nw_gerichte · 32240 · 2021-12-14 · de

Mitbenutzung Trockenraum (ZA 21 13)

GERICHTE 
 
 OBERGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ZA 21 13 
Urteil BGer 5D_119/2022, 5D_120/2022 vom 20.Februar 2023/Abweisung 
 
 
Urteil vom 14. Dezember 2021 
Zivilabteilung 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Oberrichter Rolf Gabriel, 
 
Oberrichter Erwin Odermatt, 
Gerichtsschreiber Marius Tongendorff. 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
E.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Hannes Munz, 
Anwaltsgemeinschaft, Advokatur & Notariat, 
Denkmalstrasse 2, Postfach 6869, 6000 Luzern 6, 
Berufungsklägerin / Beklagte, 
 
 
gegen 
 
 
 
1. A.__ 
 
2. B.__ 
 
3. C.__ 
 
4. D.__ 
Berufungsbeklagte 1, 2 und 4 vertreten durch Rechtsanwalt 
Patrick Iten, Blöchlinger Iten Rechtsanwälte & Notare, 
Alter Postplatz 2 / City, Postfach, 6371 Stans, 
Berufungsbeklagte / Klägerinnen, 
 
 
Gegenstand 
Mitbenutzungsrecht an Trockenraum 
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden, 
Zivilabteilung/Einzelgericht, vom 8. Oktober 2020 
(ZE 19 207). 


2│25 
Sachverhalt: 
A. 
Zu Lasten des Grundstücks Nr. ee, GB Stans, und zu Gunsten der Grundstücke Nrn. aa, bb, 
dd sowie cc, alle GB Stans, besteht im teilweise gemeinschaftlich genutzten Untergeschoss 
ein «Mitbenutzungsrecht an Trockenraum» (vi-KB 3). E.__ (nachfolgend: Berufungsklägerin) 
ist Eigentümerin des belasteten Grundstücks Nr. ee (vi-KB 3), während die A.__ (Grundstück 
Nr. aa), B.__ (Grundstück Nr. bb), C.__ (Grundstück Nr. cc) und D.__ (Grundstück Nr. dd), 
nachfolgend als Berufungsbeklagte bezeichnet, Eigentümerinnen der berechtigten Grundstü-
cke sind (vi-KB 4). Bei diesem Trockenraum handelt es sich um den gemäss Grundbuchbeleg 
zum Mitbenutzungsrecht (Grundriss Untergeschoss Siedlung X.__) grundsätzlich über den 
Kellergang offen zugänglichen Raum auf dem Grundstück Nr. ee, im Untergeschoss der Häu-
serzeile Y.__ (Grst. Nr. bb – cc), der mit der Bezeichnung «Tröckne» versehen ist (vi-KB 7; 
Beleg Nr. 1453 vom 13. September 1993). 
Im Februar 2019 liess die Berufungsklägerin im Untergeschoss ihres Grundstücks Nr. ee, eine 
Mauer mit Türe über die gesamte Breite ihres Grundstücks einbauen und dadurch einen Teil 
des Trockenraums vom Kellergang abtrennen. Ferner liess die Berufungsklägerin anfangs 
März 2019 ein Holzgatter im Kellergang auf der Grundstückgrenze zum Nachbargrundstück 
Nr. aa anbringen (vi-B-7; Augenscheinprotokoll vom 17. Juni 2020; vi-A-3 Rz. 4 und 6; vi-A-4 
Rz. 4 und 6). 
 
B. 
Nachdem die Berufungsklägerin trotz mehrfacher Aufforderung (vi-KB 8 und 10) die von ihr 
angebrachte Mauer mit Türe sowie das Holzgatter im Untergeschoss nicht zurückbaute, reich-
ten die Berufungsbeklagten am 11. April 2019 ein Schlichtungsgesuch ein. Das Schlichtungs-
verfahren endete unvermittelt und die Berufungsbeklagten erhielten die Klagebewilligung (vi-
KB 11). 
 
C. 
Die Berufungsbeklagten klagten am 14. November 2019 gegen die Berufungsklägerin und 
stellten die folgenden Anträge (vi-A-3): 
« 1. Entfernen von Wand und Türe zum Trockenraum 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO) gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, die 


3│25 
von ihr im Untergeschoss des Reiheneinfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ee, Grundbuch Stans, 
erstellte Wand und Türe zur Abtrennung des Trockenraums (gemäss roter Markierung auf Grundriss-
plan) innert 20 Tagen seit Rechtskraft des Urteils vollständig auf eigene Kosten zu entfernen. 
 2. Wiederanbringen der Trocknungsleinen 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, die von ihr im Untergeschoss 
des Reiheneinfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ee, Grundbuch Stans, entfernten Trocknungslei-
nen innert 20 Tagen seit Rechtskraft des Urteils auf eigene Kosten wieder anzubringen (gemäss grüner 
Markierung auf dem Grundrissplan). 
 3. Entfernen der Türe im Kellereingang 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, die von ihr im Untergeschoss 
des Reiheneinfamilienhauses an der Grenze zwischen den Grundstücken Nrn. ee und aa, beide Grund-
buch Stans, erstellte Türe im Kellergang innert 20 Tagen seit Rechtskraft des Urteils vollständig auf 
eigene Kosten zu entfernen (gemäss violetter Markierung auf Grundrissplan). 
 4. Verpflichtung zur Duldung des Mitbenutzungsrechtes 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich zu verpflichten, das dinglich gesicherte Mitbenutzungsrecht der 
Kläger am Trockenraum (Grundbuch-Identifikations-Nr. ff) auch zukünftig uneingeschränkt und dauer-
haft zu dulden (gemäss gelber Fläche auf Grundrissplan). 
 5. Wiederherstellung der Strom- und Wasseranschlüsse 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, die von ihr im Untergeschoss 
des Reiheneinfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ee, Grundbuch Stans, umgebauten Strom- und 
Wasseranschlüsse gemäss ursprünglichem Zustand im Februar 2019 wiederherzustellen. 
 6. Offenlegung Wasser- und Strombezug 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, offenzulegen, wie viel Wasser 
und Strom sie während der Verhinderung der Ausübung der Dienstbarkeit zwischen Februar 2019 und 
der Wiederherstellung des Trockenraumes auf dem Grundstück Nr. ee, Grundbuch Stans, bezogen hat. 
 7. Entschädigung für Wasser- und Strombezug 
 
Die Beklagte sei als Eigentümerin des Grundstückes Nr. ee, Grundbuch Stans, unter Androhung von 
Strafe gemäss Art. 292 StGB gerichtlich anzuweisen und zu verpflichten, für das von ihr während der 
Verhinderung der Ausübung der Dienstbarkeit zwischen Februar 2019 und der Wiederherstellung des 
Trockenraumes bezogene Wasser und Strom an die Klägerschaft eine angemessene, noch zu bezif-
fernde Entschädigung zu bezahlen. 
 8. Polizeiliche Hilfe und Ersatzvornahme 
 
Kommt die Beklagte nicht innert Frist ihren auferlegten Pflichten nach, seien die Kläger sogleich zu 
berechtigten – nebst der Bestrafung nach Ziff. 1 bis 7 – auf Kosten der Beklagten polizeiliche Hilfe in 


4│25 
Anspruch zu nehmen und die entsprechende Wiederherstellung bzw. Ersatzvornahme direkt vorzuneh-
men bzw. vornehmen zu lassen (Art. 343 Abs. 1 lit. d und lit. e ZPO). 
 9. Kosten 
 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.» 
 
D. 
In ihrer Klageantwort vom 20. Januar 2020 beantragte die Berufungsklägerin, auf die Klage 
sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie kostenfällig abzuweisen (vi-A-4). 
 
E. 
Am 17. Juni 2020 führte die Vorinstanz einen Augenschein und eine Instruktionsverhandlung 
mit Parteibefragungen durch, an der auch Vergleichsgespräche geführt wurden. Die Parteien 
konnten sich nicht auf einen Vergleich einigen, waren aber damit einverstanden, auf eine 
mündliche Hauptverhandlung zu verzichten und schriftliche Schlussvorträge einzureichen 
(vi-B-7 – 9). 
 
