ow_gerichte · VVGE 1966/70 Nr. 40 · 1968-05-10 · de

VVGE 1966/70 Nr. 40, S. 146: Baueinstellung wegen Nichtbefolgung der im Bewilligungsentscheid gemachten Auflagen. Geschosszahlberechnung; Attikageschoss. Entscheid vom 3.9.1968 i.S. Rekurs Feriengenossenschaft Neuschwändi gegen Gemeindera

VVGE 1966/70 Nr. 40, S. 146:
Baueinstellung wegen Nichtbefolgung der im Bewilligungsentscheid gemachten Auflagen.
Geschosszahlberechnung; Attikageschoss.
Entscheid vom 3.9.1968 i.S. Rekurs Feriengenossenschaft Neuschwändi gegen Gemeinderat Engelberg.
Am 10. Mai 1968 hat der Einwohnergemeinderat Engelberg der Feriengenossenschaft Neuschwändi die Baubewilligung zur Erstellung des nachgesuchten Mehrfamilienhauses wie folgt erteilt:
"Mehrfamilienhaus Typ B-2 auf Parzelle 1604:
Ort: Neuschwändi.
Auflage:
1 Geschoss und das Attikageschoss oder Garagen und Attikageschoss müssen weggelassen werden.
Die Garagierung hat in den Tiefgaragen zu erfolgen.
...".
Nachdem anlässlich einer Baukontrolle festgestellt worden war, dass die Auflagen betreffend Garagen und Attikageschoss nicht erfüllt wurden, hat der Einwohnergemeinderat Engelberg gestützt auf Art. 28 Abs. 2 BG die sofortige totale Baueinstellung verfügt.
Gegen diese Einstellungsverfügung reichte die Feriengenossenschaft Neuschwändi als Grundeigentümerin und die Rapid-Baustoffe AG als Generalunternehmerin am 1. August beim Regierungsrat einen Rekurs ein mit dem Antrag:
"1. Die angefochtene Baueinstellung vom 26. Juli 1968 sei aufzuheben.
2. Dem vorliegenden Rekurs sei aufschiebende Wirkung zu erteilen und die vorläufige Weiterführung der Arbeiten zu gestatten.
3. Zur Besprechung und Herbeiführung einer Einigung seien die Parteien unter Leitung des Baudepartementes zu einem Augenschein und Verhandlung in Engelberg einzuladen."
Am 30. August 1968 fand in Anwesenheit der Parteien und unter der Leitung des Baudepartementes an Ort und Stelle ein Augenschein statt, bei dem die Parteien Gelegenheit hatten, ihren Standpunkt noch mündlich darzulegen.
In Erwägung:
1. Nach Art. 12 BG sind "mehr als viergeschossige Wohnbauten mit einer Höhe bis zum Dachgesims von mehr als 12 m nur zulässig, wenn die Gemeinde dies in ihrem Baureglement gestattet und gleichzeitig das Baureglement durch einen entsprechenden Bebauungsplan ergänzt." Vorerst ist festzuhalten, dass die Gemeinde Engelberg jedenfalls im heutigen Zeitpunkt (leider) noch über kein Baureglement mit Bebauungsplan verfügt, das eine Überschreitung der baugesetzlichen Höchstgeschosszahl gestatten würde. Nachdem es sich vorliegend aber unbestrittenermassen um eine Wohnbaute handelt, muss diese demnach unbedingt auf vier Geschosse beschränkt bleiben.
2. Die Rekurrentin stellt sich nun allerdings auf den Standpunkt, das Parterre mit Treppeneingang und Garagen sei nicht als Geschoss zu zählen, da der Sinn des Art. 12 BG der sei, nur die Wohngeschosse bei der Berechnung der zulässigen Geschosszahl mitzurechnen. Eine solche Auslegung ist indessen unhaltbar und dem Wortlaut des Gesetzes fremd.
