ow_gerichte · VVGE 1987/88 Nr. 57 · 1984-08-28 · de

VVGE 1987/88 Nr. 57, S. 137: Weisungen des Regierungsrates betreffend Akteneinsichtsrecht und rechtliches Gehör vom 28. August 1984. Zulässigkeit eines zweiten Schriftenwechsels im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat (Erwägung 1). Ar

VVGE 1987/88 Nr. 57, S. 137:
Weisungen des Regierungsrates betreffend Akteneinsichtsrecht und rechtliches Gehör vom 28. August 1984.
Zulässigkeit eines zweiten Schriftenwechsels im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat (Erwägung 1).
Art. 2 Abs. 1 Bst. b VV zum BauG.
Inhalt der mit dem Baugesuch einzureichenden Planunterlagen (Erwägung 3a).
Art. 4 BauR Sachseln.
Ausnützungsziffer. Massgebend, ob ein Raum in die Berechnung miteinzubeziehen ist, ist nicht die Bezeichnung in den Plänen, sondern die objektive Verwendbarkeit. Fall eines sog. Estrichs (Erwägung 3c).
Urteil des Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 1988.
Sachverhalt:
Die X. AG ist Eigentümerin der beiden aneinandergrenzenden Parzellen 1627 und 1508. Am 13. Januar 1987 stellte sie beim Gemeinderat ein Gesuch um Bewilligung von je einem Doppel-Einfamilienhaus auf den beiden Grundstücken. Dagegen erhoben drei Nachbarn Einsprache. Am 17. August 1987 erteilte der Gemeinderat der X. AG die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, die Firsthöhe sei um einen Meter zu reduzieren. Die Einsprachen wurden abgewiesen.
Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl die Baugesuchstellerin wie auch die abgewiesenen Einsprecher beim Regierungsrat Beschwerde. Die Baugesuchstellerin beantragte die Erteilung der nachgesuchten Bewilligung im wesentlichen mit der Begründung, dass das Bauvorhaben den baugesetzlichen Vorschriften entspreche, weshalb eine Verweigerung völlig unbegründet wäre und man von ihr nicht verlangen könne, die Gebäudehöhe aus "ästhetischen Gründen" um einen Meter zu reduzieren.
In ihrer Beschwerde beantragten die abgewiesenen Einsprecher, die Bewilligung zum Bau der beiden Einfamilienhäuser zu verweigern. Dabei machten sie namentlich geltend, ihre Häuser würden durch die geplanten Neubauten in ihrem Wert schwer beeinträchtigt, und machten u.a. geltend, die Neubauten würden immer noch zu hoch in Erscheinung treten und die Sicht verdecken.
Am 1. Dezember 1987 reichten die Einsprecher einen weiteren Schriftsatz ein, worin sie geltend machten, die vorgeschriebenen Gebäudehöhen und -abstände würden verletzt sowie die zulässige Ausnützung überschritten.
Ohne auf die nachträglichen Beanstandungen des Projektes vom 1. Dezember 1987 im einzelnen einzugehen, hat der Regierungsrat mit Beschluss vom 19. Januar 1988 (Nr. 1139) die Beschwerde der Baugesuchstellerin gutgeheissen und jene der drei Einsprecher abgewiesen und den Gemeinderat angehalten, eine neue Baubewilligung zu erteilen. Die nachträgliche Eingabe der Einsprache wies er dabei förmlich aus dem Recht. hielt allerdings summarisch fest, dass die Bauvorhaben hinsichtlich der äusseren Abmessung die baupolizeilichen Vorschriften einhielten und sich auch die übrigen Einwände nicht als stichhaltig erwiesen.
Gegen diesen Entscheid erhoben die drei Nachbarn Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen, den Beschluss des Regierungsrates Nr. 1139 vom 19. Januar 1988 aufzuheben, die Beschwerde der Baugesuchstellerin abzuweisen und die Baubewilligung des Gemeinderates für die beiden Doppeleinfamilienhäuser auf den Parzellen 1508 und 1627 aufzuheben.
Aus den Erwägungen:
1. Der Regierungsrat prüfte, ob die nachträgliche Eingabe der Beschwerdeführer vom 1. Dezember 1987 als zweiter Schriftenwechsel, d.h. als Replik entgegenzunehmen war, verneinte indessen die Frage. Dabei verwies er auf seine eigenen Weisungen betreffend Akteneinsichtsrecht und rechtliches Gehör vom 28. August 1984 (LB XIX, 49 ff.). Danach kann die Rechtsmittelinstanz auf jeder Stufe des Verfahrens zu einem weiteren Schriftenwechsel einladen (Ziff. 10.2), eine Formulierung, die dem Art. 57 Abs. 2 VwVG entspricht. Weitere Voraussetzungen werden in den Weisungen nicht genannt. Diesbezüglich unterscheiden sich die Weisungen von der früheren Praxis, wonach ein zweiter Schriftenwechsel "nur mit äusserster Zurückhaltung" gewährt wurde (VVGE 1971-1975, Nr. 18).
Es gibt zwar gute Gründe, einen zweiten Schriftenwechsel nur dann zuzulassen, wenn die Verwaltung in ihrer Vernehmlassung neue tatsächliche Behauptungen aufstellt, deren Richtigkeit nicht ohne weiteres aktenwidrig ist und die für die Entscheidung von Bedeutung sein kann (BGE 104 Ib 61; 94 I 662). Diese Praxis des Bundesgerichtes bei staatsrechtlichen und verwaltungsgerichtlichen Beschwerden beruht indessen auf Art. 93 Abs. 3 bzw. 110 Abs. 4 OG, wonach ein zweiter Schriftenwechsel ausdrücklich nur "ausnahmsweise" stattfindet. Schliesslich sieht Ziff. 8.2 der erwähnten regierungsrätlichen Weisungen ausdrücklich vor, dass verspätete Parteivorbringen, die ausschlaggebend erscheinen, trotz Verspätung berücksichtigt werden können. Unter diesen Umständen ging es nicht an, die Eingabe der Beschwerdeführer vom 1. Dezember 1987 einfach aus dem Recht zu weisen.
3. Strittig ist im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht mehr die Anwendung der Ästhetikklausel von Art. 17 BauG, sondern die Frage, ob bei den vorliegenden Bauvorhaben baupolizeiliche Bestimmungen verletzt werden, deren Einhaltung eine Erteilung der Baubewilligungen für die zwei Doppeleinfamilienhäuser nicht zuliessen. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird im wesentlichen geltend gemacht, verschiedene baupolizeiliche Bestimmungen betreffend die First- und Gebäudehöhe, die Ausnützung sowie die Abstände würden beim bewilligten Bauprojekt nicht eingehalten. Die Überprüfung dieser Vorwürfe aufgrund der eingereichten Pläne und der massgeblichen Bestimmungen ergibt folgendes:
a) Gebäudehöhe
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass das Haus auf Parzelle 1508 um 1,3 m und jenes auf Parzelle 1627 um 1.95 m zu hoch sei. Die zulässige Gebäudehöhe in der Zone "E 2" beträgt 7 m (Art. 23 Abs. 5 BauR). Als Gebäudehöhe gilt die ausgemittelte Fassadenhöhe ab gewachsenem Boden bis Oberkant Schnittlinie der Fassade mit der Dachhaut (Art. 9 Abs. 2 BauR). Projektiert ist auf jedem der beiden Grundstücke je ein Doppeleinfamilienhaus. Während in den Plänen die Westund Ostansichten beider Häuser dargestellt werden, trifft dies in bezug auf die Süd- und Nordansicht nicht zu. Vom einen Haus ist nur die Nordansicht, vom andern Haus nur die Südansicht mit dem jeweils entsprechenden gewachsenen Terrain eingezeichnet. Unter diesen Umständen kann aber die ausgemittelte Fassadenhöhe gar nicht richtig ermittelt bzw. nachgeprüft werden. Dass die Neigung des gewachsenen Terrains nicht bei beiden Häusern dieselbe ist, ergibt sich schon aus der Nordansicht des einen sowie der Südansicht des andern Hauses. Hinzu kommt, dass die beiden Häuser in ostwestlicher Richtung um rund drei Meter versetzt sind. Es kann zwar nicht einfach ausgeschlossen werden, dass die höchstzulässige Gebäudehöhe von sieben Metern eingehalten sein könnte; andererseits lässt sich die ausgemittelte Fassadenhöhe aufgrund der vorliegenden Pläne nicht nachmessen.
Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. b VV zum BauG sind mit dem Baugesuch u.a. Fassadenpläne und Schnitt mit eingetragenen Hauptmassen einzureichen. Die alten und neuen Terrainlinien sind in den Plänen einzutragen. Umfasst ein Vorhaben mehrere Objekte, gilt diese Bestimmung für alle Objekte. Grundsätzlich genügt es daher nicht, nur von einem der mehreren Objekte die erforderlichen Pläne einzureichen oder aber von jedem der Gebäude jeweils nur gewisse Ansichten.
b) Firsthöhe
Ähnliches gilt auch in bezug auf die Firsthöhe. Diese ist definiert als Distanz zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt des Schrägdaches (Art. 9 Abs. 3 BauR). Der sog. Niveaupunkt bildet die Ausgangslage für die Berechnung der Höhe eines Gebäudes, aber auch der Höhenlage, unter welche die Gebäudefundamente hinabreichen. Dabei ergibt sich der Niveaupunkt durch die Projektion des Gebäudeschwerpunktes auf die ausgemittelte Höhe des gewachsenen Terrains (VGE vom 6. Juni/23. Juli 1984 i.S. Burri c. Wohnbau AG Kerns, E. 3). Aufgrund des Schnittplanes ist der dort vermerkte Niveaupunkt nicht nachprüfbar. Diesbezüglich gilt das bereits im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe Ausgeführte. Der Schnitt A-A bezieht sich nur auf eines der beiden Gebäude. Auch unter diesem Gesichtspunkt müssen die Pläne als unvollständig gelten und erlauben eine Nachprüfung des ausgemittelten Niveaupunktes und somit die Beantwortung der Frage, ob die höchstzulässige Firsthöhe eingehalten sei, nicht.
Schon aufgrund der namhaft gemachten Mängel der Planunterlagen hätte die angefochtene Bewilligung nicht erteilt werden dürfen, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist.
c) Ausnützungsziffer
Bedenken erweckt zudem auch die Berechnung der Ausnützungsziffer. Die Beschwerdeführer anerkennen, dass die grösstmögliche Ausnützungsziffer im vorliegenden Falle 0,35 beträgt, behaupten jedoch, diese sei beträchtlich überschritten. Dabei verweisen sie auf ein Gutachten Neubert vom 5. November 1987, welches sich jedoch bei der Berechnung ausdrücklich auf die Benutzungsverordnung der Bundesrepublik Deutschland vom 15. September 1977 abstützt. Massgebend ist dagegen Art. 4 BauR, wonach sich die Ausnützungsziffer aus der Teilung der Summe aller anrechenbaren Bruttogeschossflächen durch die Grundstückfläche ergibt.
Nach Art. 4 Abs. 2 BauR gelten als anrechenbare Bruttogeschossflächen alle Vollgeschossflächen, alle übrigen zu Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und gewerblichen Zwecken verwendbaren Räume sowie die zu ihrer Erschliessung notwendigen Flächen. Nicht zur Bruttogeschossfläche gerechnet werden Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen, Gemeinschaftsbastelräume in Mehrfamilienhäusern, Einstellräume für Velos und Kinderwagen, wohnungszugehörige Abstell- und Lagerflächen, offene gewerblich nicht genutzte Erdgeschosshallen, Einstellräume von Motorfahrzeugen.
Estriche gelten im allgemeinen als wohnungszugehörige Abstell- und Lagerflächen, demnach der Bruttogeschossfläche nicht anrechenbar. Bei den Akten findet sich kein Plan des Dachgeschosses; was ebenfalls ein Mangel ist. In den Schnitten werden die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Estrich bezeichnet. Massgebend, ob ein Raum in die Berechnung miteinzubeziehen ist, kann nicht eine zufällige Bezeichnung des Nutzungszweckes durch den Bauherrn in den Plänen sein. Vielmehr ist auf die objektive Verwendbarkeit abzustellen, d.h. es ist danach zu fragen, welche Nutzung ein Raum in seiner baulichen Gestaltung zulässt (VVGE 1981/2, Nr. 46 E. 3a; AGVE 1979, 246 f; Friedrich/Spühler/Krebs, Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, N 7 zu § 23). Ansonsten der Umgehung der Ausnützungsziffer Tür und Tor geöffnet wäre.
Aus den unvollständigen Plänen ergibt sich folgendes: Der Zugang zum Estrichraum führt offenbar über eine normale Treppe, wie sie auch sonst im Haus verwendet wird. Die Ausgestaltung der Eingangspartie ist in Ermangelung eines Planes des Dachgeschosses unklar. Der Estrichraum weist eine Länge von rund 9,5 m, eine Breite von knapp 5,5 m und Höhen von rund 3,5 m (unter dem First) bzw. rund 60 cm im Bereich der Kniewand auf. Ferner weist der Estrichraum sowohl gegen Westen wie gegen Osten je ein Fenster in einer dem Raum durchaus angemessenen Dimension auf (1 m x 1 m). Aus den Akten ergibt sich nicht, ob und wie das Dach isoliert wird, ebensowenig wie die Wände isoliert werden. Geht man davon aus, dass im vorliegenden Falle die Isolation am Dach selber und nicht auf dem Boden des Dachgeschosses angebracht wird, handelt es sich beim Estrich um einen Raum, der durchaus Wohnzwecken dienen kann. Aus den Plänen ist auch nicht ersichtlich, ob der Estrich beheizt werden kann, wobei ein solcher Raum - bei guter Isolation des Daches und der Wände - beispielsweise durch einen mobilen Elektroheizkörper genügend beheizt werden kann. Die räumlichen Dimensionen, aber auch andere Umstände, wie der Treppenaufgang und die Belichtung verleiten geradezu dazu, diesen von seiner Bezeichnung her nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Raum nachträglich eben doch zu bewohnen. Zu beachten gilt es ferner auch, dass Abstellräume in einem bestimmten quantitativen Verhältnis zu der der Hauptnutzungen gewidmeten Geschossfläche stehen müssen (VVGE 1981/2, Nr. 46 E. 3a.).
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