ow_gerichte · AbR 1994/95 Nr. 4 · 1994-09-23 · de

AbR 1994/95 Nr. 4, S. 43: Art. 253a und 272 ff. OR Ein Stall, in dem hobbymässig Pferde gehalten werden, ist kein Geschäftsraum, für den das Mietverhältnis erstreckt werden könnte. Stall und Weidefläche bilden auch keine Nebensachen zu ein

AbR 1994/95 Nr. 4, S. 43:
Art. 253a und 272 ff. OR
Ein Stall, in dem hobbymässig Pferde gehalten werden, ist kein Geschäftsraum, für den das Mietverhältnis erstreckt werden könnte. Stall und Weidefläche bilden auch keine Nebensachen zu einem Ökonomiegebäude, in dem der Mieter ein Werbeunternehmen führt.
Vertragswidrige Umnutzung? Begriff der "Härte" im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR.
Entscheid der Obergerichtskommission vom 23. September 1994
Aus den Erwägungen:
4. Erstreckungsfähig sind grundsätzlich nur Wohn- und Geschäftsräume. Während das Ökonomiegebäude heute unbestrittenermassen als Geschäftsraum genutzt wird, bedarf es einer näheren Prüfung, ob dies auch beim Stall der Fall ist.
a) Das Bundesgericht hat die unter dem alten Recht begründete, weite und unbestimmte Auffassung vom "Geschäftsraum" (vgl. letztmals BGE 113 II 408 ff.) in seiner jüngsten Praxis zum neuen Recht beibehalten; nach seiner Definition ist ein Geschäftsraum weiterhin jeder Raum, der tatsächlich dazu beiträgt, dass der Mieter seine Persönlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann. Im zu beurteilenden Fall ging es um einen Garage-Anbau, den der als Mechaniker ausgebildete Mieter als Werkstatt für die Reparatur von Oldtimern benutzte und damit einen selbstdeckenden Nebenerwerb ausübte (BGE 118 II 42). Diese Praxis wird im jüngsten Schrifttum kritisiert (Peter Higi, Zürcher Kommentar 1994, N. 27 ff. zu Art. 253a - 253b OR; vgl. auch SVIT-Kommentar zum Schweiz. Mietrecht, Zürich 1991, N. 11 zu Art. 253a - 253b OR). Nach der vom Gesetzgeber gemäss Botschaft gewollten Auffassung, die in den Räten zu keinerlei Diskussion Anlass gab, ist nämlich als Geschäftsraum im Sinne des neuen Rechts jeder Raum zu betrachten, welcher vereinbarungsgemäss dem Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (z.B. Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume). Diese Definition erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer wirtschaftlichen Tätigkeit im weiteren Sinne (Erwerbstätigkeit) nachgegangen wird oder der dieser unterstützend dient. Die weitergehende Definition des Geschäftsraumes durch das Bundesgericht - so die Kritik - mache nicht nur die Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraum praktisch illusorisch, sondern es verliere die vom Gesetzgeber ebenso gewünschte Kategorie der "übrigen Räume" (z.B. gesondert vermietete Garagen, Baracken, Gartenhäuschen, Bootshäuschen, Bastelräume usw.) ihre Daseinsberechtigung (Higi, a.a.O., N. 29 und 32 zu Art. 253a - 253b OR). Die Kontroverse braucht indessen im vorliegenden Fall nicht abschliessend entschieden zu werden. Während nämlich das Ökonomiegebäude, das vom Beklagten als Atelier für sein Werbeberatungs-Unternehmen verwendet wird, klar unter die Kategorie "Geschäftsräume" fällt, ist dies bei Stall und Weidefläche offensichtlich nicht der Fall. Den Stall und die Weidefläche benützt der Beklagte für seine Hobbytierhaltung. Zwar hält sich der Beklagte Spitzenpferde und namentlich sein Sohn scheint bei internationalen Military-Wettkämpfen erfolgreich mitzumachen. Der Beklagte hat aber nie behauptet, er betreibe diesen Sport kommerziell. Er übt im fraglichen Objekt aber auch keine Nebenerwerbstätigkeit aus (BGE 118 II 42), und es liegt auch nicht - wie bei einem Vereinslokal (vgl. BGE 113 II 408 ff.) - eine Geschäftstätigkeit im weiteren Sinne vor. Es handelt sich offensichtlich um ein - wiewohl intensiv betriebenes - Hobby des Beklagten. Hobbyräume gelten indessen nach unbestrittener Auffassung nicht als Geschäftsräume, sofern damit keine berufliche, auf Nebenerwerb ausgerichtete Tätigkeit ausgeübt wird (Peter Zihlmann, Basler Kommentar 1992, N. 5 zu Art. 253b OR, unter Hinweis auf einen BGE von 1992; Lachat/ Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1991, 33). Was die Weidefläche betrifft, so hat das Bundesgericht schon in BGE 98 II 199 ff., 204, festgehalten, dass die Miete unbebauten Landes nach einer Kündigung oder nach Ablauf der Miete grundsätzlich nicht erstreckt werden kann. Bei dieser Sachlage stellt sich die Frage nicht, ob der Beklagte vertragswidrig zu einer nicht vorgesehenen Nutzung geschritten sei, wie dies die Klägerin im Eventualstandpunkt vorbringt.
