ow_gerichte · VVGE 1966/70 Nr. 42 · 1968-06-28 · de

VVGE 1966/70 Nr. 42, S. 154: Beurteilung von Terrassenhäusern. Aus dem Entscheid vom 1.4.1969 i.S. "Bergli", Sarnen. Das Baukonsortium "Bergli" ersuchte am 28. Juni 1968 den Dorfschaftsgemeinderat Sarnen um Erteilung der Baubewilligung für

VVGE 1966/70 Nr. 42, S. 154:
Beurteilung von Terrassenhäusern.
Aus dem Entscheid vom 1.4.1969 i.S. "Bergli", Sarnen.
Das Baukonsortium "Bergli" ersuchte am 28. Juni 1968 den Dorfschaftsgemeinderat Sarnen um Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung eines Treppenhauses, bestehend aus 10 Terrasseneinfamilienhäusern (neun Wohnungen, 1 Bürogeschoss und Garagen) auf dem Grundstück "Bergli", Sarnen, Parzelle Nr. 311. Die für die Überbauung vorgesehene, von Parzelle Nr. 311 noch abzutrennende Grundstückfläche beträgt laut Bewilligungsgesuch 2600 m2. Das Grundstück befindet sich an einem ziemlich steilen Südhang, und ist oben durch die Schwanderstrasse, östlich durch den Bürgelwald und unten durch die Kirchstrasse begrenzt. Es liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Dorfschaftsgemeinde Sarnen in der Wohnzone W 2.
Aus den Erwägungen:
3. ...
a) Das zu überbauende Grundstück liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Dorfschaftsgemeinde Sarnen in der Wohnzone 2 (W 2). Nach dem Baureglement für die Dorfschaftsgemeinde Sarnen vom 6. März 1964 ist diese Zone zweigeschossigen Wohnhäusern (offene oder geschlossene Bauweise und Reihenhäuser) mit einer maximalen Gebäudehöhe von 9 Metern reserviert. Die Ausnützungsziffer beträgt in dieser Zone - bei Reihenhäusern - 0,40. Das geplante Treppenhaus weist gemäss Planunterlagen zehn Wohneinheiten auf, die mit Ausnahme der untersten eingeschossig sind. Die erste bzw. unterste Wohneinheit umfasst den Garagetrakt, ein Zwischengeschoss sowie zwei Wohngeschosse. Jede Wohneinheit hat eine Höhe von 2,50 Metern und ist gegenüber der unterliegenden um vier Meter hangwärts, d. h. nach hinten versetzt. Der unterste Gebäudetrakt mit Garage, Zwischengeschoss und zwei Wohngeschossen weist eine Höhe von 10,90 Metern auf. Der gesamte Gebäudetrakt misst in der Länge 45,50 Meter und in der Breite 11 Meter.
Angesichts dessen kommt der Regierungsrat zur Überzeugung, dass das geplante Treppenhaus unter keinen Umständen als bloss zweigeschossiges Gebäude betrachtet werden kann. Vielmehr tritt es mit seinen zehn Wohneinheiten, obwohl diese gegen den Hang hin gegenüber dem darunterliegenden Terrassenhaus um je vier Meter zurückversetzt sind, auf Grund der Steilheit und der dadurch bedingten geringen Rückversetzung der einzelnen Treppen als vielgeschossiges Hochhaus in Erscheinung. Die Südfassade, d. h. der Blick vom Dorf her, insbesondere von der Rütistrasse und der Brünigstrasse her, erweckt ohne Zweifel den Eindruck einer zirka zehngeschossigen Hochbaute.
