ow_gerichte · VVGE 1997/98 Nr. 15 · 1997-08-28 · de

VVGE 1997/98 Nr. 15, S. 43: Art. 157 Abs. 2 StG. Handänderungssteuer bei der Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Entscheid der Steuerrekurskommission vom 28.

VVGE 1997/98 Nr. 15, S. 43:
Art. 157 Abs. 2 StG.
Handänderungssteuer bei der Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 28. August 1997
Aus den Erwägungen:
3. Gemäss Art. 157 Abs. 1 StG wird eine Handänderungssteuer erhoben bei Veräusserungen von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Den Veräusserungen gleichgestellt sind Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Veräusserungen wirken (Art. 157 Abs. 2 Bst. a StG) sowie Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen, sofern diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt (Bst. b).
Im vorliegenden Fall wurde zwischen den Parteien kein Kaufvertrag und keine privatrechtliche Dienstbarkeit abgeschlossen. Es handelt sich um einen Pachtvertrag, mit welchem der Rekurrentin gegen Entgelt das Recht eingeräumt wurde, während 28 Jahren auf den Grundstücken Parzellen 1268 und 1269 eine Steinausbeutung zu betreiben. Die Grundstücke bleiben im Eigentum der Verpächter. Damit liegt keine Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen vor. Ebensowenig wurden die Grundstücke mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet. Eine privatrechtliche Dienstbarkeit zeichnet sich dadurch aus, dass ein Grundstück zu Lasten eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder zu Gunsten einer bestimmten Person oder Gemeinschaft (Personaldienstbarkeit) belastet wird. Zu einer privatrechtlichen Dienstbarkeit gehört der Dienstbarkeitsvertrag und der entsprechende Eintrag im Grundbuch, damit diese zur dinglichen Belastung eines Grundstücks wird (Art. 730 ff. ZGB). Hier fehlt es am Dienstbarkeitsvertrag und am Eintrag im Grundbuch. Um eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung handelt es sich ohnehin nicht.
Somit stellt sich die Frage, ob ein Rechtsgeschäft vorliegt, das bezüglich der Verfügungsgewalt über die beiden Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirkt. Darauf ist zu schliessen, wenn wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertragen werden, ohne dass dabei die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse eine Änderung erfahren (Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz, 1994, § 161 N 53; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Ergänzungsband zum Zürcher Steuergesetz, 1983, S. 481). Dabei ist entscheidend, ob wesentliche Bestandteile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft wirke bezüglich der Verfügungsgewalt tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung an einem Grundstück oder Grundstücksanteil. Die Voraussetzung der Übertragung der Verfügungsgewalt erscheint dann als erfüllt, wenn es sich bei den übertragenen Rechten um Befugnisse handelt, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines Eigentümers gleichkommt. Dabei kommt es nicht auf die formelle Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsächliche und wirtschaftliche Wirkung an (Richner/Frei/Weber/Brütsch. a.a.O., N 54 ff.). Es muss daher im Einzelfall geprüft werden, ob der wirkliche, getätigte Parteiwille (und nicht nur der Wortlaut der Erklärung) auf die Übertragung der wesentlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück ging, wobei alle vertraglichen Abmachungen zu würdigen sind. In der Kasuistik wurde für Kiesland eine wirtschaftliche Handänderung dann angenommen, wenn dem Käufer durch Vertragsschluss das Recht zur Kiesausbeutung und gleichzeitig ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken eingeräumt wurde. Gleich ist zu entscheiden, wenn mit der Bestellung eines selbständigen und dauernden Bau-, Benutzungs-, Ausbeutungs- und Auffüllrechtes ein Vorvertrag über den Kauf der belasteten Kiesgrundstücke abgeschlossen wurde (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Ergänzungsband zum Zürcher Steuergesetz, 1983, S. 481).
Vorliegend wurde kein Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen und es wurde weder ein Vorkaufsrecht noch ein Vorvertrag abgeschlossen. Das Steinausbeutungsrecht wurde lediglich im Grundbuch vorgemerkt. Ein Teil der Verfügungsgewalt über die betroffenen Grundstücke hat mit diesem Vertrag gewechselt. Es handelt sich dabei allerdings nur um einen kleinen Teil der Grundstücke. Zudem ist das Steinabbaurecht zeitlich befristet. Im Ergebnis kommt die vereinbarte Pacht einer privatrechtlichen Dienstbarkeit sehr nahe. Dies um so mehr, als beim Pachtvertrag gemäss Art. 275 ff. OR der Verpächter dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezuge der Früchte oder Erträgnisse überlässt und der Pächter hiefür einen Pachtzins bezahlt. Die Pacht gewährt dem Pächter den Gebrauch und die Nutzung eines Gegenstandes, nicht aber dessen Ausbeutung. Die gewählte Rechtsform und die Dauer des Vertrages von 28 Jahren sind Indizien dafür, dass die Parteien eine Rechtsform gesucht haben, welche der Belastung der Grundstücke mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit möglichst nahe kommt, ohne dass sie steuerlich erfasst werden kann. Das Rechtsgeschäft wirkt allerdings bezüglich Verfügungsgewalt über die Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich nicht wie eine Veräusserung (Art. 157 Abs. 2 Bst. a StG). Die Erhebung einer Handänderungssteuer wäre folglich nur möglich, wenn in Anwendung von Art. 3 Abs. 2 StG auf die wirtschaftlichen Verhältnisse abgestellt wird, wie es die Gemeinde Kerns gemacht hat. Dafür müssten allerdings zusätzlich auch noch die Voraussetzungen von Art. 157 Abs. 2 Bst. b StG erfüllt sein. Es müsste sich um eine Dienstbarkeit handeln, welche die unbeschränkte Bewirtschaftung oder der Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigt. Das Steinausbeutungsrecht umfasst lediglich fünf Prozent der Fläche der beiden Grundstücke. Die Bewirtschaftung und der Veräusserungswert der Grundstücke werden folglich nicht entscheidend gemindert. Zudem fehlt es an der notwendigen Dauer der Beeinträchtigung. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung bezieht sich "dauernd" auf die Beeinträchtigung und auf die Dienstbarkeit. Dabei gilt es, die zivilrechtliche Umschreibung des Tatbestandes unter Wahrung der steuerrechtlichen Grundsätze zu berücksichtigen, nachdem das Obwaldner Steuergesetz diesbezüglich keinen eigenen Begriff bestimmt hat. Das Abstellen auf die zivilrechtlichen Begriffsbestimmungen wird den wirtschaftlichen Verhältnissen gerecht. Art. 7 Abs. 2 Ziff. 2 GBV, wonach die Aufnahme selbständiger und dauernder Rechte nur erfolgen darf, wenn sie auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet erscheinen, kommt nicht nur registerrechtliche Bedeutung zu. Vielmehr handelt es sich um eine materiell-rechtliche Bestimmung zur Konkretisierung von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB. Ein Baurecht gilt dann als dauernd im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB bzw. Art. 779 Abs. 3 ZGB, wenn es auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet erscheint (VVGE 1976 und 1977, Nr. 51, und Thomas Stadelmann, Leitsätze zum Steuergesetz des Kantons Obwalden, 1993, S. 192 f.). Davon ist im Falle eines Steinabbaurechts nicht abzuweichen. Es zeigt sich somit, dass der von den Parteien gewählte Vertrag im Ergebnis einer Dienstbarkeit nahe kommt, ohne deren steuerlichen Folgen auszulösen. Es handelt sich dabei um einen Fall zulässiger Steuervermeidung. Der Rekurs wird daher gutgeheissen.
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1997/98 Nr. 15
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