ow_gerichte · VVGE 1987/88 Nr. 34 · 1988-09-20 · de

VVGE 1987/88 Nr. 34, S. 46: Art. 4 Abs. 1 LEG. Ist ein Grundstück in einer Bauzone rechtskräftig eingezont, so ist es auf Antrag des Eigentümers aus der LEG-Unterstellung zu entlassen, sofern nach den gesetzlichen Voraussetzungen eine sofo

VVGE 1987/88 Nr. 34, S. 46:
Art. 4 Abs. 1 LEG.
Ist ein Grundstück in einer Bauzone rechtskräftig eingezont, so ist es auf Antrag des Eigentümers aus der LEG-Unterstellung zu entlassen, sofern nach den gesetzlichen Voraussetzungen eine sofortige Überbauung möglich ist. Diese Praxis darf in der Regel in jenen Fällen angewendet werden, wo die Bauzonen nicht überdimensioniert sind.
Entscheid des Regierungsrates vom 20. September 1988 (Nr. 569).
Aus den Erwägungen:
3. Gemäss Art. 4 Abs. 1 LEG kann die Aufhebung der Unterstellung unter das LEG verlangt werden, wenn sich die Verhältnisse in der Weise geändert haben, dass ein Heimwesen oder eine Liegenschaft den Voraussetzungen dieses Gesetzes nicht mehr entsprechen. Es ist daher zu prüfen, ob dies tatsächlich der Fall ist.
4. Weder im LEG noch in den andern bodenrechtlichen Bestimmungen, die alle aus den vierziger und fünfziger Jahren stammen, sind Normen enthalten, wie Grundstücke zu behandeln sind, die wohl landwirtschaftlich genutzt werden, aber gleichzeitig Teil des Baugebietes sind. Bezüglich der Entlassung aus der Unterstellung unter das LEG muss heute somit vorab unterschieden werden zwischen Grundstücken, die einer Bauzone zugeteilt sind und solchen, die ausserhalb der Bauzone liegen. Zum Zeitpunkt des Erlasses der bodenrechtlichen Bestimmungen konnte der Gesetzgeber dagegen noch nicht auf eine derartige Unterscheidung abstellen. Im Bewusstsein der Unterstellungs- und Entlassungsproblematik unternahm er aus damaliger Sicht verschiedene Definitionsversuche.
5. Diese Definitionen und Bestimmungen in den verschiedenen bodenrechtlichen Erlassen haben heute noch Geltung für landwirtschaftliche Grundstücke. Art. 1 Abs. 1 LEG bestimmt, dass dieses Gesetz auf Heimwesen und Liegenschaften Anwendung findet, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden.
a) Vorerst unterscheidet der Gesetzgeber sowohl in Art. 1 Abs. 1 als auch in Art. 4 Abs. 1 LEG zwischen landwirtschaftlichen Heimwesen und landwirtschaftlichen Liegenschaften. Unter einem landwirtschaftlichen Heimwesen ist eine Gesamtheit von Land und Gebäuden zu verstehen, die der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient und einen Betrieb von genügendem Umfang bildet, um nach ortsüblicher Auffassung und bei sachgemässer Wirtschaftsführung einer Familie die wesentliche wirtschaftliche Existenzgrundlage zu bieten (Art. 1 Abs. 2 Verordnung über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 16. November 1945, V zum LEG; SR.211.412.120). Das Heimwesen muss somit eine ausreichende landwirtschaftliche Existenz bieten, das heisst, einen Ertrag abwerfen, der es einer Familie (bestehend aus einem Ehepaar und zwei schulpflichtigen Kindern) erlaubt, ihr Leben zu fristen (Tuor/Schnyder, ZGB, 10. Auflage, 1986, 526). Von selber versteht sich, dass Art. 1 Abs. 2 V zum LEG von einer Gesamtheit von Land und Gebäuden spricht, denn es steht ausser Zweifel, dass zu einem lebensfähigen landwirtschaftlichen Gewerbe auch die erforderlichen Wohnund Ökonomiegebäude gehören (Pra 72 [1983] Nr. 242 E. 4).
b) Als landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des LEG ist jede Bodenfläche zu betrachten, die durch Bewirtschaftung und Ausnutzung der natürlichen Kräfte des Bodens den ihr eigenen Wert erhält oder zu einem Betrieb gehört, welcher in der Hauptsache der Gewinnung und Verwertung organischer Stoffe des Bodens dient (Art. 1 Abs. 2 Verordnung über die Verhütung der Überschuldung landwirtschaftlicher Liegenschaften vom 16. November 1945, LUeV; SR 211.412.121).