b) Nun gelten aber gemäss Art. 253a Abs. 1 OR die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Es ist daher zu prüfen, ob der Stall und die Weide als mit dem als Geschäftsraum genutzten Ökonomiegebäude mitvermietet zu gelten haben, mit der Folge, dass auch sie einer Erstreckung des Mietverhältnisses fähig wären.
aa) Wenig ergiebig sind in dieser Frage die vom Bundesrat im Sinne von Art. 253a Abs. 3 OR erlassenen Ausführungsbestimmungen: Art. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 nennt als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlässt, insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten. Die Lehre bezeichnet diese Sachen als Nebensachen der Hauptmietsache, die von Gesetzes wegen als Bestandteil, als Zugehör oder als durch den Mietvertrag bestimmte Nebensache das rechtliche Schicksal der Hauptsache teilten und zusammen mit der Hauptsache den einheitlichen Gegenstand eines Mietverhältnisses bildeten (Higi, a.a.O., N. 49 zu Art. 253a - 253b OR). Erforderlich ist, dass zwischen Wohn- und Geschäftsraum und der mitvermieteten Sache ein innerer Zusammenhang besteht, welcher sich aus der Nutzung der überlassenen Räume und Sachen ergibt (SVIT-Kommentar, N. 16 zu Art. 253a - 253b OR; Zihlmann, a.a.O., N. 7 zu Art. 253b OR). Daher unterliegt nicht jede Sache, die ein Vermieter dem Mieter zum Gebrauch überlässt, den Bestimmungen der Wohn- oder Geschäftsmiete. Zur Feststellung des geforderten sachlichen Zusammenhangs ist auf die üblichen sachenrechtlichen Kriterien der Bestandteilseigenschaft bzw. der Zugehörseigenschaft abzustellen, soweit diese eine objektive Bestimmung der Beziehung zwischen Haupt- und Nebensache erlauben; regelmässig ist eine solche Beziehung gegeben, wenn die Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache objektiv dient, sei es im Sinne einer körperlichen oder einer inneren, meist wirtschaftlichen oder durch den Ortsgebrauch bestimmten Verbindung. Erlauben die objektiven Eigenschaften von Haupt- und Nebensache keine direkte Annahme eines Zusammenhanges, so ist darauf abzustellen, ob die Nebensache absprachegemäss der Hauptsache dienen soll, was eine sachlich und räumlich enge Beziehung zwischen Haupt- und Nebensache voraussetzt (Higi, a.a.O., N. 50 und 54 zu Art. 253a bis 253b OR).
bb) Im vorliegenden Fall fehlt ein derartiger innerer Zusammenhang zwischen Haupt- und Nebensache. Mit der Miete des ganzen Komplexes bezweckte der Beklagte zunächst lediglich die Unterbringung seiner Tiere. Schon nach kurzer Zeit stand dann aber zweifellos seine Erwerbstätigkeit als selbständigerwerbender Werbeberater im Vordergrund, die der Beklagte im um- und ausgebauten Ökonomiegebäude betreibt, während Stall und Weide nach wie vor der zu einem anspruchsvollen Hobby intensivierten Tierhaltung dienen. Die Tatsache allein, dass dem Beklagten durch die günstigen örtlichen Verhältnisse eine einmalige Kombination von Berufstätigkeit und Freizeitaktivitäten möglich war, machen Stall und Weide indes nicht zu Nebensachen des Ökonomiegebäudes. Das Argument, dass der Beklagte durch diese einmalige Kombination in seinem Beruf besonders kreativ sein könne, ist zwar bis zu einem gewissen Grade nachvollziehbar, lässt sich jedoch nicht objektivieren. Es besteht kein Zweifel und wird vom Beklagten auch nicht bestritten, dass er seine Berufstätigkeit als Werbefachmann auch an einem andern Ort und losgelöst von seiner Pferdehaltung betreiben könnte. Daraus ergibt sich aber, dass es an einem sachlichen, inneren Zusammenhang zwischen Ökonomiegebäude und Stall sowie Weide fehlt, vermögen letztere doch keine dienende Funktion auszuüben. Zusammenfassend ergibt sich deshalb, dass es sich bei Stall und Weidefläche auch nicht um Nebensachen gemäss Art. 253a Abs. 1 OR handelt. Folglich sind die Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses bezüglich dieser Mietobjekte nicht anwendbar, weshalb das Erstreckungsgesuch in bezug auf Stall und Weidefläche abzuweisen ist.
