ow_gerichte · VVGE 1997/98 Nr. 19 · 2016-07-01 · de

VVGE 1997/98 Nr. 19, S. 52: a. Art. 60 Abs. 1 BauG. Befindet sich eine Parzelle im Gesamteigentum von zwei Personen, darf auch ein Gesamteigentümer allein Einsprache oder Beschwerde erheben (Erw. 2). b. Art. 18 BauG; Art. 49 Abs. 1 BauR Sa

VVGE 1997/98 Nr. 19, S. 52:
a. Art. 60 Abs. 1 BauG.
Befindet sich eine Parzelle im Gesamteigentum von zwei Personen, darf auch ein Gesamteigentümer allein Einsprache oder Beschwerde erheben (Erw. 2).
b. Art. 18 BauG; Art. 49 Abs. 1 BauR Sachseln.
Es ist zulässig, einen Quartierplan gesamthaft, d.h. über alle betroffenen Parzellen im Gebiet, das mit der Quartierplanpflicht belegt ist, zu genehmigen (Erw. 3).
c. Art. 49 Abs. 4 BauR Sachseln.
Der Begriff der "verdichteten Flachbauweise" ist gesetzlich nicht definiert. Es genügt aber nicht, dass die geplanten Bauten die zonengemässe Höhe einhalten; die Siedlung muss eine hohe Qualität aufweisen (Erw. 6).
Entscheid des Regierungsrates vom 22. April 1997 (Nr. 1084)
Aus den Erwägungen:
2. Es gilt zunächst die strittige Frage der Beschwerdelegitimation zu klären.
a. .....
b. Gemäss Grundbuchauszug befindet sich die Parzelle X im Gesamteigentum von A. und B. .....
Als Alleineigentümer wäre A. grundsätzlich ohne weiteres beschwerdebefugt (vgl. BGE 117 Ib 158, BGE 115 Ib 511, VVGE 1983 und 1984, Nr. 31; VVGE 1989 und 1990, Nr. 48, Erw. 1c).
c. In der Praxis und Rechtsprechung ist unbestritten, dass Miteigentümer an Nachbargrundstücken selbständig zur Beschwerdeerhebung befugt sind. Ein Mitwirken der andern Miteigentümer ist somit nicht erforderlich (Notker Dillier, Der Rechtsschutz im Bau- und Planungsrecht, Diss. Sarnen 1994, 101; VVGE 1989 und 1990, Nr. 48, Erw. 1a bis c; VVGE 1983 und 1984, Nr. 30, Erw. 1).
Die Parzelle X befindet sich im Gesamteigentum von A. und B. Das Gesamteigentum untersteht somit dem Gesamthandprinzip, welches gemäss Art. 653 Abs. 2 ZGB umschrieben ist, wonach es zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über die Sache des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer bedarf. Ähnlich wie dem Miteigentümer steht aber auch dem Gesamteigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ein Individualklagerecht zu, sei es Kraft besonderer Bestimmung, wonach die Verwaltung und Verfügung über das gemeinsame Recht ihm allein zusteht, sei es in analoger Anwendung von Art. 648 Abs. 1 ZGB (der den Miteigentümer berechtigt, die Sache insoweit zu "vertreten", als es mit den Rechten der andern verträglich ist). Das Erfordernis des gemeinsamen Handelns bezweckt den Schutz der Gemeinschaft gegen schädigende Sonderaktionen einzelner Gemeinschafter. So machte etwa das zürcherische Verwaltungsgericht die Gültigkeit einer Baueinsprache eines einzelnen Gesellschafters nicht von der Mitwirkung der übrigen Mitgesellschafter (es handelte sich ebenfalls um eine Einfache Gesellschaft) abhängig, da durch das Auftreten nur eines Gesellschafters die Rechtsstellung der Mitgesellschafter nicht beeinträchtigt wurde (vgl. VVGE 1976 und 1977, Nr. 42, Erw. 2; Meier-Hayoz, N 6 zu Art. 653 ZGB). Einem Gesamteigentümer kommt daher grundsätzlich eine Nachbarstellung zu. Zudem kann gemäss Lehre und Rechtsprechung auch den Inhabern von beschränkt dinglichen Rechten sowie von obligatorisch Berechtigten die Beschwerdelegitimation zukommen (vgl. BGE 117 Ib 309 und 311 ff.; Notker Dillier, a.a.O., 101; Beat W. Hess, Diss. Sarnen 1980, 54). Entscheidend ist jedoch letztlich, dass ein Beschwerdeführer durch die angefochtene Verfügung intensiver als irgend jemand, als die Allgemeinheit berührt wird (VVGE 1978 bis 1980, Nr. 52; VVGE 1993 und 1994, Nr. 31, Fall c.). .....
