ow_gerichte · VVGE 2005/06 Nr. 23 · 2005-06-14 · de

VVGE 2005/06 Nr. 23, S. 68: Art. 46 BauG; Art. 5 VwVG Ergibt sich aus den Erwägungen, dass eine Parkplatzanlage den Angestellten der Bauherrin während den Geschäftszeiten zur Verfügung steht, kann daraus keine Auflage zur Baubewilligung ab

VVGE 2005/06 Nr. 23, S. 68:
Art. 46 BauG; Art. 5 VwVG
Ergibt sich aus den Erwägungen, dass eine Parkplatzanlage den Angestellten der Bauherrin während den Geschäftszeiten zur Verfügung steht, kann daraus keine Auflage zur Baubewilligung abgeleitet werden, nach welcher die Parkplätze nicht an Dritte vermietet werden dürfen (Erw. 3.2, 3.3 und 4).
Entscheid des Regierungsrats vom 14. Juni 2005 (Nr. 643).
Aus den Erwägungen:
3.2 Bei Neubauten und wesentlichen An- und Umbauten von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels, gewerblichen und industriellen Betrieben hat der Bauherr auf seinem Grund und Boden genügend Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu errichten und diese dauernd für die Parkierung für die Benützer des betreffenden Gebäudes offenzuhalten. Er kann diese für die Benützer und Bewohner seiner Liegenschaft reservieren. Ist die Errichtung von Abstellplätzen auf eigenem Grund und Boden nicht möglich, kann der Gemeinderat gegen Entschädigung von dieser Verpflichtung entbinden. Für die Ablösesumme ist an geeigneter Stelle durch die Gemeinde Parkraum zu erstellen (Art. 14 Baugesetz vom 4. Juni 1972 [aBauG; LB XIII, 347]). Eine im Wesentlichen identische Bestimmung besteht auch unter dem geltenden Baugesetz vom 12. Juni 1994 (Art. 46 BauG, GDB 710.1; Erläuterungen des Baudepartements zum Baugesetz vom 12. Juni 1994, S. 96 f.).
3.3 Die Beschwerdeführerin hat gestützt auf die Baubewilligung des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002 auf der Parzelle X einen Parkplatz errichtet. Die Baubewilligung ist auf maximal 15 Jahre befristet (Ziffer 3 des Beschlusses). Zudem hat die Beschwerdeführerin am 4. Juli 2002 mit der Grundeigentümerin einen Vertrag über die Errichtung eines unselbstständigen Baurechts als Personaldienstbarkeit auf der Parzelle X abgeschlossen. Das Baurecht wurde für die Dauer von 30 Jahren erteilt. Vor Ablauf dieser Dauer kann die Baurechtsgeberin einen vorzeitigen Heimfall erwirken, frühestens auf Ende einer siebenjährigen Baurechtsdauer (Ziff. VI.2 des Vertrags vom 4. Juli 2002). ...
4.1 Der Einwohnergemeinderat Sarnen führt in Ziffer 2 seines Beschlussdispositivs vom 13. September 2004 aus, dass aufgrund der Baubewilligung vom 5. November 2002 eine Vermietung der Parkplätze an Dritte nicht gestattet sei.
Bei Ziffer 2 des Beschlusses des Einwohnergemeinderats Sarnen vom 13. September 2004 geht es um die Interpretation des Beschlusses des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002 und nicht um eine neue, eigenständige Verfügung (vgl. letzte Erwägung des Beschlusses vom 13. September 2004). Es handelt sich mithin um eine Erläuterung des Beschlusses des Einwohnergemeinderats (Art. 27 Verordnung über das Verwaltungs- und Verwaltungsbeschwerdeverfahren vom 29. Januar 1998 [VwVV; GDB 133.21] in Verbindung mit Art. 69 Abs. 1 Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 [VwVG; SR 172.021]). Entsprechend ist vorliegend einzig zu beurteilen, ob die Vermietung der Parkplätze an Dritte aufgrund des Beschlusses des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002 zulässig ist. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 9. Mai 2005 wehement bestreitet, dass es sich beim Beschluss des Einwohnergemeinderats vom 13. September 2004 um eine Erläuterung handelt, führte sie doch noch in ihrer Beschwerdeschrift vom 11. Oktober 2004 selber aus, dass sich aus dem Dispositiv der Baubewilligung vom 5. November 2002 keine derartige Auflage ergäbe. Auch der Einwohnergemeinderat führt in seiner Stellungnahme 10. November 2004 klar aus, dass sich die Auflage aus dem Baubewilligungsbeschluss ergibt und der Beschluss vom 13. September 2004 keine neue Verpflichtung schafft.