5. Zu prüfen ist schliesslich, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinsichtlich des Ökonomiegebäudes angebracht ist. Vorerst ist aber noch die Frage zu beurteilen, ob der Beklagte in bezug auf das Ökonomiegebäude eine unzulässige Umnutzung vorgenommen hat, wie dies von der Klägerin sinngemäss geltend gemacht wird, in welchem Fall eine Erstreckung von vorneherein nicht in Frage käme.
a) aa) Der Beklagte hatte das Ökonomiegebäude seinerzeit als Abbruchobjekt mit der Befugnis, es für seine Zwecke herzurichten, gemietet. In einem solchen Fall, da der Vermieter dem Mieter den Raum zum beliebigen Ausbau oder zur beliebigen Ausstattung überlässt, ist der Gebrauch des Raumes zu Geschäftszwecken zu vereinbaren. Eine Umnutzung ohne Zustimmung des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar und begründet per se noch keinen Geschäftsraum im Sinne des Gesetzes (Higi, a.a.O., N. 23 und 25 f. zu Art. 253a - 253b OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 15 zu Art. 253a - 253b OR).
bb) Im ursprünglichen Vertrag vom 5. Oktober 1978 hatten die Parteien die ausschliessliche Nutzung aller Mietobjekte für die "Hobby-Tierhaltung" vereinbart. Anders im heute massgebenden Vertrag vom 22. Mai 1979: Darin wird ausdrücklich festgehalten, dass der Beklagte die von ihm gemieteten Objekte "für seine berufliche Tätigkeit und seine Hobbytierhaltung uneingeschränkt nutzen" dürfe. Angesichts der - aktenmässig belegten - früheren freundschaftlichen Beziehungen des Beklagten und seiner Ehefrau mit der Klägerin und ihrem Gatten ist ohne weiteres davon auszugehen, dass die Klägerin über den Charakter der Erwerbstätigkeit des Beklagten als selbständigerwerbender Werbeberater informiert war. Das ergibt sich auch aus verschiedenen Dokumenten. ... Die Vertragsklausel, welche dem Beklagten die berufliche Nutzung der ihm vermieteten Objekte gestattete, kann demnach nicht anders interpretiert werden, als dass ihm gestattet wurde, im gemieteten Atelier sein Werbeunternehmen zu betreiben. Hiess aber die Klägerin die Nutzung des Ökonomiegebäudes als Geschäftsräumlichkeit für das Werbeunternehmen des Beklagten gut, so liegt folglich keine unzulässige Umnutzung vor, weshalb das Ökonomiegebäude grundsätzlich als erstreckungsfähiger Geschäftsraum zu gelten hat.
b) Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung berücksichtigt die zuständige Behörde bei der Interessenabwägung insbesondere:
a) die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags;
b) die Dauer des Mietverhältnisses;
c) die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d) einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
e) die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
Die Härte ist in einer Interessenabwägung den Vermieterinteressen an einer vertragskonformen Mietbeendigung gegenüberzustellen. Art. 272 Abs. 2 OR versucht, die einzelnen Interessen, die gegeneinander abgewogen werden sollen, in einem exemplarischen Katalog zu umschreiben. Sie entbindet die Entscheidungsinstanz nicht davon, im Einzelfall die Interessenabwägung nach allen im konkreten Fall massgebenden Kriterien vorzunehmen (Zihlmann, a.a.O., N. 10 zu Art. 272 OR; SVIT-Kommentar, N. 20 zu Art. 272 OR).
