ow_gerichte · VVGE 1989/90 Nr. 23 · 1989-06-27 · de

VVGE 1989/90 Nr. 23, S. 54: Art. 22ter BV. Formelle Enteignung. a) Ermittlung der Entschädigung bei Teilabtretung eines überbauten Grundstücks (Erw. 2). b) Festlegung des Verkehrswertes von Vorgartenland ausserhalb der Bauzone (Erw. 3 und

VVGE 1989/90 Nr. 23, S. 54:
Art. 22ter BV. Formelle Enteignung.
a) Ermittlung der Entschädigung bei Teilabtretung eines überbauten Grundstücks (Erw. 2).
b) Festlegung des Verkehrswertes von Vorgartenland ausserhalb der Bauzone (Erw. 3 und 4).
Entscheid der Schätzungskommission in Enteignungssachen vom 27. Juni 1989.
Aus den Erwägungen:
2. Für die Wertbestimmung von Teilabtretungen überbauter Grundstücke wird in der Regel der Differenzmethode der Vorzug gegeben (P. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Zürich 1966, 69 ff; Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, 57 ff.). Während die sog. Durchschnittsberechnung von der Gleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile ausgeht und diese auch voraussetzt, führt die Differenzmethode auch bei Ungleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile zum richtigen Ergebnis. Dabei wird der aktuelle Wert der Restparzelle vom ursprünglichen Wert der Gesamtparzelle subtrahiert.
3. Die Enteignete hat von ihrem Grundstück im Halte von 751 m2 eine Fläche von 37 m2 abzutreten. Es handelt sich um einen schmalen Landstreifen, um sog. Vorgartenland, das zwischen Strasse und Baulinie (im Strassenabstand) liegt und in der Regel keinen Marktwert hat, weil es kaum freihändig gehandelt wird. In der Praxis wird es dem übrigen Teil der Liegenschaft dann gleichgestellt, wenn es die bauliche Nutzung des Grundstückes beeinflusst oder aus andern Gründen als hochwertiges Land gilt (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I, N 106 zu Art. 19).
a) Schwierigkeiten ergeben sich vorerst bei der Festlegung des Verkehrswertes des Landes der Parzelle. Sie liegt nicht im Baugebiet. Da sie aber mit einem kleinen Wohnhaus überbaut ist, das aufgrund der Bestandesgarantie bestehen bleiben kann, liessen sich im freien Handel "Baulandpreise" erzielen. Solche überbaute Parzellen ausserhalb der Bauzonen werden verhältnismässig selten gehandelt. Das knappe Angebot wirkt sich dementsprechend bei der Preisgestaltung aus. Diese Preisgestaltung bezieht sich auf den Umstand, dass auf der Parzelle ein Wohnhaus steht. Der Vorgartenfläche kommt hier - ausserhalb der Bauzone - grundsätzlich nicht die gleiche Bedeutung zu, wie im eingezonten Gebiet, wo gerade Käufer von Einfamilienhäusern einen sehr grossen Wert auf den Vorgarten legen und oft mehr Land kaufen, als für das Bauprojekt notwendig wäre und auch für dieses zusätzliche Land Baulandpreise bezahlen.
b) Aber auch der Eigentümer eines Wohnhauses ausserhalb der Bauzone beansprucht in der Regel einen gewissen Umschwung als Vorgarten, für den er bereit ist, einen Baulandpreis zu bezahlen. Im Fall der Parzelle 2287 erscheint es durchaus realistisch, dass ein durchschnittlicher Käufer bereit ist, die ganze Grundstückfläche von 751 m2 zu Baulandpreisen zu übernehmen.
c) (Mittels der statistischen Methode wird der Verkehrswert einer Parzelle mit Seeanstoss von Fr. 400.-- pro Quadratmeter festgestellt).
Dieser Preis erscheint indessen in bezug auf die Parzelle 2287 als übersetzt. Es handelt sich hier um eine verhältnismässig kleine Parzelle mit einer ungünstigen Form, welche zudem von der Strasse und vom See eingeengt wird. Auch wenn die Lage schön ist, kann nicht von einer bevorzugten Lage gesprochen werden. Das bestehende Haus ist sehr klein. Ein Verkehrswert von rund Fr. 300.--/m2 erscheint in dieser Situation als vertretbar und realistisch.
4. Die Fragestellung lautet nun, was zahlt der Markt für die Parzelle 2287 im Ausmass von 751 m2 und was, wenn die Fläche von rund 37 m2 Vorgartenland abgetrennt ist. Die Schwierigkeit liegt hier darin, wie potentielle Käufer den Verlust des Landstreifens Vorgartenland beurteilen und wie sich diese Beurteilung in bezug auf den Verkaufspreis auswirkt. Konkret geht es um die Bewertung des Vorgartenlandes. Das Hauptkriterium, ob das Vorgartenland die bauliche Nutzung der Restparzelle tangiert, entfällt hier. Sollte eine raumplanerische Bewilligung für eine Veränderung bzw. Vergrösserung des Wohnhauses beantragt werden, spielt die Grösse der sogenannten anrechenbaren Grundstückfläche praktisch keine Rolle. Trotzdem kann sich der Landstreifen für die Parzelle 2287 als nützlich erweisen. Der Nutzen fällt aber nicht entscheidend ins Gewicht. Der Vorgarten weist sehr wenig Tiefe auf und übt die sonst üblichen Schutzfunktionen eines Vorgartens nur sehr rudimentär aus. Insbesondere mildert er den Lärm nur unbedeutend und fängt auch Staub und Abgas nicht stark auf. Er ermöglicht auch nach der Landabtretung den ordentlichen Gebäudeunterhalt, indem z.B. ohne Beanspruchung der öffentlichen Strasse ein Gerüst aufgestellt werden kann. Es fällt schwer, den Verlust dieses Streifens Vorgartenlandes, wie ihn ein Käufer nach der Landabtretung bewerten würde, zu beziffern. Die Praxis legt in solchen Fällen regelmässig einen Prozentsatz des Quadratmeterpreises des Gesamtgrundstückes fest (Aust/Jacobs, Die Enteignungsentschädigung, 2. Auflage, Berlin, New York 1984, 43). Fest steht, dass im Rahmen der Differenzmethode für die Parzelle 2287 ohne den Landstreifen ein der wegfallenden Quadratmeterzahl entsprechender geringerer Preis bezahlt wird. Im vorliegenden Fall ist das Vorgartenland als minderwertig einzustufen; es hat aber doch einen gewissen Nutzen. Die Schätzungskommission erachtet es als realistisch, wenn der Wert dieses Vorgartenlandes auf einen Drittel des Landpreises der Restparzelle festgesetzt wird. Dies ergibt einen Quadratmeterpreis von Fr. 100.--.
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