F. 
Die Vorinstanz gab den Parteien zunächst Gelegenheit, neue Tatsachen und Beweise vorzu-
bringen (vi-C-12), worauf die Berufungsbeklagten am 2. Juli 2020 (vi-A-5) und die Berufungs-
klägerin am 24. Juli 2020 (vi-A-6) eine Noveneingabe einreichten. Die Parteien konnten da-
nach Schlussvorträge und ihre Kostennoten einreichen, was die Berufungsklägerin am 6. Au-
gust 2020 (vi-B-10) und die Berufungsbeklagten am 3. September 2020 (vi-B-11) machten. 
Die Berufungsbeklagten zogen in ihrem Schlussvortrag die Klageanträge Ziff. 5 (Wiederher-
stellung der Strom- und Wasseranschlüsse), Ziff. 6 (Offenlegung Wasser- und Strombezug) 
und Ziff. 7 (Entschädigung für Wasser- und Strombezug) zurück. 
 
G. 
Mit Urteil ZE 19 207 vom 8. Oktober 2020 erkannte das Kantonsgericht Nidwalden/Einzelge-
richt, Folgendes (vi-A-2; Wortlaut gemäss der begründeten Fassung): 
« 1. In Bezug auf die Klagebegehren Ziffer 5 («Wiederherstellung der Strom- und Wasseranschlüsse»), 
Ziffer 6 («Offenlegung Wasser- und Strombezug») sowie Ziffer 7 («Entschädigung für Wasser- und 
Strombezug») wird das Verfahren zufolge Rückzugs als erledigt abgeschrieben. 
 2. Im Übrigen wird die Klage teilweise gutgeheissen. 
 2.1 Die Beklagte wird als Eigentümerin des Grundstücks Nr. ee, Grundbuch Stans, gerichtlich angewiesen 
und verpflichtet, 


5│25 
• die von ihr im Untergeschoss des Reiheneinfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ee, Grund-
buch Stans, erstellte Wand zur Abtrennung des Trockenraums auf einer Länge von zwei Metern ab 
der Trennmauer zum Grundstück Nr. aa, Grundbuch Stans (entsprechend der roten Markierung auf 
Grundrissplan [KB 7]) innert 20 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils zu entfernen und 
• das dinglich gesicherte Mitbenutzungsrecht der Klägerinnen am Trockenraum (Grundbuch-Identifi-
kations-Nr. ff) im Bereich von zwei Metern ab der Trennmauer zum Grundstück Nr. aa, Grundbuch 
Stans (entsprechend der gelben Fläche auf Grundrissplan [KB 7]) ab sofort uneingeschränkt und 
dauerhaft zu dulden. 
 
2.2 Bei Widerhandlungen gegen die richterlichen Befehle gemäss Ziff. 2.1 hiervor wird der Beklagten die 
Bestrafung wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung gemäss Art. 292 StGB angedroht 
(Art. 292 StGB lautet: «Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten un-
ter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird 
mit Busse bestraft»). 
 
2.3 Kommt die Beklagte den richterlichen Befehlen gemäss Ziff. 2.1 hiervor nicht (betreffend Duldung des 
Mitbenutzungsrechts) bzw. nicht fristgemäss (betreffend Entfernung der Wand) nach, so werden die 
Klägerinnen berechtigt – nebst der Bestrafung – polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und eine 
entsprechende Wiederherstellung bzw. Ersatzvornahme direkt vorzunehmen bzw. vornehmen zu las-
sen. 
 
3. Die weitergehenden Klagebegehren werden abgewiesen. 
 
4. Die ordentlichen Gerichtskosten betragen Fr. 2'500.00 (inkl. Auslagen), wovon ein Teilbetrag von 
Fr 1'500.00 (inkl. Auslagen) auf die herabgesetzte Gebühr für das Urteilsdispositiv entfällt. Sie gehen 
im Umfang von Fr. 750.00 zu Lasten der Klägerinnen und im Umfang von Fr. 1'750.00 zu Lasten der 
Beklagten. 
 
 
Die Gerichtskosten werden mit dem Kostenvorschuss der Klägerinnen von Fr. 1'500.00 verrechnet und 
sind in diesem Umfang bezahlt. Die Kostenrestanz von Fr. 1'000.00 hat die Beklagte mit beiliegendem 
Einzahlungsschein an die Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen. 
 
 
Die von den Klägerinnen vorgeschossenen Kosten für das Schlichtungsverfahren von Fr. 200.00 ge-
hen je hälftig, d.h. im Betrag von je Fr. 100.00 zu Lasten der Klägerinnen einerseits und der Beklagten 
andererseits. 
 
 
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägerinnen intern und direkt ihren Anteil an den vorgeschossenen 
Verfahrenskosten von total Fr. 850.00 (Fr. 750.00 Gerichtskosten, Fr. 100.00 Kosten Schlichtungsver-
fahren) zu erstatten. 
 
5. Jede Partei hat ihre eigenen Parteikosten selbst zu tragen. 
 
6. [Zustellung]» 
 
H. 
Am 21. Juni 2021 erhob die Berufungsklägerin gegen dieses Urteil Berufung und stellte die 
folgenden Anträge (amtl. Bel. 1): 
« 1. Es sei das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden vom 8. Oktober 2020 bezüglich der Dispositivziffern 
2, 4, und 5 aufzuheben und die Klage der Kläger/Berufungsbeklagten vollumfänglich abzuweisen. 
 2. Eventualiter sei das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden vom 8. Oktober 2020 bezüglich der Disposi-
tivziffern 2, 4 und 5 aufzuheben und die Klage zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 


6│25 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das erstinstanzliche Verfahren, zu Lasten der Klä-
ger/Berufungsbeklagten.» 
 
I. 
 
Mit Berufungsantwort vom 14. September 2021 beantragten die Berufungsbeklagten 1, 2 und 
4 die kostenfällige Abweisung der Berufung (amtl. Bel. 5). Die Berufungsbeklagte 3 liess sich 
innert Frist nicht vernehmen. 
 
J. 
Die Berufungsklägerin reichte am 4. Oktober 2021 eine freigestellte Replik ein (amtl. Bel. 7), 
in welcher sie an ihren Berufungsanträgen festhielt. Die Berufungsbeklagten verzichteten auf 
eine Duplik (amtl. Bel. 9). Damit war der Rechtschriftenwechsel abgeschlossen. 
Die Parteien reichten je mit Schreiben vom 25. Oktober 2021 ihre Kostennoten ein 
(amtl. Bel. 11 und 12). 
 
K. 
Praxisgemäss wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen. Das Obergericht Nidwalden, 
Zivilabteilung, beriet die Streitsache anlässlich seiner Sitzung vom 14. Dezember 2021 ab-
schliessend. Auf die Parteivorbringen wird, sofern erforderlich, in den nachstehenden Erwä-
gungen eingegangen. 
 
 
 


7│25 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Be-
rufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes-
tens Fr. 10'000.‒ beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO). 
Der Streitwert bestimmt sich nach den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren respektive 
nach dem Betrag, der im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils noch streitig war. Die Berufung 
ist nicht zulässig, wenn der Streitwert «zuletzt», d.h. vor der Eröffnung des erstinstanzlichen 
Entscheids, weniger als Fr. 10'000.‒ betrug. Die nachträgliche Reduktion im Rechtsmittelver-
fahren bleibt ohne Einfluss. Für die erforderliche Berufungssumme von Fr. 10'000.‒ ist nicht 
das Gravamen (Nachteil), d.h. die Differenz zwischen den Anträgen des Berufungsklägers und 
dem angefochtenen Entscheid massgebend, sondern der Streitwert der «zuletzt aufrechter-
haltenen Rechtsbegehren», und zwar nach den Verhältnissen zur Zeit der Fällung des ange-
fochtenen Entscheids, unter Berücksichtigung der vorher erklärten Anerkennungen und Rück-
züge einzelner Rechtsbegehren oder Teile derselben (Urteil des Bundesgerichts 4D_77/2012 
vom 20. November 2012 E. 5.2; ADRIAN STAEHELIN/EVA BACHOFNER, in: Staehelin/Staehe-
lin/Grolimund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 2019, § 26 Rz. 13; KARL SPÜHLER, in: Basler 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 9 zu Art. 308 ZPO). 
Die Berufungsklägerin geht von einem Streitwert von Fr. 24'000.– aus, was die 
Berufungsbeklagten nicht bestreiten (amtl. Bel. 1 Rz. 3; amtl. Bel. 5 "ad Formelles"). Schon 
vor der Vorinstanz gingen die Parteien von einem Streitwert von Fr. 24'000.– für sämtliche 
Klageanträge aus (vi-A-3 Rz. 4; vi-A-4 Rz. 4). Bei der Streitwertberechnung ist zu 
berücksichtigen, dass die Berufungsbeklagten in ihrem vorinstanzlichen Schlussvortrag die 
Klageanträge 5 – 7 zurückgezogen haben, weshalb der anfängliche Streitwert von Fr. 24'000.– 
um den Streitwert dieser Anträge reduziert («zuletzt» aufrechterhaltene Rechtsbegehren). Das 
Vermögensinteresse an diesen drei Anträgen dürfte im Verhältnis zu den übrigen Anträgen 
von sehr untergeordneter Bedeutung sein und wird ermessensweise auf insgesamt Fr. 600.– 
festgelegt. Damit verbleibt ein Rechtsmittelstreitwert nach Art. 308 Abs. 2 ZPO von 
Fr. 23'400.–. Die Streitwertschwelle für die Berufung wird folglich klar erreicht. 
 


