ow_gerichte · VVGE 1966/70 Nr. 52 · 1966-04-12 · de

VVGE 1966/70 Nr. 52, S. 188: Quartierplanverfahren. Mindestanforderungen an eine im Quartierplanverfahren zu bewilligende Gesamtüberbauung. Entscheid vom 15.4.1969 i.S. "Sonnenberg", Sarnen. A. Am 12. April 1966 erteilte der Dorfschaftsgem

VVGE 1966/70 Nr. 52, S. 188:
Quartierplanverfahren. Mindestanforderungen an eine im Quartierplanverfahren zu bewilligende Gesamtüberbauung.
Entscheid vom 15.4.1969 i.S. "Sonnenberg", Sarnen.
A. Am 12. April 1966 erteilte der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen O. F. und O. A. die Zustimmung zu einer Gesamtüberbauung der Parzelle Nr. 1145 "Sonnenberg" im Ausmass von rund 23000 m2. Die Überbauung beinhaltet in ihrem Endausbau sechs Baukörper zu je acht "Terrassenhäusern". In Ziff. 9 des genannten Beschlusses wird die Bauherrschaft verpflichtet, vor Inangriffnahme eines jeden Objektes ein Baubewilligungsgesuch gemäss Art. 41 des Baureglementes (BR) einzureichen, da die generelle Bewilligung nicht als Baubewilligung für die einzelnen Objekte gelte.
B. Am 26. Mai I966 reichte der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen die als "Abmachung" bezeichnete generelle Bewilligung dem Baudepartement ein, nachdem er bereits am 16. März 1965 die Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht hatte, dass es zum Inkrafttreten dieses Quartierplanes nach Art. 9 Abs. 2 des Baureglementes noch der "Genehmigung durch die zuständige kantonale Behörde" bedürfe. Das Baudepartement ersuchte mit Schreiben vom 7. Juni 1966 den Dorfschaftsgemeinderat, ihm die in der Bewilligung genannten Planunterlagen zuzustellen. Nachdem diese Ende 1966 immer noch nicht eingegangen waren, wurde die Bauherrschaft mit Schreiben der Dorfschaftsgemeinde Sarnen vom 30. Dezember 1966 darauf aufmerksam gemacht, dass die Überbauung durch den Regierungsrat nicht genehmigt und deshalb noch nicht rechtskräftig sei; gleichzeitig werde sie ersucht, die verlangten Unterlagen zuzustellen. Da dies unterblieb, konnte das Geschäft vom Regierungsrat nicht behandelt werden.
C. Am 13. Dezember 1968 reichte die Terrinvest AG als Generalunternehmerin in Vertretung des Konsortiums "Sonnenberg" das Baubewilligungsgesuch ein zur Ausführung der ersten Etappe, eines Baukörpers zu acht Terrassenhäusern, im Rahmen der Gesamtüberbauung. Der Dorfschaftsgemeinderat hat mit Beschluss vom 17. Dezember 1968 das Baugesuch bewilligt, jedoch unter ausdrücklichem Vorbehalt der Zustimmung des Regierungsrates zur "generellen Bewilligung zur Überbauung Sonnenberg Sarnen" vom 12. April 1966. In der Folge überwies er die Angelegenheit an den Regierungsrat mit dem Ersuchen, die generelle Bewilligung zur Überbauung Sonnenberg vom 12. April 1966 zu genehmigen.
In Erwägung:
1. Bei der vom Dorfschaftsgemeinderat am 12. April 1966 erteilten "generellen Bewilligung" handelt es sich materiell um eine Bewilligung eines Quartierplanes. Nach Art. 25 Baugesetz bedürfen Quartierpläne der Genehmigung des Regierungsrates und erhalten erst durch diese allgemeinverbindliche Wirkung. Übereinstimmend mit dieser Bestimmung behält auch das Baureglement der Dorfschaftsgemeinde Sarnen, das vor dem kantonalen Baugesetz erlassen worden ist, für Quartierpläne die Genehmigung durch die zuständige kantonale Behörde vor (Art. 9 Abs. 2 BR).
