nw_gerichte · VA 21 24 · 2023-03-27 · de
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (VA 21 24)


GERICHTE VERWALTUNGSGERICHT Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch
VA 21 24 Beschwerde beim BGer hängig
Entscheid vom 27. März 2023
Verwaltungsabteilung
Besetzung Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz,
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder,
Verwaltungsrichter Pascal Ruch,
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann,
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer,
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth.
Verfahrensbeteiligte Bundesamt für Justiz BJ, Direktionsbereich Privatrecht,
Bundesrain 20, 3003 Bern,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. A.__ AG,
__,
2. B.__ AG,
__,
3. C.__ AG,
__,
alle vertreten durch Dr. iur. Alexander Wyss, Rechtsanwalt
Baker McKenzie Zürich, Holbeinstrasse 30, Postfach, 8034 Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
und
Justiz- und Sicherheitsdirektion, Amt für Justiz,
Kreuzstrasse 1, 6371 Stans,
Vorinstanz.
Gegenstand Wiedererwägung der Verfügung vom 16. Juli 2010 in Sachen
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nach dem Bundes-
gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland (BewG)
Beschwerde gegen den Entscheid der Justiz- und Sicher-
heitsdirektion des Kantons Nidwalden vom 15. Juli 2021

2│29
Sachverhalt:
A.
Zum nicht strittigen Sachverhalt und zum vorinstanzlichen Verfahren wird grundsätzlich auf
den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz vom 15. Juli 2021 verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG
[NG 265.1]).
Sachverhaltsmässig kann zusammengefasst werden, dass die Beschwerdegegnerinnen am
28. April 2010 bei der Vorinstanz für das Projekt D.__-Resort ein Gesuch um Feststellung der
Nichtbewilligungsplicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) eingereicht haben. Ihr Gesuch begründeten sie
hauptsächlich damit, dass der gesamte Immobilienbestand der Gesuchstellerinnen mit einer
Grundfläche von 607'057 m2 sowie das Baurechtsgrundstück Grundbuch N.__, Parz. Nr. ___,
welche sowohl eine betriebliche als auch räumliche Einheit bilden würden, von den Gesuch-
stellerinnen für die Umsetzung des Gesamtkonzepts D.__-Resort betrieblich genutzt würden.
Es handle sich somit ausschliesslich um Betriebsstätte-Grundstücke im Sinne von Art. 2 Abs.
2 lit. a BewG, deren Nutzung nicht der Bewilligungspflicht gemäss BewG unterliege. Sodann
bestehe mit der Umsetzung des Gestaltungsplans D.__ vom 24. Juli 2009 keine baulich nutz-
baren Landreserven.
Mit Verfügung vom 16. Juli 2010 hat die Vorinstanz dazu im Wesentlichen verfügt, dass mit
der Realisierung des im Gesuch detailliert beschriebenen Konzepts D.__-Resort, und damit
zusammenhängend die Realisierung des Gestaltungsplans D.__ vom 24. Juli 2009, unter Ein-
haltung gewisser Auflagen kein bewilligungspflichtiger Tatbestand im Sinne des BewG ent-
stehe.
In der Folge (zwischen 2014 und 2017) wurde das D.__-Resort auf dem E.__ komplett umge-
baut. Das Resort, welches seit 2011 vollständig im Besitz der F.__ – eine Tochtergesellschaft
des Staatsfonds G.__ – ist, umfasst aktuell rund 30 Gebäude: neben dem D.__ Hotel, dem
H.__-Hotel, dem I.__-Hotel und der J.__ gehören unter anderem auch 67 Einheiten des Hotel-
wohnens zum Resort.
Mit Gesuch vom 28. Mai 2018 gelangte die Beschwerdegegnerin 1 erneut an die Vorinstanz
und beantragte, dass die durch die A.__ AG gastronomisch betriebenen Luxussuiten anstelle
von Kitchenetten mit Hotelsatellitenküchen ausgestattet werden dürfen. Als Begründung führte
die Gesuchstellerin an, dass sich im Zuge der baulichen und betrieblichen Umsetzung gezeigt
habe, dass insbesondere Gäste aus den nah- und fernöstlichen Ländern nur sehr

3│29
eingeschränkt bereit seien, sich in den öffentlichen Restaurationsbetrieben des "D.__" verpfle-
gen zu lassen. Sie würden verlangen, dass diese Dienstleistung (Bekochung und Service)
durch das D.__-Resort in ihren Privatgemächern stattfinden. Dies habe zur Konsequenz, dass
die entsprechenden Luxussuiten mit sog. "Satellitenküchen" der D.__-Organisation ausgestat-
ten werden müssen. Satellitenküchen würden angemessen Herd- und Nebenanlagen, zusätz-
liche Basisinfrastrukturen, Stapelflächen sowie Platz und Raum für die Küchen-Mannschaft
benötigen.
Um diese Frage zu beurteilen, gab die Vorinstanz bei der Universität K.__ (Prof. Dr. iur. L.__)
ein Gutachten in Auftrag. Anlässlich dieses Gutachtens vom 12. Dezember 2018 beauftragte
der Regierungsrat Nidwalden mit RRB Nr. 111 vom 19. Februar 2019 die Vorinstanz, ein Wie-
dererwägungsverfahren zur Genehmigung des Einbaus der Küchen in die Wege zu leiten. Mit
Gesuch vom 9. März 2020 ersetzten die Beschwerdegegnerinnen das Gesuch der Beschwer-
degegnerin 1 vom 28. Mai 2018 und beantragten, die Verfügung vom 16. Juli 2010 teilweise
in Wiedererwägung zu ziehen. Mit Verfügung vom 24. November 2020 behandelte die Vo-
rinstanz das Wiedererwägungsgesuch und leitete den Entscheid an das beschwerdeberech-
tigte Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA) weiter. Ende 2020 teilte
das EGBA der Vorinstanz mit, dass gegen die Verfügung – aufgrund des Dokumentations-
standes – Beschwerde erhoben werde.
Die Vorinstanz entschied sich anschliessend, die Verfügung vom 24. November 2020 zu wi-
derrufen und bot den Beschwerdegegnerinnen mit Schreiben vom 22. Januar 2021 die Mög-
lichkeit zur Nachreichung von dokumentierenden Unterlagen, welche Grundlage für die Beur-
teilung bieten sollen, ob das Hotelresort auch mit den angepassten Auflagen weiterhin den
Charakter einer Betriebsstätte aufweise. Am 17. März 2021 reichten die Beschwerdegegne-
rinnen zum Gesuch vom 9. März 2020 ein ergänzendes Gesuch mit präzisierten Anträgen ein.
Um die Rechtslage genauer abzuklären, wurde ein zweites Gutachten bei Rechtsanwalt Dr.
M.__ (Gutachten vom 6. Juli 2021) in Auftrag gegeben und am 10. Juni 2021 ein Augenschein
vor Ort vorgenommen.
B.
Mit Entscheid vom 15. Juli 2021 hat die Vorinstanz das Gesuch der Beschwerdegegnerinnen
gutgeheissen und den Entscheid vom 16. Juli 2010 abgeändert:

4│29
"1. Das Gesuch der Gesuchstellerinnen (A.__ AG, B.__ AG und der C.__ AG) wird gutgeheissen.
2. Der Entscheid der Justiz- und Sicherheitsdirektion vom 16. Juli 2010 wird wie folgt abgeändert:
"Dispositiv-Ziff. 1: Es wird festgestellt, dass mit der Realisierung des Konzepts D.__-Resort, wie im Gesuch
vom 28. April 2010 und vom 9. März 2021 detailliert beschrieben, und damit zusammenhängend die Reali-
sierung des Gestaltungsplans D.__ vom 24. Juli 2009 betreffend die Grundstücke Grundbuch Q.__, Liegen-
schaften Parz. Nr. __, __, __, __, __, __, __, __, __, __, Grundbuch O.__, Liegenschaften Parz. Nr. __, __,
__, __, __, __, __, __, __, __, __, __, __, __, __, __, Grundbuch N.__, Baurechtsgrundstück Nr. __, alle im
Eigentum der Gesuchstellerinnen, unter Einhaltung der nachfolgenden Auflagen kein bewilligungspflichtiger
Tatbestand im Sinne des BewG entsteht.
Dispositiv-Ziff. 2: aufgehoben
Dispositiv-Ziff. 3: Die folgenden betrieblichen Auflagen sind entweder in den Kaufverträgen zwischen der A.__
AG und den Erwerbern der D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites und Lakeview Villen) oder im
Stockwerkeigentümerreglement der D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites und Lakeview Villen)
oder in den Mietverträgen zwischen der A.__ AG und den Mietern der D.__-Residenzen (Grand Suites, Pa-
norama Suites und Lakeview Villen) verpflichtend festzuhalten, jeweils mit der Pflicht der Weiterüberbindung
im Falle einer Veräusserung:
Dispositiv-Ziff. 3.1 (neu): Die A.__ AG ist verpflichtet, für die D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Sui-
tes und Lakeview Villen) folgende Dienstleistungen anzubieten: Zimmerreinigung, Wäschewechsel, Wäsche,
Chemische Reinigung & Bügelservice, Restaurants/Bars, Room Service (Speisen), Privatkoch (Anlieferung
von vorbereiteten Mahlzeiten in die Grand Suites, Panorama Suites und Lakeview Villen sowie die Bekochung
[Fertigstellung der vorbereiteten Mahlzeiten] und Bedienung der Erwerber/Mieter der Grand Suites, Panorama
Suites und Lakeview Villen direkt in deren mit vollwertigen Küchen ausgestatteten Grand Suites, Panorama
Suites und Lakeview Villen), Private Buttler, Kühlschrank auffüllen, Frühstückbuffet im Hotel, Kinderbetreu-
ung, Reparaturen, Feuerholz für den Kamin/Feuerservice, Limousinen Service, Golf, Tennis, Eisfeld und Kino
anzubieten. Die Erwerber/Mieter dieser Residenzen sind in dem Sinne verpflichtet, diese Dienstleistungen in
Anspruch zu nehmen, als sie ein monatliches Entgelt (Service-Zusatzpauschale) zwingend und nicht rück-
stattbar bezahlen (in einer Grössenordnung von mindestens CHF 900.00 bis CHF 2'000.00, inkl. MwSt., je
nach Residenzkategorie [Panorama Patio and large Penthouses; Panorama Standard and small Penthouses;
Grand Residence 2 and 3 Bedroom Suites; Grand Residence 1 Bedroom Suites; Grand Residence 5 Bedroom
Suites [Deluxe and Penthouse]; Lakeview Villas]), wobei ihnen dieses Entgelt als Guthaben zum Bezug der
genannten Hotel Services zur Verfügung steht.
Dispositiv-Ziff. 3.2: Die A.__ AG ist verpflichtet, für die D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites und
Lakeview Villen) ganzjährig einen Concierge-Service anzubieten.
Dispositiv-Ziff. 3.3 (bestehend): Die A.__ AG ist verpflichtet, mindestens ein Restaurant des D.__-Resort
ganzjährig offen zu halten.
Dispositiv-Ziff. 3.4: Die A.__ AG ist verpflichtet, die D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites und
Lakeview Villen) nach einheitlichen Kriterien zu möblieren.
Dispositiv-Ziff. 4: Für jeden Verkauf einer der D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites und Lake-
view Villen) ist bei der Bewilligungsbehörde eine Feststellungsverfügung der Nichtbewilligungspflicht einzu-
holen.
Dispositiv-Ziff. 5: Die Stockwerkeigentümerreglemente der D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites
und Lakeview Villen) sowie die jeweiligen Mietverträge der D.__-Residenzen (Grand Suites, Panorama Suites
und Lakeview Villen) sind der Bewilligungsbehörde einzureichen.
Dispositiv-Ziff. 6: Die Auflagen sind im Grundbuch der Gemeinden O.__ und Q.__ auf den Grundbuch blättern
der Stockwerkeigentumseinheiten für die D.__-Suiten (derzeit Stammparzelle Nr. __ GB O.__ und Stamm-
parzelle Nr. __, GB Q.__) und der Lakeview Villen (Stammparzellen Nr. __, GB Q.__) als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung anzumerken.

