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OGVE 2014/15 Nr. 60 a. Art 69 Abs. 1 und 2 BauR Engelberg Das Baureglement Engelberg enthält nur Bestimmungen für die Erschliessung von Gebieten mit weniger bzw. mehr als 20 Wohneinheiten. Damit ist unklar, welche Regelung für die Erschlie

OGVE 2014/15 Nr. 60
a. Art 69 Abs. 1 und 2 BauR Engelberg
Das Baureglement Engelberg enthält nur Bestimmungen für die Erschliessung von Gebieten mit weniger bzw. mehr als 20 Wohneinheiten. Damit ist unklar, welche Regelung für die Erschliessung des geplanten Bauprojekts mit genau 20 Wohneinheiten gilt. Das Baureglement weist in diesem Bereich eine Gesetzeslücke auf. Dass der Einwohnergemeinderat Art. 69 Abs. 1 BauR für anwendbar erklärt, wonach eine Fahrbahnbreite von 3,5 m erforderlich ist, erweist sich nicht als rechtswidrig (Erw. 2.2.3).
b. Art. 53 BauG; Art. 58 Abs. 3 BauG
Es ist Aufgabe der Baubewilligungsbehörde, dass ein Projekt entsprechend den bewilligten Plänen umgesetzt wird. Nötigenfalls hat sie den rechtmässigen Zustand mittels Wiederherstellungsverfügung anzuordnen. Eine Ausnahmebewilligung, die darauf ausgerichtet ist, einen baurechtswidrigen Zustand zu legalisieren, den die Gemeinde aufgrund ihrer baupolizeilichen Untätigkeit verursacht hat, erweist sich als unzulässig (Erw. 2.2.5).
c. Art. 45 Abs. 6 BauG; Art. 54 und 55 BauR Engelberg
Sowohl nach kantonalem als auch nach kommunalem Baurecht sind zwar grundsätzlich mehrere Dachgeschosse zulässig, aber nur, wenn nicht mehr als 60 Prozent der Vollgeschossfläche eine Höhe von 2,40 m überschreiten, gemessen ab dem obersten Vollgeschoss bis zum Dach unter Ausblendung allfälliger Zwischenböden. Dabei ist einzig die Höhe zwischen Obergeschoss und Dach unter Ausblendung eines allfälligen Zwischenbodens – welcher vorliegend auf 2,39 m gezogen wurde – massgebend (Erw. 3).
d. Art. 1 Abs. 2 VRV; Art. 40 Abs. 1 Bst. b BauG; Art. 48 Abs. 1 BauR Engelberg
Eine Zufahrtsstrasse zu 20 Wohneinheiten, die von Besuchern, Lieferanten und Handwerkern etc. befugterweise benutzt werden darf, ist als öffentliche Strasse im Sinne von Art. 1 Abs. 2 VRV zu qualifizieren. Entsprechend kommen die öffentlich-rechtlichen Strassenabstandsvorschriften zur Anwendung (Erw. 4).
Entscheid des Regierungsrats vom 11. November 2014 (Nr. 172).
Aus den Erwägungen:
2. Erschliessung
2.1 (…)
2.2 Durchfahrtssituation auf Parzelle Nr. 2292
2.2.1
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass das Mehrfamilienhaus an der Hostattstrasse 34 (Parzelle Nr. 2292) bzw. die nördlich vom Haus bewilligten Parkplätze den gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstand von 5 m nicht einhalten, was eine Durchfahrt zur geplanten Überbauung unbesehen eines allfälligen Fahrwegrechts nicht erlaube. Kreuzungsmöglichkeiten seien auf der 34 m langen Strecke entlang dem nördlichen Teil der Parzelle Nr. 2292 nicht gewährleistet. Die Parkplätze seien im Jahr 2006 zusammen mit dem Wohnhaus bewilligt worden und im Sommer 2007 von der Baubehörde ohne jegliche Einwände abgenommen worden. Die Baubewilligung für das 5-Familienhaus mit Parkplätzen sei damals von der Einwohnergemeinde Engelberg in Kenntnis davon erteilt worden, dass der gesetzliche Strassenabstand für eine spätere Erschliessung weiterer Bauparzellen nicht mehr eingehalten werde. Die Erteilung der damaligen Baubewilligung habe eine gesetzeskonforme Erschliessung der Parzelle Nr. 2400 über die Parzelle Nr. 2292 verunmöglicht. Die Hostattstrasse sei eine Sackgasse und ende am Ostrand der Parzelle Nr. 2292. Weder sei eine Verlängerung der Hostattstrasse geplant und bewilligt worden, noch sei auf irgendeiner offiziellen Karte eine Strasse vorgesehen oder eingezeichnet. Im Übrigen sei das Befahren der Parzelle Nr. 2292 auch aus Sicherheitsgründen (spielende Kinder etc.) zu untersagen.
