ow_gerichte · OGVE 2018/19 Nr. 70 · 2022-12-19 · de

OGVE 2018/19 Nr. 70 Art. 18 BauG; Art. 39 und 40 BZR Sarnen Ein Quartierplan, der in zweigeschossigen Wohnzone fünf Vollgeschosse und eine Erhöhung der Geschossflächenziffer um 80 Prozent vorsieht, missachtet die planungsrechtlichen Grunds

OGVE 2018/19 Nr. 70
Art. 18 BauG; Art. 39 und 40 BZR Sarnen
Ein Quartierplan, der in zweigeschossigen Wohnzone fünf Vollgeschosse und eine Erhöhung der Geschossflächenziffer um 80 Prozent vorsieht, missachtet die planungsrechtlichen Grundsätze und übersteigt das Mass der möglichen Abweichung von der demokratisch festgelegten baulichen Grundordnung (E. 5).
Gegenüberstellung von positiven und negativen Abweichung von der Regelbauweise; Siedlungs- und Landschaftsgestaltung sowie Energieeffizienz sind nicht derart positiv zu gewichten, dass die der Bauherrschaft zugestandenen Privilegien gerechtfertigt wären (E. 6).
Entscheid des Regierungsrats vom 12. März 2019 (Nr. 343).
Aus den Erwägungen:
3. Kantonale und kommunale Quartierplanvorschriften
3.1
Quartierpläne bezwecken eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung von zusammenhängenden Gebieten. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und Wohnqualität in besonderem Mass Rechnung zu tragen. Quartierpläne können von den Vorschriften der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres sowie energieeffizienteres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart eingehalten wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Gemeinden legen im Baureglement fest, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang von der Regelbau-weise abgewichen werden darf (Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG). Es ist insbesondere möglich, dass die Bauherrschaft eine gegenüber der Regelbauweise höhere Dichteziffer zugestanden erhält (sogenannter Bonus) oder dass ganz auf eine Dichteziffer verzichtet wird. Wesentlich ist aber, dass den Privilegien als Korrelat ein besseres Ergebnis in Bezug auf die Siedlungs- und Landschaftsgestaltung gegenübersteht. Da die gesetzlichen Anforderungen an einen Quartierplan sowie die Voraussetzungen für Abweichungen von der Regelbauweise mit unbestimmten Rechtsbegriffen umschrieben werden, besteht ein erheblicher Gestaltungsspielraum (VVGE 2009 und 2010 Nr. 29, Erw. 6). Bei der Anwendung von Art. 18 Abs. 3 BauG wird von der Genehmigungsbehörde aber pflichtgemässes Ermessen verlangt. Es dürfen nicht einfach leichthin Ausnahmen von der Regelbauweise gestattet werden, vielmehr müssen diese – objektiv nachvollziehbar und begründet – gerechtfertigt sein (Erläuterungen zum BauG, S. 31 f.).
3.2
Art. 39 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglements der Einwohnergemeinde Sarnen vom 25. November 2012 (BZR) präzisiert diese Bestimmung wie folgt:
"Quartierpläne haben zum Ziel, eine hohe Qualität der Gesamtüberbauung nach innen und aussen sicher zu stellen. Sie haben gegenüber der Einzelbauweise unter Berücksichtigung der jeweiligen Zone und Nutzung, des Standorts und der Topografie erhöhten Anforderungen zu genügen, insbesondere folgenden
- besonders gute städtebauliche Anordnung der Bauten, Anlagen und Freiräume;
- besonders gute Einordnung in das Quartier-, Orts- und Landschaftsbild;
- zweckmässige arealinterne Fuss- und Radwegverbindungen und Anschluss an das gemeindliche Fuss- und Radwegnetz;
- zweckmässige Erschliessung mit Sammelparkierungen für Bewohner und Besucher;
- zweckmässig angeordnete Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen;
- umweltfreundliche und effiziente Energieversorgung
- gemeinsame Entsorgungsanlagen
- hindernisfreies Bauen
- besonders gut gestaltete, zusammenhängende Spiel- und Freizeitanlagen."
