ow_gerichte · VVGE 1981/82 Nr. 46 · 1981-07-09 · de

VVGE 1981/82 Nr. 46, S. 88: a) Art. 4 BV. Rechtliches Gehör. Augenschein. Der Anspruch auf rechtliches Gehör setzt voraus, dass der Betroffene vom Augenschein Kenntnis hat und Gelegenheit erhält, dabei zu sein (Erwägung 1 und Erwägung 2).

VVGE 1981/82 Nr. 46, S. 88:
a) Art. 4 BV.
Rechtliches Gehör. Augenschein. Der Anspruch auf rechtliches Gehör setzt voraus, dass der Betroffene vom Augenschein Kenntnis hat und Gelegenheit erhält, dabei zu sein (Erwägung 1 und Erwägung 2).
b) Art. 29 BauR der Gemeinde Engelberg.
Massgebende Bruttogeschossfläche; nicht anzurechnende Flächen von Abstellräumen (Erwägung 3).
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Juli 1981.
Aus den Erwägungen:
1. (Allgemeine Ausführungen über den Umfang des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Zusammenhang mit einem Augenschein). Im angefochtenen Entscheid wird der Augenschein erwähnt. Unter anderem wird darauf hingewiesen, dass der Raum einen massiven Boden mit keramischen Platten aufweise; die letztere Feststellung wäre aufgrund der Pläne allein nicht möglich gewesen. Bei der Frage, ob der fragliche Raum weder dem Wohnen noch dem Gewerbe diene und infolgedessen bei der Berechnung der AZ nicht angerechnet werde (Art. 29 BauR), hat die Vorinstanz bzw. der die Beschwerde instruierende Beamte nicht einfach auf die Pläne abgestellt, sondern sich offensichtlich auch vom Eindruck des Augenscheins leiten lassen. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verlangte, ihn zum Augenschein beizuziehen. Zwar hatte der mit der Instruktion der Beschwerde beauftragte Beamte am Vorabend des Augenscheins den Anwalt des Beschwerdeführers telefonisch angerufen. Dabei soll ihm der Anwalt erklärt haben, er (der Beamte) müsse sich deswegen mit dem Beschwerdeführer direkt in Verbindung setzen. Der Beamte hatte dies dann versucht, jedoch nur die Ehefrau des Beschwerdeführers erreichen können. Diese teilte ihm die Adresse des Verwalters mit, wo er den Schlüssel holen konnte. Der Beschwerdeführer selber war damals abwesend und zwar auch am Tage des Augenscheins, von dem er erst nachträglich erfuhr. Er macht nun geltend, seine Ehefrau sei sich, als sie dem Beamten mitteilte, wo er den Schlüssel holen könne, der Tragweite der Besichtigung gar nicht bewusst gewesen. Jedenfalls dürfe daraus keine Einwilligung zu einem Augenschein ohne Beizug des Beschwerdeführers geschlossen werden. Nach der Besichtigung durch den Beamten fand kein Augenschein mehr statt.
2. Indem der Anwalt des Beschwerdeführers den Beamten wegen der Besichtigung an den Beschwerdeführer selber verwies, gab er selbstverständlich keine Einwilligung zu einem Augenschein ohne dessen Beisein. Ebensowenig aber durfte in der offenbar vorbehaltlosen Mitteilung der Ehefrau über den Ort, wo der Schlüssel abgeholt werden könne, eine Einwilligung zu einem Augenschein ohne Beisein der Parteien erblickt werden. Eigentümer und Bauherr ist der Beschwerdeführer. Aufgrund der Akten verkehrte er mit den Behörden. Die Vorinstanz bzw. der mit der Instruktion des Beschwerdeentscheides beauftragte Beamte konnte deshalb nicht ohne weiteres annehmen, die Ehefrau des Bauherrn sei bevollmächtigt, Verhandlungen zu führen oder darüber zu entscheiden, ob sie bzw. ihr Ehemann am Augenschein teilnehmen wolle oder nicht. Es ist auch fraglich, ob sie sich anlässlich des Telefonanrufs überhaupt Rechenschaft über die Tragweite des Augenscheins geben konnte, dass er nämlich im Hinblick auf die Beurteilung der gegen die umstrittene Festlegung der AZ gerichteten Beschwerde vorgenommen wurde. Aufgrund der Akten wusste der Beschwerdeführer im entscheidenden Zeitpunkt nicht, dass ein Augenschein vorgesehen war bzw. durchgeführt wurde. Somit konnte er auch nicht auf ihn verzichten. Unter den gegebenen Umständen hätte der beabsichtigte Augenschein verschoben werden müssen. Indem der Augenschein ohne Beisein des Beschwerdeführers vorgenommen worden war, wurde der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkte gutzuheissen. Der Beschwerdeführer verlangt zudem die Feststellung, dass das sog. Gartenzimmer bei der Berechnung der AZ nicht mitzurechnen sei.
3. Der für die Beurteilung dieser Frage massgebende Art. 29 BauR lautet:
"Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden: alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hiefür nicht verwendbaren Flächen wie z.B. zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküchen..."
Das Gesetz bezeichnet nicht positiv, was als Bruttogeschossfläche anzurechnen ist, sondern enumeriert negativ, was nicht anzurechnen ist. Dabei ist die Aufzählung beispielhaft. Entscheidend ist, positiv ausgedrückt, ob eine Fläche dem Wohnen und dem Gewerbe tatsächlich dient oder aber hiefür verwendbar ist.
a) Vorerst ist zu prüfen, ob der als Keller oder Abstellraum bezeichnete Raum in einem bestimmten quantitativen Verhältnis zu der der Hauptnutzung gewidmeten Geschossfläche steht (AGVE 1979, 246/1976, 260 f.). Massstab ist der Umfang, den ein übliches, durchschnittliches Gebäude bzw. die normale, zonengemässe Nutzung für Abstellzwecke braucht (AGVE 1971, 205f/1973, 235). Das fragliche Objekt des Beschwerdeführers weist lediglich im Erdgeschoss ein als Abstellraum ausgestaltetes Zimmer von ca. 13 m2 auf. Es ist offensichtlich, dass dem Beschwerdeführer unter dem Gesichtspunkt des quantitativen Verhältnisses ein Anspruch auf einen Keller und/oder Trockenraum zusteht. Zusätzlich ist aber in qualitativer Hinsicht erforderlich, dass der nicht anzurechnende Raum nicht der Hauptnutzung zugeführt wird und hiefür auch nicht verwendbar ist. Dabei ist die objektive Verwendbarkeit massgebend (AGVE 1979, 246 f.). Entscheidend ist in erster Linie, ob ein Raum seiner Art nach praktisch unabhängig von der Anwesenheit irgendwelcher Personen einen Sachzweck erfüllt (Keller) oder ob er ausschliesslich oder neben der erwähnten Funktion auch für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist (ZHVGr 1975, 126 f.). Kann der Raum neben seiner Funktion als Keller, Abstell- oder Trocknungsraum auch als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum verwendet werden, ist er unabhängig von allfälligen anderslautenden Bezeichnungen des Verwendungszweckes anzurechnen, "ansonst der Umgehung der Ausnützungsbeschränkung Tür und Tor geöffnet wäre" (Friedrich/Spühler/Krebs, Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, N. 7, 623).
b) Es ist offensichtlich, dass das sogenannte Gartenzimmer in seiner heutigen Ausgestaltung trotz seiner Funktion als zusätzlicher Abstell- und Trocknungsraum bewohnbar ist. Alle hiefür notwendigen Einrichtungen sind vorhanden. Mit wenig Aufwand liesse sich das zur komplett ausgestalteten Einzimmerwohnung noch Fehlende installieren. Neben der vollständigen sanitären Einrichtung sind eine Kochgelegenheit, eine Heizung und Lichtinstallationen in genügender Zahl vorhanden. Im Vergleich mit dem Ausbaustandard im übrigen Teil des Hauses weist das "Gartenzimmer" einen recht hohen Ausstattungsgrad auf. Die vom Beschwerdeführer angeführten Verwendungszwecke des Gartenzimmers als Trocknungsraum, Waschküche, Abstellraum usw. sind unbestritten. Es ist auch einzuräumen, dass dem Beschwerdeführer das Recht zusteht, ein als Abstellraum vorgesehenes Zimmer zweckmässig umzubauen und einzurichten. Entscheidend ist aber, dass der Raum dadurch nicht bewohnbar werden darf.
Die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Argumente, die zeigen sollen, dass der fragliche Raum trotz seiner heutigen Ausgestaltung nicht bewohnbar ist, sind unbehelflich. Nach den für Neubauten geltenden Vorschriften des BauR betreffend die Bewohnbarkeit von Räumen weist zwar das "Gartenzimmer". eine zu geringe Raumhöhe und zu kleine Fenster auf. Dies schliesst aber die faktische Bewohnbarkeit des Raumes keineswegs aus. Geringe Raumhöhen von 1,8 bis 1,9 m sind bei älteren Häusern oft anzutreffen. Ähnliches gilt für die Fenster. Von einer Gefährdung oder Schädigung der Gesundheit von Menschen, die das Gartenzimmer bewohnen würden, wie der Beschwerdeführer befürchtet, kann keine Rede sein. Um die an der hinterfüllten Mauer auf der Westseite allenfalls auftretende Feuchtigkeit, die ein Wohnen ausschliessen würde, zu verhindern, wurde eine Heizung installiert (Elektrospeicher-Anlage). Damit von einem bewohnbaren Raum die Rede sein kann, ist es im übrigen keineswegs erforderlich, dass dieser sich für einen längeren oder gar dauernden Aufenthalt eignet. Es besteht kein Zweifel, dass sich das Gartenzimmer in seiner heutigen Ausgestaltung zumindest für einen vorübergehenden Aufenthalt etwa zu Ferienzwecken oder auch bloss als Aufenthaltsraum zur Ergänzung des ungedeckten Sitzplatzes vor dem Haus, eignet und deshalb bei der Berechnung der AZ anzurechnen ist. Soweit der Beschwerdeführer festzustellen verlangt, dass der Raum in seiner heutigen Ausgestaltung bei der Berechnung nicht anzurechnen sei, ist die Beschwerde abzuweisen.
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