ow_gerichte · VVGE 1985/86 Nr. 44 · 1986-11-18 · de

VVGE 1985/86 Nr. 44, S. 75: Art. 121 Abs. 2 i.V. mit Art. 120 EG zum ZGB. Perimeterbeitrag; Die Pflicht zur Leistung des Perimeterbeitrages besteht bereits nach Beendigung der Planung und vor Inangriffnahme der Werkausführung (Erwägung 2).

VVGE 1985/86 Nr. 44, S. 75:
Art. 121 Abs. 2 i.V. mit Art. 120 EG zum ZGB.
Perimeterbeitrag;
Die Pflicht zur Leistung des Perimeterbeitrages besteht bereits nach Beendigung der Planung und vor Inangriffnahme der Werkausführung (Erwägung 2).
Kriterien zur Bemessung des Perimeterbeitrages in einem nicht homogenen Gebiet; zur Bemessung kann nicht auf Liegenschaftsschatzungen abgestellt werden, die durch unterschiedliche Methoden (einmal landwirtschaftliche Ertragswertschatzung, einmal Schätzung des Zeitwertes eines Gebäudes) ermittelt wurden. In bezug auf die gleichartigen (landwirtschaftlichen) Liegenschaften kann auf die methodisch ebenfalls gleichartig zustande gekommenen Liegenschaftsschatzungen abgestellt werden.
Die Bemessung des auf die ungleichartige (nicht landwirtschaftliche) Liegenschaft entfallenden Beitrages muss gesondert erfolgen durch einen Vergleich der Vorteile (Erwägung 3 - Erwägung 5).
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Juni 1986.
Das Bundesgericht ist auf eine von der Flurgenossenschaft dagegen erhobene staatsrechtliche Beschwerde nicht eingetreten (Urteil vom 18. November 1986).
Aus den Erwägungen:
2. Soweit die Beschwerde den Kostenverteiler zum Gegenstand hat, ist auf sie einzutreten.
Nach Art. 121 Abs. 2 EG zum ZGB berechtigt die Genehmigung von Statuten, Plan und Kostenvoranschlag dazu, die beteiligten Grundeigentümer zur Leistung eines verhältnismässigen Beitrages anzuhalten. Daraus erhellt, dass die Betragspflicht nicht erst mit der Erstellung des Werkes entsteht, sondern nach Beendigung der Planung und vor Inangriffnahme der Ausführung des Werkes. Damit erweist sich der Perimeterbeitrag als Vorzugslast (VGE vom 16. September 1985 i.S. D/F, Erwägung 1c; BGE 110 Ia 209 Erwägung c). Die Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Beteiligten muss nach sachlich haltbaren Gesichtspunkten erfolgen und darf keine Unterscheidungen treffen, für die ein vernünftiger Grund nicht ersichtlich ist (BGE 106 Ia 204 Erwägung 3). Was die Schätzung des Wertzuwachses einer Liegenschaft betrifft, hat die Praxis allerdings die Anwendung schematischer, nach der Durchschnittserfahrung aufgestellter Massstäbe, die leicht zu handhaben sind, anerkannt (BGE 98 Ia 174 Erwägung 4b mit Hinweisen).
Art. 121 Abs. 2 EG zum ZGB spricht von einem verhältnismässigen Beitrag, den die beteiligten Grundeigentümer zu erbringen haben. Dieser bestimmt sich nach dem "den einzelnen Genossenschaftsmitgliedern aus dem Unternehmen erwachsenden Nutzen" (Art. 120 EG zum ZGB). Nähere Angaben zur Ermittlung des den einzelnen Pflichtigen zukommenden wirtschaftlichen Vorteils enthält das Gesetz nicht. Eine genau messbare und damit mathematisch kontrollierbare Art der Berechnung der Perimeterbeiträge, die gleichzeitig auch zu gerechten Lösungen führte, gibt es nicht. Die Grösse des durch einen Strassenbau oder -ausbau für ein Grundstück bzw. für eine Leitung entstehenden wirtschaftlichen Sondervorteils und damit des entsprechenden Interesses hängt von vielen, grösstenteils nicht genau messbaren Momenten ab, so dass bei der Ermittlung dieses Vorteils das Ermessen zwangsläufig eine grosse Rolle spielt (VGE vom 15. September 1976 i.S. E.). In diesem Zusammenhang ist allerdings darauf hinzuweisen, dass eine Reihe anderer Kantone, so beispielsweise Luzern, die sich stellenden Probleme mit einer speziellen Verordnung regelt und deren Lösung nicht ausschliesslich der Praxis überlässt....