An dieser Stelle sei bemerkt, dass die Interpretation des Baubewilligungsbeschlusses vom 5. November 2002 dazu führen kann, dass die Rechtsposition der damaligen Einsprecher geändert wird. Entsprechend waren die damaligen Einsprecher über das neue Verfahren zu informieren, da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Einsprecher die Baubewilligung gleich interpretieren wie der heutige Einwohnergemeinderat und sie genau deswegen damals kein Rechtsmittel ergriffen haben (Art. 3 Abs. 1 und 2 VwVV). Selbstverständlich wurden nur diejenigen Verfahrensakten an die damaligen Einsprecher abgegeben, welche im Zusammenhang mit der damaligen Baubewilligung standen. Eine Verletzung von Persönlichkeitsrechten, wie dies die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 9. Mai 2005 andeutet, wurde in keiner Weise begangen. Eine vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs war nicht geboten, da es nicht der Beschwerdeführerin obliegt zu bestimmen, ob weitere Personen von Amtes wegen in das Verfahren miteinbezogen werden müssen.
4.2 Der Parkplatz wird nur zu den Geschäftszeiten (Montag bis Freitag, jeweils von 07.00 Uhr bis 19.00 Uhr) von der Beschwerdeführerin benötigt. Entsprechend steht der Parkplatz in den übrigen Zeiten der Öffentlichkeit zur Verfügung (so auch Beschwerdeschrift vom 11. Oktober 2004, S. 7). Die Frage der Vermietung von Parkplätzen durch die Beschwerdeführerin an Drittpersonen beschränkt sich demnach auf den Zeitraum von Montag bis Freitag zwischen 07.00 Uhr bis 19.00 Uhr. Entsprechend ist auch der Beschluss des Einwohnergemeinderats Sarnen vom 13. September 2004 zu verstehen.
Bei allen Bauten ist für ausreichende Parkplätze auf privatem Grund zu sorgen. Bei Geschäftsbauten ist mindestens ein Parkplatz pro 30 m2 Geschossfläche zu erstellen. Bei Bauten mit starkem motorisierten Publikumsverkehr können die Anforderungen im Einzelfall erhöht werden (Art. 51 BZR).
Die Beschwerdeführerin verfügte bis zum Bau der Parkanlage auf der Stammparzelle X nicht über genügende Parkflächen für ihre Angestellten und ihre Kundschaft. Aus diesem Grund schloss die Beschwerdeführerin mit der damaligen Einwohnergemeinde Sarnen als Grundeigentümerin der Parzelle X am 4. Juli 2002 einen Dienstbarkeitsvertrag über die Begründung eines unselbstständigen Baurechts zur Errichtung eines Parkplatzes ab. Die Parzelle X liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Wohl aus diesem Grund wurde in Ziffer V.1 und VIII.2 des Dienstbarkeitsvertrags festgehalten, dass die Parkplatzanlage während der Bürozeiten, Montag bis Freitag, 07.00 Uhr bis 19.00 Uhr, ausschliesslich der Beschwerdeführerin zur Benutzung zur Verfügung steht, während in der übrigen Zeit die Parkplatzanlage der Öffentlichkeit zugänglich ist. Im Dienstbarkeitsvertrag wurde ausdrücklich erwähnt, dass die Beschwerdeführerin berechtigt sei, die Parkplätze zu den Geschäftszeiten an Dritte zu vermieten (Ziffer VIII.2).