5│29
3. Die Auflagen sind im Grundbuch der Gemeinden O.__ und Q.__ auf den Grundbuchblättern der Stockwerkei-
gentumseinheiten für die D.__-Suites (derzeit Stammparzelle Nr. __, GB O.__ und Stammparzelle Nr. __, GB
Q.__) und der Lakeview-Villas (Stammparzelle Nr. __, GB Q.__) als öffentlich-reichliche Eigentumsbeschrän-
kung anzumerken.
4. Die nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht bleibt vorbehalten (Art. 25 Abs. 1bis BewG).
5. [Zustellung]
6. [Kosten]
7. [Rechtsmittelbelehrung]"
C.
Gegen diesen Entscheid vom 15. Juli 2021 erhob die Beschwerdeführerin am 3. September
2021 (Postaufgabe) Beschwerde an das Verwaltungsgericht Nidwalden mit folgendem Rechts-
begehren:
"1. Der Entscheid der Vorinstanz vom 15. Juli 2021 sei aufzuheben und die Angelegenheit sei zur Neubeurteilung
im Sinne der Beschwerde an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2. Die Kosten seien vollumfänglich den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen."
Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Nidwalden als beschwerdeberechtigte kantonale
Behörde hat am 22. Juli 2021 auf die Erhebung einer Beschwerde gegen den angefochtenen
Entscheid verzichtet.
D.
Die Beschwerdegegnerinnen beantragen mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober 2021 innert
erstreckter Frist die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, eventualiter sei die Angele-
genheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Beschwerdeführerin.
Die Vorinstanz beantragt mit Beschwerdeantwort vom 27. September 2021 die Abweisung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3. September 2021, unter Kostenfolge zu Lasten der
Beschwerdeführerin.
E.
Mit Replik vom 8. November 2021 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen sowie den
rechtlichen und tatsächlichen Ausführungen in der Beschwerde vom 3. September 2021 voll-
umfänglich fest.

6│29
Ebenso hielten die Beschwerdegegnerinnen und die Vorinstanz mit ihren jeweiligen Dupliken
vom 30. November 2021 und 1. Dezember 2021 vollumfänglich an ihren Rechtsbegehren fest.
Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen.
F.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2022 ersuchten die Beschwerdegegnerinnen um einstweilige
Sistierung des Verfahrens bis und mit 14. Juli 2022 mit der Begründung, dass sich die übrigen
Verfahrensparteien zu Vergleichsgesprächen bereit erklärt hätten und deshalb die Möglichkeit
bestehe, dass das Verfahren im Fall einer Einigung inkl. Kosten- und Entschädigungsregelung
erledigt werden könne.
Nachdem sich sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Vorinstanz am 1. bzw. 4. Februar
2022 mit der Sistierung einverstanden erklärt hatten, wurde das Verfahren mit prozessleiten-
der Verfügung vom 8. Februar 2022 bis 14. Juli 2022 antragsgemäss sistiert.
Mit Schreiben vom 13. Juli 2022 liessen die Beschwerdegegnerinnen die Verlängerung der
Sistierung bis 31. Oktober 2022 beantragen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass sie ein
Gesuch betreffend Befreiung von der Bewilligungspflicht nach Art. 7 lit. h BewG an den Bun-
desrat gestellt hätten. Je nach Ausgang des bundesrätlichen Entscheids bestehe die Möglich-
keit, dass das am Verwaltungsgericht hängige Verfahren ohne ein materiellrechtliches Urteil
erledigt werden könne. Das Gesuch um Verlängerung der Sistierung bis 31. Oktober 2022
wurde nach Einverständniserklärung der Beschwerdeführerin mit prozessleitender Verfügung
vom 14. Juli 2022 gutgeheissen und am 28. November 2022 auf Wunsch beider Parteien er-
neut bis 28. November 2022 verlängert.
Mit Schreiben vom 24. Januar 2023 ersuchten die Beschwerdegegnerinnen um Aufhebung
der Sistierung und Wiederaufnahme des Verfahrens, nachdem das separate Verfahren (beim
Bundesrat) sistiert worden sei, um eine mögliche Lösung auf dem rechtlichen Weg herbeizu-
führen.
Da beim Verwaltungsgericht Nidwalden gegen die Aufhebung der Sistierung innert angesetz-
ter Frist von 10 Tagen kein begründeter Einwand der Beschwerdeführerin eingegangen war,
wurde dem Gesuch stattgegeben und das Verfahren wieder aufgenommen.

7│29
G.
Das Verwaltungsgericht Nidwalden hat die Streitsache anlässlich der Sitzung vom 27. März
2022 in Abwesenheit der Parteien abschliessend beraten und beurteilt. Die Tatsachen und
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit für den Entscheid von Bedeutung, aus den nachfol-
genden Erwägungen.

8│29
Erwägungen:
1.
1.1
Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Entscheid der Justiz- und Sicherheits-
direktion des Kantons Nidwalden vom 15. Juli 2021 betreffend Wiedererwägung der Verfügung
vom 16. Juli 2010 in Sachen Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41), mit
welchem das Gesuch der Beschwerdegegnerinnen vom 9. März 2020 bzw. 17. März 2021
gutgeheissen wurde.
1.2
Die Vorinstanz ist gemäss Art. 5 Abs. 1 des Einführungsgesetzes vom 23. Juni 1999 zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Grundstü-
ckerwerbsgesetz; NG 211.3) Bewilligungsbehörde im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG. Die
Verfügungen der Bewilligungsbehörde unterliegen der Beschwerde an die kantonale Be-
schwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 BewG). Kantonale Beschwerdeinstanz im Sinne von Art. 15
Abs. 1 lit. c BewG ist das Verwaltungsgericht (Art. 5 Abs. 3 Grundstückerwerbsgesetz). Zu-
ständig ist die Verwaltungsabteilung in Fünferbesetzung (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38
Abs. 1 GerG [261.1]). Die Grundstücke der Beschwerdegegnerinnen liegen grösstenteils im
Kanton Nidwalden (Art. 15 Abs. 2 BewG), womit das Verwaltungsgericht sowohl sachlich wie
örtlich für die Beurteilung der Beschwerde zuständig ist (vgl. auch Art. 31 Abs. 1 GerG). Die
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin ergibt sich sodann aus Artikel 20 Abs. 2 lit. b
BewG und die Beschwerde ist rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 20 Abs. 2 BewG). Nach-
dem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. VRG erfüllt sind, ist auf
die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG).
1.3
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen
Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefoch-
tene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder

9│29
unvollständig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG; SR 173.110). Die Parteien sind nach
Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächli-
cher Hinsicht ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes
nicht ausschliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsge-
setz, 3. Aufl. 2018, N 8 und N 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem
Verwaltungsgericht können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen
und sich auf neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist ver-
pflichtet, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum
neuen Entscheid an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vo-
rinstanzlichen Verfahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht
ausdehnen oder inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über
die zur Sache gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG).
2.
Das BewG beschränkt den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland
(Art. 1 BewG). Für den Erwerb eines bewilligungspflichtigen Grundstücks bedürfen diese einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Aus-
nahme nach Art. 2 Abs. 2 und 3 sowie Art. 7 BewG vorliegt. Der Vollzug des BewG ist somit
in erster Linie Sache des Kantons, in dem das Grundstück liegt. Die vom Kanton bestimmte
Behörde (Art. 15 Abs. 1 Bst. a BewG) entscheidet über die Frage der Bewilligungspflicht eines
Rechtsgeschäfts und die Erteilung einer Bewilligung. Bewilligungen können nach Art. 3 BewG
nur aus den in den Art. 8 und 9 BewG abschliessend aufgezählten Gründen erteilt werden.
Keiner Bewilligung bedarf unter anderem der Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder
eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder
eines freien Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Unerheblich ist, ob ein Grundstück dem
Erwerber selber als Betriebsstätte dient oder einem Dritten für die Ausübung einer wirtschaft-
lichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird. Solche Grundstücke können somit auch als
blosse Kapitalanlage erworben werden. Dabei ist nicht nur der Erwerb zu Eigentum bewilli-
gungsfrei möglich, sondern auch der Erwerb anderer Rechte wie die Begründung eines
Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts, die Finanzierung des Grundstückerwerbs oder der
Erwerb eines Schuldbriefs. Mit dieser Befreiung von der Bewilligungspflicht sollen ausländi-
sche Investitionen in neue Produktions- und Dienstleitungsbetriebe erleichtert und gefördert
werden (vgl. BBl 1997 II 1222 f. und 1249 sowie Urteil des Bundesgerichts [Bger] 2A.824/1999

