nw_gerichte · ZA 26 4 · 2026-08-05 · de
Mieterausweisung (ZA 26 4)


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ZA 26 4
P 26 7 / P 26 8
Urteil vom 6. April 2026
Zivilabteilung
Besetzung Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz,
Oberrichter Franz Odermatt,
Oberrichter Erwin Odermatt,
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig.
Verfahrensbeteiligte 1. A.__,
2. B.__,
Berufungskläger/Gesuchsgegner,
gegen
C.__,
vertreten durch MLaw Linus Fessler, Rechtsanwalt, Blöchlin-
ger Iten Fessler Rechtsanwälte, Alter Postplatz 2, Postfach
129, 6371 Stans,
Berufungsbeklagter/Gesuchsteller.
Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden,
Zivilabteilung/Einzelgericht, vom 23. Februar 2026 (ZE 26 1).

2 │ 9
Sachverhalt:
A.
Mit Eingabe vom 5. Januar 2026 gelangte der Vermieter C.__ («Berufungsbeklagter»/«Ge-
suchsteller») an das Kantonsgericht Nidwalden und mit dem Begehren, die Mieter B.__ und
A.__ («Berufungskläger»/«Gesuchsgegner») seien richterlich aus der Wohnung in Buochs zu
weisen. Das Mietverhältnis sei unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist
von vier Monaten ordentlich per 30. November 2025 gekündigt worden. Das eingeschriebene
Kündigungsschreiben sei nicht abgeholt und nach Ablauf der Abholfrist retourniert worden. Die
Mieter hätten die Wohnung trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht verlassen und wür-
den es ohne vertragliche Grundlage weiter nutzen. Sodann seien seit Oktober 2025 keine
Mietzinszahlungen mehr erfolgt, weshalb ein Ausstand von Fr. 7'350.00 bestehe. Ausserdem
habe der Mieter A.__ eine gefälschte Bestätigung über eine Mietkaution eingereicht, was von
diesem anerkannt worden sei.
B.
Mit Urteil ZE 26 1 vom 23. Februar 2026 erkannte das Kantonsgericht Nidwalden, Zivilabtei-
lung/Einzelgericht (Hervorhebung im Original):
«1. In Gutheissung des Gesuchs werden der Gesuchsgegner 1 und Gesuchsgegnerin 2 verpflichtet, die von
ihnen gemietete 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG/DG am X.__ samt zugehörigem Aussenparkplatz innert 14
Tagen nach Rechtskraft dieses Ausweisungsentscheids vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt
mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
Bei Widerhandlung gegen diesen richterlichen Befehl wird der Gesuchsgegner 1 und der Gesuchsgegnerin 2
die Bestrafung wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung gemäss Art. 292 StGB angedroht
(Art. 292 StGB lautet: «Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter
Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse
bestraft»).
2. Verlassen der Gesuchsgegner 1 und/oder die Gesuchsgegnerin 2 nicht das in Ziffer 1 hiervor erwähnte
Mietobjekt innert 14 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils, so ist der Gesuchsteller berechtigt, das Mie-
tobjekt selbst zu räumen und dafür nötigenfalls polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
3. Der Gesuchsgegner 1 und die Gesuchsgegnerin 2 haben spätestens innert 14 Tagen nach Ablauf der in
Ziffer 1 genannten Ausweisungsfrist ihre im Mietobjekt befindlichen Sachen abzuholen. Holen sie diese nicht
innert der angesetzten Frist ab, so ist der Gesuchsteller verpflichtet, die im Mietobjekt befindlichen Sachen
zu verkaufen oder zu entsorgen, unter Beachtung allfälliger Eigentumsansprüche Dritter.
4. Die Gerichtskosten betragen Fr. 1'000.00 (inkl. Auslagen) und gehen je hälftig zu Lasten des Gesuchsgeg-
ners 1 und der Gesuchsgegnerin 2, d.h. je im Umfang von Fr. 500.00.

3 │ 9
Der Gesuchsgegner 1 und die Gesuchsgegnerin 2 haben ihren Gerichtskostenanteile von je Fr. 500.00 mit-
tels beiliegendem Einzahlungsschein an die Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen.
Die Gerichtskasse Nidwalden wird angewiesen, dem Gesuchsteller den Kostenvorschuss von Fr. 700.00
zurückzuerstatten.
5. Der Gesuchsgegner 1 und die Gesuchsgegnerin 2 haben dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von
jeweils Fr. 1'026.20 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
6. [Zustellung].»
C.
Dagegen erhoben die Berufungskläger je mit undatierter Eingabe (Postaufgabe: 6. März 2026)
Berufung mit den Anträgen:
«1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom Juli 2025 ungültig ist.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis gestützt auf Art. 272 OR mindestens bis 31.12.2026 zu erstrecken.
3 Es sei uns die unentgeltliche Rechtspflege samt unentgeltlicher Rechtsverbeiständung zu gewähren.
4. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.»
D.
Die vorinstanzlichen Akten wurden praxisgemäss beigezogen. In Anwendung von Art. 312
Abs. 1 ZPO wurde davon abgesehen, eine Berufungsantwort einzuholen. Die Zivilabteilung
des Obergerichts Nidwalden hat die Streitsache im Zirkularverfahren beurteilt. Auf die Ausfüh-
rungen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.

4 │ 9
Erwägungen:
1.
Die vorliegende Berufung richtet sich gegen einen Entscheid des Kantonsgerichts Nidwalden,
Zivilabteilung/Einzelgericht, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO
(Mieterausweisung). Gegen einen solchen Entscheid ist bei einem Streitwert von Fr. 14'700.–
(vgl. angefochtener Entscheid E. 12.1) die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308
Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 310 ZPO). Berufungsinstanz ist die Zivilabteilung des Obergerichts
Nidwalden (Art. 27 Gerichtsgesetz [GerG; NG 261.1]), die in Dreierbesetzung entscheidet
(Art. 22 Abs. 1 Ziff. 2 GerG).
2.
Fraglich ist das Vorliegen einer rechtsgenüglichen Berufungsbegründung.
2.1
Die Vorinstanz legte im angefochtenen Urteil ZE 26 1 die gesetzlichen Grundlagen und recht-
sprechungsgemässen Voraussetzungen zum Rechtsschutz nach Art. 257 Abs. 1 ZPO, insbe-
sondere in Fällen der Mieterausweisung, der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses
(Art. 266a OR) sowie der Rückgabe der Mietsache (Art. 267 OR) zutreffend dar. Daraufhin
erwog sie, dass das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 24. Juli 2025 ordentlich per
30. November 2025 gekündigt worden sei, die Kündigung mangels rechtzeitiger Anfechtung
ihre Wirkung entfaltet habe und die Berufungskläger das Mietobjekt trotz Beendigung des Miet-
verhältnisses weiterhin nutzen würden (E. 8.2, 8.4 und 9). Der Sachverhalt sowie die Rechts-
lage seien klar, weshalb das Gesuch gutzuheissen sei (E 8.5 und 12).
2.2
Die Berufungskläger beantragen mit Berufung im Wesentlichen die Ungültigkeit der Kündigung
vom Juli 2025, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses bis Dezember 2026.
Zur Begründung machen sie sinngemäss geltend, der vom Vermieter angeführte schwere Ver-
trauensbruch rechtfertige die Kündigung nicht. Insbesondere bringen sie vor, der Vermieter
habe trotz Kenntnis des massgeblichen Sachverhalts nicht unverzüglich reagiert, sondern das
Mietverhältnis mit Schreiben vom 24. Juli 2025 lediglich ordentlich unter Einhaltung der ver-
traglich vereinbarten Kündigungsfrist von vier Monaten per 30. November 2025 gekündigt, was

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gegen die behauptete Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung spreche. Daraus schliessen
sie, es habe keine schwerwiegende Verletzung des Vertrauensverhältnisses vorgelegen, die
eine Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen vermöge. Vielmehr wäre gegebenen-
falls eine fristlose Kündigung i.S.v. Art. 257f OR angezeigt gewesen.
Schliesslich machen die Berufungskläger geltend, die Beendigung des Mietverhältnisses
würde für sie eine erhebliche Härte darstellen. Sie verweisen in diesem Zusammenhang na-
mentlich auf ihre wirtschaftliche Situation sowie die erschwerte Wohnungssuche und bringen
vor, die Interessenabwägung nach Art. 272 OR habe zugunsten einer Erstreckung auszufal-
len. Vor diesem Hintergrund erachten sie die Kündigung als ungültig bzw. das Mietverhältnis
als erstreckungsbedürftig.
2.3
Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte Kognition be-
züglich Tat- und Rechtsfragen. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311
Abs. 1 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in
den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist und deshalb abgeändert werden
müsste. Dazu hat sich der Berufungskläger inhaltlich mit den vorinstanzlichen Erwägungen
auseinanderzusetzen und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzuzei-
gen, woraus sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Pauschale Verweisun-
gen auf frühere Rechtsschriften oder Vorbringen genügen hierfür nicht (vgl. BGE 141 III 569
E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine For-
mulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Berufungsgericht ent-
scheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefoch-
tene Entscheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch
diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten (BGE 134 II 244
E. 2.4).

6 │ 9
2.4
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Ausweisung der Berufungskläger
nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unbestritten ist, dass das Mietverhältnis mit amtli-
chem Formular vom 24. Juli 2025 ordentlich per 30. November 2025 gekündigt wurde. Ebenso
steht fest, dass die Kündigung von den Berufungsklägern nicht fristgerecht angefochten
wurde. Ein Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses wurde ebenfalls nicht gestellt. Die
Kündigung hat damit ihre Wirkung entfaltet. Mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vor-
instanz (vgl. vorne E. 2.1 mit Verweisen) setzen sich die Berufungskläger nicht auseinander.
Sie legen nicht ansatzweise dar, inwiefern die Vorinstanz das Recht unrichtig angewendet
oder den Sachverhalt unzutreffend festgestellt haben soll. Stattdessen beschränken sie sich
darauf, nochmals die Kündigung inhaltlich in Frage zu stellen, ihre persönliche sowie wirt-
schaftliche Situation darzulegen und eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen,
was aber nicht Gegenstand des Verfahrens ist. Das hätte im Rahmen eines Kündigungs-
anfechtungs- oder Erstreckungsverfahrens vorgebracht werden müssen. Eine (nachträgliche)
Anfechtung der ordentlichen Kündigung oder Erstreckung des ordentlich gekündigten Mietver-
hältnisses ist im Ausweisungsverfahren ausgeschlossen.
Da das Rechtsmittel jegliche Auseinandersetzung mit der vorinstanzlichen Entscheidbegrün-
dung vermissen lässt, vermag sie selbst den bei Laien reduzierten gesetzlichen Anforderun-
gen an eine Berufungsschrift nicht zu genügen. Die Berufungskläger verletzen ihre Begrün-
dungspflicht gemäss Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 310 ZPO. Verfahrensmängel wurden im Übri-
gen nicht gerügt.
2.5
Auf die Berufung vom 6. März 2026 ist folglich nicht einzutreten.
3.
Ferner ersuchen die Berufungskläger je um die unentgeltliche Rechtspflege (Verfahrens-
Nrn. P 26 7 und P 26 8).
3.1
Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie ku-
mulativ nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr Rechtsbegehren nicht aus-
sichtslos erscheint (lit. b). Als aussichtslos gilt ein Begehren anzusehen, bei dem die Gewinn-
aussichten beträchtlich geringer sind, als die Verlustgefahren und das deshalb kaum als

7 │ 9
ernsthaft bezeichnet werden kann. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn
sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig
geringer sind als diese (BGE 138 III 217 E. 2.2.4; 131 I 113 E. 3.7.3). Massgebend ist, ob eine
Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess
entschliessen würde (vgl. BGE 129 I 129 E. 2.3.1; 128 I 225 E. 2.5.3). Eine Partei soll einen
Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstren-
gen können, weil er sie nichts kostet. Zu berücksichtigen sind indessen die gesamten verfah-
rensrechtlichen Umstände, unter denen ein Entscheid über die unentgeltliche Rechtspflege
ergeht (BGE 114 Ia 50 E. 3d). Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beur-
teilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei
die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 129 I 129
E. 2.3.1; 128 I 225 E. 2.5.3).
3.2
Vorliegend ist die Berufung von vornherein aussichtslos: Die Berufungskläger beschränken
sich darauf, die ordentliche Kündigung inhaltlich in Frage zu stellen sowie ihre persönliche und
wirtschaftliche Situation darzulegen. Diese Vorbringen gehen am Verfahrensgegenstand vor-
bei und genügen den Anforderungen an eine rechtsgenügende Begründung nicht (vgl. E. 2
hiervor), weshalb es an hinreichenden Erfolgsaussichten i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO fehlt. Die
Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege sind zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen.
4.
4.1
Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95
Abs. 1 ZPO) und werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten und bei Kla-
gerückzug gilt die klagende Partei, bei Anerkennung der Klage die beklagte Partei als unter-
liegend (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

8 │ 9
4.2
Die Entscheidgebühr des Obergerichts als Berufungsinstanz richtet sich nach dem im Verfah-
ren vor dem Kantonsgericht als erster Instanz massgebenden Tarif, wird um einen Drittel re-
duziert und beträgt mindestens Fr. 500.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG [NG 261.2]). Bei einem
Streitwert von Fr. 14'700.– betragen die Gebühren des Obergerichts i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3
PKoG somit Fr. 666.– bis Fr. 2'133.–. Handelt es sich um einen besonders einfachen Fall oder
lassen es die Umstände sonst als angezeigt erscheinen, kann die Gebühr ohne Bindung an
den vorgegebenen Rahmen angemessen herabgesetzt oder ausnahmsweise auf die Erhe-
bung der Gebühr verzichtet werden (Art. 4 Abs. 1 PKoG).
4.3
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden ermessenweise auf Fr. 300.– festge-
setzt. Sie werden ausgangsgemäss je hälftig den unterliegenden Berufungsklägern auferlegt.
Die Berufungsklägern werden verpflichtet, der Gerichtskasse Nidwalden innert 30 Tagen je
Fr. 150.– zu bezahlen.
4.4
Da dem obsiegenden Berufungsbeklagten in diesem Verfahren keine Aufwände entstanden
sind, ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen.

9 │ 9
Demgemäss erkennt das Obergericht:
1. Auf die Berufung vom 6. März 2026 wird nicht eingetreten.
2. Die Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege vom 6. März 2026 (P 26 7 und P 26 8) wer-
den abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten betragen Fr. 300.– und werden den Berufungsklägern je hälftig aufer-
legt. Sie werden verpflichtet, der Gerichtskasse Nidwalden innert 30 Tagen nach Rechts-
kraft je den Betrag von Fr. 150.– zu bezahlen.
4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. [Zustellung]
Stans, 6. April 2026
OBERGERICHT NIDWALDEN
Zivilabteilung
Die Vizepräsidentin
lic. iur. Barbara Brodmann
Der Gerichtsschreiber
MLaw Silvan Zwyssig Versand:
Rechtmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Art. 72 ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG).
Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als
Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).
Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG. Der Streitwert beläuft sich auf Fr. 14'700.–.