ow_gerichte · VVGE 2003/04 Nr. 35 · 2016-07-01 · de

VVGE 2003/04 Nr. 35, S.116: Art. 3 Abs. 2 StG; Art. 45 Abs. 2 und 4 StG; Art. 17 Schätzungs- und Grundpfandverordnung Revision einer Grundstückschätzung nach Nutzungsänderung (neu: Golfplatz) und Umzonung. Der Steuerwert wurde zu Recht für

VVGE 2003/04 Nr. 35, S.116:
Art. 3 Abs. 2 StG; Art. 45 Abs. 2 und 4 StG; Art. 17 Schätzungs- und Grundpfandverordnung
Revision einer Grundstückschätzung nach Nutzungsänderung (neu: Golfplatz) und Umzonung. Der Steuerwert wurde zu Recht für ein nichtlandwirtschaftliches, überbautes Grundstück ermittelt. Es liegt kein nichtlandwirtschaftliches, unüberbautes Grundstück ausserhalb der Bauzone vor. Es rechtfertigt sich auch nicht, aus Gründen der wirtschaftlichen Betrachtungsweise für die Ermittlung des Steuerwertes von einem solchen auszugehen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2004
Aus den Erwägungen:
3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei nicht sachgerecht, dass aufgrund der Umzonung des Grundstückes in die Sport- und Freizeitzone der Steuerwert praktisch verzehnfacht werde, ohne dass sie einen entsprechenden wirtschaftlichen Vorteil daraus ziehen könne. Ein wesentlicher Teil der Grundstücksfläche werde auch heute noch landwirtschaftlich genutzt (als Weideland für Rinder und als ökologische Ausgleichsflächen). Ferner betrage die jährliche Nutzungsdauer des Grundstückes für den Golfbetrieb nur ca. 5 Monate, was den Wert des Grundstückes ebenfalls vermindere und sich in einer niedrigeren Entschädigung pro Quadratmeter niederschlage. Auch dies sei bei der Schätzung angemessen zu berücksichtigen. Die Anwendung von Art. 45 Abs. 2 Steuergesetz widerspreche den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 Steuergesetz sollen bei Rechtsgestaltungen, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten offensichtlich nicht entsprechen, für die Anwendung des Gesetzes die wirtschaftlichen Verhältnisse ausschlaggebend sein. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise des Sachverhaltes gebiete es, dass das nichtlandwirtschaftliche Grundstück aufgrund der Nutzung und zufolge der geschilderten Gegebenheiten als unüberbaut und ausserhalb der Bauzone liegend bezeichnet werde. Folglich sei eine Bewertung nach den Regeln von Art. 45 Abs. 4 Steuergesetz angemessen.
4. a) Die Schätzungswerte (Ertragswert, Realwert, Verkehrswert, Steuerwert) werden durch die kantonale Schätzungskommission gemäss dem Schätzungs- und Grundpfandgesetz und der zugehörigen Verordnung festgelegt (Art. 23 Abs. 1 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz vom 18. November 1994 [VV StG, GDB 641.41]; vgl. auch Art. 3 Abs. 1 Bst. c des Gesetzes über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht vom 8. Juni 1986 [Schätzungs- und Grundpfandgesetz, GDB 213.7]). Gemäss Art. 23 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom 3. Juli 1986 (GDB 213.71), welche auf die Schätzungen nach Steuerrecht Anwendung findet, soweit nicht besondere Vorschriften entgegenstehen (Art. 1 Abs. 2 Schätzungs- und Grundpfandverordnung), regelt der Regierungsrat die Schätzungen mit verbindlichen Richtlinien und Bewertungsnormen. Entsprechend erliess der Regierungsrat Ausführungsbestimmungen über das Schätzungsreglement vom 4. Oktober 1988 (GDB 213.711; vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1). Die im Schätzungsreglement enthaltenen Richtlinien, Normen und Ansätze sind für die Schätzungsorgane verbindlich (Art. 1 Abs. 2 AB über das Schätzungsreglement).
b) Gemäss Art. 17 Schätzungs- und Grundpfandverordnung wird von Amtes wegen oder auf Begehren des Grundeigentümers eine Zwischenrevision vorgenommen, wenn im Bestand, in der rechtlichen oder tatsächlichen Qualität oder in der Nutzung eines Grundstückes eine wesentliche Änderung eingetreten ist (Abs. 1). Revisionsgründe sind insbesondere auch raumplanerische Massnahmen (vgl. Abs. 2 Bst. a) oder Anstieg des Verkehrswertes landwirtschaftlicher Grundstücke auf eine nicht mehr durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmte Höhe (vgl. Abs. 2 Bst. e).
