nw_gerichte · 37867 · 2024-09-16 · de

Baubewilligung (VA 24 2)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
 
VA 24 2 
Beschwerde beim BGer hängig 
Entscheid vom 16. September 2024 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
Verwaltungsrichter Andreas Stump, 
Verwaltungsrichter Beat Schneider, 
Gerichtsschreiber Florian Marfurt. 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
1. A.__, 
2. B.__, 
beide vertreten durch die Rechtsanwälte lic. iur. Urs 
Hofstetter-Arnet und/oder MLaw Stefan Mundhaas, 
Hofstetter Advokatur & Notariat AG, Pilatusstrasse 26, 
Postfach, 6002 Luzern, 
Beschwerdeführer, 
gegen 
1. C.__, 
2. D.__, 
beide vertreten durch lic. iur. Florian Grendelmeier, Rechts-
anwalt, Würsch-Müller Grendelmeier Advokatur & Notariat, 
Dorfplatz 9, Postfach, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner, 
und 
 
 


2│33 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
 
Vorinstanz, 
sowie 
Einwohnergemeinde __, 
vertreten durch den Gemeinderat __, 
Baubewilligungsbehörde. 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates des 
Kantons Nidwalden vom 12. Dezember 2023 (RRB Nr. 671). 


3│33 
 
Sachverhalt: 
A. 
A.__ 
und 
B.__ 
(«Beschwerdeführer»/«Gesuchsteller») 
reichten 
am 
7. Juni 2021 beim Gemeinderat der politischen Gemeinde __ («Baubewilligungsbehörde») ein 
Baugesuch für die Erstellung eines Carports und eines Gartenhauses sowie die Neugestaltung 
der Umgebung auf der Parzelle Nr. __, Grundbuch («GB») __, ein (vi-VI1-A-1). Dagegen er-
hoben C.__ sowie D.__ («Beschwerdegegner») Einwendungen und beantragten, das Bauge-
such sei abzuweisen, eventualiter sei es zur Überarbeitung an die Gesuchsteller zurückzuwei-
sen (vi-VI1-A-15). Mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 137 vom 9. Mai 2022 erteilte die Baubewil-
ligungsbehörde den Beschwerdeführern die Baubewilligung für den Neubau des Carports und 
des Gartenhauses sowie die Neugestaltung der Umgebung auf der Parzelle Nr. __ unter Be-
dingungen und Auflagen (vi-VI1-A-12). Gleichentags wies sie die von den Beschwerdegegnern 
erhobenen Einwendungen gegen das Bauprojekt mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 138 ab (vi-
VI1-A-34). 
Die Beschwerdegegner erhoben daraufhin am 9. Juni 2022 beim Regierungsrat («Vo-
rinstanz») Verwaltungsbeschwerde (vi-BF1-A). Mit Regierungsratsbeschluss Nr. 671 vom 
12. Dezember 2023 («RRB Nr. 671») beschloss die Vorinstanz das Nachfolgende (BF-Bel. 2): 
«1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen. 
2. 
Die Baubewilligung des Gemeinderates __ vom 9. Mai 2022 (Nr. 137) sowie der Abweisungsentscheid 
des Gemeinderates __ vom 9. Mai 2022 (Nr. 138) betreffend Neubau Carport und Gartenhaus sowie 
Neugestaltung Umgebung, __, Parz. Nr. __ GB __ werden aufgehoben. 
3. 
Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens betragen insgesamt Fr 3'000.00 (inkl. Auslagen) und 
gehen im Betrag von: 
3.1 
Fr. 600.- (20 Prozent) zu Lasten der Vorinstanz 1 (Gemeinderat __) und werden direkt dem Kon-
tokorrent der Gemeinde __ belastet; 
3.2 
Fr. 2'400.- (80 Prozent) zu Lasten der Beschwerdegegner (A.__ und B.__) und sind binnen 30 Ta-
gen nach Rechtskraft dieses Entscheides auf das Konto 1BAN CH__ ____ ____ ____ ____ _, 
Kanton Nidwalden, Finanzverwaltung, Bahnhofplatz 3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zahlungs-
zweck ist die Nummer des Regierungsratsbeschlusses (RRB Nr. gemäss Seite 1) zu vermerken. 
Es erfolgt keine separate Rechnungsstellung. 
Im Übrigen gehen die amtlichen Kosten zu Lasten des Staates. 


4│33 
 
4. 
Eine Parteientschädigung aufgrund dieses Beschwerdeverfahrens haben ausserrechtlich zu leisten: 
4.1 
die Vorinstanz 1 (Gemeinderat __) mit Fr. 1'335.30 (20 Prozent von Fr. 6'676.55) zu Gunsten der 
Beschwerdeführer (C.__ sowie D.__); 
4.2 
die Beschwerdegegner (A.__ und B.__) mit Fr. 5'341.25 (80 Prozent von Fr. 6'676.55) zu Guns-
ten der Beschwerdeführer (C.__ sowie D.__); 
4.3 
die Vorinstanz 1 (Gemeinderat __) mit Fr. 993.95 (20 Prozent von Fr. 4'969.75) zu Gunsten der 
Beschwerdegegner (A.__ und B.__). 
5. 
[Rechtsmittelbelehrung]» 
 
B. 
Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 22. Januar 2024 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde und stellten folgende Anträge (amtl. Bel. 1): 
«1. 
Der Entscheid Nr. 671 des Regierungsrates vom 12. Dezember 2023 sei aufzuheben. 
 2. 
Der Baubewilligungsentscheid Nr.137 (2021-120) des Gemeinderates __ vom 9. Mai 2022 sowie der Ab-
weisungsentscheid Nr. 138 (2021-120) des Gemeinderates __ vom 9. Mai 2022 seien zu bestätigen. 
 3. 
Eventualiter ist die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
 4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegner, allenfalls der 
Vorinstanz.» 
Den angeforderten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 5'000.– bezahlten die Beschwerde-
führer innert angesetzter Frist (amtl. Bel. 2). 
 
C. 
Die Baubewilligungsbehörde beantragte mit Vernehmlassung vom 28. März 2024 die Gutheis-
sung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (amtl. Bel. 6). In der Beschwerdeantwort vom 
20. März 2024 beantragten die Beschwerdegegner die kostenpflichtige Abweisung der Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, eventualiter sei diese an die Vorinstanz zurückzuweisen 
(amtl. Bel. 7). Die Vorinstanz beantragte mit Eingabe vom 21. März 2024 die Abweisung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (amtl. Bel. 8). 
 
 


5│33 
 
D. 
Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet (amtl. Bel. 9). Trotzdem replizierten die 
Beschwerdeführer mit Eingabe vom 29. April 2024 und hielten an ihren Anträgen fest 
(amtl. Bel. 10). Die Vorinstanz und die Beschwerdegegner erneuerten daraufhin ihrerseits ihre 
bisherigen Anträge (amtl. Bel. 12, 14), während die Baubewilligungsbehörde auf eine weitere 
Stellungnahme verzichtete (amtl. Bel. 13). 
Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen (amtl. Bel. 15). Die beschwerdeführeri-
schen sowie -gegnerischen Rechtsvertreter reichten sodann aufforderungsgemäss ihre Kos-
tennoten ein. 
 
E. 
Die Verwaltungsabteilung des Verwaltungsgerichts Nidwalden hat die vorliegende Streitsache 
anlässlich ihrer Sitzung vom 16. September 2024 abschliessend beurteilt. Auf die Ausführun-
gen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Angefochten ist der Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 671 vom 12. Dezember 2023, mit dem 
die Vorinstanz die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdegegner guthiess und die zuvor 
erteilte Baubewilligung an die Beschwerdeführer aufhob. Letztinstanzliche Entscheide einer 
Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat fällt (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Ziff. 2 VRG) 
– können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden 
(Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entschei-
det (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG [NG 261.1]). Das Verwaltungsgericht 
Nidwalden ist somit örtlich wie sachlich zuständig. Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell 
und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder 
keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefoch-
tenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) und ein schutzwürdiges Interesse an der Auf-
hebung oder Änderung des Entscheides hat (Ziff. 3). Die Beschwerdeführer sind Gesuchsteller 
und Eigentümer des vom Baugesuch betroffenen Grundstücks Nr. __, GB __, denen die 


6│33 
 
Baubewilligung mit dem vorinstanzlichen Entscheid verweigert worden ist. Sie stehen damit 
ohne Weiteres in einer besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache und weisen ein schutz-
würdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf. Die Beschwerde-
führer waren überdies bereits im vorinstanzlichen Verfahren als Partei beteiligt. Sie sind daher 
zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert. 
Nachdem die Verwaltungsgerichtsbeschwerde form- und fristgerecht eingereicht wurde und 
die übrigen verfahrensrechtlichen Voraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, 
ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzutreten und in der Sache zu entscheiden 
(vgl. Art. 54 f. VRG). 
 
1.2 
 
Da die Beschwerdeführer ihr Baugesuch am 7. Juni 2021 und damit nach Inkrafttreten des 
PBG am 1. Januar 2015 eingereicht haben, sind auf das vorliegende Verfahren die Bestim-
mungen des PBG und dessen Vollzugsverordnung (PBV [NG 611.11]) anwendbar 
(vgl. Art. 174 Abs. 1 PBG). Die Mehrheit der Bestimmungen des PBG und der PBV sind für 
alle Gemeinden am 1. Januar 2015 respektive bis 1. Oktober 2018 in Kraft getreten, wobei die 
entsprechenden Bestimmungen des BauG (NG 611.01) und der dazugehörigen Bauverord-
nung (BauV; NG 611.011) ausser Kraft gesetzt wurden (vgl. Art. 178 Abs. 1 und Art. 207 PBG 
i.V.m. Ziff. 1 des Regierungsratsbeschlusses vom 18. September 2018 über das Inkrafttreten 
der Planungs- und Baugesetzgebung [RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Bauge-
setzgebung; NG 611.111]). Die übrigen Bestimmungen des PBG und der PBV, d.h. die Art. 2, 
3, 16, 35 – 37, 42a, 46 – 68, 69a, 73, 75, 76, 94 – 98, 100 – 120, 123 – 140, 175, 176, 177a – 
177c PBG und die §§ 6, 7, 9 – 12, 31 – 39, 62a des PBV sowie die Interkantonale Vereinbarung 
vom 22. September 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; NG 611.2) treten 
gemeindeweise in Kraft, wobei die entsprechenden Bestimmungen des BauG und der BauV 
im gleichen Zeitpunkt gemeindeweise ausser Kraft treten (Art. 178 Abs. 1 i.V.m. Art. 207 Abs. 2 
und 4 PBG und Ziff. 2 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). In 
der vorliegend massgebenden Gemeinde __ sind diese übrigen Bestimmungen noch nicht in 
Kraft (Ziff. 2 Abs. 1 RRB über das Inkrafttreten der Planungs- und Baugesetzgebung). 
 


7│33 
 
1.3 
 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefoch-
tene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollstän-
dig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 BGG [SR 173.110]). Die Parteien sind nach Massgabe 
des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen und in tatsächlicher Hinsicht 
ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rügegrundsatzes nicht aus-
schliesst (Bernhard Ehrenzeller, in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 
2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsge-
richt können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend machen und sich auf 
neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht ist verpflichtet, den 
angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder zum neuen Entscheid 
an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im vorinstanzlichen Ver-
fahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht ausdehnen oder in-
haltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache ge-
stellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 
 
2. 
 
Streitig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz die Baubewilligung für den Neubau eines Carports 
und eines Gartenhauses sowie die Neugestaltung der Umgebung am __, Parzelle Nr. __, 
GB __, zu Recht aufgehoben hat. Die Beschwerdeführer rügen zunächst, der Abstand des 
Carports zur Strasse entspreche bei richtiger Betrachtung den gesetzlichen Vorschriften und 
sei eingehalten, so dass keine Ausnahmebewilligung notwendig sei (E. 4). Ausserdem habe 
der Regierungsrat die Grundlagen zur Berechnung der Überbauungsziffer falsch ermittelt 
(E. 5). Schliesslich habe die Vorinstanz eine Ausnützungsübertragung zu Unrecht bei der Be-
rechnung der Überbauungsziffer berücksichtigt (E. 6). 
 
3. 
 
Die einleitenden Ausführungen der Beschwerdeführer zur ihrer Ansicht nach überlangen Ver-
fahrensdauer und nicht nachvollziehbaren verfahrensleitenden Massnahmen (amtl. Bel. 1 
Ziff. 10 f.) werden weder mit einem konkreten Antrag verbunden noch wird eine Rechtsverlet-
zung geltend gemacht, womit es vorliegend sein Bewenden haben kann. 


8│33 
 
4. 
 
4.1 
 
Der Regierungsrat erwog betreffend den Strassenabstand des Carports im angefochtenen 
Entscheid im Wesentlichen, diesbezüglich argumentiere die Baubewilligungsbehörde mit der 
Ausnahme von § 60 Abs. 1 Ziff. 3 BauV. Es sei den Plänen allerdings nicht zu entnehmen, 
inwiefern der geplante Carport die hierfür geforderte Mindesthöhe von 3 m über dem Stras-
senniveau erreiche. Der Carport sei lediglich mit einer Höhe von 2,73 m eingezeichnet. Die 
Vorinstanz begründe ihren Ansatz nicht weiter und verletze damit die Begründungspflicht, da 
ihre Schlussfolgerungen für die Einhaltung des Abstandes ungenügend begründet seien (RRB 
Nr. 671 E. 2.2.4.1). Es sei bei den ursprünglich eingereichten Plänen nicht möglich, den Stras-
senabstand zu eruieren (E. 2.2.4.2 f.). Aus den vom Regierungsrat im Verlauf des vorinstanz-
lichen Verfahrens eingeforderten Plänen sei der Strassenabstand zur fiktiven Fassadenlinie 
des Carports hingegen ersichtlich und eingehalten. Der als Dachvorsprung bezeichnete Teil 
desselben erfülle die Voraussetzungen nach § 60 Abs. 1 Ziff. 3 BauV jedoch nicht, da weiter-
hin nicht erkennbar sei, dass dieser 3 m über dem Strassenniveau liege, womit er nicht als 
vorspringender Gebäudeteil eingestuft werden könne (E. 2.2.5.2). Der vorgeschriebene Stras-
senabstand von 4 m werde daher unterschritten, weshalb eine Ausnahmebewilligung nach 
Art. 157 Abs. 3 BauG i.V.m. Art. 28 Abs. 3 des Gesetzes über den Bau und Unterhalt der 
Strassen (StrG; NG 622.1) notwendig sei. Die Voraussetzung der unbeeinträchtigten Ver-
kehrssicherheit werde vom Dach des Carports erfüllt (E. 2.2.5.3): Weder rage es in die Strasse 
hinein noch beeinflusse es die Sichtweiten in relevanter Weise. Der __ sei eher tief frequentiert 
und werde im fraglichen Bereich nicht mit der maximalen Geschwindigkeit von 50 km/h befah-
ren. Die Verkehrssicherheit oder -entwicklung würden nicht beeinträchtigt. Die Baubewilligung 
sei unter der Auflage erteilt worden, dass die Autos nur vorwärts in den __ einmünden dürften, 
was der Verkehrssicherheit ebenfalls zuträglich sei. Weiteren Zwecken des Strassenabstan-
des (genügend Licht, Luft und Sonne, Schutz der Bewohner, Siedlungsgestaltung) werde 
durch das Bauvorhaben nicht widersprochen und das Interesse der Beschwerdeführer sei aus-
gewiesen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei daher grundsätzlich möglich. 
 


9│33 
 
4.2 
 
Die Beschwerdeführer legen zunächst unter Bezugnahme auf die Planunterlagen dar, weshalb 
ein Teil des Carports als vorspringender Gebäudeteil im Sinn eines Dachvorsprungs einzustu-
fen und deshalb keine Ausnahmebewilligung notwendig sei (amtl. Bel. 1 Ziff. 13 ff.). Als Even-
tualbegründung für den Fall, dass diesen Ausführungen nicht gefolgt werden könne, stimmen 
sie jedoch den Feststellungen der Vorinstanz zu, wonach die Voraussetzungen für eine Aus-
nahmebewilligung erfüllt seien. Die Frage nach der Qualifikation eines Teils des Carports als 
Dachvorsprung bzw. vorspringender Gebäudeteil sei jedoch weiterhin entscheidend, da dieser 
auch für die Berechnung der Überbauungsziffer Bedeutung zukomme (amtl. Bel. 1 Ziff. 25 und 
30). Als Dachvorsprung sei nämlich eine Fläche von 11,86 m2 nicht zu der für die Überbau-
ungsziffer massgebenden überbauten Grundfläche hinzuzuzählen. 
Wie nachfolgend allerdings zu zeigen sein wird, ist die Qualifikation für die Frage nach der 
Einhaltung der Überbauungsziffer im vorliegenden Fall nicht von Relevanz. Die Bestimmungen 
zum Strassenabstand stehen der Erteilung der Baubewilligung aufgrund der Möglichkeit einer 
Ausnahmebewilligung ebenfalls nicht entgegen (vgl. sogleich E. 4.3 f.). Da die Einstufung als 
vorspringender Gebäudeteil im Sinn von § 60 BauV demnach am Ausgang des Verfahrens so 
oder anders nichts ändert, erübrigen sich Weiterungen dazu. 
 
4.3 
 
4.3.1 
 
Die Beschwerdegegner äussern sich ebenfalls zum Strassenabstand und mit Blick darauf zur 
Einordnung des Carportdachs unter § 60 BauV. Auf diese Qualifikation ist nach dem Vorge-
sagten nicht weiter einzugehen. Abweichend von der Vorinstanz und der Eventualbegründung 
der Beschwerdeführer erachten die Beschwerdegegner jedoch die Voraussetzungen für eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 157 Abs. 3 BauG i.V.m. Art. 28 Abs. 3 StrG als nicht gegeben 
(amtl. Bel. 7 Ziff. 9). Zusammengefasst hätte im Hinblick auf die Verkehrssicherheit keine Aus-
nahmebewilligung erteilt werden dürfen. So seien die Sichtwinkel auf die Strasse in den Un-
terlagen nirgends erkennbar und auch keine sonstigen Sachverhaltsabklärungen durchgeführt 
worden. Die Kantonspolizei habe ebenso ausgeführt, dass die Hecke westseitig des Grund-
stücks sichtbehindernde Auswirkungen habe. 
 


10│33 
 
4.3.2 
 
Wie bereits erwähnt, vertrat die Vorinstanz der Ansicht, die Sichtweiten würden durch den 
Dachvorsprung nicht derart beeinflusst, dass die Verkehrssicherheit beeinträchtigt wäre 
(vgl. vorstehende E. 4.1). Aufgrund der vorhandenen Planunterlagen ist dem vom Regierungs-
rat Gesagten vollumfänglich beizupflichten. Inwiefern die Erstellung des Carports die Sichtwei-
ten in für die Verkehrssicherheit relevanter Weise tangieren soll, oder wieso die Planunterla-
gen zur Beurteilung dieser Frage ungeeignet und weitere Abklärungen nötig wären, zeigen die 
Beschwerdegegner nicht auf. Der angerufenen Stellungnahme der Kantonspolizei Nidwalden 
vom 18. Mai 2021 lässt sich darüber hinaus entnehmen, dass dem Bauprojekt in der damali-
gen Form zugestimmt werden könne (vi-VI1-A-11). Die tiefe Frequentierung und gemässigte 
Geschwindigkeit auf der Quartierstrasse legen diesen Schluss ebenfalls nahe. In der Baube-
willigung wurde zudem die von der Kantonspolizei Nidwalden als sinnvoll erachtete Auflage 
verfügt, dass Autos ausschliesslich vorwärts in den __ einmünden dürften, was die Verkehrs-
sicherheit erhöht. Die sowohl von den Beschwerdegegnern als auch der Kantonspolizei 
Nidwalden bemängelte Hecke an der Westseite des Grundstücks wird von der Erstellung des 
Carports nicht berührt. Die Kantonspolizei beurteilte die Situation jedoch trotz ungünstiger Aus-
wirkungen auf die Sicht durch die fragliche Hecke als unproblematisch und stimmte dem Pro-
jekt zu. Ohnehin scheint die Hecke aber bereits seit geraumer Zeit entfernt worden zu sein 
(amtl. Bel. 10 Ziff. 6). Die Interessenabwägung spricht daher nicht gegen die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung. 
 
4.4 
 
Nach dem Gesagten erweist sich die vorinstanzliche Beurteilung als korrekt, wonach eine Aus-
nahmebewilligung gemäss Art. 157 Abs. 3 i.V.m. Art. 28 Abs. 3 Ziff. 3 StrG erteilt werden kann. 
Auf die von den Beschwerdegegnern diesbezüglich beantragte Rückweisung zur weiteren 
Sachverhaltsabklärung kann daher verzichtet werden, da der Sachverhalt bereits hinreichend 
erstellt ist. 
 
5. 
 
5.1 
 
Umstritten ist weiter die Einhaltung der Überbauungsziffer. Die Beschwerdeführer bemängeln 
insbesondere die von der Vorinstanz hierfür als einschlägig betrachteten masslichen Grundla-
gen (nachfolgende E. 5.3 ff.) sowie das Verhältnis zur Ausnützungsziffer sowie der Ausnüt-
zungsübertragung (E. 6). 


11│33 
 
5.2 
 
5.2.1 
 
Zur Bestimmung der zulässigen maximalen oder minimalen Nutzung in den Bauzonen können 
im Bau- und Zonenreglement Bauziffern festgelegt werden (Art. 35 Abs. 1 BauG). Die Ausnüt-
zungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbaren Geschossflä-
chen der Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche (Art. 36 Abs. 1 BauG). Die Über-
bauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechen-
baren Grundstückfläche (Art. 37 Abs. 1 BauG). 
 
5.2.2 
 
Das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde __ vom 25. Juni 2004 (Fassung vom 9. Juni 
2017) schreibt in Art. 7 für die vorliegend interessierende zweigeschossige Wohnzone die Ein-
haltung einer Ausnützungsziffer (0,4) als auch einer Überbauungsziffer (0,3) vor. 
 
5.3 
 
Uneinigkeit herrscht zunächst bezüglich der Frage, welche masslichen Grundlagen für die Er-
mittlung der Überbauungsziffer beizuziehen sind. Die Vorinstanz stellte dabei für die überbaute 
Grundfläche und die anrechenbare Grundstückfläche auf die Angaben in den amtlichen Doku-
menten zur Parzelle Nr. __, GB __, ab (RRB Nr. 671 E. 2.6.4.1). Zusammengefasst kam sie 
zum Schluss, es sei nicht erkennbar oder begründet worden, weshalb die Parteien und Bau-
bewilligungsbehörde von abweichenden Werten ausgingen. Die überbaute Grundfläche setze 
sich gemäss den amtlichen Dokumenten und Planunterlagen aus der Gebäudefläche 
(131 m2), dem geplanten Gartenhaus (9 m2) und Carport (56,09 m2) zusammen und betrage 
196,09 m2. Als anrechenbare Grundstückfläche resultiere 743 m2, berechnet aus der Grund-
stückfläche (928 m2) abzüglich des Anteils der Strasse (185 m2). 
 
5.4 
 
5.4.1 
 
Die Beschwerdeführer kritisieren diesbezüglich eine unrichtige Feststellung der anrechenba-
ren Grundstückfläche (amtl. Bel. 1 Ziff. 26 ff.). Dem ÖREB-Kataster könne entnommen wer-
den, dass die Strassenfläche auf dem Grundstück Nr. __, GB __, dem übrigen Gemeindege-
biet zugeordnet sei und 164 m2 betrage. Die von der Vorinstanz von der Grundstückfläche in 
Abzug gebrachten 185 m2 umfassten sowohl die Strasse als auch den Weg auf der Westseite 


12│33 
 
des Grundstücks, welcher eine Fläche von 21 m2 aufweise. Dieser gehöre ebenfalls zur anre-
chenbaren Grundstückfläche, welche folglich insgesamt 764 m2 betrage. 
 
5.4.2 
 
Als anrechenbare Grundstückfläche gilt gemäss § 10 Abs. 1 BauV die zusammenhängende 
Fläche eines Grundstückes innerhalb einer Bauzone, inbegriffen die grundstücksinternen 
Wege und Zufahrten sowie die offenen Abstellplätze für Fahrzeuge und Boote. Eine Grund-
stückfläche gilt laut Abs. 2 der Bestimmung auch dann als zusammenhängend, wenn sie durch 
Fusswege, Radwege, kleine Gewässer und kleine bewaldete Flächen beziehungsweise in In-
dustrie- und Gewerbezonen auch durch Strassen und Anschlussgeleise unterbrochen ist. 
Nicht als Grundstückfläche anrechenbar sind aufgrund von Abs. 3 Wald (Ziff. 1), offene Ge-
wässer (Ziff. 2) und bestehende, oder in einem eigentümerverbindlichen Plan beziehungs-
weise Projekt vorgesehene Fahrbahnflächen von Strassen, einschliesslich Radstreifen 
(Ziff. 3). 
5.4.3 
 
Die Grundstückstatistik gemäss amtlicher Vermessung, von welcher die Vorinstanz ausging, 
weist auf der Parzelle Nr. __, GB __, eine Fläche von 185 m2 als «Strasse_Weg» aus (vgl. BF-
Bel. 4). Die dem ÖREB-Kataster zu entnehmende Darstellung der Nutzungsplanung bezeich-
net dagegen einzig die auf dem Grundstück befindliche Strasse als «Übriges Gemeindege-
biet» und beziffert hierfür den Flächenanteil auf 164 m2 (BF-Bel. 3). Der Weg an der Westseite 
der Parzelle gehört gemäss dem ÖREB-Kataster nicht dem übrigen Gemeindegebiet an. Ent-
scheidend für die Einstufung als anrechenbare Grundstückfläche ist jedoch nicht die nutzugs-
planerische Einteilung des Grundstücks, sondern der vorher zitierte § 10 BauV. Darin werden 
in Abs. 1 unter anderem die grundstücksinternen Wege als Teil der anrechenbaren Grund-
stückfläche definiert und Fusswege werden, anders als Strassen und Radstreifen, auch von 
Abs. 3 nicht ausdrücklich von der Grundstücksfläche ausgeschlossen. Hingegen macht Abs. 2 
deutlich, dass eine ansonsten zusammenhängende Grundstückfläche unter anderem durch 
Fusswege unterbrochen werden kann, was nicht der Fall wäre, wenn die Fusswege in jedem 
Fall zur anrechenbaren Grundstückfläche gehörten. Damit ist die Definition als «grundstücks-
intern» gemäss Abs. 1 der Bestimmung entscheidend, ob ein (Fuss-)Weg zur anrechenbaren 
Grundstückfläche nach § 10 BauV zählt oder nicht. 
Vorliegend führt der fragliche Weg gemäss den Karten der öffentlich einsehbaren GIS-Daten-
bank von der – auf der Parzelle selbst liegenden – Strasse (__) an der westseitigen Grenze 
des Grundstücks entlang auf die Nachbarparzelle Nr. __, GB __. Er verbindet den __ mit dem 


13│33 
 
Vordermühlebach, einer südlich gelegenen Strasse. Der Fussweg führt nicht noch zusätzlich 
zur Liegenschaft der Beschwerdeführer hin, zum Betreten desselben müssen sie ebenfalls 
den Zugang über eine der Strassen verwenden. Einen in dem Sinn «grundstücksinternen» 
Zweck erfüllt der Fussweg damit nicht. Er dient einzig einer unbestimmten Öffentlichkeit als 
Verbindungweg zwischen zwei benachbarten Strassen, wofür ein Fusswegrecht zugunsten 
der «Oeffentlichkeit __» besteht (vi-VI1-A-2). Dass er auf der Parzelle selbst (ab der Strasse) 
entspringt und von da aus zur Nachbarparzelle führt, qualifiziert ihn deshalb noch nicht als 
grundstücksintern. Der westseitige Weg von der Fläche 21 m2 gehört damit wie die Strasse 
mit Fläche 164 m2 nicht zur anrechenbaren Grundstückfläche. 
Damit ist im Einklang mit § 10 BauV mit der Vorinstanz von einer anrechenbaren Grundstück-
fläche von 743 m2 (gesamte Grundstückfläche von 928 m2 abzüglich Strasse und nicht grund-
stücksinterner Weg mit Fläche von 185 m2) auszugehen. 
 
5.5 
 
Nicht nachvollziehbar ist, dass der Regierungsrat entgegen seinen Ausführungen in 
RRB Nr. 671 E. 2.6.4.1 später ohne erkennbare Begründung anstelle von 131 m2 neu von 
131,8 m2 (vgl. E. 2.6.4.5) als bereits überbauter Gebäudefläche ausging. Diesbezüglich führte 
er zunächst zu Recht aus, es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien hierfür von 133 m2 
(richtig wohl 133,8 m2, vgl. vi-VI1-A-8) anstatt 131 m2 gemäss amtlicher Vermessung ausgin-
gen, welche sie als massgeblich erachtete (E. 2.6.4.1). Wieso die Vorinstanz sodann anläss-
lich der konkreten Berechnung der Überbauungsziffer den Wert von 131,8 m2 verwendete, 
bleibt unklar. Da es – wie vom Regierungsrat selbst angeführt – keinen Grund gibt, von den 
Angaben der amtlichen Vermessung abzuweichen, ist die bereits überbaute Gebäudefläche 
nachfolgend mit 131 m2 zu veranschlagen, wie es der Grundstückstatistik zu entnehmen ist 
(vi-VI1-A-2; BF-Bel. 4). 
 
5.6 
 
Die Baubewilligungsbehörde bringt in diesem Zusammenhang in ihrer Vernehmlassung vor, 
der gedeckte Gartensitzplatz an der Südwestseite des Hauses sei im Umfang von 4,37 m2 
ebenfalls zur bereits überbauten Grundfläche hinzuzuzählen (amtl. Bel. 6 S. 4). Sie verweist 
dabei auf einen in ihrer Eingabe abgedruckten Planausschnitt, welcher offenbar die südwest-
liche Ecke des bestehenden Gebäudes auf der Höhe Erdgeschoss zeigt. Der verwendete Aus-
schnitt kann jedoch keinem der bei den Akten liegenden Pläne zugeordnet werden. Dem Plan 
«Grundriss Erdgeschoss» ist zu entnehmen, dass in diesem Bereich beim jetzigen 


14│33 
 
Bauvorhaben neu lediglich Betonblockstufen realisiert werden sollen, der Gartensitzplatz be-
steht jedoch bereits (vi-VI1-A-5 und A-22). Damit ist weiterhin auf die Werte der Grundstücksta-
tistik abzustellen. 
 
5.7 
 
Bereits ausgeführt wurde (vgl. vorstehende E. 4.2), weshalb vorliegend offenbleiben kann, ob 
ein Teil des Carports von der Fläche von 11,84 m2 in die Berechnung der überbauten Grund-
fläche miteinbezogen werden darf oder nicht (amtl. Bel. 1 Ziff. 30). Wie sogleich aufzuzeigen 
ist, hat diese Frage keinen Einfluss auf die Einhaltung der Überbauungsziffer. 
 
6. 
 
6.1 
 
Die Beschwerdeführer bemängeln die Berücksichtigung einer im Grundbuch angemerkten 
Ausnützungsübertragung bei der Ermittlung der Überbauungsziffer. Die Vorinstanz führte 
hierzu im Wesentlichen aus, auf der Parzelle Nr. __, GB __, sei eine öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt (RRB Nr. 671 E. 2.6.3.1). Es sei zu prüfen, 
ob und in welchem Umfang die im Jahr 1978 erfolgte Übertragung der Ausnützung auch bei 
der Berechnung der Überbauungsziffer angerechnet werden müsse (E. 2.6.4.2). Unter Ver-
weis auf den Inhalt der hinterlegten Belege hielt die Vorinstanz fest, es werde nirgends explizit 
festgehalten, dass die Fläche zukünftig ausschliesslich (Hervorhebung im Original) bei der 
Ausnützungsziffer berücksichtigt werden müsse, nicht jedoch bei der Überbauungsziffer. In 
der gemeinderätlichen Baubewilligung von 1978 werde festgehalten, dass das ab der Parzelle 
Nr. __, GB __, zur Verfügung gestellte Land im Grundbuchblatt anzumerken sei und es später 
bei der Überbauung der Parzelle nicht mehr angerechnet werden dürfe. Würde die übertra-
gene Fläche vorliegend nicht berücksichtigt, könnten die Beschwerdeführer so bauen, als ob 
nie ein Ausnützungstransfer erfolgt sei. Faktisch würde die für die Nutzungsziffer übertragene 
Grundstückfläche gleichzeitig auf beiden Parzellen in Anspruch genommen. Dies würde zu 
kaum mehr nachvollziehbaren Nutzungsübertragungen führen, wobei die Vorschriften zur Aus-
nützungsübertragung auch für die Überbauungsziffer gälten. Es sei festzustellen, dass die 
Nutzungsübertragung aus dem Jahr 1978 angerechnet werden müsse. Für die Frage, welche 
Flächenübertragung sich die Bauparzelle bei der Berechnung der Überbauungsziffer anrech-
nen lassen müsse, wandte die Vorinstanz die Regelung gemäss § 62a Abs. 3 PBV sinnge-
mäss an (E. 2.6.4.4). Die so ermittelte Fläche von 34,5 m2 zählte sie bei der überbauten 
Grundfläche hinzu, womit sich diese auf 231,39 m2 erhöhe (E. 2.6.4.5). Ausgehend davon 


15│33 
 
werde im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstückfläche von 743 m2 die zulässige Überbau-
ungsziffer von 0,3 bei einem Wert von 0,31 überschritten. 
 
6.2 
 
Gegen dieses Vorgehen machen die Beschwerdeführer sinngemäss geltend, bei der Ausnüt-
zungs- und der Überbauungsziffer handle es sich um zwei verschiedene Rechtsinstitute, die 
unabhängig voneinander zu behandeln und zu berechnen seien (amtl. Bel. 1 Ziff. 31 ff.). Da in 
der Gemeinde __ sowohl die Einhaltung einer Ausnützungs- als auch Überbauungsziffer vor-
geschrieben sei, werde klar, dass diese Bauziffern unterschiedlicher Natur seien und jeweils 
andere Zwecke und Ziele verfolgten. Es könne aus dem Verweis in § 19 BauV nicht geschlos-
sen werden, dass eine Ausnützungsübertragung immer auch eine Übertragung überbaubarer 
Grundfläche zur Folge habe. Die Eigentumsbeschränkung im Parzellierungsbegehren vom 
30. Mai 1980 beziehe sich einzig auf die Ausnützung. In der dazugehörigen Baubewilligung 
vom 18. Dezember 1978 werde die Übertragung unter dem Titel «Ausnützung» festgehalten. 
In den Jahren 1978/80 hätte das Rechtsinstitut der Überbauungsziffer ohnehin noch nicht exis-
tiert. Es sei damals keine anrechenbare Grundstückfläche, sondern anrechenbare Bruttoge-
schossfläche übertragen worden. Eine doppelte Beanspruchung der übertragenen Fläche 
finde nicht statt. Durch die Ausnützungsübertragung könne nicht die überbaubare Grundfläche 
auf dem erhaltenden Grundstück erhöht werden, da hierzu überhaupt kein Bedarf bestanden 
habe, was für eine Übertragung von überbaubarer Grundfläche jedoch nötig gewesen wäre. 
 
6.3 
 
Die Beschwerdegegner leiten anders als die Vorinstanz oder die Beschwerdeführer aus den 
im Grundbuch hinterlegten Belegen ab, die Eigentumsbeschränkung sei erfolgt, weil Land von 
einer Parzelle zur Überbauung einer anderen zur Verfügung gestellt worden sei (amtl. Bel. 7 
Ziff. 11). Im gemeinderätlichen Beschluss vom 18. Dezember 1978 sei explizit «*neu 173 m2 
als Minimalfläche» festgehalten, welche später bei der Überbauung der Parzelle Nr. __, GB 
__, nicht mehr angerechnet werden dürfe. Die Beschränkung in der gemeinderätlichen Bau-
bewilligung als auch Ziff. V des Parzellierungsbegehrens bezögen sich folglich eindeutig auf 
die Bezugsgrösse der anrechenbaren (Land-)Fläche und somit auf die anrechenbare Grund-
stückfläche. Diese sei Bezugsgrösse sowohl der Ausnützungs- als auch der Überbauungszif-
fer. Die übertragene Fläche sei sowohl bei der Berechnung beider Ziffern in Abzug zu bringen. 
 


16│33 
 
6.4 
 
6.4.1 
 
Die Parteien untermauern ihre gegenteiligen Ansichten jeweils zunächst mit dem Wortlaut der 
Anmerkung im Grundbuch sowie der dazugehörigen Belege. Gemäss Grundbuchblatt der Par-
zelle Nr. __, GB __, besteht auf dem Grundstück eine Anmerkung bezeichnet als «Öffentl.-
rechtl. Eigentumsbeschränkung: Baubewilligung (Ausnützung) 04.06.1980 Beleg 968» (vi-VI1-
A-2). 
Angemeldet wurde die Eintragung mit dem Parzellierungsbegehren vom 30. Mai 1980, wel-
ches die Parzelle Nr. __, GB __, betraf (vi-W1-A). In Ziff. V des Begehrens wird Nachfolgendes 
ausgeführt: 
«In Zusammenhang mit der Überbauung des Stammgrundstückes GB __, P. __ ergab sich in Bezug auf die Aus-
nützung eine fehlende Landfläche von 173 m2. Es wurde vereinbart, dass diese Fläche via Grundstück GB __, P. 
__ zur Verfügung gestellt wird. Entsprechend reduziert sich die anrechenbare Fläche der P. __ zur späteren Aus-
nützung um 173 m2. [...] Ergänzend erfolgt der Verweis auf den entsprechenden Beschluss des Gemeinderates __ 
laut Baubewilligung Nr. 325 vom 18. Dezember 1978 […].» 
Die gemeinderätliche Baubewilligung vom 18. Dezember 1978 über ein Bauvorhaben auf der 
Parzelle Nr. __, GB __, lautet unter Ziff. 3.2 mit dem Titel «Ausnützung» wie folgt: 
«Gemäss Baueingabe ergibt sich aus der Parz. __ eine anrechenbare Landfläche von 2'244 m2. Ergänzend stellt 
die Bauherrschaft ab der Parz. __ 322 m2 Land zur Verfügung, total somit 2'566 m2. Die anrechenbare Bruttoge-
schossfläche beträgt 4 (richtig: 3) x 322,23 = 966,7 m2. Bei einer Ausnützung von 0,4 ergibt sich daraus eine 
erforderliche Landfläche von 2'417 m2. Die Ausnützungsziffer ist damit eingehalten. Vor Baubeginn ist das ab der 
Parz. __ zur Verfügung gestellte Land von *322 m2 im entsprechenden Grundbuchblatt anzumerken. Es darf später 
bei der Überbauung der Parz. __ nicht mehr angerechnet werden. *neu 173 m2 als Minimalfläche.» 
 
6.4.2 
 
Die angemeldete Eigentumsbeschränkung im Parzellierungsbegehren vom 30. Mai 1980 lau-
tend auf «Öffentl.-rechtl. Eigentumsbeschränkung: Baubewilligung (Ausnützung)» (vi-W1-A) 
legt nahe, dass sich der Eintrag inhaltlich einzig um die Ausnützung dreht. Anderweitige Impli-
kationen sind daraus nicht ersichtlich. Allerdings ist diesbezüglich darauf hinzuweisen, dass 
die Anmerkung im Grundbuch in Bezug auf die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 
lediglich deklaratorische Bedeutung hat (BGE 144 III 88 E. 5.3). Die Rechtsverhältnisse, Ver-
fügungs- oder Eigentumsbeschränkungen bestehen unabhängig von ihrer Anmerkung (Jürg 
Schmid/Ruth Arnet, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch [BSK-ZGB], Band II, 
7. Aufl. 2023, N. 71 zu Art. 946 ZGB), weshalb allein aus dem Grundbucheintrag vorliegend 
nur wenig abgeleitet werden kann. 
 


17│33 
 
6.4.3 
 
Laut Ziff. V des Parzellierungsbegehrens des Grundstücks Nr. __, GB __, vom 30. Mai 1980 
«ergab sich inbezug auf die Ausnützung eine fehlende Landfläche von 173 m2» woraufhin ver-
einbart worden sei, «dass diese Fläche via [Parzelle Nr. __, GB __] zur Verfügung gestellt» 
werde. Der nachfolgende Satz präzisiert, dass «sich die anrechenbare Fläche der P. __ zur 
spätern Ausnützung um 173 m2» verringere. Erneut wird nur die Ausnützung thematisiert. Die 
anrechenbare Fläche soll sich einzig hierfür reduzieren. Die Übertragung von anrechenbarer 
Grundstückfläche, wie es die Beschwerdegegner vorbringen und auch die Überbauungsziffer 
betreffen könnte, geht aus der Anmeldung nicht hervor. 
Der Vorinstanz kann zudem nicht gefolgt werden, wenn sie sich auf den Standpunkt stellt, in 
den damaligen Unterlagen sei nirgends explizit festgehalten worden, dass die übertragene 
Fläche künftig ausschliesslich bei der Ausnützungsziffer, nicht jedoch bei der Überbauungs-
ziffer, berücksichtigt werden dürfe. Genauso wenig wird nämlich das Gegenteil festgehalten, 
dass die Fläche künftig bei der Überbauungsziffer in Anrechnung gebracht werden sollte. An-
gesichts dessen, dass in Ziff. V des Parzellierungsbegehrens vom 30. Mai 1980 (wie auch in 
der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 18. Dezember 1978) eine Überbauungsziffer noch 
nicht einmal sinngemäss angetönt worden ist, erscheint es aber ohnehin nicht naheliegend 
anzunehmen, der Wille der Parteien oder die Verfügung der Behörden hätten sich in der einen 
oder anderen Form auf die Überbauungsziffer bezogen. Der mehrfache ausdrückliche Bezug 
auf die Ausnützungsziffer lässt keinen anderen Schluss zu, dass es sich einzig um eine Über-
tragung der zulässigen Ausnützung handelte. 
 
6.4.4 
 
Wie erwähnt, interpretieren die Beschwerdegegner insbesondere die gemeinderätliche Bau-
bewilligung vom 18. Dezember 1978 dahingehend, das zur Verfügung gestellte Land beziehe 
sich auf die anrechenbare Grundstückfläche, wie sie im vorliegend anwendbaren BauG als 
Verhältnisgrösse für die Ermittlung verschiedener Bauziffern dient. Dieses Gesetz trat jedoch 
erst auf den 1. Januar 1989 in Kraft. Der Begriff der anrechenbaren Grundstückfläche kannte 
das vorangehende Baugesetz vom 30. April 1961 ausserdem noch nicht. Die gemeinderätli-
che Baubewilligung vom 18. Dezember 1978 behandelte die Übertragung denn auch unter der 
Ziffer 3.2 mit dem Titel «Ausnützung». Der Gemeinderat berechnete die Einhaltung der Aus-
nützungsziffer sodann nicht ausgehend von einer anrechenbaren Grundstückfläche, sondern 
von der anrechenbaren Bruttogeschossfläche des Bauvorhabens, was auch nach dem hier 
anwendbaren BauG massgebende Grösse der Ausnützungsziffer darstellt. Daraus ermittelte 


18│33 
 
der Gemeinderat eine «erforderliche Landfläche», welche durch die Parzelle Nr. __, GB __, 
zur Verfügung gestellt worden sei. 
Unter den Parteien besteht zu Recht Einigkeit darüber, dass es sich trotz dieser Formulierung 
um eine Ausnützungsübertragung handelte und nicht etwa Landfläche im Rahmen einer Land-
umlegung oder Ähnlichem abgetreten worden ist. Auch das Begehren vom 30. Mai 1980 betraf 
nicht die Parzellierung des Grundstücks Nr. __, GB __. Es wurde also keine eigentliche Grund-
stückfläche übertragen, wie die Vorinstanz ebenfalls korrekt ausführte (vgl. RRB Nr. 671 
E. 2.6.4.3 zweiter Absatz; vgl. auch nachfolgende E. 6.6). Da inhaltlich eine Übertragung der 
Ausnützung stattfand und die anrechenbare Grundstückfläche (insbesondere im Sinn des spä-
teren BauG) nicht erwähnt wurde, gibt es letztlich keinen Anhaltspunkt dafür, dass sich die 
Grundstückfläche über die Ausnützung hinaus für andere oder gar sämtliche künftig möglichen 
Bauziffern vermindern sollte. Derselbe Schluss drängt sich angesichts der sodann vom Ge-
meinderat im Titel «Ausnützung» angeordnete Anmerkung der verfügten Eigentumsbeschrän-
kung auf, welche – wie erwähnt – die Bedeutung der Beschränkung in Ziff. V des Parzellie-
rungsbegehrens vom 30. Mai 1980 ausdrücklich dahingehend präzisiert, dass sich die anre-
chenbare Fläche zur späteren Ausnützung reduziere. 
Der Wortlaut von Grundbucheintrag, Parzellierungsbegehren und gemeinderätlicher Baube-
willigung spricht nach dem Gesagten für die Ansicht der Beschwerdeführer, wonach die Aus-
nützungsübertragung keinen direkten Einfluss auf die Berechnung der Überbauungsziffer hat. 
 
6.5 
 
Unzutreffend ist jedenfalls die Annahme der Vorinstanz, dass, würde die Ausnützungsübertra-
gung in der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 18. Dezember 1978 bzw. Anmeldung der 
Eigentumsbeschränkung im Parzellierungsbegehren vom 30. Mai 1980 nicht bei der Überbau-
ungsziffer berücksichtigt, das gebende Grundstück bauen könnte, als ob nie ein Ausnützungs-
transfer erfolgt sei. Die Parzelle Nr. __, GB __, hat bei sämtlichen Bauvorhaben weiterhin die 
durch die Ausnützungsübertragung verminderte Möglichkeit zur Ausnützung zu beachten. Die 
übertragene Fläche wird damit auch nicht faktisch zweimal in Anspruch genommen: Nur das 
erhaltende Grundstück profitiert von der Möglichkeit einer höheren Ausnützung, während in 
diesem Umfang umgekehrt eine Ausnützungsbeschränkung für das gebende Grundstück be-
steht. 
Anders gestaltete sich die Ausgangslage etwa dann, wenn das Institut der Ausnützungsziffer 
im Rahmen einer Ortsplanungsrevision abgeschafft worden wäre. In diesen Fällen bestünde 
die von der Vorinstanz implizit angetönte Gefahr, dass ein erhaltendes Grundstück (bzw. eine 


19│33 
 
darauf befindliche Liegenschaft) von einer Ausnützungsübertragung profitiert hat, das ge-
bende Grundstück jedoch später mit dem Wegfall der Ausnützungsziffer plötzlich ebenfalls 
uneingeschränkt bauen könnte, was nicht beabsichtigt oder gerechtfertigt wäre. Dies ist vor-
liegend jedoch nicht der Fall. Die Gemeinde __ hat von der in Art. 35 Abs. 1 BauG vorgesehe-
nen Möglichkeit Gebrauch gemacht und schreibt in ihrem Bau- und Zonenreglement die Ein-
haltung sowohl einer Ausnützungs- als auch eine Überbauungsziffer vor, sodass die früher 
ergangene Ausnützungsübertragung unverändert Berücksichtigung findet. 
 
6.6 
 
Aus der Systematik des Gesetzes (Art. 35 ff. BauG) und der Verordnung (§ 12 ff. BauV) ist 
darüber hinaus ersichtlich, dass es sich bei der Ausnützungs- und Überbauungsziffer um zwei 
unterschiedliche Bauziffern handelt, welche unterschiedlich berechnet werden. Zwar be-
schränken beide die maximal mögliche bauliche Nutzung eines Grundstücks, bedienen sich 
hierfür jedoch je einer anderen Herangehensweise. So begrenzt die Ausnützungsziffer die ma-
ximal möglichen Geschossflächen (§ 12 f. BauV), während die Überbauungsziffer die über-
bauten Grundflächen (§ 17 f. BauV) eingrenzt. Weshalb mit Blick darauf eine Ausnützungs-
übertragung mit der Erhöhung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche immer auch 
eine Übertragung überbauter Grundfläche bedeuten sollte, ist nicht einzusehen und auch nicht 
begründet worden. 
Dass die beiden Bauziffern sich durch das Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche 
definieren, bedeutet ebenfalls noch keine voraussetzungslose Gleichschaltung, wie es die Be-
schwerdegegner behaupten (amtl. Bel. 6 Ziff. 13). Einerseits wurde – wie die Vorinstanz selbst 
richtig ausführte (RRB Nr. 671 E. 2.6.4.3 zweiter Absatz) – mit der Ausnützungsübertragung 
1978/80 nur die Ausnützung (im Umfang von 69,2 m2 an Bruttogeschossfläche) und nicht eine 
Grundstückfläche übertragen (vgl. auch den diesbezüglich klarer formulierten – wenn auch 
vorliegend nicht anwendbaren – Art. 105 Abs. 1 PBG). Damit änderte sich die Verhältnis-
grösse der anrechenbaren Grundstückfläche entgegen der Vorinstanz (E. 2.6.4.3 erster Ab-
satz a.E., E. 2.6.4.6) und den Beschwerdegegnern gerade nicht, sondern einzig das zulässige 
Mass an Ausnützung des Grundstücks im Sinn der Bruttogeschossflächen. Auf die Berech-
nung der Überbauungsziffer hat dies keinen Einfluss. 
Der von der Vorinstanz pauschal angerufene § 14 Abs. 1 Ziff. 3 BauV, wonach sich durch die 
Ausnützungsübertragung die zulässige Bruttogeschossfläche um höchstens einen Fünftel er-
höhen darf, liefert keinen Hinweis zur Natur der Ausnützungsübertragung und ihren Einfluss 
auf andere Bauziffern. Hingegen spricht entgegen der Ansicht von Vorinstanz und 


20│33 
 
Beschwerdegegner § 19 BauV gerade nicht für eine zwangsläufige Anrechnung von Nut-
zungsübertragungen bei der Überbauungs- oder den übrigen Bauziffern. Gemäss dieser Be-
stimmung gelten die Vorschriften zur Ausnützungsübertragung nach § 14 ff. BauV auch für die 
Übertragung überbaubarer Grundflächen. Einerseits verdeutlicht die separate Regelung, dass 
eine Ausnützungsübertragung nicht automatisch die Übertragung überbaubarer Grundfläche 
(oder anrechenbarer Grundstückfläche) für die Überbauungsziffer bedeutet. Andererseits be-
nennt § 19 BauV die für die Überbauungsziffer massgebende Grösse der überbaubaren 
Grundflächen – und gerade nicht die anrechenbaren Grundstückflächen – als Gegenstand 
einer Übertragung bei der Überbauungsziffer. Das gleiche gilt für § 22 BauV, welche bei der 
Übertragung von Bauvolumen gemäss der Baumassenziffer nach § 38 BauG die dort mass-
gebende Grösse des umbauten Raums als Gegenstand der Übertragung bezeichnet (eben-
falls unter Verweis auf die Vorschriften zur Ausnützungsübertragung). Gegenstand der Aus-
nützungsübertragung sind folglich die anrechenbaren Bruttogeschossflächen (vgl. das Urteil 
7H 14 364/7H 15 1 des Kantonsgerichts Luzern vom 26. Januar 2016 E. 4.4 zu den vergleich-
bar formulierten gesetzlichen Bestimmungen). Der Verweis auf die Ausnützungsübertragung 
in § 19 und 22 BauV bezieht sich offensichtlich bloss auf die Zulässigkeit und die Form dersel-
ben. 
Die Übertragung der Ausnützung bedeutet folglich keine eine automatische Verschiebung 
überbaubarer Grundflächen oder anrechenbarer Grundstückflächen. Nach Leseart der Be-
schwerdegegner, wonach sich die anrechenbare Grundstückfläche transferiere, änderten sich 
durch die Ausnützungsübertragung auch die Überbauungs-, Baumassen- und Grünflächenzif-
fer nach Art. 39 BauG, die sich allesamt – wie die Ausnützungsziffer – durch das Verhältnis 
unterschiedlicher Messgrössen (überbaute Grundfläche, oberirdisch umbauter Raum, Grün-
fläche) zur anrechenbaren Grundstückfläche definieren. Einen Grund für eine derartige Aus-
weitung der Ausnützungsübertragung ist (zumindest im vorliegenden Fall) nicht ersichtlich. Im 
Übrigen ist für die Grünflächenziffer die Möglichkeit einer Übertragung überhaupt nicht vorge-
sehen, was deshalb auch nicht über die Ausnützungsübertragung bewirkt werden kann. Etwas 
anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Vorinstanz angeführten § 11 PBV, wonach die 
anrechenbare Grundstückfläche für die Berechnung der gleichen Bauziffer nur einmal benützt 
werden darf. Die Formulierung der Bestimmung verdeutlicht erneut die getrennte Behandlung 
der verschiedenen Bauziffern, spricht sie doch ausdrücklich von der Benützung für die gleiche 
Bauziffer. Die Verwendung einer Grundstückfläche für die Ausnützung auf einem fremden 
Grundstück beschlägt demnach einzig die Ausnützungsziffer und keine andere Bauziffer. Die 


21│33 
 
von den Beschwerdegegnern vorgebrachte voraussetzungslose Gleichschaltung ist auch un-
ter diesen Gesichtspunkten zu verneinen. 
 
6.7 
 
Nichts am Gesagten zu ändern vermag der Verweis der Beschwerdegegner auf die E-Mail des 
Gemeindehochbauamtes __ vom 8. Februar 2019, in welcher die Ausnützungsübertragung 
auch bei der Überbauungsziffer berücksichtigt wurde (vi-VI1-A-9). Diese Auslegungsweise 
wird in der E-Mail nicht näher begründet. Die Baubewilligungsbehörde hielt denn auch anläss-
lich ihrer Baubewilligung sowie der Abweisung der Einwendungen der Beschwerdegegner ge-
mäss Beschlüssen vom 9. Mai 2022 selbst nicht länger an dieser Sichtweise fest (vi-VI1-A-12 
und A-34). 
 
6.8 
 
Aus dem zuvor Ausgeführten ergibt sich, dass die Ausnützungsübertragung im vorliegenden 
Fall bei der Ermittlung der überbauten Grundfläche nicht zu beachten ist. Einer anrechenbaren 
Grundstückfläche von 743 m2 (vgl. E. 5 hiervor) steht folglich eine überbaute Grundfläche in 
der Höhe von 131 m2 (bestehendes Gebäude), 56,09 m2 (Carport) und 9 m2 (Gartenhaus), 
insgesamt 196,09 m2, gegenüber. Die vorliegend anwendbare Überbauungsziffer von 0,3 ist 
damit eingehalten (196,09 m2 / 743 m2). 
 
6.9 
 
Klarzustellen ist, dass es sich – wie bereits angetönt – in Ausnahmefällen durchaus aufdrän-
gen kann, dass Eigentumsbeschränkungen wie eine Ausnützungsübertragung in angemesse-
ner Form bei anderen Bauziffern berücksichtigt werden, gerade im Fall einer veränderten 
Rechtslage. Diese Notwendigkeit ist etwa bei Übertragungen von Bauziffern offensichtlich, 
wenn eine dadurch begünstigte Baute oder Anlage in grösseren Dimensionen weiterbesteht, 
das gebende Grundstück durch einen revisionsweisen Wegfall der Bauziffer aber ebenfalls 
nicht länger eingeschränkt wäre. Da dies jedoch im vorliegenden Fall, in welchem sowohl eine 
Ausnützung- als auch eine Überbauungsziffer zu beachten bleibt, nicht aktuell ist, rechtfertigt 
sich auch kein entsprechendes Eingreifen. 
 


22│33 
 
7. 
 
Zusammenfassend kann vorliegend offenbleiben, ob und welche Teile des Carports als vor-
springende Gebäudeteile im Sinn von § 60 BauV zu qualifizieren sind. Der Strassenabstand 
ist in jedem Fall dank einer Ausnahmebewilligung nach Art. 157 Abs. 3 i.V.m. Art. 28 Abs. 3 
Ziff. 3 StrG gewahrt, welche ohne Weiteres erteilt werden kann. Während die Vorinstanz zur 
Ermittlung der anrechenbaren Grundstückfläche zu Recht von den Daten der amtlichen 
Vermessung ausging, berücksichtigte sie unzulässigerweise einen Anteil der Ausnützungs-
übertragung aus den Jahren 1978/80 bei der Berechnung der Überbauungsziffer. Bei richtiger 
Ermittlung der überbauten Grundfläche wird die Überbauungsziffer durch das vorliegende 
Bauvorhaben eingehalten. 
Folglich ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Beschluss RRB Nr. 671 des 
Regierungsrates vom 12. Dezember 2023 aufzuheben. 
 
8. 
 
Die Kosten des Verwaltungsverfahrens umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Aus-
lagen) sowie die Parteientschädigung (Art. 115 VRG). 
 
8.1 
 
8.1.1 
 
Im verwaltungsinternen Rechtsmittelverfahren richtet sich die Erhebung der amtlichen Kosten 
unter Vorbehalt der Kostentragung nach der Gebührengesetzgebung (Art. 116 Abs. 2 Satz 1 
VRG). Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie un-
terliegt, auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurück-
gezogen hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). 
Von Gemeinwesen werden gemäss Art. 121 Abs. 1 VRG keine amtlichen Kosten erhoben, 
ausser bei einer Streitsache mit vermögensrechtlichen Interessen. Die kantonalen Rechtsmit-
telinstanzen können den Gemeinden und anderen dem Kanton nachgeordneten Gemeinwe-
sen nach Abs. 2 der Bestimmung amtliche Kosten auferlegen, wenn ihren Behörden grobe 
Verfahrensmängel oder offenbare Rechtsverletzungen zur Last fallen. 
 


23│33 
 
8.1.2 
 
Mit Beschluss RRB Nr. 671 vom 12. Dezember 2023 hiess der Regierungsrat die Beschwerde 
der Beschwerdegegner gut. Die amtlichen Kosten von insgesamt Fr. 3'000.– auferlegte er zu 
20 % (Fr. 600.–) der Baubewilligungsbehörde und zu 80 % (Fr. 2'400.–) den Beschwerdefüh-
rern. Hierzu führte er aus, die Baubewilligungsbehörde habe ihre Schlussfolgerungen betref-
fend Strassenabstand ungenügend begründet (RRB Nr. 671 E. 2.8.2.2). Dadurch sei nicht 
nachvollziehbar, wie die Baubewilligungsbehörde den Strassenabstand als richtig und korrekt 
taxiert habe. Sie habe deshalb ungenügend und nicht korrekt argumentiert, damit die Begrün-
dungspflicht und somit das rechtliche Gehör verletzt. Ausserdem habe sie es unterlassen, eine 
Ausnahmebewilligung zum Strassenabstand zu prüfen bzw. zu erteilen, was sie sich ebenfalls 
anlasten müsse. Es könne nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz sein, die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs zu heilen, da bzw. indem die Baubewilligungsbehörde wesentliche Aspekte 
nicht genügend prüfe. Hiermit habe sie Verfahrensmängel begangen, die es rechtfertigten, ihr 
die amtlichen Kosten im Umfang von 20 % aufzuerlegen. 
 
8.1.3 
 
In diesem Zusammenhang bringen die Beschwerdegegner sinngemäss vor, ihr Anspruch auf 
rechtliches Gehör sei durch die unbrauchbaren Planunterlagen als auch mit der gemeinderät-
lichen Begründung im Einwendungs- und Baubewilligungsverfahren verletzt worden (amtl. 
Bel. 7 Ziff. 9 und 14 Ziff. 6). Letztere hätten sich nicht ansatzweise mit ihren Einwendungen 
auseinandergesetzt. Auch seien keine neuen Pläne eingefordert worden, obwohl sie dies 
mehrfach verlangt hätten. Bei der mangelnden Begründung kombiniert mit der Weigerung, 
offensichtlich notwendige Planunterlagen nachzufordern, sei es angebracht, dass der Baube-
willigungsbehörde amtliche Kosten und Parteientschädigungen auferlegt worden seien (amtl. 
Bel. 7 Ziff. 12). Daran ändere sich auch nichts, wenn die vorliegende Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde wider Erwarten gutgeheissen und die Baubewilligung erteilt würde. 
 
8.1.4 
 
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ergibt sich, dass die Behörde die 
Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, prü-
fen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen hat, woraus die Verpflichtung folgt, die 
Entscheide zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die 


24│33 
 
Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Ent-
scheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz wei-
terziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, 
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (Urteil des 
Bundesgerichts 9C_608/2022 vom 13. November 2023 E. 5.1.1 mit Hinweisen). 
 
8.1.5 
 
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz und der Beschwerdegegner begründete die Baubewilli-
gungsbehörde die Einhaltung des Strassenabstands sowohl im Beschluss Nr. 137 als auch 
Nr. 138, beide vom 9. Mai 2022, mit Blick auf die vorzitierte Rechtsprechung hinreichend. Ge-
mäss den dortigen Ausführungen liegt der Carport mehr als 3 m über dem Strassenniveau, 
weshalb § 60 Abs. 1 Ziff. 3 BauV anwendbar sei (vi-VI1-A12 Ziff. 4.4 und A34 Ziff. 5.C). Aus-
serdem betrage gemäss den Plänen der Mindestabstand des Carports 5,26 m zur Strasse und 
halte den Strassabstand somit ein. 
Die Baubewilligungsbehörde hat sich demnach mit den durch die Beschwerdegegner aufge-
worfenen Fragen auseinandergesetzt und diese mit Verweis auf die planerischen Grundlagen 
beantwortet. Der Umstand, dass die Vorinstanz die Schlussfolgerungen der Baubewilligungs-
behörde zur Höhe des Carports gestützt auf die vorliegenden Pläne als falsch beurteilte 
(RRB Nr. 671 E. 2.2.4.1), beschlägt nicht die Begründungspflicht oder das rechtliche Gehör, 
sondern die inhaltliche Korrektheit der – gerade vorhandenen – Begründung. Wenn die Vo-
rinstanz bemängelt, es sei nicht nachvollziehbar, wie die Baubewilligungsbehörde zum 
Schluss komme, die Anforderung von 3 m sei eingehalten, wenn in den Plänen die Höhe von 
2,73 m deklariert sei (vgl. aber dazu § 60 Abs. 1 Ziff. 3 BauV, wonach 3 m ab Strassenniveau 
massgebend sind), macht sie gerade deutlich, dass eine inhaltlich auf ihre Richtigkeit über-
prüfbare Begründung vorliegt, selbst wenn sie diese als nicht korrekt betrachtet. Das Vorliegen 
einer solchen genügt gemäss der vorzitierten Rechtsprechung den Anforderungen an die Be-
gründungspflicht. 
Der ebenfalls erhobene Vorwurf der fehlenden Prüfung einer Ausnahmebewilligung für die 
Unterschreitung des Strassenabstands leuchtet zudem nicht ein, da die Baubewilligungsbe-
hörde den Strassenabstand – ungeachtet dessen, ob inhaltlich korrekt oder nicht – als einge-
halten beurteilt hatte. Weshalb sie vor diesem Hintergrund eine Ausnahmebewilligung zur Ein-
haltung des Strassenabstands hätte prüfen müssen, ist nicht einzusehen. Jedenfalls begrün-
det dies noch keinen groben Verfahrensmangel oder offenbare Rechtsverletzung, wie es für 
die Auferlegung amtlicher Kosten gemäss Art. 121 Abs. 2 VRG nötig wäre. Eine Auferlegung 


25│33 
 
der Kosten zulasten der Vorinstanz wegen einer Verletzung der Begründungspflicht war dem-
nach nicht zulässig. 
 
8.1.6 
 
Es bleibt zu klären, ob der Baubewilligungsbehörde ansonsten offenbare Rechtsverletzungen 
oder grobe Verfahrensmängel vorzuwerfen sind, die eine Auflage der Kosten zu rechtfertigen 
vermag (Art. 121 Abs. 2 VRG), insbesondere mit Blick auf die verwendeten Planunterlagen. 
Zum Vorwurf der Beschwerdegegner, die Baubewilligungsbehörde habe sich zu Unrecht ge-
weigert, neue Pläne einzuholen, geht aus den Eingaben im Einwendungsverfahren hervor (vi-
VI1-A-15, A-24 und A-32), dass die Beschwerdegegner die Planunterlagen zwar ver-
schiedentlich als nicht nachvollziehbar oder unvollständig bemängelten. Sie stellten für ihre 
rechtliche Argumentation jedoch weiterhin darauf ab. Einen ausdrücklichen Antrag zur Einho-
lung neuer Pläne wird nur im Zusammenhang mit dem Baugruben- und Aushubkonzept und 
dem Baustelleninstallationsplan gestellt (vi-VI1-A-15 Ziff. 17 und 21). Ein Baugruben- und Aus-
hubkonzept war für das Bauvorhaben der Beschwerdeführer jedoch nicht notwendig und der 
Baustelleninstallationsplatz kann gemäss Praxis der Baubewilligungsbehörde bis spätestens 
vier Wochen vor Baubeginn nachgereicht werden (Beschluss Nr. 138 vom 9. Mai 2022, vi-VI1-
A34 Ziff. 5.F f.). Eine unzulässige Weigerung zur Sachverhaltsabklärung der Baubewilligungs-
behörde ist daher nicht erkennbar. Es lag damit auch kein Fall vor, in dem die Beschwerde-
gegner mangels Behandlung ihrer (Beweis-)Anträge praktisch zur Beschwerde gezwungen 
worden wären (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_670/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.3.3). 
Der Verzicht auf die Einforderung – nicht notwendiger oder nicht beantragter – neuer Pläne 
erscheint daher nicht als grober Verfahrensmangel oder offenbare Rechtsverletzung im Sinn 
von Art. 121 Abs. 2 VRG. 
Dasselbe gilt für den Umstand, dass die Baubewilligungsbehörde für mit Blick auf den Stras-
senabstand von den ursprünglich eingereichten Plänen ausgegangen war, auf welchen der 
Abstand nicht – wie in Anhang 6 BauV vorgesehen – rechtwinklig zur Strasse bemessen wor-
den ist (vi-VI1-A-4 und A-5), was die Vorinstanz zur Einholung neuer Planunterlagen veran-
lasste. Die Baubewilligungsbehörde qualifizierte nämlich das Dach des Carports noch als vor-
springenden Gebäudeteil nach § 60 BauV, weshalb dieser für den Strassenabstand unbeacht-
lich war. Bei dieser Ausgangslage (deren Korrektheit vorliegend offengelassen werden konnte, 
vgl. E. 4.2 hiervor) erachtete sie den einzuhaltenden Strassenabstand von mindestens 4 m 
aufgrund des in den Plänen dokumentierten Abstands von 5,26 m ohne Weiteres als gegeben. 
Selbst wenn überhaupt kein vorspringender Gebäudeteil im Sinn von § 60 BauV vorliegen 


26│33 
 
sollte, erreicht das Abstützen auf die ersten Versionen der Pläne noch nicht die von Art. 121 
Abs. 2 VRG für eine Kostenauflage geforderte Ausmass einer Rechtsverletzung. 
 
8.1.7 
 
Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten grundsätzlich den Be-
schwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 122 Abs. 1 VRG). Diese bringen dagegen sinngemäss 
vor, sie verlangten eventualiter eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, ihnen dürften 
daher im vorinstanzlichen Verfahren keine Kosten auferlegt werden (amtl. Bel. 7 Ziff. 12). 
Da vorliegend die Verwaltungsgerichtsbeschwerde jedoch gutzuheissen ist, die Baubewilli-
gung zu erteilen und keine Rückweisung vorzunehmen ist, unterliegen die Beschwerdegegner 
im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vollumfänglich und hätten bereits im vorangehenden 
Rechtsmittelverfahren, in welchem Art. 122 Abs. 1 VRG ebenfalls anwendbar ist, unterliegen 
müssen. Der Umstand, dass die Beschwerdegegner einen Eventualantrag auf Rückweisung 
gestellt haben, vermag daran nichts zu ändern, weshalb sie Kostenfolgen zu tragen haben. 
 
8.1.8 
 
Die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens von insgesamt Fr. 3'000.– 
(inkl. Auslagen) sind von keiner Seite beanstandet worden. Wie ausgeführt, sind die Kosten 
grundsätzlich durch die Beschwerdegegner zu bezahlen. Wie von der Vorinstanz zu Recht 
festgehalten, muss aber der nachträglichen Einholung von Plänen bei der Kostenverteilung 
ebenfalls Rechnung getragen werden (RRB Nr. 671 E. 2.2.4.4). 
Zur Zahlung der amtlichen Kosten (wozu auch die Auslagen gehören, Art. 3 Abs. 1 des Ge-
setzes über die amtlichen Kosten [GebG; NG 265.5]) ist im verwaltungsinternen Rechtsmittel-
verfahren verpflichtet, wer eine Amtshandlung veranlasst oder verursacht hat (Art. 15 Abs. 1 
GebG). Gemäss Art. 6 Abs. 1 Ziff. 2 GebG gelten unter anderem die Kosten für Beweiserhe-
bungen, besondere Prüfungen oder die Beschaffung von Unterlagen als Auslagen. Mit Schrei-
ben vom 24. August 2023 führte die Vorinstanz eine Parteibefragung durch, anlässlich dersel-
ben sie die Beschwerdeführer zur Einreichung neuer Planunterlagen aufforderte (vi-RR-6). Da 
die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren sämtliche Kosten tragen mussten, erüb-
rigte sich eine genaue Bezifferung dieser Auslagen für die Vorinstanz, was angesichts des 
Obsiegens der Beschwerdeführer jedoch nachzuholen ist. Eine Parteibefragung als Anord-
nung im Rechtsmittelverfahren rechtfertigt gemäss Anhang § A1-0 Tarif-Nr. 0.4.4 der Verord-
nung zum Gesetz über die amtlichen Kosten (GebV; NG 265.51) die Erhebung eines Betrags 
zwischen Fr. 300.– bis Fr. 1'000.–. Da keine eigentliche Befragung durchgeführt worden war 


27│33 
 
und die Pläne durch die Beschwerdeführer erstellt werden mussten, erscheint ein Betrag von 
Fr. 300.– vorliegend angemessen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer (amtl. Bel. 1 
Ziff. 16 ff.) war die Einholung rechtskonformer Pläne zur Feststellung des Strassenabstands 
(gemessen ab einem rechten Winkel zur Strasse gemäss Anhang 6 der BauV) zur Beurteilung 
der vorliegenden Streitsache nicht zu beanstanden, weshalb ihnen dieser Betrag trotz des 
vollständigen Obsiegens als Teil der amtlichen Kosten im vorinstanzlichen Verfahren aufzuer-
legen ist. Die genaue Bezifferung des Kostenanteils für die ebenfalls durchgeführte Parteibe-
fragung der Beschwerdegegner (vgl. vi-RR-5) kann vorliegend unterbleiben, da diese ohnehin 
den Rest der amtlichen Kosten zu tragen haben. 
 
8.1.9 
 
Nach dem Gesagten sind die Beschwerdegegner zu verpflichten, die amtlichen Kosten des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens im Umfang von Fr. 2'700.– binnen 30 Tagen nach 
Rechtskraft dieses Entscheids auf das Konto IBAN CH12 0900 0000 6001 2525 3, Kanton 
Nidwalden, Finanzverwaltung, Bahnhofplatz 3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zahlungs-
zweck ist die Nummer des Regierungsratsbeschlusses (RRB Nr. 671) zu vermerken. Es erfolgt 
keine separate Rechnungsstellung. 
Die Beschwerdeführer sind zu verpflichten, die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Be-
schwerdeverfahrens im Umfang von Fr. 300.– binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Ent-
scheids auf das Konto IBAN CH12 0900 0000 6001 2525 3, Kanton Nidwalden, Finanzverwal-
tung, Bahnhofplatz 3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zahlungszweck ist die Nummer des 
Regierungsratsbeschlusses (RRB Nr. 671) zu vermerken. Es erfolgt keine separate Rech-
nungsstellung. 
Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass dem Kontokorrent der Baubewilligungsbe-
hörde kein Anteil an den amtlichen Kosten von Fr. 600.– zu belasten ist (vgl. RRB Nr. 671 
Dispositiv-Ziff. 3.1). 
 
8.1.10 
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die Gerichtsgebühr 
Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 des Prozesskostengesetzes [PKoG; NG 261.2]). Die Partei 
hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, auf ihr 
Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen hat 
(Art. 122 Abs. 1 VRG). 


28│33 
 
Die ordentliche Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid wird angesichts des Umfangs 
der Prozesshandlungen sowie dem Zeitaufwand für die Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 
PKoG) auf pauschal Fr. 4'000.– festgelegt (Art. 17 PKoG). Dem Ausgang des Verfahrens ent-
sprechend sind die amtlichen Kosten von den Beschwerdegegnern zu tragen. 
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.– ist dem von den Beschwerdeführern geleisteten Kosten-
vorschuss in gleicher Höhe zu entnehmen und ist bezahlt. 
Die Beschwerdegegner werden angewiesen, den Beschwerdeführern den Gerichtskostenvor-
schuss von Fr. 4'000.– intern und direkt zu ersetzen. 
Die Gerichtskasse Nidwalden wird angewiesen, den Beschwerdeführern die Restanz von 
Fr. 1'000.– zurückzubezahlen. 
 
8.2 
 
8.2.1 
 
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei eine angemessene 
Entschädigung zulasten der unterliegenden Partei zuzusprechen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Im 
verwaltungsinternen und im verwaltungsgerichtlichen Rechtsmittelverfahren richtet sich die 
Festlegung der Parteientschädigung nach der Gesetzgebung über die Prozesskosten 
(Art. 116 Abs. 2 und 3 VRG). Die Anwaltskosten umfassen das Honorar (ordentliches Honorar 
und Zuschläge), die notwendigen Auslagen und die Mehrwertsteuer (Art. 31 Abs. 1 PKoG). Im 
verwaltungsinternen Rechtsmittelverfahren sowie dem Beschwerdeverfahren vor dem Verwal-
tungsgericht als Kollegialgericht beträgt das ordentliche Honorar Fr. 400.– bis Fr. 6'000.– 
(Art. 46 Abs. 1 und 47 Abs. 2 PKoG). 
 
8.2.2 
 
Für das vorinstanzliche Verfahren verpflichtete der Regierungsrat die Beschwerdeführer, die 
Beschwerdegegner ausserrechtlich mit Fr. 5‘341.25 (80 % von Fr. 6'676.55) zu entschädigen. 
Indes hätten die Beschwerdeführer bereits vor dem Regierungsrat obsiegen müssen, womit 
nicht die Beschwerdegegner, sondern die Beschwerdeführer entschädigungsberechtigt sind. 
 


29│33 
 
8.2.3 
 
Der Rechtsbeistand der Beschwerdeführer legte für das vorinstanzliche Verfahren zunächst 
zwei Honorarnoten ein, womit er ein Honorar von Fr. 4'105.04 (Fr. 3'042.52 + Fr. 1'062.52) 
zuzüglich Auslagen von Fr. 123.16 (Fr. 91.28 + Fr. 31.88) und MWST von Fr. 325.57 
(Fr. 241.30 + Fr. 84.27; von der Vorinstanz fälschlicherweise mit Fr. 325.– beziffert), total 
Fr. 4'553.77, geltend machte (vi-BG1-C). Mit Nachträgen vom 22. Juni und 6. September 2023 
gab er weitere Aufwendungen im Umfang von 2,5 Stunden à Fr. 250.– (Fr. 625.–) zuzüglich 
Auslagen zu 3 % (Fr. 18.75) und MWST zu 7,7 % (Fr. 49.55), total Fr. 693.30, sowie 3 Stun-
den à Fr. 250.– (Fr. 750.–) zuzüglich Auslagen zu 3 % (Fr. 22.50) und MWST zu 7,7 % 
(Fr. 59.50), total Fr. 832.–, an (vi-BG1-D und E). Das Honorar betrug damit insgesamt 
Fr. 5'480.04 (21,92 Stunden à Fr. 250.–), die Auslagen Fr. 164.41 und die MWST Fr. 434.57. 
Die Vorinstanz zog hiervon eine Stunde an Aufwand à Fr. 250.– für die Stellungnahme zur 
Parteibefragung der Beschwerdegegner als übersetzt ab und kürzte die auf dem Honorar ba-
sierende Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer entsprechend (vgl. RRB Nr. 671 E. 2.8.3.3). 
Darüber hinaus verneinte sie einen Anspruch auf eine Parteientschädigung für die Erstellung 
der nachträglich eingeforderten Planunterlagen. Daraus resultierte eine Parteientschädigung 
(inkl. Auslagen und MWST) in der Höhe von Fr. 4'969.77. 
Die Beschwerdeführer beanstanden die Kürzung ihrer Parteientschädigung im vorinstanzli-
chen Verfahren nicht (amtl. Bel. 1 Ziff. 43 f.), womit es bezüglich Höhe derselben sein Bewen-
den hat. Die Beschwerdegegner bringen hingegen auch betreffend Parteientschädigung vor, 
da sie eventualiter eine Rückweisung an die Vorinstanz beantragten, dürften ihnen daher im 
vorinstanzlichen Verfahren per se keine Kosten auferlegt werden und die damals zugespro-
chenen Parteientschädigungen seien zu bestätigen. Wie bereits unter der vorstehenden 
E. 8.1.7 ausgeführt, vermag der Eventualantrag angesichts des vollständigen Unterliegens 
nichts an der Pflicht zur Ausrichtung einer Parteientschädigung im vorinstanzlichen Verfahren 
zu ändern. 
Die Beschwerdegegner sind demnach zu verpflichten, den Beschwerdeführern für das vo-
rinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'969.77 (inkl. Auslagen und MWST) 
zu bezahlen. 
 


30│33 
 
8.2.4 
 
Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht legte der Rechtsvertreter der Beschwer-
deführer ebenfalls zwei Honorarnoten auf (Rechnungen vom 7. Februar und 30. April 2024, 
amtl. Bel. 15). Die Rechnungen betragen (inkl. Auslagen und MWST) Fr. 4'560.65 und 
Fr. 3'050.54, insgesamt Fr. 7'611.19. Auch unter Korrektur des teilweise die gesetzlich vorge-
sehenen Stundenansätze nach Art. 34 Abs. 2 PKoG überschreitenden Honorars von maximal 
Fr. 250.– (vgl. Positionen zu Fr. 340.– vom 8. und 19. Januar 2024 sowie 24. und 29. April 
2024) übersteigt das geltend gemachte Honorar den gemäss Art. 47 Abs. 2 PKoG vorgesehe-
nen Rahmen für das ordentliche Honorar von maximal Fr. 6'000.–. In Anbetracht der Bedeu-
tung der Sache für die Parteien und der Schwierigkeit der Sache sowie des Zeitaufwands, 
rechtfertigt sich im vorliegenden Fall eine Kürzung des Honorars auf das Maximum von 
Fr. 6'000.–. Ein Zuschlag nach Art. 50 PKoG wurde vom Anwalt nicht verlangt und ist auch 
nicht zuzusprechen. Ebenso besteht kein Missverhältnis zwischen Arbeitsaufwand und dem 
vorgegebenen Honorarrahmen im Sinn von Art. 34 Abs. 1 PKoG. Mithin wird die Parteient-
schädigung des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer für das vorliegende Beschwerdever-
fahren gerichtlich auf insgesamt Fr. 6'740.32 (Honorar Fr. 6'000.–; Auslagen Fr. 236.31; 
MWST zu 7,7 % von Fr. 6'236.31, berücksichtigt im Umfang von 4,57 % [entsprechend dem 
MWST-Anteil von Fr. 25.83 aus dem Jahr 2023 gemäss Kostennote vom 7. Februar 2024] 
Fr. 21.95; MWST zu 8,1 % von Fr. 6'236.31, berücksichtigt im Umfang von 95,43 % [entspre-
chend den MWST-Anteilen von Fr. 314.66 und Fr. 224.74 aus dem Jahr 2024 gemäss den 
eingereichten Kostennoten] Fr. 482.06). 
Die Beschwerdegegner sind demnach zu verpflichten, den Beschwerdeführern für das verwal-
tungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'740.32 (inkl. Aus-
lagen und MWST) zu bezahlen. 
 
8.2.5 
 
Betreffend Auferlegung einer Parteientschädigung (sowohl zugunsten der Beschwerdeführer 
als auch der Beschwerdegegner) zulasten der Baubewilligungsbehörde aufgrund grober Ver-
fahrensfehler oder offenbaren Rechtsverletzungen (Art. 123 Abs. 3 VRG) kann auf das bereits 
vorstehend Erwogene verwiesen werden (E. 8.1.2 ff.). Die Baubewilligungsbehörde hat vorlie-
gend keine Parteientschädigung auszurichten. 
 


31│33 
 
8.2.6 
 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird auch keine Parteientschädigung zugespro-
chen (Art. 123 Abs. 4 VRG). 


32│33 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid RRB Nr. 671 des Regierungsrates 
vom 12. Dezember 2023 aufgehoben. 
 
2. 
Die amtlichen Kosten werden wie folgt festgesetzt und verlegt: 
2.1 
Die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens (RRB Nr. 671) 
betragen Fr. 3'000.– (inkl. Auslagen) und werden im Umfang von Fr. 2'700.– den 
Beschwerdegegnern und im Umfang von Fr. 300.– den Beschwerdeführern aufer-
legt. 
Die Beschwerdegegner sind verpflichtet, die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen 
Beschwerdeverfahrens im Umfang von Fr. 2'700.– binnen 30 Tagen nach Rechts-
kraft dieses Entscheids auf das Konto IBAN CH12 0900 0000 6001 2525 3, Kanton 
Nidwalden, Finanzverwaltung, Bahnhofplatz 3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zah-
lungszweck ist die Nummer des Regierungsratsbeschlusses (RRB Nr. 671) zu ver-
merken. Es erfolgt keine separate Rechnungsstellung. 
Die Beschwerdeführer sind verpflichtet, die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen 
Beschwerdeverfahrens im Umfang von Fr. 300.– binnen 30 Tagen nach Rechtskraft 
dieses Entscheids auf das Konto IBAN CH12 0900 0000 6001 2525 3, Kanton 
Nidwalden, Finanzverwaltung, Bahnhofplatz 3, 6371 Stans, zu überweisen. Als Zah-
lungszweck ist die Nummer des Regierungsratsbeschlusses (RRB Nr. 671) zu ver-
merken. Es erfolgt keine separate Rechnungsstellung. 
2.2 
Die amtlichen Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens werden 
auf Fr. 4'000.– festgesetzt und gehen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwer-
degegner. 
Die Gebühr wird mit dem von den Beschwerdeführern geleisteten Kostenvorschuss 
in gleicher Höhe verrechnet und ist bezahlt. Die Beschwerdegegner haben den Be-
schwerdeführern die ordentliche Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.– intern und direkt zu 
erstatten. Die Gerichtskasse Nidwalden wird angewiesen, den Beschwerdeführern 
die Restanz von Fr. 1'000.– zurückzubezahlen. 
 
 
 


33│33 
 
3. 
Die Parteientschädigungen werden wie folgt festgesetzt und verlegt: 
3.1 
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführern für das vorinstanzliche Be-
schwerdeverfahren (RRB Nr. 671) eine Parteientschädigung von Fr. 4'969.77 
(inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 
3.2 
Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführern für das verwaltungsgericht-
liche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'740.32 (inkl. Ausla-
gen und MWST) zu bezahlen. 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen. 
 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
 
Stans, 16. September 2024 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
Florian Marfurt 
 
 
 
 
 
Versand: 
 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Art. 82 
ff. i.V.m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; 
der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit 
die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.