ow_gerichte · VVGE 1995/96 Nr. 21 · 1996-09-10 · de

VVGE 1995/96 Nr. 21, S. 65: Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG; Art. 49 BauR Giswil. a. Materielle Anforderungen an einen Quartierplan im allgemeinen (Erw. 2b und 3). b. Der Nachweis der genügenden Kinderspielplätze ist bereits im Quartierplan zu l

VVGE 1995/96 Nr. 21, S. 65:
Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG; Art. 49 BauR Giswil.
a. Materielle Anforderungen an einen Quartierplan im allgemeinen (Erw. 2b und 3).
b. Der Nachweis der genügenden Kinderspielplätze ist bereits im Quartierplan zu leisten (Erw. 6).
c. Die Anforderungen an einen Quartierplan in der Ortsbildschutzzone, der zudem die Überdeckung eines Fliessgewässers beinhaltet, sind hoch (Erw. 7).
Entscheid des Regierungsrates vom 10. September 1996 (Nr. 413).
Aus den Erwägungen:
2. b. Der Quartierplan über die Parzelle 545 und über einen Teil der Parzelle 546 (Aa-Kanal) umfasst eine Fläche von rund 8'500 m2, eingeschlossen Aa- Kanalüberdeckung von knapp 1'000 m2. Es ist geplant, auf der Parzelle 545 ein Geschäftsgebäude und acht gleiche, in fächerartigen Reihen angeordnete Mehrfamilienhäuser zu erstellen. Weiter ist im Bereich der Einmündung der Panoramastrasse in die Brünigstrasse eine Überdeckung des Aa-Kanals projektiert, welche der Erstellung der für die Geschäfte erforderlichen Parkierungsflächen auf zwei Ebenen dienen würde. Es entstünde eine Wohnüberbauung mit rund 60 Wohnungen unterschiedlicher Grösse und ein Geschäftszentrum.
3. a. Gemäss Art. 18 Abs. 2 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; LB XXIII, 61) bezwecken Quartierpläne eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung von zusammenhängenden Gebieten. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und Wohnqualität in besonderem Mass Rechnung zu tragen. Quartierpläne können von den Vorschriften der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart eingehalten wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 18 Abs. 3 Satz 1 BauG). Der Quartierplan schafft somit einen erheblichen Gestaltungsspielraum. Im Rahmen von Quartierplänen können die Behörden grundsätzlich die verschiedensten Ausnahmen von baureglementarischen und baugesetzlichen Bestimmungen gewähren. Allerdings werden diese Privilegien nur gewährt, wenn sich daraus eindeutige Vorteile gegenüber der zonengemässen Einzelbauweise ergeben (vgl. VVGE 1981 und 1982, Nr. 44, Erw. 3; Erläuterungen BauG, Art. 18, 30 ff.). Die Anforderungen an einen Quartierplan sind im übrigen gemäss Art. 88 des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde Giswil (BauR) ähnlich umschrieben wie in Art. 18 BauG. Die Bestimmung von Art. 88 Abs. 2 BauR umschreibt weiter die Ausnahmemöglichkeiten in bezug auf die Gebäudeabstände, die Firsthöhe, die Geschosszahl sowie die Ausnützung.
b. Die Beschwerdeführerin macht sinngemäss geltend, der vorliegende Quartierplan Driangel erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen gemäss Art. 18 BauG und Art. 88 BauR nicht.
...
6. a. Die Beschwerdeführerin bemängelt die Auflage unter Ziffer 2.8 des Beschlusses des Einwohnergemeinderates Giswil vom 11. Dezember 1995. Der Bauherrschaft sei nicht freizustellen, ob sie die Kinderspielplätze im Sinne von Art. 49 BauR anlege oder aber eine entsprechende Ersatzabgabe leiste. Die Bauherrschaft sei zwingend zu verpflichten, derartige Kinderspielplätze auszuweisen.
b. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauR sind beim Neubau von Mehrfamilienhäusern mit vier und mehr Wohnungen oder einer Gruppe von vier und mehr zusammengebauten Einfamilienhäusern, besonnte, möglichst windgeschützte Kinderspielplätze abseits vom Verkehr auf privatem Grund anzulegen. Ihre Grösse hat mindestens 15 Prozent der gesamten Bruttogeschossfläche der Wohnungen bzw. Einfamilienhäusern zu betragen. Gemäss Abs. 3 der Bestimmung sind zudem je Wohnung mindestens 10 m2 dauernd zur Benutzung als Familiengarten freizuhalten und den Bewohnern auf Wunsch zu diesem Zweck zur Verfügung zu stellen. Der Einwohnergemeinderat Giswil hat diese Bestimmung als Auflage unter Ziffer 2.9 des Beschlusses vom 11. Dezember 1995 aufgenommen.
Trotz der Konzentration der angestrebten Bauvolumen in drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern erlaubt die Planung nur bescheidene Freiräume, welche der angestrebten Nutzung - unter anderem hoher Anteil an Familienwohnungen - nicht zu genügen vermögen.