8│25 
1.2 
 
Berufungsinstanz gegen Urteile des Kantonsgerichts Nidwalden als Einzelgericht ist das Ober-
gericht Nidwalden, Zivilabteilung (Art. 27 Abs. 1 GerG [NG 261.1]), das in Dreierbesetzung 
entscheidet (Art. 22 Abs. 1 Ziff. 2 GerG). Mit Berufung angefochten ist das Urteil des Kantons-
gerichts Nidwalden, Zivilabteilung/Einzelgericht, ZE 19 207 vom 8. Oktober 2020. Das Ober-
gericht Nidwalden ist somit örtlich und sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden 
Berufung. 
 
1.3 
 
Zur Berufung ist berechtigt, wer als Haupt- oder Nebenpartei am Verfahren beteiligt war, das 
zum angefochtenen Entscheid geführt hat (formelle Beschwer), überdies durch den angefoch-
tenen Entscheid unmittelbar betroffen ist und ein Rechtsschutzinteresse an dessen Aufhebung 
oder Abänderung hat (materielle Beschwer; vgl. PETER REETZ, in: Sutter-Somm/Hasenböh-
ler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage 
2016, N. 30 ff. zu den Vorbem. zu Art. 308–318 ZPO). 
Die Berufungsklägerin war am vorinstanzlichen Verfahren als Beklagte beteiligt und ist durch 
das angefochtene Urteil berührt, nachdem die Klage teilweise gutgeheissen wurde. Sie ist 
somit zur Berufung berechtigt. 
 
1.4 
 
Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungs-
weise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet 
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 
Die schriftliche Entscheidbegründung des angefochtenen Entscheids wurde der Berufungsklä-
gerin am 27. Mai 2021 zugestellt (vi-C-12). Die am 21. Juni 2021 eingereichte Berufung (amtl. 
Bel. 1) ist damit rechtzeitig erfolgt. 
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beru-
fung ist somit einzutreten. 
 


9│25 
2. 
 
2.1 
 
Die Berufungsklägerin hat in der Berufung aufzuzeigen, inwiefern sie den angefochtenen Ent-
scheid als fehlerhaft erachtet. Sie hat im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen zu be-
zeichnen, die sie anfechtet, und die Aktenstücke zu nennen, auf welche ihre Kritik beruht 
(BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012 
E. 2.2). Sind die Anforderungen an die Begründung erfüllt, überprüft die Berufungsinstanz den 
angefochtenen Entscheid sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht frei. Sie ver-
fügt über volle Kognition (Art. 310 ZPO) und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 
ZPO). Die Berufungsinstanz ist aber nicht gehalten, von sich aus wie alle sich stellenden tat-
sächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz 
nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich 
auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erho-
benen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4). 
 
2.2 
 
Die Berufungsklägerin bringt sinngemäss die folgenden Rügen vor, welche nachfolgend zu 
prüfen sind: Zunächst macht sie geltend, die Vorinstanz habe das Mitbenutzungsrecht der 
Berufungsbeklagten örtlich falsch festgelegt und dabei den Verhandlungsgrundsatz verletzt 
(nachfolgend: E. 3). Weiter macht sie geltend, den Berufungsbeklagten fehle es an einem 
Durchgangsrecht zur Ausübung des Mitbenutzungsrechts am von der Vorinstanz festgelegten 
Standort (nachfolgend: E. 4). Eventualiter rügt sie, auch wenn sich das Mitbenützungsrecht 
am von der Vorinstanz festgelegt Ort befinde, habe zu Unrecht dessen Verlegung verneint 
(nachfolgend: E. 5). Schliesslich rügt die Berufungsklägerin auch für den Fall, dass die übrigen 
Rügen abgewiesen werden, die vorinstanzliche Kostenverlegung (nachfolgend: E. 6). 
 
2.3 
 
Die Berufungsbeklagte 3 hat keine Berufungsantwort eingereicht. Das Berufungsverfahren 
wird auch ihr gegenüber ohne die versäumte Handlung weitergeführt (Art. 147 Abs. 2 ZPO) 
und das Berufungsgericht ist trotz Säumnis weder an die Ausführungen noch an die Argu-
mente der Berufungsklägerin gebunden. Eine Anerkennung mangels Bestreitung würde nur 


10│25 
angenommen, wenn die Berufungsklägerin in der Berufung zulässige neue Tatsachenbehaup-
tungen vorgebracht hätte, was vorliegend nicht der Fall ist (vgl. zum Ganzen BGE 
144 III 394 E. 4.1.2 m.w.H. und nachfolgend E. 4.2 f.). 
 
3. 
 
3.1 
 
Die Berufungsklägerin bestreitet nicht, dass die Berufungsbeklagten ein Mitbenutzungsrecht 
am Trockenraum über eine Fläche von 8 m2 haben. Sie macht allerdings zusammengefasst 
geltend, wo sich diese Fläche befinde, hätten die Berufungsbeklagten zu substantiieren und 
beweisen. Diese hätten nicht substantiiert, wo sich die Fläche von 8m2 befinden soll, der Stand-
ort bleibe unklar. Eine Erklärung, weshalb es sich bei der gelb schraffierten Fläche 
(vi-KB 7) – die eigenhändig von den Berufungsbeklagten eingezeichnet worden sei – um das 
Mitbenutzungsrecht handeln soll, fehle. Mit der Beschriftung «Tröckne» sei nicht bewiesen, 
wo sich das Mitbenutzungsrecht befinden soll. Die Berufungsbeklagten hätten nicht erklärt, 
was «Tröckne» bedeute. Die Bezeichnung gelte für den ganzen unteren Bereich von Grund-
stück Nr. ee, der bis zur Errichtung der umstrittenen Mauer ein einzelner Raum gewesen sei. 
Die Wandhaken für die Wäscheleinen seien gemäss Augenscheinprotokoll sowohl an der lin-
ken wie auch an der rechten Wand angebracht gewesen. Die Berufungsbeklagten hätten vor-
gebracht, dass diese Wandhaken im Auftrag der Genossenschaft angebracht worden seien 
und in Antrag 2 der Klage deren Wiederanbringung verlangt, womit sie bestätigt hätten, dass 
diejenige Fläche das Mitbenutzungsrecht umfasse, auf der die Wäscheleinen angebracht wor-
den seien. Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass sich die Dienstbarkeit 
links neben der violetten Markierung und oberhalb der roten Markierung auf dem Grundriss-
plan (vi-KB 7) befinde. Demnach sei die Mauer nicht von der Ausübung des Mitbenutzungs-
rechts am Trockenraum tangiert und deshalb nicht abzureissen. Zudem hätten die Berufungs-
beklagten bereits auf dem Bereich links neben der violetten Markierung und oberhalb der roten 
Markierung (vi-KB 7) die Möglichkeit, ihr Mitbenutzungsrecht am Trockenraum auszuüben, 
weshalb die Berufungsklägerin auch nicht zu einer Duldung verpflichtet sei (amtl. Bel. 1 Rz. 1 
– 20; amtl. Bel. 7 «zu ad Materielles Ziff. 1 – 20»). 
Im gleichen Zusammenhang rügt die Berufungsklägerin eine Verletzung des Verhandlungs-
grundsatzes. Die Vorinstanz habe in der Begründung die Wortlaute von Art. 28 und Art. 28 lit. 
b des Parzellierungsbegehrens (vi-KB 6) und den Grundrissplan (vi-KB 7) hinzugezogen, ob-
wohl sich die Berufungsbeklagten in ihren Eingaben nie substantiiert darauf gestützt hätten. 