In Art. 40 BZR wird festgelegt, inwieweit von der Regelbauweise abgewichen werden kann. Bei Quartierplänen auf der Grundlage eines Konkurrenzverfahrens (Projektwettbewerb mit Entwürfen von mindestens drei voneinander unabhängigen, fachlich qualifizierten Verfassern) kann die Geschossflächenziffer und die Anzahl Vollgeschosse individuell festgelegt werden.
(…)
5. Quantitative Abweichungen von der Regelbauweise
5.1
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass der Quartierplan Matten die Grundnutzungszone völlig missachte. Für die angestrebte Überbauung hätte vorgängig eine Zonenplananpassung durchgeführt werden müssen.
Das Quartierplangebiet Matten umfasst die Parzelle Nr. 4426, GB Sarnen, mit einer Fläche von 6 343 m2. Die Parzelle liegt in der zweigeschossigen Wohnzone W2A und ist mit einer Quartierplanpflicht belegt.
Die zulässige Bauweise und Nutzung in der Zone W2A (Regelbauweise) wird in Art. 9 BZR definiert. Demnach sind neben Wohnungen auch nicht störende Betriebe zulässig. Erlaubt sind zwei Vollgeschosse und eine maximale Firsthöhe von 10 m. Die maximale Gebäudelänge beträgt 36 m und die Geschossflächenziffer (Verhältnis zwischen der gesamten anrechenbaren, oberirdischen Geschossfläche der Bauten geteilt durch die anrechenbare Grundstückfläche) beträgt 0.5 (zur genauen Berechnungsweise siehe Art. 6 BZR).
Mit dem Quartierplan wird insbesondere in folgenden Punkten von der Regelbauweise abgewichen:
- Erhöhung der Geschossflächenziffer von 0.5 auf 0.9 (+ 80 Prozent),
- Erhöhung der maximalen Anzahl Vollgeschosse von 2 auf 5,
- Erhöhung der maximalen Gebäudehöhe von 10 m auf 16 m (+ 60 Prozent).
Werden die Überbauungsmöglichkeiten gemäss Quartierplan Matten in Relation zur zugrundeliegenden Regelbauweise (W2A) und den anderen in Sarnen vorhandenen reinen Wohnzonen gesetzt, zeigt sich folgendes Bild:
Zone
Abkürzung
Vollgeschosse
First-höhe
Geschoss-
flächenziffer
QP Matten (Bitzig-
hofen)
QP Matten
5
16 m
0,90
3-geschossige
Wohnzone A
W3A
3
14 m
0,75
3-geschossige
Wohnzone B
W3B
3
13 m
0,65
2-geschossige
Wohnzone A
W2A
2
10 m
0,50
5.2
Als qualitative Grenze von Abweichungen im Rahmen eines Quartierplans sieht das Baugesetz die Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart vor (Art. 18 Abs. 3 BauG). Dabei geht es nicht ausschliesslich um die Frage, ob es sich um eine Wohnzone handelt, sondern auch um den Charakter der Wohnzone. Allerdings gilt es dabei zu berücksichtigen, dass das Instrument des Quartierplans für qualitativ hochwertige Überbauungen Abweichungen von der Regelbauweise ermöglichen soll, wodurch nicht selten eine höhere Überbauungsdichte oder Geschossigkeit erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund darf bei gesteigerten Überbauungsmöglichkeiten nicht leichthin von einer Missachtung des Zonencharakters ausgegangen werden.
5.3
Unbestritten ist, dass die zonengemässe Nutzungsart der Grundnutzungszone W2A (Wohnnutzung) durch den Quartierplan Matten gewahrt bleibt. Der Charakter der zweigeschossigen Wohnzone wird hingegen erkennbar verändert.