c) Gestützt auf diese Begriffe in der Schutzgesetzgebung für die Landwirtschaft wurden im Zusammenhang mit der Unterstellungs- und Entlassungsproblematik verschiedene Kriterien entwickelt, die bei der Feststellung des landwirtschaftlichen Charakters eines Grundstückes massgebend sein konnten. Dabei führten verschiedene Autoren unterschiedliche Abgrenzungskriterien an: Bebauungsabsicht (Kaufmann O.K., Das neue ländliche Bodenrecht der Schweiz, St. Gallen 1946, 99 ff.); Bauland/Baureife (Kaufmann, a.a.O., 105 f; Bächtiger Franz, Der Begriff des landwirtschaftlichen Heimwesens und der landwirtschaftlichen Liegenschaft, in: Das neue landwirtschaftliche Bodenrecht der Schweiz, St. Gallen 1954, 20); Bewertung (Bächtiger, a.a.O., 19); Lage (Bächtiger, a.a.O., 21) usw. So stellte Bächtiger bereits 1954 fest:
"Eine Parzelle, die wohl vorwiegend landwirtschaftlich genutzt wird, deren Bewertung jedoch nicht mehr durch den landwirtschaftlichen Ertrag bestimmt wird, ist nicht oder nicht mehr landwirtschaftlich. Das landwirtschaftlich genutzte Land wird zum Bauland. Klar ist, dass sich die Baureife aus objektiven Umständen ergeben muss. Der beste Beweis für die Baureife sind Liegenschaftskäufe zu Bauzwecken. Bei den Bestimmungen über die Sperrfrist (Art. 50 EGG bzw. Art. 218 Abs. 2 OR) sagt das Gesetz deutlich, dass sie auf Bauland nicht zur Anwendung kommen. Die Anwendbarkeit der übrigen Bestimmungen des landwirtschaftlichen Bodenrechtes kann von den Kantonen durch die Umschreibung von Bauzonen ausgeschlossen werden; die in solchen Zonen liegenden Parzellen gelten auch dann, wenn sie landwirtschaftlich genutzt sind, als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke. Aber auch dort, wo keine Bauzonen umschrieben wurden, rechtfertigt es sich, wirklich baureifes Land nicht nur von der Sperrfrist, sondern auch von den übrigen Bestimmungen des landwirtschaftlichen Bodenrechtes auszunehmen" (Bächtiger, a.a.O., 19 f.).
Derartige Überlegungen galt es anzustellen, solange noch keine bau- und planungsrechtlichen Regelungen und Instrumente vorlagen, welche als Entscheidungskriterien herangezogen werden konnten.
6. Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um Grundstücke, die in der Industrie- und Gewerbezone (Parzelle X) bzw. in der Industrie- und Gewerbezone und der Wohn- und Gewerbezone 3-4 Geschosse (Parzelle Y) liegen. Die Parzelle X ist unbebaut. Auf der Parzelle Y steht lediglich eine Scheune. Das daran angebaute ehemalige Wohnhaus steht auf einer eigenen Parzelle Z, die im Eigentum einer Drittperson steht. Wesentlich ist die Tatsache, dass die Grundstücke in einer Bauzone liegen. Zweck des LEG ist vor allem, die Überschuldung in der Landwirtschaft zu verhüten. Es kann aber nicht einzig darauf ankommen, wie ein Grundstück zur Zeit genutzt wird. Soll auch den raumplanerischen Anliegen gebührend Rechnung getragen werden, so ist viel mehr entscheidend, welches die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstückes sind. Ein in einer rechtskräftigen Bauzone gelegenes Grundstück erhält den ihm eigenen Wert - auch wenn es noch landwirtschaftlich genutzt wird - eben nicht durch diese Bewirtschaftung und Ausnützung der natürlichen Kräfte des Bodens (Art. 1 Abs. 2 LUeV), sondern durch die Möglichkeit, es voraussichtlich innert 15 Jahren zu überbauen (Art. 15 Bst. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979; SR 700). Der Entscheid, ob ein Grundstück langfristig der Landwirtschaft erhalten bleibt, fällt somit mit dem Entscheid über die Zonenplanung. Ist einmal ein Grundstück in einer Bauzone eingeteilt, so ist es grundsätzlich auf Antrag des Eigentümers aus der LEG-Unterstellung zu entlassen, sofern nach den gesetzlichen Voraussetzungen eine sofortige Überbauung möglich ist. Was die eingezonten, jedoch noch landwirtschaftlich genutzten Grundstücke anbelangt, muss im allgemeinen angenommen werden, dass sie unter dem Einfluss des erhöhten Nachfragedruckes, aber auch der sich ebenfalls am Nutzungsplan orientierenden Erschliessung bzw. Infrastrukturanpassung innerhalb einer 15 jährigen Zeitspanne (vgl. Art. 15 RPG) für die Landwirtschaft verloren gehen. Landwirtschaft wird in solchen Flächen gewissermassen nur noch auf Zusehen hin betrieben (Pra 76 [1987] Nr. 146 E. 5a). Diese Praxis darf in der Regel in jenen Fällen angewendet werden, wo die Bauzonen den Bedürfnissen der Bevölkerung sowie der Bevölkerungsentwicklung angepasst, d.h. nicht überdimensioniert sind. Eine Ausnahme wäre allenfalls dann zu machen, wenn auf dem betreffenden Grundstück die betriebsnotwendigen Gebäude eines landwirtschaftlichen Gewerbes lägen (Der bernische Notar, 48. Jahrgang, Nr. 3/1987, 106 ff.). Dann müssten eventuell strengere Voraussetzungen (Erschliessung, Überbauungsabsicht usw). erfüllt werden.
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