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OGVE 2016/17 Nr. 79 Art. 58 Abs. 2 BauG; Art. 27 Abs. 1 BauV Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung an eine unberechtigte Person aufgrund fehlender dinglicher oder obligatorischer Berechtigung (Erw. 2). Art. 29 Abs. 2 BV Verletzung

OGVE 2016/17 Nr. 79
Art. 58 Abs. 2 BauG; Art. 27 Abs. 1 BauV
Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung an eine unberechtigte Person aufgrund fehlender dinglicher oder obligatorischer Berechtigung (Erw. 2).
Art. 29 Abs. 2 BV
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Ausschluss betroffener Grundeigentümer im Baubewilligungsverfahren (Erw. 2.3).
Entscheid des Regierungsrats vom 29. August 2016 (Nr. 58).
Aus den Erwägungen:
2. Erteilung Baubewilligung an unberechtigte Person / Verletzung rechtl. Gehör
2.1
Die Beschwerdegegnerin war Eigentümerin der Stammparzelle 1120, GB Sachseln. Davon wurde u.a. das Grundstück 2214 abparzelliert. Die Beschwerdegegnerin begründete in der Folge für die Parzellen 1120 und 2214 Stockwerkeigentum, errichtete darauf zwei Terrassenhäuser und veräusserte die Grundstücke. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Stockwerkeinheit Grundstück Nr. StWE S50367 auf der Liegenschaft Nr. 1120. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Stockwerkeinheit Grundstück Nr. StWE S50355 auf der Liegenschaft Nr. 2214. An der Liegenschaft Nr. 1120 hat sie hingegen seit dem 16. Dezember 2013 kein Eigentum mehr.
Die Kaufverträge beinhalteten alle eine Bevollmächtigung der Beschwerdegegnerin für die “Realisierung und Fertigstellung der Überbauung ´Chuematt´, Sachseln“. Die Vollmacht war befristet bis 31. Dezember 2015.
Gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme zur Einsprache vom 15. Januar 2016 wurden die strittigen Bauarbeiten (Sitzplatz und zusätzliche Stützmauer) im Februar 2015 realisiert. Zu diesem Zeitpunkt war die Beschwerdegegnerin bereits nicht mehr Eigentümerin der Parzelle 1120, bloss noch Miteigentümerin von Parzelle 2214. Für die ohne Bewilligung ausgeführten Arbeiten reichte sie am 29. Oktober 2015 ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung ein und unterzeichnete dies tatsachenwidrig als Alleineigentümerin der beiden Bauparzellen.
2.2
Gemäss Art. 27 Abs. 1 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV, GDB 710.11) ist für bewilligungspflichtige Bauvorhaben vor Baubeginn ein vom Gesuchsteller, Projektverfasser und Grundeigentümer unterschriebenes Baugesuch auf amtlichem Formular in der vorgeschriebenen Anzahl einzureichen. Die Baubewilligungsbehörde darf auch einer Person eine Baubewilligung erteilen, die nicht Grundeigentümer des Baugrundstücks ist. Sie muss allerdings eine eigene Berechtigung am Bauobjekt haben. Der verfügungsberechtigte Grundeigentümer hat ein schützenswertes Interesse daran, dass sein Grundstück nicht in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt wird. Die Bewilligungsbehörde hat sich dabei auf die Prüfung der Frage zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte (Erläuterungen zum Baugesetz und zur Verordnung zum Baugesetz, Hrsg. Baudepartement Obwalden, April 1995, S. 170 [Erläuterungen BauG]). In diesem Zusammenhang hat der Regierungsrat festgestellt, dass sich das Einverständnis des Grundeigentümers auch aus einem Pachtvertrag ergeben kann, wenn der Pächter darin zur Erstellung von Bauten ermächtigt wird (RRB vom 7. Juli 1992, Nr. 286; vom Verwaltungsgericht bestätigt mit VGE vom 22. Dezember 1992). Hingegen ist es unzulässig, den Bau einer Erschliessungsstrasse über ein fremdes Grundstück zu bewilligen, wenn die Bauherrschaft lediglich über ein Fuss- und Fahrwegrecht verfügt, dies aber nicht räumlich ausgemittelt ist und der betroffene Grundeigentümer der fremden Liegenschaft dem Bau nicht zugestimmt hat (VGE vom 10. November 1992 i.S. B.H. und Mitbeteiligte, Erw. 4).
Die gemachten Ausführungen sind auf den vorliegenden Sachverhalt nur beschränkt anwendbar, da die Beschwerdegegnerin die fraglichen Bauarbeiten bereits ausgeführt hat. Folglich muss der Einwohnergemeinderat früher oder später die getätigten baulichen Massnahmen auf ihre Vereinbarkeit mit dem geltenden Baurecht überprüfen, sofern nicht der rechtmässige Zustand mittels des Rückbaus wiederhergestellt wird.
2.3
Werden bauliche Massnahmen ohne entsprechende Bewilligung oder in Abweichung von den genehmigten Plänen ausgeführt, so setzt die Baubewilligungsbehörde in Anwendung von Art. 58 Abs. 2 BauG der Bauherrschaft und dem Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes oder zur Einreichung eines Gesuchs um nachträgliche Baubewilligung. Ist die Bauherrschaft, welche für die Bauarbeiten grundsätzlich verantwortlich ist, nicht mit dem Grundeigentümer identisch, muss dieser rechtzeitig in das Verfahren einbezogen werden (Erläuterungen BauG, S. 120).
Die Baubewilligungsbehörde Sachseln hat sich im vorliegenden Fall nicht an das Vorgehen gemäss Baugesetz gehalten. So hat sie lediglich die Beschwerdegegnerin (Bauherrin) zur Stellungnahme aufgefordert, nicht aber die von den Bauvorhaben betroffenen Grundeigentümer. Dies wäre umso angezeigter gewesen, da die baulichen Massnahmen auf gemeinschaftlichen Grundstücksteilen getätigt wurden. Sodann ist der Einwohnergemeinderat auf ein Baugesuch eines offenkundig unberechtigten Gesuchstellers eingetreten. Die Beschwerdegegnerin war weder im Zeitpunkt der Realisierung der baulichen Massnahmen noch bei der Baugesuchseingabe Eigentümerin der Parzelle 1120; in Bezug auf Parzelle 2214 war sie lediglich Miteigentümerin. Dass sie sich trotzdem im Baugesuch tatsachenwidrig als Alleineigentümerin beider Parzellen ausgab, hätte die Baubewilligungsbehörde mittels Konsultation des Grundbuchauszugs feststellen können und müssen. Im Weiteren berechtigte die in den Kaufverträgen erteilte Vollmacht die Beschwerdegegnerin offenkundig nicht zur Realisierung weiterer baulicher Massnahmen aufgrund von Wünschen einzelner Käufer. Zu dieser Schlussfolgerung hätte auch die Bewilligungsbehörde im Rahmen einer summarischen Beurteilung der Vollmacht gelangen müssen.
Das von der Gemeinde eingeschlagene Vorgehen führte dazu, dass einer offenkundig unberechtigten Person eine Baubewilligung erteilt wurde (zumindest soweit sie den Sitzplatz und die Stützmauer auf Parzelle 1120 zum Gegenstand hat). Die Beschwerdegegnerin ist am Grundstück 1120 weder dinglich noch obligatorisch berechtigt und in Bezug auf Parzelle 2214 verfügt sie lediglich über Miteigentum. Den übrigen betroffenen Grundeigentümern wurde die Baubewilligung nicht eröffnet. Es wäre ihnen demnach nicht möglich gewesen, mit der Erteilung der Bewilligung allfällig verfügte Auflagen oder schlimmstenfalls eine Rückbauanordnung anzufechten. Die Grundeigentümer wurden sodann auch nicht in das Einspracheverfahren einbezogen. So hatten sie keine Gelegenheit, als berechtigte Grundeigentümer eine Stellungnahme zur Einsprache der Beschwerdeführerin abzugeben. Dies obwohl die Beschwerdeführerin die Verweigerung der Baubewilligung beantragte bzw. einen Rückbau erwirken wollte. Darin ist eine Verletzung des Anspruchs auf das rechtliche Gehör zu erkennen (vgl. Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101]).
2.4
Nach dem Ausgeführten hat der Einwohnergemeinderat einer offenkundig unberechtigten Person eine Baubewilligung erteilt und zudem den Anspruch auf rechtliches Gehör der betroffenen Grundeigentümer verletzt. Aufgrund der begangenen Verfahrensfehler leidet die Baubewilligung an formellen Mängeln. Sie ist entsprechend aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Durchführung des korrekten Verfahrens zurückzuweisen. Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen.
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