ow_gerichte · VVGE 1985/86 Nr. 64 · 2016-07-01 · de

VVGE 1985/86 Nr. 64, S. 144: Art. 22ter Abs. 3 BV; Art. 5 Abs. 3 RPG; Art. 24 Abs. 3 BauG. Materielle Enteignung. Entschädigungspflichtig ist das für die Planung zuständige Gemeinwesen (Erwägung 1). Verjährung? (Erwägung 2) Voraussetzungen

VVGE 1985/86 Nr. 64, S. 144:
Art. 22ter Abs. 3 BV; Art. 5 Abs. 3 RPG; Art. 24 Abs. 3 BauG. Materielle Enteignung.
Entschädigungspflichtig ist das für die Planung zuständige Gemeinwesen (Erwägung 1).
Verjährung? (Erwägung 2)
Voraussetzungen, unter denen die in Art. 19 f. GSchG getroffenen Regelungen eine Entschädigungspflicht auslösen (Erwägung 3).
Eine früher erteilte Baubewilligung hat in bezug auf die Frage der genügenden Erschliessung des fraglichen Grundstückes am Stichtag keine präjudizielle Wirkung. Kriterien für eine genügende Erschliessung (Erwägung 4a).
In bezug auf die Erschliessung ist im übrigen Gemeindegebiet bei Ersatzbauten ein anderer Massstab anzulegen als an neue Bauvorhaben, die zusätzlichen Verkehr mit sich bringen (Erwägung 4b).
Verstösst die Berufung der Gemeinde im Prozess um Entschädigung wegen materieller Enteignung auf ungenügende Erschliessung gegen Treu und Glauben, wenn sie früher in bezug auf dasselbe Grundstück in der Folge allerdings verfallene Baubewilligungen erteilt hatte? (Erwägung 6).
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 1985.
Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Jahre 1965 ein Grundstück in der Gemeinde Alpnach erworben. Im Jahre 1966 reichte er beim Einwohnergemeinderat Alpnach das Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung für den Bau von drei Einfamilienhäusern und einer Garage ein. Am 23. Mai 1967 wurde die Bewilligung für die drei Einfamilienhäuser erteilt und am 18. Oktober wurden nach Vorliegen der Zustimmung des Regierungsrates die notwendigen Ausnahmebewilligungen zum Bau der Garage erteilt. Am 13. November 1968 stellte der Kläger das Gesuch um Verlängerung der Baubewilligungen um zwei Jahre, was vom Einwohnergemeinderat Alpnach mit Schreiben vom 18. November 1968 bewilligt wurde.
Am 9. Oktober 1970 reichte der Kläger erneut ein Baugesuch ein, nachdem er von den verlängerten Baubewilligungen keinen Gebrauch gemacht hatte. Das Verfahren zog sich in der Folge in die Länge, bis dann schliesslich am 12. Oktober 1971 das Baureglement der Gemeinde Alpnach sowie am 1. Juli 1972 das Gewässerschutzgesetz in Kraft traten, welch letzteres eine Realisierung des Bauvorhabens verunmöglichte.
Am 28. Juni 1982 klagte E bei der Schatzungskommission Obwalden gegen den Einwohnergemeinderat Alpnach und den Kanton Obwalden auf Bezahlung einer Entschädigung wegen materieller Enteignung. Die Schatzungskommission hat die Klage vollumfänglich abgewiesen, im wesentlichen mit der Begründung, dass die klägerischen Grundstücke weder im Jahre 1967 noch später baureif gewesen seien. E erklärte rechtzeitig Nichtannahme dieses Entscheides. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.
Aus den Erwägungen:
1. Entschädigungspflichtig ist das für die Planung zuständige Gemeinwesen (BGE 105 Ia 338 f. Erwägung e). Daran vermag die Tatsache nichts zu ändern, dass das Bauverbot für ausserhalb von Bauzonen liegende Grundstücke aus dem GSchG folgt. Zuständig für die Planung ist nach obwaldnerischem Recht in erster Linie die Gemeinde. Ihr obliegt es, die Zonenpläne zu erlassen und nicht dem Kanton (Art. 20 BauG). Soweit sich die Klage gegen den Kanton richtet, ist sie schon aus diesem Grunde abzuweisen (siehe auch H. Aemisegger, Raumplanung und Entschädigungspflicht, Bern 1983, 112 f.).
