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OGVE 2016/17 Nr. 5 Art. 27 LPG Zumutbarkeit einer Pachterstreckung für die Gemeinde, welche das verpachtete Land als Realersatz für ein Hochwasserschutzprojekt benötigt? Die Kündigung der Pacht ist verglichen mit der Enteignung eines ander

OGVE 2016/17 Nr. 5
Art. 27 LPG
Zumutbarkeit einer Pachterstreckung für die Gemeinde, welche das verpachtete Land als Realersatz für ein Hochwasserschutzprojekt benötigt? Die Kündigung der Pacht ist verglichen mit der Enteignung eines anderen Grundstücks die mildere Massnahme und deshalb verhältnismässig. Dringlichkeit des Projekts. Abwägung der Interessen des Verpächters und des Pächters.
Entscheid des Obergerichts vom 7. Februar 2017 (BZ 16/013).
Aus den Erwägungen:
2.
Vorliegend angefochten ist der Entscheid über die Erstreckung des Pachtverhältnisses. Soweit die Kantonsgerichtspräsidentin III in ihrem Entscheid vom 13. April 2016 feststellte, dass die Kündigung nicht nichtig sei, wird der Entscheid nicht angefochten. Damit bleibt einzig die Frage der Pachterstreckung Streitgegenstand.
3.
3.1
Mit Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Der Beschwerdeführer macht mit der vorliegenden Beschwerde beides geltend. Er führt aus, die Kantonsgerichtspräsidentin habe die Beweislastregel nach Art. 27 Abs. 1 LPG zwar richtig festgehalten, jedoch falsch angewendet. Aufgrund ihrer Beweislast hätte die Beschwerdegegnerin das Vorliegen der Unzumutbarkeit beweisen müssen. Als Beweis für den Umstand, dass das Pachtland als Realersatz benötigt werde, sei einzig ein Auszug eines Protokolls des Einwohnergemeinderates eingereicht worden, der weder konkret über ein Hochwasserschutzprojekt, noch über den Einbezug der strittigen Parzelle Auskunft gebe. Die Folgen der Beweislosigkeit habe diejenige Partei zu tragen, der die Beweislast obliege. Der Beweis der Unzumutbarkeit sei nicht erbracht worden. Weiter wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, sie habe Art. 27 Abs. 2 LPG verletzt, indem sie die angeblichen Tatsachen falsch gewürdigt habe und schliesslich habe die Vorinstanz die notwendige Interessenabwägung nicht vorgenommen.
3.2
Die Erstreckung, d.h. die Verlängerung des Pachtvertrages um mindestens drei, höchstens 6 Jahre kann richterlich gewährt werden, wenn sie für die beklagte Partei zumutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Gemäss konstanter Gerichtspraxis ist bei der Prüfung der Zumutbarkeit für den Beklagten korrekterweise wie folgt vorzugehen: In erster Linie wird geprüft, ob die Fortsetzung für den Beklagten zumutbar ist. Danach werden die Interessen des Klägers erst geprüft, wenn die Zumutbarkeit nicht ohne Weiteres gegeben ist. Erst dann erfolgt eine Abwägung der beidseitigen Interessenlage. Die Abwägung der gegenseitigen Interessen ist dann ins pflichtgemässe Ermessen des Gerichts gelegt. Sie beruht jedoch auf dem Grundsatz, dass die Pacht erstreckt wird, wenn es für den Beklagten zumutbar ist. Im Zweifelsfall neigt das Gericht nach dem Sinn des erweiterten Kündigungsschutzes (ratio legis) für den Pächter (als Kläger) eher zur Erstreckung der Pacht. Dies ist insbesondere dann zu fordern, wenn der Pächter bei Nichterstreckung der Pacht in eine unmittelbare Notlage geraten würde (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Kommentar, 2. Auflage, Brugg 2014, Art. 27 N. 558, mit Hinweisen).
4.
4.1
Unumstritten zulässig ist im vorliegenden Fall die Klage des Beschwerdeführers auf Erstreckung des Pachtverhältnisses. In Bezug auf die Voraussetzungen der Erstreckungsklage kann auf die ausführlichen und zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.
4.2
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Richterin habe die Beweislastregel falsch angewendet. Er habe die blossen Behauptungen der Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, weshalb der Beweis nicht erbracht worden sei, dass eine Pflicht der Beschwerdegegnerin zur Leistung von Realersatz bestehe. Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, die Existenz des Hochwasserschutzprojekts für das Engelbergertal sei offenkundig. Die Bevölkerung werde im "Gemeinde Info" des wöchentlich erscheinenden "Engelberger Anzeigers" regelmässig über den Stand des Projekts informiert. Auch die Frage des Realersatzes für landwirtschaftlich genutztes Land, welches entlang der Engelberger-Aa für die Realisierung des Hochwasserschutzprojekts benötigt werde, sei in der Bevölkerung breit bekannt. Ebenso sei der Beschwerdeführer seit mehreren Jahren darüber informiert, dass die der Beschwerdegegnerin gehörende Liegenschaft Nr. X, GB Engelberg, welche er als Pächter bewirtschafte, als Realersatzland für das Hochwasserschutzprojekt benötigt werde. Es handle sich beim Hochwasserschutzprojekt um notorisch bekannte Tatsachen. Der Realersatz werde konkret für den Abtausch gegen Teile der Liegenschaften A, B, C und D, alle GB Engelberg, benötigt. Diese Liegenschaften würden alle demselben Eigentümer gehören und seien für das Hochwasserschutzprojekt Engelberger-Aa von zentraler Bedeutung. Sie würden sich direkt im letzten Abschnitt befinden, weshalb diesem Bereich eine besondere Schutzbedeutung zukomme. So sei im Fall von Hochwasser die Gefahr des Rückstaus auf den unteren Teil des Talbodens gross, wenn in diesem Bereich Verstopfungen entstünden. Dies sei bereits beim Hochwasser 2005 der Fall gewesen, was für weite Teile des Quartiers Z und die Talstation der Bergbahnen Engelberg-Titlis Folgen gehabt habe.
4.3
4.3.1
Die Erstreckung der Pacht ist ausgeschlossen, wenn der Verpächter als Beklagter nachweist, dass die Fortsetzung für ihn unzumutbar oder sachlich nicht gerechtfertigt ist. Diesen Nachweis kann der Verpächter erbringen, indem er das Vorhandensein einer der in Art. 27 Abs. 2 lit. a–e LPG erwähnten Tatsachen beweist. Dass die Fortsetzung insbesondere dann nicht zumutbar ist, bedeutet, dass es noch andere Gründe geben kann. Die Aufzählung in Art. 27 Abs. 2 lit. a–e LPG ist also nicht abschliessend. Es bleibt dem Gericht damit vorbehalten, weitere Gründe, welche die Fortsetzung der Pacht als unzumutbar oder ungerechtfertigt erscheinen lassen, zu berücksichtigen (Studer/Hofer, a.a.O., N. 569 zu Art. 27, mit Hinweisen u.a. auf das Urteil des Bundesgerichts 4C.463/1993 vom 13. September 1994). Dass ein Grund nach Art. 27 lit. a–e LPG vorliegen würde, macht die Beschwerdegegnerin nicht geltend. Es ist deshalb zu beurteilen, ob die Beschwerdegegnerin in genügendem Mass bewiesen hat, dass die Fortsetzung der Pacht für sie aus einem anderen Grund unzumutbar oder sachlich nicht gerechtfertigt ist.
4.3.2
Die Beschwerdegegnerin macht als Grund der Kündigung des Pachtverhältnisses geltend, sie brauche das Land im Rahmen des Hochwasserschutz-Projekts Engelberger-Aa als Realersatz für die betroffenen Eigentümer. Hierzu reichte sie vorinstanzlich einen Auszug aus dem Protokoll des Einwohnergemeinderates Engelberg vom 22. Mai 2013 sowie einen Situationsplan des Hochwasserschutzprojekts ein. Im Rahmen der Beschwerdeantwort legte sie zudem Auszüge aus der "Gemeinde-Info" vom 26. Mai, 9. sowie 30. Juni 2011 auf. Neue Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel (Noven) sind im Beschwerdeverfahren nicht zulässig (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Ein neues Beweismittel liegt vor, wenn es neue Sachverhalte enthält oder sich auf bereits in den Prozess eingeführte Sachverhalte bezieht, aber noch nicht angerufen oder eingereicht wurde (Frei/Willisegger, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, Art. 229 N. 6; OGKE BZ 11/031 vom 9. Februar 2012, E. 2.1; OGE BZ 14/026 vom 10. März 2015, E. 2.1). Damit sind die mit der Duplik eingereichten Beweismittel nicht zu berücksichtigen. Aber bereits aus den vorinstanzlichen Akten geht hervor, dass in Engelberg das Hochwasserschutz-Projekt Engelberger-Aa besteht. Im Übrigen ist es, wie die Beschwerdegegnerin richtig ausführt, allgemein bekannt, dass ein derartiges Projekt besteht (vgl. OGVE 2014/15 Nr. 22 und 29). Es handelt sich um eine notorische Tatsache, die nicht bewiesen werden muss (Art. 151 ZPO; vgl. Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. Aufl., Zürich 2013, 145). Es ist der Beschwerdegegnerin auch darin zu folgen, dass dem Beschwerdeführer bekannt war, dass das Land für die Abgeltung von Realersatzforderungen benötigt wird. Spätestens seit den Kündigungen vom 11. März 2014 war der Beschwerdeführer darüber informiert.
