nw_gerichte · 34579 · 2023-09-14 · de

Grunddienstbarkeit (ZA 23 3)

GERICHTE 
 
OBERGERICHT 
 
Marktgasse 4, Postfach 1244, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ZA 23 3 
Urteil BGer 5A_85/2024 vom 8. November 2024/Gutheissung 
 
 
Urteil vom 14. September 2023 
Zivilabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Oberrichter Franz Odermatt, 
 
Oberrichterin Franziska Ledergerber, 
 
Oberrichter Albert Odermatt, 
 
Oberrichter Erwin Odermatt, 
Gerichtsschreiberin Jessica Mikic. 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
vertreten durch lic. iur. Karl Tschopp, Rechtsanwalt, 
 
Dorfplatz 12, Postfach, 6371 Stans, 
Berufungsklägerin/Beklagte, 
gegen 
B.__, 
vertreten durch lic. iur. Peter Kriesi, Rechtsanwalt, 
 
Tschümperlin Lötscher Schwarz AG, Löwenstrasse 3, Post-
fach, 6000 Luzern 6, 
Berufungsbeklagte/Klägerin. 
 
 
Gegenstand 
Grunddienstbarkeit 
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden, 
Zivilabteilung/Kollegialgericht vom 21. Dezember 2022 
(ZK 22 1). 


2 │ 16 
 
Sachverhalt: 
A. 
Zu Lasten des Grundstücks Nr. aa und zu Gunsten des Grundstücks Nr. bb, beide GB X.__, 
besteht die Grunddienstbarkeit «Baubeschränkung (eingeschossig)». A.__ («Berufungskläge-
rin/Beklagte») ist Eigentümerin des belasteten Grundstücks Nr. aa, die B.__ («Berufungsbe-
klagte/Klägerin») ist Stockwerkeigentümerin der Grundstücke Nr. cc und dd der dienstbarkeits-
berechtigten Parzelle Nr. ee. 
Mit Eingabe vom 6. Januar 2022 gelangte die Berufungsbeklagte an das Kantonsgericht 
Nidwalden und beantragte, der Berufungsklägerin sei unter Strafandrohung nach Art. 292 
StGB zu verbieten, auf der dienstbarkeitsbelasteten Parzelle den am 29. Juni 2020 vom Ge-
meinderat Emmetten bewilligten Neubau eines Doppeleinfamilienhauses zu erstellen. 
Mit Urteil ZK 22 1 vom 21. Dezember 2022 («Urteil ZK 22 1») wurde die Klage gutgeheissen. 
 
B. 
Hiergegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 10. März 2023 Berufung beim Ober-
gericht Nidwalden mit den Anträgen: 
«1. Das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden vom 21. Dezember 2022 (- ZK 22 1 -) sei vollumfänglich auf-
zuheben und die Klage vom 6. Januar 2022 vollumfänglich abzuweisen. 
2. Eventualiter sei diese Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten.» 
 
Der eingeforderte Gerichtskostenvorschuss von Fr. 3'500.– wurde innert Frist überwiesen. 
 
C. 
Mit Berufungsantwort vom 4. Mai 2023 beantragte die Berufungsbeklagte: 
«1. Die Berufung vom 10. März 2023 sei abzuweisen und das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden vom 
21. Dezember 2022 (ZK 22 1) vollumfänglich zu bestätigen. 
 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsklägerin.» 
 


3 │ 16 
 
D. 
Mit Replik vom 2. Juni 2023 und Duplik vom 29. Juni 2023 äusserten sich die Parteien erneut 
zur Sache und hielten an den gestellten Anträgen fest. Damit war der Rechtsschriftenwechsel 
abgeschlossen. 
 
E. 
Die vorinstanzlichen Akten wurden praxisgemäss beigezogen. Die Zivilabteilung des Ober-
gerichts Nidwalden hat die vorliegende Streitsache anlässlich seiner Sitzung vom 14. Septem-
ber 2023 abschliessend beurteilt. Auf die Ausführungen der Parteien wird – soweit erforderlich 
– in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
 
 
Erwägungen: 
1. 
1.1 
Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Be-
rufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes-
tens Fr. 10ʻ000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO). Das Rechtsmittelbegehren 
beläuft sich auf einen Streitwert von Fr. 100'000.–, womit die Streitwertgrenze erreicht wird. 
Berufungsinstanz gegen Urteile des Kantonsgerichts Nidwalden, Kollegialgericht, ist das Ober-
gericht Nidwalden, Zivilabteilung (Art. 27 GerG [NG 261.1]), die in Fünferbesetzung entschei-
det (Art. 22 Ziff. 3 GerG). Zur Berufung ist berechtigt, wer als Haupt- oder Nebenpartei am 
Verfahren beteiligt war, das zum angefochtenen Entscheid geführt hat (formelle Beschwer), 
und überdies durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffen ist und ein Rechts-
schutzinteresse an dessen Aufhebung oder Abänderung hat (materielle Beschwer; vgl. PETER 
REETZ, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 30 ff. zu Vor Art. 308–318 ZPO). Die Berufungsklägerin 
hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch das angefochtene Urteil unmittel-
bar betroffen und damit zur Berufung berechtigt. Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Ent-
scheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Zustel-
lung der Urteilsbegründung erfolgte am 8. Februar 2023. Die Berufung vom 10. März 2023 
wurde fristgerecht eingereicht. Nachdem ein gültiges Anfechtungsobjekt vorliegt, die Berufung 