2. Die beklagte Gemeinde erhebt vorab die Einrede der Verjährung. Bei Fehlen einer Gesetzesvorschrift, wie dies im Kanton Obwalden der Fall ist, ist für Entschädigungsforderungen aus materieller Enteignung als Folge von Zonenplänen eine Verjährungsfrist von zehn Jahren anzunehmen (BGE 108 Ib 340 Erwägung 5b).
a) Zunächst ist zu prüfen, ob die Verjährungsfrist mit Inkrafttreten des Baureglementes und Zonenplanes der Gemeinde Alpnach am 12. Oktober 1971 zu laufen begann. Dies wäre dann der Fall, wenn Baureglement und Zonenplan für das Gebiet, in welchem die klagerischen Grundstücke liegen, bauliche Beschränkungen mit sich gebracht hätten, die praktisch auf ein Bauverbot hinausliefen. Baureglement und Zonenplan von Alpnach unterteilen das Gebiet - grob gesehen - in Bauzonen, Landschaftsschutz- und Grünzonen sowie das übrige Gemeindegebiet. Während die Erstellung von Bauten in der Landschaftsschutz- und Grünzone nur noch ausnahmsweise bewilligt wird und sofern sie zur Bewirtschaftung und Pflege der Grünzonenareale dienen (Art. 27 Abs. 2 BauR), gilt für das übrige Gemeindegebiet, welchem die Parzellen des Klägers zugeschlagen wurden, aufgrund von Art. 28 BauR eine weniger einschränkende Regelung.
Wenn auch die Überbauung von im übrigen Gemeindegebiet gelegenen Parzellen - im Gegensatz zu Parzellen in den Bauzonen - von zusätzlichen Bedingungen abhängig gemacht wurde, bestand für im übrigen Gemeindegebiet gelegene Parzellen gleichwohl kein Bauverbot. Insbesondere waren ausserhalb der eigentlichen Bauzonen auch andere als land- und forstwirtschaftliche Bauten zulässig. Im Gegensatz zur sog. Landschaftsschutz- und Grünzone bedurfte es hiefür auch keiner Ausnahmebewilligung. Bestand daher für die Parzellen des Klägers aufgrund der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde kein Bauverbot, konnte auch die Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnen.
b) Die Grundstücke des Klägers waren mit Inkrafttreten des GSchG am 1. Juli 1972 rechtlich nicht mehr überbaubar. Mit Inkrafttreten des GSchG durften Baubewilligungen ausserhalb von Bauzonen oder, wo solche fehlten, innerhalb des im generellen Kanalisationsprojekt abgegrenzten Gebietes bzw. des engeren Baugebietes nur erteilt werden, wenn der Anschluss der Abwässer an die Kanalisation gewährleistet war (Art. 19 GSchG; Art. 28 AGSchV). Ausserhalb dieser Gebiete durften Baubewilligungen nur noch bei Nachweis eines begründeten Bedürfnisses erteilt werden (Art. 20 GSchG). Ein solches liegt vor, wenn der Gesuchsteller auf das geplante Gebäude dringend angewiesen und dieses standortsbedingt ist (Art. 27 AGSchV).
Da die Gemeinde Alpnach zu diesem Zeitpunkt über Bauzonen verfügte, die Parzellen des Klägers ausserhalb derselben liegen und er für eine Überbauung der Parzellen offensichtlich kein sachliches Bedürfnis nachweisen konnte, waren die Parzellen mit Inkrafttreten des GSchG rechtlich nicht mehr überbaubar. Mithin hat der 1. Juli 1972 als Stichtag für die Frage zu gelten, ob eine materielle Enteignung vorliege. Mit diesem Datum begann auch die zehnjährige Verjährungsfrist zu laufen. Sie endigte am 1. Juli 1982. Mit Erhebung der Klage bei der Schatzungskommission am 29. Juni 1982 hat der Kläger diese Frist gerade noch rechtzeitig eingehalten. Die Einrede der Verjährung ist daher zu verwerfen.
3. a) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine materielle Enteignung dann vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil dem Eigentümer eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde (BGE 110 Ib 32 Erwägung 4; 109 Ib 15 Erwägung 2). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen. Bei Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück sehr wahrscheinlich in naher Zukunft besser hätte genutzt werden können, sind nach der Praxis alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, welche die Überbauungschance beeinflussen können.