Vorerst braucht nicht besonders ausgeführt zu werden, dass in Art. 12 Abs. 1 BG nirgends die Rede von Wohngeschossen ist. Vielmehr bestimmt das Gesetz ohne Einschränkung, dass Wohnbauten - und um eine solche handelt es sich vorliegend - höchstens viergeschossig sein dürfen, nachdem ein weitergehendes Gemeindebaureglement fehlt.
Wenn Absatz 3 des nämlichen Artikels sodann bestimmt, dass das Untergeschoss oder der Keller, der mehr als 1,2 m über den gewachsenen oder massvoll aufgeschütteten Boden herausragt, als Vollgeschoss gilt, so folgt daraus mit aller Deutlichkeit, dass eben auch Keller oder Untergeschoss überhaupt mitzurechnen sind und daher die Auslegung der Rekurrentin, es seien nur Wohngeschosse mitzuzählen, auch aus diesem Grund nicht zutreffend ist. Es kann daher kein Zweifel darüber bestehen, dass jedes Geschoss einer Wohnbaute, ungeachtet seiner Benützung oder seines Zweckes bei der Berechnung der Geschosszahl mitzuzählen ist. Würde man aber der rekurrentischen Auslegung zustimmen, so hätte dies zur Folge, dass inskünftig Wohnbauten über die vier maximal zulässigen Wohngeschosse hinaus noch beliebige weitere Geschosse aufweisen dürften, die andern als Wohnzwecken dienen, wie z. B. Geschäfts- oder Bürozwecken usw. Die zulässige Geschosszahl könnte nur mehr sehr schwer limitiert werden. Das Baugesetz wollte aber aus verschiedenen, hier nicht näher darzulegenden Gründen gerade die Erstellung von Hochhäusern an beliebigen Orten verhindern und es den Gemeinden überlassen, in ihren Baureglementen und Bebauungsplänen solche Zonen für Hochhäuser auszuscheiden. Wie aber bereits gesagt, ist der Wortlaut des Gesetzes in diesem Punkt eindeutig. Er spricht zu Ungunsten der rekurrentischen Auffassung.
Ist somit das Garage-Geschoss (Parterre) für die Berechnung der Geschosszahl mitzuzählen, so muss festgestellt werden, dass das fragliche Gebäude auf der für die Berechnung einzig massgebenden Talseite (Art. 12 Abs. 2 BG), ohne Mitzählung des "Attikas", sich als fünfgeschossiges Gebäude charakterisiert. Dies ist nach Art. 12 BG unzulässig, was vom Gemeinderat auch richtig erkannt wurde.
3. Zu beurteilen bleibt sodann die bestehende und vom Gemeinderat ebenfalls beanstandete Ausgestaltung des "Attikageschosses". Man kann sich fragen, ob man die heutige Ausgestaltung als Attikageschoss bezeichnen kann. Immerhin ist festzustellen, dass nebst den an sich zulässigen Dachaufbauten, die einen Drittel der Fassadenlänge gesamthaft nicht übersteigen, noch Zwischenmauern sowie eine Überdachung erstellt sind, sodass der Schritt zu einem bewohnbaren Attikageschoss nur mehr klein ist. Die Befürchtungen des Gemeinderates, es könnte zu einem späteren Zeitpunkt zu einem solchen Fertigausbau kommen, sind keineswegs unberechtigt, zumal die stehenden Mauern mit dem geplanten, vom Gemeinderat aber ausdrücklich nicht genehmigten Grundriss des Attikageschosses auffallend übereinstimmen. Wie der heutige Dachausbau denn auch wirklich benutzt werden soll, spielt heute keine Rolle. Wie immer man die heutige Ausgestaltung bezeichnen will, steht fest, dass sie wider die gemeinderätliche Bewilligung erstellt ist, sodass auch in dieser Hinsicht die Einstellung gerechtfertigt ist. Der Dachausbau in der heutigen Form muss als Geschoss mitgerechnet werden und darf demzufolge, wie schon der Garagetrakt, unter dem Gesichtspunkt der zulässigen Höchstgeschosszahl nicht belassen werden.
