ow_gerichte · AbR 2002/03 Nr. 6 · 2003-04-29 · de

AbR 2002/03 Nr. 6, S. 59: Art. 295 OR Es ist zulässig und weist nicht auf einen verpönten Kettenvertrag hin, wenn ein Pachtverhältnis mehrmals mit befristeten Verträgen verlängert wird, sofern sachliche Gründe dieses Vorgehen rechtfertigen

AbR 2002/03 Nr. 6, S. 59:
Art. 295 OR
Es ist zulässig und weist nicht auf einen verpönten Kettenvertrag hin, wenn ein Pachtverhältnis mehrmals mit befristeten Verträgen verlängert wird, sofern sachliche Gründe dieses Vorgehen rechtfertigen.
Entscheid der Obergerichtskommission vom 29. April 2003
Aus den Erwägungen:
2.a) Der Rekurrent stellt sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe zu Unrecht das Vorliegen verbotener Kettenverträge verneint. Mit der Befristung der Pachtverträge habe die X. Bank ihn nicht nur in eine völlige finanzielle Abhängigkeit gezwungen, sondern auch die Kündigungsschutz- und Erstreckungsbestimmungen umgangen. Die Begründung der Vorinstanz, er habe nachweislich die befristeten Pachtverträge unterzeichnet und somit nicht dagegen opponiert, sei unhaltbar. Er habe die befristeten Pachtverträge jeweils nur wider Willen unterzeichnet, weil er keine andere Wahl gehabt habe, wollte er nicht den Pachtbetrieb aufgeben, in den er nicht nur sein gesamtes Vermögen, sondern zusätzlich zehn Jahre Arbeit für den Schuldenabbau investiert hatte. Die beiden Vertragsparteien bekannte und sich aus den Akten ergebende Ausgangslage sei Ausdruck genug, dass er einen langfristigen Pachtvertrag mit normaler Kündigungsregelung gewünscht hätte, aber die X. Bank nicht bereit gewesen sei, diesem Wunsch nachzukommen. Mit der wiederholten Befristung der Pachtverträge habe die X. Bank nur einen Zweck verfolgt, nämlich ihn parallel zur Zahlung von Pachtzinsen zusätzlich zum Abbau der übernommenen Altschulden zu bewegen. Ein Verkauf an Dritte sei im Rahmen der Befristung nie zur Diskussion gestanden. Die X. Bank habe im vorliegenden Verfahren nicht eine einzige Verkaufsbemühung für die Zeit der letzten sieben Jahre behauptet und bewiesen. Die gesamte Sach- und Aktenlage zeige somit keinen sachlichen Grund für den Abschluss befristeter Verträge, sondern mache die von der X. Bank damit beabsichtigte Umgehung von Kündigungs- und Erstreckungsbestimmungen deutlich. Deshalb müsse von einem Pachtvertrag ausgegangen werden, wie er bei korrekter Vorgehensweise abgeschlossen worden wäre. Dies würde - wie im Standardvertrag des Schweizer Wirteverbandes vorgesehen - zu einer unbefristeten Mietdauer mit sechsmonatiger Kündigungsfrist und einer automatischen Vertragsverlängerung um jeweils zwölf Monate führen. Nachdem eine Kündigung bis heute nicht ausgesprochen worden sei, bestehe das seit 1991 bzw. 1995 andauernde Pachtverhältnis im Sinne der beantragten Feststellung bis heute.
b) Im Arbeitsvertragsrecht ist die Befristung von Arbeitsverträgen nicht zulässig, wenn ihr ein sachlicher Grund fehlt, insbesondere bei mehrfacher Befristung in Form von Kettenarbeitsverträgen, zur Umgehung des gesetzlichen Kündigungsschutzes oder der gesetzlichen Sozialleistungen. In solchen Fällen sind befristete Vertragsverhältnisse in unbefristete umzudeuten (Manfred Rehbinder, Berner Kommentar 1985, N. 36 zu Art. 319 OR).
