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OGVE 2014/15 Nr. 28 Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV; Art. 4 und Art. 6 ZWV Der Baugesuchsteller hat in Gemeinden, in denen die Zweitwohnungsvorschriften Anwendung finden, gegenüber der Baubewilligungsbehörde verbindliche Erklärungen über

OGVE 2014/15 Nr. 28
Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV; Art. 4 und Art. 6 ZWV
Der Baugesuchsteller hat in Gemeinden, in denen die Zweitwohnungsvorschriften Anwendung finden, gegenüber der Baubewilligungsbehörde verbindliche Erklärungen über die Nutzung der geplanten Wohnungen abzugeben. Bei unvollständigen, unklaren oder widersprüchlichen Angaben hat die Behörde um Klarstellung zu ersuchen. Festlegung der Nutzung als Erstwohnung und Anweisung an das Grundbuch zur entsprechenden Anmerkung für jede einzelne Wohnung eines Bauvorhabens (E. 2).
Art. 18 BauG; Art. 34 BauR Engelberg
Voraussetzungen der Anfechtung eines rechtskräftigen Quartierplans. Nichtigkeit des Quartierplans verneint (E. 3).
Art. 9 Abs. 1 VGV
Rügeobliegenheit. Die pauschale Verweisung auf bereits vor anderen Instanzen Vorgebrachtes genügt im Verfahren vor Verwaltungsgericht als Begründung nicht (E. 3.5).
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Dezember 2014 (B 13/012).
Sachverhalt:
Am 21. November 2011 reichten die Eigentümer der Parzellen Nr. X und Y, GB Engelberg, den Quartierplan C. beim Einwohnergemeinderat Engelberg ein. Die Parzellen befinden sich in der zweigeschossigen Wohnzone (W2B) und teilweise in der Landwirtschaftszone (LW). Mit dem Quartierplan sollten die Voraussetzungen für eine moderne, grossräumige Wohnüberbauung für individuelle Familienbedürfnisse auf der Parzelle Nr. X und einem Teil der Parzelle Nr. Y geschaffen werden. Mit Beschlüssen vom 14. Mai 2012 genehmigte der Einwohnergemeinderat Engelberg den Quartierplan C. und wies die erhobenen Einsprachen ab bzw. verwies die Einsprecher auf den Zivilweg. Der Quartierplan erwuchs in der Folge in Rechtskraft.
Am 11. Februar 2013 reichte die E. AG ein Baugesuch für den Neubau eines mehrgliedrigen Wohnhauses mit Schwimmbad, Wellness und Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. Y, GB Engelberg, mit einem Bauvolumen von insgesamt 19‘334,96 m3 ein. Das Bauvorhaben umfasst ein Appartement Master (NWF 841,3 m2), ein Appartement Wendenstöcke (3,5 Zimmer; NWF 212,1 m2), ein Appartement Jochpass, (3,5 Zimmer; NWF 134,3 m2), ein Appartement Titlis, (2,5 Zimmer; NWF 119,6 m2), ein Appartement Graustock (2,5 Zimmer; NWF 105,7 m2) und eine Autoeinstellhalle für 19 Personenwagen.
Der Einwohnergemeinderat Engelberg erteilte in der Folge die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen, und er wies die erhobenen Einsprachen ab bzw. verwies die Einsprecher auf den Zivilweg.
Am 3. Juli 2013 reichte A. Beschwerde beim Regierungsrat ein und beantragte die Aufhebung der erteilten Baubewilligung.
Mit Beschluss vom 22. Oktober 2013 entschied der Regierungsrat im Wesentlichen, die Beschwerden würden im Sinne der Erwägungen abgewiesen und die Baubewilligung werde mit der Auflage ergänzt, dass die Kocheinheiten in den Appartements Wendenstöcke und Jochpass nicht realisiert werden dürften.
Am 25. November 2013 erhob A. gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht.
Mit Schreiben vom 12. Juni 2014 forderte der Verwaltungsgerichtspräsident I die Beschwerdegegnerin auf, verbindliche Erklärungen abzugeben, wie die fünf Wohnungen des Bauprojektes künftig genutzt werden sollten. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu mit Antwortschreiben vom 24. Juni 2014.
Aus den Erwägungen:
2.