4 │ 16 
 
innert Frist eingereicht wurde sowie die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist 
auf die Berufung einzutreten. 
 
1.2 
Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine 
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte Kognition be-
züglich Tat- und Rechtsfragen. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 
ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an-
gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist und deshalb abgeändert werden müsste. 
Dazu hat sich der Berufungskläger inhaltlich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinan-
derzusetzen und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzuzeigen, woraus 
sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Pauschale Verweisungen auf frühe-
re Rechtsschriften oder Vorbringen genügen hierfür nicht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 
138 III 374 E. 4.3.1). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln 
– grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Beru-
fungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben werden. In diesem Rahmen ist auf die Par-
teivorbringen insofern einzugehen, als sie für die Entscheidfindung relevant sind. Zu ergänzen 
bleibt, dass sich die Rechtsmittelinstanz bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden eine 
gewisse Zurückhaltung auferlegt und nicht ohne Not ihr eigenes Ermessen an dasjenige der 
Vorinstanz setzt (Urteil des Bundesgerichts 5A_265/2012 vom 30. Mai 2012 E. 4.3.2; BENE-
DIKT SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 469 ff., S. 202 ff.; MARTIN H. STERCHi, in: Alvarez 
et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band II, 2012, N. 8 f. 
zu Art. 310 ZPO). 
 
1.3 
1.3.1 
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, 
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor 
erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Praxisgemäss ist zwischen 
echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind 
Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des 
erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich 
immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte 


5 │ 16 
 
Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptver-
handlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weitergehend inso-
fern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt 
bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unechter 
Noven hat die Berufungsklägerin namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die 
Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können 
(BGE 143 III 42 E. 4.1 m.w.H.). Ein zureichender Grund für das Vorbringen eines unechten 
Novums kann darin liegen, dass der angefochtene Entscheid dazu Anlass gegeben hat. Dies 
kann namentlich der Fall sein, wenn die erste Instanz ihrem Entscheid eine Rechtsauffassung 
zugrunde gelegt hat, mit der die Berufungsklägerin nicht hat rechnen müssen und deren Wi-
derlegung nur durch neue Beweismittel möglich ist, wobei Eventualerwägungen oder obiter 
dicta nicht in Betracht fallen. Davon zu unterscheiden ist der Fall des Vorlegens neuer Beweis-
mittel, die bloss aufzeigen sollen, dass die Beweiswürdigung der ersten Instanz auf Grund des 
ihr vorliegenden Beweismaterials unzutreffend war. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln 
(BGE 139 III 466 E. 3.4; STERCHI, a.a.O., N. 10 zu Art. 317 ZPO). Auch das Vorliegen dieses 
Grundes hat derjenige darzulegen, der sich darauf beruft (Urteil des Bundesgerichts 
2C_3/2021 vom 23. März 2021 E. 3.2). 
 
1.3.2 
Die Berufungsklägerin legt im Berufungsverfahren neu die Urkunde (Gebäudeschnitt) «Ge-
schossigkeit Gegenüberstellung Baugesetze» (BK-Bel. 2) auf und macht geltend, im Falle der 
Anpassung an die Bauverordnung der Gemeinde X.__ aus dem Jahr 1965 rage das Baupro-
jekt rund einen Meter mehr über den Boden heraus als der bewilligte Neubau (Berufung, Ziffer 
10, Seite 10). 
Die Zulassung von Noven im Berufungsverfahren ist, wie soeben ausgeführt, nur unter be-
stimmten Voraussetzungen zulässig. Dass die Voraussetzungen im Sinne von Art. 317 Abs. 1 
ZPO vorliegend erfüllt wären, wird von der Berufungsklägerin weder behauptet noch belegt. 
Das neu vorgelegte Beweismittel ist daher im obergerichtlichen Verfahren aus dem Recht zu 
weisen und die neue Tatsache unbeachtlich. 
 


6 │ 16 
 
1.3.3 
Die von der Berufungsklägerin erneuerten Beweisanträge sind ebenfalls abzuweisen. Eine 
Befragung von C.__, Mitglieds des Verwaltungsrats der Berufungsklägerin, würde keine sach-
dienlichen Informationen liefern, zumal er anlässlich der Begründung der Dienstbarkeit nicht 
Vertragspartei war. Ein Augenschein wäre für die gegenständliche Beweisthematik grundsätz-
lich ein taugliches Beweismittel, jedoch sind die damit zu beweisenden Umstände bereits an-
derweitig hinreichend dokumentiert. 
 
2. 
2.1 
Die Parteien streiten um den Inhalt der Grunddienstbarkeit «Baubeschränkung (eingeschos-
sig)», die von den damaligen Eigentümern mit Kaufvertrag vom 27. Oktober 1971 vereinbart 
und im Grundbuch eingetragen wurde. Die Berufungsklägerin verfügt über die Bewilligung des 
Gemeinderates X.__, auf der dienstbarkeitsbelasteten Parzelle ein Doppeleinfamilienhaus zu 
erstellen. Nach Auffassung der Berufungsbeklagten steht die Dienstbarkeit dem Bauvorhaben 
entgegen. 
Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dem Grundbucheintrag und Begründungsakt sei 
nicht zu entnehmen, was unter «eingeschossig» zu verstehen sei. Daher sei Ziffer 4 des als 
Grundbuchbeleg hinterlegten Kaufvertrags vom 27. Oktober 1971 nach objektiven Gesichts-
punkten (Vertrauensprinzip) auszulegen. Da der Dienstbarkeitsvertrag die zulässige Gebäu-
dehöhe mit Geschosszahlen im Zusammenhang mit der Überbauung des belasteten Grund-
stücks umschreibe, sei für die Frage der Geschosse ein bautechnischer Sprachgebrauch an-
gezeigt. Zur Zeit der Errichtung der fraglichen Grunddienstbarkeit sei in X.__ die Bauverord-
nung aus dem Jahr 1965 («BauV 1965») in Kraft gewesen. Dazumal hätten als Geschosse 
Stockwerke gezählt, die weder unter Terrain noch im Dachgeschoss lagen (Art. 31 BauV 
1965). Werde der Keller indes unter Terrain geführt, so habe dieser als unterstes Geschoss 
gezählt, sofern die Fussbodenhöhe 1.70 m oder mehr über dem gewachsenen Grund gelegen 
habe. Das Dachgeschoss sei ein anrechenbares Vollgeschoss gewesen, wenn es mehr als 
bis zur Hälfte der darunterliegenden Vollgeschosse ausgebaut gewesen sei (Art. 31 BauV 
1965). Laut Baugesuch rage das Untergeschoss über das Terrain und die Fussbodenhöhe 
liege mehr als 1.70 m über gewachsenem Terrain. Das Dachgeschoss weise eine Fläche von 
147.03 m2 auf und werde damit mehr als bis zur Hälfte des darunterliegenden Erdgeschosses 
ausgebaut. Demzufolge seien das Untergeschoss und das Dachgeschoss als Vollgeschosse 
anzurechnen. Das auf der Parzelle Nr. aa bewilligte Bauprojekt sei somit als dreigeschossiger 


7 │ 16 
 
Neubau zu qualifizieren. Demzufolge stehe die Baubeschränkung der Erstellung des Neubaus 
entgegen. 
 
2.2 
Die Berufungsklägerin wirft der Vorinstanz eine unrichtige Rechtsanwendung vor. Sie habe 
wesentliche Auslegekriterien nicht berücksichtigt und damit eine unvollständige Auslegung 
vorgenommen. Der Zweck der Bauhöhenbeschränkung werde nirgends berücksichtigt, ob-
wohl selbst die Berufungsbeklagte betone, dass die Dienstbarkeit die Aussicht auf See- und 
Berglandschaft sichern solle. Die Vorinstanz habe direkt auf die Bauverordnung aus dem Jahr 
1965 abgestellt, anstatt diese nur hilfsweise beizuziehen. Das Bundesgericht verlange nir-
gends explizit, dass bei der Auslegung die dazumal geltende und nicht die aktuelle [Bau-]Ver-
ordnung beizuziehen sei. Sinn und Zweck sowie der optische Eindruck, vorliegend die Wahr-
nehmbarkeit der Geschosse, hätten Vorrang. Die im Grundbuch eingetragene «Baubeschrän-
kung» stelle also eine «Bauhöhenbeschränkung», mithin eine sog. Aussichtsservitut dar. Sie 
beschlage lediglich die Bauhöhe bzw. Anzahl Vollgeschosse. Damit sei erstellt, dass die da-
malige Gesetzgebung der Dachgeschossflächen keinen Einfluss auf die Höhenbeschränkung 
habe und somit irrelevant sei. Beim Bauvorhaben werde 2/3 des Gebäudes im Hang bzw. 
unter dem gewachsenen Terrain verbaut, sodass das Untergeschoss nur teilweise über das 
gewachsene Terrain hinausrage. Seitens des berechtigten Grundstücks sei einzig das Dach-
geschoss in der Höhe sichtbar sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Garagen auf Strassen-
höhe (Höhenweg). Demzufolge sei der Neubau seitens der Berufungsbeklagten lediglich als 
«eingeschossig» in Form des Dachgeschosses wahrnehmbar. Das darunter liegende Vollge-
schoss sowie das Untergeschoss würden hangseitig komplett unterhalb der Strasse Höhen-
weg liegen und dadurch für die Berufungsbeklagte nicht sichtbar sein. Die Berufungsbeklagte 
habe als Eigentümerin der Maisonette-Dachgeschosswohnung in jedem Fall weiterhin eine 
uneingeschränkte Sicht auf die Rigi und den See. Auch habe die Vorinstanz nicht geprüft, was 
eine Drittperson unter der Baubeschränkung (eingeschossig) verstehen würde. Diese würde 
wohl zuerst in das geltende Gesetz schauen oder sich durch eine Behörde aufklären lassen. 
Keine durchschnittliche Drittperson würde die Bauverordnung aus dem Jahr 1965 beiziehen. 
Die Vorinstanz habe somit eine unvollständige und zweckwidrige Auslegung vorgenommen, 
wodurch sie ihrer Pflicht die Dienstbarkeiten nach dem Vertrauensprinzip unter jedem Aspekt 
auszulegen, nicht nachgekommen sei. Eine solche unzulässige Einschränkung der Prüfungs-
befugnis verstosse zugleich gegen den Anspruch auf ein gerechtes Verfahren, stelle mithin 
eine Verletzung verfahrensrechtlicher Grundrechte dar (Art. 29 Abs. 1 BV). Schliesslich sei 
das Urteil der Vorinstanz über die Verweigerung weiterer Auslegungskriterien aufzuheben 


8 │ 16 
 
bzw. eventualiter zur Ergänzung an diese zurückzuweisen, weil damit das rechtliche Gehör 
der Berufungsklägerin verletzt werde (Art. 29 BV). 
 
3. 
Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufen-
ordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus 
dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 
Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Er-
werbsgrund, d.h. auf den Begründungsakt, zurückgegriffen werden der als Beleg beim Grund-
buchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet. 
Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit (im Rahmen 
des Eintrags) aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten ausgeübt 
worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 137 III 145 E. 3.1, 132 III 651 E. 8). Trotz der Verwen-
dung des Wortes «kann» in Art. 738 Abs. 2 ZGB ist die gesetzlich vorgegebene Reihenfolge 
zwingend. In aller Regel ergibt sich aus dem nur rudimentären Grundbucheintrag kein genü-
gender Hinweis auf den Umfang der Dienstbarkeit (vgl. ETIENNE PETITPIERRE, in: Geiser/Wolf 
[Hrsg.], Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., Basel 2023, N. 3 zu Art. 738 ZGB). Bei 
der Auslegung des Erwerbstitels ist zudem zu beachten, dass Dienstbarkeiten gemäss Lehre 
und Rechtsprechung restriktiv auszulegen sind und die Rechte des Eigentümers des belaste-
ten Grundstücks nur soweit belasten dürfen, als es zu ihrer normalen Ausübung nötig ist 
(PETITPIERRE, a.a.O., N 11 zu Art. 738 ZGB mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichts 
1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.5.1). 
Ferner ist bei der Auslegung zu unterscheiden, ob die ursprünglichen Parteien betroffen oder 
Dritte involviert sind. Entsteht eine Streitigkeit über den Dienstbarkeitsinhalt unter der Beteili-
gung eines Dritten, ist dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss 
Art. 937 ZGB besondere Beachtung zu schenken. Die im Grunddienstbarkeitsvertrag zum 
Ausdruck gelangenden Willenserklärungen der Parteien sind demnach in dem Sinne auszule-
gen, wie sie von einem aufmerksamen, vernünftig denkenden Menschen nach Treu und Glau-
ben verstanden werden. Individuelle Absichten und Motive der an der Errichtung der Dienst-
barkeit Beteiligten, die für einen Dritten nicht erkennbar sind, dürfen bei der Auslegung des 
Erwerbstitels nicht berücksichtigt werden. Element der Sinndeutung bei der Auslegung eines 
Vertrages ist vorab einmal die Feststellung des Sinnes, welcher mit den verwendeten Wörtern 
und Wendungen verbunden wurde. Daneben ist, wo die sprachliche Willensäusserung als 
Quelle der Feststellung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit versagt, auf den Zweck 


9 │ 16 
 
abzustellen, welcher dieser unter Berücksichtigung der Interessen und Bedürfnisse des herr-
schenden Grundstücks vernünftigerweise beizulegen ist. Spezifisch für den Dienstbarkeitsver-
trag heisst das, dass auf den Wortsinn nach dem lokalen Sprachgebrauch zur Zeit der Dienst-
barkeitserrichtung sowie den Zweck der Dienstbarkeit abzustellen ist (zum Ganzen: Urteil des 
Bundesgerichts 5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.3 mit weiteren Verweisen). Bei der Aus-
legung von Begriffen ist es möglich, auf den optischen Eindruck und das örtliche Baureglement 
abzustellen. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung legt insbesondere die Bestimmung von 
Dienstbarkeiten, die im Hinblick auf die Überbauung des belasteten Grundstücks begründet 
wurden, eine gewisse Anlehnung an das örtliche Baureglement nahe. Insbesondere für die 
Frage der Geschosse sei ein bautechnischer Sprachgebrauch angezeigt, wenn mit deren An-
zahl die zulässige Gebäudehöhe umschrieben werde. Einem Grundeigentümer sei in aller Re-
gel bekannt, dass das Baureglement eben diese Begriffe definiere, und er müsse damit rech-
nen, dass der bauwillige Eigentümer des belasteten Grundstücks die im Dienstbarkeitsvertrag 
verwendete Terminologie mit derjenigen des Baureglements gleichsetze oder jedenfalls asso-
ziiere. In diesem Sinn seien die im Dienstbarkeitsvertrag verwendeten Begriffe nach Treu und 
Glauben explizit zu definieren, wenn sie anders zu verstehen wären als im Baureglement ver-
wendet (Urteil des Bundesgerichts 5C.240/2004 vom 21. Januar 2004 E. 4). Zu beachten ist 
jedoch, dass das öffentliche Recht nicht den Inhalt des privatrechtlichen Vertrages bestimmt, 
sondern einzig ein Auslegekriterium für die im privatrechtlichen Vertrag verwendete Termino-
logie sein kann (Urteil des Bundesgerichts 5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.4). 
 
4. 
4.1 
Vorliegend beschränkt sich der strittige Grundbucheintrag auf die Formulierung «Baube-
schränkung (eingeschossig)». Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass sich aus diesem Eintrag 
keine Einzelheiten zum Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit ergeben. Es wird auf die zutref-
fenden und unbestrittenen Erwägungen verwiesen (vgl. Urteil ZK 22 1 E. 2). 
 
4.2 
Lassen sich aus dem Grundbucheintrag keine Einzelheiten zum Inhalt und Umfang der Dienst-
barkeit entnehmen, ist in einem zweiten Schritt nach dem Dienstbarkeitsvertrag als ordentli-
chem Erwerbsgrund im Sinne des Gesetzes zu fragen (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Da weder die 
Berufungsklägerin noch die Berufungsbeklagte an der Errichtung der Dienstbarkeit beteiligt 
waren, stehen sich nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien gegenüber. Folgerichtig 


10 │ 16 
 
hat die Vorinstanz den Vertrag zu Recht nach dem Vertrauensgrundsatz ausgelegt. Demzu-
folge können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren 
und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, individuelle per-
sönliche Umstände und Motive nicht berücksichtigt werden, die für die Willensbildung der ur-
sprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber aber 
nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise nicht erkennbar sind 
(BGE 108 II 542 E. 2; 130 III 554 E. 3.1, PETITPIERRE, a.a.O. N. 6 zu Art. 738 ZGB). Nach der 
Rechtsprechung ist bei der Auslegung neben dem Wortlaut auf den Zweck abzustellen, wel-
cher der Dienstbarkeit vernünftigerweise beizumessen ist (Urteil 5A_692/2021 vom 25. April 
2022 E. 5.1.2). 
 
4.3 
Hinsichtlich der örtlichen Gegebenheiten ist festzuhalten, dass beide Grundstücke in Hanglage 
und am Höhenweg liegen. Das belastete, bislang unbebaute Grundstück Nr. aa der Berufungs-
klägerin liegt unterhalb des Höhenweges (talseitig), das berechtigte Grundstück Nr. cc, liegt 
bergseitig, oberhalb der Strasse. Beide haben nordseitig (bzw. talseitig) Sicht auf den Vier-
waldstättersee und die Rigi. 
 
4.4 
Soweit die Berufungsklägerin zunächst argumentiert, es müsse in erster Linie auf den opti-
schen Eindruck abgestellt werden, kann ihr nicht gefolgt werden. Im zitierten Entscheid hat 
das Bundesgericht die Optik nicht als vorrangig zu beachtendes Kriterium angeführt, sondern 
festgehalten, deren Berücksichtigung durch das kantonale Gericht sei nicht zu beanstanden. 
Überdies sind die örtlichen Begebenheiten im zitierten Entscheid und jenen im vorliegenden 
Fall vergleichbar. Der visuelle Eindruck von Häusern in Hanglage ist standortabhängig; aus 
Talsicht wird das Objekt jeweils anders wahrgenommen als aus Bergsicht. Insofern taugt die 
Optik vorliegend nicht als Auslegungshilfe. 
 
4.5 
Die Parteien sind sich einig, dass die Dienstbarkeit im Hinblick auf die Überbauung des belas-
teten Grundstücks begründet wurde und eine uneingeschränkte Sicht auf die Rigi und den See 
bewahrt werden sollte (sog. Aussichtsservitut). 


11 │ 16 
 
Diese Auffassung steht mit den örtlichen Begebenheiten in Einklang. Insofern sollte mit der 
Beschränkung der Geschosszahl (ein Geschoss) die zulässige Gebäudehöhe umschrieben 
werden. Demzufolge ist der Wortsinn von «Geschoss» zu ermitteln. 
Die Dienstbarkeit wurde mit Kaufvertrag vom 27. Oktober 1971 (vi- KB 19) im Zusammenhang 
mit dem Kaufrechtsvertrag vom 29. Oktober 1966 (vi-KB 20) zwischen den damaligen Eigen-
tümern vereinbart und 1971 ins Grundbuch eingetragen. Mit Parzellierungsbegehren vom 
10. September 1982 wurde die Baubeschränkung auf die Parzelle Nr. cc übertragen, so dass 
die Baubeschränkung heute zu Lasten des Grundstücks Nr. aa und zu Gunsten der Grundstü-
cke Nr. ff und cc im Grundbuch eingetragen ist (vi-KB 21). Die Dienstbarkeit wurde somit 1971 
(und nicht 1966) errichtet. Zur Auslegung des Begriffes «Baubeschränkung (eingeschossig)» 
können das 1971 in Kraft gewesene Baugesetz des Kantons Nidwalden vom 30. April 1961 
(BauG 1961; vi-KB 25) bzw. die Bauverordnung der Gemeinde Emmetten 1965 (BauV 1965, 
vi-KB 26) beigezogen werden. 
Unter dem Wort «Geschoss» ist laut Duden ein «Gebäudeteil, der alle auf gleicher Höhe lie-
genden Räume umfasst» zu verstehen. Laut dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gel-
tenden Art. 8 Abs. 3 BauG 1961 waren die Bestimmungen bezüglich der Geschosszahl in den 
kommunalen Baureglementen zu präzisieren. Offenkundig wurde der Begriff «Geschoss» 
dannzumal in zwei Bedeutungen verwendet. Einerseits als Oberbegriff aller möglichen Ge-
schosse eines Gebäudes (Unter-, Voll- und Dachgeschoss) und andererseits als Bezeichnung 
der Vollgeschosse, d.h. der anzurechnenden Geschosse. So definierte Art. 31 Abs. 1 Satz 1 
BauV 1965 Geschosse als Stockwerke, die weder unter Terrain noch im Dachgeschoss liegen. 
Letztere waren nur unter bestimmten Voraussetzungen (Art. 31 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BauV 
1965) anzurechnen. 
Nach Treu und Glauben war für einen Dritten erkennbar, dass mit «Geschoss» ein «Vollge-
schoss» gemeint ist. Die Auslegung führt demnach zum Schluss, dass nur Neubauten mit 
einem Vollgeschoss zulässig sein sollten. Gemäss aktuell gültigem Baurecht hat der strittige 
Neubau ein Vollgeschoss (vgl. vi-KB 5, Seite 15). 
 
4.6 
Im Ergebnis hält das Bauprojekt der Berufungsklägerin die Grunddienstbarkeit «Baubeschrän-
kung (eingeschossig)» ein. Die Aussicht der Berufungsbeklagten ist trotz des Neubaus ge-
währleistet. Die Berufung vom 6. Mai 2023 ist demnach gutzuheissen, das vorinstanzliche 
Urteil ZK 22 1 vom 21. Dezember 2022 aufzuheben und die Klage abzuweisen. 
 


12 │ 16 
 
5. 
5.1 
Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Pro-
zesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). 
 
5.2 
Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 
Abs. 1 ZPO) und werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 
Dieser Grundsatz der Kostenverteilung nach dem Erfolgsprinzip gilt auch im Rechtsmittelver-
fahren (BGE 145 III 153 E. 3.3.1). 
 
5.3 
Die vorinstanzliche Festsetzung der Entscheidgebühr (inkl. Auslagen und Kosten Schlich-
tungsverfahren) auf Fr. 5'000.– ist unangefochten und erscheint der Streitsache angemessen. 
Die Berufungsklägerin dringt mit ihrer Klage vollumfänglich durch. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens sind die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von Fr. 5'000.– vollum-
fänglich der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Die Gerichtskosten werden mit dem Kosten-
vorschuss der Berufungsklägerin in Höhe von Fr. 5'000.– verrechnet und sind bezahlt. 
 
5.4 
Ausgangsgemäss hat die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin für das erstinstanzliche 
Gerichtsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 
Abs. 1 lit. b ZPO und Art. 111 Abs. 2 ZPO). Das Gericht spricht die Parteientschädigung nach 
Tarifen zu (Art. 96 ZPO). Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Art. 105 Abs. 2 
ZPO). Die Anwaltskosten umfassen das Honorar (ordentliches Honorar und Zuschläge), die 
notwendigen Auslagen und die Mehrwertsteuer (Art. 31 Abs. 1 Prozesskostengesetz [PKoG; 
NG 261.2]). Sie bemessen sich gegenüber der kostenpflichtigen Gegenpartei nach den Vor-
schriften des PKoG (Art. 31 Abs. 2 PKoG). In Prozessen mit einem Streitwert über Fr. 40'000.– 
bis Fr. 100'000.– beträgt das Honorar für das Verfahren vor erster Instanz zwischen Fr. 4'000.– 
bis Fr. 13'000.– (Art. 42 Abs. 1 Ziff. 4 PKoG). Die möglichen Erhöhungsgründe ergeben sich 
aus Art. 50 PKoG. Massgebend für die Festsetzung des Honorars innerhalb der vorgesehenen 
Mindest- und Höchstansätzen sind die Bedeutung der Sache für die Partei in persönlicher und 
wirtschaftlicher Hinsicht, die Schwierigkeit der Sache, der Umfang und die Art der Arbeit sowie 
der Zeitaufwand (Art. 33 PKoG). Besteht zwischen dem Arbeitsaufwand und den 


13 │ 16 
 
vorgegebenen Rahmen ein Missverhältnis, ist das Honorar nach dem tatsächlichen Zeitauf-
wand zu bemessen. Das Honorar beträgt je Stunde zwischen Fr. 220.– und Fr. 250.– (Art. 34 
Abs. 1 und 2 PKoG). 
Der Rechtsvertreter der Beklagten machte mit Kostennote vom 21. September 2022 eine Par-
teientschädigung von Fr. 13'037.10 (Honorar Fr. 12'000.–, Auslagen Fr. 105.–, 7.7% MWST 
Fr. 932.10) geltend. 
Das beantragte Honorar liegt über dem dargelegten Höchstansatz von Fr. 13'000.–, ohne dass 
Erhöhungsgründe gemäss Art. 50 PKoG einschlägig wären. Der Rechtsvertreter hat die Leis-
tungen in der Kostennote zudem nicht einzeln und separat ausgewiesen. Der Stundenansatz 
ist auch nicht ersichtlich. Er hat lediglich pauschal ein Honorar von Fr. 12'000.– geltend ge-
macht. Das geltend gemachte Honorar ist angesichts des Umfangs und der Schwierigkeit der 
Sache als deutlich übersetzt. Es hat lediglich ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden. 
Eine Instruktionsverhandlung und eine mündliche Hauptverhandlung wurden nicht durchge-
führt. Die Parteien haben auf Schlussvorträge verzichtet. Das Verfahren ist jedoch für beide 
Parteien von persönlicher und wirtschaftlicher Bedeutung, was bei der Festsetzung des Hono-
rars innerhalb des ordentlichen Honorarrahmens erhöhend zu berücksichtigen ist. Auch liegt 
der Streitwert in Höhe von Fr. 100'000.– an der oberen Grenze des ordentlichen Honorarrah-
mens. Das Honorar wird unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte ermessensweise auf 
Fr. 7'000.– festgesetzt, was auch in Anbetracht der von der Gegenpartei erstinstanzlich ge-
nehmigten Honorarnote in Höhe von Fr. 7'600.60 angemessen erscheint. Hinzukommen die 
ausgewiesenen Auslagen von Fr. 105.– und 7.7% Mehrwertsteuern. Demnach wird die Beru-
fungsbeklagte verpflichtet, der Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Par-
teientschädigung von Fr. 7'652.10 (Honorar Fr. 7'000.–, Auslagen Fr. 105.–, 7.7 % MWST 
Fr. 547.10) zu bezahlen. 
 
6. 
6.1 
Die Gerichtskosten vor Obergericht als Berufungsinstanz richten sich nach dem im Verfahren 
vor dem Kantonsgericht massgebenden Tarif; sie werden um einen Drittel reduziert, betragen 
jedoch mindestens Fr. 500.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG). Bei einem Streitwert von Fr. 100'000.– 
betragen die Entscheidgebühren des Kantonsgerichts Fr. 2'500.– bis Fr. 6'000.– (Art. 7 Abs. 1 
Ziff. 5 PKoG), vor Obergericht dementsprechend Fr. 1'650.– bis Fr. 4'000.–. Die Gebühren 
sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen sich nach der per-
sönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwierigkeit der 


14 │ 16 
 
Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die Verfahrenser-
ledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). 
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden in Anwendung von Art. 2 Abs. 1 PKoG 
ermessensweise innerhalb des Gebührenrahmens auf Fr. 3'500.– festgesetzt. Die Gerichts-
kosten werden ausgangsgemäss der vollständig unterliegenden Berufungsbeklagten auferlegt 
und mit dem Kostenvorschuss der Berufungsklägerin in gleicher Höhe verrechnet (Art. 111 
Abs. 1 ZPO), womit sie bezahlt sind. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin den 
Betrag von Fr. 3'500.– intern und direkt zu ersetzen. 
 
6.2 
Ausgangsgemäss hat die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin auch für das Berufungs-
verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Im 
Berufungsverfahren beträgt das ordentliche Honorar 20 bis 60 Prozent des für das Verfahren 
vor erster Instanz zulässigen Honorars, bemessen nach dem noch strittigen Betrag, mindes-
tens jedoch Fr. 500.– (Art. 43 PKoG). Zum Honorar hinzukommen die Auslagen und Mehr-
wertsteuer (Art. 52 ff. PKoG). Bei einem Streitwert von Fr. 100'000.– beträgt das ordentliche 
Honorar für das Verfahren vor erster Instanz Fr. 4'000.– bis Fr. 13'000.– (Art. 42 Abs. 1 Ziff. 5 
PKoG). Somit liegt der Honorarrahmen im Berufungsverfahren zwischen Fr. 800.– bis 
Fr. 7'800.–. 
Der berufungsklägerische Rechtsvertreter macht mit Kostennote vom 24. Juli 2023 eine Par-
teientschädigung von Fr. 7'861.35 (Honorar Fr. 7'200.–, Auslagen Fr. 99.30, 7.7% MWST 
Fr. 562.05) geltend. Der Rechtsvertreter hat wiederum die einzelnen Leistungen in der Kos-
tennote nicht ausgewiesen. Das geltend gemachte Honorar liegt zwar innerhalb des gesetzli-
chen Honorarrahmens, erscheint aber angesichts des Umfangs und der Schwierigkeit der Sa-
che als nicht angemessen (s. Art. 33 PKoG). Neue Beweiserhebungen fanden im Berufungs-
verfahren keine statt und das Verfahren wurde schriftlich geführt. Der Rechtsvertreter war be-
reits vor erster Instanz mit der Vertretung der Berufungsklägerin betraut, weshalb ihm die 
Sach- und Aktenlage hinlänglich bekannt war. In Berücksichtigung dieser und der bereits er-
läuterten Aspekte wird das Honorar ermessensweise auf Fr. 5'000.– festgesetzt. Hinzukom-
men die ausgewiesenen Auslagen von Fr. 99.30 und 7.7% Mehrwertsteuern. Demnach hat 
die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin für das obergerichtliche Verfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 5'491.95 (Honorar Fr. 5'000.–; Auslagen Fr. 99.30; 7.7% MWST 
Fr. 392.65) zu bezahlen. 


15 │ 16 
 
Demgemäss erkennt das Obergericht: 
1. 
In Gutheissung der Berufung vom 10. März 2023 wird das Urteil ZK 22 1 des Kantonsge-
richts Nidwalden, Zivilabteilung/Kollegialgericht, vom 21. Dezember 2022 aufgehoben und 
lautet neu: 
 
«1. 
Die Klage vom 6. Januar 2022 wird vollumfänglich abgewiesen. 
 2. 
Die Gerichtskosten betragen insgesamt Fr. 5'000.–, werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kos-
tenvorschuss in der Höhe von Fr. 5'000.– verrechnet und sind bezahlt. 
 3. 
Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 7'652.10 zu bezahlen.» 
 
2. Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren betragen Fr. 3'500.– und werden aus-
gangsgemäss der Berufungsbeklagten auferlegt. Sie werden mit dem Gerichtskostenvor-
schuss der Berufungsklägerin in gleicher Höhe verrechnet und sind bezahlt. Die Beru-
fungsbeklagte hat der Berufungsklägerin den Betrag von Fr. 3'500.– intern und direkt zu 
ersetzen. 
 
3. 
Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 5'491.95 zu bezahlen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 14. September 2023 
OBERGERICHT NIDWALDEN 
Zivilabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
MLaw Jessica Mikic 
Versand: 
 
 
 


16 │ 16 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Art. 72 ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG). 
Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift 
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). 
Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG. Der Streitwert beläuft sich auf Fr. 100'000.–.