10│29
vom 28. Januar 2000; Änderung des BewG, Erläuternder Bericht mit Vorentwurf, März 2017,
S. 3 und 5; vgl. auch Merkblatt betreffend Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-
land, Hrsg: Bundesamt für Justiz, Bern 2009, S. 5).
Keine betriebliche bzw. wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG liegt vor,
wenn bloss Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird
(Art. 3 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Per-
sonen im Ausland (BewV; SR 211.412.411). Für solche Zwecke ist der Erwerb von Grundstü-
cken in der Regel bewilligungspflichtig und ausgeschlossen, weil kein Bewilligungsgrund be-
steht.
Grundsätzlich ist die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen zu erteilen, um sicherzu-
stellen, dass das erworbene Grundstück auch tatsächlich zu dem vom Erwerber geltend ge-
machten Zweck verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Es ist sicherzustellen, dass das Grund-
stück dauernd diejenige Funktion hat, die Grund dafür war, dass es bewilligungsfrei erworben
werden konnte (BGE 129II 361 E. 5.3). Bei Zuwiderhandeln gegen Auflagen werden verwal-
tungs- und strafrechtliche Sanktionen vorgesehen (Art. 25 und 30 BewG).
Des Weiteren wird bezüglich der rechtlichen Grundlagen und der Rechtsprechung (insbeson-
dere die Fälle "Ennia" und "Champéry") auf die vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. E. 2.5-2.8)
verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG); soweit erforderlich, ist nachfolgend näher darauf einzugehen.
3.
3.1
Bei den Beschwerdegegnerinnen handelt es sich unstrittig um Personen im Ausland, da die
drei Aktiengesellschaften ausländisch beherrscht sind (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Das damalige
Geschäftsmodell der Beschwerdegegnerinnen wurde als Betriebsstättemodell im Sinne des
Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG qualifiziert (vgl. Verfügung vom 16. Juli 2010). Mit den Gesuchen vom
9. März 2020 und 17. März 2021 beantragten die Beschwerdegegnerinnen eine Anpassung
des Gastronomie- und Hotelwohnkonzepts in der Verfügung vom 16. Juli 2010. Sie machten
geltend, dass das Konzept zum Zeitpunkt der Einreichung des damaligen Gesuchs noch nicht
ausgereift gewesen sei. Im Bereich des Hotelwohnens im Luxussegment würden aktuell an-
dere Angebote verlangt, als im Rahmen der damaligen Verfügung geprüft und bewilligt worden
seien. Insbesondere zeige sich, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse im Resort von einem
konventionellen Hotelbetrieb mit Hotelwohnen unterscheiden würden. In einem solchen kon-
ventionellen Betrieb würden sich die Einheiten des Hotelwohnens im gleichen Haupthaus

11│29
befinden, wie der restliche Hotelbetrieb. Diese Situation bestehe nun auf dem D.__ aber ge-
rade nicht. Die Einheiten des Hotelwohnens befänden sich häufig in teilweise historisch ent-
standenen Gebäuden ausserhalb der heutigen Hotelgebäude. Obwohl diese Hotelwohnnut-
zungen alle mit den Betrieben der vier Hotels zusammenhängen würden, stelle die räumliche
Ausdehnung des Resorts hier eine sehr grosse Herausforderung dar. Da die Gäste in den
Hotelwohnnutzungen in allen Restaurants der Hotels und der Resorts bestellen könnten und
die Speisen somit aus verschiedenen Küchen (das Resort verfügt über 12 Restaurants mit
Essensangeboten) über eine relativ weite Distanz angeliefert werden müssten, könne aktuell
nicht die gewünschte gastronomische Qualität im gehobenen (Luxus-)Segment geliefert wer-
den. Um diese Qualität sicherzustellen, sei es notwendig, dass das angelieferte Essen durch
die Gäste oder durch die Angestellten des D.__-Resorts vor Ort zubereitet würden. Aufgrund
dieser Ausgangslage sollen die Einheiten des Hotelwohnens anstelle der nicht voll ausgestat-
teten Küchen (Kitchenetten) neu mit voll ausgerüsteten Satellitenküchen versehen werden
dürfen. Es solle mit betrieblichen Auflagen sichergestellt werden, dass die Dienstleistung Lie-
ferung, Bekochung und Service weiterhin durch die D.__-Gastronomie – nicht mehr im Res-
taurant, sondern in den Privatgemächern – erbracht werden müsse. Schliesslich sei das D.__-
Resort in der Zwischenzeit noch um die sogenannten "Lakeview Villas" ergänzt worden. Be-
züglich dieser Villen (ebenfalls Einheiten des Hotelwohnens) bestehe die gleiche Problematik
wie bei den "Grand Suites und Panorama Suites", weshalb die Verfügung vom 16. Juli 2010
auch diesbezüglich zu ergänzen sei.
3.2
Mit angefochtenem Entscheid vom 15. Juli 2021 hat die Vorinstanz das Gesuch der Beschwer-
degegnerinnen gutgeheissen und den Entscheid vom 16. Juli 2010 im Sinne der Beschwerde-
gegnerinnen abgeändert.
Sachverhaltsmässig stellte die Vorinstanz im Wesentlichen fest, dass sich das D.__-Resort
seit der Fertigstellung gesamthaft über eine geographische Ausdehnung von rund zwei Kilo-
meter und auf einer Fläche von 60 Hektaren erstrecke. Es bestehe unterdessen aus rund 30
Gebäuden, worunter sich vier Hotels und 12 Restaurants und Bars, verteilt in verschiedenen
Gebäuden an verschiedenen Standorten innerhalb des Resorts, befinden würden. Im Resort
würden sich auf einer Gesamtwohnfläche von insgesamt 51'385 m2 gesamthaft 384 Einheiten
befinden, welche für die klassische Hotellerie genutzt würden. Weiter würden sich auf einer
Gesamtwohnfläche von 17'234 m2 67 Einheiten des Hotelwohnens befinden. Neben den be-
reits im Jahr 2010 angedachten Panorama und Grand Residences seien im Rahmen der

12│29
Erstellung noch die sogenannten Lakeview Residence Villas geplant (vgl. vorinstanzliche E.
2.3.3). Der Entscheid vom 16. Juli 2010 beinhalte u.a. die bauliche Auflage, dass die D.__-
Suites (nämlich die Grand Suites und die Panorama Suites) nicht mit voll ausgestatteten Kü-
chen, sondern nur mit Kitchenettes ausgestattet werden dürfen (Ziff. 2 des Dispositivs). Über-
dies sei die A.__ AG verpflichtet worden, verschiedene betriebliche Auflagen einzuhalten, wo-
bei im Detail geregelt worden sei, in welcher Form diese sicherzustellen seien (vgl. vorinstanz-
liche E. 2.4). Mit der Verfügung vom 16. Juli 2010 sei sodann bereits entschieden worden,
dass auch Suiten (Grand Suites und Panorama Suites mit bis zu 285 m2 Wohnraum) bei einem
eher bescheidenen Angebot von geforderten hotelmässigen Dienstleistungen als Betriebsstät-
ten zu qualifizieren seien. Die beschwerdeberechtigte Behörde des Kantons Nidwalden wie
auch die beschwerdeberechtigte Bundesbehörde hätten ausdrücklich auf die Einlegung einer
Beschwerde verzichtet, mit anderen Worten den Entscheid der Bewilligungsbehörde toleriert.
Dies sei geschehen, ohne dass eine Bewirtschaftungspflicht bzw. die Überlassung der Suiten
durch die Eigentümer an den Hotelbetreiber zwecks Weitervermietung und zwecks hotelmäs-
siger Bewirtschaftung vorgeschrieben worden sei. Gemäss diesem Entscheid seien zudem
keine zusätzlichen hotelmässigen Dienstleistungen (über das Minimum hinaus) im Preis inbe-
griffen bzw. mit einem festen Preis verrechnet gewesen. Der Hotelbetreiber habe gemäss die-
sem Entscheid keine Sicherheit gehabt, über das verfügte Minimum hinaus, weitere Dienst-
leistungen gegen zusätzliches Entgelt verkaufen zu können (vgl. vorinstanzliche E. 2.10.1).
Rechtlich hat die Vorinstanz zusammengefasst erwogen, dass spezielle bauliche Auflagen
bzw. Voraussetzungen bei den einzelnen Wohnräumen (insbesondere Appartements) eher
mehr ins Gewicht fallen würden, wo es sich um einfache Wohnräume für eine weniger an-
spruchsvolle Kundschaft handle (wie z.B. Kitchenettes), aber nicht bei Luxusappartements wie
vorliegend. Hingegen müssten insbesondere bei Luxusanlagen und -resorts die angebotenen
Dienstleistungen so vielfältig und qualitativ hochstehend wie möglich sein. Es müsse praktisch
alles unkompliziert, während 24 Stunden, sehr schnell bezogen werden können, was der Gast
sich auch nur wünschen könne. Dann werde das Nichtvorhandensein von baulichen Auflagen
mehr als wettgemacht. Die Voraussetzungen, die es baulicher und betrieblicher Art bzw. be-
züglich des Dienstleistungsangebotes brauche, um auch die Appartements (Suites und Villas)
als Betriebsstätten zu bezeichnen, seien vorliegend erfüllt (vgl. vorinstanzliche E. 2.10.6). Das
Resort bilde zudem als solches eine Einheit. Es stelle ein geschlossenes Ganzes mit kurzen
Distanzen dar und die Hotelwohnnutzungen würden im Vergleich zu den traditionellen Hotel-
zimmern zahlenmässig auch nicht überwiegen. Die Hotelwohnnutzung sei zur klassischen Ho-
tellerie klar untergeordnet. Die bauliche Auflage der Küchenausstattung stelle schliesslich

