ow_gerichte · VVGE 2001/02 Nr. 32 · 2002-08-16 · de

VVGE 2001/02 Nr. 32, S. 101: Art. 150 ff. StG Grundstückgewinnsteuer. Berechnung der Anlagekosten. Auch wenn der amtlich ermittelte Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren als Ersatzwert für den tatsächlichen Erwerbspreis beigezogen wi

VVGE 2001/02 Nr. 32, S. 101:
Art. 150 ff. StG
Grundstückgewinnsteuer. Berechnung der Anlagekosten. Auch wenn der amtlich ermittelte Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren als Ersatzwert für den tatsächlichen Erwerbspreis beigezogen wird, können die wertvermehrenden Aufwendungen während der massgebenden Besitzesdauer, welche diesfalls 20 Jahre beträgt, angerechnet werden.
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 16. August 2002
Aus den Erwägungen:
2. Mit Nachtrag vom 21. September 2000 ist Art. 150 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 (StG; GDB 641.4) mit einem zweiten Absatz ergänzt worden. Gemäss Übergangs- und Schlussbestimmungen zum Nachtrag vom 21. September 2000 werden Grundstückgewinnsteuern nach neuem Recht erhoben, wenn der Eigentumsübergang nach dem 1. Januar 2001 erfolgt (Art. 308 Abs. 1 StG). Da vorliegend der massgebliche Eigentumsübergang wie auch die ursprüngliche Veranlagung vor dem 1. Januar 2001 erfolgt sind, ist Art. 150 StG in der alten Fassung anwendbar (vgl. Art. 150 aStG).
3. Die Kantonale Steuerverwaltung als Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz nehme eine unzulässige Vermischung von effektiver und pauschaler Ermittlung der Anlagekosten vor. Der von der kantonalen Schätzungskommission auf Fr. 463'000.-- ermittelte Verkehrswert vor 20 Jahren beinhalte den Erwerbspreis und die Wertvermehrungen, da sie vom aktuellen Zustand der Liegenschaft mittels Baukostenindex auf den Wert vor 20 Jahren zurückgerechnet worden sei. Bei Art. 151 Abs. 1 und 2 StG handle es sich um eine Berechtigung des Steuerpflichtigen zur Wahl der amtlichen Schatzung des Verkehrswertes vor 20 Jahren oder des Nachweises der effektiven Kosten. Eine Vermischung der beiden Methoden, indem der Verkehrswert vor 20 Jahren ohne Umbauten und effektive Aufwendungen innerhalb dieser 20 Jahre berücksichtigt würden, sei nicht statthaft. Wenn "die Methode Verkehrswert vor 20 Jahren" gewählt werde, könnten keine effektiven Kosten mehr geltend gemacht werden. Es fragt sich, ob dieser von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Auslegung des Steuergesetzes gefolgt werden kann.
a) Ziel der Auslegung ist die Ermittlung des objektiven Sinnes des Rechtssatzes. Ausgangspunkt für die Auslegung ist der Wortlaut einer Gesetzesbestimmung. Indessen darf für die Auslegung und Anwendung einer Rechtsnorm nicht allein auf den Wortlaut abgestellt werden. Diesem gebührt als Auslegungsregel der Vorrang, wenn er zu einem vernünftigen Ergebnis führt, das mit Sinn und Zweck der Rechtsordnung vereinbar erscheint. Kann aufgrund des Wortlautes der Inhalt einer Norm nicht zweifelsfrei ermittelt werden, sind für das Normenverständnis in erster Linie Sinn und Zweck einer spezifischen Vorschrift massgebend, wie sie aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften und aus der Zielsetzung der Rechtsordnung ersichtlich werden. Bei der Auslegung sind alle relevanten Gesichtspunkte und Kriterien in Betracht zu ziehen und gegeneinander abzuwägen. Zu prüfen ist auch, ob die Entstehungsgeschichte der betreffenden Norm Hinweise auf den Norminhalt gibt. Die Gesetzesmaterialien geben häufig Auskunft über den Sinn der Normen, indem aus ihnen erkennbar ist, was der Gesetzgeber anordnen oder gerade nicht anordnen wollte. Schliesslich können sich aus dem Zweck der Norm Rückschlüsse auf den Inhalt ergeben (VVGE 1997/98 Nr. 34 Erw. 1 b/aa, 1995/96 Nr. 46 Erw. 2b; VGE vom 30. April 2001 i.S. S.).
b) aa) Gemäss Art. 150 aStG setzen sich die Anlagekosten zusammen aus dem Erwerbspreis und den wertvermehrenden anrechenbaren Aufwendungen.
Art. 151 StG trägt die Überschrift "Erwerbspreis". Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung gilt als Erwerbspreis der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Nach Abs. 2 bestimmt sich der Erwerbspreis für den Fall, dass der letzte steuerbegründende Erwerb ohne Steueraufschub mehr als 20 Jahre zurückliegt, nach dem amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird. Dabei handelt es sich offensichtlich um eine Art Ersatzwert für den tatsächlichen Erwerbspreis. Auch der Kanton Zürich hat im Steuergesetz vom 8. Juni 1997 eine für den vorliegenden Fall vergleichbare Regelung: Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (vgl. § 220 Abs. 1 und 2 ZH-StG). Der Grund, weshalb von einem Ersatzwert anstelle des effektiven Erwerbspreises ausgegangen wird bzw. ausgegangen werden kann, liegt darin, dass es nach einer Zeitdauer von über 20 Jahren häufig schwierig ist, den effektiven Erwerbspreis noch (urkundenmässig) festzustellen (vgl. dazu Richner/ Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 85 zu § 220 ZH-StG). Der als Ersatzwert beizuziehende Verkehrswert entspricht dabei dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag, d.h. damals vor 20 Jahren, mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 93 zu § 220 ZH-StG, mit Hinweisen; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, Bern 1966, 237).
Art. 152 StG ist demgegenüber mit "anrechenbare Aufwendungen" überschrieben. Die Bestimmung listet zunächst die Kategorien von anrechenbaren wertvermehrenden Aufwendungen auf (Abs. 1 Bst. a - c). Art. 152 Abs. 2 StG sieht sodann ausdrücklich vor, dass die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwendungen anrechenbar seien. Als massgebende Besitzesdauer ist im Normalfall die Zeit zwischen Erwerb und Veräusserung zu verstehen. Bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, so beträgt die massgebende Besitzesdauer immer 20 Jahre, d.h. anrechenbar sind die in den letzten 20 Jahren gemachten Aufwendungen (vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N. 4 zu § 221 in Verbindung mit N. 31 zu § 219 ZH-StG und N. 87 zu § 220 ZH-StG; Reimann/Zuppinger/Schärrer, a.a.O., 275).
bb) Damit ergibt sich, dass sich die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach als Anlagekosten entweder der Verkehrswert vor 20 Jahren ohne Hinzurechnung der späteren Aufwendungen oder der effektive Erwerbspreis zuzüglich der seither gemachten Aufwendungen zu berücksichtigen seien, nicht auf das Gesetz und dessen Auslegung nach Wortlaut, Sinn und Zweck sowie aufgrund der Gesetzessystematik abstützen lässt. Hätte der Gesetzgeber eine Regelung gewollt, wie sie die Beschwerdeführerin vertritt, hätte er das Gesetz anders erlassen müssen. Die heutige Gesetzeslage lässt eine solche Interpretation nicht zu. Auch den Materialien zum Steuergesetz vom 21. Oktober 1979 und zum Steuergesetz vom 30. Oktober 1994 kann schliesslich nichts entnommen werden, was für eine Auslegung im Sinne der Beschwerdeführerin sprechen würde. Materialien zu noch früheren Fassungen des Steuergesetzes könnten an der aktuellen Auslegung der Bestimmungen aufgrund von deren Wortlaut, Sinn und Systematik im heutigen Gesetz nichts ändern.
cc) Demnach setzen sich vorliegend die Anlagekosten (Art. 150 aStG) zusammen aus dem amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren (Art. 151 Abs. 2 StG) zuzüglich wertvermehrende Aufwendungen in diesen letzten 20 Jahren (Art. 152 StG). Aus den vorstehenden Ausführungen (Erw. aa) wird im Übrigen auch ersichtlich, dass im zu berücksichtigenden amtlich ermittelten Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren die späteren Umbauten, hier der Jahre 1984 und 1985, nicht berücksichtigt sein dürfen, wie dies bei der ursprünglich von der Beschwerdeführerin beigezogenen Schätzung des Verkehrswerts per 1978 in der Höhe von Fr. 463'000.-- noch der Fall war. Daran kann der Umstand, dass dieses Vorgehen nach Angaben der Beschwerdeführerin ihrer langjährigen Praxis entspreche, nichts ändern. Die Beschwerdeführerin bringt auch nicht vor, dass sie sich dabei auf frühere Verwaltungsgerichtsurteile abgestützt hätte. Ein solches Urteil, das die angebliche Praxis der Beschwerdeführerin zu stützen vermöchte, gibt es denn auch nicht (vgl. aber VGE vom 10. Mai 1984 i.S. F.-C.). Die Vorinstanz liess deshalb zu Recht eine neue Schätzung des Verkehrswertes vor 20 Jahren ohne Berücksichtigung der später erfolgten Umbauten vornehmen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist eine solche Schätzung ohne Berücksichtigung von später erfolgten Investitionen offensichtlich möglich (vgl. Schätzungsprotokoll vom 13. Februar 2001). Damit ist diesbezüglich auch der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse gewahrt.
dd) Zusammengefasst ergibt sich, dass die von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vertretene Berechnung der Anlagekosten nicht gesetzeskonform ist. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen. ...
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