2.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Einwohnergemeinderat Engelberg sei seiner Prüfungspflicht hinsichtlich des Vorliegens einer Erstwohnung betreffend die Hauptwohnung und die angeblichen Angestelltenwohnungen nicht nachgekommen. Die Vorinstanz habe zu Recht festgestellt, dass eine Hauptwohnung mit vier verschiedenen Appartements (Graustock, Wendenstöcke, Jochpass und Titlis) vorlägen. Jedoch habe die Vorinstanz willkürlich und ohne Vorhandensein diesbezüglicher Grundlagen Annahmen getroffen und Schlussfolgerungen gezogen, dass die Hauptwohnung von einer vierköpfigen Familie bewohnt werden solle und die übrigen Räumlichkeiten von Angestellten und Gästen genutzt würden. Willkürlich habe die Vorinstanz auch die beiden 3 ½ Zimmer-Appartements Wendenstöcke und Jochpass mit der Auflage belegt, dass die darin vorgesehenen Kocheinheiten nicht realisiert werden dürften. Sodann gehe die Vorinstanz bei den 2 ½ Zimmer-Appartements Graustock und Titlis ohne Grundlagen davon aus, dass es sich dabei um Angestelltenwohnungen handle, weshalb diesbezüglich auf entsprechende Auflagen wie bei den Wohnungen Wendenstöcke und Jochpass verzichtet worden sei. Mangels Abklärungen des Einwohnergemeinderates habe die Vorinstanz auf Aussagen der Bauherrschaft in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde abgestützt. Bei dieser handle es sich indessen um eine juristische Person mit einer Zwecksetzung, die keinen Zusammenhang zum vorliegenden Bauvorhaben aufweise. Demzufolge müsse die Frage des Vorliegens einer Erstwohnung sowohl hinsichtlich der Hauptwohnung als auch hinsichtlich der angeblichen Angestelltenwohnungen noch geprüft und beurteilt werden.
2.2
In der Volksabstimmung vom 11. März 2012 wurde eine neue Verfassungsbestimmung angenommen, welche den Bau von Zweitwohnungen einschränkt. Der sofort in Kraft getretene Art. 75b BV sieht vor, dass der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt ist. Die dazu gehörige Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV hält überdies fest, dass der Bundesrat die nötigen Ausführungsbestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung zu regeln hat, falls die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b BV nicht innerhalb von zwei Jahren in Kraft trete (Abs. 1). Ferner sieht die Übergangsbestimmung vor, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Art. 75b BV folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, nichtig sind (Abs. 2). Das Bundesgericht erachtet Art. 75b BV insoweit als unmittelbar anwendbar, als es um die Erstellung neuer, klassischer Zweitwohnungen mit sog. „kalten Betten“ in Gemeinden geht, in welchen der zulässige Zweitwohnungsanteil von 20 % eindeutig überschritten ist. Soweit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen (BGE 139 II 243 E. 10.5; Alain Griffel, Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative – eine Zwischenbilanz, ZBl 2014, 62, 66; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, Baurecht 2013, 235). Nach Auffassung des Bundesgerichts kommt dies sinngemäss einer Planungszone für Zweitwohnungen gleich. Sie hat zur Folge, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 in den betroffenen Gemeinden erstinstanzlich erteilt wurden, anfechtbar sind; ab dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen sind nichtig (BGE 139 II 243 E. 11.6; 139 II 263 E. 3). In BGE 139 II 263 E. 7 präzisierte das Bundesgericht, Baubewilligungen für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden, die schon vorher erteilt worden seien, jedoch zwischen dem 11. März 2012 und dem 1. Januar 2013 im Rechtsmittelverfahren erheblich modifiziert worden seien, seien ebenfalls anfechtbar; nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilte oder im Rechtsmittelverfahren erheblich modifizierte Baubewilligungen seien gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig.
2.3
Insbesondere im Hinblick auf die Rechtssicherheit erliess der Bundesrat bereits am 22. August 2012 die Verordnung über Zweitwohnungen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft trat (ZWV; SR 702; vgl. zu deren Anwendungsbereich BGE 140 II 378). Laut deren Anhang fällt die Gemeinde Engelberg unter den Geltungsbereich der Verordnung. Gemäss Art. 2 ZWV gelten als Zweitwohnungen Wohnungen, die nicht dauernd genutzt werden durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde (lit. a) und durch Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken (lit. b). Nach Art. 4 ZWV dürfen in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen genutzt werden (lit. a), oder die nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden (lit. b), sofern sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden (Ziff. 1) oder die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Haus wohnt (Ziff. 2). Laut Art. 6 ZWV legt die Baubewilligungsbehörde in der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung nach Art. 4 lit. a oder b fest (Abs. 1). Sie weist in der Bewilligung das Grundbuchamt an, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung „Erstwohnung“ oder „qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung“ anzubringen (Abs. 2). Ferner hat sie dem Bundesamt für Raumentwicklung die Bewilligung für neue Zweitwohnungen zu eröffnen (Abs. 3). Gemäss dem erläuternden Bericht zur Verordnung über Zweitwohnungen des Bundesamts für Raumentwicklung vom 17. August 2012 ist unter einer Wohnung die Gesamtheit der Räume zu verstehen, die eine bauliche Einheit bilden und einen eigenen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsamen Bereich innerhalb des Gebäudes (Treppenhaus) haben (zu Art. 1 Abs. 1, 3). Hinsichtlich der Anmerkung im Grundbuch erwähnt der Bericht sodann, dass in Gemeinden, die unter die Verordnung fallen, der Baugesuchsteller inskünftig wohl im Baugesuch erklären müsse, wie die zu erstellende Wohnung genutzt werden solle (als Erstwohnung oder als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung). Er könne im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung auch noch offen lassen, welche der beiden zulässigen Nutzungen er realisieren wolle. Die Baubewilligung werde dann mit den entsprechenden Einschränkungen (Auflage oder Resolutivbedingung) erteilt (zu Art. 6 Abs. 2, 15).
