nw_gerichte · ST 26 1 · 2026-08-05 · de
Steuern (ST 26 1)


GERICHTE VERWALTUNGSGERICHT Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch
ST 26 1
Entscheid vom 30. März 2026
Steuerabteilung
Besetzung Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz,
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss,
Verwaltungsrichter Christian Waser,
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth.
Verfahrensbeteiligte A.__
Beschwerdeführer,
gegen
Kantonales Steueramt Nidwalden,
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans,
Beschwerdegegner,
und
Eidg. Steuerverwaltung,
Abteilung Direkte Bundessteuer, Eigerstrasse 65, 3003 Bern,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand Kantons- und Gemeindesteuern 2023 sowie Direkte Bun-
dessteuer 2023
Beschwerde gegen die Einspracheentscheide des Kantona-
len Steueramtes Nidwalden vom 15. Januar 2026
(PID-Nr. 9412).

2 │ 9
Sachverhalt:
A.
Mit Datum vom 26. Februar 2025 hat das Kantonale Steueramt Nidwalden («Steueramt») A.__
(«Beschwerdeführer») für die Steuerperiode 2023 definitiv veranlagt mit Aufrechnung von
Mietzinserträgen der B.__ GmbH sowie verschiedenen Korrekturen von geltend gemachten
Abzüge (Fahrtkosten und Liegenschaftsunterhalt).
B.
Gegen diese Veranlagungsverfügungen erhob der Beschwerdeführer am 4. März 2025 Ein-
sprache mit der sinngemässen Begründung, dass die Fahrtkosten in den früheren Veranla-
gungen der Steuerperioden 2018 bis 2020 gewährt worden seien und die Anpassung der Net-
tomieten nicht nachvollziehbar sei.
C.
Mit den Einspracheentscheiden vom 15. Januar 2026 wies das Steueramt die Einsprache ab.
Es begründete dies einerseits damit, dass der Fahrkostenabzug infolge der per 1. Januar 2022
geänderten Berufskostenverordnung entfalle und andererseits, dass bei den Nettomietzinser-
trägen der Liegenschaften eine Korrektur erfolgt sei. Die Erträge der Geschäftsflächennutzung
seien aufgerechnet worden. Ein Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt sei bei Liegen-
schaften des Geschäftsvermögens demgegenüber nicht möglich.
D.
Gegen diese Einspracheentscheide erhob der Beschwerdeführer am 21. Januar 2026 bzw.
mit verbesserter Eingabe vom 28. Januar 2026 beim Verwaltungsgericht Nidwalden Be-
schwerde und stellte folgenden Antrag:
« Antrag:
Position 180 Nettomieterträge aus Liegenschaften:
Anpassung der Position von Bruttomieten auf Nettomieten »
Als Begründung fügte er zusammengefasst an, es seien irrtümlich die Bruttomieten und nicht
die Nettomieten berücksichtigt worden. Er mache gemäss Steuerdossier Nebenkosten von
total Fr. 7'427.30 geltend. Die Nettomieten würden somit Fr. 143'772.70 betragen.

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E.
Das Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 25. Februar 2026 die Gutheissung der
Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Die Eidgenössische Steuer-
verwaltung liess sich nicht vernehmen, womit der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen war.
F.
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgerichts Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesa-
che auf dem Zirkularweg abschliessend beurteilt. Auf die Ausführungen der Parteien in den
Rechtsschriften wird – sofern erforderlich – in den nachstehenden Erwägungen eingegangen;
die Relevanz aller übrigen Vorbringen wird vom Gericht verneint.
Erwägungen:
1.
1.1
Angefochten sind die Einspracheentscheide des Steueramts Nidwalden vom 15. Januar 2026,
mit welchen die Einsprache des Beschwerdeführers gegen die Veranlagungsverfügungen vom
26. Februar 2025 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2023 sowie die Direkte Bun-
dessteuer 2023 abgewiesen wurden.
Als Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Verwaltungsbehörde ist sowohl in Be-
zug auf die Kantons- und Gemeindesteuern wie auch in Bezug auf die Direkte Bundessteuer
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 206 Abs. 1 StG [NG 521.1], Art. 140
Abs. 1 und Art. 145 DBG [SR 642.11]). Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begrün-
dung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflichtige Person (Art. 206 Abs. 1 StG,
Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 DBG).
Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtenen Entscheide offensichtlich berührt und hat
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, sodass er beschwerdele-
gitimiert sind (Art. 70 VRG; NG 265.1). Die 30-tägige Beschwerdefrist und die übrigen Form-
vorschriften wurden eingehalten, weshalb auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache
zu entscheiden ist. Das Gericht hat praxisgemäss die vorinstanzlichen Akten beigezogen.