Die Geschosszahl ist aber auch überschritten, wenn man, wie dies die Vorinstanz offenbar getan hat, das Vorhaben nur nach seinem untersten Gebäudetrakt beurteilt. Dieser müsste nämlich, da auch der Garagetrakt sowie das mit einer künstlichen Aufschüttung nach aussen zugedeckte Zwischengeschoss auf Grund von Art. 12 Abs. 2 des Baugesetzes als Geschosse mitzuzählen sind, als fünfgeschossig beurteilt werden, nämlich so, dass das zweite Terrassenhaus einfach attikamässig zurückgestaffelt ist. Selbst bei dieser für den Bauherrn günstigsten Berechnungs- und Betrachtungsweise wäre also die zonenmässig zulässige Höchstgeschosszahl nicht eingehalten. Um für eine allfällige weitere Planung keine Unklarheit zu schaffen, sei aber festgehalten, dass das vorgesehene Treppenhaus, weil es an einen derart steilen Hang zu liegen käme und deshalb notgedrungen nur eine verhältnismässig geringe Rückstaffelung aufweist, eben niemals nur nach dem untersten Gebäudeteil beurteilt werden dürfte, sondern nur in seiner Gesamtheit, in seiner ganzen Erscheinung. Darnach aber handelt es sich, wie übrigens auch die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission in ihrer Eingabe an den Regierungsrat vom 31. Januar 1969/12. Februar 1969 ausgeführt hat, um ein vielgeschossiges Hochhaus, jedenfalls nicht um ein zweigeschossiges Wohnhaus, wie dies die betreffende Zone des kommunalen Bebauungsplanes vorsieht.
Was sich bezüglich der Geschosszahl sagen lässt, trifft in gleicher oder analoger Weise auch für die Berechnung der Gebäudehöhe zu.
Bezüglich des Grenzabstandes zur westlichen Nachbarparzelle wie auch zur Ausnützung des Grundstückes lässt sich von heute aus noch nichts Verbindliches sagen, da die Grösse der zu überbauenden Grundstückfläche noch nicht definitiv feststeht. Zur Ausnützung sei lediglich noch festgehalten, dass diese bei einer Grundstückfläche von bloss 2050 m2, die sich die Bauherrschaft bis heute gemäss Kaufrechtsvertrag sichergestellt hat, über der baureglementarischen liegen würde, was sich jedoch wohl noch korrigieren liesse.
b) Ungeachtet der Tatsache, dass das vorliegende Treppenhaus als vielgeschossiges Hochhaus taxiert werden muss, fügt sich dieser Baukörper nicht in das dortige Landschaftsbild ein. Bei der gegebenen Exponiertheit des Baugeländes würde sich ein solches Treppenhaus neben den in der dortigen Umgebung bereits bestehenden Wohnhäusern als Fremdkörper ausnehmen und als harte Betonfläche in der Landschaft liegen. Trotz der vorgesehenen Bepflanzung der einzelnen Terrassen würde der Bau einen allzu harten und vor allem artfremden Akzent in die doch sehr exponierte Landschaft setzen, wobei nicht übersehen werden darf, dass gerade mit der Einreihung dieses Geländes in die Wohnzone 2 eine konventionelle, jeder Aufdringlichkeit entbehrende und sich in die dortige Umgebung harmonisch einfügende Bauweise bezweckt werden wollte.
4. Der Regierungsrat ist sich bewusst, dass Hanglagen, wie sie im Kanton und ganz speziell auch im Gebiet der Gemeinde Sarnen recht häufig anzutreffen sind, sich grundsätzlich eignen für Treppenhäuser. Einer Bewilligung solcher Treppenhäuser stehen aber in der Dorfschaftsgemeinde Sarnen im heutigen Zeitpunkt noch das diesem Phänomen nicht Rechnung tragende Baureglement und die Zonenordnung entgegen. Eine Treppenhausüberbauung wäre bestenfalls im Rahmen einer Quartierplanüberbauung möglich, wobei allerdings auch eine solche Überbauung nicht zu einer Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbildes führen dürfte. Es wäre sicher falsch und wirklichkeitsfremd, sich dieser Bauform für alle Zukunft verschliessen zu wollen, zumal sie gerade in ökonomischer Hinsicht nicht zu verleugnende Vorteile in sich schliesst. Dem Dorfschaftsgemeinderat Sarnen ist daher zu empfehlen, eine Änderung des Baureglementes und des Zonenplanes ins Auge zu fassen, um auf diese Weise an bestimmten Hängen und unter bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Zahl der Wohneinheiten, der Ausnützung sowie der Art und Weise der Staffelung die Erstellung solcher Treppenhäuser zu ermöglichen, aber immer unter Wahrung der Interessen des Landschaftsschutzes, und sie dadurch aber gleichzeitig auch rechtlich in den Griff zu bekommen, was heute noch ermangelt.
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