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Dienstbarkeitsvertrags war nicht der damalige Einwohnergemeinderat Sarnen, sondern der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen Baubewilligungsbehörde (vgl. Art. 90 ff. KV). Die damalige Einwohnergemeinde Sarnen trat demnach beim Abschluss des Dienstbarkeitsvertrags nicht hoheitlich auf, sondern handelte als Grundeigentümerin. Es lag nicht in der Kompetenz des damaligen Einwohnergemeinderats Sarnen, Aussagen über die öffentlich-rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten eines Parkplatzes in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zu machen. So wurde denn auch im Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Juli 2002 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass öffentlich-rechtliche bzw. baugesetzliche Hindernisse und entsprechende Baubewilligungen allein Sache der Beschwerdeführerin seien (Ziffer IV.2). Mit der Gemeindezusammenlegung per 1. Januar 2004 wurden die Dorfschaftsgemeinde Sarnen und die damalige Einwohnergemeinde Sarnen in der (neuen) Einwohnergemeinde Sarnen zusammengeschlossen. Die (neue) Einwohnergemeinde Sarnen ist sowohl Rechtsnachfolgerin der damaligen Einwohnergemeinde Sarnen als auch der Dorfschaftsgemeinde Sarnen (vgl. Art. 26 ff. Gemeindeordnung der Gemeinde Sarnen vom 2. Juni 2002). Um sprachliche Missverständnisse zu vermeiden, wird der Einwohnergemeinderat Sarnen bzw. die Einwohnergemeinde Sarnen vor der Gemeindezusammenlegung per 1. Januar 2004 als "damalige(r) Einwohnergemeinde(rat)" bezeichnet.
Gestützt auf den Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der damaligen Einwohnergemeinde Sarnen bewilligte der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen den Parkplatz auf der Stammparzelle X als Zwischenlösung für das Parkplatzproblem der Beschwerdeführerin (vgl. Beschluss des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002, Erw. 1. A).
4.3 Die Beschwerdeführerin beruft sich in ihrer Beschwerdeschrift vom 11. Oktober 2004 sowohl auf den mit der damaligen Einwohnergemeinde Sarnen abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrag vom 4. Juli 2002 als auch auf den Baubewilligungsbeschluss des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002.
Soweit Streitigkeiten aus dem Dienstbarkeitsvertrag zwischen der damaligen Einwohnergemeinde Sarnen als Grundeigentümerin der Parzelle X und der Beschwerdeführerin bestehen, sind diese durch die Zivilgerichte zu entscheiden (Art. 33 ff. Gesetz über die Gerichtsorganisation, GOG; GDB 134.1; Art. 31 Abs. 3 Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 [BauV; GDB 710.11]). Im Verwaltungsbeschwerdeverfahren ist einzig zu prüfen, ob der Einwohnergemeinderat Sarnen - als heute zuständige Baubewilligungsbehörde und als Rechtsnachfolger des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen - das Vermietungsverbot zu Recht aus der Baubewilligung vom 5. November 2002 abgeleitet hat.
4.4 Der Beschluss des Dorfschaftsgemeinderats vom 5. November 2002 stellt eine Verfügung dar. Die Verfügung ist ein individueller, an den Einzelnen gerichteter Hoheitsakt, durch den eine konkrete verwaltungsrechtliche Beziehung rechtsgestaltend oder feststellend in verbindlicher und erzwingbarer Weise geregelt wird (vgl. Art. 5 VwVG). Verbindliche Wirkung besitzt jedoch bloss das Dispositiv der Verfügung, nicht aber dessen Erwägungen. Einzig wo im Dispositiv auf die Erwägungen verwiesen wird, können auch diese an der verbindlichen Wirkung der Verfügung teilhaben (Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991, S. 285 und 486 f.). Die Erwägungen können zudem bei unklarem Wortlaut des Dispositivs zur Interpretation herangezogen werden. Soweit der Wortlaut des Dispositivs klar ist, bleibt die hoheitliche Anordnung auf das Dispositiv (mit allfälligen Verweisungen auf die Erwägungen) beschränkt.