Im Weiteren rügt die Beschwerdeführerin die vom Einwohnergemeinderat erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 53 BauG für die ungenügende strassenmässige Erschliessung. Die behauptete offensichtliche Härte sei vorliegend nicht gegeben.
Die Beschwerdeführerin hält schliesslich fest, dass falls der asphaltierte Vorplatz als Durchfahrtsstrasse verwendet würde, dies einer Enteignung gleichkäme, mit einem Wertverlust der Parzelle Nr. 2292 in einem mittleren sechsstelligen Frankenbetrag.
2.2.2
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend geltend macht, hält das bestehende Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. 2292 den ordentlichen Strassenabstand von 5 m gemäss Art. 48 Abs. 1 des kommunalen Baureglements der Einwohnergemeinde Engelberg vom 18. Mai 2003 (BauR) nicht ein. Die Behauptung des Einwohnergemeinderats Engelberg, wonach das bestehende Wohnhaus einen Strassenabstand von 5 m gegenüber der Verkehrsfläche entlang der Parzelle Nr. 630 einhalte, ist nachweislich falsch. Wie aus den Plänen ersichtlich ist, hält das Wohnhaus zur Parzellengrenze bzw. zur Landwirtschaftszone einen Abstand von 5,28 m ein. Inwiefern noch ein Abstand von 5 m zur dazwischenliegenden Verkehrsfläche mit einer Breite von rund 3,5 m möglich sein soll, ist in keiner Weise ersichtlich.
Die Vorinstanz hat bei der Erteilung der Baubewilligung im Jahr 2006 für das Mehrfamilienhaus in Missachtung des geltenden Rechts keinen Strassenabstand verlangt. Es wurde einzig darauf geachtet, dass eine Fahrbahn von 3,5 m entlang der nördlichen Parzellengrenze frei bleibt. Das bestehende Wohnhaus befindet sich deshalb im Unterabstand zur Erschliessungsstrasse der geplanten Mehrfamilienhausüberbauung. Dieser Umstand hat aber – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – nicht zur Folge, dass die Erschliessung der Bauparzelle ungenügend ausfallen muss. Von Relevanz ist grundsätzlich nur die Breite der Erschliessungsstrasse. Dass entlang der Strasse allenfalls Bauten im Unterabstand stehen, verhindert eine rechtsgenügliche Erschliessung nicht per se.
2.2.3
Art. 69 Abs. 1 und 2 BauR hält zur Erschliessung Folgendes fest:
1 Für Gebiete mit weniger als 20 Wohneinheiten genügt als Zufahrt eine Mischverkehrsfläche von 3.5 m Breite gemessen ab Fahrbahnrand mit einzelnen Kreuzungsmöglichkeiten.
2 Für Gebiete mit mehr als 20 Wohneinheiten legt der Gemeinderat die Dimension der strassenmässigen Erschliessung unter Berücksichtigung der Sicherheit der Verkehrsteilnehmer, der topographischen Situation sowie der Bedeutung der Strasse und der Verkehrsabläufe fest.