13│29
unbestreitbar ein zentrales und als bauliches Kriterium leicht zu überprüfendes Element dar.
Hierzu müsse aber festgestellt werden, dass durch die beantragten Anpassungen der betrieb-
lichen Auflagen das Dienstleistungskonzept eine signifikante Erweiterung erfahre. Insbeson-
dere sei hier auf die gestützt auf Art. 14 BewG neu beantragte Auflage zu verweisen, welche
die Mieter und Eigentümer verpflichte, den Gastronomie-Service der Anlieferung von vorbe-
reiteten Mahlzeiten sowie die Bekochung (Fertigstellung der vorbereiteten Mahlzeiten) und
Bedienung direkt in deren mit Satellitenküchen ausgestatteten Einheiten des Hotelwohnens
gegen Entgelt in Anspruch zu nehmen. Nach der Aufhebung der baulichen Auflage (Kitche-
nette) könne somit durch die dannzumal geltenden betrieblichen Auflagen, wie die Inanspruch-
nahme von Zimmerreinigung und Wäschewechsel, das Angebot eines Concierge-Services,
eines geöffneten Restaurants, die einheitliche Möblierung sowie abschliessend die Verpflich-
tung zum Bezug und auch der (vorab) Entgeltung der Dienstleistungen in der Gesamtbetrach-
tung weiterhin klar der Charakter einer hotelmässigen Bewirtschaftung bejaht werden (vgl. vo-
rinstanzliche E. 2.13.1). Mit der Aufrüstung zu "Satellitenküchen" gehe der Charakter einer
hotelmässigen Bewirtschaftung bezüglich der im D.__-Resort angebotenen Nutzungen des
Hotelwohnens (Grand Suites, Panorama Suites, Lakeview Villen) aufgrund der weiterhin be-
stehenden und der neu beantragten betrieblichen Auflagen nicht verloren. Damit würden diese
Nutzungen des Hotelwohnens auch weiterhin den nicht bewilligungspflichtigen Tatbestand der
Betriebsstäte erfüllen (vgl. vorinstanzliche E. 2.13.2).
Die Beschwerdegegnerinnen haben vernehmlassungsweise die Feststellungen und Erwägun-
gen der Vorinstanz im Wesentlichen bekräftigt.
3.3
Die Beschwerdeführerin rügt diesbezüglich eine Verletzung von Bundesrecht. Sie macht im
Wesentlichen geltend, dass wenn ein Hotelkonzept die Vermietung oder gar Veräusserung
einzelner Einheiten enthalte, bei der Frage, ob diese Einheiten noch resp. weiterhin zum Ho-
telbetrieb gehören würden, Grösse, Ausstattung, Einreichung sowie Bewirtschaftung dieser
Einheiten eine wesentliche Rolle spielen würden. Je vollständiger die Einrichtung eingerichtet
sei (z.B. mit eigener Küche, Whirlpool, Sauna, Abstellraum, Waschmaschine etc.), desto au-
tonomer und unabhängiger von der Hotelinfrastruktur könne sie benutzt werden und desto
geringer sei der Anreiz, Hoteldienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Sei beispielsweise eine
voll ausgestattete Küche mit Kühlschrank, Backofen, Geschirrspülmaschine etc. vorhanden,
könne eine Mieterin oder ein Mieter resp. Erwerberin oder Erwerber ihre/seine Mahlzeiten sel-
ber zubereiten (oder durch eigenes Personal zubereiten lassen), statt sie im Hotelrestaurant

14│29
einzunehmen. Solche Einheiten würden sich dann kaum mehr von Ferienwohnungen unter-
scheiden. Eine betriebliche Tätigkeit nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG liege in diesen Fällen nicht
vor.
Der angefochtene Entscheid hebe in Dispositiv Ziffer 2 die Dispositiv Ziffer 2 des Entscheides
vom 16. Juli 2010 auf. Diese habe die bauliche Auflage zum Gegenstand, wonach die D.__-
Suites nicht mit voll ausgestatteten Küchen, sondern nur mit Kitchenettes versehen werden
dürfen. Die Beschwerdeführerin folge grundsätzlich den Überlegungen der Beschwerdegeg-
nerinnen und der Vorinstanz, wonach im Hoch- resp. Luxussegment das Bedürfnis bestehe,
dass Gerichte vor Ort – direkt in den jeweiligen Einheiten – zubereitet resp. fertiggestellt wer-
den können, und dass entsprechend vollausgestattete Küchen nachgefragt würden. Die Be-
schwerdegegnerinnen hätten anlässlich des Augenscheins vom 10. Juni 2021 ferner bestätigt,
dass die Nutzung der Küchen durch das Hotelpersonal und namentlich nicht durch Angestellte
der Mieterinnen/Mieter resp. Erwerberinnen/Erwerber der Einheiten erfolgen solle. Entspre-
chend sei die Aufhebung der Dispositiv Ziffer 2 des Entscheides vom 16. Juli 2010 mit dem
BewG vereinbar, falls und insofern nach wie vor eine hotelmässige Bewirtschaftung sicherge-
stellt werde. Die von der Vorinstanz zur Sicherstellung der hotelmässigen Bewirtschaftung ver-
fügten betrieblichen Auflagen (umfassendes Dienstleistungsangebot, nicht rückerstattbare
Dienstleistungspauschale von monatlich mindestens Fr. 900.– bis Fr. 2'000.–, ganzjähriger
Concierge-Service, ganzjähriger Betrieb mindestens eines Restaurants, Möblierung der Ein-
heiten nach einheitlichen Kriterien; vgl. Dispositiv Ziffer. 3.1-3.4) würden jedoch klar nicht ge-
nügen, um eine hotelmässige Bewirtschaftung im Sinne des BewG sicherzustellen.
Der angefochtene Entscheid stelle zwar durch Auflagen ein sehr grosses Dienstleistungsan-
gebot sicher. Die Höhe der nicht rückerstattbaren Dienstleistungspauschale sei jedoch derart
tief und wenig konkretisiert angesetzt, dass eine hotelmässige Bewirtschaftung nicht sicher-
gestellt werden könne. Komme hinzu, dass die Einheiten mit Küchen, teilweise (vgl. insbes.
die Lakeview Residence Villas; vi-GS 31) auch noch mit Pool, Private Spa, Gym, Sauna,
Waschküche, usw. ausgestattet seien. Die Einheiten würden somit bereits für sich allein sämt-
liche Bedürfnisse eines Gastes befriedigen – ein "Zurückgreifen" auf die Dienstleistungen des
Hotels sei nicht per se nötig. Damit würden keine Anreize bestehen, Hoteldienstleistungen in
Anspruch zu nehmen. Im Gegenteil: deren Inanspruchnahme erscheine unter Berücksichti-
gung des luxuriösen Komforts der Suiten und der im Vergleich dazu sehr tief angesetzten
Dienstleistungspauschalen geradezu als nebensächlich. Es bestehe damit eine erhebliche
Gefahr, dass die Einheiten als gewöhnliche Ferienwohnungen genutzt würden. Die betriebli-
che Tätigkeit trete damit vollständig in den Hintergrund. Zusammenfassend lasse sich

15│29
festhalten, dass die Kombination eines sehr grossen Dienstleistungsangebots mit nicht rücker-
stattbaren Dienstleistungspauschalen zwar theoretisch dazu beitragen könne, eine hotelmäs-
sige Bewirtschaftung einzelner Einheiten sicherzustellen. Die Dispositiv Ziffer 3.1 des ange-
fochtenen Entscheides sei jedoch zu wenig konkret und die untere Limite der Dienstleistungs-
pauschalen sei mit CHF 900.– pro Monat/Einheit in einem Luxusresort mit Einheiten von bis
zu 848 m2 Wohnfläche eindeutig zu tief angesetzt, als dass der nötige Nachweis der betriebli-
chen Tätigkeit nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG gelingen würde.
Es fehle sodann an einer Verpflichtung der Käuferinnen und Käufer, die Einheiten dem Resort
zur Bewirtschaftung zu überlassen. Gemäss den Ausführungen der Gesuchstellerin (Rz. 7 des
Wiedererwägungsgesuchs vom 17. März 2021) sei für die Panorama und Grand Residence
Suiten sowie die Lakeview Villen eine Veräusserung vorgesehen, wobei die Einheiten – auch
nach deren Veräusserung – nach wie vor als in den Hotelbetrieb eingebunden gelten sollen.
Dementsprechend und gemäss ständiger (Champéry-)Praxis habe die Vorinstanz in ihrem
Entscheid vom 16. Juli 2010 noch die Auffassung vertreten und in Ziffer 6 der Erwägungen
entsprechend festgehalten, dass die Veräusserung von Wohnungen nur möglich sei, wenn
diese Wohnungen hotelmässig bewirtschaftet würden. Die Wohnung müsse den A.__ AG als
Hotel-Suite zur Bewirtschaftung zur Verfügung stehen. Die Benutzung der Wohnung dürfe
nicht wie eine eigene Ferienwohnung erfolgen, sondern müsse als Hotel-Suite benutzt werden.
Diese Anforderung sei zwar nicht als explizite Auflage verfügt worden, hier sei es jedoch un-
vermeidlich, auf die Entscheidbegründung zurückzugreifen, um den genauen Sinn, die Natur
und die genaue Tragweite des Dispositivs zu verstehen. Der Wortlaut der Ziffer 6 der Erwä-
gungen vom 16. Juli 2010 sei eindeutig: die Bewirtschaftung der Einheiten habe auch nach
einer allfälligen Veräusserung an Dritte durch die Beschwerdegegnerinnen zu erfolgen. Im
Übrigen sei auch nicht zwingend erforderlich, diese Voraussetzung als Auflage zu verfügen:
Gemäss Dispositiv Ziffer 5 des Entscheides vom 16. Juli 2010 seien die Stockwerkeigentü-
merreglemente sowie die Mietverträge der Bewilligungsbehörde einzureichen. Somit könne
eine BewG-konforme Nutzung sichergestellt werden. Unabhängig davon sei zu beachten,
dass der damalige Entscheid anzahl- wie flächemässig weniger Einheiten zum Gegenstand
gehabt habe, den damals betroffenen Einheiten die Ausstattung mit vollausgestatteten Küchen
untersagt worden und ein Verkauf einzelner Einheiten lediglich als Option und nicht als klare
Absicht erklärt worden sei. Es zeige sich somit ein anderes Gesamtbild. Aus dem Entscheid
vom 16. Juli 2010 könne daher keine Bestandesgarantie abgeleitet werden.
Es sei somit festzustellen, dass es an einer Verpflichtung der Erwerberinnen und Erwerber
fehle, die Einheiten dem Hotel zur Bewirtschaftung zu überlassen. Dies sei zwingend

16│29
erforderlich, um den Anforderungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zu genügen. Ein brei-
tes Dienstleistungsangebot (auch kombiniert mit nicht rückerstattbaren Dienstleistungspau-
schalen) vermöge allein nicht zu genügen, um eine ausreichende Abgrenzung zur Veräusse-
rung blosser Ferienwohnungen herzustellen. Eine Abkehr von der Verpflichtung zum Ab-
schluss von Bewirtschaftungsverträgen würde Personen im Ausland einen Liegenschaftshan-
del ermöglichen, was dem BewG diametral widerspreche.
Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass das Bewilligungsgesetz neuen Beher-
bergungsformen und Geschäftsmodellen gewisse Schranken setze, die nicht auf dem Weg
einer extensiveren Auslegung des Begriffs der Betriebsstätte, sondern nur durch eine Geset-
zes- und Verordnungsänderung erweitert werden können.
Der vorinstanzliche Entscheid verletze schliesslich auch Art. 20 Abs. 3 BewG, wonach die Be-
schwerdefrist 30 Tage betrage. Die Frist sei als bundesrechtliche lex specialis verbindlich.
4.
Strittig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz mit Entscheid vom 15. Juli 2021 wiedererwägungs-
weise zu Recht festgestellt hat, dass das Geschäftsmodell der Beschwerdegegnerinnen auch
unter Anpassung des Gastronomie- und Hotelwohnkonzepts D.__-Resort bzw. Abänderung
der baulichen und betrieblichen Auflagen als Betriebsstättemodell im Sinne des Art. 2 Abs. 2
lit. a BewG qualifiziert werden kann und kein bewilligungspflichtiger Tatbestand im Sinne des
BewG entsteht.
4.1
Seit der Fertigstellung des D.__-Resorts erstreckt sich dieses gesamthaft über eine geogra-
phische Ausdehnung von rund zwei Kilometer und auf einer Fläche von 60 Hektaren. Es be-
steht unterdessen aus rund 30 Gebäuden. Das Resort ist ein luxuriöser Komplex mit vier Ho-
tels, 12 Restaurants und Bars sowie 67 Einheiten des Hotelwohnens, die sich über mehrere
Gebäude an verschiedenen Standorten innerhalb des Resorts verteilen. Insgesamt 384 Zim-
mer auf einer Gesamtwohnfläche von 51'385 m2 sind der klassischen Hotellerie zuzuordnen.
Auf einer Gesamtwohnfläche von 17'234 m2 befinden sich zudem insgesamt 67 Einheiten des
Hotelwohnens. Dazu gehören die bereits im Jahr 2010 angedachten Grand Suites und Pano-
rama Suites sowie die im Rahmen der Erstellung neu geplanten Lakeview Villen (vgl. im Detail
die vorinstanzliche E. 2.3.3).

17│29
4.2
Im Entscheid vom 16. Juli 2010 wurde die bauliche Auflage verfügt, dass die D.__-Suites
(Grand Suites und Panorma Suites) nicht mit voll ausgestatteten Küchen, sondern nur mit sog.
"Kitchenettes" ausgestattet werden dürfen (Dispositiv-Ziff. 2). Als betriebliche Auflagen wurde
verfügt, dass die A.__ AG für die D.__-Suites die Dienstleistungen "Zimmerreinigung und Wä-
schewechsel" anzubieten haben und die Erwerber/Mieter der Suites wurden verpflichtet, diese
Dienstleistungen gegen Entgelt in Anspruch zu nehmen (Dispositiv-Ziff. 3.1). Ferner wurde
verfügt, dass die D.__-Suites ganzjährig einen Concierge-Service anzubieten haben (Disposi-
tiv-Ziff. 3.2), dass mindestens ein Restaurant ganzjährig offen zu halten ist (Dispositiv-Ziff. 3.3)
und dass die Suites nach einheitlichen Kriterien zu möblieren sind (Dispositiv-Ziff. 3.4).
Schliesslich wurde im Detail geregelt, in welcher Form die entsprechenden Auflagen sicherzu-
stellen seien. Nicht Gegenstand der betrieblichen Auflagen war hingegen die Nutzung der Kit-
chenettes. Auf eine entsprechende Verpflichtung im eigentlichen Sinne – wie bei der Inan-
spruchnahme der Dienstleistungen "Zimmerreinigung und Wäschewechsel" – wurde verzich-
tet.
Die Vorinstanz hat die bauliche Auflage vom 16. Juli 2010 mit angefochtenem Entscheid vom
15. Juli 2021 antragsgemäss aufgehoben (Dispositiv-Ziff. 2 / "Dispositiv-Ziff. 2: aufgehoben")
und die betrieblichen Auflagen teilweise erneuert (Dispositiv-Ziff. 2 / "Dispositiv-Ziff. 3.1
(neu)"). So wurde die Verpflichtung der Erwerber/Mieter der Suites, die Dienstleistungen "Zim-
merreinigung und Wäschewechsel" gegen Entgelt in Anspruch zu nehmen, aufgehoben und
die A.__ AG stattdessen verpflichtet, ihr Dienstleistungsangebot für die D.__-Residenzen (29
Grand Suites, 28 Panorma Suites und neu 10 Lakeview Villen) erheblich zu erweitern und eine
sog. "Service-Zusatzpauschale" zu erheben. Damit wurden die Erwerber/Mieter in dem Sinne
verpflichtet, die Dienstleistungen des Resorts in Anspruch zu nehmen, als sie ein monatliches
Entgelt zwingend und nicht rückstattbar zu bezahlen haben, wobei ihnen dieses Entgelt als
Guthaben zum Bezug der genannten Hotel Services zur Verfügung steht. Für die "Service-
Zusatzpauschale" gilt je nach Residenzkategorie eine Grössenordnung von mindestens
Fr. 900.– bis Fr. 2'000.–.
Es ist somit mit der Vorinstanz einig zu gehen, dass im vorliegenden Verfahren nicht der Be-
triebsstättecharakter des gesamten Resorts zu überprüfen ist. Zu prüfen ist primär, ob das
Geschäftsmodell durch die beantragten Änderungen der baulichen (Aufhebung) und betriebli-
chen Auflagen (Erneuerung) weiterhin als Betriebsstättemodell qualifiziert werden kann bzw.
ob die baulichen und betrieblichen Voraussetzungen der drei Varianten des Hotelwohnens
(Grand Suites, Panorama Suites und Lakeview Villen) genügen, um diese Nutzungen auch

18│29
mit der Aufhebung der baulichen Auflage in Sachen Kitchenettes als Betriebsstättecharakter
zu qualifizieren.
4.3
Des Weiteren ist festzuhalten, dass der Entscheid vom 16. Juli 2010 von keiner Seite ange-
fochten wurde. Weder die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde noch die beschwerde-
berechtigte Bundesbehörde hat dagegen Beschwerde eingereicht. Vielmehr haben sie aus-
drücklich auf die Einlegung des Rechtsmittels verzichtet und den Entscheid damit anerkannt.
Der Entscheid vom 16. Juli 2010 erwuchs mithin unangefochten in Rechtskraft und schuf für
die Gesuchstellerinnen ein bis heute geltendes Vertrauen in die Rechtsbeständigkeit der Ver-
fügung (vgl. Art. 5 Abs. 3 BV [SR 101] und Art. 10 VRG; KÖLZ/HÄNER, Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, Zürich 2013, N 202 ff.; HÄFELIN/MÜLLER, Grundriss
des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 8. Aufl. 2020, N 624 ff., vgl. auch Gutachten Dr. M.__
Ziff. 6.7 S. 30).
Die Beschwerdeführerin hat demnach auch akzeptiert, dass die genannten Suiten mit Verfü-
gung vom 16. Juli 2010 keiner eigentlichen Bewirtschaftungspflicht im Sinne einer Überlas-
sung der Suiten durch die Eigentümer an den Hotelbetreiber zwecks Weitervermietung und
zwecks hotelmässiger Bewirtschaftung unterstellt wurden. Die diesbezüglichen Rügen der Be-
schwerdeführerin am hier angefochtenen Entscheid vom 15. Juli 2021 sind daher nicht zu
hören, denn sie hätte ihre Einwendungen bereits im Jahr 2010 mittels Beschwerde vorbringen
können. Die Beschwerdegegnerinnen dürfen sich im Umfang der Verfügungsformel vom
16. Juli 2010 auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen und geniessen Vertrauens-
schutz (Art. 5 Abs. 3 BV und Art. 10 VRG).
Ebenfalls nicht zu hören ist der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz im
Entscheid vom 16. Juli 2010 ebenfalls noch die Meinung vertreten habe, dass die Wohnungen
den A.__ AG als Hotel-Suite zur Bewirtschaftung zur Verfügung zu stehen hätten. Die Be-
schwerdeführerin macht sinngemäss geltend, dass diese Anforderung zwar nicht als explizite
Auflage verfügt worden sei, es hier jedoch unvermeidlich sei, auf die Begründung in der Erwä-
gung 6 zurückzugreifen, um den genauen Sinn und die Tragweite des Dispositivs zu verste-
hen. Der Beschwerdeführerin ist entgegenzuhalten, dass zentrales Element einer Verfügung
das Dispositiv ist, d.h. die Verfügungsformel mit den für das konkrete Rechtsverhältnis ange-
ordneten Rechten und Pflichten. Nur das Dispositiv ist in formelle Rechtskraft erwachsen, nicht
aber die Sachverhaltsfeststellungen oder die Erwägungen zur Rechtslage. Aus diesem Grund
entfaltet ausschliesslich das Dispositiv Bindungswirkung. Die Erwägungen dienen lediglich der