3. Der Einwohnergemeinderat Sachseln hat mit Beschluss vom 17. Juni 1996 den Quartierplan über sämtliche betroffenen Parzellen genehmigt. .....
Diese gesamthafte Genehmigung des Quartierplans ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das Quartierplangebiet untersteht der Quartierplanpflicht. Die Vertreter des Einwohnergemeinderates Sachseln erklärten am Augenschein, dass für den Gemeinderat eine gesamthafte Betrachtungsweise über das Quartierplangebiet im Vordergrund stand. Deswegen sei für ihn eine Aufteilung des Quartierplaninhalts nicht in Frage gekommen. Ein Gemeinderat ist nun aber grundsätzlich nicht verpflichtet eine Aufteilung eines Quartierplangebietes in grössere Teile vorzunehmen. Daran ändert auch die Bestimmung von Art. 49 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde Sachseln vom 7. März 1993 (BauR) nichts, wonach durch Quartiergestaltungspläne für grössere, zusammenhängende Baugebiete mit einer minimalen Fläche von 3'000 m2 besondere Vorschriften erlassen werden können. Es handelt sich hier um eine Kann-Vorschrift und der Einwohnergemeinderat ist grundsätzlich nicht gehalten von dieser Gebrauch zu machen, zumal nicht, wenn ihm - wie hier - eine gesamthafte Betrachtungsweise wichtig erscheint. Der gesamthafte Genehmigungsbeschluss des Einwohnergemeinderates Sachseln ist daher rechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn bei dieser Betrachtungsweise des Einwohnergemeinderates Sachseln eine einheitliche Publikation des Vorhabens angezeigt gewesen wäre.
.....
6. Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, es liege vorliegend keine verdichtete Flachbauweise im Sinne von Art. 49 Abs. 4 BauR vor.
a. Gemäss Art. 49 Abs. 4 BauR kann für eine Überbauung nach einem Quartierplan die zonengemässe Ausnützung um höchstens zehn Prozent, bei verdichteter Flachbauweise in den Zonen DII, W/WG2-3 und W2 um 20 Prozent erhöht sowie die zonengemässe Geschosszahl, Gebäude- und Firsthöhe überschritten werden. Gemäss Ziff. 5 des Genehmigungsbeschlusses des Einwohnergemeinderates Sachseln gewährt dieser für die vorliegende Planung einen Ausnützungsbonus von 20 Prozent. Die Ausnützung von 0,78 (bei Regelbauweise 0,65) wird als verbindlich erklärt. Gemäss der Bestimmung von Art. 49 Abs. 4 BauR kommt der privilegierte Ausnützungsbonus um 20 Prozent jedoch grundsätzlich nur bei der verdichteten Flachbauweise zum Tragen. Es stellt sich die Frage, wie es sich damit verhält.
b. Der Begriff der "verdichteten Flachbauweise" wird im BauR nicht definiert. In der Literatur wird er mit dichten, individuellen Wohnbauformen gleichgesetzt. Gemäss der Darstellung von Geisendorf, Schüepp, Stanescu und Tönshoff handelt es sich hiebei um eine Form von Wohnungsbauten, welche die Vorzüge des individuellen, freistehenden Einfamilienhauses mit den Vorteilen städtebaulich verdichteter Geschosswohnungsbauten vereinen will. Anwendungsbeispiele sind Terrassenhäuser, Reihenhäuser oder flächenhafte Siedlungen mit Gartenhöfen (vgl. Geisendorf/Schüepp/Stanescu/Tönshofh, Dichte, individuelle Wohnbauformen - eine systematische Beispielsammlung, Niederteufen 1983, 12; vgl. auch Beispiele in Arbeitsgruppe Wohnsiedlung in Chur, Wohnsiedlungen - verdichtete Wohn- und Siedlungsformen, Ausstellungskatalog, Chur 1984, oder Schweizerische Vereinigung für Landesplanung, Siedlungsformen der Zukunft - individuelles verdichtetes Wohnen, Schriftenfolge 39, Bern 1985). Es geht somit im wesentlichen um individuelle verdichtete Wohnformen. Verdichtete Bauweise bezweckt im wesentlichen: Eine haushälterische Nutzung des Bodens, eine zweckmässige Lage der Siedlung zum öffentlichen Verkehr, minimale Ausstattungskosten für die Erschliessung, eine Durchmischung von Wohn- und zulässigen gewerblichen Nutzungen sowie verschiedene Wohnungsgrössen, eine hohe Siedlungsqualität sowie eine hohe Wohnqualität (Schweiz. Vereinigung für Landesplanung a.a.O., 92). In der Literatur wird ausgeführt, dass verdichtete Wohn- und Siedlungsformen ihre optimale Dichte bei einer Ausnützung von rund 0,6 und höchstens vier Geschossen erreichen würden (Arbeitsgruppe Wohnsiedlung Chur, a.a.O., 41).
c. Im Einspracheentscheid vom 17. Juni 1996 vertritt der Einwohnergemeinderat Sachseln die Auffassung, als verdichtete Flachbauweise im Sinne von Art. 49 Abs. 4 BauR sei alles anzusehen, was in bezug auf die Höhe im Rahmen der Zonenvorschriften bleibe. Die Verdichtung beziehe sich somit lediglich auf die Fläche und nicht auf die Höhe. Der Begriff der verdichteten Flachbauweise oder eben der verdichteten, individuellen Wohnbauform bezeichnet jedoch, wie aufgezeigt, spezielle Wohn- und Siedlungsformen mit den geschilderten Kriterien. Die Interpretation des Einwohnergemeinderates Sachseln greift daher zu kurz. Der Beschwerdeführer bringt nun an sich richtig vor, dass der ursprüngliche Plan vom 27. Oktober 1994 diesen Anforderungen für eine privilegierte Ausnutzung im Sinne von Art. 49 Abs. 4 BauR eher entsprochen hätte. Diese Planung sah über sämtliche betroffenen Parzellen Reihenhäuser vor. Der Grundeigentümer der betroffenen Parzelle konnte sich jedoch mit der vorgesehenen Bauweise nicht einverstanden erklären. Die durchgehend einheitliche Bauweise wies denn auch eine gewisse Monotonie auf. Sie verzichtete auf ein Spannungsverhältnis zwischen verschiedenen Stilrichtungen. Anderseits wurde sie der verdichteten Flachbauweise, im oben umschriebenen Sinne, besser gerecht als die heutige Planung. Es handelt sich hier - wie bereits gesagt - um freistehende bzw. zusammengesetzte Mehrfamilienhäuser. Dies entspricht der Idee der verdichteten Flachbauweise nicht ganz. Es wäre an sich zu erwarten gewesen, dass mit der Privilegierung der Ausnützungsziffer von 20 Prozent noch eine verstärkte Auseinandersetzung mit verdichteten, individuellen Wohnbauformen stattgefunden hätte. Diesbezüglich weist die heutige Quartierplanung Qualitätsmängel auf. Anderseits kann nun aber nicht gesagt werden, die Genehmigung des Quartierplans durch den Einwohnergemeinderat Sachseln sei nicht angemessen oder gar rechtswidrig. Die Vertreter des Einwohnergemeinderates Sachseln haben am Augenschein auch erklärt, dass die Planung in der heute vorliegenden Form bei der Bevölkerung auf Zustimmung gestossen sei. Dies darf im Ganzen auch nicht ausser Betracht gelassen werden. Der Planungsbehörde ist im Bereich des Bau- und Planungsrechts ein Ermessensspielraum zuzubilligen. Eine strenge Auslegung von Art. 49 Abs. 4 BauR scheint daher vorliegend insgesamt nicht gerechtfertigt.
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