Wie die Beschwerdeführerin korrekt ausführt, findet sich im Dispositiv des Baubewilligungsbeschlusses des Dorfschaftsgemeinderats vom 5. November 2002 keine Auflage über die Verwendung des Parkplatzes, insbesondere wird nichts über die Zulässigkeit der Vermietung der Parkplätze an Dritte während der Geschäftszeiten ausgesagt.
In den Ziffern 3, 5 und 8 des Beschlussdispositivs des Beschlusses des Dorfschaftsgemeinderats vom 5. November 2002 wird auf die Erwägungen verwiesen. Während Ziffer 3 die Dauer der Baubewilligung behandelt, geht es in Ziffer 8 um die (technische) Ausführung der Parkplatzanlage. Gestützt auf die Ziffern 3 und 8 des Dispositivs kann keine verbindliche Anordnung im Zusammenhang mit der Vermietung der Parkplätze erblickt werden.
4.5 Zu prüfen bleibt, ob in Ziffer 5 des Dispositivs eine rechtsgenügliche Anordnung in Bezug auf die Vermietung der Parkplatzanlage getroffen wurde. Gemäss Ziffer 8 des Dispositivs werden sämtliche Einsprachen gemäss "Einsprachebehandlung Ziffer 2 der Erwägungen abgewiesen bzw. auf den Zivilrechtsweg verwiesen."
Die Ziffer 2 der Erwägungen enthält den Titel "Einsprachebehandlung". Die Erwägung 2 ist unterteilt in die Abschnitte A bis E, wobei den Erwägungen unter den Buchstaben A, B, C und E keine Aussagen über die Vermietbarkeit der Parkplätze entnommen werden können. Der Abschnitt D ist wiederum in die Unterabschnitte a bis d unterteilt, worin die vier Einsprachen behandelt werden. Einzig in der Erwägung 2.D.a (Einsprache des B) finden sich Ausführungen, welche allenfalls die Haltung des Einwohnergemeinderats in Bezug auf die Zulässigkeit der Vermietung von Parkplätzen stützen könnten. So wird - unter anderem - in Bezug auf die aufgeworfenen Rügen der fehlenden Zonenkonformität auf eine andere Stelle im Entscheid verwiesen. Weiter wird die Frage der fehlenden Bewirtschaftung aufgeworfen. In Bezug auf die Rüge der fehlenden Notwendigkeit der Parkplatzanlage wird ausgeführt, dass der Bedarf aufgezeigt worden sei und es könne nicht das Ziel sein, Private auf öffentliche Parkplätze zu verweisen, nur weil sie ihrer Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen nicht nachkämen. Die Parkplatzanlage werde für die Angestellten der Beschwerdeführerin während der Geschäftszeiten zur Verfügung stehen. Damit würden öffentliche Parkplätze für die Kunden der Beschwerdeführerin in der Nähe ihres Betriebes zur Verfügung gestellt. Es sei eine Verbesserung der Verkehrsflüsse zu erwarten, da sowohl die Angestellten als auch die Kunden der Beschwerdeführerin jederzeit einen freien Parkplatz zur Verfügung hätten und kein unnötiger Mehrverkehr für die Parkplatzsuche entstehe.
Die von B erhobene Rüge der fehlenden Bewirtschaftung bezog sich offenbar auf eine Bewirtschaftung zwischen 19.00 bis 07.00 Uhr. Daraus ergibt sich kein Rückschluss auf die Zulässigkeit der Vermietung der Parkplätze durch die Beschwerdeführerin in der Zeit zwischen 07.00 bis 19.00 Uhr.