19│29
Erläuterung und Begründung der Anordnung (UHLMANN/SCHILLING-SCHWANK, in: Wald-
mann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016,
Art. 35 N 12). Das hier zur Diskussion stehende Dispositiv vom 16. Juli 2010 war weder unklar
noch unvollständig. Es muss daher zur Interpretation nicht auf die Entscheidbegründung zu-
rückgegriffen werden. Der Wortlaut des Dispositivs ist unmissverständlich und bedarf keiner
weiteren Auslegungshilfe. Kommt hinzu, dass selbst eine Auslegung der Erwägungen zu kei-
nem Widerspruch mit dem Dispositiv führen würde. Vielmehr ergibt sich, dass die Beschwer-
deführerin die Begründung der Vorinstanz nur lückenhaft wiedergibt und offensichtlich falsch
interpretiert: Die Vorinstanz hat zum strittigen Punkt zunächst ausgeführt, dass die Betriebs-
stättequalität durch eine Veräusserung oder Vermietung der "Hotelsuiten" nicht verloren gehen
dürfe (vgl. E. 6 Abschnitt 3 S. 6/7 des Entscheids vom 16. Juli 2010) und die Veräusserung
von Wohnungen nur möglich sei, wenn diese Wohnungen "hotelmässig bewirtschaftet" würden
(vgl. Abschnitt 4 S. 7). Was die Vorinstanz an dieser Stelle unter "hotelmässig bewirtschaftet"
tatsächlich versteht, führt sie sogleich aus, indem sie begründet, dass die Benutzung der Woh-
nung nicht wie eine eigene Ferienwohnung erfolgen dürfe, sondern als Hotel-Suite benutzt
werden müsse: "Das heisst, dass die Dienstleistungen, welche einen Hotelbetrieb ausmachen,
zwingend in Anspruch genommen werden müssten" (vgl. Abschnitt 4 und 5 S. 7). Damit die
"hotelmässige Bewirtschaftung" sichergestellt werden könne, seien "entsprechende Auflagen
zu verfügen. Diese können sowohl die baulichen Einrichtungen als auch die zwingend zu er-
bringenden Dienstleistungen des Hotelbetriebs betreffen". Aus diesen Erwägungen kann we-
der explizit noch implizit abgeleitet werden, dass mit "hotelmässiger Bewirtschaftung" die
Überlassung der Suiten durch die Eigentümer an den Hotelbetreiber zwecks Weitervermietung
gemeint war. Die Ausführungen sind stattdessen so zu verstehen, dass der Betriebsstättecha-
rakter bzw. die "hotelmässige Bewirtschaftung" vorliegend mittels baulicher oder betrieblicher
Auflagen sichergestellt werden kann. Das Überlassen des Wohnraums an die A.__ AG zur
Weitervermietung war hingegen kein notwendiges Kriterium für die Qualifikation als Betriebs-
stätte. Es wurden offensichtlich andere Kriterien als relevant angesehen (vgl. Dispositiv vom
16. Juli 2010). Darauf durften die Beschwerdegegnerinnen wie gesagt vertrauen. An diesem
Vertrauensschutz vermag schliesslich auch das von der Beschwerdeführerin behauptete "an-
deres Gesamtbild" nichts zu ändern. Allerdings geht es vorliegend zweifellos darum zu prüfen,
ob das angepasste Geschäftsmodell der Beschwerdegegnerinnen keinen bewilligungspflichti-
gen Tatbestand hervorruft. Der Entscheid vom 16. Juli 2010 ist jedoch rechtskräftig und hat
damit Vertrauen geschaffen, was bei der Prüfung nicht ausser Acht gelassen werden kann.

20│29
4.4
Nachdem schliesslich bereits im ersten Feststellungsgesuch vom 28. April 2010 bzw. im Zeit-
punkt des Entscheides über dieses Gesuch (16. Juli 2010) auch die später erstellten Lakeview
Villen zumindest ansatzweise ein Thema waren (vgl. vi-GS 3, S. 7 und Rz. 42 S. 19 "Panora-
maflügel"), darf das vorstehend begründete Vertrauen der Beschwerdegegnerinnen auch für
die Lakeview Villen gelten, denn es ist mit dem Gutachter Dr. M.__ einig zu gehen (vgl. auch
Gutachten S. 26), dass die Lakeview Villen letztendlich nicht viel ändern, ausser dass sie noch
etwas grösser sind als die bereits beurteilten Grand Suites und Panorama Suites mit einer
Fläche bis zu 285 m2. Wenn sodann ein Wohnraum aufgrund der speziellen Umstände den
Charakter eines Hotelteils erhält, sodass er zu einem Hotel "gehört" und entsprechend zu einer
Betriebsstätte wird, dann kann und darf die Dimension dieses Wohnraums bzw. insbesondere
die Wohnfläche für sich allein keine Rolle mehr spielen (vgl. auch vorinstanzliche E. 2.6.1 S. 12
Abschnitt 2 mit Verweis auf den Walliser Entscheid "Champéry"). Allein die Grösse der Lake-
view Villen kann mithin kein Kriterium sein für die Beurteilung der Frage nach dem Betriebs-
stättecharakter. Es spielen immer auch noch andere Faktoren eine Rolle (vgl. auch Gutachten
Ziff. 4.5 S. 14). So hält die Vorinstanz korrekt fest, dass bezüglich der Grösse des Hotelteils
aber weiterhin beispielsweise der Anteil der erbrachten und beanspruchten hotelmässigen
Dienstleistungen im Vergleich zur Grösse des Wohnteils berücksichtigt werden müsse. Falls
dieser Anteil derart gering sei, dass man zum Schluss gelangen müsste, dass nicht mehr da-
von gesprochen werden könne, dass tatsächlich dieser Wohnraum als "hotelmässig bewirt-
schaftet" oder "zu einem Hotel gehörend" betrachtet werden dürfe, wäre der Betriebsstättecha-
rakter nicht mehr gewahrt. Dies sei jedoch nicht primär eine Frage der Grösse der einzelnen
Teile, sondern eine Frage des Masses bzw. des Verhältnisses zwischen dem Wohnanteil und
dem Hotelanteil (vgl. E. 2.6.1 S. 12 Abschnitt 2).
5.
Vorliegend kommt es letztlich auf das Verständnis von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG an.
5.1
Keine betriebliche Tätigkeit im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG liegt wie erwähnt vor, wenn
bloss Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird (Art. 3
BewV). Wohnraum gilt hingegen gemäss Rechtsprechung als Betriebsstätte, wenn damit die
Verpflichtung verbunden ist, hotelmässige Dienstleistungen zu erbringen bzw. in Anspruch zu
nehmen (Lex Furgler) bzw. wenn es Wohnraum ist, der zu einem "Hotel gehört" (Lex Friedrich).

21│29
(vgl. vorinstanzliche E. 2.6.1 S. 11 f. und E. 2.8.4 S. 16). Unter der Voraussetzung, dass ge-
wisse hotelmässige Dienstleistungen im Zusammenhang mit den Wohnräumen erbracht und
auch beansprucht werden, gehören solche Räume also ebenfalls zu einem Hotel, wenn eine
gewisse Zugehörigkeit dieses Wohnraums zum Hotel besteht. Dies ist etwa der Fall, wenn
ganz offensichtliche Abhängigkeiten voneinander bestehen bezüglich Qualität der erbrachten
Dienstleistungen; wenn auf der Hand liegt, dass die Distanzen zwischen den einzelnen Wohn-
räumen und dem Hotelkomplex so sind, dass man noch von einer Einheit oder Zugehörigkeit
sprechen kann; wenn die Wege zudem kurz sind, auch zu Fuss ohne weiteres zurückgelegt
werden können; wenn angenommen werden kann, dass der Bewohner eines auch etwas ab-
seits vom Hotel gelegenen Wohnraumes von diesem Hotel profitiert und somit ein innerer Be-
triebszusammenhang besteht. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn erhebliche ho-
telmässige Dienstleistungen angeboten und vermutungsweise auch bezogen werden (vgl. vo-
rinstanzliche E. 2.8.5 f. S. 17). Wie bereits ausgeführt wurde (vgl. vorstehende E. 4.4), kann
allein die Grösse des Wohnraums also kein Kriterium sein für die Beurteilung der Frage nach
dem Betriebsstättecharakter, sondern es spielen immer auch noch andere Faktoren eine
Rolle. Das Bundesgericht fügt für die Beurteilung eines Wohnraums als Betriebsstätte oder
Nicht-Betriebsstätte einen ganzen Strauss von Parametern an, so etwa die Ausstattung des
Wohnraumes, die Ausstattung bzw. die Kapazitäten des Hotelteils, die Distanzen zwischen
den Wohnräumen zum Hotelteil, die Möglichkeiten und Versuchungen, sich mit dem privaten
Fahrzeug nach aussen zu begeben und sich entweder dort zu verpflegen oder dort die Le-
bensmittel einzukaufen, das Angebot an hotelmässigen Dienstleistungen sowie die Frage, ob
gewisse Dienstleistungen im Preis inbegriffen sind oder nur bei Beanspruchung separat be-
zahlt werden müssen, ob zwischen den Wohnräumen und dem ganzen Hotelkomplex ein "in-
nerer Betriebszusammenhang" bestehe, ob das ganze eher wie ein ganz normales Feriendorf
daherkomme. Massgeblich sind letztlich die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall. Es muss
im konkreten Fall und je nach Hoteltyp und gegebenen Umständen entschieden werden, ob
Wohnraum als Betriebsstätte gelten kann oder nicht. Es ist in jedem Fall ein Ermessensent-
scheid, wobei die verschiedenen Faktoren und Parameter zu berücksichtigen sind (vgl. Gut-
achten Dr. M.__ Ziff. 4.6 und 4.7 S. 14-17 mit Hinweis auf BGE 106 Ib 209 ff. Fall "Ennia").
5.2
Wie bereits ausgeführt wurde, erstreckt sich das D.__-Resort über ein Fläche von 60 Hektaren
und besteht aus rund 30 Gebäuden. Das Resort ist ein luxuriöser Komplex mit vier Hotels, 12
Restaurants und Bars sowie 67 Einheiten des Hotelwohnens, die sich über mehrere Gebäude
an verschiedenen Standorten innerhalb des Resorts verteilen. Insgesamt 384 Zimmer auf

