nw_gerichte · VA 25 4 · 2026-08-05 · de
Anschlussbeiträge (VA 25 4)


GERICHTE VERWALTUNGSGERICHT Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch
VA 25 4
Entscheid vom 14. Juli 2025
Verwaltungsabteilung
Besetzung Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz,
Verwaltungsrichter Pascal Ruch,
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann,
Verwaltungsrichter Beat Schneider,
Verwaltungsrichter Christian Waser,
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth.
Verfahrensbeteiligte A.__ AG,
vertreten durch Dr. iur. André Britschgi, Rechtsanwalt,
Durrer Britschgi Advokatur Notariat, Dorfplatz 6, Post-
fach 138, 6371 Stans,
Beschwerdeführerin,
gegen
Gemeinderat X.__,
vertreten durch lic. iur. HSG Patrick Iten, Rechtsanwalt,
Blöchlinger Iten Fessler Rechtsanwälte Notare, Alter
Postplatz 2, Postfach, 6371 Stans,
Beschwerdegegner,
und

2 │ 58
Regierungsrat des Kantons Nidwalden,
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwal-
den, Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans,
Vorinstanz.
Gegenstand Definitive Festlegung der Anschlussbeiträge für
Wasser und Abwasser / Wohnüberbauung 12 MFH,
__, Liegenschaften Nrn. __, __ und __ - __, alle
Grundbuch X.__
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsra-
tes des Kantons Nidwalden vom 17. Dezember 2024
(RRB Nr. 787).

3 │ 58
Sachverhalt:
A.
Auf den ehemaligen Parzellen Nrn. __ und __, beide Grundbuch (GB) X.__, erstellte die
A.__ AG («Beschwerdeführerin») eine Wohnüberbauung mit insgesamt 12 Mehrfamili-
enhäusern und zwei Einstellhallen. Die Parzellen Nrn. __ und __ wurden im Rahmen der
Überbauung parzelliert. Die Bauausführung erfolgte in zwei Etappen. Dafür erteilte der
Gemeinderat X.__ («Gemeinderat»/«Beschwerdegegner») folgende Baubewilligungen:
‒ Baubewilligung 1 vom 20. November 2018 für den Abbruch des Ökonomiegebäudes __ __ auf der
Parz. Nr. __ und das Wohnhaus __ __ auf der Parz. Nr. __ sowie für den Neubau der Wohnüberbauung
der Mehrfamilienhäuser A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L auf den Parz. Nrn. __ und __, je GB X.__.
‒ Baubewilligung 2 vom 11. Februar 2019 für das Mehrfamilienhaus K auf der Parz. Nr. __, GB X.__.
Am 12. Januar 2021 stellte der Gemeinderat der Beschwerdeführerin für die Gebäude
A-L und die zwei Einstellhallen eine provisorische Rechnung für die Wasser- und Ab-
wasseranschlussbeiträge zu in Höhe von je Fr. 553'228.– exkl. MWST. Mit Schreiben
vom 10. November 2022 folgte für dieselben Objekte die definitive Schlussrechnung
über je Fr. 830'580.– exkl. MWST.
B.
Am 10. Januar 2023 fällte der Gemeinderat auf Antrag hin folgenden anfechtbaren Be-
schluss:
«1. Die am 10.11.2022 der A.__ AG in Rechnung gestellten 13 Anschlussbeiträge für Wasser im Betrag
von total Fr. 830'580.- (exkl. MwSt.) werden bestätigt. Die Akontozahlung der provisorischen Anschluss-
beiträge von total Fr. 512'593.40 werden angerechnet.
2. Die am 10.11.2022 der A.__ AG in Rechnung gestellten Anschlussbeiträge für Abwasser im Betrag von
total Fr. 830'580.- (exkl. MwSt.) werden bestätigt. Die Akontozahlung der provisorischen Anschlussbei-
träge von total Fr. 478'505.25 werden angerechnet.
[Rechtsmittel, Mitteilung].»

4 │ 58
C.
Gegen diesen Entscheid liess die Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter am
30. Januar 2023 beim Regierungsrat des Kantons Nidwalden («Regierungsrat»/«Vor-
instanz») Verwaltungsbeschwerde einreichen und verlangte materiell im Wesentlichen
die Aufhebung der Verfügung vom 10. Januar 2023 sowie die Korrektur der Anschluss-
beiträge gemäss den Antragsziffern 2.1 und 3.1, unter Anrechnung der bereits geleiste-
ten Akontozahlungen der provisorischen Anschlussbeiträge (Fr. 512'805.75 exkl. MWST
für Wasser und Fr. 512'092.24 exkl. MWST für Abwasser). Die zu viel bezahlten An-
schlussbeiträge von Fr. 57'052.60 exkl. MWST für Wasser und Fr. 58'478.91 inkl. MWST
für Abwasser seien mit den noch zu bezahlenden Anschlussbeiträgen für Abwasser zu
verrechnen oder an die Beschwerdeführerin zurückzuzahlen. Eventualiter sei die Sache
zur Korrektur der Gebührenrechnungen bzw. zur neuen Festlegung der Anschlussbei-
träge an den Gemeinderat zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Gemeinderates.
D.
Der Regierungsrat hiess die Verwaltungsbeschwerde vom 30. Januar 2023 mit RRB
Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 teilweise gut und fasste folgenden Beschluss:
«1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
2. Ziff. 1 des Beschlusses des Gemeinderats Ennetbürgen vom 10. Januar 2023 wird wie folgt geändert:
"Die am 10.11.2022 der A.__ AG in Rechnung gestellten 13 Anschlussbeiträge für Wasser im Betrag
von total Fr. 830'580.– (exkl. MWSt.) werden bestätigt. Die Akontozahlungen der provisorischen
Anschlussbeiträge von total Fr. 525'625.90 werden angerechnet."
3. Ziff. 2 des Beschlusses des Gemeinderats X.__ vom 10. Januar 2023 wird wie folgt geändert:
"Die am 10.11.2022 der A.__ AG in Rechnung gestellten 13 Anschlussbeiträge für Abwasser im Betrag
von total Fr. 830'580.- (exkl. MWSt.) werden bestätigt. Die Akontozahlungen der provisorischen
Anschlussbeiträge von total Fr. 551'524.10 werden angerechnet."
4. Die amtlichen Kosten von Fr. 2'040.– (inkl. Auslagen) gehen zu 4/5 (Fr. 1'632.–) zulasten der
Beschwerdeführerin (A.__ AG) und sind binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheides auf
das Konto IBAN CH64 0077 9014 0000 0110 1, Kanton Nidwalden, Finanzverwaltung, Bahnhofplatz
3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zahlungszweck ist die Nummer des Regierungsratsbeschlusses
(RRB Nr. gemäss Seite 1) zu vermerken. Es erfolgt keine separate Rechnungsstellung.
5. Die restlichen amtlichen Kosten von Fr. 408.– gehen zulasten des Staates.
6. Die Vorinstanz (Gemeinderat X.__) hat die Beschwerdeführerin ausserrechtlich mit Fr. 1’513.65 zu
entschädigen.
7. [Rechtsmittel].»

5 │ 58
E.
Gegen diesen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 liess die Beschwerdeführerin durch
ihren Rechtsvertreter am 22. Januar 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
Nidwalden («Verwaltungsgericht») einreichen und folgende Anträge stellen:
«In materieller Hinsicht:
1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei gutzuheissen und der Beschluss Nr. 787 vom 17. Dezember
2024 des Regierungsrates des Kantons Nidwalden sei, mit Ausnahme der unter Ziff. 2 und Ziff. 3 als
anrechnungsberechtigt anerkannten Akontozahlungen der Beschwerde–führerin (im Umfang von
CHF 525'625.90 [inkl. MwSt., von 2.5 %] für Anschlussbeiträge Wasser und im Umfang von
CHF 551'524.10 [inkl. MwSt., von 7.7 %] für Anschlussbeiträge Abwasser), aufzuheben.
2. Infolge Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei der Beschluss des Regierungsrates vom
17. Dezember 2024 in Bezug auf Ziff. 2 aufzuheben und es seien damit die nachfolgenden 13
Anschlussbeiträge für Wasser im Betrag von total CHF 830'580.00 (exkl. MwSt. aufzuheben:
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 82'300.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 61'840.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 91'500.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 57'520.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 70'600.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 59'600.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 64'260.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 56'120.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 61'620.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 53'860.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 48'080.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaften Nrn. __ und __, beide Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 98'960.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 24'320.00.

6 │ 58
2.1 Es seien die obigen Gebührenrechnungen (Anschlussbeiträge für Wasser) alle vom 10. November
2022 zu korrigieren bzw. es seien die Anschlussbeiträge neu wie folgt festzulegen:
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 50'614.50;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 38'031.60;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 56'272.50;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 35'374.80;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 43'419.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 36'654.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 39'519.90;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 34'513.80;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 26'583.30;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 25'027.20;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 21'547.35;
• Anschlussbeitrag Liegenschaften Nrn. __ und __, beide Grundbuch X.__, über CHF 36'516.25;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 11'679.00.
Die geleisteten Akontozahlungen der provisorischen Anschlussbeiträge für Wasser von total
CHF 525’625.90 (inkl. MwSt.) seien anzurechnen. Die zu viel bezahlten Anschlussbeiträge für Wasser
von CHF 58'478.91 (inkl. MwSt.) seien mit den noch zu bezahlenden Anschlussbeiträge für Abwasser
zu verrechnen oder an die Beschwerdeführerin zurückzuzahlen.
2.2 Eventualiter sei die Sache zur Korrektur der Gebührenrechnungen bzw. zur neuen Festlegung der
Anschlussbeiträge für Wasser an die Vorinstanz bzw. den Beschwerdegegner zurückzuweisen.
3. Infolge Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei der Beschluss des Regierungsrates vom
17. Dezember 2024 in Bezug auf Ziff. 3 aufzuheben und es seien damit die nachfolgenden 13
Anschlussbeiträge für Abwasser im Betrag von total CHF 830'580.00 (exkl. MwSt.) aufzuheben:
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 82'300.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 61'840.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 91'500.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 57'520.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 70'600.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 59'600.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 64'260.00;

7 │ 58
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 56'120.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 61'620.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 53'860.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 48'080.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaften Nrn. __ und __, beide Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 98'960.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__,
Rechnung vom 10. November 2022, über CHF 24'320.00.
3.1 Es seien die obigen Gebührenrechnungen (Anschlussbeiträge für Abwasser) alle vom 10. November
2022 zu korrigieren bzw. es seien die Anschlussbeiträge neu wie folgt festzulegen:
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 67'486.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 50'708.80;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 75'030.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 47'166.40;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 57'892.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 48'872.00;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 52'693.20;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 46'018.40;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 35’444.38;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 33'369.40;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 28'729.80;
• Anschlussbeitrag Liegenschaften Nrn. __ und __, beide Grundbuch X.__, über CHF 48'688.30;
• Anschlussbeitrag Liegenschaft Nr. __, Grundbuch X.__, über CHF 15'572.00.
3.2 Die geleisteten Akontozahlungen der provisorischen Anschlussbeiträge für Abwasser von total
CHF 515’524.10 (inkl. MwSt.) seien anzurechnen.
3.3 Eventualiter sei die Sache zur Korrektur der Gebührenrechnungen bzw. zur neuen Festlegung der
Anschlussbeiträge für Wasser an die Vorinstanz bzw. den Beschwerdegegner zurückzuweisen.
3.4 Die Ziff. 4 bis Ziff. 6 des Beschlusses Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 des Regierungsrates des
Kantons Nidwalden seien aufzuheben und die Kostenverlegung (amtliche Kosten und
Parteientschädigung) habe vollumfänglich zu Lasten des Beschwerdegegners zu erfolgen.
3.5 Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners (inkl. MwSt.).

8 │ 58
In verfahrensrechtlicher Hinsicht:
4. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
5. Nach Abschluss des Beweisverfahrens sei der Beschwerdeführerin Gelegenheit zu geben, ihre
Anträge anzupassen bzw. abzuändern. Ein Antrag auf allfällige Rückforderung von zu viel bezahlten
Anschlussbeiträgen bleibt ausdrücklich vorbehalten.»
F.
Der Gemeinderat liess am 12. März 2025 durch seinen Rechtsvertreter innert erstreckter
Frist die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen bzw. die
Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids, unter Vorbehalt einer Korrektur der
Dispositiv-Ziffer 3 hinsichtlich der geleisteten Akontozahlungen. Ausserdem sei
festzustellen, dass die Beschwerdeführerin der Gemeinde die Teilzahlung in Höhe von
Fr. 35'946.– für Abwasseranschlussbeiträge betreffend das Gebäude A.__ 10 (Parzelle
Nr. __) noch nicht geleistet habe. Den Verfahrensanträgen sei nicht stattzugeben.
Der Regierungsrat beantragte mit Vernehmlassung vom 11. Februar 2025 die Abwei-
sung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwer-
deführerin.
Mit Replik vom 28. März 2025 liess die Beschwerdeführerin die Anträge durch ihren
Rechtsvertreter erneuern. Der Regierungsrat verzichtete mit Duplik vom 3. April 2025
auf eine weitere inhaltliche Stellungnahme und der Gemeinderat liess sich nicht mehr
vernehmen. Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen.
G.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden hat die Streitsache anlässlich der Sit-
zung vom 14. Juli 2025 in Abwesenheit der Parteien abschliessend beraten und beurteilt.
Die Tatsachen und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit für den Entscheid von Be-
deutung, aus den nachstehenden Erwägungen.

9 │ 58
Erwägungen:
1. Anfechtungsobjekt
Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Regierungsratsbeschluss vom
17. Dezember 2024 (RRB Nr. 787) in Sachen definitive Festlegung der Anschlussbei-
träge für Wasser und Abwasser, Wohnüberbauung 12 MFH, A.__ 1-12, Liegenschaften
Nrn. __, __ und __–__, alle Grundbuch X.__, mit welchen die Verwaltungsbeschwerde
der Beschwerdeführerin vom 30. Januar 2023 teilweise gutgeheissen wurde.
2. Eintreten
2.1
Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für den Erlass eines Ent-
scheides erfüllt sind (Art. 54 Abs. 1 VRG; NG 265.1). Fehlt eine Voraussetzung für den
Erlass eines Entscheides, tritt die Behörde auf die Sache nicht ein (Art. 54 Abs. 3 VRG).
Sind alle verfahrensrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die Behörde in der
Sache (Art. 55 Abs. 1 VRG).
2.2
Letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat
fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. mit Abs. 1 Ziff. 2 VRG) – können mit Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig
ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3
und Art. 38 Abs. 1 GerG (NG 261.1). Das Verwaltungsgericht ist somit örtlich wie sach-
lich zuständig.
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten
hat (Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt
ist (Ziff. 2) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Ent-
scheides hat (Ziff. 3). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass die Be-
schwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügen und ei-
nen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Ent-
scheids ziehen. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der Rechnungen über die An-
schlussbeiträge für Wasser und Abwasser sowie des RRB Nr. 787 vom 17. Dezember

10 │ 58
2024 direkt berührt und verfügt über ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung
der vorliegenden Beschwerde (Art. 70 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführerin war zudem
bereits am vorinstanzlichen Verfahren als Beschwerdeführerin beteiligt und hat somit
zweifellos ein schutzwürdiges Interesse bzw. einen praktischen Nutzen an der Aufhe-
bung des vorinstanzlichen Beschlusses.
Nachdem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. und
Art. 71 ff. VRG erfüllt sind, ist unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen auf die
Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG).
2.3
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit sich die Kritik der Beschwerdeführerin
gegen den Beschluss des Gemeinderates vom 10. Januar 2023 (vi-BF1-A-2) richtet.
Dieser ist im Rahmen des Streitgegenstands durch den RRB Nr. 787 vom 17. Dezember
2024 ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt als inhaltlich mitangefochten (Art. 78
Abs. 1, Art. 80 Abs. 2 und Art. 87 VRG; CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, N. 934 f.; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne
Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 117). Wird der angefochtene RRB aufge-
hoben, fällt auch der gemeinderätliche Beschluss dahin. Der Beschluss ist damit nicht
mehr Anfechtungsgegenstand (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; 129 II 438 E. 1; 113 Ib 257
E. 3; 112 1b 39 E. 1e).
2.4
Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kommt sodann in Anwendung von Art. 72 Abs. 1
VRG unter dem Vorbehalt abweichender gesetzlicher Bestimmungen aufschiebende
Wirkung zu, weshalb auf den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung (vgl. An-
tragsziffer 6) mangels schutzwürdigen Interesses nicht einzutreten ist. Die Beschwerde-
führerin hält denn auch selbst fest, es gebe keinen sachlichen Grund, um von diesem
gesetzlichen Grundsatz abzuweichen (vgl. Beschwerde Rz. 7, S. 8).
2.5
Die Beschwerdeführerin beantragt weiter, ihr sei nach Abschluss des Beweisverfahrens
Gelegenheit zu geben, ihre Anträge anzupassen bzw. abzuändern; ein Antrag auf allfäl-
lige Rückforderung zu viel bezahlter Anschlussbeiträge bleibe ausdrücklich vorbehalten
(vgl. Antragsziffer 7). Auch diesem Begehren kann nicht entsprochen werden, nachdem

11 │ 58
weder die von der Beschwerdeführerin beantragten Beweise abgenommen werden noch
ein Rückforderungsanspruch resultiert, was sich aus den nachfolgenden Erwägungen
ergibt.
Auf das Begehren, die Anträge nach Abschluss des Beweisverfahrens zu ändern oder
zu erweitern, ist daher nicht einzutreten.
2.6
Praxis- und antragsgemäss wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen (vgl. Editi-
onsbegehren 1).
3. Kognition
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden,
wobei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung
gelten (Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im in-
nerkantonalen Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf be-
rufen, die angefochtene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem
unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG; SR 173.110). Die
Parteien sind nach Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu
stellen und in tatsächlicher Hinsicht ausreichend zu begründen, was folglich die Anwen-
dung des Rügegrundsatzes nicht ausschliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler
Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110
BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht können die Parteien und
die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue Beweismittel berufen
(Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den angefochtenen Ent-
scheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid an die zu-
ständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Verfah-
ren gestellten Sachanträge können die Parteien – wie bereits in der vorstehenden Erwä-
gung 2.5 erwähnt – weder ausdehnen noch inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG).
Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache gestellten Parteianträge nicht hinaus-
gehen (Art. 94 VRG).

12 │ 58
4. (Abgewiesene) Beweisanträge
4.1
Als Erstes rügt die Beschwerdeführerin unter dem Titel «Abgewiesene Beweisanträge
(formelle Rüge)» eine Verletzung des Beweisführungsanspruchs sowie des Anspruchs
auf rechtliches Gehör, insbesondere der Begründungspflicht in Bezug auf abgewiesene
Beweisanträge. Sie macht geltend, die Vorinstanz sei auf keine ihrer Beweisanträge
(Editionsbegehren 1-4, Augenschein, Expertise, amtliche Auskünfte) eingetreten. Die
Anträge seien teilweise ohne weitere Begründung abgewiesen worden oder die
entsprechende Begründung sei im Rahmen des vorliegenden Verfahrens rechtlich
unhaltbar. Der Beweisführungsanspruch und der Anspruch auf rechtliches Gehör sei
durch die Vorinstanz gleich mehrfach (und offensichtlich) verletzt worden. Den gestellten
Beweisanträgen sei im vorliegenden Verfahren stattzugeben. Eventualiter sei die Sache
zur Einholung dieser Beweise (und neuer Entscheidfindung) an die Vorinstanz zurück-
zuweisen (vgl. Beschwerde Rz. 1-9 S. 17-23).
4.2
Formelle Rügen sind vorab zu prüfen, da sie ungeachtet der materiellen Begründetheit
der Beschwerde allenfalls geeignet sein könnten, eine Aufhebung des angefochtenen
RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 zu bewirken (BGE 142 II 218
E. 2.8.1;141 V 557 E. 3; 138 I 232 E. 5.1; 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 3 Abs. 2
KV (NG 111) und Art. 39 ff. VRG garantiert den vom Entscheid betroffenen Personen
insbesondere das Recht, dass ihre Vorbringen von der Behörde tatsächlich gehört, ge-
prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt werden.
Daraus folgt auch die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. Art. 56
Abs. 1 Ziff. 6 VRG). Die Begründungspflicht verlangt jedoch nicht, dass sich die Behörde
mit sämtlichen vorgebrachten Sachverhaltselementen, Beweismitteln und Rügen
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; sie kann sich
vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 142 I 135
E. 2.1). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an
die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

13 │ 58
die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; 142 II 49 E. 9.2; 137 II 226 E. 3.2).
Die Begründungspflicht ist nur dann verletzt, wenn die Behörde auf die für den Ausgang
des Verfahrens wesentlichen Vorbringen selbst implizit nicht eingeht
(BGE 133 III 235 E. 5.2).
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört zudem das Recht, mit erheblichen Beweis-
anträgen gehört zu werden (BGE 143 V 71 E. 4.1). Gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV ist die
urteilende Behörde verpflichtet, rechtsgültig angebotene und zur Klärung des rechtser-
heblichen Sachverhalts beitragende Beweismittel abzunehmen. Sie ist jedoch nicht
zwingend an die Beweisanträge gebunden, sondern hat den Sachverhalt in eigener Ver-
antwortung zu ermitteln und sich die sachdienlichen Beweismittel nötigenfalls auch ohne
Antrag beizuziehen (Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1A.175/2000 vom 30. Oktober
2000 E. 2a). Als Beweismittel gelten unter anderem öffentliche und private Urkunden
sowie Auskünfte anderer Behörden und Verwaltungsstellen (vgl. Art. 48 und Art. 49
Abs. 1 Ziff. 1 und 4 VRG). Die Behörde ist zur Abnahme von Beweismitteln verpflichtet,
soweit diese erheblich sind, verfügt dabei jedoch über einen pflichtgemäss auszuüben-
den Ermessensspielraum. Weitere Untersuchungen sind nicht erforderlich, wenn die
Sachlage aufgrund der vorhandenen Akten und Parteieingaben als ausreichend abge-
klärt erscheint und zusätzliche Beweiserhebungen keine neuen wesentlichen Erkennt-
nisse versprechen (Urteil des BGer 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5.5; MICHAEL
DAUM, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N 24 ff.). Eine Behörde ist zur Aktenedition
nur verpflichtet, wenn der Sachverhalt anders nicht schlüssig abgeklärt werden kann.
Umgekehrt verletzt es den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht, wenn ein Gericht auf
die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits vorlie-
genden Beweise seine Überzeugung gebildet hat (BGE 136 I 229 E. 5.3). Wird ein Be-
weisantrag abgelehnt, hat sich die Behörde jedoch damit auseinanderzusetzen, da an-
dernfalls die Begründungspflicht verletzt ist (Urteil des BGer 1C_240/2016 vom 5. Ja-
nuar 2017 E. 2.4; vgl. zum Ganzen auch MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, § 60 N. 1 ff.).
Nach der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des
rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die
Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den
Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3;
137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201 E.2.2; Urteil des BGer 1C_126/2023 vom 7. März 2024

14 │ 58
E. 2.1.1). Von einer Rückweisung der Sache ist jedoch selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs dann abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 147 IV 340
E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201 E. 2.2; Urteil des
BGer 1C_126/2023 vom 7. März 2024 E. 2.1.1).
4.3
Dem angefochtenen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024 ist zu entnehmen, dass sich
die Vorinstanz sowohl mit den Editionsbegehren 1 bis 4 als auch mit dem beantragten
Augenschein, der Expertise sowie den verlangten amtlichen Auskünften befasst hat (vgl.
vorinstanzliche E. 2.2 und 2.3). In den nachfolgenden Erwägungen ist daher zu prüfen,
ob diese Behandlung der Beweisanträge den rechtlichen Anforderungen genügt und ob
die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht in ausreichendem Masse nachgekommen ist.
4.4
4.4.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie bei der Vorinstanz mit
Editionsbegehren 1 beantragt habe, den Gemeinderat zur Edition sämtlicher in dieser
Sache angefallenen Akten bzw. Unterlagen im Zusammenhang mit der (definitiven)
Festlegung der Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser für die Wohnüberbauung
12 MFH, A.__ 1-12, Liegenschaften Nrn. __, __ und __-__, alle GB X.__, zu verpflichten.
Die Vorinstanz habe diesem Editionsbegehren jedoch mangels genügender Begründung
nicht stattgegeben.
4.4.2
Das Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Nidwalden (VRG) schreibt keine be-
sondere Form für ein Editionsbegehren vor. Gleichwohl ist ein solches Begehren zu be-
gründen, soweit es im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gestellt wird. Nach Art. 74
Abs. 1 Ziff. 2 und 3 VRG hat die Beschwerde ein Rechtsbegehren und eine Begründung
zu enthalten. Wird im Rahmen einer Beschwerde die Edition von Unterlagen verlangt
(vgl. auch Ziff. 4), bildet dieses Editionsbegehren einen Bestandteil der Beschwerdebe-
gründung. Daraus ergibt sich mittelbar eine Begründungspflicht. Die Partei hat

15 │ 58
zumindest darzutun, welche konkreten Akten sie ediert haben will, bei welcher Stelle
sich diese befinden und inwiefern sie für die geltend gemachten Rügen oder für die Ent-
scheidfindung von Bedeutung sind. Dieses Erfordernis ergibt sich zudem aus dem allge-
meinen Substantiierungsgebot sowie aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV, Art. 39 Abs. 1 VRG). Ohne eine solche Begründung ist die Verwaltungsbe-
hörde oder das Gericht nicht in der Lage zu prüfen, ob die verlangten Beweismittel sach-
dienlich und erforderlich sind.
Das vi-Editionsbegehren 1 erwies sich als unbegründet (vgl. vi-BF1-A Rz. 8 S. 7), da die
Beschwerdeführerin nicht konkret dargelegt hatte, inwiefern die verlangten Akten bzw.
Unterlagen für die Beurteilung der streitigen Rechtsfragen relevant sein sollen. Die Vor-
instanz hat dieses Begehren daher zu Recht nicht berücksichtigt. Die Beschwerdeführe-
rin macht geltend, die Vorinstanz habe mit Schreiben vom 2. Februar 2023 (vgl.
vi-RR-1) sämtliche in der Sache angefallenen Akten dennoch einverlangt. Nicht beige-
legt worden seien einzig die sog. Parallelrechnungen nach neuem Reglement, welche
der Gemeinderat nicht aufgelegt habe.
Dazu ist festzustellen, dass einerseits die sog. Parallelrechnungen von der Beschwer-
deführerin separat herausverlangt wurden (vgl. die nachfolgende Erwägung zum vi-Edi-
tionsbegehren 3) und die übrigen verlangten Akten bereits von Amtes wegen vollständig
beigezogen worden waren. Das vi-Editionsbegehren 1 war damit materiell erfüllt, ohne
dass es eines zusätzlichen Editionsentscheids bedurfte. Der Antrag wäre daher mangels
praktischen Interesses abzuweisen gewesen bzw. war er gegenstandslos. Das entspre-
chende Editionsbegehren erweist sich damit auch in diesem Verfahren als gegenstands-
los, zumal das Verwaltungsgericht die vorinstanzlichen Akten praxisgemäss von Amtes
wegen beizieht (vgl. E. 2.6 oben).
4.5
4.5.1
Mangels hinreichender Begründung hat die Vorinstanz auch das vi-Editionsbegehren 3
(nunmehr Editionsbegehren 4) abgelehnt. Mit diesem Begehren verlangte die Beschwer-
deführerin die Edition der vom Gemeinderat erstellten Rechnungen über die
Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser der Überbauung A.__ gemäss den seit
1. Januar 2020 geltenden Reglementen (vgl. vi-BF1-A Rz. 12 S. 14).

16 │ 58
4.5.2
Der Beschwerdeschrift vom 30. Januar 2023 ist zu entnehmen, dass die
Beschwerdeführerin unter dem Titel «Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs»
(vgl. vi-BF1-A Rz. 3/c S. 22) vorbrachte, die Gemeindevertreter hätten anlässlich der
Besprechung vom 19. Oktober 2022 ausgeführt, die Abrechnungsgebühren seien auch
basierend auf den neuen Reglementen berechnet worden. Die Beschwerdeführerin
habe deshalb die Aushändigung beziehungsweise Einsichtnahme in diese sog. Parallel-
rechnungen verlangt, um die Einhaltung der verfassungsmässigen Prinzipien – nament-
lich des Kostendeckungsprinzips – überprüfen zu können. Daraus ergibt sich, dass die
Beschwerdeführerin das Begehren zumindest indirekt begründet hat, auch wenn die Be-
gründung nicht dort erfolgt ist, wo es erstmals gestellt wurde (vi-BF1-A Rz. Rz. 12 S. 14).
Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, spielen die sog. Parallelrechnungen
für die rechtliche Beurteilung der hier strittigen Anschlussbeiträge jedoch keine Rolle.
Die Vorinstanz hat das Begehren daher zu Recht abgewiesen; es ist auch im vorliegen-
den Verfahren abzuweisen.
4.6
4.6.1
Weiter beantragte die Beschwerdeführerin die Edition der jährlichen Beurteilungen
(mindestens der letzten fünf Jahre) des Gemeinderates betreffend die Einhaltung des
Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips (vgl. vi-Editionsbegehren 2). Der Antrag wurde
sinngemäss damit begründet, dass der Gemeinderat sowohl in Art. 38 Abs. 5 des
Siedlungsentwässerungsreglements vom 24. Mai 2002 (aSER) wie auch in Art. 55
Abs. 3 des Wasserreglements vom 22. November 2002 (aWSR) beauftragt werde, jähr-
lich die Einhaltung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips vorzunehmen und nö-
tigenfalls die Beiträge anzupassen. Es sei davon auszugehen, dass der Gemeinderat
diese gesetzlich geforderten Überprüfungen jährlich nicht vorgenommen habe, ansons-
ten man aktuell nicht feststellen müsste, dass die Anschlussbeiträge zu hoch seien. Man
ersuche daher um Einsichtnahme in die gemeinderätlichen Beurteilungen, damit die Ein-
haltung der verfassungsmässigen Prinzipien (insb. jenes des Kostendeckungsprinzips)
überprüft werden könnten (vgl. vi-BF1-A Rz. 7 S. 11).

17 │ 58
4.6.2
Auch diesem Begehren hat die Vorinstanz nicht stattgegeben. Sie begründete ihren Ent-
scheid im Wesentlichen damit, dass die Anschlussbeiträge der Wohnüberbauung
«A.__» angefochten seien und nicht zu prüfen sei, ob die Gemeinde eine jährliche
Überprüfung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips vorgenommen habe. Es
erschliesse sich daher nicht, inwiefern diese Akten für die Beurteilung der vorliegenden
Streitigkeit von Relevanz sein sollten (vgl. vorinstanzliche E. 2.2.1.5). Es sei fraglich, ob
die (fehlenden) jährlichen Überprüfungen der Anschlussbeiträge überhaupt zum
Streitgegenstand gehören würden (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.6). Selbst wenn diese
Überprüfungen zum Streitgegenstand gehörten, sei deren direkte Auswirkung auf die
verfügten Anschlussbeiträge nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz hat die Ablehnung des Begehrens somit hinreichend begründet. Die
Frage der jährlichen Überprüfung der Anschlussbeiträge ist für den vorliegenden Fall nur
insofern relevant, als sie Rückschlüsse auf die Gebührenhöhe zulassen kann. Nicht zu
klären ist hingegen, weshalb der Gemeinderat nicht früher neue Reglemente erlassen
hat; dies ist nicht Verfahrensgegenstand. Anfechtungsgegenstand sind die in Rechnung
gestellten Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser gemäss Beschluss des
Gemeinderates vom 10. Januar 2023. Ebenso bleibt offen, weshalb die Beschwerdefüh-
rerin die Edition von Akten verlangt, von deren Existenz sie selbst nicht ausgeht.
Schliesslich ergibt sich aus den anwendbaren Reglementen (vgl. Art. 38 Abs. 5 aSER
und Art. 55 Abs. 3 aWSR, dass der Gemeinderat ermächtigt und beauftragt ist, die Bei-
träge jährlich zu überprüfen und sie, falls dies im Sinne der vorstehenden Grundsätze
und des Kostendeckungsprinzips notwendig ist, den geänderten Verhältnissen anzupas-
sen. Eine Pflicht zur laufenden Anpassung besteht jedoch nicht. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts (vgl. Urteil des BGer 2C_1061/2015 vom 9. Januar 2017
E. 2.2.3) kann nicht verlangt werden, dass Anschlussbeiträge bei jeder Veränderung der
Verhältnisse laufend angepasst werden. Allein aus einem allfälligen Unterbleiben von
Anpassungen im Rahmen der jährlichen Überprüfung kann die Beschwerdeführerin so-
mit keine Ansprüche ableiten (vgl. auch vorinstanzliche E. 2.3.4). Dem Begehren war
daher zu Recht nicht stattzugeben; dies gilt auch für den entsprechenden Antrag im vor-
liegenden Verfahren. Da die Gebührenhöhe – wie die nachfolgenden Erwägungen noch
zeigen werden – ohnehin zu prüfen ist, besteht aus der Frage der jährlichen Überprüfung
kein zusätzlicher Editionsbedarf, unabhängig davon, ob entsprechende Unterlagen über-
haupt bestehen oder nicht.

18 │ 58
4.7.
4.7.1
Schliesslich verlangte die Beschwerdeführerin die Herausgabe der Akten des
Gemeinderates zum Gestaltungsplan der Überbauung «A.__». Das vi-
Editionsbegehren 4 (nunmehr Editionsbegehren 5) wurde damit begründet, dass aus
dem verbindlichen Gestaltungsplan hervorgehe, dass keine kostengünstigere Bauweise
möglich gewesen sei (vgl. vi-BF1-B Rz. 17 S. 18).
4.7.2
Zu diesem Antrag hat die Vorinstanz nicht explizit Stellung genommen. Aus den vor-
instanzlichen Erwägungen ergibt sich jedoch implizit, dass der Gestaltungsplan keinen
Einfluss auf die Höhe der Anschlussbeiträge hat. Die nachfolgenden Erwägungen
bestätigen, dass sich die Anschlussbeiträge nicht nach den planungsrechtlichen Vorga-
ben bemessen oder nach Entscheidungen der Gemeinde, welche die Bauweise beein-
flussen. Ein Gestaltungsplan begründet keinen Anspruch auf Reduktion der Anschluss-
beiträge. Zwischen den gestaltungsplanrechtlichen Vorgaben und der Gebührenhöhe
besteht kein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang. Dem Begehren wurde daher
zu Recht nicht stattgegeben; dies gilt auch für das Editionsbegehren im vorliegenden
Verfahren.
Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorläge, wäre diese im vorliegen-
den Verfahren geheilt. Das Verwaltungsgericht verfügt über volle Kognition und die Be-
schwerdeführerin konnte sich zu ihrem Antrag äussern. Eine Rückweisung fiele im
Übrigen ausser Betracht, das sie zu einem formalistischen Leerlauf führen würde (vgl.
vorstehende E. 4.2).
4.8
4.8.1
Die Beschwerdeführerin beantragte des Weiteren einen Augenschein über die Grösse
der Einstellhallen und die Erschliessung der Hanghäuser etc. sowie zwei Expertisen.
Eine in Bezug auf die kubische Berechnung des Umfangs der internen Erschliessung
der Hanghäuser und eine zur Überprüfung der Betriebs- und Investitionskosten der Vor-
instanz in Bezug auf Wasser und Abwasser unter Berücksichtigung des Kostende-
ckungs- und Äquivalenzprinzips. Ausserdem verlangte sie eine amtliche Auskunft im

19 │ 58
Sinne von Art. 51 VRG beim Grundbuchamt Nidwalden und der Nidwaldner Sachversi-
cherung (NSV).
4.8.2
Die Vorinstanz wies sämtliche dieser Beweisanträge ab, im Wesentlichen mit der Be-
gründung, der massgebliche Sachverhalt ergebe sich bereits hinreichend klar aus den
Akten. Aus der Begründung lasse sich nicht erkennen, inwiefern die beantragten Exper-
tisen und amtlichen Auskünfte für die Beurteilung des vorliegenden Falles erforderlich
sein sollten. Auf deren Einholung und den beantragten Augenschein könne deshalb
verzichtet werden (vgl. vorinstanzliche E. 2.2.2.5 und 2.2.3).
Das Gericht erachtet diese Beurteilung als zutreffend und sieht ebenfalls von weiteren
Beweiserhebungen ab. Der Sachverhalt ist genügend erstellt und neue Erkenntnisse
sind nicht zu erwarten. Die Beschwerdeführerin legt nicht substantiiert dar, welche
konkreten Informationen die NSV liefern soll und welchen Mehrwert diese amtliche
Auskunft hätte. Das Einholen einer Expertise des Grundbuchamtes verlangt die
Beschwerdeführerin in diesem Verfahren nicht mehr (vgl. Beschwerde Rz. 8 S. 22).
Ebenfalls fehlt eine substantiierte Begründung, weshalb ein Augenschein über die
Grösse der Einstellhallen und die Erschliessung der Hanghäuser sowie eine Expertise
in Bezug auf die kubische Berechnung des Umfangs der internen Erschliessung der
Hanghäuser I, J und K (Liegenschaften Nrn. __, __ und __, GB X.__) und zur Überprü-
fung der Betriebs- und Investitionskosten bezüglich Wasser und Abwasser unter Berück-
sichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips neue sachdienliche
Informationen zur Berechnung der Anschlussbeiträge liefern könnten. Wie die nachfol-
genden Erwägungen zeigen, fliessen die geltend gemachten baulichen Mehrkosten nicht
in den massgeblichen Gebäudeversicherungswert ein und sind daher nicht geeignet, die
Anschlussbeiträge zu reduzieren. Ebenso wenig bedarf es einer Expertise zur
Überprüfung der Betriebs- und Investitionskosten, da die bundesgerichtliche
Rechtsprechung keine schematische oder buchhalterisch exakte Zuordnung einzelner
Gebührenarten zu bestimmten Kostenpositionen verlangt. Vor diesem Hintergrund hat
die Vorinstanz alle Beweisbegehren zu Recht abgewiesen und dieselben sind auch im
vorliegenden abzuweisen.

20 │ 58
4.9
Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den Beweisführungs-
anspruch sowie den Anspruch auf rechtliches Gehör (insb. die Begründungspflicht hin-
sichtlich abgewiesener Beweisanträge) mehrfach und offensichtlich verletzt haben soll.
Den Beweisanträgen ist auch in diesem Verfahren nicht stattzugeben, zumal die vorlie-
genden Akten eine hinreichende Grundlage für die Beurteilung der Sache bieten. Die
Beschwerde ist insoweit abzuweisen.
5. Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs
5.1
Überdies macht die Beschwerdeführerin eine mehrfache Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs geltend. Sowohl der Gemeinderat als auch die Vorinstanz hätten sich nicht mit den
Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt und damit die Begründungs-
pflicht verletzt (vgl. Beschwerde Rz. 10 S. 23). Hinsichtlich der theoretischen Ausführun-
gen zum rechtlichen Gehör kann auf die vorstehende Erwägung 4.2 verwiesen werden.
5.2
5.2.1
Soweit sich die Rüge gegen den Beschluss des Gemeinderats richtet, ist darauf nicht
selbständig einzutreten, da dieser infolge des Devolutiveffekts durch den Entscheid der
Vorinstanz (RRB Nr. 787) ersetzt worden ist und lediglich noch als mitangefochten gilt
(vgl. vorstehende E. 2.3). Die geltend gemachte Verletzung der Begründungspflicht ist
daher einzig insoweit zu prüfen, als sie sich auf den vorinstanzlichen Entscheid bezieht
bzw. im Rahmen der Beurteilung einer allfälligen Heilung des rechtlichen Gehörs im
Rechtsmittelverfahren Bedeutung erlangt.
5.2.2
In inzidenter Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin in Bezug auf den
Gemeinderat rügt, dieser habe seine Begründungspflicht verletzt, da er sich mit den Vor-
bringen der Beschwerdeführerin inhaltlich nicht auseinandergesetzt habe. Die
Beschwerdeführerin habe mit Schreiben vom 9. Februar 2021 (vgl. BF-Bel. 15) ihre
rechtliche Position detailliert dargelegt und zahlreiche Ausführungen gemacht, weshalb
die definitive Festlegung der Anschlussbeiträge nicht ohne Weiteres nach der NSV-

21 │ 58
Brandversicherungssumme vorgenommen werden könne (vgl. besonderes Bauprojekt
«A.__»; Verletzung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips sowie des
Verursacherprinzips). Mit diesen Vorbringen habe sich der Gemeinderat in seinem
Beschluss vom 10. Januar 2023 nicht auseinandergesetzt. Die Verletzung des
rechtlichen Gehörs sei damit offensichtlich (vgl. Beschwerde Rz. 10 S. 23).
5.2.3
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid festgehalten, die Begründung des Gemeinderates
sei «verständlich und nachvollziehbar». Der Beschluss des Gemeinderates sei
hinreichend begründet; es sei nicht erforderlich, sich mit jedem einzelnen Detailvorbrin-
gen der Beschwerdeführerin, das diese zur Untermauerung ihrer gegenteiligen
Auffassung vorgebracht habe, ausdrücklich auseinanderzusetzen (vgl. vorinstanzliche
E. 2.3.4).
Die Vorinstanz hat damit den an die Begründungspflicht zu stellenden Anforderungen
zutreffend Rechnung getragen. Nach der Rechtsprechung von Art. 29 Abs. 2 BV ist eine
Begründung ausreichend, wenn sie die wesentlichen Überlegungen enthält, auf die sich
der Entscheid stützt, und es der betroffenen Partei ermöglicht, diesen sachgerecht an-
zufechten.
Diesen Anforderungen genügt der Beschluss des Gemeinderates. Dieser legt zunächst
den massgeblichen Sachverhalt dar und hält anschliessend im Wesentlichen fest, dass
die Anschlussbeiträge nach den alten Reglementen zu beurteilen seien, wobei der Stich-
tag das Datum der Baubewilligung bilde (vgl. E. 3). Die Höhe der Anschlussbeiträge sei
in den jeweiligen Anhängen 1 zu den Reglementen geregelt. Innerhalb der Bauzone
würden sie 2 % der Sachversicherungssumme der Nidwaldner Sachversicherung
betragen, d.h. des amtlich geschätzten Versicherungswertes (Neuwert) (vgl. E. 4). Wei-
ter wird ausgeführt, dass der Gemeinde bei der Erstellung der Schlussabrechnung kein
Spielraum für Verhandlungen mit Eigentümern zukomme. Ein Vergleich sei nicht
möglich. Es würden zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts bestehen, die für
alle Eigentümer bzw. Bauherrschaften gleichermassen gelten würden. Die Gemeinde
müsse sich an die Grundsätze des staatlichen Handelns halten, u.a. an das
Legalitätsprinzip und an den Grundsatz der Rechtsgleichheit (vgl. E. 7).
Aus dem Beschluss ergibt sich sodann hinreichend klar, dass die in Rechnung gestellten
Gebühren auf die einschlägigen Anhänge Nr. 1 aWSR bzw. aSER gestützt werden.
Ebenso ist ersichtlich, dass der Gemeinderat die Rüge einer Verletzung des

22 │ 58
Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips zur Kenntnis genommen hat, eine solche je-
doch verneinte, da die anwendbaren Reglemente vom Regierungsrat genehmigt worden
seien. Eine Verletzung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips sei daher von vor-
herein nicht ersichtlich (vgl. E. 8). Dementsprechend nahm der Gemeinderat keine wei-
tergehenden Prüfungen oder Ausführungen zu diesem Punkt vor. Stattdessen hielt er
sich an das Legalitätsprinzip sowie an den Grundsatz der Rechtsgleichheit. Damit ist der
Gemeinderat auf die entscheidwesentlichen Vorbringen eingegangen und hat die für den
Entscheid tragenden Gründe hinreichend offengelegt.
Der Gemeinderat war nicht verpflichtet, sich mit jedem einzelnen Argument der Be-
schwerdeführerin ausdrücklich auseinanderzusetzen, sondern durfte sich auf die ent-
scheidwesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Dass er dabei zu anderen rechtlichen
Schlüssen gelangte als die Beschwerdeführerin, begründet für sich allein keine Verlet-
zung der Begründungspflicht. Entscheidend ist, dass der Entscheid insgesamt erkennen
lässt, aus welchen rechtlichen Überlegungen die Behörde ihre Schlussfolgerungen ge-
zogen hat und weshalb sie die geltend gemachten Grundsätze nicht als verletzt erach-
tete.
Vor diesem Hintergrund ist die vorinstanzliche Beurteilung, wonach die Begründung des
Gemeinderates «verständlich und nachvollziehbar» sei, nicht zu beanstanden. Die Vor-
instanz hat zu Recht erkannt, dass die Begründung den Anforderungen von Art. 29
Abs. 2 BV genügt und der Beschwerdeführerin eine sachgerechte Anfechtung ermög-
licht hat. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt somit nicht vor; eine allfällige Un-
vollständigkeit der erstinstanzlichen Begründung wäre im Rechtsmittelverfahren ohnehin
geheilt worden.
Soweit die Beschwerdeführerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung oder eine feh-
lerhafte Rechtsanwendung geltend macht, ist darauf hinzuweisen, dass damit nicht die
formelle Begründungspflicht, sondern die materielle Rechtmässigkeit des Entscheids ge-
rügt wird. Diese ist vom Anspruch auf rechtliches Gehör klar zu unterscheiden. Dass die
Vorinstanz im Rahmen der materiellen Prüfung teilweise zu einer anderen rechtlichen
Würdigung gelangte als der Gemeinderat, ist daher ohne Belang für die Beurteilung der
Begründungspflicht. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbe-
gründet und ist abzuweisen.

23 │ 58
5.3
5.3.1
Ebenso unbegründet ist der Einwand der Beschwerdeführerin, auch die Vorinstanz habe
ihre Begründungspflicht massiv verletzt, weshalb eine Heilung des rechtlichen Gehörs
per se und von vornherein ausgeschlossen sei (vgl. Beschwerde Rz. 14 S. 25).
5.3.2
Die Vorinstanz hat im angefochtenen RRB Nr. 787 vom 17. Dezember 2024
nachvollziehbar und hinreichend differenziert aufgezeigt, von welchen Überlegungen sie
sich hat leiten lassen. Sie hat sich mit den wesentlichen Vorbringen der
Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, so insbesondere mit den Rügen betreffend
«Editionsbegehren» (E. 2.2.1), «Augenschein, Expertisen und amtliche Auskünfte»
(E. 2.2.2), «Mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs» (E. 2.3), «Wasser- und
Abwasseranschlussbeiträge» (E. 2.4), «Prüfung des Kostendeckungs- und
Äquivalenzprinzips sowie des Verursacherprinzips» (E. 2.5) und «Berücksichtigung der
geleisteten Anzahlungen» (E. 2.7). Die Berücksichtigung der geleisteten Anzahlungen
wird mit der vorliegenden Beschwerde denn auch nicht (mehr) beanstandet; in diesem
Punkt hat die Vorinstanz die Beschwerde teilweise gutgeheissen.
5.3.3
Zur Rüge der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe nicht dazu Stellung genommen,
dass eine Überprüfung des Kostendeckungsprinzips nur möglich sei, wenn die Betriebs-
und Investitionskosten definiert und nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen prä-
zise zugeordnet würden und hierfür getrennte Investitions- und Betriebsrechnungen zu
führen seien, lässt sich den Akten Folgendes entnehmen:
Die Vorinstanz hat in ihrer Erwägung 2.5.2.7 ff. sinngemäss ausgeführt, dass für die
Prüfung des Kostendeckungsprinzips hinsichtlich der Anschlussbeiträge die
Gesamteinnahmen des aWSR und des aSER in Bezug auf die letzten fünf Jahre
zusammengezählt und mit den kalkulierten Anschluss- und Betriebsgebühren für die
Zukunft ins Verhältnis zu setzen seien. Dabei stützte sie sich auf eine
Gesamtbetrachtung der Gebühreneinnahmen und verzichtete auf eine detaillierte
buchhalterische Einzelzuordnung der Kostenpositionen. Auf dieser Grundlage gelangte
die Vorinstanz zum Schluss, dass die durchschnittlichen Gesamteinnahmen der An-
schlussbeiträge gestützt auf das aWSR und aSER den kostendeckenden

24 │ 58
Gebührenertrag nicht übersteigen bzw. nur geringfügig davon abweichen und das Kos-
tendeckungsprinzip somit nicht verletzt sei. Damit hat die Vorinstanz das
Kostendeckungsprinzip geprüft und sich mit den wesentlichen Einwänden der
Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, wenn auch nicht in der von dieser geforderten
Berechnungs- und Zuordnungsmethode. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt
nur vor, wenn die entscheidwesentlichen Gesichtspunkte nicht behandelt oder der
Entscheid nicht hinreichend nachvollziehbar begründet wird. Dies ist vorliegend nicht der
Fall. Entscheidend ist, dass die Vorinstanz das Kostendeckungsprinzip berücksichtigt
und ihre Überlegungen hierzu nachvollziehbar dargelegt hat. Dass sie dabei zu einem
anderen methodischen Ansatz gelangte als die Beschwerdeführerin, begründet keine
Gehörsverletzung. Soweit die Beschwerdeführerin die gewählte Berechnungsmethode
kritisiert, betrifft dies die materielle Würdigung und nicht die Begründungspflicht.
5.3.4
Die Beschwerdeführerin rügt sinngemäss weiter, sie habe gestützt auf das Urteil
VB.2019.00242 des Verwaltungsgerichts Zürich vom Februar 2021 geltend gemacht,
das Kostendeckungsprinzip könne seine begrenzende Funktion nur entfalten, wenn die
einzelnen Kostenarten einer bestimmten Gebührenart gesetzlich zugeordnet seien. Bei
einer Finanzierung über mehrere Gebührenarten fehle es an einer hinreichenden ge-
setzlichen Grundlage, weshalb das Kostendeckungsprinzip seine Funktion verliere.
Diese formelle Rüge habe die Vorinstanz nicht geprüft und zudem zu Unrecht festgehal-
ten, eine Verletzung des kantonalen oder kommunalen Rechts werde nicht geltend ge-
macht.
Dem angefochtenen Entscheid ist zunächst zu entnehmen, dass die Vorinstanz in ihrer
Erwägung 2.5.2.6 ausgeführt hat, es sei unstrittig, dass die Anschlussbeiträge auf
ausreichenden gesetzlichen Grundlagen beruhen würden. Es sei unbestritten, dass für
die erhobenen Gebühren mit Art. 38 Abs. 3 i.V.m Anhang Nr. 1 aSER und Art. 55 Abs. 2
i.V.m. Anhang Nr. 1 aWSR eine genügende gesetzliche Grundlage bestehe. Die
Beschwerdeführerin mache nicht geltend, dass die formell gesetzliche Regelung der
Gemeinde kantonales oder kommunales Recht verletze. Soweit die Vorinstanz damit
den Inhalt der Beschwerde bzw. der Stellungnahme vom 19. September 2024 (vi-BF1-
D(2)) nicht vollständig korrekt wiedergegeben hat, liegt zwar eine Unschärfe in der
Darstellung vor. Eine Gehörsverletzung ergibt sich daraus jedoch nicht. Massgeblich ist,
ob sich die Vorinstanz mit dem entscheidwesentlichen Vorbringen inhaltlich

25 │ 58
auseinandergesetzt hat. Dies ist vorliegend der Fall. Aus den Erwägungen des ange-
fochtenen Entscheids ergibt sich, dass die Vorinstanz die Frage der gesetzlichen Grund-
lage der strittigen Anschlussbeiträge geprüft und die einschlägigen gesetzlichen Bestim-
mungen dargestellt sowie gewürdigt hat (vgl. vorinstanzliche E. 2.4 und 2.5; insb.
E. 2.5.2.1 bis E. 2.5.2.7 ff., E. 2.5.4). Damit hat sie die Rüge der Beschwerdeführerin
betreffend das Fehlen einer genügenden gesetzlichen Grundlage materiell behandelt,
auch wenn sie nicht auf jedes einzelne Teilargument ausdrücklich eingegangen ist. Dass
die Vorinstanz dabei zu einem anderen Ergebnis gelangte als die Beschwerdeführerin,
vermag eine Verletzung der Begründungspflicht nicht zu begründen. Entscheidend ist,
dass der Entscheid sachgerecht angefochten werden konnte und die wesentlichen Über-
legungen der Vorinstanz erkennbar sind. Eine allfällige Unvollständigkeit der Begrün-
dung wäre im Übrigen aufgrund der umfassenden Kognition des Verwaltungsgerichts
ohne Weiteres heilbar, weshalb eine Rückweisung ohnehin nicht in Betracht fiele. Ob
die Rüge einer ungenügenden gesetzlichen Grundlage zutrifft, betrifft schliesslich nicht
den Anspruch auf rechtliches Gehör, sondern die materielle Rechtmässigkeit des ange-
fochtenen Entscheids.
5.3.5
Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, sie habe im Schreiben vom 19. September
2024 (vi-BF1-D(2)) darauf hingewiesen, dass das Kostendeckungsprinzip eine
ausgeglichene Rechnung verlange und höchstens Reserven im Umfang von zwei
Jahresinvestitionen zulässig seien. Darauf sei die Vorinstanz nicht eingegangen, obwohl
aufgrund überhöhter Reserven eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vorliege.
Es ist zwar zutreffend, dass sich die Vorinstanz nicht ausdrücklich zu den von der
Beschwerdeführerin behaupteten maximalzulässigen Reserven geäussert hat. Sie hat
sich jedoch mit dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip insgesamt eingehend
befasst. Sie hat insbesondere dargelegt, welche Anforderungen diese Grundsätze an
die Gebührenerhebung stellen, deren Einhaltung im konkreten Fall geprüft und gestützt
darauf die Beschwerde abgewiesen (vgl. vorinstanzliche E. 2.5; insb. E. 2.5.2.7). Damit
hat sie die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte behandelt, auch wenn sie
nicht auf jedes einzelne Vorbringen der Beschwerdeführerin ausdrücklich eingegangen
ist. Der Beschwerdeführerin war es ohne Weiteres möglich, den Entscheid sachgerecht
anzufechten. Sie verkennt, dass die Begründungspflicht nicht verlangt, dass sich die Be-
hörde mit sämtlichen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt oder jedes

26 │ 58
einzelne Argument ausdrücklich widerlegt. Die Behörde darf sich vielmehr auf die für
den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.
5.3.6
Die Beschwerdeführerin rügt eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die
Vorinstanz. Sie macht geltend, der Gemeinderat habe selbst bestätigt (vgl. BF-Bel. 17),
dass die bisherigen Anschlussbeiträge (2 % der NSV-Brandversicherungssumme) im
Verhältnis zum Wiederbeschaffungszeitwert zu hoch angesetzt und damit nicht
verursachergerecht seien. Die Vorinstanz habe dieses Vorbringen unberücksichtigt
gelassen, obwohl sich daraus eine Verletzung des Kostendeckungs- und
Verursacherprinzips sowie des Gleichbehandlungsgrundsatzes ergebe. Es könne nicht
angehen, dass die vereinnahmten Gebühren rund 25 % über dem
Wiederbeschaffungswert lägen und dennoch unverändert angewendet würden. Zudem
bestehe eine unzulässige Ungleichbehandlung gegenüber späteren Gebühren-
pflichtigen nach Reglementsänderung. Das Bundesgericht habe bereits einen
Unterschied von 15 % als unhaltbar qualifiziert. Bei vermuteter Verletzung des
Kostendeckungs- und Verursacherprinzips wäre eine vertiefte Prüfung der Betriebs- und
Investitionsrechnungen erforderlich gewesen (vgl. Urteil des BGer 2C_226/2015 vom
13. Dezember 2015 E. 5.3). Die Vorinstanz habe ein entsprechendes Begehren auf
Überprüfung der Konten jedoch nicht behandelt, was eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs darstelle.
Die Beschwerdeführerin hat diesen Punkt bereits vor Vorinstanz vorgebracht. Die
Vorinstanz hat sowohl die entsprechende Rüge als auch die Gegenargumentation des
Gemeinderats in ihrer Erwägung 2.5.1.1 bzw. 2.5.1.2 wiedergegeben. Zwar ist
zutreffend, dass sie sich mit diesem Vorbringen nicht ausdrücklich im Detail
auseinandergesetzt hat. Daraus ergibt sich jedoch keine Verletzung des rechtlichen
Gehörs. Wie bereits mehrfach ausgeführt, ist die urteilende Behörde nicht verpflichtet,
sich mit jedem einzelnen Vorbringen ausdrücklich zu befassen. Entscheidend ist, dass
die Parteien den Entscheid nachvollziehen und sachgerecht anfechten können. Dies ist
vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat ausführlich dargelegt, weshalb sie eine
Verletzung des Kostendeckungs-, Äquivalenz- und Verursacherprinzips verneint (vgl.
vorinstanzliche E. 2.5.2 ff.; E. 2.5.4). Ob in den Abstimmungsunterlagen zur Totalrevision
des Wasserversorgungsreglements festgehalten wurde, die bisherigen Gebühren seien
nicht verursachergerecht, ist ebenso wenig entscheidwesentlich wie die behauptete

27 │ 58
Differenz zum Wiederbeschaffungswert oder die Frage einer Ungleichbehandlung nach
Reglementsänderung. Diese Gesichtspunkte betreffen allenfalls die materielle Beurtei-
lung der Gebührenregelung, nicht jedoch die Begründungspflicht.
5.3.7
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich im Rahmen der Prüfung des
Äquivalenzprinzips nicht mit der Situation der Hanghäuser auseinandergesetzt. Sie habe
geltend gemacht, die entsprechenden Baukosten stünden in keinem Zusammenhang
mit dem darüberliegenden Wohnhaus bzw. dem entsprechenden Wasser- oder
Abwasserverbrauch. Die Vorinstanz habe sich mit den baulichen Gegebenheiten nicht
befasst.
Der angefochtene Entscheid zeigt, dass sich die Vorinstanz in Erwägung 2.5.3.1 unter
dem Titel «Äquivalenzprinzip» eingehend und unter Bezugnahme auf Lehre und
Rechtsprechung mit der Gebührenbemessung und deren Verhältnismässigkeit
auseinandergesetzt hat. Sie hat dabei festgehalten dass für die Bemessung der
Anschlussbeiträge nicht entscheidend sei, dass einzelne Gebäudeteile wie Einstellhallen
(Liegenschaften Nrn. 1407 und 1409) oder Treppenhäuser keinen unmittelbaren Einfluss
auf den Wasserverbrauch bzw. den Abwasseranfall haben (vgl. vorinstanzliche
E. 2.5.3.2 f.). Diese Kriterien seien insbesondere für die Verbrauchsgebühren
massgebend, nicht jedoch für die Anschlussbeiträge. Entscheidend sei vielmehr das
durch die Anschlüsse ermöglichte Nutzungspotenzial. Die Vorinstanz hat weiter
erwogen, dass bei einer baulichen Ausnutzung mit 12 Mehrfamilienhäusern und
insgesamt 89 Wohneinheiten ein erhebliches künftiges Nutzungspotential bestehe. Ein
offensichtliches Missverhältnis zwischen Anschlussbeitrag und objektivem Wert der
Leistung sei daher nicht ersichtlich. Zudem hat die Vorinstanz ausgeführt, es liege keine
systemwidrige Konstellation vor, in welcher die schematischen Kriterien (2 %
Gebäudeversicherungswert) zu unhaltbaren Ergebnissen oder sachlich nicht mehr
begründbaren Unterschieden führten. Ausserdem sei die Einbeziehung der Tiefgaragen
in die Bemessungsgrundlage aufgrund deren funktionaler Verbindung mit den Wohn-
bauten gerechtfertigt. Der Gebäudeversicherungswert stelle insoweit eine sachgerechte,
wenn auch schematische Bemessungsgrundlage dar, welche die entstandenen Nut-
zungsmöglichkeiten angemessen abbilde. Mit diesen Erwägungen hat sich die Vor-in-
stanz mit den baulichen Gegebenheiten hinreichend befasst. Eine Verletzung der Be-
gründungspflicht liegt daher nicht vor.

28 │ 58
5.3.8
Nach dem Gesagten lässt sich festhalten, dass auch die Vorinstanz das rechtliche Gehör
(Art. 29 Abs. 2 BV) nicht verletzt hat. Und selbst wenn, würde eine Gehörsverletzung im
vorliegenden Fall nicht derart schwer wiegen, dass sie im vorliegenden Verfahren, in
welchem das Verwaltungsgericht über volle Kognition verfügt, nicht geheilt werden
könnte (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.3; 133 I 201
E. 2.2; Urteil des BGer 1C_126/2023 vom 7. März 2024 E. 2.1.1).
6. Formelles Ergebnis
Die formellen Rügen sind somit allesamt abzuweisen und eine Gutheissung der
Beschwerde allein aus formellen Gründen fällt ausser Betracht.
7. Erhöhung der Versicherungssumme um 18 %
7.1
Vorab sei festgehalten, dass die Beschwerdeführerin im materiellen Teil ihrer Be-
schwerde erneut formelle Rügen erhebt. Damit wird die Unterscheidung zwischen for-
mellen und materiellen Vorbringen nicht eingehalten. Auf diese formellen Rügen wird im
Folgenden nicht nochmals eingegangen; vielmehr wird auf die vorstehenden Erwägun-
gen verwiesen.
7.2
Die Beschwerdeführerin macht zusammengefasst geltend, die von der NSV ermittelten
Wiederherstellungskosten seien um 18 % über den effektiven Erstellungskosten festge-
setzt worden. Dadurch hätten sich die Anschlussbeiträge für Wasser und Abwasser um
je 0.36 % der gesamten Gebäudeversicherungssumme der Überbauung «A.__» erhöht.
Diese Erhöhung um 18 % sei in Absprache zwischen der NSV und der Bauherrschaft
bzw. Beschwerdeführerin erfolgt; diese habe sie aufgrund des gehobenen bzw.
exklusiven Innenausbaus selbst initiiert. Auf eine solche Erhöhung hätte auch verzichtet
werden können, womit keine entsprechenden Anschlussbeiträge angefallen wären. Im
Rahmen einer Besprechung habe die NSV der Beschwerdeführerin zudem mitgeteilt,
dass auf diesen Zuschlag keine Anschlussbeiträge zu entrichten seien. Die
Beschwerdeführerin habe keine Unterversicherung herbeiführen wollen und daher eine
Erhöhung der Versicherungssumme verlangt. Der Zuschlag für den individuell erstellten,
luxuriösen Innenausbau habe jedoch keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder den

29 │ 58
Abwasseranfall. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb hierfür zusätzliche
Anschlussbeiträge in der Höhe von CHF 278'539.20 (ohne Mehrwertsteuer) geschuldet
seien. Für die Bestimmung der massgebenden Versicherungssumme sei von der orts-
üblichen Grundausstattung auszugehen, da andernfalls eine sachlich nicht gerechtfer-
tigte Ungleichbehandlung bei den Anschlussbeiträgen resultiere. Die fraglichen 18 %
stellten keinen sog. Einzelobjektzuschlag bei Gesamtüberbauungen dar. Die Anschluss-
beiträge würden zudem das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip sowie das Verur-
sacherprinzip verletzen. Allein die Erhöhung um 18 % der Versicherungssumme decke
für Wasser 55.5 % und für Abwasser 49.84 % der gesamten jährlichen kostendeckenden
Anschlussbeiträge ab. Schliesslich sei auch das Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8
Abs. 1 BV sowie das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV verletzt, da nicht ersichtlich sei,
weshalb ein Gebäude mit erhöhtem bzw. luxuriösem Ausbaustandard erheblich höhere
Anschlussbeiträge auslösen solle als ein solches mit normalem Ausbaustandard. Die
genannten 18 % seien daher bei der Gebührenberechnung nicht zu berücksichtigen. Der
Versicherungswert, welcher dem Neuwert entspreche, sei gestützt auf die tatsächlichen
Baukosten festzulegen.
7.3
Die Vorinstanz hat sich in Erwägung 2.4 eingehend mit dem anwendbaren Gebäudever-
sicherungswert auseinandergesetzt; darauf kann grundsätzlich verwiesen werden
(Art. 56 Abs. 3 VRG). Zusammenfassend ist festzuhalten: Die einmaligen Anschlussbei-
träge für Wasser und Abwasser stellen Verwaltungsgebühren dar für die Gewährung des
Anschlusses einer Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebenen Versor-
gungs- und Entsorgungsanlagen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 67 N. 4, 18; Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 15 51 vom
8. März 2016, E. 2.1.2). Gemäss dem Legalitätsprinzip im Abgaberecht bedürfen solche
öffentlichen Abgaben einer Grundlage in einem formellen Gesetz. Delegiert das Gesetz
die Kompetenz zur Festlegung einer Abgabe an den Verordnungsgeber, so muss es
zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der Abgabe und die Höhe
der Abgabe in den Grundzügen (Bemessungsgrundlage) selber festlegen. Die formell-
gesetzliche Grundlage muss in diesen Punkten hinreichend bestimmt sein, um den
Grundsätzen der Rechtssicherheit, der Berechenbarkeit und Vorhersehbarkeit staatli-
chen Handelns und der rechtsgleichen Rechtsanwendung zu genügen (BGE 145 I 52
E. 5.2.1; 131 II 271 E. 6.1; 143 I 227 E. 4.2; Urteile des BGer 2C_1027/2020 vom 4. Mai
2022 E. 5.1; 2C_992/2020 vom 23. September 2021 E. 6.2). Diese Anforderungen gelten

30 │ 58
grundsätzlich sowohl für Steuern wie auch für Kausalabgaben (vgl. Art. 127 Abs. 1 und
Art. 164 Abs. 1 lit. d BV). Dies gilt auch dort, wo die Regelungskompetenz – aufgrund
einer einschlägigen Kompetenzausscheidung – bei der Gemeinde liegt. Ein kommunaler
Erlass kann einem eigentlichen formellen Gesetz gleichgestellt werden, wenn er von der
nach dem kantonalen Recht ermächtigten Gemeindelegislative (Gemeindeversamm-
lung) beschlossen wurde oder aber dem (obligatorischen oder fakultativen) Referendum
unterstand (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.3 mit Hinweis auf BGE 127 I 60 E. 2e;
120 Ia 265 E. 2a).
7.4
7.4.1
Die Beschwerdeführerin bestreitet grundsätzlich nicht, dass für die Neubauten An-
schlussbeiträge an die Wasser- und Abwasserversorgung geschuldet sind. Ebenfalls
nicht bestritten wird, dass gestützt auf die Übergangsregelung in Art. 60 Abs. 2 des
neuen Wasserversorgungsreglements (WSR) bzw. des Siedlungsentwässerungsregle-
ments (SER) altes Recht anwendbar ist. Neues Recht gilt erst ab dem 1. Januar 2020.
Alle vor diesem Datum erteilten Baubewilligungen werden nach dem alten Wasserregle-
ment vom 22. November 2002 (aWSR) und dem alten Siedlungsentwässerungsregle-
ment vom 24. Mai 2002 (aSER) beurteilt. Stichtag ist das Datum der Baubewilligung. Die
Baubewilligungen für die Wohnüberbauung «A.__», Parz. Nrn. __ und __, datieren vom
20. November 2018 und 11. Februar 2019 (vi-BF1-A-5 und 6).
Die anwendbaren Reglemente aWSR und aSER wurden von der Gemeinde-
versammlung als zuständige Gemeindelegislative beschlossen. Sie stützen sich auf
Art. 76 KV (NG 111) sowie auf die einschlägigen Bestimmungen des alten Wasser-
rechtsgesetzes (aWRG; NG 721.80), des alten Gewässerschutzgesetzes (NG 722.1)
und § 17 der alten Gewässerschutzverordnung (NG 722.11) und beruhen damit auf einer
hinreichenden gesetzlichen Delegation. Aufgrund ihres Erlasses durch die Gemeinde-
versammlung sind sie einem formellen Gesetz gleichzustellen. Beide Reglemente regeln
sodann in den Grundzügen selbst den Zweck der Abgabe, den Kreis der Abgabepflich-
tigen sowie die Grundzüge der Beitragsbemessung (vgl. Anhang Nr. 1 Ziff. 1-3 aWSR,
Anhang Nr. 1 Ziff. 1-3 aSER).
Die Gemeinde erhebt von den Grundeigentümern oder Baurechtsnehmern für den An-
schluss an die Wasserversorgung sowie an die öffentlichen Abwasseranlagen einmalige
Anschlussbeiträge sowie jährlich wiederkehrende Betriebsbeiträge; die Beitragssätze

31 │ 58
sind jeweils in Anhang 1 festgelegt (Art. 55 Abs. 1 und 2 aWSR, Art. 38 Abs. 1 und 3
aSER). Der Gemeinderat ist ermächtigt und beauftragt, die Beiträge jährlich zu überprü-
fen und, falls im Sinne der vorstehenden Grundsätze und des Kostendeckungsprinzips
notwendig, den geänderten Verhältnissen anzupassen (Art. 55 Abs. 3 aWSR, Art. 38
Abs. 5 aSER); entsprechende Beitragsanpassungen unterstehen dem fakultativen Re-
ferendum (Art. 55 Abs. 4 aWSR, Art. 38 Abs. 6 aSER). Für Neubauten ist sowohl im
Bereich der Wasserversorgung als auch der Abwasseranlagen ein Anschlussbeitrag von
2 % der Sachversicherungssumme der NSV geschuldet. Massgebend ist der amtlich ge-
schätzte Versicherungswert (Neuwert) (Anhang Nr. 1 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 aWSR,
Anhang Nr. 1 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 aSER); die definitive Abrechnung erfolgt nach der
endgültigen Gebäudeschatzung der NSV (Art. 56 Abs. 1 aWSR bzw. Art. 39 Abs. 1
aSER). Damit genügen die Reglemente den Anforderungen des Legalitätsprinzips im
Abgaberecht und stellen hinreichend bestimmte formell-gesetzliche Abgabegrundlagen
dar.
7.4.2
Zur Beantwortung der Frage nach der massgeblichen Versicherungssumme hat die Vor-
instanz zutreffend das Gesetz über die Nidwaldner Sachversicherung (Sachversiche-
rungsgesetz [NSVG; NG 867.1]) und das Reglement über die Schätzung und Schaden-
regelung (Schätzungs- und Schadenreglement; NG 867.113) beigezogen. Im Kanton
Nidwalden unterliegen grundsätzlich alle Gebäude der obligatorischen Gebäudeversi-
cherung (Art. 12 Abs. 1 NSVG) und werden in der Regel zum Neuwert versichert (Art. 18
Abs. 1 NSVG). Der Neuwert entspricht den Kosten für die Erstellung eines Gebäudes
gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Standort zum Zeitpunkt der
Schätzung (Art. 18 Abs. 2 NSVG i.V.m. § 6 Abs. 1 Schätzungs- und Schadenreglement).
Er wird anhand der kubischen Berechnung nach SIA 116 und dem Kubikmeterpreis er-
mittelt, wobei sich der für das Gebäude bzw. für die einzelnen Gebäudeteile massgebli-
che Einheitspreis nach den Aufwendungen für Bauten mit gleicher Bauweise richtet.
Massgebend sind die mittleren Erstellungskosten, welche am Standort des Gebäudes
gelten. Zu berücksichtigen sind dabei auch Transportkosten, die durch Höhenlage, Ent-
fernungen und Transporterschwernisse bedingt sind (§ 7 Abs. 1 und 2 Schätzungs- und
Schadenreglement). Das Schätzungsergebnis ist mit vorhandenen Bauabrechnungen
zu vergleichen. Im Einzelfall ausnahmsweise günstige Erstellungskosten (besondere
Preisvergünstigungen, Angebote, Eigenlieferungen und Eigenleistungen usw.) wie auch
ungewöhnlich hohe Baukosten (zum Beispiel zufolge Änderungen bei der Planung und

32 │ 58
Überbauung), die auf ausserordentliche Umstände zurückgehen und die sich bei einem
allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen, sind nicht zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 1
Schätzungs- und Schadenreglement). Das Bundesgericht hat zudem bestätigt, dass zur
Wahrung der Rechtsgleichheit bei Gesamtüberbauungen ein Einzelobjektszuschlag zu-
lässig sei, um die Mehrkosten eines hypothetischen Einzelbaus abzubilden (vgl. Urteil
des BGer 2P.281/2004 vom 2. März 2005 E. 3.2).
7.4.3
Daraus folgt, dass der massgebliche Neuwert nicht die konkret angefallenen Baukosten
widerspiegelt, sondern die objektivierten Kosten der Wiedererstellung eines hypotheti-
schen Vergleichsbaus gleicher Art, Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort.
Individuelle Kostenabweichungen bleiben dabei grundsätzlich ausser Betracht, soweit
sie auf ausserordentliche Umstände zurückzuführen sind, die sich bei einem allfälligen
Wiederaufbau nicht wiederholen. Bei Gesamtüberbauungen kann zur sachgerechten
Abbildung der Mehrkosten eines hypothetischen Einzelbaus in Wahrung der Rechts-
gleichheit ein Einzelobjektzuschlag erhoben werden, was bundesgerichtlicher Recht-
sprechung entspricht.
Dem Schreiben der NSV vom 11. Februar 2022 ist zu entnehmen, dass die NSV und die
Beschwerdeführerin die Bauabrechnungen gemeinsam durchgegangen sind, um die
korrekte Versicherungssumme festzulegen. Die NSV führte aus, dass das gesamte Pro-
jekt sehr effizient und äusserst optimiert realisiert worden sei und die Baukosten auf-
grund der optimalen Nutzung von Zufahren und Nutzungsflächen eine zu tiefe Basis für
die Versicherungssumme darstellten. Jedes Objekt sei daher separat zu beurteilen;
massgeblich seien die voraussichtlichen Reproduktionskosten, die rund 18 % über den
effektiven Erstellungskosten lägen (vgl. vi-BF1-A-20).
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Erhöhung um 18 % sei in Absprache erfolgt.
Sie habe die Erhöhung zur Vermeidung einer Unterversicherung selbst eingefordert (vgl.
Beschwerde Rz. 16 S. 29). Eine Anfechtung der entsprechenden Verfügung der NSV ist
nicht aktenkundig. Damit ist von einer Einigung über die Festsetzung der Versicherungs-
summe auszugehen.
Es ist unerheblich, welche Motive der Beschwerdeführerin zugrunde lagen; der Neuwert
wurde damit verbindlich festgelegt. Sie kann sich nicht darauf berufen, der Wert müsse
im Zusammenhang mit der Bemessung der Anschlussbeiträge niedriger angesetzt wer-
den, da der Zuschlag von 18 % auf einen individuell erstellten, luxuriösen Innenausbau

33 │ 58
zurückzuführen sei, der weder den Wasserverbrauch noch den Abwasseranfall beein-
flusse. Die gesetzliche Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich verbindlich; individuelle
Vorstellungen bleiben unbeachtlich.
Dass es sich bei den 18 % nicht um einen Einzelobjektzuschlag bei Gesamtüberbauun-
gen handelt, bleibt eine unbelegte Behauptung der Beschwerdeführerin und ist ohnehin
unerheblich. Der Neuwert eines Gebäudes bemisst sich nach den Kosten eines Ver-
gleichsobjekts gleicher Art, Grösse und gleichen Ausbaus. Der Begriff der «ortsüblichen
Grundausstattung» findet im Gesetz keine Grundlage und ist rechtlich unbeachtlich.
Die NSV kann der Beschwerdeführerin sodann nicht zusichern, dass die 18 % bei den
Anschlussbeiträgen unberücksichtigt bleiben. Eine behördliche Zusicherung scheitert
bereits an der fehlenden Zuständigkeit (BGE 116 Ib 185 E. 3c; 143 V 95 E. 3.6.2,
137 II 182 und 115 Ia 12 E. 4a).
Die erhöhte Versicherungssumme entspricht den anwendbaren Reglementen. Das Bun-
desgericht hat zudem bestätigt, dass im Rahmen schematischer Berechnungen bei der
Neuwertbestimmung ein Einzelobjektzuschlag berücksichtigt werden kann, insbeson-
dere zur Wahrung der rechtsgleichen Behandlung (vgl. Urteil 2P.281/2004 vom 2. März
2005 E. 3.2). Die Einwände der Beschwerdeführerin sind daher unbegründet. Die Erhö-
hung der Anschlussbeiträge um 0.36 % bzw. um je rund CHF 139'269.60 (gemäss Be-
schwerde Rz. 17. S. 30) ist zudem im Verhältnis zum Projektvolumen geringfügig. Es ist
nicht ersichtlich, dass zusätzliche Abklärungen bei der NSV oder eine Expertise zur Bau-
kostenstruktur neue entscheidrelevante Erkenntnisse liefern könnten. Die massgebliche
Versicherungssumme ist verbindlich festgelegt.
Der Beschwerdeführerin musste als erfahrene und professionell beratene Bauunterneh-
merin die Rechtslage bekannt sein. Sie kann sich daher nicht darauf berufen, sie hätte
auf die Erhöhung um 18 % auch verzichten können und nun eine einzelfallbezogene
Anpassung der Gebührenfestsetzung zu ihren Gunsten verlangen. Die Schätzung des
Neuwertes erfolgt nicht durch die Bauherrschaft, sondern durch die NSV. Die Be-
schwerde erweist sich auch insoweit als unbegründet.
Hinsichtlich der Rüge betreffend Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip, Verursacher-
prinzip, Gleichbehandlung und Willkür wird auf die nachfolgenden Erwägungen verwie-
sen. Eine gesonderte Prüfung der Erhöhung der Sachversicherungssumme ist nicht er-
forderlich, da nicht ersichtlich ist, dass sie Aufschluss darüber geben könnte, ob und in

34 │ 58
welchem Umfang der Gesamtertrag der Beiträge die Aufwendungen des Gemeinwesens
übersteigt.
8. Prüfung des Kostendeckungs- und Verursacherprinzips
8.1
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Kostendeckungs- und Verursacher-
prinzips. Die Gemeinde habe in den Vorjahren bei den Anschlussbeiträgen systematisch
zu hohe Einnahmen erzielt, ohne die Gebühren entsprechend anzupassen, wodurch ein
Überschuss resultiert und das Kostendeckungsprinzip verletzt sei.
Zudem macht sie geltend, es fehle an einer genügenden gesetzlichen Regelung darüber,
welche Kostenarten durch welche Gebührenart (Anschluss- bzw. Betriebsbeiträge) zu
decken seien. Die fehlende Differenzierung führe dazu, dass eine sachgerechte Zuord-
nung der Kosten nicht möglich sei und die Vorinstanz lediglich auf Gesamteinnahmen
abstelle.
Weiter rügt sie, die vorinstanzliche Überprüfung des Kostendeckungsprinzips sei recht-
lich unhaltbar und unvollständig. Die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips könne
nicht anhand eines zu kurzen Betrachtungszeitraums beurteilt werden, da Investitionen
langfristig und unregelmässig anfielen und kurze Zeiträume zu zufälligen Verzerrungen
führten; ein Zeitraum von lediglich 5 Jahren sei daher nicht aussagekräftig. Zudem sei
die vorinstanzliche Betrachtungsweise unzulässig zukunftsgerichtet, während es beim
Kostendeckungs- und Verursacherprinzip um eine retrospektive Betrachtung effektiv
entstandener Kosten gehe. Weiter seien gesetzlich vorgesehene Finanzierungsquellen
(z.B. geäufnete Vorfinanzierung, Reserven, Rückstellungen, Leistungen der
Gemeinden, allfällige Subventionen) nicht berücksichtigt worden bzw. hierzu fehle jede
Auseinandersetzung. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Überprü-
fung dürfe nicht aufgrund allgemeiner Anlagen erfolgen, sondern erfordere eine konkrete
buchhalterische Prüfung mit getrennten Investitions- und Betriebsrechnungen sowie
eine präzise Kostenallokation nach anerkannten Buchhaltungsgrundsätzen. Nur bei kor-
rekter Zuordnung könne die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips überprüft werden.
Der von der Vorinstanz vorgenommene Abgleich der Gesamteinnahmen im Zeitraum
von 2015 bis 2019 mit den prognostizierten Gesamteinnahmen der nächsten fünf Jahre
genüge diesen Anforderungen offensichtlich nicht. Die Einhaltung des Kostendeckungs-
und Verursacherprinzips könne so nicht überprüft werden.

35 │ 58
Zudem rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe das Verursacherprinzip nicht
geprüft. Sie macht geltend, über zehn Jahre seien durchschnittlich deutlich höhere An-
schlussbeiträge für die Wasserversorgung und die Siedlungsentwässerung erhoben
worden als von der Vorinstanz angenommen, während die periodischen Benutzungsge-
bühren gleichzeitig zu tief ausgefallen seien. Dies belege eine Querfinanzierung zwi-
schen Anschluss- und Benutzungsgebühren und damit eine Verletzung des Verursa-
cherprinzips. Weiter beanstandet die Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz die Ge-
samteinnahmen unter dem alten Reglement (hohe Anschluss-, tiefe Betriebsbeiträge)
mit jenen unter dem neuen Reglement (tiefere Anschluss-, höhere Betriebsbeiträge) ver-
glichen habe. Dies erlaube ihrer Ansicht nach keine sachgerechte Beurteilung der ver-
ursachergerechten Gebührenordnung.
Soweit die Beschwerdeführerin unter dem Titel «Materielles» erneut eine Verletzung der
Begründungspflicht rügt, kann auf die vorstehende Erwägung 5 verwiesen werden.
8.2
8.2.1
Nach Art. 127 Abs. 1 BV bedürfen öffentliche Abgaben einer formell-gesetzlichen Grund-
lage, welche insbesondere den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand sowie die
Bemessung der Abgabe in den Grundzügen festlegt. Erforderlich ist eine hinreichende
Normdichte in Bezug auf die wesentlichen Abgabeelemente (vgl. vorstehende E. 7.3).
Ist diese gewährleistet, entfällt grundsätzlich eine weitergehende Kontrolle über das Kos-
tendeckungs- und das Verursacherprinzip als Surrogat der Gesetzmässigkeit. Diese
Prinzipien greifen nur subsidiär, wenn die gesetzliche Grundlage ungenügend bestimmt
ist (BGE 149 I 305; Urteil des BGer 9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4–3.6).
Das Kostendeckungsprinzip untersagt insbesondere eine systematische Überdeckung
innerhalb eines Verwaltungszweigs, verlangt jedoch keine kostenpositionsgenaue Re-
gelung. Das Verursacherprinzip verlangt eine verursachergerechte Zurechnung der Kos-
ten und dient der Vermeidung sachwidriger Kostenverschiebungen (BGE 149 I 305
E. 3.5; 132 II 47 E. 4.1; Urteil des BGer 9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4-3.6;
ALAIN GRIFFEL, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, 2. Aufl.
2022, S. 313 f.).

36 │ 58
Diese Prinzipien behalten Bedeutung, soweit sie positivrechtlich verankert sind. Zudem
ist die Vereinbarkeit der Abgabe mit übergeordnetem oder gleichrangigem Recht stets
sicherzustellen (BGE 144 V 509 E. 7.1.2; 122 I 279 E. 6a/b; Urteil des BGer
9C_633/2022 vom 22. Juni 2023 E. 3.4-3.6; vgl. auch vorinstanzliche E. 2.5.2.2 f.).
8.2.2
Die hier anwendbaren Wasser- und Abwasserreglemente (aWSR und aSER) sind als
formelle Gesetze zu qualifizieren. Sie bestimmen Abgabepflichtige, Abgabegegenstand
(Anschluss- und Betriebsbeiträge) sowie die Grundzüge der Finanzierung. Damit ist
Art. 127 Abs. 1 BV erfüllt; die erforderliche Normdichte ist gegeben (vgl. vorstehende
E. 7.4.1). Entscheidend ist, dass die Abgabe einem klar bestimmten Verwaltungszweig
(Wasser bzw. Abwasser) zugeordnet ist und die Finanzierung in ihren Grundzügen ge-
regelt bleibt (BGE 132 II 371 E. 2.1).
8.2.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es fehle an einer genügenden gesetzlichen
Grundlage, da in den Reglementen nicht geregelt sei, welche Kosten durch welche Ge-
bührenarten zu decken seien. Diese Rüge ist unbegründet. Das Legalitätsprinzip ver-
langt keine kostenpositionsgenaue oder gebührenspezifische Zuordnung einzelner Kos-
tenarten auf Gesetzesstufe (BGE 141 I 105 E. 3.3). Es genügt, dass die Abgabe in ihren
Grundzügen geregelt ist und die wesentlichen Abgabeelemente hinreichend bestimmt
sind.
Die konkrete Kostenallokation betrifft demgegenüber die Gebührenkalkulation im Voll-
zug und ist im Rahmen des gesetzlich eingeräumten Ermessens der zuständigen Be-
hörden vorzunehmen, wobei die Vorgaben des Kostendeckungs- und Verursacherprin-
zips zu beachten sind. Dass innerhalb eines Versorgungswerks verschiedene Gebüh-
renarten (Anschluss- und Betriebsbeiträge) zur Anwendung gelangen, begründet keine
Pflicht zur vorgängigen gebührenspezifischen Kostenallokation. Die Reglemente legen
lediglich die Grundstruktur der Finanzierung fest, indem sie sowohl Anschluss- als auch
Betriebsbeiträge vorsehen und allgemein bestimmen, welche Kostenarten (wie Erstel-
lung, Betrieb, Unterhalt, Verzinsung und Abschreibung) und welche Finanzierungsquel-
len (Beiträge der Grundeigentümer oder Baurechtsnehmer, Gemeindebeiträge, Be-
triebsbeiträge und Subventionen) herangezogen werden (vgl. Art. 53a WSR und Art. 35

37 │ 58
aSER). Eine vorgängige, detaillierte Zuordnung einzelner Kosten zu bestimmten Gebüh-
renarten ist weder erforderlich noch vom Legalitätsprinzip geboten.
Soweit die Beschwerdeführerin ihre Rüge formal gegen die gesetzliche Grundlage rich-
tet, betrifft ihr Vorbringen der Sache nach die konkrete Gebührenpraxis. Diese ist jedoch
nicht Gegenstand der vorliegenden Prüfung der Gesetzmässigkeit der Abgabenordnung.
Solange die zuständige Behörde im Rahmen ihres gesetzlich gebundenen Ermessens
handelt, bleibt die gesetzliche Grundlage unberührt (vgl. BGE 132 II 371 E. 2.1;
BGE 141 I 105 E. 3.3).
Die Reglemente unterscheiden zudem klar zwischen einmaligen Anschlussbeiträgen
und jährlich wiederkehrenden Betriebsbeiträgen, womit eine Quersubventionierung zwi-
schen diesen Gebührenarten auf Reglementsstufe ausgeschlossen ist. Ob im Vollzug
eine strikte Trennung tatsächlich eingehalten wird, betrifft nicht die Gesetzmässigkeit,
sondern die Anwendung im Einzelfall.
Der erforderliche sachliche Zusammenhang zwischen Abgabe und Verwaltungszweig
(Wasser bzw. Abwasser) ist gegeben. Der vorliegende Fall unterscheidet sich damit von
Konstellationen, in denen eine ungenügende Abgrenzung des Verwaltungszweigs vorlag
(vgl. Urteil des BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010 E. 4.2).
Auch der von der Beschwerdeführerin angerufene Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons Zürich (VB.2019.00242 vom 11. Februar 2021) führt zu keinem anderen
Ergebnis. Dort fehlte es an einer genügenden Bemessungsgrundlage, weshalb das Kos-
tendeckungsprinzip seine begrenzende Funktion nicht entfalten konnte. Vorliegend sind
die Bemessungsgrundlagen hingegen geregelt, sodass auch dieser Entscheid nicht ein-
schlägig ist.
Eine Verletzung des Verursacherprinzips auf Gesetzesstufe ist ebenfalls nicht ersicht-
lich. Sowohl das Wasser- als auch das Abwasserreglement ordnen Anschluss- und Be-
triebsbeiträge grundsätzlich den Grundeigentümern oder Baurechtsnehmern zu und
knüpfen damit an den primären Verursachungszusammenhang an (vgl. dazu auch vor-
instanzliche E. 2.5.2.6). Dass die wirtschaftliche Tragung einzelner Kosten teilweise Drit-
ten (z.B. Mieter oder neue Eigentümer) zufällt, betrifft lediglich die interne Kostenüber-
wälzung und ist rechtlich unbeachtlich. Massgeblich bleibt die normative Zurechnung der
Abgabepflicht; die konkrete verursachergerechte Kostenverteilung ist erst im Vollzug zu
prüfen.

38 │ 58
8.2.4
Folglich ist eine Surrogatkontrolle durch das Kostendeckungs- und Verursacherprinzip
im vorliegenden Fall grundsätzlich nicht angezeigt, denn die anwendbaren Reglemente
genügen den Anforderungen von Art. 127 Abs. 1 BV. Eine Verletzung des Legalitätsprin-
zips liegt nicht vor. Gemäss Art. 54 aWSR und Art. 37 aSER ist der Betrieb jedoch nach
den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit, des Verursacherprinzips und – soweit möglich
– selbsttragend zu führen. Der Gemeinderat wird zudem ermächtigt und beauftragt, die
Beiträge jährlich zu überprüfen und, falls im Sinne der vorstehenden Grundsätze und
des Kostendeckungsprinzips notwendig, den geänderten Verhältnissen anzupassen
(Art. 55 Abs. 3 aWSR, Art. 38 Abs. 5 aSER). Damit sind das Kostendeckungs- und das
Verursacherprinzip im vorliegenden Fall positivrechtlich verankert und somit bei der
Festsetzung und Überprüfung der Anschlussbeiträge gleichwohl kraft der gesetzlichen
Anordnung zu berücksichtigen, wenn auch nicht im Sinne einer eigentlichen Surrogat-
kontrolle (vgl. auch Art. 74 Abs. 2 BV, Art. 60a Abs. 1 GschG (SR 814.20) und die vor-
instanzliche E. 2.5.2.1 ff.). Ob den Prinzipien darüber hinaus der Charakter selbständi-
ger verfassungsmässiger Individualrechte zukommt, kann offenbleiben.
8.3
Nach Klärung der gesetzlichen Grundlagen ist zu prüfen, ob die Anschlussbeiträge das
Kostendeckungsprinzip (Verbot systematischer Überdeckung; vgl. vorstehende E. 8.2.1)
einhalten.
8.3.1
Die Vorinstanz hat bei der Prüfung der in Rechnung gestellten Anschlussbeiträge von je
Fr. 830'580.– für Wasser und Abwasser (2 % des Gebäudeversicherungswerts; vgl.
VI1-B-1) darauf abgestellt, dass die Gesamteinnahmen des jeweiligen Verwaltungs-
zweigs den jeweiligen Gesamtkosten gegenübergestellt werden.
Sie hat erwogen, dass im Rahmen der Revision des aWSR und des aSER im Jahre 2019
kostendeckende Anschluss- und Betriebsbeiträge berechnet worden seien. Durch den
Vergleich der neu kalkulierten, kostendeckenden Einnahmen mit den effektiven Einnah-
men nach altem Reglement lasse sich beurteilen, ob die bisherigen Gebühren kosten-
deckend gewesen seien. Das Kostendeckungsprinzip dürfe zudem nicht über einen zu
kurzen Zeitraum beurteilt werden. Während das Bundesgericht Zeiträume von 18 bis 20
Jahren als ausreichend und zwei Jahre als ungenügend erachtet habe, werde vorliegend

39 │ 58
auf einen Betrachtungsraum von fünf Jahren (2015 – 2019) abgestellt. Grundlage bilde
eine im Zusammenhang mit der Revision des alten Reglements erstellte Kostenanalyse.
Die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der Anschlussbeiträge gemäss
WSR würden bei einem Ansatz von Fr. 20.20 pro m2 Fr. 250'758.62 betragen und jene
der Betriebsbeiträge bei einem Ansatz von 1.85 pro m3 und einer Frischwassermenge
von 311'500 m3 Fr. 576'275.–. Die Gesamteinnahmen würden sich somit insgesamt auf
Fr. 827'033.62 (Fr. 250'758.62 + Fr. 576'275.–) belaufen. Verglichen mit den von der
Gemeinde ins Recht gelegten durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Wasserversor-
gung für die Jahre 2015 – 2019 von Fr. 888'295.17 gemäss aWSR zeige sich, dass die
Gesamteinnahmen gemäss aWSR Fr. 61'261.55 bzw. 7.41 % höher gewesen seien als
jene gemäss revidiertem WSR, was jedoch immer noch als geringfügig zu taxieren sei.
Die im konkreten Fall gestützt auf das aWSR erhobenen Anschlussbeiträge würden das
Kostendeckungsprinzip nicht verletzen (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.8; vgl. vi-VI1-G-1).
Dieselbe Vergleichsrechnung stellte die Vorinstanz für das Abwasser an und kam dabei
zum Ergebnis, dass die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der An-
schlussbeiträge gemäss SER bei einem kostendeckenden Ansatz von Fr. 21.73 pro m2
Fr. 279'385.71 betragen würden und jene der Betriebsbeiträge bei einem Ansatz von
3.07 pro m3 und einer Abwassermenge von 263'765 m3 Fr. 809'758.55. Die Gesamtein-
nahmen würden sich somit insgesamt auf Fr. 1'089'144.26 (Fr. 279'385.71 +
Fr. 809'758.55) belaufen. Verglichen mit den von der Gemeinde ins Recht gelegten
durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Anschluss- und Betriebsbeiträge nach aSER
für die Jahre 2015 – 2019 von Fr. 945'602.73 zeige sich, dass der Durchschnitt der Ge-
samteinnahmen gemäss aSER um Fr. 143'541.53 tiefer liege als die kalkulierten kosten-
deckenden Gesamteinnahmen. Das Kostendeckungsprinzip könne somit auch hier nicht
verletzt sein (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.9; vi-VI1-G-2).
8.3.2
Die Einwände der Beschwerdeführerin gegen diese Vorgehensweise sind unbegründet.
Ausgehend davon, dass die neuen Kalkulationen ab 2020 kostendeckend sind, ist zu-
nächst zu prüfen, ob die Vorinstanz eine zulässige Methode zur Überprüfung des Kos-
tendeckungsprinzips angewandt hat. Sie hat für jeden Verwaltungszweig die kalkulierten
Einnahmen aus Anschluss- und Betriebsbeiträgen gemäss den revidierten Reglementen
den durchschnittlichen Gesamteinnahmen der Jahre 2015 – 2019 gemäss aWSR und
aSER gegenübergestellt.

40 │ 58
Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden; es dient der Plausibilitätskontrolle und ent-
spricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach das Kostendeckungs- und
Äquivalenzprinzip auf Ebene des gesamten Verwaltungszweigs zu prüfen ist. Entschei-
dend ist, dass die Gesamterträge die Gesamtkosten des Verwaltungszweigs insgesamt
nicht oder nur geringfügig übersteigen; eine getrennte Prüfung jeder einzelnen Gebüh-
renart ist nicht erforderlich. Ebenso verlangt das Kostendeckungsprinzip keine buchhal-
terisch exakte Zuordnung jeder Einnahme zu einzelnen Kostenpositionen, sofern die
Gesamtbetrachtung eine sachgerechte Beurteilung der Kostendeckung erlaubt (BGE
149 I 305 E. 3.2; 145 I 52 E. 5.2.2; Urteile des BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010
E. 4.2; 2C_67/2015 vom 12. November 2015 E. 3.2; 2C_1061/2015 vom 19. Januar
2017 E. 4.3.1).
Zwar werden die Einnahmen aus Anschluss- und Benutzungsgebühren in der Erfolgs-
rechnung getrennt ausgewiesen. Die Anschlussbeiträge der Verwaltungszweige Wasser
und Abwasser werden jedoch vollständig einem Wasserversorgungs- bzw. Siedlungs-
entwässerungsfonds zugewiesen und erscheinen dort lediglich als entsprechende Ein-
lage. Die Kosten der Verwaltungszweige (insbes. Betriebsaufwand, Unterhalt der Anla-
gen und Abschreibungen) sind nicht nach einzelnen Gebührenarten aufgeschlüsselt, so-
dass sich aus der Erfolgsrechnung keine detaillierte Zuordnung nach einzelnen Gebüh-
renarten ergibt (vgl. BF1-A-27, S. 31-34).
Dies ist für die Prüfung des Kostendeckungsprinzips jedoch ohne Bedeutung, da dieses
ausschliesslich die Gesamtsicht auf den jeweiligen Verwaltungszweig (Wasser bzw. Ab-
wasser) verlangt. Soweit die vorliegenden Rechnungsunterlagen eine Gesamtbetrach-
tung erlauben, sind sie für die methodische Prüfung ausreichend und ermöglichen eine
sachgerechte Beurteilung der Kostendeckung auf Ebene des Verwaltungszweigs. Eine
unzulässige Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen ist daher nicht
ersichtlich.
Indem die Vorinstanz die gesamten Gebühreneinnahmen der Verwaltungszweige Was-
ser und Abwasser über mehrere Jahre mit den kalkulierten kostendeckenden Einnah-
men gemäss den neuen Reglementen verglich, erfolgte die Prüfung des Kostende-
ckungsprinzips in zulässiger Weise. Der mehrjährige Vergleich dient der Glättung von
Schwankungen bei Investitionen und Unterhalt und gewährleistet eine realistische Beur-
teilung der Kostendeckung.

41 │ 58
Das Bundesgericht verlangt keine bestimmte Berechnungsmethode; auch vereinfachte
oder schematische Bemessungen auf der Grundlage von Durchschnittswerten und Er-
fahrungswerten sind im Kausalabgaberecht zulässig (BGE 143 I 147 E. 6.3.1). Weitere
Einnahmen wie Subventionen oder Leistungen der Gemeinde wurden nicht berücksich-
tigt. Dies ist methodisch nicht zu beanstanden, da das Kostendeckungsprinzip den Ver-
gleich der gebührenfinanzierten Einnahmen mit den Kosten des jeweiligen Verwaltungs-
zweigs verlangt.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass unterschiedliche Zahler die Anschluss- und
Betriebsbeiträge tragen würden, wodurch eine Quersubventionierung entstehe. Wirt-
schaftlich lässt sich dieser Einwand nachvollziehen, rechtlich verfängt er jedoch nicht,
da das Kostendeckungsprinzip auf Ebene des gesamten Verwaltungszweigs zu prüfen
ist und auf die Gesamtkosten und Gesamteinnahmen abzustellen ist (vgl. Urteile des
BGer 2C_644/2009 vom 16. August 2010 E. 4.2, 2C_1061/2015 vom 19. Januar 2017
E. 4.3.1). Eine differenzierte Betrachtung einzelner Gebührenarten ist nicht erforderlich.
Soweit die Beschwerdeführerin eine Quersubventionierung zwischen Anschluss- und
Betriebsbeiträgen innerhalb des Gebührenmodells des jeweiligen Verwaltungszweigs
geltend macht, betrifft dies nicht das Kostendeckungsprinzip, sondern die gebührenin-
terne Kostenverteilung innerhalb des Finanzierungssystems und ist im Rahmen des Ver-
ursacherprinzips zu beurteilen.
Aus den angerufenen Urteilen des Bundesgerichts (2C_644/2009 vom 16. August 2010;
2C_67/2015 vom 12. November 2015) ergibt sich nichts anderes; sie bestätigen vielmehr
die Prüfung auf Ebene des Verwaltungszweigs und verlangen keine gebührenspezifi-
sche Kostenrechnung. Eine isolierte Gegenüberstellung einzelner Gebührenarten geht
über die bundesgerichtlichen Anforderungen hinaus. Auch die Urteile 2C_1061/2015
vom 9. Januar 2017, 2C_404/2010 vom 20. Februar 2012 und 2C_809/2015 vom
16. Februar 2016 führen zu keinem anderen Ergebnis.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin den Beobachtungszeitraum von fünf Jahren.
Diese Rüge ist unbegründet, da ein mehrjähriger Betrachtungszeitraum nach der Recht-
sprechung zulässig ist und zufällige Schwankungen ausgleicht (Urteil des BGer
2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E. 5.5.4.2). Der Zeitraum ist sachgerecht, da er
Investitions- und Unterhaltsspitzen glättet und eine stabile Beurteilungsbasis schafft.
Ausreisser auf der Einnahmen- und Kostenseite, etwa infolge hoher Investitionen oder
ausserordentlicher Einnahmen, werden durch den mehrjährigen Durchschnitt geglättet,
sodass der Vergleich sachgerecht bleibt.

42 │ 58
Nach dem Gesagten ist die Prüfungsmethode der Vorinstanz nicht zu beanstanden, so-
dass im Folgenden die konkrete Höhe der Gebühren auf ihre Vereinbarkeit mit dem Kos-
tendeckungsprinzip zu prüfen ist.
8.3.3
Auf Grundlage der in Erwägung 8.3.1 dargelegten Zahlen zeigt sich, dass die Gesamt-
einnahmen im Verwaltungszweig Wasser die Kosten leicht übersteigen, während im Ver-
waltungszweig Abwasser eine Unterdeckung vorliegt.
Die jährlich kalkulierten kostendeckenden Einnahmen der Anschlussbeiträge gemäss
dem revidierten Reglement werden durch die durchschnittlichen Einnahmen der vergan-
genen 5 Jahre (2015 – 2019) weitgehend bestätigt. Die leichte Überdeckung der Ge-
samteinnahmen der Wasserversorgung gemäss aWSR von 7.41 % gegenüber den kal-
kulierten Beträgen liegt im Bereich der zulässigen Schwankungsbreite und stellt keine
unzulässige systematische Überdeckung dar.
Für den Verwaltungszweig Abwasser zeigt der Durchschnitt der Gesamteinnahmen ge-
mäss aSER, dass diese sogar unter den kalkulierten kostendeckenden Gesamteinnah-
men nach neuem Reglement liegen, womit insoweit keine Überdeckung vorliegt.
Eine unzulässige Verletzung des Kostendeckungsprinzips ist damit nicht ersichtlich, da
dieses lediglich eine erhebliche Überdeckung verbietet.
Auch unter Berücksichtigung der Fondszuweisung, wonach die Anschlussbeiträge voll-
ständig in die jeweiligen Spezialfinanzierungen der Wasserversorgungs- bzw. der Sied-
lungsentwässerung fliessen, bestehen keine Anhaltspunkte für eine unzulässige
Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen.
Damit erfüllen die Anschlussbeiträge der Verwaltungszweige Wasser und Abwasser das
Kostendeckungsprinzip.
8.4
Nach der Beurteilung des Kostendeckungsprinzips ist im Folgenden zu prüfen, ob die
Ausgestaltung der Anschluss- und Betriebsbeiträge mit dem Verursacherprinzip verein-
bar ist.

43 │ 58
8.4.1
Das Verursacherprinzip besagt, dass die Kosten für öffentliche Einrichtungen oder öf-
fentliche Massnahmen denjenigen zuzuweisen sind, welche sie verursachen. Es ist in
Art. 74 Abs. 2 BV verankert und wird für die Abwasserentsorgung insbesondere in Art. 3a
und Art. 60a GSchG konkretisiert. Art. 37 aSER hält das Verursacherprinzip ebenfalls
ausdrücklich fest. Für die Frischwasserversorgung ist das Verursacherprinzip in Art. 92
Abs. 1 des kantonalen Gewässergesetzes (GewG; NG 631.1) und in Art. 54 aWSR ver-
ankert.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Verursacherprinzip sowohl bei
periodischen Benutzungsgebühren als auch bei einmaligen Anschlussbeiträgen zu be-
achten (BGE 129 I 290 E. 3.2). Dabei sind pauschalierende und typisierende Bemes-
sungsmethoden zulässig, sofern sie insgesamt zu einer sachgerechten Kostenverteilung
führen (132 II 47 E. 4.1).
8.4.2
Die anwendbaren Reglemente (aWSR und aSER) sehen die Erhebung von Anschluss-
und Betriebsbeiträgen vor und ordnen diese grundsätzlich den Verursachern bzw. Be-
nutzern der entsprechenden Infrastruktur zu. Damit ist die Finanzierungsstruktur auf
Reglementsstufe mit dem Verursacherprinzip vereinbar ausgestaltet.
Zu prüfen bleibt, ob sich aus der konkreten Gebühren- und Finanzierungsstruktur im
Zeitverlauf Anhaltspunkte für eine sachwidrige Kostenverteilung ergeben. Massgeblich
ist dabei insbesondere, ob das Verhältnis zwischen Anschluss- und Betriebsbeiträgen
sowie deren Entwicklung im Zeitverlauf insgesamt eine verursachergerechte Finanzie-
rung der Infrastrukturkosten erkennen lässt bzw. gewährleistet.
Eine exakte individualisierte Kostenzuweisung ist nicht erforderlich; vielmehr genügen
typisierende und pauschalisierende Modelle der Kostenverteilung, sofern sie insgesamt
zu einer sachgerechten Lastenverteilung führen.
Die vorliegenden Rechnungs- und Investitionsunterlagen (vgl. insbes. vi-BF1-A-28 und
-31, vi-BF1-C-36 und vi-VI1-D-1) sowie die auf der Gemeindehomepage abrufbaren Jah-
resrechnungen (www._) erlauben eine solche Gesamtbeurteilung der Finanzierungs-
struktur: Die Auswertung der Einnahmen zeigt, dass die Betriebsbeiträge in den Verwal-
tungszweigen Wasser und Abwasser über den Zeitraum 2015 bis 2019 relativ konstant
verlaufen (Wasser ca. Fr. 345'000.– bis Fr. 365'000.–; Abwasser ca. Fr. 355'000.– bis

44 │ 58
Fr. 404'000.–). Demgegenüber weisen die Anschlussbeiträge deutlich stärkere Schwan-
kungen auf (Wasser ca. Fr. 200'000.– bis Fr. 956'000.–; Abwasser ca. Fr. 215'000.– bis
Fr. 960'000.–). Diese Differenzierung entspricht der funktionalen Logik des Finanzie-
rungssystems, wonach laufende Nutzungskosten über wiederkehrende Betriebsbeiträge
und investitionsbezogene Infrastrukturkosten über einmalige Anschlussbeiträge gedeckt
werden. Die beobachteten Schwankungen bei den Anschlussbeiträgen sind mit der pro-
jekt- und investitionsabhängigen Natur des Netzausbaus vereinbar und lassen sich sys-
tematisch erklären. Auch die Aufwandseite der Verwaltungszweige weist über die Jahre
hinweg erhebliche Schwankungen auf (Wasserversorgung ca. Fr. 793'000.– bis
Fr. 1'220'000.–; Abwasser ca. Fr. 585'000.– bis Fr. 1'330'000.–), welche auf investitions-
und unterhaltsbedingte Kostenentwicklungen hinweisen. Diese Entwicklung ist mit dem
Charakter der technischen Infrastruktur vereinbar, die regelmässige Ausbau- und Erneu-
erungszyklen aufweist.
In Verbindung mit den ausgewiesenen Fondsbeständen der Spezialfinanzierungen
(Wasser ca. Fr. 934'000.– bis Fr. 1'290'000.–; Abwasser ca. Fr. 3'400'000.– bis
Fr. 3'890'000.–) zeigt sich zudem, dass Finanzierungsschwankungen innerhalb der Ver-
waltungszweige über die Zeit hinweg abgefedert werden und keine Hinweise auf kurz-
fristige oder systematische Fehlsteuerungen bestehen.
Soweit die Beschwerdeführerin aus der Entwicklung der Spezialfinanzierungen auf über-
mässige Gebührenüberschüsse und unzulässige Verschiebungen schliesst, überzeugt
dies nicht. Aus den vorliegenden Rechnungsunterlagen ergibt sich zwar eine Zunahme
der Fonds- und Eigenkapitalbestände im Bereich der Wasser- und Abwasserinfrastruk-
tur. Diese Entwicklung ist jedoch systembedingt und erklärt sich dadurch, dass Einnah-
men die laufenden Aufwendungen teilweise übersteigen und Differenzbeträge innerhalb
der Spezialfinanzierungen zweckgebunden für zukünftige Infrastrukturinvestitionen zu-
rückgestellt werden.
Insgesamt ergibt sich damit ein in sich konsistentes Finanzierungssystem, bei dem Ein-
nahmen- und Kostenstruktur funktional aufeinander bezogen sind. Hinweise auf eine
sachwidrige Verschiebung von Kosten zwischen Anschluss- und Betriebsgebühren oder
auf eine unzulässige Quersubventionierung zwischen den Verwaltungszweigen Wasser
und Abwasser ergeben sich aus den Unterlagen nicht.
Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Zahlen, wonach über zehn Jahre
durchschnittlich deutlich überhöhte Anschlussbeiträge bei gleichzeitig zu tiefen Benut-
zungsgebühren erhoben worden seien, vermögen nicht zu überzeugen. Sie lassen

45 │ 58
insbesondere ausser Acht, dass die Gebühreneinnahmen im System der Spezialfinan-
zierung nicht ausschliesslich der Deckung der laufenden Aufwendungen dienen, son-
dern je nach Beitragsart unterschiedlichen Funktionen innerhalb des Finanzierungssys-
tems zugeordnet sind und insbesondere investitionsbezogene Mittel zeitlich verschoben
für zukünftige Infrastrukturmassnahmen verwendet werden, weshalb eine rein durch-
schnittsbasierte Betrachtung über mehrere Jahre die tatsächliche Kosten- und Finanzie-
rungsstruktur nur eingeschränkt abbildet.
8.4.3
Zusammenfassend erweist sich die Rüge der Verletzung des Verursacherprinzips als
unbegründet.
9. Prüfung des Äquivalenzprinzips
9.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Anschlussbeiträge würden das Äquivalenz-
prinzip verletzen.
9.2
Das Äquivalenzprinzip konkretisiert den Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2
BV) und das Willkürverbot (Art. 9 BV) für den Bereich der Kausalabgaben. Es verlangt,
dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der
staatlichen Leistung steht und sich in angemessenen Grenzen hält (BGE 141 V 509
E. 7.1.2; 140 I 176 E. 5.2; 135 I 130 E. 2; 126 I 180 E. 3a/bb; Urteil des BGer
2C_992/2020 vom 23. September 2021 E. 6.2). Der Wert der Leistung bemisst sich ent-
weder nach dem wirtschaftlichen Nutzen für den Leistungsempfänger oder nach dem
Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme, wobei schematische, auf Wahrschein-
lichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe zulässig sind (BGE
143 I 147 E. 6.3.1; 141 I 105 E. 3.3.2; Urteil des BGer 2C_900/2011 vom 2. Juni 2012
E. 4.2, in: ZBl 114/2013 S. 347; vgl. auch vorinstanzliche E. 2.5.3.1).
Bei Wasser- und Abwasseranschlussbeiträgen besteht die staatliche Leistung nicht nur
im technischen Anschluss, sondern im dauerhaften Bereithalten der öffentlichen Was-
serversorgungs- und Abwasserinfrastruktur; abgegolten wird der Sondervorteil des Er-
schlossenseins. Massgeblich ist daher nicht die effektive aktuelle Nutzung, sondern die
durch den Anschluss ermöglichte, auch potenziell künftige Nutzung während der

46 │ 58
Lebensdauer des Gebäudes (vgl. Urteile des BGer 2C_1054/2013 E. 6.3; 2C_101/2007
vom 22. August 2007 E. 4.2).
Anschlussbeiträge können grundsätzlich nach dem Gebäudeversicherungswert bemes-
sen werden, da dieser das Nutzungspotenzial eines Gebäudes zuverlässig widerspie-
gelt. Dies gilt sowohl für ortsübliche Wohnbauten als auch für Industrie- oder Gewerbe-
bauten. Eine Anpassung des Versicherungswerts ist nur erforderlich, wenn der tatsäch-
liche Wasserverbrauch oder Abwasseranfall deutlich vom Durchschnitt abweicht, sodass
eine schematische Berechnung zu einem unhaltbaren Ergebnis führen würde. In der
Praxis betrifft dies vor allem Industrie- und Sonderbauten, während normale Wohnhäu-
ser in der Regel unverändert nach dem Versicherungswert bemessen werden (vgl. Ur-
teile des BGer 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.2; 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.
3.4; 2C_1027/2020 vom 4. Mai 2022 E. 7.2).
Die Schematisierung der Bemessung führt dazu, dass einzelne Faktoren ohne wesent-
lichen Einfluss auf den Wasserverbrauch unberücksichtigt bleiben. So werden etwa Ge-
bäudeteile ohne nennenswerte Wasserrelevanz wie Tiefgaragen, Treppenhäuser oder
Estrichräume bei der schematischen Bewertung dennoch anteilsmässig berücksichtigt.
Ein Abweichen von der Schematisierung ist nur angezeigt, wenn die angewandten Kri-
terien zu offensichtlich unhaltbaren Ergebnissen oder zu sachlich nicht gerechtfertigten
Ungleichheiten führen (vgl. Urteil des BGer 2C_1054/2013 E. 6.3; 2C_101/2007 vom
22. August 2007 E. 4.2).
Das Äquivalenzprinzip ist auch bei hinreichend bestimmter gesetzlicher Bemessung als
verfassungsrechtliche Minimalprüfung anzuwenden, um ein offensichtliches Missverhält-
nis zwischen Abgabe und staatlicher Leistung auszuschliessen.
9.3
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt keine Verletzung des Äquiva-
lenzprinzips vor, wenn die Gemeinde für die Bemessung der Anschlussbeiträge auf den
Gebäudeversicherungswert abstellt. Massgeblich ist, ob die Gebühr in einem offensicht-
lichen Missverhältnis zum objektiven Wert der bereitgestellten Infrastruktur steht.
Die erhobenen Anschlussbeiträge erscheinen zwar auf den ersten Blick hoch; ange-
sichts des durch die Überbauung mit 12 Mehrfamilienhäusern und insgesamt 89
Wohneinheiten begründeten erheblichen Nutzungspotenzials des Grundstücks ist ihre
Höhe jedoch nicht als unhaltbar zu qualifizieren. Ein offensichtliches Missverhältnis liegt

47 │ 58
nicht vor. Schematische Bemessungskriterien wie 2 % des Gebäudeversicherungswerts
sind nach der Rechtsprechung zulässig, sofern sie nicht zu unhaltbaren Ergebnissen
oder sachlich nicht begründbaren Ungleichheiten führen.
Die Einbeziehung der Tiefgaragen in die Berechnung ist sachlich gerechtfertigt, da diese
von den Bewohnern und Besuchern der Mehrfamilienhäuser genutzt werden und eine
funktionelle Verbindung zu den Hauptgebäuden besteht (vgl. Urteil des BGer
2P.235/2006 vom 24. April 2007 E. 4.2). Für die Bemessung der einmaligen Anschluss-
beiträge ist nicht entscheidend, ob einzelne Gebäudeteile wie Treppenhäuser oder Ein-
stellhallen den Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall unmittelbar beeinflussen. Mass-
geblich ist vielmehr die durch den Anschluss insgesamt ermöglichte Nutzung.
Die Vorinstanz hat daher zu Recht festgehalten, dass die Argumentation der Beschwer-
deführerin, der Wasserverbrauch stehe in keinem Verhältnis zum Versicherungswert der
Baute, nicht durchdringt. Bei Wohnbauten bildet der Gebäudeversicherungswert im Re-
gelfall das Nutzungspotenzial zuverlässig ab; eine Anpassung ist nur bei erheblichen
Abweichungen vom Durchschnitt geboten. Solche besonderen Umstände liegen hier
nicht vor.
Die periodischen Beiträge erfassen den tatsächlichen Verbrauch, während der einmalige
Anschlussbeitrag auf die potenzielle Nutzung abstellt (vgl. vorstehende E. 9.2). Damit ist
die Wahl des Gebäudeversicherungswerts als Bemessungsgrundlage für Wohnbauten
verfassungskonform.
Es besteht folglich kein Anlass die NSV-Versicherungssumme der Hanghäuser (Parz.
Nrn. 1415, 1416 und 1417) zu kürzen oder die Kosten der Einstellhallen (Parz. Nrn. 1407
und 1409) zu reduzieren.
Demgemäss stellt der Gebäudeversicherungswert im konkreten Fall eines Neubaus mit
12 Mehrfamilienhäusern eine sachgerechte und taugliche Bemessungsgrundlage dar.
Er bildet die mit der Überbauung geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten in schemati-
scher, aber angemessener Weise ab.
Zusammenfassend besteht kein offensichtliches Missverhältnis zwischen Nutzungsmög-
lichkeit und den reglementskonform bemessenen Anschlussbeiträgen. Die angefochte-
nen Beiträge sind daher nicht zu beanstanden. Die Rüge der Verletzung des Äquiva-
lenzprinzips erweist sich als unbegründet.

48 │ 58
9.4
Zu den einzelnen Vorbringen der Beschwerdeführerin ist Folgendes auszuführen:
9.4.1
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Urteile 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 sowie
2P.45/2005 vom 30. Juni 2005 und macht geltend, der Gebäudeversicherungswert sei
bei ausserordentlichen Verbrauchsverhältnissen zwingend anzupassen bzw. als Bemes-
sungsgrundlage ungeeignet, sofern er das Nutzungspotential der Baute nicht sachge-
recht abbilde.
Diese Berufung geht fehl. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt keine gene-
relle Anpassung schematischer Bemessungskriterien, sondern lässt eine Korrektur le-
diglich dort zu, wo der Gebäudeversicherungswert das Nutzungspotenzial offensichtlich
nicht abzubilden vermag und die schematische Anwendung zu unhaltbaren Ergebnissen
führt. Dies betrifft namentlich atypische Sonder- bzw. Industriebauten mit erheblich vom
Gebäudeversicherungswert abweichendem Verbrauchsverhalten.
Für Wohnbauten ist demgegenüber anerkannt, dass der Gebäudeversicherungswert
das Nutzungspotenzial regelmässig hinreichend abbildet und als Bemessungsgrundlage
zulässig ist. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Abweichung rechtfertigen
würden, sind vorliegend weder substantiiert dargetan noch ersichtlich. Die von der Be-
schwerdeführerin angerufene Rechtsprechung ist daher nicht einschlägig.
Hinzu kommt, dass den Gemeinden bei der Ausgestaltung ihrer Gebührenordnungen
ein erheblicher Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Urteil des BGer 2P.53/2007 vom
22. Juni 207 E. 2.4). Dieser Spielraum findet seine Grenze dort, wo die gewählte Be-
messungsmethode zu einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen Gebühr und ob-
jektivem Wert der Leistung führt. Ein solches Missverhältnis ist vorliegend nicht
ersichtlich. Aus den Bauunterlagen ergibt sich eine ortsübliche Wohnnutzung;
besondere Umstände, die eine Abweichung vom Gebäudeversicherungswert als
Bemessungsgrundlage rechtfertigen würden, sind nicht substantiiert dargetan. Im
Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass auch bei kleineren Wohnhäusern mit Nebenräu-
men (Garage, Keller) Anschlussbeiträge regelmässig gestützt auf den Gebäudeversi-
cherungswert erhoben werden.

49 │ 58
9.4.2
Die Beschwerdeführerin rügt, dass der Gemeinderat das Äquivalenzprinzip überhaupt
nicht geprüft habe, weshalb nachweislich eine Ermessensunterschreitung und eine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs vorliege. Die Vorinstanz verhalte sich widersprüchlich,
wenn sie zum Schutze des Gemeinderates festhalte, es bestehe diesbezüglich kein Er-
messen und man sei in jedem Fall an die Bemessungsgrundlage gebunden, in der Folge
jedoch das Äquivalenzprinzip prüfe.
Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass eine Ermessensunterschreitung vorliegt,
wenn die entscheidende Behörde sich als gebunden betrachtet, obwohl ihr der Rechts-
satz Ermessen einräumt, oder wenn sie auf die Ermessensausübung ganz oder teilweise
zum Vornherein verzichtet (BGE 135 IV 139 E. 2.4). Wo der Gesetzgeber Ermessen
einräumt, erwartet er von den Verwaltungsbehörden, dass sie sachliche Unterscheidun-
gen treffen und den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 439 ff.).
Vorliegend fehlt es indessen bereits an einem solchen Entscheidungsspielraum. Die Be-
messung des Anschlussbeitrages richtet sich verbindlich nach den einschlägigen Re-
glementen (aWSR und aSER), welche als Bemessungsgrundlage 2 % des Gebäudever-
sicherungswerts vorsehen. Die Gemeinde hatte diese gesetzliche Regelung anzuwen-
den und verfügte insoweit über kein freies Ermessen hinsichtlich der Wahl der Bemes-
sungsmethode. Der Gebäudeversicherungswert wird denn auch nicht durch die Ge-
meinde festgelegt, sondern durch die NSV. Wo die Behörde rechtlich gebunden ist, kann
sie kein Ermessen unterschreiten.
Soweit sich die Beschwerdeführerin auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung beruft,
dass bei ausserordentlich hohem oder tiefem Wasserbezug bzw. Abwasseranfall eine
Anpassung der Bemessung geboten sein könne (vgl. Urteil des BGer 2P.53/2007 vom
22. Juni 2007 E. 2.4), betrifft dies wie gesagt Ausnahmefälle, in denen die schematische
Anwendung des Gebäudeversicherungswerts zu einem offensichtlichen Missverhältnis
im Sinne des Äquivalenzprinzips führen würde. Daraus folgt jedoch kein allgemeines
Ermessen der Gemeinde, von der reglementarischen Bemessungsgrundlage abzuwei-
chen. Vielmehr greift eine verfassungsrechtliche Korrektur nur ein, wenn besondere, klar
ausgewiesene Umstände vorliegen, welche das Nutzungspotenzial offensichtlich unzu-
treffend abbilden.

50 │ 58
Dogmatisch handelt es sich hierbei nicht um die Ausübung von Ermessen, sondern um
gebundene Rechtsanwendung unter verfassungsrechtlichem Vorbehalt. Das Reglement
sieht eine zwingende Bemessung nach dem Gebäudeversicherungswert vor; die Be-
hörde verfügt insoweit über keinen Entscheidungsspielraum. Sie bleibt jedoch verpflich-
tet, das Reglement verfassungskonform anzuwenden. Ergibt sich im Einzelfall ein offen-
sichtliches Missverhältnis im Sinne des Äquivalenzprinzips (Art. 5 Abs. 2 und Art. 9 BV),
darf sie die gesetzliche Regel nicht schematisch anwenden, wenn dies im Einzelfall zu
einem verfassungswidrigen Ergebnis führt. Dies stellt keine Ermessensausübung dar,
sondern die Wahrnehmung der Pflicht zur verfassungskonformen Rechtsanwendung.
Solche ausserordentlichen Verhältnisse sind vorliegend wie bereits dargetan nicht er-
sichtlich. Die Gemeinde durfte daher vom Regelfall ausgehen und die Gebühr schema-
tisch nach dem Gebäudeversicherungswert festsetzen.
Die Vorinstanz verfügt zwar über eine umfassende Rechtskontrolle, jedoch nur über eine
Ermessenskontrolle, soweit das materielle Recht einen entsprechenden Spielraum er-
öffnet. Da die massgeblichen Reglemente eine zwingende Bemessung nach dem Ge-
bäudeversicherungswert vorsehen, liegt kein behördliches Ermessen vor. Indem die
Vorinstanz dies festhielt, verneinte sie zutreffend das Bestehen eines solchen Spiel-
raums. Dass sie in der Folge prüfte, ob die schematische Anwendung der reglementari-
schen Bemessungsgrundlagen im konkreten Fall mit dem Äquivalenzprinzip vereinbar
ist, entspricht ihrer Pflicht zur umfassenden Rechtmässigkeitskontrolle und begründet
keinen Widerspruch.
Die Tatsache, dass die Gemeinde im Lichte des Kostendeckungs- und Äquivalenzprin-
zips die erhobenen Anschlussbeiträge zu überprüfen hat, ändern daran nichts. Daraus
ergibt sich kein eigenständiges Ermessen hinsichtlich der gesetzlich vorgegebenen Be-
messungsgrundlage. Die Prüfungsbefugnis beschränkt sich auf die Kontrolle der recht-
mässigen Anwendung der Norm, nicht auf deren Abänderung oder freie Wahl der Be-
rechnungsmethode.
Mangels eines gesetzlichen Entscheidungsspielraums liegt kein Ermessen vor, weshalb
auch kein Ermessensfehler gegeben sein kann. Soweit eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs geltend gemacht wird, ist eine solche nicht ersichtlich.

51 │ 58
9.4.3
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sich mit der abstrakt gehaltenen
Begründung der Vorinstanz offensichtlich schlicht jeder Anschlussbeitrag rechtfertigen
lasse und die Vorinstanz hätte prüfen müssen, ob nicht vorliegend im Verhältnis zum
Bauaufwand ein extrem niedriger Abwasseranfall bzw. Wasserverbrauch bestehe. Es
wäre insbesondere zu prüfen gewesen, ob nicht Gebäudeteile bestünden, welche
gegenüber gewöhnlichen Wohn- und Gewerbebauten Besonderheiten aufweisen, z.B.
extrem teure Bauweise mit geringer zusätzlicher Nutzungsmöglichkeit.
Wie bereits ausgeführt wurde, bleibt bei Wohnbauten die Anknüpfung an den Gebäude-
versicherungswert grundsätzlich sachgerecht, da dieser das Nutzungspotenzial auch für
teure Bauweisen zuverlässig abbildet. Eine Anpassung des Anschlussbeitrages ist nur
dann geboten, wenn der effektive Wasserverbrauch oder Abwasseranfall im Vergleich
zum Durchschnitt ausserordentlich stark abweicht. Allein hohe Baukosten oder beson-
dere Konstruktionen, die keinen erheblichen Einfluss auf die Nutzung der Wasserversor-
gungs- und Abwasseranlagen haben, begründen kein Missverhältnis und damit keine
Pflicht zur Abweichung vom Regelfall. Die von der Beschwerdeführerin zitierten Bundes-
gerichtsurteile 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.4 und 2P.205/2005 vom 15. März
2006 E. 3.2 bestätigen nur, dass bei aussergewöhnlich hohem oder niedrigem Wasser-
bzw. Abwasseraufkommen eine Anpassung geboten sein kann; für ortsübliche Wohn-
bauten wie vorliegend besteht diese Ausnahme nicht.
Die Vorinstanz hat sich mit dem Äquivalenzprinzip im Rahmen ihrer Prüfung hinreichend
auseinandergesetzt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist daher nicht ersichtlich.
9.4.4
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Überbauung «A.__» beruhe auf einem ge-
setzlich vorgeschriebenen Gestaltungsplan; die einschlägigen Gebührenreglemente
seien auf derart grosse Bauvorhaben nicht ausgerichtet. Die Überbauung umfasse Bau-
teile und Erschliessungsanlagen (u.a. Schutzräume, Besucherparkplätze in Einstellhal-
len, Nebenbauten für Container und Velos sowie interne Erschliessungen), die bei einem
«normalen» Mehrfamilienhaus nicht erforderlich seien.
Massgeblich ist indessen nicht der effektive Wasserverbrauch oder Abwasseranfall. Wie
erwähnt, dienen Anschlussbeiträge der Finanzierung der Erstellung der Infrastruktur und
nicht – wie die wiederkehrenden Betriebsgebühren – der laufenden Nutzung. Nach der

52 │ 58
Rechtsprechung dürfen sie auf typisierenden Kriterien beruhen und müssen den effekti-
ven Verbrauch nicht exakt abbilden. Entscheidend ist daher nicht, ob einzelne Gebäu-
deteile den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall unmittelbar beeinflussen, sondern
die potenziell mögliche Nutzung insgesamt (vgl. vorstehende E. 9.2).
Wie dargelegt, stellt der Gebäudeversicherungswert bei Wohnbauten grundsätzlich eine
zulässige schematische Bemessungsgrundlage dar und eine gewisse Pauschalisierung
ist hinzunehmen. Ein Verstoss gegen das Äquivalenzprinzip liegt nur vor, wenn die Ge-
bühr offensichtlich in keinem vernünftigen Verhältnis zur Leistung steht, was hier nicht
zutrifft.
Das von der Beschwerdeführerin angerufene Urteil 2P.205/2005 vom 15. März 2006
betrifft einen besonderen Einzelfall (nachträglicher Anbau eines Atelierraums in einem
Wohn- und Geschäftshaus). Daraus folgt nicht eine generelle Abkehr vom Modell des
Gebäudeschätzungswertes, sondern lediglich, dass bei klar atypischen Konstellationen
eine Korrektur geboten sein kann (E. 3.2). Solche liegen praxisgemäss namentlich bei
Industriebauten mit aussergewöhnlich hohen Baukosten vor. Weder die Grösse einer
Überbauung noch die gestaltungsplanbedingten Mehrkosten begründen für sich allein
einen ausserordentlichen Umstand. Bei Wohnbauten besteht regelmässig ein hinrei-
chender Zusammenhang zwischen Bauwert und mutmasslicher Inanspruchnahme der
Wasser- und Abwasserinfrastruktur.
Auch höhere Baukosten infolge Gestaltungsplan, Schutzräumen oder Einstellhallen stel-
len keinen individuell atypischen Umstand dar, sondern bewegen sich im Rahmen der
allgemeinen baurechtlichen Vorgaben. Eine Ausnahmesituation, die eine Reduktion der
Anschlussbeiträge rechtfertigen würde, durfte daher ohne Willkür verneint werden. Da-
ran ändert nichts, dass einzelne Bauteile nur einen geringen zusätzlichen Wasserver-
brauch oder Abwasseranfall verursachen.
Schliesslich handelt es sich um eine ortsübliche Wohnbaute. Ein aussergewöhnlich ge-
ringer Wasser- oder Abwasseranfall im Sinne der Rechtsprechung wurde von der Be-
schwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch ist eine solcher ersichtlich.

53 │ 58
9.4.5
Unbegründet ist auch der Einwand, die Rahmenbedingungen für Gestaltungspläne
hätten verlangt, Besucherparkplätze in der Einstellhalle anzuordnen. Für «einfache
Mehrfamilienhäuser» sei dies nicht vorgeschrieben. Dort befänden sich
Besucherparkplätze erfahrungsgemäss im Freien.
Daraus lässt sich jedoch keine Reduktion der anrechenbaren Erstellungskosten von
40 % ableiten. Der Umstand, dass im vorliegenden Fall gestützt auf den Gestaltungsplan
eine andere Lösung gewählt wurde, rechtfertigt gebührenrechtlich keine Sonderbehand-
lung. Die Erstellungskosten der Abstellplätze betragen gemäss Kostenvoranschlag vom
12. Februar 2019 Fr. 3'560'000.– (vgl. BF-Bel. 41) und entsprechen damit 8.5 % des von
der NSV geschätzten Gebäudeversicherungswerts (Fr. 41'529'000.–); sie begründen da-
mit keine ausserordentlichen Umstände.
Tiefgaragen sind bei grösseren Wohnüberbauungen üblich und stehen in engem funkti-
onalem Zusammenhang mit der Gesamtanlage. Sie sind daher grundsätzlich Teil der
massgeblichen Anlagekosten. Planerische Vorgaben ändern daran nichts, da sie zu den
allgemeinen baurechtlichen Rahmenbedingungen gehören und keine Ausnahme vom
Bemessungssystem rechtfertigen.
Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips oder des Gleichbehandlungsgebots liegt nicht
vor. Die Anschlussbeiträge bemessen sich in allen Fällen nach dem Gebäudeschat-
zungswert; der angewandte Zuschlag von 18 % ist nicht zu beanstanden (vgl. vorste-
hende E. 7). Eine Reduktion der anrechenbaren Kosten für die Einstellhalle ist daher
abzulehnen.
9.4.6
Schliesslich wird gerügt, die Erschliessung der Häuser I, J und K (sog. Hanghäuser) mit
Treppenhäusern von der Tiefgarage über sechs Stockwerke im Berginnern zu den Un-
tergeschossen der Gebäude sei unüblich und entspreche keiner normalen Bauweise.
Die Erstellung dieser internen Erschliessungsanlagen sei aufgrund der Gestaltungsplan-
anforderungen mit erheblichen Kosten verbunden gewesen und stehe in keinem Zusam-
menhang mit dem Wasser- oder Abwasserverbrauch, was auch das Ingenieurbüro des
Gemeinderates bestätige. Auf die Kosten dieser Erschliessungswerke in Höhe von
Fr. 1'828'772.– seien daher keine Gebühren zu erheben. Diese Besonderheiten seien
nicht geprüft worden; das Verursacherprinzip sei einzuhalten.

54 │ 58
Diese Rüge erweist sich ebenfalls als unbegründet. Wie bereits im Zusammenhang mit
der Tiefgarage ausgeführt wurde, rechtfertigt auch die aufwendige Bauweise von Trep-
penhäusern in Hanglagen mit integriertem Lift im Innern des Berges keine Sonderbe-
handlung. Solche Treppenhäuser sind regelmässig aufwendig zu erstellen; dies gilt un-
abhängig davon, ob sie unmittelbar Wasser verbrauchen oder Abwasser erzeugen.
Die Anschlussbeiträge bemessen sich nach der Anschluss- und Nutzungskapazität der
Liegenschaft, wobei nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung, sondern das Nutzungspoten-
zial massgeblich ist. Auch wenn bestimmte Gebäudeteile, wie hier die Treppenhäuser,
typischerweise keinen Wasseranschluss beanspruchen, rechtfertigt dies keine Abwei-
chung von der Reglementsgrundlage, zumal nach ständiger Rechtsprechung bei Wohn-
bauten nur in ausserordentlichen Ausnahmefällen von der Bemessungsgrundlage abge-
wichen wird. Die Gestaltungsplanpflicht hat auch hier keinen Einfluss auf die Höhe der
Anschlussbeiträge.
Die von der Beschwerdeführerin angeführte Stellungnahme des Ingenieurbüros Hüsler
& Heiniger AG (vgl. BF-Bel. 43) ist für die rechtliche Bemessung des Anschlussbeitrages
nicht relevant; massgeblich ist einzig die Anwendung der Reglemente durch die Behör-
den. Von der gesetzlich verankerten Bemessungsgrundlage kann nur in besonderen
Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor.
Die Anschlussbeiträge mögen wegen des grossen Bauvolumens hoch erscheinen, sind
jedoch sachlich gerechtfertigt und verletzen weder das Verursacher- noch das Äquiva-
lenzprinzip.
9.4.7
Weitere bauliche Anpassungen aufgrund des Abflusswegs, des Gewässerraums oder
eines öffentlichen Fusswegs sind für die Bemessung der Anschlussbeiträge unerheblich,
da nicht nachgewiesen ist, dass sie diese beeinflusst haben.
10. Prüfung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
10.1
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Festsetzung der Anschlussbei-
träge im Zusammenhang mit den Auswirkungen der angeblich unterlassenen jährlichen,
reglementarisch vorgesehenen Kontrollen sowie der erfolgten Gesetzesänderung unzu-
reichend geprüft. Sie beruft sich dabei auf den Entscheid des Bundesgerichts

55 │ 58
2C_322/2010 vom 22. August 2011 und macht sinngemäss geltend, eine ruckartige Ge-
bührensenkung im Umfang von rund 15 % sei gemäss Rechtsprechung mit dem Gleich-
behandlungsgrundsatz unvereinbar. Sie bringt zudem vor, eine frühzeitigere und konti-
nuierlichere Überprüfung bzw. Planung hätte auch im vorliegenden Fall eine abrupte
Senkung der Gebühren vermieden.
10.2
Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Art. 8 BV) liegt nicht vor. Der an-
geführte Entscheid des Bundesgerichts 2C_322/2010 E. 6 betrifft eine Konstellation, in
welcher innerhalb derselben Rechtslage keine einheitliche und systematisch kohärente
Anwendung der Gebührenregelung erfolgte, wodurch gleich gelagerte Fälle unterschied-
lich behandelt wurden. Entscheidend war dabei die Frage der Gleichbehandlung gleich
gelagerter Fälle im selben System, nicht hingegen Aspekte der Gebührenplanung oder
der zeitlichen Staffelung von Anpassungen.
Vor diesem Hintergrund ist der Entscheid auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar,
da hier eine generell-abstrakte Reglementsrevision vorliegt, welche für sämtliche Be-
troffenen einheitlich zur Anwendung gelangt und somit keine vergleichbare Konstellation
innerhalb derselben rechtlichen Ordnung gegeben ist.
Damit fehlt es an einer Ungleichbehandlung gleich gelagerter Sachverhalte innerhalb
derselben rechtlichen Ordnung.
Das frühere Unterlassen einer jährlichen Kontrolle betrifft nicht die Frage der rechtsglei-
chen Anwendung der neuen Regelung und ist für die Beurteilung des Gleichbehand-
lungsgrundsatzes im Rahmen der Systemumstellung nicht erheblich.
11. Materielles Ergebnis
Im Ergebnis ist festzustellen, dass die von der Vorinstanz bestätigten Wasser- und Ab-
wasseranschlussbeiträge rechtmässig sind. Sie verstossen weder gegen das Kostende-
ckungs- und Äquivalenzprinzip noch gegen das Verursacherprinzip, ebenso wenig liegt
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Auch eine Verletzung des Gleichbehand-
lungsgrundsatzes sowie ein Verstoss gegen das Willkürverbot sind nicht ersichtlich. Die
Beschwerde ist somit vollumfänglich abzuweisen.
Die von der Vorinstanz korrigierten Akontozahlungen waren nicht mehr Gegenstand des
Verfahrens.

56 │ 58
12. Verfahrenskosten
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens zu befinden.
Die Verfahrenskosten umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie
die Parteientschädigung (Art. 115 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der
Parteientschädigung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach dem
Prozesskostengesetz (NG 261.2 [PKoG]; Art. 116 Abs. 3 VRG).
12.1
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unter-
liegt, auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zu-
rückgezogen hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwal-
tungsgericht beträgt die Gerichtsgebühr Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 PKoG).
Die Gebühren sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen
sich nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der
Schwierigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitauf-
wand für die Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). Aufgrund der Bedeutung der
Sache für die Beschwerdeführerin, des doppelten Rechtsschriftenwechsels, den um-
fangreichen Akten sowie des Schreibaufwands rechtfertigt sich die maximale Gebühr
von Fr. 7'000.–. Diese gehen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin
(Art. 122 Abs. 1 VRG) und sind mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Gerichts-
kostenvorschuss zu verrechnen und haben als bezahlt zu gelten.
12.2
Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht geschuldet
(Art. 123 Abs. 2 VRG) und den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Par-
teientschädigung zugesprochen (Art. 123 Abs. 4 VRG).

57 │ 58
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die ordentliche Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid beträgt Fr. 7'000.–
und geht ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 122 Abs. 1 VRG
i.V.m. Art. 17 PKoG). Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'000.– wird mit dem von der Be-
schwerdeführerin in gleicher Höhe geleisteten Gerichtskostenvorschuss verrechnet
und gilt als bezahlt.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zuge-
sprochen (Art. 123 Abs. 4 PKoG).
5. [Zustellung].
Stans, 14. Juli 2025
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN
Verwaltungsabteilung
Die Präsidentin
lic. iur. Livia Zimmermann
Die Gerichtsschreiberin
lic. iur. HSG Helene Reichmuth Versand:

58 │ 58
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundes-
gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder sei-
nes Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten
Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf
gelten die Art. 44 ff. BGG.