Zur Ermittlung des Perimeterkapitals bzw. der auf die einzelnen Grundeigentümer entfallenden Perimeterwerte der Grundstücke hat die Perimeterkommission auf die Liegenschaftsschatzungen abgestellt. Der Beschwerdeführer beanstandet nun, dass seine Liegenschaft 1719 im Gegensatz zu allen andern Liegenschaften des Perimeters keine landwirtschaftliche Schatzung aufweise, was zu einer im Verhältnis zum aus der Strasse resultierenden Nutzen ungerechtfertigt hohen Belastung führe.
3. Lässt man die 695 m2 messende Parzelle 1719, die dem Beschwerdeführer gehört, vorerst einmal ausser Betracht, handelt es sich bei den in den Perimeter einbezogenen Grundstücken durchwegs um land- oder forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften. Teilweise sind sie ausschliesslich mit Wald bestockt (Parzellen 564, 479, 493 und 515), teilweise enthalten sie vorwiegend Wiesland, aber auch etwas Wald sowie Ökonomiegebäude (Parzellen 495 und 514), daneben aber auch Wohnhäuser (Parzellen 517 und 515). Den Hauptnutzen aus der Strasse ziehen offensichtlich die Wohnhäuser. Es kann nämlich davon ausgegangen werden, dass Zu- und Wegfahrt der Bewohner der Häuser die häufigste Art der Benutzung der Strasse sein wird. In zweiter Linie fällt die Benützung der Güterstrasse für die Bewirtschaftung der Liegenschaften in Betracht, wobei der Vorteil der Strasse für Liegenschaften mit Ökonomiegebäuden, wo Vieh untergebracht werden kann, erheblich grösser ist - dabei ist an den Transport von Agrarprodukten, aber auch von Vieh zu denken - als für Liegenschaften, wo jährlich lediglich mehrere Male oder vielleicht auch nur einmal Heu bzw. Holz abtransportiert wird.
Betrachtet man nun die Perimeterwerte der einzelnen land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften, so fällt auf, dass die Werte bei den Liegenschaften ohne Gebäulichkeiten mit den sehr niedrigen landwirtschaftlichen Ertragswerten übereinstimmen. Demgegenüber setzen sich die Perimeterwerte der Gebäulichkeiten aufweisenden landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften aus dem ebenfalls sehr niedrigen landwirtschaftlichen Ertragswert für Wiesland und Wald einerseits und einem nicht auf einer landwirtschaftlichen Ertragsschätzung basierenden und darum verhältnismässig bedeutend höheren Zeitwert für Gebäulichkeiten zusammen. Dadurch erfährt der Nutzen, den die Häuser, aber auch Ökonomiegebäude, aus der Strasse ziehen, gegenüber dem Nutzen für die blosse Bewirtschaftung der Liegenschaften eine starke Gewichtung, die allerdings dem Grundsatz nach den oben angestellten Überlegungen entspricht. Was die Stallgebäulichkeiten betrifft, kann sich beispielsweise wegen täglicher Milchtransporte eine ähnlich intensive Nutzung der Strasse ergeben wie bei Wohnhäusern. Im übrigen wurde das Verhältnis zwischen den niedrigen landwirtschaftlichen Ertragswerten von Wiesland und Wald und den relativ hohen Zeitwerten der Ökonomiegebäulichkeiten vom Beschwerdeführer, der auch mit einer solchen Liegenschaft im Perimeter ist (Parzelle 495), nicht beanstandet, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
Bei der Ermittlung der Beiträge wurde neben dem Perimeterwert der einzelnen Liegenschaften auch die Benützungslänge der Strasse berücksichtigt. Im angefochtenen Entscheid hat der Regierungsrat darauf hingewiesen, dass die Strasse in fünf Abschnitte aufgeteilt wurde und die Beitragspflicht des einzelnen Grundeigentümers nach Massgabe seines Perimeterkapitals und der Benützungslänge der Strasse ermittelt wurde (Erwägung 7).