In Art. 9 BZR werden die zwei- und dreigeschossigen Wohnzonen A und B – abgesehen von der zulässigen Nutzung – nur masslich umschrieben, nähere Bestimmungen sind im BZR nicht enthalten. Aus den zulässigen Massen lässt sich aber ableiten, dass die Wohnzone W2 (zwei Vollgeschosse, Geschossflächenziffer 0,45 – 0,5, Firsthöhe 9 - 10 m) auf Ein- oder Zweifamilienhausquartiere ausgerichtet ist, während in der Wohnzone W3 (drei Vollgeschosse, Geschossflächenziffer 0,65 – 0,7, Firsthöhe 13 – 14 m) Mehrfamilienhäuser erstellt werden müssen. So legt Art. 5 Abs. 1 BZR in den Wohnzonen W3A und W3B eine Mindestnutzung fest, wonach mindestens drei Wohneinheiten pro Gebäude erstellt werden müssen. Demgegenüber sind im Quartierplanperimeter Matten (Grundnutzungszone W2A) pro Gebäude 14 Wohnungen geplant. Von einem Ein- oder Zweifamilienhausquartier kann offenkundig nicht mehr die Rede sein. Auch in den nächstdichteren Zonen W3B und W3A wäre die geplante Überbauung atypisch. Es kann an dieser Stelle offenbleiben, ob die Missachtung des Zonencharakters für sich allein zu einer Nichtgenehmigung des Quartierplans Matten führen würde, da – wie nachfolgend aufgezeigt werden soll – in quantitativer Hinsicht die Grenze des Zulässigen überschritten wird.
5.4
Mit dem Quartierplan Matten soll eine Dichte und Höhe erreicht werden, welche die Masse aller anderen reinen Wohnzonen deutlich überschreiten und hinsichtlich Dichte erst bei der dreigeschossigen Gewerbe- und Wohnzone im Ortsgebiet Dorf (Geschossflächenziffer 0.9) und in Bezug auf die Gebäudehöhe erst bei der Gewerbezone I oder
Kernzone Dorf Sarnen (Firsthöhe 15 – 16 m) vorgesehen sind. Bei der Geschossigkeit übertrifft der Quartierplan Matten gar die Kernzone Sarnen, welche mit zulässigen vier Vollgeschossen baureglementarisch die höchste Geschossigkeit aufweist.
Ein Quartierplanverfahren darf nicht zu einer Umgehung der Nutzungsplanung führen. Während die Nutzungsplanung dem obligatorischen Referendum untersteht (Art. 8 Abs. 1 BauV), ist im Quartierplanverfahren keine demokratische Mitwirkung vorgesehen. Ab welcher Grenze eine Abweichung von der Regelbauweise nicht mehr im Rahmen eines Quartierplans zulässig ist bzw. ab welchem Mass ein Nutzungsplanverfahren durchgeführt werden muss, lässt sich nicht allgemein sagen. So hat das Bundesgericht beispielsweise eine Überschreitung der maximalen Gebäudelänge um 75 Prozent und eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe um 40 Prozent im Rahmen eines Gestaltungsplans in der Stadt Kreuzlingen als unzulässig erachtet: "Dergestalt würden nicht nur die Nutzungsmasse der nächst höheren WG70 überschritten, sondern zumindest die Gebäudelänge würde das zulässige Mass aller Wohn- und Gewerbezonen in der Stadt übersteigen. Diese massive Abweichung von der Regelbauweis übersteigt das zulässige Mass bei weitem, so dass die Genehmigung des Gestaltungsplans zu Recht verweigert wurde" (Urteil des Bundesgerichts 1P.270/2005 vom 26.9.2005 Erw. 3.3). Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hielt in diesem Zusammenhang Folgendes fest: "Allgemein gilt aber, dass mit einer Mehrausnützung (auch durch eine Erhöhung der Geschosszahl) die Grenze der materiellen Zonenplanänderung nicht überschritten werden darf, weil sonst das Referendum nach Art. 30 Abs. 1 BauG-SG umgangen würde […] Die mit dem Überbauungsplan geplanten Bauten fördern eine relativ hohe Überbauungsdichte, was grundsätzlich zu begrüssen ist und einem zentralen raumplanerischen Interesse entspricht. Auch städtebaulich bildet der Überbauungsplan einen guten Ansatz, die bestehende, für dieses Quartier charakteristische Überbauungsweise weiterzuführen. Allerdings sind die Abweichungen im Überbauungsplan von der Regelbauweise für die Wohnzone beträchtlich. Dadurch würde ein Ausmass von Bauten erlaubt, die selbst in der gegenüberliegenden Kernzone nicht ohne Sondernutzungsplan erstellt werden könnten. Der Überbauungsplan läuft damit auf eine materielle Änderung der Zonenordnung im Planperimeter hinaus, für die nach Art. 30 BauG-SG das Referendumsverfahren zwingend vorgesehen ist (GVP 2006 Nr. 123, Erw. 5a und 5k).
