ow_gerichte · VVGE 1991/92 Nr. 31 · 1991-09-03 · de

VVGE 1991/92 Nr. 31, S. 97: Art. 2, Art. 4 Abs. 1 Bst. g und Art. 26 Abs. 2 BewG; Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV. Die Belastung eines Grundstückes mit einem Bauverbot mit Nutzungsbeschränkung zugunsten eines Grundstückes, das Eigentum einer Per

VVGE 1991/92 Nr. 31, S. 97:
Art. 2, Art. 4 Abs. 1 Bst. g und Art. 26 Abs. 2 BewG; Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV.
Die Belastung eines Grundstückes mit einem Bauverbot mit Nutzungsbeschränkung zugunsten eines Grundstückes, das Eigentum einer Person im Ausland gemäss BewG ist, verschafft dieser Person eigentümerähnliche Stellung und ist daher bewilligungsbedürftig (Erw. 5c und
Eine nachträgliche Erteilung der Bewilligung ist nicht möglich (Erw. 6)
Entscheid des Regierungsrates vom 3. September 1991 (Nr. 447).
Aus den Erwägungen:
5. c) Der objektive Geltungsbereich des Bewilligungsgesetzes wird in Art. 2 umschrieben mit dem Begriff des Erwerbs von Grundstücken und konkretisiert in
Art. 4 BewG und Art. 1 BewV. Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG unterstellt den Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen, der Bewilligungspflicht. Als Erwerb anderer Rechte im Sinne dieser Bestimmung gilt nach Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV insbesondere die Begründung von Bauverboten und ähnlichen Eigentumsbeschränkungen mit dinglicher oder obligatorischer Wirkung, welche ein Nachbargrundstück betreffen. Es ist im folgenden zu prüfen, ob die mit Vertrag vom 26. März 1985 errichteten Grunddienstbarkeiten dem Beschwerdeführer eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen und somit bewilligungsbedürftig waren.
Gemäss Botschaft des Bundesrates zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat" vom 16. September 1981 (BBl 1981 III 585 ff). entspricht Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG (Art. 3 Bst. f des bundesrätlichen Entwurfs) inhaltlich Art. 2 Bst. e BewB. Lehre und Rechtsprechung zu Art. 2 Bst. e BewB können also für die Auslegung und Anwendung von Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG herangezogen werden. Dementsprechend bezweckt Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG in allgemeiner Weise eine Umgehung des Bewilligungsgesetzes zu verhindern, d.h. er will alle Rechtsgeschäfte erfassen, die vor allem oder ausschliesslich aufgrund der Beschränkung dieses Gesetzes so und in dieser Form abgeschlossen werden und wodurch eigentümerähnliche Positionen begründet werden können (Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum BewG, Brugg/Baden 1986, Art. 4 N 60; BGE 106 Ib 14, Erw. 3a). In den Grundsatzentscheiden des Bundesgerichts im Zusammenhang mit der Auslegung und Anwendung von Art. 2 Bst. e BewB wird festgehalten, dass zur Erreichung des Gesetzeszweckes eine objektive, wirtschaftliche und gesamtheitliche Betrachtungsweise Platz greifen müsse. Massgebend ist, "was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob die von den Parteien abgeschlossenen, auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück verschaffen. Mehrere Vereinbarungen sind dementsprechend in ihrer Gesamtheit zu würdigen und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen" (BGE 107 Ib 18, Erw. 4; ferner BGE 106 Ib 14, Erw. 3a; Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 4 N 60; Adrian Urwyler, Bewilligungsgesetz und Privatrecht, Diss. Zürich 1990, 38).
Art. 1 Abs. 2 BewV konkretisiert beispielhaft aber nicht abschliessend Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG. Während in Bst. a und b die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 2 Bst. e BewB unmittelbar ihren Niederschlag gefunden hat, ist der Tatbestand in Bst. c eine "reine" Schöpfung des Gesetzgebers, wobei sich weder in der bundesrätlichen Botschaft noch in den Amtlichen Stenographischen Bulletins von National- und Ständerat nähere Erläuterungen dazu finden. Das Bundesgericht und, soweit bekannt, höhere kantonale Instanzen hatten weder vor noch seit Erlass des Bewilligungsgesetzes Gelegenheit, sich mit dieser Bestimmung auseinanderzusetzen. Eine intensive Auseinandersetzung der Lehre mit der Frage der Grenzziehung zwischen bewilligungs- und nicht bewilligungsbedürftigen Rechtsgeschäften im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV hat ebenfalls noch nicht stattgefunden. Nach Mühlebach/Geissmann bleibt es wohl der Praxis vorbehalten, im Einzelfall und je nach Situation zu entscheiden. Diese Autoren treten im übrigen für eine restriktive Auslegung ein, vor allem auch deshalb, weil die meisten Eigentumsbeschränkungen eine spezielle Normierung erfahren haben (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 4 N 83). Bei der Auslegung und Anwendung von Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass es sich bei der möglicherweise dem Bewilligungsgesetz unterstehenden "Person im Ausland" um eine Grundeigentümerin handelt. Als solche ist sie Trägerin von Rechten und Pflichten und steht gleichzeitig in einem besonderen, nachbarrechtlichen Rechtsverhältnis zu ihren Nachbarn. Grunddienstbarkeiten erfüllen dabei wichtige Funktionen. Die Ausübung des Grundeigentums kann unter Umständen durch sie erst ermöglicht oder zumindest erheblich erleichtert werden (vgl. z.B. Wegrechte, Notweg nach Art. 694 ZGB). In diesem Sinn hat "eine Person im Ausland" als Grundeigentümerin einen (minimalen, aus dem Eigentum selbst und dem Nachbarrecht fliessenden) Anspruch auf nicht bewilligungsbedürftige Begründung von Dienstbarkeiten auf Nachbargrundstücken.
Die im vorliegenden Fall zu beurteilenden Grunddienstbarkeiten sind jedoch ohne Zweifel weder für den Beschwerdeführer notwendig für die Ausübung seines Grundeigentums, noch ist ein rechtlich oder faktisch schützenswertes Interesse aus nachbarschaftlicher Sicht gegeben, das die Bewilligungspflicht ohne weiteres auszuschliessen vermöchte.
Für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV bzw. der Auslegung des Begriffs der eigentümerähnlichen Stellung sind Art und Umfang der Nutzungsbeschränkung sowie auch Lage, Grösse und Beschaffenheit des mit der Dienstbarkeit belasteten Nachbargrundstückes von entscheidender Bedeutung. Im konkreten Fall wurde mit Kaufvertrag vom 26. März 1985 und Grundbucheintragung vom 3. April 1985 das Grundstück A mit einer Fläche von 1049 m2 zugunsten des angrenzenden Grundstückes B, das dem Beschwerdeführer gehört, mit zwei Grunddienstbarkeiten belastet. Inhalt des "Bauverbots mit Nutzungsbeschränkung" ist das Verbot jeglicher Nutzung, ausser der landwirtschaftlichen, während die Einfriedungsvorschrift das Dulden (und den Unterhalt) eines Lebhages auf und entlang der Grenze der Parzelle A vorsieht. Es ist klar, dass damit das wirtschaftliche Schicksal der belasteten Grundstücksfläche praktisch ganz in den Händen des Beschwerdeführers liegt und zwar dinglich gesichert, und dass der Dienstbarkeitsbelastete praktisch nur noch als formeller Eigentümer der belasteten Grundstücksfläche betrachtet werden kann. Dabei ist unerheblich, ob im Zeitpunkt der Begründung der Grunddienstbarkeiten bzw. deren Eintragung im Grundbuch die belastete Grundstücksfläche auch tatsächlich hätte anders als landwirtschaftlich genutzt werden können, denn wie das Bundesgericht dem Zweck des Bewilligungsgesetzes entsprechend festgehalten hat, kann es nur darauf ankommen, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob die von den Parteien abgeschlossenen, auch bloss obligatorischen Rechtsgeschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück verschaffen (BGE 107 Ib 18, Erw. 4; Mühlebach/Geissmann, Art. 4 N 61). Lage (in der Bauzone gelegen), Grösse (der belastete Grundstückteil misst rund 700 m2) und Beschaffenheit des belasteten Grundstückteils lassen aber ohne Zweifel auch eine andere als nur eine landwirtschaftliche Nutzung zu. Beispielsweise könnte darauf ein Kinderspielplatz, aber auch ein Autoabstellplatz errichtet werden. Die andere Betrachtungsweise, die auf die im massgebenden Zeitpunkt tatsächlich bestehende bzw. infolge Überschreitens der zulässigen Ausnützungsziffer gerade nicht bestehende bauliche Ausnützungsmöglichkeit abstellt (vgl. Beschwerdeschrift III 8, S. 9; Stellungnahme der Stockwerkeigentümergemeinschaft, wo diese Betrachtungsweise fast ausschliesslich Gegenstand der Ausführungen ist; Schreiben des Chefs des Eidgenössischen Grundbuchamtes vom 1. Dezember 1989 an das Grundbuchamt Obwalden), würde dagegen dem Zufall und damit der Willkür Tür und Tor öffnen und die Anwendbarkeit dieser Bestimmung übermässig erschweren oder gar verunmöglichen. Art und Umfang der baulichen Ausnützung hängen stark vom Willen des dienstbarkeitsbelasteten Grundeigentümers und von der Änderung der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse ab, wie zum Beispiel die Änderung der Ausnützungsziffer oder die Vergrösserung oder Verkleinerung des belasteten Grundstücks, ohne dass die rechtliche und faktische Stellung des Dienstbarkeitsberechtigten, im konkreten Fall also des Beschwerdeführers, bezüglich des belasteten Grundstückteils davon berührt würde.