4.3.3
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, es sei weder bewiesen, dass eine Pflicht der Beschwerdegegnerin zur Leistung von Realersatz bestehe, noch unter welchen Bedingungen dieser Realersatz geleistet werden müsse. Im Übrigen schulde die Beschwerdegegnerin den Beweis darüber, dass ohne den Realersatz das Projekt tatsächlich verzögert würde und dass und weshalb sich eine Verzögerung negativ auswirken würde sowie dass keine Alternativen bestehen würden.
Dass die Beschwerdegegnerin Realersatz zu leisten hat, ergibt sich aus dem Beschluss des Einwohnergemeinderates Engelberg vom 22. Mai 2013 und den Ausführungen des Projektleiters J. vor der Vorinstanz (vgl. auch OGVE 2014/2015 Nr. 22, E. 2.3.2). Eine Projektänderung durch eine allfällige andere Lösung würde zu einer Verzögerung des Hochwasserschutzprojektes führen. Es müssten neue Lösungsansätze diskutiert und neue Verhandlungen geführt werden. Zu bedenken gilt es zudem, dass es sich um ein Projekt der öffentlichen Hand handelt und damit die Entscheidprozesse naturgemäss länger dauern. Es liegt auf der Hand und ist nicht weiter auszuführen, dass sich eine Verzögerung in Bezug auf den Schutz der Bevölkerung negativ auswirken würde.
4.3.4
Dem Auszug aus dem Beschluss des Einwohnergemeinderats vom 22. Mai 2013 ist zu entnehmen, dass der betreffende Landeigentümer von Anfang an realen Landabtausch verlangt hat für die Flächen, die für das Abflussprofil und den Gewässerraum benötigt werden. Es geht überdies aus dem Beschluss hervor, dass die Einwohnergemeinde verschiedene Zukaufsmöglichkeiten von Grundeigentum zum Zweck realer Landabtausche geprüft hat, sich die entsprechenden Grundeigentümer aber nicht zu Landverkäufen haben entschliessen können. Damit wurden alternative Lösungen geprüft, aber offensichtlich keine gefunden. Soweit der Beschwerdeführer eine Enteignung des betreffenden Grundstückeigentümers im Zusammenhang mit einer finanziellen Entschädigung anspricht, so scheitert diese Alternative an der Verhältnismässigkeit des Eingriffs in das Grundrecht der Eigentumsgarantie. Einschränkungen von Grundrechten müssen gemäss Art. 36 Abs. 3 BV verhältnismässig sein. Dem Verhältnismässigkeitsprinzip liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Eingriff in ein Freiheitsrecht nicht weiter gehen darf, als es das öffentliche Interesse (bzw. das Schutzbedürfnis für Rechtsgüter anderer) erfordert; die Freiheitsbeschränkung darf zudem nicht in einem Missverhältnis zum damit verfolgten öffentlichen Interesse stehen. Die staatliche Massnahme muss geeignet sein, um den im öffentlichen Interesse verfolgten Zweck herbeizuführen. Die Massnahme muss im Hinblick auf den angestrebten Zweck erforderlich sein, d.h. sie hat zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme für den angestrebten Erfolg ausreichen würde. Der Eingriff darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Beziehung nicht über das Notwendige hinausgehen (Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage, Zürich 2012, 104 f.). Vorliegend liegt die umstrittene Parzelle im Eigentum der Beschwerdegegnerin. Damit hat sie in Bezug auf das Hochwasserschutzprojekt die Möglichkeit, diese für den Realersatz einzusetzen. Dies ist auf jeden Fall die mildere Massnahme gegenüber der Enteignung der für das Hochwasserschutzprojekt benötigten Parzellen. Dass es sich beim Hochwasserschutzprojekt um ein sehr komplexes Projekt mit erheblichem Planungsaufwand handelt, hat bereits die Kantonsgerichtspräsidentin zutreffend erläutert (vgl. auch OGVE 2014/15 Nrn. 22 und 29). Die Beschwerdegegnerin macht glaubhaft geltend, der Grundeigentümer, welcher Realersatz erhalten soll, sei vom Hochwasserschutzprojekt sehr betroffen und werde in das Projekt nur einlenken, wenn er Realersatz erhalte. Sie macht ebenfalls glaubhaft geltend, dass die umstrittene Parzelle aufgrund ihrer Grösse als geeignet für den Realersatz betrachtet werde und andere Flächen, bei denen andere Pächter betroffen gewesen wären, nicht ausreichend gross gewesen wären.
4.3.5
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei willkürlich davon ausgegangen, beim Hochwasserschutzprojekt handle es sich um ein dringliches Projekt. Es bestünden im Übrigen auch keine Beweise darüber, dass die Beschwerdegegnerin nicht auf ihren Entscheid zurückkommen könne, einem vom Hochwasserschutzprojekt betroffenen Grundeigentümer Realersatz in Form des vorliegend umstrittenen Pachtlandes anzubieten.
Es liegt auf der Hand, dass es sich beim vorliegenden Hochwasserschutzprojekt um ein wichtiges und dringendes Projekt für die betroffene Region handelt (vgl. OGVE 2014/15 Nr. 29, E. 4). Ein Hochwasser, wie im Jahr 2005 kann Schäden in Millionenhöhe verursachen und eine reelle Gefahr für die Bevölkerung von Engelberg bedeuten. Es ist zudem nachvollziehbar, wenn die Beschwerdegegnerin ausführt, dass nicht ohne Weiteres auf die Vereinbarungen mit dem dritten Grundstückeigentümer zurückgekommen werden könne. Die Vereinbarung ist Teil eines gesamten, umfangreichen Projekts. Gemäss Ausführungen des Projektleiters sind insgesamt 90 Parzellen vom Projekt betroffen und die Parzellen, welche vom Realersatz betroffen sind, würden eine Schlüsselfunktion innehalten. Ein Zurückkommen auf die Vereinbarung Realersatz zu leisten, ist entsprechend mit einem grossen Mehraufwand hinsichtlich Planung und Projektrealisierung verbunden und würde auch ohne Zweifel zu grossen Verzögerungen bei der Realisierung des Projekts führen.
4.3.6
Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, es bestehe kein Anhaltspunkt für einen fixen Zeitpunkt der Verfügungsfreiheit. Es sei anlässlich der Hauptverhandlung ein Vergleich geschlossen worden mit dem Gegenstand, die Pacht bis 2020 weiterzuführen. Der Vergleich sei zwar widerrufen worden und es sei klar, dass die vor Gericht geführten Vergleichsgespräche ohne Präjudiz geführt würden und im Urteil nicht berücksichtigt werden dürften, aber dies zeige, dass die Vorinstanz wider besseres Wissen davon ausgegangen sei, dass die streitgegenständlichen Pachtliegenschaften ab März 2018 für den vereinbarten Realersatz zur Verfügung stehen müssten.
Dem Beschwerdeführer ist darin zu folgen, dass der widerrufene Vergleich im Urteil keine Berücksichtigung finden darf, ansonsten das Ziel und die Funktion eines Vergleiches, nämlich das gegenseitige Nachgeben, vereitelt würde. Überdies verlangt der Beschwerdeführer eine Erstreckung von sechs Jahren und damit deutlich mehr als die im Vergleich zugestandenen zwei Jahre bis 2020. Der Projektleiter des Hochwasserschutzprojekts führte anlässlich der Verhandlung vor der Kantonsgerichtspräsidentin anschaulich aus, dass ungefähr im Frühjahr 2018 mit den Arbeiten begonnen werden kann. Damit wurde glaubhaft dargetan, dass das Ersatzland bis im Frühjahr 2018 zur Verfügung stehen muss, damit es nicht zu Verzögerungen bei der Realisierung des Projekts kommt.
4.3.7
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe den Grundsatz Kauf bricht Miete (recte: Pacht) nicht (Art. 14 LPG) verkannt. Dem ist entgegenzusetzen, dass der Grundeigentümer mit Sicherheit auf eine Vereinbarung über eine pachtbelastete Liegenschaft nicht eingegangen wäre, da er selber einen landwirtschaftlichen Betrieb unterhält. Zudem hätte auch der neue Grundeigentümer die Möglichkeit, den Pachtvertrag aufzulösen. Nach Art. 14 LPG gehen zwar Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag grundsätzlich auf den Erwerber über. Der Erwerber des Pachtgegenstandes tritt in den Pachtvertrag ein. Es liegt eine gesetzliche Realobligation vor, weil die Verpflichtungen aus dem landwirtschaftlichen Pachtvertrag mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (Studer/Hofer, a.a.O., Art. 14 N. 292, mit Hinweisen). Art. 15 LPG regelt aber die Ausnahmen vom Prinzip "Kauf bricht Pacht nicht". Danach kann der Erwerber unter anderem den Pachtvertrag auflösen, wenn er den Pachtgegenstand zur Selbstbewirtschaftung erwirbt. Der Beschwerdeführer kann aus dem Grundsatz "Kauf bricht Pacht nicht" deshalb nichts zu seinen Gunsten ableiten.