In einem Entscheid vom 17. April 2008 hat das Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden unter Hinweis auf andere Quartierpläne in Sarnen festgestellt, dass eine Erhöhung der Nutzungsziffer um 22,75 Prozent für sich allein betrachtet nicht übermässig sei. "In Bezug auf die Mehrnutzung allein kann im Übrigen ein "Ausnützungsbonus" von 22,75 % nicht als übermässig bezeichnet werden, vergleicht man diesen mit den Ausnützungsboni anderer genehmigter Quartierpläne in Sarnen, wo diese (beim Vorliegen weiterer Abweichungen von der Regelbauweise) nach Angaben des Einwohnergemeinderates sogar zwischen rund 29 bis 40 % betrugen […]" (VVGE 2007/08 Nr. 39, S. 160, Erw. 2 b). Im vorliegenden Fall soll die Geschossflächenziffer von 0.5 auf 0.9 erhöht werden, was einem Bonus von 80 Prozent entspricht und damit doppelt so hoch ausfällt, wie die im damaligen Beschwerdeverfahren ins Feld geführten 40 Prozent. Die Höhe des Bonus überrascht auch vor dem Hintergrund, dass im Beschluss vom 14. September 2015 der Einwohnergemeinderat noch festgehalten hatte, dass die anzustrebende Dichte bzw. Ausnützung im Quartierplanperimeter Matten jener in der dreigeschossigen Wohnzone A oder der Dorfzone (beide 0,75) entspreche. Die mit dem Wettbewerbsverfahren angestrebte Qualität und die Zielsetzung der verdichteten Bauweise würden den angestrebten Bonus von 50 Prozent legitimieren. Schlussendlich gewährte der Einwohnergemeinderat gar einen Bonus von 80 Prozent sowie eine Erhöhung der Firsthöhe von 10 m auf 16 m und der Anzahl Vollgeschosse von zwei auf fünf. Damit könnte im Quartierplanperimeter wesentlich dichter und höher gebaut werden als dies in der Zone W3A oder der Dorfzone der Fall ist. Eine Begründung, inwiefern eine nochmalige Erhöhung des ursprünglich angestrebten Bonus von 50 Prozent gerechtfertigt sein soll, liefert der Einwohnergemeinderat nicht.
5.5
Auch im Hinblick auf den bei Quartierplänen ohne Konkurrenzverfahren maximal zulässigen Bonus scheinen die mit dem Quartierplan Matten gewährten Abweichungen von der Regelbauweise in keinem massvollen Verhältnis zu stehen. Ausserhalb eines Konkurrenzverfahrens kann eine Erhöhung der Geschossflächenziffer um bis zu 15 Prozent der zonengemässen Nutzung und ein zusätzliches Vollgeschoss gewährt werden. Hierbei handelt es sich wohlgemerkt um einen Maximalbonus, der nur zugestanden werden kann, wenn der Quartierplan eine gegenüber der Regelbauweise besonders hochwertigere Überbauung gewährleistet. Beim Quartierplan Matten will der Einwohnergemeinderat demgegenüber einen Ausnützungsbonus von 80 Prozent gegenüber der Regelbauweise zugestehen, also ein mehr als fünfmal so hoher Bonus wie bei Quartierplänen, die nicht auf der Grundlage eines Konkurrenzverfahrens erarbeitet worden sind. Es ist zwar nicht von der Hand zu weisen sein, dass das gewählte Konkurrenzverfahren ein geeignetes Instrument ist, um ein noch besseres Resultat zu erzielen als bei einem Quartierplan, der ohne Konkurrenzverfahren erstellt wurde. Allerdings dürfte es schwierig sein, sachlich zu begründen, inwiefern aus einem Konkurrenzverfahren ein qualitativ derart besserer Quartierplan hervorgehen soll, dass dieser gegenüber einem Quartierplan ohne Konkurrenzverfahren ein fünfmal so hoher Bonus rechtfertigen würde. Auch in dieser Hinsicht erscheinen die vom Einwohnergemeinderat gewährten Abweichungen von der Regelbauweise nicht als massvoll.
