nw_gerichte · 33967 · 2023-05-15 · de

Baubewilligung (VA 23 1)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, Postfach 1244, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 23 1 
Urteil BGer 1C_579/2023 vom 31. Oktober 2024/Nichteintreten 
 
Entscheid vom 15. Mai 2023 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder, 
 
Verwaltungsrichterin Pascale Küchler, 
 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
Gerichtsschreiberin Helene Reichmuth. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
vertreten durch lic. iur. Bernhard Stadelmann, Rechtsanwalt, 
Stadelmann Rechtsanwälte AG, Wegmatt 16, Postfach 336, 
6048 Horw, 
 
Beschwerdeführerin, 
 
 
gegen 
 
 
B.__ AG, mit Sitz in Z.__, 
vertreten durch C.__, Mitglied des Verwaltungsrates mit Ein-
zelunterschrift, 
wiederum vertreten durch lic. iur. Armin Durrer, Rechtsan-
walt, Durrer Britschgi Advokatur & Notariat, Dorfplatz 6, 
Postfach 138, 6371 Stans, 
 
Beschwerdegegnerin, 
 
 
und 
 
 
Gemeinderat Y.__, 
 
Baubewilligungsbehörde, 
 
 
sowie 


2│27 
 
 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
 
Vorinstanz. 
 
 
 
Gegenstand 
Ersatzneubau Mehrfamilienhaus / Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrats 
Nidwalden vom 6. Dezember 2022 (RRB Nr. 674)


3│27 
Sachverhalt: 
A. 
Zum Sachverhalt und zum vorinstanzlichen Verfahren wird grundsätzlich auf den angefoch-
tenen RRB Nr. 674 vom 6. Dezember 2022 verwiesen (Art. 56 Abs. 3 VRG [NG 265.1]). 
 
B. 
Am 6. Januar 2021 haben die Beschwerdegegnerin als Eigentümerin der Parzelle Nr. aa, GB 
Y.__, und die E.__, X.__, als Projektverfasserin ein Baugesuch für einen Ersatzneubau Mehr-
familienhaus an der F.__ in Y.__ bei der Gemeindeverwaltung Y.__ eingereicht (vi-VI1-A-1). 
Das Auflage- und Einwendungsverfahren dieses Bauvorhabens wurde mit der Amtsblattpubli-
kation vom 13. Januar 2021 eröffnet. 
Mit Eingabe vom 28. Januar 2021 und Nachtrag vom 2. Februar 2022 erhob die Beschwerde-
führerin als Einzelunternehmerin «A.__ Immobilien» Einwand gegen das Baugesuch. 
Am 29. November 2021 fällte die Baubewilligungsbehörde folgenden Einwendungsentscheid 
(Beschluss Nr. 297; vi-VI1-A-63): 
« 1. 
Die Einwendung wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die privatrechtlichen Einwendun-
gen werden an den Zivilrichter verwiesen. 
2. 
Die Kosten für die Behandlung der vorliegenden Einwendungen betragen CHF 900.00 und werden der 
Gesuchstellerin im Rahmen der ordentlichen Baubewilligung auferlegt. Die Kosten des Verkehrsgutach-
tens werden ebenfalls der Gesuchstellerin im Rahmen der ordentlichen Baubewilligung auferlegt. 
[…]» 
 
C. 
Gleichzeitig am 29. November 2021 entschied die Baubewilligungsbehörde über die Baube-
willigung (Beschluss Nr. 298; vi-VI1-A-38): 
«1. 
Die Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau eines Mehrfamilienhauses sowie die Erstellung 
Grundwasser-Wärmepumpe und PV-Anlage auf Parz. Nr. aa wird mit folgenden Bedingungen und Aufla-
gen erteilt. 
 […] 
2. 
Kantonaler Gesamtbewilligungsentscheid 
Der kantonale Gesamtbewilligungsentscheid vom 28. Oktober 2021 bildet integrierender Bestandteil die-
ses Entscheids und wird hiermit dem Gesuchsteller eröffnet. 
3. 
Kantonale Gesamtstellungnahme 
 
Die Anträge gemäss Ziffer 1 Abwasser, Entwässerung, 2 Oberflächengewässer, 3 Grundwassernutzung, 
4 Lärm- und Schallschutz, 5 Ortsbildschutz ISOS, 6 Naturgefahren, 7 Archäologie, 8 Landschaftsschutz 


4│27 
und 9 Knotensichtweiten der kantonalen Gesamtstellungnahme vom 2. Oktober 2021 werden im Sinne 
von Ziffer 2 der Erwägungen des vorliegenden Entscheides als verbindliche Bedingungen und Auflagen 
dieser Baubewilligung verfügt und hiermit dem Gesuchsteller eröffnet. 
[4. 
Bebauungsplan] 
[5. 
Grenzabstand] 
[6. 
Gebäudeabstand] 
[7. 
Strassenabstand] 
[8. 
Anzahl Garagen und Abstellflächen] 
[…] 
[Rechtsmittel, Zustellung]» 
 
D. 
Gegen diesen Entscheid reichte die Beschwerdeführerin am 6. Januar 2022 bei der Vorinstanz 
Beschwerde ein und beantragte die Verweigerung der Baubewilligung sowie die Aufhebung 
der gemeinderätlichen Beschlüsse Nrn. 297 und 298 vom 29. November 2021 und des Ge-
samtbewilligungsentscheides vom 28. Oktober 2021. 
 
E. 
Mit Beschluss vom 6. Dezember 2022 (RRB Nr. 674) wies die Vorinstanz die Beschwerde 
vollumfänglich ab und auferlegte die amtlichen Kosten zulasten der Beschwerdeführerin (vi-
BF-Bel. 1). 
 
F. 
Gegen den RRB Nr. 674 vom 6. Dezember 2022 erhob die Beschwerdeführerin am 16. Januar 
2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht Nidwalden mit folgenden Anträgen: 
 
«Anträge: 
 
1. 
Der Entscheid des Regierungsrates Nidwalden vom 6. Dezember 2022 sei aufzuheben und die Beschlüsse 
des Gemeinderates Y.__ vom 29. November 2021 sowie der kantonale Gesamtbewilligungsentscheid vom 
28. Oktober 2021 seien aufzuheben und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.» 
 
 
 
 


5│27 
G. 
Die Beschwerdegegnerin beantragte mit Beschwerdeantwort vom 21. Februar 2023 innert er-
streckter Frist die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, sofern überhaupt darauf ein-
zutreten sei. 
Die Baubewilligungsbehörde verzichtete mit Schreiben vom 6. Februar 2023 auf eine Ver-
nehmlassung und verwies vollumfänglich auf die vorinstanzlichen Akten bzw. insbesondere 
auf die Beschlüsse Nrn. 297 und 298 vom 29. November 2021 und die Vernehmlassung vom 
7. Februar 2022 sowie den Verzicht auf eine Duplik vom 21. März 2022 zuhanden des Regie-
rungsrates. 
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 9. März 2023 innert erstreckter Frist die 
Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 16. Januar 2023, unter Kostenfolge zu 
Lasten der Beschwerdeführerin. 
Damit war der Rechtsschriftenwechsel abgeschlossen. 
 
H. 
Das Verwaltungsgericht Nidwalden hat die Streitsache anlässlich der Sitzung vom 15. Mai 
2023 in Abwesenheit der Parteien abschliessend beraten und beurteilt. Die Tatsachen und 
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit für den Entscheid von Bedeutung, aus den nachfol-
genden Erwägungen. 
 
 


6│27 
Erwägungen: 
1. 
Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Beschluss der Vorinstanz vom 6. De-
zember 2022 (RRB Nr. 674) in Sachen Baugesuch Ersatzneubau Mehrfamilienhaus auf der 
Parz. Nr. aa, GB Y.__, mit welchem die Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 
6. Januar 2022 abgewiesen wurde. 
 
2. 
Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für den Erlass eines Entschei-
des erfüllt sind (Art. 54 Abs. 1 VRG; NG 265.1). Fehlt eine Voraussetzung für den Erlass eines 
Entscheides, tritt die Behörde auf die Sache nicht ein (Art. 54 Abs. 3 VRG). Sind alle verfah-
rensrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die Behörde in der Sache (Art. 55 Abs. 1 
VRG). 
Letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat fällt 
(Art. 4 Abs. 2 i.V.m. mit Abs. 1 Ziff. 2 VRG) – können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim 
Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwaltungs-
abteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG 
(NG 261.1). Das Verwaltungsgericht Nidwalden ist somit örtlich wie sachlich zuständig. 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der Vor-
instanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Diese Bedingungen sind vorliegend alle erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Eigentü-
merin der Parzelle Nr. bb, GB Y.__, welche einzig durch die F.__ (Parzelle Nr. cc, GB Y.__) 
vom Baugrundstück getrennt ist. Sie liegt somit in unmittelbarer Nähe des Baugrundstücks. 
Als Nachbarin hat die Beschwerdeführerin eine besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hin-
sicht sowie ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der angefochtenen Baubewilli-
gung. Die Beschwerdeführerin war überdies bereits im vorinstanzlichen Verfahren als Be-
schwerdeführerin beteiligt und ihre Verwaltungsbeschwerde wurde vollumfänglich abgewie-
sen. Sie ist daher zur vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert. 
 
 


7│27 
Nachdem auch die übrigen Sachentscheidvoraussetzungen nach Art. 54 ff. VRG erfüllt sind, 
ist – unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen – auf die Beschwerde einzutreten und 
in der Sache zu entscheiden (Art. 55 VRG). 
 
3. 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen gerügt werden, wo-
bei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens ebenfalls als Rechtsverletzung gelten 
(Art. 90 VRG). Da das Verwaltungsgericht als einzige richterliche Behörde im innerkantonalen 
Verfahren eingesetzt ist, können sich Beschwerdeführer auch darauf berufen, die angefoch-
tene Verfügung oder der angefochtene Entscheid beruhe auf einem unrichtig oder unvollstän-
dig festgestellten Sachverhalt (Art. 110 Bundesgerichtsgesetz [BGG]; SR 173.110). Die Par-
teien sind nach Massgabe des kantonalen Verfahrensrechts verpflichtet, Anträge zu stellen 
und in tatsächlicher Hinsicht ausreichend zu begründen, was folglich die Anwendung des Rü-
gegrundsatzes nicht ausschliesst (BERNHARD EHRENZELLER, in: Basler Kommentar zum Bun-
desgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N. 8 und N. 17 ff. zu Art. 110 BGG). Im Beschwerdeverfahren 
vor dem Verwaltungsgericht können die Parteien und die Vorinstanz neue Tatsachen geltend 
machen und sich auf neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht 
ist verpflichtet, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen, die Sache zu entscheiden oder 
zum neuen Entscheid an die zuständige Instanz zurückzuweisen (Art. 88 Abs. 2 VRG). Die im 
vorinstanzlichen Verfahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien hingegen nicht 
ausdehnen oder inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über 
die zur Sache gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). 
 
4. 
Bebauungsplan Dorfkern Y.__ 
4.1 
Die Beschwerdeführerin macht wie bereits vor Vorinstanz geltend, das geplante Bauvorhaben 
verletze Art. 7 des Reglements zum Bebauungsplan Dorfkern Y.__ (nachfolgend: Reglement 
zum Bebauungsplan). Die Kernzone A diene der kleinmassstäblichen Erscheinungsweise im 
Dorfkern. Das vorliegende Bauvorhaben halte die Bestimmungen der Kleinmassstäblichkeit 
des Bebauungsplanes nicht ein. Das Bauvorhaben umfasse praktisch das gesamte Baugrund-
stück. Es seien zahlreiche Ausnahmebewilligungen notwendig, um das Bauvorhaben zu be-
willigen. Die gesetzlichen Strassen- und Gebäudeabstände würden massiv unterschritten. Ein 
Teil des Gebäudes rage ins Nachbargrundstück hinein. 


8│27 
Die Vorinstanz habe sich bei der Prüfung der Massstäblichkeit ausschliesslich auf das Gut-
achten von G.__ abgestützt. Die Frage, ob die Baute die Kleinmassstäblichkeit einhalte, könne 
nicht an eine Gutachterin delegiert werden. Die Vorinstanz bzw. die Baubewilligungsbehörde 
hätte die Auslegung des Begriffs «Kleinmassstäblichkeit» selbst vornehmen müssen. 
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die Vorinstanz den Einwand, dass aufgrund der 
zahlreichen Ausnahmebewilligungen und der Nichteinhaltung des Strassen- und Gebäudeab-
standes das gesamte Grundstück praktisch bis an die Grenze ausgenutzt werde, nicht geprüft 
habe. Die Massstäblichkeit einer Baute beurteile sich nicht nur anhand von Nachbargebäuden, 
sondern aufgrund der Platzierung der Baute auf dem Baugrundstück. Die Vorinstanz habe es 
unterlassen, diese Rüge überhaupt zu prüfen und habe damit auch das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführerin verletzt. Aufgrund der Tatsache, dass das Bauvorhaben an die beste-
hende Strasse und unter Missachtung der gesetzlichen Gebäudeabstände erstellt werde und 
auskragende Elemente ins Nachbargrundstück hineinragen, sei die Kleinmassstäblichkeit 
nicht mehr gegeben. 
Für die Beurteilung der Kleinmassstäblichkeit als Ausgangslage sei die bestehende Situation 
massgebend. Der Grundriss der bestehenden Baute werde praktisch verdoppelt. Das neue 
Gebäude erdrücke den bestehenden Strassenraum und der Grundriss werde gegenüber allen 
Nachbarparzellen massiv erweitert. Weder die Gutachterin noch die Fachkommission hätten 
zu diesem Aspekt Stellung genommen. Die Beurteilung der Fachkommission beschränke sich 
auf gestalterische Auflagen. Mit der Grundproblematik, dass an dieser Stelle kein überdimen-
sioniertes Gebäude erstellt werden dürfe, habe sich weder die Gutachterin noch die Fachkom-
mission in rechtsgenüglicher Weise auseinandergesetzt. Die geplante Baute füge sich nicht 
ins Ortsbild ein und missachte die Kleinmassstäblichkeit. 
 
4.2 
Die Bauparzelle grenzt an den H.__ und befindet sich in der Kernzone A1, sodass gemäss Art. 
8 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Y.__ (BZR) der kommunale Bebauungsplan 
Dorfkern Y.__ vom 23. November 2010 inkl. Reglement anwendbar ist. Der Bebauungsplan 
bezweckt den Erhalt des historischen Ortskerns sowie die optimale gestalterische Entwicklung 
des Zentrums und legt gestützt auf das BZR die dafür wesentlichen Randbedingungen fest 
(Art. 1 des Reglements zum Bebauungsplan). Die räumlichen und baulichen Eigenarten, die 
dem historischen Siedlungsgefüge mit seinen Bauten, Gassen und Plätzen entsprechen, sind 
in ihrem Bestand und in ihrer Vielfalt zu pflegen, zu erhalten und fachgerecht zu restaurieren 
oder zu sanieren (Art. 2 des Reglements zum Bebauungsplan). Gemäss Art. 7 Abs. 1 des 


9│27 
Reglements zum Bebauungsplan dient die Kernzone A der Erhaltung der kleinmassstäblichen 
Erscheinung. Bestehende Gebäude können erneuert und umgebaut werden. Die Gemeinde 
zieht zur Beratung frühzeitig die kantonale Denkmalpflege bei und die bauliche Veränderung 
kann nur bewilligt werden, wenn ein neutrales Fachgutachten die optimale Eingliederung des 
Bauvorhabens ins Ortsbild aufzeigt. Der Nachweis für die optimale Eingliederung ist mittels 
Plan und Modell zu erbringen. Art. 7 Abs. 2 des Reglements zum Bebauungsplan schreibt vor, 
dass in der Kernzone A2 sowie in der Kernzone A1 entlang der I.__strasse und des H.__ 
lediglich 2- bis 3-geschossige Gebäude zulässig sind. 
 
4.3 
4.3.1 
Dem angefochtenen RRB Nr. 674 ist zu entnehmen, dass sich die Vorinstanz mit der konkre-
ten Situation und dem Bebauungsplan Dorfkern Y.__ eingehend auseinandergesetzt hat. Ihren 
Entscheid stützt sie unter anderem auf das Fachgutachten von G.__, dipl. Architektin ETH SIA, 
welches die Baubewilligungsbehörde gemäss den reglementarischen Bestimmungen in Auf-
trag gegeben hat (vgl. vorinstanzliche E. 2.2 ff.). Die Gutachterin hat das Vorprojekt für das 
geplante Bauvorhaben in Kenntnis des Reglements zum Bebauungsplan und aller Pläne be-
gutachtet und ist zum Ergebnis gelangt, dass sich das vorgesehene längsrechteckige Volumen 
gut in den Bestand einpasse (vi-VI1-A-25). Das Fachgutachten erweist sich als vollständig, 
schlüssig und widerspruchsfrei. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern es nicht rechtens sein sollte, 
sich auf das Fachgutachten abzustützen, nachdem es gemäss Reglement des Bebauungs-
plans sogar zwingend eingeholt werden musste. Abweichungen von einem Fachgutachten 
sind nur aus triftigen Gründen zulässig (Urteil des BGer 2C_235/2021 E. 4.4.2), welche vorlie-
gend weder ersichtlich sind noch von der Beschwerdeführerin rechtsgenüglich aufgezeigt wer-
den. Die Beschwerdeführerin vermag keine ernsthaften Einwände gegen die Vollständigkeit 
und Schlüssigkeit der gutachterlichen Darlegungen vorzubringen und macht im Übrigen auch 
nicht geltend, dass die Gutachterin nicht über ausreichende Sachkenntnisse verfügen würde 
oder befangen wäre. 
 
4.3.2 
Die Beschwerdeführerin geht ferner fehl in der Annahme, dass der RRB Nr. 674 ausschliess-
lich gestützt auf das Fachgutachten von G.__ ergangen ist. Den Akten ist vielmehr zu entneh-
men, dass auch die kantonale Denkmalpflegekommission am 22. September 2020 vorschrifts-
gemäss (vgl. Art. 7 Abs. 1 des Reglements zum Bebauungsplan) zum Bauprojekt sowie zum 


10│27 
Fachgutachten von G.__ Stellung genommen hat (vi-VI1-A-24). Am 24. November 2020 äus-
serte sie sich auch zum überarbeiteten Projekt (vi-VI1-A-23). Insgesamt beurteilt die kantonale 
Denkmalpflegekommission die Lage an der Strasse und die Satteldachausrichtung des Er-
satzneubaus an der F.__ als positiv und empfahl in der kantonalen Gesamtstellungnahme vom 
28. Oktober 2021 die Zustimmung der Baubewilligung in Aussicht zu stellen (vi-VI1-A-37, vgl. 
Ziff. 2.5 der Erwägungen). Auch seitens der Denkmalpflegekommission wurde das Projekt mit-
hin positiv beurteilt und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Eingliederung der Baute in die 
Kernzone nicht gegeben sein sollte. 
 
4.3.3 
Die Vorinstanz hat sich auch in rechtsgenüglicher Weise mit den Rügen der Beschwerdefüh-
rerin auseinandergesetzt. So ist insbesondere auch die von der Beschwerdeführerin monierte 
«Platzierung» der Baute auf dem Grundstück durch die vorinstanzlichen Ausführungen zum 
Volumen und zur Lage an der Strasse beurteilt worden (vgl. vorinstanzliche E. 2.2.4). Die Gut-
achterin G.__ attestierte sodann, dass das Volumen gut in den Bestand passe und die kanto-
nale Denkmalpflegekommission erachtete die Lage an der Strasse des Ersatzneubaus an der 
F.__ als positiv. Auf diese Einschätzungen durfte sich die Vorinstanz zweifelsohne stützen und 
es erhellt nicht, was die Beschwerdeführerin darüber hinaus mit der «Platzierung» der Baute 
zu beanstanden versucht. Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV 
[SR 101]) vor. Sowohl das Volumen als auch die Lage an der Strasse wurde bei der Beurtei-
lung der Kleinmassstäblichkeit berücksichtigt. Die weiteren Rügepunkte der Beschwerdefüh-
rerin, d.h. die Unterschreitung des Gebäudeabstandes (süd-östlich zum gemeinsam geplanten 
Nachbargebäude) und der leicht auskragende Dachvorsprung (nord-westliche Ecke des Ge-
bäudes; vgl. vi-VI1-A- 4), vermögen dem Bauprojekt ebenso wenig die geforderte Kleinmass-
stäblichkeit im Sinne des Bebauungsplanes abzusprechen wie die rechtlich zulässigen Aus-
nahmebewilligungen (vgl. dazu nachstehende E. 5, 9 und 10). Gleiches gilt für den längsrecht-
eckigen Grundriss der Ersatzbaute, welcher insbesondere auch im Vergleich zu den umlie-
genden Gebäudegrundrissen kein Grund zur Beanstandung gibt (vi-VI1-A-3). Der Grundriss 
der neuen Baute fällt zwar grösser aus als der bisherige, dass damit der bestehende Stras-
senraum erdrückt wird, kann jedoch nicht bestätigt werden. 
 
 
 


11│27 
4.4 
Nach dem Gesagten sind die vorinstanzlichen Erwägungen (insbes. E. 2.2) insoweit nicht zu 
beanstanden. Das vorliegende Bauvorhaben verletzt Art. 7 Abs. 1 des Reglements zum Be-
bauungsplan nicht und die Kleinmassstäblichkeit wird gewahrt. Für diese Beurteilung musste 
die Vorinstanz den Begriff «Kleinmassstäblichkeit» schliesslich nicht explizit auslegen. Der 
Begriff «kleinmassstäblich» bedeutet gemäss Duden «in kleinem Mass» und ist im vorliegen-
den Zusammenhang selbsterklärend. Der Bebauungsplan will verhindern, dass Bauten in der 
Kernzone überdimensioniert in Erscheinung treten, wobei Art. 7 Abs. 2 des Reglements zum 
Bebauungsplan klar vorschreibt, dass in der Kernzone A1 entlang des H.__ auch 
3-geschossige Gebäude zulässig sind. Letztlich bleibt der Baubehörde bei der Beurteilung ein 
erheblicher Ermessensspielraum, welcher vorliegend nicht überschritten wurde. Dies umso 
weniger als sie frühzeitig und vorschriftsgemäss ein neutrales Gutachten eingeholt und die 
kantonale Denkmalpflegekommission zum Entscheid beigezogen hat. 
Die Beschwerde ist daher in diesem Punkt unbegründet abzuweisen, soweit darauf einzutreten 
ist. 
 
5. 
Gebäudeabstand 
5.1 
Die Beschwerdeführerin trägt vor, das geplante Bauvorhaben verletze Art. 153 und Art. 155 
BauG. Ausnahmen von Art. 155 BauG dürften nur erteilt werden, wenn die öffentlichen Inte-
ressen und schutzwürdigen privaten Interessen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Cha-
rakteristisch für die Kernzone Y.__ sei die Kleinmassstäblichkeit der Bauten im Bereich der 
F.__ und J.__. Sämtliche Bauten würden heute einen grossen Gebäudeabstand aufweisen. 
Die Kleinmassstäblichkeit der Bauten sei als erhebliches öffentliches Interesse zu qualifizie-
ren. Die Kleinmassstäblichkeit der Überbauung schliesse aus, dass Bauten den ordentlichen 
Gebäudeabstand unterschreiten würden. Die Erteilung der Ausnahmebewilligung sei nur mög-
lich, wenn sämtliche öffentlich-rechtlichen Interessen nicht beeinträchtigt werden, was vorlie-
gend nicht der Fall sei. Gegenüber der heute bestehenden Überbauung erfolge eine massive 
Verdichtung. So werde der bisherige Abstand der Gebäude auf 4.8 m reduziert. Von der F.__ 
aus entstehe eine durchgehende Gebäudefront, wodurch die Kleinmassstäblichkeit des Orts-
kerns nicht mehr gewährleistet sei. 
 
 
 


12│27 
5.2 
5.2.1 
Es ist unbestritten, dass der ordentliche Gebäudeabstand zur süd-östlich gelegenen Nachbar-
parzelle Nr. dd, GB Y.__, unterschritten ist. Die Baubewilligungsbehörde hat deshalb gestützt 
auf Art. 155 Abs. 1 Ziff. 1 BauG die erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt, welche von der 
Vorinstanz im angefochtenen RRB Nr. 674 bestätigt wurde. Dabei hat die Vorinstanz die 
Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften (Art. 152 f. BauG) sowie die Bestimmung zur mög-
lichen Ausnahmebewilligung bei Unterschreiten des gesetzlichen Gebäudeabstandes in be-
stehenden Ortskernen (Art. 155 Abs. 1 BauG) zutreffend dargelegt (vgl. vorinstanzliche 
E. 2.3.2.1). Ebenso hat sie Lehre und Rechtsprechung zur Ausnahmebewilligung richtig und 
umfassend erörtert (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.2.2); darauf kann verwiesen werden (Art. 56 
Abs. 3 VRG). Sodann ist die Vorinstanz in Auseinandersetzung mit den Parteivorbringen und 
den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen mit einlässlicher Begründung zum Ergebnis 
gelangt, dass der Gebäudeabstand zwar unbestrittenermassen die Mindestabstände gemäss 
Art. 153 BauG nicht einhalte. Nachdem aber weder öffentliche noch private Interessen we-
sentlich beeinträchtigt werden, habe die Baubewilligungsbehörde gestützt auf Art. 155 BauG 
zu Recht die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstandes erteilt. Auf 
diese vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. E. 2.3.2.3 – 2.3.5) ist ebenfalls uneingeschränkt zu 
verweisen (Art. 56 Abs. 3 VRG), zumal die Beschwerdeführerin – wie die nachfolgenden Er-
wägungen zeigen werden – keine wesentlichen Argumente vorträgt, die nicht bereits von der 
Vorinstanz entkräftet worden wären. 
 
5.2.2 
Wie bereits festgestellt wurde, befindet sich das geplante Bauvorhaben im Dorfkern und es gilt 
der Bebauungsplan Dorfkern Y.__ inkl. Reglement (Art. 8 BZR), wonach die Kernzone A der 
Erhaltung der kleinmassstäblichen Erscheinung dient (Art. 7 Abs. 1 des Reglements zum Be-
bauungsplan). Eine kleinmassstäbliche Erscheinung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 des Regle-
ments zum Bebauungsplan schliesst eine Ausnahmebewilligung nach Art. 155 BauG nicht 
aus. Die reglementarische Vorschrift zielt in erster Linie nicht auf Lage und Abstand einer 
Baute, sondern generell auf deren räumliche und bauliche Eigenart sowie den Erhalt des his-
torischen Ortskerns und die optimale gestalterische Entwicklung des Zentrums (vgl. Art. 1 
Reglements zum Bebauungsplan). Ferner gilt gemäss den raumplanerischen Vorgaben des 
Bundes unstrittig ein Gebot zum verdichteten Bauen. Dieses leitet sich aus dem Gebot zur 
haushälterischen Nutzung des Bodens ab, welches ein grundlegendes Ziel der Raumplanung 


13│27 
darstellt (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Siedlungsentwicklung ist nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 
lit. abis RPG) und es sind kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Damit 
besteht bereits von Bundesrechts wegen ein hohes öffentliches Interesse an einem dichten 
Bauaufkommen im Dorfkern und folglich auch an der Erteilung von Ausnahmebewilligungen 
im Zusammenhang mit der Umsetzung des bestehenden Bebauungsplanes. Gerade für Bau-
vorhaben im Ortskern (vgl. Art. 155 Abs. 1 Ziff. 1 BauG) müssen daher Ausnahmebewilligun-
gen gewährt werden können. Vorliegend wurde eine hinreichende Würdigung der betroffenen 
Interessen vorgenommen und die erteilte Ausnahmebewilligung bewegt sich zweifelsohne im 
Rahmen des pflichtgemässen Ermessens. 
 
5.2.3 
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Verringerung des ordentlichen Gebäudeab-
stands der Kleinmassstäblichkeit des Dorfkerns widerspreche. Wie bereits ausgeführt wurde, 
kommt weder das Fachgutachten von G.__ noch die Stellungnahme der Denkmalpflegekom-
mission zum Schluss, dass das Bauvorhaben der Kleinmassstäblichkeit des Dorfkerns wider-
spricht. Auch führt der Ersatzneubau gemäss dem Fachgutachten und der Stellungnahme der 
kantonalen Denkmalpflegekommission nicht zu einer massiven Verdichtung und mit Blick auf 
die Kernzone A1 Y.__ kann ebenso wenig bestätigt werden, dass sämtliche Bauten im Bereich 
der F.__ und J.__ einen grossen Gebäudeabstand aufweisen. Der Bebauungsplan bezweckt 
sodann den Erhalt des historischen Ortskerns sowie die optimale gestalterische Entwicklung 
des Zentrums. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern im vorliegenden Fall die Unterschreitung des 
ordentlichen Gebäudeabstands diesen öffentlichen Interessen widerspricht. Während das öf-
fentliche Interesse an einer Ausnahmebewilligung mithin zweifellos nachgewiesen ist, wurden 
private Interessen von allenfalls betroffenen Anstössern keine geltend gemacht und sind auch 
nicht ersichtlich. Es ist insbesondere nicht erkennbar, inwiefern die Beschwerdeführerin durch 
die Ausnahmebewilligung direkt in ihren Interessen betroffen wäre, zumal der ordentliche Ge-
bäudeabstand einzig bei der süd-östlichen Ecke des Gebäudes nicht eingehalten ist. Die direkt 
betroffene Eigentümerschaft der Parzelle Nr. dd, GB Y.__, stimmte der Unterschreitung des 
Gebäudeunterabstands bzw. generell dem Bauvorhaben hingegen unstrittig zu. Eine Verwei-
gerung der Ausnahmebewilligung erschiene daher unverhältnismässig. 
 
5.2.4 
Die Vorinstanz hat schliesslich zutreffend darauf hingewiesen, dass Gebäudeabstandsvor-
schriften vor allem wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Belangen dienen (vgl. vorinstanz-
liche E. 2.3.2.1). Diese Belange werden durch das Bauprojekt nicht tangiert. Die Vorinstanz 


14│27 
führt aus, dass der Brandschutznachweis auch mit einem reduzierten Gebäudeabstand ge-
wahrt bleibe und die Gebäudeversicherung aus feuerpolizeilicher Sicht keine Einwände gegen 
allfällige vom Gemeinderat zu erteilenden Ausnahmebewilligungen in grenzbaurechtlichen An-
gelegenheiten vorgebracht habe (vgl. vorinstanzliche E. 2.3.4.2). Diese Einschätzung ist eben-
falls nicht zu beanstanden. 
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet abzuweisen, so-
weit darauf einzutreten ist. 
 
6. 
Erschliessung 
6.1 
Die Beschwerdeführerin rügt, das Bauvorhaben verletze Art. 134 BauG, da die Zufahrt zum 
Baugrundstück rechtlich nicht gesichert sei. Es sei bereits im vorinstanzlichen Verfahren gel-
tend gemacht worden, dass für die Wendemanöver auch das Grundstück Nr. bb, GB Y.__, in 
Anspruch genommen werden müsse. Es bestünden jedoch keine Fuss- und Fahrwegrechte 
über das Grundstück Nr. bb, GB Y.__, und somit keine Wendemöglichkeit auf dem Baugrund-
stück. Es sei aufgezeigt worden, dass für die Benutzung der Garagen auf dem Baugrundstück 
das Grundstück Nr. bb, GB Y.__, beansprucht werde. Die Vorinstanz habe dies in Erwägung 
2.5.3 aktenwidrig verneint. Ohne die Beanspruchung des Grundstücks Nr. bb, GB Y.__, könn-
ten die Parkplätze Nrn. 2, 3 und 4 nicht benutzt werden. Müsse für die Zu- und Wegfahrt zum 
Baugrundstück ein Drittgrundstück benützt werden, ohne dass dafür die erforderlichen Rechte 
bestünden, so sei das Baugrundstück nicht erschlossen. 
 
6.2 
Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 134 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nur 
auf erschlossenen Grundstücken erstellt werden. Ein Grundstück ist erschlossen, wenn unter 
anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende (rechtlich gesicherte) Zufahrt besteht 
(Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 134 Abs. 2 Ziff. 1 BauG). Die Erschliessung beurteilt sich mithin 
anhand der beanspruchten Nutzung des Grundstücks und hängt von den massgeblichen (na-
mentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab. Hinter dem Erschliessungserfordernis der 
Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche 
Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Be-
nützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwa-
gen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist (BGE 121 I 65 E. 


15│27 
3a; Urteil des BGer 1C_667/2017 vom 18. Juni 2018 E. 2.1). Bei der Beurteilung, ob eine 
Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen 
Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65 E. 3a; Urteil des BGer 1C_667/2017 
vom 18. Juni 2018 E. 2.1 m.H.). 
 
6.3 
6.3.1 
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Erschliessung des Baugrundstücks bzw. die Zufahrt über 
die Parzelle Nr. cc, GB Y.__, erfolge und hinreichend, rechtlich gesichert sei. Es handle sich 
um eine Strassenparzelle im Eigentum der Politischen Gemeinde Y.__. Die Baubewilligungs-
behörde habe in Ziff. 8 des Beschlusses die Parkplätze Nrn. 2, 3 und 4 bewilligt und sich dabei 
auf das Verkehrsgutachten der K.__ AG vom 13. August 2021 (vi-VI1-A-32) gestützt, wonach 
diese Parkplätze der Norm entsprechen würden und kein Grundstück im Privateigentum mit-
genutzt werden müsse (vgl. vorinstanzliche E. 2.5.3-2.5.5.). Diesen vorinstanzlichen Erwägun-
gen kann vollumfänglich zugestimmt werden. Es gibt keinen rechtsgenüglichen Beleg dafür, 
dass für die Parkierung fremder Privatgrund beansprucht werden muss. 
 
6.3.2 
Die massgeblichen Verhältnisse werden im Verkehrsgutachten K.__ AG und im Verkehrsgut-
achten L.__ vom 29. März 2021 anschaulich wiedergegeben. Dabei ist insbesondere auch die 
nachträgliche Projektänderung zu berücksichtigen, welche die Beschwerdegegnerin durch die 
Projektverfasserin im Nachgang des Verkehrsgutachtens der Firma K.__ AG vom 13. August 
2021 einreichen liess (Plan-Nr. ee «Situation» vom 24. August 2021 [vi-VI1-A-33]; vgl. auch 
vi-BF1-A-1 und vi-VI1-A-63). Mit dieser Planänderung setzte die Beschwerdegegnerin die Be-
anstandungen der Firma K.__ AG um. Die Seitenparkplätze 1 und 2 wurden ersatzlos gestri-
chen und die neu beantragten Parkplätze 1-4 umfassen eine Garage mit drei Parkplätzen und 
einen Aussenparkplatz (bisher PP 3-7). Gestützt auf das Verkehrsgutachten und die Einschät-
zung der Kantonspolizei (vi-VI2-B-1) hat die Baubewilligungsbehörde von den mit der Pro-
jektänderung vom 24. August 2021 ersuchten insgesamt vier Parkplätzen im Sinne der kanto-
nalen Gesamtstellungnahme vom 28. Oktober 2021 lediglich die Parkplätze Nrn. 2, 3 und 4 
bewilligt. Parkplatz Nr. 1 wurde aus Sicherheitsgründen (Kurve) als nicht umsetzungsfähig er-
achtet. 
 


16│27 
6.3.3 
Den vorgenannten Verkehrsgutachten ist zu entnehmen, dass die Erschliessung ausschliess-
lich über die Strassenparzelle Nr. cc (F.__), GB Y.__, erfolgt und dazu weder die Parzelle 
Nr. bb, GB Y.__, noch die Parzelle Nr. ff, GB Y.__, überfahren werden muss (vgl. vi-VI1-A-31 
und vi-VI1-A-32). Es wird ausgeführt, dass mit entsprechenden Manövern alle bewilligten 
Parkplätze ohne Beanspruchung einer Nachbarsparzelle befahrbar seien. Durch die geringen 
erwarteten Umschläge pro Parkplatz würden die Parkplätze aus verkehrlicher Sicht als funkti-
onsfähig beurteilt. Aufgrund der Lage sei lediglich mit Komforteinbussen für die Nutzer zu rech-
nen, welche jedoch auch stark von der Fahrzeuggrösse abhänge (vi-VI1-A-31). Da es sich um 
Bewohnerparkplätze handelt, ist zudem mit der Beschwerdegegnerin einig zu gehen, dass 
durch Erfahrungswerte das korrekte Manöver vorausgesetzt werden kann. Die Vorinstanz führt 
ferner zu Recht aus, dass die von der Beschwerdeführerin erwähnte Abbildung 5 im angefoch-
tenen RRB Nr. 674 der Abbildung 2 des Verkehrsgutachtens der K.__ AG entspricht und sich 
einzig auf die Längsparkplätze 1 und 2 bezieht (vgl. vi-VI1-A-32). Für die Garagenparkplätze 
ist hingegen die Abbildung 6 im RRB Nr. 674 massgebend, welche deckungsgleich ist mit der 
Abbildung 3 des Verkehrsgutachtens K.__ AG (vgl. vi-VI1-A-32). Relevant ist auch die Abbil-
dung 2 des Verkehrsgutachtens L.__ (vi-VI1-A-31), wonach das Wenden im Bereich der 
Rampe zum See auf der Strassenparzelle Nr. cc, GB Y.__, und ohne das Befahren der Par-
zellen Nrn. bb und ff, beide GB Y.__, erfolgen kann. Der Vorinstanz ist daher zuzustimmen, 
dass die Beschwerdeführerin aus der Abbildung 5 im RRB Nr. 674 nichts zu ihren Gunsten 
ableiten kann. Kommt hinzu, dass die in das Grundstück Nr. bb, GB Y.__, hineinragenden 
Linien einzig und absolut minimal die Fahrzeugkarosserie betreffen. Das Drittgrundstück wird 
jedoch weder mit den Vorder- noch mit den Hinterrädern befahren (vi-VI1-A-32). 
Die Erschliessung des Grundstücks Nr. aa, GB Y.__, ist mithin gewährleistet und die Be-
schwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
7. 
Verkehrssicherheit 
7.1 
Die Beschwerdeführerin moniert erneut die Verkehrssicherheit bzw. eine Verletzung von 
Art. 136, Art. 137 und Art. 139 BauG. Die Vorinstanz habe erwogen, dass die Verkehrssicher-
heit nicht beeinträchtigt werde. Dabei stütze sie sich auf die Stellungnahme der Kantonspolizei 
sowie die Stellungnahme der K.__ AG. Die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der benach-
barten Baute kenne die örtliche Situation am besten. Die F.__ werde insbesondere in den 
Sommermonaten als Zugang zum Strandbad benutzt. Zahlreiche schulpflichtige Kinder 


17│27 
würden diesen Weg als Veloweg sowie mit dem E-Trottinett benützen. Es sei von einer Fahr-
geschwindigkeit von 25 km/h auszugehen (insbes. bei E-Bikes). Die 90-Grad-Kurve sei auf-
grund der vorstehenden Baute nicht mehr zu überblicken und ein rechtzeitiges Abbremsen sei 
nicht möglich, wenn ein Fahrzeug aus der Garage herausfahre. Auch für das rückwärts her-
ausfahrende Fahrzeug seien herannahende Verkehrsteilnehmer zu spät erkennbar. Es werde 
ein erheblicher Unfallherd geschaffen und die Verkehrssicherheit beeinträchtigt. Es stelle sich 
auch die Frage der Haftung des Gemeinwesens, sobald sich der erste Unfall ereignet habe. 
 
7.2 
7.2.1 
Gemäss Art. 136 Abs. 1 BauG sind Ausfahrten, Ausgänge und Garagenvorplätze so zu ge-
stalten, dass die Verkehrsteilnehmer nicht behindert oder gefährdet werden. Wie bereits zuvor 
ausgeführt wurde, bewilligte die Baubewilligungsbehörde aufgrund der Projektänderung vom 
24. August 2021 mit Beschluss Nr. 298 vom 29. November 2021 (Ziff. 8) die Parkplätze 2, 3 
und 4. Die Erschliessung der Parkplätze erfolgt über die F.__, welche bei der strittigen Liegen-
schaft für Motorfahrzeuge als Sackgasse endet. Für die übrigen Verkehrsteilnehmer führt eine 
Brücke über den H.__ in Richtung des Strandbades. Für die Zu- und Wegfahrt aus den Park-
plätzen ist ein Wendemanöver notwendig, wobei dazu kein Vorplatz besteht. Die Manöver 
müssen daher auf der F.__ durchgeführt werden. Die K.__ kommt in ihrem Verkehrsgutachten 
zum Schluss, dass sich die Gebäudeecke sehr nahe bei der Kurve der Strassenparzelle Nr. 
cc, GB Y.__, befinde. Es handle sich um eine scharfe Kurve, die nur mit rund 15 km/h befahren 
werden könne und die notwendige Sichtweite betrage 8 m (vgl. Abb. 4). Die erforderliche (An-
halts-)Sichtweite sei vorhanden (vi-VI1-A-32, vgl. S. 5). Das Fachgutachten ist auch in diesem 
Punkt nachvollziehbar und schlüssig. Es gibt keinen ersichtlichen Grund, um von der Exper-
tenmeinung abzuweichen. Gleiches gilt für die Stellungnahme der Kantonspolizei, wonach das 
Wendemanöver zwar den Verkehrsfluss kurzzeitig störe, jedoch zulässig sei. Die bewilligten 
Parkplätze würden den Normen entsprechen und seien daher umsetzungsfähig (vi-VI2-B-1). 
 
7.2.2 
Es mag zutreffend sein, dass die Beschwerdeführerin die örtliche Situation sehr gut kennt und 
die F.__ insbesondere in den Sommermonaten als Zugang zum Strandbad von schulpflichti-
gen Kindern benutzt wird. Es gilt jedoch auch zu berücksichtigen, dass die F.__ für Motorfahr-
zeuge eine Sackgasse bildet und es sich daher um eine eher wenig frequentierte Strasse 
handelt. Ausserdem ist es aufgrund der örtlichen Verhältnisse (90-Grad-Kurve, Kieselweg, 


18│27 
Brücke mit Pfosten) schwer vorstellbar, dass Velos etc. an dieser Stelle mit 25 km/h fahren 
(vgl. vi-BG-Bel. 3). Die Experten beziffern die realistische Fahrtgeschwindigkeit in diesem Be-
reich mit 15 km/h, wobei die Sichtverhältnisse der Norm entsprechen (vi-VI1-A-32, Abb. 4). 
Die Vorinstanz hat sich diesbezüglich zu Recht auf die Expertenmeinungen gestützt. Die Be-
schwerdeführerin begründet denn auch nicht, wie sie auf die von ihr genannten Zahlen und 
Geschwindigkeiten kommt. Das Gericht weicht in Fachfragen wie bereits erwähnt nicht ohne 
triftigen Grund von einem Gutachten ab. Aufgrund der Projektänderung vom 24. August 2021 
sowie der Nichtbewilligung des ersten Garagenparkplatzes an der Kurve ist das Verkehrsrisiko 
im Kurvenbereich zudem stark reduziert worden und Verkehrsteilnehmer dürfen gemäss Art. 
4 der Verkehrsregelnverordnung (VRV; SR 741.11) auch nur so schnell fahren, dass diese 
innerhalb der überblickbaren Strecke halten können. Schliesslich argumentiert die Beschwer-
degegnerin zu Recht, dass entlang der F.__ im nördlichen Teil dem Bebauungsplan sogar eine 
fakultative Baulinie entnommen werden könne, welche in der Kurve F.__ ende (vgl. Anhang 
des Reglements zum Bebauungsplan). Diese Baulinie widerlege in sich bereits das Bestehen 
eines übermässigen Verkehrsrisikos, andernfalls auf dieser Linie überhaupt nicht gebaut wer-
den dürfte bzw. könnte. 
Nach dem Gesagten ist die Verkehrssicherheit gewahrt und die Rüge unbegründet abzuwei-
sen. Haftungsfragen sind im Übrigen nicht Gegenstand dieses Verfahrens, weshalb darauf 
nicht weiter einzutreten ist. 
 
8. 
Lage der Parkplätze 
8.1 
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das Bauvorhaben verletze Art. 139 BauG. Die 
Slipanlage sei im Winter vereist und könne bei Hochwasser nicht benutzt werden. Es sei un-
bestritten, dass die Slipanlage für die Benutzung der Parkplätze 3, 4 und 5 benutzt werden 
müsse, ansonsten die Fahrzeuge nicht gewendet werden könnten. Die Slipanlage sei gegen 
den See ungeschützt. Bestehe Vereisungsgefahr, rutsche jedes Fahrzeug in den See. Der 
Wendehammer mit der Slipanlage sei in der kalten Jahreszeit somit nicht oder nur einge-
schränkt benutzbar. Es bestehe in dieser Zeit keine Möglichkeit, Fahrzeuge auf dem Bau-
grundstück zu parkieren. Eine Parkierung, welche die Benützung von Parkplätzen nur be-
schränkt ermögliche, erweise sich als ungenügend. Auch wenn der Pegelstand des Vierwald-
stättersees hoch sei, könne der Wendehammer nicht mehr benutzt werden. Der See müsse 
nicht in jedem Fall über die Ufer treten. Ferner sei aktenwidrig, dass die Slipanlage für das 
Wenden von Fahrzeugen nicht benötigt werde. 


19│27 
 
8.2 
Gemäss Art. 139 Abs. 1 BauG müssen Abstellplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher 
Entfernung davon liegen. Sie müssen auch unter Berücksichtigung eines künftigen Strassen-
ausbaus verkehrssicher angelegt sein; in Bereichen von Strassenabständen dürfen Abstell-
plätze nur liegen, wenn die spätere Verlegung auf Kosten des Pflichtigen möglich ist und recht-
lich gesichert wird (Abs. 2). Zur Beurteilung stehen ausschliesslich die vom Gemeinderat be-
willigten Parkplätze Nrn. 2, 3 und 4. Die Lage dieser zwei Garagenparkplätze und des Aus-
senparkplatzes ist nicht zu beanstanden. Die monierte Vereisungsgefahr der Slipanlage für 
das Wendemanöver verunmöglicht die Parkierung bzw. Erschliessung nicht. Die Beschwerde-
gegnerin führt dazu korrekt aus, dass die Slipanlage zuerst flach verlaufe und dann lediglich 
ein Gefälle von 2 – 3 % aufweise. Erst nach ein paar Metern wird ihre Neigung steiler. Wie die 
Verkehrsgutachten der K.__ AG und der L.__ AG zudem aufzeigen, wird lediglich der vordere 
Bereich der Slipanlage für ein allfälliges Wendemanöver benötigt (vi-VI1-A-31 und 32). Die 
Gefahr, dass ein Fahrzeug in den See rutschen könnte, besteht somit nicht. Dass bei einem 
Hochwasser die Slipanlage für das Wendemanöver nicht genutzt werden kann, ist sodann 
unbestritten. Es ist jedoch nicht rechtsgenüglich nachgewiesen, dass bereits ein leichter An-
stieg des Pegelstandes des Vierwaldstättersees das Parkieren behindert. Die Einwendungen 
der Beschwerdeführerin bezüglich Slipanlage vermögen daher nicht zu überzeugen. Ferner 
verkennt die Beschwerdeführerin, dass der Fortsatz des Grundstücks Nr. cc, GB Y.__, in Rich-
tung Norden gemäss Verkehrsgutachten K.__ AG lediglich «hilfreich» beim Parkierungsma-
növer sein kann (vgl. VI1-A-32, vgl. S. 4). Daher ist nachvollziehbar, dass der Gemeinderat 
daraus geschlossen hat (vgl. RRB Nr. 674 E. 2.6.4.1), dass das Verwenden der Slipanlage 
nicht zwingend notwendig sei, sondern einzig die Zu- und Wegfahrt vereinfache. Im Übrigen 
hat diese Experteneinschätzung einzig den ursprünglich beantragten Parkplatz Nr. 3 an der 
Kurve (neu PP Nr. 1) betroffen, welcher letzten Endes aus Sicherheitsgründen gar nicht be-
willigt wurde. Die Breite der F.__ reicht für das Ein- und Ausparkieren von und in die bewilligten 
Parkplätze grundsätzlich aus. Selbst wenn aber gestützt auf das Verkehrsgutachten der L.__ 
AG davon auszugehen wäre, dass jedenfalls für den bewilligten Parkplatz Nr. 2 (ursprünglich 
PP Nr. 4) zur Wegfahrt die Rampe zum See mitbenutzt werden müsste (vgl. VI1-A-31 Abb. 4), 
so zeigt die Abbildung 4 doch eindeutig, dass dazu lediglich der vordere Bereich der Slipanlage 
in Anspruch genommen würde. 
Demzufolge ist auch die Lage der Parkplätze nicht zu beanstanden. Art. 139 BauG ist nicht 
verletzt, weshalb die Rüge ebenfalls unbegründet abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 


20│27 
 
9. 
Dachvorsprung 
9.1 
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Bauvorhaben verletze die Art. 42 und Art. 157 
BauG sowie Art. 99 PBG. Das Gebäude überschreite mit dem Dachvorsprung die Baulinie, 
welche nach Art. 42 Abs. 3 BauG allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften 
vorgehe. Art. 144 Abs. 3 BauG sei somit nicht anwendbar. Es gebe keine Ausnahmen für 
Dachvorsprünge und es würden keine ausserordentlichen Verhältnisse vorliegen, um davon 
abzuweichen. Hinzu komme, dass der Dachvorsprung ins Nachbargrundstück hineinrage. Es 
bestehe kein Überbaurecht. Die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob eine Zustimmung des be-
lasteten Grundeigentümers zur Errichtung eines Bauteils vorliege, der in sein Grundstück hin-
einrage. In diesem Punkt habe die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin 
verletzt, da der Entscheid ungenügend begründet sei. 
 
9.2 
9.2.1 
Im Bereich des geplanten Bauvorhabens besteht entlang der F.__ im nördlichen Teil eine Bau-
linie, an die fakultativ gebaut werden kann. Diese fakultative Baulinie endet in der Kurve F.__ 
(vgl. Anhang des Reglements zum Bebauungsplan). Den Bauunterlagen ist zu entnehmen, 
dass der Dachvorsprung die fakultative Baulinie gemäss dem Reglement zum Bebauungsplan 
leicht überschreitet (vgl. vi-VI1-A-4). Es ist vorliegend fraglich, ob das rechtmässig ist. 
 
9.2.2 
Die gemäss Bebauungsplan Dorfkern Y.__ bestehenden Baulinien dienen der Sicherung der 
Strassenräume und des Ortsbildes (Art. 4 Reglement zum Bebauungsplan). Gemäss Art. 42 
Abs. 1 BauG bezeichnet die Baulinie den Mindestabstand der Bauten und geht allfälligen 
Grenz- und/oder Strassenabständen unbestritten vor (Art. 42 Abs. 3 BauG). Über die Fassade 
vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker, Treppen usw. werden 
(beim Grenzabstand) nur soweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.3 m übersteigt (Art. 144 
Abs. 3 BauG). Gemäss § 60 Abs. 1 Ziff. 1 BauV (NG 611.011) sind unter anderem folgende, 
über die Fassade vorspringende Gebäudeteile nicht zu berücksichtigen bei der Messung von 
Abständen beziehungsweise gegenüber Baulinien: Dachvorsprünge und Vordächer entlang 
der ganzen Fassadenabwicklung. Die Kernzone A sieht sodann vor, dass keine vorstehenden 


21│27 
Baukörper wie beispielsweise Balkone, Veranden, Erker etc. erlaubt sind (Art. 7 Abs. 2 Re-
glement zum Bebauungsplan). 
 
9.2.3 
Die Vorinstanz hielt dazu im Wesentlichen fest, es sei nach den allgemeinen Auslegungsme-
thoden zu eruieren, ob Dachvorsprünge von Art. 7 Abs. 2 des Reglements zum Bebauungs-
plan mitumfasst seien und als «vorstehende Baukörper» gelten würden, welche gemäss Re-
glement zum Bebauungsplan nicht erlaubt seien. Gemäss Art. 144 Abs. 3 BauG seien Dach-
vorsprünge als exemplarisches Beispiel für über die Fassade vorspringende Gebäudeteile auf-
gelistet. Gestützt auf die Auslegung des Wortlauts könne festgehalten werden, dass zwischen 
einem Baukörper und einem vorspringenden Gebäudeteil ein Unterschied bestehe. Ein Bau-
körper bringe Volumen mit sich. Dachvorsprünge hingegen würden nicht wie ein Baukörper 
wirken, welcher massiv und voluminös sei. Nur weil es sich um das Wort «vorstehend» handle, 
könne nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass damit alle «vorspringenden» Ge-
bäudeteile gemäss Art. 144 Abs. 3 BauG gemeint seien. Es könne somit nicht auf den Wortlaut 
abgestellt werden. Viel eher müsse der Sinn der Norm angeschaut werden. Die Kernzone A 
diene der kleinmassstäblichen Erscheinung (Art. 7 Abs. 1 Reglement zum Bebauungsplan). 
Es solle verhindert werden, dass grosse voluminöse oder massive Bauten erstellt werden, 
damit die kleinmassstäbliche Erscheinung erhalten bleibe. Diesbezüglich halte Art. 7 Abs. 2 
fest, dass vorstehende Baukörper verboten seien. Aufgrund der systematischen Auslegung 
der Normen und des Gesetzes könne festgehalten werden, dass eben gerade verboten sein 
soll, voluminöse oder massive Bauten, eben Baukörper, in der Kernzone zu erstellen, da es 
bei diesem Reglement um die kleinmassstäbliche Erscheinung gehe. Dachvorsprünge würden 
nicht dazu gehören. Andernfalls würden alle noch so kleinen vorspringenden Gebäudeteile 
verboten sein, die nur ansatzweise über die Fassade ragen. Dies könne nicht Sinn und Zweck 
der Bestimmung bzw. des Reglements sein. Diesen zutreffenden Erwägungen (vgl. vor-
instanzliche E. 2.7.4.2) kann uneingeschränkt zugestimmt werden (Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
 


22│27 
9.2.4 
Das auskragende Vordach stellt keinen «vorstehenden Baukörper» im Sinne von Art. 7 Abs. 2 
des Reglements zum Bebauungsplan dar, sondern ein Dachvorsprung gemäss Art. 144 Abs. 3 
BauG, welcher im vorliegenden Fall beim Grenzabstand nicht mitberechnet wird. Diese Aus-
legung deckt sich auch mit der übrigen Gesetzgebung, welche im Zusammenhang mit vor-
springenden Gebäudeteilen klar zwischen Dachvorsprüngen und übrigen vorspringenden Ge-
bäudeteilen wie Balkone, Veranden, Erker, Treppen etc. unterscheidet (vgl. § 60 BauV und 
Ziff. 3.4 Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB] sowie 
Art. 102 Abs. 2 Ziff. 3 PBG). Die Beschwerdeführerin macht denn auch keine privaten oder 
öffentlichen Interessen geltend, welche gegen das leicht überragende Vordach sprechen wür-
den. Es sind weder die Verkehrssicherheit noch die wohnhygienischen Verhältnisse der An-
wohner beeinträchtigt. Der Dachvorsprung ragt schliesslich in die F.__ (Strassenparzelle Nr. 
cc, GB Y.__) hinein, welche im Eigentum des Gemeinwesens ist, welches das Bauprojekt mit 
Beschluss Nr. 297 vom 29. November 2021 bewilligt hat (BF1-A-1). Selbst wenn also eine 
Dienstbarkeit als zwingend notwendig erachtet würde – was hier nicht weiter geprüft werden 
muss – ist das Bauprojekt bewilligungsfähig. Eine Verletzung der Begründungspflicht bzw. des 
rechtlichen Gehörs ist nicht ersichtlich. Der Dachvorsprung ist baurechtskonform und es kann 
offengelassen werden, ob im vorliegenden Fall eine Ausnahmebewilligung nach Art. 99 PBG 
gewährt werden könnte. 
Die Rüge ist ebenfalls abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
10. 
Strassenabstand 
10.1 
Letztlich trägt die Beschwerdeführerin erneut vor, das Gebäude weise zur F.__ hin keinen 
Abstand auf, weshalb Art. 157 BauG verletzt sei. Eine Unterschreitung des gesetzlichen Stras-
senabstandes sei nur möglich, wenn keine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit vorliege, 
was vorliegend nicht der Fall sei. Die Übersichtlichkeit sei mit dem fehlenden Strassenabstand 
nicht mehr gewährleistet. 
 
10.2 
10.2.1 
Als Erstes ist erneut festzuhalten, dass im Norden entlang der F.__ eine fakultative Baulinie 
besteht. Der Strassenabstand beträgt unter Vorbehalt von Art. 135 BauG für 


23│27 
Gemeindestrassen 4.5 m (Art. 157 Abs. 2 Ziff. 3 BauG). Gemäss Art. 157 Abs. 3 BauG i.V.m. 
Art. 28 Abs. 3 des Strassengesetzes (StrG; NG 622.1) können Strassenabstände nach der 
Planungs- und Baugesetzgebung durch den Gemeinderat herabgesetzt oder aufgehoben wer-
den, wenn es zum Schutze bestehender oder für die planerische Gestaltung neuer Ortskerne 
erforderlich ist (Art. 28 Abs. 3 Ziff. 1 StrG) sowie wenn die Verkehrssicherheit und die 
Verkehrsentwicklung nicht beeinträchtigt werden (Ziff. 3). 
 
10.2.2 
Die Vorinstanz und die Baubewilligungsbehörde sind gestützt auf die Stellungnahmen der 
Fachgutachter, insbesondere jene der kantonalen Denkmalpflegekommission, der K.__ AG 
und der Kantonspolizei (vgl. v.a. Ziff. 8 des Beschlusses Nr. 297 vom 29. November 2021 [vi-
BF1-A-1]), davon ausgegangen, dass die ortsplanerische Notwendigkeit im vorliegenden Fall 
gegeben und die Verkehrssicherheit durch eine derartige Ausnahmebewilligung nicht beein-
trächtigt sei. Es würden auch keine privaten Interessen dagegensprechen. Mit diesen vor-
instanzlichen Ausführungen hat sich die Beschwerdeführerin nicht differenziert auseinander-
gesetzt. Sie hat nicht rechtsgenüglich aufgezeigt, inwiefern die Voraussetzungen für eine Aus-
nahmebewilligung im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Insbesondere muss ihr widerspro-
chen werden, wenn sie sinngemäss vorträgt, die Kantonspolizei habe die Verkehrssicherheit 
verneint. Ein Blick in die Akten zeigt, dass diese in ihrer Stellungnahme einzig festgehalten 
hat, dass sich das Unterschreiten des regulären Strassenabstandes negativ auf die Sichtver-
hältnisse im Bereich der Kurve ausübe, weshalb sie das Parkfeld Nr. 1 als nicht bewilligungs-
fähig ansah. Ferner führte die Kantonspolizei aus, dass die Verkehrssicherheit im Kurvenbe-
reich mit einem grösseren Strassenabstand verbessert werden könne. Aus dem Verkehrsgut-
achten der K.__ AG gehe jedoch hervor, dass die Sichtverhältnisse bei einer angenommenen 
Geschwindigkeit von 15 km/h der Norm entsprechen würden. Eine Geschwindigkeit von 15 
km/h scheine dabei als realistisch und gemäss Art. 4 VRV dürften die Verkehrsteilnehmer nur 
so schnell fahren, dass diese innerhalb der überblickbaren Strecke halten können. Insgesamt 
sah die Kantonspolizei das Projekt schliesslich als umsetzungsfähig (vgl. VI2-B-1). Der Ein-
wand der Beschwerdeführerin geht daher fehl und die Voraussetzungen für die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung sind zweifellos erfüllt. 
Auch dieser Rüge ist daher kein Erfolg beschieden. 
 
 
 


24│27 
11. 
Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass die Baubewilligung für den Ersatzbau Mehrfamilien-
haus auf der Parzelle Nr. aa, GB Y.__, zu Recht erteilt wurde. Der angefochtene RRB Nr. 674 
vom 6. Dezember 2022 erweist sich als korrekt und ist nicht zu beanstanden. An diesem Er-
gebnis vermögen auch die übrigen Argumente der Beschwerdeführerin nichts zu ändern, wes-
halb die Beschwerde abzuweisen, soweit drauf einzutreten ist. 
 
12. 
Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahrens zu befinden. Die 
Verfahrenskosten umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Partei-
entschädigung (Art. 115 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kosten sowie der Parteientschä-
digung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich nach dem Prozesskostengesetz 
(NG 261.2 [PKoG]; Art. 116 Abs. 3 VRG). 
 
12.1 
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 122 Abs. 1 VRG). Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt 
die Gerichtsgebühr Fr. 100.– bis Fr. 7ʻ000.– (Art. 17 PKoG). 
Die Gebühren sind innerhalb des vorgegebenen Rahmens festzusetzen und bemessen sich 
nach der persönlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Sache für die Partei, der Schwie-
rigkeit der Sache, dem Umfang der Prozesshandlungen und nach dem Zeitaufwand für die 
Verfahrenserledigung (Art. 2 Abs. 1 PKoG). Aufgrund der Vielzahl der vorgetragenen Argu-
mente ist einerseits von einer erheblichen persönlichen Bedeutung der Sache für die Be-
schwerdeführerin auszugehen. Andererseits hat die Prüfung der Rügen einen beachtlichen 
Aufwand des Gerichts verursacht. Die Gebühren werden auf Fr. 5'500.00 festgesetzt. Sie ge-
hen ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 122 Abs. 1 VRG). Die Gerichts-
gebühr von Fr. 5'500.00 wird mit dem von der Beschwerdeführerin bereits geleisteten Ge-
richtskostenvorschuss in Höhe von Fr. 4'000.00 verrechnet und ist in diesem Umfang bezahlt. 
Die Restanz von Fr. 1'500.00 hat sie innert 30 Tagen an die Gerichtskasse zu bezahlen. 
 
12.2 
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei eine angemessene 
Entschädigung zulasten der unterliegenden Partei zuzuerkennen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Die 


25│27 
Anwaltskosten umfassen das Honorar (ordentliches Honorar und Zuschläge), die notwendigen 
Auslagen und die Mehrwertsteuer (Art. 31 Abs. 1 PKoG). Im Beschwerdeverfahren vor dem 
Verwaltungsgericht als Kollegialgericht beträgt das ordentliche Honorar Fr. 400.00 bis 
Fr. 6'000.00 (Art. 47 Abs. 2 PKoG). Allfällige Zuschläge, Auslagen und die Mehrwertsteuer 
sind in den Artikeln 50, 52-54 PKoG geregelt. 
Mit Schreiben vom 15. März 2023 reichte der Rechtsanwalt der Beschwerdegegnerin seine 
Kostennote über Fr. 1'451.35 (ordentliches Honorar Fr. 1'332.50 [5.3 Std. à Fr. 250.00], Aus-
lagen Fr. 15.10, 7.7 % MWST Fr. 103.75) ins Recht. Die Kostennote ist angemessen (vgl. 
Art. 33 PKoG), liegt innerhalb des gesetzlichen Rahmens und kann ohne weitere Ausführun-
gen genehmigt werden. Die Beschwerdeführerin ist demnach zu verpflichten, die Beschwer-
degegnerin für das Verwaltungsgerichtsverfahren intern und direkt mit insgesamt Fr. 1'451.35 
zu entschädigen. 
 
12.3 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugesprochen 
(Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 
 


26│27 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
2. 
Die ordentliche Gerichtsgebühr für den vorliegenden Entscheid beträgt Fr. 5'500.00 und 
geht ausgangsgemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 122 Abs. 1 VRG i.V.m. 
Art. 17 PKoG). Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.00 wird mit dem von der Beschwerde-
führerin bereits geleisteten Gerichtskostenvorschuss in Höhe von Fr. 4'000.00 verrechnet 
und gilt in diesem Umfang als bezahlt. Die Restanz von Fr. 1'500.00 hat sie innert 30 
Tagen an die Gerichtskasse Nidwalden zu bezahlen. 
 
3. 
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das Verwaltungsgerichtsverfah-
ren intern und direkt mit insgesamt Fr. 1'451.35 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschä-
digen (Art. 123 Abs. 2 VRG, Art. 47 Abs. 2, Art. 52-54 PKoG). 
 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung zugespro-
chen (Art. 123 Abs. 4 PKoG). 
 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
Stans, 15. Mai 2023 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Die Gerichtsschreiberin 
 
 
lic. iur. HSG Helene Reichmuth 
 
 


27│27 
Versand: 
 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG; SR 173.110). 
Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift 
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). 
Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.