22│29
einer Gesamtwohnfläche von 51'385 m2 sind der klassischen Hotellerie zuzuordnen. Auf einer
Gesamtwohnfläche von 17'234 m2 befinden sich zudem insgesamt 67 Einheiten des Hotel-
wohnens. Dazu gehören die bereits im Jahr 2010 angedachten Grand Suites und Panorama
Suites sowie die im Rahmen der Erstellung neu geplanten Lakeview Villen. Das D.__-Resort
bildet als solches eine Einheit, ein geschlossenes Ganzes, mit Distanzen, wo man die Haupt-
teile des Resorts noch zu Fuss und zum Teil wettergeschützt erreichen kann, was gemäss
Rechtsprechung notwendig ist, um in der Gesamtheit als Betriebsstätte bezeichnet werden zu
können. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass sich die Suiten und Lakeview
Villen nicht im zentralen Hotelkomplex befinden, sondern teilweise etwas separat am Rand
des Resorts liegen, denn es gibt gute Verbindungswege (vgl. Gutachten Dr. M.__ Ziff. 7.9 S.
41). Massgeblich ist, dass die Wohneinheiten hier kein eigenes, separates "Feriendorf" abseits
des Resortzentrums bilden, sondern in den Betrieb eingebunden sind und offensichtliche Ab-
hängigkeiten zwischen Hotelbetrieb und Wohnraum bestehen. Es ist davon auszugehen, dass
sich die Bewohner der Suiten und Lakeview Villen als Teil dieses ganzen Hotelkomplexes
betrachten und ein innerer Betriebszusammenhang besteht. Die strittigen Wohneinheiten blei-
ben weiterhin in untergeordneter Zahl und vermögen den Hotelcharakter des Gesamtkonzepts
nicht zu beeinträchtigen. Die Hotelwohnnutzung ist auch unter Berücksichtigung der neuen
Lakeview Villen im Vergleich zur klassischen Hotellerie deutlich zweitrangig.
5.3
Die bauliche Auflage der Küchenausstattung stellt sodann unbestreitbar ein zentrales und als
bauliches Kriterium leicht zu überprüfendes Kriterium dar. Spezielle bauliche Auflagen bzw.
Voraussetzungen bei den einzelnen Wohneinheiten sind jedoch gemäss dem Gutachten von
Dr. M.__ nur dort gerechtfertigt, wo es sich um eher einfache Wohnräume für eine weniger
anspruchsvolle Kundschaft handelt, aber nicht bei Luxusapartments wie vorliegend, wo das
Nichtvorhandensein von baulichen Auflagen mit einem umfangreichen und luxuriösen Dienst-
leistungsangebot mehr als wettgemacht wird (vgl. auch vorinstanzliche E. 2.10.6). Die Be-
schwerdegegnerinnen begründen die Notwendigkeit der Satellitenküchen denn auch haupt-
sächlich mit dem Luxuscharakter der Suiten und der Logistik des Betriebes (Zubereitung und
Lieferung hochwertiger Speisen in die Suiten). Das Argument kann nachvollzogen werden und
auch die Beschwerdeführerin kann den Überlegungen der Gesuchstellerinnen grundsätzlich
folgen (vgl. Beschwerde Rz. 15 S. 4), wonach im Hoch- resp. Luxussegment das Bedürfnis
bestehe, dass Gerichte vor Ort – direkt in den jeweiligen Einheiten – zubereitet resp. fertigge-
stellt werden können, und dass entsprechend grosszügige und vollausgestattete Küchen
nachgefragt werden. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass die Aufhebung der Dispositiv

23│29
Ziff. 2 der Verfügung vom 16. Juli 2010 mit dem BewG vereinbar sei, falls und insofern nach
wie vor eine hotelmässige Bewirtschaftung sichergestellt werde (vgl. Beschwerde Rz. 15 S. 4).
Der Wohnungsbegriff gemäss geltendem Bundesrecht (vgl. Zweitwohnungsrecht und Miet-
recht) wird dann zwar erfüllt, damit ist jedoch gemäss Gutachten von Prof. Dr. L.__ (vgl. S. 13)
noch nichts über eine etwaige touristische Nutzung ausgesagt. Entscheidend für die Qualifi-
kation nach Art. 3 BewV (Betriebsstätte) ist, dass ein innerer Betriebszusammenhang zwi-
schen den Wohneinheiten und dem Resort sichergestellt ist. Dabei sind gemäss Rechtspre-
chung und Lehre die Anforderungen an die Dichte der angebotenen hotelmässigen Dienstleis-
tungen erhöht, und es muss eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür bestehen, dass diese hotel-
mässigen Dienstleistungen von den Gästen (Erwerber/Mieter) auch tatsächlich beansprucht
werden, ansonsten die Gefahr besteht, dass ein unabhängiges Feriendorf entsteht und die
strittigen Wohneinheiten wie Ferienwohnungen genutzt werden und damit den betrieblichen
Charakter gemäss Art. 3 BewV verlieren. Im vorliegenden Fall mit luxuriösen Suiten und Villen
mit einigen Hundert m2 Wohnfläche bedarf es mithin nicht zwingend einer baulichen Auflage
(Kitchenettes). Die Voraussetzungen für eine Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a
BewG können auch mittels betrieblicher Auflagen erfüllt werden. Der Ersatz von Kitchenettes
durch vollwertig ausgestattete Küchen führt im vorliegenden Fall also nicht per se zu einem
bewilligungspflichtigen Tatbestand im Sinne des BewG.
5.4
Es bedarf also einer hohen Dichte an angebotenen hotelmässigen Dienstleistungen, die tat-
sächlich auch mit grosser Wahrscheinlichkeit vom Gast bzw. Erwerber/Mieter beansprucht
werden. Das D.__-Resort verfügt zweifellos über ein ausserordentlich vielfältiges und qualitativ
hochstehendes Dienstleistungsangebot und reicht von hochklassiger Wellness und einem um-
fassenden Sport- und Freizeitangebot (Golf, Tennis, Eisfeld, Kino etc.) bis hin zu privatem
Buttler, Privatkoch sowie Limousinen Service und umfassendem Room Service (Reinigung,
Wäsche, Speisen etc.). Wie bereits die Vorinstanz ausgeführt hat, kann der Gast praktisch
alles, was er wünscht, unkompliziert und schnell vom Hotel beziehen (vgl. auch Gutachten Dr.
M.__ Ziff. 6.5 S. 28 und Ziff. 6.10 S. 34). Das Angebot ist vielseitig und international und auch
die Wünsche anspruchsvoller Gäste, wovon hier auszugehen ist, können in allernächster Um-
gebung und in kürzester Zeit erfüllt werden. Das luxuriöse D.__-Resort verfügt mithin über
zahlreiche klassische Hotelanlagen und über eine gewaltige, kaum zu übertreffende Dienst-
leistungsdichte. Ein Hotelkomplex von dieser Grössenordnung und qualitativer wie quantitati-
ver Dimension kann sodann augenscheinlich nicht mit einer gewöhnlichen Ferienanlage wie

