nw_gerichte · 32468 · 2022-12-19 · de

Baubewilligung (VA 22 19)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 22 19 
Entscheid vom 19. Dezember 2022 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
 
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder, 
 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
Gerichtsschreiber Reto Rickenbacher. 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Möri, 
Frankenstrasse 18, Postfach, 6003 Luzern, 
Beschwerdeführer, 
 
 
gegen 
 
 
B.D.__ und C.D.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. André Britschgi, 
Durrer Britschgi Advokatur Notariat, Dorfplatz 6, 
Postfach 335, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner, 
 
 
und 
 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
Vorinstanz, 
 
 
sowie 
 
 
Gemeinderat Z.__, 
Baubewilligungsbehörde. 


2 │ 26 
 
Gegenstand 
Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrats 
Nidwalden vom 5. Juli 2022 (RRB Nr. 425). 


3 │ 26 
 
Sachverhalt: 
A. 
Am 25. März 2021 reichten B.D.__ und C.D.__ (nachfolgend: Beschwerdegegner) dem Ge-
meinderat Z.__ (nachfolgend: Baubewilligungsbehörde) ein Baugesuch für den Ersatzbau ei-
nes Wohnhauses mit Erdsonden-Wärmepumpe und den Neubau eines Autounterstandes auf 
dem GS Nr. aa, GB Z.__ ein (VI-A-12 ff.). Der A.__ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhob 
am 20. April 2021 Einwendungen gegen das Bauvorhaben und beantragte die Verweigerung 
der Baubewilligung (VI1-A-4). 
Mit Beschluss vom 30. August 2021 erteilte die Baubewilligungsbehörde unter Auflagen und 
Bedingungen die Bewilligung für den Abriss und Neubau des Wohnhauses mit der Erdsonden-
Wärmepumpe und den Autounterstand und wies die Einwendungen des Beschwerdeführers 
ab, soweit sie ihn nicht an den Zivilrichter verwies (VI-A-1 ff.). 
 
B. 
Gegen diesen Beschluss erhob der Beschwerdeführer am 27. September 2021 Verwaltungs-
beschwerde an den Regierungsrat Nidwalden (nachfolgend: Vorinstanz) und beantragte die 
Aufhebung des Beschlusses (inkl. des kantonalen Gesamtbewilligungsentscheids vom 
28. April 2021) und die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kostenauferlegung zulasten 
der Beschwerdegegnerin (BF1-A). 
Die Vorinstanz hiess die Beschwerde mit Beschluss vom 5. Juli 2022 teilweise gut, indem sie 
die Bewilligung für den Neubau des Autounterstandes verweigerte. Die Erteilung der Baube-
willigung für den Abriss und Neubau des Wohnhauses beurteilte sie hingegen als gerechtfertigt 
(vi-RR-9; RRB Nr. 425). 
 
C. 
Der Beschwerdeführer gelangte gegen diesen Beschluss mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
vom 29. August 2022 ans Verwaltungsgericht Nidwalden und stellte die folgenden Anträge 
(amtl. Bel. 1): 
« 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der Regierungsratsbeschluss Nr. 425 vom 5. Juli 2022 aufzuheben. 
 2. Die Baubewilligung sei zu verweigern. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner vor allen Instanzen.» 
 


4 │ 26 
 
D. 
Mit prozessleitender Verfügung vom 31. August 2022 wurde der Beschwerdeführer um Be-
zahlung eines Gerichtskostenvorschusses von Fr. 2'500.– ersucht (amtl. Bel. 2), den er frist-
gerecht bezahlt hat (amtl. Bel. 2A). 
 
E. 
Mit Vernehmlassung vom 20. Oktober 2022 und Beschwerdeantwort vom 24. Oktober 2022 
beantragten die Vorinstanz und die Beschwerdegegner jeweils die kostenfällige Abweisung 
der Beschwerde. (amtl. Bel. 7 und 8). 
Die Baubewilligungsbehörde verzichtete auf eine Beschwerdeantwort, beantragte aber eben-
falls die kostenfällige Beschwerdeabweisung (amtl. Bel. 6). 
 
F. 
Der Beschwerdeführer reichte keine (freigestellte) Replik ein, womit der Rechtschriftenwech-
sel abgeschlossen war (amtl. Bel. 9). Während die Beschwerdegegner am 26. Oktober 2022 
eine Kostennote einreichen liessen (amtl. Bel. 10), verzichtete der Beschwerdeführer darauf 
und ersuchte um ermessensweise Festsetzung der Parteientschädigung (amtl. Bel. 11). 
 
G. 
Das Verwaltungsgericht Nidwalden, Verwaltungsabteilung, hat die vorliegende Beschwerde 
anlässlich seiner Sitzung vom 19. Dezember 2022 in Abwesenheit der Parteien abschliessend 
beraten und beurteilt. Auf die Parteivorbringen wird – soweit erforderlich – in den nachfolgen-
den Erwägungen eingegangen. 
 
 
 


5 │ 26 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
Letztinstanzliche Entscheide einer Nidwaldner Verwaltungsbehörde – worunter der Regie-
rungsrat Nidwalden fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Ziff. 2 VRG [NG 265.1]) – können mit 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht Nidwalden angefochten werden 
(Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entschei-
det (Art. 31 i.V.m. Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG [NG 261.1]). 
Der Beschwerdeführer hat gegen den Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 425 vom 
5. Juli 2022 Beschwerde erhoben, mit dem eine Beschwerde gegen den Beschluss der Bau-
bewilligungsbehörde vom 30. August 2021 betreffend Abbruch des bestehenden und Bau ei-
nes neuen Wohnhauses auf GS Nr. aa, GB Z.__, mit Erdsonden-Wärmepumpe und Neubau 
Autounterstand teilweise gutgeheissen worden ist (BF-Bel. 1). Das Verwaltungsgericht Nidwal-
den ist für die Beurteilung dieser Beschwerde örtlich und sachlich zuständig. 
 
1.2 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vor-
instanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Die Rechtsmittel gegen kommunale und kantonale Verfügungen, Entscheide und Er-
lasse, welche die Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes berühren, stehen kantona-
len sowie überkantonalen Organisationen und den Sektionen schweizerischer Vereinigungen 
offen, wenn (1) nach deren Statuten der Natur- und Landschaftsschutz zu ihren dauernden 
Hauptaufgaben zählt, (2) sie seit mindestens zehn Jahren im Kanton tätig sind, und (3) sie rein 
ideelle Zwecke verfolgen. Allfällige wirtschaftliche Tätigkeiten müssen der Erreichung der ide-
ellen Zwecke dienen (Art. 45 Abs. 3 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz 
[NSchG; NG 331.1]). 
Der Beschwerdeführer erfüllt diese Voraussetzungen, nachdem das strittige Bauvorhaben die 
Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes berührt. Er hat überdies schon am vorinstanz-
lichen Verfahren als Beschwerdeführer teilgenommen, wobei seine Beschwerde nur teilweise 
gutgeheissen wurde, womit er durch den vorinstanzlichen Entscheid berührt ist und ein 


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schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. Der Beschwerdeführer 
ist folglich zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert. 
 
1.3 
Die Beschwerde ist binnen 20 Tagen seit Eröffnung des Entscheides einzureichen (Art. 71 
Abs. 1 VRG). Der angefochtene Entscheid ging am 8. Juli 2022 beim Beschwerdeführer ein 
(BF-Bel. 1). Die 20-tägige Frist endete somit – unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes 
(Art. 33a Abs. 2 Ziff. 2 VRG) – am 29. August 2022. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
29. August 2022 erfolgte somit fristgerecht. 
 
1.4 
Nachdem die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind und die übrigen verfahrensrechtli-
chen Voraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (vgl. Art. 54 f. VRG). 
 