4. Problematisch ist indessen die Behandlung der im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen Parzelle 1719 im Halte von 695 m2 mit Wohnhaus. Dabei fällt auf, dass dieses Grundstück, welches knapp 0,5% der gesamten in den Perimeter einbezogenen Fläche ausmacht und nur an drei der fünf Strassenabschnitten beteiligt ist, mit 22,5 % an den gesamten, auf die Eigentümer entfallenden Kosten beteiligt ist. Dieses Ergebnis ist auf den im Verhältnis zu den anderen Grundstücken sehr hohen Perimeterwert von Fr. 96'000.-- zurückzuführen. Im Vergleich dazu ist das Grundstück 517 mit einer Fläche von 42'593 m2 Wiesland und Wald (gut 25 % der Gesamtfläche), einem Wohnhaus und Ökonomiegebäude und bei maximaler Benützungslänge der Strasse mit 32,8 %, also nur knapp einem Drittel mehr als das Grundstück 1719, an den gesamten Kosten beteiligt; das Grundstück 515 mit einer Fläche von 18'830 m2 Wiesland (gut 11 % der Gesamtfläche) mit einem Wohnhaus und einem halben Stallanteil und ebenfalls der gesamten Benützungslänge ist schliesslich mit gut 11 % an den gesamten Kosten beteiligt.
In diesem Zusammenhang hat nun die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die Anwendung schematischer Massstäbe wie beispielsweise Steuerschatzungen trotz gewisser Unzulänglichkeiten zulässig seien. Die Zuhilfenahme der Versicherungssumme (BGE 94 I 277 f. Erwägung 5; 93 I 106 ff.), aber auch des sog. Katasterwertes oder der Grundstückflächen (94 Ia 77 f. Erwägung 5) wurde vom Bundesgericht ausdrücklich gebilligt. Diese Überlegungen sind jedenfalls dann zutreffend, wenn bei allen Objekten mit derselben Methode gemessen wird. Dies ist vorliegend aber gerade nicht der Fall. Insofern geht die Berufung der Vorinstanz auf die erwähnte Rechtsprechung am Problem vorbei. Wie erwähnt setzt sich der Perimeterwert der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften einerseits aus dem landwirtschaftlichen Ertragswert des Bodens und andererseits aus dem Zeitwert der Gebäulichkeiten zusammen. Demgegenüber entspricht der Perimeterwert der Liegenschaft 1719 des Beschwerdeführers der nichtlandwirtschaftlichen Steuerschatzung. Diese beträgt 80 % des amtlichen Verkehrswertes. Dieser wiederum stellt das arithmetische Mittel zwischen dem Ertragswert und dem Realwert dar. Während bei den landwirtschaftlichen Grundstücken der Boden mit einem Wert von durchschnittlich rund 10 Rappen pro m2 am Perimeterwert beteiligt ist, fliesst bei der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft des Beschwerdeführers der Boden mit einem Wert von Fr. 28.75 pro m2 in den Realwert und damit in die Steuerschatzung ein. Bei näherer Betrachtung der einzelnen Schatzungen stellt man ferner fest, dass der Perimeterwert der Liegenschaft 1719 im wesentlichen auf einer Mischrechnung zwischen Real- bzw. Zeitwert und Ertragswert beruht, während im Perimeterwert der landwirtschaftlichen Liegenschaften der Zeitwert der Gebäulichkeiten vollumfänglich Eingang findet. Was aber auch auffällt, sind die altersbedingten, sehr hohen Abschreibungssätze von 70 - 80 % bei den landwirtschaftlichen Gebäulichkeiten, sowohl bei Ökonomiegebäuden als auch Wohnhäusern, während der Zeitwert des Gebäudes auf der Liegenschaft 1719 auf einer Abschreibung von nur 40 % beruht.
