nw_gerichte · 35170 · 2023-12-04 · de

Planungszone (VA 23 15)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, Postfach 1244, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 23 15 
Beschwerde beim BGer hängig 
 
 
Entscheid vom 4. Dezember 2023 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
Verwaltungsrichterin Pascale Küchler, 
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder, 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
vertreten durch lic. iur. HSG Patrick Iten, Rechtsanwalt, 
Blöchlinger Iten Rechtsanwälte & Notare, Alter Postplatz 2 / 
City, Postfach, 6371 Stans, 
Beschwerdeführer, 
gegen 
Baudirektion des Kantons Nidwalden, 
Buochserstrasse 1, Postfach 1241, 6371 Stans, 
 
Beschwerdegegnerin, 
und 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
Postfach 1246, 6371 Stans, 
Vorinstanz. 
 
 
 
 
Gegenstand 
Planungszone 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates des 
Kantons Nidwalden vom 4. April 2023 (RRB Nr. 180). 


2 │ 27 
 
Sachverhalt: 
A. 
Zum Sachverhalt und zum vorinstanzlichen Verfahren wird grundsätzlich auf den angefochte-
nen RRB Nr. 180 vom 4. April 2023 verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG [NG 265.1]). 
 
B. 
Die Gemeinde X verfügt seit der Revision des Raumplanungsrechts des Bundes über eine zu 
grosse Kapazität unüberbauter Wohnbauzonen. Mit Datum vom 11. Februar 2014 wurde der 
Gemeinderat von der Baudirektion des Kantons Nidwalden («Baudirektion») aufgefordert, für 
mögliche Flächen, die künftig ausgezont werden sollen, die Ausscheidung einer Planungszone 
nach Art. 103 ff. BauG zu prüfen. Mit Entscheid vom 23. März 2015 erliess der Gemeinderat 
X vorgängig der Revision der Nutzungsplanung eine Planungszone («Planungszone 2015»), 
unter anderem über die streitgegenständliche Parzelle Nr. Y, GB X. Im März 2018 wurde die 
Planungszone 2015 um maximal zwei Jahre verlängert und ist inzwischen von Gesetzes we-
gen erloschen (Art. 44 Abs. 2 Ziff. 1 PBG [NG 611.1]). 
Aus der Planungszone 2015 resultierte ein Paket von Planungsmassnahmen (Rückzonungen 
sog. Aus- und Umzonungen), welches der Gemeinderat am 27. Mai 2021 der Gemeindever-
sammlung zur Beschlussfassung betreffend Teilrevision der Nutzungsplanung zur Verkleine-
rung der Bauzonen vorlegte. Dabei hat die Gemeindeversammlung nur einen Teil im Umfang 
von 2.21 Hektaren der notwendigen Rückzonungen beschlossen und unter anderem die Ein-
wendung des Beschwerdeführers gutgeheissen und seine Parzelle Nr. Y, GB X, von der Re-
vision ausgenommen. Die Rückzonung weiterer 3.51 Hektaren Bauland steht mithin noch aus, 
so auch die Genehmigung des revidierten Nutzungsplanes durch den Regierungsrat des Kan-
tons Nidwalden («Regierungsrat») (vgl. u.a. BF-Bel. 5 «Medieninformation vom 21. April 
2023»). 
Mit Entscheid der Baudirektion vom 19. November 2021 wurde eine kantonale Planungszone 
unter anderem über die Parzelle Nr. Y, GB X, erlassen. Die Publikation im Nidwaldner Amts-
blatt Nr. 47 vom 24. November 2021 lautete: 
«Erlass einer aufgrund der kantonalen Planung erforderlichen Planungszone nach Art. 27 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG) und Art. 43 ff. Planungs- und Baugesetz (PBG) in der Politischen Gemeinde X. 
Der Zonenplan der Gemeinde X weist gemäss den bundesrechtlichen Vorgaben (Bundesgesetz über die Raum-
planung, RPG) eine zu grosse Kapazität unüberbauter Wohnbauzonen auf. Aus diesem Grund hat der Gemeinde-
rat von X 2015 vorgängig der Revision der Nutzungsplanung eine Planungszone erlassen. Eine Planungszone soll 


3 │ 27 
 
Vorkehrungen verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks der Pläne und Vorschriften erschweren. Die vom 
Gemeinderat erlassene Planungszone ist mittlerweile von Gesetzes wegen erloschen (Art. 44 Abs. 2 Ziff. 1 PBG). 
Aus der Planungszone 2015 resultierte ein Paket von Planungsmassnahmen (Rückzonungen sog. Auszonungen, 
Umzonungen), welche der Gemeinderat am 27. Mai 2021 der Gemeindeversammlung zur Beschlussfassung vor-
legte. Dabei hat die Gemeindeversammlung nur einen Teil im Umfang von 2.21 ha (Wohnnutzung, kapazitätsrele-
vant) der notwendigen Rückzonungen beschlossen. Der aktuelle und verbleibende Rückzonungsbedarf, Stand 
September 2021, beträgt 3.51 ha. 
Handlungsabsicht 
Die Baudirektion des Kantons Nidwalden will mit der Festlegung der Planungszone sicherstellen, dass ein Teil der 
unbebauten Bauzonenflächen weiterhin für die notwendige Bauzonenreduktion im Rahmen der laufenden Revision 
der Nutzungsplanung zur Disposition stehen. Deshalb weist sie insgesamt vierzehn Grundstücke der Planungs-
zone zu. Es sind allesamt Grundstücke oder Grundstücksteile, welche bereits mit der Planungszone 2015 belegt 
wurden und an der Gemeindeversammlung vom Mai 2021 nicht ausgezont wurden. Ihre Eignung zur Bebauung ist 
aus verschiedenen (siedlungsferne Lage, nicht hinreichend erschlossen, Naturgefahren) und sie sind seit Jahr-
zehnten der Bauzone zugewiesen, bleiben aber bisher unbebaut. 
Rechtswirkung 
Im Gebiet der Planungszone werden für die Dauer der Planungszone grundsätzlich keine Baubewilligungen erteilt. 
Für Planungs- und Projektierungskosten, die während der Zeit der Planungszone anfallen, übernimmt die Ge-
meinde X und der Kanton keine Haftung. 
Dauer der Planungszone 
Die Planungszone wird für die Dauer von drei Jahren festgelegt und kann, falls notwendig, um weitere zwei Jahre 
verlängert werden. 
Umfang der Planungszone 
Der Umfang der Planungszone umfasst folgende Parzellen bzw. Teile davon: 
Parzellen-Nrn. [….] 
Öffentliche Auflage 
Der Erlass der Planungszone, der Plan «Planungszone 2 (Kanton)» vom 2. November 2021 sowie die Objektblätter 
pro Grundstück, liegen während 20 Tagen in der Baudirektion Kanton Nidwalden, Breitenhaus, Buochserstrasse 
1, 6371 Stans, und auf der Gemeindeverwaltung X während den offiziellen Schalterzeiten öffentlich auf. Die Pla-
nungszone tritt mit der öffentlichen Auflage in Kraft. 
Rechtsmittel 
Gegen die Festlegung der vorliegenden Planungszone kann gemäss Art. 45 Planungs- und Baugesetz während 
der zwanzigtägigen Auflagefrist beim Regierungsrat Nidwalden, Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, schriftlich 
und begründet Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung.» 
 


4 │ 27 
 
C. 
Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 13. Dezember 2021 beim Regierungsrat Be-
schwerde ein und beantragte die Aufhebung der Planungszone für die Parzelle Nr. Y, GB X, 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten des Kantons Nidwalden. 
 
D. 
Mit RRB Nr. 180 vom 4. April 2023 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab, soweit darauf 
eingetreten wurde. Gegen diesen abweisenden Beschluss erhob der Beschwerdeführer am 
5. Mai 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht Nidwalden mit folgenden Anträgen: 
 
«1. 
Der Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 180 vom 04.04.2023 sei aufzuheben und die von der kantonalen 
Baudirektion (im Folgenden: Beschwerdegegnerin) erlassene und im Amtsblatt Nr. 47 vom 24.11.2021 
publizierte Planungszone für die Parzelle Nr. Y, Grundbuch X, sei aufzuheben. 
2. 
Eventualiter sei der Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 180 vom 04.04.2023 aufzuheben und die Sache 
zur weiteren Abklärung sowie zur Neubeurteilung an den Regierungsrat (im Folgenden: Vorinstanz) zu-
rückzuweisen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Beschwerdegegnerin.» 
 
E. 
Der Regierungsrat beantragte mit Vernehmlassung vom 3. Juli 2023 innert erstreckter Frist die 
Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 5. Mai 2023, unter Kostenfolge zu Las-
ten des Beschwerdeführers. Die Baudirektion liess sich nicht vernehmen. 
Am 17. Juli 2023 reichte der Beschwerdeführer unaufgefordert eine Replik ein, welche der 
Baudirektion und dem Regierungsrat mit Schreiben vom 18. Juli 2023 zugestellt wurde. 
Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen. 
 
F. 
Das Verwaltungsgericht Nidwalden hat die Streitsache anlässlich der Sitzung vom 4. Dezem-
ber 2023 in Abwesenheit der Parteien abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Parteivor-
bringen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
 
 


5 │ 27 
 
Erwägungen: 
1. 
1.1 
Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Regierungsratsbeschluss (RRB) 
Nr. 180 vom 4. April 2023, mit welchem die Beschwerde vom 13. Dezember 2021 gegen die 
Planungszone auf der Parzelle Nr. Y, GB X, abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. 
 
1.2 
Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für den Erlass eines Entschei-
des erfüllt sind (Art. 54 Abs. 1 VRG [NG 265.1]). Fehlt eine Voraussetzung für den Erlass eines 
Entscheides, tritt die Behörde auf die Sache nicht ein (Abs. 3). Sind alle verfahrensrechtlichen 
Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die Behörde in der Sache (Art. 55 Abs. 1 VRG). 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde richtet sich gegen einen Beschluss des Regierungsrats 
Nidwalden betreffend Beschluss der Baudirektion i.S. Erlass einer Planungszone nach Art. 27 
RPG (SR 700) und Art. 43 ff. PBG (NG 611.1). Gemäss Art. 169 Abs. 3 PBG i.V.m. Art. 89 
Abs. 1 VRG und Art. 31 GerG (NG 261.1) können letztinstanzliche Entscheide einer Verwal-
tungsbehörde – worunter der Regierungsrat fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Ziff. 2 VRG) – mit 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Zuständig ist 
die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und 
Art. 38 Abs. 1 GerG). Das Verwaltungsgericht Nidwalden ist somit für die Behandlung der vor-
liegenden Beschwerde örtlich wie sachlich zuständig. 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vor-
instanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Diese Bedingungen sind vorliegend alle erfüllt. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer 
der von der Planungszone erfassten Parzelle Nr. Y, GB X, und war bereits im vorinstanzlichen 
Verfahren als Beschwerdeführer beteiligt, in welchem seine Verwaltungsbeschwerde mit RRB 
Nr. 180 vom 4. April 2023 abgewiesen wurde. Nunmehr wehrt sich der Beschwerdeführer ge-
gen diesen Entscheid, von welchem er offensichtlich besonders berührt ist. Mithin hat er zwei-
fellos ein schutzwürdiges Interesse und einen praktischen Nutzen an dessen Aufhebung. Der 
Beschwerdeführer ist somit zur Beschwerde berechtigt. 


6 │ 27 
 
Die Beschwerde ist binnen 20 Tagen seit Eröffnung des Entscheides einzureichen (Art. 71 
Abs. 1 VRG). Der angefochtene RRB erging am 4. April 2023 und wurde dem Beschwerde-
führer am 11. April 2023 zugestellt (BF-Bel. 2-4). Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
5. Mai 2023 erfolgte somit unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes gemäss Art. 33a 
Abs. 2 Ziff. 1 VRG fristgerecht und sie entspricht den Formanforderungen (Art. 73 f. VRG). 
Nachdem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. VRG erfüllt sind, 
ist auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG). 
 
1.3 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefoch-
tene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollstän-
dig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG [SR 173.110]). Die Parteien sind nach Massgabe 
des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht 
ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht aus-
schliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 
2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsge-
richt können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf 
neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den 
angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid 
an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Ver-
fahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht ausdehnen oder in-
haltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache ge-
stellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 
 
2. 
2.1 
 
Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der mit Entscheid der Baudirektion vom 19. No-
vember 2021 erlassenen kantonalen Planungszone über die Parzelle Nr. Y, GB X. 


7 │ 27 
 
2.2 
Der Regierungsrat bestätigte den Einbezug der Parzelle Nr. Y, GB X, im angefochtenen RRB 
Nr. 180 vom 4. April 2023 zusammengefasst mit der Begründung, dass sich die (erneute) Pla-
nungszone entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers zulässigerweise auf Art. 45 Abs. 1 
Ziff. 2 PBG stütze. Es handle sich um eine selbständige (aufsichtsrechtliche) Planungszone, 
die durch eine andere Fachinstanz erlassen worden sei als die erste Planungszone und die 
Fristen würden daher neu zu laufen beginnen. Die gesetzliche Grundlage sei somit als gege-
ben zu beurteilen (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.2.2). Es liege auch eine genügend begründete 
Planungsabsicht und folglich das öffentliche Interesse an der Planungszone weiterhin vor (vgl. 
vorinstanzliche E. 2.3.3.2). Die Planungszone eigne sich zudem, um die im öffentlichen Inte-
resse liegende Überprüfung dahingehend sicherzustellen, dass in der Zwischenzeit von Seiten 
des Beschwerdeführers keine Schritte unternommen werden können, die einer möglichen spä-
teren Rückzonung entgegenstehen würden (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4.2). Des Weiteren 
gehe die Planungszone in räumlicher, sachlicher oder zeitlicher Hinsicht nicht über das hinaus, 
was zur Erreichung des Sicherungszwecks unbedingt notwendig sei. Die Erforderlichkeit die-
ser Massnahme könne deshalb nicht abgestritten werden. Ein anderes Mittel, um die Pla-
nungsabsicht der Planungsbehörden bzw. die unbeschwerte Nutzungsplanung sicherzustellen 
sei nicht ersichtlich. Die Erforderlichkeit sei somit gegeben (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4.3). 
Wäge man schliesslich die privaten mit den öffentlichen Interessen ab, so falle die Abwägung 
zugunsten des öffentliches Interesses und somit im Sinne der Baudirektion aus. Die Planungs-
zone sei im vorgesehenen Ausmass zumutbar und der Verhältnismässigkeitsgrundsatz sei 
gewahrt (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4.4). 
 
2.3 
Der Beschwerdeführer bestreitet dagegen (stark) zusammengefasst das Bestehen einer ge-
setzlichen Grundlage für den Erlass einer (erneuten) Planungszone über (dieselbe) Parzelle 
Nr. Y, GB X, und zu demselben Zweck bzw. eine Verlängerung der (ersten) Planungszone 
über die Maximaldauer von fünf Jahren hinaus. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Ge-
samtdauer der Planungszone von mittlerweile knapp zehn Jahren sei offensichtlich unverhält-
nismässig (vgl. Beschwerde Rz. 7 S. 4). 
 
 
 


8 │ 27 
 
3. 
3.1 
Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger Planungen dar 
(BGE 146 II 289 E. 5.1; ALEXANDER RUCH, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N. 1 und 26 zu Art. 27 RPG; WALDMANN/HÄNNI, Hand-
kommentar RPG, Bern 2006, N. 2 zu Art. 27 RPG). Das Bundesrecht regelt das Instrument 
der Planungszone in Art. 27 RPG (SR 700). Danach kann die zuständige Behörde, sofern 
Nutzungspläne angepasst werden müssen (vgl. Art. 21 Abs. 1 RPG) oder noch keine vorlie-
gen, für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszo-
nen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 
Abs. 1 RPG). Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale 
Recht kann eine Verlängerung vorsehen (Abs. 2). 
 
3.2 
Auf kantonaler Ebene ist die Planungszone in den Art. 43 ff. PBG verankert. Gemäss Art. 43 
Abs. 1 PBG dienen die Planungszonen der Sicherstellung der Richtplanung und der Nutzungs-
planung; sie sollen Vorkehren verhindern, welche deren Verwirklichung erschweren. Gleich-
zeitig mit der Bestimmung von Planungszonen sind provisorische Bau- und Nutzungsvorschrif-
ten festzulegen. Sie treten mit der Veröffentlichung in Kraft (Art. 43 Abs. 2 PBG). Die Planungs-
zone kann entweder vom Gemeinderat oder von der Direktion bestimmt werden (Art. 45 Abs. 1 
PBG). Der Gemeinderat ist zuständig, wenn die Planungszone aufgrund einer kommunalen 
Planung erforderlich ist (Art. 45 Abs. 1 Ziff. 1 PBG) und die Direktion, wenn die Planungszone 
aufgrund der kantonalen Planung erforderlich ist oder wenn der Gemeinderat offensichtlich 
notwendige Planungszonen nicht festlegt (Ziff. 2). Der Erlass einer Planungszone ist zu veröf-
fentlichen, in der Gemeinde bzw. bei der Direktion während 20 Tagen öffentlich aufzulegen 
und den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern mitzuteilen, soweit dies 
mit einem verhältnismässigen Aufwand möglich ist (Abs. 2). Planungszonen können für längs-
tens drei Jahre festgelegt werden und ihre Geltungsdauer kann um höchstens zwei Jahre ver-
längert werden (Art. 44 Abs. 1 PBG). Sie erlöschen von Gesetzes wegen durch Zeitablauf oder 
durch das Inkrafttreten von Plänen und Bau- und Nutzungsvorschriften, die im ordentlichen 
Zonenplanungsverfahren erlassen worden sind (Art. 44 Abs. 2 PBG). 
 
 
 


9 │ 27 
 
3.3 
Die Planungszone ist eine der Nutzungsplanung dienende vorsorgliche (und damit zeitlich be-
grenzte) sichernde Massnahme des Bundesrechts. Sie dient der Sicherstellung der Nutzungs-
planung, da innerhalb derselben nichts unternommen werden darf, was diese erschweren 
könnte. Der Zweck der Planungszone besteht somit darin, dem zuständigen Planungsorgan 
im Hinblick auf das beabsichtigte Planungsvorhaben die nötige Planungs- und Entscheidungs-
freiheit zu wahren. Sie verhindert, dass die beabsichtigte Nutzungsplanungsänderung inner-
halb der Planungszone in irgendeiner Weise negativ präjudiziert wird (BGE 118 Ia 510 E. 4d, 
113 Ia 362 E. 2; LGVE 1993 III Nr. 19 E. 1; ALEXANDER RUCH, a.a.O., N. 21 ff. zu Art. 27 RPG; 
ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Band II, 4. Aufl. 2017, N. 1 zu 
Art. 62-63 BauG/BE). 
 
3.4 
In der Literatur und Rechtsprechung wird der Planungszone eine sogenannte negative Vorwir-
kung zuerkannt. Diese liegt vor, wenn die Anwendung des geltenden Rechts bei der Beurtei-
lung gegenwärtiger Sachverhalte mit Blick auf das Inkrafttreten neuen Rechts insoweit ausge-
setzt wird, als Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neu-
ordnung nicht beeinträchtigen oder verunmöglichen (BGE 136 I 142 E. 3.2; vgl. auch BGE 146 
II 289 E. 5.1). Die Planungszone hat also zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwen-
dung des (noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts ausge-
setzt wird. Gleichzeitig bewirkt die Festsetzung von Planungszonen eine öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung und ist mit Art. 26 BV (SR 101) nur vereinbar, wenn sie im Sinn von 
Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhält-
nismässig ist (vgl. BGE 146 II 289 E. 5.1, 136 I 142 E. 3.2, 118 Ia 510 E. 4d; Urteile des BGer 
1C_275/2021 vom 29. März 2022 E. 2.2 f., 1C_358/2020 vom 9. Juli 2021 E. 4.2 und 
1C_260/2019 vom 18. Oktober 2019 E. 3.1.3; ALEXANDER RUCH, a.a.O., N. 21 ff. zu Art. 27 
RPG; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N. 7 ff. zu Art. 27 RPG; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 31 N. 31 f.; BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- 
und Planungsrecht, Bern 2003, N. 269 ff.). 
 


10 │ 27 
 
4. 
4.1 
Die Zuständigkeit der Baudirektion für den Erlass einer Planungszone ergibt sich mithin gene-
rell aus Art. 45 Abs. 1 PBG. Diese Norm findet sich im Abschnitt 3 «Planungszone» unter dem 
Titel «Zuständigkeit, Verfahren». Art. 45 Abs. 1 PBG regelt einerseits die Befugnisse des Ge-
meinderates und andererseits jene der Direktion (als Teil der obersten vollziehenden kantona-
len Behörde; Art. 63 KV [NG 111]). Die jeweiligen Zuständigkeiten zum Erlass einer Planungs-
zone sind an sich klar formuliert: Der Gemeinderat ist zuständig, wenn die Planungszone auf-
grund einer kommunalen Planung erforderlich ist (Ziff. 1), wogegen die Direktion zuständig ist, 
wenn die Planungszone aufgrund der kantonalen Planung erforderlich ist oder wenn der Ge-
meinderat offensichtlich notwendige Planungszonen nicht festlegt (Ziff. 2). Aus der Zweck- 
oder Zielformulierung nach Art. 43 PBG kann hinsichtlich Zuständigkeit nichts weiter abgeleitet 
werden. Die Planungszonen dienen der Sicherstellung der Richtplanung und der Nutzungs-
planung; sie soll Vorkehren verhindern, welche deren Verwirklichung erschweren (Art. 43 
Abs. 1 PBG). Der Gesetzgeber unterscheidet im Zweckartikel nicht zwischen dem Gemeinde-
rat und der Baudirektion. Gleichermassen sind auch die Bestimmungen zum Verfahren und zu 
den Rechtswirkungen (Art. 44 und Art. 45 Abs. 2 PBG) auf beide Entscheidungsträger zuge-
schnitten. 
 
4.2 
Hinsichtlich der Anforderungen an die gesetzliche Grundlage ist Folgendes zu bemerken: 
Staatliche Massnahmen müssen sich auf eine gesetzliche Grundlage stützen (Legalitätsprin-
zip, Art. 5 Abs. 1 BV). Dass eine gesetzliche Norm vorhanden ist, welche die Baudirektion zum 
Erlass von Planungszonen berechtigt, lässt sich nach dem Gesagten nicht in Abrede stellen 
und wird vom Beschwerdeführer auch nicht grundsätzlich bestritten. Er ist aber der Auffas-
sung, dass Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG vorliegend nicht zur Anwendung gelange, da bereits der 
Gemeinderat über dieselben Parzellen und zu demselben Zweck eine Planungszone erlassen 
habe, welche zwischenzeitlich von Gesetzes wegen erloschen sei. Die Maximaldauer von fünf 
Jahren könne nicht mittels kantonaler Planungszone verlängert werden. 
 


11 │ 27 
 
4.3 
4.3.1 
Bei der Auslegung des Normsinns und der Tragweite der kantonalen Planungszone ist das 
Bundesrecht wegleitend. Art. 27 RPG ist hinreichende gesetzliche Grundlage; es bedarf keiner 
kantonalen Rechtsgrundlage bzw. keines kantonalen Ausführungsrechts für den Bereich, der 
von Art. 27 RPG geregelt ist. Das kantonale Recht hat aber die Behördenorganisation und, im 
Rahmen des Bundesrechts (Art. 33 f. RPG), die Verfahren zu ordnen (WALDMANN/HÄNNI, 
a.a.O., N. 11 zu Art. 27). Folglich verlangt das Bundesrecht von den im Raumplanungsrecht 
zuständigen Behörden, Planungszonen zu bestimmen, um eine künftige Nutzungsplanung 
und zwingende Vorgaben des Bundesrechts hinsichtlich des Umfangs und der Qualität von 
Nutzungszonen einstweilen sicherzustellen (Urteil des BGer 1C_623/2021, 1C_625/2021 vom 
24. November 2022 E. 4.1). Den bundesrechtlichen Grundsatz hat der kantonale Gesetzgeber 
mit den Bestimmungen in Art. 43 ff. PBG umgesetzt. Regelmässig ist es die Gemeinde bzw. 
der Gemeinderat, der einzugreifen befugt und verpflichtet ist, wo es um die Sicherung kom-
munaler Nutzungspläne geht, während der Kanton bzw. die Baudirektion zum Schutz der kan-
tonalen Planung und zur Ersatzvornahme bei Nichthandeln der Gemeinden berufen wird 
(WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N. 30 zu Art. 27 RPG; Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG). 
 
4.3.2 
Eine Auslegung der Kompetenznormen und des Anwendungsbereichs der Planungszone 
muss sodann die aktuelle Rechts- und Sachlage berücksichtigen. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG 
sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entspre-
chen. Überdimensionierte Bauzonen sind unmissverständlich zu reduzieren (Abs. 2). Ferner 
sind Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei 
sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Frucht-
folgeflächen zu erhalten sowie Natur- und Landschaft zu schonen (Abs. 3). Diese Pflicht wurde 
mit der RPG-Revision 2012 ins Gesetz aufgenommen und trat am 1. Mai 2014 in Kraft (vgl. 
Beschluss der Bundesversammlung vom 15. Juni 2012 [AS 2014 899; BBl 2010 1049]). Die 
Pflicht ist Teil einer Gesamtstrategie, mit der die Siedlungsentwicklung nach innen geleitet und 
deren Ausdehnung ins Nichtbaugebiet gebremst werden soll. Wo zu grosszügig Baumöglich-
keiten bestehen, soll die bebaubare Fläche reduziert werden. Es sind Flächen aus dem Bau-
gebiet auszuzonen und einer Nutzungszone im Nichtbaugebiet zuzuführen. Mit der Verkleine-
rung überdimensionierter Bauzonen ist eine Fehlentwicklung zu korrigieren, um die bestehen-
den Bauzonen in Einklang mit einem haushälterischen Umgang mit dem Boden und der 


12 │ 27 
 
geordneten Besiedlung des Landes (Art. 75 BV) zu bringen (vgl. ALEXANDER RUCH, Grundla-
gen der Revision vom 15. Juni 2012, in: Zufferey/Waldmann [Hrsg.], Revision des Raumpla-
nungsgesetzes 2014 – Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Institut für 
Schweizerisches Baurecht Bd. 31, Fribourg 2015, S. 1 ff. 4). Schliesslich erarbeiten Bund und 
Kantone zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, 
namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen (Art. 15 Abs. 5 RPG). Gestützt auf diese 
Rechtslage greift die Sicherstellung einer Nutzungsordnung, welche einerseits zu grosse 
Bauzonen verkleinern oder aus der raumplanungsrechtlichen Überbaubarkeit entlassen muss 
(Rück- und Auszonungen) und mit welcher andererseits neue Einzonungen nur unter einge-
schränkten Bedingungen noch möglich sind, über die Ortsplanungen der Gemeinden hinaus. 
 
4.3.3 
Der Kanton Nidwalden hat diese bundesrechtliche Vorgabe im kantonalen Richtplan umge-
setzt (vgl. insbesondere die kantonale Raumentwicklungsstrategie B3 sowie die Koordinati-
onsaufgaben B3-1 und S1-6). Dem Richtplan ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass die 
Siedlungsentwicklung flächensparend zu erfolgen hat und der Boden haushälterisch zu nutzen 
ist. Die bestehenden unüberbauten Bauzonen werden auf ihre Eignung für eine Überbauung 
geprüft und aktiviert. Bei überdimensionierten Bauzonen sind Auszonungen zu prüfen. Neu-
einzonungen werden begrenzt und kommen grundsätzlich erst in Frage, wenn Innenentwick-
lungspotenziale weitgehend ausgeschöpft sind (vgl. Richtplan B3 S. 33 f.). Die Gemeinden 
sorgen dafür, dass die Nutzungsreserven mobilisiert bzw. vor Neueinzonungen umgesetzt 
werden (vgl. Richtplan S1-4 S. 63). Die Gemeinden haben bei der Erstellung bzw. Anpassung 
des Siedlungsleitbildes und anschliessend im Rahmen der Nutzungsplanrevision bzw. Teilre-
vision (1) die unüberbauten Bauzonen zu überprüfen, (2) die Zweckmässigkeit von Auszonun-
gen (u.a. in Bezug auf die materielle Enteignung) zu beurteilen und (3) bei überdimensionierten 
Bauzonen entsprechende Auszonungen vorzunehmen. Auszonungen sind bei unüberbauten 
Bauzonen zu prüfen, (1) die sich an peripheren und schlecht erschlossenen Lagen befinden, 
(2) die über einen Zeitraum von 10 Jahren oder mehr keine Entwicklung aufweisen, für die 
keine Entwicklungsabsichten seitens der Eigentümer sichtbar sind oder die langfristig blockiert 
sind und (3) die nicht zonenkonform genutzt werden (vgl. Richtplan S1-6 S. 68). 
Die Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen sind somit zur genügenden Rückzonung 
verpflichtet und haben ihre Zonenpläne bis spätestens am 1. Januar 2025 an die Bestimmun-
gen des Raumplanungsgesetzes anzupassen (Art. 177 Abs. 1 PBG; vgl. auch Richtplan S1-5 
S. 66). Ansonsten können Baubewilligungen in nicht bebauten Gebieten nicht mehr erteilt 


13 │ 27 
 
werden und es kommt zu einem faktischen vorläufigen Baubewilligungsstopp (vgl. RRB 
Nr. 144 vom 17. März 2020). 
Die Reduktion überdimensionierter Bauzonen ist also ein zentrales Anliegen des revidierten 
RPG. Die Anpassung geltender Nutzungspläne an die bundesrechtlichen Vorgaben entspricht 
einem wichtigen öffentlichen Interesse. Sie erfolgt in den rechtsstaatlich vorgesehenen Ver-
fahren, was zur Folge hat, dass die Umsetzung im Rahmen einer neuen Bau- und Zonenord-
nung und eines Zonenplans aufwändig und zeitraubend ist. Umso mehr müssen provisorische 
Nutzungsvorschriften und -beschränkungen erlassen werden können, um die Verpflichtung 
nach Art. 15 Abs. 2 RPG nicht ihres Sinnes zu berauben. 
 
5. 
5.1 
Die Gemeinde X verfügt seit der Revision des Raumplanungsrechts des Bundes unstrittig über 
zu grosse Bauzonen, womit sie nach Art. 15 Abs. 2 RPG und dem kantonalen Richtplan ver-
pflichtet ist, ihre Bauzonen zu reduzieren. Die Ziele und Grundsätze der Raumplanung haben 
sich derart geändert, dass die Gemeinde ihre Nutzungsplanung an die neuen Bestimmungen 
anzupassen 
hat. 
Der 
Gemeinderat 
hat 
daher 
mit 
Entscheid 
vom 
23. März 2015 eine Planungszone als Sicherungsmassnahme unter anderem über die Par-
zelle Nr. Y erlassen. Im März 2018 wurde die Planungszone um maximal zwei Jahre verlängert 
und ist inzwischen von Gesetzes wegen erloschen (Art. 44 Abs. 2 Ziff. 1 PBG). Aus der Pla-
nungszone 2015 resultierte ein Paket von Rückzonungen (Aus- und Umzonungen), welches 
der Gemeinderat den Stimmberechtigten als Teilrevision der Nutzungsplanung zur Verkleine-
rung der Bauzonen unterbreitete. Die Gemeindeversammlung hat den Anträgen des Gemein-
derates am 27. Mai 2021 jedoch nur teilweise entsprochen und einzelne Parzellen – so auch 
die Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers – von einer Rückzonung ausgenommen. Insgesamt 
wurde die Rückzonung von lediglich 2.21 Hektaren beschlossen und die Rückzonung weiterer 
3.51 Hektaren Bauland steht noch aus. 
Damit missachtet der Beschluss vom 27. Mai 2021 die geltenden Grundsätze des Raumpla-
nungsrechts (vgl. vorstehende E. 4.4) und der Regierungsrat konnte die Teilrevision der Nut-
zungsplanung der Gemeinde X nicht genehmigen (vgl. Art. 23 Abs. 1 PBG und Art. 26 Abs. 2 
RPG; vgl. BF-Bel. 5 «Medieninformation vom 21. April 2023»). 
 


14 │ 27 
 
5.2 
Die aktuell gültige Nutzungsplanung der Gemeinde X widerspricht somit (nach wie vor) sowohl 
dem eidgenössischen als auch dem kantonalen Raumplanungsrecht. Infolgedessen und mit 
Rücksicht auf die prinzipielle Zuständigkeit der Nidwaldner Gemeinden für ihre Ortsplanung 
(vgl. Art. 16 PBG), ist die Planung in erster Linie an die Gemeinde zurückzuweisen, damit 
diese eine neue planerische Festlegung trifft und einen genehmigungsfähigen Beschluss er-
wirkt. Aufgrund der aktuellen Planungs- und Baugesetzgebung kann der Regierungsrat die 
erforderlichen Rückzonungen derzeit denn auch nicht selbst vornehmen. Erst wenn die Frist 
für die Anpassung der Nutzungsplanung an das neue Planungs- und Baugesetz abgelaufen 
ist, kann der Regierungsrat aufgrund der Vollzugs- und Übergangsbestimmungen anstelle der 
Gemeinde die nötigen Änderungen der Nutzungsplanung direkt beschliessen (Art. 177 Abs. 3 
PBG). Denn der Entscheidungsspielraum der Gemeinden darf nicht unnötig eingeschränkt 
werden. Der Regierungsrat als Genehmigungsbehörde hat grundsätzlich nicht selber Pla-
nungsaufgaben der Gemeinden zu übernehmen (vgl. beispielsweise zum bernischen Recht 
ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., N. 7 zu Art. 61 BauG/BE). Bereits die Bezeichnung der Rückzonungs-
gemeinden durch den Kanton stellt einen erheblichen Eingriff in die kommunale Planungsau-
tonomie dar. Der Kanton Nidwalden bewegt sich dabei jedoch wie dargestellt im bundesrecht-
lich vorgegebenen Rahmen. Bei den Vorgaben des Richtplans handelt es sich schliesslich um 
behördenverbindliche Aufträge (vgl. Art. 9 Abs. 1 RPG und Art. 22 RPV; Art. 12 Abs. 3 PBG), 
nicht aber um parzellenscharfe grundeigentümerverbindliche Anordnungen. Die Rechtslage 
der einzelnen Grundstücke wird erst in der Nutzungsplanung definitiv geklärt. Die Gemeinden 
verfügen somit bei der konkreten Umsetzung des Rückzonungsauftrags über ein gewisses – 
wenn auch mit Blick auf die Artikel 9 Abs. 1 RPG und Art. 15 RPG eingeschränktes – Ermessen 
(vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts Nidwalden vom 14. März 2022 E. 4.3.4/b [VA 21 30]). 
 
5.3 
Um jedoch sicherzustellen, dass ein Teil der unbebauten Bauzonenflächen auch weiterhin für 
die notwendige Bauzonenreduktion im Rahmen der laufenden Revision der Nutzungsplanung 
zur Disposition stehen, hat die Baudirektion «interveniert» und eine kantonale Planungszone 
über insgesamt 14 Grundstücke festgelegt. Es sind allesamt Grundstücke oder Grundstücks-
teile, welche bereits mit der kommunalen Planungszone 2015 belegt und an der Gemeinde-
versammlung vom Mai 2021 nicht ausgezont wurden. Zu den Grundstücken gehört auch die 
streitbetroffene Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers. 


15 │ 27 
 
Da der Gemeinderat selbst unstrittig über dieselben Grundstücke und zu demselben Zweck 
keine neue Planungszone erlassen kann bzw. eine Verlängerung der kommunalen Planungs-
zone über die Maximaldauer von fünf Jahren hinaus nicht zulässig ist, war das Eingreifen der 
Baudirektion mittels Erlass einer kantonalen Planungszone im vorliegenden Fall erforderlich 
und angezeigt. Ohne diese Planungszone bestünde die Gefahr, dass die laufende Nutzungs-
planrevision mittels Bauvorhaben und Baugesuchen unterlaufen werden könnte. Eine unkoor-
dinierte Bebauung der heute unbebauten Parzellen würde die Einhaltung der Planungsziele 
und Planungsgrundsätze gemäss RPG und kantonalem Richtplan gefährden. Unter diesen 
Umständen ist es begründet, dass die Baudirektion eine kantonale Planungszone gestützt auf 
Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG erlassen hat; sie war aufgrund der übergeordneten Raumordnungs-
ziele (Art. 15 Abs. 2 RPG) offensichtlich notwendig. 
Der Wortlaut von Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG (1. Teilsatz) beschränkt die Zuständigkeit der 
Baudirektion im Übrigen nicht auf Planungszonen, die aufgrund der «kantonalen Nutzungspla-
nung», sondern allgemeiner aufgrund der «kantonalen Planung» erforderlich sind, was im vor-
liegenden Fall eine entsprechend weitere Auslegung der Bestimmung zulässt. Dass die Bau-
direktion dabei auch den Aspekt der kommunalen Planungsautonomie zu beachten hat, ist 
schliesslich im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, rechtfertigt aber keine 
Einschränkung auf die «kantonale Nutzungsplanung». Eine solche Einschränkung würde zu 
weit greifen und findet keine Grundlage in Gesetz und Materialien. Auch sonst lassen die Ma-
terialien nicht den Schluss zu, dass die Baudirektion in der vorliegenden Konstellation nicht 
das Instrument der Planungszone hätte ergreifen dürfen. Art. 45 PBG entspricht im Wesentli-
chen den bisherigen Art. 105 bis Art. 107 des Baugesetzes vom 24. April 1988 (aBauG; Stand 
1. Mai 2012) in neuer Gliederung (vgl. v.a. Bericht des Regierungsrats an den Landrat vom 
26. November 2013 und Ergebnis der Vernehmlassung vom 26. November 2013; beide abruf-
bar unter https://www.nw.ch/politbusiness/20365). 
Schliesslich sei nochmals darauf hingewiesen, dass die kantonale Planungszone lediglich eine 
vorsorgliche (und damit zeitlich begrenzte) Massnahme ist, welche die Planungs- und Ent-
scheidungsfreiheit der Gemeinde im Rahmen der notwendigen Nutzungsplanrevision sichern 
soll (vgl. vorstehende E. 3.3.). Sie ist hingegen keine direkte Ersatzvornahme im Sinn von 
Art. 177 Abs. 3 PBG (vgl. zum Ganzen: BGE 118 Ia 510 E. 4d; 113 Ia 362 E. 2; LGVE 1993 III 
Nr. 19 E. 1; ALEXANDER RUCH, in: Aemisegger et. al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Zürich 
2016, N. 21 ff. zu Art. 27 RPG; ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., N. 1 zu Art. 62-63 BauG/BE). 
 


16 │ 27 
 
5.4 
Die strittige Planungszone der Baudirektion beruht somit auf einer ausreichenden gesetzlichen 
Grundlage. Ergänzend wird auf die Begründung des angefochtenen RRB Nr. 180 vom 4. April 
2023 verwiesen (vgl. Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
6. 
Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt überzeugt nicht: 
 
6.1 
Soweit er geltend macht, es handle sich bei der strittigen Planungszone nicht um eine eigen-
ständige Planungszone und mithin nicht um eine aufsichtsrechtliche Massnahme der Baudi-
rektion, verkennt er, dass die (kommunale) Planungszone 2015 im Hinblick auf die Nutzungs-
planungsrevision vom 27. Mai 2021 erlassen wurde, wohingegen die Planungszone der Bau-
direktion erlassen wurde, um sicherzustellen, dass die kommunale Planungsbehörde auch 
weiterhin ihren Rückzonungsauftrag erfüllen und die Ortsplanung der geltenden eidgenössi-
schen und kantonalen Raumplanungsordnung anpassen kann. Die kantonale Planungszone 
nach Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG ist somit von der Planungszone des Gemeinderates gemäss 
Art. 45 Abs. 1 Ziff. 1 PBG zu unterscheiden. Sie ist eine selbständige bzw. eigenständige Si-
cherungsmassnahme, die durch eine andere Fachinstanz ergriffen wurde, und nicht bloss eine 
Verlängerung der kommunalen Planungszone. Die kantonale Planungszone stellt im Übrigen 
– entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin (vgl. Replik vom 17. Juli 2023 Ad «Zu 
Ziff. 8.2») – insofern ein «aufsichtsrechtliches» Mittel dar, als sie gemäss Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 
PBG auch erlassen werden kann, wenn der Gemeinderat eine offensichtlich notwendige Pla-
nungszone nicht festlegt. 
 
6.2 
Es ist sodann mit der Vorinstanz einig zu gehen, dass es Art. 21 Abs. 2 RPG «in diametraler 
Weise» widersprechen würde, wenn die Baudirektion nach Erlass einer kommunalen Pla-
nungszone und anschliessender Abweisung der gemäss Bundesrecht zwingend notwendigen 
Nutzungsplanrevision (Art. 15 Abs. 2 RPG) durch die Gemeindeversammlung keine eigen-
ständige Plansicherungsmassnahme vornehmen dürfte (vgl. angefochtener RRB Nr. 180 
E. 2.3.2.2). Anders zu entscheiden würde nämlich bedeuten, dass die Raumplanungsziele des 
Bundes und des Kantons unter Umständen nicht umgesetzt werden könnten. Denn den Ge-
meindeversammlungen stünde es nach Ablauf der Maximalfrist der Planungszone frei, in 


17 │ 27 
 
Missachtung der bundesrechtlichen Vorgaben gesetzwidrige und mithin nicht genehmigungs-
fähige Nutzungspläne zu verabschieden. Die allenfalls erforderliche direkte Ersatzvornahme 
nach Art. 177 Abs. 3 PBG (als Ultima Ratio; vgl. vorstehende E. 5.3) könnte jedoch durch 
Bauvorhaben beeinträchtigt und eine bundesrechtkonforme Raumplanung vereitelt werden. 
Es ist daher nicht ersichtlich, wie dieser Gefahr mit anderen Mitteln als der kantonalen Pla-
nungszone (vgl. Replik vom 17. Juli 2023 Ad «Zu Ziff. 8.3» und «Zu Ziff. 8.4») entgegengewirkt 
werden könnte. 
 
6.3 
Da die strittige Planungszone eine eigenständige, neue Sicherungsmassnahme der Baudirek-
tion und nicht bloss eine Verlängerung der gemäss Art. 44 Abs. 2 Ziff. 1 PBG bereits erlosche-
nen kommunalen Planungszone darstellt, hat sie auch eine eigene Geltungsdauer und verletzt 
mithin die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen von drei respektive fünf Jahren nicht (Art. 27 
Abs. 2 RPG und Art. 44 PBG). Wie die nachfolgenden Erwägungen noch zeigen werden, ist 
die zeitliche Ausdehnung bis vorerst im November 2024 (vgl. Publikation im Nidwaldner Amts-
blatt Nr. 47 vom 24. November 2021) auch nicht unverhältnismässig. Im Übrigen ist das Ende 
der kantonalen Planungszone nunmehr ohnehin absehbar, da die Gemeinde X den Rückzo-
nungsauftrag bis spätestens 1. Januar 2025 erfüllt haben muss (vgl. vorstehende E. 4.4.3). 
 
6.4 
Der Erlass der kantonalen Planungszone stellt schliesslich auch kein «Notrecht» dar (vgl. Rep-
lik vom 17. Juli 2023 Ad «Zu Ziff. 8.3» und «Zu Ziff. 8.4»), sondern wie dargestellt lediglich 
eine durch Art. 45 Abs. 1 Ziff. 2 PBG legitimierte vorsorgliche Sicherungsmassnahme. Das 
Eingreifen erscheint nicht unverhältnismässig, zumal die Baudirektion lediglich vorsorglich si-
cherstellt, dass der Planungsträger in seiner Planungs- und Entscheidungsfreiheit frei und die 
bundesrechtskonforme Beurteilung der laufenden Nutzungsplanrevision aufrechterhalten 
bleibt. Es soll namentlich verhindert werden, dass Fakten geschaffen werden, die dem Ziel 
des Planungsprozesses zuwiderlaufen bzw. dass die erforderlichen Rückzonungen im Sinne 
von Art. 15 Abs. 1 RPG durch Bauvorhaben beeinträchtigt werden (vgl. vorstehende E. 3.3). 
 


18 │ 27 
 
6.5 
Der Beschwerdeführer verkennt ferner die Pflicht des Kantons, die Vorgaben des Bundes-
rechts auf kantonaler Ebene zu überprüfen und sicherzustellen. Diese Verpflichtung ist mit 
dem Erlass der kommunalen Planungszone 2015 nicht einfach erloschen (vgl. Replik vom 
17. Juli 2023 Ad «Zu Ziff. 8.2»), sondern dauert fort. Da die aktuell gültige Nutzungsplanung 
der Gemeinde X bis heute sowohl dem eidgenössischen als auch dem kantonalen Recht wi-
derspricht und die raumplanungsrechtlichen Ziele und Vorgaben ohne Planungszone gefähr-
det sind, war es notwendig und rechtfertigt es sich, dass die Baudirektion gestützt auf Art. 45 
Abs. 1 Ziff. 2 PBG eine kantonale Planungszone erlassen hat. Dass die Bauzonen redimensi-
oniert werden müssen, bestreitet im Übrigen auch der Beschwerdeführer nicht. 
 
6.6 
Mit der Frage der Rückzonungen hat das Instrument der kantonalen Planungszone zweifellos 
an Bedeutung gewonnen. Der Erlass der kantonalen Planungszone ist jedoch nicht mit der 
bereits vorstehend erwähnten kantonalen Ersatzmassnahme nach Art. 177 Abs. 3 PBG zu 
verwechseln, die erst zum Thema wird, wenn die Frist für die Anpassung der Nutzungsplanung 
an das neue Planungs- und Baugesetz abgelaufen ist. Es mag zutreffen, dass eine kantonale 
Planungszone gewisse Grundentscheidungen bezüglich Grösse und Lage von Bauzonen al-
lenfalls vorwegnimmt. Dies liegt aber in der Natur der Planungszone begründet, die gerade 
spätere (ordentliche) Nutzungsordnungen sichern will. Die eigentliche Anpassung der Nut-
zungsordnung bleibt jedoch (zumindest vorderhand; vgl. Art. 177 Abs. 2 PBG) in der Kompe-
tenz der Gemeinde (Art. 16 Abs. 2 PBG) und die Zuständigkeitsordnung im Raumplanungs-
recht wird nach dem Gesagten nicht unterlaufen. Welche Grundstücke tatsächlich rückgezont 
werden, wird sich im Rahmen der erneuten raumplanerischen Beurteilung bzw. in der noch 
laufenden Nutzungsplanrevision entscheiden. Dabei bleibt es der Gemeinde unbenommen, 
auch weitere Grundstücke zu überprüfen. Zwischenzeitlich wurde denn auch nach eingehen-
der Besprechung mit dem Gemeinderat X im Juni 2023 eine weitere kantonale Planungszone 
im Umfang von 21 Grundstücken und einer Fläche von 2.2 Hektaren erlassen, worüber hier 
jedoch nicht zu befinden ist (vgl. BF-Bel. 6: Medienmitteilung «Zweite Planungszone X» vom 
1. Juni 2023 und Auszug aus dem Amtsblatt Nr. 22 vom 1. Juni 2023). Es kann daher nicht 
behauptet werden, dass die streitbetroffene Planungszone nicht mehr nur ein Sicherungs-
instrument, sondern zu einem wesentlichen Bestandteil zu der zu sichernden kommunalen 
Nutzungsplanung selbst verkommen und daher bundesrechtswidrig sei (vgl. Beschwerde Ziff. 
8.3 S. 6). Die streitbetroffene kantonale Planungszone verstößt weder gegen die 


19 │ 27 
 
Gemeindeautonomie noch präjudiziert sie in rechtswidriger Weise den Genehmigungsent-
scheid des Regierungsrats. Der Gemeinderat selbst hat im Übrigen weder den Erlass der kan-
tonalen Planungszone noch eine Verletzung der kommunalen Planungsautonomie mittels 
Rechtsmittel reklamiert. 
 
6.7 
Der Umstand, dass die Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers an der Gemeindeversammlung 
vom 27. Mai 2021 nicht ausgezont wurde, tut hier schliesslich nichts zur Sache, da der Be-
schluss zur revidierten Nutzungsplanung unstrittig unter dem Vorbehalt der Genehmigung 
durch den Regierungsrat steht (Art. 23 PBG und Art. 26 Abs. 2 RPG) und diese Genehmigung 
vorliegend offensichtlich fehlt. 
 
7. 
7.1 
Nicht explizit bestritten wird, dass die Planungszone im Hinblick auf die bundesrechtlichen 
Vorgaben (Rückzonungsbedarf) einem öffentlichen Interesse entspricht. 
 
7.2 
Entscheidwesentlich ist, dass eine Planungszone durch öffentliche Interessen gerechtfertigt 
sein muss. Als Sicherungsinstrument dient sie der Vorbereitung einer beabsichtigten Ände-
rung der Nutzungsplanung. Eine solche Planungsabsicht muss zulässig sein; das öffentliche 
Interesse an der Änderung des bestehenden Planungszustands muss das private Interesse 
an der Beibehaltung der geltenden Ordnung überwiegen, und die Planungsabsicht in einem 
Planungsbedürfnis begründet sein (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N. 13 zu Art. 27 RPG). Voraus-
setzung für die Verfügung einer Planungszone ist somit das Ungenügen der bestehenden Nut-
zungsordnung. Ungenügend ist diese Ordnung, wenn sie den für das betreffende Gebiet ge-
setzten Zielen der Nutzungsplanung bzw. wichtigen Interessen der Regional- oder Kantons-
planung nicht mehr entspricht (ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., N. 1 zu Art. 62-63 BauG/BE). Es genügt 
das Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der Planungs- und Entscheidungsfrei-
heit (vgl. ALEXANDER RUCH, a.a.O., N. 12 zu Art. 27 RPG). 
Die Absicht der Behörden, eine bestehende planerische Ordnung abzuändern, stellt somit ein 
Erfordernis des öffentlichen Interesses dar. Diese Planungsabsicht ist hier durch das Erforder-
nis der Rückzonung ausgewiesen, wie bereits in den vorigen Erwägungen ausgeführt worden 
ist. Aufgrund der RPG-Revision sowie des angepassten kantonalen Richtplans haben sich die 


20 │ 27 
 
Verhältnisse erheblich geändert (vgl. auch Art. 21 Abs. 2 RPG) und die Gemeinde ist verpflich-
tet, bis spätestens am 1. Januar 2025 eine umfassende Zonenplanänderung vorzunehmen 
(vgl. Art. 177 Abs. 1 PBG). Damit sämtliche Optionen in Bezug auf Gebiete, die gemäss bereits 
vorgenommener Priorisierung der Gemeinde für eine Rückzonung in Frage kommen, auch 
weiterhin offenbleiben, hat die Baudirektion eine Planungszone darüber erlassen. Die Einhal-
tung von Art. 21 Abs. 2 RPG und Art. 15 Abs. 2 RPG soll sichergestellt werden. Aufgrund des 
ausgewiesenen Bedarfs an Rückzonungen sind auch die Anforderungen an die Konkretheit 
der Planungsabsicht gegeben. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine Pla-
nungszone im Hinblick auf die dahinterstehende Planungsabsicht nur aufzuheben, wenn diese 
offensichtlich rechtswidrig oder sinnlos ist (ZBl 1983 S. 546 E. II.a). Dies ist hier nicht der Fall. 
Darüber hinaus bedarf es zum öffentlichen Interesse keiner weiteren Ausführungen und es 
kann vollumfänglich auf die korrekten vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. E. 2.3.3 ff.) verwie-
sen werden (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
8. 
8.1 
Der Beschwerdeführer bestreitet schliesslich die Verhältnismässigkeit der kantonalen Pla-
nungszone. Er macht sinngemäss geltend, die Parzelle Nr. Y, GB X, könne aus mehreren 
Gründen nicht ausgezont werden, weshalb die (erneute) Planungszone von vornherein keine 
Vorwirkung zu erzeugen vermöge. Es fehle der planungsrechtlichen Massnahme sowohl am 
Kriterium der Geeignetheit als auch an der Erforderlichkeit. Die kommunale Behörde müsse 
andere unbebaute Flächen für die Rückzonung «finden». Solche unbebauten Parzellen seien 
in der Gemeinde X durchaus vorhanden. So hätten neulich mit den Parzellen Nr. _ (4'028 m2), 
Nr. _ (752 m2) und insbesondere Nr. _ (10'181 m2) drei weitere unbebaute Parzellen eruiert 
und für die Gesamtfläche von ca. 1.5 ha mit einer Planungszone belegt werden können (vgl. 
BF-Bel. 6: Medienmitteilung «Zweite Planungszone X» vom 1. Juni 2023 und Auszug aus dem 
Amtsblatt Nr. 22 vom 1. Juni 2023). Aus welchen Gründen diese (erstmalige) Planungszone 
für diese drei Grundstücke durch die Baudirektion erlassen worden sei und nicht durch den 
Gemeinderat, sei schlicht schleierhaft und nicht rechtens. Wenn man sich zudem vor Augen 
führe, dass die streitbetroffene Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers gerade mal 639 m2 auf-
weise, was nur 4 % der Fläche der erwähnten drei (neu eruierten) Parzellen und nur ca. 1 % 
des gesamten Rückzonungsbedarfs betrage, so stehe offensichtlich fest, dass der Baudirek-
tion besser geeignete Massnahmen zur Verfügung stehen würden, um die Bauzonenkapazität 
in der Gemeinde X zu verringern. Die (erneute) Anordnung der(selben) Planungszone für die 


21 │ 27 
 
Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers erweise sich unter diesen Umständen nicht nur als 
rechtswidrig, sondern auch als offensichtlich nicht erforderlich und folglich unverhältnismässig. 
 
8.2 
Vorab ist festzustellen, dass bereits die Vorinstanz die Verhältnismässigkeit der Planungszone 
über die Parzelle Nr. Y des Beschwerdeführers ausführlich geprüft und eine Interessenabwä-
gung vorgenommen hat. Sie hat die massgeblichen Bestimmungen und Grundsätze zur Ver-
hältnismässigkeit der Planungszone zutreffend dargelegt (vgl. E. 2.3.4 ff.); darauf kann voll-
umfänglich verwiesen werden (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
Sodann hat sie in Auseinandersetzung mit den Parteivorbringen zusammengefasst erwogen, 
es werde vom Beschwerdeführer nicht bestritten, dass es eine Anpassung der kommunalen 
Nutzungsplanung brauche. Dabei müsse eine Gesamtbetrachtung möglich sein, das heisse 
auch eingezonte, jedoch noch nicht komplett überbaute Gebiete müssten nochmals beurteilt 
werden können. Die Parzelle Nr. Y umfasse eine von der Planungszone betroffene Fläche von 
596 m2. Dies entspreche einer durchschnittlichen Parzellengrösse in der Gemeinde X. Somit 
greife das Argument des Beschwerdeführers, dass der Parzelle aus quantitativer Sicht keine 
Bedeutung für die Raumplanung zukomme, nicht. Die Parzelle befinde sich ausserhalb des 
Dorfzentrums am Siedlungsrand. Nördlich der Parzelle würden sich mehrere Wohnhäuser be-
finden. Die östliche, südliche und westliche Umgebung der Parzelle sei nicht bebaut. Die wei-
tere Umgebung der Parzelle sei grösstenteils unbebaut und durch Nichtbauzonen geprägt. 
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers handle es sich bei dieser Parzelle demnach 
nicht um eine Baulücke im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Zudem bestehe 
die ÖV-Güteklasse D. Für die strittige Parzelle bestehe eine Gestaltungsplanpflicht. Ein sol-
cher sei nicht vorhanden (lediglich ein Entwurf aus dem Jahr 2011). Die Baureife innerhalb 
von zwei bis drei Jahren werde verneint. Aufgrund der peripheren Lage, in der sich die Parzelle 
Nr. Y befinde, erscheine eine Neuzonierung dieser Parzelle durchaus denkbar, weshalb die 
Planungszone geeignet sei, um die im öffentlichen Interesse liegende Überprüfung dahinge-
hend sicherzustellen, dass in der Zwischenzeit von Seiten des Beschwerdeführers keine 
Schritte unternommen werden können, die einer möglichen späteren Rückzonung entgegen-
stehen würden. 
Des Weiteren müssten gemäss der Bauzonenkapazitätsberechnung weiterhin ca. 3.5 Hekta-
ren überdimensioniertes Bauland rückgezont werden. Die Baudirektion habe die Planungs-
zone auf einem räumlich begrenzten Gebiet, im Grossen und Ganzen im Umfang des überdi-
mensionierten Baulandes erlassen, wobei die einzelnen Parzellen genau bezeichnet worden 


22 │ 27 
 
seien. Die zeitliche Ausdehnung bis vorerst im November 2024 (die Zonenpläne sind bis 
1. Januar 2025 anzupassen) sei sodann notwendig, eine kürzere Dauer sei nicht zielführend. 
In sachlicher Hinsicht erweise sich die strittige Planungszone als restriktiv, da während der 
Dauer der Planungszone keine Baubewilligungen mehr erteilt würden. Angesichts der Tatsa-
che, dass die Vorinstanz beziehungsweise die Gemeinde gestützt auf die Bundesgesetzge-
bung Bauparzellen rückzonen und der Nichtbauzone zuführen müsse, sei jedoch kein milderes 
Mittel erkennbar, mit dem die Planungsabsicht sichergestellt werden könne. Inwiefern effektiv 
eine Zuweisung zur Nichtbauzone erfolge, bilde indessen erst Gegenstand des Verfahrens der 
Nutzungsplanung. Die Planungszone gehe somit in räumlicher, sachlicher und zeitlicher Hin-
sicht nicht über das hinaus, was zur Erreichung des Sicherungszwecks unbedingt notwendig 
sei. Die Erforderlichkeit dieser Massnahme könne deshalb nicht abgestritten werden. Ein an-
deres Mittel, um die Planungsabsicht der Planungsbehörden beziehungsweise die unbe-
schwerte Nutzungsplanung sicherzustellen, sei nicht ersichtlich. Die Erforderlichkeit sei somit 
ebenfalls gegeben. 
Das im öffentlichen Interesse liegende Ziel sei schliesslich gegen das private Interesse des 
Beschwerdeführers, der uneingeschränkten Ausübung des Eigentums, abzuwägen. Das an-
gemessene Verhältnis beurteile sich nur aufgrund der Planungszone und nicht aufgrund der 
beabsichtigten Nutzungsplanung. Es stelle sich vorliegend insbesondere die Frage, ob die 
zeitliche Dimension der Planungszonen verhältnismässig sei, da die Parzelle des Beschwer-
deführers bereits vom 23. März 2015 bis am 1. April 2020 durch die Planungszone des Ge-
meinderates X belegt gewesen sei. Gehe man davon aus, dass die durch die Vorinstanz er-
lassene Planungszone bis Anfang 2025 bestehen bleibe, so würde dies für die Eigentümer 
eine Blockierung ihrer Parzelle für insgesamt ca. 10 Jahre bedeuten. Der Beschwerdeführer 
mache geltend, es handle sich bei der strittigen Parzelle um baureifes, gut gelegenes und 
attraktives Land, welches genügend erschlossen und in zwei bis drei Jahren überbaubar sei. 
Für die Parzelle liege bereits ein Gestaltungsplan im Entwurf vor. Die Parzelle sei zwingend in 
der Bauzone zu belassen. Dem sei entgegenzuhalten, dass die Parzelle Nr. Y des Beschwer-
deführers nicht bebaut sei. Da weder ein Gestaltungsplan noch eine konkrete Bauabsicht be-
stehe, könne die Parzelle nicht in nützlicher Frist überbaut werden, sodass das privates Inte-
resse stark relativiert werden müsse. Für die Parzelle bestehe seit 50 Jahren keine konkrete 
Bauabsicht. Der Beschwerdeführer erfahre keine offensichtlichen Nachteile mit der weiteren 
Blockierung seiner Parzelle von nochmals ca. zwei Jahren. Demgegenüber erweise sich das 
öffentliche Interesse an der rechtskonformen Nutzungsplanung und somit an der Reduktion 
der unbestrittenermassen überdimensionierten Bauzone als äusserst erheblich. Ohne 


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Vornahme der bundesrechtlich vorgeschriebenen Rückzonungen wäre die kommunale Total-
revision der Nutzungsplanung nicht genehmigungsfähig, was faktisch zu einem vorübergehen-
den Baustopp in der Gemeinde führen könnte. Insofern sei die Sicherstellung der beabsichtig-
ten Nutzungsplanung mittels Erlass einer Planungszone von grossem öffentlichen Interesse. 
Für die Beschwerdeführer hingegen habe die Planungszone faktisch keine zusätzlichen nega-
tiven Auswirkungen, wenn man alternativ von einem für das gesamte Gemeindegebiet gelten-
den Baustopp ausgehe. Wäge man somit die privaten mit den öffentlichen Interessen ab, falle 
die Abwägung zugunsten des öffentlichen Interesses und somit im Sinne der Vorinstanz aus. 
Die Planungszone sei im vorgesehenen Ausmass zumutbar und der Verhältnismässigkeits-
grundsatz gewahrt. 
Auf diese vorinstanzlichen Erwägungen (2.3.4) ist ebenfalls uneingeschränkt zu verweisen 
(Art. 56 Abs. 3 VRG), zumal der Beschwerdeführer – wie die nachfolgende Erwägung aufzei-
gen wird – keine wesentlichen Argumente vorträgt, die nicht bereits von der Vorinstanz ent-
kräftet worden wären. 
 
8.3 
8.3.1 
Zu den Rügen des Beschwerdeführers sei als Erstes festgestellt, dass kein Anlass besteht, 
um von der vorinstanzlichen Würdigung der örtlichen Verhältnisse abzuweichen. Anhand der 
Planunterlagen und mit Blick auf die entwickelten Kriterien (Bebauung, periphere Lage, öV-
Erschliessung etc.) ist die Auswahl der streitgegenständlichen Parzelle nachvollziehbar (vgl. 
VI1-B-2 und 3). Es sei insbesondere nochmals hervorgehoben, dass die Parzelle Nr. Y (D2C) 
weit ausserhalb des Siedlungsgebietes liegt und (nur) nördlich an eine Inselbauzone grenzt. 
Die weitere Umgebung der Parzelle ist grösstenteils unbebaut und durch Nichtbauzonen ge-
prägt. Es liegt keine Baulücke vor. Zudem gilt die ÖV-Güteklasse D und die Abwasserentsor-
gung ist gemäss Objektblatt problematisch. Das Grundstück ist ferner mit einer Gestaltungs-
planpflicht belegt und ist seit mehreren Jahrzehnten unbebaut in der Bauzone. Bis heute liegt 
weder ein genehmigter Gestaltungsplan vor noch besteht eine konkrete Bauabsicht. Die Bau-
reife innerhalb von zwei bis drei Jahren ist deshalb – entgegen der Meinung des Beschwerde-
führers – zu verneinen und das private Interesse zu relativieren (Objektblatt, VI1-B-3 sowie 
Planungsbericht Gemeinderat vom 1. April 2020, BF1-A-9). Daran vermag auch ein allenfalls 
bestehender Gestaltungsplanentwurf nichts zu ändern. Eine Neuzonierung der Parzelle ist bei 
diesen Verhältnissen durchaus denkbar und auf jeden Fall nicht offensichtlich unzulässig. Da-
mit ist die Planungszone geeignet, um die im öffentlichen Interesse liegende Überprüfung 


24 │ 27 
 
dahingehend sicherzustellen, dass in der Zwischenzeit von Seiten des Beschwerdeführers 
keine Schritte unternommen werden können, die einer möglichen späteren Rückzonung ent-
gegenstehen würden. 
 
8.3.2 
Des Weiteren sei noch einmal erwähnt, dass der revidierte Nutzungsplan, welcher anlässlich 
der Gemeindeversammlung vom 27. Mai 2021 beschlossen wurde, vom Regierungsrat bis 
heute nicht genehmigt werden konnte. Die Rückzonungspflicht nach RPG verlangt daher nach 
wie vor die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung des Gemeindegebietes X und 
die kantonale Planungszone vermag sehr wohl die Umsetzung der Rückzonungspflicht sowie 
die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden zu sichern. 
 
8.3.3 
Ferner steht auch die streitgegenständliche Fläche der Parzelle Nr. Y von 596 m2 dem Erlass 
einer Planungszone und einer möglichen späteren Rückzonung nicht entgegen. Das Argument 
des Beschwerdeführers, dass der Baudirektion besser geeignete Massnamen bzw. grössere 
Parzellen zur Verfügung stehen würden, zielt ins Leere. Es ist zwar zutreffend, dass die Bau-
direktion zwischenzeitlich zwecks Sicherstellung der zwingend notwendigen Nutzungsplanre-
vision eine weitere Planungszone über 21, teils grössere Grundstücke erlassen hat (vgl. BF-
Bel. 6: Medienmitteilung «Zweite Planungszone X» vom 1. Juni 2023 und Auszug aus dem 
Amtsblatt Nr. 22 vom 1. Juni 2023). Dieser Umstand schliesst jedoch nicht aus, dass nicht 
auch die Parzelle des Beschwerdeführers mit einer kantonalen Planungszone belegt werden 
kann. Die vom Beschwerdeführer erwähnte Parzelle Nr. _ verfügt im Übrigen ebenfalls bloss 
über eine Fläche von 752 m2, GB X, und ist damit nur unwesentlich grösser als die hier ge-
genständliche Fläche (vgl. https://www.gis-daten.ch/map/nw_agglomeration). Darüber hinaus 
trägt der Beschwerdeführer nicht substantiiert vor, inwiefern sich andere Parzellen besser eig-
nen würden als die streitbetroffene. Die kantonale Planungszone vom 1. Juni 2023 ist schliess-
lich nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, weshalb ihre Rechtmässigkeit hier auch 
nicht beurteilt werden muss. 
 
8.3.4 
Die Vorinstanz hat sodann sinngemäss erwogen, dass für die Parzelle Nr. Y seit 50 Jahren 
keine konkrete Bauabsicht bestehe und dass der Beschwerdeführer keine offensichtlichen 
Nachteile mit der weiteren Blockierung seiner Parzelle von nochmals ca. zwei Jahren erfahre. 


25 │ 27 
 
Das öffentliche Interesse an der rechtskonformen Nutzungsplanung sei hingegen als äusserst 
erheblich zu beurteilen. Diese vorinstanzliche Interessenabwägung wurde objektiv und offen-
sichtlich auch im Hinblick auf die gesamte zeitliche Dimension der Belegung der Parzelle Nr. Y 
mit einer Planungszone vorgenommen (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4.4). Sie ist deshalb nicht 
zu beanstanden. Ausserdem gilt es zu beachten, dass bei raumplanerischen Entscheiden in 
Zusammenhang mit der Nutzungsplanung messerscharfe Bewertungen kaum je möglich sind. 
Eine Interessenabwägung ist unabdingbar, womit das Ermessen per se eine gewisse Rolle 
spielt. Ferner sei der Beschwerdeführer nochmals darauf hingewiesen, dass vorliegend bloss 
die Planungszone Streitgegenstand bildet und eine weitergehende Interessenabwägung im 
nachgelagerten Nutzungsplanverfahren erfolgt (vgl. vorstehende E. 6.6). 
 
8.3.5 
Schliesslich kann der Beschwerdeführer auch aus den monierten (zu) lange dauernden Vor-
prüfungen der Baudirektion nichts zu seinen Gunsten ableiten. Inwiefern die Baudirektion die 
Totalrevision der Nutzungsplanung unnötig verzögert haben soll, ist unergründlich, zumal ja 
gerade der Beschwerdeführer eigens betont, dass diese nicht in ihrer Kompetenz liege. 
 
9. 
Im Ergebnis ist die kantonale Planungszone rechtmässig und der Einbezug der Parzelle Nr. Y, 
GB X, in die Planungszone mit keinem ersichtlichen Rechtsmangel behaftet. Ob die konkreten 
Voraussetzungen für eine Auszonung vorliegen, ist im noch laufenden Zonenplanverfahren zu 
beurteilen. Die Beschwerde ist abzuweisen. 
 
10. 
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens zu befinden. Die 
Verfahrenskosten umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Partei-
entschädigung (Art. 115 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschä-
digung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach dem Prozesskostengesetz 
(NG 261.2 [PKoG]; Art. 116 Abs. 3 VRG). 
 


26 │ 27 
 
10.1 
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt 
die Gerichtsgebühr Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 PKoG). 
Die Gebühren sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen sich 
nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwie-
rigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die 
Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). Aufgrund der vorgetragenen Argumente ist einer-
seits von einer erheblichen persönlichen Bedeutung der Sache für den Beschwerdeführer aus-
zugehen. Andererseits hat die Prüfung der Rügen einen nicht unbedeutenden Aufwand des 
Gerichts verursacht. Die Gebühren werden daher auf Fr. 3'000.– festgesetzt. Sie gehen aus-
gangsgemäss zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 122 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr 
von Fr. 3'000.– wird mit dem vom Beschwerdeführer bereits geleisteten Gerichtskostenvor-
schuss in gleicher Höhe verrechnet und hat als bezahlt zu gelten. 
 
10.2 
Dem Beschwerdeführer ist ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen 
(Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario). Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird gestützt 
auf Art. 123 Abs. 4 VRG ebenfalls keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 


27 │ 27 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid beträgt Fr. 3'000.– und geht aus-
gangsgemäss zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 122 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 17 
PKoG). Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.– wird mit dem vom Beschwerdeführer bereits 
geleisteten Gerichtskostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet und gilt als bezahlt. 
 
3. Dem Beschwerdeführer wird ausgangsgemäss keine Parteientschädigung zugesprochen 
(Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario). 
 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen (Art. 123 Abs. 4 PKoG). 
 
5. [Zustellung]. 
 
Stans, 4. Dezember 2023 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
Versand: 
 
 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). 
Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift 
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). 
Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.