ow_gerichte · AbR 1994/95 Nr. 24 · 1995-05-23 · de

AbR 1994/95 Nr. 24, S. 101: Art. 17 und 283 SchKG; Art. 268 ff. OR Das Retentionsrecht kann auch bei einem faktischen Mietverhältnis über Geschäftsräume beansprucht werden. Bestimmung des retentionsversicherten Mietzinses im Beschwerdeverf

AbR 1994/95 Nr. 24, S. 101:
Art. 17 und 283 SchKG; Art. 268 ff. OR
Das Retentionsrecht kann auch bei einem faktischen Mietverhältnis über Geschäftsräume beansprucht werden. Bestimmung des retentionsversicherten Mietzinses im Beschwerdeverfahren und Anweisung an das Betreibungsamt, den Umfang des Retentionsbeschlags neu festzulegen.
Entscheid der Obergerichtskommission vom 23. Mai 1995
Aus den Erwägungen:
1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann gegen jede Verfügung eines Betreibungsamtes bei der Aufsichtsbehörde Beschwerde geführt werden, sei es, dass die Verfügung gesetzliche Vorschriften verletzt, sei es, dass sie den Verhältnissen nicht angemessen sei. Streitigkeiten darüber, ob die Voraussetzungen für die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses erfüllt seien, sind im Beschwerdeverfahren von den Aufsichtsbehörden zu entscheiden (BGE 103 III 42). Demzufolge sind Streitigkeiten über Bestand und Umfang des Retentionsbeschlags von der Obergerichtskommission als Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter zu beurteilen. Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist demnach einzutreten.
2. Der Vermieter von Geschäftsräumen hat für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 268 Abs. 1 OR). Gemäss Art. 283 Abs. 1 SchKG können Vermieter von Geschäftsräumen, auch wenn die Betreibung nicht angehoben ist, zur einstweiligen Wahrung ihres Retentionsrechtes die Hilfe des Betreibungsamtes in Anspruch nehmen; das Betreibungsamt nimmt ein Verzeichnis der dem Retentionsrecht unterliegenden Gegenstände auf und setzt dem Gläubiger eine Frist zur Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung an (Abs. 3).
a) Das Retentionsverzeichnis schützt den Deckungsanspruch des Gläubigers. Es bezweckt die autoritative Feststellung der dem Retentionsrecht des Gläubigers unterworfenen, dem Schuldner gehörenden und sich in seinem Besitz befindenden Gegenstände. Formell und inhaltlich besteht es in einem öffentlich verurkundeten Inventar der unter Sicherungsbeschlag gestellten Gegenstände. Die Retentionsurkunde bildet die Grundlage für die Durchführung der Mietzinsbetreibung auf dem Wege der Pfandverwertung (Kurt Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Bern 1993, § 34, N. 9).
b) Die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses setzt an sich ein Mietverhältnis über Geschäftsräume sowie eine daraus fliessende Mietzinsforderung voraus (BGE 80 III 130). Das Betreibungsamt ist indessen nur dann berechtigt und verpflichtet, die Aufnahme einer Retentionsurkunde aus materiellen Gründen abzulehnen, wenn sich aufgrund der Akten zweifelsfrei ergibt, dass das beanspruchte Retentionsrecht nicht besteht. Ob die Forderung und das Retentionsrecht dafür materiell begründet sind, hat es nicht näher zu untersuchen; Bestand der Forderung und allfällige dagegen erhobene Einwände und Einreden unterliegen der Beurteilung durch den Richter (Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Band II, Zürich 1993, § 63, Rz. 11; Amonn, a.a.O., § 34, N. 12). ...
bb) Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist nicht zu entscheiden, ob und wann das Mietverhältnis zwischen den Parteien - gegebenenfalls wegen Grundlagenirrtums oder wegen Kündigung aus wichtigem Grund - als ungültig oder vorzeitig aufgelöst zu betrachten ist. Diese Beurteilung ist Sache des ordentlichen Richters. Für das Bestehen eines Retentionsrechts ist nämlich ohnehin das Bestehen eines gültigen Mietvertrages nicht Voraussetzung. In seiner Praxis hat das Bundesgericht wiederholt festgehalten, dass das Retentionsrecht auch beansprucht werden kann, wenn der Vermieter dem Mieter die Sache auf Zusehen weiter zum Gebrauch überlässt oder der Mieter eigenmächtig darin verbleibt (BGE 63 II 368 ff., 73 III 77; Fritzsche/Walder, Band II, a.a.O., § 63, Rz. 11, Fn. 17).