Der Gestaltungsplan enthält zwei Einträge, welche die entsprechenden Bereiche als Kinderspielplätze bezeichnen. Ein Nachweis über die Einhaltung von Art. 49 BauR liegt nicht vor. Eine überschlagsmässige Kontrolle ergibt, dass innerhalb des Quartiers nur rund 30 Prozent der erforderlichen Fläche bereitgestellt werden könnten. Der kleine Erfüllungsgrad des grundsätzlichen Anliegens, Spielplatzflächen direkt bei den jeweiligen Wohnungen bereitzustellen, weist auf die für die Gemeinde Giswil unüblich hohe Überbauungsdichte hin. Es wäre daher sachlich nicht angezeigt, die Pflicht zur Erstellung von Kinderspielplätzen durch eine entsprechende Ablösesumme abzugelten. In bezug auf das Erfordernis der Erstellung von Familiengärten gilt es festzuhalten, dass, wenn überschlagsmässig die freien Flächen vor den Erdgeschosswohnungen zusammengenommen werden, die von der Baubewilligungsbehörde bestimmten Mindestflächen kaum erreicht werden können, ohne dass nicht jede noch so kleine Restfläche zu einem Familiengarten bestimmt würde. Dabei wäre noch nicht berücksichtigt, dass dann die im Plan vorgesehenen Kinderspielplätze nicht erstellt werden könnten. Das Erfordernis der genügenden Kinderspielflächen im Sinne von Art. 49 BauR ist nun aber bereits im Quartierplanverfahren nachzuweisen. Es kann nicht angehen, dass der Einwohnergemeinderat Giswil im Rahmen der Quartierplangenehmigung über die Auflage verfügt, dass die Einhaltung von Art. 49 BauR erst im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen ist, zumal - wie bereits aufgezeigt - das vorliegende Projekt den Anforderungen von Art. 49 BauR nicht zu genügen vermag. Die Beschwerde ist daher in diesem Punkt gutzuheissen.
7. a. Bleibt noch zu prüfen, wie es sich mit der bereits erwähnten planerischen Qualität im Sinne von Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG verhält.
Unter dem Begriff der "architektonisch guten Überbauung" sind verschiedene Aspekte zusammengefasst. So einmal die architektonische Ausgestaltung der Bauten, welche nicht absolut messbar und in der Regel am ehesten durch die Gemeindebehörde aufgrund ihrer Vorgaben zum Siedlungsbild zu beurteilen ist.
b. Das Quartierplangebiet befindet sich in der Ortsbildschutzzone gemäss Art. 79 BauR. Gemäss Abs. 3 der selben Bestimmung sind Baugesuche in der Ortsbildschutzzone der kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege zur Begutachtung zu unterbreiten. Das vorliegende Projekt wäre daher spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung zu unterbreiten gewesen. Zudem wurde das Ortsbild Rudenz in das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen (VISOS, SR 451.12).
Mit Schreiben vom 4. Januar 1996 wurde der zur Genehmigung eingereichte Quartierplan der kantonalen Kulturpflegekommission (KKPK) zur Prüfung unterbreitet. In ihrer Stellungnahme vom 30. Januar 1996 hält die KKPK fest, ihre mit Schreiben vom 13. Juni 1995 geforderten Verbesserungen seien beim vorliegenden Projekt nicht berücksichtigt worden. Solle das eingereichte Projekt dennoch verwirklicht werden, so seien zumindest die im Beschluss vom 13. Juni 1995 geforderten Verbesserungen umzusetzen. In seinem Beschluss vom 13. Juni 1995 verlangte das Erziehungsdepartement folgende Änderungen:
- die Länge des Ladengeschosses müsse verkürzt werden;
- der Abstand zwischen dem freistehenden Einzelhaus am nordwestlichen Ende des Fächers und dem Ladenlokal sei zu vergrössern; dies könne durch die Verkürzung des Ladenlokals erreicht werden;
- als Bedachungsform der Wohnhäuser werde nach wie vor die Pultdachlösung bevorzugt, da sie zusammen mit der Dachform des Ladenlokals einheitlicher wirke; die Pultdächer griffen auch die dynamische Form des Fächers auf;
- die Einfahrt in die Parkplätze und der Umschlagplatz des Coop auf der Nordwestseite sei nach wie vor zu gross; er erinnere immer noch an eine Autobahneinfahrt;
- die Parkplätze auf der Aa-Überdeckung sollten möglichst zurückhaltend gestaltet werden; der südliche Teil der Überdeckung müsse als öffentlicher Platz ausgestaltet werden.