24│29
etwa den R.__-Feriendörfer verglichen werden. Das Resort erbringt erhebliche hotelmässige
Dienstleistungen, womit dem Risiko, dass ein unabhängiges Feriendorf mit reinen Ferienwoh-
nungen entstehen könnte, klar entgegengewirkt wird. Es besteht vorliegend insbesondere
auch eine gewisse Abhängigkeit bezüglich Qualität. Das D.__-Resort will offensichtlich höchs-
ten Ansprüchen genügen und die Erwerber sowie Mieter der sehr grossen und luxuriösen
Wohneinheiten verlangen hohe Standards hinsichtlich Ausstattung, Service und Dienstleis-
tung, die sie am gewählten Standort wohl nur im Resort erhalten. Ohne das exklusive Dienst-
leistungsangebot des Resorts, würde die vermögende Klientel wohl kaum eine Wohnung auf
dem D.__ kaufen. Insofern ist ein gewisser innerer Betriebszusammenhang zwischen den
Wohneinheiten und dem Resort klar erkennbar. Das ausserordentlich vielfältige und qualitativ
hochstehende Dienstleistungsangebot des D.__-Resort wird denn auch mittels betrieblicher
Auflage im angefochtenen Entscheid sichergestellt (vgl. Dispositiv-Ziff. 2 / "Dispositiv-Ziff. 3.1
(neu)"). Das angepasste Gastronomie- und Hotelwohnkonzept der Gesuchstellerinnen erfährt
im Dienstleistungsbereich eine signifikante Erweiterung.
5.5
Fraglich und ungewiss bleibt, ob das luxuriöse und dichte Angebot an hotelmässigen Dienst-
leistungen, und insbesondere der angedachte qualitativ hochstehende Gastronomie-Service
direkt in den mit Satellitenküchen ausgestatteten Einheiten des Hotelwohnens, auch tatsäch-
lich mit hoher Wahrscheinlichkeit gegen Entgelt beansprucht wird. Die Vorinstanz hat dieser
Ungewissheit mit einer nicht rückerstattbaren Service-Zusatzpauschale entgegengewirkt (vgl.
Dispositiv-Ziff. 2 / "Dispositiv-Ziff. 3.1 (neu)" sowie vorinstanzliche E. 2.10.5 S. 20). In diesem
Punkt ist jedoch mit der Beschwerdeführerin einig zu gehen, dass diese zu tief und wenig
konkretisiert, angesetzt wurde, dass damit nicht sichergestellt werden kann, dass die Dienst-
leistungen mit hoher Wahrscheinlichkeit auch tatsächlich nachgefragt bzw. bezogen werden.
Denkbar wäre etwa die Anknüpfung der (zu erhöhenden Pauschalen) an die Wohnfläche. Die
von der Vorinstanz verfügte Service-Zusatzpauschale steht nach Meinung des Gerichts in kei-
nem Verhältnis zu den luxuriösen Wohneinheiten sowie dem Service und den Dienstleistungs-
kosten eines Luxusresorts wie dem D.__-Resort. Es besteht daher eine beachtliche Gefahr,
dass die strittigen Wohneinheiten letztlich zu gewöhnlichen Ferienwohnungen verkommen und
die betriebliche Tätigkeit vollständig in den Hintergrund tritt bzw. die vom Resort angebotenen
Dienstleistungen und insbesondere auch der umschriebene Gastronomieservice von den Gäs-
ten bzw. Erwerbern/Mieter nicht erwartungsgemäss genutzt werden. Kommt hinzu, dass die
Wohneinheiten teilweise auch mit Pool, Private Spa, Gym, Sauna, Waschküche etc. ausge-
stattet sind (vgl. insbes. die Lakeview Villen; vi-GS 31), womit sie bereits für sich allein eine

25│29
Anzahl an Bedürfnissen des Gastes zu decken vermögen. Ein Zurückgreifen auf die Dienst-
leistungen des Hotels ist damit nicht mehr zwingend notwendig bzw. besteht jedenfalls bei den
verfügten Pauschalen nur ein geringer Anreiz, die Hoteldienstleistungen tatsächlich in An-
spruch zu nehmen. Mit der Beschwerdeführerin ist daher einig zu gehen, dass die Kombination
eines sehr grossen Dienstleistungsangebots mit nicht rückerstattbaren Dienstleistungspau-
schalen theoretisch zwar ein taugliches Mittel ist und dazu beitragen kann, eine hotelmässige
Bewirtschaftung einzelner Einheiten sicherzustellen bzw. die Beanspruchung eines erhebli-
chen Teils der angebotenen hotelmässigen Dienstleistungen zu sichern. Die Dispositiv Ziff. 2
des angefochtenen Entscheides ist im Punkt "Dispositiv-Ziff. 3.1 (neu)" jedoch auch nach Mei-
nung des Gerichts zu wenig konkret und die nicht rückerstattbare Dienstleistungspauschale
von Fr. 900.– bis Fr. 2'000.– pro Monat/Einheit in einem Luxusresort mit Einheiten von bis zu
848 m2 Wohnfläche – entgegen der Einschätzung des Gutachters Dr. M.__ (vgl. Gutachten
Ziff. 6.8 S. 31f.) – nicht angemessen und zu tief angesetzt, als dass der nötige Nachweis der
betrieblichen Tätigkeit nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG gelingen würde bzw. davon ausgegangen
werden kann, dass die hotelmässigen Dienstleistungen auch mit hoher Wahrscheinlichkeit be-
zogen werden. Gerade wenn man davon ausgehen würde, dass die Eigentümer sich "nur ei-
nige Wochen pro Jahr überhaupt" im Resort aufhalten (vgl. Gutachten Dr. M.__ Ziff. 6.8 S. 31
unten), ist umso mehr sicherzustellen, dass ein innerer Betriebszusammenhang noch erhalten
bleibt. Im Minimum soll sichergestellt werden, dass ein angemessener Teil hotelmässiger
Dienstleistungen verkauft werden kann (vgl. dazu auch das Gutachten von Dr. M.__ Ziff. 6.9
S. 33).
5.6
Der angefochtene Entscheid verletzt also insofern Bundesrecht, als mit den verfügten betrieb-
lichen Auflagen und jedenfalls mit der nicht näher konkretisierten und zu tief angesetzten Ser-
vice-Zusatzpauschale nicht ausreichend sichergestellt ist, dass die Suiten und die Lakeview
Villen nicht zu gewöhnlichen Ferienwohnungen verkommen (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Mit der
Aufrüstung zu Satellitenküchen geht der Charakter einer hotelmässigen Bewirtschaftung be-
züglich der im D.__-Resort angebotenen Nutzungen des Hotelwohnens (Grand Suites, Pano-
rama Suites, Lakeview Villen) zwar nicht per se verloren, jedoch bedarf es weitergehender
Massnahmen bzw. zumindest einer signifikanten Erhöhung der Service-Zusatzpauschale, da-
mit deren Nutzungen auch weiterhin den nicht bewilligungspflichtigen Tatbestand der Betriebs-
stäte erfüllen. Es gilt, mittels griffiger betrieblicher Auflagen zu erreichen, dass ein erheblicher
Teil der angebotenen hotelmässigen Dienstleistungen auch tatsächlich beansprucht wird.

26│29
Alternativ steht es den Beschwerdegegnerinnen selbstredend auch frei, wieder auf den Einbau
von "Kitchenettes" zurückzukommen.
6.
Die Vorinstanz hat in Dispositiv-Ziff. 7 des angefochtenen Entscheids vom 15. Juli 2021 so-
dann festgehalten, dass gegen ihren Entscheid binnen 20 Tagen nach erfolgter Zustellung
beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden könne und verwies dabei auf Art. 15
lit. c BewG i.V.m. Art. 5 Abs. 3 des kantonalen Grundstückerwerbsgesetzes. Diese Bestim-
mungen beziehen sich ausschliesslich auf die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsge-
richts. Die massgebliche Rechtsgrundlage für die von der Vorinstanz bezeichnete Beschwer-
defrist von 20 Tagen wäre hingegen Art. 71 Abs. 1 VRG gewesen, welche jedoch besondere
Bestimmungen explizit vorbehält. Art. 20 Abs. 3 BewG, wonach die Beschwerdefrist 30 Tage
beträgt, ist als solch besondere Bestimmung zu verstehen. Die 30-tägige Frist geht der kanto-
nalen Frist von 20 Tagen aber auch aufgrund des Grundsatzes der derogatorischen Kraft des
Bundesrechts vor ("Bundesrecht bricht kantonales Recht"; vgl. Art. 49 Abs. 1 BV [SR 101]).
Wie die Beschwerdeführerin zudem korrekt ausgeführt hat, entspricht die Regelung von Art. 20
Abs. 3 BewG mit redaktionellen Änderungen jener nach Art. 12 Abs. 3 BewB in der Fassung
vom 21. März 1973 (Botschaft vom 25. Oktober 1972, BBl 1972 II 1261, zu Art. 7c). Mit dieser
Bestimmung führte der Gesetzgeber erstmals das Beschwerderecht der Bundesverwaltung
gegen erstinstanzliche kantonale Verfügungen ein und hat eine einheitliche Frist für alle Kan-
tone bestimmt, weil diese in ihren Verwaltungsverfahrenserlassen unterschiedliche Fristen
kannten: "Die Frist für die Beschwerde der Parteien und Behörden wird in Absatz 3 vereinheit-
licht; […] Kantonales Verfahrensrecht, das sich mit den Absätzen 3 und 4 nicht deckt, hat
diesem Bundesrecht zu weichen." (BBl 1972 II 1261, zu Art. 7c Entw.).
Demzufolge wendet die Beschwerdeführerin zu Recht ein, dass die Rechtsmittelbelehrung der
Vorinstanz Art. 20 Abs. 3 BewG verletze, was hier jedoch nicht weiter von Belang ist, da die
Beschwerde unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes nach Art. 33a Abs. 2 VRG in jedem
Fall rechtzeitig erhoben wurde (Zustellung der Verfügung: 26. Juli 2021; Postaufgabe der Be-
schwerde: 3. September 2021).

27│29
7.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die Dis-
positiv-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids der Justiz- und Sicherheitsdirektion des Kantons
Nidwalden vom 15. Juli 2021 ist im Punkt "Dispositiv-Ziff. 3.1 (neu)" aufzuheben und die Sache
zur weiteren Abklärung und zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
8.
[Verfahrenskosten …]

28│29
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositiv-Ziffer 2 "Dispositiv-Ziff. 3.1
(neu)" des Entscheids der Justiz- und Sicherheitsdirektion des Kantons Nidwalden vom
15. Juli 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.-4. [Verfahrenskosten …]
5. Zustellung dieses Entscheids an:
− Bundesamt für Justiz (GU)
− Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Wyss (2-fach, GU)
− Justiz- und Sicherheitsdirektion des Kantons Nidwalden (Empfangsbescheinigung)
− Gerichtskasse Nidwalden (Dispositiv)
Stans, 27. März 2023
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN
Verwaltungsabteilung
Die Präsidentin
lic. iur. Livia Zimmermann
Die Gerichtsschreiberin
lic. iur. HSG Helene Reichmuth Versand:_________________

29│29
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff.
BGG; SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten;
der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizule-
gen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44
ff. BGG.