Die geplante Mehrfamilienhausüberbauung sieht 20 Wohneinheiten vor. Das Baureglement enthält nur Bestimmungen für die Erschliessung von Gebieten mit weniger bzw. mehr als 20 Wohneinheiten. Damit ist unklar, welche Regelung für die Erschliessung des geplanten Bauprojekts mit genau 20 Wohneinheiten gilt. Das Baureglement weist in diesem Bereich eine Gesetzeslücke auf. Den Erwägungen zum Baubewilligungsbeschluss ist zu entnehmen, dass der Einwohnergemeinderat Art. 69 Abs. 1 BauR für anwendbar erklärt, wonach eine Fahrbahnbreite von 3,5 m erforderlich ist.
Dieses Vorgehen erweist sich nicht als offensichtlich rechtswidrig. Auch wenn Art. 69 Abs. 2 BauR für anwendbar erklärt würde, könnte der Einwohnergemeinderat die strassenmässige Erschliessung auf 3,5 m festlegen, jedoch nicht weniger.
2.2.4
Wie die Beschwerdeführer zutreffend festhalten, erweist sich die Erschliessung der Bauparzelle im Bereich der Nachbarparzelle Nr. 2292 als ungenügend. Im Jahr 2006 wurde auf jener Parzelle ein Mehrfamilienhaus bewilligt. Der Eingangsbereich des Wohnhauses mit Lift, Treppenhaus und Waschküche wurde dabei in einem Abstand von rund 5,3 m zur nördlichen Parzellen- und gleichzeitig Zonengrenze (Landwirtschaftszone) bewilligt. Im Weiteren wurden drei Autoabstellplätze bewilligt, welche noch einen Abstand von 3,5 m zur nördlichen Parzellengrenze einzuhalten hatten und eine Zufahrt zur Nachbarparzelle mit einer Fahrbahnbreite von 3,5 m erlauben sollten. In Abweichung von den bewilligten Plänen ragen die drei Parkplätze nun aber zu weit in die Fahrbahn hinein, sodass die Zufahrt sich auf einer Strecke von rund 23 m auf 3 m verengt und dadurch die kommunale Erschliessungsvoraussetzung von mindestens 3,5 m nicht erfüllt ist.
Der Einwohnergemeinderat stellt sich auf den Standpunkt, dass die in Abweichung der damaligen Baubewilligung widerrechtlich ausgeführten Abstellplätze nicht dazu führen dürfen, dass dies eine Überbauung der Parzelle Nr. 2400 aufgrund der ungenügenden Erschliessung verunmöglichen würde. Er erkennt darin einen Härtefall im Sinne von Art. 53 Abs. 1 Bst. c BauG und erteilt deshalb eine entsprechende Ausnahmebewilligung für die Nichteinhaltung des kommunalen Erschliessungserfordernisses von 3,5 m Fahrbahnbreite.
2.2.5
Die Beschwerdeführerin argumentiert, dass im Sommer 2007 eine Bauabnahme durch die Baubehörde stattgefunden habe. Eine Veränderung der Parkplätze zur Verbreiterung der Fahrbahn dürfe nun nicht mehr verlangt werden.
Ob die Baubewilligungsbehörde die gemäss Art. 74 BauR erforderlichen Baukontrollen vorgenommen hat, ist unklar. Die Vorinstanz äussert sich dazu nicht. Die Durchführung einer Bauabnahme wird von ihr weder bestätigt noch in Abrede gestellt. Der Aufforderung der Beschwerdeinstruktionsbehörde zur Einreichung des Bauabnahmeprotokolls zur Liegenschaft Parzelle Nr. 2292 ist sie nicht nachgekommen.