In Bezug auf die Rüge der Zonenkonformität verweist der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen in Erwägung 2.D.a auf die Erwägung 1 Buchstabe A, wo ausgeführt wird, dass die Parkplatzanlage von Montag bis Freitag von 07.00 bis 19.00 Uhr ausschliesslich den Angestellten der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehen würde. Wie bereits ausgeführt, wird in der Erwägung 2.D.a jedoch auch ausgeführt, dass die Parkplatzanlage für die Angestellten der Beschwerdeführerin während der Geschäftszeit zur Verfügung stehe.
4.6 In der Erwägung 2 des Beschlusses des Dorfschaftsgemeinderats vom 5. November 2002 wird nicht ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es der Beschwerdeführerin verboten sei, die Parkplätze im Zeitraum zwischen 07.00 bis 19.00 Uhr an Drittpersonen zu vermieten. Es wird einzig ausgeführt, dass die Parkplatzanlage für ihre Angestellten während der Geschäftszeiten zur Verfügung stehe. Ein Verbot zur Vermietung an Drittpersonen kann diesem Satz nicht entnommen werden. Im Beschluss wird einzig in Erwägung 1.A betreffend die Zonenkonformität ausgeführt, dass die Parkplatzanlage "ausschliesslich" den Angestellten der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehe. Zwischen der Erwägung 1.A und der Erwägung 2.D.a besteht somit ein Unterschied.
4.7 Klarerweise sind gemäss Ziffer 5 des Dispositivs die Erwägungen unter Ziffer 2.D.a massgebend, wonach die Parkplätze während den Geschäftszeiten den Angestellten der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehen. Ebenfalls klar ist, dass die Erwägung 1.A keine Rechtswirkung entfaltet, wird doch im Dispositiv nicht darauf verwiesen. Es stellt sich demnach die Frage, ob der Satz "Die Parkplatzanlage wird für die Angestellten der [Beschwerdeführerin] während der Geschäftszeit zur Verfügung stehen" so verstanden werden kann, wie der Einwohnergemeinderat Sarnen ihn im Beschluss vom 13. September 2004 interpretiert hat. Zweck der Auslegung ist, den Rechtssinn einer Aussage zu erkennen. Auszugehen ist vom Wortlaut des Satzes. Vom Wortlaut her kann klarerweise nicht gefolgert werden, dass die Parkplätze ausschliesslich den Angestellten zur Verfügung stehen, es kann nicht einmal gefolgert werden, dass die Angestellten die Parkplätze auch benützen müssten, beinhaltet doch der Ausdruck "zur Verfügung stehen" kein verpflichtendes Element. Dies ist jedoch nicht der Sinn des Satzes. Die Angestellten der Beschwerdeführerin sollen verpflichtet werden, diese Parkplätze zu benutzen, damit die öffentlichen Parkplätze rund um den Betrieb der Beschwerdeführerin frei bleiben. Diese Verpflichtung wird von der Beschwerdeführerin selber auch nicht in Frage gestellt.
Die Beschwerdeführerin will Parkplätze, welche von ihren Angestellten nicht benutzt werden, an Dritte vermieten. Damit kann aber nicht gemeint sein, dass bei jeder kurzfristigen Abwesenheit von Angestellten Dritte den entsprechenden Parkplatz mieten dürften. Vielmehr geht es darum, dass diejenigen Parkplätze, welche den derzeitigen (mittel- bis längerfristigen) Bedarf der Beschwerdeführerin bzw. ihrer Angestellten übersteigen, an Dritte vermietet werden können. So kann beispielsweise aufgrund der Ferienabwesenheit von Angestellten noch kein überschüssiger Parkraum entstehen.