c) Nach dem Steuergesetz des Kantons Obwalden vom 30. Oktober 1994 (StG; GDB 641.4) erfolgt die Bewertung für Grundstücke zum Steuerwert, der nach Art. 45 bis 47 StG ermittelt wird und den Verkehrswert nicht übersteigen darf (Art. 44 Abs. 2 StG). Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwertes der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dienen der amtlich ermittelte Real- und Ertragswert (Art. 45 Abs. 1 StG). Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, überbaute Grundstücke wird als Mittelwert zwischen dem Real- und dem Ertragswert berechnet, wobei in der Regel beide Werte gleich stark gewichtet werden (Abs. 2). Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, unüberbaute Grundstücke innerhalb der Bauzone entspricht dem Realwert (Abs. 3). Der Steuerwert für nichtlandwirtschaftliche, unüberbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzone entspricht dem Mittelwert zwischen dem Real- und dem landwirtschaftlichen Ertragswert, wobei in der Regel beide Werte gleich gewichtet werden (Abs. 4). Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, deren Verkehrswert vorwiegend durch den mehrfach zu gewichtenden Ertragswert bestimmt wird, wie bei Bahnen, Skiliften, Hotel-, Industrie- und Gewerbeliegenschaften, ist der Ertragswert auch bei der Berechnung des Steuerwertes entsprechend zu gewichten (Abs. 5).
Nach Art. 21 VV StG entspricht der Ertragswert eines Grundstücks dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstückes zu einem Satze, der ausser einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstückes entstehenden Unkosten berücksichtigt (Abs. 1). Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf der Eigentümer dienenden Nutzungen des Grundstücks (Abs. 2). Der Ertragswert von Waldungen wird nach der durch den Wirtschaftsplan geregelten Nutzung oder nach der bei nachhaltiger Bewirtschaftung zulässigen Nutzung berechnet, wenn kein Wirtschaftsplan besteht. Wurde eine Waldung nicht genutzt, so wird auf den nach örtlichen Verhältnissen zu erwartenden jährlichen Holzzuwachs abgestellt (Abs. 3; vgl. zum Ganzen auch Art. 13 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung). Nach Art. 22 VV StG setzt sich der Realwert eines Grundstücks zusammen aus der Summe des Bodenwertes und dem Zeitwert der Bauten mit den Umgebungsanlagen (Zeitbauwert; Abs. 1). Als Bodenwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat und der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann (Abs. 2). Der Bodenwert soll in einem angemessenen Verhältnis zu Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstückes stehen (Lageklassen; Abs. 3). Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert, abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung (Abs. 4; vgl. zum Ganzen Art. 12 Schätzungs- und Grundpfandverordnung).
5. Vorab ist festzuhalten, dass mit der Auflösung des Pachtvertrages und dem Abschluss eines "Ertragsausfallsentschädigungs- und Mietvertrag sowie Benützungs- und Umgestaltungsvertrag" per 1. Januar 1996 für die Dauer von 25 Jahren in der Nutzung des Grundstückes eine wesentliche Änderung eingetreten ist. Sodann wurde das Grundstück mit Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates vom 21. Oktober 1996 in die Sport- und Freizeitzone eingezont. Diese Umstände führten zu Recht zu einer neuen Grundstückschätzung (vgl. Art. 17 Schätzungs- und Grundpfandverordnung). Weiter handelt es sich bei der hier in Frage stehenden Parzelle Nr. X unumstritten um ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück (vgl. auch Richtlinien und Bewertungsnormen des Regierungsrates des Kantons Obwalden vom 4. Oktober 1988, Schätzungsreglement, Kap. II/7.).
a) Es fragt sich, ob die Schätzungskommission zu Recht von einem überbauten Grundstück im Sinne von Art. 45 Abs. 2 StG ausgegangen ist oder ob sie von einem unüberbauten Grundstück im Sinne von Art. 45 Abs. 4 StG - wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht - hätte ausgehen müssen.
aa) Unüberbaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich in der Regel keine Gebäude oder andere bauliche Anlagen befinden. Als unüberbaute Grundstücke gelten auch Grundstücke mit Gebäuden, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind (Fahrnisbauten usw.). Boden mit fremden Dauerbauten ist nach dem Kapitel der überbauten Grundstücke oder der besonderen Grundstückkategorien (u.a. Baurechtsgrundstück) zu bewerten. Grundstücke mit im Bau begriffenen Gebäuden, welche indessen noch nicht bezugsbereit sind, würden entsprechend dem Baufortschritt und dem anteiligen Wert von Bau und Boden als unüberbaut oder überbaut bewertet. Grundstücke mit Abbruchgebäuden, deren Wert nicht mehr massgebend ist, sind nach dem Kapitel der unüberbauten Grundstücke, unter Berücksichtigung der Abbruchaufwendungen, zu bewerten. Demgegenüber ist ein überbautes Grundstück die Einheit von Land und Bauten, welche sich aus Parzelle (Hausplatz, Umschwung mit Gartenanlage bzw. Gebäudegrundfläche und normaler Umschwung; eine oder mehrere Parzellen als wirtschaftliche Einheit), Gebäude (eines oder mehrere, ober- und unterirdisch), Zugang, Werkleitungen und weiteren Anlagen zusammensetzt (vgl. Schätzungsreglement, Kap. III/2.1.1 und III/3.1).
bb) Es ist aktenkundig, dass auf der besagten Parzelle der Beschwerdeführerin drei Gebäude stehen, welche nicht als Fahrnisbauten bezeichnet werden können. Nachdem sie offensichtlich von der G. AG (früher: A. AG) genutzt werden, was von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wird, sind sie nicht von untergeordneter Bedeutung. Es kann auch nicht von Abbruchgebäuden oder von im Bau begriffenen Gebäuden gesprochen werden. Dem Schätzungsreglement ist ferner eine Wegleitung für Sportanlagen als Ergänzung zum Hauptkapitel "Überbaute Grundstücke" (Kap. III/17) zu entnehmen, in der namentlich auch Golfanlagen genannt werden. Darin wird - zu Recht - erwähnt, dass bei Sportanlagen die Anteile der Gebäude und der Anlagen gegenüber dem Gesamtrealwert sehr unterschiedlich sein können. Daraus kann zumindest abgeleitet werden, dass allein zufolge des Verhältnisses zwischen der in der Regel bei Golfanlagen grossen Landfläche und den wenigen Gebäuden nicht auf ein unüberbautes Grundstück zu schliessen ist. Insgesamt ergibt sich, dass die Vorinstanzen von einem überbauten Grundstück im Sinne von Art. 45 Abs. 2 StG ausgehen durften und weder eine unvollständige oder unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts noch eine Rechtsverletzung vorliegt.
cc) Ist aber der Steuerwert für ein nichtlandwirtschaftliches, überbautes Grundstück zu ermitteln, so wird diesbezüglich nicht zwischen einem Grundstück innerhalb und einem Grundstück ausserhalb der Bauzone unterschieden (vgl. Art. 45 Abs. 2 StG), wie dies bei nichtlandwirtschaftlichen, unüberbauten Grundstücken im Sinne von Art. 45 Abs. 3 und 4 StG der Fall ist. Auf die Frage der Zonenzugehörigkeit müsste deshalb nicht weiter eingegangen werden. Das Grundstück der Beschwerdeführerin läge aber ohnehin auch nicht ausserhalb der Bauzone, wie die Beschwerdeführerin es geltend macht. Mit Beschluss des Regierungsrates vom 21. Oktober 1996 ist - wie bereits erwähnt - die neue Sport- und Freizeitzone und mit Beschluss vom 6. Juli 2004 die Golfplatzzone genehmigt worden, in welche jeweils auch die heute in Frage stehende Parzelle zu liegen kam. Auch wenn darin die forstwirtschaftliche Bewirtschaftung und Nutzung gewährleistet blieb, ökologische Ausgleichsflächen und landwirtschaftliche, extensiv genutzte Flächen vorgesehen sind (vgl. Art. 21bis BauR der Einwohnergemeinde Engelberg vom 22. Februar 1994 und Art. 17 BauR der Einwohnergemeinde Engelberg vom 18. Mai 2003, in Kraft seit 6. Juli 2004 [vgl. Amtsblatt vom 8. Juli 2004, 863 ff.]), so handelt es sich dabei von ihrer Zonenart her klar um eine Bauzone (vgl. Art. 13 Abs. 1 BauG; Art. 6 BauR Engelberg vom 18. Mai 2003), zu einem kleinen Teil überlagert durch eine Zone für naturnahe Bewirtschaftung. Es ist denn auch bekannt, dass nicht unwesentliche Geländeveränderungen vorgenommen wurden. Auch aus diesem Grund käme eine Anwendung von Art. 45 Abs. 4 StG nicht in Frage.
b) aa) An dieser Beurteilung vermögen auch die Vorbringen der Beschwerdeführerin zu Art. 3 Abs. 2 StG nichts zu ändern. Nach dieser Bestimmung gelten für die Anwendung des Gesetzes die wirtschaftlichen Verhältnisse, wenn Rechtsgestaltungen vorliegen, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten offensichtlich nicht entsprechen. Allein durch die Anwendung von Art. 45 Abs. 2 StG für die Ermittlung des Steuerwertes der Parzelle Nr. X in Engelberg kann nicht von Rechtsgestaltungen gesprochen werden, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten offensichtlich nicht entsprechen. In der Regel dürfte unter "Rechtsgestaltungen" ohnehin der Fall gemeint sein, bei dem Steuerumgehungen vorliegen. Die wirtschaftliche Betrachtungsweise könnte zu einer unzulässigen, mit dem Grundsatz der gesetzmässigen Verwaltung unvereinbaren Korrektur des Gesetzes führen, wenn sie auch bei der Beurteilung von Tatbeständen anzuwenden wäre, die keine Steuerumgehung darstellen (vgl. dazu Thomas Stadelmann, Leitsätze zum Steuergesetz des Kantons Obwalden, Bern 1993, 22 f.). Es braucht aber nicht weiter darauf eingegangen zu werden. Allein mit der Anwendung von Art. 45 Abs. 2 StG muss die hier in Frage stehende Schätzung den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht widersprechen. Bei der Ermittlung von Real- und Ertragswert gestützt auf Art. 45 Abs. 2 StG kann den wirtschaftlichen Gegebenheiten nämlich genügend Rechnung getragen werden (vgl. Art. 21 f. VV StG; Schätzungsreglement, Kap. III; vgl. auch nachfolgend bb).
bb) Im Schätzungsreglement ist - wie bereits erwähnt - als Ergänzung zu den Richtlinien für überbaute Grundstücke eine Wegleitung für die Bewertung von Sportanlagen enthalten, in der in Bezug auf den Realwert beim Bodenwert beispielsweise festgehalten wird, dass ein vorsichtig geschätzter Richtwert einzusetzen sei. Dieser richte sich nach den Gegebenheiten hinsichtlich der Zugehörigkeit zu einer Region, der Entfernung zum nächsten Siedlungszentrum und nach der Zonenzugehörigkeit (vgl. Kap. III/17.2). Der von der Schätzungskommission angenommene Bodenwert von Fr. 5.-- für den Quadratmeter auf der Basis 1995 weist diesbezüglich nicht auf eine Ermessensüberschreitung oder auf einen Ermessensmissbrauch hin. Insbesondere entspricht dieser Bodenwert in keiner Art und Weise dem Bodenwert in einer Wohn- und Gewerbezone, wie dies die Beschwerdeführerin moniert. Schliesslich enthält das Schätzungsreglement auch Richtlinien für den Spezialfall von Baurechtsgrundstücken (vgl. Kap. III/6). Auch daraus wird ersichtlich, dass in solchen und ähnlich gelagerten Fällen, wie derjenige der Beschwerdeführerin aufgrund des abgeschlossenen "Ertragsausfallsentschädigungs- und Mietvertrag sowie Benützungs- und Umgestaltungsvertrag" tatsächlich einer ist, eine Ermittlung des Boden-Ertragswertes auf der Grundlage des zu entrichtenden Zinses angebracht ist (Kap. III/6.2). Dabei ist weder der Umstand, dass ein Teil des Grundstückes ökologische Ausgleichsflächen aufweist, noch der Umstand, dass die Nutzung des Golfplatzes nur während rund fünf Monaten im Jahr möglich ist, für sich allein relevant. Nicht von Relevanz ist ferner, dass die Zinseinnahmen bereits über die Einkommenssteuer erfasst würden, wie dies die Beschwerdeführerin geltend macht. Im Rahmen der hier in Frage stehenden Grundstückschätzung dienen die Zinseinnahmen lediglich der Ermittlung des Ertragswertes. Es entspricht im Übrigen dem geltenden Steuerrechtssystem, dass sowohl Mietzinseinnahmen als Einkünfte als auch das vermietete Objekt als Vermögenswert versteuert werden.
cc) Insgesamt drängt sich somit eine vom hier als anwendbar erklärten Art. 45 Abs. 2 StG abweichende Beurteilung nach Art. 45 Abs. 4 StG aus Gründen der wirtschaftlichen Betrachtungsweise von vornherein nicht auf.
c) Eventualiter machen die Beschwerdeführer geltend, es sei von einer Lücke im Gesetz auszugehen, sofern Art. 45 Abs. 4 StG weder direkt noch analog Anwendung finde. Dem kann ebenfalls nicht gefolgt werden. Bereits die Vorinstanz hat richtig erwogen, dass von einer Lücke des Gesetzes nicht gesprochen werden könne. Es kann auf deren Ausführungen verwiesen werden. Im Übrigen wurde vorstehend und unter Hinweis auf das Schätzungsreglement dargelegt, dass auch im Rahmen einer Bewertung gestützt auf Art. 45 Abs. 2 StG den Umständen im Einzelfall genügend Rechnung getragen werden kann. Dies gilt nicht zuletzt auch für die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Umstände, soweit sie überhaupt relevant sind.
6. Im Übrigen rügt die Beschwerdeführerin die Berechnung des Steuerwertes ihres Grundstückes durch die Schätzungskommission nicht konkret; sie hat auch vor der Vorinstanz diesbezüglich keine konkrete Rüge vorgebracht. Auf die Bewertung braucht deshalb auch an dieser Stelle nicht weiter im Detail eingegangen zu werden.
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