11│25 
Weiter macht sie geltend, der Grundrissplan (vi-KB 7) sei lediglich eine grobe Skizze der Lie-
genschaft und diene nicht zur Auslegung der Grunddienstbarkeiten. Beweiskräftig wäre der 
Originalplan, der nicht ins Recht gelegt worden sei (amtl. Bel. 1 Rz. 1 – 20; amtl. Bel. 7 «zu ad 
Materielles Ziff. 1 – 20). 
 
3.2 
 
Vorab ist auf die formellen Rügen der Berufungsklägerin zum Verhandlungsgrundsatz und zur 
Berücksichtigung des Grundrissplanes einzugehen. 
Inwieweit Tatsachen zu behaupten und zu substantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den 
Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Norm und anderseits aus dem prozessualen Verhal-
ten der Gegenpartei. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es 
genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren 
sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen 
Zügen oder Umrissen behauptet werden. Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag 
wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbe-
gehrte Rechtsfolge zulässt. Bestreitet die Gegenseite den schlüssigen Tatsachenvortrag der 
behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substan-
tiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltat-
sachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen 
oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (statt vieler: Urteil des Bundesge-
richts 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2 und 2.1 m.w.H.). Die objektivierte Auslegung einer 
Dienstbarkeit stellt eine Rechtsfrage dar (Urteil des Bundesgerichts 5A_69/2018 vom 21. Sep-
tember 2018 E. 2.1.2 m.w.H.). Rechtsfragen setzen keine entsprechenden (Rechts-)Behaup-
tungen voraus, sondern sind von Amtes wegen zu beurteilen («iura novit curia»; Art. 57 ZPO). 
Ebenso wenig müssen sie beweisen werden (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO). 
Die Berufungsbeklagten haben in ihrer Klage ausgeführt, ihre Grundstücke hätten zulasten 
des Grundstücks der Berufungsklägerin ein Mitbenutzungsrecht am Trockenraum. Um den 
Inhalt dieser Dienstbarkeit zu bestimmen, sei der Grundbuchbeleg (Parzellierungsbegehren 
und Grundrissplan, vi-KB 6 und vi-KB 7) heranzuziehen. Im aufgelegten, farbig markierten 
Grundrissplan (vi-KB 7) sei mit gelber Farbe der Anteil Trockenraum eingezeichnet, der in den 
letzten über 25 Jahren von den Parteien zum Wäschetrocknen habe genutzt werden können. 
Indem die Berufungsklägerin eine Mauer mit Türe (rote Markierung auf vi-KB 7) und im Keller-
eingang zur Nachbarzelle eine weitere Türe (violette Markierung auf vi-KB 7) eingebaut habe, 
verhindere sie die Ausübung der zugunsten der Berufungsbeklagten dinglich gesicherten 


12│25 
Dienstbarkeit. Dazu haben sie die Grundbuchauszüge der betroffenen Grundstücke (vi-KB 3 
f.), das Parzellierungsbegehren (vi-KB 6) und den Grundrissplan (vi-KB 7) aufgelegt (vi-A-3 
Rz. III./2 f.). Die Berufungsklägerin hat diese Ausführungen teilweise bestritten, indem sie gel-
tend machte, es sei unklar, wo sich der Trockenraum befinde (vi-A-4 «Sachverhalt» Rz. 2 und 
«Materielles und Rechtliches» Rz. 2). Trotz dieser Bestreitung sind die Ausführungen der Be-
rufungsbeklagten mit Blick auf die von ihnen angerufene Norm (Art. 737 Abs. 3 ZGB) ausrei-
chend substantiiert. Die Berufungsbeklagten haben den Bestand und den Umfang der Dienst-
barkeit und die Störung durch die Berufungsklägerin behauptet und dabei auch auf die Urkun-
den verwiesen, mit welchen sie diese Behauptungen beweisen wollen. Aufgrund der Vorbrin-
gen der Berufungsbeklagten war es ohne weiteres möglich, darüber Beweise abzunehmen 
oder den Gegenbeweis anzutreten. Bei der objektivierten Auslegung der Dienstbarkeit handelt 
es sich zudem um eine Rechtsfrage, die von Amtes wegen zu beurteilen ist und keine (Rechts-
)Behauptungen voraussetzt. 
Die Vorinstanz durfte auch auf den Grundrissplan abstellen, auch dieser gehört zu den amtli-
chen Belegen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_657/2014 vom 27. April 2015 E. 6.2 und 
5A_677/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 2.2 m.w.H.). Die Berufungsklägerin scheint überdies 
zu übersehen, dass die Berufungsbeklagten neben einer Kopie des Grundrissplanes mit von 
ihren eingefügten farbigen Markierungen auch noch eine Kopie ohne Markierungen einge-
reicht haben (vgl. vi-KB 7). Nach Art. 180 Abs. 1 ZPO können Urkunden in Kopien eingereicht 
werden. Das Gericht oder eine Partei kann die Einreichung des Originals oder einer amtlich 
begründeten Kopie verlangen, wenn begründete Zweifel an der Echtheit bestehen. Die Ge-
genpartei muss Tatsachen glaubhaft machen, welche Zweifel an der Echtheit der Urkunde zu 
erwecken vermögen, um rein schikanösen Begehren der Gegenpartei entgegenzuwirken 
(SVEN RÜETSCHI, in: Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2012, N. 8 
zu Art. 180 ZPO). Die Berufungsklägerin hat keine entsprechenden Tatsachen geltend ge-
macht. Zudem erschliesst sich aus dem Stempel des Grundbuchamtes auf dem Grundrissplan 
(«Beleg-Nr. 1453, Eing.: 13. Sep. 1993») dass es sich um den Plan zur vorliegend umstrittenen 
Dienstbarkeit handelt (vi-KB 7; vgl. mit vi-KB 3 S. 2, Last Nr. 19931453.116 mit Beleg-Nr. 
1453). 
Die Vorinstanz hat den Verhandlungsgrundsatz somit nicht verletzt; die entsprechenden Rü-
gen der Berufungsklägerin sind unbegründet. 
 


13│25 
3.3 
 
Weiter sind die materiellen Rügen der Berufungsklägerin zum räumlichen Umfang der Dienst-
barkeit zu prüfen. 
Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, dass das Mitbenutzungsrecht am Trockenraum 
die gelb schraffierte Fläche gemäss untenstehender Abbildung, die Fläche links davon bis zur 
Grundstückgrenze zu Grundstück Nr. bb sowie die Fläche oberhalb der vorgenannten Berei-
che bis zum abgetrennten Keller von Grundstück Nr. ee mit Zugang zur Wohnung umfasst (vi-
A-2 E. 5.4). Der streitgegenständliche Anspruch beschränke sich aber aufgrund der Dispositi-
ons- und Verhandlungsmaxime auf die gelb markierte Fläche (vi-A-2 E. 5.3). 
 
 
Ausschnitt aus vi-KB 7 mit farbigen Markierungen der Berufungsbeklagten 
Die Berufungsklägerin macht hingegen geltend, dass sich die Dienstbarkeit links neben der 
violetten Markierung und oberhalb der roten Markierung auf dem Grundrissplan gemäss vor-
stehender Abbildung befinde. 
Folglich ist der Umfang der Dienstbarkeit umstritten und mittels Auslegung zu ermitteln. 
 


