nw_gerichte · 37180 · 2024-10-14 · de

Grundstückgewinnsteuern (ST 24 1)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ST 24 1 
Entscheid vom 14. Oktober 2024 
Steuerabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 
 
Verwaltungsrichter Christian Waser, 
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
Beschwerdeführer, 
gegen 
Kantonales Steueramt Nidwalden, 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Grundstückgewinnsteuer 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Kantonalen 
Steueramtes Nidwalden vom 18. April 2024 (PID-Nr. 104181). 


2 │ 9 
 
Sachverhalt: 
A. 
Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 28. Februar 2024 veranlagte das kantonale Steu-
eramt Nidwalden zu Lasten des Grundstückverkäufers A.__ («Beschwerdeführer») ausge-
hend von einem Grundstückgewinn von Fr. 219'200.– eine Grundstückgewinnsteuer von 
Fr. 54'800.– (vi-Blatt 30-34). Der Steuerpflichtige liess durch ein Treuhandbüro Einsprache er-
heben und im Wesentlichen einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragen (vi-
Blatt 35 f.). In Bestätigung seines Steuerbescheids wies das Steueramt die Einsprache mit 
Einspracheentscheid vom 18. April 2024 ab (vi-act. 39). 
 
B. 
Hiergegen gelangte der Beschwerdeführer mit Beschwerde vom 14. Mai 2024 an das Verwal-
tungsgericht Nidwalden. Er beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheids, die Reduk-
tion des veranlagten Steuerbetrags von Fr. 54'800.– auf Fr. 0.– bzw. die Gewährung des Steu-
eraufschubs infolge Ersatzbeschaffung. 
Innert der angesetzten Frist leistete der Beschwerdeführer einen Gerichtskostenvorschuss in 
Höhe von Fr. 2'000.–. 
 
C. 
Das Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 28. Juni 2024, unter Auflage der Verfah-
rensakten, die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 
 
D. 
Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. 
 
E. 
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgerichtes Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesa-
che an der Sitzung vom 14. Oktober 2024 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Aus-
führungen der Parteien in den Rechtsschriften wird – soweit erforderlich – in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen. 


3 │ 9 
 
Erwägungen: 
1. 
1.1 
Angefochten ist der Einspracheentscheid vom 18. April 2024, mit welchem die Einsprache des 
Beschwerdeführers betreffend eine Grundstücksteuerveranlagung abgewiesen wurde. Als 
Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde ist die Beschwerde 
an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 206 Abs. 1 StG [NG 521.1]). Die Beschwerde muss 
einen Antrag und eine Begründung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflichtige 
Person (Art. 206 Abs. 1 StG). Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Einsprache-
entscheid offensichtlich berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung, sodass er beschwerdelegitimiert ist. Da auch die übrigen Prozessvorausset-
zungen gemäss Art. 54 VRG (NG 265.1) gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 
 
1.2 
Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG (sowie Art. 50 StHG [SR 642.14]) können mit der Beschwerde 
alle Mängel des angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt 
werden. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend auch die Angemessenheit des ange-
fochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonderheit findet sich in Art. 207 StG, wo-
nach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersachen nicht an die Begehren der 
Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse zustehen wie der Veranlagungs-
instanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der steuerpflichtigen Person die Ver-
anlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann. 
 
2. 
Aus den Akten ergibt sich zunächst, dass der Beschwerdeführer und dessen Frau am 24. Au-
gust 2020 (Handänderungsdatum) von einer Erbengemeinschaft die Parz. Nr. aa., _strasse, 
Grundbuch 
X.__, 
käuflich 
erworben 
haben 
(vi-Blatt 
41; 
Kaufpreis: 
Fr. 1'400'000.–). Mit Einsprache liess der Beschwerdeführer ausführen, erst am 8. März 2021 
mit seiner Familie in dieses noch «unfertige» Haus gezogen zu sein (vi-Blatt 35 f.). 


4 │ 9 
 
Sodann hat der Beschwerdeführer am 13. Dezember 2022 die bisherige Familienwohnung in 
Y.__, d.h. die 
− GB-Nr. bb. (Stockwerkeigentum; 670/1000 ME an Parz. Nr. cc. mit Sonderrecht an der 5-
1/2-Zimmer-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss und Nebenraum), __strasse, Grund-
buch Y.__; sowie 
− GB-Nr. dd (Miteigentumsanteil; 1/23 ME an Parz. Nr. ee., Platz __), __, Grundbuch Y.__, 
an den Käufer B.__ verkauft (grundbuchlicher Tagebucheintrag: __ 2022). Der Kaufpreis für 
die Stockwerkeigentumswohnung sowie den Autoeinstellhallenparkplatz belief sich auf 
Fr. 1'388'000.– (vi-Blatt 15-25). 
Es ist festzuhalten, dass diese sachwesentlichen Umstände unstrittig sind bzw. den Ausfüh-
rungen des Beschwerdeführers entsprechen. 
 
3. 
3.1 
Mit Verfügung vom 28. Februar 2024 veranlagte das Steueramt aufgrund des Grundstückver-
kaufs vom 13. Dezember 2022 einen Grundstückgewinn von Fr. 219'200.–. Bei einer Eigen-
tumsdauer von bis 8 Jahre (Steuersatz: 25%) betrage die Grundstückgewinnsteuer 
Fr. 54'800.–. Die Steuer wurde nicht aufgeschoben. 
Im angefochtenen Einspracheentscheid bestätigte das Steueramt die Steuerfaktoren bzw. die 
Steuerfestsetzung mit der Begründung, dass für einen Steueraufschub gemäss Art. 143 StG 
die Frist von zwei Jahren eingehalten werden müsse, was vorliegend nicht der Fall sei. 
 
3.2 
Der Beschwerdeführer stellt sich beschwerdeweise auf den Standpunkt, das neue Haus in 
X.__ sei zum Zeitpunkt des Umzuges mitten in der Sanierung gewesen. Zum Zeitpunkt des 
Kaufes habe er in einer Wohnung in Y.__ gewohnt, wobei er nebst seiner durch ihn selbst 
bewohnten Wohnung noch eine zweite Wohnung gehabt habe, welche er vermietet habe. Ur-
sprünglich habe er die gesamte Liegenschaft in Y.__ verkaufen wollen, wozu es allerdings 
nicht gekommen sei, da er hierfür keinen Käufer habe finden können. In der Folge habe er nur 
eine der beiden Wohnungen verkauft. Der Verkauf der Liegenschaft in Y.__ sei im Zusammen-
hang mit dem Kauf und der Sanierung der Liegenschaft in X.__ geschehen. So sei der Erlös 


5 │ 9 
 
aus dem Verkauf der Wohnung in Y.__ vollumfänglich in den Kauf und die Sanierung des 
Hauses in X.__ geflossen. 
Es liege deshalb vorliegend ein «spezieller Sachverhalt» vor, welcher einen Steueraufschub 
infolge Ersatzbeschaffung rechtfertigen würde. 
 
3.3 
Umstritten ist, ob ein Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung zu gewähren ist. 
 
4. 
4.1 
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Gewinn aus Veräusserung von Grundstücken oder 
Anteilen von solchen erhoben (Art. 141 Abs. 1 StG, s. auch Art. 12 StHG). Der Steuer liegt der 
Gedanke zugrunde, dass alle Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks besteuert 
werden sollen (BGE 130 II 202 E. 5.2). Der Gewinn bildet die Bemessungsgrundlage (SILVIA 
HUNZIKER/MORITZ SEILER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung 
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. A., 2022, N 30 f. zu Art. 12 StHG). 
Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Er-
werbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 145 Abs. 1 StG). Die Steuersätze ergeben 
sich aus Art. 151 Abs. 1 StG. 
 
4.2 
Die Besteuerung wird bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten 
Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der dabei 
erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Er-
satzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Grundsatz, 
dass Grundstückgewinne zu versteuern sind, wird damit insofern durchbrochen, als der Steu-
erpflichtige im Interesse der Mobilität nicht durch Steuern daran gehindert werden soll, den 
vollen Veräusserungserlös für eine Ersatzliegenschaft einzusetzen (BGE 130 II 202 E. 5.3). 
Bei der Bemessung einer angemessenen Frist überlässt der Bundesgesetzgeber den Kanto-
nen einen weiten Ermessensspielraum (BGE 141 II 207 E. 2.2.5), wodurch sich in den jeweilig 
kantonalen Steuergesetzen Fristen zwischen zwei und vier Jahren finden lassen (HUNZI-
KER/SEILER, a.a.O., N 138 zu Art. 12 StHG). Mindestens bei vorgängigen Ersatzbeschaffungen 
taxiert das Bundesgericht selbst eine Einjahresfrist noch als bundesrechtskonform (Urteil des 


6 │ 9 
 
Bundesgerichts 2C_648/2018 vom 25. September 2019 E. 5.2-5.4, unter Bezugnahme auf das 
Urteil des Bundesgerichts 2A.445/2004 vom 7. Juni 2004). 
Im Kanton Nidwalden wird die Grundstückgewinnsteuer bei Handänderungen zum Zwecke der 
Ersatzbeschaffung von gleich genutzten Liegenschaften in der Schweiz infolge Veräusserung 
einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft aufgeschoben, soweit 
der Erlös binnen 2 Jahren vor oder nach der Handänderung zum Erwerb oder zur Überbauung 
einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Art. 143 Abs. 1 Ziff. 2 
StG; s. auch Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Diese Frist ist angemessen und die Regelung des 
Kantons Nidwalden bundesrechtskonform (Urteil des Bundesgerichts 2C_337/2012 vom 
19. Dezember 2012 E. 3.1). Dem Verwaltungsgericht ist es ohne entsprechende Grundlage 
verwehrt, hiervon abzuweichen und die Frist zu erstrecken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_648/2018 vom 25. September 2019 E. 5.5.1). 
Für Beginn und Ende der Frist ist auf die jeweiligen Tagebucheinträge im Grundbuch abzu-
stellen (Urteil des Bundesgerichts 2C_648/2018 vom 25. September 2019 E. 5.4 m.w.H.), zu-
mal im selben Zeitpunkt auch die Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht, soweit kein 
Steueraufschub Platz greift (Urteil des Bundesgerichts 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 
E. 3.3). Dies gilt jedenfalls dort, wo – wie im vorliegenden Regelfall (Art. 972 Abs. 1 ZGB) – 
die Eintragung im Grundbuch konstitutive Wirkung hat (HUNZIKER/SEILER, a.a.O., N 43 f. zu 
Art. 12 StHG). 
 
4.3 
Erstellt ist, dass die Handänderung des Hauskaufs in X.__ (Ersatzliegenschaft) auf den 24. Au-
gust 2020 datiert. Der Tagebucheintrag des Verkaufs in Y.__ (ursprüngliche Wohnliegen-
schaft) lautet erst auf den 15. Dezember 2022. Die Grundstückübertragungen liegen damit 
mehr als zwei Jahre auseinander. Die Ersatzbeschaffung wurde rund 28 Monate vor Ver-
äusserung der Wohnliegenschaft getätigt. Irrelevant ist dabei, wann der Beschwerdeführer mit 
seiner Familie von der Wohnliegenschaft in Y.__ in diejenige in X.__ gezogen ist und in wel-
chem Zustand das Haus in X.__ gewesen ist. Ebenso unerheblich ist, dass der Beschwerde-
führer über eine zweite, vermietete (und somit nicht im Sinne von Art. 143 Abs. 1 Ziff. 2 StG 
dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte) Wohnliegenschaft verfügte, die er hätte verkau-
fen wollen. Für die Fristberechnung massgeblich sind einzig die grundbuchlichen Tagebuch-
einträge des Verkaufs der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (in 
Y.__) 
bzw. 
des 
Kaufs 
des 
diesbezüglichen 
Ersatzwohnobjekts 
(in 
X.__). 
Der 


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Aufschubtatbestand von Art. 143 Abs. 1 Ziff. 2 StG (Ersatzbeschaffung) ist zufolge Ablaufs der 
Zweijahresfrist nicht erfüllt. 
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, wann der Beschwerdeführer seine Verkaufs-
bemühungen gestartet hat und ob/dass die Liegenschaft in Y.__ verkauft wurde, um die Sa-
nierung des Hauses in X.__ zu finanzieren. Der Beschwerdeführer trägt als Verkäufer das 
Risiko, dass die bisherige Liegenschaft nicht innert der gesetzlichen Ersatzbeschaffungsfrist 
veräussert werden kann (MARIANNE KLÖTI-WEBER/JÜRG BAUER, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber 
[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N 4 zu § 98 StG/AG). 
Es ist demzufolge kein Tatbestand erfüllt, welcher einen Aufschub der Grundstückgewinn-
steuer erlauben würde und eine Erstreckung der Frist ist nicht möglich. Es ist somit nicht zu 
beanstanden, wenn das Steueramt keinen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung ge-
währte. Die Grundstückgewinnsteuer war zu veranlagen. Die Festlegung der Steuerfaktoren 
bzw. die Veranlagung ist im Übrigen korrekt, was auch vom Beschwerdeführer nicht weiter in 
Abrede gestellt wird. 
 
5. 
Die Beschwerde vom 14. Mai 2024 ist somit unbegründet und vollumfänglich abzuweisen. Der 
Einspracheentscheid vom 18. April 2024 ist korrekt und zu bestätigen. 
 
6. 
6.1 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens richten sich nach der Verwaltungsrechtspflegegesetz-
gebung und umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Parteient-
schädigung (Art. 188 StG i.V.m. Art. 115 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem 
Verwaltungsgericht beträgt die Gebühr Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– (Art. 116 Abs. 3 VRG i.V.m. 
Art. 17 Abs. 1 PKoG [NG 261.2). Die Gebühr wird vorliegend ermessensweise, nach Mass-
gabe des Umfangs, der Bedeutung und der Schwierigkeit der Streitsache (s. Art. 2 Abs. 1 
PKoG), auf Fr. 1'000.– festgelegt. 
 


8 │ 9 
 
6.2 
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 188 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 122 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss wird die Gerichtsge-
bühr von Fr. 1'000.– vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt, dessen 
Kostenvorschuss entnommen und ist bezahlt. Die Gerichtskasse wird angewiesen, dem Be-
schwerdeführer die Vorschussrestanz von Fr. 1'000.– zurückzuerstatten. 
 
6.3 
Parteientschädigungen sind keine zu sprechen (Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario; Art. 123 
Abs. 4 VRG). 


9 │ 9 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde vom 14. Mai 2024 wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Gebühr wird auf Fr. 1'000.– festgelegt. Sie wird dem Beschwerdeführer auferlegt, des-
sen Kostenvorschuss entnommen und ist bezahlt. 
Die Gerichtskasse wird angewiesen, dem Beschwerdeführer die Vorschussrestanz von 
Fr. 1'000.– zurückzuerstatten. 
 
3. 
Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 14. Oktober 2024 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Steuerabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
MLaw Silvan Zwyssig 
Versand: 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG). 
Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift 
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). 
Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.