b) Ein Ausschlussgrund für die Erstreckung gemäss Art. 272a OR liegt nicht vor. Mieterstreckungen von befristeten Mietverhältnissen sind nur aus besonderen Gründen zu gewähren, weil der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung dem Mieter von Anfang bekannt ist und er die Möglichkeit hat, sich rechtzeitig um Ersatzraum zu bemühen (Zihlmann, a.a.O., N. 6 zu Art. 272 OR). Auch der vorliegend zu beurteilende Vertrag war befristet, so dass der Beklagte sich schon länger um ein Ersatzmietobjekt kümmern konnte. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Beklagte wohl bis zuletzt nicht damit rechnete, dass die Klägerin tatsächlich auf einer Auflösung des Mietverhältnisses bestehen werde, hatte er doch während Jahren enorm viel Geld in die Liegenschaft investiert. Der Beklagte wurde in seinem Glauben durch die Klägerin sogar bestärkt, schrieb sie doch noch am 2. November 1992: "Unter Berücksichtigung des historischen Ablaufes, der materiellen Fakten, der Rechtslage und unserer beiden Standpunkte kommt aktuell nur die Weiterführung des Mietverhältnisses als Lösungsperspektive in Frage. Aus wirtschaftlichen Überlegungen fliesst die Perspektive, Euch das Mietobjekt mit Land und Bauten zu einem aktuellen Mietzins langfristig zu überlassen." Die Befristung des Mietvertrages spricht daher nicht gegen eine Erstreckung (Lachat/Stoll, a.a.O., 362).
Zweifellos trifft den Beklagten die Auflösung des Mietverhältnisses hart, zumal er erhebliche Investitionen in die Mietliegenschaft getätigt hat. Aus seinen Investitionen lässt sich jedoch nicht auf eine Härte im Sinne des Gesetzes schliessen, da er die Investitionen auf eigenes Risiko vorgenommen und sich immerhin durch eine lange Vertragsdauer abgesichert hat (vgl. SVIT-Kommentar, N. 28 und 42 zu Art. 272 OR). Ferner ist unbestritten, dass der Beklagte seine Investitionen während der langen Laufzeit des Vertrages amortisiert hat. Die Tatsache, dass der Beklagte bis anhin eine für ihn ideale Kombination von Beruf und Freizeitbeschäftigung verwirklichen konnte, ist für die Beurteilung der Härte nicht mehr von Bedeutung, da der Beklagte Stall und Weidefläche mangels Erstreckung des diesbezüglichen Mietverhältnisses aufgeben muss. Gegen eine Erstreckung sprechen auch die örtlichen Marktverhältnisse für Geschäftsräume, bestreitet doch der Beklagte nicht, dass er innert nützlicher Frist ein Ersatzobjekt finden könnte. Dabei fällt auch negativ ins Gewicht, dass der Beklagte sich bisher aktenkundig nicht um Ersatzräume bemüht hat, obwohl ihm dazu genügend Zeit zur Verfügung stand. Für eine Erstreckung könnte allenfalls sprechen, dass die Klägerin keinen dringlichen Eigenbedarf für sich oder ihr nahestehende Personen nachzuweisen vermochte.
Bei der Interessenabwägung ist der ratio legis Rechnung zu tragen, die darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche eines Ersatzobjektes zu geben (BGE 105 II 197; Zihlmann, a.a.O., N. 2 zu Art. 272 OR). Unter den Begriff der "Härte" sind daher nur die den Mieter persönlich treffenden besonderen Schwierigkeiten und Probleme zu subsumieren, die es ihm verunmöglichen oder mindestens erschweren, innert der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein ihm zumutbares Ersatzobjekt zu finden (SVIT-Kommentar, N. 17 zu Art. 272 OR). Eine Erstreckung ist daher nur dann zu gewähren, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwarten lässt, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde (Lachat/Stoll, a.a.O., 361 f.; BGE 105 II 197). Das ist vorliegend nicht der Fall. Bei Würdigung sämtlicher Umstände ergibt sich demnach, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses auch bezüglich des Ökonomiegebäudes ausgeschlossen ist. Der Rekurs ist daher abzuweisen.
(Eine gegen dieses Urteil erhobene Berufung wies das Bundesgericht am 6. Februar 1995 ab).
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105-II-197
118-II-42
113-II-406 S.408
98-II-199
AbR
1994/95 Nr. 4