Unbesehen der Frage nach der Baukontrolle ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 53 Abs. 1 Bst. a BauG vorliegend jedenfalls unstatthaft. Gemäss den bewilligten Plänen hat die Fahrbahn auf Parzelle Nr. 2292 eine Breite von 3,5 m aufzuweisen. Es ist Aufgabe der Baubewilligungsbehörde, dass ein Projekt entsprechend den bewilligten Plänen umgesetzt wird. Nötigenfalls hat sie den rechtmässigen Zustand mittels Wiederherstellungsverfügung anzuordnen (vgl. Art. 58 Abs. 3 BauG). Es kann nicht angehen, dass die Gemeinde ihre baupolizeilichen Aufgaben nicht wahrnimmt und in der Folge daraus resultierende Probleme und Unstimmigkeiten mittels Ausnahmebewilligungen zu korrigieren versucht. Die vorliegende Situation vermag in keiner Weise die Kriterien für einen Härtefall zu erfüllen. Vielmehr ist sie auf die Untätigkeit der Baupolizeibehörde zurückzuführen und hat durch diese ordnungsgemäss bereinigt zu werden, wobei die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 53 BauG ausser Betracht fällt. Bezeichnenderweise hält der Einwohnergemeinderat in den Erwägungen zur Baubewilligung fest, dass unabhängig vom konkreten Bauvorhaben die Situation mit den Besucherparkplätzen auf Parzelle Nr. 2292 überprüft und gegebenenfalls Massnahmen zur Herstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet werden. Dadurch bringt er indirekt zum Ausdruck, dass die Erschliessungsproblematik auf dem ordentlichen Weg mittels Umsetzung der Baubewilligung gelöst werden kann und entsprechend kein begründeter Ausnahmetatbestand vorliegt.
Nach dem Gesagten hätte die Vorinstanz vor Erteilung der Baubewilligung zur Mehrfamilienhausüberbauung auf Parzelle Nr. 2400 die rechtmässige Erschliessung über die Liegenschaft der Beschwerdeführer entsprechend den bewilligten Bauplänen von 2006 erzwingen können und müssen. Der unzulässige Dispens des geplanten Bauprojekts von den zu erfüllenden Erschliessungsanforderungen wäre in der Folge obsolet geworden. Die erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 53 Abs. 1 Bst. a BauG verstösst gegen geltendes Recht und die Beschwerde wird in diesem Punkt gutgeheissen. Die Baubewilligungsbehörde hat die Bereinigung der Erschliessungssituation nachzuholen (Vorgehensweise nach Art. 58 BauG), sodass zumindest eine Verkehrsfläche mit einer Breite von 3,5 m, welche für das geplante Projekt erschliessungsmässig erforderlich ist, sichergestellt wird.
Die Frage, ob mit den Bauarbeiten zu den drei geplanten Mehrfamilienhäusern trotz der ungenügenden Erschliessung begonnen werden könnte, kann vorliegend offen bleiben. Wie sich nachfolgend zeigen wird, haften dem Bauprojekt andere schwerwiegende Mängel an, welche die Aufhebung der Baubewilligung als Ganzes zur Folge haben.
3. Geschossigkeit und Eingliederung
3.1 Ausgangslage
Die Beschwerdeführerin moniert, dass die geplanten Wohnhäuser mit drei Vollgeschossen bestückt seien. Die Parzelle Nr. 2400 befinde sich gemäss kommunaler Nutzungsplanung aber in der Zone W2A, in welcher Bauten nur über maximal zwei Vollgeschosse verfügen dürfen.
Aus den Baueingabeplänen ist ersichtlich, dass die geplanten Häuser über ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss, ein 1. Dachgeschoss und ein 2. Dachgeschoss verfügen sollen. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend festhält, befindet sich das Bauvorhaben in der zweigeschossigen Wohnzone W2A, in der gemäss Art. 8 Abs. 3 BauR maximal zwei Vollgeschosse erlaubt sind. Weiter sieht das kommunale Bau- und Zonenreglement in Art. 54 vor, dass nach Erreichen der maximal zulässigen Anzahl Vollgeschosse noch mehrere Dachgeschosse genutzt werden können, sofern dies unter Einhaltung der maximalen Kniestockhöhe, der zulässigen Dachneigung sowie der Vorgaben von Art. 45 Abs. 6 BauG möglich ist. Letztere kantonale Bestimmung legt die Maximalmasse für ein Dachgeschoss fest. Werden diese überschritten, ist das Geschoss als Vollgeschoss zu berücksichtigen. Als Dachgeschoss gilt nach der genannten Bestimmung ein Geschoss, bei welchem nicht mehr als 60 Prozent der Vollgeschossfläche die lichte Raumhöhe von 2,40 m überschreiten.