2.4
Am 19. Februar 2014 hat der Bundesrat die Botschaft zum Zweitwohnungsgesetz zuhanden des Parlaments verabschiedet (vgl. zur am 25. September 2014 vom Ständerat als Erstrat verabschiedeten Fassung Jonas Alig, Das Zweitwohnungsgesetz, Jusletter 1. Dezember 2014). Obwohl also erst ein Entwurf eines Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (E-ZWG) vorliegt, kann dieser dennoch zur Auslegung der Verfassungsbestimmung und der geltenden Zweitwohnungsverordnung herangezogen werden. Der Entwurf enthält im Vergleich zur ZWV diverse Präzisierungen. So ergibt sich aus Art. 2 Abs. 1 lit. d E-ZWG, dass eine Wohnung über eine Kocheinrichtung verfügen muss. Sodann wird eine Zweitwohnung dadurch definiert, dass es sich dabei um eine Wohnung handelt, die weder eine Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 2 Abs. 4 E-ZWG). Der Zweitwohnungsbegriff wird also nurmehr negativ umschrieben und zugleich wird festgelegt, was eine Erstwohnung ist oder einer solchen gleichgestellt wird. Dabei setzt eine Erstwohnung voraus, dass sie von mindestens einer Person genutzt wird, die in der Gemeinde niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 E-ZWG). Erstwohnungen gleichgestellt sind insbesondere Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden (lit. a), von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt (lit. b) oder als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, benutzt werden (lit. g). Während Variante lit. a etwa durch Wochenaufenthalter erfüllt wird, liegt die Situation von Variante lit. b nach der Botschaft des Bundesrates beispielsweise vor, wenn eine Grossfamilie im gleichen Gebäude zwei oder mehrere Wohnungen belegt (Botschaft, 12). Die Vorschriften über die Nutzungsbeschränkung bei neuen Wohnungen in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil von über 20 % orientieren sich relativ stark an der gültigen ZWV. Gemäss Art. 7 E-ZWG dürfen dort Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie entweder als Erstwohnungen oder als Wohnungen, die einer Erstwohnung gleichgestellt sind, genutzt werden, oder wenn eine touristisch bewirtschaftete Wohnung vorliegt. Die Nutzungsbeschränkungen müssen von der für die Baubewilligung zuständigen Behörde für jede einzelne neue Wohnung mittels zutreffender Nutzungsauflage angeordnet und dann zur Anmerkung im Grundbuch angemeldet werden (Art. 7 Abs. 3 und 4 E-ZWG).
2.5
Im Baubewilligungsgesuch äusserte sich die Beschwerdegegnerin nicht konkret zur Frage, ob Erst- oder Zweitwohnungen geplant sind. Sie gab lediglich an, dass alle fünf Wohnungen dauernd bewohnt seien und eine Küche aufwiesen. In ihrer Vernehmlassung zur Einsprache von C. und D. Sch. hielt die Beschwerdegegnerin nur gerade fest, dass die Appartements „Wohnzwecken dienen“. Im Verfahren vor dem Regierungsrat hielt die Beschwerdegegnerin dann in ihrer Vernehmlassung fest, dass nicht der Eigentümer des zu überbauenden Grundstücks, S., im Neubau wohnen werde, sondern sein Bruder. Dieser werde zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern sowie den Gästen der Familie und dem Hauspersonal im bewilligten Wohnhaus leben. Der Bruder und dessen Familie wohnten bereits heute in Engelberg und sie wollten umziehen, sobald der Neubau erstellt sei. Nähere Angaben zur konkreten Nutzung der geplanten Wohnungen, insbesondere welche Wohnungen von Gästen und welche von Hauspersonal bewohnt werden sollten, fehlen auch hier. In ihrer Stellungnahme zuhanden des Verwaltungsgerichts macht die Beschwerdegegnerin geltend, die Baubewilligungsbehörde habe nur festzuhalten, dass der Neubau als Erstwohnung benutzt werden dürfe. Weitere Abklärungen habe die Baubewilligungsbehörde nicht zu treffen. Sie habe die Nutzungsbeschränkung lediglich in der Baubewilligung als Auflage aufzuführen und das Grundbuchamt nach Rechtskraft der Baubewilligung anzuweisen, eine entsprechende Anmerkung einzutragen.