Die Frage, ob die mehrfache Befristung von Pachtverträgen ebenfalls unzulässig sein könnte, sofern damit eine Umgehung gesetzlicher Vorschriften beabsichtigt würde, kann vorliegend offen gelassen werden. Die X. Bank hatte nämlich durchaus sachliche Gründe, die Pachtverträge mit dem Rekurrenten zu befristen. Sie hatte das gepachtete Lokal aus dessen Zwangsvollstreckung anfangs 1995 formell als Eigentümerin und Vermieterin übernommen. Zu Recht weist die Vorinstanz darauf hin, dass das Halten und Verpachten von Immobilien nicht zum Kerngeschäft der X. Bank gehört, weshalb diese verpflichtet war, die finanziellen Risiken mit dem Pachtobjekt auf ein Minimum zu beschränken. Der erste mit dem Rekurrenten als bisherigem Pächter abgeschlossene Pachtvertrag war denn auch nur auf neun Monate befristet. Ab 1. Oktober 1995 wurde der Vertrag auf ein Jahr befristet abgeschlossen, mit Pachtzinsen, die gegenüber dem ursprünglichen Pachtvertrag mit W. wesentlich tiefer und - vor allem - saisonal gestaffelt waren. Später wurden die Pachtzinse einheitlich in der Höhe von Fr. 5'500.-- inkl. Nebenkosten vereinbart.
Die X. Bank reichte in diesem Verfahren diverse Mahnschreiben ein, in welchen der Rekurrent seit Januar 1997 auf ausstehende Pachtzinsen aufmerksam gemacht wurde. Mit Schreiben vom 17. September 1999 stellte die X. Bank dem Rekurrenten ab dem Jahr 2000 einen Dreijahresvertrag in Aussicht, sofern er mit den Mietzinszahlungen nicht mehr in Verzug sei. Am 9. September 2000 erklärte sich der Rekurrent dann aber unterschriftlich mit einer Vertragsverlängerung um nur ein Jahr einverstanden, gestützt auf eine getroffene Vereinbarung bezüglich Reduzierung der Mietzinsausstände sowie des Minussaldos auf dem Unternehmerkonto.
Der Rekurrent war demnach vertraglich verpflichtet, die Pachtzinsen sowie einen Anteil der von W. übernommenen Schulden regelmässig zu bezahlen. Die Gründe, welche zu dieser Schuldübernahme geführt hatten, sind vorliegend nicht von Bedeutung; entscheidend ist, dass der Rekurrent mit Vereinbarung vom 19./20. Dezember 1991 die entsprechenden Schulden in der Höhe von Fr. 164'659.30 zur regelmässigen Abzahlung übernommen hatte. Die Argumentation des Rekurrenten, die X. Bank habe ihn mit der Befristung der Pachtverträge unrechtmässig unter Druck gesetzt, geht somit fehl. Nachdem er selbst Mietzinsrückstände anerkannt hatte, kann der Rekurrent heute nicht behaupten, die X. Bank habe keinen Grund gehabt, ihr finanzielles Risiko durch befristete Verträge abzusichern. Wäre er seinen Zahlungspflichten vollumfänglich nachgekommen, hätte der Rekurrent das Recht gehabt, auf der ihm in Aussicht gestellten Vertragsverlängerung auf drei Jahre zu beharren. Indem er am 9. September 2000 aber erneut einer einjährigen Befristung des Pachtvertrages ausdrücklich zustimmte und Zahlungsrückstände anerkannte, kann er sich nun nicht nachträglich darauf berufen, sämtliche Befristungen seien unzulässig gewesen. Auch der Vorwurf des Rekurrenten, die X. Bank habe mit dem Verkauf des Lokals zugewartet, bis er die übernommenen Schulden abbezahlt habe, kann vor dem Hintergrund seiner vertraglichen Verpflichtung nicht gehört werden. Obwohl die X. Bank im Verlauf der Pachtverhältnisse eine längere Vertragsdauer in Aussicht gestellt hatte, handelte sie nicht wider Treu und Glauben, wenn sie angesichts der durch den Rekurrenten anerkannten Zahlungsrückstände bei einer einjährigen Vertragsdauer blieb und den letzten Vertrag infolge Verkaufs der Liegenschaft nicht mehr erneuerte.
c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Befristung der Pachtverträge auf jeweils ein Jahr im gegenseitigen Einverständnis der Parteien geschah und sachlich gerechtfertigt war, weshalb sich der Rekurrent nicht darauf berufen kann, die Befristung sei zur Umgehung gesetzlicher Vorschriften erfolgt. Dies gilt umso mehr, als auch mit einer Befristung eine Erstreckung nicht ausgeschlossen ist, sofern die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind.
(Eine gegen dieses Urteil erhobene Berufung wies das Bundesgericht am 3. November 2003 ab, soweit es darauf eintrat. Eine staatsrechtliche Beschwerde hatte der Beschwerdegegner zurückgezogen).
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2002/03 Nr. 6