Ein Blick über die Kantonsgrenze hinweg verdeutlicht die Problematik der Höhe des gewährten Bonus beim Quartierplan Matten. So gibt es einige Kantone, die im kantonalen Recht die Höhe der maximalen Abweichungen von der Regelbauweise beschränken (z.B. § 75 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Luzern vom 7. März 1989 [PBG; SRL 735], wo die maximal zulässige Abweichung bei der Überbauungsziffer auf 20 Prozent und bei der Gesamthöhe auf 3 m begrenzt wird oder Art. 37 Abs. 3 und Art. 57c Abs. 3 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Nidwalden vom 21. Mai 2014 [Planungs- und Baugesetz, PBG; NG 611.1], wo die Erhöhung der Gesamthöhe auf 3.5 m und der Nutzungsbonus auf maximal 20 Prozent der zonengemässen Überbauungsziffer beschränkt wird). Auch im Vergleich zu diesen kantonalen Regelungen erscheinen die gewährten Abweichungen von der Regelbauweise beim Quartierplan Matten als zu gross.
5.6
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit dem Quartierplan Matten in der zweigeschossigen Wohnzone eine Überbauungsgrundlage geschaffen wird, welche die beiden nächstdichteren Wohnzonen deutlich überschreitet und Bauten zulässt, die in keiner anderen reinen Wohnzone in Sarnen möglich sind. Die zugestandenen Abweichungen von der Regelbauweise können – unabhängig von einem allfälligen siedlungs- und landschaftsgestalterischen Mehrwert des Quartierplans – schon für sich alleine betrachtet nicht als massvoll erachtet werden. Die demokratisch festgelegte bauliche Grundordnung wird ihrem Gehalt entleert und die Planungshierarchie missachtet. Auch wird der Charakter der zugrundliegenden Zone W2A durch den Quartierplan nicht gewahrt. Illustrativ hierfür ist der Umstand, dass der Quartierplan Matten in einer Zone, welche im Regelfall geprägt ist von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Gebäude mit 14 Wohnungen vorsieht.
Soweit im Quartierplanperimeter Matten eine derart dichte Bauweise angestrebt wird, kann diese nur mittels vorgängiger Anpassung des Zonenplans erreicht werden.
Die Beschwerde ist folglich bereits gestützt auf die obigen Ausführungen gutzuheissen und die Genehmigung des Quartierplans Matten zu verweigern. Trotz diesem Ergebnis erweist es sich als angezeigt, nachfolgend noch auf einige Punkte näher einzugehen.
6. Abweichungen von der Regelbauweise und deren Bewertung
6.1
Massgebend für die Beurteilung des Quartierplans sind die gesetzlichen und reglementarischen Vorgaben. Der Umstand, dass ein Quartierplan in einem Wettbewerbsverfahren erarbeitet wurde, bedeutet nicht, dass damit die gesetzlichen Anforderungen automatisch erfüllt wären. Das Wettbewerbsverfahren, bei dem mehrere Architekten Projekte erarbeiten, gewährleistet zwar eine Auswahl unter verschiedenen Varianten. Schlussendlich muss aber die Siegervariante bzw. der darauf basierende Quartierplan die gesetzlichen Anforderungen für die Abweichung von der Regelbauweise erfüllen. Per Saldo muss mit dem Quartierplan ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres sowie energieeffizienteres Ergebnis erzielt werden, als dies bei Einhaltung der Regelbauweise der Fall wäre.
Wesentlich ist, dass den Privilegien (Abweichungen von der Regelbauweise zugunsten der Bauherrschaft) als Korrelat ein besseres Ergebnis in Bezug auf die Siedlungs- und Landschaftsgestaltung gegenübersteht. Es dürfen nicht leichthin Ausnahmen von der Regelbauweise gestattet werden, vielmehr müssen diese – objektiv nachvollziehbar und begründet – gerechtfertigt sein (Erläuterungen zum BauG, S. 32). Vor diesem Hintergrund überrascht es, dass der Einwohnergemeinderat bereits in seinem Beschluss vom 14. September 2015 über die Kenntnisnahme des Wettbewerbsprogramms festhielt, dass die Durchführung eines Konkurrenzverfahrens den angestrebten Bonus von 50 Prozent "legitimiere" (S. 1). Der Umstand, dass ein Quartierplan aus einem Wettbewerbsverfahren hervorgeht, kann für sich alleine betrachtet nie die Gewährung eines bestimmten Bonus rechtfertigen. Die Bonuswürdigkeit kann immer nur unter Würdigung eines konkreten Quartierplans unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile beurteilt werden.