2.6
Der Einwohngemeinderat Engelberg hielt in der Baubewilligung vom 5. Juni 2013 fest, das Wohnhaus mit Schwimmbad sei nicht als Zweitwohnung vorgesehen, sondern es solle als Erstwohnsitz dienen. Die Nutzung als Erstwohnsitz gelte mit der Baubewilligung als verfügt, und die Baubehörde würde die Erstwohnungsnutzung als öffentlich-rechtliche Nutzungseinschränkung eintragen lassen. Im angefochtenen Entscheid widersprach der Regierungsrat teilweise der Darstellung der Beschwerdegegnerin. Es treffe zwar zu, dass der Gebäudekomplex einen zentralen Eingang habe. Technisch betrachtet beinhalte das Bauprojekt aber mehrere eigenständige Wohneinheiten mit eigenen Küchen und Badezimmern, die durch eigentliche Wohnungstüren vom Rest des Gebäudes abgetrennt seien. Diese könnten grundsätzlich als Zweitwohnungen vermietet oder verkauft werden. Indessen greife diese technische Betrachtungsweise zu kurz. In der Folge ging die Vorinstanz davon aus, dass es sich beim Appartement Graustock um eine Angestelltenwohnung handle. Das Gleiche dürfte auch hinsichtlich des Appartements Titlis mit ebenfalls 2 ½ Zimmern gelten. Demgegenüber lasse die Situierung der beiden Appartements Wendenstöcke und Jochpass darauf schliessen, dass es sich dabei um einen Gästebereich handle. Das Bauprojekt sei ein luxuriöses, sehr grosses Wohnhaus. In Anbetracht der Grösse des Gebäudes, der technischen Einrichtungen, des Hallenbads und des Wellnessbereichs sowie umliegenden Gartens sei davon auszugehen, dass neben dem Nutzer der Hauptwohnung noch Angestellte im Haus wohnten. Die Darstellung der Beschwerdegegnerin, wonach eine vierköpfige Familie die Hauptwohnung bewohne, die übrigen Räumlichkeiten aber von Angestellten und Gästen genutzt würden, sei glaubhaft. Die dauernd bewohnten Angestelltenwohnungen stellten keine Zweitwohnungen dar. Nicht unter den Begriff der Zweitwohnung fielen auch Räumlichkeiten, die für Gäste zur Verfügung stünden (Gästezimmer). Formell betrachtet entsprächen die beiden Gästeappartementes zwar der Definition einer Zweitwohnung. Aus dem Umstand, dass die Räumlichkeiten im vorliegenden Bauprojekt über Kocheinrichtungen verfügten, könne aber nicht geschlossen werden, dass es sich um Zweitwohnungen handle. Im Hinblick auf die luxuriösen Dimensionen der Hauptwohnung erscheine es nachvollziehbar, dass den Gästen der Familie nicht nur ein Zimmer, sondern standesgemäss ein ganzes Appartement zur Verfügung gestellt werde. Die vorgesehenen Kocheinrichtungen seien im Vergleich zu den übrigen Dimensionen der geplanten Baute denn auch flächenmässig klein ausgefallen und erweckten den Eindruck, dass sie zur Komplettierung der Appartementeinrichtung und nicht zum regelmässigen Gebrauch vorgesehen seien. Da die definitive Ausführungsgesetzgebung noch nicht in Kraft sei, werde die Baubewilligung mit der Auflage verknüpft, dass die Kochgelegenheiten in den Appartements Wendenstöcke und Jochpass vorläufig nicht realisiert werden dürften. Damit sei klar, dass es sich auch nach der bestehenden Rechtslage gemäss der Zweitwohnungsverordnung nicht um Zweitwohnungen handle. Sollte sich ergeben, dass im vorliegenden Fall Kocheinheiten in Gästeappartements zulässig wären, könnten sie im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens realisiert werden.
2.7
Soweit die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid beim Bauprojekt von fünf eigenständigen Wohnungen ausging, ist ihr zu folgen. Der Gebäudekomplex verfügt zwar über einen zentralen Eingang. Dieser führt indessen in die Eingangshalle mit Treppenhaus, von welchem aus auch in den übrigen Stockwerken von der Erschliessungshalle aus die mit eigentlichen Wohnungstüren vom Rest des Gebäudes abgetrennten Appartements erschlossen werden. Es wird denn auch von der Beschwerdegegnerin nicht bestritten, dass das Bauprojekt fünf selbstständige Wohnungen aufweist. Damit stellt sich für jede Wohneinheit separat die Frage, ob eine Erst- oder Zweitwohnung vorliegt. Dabei ist es nach dem Gesagten in erster Linie Sache des Baugesuchstellers, im Baugesuch zu erklären, wie die zu erstellende Wohnung genutzt werden soll. Entsprechend ist in der Bewilligung für jede Wohnung die Nutzung individuell festzulegen, und die Anmerkung im Grundbuch muss sich auf jede einzelne Wohnung beziehen (vgl. Emanuel Dettwiler, Die Zweitwohnungsverordnung, Eine Übersicht mit ausgewählten Schwerpunkten, SJZ 109/2013, 98). Daraus ergibt sich eine entsprechende Abklärungspflicht der zuständigen Baubewilligungsbehörde. Diese hat den Baugesuchsteller zu verbindlichen Erklärungen aufzufordern, wenn im Baubewilligungsgesuch zu diesem Punkt unvollständige, unklare oder widersprüchliche Angaben gemacht werden. Indem der Einwohnergemeinderat Engelberg ohne Weiteres von einer einzigen Erstwohnung ausging, hat er diese Abklärungspflicht verletzt. Als problematisch erscheint indessen auch das Vorgehen des Regierungsrates, welcher von sich aus Annahmen traf, welche der vier weiteren Wohnungen als Angestelltenwohnungen und welche als Gästeappartements dienten und gestützt auf diese Annahmen bei den Appartements Wendenstöcke und Jochpass die Auflage erliess, dass die Kochgelegenheiten vorerst nicht realisiert werden dürften.
