ow_gerichte · VVGE 1989/90 Nr. 22 · 2016-07-01 · de

VVGE 1989/90 Nr. 22, S. 50: Art. 22ter BV. Formelle Enteignung. a) Ermittlung der Entschädigung bei Abtretung eines Landstreifens für eine Strassenverbreiterung (Erw. 1 und 3). b) Wirkt sich der Verlust des Vorgartenlandes empfindlich aus

VVGE 1989/90 Nr. 22, S. 50:
Art. 22ter BV. Formelle Enteignung.
a) Ermittlung der Entschädigung bei Abtretung eines Landstreifens für eine Strassenverbreiterung (Erw. 1 und 3).
b) Wirkt sich der Verlust des Vorgartenlandes empfindlich aus und handelt es sich demnach um eine hochwertige Fläche, muss es zum Verkehrswert des übrigen Teils der Parzelle entschädigt werden (Erw. 4a und 4b).
c) Entschädigung von Grundeigentum, an welchem die Enteigneten ein Nutzungsrecht behalten (Erw. 4d).
d) Werterhöhungen und Vorteile, die dem Grundeigentümer durch die Enteignung entstehen, können von der Entschädigung in Abzug gebracht werden (Erw. 5d).
Entscheid der Schätzungskommission in Enteignungssachen vom 27. Juni 1989.
Aus den Erwägungen:
1. Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Teilenteignung von drei Grundstücken im Baugebiet. Nach Doktrin und Praxis des Verwaltungsgerichts (VVGE 1981 und 1982, Nr. 72) gelangen für die Ermittlung der Entschädigung für Grundstückteile grundsätzlich zwei Methoden zur Anwendung: Einmal die sogenannte Durchschnittsberechnung, nach welcher ein Quadratmeter-Durchschnittspreis für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt und auch auf das abzutretende Landstück verlegt wird, unter Berücksichtigung allfälliger Minder- oder Höherwertigkeit des abgetretenen Teils; sodann die sogenannte Differenzberechnung, welche die Expropriationsentschädigung nach der Summe der Nachteile bemisst, die dem Eigentümer aus dem Verlust der Teilparzelle erwachsen, unter Ausschluss der dem Restland aus dem Unternehmen erwachsenden allgemeinen Vorteile. Während der Differenzmethode im allgemeinen der Vorzug gegeben wird, ist die Durchschnittsmethode namentlich bei Geringfügigkeit des abzutretenden Teilgrundstückes praktikabel.
Die Anwendung der Durchschnittsberechnung, die vom Verkehrswert der Liegenschaft ausgeht, ist jedenfalls für unüberbaute Parzellen vertretbar. Hier liegen drei praktisch unüberbaute Parzellen vor.
Die Parzelle 3312 im Halte von 3831 m2 ist von ihrer Form und Grösse her eine ideale Bauparzelle. Auf ihr steht lediglich ein Stall, der im Fall einer Überbauung ohnehin abgerissen wird, so dass bei einer Entschädigung zu Baulandpreisen keine Entschädigung mehr für das Ökonomiegebäude geschuldet ist. Insofern ist es bedeutungslos, dass die Parteien den von der Grundpfandschätzungskommission am 4. Oktober 1986 geschätzten Wert von Fr. 24000.-- für den Stall (Gebäudewert) anerkennen. Die Parzelle 1707 ist mit einem Wohnhaus überbaut; aufgrund der genehmigten Quartierplanung wird die vom bestehenden Wohnhaus konsumierte Landfläche rechnerisch ausgeschieden und die übrige Landfläche wird als Ausnützungsübertragung auf Parzelle 3312 umgelagert. Der ab Parzelle 1707 abzutretende Landstreifen betrifft die von der Ausnützungsumlagerung betroffene Fläche und somit ebenfalls unüberbautes Land. Beide Parzellen liegen in der Landhauszone. Die Parzelle 1708 schliesslich liegt in der Wohnzone W2 und ist mit einem kleinen Ferien- und Gartenhäuschen überbaut. Die Parzelle 1708 im Halte von 1761 m2 ist aber im wesentlichen ebenfalls unüberbaut. Es ist anzunehmen, dass im Überbauungsfall das kleine Gartenhäuschen entfernt wird und einer besseren Verwendung Platz macht. Die Parteien sind sich dem Grundsatz nach einig, dass die abzutretenden Flächen aufgrund des Verkehrswertes zu entschädigen sind. Strittig ist aber die Höhe des Verkehrswertes.
2. ...