14│25 
3.4 
 
Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufen-
ordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus 
dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 
Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Er-
werbsgrund, das heisst den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt 
wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB), 
zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der 
Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit 
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; statt vieler: 
BGE 137 III 145 E. 3.1 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 5A_458/2019 vom 30. Januar 2020 
E. 3.3). Soweit die Auslegung des Grunddienstbarkeitsvertrags in Frage steht, gelten grund-
sätzlich die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln der Vertragsauslegung. Ziel dieser 
Auslegung ist es in erster Linie, den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzulegen 
(Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt der tatsächliche Parteiwille unbewiesen, sind die Erklärungen und 
Verhaltensweisen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem 
Wortlaut und Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durf-
ten und mussten (Urteil des Bundesgerichts 5A_458/2019 vom 30. Januar 2020 E. 3.3 
m.w.H.). 
Eine Dienstbarkeit wie ein «Benützungsrecht» belastet das Grundstück immer als Ganzes. Die 
Parteien können die Ausübung der Dienstbarkeit jedoch auf einen Teil des Grundstücks be-
schränken. Diesfalls muss der betreffende Teil anhand des Vertrages beziehungsweise eines 
Planes eruiert werden. Die Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks kann somit vertrag-
lich und durch den Wortlaut der Eintragung auf einen räumlich begrenzten Teil des Grund-
stücks beschränkt werden oder sich aus dem Inhalt der Grunddienstbarkeit selbst ergeben. 
Der Eintrag im Grundbuch und der Erwerbsgrund sind somit auch für die Beurteilung massge-
bend, inwiefern sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf einen räumlich begrenzten Teil des 
belasteten Grundstücks beschränkt (Urteil des Bundesgerichts 5A_873/2018 vom 19. März 
2020 E. 4.5.1 m.w.H.; BGE 138 III 742 E. 2.1). Ein Dienstbarkeitsplan, der von einem privaten 
Architekten erstellt wurde und nicht amtlich vermessen worden ist, gehört zwar zu den Grund-
buchbelegen, nimmt aber nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (Urteil des Bun-
desgerichts 5A_657/2014 vom 27. April 2015 E. 6.2). 
 


15│25 
3.5 
 
Aus den Grundbucheinträgen geht hervor, dass die Grundstücke Nrn. aa (Eigentümerin: Be-
rufungsbeklagte 1), bb (Eigentümerin: Berufungsbeklagte 2), dd (Eigentümerin: Berufungsbe-
klagte 3) sowie cc (Eigentümerin: Berufungsbeklagte 4), alle GB Stans, ein «Mitbenutzungs-
recht an Trockenraum» zu Lasten von Grundstück Nr. ee, GB Stans (Eigentümerin: Berufungs-
klägerin), haben (vi-KB 3 f.). 
Der Ort und Umfang dieser Dienstbarkeit ergibt sich – nachdem sich der Wortlaut des Grund-
bucheintrags dazu nicht äussert und damit unklar ist – (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB) aus dem 
Begründungsakt, d.h. aus dem Parzellierungsbegehren vom 6. September 1993 (vi-KB-6) und 
dem 
dazugehörigen 
Grundrissplan 
UG P bb 
– 
cc 
vom 
3. 
September 
1993 
(vi-KB-7, S. 2 ohne farbige Markierungen). Dem Parzellierungsbegehren lässt sich unter Zif-
fer 28 entnehmen, dass in der Hauszeile bb bis cc das Untergeschoss «gemäss Grundrissplan 
UG P bb bis cc vom 3. September 1993» teilweise gemeinschaftlich benutzt wird, nämlich u.a. 
«Anteil Trockenraum auf ee», wobei die «Aufteilungen gemäss Plan» massgeblich sein sollen 
(vi-KB 6 S. 22). Aus dem Grundrissplan des Untergeschosses der Parzellen Nrn. bb – cc geht 
hervor, dass im südlichen Teil des Grundstückes Nr. ee ein Raum mit der Bezeichnung 
«Tröckne» eingezeichnet ist (vi-KB 7 S. 2 ohne farbige Markierungen). Gemäss dem Schwei-
zerischen Idiotikon ist eine «Tröchni» unter anderem ein «Ort, Einrichtung zum Trocknen, z.B. 
von Wäsche (…)» (Wörterbuch der schweizerdeutschen Sprache, Schweizerisches Idiotikon, 
14. Band, 1975, S. 284). Links von der Bezeichnung «Tröckne» ist eine Unterteilung/Abgren-
zung eingezeichnet (blaue Markierung auf vi-KB 7 S. 1 und vorstehender Abbildung [markiert 
mit Pfeil mit «x21a»] sowie eine Linie die vom oberen Ende der blauen Markierung zur Trenn-
mauer zu Grundstück Nr. bb geht [markiert mit Pfeil mit «381»]). Eine bauliche Umsetzung 
dieser Unterteilung war – zumindest im Zeitpunkt des Augenscheins – nicht vorhanden (vi-B-
7 Ziff. 7). Es erscheint naheliegend, wie dies die Berufungsbeklagten behaupten, dass der 
durch diese Abgrenzung umfasste Teil des Raumes vom Mitbenutzungsrecht ausgenommen 
und zur ausschliesslichen Benützung der Eigentümerin des Grundstücks Nr. ee zur Verfügung 
stehen soll (Teil links der blauen Markierung auf vi-KB 7 S. 1 und vorstehender Abbildung und 
unter der oben anschliessenden Linie auf die der Pfeil mit der Beschriftung «381» zeigt). Dies 
könnte daraus gefolgert werden, dass in der Legende oben rechts auf dem Grundrissplan (vi-
KB 7 S. 2) unter der Überschrift «AUSSCHLIESSLICHE BENÜTZUNG» untereinander meh-
rere Quadrate gezeichnet sind, neben welchen jeweils geschrieben steht «DURCH» und dann 
die jeweilige Parzelle, unter anderem auch die Parzelle «P ee». Es ist denkbar, dass die Quad-


16│25 
rate in einer anderen Version des Planes farbig markiert waren, um die ausschliesslichen Be-
nutzungsrechte den einzelnen Parzellen zuordnen zu können. Ob das Mitbenutzungsrecht am 
Trockenraum durch diese Unterteilung begrenzt wird oder sich – wovon die Vorinstanz ausge-
gangen ist – linkerhand bis zur Grundstückgrenze von Grundstück Nr. bb ausdehnt, kann vor-
liegend allerdings offenbleiben, nachdem die Berufungsbeklagten nur den gelb markierten Be-
reich auf dem Grundrissplan (vi-KB 7 S. 1) eingeklagt haben. Mit gleicher Begründung kann 
ebenfalls offenbleiben, ob das Mitbenutzungsrecht – mit der Vorinstanz – nach oben hin bis 
zum abgetrennten Keller von Grundstück Nr. bb mit Zugang zur Wohnung geht oder – wie auf 
dem Grundrissplan gelb markiert (vi-KB 7 S. 1) – sich nur bis zum Ende der rechten Wand 
respektive des Beginns des Durchgangs zu Grundstück Nr. aa (violette Markierung auf vi-KB 
7 S. 1 und vorstehender Abbildung) erstreckt. Aufgrund einer Auslegung des Begründungsak-
tes (Parzellierungsbegehren mit Dienstbarkeitsplan, vi-KB 6 und 7) ist jedenfalls erstellt, dass 
das Mitbenutzungsrecht am Trockenraum mindestens den gelb markierten Bereich auf vi-KB 
7 S. 1 und der vorstehenden Abbildung umfasst. 
Was die Berufungsklägerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Die Bedeutung 
von «Tröckne» wurde zuvor dargelegt. Eine entsprechende Behauptung der Berufungsbeklag-
ten war nicht notwendig, da es sich dabei um eine objektivierte Auslegung der Dienstbarkeit 
handelt, die eine Rechtsfrage darstellt (Urteil des Bundesgerichts 5A_69/2018 vom 21. Sep-
tember 2018 E. 2.1.2 m.w.H.). Wenn die Berufungsklägerin behauptet, die Bezeichnung 
«Tröckne» gelte für den ganzen unteren Bereich von Grundstück Nr. ee, kann sie daraus 
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie zuvor ausgeführt, kann offenbleiben, ob der gesamte 
untere Raum auf Grundstück Nr. ee oder nur der gelb markierte Bereich (vgl. vi-KB 7 S. 1) 
unter das Mitbenutzungsrecht fällt, nachdem die Berufungsbeklagten nur diesen Teil bean-
spruchen wollen. Ebenso ist denkbar, dass auch der obere Bereich des Raumes (Teil links 
von der violetten Markierung auf vi-KB S. 1 und vorstehender Abbildung bis zur Grenze zu 
Grundstück Nr. bb) zum Mitbenutzungsrecht zählt, wie dies die Berufungsklägerin behauptet. 
Unzulässig ist ihr daraus folgender Schluss, dass der gelb markierte Bereich nicht zum Mitbe-
nutzungsrecht gehören soll. Diese Behauptung findet in den Grundbuchbelegen zum Mitbe-
nutzungsrecht keine Stütze. Zudem spricht der ursprüngliche Standort der Wäscheleinen, res-
pektive der noch vorhandenen Haken für die Wäscheleinen, die sich an den linken und rechten 
Wänden zu den Nachbargrundstücken im gelb markierten Bereich gemäss Beilage zum Au-
genscheinprotokoll (vi-B-7 Ziff. 7 und Beilage) befinden, gegen eine solche Interpretation. 
 


17│25 
3.6 
 
Die formellen und materiellen Rügen der Berufungsklägerin gegen die vorinstanzliche Ausle-
gung des Standorts/Umfangs des Mitbenutzungsrechts sind unbegründet. Die Berufung ist in 
diesem Punkt abzuweisen. 
 
4. 
 
4.1 
 
Die Berufungsklägerin rügt weiter, ein Mitbenutzungsrecht am Trockenraum gemäss der gelb 
schraffierten Fläche (vi-KB 7 S. 1) mache keinen Sinn, denn die Berufungsbeklagten könnten 
diesfalls ihre Dienstbarkeit ohne Durchgangsrecht/Wegrecht gar nicht erreichen. Ein solches 
Durchgangsrecht/Wegrecht sei nicht vereinbart und deshalb von den Berufungsbeklagten 
auch nie behauptet worden. Lediglich die Berufungsklägerin erwähne im Schlussvortrag vom 
6. August 2020 (Rz. 14), dass ein solches nicht bestehe. Die Vorinstanz bezeichne den 
«Gang» als Teil des Trockenraums, womit er Teil des Mitbenutzungsrechts wäre. Im Keller 
seien die Durchgangsrechte geregelt worden. Die Vorinstanz könne damit nicht entgegen des 
Grundbucheintrags und der Behauptungen der Berufungsbeklagten begründen, dass das 
Durchgangsrecht im Mitbenutzungsrecht des Trockenraumes mitumfasst sei. Damit verletze 
sie den Verhandlungsgrundsatz (amtl. Bel. 1 Rz. 21 – 24; amtl. Bel. 7 «zu ad Materielles Ziff. 
21 – 24). 
 
4.2 
 
Im erstinstanzlichen Verfahren tritt nach einem zweifachen Schriftenwechsel der Aktenschluss 
ein, unabhängig davon, ob noch eine Instruktionsverhandlung stattfindet. Neue Tatsachen und 
Beweismittel können danach nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO in 
den Prozess eingebracht werden. Danach werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch 
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und erst nach Abschluss des Schrif-
tenwechsels oder nach der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (lit. a; echte No-
ven) oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsver-
handlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden 
konnten (lit. b; unechte Noven). Wer sich auf Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun 
und 
ihre 
Voraussetzungen 
notwendigenfalls 
zu 
beweisen 
(BGE 
140 III 312 E. 6.3.2; 143 III 42 E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_86/2016 vom 5. September 
2016 E. 2.1, zu Art. 317 Abs. 1 ZPO). 


18│25 
Der Berechtigte ist befugt, alles zu tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit 
nötig ist (Art. 737 Abs. 1 ZGB). Er ist jedoch verpflichtet, sein Recht in möglichst schonender 
Weise auszuüben (Art. 737 Abs. 2 ZGB). Es werden diejenigen Handlungen des Berechtigten 
geschützt, mit denen die Dienstbarkeit ausgeübt wird und ohne die eine Dienstbarkeit nicht 
ausgeübt werden kann (ETIENNE PETIPIERRE, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 6. 
Aufl. 2019, N. 5 zu Art. 737 ZGB). Bei den sogenannten «adminicula servitutis» geht es um 
Handlungen, mittels welcher die Dienstbarkeit ausgeübt wird, ohne die dies also nicht möglich 
ist und die als stillschweigend gestattet gelten, weil sie notwendiges Mittel zum Zweck sind; 
der ursprüngliche, der Dienstbarkeitseinreichung zugrunde liegende Zweck der Dienstbarkeit 
ist bestimmend für die Beurteilung der Frage, ob eine das belastete Grundstück benutzende 
Handlung zum Kreis der «adminicula servitutis» gehört (Urteil des Bundesgerichts 
5C.270/2000 vom 12. April 2001 E. 2c; unter Verweis auf PETER LIVER, Zürcher Kommentar 
zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 1980, N. 11 und 15 zu Art. 737 ZGB). 
 
4.3 
 
Wie die Berufungsklägerin selber ausführt, erfolgte der Einwand, die Berufungsbeklagten hät-
ten kein Durchgangsrecht/Wegrecht zu ihrem Mitbenutzungsrecht am Trockenraum, erstmals 
– in einem Satz (vi-B-10 Rz. 14) – im erstinstanzlichen Schlussvortrag der Berufungsklägerin. 
Im erstinstanzlichen Verfahren wurde zunächst ein einfacher Rechtschriftenwechsel durchge-
führt (vi-A-3; vi-A-4). Danach fand eine Instruktionsverhandlung statt, mit der die Noven-
schranke noch nicht ausgelöst wurde (vi-C-12, Vorladung vom 9. April 2020 S. 2). Den Par-
teien wurde nach der Instruktionsverhandlung nochmals Gelegenheit gegeben, unbeschränkt 
Tatsachen und Beweismittel vorzubringen (vi-C-12, Verfügung vom 24. Juni 2020), wovon die 
Berufungsklägerin mit Eingabe vom 24. Juli 2020 Gebrauch machte (vi-A-6). Mit dieser zwei-
ten Eingabe fiel für die Berufungsklägerin die Novenschranke (vgl. Art. 229 Abs. 1 und 2 ZPO). 
Die neu im Schlussvortrag vorgebrachte Tatsache, die Berufungsbeklagten hätten kein Durch-
gangsrecht/Wegrecht gehabt, kann folglich nur unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 
1 ZPO berücksichtigt werden. Dabei handelt es sich um ein unechtes Novum, womit die Beru-
fungsklägerin darzutun hätte, weshalb sie diese Tatsache trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vor 
Abschluss des Schriftenwechsels vorbringen konnte. Die Berufungsklägerin äussert sich dazu 
nicht; es sind auch keine entsprechenden Gründe ersichtlich. Damit wurde diese Tatsache 
verspätet in den Prozess eingebracht und ist nicht mehr zu beachten. 


19│25 
Selbst wenn diese Tatsache und die darauf basierende Rüge der Berufungsklägerin noch zu 
beachten wäre, wäre ihr kein Erfolg beschieden. Beim Zugang bis zum Ort des Mitbenutzungs-
rechts am Trockenraum handelt es sich um eine notwendige Handlung, um die Dienstbarkeit 
auszuüben, die als mitgestattet gilt (sog. adminiculum servitutis). Im Zweck, einen Teil des 
Trockenraums auf einem fremden Grundstück mitbenutzen zu dürfen, ist auch der Zugang zu 
diesem Teil des Trockenraums enthalten. Folglich sind die Berufungsbeklagten berechtigt, zur 
Ausübung ihres Mitbenutzungsrechts am Trockenraum den dafür notwendigen Teil des Grund-
stücks der Berufungsklägerin zu durchqueren. 
 
4.4 
 
Diese Rüge der Berufungsklägerin ist somit ebenfalls unbegründet und die Berufung ist auch 
diesbezüglich abzuweisen. 
 
5. 
 