Was die umstrittene Gebäudehöhe betrifft, ist zu sagen, dass die heute bündig zur Gebäudefront stehende Schutzmauer rings um den sog. Kinderspielplatz ohne Zweifel mitzurechnen ist; dies ändert allerdings nach ständiger Praxis mit einer Zurückversetzung der Mauer gegenüber der Gebäudefront um 45 Grad.
4. Nach dem Gesagten steht somit eindeutig fest, dass die Rekurrentin die ihr in Anwendung des Baugesetzes in unmissverständlicher Weise vom Gemeinderat gesetzten Auflagen, die überdies durch entsprechende Vermerke auf den Plänen noch verdeutlicht wurden, bei der Ausführung des Bauvorhabens offensichtlich nicht befolgt hat.
Unbehelflich ist nämlich auch der Hinweis der Rekurrentin auf die früher in der gleichen Angelegenheit bereits erhaltene Baubewilligung vom 17. März 1967. Bei den damals bewilligten 4 Mehrfamilienhäusern (A 1, A2, B 2 und C 2) hat der Gemeinderat in seinem Entscheid ausdrücklich als Auflage verfügt: "... Für die Ausführung der Attikageschosse bedarf es einer speziellen Bewilligung des Regierungsrates. Erst nach dessen Erteilung dürfen die Attikageschosse ausgeführt werden." Was den fraglichen Block B 2 betrifft, hatte der Gemeinderat demnach im erwähnten Entscheid lediglich den Garagetrakt, der im damaligen Baubewilligungsgesuch vom 28. Februar 1967 fälschlicherweise als Untergeschoss bezeichnet war, obwohl er laut Plan vollständig über dem natürlichen Terrain zu stehen kommen sollte, und 3 Wohngeschosse bewilligt. Der Gemeinderat hat also schon damals das Vorhaben auf 4 Geschosse reduziert, und die Errichtung eines fünften Geschosses (Attikageschoss) offenbar durch die oben zitierte Auflage einer regierungsrätlichen Ausnahmebewilligung vorbehalten. Die nun am 14. März 1968 für den Block B 2 eingereichten, abgeänderten Pläne unterscheiden sich von den frühern darin, dass sie zum vorneherein ein Wohngeschoss mehr aufweisen, was der Gemeinderat richtigerweise in seinem Bewilligungsentscheid korrigierte. Die Frage, ob durch den neuen Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 1968 die frühere Bewilligung eo ipso hinfällig wurde, kann vorliegend unbeantwortet bleiben, da das nun eingestellte Vorhaben mit seinen 6 Geschossen weder dem früher bewilligten entspricht, mit welchem auch nur 4 Geschosse bewilligt waren, noch dem neuen Entscheid, der wiederum ausdrücklich das Vorhaben auf 4 Geschosse reduziert wissen wollte. Auffallend ist jedenfalls, dass dieser genannte Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 1968 durch die Gesuchstellerin nicht angefochten, aber trotzdem wider besseres Wissen nicht befolgt wurde. Das ausgeführte Bauprojekt ist somit eindeutig vorschriftswidrig erstellt; die Baueinstellung ist zu Recht erfolgt.
5. Es ist nicht Sache des Regierungsrates, die Bedingungen festzusetzen, unter welchen das Vorhaben weitergeführt werden kann. Dies ist ausschliesslich Sache der Baubewilligungsbehörde, also des Einwohnergemeinderates Engelberg.
Im übrigen nimmt der Regierungsrat zur Kenntnis, dass der Gemeinderat Engelberg laut Schreiben vom 2. September 1968 der Bauherrschaft gestattet hat, die Stockwerke 1, 2 und 3 (von unten nach oben gerechnet) auf eigene Gefahr und Verantwortung hin auszubauen. Ein solches Entgegenkommen präjudiziert das weitere Vorgehen im vorliegenden Fall nicht und ist daher vertretbar.
Erkennt:
1. Der Rekurs wird abgewiesen und die Einstellungsverfügung des Einwohnergemeinderates Engelberg geschützt.
2. Die Bedingungen für ein allfälliges Weiterbauen setzt der Einwohnergemeinderat Engelberg fest.
3. Zufertigung an...
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