Es wurde bereits im Zusammenhang mit der Verjährungsfrage darauf hingewiesen, dass jedenfalls seit Inkrafttreten des GSchG die Überbauung der klägerischen Grundstücke mit andern als standortbedingten Bauten nicht mehr zulässig war. Beizufügen ist, dass die Anschlussmöglichkeit an eine Kanalisation in keinem Fall die Erfordernisse für die Anerkennung eines sachlichen Bedürfnisses im Sinne von Art. 20 GSchG und 27 AGSchV ersetzt (vgl. auch BGE 106 Ia 186 Erwägung aa). Damit entfiel für den Kläger praktisch die Möglichkeit, seine ausserhalb der Bauzone gelegenen Grundstücke zu überbauen. Wurde damit eine Entschädigungspflicht ausgelöst?
b) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Bundesgesetzgeber mit der in den Art. 19 und 20 GSchG getroffenen Regelung nicht im Sinne des Regelfalles der Enteignung dingliche Rechte an Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder beschränkt, sondern hat vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenossenschaft einheitlich den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb der Bauzonen bzw. des Gebietes des GKP bzw. des sog. engeren Baugebietes festgelegt, ohne hiefür allgemein eine Entschädigungspflicht auszulösen, auch wenn der Eingriff keine im engeren Sinne polizeilich motivierte Eigentumsbeschränkung darstellt (BGE 105 Ia 338 Erwägung d). Dies schliesst jedoch nicht aus, dass die konkrete Festlegung der grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmenden Begrenzung der Überbaubarkeit des Bodens einzelne Grundeigentümer ausnahmsweise enteignungsähnlich treffen kann.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass in der Eigentumsbeschränkung, welche die Überbauung nicht eingezonten Landes ausschliesst, nur dann ein besonders schwerer Eingriff gesehen werden kann, der eine Entschädigungspflicht auslöst, wenn auf dem klägerischen Grundstück das Bauen ohne eben die neuen einschränkenden Bestimmungen rechtlich zulässig und tatsächlich möglich sowie nach den Umständen mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu erwarten gewesen wäre. Als Gründe dafür, dass ein Grundstück nicht in verhältnismässig kurzer Zeit überbaut werden kann, nennt das Bundesgericht zum Beispiel die Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung, die Notwendigkeit einer Änderung in der Zonenplanung, das Erfordernis eines Erschliessungs-, Überbauungs- oder Gestaltungsplanes, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsarbeiten. Auch genügt die Erschliessbarkeit einer Parzelle und unter Umständen selbst deren Erschliessung nicht ohne weiteres, um die Überbaubarkeit in naher Zukunft zu bejahen (BGE 109 Ib 16 Erwägung 2 mit Hinweisen). Es stellt sich daher in erster Linie die Frage, ob das klägerische Grundstück am Stichtag, dem 1. Juli 1972, erschlossen war.
4. a) Nach Auffassung der beklagten Gemeinde waren die klägerischen Parzellen sowohl in bezug auf die Zufahrt als auch auf die Versorgung mit Wasser ungenügend erschlossen. Demgegenüber erachtet der Kläger die Grundstücke sowohl aus heutiger wie damaliger Sicht als genügend erschlossen und weist zur Begründung namentlich auf die ihm 1967 erteilten und 1968 verlängerten Baubewilligungen hin, die beweisen würden, dass der Gemeinderat die Grundstücke als genügend erschlossen betrachtete. Die Gemeinde könne sich heute nicht einfach in Gegensatz zu ihrer früheren Haltung stellen. Selbst wenn heute an die Erschliessung von Grundstücken strengere Anforderungen gestellt werden sollten, so dürfe diese Betrachtungsweise nicht einfach auf das Jahr 1972 übertragen werden.
Für die Beantwortung der Frage, ob ein Baugrundstück als genügend erschlossen zu gelten habe, sind die am Stichtag geltenden gesetzlichen Voraussetzungen massgebend. In materieller Hinsicht haben diese seither keine Änderung erfahren: Das damals geltende aBauG wie das geltende BauG machen die Erteilung einer Baubewilligung davon abhängig, dass ein Grundstück durch Strassen, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung genügend erschlossen ist (Art. 4 Abs. 1). Das BauR der Gemeinde Alpnach vom 4. Juni 1971, vom Regierungsrat genehmigt am 2. Oktober 1971, verwendet den Ausdruck der Baureife und verlangt u.a. eine hinreichende Zufahrt und die nötigen Anlagen für eine ausreichende Versorgung mit Trink- und Brauchwasser, einen genügenden Löschschutz, die Abwasserbeseitigung (Art. 3 Abs. 1).