2.8
Da der Verwaltungsgerichtspräsident die entsprechenden Beweisabklärungen aus Verfahrensökonomischen Gründen selbst getroffen hat, kann auf eine Rückweisung an die Vorinstanzen zu weiteren Abklärungen in diesem Punkt verzichtet werden. Anhand der durch die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 24. Juni 2014 erteilten Auskünfte ist vielmehr zu prüfen, ob es sich bei den fünf infrage stehenden Wohnungen um Erst- oder Zweitwohnungen handelt.
2.8.1
Als Zweitwohnung gilt nach dem Gesagten eine Wohnung, die nur zeitweise und nicht mit der Absicht des dauernden Verbleibens am Ort, mithin durch Personen ohne Wohnsitz in der Gemeinde, genutzt wird; Erstwohnungen sind demgegenüber Wohnungen, welche effektiv von Ortsansässigen genutzt werden (George M. Ganz, Zweitwohnungsinitiative: Verfassungsauftrag und Umsetzung, Jusletter 10. Dezember 2012, 7; Bernhard Waldmann, Die Zweitwohnungsverordnung, Jusletter 10. De­zember 2012, 5). Wohnungen, die durch Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken bewohnt werden, gelten nicht als Zweitwohnungen (Ganz, a.a.O., 7). Hingegen werden auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen vom Geltungsbereich des vorsorglichen Bewilligungsverbots erfasst. Darunter fallen nicht nur Freizeit- und Ferienwohnungen zur Selbstnutzung, sondern auch bewirtschaftete Ferienwohnungen (Waldmann, Zweitwohnungsverordnung, a.a.O., 6; vgl. dort auch die Ausführungen zu den qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen, die hier nicht weiter interessieren).
2.8.2
Nach den verbindlichen Erklärungen der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2014 ist vorgesehen, dass im Masterappartement D. mit seiner Ehefrau und seinen beiden minderjährigen Kindern wohnen wird. Dieser habe seinen Wohnsitz bereits seit längerer Zeit in Engelberg. Seit dem 13. Juli 2009 besitze er eine Aufenthaltsbewilligung B und sei daher in Engelberg angemeldet. Weil er sich in der Schweiz und in der Region bereits gut assimiliert habe, sei kürzlich ein Antrag auf vorzeitige Erteilung der Niederlassungsbewilligung C gestellt worden. Die beiden Kinder würden nach den Sommerferien 2014 in Engelberg den Kindergarten besuchen. Daraus werde ersichtlich, dass D. für sich und seine Familie Engelberg als Lebensmittelpunkt und Wohnsitz gewählt habe und diesen in Zukunft zusammen mit Familienangehörigen, Angestellten und Gästen auch dort haben werde. Sein Bekenntnis zu Engelberg habe D. auch bewiesen, indem er bereits im Jahr 2011 die Beschwerdegegnerin mit Sitz in Engelberg gegründet habe. Bei diesem Unternehmen, dessen Alleinaktionär er heute sei, handle es sich um eine Holding, unter deren Dach später weitere Unternehmen, alle mit Sitz und Büros in Engelberg, gegründet worden seien. Gestützt auf diese Erklärung ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass das Masterappartement im Sinne eines Erstwohnsitzes durch D. und seine Familie bewohnt werden wird.
2.8.3
Hinsichtlich der anderen Appartements hält die Beschwerdegegnerin fest, dass Familienmitglieder und Angehörige ihres Kaders sowie unverzichtbares Personal für die Betreuung der Liegenschaften und der Familie darin wohnen würden. Weil D.‘s Bruder S. ebenfalls in der Schweiz wohne und bereits das Schweizer Bürgerrecht besitze, sei im Rahmen des Familiennachzugs geplant, dass die Mutter der beiden nach Engelberg ziehen und eines der beiden Appartements Wendenstöcke oder Jochpass bewohnen werde; sie werde in Engelberg Wohnsitz nehmen. Im andern der beiden Appartements werde voraussichtlich der Direktor der Baugesuchstellerin wohnen; auch er werde in Engelberg Wohnsitz nehmen. Auch diese Erklärung ist nachvollziehbar und glaubhaft. Soweit der Beschwerdeführer bemängelt, es handle sich bei der Wohnsitznahme der Mutter und des Direktors der Beschwerdegegnerin nicht um gesicherte Tatsachen, ist sein Einwand unbehelflich. Entscheidend ist, dass die Beschwerdegegnerin die verbindliche Erklärung abgegeben hat, dass in den Appartments Wendenstöcke und Jochpass Personen wohnen werden, welche ihren Wohnsitz in Engelberg haben werden. Bei dieser Zusicherung ist die Beschwerdegegnerin zu behaften. Die Einwohnergemeinde Engelberg wird für die beiden Wohnungen die vorgesehene Nutzung als Erstwohnung festzulegen und das Grundbuchamt anzuweisen haben, eine entsprechende Anmerkung auf dem Grundbuchblatt anzubringen. Damit ist die Benutzung der Appartments als Erstwohnungen zwingend vorgeschrieben (vgl. Art. 6 Abs. 1 ZWV). Würde eine Wohnung dereinst nicht rechtmässig als Erstwohnung genutzt, so wäre die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen sowie nötigenfalls die Nutzung der Wohnung zu untersagen und die Versiegelung anzuordnen (vgl. Art. 18 E–ZWG). Ferner wäre gegen die verantwortlichen Personen von Amtes wegen ein Strafverfahren einzuleiten (vgl. Art. 18 Abs. 4 und Art. 22 f. E–ZWG).