Mit der Verpflichtung, dass die Angestellten der Beschwerdeführerin diese Parkplatzanlage benützen, wird - wie bereits ausgeführt - die Entlastung der öffentlichen Parkplätze rund um den Betrieb der Beschwerdeführerin bezweckt. Soweit die Angestellten der Beschwerdeführerin ihre Fahrzeuge auf diesem Parkplatz parkieren können, stehen die öffentlichen Parkplätze rund um den Betrieb der Beschwerdeführerin deren Kunden und anderen Fahrzeuglenkern offen. Im Hinblick auf diese Zielsetzung wäre es unlogisch, wenn Parkplätze, welche die Beschwerdeführerin mittel- und längerfristig nicht benötigt, für Drittpersonen, welche sonst auf den öffentlichen Parkplätzen parkieren würden, unzugänglich wären. Aufgrund der zeitlichen Beschränkung der Verfügungsgewalt der Beschwerdeführerin über die Parkplatzanlage von 07.00 bis 19.00 Uhr, ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin diese Parkplätze nur an andere Werktätige vermieten könnte, die ebenfalls nur zu den Geschäftszeiten einen Parkplatz im fraglichen Gebiet benötigen. Soweit die Beschwerdeführerin mittel- bis längerfristig freie Parkplätze an solche Drittpersonen vermieten könnte, würden weitere öffentliche Parkplätze entlastet.
4.8 Der Beschluss des Dorfschaftsgemeinderats Sarnen vom 5. November 2002 (Ziffer 5 mit Verweis auf die Erwägung 2) ist demnach so zu verstehen, dass die Parkplätze grundsätzlich von den Angestellten der Beschwerdeführerin zu benützen sind. Wenn die Parkplätze jedoch mittel- bis längerfristig von diesen nicht benötigt werden, steht es der Beschwerdeführerin frei, diese für die Zeit zwischen 07.00 bis 19.00 Uhr an Dritte zu vermieten. Selbstverständlich kann sie unter den gleichen Voraussetzungen die Parkplätze auch unentgeltlich Dritten bzw. der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen.
4.9 Es mag zutreffen, dass der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen in seinem Beschluss vom 5. November 2002 festhalten wollte, dass der Parkplatz ausschliesslich für die Angestellten der Beschwerdeführerin zur Verfügung stehen sollte. Eine solche Einschränkung ist aber dem Entscheiddispositiv nicht zu entnehmen. Es ist zudem nicht nachvollziehbar, warum der Dorfschaftsgemeinderat die entsprechende Auflage nicht ausdrücklich ins Dispositiv aufgenommen hat, wenn er dies tatsächlich gewollt hätte. Würde man die fragliche Einschränkung als "mitverfügt" interpretieren, wäre dadurch das Bestimmtheitsgebot verletzt, wonach die Auflagen klar und präzise zu formulieren sind (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 466). Der allgemeine Verweis auf die Ausführungen in den Erwägungen zu den einzelnen Einsprachen, aus welchen sich wiederum nicht klar ergibt, welche konkrete Verpflichtung auferlegt werden soll, genügt jedenfalls nicht zur Begründung einer derartigen Verpflichtung. Dies zumal auch aus den übrigen Erwägungen nicht hervorgeht, welches Ziel damit verfolgt werden sollte. Immerhin hat die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme an den Dorfschaftsgemeinderat Sarnen vom 16. September 2002 auch ausgeführt, dass Drittpersonen ein Interesse an der Miete der Parkplätze hätten (diese Aussage findet sich sogar im Beschluss des Dorfschaftsgemeinderats vom 5. November 2002, S. 5). Ein Grund warum dies nicht zu gestatten wäre, findet sich weder in der Erwägung 2 noch in den übrigen Ausführungen des Beschlusses vom 5. November 2002. Ein öffentliches Interesse an einer derartigen Auflage ist nicht erkennbar, ebensowenig eine entsprechende gesetzliche Grundlage. Vorliegend braucht jedoch nicht geprüft zu werden, ob das Verbot der Vermietung der Parkplätze rechtens wäre, geht es doch nur um die Erläuterung des Beschlusses vom 5. November 2002 und nicht um eine eigenständige bzw. neue Verfügung.
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