Diese Beurteilung eines Fachgremiums zeigt deutlich, dass es sich vorliegend nicht um eine architektonisch gute Lösung handelt. Die Idee des fächerartigen Aufbaus der Überbauung vermag zwar zu überzeugen, wie jedoch auch die Beurteilung des Erziehungsdepartementes ergibt, sind noch verschiedene Punkte nicht befriedigend gelöst.
d. Unter dem Begriff "architektonisch gute Überbauung" werden aber auch andere Aspekte, wie die Wohnqualität der mit dem Quartierplan angestrebten Gesamtüberbauung, die in der Grundordnung der Nutzungsplanung vorgegebene Siedlungsentwicklung (Dichte, Ausmasse usw.), die Einpassung in die Umgebung, die Wohnhygiene und Wohnqualität verstanden. Die umschriebenen Anforderungen lassen sich in der Regel nur verwirklichen, wenn über ein grösseres Gebiet geplant werden kann. Für die Beurteilung entscheidend ist, ob solche Aspekte vorliegen. Es sind die folgenden Bemerkungen anzubringen:
Das Quartierplanareal liegt im Spickel zwischen der Brünig- und der nach Westen abzweigenden Panoramastrasse. Während östlich davon ebenfalls die drei Geschosse zulassende Dorfzone A ausgeschieden wurde, grenzen südlich und westlich dreiund zweigeschossige Wohnzonen sowie Wohn- und Gewerbezonen ans Areal. Die überlagerte Ortsbildschutzzone wird dominiert durch die darinliegenden Freihaltebereiche (Grünzone) und vor allem durch die Ruine Rudenz, die Pfarrkirche St. Laurentius, das Beinhaus und das Pfarrhaus. Während die ausgeschiedenen Bauzonen die besondere Situation aufnehmen und die Massstäblichkeit in Neubauten weiterführen wollen, würde durch den vorliegenden Quartierplan eine zuwenig eingepasste Überbauung erstellt.
Eine einheitliche Bebauung im Sinne eines guten Gesamteindrucks und einer Zusammengehörigkeit ist bereits innerhalb des Areals durch unterschiedliche Dachformen nicht gegeben. Mit dem angestrebten Wohn- und Geschäftsgebäude entlang der Panoramastrasse und den Unterabständen innerhalb des Areals wird jedoch auch gegenüber der umliegenden Überbauung jeglicher Massstab gesprengt.
Zur Wohnqualität im Rahmen von Quartierplänen gehören auch weitere Merkmale, wie gemeinsame Einrichtungen (Spielplätze und Begegnungsorte, Familiengärten usw.), die im vorliegenden Fall fehlen. Die Freiflächen können den Mindestansprüchen gemäss kantonaler und kommunaler Festlegung nicht genügen. Aus qualitativer Sicht sind aber vor allem die fehlenden Spielplätze bei dem überwiegend Familienwohnungen enthaltenden Bauprogramm ein nicht zu unterschätzender Mangel.
Die Planung bezweckt wohl eine in sich zusammenhängende Überbauung. Dabei ist aber der Zusammenhang zu den umliegenden Gebieten durch die hohe Ausnützung und die überdurchschnittlich grossen Bauvolumen nicht gegeben.
e. Wie bereits mehrfach erwähnt, können Überbauungen in Quartierplänen von der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird. Ausnahmen sollen nach dem Willen des Gesetzgebers nicht leichthin gestattet werden. Sie lassen sich nur rechtfertigen, wenn entsprechend eine überdurchschnittliche planerische Lösung entsteht. In diesem Licht ist auch die Beurteilung des Regierungsrates zur Frage einer allfälligen Überdeckung des Aa-Kanals im Zusammenhang mit der Genehmigung der Ortsplanung zu sehen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20) dürften Fliessgewässer nämlich nicht überdeckt oder eingedolt werden. Die Möglichkeit einer Überdeckung des Aa-Kanals anschliessend an die Überführung der Panoramastrasse zur Bildung eines Dorfzentrums in Giswil wurde jedoch bereits im Rahmen der Ortsplanungsrevision diskutiert und vorbereitet. Der Regierungsrat hat im Prüfungsbericht im übrigen die folgenden drei Bedingungen zur Genehmigung der Bauzone über den Abschnitt des Aa-Kanals aufgeführt:
- die Federführung für das Erstellen des Quartierplans muss beim Gemeinderat liegen, falls der Plan nicht ohnehin durch den Gemeinderat aufgestellt wird;
- für die auf der Fläche der Kanalüberdeckung entstehende Nutzung soll die Gemeinde in einer geeigneten Rechtsform (z.B. als Baurechtsnehmerin) auftreten, da die Gewässernutzung und der Unterhalt des Gerinnes zu Konflikten mit der Bauzonennutzung führen könnten;
- selbstverständlich müsste auch das Einverständnis des Eigentümers der Giswiler-Aa-Parzelle vorliegen (Elektrizitätswerk Obwalden).
Aus dem Gesagten erhellt, dass die vorgelegte Überbauung die hauptsächlichen Randbedingungen für die Gewährung von Ausnahmen gegenüber der Regelbauweise im Sinne von Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG nicht erfüllt. Die Beschwerde vom 12. Januar 1996 ist daher in diesem Punkt ebenfalls gutzuheissen. Die Genehmigung des Quartierplans kann nicht erteilt werden und der Entscheid des Einwohnergemeinderates Giswil vom 11. Dezember 1995 ist daher aufzuheben.
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