ow_gerichte · VVGE 1997/98 Nr. 16 · 1996-04-29 · de

VVGE 1997/98 Nr. 16, S. 46: Art. 36 Abs. 2 und 3 BauG; Art. 4 Abs. 2 BauR Alpnach. Bei An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR Alpnach ist die Grundfläche nicht auf 80 m2 begrenzt. Entscheid des Regierungsrates vom 4. Februar 1

VVGE 1997/98 Nr. 16, S. 46:
Art. 36 Abs. 2 und 3 BauG; Art. 4 Abs. 2 BauR Alpnach.
Bei An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR Alpnach ist die Grundfläche nicht auf 80 m2 begrenzt.
Entscheid des Regierungsrates vom 4. Februar 1997 (Nr. 846)
Sachverhalt:
X und Y erstellten auf der Parzelle A zwei Mehrfamilienhäuser. In der Folge wurde die Stammparzelle A parzelliert. Es entstanden die neuen Parzellen B und C. Der Stammparzelle A verblieb noch ein Fläche von 1'412 m2.
Die zwei Mehrfamilienhäuser standen nach der Parzellierung neu auf der Parzelle C. Nach Auffassung der Grundeigentümer X und Y fehlt der Parzelle C bezüglich der Überbauungsziffer eine Landfläche von ungefähr 400 m2. Sie beabsichtigten daher, dem Grundbuchamt Obwalden die Begründung einer Baubeschränkung (Ausnützungstransport) von 400 m2 Fläche zu Lasten Parzelle D zum Eintrag ins Grundbuch Alpnach anzumelden.
Mit Entscheid vom 29. April 1996 stellte der Einwohnergemeinderat Alpnach fest, dass gemäss seiner Berechnung der Ausnützungstransport lediglich das Recht beinhalten könne, von der Parzelle D eine Fläche von 147.65 m2 bei allfälligen weiteren Bauten auf Parzelle C in die Ausnützungsberechnung miteinzubeziehen. Er genehmigte deshalb die Begründung einer Baubeschränkung (Ausnützungstransport) zu Lasten der Parzelle D und zu Gunsten der Parzelle C lediglich mit einer Fläche von 147.65 m2.
Gegen diesen Beschluss reichten X und Y Beschwerde beim Regierungsrat ein.
Aus den Erwägungen:
2. a. Der Einwohnergemeinderat Alpnach führte in seinem Entscheid vom 29. April 1996 sowie in seiner Stellungnahme vom 24. Juni 1996 aus, gemäss Art. 24 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglementes vom 6. Dezember 1992 (BauR) betrage in der Wohnzone 3 die Überbauungsziffer 20 Prozent. Als anrechenbare Grundstückfläche würden gemäss Art. 15 Abs. 5 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; LB XXIII, 61) die von der Baueingabe erfassten, noch nicht ausgenützten Grundstücke und Grundstückteile in der Bauzone gelten. Die Übertragung eines Nutzungsanteiles von der Parzelle D zur Parzelle C sei gemäss Art. 15 Abs. 7 BauG möglich, nachdem die beiden Parzellen aneinander angrenzen und der gleichen Grundnutzungszone zugeordnet seien. Die Parzelle D sei allerdings mit einem Mehrfamilienhaus und einem separaten Garagentrakt überbaut. Der Garagentrakt verfüge über eine Grundfläche von 102 m2 und sei in zwei Baukörper aufgeteilt, die in der Höhe um 40 cm verschoben seien. Die Berechnung der Beschwerdeführer gehe davon aus, dass es sich beim Garagentrakt um eine Nebenbaute gemäss Art. 4 Abs. 2 BauR handle, welche nicht zur überbauten Fläche zähle. Tatsächlich erfülle aber die Garagenbaute die Anforderungen an eine Nebenbaute gemäss Art. 36 Abs. 2 BauG nicht und müsse deshalb angerechnet werden. Die Berechnung stelle sich deshalb wie folgt dar:
Flächennachweis:
Zone Grundstückfläche ÜZ ÜF
Parzelle D W3 1'771.00 m2 20% 354.20 m2
./. Wohnhaus 2 1'113.35 m2 20% 222.67 m2
./. Autogarage 510.00 m2 20% 102.00 m2
Reserve 147.65 m2 20% 29.53 m2
Es könne folglich nur eine Fläche von 147.65 m2 zur Ausnützung auf Parzelle C übertragen werden.
b. Die Beschwerdeführer machen hiezu geltend, gemäss Art. 4 Abs. 2 BauR würden eingeschossige An- und Nebenbauten ohne Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume bis zu sechs Prozent der Grundstücksfläche bei der Berechnung der Überbauungsziffer nicht berücksichtigt. Beim Garagentrakt auf Parzelle D handle es sich offensichtlich um eine solche Nebenbaute. Er sei eingeschossig und beinhalte keine als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszimmer nutzbaren Räume. Er verfüge über eine Grundfläche von 102 m2 und sei somit kleiner als sechs Prozent der Fläche der Parzelle D (sechs Prozent von 1771 m2 wären 106.26 m2). Bei der Regelung, wie sich die Überbauungsziffer berechne, sei die Einwohnergemeinde Alpnach im Rahmen von Art. 15 BauG frei. Sie habe daher in Art. 4 Abs. 2 BauR vorsehen können, dass gewisse An- und Nebenbauten bei der Berechnung der Überbauungsziffer nicht zur überbauten Fläche zu zählen seien. Der Begriff der Nebenbaute in Art. 4 Abs. 2 BauR sei lediglich im Zusammenhang mit der Überbauungszifferberechnung von Relevanz und habe nichts mit dem Begriff der Nebenbaute gemäss Art. 36 Abs. 2 BauG zu tun.
Aber selbst wenn aufgrund von Art. 36 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 15 Abs. 5 BauG Kleinbauten nur bis zu 80 m2 Fläche als Nebenbauten zu betrachten wären, wäre nicht der ganze Garagentrakt als solcher bei der Berechnung der Überbauungsziffer zu berücksichtigen. Es wäre der "Haupttrakt" der Garage mit drei Garagen als Hauptbaute bei der Berechnung der Überbauungsziffer zu berücksichtigen und der "Nebentrakt" der Garage, ebenfalls mit drei Garagen, würde als Nebenbaute gemäss Art. 4 Abs. 2 BauR nicht berücksichtigt. Es ergebe sich somit folgende Berechnung:
Parzelle D 1'771.00 m2 20% 354.20 m2
./. Wohnhaus 1'113.35 m2 20% 222.67 m2
./. Haupttrakt Garage 255.00 m2 20% 51.00 m2
Reserve 402.65 m2 20% 80.53 m2
Es wäre somit ein Transport der Nutzung im Umfang von 402.65 m2 möglich.
3. Strittig ist vor allem die Auslegung der massgebenden Bestimmung des BauR. Art. 4 Abs. 2 BauR regelt, was zur überbauten Fläche zählt und was nicht; er lautet:
"...Ebenfalls nicht angerechnet werden eingeschossige An- und Nebenbauten ohne Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume bis zu 6% der Grundstückfläche sowie die ersten 15 m2 von Wintergärten, sofern diese durch die Aussenwand der Baute und verschliessbare Türen und Fenster von den Wohnräumen abgetrennt sind und eine Grundfläche von mindestens 15 m2 aufweisen."
Die Beschwerdeführer argumentieren, der fragliche Garagentrakt verfüge über eine Grundfläche von 102 m2 und sei somit kleiner als sechs Prozent der Grundstückfläche von Parzelle D (1'771 m2). Der Einwohnergemeinderat Alpnach ist der Auffassung, der Garagentrakt gelte nicht als Nebenbaute im Sinne der Baugesetzgebung und müsse deshalb angerechnet werden.
4. Ausgangspunkt bildet der Grundsatz, dass sich die überbaute Fläche aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden ergibt (Art. 4 Abs. 2, erster Satz, BauR). Von dieser so ermittelten Fläche werden verschiedene Teilflächen, wie Gebäudevorsprünge, Erker usw. abgezogen, aber nicht vollständig, sondern immer nur bis zu einem bestimmten Mass (Art. 4 Abs. 2, zweiter Satz, BauR). Bei den hier umstrittenen An- und Nebenbauten werden sie "bis zu sechs Prozent der Grundstückfläche" abgezogen, bei Wintergärten werden grundsätzlich die ersten 15 m2 abgezogen. Das BauR zählt mit andern Worten verschiedene Teilflächen auf, die jeweils in einem gewissen Umfang von der bereits ermittelten überbauten Fläche wieder in Abzug gebracht werden dürfen. Besonders illustrativ ist die Vorschrift, dass bei Wintergärten "die ersten 15 m2" nicht angerechnet werden. Dieses "Prinzip" muss auch für die im gleichen Satz aufgeführten An- und Nebenbauten gelten. Diese können nicht einfach abgezogen werden, sondern nur "bis zu sechs Prozent der Grundstückfläche". Es leuchtet ein, dass bei kleineren Parzellen eben nur kleinere Abzüge sinnvoll sind als bei grösseren. Bei An- und Nebenbauten kann höchstens eine Fläche von sechs Prozent der Grundstückfläche abgezogen werden.
Art. 4 Abs. 2 BauR nennt diese teilweisen abzugsberechtigten Flächen: oberirdische Vorsprünge, Erker, Wintergärten, ohne sie zu definieren, da deren Bedeutung den mit dem Bauen befassten Personen klar ist. Die An- und Nebenbauten werden dagegen näher umschrieben: Sie müssen eingeschossig sein und dürfen nicht dem Wohnen, Schlafen und Arbeiten dienen. Die Fläche dieser Bauten darf abgezogen werden, allerdings nur bis zu höchstens sechs Prozent der ganzen Grundstückfläche.
5. Das seit 1. September 1994 in Kraft stehende neue BauG enthält in Art. 36 Abs. 2 und 3 folgende Definitionen:
"2 Als Anbauten gelten nicht bewohnbare Bauteile eines Hauptbaues bis insgesamt 80.0 m2 Fläche und bis 4.0 m Gebäudehöhe bzw. 4.5 m Firsthöhe.
3 Als Nebenbauten gelten nicht bewohnbare selbständige Baukörper bis zu 80.0 m2 Fläche und bis 4.0 m Gebäudehöhe bzw. 4.5 m Firsthöhe."
Dies vor allem deshalb, weil für diese Kleinbauten reduzierte Abstandsvorschriften (Art. 39 BauG) gelten. Anders als im alten Baugesetz ist neu eine einheitliche Grundfläche von 80 m2 vorgesehen (früher 60 und 80 m2; siehe dazu Erläuterungen BauG, Art. 36 Abs. 2 und 3, S. 70 f.).
a. Der Gemeinderat geht nun davon aus, dass Art. 36 Abs. 2 und 3 BauG die Begriffe der An- und Nebenbauten definiere und diese Definitionen auch anzuwenden seien für die Frage, ob eine An- oder Nebenbaute im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR vorliege. Entspricht eine An- oder Nebenbaute nicht dieser kantonalen Definition, stellt sich die Frage der "Nichtanrechnung" gar nicht.
Dies ist eine rein formelle Betrachtungsweise, die davon ausgeht, dass eine im kantonalen Recht enthaltene Definition allgemein im Baurecht gilt. Sie lässt ausser Acht, dass der Kanton die An- und Nebenbauten deshalb definierte, weil für diese Art von Bauten reduzierte Abstände gelten (Art. 39 BauG). Hier geht es aber um die Frage der Ausnutzung. Das BauR regelt in Art. 4 die Überbauungsziffer und verwendet in diesem Zusammenhang die Begriffe An- und Nebenbauten. Da Art. 15 Abs. 4 BauG die Berechnung der Überbauungsziffer nur dem Grundsatz nach regelt und in Abs. 6 die Einzelheiten den Gemeinden überlässt, handelt es sich bei diesen kommunalen Vorschriften um autonomes Gemeinderecht (VVGE 1989 und 1990, Nr. 52, Erw. 6). Die Gemeinden können dort, wo ihnen das kantonale Recht einen autonomen Bereich lässt, eigene Vorschriften aufstellen. In bezug auf die Überbauungsziffer lässt das BauG den Gemeinden die Möglichkeit, die Einzelheiten zu regeln. Sie können hier die Begriffe der An- und Nebenbauten verwenden und sie auch definieren. Art. 4 Abs. 2 BauR definiert diese Art von Bauten als "eingeschossig" und "ohne Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume". Wäre die Gemeinde hier nicht autonom, könnte sie nicht diese Definition im BauR aufführen, denn das kantonale Recht enthält, wie dargestellt, eine eigene Definition (Art. 36 Abs. 2 und 3 BauG, Art. 8 altes BauG). Die kantonale Definition ist zwar sehr ähnlich, weist aber einen entscheidenden Unterschied auf, indem sie die Grundfläche beschränkt (auf 80 m2, früher 60 und 80 m2). Die kommunale Definition der An- und Nebenbauten lautet demzufolge anders als die kantonale Definition. Es ist daher falsch, wenn der Gemeinderat die Begriffe der An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR einfach so auslegt, wie die Definition in Art. 36 BauG lautet. Massgebend ist die Vorschrift in Art. 4 Abs. 2 BauR.
b. Das hier umstrittene Problem ist nun daraus entstanden, dass die kantonale Definition - anders als im BauR - eine Beschränkung der Grundfläche auf 80 m2 enthält. Es stellt sich daher die Frage, ob der Gemeinderat auf dem Weg der Auslegung einer kommunalen Vorschrift allenfalls hilfsweise auf das kantonale Recht abstellen könnte. Dabei kommt ihm Autonomie zu, der Regierungsrat muss bei solchen Auslegungsfragen eine vertretbare Interpretation des Gemeinderates respektieren, andernfalls verletzt er dessen Gemeindeautonomie (VVGE 1989 und 1990, Nr. 52, Erw. 5). Allerdings geht es hier nur bedingt um eine Frage der Auslegung. Der Begriff der An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR ist an sich klar: solche Bauten dürfen nur eingeschossig sein und nicht dem Wohnen, Schlafen oder Arbeiten dienen. Deren Grundfläche ist aufgrund des klaren Wortlauts nicht beschränkt. Es ginge nicht an, eine zusätzliche Beschränkung lediglich auf dem Weg der Auslegung einzuführen. Dies müsste der kommunale Gesetzgeber im BauR tun. Die Praxis verlangt zu Recht, dass Eigentumsbeschränkungen eine hinreichende gesetzliche Grundlage voraussetzen. Bei der Auslegung von Vorschriften, welche Eigentumsbeschränkungen zur Folge haben, ist daher entsprechend Zurückhaltung zu üben (LGVE 1993 II Nr. 2; Erläuterungen BauG, Art. 38 Abs. 1, S. 76 f.).
c. Es ergibt sich somit, dass der Garagentrakt als Nebenbaute im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BauR gilt und mit der gesamten Fläche von 102 m2 nicht angerechnet werden darf, da sechs Prozent der Grundstückfläche (1'721 m2) 106.26 m2 wären. Der Einwohnergemeinderat Alpnach stellte deshalb zu Unrecht fest, dass der Garagentrakt zur überbauten Fläche angerechnet werden muss. Dies hat zur Folge, dass die Berechnungsweise des Einwohnergemeinderates Alpnach in seinem Beschluss vom 29. April 1996 falsch ist, so dass ein Ausnützungstransfer von 402.65 m2 von der Parzelle D auf die Parzelle C möglich ist. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen.
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