nw_gerichte · 32180 · 2022-12-19 · de

Baubewilligung (VA 22 11)

GERICHTE 
 
 VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 22 11 
BGer 1C_150/2023 vom 26. Juli 2023/Nichteintreten 
 
 
Entscheid vom 19. Dezember 2022 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
 
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder, 
 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
Gerichtsschreiber Reto Rickenbacher. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__ 
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Möri, 
Frankenstrasse 18, Postfach, 6003 Luzern, 
Beschwerdeführer, 
 
 
gegen 
 
 
B.__ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Bernhard Stadelmann, 
Stadelmann Rechtsanwälte AG, Wegmatt 16, 
Postfach 336, 6048 Horw, 
Beschwerdegegnerin, 
 
 
und 
 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
Vorinstanz, 
 
 
sowie 
 
 


2 │ 34 
 
Gemeinderat Z.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Iten, 
Blöchlinger Iten Rechtsanwälte & Notare, Alter Postplatz 2 / 
City, Postfach, 6371 Stans, 
Baubewilligungsbehörde. 
 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates 
Nidwalden RRB Nr. 238 vom 12. April 2022. 


3 │ 34 
 
Sachverhalt: 
A. 
Am 3. Juli 2020 reichte die B.__ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) dem Gemeinderat 
Z.__ (nachfolgend: Baubewilligungsbehörde) ein Baugesuch für den Neubau von zwei Mehr-
familienhäusern auf dem GS Nr. aa, GB Z.__ (A.-strasse x und x in Z.__), ein (VI1-E-1 ff.). Der 
A.__ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhob am 28. Juli 2020 Einwendungen gegen das Bau-
vorhaben und beantragte die Verweigerung der Baubewilligung (VI1-E-42). 
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2020 erteilte die Baubewilligungsbehörde unter Auflagen 
und Bedingungen die Baubewilligung für das Bauvorhaben und wies die Einwendungen des 
Beschwerdeführers ab, soweit sie ihn nicht an den Zivilrichter verwies (VI1-E-49). 
 
B. 
Gegen diesen Beschluss erhob der Beschwerdeführer am 22. Januar 2021 Verwaltungsbe-
schwerde an den Regierungsrat Nidwalden (nachfolgend: Vorinstanz) und beantragte die Auf-
hebung des Beschlusses (inkl. des kantonalen Gesamtbewilligungsentscheids vom 10. Sep-
tember 2020) und die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kostenauferlegung zulasten 
der Beschwerdegegnerin (BF1-A). 
Die Vorinstanz hiess die Beschwerde mit Beschluss vom 12. April 2022 teilweise gut, indem 
sie Ziffer 3 des kantonalen Gesamtbewilligungsbeschlusses (Auflagen betreffend Lärm- und 
Schallschutz) aufhob und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bejahte (keine Begründung 
der Ausnahmebewilligung zum Gewässerraumabstand). Die Erteilung der Baubewilligung be-
urteilte sie aber als gerechtfertigt (vi-RR-15; RRB Nr. 238). 
 
C. 
Der Beschwerdeführer gelangte gegen diesen Beschluss mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
vom 16. Mai 2022 ans Verwaltungsgericht Nidwalden und stellte die folgenden Anträge 
(amtl. Bel. 1): 
« 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der Regierungsratsbeschluss Nr. 238 vom 12. April 2022 aufzuhe-
ben. 
 2. Die Baubewilligung sei zu verweigern. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und/oder der Vorinstanzen 
vor allen Rechtsmittelinstanzen.» 


4 │ 34 
 
D. 
Mit prozessleitender Verfügung vom 18. Mai 2022 wurde der Beschwerdeführer zu Bezahlung 
eines Gerichtskostenvorschusses von Fr. 3'000.– ersucht (amtl. Bel. 2), den er fristgerecht 
bezahlt hat (amtl. Bel. 4). 
 
E. 
Mit Beschwerdeantwort vom 20. Juni 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin die kostenfäl-
lige Abweisung der Beschwerde (amtl. Bel. 9). 
Auch die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 7. Juli 2022, die Beschwerde 
sei kostenfällig abzuweisen (amtl. Bel. 10). 
 
F. 
In seiner Replik vom 5. September 2022 erneuerte der Beschwerdeführer seine Anträge (amtl. 
Bel. 14). 
 
G. 
Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Duplik vom 28. September 2022 an ihren Anträgen (kos-
tenfällige Klageabweisung) fest (amtl. Bel. 16). 
Mit Vernehmlassungen vom 29. September 2022 (Vorinstanz; amtl. Bel. 17) und 30. Septem-
ber 2022 (Baubewilligungsbehörde; amtl. Bel. 18) beantragten die Vorinstanz und die Baube-
willigungsbehörde die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf ein-
getreten werden könne. 
Damit war der Rechtschriftenwechsel abgeschlossen und die anwaltlich vertretenen Par-
teien/Vorinstanzen reichten ihre Kostennoten ein (amtl. Bel. 22 ff.). 
 
H. 
Das Verwaltungsgericht Nidwalden, Verwaltungsabteilung, hat die vorliegende Beschwerde 
anlässlich seiner Sitzung vom 19. Dezember 2022 in Abwesenheit der Parteien abschliessend 
beraten und beurteilt. Auf die Parteivorbringen wird – soweit erforderlich – in den nachfolgen-
den Erwägungen eingegangen. 
 


5 │ 34 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
Letztinstanzliche Entscheide einer Nidwaldner Verwaltungsbehörde – worunter der Regie-
rungsrat Nidwalden fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Ziff. 2 VRG [NG 265.1]) – können mit 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht Nidwalden angefochten werden 
(Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entschei-
det (Art. 31 i.V.m. Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG [NG 261.1]). 
Der Beschwerdeführer hat gegen den Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 238 vom 12. Ap-
ril 2022 Beschwerde erhoben, mit dem eine Beschwerde gegen den Beschluss der Baubewil-
ligungsbehörde vom 14. Dezember 2020 betreffend Neubau zweiter Mehrfamilienhäusern mit 
Einstellhalle an der A.-strasse x und x teilweise gutgeheissen worden ist (vi-RR-15). Das Ver-
waltungsgericht Nidwalden ist für die Beurteilung dieser Beschwerde örtlich und sachlich zu-
ständig. 
 
1.2 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vor-
instanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Die Rechtsmittel gegen kommunale und kantonale Verfügungen, Entscheide und Er-
lasse, welche die Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes berühren, stehen kantona-
len sowie überkantonalen Organisationen und den Sektionen schweizerischer Vereinigungen 
offen, wenn (1) nach deren Statuten der Natur- und Landschaftsschutz zu ihren dauernden 
Hauptaufgaben zählt, (2) sie seit mindestens zehn Jahren im Kanton tätig sind, und (3) sie rein 
ideelle Zwecke verfolgen. Allfällige wirtschaftliche Tätigkeiten müssen der Erreichung der ide-
ellen Zwecke dienen (Art. 45 Abs. 3 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz 
[NSchG; NG 331.1]). 
Der Beschwerdeführer erfüllt diese Voraussetzungen, nachdem das strittige Bauvorhaben die 
Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes berührt. Er hat überdies schon am vorinstanz-
lichen Verfahren als Beschwerdeführer teilgenommen, wobei seine Beschwerde nur teilweise 
gutgeheissen wurde, womit er durch den vorinstanzlichen Entscheid berührt ist und ein 


6 │ 34 
 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. Der Beschwerdeführer 
ist folglich zur Verwaltungsbeschwerde legitimiert. 
 
1.3 
Die Beschwerde ist binnen 20 Tagen seit Eröffnung des Entscheides einzureichen (Art. 71 
Abs. 1 VRG). Der angefochtene Entscheid ging am 19. April 2022 beim Beschwerdeführer ein 
(BF-Bel. 1 f.). Die 20-tägige Frist begann somit – unter Berücksichtigung des Fristenstillstan-
des (Art. 33a Abs. 2 Ziff. 1 VRG) – am 25. April 2022 zu laufen und endete – unter Berück-
sichtigung des Wochenendes (Art. 34 Abs. 2 VRG) am 16. Mai 2022. Die Verwaltungsgerichts-
beschwerde vom 16. Mai 2022 erfolgte somit fristgerecht. 
 
1.4 
Nachdem die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind und die übrigen verfahrensrechtli-
chen Voraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (vgl. Art. 54 f. VRG). 
 
2. 
 
2.1 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich die Beschwerdeführer auch darauf berufen, die ange-
fochtene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvoll-
ständig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG). Die Parteien sind nach Massgabe des kan-
tonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht ausrei-
chend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht ausschliesst 
(BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, 
N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht 
können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue 
Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den ange-
fochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid an 
die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Verfah-
ren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht ausdehnen oder 


7 │ 34 
 
inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache 
gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 
 
2.2 
Nachdem die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch am 3. Juli 2020 und damit nach Inkrafttreten 
des PBG am 1. Januar 2015 eingereicht hat, sind auf das vorliegende Verfahren die Bestim-
mungen des PBG und dessen Vollzugsverordnung (PBV [NG 611.11]) anwendbar (vgl. Art. 
174 Abs. 1 PBG). 
Die Mehrheit der Bestimmungen des PBG und der PBV sind für alle Gemeinden am 1. Ja-
nuar 2015 respektive bis 1. Oktober 2018 in Kraft getreten, wobei die entsprechenden Best-
immungen des BauG (NG 611.01) und der dazugehörigen Bauverordnung (BauV; NG 
611.011) ausser Kraft gesetzt wurden (vgl. Art. 178 Abs. 1 und Art. 207 PBG i.V.m. Ziff. 1 des 
Regierungsratsbeschlusses vom 18. September 2018 über das Inkrafttreten der Planungs- 
und Baugesetzgebung [RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung; NG 
611.111]). Die übrigen Bestimmungen des PBG und der PBV, d.h. die Art. 2, 3, 16, 35 – 37, 
42a, 46 – 68, 69a, 73, 75, 76, 94 – 98, 100 – 120, 123 – 140, 175, 176, 177a – 177c PBG und 
die §§ 6, 7, 9 – 12, 31 – 39, 62a des PBV sowie die Interkantonale Vereinbarung vom 22. Sep-
tember 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; NG 611.2) treten gemeinde-
weise in Kraft, wobei die entsprechenden Bestimmungen des BauG und der BauV im gleichen 
Zeitpunkt gemeindeweise ausser Kraft treten (Art. 178 Abs. 1 i.V.m. Art. 207 Abs. 2 und 4 PBG 
und Ziff. 2 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). In der vorliegend 
massgebenden Gemeinde Z.__ sind diese übrigen Bestimmungen noch nicht in Kraft (Ziff. 2 
Abs. 1 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). 
 
2.3 
Der Beschwerdeführer rügt, es fehle ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimat-
schutzkommission (amtl. Bel. 1 Ziff. I. und amtl. Bel. 14 ad I.; nachfolgend: E. 3), das Bauvor-
haben gliedere sich nicht in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein (amtl. Bel. 1 Ziff. II. 
und amtl. Bel. 14 ad II.; nachfolgend: E. 4), das Bauvorhaben werde unzulässigerweise teil-
weise im Gewässerraum realisiert (amtl. Bel. 14 Ziff. I.; nachfolgend: E. 5), und die Kostenver-
teilung sei nicht korrekt vorgenommen worden (amtl. Bel. 1 Ziff. III. und amtl. Bel. 14 ad Ziff. III; 
nachfolgend: E. 6). Mit diesen Rügen setzt sich das Verwaltungsgericht in den nachfolgenden 
Erwägungen auseinander, bevor es abschliessend die Kosten/Parteientschädigungen des 
vorliegenden Verfahrens verlegt (nachfolgend: E. 7). 


8 │ 34 
 
3. 
 
3.1 
Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, das Baugrundstück liege an der 
Grenze zum Perimeter des BLN-Objekts Nr. 1606 «Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bürgen-
stock und Rigi». Durch das Bauvorhaben werde das BLN-Objekt erheblich beeinträchtigt, wo-
mit die erste Voraussetzung für die Einholung eines ENHK-Gutachtens erfüllt sei. Es brau-
che zudem eine Ausnahmebewilligung betreffend Gewässerraum, was in jedem Fall eine Bun-
desaufgabe darstelle, womit auch die zweite Voraussetzung vorliege und zwingend ein Gut-
achten der ENHK einzuholen sei (amtl. Bel. 1 Ziff. I.). Ein Gutachten der ENHK sei bereits 
dann einzuholen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt im Bundesinventar 
erheblich beeinträchtigt werden könne. Der verstärkte Schutz von Art. 6 des Bundesgesetzes 
vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) greife auch dort, wo ein 
Schutzobjekt durch Anlagen, die an seiner Grenze oder in Sichtdistanz realisiert werden sol-
len, Schaden drohe. Genau ein solcher Fall liege hier vor, weshalb ein Gutachten der ENHK 
einzuholen sei (amtl. Bel. 14 Ziff. Ad I.). 
 
3.2 
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz stellen sich zusammengefasst auf den Stand-
punkt, das Baugrundstück liege nicht im Perimeter des BLN-Objekts Nr. 1606 und beeinträch-
tige dieses nicht. Zudem habe in einem ersten Schritt die Fachstelle gemäss Art. 7 NHG zu 
entscheiden, ob eine Begutachtung erforderlich sei und ob diese bei Routinegeschäften durch 
sie selbst erfolge oder ob die ENHK ein Gutachten verfassen müsse. Die Fachstelle Natur- 
und Landschaftsschutz habe festgehalten, dass das Bauvorhaben keine Beurteilung durch die 
eidgenössische Kommission erfordere (amtl. Bel. 9 ad I.; amtl. Bel. 10 Zu I.). 
 
3.3 
Der Bundesrat erstellt nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Be-
deutung (Art. 5 Abs. 1 Satzteil 1 NHG), wozu namentlich das BLN zählt (Verordnung vom 29. 
März 2017 über das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler [VBLN; SR 
451.11]). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, dass sich in einem solchen 
Inventar befindet, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang 
grundsätzliche Fragen, so verfasst die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission 
(ENHK) oder die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) zuhanden der Ent-
scheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmälert zu 


9 │ 34 
 
erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. d der Verord-
nung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV; SR 451.1]). 
Eine Begutachtung durch die Kommission ist obligatorisch, sofern die gesetzlichen Vorausset-
zungen gegeben sind (BGE 138 II 23 E. 4.4). Ist der Kanton zuständig, beurteilt die kantonale 
Fachstelle, ob ein Gutachten durch die ENHK oder die EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 25 Abs. 2 NHG). Im Kanton Nidwalden kommt diese Aufgabe der kantonalen Fachstelle 
für Natur- und Landschaftsschutz zu (Art. 35 Abs. 1 des Gesetzes vom 4. Februar 2004 über 
den Natur- und Landschaftsschutz [NSchG; NG 331.1]). Die Fachstelle entscheidet, ob eine 
Begutachtung erforderlich ist, und ob diese bei Routinegeschäften durch sie selbst erfolgt oder 
ob die Kommission zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten verfassen muss (JÖRG 
LEIMBACHER, in: Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl-Ludwig Fahrländer [Hrsg.], Kom-
mentar NHG, 2. Aufl. 2019, N. 1 zu Art. 7 NHG). 
Die obligatorische Begutachtung eines geplanten Eingriffs setzt voraus, dass diese bei der 
Erfüllung einer Bundesaufgabe erfolgen soll (Art. 7 Abs. 2 NHG). Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung liegt eine Bundesaufgabe unter anderem bei der Erteilung von durch 
das Bundesrecht geregelten Spezialbewilligungen vor, namentlich von gewässerschutzrecht-
lichen Ausnahmebewilligungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_583/2017 vom 11. Februar 
2019 E. 3.4). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Gewässerraum nach Art. 41c Abs. 1 
GSchV (SR 814.201) stellt eine solche Bundesaufgabe dar (BGE 143 II 77 E. 3.1). 
Ein Gutachten ist immer dann einzuholen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein 
Objekt in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG erheblich beeinträchtigt werden könnte 
oder wenn sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Ein Gutachten ist zu 
erstellen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe der natürliche und kulturelle Wert eines 
Objekts beeinträchtigt werden könnte, wenn also gerade das geschädigt werden könnte, was 
die Objekte so einzigartig oder typisch macht, dass ihnen nationale Bedeutung und verstärkter 
Schutz zuerkannt wurden (LEIMBACHER, a.a.O., N. 5 zu Art. 7 NHG). 
Gemäss Botschaft fällt dabei die Beurteilung und Begutachtung der Routinegeschäfte in die 
Zuständigkeit der kantonalen Fachstelle und ist gerade keine Aufgabe der Kommission selbst. 
Eine Begutachtung durch die Kommission erfolgt nur bei Vorhaben, die einen massgeblichen 
Eingriff in das Inventarobjekt befürchten lassen oder die natur- und landschaftsschützerische 
Grundsatzfragen aufwerfen (Botschaft vom 25. Februar 1998 zu einem Bundesgesetz über 
die Koordination und Vereinfachung der Plangenehmigungsverfahren, BBl 1998 2609; LEIM-
BACHER, a.a.O., N. 5 und 8 zu Art. 7 NHG). 
 


10 │ 34 
 
3.4 
Die kantonale Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz (FNL) ist zum Schluss gekommen, 
dass im vorliegenden Fall keine Beurteilung durch eine eidgenössische Kommission erforder-
lich ist. Sie hat die kantonale Kommission für Natur- und Landschaftsschutz um eine Stellung-
nahme ersucht. Diese kam unter anderem zum Schluss, dass sich die beiden Bauten in den 
baulichen und landschaftlichen Kontext einfügen. Die BLN-Schutzziele zur Erhaltung der Au-
thentizität der Berg- und Seenlandschaft und zur Erhaltung des Mosaiks von gestalteten und 
genutzten Landschaften und natürlichen Lebensräumen und zur Erhaltung wertvoller Ortsbil-
der mit Umfeld und prägenden Elementen würden ebenfalls nicht tangiert, da sich die geplan-
ten Bauten mit ihrer dezenten Materialisierung und Farbgebung in die Landschaft einfügen, 
sie das geschützte Landschaftsmosaik nicht tangieren würden und weil keine wertvollen Orts-
bilder in der Umgebung zu finden seien (VI1-E-48 Ziff. 2.6). 
Wie zuvor dargelegt, hat nicht die eidgenössische Kommission, sondern die kantonale Fach-
stelle zu beurteilen, ob ein Gutachten der eidgenössischen Kommission erforderlich ist. Damit 
ist nicht zu beanstanden, dass die kantonale Fachstelle diesen Entscheid vorgenommen hat. 
Eine andere Frage ist, ob der Entscheid, kein Gutachten der eidgenössischen Kommission 
einzuholen, inhaltlich korrekt war. Das Baugrundstück liegt nicht im Perimeter des BLN-Ob-
jekts Nr. 1606, Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bürgenstock und Rigi. Es grenzt auch nicht 
direkt daran an, sondern wird davon durch eine Reihe Grundstücke und eine Strasse getrennt. 
Die kantonale FNL hat die kantonale Kommission für Natur- und Landschaftsschutz um eine 
Stellungnahme ersucht. Diese kam zum Schluss, dass die BLN-Schutzziele des Schutzobjekts 
Nr. 1606 nicht tangiert werden. Diese Schlussfolgerung ist nicht zu beanstanden, nachdem 
das Bauvorhaben nicht im Perimeter Nr. 1606 liegt und auch nicht direkt an ihn angrenzt und 
nach der nachvollziehbar begründeten Einschätzung der kantonalen Kommission für Natur- 
und Landschaftsschutz die BLN-Schutzziele des Schutzobjekts Nr. 1606 nicht tangiert. Es ist 
weder ein massgeblicher Eingriff in das Schutzobjekt zu befürchten, noch stellen sich natur- 
und landschaftsschützerische Grundsatzfragen, womit keine Begutachtung durch die eidge-
nössische Kommission erforderlich war. 
 
3.5 
Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde war kein Gutachten der ENHK erforderlich, 
womit die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist. 
 
 


11 │ 34 
 
4. 
 
4.1 
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, es fehle dem Bauvorhaben an der Eingliede-
rung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. 
Er bringt zusammengefasst vor, das Baugrundstück befinde sich in landschaftlich empfindli-
chem Siedlungsgebiet, womit gemäss Art. 41 Abs. 2 BZR nur Bauten erstellt werden dürften, 
die sich gut ins Siedlungs- und Landschaftsbild eingliederten, wovon vorliegend keine Rede 
sein könne. Das Bauprojekt nehme keinerlei Rücksicht auf die bauliche Umgebung. Die beiden 
geplanten Neubauten würden im Bereich zwischen Seeufer und Landschaftsschutzzone auf-
grund ihrer Dimension und ihres städtischen Charakters fremd und störend wirken. Besonders 
störend sei die Wirkung des viergeschossig erscheinenden Baukörpers vom See her. Das 
Volumen des Baukörpers erscheine mangels Rücksprung beim obersten Geschoss völlig 
überhöht. Das Bauvorhaben verstosse auch gegen die Beurteilungskriterien des Kantons 
Nidwalden für die landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebiete. Es nehme keinerlei Rück-
sicht auf die Nachbarbauten und dominiere mit seinem grossen Volumen das Umfeld. Das 
Bauvorhaben passe weder von der Dimension noch vom Charakter in die heikle, exponierte 
Landschaft. 
Die Vorinstanz begründe ihre Auffassung zudem einzig mit der Stellungnahme der Fachstelle 
für Natur- und Landschaftsschutz. Darauf könne aber schon deshalb nicht abgestellt werden, 
weil diese die Frage der Eingliederung nur unter dem Aspekt von Art. 164 Abs. 1 BauG und 
nicht nach Art. 41 Abs. 2 BZR geprüft habe. Zudem seien deren Behauptungen unzutreffend. 
Das überdimensionierte Volumen lasse sich auch mit einer guten Farbgebung und der Auftei-
lung auf zwei Baukörper nicht gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern. 
Nachdem eine gute Eingliederung erforderlich sei, brauche es auch eine hohe Begründungs-
dichte, die am angefochtenen Entscheid fehle. Wenn die Vorinstanz von einer «befriedigenden 
Gesamtwirkung» spreche, habe das mit einer guten Eingliederung nichts zu tun. Zudem wür-
den sowohl die Beurteilungskriterien des Kantons Nidwalden für das landschaftliche empfind-
liche Siedlungsgebiet wie auch die Checkliste Architektur nicht beachtet und eingehalten 
(amtl. Bel. 1 Ziff. II.; amtl. Bel. 14 ad II.). 
 
4.2 
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz stellen sich zusammengefasst auf den Stand-
punkt, das Bauvorhaben gliedere sich gut ins Siedlungs- und Landschaftsbild ein. Die Vo-
rinstanz habe die Eingliederung ins Ort- und Landschaftsbild umfassend geprüft, sich auch mit 


12 │ 34 
 
Art. 41 BZR auseinandergesetzt und nicht nur auf die Stellungnahme der Fachstelle für Natur- 
und Landschaftsschutz abgestellt, sondern eine eigenständige Beurteilung vorgenommen 
(amtl. Bel. 9 ad II.; amtl. Bel. 10 Zu II.; amtl. Bel. 16 ad II.; amtl. Bel. 17 f.). 
 
4.3 
Nach Art. 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 lit. b RPG [SR 700] achten die mit Planungsaufgaben betrau-
ten Behörden darauf, dass sie die Landschaft schonen und dass sich Siedlungen, Bauten und 
Anlagen in die Landschaft einordnen. Diesem Grundsatz lässt sich über ästhetische General-
klauseln Nachachtung verschaffen (PIERRE TSCHANNEN, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschan-
nen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, 
N. 55 zu Art. 3 RPG). Dies hat der Kanton Nidwalden mit Art. 164 Abs. 1 BauG getan. Dem-
nach sind Bauten und Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern. 
Sie sind zu verbieten, sofern sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, Dachform 
oder Farbe das Orts- und Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen. 
In Abs. 1 von Art. 41 des Bau- und Zonenreglements vom 28. Juni 2007 der Gemeinde Z.__ 
(nachfolgend: BZR Z.__) wird festgehalten, dass das landschaftlich empfindliche Siedlungs-
gebiet Bauzonen in landschaftlich exponierten Lagen umfasst. Nach dessen Abs. 2 dürfen in 
diesen Gebieten nur Bauten und Anlagen erstellt werden, wenn sie sich gut ins Siedlungs- und 
Landschaftsbild eingliedern. Gemäss Abs. 4 kann für Neubauten oder wesentliche Umbauten 
die Beurteilung der kantonalen Fachinstanz eingeholt werden. Beurteilungen der kantonalen 
Fachkommission sind im Rahmen der Baugesuche und/oder Gestaltungspläne zu berücksich-
tigen. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht den kommunalen Behörden bei der An-
wendung unbestimmter Rechtsbegriffe namentlich dann ein Beurteilungs- bzw. Ermessens-
spielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale Umstände betreffen, mit denen 
diese Behörden vertraut sind. Die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermessensentschei-
den zur Wahrung der Gemeindeautonomie darf jedoch nicht so weit gehen, dass sich Rechts-
mittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche Beschränkung mit der 
Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei Anwendung von Vorschriften des Raumpla-
nungsgesetzes mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht vereinbar wäre. Zulässig ist hingegen eine 
richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe, was den Gerich-
ten erlaubt, den entsprechenden Handlungsspielraum der unteren Instanzen und insbeson-
dere der Gemeinden zu wahren. Die kantonalen Gerichte haben sich daher auch dann, wenn 
sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, 


13 │ 34 
 
Zurückhaltung aufzuerlegen, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV zu res-
pektieren. Dies gilt ebenfalls bei der Anwendung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschrif-
ten über die gestalterische Einordnung von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender Ein-
ordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn diese 
ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
überschritten hat. Das trifft insbesondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der 
anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechts-
gleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die 
lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentli-
chen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen (Urteile des Bundesge-
richts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 4.3 und 1C_231/2020 vom 16. Dezember 2020 
E. 2.5; BGE 145 I 52 E. 3.6, jeweils m.w.V.). 
 
4.4 
Die Baubewilligungsbehörde hat sich in der Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 ausführ-
lich mit der Eingliederung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung 
auseinandergesetzt. Dabei ging sie sowohl auf Art. 164 BauG als auch auf Art. 41 Abs. 2 BZR 
Z.__ ein. Sie kam nach ihrer Abwägung zum Schluss, das Bauvorhaben gliedere sich gut in 
das Siedlungs- und Landschaftsbild ein. Sie hat sich dabei ausführlich mit den Einwendungen 
des Beschwerdeführers/Einsprechers auseinandergesetzt (VI1-E-49 Ziff. 1.4). 
Auch die Vorinstanz hat sich ausführlich zur Eingliederung des Bauvorhabens und den dies-
bezüglichen Rügen des Beschwerdeführers geäussert. Auch sie ist sowohl auf Art. 164 BauG 
als auch Art. 41 Abs. 2 BZR Z.__ eingegangen und ist nach einer Würdigung zum Schluss 
gekommen, die diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers seien unbegründet (bf. Bel. 1 
Ziff. 2.5). 
Vorliegend umstritten ist die Anwendung von Vorschriften über die gestalterische Einordnung 
von Bauprojekten ins Ortsbild (sog. Ästhetikklauseln). Bei deren Anwendung steht den Bau-
bewilligungsbehörden ein Ermessensspielraum zu. Kantonale Gerichte dürfen nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung nur eingreifen, wenn der Ermessensspielraum überschritten 
wurde. Eine solche Überschreitung liegt nicht vor. Die Baubewilligungsbehörde hat sich aus-
führlich mit der Eingliederung und den diesbezüglich massgebenden Bestimmungen (Art. 164 
BauG und Art. 41 Abs. 2 BZR Z.__) auseinandergesetzt. Sie hat dabei insbesondere auch die 
Stellungnahme der kantonalen Kommission für Natur- und Landschaftsschutz gewürdigt, wel-
che das Bauvorhaben mit Art. 164 BauG und den Bestimmungen zum landschaftlich 


14 │ 34 
 
empfindlichen Siedlungsgebiet (Art. 41 Abs. 2 BZR Z.__) für vereinbar hielt (VI1-E-48 Ziff. 2.6). 
Die Berücksichtigung einer solchen Stellungnahme ist in Art. 41 Abs. 4 BZR Z.__ ausdrücklich 
vorgesehen. Die Baubewilligungsbehörde hat weder von unsachlichen Erwägungen leiten las-
sen noch die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt. 
Die Rügen des Beschwerdeführers mögen daran nichts zu ändern. Soweit der Beschwerde-
führer nochmals ausführlich das Erscheinungsbild des Bauvorhabens (Dimension, städtischer 
Charakter) kritisiert, ist ihm entgegenzuhalten, dass die Baubewilligungsbehörde sich mit die-
sen Rügen ausführlich auseinandergesetzt und sie gestützt auf sachliche Erwägungen und 
die Stellungnahme der kantonalen Kommission für Natur- und Landschaftsschutz verworfen 
hat. In dieses Ermessen der Vorinstanz hat das Verwaltungsgericht nach bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung nicht einzugreifen. Ebenso trifft es nicht zu, dass die kantonale Fachstelle für 
Natur- und Landschaftsschutz die Eingliederung nur unter dem Aspekt von Art. 164 BauG 
geprüft hat. Sie hat, wenn auch allenfalls nicht in den exakten juristischen Begriffen, auf Art. 41 
Abs. 2 BZR Z.__ Bezug genommen und einen Verstoss dagegen verneint, indem sie ausge-
führt hat, das Projekt führe auch zu keiner erheblichen Beeinträchtigung des Orts- und Land-
schaftsbildes bezogen auf die Bestimmungen zum landschaftlich empfindlichen Siedlungsge-
biet (VI1-E-48 Ziff. 2.6). In diesem Zusammenhang ist aber sowieso nur entscheidend, ob die 
Baubewilligungsbehörde auch die Vereinbarkeit mit Art. 41 Abs. 2 BZR Z.__ geprüft hat, was 
sie nachweislich getan hat (vgl. VI1-E-49 Ziff. 1.4). Soweit der Beschwerdeführer schliesslich 
die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Entscheids rügt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt 
werden: Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die Begründung kurz die Über-
legungen nennen, von welchen sich die Behörde leiten lassen hat und auf die sich ihr Ent-
scheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Es ge-
nügt, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (vgl. statt 
vieler: Urteil des Bundesgerichts 4A_490/2020 vom 25. Mai 2021 E. 5.1 m.w.V.). Diese Vo-
raussetzungen erfüllt der vorinstanzliche Entscheid ohne Weiteres. 
 
4.5 
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz von einer 
guten Eingliederung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung aus-
gingen und die Art. 164 BauG und Art. 41 Abs. 2 BZR Z.__ als erfüllt betrachteten. Demnach 
ist die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen. 


15 │ 34 
 
5. 
 
5.1 
In der Replik bringt der Beschwerdeführer vor, dass das Bauvorhaben teilweise innerhalb 
des Gewässerraums geplant sei. 
Er begründet dies zusammengefasst damit, aufgrund des Bundesgerichtsurteils 1C_282/2020 
vom 10. Februar 2021 betreffend die Gemeinde Y.__ habe die Definition des dicht überbauten 
Gebietes in sämtlichen Nidwaldner Gemeinden neu beurteilt werden müssen. Ausserhalb des 
neu definierten dicht überbauten Gebietes könnten die im Zonenplan ausgeschiedenen Ge-
wässerraumzonen nicht mehr als rechtskräftig betrachtet werden. Dies habe zur Folge, dass 
die Übergangsbestimmungen der Gewässerschutzverordnung zur Änderung vom 4. Mai 2011 
zur Anwendung gelangten und entlang des Sees ein Gewässerabstand von 20 Metern gelte. 
Mehrere Bestandteile des Bauvorhabens würden innerhalb des Gewässerraums stehen. Das 
sei nicht zulässig und es könne keine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Das Bauvorhaben 
sei weder standortgebunden noch liege es im öffentlichen Interesse. Die Erteilung einer Aus-
nahmebewilligung setze im vorliegenden Fall ein sachlich und objektiv begründetes Bedürfnis 
an dessen Beanspruchung voraus. Dieses Bedürfnis fehle, wenn das Grundstück wie hier 
auch unter Wahrung des Gewässerraums angemessen überbaut werden könne. Zudem stün-
den einer Ausnahmebewilligung auch überwiegende Interessen des Landschaftsschutzes ent-
gegen (amtl. Bel. 14 Ziff. I.). 
Der Beschwerdeführer macht zudem geltend, er habe von diesen Umständen durch ein 
Schreiben der Baubewilligungsbehörde vom 17. Januar 2020 erfahren, von dem er erst wäh-
rend der laufenden Replikfrist Kenntnis erhalten habe. Deshalb habe er diesen Einwand nicht 
früher vorbringen können. Zudem seien für die Beurteilung der Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des angefochtenen Ent-
scheides massgebend (Art. 92 VRG). Es hätte schon im Zeitpunkt des angefochtenen Ent-
scheides beachtet werden müssen, dass die von der Gemeinde Z.__ ausgeschiedenen Ge-
wässerraumzonen bundesrechtswidrig seien (amtl. Bel. 14 Ziff. I.). 
 
5.2 
Die Beschwerdegegnerin, die Vorinstanz und die Baubewilligungsbehörde machen dazu zu-
sammengefasst geltend, die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse hätten sich seit Erlass 
der Baubewilligung nicht geändert. Zudem werde bestritten, dass dem anwaltlich vertretenen 
und mit Gewässerraumausscheidungen bestens vertrauten Beschwerdeführer dieses in der 
Öffentlichkeit relativ breit diskutiere Bundesgerichtsurteil nicht früher bekannt gewesen sei, so 


16 │ 34 
 
dass er diese Einwände erst in der Replik habe vorbringen können. Schliesslich habe der Be-
schwerdeführer mehr als eineinhalb Jahre Zeit gehabt, seine Vorbehalte während des Verfah-
rens vor der Vorinstanz oder in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorzubringen. Indem er 
das nicht gemacht habe, habe er seine Rügepflicht sowie seine Mitwirkungs- und Begrün-
dungspflicht verletzt. Deshalb seien diese Rügen des Beschwerdeführers verspätet und damit 
unbeachtlich, respektive dem Beschwerdeführer seien mindestens die durch seinen verspäte-
ten Einwand entstandenen Verfahrenskosten aufzuerlegen (amtl. Bel. 16; amtl. Bel. 17; amtl. 
Bel. 18 Rz. 1 f.). 
Die Beschwerdegegnerin bringt zudem im Wesentlichen vor, die Frage, ob dicht überbautes 
Gebiet vorliege, sei nicht durch die Baudirektion Nidwalden, sondern nach objektiven Kriterien 
zu beurteilen. Obwohl es sich vorliegend nicht um das Zentrum von Z.__ handle, stelle dieses 
Aussenquartier ein dicht überbautes Gebiet dar. Zudem würden sämtliche Bauten ausserhalb 
des Gewässerraums erstellt. Selbst wenn die Umgebungsmauer im Erdgeschoss auf einer 
Länge von circa 1.50 Metern mit einer Breite von 0 – 50 Zentimeter in den Gewässerraum 
hineinrage, habe dies nicht die Aufhebung des Baubewilligungsentscheids zur Folge. Falls das 
Gericht zur Auffassung gelangen würde, sei mit einer Auflage zu verfügen, dass die Beschwer-
degegnerin diese Änderung gemäss dem beiliegenden Situationsplan vornehmen müsse. Die 
Zufahrt mit der seitlichen Rückversetzung der Mauern erweise sich als standortgebunden und 
im öffentlichen Interesse liegend, wobei keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. 
Die heute im Gewässerraum stehende Mauer, die zudem noch näher zum Vierwaldstättersee 
liege, werde abgebrochen und dafür im Bereich der Zufahrt eine Böschung mit einer Natur-
steinmauer, die einen grösseren Gewässerabstand einhalte, erstellt (amtl. Bel. 16 ad I.). 
Die Baubewilligungsbehörde führt aus, die Bauparzelle liege ausserhalb des dicht überbauten 
Gebietes, weshalb der übergangsrechtliche Uferstreifen von 20 Metern zur Anwendung 
komme. Die geplanten Baukörper würden weiter ausserhalb des Uferstreifens erstellt, einzig 
die Umgebungs- bzw. die Geländestützmauer im Erdgeschoss rage an zwei Stellen geringfü-
gig in den Uferstreifen hinein. Im Rahmen der künftigen Nutzungsplanung werde zeitnah ein 
Gewässerraum von 15 Metern ausgeschieden, womit die Bauparzelle vollumfänglich aus-
serhalb des Gewässerraums zu liegen komme. Das leichte Hineinragen kleinerer Teil der Mau-
ern innerhalb des Uferstreifens führe nicht zu dessen weiterer Beanspruchung. Zudem werde 
das öffentliche Interesse an der Freihaltung von Ufern nicht gefährdet. Es wäre deshalb un-
verhältnismässig, dieses geringfügige Hineinragen zu untersagen. Die Natursteinmauer be-
finde sich schon heute im Gewässerraum und müsse zur Erschliessung teilweise abgebrochen 
und rückversetzt werden. Diese Mauer könne nicht anders geplant und realisiert werden und 


17 │ 34 
 
sei zonenkonform und standortgebunden, weil die Bauparzelle nicht anders erschlossen wer-
den könne. Falls das Verwaltungsgericht wider Erwarten zum Schluss komme, dass eine Aus-
nahmebewilligung erforderlich sei, könne diese gestützt auf Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV ohne 
Weiteres erteilt werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Bauparzelle den Gewässer-
raum in Zukunft nicht mehr beanspruchen werde, dass die Siedlung nach innen überbaut 
werde, und die Bauparzelle einzig über die A.strasse erschlossen werden könne. Die Baupar-
zelle sei zudem sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht als Baulücke im Sinne 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu qualifizieren. Eine solche Ausnahmebewilligung 
könne direkt vom Verwaltungsgericht erteilt werden. In jedem Fall könne das Verwaltungsge-
richt bezüglich der in den Gewässerraum hineinragenden Teile eine Auflage verfügen, mit wel-
cher dieser kleinere Mangel geheilt werden könne (amtl. Bel. 18). 
 
5.3 
5.3.1 
Vorab ist zu prüfen, ob diese in der Replik des Beschwerdeführers vorgebrachten Rügen ein-
zutreten ist. 
 
5.3.2 
Nach Art. 91 Abs. 1 VRG können die Parteien und die Vorinstanz im Beschwerdeverfahren 
vor dem Verwaltungsgericht neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue Beweismittel 
berufen. Die Parteien können aber nach Art. 91 Abs. 2 VRG die im vorinstanzlichen Verfahren 
zur Sache gestellten Anträge nicht ausdehnen oder inhaltlich ändern. Das Beschwerdeverfah-
ren umfasst nach Art. 77 VRG auch einen zweiten Rechtschriftenwechsel. Es ist damit grund-
sätzlich zulässig, im zweiten Rechtschriftenwechsel vor Verwaltungsgericht neue Tatsachen 
und Beweismittel vorzubringen, solange damit nicht rechtsmissbräuchlich die Pflicht zur Be-
gründung des Rechtsmittels umgangen wird. Dafür bestehen vorliegend aber keine Anhalts-
punkte. Demnach ist es zulässig, wenn der Beschwerdeführer in der Replik neue Tatsachen 
und Beweismittel (BF-Bel. 3 und Ausführungen zur Neudefinition des dicht überbauten Gebiets 
in der Gemeinde Z.__) vorbringt, nachdem er seine Anträge nicht ausdehnt, sondern vor sämt-
lichen Instanzen einen Bauabschlag beantragt hat. 
 
5.3.3 
Nach Art. 92 Abs. 1 VRG sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des 
angefochtenen Entscheids massgebend. Vorliegend haben aber die diesbezüglichen 


18 │ 34 
 
tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse nicht geändert, diese sind gleichgeblieben. Es han-
delt sich nicht um eine Änderung des geltenden Rechts, sondern um eine höchstgerichtliche 
Auslegung dieses Rechts. Das Bundesgericht hat gestützt auf die gegebenen rechtlichen Ver-
hältnisse einen Entscheid erlassen, der für die ausführenden und untergeordneten gerichtli-
chen Instanzen massgebend und damit auch im vorliegenden Verfahren zu beachten ist. 
Demnach sind die diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers materiell zu behandeln. 
 
5.4 
5.4.1 
In einem ersten Schritt ist der Verlauf des Gewässerraums beim Baugrundstück zu prüfen. 
 
5.4.2 
Die Kantone legen nach Anhörung der betroffenen Kreise den Bedarf der oberirdischen Ge-
wässer fest (Art. 36a Abs. 1 Teilsatz 1 GSchG [SR 814.20]). Die Breite des Gewässerraums 
für stehende Gewässer muss, gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15 Meter betragen 
(Art. 41b Abs. 1 GSchV) und muss erhöht werden, wenn dies erforderlich ist (Art. 41b Abs. 2 
GSchV). Die Breite des Gewässerraums kann in dicht überbauten Gebieten den baulichen 
Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist 
(Art. 41 b Abs. 3 GSchV). Die Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 
2011 (nachfolgend: ÜbBest. GSchV) sehen vor, dass die Kantone den Gewässerraum bis zum 
31. Dezember 2018 festlegen. Solange sie den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten 
die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 entlang von Gewässern auf einem 
beidseitigen Streifen mit einer Breite von 20 Metern bei stehenden Gewässern mit einer Was-
serfläche von mehr als 0.5 ha. Genügen die von den Kantonen festgesetzten Gewässerraum-
zonen nicht den bundesrechtlichen Anforderungen, gilt der übergangsrechtliche Gewässer-
raum (Urteil des Bundesgerichts 1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 E. 6.3). 
Der Begriff des «dicht überbauten Gebiets», in welchem die Breite des Gewässerraums den 
baulichen Gegebenheiten angepasst werden kann, ist nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung restriktiv auszulegen (BGE 140 II 428 E. 7). Der Verzicht auf die Festlegung ausrei-
chender Gewässerräume kann sich an Ufern rechtfertigen, die schon so dicht überbaut sind, 
dass der Gewässerraum seine natürliche Funktion voraussichtlich auch auf lange Sicht nicht 
erfüllen kann (BGE 143 II 77 E. 2.8). Eine wichtige Rolle spielt dabei, ob es sich um ein zentral 
oder peripher gelegenes Gebiet handelt: In dicht überbauten Städten oder Dorfzentren, z.B. 


19 │ 34 
 
städtischen Quartieren in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat, ist die Ausweisung 
eines Gewässerraums oft nicht oder nur den Gegebenheiten angepasst sinnvoll. Dagegen 
muss der Gewässerraum ausserhalb der dicht überbauten Zentren, z.B. auch in locker über-
bauten Aussenquartieren, gemäss den Vorgaben von Artikel 41a Absätze 1 - 3 GSchV aus-
geschieden werden. Der Bundesrat wollte somit eine Anpassung des Gewässerraums vor al-
lem in Siedlungszentren zulassen, um die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdich-
tung und die Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen und Baulücken schliessen zu 
können (BGE 143 II 877 E. 2.7). Dagegen besteht in peripheren Gebieten, die an ein Fliess-
gewässer angrenzen, regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Über-
bauung des Gewässerraums. Dies gilt erst recht für noch nicht überbaute Gebiete, für die 
lediglich Überbauungsabsichten bestehen: Hier muss sich die Bauplanung und -projektierung 
den Gewässerräumen anpassen und nicht umgekehrt (Urteil des Bundesgerichts 
1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 E. 6.1). 
 
5.4.3 
Mit Schreiben vom 17. Januar 2022 hat die Baubewilligungsbehörde mitgeteilt, bisher sei das 
gesamte Siedlungsgebiet als dicht überbautes Gebiet betrachtet worden. Nach dem Bundes-
gerichtsurteil 1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 müsse das dicht überbaute Gebiet neu be-
urteilt werden. Das dicht überbaute Gebiet sei vom Amt für Gefahrenmanagement Nidwalden 
in Absprache mit der Baubewilligungsbehörde in Anwendung dieses Bundesgerichtsurteils 
neu festgelegt worden. Die Bauzonen ausserhalb des neu festgelegten dicht überbauten Sied-
lungsgebietes würden den Tatbestand für einen den baulichen Gegebenheiten angepassten 
Gewässerraum nicht erfüllen. Sie könnten deshalb nicht mehr als rechtskräftig betrachtet wer-
den und es würden die Gewässerräume gemäss den Übergangsbestimmungen der GschV 
gelten. Das Baugrundstück (GS Nr. aa, GB Z.__) liegt ausserhalb des neu festgelegten dicht 
überbauten Gebiets (BF-Bel. 3). 
Dass das Gebiet, in welchem die Bauparzelle liegt, nicht mehr als «dicht überbaut» im Sinne 
von Art. 41b Abs. 3 GSchV betrachtet wird, ist angesichts der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung nicht zu beanstanden. Wie die im Bundesgerichtsurteil 1C_282/2020 betroffene Bau-
parzelle, liegt auch die vorliegend relevante Bauparzelle abseits der Dorfzentren Z.__ und 
Y.__. Auch vorliegend ist nur die Zeile nördlich des Baugrundstücks (zwischen dem Baugrund-
stück und dem See) mit mehreren Häusern bebaut. Die restliche direkte Umgebung ist entwe-
der gar nicht (südlich und südwestlich des Baugrundstücks), oder dann eher locker überbaut, 


20 │ 34 
 
mit mehrheitlich kleineren Bauten und grösserem Umschwung (östlich und westlich des Bau-
grundstücks). 
Damit sind die bundesgerichtlichen Anforderungen an ein dicht überbautes Gebiet nicht erfüllt, 
womit in diesem Bereich übergangsmässig ein Gewässerabstand von 20 Metern gilt. 
 
5.5 
5.5.1 
Den von den Verfahrensbeteiligten eingereichten Plänen lässt sich entnehmen, dass im Un-
tergeschoss die geplante östliche neue Natursteinwand und die geplante Zufahrt teilweise im 
übergangsrechtlichen Gewässerbereich liegen (BG-Bel. 1, in nachfolgendem Ausschnitt gelb 
markiert). 
 
 
Ausschnitt BG-Bel. 1 mit gelben Markierungen durch das Gericht 
 
Überdies lässt sich den eingereichten Plänen entnehmen, dass die geplante Umgebungs-
mauer im Erdgeschoss ebenfalls teilweise im übergangsrechtlichen Gewässerraum liegt (Bel. 
1 der Baubewilligungsbehörde, in nachfolgendem Ausschnitt gelb markiert). 
 
Ausschnitt Bel. 1 der Baubewilligungsbehörde mit gelber Markierung durch das Gericht 
 
 
 


21 │ 34 
 
5.5.2 
Im Gewässerraum dürfen grundsätzlich nur standortgebundene, im öffentlichen Interessen lie-
gende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden 
(Art. 41c Abs. 1 GSchV). Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die 
Behörde ausserdem die Erstellung zonenkonformer Anlagen in dicht überbauten Gebieten (lit. 
a) oder ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen in-
nerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen bewilligen (lit. abis). Eine Ausnahme-
bewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV scheidet zum Vornherein aus, weil die Baupar-
zelle – wie zuvor dargelegt – nicht in dicht überbautem Gebiet liegt. Damit kommt vorliegend 
nur eine Ausnahme nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV in Frage. Nachfolgend ist deshalb zu 
prüfen, ob für die im (übergangsrechtlichen) Gewässerraum liegenden Bauteile eine Ausnah-
mebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt werden kann. Mit Bezug auf die be-
reits bestehende Natursteinmauer ist überdies zu prüfen, ob diese Bestandesschutz geniesst. 
 
5.5.3 
Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde zonenkonforme 
Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen in-
nerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen bewilligen (Art. 41c Abs. 1 lit. abis 
GSchV). Der Zweck dieser Ausnahmebestimmung liegt gemäss der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung in der Schliessung von Baulücken, wenn die Freihaltung der noch unüber-
bauten Parzellen aufgrund der bestehenden Überbauung entlang des Gewässers auch auf 
lange Sicht keinen Nutzen für das Gewässer bringen würde. Diese Situation kann unter Um-
ständen auch bestehen, wenn eine grosse Parzelle nur teilweise überbaut ist und sich der 
unüberbaute Teil als Baulücke innerhalb einer Reihe von bereits überbauten Parzellen prä-
sentiert, die den Gewässerraum erheblich und voraussichtlich auf lange Zeit einengen (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_217/2018 vom 11. April 2019 E. 3.5). Die Erteilung einer Ausnahme-
bewilligung setzt überdies ein sachlich und objektiv begründetes Bedürfnis an der Beanspru-
chung des Gewässerraums voraus. Dieses Bedürfnis fehlt, wenn das Grundstück auch unter 
Wahrung des Gewässerraums angemessen überbaut werden kann (Urteil des Bundesgerichts 
1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 E. 7.3). In der Literatur werden Anlagen zur Erschliessung 
von rechtskräftig ausgeschiedenen Bauparzellen als standortgebunden und im öffentlichen 
Interesse liegend erachtet (JEANETTE KEHRLI, Bauen im Gewässerraum und Uferstreifen, URP 
2015, S. 689). 


22 │ 34 
 
Bei Parzellen innerhalb der Bauzone richtet sich der Bestandesschutz für Bauten im Gewäs-
serraum primär nach kantonalem Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen. Die 
kantonale Regelung des Bestandesschutzes hat zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 
BV) zu respektieren, darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen 
Bestimmungen zum Gewässerraum ausgehöhlt werden (Urteil des Bundesgerichts 
1C_473/2015 vom 22. März 2016 E. 4.2). Nach Art. 206 Abs. 1 BauG dürfen innerhalb der 
Bauzonen bestehenden Bauten- und Anlagen, die den baupolizeilichen Bestimmungen wider-
sprechen, erhalten und zeitgemäss erneuert werden. Neubauähnliche Umbauten und Erwei-
terungen können ausnahmsweise gestattet werden, wenn keine wesentlichen öffentlichen und 
privaten Interessen entgegenstehen. 
 
5.5.4 
Die Bauparzelle liegt innerhalb einer rechtskräftigen Bauzone. Die geplanten zwei Mehrfamili-
enhäuser sind somit zonenkonform. Nördlich des Baugrundstücks, zwischen dem Vierwald-
stättersee und der Bauparzelle liegt, direkt an den See angrenzend, eine Reihe von mit Wohn-
häusern überbauten Grundstücken. Diese Grundstücke sind mittels Mauern/Hecken von der 
A.strasse abgeschirmt, welche zwischen dieser Häuserzeile und dem Baugrundstück liegt. Die 
Grundstücke westlich und östlich des Baugrundstücks sind ebenfalls überbaut. Südlich des 
Baugrundstücks, in seeabgewandter Richtung, beginnt die Landwirtschaftszone. Unter diesen 
Umständen ist zu konstatieren, dass es sich beim zu überbauenden Grundstück, auch wenn 
in südlicher Richtung die Landwirtschaftszone beginnt, um eine Baulücke handelt. 
Nachdem der Gewässerraum grossmehrheitlich bereits durch Wohnhäuser mit Mauern/He-
cken, die A.strasse und einer bereits bestehenden Natursteinmauer auf dem Baugrundstück 
verbaut ist, wird der Gewässerraum an dieser Stelle voraussichtlich erheblich und auf längere 
Zeit eingeengt bleiben. Auch eine öffentliche Nutzung des Gewässerraums wird an dieser 
Stelle voraussichtlich für lange Zeit nicht möglich sein. Die Freihaltung der verbleibenden, noch 
nicht vollständig überbauten Teile des Gewässerraums auf dem Baugrundstück der Beschwer-
degegnerin bringt vor diesem Hintergrund keinen Nutzen für das Gewässer und die Öffentlich-
keit. Auch ein landschaftliches Interesse an der Freihaltung ist nicht ersichtlich. 
Eine Erschliessung des in der Bauzone liegenden Baugrundstücks ist nur über die nördlich 
ans Grundstück angrenzende und im übergangsrechtlichen Gewässerraum liegende 
A.strasse möglich. Das rechtskräftig ausgewiesene Baugrundstück kann somit nicht angemes-
sen überbaut werden, ohne dass eine Zufahrt (teilweise) im Gewässerraum erstellt wird. 


23 │ 34 
 
Bezüglich der Zufahrt ist somit eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. abis 
GSchV zu erteilen. 
Um die Zufahrt zu erstellen, muss die bestehende und im übergangsrechtlichen Gewässer-
raum liegende Natursteinmauer, welche auf dem Baugrundstück an der Grenze zur A.strasse 
liegt, teilweise abgebaut und zurückversetzt werden. Ohne diese bauliche Massnahme kann 
das Baugrundstück ebenfalls nicht angemessen überbaut werden, weil keine Zufahrt erstellt 
werden könnte. Kommt hinzu, dass die Natursteinmauer zurück- und damit teilweise aus dem 
übergangsrechtlichen Gewässerraum hinausversetzt wird, womit diese bauliche Massnahme 
für den Gewässerschutz nicht nach-, sondern vorteilig ist. Somit kann auch bezüglich der ge-
planten Abtragung und Rückversetzung der im übergangsrechtlichen Gewässerraum liegen-
den Natursteinmauer eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt 
werden. Kommt hinzu, dass die bereits heute im (übergangsrechtlichen) Gewässerraum lie-
gende Natursteinmauer Bestandesschutz geniesst. Nachdem der Rückversetzung keine öf-
fentlichen und privaten Interessen entgegenstehen, könnte dieser Umbau der Naturstein-
mauer auch gestützt auf Art. 206 Abs. 1 BauG bewilligt werden. 
Bezüglich der geplante Umgebungsmauer im Erdgeschoss, die zu einem kleinen Teil in den 
übergangsrechtlichen Gewässerraum hineinragt, liegt die Sache anders: Das Baugrundstück 
kann problemlos auch überbaut werden, wenn diese Umgebungsmauer nicht im Gewässer-
raum, sondern etwas zurückversetzt erstellt wird. Damit sind diesbezüglich die Voraussetzun-
gen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV nicht erfüllt (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 E. 7.3). 
 
5.5.5 
Für die geplante Zufahrt und die Rückversetzung der Natursteinmauer im Untergeschoss kann 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt werden, wobei die ge-
plante Natursteinmauer auch gestützt auf den Bestandesschutz (Art. 206 Abs. 1 BauG) bewil-
ligt werden könnte. Keine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV kann be-
züglich der Umgebungsmauer im Erdgeschoss erteilt werden. 
 
 
 
 
 
 


24 │ 34 
 
5.6 
5.6.1 
Weiter ist – wie von der Beschwerdegegnerin und der Baubewilligungsbehörde vorgebracht – 
zu prüfen, ob die Baubewilligung mit einer Auflage bezüglich der Umgebungsmauer im Erdge-
schoss erteilt werden kann. 
 
5.6.2 
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich der Bauabschlag 
zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Bau-
gesuchs behoben werden. Das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) kann unter 
Umständen unabhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung die Anord-
nung einer Nebenbestimmung als mildere Massnahme zum Bauabschlag gebieten. Das be-
deutet jedoch nicht, dass automatisch in jedem Fall eine Verletzung von Bundesverfassungs-
recht zu bejahen wäre, wenn die Baubewilligungs- und Rechtsmittelbehörden ein Bauprojekt, 
das an einem untergeordneten Mangel leidet, nicht durch Erlass einer Nebenbestimmung "ret-
ten" (zum Ganzen: Urteile des Bundesgerichts 1C_336/2019 vom 03. Juli 2020 E. 8.2, 
1C_476/2016 vom 9. März 2017 E. 2.4 ff.). 
 
5.6.3 
Aus den von der Baubewilligungsbehörde eingereichten Plänen wird ersichtlich, dass ein 
relativ kurzes Stück der Umgebungsmauer im Erdgeschoss in geringfügiger Weise in den 
übergangsrechtlichen Gewässerraum von 20 Metern hineinragt (Bel. 1 der Baubewilligungs-
behörde, in nachfolgendem Ausschnitt gelb markiert). 
 
Nachdem – wie zuvor dargelegt – diesbezüglich keine Ausnahmebewilligung erteilt werden 
kann, leidet das Baugesuch an einem Mangel, womit die die Baubewilligung grundsätzlich zu 
verweigern wäre. Allerdings handelt es sich um einen untergeordneten Mangel. Einerseits ver-
letzt nicht eines der beiden Gebäude oder eine andere tragende Konstruktion, sondern bloss 


25 │ 34 
 
eine Umgebungsmauer den Gewässerraum. Andererseits wird der Gewässerraum nur in ei-
nem flächenmässig kleinen Teilbereich verletzt. Schliesslich kann die Umgebungsmauer ohne 
massgebliche Änderungen des Bauvorhabens ein wenig vom See weg, in Richtung von 
Haus A, zurückversetzt werden, damit sie vollständig ausserhalb des Gewässerraums liegt. 
Die Beschwerdegegnerin hat einen entsprechenden Situationsplan eingereicht, auf welchem 
der angepasste/zurückversetzte Teil der Umgebungsmauer rot eingezeichnet ist (BG-Bel. 2). 
 
Ausschnitt BG-Bel. 2 mit rot markierter korrigierter Umgebungsmauer 
 
Es wäre bei dieser Ausgangslage unverhältnismässig, den Bauabschlag zu verfügen, nach-
dem nur ein untergeordneter Mangel vorliegt, der durch eine kleine planerische Anpassung 
korrigiert werden kann. Es sind keine öffentlichen oder privaten Interessen ersichtlich, die der 
leichten Rückversetzung eines Teils der Umgebungsmauer entgegenstehen könnten. Auf der 
anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass ein Bauabschlag zur Folge hätte, dass die Be-
schwerdegegnerin das Bauvorhaben nochmals mit geänderten Plänen bei der Baubewilli-
gungsbehörde eingeben müsste, worauf wiederum der gesamte Instanzenzug ausgeschöpft 
werden und das Bauvorhaben dadurch um Jahre verzögert werden könnte. Weiter ist zu be-
denken, dass die Beschwerdegegnerin bei der Einreichung des Baugesuchs vom Gewässer-
raum ausging, wie er vom Kanton festgelegt worden war und diesen beachtet hat. Das erst in 
der Replik vor Verwaltungsgericht vom Beschwerdeführer thematisierte Bundesgerichtsurteil, 
welches zur Anpassung der Gewässerräume und zur vorübergehenden Anwendbarkeit der 
übergangsrechtlichen Gewässerräume führte, erging erst nach Einreichung des Baugesuchs. 
Nach Würdigung der genannten Interessen und Umstände kann das Bauvorhaben in Anwen-
dung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes unter einer entsprechenden Auflage bezüglich 
Umgebungsmauer trotzdem genehmigt und von einem Bauabschlag abgesehen werden. 


26 │ 34 
 
5.7 
Für die geplante Zufahrt und die Rückversetzung der Natursteinmauer im Untergeschoss kann 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt werden, womit die Be-
schwerde diesbezüglich abzuweisen ist. 
Was die Umgebungsmauer im Erdgeschoss betrifft, kann zwar keine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt werden, das Bauvorhaben kann aber unter einer 
Auflage bewilligt werden. Die Beschwerde ist demnach in diesem Punkt teilweise gutzuheissen 
und die Baubewilligung ist unter der Auflage zu erteilen, dass der Situationsplan «Gewässer-
schutzverordnung, Übergangsbestimmung 20 m ab Gewässer», Massstab 1:500, vom 
27. September 2022 (Plan-Nr. bb; BG-Bel. 2, dem vorliegenden Entscheid beiliegend) für die 
Ausführung der Bauten und Anlagen verbindlich erklärt und die Beschwerdegegnerin verpflich-
tet wird, die Umgebungsmauer im rot markierten Abschnitt gemäss diesem Plan zu erstellen. 
 
6. 
 
6.1 
Der Beschwerdeführer rügt schliesslich eine rechtswidrige Kostenverteilung durch die Vo-
rinstanz. 
Er begründet diese Rüge zusammengefasst damit, die Vorinstanz habe den beiden Vorinstan-
zen insgesamt 40 Prozent der amtlichen Kosten auferlegt und von den verbleibenden 60 Pro-
zent dem Beschwerdeführer 90 Prozent und der Beschwerdegegnerin 10 Prozent über- 
bunden. Die gleiche prozentuale Verteilung habe die Vorinstanz bei der Parteientschädigung 
vorgenommen. Die Vorinstanz habe zutreffend festgestellt, die Baubewilligungsbehörde und 
die Baudirektion Nidwalden hätten grobe Verfahrensfehler begangen, indem sie Ausnahme-
bewilligungen nicht begründet und damit das rechtliche Gehör verletzt hätten. Die Vorinstanz 
habe diese Verfahrensfehler geheilt, was sie im Beschwerdeverfahren machen könne. Der 
Beschwerdeführer dürfe aber nicht schlechter gestellt werden, wie wenn die groben Verfah-
rensfehler nicht geheilt worden wären. Die Vorinstanz hätte ihm deshalb keine Kosten über-
binden dürfen (amtl. Bel. 1 Ziff. III). Die Verletzung des rechtlichen Gehörs sei ein zentraler 
Punkt des vorinstanzlichen Verfahrens gewesen. Die Baubewilligungsbehörde habe sogar 
denselben Verfahrensfehler begangen, der 2019 zur Aufhebung der Baubewilligung geführt 
habe. In einem solchen Fall könne es nicht angehen, dem Beschwerdeführer auch nur einen 
Anteil der Verfahrenskosten zu überbinden (amtl. Bel. 14 Ziff. III). 
 


27 │ 34 
 
6.2 
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz machen im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz 
habe dem Umstand angemessen Rechnung getragen, dass das rechtliche Gehör verletzt wor-
den sei und ihr Ermessen korrekt ausgeübt (amtl. Bel. 9 Ziff. III; amtl. Bel. 10 Ziff. III). 
 
6.3 
Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, der Beschwerdeführer unterliege im 
Grundsatz mit seiner Beschwerde, da die Baubewilligung zu Recht erteilt worden sei, womit 
die Beschwerdeführerin grundsätzlich die obsiegende Partei sei. Die Ausnahmebewilligung 
betreffend Lärmschutz müsse jedoch aufgehoben werden, was eine teilweise Beschwerdegut-
heissung bedeute. Dem Beschwerdeführer sei folglich ein minimales Obsiegen und der Be-
schwerdegegnerin ein minimales Unterliegen anzuerkennen. Vorliegend sei mehrfach das 
rechtliche Gehör verletzt worden. Einerseits habe die Baudirektion Nidwalden es unterlassen, 
die Ausnahmebewilligung respektive die Zustimmung zur Überschreitung der Lärmgrenzwerte 
näher zu begründen, andererseits habe die Baubewilligungsbehörde eine falsche Ausnahme-
bewilligung erteilt, ohne diese zu begründen, was eine schwere Verletzung des rechtlichen 
Gehörs darstelle. Die Baubewilligungsbehörde und die Baudirektion Nidwalden hätten grobe 
Verfahrensmängel begangen, weshalb gestützt auf Art. 121 Abs. 2 VRG die Baubewilligungs-
behörde vorab 30 Prozent und die Baudirektion Nidwalden 10 Prozent der amtlichen Kosten 
zu übernehmen habe (BF-Bel. 1 Ziff. 2.9.2.1 f.). 
Auch wenn die Beschwerde teilweise gutgeheissen werde, unterliege der Beschwerdeführer 
mit seinen Anträgen. Die teilweise Gutheissung der Beschwerde (Aufhebung der Ausnahme-
bewilligung) sei lediglich als minimales Obsiegen zu werten, womit es sich rechtfertige, dem 
Beschwerdeführer 90 Prozent der amtlichen Kosten (nach Abzug des Anteils der Baubewilli-
gungsbehörde und der Baudirektion Nidwalden) und der Beschwerdegegnerin 10 Prozent der 
amtlichen Kosten zu überbinden (BF-Bel. 1 Ziff. 2.9.2.3). 
Die Parteientschädigung der Beschwerdegegnerin sei zu 30 Prozent von der Baubewilligungs-
behörde und zu 10 Prozent von der Baudirektion Nidwalden zu tragen. Der Beschwerdeführer 
habe die Beschwerdegegnerin mit 80 Prozent der Parteientschädigung (90 Prozent – 10 Pro-
zent) zu entschädigen (BF-Bel. 1 Ziff. 2.9.3.1 f.). 
 
 
 
 


28 │ 34 
 
6.4 
Der Beschwerdeführer rügt zusammengefasst, nachdem die Vorinstanz grobe Verfahrensfeh-
ler (schwerwiegende Verletzungen des rechtlichen Gehörs) der Baubewilligungsbehörde und 
der Baudirektion Nidwalden festgestellt und geheilt habe, hätten ihm im vorinstanzlichen Ver-
fahren keine Verfahrenskosten auferlegt werden dürfen. Damit macht er sinngemäss geltend, 
die vorinstanzlichen Kosten hätten in Anwendung von Art. 121 Abs. 2 VRG vollumfänglich der 
Baubewilligungsbehörde oder der Baudirektion Nidwalden oder in Anwendung von Art. 122 
VRG vollumfänglich der Beschwerdegegnerin auferlegt werden müssen. 
Nach Art. 121 Abs. 1 VRG werden von Gemeinwesen – ausser bei einer Streitsache mit ver-
mögensrechtlichen Interessen – grundsätzlich keine amtlichen Kosten erhoben. Die kantona-
len Rechtsmittelinstanzen können nach Art. 121 Abs. 2 VRG den Gemeinden und anderen 
dem Kanton nachgeordneten Gemeinwesen allerdings dann amtliche Kosten auferlegen, 
wenn ihren Behörden grobe Verfahrensmängel oder offenbare Rechtsverletzungen zur Last 
fallen. Eine analoge Regelung sieht in Art. 123 Abs. 3 VRG für die Parteientschädigung vor, 
dass diese – wenn sich Privatparteien gegenüberstehen – in der Regel von der unterliegenden 
Partei zu tragen ist, das Gemeinwesen aber einen angemessenen Teil der Parteientschädi-
gung zu tragen hat, wenn ihm grobe Verfahrensfehler oder offenbare Rechtsverletzungen zur 
Last fallen. 
Nach Art. 122 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren die Partei die amtlichen Kosten zu 
tragen, wenn sie unterliegt, auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das 
Rechtsmittel zurückgezogen hat. Nach Art. 122 Abs. 2 VRG werden die amtlichen Kosten an-
gemessen herabgesetzt, wenn eine kostenpflichtige Partei nur teilweise unterliegt. Zudem ist 
nach Art. 123 Abs. 3 VRG der im Rechtsmittelverfahren ganz oder teilweise obsiegenden Par-
tei eine angemessene Entschädigung zu Lasten der unterliegenden Partei zuzuerkennen. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dem Umstand, dass ein Beschwerdeführer 
nur deshalb unterlag, weil ein Verfahrensfehler von der Rechtsmittelinstanz geheilt worden 
war, bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen angemessen Rechnung zu tra-
gen. Dies gilt auch dann, wenn das anwendbare kantonale Verfahrensrecht keine entspre-
chende ausdrückliche Regelung enthält. Bei der Beurteilung, in welchem Umfang die Berück-
sichtigung des Verfahrensfehlers erfolgt, steht den kantonalen Behörden ein weiter Ermes-
sensspielraum zu (Urteile des Bundesgerichts 1C_143/2019 vom 12. Dezember 2019 E. 2.7; 
1C_254/2017 vom 5. Januar 2018 E. 3.2; 1C_98/2012 vom 7. August 2012 E. 9.3, je m.w.H.). 
In derartigen Fällen ist kein vollständiges Absehen von der Kostenauferlegung erforderlich 
(Urteil des Bundesgerichts 1C_143/2019 vom 12. Dezember 2019 E. 2.7). 


29 │ 34 
 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen geltend gemacht 
werden; Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens gelten als Rechtsverletzungen 
(Art. 90 Abs. 1 VRG; vgl. im Gegensatz dazu Art. 82 VRG zur Verwaltungsbeschwerde). Die 
Angemessenheit eines angefochtenen Entscheids ist vom Verwaltungsgericht somit nicht zu 
prüfen. 
 
6.5 
Nach der zuvor dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht den kantonalen Be-
hörden bei der Berücksichtigung von Verfahrensfehlern ein weiter Ermessensspielraum zu und 
es ist kein vollständiges Absehen von der Kostenauferlegung erforderlich. Die Vorinstanz hat 
die Gehörsverletzungen/Verfahrensfehler der Baubewilligungsbehörde und der Baudirektion 
Nidwalden bei der Kostenverlegung berücksichtigt, indem sie den Genannten insgesamt 40 
Prozent der Verfahrenskosten/Parteientschädigungen auferlegt hat. Es ist – entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers – nicht zu beanstanden, dass sie ihnen nur einen Teil 
der Kosten auferlegt und den Rest zwischen den privaten Parteien verteilt hat. Die Heilung der 
Gehörsverletzungen ändert nichts daran, dass der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Ver-
fahren zur Hauptsache unterlegen ist, nachdem er die kostenfällige Verweigerung der Baube-
willigung beantragt hat. Es liegt somit weder eine Ermessensüberschreitung noch ein Ermes-
sensmissbrauch vor. Handelt die Vorinstanz – wie vorliegend – im Rahmen ihres Ermessens-
spielraums, ist die Ausübung dieses Ermessens vom Verwaltungsgericht nicht zu prüfen (vgl. 
Art. 90 Abs. 1 VRG). 
Ebenso ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem Beschwerdeführer von den verblei-
benden 60 Prozent der amtlichen Kosten/Parteientschädigungen 90 Prozent auferlegt hat. Der 
Beschwerdeführer ist mit seinem Antrag zur Hauptsache unterlegen, auch diesbezüglich ist 
weder eine Ermessensüberschreitung noch ein Ermessensmissbrauch ersichtlich und die Aus-
übung des Ermessens nicht zu prüfen. 
 
6.6 
Die Verlegung der amtlichen Kosten/Parteientschädigungen durch die Vorinstanz ist nicht zu 
beanstanden und die Beschwerde damit auch diesbezüglich vollumfänglich abzuweisen. 
 
 
 
 


30 │ 34 
 
7. 
 
7.1 
Abschliessend sind die Kosten des Verwaltungsgerichtsverfahrens zu verlegen. Die Kos-
ten des Verwaltungsverfahrens umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) so-
wie die Parteientschädigung (Art. 115 VRG). Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet 
sich die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschädigung nach der Gesetzge-
bung über die Prozesskosten (Art. 116 Abs. 3 VRG). 
 
7.2 
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht als Kollegialgericht beträgt die Ge-
bühr Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– (Art. 17 Abs. 1 PKoG [NG 261.2]). 
Sie wird für das vorliegende Verfahren auf Fr. 3'000.– (inkl. Auslagen) festgesetzt. 
 
7.3 
Eine Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Unterliegt eine kostenpflichtige Partei nur teilweise, werden die 
amtlichen Kosten angemessen herabgesetzt (Art. 122 Abs. 2 VRG). Als unterliegend gilt, wer 
mit seinen Anträgen nicht durchdringt. Dabei sind die gestellten Begehren am Prozesser-
gebnis zu messen. Das Unterliegerprinzip kann als besondere Form des Verursacherprin-
zips verstanden werden: Wer im Beschwerdeverfahren unterliegt, hat dieses bzw. die 
oberinstanzliche Beurteilung durch sein Festhalten an einem unrichtigen Rechtsstand-
punkt erforderlich gemacht. Die Bestimmung des Umfangs des Unterliegens bzw. Obsie-
gens ist keine mathematisch exakte Operation. Sie hängt auch von einer qualitativen Ein-
schätzung der Bedeutung und des Umfangs des Unterliegens bzw. Obsiegens im Ver-
gleich zum gesamten Streitgegenstand ab (BGE 143 II 162 E. 5.3; Urteil des Bundesge-
richts 5A_91/2020 vom 8. April 2020 E. 4.1). Damit erscheint es nicht willkürlich, ein ge-
ringfügiges Obsiegen bei der Kostenregelung nicht zu berücksichtigen (Urteil des Bundes-
gerichts 1C_180/2021 vom 19. August 2021 E. 9.2 f.; vgl. zu Art. 106 ZPO: Urteil des 
Bundesgerichts 4A_207/2015 vom 2. September 2015 E. 3.1). 
Der Beschwerdeführerin hat vor sämtlichen Instanzen die kostenfällige Verweigerung der 
Baubewilligung beantragt (vgl. BF-Bel. 1 Ziff. 1), so auch im vorliegenden Verfahren vor 


31 │ 34 
 
Verwaltungsgericht (vgl. amtl. Bel. 1 und 9). Diesen Anträgen war kein Erfolg beschieden, 
das Verwaltungsgericht bestätigt die Baubewilligung, unter einer ergänzenden Auflage. 
Die Ergänzung der Baubewilligung um eine Auflage hat zur Folge, dass die Beschwerde 
teilweise gutgeheissen wird, womit der Beschwerdeführer teilweise obsiegt. Allerdings ist 
dieses teilweise Obsiegen bei der Kostenregelung nicht zu berücksichtigen; die amtlichen 
Kosten und die Parteientschädigung sind vollumfänglich vom Beschwerdeführer zu tra-
gen. Aus der Beschwerde geht hervor, dass es dem Beschwerdeführer darum ging, das 
Bauvorhaben zu verhindern. Seinen Rügen lässt sich entnehmen, dass er sich insbeson-
dere an der äusserlichen Gestaltung und Dimension des Bauvorhabens stört und dieses 
– entsprechend seinem Vereinszweck – aus Gründen des Landschaftsschutzes verhin-
dern wollte. Folglich rügt er in der Beschwerde insbesondere die angeblich mangelhafte 
Eingliederung und die Tatsache, dass diesbezüglich kein Gutachten der ENHK eingeholt 
worden ist. Zudem beanstandet er die vorinstanzliche Kostenverlegung. In allen diesen 
Punkten wird die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen. Erst in der Replik hat der Be-
schwerdeführer einen weiteren Punkt aufgegriffen, indem er eine Verletzung des über-
gangsrechtlichen Gewässerraumes rügte. Auch diesbezüglich unterliegt er mehrheitlich, 
weil für die Mehrheit der Teile des Bauvorhabens, welche im übergangsrechtlichen Ge-
wässerraum erstellt werden sollten, eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist. Er obsiegt 
einzig in einem untergeordneten Punkt, nämlich weil für ein kurzes Teilstück der Umge-
bungsmauer keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, womit das Bauvorhaben 
diesbezüglich den Gewässerraum verletzt. Es handelt sich um eine geringfügige Verlet-
zung in einem Nebenpunkt, die ohne Weiteres mit einer Auflage vom Verwaltungsgericht 
behoben werden kann. Darin ist kein für die Kostenverteilung massgebliches Obsiegen zu 
sehen, nachdem das Bauvorhaben – entgegen den Anträgen des Beschwerdeführers – 
mit einer minimalen Änderung trotzdem gebaut werden kann. Zudem bringt die erreichte 
Änderung für den Gewässerraum keinen relevanten Mehrwert, nachdem der Gewässer-
raum an dieser Stelle bereits grossmehrheitlich überbaut ist und eine Freihaltung damit für 
das Gewässer und die Öffentlichkeit keinen Nutzen bringt. Schliesslich wird der Gewäs-
serraum an dieser Stelle von den zuständigen Behörden voraussichtlich zeitnah ange-
passt (vgl. amtl. Bel. 18 Rz. 3), womit er zukünftig nicht mehr die übergangsrechtlichen 
20 Meter, sondern weniger betragen und das Baugrundstück zukünftig vollumfänglich aus-
serhalb des Gewässerraums liegen dürfte. Aus diesen Gründen rechtfertigt es sich, für die 


32 │ 34 
 
Kostenverteilung von einem vollständigen Unterliegen des Beschwerdeführers auszuge-
hen. 
Der Beschwerdeführer hat demnach die amtlichen Kosten des Verwaltungsgerichtsver-
fahrens von Fr. 3'000.– zu tragen. Diese werden mit seinem Kostenvorschuss in gleicher 
Höhe verrechnet und sind bezahlt (amtl. Bel. 2 und 4). 
 
7.4 
Folglich ist der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu Lasten des Beschwer-
deführers zuzuerkennen (Art. 123 Abs. 2 VRG). 
Mit Kostennote vom 10. Oktober 2022 hat die Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-
gung von Fr. 4'351.10 (Honorar Fr. 4'000.– [16 Stunden à Fr. 250.–], Auslagen Fr. 40.–, 
7.7 Prozent MWST Fr. 311.10) geltend gemacht. Das geltend gemachte Honorar liegt im Ho-
norarrahmen (vgl. Art. 47 Abs. 2 PKoG), ist angemessen und wird genehmigt. Entschädi-
gungsberechtigt sind überdies die Auslagen (Art. 52 f. PKoG) sowie die Mehrwertsteuer 
(Art. 54 PKoG). Somit hat der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin für das Verwal-
tungsgerichtsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'351.10 zu bezahlen. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugesprochen 
(Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 
 
 
 
 


33 │ 34 
 
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Ziffer 3 des Baubewilligungsbe-
schlusses des Gemeinderats Z.__ vom 14. Dezember 2020 dahingehend ergänzt wird, 
dass der Situationsplan «Gewässerschutzverordnung, Übergangsbestimmung 20 m ab 
Gewässer», Massstab 1:500, vom 27. September 2022 (Plan-Nr. bb; BG-Bel. 2, dem vor-
liegenden Entscheid beiliegend) für die Ausführung der Bauten und Anlagen verbindlich 
erklärt und die Beschwerdegegnerin verpflichtet wird, die Umgebungsmauer im rot mar-
kierten Abschnitt gemäss diesem Plan zu erstellen. 
 
2. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
 
3. 
Die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.‒ werden dem Beschwerdeführer auferlegt, mit dem 
von ihm geleisteten Vorschuss in gleicher Höhe verrechnet und sind bezahlt. 
 
4. 
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin für das Verwaltungsgerichtsverfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 4'351.10 zu bezahlen. 
 
5. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen. 
 
6. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 19. Dezember 2022 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
MLaw Reto Rickenbacher 
 
 
 
 
Versand: 
 
 


34 │ 34 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Art. 82 
ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; 
der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit 
die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.