2. 
 
2.1 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich die Beschwerdeführer auch darauf berufen, die ange-
fochtene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvoll-
ständig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG). Die Parteien sind nach Massgabe des kan-
tonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht ausrei-
chend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht ausschliesst 
(BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, 
N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht 
können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue 
Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den ange-
fochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid an 
die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Verfah-
ren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht ausdehnen oder inhalt-
lich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache gestellten 
Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 


7 │ 26 
 
2.2 
Nachdem die Beschwerdegegner ihr Baugesuch am 27. September 2021 und damit nach In-
krafttreten des PBG am 1. Januar 2015 eingereicht haben, sind auf das vorliegende Verfahren 
die Bestimmungen des PBG und dessen Vollzugsverordnung (PBV [NG 611.11]) anwendbar 
(vgl. Art. 174 Abs. 1 PBG). 
Die Mehrheit der Bestimmungen des PBG und der PBV sind für alle Gemeinden am 1. Ja-
nuar 2015 respektive bis 1. Oktober 2018 in Kraft getreten, wobei die entsprechenden Best-
immungen des BauG (NG 611.01) und der dazugehörigen Bauverordnung (BauV; NG 
611.011) ausser Kraft gesetzt wurden (vgl. Art. 178 Abs. 1 und Art. 207 PBG i.V.m. Ziff. 1 des 
Regierungsratsbeschlusses vom 18. September 2018 über das Inkrafttreten der Planungs- 
und Baugesetzgebung [RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung; NG 
611.111]). Die übrigen Bestimmungen des PBG und der PBV, d.h. die Art. 2, 3, 16, 35 – 37, 
42a, 46 – 68, 69a, 73, 75, 76, 94 – 98, 100 – 120, 123 – 140, 175, 176, 177a – 177c PBG und 
die §§ 6, 7, 9 – 12, 31 – 39, 62a des PBV sowie die Interkantonale Vereinbarung vom 22. Sep-
tember 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; NG 611.2) treten gemeinde-
weise in Kraft, wobei die entsprechenden Bestimmungen des BauG und der BauV im gleichen 
Zeitpunkt gemeindeweise ausser Kraft treten (Art. 178 Abs. 1 i.V.m. Art. 207 Abs. 2 und 4 PBG 
und Ziff. 2 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). In der vorliegend 
massgebenden Gemeinde Z.__ sind diese übrigen Bestimmungen noch nicht in Kraft (Ziff. 2 
Abs. 1 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). 
 
2.3 
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, Art. 24c RPG (bestehende zonenwidrige Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzone) sei nicht anwendbar, das Bauvorhaben sei nach 
Art. 24 RPG zu beurteilen und könne nicht bewilligt werden (amtl. Bel. 1 Ziff. I./1. f.; nachfol-
gend: E 3). Der Beschwerdeführer moniert weiter, auch bei einer Anwendung von 
Art. 24c RPG könnte eine Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden. Das Haus sei schon ein-
mal erweitert worden und das zulässige Erweiterungsmass werde nicht eingehalten (amtl. 
Bel. 1 Ziff. I./3 – 5, 13 und 19; nachfolgend: E. 4), die Identität der alten und der neuen Baute 
werde nicht gewahrt (amtl. Bel. 1 Ziff. I./6 – 9 und 14 – 18; nachfolgend: E. 5) und die Vo-
rinstanz habe nicht geprüft, ob das Bauvorhaben mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung 
vereinbar sei (amtl. Bel. 1 Ziff. I./11; nachfolgend: E. 6) Überdies gliedere sich das Bauvorha-
ben ungenügend in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein und es sei ein Gutachten 
der ENHK einzuholen (amtl. Bel. 1 Ziff. II; nachfolgend: E. 7). Mit diesen Rügen setzt sich das 


8 │ 26 
 
Verwaltungsgericht in den nachfolgenden Erwägungen auseinander, bevor es abschliessend 
die Kosten/Parteientschädigungen des vorliegenden Verfahrens verlegt (nachfolgend: E. 8). 
 
3. 
 
3.1 
Vorab ist die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG zu beurteilen. Der Beschwerdeführer macht 
zusammengefasst geltend, Art. 24c RPG komme nur für Bauten in Frage, welche vor der Tren-
nung von Bauzonen und Nichtbauzonen am 1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem materi-
ellen Recht erstellt worden seien. Die Beschwerdegegner hätten bloss eine Baubewilligung 
aus dem Jahre 1975 vorgelegt, womit dieser Beweis nicht erbracht und Art. 24c RPG nicht 
anwendbar sei (amtl. Bel. 1 Ziff. I./1. f.). 
 
3.2 
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, der Bau des sich auf dem Bau-
grundstück befindlichen Wohnhauses sei planerisch nicht belegt. Nachweislich sei jedoch im 
Jahr 1975 ein Baubewilligungsgesuch für den Umbau und Anbau des Wohnhauses eingereicht 
worden, dem im gleichen Jahr entsprochen worden sei. Aus diesem Gesuch ergebe sich, dass 
das heute bestehende Wohnhaus bereits vor 1975 bestanden habe. Aus historischen Plänen 
sei zudem ersichtlich, dass auf der Bauparzelle weit vor 1972 Gebäude gestanden hätten, 
wobei der Standort der Gebäude ungefähr dem Standort des heutigen Wohnhauses und der 
Scheune entsprechen würden. Die Baudirektion des Kantons Nidwalden gehe davon aus, 
dass das Wohnhaus in den Jahren nach dem Franzosenüberfall von 1798 errichtet worden 
sei. Zu dieser Zeit seien keine formellen Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden, wes-
halb diesbezüglich keine Akten vorliegen würden. Aus der Siegfriedkarte 1875 – 1906 und der 
Übersichtskarte 1932/57 sei ersichtlich, dass auf der Bauparzelle bereits zu Beginn des 
20. Jahrhunderts Gebäude gestanden hätten. Es lasse sich nicht nachweisen, dass es sich 
dabei um das heutige Wohnhaus handle. Der Standort der Baute stimme jedoch beinahe mit 
dem heutigen Standort des Hauses überein. Aus der Würdigung der vorliegenden Beweismit-
tel (Karten, Aussagen der Baudirektion des Kantons Nidwalden, Baubewilligung von 1975) 
lasse sich mit überwiegender Wahrscheinlichkeit festhalten, dass das Wohnhaus bereits vor 
dem für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG massgeblichen Stichtag 1. Juli 1972 errichtet 
worden sei, was auch für den separaten Keller gelte. 


9 │ 26 
 
In der Gemeinde Z.__ seien in den Jahren 1948 und 1949 erste Baubewilligungen erteilt wor-
den. Jedoch seien bis zum Inkrafttreten des Gewässerschutz- und Raumplanungsgesetzes 
viele Bauten und Anlagen im Kanton bewilligungsfrei erstellt worden. Nachdem davon ausge-
gangen werden könne, dass das Wohnhaus bereits vor dem Jahr 1972 bestanden habe, 
könne nicht zum Nachteil der Beschwerdegegner von einer formellen Baurechtswidrigkeit aus-
gegangen werden. Auch könne ihnen keine materielle Baurechtswidrigkeit vorgeworfen wer-
den, da nicht klar eruiert werden könne, nach welcher geltenden Rechtslage das damalige 
Bauvorhaben beurteilt werden müsste. 
Die Zonenwidrigkeit sei überdies mit der Einführung der Trennung von Bau- und Nichtbauge-
biet entstanden und nicht aufgrund einer tatsächlichen Umnutzung oder eines Umbaus. Zu-
sammenfassend sei deshalb festzuhalten, dass zu Recht eine Anwendbarkeit von 
Art. 24c RPG angenommen worden sei (BF-Bel. 1 E. 2.2). 
 
3.3 
Die Beschwerde hat unter anderem eine Begründung und eine kurz gefasste Darlegung des 
Sachverhalts zu enthalten (Art. 74 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). In der Begründung muss dargelegt 
werden, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Die Beschwer-
debegründung erfordert eine substanziierte Auseinandersetzung mit den Erwägungen des an-
gefochtenen Entscheids und beschränkt die Prüfpflicht des Verwaltungsgerichts. Es sind 
grundsätzlich nur beanstandete Mängel zu prüfen (sog. Rügeprinzip). Ausnahmen bestehen 
bei offensichtlichen Mängeln oder dort, wo nichtgerügte Rechtsverletzungen im Zusammen-
hang mit den Parteivorbringen stehen (vgl. zum Ganzen je mit Hinweisen: Urteil des Bundes-
gerichts 6B_653/2018 vom 24. September 2018 E. 3.6; MARCO DONATSCH, in: Bertschi et al. 
[Hrsg.], Kommentar VRG/ZH, 3. Aufl. 2014, N 9 ff. zu § 50 VRG/ZH; RENÉ WIEDER-
KEHR/KASPAR PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, N 2577 und 2876 f.). Jeden-
falls bei professionellen Rechtsvertretern besteht in diesen Fällen kein Anspruch auf die An-
setzung einer Nachfrist zur Verbesserung (vgl. Art. 75 Abs. 1 VRG; Urteile des Bundesgerichts 
2C_319/2011 vom 26. Januar 2012 E. 6.1 f.; 2C_526/2017 vom 21. November 2017 E. 2.3, je 
mit Hinweisen). 
 


10 │ 26 
 
3.4 
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid ausführlich dargelegt, weshalb aus ihrer Sicht 
– mit der nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung vorliegend massgebenden überwiegen-
den Wahrscheinlichkeit – dargetan ist, dass das bestehende Wohnhaus inkl. separater Keller 
schon vor dem 1. Juli 1972 errichtet worden ist. Es hat dabei – neben der Baubewilligung von 
1975 – verschiedene Beweise gewürdigt und daraus die genannte Schlussfolgerung gezogen. 
Der Beschwerdeführer setzt sich mit diesen Ausführungen mit keinem Wort auseinander. Er 
hat seine diesbezüglichen Ausführungen aus seiner Verwaltungsbeschwerde an die Vo-
rinstanz praktisch unverändert übernommen (vgl. vi-BF1-C Ziff. III./1 f.). Er hat sich somit mit 
dem vorinstanzlichen Entscheid diesbezüglich nicht (substanziiert) auseinandergesetzt, womit 
er die Begründungsanforderung nicht erfüllt, weshalb auf die nach der vorgenannten Recht-
sprechung nicht einzutreten ist. Dies musste dem anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer 
bewusst sein, weshalb ihm auch keine Nachfrist zur Verbesserung der Beschwerde anzuset-
zen war. 
 
3.5 
Auch wenn auf die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers einzutreten wäre, wäre sie 
abzuweisen: 
Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen zur Anwendbarkeit von Art. 24c RPG korrekt darge-
stellt, weshalb auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (BF-Bel. 1 E. 2.2.2). Zudem 
hat die Vorinstanz überzeugend ausgeführt, weshalb gestützt auf eine Würdigung der Beweise 
(historische Karten, Aussagen des Bauamtes des Kantons Nidwalden, Baubewilligung von 
1975) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, das bestehende Haus in-
klusive Keller sei schon vor dem 1. Juli 1972 errichtet worden. Indem der Beschwerdeführer 
ausführt, die Beschwerdegegner hätten bloss eine Baubewilligung aus dem Jahr 1975 vorge-
legt, womit der Beweis, dass die bestehenden Gebäude vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden 
seien, nicht erbracht sei und die Beschwerdegegner die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen 
hätten, verkennt er die Sach- und Rechtslage. Einerseits können nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung Beweiserleichterungen gewährt und das Beweismass kann auf eine überwie-
gende Wahrscheinlichkeit herabgesetzt werden, wenn der Erstellungszeitpunkt einer Baute 
nicht mit Sicherheit bestimmt werden kann (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.2). Somit treffen die Aus-
führungen des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegner hätten den Beweis der Erstellung 
der Baute vor dem 1. Juli 1972 nicht erbracht und deshalb die Folgen der Beweislosigkeit zu 
tragen, nicht zu. Andererseits hat die Vorinstanz eben gerade nicht nur auf die Baubewilligung 


11 │ 26 
 
aus dem Jahr 1975 abzustellen, sondern auch die übrigen Faktoren zu würdigen, was sie 
korrekt getan hat. Sie hat in diesem Zusammenhang auch die Baubewilligung von 1975 ge-
würdigt und unter anderem auch nachvollziehbar daraus gefolgert, dass das Wohnhaus inkl. 
Keller auf dem Baugrundstück schon vor dem 1. Juli 1972 gestanden haben müsse. Schliess-
lich ist auch die von den Beschwerdegegnern eingereichte, gemäss Beschriftung aus dem 
Jahr 1952 stammende Luftaufnahme ein Indiz dafür, dass das Wohnhaus vor dem 1. Juli 1972 
auf dem Baugrundstück stand (BG-Bel. 4). 
 
3.6 
Auf diese beschwerdeführerischen Rügen ist somit nicht einzutreten, und selbst wenn darauf 
einzutreten wäre, wäre die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen. 
 
4. 
 
4.1 
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, selbst wenn Art. 24c RPG anwendbar wäre, 
könne das Bauvorhaben schon deshalb nicht bewilligt werden, weil die maximal zulässige 
Wohnfläche überschritten werde und die maximal zulässige Erweiterung schon mit dem 
Umbau von 1975 ausgeschöpft worden sein dürfte. 
Er führt aus, wenn man davon ausgehe, 1975 sei lediglich ein vor 1972 erstelltes Haus geän-
dert worden, wäre Art. 24c RPG anwendbar. Die daraus folgende Möglichkeit, bestehende 
zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone massvoll zu erweitern, dürfe aber 
nur einmal benutzt werden. Dabei seien auch die baulichen Änderungen, die unter Art. 24 
Abs. 2 a RPG bewilligt worden seien, in die Rechnung einzubeziehen. Das schliesse nicht aus, 
mehrere zeitlich getrennte Änderungen an einem Objekt vorzunehmen, solange insgesamt 
das unter dem Gesichtspunkt von Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 RPV zulässige Änderungs-
mass nicht überschritten werde. Im vorliegenden Fall müssten die Flächen des vor dem 1. Juli 
1972 erstellten Hauses mit den Flächen des aktuellen Baugesuchs verglichen werden. Die 
Vorinstanz habe hingegen auf die Flächen von 1975 abgestellt, was unzulässig sei, weil in 
diesem Jahr ein An- und Umbau am bestehenden Haus stattgefunden habe. Diese Erweite-
rung sei bei der Frage, ob die maximalen Erweiterungsmasse eingehalten seien, zu berück-
sichtigen. Mangels Unterlagen könne diese Frage nicht abschliessend beantwortet werden, 
weshalb der angefochtene Entscheid schon deshalb aufzuheben sei. Die massvolle Erweite-
rung dürfe nur einmal beansprucht werden, wobei davon auszugehen sei, dass mit der Erwei-
terung von 1975 diese Masse bereits erreicht worden seien. Etwas anderes könnten die 


12 │ 26 
 
Beschwerdegegner nicht belegen, nachdem für die Flächenberechnung auch keine Beweiser-
leichterung gelte (amtl. Bel. 1 Ziff. I./3 – 5 und 13). 
Das Amt für Raumentwicklung (ARE) habe überdies explizit festgehalten, dass im Ersatzbau 
eine Maximalfläche von 80 m2 und eine Wohnfläche von maximal 205 m2 zugestanden werden 
könnten. Bei der Wohnfläche ergebe sich jedoch eine Überschreitung, weise diese doch eine 
Fläche von 211 m2 auf. Das ARE argumentiere, die leichte Überschreitung der Wohnfläche 
könne toleriert werden, nachdem die Gesamtfläche eingehalten sei. Das sei rechtswidrig, es 
gebe diesbezüglich weder eine Toleranz noch sei eine Verrechnung von Neben- und Wohn-
flächen zulässig. Somit sei die Baubewilligung schon wegen Überschreitens der maximal zu-
lässigen Wohnfläche rechtswidrig (amtl. Bel. 1 Ziff. I./19.). 
 
4.2 
Die Vorinstanz hat die bundesrechtlichen Vorgaben für die Änderung/Erweiterung einer Baute 
oder Anlage nach Art. 24c RPG korrekt dargelegt, darauf kann verwiesen werden (BF-Bel. 1 
E. 2.3.2). 
Folgendes ist zu ergänzen: Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Nidwalden (ARE) hat 
Richtlinien für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone erlassen (abrufbar unter 
https://www.nw.ch/_docn/88971/Richtlinien_fur_Bauten_und_Anlagen_ausserhalb_Bauzo-
nen_Stand_Dezember_2016.pdf, nachfolgend: Richtlinie ARE NW). Diese Richtlinien zeigen 
die gängige Bewilligungspraxis der Nidwaldner Baudirektion und die geltenden gesetzlichen 
Bestimmungen auf. Sie haben keine eigene Rechtskraft. Sie sollen den zuständigen Behör-
den, Planern und Bauherrschaften als Planungs- und Entscheidungsgrundlage dienen und 
Klarheit schaffen, welche Möglichkeiten die massgeblichen Artikel des RPG und der RPV 
(SR 700.1) eröffnen und wo deren Grenzen liegen (Ziff. 1./2. der Richtlinie ARE NW). Vorbe-
halten bleiben immer der Entscheid im Einzelfall und die Bedingungen und Auflagen weiterer 
Amtsstellen und Behörden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (Ziff. 1./3. der Richtlinie 
ARE NW). Bei vor 1972 erstellten zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzo-
nen kann die Bruttogeschossfläche und Nebenfläche bestehender Bauten bei bestmöglicher 
Wahrung der Identität um je max. 30 Prozent, zusammen höchstens aber 100 m2 erweitert 
werden. Erweiterungen über das bestehende Gebäudevolumen hinaus sind aber nur dann 
zulässig, wenn sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig 
sind oder die Einpassung in die Landschaft verbessern (Ziff. 27./5. der Richtlinie ARE NW). 
Die in der Raumplanungsverordnung aufgeführten 30% Flächenerweiterung schafft keinen 
Anspruch auf eine Vergrösserung im maximalen Umfang. Wenn beispielsweise die Identität 


13 │ 26 
 
der Baute durch eine Erweiterung massgeblich verändert würde, darf diese nicht im anbegehr-
ten Mass bewilligt werden (Ziff. 27./6. der Richtlinie ARE NW). Im Gegensatz zum Umbau 
eines bestehenden Objekts besteht bei einem Ersatzneubau die Möglichkeit, die neue Fläche 
einfacher einer massgeschneiderten und zeitgemässen Wohnnutzung zuzuführen. Eine Er-
weiterung nach aussen (aus Gründen des zeitgemässen Wohnens, der energetischen Sanie-
rung oder der Einpassung in die Landschaft) ist deshalb bei Ersatzneubauten nur in stark un-
tergeordnetem Masse bewilligungsfähig. Grundsätzlich gilt, dass bei Ersatzbauten maximal 
die bestehende Nettowohnfläche im Ersatzbau wieder realisiert werden kann. Dass dies zur 
Konsequenz hat, dass Flächen der Ersatzbaute leicht zunehmen (dickere Wände) wird toleriert 
(Ziff. 27./7. der Richtlinie ARE NW). Es wird in diesen Fällen die massgebliche Berechnungs-
weise angepasst, indem bei Ersatzbauten nur die Fläche der Wohngeschosse, ohne Aussen-
wände, angerechnet und im Ersatzneubau, bei Wahrung der Identität, wieder in gleichem 
Masse zugestanden wird (Ziff. 27./8. der Richtlinie ARE NW). Ebenfalls als Massnahme des 
zeitgemässen Wohnens wird jene Volumenerweiterung zugestanden, die sich aufgrund der 
heute grösseren Raumhöhen, bei gleicher Wohnfläche, ergeben (Ziff. 27./9. der Richtlinie ARE 
NW). 
 
4.3 
Der Beschwerdeführer rügt zwei unterschiedliche Aspekte, die auseinanderzuhalten sind: Ei-
nerseits macht er sinngemäss geltend, mit dem Umbau im Jahr 1975 seien – mangels anderer 
Belege – die bundesrechtlichen Maximalmasse (Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 RPV) bereits 
ausgeschöpft worden, weshalb eine weitere Erweiterung des Wohngebäudes unzulässig sei. 
Andererseits rügt er sinngemäss eine Verletzung der kantonalen Richtlinie durch die Ersatz-
neubaute. 
Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss rügt, die bundesrechtlichen Maximalmasse seien 
bereits mit dem Umbau von 1975 ausgeschöpft worden, ist ihm nicht zu folgen. Nachdem für 
den Bestand am 1. Juli 1972 keine Planunterlagen vorliegen, hat das ARE auf die bewilligten 
Pläne von 1975 abgestellt, die in den Akten liegen (vi-BG1-1-2). Dieses Vorgehen ist mangels 
früherer Pläne, der zeitlichen Nähe des Baugesuchs zum 1. Juli 1972 (Einreichung des Bau-
gesuchs: 19. März 1975, vgl. vi-BG1-2) und der Tatsache, dass es sich gemäss den Bauge-
suchsunterlagen um untergeordnete An- und Umbauten handelte (v.a. Anbau von Bad mit 
Dusche/WC mit Fläche von 6.9 m2), nicht zu beanstanden. Selbst wenn die bewilligten An-
/Umbauten – soweit aus den vorliegenden Plänen ersichtlich – berücksichtigt und zusätzlich 
zu den vorliegend zu beurteilenden Erweiterungen angerechnet werden, werden die 


14 │ 26 
 
bundesrechtlichen Maximalmasse nach Art. 42 Abs. 2 RPV nicht ausgeschöpft. Nachdem – 
wie der Beschwerdeführer selbst ausführt – eine Erweiterung auch in mehreren Schritten er-
folgen darf (Urteile des Bundesgerichts 1C_347/2014 vom 16. Januar 2015 E. 3.5 und 
1C_49/2019 vom 11. November 2019 E. 5), ist die Beschwerde diesbezüglich somit unbegrün-
det. 
Der Beschwerdeführer rügt überdies sinngemäss eine Verletzung der kantonalen Richtlinie, 
wenn er moniert, das ARE und in der Folge auch die Vorinstanz (vgl. BF-Bel. 1 E. 2.3.4.4) 
hätten den Beschwerdegegnern rechtswidrig eine Überschreitung der zulässigen Wohnfläche 
zugestanden. Auch diese Rüge ist unbegründet: Wie sich bereits aus der kantonalen Richtlinie 
selbst ergibt, ist diese Richtlinie nicht verbindlich, sondern dient den Beteiligten als Planungs- 
und Entscheidgrundlage (Ziff. 1./2. der Richtlinie ARE NW). Massgebend ist immer der Einzel-
fall (Ziff. 1./3. der Richtlinie ARE NW). Überdies ergibt sich aus der Richtlinie, dass selbst bei 
Ersatzneubauten Erweiterung nach aussen in stark untergeordnetem Masse bewilligungsfähig 
sind (Ziff. 27./7. der Richtlinie ARE NW). Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, 
wenn das Bauvorhaben die bisherige Wohnfläche leicht überschreitet, zumal die bisherige 
Gesamtfläche (Wohn- und Nebenfläche zusammen) nicht überschritten wird (vi-VI1-A-27; vi-
BG1-1-3 – 5) und nachdem sogar Erweiterungen nach aussen in stark untergeordnetem 
Masse bewilligungsfähig wären. 
 
4.4 
Nachdem die vorstehend dargelegten Rügen des Beschwerdeführers unbegründet sind, ist 
die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen. 
 
5. 
 
5.1 
Der Beschwerdeführer rügt überdies, die Identität der alten und der neuen Baute werde 
nicht gewahrt. 
Er bringt zusammengefasst vor, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes seien nur 
zulässig, wenn sie nötig seien für eine zeitgemässe Wohnnutzung, für eine energetische Sa-
nierung oder für eine Verbesserung der Einpassung in die Landschaft. Keines dieser Kriterien, 
die restriktiv auszulegen seien, sei vorliegend gegeben. 
Überdies ergebe eine Gesamtbetrachtung, dass die Identität der alten und der neuen Baute 
nicht gewahrt sei. Der Grundriss werde wesentlich geändert. Während der Grundriss des 


15 │ 26 
 
neuen Gebäudes fast quadratisch sei, sei der Grundriss des bestehenden Gebäudes nicht 
rechteckig, sondern weise Ecken und Winkel auf, was einen erheblichen Unterschied darstelle. 
Auch werde die Asymmetrie nicht durch die Terrasse gewahrt, wie die Vorinstanz behaupte, 
nachdem die Terrasse separat und nicht in das Gebäude integriert in Erscheinung trete. 
Auch ein Vergleich zwischen der Fotodokumentation der bestehenden Baute und den Fassa-
denplänen der Neubaute zeige erhebliche Unterschiede. Die Befensterung und Anordnung 
der Türen sei völlig anders, auch die Asymmetrie der bisherigen Baute sei nicht mit der an-
geblich leichten Asymmetrie der bestehenden Baute vergleichbar. Das äussere Erscheinungs-
bild werde erheblich verändert. Beim Neubau seien zwei Fenster pro Geschoss vorgesehen, 
während die heutige Nordseite des Hauses mehr Fenster aufweise, die ungleich auf die Ge-
schosse und nicht symmetrisch verteilt seien. Auch bei den übrigen Gebäudeseiten sähen die 
Befensterung und die Eingänge völlig anders aus. Ebenso werde der bisherige Anbau wegge-
lassen und durch eine Terrasse ersetzt. Zudem würde die Dachform erheblich geändert und 
die Lukarnen völlig anders gestaltet, was ein völlig anderes Erscheinungsbild ergebe. 
Im Innern des Hauses gebe es erhebliche Veränderungen und die Nutzung werde ausgewei-
tet. Die Einteilung und Nutzung des Hauses sei völlig anders, womit es auch deshalb an der 
Identität der Baute fehle. Während der geplante Neubau dreigeschossig sei (UG, EG und DG), 
weise die bestehende Baute vier Geschosse auf, wenn das Kellergeschoss mitberücksichtigt 
werde. Zudem sei das Dachgeschoss des neuen Hauses voll ausgebaut, während es im be-
stehenden Haus überwiegend als Estrich gedient habe. Es gehe auch nicht um Wohnraum für 
die abtretende Generation, der Beschwerdegegner sei nicht Landwirt und werde die Liegen-
schaft auch nie bewirtschaften. Auch der Vater habe den Betrieb schon lange verpachtet und 
sei seit längerer Zeit nicht mehr Landwirt, weshalb es sich nicht um ein «Stöckli» handle, wobei 
solche nur im Ausnahmefall und nach einer Interessenabwägung bewilligt werden könnten und 
damit vorliegend nicht bewilligungsfähig sei. 
Auch die enorm hohen Baukosten für den Neubau ohne Bauland/Umgebung von 
Fr. 1'000'000.‒ für ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone würden zeigen, dass die Identität 
der Baute nicht gewahrt sei. 
Ein wesentlicher Aspekt bei der Identität sei der Standort. Eine Standortverschiebung dürfe 
nur erfolgen, wenn sie objektiv geboten sei, und nicht aus Gründen der persönlichen Zweck-
mässigkeit wie etwa der Attraktivität der Aussicht oder der Kosteneinsparung. Die Begründung 
für die Standortverschiebung, nämlich dass die Bewohner bis zur Fertigstellung des Neubaus 
im Altbau wohnen könnten, diene lediglich der persönlichen Zweckmässigkeit und Kostenein-
sparung und sei daher nicht stichhaltig. Es sei eine deutliche Standortverschiebung geplant, 


16 │ 26 
 
wodurch die Verbindung zur Scheune verlorengehe. Durch den Abbruch des bestehenden 
Hauses entstehe eine offene Fläche, wodurch das Haus wesentlich auffälliger und dominanter 
in Erscheinung trete und die geschützte Landschaft erheblich mehr beeinträchtigt werde (amtl. 
Bel. 1 Ziff. I./6 – 9 und 14 – 18). 
 
5.2 
Ergänzend zu den korrekten vorinstanzlichen Ausführungen zur Änderung/Erweiterung einer 
Baute oder Anlage nach Art. 24c RPG (BF-Bel. 1 E. 2.3.2) ist darauf hinzuweisen, dass diese 
unbestimmten Rechtsbegriffe den kantonalen Vollzugsbehörden einen Ermessensspielraum 
eröffnen (DAVID INAUEN, Bewilligungen nach Art. 24c RPG – unter besonderer Berücksichti-
gung von Wohnbauten, Diss. 2022, Rz. 405; Urteil des Bundesgerichts 1C_345/2014 vom 
17. Juni 2015 E. 3.4). 
 
5.3 
Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, die Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbild seien nicht zulässig, weil es an den Voraussetzungen nach Art. 24c Abs. 4 
RPG mangle, kann ihm nicht gefolgt werden. Bereits im kantonalen Gesamtbewilligungsent-
scheid vom 28. April 2021 wird ausgeführt, dass die vorgezeigten baulichen Veränderungen 
die Identität der bestehenden Baute wahren und dass die Veränderungen am äusseren Er-
scheinungsbild massvoll und für eine zeitgemässe Wohnnutzung und eine energetische Sa-
nierung nötig sind (vi-VI1-A-2 Ziff. 2.5). Diesen Ausführungen ist beizupflichten: Die Änderun-
gen am äusseren Erscheinungsbild sind geringfügig (vgl. nachfolgend E. 5.4) und ermöglichen 
insbesondere eine zeitgemässe Wohnnutzung. Im Kanton Nidwalden wird bei Ersatzbauten – 
im Gegensatz zur Erweiterung von bestehenden Bauten – grundsätzlich keine Erweiterung 
der Gesamtfläche zugestanden. Dies mit der Begründung, bei Neubauten könnte die neue 
Fläche einfacher einer massgeschneiderten und zeitgemässen Wohnnutzung zugeführt wer-
den (vgl. Ziff. 27./7. der Richtlinie ARE NW). Deshalb rechtfertigt sich bei Ersatzbauten eine 
gewisse Toleranz bei Änderungen des äusseren Erscheinungsbildes im Rahmen der bisheri-
gen Gesamtfläche, ansonsten sich diese Ungleichbehandlung von Ersatzbauten und Erweite-
rung von bestehenden Bauten, bei welchen Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Ge-
bäudevolumens von bis zu 30 Prozent respektive 100 m2 zulässig sein können (vgl. Art. 42 
Abs. 3 lit. b RPV), nicht rechtfertigen liessen. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegrün-
det. 
 


17 │ 26 
 
5.4 
5.4.1 
Zu den Rügen des Beschwerdeführers zur angeblich mangelnden Identität ist vorab zu beto-
nen, dass keine völlige Gleichheit von Alt- und Neubau erforderlich ist. Nicht mehr zonenkon-
forme Bauten ausserhalb der Bauzone können massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer-
den (Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG). Als «massvoll» gilt eine Erweiterung, wenn die Identität der 
Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, 
wobei Verbesserungen architektonischer und gestalterischer Art explizit zulässig sind (Art. 42 
Abs. 1 RPV; Ziff. 27./4. der Richtlinie ARE NW). Vor diesem Hintergrund sind die beschwer-
deführerischen Rügen zu beurteilen. 
Weiter gilt es zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegner keine Zweckänderung vorneh-
men: Sowohl die bestehende Baute als auch der geplante Neubau wurden und sollen zu 
Wohnzwecken genutzt werden, was auch der Beschwerdeführer nicht in Abrede stellt. 
 
5.4.2 
Sofern der Beschwerdeführer geltend macht, der Grundriss werde wesentlich geändert und 
ein Vergleich des äusseren Erscheinungsbildes zeige erhebliche Unterschiede, kann ihm nicht 
gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Neubau in den wesentli-
chen Zügen gleich gestaltet ist wie das bestehende Haus. Die vom Beschwerdeführer vorge-
brachten Unterschiede (Anpassung des Grundrisses, Anordnung von Fenstern und Eingän-
gen, Lukarnen,…) sind von untergeordneter Natur und stellen zulässige gestalterische und 
architektonische Verbesserungen dar. Die Vorinstanz und die Baubewilligungsbehörde haben 
sich umfassend mit diesen Fragen auseinandergesetzt und überzeugend dargelegt, weshalb 
diesbezüglich die Identität von Alt- und Neubau gewahrt bleibt (BF-Bel. 1 E. 2.3.4.2; vi-VI-A-2 
Ziff. 2.5). Die Ausführungen des Beschwerdeführers vermögen daran nichts zu ändern: Er fo-
kussiert auf untergeordnete Unterschiede, und lässt die wesentlichen gestalterischen Züge 
(Gebäudetypologie, Baustil, Ausrichtung, Proportionen, Volumen, Materialisierung, Farbge-
bung etc.), welche für eine Identität von Alt- und Neubau sprechen, ausser Acht. 
 
5.4.3 
Auch die Anpassungen im Innern des Hauses sind von untergeordneter Natur und damit zu-
lässig. Wie sich den alten Bauplänen entnehmen lässt, hat das Dachgeschoss auch schon im 
Altbau nicht überwiegend als Estrich, sondern der Wohnnutzung gedient (vi-BG1-1-2). Die 
Nutzung des Hauses als Wohnhaus bleibt gleich, es werden ebenfalls wieder zwei 


18 │ 26 
 
Wohnungen erstellt, die Wohnfläche wird nur minimal erweitert, wobei die Gesamtfläche 
(Wohn- und Nebenfläche) nicht erhöht wird (vgl. vorstehend E. 4.3). Auch diesbezüglich sind 
die Änderungen massvoll und die Identität von Alt- und Neubau bleibt gewahrt. Überdies wird 
bei Ersatzbauten – wie schon zuvor ausgeführt – in der Regel keine (oder höchstens eine stark 
untergeordnete) Erweiterung zugestanden, weil bei einem Ersatzneubau die Möglichkeit be-
steht, die neue Fläche einfacher einer massgeschneiderten und zeitgemässen Wohnnutzung 
zuzuführen (vgl. Ziff. 27./7. der Richtlinie ARE NW). Es wäre deshalb widersprüchlich, wenn 
man innere Anpassungen bei Ersatzneubauten untersagen oder sehr restriktiv handhaben 
würde, und gleichzeitig mit dem Argument, bei Ersatzneubauten sei eine Anpassung an eine 
zeitgemässe Wohnnutzung einfacher möglich, eine Erweiterung nach aussen verbieten 
würde. 
Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers zur Frage, ob es sich beim Alt- und Neubau des 
Wohnhauses um ein «Stöckli» handle, ist mangels Relevanz für die vorliegend zu beurteilen-
den Fragen nicht weiter einzugehen. 
 
5.4.4 
Auch aus den Baukosten kann nicht abgeleitet werden, dass die Identität zwischen Alt- und 
Neubau nicht gewahrt wird. Es handelt sich um einen kompletten Neubau, was die Kosten 
regelmässig erhöht, zudem ist eine Korrelation zwischen der Höhe der Baukosten und dem 
Umfang der Änderungen fraglich (vgl. dazu INAUEN, a.a.O., Rz. 592 ff. m.w.V.). 
 
5.4.5 
Der Beschwerdeführer vermag mit seinen Rügen nicht darzutun, dass zwischen dem Alt- und 
Neubau keine Identität gegeben ist. Vielmehr sind die von ihm gerügten Unterschiede unter-
geordneter Natur und architektonisch oder gestalterisch begründet und damit zulässig. Wer-
den alle raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken beurteilt, führt dies zum 
Schluss, dass die Identität zwischen Alt- und Neubau in den wesentlichen Zügen gewahrt 
bleibt. Der entsprechende Schluss der Vorinstanz ist sorgfältig begründet und nicht zu bean-
standen. 
 


19 │ 26 
 
5.5 
Soweit der Beschwerdeführer schliesslich geltend macht, die Standortverschiebung sei nicht 
zulässig, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat korrekt ausgeführt, die 
Standortverschiebungen sei zulässig, nachdem sie nur geringfügig sei und der Gesamtcha-
rakter des Hofes gewahrt bleibe. Dieser Schlussfolgerung ist beizupflichten. Entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers handelt es sich um eine geringfügige Standortverschie-
bung um wenige Meter, die keine relevante Auswirkung auf die Gesamtwirkung des Hofes hat 
und sich zudem – gemäss den Beschwerdegegnern –auch mit brandpolizeilichen Überlegun-
gen begründen lässt, was eine objektive Begründung darstellt, die vom Beschwerdeführer 
auch nicht bestritten worden ist. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass auch mit dem er-
höhten Abstand die für den Brandschutzabstände nicht eingehalten werden können, wozu die 
Baubewilligungsbehörde aber – mit Zustimmung der Nidwaldner Sachversicherung – eine 
Ausnahmebewilligung erteilt hat (vi-VI1-A-1 Ziff. 4.6). 
 
5.6 
Die Identität von Alt- und Neubau wird entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers in 
den wesentlichen Zügen gewahrt. Ebenso ist die geringfügige Standortverschiebung zulässig. 
Damit ist die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen. 
 
6. 
 
6.1 
Der Beschwerdeführer moniert, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob das Bauvorhaben mit 
den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar sei. Damit habe sie nicht nur die Be-
gründungspflicht, sondern auch Art. 24c Abs. 5 RPG verletzt. Das Vorhaben verstosse gegen 
den zentralen Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Werde vorliegend einem 
Nichtlandwirt erlaubt, in der Landwirtschaftszone und im BLN-Gebiet neuen, nichtlandwirt-
schaftlichen Wohnraum zu erstellen, werde dieser Grundsatz total ausgehöhlt. Zudem werde 
dieser Grundsatz verletzt, wenn gleichzeitig ein nicht landwirtschaftliches Stöckli erstellt 
werde. Das Bauvorhaben widerspreche auch den Grundsätzen der haushälterischen Boden-
nutzung und der Verhinderung der Zersiedelung. Es sei nicht ersichtlich, weshalb das Wohn-
haus an einem anderen Standort und damit weiter weg von der Erschliessungsstrasse, mitten 
im Kulturland, errichtet werden soll (amtl. Bel. 1 Ziff. I./2. und 11.). 
 


20 │ 26 
 
6.2 
Nach Lehre und Rechtsprechung des Bundesgerichts bestimmen sich die wichtigen Anliegen 
im Sinne von Art. 24c Abs. 5 RPG in erster Linie nach den in Art. 1 und 3 RPG definierten 
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, wobei überdies auch die Anliegen des Umwelt- 
und Landschaftsschutzes eingeschlossen sind. Dies bedingt eine Interessenabwägung (BGE 
115 Ib 482 E. 2 e/aa; Urteil des Bundesgerichts 1C_311/2012 vom 28. August 2013 E. 5.3 
m.w.V.; INAUEN, a.a.O., Rz. 607 ff. m.w.V.). 
Gemäss Art. 29 BV und Art. 6 EMRK haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Die-
ser Anspruch verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts-
stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt 
(BGE 124 I 49 E. 3a). Die Begründungspflicht und der Anspruch auf Begründung sind aber 
nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die urteilende Behörde nicht mit allen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 124 
I 49 E. 3a; BGE 126 I 97 E. 2b; Urteil des Bundesgerichts 5A_303/2012 vom 30. August 2012 
E. 3.1). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann aus-
nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor 
einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei prü-
fen kann. Von einer Rückweisung der Sache ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung 
des rechtlichen Gehörs dann abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem forma-
listischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der 
Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurtei-
lung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 133 I 201 E. 2.2 S. 204 f.; 137 I 195 E. 2.3.2; 
Urteil des Bundesgerichts 5D_8/2016 vom 3. Juni 2016 E. 2.3). 
 
6.3 
Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung der Begründungspflicht rügt, kann ihm nicht 
gefolgt werden: Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid ausführlich mit den diver-
sen Rügen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt. Insbesondere ist sie auch fundiert auf 
seine Rügen betreffend das BLN-Gebiet eingegangen (vgl. BF-Bel. 1 E. 2.6). Indem sie zum 
Schluss gekommen ist, der Neubau des Wohnhauses erfüllte die Voraussetzungen von 
Art. 24c RPG (vgl. BF-Bel. 1 E. 2.3.4.5) hat sie klargestellt, dass sie das Bauvorhaben im Sinne 
von Art. 24c Abs. 5 RPG mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung für vereinbar hält. Im 
Sinne der zuvor dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach nicht jedes 


21 │ 26 
 
Parteivorbringen ausdrücklich zu widerlegen ist, liegt somit keine Verletzung der Begrün-
dungspflicht vor. Selbst wenn eine Verletzung der Begründungspflicht vorliegen würde, könnte 
diese vom Verwaltungsgericht, welches die Sach- und Rechtslage frei prüfen kann (vgl. vor-
stehend E. 2.1), geheilt werden. 
 
6.4 
Auch in der Sache sind die Rügen des Beschwerdeführers unbegründet. 
Die Ausnahmebewilligung von Art. 24c RPG setzt nicht voraus, dass die zonenwidrigen Bau-
ten und Anlagen landwirtschaftlich genutzt werden. Ein solches zusätzliches Kriterium würde 
dem Gesetzestext und dem Willen des Gesetzgebers widersprechen. Auf die Zulässigkeit des 
Bauvorhabens im Perimeter des BLN-Objekts Nr. 1606 wird nachfolgend (E. 7) eingegangen. 
Auch dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens widerspricht das Bauvorha-
ben nicht. Es wird ein bereits bestehendes Wohnhaus durch ein neues Wohnhaus ersetzt, 
wobei dessen Gesamtfläche (Wohn- und Nebenfläche zusammen) gleichbleibt (vi-VI1-A-27; 
vi-BG1-1-3 – 5). Damit wird nicht mehr Boden verbraucht als bis anhin, womit dem beschwer-
deführerischen Argument der Boden entzogen ist. Zudem wird von Lehre und Politik in diesem 
Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass es sinnvoll sein kann, bestehenden Wohn-
raum im Landwirtschaftsgebiet zu nutzen und massvollen Ausbau zu bewilligen, um damit 
Neueinzonungen zu vermeiden (vgl. BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar 
zum Raumplanungsgesetz, 2006, N 23 zu Art. 24c RPG m.w.V.; INAUEN, a.a.O., Rz. 180 f. und 
616 f. m.w.V.). Soweit der Beschwerdeführer nochmals die Standortverschiebung thematisiert, 
kann auf die diesbezüglichen Erwägungen (vorstehend E. 5.4) verwiesen werden. 
 
7. 
 
7.1 
Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, es sei ein Gutachten der ENHK einzuholen 
und das Bauvorhaben gliedere sich ungenügend in die bauliche und landschaftliche 
Umgebung ein. 
Er führt dazu zusammengefasst aus, das Baugrundstück liege im Perimeter des BLN-Objekts 
Nr. 1606, Vierwaldstättersee mit Kernwald, Bürgenstock und Rigi. Das Baugrundstück liege 
sehr exponiert und sei von weither einsehbar. Es sei offensichtlich, dass das BLN-Schutzob-
jekt durch die Erstellung einer nicht zonenkonformen Wohnbaute erheblich beeinträchtigt wer-
den könne. Somit sei zwingend ein Gutachten der ENHK einzuholen, nachdem bei Bauten 


22 │ 26 
 
ausserhalb der Bauzone eine Bundesaufgabe gegeben sei. Die Interessenabwägung der Vo-
rinstanz sei, sofern überhaupt zulässig, offensichtlich unvollständig. Entscheidend sei, dass 
die Baute zu zonenfremden Wohnzwecken erstellt werde, womit das Interesse der Beschwer-
degegner als sehr gering einzustufen sei. Dem stünde nicht nur das Interesse am Erhalt der 
heutigen Gebäude und den Schutzzielen des BLN-Gebiets entgegen, sondern auch das Inte-
resse daran, dass zonenfremde Wohnbauten nach Erreichen ihrer Lebensdauer verschwinden 
und die Landwirtschaftszone möglichst umfassend freigehalten werde. Eine umfassende Inte-
ressenabwägung ergebe klar, dass die öffentlichen Interessen das Interesse der Beschwer-
degegner klar überwiege. Selbst eine geringe Beeinträchtigung der Schutzziele könne nur zu-
gelassen werden, wenn hinter einem Eingriff ebenfalls gewichtige Interessen stünden. Die Be-
schwerdegegner hätten ein rein privates, finanzielles Interesse, das durch die öffentlichen In-
teressen klar überwogen werde. Es handle sich auch nicht um ein Routineprojekt, denn nach-
dem die Identität nicht gewahrt bleibe, komme es zu einem erheblichen Eingriff in das BLN-
Objekt, weshalb zwingend ein Gutachten der ENHK einzuholen sei (amtl. Bel. 1 Ziff. II). 
 
7.2 
Der Bundesrat erstellt nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Be-
deutung (Art. 5 Abs. 1 Satzteil 1 NHG), wozu namentlich das BLN zählt (Verordnung vom 29. 
März 2017 über das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler [VBLN; SR 
451.11]). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, dass sich in einem solchen 
Inventar befindet, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang 
grundsätzliche Fragen, so verfasst die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission 
(ENHK) oder die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) zuhanden der Ent-
scheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmälert zu 
erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. d der Verord-
nung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV; SR 451.1]). 
Eine Begutachtung durch die Kommission ist obligatorisch, sofern die gesetzlichen Vorausset-
zungen gegeben sind (BGE 138 II 23 E. 4.4). Ist der Kanton zuständig, beurteilt die kantonale 
Fachstelle, ob ein Gutachten durch die ENHK oder die EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 i.V.m. 
Art. 25 Abs. 2 NHG). Im Kanton Nidwalden kommt diese Aufgabe der kantonalen Fachstelle 
für Natur- und Landschaftsschutz zu (nachfolgend: FLN; Art. 35 Abs. 1 des Gesetzes vom 4. 
Februar 2004 über den Natur- und Landschaftsschutz [NSchG; NG 331.1]). Die Fachstelle 
entscheidet, ob eine Begutachtung erforderlich ist, und ob diese bei Routinegeschäften durch 
sie selbst erfolgt oder ob die Kommission zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten 


23 │ 26 
 
verfassen muss (JÖRG LEIMBACHER, in: Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl-Ludwig 
Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, N. 1 zu Art. 7 NHG). 
Ein Gutachten ist immer dann einzuholen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein 
Objekt in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG erheblich beeinträchtigt werden könnte 
oder wenn sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Ein Gutachten ist zu 
erstellen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe der natürliche und kulturelle Wert eines 
Objekts beeinträchtigt werden könnte, wenn also gerade das geschädigt werden könnte, was 
die Objekte so einzigartig oder typisch macht, dass ihnen nationale Bedeutung und verstärkter 
Schutz zuerkannt wurden (LEIMBACHER, a.a.O., N. 5 zu Art. 7 NHG). 
Gemäss Botschaft fällt dabei die Beurteilung und Begutachtung der Routinegeschäfte in die 
Zuständigkeit der kantonalen Fachstelle und ist gerade keine Aufgabe der Kommission selbst. 
Eine Begutachtung durch die Kommission erfolgt nur bei Vorhaben, die einen massgeblichen 
Eingriff in das Inventarobjekt befürchten lassen oder die natur- und landschaftsschützerische 
Grundsatzfragen aufwerfen (Botschaft vom 25. Februar 1998 zu einem Bundesgesetz über 
die Koordination und Vereinfachung der Plangenehmigungsverfahren, BBl 1998 2609; LEIM-
BACHER, a.a.O., N. 5 und 8 zu Art. 7 NHG). 
 
7.3 
Aus der kantonalen Gesamtstellungnahme vom 28. April 2021, an der auch die FNL mitgewirkt 
hat, geht hervor, dass die BNL-Schutzziele durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt wer-
den (vi-VI1-A-3 Ziff. 2.5). Die FNL hat damit implizit auch beurteilt, dass kein Gutachten der 
ENHK erforderlich ist. Wie zuvor dargelegt, ist die FNL für diese Beurteilung zuständig. Die 
Beurteilung der FNL, von einem Gutachten der ENHK abzusehen, ist auch inhaltlich nicht zu 
beanstanden: Es ist weder ein massgeblicher Eingriff in das Inventarobjekt zu befürchten, 
noch stellen sich natur- oder landschaftsschützerische Grundfragen. Der Beschwerdeführer 
beschränkt sich darauf vorzubringen, es handle sich nicht um ein Routinegeschäft, ohne kon-
kret darzulegen, weshalb dies nicht der Fall sei. Nachdem er diesbezüglich einzig vorbringt, 
die Identität der Bauten sei nicht gewahrt und es komme zu zusätzlichen Veränderungen, kann 
auf die vorstehenden Ausführungen zu dieser Thematik (E. 5) verwiesen werden. Die FNL und 
die Vorinstanz gingen korrekterweise von einem Routinegeschäft aus, womit der angefochtene 
Entscheid auch diesbezüglich nicht zu beanstanden ist. 
 


24 │ 26 
 
7.4 
Auch der Kritik des Beschwerdeführers an der vorinstanzlichen Interessenabwägung kann 
nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz hat die rechtliche Ausgangslage korrekt dargelegt, darauf 
kann verwiesen werden (BF-Bel. 1 E. 2.6.2). Die Schlussfolgerung in der kantonalen Gesamt-
stellungnahme vom 28. April 2021, an der auch die FNL mitgewirkt hat und nach der die 
Schutzziele des BLN durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt werden, ist nicht zu bean-
standen. Die Schutzziele des BLN bestehen nicht nur im Schutz der See- und Bergenland-
schaft, sondern auch im Erhalt und der Zulassung der standortangepassten land- und alpwirt-
schaftlichen Nutzung sowie im Erhalt von standorttypischen Strukturelementen wie Alpgebäu-
den. Das Bauvorhaben, das – wie zuvor dargelegt – die Identität zum bisherigen Gebäude 
wahrt, steht somit im Einklang mit den Schutzzielen und beeinträchtigt diese nicht. Damit ist 
vorliegend keine Interessenabwägung durchzuführen und der Eingriff ist, da er keine (negati-
ven) Auswirkungen auf die Erreichung der objektspezifischen Schutzziele hat, zulässig 
(vgl. Art. 6 Abs. 1 der Verordnung vom 29. März 2017 über das Bundesinventar der Land-
schaften und Naturdenkmäler [VBLN; SR 451.11]). 
 
7.5 
Weder ist ein Gutachten der ENHK einzuholen noch ist die Eingliederung des Bauvorhabens 
ungenügend. Die Beschwerde ist auch in diesen Punkten und damit vollumfänglich abzuwei-
sen, soweit überhaut darauf einzutreten ist. 
 
8. 
 
8.1 
Abschliessend sind die Kosten des Verwaltungsgerichtsverfahrens zu verlegen. Die Kos-
ten des Verwaltungsverfahrens umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) so-
wie die Parteientschädigung (Art. 115 VRG). Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet 
sich die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschädigung nach der Gesetzge-
bung über die Prozesskosten (Art. 116 Abs. 3 VRG). 
 
Eine Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). 
 


25 │ 26 
 
8.2 
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht als Kollegialgericht beträgt die Ge-
bühr Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– (Art. 17 Abs. 1 PKoG [NG 261.2]). 
Die Gebühr wird für das vorliegende Verfahren auf Fr. 2'500.– (inkl. Auslagen) festgesetzt und 
ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer auferlegt. Sie wird mit seinem Kostenvorschuss in 
gleicher Höhe verrechnet und ist bezahlt (amtl. Bel. 2 f.). 
 
8.3 
Ausgangsgemäss ist den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu Lasten des Be-
schwerdeführers zuzuerkennen (Art. 123 Abs. 2 VRG). 
Mit Kostennote vom 26. Oktober 2022 haben die Beschwerdegegner eine Parteientschädi-
gung von Fr. 2'589.65 (Honorar Fr. 2'359.50 [8.58 Stunden à Fr. 275.–], Auslagen Fr. 45.–, 
7.7 Prozent MWST Fr. 185.15) geltend gemacht (amtl. Bel. 10). Das geltend gemachte Hono-
rar liegt im Honorarrahmen (vgl. Art. 47 Abs. 2 PKoG), ist angemessen und wird genehmigt. 
Entschädigungsberechtigt sind überdies die Auslagen (Art. 52 f. PKoG) sowie die Mehrwert-
steuer (Art. 54 PKoG). Somit hat der Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern für das Ver-
waltungsgerichtsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'589.65 zu bezahlen. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugesprochen 
(Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 
 
 
 
 


26 │ 26 
 
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.– werden dem unterliegenden Beschwerdeführer aufer-
legt, mit dem von ihm geleisteten Vorschuss verrechnet und sind bezahlt. 
 
3. 
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern für das Verwaltungsgerichtsverfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 2'589.65 zu bezahlen. 
 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen. 
 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 19. Dezember 2022 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
MLaw Reto Rickenbacher 
Versand: 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Art. 82 
ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; 
der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit 
die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.