6.2
Im Planungsbericht vom 24. Februar 2017 (rev. 8. Januar 2018) wird auf S. 26 ausgeführt, dass das bessere Ergebnis im Vergleich zu anderen Wettbewerbsprojekten erzielt werden müsse. Dieser Darstellung kann – wie bereits ausgeführt – nicht beigepflichtet werden. Massgebend ist der Vergleich mit der Regelbauweise und nicht der Vergleich mit anderen Wettbewerbsprojekten, die ebenfalls von der Regelbauweise abweichen. Auch der Aussage des Einwohnergemeinderats, wonach ein Konkurrenzverfahren dazu führe, dass hinsichtlich Nutzfläche und Geschossigkeit keine Beschränkungen mehr existieren würden, kann nicht vorbehaltslos zugestimmt werden. Gemäss Art. 43 Abs. 3 BZR kann der Einwohnergemeinderat in diesen Fällen zwar die Geschossflächenziffer und die Anzahl Vollgeschosse "individuell festlegen", was aber keineswegs bedeutet, dass er in seiner Festlegung gänzlich frei ist und keine Beschränkungen gelten würden. Eine Grenze findet sich jedenfalls in der materiellen Zonenplanänderung (zur Vereinbarkeit von Art. 40 Abs. 3 mit Art. 18 Abs. 3 BauG, wonach die Gemeinde in ihrem Baureglement festzulegen hat, in welchem Umfang von der Regelbauweise abgewichen werden darf vgl. weiter unten Erw. B).
6.3
Der Einwohnergemeinderat listet in seinem Beschluss vom 22. Januar 2018 die einzelnen Abweichungen von der Regelbauweise wie folgt auf (die einzelnen Abweichungen werden vom Regierungsrat dabei wie folgt gewichtet: + + + / - - -: Grosse Abweichung; + + / - -: Mittlere Abweichung; + / -: Geringe Abweichung):
Negative Abweichungen
Positive Abweichungen
Erhöhung der Geschossflächenziffer von 0,5 auf 0.9
- - -
Qualitativ hochwertige und grosszügige Freiräume. 2 130 m2 statt 855 m2 Spiel-, Freizeit- und Gemeinschaftsanlagen
+ + +
Fünf Vollgeschosse statt zwei Vollgeschosse zuzüglich einem Dach- oder Attikageschoss
- - -
Haushälterischer Umgang mit dem Boden und Schaffung von kostengünstigem Wohnraum
(+ +)
Erhöhung der Firsthöhe von 10 m auf 16 m
- - -
Grenzabstand 12,27 m bzw. 12,43 m statt 10 m
+
Strassenabstand zum Eiweg 3,1 m statt 4,0 m beim Pavillon
-
Geradlinige Führung der Umfassungsmauer entlang des Mattenwegs. Einer Verbreiterung des Mattenwegs steht die Reduktion nicht im Weg.
+
Gebäudeabstand innerhalb der Quartierplans 10 m statt 12,27 m bzw. 12,43 m und minimaler Abstand zwischen den Balkonen 6 m
-
Unterirdische Parkierung für alle Wohnungen, Besucherparkplätze im Bereich der Tiefgarageneinfahrt
+ +
Gegenüber zwei Grundstücken wird der Grenzabstand nicht eingehalten. Da eine Abweichung vom Grenzabstand unter Einhaltung des Gebäudeabstands grundsätzlich möglich ist und die betroffenen Nachbarn offenbar ihre Einwilligung erteilt haben, ist dies nicht als negative Abweichung von der Regelbauweise zu bewerten. Im Vergleich dazu werden in der voranstehenden Tabelle die über dem Minimum liegenden Grenzabstände als positive Abweichung aufgeführt.
