nw_gerichte · 32486 · 2022-05-23 · de

Grundstückgewinnsteuern (ST 21 9)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ST 21 9 
 
 
Entscheid vom 23. Mai 2022 
Steuerabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
 
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__ AG, 
vertreten durch I.__ AG, Landenbergstrasse 34, 
6002 Luzern, 
Beschwerdeführerin, 
 
 
 
gegen 
 
 
 
Kantonales Steueramt Nidwalden, 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner, 
 
 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Grundstückgewinnsteuer 2018 
 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Kantonalen 
Steueramtes vom 9. September 2021 betreffend Grundstück-
gewinnsteuer 2018. 


2│23 
Sachverhalt: 
A. 
Mit Veranlagungsverfügung vom 31. März 2021 wurden zulasten der Beschwerdeführerin für 
die Steuerperiode 2018 Grundstückgewinnsteuern in Höhe von Fr. 469'123.– festgesetzt 
(STA-act. 55-57). Der Grundstückgewinn stammt aus dem Verkauf der Parzellen Nrn. aa und 
bb, A.strasse, beide GB Z.__, mit einem Verkaufserlös in Höhe von Fr. 5'000'000.–. 
Gegen diese Veranlagungsverfügung reichte die Beschwerdeführerin die Einsprache vom 
30. April 2021 ein mit der Begründung, dass das von der B.__ berechnete Erfolgshonorar von 
total Fr. 1'210'155.19 für Projektentwicklung inklusive angefallener Drittkosten vollumfänglich 
durch erbrachte Leistungen gerechtfertigt sei und demzufolge als geschäftsmässig begründe-
ter Aufwand berücksichtigt werden müsse (STA-act. 58-59). 
Am 10. Juni 2021 wurde der Steuerpflichtigen das rechtliche Gehör gewährt. Dabei hat die 
Einsprecherin ihr Geschäftsmodell erläutert und sinngemäss vorgetragen, es handle sich bei 
der Rechnung von Fr. 1'210'155.19 um einen Geschäftsvorgang unter unabhängigen Dritten. 
Im Anschluss an die Sitzung vom 10. Juni 2021 reichte die Beschwerdeführerin zum Nachweis 
eine Nachkalkulation des erfolgten Aufwandes im Zusammenhang mit der Projektierungs-
phase ein. 
 
B. 
Mit Einspracheentscheid vom 9. September 2021 hat das Kantonale Steueramt die Einsprache 
teilweise gutgeheissen mit der Begründung, dass von dem gesamthaft in Rechnung gestellten 
Entwicklungs- bzw. Erfolgshonorar (nachfolgend Erfolgshonorar) weitere 5% des Verkaufs-
preises von Fr. 5'000'000.–, also Fr. 250'000.–, als konzerninterner Aufwand berücksichtigt 
werde, so dass eine Differenz in Höhe von Fr. 353'026.– verbleibe, die in der Steuerbilanz der 
Beschwerdeführerin als geldwerte Leistung aufzurechnen sei. Somit belaufe sich der Buchwert 
der veräusserten Liegenschaft in der Steuerbilanz per Verkaufszeitpunkt auf Fr. 3'647'680.– 
(Zusammensetzung Handelsbilanz Fr. 2'790'551.– zzgl. anerkanntes Erfolgshonorar 
Fr. 857'129.–). Daraus resultierte eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. 293'291.– 
(STA-act. 62-65). 
 
 


3│23 
C. 
Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 
11. Oktober 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht Nidwalden und stellte folgende An-
träge: 
«a) 
Der Einspracheentscheid betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 / Ordentliche Steuern 
sei aufzuheben und die Steuerpflichtige sei unter Berücksichtigung des ausgeschiedenen Grund-
stückgewinnes mit einem steuerbaren Gewinn von CHF 0 (null) und einem steuerbaren Kapital von 
CHF 2'624'000.– zu veranlagen. 
 b) 
Der Einspracheentscheid betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 / Grundstückgewinn-
steuer sei aufzuheben und die Steuerpflichtige sei mit einem Grundstückgewinn von CHF 593'000.– 
zu veranlagen. 
 c) 
Der Einspracheentscheid betreffend die direkte Bundessteuer 2018 sei aufzuheben und die Steuer-
pflichtige sei mit einem steuerbaren Gewinn von CHF 593'00 zu veranlagen. 
 d) 
Das vorliegende Beschwerdeverfahren soll zusammen mit der gleichentags eingereichten Be-
schwerde der B.__, Y.__, beurteilt werden. 
 e) 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin. 
 f) 
Eventualiter seien alle Einsprache-Entscheide zur Neubeurteilung unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuwei-
sen.» 
 
D. 
Das Kantonale Steueramt stellte mit Vernehmlassung vom 3. Dezember 2021 innert erstreck-
ter Frist folgende Anträge: 
«1. 
Die Beschwerdeanträge b) und e) sowie der Eventualantrag f) seien abzuweisen; 
 2. 
Soweit die Beschwerdeführerin im Beschwerdeantrag d) eine Beurteilung zusammen mit der Be-
schwerde im Verfahren ST 21 8 begehrt, ist dieser Antrag infolge Sachzusammenhang gutzuheis-
sen; 
 3. 
Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 
 
E. 
Mit freigestellter Replik vom 5. Januar 2022 und Duplik vom 1. Februar 2022 hielten beide 
Parteien an ihren Anträgen fest. Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen. 
 
F. 
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgerichts Nidwalden hat die vorliegende Beschwerde- 
sache an der Sitzung vom 23. Mai 2022 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Ausfüh-
rungen der Parteien in den Rechtsschriften wird – sofern erforderlich – in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen; die Relevanz aller übrigen Vorbringen wird vom Gericht verneint. 


4│23 
Erwägungen: 
1. 
1.1 
Streitgegenstand bildet der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramtes vom 
9. September 2021, mit welchem die Einsprache der Beschwerdeführerin gegen die Veranla-
gungsverfügung vom 31. März 2021 teilweise gutgeheissen wurde (STA-act. 62-65). Als 
Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde betreffend Grund-
stückgewinnsteuer ist die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 213 Abs. 4 
i.V.m. Art. 206 Abs. 1 StG [NG 521.1]. Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begrün-
dung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflichtige Person (Art. 206 Abs. 1 StG). 
Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid offensichtlich berührt und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, sodass sie beschwerde-
legitimiert ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 54 VRG (NG 265.1) 
gegeben sind, ist ohne weiteres auf die Beschwerde einzutreten und in der Sache zu entschei-
den. 
 
1.2 
1.2.1 
Die Beschwerdeführerin stellt den formellen Antrag (vgl. Antrag lit. d), es sei das vorliegende 
Beschwerdeverfahren zusammen mit der gleichentags eingereichten Beschwerde der B.__ 
(ST 21 7) zu beurteilen. Den Antrag begründet die Beschwerdeführerin damit, dass die ange-
fochtenen Einspracheentscheide den gleichen Sachverhalt betreffen würden und auch die Ein-
sprachebegründungen identisch seien. 
 
1.2.2 
Die zuständige Behörde kann im Interesse einer zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei 
getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinen. Die Vereinigung dient 
der Prozessökonomie (Urteil des BGer 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 1.1; RHINOW/KOL-
LER/KISS/THURNHEER/BRÜHL-MOSER, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl. 2021, N. 1034). Die-
ser Grundsatz verlangt, auf einem möglichst einfachen, zweckmässigen, zeit- und kostenspa-
renden Weg zu einem Verfahrensabschluss zu gelangen (FRITZ GYGI, Bundesverwaltungs-
rechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 68). Eine Verfahrensvereinigung rechtfertigt sich insbesondere, 


5│23 
wenn sich Beschwerden gegen denselben Entscheid richten, den gleichen Sachverhalt betref-
fen und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (BGE 131 V 222, E. 1; 128 V 124 E. 1; 123 V 
214, E. 1; 126 II 377 E. 1; 122 II 367, E. 1a 120 V 463, E. 1; 113 Ia 390, E. 1; Urteil des BGer 
2A_48/2006 vom 3. November 2006 E. 1). 
 
1.2.3 
Die vorliegende Beschwerde ST 2021 9 (Grundstücksgewinnsteuer 2018) und die gleichen-
tags eingereichte Beschwerde ST 2021 7 der B.__ betreffend die Kantons- und Gemeinde-
steuern 2018 sowie Direkte Bundessteuer 2018 betreffen weder dieselben Steuerpflichtigen 
noch dieselben Steuern. Die Beschwerdeführerin und die B.__ sind trotz gesellschaftlicher 
Verbundenheit (Tochtergesellschaften der D.__ AG; nachfolgend Holding) voneinander unab-
hängige Rechts- und Steuersubjekte. Dementsprechend richten sich die Beschwerden auch 
gegen verschiedene Einspracheentscheide und erfordern formell getrennte Beurteilungen. 
Ausserdem erhebt einzig der Kanton und nicht auch der Bund eine Grundstückgewinnsteuer. 
Damit stehen sich teilweise auch andere Verfahrensbeteiligte gegenüber. Schliesslich knüpft 
die Grundstückgewinnsteuer an die Veräusserung von Grundstücken an und hat als Objekts-
teuer eine andere tatsächliche und rechtliche Grundlage als die allgemeine Einkommens-
steuer; dass es sich um harmonisierte Steuern handelt und Interdependenzen bestehen, än-
dert daran nichts (vgl. Urteil des BGer 2C_999/2021 vom 29. Dezember 2022 E. 3). Aus die-
sem Grund ist der Antrag lit. d der Beschwerdeführerin auf Verfahrensvereinigung abzuwei-
sen. 
 
1.2.4 
Das Verwaltungsgericht hat überdies auch für die gleichentags von der Beschwerdeführerin 
eingereichte Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 sowie die Di-
rekte Bundessteuer 2018 ein separates Dossier (ST 21 8) angelegt. Soweit die Beschwerde-
führerin durch das Einreichen einer einzigen Rechtsschrift zumindest implizit auch die Verei-
nigung der Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer und Einkommenssteuer beantragt, 
mangelt es einerseits an einer rechtsgenügenden Begründung des Antrags und andererseits 
drängt sich eine Vereinigung auch hier nicht auf. Die Steuern betreffen zwar dieselbe Steuer-
pflichtige, jedoch stehen sich auch hier aus vorgenanntem Grund teilweise andere Verfahrens-
beteiligte gegenüber und die Grundstückgewinnsteuer hat wie gesagt eine andere tatsächliche 
und rechtliche Grundlage als die allgemeine Einkommenssteuer. 
 
 


6│23 
2. 
Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG können mit der Beschwerde alle Mängel des angefochtenen Ent-
scheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Damit werden die bundesrecht-
lichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerdeverfahren betref-
fend die direkte Bundesssteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 DBG in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 
DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens ge-
rügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend auch die Angemessenheit 
des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonderheit findet sich in Art. 207 
StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersachen nicht an die Begehren 
der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse zustehen wie der Veranla-
gungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der steuerpflichtigen Person die 
Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann. 
 
3. 
3.1 
Die Grundstückgewinnsteuer wird laut Art. 141 Abs. 1 StG auf dem Gewinn aus Veräusserung 
von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Gemäss Art. 145 Abs. 1 StG und Art. 12 
Abs. 1 StHG (Steuerharmonisierungsgesetz; SR 642.14) gilt als steuerpflichtiger Grundstück-
gewinn der Betrag, um welchen der Verkaufserlös die Anlagekosten übersteigt. Zum Verkaufs-
erlös gehören neben dem Kaufpreis alle weiteren Leistungen, welche der Veräusserer aus 
dem Verkauf des Grundstücks erzielt (vgl. Art. 147 Abs. 1 und Art. 149 Abs. 1 StG). Die Anla-
gekosten bestehen in der Regel aus dem Erwerbspreis und den vorgenommenen wertvermeh-
renden Aufwendungen (Art. 12 Abs. 1 StHG). Im Umfang dieser Aufwendungen erzielt der 
Veräusserer keinen Gewinn. Sie können daher bei der Bestimmung des steuerbaren Gewinns 
vom Erlös abgezogen werden. Als Erwerbspreis gilt der Preis, zu dem der Veräusserer das 
Grundstück erworben hatte. Es handelt sich dabei im Normalfall um den ehemaligen Kauf-
preis, welcher im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag genannt wird, einschliesslich aller wei-
teren Leistungen des Erwerbers an den Veräusserer. Vom Bruttogewinn können in erster Linie 
die Gewinnungskosten abgezogen werden. Dazu gehören insbesondere die Handänderungs-
kosten und die üblichen Vermittlergebühren (vgl. Steuerinformation der Schweizerischen Steu-
erkonferenz SSK, Besteuerung der Grundstückgewinne). Die für die Grundstückgewinnsteuer 
massgeblichen Anlagekosten von Grundstücken des Geschäftsvermögens entsprechen i.d.R. 
dem aktuellen Buchwert zuzüglich der bisher vorgenommenen Abschreibungen. 
 
 


7│23 
3.2 
Im angefochtenen Einspracheentscheid hat das Kantonale Steueramt die von der B.__ an die 
Beschwerdeführerin gestellte Rechnung von Fr. 1'210'155.– aus dem Projekt «C.__» Z.__ im 
Grundsatz in der Höhe bestritten. Dabei wurden Drittkosten in Höhe von Fr. 607'129.– vollum-
fänglich anerkannt und dem konzerninternen Aufwand wurde mit 5% des Verkaufspreises von 
5 Millionen Franken, was Fr. 250'000.– entspricht, in der Steuerbilanz Rechnung getragen. 
Den Differenzbetrag von Fr. 353'026.– (Fr. 1'210'155.– ./. Fr. 857'129.– [Fr. 607'129.– + 
Fr. 250'000.–]) qualifizierte das Steueramt als geldwerte Leistung. Als Konsequenz ergab sich 
für die Grundstückgewinnsteuer, dass dieser Betrag nicht zu den Anlagekosten gerechnet 
werden konnte, so dass sich für die Grundstückgewinnsteuer ein massgebender Buchwert von 
Fr. 3'647'680.– ergab, der sich aus den anerkannten Drittkosten der B.__ in Höhe von 
Fr. 607'129.97 sowie der Aufwandpauschale von Fr. 250'000.– und der Handelsbilanz von 
Fr. 2'790'551.– zusammensetzte (vgl. STA-act. 63-65; vgl. auch 51). 
 
3.3 
Die Beschwerdeführerin bestreitet die Nichtanerkennung von Aufwand im Umfang von 
Fr. 353'026.– und verlangt die Anerkennung des gesamten bezahlten Honorars an die B.__ 
im Umfang von Fr. 1'210'155.– als Anlagekosten. Sie macht hauptsächlich geltend, dass auch 
unter dem Aspekt der Grundstückgewinnsteuer keine geldwerte Leistung ausgemacht werden 
könne, welche eine Reduktion der abzugsfähigen Anlagekosten rechtfertigen würde. Die An-
lagekosten seien folglich um Fr. 353'026.– von Fr. 3'658'311.– auf neu Fr. 4'011.1337.– zu 
erhöhen. Entsprechend reduziere sich der Grundstückgewinn vor Steuern auf neu 
Fr. 988'663.– (bisher Fr. 1'341'689.–). Nach Abzug der Steuern und des Vorjahresverlustes 
verbleibe ein Grundstückgewinn, der maximal dem Reingewinn bei der direkten Bundessteuer 
2018 entsprechen dürfe. Dieser steuerbare Gewinn betrage Fr. 593'000.–. 
 
4. 
4.1 
Strittig und zu prüfen sind demzufolge die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft «C.__» 
bzw., ob das Kantonale Steueramt in der Steuerperiode 2018 zu Recht eine geldwerte Leis-
tung im Umfang von Fr. 353'026.– angenommen und daher das Erfolgshonorar der B.__ nur 
im Umfang von Fr. 857'129.– (Fr. 607'129.– + Fr. 250'000.–) bei den Anlagekosten berück-
sichtigt hat. Der Verkaufserlös ist nicht strittig und beträgt 5 Millionen Franken. 
 


8│23 
4.2 
Der steuerbare Reingewinn einer Kapitalgesellschaft setzt sich aus dem Saldo der Erfolgs-
rechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 StG und Art. 58 
Abs. 1 lit. a DBG), und allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiede-
nen Teilen des Geschäftsergebnisses zusammen, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig 
begründetem Aufwand verwendet werden, wie insbesondere offene und verdeckte Gewinn-
ausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zuwendungen an Dritte (Art. 77 Abs. 1 
Ziff. 2 StG und Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG). 
Als verdeckte Gewinnausschüttungen bzw. geldwerte Leistungen gelten gemäss Lehre und 
Rechtsprechung Zuwendung der Gesellschaft an die Anteilsinhaber oder ihnen nahestehende 
Personen, denen keine oder keine genügende Gegenleistung gegenübersteht und die einem 
an der Gesellschaft nicht beteiligten Dritten nicht oder nur in wesentlich geringerem Umfang 
erbracht worden wäre und deren Charakter für die Organe der Gesellschaft erkennbar war, so 
dass angenommen werden kann, es sei eine Begünstigung beabsichtigt gewesen (BGE 
143 IV 228 E. 4.1; 140 II 88 E. 4.1 = Pra 103 [2014] Nr. 77; 138 II 57 E. 2.2; Urteile des BGer 
2C_497/2018 vom 4. Juli 2019 E. 3.2, 2C_505/2018 vom 7. Dezember 2018 E. 2.1, 
2C_51/2016 und 2C_52/2016 vom 10. August 2016 E. 2.2; StE 2001 B 24.4 Nr. 58; MARKUS 
REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, S. 463; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar 
zum DBG, 3. Aufl. 2016, N. 88 f. zu Art. 58 DBG; MARKUS REICH, Verdeckte Vorteilszuwen-
dungen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54 [1985/86] S. 609, 621 f.). 
Hierzu ist im Rahmen eines Drittvergleichs (sogenanntes Prinzip des «dealing at arm's 
length») und unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände des abgeschlossenen Ge-
schäfts festzustellen, ob die zu beurteilende Leistung im Vergleich zu üblichem und marktge-
rechtem Geschäftsgebaren als derart ungewöhnlich einzustufen ist, dass sie (so) nicht er-
bracht worden wäre, wenn der Leistungsempfänger der Gesellschaft oder dem Anteilsinhaber 
nicht nahestehen würde (BGE 138 II 57 E. 2.2 ff; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des Schwei-
zerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 332 f.; MARKUS REICH, Verdeckte Vorteilszuwendun-
gen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54 [1985/86] S. 609 ff.; ZWEIFEL/HUNZIKER, 
Beweis und Beweislast im Steuerverfahren bei der Prüfung von Leistung und Gegenleistung 
unter dem Gesichtswinkel des Drittvergleichs [«dealing at arm's length»], ASA 77 [2009], 
S. 660). 
Als Empfänger einer geldwerten Leistung kommt neben dem Beteiligungsinhaber auch eine 
ihm nahestehende Person infrage. Als dem Beteiligungsinhaber nahestehend erachtet die 
Praxis eine natürliche oder juristische Person, die zum beherrschenden Beteiligungsinhaber 


9│23 
enge wirtschaftliche oder persönliche, beispielsweise verwandtschaftliche Beziehungen unter-
hält. Als nahestehende Personen gelten Mitglieder der Verwaltung oder weiterer Organe und 
jede andere zu ihr in enger Beziehung stehende juristische oder natürliche Person, wenn diese 
Beziehung nach den gesamten Umständen als eigentlicher Grund der zu besteuernden Leis-
tung betrachtet werden muss. Nahestehend im steuerrechtlichen Sinn sind typischerweise 
auch Schwestergesellschaften (BGE 138 II 545 E. 3.4; Urteil des BGer 2C_16/2015 vom 
6. August 2015 E. 2.3.2; RETO HEUBERGER, Die verdeckte Gewinnausschüttung aus Sicht des 
Aktienrechts und des Gewinnsteuerrechts, Bern 2001, S. 211 ff.; vgl. zum Ganzen auch MAR-
KUS REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, S. 463; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 
N. 88 f. zu Art. 58 DBG). 
 
4.3 
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt im Bereich der geldwerten Leistungen die Grundregel, dass 
die Steuerbehörde die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen trägt, die 
steuerpflichtige Gesellschaft dagegen diejenige für all das, was die Steuer aufhebt oder min-
dert (BGE 142 II 488 E. 3.8.2; 133 II 153 E. 4.3; 121 II 266 und 284; DANIEL SCHÄR, Grundsätze 
der Beweislastverteilung im Steuerrecht, St. Gallen 1998, S. 72; BRÜLISAUER/KRUMMENACHER, 
a.a.O., in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 
4. Aufl. 2022, N. 254 zu Art. 24 StHG). Die Rechtsprechung differenziert ferner wie folgt: Ist 
streitig, ob einer Leistung der Gesellschaft überhaupt eine Gegenleistung des Beteiligten ge-
genübersteht, trägt die Gesellschaft die Beweislast für das Vorhandensein einer solchen Ge-
genleistung (Beweis der geschäftsmässigen Begründetheit der Leistung). Wenn – bei Vorhan-
densein einer Gegenleistung an die Gesellschaft – umstritten ist, ob zwischen den gegensei-
tigen Leistungen ein offensichtliches Missverhältnis besteht und deshalb auf eine verdeckte 
Gewinnausschüttung zu schliessen ist, so ist – ausgehend von der natürlichen Vermutung für 
die geschäftsmässige Begründetheit der Leistung – die Steuerbehörde für das behauptete 
Missverhältnis beweispflichtig (Urteile des BGer 2C_697/2014 vom 1. Mai 2015 E. 2.3, 
2C_51/2016 und 2C_52/2016 vom 10. August 2016 E. 2.1; StE 1999 B 72.14.2 Nr. 23 und 
1991 B 72.13.22 Nr. 21 E. 3a und b; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 109 zu 
Art. 58 DBG; ZWEIFEL/HUNZIKER, a.a.O., S. 683). Dies bedeutet, dass die Steuerbehörden 
zwar nicht über die Zweckmässigkeit von Aufwandpositionen der steuerpflichtigen Unterneh-
mung zu entscheiden und so ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Geschäftsleitung 
zu stellen haben. Dennoch hat die steuerpflichtige Gesellschaft nachzuweisen, dass die in 
Frage stehenden Leistungen geschäftsmässig begründet sind (Urteil des BGer 2C_273/2013 
und 2C_274/2013 vom 16. Juli 2013 E. 3.3.). So können sich die Steuerbehörden 


10│23 
vergewissern, dass geschäftliche Gründe und nicht die engen persönlichen und wirtschaftli-
chen Beziehungen zwischen Gesellschaft und Leistungsempfänger für die geldwerte Leistung 
ausschlaggebend waren (vgl. Urteil des BGer vom 29. Januar 1999, veröffentlicht in: ASA 68, 
S. 250 f. E. 3b). 
 
4.4 
Unabhängig von der konkreten Beweislastverteilung ist die steuerpflichtige Gesellschaft ver-
pflichtet, an der Erhebung des Sachverhalts mitzuwirken (FELIX RICHNER et al., Kommentar 
zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N. 6 zu § 135 StG; ZWEIFEL/HUNZIKER, ASA 77 
[2008/2009], S. 669 f.). Gemäss Art. 194 Abs. 2 StG und Art. 126 Abs. 1 DBG muss die steu-
erpflichtige Person oder Gesellschaft alles tun, um eine vollständige und richtige Einschätzung 
zu ermöglichen. Insbesondere hat sie auf Verlangen der Steuerbehörde mündlich oder schrift-
lich über die geschäftsmässige Begründetheit Auskunft zu geben und Geschäftsbücher, 
Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorzulegen 
oder deren Einsichtnahme an Ort und Stelle zu dulden (Art. 194 Abs. 2 und Art. 191 Abs. 2 
StG sowie Art. 126 Abs. 2 und Art. 123 Abs. 2 DBG). Unter die vorzulegenden Beweismittel 
fallen Dispositionsurkunden, das heisst Urkunden, die Rechtshandlungen betreffen (u.a. 
Verträge), aber auch Zeugnisurkunden wie Rechnungen, Quittungen, Bank- oder Postcheck-
auszüge. Vorlagepflichtig sind über den Wortlaut von Art. 194 Abs. 2 StG und Art. 126 Abs. 2 
DBG hinaus aber nicht nur Urkunden, die sich auf den «Geschäftsverkehr» des Steuerpflich-
tigen beziehen, sondern auch Urkunden, die in anderer Beziehung zur beweismässigen Ab-
klärung des für die Veranlagung des Steuerpflichtigen massgebenden Sachverhalts notwendig 
sind. Dazu gehören etwa Bestätigungen oder Quittungen, die Auskunft über den Verwen-
dungszweck geben können. Allerdings ist diese Auskunftspflicht nicht unbeschränkt; sie muss 
verhältnismässig sein, das heisst, die verlangten Auskünfte müssen für die Feststellung des 
rechtserheblichen Sachverhalts geeignet und notwendig und für den Steuerpflichtigen zumut-
bar sein (ZWEIFEL/HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., N. 42 zu Art. 42 StHG). 
 
5. 
5.1 
Aus dem angefochtenen Einspracheentscheid geht hervor, dass das Kantonale Steueramt das 
von der B.__ verbuchte Erfolgshonorar im Umfang von Fr. 353'026.– als fiktive Leistung ohne 
Gegenleistung qualifiziert und bei der Beschwerdeführerin als geldwerte Leistung dem Gewinn 
aufgerechnet hat. Als Konsequenz wurde bei der B.__ umfanggleich eine Kapitaleinlage 


11│23 
angenommen (STA-act. 149-150). Seinen Entscheid begründete das Steueramt damit, dass 
die Honorarrechnung der B.__ an die Beschwerdeführerin von Fr. 1'210'155.– im Grundsatz 
in der Höhe bestritten werde. Dabei würden Drittkosten von Fr. 607'129.– anerkannt. Basis der 
Rechnung sei eine im Vorfeld durch den Verwaltungsrat der B.__ beschlossene pauschale 
Leistungsverrechnung. Die Nachkalkulation sei nicht nachvollziehbar. So führe sie einen vol-
len Jahreszeitaufwand 2015 aus, obwohl die Beschwerdeführerin die Liegenschaft erst Ende 
… 2015 gekauft habe. Sie könne den tatsächlichen Aufwand also nicht belegen. Somit liege 
es an der Steuerbehörde diesen Aufwand zu schätzen. Der beurkundete Kaufvertrag und das 
Ruling im Jahr 2015 würden aufzeigen, dass die Beschwerdeführerin die Liegenschaft zusam-
men mit der abgeschlossenen Vorprüfung des Gestaltungsplans gekauft habe. Der Verkauf 
der Liegenschaft sei dann zusammen mit der fertigen Baubewilligung erfolgt. Die Projektent-
wicklung dazwischen (Abnahme des Gestaltungsplans bis Erhalt Baubewilligung) sei bewie-
senermassen angefallen. Die Drittkosten würden hohe Honorare (total rund Fr. 340'000.–) an 
das Architekturbüro F.__ AG, an die G.__ AG sowie an die Ingenieure H.__ AG beinhalten. 
Unter diesen Umständen werde in Abweichung zur ordentlichen Veranlagung dem konzernin-
ternen Aufwand mit 5% des Verkaufspreises von 5 Millionen Franken, in der Steuerbilanz 
Rechnung getragen. Bei der Differenz von Fr. 353'026.– handle es sich um eine geldwerte 
Leistung (vgl. STA-act. 63). 
 
5.2 
Die Beschwerdeführerin macht zur geldwerten Leistung zusammengefasst geltend, es fehle 
eine nachvollziehbare Begründung für die Ablehnung des bezahlten Aufwandes im Umfang 
von Fr. 353'026.–. 
Die nicht anerkannten Aufwendungen im Betrag von Fr. 353'026.- würden vom Steueramt als 
geldwerte Leistung bei der Beschwerdeführerin und konsequenterweise als Kapitaleinlage bei 
der B.__ qualifiziert. Die Voraussetzungen einer geldwerten Leistung seien vom Steueramt 
jedoch nicht geprüft worden. Ein offensichtliches, erkennbares Missverhältnis zwischen Leis-
tung und Gegenleistung sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Allein die Kosten der externen 
Partner (Drittkosten Fr. 653'878.98 und das Honorar der E.__ AG Fr. 333'095.–) hätten sich 
zusammen auf insgesamt Fr. 986'973.98 belaufen. Warum das Steueramt nur Aufwendungen 
von Fr. 857'129.– zulasse, sei nicht nachvollziehbar und geradezu willkürlich. 
Fakt sei weiter, dass die Beschwerdeführerin gestützt auf das Ruling vom 28. Juli 2015 das 
Immobilienprojekt «C.__» zum Preis von Fr. 2'241'000.– erworben habe. Es müsse davon 
ausgegangen werden, dass dieser Preis dem damaligen Verkehrswert entsprochen habe, 


12│23 
andernfalls hätte das Steueramt das Ruling nicht unterzeichnet. Im … 2018 habe die Be-
schwerdeführerin ihr Kaufrecht ausgeübt und damit die Liegenschaft Nr. aa, A.strasse in Z.__ 
zum Preis von Fr. 500'000.– erworben. Die Wertsteigerung zwischen den Investitionen der 
Beschwerdeführerin in ihre Immobilien von insgesamt Fr. 2'741'000.– (Fr. 2'241'000 und Fr. 
500'000) bis zum Verkaufspreis von 5 Millionen Franken sei allein auf die Tätigkeit der mit der 
Entwicklung des Projektes Beauftragten zurückzuführen. Die Immobilien der Beschwerdefüh-
rerin seien inklusive rechtskräftiger Baubewilligung für 5 Millionen Franken an einen Totalun-
ternehmer veräussert worden. 
Das Honorar der B.__ liege absolut im Rahmen der Marktüblichkeit, was aus der Stellung-
nahme der I.__ AG vom 16. Juni 2021 hervorgehe. Man könne also nicht von einem Missver-
hältnis sprechen. Dies belegten auch die dem Steueramt auf Verlangen hin mit E-Mail vom 
3.September 2021 vorgelegten Nachweise. Dabei gehe es um indikative Kalkulationen, wel-
che die Grössenordnung des Entwicklungshonorars rechtfertigen könnten. Die B.__ habe eine 
Berechnung ihres Honorars mithilfe der SIA 102 vorgenommen, was branchenüblich sei. Das 
Steueramt sei darauf überhaupt nicht eingegangen. Gemäss beigefügter Honorarberechnung 
belaufe sich das Honorar für die gesamte Projektierung, und zwar ohne Gestaltungsplan, auf 
über 1,4 Millionen Franken (Beilage 9). Diese Berechnung basiere auf einer honorarberech-
tigten Bausumme von 28 Millionen Franken. Gemäss SIA 102 Honorarordnung käme ein Ar-
chitekt vorliegend für die Ausführung des gesamten Projektes auf ein Honorar (ohne MWST) 
von rund 4,39 Millionen Franken (BF-Beleg 9). Der Honoraranteil für die hier relevante Projek-
tierung betrage 32,5% des gesamten Architektenhonorars, wobei für das Vorprojekt 9%, für 
das Bauprojekt 21% und für das Bewilligungsverfahren 2.5% angesetzt worden seien. 
Zu bemerken sei zudem, dass bei der beschriebenen Kalkulation noch kein Risikozuschlag 
berücksichtigt worden sei. Angesichts der gesamten Sachlage wäre ein Risikozuschlag von 
10% absolut angemessen. Die andere indikative Nachkalkulation versuche aufgrund einer Auf-
wandschätzung den Gesamteinsatz für das Projekt «C.__» in den Jahren 2015-2019 nachzu-
bilden. Auch diese Berechnungsmethode zeige, dass die Grössenordnung des Erfolgshono-
rars der B.__ nicht abwegig sei und man nicht von einem offensichtlichen, erkennbaren Miss-
verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sprechen könne. 
Sodann sei klar festzuhalten, dass die B.__ nebst der Entwicklung des Immobilienprojektes 
auch für die Vermittlung des Käufers verantwortlich zeichnete. Allein für die Vermittlung wäre 
eine Maklerprovision von 4% des Verkaufspreises marktkonform. 
Es bestehe mithin kein erkennbares Missverhältnis zwischen geleisteter Projektentwicklung 
durch die B.__ und dem von der Beschwerdeführerin bezahlten Erfolgshonorar. Folglich könne 


13│23 
auch nicht von einer geldwerten Leistung gesprochen werden. Das Honorar der B.__ sei im 
vollen Umfang von Fr. 1'210'155.19 geschäftsmässig begründet. Als Konsequenz, ergebe sich 
dass das Honorar bei der Beschwerdeführerin vollumfänglich im Betrag von Fr. 1'210'155.19 
als Aufwand zuzulassen sei. 
Replicando wird hauptsächlich ergänzt, dass dem Erfolgshonorar offensichtlich eine werthal-
tige Gegenleistung gegenüberstehe. Gemäss Bundesgericht sei von der grundsätzlichen 
Massgeblichkeit der Handelsbilanz auszugehen und der Steuerverwaltung obliege die Beweis-
last dafür, dass die Gegenleistung nicht angemessen sei. Diesen Beweis habe das Steueramt 
nicht erbracht. Ferner sei nicht nachvollziehbar, weshalb das Steueramt bei den Drittkosten 
die Mehrwertsteuer nicht anerkannt habe. Die eingereichte Nachkalkulation belege schliess-
lich, dass der Aufwand begründet sei. Das Steueramt scheine diese Kalkulation nicht richtig 
zu interpretieren. Das Steueramt ignoriere auch den Hinweis auf die Maklerprovision von rund 
4%. Folglich sei das Erfolgshonorar im gesamten Umfang Bestandteil der abziehbaren Anla-
gekosten. 
 
6. 
6.1 
Aus den Darstellungen der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1 und 1.2, S. 2-4) und 
den Akten geht hervor, dass sowohl die Beschwerdeführerin als auch die B.__ zur D.__ 
Gruppe gehören. Diese ist über ihre Tochterunternehmen als Investorin und als Entwicklerin 
von Immobilienprojekten … tätig. Die Tätigkeit der Holding basiert auf einem im Jahr … unter 
Beizug von externen Fachspezialisten konzipierten Chancen- und Risikomodell (vgl. BF-Bel. 
4-6). Dabei erwirbt oder gründet die Holding für jedes grössere Immobilienprojekt eine sepa-
rate Projekt- bzw. Immobiliengesellschaft (nachfolgend: Immobiliengesellschaft). So wurde die 
Beschwerdeführerin, welche vorgängig das Immobilienprojekt «C.__» erworben hatte, im Jahr 
2015 mittels «Quasifusion» in die D.__ AG eingebracht. Die Immobiliengesellschaft erteilt der 
B.__ sodann einen Auftrag zur Entwicklung ihrer Immobilien bis hin zur Vermittlung eines Pro-
jektkäufers. Für ihre Leistungen erhält die B.__ von der Immobiliengesellschaft ein Erfolgsho-
norar. Die B.__ beauftragt ihrerseits die E.__ AG als Projektentwicklerin mit der Ausarbeitung 
eines Projekts. Die E.__ AG zieht ihrerseits wiederum Dritte (Planer, Architekten, Ingenieure 
etc.) bei der Projektentwicklung bei (vgl. BF-Bel. 4-6). Das Geschäftsmodell der B.__ sieht vor, 
dass mittels einer Gewinnbeteiligungsregelung sowohl Rechnungen von Dritten, als auch ei-
gene Aufwendungen mit einem festen Prozentsatz am Projektgewinn abgegolten werden. Bei 
Projektverlusten dagegen erfolgt keine Weiterverrechnung der Drittkosten, sondern die B.__ 


14│23 
übernimmt die Verluste. Die Immobiliengesellschaften tragen demzufolge im Rahmen der Pro-
jektentwicklung keinerlei Risiken. Das Risiko wird gemäss Angaben der Beschwerdeführerin 
vollkommen von der B.__ übernommen, welche von den Immobiliengesellschaften im Gegen-
zug ein Erfolgshonorar verlangt. Dieses ist abhängig von der Komplexität des Projektes und 
wird auf dem von der Immobiliengesellschaft erzielten Bruttogewinn berechnet. Der Bruttoge-
winn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den bei der Im-
mobiliengesellschaft aufgelaufenen Einstands- bzw. Anlagekosten. Mit dem erzielten Erfolgs-
honorar bezahlt die B.__ schliesslich die ihr in Rechnung gestellten Drittkosten. Diese Dritt-
kosten umfassen gemäss Angaben der Beschwerdeführerin einerseits Rechnungen, die bei-
gezogene Dienstleister der E.__ AG in Rechnung stellen (externe Planer, Architekten, Ingeni-
eure usw.; vgl. BF-Bel. 4-6) sowie das Honorar der E.__ AG für deren Mitwirkung an der Pro-
jektentwicklung. Reicht der Bruttogewinn der Immobiliengesellschaft nicht aus, um die Kosten 
der beigezogenen Dienstleister und der E.__ AG zu decken, übernimmt die B.__ wie gesagt 
den Ausfall (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1, S. 3; BF-Bel. 4-6). 
 
6.2 
Für das hier massgebliche Projekt «C.__» kaufte die Immobiliengesellschaft A.__ AG am … 
2015 die Liegenschaft Nr. bb, GB Z.__, zum Preis von Fr. 2'241'000.– (STA-act. 39-50) und 
im … 2018 die Liegenschaft Nr. aa, GB Z.__, zum Preis von Fr. 500'000.– (STA-act. 26-38). 
Gleichzeitig erwarb sie alle im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt stehenden Rechte 
und Pflichten. Der relevante Gestaltungsplan wurde bereits vorgängig am … 2015 von der 
E.__ AG bei der Gemeinde eingereicht. Am … 2016 hat der Gemeinderat den Gestaltungsplan 
genehmigt und alle Einwendungen abgewiesen. Die Abweisungsentscheide wurden ange-
fochten. Am … 2017 wurde schliesslich das Baugesuch eingereicht und mit Beschluss vom … 
2018 erteilte die Gemeinde Z.__ die Baubewilligung. Das Projekt «C.__» konnte noch im sel-
ben Jahr zum Preis von 5 Millionen Franken an einen Totalunternehmer verkauft werden (STA-
act. 6-25, 98 f., 101; BF-Bel. 6). Für die erfolgreiche Projektabwicklung stellte die B.__ der 
Beschwerdeführerin sodann ein Erfolgshonorar von pauschal Fr. 1'210'155.19 in Rechnung 
(STA-act. 90, 161). Das Honorar entspricht gemäss Darstellung der Beschwerdeführerin 55% 
des Bruttogewinns von Fr. 2'200'282.16 (Verkaufspreis der Immobilie Fr. 5'000'000.– abzgl. 
Einstandskosten Fr. 2'799'717.84; vgl. BF-Bel. 7, STA-act. 233). Gemäss Angaben der Be-
schwerdeführerin wurden mit dem Erfolgshonorar Kosten der externen Planer, Architekten, 
Ingenieure etc. im Umfang von Fr. 653'878.98 (Drittkosten Fr. 607'129.97 + MWST 
Fr. 46'749.01; STA-act. 182 ff.) beglichen und die E.__ AG mit einem pauschalen Erfolgsho-
norar «Entwicklung» von Fr. 333'095.25 (Honorar Fr. 309'281.– + MWST Fr. 23'814.61; STA-


15│23 
act. 183 f.) entschädigt. Dies entspricht gemäss Darstellung der Beschwerdeführerin 20% des 
Bruttogewinnes von Fr. 2'200'282.16 abzüglich der sog. Drittkosten von Fr. 653'878.98 (vgl. 
Beschwerde Ziff. 1.2 S. 4, BF-Bel. 6). 
 
6.3 
Gemäss dargestellter Unternehmensstruktur (vgl. Beschwerde Ziff. 1.1 f.; BF-Bel. 4) hält die 
Holding als Muttergesellschaft 100% der Aktien der Beschwerdeführerin und 70% der Aktien 
der B.__. Damit sind die Beschwerdeführerin und die B.__ im Verhältnis zueinander Schwes-
tergesellschaften und gelten als solche als nahestehende Personen im Sinne der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung. Die Gründeraktionäre J.__ und E.__ AG sind sodann mit einem 
Aktienanteil von 53.33% Mehrheitsaktionäre der Holding und damit sowohl an der B.__ als 
auch an der Beschwerdeführerin wesentlich beteiligt (BF-Bel. 4, STA-act. 113). Die Gründer-
aktionäre besitzen überdies 30% der Aktien der B.__ und J.__ ist sowohl bei der Holding als 
auch bei der B.__ Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift. In der hier massgeblichen 
Steuerperioden 2018 amteten ferner K.__ und L.__ als Verwaltungsräte der Holding. K.__ wie-
derum hat ebenso wie J.__ auch ein Verwaltungsratsmandat bei der B.__ und bei der E.__ 
AG inne. Alle anderen Mitglieder waren per 31. Dezember 2018 aus ihren Funktionen ausge-
schieden. Die Mitgründer M.__ und N.__ waren ebenfalls nicht mehr involviert, was vorliegend 
jedoch ohne Relevanz ist (vgl. HR-Auszüge, abrufbar unter https://nw.chregister.ch/cr-por-
tal/suche/suche.xhtml). Daraus erhellt ohne weiteres, dass die D.__ Gruppe mehrheitlich aus 
nahestehenden juristischen wie natürlichen Personen besteht, die eng miteinander verflochten 
sind (vgl. dazu auch CONRADIN CRAMER, Die nahestehende Person im Gesellschaftsrecht, Ge-
sKR 2/2016, 159; BSK OR II-HANS UELI VOGT, Art. 678 N. 8).). Dies gilt insbesondere nicht nur 
für die B.__ und die Beschwerdeführerin, sondern auch für die von der B.__ beigezogene E.__ 
AG. Auch sie gilt als nahestehende Person und nicht als unabhängige Dritte. Ein Näheverhält-
nis zwischen den beteiligten Gesellschaften kann somit ohne Weiteres bejaht werden, was 
von der Beschwerdeführerin in diesem Verfahren auch nicht mehr substanziell bestritten wird. 
Diese stellt sich vielmehr auf den Standpunkt, dass das Vorliegen eines Gruppenverhältnisses 
per se steuerlich nicht zu beanstanden sei, und zwar insbesondere dann nicht, wenn der Leis-
tungsaustausch zwischen Gruppengesellschaften drittkonform sei, d.h. wenn die entsprechen-
den Aufwendungen geschäftsmässig begründet seien (Replik S. 2). 
 
 
 


16│23 
6.4 
6.4.1 
Uneinigkeit besteht vorliegend insbesondere darüber, ob die Honorarrechnung der B.__ in 
vollem Umfang von Fr. 1'210'155.19 geschäftsmässig begründet ist, bzw. ob Leistung und 
Gegenleistung zwischen den Schwestergesellschaften einem sog. Drittvergleich standhalten 
(vgl. vorstehende E. 3.1). 
 
6.4.2 
Das zu beurteilende Geschäftsmodell sieht wie gesagt vor, dass mittels einer Gewinnbeteili-
gungsregel sowohl Rechnungen von Dritten als auch Entwicklungsaufwendungen und Risiken 
der B.__ mit einem festen Verrechnungssatz abgegolten werden. Bei Projektverlusten erfolgt 
dagegen keine Weiterverrechnung der Kosten an die Beschwerdeführerin, sondern übernimmt 
die B.__ die Verluste. Die Beschwerdeführerin trägt mithin keinerlei operative Entwicklungsri-
siken (vgl. STA-act. 115). Bereits eine solche Gewinn- und Verlustregelung entspricht offen-
sichtlich nicht dem allgemeinen Geschäftsgebaren unter unabhängigen Dritten und lässt sich 
vorliegend nur auf ein Nahestehen der beteiligten Gesellschaften zurückführen. Die Regelung 
ist infolge der fehlenden Verlustverrechnung nicht drittvergleichskonform. Zudem hat die na-
hestehende B.__, welche selbst unstrittig über keinerlei eigenes Personal verfügt (vgl. STA-
act. 196) und einzig Drittleistungen bei einer wiederum Nahestehenden einkauft, lediglich pau-
schale Verrechnungssätze angewandt. Ein konkreter Kostennachweis wurde nicht aufgelegt 
und wie nachfolgend noch gezeigt wird, ist insbesondere die Nachkalkulation der Beschwer-
deführerin nicht nachvollziehbar. Unter diesen Umständen hat das Steueramt das in Rechnung 
gestellte Erfolgshonorar von insgesamt Fr. 1'210'155.19 zu Recht hinterfragt und von der Be-
schwerdeführerin den Nachweis der geschäftsmässigen Begründetheit der Leistung verlangt 
bzw. den entsprechenden Aufwand geschätzt. 
 
6.4.3 
Die Beschwerdeführerin versucht die geschäftsmässige Begründetheit des verbuchten Er-
folgshonorars bzw. des strittigen Differenzbetrages von Fr. 353'026.– insbesondere mittels ei-
ner «Indikative Nachkalkulation …» und mit der in den «Honorarordnung SIA 102» aufge-
schlüsselten Architektenhonoraren sowie allgemeinen Ausführungen zur Immobilienentwick-
lung zu belegen (vgl. BF-Bel. 8-10). 
 
 
 


17│23 
6.4.3.1 
Hinsichtlich der indikativen Nachkalkulation (BF-Bel. 9) ist als Erstes festzuhalten, dass die 
Beschwerdeführerin ausser Acht lässt, dass solche Nachkalkulationen stets nur Anhaltspunkte 
über Grössenordnungen von Arbeits- und Zeitaufwand etc. bieten. Einen konkreten nachvoll-
ziehbaren Kostennachweis über eventuell mit dem Erfolgshonorar abgerechnete Leistungen 
vermag die Beschwerdeführerin damit jedoch nicht zu erbringen. Es geht daraus nicht hervor, 
welche konkreten Leistungen im Rahmen des hier zu beurteilenden Geschäfts erbracht wor-
den sind. Sodann führt das Steueramt zu Recht aus und ist auch für das Gericht nicht nach-
vollziehbar, weshalb für das Jahr 2015 für die Mitarbeiter der E.__ AG mit einem Jahrespen-
sum von 1'700 Stunden gerechnet wird (BF-Bel. 10), obschon die Liegenschaft «C.__» von 
der Beschwerdeführerin effektiv erst mit Kaufvertrag vom … 2015 erworben wurde (STA-act. 
26-38). Der Stundenaufwand im Jahr 2015 hätte mithin höchstens einen Bruchteil davon be-
tragen können. Nicht zielführend ist denn auch die Argumentation der Beschwerdeführerin, 
dass die für das Jahr 2015 abgerechneten Kosten u.a. deshalb so hoch seien, weil sie auf-
wendige Arbeiten im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan enthalten würden. Einerseits 
wurde die Parzelle «C.__» wie gesagt effektiv erst mit Kaufvertrag vom … 2015 erworben 
(STA-act. 39-50) und andererseits steht unstrittig fest, dass die Beschwerdeführerin die Par-
zelle Nr. bb, GB Z.__, bereits zusammen mit der bereits abgeschlossenen Vorprüfung des 
Gestaltungsplanes gekauft hat (BF-Bel. 5; STA-act. 43 Abschnitt 1 und 2). Die hohen Kosten 
lassen sich dadurch also nicht erklären. 
 
6.4.3.2 
Weiter ist zu berücksichtigen, dass die beiden Parzellen Nrn. bb und , beide GB Z.__, in der 
Zeit ihrer Haltedauer (2015-2018) nicht überbaut wurden und im Jahr 2018 inklusive Baube-
willigung an einen Totalunternehmer verkauft wurden (vgl. STA-act. 6-25, 91-96). Für die zwi-
schen Kauf und Verkauf erfolgte Projektentwicklung sind sodann unstrittig Drittkosten angefal-
len, insbesondere hohe Architekten- und Statikerhonorare von rund Fr. 340'000.– (vgl. STA-
act. 177-181; STA-act. 91-96), welche vom Steueramt auch anerkannt wurden. Darüber hin-
aus in Rechnung gestellten Aufwand vermögen die nach SIA 102 geltenden Architektenhono-
rare hingegen nicht zu rechtfertigen, denn die Architektur- und Ingenieurarbeiten wurden alle-
samt fremdvergeben und sind somit mit den anerkannten Drittkosten bereits abgegolten. 
 
 
 


18│23 
6.4.3.3 
Den zwischen Kauf und Verkauf angefallenen Projektentwicklungskosten hat das Steueramt 
sodann mit der Anerkennung eines pauschalen Aufwands in Höhe von 5% des Verkaufserlö-
ses aus dem Jahr 2018 (Fr. 250'000.–) ausreichend Rechnung getragen. Weitergehende Kos-
ten vermag die Beschwerdeführerin mittels der aufgelegten Unterlagen nicht zu belegen. 
 
6.4.3.4 
Die von der Beschwerdeführerin zum Massgeblichkeitsprinzip der Handelsbilanz zitierte 
Rechtsprechung (vgl. Replik S. 2, vorletzter Absatz) ist hier schliesslich nur insofern einschlä-
gig, als dass die steuerrechtliche Gewinnermittlung bei juristischen Personen dem Grundsatz 
der Massgeblichkeit der handelsrechtskonformen Jahresrechnung folgt. Die kaufmännische 
Bilanz und Erfolgsrechnung bilden Ausgangspunkt und Grundlage der steuerrechtlichen Ge-
winnermittlung, sofern nicht steuerrechtliche Korrekturvorschriften ein Abweichen vom han-
delsrechtlichen Ergebnis erlauben (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 StG; Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG; Art. 24 
StHG; BGE 119 Ib 111; Urteile des BGer 2A.370/2004 vom 11. November 2005, in: ASA 77 
[2008/2009], S. 257 ff.; 2C_29/2012 vom 16. August 2012 E. 2.1; BRÜLISAUER/POLTERA, in: 
Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band 1/2a, 2. Aufl. 
2008, Art. 58 N. 11 ff.). Vorliegend wurde mithilfe der steuerrechtlichen Gewinnermittlungsvor-
schriften der handelsrechtliche Gewinn geprüft und mangels einer ordnungsgemässen Buch-
haltung korrigiert. Das Massgeblichkeitsprinzip der eingereichten Jahresrechnung spielt hier 
also nur noch insofern eine Rolle, als dass die geldwerte Leistung steuerlich nicht rückgängig 
bzw. kein Storno gemacht werden kann (KS Nr. 25 der EStV vom 27.7.1995). Stattdessen wird 
die geldwerte Leistung bei der Beschwerdeführerin zum Gewinn hinzugerechnet und bei der 
B.__ als steuerneutrale Kapitaleinlage behandelt wird. 
 
6.4.3.5 
Ebenfalls kein Grund zur Kritik gibt der Umstand, dass das Steueramt von den Drittkosten 
lediglich die Fremdkosten von Fr. 607'129.97 ohne MWST in Höhe von Fr. 46'749.01 aner-
kannt hat. Der Mehrwertsteuerbetrag ist nicht in der Erfolgsrechnung der B.__ enthalten und 
wurde daher zu Recht nicht anerkannt (STA-act. 184 [Konto 4410], vgl. auch STA-act. 177). 
Die Fremdleistungen wurden netto verbucht, da die B.__ mehrwertsteuerpflichtig ist und den 
entsprechenden Vorsteuerabzug geltend machen kann. Das Erfolgshonorar von Fr. 
1'210'155.19 
wurde 
der 
Beschwerdeführerin 
infolge 
Gruppenbesteuerung 
ohne 


19│23 
Mehrwertsteuer weiterverrechnet, weshalb das Steueramt die Mehrwertsteuer korrekt nicht 
berücksichtigt hat (vgl. STA-act. 90). 
 
6.4.3.6 
Unerheblich ist ferner der Hinweis der Beschwerdeführerin auf eine gerechtfertigte Maklerpro-
vision in Höhe von 4% des Verkaufspreises. Eine solche ist vorliegend nicht angefallen und 
kann dementsprechend auch nicht als Aufwand geltend gemacht werden. Keine Bewandtnis 
hat schliesslich auch das von der Beschwerdeführerin erwähnte Ruling vom 28. Juli 2015. 
 
6.4.3.7 
Dem Einwand der Beschwerdeführerin, dass bei ihrer Kalkulation noch kein Risikozuschlag 
von angemessenen 10 Prozent enthalten sei, ist schliesslich entgegenzuhalten, dass das dar-
gestellte Geschäftsmodell (vgl. vorstehende E. 5.1) von der Immobiliengesellschaft im Gegen-
zug zur Risikoübernahme ein Erfolgshonorar verlangt (vgl. vorstehende E. 5.1 bzw. Be-
schwerde S. 3, Ziff. 1.1, 2. Abschnitt). Das in Rechnung gestellte Erfolgshonorar soll mithin 
nicht nur Drittkosten externer Dienstleister und Entwicklungsaufwand der B.__ decken, son-
dern auch das ungewöhnliches Projektrisiko der B.__. Mithin ist nicht nachvollziehbar, weshalb 
ein zusätzlicher Risikozuschlag berücksichtigt werden müsste. 
 
6.4.4 
Insgesamt vermochte die Beschwerdeführerin den Nachweis der geschäftsmässigen Begrün-
detheit der Leistung nicht zu erbringen und es mangelt vorliegend an einer betriebswirtschaft-
lichen Begründung für die Honorarrechnung im Umfang des vom Steueramt nicht anerkannten 
Differenzbetrages von Fr. 353'026.–. 
 
6.5 
Zusammenfassend ist hinreichend dargetan, dass dem der B.__ zugeflossenen Erfolgshono-
rar im Umfang des Differenzbetrages von Fr. 353'026.– keine Gegenleistung ihrerseits gegen-
überstand. Ebenso, dass mit dieser Leistung die B.__ (und letztlich die E.__ AG) begünstigt 
wurde (was einem Drittvergleich nicht standhält), und dass das Missverhältnis zwischen Leis-
tung und (eben keiner) Gegenleistung für die handelnden Organe ohne weiteres erkennbar 
war. Es ist daher anzunehmen, dass nicht geschäftliche Gründe, sondern das Näheverhältnis 
zwischen den Schwestergesellschaften (und der E.__ AG) für die geldwerte Leistung aus-
schlaggebend 
waren. 
Demzufolge 
erfolgt 
bei 
der 
leistenden 
Gesellschaft 


20│23 
(Beschwerdeführerin) eine Gewinnkorrektur in der Höhe der geldwerten Leistung und als Kon-
sequenz wird bei der empfangenden Gesellschaft (B.__) umfanggleich eine Kapitaleinlage an-
genommen. Die Anlagekosten gemäss Handelsbilanz sind entsprechend um Fr. 353'026.– 
(geldwerte Leistung) zu reduzieren, womit sich der Buchwert in der Steuerbilanz per Verkaufs-
zeitpunkt auf Fr. 3'647'680.– (Zusammensetzung Handelsbilanz Fr. 2'70'551.– zzgl. anerkann-
tes Erfolgshonorar Fr. 857'129.– [Fr. 607'129.– + Fr. 250'000.–]) beläuft. Daraus resultiert wie-
derum – unter Berücksichtigung der Erwerbs- und Veräusserungskosten von Fr. 10'631.00 – 
eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. 293'291.– (Tarif gemäss Art. 151 Abs. 1 StG 
[Eigentumsdauer bis 3 Jahre, Steuersatz 3%]). 
 
6.6 
Abschliessend kann auch keine Verletzung der Begründungspflicht und damit des rechtlichen 
Gehörs (Art. 29 BV) ausgemacht werden. Das Steueramt hat zumindest kurz die Überlegun-
gen genannt, von denen es sich hat leiten lassen und auf welche es seine Veranlagung stützt 
(BGE 133 III 43 E. 3.3.). Seine Begründung hat das Steueramt zudem anlässlich des vorlie-
genden Beschwerdeverfahrens mittels Vernehmlassung und Duplik nachvollziehbar ergänzt 
(LORENZ KNEUBÜHLER, Die Begründungspflicht, 1998, S. 214). Im Übrigen wäre ein allfälliger 
Begründungsmangel ohnehin nicht derart schwerwiegend, als dass er im vorliegenden 
Rechtsmittelverfahren, in welchem das Gericht über volle Kognition verfügt, nicht geheilt wer-
den könnte (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; 133 I 201 E. 2.2; 132 V 387 E. 5.1; 
2C_762/2011 vom 15. Juni 2012 E. 4). 
 
7. 
Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. 
 
8. 
8.1 
Die Gerichtsgebühren gehen im Rechtsmittelverfahren zu Lasten der unterliegenden Partei 
und bemessen sich nach dem kantonalen Prozesskostengesetz (PKoG [NG 261.2]; Art. 188 
StG i.V.m. Art. 116 Abs. 3 und Art. 122 Abs. 1 VRG, Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 und 
5 DBG, Art. 78 GerG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die 
Gebühr Fr. 100.‒ bis Fr. 7'000.‒ (Art. 17 PKoG). 
 
 
 


21│23 
8.2 
Die Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid wird nach Massgabe des Umfangs, der 
Bedeutung und der Schwierigkeit der Streitsache auf pauschal Fr. 2'000.‒ festgesetzt (Art. 2 
i.V.m. Art. 17 PKoG) und geht ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
Die Gerichtsgebühr ist dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Gerichtskostenvorschuss 
von Fr. 1'000.– zu entnehmen und hat in diesem Umfang als bezahlt zu gelten. 
Die Beschwerdeführerin hat die Restanz von Fr. 1'000.‒ innert 30 Tagen seit Rechtskraft die-
ses Entscheids an die Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen. 
 
8.3 
Bei diesem Verfahrensausgang ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 188 StG 
i.V.m. Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario). 
 
 


22│23 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Vereinigung der Verfahren ST 21 7, 8 und 9 wird 
abgewiesen. 
 
2. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
3. 
Die Gerichtsgebühr von pauschal Fr. 2'000.– geht ausgangsgemäss zu Lasten der Be-
schwerdeführerin, wird mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ver-
rechnet und gilt in diesem Umfang als bezahlt. Die Beschwerdeführerin hat die Restanz 
von Fr. 1'000.‒ innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheids an die Gerichtskasse 
Nidwalden zu überweisen. 
 
4. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 23. Mai 2022 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Steuerabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
Versand: 
 
 
 
 


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Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG; SR 
173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat 
(Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.