ow_gerichte · VVGE 1999/00 Nr. 20 · 1999-02-25 · de

VVGE 1999/00 Nr. 20, S. 50: Art. 151 Abs. 2 StG Grundstückgewinnsteuern: Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstückes vor zwanzig Jahren. Entscheid der Steuerrekurskommission vom 25. Februar 1999. Aus den Erwägungen: 2. Gemäss Art. 151 A

VVGE 1999/00 Nr. 20, S. 50:
Art. 151 Abs. 2 StG
Grundstückgewinnsteuern: Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstückes vor zwanzig Jahren.
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 25. Februar 1999.
Aus den Erwägungen:
2. Gemäss Art. 151 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 (StG; LB XXIII, 155) bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, wenn der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliegt und kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird. Diese Bestimmung ist vorliegend anzuwenden. Sie gilt für nicht landwirtschaftliche und für landwirtschaftliche Grundstücke. Zwar unterscheidet die Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 3. Juli 1986 (LB Zwar unterscheidet die Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 3. Juli 1986 (LB XIX, 326) zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken (Art. 3 bis 5) und nicht landwirtschaftlichen Grundstücken (Art. 6 bis 13). Das Steuergesetz kennt in Art. 151 Abs. 2 diese Unterscheidung nicht und spricht lediglich vom Verkehrswert. Als lex spezialis geht Art. 151 StG den Bestimmungen der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vor, da sie die Frage des Erwerbspreises bezogen auf die Grundstückgewinnsteuer abschliessend regelt und die Bewertung nach dem Verkehrswert vorschreibt. Somit ist auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken auf den Verkehrswert und nicht etwa auf den Steuerwert gemäss Art. 47 StG abzustellen (Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Februar 1996 i.S. G.S.).
3. Bei dem von der Rekurrentin verkauften Grundstück handelt es sich um Wiesland, welches vor zwanzig Jahren unbestrittenermassen nicht nur landwirtschaftlich genutzt wurde, sondern auch der Landwirtschaftszone angehörte. Gemäss den damals gültigen Art. 218 ff. OR bestanden einschneidende Beschränkungen in bezug auf den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken (z.B. Veräusserungsverbot während 10 Jahren). Die Höhe des Verkaufspreises einer landwirtschaftlichen Liegenschaft schrieben jedoch weder das Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes von 1951 noch das Entschuldungsgesetz (LEG) den Parteien vor. Eine Liegenschaft in der Landwirtschaftszone konnte jedoch keinesfalls wie ein Grundstück in der Bauzone behandelt werden. Die Grundstücke, welche Gegenstand des Entscheides der kantonalen Steuerrekurskommission vom 18. März 1999 und des erwähnten Verwaltungsgerichtsurteil vom 9. Februar 1996 bildeten, befanden sich vor 20 Jahren in der Bauzone. Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid festgehalten, dass eine Parzelle, welche vor 20 Jahren bereits in der Bauzone gelegen ist und folglich überbaut werden konnte, nicht zum Verkehrswert eines landwirtschaftlichen Grundstückes veräussert worden wäre. Vielmehr wären Baulandpreise bezahlt worden. Der Verkehrswert könne folglich nicht nach landwirtschaftlichen Grundsätzen ermittelt werden. Demgegenüber muss bei der Schätzung des Verkehrswertes eines Grundstückes, welches vor 20 Jahren in der Landwirtschaftszone lag, dieser Tatsache Rechnung getragen werden.
4. Die kantonale Schätzungskommission hat sowohl den nicht landwirtschaftlichen als auch den landwirtschaftlichen Verkehrswert ermittelt. Der nicht landwirtschaftliche Verkehrswert betrug laut Schätzung vom 3. November 1998 per 1977 Fr. 174 344.-- (oder Fr. 38.-- pro m²). Der landwirtschaftliche Verkehrswert betrug demgegenüber Fr. 36 704.-- (oder Fr. 8.-- pro m²). Die kantonale Schätzungskommission hat die Frage der Zugehörigkeit des Grundstückes zur Bau- oder zur Landwirtschaftszone nicht weiter abgeklärt, was bei solchen Schätzungen üblich ist. Nachdem die verkaufte Liegenschaft der Landwirtschaftzone angehörte, beträgt somit der amtlich ermittelte Verkehrswert vor 20 Jahren Fr. 36 704.-- (oder Fr. 8.-- pro m²) und nicht, wie von der Rekurrentin geltend gemacht, Fr. 174 344.-- (oder Fr. 38.-- pro m²). Die Argumentation der Rekurrentin, das Grundstück habe sich 1977 nordöstlich der Industriezone befunden und wäre deswegen nicht zum Verkehrswert eines landwirtschaftlichen Grundstückes veräussert worden, vermag daran ebensowenig zu ändern, wie ihr Hinweis auf den Bau der A8, wo angeblich bis zu Fr. 33.-- pro m² bezahlt wurden. Art. 151 Abs. 2 StG schreibt den amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor zwanzig Jahren und nicht den möglicherweise erzielbaren Verkaufspreis vor 20 Jahren vor. Die amtliche Schatzung sieht einen landwirtschaftlichen Verkehrswert von Fr. 8.-- pro Quadratmeter vor. Sie liegt damit über dem damals allgemein üblichen Verkaufspreis für Landwirtschaftsland und trägt der Tatsache, dass sich die Liegenschaft in der Nähe der Industriezone befand, zumindest teilweise Rechnung. Es gibt keinen Grund und keine Möglichkeit, diesen Wert zu erhöhen, weshalb der Rekurs abgewiesen wird.
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