Beim geplanten 1. Dachgeschoss beträgt die lichte Raumhöhe auf einer Fläche von rund 77 Prozent des darunter liegenden Vollgeschosses 2,39 m, im Bereich der Dachneigung weniger. Die maximale Kniestockhöhe von 0,60 m gemäss Art. 55 BauR ist eingehalten. Die Dachneigung von 35 Prozent liegt ausserdem im erlaubten Winkelbereich von 20 bis 35 Prozent gemäss Art. 42 Abs. 1 BauR. Auf den ersten Blick sind sämtliche baurechtlichen Vorgaben erfüllt, um das Geschoss als Dachgeschoss qualifizieren zu können. Das Geschoss weist nirgends eine Raumhöhe von 2,40 m oder mehr auf, und schon gar nicht auf einer Fläche von 60 Prozent oder darüber. Wie sich aber nachfolgend zeigen wird, ist die Auslegung bzw. Anwendung von Art. 45 Abs. 6 BauG durch die Bauherrschaft und die Vorinstanz unstatthaft.
3.2 Anwendung von Art. 45 Abs. 6 BauG
3.2.1
Aus den Materialien zur Entstehung von Art. 45 Abs. 6 BauG und den Erläuterungen zum Baugesetz lässt sich entnehmen, dass die Berechnungsweise der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin im Widerspruch zur Absicht des Gesetzgebers steht und deshalb keinen Schutz verdient. Eine solche Schlussfolgerung darf durch die Rechtsmittelbehörde nicht leichthin getroffen werden, insbesondere dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Auslegung der Baubewilligungsbehörde dem Wortlaut der Bestimmung grundsätzlich nicht zuwiderläuft. Auch wäre es weder rechtsmissbräuchlich noch als eine Rechtsumgehung zu werten, dass die Bauherrschaft mit einer geplanten Raumhöhe von 2,39 m die Grenze von Art. 45 Abs. 6 BauG auszureizen versucht und eine maximale Nutzung anzustreben gedenkt. Es ist ein legitimes Interesse der Beschwerdegegnerin, ihre Parzelle innerhalb der Vorgaben des kantonalen und kommunalen Baurechts bestmöglich zu nutzen und zu überbauen.
3.2.2
Nach Ansicht der Bauherrschaft und der Baubewilligungsbehörde ist jene Höhe zwischen dem obersten Vollgeschoss und der Decke des ersten Dachgeschosses massgebend, welche beim strittigen Projekt nachweislich 2,39 m beträgt. Stellt man aber auf den Sinn und Zweck der Dachgeschossbestimmung ab und konsultiert die Materialien und Erläuterungen zu Art. 45 Abs. 6 BauG, so wird klar, dass einzig die Höhe zwischen Obergeschoss und Dach unter Ausblendung eines allfälligen Zwischenbodens massgebend sein kann. Nimmt die Fläche über dem obersten Vollgeschoss, bei der bis zum Dach 2,40 m oder mehr gemessen wird, über 60 Prozent der Vollgeschossfläche ein, handelt es sich um ein Vollgeschoss und nicht um ein Dachgeschoss. Die Höhe zwischen Vollgeschoss und einem allfälligen Zwischenboden ist nicht von Relevanz. Massgebend für die Anwendbarkeit von Art. 45 Abs. 6 BauG ist einzig die Höhe bis zum Dach.
Im Beispiel in Skizze 11a zu den Erläuterungen des Baugesetzes beträgt die Dachgeschossfläche mehr als 60 Prozent des darunterliegenden Vollgeschosses. Das vermeintliche Dachgeschoss wäre somit als (unzulässiges) Vollgeschoss zu qualifizieren. Würde man der Ansicht der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin folgen und deren Berechnungsweise übernehmen, könnte durch das Einziehen eines Zwischenbodens auf einer Höhe von 2,40 m (oder leicht darunter) das Projekt in Skizze 11a ohne Weiteres legalisiert werden. Aus einem illegalen Vollgeschoss würden auf diese Weise zwei legale Dachgeschosse geschaffen, ohne dass sich die Baute äusserlich verändern und nach oben verjüngen würde. Das Bauvolumen und die entsprechende Erscheinung des Gebäudes auf die Nachbarn würden identisch bleiben. Ausserdem führte das Einziehen eines Zwischenbodens zu weiterer Nutzfläche. Die Regelung betreffend Dachgeschoss hat aber den Zweck, die Nutzfläche von Dachgeschossen bei Ausschöpfung der zulässigen Vollgeschosse zu begrenzen (VVGE 2007 und 2008 Nr. 40, Erw. 6b).
3.2.3
Dass die von der Bauherrschaft und Vorinstanz geltend gemachte Berechnungsweise nicht im Sinne des Gesetzgebers gewesen sein kann, wird auch durch einen Blick in das Protokoll zur Kantonsratssitzung vom 28./31. Januar 1994 unterstrichen. Darin wird von einem Kantonsrat folgende Frage zur Dachgeschossregelung aufgeworfen (S. 40): „Bei einem Dachgeschoss von 60 Prozent bei einem grossen Gebäude ist es durchaus möglich, dass man zusätzlich ein weiteres kleineres Dachgeschoss, also einen Zwischenboden anbringt, eine Galerie, ein Estrichzimmer oder Spielzimmer. Ist das erlaubt nach Abs. 6?“. Der damalige Landammann führte hierzu aus, dass gemäss altem Baugesetz explizit nur ein Dachgeschoss erlaubt gewesen sei (vgl. Art. 12 Abs. 5 BauG). Dies habe manchmal bei legalen Dachstöcken zu Problemen geführt, weil innen das Volumen nicht sinnvoll genutzt werden konnte. Gemäss neuem Recht sollte nun das Anbringen eines Zwischenbodens bzw. die Schaffung eines zusätzlichen Dachgeschosses zulässig sein.
Sowohl die Fragestellung als auch die Antwort lassen darauf schliessen, dass für die Schaffung eines weiteren Dachgeschosses zunächst ein rechtmässiger Dachstock vorhanden sein muss. Mit anderen Worten: Jener Teil des Gebäudes zwischen oberstem Vollgeschoss und Dach muss die Masse von Art. 45 Abs. 6 BauG (2,40 m/ 60 Prozent) einhalten. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, liegt ein Dachgeschoss in Sinne des Baugesetzes vor und es steht der Bauherrschaft frei, je nach Nutzungsmöglichkeiten und -bedarf einen Zwischenboden einzuziehen und ein zusätzliches Dachgeschoss zu schaffen.
3.2.4
Nach dem Ausgeführten erweist sich die Berechnungsweise der Vorinstanz mit der ratio legis von Art. 45 Abs. 6 BauG als nicht vereinbar. Sowohl nach kantonalem als auch nach kommunalem Baurecht sind zwar grundsätzlich mehrere Dachgeschosse zulässig, aber nur, wenn nicht mehr als 60 Prozent der Vollgeschossfläche eine Höhe von 2,40 m überschreiten, gemessen ab dem obersten Vollgeschoss bis zum Dach unter Ausblendung allfälliger Zwischenböden. Die geplanten Wohnhäuser erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weil sie über drei Vollgeschosse verfügen und entsprechend in der zweigeschossigen Zone W2A nicht bewilligungsfähig sind. Die Beschwerde ist in diesem Punkt begründet.
3.3 (…)
4. Strassenabstand
4.1
Gemäss Art. 48 Abs. 1 BauR haben ober- und unterirdische Gebäude in der Zone W2A einen Strassenabstand von 5 m einzuhalten. Sowohl Haus A als auch Haus B unterschreiten diesen Abstand deutlich. Auch der kantonale Mindestabstand von 4 m gegenüber öffentlichen Strassen gemäss Art. 40 Abs. 1 Bst. b BauG wird von den beiden Wohnhäusern nicht eingehalten.