4 │ 9
1.2
Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der Direkten
Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich
um verschiedene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in ge-
trennten Verfahren verlangt werden. Diese können allerdings in ein und derselben Urteils-
schrift getroffen werden (vgl. BGE 142 II 293 E. 1.2; 135 II 260 E. 1.3.1; 130 II 509 E. 8.3).
Vorliegend sind dieselben Tat- und Rechtsfragen streitig. Die massgebenden Voraussetzun-
gen für die steuerliche Behandlung der Mietzinserträge bzw. den Abzug der geltend gemach-
ten Nebenkosten sind – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden – nach dem kan-
tonalen Recht und dem Recht der Direkten Bundessteuer identisch. Daher kann die Be-
schwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2023 sowie die Direkte Bundes-
steuer 2023 in ein und demselben Entscheid behandelt werden.
1.3
Mit der Beschwerde können alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegan-
genen Verfahrens gerügt werden (Art. 206 Abs. 2 StG, Art. 140 Abs. 3 DBG). Damit werden
die bundesrechtlichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerde-
verfahren betreffend die Direkte Bundessteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 DBG i.V.m. Art. 145
Abs. 2 DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfah-
rens gerügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend auch die Ange-
messenheit des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonderheit findet sich
in Art. 207 StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersachen nicht an
die Begehren der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse zustehen wie
der Veranlagungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der steuerpflichtigen
Person die Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann.
2.
2.1
Gegenstand der vorliegenden Beschwerde ist die Frage, ob die erstmals im Beschwerdever-
fahren geltend gemachten Nebenkosten in Höhe von Fr. 7'427.30 an den deklarierten und in
den Veranlagungsverfügungen der Steuerperiode 2023 zugrunde gelegten Bruttomietzinsbe-
trägen von Fr. 151'200.‒ bzw. Fr. 154'200.‒ abzuziehen sind.

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2.2
Gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1 StG und Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG sind alle Erträge aus unbeweg-
lichem Vermögen, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung
oder sonstiger Nutzung steuerbar. Unter dem Begriff «Erträge» sind sämtliche Zuflüsse zu
verstehen, die dem wirtschaftlich Berechtigten für die Einräumung eines Nutzungsrechts zu-
kommen, ohne dass die Vermögensmasse als solche beeinträchtigt wird. Zu den steuerbaren
Einkünften gehören demnach alle Arten von Vermögenszugängen, die sich aus einem echten
Zufluss in die Vermögensmasse der steuerpflichtigen Person ergeben. Steuerbar sind folglich
sämtliche aus diesen Vertragsverhältnissen fliessenden Vermögenszugänge, insbesondere
sämtliche direkten oder indirekten Leistungen, welche der Vermieter oder Verpächter vom
Mieter oder Pächter erhält (ALBERTO LISSI/NATALIE DINI, in: Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, Kommentar, 4. Aufl. 2022, N. 1 ff. zu Art. 21 DBG). Nicht zum steuerbaren Ver-
mögensertrag gehören demgegenüber Nebenleistungen, welche der Vermieter oder Verpäch-
ter im Interesse und auf Rechnung des Mieters oder Pächters erbringt und für welche er ledig-
lich an Zahlung statt auftritt. Dabei handelt es sich zivilrechtlich um Nebenkosten im Sinne von
Art. 257a OR bzw. Art. 281 OR, die kein Entgelt für die Überlassung des Miet- oder Pachtob-
jekts darstellen. Solche Vergütungen sind nicht Ausfluss der Nutzungsüberlassung, sondern
stellen Einkommensverwendungen des Mieters oder Pächters dar. Dazu zählen insbesondere
Heizungs-, Warmwasser- oder vergleichbare Betriebskosten, sofern sie separat abgerechnet
werden (ALBERTO LISSI/NATALIE DINI, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 21 DBG; PETER LOCHER, Kommen-
tar zum DBG, I. Teil, 2. Aufl., 2019 N. 12 zu Art. 21).
2.3
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, das Steueramt habe irrtümlich die Bruttomieten an-
stelle der Nettomieten berücksichtigt, ist dieser Einwand unbegründet.
Aus den Akten ergibt sich, dass er in der Steuerdeklaration 2023 Miet- bzw. Pachtzinsen von
insgesamt Fr. 151'200.‒ deklariert hat (STA-act. 34 und 43). Der Beschwerdeführer unterliess
es jedoch, in den Deklarationsunterlagen darauf hinzuweisen, dass es sich dabei um Brutto-
mietzinsen handelte. Folglich musste das Steueramt mangels anderer Anhaltspunkte davon
ausgehen, dass die deklarierten Beträge die Nettomietzinsen darstellen und hat diese zu
Recht in der deklarierten Höhe – unter Aufrechnung von Fr. 3'000.‒ für Erträge aus Geschäfts-
liegenschaften – als steuerbare Erträge berücksichtigt (STA-act. 77).

6 │ 9
Auch im anschliessenden Einspracheverfahren, in dem der Beschwerdeführer zusätzliche Un-
terlagen (Mietverträge) einreichte, deklarierte er erneut Mietzinserträge in Höhe von insgesamt
Fr. 151'200.‒ und zog leg lediglich pauschal Unterhaltskosten ab, ohne weiterführende Belege
oder nachvollziehbare Erläuterungen vorzulegen. Eine gesonderte Ausweisung der Neben-
kosten erfolgte ebenfalls nicht (STA-act. 100). Unter diesen Umständen war es für die Steuer-
behörde sachgerecht, von deklarierten Bruttomieten auszugehen.
2.4
Die im vorliegenden Verfahren neu eingereichten Nebenkosten samt Belegen (BF-Bel. 4-7)
lagen dem Steueramt im Zeitpunkt der Veranlagung nicht vor. Insbesondere weicht die mit
Beschwerdebeilage 4 eingereichte Zusammenstellung der Mietzinseingänge von den mit der
Deklaration 2023 am 1. Juni 2024 eingereichten Unterlagen ab. Die neu eingereichte Zusam-
menstellung weist auf Seite 2 die Positionen «Total Jahresmiete brutto» sowie «Total brutto»
aus und beziffert die Bruttojahresmiete auf Fr. 151'200.‒. Die geltend gemachten Nebenkos-
ten belaufen sich gemäss den eingereichten Belegen auf insgesamt Fr. 7'427.30 und setzen
sich zusammen aus Zahlungen an die C.__ AG für Schneeräumung von Fr. 134.65 vom 2. Mai
2023 (BF-Bel. 5), an die D.__ AG für Heizöl von Fr. 4'312.40 vom 17. April 2023 (BF-Bel. 6)
sowie an die E.__ für Wasser-, Kehricht- und Abwassergebühren von Fr. 2'980.25 vom 5. De-
zember 2023 (BF-Bel. 7).
Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz zum Zeitpunkt ihres Entscheids vom deklarier-
ten Mietzinsertrag ausgehen und diesen unter Aufrechnung von Fr. 3'000.‒ für Erträge aus
Geschäftsliegenschaften (B.__ AG; vgl. STA-act. 107) als steuerbare Einkünfte berücksichti-
gen und auf insgesamt Fr. 154'200.‒ festsetzen (vgl. STA-act. 77). Diese Veranlagung ist nicht
zu beanstanden, zumal der Beschwerdeführer zur Aufrechnung der Fr. 3'000.‒ nicht Stellung
nimmt (vgl. Beschwerdeschrift). Die im Beschwerdeverfahren nachgereichten Nebenkosten-
belege rechtfertigen indessen eine materielle Anpassung der Mietzinserträge, wobei das ver-
spätete Vorbringen bei der Kostenverteilung zu würdigen ist. Die Nettomietzinse belaufen sich
demnach auf Fr. 146'772.70 (Fr. 154'200.‒ ./. Nebenkosten Fr. 7'427.30). Bei der Würdigung
der Kostenverteilung ist das verspätete Vorbringen gebührend zu berücksichtigen. Diese teil-
weise Gutheissung entspricht dem Antrag der Veranlagungsbehörde.
Zusammenfassend ist die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheissen, als der in den Ein-
spracheentscheiden vom 15. Januar 2026 unter Ziffer 180 zugrunde gelegte Mietertrag von
Fr. 154'200.‒ aus Liegenschaften, um die im Beschwerdeverfahren erstmals bezifferten und
belegten Nebenkosten in Höhe von Fr. 7'427.30 zu reduzieren ist.

7 │ 9
3.
3.1
Gemäss Art. 188 StG bzw. Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 VRG
gehen die Gerichtskosten im Rechtsmittelverfahren grundsätzlich zu Lasten der unterliegen-
den Partei und bemessen sich gestützt auf Art. 188 StG in Verbindung mit Art. 78 GerG
(NG 261.1) sowie Art. 116 Abs. 3 VRG nach dem Prozesskostengesetz (PKoG; NG 261.2).
Indessen gehen Kosten, die eine Partei durch pflichtwidriges Verhalten im Verfahren oder
durch verspätetes Vorbringen von Tatsachen oder Beweismitteln verursacht, unabhängig vom
Verfahrensausgang zu ihren Lasten (Art. 120 Abs. 1 VRG). Dem obsiegenden Beschwerde-
führer werden die Kosten ganz oder teilweise auferlegt, wenn er bei pflichtgemässem Verhal-
ten bereits im Veranlagungs- oder Einspracheverfahren zu seinem Recht gekommen wäre
(Art. 144 Abs. 2 DBG).
3.2
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die ordentliche Gebühr
Fr. 100.‒ bis Fr. 7'000.‒ (Art. 17 PKoG). Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gebühr
nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwie-
rigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die
Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG).
Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände sowie des gerichtlichen Aufwands wird die Ge-
richtsgebühr auf Fr. 1'000.‒ festgesetzt. Diese geht trotz teilweiser Gutheissung vollumfänglich
zu Lasten des Beschwerdeführers, da er die Nebenkosten samt Belegen erst im Beschwerde-
verfahren geltend gemacht hat, obwohl ihm dies bereits im Veranlagungs- oder zumindest im
Einspracheverfahren möglich gewesen wäre.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.‒ ist mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Gerichts-
kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen und hat als bezahlt zu gelten.
3.3
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung
zugesprochen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Ebenfalls keine Parteientschädigung ist dem am Ver-
fahren beteiligten Gemeinwesen zuzusprechen (Art. 123 Abs. 4 VRG).

8 │ 9
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
2. Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.‒ geht ausgangsgemäss zu Lasten des Beschwerde-
führers, wird mit dem von ihm geleisteten Gerichtskostenvorschuss in gleicher Höhe ver-
rechnet und ist bezahlt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. [Zustellung].
Stans, 30. März 2026
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN
Steuerabteilung
Die Vizepräsidentin
lic. iur. Barbara Brodmann
Die Gerichtsschreiberin
lic. iur. HSG Helene Reichmuth Versand: ______________________
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG;
SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und
die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Ent-
scheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Hän-
den hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.

9 │ 9