ow_gerichte · VVGE 1983/84 Nr. 22 · 1984-01-24 · de

VVGE 1983/84 Nr. 22, S. 32: Art. 4 Abs. 3 BauR der Bezirksgemeinde Kägiswil. Eine Ausnützungsübertragung ist unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Unzulässig ist sie dann, wenn eine der Groberschliessung dienende Strasse zwischen Bauvor

VVGE 1983/84 Nr. 22, S. 32:
Art. 4 Abs. 3 BauR der Bezirksgemeinde Kägiswil.
Eine Ausnützungsübertragung ist unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Unzulässig ist sie dann, wenn eine der Groberschliessung dienende Strasse zwischen Bauvorhaben und der zu übertragenden Fläche liegt.
Entscheid des Regierungsrates vom 24. Januar 1984 (Nr. 1015).
Aus den Erwägungen:
1. ... Die für die Berechnung der AZ massgebliche Grundstückfläche ist gemäss Art. 4 Abs. 3 BauR die Fläche der von der Baueingabe erfassten, noch nicht baulich ausgenützten Grundstücke und Grundstückteile in der Bauzone, abzüglich unter anderem der für eine hinreichende Erschliessung notwendigen Fahrbahnflächen und des baulich bereits bis zur zulässigen AZ genutzten Landes. Im vorliegenden Fall ist die anrechenbare Grundstückfläche genügend gross, wenn die Gesamtfläche der Parzelle ... unter Abzug der Strassenfläche in die Berechnung einbezogen wird. Der Streit geht nun darum, ob die inzwischen erstellte Quartierstrasse die zu ihren beiden Seiten liegenden Parzellenteile so stark zu trennen vermag, dass eine gemeinsame Berechnung nicht mehr möglich ist. Dabei ist es unerheblich, ob die Grundstückteile dem gleichen Eigentümer gehören, oder ob der eine, im Besitz eines Dritten stehende Grundstückteil mittels einer Dienstbarkeit zugunsten des andern Grundstückteils belastet wird. Im Rahmen einer Vorabklärung eines Baugesuchs in Sachen R.I. AG hatte das Baudepartement dem Bezirksgemeinderat Kägiswil am 16. September 1981 geschrieben, Umlagerungen von Ausnützungen seien im Rahmen von Quartierplänen möglich oder dann im Einzelfall, wenn das belastete Grundstück an das Baugrundstück unmittelbar anstosse, was dann nicht zutreffe, wenn zwischen den beiden Parzellen eine Strasse liegt. Gestützt auf diese Auskunft des Baudepartementes wurde damals einer Umlagerung nicht zugestimmt. Dieser Entscheid des Bezirksgemeinderates ist in Rechtskraft erwachsen.
2. Zweck der AZ ist, die bauliche Dichte einer Siedlung zu bestimmen. Sie ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche eines Gebäudes und der anrechenbaren Landfläche, das heisst baulich noch nicht ausgenutzten Fläche des Baugrundstückes abzüglich Erschliessungsanlagen und unüberbaubarer Flächen (vgl. Leo Schürmann, Bau- und Planungsrecht, Bern 1981, S. 57). Dabei ist es zulässig, wie das Bundesgericht im Entscheid 101 Ia 289 ff. festgehalten hat, in die Berechnung der überbaubaren Fläche eines Grundstücks angrenzendes, nicht überbautes Land eines Dritten einzubeziehen, unter der Bedingung, dass dieses nicht schon bei der Berechnung der überbaubaren Fläche einer andern Liegenschaft berücksichtigt worden ist und hiefür später nicht mehr in Frage kommen kann. Friedrich/Spühler/Krebs führen dazu in "Bauordnung der Stadt Winterthur" (Winterthur 1970, § 23 N. 12) näher aus: "Sinn und Zweck des Instituts der Ausnützungsziffer lassen derartige Ausnützungsverschiebungen nur dann als zulässig erscheinen, wenn es sich um die Anrechnung von Flächen unmittelbar benachbarter Parzellen handelt; sofern zwischen dem Baugrundstück und den andern Grundstücken eine Strasse oder ein Grundstück eines Dritten liegt, ist eine Übertragung der Ausnützung abzulehnen."
Eine Ausnützungsübertragung innerhalb der gleichen Bauzone ist dann möglich, wenn dadurch die Häufung der Baukörper nicht übermässig sondern mit Freiflächen in nächster Umgebung die nötige Lockerung herbeigeführt wird (vgl. Herbert Lang, Hochhaus und Baurecht, Zürich 1977, S. 445 f.). Unzulässig ist in der Regel die Übertragung über ein drittes Grundstück hinweg, wenn auf diesem eine Baute errichtet werden kann, weil dann der Eindruck eines Baumassen-Ausgleichs zwischen über- und unternutztem Grundstück aufgehoben wird. Zurückhaltend nur ist die Übertragung über eine Zonengrenze hinweg zu bewilligen und jedenfalls dann abzulehnen, wenn Zonen mit ausgesprochen gegensätzlicher Ausnützungsdichte aneinander grenzen." Das Konzept des Zonenplans darf nicht durch die Zulassung von Nutzungsumlagerungen gestört werden" (Urteil des Verwaltungsgerichts Solothurn vom 13. Mai 1982 in SOG 1982 Nr. 22).
Eine grosszügige Praxis in der Regelung der Ausnützungsübertragung würde unweigerlich zu sinnwidrigen Lösungen führen, wie zum Beispiel zum Heranziehen einer nicht ausgeschöpften Ausnützung über andere Grundstücke hinweg. Im Sinne einer klaren Regelung kann daher ungeachtet der Besitzesverhältnisse eine Ausnützungsübertragung über andere, überbaubare Grundstücke hinweg und über Strassen, die der Groberschliessung dienen, nicht zugelassen werden.
Es kommt also darauf an, wie stark sich eine Ausnützungsübertragung auswirkt. Strassen durchschneiden Freiflächen als unüberwindbare Trennungslinien, wenn sie sich im Verhältnis zu den Freiflächen als zu mächtig erweisen, ebenso wie das zwischen den Übertragungsflächen liegende Grundstück eines Dritten die Übertragung hindert, wenn es in diesem Teil überbaubar ist.
Im vorliegenden Fall bildet der dortige Teil der Strasse wohl parzellenmässig eine Einheit mit dem zu überbauenden und dem freizuhaltenden Teil des Grundstücks. Das hat aber auf die Beurteilung keinen Einfluss, ob die Ausnützungsfläche übertragbar sei. Massgeblich ist nämlich die Unterscheidung zwischen Fein- und Groberschliessung. Die umstrittene Strasse ist im rechtsverbindlichen Verkehrsplan als Erschliessungsstrasse eingetragen. Eine im Verkehrsplan derart ausgezeichnete Strasse ist Bestandteil der Groberschliessung. Sie bildet deshalb eine für die Ausnützungsübertragung unüberwindbare Trennungslinie. - Anders verhielte es sich, wenn die Strasse nur der Feinerschliessung diente.
Der Einwand der Beschwerdeführerin, Quartierstrassen könnten deswegen in Zukunft nicht mehr nach verkehrstechnischen Gesichtspunkten sondern nach solchen der Ausnützung angelegt werden, ist nicht stichhaltig. Auch der Bau einer Strasse bedarf nämlich einer Bewilligung, welche sicher verweigert würde, wenn die Anlage in verkehrstechnischer Hinsicht ungenügend wäre. Es kommt hinzu, dass die Linienführung der Erschliessungsstrasse im Verkehrsplan vorgegeben ist.
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1983/84 Nr. 22