Die klägerischen Grundstücke befinden sich rund 100 Meter über dem Alpnachersee am Fusse des Pilatus. Sie werden von der Kantonsstrasse her über die Renggstrasse erreicht und sind von der Abzweigung der Renggstrasse von der Kantonsstrasse knapp einen Kilometer entfernt. Dieses Verbindungsstück weist auf zahlreichen Abschnitten eine Breite von weniger als vier Metern auf. Selbst das Kreuzen von Personenwagen ist mit Ausnahme einiger Ausweichstellen praktisch ausgeschlossen. Während die Strasse ausparzelliert und im Eigentum der Gemeinde ist, befinden sich die Ausweichstellen auf privatem Grund und können daher nicht als rechtlich gesichert gelten. Ein solcher Verbindungsweg kann nun aber nicht als genügende Erschliessung angesehen werden. Dass der Gemeinderat noch im Jahre 1968 bei gleicher Rechtslage anders entschieden hatte und auch dem 1970 eingereichten neuen Projekt anfänglich positiv gegenüberstand, kann nicht massgebend sein und hat keine präjudizielle Wirkung auf die in diesem Verfahren zu entscheidende Frage der genügenden Erschliessung.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine Zufahrt zum Baugrundstück einschliesslich des in Anspruch zu nehmenden Teils des öffentlichen Strassennetzes während des ganzen Jahres auch für grössere Fahrzeuge (Bauverkehr, Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr, Öllieferungen) befahrbar sein und ein gefahrloses Kreuzen mit anderen Fahrzeugen erlauben (VVGE 1981/82, Nr. 61 Erwägung 1). Aufgrund des Gesagten ist gerade letzteres nicht gewährleistet. Bereits in seinem im Jahre 1966 verfassten Kommentar zum aBauG hatte R. Stüdeli eine Zufahrtsstrasse von wenigstens 5,5 m als genügend erachtet: "Bei schwierigen Gegebenheiten kann die Breite der Strasse auf mindestens 4 m herabgesetzt werden, wenn genügend Ausweichstellen geschaffen werden, oder wenn ein Einbahnverkehr angeordnet wird" (Seite 6). Es ist nicht zu übersehen, dass heute jedenfalls in bezug auf bewohnte Quartiere eher wieder eine Tendenz besteht, von der Vorstellung allzu breiter Strassen abzurücken. So hatte der Regierungsrat im Falle des Quartierplanes Goldmatt (Dorfschaftsgemeinde Sarnen) eine Verbreiterung einer Quartiererschliessungsstrasse von 3,5 auf 4,2 m als genügend erachtet. Dabei handelte es sich um ein rund 70 m langes Strassenstück in einem relativ dicht besiedelten Gebiet (VGE vom 29. November 1984 i.S. B und Konsorten). Abgesehen davon, dass die Renggstrasse keineswegs die Breite aufweist, wie sie der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen und der Regierungsrat für den Goldmattweg verlangten, sind die beiden Strassen überhaupt nicht vergleichbar. Beim zur Diskussion stehenden Streckenabschnitt der Renggstrasse handelt es sich um einen knapp einen Kilometer langen Abschnitt. Die Strecke ist durchgehend relativ steil und weist enge Kurven auf. Das Kreuzen von Fahrzeugen bei den Ausbuchtungen wäre, selbst wenn man einmal davon absieht, dass diese rechtlich nicht gesichert sind, oft mit Rückwärtsfahrten über längere Strecken verbunden, was namentlich im Winter mit erheblichen Schwierigkeiten und Gefahren verbunden ist. Von einer genügenden Erschliessung der fraglichen Grundstücke kann unter solchen Umständen nicht die Rede sein.
b) Die Behauptung des Klägers, dass sich die Gemeinde mit ihrer heute vertretenen Auffassung der ungenügenden Erschliessung seines Eigentums zu kürzlich erteilten Baubewilligungen im Gebiete der Rengg in Widerspruch setze, trifft nicht zu. Anlässlich des Augenscheins zeigte es sich, dass der Kläger die an H und B erteilten beiden Baubewilligungen im Auge hatte. Die an H erteilte Baubewilligung datiert vom 30. Juli 1982, jene an B erteilte vom 23. Februar 1984. Aus den edierten Baubewilligungsakten ergibt sich, dass es sich in beiden Fällen um standortgebundene Bauten handelt. Grundsätzlich müssen zwar die Erschliessungsvoraussetzungen auch ausserhalb der Bauzonen erfüllt sein (EJPD, Erläuterungen zum RPG, N 3 zu § 24). Bei beiden Objekten handelt es sich jedoch um sogenannte Ersatzbauten, welche den Personen, die bereits anhin die fraglichen Liegenschaften bewirtschafteten und bewohnten, als Wohnstätte dienen. Mit den beiden Objekten ist daher kein zusätzlicher Verkehr auf der Renggstrasse verbunden. Sowenig den Anstössern einer in bezug auf die Erschliessung an sich ungenügenden Strasse das Befahren derselben untersagt werden kann, sowenig hätte in den beiden erwähnten Fällen den Baugesuchstellern die Erteilung der Bewilligung für die Ersatzbauten verweigert werden können, wenn damit nicht mit erheblichem zusätzlichem Verkehr zu rechnen war. Es kann der Gemeinde daher nicht widersprüchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn sie sich heute auf den Standpunkt stellt, dass an die genügende Erschliessung für neue Bauvorhaben, die sicher zusätzlichen Verkehr auf der Renggstrasse mit sich gebracht hätten, ein anderer Massstab anzulegen ist als bei Ersatzbauten.