d) Es steht somit fest, dass die beiden fraglichen Grunddienstbarkeiten dem Beschwerdeführer eine grundstückeigentümerähnliche Stellung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Bst. c BewV verschaffen. Die betreffenden Erwägungen zeigen aber auch, dass allein schon das "Bauverbot mit Nutzungsbeschränkung" die eigentümerähnliche Stellung des Beschwerdeführers begründet, d.h. mit oder ohne die Einfriedungsvorschrift bewilligungsbedürftig war. Dies ist eben gerade die Folge der Totalität der Nutzungsbeschränkung. Die Frage der Bewilligungsbedürftigkeit der Einfriedungsvorschrift ist nun gesondert zu prüfen. Diese Vorgehensweise läuft dem Gesetzeszweck bzw. der vom Bundesgericht geforderten gesamtheitlichen Betrachtungsweise (BGE 107 Ib 18, Erw. 4a; Erw. 4c oben) nicht zuwider. Sie ist auch gerechtfertigt mit Blick auf die harten Sanktionen, wie sie in Art. 26 Abs. 2 BewG vorgesehen sind, und es wird nicht zuletzt dem Verhältnismässigkeitsprinzip Rechnung getragen, denn die Bewilligungspflicht stellt materiell einen öffentlichrechtlichen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar.
So bleibt zu prüfen, ob die Einfriedungsvorschrift für sich allein (und nach Wegfall des "Bauverbots mit Nutzungsbeschränkung") bewilligungsbedürftig war. Dies darf verneint werden, ist doch die Auswirkung dieser Einfriedungsvorschrift eher als Unannehmlichkeit (optisch und praktisch unerwünschte Zweiteilung des eigenen Grundstücks) denn als substantielle Beeinträchtigung der rechtlichen oder wirtschaftlichen Verfügungsmacht des Belasteten zu betrachten. Im übrigen ist davon auszugehen, dass diese Grunddienstbarkeit gestützt auf Art. 742 ZGB wohl ohne weiteres auf die Grenze zwischen den Grundstücken des Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin verlegt werden könnte.
6. Der Beschwerdeführer verlangt eventualiter die nachträgliche Erteilung der Bewilligung für die als bewilligungsbedürftig erkannte Begründung des "Bauverbots mit Nutzungsbeschränkung". Die Frage der nachträglichen Bewilligungserteilung beurteilt sich vorab im Lichte von Art. 26 BewG. Nach Abs. 2 Bst. a dieser Vorschrift werden (unwirksame) Rechtsgeschäfte nichtig, die der Erwerber vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt. Auch wenn in der Lehre vereinzelt kritisiert (vgl. Schwager, Die privatrechtlichen Bestimmungen der Lex Friedrich - Grundzüge, Grundprobleme und Ungereimtheiten, in Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 68. Jahrgang (1987), 137 ff., 145), so ist die Nichtigkeit nach Art. 26 Abs. 2 BewG eine absolute, d.h. sie kann durch keine wie auch immer geartete Änderung der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse geheilt werden. Unerheblich ist insbesondere, ob eine Umgehungsabsicht oder ein Irrtum über die Rechtslage bestand (Mühlebach/Geissmann, a.a.O., Art. 26 N 6; Urwyler, a.a.O., 155 f; Schwager, a.a.O., 145; Wolfgang Wendrich, Disharmonie zwischen der Nichtigkeit des Vertrages nach Art. 20 OR und Art. 26 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Zürcher Studien zum Privatrecht 77, Zürich 1990, 79, je mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts). Es ist also weder eine nachträgliche Bewilligung zulässig, noch vermag eine nachträgliche Einbürgerung an der Bewilligungspflicht etwas zu ändern.
Mit der Anmeldung bzw. spätestens mit der Eintragung der Grunddienstbarkeit "Bauverbot mit Nutzungsbeschränkung" im Grundbuch war das bewilligungsbedürftige Rechtsgeschäft vollzogen. Mit der Feststellung der Bewilligungspflicht wird somit das "Bauverbot mit Nutzungsbeschränkung" nichtig (Art. 26 Abs. 2 Bst. a BewG).
Gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts schliesst die Nichtigkeit nach Art. 26 Abs. 2 BewG auch die Einrede des Rechtsmissbrauchs aus, da die zwingend vorgeschriebene Beachtung der Nichtigkeit es auf einem Rechtsgebiet wie dem vorliegenden nicht zulässt, dass von der Durchsetzung dieser Sanktion mit Rücksicht auf das Rechtsmissbrauchsverbot abgesehen wird (BGE 107 II 449, Erw. 2b am Ende, BGE 109 II 431, Erw. 3). Diese Rechtsprechung, die vor Erlass des Bewilligungsgesetzes ergangen ist, muss auch im Anwendungsbereich von Art. 26 Abs. 2 Bst. a BewG Geltung haben, denn dieser hier neu eingeführte Nichtigkeitsgrund wurde erklärtermassen geschaffen, um die Umgehungen der Bewilligungspflicht mit strengeren zivilrechtlichen Sanktionen erfassen zu können (Schwager, a.a.O., 145).
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Bundesblatt
1981/III/585
Leitentscheide BGE
106-IB-11 S.14
107-II-440 S.449
109-II-428 S.431
107-IB-12 S.18
VVGE
1991/92 Nr. 31