nw_gerichte · 29609 · 2021-12-20 · de

Forderung; Heimfallentschädigung (ZA 21 17)

GERICHTE 
 
 OBERGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ZA 21 17 
Urteil vom 20. Dezember 2021 
Zivilabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Oberrichter Armin Murer, 
 
Oberrichterin Franziska Ledergerber Kilchmann, 
 
Oberrichter Franz Odermatt, 
 
Oberrichter Albert Odermatt, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Josef Wicki und 
Rechtsanwalt Nicola Armenti, Wicki Rechtsanwälte AG, 
Hirschengraben 33, 6003 Luzern, 
Berufungskläger / Kläger, 
 
 
gegen 
 
 
B.__, 
vertreten durch Rechtsanwalt Zacharias Ziegler, 
WILD DUBACH AG, Seestrasse 93, 6052 Hergiswil NW, 
Berufungsbeklagter / Beklagter. 
 
 
 
Gegenstand 
Forderung; 
 
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Nidwalden, 
Zivilabteilung/Kollegialgericht, vom 1. Juni 2021, ZK 19 31. 


2 │ 24 
 
Sachverhalt: 
A. 
C.__ unterzeichnete mit B.__ (nachfolgend: Berufungsbeklagter) und D.__ am 26. Januar 
1968 einen Baurechtsvertrag. Auf dem Grundstück Nr. aa, GB X.__ (damaliger Eigentümer: 
C.__), wurde ein unselbständiges Baurecht zugunsten der Grundstücke Nr. bb, GB X.__ (da-
maliger Eigentümer: Berufungsbeklagter), und Nr. cc, GB X.__ (damaliger Eigentümer: D.__), 
zur Erstellung einer zweistöckigen Garagen-Baute vereinbart und für die jeweiligen Parzellen 
im Grundbuch eingetragen. Das Baurecht wurde auf die Dauer von 50 Jahren seit Eintragung 
im Grundbuch errichtet (vi-KB 3). 
Im Baurechtsvertrag wurde vereinbart, dass die Garage gemäss den beigelegten Plänen aus-
geführt wird (vi-KB 3 Ziff. 4) und dass sie von den Baurechts-Berechtigten im oberen Stock 
von der Sonnenbergstrasse aus benutzt wird (vi-KB 3 Ziff. 2). Unter dem Titel «Entschädi-
gung» wurde ausgemacht, dass die Baurechts-Berechtigten dem Baurechts-Belasteten «(…) 
im Untergeschoss dieser Garage-Baute, kostenlos einen Einstellraum mit Garagentor, 
Fenster, Wasser- und Lichtanschluss, jedoch ohne Heizung» erstellen (vi-KB 3 Ziff. 3). 
Bei einer Parzellierung wurde das Baurecht auf das neu entstandene Grundstück Nr. dd, GB 
X.__, übertragen und das baurechtsbelastete Grundstück wurde am 13. Januar 2003 an den 
Berufungsbeklagten verkauft (vi-KB 7 S. 3; vi-BB 4). Per 30. Januar 2018 wurde das Baurecht 
infolge Fristablaufs gelöscht (vi-KB 4). Im Zeitpunkt der Löschung war A.__ (nachfolgend: Be-
rufungskläger) Eigentümer des baurechtsberechtigten Grundstücks Nr. cc, GB X.__ (vi-KB 8). 
Das baurechtsbelastete Grundstück Nr. dd, GB X.__, stand zu diesem Zeitpunkt im Eigentum 
des Berufungsbeklagten (vi-BB 3; vi-BB 4). 
 
B. 
Am 19. August 2019 klagte der Berufungskläger gegen den Berufungsbeklagten und stellte 
die folgenden Anträge: 
« 1. Der Beklagte habe dem Kläger CHF 120'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2018 zu bezahlen. 
 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. » 
 
Der Berufungskläger begründete seine Klage zusammengefasst damit, seine Forderung 
gründe auf einer durch den Berufungsbeklagten geschuldeten Heimfallentschädigung auf-
grund der Erteilung eines unselbständigen Baurechts. Bei Abschluss des Baurechtsvertrags 


3 │ 24 
 
sei die Heimfallentschädigung nicht festgelegt worden. Es sei praxisgemäss auf den Verkehrs-
wert abzustellen. Gemäss eigener Berechnung durch den Berufungskläger liege dieser bei 
Fr. 120'000.–. Die Garage bestehe aus acht gedeckten, abschliessbaren Abstellplätzen und 
sieben Parkplätzen, fünf vor dem Obergeschoss und zwei vor dem Untergeschoss. Der heu-
tige Marktwert für die abschliessbaren Plätze betrage Fr. 30'000.–, für die sieben Aussenpark-
plätze könne ein Wert von je Fr. 10'000.– angenommen werden. Davon könne eine leichte 
Altersentwertung von Fr. 50'000.– und der Bodenwert von ungefähr Fr. 15'000.– subtrahiert 
werden, was zu einer Heimfallentschädigung von Fr. 240'000.– führe, wovon der Berufungs-
kläger Anspruch auf die Hälfte habe (vi-A-2 S. 3 f.). 
 
C. 
In der Klageantwort vom 13. Januar 2020 beantragte der Berufungsbeklagte die kostenfällige 
Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. 
Er brachte im Wesentlichen vor, die Klage sei vollkommen unzureichend substantiiert. Der 
Berufungskläger trage die Beweislast für die Bezifferung der Heimfallentschädigung sowie den 
Nachweis von deren Grundlagen. Er komme dieser Obliegenheit nicht ansatzweise nach (vi-
A-3 S. 3 ff.). 
 
D. 
In der Replik vom 3. September 2020 (und nach einem Anwaltswechsel) stellte der Berufungs-
kläger die folgenden, geänderten Anträge (vi-A-4): 
« 1. Der Beklagte habe dem Kläger einen noch zu beziffernden Betrag, mind. jedoch CHF 52'500.00 zzgl. 
Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2018 zu bezahlen. 
 2. Dem Kläger sei nach Abschluss des Beweisverfahrens Gelegenheit zu geben, seinen Anspruch gemäss 
Ziff. 1 hiervor zu beziffern, und zu diesem Zweck sei ihm eine Frist anzusetzen. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWSt. und Auslagen zulasten des Beklagten.» 
 
Der Berufungsbeklagte hielt in seiner Duplik vom 2. November 2020 an seinen Anträgen fest 
(vi-A-5). 
 
E. 
Mit Urteil ZK 19 31 vom 1. Juni 2021 erkannte das Kantonsgericht Nidwalden, Zivilabtei-
lung/Kollegialgericht, Folgendes (vi-A-1 S. 18): 


4 │ 24 
 
« 1. Der Beklagte hat dem Kläger Fr. 21'325.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 7. März 2019 zu bezahlen. 
 
Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen. 
 2. Die Gerichtskosten werden auf Fr. 4'500.00 festgesetzt, gehen im Umfang von Fr. 3'750.00 zulasten des 
Klägers und Fr. 750.00 zulasten des Beklagten. Sie werden mit dem klägerischen Kostenvorschuss von 
Fr. 400.00 verrechnet und sind bezahlt. 
 
Die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 400.00 gehen im Umfang von Fr. 335.35 zulasten des 
Klägers und Fr. 66.65 zulasten des Beklagten. Sie werden mit dem klägerischen Kostenvorschuss von 
Fr. 400.00 verrechnet und sind bezahlt. 
 
Der Beklagte hat dem Kläger intern und direkt den Betrag von Fr. 816.65 für die geleisteten Vorschüsse 
zu ersetzen. 
 3. Der Kläger hat dem Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 6'170.20 zu bezahlen. 
 4. Zustellung […].» 
 
F. 
Am 12. Juli 2021 erhob der Berufungskläger gegen dieses Urteil Berufung und stellte die fol-
genden Anträge (amtl. Bel. 1 S. 2): 
« 1. Das Urteil ZK 19 31 des Kantonsgerichts Nidwalden vom 1. Juni 2021 sei aufzuheben und der Beklagte 
sei zu verpflichten, dem Kläger mind. CHF 52'500.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2018 zu 
bezahlen. 
 2. Eventualiter sei das Urteil ZK 19 31 des Kantonsgerichts Nidwalden vom 1. Juni 2021 aufzuheben und 
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer und Auslagen zu Lasten des Beklagten.» 
 
Er rügt im Wesentlichen, die Vorinstanz habe seine Ausführungen im Schlussvortrag nicht 
gewürdigt (amtl. Bel. 1 Rz. 13). Zudem habe sie die Heimfallentschädigung falsch berechnet, 
indem sie die Positionen Umgebung und Nebenkosten fälschlicherweise nicht berücksichtigt 
(amtl. Bel. 1 Rz. 15 – 19) und die Nutzung des Untergeschosses zusätzlich in Abzug gebracht 
habe (amtl. Bel. 1 Rz. 20 – 26). Weiter habe sie den Verkehrswert falsch berechnet (amtl. Bel. 
1 Rz. 27 – 37). Auch den Verzugszins habe sie falsch berechnet (amtl. Bel. 1 Rz. 38 – 41). 
Schliesslich habe sie die Prozesskosten falsch verteilt, und dies selbst dann, wenn die übrigen 
Rügen abgewiesen würden, weil der Berufungskläger nicht überklagt, sondern eine unbezif-
ferte Forderungsklage eingereicht habe (amtl. Bel. 1 Rz. 12 und 42 – 46). 
 


5 │ 24 
 
G. 
Mit Berufungsantwort vom 8. September 2021 beantragte der Berufungsbeklagte die kosten-
fällige Abweisung der Berufung und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids (amtl. 
Bel. 4 S. 2). Damit war der Rechtschriftenwechsel abgeschlossen. 
Die Parteien reichten je mit Schreiben vom 20. September 2021 ihre Kostennoten ein (amtl. 
Bel. 6 und 7). 
 
H. 
Praxisgemäss wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen. Das Obergericht Nidwalden, 
Zivilabteilung, beriet die Streitsache anlässlich seiner Sitzung vom 20. Dezember 2021 ab-
schliessend. Auf die Parteivorbringen wird, sofern erforderlich, in den nachstehenden Erwä-
gungen eingegangen. 
 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Be-
rufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes-
tens Fr. 10'000.‒ beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO). Der Streitwert bestimmt sich 
nach den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren respektive nach dem Betrag, der im Zeit-
punkt des erstinstanzlichen Urteils noch streitig war (Urteil des Bundesgerichts 4D_77/2012 
vom 20. November 2012 E. 5.2; KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 9 zu Art. 308 ZPO). Berufungsinstanz gegen Urteile des 
Kantonsgerichts Nidwalden als Kollegialgericht ist das Obergericht Nidwalden, Zivilabteilung 
(Art. 27 Abs. 1 GerG [NG 261.1]), das in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 22 Abs. 1 Ziff. 3 
GerG). Mit Berufung angefochten ist das Urteil des Kantonsgericht Nidwalden, Zivilabtei-
lung/Kollegialgericht, ZK 19 31 vom 1. Juni 2021. Im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils 
waren noch mindestens Fr. 52'500.‒ streitig (vi-A-4 S. 2). Das Obergericht Nidwalden ist somit 
örtlich und sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Berufung. 
 


6 │ 24 
 
1.2 
 
Zur Berufung ist berechtigt, wer als Haupt- oder Nebenpartei am Verfahren beteiligt war, das 
zum angefochtenen Entscheid geführt hat (formelle Beschwer), überdies durch den angefoch-
tenen Entscheid unmittelbar betroffen ist und ein Rechtsschutzinteresse an dessen Aufhebung 
oder Abänderung hat (materielle Beschwer; vgl. PETER REETZ, in: Sutter-Somm/Hasenböh-
ler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage 
2016, N. 30 ff. zu den Vorbem. zu Art. 308–318 ZPO). 
Der Berufungskläger war am vorinstanzlichen Verfahren als Kläger beteiligt und ist durch das 
angefochtene Urteil berührt, nachdem seine Klage nur teilweise gutgeheissen wurde. Er ist 
somit zur Berufung berechtigt. 
 
1.3 
 
Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungs-
weise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet 
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 
Der angefochtene Entscheid wurde dem Berufungskläger am 10. Juni 2021 zugestellt (BK-
Bel. 1). Die am 12. Juli 2021 eingereichte Berufung ist damit rechtzeitig erfolgt. 
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beru-
fung ist somit einzutreten. 
 
2. 
 
2.1 
 
Der Berufungskläger hat in der Berufung aufzuzeigen, inwiefern er den angefochtenen Ent-
scheid als fehlerhaft erachtet. Er hat im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen zu be-
zeichnen, die er anficht, und die Aktenstücke zu nennen, auf welche seine Kritik beruht 
(BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 vom 27. August 2012 
E. 2.2). Sind die Anforderungen an die Begründung erfüllt, überprüft die Berufungsinstanz den 
angefochtenen Entscheid sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht frei. Sie ver-
fügt über volle Kognition (Art. 310 ZPO) und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 
ZPO). Die Berufungsinstanz ist aber nicht gehalten, von sich aus wie alle sich stellenden tat-
sächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz 
nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich 


7 │ 24 
 
auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erho-
benen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4). 
 
2.2 
 
Der Berufungskläger hat die folgenden Rügen vorgebracht, die nachfolgend geprüft werden: 
Er rügt zunächst in formeller Hinsicht, die Vorinstanz habe seine Ausführungen im Schluss-
vortrag zur Höhe der Heimfallentschädigung nicht gewürdigt (amtl. Bel. 1 Rz. 13; nachfolgend 
E. 3). Weiter macht er geltend, die Vorinstanz habe die Heimfallentschädigung falsch berech-
net. Einerseits habe sie die Positionen Umgebung und Nebenkosten zu Unrecht nicht berück-
sichtigt (amtl. Bel. 15 – 19; nachfolgend E. 4.3). Andererseits habe sie das Untergeschoss 
fälschlicherweise von der Bewertung ausgenommen (amtl. Bel. 1 Rz. 20 – 26; nachfolgend 
E. 4.4). Der Berufungskläger macht überdies noch weitere Ausführungen zur Berechnung des 
Verkehrswerts (amtl. Bel. 1 Rz. 27 – 37; nachfolgend E. 4.5). Schliesslich rügt er die Festle-
gung des Verzugszinses (amtl. Bel. 1 Rz. 38 – 41; nachfolgend E. 5) und beanstandet die 
Prozesskostenverlegung der Vorinstanz (amtl. Bel. 1 Rz. 42 – 46; nachfolgend E. 6). 
 
3. 
 
3.1 
 
Der Berufungskläger macht zusammengefasst geltend, er habe sich im Schlussvortrag noch-
mals abschliessend zur Höhe der Heimfallentschädigung und insbesondere zu deren Berech-
nungsmethodik geäussert. Die Vorinstanz habe diese Ausführungen in ihrem Urteil nicht ge-
würdigt. Wenn Einigkeit darüber bestehe, dass sich die Entschädigung nach dem Verkehrs-
wert der heimfallenden Liegenschaft richte, dürften diese Ausführungen des Berufungsklägers 
nicht einfach unberücksichtigt bleiben (amtl. Bel. 1 Rz. 13). 
Der Berufungsbeklagte führt dazu aus, das vorinstanzliche Urteil erfülle die bundesgerichtli-
chen Anforderungen an die Begründung, zumal ausdrücklich erwähnt werde, dass die Parteien 
schriftliche Schlussvorträge eingereicht hätten (amtl. Bel. 4 Rz. 11). 
 


8 │ 24 
 
Die aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) flies-
sende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, verlangt nicht, dass diese 
sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht 
angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nen-
nen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt 
(BGE 142 III 433 E. 4.3.2 m.w.H.). 
Die Berufungsbegründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungs-
instanz mühelos verstanden werden zu können. Genügt die Begründung diesen Anforderun-
gen nicht, tritt die Berufungsinstanz nicht darauf ein (Urteil des Bundesgerichts 5A_438/2012 
vom 27. August 2012 E. 2.2). 
 
3.2 
 
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass aus der Berufungsbegründung nicht klar hervorgeht, 
welche Ausführungen aus dem Schlussvortrag des Berufungsbeklagten die Vorinstanz nicht 
berücksichtigt haben soll. Demnach ist fraglich, ob auf diese Rüge überhaupt eingetreten 
werden kann. Diese Frage kann aber mit Blick auf die zuvor dargelegte bundesgerichtliche 
Rechtsprechung 
offenbleiben. 
Danach 
muss 
sich 
ein 
Gericht 
nicht 
mit 
allen 
Parteistandpunkten auseinandersetzen und jedes Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Es 
genügt, wenn der Entscheid kurz die wesentlichen Überlegungen nennt, von welchen sich das 
Gericht hat leiten lassen und dass er sachgerecht angefochten werden kann. Die Vorinstanz 
hat in den Ziffern 4 und 5 des angefochtenen Entscheids dargelegt, wie sie auf die Höhe der 
zugesprochenen Heimfallentschädigung kommt. Dem Berufungskläger war es folglich auch 
möglich, den vorinstanzlichen Entscheid sachgerecht anzufechten, etwas Anderes macht er 
auch 
nicht 
geltend. 
Der 
vorinstanzliche 
Entscheid 
erfüllt 
somit 
die 
Begründungsanforderungen, womit die diesbezügliche Rüge abzuweisen ist, soweit 
überhaupt darauf eingetreten werden könnte. 
 
4. 
 
4.1 
 
Vor der Berufungsinstanz ist nicht mehr umstritten, dass der Berufungsbeklagte verpflichtet 
ist, dem Berufungskläger eine Heimfallentschädigung zu bezahlen (amtl. Bel. 1 Rz. 7; amtl. 
Bel. 4 Rz. 5). Ebenfalls unstrittig ist, dass weder die Parteien noch ihre Rechtsnachfolger eine 
Vereinbarung betreffend Heimfallentschädigung getroffen haben (amtl. Bel. 1 Rz. 7; amtl. 


9 │ 24 
 
Bel. 4 Rz. 5). Die Parteien stimmen weiter darin überein, dass dem Berufungsbeklagten anstatt 
der Bezahlung eines Baurechtszinses die Nutzung des Untergeschosses gestattet wurde 
(amtl. Bel. 1 Ziff. 8; amtl. Bel. 4 Ziff. 6). Schliesslich sind sich die Parteien einig, dass das 
Gutachten vom 23. April 2020 zur Beurteilung herangezogen werden kann (amtl. Bel. 1 Rz. 9; 
amtl. Bel. 4 Rz. 7). 
Strittig und vorliegend zu beurteilen ist hingegen die Berechnung der Heimfallentschädigung. 
Der Berufungskläger rügt eine falsche Berechnung der Heimfallentschädigung durch die Vor-
instanz (amt. Bel. 1 Rz. 15 f.), während der Berufungsbeklagte die Berechnung der Vorinstanz 
für korrekt hält (amtl. Bel. 4 Rz. 8 f.). Nachfolgend ist demnach zu prüfen, ob die Vorinstanz 
die Heimfallentschädigung korrekt berechnete, indem sie die Positionen «Umgebung» und 
«Nebenkosten» sowie das Untergeschoss bei der Berechnung nicht berücksichtigt hat. 
 
4.2 
 
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid zusammengefasst ausgeführt, das Baurecht 
betreffe die doppelstöckige Garagenbaute auf der Liegenschaft Nr. dd, GB X.__. Im Immobi-
liengutachten vom 23. April 2020 werde der Gebäudewert der doppelstöckigen Garagenbaute 
mit Fr. 155'000.– beziffert. Der Abzug für Abnützung, Alterung, Mängel und Schäden der dop-
pelstöckigen Garagenbaute sei mit Fr. 69'700.– festgelegt worden. Somit betrage der Zeitwert 
der doppelstöckigen Garagenbaute heute Fr. 85'300.–. Die anderen Positionen im Gutachten 
würden die Umgebung und Nebenkosten betreffen, also nicht das im Baurecht erstellte Bau-
werk. Wie im Baurechtsvertrag vorgesehen, hätten die Baurechtsberechtigten als Entschädi-
gung für das Baurecht im Untergeschoss der im Baurecht erstellten Garagenbaute dem Bau-
rechtsgeber kostenlos einen Einstellraum mit Garagentor, Fenster, Wasser- und Lichtan-
schluss erstellt und zur Benutzung überlassen. Nachdem der Baurechtsgeber die Hälfte der 
Baute bzw. das untere Geschoss des doppelstöckigen Gebäudes immer selber genutzt habe 
und die Heimfallsentschädigung vom Gesetzgeber als Ausgleich für den Verlust des Eigen-
tums vorgesehen worden sei, würden die Baurechtsnehmer vorliegend in Tat und Wahrheit 
nur die Hälfte des Zustandswertes der doppelstöckigen Garage verlieren, mithin den Wert für 
das obere Geschoss. Das untere Geschoss habe der Baurechtsgeber bisher schon entschä-
digungslos bzw. ohne Bezahlung eines Mietzinses wie ein Eigentümer nutzen können. Auszu-
gehen sei daher vom objektiven Mehrwert, den das Grundstück für den Baurechtsgeber nach 
dem Heimfall erhalte, da er nun auch das obere Stockwerk wieder frei nutzen könne. Die ge-
mäss Art. 779d Abs. 1 OR angemessene Entschädigung für den Ausgleich des Verlusts des 


10 │ 24 
 
Eigentums betrage somit Fr. 42'650.–. Davon habe der Berufungsbeklagte die Hälfte und so-
mit Fr. 21'325.– zu bezahlen (vi-A-1 E. 5). 
 
4.3 
 
4.3.1 
 
Der Berufungskläger rügt zunächst, die Vorinstanz habe die Positionen Umgebung und Ne-
benkosten gemäss Gutachten vom 23. April 2020 fälschlicherweise nicht berücksichtigt. Im 
Gutachten sei der Zustandswert beziehungsweise der Zeitwert geschätzt worden. Der Zu-
standswert entspreche dem Verkehrswert ohne Land und dem angemessenen und marktori-
entierten Preis, den ein beliebiger Dritter für die Baurechtsbaute ohne Land zu zahlen bereit 
wäre. Der Zustandswert sei mit dem Zeitwert gleichzusetzen und entspreche dem Neuwert 
abzüglich Entwertung. Der Neuwert wiederum werde definiert als geschätzter oder effektiver 
Kostenaufwand inkl. Honorare und Neukosten, der für die Erstellung des Gebäudes und der 
Umgebungsanlage zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre. Auch im Gut-
achten werde festgehalten, dass unter Umgebung und Nebenkosten sämtliche Aussenanla-
gen, Werkleitungen, Anschluss-Gebühren, Finanzierungskosten etc. fallen würden. Umge-
bungs- und Nebenkosten seien mit der Baute notwendigerweise verbundene Bewertungspo-
sitionen, wie beispielsweise Erschliessungsanlagen und deren Kosten sowie Anschlussgebüh-
ren, die nicht aussenvor gelassen werden könnten. Ohne die Umgebungsanlagen habe die 
Baurechtsbaute keinen Wert, beispielsweise gehöre zu einer Garage notwendigerweise auch 
die Einfahrt und der Vorplatz, ohne diese wäre sie nutz- und wertlos. Mithin seien die vorlie-
genden Umgebungs- und Nebenkosten bei der Berechnung der Heimfallentschädigung zu be-
rücksichtigen, da mit der Garagenbaute untrennbar verbunden und spezifisch für und mit der 
heimfallenden Baute von den Baurechtsnehmern erstellt. Sie würden einen Mehrwert darstel-
len, der von den Baurechtsnehmern geschaffen worden sei, der ohne die Baurechtsbaute gar 
nicht vorhanden wäre und dem Baurechtsgeber gar nicht zufallen würde (amtl. Bel. 1 Rz. 15 – 
19). 
Der Berufungsbeklagte hält dem im Wesentlichen entgegen, Umgebung und Nebenkosten 
seien nicht mit der Baute notwendigerweise verbundene Bewertungspositionen. Schon gar 
nicht könne dies bei der Heimfallentschädigung gelten. Sinn und Zweck der gesetzlichen Re-
gelungspflicht liege in erster Linie darin, einen Ausgleich zum Vermögensvorteil zu schaffen, 
der dem Grundeigentümer beim Heimfall zukomme. Die Zitate des Berufungsklägers seien 
nicht einschlägig, weil sie sich auf gewöhnliche Schätzungen von Grundstücken und nicht auf 
die Heimfallentschädigung beziehen würden. Bei der Heimfallentschädigung müssten auch 


11 │ 24 
 
die subjektiven Interessen des Grundeigentümers berücksichtigt werden und es sei den Um-
ständen und Verhältnissen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. An der Umgebung, die ge-
mäss Gutachten sämtliche Aussenanlagen und Werkleitungen umfasse, habe zu keiner Zeit 
ein Eigentumsverhältnis des Baurechtsnehmers bestanden. Diese könnten deshalb schon rein 
begrifflich nicht unter eine Heimfallentschädigung fallen. Der Berufungskläger habe im vor-
instanzlichen Verfahren auch nie behauptet, die Aussenanlagen, Werkleitungen, Anschluss-
gebühren, Finanzierungskosten etc. seien vom Baurechtsnehmer erstellt bzw. getragen wor-
den. Schon gar nicht könne das für die im Gutachten enthaltene Pauschale gelten. Dies lasse 
sich auch nicht aus dem Baurechtsvertrag oder sonstigen Akten entnehmen, womit nicht be-
legt sei, dass die Baurechtsnehmer diesbezüglich überhaupt Investitionen geleistet hätten. Die 
Heimfallentschädigung sei das Entgelt für alle Investitionen, die der Baurechtsberechtigte ge-
leistet habe. Ihre Festlegung unterliege einem subjektiven Ermessen, wobei der Grundeigen-
tümer zu keiner Entschädigung für Bauten und Anlagen verpflichtet werden könne, die für ihn 
keinen Wert hätten. Weder die Umgebung noch die Nebenkosten gemäss Gutachten hätten 
für den Berufungsbeklagten einen Wert, noch seien sie «heimgefallen», womit diese Positio-
nen nicht zu entschädigen seien (amtl. Bel. 4 Rz. 12). 
 
4.3.2 
 
Geht das Baurecht unter, so fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim, 
indem sie zu Bestandteilen des Grundstückes werden (Art. 779c ZGB). Der Grundeigentümer 
hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Ent-
schädigung zu leisten (…) (Art. 779d Abs. 1 Teilsatz 1 ZGB). Mit der Entschädigungszahlung 
soll der Grundeigentümer eine Entschädigung für seinen Wertzuwachs leisten und den Wert-
verlust des Bauberechtigten ausgleichen. Überdies wollte der Gesetzgeber damit auch errei-
chen, dass die im Baurecht erstellten Bauten bis zum Ende der Baurechtsdauer ordnungsge-
mäss unterhalten werden (PETER R. ISLER/DOMINIQUE GROSS, in: Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch II, 6. Aufl. 2019, N 1 zu Art. 779d ZGB; Botschaft vom 9. April 1963 zum Baurecht, 
BBl 1963 I 978 Ziff. 3 d). Haben die Parteien im Baurechtsvertrag keine besondere Regelung 
für den Heimfall getroffen, hat der Bauberechtigte von Gesetzes wegen Anspruch auf eine 
angemessene Entschädigung für die heimfallenden Bauwerke (ISLER/GROSS, a.a.O., N 3 zu 
Art. 779d ZGB). Dem Gesetz können keine Kriterien entnommen werden, wie die angemes-
sene Heimfallentschädigung zu berechnen ist. Auszugehen ist von einem objektiven Mehr-
wert, den das Grundstück dadurch erhält, dass es nun auch das Eigentum an den Bauwerken 
umfasst und vom Grundeigentümer wieder frei genutzt werden kann. In der Regel dürfte sich 
die Entschädigung nach dem Verkehrswert der heimfallenden Bauten richten. Gleichzeitig sind 


12 │ 24 
 
aber auch die subjektiven Interessen des Grundeigentümers zu würdigen, weil bei der Bemes-
sung auch den besonderen Verhältnissen und Umständen des Einzelfalles Rechnung getra-
gen werden muss (ISLER/GROSS, a.a.O., N 4 zu Art. 779d ZGB m.w.H.; Botschaft vom 9. April 
1963 zum Baurecht, BBl 1963 I 986; vgl. auch FRANCESCO CANONICA, Die Bewertung von 
Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016, S. 140). Angemessen dürfte in der Regel ein 
Preis sein, den auch ein Dritter bezahlen würde, wenn er an Stelle des Grundeigentümers 
stünde. Wenn die Bauten und Anlagen für den Grundeigentümer keinen Wert haben, kann er 
nicht zu einer Entschädigung verpflichtet werden (CANONICA, a.a.O., S. 140). 
 
4.3.3 
 
Im Immobiliengutachten vom 23. April 2020 (vi-KB 7), mit welchem der Berufungskläger in der 
Replik seine Forderung begründet, wird zunächst der Neuwert der Baurechtsbaute berechnet. 
Für die doppelstöckige Garagenbaute wird ein Neuwert von Fr. 155'000.– eingesetzt. Hinzu 
kommt ein Neuwert für die Umgebung von Fr. 34'100.– (22 % vom Neuwert der doppelstöcki-
gen Garagenbaute) und für Nebenkosten von Fr. 3'100.– (2 % vom Neuwert der doppelstöcki-
gen Garagenbaute). Damit ergibt sich ein totaler Neuwert von Fr. 192'200.–. Unter dem Titel 
«Entwertung» wird von allen drei vorgenannten Positionen ein Abzug für Abnützung, Alterung, 
Mängel und Schäden vorgenommen. Von der doppelstöckigen Garagenbaute werden 
Fr. 69'700.– vom Neuwert abgezogen, von der Umgebung Fr. 15'300.– und von den Neben-
kosten Fr. 600.–. Das Total «Entwertung» von Fr. 85'600.– wird vom errechneten Neuwert 
abgezogen, womit ein Zeitwert / Zustandswert der Baute von Fr. 106'600.– resultiert. Die Po-
sitionen «Umgebung, Nebenkosten» werden im Glossar des Gutachtens folgendermassen de-
finiert: «Sämtliche Aussenanlagen, Werkleitungen, Anschluss-Gebühren, Finanzierungskos-
ten etc. Pauschale Bewertungsansätze abgestützt auf Richtpreise und aktuelle Gebührenver-
ordnungen.» 
Die Vorinstanz liess die Positionen «Umgebung» und «Nebenkosten» unberücksichtigt, d.h. 
sowohl den Neuwert als auch die Entwertung, und ging somit von einem Zeitwert / Zustands-
wert der doppelstöckigen Garagenbaute von Fr. 85'300.– aus. Der Berufungskläger rügt, die 
Vorinstanz habe diese beiden Positionen fälschlicherweise nicht beachtet. 
Im Baurechtsvertrag vom 26. Januar 1968 (vi-KB 3) wird das Bauwerk als «Garage-Baute mit 
einem Abstellraum» bezeichnet und im Grundbuch als «zweistöckige Garage-Baute». Die 
ganze Garage soll gemäss den dem Baurechts-Vertrag «als integrierender Bestandteil beige-
legten Grundriss-, Fassaden- und Situationsplänen» ausgeführt werden. Diese Pläne wurden 
von den Parteien nicht ins Verfahren eingebracht. Dem Baurechtsvertrag lässt sich aber zur 


13 │ 24 
 
Ausgestaltung des Bauwerks weiter entnehmen (Ziff. 4 des Vertrags): «Die Wände bestehen 
aus Kalksandsteinen und werden aussen verputzt und mit Dispersionsfarbe gestrichen. Die 
Decken werden aus Eisenbeton erstellt. Das Dach besteht aus einer einfachen Holzkonstruk-
tion und wird mit Ziegeln gedeckt. Die Garagentore werden als Patent-Kipptore ausgeführt.» 
Aus den vorliegenden Unterlagen ergeben sich keine Hinweise, dass Aussenanlagen oder 
Werkleitungen ebenfalls zum heimfallenden Bauwerk gehören. Ebenso ist nicht dargetan, 
dass die Baurechtsberechtigten Anschluss-Gebühren bezahlen oder Finanzierungskosten etc. 
leisten mussten. Diese Positionen gehörten somit weder zum heimfallenden Bauwerk noch ist 
dargetan, dass sie von den Baurechtsberechtigten erstellt / bezahlt worden sind. Es trifft auch 
nicht zu, dass doppelstöckige Garagenbaute ohne die Umgebung keinen Wert hat, wie dies 
der Berufungskläger behauptet. Dem Gutachten, auf das auch der Berufungskläger abstellt, 
lässt sich entnehmen, dass der Wert der doppelstöckigen Garagenbaute – ohne die Umge-
bung, die zusätzlich ausgewiesen wird – auf einen Zeitwert von Fr. 85'300.– geschätzt wird. 
Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Positionen «Umgebung» und «Ne-
benkosten» für die Berechnung der Heimfallentschädigung nicht berücksichtigt hat. Die dies-
bezügliche Rüge des Berufungsklägers verfängt nicht. 
 
4.4 
 
4.4.1 
 
Der Berufungskläger rügt weiter, die Vorinstanz habe fälschlicherweise das Untergeschoss bei 
der Berechnung der Heimfallentschädigung nicht berücksichtigt. Sie weiche damit von der kla-
ren Bewertung des Gutachtens ab. Zudem sei das Untergeschoss unberechtigterweise zwei-
mal in Abzug gebracht worden. Einerseits, indem die Vorinstanz festgehalten habe, dem Bau-
rechtsgeber sei – anstatt der Bezahlung eines Zinses – verrechnungsweise die Nutzung des 
Untergeschosses gestattet worden. Andererseits, indem die Vorinstanz die Nutzung des Un-
tergeschosses durch den Baurechtsgeber bei der Berechnung der Heimfallentschädigung zu-
sätzlich in Abzug gebracht habe. Für diese doppelte Berücksichtigung bringe sie keine sachli-
che Begründung vor, denn der Berufungsbeklagte habe das untere Geschoss sicher nicht wie 
ein Eigentümer nutzen können, also Wände versetzen und/oder abreissen. Sein Nutzungs-
recht sei obligatorischer Natur gewesen, wie bei einem Mietverhältnis. Die Baurechtsbaute als 
Ganzes gehöre den Baurechtsnehmern und wachse wieder als Ganzes heim. Deshalb hätte 
auch die untere Garage bei der Heimfallentschädigung mitberücksichtigt werden müssen. Die 
Baurechtsnehmer hätten das ganze Gebäude erstellt. Der objektive Mehrwert, den das Grund-
stück des Berufungsbeklagten erhalte, entspreche dem Wert des ganzen Baurechtsgebäudes, 


14 │ 24 
 
das nun wieder im Eigentum und der vollen Verfügungsmacht des Berufungsbeklagten unter-
stehe. Der Ersatzanspruch des Berufungsklägers ergebe sich überdies bereits aus 
Art. 672 Abs. 1 ZGB (amtl. Bel. 1 Rz. 20 – 26). 
Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, der Berufungskläger argumentiere formalistisch-
abstrakt. Er vergesse, dass der Verkehrswert der Preis sei, den mögliche Käufer am Bewer-
tungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für gleiche 
oder ähnliche Objekte in der betreffenden Gegend zu zahlen bereit wären. Hätte ein Dritter die 
Garagenbaute während der Baurechtsdauer erwerben können, wäre er sicherlich nicht bereit 
gewesen, für das untere Stockwerk etwas zu bezahlen, weil er es aufgrund des Nutzungs-
rechts des Grundeigentümers nicht hätte nutzen können. Daran ändere auch nichts, dass der 
Berufungsbeklagte das Untergeschoss angeblich nicht wie ein Eigentümer habe nutzen kön-
nen. Erwiesen sei, dass er das untere Geschoss seinem Zweck entsprechend unbeschränkt 
habe nutzen dürfen, womit ihm durch den Heimfall für diesen Teil des Gebäudes kein Mehr-
wert entstanden sei. Die Vorinstanz habe die Nutzung auch nicht ein zweites Mal entschädigt, 
denn relevant sei der (subjektive) Wert, welchen das untere Geschoss des Gebäudes im Zeit-
punkt des Heimfalls für den Grundeigentümer gehabt habe, und der liege bei Fr. 0.– (amtl. 
Bel. 4 Rz. 13). 
 
4.4.2 
 
Dem Baurechtsvertrag vom 26. Januar 1968 lässt sich unter dem Titel «Entschädigung» ent-
nehmen, dass die Baurechtsberechtigten dem Baurechtsbelasteten im Untergeschoss der Ga-
rage-Baute kostenlos einen Einstellraum mit Garagentor, Fenster, Wasser- und Lichtan-
schluss, jedoch ohne Heizung, zu erstellen hatten (vi- KB 3 Ziff. 3). Es ist zwischen den Par-
teien unbestritten, dass dieser Einstellraum erstellt worden ist. Der Berufungskläger hat auch 
nie dargetan, der Einstellraum sei von jemandem anderem als dem (jeweiligen) Baurechtsbe-
lasteten genutzt worden, insbesondere nicht von den jeweils Baurechtsberechtigten. 
Mangels Relevanz für die Festsetzung der Heimfallentschädigung kann die Rechtsnatur des 
Gebrauchsrechts des Baurechtsbelasteten am Untergeschoss offengelassen werden. Mass-
gebend ist, dass nach dem Gesetzestext eine «angemessene» Heimfallentschädigung festzu-
setzen ist und gemäss der Botschaft und der Lehre die subjektiven Interessen des Grundei-
gentümers zu würdigen sind und den besonderen Verhältnissen und Umständen des Einzel-
falles Rechnung zu tragen ist (Botschaft vom 9. April 1963 zum Baurecht, BBl 1963 I 986; 
ISLER/GROSS, a.a.O., N 4 zu Art. 779d ZGB m.w.H.; vgl. auch CANONICA, a.a.O., S. 140). Vor-
liegend liegend besondere Umstände vor, indem ein Teil des baurechtlichen Bauwerks für den 


15 │ 24 
 
baurechtsbelasteten Grundeigentümer erstellt wurde und zu dessen alleiniger Nutzung zur 
Verfügung stand. Es erscheint somit sachgerecht – wie dies die Vorinstanz getan hat – diesen 
Teil des Bauwerks bei der Berechnung der Heimfallentschädigung nicht zu berücksichtigen. 
Dies deshalb, weil sich mit dem Heimfall faktisch keine Verbesserung der Situation des Bau-
rechtsbelasteten ergibt. Überdies ergibt sich keine Verschlechterung für den Baurechtsberech-
tigten, weil die Erstellung dieses Einstellraums keine Investition zum eigenen Nutzen, sondern 
eine Form der Bezahlung des Baurechtszinses darstellte. Anders zu entscheiden würde be-
deuten, dass der Baurechtsbelastete dem Baurechtsberechtigten nachträglich faktisch zumin-
dest einen Teil des Baurechtszinses zurückerstatten müsste, was nicht im Sinne der im Bau-
rechtsvertrag getroffenen Regelung wäre. Damit ist es gerade nicht so, dass die Vorinstanz 
einen doppelten Abzug vorgenommen hat, sondern richtigerweise das Untergeschoss bei der 
Berechnung der Heimfallentschädigung nicht berücksichtigt hat. 
Überdies ist Art. 672 Abs. 1 ZGB vorliegend nicht einschlägig, wie dies der Berufungskläger 
geltend macht. Art. 672 ZGB findet keine Anwendung, wenn der Materialeinbau aufgrund eines 
Vertrages zwischen Material- und Grundeigentümer erfolgt ist (BGE 99 II 131 E. 4a; HEINZ REY 
/ LORENZ STREBEL, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl. 2019, N 2 zu Art. 672 
ZGB m.w.V.). Vorliegend wurde der Bau der Garagen-Baute und des Untergeschosses auf-
grund des Baurechtsvertrags vom 26. Januar 1968 (vi-KB 3) erstellt, was eine Anwendung von 
Art. 672 ZGB ausschliesst. Diese Rüge des Berufungsklägers ist ebenfalls unberechtigt. 
 
4.5 
 
4.5.1 
 
Der Berufungskläger macht weiter geltend, im Sinne einer Minimalbewertung der Heimfallent-
schädigung sei zunächst auf das Gutachten vom 23. April 2020 abzustellen, womit ihm eine 
Heimfallentschädigung von Fr. 52'500.– zustünde. Der Verkehrswert der heimfallenden Baute 
lasse sich aber nicht nur theoretisch schätzen, sondern anhand eines tatsächlichen Verkaufs-
preises / Handänderungswertes ermitteln. Stark zusammengefasst bringt er weiter vor, zum 
Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom 5. September 2017 (vi-A-5 BB 3) von Fr. 21'000.– müsse 
das Nutzungsrecht hinzugerechnet werden, das sich analog eines Wohnrechts bewerten 
lasse. Für die Kapitalisierung könne der jährliche Mietwert für einen Garagenparkplatz bzw. 
einen Aussenparkplatz von erfahrungsgemäss Fr. 200.– (Garagenparkplatz) bzw. Fr. 100.– 
(Aussenparkplatz) herangezogen werden. Demnach betrage der tatsächliche Handände-
rungswert für das Obergeschoss rund Fr. 408'000.–. Dazu sei der erlegte Barbetrag von 
Fr. 21'000.– hinzuzuzählen, was zu einem Verkehrs- / Handänderungswert von rund 


16 │ 24 
 
Fr. 430'000.– führe. Davon sei der Bodenwert von Fr. 60'000.– (Annahme) abzuziehen, womit 
man zu einem Zustandswert von Fr. 370'000.– gelange. Der berufungsklägerische Anteil be-
trage Fr. 185'000.–. Der effektiv realisierte Verkehrswert liege somit ein Vielfaches höher als 
die Schätzung im Gutachten. Es sei auf die konkreten Verhältnisse abzustellen, womit kein 
Überklagen resultiere (amtl. Bel. 1 Rz. 27 – 37). 
Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es sei nicht nachvollziehbar, was der Berufungs-
kläger mit diesen weitschweifigen Ausführungen erreichen wolle. Er habe im vorinstanzlichen 
Verfahren keine Einwände gegen das Gutachten geltend gemacht, sondern sein revidierter 
Antrag basiere ausschliesslich auf dem Gutachten. Zudem seien diese Ausführungen nach 
Aktenschluss erfolgt (amtl. Bel. 4 Rz. 14). 
 
4.5.2 
 
Im erstinstanzlichen Verfahren tritt nach einem zweifachen Schriftenwechsel der Aktenschluss 
ein, unabhängig davon, ob noch eine Instruktionsverhandlung stattfindet. Neue Tatsachen und 
Beweismittel können danach nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO in 
den Prozess eingebracht werden. Danach werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch 
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und erst nach Abschluss des Schrif-
tenwechsels oder nach der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (lit. a; echte 
Noven) oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsver-
handlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden 
konnten (lit. b; unechte Noven). Wer sich auf Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun 
und ihre Voraussetzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 140 III 312 E. 6.3.2; 143 III 42 
E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.1, zu Art. 317 
Abs. 1 ZPO). 
 
4.5.3 
 
Der Berufungskläger hat die vorstehenden Ausführungen mit der alternativen Berechnung 
erstmals in seinem schriftlichen Schlussvortrag im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht (vi-
C-7). Nachdem im vorinstanzlichen Verfahren ein doppelter Rechtschriftenwechsel durchge-
führt worden ist, sind neue Tatsachen und Beweismittel nur noch unter den Voraussetzungen 
von Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig. Der Berufungskläger hat weder dargetan, dass es sich um 
echte oder zulässige unechte Noven handelt, noch ist ersichtlich, dass es sich um echte Noven 
handelt oder um unechte Noven, die nicht schon vor Aktenschluss hätten in den Prozess ein-
gebracht werden können. Diese Ausführungen des Berufungsklägers sind folglich nicht mehr 


17 │ 24 
 
zu hören. Überdies überzeugen sie auch inhaltlich nicht, nachdem der Berufungskläger in der 
Replik und der Berufung seinen Anspruch selber auf das Gutachten abstützt, viele der vorge-
brachten Zahlen unbelegte Vermutungen darstellen und teilweise im Widerspruch zu Angaben 
in der Klage stehen (z.B. soll der Bodenwert gemäss Klage Fr. 15'000.– und gemäss Schluss-
vortrag Fr. 60'000.– betragen). 
 
5. 
 
5.1 
 
Der Berufungskläger rügt zusammengefasst, entgegen dem vorinstanzlichen Urteil sei schon 
seit dem 1. Februar 2018 Verzugszins geschuldet. Im Vertrag vom 26. Januar 1968 sei das 
Baurecht bis zum 30. Januar 2018 befristet worden, mithin sei ein Verfalltag bzw. eine auto-
matische Kündigung verabredet worden. Verbunden mit dem Ablauf dieser Frist bzw. mit der 
Löschung im Grundbuch entstehe ex lege die Pflicht des Berufungsbeklagten zur Bezahlung 
der Heimfallentschädigung. Eine Mahnung sei nicht erforderlich (amtl. Bel. 1 Rz. 38 – 41). 
Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, der Berufungskläger verwechsle die Begriffe der 
Fälligkeit und des Verfalltags. Es möge zwar sein, dass die Heimfallentschädigung am Tag 
des Ablaufs des Baurechts fällig werde. Dass damit auch ein Verfalltag einhergehe, ergebe 
sich nicht aus dem Gesetz. Folglich komme auch bei der Heimfallentschädigung Art. 102 
Abs. 1 OR zur Anwendung, wonach der Schuldner einer fälligen Forderung durch Mahnung in 
Verzug gesetzt werde (amtl. Bel. 4 Rz. 15). 
 
5.2 
 
Die Vorinstanz führt im Wesentlichen aus, nach Art. 8 ZGB habe, wer Verzugszins fordert, zu 
beweisen, dass der Schuldner in Verzug geraten ist. Im Baurechtsvertrag sei weder eine Ent-
schädigung noch eine Zahlungsfrist für deren Bezahlung vereinbart worden. In der Klage 
werde ausgeführt, dass eine Heimfallentschädigung verlangt worden sei. Dass dabei eine Frist 
angesetzt worden sei, mache der Berufungskläger nicht geltend. Auch in der Replik habe er 
dazu keine Ausführungen gemacht. Vorliegend sei somit weder behauptet noch bewiesen wor-
den, dass für die Erfüllung ein bestimmter Verfalltag verabredet oder der Berufungsbeklagte 
durch Mahnung in Verzug gesetzt worden sei. Deshalb sei der Verzugszins erst nach Zustel-
lung des Schlichtungsgesuchs an den Berufungsbeklagten und damit ab dem 7. März 2019 
geschuldet (vi-A-1 E. 6). 
 


18 │ 24 
 
5.3 
 
Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug 
gesetzt (Art. 102 Abs. 1 OR). Wurde für die Erfüllung ein bestimmter Verfalltag verabredet, 
oder ergibt sich ein solcher infolge einer vorbehaltenen und gehörig vorgenommenen Kündi-
gung, so kommt der Schuldner schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). 
Ist der Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, so hat er Verzugszins zu fünf 
vom Hundert für das Jahr zu bezahlen (Art. 104 Abs. 1 Teilsatz 1 OR). Der Gläubiger trägt die 
Beweislast für den Eintritt des Schuldnerverzugs; er hat also die ordnungsgemässe Mahnung 
oder den Verfalltag nachzuweisen (ROLF H. WEBER/SUSAN EMMENEGGER, in: Berner Kommen-
tar, Die Folgen der Nichterfüllung, Art. 97 – 109 OR, 2. Aufl. 2020, N. 170 zu Art. 102 OR 
m.w.H.). Der Beweisbelastete hat die Tatsachen zu behaupten und beweisen, auf die er seine 
Forderung stützt (statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 4A_262/2021 vom 30. September 
2021 E. 5.2 m.w.H.). 
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, 
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster 
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Praxisgemäss ist zwischen echten 
und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen 
und Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn 
sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen 
und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden 
waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weitergehend insofern eingeschränkt, als 
sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanz-
lichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unechter Noven hat der Be-
schwerdeführer namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache oder 
das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (BGE 143 III 42 E. 4.1 
m.w.H.). 
 
5.4 
 
Die Vorinstanz hat richtigerweise festgestellt, dass der Berufungskläger für den Verzug die 
Beweislast trägt. Er hat vor der Vorinstanz keine Begründungen zum beantragten Verzugszins 
vorgebracht. Insbesondere hat er nie behauptet, im Baurechtsvertrag vom 26. Januar 1968 
sei ein Verfalltag bzw. eine automatische Kündigung verabredet worden. Er ist damit seiner 


19 │ 24 
 
Behauptungslast nicht nachgekommen. Wenn er diese Behauptungen erstmals in der Beru-
fung vorbringt, ist er damit nicht zu hören. Es handelt sich dabei um unechte Noven, die im 
Berufungsverfahren unberücksichtigt bleiben, wenn sie mit zumutbarer Sorgfalt bereits im erst-
instanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Der Berufungskläger macht we-
der geltend noch ist ersichtlich, weshalb er diese Behauptungen nicht vor Vorinstanz vorbrin-
gen konnte. Die Verzugszinsen sind somit ab 7. März 2019 geschuldet, nachdem sich der 
Berufungsbeklagte gegen das erstinstanzliche Urteil nicht zur Wehr gesetzt hat. Auch diese 
Rüge des Berufungsklägers ist abzuweisen. 
 
6. 
 
6.1 
 
Der Berufungskläger rügt schliesslich zusammengefasst, er habe eine unbezifferte Forde-
rungsklage eingereicht, dies ergebe sich aus seinem Antrag in der Klage und der Klagebe-
gründung. Er habe in der Klage zunächst die Bezahlung von Fr. 120'000.– gefordert, sich aber 
in Art. 5 der Klage vorbehalten, sein Rechtsbegehren nach erfolgter Schatzung beziehungs-
weise nach dem Beweisverfahren zu revidieren. Ihm sei es vor Prozessbeginn nicht möglich 
und zumutbar gewesen, den Anspruch zu beziffern. Der Inhalt eines Rechtsbegehrens sei 
unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen. Das heisse für den Berufungsklä-
ger, dass er sein Begehren nach erfolgter Schatzung habe revidieren dürfen, ohne dass dies 
einem teilweisen Klagerückzug gleichkäme. Die Vorinstanz habe diese Grundsätze missach-
tet. Er habe in der Klage sein Rechtsbegehren revidiert und die Bezahlung von mindestens 
Fr. 52'500.– nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2018 gefordert. In diesem Sinne habe er 
nicht überklagt. Selbst wenn die Berufung abgewiesen werden sollte, müssten die vorinstanz-
lichen Prozesskosten entsprechend neu verteilt werden, d.h. dass der Berufungskläger nicht 
fünf Sechstel, sondern drei Fünftel der Prozesskosten zu tragen hätte (amtl. Bel. 1 Rz 12 und 
Rz. 42 – 46). 
Der Berufungsbeklagte entgegnet, das Rechtsbegehren des Berufungsklägers in der Klage 
sei keine unbezifferte Forderungsklage. Schliesslich habe die Klage eine eigens vom Beru-
fungskläger erstellte Berechnung des angeblichen Verkehrswerts enthalten und er habe sei-
nen Anspruch ohne Vorbehalt im Rechtsbegehren beziffert und nachfolgend sogar begründet. 
Der angepasste Antrag in der Replik zeige gerade, dass er den formellen Fehler in der Klage 
habe korrigieren wollen. Die rechtliche Würdigung des ursprünglichen Rechtsbegehrens als 
bezifferte Forderungsklage sei absolut korrekt (amtl. Bel. 4 Rz. 10 und 16). 
 


20 │ 24 
 
6.2 
 
Wird die Bezahlung eines Geldbetrags verlangt, ist dieser grundsätzlich zu beziffern (Art. 84 
Abs. 2 ZPO). In Abweichung von diesem Grundsatz kann die klagende Partei eine unbezifferte 
Forderungsklage erheben, wenn es ihr unmöglich oder unzumutbar ist, ihre Forderung bereits 
zu Beginn des Prozesses zu beziffern. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als 
vorläufiger Streitwert gilt (Art. 85 Abs. 1 ZPO). Die Forderung ist zu beziffern, sobald die kla-
gende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die 
beklagte Partei dazu in der Lage ist (Art. 85 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 
Rechtsbegehren sind im Lichte der Begründung auszulegen (BGE 137 III 617 E. 6.2 m.w.H.). 
Das Bundesgericht berücksichtigt dabei allerdings, ob eine Partei anwaltlich vertreten ist oder 
nicht. Ersteres kann zu einer strengeren Handhabung führen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 4.2; 5A_304/2015 vom 23. November 2015 E. 10.4). 
Eine Beschränkung der Klage während des Verfahrens (Art. 227 Abs. 3 ZPO) ist einem teil-
weisen Klagerückzug (im Sinne von Art. 65 ZPO) gleichzustellen. Sie hat – zumindest wenn 
sie ohne Zustimmung der Gegenpartei und beim an sich zuständigen Gericht erfolgt – Rechts-
kraftwirkung. Eine Partei, welche die Klage im Sinne von Art. 227 Abs. 3 ZPO beschränkt, gilt 
in diesem Umfang als unterliegend, mit entsprechender Kostenfolge (Art. 106 Abs. 1 ZPO; 
Urteil des Bundesgerichts 4A_396/2021 vom 2. Februar 2022 E. 4.4). 
 
6.3 
 
Der Berufungsbeklagte hat in der Klage folgenden Antrag gestellt: «1. Der Beklagte habe dem 
Kläger CHF 120'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 1. Februar 2018 zu bezahlen». In der Be-
gründung hat er geschrieben: «Die Forderung in der Höhe von CHF 120'000.00 gründet auf 
einer durch den Beklagten geschuldeten Heimfallentschädigung (…)» und «Der Kläger ver-
langt eine Heimfallentschädigung in der Höhe von CHF 120'000.00». Es sei praxisgemäss auf 
den Verkehrswert abzustellen, gemäss eigener, dieser Klage beiliegenden Berechnung durch 
den Berufungskläger liege dieser bei Fr. 120'000.–. Weiter führte der Berufungskläger aus, 
sofern der (Berufungs-)Beklagte diesen Wert bestreite, werde man nicht darum herumkom-
men, die Heimfallentschädigung durch einen Experten festlegen zu lassen. Es werde deshalb 
beantragt, den Verkehrswert entsprechend schätzen zu lassen. Allenfalls sei dem Berufungs-
kläger Gelegenheit zu geben, sein Rechtsbegehren nach erfolgter Schatzung zu revidieren 
(vi-A-2 S. 2 ff.). In der Replik stellte er dann folgende Anträge: «1. Der Beklagte habe dem 
Kläger einen noch zu beziffernden Betrag, mind. jedoch CHF 52'500.00 zzgl. Zins zu 5 % seit 
dem 1. Februar 2018 zu bezahlen. 2. Dem Kläger sei nach Abschluss des Beweisverfahrens 


21 │ 24 
 
Gelegenheit zu geben, seinen Anspruch gemäss Ziff. 1 hiervor zu beziffern, und zu diesem 
Zweck sei ihm eine Frist anzusetzen.» Er führte dazu aus, er habe eine unbezifferte Forde-
rungsklage eingereicht, was sich aus dem Antrag und der Klagebegründung ergebe. Das 
heisse, dass er sein Begehren nach erfolgter Schatzung revidieren dürfe, ohne dass dies ei-
nem teilweisen Klagerückzug gleichkäme (vi-A-4 S. 2 und S. 7 Rz. 13). 
Aus den Rechtsbegehren in der Klage ergeben sich keinerlei Hinweise für eine unbezifferte 
Forderungsklage. Nach dem Wortlaut der Anträge handelt es sich um eine bezifferte Leis-
tungsklage gemäss Art. 84 Abs. 2 ZPO. Auch aus der Begründung lässt sich nicht darauf 
schliessen, dass der Berufungskläger eine unbezifferte Forderungsklage einreichen wollte. 
Der Berufungskläger schreibt mehrfach ausdrücklich von einer Forderung von Fr. 120'000.–, 
die ihm zustehe. Er legt auch eine eigene Berechnung der Heimfallentschädigung und damit 
seines angeblichen Forderungsanspruchs vor. Ein Gutachten will er nur einholen lassen, wenn 
der Berufungsbeklagte seine Berechnung bestreitet. An dieser Schlussfolgerung ändert auch 
nichts, dass er ausführt, ihm sei allenfalls Gelegenheit zu geben, sein Rechtsbegehren nach 
erfolgter Schatzung zu revidieren. Allein aus dieser Ausführung lässt sich keine unbezifferte 
Forderungsklage konstruieren, nachdem sowohl der Wortlaut der Anträge und die Begründung 
in der Klage klar gegen eine solche Auslegung sprechen. Der Berufungskläger hat somit keine 
unbezifferte Forderungsklage, sondern eine bezifferte Forderungsklage über Fr. 120'000.– 
zzgl. Zins ab 1. Februar 2018 eingereicht. Nachdem die Vorinstanz ihm bloss 21'325.– zzgl. 
Zins ab 7. März 2019 zugesprochen hat, ist der Berufungskläger nur mit rund einem Sechstel 
seiner Klage durchgedrungen. Die Vorinstanz hat somit richtigerweise fünf Sechstel der Pro-
zesskosten dem Berufungskläger auferlegt. Auch diese Rüge geht somit fehl; die vorinstanz-
liche Prozesskostenverlegung ist nicht zu beanstanden. 
 
7. 
 
Der Berufungskläger dringt mit keiner seiner Rügen durch. Sämtliche Rügen sind abzuweisen, 
soweit auf sie überhaupt eingetreten werden kann. Soweit auf die Berufung einzutreten ist, ist 
sie somit vollumfänglich abzuweisen. Nachfolgend (E. 8) bleibt noch über die Prozesskosten 
des Berufungsverfahrens zu befinden. 
 


22 │ 24 
 
8. 
 
8.1 
 
Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung 
(Art. 95 Abs. 1 ZPO) und werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten und 
bei Klagerückzug gilt die klagende Partei, bei Anerkennung der Klage die beklagte Partei als 
unterliegend (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
 
8.2 
 
Die Gerichtskosten vor Obergericht als Berufungsinstanz richten sich nach dem im Verfahren 
vor dem Kantonsgericht massgebenden Tarif; sie werden um einen Drittel reduziert, betragen 
jedoch mindestens Fr. 500.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG [NG 261.2]). In Rechtsmittelverfahren 
gilt in Streitsachen mit Vermögensinteressen der noch strittige Betrag als Streitwert (Art. 5 
Abs. 2 PKoG). 
Für die Berechnung der Prozesskosten beträgt der Streitwert vorliegend somit Fr. 31'175.– 
(Berufungsantrag Fr. 52'500.– minus vorinstanzlich zugesprochener Betrag Fr. 21'325.–). Die 
Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'400.– festgesetzt (vgl. Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG i.V.m. Art. 7 
Abs. 1 Ziff. 4 PKoG). Sie wird mit dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von Fr. 2'400.– 
(amtl. Bel. 2 f.) verrechnet und ist bezahlt (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
 
8.3 
 
Das Gericht spricht die Parteientschädigung nach Tarifen zu (Art. 96 ZPO). Die Parteien kön-
nen eine Kostennote einreichen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Die Anwaltskosten umfassen das Ho-
norar (ordentliches Honorar und Zuschläge), die notwendigen Auslagen und die Mehrwert-
steuer (Art. 31 Abs. 1 PKoG). Sie bemessen sich gegenüber der kostenpflichtigen Gegenpartei 
nach den Vorschriften des PKoG (Art. 31 Abs. 2 PKoG). Im Berufungsverfahren beträgt das 
ordentliche Honorar 20 bis 60 Prozent des für das Verfahren vor erster Instanz zulässigen 
Honorars, bemessen nach dem noch strittigen Betrag, mindestens jedoch Fr. 500.– (Art. 43 
PKoG). In Prozessen mit einem Streitwert über Fr. 10'000.– bis Fr. 40'000.– beträgt das Ho-
norar für das Verfahren vor erster Instanz zwischen Fr. 2'000.– bis Fr. 8'000.– (Art. 42 Abs. 1 
Ziff. 4 PKoG). Somit liegt der Kostenrahmen für das Honorar des vorliegenden Berufungsver-
fahrens zwischen Fr. 500.– bis Fr. 4'800.–. Massgebend für die Festsetzung des Honorars 
innerhalb der vorgesehenen Mindest- und Höchstansätzen sind die Bedeutung der Sache für 


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die Partei in persönlicher und wirtschaftlicher Hinsicht, die Schwierigkeit der Sache, der Um-
fang und die Art der Arbeit sowie der Zeitaufwand (Art. 33 PKoG). Das Honorar beträgt je 
Stunde zwischen Fr. 220.– und Fr. 250.– (Art. 34 Abs. 2 PKoG). 
Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten machte mit Kostennote vom 20. September 2021 
eine Parteientschädigung von Fr. 3'518.24 (Honorar Fr. 3'266.70 [11.67 Stunden à Fr. 280.–], 
7.7 % MWST Fr. 251.54) geltend. Diese liegt innerhalb des gesetzlichen Kostenrahmens und 
ist angemessen. Sie wird in Nachachtung des höchstzulässigen Stundenansatzes im Umfang 
von Fr. 3'142.15 (Honorar Fr. 2'917.50 [11.67 Std. à Fr. 250.–], 7.7 % MwSt. Fr. 224.65) ge-
nehmigt. Der Berufungskläger hat dem Berufungsbeklagten ausgangsgemäss eine Parteient-
schädigung von Fr. 3'142.15 zu bezahlen. 
 
 
 


24 │ 24 
 
Demnach erkennt das Obergericht: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
2. 
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden auf Fr. 2'400.‒ festgesetzt und 
dem Berufungskläger auferlegt. Sie werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss 
in gleicher Höhe verrechnet und sind bezahlt. 
 
3. 
Der Berufungskläger wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung 
von Fr. 3'142.15 zu bezahlen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 20. Dezember 2021 
OBERGERICHT NIDWALDEN 
Zivilabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
i.V. MLaw Reto Rickenbacher 
 
 
 
 
Versand: 
 
 
 
 
Rechtmittelbelehrung: