nw_gerichte · 40448 · 2025-03-31 · de

Baubewilligung (VA 24 21)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
 
VA 24 21 
Entscheid vom 31. März 2025 
Verwaltungsabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
 
Verwaltungsrichter Andreas Stump, 
 
Verwaltungsrichter Beat Schneider, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__ und B.__, 
C.__ und D.__, 
E.__ und F.__, 
 
vertreten durch Dr. iur. Attilio R. Gadola, Rechtsanwalt, 
Hostattstrasse 11, Postfach 1212, 6061 Sarnen, 
 
Beschwerdeführer, 
 
 
gegen 
 
 
G.__, 
 
Beschwerdegegner, 
 
 
und 
 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
 
Vorinstanz, 
 
 
sowie 
 
 


2 │ 41 
 
 
Baudirektion des Kantons Nidwalden, 
Buochserstrasse 1, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Kantonale Gesamtbewilligungsbehörde, 
 
und 
 
 
Gemeinderat X.__, 
 
vertreten durch MLaw Ramona Dillier, Rechtsanwältin, 
Gabriel & Bucher AG, Bahnhofplatz 5, Postfach 1357, 
6061 Sarnen 1, 
 
Baubewilligungsbehörde. 
 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung für den Ersatzbau Wohnhaus auf der 
Parzelle Nr. __, GB X.__ 
 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates des 
Kantons Nidwalden vom 20. August 2024 (RRB Nr. 493). 


3 │ 41 
 
 
Sachverhalt: 
A. 
G.__ («Beschwerdegegner») reichte am 30. Juni 2020 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines 
Wohnhauses auf der Parz. Nr. __, Grundbuch [GB] X.__, ein. Am 14. Juni 2021 erteilte der 
Gemeinderat X.__ («Gemeinderat») die Baubewilligung. Gegen diese Baubewilligung reichten 
A.__ und B.__, C.__ und D.__, E.__ und F.__ sowie H.__ am 7. Juli 2021 Beschwerde beim 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden («Vorinstanz») ein. 
Mit RRB Nr. 293 vom 10. Mai 2022 beschloss die Vorinstanz die Gutheissung der Beschwerde, 
die Aufhebung der Baubewilligung vom 14. Juni 2021 und die Rückweisung der Sache zur 
Neubeurteilung an den Gemeinderat X.__ («Baubewilligungsbehörde/Gemeinderat»). Dabei 
hat die Vorinstanz im Wesentlichen erkannt, dass notwendige Beurteilungen unterlassen wur-
den und der Entscheid auf unzutreffenden Planunterlagen basiere. Die ursprünglichen Pläne 
vom 29. Mai 2020 würden aufzeigen, dass der Grenzabstand nicht eingehalten werde. Die 
nachgereichten, angepassten Unterlagen vom November 2020 würden dies belegen. Der 
Balkon im Erd- und Dachgeschoss sei auf ein Ausmass von höchstens 40 % der 
Fassadenlänge zu verkleinern oder es sei diesbezüglich vor Baubeginn gestützt auf Art. 155a 
BauG zwischen den beiden Eigentümern eine öffentlich beurkundete Vereinbarung 
abzuschliessen mit der Verpflichtung, diese im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese 
Vereinbarung sei gemäss Art. 155a Abs. 3 BauG durch den Gemeinderat zu genehmigen. Die 
weiteren Beschwerdegründe, insbesondere zum Gestaltungsplan «__», blieben mit RRB Nr. 
293 vom 10. Mai 2022 offen. 
 
B. 
Am 10. Oktober 2022 entschied der Gemeinderat, das Baubewilligungsverfahren infolge we-
sentlicher Planänderungen (Anpassung Ausnützungsziffer 0.25, Verkleinerung der Balkone 
auf 40 % der Fassadenlänge, Farbgebung Fassade) erneut durchzuführen. Das Bauvorhaben 
mit Planänderungen wurde im Nidwaldner Amtsblatt vom __ 2022 publiziert. Dagegen reichten 
A.__ und B.__, C.__ und D.__, E.__ und F.__ sowie H.__ am 4. Januar 2023 Einwendungen 
ein. 
 
 


4 │ 41 
 
 
Mit Beschluss vom 9. Oktober 2023 erteilte der Gemeinderat folgende Baubewilligung: 
«1. Die Baubewilligung für den Ersatzbau Wohnhaus auf der Parzelle Nr. __ wird mit folgenden Bedingungen auf 
Auflagen erteilt. 
[2. 
Projektunterlagen]. 
3. 
Kantonaler Gesamtbewilligungsentscheid 
Der kantonale Gesamtbewilligungsentscheid vom 22. Dezember 2022 (inkl. sämtliche Bedingungen und 
Auflagen) bildet integrierter Bestandteil dieses Entscheids und wird hiermit dem Gesuchsteller eröffnet. 
4. 
Kantonale Gesamtstellungnahme 
Die Anträge gemäss Ziff. 1 Abwasser, Entwässerung, Ziff. 2 Lärm- und Schallschutz und Ziff. 3 
Landschaftsschutz und der kantonalen Gesamtstellungnahme vom 22. Dezember 2022 werden im Sinne von 
Ziff. 2 der Erwägungen des vorliegenden Entscheides als verbindliche Bedingungen und Auflagen dieser 
Baubewilligung verfügt und hiermit dem Gesuchsteller eröffnet. 
 
 […] 
 
[Rechtsmittel, Mitteilung].» 
 
Die Einwendungen vom 4. Januar 2023 wies der Gemeinderat gleichentags vollumfänglich ab 
und verwies die Einwender für privatrechtliche Einwendungen an den Zivilrichter. Die Kosten 
wurden dem Baugesuchsteller im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auferlegt. Eine Par-
teientschädigung wurde nicht zugesprochen. 
 
C. 
Dagegen reichten die Einwender am 15. November 2023 wiederum Verwaltungsbeschwerde 
bei der Vorinstanz ein. Sie beantragten im Wesentlichen, dass der Einwandentscheid, der 
Baubewilligungsbeschluss des Gemeinderates vom 9. Oktober 2023 und der kantonale Ge-
samtbewilligungsentscheid vom 22. Dezember 2022 aufzuheben seien. Zur Klärung des 
Sachverhaltes sei mit den Verfahrensbeteiligten ein Augenschein durchzuführen. 
Die Vorinstanz wies die Verwaltungsbeschwerde mit RRB Nr. 493 vom 20. August 2024 voll-
umfänglich ab. 
Dagegen liessen A.__ und B.__, C.__ und D.__ sowie E.__ und F.__ («Beschwerdeführer») 
durch ihren Rechtsanwalt Attilio R. Gadola am 19. September 2024 Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht Nidwalden («Verwaltungsgericht») erheben und folgende Anträge stellen: 
 
 


5 │ 41 
 
 
«1. Die Beschwerde sei gutzuheissen. 
 2. Zufolge Gutheissung der Beschwerde seien der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates Nidwal-
den vom 20. August 2024 (RRB-Nr. 493) sowie der zuvor ergangene Einwandentscheid des Gemein-
derates X.__ vom 9. Oktober 2023 betr. Ersatzbau Wohnhaus, Parzelle Nr. __, __strasse __, X.__, 
mitsamt dem kantonalen Gesamtbewilligungsentscheid vom 22. Dezember 2022 aufzuheben. 
3. 
Zur Klärung des Sachverhaltes sei mit den Verfahrensbeteiligten ein Augenschein durchzuführen. 
4. 
Die Beschwerdeführer behalten sich einen weiteren Rechtsschriftenwechsel und zusätzliche Stellung-
nahmen ausdrücklich vor. 
5. 
Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners 1, eventualiter zulas-
ten der Beschwerdegegner 2, 3 und 4 unter solidarischer Haftbarkeit (und zwar auch für das vo-
rinstanzliche Verfahren).» 
 
Den angeforderten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 5'000.– bezahlten die Beschwerde-
führer innert angesetzter Frist. 
 
D. 
Der Beschwerdegegner beantragte am 18. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde und 
der Entscheid der Vorinstanz sei zu bestätigen. 
Auch die Vorinstanz sprach sich in ihrer Vernehmlassung vom 8. Oktober 2024 für eine Ab-
weisung der Beschwerde aus – unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. 
Der Gemeinderat liess seinerseits durch seine Rechtsanwältin Ramona Dilllier am 
11. November 2024 die vollumfängliche Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
19. September 2024 beantragen. Die vorinstanzlichen Beschlüsse vom 20. August 2024 (RRB 
Nr. 493) und vom 9. Oktober 2023 (Baubewilligung) seien zu bestätigen – unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer, unter solidarischer Haftbarkeit; jeden-
falls unter Entlastung des Gemeinderates. 
Die Baudirektion des Kantons Nidwalden («Kantonale Gesamtbewilligungsbehörde/Baudirek-
tion») hat die Beschwerde am 9. September 2024 zur Kenntnis genommen und auf eine Stel-
lungnahme in der Sache verzichtet. 
 
E. 
Mit freiwilliger Replik vom 25. November 2024 hielt Rechtsanwalt Attilio R. Gadola als Vertreter 
der Beschwerdeführer an den bereits gestellten Anträgen fest. Am 19. Dezember 2024 reichte 
er seine Kostennote ein. 


6 │ 41 
 
 
Der Gemeinderat liess sich am 28. November 2024 ebenfalls nochmals vernehmen und 
Rechtsanwältin Ramona Dillier reichte am 20. Dezember 2024 ebenfalls ihre Kostennote ein. 
Die Baudirektion und die Vorinstanz verzichteten stillschweigend auf eine zweite Stellung-
nahme. 
 
F. 
Das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden hat die Streitsache anlässlich der Sitzung 
vom 31. März 2024 in Abwesenheit der Parteien abschliessend beraten und beurteilt. Die Tat-
sachen und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit für den Entscheid von Bedeutung, aus 
den nachstehenden Erwägungen. 
 
 


7 │ 41 
 
 
Erwägungen 
1. 
1.1 
Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Beschluss der Vorinstanz vom 20. Au-
gust 2024 (RRB Nr. 493) in Sachen Ersatzbau eines Wohnhauses auf der Parz. Nr. __, 
__strasse __, GB X.__, mit welchem die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdeführer vom 
15. November 2023 gegen die Beschlüsse des Gemeinderates vom 9. Oktober 2023 abge-
wiesen wurden. 
 
1.2 
1.2.1 
Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für den Erlass eines Entschei-
des erfüllt sind (Art. 54 Abs. 1 VRG; NG 265.1). Fehlt eine Voraussetzung für den Erlass eines 
Entscheides, tritt die Behörde auf die Sache nicht ein (Art. 54 Abs. 3 VRG). Sind alle verfah-
rensrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die Behörde in der Sache (Art. 55 Abs. 1 
VRG). 
 
1.2.2 
Letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter die Vorinstanz fällt (Art. 4 
Abs. 2 i.V.m. mit Abs. 1 Ziff. 2 VRG) – können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Ver-
waltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungsab-
teilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG 
(NG 261.1). Das Verwaltungsgericht ist somit örtlich wie sachlich zuständig. 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vor-
instanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass die Beschwerdeführer über 
eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügen und einen praktischen Nutzen aus 
der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen. Die Nähe der Bezie-
hung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht ge-
geben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Si-
tuation der Beschwerdeführer durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann 


8 │ 41 
 
 
(Art. 170 Abs. 1 PBG [NG 611.1]; BGE 137 II 30 E. 2.2.2; Urteil des Bundesgerichts [BGer] 
1C_364/2011 vom 25. Januar 2011 E. 2.2.2). 
Diese Bedingungen sind hier erfüllt. Die Beschwerdeführer A.__ und B.__ sind Eigentümer der 
Parz. Nrn. __ und __, GB X.__, die Beschwerdeführer C.__ und D.__ sind Eigentümer der 
Parz. Nr. __, GB X.__, und die Beschwerdeführer E.__ und F.__ sind Eigentümer der 
Parz. Nr. __, GB X.__. Die Grundstücke liegen alle in unmittelbarer Nähe der streitgegen-
ständlichen Bauparzelle Nr. __, GB X.__, und sind maximal 30 Meter von dieser entfernt. Die 
für die Beschwerdeerhebung verlangte besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht ist 
damit gegeben. Alle Beschwerdeführer haben zudem am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen. Die Beschwerdeführer begründen ihr Interesse an der Aufhebung der 
Baubewilligung sodann sinngemäss dahingehend, dass sie sich am massiven Bauvolumen 
stören und dieses bei Gutheissung ihrer Beschwerde nicht im vorgesehenen Volumen 
realisiert werden könne. Der praktische Nutzen der Beschwerdeführer als direkte oder nahe 
gelegene Nachbarn liegt darin, dass das Bauvorhaben nicht wie geplant verwirklicht werden 
könnte bzw. redimensioniert werden müsste, wenn sie mit einer der von ihnen vorgetragenen 
Rügen durchdringen (vgl. Urteil des BGer 1C_37/2011 vom 14. April 2011 E. 2.3.3). Die 
Beschwerdeführer haben somit ein schützenswertes Interesse an der Aufhebung der 
angefochtenen Baubewilligung und sind zur Beschwerde legitimiert. 
Nachdem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. VRG erfüllt sind, 
ist auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG). 
 
1.2.3 
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit sich die Kritik der Beschwerdeführer gegen 
den Beschluss des Gemeinderates vom 9. Oktober 2023 (Baubewilligungsentscheid) und den 
kantonalen Gesamtbewilligungsentscheid vom 22. Dezember 2022 richtet. Diese sind im Rah-
men des Streitgegenstands durch den RRB Nr. 493 vom 20. August 2024 ersetzt worden (De-
volutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (Art. 78 Abs. 1, Art. 80 Abs. 2 und Art. 87 
VRG; CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, 
N. 934 f.; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 
1991, S. 117). Wird der angefochtene RRB aufgehoben, fallen auch der gemeinderätliche Be-
schluss und der kantonale Gesamtbewilligungsentscheid dahin. Letztere sind damit nicht mehr 
Anfechtungsgegenstand (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4; 129 II 438 E. 1; 113 Ib 257 E. 3; 112 1b 
39 E. 1e). 
 


9 │ 41 
 
 
1.3 
Praxis- und antragsgemäss (vgl. Beschwerde, Ziff. 6.1 S. 5) wurden alle vorinstanzlichen Ak-
ten beigezogen, inklusive diejenigen des vorausgegangenen Verfahrens. 
 
1.4 
Die Beschwerdeführer beantragen, dass zur Klärung der konkreten Situation und namentlich 
zur Beurteilung der Frage der Eingliederung in das Siedlungsgebiet «__» sowie zur Überprü-
fung ihrer erhobenen Beschwerde vor Ort ein Augenschein durchzuführen sei (vgl. Be-
schwerde, Ziff. 6.4 S. 7). 
Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die ent-
scheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augen-
schein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbe-
strittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine 
Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten erscheint (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., 
N. 966). 
Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall mit ausreichender Deutlich-
keit aus den Fotografien und Plänen in den Verfahrensakten, weshalb auf die Durchführung 
eines Augenscheins gemäss Art. 49 Abs. 1 Ziff. 5 VRG verzichtet werden kann. 
 
2. 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefoch-
tene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollstän-
dig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG; SR 173.110). Die Parteien sind nach Massgabe 
des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht 
ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht aus-
schliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 
3. Aufl. 2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwal-
tungsgericht können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und 
sich auf neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflich-
tet, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen 


10 │ 41 
 
 
Entscheid an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanz-
lichen Verfahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht ausdehnen 
oder inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache 
gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 
 
3. 
Gemäss Art. 174 PBG ist in Verfahren, die beim Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes 
(PBG) hängig sind, das bisherige Recht anwendbar. Hängig wird ein Verfahren mit Einrei-
chung des Baugesuchs (vgl. Bericht des Regierungsrates vom 26. November 2013 zu Handen 
des Landrates). Der Beschwerdegegner reichte am 30. Juni 2020 ein Baugesuch ein. Das 
PBG war zu diesem Zeitpunkt bereits in Kraft und ist somit grundsätzlich anwendbar. 
Gemäss Art. 207 Abs. 2 PBG treten gewisse Bestimmungen gemeindeweise mit dem Inkraft-
treten der neurechtlichen kommunalen Zonenpläne sowie Bau- und Zonenreglemente in Kraft, 
spätestens am 1. Januar 2025 (Art. 177 Abs. 1 PBG) bzw. allenfalls nach Ablauf der Verlän-
gerungsfrist gemäss Art. 177 Abs. 2 PBG. Dies bedeutet, dass gewisse Bestimmungen nach 
dem bisherigen Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 24. April 
1988 ([Baugesetz, BauG]; NG 611.01) und nach der Vollziehungsverordnung zum Gesetz über 
die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 3. Juli 1996 ([Bauverordnung, BauV]; NG 
611.011) anwendbar sind. 
Der streitgegenständliche Ersatzbau liegt in der Gemeinde X.__. Die Gemeinde X.__ hat bis 
anhin die kommunalen Zonenpläne sowie Bau- und Zonenreglemente noch nicht an das revi-
dierte Planungs- und Baugesetz (PBG) angepasst. Unter Anwendung von Art. 207 Abs. 4 PBG 
hat die Vorinstanz entschieden, dass grundsätzlich die formell-rechtlichen Be-stimmungen des 
PBG auch für Gemeinden anwendbar sind, welche die neurechtlichen Zonenpläne sowie das 
Bau- und Zonenreglement noch nicht erstellt haben. Allerdings bleiben für diese Gemeinden 
die materiell-rechtlichen Bestimmungen des BauG und der BauV anwendbar. Wie sich dem 
Regierungsratsbeschluss über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung vom 12. 
Dezember 2023 (NG 611.111) entnehmen lässt, gelten für die Gemeinde X.__ materiell-recht-
lich weiterhin die Bestimmungen des BauG und der BauV. 
 
 


11 │ 41 
 
 
4. 
Soweit ersichtlich, bringen die Beschwerdeführer im vorliegenden Gerichtsverfahren keine 
eigentlichen Einwände mehr gegen die Einhaltung der allgemeinen Bauvorschriften in Bezug 
auf die Anzahl der Vollgeschosse, die Höhe des Dachgeschosses und die Ausnützungsziffer 
vor. Sollte entgegen diesem Eindruck doch eine entsprechende Rüge erhoben werden, wird 
festgehalten, dass diese weder ausreichend substantiiert noch überzeugend dargelegt wäre. 
Ungeachtet dessen wird auf die zutreffenden und überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz 
verwiesen, wonach sowohl das Dachgeschoss wie auch das Erdgeschoss nicht als 
Vollgeschosse anzusehen sind (vgl. vorinstanzliche E. 2.3). Die zulässige Vollgeschosszahl 
gemäss Art. 9 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde X.__ vom 16. März 2007 
(BZR; abrufbar unter www.__.ch) ist somit mit lediglich einem Vollgeschoss eingehalten, 
weshalb die Kniestockhöhe keine Relevanz entfaltet. Ebenso wird die Dachgeschosshöhe 
eingehalten. Ferner hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid nachvollziehbar dargelegt, dass die 
maximal zulässige Bruttogeschossfläche sowohl gemäss Art. 9 BZR als auch gemäss Art. 1 
BZR eingehalten wird und die Ausnützungsziffer (AZ) folglich nicht zu beanstanden sei (vgl. 
vorinstanzliche E. 2.4). Es ist nicht notwendig, weiter auf diese Punkte einzugehen. 
 
5. 
5.1 
Die Beschwerdeführer rügen demgegenüber erneut, dass der im Grundbuch angemerkte 
Gestaltungsplan «__» weiterhin Gültigkeit und Rechtsverbindlichkeit besitze und somit 
vorliegend zur Anwendung gelange. Es liege klar ein «privat-rechtlicher» und kein «öffentlich-
rechtlicher» Gestaltungsplan vor. Die Rechtsverbindlichkeit des Gestaltungsplans «__» 
ergebe sich aus der Anmerkung des Gestaltungsplans als Eigentumsbeschränkung im 
Grundbuch. 
In 
Ermangelung 
eines 
kommunalen 
Aufhebungsentscheids 
oder 
Änderungsbeschlusses habe der Gestaltungsplan weiterhin Gültigkeit, insbesondere aufgrund 
des Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV und der Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 
29 BV. Daher müsse das Bauprojekt unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Gestal-
tungsplans geprüft werden, was zur Folge habe, dass es in der aktuellen Ausgestaltung nicht 
bewilligungsfähig sei. Dies insbesondere deshalb, weil sowohl eine optimale Besonnung als 
auch der Schutz der Aussicht nach Westen nicht mehr gewährleistet seien. 
 
 


12 │ 41 
 
 
5.2 
Wie bereits die Vorinstanz ausgeführt hat, bezweckt der Gestaltungsplan eine 
siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und 
landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung beziehungsweise Nutzung eines 
zusammenhängenden Gebietes. Bei Wohnüberbauungen hat er den Erfordernissen der 
Wohnhygiene und der Wohnqualität in besonderem Masse Rechnung zu tragen (Art. 94 Abs. 1 
BauG). Der Gestaltungsplan kann vom Zonenplan, Bau- und Zonenreglement oder 
Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung 
sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt (Art. 97 Abs. 1 BauG). Der 
Gemeinderat kann solche Abweichungen gewähren, wenn die bestimmten Voraussetzungen 
dazu vorliegen (Abs. 2 und 3). Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann die Ausnützung 
verschiedener Zonen umgelagert werden, soweit die örtlichen Verhältnisse es zulassen 
(Abs. 4). 
Der Gestaltungsplan ist ein kommunaler Nutzungsplan, der grundsätzlich öffentlich-rechtlicher 
Natur ist. Innerhalb der kommunalen Nutzungsplanung stellt er einen Sondernutzungsplan dar. 
Für dessen öffentlich-rechtliche Wirkung braucht es eine Genehmigung durch die zuständige 
Behörde. Der Gestaltungsplan entfaltet gegenüber jedermann Rechtswirkung und ist somit 
allseitig verbindlich (THIERRY TANQUEREI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplan, Zürich 2016, Art. 21 RPG N. 23; MICHAEL PLETSCHER, Der 
Gestaltungsplan i.e.S., Dissertation, in: Basler Studien zur Rechtwissenschaft, Reihe B, 
Öffentliches Recht, Band 93, § 1 N. 9 S. 9 f.; CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Baumann/van den Bergh 
et al. (Hrsg.), Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 15 N. 25). 
Nutzungspläne und somit auch Gestaltungspläne sind zu überprüfen und nötigenfalls 
anzupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach 
der Rechtsprechung des Bundesgerichts haben die Grundeigentümer keinen Anspruch auf 
Weiterbestand der für ihr Grundstück geltenden Bauvorschriften. Es gilt der Grundsatz, dass 
je neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden und je 
einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die 
Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.2 mit 
Hinweis auf BGE 98 la 374, E. 5; Urteil des BGer 1C_530/2021 vom 23. August 2022; THIERRY 
TANQUEREI, a.a.O., Art. 21 RPG N. 1). 
 
 
 


13 │ 41 
 
 
5.3 
Der 
Gestaltungsplan 
«__» 
vom 
3. 
Dezember 
1984 
ist 
ein 
Gestaltungs- 
und 
Arealbebauungsplan mit Auflagen und Bedingungen (vi-BF1-B-5). In der Planungsidee des 
Gestaltungsplans wurde im Wesentlichen das Ziel preisgünstiger Wohnungen für X.__ 
verankert, welche auch an einer schönen Lage wohnen wollen. Das Ziel sei eine möglichst 
verkehrsfreie Siedlung mit viel Grünfläche. Die Situierung der 6 Bauten erfolge aufgrund 
möglicher optimaler Besonnung und der Gewährleistung der Aussicht gegen Westen. Die 
Hanglage der Parzelle mit einer Neigung von ca. 10 % ergebe eine natürliche Staffelung der 
Häuser in der Höhe. Damit ergebe sich eine Auflockerung der gesamten Anlage. Die Häuser 
seien durch den Baustil miteinander verbunden. Durch verschiedene Anwendungen von 
Balkongeländer, Fenster, Holzverkleidungen und Farbgestaltung erziele man ein 
differenziertes Bild der Bauten und somit auch eine erwünschte Auflockerung der gesamten 
Anlage. Der Gestaltungsplan wurde von der Vorinstanz am 25. Februar 1985 genehmigt (vi-
BF1-B-3) und der Gemeinderat erteilte mit Beschluss vom 4. März 1985 die nachgesuchte 
Arealüberbauungsbewilligung (vi-BF1-B-4). Der Gestaltungsplan «__» erlangte somit 
öffentliche Verbindlichkeit und wurde zudem (rein deklaratorisch) im Grundbuch angemerkt. 
 
5.4 
5.4.1 
Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, dass es sich beim Gestaltungsplan «__» 
vom 3. Dezember 1984 um einen privatrechtlichen und nicht um einen öffentlich-rechtlichen 
Gestaltungsplan handele. Sie stützen diese Auffassung insbesondere auf den Gestaltungs-
plan selbst, den RRB vom 25. Februar 1985 und den damaligen Beschluss des Gemeindera-
tes vom 4. März 1985. Ausserdem rügen sie sinngemäss, dass sich der § 96 BauV nur auf 
öffentlich-rechtliche Gestaltungspläne beziehe, weshalb der Gestaltungsplan «__» nach wie 
vor rechtsverbindlich sei (vgl. Duplik vom 25. November 2024). Die Vorinstanz habe sich damit 
überhaupt nicht auseinandergesetzt. Wäre der Gestaltungsplan «__» weiterhin gültig und vor-
liegend auf den geplanten Neubau anwendbar, so müsste dem Projekt den Beschwerdefüh-
rern zufolge die Bewilligung verweigert werden. 
 
5.4.2 
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst eine Reihe von Ansprüchen, die es den Verfahrens-
beteiligten ermöglicht, sich zu informieren und mitzuwirken, den eigenen Standpunkt darlegen 


14 │ 41 
 
 
und die Gegenargumente widerlegen zu können sowie am Ausgang des Verfahrens die 
Gründe für den Entscheid zu kennen. Das Gehörsrecht dient einerseits der Sachaufklärung, 
andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Ent-
scheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift (BGE 127 I 54 E. 2b). Der 
Einbezug der Betroffenen in das Verfahren dient der Aufarbeitung der Entscheidgrundlagen in 
tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht und erleichtert die Wahrheitsfindung (RHINOW/KOL-
LER/KISS/THURNHERR/BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl. 2014, N. 309 f.). Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst verschiedene Teilgehalte wie den Anspruch auf vor-
gängige Orientierung, vorgängige Äusserung und Stellungnahme, Mitwirkung im Beweisver-
fahren, Akteneinsicht sowie Eröffnung und Begründung des Entscheides (BGE 142 I 86 E. 2.2, 
135 I 187 E. 2.2). Ein wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist mithin 
auch die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von un-
sachlichen Motiven leiten lässt, und den Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenen-
falls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl sie wie auch die Rechtsmit-
telinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn 
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat 
leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie 
sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinanderset-
zen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte be-
schränken (BGE 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1; 133 I 270 E. 3.1; 129 I 232 
E. 3.2; 126 I 97 E. 2b; Urteil des BGer 9C_363/2009 vom 18. März 2010 E. 3.2). 
 
5.4.3 
5.4.3.1 
Die Vorinstanz hat im angefochtenen RRB Nr. 493 vom 20. August 2024 nachvollziehbar und 
hinreichend differenziert aufgezeigt, von welchen Überlegungen sie sich bei ihrem Entscheid 
hat leiten lassen. Die Beschwerdeführer legten hingegen nicht substanziiert dar, aus welchen 
konkreten Gründen der Gestaltungsplan einen privatrechtlichen Charakter aufweisen soll. Ihre 
pauschale Behauptung erfüllt die Anforderungen an eine substantiierte Begründung nicht. Die 
Vorinstanz musste sich daher mit dieser Rüge nicht vertieft befassen (BGE 124 II 146 
E. 2c/aa). Sie hat die Begründungspflicht nicht verletzt und selbst wenn, würde die Gehörsver-
letzung ohnehin nicht derart schwer wiegen, dass sie im vorliegenden Verfahren, in welchem 
das Verwaltungsgericht über volle Kognition verfügt, nicht geheilt werden könnte (BGE 142 II 
218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; 136 V 117 E. 4.2.2.2; 133 I 201 E. 2.2; 132 V 387 E. 5.1). 


15 │ 41 
 
 
5.4.3.2 
Ergänzend sei ausgeführt, dass die Beschwerdeführer auch in diesem Verfahren ihrer Sub-
stantiierungspflicht nicht ausreichend nachgekommen sind. Den von den Beschwerdeführern 
genannten Unterlagen (Gestaltungsplan «__», RRB vom 25. Februar 1985 und Beschluss des 
Gemeinderates vom 4. März 1985) lässt sich jedenfalls nicht mit überzeugender Klarheit ent-
nehmen, dass der altrechtliche Gestaltungsplan «__» privatrechtlicher Natur war. Im Gegenteil 
sprechen mehrere gewichtige Indizien dafür, dass er als öffentlich-rechtlicher Plan zu qualifi-
zieren ist: 
Gestaltungspläne sind kommunale Sondernutzungspläne und grundsätzlich öffentlich-
rechtlicher Natur. Die kantonale Planungs- und Baugesetzgebung macht keine explizite Un-
terscheidung zwischen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Gestaltungsplänen im Rah-
men der kommunalen Gestaltungsplanung. Der gesetzgeberische Fokus liegt jedoch offen-
sichtlich auf der Regelung öffentlich-rechtlicher Aspekte, namentlich hinsichtlich Nutzung, Er-
schliessung, Gestaltung, Schutz- und Freiräumen sowie weiterer raumplanerischer Belange 
(vgl. Art. 94 und Art. 95 Abs. 2 BauG; siehe hierzu auch die heutigen Art. 35 ff. PBG und 
§ 6 ff. PBV [NG 611.11]). Gestaltungspläne gemäss kantonaler Planungs- und Baugesetzge-
bung entfalten normative Wirkung gegenüber jedermann und dienen primär der Umsetzung 
öffentlich-rechtlicher Planungsziele. Für privatrechtliche Inhalte – wie beispielsweise Abspra-
chen zwischen Grundeigentümern, Dienstbarkeiten, Kostentragungsvereinbarungen oder 
Nachbarrechtsregelungen – gibt es keine gesetzliche Grundlage innerhalb der raumplaneri-
schen Gesetzgebung. Derartige Regelungen sind dem Privatrecht zuzuordnen und können 
gegebenenfalls in separaten Verträgen oder öffentlich beurkundeten Vereinbarungen festge-
halten werden, nicht jedoch Bestandteil eines Gestaltungsplans im Sinne der öffentlich-recht-
lichen Nutzungsplanung sein. Die Anforderungen an den Gestaltungsplan «__» richteten sich 
ausserdem nach Art. 40 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde X.__ vom 24. Juni 
1983 (BZR1983; vgl. Beilage 5 zur Duplik des Gemeinderates und RRB Nr. 184 vom 25. Feb-
ruar 1985 E. 2). Nur weil die in Art. 40 BZR1983 verankerten Anforderungen erfüllt waren, 
konnten die Behörden einen Ausnützungsbonus genehmigen bzw. die zulässige Geschoss-
zahl um ein Geschoss erhöhen (vgl. vi-BF1-B-3 und 4). Die Vergabe eines solchen Bonus ist 
eine planungsrechtliche Zugabe, die ausschliesslich durch die öffentliche Hand im Rahmen 
öffentlich-rechtlicher Befugnisse erfolgen kann. Sie dient als Anreiz für die Erfüllung bestimm-
ter städtebaulicher bzw. ortsbaulicher Leistungen und setzt ein formelles öffentlich-rechtliches 
Verfahren voraus. Privatrechtliche Gestaltungspläne können hingegen keine derartigen öffent-
lich-rechtlichen Zusagen schaffen oder legitimieren. Dadurch hat der Gestaltungsplan auch 


16 │ 41 
 
 
eine öffentlich-rechtliche Wirkung und ist behördenverbindlich. Zudem liegt das ehemalige Ge-
staltungsplangebiet «__» in einem Gebiet, das bereits damals besonderen Schutzvorschriften 
unterstand («Landschaftsschongebiet», vgl. RRB Nr. 184 vom 25. Februar 1985, E. 10). Diese 
öffentlich-rechtlichen Schutzvorschriften konnten nicht mittels privatrechtlicher Vereinbarung 
ausgeschlossen werden (vgl. RRB Nr. 184 vom 25. Februar 1985, E. 4), denn es galt damit 
auch öffentliche Interessen zu wahren. Auch dies ist ein Indiz für die öffentlich-rechtliche Natur 
des streitgegenständlichen Gestaltungsplans. Die Genehmigung des Gestaltungsplans «__» 
wurde ausserdem an Auflagen und Bedingungen geknüpft und Massnahmen der Raumpla-
nung, die aufgrund des Raumplanungsgesetzes oder übergeordneter Planungen erforderlich 
sind, wurden ausdrücklich vorbehalten (vgl. vi-BF1-B-3 und -4). Sowohl die Genehmigung des 
Gestaltungsplans «__» durch die Vorinstanz wie auch dessen Bewilligung durch den Gemein-
derat unterstreichen schliesslich dessen öffentlich-rechtlichen Charakter. Vereinbarungen mit 
rein privatrechtlichem Inhalt erfordern in der Regel keine behördliche Genehmigung. 
 
5.4.3.3 
Zusammenfassend dominieren eindeutig die öffentlich-rechtlichen Merkmale des Gestaltungs-
plans, auch wenn der Gestaltungsplan möglicherweise durch den Bauherrn und den Planer 
initiiert wurde. Die Rüge der Beschwerdeführer ist deshalb nicht nur unsubstantiiert, sondern 
auch unbegründet. Die Beschwerdeführer haben nicht hinreichend dargelegt, aus welchen 
Umständen sie ihre gegenteilige Auffassung herleiten wollen. Auch die Behauptung, dass sich 
§ 96 BauV nur auf öffentlich-rechtliche Gestaltungspläne beziehe, wird von den Beschwerde-
führern nicht näher erläutert. Auch dieses Vorbringen geht ins Leere und vermag nicht zu 
überzeugen. Gemäss Lehre und Rechtsprechung können schliesslich selbst privatrechtliche 
Gestaltungspläne ohne Zustimmung der Grundeigentümer aufgehoben werden, wenn 
öffentliche Interessen deren Aufhebung erforderlich machen (vgl. Urteil des BGer 
1C_571/2020, 1C_573/2020 vom 2. Juni 2022 E. 6.6.5 und Art. 42a Abs. 1 Ziff. 5 PBG). 
 
5.5 
5.5.1 
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, der Gestaltungsplan «__» sei von der 
Vorinstanz mit Entscheid vom 4. März 1985 genehmigt worden und sei somit rechtsgültig. 
Zwar müssten altrechtliche Gestaltungspläne, die vor dem 1. Juli 1990 erlassen und noch nicht 
dem Baugesetz vom 24. April 1988 angepasst worden seien, gemäss § 96 BauV vom 
Gemeinderat überprüft und bis spätestens am 31. Dezember 1996 entweder aufgehoben oder 


17 │ 41 
 
 
angepasst werden. Mit Bezug auf den fraglichen Gestaltungsplan «__» habe es der 
Gemeinderat jedoch unterlassen, einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Ohne diesen 
formellen Entscheid wüssten die betroffenen Grundeigentümer nicht, ob der Plan nach Ablauf 
der Übergangsfrist weiterhin gültig sei oder nicht. Das BauG und die BauV sähen für den Fall 
des Unterlassens eines solchen Beschlusses keine Regelung vor. Dabei handele es sich 
allerdings nicht um eine «gesetzliche Lücke», die zu füllen sei. Denn habe der Gemeinderat 
seine Pflichten unterlassen, so habe der Vertrauensschutz (Art. 9 BV) und namentlich der 
Anspruch der Beschwerdeführer auf Gewährung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) 
Vorrang. Aufgrund der nach wie vor auf ihren Grundstücken angemerkten Eigen-
tumsbeschränkungen bezüglich dem Gestaltungsplan «__» sei ihr Vertrauen zu schützen. Die 
Beschwerdeführer hätten zu keinem Zeitpunkt von der angeblichen Aufhebung des 
Gestaltungsplans gewusst und seien nach wie vor von dessen Rechtsverbindlichkeit 
ausgegangen. Auch wenn der Regierungsrat in E. 2.5.4.4 davon ausgehe, dass sie als 
Grundeigentümer keinen Anspruch auf Weiterbestand der für ihr Grundstück geltenden 
Vorschriften hätten, so könnten sie sich gleichwohl auf den Vertrauensschutz berufen, 
namentlich weil ihnen das rechtliche Gehör mit Bezug auf die angebliche Aufhebung in 
krassester Weise verwehrt worden sei. Der Gestaltungsplan enthalte verbindliche Regeln zur 
Sicherstellung der Aussicht, weshalb die Grundeigentümer Anspruch darauf hätten, dass ihre 
Sicht auf Berge und See nicht durch den Planvorlagen widersprechende Bauprojekte beein-
trächtigt würden. Entgegen den Ausführungen des Regierungsrates sei aus dem Plan klar 
ersichtlich, dass die Lage der Bauten so zu gestalten sei, dass sowohl eine optimale Beson-
nung als auch der Schutz der Aussicht nach Westen gewährleistet seien. Diese Bestimmun-
gen würden rechtsverbindlich für alle Grundstücke im Plangebiet gelten. Dies auch deswegen, 
weil der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 962 ZGB auf allen Grundstücken im Gebiet nach 
wie vor angemerkt gewesen sei. 
 
5.5.2 
5.5.2.1 
Gemäss § 202 Abs. 1 der Vollziehungsverordnung vom 19. April 1990 zum Gesetz über die 
Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Bauverordnung, aBauV90; gemäss RRB vom 
2. Juli 1990 in Kraft seit 28. Juni 1990) waren Gestaltungspläne nach altem Recht noch 
längstens fünf Jahre seit dem Inkrafttreten der Verordnung in Kraft. Sogenannt altrechtliche 
Gestaltungspläne konnten vom Planungsträger jederzeit schon während dieser Frist nach dem 
neuen Recht überarbeitet werden (Abs. 2). Gestaltungspläne, welche nicht nach neuem 


18 │ 41 
 
 
Baugesetz vom 24. April 1988 bewilligt und genehmigt wurden, traten am 1. Juli 1995 von 
Gesetzes wegen ausser Kraft. In diesen altrechtlichen Gestaltungsplangebieten galten ab 
1. Juli 1995 die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften. In Gebieten mit Gestaltungsplan–
pflicht durfte hingegen ab dem 1. Juli 1995 nicht mehr gebaut werden, bis ein neuer 
Gestaltungsplan rechtskräftig genehmigt war. Gestützt auf den § 202 Abs. 1 aBauV90 ist auch 
der altrechtliche Gestaltungsplan «__» vom 3. Dezember 1984 per 1. Juli 1995 ausser Kraft 
getreten. Eine Überarbeitung nach neuem Recht hat unbestrittenermassen nicht stattgefun-
den. Die Beschwerdeführer können sich in diesem Zusammenhang im Übrigen nicht auf Un-
wissenheit berufen, denn die altrechtlichen Gestaltungspläne wurden durch eine ordnungsge-
mäss erlassene und publizierte Verordnung (aBauV90) außer Kraft gesetzt. 
 
5.5.2.2 
Da die Anpassungsarbeiten der altrechtlichen Gestaltungspläne in den Gemeinden innerhalb 
der Fünfjahresfrist von § 202 Abs. 1 aBauV90 nur in wenigen Fällen von den Grundeigentü-
mern und/oder dem Gemeinderat in Angriff genommen wurden, zeigte sich ein unbefriedigen-
der Verfahrensablauf. Deshalb beantragte die Kommission für die Revision der Baugesetz–
gebung dem Landrat am 7. Juni 1995 eine Änderung von § 202 aBauV90. Der § 202 aBauV90 
wurde aufgehoben und mit der Änderung der Bauverordnung vom 5. Juli 1995 (aBauV95; in 
Kraft getreten am 15. September 1995) wurden die §§ 202, 202a, 202b und 202c aBauV95 
eingeführt (vgl. Landratsbeschluss und Verordnung betreffend die Änderung der 
Vollziehungsverordnung zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 
5. Juli 1995; vgl. auch Amtsblatt Nr. 28 vom 14. Juli 1995, S. 1237 f. und Amtsblatt Nr. 45 vom 
10. November 1995, S. 1876). 
Gemäss dem revidierten § 202 aBauV95 hatte der Gemeinderat alle altrechtlichen, noch nicht 
dem neuen Recht angepassten Gestaltungspläne zu überprüfen und zu entscheiden, ob sie 
(1) aufgehoben werden oder (2) in Kraft bleiben. Für das Verfahren galten gemäss § 202a 
Abs. 1 aBauV95 die Art. 99-101 des Baugesetzes vom 24. April 1988 (BauG). Die Entscheide 
des Gemeinderates gemäss § 202 aBauV95 waren bis spätestens am 31. Dezember 1995 im 
Sinne von Art. 99 BauG aufzulegen (Abs. 2) und solange der Entscheid nicht rechtskräftig war, 
durften im betreffenden Gestaltungsplangebiet keine Baubewilligungen erteilt werden; 
vorbehalten blieben Baubewilligungen für kleinere Bauvorhaben, welche weder öffentliche 
noch private Interessen verletzten (Abs. 3). Damit sollte gemäss Antrag an den Landrat vom 
7. Juni 1995 vermieden werden, dass die Gemeinden für die Übergangszeit Planungszonen 
erlassen mussten. Gemäss den Ausführungen der Kommission für die Revision der 


19 │ 41 
 
 
Baugesetzgebung war jedoch nicht auszuschliessen, dass im einen oder andern Fall für die 
Zeit vom 1. Juli 1995 bis zum Inkrafttreten der Verordnungsänderung am 15. September 1995 
dennoch 
eine 
Planungszone 
erforderlich 
sei; 
deren 
Erlass 
liege 
indessen 
im 
Kompetenzbereich des Gemeinderates (vgl. Ziff. 2.3 S. 4). 
Diese Regelung wurde später nahezu identisch in die Übergangs- und Schlussbestimmungen 
der Bauverordnung vom 3. Juli 1996 übernommen (vgl. §§ 96 ff. BauV). Einzig die Erledi-
gungsfrist gemäß § 97 Abs. 2 BauV ist um ein Jahr bis zum 31. Dezember 1996 verlängert 
worden. Dies war notwendig, da nicht alle Gemeinden ihre Arbeiten rechtzeitig abschließen 
konnten (vgl. Bericht der Kommission für die Revision der Gesetzgebung über die 
Raumplanung und das öffentliche Baurecht an den Landrat zur Revision der Bauverordnung 
vom 11. Juni 1996). Die Bauverordnung vom 3. Juli 1996 trat am 1. Oktober 1996 in Kraft 
(§ 101 Abs. 2 BauV). Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass § 97 Abs. 2 
BauV auf die Entscheide des Gemeinderates gemäss § 99 BauV verweist. Aus dem Kontext 
der Übergangsregelung sowie den zugehörigen Materialien ergibt sich hingegen, dass hier ein 
redaktioneller Fehler vorliegen muss. Der Verweis müsste sich offensichtlich auf den § 96 der 
Bauverordnung beziehen (vgl. Bericht an den Landrat zur Revision der Verordnung vom 11. 
Juni 1996 zu den §§ 96-98). 
 
5.5.3 
In einem anderen Verfahren hat das Bundesgericht die genannten Übergangs- und 
Schlussbestimmungen ausdrücklich als verfassungskonform und rechtmässig anerkannt, 
nachdem das hiesige Verwaltungsgericht mit Urteil vom 22. Februar 1999 (VG 30/98 VA) 
angenommen hatte, die Bestimmungen würden eine unzulässige, verfassungswidrige Rück-
wirkung im Sinne von Art. 4 aBV und Art. 5 KV darstellen (vgl. Urteil des BGer 1P.502/1999 
vom 17. Februar 2000 E. 3b und 4d sowie die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 23. März 
1998 [VG 20/97 VA] und vom 13. November 2000 [VG 6/00 VA]). 
Daraus folgt, dass der Gemeinderat den altrechtlichen Gestaltungsplan «__» – obschon er per 
1. Juli 1995 kraft Gesetzes dahingefallen war – hätte überprüfen und entscheiden müssen, ob 
der Gestaltungsplan aufgehoben wird oder mit Korrekturfaktor in Kraft bleibt (vgl. § 96 Abs. 1 
BauV). Diesen Entscheid hätte der Gemeinderat bis spätestens am 31. Dezember 1996 im 
Sinne von Art. 99 BauG auflegen müssen (§ 97 Abs. 2 BauV). Bis zur Rechtskraft dieses 
Entscheids 
durften 
im 
betreffenden 
Gestaltungsplangebiet 
wie 
erwähnt 
keine 
Baubewilligungen erteilt werden, da keine Klarheit über die raumplanerische und bauliche 
Zukunft des streitgegenständlichen Plangebiets vorlag; vorbehalten blieben Baubewilligungen 


20 │ 41 
 
 
für kleinere Bauvorhaben, welche weder öffentliche noch private Interessen verletzten (§ 97 
Abs. 3 BauV). Mit Inkrafttreten der §§ 202 ff. aBauV95 am 15. September 1995 befand sich 
das (ehemalige) Gestaltungsplangebiet «__» bis zur Beschlussfassung mithin in einem recht-
lichen Schwebezustand. Die Beschwerdeführer irren jedoch, wenn sie annehmen, der Gestal-
tungsplan habe mit Inkrafttreten der Übergangsbestimmungen weiterhin Gültigkeit besessen. 
Vielmehr wurde dieser mit Wirkung ab 1. Juli 1995 aufgehoben. Für eine etwaige Wiederin-
kraftsetzung wäre zwingend ein Beschluss gemäss § 202 aBauV95 bzw. § 96 BauV notwendig 
gewesen. 
Zwar könnte eine allein am Wortlaut orientierte Auslegung Zweifel an der Rechtslage 
aufkommen lassen, denn der Gemeinderat hat gemäss § 202 aBauV95 bzw. § 96 Abs. 1 BauV 
zu prüfen und zu entscheiden, ob der Gestaltungsplan «aufgehoben wird» oder «in Kraft 
bleibt». Das Bundesgericht hat im zitierten Urteil 1P.502/1999 vom 17. Februar 2000 indessen 
eine abweichende Rechtsauffassung vertreten und – im Lichte des Rückwirkungsverbots so-
wie des Umstands, dass die altrechtlichen Gestaltungspläne per 1. Juli 1995 ausser Kraft ge-
setzt wurden – klargestellt, dass der Gemeinderat zu prüfen habe, wie die ehemaligen 
Gestaltungsplangebiete «für die Zukunft» bau- und zonenrechtlich behandelt werden sollen: 
Ob sie den allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften vorbehaltlos oder mit Anpassungen un-
terstellt oder weiterhin einem besonderen Gestaltungsplan unterworfen werden. «Selbst wenn 
der Gemeinderat zum Schluss kommen sollte», den altrechtlichen Zonenplan «wieder aufle-
ben» zu lassen, stelle dies keine Rückwirkung im Sinne von Art. 4 BV bzw. Art. 5 KV dar, 
sondern eine «für die Zukunft geltende Änderung der bau- und zonenrechtlichen Bestimmun-
gen», die unter dem Vorbehalt wohlerworbener Rechte zulässig sei. Der Umstand, dass der 
Erlass der Übergangsregelung von §§ 202 ff. aBauV95 (wenig koordiniert) erst nach dem Da-
hinfallen des altrechtlichen Gestaltungsplans erfolgt sei, ändere daran grundsätzlich nichts. 
Dies führe lediglich dazu, dass die baurechtliche Ordnung für das ehemalige Gestaltungsplan-
gebiet «allenfalls» kurzfristig zweimal geändert werde. Eine rückwirkende Anwendung der 
baurechtlichen Bestimmungen liege indessen nicht vor (vgl. E. 3d). Seien die §§ 202 ff. 
aBauV95 sowie §§ 96 ff. BauV nicht verfassungswidrig wegen des Rückwirkungsverbots, so 
sei der Gemeinderat verpflichtet gewesen, über das weitere bau- und zonenrechtliche Schick-
sal des «ehemaligen» Gestaltungsplangebietes zu entscheiden, auch wenn die Aufhebung 
des Gestaltungsplans faktisch bereits erfolgt sei (vgl. E. 4a). Mit diesen höchstrichterlichen 
Erwägungen ist klar, dass der Gestaltungsplan «__» per 1. Juli 1995 von Gesetzes wegen 
ausser Kraft gesetzt wurde und ohne gemeinderätlichen Beschluss im Sinne von 
§ 202 aBauV95 bzw. § 96 Abs. 1 BauV fortan auch keine Wirkung mehr entfalten konnte. Für 


21 │ 41 
 
 
die Bestimmung des künftig anwendbaren Rechts auf das (ehemalige) Gestaltungsplangebiet 
sollte der Beschluss des Gemeinderates massgeblich sein. 
 
5.5.4 
5.5.4.1 
Es ist unbestritten, dass der Gemeinderat die ihm gemäss § 202 aBauV95 bzw. § 96 Abs. 1 
BauV übertragene Aufgabe, nämlich über das weitere bau- und zonenrechtliche Schicksal des 
(ehemaligen) Gestaltungsplangebietes «__» zu entscheiden, innerhalb der vorgesehenen 
Frist (bis Ende Dezember 1996) nicht erfüllt hat. Wie in einem solchen Fall vorzugehen ist, 
wird weder in der Bauverordnung noch anderswo geregelt. Die Vorinstanz ging im 
angefochtenen RRB Nr. 493 vom 20. August 2024 davon aus, dass eine echte Gesetzeslücke 
vorliege, welche durch Auslegung von § 96 BauV zu schliessen sei. Dabei habe man sich am 
Methodenpluralismus des Bundesgerichts zu orientieren (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.2). Die 
Beschwerdeführer verneinen demgegenüber eine Gesetzeslücke, denn der Vertrauensschutz 
und namentlich der Anspruch der Beschwerdeführer auf Gewährung des rechtlichen Gehörs 
hätten Vorrang. 
 
5.5.4.2 
Eine Gesetzeslücke liegt vor, wenn sich eine gesetzliche Regelung als unvollständig erweist, 
weil sie auf eine bestimmte Frage keine oder eine sachlich unhaltbare Antwort gibt. Während 
im ersten Fall eine echte Gesetzeslücke vorliegt, ist im zweiten Fall von einer unechten Lücke 
auszugehen. Durch Auslegung der Rechtsnorm – etwa anhand von Sinn und Zweck, Syste-
matik und Entstehungsgeschichte – ist zunächst zu ermitteln, ob sie überhaupt eine Lücke 
aufweist. Das darf aber nicht vorschnell angenommen werden, da das Legalitätsprinzip ver-
langt, dass Gerichte nicht beliebig eigene Regelungen schaffen dürfen. Nur wenn das Gesetz 
keine ausdrückliche Regelung enthält und auch durch Auslegung keine eindeutige Antwort 
gewonnen werden kann, liegt eine echte Gesetzeslücke vor und das Gericht muss die Lücke 
durch Rechtsfortbildung (z. B. Analogien, ergänzende Auslegung) schliessen. Wenn hingegen 
ein Gesetz eine Frage zwar nicht ausdrücklich regelt, aber durch Auslegung eine eindeutige 
Antwort gefunden werden kann, liegt keine echte Gesetzeslücke vor. Ob sich dem Gesetz 
durch Auslegung eine Anordnung entnehmen lässt oder ob eine Lücke vorliegt, kann oft nicht 
klar bestimmt werden. Denn bei der Auslegung und bei der Lückenfüllung handelt es sich um 
zwei ineinander übergehende Formen richterlicher Rechtsfindung. Immerhin kann man sagen, 
dass die Auslegung versucht, den im Gesetz bereits enthaltenen Sinn zu ermitteln, während 


22 │ 41 
 
 
die Lückenfüllung eine Ergänzung des Gesetzes darstellt (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 201 ff. mit Hinweisen). 
 
5.5.4.3 
Vorliegend verpflichten die genannten Übergangsbestimmungen den Gemeinderat zur 
Beschlussfassung und Auflage des Entscheids betreffend Schicksal der altrechtlichen 
Gestaltungspläne bis am 31. Dezember 1996. Die Bauverordnung enthält keine explizite Re-
gelung für den Fall, dass der Gemeinderat innert Frist keinen entsprechenden Beschluss ge-
fasst hat. Ob darin – wie die Vorinstanz angenommen hat (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.2.2) – 
eine echte Gesetzeslücke zu erblicken ist, die durch Rechtsfortbildung zu schliessen ist, oder 
ob bereits durch Auslegung der Verordnung eine Antwort gewonnen werden kann, muss hier 
nicht abschliessend geklärt werden, denn so oder anders gelangt man zum selben materiellen 
Ergebnis; die Übergänge zwischen Auslegung und Lückenfüllung sind – wie bereits erwähnt – 
fliessend. 
Die massgebliche Rechtsfolge lässt sich vorliegend insbesondere aus dem Gesetzgebungs-
zusammenhang und der systematischen Auslegung des Planungsrechts ableiten. Aus dem 
Gesamtzusammenhang der Normenentwicklung, dem Ablauf der Gesetzesrevision, der Auf-
hebung der altrechtlichen Gestaltungspläne per Ende Juli 1995 sowie dem späteren Inkraft-
treten der Übergangsbestimmung, ergibt sich mit genügender Klarheit, dass nach Ablauf der 
Übergangsfrist gemäss § 97 Abs. 3 BauV die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften gelten 
sollen. Ergänzend zu den nachfolgenden Ausführungen wird daher auf die vorinstanzliche Er-
wägung 2.5.4.2 verwiesen, welche von den Beschwerdeführern nicht ausdrücklich gerügt wird. 
Gestaltungspläne, welche nicht nach neuem Baugesetz bewilligt und genehmigt wurden, 
traten gemäss § 202 Abs. 1 aBauV90 am 1. Juli 1995 ausser Kraft und es konnte fortan (sofern 
keine Gestaltungsplanpflicht bestand) grundsätzlich nach den einschlägigen Vorschriften für 
die Regelbauweise gebaut werden. Bereits daraus wird ersichtlich, dass der Gesetzgeber 
keine altrechtlichen Gestaltungspläne mehr haben wollte bzw. nur noch solche, die dem neuen 
Baurecht angepasst waren (vgl. auch § 202 Abs. 2 aBAuV90). Damit keine planungsrechtlich 
unbefriedigenden Ergebnisse entstehen, traten sodann per 15. September 1995 die §§ 202 ff. 
aBauV95 bzw. die späteren §§ 96 ff. BauV in Kraft. Mit diesen Übergangsbestimmungen 
wurden die Gemeinderäte beauftragt, alle (per 1. Juli 1995 aufgehobenen) altrechtlichen und 
noch nicht dem neuen Recht angepassten Gestaltungspläne zu überprüfen und bis spätestens 
am 31. Dezember 1995 bzw. 31. Dezember 1996 über deren weiteres Schicksal mittels 
Beschluss zu entscheiden. Die Gemeinden sollten innert dieser Frist Klarheit über die 


23 │ 41 
 
 
(bisherigen) Gestaltungsplangebiete schaffen. Die bereits aufgehobenen altrechtlichen Ge-
staltungspläne blieben weiterhin ausser Kraft. Ein Beschluss im Sinne von § 96 Ziff. 2 BauV 
konnte lediglich ex nunc, also mit Wirkung für die Zukunft, ergehen. Da ein solcher Beschluss 
betreffend dem streitgegenständlichen Gestaltungsplan «__» jedoch nie ergangen ist, konnte 
der Gestaltungsplan auch nicht erneut in Kraft treten. Ein Nachholen dieses 
Planungsversäumnisses durch den Gemeinderat gemäss § 96 BauV ist nicht mehr zulässig, 
da nach dem 31. Dezember 1996 für eine derartige nachträgliche Regelung eine gesetzliche 
Grundlage fehlt. Der Gemeinderat kann nicht nachholen, was er rechtsverbindlich innert Frist 
hätte tun müssen. Eine Pflicht zur Entscheidung besteht nicht mehr; sie ist – so unschön dies 
für die betroffenen Grundeigentümer auch sein mag – erloschen und es gelten nach Fristablauf 
die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften. 
Das Bundesgericht hat sodann wie erwähnt festgehalten (vgl. 1P.502/1999 vom 17. Februar 
2000), dass ein allfälliger Beschluss des Gemeinderates über das Schicksal eines 
altrechtlichen Gestaltungsplans nur für die Zukunft wirke. Auch daraus ist zu schliessen, dass 
ohne entsprechenden Beschluss der vorliegende Gestaltungsplan «__» spätestens per 31. 
Dezember 1996 seine Gültigkeit «endgültig» verloren hat und die allgemeinen Bau- und 
Zonenvorschriften 
zur 
Anwendung 
kommen. 
Andernfalls 
würde 
der 
Zweck 
der 
Übergangsregelung – Bereinigung der alten Pläne und Anpassung ans neue Recht – 
offensichtlich unterlaufen. 
Auch 
ein 
andauerndes 
Bauverbot 
kann 
schliesslich 
nicht 
Ziel 
der 
damaligen 
Übergangsregelung 
gewesen 
sein, 
denn 
ein 
solches 
würde 
offensichtlich 
dem 
Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) widersprechen. Ebenso würde ein faktisches, 
dauerhaftes Bauverbot infolge planerischer Untätigkeit der zuständigen Behörde in 
unzulässigerweise in die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 BV eingreifen. Eine Auslegung, 
wonach die bisherigen Gestaltungspläne über den 31. Dezember 1996 hinaus weitergelten 
oder ein Schwebezustand mit Bauverbot aufrechterhalten wird, wäre mit der Verfassung nicht 
vereinbar. Der 31. Dezember 1996 markiert ganz klar den Endpunkt der altrechtlichen 
Gestaltungspläne. Sie traten bereits per 1. Juli 1995 ausser Kraft und nach Ablauf der 
Übergangsfrist galten wieder die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften. 
Ein Indiz für diese Rechtsfolge liefert schliesslich auch das Sitzungsprotokoll der Bau-, Ge-
wässerschutz- und Wasserkommission vom 7. Dezember 1995, wonach der Gestaltungsplan 
«__» aufzuheben sei (vgl. Beilage 4 zur Duplik des Gemeinderates vom 28. November 2024). 
Zwar vermag der Antrag der Kommission den Entscheid des Gemeinderates gemäss § 96 
BauV nicht zu ersetzen, er bringt jedoch zumindest die damalige behördliche Absicht der 


24 │ 41 
 
 
Fachkommission zum Ausdruck. Dass die Beschwerdeführer vom Sitzungsprotokoll sowie 
dessen Inhalt bereits früher Kenntnis hatten, ist durch das dem Beilagenverzeichnis zur 
Stellungnahme vom 24. September 2021 im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren 
beigelegte Dokument nachgewiesen (vgl. Beilage 4 zur Duplik des Gemeinderates), spielt im 
Ergebnis jedoch ohnehin keine Rolle und bedarf daher keiner weiteren Erörterung. 
Die Gemeinde rechtfertigt ihre Untätigkeit schliesslich damit, dass im strittigen «Areal» gar 
kein Anlass für eine (weitere) Gestaltungsplanpflicht bestanden habe. Das Gebiet «__» sei 
gemäss dem damaligen Zonenplan vom 13. September 1982 (Beilage 2 zur Duplik der 
Gemeinde) ursprünglich der eingeschossigen Landhauszone unterstellt gewesen. In der 
Landhauszone (L1) hätten gemäss Art. 34 BZR1983 als Zonenvorschriften die Nutzung als 
Wohn- und Ferienhäuser mit höchstens einer Geschosszahl, einer Ausnützungsziffer von 
grundsätzlich 0.2 und einem maximalen Ausnützungsbonus von 0.3 bei Arealbebauung sowie 
einer Gebäudelänge von höchste 20 m gegolten. Der altrechtliche Gestaltungsplan «__» sei 
von den bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen abgewichen, indem insbesondere ein 
weiteres Vollgeschoss vorgesehen war. Das Gebiet «__» sei sodann von der ehemaligen 
Landhauszone in die Wohnzone W2C überführt worden. Gemäss Art. 8 Abs. 3 des Bau- und 
Zonenreglements X.__ vom 24. September 1999 (BZR1999; Beilage 4 zur Duplik des 
Gemeinderates) habe in der Zone W2C die Vollgeschosszahl 2, die Ausnützungsziffer 0.3 und 
die Gebäudelänge 25 m betragen, was inhaltlich dem heute geltenden Art. 9 Abs. 3 BZR 
entspreche (Vernehmlassung der Gemeinde vom 11. November 2024, Rz. 15; vgl. Beschluss 
des Gemeinderates vom 9. Oktober 2023, E. 2.4 [vi-BF1-A-1]). Diese Ausführungen erweisen 
sich als nachvollziehbar, und die geschilderten Umstände lassen als weiteres Indiz erkennen, 
dass offenbar ein überwiegendes öffentliches Interesse daran bestand, dem Gestaltungsplan 
«__» die Gültigkeit abzusprechen. Gleichwohl wäre ein formeller Beschluss im Sinne von § 96 
BauV erforderlich gewesen. 
Schliesslich 
sei 
angemerkt, 
dass 
auch 
die 
Grundeigentümer 
des 
betreffenden 
Gestaltungsplangebietes in all den Jahren keinerlei Schritte unternommen haben, um den 
Gestaltungsplan «__» an die neuen Bau- und Zonenvorschriften anzupassen. Es bleibt ihnen 
jedoch unbenommen, gestützt auf Art. 96 Abs. 1 BauG einen neuen Sondernutzungsplan für 
das Gebiet «__» zu initiieren; vorderhand gelten jedoch die allgemeinen Bauvorschriften. 


25 │ 41 
 
 
6. 
Im Rahmen ihrer Argumentation, dass der Gestaltungsplan weiterhin Gültigkeit habe, stützen 
sich die Beschwerdeführer schliesslich auf den Vertrauensschutz (Art. 9 BV) und den 
Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). 
 
6.1 
6.1.1 
Die Beschwerdeführer machen unter eigenem Titel explizit eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend und tragen zusammengefasst vor, dass vom Gemeinderat bis heute keine 
formelle Aufhebungsverfügung bezüglich dem Gestaltungsplan «__» vom 3. Dezember 1984 
erlassen worden sei. Eine solche hätte vorgängig den Grundeigentümern im betroffenen 
Gestaltungsplangebiet «__» im Sinne der Gewährung des rechtlichen Gehörs zugestellt 
werden müssen, nachdem es sich zweifelsohne ja auch um einen privatrechtlichen 
Gestaltungsplan handele, dessen privatrechtliche Natur entgegen der Ansicht des 
Regierungsrates auch die regierungsrätliche Genehmigung im Jahre 1985 nichts ändere. 
Diese Verletzung des rechtlichen Gehörs hange mit dem aktuellen Baubewilligungsverfahren 
zusammen. Die Vorinstanz hätte im Rahmen einer akzessorischen Prüfung bei der Frage des 
Weiterbestandes oder Nichtbestandes des Gestaltungsplans auch mit der Verletzung des 
Gehörsanspruchs auseinandersetzen müssen. Die behauptete – hier bestrittene – Aufhebung 
des Gestaltungsplans beeinträchtige die Beschwerdeführer in ihrer Aussicht. Der geplante Bau 
sei überdimensioniert und passe sich in keiner Weise in das bestehende Siedlungsgebiet ein. 
Insofern hätte ihnen zweifellos vor der damals geplanten Aufhebung im Jahr 1995 auch in 
einem Verfahren nach Art. 99 BauG bzw. § 97 BauV die Möglichkeit zugestanden werden 
müssen, sich zur Frage der Aufhebung des Gestaltungsplans vorgängig zu äussern. Es sei 
bis heute nicht bekannt, weshalb der privatrechtliche Gestaltungsplan «__» damals 
aufgehoben worden sei bzw. weshalb er nicht mehr zeitgemäss oder gesetzeskonform 
gewesen sein soll. Es sei auch keine Interessenabwägung vorgenommen worden. Es liege bis 
heute keine Begründung für den angeblichen Aufhebungsentscheid vor. Weder im Jahr 1996 
noch zuvor im Rahmen der Revision des Baugesetzes sei den Beschwerdeführern der 
Anspruch auf rechtliches Gehör gewährleistet worden. Der angefochtene RRB sei schon 
deswegen aufzuheben. Ein solches Versäumnis der Behörden könne nicht zum Nachteil der 
Beschwerdeführer gereichen und nachträglich geheilt werden. Die behauptete angebliche 
Aufhebung des privatrechtlichen Gestaltungsplans «__» erweise sich aufgrund des 


26 │ 41 
 
 
Anspruches der Beschwerdeführer auf vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs 
ohnehin als nichtig. 
 
6.1.2 
Wie bereits festgehalten wurde, haben die Parteien gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 3 Abs. 2 
KV (NG 111) und Art. 39 ff. VRG Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. E. 5.4.2 oben). Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör stellt ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Er-
lass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung insbesondere das Recht des Betroffenen, sich 
vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, 
Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an 
der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweis-
ergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Überdies um-
fasst der Anspruch auf rechtliches Gehör als Teilgehalt die Begründungspflicht (vgl. E. 5.4.2 
oben). 
 
6.1.3 
Der streitgegenständliche Gestaltungsplan «__» ist per Ende Juni 1995 ausser Kraft getreten 
(vgl. § 202 Abs. 1 aBauV90), worüber sich die Beschwerdeführer spätestens nach der Publi-
kation im Amtsblatt im Klaren gewesen sein mussten. Das rechtliche Gehör im engeren Sinn 
gilt beim Verordnungserlass nicht. Es erscheint aber ohnehin rechtsmissbräuchlich und sach-
lich unbegründet, erst nach nahezu drei Jahrzehnten im Rahmen des vorliegenden Verfahrens 
eine Gehörsverletzung im Zusammenhang mit der Revision des Baugesetzes (ordentliches 
Gesetzgebungsverfahren) und dem § 202 Abs. 1 aBauV90 geltend zu machen. Die Vorinstanz 
musste sich daher insoweit nicht im Rahmen einer akzessorischen Prüfung mit der Verletzung 
des Gehörsanspruchs auseinandersetzen. 
Da der Gestaltungsplan zudem nie im Sinne von § 96 Abs. 1 BauV überprüft wurde und kein 
entsprechender Beschluss ergangen ist, wurde den betroffenen Grundeigentümern dazu logi-
scherweise auch kein rechtliches Gehör gewährt. Dies stellt jedoch keine Rechtsverletzung 
dar, denn der Gestaltungsplan war per 1. Juli 1995 bereits ausser Kraft gesetzt und ein allfäl-
liges «Wiederaufleben» gemäss Bundesgericht hätte lediglich für die Zukunft Rechtswirkung 
entfaltet. Auch insofern liegt daher keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Im Übrigen 
haben die Beschwerdeführer auch zu keinem Zeitpunkt von sich aus die Beschlussfassung 
nach § 96 Abs. 1 BauV eingefordert. 
 


27 │ 41 
 
 
6.2 
6.2.1 
Zum Vertrauensschutz nach Art. 9 BV tragen die Beschwerdeführer zusammengefasst vor, es 
gelte auch das Vertrauen der im fraglichen Gestaltungsplangebiet liegenden Grundeigentümer 
zu schützen. Diese hätten auch nach der bestrittenen Aufhebung des privatrechtlichen 
Gestaltungsplans «__» Grundstücke erworben; dies gerade im Vertrauen auf die im 
Grundbuch auf ihren Grundstücken nach wie vor vorhandene Anmerkung des 
Gestaltungsplans. Die Beschwerdeführer hätten zu keinem Zeitpunkt von der angeblichen 
Aufhebung des Gestaltungsplans gewusst und könnten sich schon deshalb auf den 
Vertrauensschutz berufen, weil ihnen das rechtliche Gehör mit Bezug auf die angebliche 
Aufhebung verwehrt worden sei. 
 
6.2.2 
Wie bereits dargelegt, können die Beschwerdeführer im vorliegenden Baubewilligungsverfah-
ren weder im Zusammenhang mit der Revision des Baugesetzes und § 202 Abs. 1 aBauV90 
noch im Zusammenhang mit § 96 Abs. 1 BauV eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend 
machen. Ebenso unbehelflich ist die Berufung auf die Anmerkung im Grundbuch. Gegenstand 
einer Anmerkung i.S.v. Art. 962 ZGB (SR 210) sind die einem Grundeigentümer auferlegten 
dauerhaften Nutzungs-, Verfügungsbeschränkungen oder grundstücksbezogene Pflichten, 
welche sich auf das öffentliche Recht stützen. Eine öffentliche-rechtliche Eigentums-
beschränkung besteht nach Art. 680 ZGB ohne Eintragung in das Grundbuch. Daher hat die 
Anmerkung im Grundbuch lediglich deklaratorische Wirkung (BGE 144 III 88 E. 5.3; vgl. auch 
SCHMID/ARNET, in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch 
II, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 962 ZGB N. 4). Der Erwerber eines Grundstücks kann weder auf 
den wirklichen Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem 
Fehlen einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen Rechtsverhältnisses 
schliessen (Urteil des BGer 1C_340/2016 vom 16. Januar 2017 E. 3.3). Allein aus dem 
Umstand, dass die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf sämtlichen Grundstücken 
im Gestaltungsplangebiet weiterhin eingetragen war, konnten die Beschwerdeführer nicht 
darauf vertrauen, dass die Gemeinde den Gestaltungsplan ins neue Recht überführt und 
dessen fortbestehende Gültigkeit bejaht hatte. Wie der Gemeinderat in seinem 
Einwandentscheid vom 14. Juni 2021 bereits zutreffend ausgeführt hat, mag es zwar «un-
schön» sein, dass die öffentlich-rechtliche Anmerkung nicht gelöscht wurde; dieser Umstand 
vermag indessen mangels materieller Wirkung des bloss deklaratorischen Grundbucheintrags 


28 │ 41 
 
 
keine schutzwürdige Vertrauensbasis für den Bestand des Gestaltungsplans zu begründen 
und ist letztlich auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Wenn ein Gestaltungs-
plan gesetzlich aufgehoben wurde, so ist die Aufhebung rechtlich verbindlich und zwar unab-
hängig davon, ob die Grundbucheintragung bereits angepasst wurde oder nicht. Auch der 
Käufer eines Grundstücks darf sich deshalb nicht allein auf eine deklaratorische Eintragung 
verlassen, wenn die tatsächliche Rechtslage (nämlich die Aufhebung des Gestaltungsplans) 
anders ist. Rechtlich gilt, was Gesetz und Verordnung bestimmen. Die Grundbucheintragung 
ist insofern nur ein Hinweis, ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung durch den Käufer. Eine 
Verletzung von Art. 9 BV liegt insoweit nicht vor. 
 
6.2.3 
Gemäss herrschender Lehre und Rechtsprechung – heute ausdrücklich verankert in Art. 21 
Abs. 2 RPG – unterliegen Nutzungs- und so auch Gestaltungspläne als Sondernutzungspläne 
sodann einer Überprüfungs- und Anpassungsmöglichkeit bei wesentlichen Änderungen der 
Verhältnisse. Diese Bestimmung gewährleistet einerseits eine gewisse Planbeständigkeit und 
sichert der Nutzungsplanung die vom Gesetzgeber vorgesehene Funktion. Andererseits sind 
die Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauerhaften Verbleib sei-
nes Grundstücks in derselben Zone zukommt. Vielmehr soll eine Anpassung von Planung und 
tatsächlicher Entwicklung bei Bedarf möglich sein, um eine Übereinstimmung zwischen beiden 
herzustellen. Für eine Planänderung ist nötig, dass sich die Verhältnisse seit der Planfestset-
zung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung massgebenden Verhältnisse 
betrifft und erheblich ist und damit eine Plananpassung nötig erscheint (BGE 123 I 175 E. 3a 
mit Hinweisen, u.a. auf PETER KARLEN, Stabilität und Wandel in der Zonenplanung, in: PBG-
aktuell, 4/94, S. 8 ff.). Das Vertrauen auf die Gültigkeit eines bewilligten Gestaltungsplans ist 
somit nicht absolut und verliert mit fortschreitendem Zeitablauf grundsätzlich an Gewicht. Es 
gibt keinen unbeschränkten Vertrauensschutz (vgl. angefochtener RRB Nr. 493, E. 2.5.4.4). 
Auch die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV vermittelt keinen Anspruch auf den unveränder-
ten Fortbestand von Sondernutzungsplänen. Der streitgegenständliche Gestaltungsplan «__» 
war zum Zeitpunkt seiner Ausserkraftsetzung bereits seit zehn Jahren in Kraft. Die Ausser-
kraftsetzung basierte auf der Revision des Baugesetzes und erfolgte somit im überwiegenden 
öffentlichen Interesse. Vor diesem Hintergrund kann auch in Bezug auf die Beständigkeit des 
Gestaltungsplans kein schutzwürdiges Vertrauen geltend gemacht werden. 
 


29 │ 41 
 
 
6.3 
Nach dem Gesagten ist somit festzuhalten, dass der Gestaltungsplan «__» nach Ablauf der 
Übergangsfrist ohne einen entsprechenden Beschluss des Gemeinderats nicht mehr anwend-
bar ist und stattdessen die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften gelten. Dies entspricht 
dem Zweck der Übergangsbestimmung, der Systematik und dem Legalitätsprinzip. Die Eigen-
tumsgarantie und der Vertrauensschutz werden dadurch nicht verletzt, da die Möglichkeit der 
Überprüfung und Aufhebung von Anfang an bestand und die Eigentümer mit einer Änderung 
rechnen mussten. Das rechtliche Gehör wurde ebenfalls nicht verletzt, insbesondere weil es 
mangels Beschlusses gar kein Verfahren gab, in welchem das rechtliche Gehör hätte gewährt 
werden müssen. Es wird ergänzend auf die entsprechenden vorinstanzlichen Erwägungen 
verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
7. 
7.1 
Die Beschwerdeführer bringen weiterhin zusammengefasst vor, dass die strittige Ersatzbaute 
nicht bloss die Bestimmungen der – nach wie vor im Grundbuch angemerkten – Arealüber-
bauung nicht einhalte, sondern auch die Anforderungen gemäss Art. 35 des Bau- und Zonen-
reglements. Auch nach der Regelung von Art. 164 Abs. 1 BauG seien Bauten und Anlagen in 
die bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern. Das geplante Neubauprojekt, 
welches massiv und geradezu als «Monolith» in Erscheinung trete, vertrage sich in keiner 
Weise mit der Kleinmassstäblichkeit und der harmonischen Gestaltung der ebenfalls im 
Arealüberbauungsgebiet liegenden Nachbarbauten der Beschwerdeführer sowie der übrigen 
Grundeigentümer bzw. mit dem dort geltenden landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebiet 
(LES). In diesem Arealüberbauungsgebiet seien damals bei der Erstellung der Einzelbauten 
mit RRB vom 25. Februar 1985 explizit ein schonender Umgang mit der Landschaft und der 
Umgebung gefordert worden, was auch den heutigen Vorgaben im LES entspreche. Das 
geplante Bauvorhaben stelle indessen einen eigentlichen Fremdkörper dar und sei überhaupt 
nicht quartier- und insbesondere nicht landschaftsverträglich. Geradezu absurd seien die 
Ausführungen der Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz im Rahmen der kantonalen 
Gesamtstellungnahme vom 22. Dezember 2022, wo der Ersatzbau als «eine Art Kernbau» 
bezeichnet werde, der sich angeblich «nun wesentlich besser ins bestehende Siedlungs- und 
Landschaftsbild eingliedere». Diese Argumentation verkenne nicht nur die Bestimmungen im 
nach wie vor gültigen Gestaltungsplan, sondern auch, dass sich der angebliche Kernbau mit 
seiner überdimensionierten Bauhöhe und seinem Ausmass sowie seiner komplizierten 


30 │ 41 
 
 
baulichen Gestaltung absolut nicht ins bestehende Siedlungsgebiet eingliedere. Es werde 
auch verkannt, dass durch diesen massiven Bau die Aussicht der Beschwerdeführer in 
gravierendster Weise eingeschränkt und beeinträchtigt werde. Die Bauherrschaft habe auch 
keinen verbindlichen Bepflanzungs- und Umgebungsplan gemäss RRB vom 25. Februar 1985 
vorgelegt, was eine Rechtsverletzung und ein Verstoss gegen die zuvor im Jahr 1985 im 
Zusammenhang mit der Arealüberbauung verfügten Auflagen und Bedingungen sei. Das 
projektierte Ersatzbauvorhaben gliedere sich weder hinreichend in das empfindliche 
Landschaftsgebiet ein noch beachte es die Bestimmungen des Arealüberbauungsgebietes. 
Vielmehr sei es so, dass das auf Parzelle Nr. __ geplante Projekt den dort bestehenden 
einheitlichen Siedlungscharakter und die Landschaft sehr empfindlich störe und 
beeinträchtige. Das Bauvorhaben erweise sich als landschafts- bzw. siedlungs- und 
quartierfremde Baute und könne angesichts dessen auch nicht bewilligt werden. 
 
7.2 
Nach Art. 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 lit. b RPG (SR 700) achten die mit Planungsaufgaben 
betrauten Behörden darauf, dass sie die Landschaft schonen und dass sich Siedlungen, 
Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen. Diesem Grundsatz lässt sich über 
ästhetische 
Generalklauseln 
Nachachtung 
verschaffen 
(PIERRE 
TSCHANNEN, 
in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, 
Interessenabwägung, 2019, N. 55 zu Art. 3 RPG). Dies hat der Kanton Nidwalden mit Art. 164 
Abs. 1 BauG getan. Danach sind Bauten und Anlagen in die bauliche und landschaftliche 
Umgebung einzugliedern. Sie sind zu verbieten, sofern sie durch ihre Grösse, Proportion, 
Gestaltung, Bauart, Dachform oder Farbe das Orts- und Landschaftsbild erheblich 
beeinträchtigen (vgl. auch kantonaler Richtplan, S1-14). Bau- und Planungsprojekte innerhalb 
des landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebiets (LES) werden von der Kommission oder 
der kantonalen Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz auf ihre Einpassung in die 
Siedlung und Landschaft begutachtet. Dazu hat die Kommission Beurteilungskriterien 
erarbeiten erlassen (Dokument LES Nidwalden; abrufbar unter: https://www.nw.ch). Mit 
diesem Dokument wird eine vergleichbare, objektive Begutachtung in den unterschiedlichen 
Gebieten gewährleistet und die wichtigsten Aspekte aus Landschaft und Siedlung werden 
überprüft. Die kantonale Fachstelle ist unter anderem für den Vollzug der bundes- und 
kantonsrechtlichen Aufgaben für Landschaftsschutz zuständig. Sie sorgt in diesem 
Zusammenhang für die Erhaltung und Aufwertung der Landschaft im Kanton. Die Fachstelle 
für Natur- und Landschaftsschutz berät die Gemeinden bei ihren Aufgaben in diesem Bereich 


31 │ 41 
 
 
(vgl. Art. 35 Abs. 2 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz/Naturschutzgesetz 
[NSchG]; NG 331.1). 
Gemäss Art. 35 Abs. 1 BZR umfasst das LES Bauzonen in landschaftlich exponierten Lagen. 
In diesen Gebieten dürfen nur Bauten und Anlagen erstellt werden, wenn sie sich gut ins 
Siedlungs- und Landschaftsbild einordnen (Abs. 2). Die Hauptbauten sind in der Regel mit 
Giebeldach mit mindestens 20° Dachneigung zu gestalten. Dachvorsprünge haben 
mindestens 80 cm zu betragen. Die Eindeckung hat mit dunklem, nicht reflektierendem 
Material zu erfolgen (Abs. 3). Für Neubauten oder wesentliche Umbauten kann die Beurteilung 
der kantonalen Fachinstanz eingeholt werden. Beurteilungen der kantonalen Fachkommission 
sind im Rahmen der Baugesuche und/oder Gestaltungspläne zu berücksichtigen (Abs. 4). 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht den kommunalen Behörden bei der 
Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe namentlich dann ein Beurteilungs- bzw. 
Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale Umstände betreffen, 
mit denen diese Behörden vertraut sind. Die Zurückhaltung bei der Überprüfung von 
Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch nicht so weit 
gehen, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche 
Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV nicht vereinbar wäre. Zulässig 
ist hingegen eine richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe, 
was den Gerichten erlaubt, den entsprechenden Handlungsspielraum der unteren Instanzen 
und insbesondere der Gemeinden zu wahren. Die kantonalen Gerichte haben sich daher auch 
dann, wenn sie nach Art. 164 Abs. 1 BauG prüfen, ob sich eine Baute oder Anlage in die 
bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert, Zurückhaltung aufzuerlegen, um die 
Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV zu respektieren. Ein entsprechender 
Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn 
diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessens–
spielraum überschritten hat. Das trifft insbesondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem 
Zweck der anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze 
der 
Rechtsgleichheit 
und 
Verhältnismässigkeit 
verletzt. 
Bei 
der 
Prüfung 
der 
Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den 
überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen 
(BGE 145 I 52 E. 3.6; Urteile des BGer 1C_244/2023 vom 28. März 2024 E. 3.3; 1C_643/2020 
vom 7. Januar 2022 E. 4.3; 1C_231/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 2.5; 1C_138/2014 vom 
3. Oktober 2014 E. 8.6). 


32 │ 41 
 
 
Des Weiteren wird hinsichtlich der rechtlichen Grundlagen im LES auf die vorinstanzliche 
Erwägung 2.6.2 verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
7.3 
7.3.1 
Gemäss Zonenplan der Gemeinde X.__ vom 16. März 2007 befindet sich die 
streitgegenständliche Parzelle Nr. __, GB X.__, im landschaftlich empfindlichen 
Siedlungsgebiet (LES) gemäss kantonalem Richtplan. Die Parzelle ist eingebettet in das 
ehemalige Gestaltungsplangebiet «__» und gemäss Zonenplanung der Gemeinde X.__ der 
zweigeschossigen Wohnzone (W2C) zugeordnet. Die Wohnsiedlung grenzt im Norden an 
einen schmalen Waldstreifen und im Osten und Süden an die Landwirtschaftszone (vgl. 
Nutzungsplan X.__). Südwestlich grenzt das Gebiet an das Wohngebiet «__» an (W2B) und 
ist darüber mit dem Dorf- und der Kernzone von X.__ verbunden. Westlich befindet sich das 
übrige Gemeindegebiet «__» und ein kleiner Streifen Landwirtschaftszone. Die Fassade des 
Ersatzbaus erscheint südwestseitig dreigeschossig, bestehend aus Untergeschoss, Erdge-
schoss und Dachgeschoss mit Satteldach (vi-VI1-B-1.16). Nordostseitig tritt hauptsächlich das 
Dachgeschoss und Teile des Erdgeschosses in Erscheinung. Das Untergeschoss (kein Voll-
geschoss) liegt vollständig unter der Erde (vi-VI1-B-1.18). Auch an den übrigen beiden Seiten 
(Südost und Nordwest) zeigen sich die Fassaden überwiegend zweigeschossig, bestehend 
aus Erdgeschoss und Dachgeschoss. Das Untergeschoss liegt, abgesehen von der 
Garageneinfahrt, überwiegend souterrain (vi-VI1-B-1.17). Das Untergeschoss ist somit einzig 
südwestseitig auf der ganzen Gebäudeseite einsehbar (vi-VI1-B-1.16). Die Natursteinfassade 
des Untergeschosses ist in Grau vorgesehen, während die Fassaden des Erd- und 
Dachgeschosses mit blauem Putz gestaltet werden. Das Dach wird in dunkelgrauem, anthra-
zitfarbenem Eternit-Schiefer ausgeführt und erhält eine Photovoltaikanlage. Die Geländer wer-
den aus klarem Glas gefertigt (vi-VI1-B-19). Die Umgebung der streitgegenständlichen 
Parzelle Nr. __, GB X.__, ist durch eine mehr oder minder homogene Wohnbebauung geprägt. 
Es handelt sich überwiegend um Einzel- sowie Doppelhäuser, die hinsichtlich ihrer 
architektonischen Gestaltung variieren. Allen Gebäuden gemein ist die Ausführung mit einem 
Satteldach, wobei sich die Giebelstellungen unterscheiden. Die Grundrisse und baulichen 
Grundmasse der umliegenden Bauten sind uneinheitlich, was sich in unterschiedlichen 
Gebäudelängen und -breiten widerspiegelt. In einzelnen Fällen sind Solaranlagen auf den 
Dachflächen installiert. Insgesamt ergibt sich ein abgestimmtes, wenn auch nicht durchgehend 


33 │ 41 
 
 
homogenes Wohngebiet. Die Grundstücke verfügen über eine individuelle bauliche 
Ausprägung. 
 
7.3.2 
Die kantonale Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz hat das streitgegenständliche 
Bauprojekt begutachtet und dazu Stellung genommen (vi-BF1-A-3, Sachverhalt-Ziff. 1.3). Ihre 
Stellungnahme ist in der kantonalen Gesamtstellungnahme vom 22. Dezember 2022 unter 
dem Titel «Landschaftsschutz» wiedergegeben (vi-BF1-A-3, E. 2.3). Im Wesentlichen wurde 
festgestellt, dass mit der vorgenommenen Überarbeitung eine Art Kernbau hervorgehoben 
werde, der sich nun wesentlich besser ins bestehende Siedlungs- und Landschaftsbild 
eingliedere. Auf den Plänen und im Material- und Farbkonzept seien jedoch die Angaben zu 
den Fassadenfarben zu vage, um dazu eine abschliessende Beurteilung vornehmen zu 
können. Es seien noch konkrete Farben nach einem gängigen Farbfächer (wie NCS oder RAL) 
anzugeben oder Farb- und Materialmuster der Fachstelle vorzulegen; letzteres besonders 
bezüglich der Natursteinfassade. Die Klarglasgeländer seien mit funktionierenden 
Vorkehrungen gegen Vogelschlag auszurüsten. Zur Wahrung der Schutzziele des 
landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebietes werde beantragt, die Solarzellen auf 
Schrägdächern dachparallel zu installieren, ihnen eine gleichförmig dunkle Farbe zu geben, 
die Randleisten der Solarpanels ebenfalls dunkel zu gestalten und sichtbare helle Rahmen- 
und Befestigungsteile zu vermeiden. Zur Eingliederung in die durchgrünte Siedlung sei östlich 
des Hauses mindestens ein hochwachsender landschaftstypischer Baum zu pflanzen (vgl. 
auch vi-BF1-A-3, Antragsziffern 3.1-3.4). Am 2. November 2020 und am 28. März 2023 wur-
den zudem zwei Augenscheine durchgeführt. Dabei konnten sich alle Beteiligten ein detaillier-
tes Bild vom ausgesteckten Bauvorhaben und der unmittelbaren Umgebung sowie dem übri-
gen Gebiet «__» machen. Der Gemeinderat hat die Stellungnahme der kantonalen Fachstelle 
für Natur- und Landschaftsschutz geprüft und ist ebenfalls zum Schluss gelangt, dass sich der 
Ersatzbau in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedere und das Orts- und 
Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt werde (vgl. vi-BF1-A-1, E. 1.5). Die Vorinstanz 
hat diese Einschätzungen geschützt und hat sich ebenfalls ausführlich zur Eingliederung des 
Bauvorhabens in das LES geäussert (vgl. vorinstanzliche E. 2.6.4). Ihren Erwägungen hat sie 
zusätzlich die 3D Ansicht der GIS-Daten zugrunde gelegt (vgl. E. 2.6.3.1, Abb. 6 und 7). 
 
 
 


34 │ 41 
 
 
7.3.3 
Die Eingliederung des umstrittenen Bauprojekts in die bauliche und landschaftliche Umgebung 
wurde von den Behörden mithin eingehend geprüft und positiv bewertet (vgl. E. 7.3.2 oben). 
Die Beurteilung der Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz ist schlüssig und nachvoll-
ziehbar und kann als Entscheidungsgrundlage dienen. Es gibt keinen ersichtlichen Grund, um 
davon abzuweichen. Auch wenn die Ausführungen der Fachstelle für Natur- und Landschafts-
schutz formal die Bedeutung eines Amtsberichtes haben, kommen sie nach der Rechtspre-
chung aufgrund der besonderen Fachkompetenz einem eigentlichen Gutachten gleich, die bei 
der Entscheidfindung grosses Gewicht haben. Das gilt insbesondere für die zugrunde liegen-
den tatsächlichen Feststellungen, von welchen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden 
darf – etwa dann, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält. Diese Bin-
dungswirkung beruht darauf, dass die Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz die vom 
Gesetz (vgl. Art. 35 Abs. 2 NSchG) bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Natur- und 
Landschaftsschutzes ist. Es kann nicht der Sinn des Beizugs dieser sachkundigen Spezialbe-
hörde sein, dass sich eine rechtsanwendende Behörde ohne triftige Gründe über die Feststel-
lungen eines solchen Berichts bzw. Gutachtens hinwegsetzt (KÖLZ/BOSSHART/RÖHL, Kom-
mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 7 Rz. 
30 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich 
VB.2008.00433 vom 11. März 2009, E. 5.2 sowie Urteil des BGer 1C_456/2021, E. 4.2.2). 
 
7.3.4 
Die Beschwerdeführer bringen denn auch keine neuen, entscheidenden Argumente vor; ins-
besondere sind die Einwendungen im Zusammenhang mit dem altrechtlichen Gestaltungsplan 
«__» vom 3. Dezember 1984 unbeachtlich, da die entsprechenden Sondernutzungsvorschrif-
ten nicht mehr in Kraft sind (vgl. E. 5 und 6 oben). Soweit die vorgebrachten Einwände über-
haupt als hinreichend substantiiert angesehen werden können – was insbesondere im Hinblick 
auf jene betreffend eine angeblich übermässige Aussichtsbeschränkung nicht der Fall ist – ist 
Folgendes zu erwägen: 
 
 


35 │ 41 
 
 
7.3.4.1 
Die Beschwerdeführer erläutern nicht näher, inwiefern die anlässlich der Begehung vom 
28. März 2023 gemachten Fotos (vi-VI1-B-5.8) für die vorliegende Beurteilung untauglich sein 
sollen. Bei den Akten liegen zudem auch die im vorinstanzlichen Verfahren aufgelegten Illu-
strationen der Beschwerdeführer (vgl. vi-BF1-A-6). Wie bereits in der vorstehenden Erwägung 
1.4 ausgeführt wurde, ergeben sich die tatsächlichen Verhältnisse sodann mit ausreichender 
Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Auf die Durchführung eines Augenscheins gemäss 
Art. 49 Abs. 1 Ziff. 5 VRG konnte daher verzichtet werden. 
 
7.3.4.2 
Die Beschwerdeführer machen geltend, das geplante Neubauprojekt trete massiv und 
geradezu als «Monolith» in Erscheinung. Es vertrage sich somit in keiner Weise mit der 
Kleinmassstäblichkeit und der harmonischen Gestaltung des Wohngebietes sowie dem LES. 
Auch dieser Einwand wurde nicht objektiv dargetan. Ein Abwägen des Projekts mit seinem 
voraussichtlichen Eindruck auf den Betrachter gegen den ästhetischen Wert der landschaftli-
chen und baulichen Umgebung ergibt vielmehr, dass der geplante Ersatzbau keine erhebli-
chen Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes darstellt, so dass in das Ermessen 
der Gemeinde eingegriffen werden müsste. Die geplante Ersatzbaute ordnet sich hinsichtlich 
Standort und Gestaltung auf eine Weise in die Umgebung ein, dass das bestehende Sied-
lungs- und Landschaftsbild nicht massiv störend verändert wird. 
Das Orts- und Landschaftsbild ist in Bezug auf die Grösse und Proportionen des Bauprojektes 
nicht beeinträchtigt. Die geplante Baute passt sich hinsichtlich der Grundrissform, der Gebäu-
dehöhe, der Ausrichtung des Giebels zum See und dessen ausladenden Dimensionen in der 
Gesamtbeurteilung durchaus in das bestehende Siedlungsgebiet ein. Sie weicht insbesondere 
betreffend Gebäudelänge (ca. 20 m) und Gebäudebreite (ca. 10 m) nicht wesentlich von an-
deren Gebäuden in der Umgebung ab. Etliche andere Liegenschaften in der näheren Umge-
bung haben ähnliche Grundflächenmasse. Sowohl südlich als auch nördlich der Bauparzelle 
gibt es Doppelhäuser bzw. Doppeleinfamilienhäuser, die in ihrer Grösse vergleichbar sind und 
nicht weniger gross wirken (vgl. bspw. Parz.-Nrn. __, __, __). Die Ersatzbaute fällt somit in der 
Grundfläche nicht aus dem Rahmen und fügt sich in die bestehende Bebauung ein. Darüber 
hinaus weisen längst nicht alle Gebäude im Quartier eine klassische rechteckige Grundriss-
form auf (vgl. bspw. Parz.-Nrn. __ etc). Der Einwand der Beschwerdeführer, es handele sich 
vorliegend um eine komplizierte bauliche Gestaltung, beruht sodann auf subjektiver Wahrneh-
mung und ist sachlich nicht nachvollziehbar. 


36 │ 41 
 
 
Infolge der anwendbaren bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen überschreitet die Gebäu-
dehöhe zwar jene der umliegenden Bauten, eine überdimensionierte Bauhöhe liegt hingegen 
nicht vor. Hinzu kommt, dass eine vom Gesetz ausdrücklich zugelassene Geschosszahl nicht 
allein unter Berufung auf das Einordnungsgebot generell reduziert werden darf (BGE 115 la 
377 E. 5). Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften in jeder Hinsicht entsprechen, können 
also nicht allein deshalb als mit dem Einordnungsgebot unvereinbar qualifiziert werden, weil 
sie eine grössere Ausdehnung oder höhere Nutzungsdichte aufweisen als die umliegende Be-
bauung (Urteil des BGer vom 21. Mai 1997 [1 P.9/1997], in: ZBI 1998, S. 173 E. 3a). Eine 
solche Haltung würde darauf hinauslaufen, den geltenden Zonenvorschriften ihre Anwendung 
zu versagen. In solchen Fällen vermögen nur klar überwiegende öffentliche Interessen einen 
Bauabschlag zu rechtfertigen (BGE 115 la 367, E. 3a), welche vorliegend weder substantiiert 
behauptet noch ersichtlich sind. 
Vorliegend spielt ausserdem auch die Topografie bzw. die Hanglage eine wesentliche Rolle. 
Das Gelände östlich des Gebäudes steigt an, wodurch die geplante Baute gegenüber den 
östlichen Gebäuden tiefer liegt. Ähnliches gilt für die südlichen Gebäude, da die __strasse 
ansteigt. Diese topographischen Gegebenheiten tragen zu einer natürlichen Staffelung der 
Häuser in der Höhe bei sowie dazu, dass sich die streitgegenständliche Baute in das 
bestehende Siedlungs- und Landschaftsbild optimal einfügt und nicht als besonders voluminös 
und dominant wahrgenommen wird. Insgesamt tritt die Baute jedenfalls nicht derart voluminös 
in Erscheinung, als dass sie im Vergleich mit den benachbarten und in diesem Gebiet bereits 
vorhandenen Bauten nicht bewilligungsfähig wäre. Die Einschätzung des Gemeinderates, 
dass durch die Terraingestaltung und die Gebäudeplatzierung und -ausrichtung sowohl die 
Landschaft als auch die Typologie der Siedlung berücksichtigt werde, ist nicht zu beanstanden. 
Im Gesamtbild werden die charakteristischen Eigenheiten des Wohngebietes durch den Er-
satzbau nicht störend verändert. Die Gestaltung des Neubaus respektiert insbesondere auch 
die im Quartier vorherrschenden Gestaltungselemente wie Giebeldach und Differenzierung 
der Fassade im Sockelgeschoss. Ausserdem unterstützen sowohl die Farb- und Materialwahl 
als auch die vorgesehene Bepflanzung mit mindestens einem hochstämmigen Baum östlich 
des Gebäudes die Integration des Objekts in das bestehende Siedlungs- und Landschaftsbild. 
Diese Anordnung ist im Übrigen in jeder Hinsicht nachvollziehbar und plausibel. Dass ihr sar-
kastische Absichten zugrunde gelegt werden könnten, ist sachlich völlig unbegründet. 


37 │ 41 
 
 
Das Bauvorhaben stellt somit keinen eigentlichen Fremdkörper dar, der mit dem bestehenden 
Quartier- oder Landschaftsbild unvereinbar wäre. Vielmehr darf von einer massvollen und 
quartierverträglichen Überbauung ausgegangen werden. Eingliederungsklauseln können 
schliesslich nicht zur Folge haben, dass Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zur 
Übernahme der in der Nachbarschaft vorhandenen Bauformen verpflichtet werden. Die Ein-
gliederung darf lediglich soweit verlangt werden, als es im Interesse einer befriedigenden Ge-
samtüberbauung notwendig ist. Das subjektive Empfinden der Beschwerdeführer darf keine 
Rolle spielen (vgl. BGE 114 la 345 E. 4b). 
Die Beschwerdeführer verkennen schliesslich, dass ihre wiederholt vorgebrachte Sicht auf den 
See kein rechtlich geschütztes Interesse darstellt, da eine entsprechende Aussicht nach gel-
tendem Recht nicht zugesichert ist. Zudem ist der Gestaltungsplan «__» vom 3. Dezember 
1984 mittlerweile ausser Kraft gesetzt, und eine übermässige Aussichtseinschränkung, wie 
von den Beschwerdeführern gerügt, ist im Zusammenhang mit dem vorliegenden Bauprojekt 
nicht erkennbar. 
 
7.3.4.3 
Ob dem Ersatzbau – wie von der Fachstelle bzw. dem Gemeinderat ausgeführt – im Sinne 
eines Kernbaus eine besondere gestalterische Bedeutung zukommt und er sich dadurch al-
lenfalls sogar besser in das bestehende Siedlungs- und Landschaftsgebiet einfügt, kann of-
fenbleiben. Dabei handelt es sich um eine Ermessensfrage, die in den Beurteilungsspielraum 
der Gemeinde fällt und rechtlich nicht weiter zu würdigen ist. Entscheidend ist vielmehr, dass 
das Bauvorhaben in seiner Erscheinung nicht derart dominant und voluminös hervortritt, dass 
es als nicht bewilligungsfähig erschiene. 
 
7.3.4.4 
Abschliessend ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer 
überwiegend subjektiv geprägt sind und daher – wie bereits erwähnt wurde – nicht geeignet 
erscheinen, die auf objektiven Kriterien beruhende fachliche Einschätzung der Fachstelle für 
Natur- und Landschaftsschutz zu widerlegen. Der Beurteilungsmassstab muss stets in An-
schauung von einer gewissen Verbreitung und Allgemeinheit gefunden werden, nicht im Den-
ken und Fühlen bloss einzelner Personen von besonderer ästhetischer Empfindlichkeit oder 
spezieller Geschmacksrichtung. Auch die Baubehörde darf sich daher nicht auf ihr subjektives 
Empfinden verlassen, sondern muss imstande sein, sich auf objektive und grundsätzliche Kri-
terien zu stützen (vgl. dazu auch vorinstanzliche E. 2.6.2.2 mit Hinweis auf MARCEL STEINER, 


38 │ 41 
 
 
die Ästhetikgeneralklauseln, in der Zeitschrift «Baurecht» Nr. 4/94, S. 117; WALDMANN/HÄNNI, 
Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 RPG N. 27; FRITSCHE/BÖSCH, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage, Zürich, 2003, Ziffer 10.1.1.1). 
 
7.3.5 
Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass sich das vorliegende Bauprojekt stimmig in die 
bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt und das Orts- sowie Landschaftsbild nicht in 
einer Weise beeinträchtigt, die seine Bewilligungsfähigkeit in Frage stellen würde. Die Anfor-
derungen an das landschaftlich empfindliche Siedlungsgebiet (LES) sind erfüllt. Es kann er-
gänzend auf die vorinstanzliche Erwägung 2.6 verwiesen werden (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
8. 
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass der altrechtliche Gestaltungsplan «__» nicht ins neue 
Recht überführt wurde und mithin zur Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens nicht an-
wendbar ist. Es wurde sodann weder das rechtliche Gehör noch andere Verfassungsgrund-
sätze verletzt. In Bezug auf die Eingliederung wurde das Bauprojekt von der kantonalen Fach-
stelle für Natur- und Landschaftsschutz beurteilt und sowohl der Gemeinderat als auch die 
Vorinstanz bejahten die rechtsgenügliche Eingliederung in das landschaftlich empfindliche 
Siedlungsgebiet (LES). Auch das Verwaltungsgericht sieht nach dem Gesagten keinen er-
denklichen Grund, um vom Fachgutachten abzuweichen. Der angefochtene RRB Nr. 493 vom 
20. August 2024 erweist sich somit als korrekt und ist in keiner Art und Weise zu beanstanden. 
Die Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen. 
 
9. 
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens zu befinden. Die 
Verfahrenskosten umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Partei-
entschädigung (Art. 115 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschä-
digung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach dem Prozesskostengesetz 
(NG 261.2 [PKoG]; Art. 116 Abs. 3 VRG). 
 
9.1 
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 


39 │ 41 
 
 
hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt 
die Gerichtsgebühr Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 PKoG). 
Die Gebühren sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen sich 
nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwie-
rigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die 
Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). Aufgrund der Bedeutung der Sache für die Be-
schwerdeführer, des doppelten Rechtsschriftenwechsels und den relativ umfangreichen Akten 
rechtfertigt sich eine Gebühr von Fr. 5'000.–. Sie gehen ausgangsgemäss unter solidarischer 
Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer (Art. 122 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr von 
Fr. 5'000.– wird mit dem von den Beschwerdeführern in gleicher Höhe geleisteten Gerichts-
kostenvorschuss verrechnet und ist bezahlt. 
 
9.2 
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei eine angemessene 
Entschädigung zu Lasten der unterliegenden Partei zuzuerkennen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Ste-
hen sich im Rechtsmittelverfahren Privatparteien gegenüber, hat in der Regel die unterlie-
gende Privatpartei die Parteientschädigung zu tragen. Das Gemeinwesen hat einen angemes-
senen Teil der Parteientschädigung zu tragen, wenn ihm grobe Verfahrensfehler oder offen-
bare Rechtsverletzungen zur Last fallen (Abs. 3). 
Angesichts des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens bestehen keine Ansprüche auf Aus-
richtung einer Parteientschädigung; insbesondere steht den Beschwerdeführern ein solcher 
Anspruch nicht zu. Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegner hat zwar im Verfahren 
Stellung genommen, jedoch von der Geltendmachung einer angemessenen Umtriebsentschä-
digung abgesehen. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen (Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 
 


40 │ 41 
 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
2. 
Die ordentliche Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid beträgt Fr. 5'000.– und 
geht ausgangsgemäss unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer 
(Art. 122 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 17 PKoG). 
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.– wird mit dem von den Beschwerdeführern in gleicher 
Höhe geleisteten Gerichtskostenvorschuss verrechnet und gilt als bezahlt. 
 
3. 
Es wird keine Partei- bzw. Umtriebsentschädigung zugesprochen (Art. 123 Abs. 2 und 3 
VRG). 
 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen (Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 31. März 2025 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
Versand: 
 
 
 


41 │ 41 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Art. 82 
ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). Bei Vor- und Zwischenentscheiden ist die Beschwerde nur unter 
den Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG zulässig. Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begrün-
dung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters 
zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizu-
legen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.