3. Die Beschwerdeführerin trägt vor, der Retentionsurkunde sei zu entnehmen, dass das Betreibungsamt einerseits von einem fälligen Mietzins für die Periode vom 1. März 1993 bis 31. Dezember 1994 in der Höhe von Fr. 1'424'000.-- und andererseits von einem laufenden Mietzins von Fr. 401'000.--, mithin von gesamthaft Fr. 1'825'000.-- ausgehe. Indem das Betreibungsamt von einem Mietzins in dieser Höhe ausgegangen sei, habe es klar gegen Art. 268 Abs. 1 OR verstossen.
a) Gemäss dieser Bestimmung ist das Retentionsrecht auf einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins beschränkt. Ein Jahresmietzins für die von der Beschwerdeführerin gemieteten Räumlichkeiten beträgt Fr. 802'000.--, ein Halbjahreszins demnach Fr. 401'000.--. Das ergibt sich insbesondere auch aus dem Betreibungsbegehren der Beschwerdegegnerin vom 31. März 1995 und dem Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde gleichen Datums. Der gleiche Jahresmietzins ist auch dem Mietvertrag vom 21. Juni 1993 (Ziff. 4) zu entnehmen. Das Betreibungsamt hätte daher, wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, lediglich von einer retentionsversicherten Mietzinsforderung von Fr. 1'203'000.-- (Fr. 802'000.-- + Fr. 401'000.--) ausgehen dürfen. Das wird auch von der Beschwerdegegnerin anerkannt. Gemäss Art. 891 ZGB, der aufgrund des Art. 898 ZGB auch auf das Retentionsrecht anwendbar ist, bietet das Pfand Sicherheit für die Forderung mit Einschluss der Betreibungskosten. Dieser Grundsatz gilt auch für das Retentionsrecht des Vermieters. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist daher anerkannt, dass das Retentionsrecht auch für die Betreibungs- und Retentionskosten beansprucht werden darf (BGE 63 III 382 f.; 85 III 54 ff.). Zu weit geht indessen die Beschwerdegegnerin, wenn sie ausführt, auch die Kosten der juristischen Beratung für die Durchsetzung des Retentionsrechts seien durch Retentionsbeschlag zu sichern. Die Beschwerdegegnerin hat im übrigen in keiner Art und Weise substanziert, weshalb die Retention wegen der Kosten für die juristische Beratung und der Durchsetzung des Retentionsrechts um rund Fr. 300'000.-- von Fr. 1'203'000.-- auf Fr. 1'500'000.-- auszudehnen sei.
b) Die Beschwerdeführerin macht heute geltend, es stelle sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerin überhaupt ein Retentionsrecht für den laufenden Halbjahreszins beanspruchen könne. Dies sei nämlich nur der Fall, wenn eine Gefährdung gegeben sei.
Es trifft zu, dass bei nicht fälligen Mietzinsforderungen das Retentionsverzeichnis nur aufgenommen werden kann, wenn der Mieter wegziehen oder die Sachen wegschaffen will. Das Vorliegen einer derartigen Gefährdung hat der Vermieter dem Betreibungsamt glaubhaft zu machen (Fritzsche/Walder, Band II, a.a.O., § 63, Rz. 9; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, Zürich 1991, N. 25 zu Art. 268 - 268 b OR). Um zu bestimmen, was im einzelnen Falle dem Verfall eines Jahreszinses und dem laufenden Halbjahreszins entspricht, ist auf den Zeitpunkt des Begehrens um Aufnahme einer Retentionsurkunde abzustellen (BGE 97 III 46; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 268 - 268 b OR). Bei dieser Berechnung des Zeitraumes ist bedeutungslos, ob der Mietzins prä- oder postnumerando zahlbar ist (BGE 97 III 46). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin am 31. März 1995 das Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde gestellt. Gemäss Ziff. 4 des Mietvertrages, wonach der jährliche Mietzins vierteljährlich zu bezahlen ist, war der letzte Zinstermin vor diesem Begehren der 31. Dezember 1994. Unter dem verfallenen Jahreszins ist somit der Zins für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 1994 zu verstehen. Der laufende Halbjahreszins erstreckt sich vom 1. Januar bis zum 30. Juni 1995. Im Zeitpunkt des Vollzugs der Retention vom 6. bzw. 11. April 1995 war nach Ziff. 4 des Mietvertrages der laufende Halbjahreszins - ungeachtet der Kündigung des Mietvertrages durch die Beschwerdegegnerin - bereits fällig. Demzufolge kommt es auf das Erfordernis der Gefährdung der Mietzinsforderung wegen Wegzugs des Mieters im vorliegenden Fall nicht an. Das Retentionsrecht bezieht sich ohne weiteres auf den verfallenen Jahreszins und den laufenden, ebenfalls bereits fällig gewordenen Halbjahreszins.
Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass ein Retentionsrecht der Beschwerdegegnerin im Betrag von Fr. 1'203'000.-- zuzüglich Betreibungs- und Retentionskosten besteht. Die Beschwerde ist in diesem Punkt gutzuheissen und das Betreibungsamt anzuweisen, den retentionsversicherten Mietzins auf den genannten Betrag festzulegen.
4. Die Beschwerdeführerin trägt ferner vor, das Betreibungsamt habe gemäss Retentionsurkunde Gegenstände im Gesamtbetrag von Fr. 3'127'600.-- retiniert. Da die retentionsversicherte, angebliche Mietzinsforderung der Beschwerdegegnerin höchstens Fr. 1'203'000.-- betrage, habe das Betreibungsamt den Umfang der Retention zu weit gezogen.
a) In bezug auf den Umfang der Retention ist Art. 97 Abs. 2 SchKG entsprechend anzuwenden (vgl. auch Art. 268 b Abs. 1 OR). Die Retention darf daher nicht mehr Gegenstände erfassen, als nötig ist, um die die Retention beanspruchende Gläubigerin für ihre Forderungen samt Zinsen und Kosten zu befriedigen. Wo besondere Fachkenntnisse erforderlich sind, hat der Betreibungsbeamte zur Schätzung einen Sachverständigen beizuziehen. Wurde diese Vorschrift verletzt, so ist nicht das Retentionsverzeichnis aufzuheben, sondern eine neue Schätzung durch einen Sachverständigen anzuordnen und das Betreibungsamt anzuweisen, den Umfang der Retention dieser neuen Schätzung anzupassen (BGE 97 III 44, 93 III 20; Fritzsche/Walder, Band II, a.a.O., § 63, Rz. 7 und 14).
Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass das Retentionsverzeichnis in dem Sinne nicht korrekt sei, als Gegenstände im Gesamtbetrag von Fr. 3'127'600.-- mit Beschlag belegt worden seien, einem Betrag also, der deutlich über ihrer Forderung liege. Sie macht indessen geltend, dass das Betreibungsamt die retinierten Gegenstände überbewertet habe. ...
b) Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob die Einwendungen der Beschwerdegegnerin gegen die verwendeten Schätzungswerte der Anlagen im hängigen Beschwerdeverfahren überhaupt zu berücksichtigen sind. Das ist zu bejahen. Die Beschwerdegegnerin führt zutreffend aus, sie habe bis heute kein schutzwürdiges Interesse gehabt, gegen die Retention aufgrund einer massiven Überbewertung Einspruch zu erheben, seien doch im Retentionsverzeichnis Gegenstände in einem Umfang retiniert worden, der vermutlich ihre Forderungen abzudecken vermöge. Ihr Rechtsschutzinteresse sei hingegen mit der Beschwerde der Beschwerdeführerin, die den Umfang der zu retinierenden Gegenstände massiv herabsetzen wolle, entstanden. Das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegnerin an der Geltendmachung der Überbewertung der retinierten Gegenstände ist daher zu bejahen und sie ist mit ihren diesbezüglichen Einwendungen zu hören.
Das Betreibungsamt ist bei dieser Sachlage anzuweisen, die im Retentionsverzeichnis aufgeführten Schätzungswerte im Lichte der von der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 4. Mai 1995 vorgebrachten Anhaltspunkte für eine Überbewertung zu überprüfen. Nötigenfalls hat das Betreibungsamt zur Schätzung einen Sachverständigen beizuziehen. Der Umfang der Retention ist gegebenenfalls der neuen Schätzung anzupassen.
5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen ist und das Betreibungsamt den Retentionsbeschlag neu auf den Betrag von Fr. 1'203'000.-- zuzüglich Betreibungs- und Retentionskosten festzusetzen hat. Das Betreibungsamt hat ferner den Umfang der retinierten Gegenstände gemäss ihrem neu zu schätzenden Wert zur Sicherung dieses Betrages festzulegen.
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