5.1 
 
Weiter macht die Berufungsklägerin zusammengefasst geltend, wenn auch das Obergericht 
zum Schluss gelange, das Mitbenutzungsrecht befinde sich am gelb schraffierten Ort gemäss 
dem Grundrissplan (vi-KB 7 S. 1), sei eine Verlegung der Dienstbarkeit nach Art. 742 ZGB zu 
prüfen. Die Berufungsklägerin habe ein grosses Interesse an der Verlegung der Dienstbarkeit. 
Sie habe ein Interesse, ihre Ware diebstahlsicher aufzubewahren, nachdem ihr im Jahr 2013 
ein Velo aus den Kellerräumlichkeiten gestohlen worden und in ihrem Kellerraum eine Sach-
beschädigung begangen worden sei. Die Voraussetzungen seien erfüllt, um die Dienstbarkeit 
auf den Bereich links neben der violetten Markierung und oberhalb der roten Markierung (vi-
KB 7 S. 1) zu verlegen. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass diese 
Fläche weniger geeignet sei als die gelb schraffierte Fläche. Das Argument, dass der «Gang» 
nicht zum Wäschetrocknen geeignet sei, sondern um die Räume zu verbinden, scheitere 
schon daran, dass es keinen «Gang» gäbe. Da es den berufungsbeklagtischen Grundstücken 
an einem Durchgangsrecht fehle, hätten sie ein Interesse an der Verlegung des Mitbenut-
zungsrechts, weil sie dann ihr Mitbenutzungsrecht am Trockenraum nutzen und es der Eigen-
tümerin des Grundstücks Nr. bb dadurch gar erlaubt wäre, die Grundstücke Nrn. aa und dd 
durch den Keller zu erreichen. Auch das Argument der Vorinstanz, dass bei einer Verlegung 
ein Fenster zum Lüften fehle, sei unzutreffend. Die Luftfeuchtigkeit sei seit vielen Jahren zu 
hoch, gemäss Kurzgutachten von Bauaustrocknung Burch vom 17. Juli 2020 sei die Feuchtig-
keit in den gesamten Kellerräumen viel zu hoch und der Keller müsste mechanisch gelüftet 


20│25 
werden. Zudem habe sich das Raumklima durch den Bau der Mauer durch die Berufungsklä-
gerin nicht verändert und zwei der Berufungsbeklagten hätten ihre Fenster auch mit einer 
Mauer versperrt. Eine korrekte Interessenabwägung müsse deshalb zugunsten einer Verle-
gung ausgehen (amtl. Bel. 1 Rz. 25 – 33; amtl. Bel. 7 «zu ad Materielles Ziff. 25 – 33). 
 
5.2 
 
Die Vorinstanz hat Art. 742 Abs. 1 ZGB und die dazugehörige Rechtsprechung korrekt wie-
dergegeben, weshalb darauf verwiesen werden kann. Zu ergänzen ist Folgendes: Es genügt 
nicht irgendein Verlegungsinteresse, sondern dieses muss vertretbar und aktuell sein (JONAS 
MANGISCH, Die Verlegung von Grunddienstbarkeiten unter besonderer Berücksichtigung von 
Art. 742 ZGB, 2020, Rz. 5.17 m.w.H.). Ein Verlegungsanspruch ist überdies nur dann gege-
ben, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Kosten übernimmt und anderer-
seits der neue Ort für die Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht weniger geeignet 
ist (MANGISCH, a.a.O., Rz. 5.35 m.w.H.). Ist eine Verlegung für den Berechtigten nachteilig, hat 
sie auch dann zu unterbleiben, wenn sie für den Belasteten von grossem Interesse ist. Bei 
einer Abwägung nach Recht und Billigkeit kann das Gericht aber zum Schluss kommen, dass 
ein ganz geringer, kaum erheblicher Nachteil vom Berechtigten in Kauf genommen werden 
muss, um dem Eigentümer des belasteten Grundstücks einen ungleich grösseren Vorteil zu 
gewähren (MANGISCH, a.a.O., Rz. 5.37 m.w.H.). Über die Voraussetzungen nach Art. 742 Abs. 
1 ZGB hat der Belastete Beweis zu führen (MANGISCH, a.a.O., Rz. 5.143 m.w.H.). Selbst wenn 
die Voraussetzungen für eine Verlegung erfüllt sind, ist der Belastete nicht ermächtigt, die 
Verlegung selbst vorzunehmen. Er kann nur verlangen, dass der Berechtigte die Ausübung 
seiner Dienstbarkeit auf die nicht weniger geeignete Stelle verlegt (MANGISCH, a.a.O., Rz. 5.42 
m.w.H.). Weigert sich der Belastete, kann zur Verlegung das Gericht angerufen werden (MAN-
GISCH, a.a.O., Rz. 5.142 m.w.V.). Ist die Lage des Ausübungsbereichs örtlich fixiert, so ist für 
die Verlegung nach Art. 742 Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 1 ZGB das Grundbuch anzupassen. Es 
handelt sich dabei um eine dingliche Klage, die in der Regel in einem Gestaltungs- oder Leis-
tungsurteil mündet (MANGISCH, a.a.O., Rz. 5.144 ff. m.w.H.). 
 


21│25 
5.3 
 
Mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen ist zunächst festzuhalten, dass die Lage des 
Mitbenutzungsrechts örtlich fixiert ist, auch wenn der Ort der Ausübung umstritten ist. Weiter 
ist festzustellen, dass die Berufungsklägerin weder dargetan hat, dass sie die Verlegung des 
Mitbenutzungsrechts von den Berufungsbeklagten verlangt hat, noch im vorliegenden Verfah-
ren ein entsprechendes Rechtsbegehren stellte. Vielmehr hat sie eigenmächtig eine Mauer 
erstellt und damit die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert. Mangels eines entsprechenden 
Rechtsbegehrens kann im vorliegenden Verfahren keine Verlegung der Dienstbarkeit verfügt 
werden, ohne gegen die Dispositionsmaxime zu verstossen (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Die Vo-
rinstanz war schon aus diesem Grund nicht befugt, eine Verlegung der Dienstbarkeit gutzu-
heissen. 
Im Übrigen wären die Einwände der Berufungsklägerin sowieso nicht geeignet, die 
vorinstanzliche Ablehnung der Verlegung umzustossen. Es fehlt schon an einem vertretbaren 
Verlegungsinteresse, ein solches ist nicht dargetan, nachdem die Berufungsklägerin über zwei 
abschliessbare Kellerräume verfügt (vgl. vi-A-2 E. 6.3.2). Selbst wenn von einem solchen 
auszugehen wäre, wäre der angebotene Verlegungsort nicht gleichwertig, sondern weniger 
geeignet. Es erhellt sich aus den räumlichen Verhältnissen, dass der Ort, wohin die 
Berufungsklägerin das Mitbenutzungsrecht verlegen will, dem Durchgang von Personen dient, 
und sei es nur der Berufungsklägerin selber. Überdies ist es notorisch, dass ein (zusätzliches) 
geöffnetes Fenster die Feuchtigkeit beim Wäschetrocknen vermindert. Diese Verminderung 
wird verhindert, solange das einzige Fenster im Trockenraum von der Mauer der 
Berufungsklägerin abgetrennt wird. Deshalb ist der Verlegungsort nicht gleichwertig und die 
Verlegung würde auch daran scheitern. Es handelt sich um Übrigen nicht um einen kaum 
erheblichen Nachteil, womit die Verlegung auch deshalb ausscheidet. Dies muss umso mehr 
gelten, weil der angebliche Vorteil der Berufungsklägerin – sofern man von einem solchen 
ausgehen würde – wenn überhaupt ebenfalls kaum erheblich ist und eine Interessenabwägung 
auch deshalb gegen eine Verlegung sprechen würde. 
 
5.4 
 
Im Ergebnis hat die Vorinstanz eine Verlegung des Mitbenutzungsrechts am Trockenraum zu 
Recht verwehrt; die dagegen erhobenen Rügen der Berufungsklägerin verfangen ebenfalls 
nicht. 
 
 


22│25 
6. 
 
6.1 
 
Schliesslich rügt die Berufungsklägerin die Kostenverlegung der Vorinstanz selbst für den Fall, 
dass ihre Berufung abgewiesen wird. Die Berufungsbeklagten seien von acht Anträgen ledig-
lich mit drei Anträgen teilweise durchgedrungen. Im ersten Antrag wären die Berufungsbeklag-
ten lediglich teilweise durchgedrungen, da nur eine Mauer, nicht jedoch zusätzlich eine Tür zu 
entfernen sei. Im achten Antrag wären die Berufungsbeklagten lediglich bezüglich Antrag 1 
und 4 durchgedrungen, und im vierten Antrag seien sie voll durchgedrungen. Die Berufungs-
beklagten seien zu mehr als fünf Achteln unterlegen, weshalb die Kosten entsprechend zu 
verlegen seien (amtl. Bel. 1 Rz. 35; amtl. Bel. 7 «zu ad Materielles Ziff. 35 und 36). 
 
6.2 
 
Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die erstinstanzliche Kostenverlegung korrekt 
dargelegt (vi-A-2 E. 12). Darauf kann verwiesen werden. Sie hat die Prozesskosten (mit Aus-
nahme der Gebühr für die Urteilsbegründung gemäss Art. 4 Abs. 3 PKoG) hälftig verteilt mit 
der Begründung, die Berufungsbeklagten seien mit ihren Hauptbegehren Ziffer 1 (Entfernung 
der Wand) und Ziffer 4 (Verpflichtung zur Duldung des Mitbenutzungsrechts) voll und mit Ziffer 
8 (Polizeiliche Hilfe und Ersatzvornahme) in Bezug auf Ziffer 1 und 4 durchgedrungen. Hinge-
gen seien sie mit ihren Begehren Ziffer 2 (Wiederanbringen der Trocknungsleinen) und einem 
weiteren Hauptbegehren in Ziffer 3 (Entfernen der Türe im Kellergang) unterlegen und hätten 
die Ziffern 5 – 7 zurückgezogen, was zu ihren Lasten zu berücksichtigen sei. 
 
6.3 
 
Die zurückgezogenen Klageanträge 5 – 7 machen nur Fr. 600.‒ des gesamten Streitwerts von 
Fr. 24'000.‒ aus (vgl. vorstehend E. 1.1). Für den Klageantrag 2 (Wiederanbringen der Trock-
nungsleinen), mit dem die Berufungsbeklagten ebenfalls unterlegen sind, ist von einem ermes-
sensweisen Streitwert von Fr. 100.‒ auszugehen (vgl. vi-BB 3, Kosten von Fr. 81.10 für das 
Anbringen der Trocknungsleinen im Jahr 1989, unter Berücksichtigung der Teuerung). Folglich 
verbleibt für die Anträge 1, 3, 4 und 8 ein Streitwert von Fr. 23'300.‒. Die Anträge 1, 3 und 4 
sind als gleichwertig zu betrachten, Ziffer 8 hat streitwertmässig keine eigenständige Bedeu-
tung. Von diesen Hauptanträgen sind die Berufungsbeklagten erstinstanzlich nur mit Antrag 3 
(Entfernen der Türe im Kellergang) unterlegen, in den anderen beiden Anträgen 1 und 4 haben 
sie obsiegt. Daraus erhellt sich, dass die Berufungsklägerin zu Unrecht beanstandet, ihr sei 
ein zu grosser Teil der Prozesskosten auferlegt worden. Dies würde selbst dann gelten, wenn 


23│25 
man fälschlicherweise mit ihr davon ausginge, die Berufungsbeklagten hätten in Antrag 1 nur 
teilweise obsiegt. 
 
6.4 
 
Auch diese Rüge ist somit abzuweisen, womit die Berufung vollumfänglich abzuweisen ist. 
 
7. 
 
7.1 
 
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden nach den gleichen Grundsätzen wie im 
erstinstanzlichen Verfahren bemessen und verteilt. Eine Partei gilt im zweitinstanzlichen 
Verfahren als obsiegend, wenn sie im Ergebnis vollständig mit ihren Rechtsmittelanträgen 
durchgedrungen ist (SEILER, a.a.O. Rz. 160 f. m.w.H.). 
 
7.2 
 
Die Gerichtskosten vor Obergericht als Berufungsinstanz richten sich nach dem im Verfahren 
vor dem Kantonsgericht massgebenden Tarif; sie werden um einen Drittel reduziert, betragen 
jedoch mindestens Fr. 500.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG [NG 261.2]). In Rechtsmittelverfahren 
gilt in Streitsachen mit Vermögensinteressen der noch strittige Betrag als Streitwert (Art. 5 
Abs. 2 PKoG). 
Im vorliegenden Berufungsverfahren waren die Klageanträge 1 (Entfernen von Wand und Türe 
zum Trockenraum) und 4 (Verpflichtung zur Duldung des Mitbenutzungsrechts) strittig. Für die 
klägerischen Anträge 1, 3 und 4 wurde ein Streitwert von Fr. 23'300.– angenommen (vgl. vor-
stehend E. 6.3). Die drei Anträge sind für die Streitwertbemessung als gleichwertig zu betrach-
ten, womit für das Berufungsverfahren von einem Kostenstreitwert von Fr. 15'533.35 auszu-
gehen ist. Dieser Streitwert entspricht auch dem Rechtsmittelstreitwert nach Bundesgerichts-
gesetz (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren wird des-
halb auf Fr. 2'000.– festgesetzt und ausgangsgemäss der Berufungsklägerin auferlegt (vgl. 
Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3 PKoG). Sie wird mit dem Kostenvorschuss 
der Berufungsklägerin von Fr. 1'500.– (amtl. Bel. 2 f.) verrechnet und ist in diesem Umfang 
bezahlt (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin ist anzuweisen, die Restanz von 
Fr. 500.‒ an die Gerichtskasse zu überweisen. 
 


24│25 
7.3 
 
Im Berufungsverfahren beträgt das ordentliche Honorar 20 bis 60 Prozent des für das 
Verfahren vor erster Instanz zulässigen Honorars, bemessen nach dem noch strittigen Betrag, 
mindestens jedoch Fr. 500.– (Art. 43 PKoG). In Prozessen mit einem Streitwert über 
Fr. 10'000.– bis Fr. 40'000.– beträgt das Honorar für das Verfahren vor erster Instanz zwischen 
Fr. 2'000.– bis Fr. 8'000.– (Art. 42 Abs. 1 Ziff. 4 PKoG). Somit liegt der Kostenrahmen für das 
Honorar des vorliegenden Berufungsverfahrens zwischen Fr. 500.– bis Fr. 4'800.–. 
Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten 1, 2 und 4 macht mit Kostennote vom 25. Oktober 
2021 für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'287.55 (Honorar 
Fr. 3'937.50 [15.58 Stunden à Fr. 250.–], Auslagen Fr. 43.50, 7.7 % MWST Fr. 306.55) 
geltend. Das Honorar liegt im Kostenrahmen. Als Leistung werden allerdings unter anderem 
3.08 Stunden für einen Augenschein/Besprechung mit der Klientschaft (inkl. Hin- und 
Rückweg) geltend gemacht. Ein solcher Augenschein hat bereits im erstinstanzlichen 
Verfahren durch das Gericht, im Beisein der damaligen Anwältin der Berufungsbeklagten, 
stattgefunden (vi-B-7 S. 2). Der entsprechende Aufwand ist deshalb ermessensweise von 3.08 
Stunden auf 1 Stunde (reiner Instruktions-/Besprechungsaufwand) zu kürzen. Das von der 
Berufungsklägerin zu entschädigende Honorar wird folglich auf Fr. 3'375. – (13.50 Stunden à 
Fr. 250.–) festgesetzt. Unter Auslagen werden überdies Fr. 13.50 für E-Mails geltend gemacht. 
Solche allgemeinen Kanzlei-Unkosten stellen keine entschädigungspflichtigen (Bar-)Auslagen 
dar (vgl. Art. 52 f. PKoG und RÜEGG/RÜEGG, a.a.O., N. 17 zu Art. 95 ZPO). Folglich sind 
Auslagen von Fr. 30.00 zu entschädigen, hinzu kommen 7.7 % MWST und damit Fr. 262.20. 
Die Berufungsklägerin wird somit verpflichtet, den Berufungsbeklagten 1, 2 und 4 für das 
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'667.20 zu bezahlen. 
Die Berufungsbeklagte 3 hat sich im Berufungsverfahren nicht anwaltlich vertreten lassen und 
keine Berufungsantwort eingereicht. Ihr wird deshalb für das Berufungsverfahren keine 
Umtriebsentschädigung zugesprochen (vgl. Art. 30 PKoG). 
 
 


25│25 
Demnach erkennt das Obergericht: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden auf 2'000.‒ festgesetzt und der 
Berufungsklägerin auferlegt. Sie werden mit ihrem Kostenvorschuss von Fr. 1'500.‒ ver-
rechnet und sind in diesem Umfang bezahlt. Die Berufungsklägerin wird angewiesen, die 
Restanz von Fr. 500.‒ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils an die 
Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen. 
 
3. 
Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, den Berufungsbeklagten 1, 2 und 4 eine Partei-
entschädigung von Fr. 3'667.20 zu bezahlen. Der Berufungsbeklagten 3 wird keine Um-
triebsentschädigung zugesprochen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 14. Dezember 2021 
OBERGERICHT NIDWALDEN 
Zivilabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
Dr. iur. Marius Tongendorff 
i.V. MLaw Reto Rickenbacher 
 
 
 
 
Versand: 
 
 
 
 
Rechtmittelbelehrung: