ow_gerichte · AbR 1998/99 Nr. 13 · 1999-08-30 · de

AbR 1998/99 Nr. 13, S. 82: Art. 271a Abs. 1 lit. e OR Die Anfechtung einer mangels Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin ungültigen Kündigung bei der Schlichtungsbehörde löst nicht den dreijährigen Kündigungsschutz des Art. 271a Abs.

AbR 1998/99 Nr. 13, S. 82:
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR
Die Anfechtung einer mangels Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin ungültigen Kündigung bei der Schlichtungsbehörde löst nicht den dreijährigen Kündigungsschutz des Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus.
Entscheid der Obergerichtskommission vom 30. August 1999
Aus den Erwägungen:
1.a)bb) Gemäss Art. 271a Abs. 1 OR ist die Kündigung durch den Vermieter insbesondere anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat (lit. e, Ziff. 2). Gemäss Art. 271a Abs. 2 OR ist Abs. 1 lit. e auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
Mit Art. 271a Abs. 1 lit. e OR wird der Grundsatz konkretisiert, wonach eine Vergeltungskündigung anfechtbar ist, indem eine unwiderlegbare Vermutung aufgestellt wird: Eine Kündigung, die innert dreier Jahre nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit einem Ausgang gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e, Ziff. 1 - 4 OR ausgesprochen werde, habe einen solchen Zweck. Stand der Kündigungsentschluss des Vermieters jedoch schon vor dem ersten Verfahren fest und wird lediglich ein Formfehler korrigiert, so ergibt sich, dass nicht die vom Gesetz fingierte Rache das Motiv der zweiten, formgültig ausgesprochenen Kündigung gebildet haben kann. Es käme einer unbilligen und vom Gesetzgeber nicht gewollten Benachteiligung gleich, wenn im Fall eines Formfehlers dem Vermieter eine formgerecht ausgesprochene Kündigung für eine Dauer von drei Jahren verunmöglicht würde (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, Zürich 1998, N. 40 und 42 zu Art. 271a OR; Weber/Zihlmann, in: Kommentar zum Schweiz. Privatrecht, Obligationenrecht I, Basel 1996, N. 27 zu Art. 271 - 271a OR).
Falls die Formvorschriften nach Art. 266l bis 266o OR eingehalten sind, ist eine verspätete Kündigung - weil die Kündigungsfrist und/oder der Kündigungstermin nicht eingehalten sind - auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gültig (Art. 266a Abs. 2 OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 7 zu Art. 266a OR, mit Hinweis; Weber/Zihlmann, a.a.O., N. 5 zu Art. 266a OR). Allerdings muss der Wille des Kündigenden dahin verstanden werden können, dass er die Kündigung auf den nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen hätte, wenn ihm die Nichteinhaltung der Frist oder des Termins bekannt gewesen wäre. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn eine Kündigung unter Einhaltung der dreimonatigen Frist erfolgt und der nächste vertragliche Termin noch weit entfernt liegt (vgl. Weber/Zihlmann, a.a.O., N. 5 zu Art. 266a OR; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, Zürich 1995, 104 f.).
b)aa) Am 30. Dezember 1998 kündigten die Rekursgegner dem Rekurrenten die 2 1/2-Zimmerwohnung per 31. Januar 1999. Gegen diese Kündigung gelangte der Rekurrent mit Eingabe vom 1. Februar 1999 an die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse des Kantons Obwalden. Diese teilte den Rekursgegnern mit, dass gemäss Mietvertrag die Kündigungsfrist vier Monate betrage und die Kündigungstermine Ende März, Juni und September seien. Die beim Rekurrenten glaubhaft erst am 4. Januar 1999 eingetroffene Kündigung erfolge also so, dass der Kündigungstermin von Ende Juni zutreffe. Eine schriftliche Mahnung/Kündigungsandrohung liege offenbar nicht vor, weshalb auch eine verkürzte Art der Kündigung nicht zu beachten sei. Auf dieses Schreiben hin nahmen die Rekursgegner zur Kenntnis, dass sie erst per Ende Juni kündigen könnten. Entsprechend teilte die Schlichtungsbehörde dem Rekurrenten mit, dass er aus diesem Grunde von den Rekursgegnern auf Ende Juni eine neue Kündigung erhalten werde, weil die Vermieter grundsätzlich daran festhielten, dass sie das Mietverhältnis mit ihm nicht mehr länger weiterführen wollten. Mit Kündigungsformular vom 12. Februar 1999 kündigten die Rekursgegner in der Folge das Mietverhältnis mit dem Rekurrenten auf den 30. Juni 1999.
bb) Grundsätzlich war vorliegend bereits die Kündigung vom 30. Dezember 1998 mangels Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, d.h. auf den 30. Juni 1999, gültig. Es muss für den Rekurrenten aufgrund der gegebenen Sachlage klar erkennbar gewesen sein, dass die Rekursgegner die Kündigung unzweifelhaft auf den nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen hätten, wenn ihnen die Nichteinhaltung der Frist oder des Termins bekannt gewesen wäre. Mit Schreiben der Schlichtungsbehörde vom 16. Februar 1999 wurde er denn auch noch ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht. Daran kann auch nichts ändern, dass die Rekursgegner die Kündigung im Februar zur Sicherheit nochmals wiederholten, zumal die Schlichtungsbehörde sie offensichtlich nicht darauf aufmerksam gemacht hat, dass bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist und des Kündigungstermines die Kündigung für den nächstmöglichen Zeitpunkt gültig ist.
cc) Selbst wenn der Rekurrent nicht hätte davon ausgehen können, dass die Rekursgegner die Kündigung auf den nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen hätten und somit nicht von der Gültigkeit der Kündigung auf den nächstmöglichen Zeitpunkt auszugehen wäre, so hätte der Umstand, dass der Rekurrent auf die erste Kündigung hin die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse angerufen hat, die Kündigungssperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht ausgelöst. Diesfalls wäre wie bei der Korrektur eines Formfehlers zu entscheiden. Der Kündigungsentschluss des Vermieters stand nämlich in einem solchen Fall ebenfalls schon vor dem ersten Verfahren fest. Daraus ergäbe sich, dass nicht die vom Gesetz fingierte Rache das Motiv der zweiten, fristgerecht ausgesprochenen Kündigung gebildet haben kann. Es käme einer unbilligen und vom Gesetzgeber nicht gewollten Benachteiligung gleich, wenn in einem solchen Fall dem Vermieter eine fristgerecht ausgesprochene Kündigung für eine Dauer von drei Jahren verunmöglicht würde. Schliesslich wird eine Sperrfrist nicht einmal ausgelöst durch Verfahren, welche die Wirksamkeit einer ausserordentlichen Kündigung zum Gegenstand haben (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 42 zu Art. 271a OR). Es kann bei dieser Rechtslage offen bleiben, ob bei der Anfechtung der Kündigung vom Dezember 1998 formell von einem eigentlichen Schlichtungsverfahren gesprochen werden könnte und ob die Schlichtungsbehörde einen formellen Erledigungsentscheid hätte fällen müssen. Der Kantonsgerichtspräsident stellte zu Recht fest, dass die Kündigung der Rekursgegner vom 12. Februar 1999 nicht aufzuheben sei.
de|
fr
|
it
Schlagworte
kündigung
schlichtungsbehörde
kündigungstermin
vermieter
kündigungsfrist
termin
miete
verfahren
dauer
weiler
gesetz
anfechtbarkeit
rache
schriftstück
entscheid
Mehr Deskriptoren anzeigen
Normen Bund
OR:
Art.266a
Art.266l
Art.266o
Art.271
Art.271a
AbR
1998/99 Nr. 13