6.4
Die oben erwähnten Abweichungen von der Regelbauweise sind gesamthaft gegeneinander abzuwägen. Die Abweichungen in Bezug auf die Geschossflächenziffer, die Anzahl der zulässigen Geschosse und die Firsthöhe sind – wie bereits ausgeführt – als markant zu bezeichnen. Der Quartierplan weist auf der anderen Seite sehr grosszügige Freiflächen auf. Zum Kriterium der haushälterischen Bodennutzung ist zu bemerken, dass die Grundnutzungszone W2A im Jahr 2012 erlassen wurde. Der haushälterische Umgang mit dem Boden ist ein Grundsatz, der im Raumplanungsrecht seit fast 40 Jahren besteht. Diesem Prinzip hätte schon bei der Nutzungsplanung nachgelebt werden können. Die Gemeindeversammlung hat aber entschieden, dass es sich beim Quartier Matten um ein Wohngebiet mit zweigeschossigen Wohnbauten handeln soll. Im Nachgang die haushälterische Nutzung des Bodens als positive Abweichung von der Regelbauweise zu werten, würde einer Negierung der masslichen Beschränkungen der Regelbauweise gleichkommen. Schlussendlich führt jede Abweichung von reglementarischen Einschränkungen über die Grösse von Bauten zu einer haushälterischen Nutzung des Bodens. Die haushälterische Nutzung des Bodens ist zweifellos ein wichtiges Anliegen der Raumplanung. So hat der Regierungsrat auch im Genehmigungsentscheid zur Ortsplanung der Einwohnergemeinde Sarnen vom 1. April 2014 (Nr. 398) ausgeführt, dass der Einwohnergemeinderat bei der Quartierplanung "Bitzighofen" diesem Ziel der Raumplanung Beachtung schenken muss. Dies bedeutet aber nicht, dass von der Zielsetzung der Quartierplanung dispensiert werden könnte: Auch bei einer verdichteten Nutzung ist im Vergleich zur Regelbauweise ein landschaftsgestalterisch besseres sowie energieeffizienteres Ergebnis gefordert.
6.5
Ähnlich verhält es sich mit der damit zusammenhängenden Schaffung von günstigem Wohnraum. Tendenziell eignet sich die Zone W2A nicht für die Schaffung von günstigem Wohnraum. Hier hätte man schon bei der Nutzungsplanung eine verdichtete Bauweise vorsehen können, die tendenziell zu niedrigeren Wohnpreisen geführt hätte. Durchaus positiv zu bewerten ist die Verlegung der Parkplätze unter den Boden und die Situierung der Besucherparkplätze bei der Einfahrt in die Tiefgarage. Als positiv zu bewerten ist auch die einheitliche Gestaltung des Quartiers. Ob sich das Quartier – im Vergleich zur Regelbauweise – speziell gut in die Umgebung eingliedert, ist aber zweifelhaft. Immerhin wäre bei der Regelbauweise die maximale Gebäudehöhe bei 10 m anstatt bei 16 m und es wären bloss zwei Vollgeschosse anstatt fünf zulässig. Auch in Bezug auf die nördlich und südlich an das Quartierplangebiet angrenzenden bestehenden Bauten kann schwerlich von einer speziell guten Eingliederung gesprochen werden, da die geplanten Bauten deutliche höher und voluminöser in Erscheinung treten und sich dadurch klar von den bestehenden Gebäuden abheben würden.
6.6
Selbst unter Berücksichtigung aller positiven Aspekte des Quartierplans, vermögen diese die negativen Abweichungen von der Regelbauweise nicht aufzuwiegen. Die negativen Abweichungen von der Regelbauweise fallen zu stark ins Gewicht. Das Ergebnis ist hinsichtlich Siedlungs- und Landschaftsgestaltung sowie Energieeffizienz nicht derart positiv zu gewichten, dass die der Beschwerdegegnerin zugestandenen Privilegien in Form der äusserst grosszügigen Abweichungen von der Regelbauweise gerechtfertigt erscheinen. Folglich ist die Beschwerde auch vor diesem Hintergrund gutzuheissen und die Genehmigung des Quartierplans Matten zu verweigern.
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