3. Bei den abzutretenden Landflächen handelt es sich um verhältnismässig schmale Landstreifen, die als sogenanntes Vorgartenland bezeichnet worden sind. Darunter wird in der Regel Land, das zwischen der Strasse und der Baulinie oder im Strassenabstand liegt, bezeichnet. Solches Land hat kaum einen Marktwert, weil es in der Regel nicht gehandelt wird. In der Praxis wird es dem übrigen Teil der Liegenschaft nur dort gleichgestellt, wo es die bauliche Nutzung des Grundstücks beeinflusst (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I, N 106 zu Art. 19). Hat das Vorgartenland keinen Einfluss auf die bauliche Ausnutzung und liegen auch keine anderen Gründe vor, die es als hochwertiges Land erscheinen lassen, gilt es als minderwertige Fläche, die zu einem geringeren Preis zu entschädigen ist.
4. a) Bei der Parzelle 3312 handelt es sich um ideales Bauland an einer schönen Lage. Sie liegt in der Landhauszone gemäss Baureglement und in der kantonalen Schutzzone des Sarnersees (siehe dazu die Hinweise weiter unten). Der abzutretende Landstreifen kann zwar selbst nicht überbaut werden, er hat aber einen Einfluss auf die bauliche Ausnützung der gesamten Parzelle, für welche ein vom Regierungsrat genehmigter Quartierplan vorliegt. Danach sind auf der Parzelle fünf Einfamilienhäuser möglich. Bei dieser Sachlage ist nicht mehr zu prüfen, wie sich das Gebot einer offenen, lockeren Bauweise gemäss Art. 6 der Verordnung zum Schutz des Sarnersees und seiner Umgebung vom 9. Juli 1964 auswirkt (siehe auch VVGE 1983 und 1984, Nr. 33).
b) ... Geht man davon aus, dass die benötigte anrechenbare Grundstückfläche 4325 m2 ausmacht, steht fest, dass die genehmigte Quartierplanung nach der Abtretung nicht mehr realisiert werden kann und sich der Verlust des Vorgartenlandes empfindlich auswirkt. Es handelt sich folglich um eine hochwertige Fläche. Das Vorgartenland muss in diesem Fall als dem übrigen Teil des Grundstückes gleichwertig angesehen werden. Infolgedessen ist der Verkehrswert der Parzelle 3312 zu ermitteln.
c) (Mittels der statistischen Methode wird ein Verkehrswert von Fr. 250.-- pro Quadratmeter festgestellt).
d) Grundsätzlich ist daher für den Verlust von rund 485 m2 Land ein Quadratmeterpreis von Fr. 250.-- zu entrichten. Die Bezirksgemeinde verschafft den Grundeigentümern indessen teilweise "Realersatz", indem sie die Strasse bzw. das Trottoir mit einer Galerie versieht und die Nutzung der Oberfläche dieser Galerie den anstossenden Grundeigentümern überlässt. Die Grundeigentümer verlieren daher wohl rund 485 m2 Grundeigentum, sie erhalten aber die Nutzungsmöglichkeit auf der Galerie, welche eine Fläche von rund 250 m2 aufweist. Die Grundeigentümer erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, ihre interne Erschliessungsstrasse, die nach den baurechtlichen Bestimmungen nicht zur anrechenbaren Grundstückfläche gezählt werden darf, teilweise auf die Galerie zu verlegen und sie erhalten in diesem Umfang hochwertiges, weil zur Ausnützung relevantes Land, zurück. Realersatz erhalten die Enteigneten nur in dem Umfang, als sie ihre Erschliessungsstrasse effektiv auf der Galerie führen können, denn nur im Umfang dieser Strassenfläche erhalten sie tatsächlich Ausnützung zurück. Für die Berechnung dieser Strassenfläche ist auf die Gesamtfläche der Galerie (ca. 250 m2) abzustellen, abzüglich der im Quartierplangenehmigungsentscheid vorgesehenen Rabatte sowie der Fläche, welche für das Bankett erforderlich ist. Nach Auskunft des Gartenbaufachmannes X beträgt die Mindestbreite des erforderlichen Pflanzenbeckens 50 cm. Mit einer zweiten Brüstungsmauer, wie sie im Baugesuch inzwischen vorgesehen ist, beträgt die Distanz zwischen der äusseren Galeriebegrenzung und der internen Quartiererschliessungsstrasse 1 m. Von der Fläche der Galerie sind somit rund 95 m2 (95 x 1 m) baulich nicht nutzbar. Aufgrund der auch im Enteignungsrecht geltenden Schadenminderungspflicht (VVGE 1985 und 1986, Nr. 63, Erw. 3) sind die Grundeigentümer gehalten, die Galerie bestmöglichst auszunutzen. Dies bedingt eine zweite Brüstungsmauer. Die Enteigneten machen sinngemäss geltend, dadurch entstehe ihnen ein zusätzlicher Schaden. Sie würden die durch den Bau der zusätzlichen Brüstungsmauer entstehenden Kosten nicht tragen. Diese Haltung der Grundeigentümer ist nicht berechtigt. Die Kosten der internen Erschliessung gehen in jedem Fall zu Lasten der Eigentümer, auch dann, wenn es zu keiner Enteignung kommen würde. Diesfalls müsste die heute bestehende Stützmauer verstärkt werden, was beträchtliche Kosten ergäbe, die selbstverständlich auch zu Lasten der Eigentümer gehen würden. Die Schätzungskommission geht somit davon aus, dass die Galerie von den Enteigneten vollständig nutzbar ist, abzüglich einer Breite von 1 m gemäss den vorstehenden Ausführungen. Bei der Berechnung dieser Distanz von 1 m ist auch zu berücksichtigen dass die Grundeigentümer aufgrund der Topographie auch ohne Enteignung eine Bepflanzung der Stützmauer hätten vorsehen müssen. Insofern ist auch die jetzt nicht als nutzbar bezeichnete äusserste Fläche der Galerie für die Enteigneten nicht völlig wertlos. Soweit die Bezirksgemeinde den Grundeigentümern die Möglichkeit verschafft, ihre interne Erschliessungsstrasse auf die Galerie zu verlegen, geht den Grundeigentümern durch die Landabtretung wohl das Eigentumsrecht verloren, nicht aber die Nutzungsmöglichkeit. Es muss daher für diese Strassenfläche, die erst später durch den Geometer ermittelt werden kann, lediglich der Verlust des reinen Eigentumsrechts entschädigt werden. Die Bezifferung des Verlustes des reinen Eigentums, nicht aber der Nutzungsmöglichkeit, ist schwierig. Es ist zu berücksichtigen, dass nicht der Affektionswert entschädigt wird. Entscheidendes Kriterium ist in der Regel der Aspekt, ob eine Fläche für die bauliche Nutzung relevant ist oder nicht. Nachdem sich diese Galerie geradezu anbietet, als Fundament der ohnehin geplanten Erschliessungsstrasse zu dienen, und die Bezirksgemeinde diese Nutzung zulässt bzw. die Galerie nur deshalb erbaut, dass sie den anstossenden Grundeigentümern dient, ist es gerechtfertigt, den Verlust des reinen Eigentums mit einem Viertel des Quadratmeterpreises zu entschädigen, d.h. Fr. 62.50. Für die restliche Fläche gilt selbstredend der volle Quadratmeterpreis von Fr. 250.--.
5. a) ...
d) Nach Art. 5 EntG können Werterhöhungen und Vorteile, die dem Grundeigentümer durch die Enteignung unmittelbar entstehen, von der Enteignungsentschädigung in Abzug gebracht werden. Dieser Mehrwertabzug ergibt sich aus dem enteignungsrechtlichen Grundsatz, dass der Enteignete nach der Enteignung nicht ärmer aber auch nicht reicher sein soll (Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, 5. Auflage, Nr. 128 B III; Urteil der Schätzungskommission vom 3. Juli 1979 i.S. Einwohnergemeinde Engelberg gegen F., Erw. 6). Ein Abzug für den Mehrwert darf jedoch nur dann und nur soweit gemacht werden, als das Grundstück wirklich eine Werterhöhung erfahren hat. Es ist somit zu prüfen, ob die Parzelle 1707 durch die Strassenverbreiterung eine Wertsteigerung erfahren hat und wie hoch diese zu veranschlagen ist.
Infolge der Strassenverbreiterung kommt das auf Parzelle 1707 befindliche Wohnhaus neu in einen Strassenabstand von 2,5 m zu stehen, d.h. es erhält gegenüber dem heutigen Abstand von 60 cm einen Mehrabstand von ca. 1,9 m. Dieses Wegrücken der Strasse vom Wohnhaus wirkt sich zweifellos vorteilhaft für die Grundeigentümerin aus. Insofern profitiert sie vom Strassenausbau mehr als die übrigen Grundeigentümer. Nach dem Enteignungsgesetz kann dieser Vorteil von der Entschädigung in Abzug gebracht werden. Die Schätzungskommission setzt diesen Mehrwert auf Fr. 5000.-- fest. Dieser Betrag ist somit von der Enteignungsentschädigung wieder abzuziehen.
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