Die beiden Mehrfamilienhäuser sind zur nördlich gelegenen landwirtschaftlichen Parzelle Nr. 628 in einem Abstand von 5,8 bis 6,5 m geplant. Der erforderliche Grenzabstand von 5 m gemäss Art. 46 Abs. 1 BauR für Hauptbauten mit zwei Vollgeschossen wird dabei eingehalten. Auf der Fläche zwischen den Wohnhäusern und der angrenzenden Landwirtschaftszone befindet sich allerdings auch die Zufahrtsstrasse zu den Besucherparkplätzen. In den Plänen ist keine eigentliche Fahrbahn eingezeichnet, vielmehr ist die ganze Grundstücksfläche nördlich der Wohnhäuser bis zur Parzellengrenze auf einer Länge von rund 70 m versiegelt. Bei dieser Fläche handelt es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche bzw. um eine öffentliche Strasse im Sinne von Art. 40 Abs. 1 Bst. b BauG, gegenüber welcher ein Mindestabstand einzuhalten ist.
4.2
Der Begriff der öffentlichen Strasse fällt mit jenem nach dem Strassenverkehrsrecht zusammen (Erläuterungen zum BauG, S. 81). Gemäss Art. 1 Abs. 1 Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV, SR 741.11) sind Strassen die von Motorfahrzeugen, motorlosen Fahrzeugen oder Fussgängern benützten Verkehrsflächen. Öffentlich sind jene Strassen, die nicht ausschliesslich dem privaten Gebrauch dienen (Art. 1 Abs. 2 VRV). Massgeblich ist dabei nicht, ob die Strasse in privatem oder öffentlichem Eigentum steht, sondern die Art und Weise der faktischen Benützungsmöglichkeiten. Strassen sind dann öffentlich, wenn sie einem unbestimmbaren Benutzerkreis bzw. jedermann unter für alle gültigen Voraussetzungen offen stehen, unbekümmert darum, ob sie von allen oder nur von bestimmten Kategorien von Verkehrsteilnehmern oder nur zu bestimmten Zwecken (nur Zubringerdienst) benützt werden können (BGE 104 IV 105 E. 3). Der Begriff der öffentlichen Strasse ist somit weit auszulegen. Im Urteil 6P.104/2003 vom 26. September 2003 hat sich das Bundesgericht mit der Frage befasst, ob die Zufahrt bzw. der Vorplatz eines Mehrfamilienhauses eine öffentliche Strasse im Sinne von Art. 1 Abs. 2 VRV darstellt. Auf dem Vorplatz des Wohnhauses waren mehrere Parkfelder markiert, welche nicht ausschliesslich den Mietern vorbehalten waren; vielmehr waren einige Parkfelder ausdrücklich für Besucher bestimmt. Das Bundesgericht hielt dazu Folgendes fest: „Die Verkehrsfläche darf somit auch von Personen befahren werden, die als „Besucher“ – beispielsweise Gäste, Lieferanten, Handwerker – ein für sie bestimmtes Parkfeld benutzen dürfen. Damit ist der Kreis der Berechtigten zwar nach Art und Zweck beschränkt, aber unbestimmt. Die Verkehrsfläche ist demnach eine öffentliche Strasse.“ An der Qualifikation der Verkehrsfläche als öffentliche Strasse vermochte im Übrigen auch ein angebrachtes „Allgemeines Fahrverbot“-Schild nichts zu ändern.
4.3
Entsprechend den obigen Ausführungen ist vorliegend auch die Verkehrsfläche entlang der nördlichen Parzellengrenze als öffentliche Strasse im Sinne von Art. 1 Abs. 2 VRV zu qualifizieren. Die rund 70 m lange Zufahrt wird u.a. von Besuchern, Lieferanten und Handwerkern befugterweise benutzt, um zu den Besucherparkplätzen der 20 Wohneinheiten zu gelangen. Entsprechend haben die Wohnhäuser A und B auch einen Strassenabstand von 5 m ab Fahrbahnrand gemäss Art. 48 Abs. 1 BauR einzuhalten.
Nach dem Gesagten erweist sich die erteilte Baubewilligung aufgrund der Nichteinhaltung des Strassenabstands als rechtswidrig. Die Bauherrschaft hat das Projekt zu überarbeiten und im nördlichen Bereich der Parzelle eine entsprechende Fläche als Zufahrtsstrasse für die Besucherparkplätze auszuscheiden. Die Wohnhäuser A und B sind entsprechend zurückzuversetzen, damit der ordentliche Abstand zur Zufahrtsstrasse eingehalten wird.
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