Nachdem seinerzeit das Verfahren zur Genehmigung des am 12. April 1966 vom Dorfschaftsgemeinderat Sarnen bewilligten Quartierplanes zur Überbauung "Sonnenberg" des Baukonsortiums Sonnenberg aus den eingangs genannten Gründen nicht abgeschlossen worden war, muss vorgängig der Inangriffnahme der vom Dorfschaftsgemeinderat ebenfalls bewilligten ersten Bauetappe die Gesamtüberbauung als solche genehmigt werden. Ausserhalb des Quartierplanverfahrens, d. h. im ordentlichen Baubewilligungsverfahren, könnte nämlich keines der Bauobjekte bewilligt werden, da die zonengemässe Geschosszahl bei weitem überschritten ist.
2. Die Überbauung "Sonnenberg" umfasst eine Grundstückfläche von ca. 23000 m2. Das für eine Gesamtüberbauung nach Quartierplanverfahren gemäss Art. 13 Abs. 2 Baureglement notwendige Areal ist daher gegeben.
Das Quartierplanverfahren bringt den Vorteil, dass unter Erfüllung bestimmter Mindestanforderungen der Anordnung und Gestaltung der Überbauung alle Freiheiten gewährleistet sind, insbesondere bezüglich Gebäudehöhe, Geschosszahl, Grenz- und Gebäudeabstände innerhalb der Gesamtüberbauung und anderes mehr. Obwohl also das zu überbauende Grundstück gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Dorfschaftsgemeinde Sarnen sich in der Wohnzone W2 befindet und somit nur zweigeschossige Gebäude zulässig sind, könnten im Rahmen des Quartierplanverfahrens die vorliegend geplanten fünfgeschossigen Objekte grundsätzlich bewilligt werden. Wie bereits gesagt, muss aber auch eine Gesamtüberbauung gewissen Mindestanforderungen genügen. Nach Art. 13 BR muss ein architektonisch, ortsbaulich und verkehrstechnisch gutes Projekt vorliegen; es müssen die Erfordernisse der Wohnhygiene berücksichtigt sein; es muss eine rationelle Erschliessung sowie eine genügende Anzahl Parkplätze sichergestellt sein und es darf schliesslich das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden. In jedem Fall gelangt auch Art. 16 Baugesetz zur Anwendung, wonach eine Baubewilligung für ein Bauvorhaben zu verweigern ist, wenn es durch seine Gesamtwirkung das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet. Dies ist vorliegend der Fall:
Das zu überbauende Grundstück im Ausmass von ca. 23000 m2 liegt im nördlichen Teil des oberhalb des Dorfkerns von Sarnen gelegenen, sich gegen die Höhe von Ramersberg hinaufziehenden Sonnenberghanges. Unmittelbar unterhalb der geplanten Überbauung befindet sich eine Reihe moderner, zweigeschossiger Ein- und Zweifamilienhäuser. Aufgrund der Exponiertheit dieses Hanges und im speziellen des Baugrundstückes ist an eine Gesamtüberbauung inbezug auf den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes ein besonders strenger Massstab anzulegen. Nach Überzeugung des Regierungsrates, der sich damit einer Eingabe der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission anschliesst, würde die Überbauung, vor allem in ihrem Endausbau, als eine von weither sichtbare, harte und massierte Betonfläche in der Landschaft liegen, dies umsomehr, als der zwischen den beiden Blockreihen verbleibende Grünstreifen vom Tal her gar nicht ersichtlich wäre und deshalb die hintere Reihe als direkte Weiterführung der vordern Baukörper betrachtet werden müsste. Überdies würden durch fünfgeschossige Bauten mit einer Gebäudehöhe von 15 Metern die darunterliegenden zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäuser geradezu erdrückt. Es würde alle Proportionen sprengen, wollte man im obersten Teil des Sonnenberghanges fünfgeschossige Bauten zulassen.
Auf Grund dieser Überlegungen muss bei der gegebenen Exponiertheit des Baugeländes eine derartige Überbauung abgelehnt werden.
3. Der Regierungsrat könnte der Gesamtüberbauung bestenfalls dann zustimmen, wenn die einzelnen Bauobjekte um je eine Wohneinheit, d. h. um zwei Geschosse verringert würden. Dadurch würden der Überbauung die heute störenden Faktoren weitgehend genommen.
Wird das Überbauungsprojekt bei der heutigen Konzeption somit nicht genehmigt, so kann auch die vorgesehene erste Bauetappe nicht ausgeführt werden.
Beschlossen: Der generellen Bewilligung des Dorfschaftsgemeinderates Sarnen vom 12. April 1966 wird die Genehmigung nicht erteilt.
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