Die unterschiedlichen Werte in den rechtskräftigen Schatzungen können an sich nicht beanstandet werden. Hingegen hängt der Nutzen, den ein Wohnhaus oder ein Ökonomiegebäude aus der Strasse zieht - und darauf kommt es hier an -, grundsätzlich nicht vom Alter des Gebäudes ab. Es lässt sich auch nicht begründen, inwiefern ein zu einer landwirtschaftlichen Liegenschaft gehörendes Wohnhaus und ein nicht landwirtschaftliches Wohnhaus unterschiedlichen Nutzen aus einer Strasse ziehen sollten. Die Vorinstanz vermag denn auch keine überzeugenden Gründe anzuführen, weshalb der Vorteil, den das Grundstück 1719 aus der Strasse zieht, grösser sein soll als jener, den beispielsweise die beiden Häuser auf den Parzellen 515 und 517 daraus ziehen können. Bei dieser Gelegenheit führt der Regierungsrat zwar aus, erfahrungsgemäss sei der Nutzen einer Strasse für einen Eigentümer, der in seinem Wohnhaus auch als Architekt arbeite, grösser als für einen Landwirt. Er führt indessen nicht aus, auf welche konkreten Erfahrungen er diese Aussage stützt.
Im übrigen ist bei der Ermittlung des Vorteils auf objektive Kriterien abzustellen und nicht auf den zufälligen Beruf, welchen der gegenwärtige Eigentümer einer Liegenschaft ausübt. Beim zur Frage stehenden Gebäude auf Parzelle 1719 handelt es sich aufgrund der Akten keineswegen um ein gewerbliches Gebäude, sondern um ein Wohngebäude. An dieser Qualifikation vermag der Umstand, dass der Beschwerdeführer in den Räumlichkeiten des Hauses u.a. auch Architekturarbeiten ausführt, nichts zu ändern.
Aus den gemachten Ausführungen ergibt sich, dass es im vorliegenden Fall keinen einheitlichen Massstab gibt, der auch auf die Liegenschaft des Beschwerdeführers angewendet werden könnte, da es sich beim Perimeterwert der landwirtschaftlichen Grundstücke mit und ohne Gebäulichkeiten einerseits und beim Perimeterwert des Grundstückes 1719 andererseits um methodisch völlig unterschiedlich zustandekommende Werte handelt. Das Abstellen auf die Steuerschatzung von Fr. 96'000.-- ist daher willkürlich, weshalb die u.a. daraus resultierende prozentuale Festsetzung der auf die Liegenschaft 1719 entfallenden Perimeterpflicht aufzuheben ist.
5. Kann aber für die Ermittlung des Perimeterwertes der Liegenschaft 1719 des Beschwerdeführers nicht auf die Steuerschatzung abgestellt werden, bleibt nichts anderes übrig, als den Wert durch einen Vergleich der Vorteile zu ermitteln, welche das Haus aus der Strasse zieht, mit jenen, welche die andern Wohnhäuser auf den landwirtschaftlichen Liegenschaften daraus ziehen. In den bisherigen Erhebungen lassen sich nun aber zuwenig Anhaltspunkte finden, welche die schlüssige Beantwortung dieser Frage zuliessen. Die Sache ist daher an die Perimeterkommission zurückzuweisen. Dabei wird die Perimeterkommission von den für die beiden Wohnhäuser auf den Parzellen 515 und 517 ermittelten Werten von Fr. 30'000.-- bzw. Fr. 40'000.-- auszugehen haben. Als taugliches Kriterium für die Ermittlung des aus der Strasse resultierenden Nutzens kommen unter den gegebenen Umständen praktisch nur die Grössen der Wohnhäuser bzw. deren nutzbaren Flächen in Frage. Weist das Gebäude auf Parzelle 1719 eine grössere Nutz- bzw. Wohnfläche auf als die Häuser auf den Parzellen 515 und 517, ist dessen Wert gegenüber diesen entsprechend zu erhöhen und umgekehrt.
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