4.3.8
Mit Blick auf die Komplexität und Wichtigkeit des Hochwasserschutzprojekts Engelberger-Aa, aber auch vor dem Hintergrund der Dringlichkeit der Verwirklichung des Hochwasserschutzes, ist der Beschwerdegegnerin eine Pachterstreckung nicht ohne Weiteres zuzumuten. Nachfolgend sind deshalb die Interessen des Beschwerdeführers zu prüfen und danach die verschiedenen Interessen gegeneinander abzuwägen.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Nichterstreckung der Pacht sei für ihn nicht zumutbar. Er bewirtschafte ein landwirtschaftliches Gewerbe mit schwierig zugänglichen Flächen im Alpgebiet. Die Kündigung von mehr als zwei Hektaren Pachtland im Tal habe zur Folge, dass die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes erheblich schlechter gestellt werde. Dies betreffe neben fehlendem Ertrag auch den Wegfall von Direktzahlungen. Der Ertrag falle für einen Bergbauern umso mehr ins Gewicht, da das betroffene Land flach sei. Gerade deswegen sei ihm die maximal notwendige Zeit zu gewähren, damit er sich um Ersatzland bemühen könne. Dieses gewichtige private Interesse überwiege sämtliche finanziellen Interessen, welche die Beschwerdegegnerin vorbringen könne, denn auch sie sollte interessiert sein, dass in ihrem Gebiet eine funktionierende Landwirtschaft möglich sei.
5.2
Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, gerade weil sie sich für eine funktionierende Landwirtschaft im Tal einsetze, benötige sie die Liegenschaft Nr. X, GB Engelberg, für den Realersatz. Sie könne sich dabei nicht auf das Interesse des Beschwerdeführers allein fokussieren, sondern habe die gesamte landwirtschaftliche Produktion des Tales und den Hochwasserschutz im Auge zu behalten. Der Wegfall der genannten Liegenschaft als Pachtland stelle für den Beschwerdeführer keine Existenzbedrohung dar, wohl aber die Abgabe von erheblichen Teilen von Landwirtschaftsland an das Hochwasserschutzprojekt bei einigen betroffenen Landwirten.
5.3
Der Beschwerdeführer führt aus, dass sich die Beendigung der Pacht negativ auf die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes auswirken würde, was als gewichtiges privates Interesse anzuerkennen ist. Dass durch die Beendigung des Pachtverhältnisses seine Existenz bedroht sei, macht er nicht geltend. Eine unmittelbare Notlage für den Beschwerdeführer ist deshalb nicht anzunehmen. Entgegen seinen Ausführungen spielt dabei auch die vorzeitige Kündigung durch die Beschwerdegegnerin eine Rolle. Der Beschwerdeführer hatte seit der Kündigung der Pacht durch die Beschwerdegegnerin insgesamt vier Jahre Zeit, sich um Ersatzland zu bemühen oder eine andere Alternative zu suchen. Dieses Tatsache ist in die Interessenabwägung mit einzubeziehen.
5.4
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers stehen den privaten Interessen des Beschwerdeführers nicht vorab finanzielle Interessen der Beschwerdegegnerin entgegen. Vielmehr handelt es sich dabei um die öffentlichen Interessen des Bevölkerungsschutzes. Die rasche Realisierung des Hochwasserschutzprojekts liegt im Interesse der gesamten Talbevölkerung. Ein erneutes Hochwasser könnte Schäden in Millionenhöhe verursachen und auch Gefahren für Leib und Leben mit sich bringen. Überdies geht es darum, einem Landeigentümer den Fortbestand seines landwirtschaftlichen Betriebes zu sichern. Schliesslich wäre ein Eingriff in die Eigentumsrechte eines Dritten mit dem Verhältnismässigkeitsgebot nicht vereinbar (vgl. oben E. 4.3.4). Diese öffentlichen Interessen an der raschen Umsetzung des Hochwasserschutzprojekts sind insgesamt höher zu gewichten als die privaten Interessen des Beschwerdeführers. Der Antrag auf Pachterstreckung wurde aus diesen Gründen zu Recht abgewiesen.
6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde als unbegründet abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tragen und der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
(Mit Urteil 4A_149/2017 vom 28. September 2017 hat das Bundesgericht eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegen diesen Entscheid abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist das Bundesgericht nicht eingetreten).
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