2.8.4
Die Beschwerdegegnerin hält schliesslich fest, die Appartements Titlis und Graustock würden durch den persönlichen Assistenten von D. sowie durch Personen bewohnt, welche für die Verwaltung und den Unterhalt der Liegenschaften sowie für die Betreuung der Familie zuständig seien. Sie alle würden in Engelberg Wohnsitz nehmen. Auch hier ist der Einwand des Beschwerdeführers, es handle sich dabei nicht um gesicherte Tatsachen, unbehelflich. Die Beschwerdegegnerin ist bei der Zusicherung zu behaften, dass es sich um Wohnungen handelt, die durch Personen zu Erwerbszwecken bewohnt werden und die überdies Wohnsitz in Engelberg haben werden. Demzufolge liegen auch hinsichtlich der Appartements Titlis und Graustock Erstwohnungen vor. Eine unrechtmässige andere Nutzung hätte nach dem Gesagten administrative und strafrechtliche Konsequenzen. Aus dieser Sicht hätte keine Veranlassung zu den von der Vorinstanz verfügten Auflagen (kein Einbau von Küchen) bestanden. Da der Entscheid des Regierungsrates von der Beschwerdegegnerin aber nicht angefochten wurde, ist es dem Verwaltungsgericht versagt, in diesem Punkt korrigierend einzugreifen (vgl. Art. 14 Abs. 1 VGV).
2.8.5
Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführerin, es handle sich bei der Beschwerdegegnerin um eine juristische Person mit einer Zwecksetzung, die keinen Zusammenhang zum vorliegenden Bauvorhaben aufweise. Ob eine natürliche oder eine juristische Person als Bauherrschaft auftritt, ist nicht von Bedeutung. Genau so wenig ist entscheidend, welche Zwecksetzung die juristische Person verfolgt. Entscheidend ist nur, wie die geplanten Wohnungen dereinst genutzt werden sollen. Diese Nutzung ist wie erwähnt verbindlich festzulegen und im Grundbuch anzumerken (Art. 6 ZWV). Gestützt auf die im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht getroffenen Abklärungen und die vorstehenden Erwägungen ist die Einwohnergemeinde Engelberg im Sinne einer Präzisierung anzuhalten, für jede der fünf Wohnungen des Bauprojekts die vorgesehene Nutzung als Erstwohnung im Einzelnen festzulegen und das Grundbuchamt anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks jeweils die Anmerkung „Erstwohnung“ anzubringen. Die Beschwerde ist im Sinne dieser Präzisierung teilweise gutzuheissen.
3.
3.1
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der der Baubewilligung zugrunde liegende Quartierplan C. sei nichtig. Er entspreche nicht der gesetzlichen Zwecksetzung, umfasse er doch lediglich zwei Parzellen, die mit verhältnismässig wenigen Gebäuden überbaut werden sollten, deren Nutzung grundverschieden sei. Das für einen Quartierplan notwendige Kriterium der „Überbauung“ sei somit nicht gegeben. Angesichts der äusserst uneinheitlichen Topographie könne auch nicht von einem zusammenhängenden Gebiet gesprochen werden. Falls eine Nichtigkeit nicht schon wegen fehlender Übereinstimmung mit Art. 18 Abs. 2 BauG festgestellt werden müsse, mache er geltend, dass der Quartierplan gemäss Art. 18 Abs. 9 BauG einer Genehmigung durch den Regierungsrat bedurft hätte. Im Gegensatz zur Vorinstanz habe der Einwohnergemeinderat sich auf Art. 45 Abs. 8 BauG berufen. Es handle sich aber vorliegend um einen einzigen grossen Baukörper, weshalb die Anwendung dieser Bestimmung ausgeschlossen sei. Hinsichtlich der Argumentation der Vorinstanz werde auf die Ausführungen in der Einsprache verwiesen. Mit der Aufteilung des Quartierplans in mehrere Baufelder hätten die Beschwerdegegner rechtsmissbräuchlich die Umgehung des Art. 18 Abs. 3 BauG bezweckt.
3.2
Gemäss Art. 18 BauG regeln die Quartierpläne die Überbaubarkeit von Teilgebieten der Bauzone in Ergänzung und Verfeinerung der Grundordnung. Sie können vom Gemeinderat oder vom Grundeigentümer aufgestellt werden (Abs. 1). Quartierpläne bezwecken eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung von zusammenhängenden Gebieten. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und Wohnqualität in besonderem Mass Rechnung zu tragen (Abs. 2). Quartierpläne können von den Vorschriften der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart eingehalten wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Abs. 3). Ein Quartierplan bedarf der Genehmigung des Regierungsrates, wenn innerhalb des Quartierplanareals die Firsthöhe von 20 m überschritten wird (lit. a), die Gebäudehöhe von 15 m überschritten wird (lit. b), mehr als vier Vollgeschosse vorgesehen sind (lit. c), die Gebäudelänge von 36 m bei zwei- und mehrgeschossigen Bauten überschritten wird (lit. d) oder Baulinien geändert werden (lit. e). In Art. 34 ff. des Baureglements der Gemeinde Engelberg vom 6. Juli 2004 (BauR) werden insbesondere die Voraussetzungen für Abweichungen von der Zonenordnung und deren Umfang definiert.
3.3
Als Sondernutzungsplan legt der Quartierplan Randbedingungen fest, die im anschliessenden Baubewilligungsverfahren verbindlich sind (BGE 131 II 103 E. 2.4.1; 115 Ib 341). Die Rechtswidrigkeit eines Zonen- oder Quartierplans kann grundsätzlich nur im Anschluss an den Erlass bestritten werden (Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 vom 10. November 2005, E. 3.5). Denn ein Nutzungsplan vermag die ihm vom Gesetzgeber zugedachte Funktion nur zu erfüllen, wenn ihm Verbindlichkeit und Beständigkeit zukommt und er nur bei Vorliegen besonderer Umstände bzw. erheblich veränderter Verhältnisse in Frage gestellt werden kann (BGE 119 Ib 486). Eine spätere Anfechtung auf einen Anwendungsakt hin ist nur in Ausnahmefällen noch zulässig (BGE 115 Ib 341; Urteil des Bundesgerichts 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014, E. 1.2). Dies ist einerseits der Fall, wenn der Plan an einem Nichtigkeitsgrund leidet (Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 vom 10. November 2005, E. 3.5). Nichtigkeit wird nur angenommen, wenn der ihm anhaftende Mangel besonders schwer wiegt, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen hauptsächlich schwerwiegende Verfahrensfehler sowie die sachliche Unzuständigkeit der verfügenden Behörde in Betracht; dagegen haben inhaltliche Mängel nur in seltenen Ausnahmefällen die Nichtigkeit zur Folge (BGE 137 I 273 E. 3.1; 136 II 415 E. 1.2; Urteil des Bundesgerichts 1P.365/2001 vom 19. Sep­tember 2001, E. 1b; Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, N. 2554 und N. 2558). Anderseits lässt das Bundesgericht die akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen bei deren späteren Anwendung dann noch zu, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft ablegen konnte oder er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 vom 10. November 2005, E. 3.5; BGE 123 II 342 f.; 119 Ib 486; 115 Ia 3 f.;111 Ia 131). Dabei geht es insbesondere um den Schutz von Beschwerdeführern, welche zum Zeitpunkt des Planerlasses an sich befugt gewesen wären, den Nutzungsplan abstrakt anzufechten, dies aber aus besonderen, objektiven Gründen nicht tun konnten oder dazu keinen Anlass hatten; in solchen Fällen soll der ursprünglichen, unmittelbaren Anfechtungsbefugnis wenigstens nachträglich zum Durchbruch verholfen werden (BGE 123 II 342 f.).
3.4
Der Quartierplan C. wurde durch den Beschwerdeführer nicht angefochten. Unbestrittenermassen erwuchs er in Rechtskraft. Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht macht der Beschwerdeführer auch nicht mehr geltend, er sei objektiv nicht in der Lage gewesen, den Quartierplan anzufechten. Ferner behauptet er nicht, er habe sich beim Erlass des Quartierplans keine Rechenschaft über die ihm auferlegten Beschränkungen ablegen können oder die Verhältnisse hätten sich seit Planerlass derart geändert, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Soweit er vorbringt, der Quartierplan C. entspreche nicht der Zwecksetzung von Art. 18 Abs 2 BauG, da er lediglich zwei Parzellen umfasse, welche mit wenigen Gebäuden überbaut werden sollten, weshalb das Kriterium der „Überbauung“ nicht erfüllt sei, und es könne auch nicht von einem zusammenhängenden Gebiet gesprochen werden, beruft er sich auf inhaltliche Mängel des Quartierplans. Solche inhaltlichen Mängel hätte er im Rechtsmittelverfahren gegen den Quartierplan vorbringen müssen. Seine Rügen erweisen sich deshalb als verspätet, und sie vermögen auch nicht die Nichtigkeit des Quartierplans zu begründen. Es liegt namentlich kein schwerwiegender, offensichtlicher oder zumindest leicht erkennbarer Mangel des Quartierplans vor. Es gibt keine Vorschriften, wieviele Parzellen ein Quartierplan umfassen muss und mit wievielen Gebäuden ein Quartierplangebiet überbaut werden muss. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb beim relativ grossen Bauvorhaben nicht von einer „Überbauung“ gesprochen werden könnte. Schliesslich führt auch der Umstand, dass das Quartierplangebiet in Hanglage liegt und angeblich eine „uneinheitliche Topographie“ aufweise, nicht dazu, dass nicht von einem zusammenhängenden, für eine Quartierplanung geeigneten Gebiet gesprochen werden kann.
3.5
Auch soweit der Beschwerdeführer vorträgt, der Quartierplan hätte gemäss Art. 18 Abs. 9 BauG der Genehmigung des Regierungsrates bedurft, kann ihm nicht gefolgt werden. Dieses Argument hätte der Beschwerdeführer ebenfalls bereits im Rechtsmittelverfahren gegen den Quartierplan vorbringen können und müssen. Der Beschwerdeführer begründet seine Behauptung denn auch nicht näher; vielmehr verweist er lediglich auf die Argumentation in seiner Einsprache. Damit genügt er seiner Rügeobliegenheit nicht (Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, Zürich/St. Gallen 2012, N. 101, 1431 und 1507; Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 2011, 151). Die pauschale Verweisung auf bereits vor anderen Instanzen Vorgebrachtes genügt als Begründung nicht (Art. 9 Abs. 1 VGV; Urteil des Bundesgerichts 1P.148/2002 vom 4. Juli 2002, E. 2.5.1; vgl. auch Urteile des Bundesgerichts 5A_141/2014 vom 28. April 2014, 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.2 und BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Alain Griffel, in: derselbe [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. Aufl., Zürich 2014, § 23 N. 18). Im angefochtenen Entscheid hat demgegenüber die Vorinstanz ausführlich dargelegt, dass die vom Beschwerdeführer gerügten inhaltlichen Mängel des Quartierplans nicht zutreffen. Insbesondere dürften einzelne Bauten unterirdisch zusammengebaut werden und auch Gebäudeabstände seien bei unterirdischen Bauten nicht zu beachten. Ferner würden unterirdische Bauten bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht berücksichtigt. Schliesslich würden in keinem der Baufelder die Gebäudehöhe von 15 m oder die Firsthöhe von 20 m überschritten. Gleiches gelte für die maximale Geschosszahl von vier Vollgeschossen und die maximale Gebäudelänge von 36 m. Der Beschwerdeführer setzt sich mit den einschlägigen Erwägungen der Vorinstanz, auf welche verwiesen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_538/2013 vom 19. März 2014; BGE 126 III 494; 119 II 480), nicht auseinander, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist (vgl. auch die Baubewilligung sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_426/2012 vom 26. März 2013). Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der Quartierplan nichtig sein sollte, weil er die Aufteilung des Quartierplangebiets in mehrere Baufelder vorsieht; der Beschwerdeführer substanziiert seine in diesem Zusammenhang erhobene Rüge des Rechtsmissbrauchs nicht näher. Im Übrigen hätte er auch dieses Argument bereits im Rechtsmittelverfahren gegen den Quartierplan vorbringen können und müssen.
3.6
Insgesamt ist demnach festzustellen, dass sich der Quartierplan C. entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers nicht als nichtig erweist. …
9.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde nur in einem Punkt sowie bezüglich der Verlegung der Kosten und Entschädigungen teilweise gutzuheissen ist. Ziff. 1 des Entscheids des Regierungsrats ist aufzuheben und zu ergänzen: Gestützt auf die im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht getroffenen Abklärungen ist die Einwohnergemeinde Engelberg im Sinne einer Präzisierung anzuhalten, für jede der fünf Wohnungen des Bauprojekts die vorgesehene Nutzung als Erstwohnung im Einzelnen festzulegen und das Grundbuchamt anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks für jede Wohnung die Anmerkung „Erstwohnung“ anzubringen (Art. 6 Abs. 2 ZWV).
Ferner werden die Ziff. 6, 7 und 8 des Entscheids des Regierungsrates [betreffend Kosten und Entschädigungen] aufgehoben und neu formuliert. Bei der Frage, ob fünf Erstwohnungen vorliegen, handelte es sich um den Hauptpunkt der Beschwerde, dessen Klärung den grössten Aufwand verursacht hat; dies ist bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen. Im Übrigen hat es die Beschwerdegegnerin im Verfahren vor der Einwohnergemeinde und dem Regierungsrat versäumt, verbindliche Erklärungen über die Nutzung der Wohnungen abzugeben; sie hat somit die diesbezüglich angefallenen Kosten verursacht. Dies ist bei der Kostenverlegung im Verhältnis zum Beschwerdeführer ergänzend zu berücksichtigen (Art. 17 Abs. 1 VGV; vgl. auch Art. 15 VGV i.V.m. Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO). Hinsichtlich der anderen Beschwerdeführer kann mangels Anfechtung vor dem Verwaltungsgericht keine Korrektur erfolgen. Angesichts der gesamten Umstände rechtfertigt es sich, die Verfahrenskosten sowohl für das Verfahren vor dem Regierungsrat als auch vor dem Verwaltungsgericht je hälftig dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Aus dem gleichen Grund sind auch die Anwaltskosten hälftig aufzuteilen; jede Partei hat ihre Anwaltskosten demnach in beiden Verfahren selbst zu tragen (Art. 20 Abs. 1 VGV; vgl. auch Art. 15 VGV i.V.m. Art. 107 Abs. 1 lit. b ZPO).
(Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 ab, soweit darauf einzutreten war.)
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