nw_gerichte · 32483 · 2022-05-23 · de

Steuern (geldwerte Leistungen); ST 21 8

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ST 21 8 
 
 
Entscheid vom 23. Mai 2022 
Steuerabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
 
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__ AG, 
 
vertreten durch I.__ AG, Landenbergstrasse 34, 
6002 Luzern, 
Beschwerdeführerin, 
 
 
gegen 
 
 
Kantonales Steueramt Nidwalden, 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner 1, 
 
 
und 
 
 
Eidg. Steuerverwaltung, Abt. Direkte Bundessteuer, 
Eigerstrasse 65, 3003 Bern, 
Beschwerdegegnerin 2. 
 
 
Gegenstand 
Geldwerte Leistung 
 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Kantonalen 
Steueramtes vom 9. September 2021 betreffend Kantons- 
und Gemeindesteuern 2018 sowie Direkte Bundessteuer 
2018 (PID-Nr. …). 


2│22 
Sachverhalt: 
A. 
Mit Veranlagungsverfügung vom 31. März 2021 wurden zulasten der Beschwerdeführerin ge-
schäftsmässig nicht begründete Aufwendungen in Höhe von Fr. 603'026.– aus einer von der 
B.__ AG aus dem Projekt «C.__» in Z.__ gestellten Rechnung für Projektentwicklungshonorar 
als geldwerte Leistung für die Steuerperiode 2018 aufgerechnet. 
Gegen diese Veranlagungsverfügung reichte die Beschwerdeführerin am 30. April 2021 Ein-
sprache ein mit der Begründung, dass das von der B.__ AG berechnete Erfolgshonorar von 
total Fr. 1'210'155.19 für Projektentwicklung inklusive angefallener Drittkosten vollumfänglich 
durch erbrachte Leistungen gerechtfertigt sei und demzufolge als geschäftsmässig begründe-
ter Aufwand berücksichtigt werden müsse. 
Am 10. Juni 2021 wurde der Steuerpflichtigen das rechtliche Gehör gewährt. Dabei hat die 
Einsprecherin ihr Geschäftsmodell erläutert und sinngemäss vorgetragen, es handle sich bei 
der Rechnung von Fr. 1'210'155.19 um einen Geschäftsvorgang unter unabhängigen Dritten. 
Im Anschluss an die Sitzung vom 10. Juni 2021 reichte die Beschwerdeführerin zum Nachweis 
eine Nachkalkulation des erfolgten Aufwandes im Zusammenhang mit der Projektierungs-
phase ein. 
 
B. 
Mit Einspracheentscheid vom 9. September 2021 hat das Kantonale Steueramt die Einsprache 
teilweise gutgeheissen mit der Begründung, dass von dem gesamthaft in Rechnung gestellten 
Entwicklungs- bzw. Erfolgshonorar (nachfolgend Erfolgshonorar) weitere 5% des Verkaufs-
preises von Fr. 5'000'000.–, also Fr. 250'000.–, als konzerninterner Aufwand berücksichtigt 
werden könnten, so dass eine Differenz in Höhe von Fr. 353'026.– verbleibe, die in der Steu-
erbilanz der Beschwerdeführerin als geldwerte Leistung aufzurechnen sei. 
 
C. 
Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 11. Ok-
tober 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Nidwalden und stellte folgende Anträge: 
 
 


3│22 
«a) 
Der Einspracheentscheid betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 / Ordentliche Steuern 
sei aufzuheben und die Steuerpflichtige sei unter Berücksichtigung des ausgeschiedenen Grund-
stückgewinnes mit einem steuerbaren Gewinn von CHF 0 (null) und einem steuerbaren Kapital von 
CHF 2'624'000.– zu veranlagen. 
 
 b) 
Der Einspracheentscheid betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 / Grundstückgewinn-
steuer sei aufzuheben und die Steuerpflichtige sei mit einem Grundstückgewinn von CHF 593'000.– 
zu veranlagen. 
 
 c) 
Der Einspracheentscheid betreffend die direkte Bundessteuer 2018 sei aufzuheben und die Steuer-
pflichtige sei mit einem steuerbaren Gewinn von CHF 593'00 zu veranlagen. 
 
 d) 
Das vorliegende Beschwerdeverfahren soll zusammen mit der gleichentags eingereichten Be-
schwerde der B.__ AG, Y.__, beurteilt werden. 
 
 e) 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin. 
 
 f) 
Eventualiter seien alle Einsprache-Entscheide zur Neubeurteilung unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuwei-
sen.» 
 
D. 
Das Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 3. Dezember 2021: 
«1. 
Die Beschwerdeanträge a), c) und e) sowie der Eventualantrag f) seien abzuweisen; 
 2. 
Soweit die Beschwerdeführerin im Beschwerdeantrag d) eine Beurteilung zusammen mit der Be-
schwerde im Verfahren ST 21 7 begehrt, ist dieser Antrag infolge Sachzusammenhang gutzuheis-
sen; 
 3. 
Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 
 
Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich innert Frist nicht vernehmen. 
 
E. 
Mit freigestellter Replik vom 5. Januar 2022 und Duplik vom 1. Februar 2022 hielten beide 
Parteien an ihren Anträgen fest. Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen. 
 
F. 
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgerichts Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesa-
che an der Sitzung vom 23. Mai 2022 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Ausführun-
gen der Parteien in den Rechtsschriften wird – sofern erforderlich – in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen; die Relevanz aller übrigen Vorbringen wird vom Gericht verneint. 
 
 


4│22 
Erwägungen: 
1. 
1.1 
Streitgegenstand bildet der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramtes vom 9. Sep-
tember 2021, mit welchem die Einsprache der Beschwerdeführerin gegen die Veranlagungs-
verfügung vom 31. März 2021 teilweise gutgeheissen wurde. Als Rechtsmittel gegen einen 
Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde ist sowohl in Bezug auf die Kantons- und Ge-
meindesteuern als auch in Bezug auf die direkte Bundessteuer die Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht gegeben (Art. 206 Abs. 1 StG [NG 521.1] bzw. Art. 140 Abs. 1 und Art. 145 
DBG [SR 642.11]). Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Be-
schwerdelegitimiert ist die steuerpflichtige Person (Art. 206 Abs. 1 StG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 140 DBG). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid offensichtlich 
berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, sodass 
sie beschwerdelegitimiert ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 54 
VRG (NG 265.1) gegeben sind, ist ohne weiteres auf die Beschwerde einzutreten und in der 
Sache zu entscheiden. 
 
1.2 
Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der Direkten 
Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht – da es sich um zwei verschie-
dene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver-
fahren veranlagt werden – zwei Entscheide fällen. Diese können jedoch in ein und derselben 
Urteilsschrift getroffen werden, soweit die zu entscheidende Rechtsfrage im Bundesrecht und 
im harmonisierten kantonalen Recht gleich geregelt sind (vgl. BGE 142 II 293 E. 1.2; 
135 II 260 E. 1.3.1; 130 II 509 E. 8.3). Dies trifft hier zu: Art. 58 Abs. 1 lit. b al. 5 DBG regelt 
abschliessend und inhaltlich weitgehend übereinstimmend mit Art. 24 Abs. 1 lit. a StHG 
(SR 642.14) und Art. 77 Abs. 1 Ziff. 2 lit. e StG den steuerbaren Reingewinn bzw. die Be-
steuerung von geschäftsmässig nicht begründetem Aufwand. Unter diesen Umständen recht-
fertigt sich die Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren und die Beurteilung der Streitig-
keit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidgenössischer Steuern in ein und derselben 
Urteilsschrift. 
 


5│22 
1.3 
1.3.1 
Die Beschwerdeführerin stellt den formellen Antrag (vgl. Antrag lit. d), es sei das vorliegende 
Beschwerdeverfahren zusammen mit der gleichentags eingereichten Beschwerde der B.__ 
AG, Y.__, zu beurteilen. Den Antrag begründet die Beschwerdeführerin damit, dass die ange-
fochtenen Einspracheentscheide den gleichen Sachverhalt betreffen würden und auch die Ein-
sprachebegründungen identisch seien. 
 
1.3.2 
Die zuständige Behörde kann im Interesse einer zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei 
getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinen. Die Vereinigung dient 
der Prozessökonomie (Urteil des BGer 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 1.1; RHINOW/KOL-
LER/KISS/THURNHEER/BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl. 2021, N. 1034). Die-
ser Grundsatz verlangt, auf einem möglichst einfachen, zweckmässigen, zeit- und kostenspa-
renden Weg zu einem Verfahrensabschluss zu gelangen (FRITZ GYGI, Bundesverwaltungs-
rechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 68). Eine Verfahrensvereinigung rechtfertigt sich insbesondere, 
wenn sich Beschwerden gegen denselben Entscheid richten, den gleichen Sachverhalt betref-
fen und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (BGE 131 V 222, E. 1; 128 V 124 E. 1; 
123 V 214, E. 1; 126 II 377 E. 1; 122 II 367, E. 1a 120 V 463, E. 1; 113 Ia 390, E. 1; Urteil des 
BGer 2A_48/2006 vom 3. November 2006 E. 1). 
 
1.3.3 
Die vorliegenden Beschwerden ST 2021 7 (Kantons- und Gemeindesteuern 2018 sowie Di-
rekte Bundessteuer 2018) und ST 2021 8 (Kantons- und Gemeindesteuern 2018 sowie Direkte 
Bundessteuer 2018) betreffen zwar denselben Sachverhalt, nicht jedoch dieselben Steuer-
pflichtigen. Die Beschwerdeführerin und die B.__ AG sind trotz gesellschaftlicher Verbunden-
heit (Tochtergesellschaften der D.__ AG; nachfolgend Holding) voneinander unabhängige 
Rechts- und Steuersubjekte. Dementsprechend richten sich die Beschwerden auch gegen ver-
schiedene Einspracheentscheide und erfordern formell getrennte Beurteilungen. Aus diesem 
Grund ist der Antrag lit. d der Beschwerdeführerin auf Verfahrensvereinigung abzuweisen. 
 
 
 


6│22 
1.3.4 
Das Verwaltungsgericht hat überdies auch für die Grundstückgewinnsteuer ein separates Dos-
sier (ST 21 9) angelegt. Soweit die Beschwerdeführerin durch das Einreichen einer einzigen 
Rechtsschrift zumindest implizit die Vereinigung der Verfahren betreffend Grundstückgewinn-
steuer und Einkommenssteuer beantragt, mangelt es einerseits an einer rechtsgenügenden 
Begründung des Antrags und andererseits drängt sich eine Vereinigung auch nicht auf. Die 
Steuern betreffen zwar dieselben Steuerpflichtigen, jedoch erhebt einzig der Kanton und nicht 
auch der Bund eine Grundstückgewinnsteuer. Damit stehen sich teilweise andere Verfahrens-
beteiligte gegenüber. Zudem knüpft die Grundstückgewinnsteuer an die Veräusserung von 
Grundstücken an und hat als Objektsteuer eine andere tatsächliche und rechtliche Grundlage 
als die allgemeine Einkommenssteuer; dass es sich um harmonisierte Steuern handelt und 
Interdependenzen bestehen, ändert daran nichts (vgl. Urteil des BGer 2C_999/2021 vom 
29. Dezember 2022 E. 3). 
 
2. 
Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG können mit der Beschwerde alle Mängel des angefochtenen Ent-
scheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Damit werden die bundesrecht-
lichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerdeverfahren betref-
fend die direkte Bundesssteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 DBG in Verbindung mit Art. 145 Abs. 
2 DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens ge-
rügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend auch die Angemessenheit 
des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonderheit findet sich in Art. 207 
StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersachen nicht an die Begehren 
der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse zustehen wie der Veranla-
gungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der steuerpflichtigen Person die 
Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann. 
 
3. 
3.1 
Der steuerbare Reingewinn einer Kapitalgesellschaft setzt sich aus dem Saldo der Erfolgs-
rechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 StG und Art. 58 
Abs. 1 lit. a DBG), und allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiede-
nen Teilen des Geschäftsergebnisses zusammen, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig 
begründetem Aufwand verwendet werden, wie insbesondere offene und verdeckte 


7│22 
Gewinnausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zuwendungen an Dritte (Art. 
77 Abs. 1 Ziff. 2 StG und Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG). 
Als verdeckte Gewinnausschüttungen bzw. geldwerte Leistungen gelten gemäss Lehre und 
Rechtsprechung Zuwendung der Gesellschaft an die Anteilsinhaber oder ihnen nahestehende 
Personen, denen keine oder keine genügende Gegenleistung gegenübersteht und die einem 
an der Gesellschaft nicht beteiligten Dritten nicht oder nur in wesentlich geringerem Umfang 
erbracht worden wäre und deren Charakter für die Organe der Gesellschaft erkennbar war, so 
dass angenommen werden kann, es sei eine Begünstigung beabsichtigt gewesen (BGE 
143 IV 228 E. 4.1; 140 II 88 E. 4.1 = Pra 103 [2014] Nr. 77; 138 II 57 E. 2.2; Urteile des BGer 
2C_497/2018 vom 4. Juli 2019 E. 3.2, 2C_505/2018 vom 7. Dezember 2018 E. 2.1, 
2C_51/2016 und 2C_52/2016 vom 10. August 2016 E. 2.2; StE 2001 B 24.4 Nr. 58; MARKUS 
REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, S. 463; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar 
zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 88 f. zu Art. 58 DBG; MARKUS REICH, Verdeckte Vorteilszuwen-
dungen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54 [1985/86] S. 609, 621 f.). 
Hierzu ist im Rahmen eines Drittvergleichs (sogenanntes Prinzip des «dealing at arm's 
length») und unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände des abgeschlossenen Ge-
schäfts festzustellen, ob die zu beurteilende Leistung im Vergleich zu üblichem und marktge-
rechtem Geschäftsgebaren als derart ungewöhnlich einzustufen ist, dass sie (so) nicht er-
bracht worden wäre, wenn der Leistungsempfänger der Gesellschaft oder dem Anteilsinhaber 
nicht nahestehen würde (BGE 138 II 57 E. 2.2 ff; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des Schwei-
zerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 332 f.; MARKUS REICH, Verdeckte Vorteilszuwendun-
gen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54 [1985/86] S. 609 ff.; ZWEIFEL/HUNZIKER, 
Beweis und Beweislast im Steuerverfahren bei der Prüfung von Leistung und Gegenleistung 
unter dem Gesichtswinkel des Drittvergleichs [«dealing at arm's length»], ASA 77 [2009], S. 
660). 
Als Empfänger einer geldwerten Leistung kommt neben dem Beteiligungsinhaber auch eine 
ihm nahestehende Person infrage. Als dem Beteiligungsinhaber nahestehend erachtet die 
Praxis eine natürliche oder juristische Person, die zum beherrschenden Beteiligungsinhaber 
enge wirtschaftliche oder persönliche, beispielsweise verwandtschaftliche Beziehungen unter-
hält. Als nahestehende Personen gelten Mitglieder der Verwaltung oder weiterer Organe und 
jede andere zu ihr in enger Beziehung stehende juristische oder natürliche Person, wenn diese 
Beziehung nach den gesamten Umständen als eigentlicher Grund der zu besteuernden Leis-
tung betrachtet werden muss. Nahestehend im steuerrechtlichen Sinn sind typischerweise 
auch Schwestergesellschaften (BGE 138 II 545 E. 3.4; Urteil des BGer 2C_16/2015 vom 


8│22 
6. August 2015 E. 2.3.2; RETO HEUBERGER, Die verdeckte Gewinnausschüttung aus Sicht des 
Aktienrechts und des Gewinnsteuerrechts, Bern 2001, S. 211 ff.; vgl. zum Ganzen auch MAR-
KUS REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, S. 463; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 
88 f. zu Art. 58 DBG). 
 
3.2 
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt im Bereich der geldwerten Leistungen die Grundregel, dass 
die Steuerbehörde die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trägt, die 
steuerpflichtige Gesellschaft dagegen diejenige für all das, was die Steuer aufhebt oder min-
dert (BGE 142 II 488 E. 3.8.2; 133 II 153 E. 4.3; 121 II 266 und 284; DANIEL SCHÄR, Grundsätze 
der Beweislastverteilung im Steuerrecht, St. Gallen 1998, S. 72; BRÜLISAUER/KRUMMENACHER, 
a.a.O., in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4. 
Aufl. 2022, N. 254 zu Art. 24 StHG). Die Rechtsprechung differenziert ferner wie folgt: Ist strei-
tig, ob einer Leistung der Gesellschaft überhaupt eine Gegenleistung des Beteiligten gegen-
übersteht, trägt die Gesellschaft die Beweislast für das Vorhandensein einer solchen Gegen-
leistung (Beweis der geschäftsmässigen Begründetheit der Leistung). Wenn – bei Vorhanden-
sein einer Gegenleistung an die Gesellschaft – umstritten ist, ob zwischen den gegenseitigen 
Leistungen ein offensichtliches Missverhältnis besteht und deshalb auf eine verdeckte Ge-
winnausschüttung zu schliessen ist, so ist – ausgehend von der natürlichen Vermutung für die 
geschäftsmässige Begründetheit der Leistung – die Steuerbehörde für das behauptete Miss-
verhältnis beweispflichtig (Urteile des BGer 2C_697/2014 vom 1. Mai 2015 E. 2.3, 2C_51/2016 
und 2C_52/2016 vom 10. August 2016 E. 2.1; StE 1999 B 72.14.2 Nr. 23 und 1991 B 72.13.22 
Nr. 21 E. 3a und b; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 109 zu Art. 58 DBG; ZWEI-
fel/Hunziker, a.a.O., S. 683). Dies bedeutet, dass die Steuerbehörden zwar nicht über die 
Zweckmässigkeit von Aufwandpositionen der steuerpflichtigen Unternehmung zu entscheiden 
und so ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Geschäftsleitung zu stellen haben. Den-
noch hat die steuerpflichtige Gesellschaft nachzuweisen, dass die in Frage stehenden Leis-
tungen geschäftsmässig begründet sind (Urteil des BGer 2C_273/2013 und 2C_274/2013 vom 
16. Juli 2013 E. 3.3.). So können sich die Steuerbehörden vergewissern, dass geschäftliche 
Gründe und nicht die engen persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Gesell-
schaft und Leistungsempfänger für die geldwerte Leistung ausschlaggebend waren (vgl. Urteil 
des BGer vom 29. Januar 1999, veröffentlicht in: ASA 68 S. 250 f. E. 3b). 
 
 
 


9│22 
3.3 
Unabhängig von der konkreten Beweislastverteilung ist die steuerpflichtige Gesellschaft ver-
pflichtet, an der Erhebung des Sachverhalts mitzuwirken (FELIX RICHNER et al., Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N. 6 zu § 135 StG; ZWEIFEL/HUNZIKER, ASA 77 
[2008/2009], S. 669 f.). Gemäss Art. 194 Abs. 2 StG und Art. 126 Abs. 1 DBG muss die steu-
erpflichtige Person oder Gesellschaft alles tun, um eine vollständige und richtige Einschätzung 
zu ermöglichen. Insbesondere hat sie auf Verlangen der Steuerbehörde mündlich oder schrift-
lich über die geschäftsmässige Begründetheit Auskunft zu geben und Geschäftsbücher, Be-
lege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorzulegen 
oder deren Einsichtnahme an Ort und Stelle zu dulden (Art. 194 Abs. 2 und Art. 191 Abs. 2 
StG sowie Art. 126 Abs. 2 und Art. 123 Abs. 2 DBG). Unter die vorzulegenden Beweismittel 
fallen Dispositionsurkunden, das heisst Urkunden, die Rechtshandlungen betreffen (u.a. Ver-
träge), aber auch Zeugnisurkunden wie Rechnungen, Quittungen, Bank- oder Postcheckaus-
züge. Vorlagepflichtig sind über den Wortlaut von Art. 194 Abs. 2 StG und Art. 126 Abs. 2 DBG 
hinaus aber nicht nur Urkunden, die sich auf den «Geschäftsverkehr» des Steuerpflichtigen 
beziehen, sondern auch Urkunden, die in anderer Beziehung zur beweismässigen Abklärung 
des für die Veranlagung des Steuerpflichtigen massgebenden Sachverhalts notwendig sind. 
Dazu gehören etwa Bestätigungen oder Quittungen, die Auskunft über den Verwendungs-
zweck geben können. Allerdings ist diese Auskunftspflicht nicht unbeschränkt; sie muss ver-
hältnismässig sein, das heisst, die verlangten Auskünfte müssen für die Feststellung des 
rechtserheblichen Sachverhalts geeignet und notwendig und für den Steuerpflichtigen zumut-
bar sein (ZWEIFEL/HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., N. 42 zu Art. 42 StHG). 
 
4. 
4.1 
Aus dem angefochtenen Einspracheentscheid geht hervor, dass das Kantonale Steueramt das 
von der B.__ AG verbuchte Erfolgshonorar im Umfang von Fr. 353'026.– als fiktive Leistung 
ohne Gegenleistung qualifiziert und bei der Beschwerdeführerin als geldwerte Leistung dem 
Gewinn aufgerechnet hat. Als Konsequenz wurde bei der B.__ AG umfanggleich eine Kapital-
einlage angenommen (STA-act. 149-150). Seinen Entscheid hat das Steueramt damit begrün-
det, dass die Honorarrechnung der B.__ AG an die Beschwerdeführerin von Fr. 1'210'155.– 
im Grundsatz in der Höhe bestritten werde. Dabei würden Drittkosten von Fr. 607'129.– aner-
kannt. Basis der Rechnung sei eine im Vorfeld durch den Verwaltungsrat der B.__ AG be-
schlossene pauschale Leistungsverrechnung. Die Nachkalkulation sei nicht nachvollziehbar. 


10│22 
So führe sie einen vollen Jahreszeitaufwand 2015 aus, obwohl die Beschwerdeführerin die 
Liegenschaft erst Ende … 2015 gekauft habe. Sie könne den tatsächlichen Aufwand also nicht 
belegen. Somit liege es an der Steuerbehörde diesen Aufwand zu schätzen. Der beurkundete 
Kaufvertrag und das Ruling im Jahr 2015 würden aufzeigen, dass die Beschwerdeführerin die 
Liegenschaft zusammen mit der abgeschlossenen Vorprüfung des Gestaltungsplans gekauft 
habe. Der Verkauf der Liegenschaft sei dann zusammen mit der fertigen Baubewilligung er-
folgt. Die Projektentwicklung dazwischen (Abnahme des Gestaltungsplans bis Erhalt Baube-
willigung) sei bewiesenermassen angefallen. Die Drittkosten würden hohe Honorare (total rund 
Fr. 340'000.–) an das Architekturbüro F.__ AG, an die G.__ AG sowie an die Ingenieure H.__ 
AG beinhalten. Unter diesen Umständen werde in Abweichung zur ordentlichen Veranlagung 
dem konzerninternen Aufwand mit 5% des Verkaufspreises von 5 Millionen Franken, in der 
Steuerbilanz Rechnung getragen. Bei der Differenz von Fr. 353'026.– handle es sich um eine 
geldwerte Leistung. 
 
4.2 
Die Beschwerdeführerin macht zusammengefasst geltend, es fehle eine nachvollziehbare Be-
gründung für die Ablehnung des bezahlten Aufwandes im Umfang von Fr. 353'026.–. 
Die nicht anerkannten Aufwendungen im Betrag von Fr. 353'026.- würden vom Steueramt als 
geldwerte Leistung bei der Beschwerdeführerin und konsequenterweise als Kapitaleinlage bei 
der B.__ AG qualifiziert. Die Voraussetzungen einer geldwerten Leistung seien vom Steueramt 
jedoch nicht geprüft worden. Ein offensichtliches, erkennbares Missverhältnis zwischen Leis-
tung und Gegenleistung sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Allein die Kosten der externen 
Partner (Drittkosten Fr. 653'878.98 und das Honorar der E.__ AG Fr. 333'095.–) hätten sich 
zusammen auf insgesamt Fr. 986'973.98 belaufen. Warum das Steueramt nur Aufwendungen 
von Fr. 857'129.– zulasse, sei nicht nachvollziehbar und geradezu willkürlich. 
Fakt sei weiter, dass die Beschwerdeführerin gestützt auf das Ruling vom 28. Juli 2015 das 
Immobilienprojekt «C.__» zum Preis von Fr. 2'241'000.– erworben habe. Es müsse davon 
ausgegangen werden, dass dieser Preis dem damaligen Verkehrswert entsprochen habe, an-
dernfalls hätte das Steueramt das Ruling nicht unterzeichnet. Im … 2018 habe die Beschwer-
deführerin ihr Kaufrecht ausgeübt und damit die Liegenschaft Nr. aa, A.strasse in Z.__ zum 
Preis von Fr. 500'000.– erworben. Die Wertsteigerung zwischen den Investitionen der Be-
schwerdeführerin in ihre Immobilien von insgesamt Fr. 2'741'000.– (Fr. 2'241'000 und 
Fr. 500'000) bis zum Verkaufspreis von 5 Millionen Franken sei allein auf die Tätigkeit der mit 
der Entwicklung des Projektes Beauftragten zurückzuführen. Die Immobilien der 


11│22 
Beschwerdeführerin seien inklusive rechtskräftiger Baubewilligung für 5 Millionen Franken an 
einen Totalunternehmer veräussert worden. 
Das Honorar der B.__ AG liege absolut im Rahmen der Marktüblichkeit, was aus der Stellung-
nahme der I.__ vom 16. Juni 2021 hervorgehe. Man könne also nicht von einem Missverhältnis 
sprechen. Dies belegten auch die dem Steueramt auf Verlangen hin mit E-Mail vom 3.Sep-
tember 2021 vorgelegten Nachweise. Dabei gehe es um indikative Kalkulationen, welche die 
Grössenordnung des Entwicklungshonorars rechtfertigen könnten. Die B.__ AG habe eine Be-
rechnung ihres Honorars mithilfe der SIA 102 vorgenommen, was branchenüblich sei. Das 
Steueramt sei darauf überhaupt nicht eingegangen. Gemäss beigefügter Honorarberechnung 
belaufe sich das Honorar für die gesamte Projektierung, und zwar ohne Gestaltungsplan, auf 
über 1,4 Millionen Franken (Beilage 9). Diese Berechnung basiere auf einer honorarberech-
tigten Bausumme von 28 Millionen Franken. Gemäss SIA 102 Honorarordnung käme ein Ar-
chitekt vorliegend für die Ausführung des gesamten Projektes auf ein Honorar (ohne MWST) 
von rund 4,39 Millionen Franken (BF-Beleg 9). Der Honoraranteil für die hier relevante Projek-
tierung betrage 32,5% des gesamten Architektenhonorars, wobei für das Vorprojekt 9%, für 
das Bauprojekt 21% und für das Bewilligungsverfahren 2.5% angesetzt worden seien. 
Zu bemerken sei zudem, dass bei der beschriebenen Kalkulation noch kein Risikozuschlag 
berücksichtigt worden sei. Angesichts der gesamten Sachlage wäre ein Risikozuschlag von 
10% absolut angemessen. Die andere indikative Nachkalkulation versuche aufgrund einer Auf-
wandschätzung den Gesamteinsatz für das Projekt «C.__» in den Jahren 2015-2019 nachzu-
bilden. Auch diese Berechnungsmethode zeige, dass die Grössenordnung des Erfolgshono-
rars der B.__ AG nicht abwegig sei und man nicht von einem offensichtlichen, erkennbaren 
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sprechen könne. 
Sodann sei klar festzuhalten, dass die B.__ AG nebst der Entwicklung des Immobilienprojektes 
auch für die Vermittlung des Käufers verantwortlich zeichnete. Allein für die Vermittlung wäre 
eine Maklerprovision von 4% des Verkaufspreises marktkonform. 
Es bestehe mithin kein erkennbares Missverhältnis zwischen geleisteter Projektentwicklung 
durch die B.__ AG und dem von der Beschwerdeführerin bezahlten Erfolgshonorar. Folglich 
könne auch nicht von einer geldwerten Leistung gesprochen werden. Das Honorar der B.__ 
AG sei im vollen Umfang von Fr. 1'210'155.19 geschäftsmässig begründet. Als Konsequenz 
ergebe sich dass das Honorar bei der Beschwerdeführerin vollumfänglich im Betrag von 
Fr. 1'210'155.19 als Aufwand zuzulassen sei. 


12│22 
Replicando wird hauptsächlich ergänzt, dass dem Erfolgshonorar offensichtlich eine werthal-
tige Gegenleistung gegenüberstehe. Gemäss Bundesgericht sei von der grundsätzlichen 
Massgeblichkeit der Handelsbilanz auszugehen und der Steuerverwaltung obliege die Beweis-
last dafür, dass die Gegenleistung nicht angemessen sei. Diesen Beweis habe das Steueramt 
nicht erbracht. Ferner sei nicht nachvollziehbar, weshalb das Steueramt bei den Drittkosten 
die Mehrwertsteuer nicht anerkannt habe. Die eingereichte Nachkalkulation belege schliess-
lich, dass der Aufwand begründet sei. Das Steueramt scheine diese Kalkulation nicht richtig 
zu interpretieren. Das Steueramt ignoriere auch den Hinweis auf die Maklerprovision von rund 
4%. 
 
5. 
Zu prüfen ist mithin, ob das Kantonale Steueramt in der strittigen Steuerperiode 2018 zu Recht 
das von der B.__ AG der Beschwerdeführerin aus dem Projekt «C.__» in Rechnung gestellte 
Honorar in Höhe von Fr. 1'210'155.19 nicht vollumfänglich als geschäftsmässig begründete 
Aufwendungen anerkannt bzw. zu Recht Fr. 353'026.– als fiktive Leistung ohne Gegenleistung 
qualifiziert und den Betrag bei der Beschwerdeführerin als geldwerte Leistung aufgerechnet 
hat. 
 
5.1 
Aus den Darstellungen der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1 und 1.2, S. 2-4) und 
den Akten geht hervor, dass sowohl die Beschwerdeführerin als auch die B.__ AG zur D.__ 
Gruppe gehören. Diese ist über ihre Tochterunternehmen als Investorin und als Entwicklerin 
von Immobilienprojekten … tätig. Die Tätigkeit der Holding basiert auf einem im Jahr … unter 
Beizug von externen Fachspezialisten konzipierten Chancen- und Risikomodell (vgl. BF-Bel. 
4-6). Dabei erwirbt oder gründet die Holding für jedes grössere Immobilienprojekt eine sepa-
rate Projekt- bzw. Immobiliengesellschaft (nachfolgend Immobiliengesellschaft). So wurde die 
Beschwerdeführerin, welche vorgängig das Immobilienprojekt «C.__» erworben hatte, im Jahr 
2015 in die D.__ AG mittels «Quasifusion» eingebracht. Die Immobiliengesellschaft erteilt der 
B.__ AG sodann einen Auftrag zur Entwicklung ihrer Immobilien bis hin zur Vermittlung eines 
Projektkäufers. Für ihre Leistungen erhält die B.__ AG von der Immobiliengesellschaft ein Er-
folgshonorar. Die B.__ AG beauftragt ihrerseits die E.__ AG als Projektentwicklerin mit der 
Ausarbeitung eines Projekts. Die E.__ AG zieht ihrerseits wiederum Dritte (Planer, Architekten, 
Ingenieure etc.) bei der Projektentwicklung bei (vgl. BF-Bel. 4-6). Das Geschäftsmodell der 
B.__ AG sieht vor, dass mittels einer Gewinnbeteiligungsregelung sowohl Rechnungen von 


13│22 
Dritten, als auch eigene Aufwendungen mit einem festen Prozentsatz am Projektgewinn ab-
gegolten werden. Bei Projektverlusten dagegen erfolgt keine Weiterverrechnung der Drittkos-
ten, sondern übernimmt die B.__ AG die Verluste. Die Immobiliengesellschaften tragen dem-
zufolge im Rahmen der Projektentwicklung keinerlei Risiken. Das Risiko wird gemäss Anga-
ben der Beschwerdeführerin vollkommen von der B.__ AG übernommen, welche von den Im-
mobiliengesellschaften im Gegenzug ein Erfolgshonorar verlangt. Dieses ist abhängig von der 
Komplexität des Projektes und wird auf dem von der Immobiliengesellschaft erzielten Brutto-
gewinn berechnet. Der Bruttogewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der 
Immobilie und den bei der Immobiliengesellschaft aufgelaufenen Einstands- bzw. Anlagekos-
ten. Mit dem erzielten Erfolgshonorar bezahlt die B.__ AG schliesslich die ihr in Rechnung 
gestellten Drittkosten. Diese Drittkosten umfassen gemäss Angaben der Beschwerdeführerin 
einerseits Rechnungen, die beigezogene Dienstleister der E.__ AG in Rechnung stellen (ex-
terne Planer, Architekten, Ingenieure usw.; vgl. BF-Bel. 4-6) sowie das Honorar der E.__ AG 
für deren Mitwirkung an der Projektentwicklung. Reicht der Bruttogewinn der Immobilienge-
sellschaft nicht aus, um die Kosten der beigezogenen Dienstleister und der E.__ AG zu de-
cken, übernimmt die B.__ AG wie gesagt den Ausfall (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1, S. 3; BF-Bel. 
4-6). 
 
5.2 
Für das hier massgebliche Projekt «C.__» kaufte die Immobiliengesellschaft A__ AG am ... 
2015 die Liegenschaft Nr. bb, GB Z.__, zum Preis von Fr. 2'241'000.– und im … 2018 die 
Liegenschaft Nr. aa, GB Z.__, zum Preis von Fr. 500'000.– (STA-act. 78-89). Gleichzeitig er-
warb sie alle im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt stehenden Rechte und Pflichten. 
Der relevante Gestaltungsplan wurde bereits vorgängig am … 2015 von der E.__ AG bei der 
Gemeinde eingereicht. Am … 2016 hat der Gemeinderat den Gestaltungsplan genehmigt und 
alle Einwendungen abgewiesen. Die Abweisungsentscheide wurden angefochten. Am … 2017 
wurde schliesslich das Baugesuch eingereicht und mit Beschluss vom … 2018 erteilte die 
Gemeinde Z.__ die Baubewilligung. Das Projekt «C.__» konnte noch im selben Jahr zum Preis 
von 5 Millionen Franken an einen Totalunternehmer verkauft werden (STA-act. 98 f., 101; BF-
Bel. 6). Für die erfolgreiche Projektabwicklung stellte die B.__ AG der Beschwerdeführerin 
sodann ein Erfolgshonorar von pauschal Fr. 1'210'155.19 in Rechnung (STA-act. 90, 161). 
Das Honorar entspricht gemäss Darstellung der Beschwerdeführerin 55% des Bruttogewinns 
von Fr. 2'200'282.16 (Verkaufspreis der Immobilie Fr. 5'000'000.– abzgl. Einstandskosten 
Fr. 2'799'717.84; vgl. BF-Bel. 7, STA-act. 233). Gemäss Angaben der Beschwerdeführerin 
wurden mit dem Erfolgshonorar Kosten der externen Planer, Architekten, Ingenieure etc. im 


14│22 
Umfang von Fr. 653'878.98 (Drittkosten Fr. 607'129.97 + MWST Fr. 46'749.01; STA-act. 
182 ff.) beglichen und die E.__ AG mit einem pauschalen Erfolgshonorar «Entwicklung» von 
Fr. 333'095.25 (Honorar Fr. 309'281.– + MWST Fr. 23'814.61; STA-act. 183 f.) entschädigt. 
Dies entspricht gemäss Darstellung der Beschwerdeführerin 20% des Bruttogewinnes von 
Fr. 2'200'282.16 abzüglich der sog. Drittkosten von Fr. 653'878.98 (vgl. Beschwerde Ziff. 1.2 
S. 4, BF-Bel. 6). 
 
5.3 
Gemäss dargestellter Unternehmensstruktur (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1 f.; BF-Bel. 4) hält die 
Holding als Muttergesellschaft 100% der Aktien der Beschwerdeführerin und 70% der Aktien 
der B.__ AG. Damit sind die Beschwerdeführerin und die B.__ AG im Verhältnis zueinander 
Schwestergesellschaften und gelten als solche als nahestehende Personen im Sinne der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung. Die Gründeraktionäre J.__ und E.__ AG sind sodann mit 
einem Aktienanteil von 53.33% Mehrheitsaktionäre der Holding und damit sowohl an der B.__ 
AG als auch an der Beschwerdeführerin wesentlich beteiligt (BF-Bel. 4, STA-act. 113). Die 
Gründeraktionäre besitzen überdies 30% der Aktien der B.__ AG und J.__ ist sowohl bei der 
Holding als auch bei der B.__ AG Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift. In der hier 
massgeblichen Steuerperioden 2018 amteten ferner K.__ und L.__ als Verwaltungsräte der 
Holding. K.__ wiederum hat ebenso wie J.__ auch ein Verwaltungsratsmandat bei der B.__ 
AG und bei der E.__ AG inne. Alle anderen Mitglieder waren per 31. Dezember 2018 aus ihren 
Funktionen ausgeschieden. Die Mitgründer M.__ und N.__ waren ebenfalls nicht mehr invol-
viert, was vorliegend jedoch ohne Relevanz ist (vgl. HR-Auszüge, abrufbar unter 
https://nw.chregister.ch/cr-portal/suche/suche.xhtml). Daraus erhellt ohne weiteres, dass die 
D._ Gruppe mehrheitlich aus nahestehenden juristischen wie natürlichen Personen besteht, 
die eng miteinander verflochten sind (vgl. dazu auch CONRADIN CRAMER, Die nahestehende 
Person im Gesellschaftsrecht, GesKR 2/2016, 159; BSK OR II-HANS UELI VOGT, Art. 678 N. 
8).). Dies gilt insbesondere nicht nur für die B.__ AG und die Beschwerdeführerin, sondern 
auch für die von der B.__ AG beigezogene E.__ AG. Auch sie gilt als nahestehende Person 
und nicht als unabhängige Dritte. Ein Näheverhältnis zwischen den beteiligten Gesellschaften 
kann somit ohne Weiteres bejaht werden, was von der Beschwerdeführerin in diesem Verfah-
ren auch nicht mehr substanziell bestritten wird. Diese stellt sich vielmehr auf den Standpunkt, 
dass das Vorliegen eines Gruppenverhältnisses per se steuerlich nicht zu beanstanden sei 
und zwar insbesondere dann nicht, wenn der Leistungsaustausch zwischen Gruppengesell-
schaften drittkonform sei, d.h. wenn die entsprechenden Aufwendungen geschäftsmässig be-
gründet seien (Replik S. 2). 
 


15│22 
5.4 
5.4.1 
Uneinigkeit besteht vorliegend insbesondere darüber, ob die Honorarrechnung der B.__ AG in 
vollem Umfang von Fr. 1'210'155.19 geschäftsmässig begründet ist bzw. ob Leistung und Ge-
genleistung zwischen den Schwestergesellschaften einem sog. Drittvergleich standhalten (vgl. 
vorstehende E. 3.1). 
 
5.4.2 
Das zu beurteilende Geschäftsmodell sieht wie gesagt vor, dass mittels einer Gewinnbeteili-
gungsregel sowohl Rechnungen von Dritten als auch Entwicklungsaufwendungen und Risiken 
der B.__ AG mit einem festen Verrechnungssatz abgegolten werden. Bei Projektverlusten er-
folgt dagegen keine Weiterverrechnung der Kosten an die Beschwerdeführerin, sondern über-
nimmt die B.__ AG die Verluste. Die Beschwerdeführerin trägt mithin keinerlei operative Ent-
wicklungsrisiken (vgl. STA-act. 115). Bereits eine solche Gewinn- und Verlustregelung ent-
spricht offensichtlich nicht dem allgemeinen Geschäftsgebaren unter unabhängigen Dritten 
und lässt sich vorliegend nur auf ein Nahestehen der beteiligten Gesellschaften zurückführen. 
Die Regelung ist infolge der fehlenden Verlustverrechnung nicht drittvergleichskonform. Zu-
dem hat die nahestehende B.__ AG, welche selbst unstrittig über keinerlei eigenes Personal 
verfügt (vgl. STA-act. 196) und einzig Drittleistungen bei einer wiederum Nahestehenden ein-
kauft, lediglich pauschale Verrechnungssätze angewandt. Ein konkreter Kostennachweis 
wurde nicht aufgelegt und wie nachfolgend noch gezeigt wird, ist insbesondere die Nachkal-
kulation der Beschwerdeführerin nicht nachvollziehbar. Unter diesen Umständen hat das Steu-
eramt das in Rechnung gestellte Erfolgshonorar von insgesamt Fr. 1'210'155.19 zu Recht hin-
terfragt und von der Beschwerdeführerin den Nachweis der geschäftsmässigen Begründetheit 
der Leistung verlangt bzw. den entsprechenden Aufwand geschätzt. 
 
5.4.3 
Die Beschwerdeführerin versucht die geschäftsmässige Begründetheit des verbuchten Er-
folgshonorars bzw. des strittigen Differenzbetrages von Fr. 353'026.– insbesondere mittels ei-
ner «Indikative Nachkalkulation …» und mit der in den «Honorarordnung SIA 102» aufge-
schlüsselten Architektenhonoraren sowie allgemeinen Ausführungen zur Immobilienentwick-
lung zu belegen (vgl. BF-Bel. 8-10). 
 
 
 


16│22 
5.4.3.1 
Hinsichtlich der indikativen Nachkalkulation (BF-Bel. 9) ist als Erstes festzuhalten, dass die 
Beschwerdeführerin ausser Acht lässt, dass solche Nachkalkulationen stets nur Anhaltspunkte 
über Grössenordnungen von Arbeits- und Zeitaufwand etc. bieten. Einen konkreten nachvoll-
ziehbaren Kostennachweis über eventuell mit dem Erfolgshonorar abgerechnete Leistungen 
vermag die Beschwerdeführerin damit jedoch nicht zu erbringen. Es geht daraus nicht hervor, 
welche konkreten Leistungen im Rahmen des hier zu beurteilenden Geschäfts erbracht wor-
den sind. Sodann führt das Steueramt zu Recht aus und ist auch für das Gericht nicht nach-
vollziehbar, weshalb für das Jahr 2015 für die Mitarbeiter der E.__ AG mit einem Jahrespen-
sum von 1'700 Stunden gerechnet wird (BF-Bel. 10), obschon die Liegenschaft «C.__» von 
der Beschwerdeführerin effektiv erst mit Kaufvertrag vom ... 2015 erworben wurde (STA-act. 
77-89). Der Stundenaufwand im Jahr 2015 hätte mithin höchstens einen Bruchteil davon be-
tragen können. Nicht zielführend ist denn auch die Argumentation der Beschwerdeführerin, 
dass die für das Jahr 2015 abgerechneten Kosten u.a. deshalb so hoch seien, weil sie auf-
wendige Arbeiten im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan enthalten würden. Einerseits 
wurde die Parzelle «C.__» wie gesagt effektiv erst mit Kaufvertrag vom ... 2015 erworben 
(STA-act. 77-89) und andererseits steht unstrittig fest, dass die Beschwerdeführerin die Par-
zelle Nr. bb, GB Z.__, bereits zusammen mit der bereits abgeschlossenen Vorprüfung des 
Gestaltungsplanes gekauft hat (BF-Bel. 5; STA-act. 82 Abschnitt 1 und 2). Die hohen Kosten 
lassen sich dadurch also nicht erklären. 
 
5.4.3.2 
Weiter ist zu berücksichtigen, dass die beiden Parzellen Nrn. bb und aa, beide GB Z.__, in der 
Zeit ihrer Haltedauer (2015-2018) nicht überbaut wurden und im Jahr 2018 inklusive Baube-
willigung an einen Totalunternehmer verkauft wurden (vgl. STA-act. 91-96). Für die zwischen 
Kauf und Verkauf erfolgte Projektentwicklung sind sodann unstrittig Drittkosten angefallen, ins-
besondere hohe Architekten- und Statikerhonorare von rund Fr. 340'000.– (vgl. STA-act. 177-
181; STA-act. 91-96), welche vom Steueramt auch anerkannt wurden. Darüber hinaus in 
Rechnung gestellten Aufwand vermögen die nach SIA 102 geltenden Architektenhonorare hin-
gegen nicht zu rechtfertigen, denn die Architektur- und Ingenieurarbeiten wurden allesamt 
fremdvergeben und sind somit mit den anerkannten Drittkosten bereits abgegolten. 
 
 
 


17│22 
5.4.3.3 
Den zwischen Kauf und Verkauf angefallenen Projektentwicklungskosten hat das Steueramt 
sodann mit der Anerkennung eines pauschalen Aufwands in Höhe von 5% des Verkaufserlö-
ses aus dem Jahr 2018 (Fr. 250'000.–) ausreichend Rechnung getragen. Weitergehende Kos-
ten vermag die Beschwerdeführerin mittels der aufgelegten Unterlagen nicht zu belegen. 
 
5.4.3.4 
Die von der Beschwerdeführerin zum Massgeblichkeitsprinzip der Handelsbilanz zitierte 
Rechtsprechung (vgl. Replik S. 2, vorletzter Absatz) ist hier schliesslich nur insofern einschlä-
gig, als dass die steuerrechtliche Gewinnermittlung bei juristischen Personen dem Grundsatz 
der Massgeblichkeit der handelsrechtskonformen Jahresrechnung folgt. Die kaufmännische 
Bilanz und Erfolgsrechnung bilden Ausgangspunkt und Grundlage der steuerrechtlichen Ge-
winnermittlung, sofern nicht steuerrechtliche Korrekturvorschriften ein Abweichen vom han-
delsrechtlichen Ergebnis erlauben (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 StG; Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG; Art. 24 
StHG; BGE 119 Ib 111; Urteile des BGer 2A.370/2004 vom 11. November 2005, in: ASA 77 
[2008/2009], S. 257 ff.; 2C_29/2012 vom 16. August 2012 E. 2.1; BRÜLISAUER/POLTERA, in: 
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band 1/2a, 2. Aufl. 
2008, Art. 58 N. 11 ff.). Vorliegend wurde mithilfe der steuerrechtlichen Gewinnermittlungsvor-
schriften der handelsrechtliche Gewinn geprüft und mangels einer ordnungsgemässen Buch-
haltung korrigiert. Das Massgeblichkeitsprinzip der eingereichten Jahresrechnung spielt hier 
also nur noch insofern eine Rolle, als dass die geldwerte Leistung steuerlich nicht rückgängig 
bzw. kein Storno gemacht werden kann (KS Nr. 25 der EStV vom 27.7.1995). Stattdessen wird 
die geldwerte Leistung bei der Beschwerdeführerin zum Gewinn hinzugerechnet und bei der 
B.__ AG als steuerneutrale Kapitaleinlage behandelt wird. 
 
5.4.3.5 
Ebenfalls kein Grund zur Kritik gibt der Umstand, dass das Steueramt von den Drittkosten 
lediglich die Fremdkosten von Fr. 607'129.97 ohne MWST in Höhe von Fr. 46'749.01 aner-
kannt hat. Der Mehrwertsteuerbetrag ist nicht in der Erfolgsrechnung der B.__ AG enthalten 
und wurde daher zu Recht nicht anerkannt (STA-act. 184 [Konto 4410], vgl. auch STA-act. 
177). Die Fremdleistungen wurden netto verbucht, da die B.__ AG mehrwertsteuerpflichtig ist 
und den entsprechenden Vorsteuerabzug geltend machen kann. Das Erfolgshonorar von 
Fr. 1'210'155.19 wurde der Beschwerdeführerin infolge Gruppenbesteuerung ohne 


18│22 
Mehrwertsteuer weiterverrechnet, weshalb das Steueramt die Mehrwertsteuer korrekt nicht 
berücksichtigt hat (vgl. STA-act. 90). 
 
5.4.3.6 
Unerheblich ist ferner der Hinweis der Beschwerdeführerin auf eine gerechtfertigte Maklerpro-
vision in Höhe von 4% des Verkaufspreises. Eine solche ist vorliegend nicht angefallen und 
kann dementsprechend auch nicht als Aufwand geltend gemacht werden. Keine Bewandtnis 
hat schliesslich auch das von der Beschwerdeführerin erwähnte Ruling vom 28. Juli 2015. 
 
5.4.3.7 
Dem Einwand der Beschwerdeführerin, dass bei ihrer Kalkulation noch kein Risikozuschlag 
von angemessenen 10 Prozent enthalten sei, ist schliesslich entgegenzuhalten, dass das dar-
gestellte Geschäftsmodell (vgl. vorstehende E. 5.1) von der Immobiliengesellschaft im Gegen-
zug zur Risikoübernahme ein Erfolgshonorar verlangt (vgl. vorstehende E. 5.1 bzw. Be-
schwerde S. 3, Ziff. 1.1, 2. Abschnitt). Das in Rechnung gestellte Erfolgshonorar soll mithin 
nicht nur Drittkosten externer Dienstleister und Entwicklungsaufwand der B.__ AG decken, 
sondern auch das ungewöhnliches Projektrisiko der B.__ AG. Mithin ist nicht nachvollziehbar, 
weshalb ein zusätzlicher Risikozuschlag berücksichtigt werden müsste. 
 
5.4.4 
Insgesamt vermochte die Beschwerdeführerin den Nachweis der geschäftsmässigen Begrün-
detheit der Leistung nicht zu erbringen und es mangelt vorliegend an einer betriebswirtschaft-
lichen Begründung für die Honorarrechnung im Umfang des vom Steueramt nicht anerkannten 
Differenzbetrages von Fr. 353'026.–. 
 
5.5 
Zusammenfassend ist hinreichend dargetan, dass dem der B.__ AG zugeflossenen Erfolgs-
honorar im Umfang des Differenzbetrages von Fr. 353'026.– keine Gegenleistung ihrerseits 
gegenüberstand. Ebenso, dass mit dieser Leistung die B.__ AG (und letztlich die E.__ AG) 
begünstigt wurde (was einem Drittvergleich nicht standhält), und dass das Missverhältnis zwi-
schen Leistung und (eben keiner) Gegenleistung für die handelnden Organe ohne weiteres 
erkennbar war. Es ist daher anzunehmen, dass nicht geschäftliche Gründe, sondern das Nä-
heverhältnis zwischen den Schwestergesellschaften (und der E.__ AG) für die geldwerte Leis-
tung ausschlaggebend waren. Demzufolge erfolgt bei der leistenden Gesellschaft 


19│22 
(Beschwerdeführerin) eine Gewinnkorrektur in der Höhe der geldwerten Leistung. Als Konse-
quenz wird bei der empfangenden Gesellschaft (B.__ AG) umfanggleich eine Kapitaleinlage 
angenommen. Das Steueramt hat die geldwerte Leistung in Höhe von Fr. 353'026.– mithin zu 
Recht bei der Beschwerdeführerin als Gewinn aufgerechnet (vgl. Urteil des BGer 
2C_551/2019 vom 30. Oktober 2019 E. 4.1.2). 
 
5.6 
Abschliessend kann auch keine Verletzung der Begründungspflicht und damit des rechtlichen 
Gehörs (Art. 29 BV) ausgemacht werden. Das Steueramt hat zumindest kurz die Überlegun-
gen genannt, von denen es sich hat leiten lassen und auf welche es seine Veranlagung stützt 
(BGE 133 III 43 E. 3.3.). Seine Begründung hat das Steueramt zudem anlässlich des vorlie-
genden Beschwerdeverfahrens mittels Vernehmlassung und Duplik nachvollziehbar ergänzt 
(LORENZ KNEUBÜHLER, Die Begründungspflicht, 1998, S. 214). Im Übrigen wäre ein allfälliger 
Begründungsmangel ohnehin nicht derart schwerwiegend, als dass er im vorliegenden 
Rechtsmittelverfahren, in welchem das Gericht über volle Kognition verfügt, nicht geheilt wer-
den könnte (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; 133 I 201 E. 2.2; 132 V 387 E. 5.1; 
2C_762/2011 vom 15. Juni 2012 E. 4). 
 
6. 
Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. 
 
7. 
7.1 
Die Gerichtsgebühren gehen im Rechtsmittelverfahren zu Lasten der unterliegenden Partei 
und bemessen sich nach dem kantonalen Prozesskostengesetz (PKoG [NG 261.2]; Art. 188 
StG i.V.m. Art. 116 Abs. 3 und Art. 122 Abs. 1 VRG, Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 und 
5 DBG, Art. 78 GerG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die 
Gebühr Fr. 100.‒ bis Fr. 7'000.‒ (Art. 17 PKoG). 
 
7.2 
Die Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid wird nach Massgabe des Umfangs, der 
Bedeutung und der Schwierigkeit der Streitsache auf pauschal Fr. 2'000.‒ festgesetzt (Art. 2 
i.V.m. Art. 17 PKoG) und geht ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin. 


20│22 
Die Gerichtsgebühr ist dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss 
von Fr. 1'000.– zu entnehmen und hat in diesem Umfang als bezahlt zu gelten. 
Die Beschwerdeführerin hat die Restanz von Fr. 1'000.‒ innert 30 Tagen seit Rechtskraft die-
ses Entscheids an die Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen. 
 
7.3 
Bei diesem Verfahrensausgang ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 188 StG 
i.V.m. Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario). 
 
 


21│22 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Vereinigung der Verfahren ST 21 7, 8 und 9 wird 
abgewiesen. 
 
2. 
Die Beschwerde betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018 wird abgewiesen. 
 
3. 
Die Beschwerde betreffend Direkte Bundessteuer 2018 wird abgewiesen. 
 
4. 
Die Gerichtsgebühr von pauschal Fr. 2'000.– geht ausgangsgemäss zu Lasten der Be-
schwerdeführerin, wird mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ver-
rechnet und gilt in diesem Umfang als bezahlt. Die Beschwerdeführerin hat die Restanz 
von Fr. 1'000.‒ innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheids an die Gerichtskasse 
Nidwalden zu überweisen. 
 
5. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 
6. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 23. Mai 2022 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Steuerabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
 
 
 
 
Versand: ___________ 
 
 
 
 
 


22│22 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG; SR 
173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat 
(Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.