6. Der Kläger leitet einen Entschädigungsanspruch auch aus dem Gebot von Treu und Glauben her. Einen solchen Anspruch könnte der Kläger unter Berufung auf den Vertrauensschutz ohnehin nur dann mit Erfolg geltend machen, wenn die Gemeinde ihm gegenüber verbindliche Zusicherungen bezüglich der Überbaubarkeit der Parzellen abgegeben hätte (BGE 105 Ia 343 f. Erwägung 6). Dies ist aber nicht der Fall. Es wurde bereits erwähnt, dass der Kläger im Jahre 1967 eine Baubewilligung erhalten hatte, die ihm in der Folge im Jahre 1968 verlängert worden war. Indessen liess er aber die Baubewilligung verfallen. Er vermag auch nicht nachzuweisen, dass er von der verlängerten Baubewilligung nur deshalb keinen Gebrauch gemacht hatte, weil ihm eine neue in Aussicht gestellt worden wäre. Wohl hatte der Kläger am 9. Oktober 1970, mithin etwas mehr als einen Monat vor Ablauf der verlängerten Baubewilligung am 18. November 1970, ein neues Baugesuch eingereicht. Er konnte aber nicht damit rechnen, dass dieses ihm ohne weiteres wieder bewilligt werden würde. Daran vermag auch die im damaligen Gesuch gemachte Bezugnahme auf eine Besprechung mit dem Bauchef der Gemeinde am 2. September 1970 nichts zu ändern. Der Kläger behauptet nicht, dass ihm damals der Bauchef die Bewilligung zugesichert hätte. Dazu wäre der Bauchef auch gar nicht befugt gewesen, da die Erteilung der Baubewilligung in die Kompetenz des Gemeinderates als Kollegialbehörde fällt (Art. 3 Abs. 2 BauG; vgl. auch VGE vom 13. Juli 1984 i.S. W c. Gemeinde Alpnach, Erwägung 4), was der Kläger als Architekt wissen musste. Jedenfalls besteht kein Grund zur Annahme, der Kläger sei durch das Verhalten der Gemeinde in rechtswidriger Weise davon abgehalten worden, die verlängerte Baubewilligung rechtzeitig auszunützen. Dass er dies nicht getan hat, hat allein er zu vertreten.
Im Schreiben des Einwohnergemeinderates vom 4. Februar 1971 an die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission, von welchem dem Kläger eine Kopie zuging, hätte allenfalls eine Art Zusicherung der Baubewilligung erblickt werden können; wenn auch mit dem ausdrücklichen Vorbehalt, dass die Vorschriften der kantonalen Gewässerschutzstelle erfüllt sein müssten. Vom Gemeinderat selber wurde es jedenfalls im Nachhinein in diesem Sinne interpretiert. Entscheidend ist nun aber in diesem Zusammenhang, dass dieses Schreiben erst mehr als zwei Monate nach dem Verfall der verlängerten Baubewilligung erfolgt war, so dass der Kläger diesbezüglich nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Es trifft somit nicht zu, dass der Kläger die verlängerte Baubewilligung im Vertrauen auf die Zusicherung der Baubewilligungsbehörde hatte verfallen lassen.
de|
fr
|
it
Schlagworte
grundstück
kläger
baubewilligung
gemeinde
erschliessung
bauzone
ausserhalb
strasse
materielle enteignung
stichtag
frage
übriges gemeindegebiet
inkrafttreten
zonenplan
kanton
Mehr Deskriptoren anzeigen
Normen Bund
GSchG:
Art.19
Art.20
GSchV:
Art.27
Art.28
Leitentscheide BGE
110-IB-29 S.32
105-IA-330 S.343
109-IB-13 S.15
108-IB-334 S.340
106-IA-184 S.186
105-IA-330 S.338
109-IB-13 S.16
VVGE
1985/86 Nr. 64
1981/82 Nr. 61