nw_gerichte · 33268 · 2023-07-03 · de

Baubewilligung (VA 23 10)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 23 10 
Entscheid vom 3. Juli 2023 
Verwaltungsabteilung 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
Verwaltungsrichter Pascal Ruch, 
Verwaltungsrichter Hubert Rüttimann, 
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
Beschwerdeführer, 
gegen 
Einfache Gesellschaft B.__, bestehend aus: 
1. C.__, __, 
2. D.__, __, 
3. E.__, __, 
4. 
F.__, __, 
5. G.__ AG, c/o H.__, __, 
 c/o C.__ und D.__, __, 
vertreten durch lic. iur. HSG Patrick Iten, Rechtsanwalt, 
Blöchlinger Iten Rechtsanwälte & Notare, Alter Postplatz 2, 
Postfach, 6371 Stans, 
Beschwerdegegnerin, 


2│27 
und 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
vertreten durch den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden, 
Regierungsgebäude, Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans, 
Vorinstanz, 
sowie 
Gemeinderat Stans, 
Stansstaderstrasse 18, Postfach, 6371 Stans, 
Baubewilligungsbehörde. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Baubewilligung 
Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrates des 
Kantons Nidwalden (RRB) Nr. 35 vom 24. Januar 2023. 


3│27 
Sachverhalt: 
A. 
Am 16. September 2020 reichte die einfache Gesellschaft B.__, bestehend aus C.__, D.__, 
E.__, F.__ sowie der G.__ AG («Beschwerdegegnerin») beim Gemeinderat Stans («Baube-
willigungsbehörde») ein Baugesuch für den An- und Umbau des Wohn- und Geschäftshauses 
auf den Parz-Nrn. aaa, bbb und ccc, Grundbuch Stans, I.__-Strasse __, __ und __, ein. Das 
Gesuch wurde im Nidwaldner Amtsblatt vom __ 2020 unter Hinweis auf die Einwendungsmög-
lichkeit publiziert. Innert Frist erhob A.__ («Beschwerdeführer») Einwendung. Nachdem die 
kantonale Baudirektion das Baugesuch mittels Gesamtstellungnahme sowie Gesamtbewilli-
gungsentscheid vom 11. August 2021 beurteilt hatte, wies die Baubewilligungsbehörde einer-
seits mit Beschluss A-Nr. 2020-322 vom 13. September 2021 die Einwendung des Beschwer-
deführers ab und erteilte andererseits mit Beschluss BBW 21-061 vom 13. September 2021 
die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Eine gegen die beiden Beschlüsse er-
hobene Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat Nidwalden («Vorinstanz») mit RRB-
Nr. 35 vom 24. Januar 2023 ab, soweit er darauf eintrat. 
 
B. 
Hiergegen gelangte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 15. Februar 2023 an das Verwal-
tungsgericht Nidwalden. Die Rechtsmittelschrift enthielt keine Rechtsbegehren, weshalb ihm 
diese zur Verbesserung zurückgewiesen wurde. Mit seiner nach Rückweisung verbesserten 
Beschwerdeschrift vom 28. Februar 2023 verlangt der Beschwerdeführer sinngemäss eine 
Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Verweigerung der Baubewilligung. 
Den Gerichtskostenvorschuss von Fr. 2'500.– leistete der Beschwerdeführer innert angesetz-
ter Frist. 
 
C. 
Die Vorinstanz und die Baubewilligungsbehörde verzichteten mit Eingaben vom 14. respektive 
20. März 2023 auf die Einreichung einer Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerin beantrag-
ten mit Beschwerdeantwort vom 6. April 2023 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 
 


4│27 
D. 
Mit Verfügung vom 11. April 2023 wurde der Schriftenwechsel geschlossen. Den Parteien 
wurde Gelegenheit gegeben eine Kostennote einzureichen, wovon die Beschwerdegegnerin 
mit Eingabe vom 13. April 2023 Gebrauch machte. 
 
E. 
Der Beschwerdeführer reichte am 4. Mai 2023 eine weitere Stellungnahme ein, die ihm zufolge 
Verspätung retourniert wurde. Dagegen opponierte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 
17. Mai 2023, mit welcher er sinngemäss die Berücksichtigung seiner verspäteten Replik ver-
langte. 
 
F. 
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Verwaltungsabteilung des Verwaltungs-
gerichts Nidwalden hat die vorliegende Streitsache anlässlich ihrer Sitzung vom 3. Juli 2023 
abschliessend beurteilt. Auf die Ausführungen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


5│27 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Angefochten ist der RRB-Nr. 35 vom 24. Januar 2023, mit welchem die Vorinstanz eine Ver-
waltungsbeschwerde des Beschwerdeführers abwies, soweit sie darauf eintrat. Letztinstanzli-
che Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat Nidwalden fällt (Art. 4 
Abs. 2 i.V.m. Art. 1 Ziff. 2 VRG [NG 265.1]) – können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
beim Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 VRG). Zuständig ist die Verwal-
tungsabteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31 i.V.m. Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 
Abs. 1 GerG [NG 261.1]). Das Verwaltungsgericht ist örtlich und sachlich zuständig. 
Die Beschwerde ist binnen 20 Tagen seit Eröffnung des Entscheides einzureichen (Art. 71 
Abs. 1 VRG) und hat den Formerfordernissen gemäss den Art. 73 f. VRG zu genügen, was 
mit der verbesserten Beschwerde vom 28. Februar 2023 grundsätzlich der Fall ist (s. aber 
unten E. 1.2). Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer 
vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten 
hat (Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist 
(Ziff. 2) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheids 
hat (Ziff. 3). Der Beschwerdeführer ist beschwerdelegitimiert. 
 
1.2 
 
1.2.1 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können nur Rechtsverletzungen geltend gemacht 
werden; Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens gelten als Rechtsverletzung (Art. 90 
VRG). Auch kann die offensichtlich unrichtige oder auf einer Rechtsverletzung beruhende 
Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 110 i.V.m. Art. 97 BGG); die kantonale rich-
terliche Behörde hat von Bundesrechts wegen umfassend zu prüfen, ob der massgebliche 
Sachverhalt richtig und vollständig zusammengetragen ist und ob dessen Erhebung nicht auf 
einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (BGE 142 II 49 E. 4.4). Eine Ange-
messenheitskontrolle ist im kantonalen Gerichtsverfahren aber weder nach kantonalem noch 
nach Bundesrecht vorgesehen (Art. 90 VRG und Art. 110 BGG e contrario; BGE 142 II 49 
E. 4.4). Das Gericht hat den Handlungs- und damit Ermessensspielraum, welchen das Gesetz 


6│27 
der Verwaltung einräumt, zu respektieren (BGE 145 I 52 E. 3.6; Urteil des Bundesgerichts 
2C_228/2020 vom 21. Juli 2020 E. 3.3.1). 
Zu beachten ist, dass die zulässigen Rügegründe im Zusammenhang mit der Begründungs-
pflicht stehen (RENÉ WIEDERKEHR/KASPAR PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, 
2020, N 2577). Die Rechtsmittelschrift hat u.a. Rechtsbegehren, eine kurz gefasste Darlegung 
des Sachverhalts und eine Begründung zu enthalten (Art. 74 Abs. 1 Ziffn. 2 und 3 VRG). In 
der Begründung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher darzulegen, inwiefern der an-
gefochtene Entscheid an einem Mangel leidet. Die Beschwerdebegründung erfordert eine 
Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids und beschränkt die 
Prüfpflicht des Verwaltungsgerichts. Es sind grundsätzlich nur beanstandete Mängel zu prüfen 
(sog. Rügeprinzip). Ausnahmen bestehen aber bei offensichtlichen Mängeln oder dort, wo 
nicht gerügte Rechtsverletzungen im Zusammenhang mit den Parteivorbringen stehen (zum 
Ganzen: MARCO DONATSCH, in: Bertschi et al. [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., 2014, N 9 ff. zu 
§ 50 VRG/ZH m.w.H.; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., N 2577 und N 2876 f. m.w.H.). Die im vo-
rinstanzlichen Verfahren zur Sache gestellten Anträge können die Parteien nicht ausdehnen 
oder inhaltlich anpassen (Art. 91 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht darf über die zur Sache 
gestellten Parteianträge nicht hinausgehen (Art. 94 VRG). Das Beschwerdeverfahren vor dem 
Verwaltungsgericht dient mit anderen Worten in erster Linie der Überprüfung des von der Vo-
rinstanz gefällten Entscheids. Zusätzliche Beweisabnahmen, Ergänzungen oder Anpassun-
gen des massgeblichen Sachverhalts und Eingriffe in das vorinstanzliche Ermessen kommen 
entsprechend nur dort in Frage, wo das Zustandekommen des angefochtenen Entscheids in 
tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht mängelbehaftet war, wobei es – offensichtliche Mängel 
vorbehalten – grundsätzlich den Beschwerdeführern obliegt, diese Mängel hinreichend konk-
ret darzulegen. 
 
1.2.2 
Insoweit der Beschwerdeführer in seiner verbesserten Beschwerde vom 28. Februar 2023 zur 
Begründung auf die «erwähnten Schriften» («alle meine Unterlagen, Einwand an die Ge-
meinde, Replik, Beschwerde an die Regierung, Protokollauszug Regierungsrat Nr. 35 [Mit 
markierten fraglichen Aussagen] und meine Stellungnahme zur nicht ganz "unproblematischen 
Beweisauskunft" der Denkmalpflege») und Visualisierungen verweist, kommt er seiner Be-
gründungspflicht nicht nach. Die Begründung hat in der Rechtsschrift selbst zu erfolgen und 
der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht 
nicht aus (BGE 144 IV 173 E. 3.2.2). Darauf ist entsprechend nicht einzutreten. Gleiches gilt 


7│27 
mutatis mutandis für die kommentierenden (handschriftlichen) Annotationen sowie farblichen 
Hervorhebungen auf dem angefochtenen Entscheid. 
 
1.3 
 
1.3.1 
Gemäss Art. 29 Abs. 1 und 2 BV haben die Parteien eines Gerichtsverfahrens Anspruch auf 
rechtliches Gehör und auf ein faires Gerichtsverfahren, unter Beachtung des Grundsatzes der 
Waffengleichheit. Diese Garantien umfassen das Recht, von allen bei Gericht eingereichten 
Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu können, unabhängig davon, 
ob die Eingaben neue und/oder wesentliche Vorbringen enthalten. Es ist Sache der Parteien 
zu beurteilen, ob eine Entgegnung erforderlich ist oder nicht. Dieses Replikrecht gilt unabhän-
gig davon, ob ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet, eine Frist zur Stellungnahme ange-
setzt oder die Eingabe lediglich zur Kenntnisnahme oder zur Orientierung zugestellt worden 
ist. Dabei wird erwartet, dass eine Partei, die eine Eingabe ohne Fristansetzung erhält und 
dazu Stellung nehmen will, dies umgehend tut oder zumindest beantragt; ansonsten wird an-
genommen, sie habe auf eine weitere Eingabe verzichtet. Es ist Aufgabe des Gerichts, in je-
dem Einzelfall ein effektives Replikrecht der Parteien zu gewährleisten. Hierzu kann das Ge-
richt einen zweiten Schriftenwechsel anordnen oder den Parteien Frist für eine allfällige Stel-
lungnahme ansetzen. Es kann Eingaben aber auch lediglich zur Kenntnisnahme zustellen, 
wenn von den Parteien erwartet werden kann, dass sie umgehend unaufgefordert Stellung 
nehmen oder eine Stellungnahme beantragen (BGE 138 I 484 E. 2.1, 2.2., 2.4). Will eine Partei 
sicherstellen, dass ihre Replik berücksichtigt werden kann, so ist es an ihr dafür zu sorgen, 
dass die Eingabe bis spätestens am zehnten Tag beim Gericht eintrifft (Urteile des Bundesge-
richts 5D_81/2015 vom 4. April 2016 E. 2.3.4; 2C_591/2018 vom 18. Februar 2019 E. 2.3). 
 
1.3.2 
Mit prozessleitender Verfügung vom 11. April 2023 wurden dem Beschwerdeführer die Einga-
ben der Vorinstanz sowie der Baubewilligungsbehörde, welche jeweils auf die Einreichung 
einer Vernehmlassung verzichteten, sowie die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 
zur Kenntnisnahme zugestellt. Ein zweiter Schriftenwechsel (im Sinne von Art. 77 VRG) wurde 
nicht angeordnet. Es lief damit auch keine zwanzigtägige Frist für die Einreichung einer zwei-
ten Rechtsschrift. Mit Blick auf das verfassungsmässige Äusserungsrecht hätte es dem Be-
schwerdeführer zwar grundsätzlich freigestanden, ausserhalb eines weiteren Schriftenwech-
sels, unaufgefordert zu den ihm zur Kenntnis gebrachten Eingaben der anderen 


8│27 
Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Von dieser Möglichkeit wäre indes innert 10 Tagen 
Gebrauch zu machen gewesen. Jedenfalls erfolgte die am 5. Mai 2023 eingegangene Replik 
verspätet wurde und bleibt hier unberücksichtigt. 
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer mit in seiner unaufgeforderten 
Replik ohnehin nichts Neues vortrug. Er beschränkte sich im Wesentlichen auf eine Wieder-
holung der bekannten Standpunkte. 
 
1.4 
 
Vorbehaltlich der erläuterten Einschränkungen (E. 1.2.2, 1.3.2) kann auf die verbesserte Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde vom 28. Februar 2023 eingetreten werden. 
 
2. 
 
Soweit auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingetreten werden kann, bemängelt der Be-
schwerdeführer hauptsächlich Aspekte des Denkmal- respektive Ortsbildschutzes (nachfol-
gende E. 3). In formaler Hinsicht moniert er eine Verletzung der Begründungspflicht und damit 
des rechtlichen Gehörs (nachfolgende E. 4) sowie einen Interessenskonflikt (nachfolgende 
E. 5). Zuletzt beharrt der Beschwerdeführer auf der Notwendigkeit eines Augenscheins (nach-
folgende E. 6). 
 
3. 
 
3.1 
 
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid (E. 2.3 S. 4 ff.) was folgt: 
Die Parz. Nrn. aaa (I.__-Strasse __), bbb (I.__-Strasse __) und ccc (I.__-Strasse __) würden 
sich in der Dorfzone (DZ) befinden, welche mit dem ISOS-Ortsbild von nationaler Bedeutung 
überlagert werde. Stans sei als Kleinstadt im Anhang des Bundesinventars der schützenswer-
ten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung aufgeführt (Anhang zur Verordnung über 
das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12] Nr. __). 
In unmittelbarer Umgebung befänden sich geschützte Bauten, die im Bauinventar der Ge-
meinde Stans eingetragen seien. Gegenüber des Baugrundstücks würde sich das J.__ an der 
I.__-Strasse __ befinden, welches unter Bundesschutz stehe (__ vom 11. Oktober 1982). Das 
Wohn- und Geschäftshaus an der I.__-Strasse __ solle an- und umgebaut werden. Die Ge-
bäudeteile der Parz. Nr. ccc (I.__-Strasse __) und der Parz. Nr. bbb (I.__-Strasse __) würden 
zurückgebaut. An deren Stelle erfolge ein An- und Umbau über drei Vollgeschosse und einem 
Dachgeschoss mit Satteldach. Der Gewerbeteil der L.__ im Unter- und Erdgeschoss sowie 


9│27 
der Wohnanteil im 1. und 2. Obergeschoss auf Parz. Nr. aaa (I.__-Strasse __) würden erhalten 
bleiben. 
Beim vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben handle es sich um ein Baubewilligungsverfah-
ren innerhalb der Bauzone und somit nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe nach Art. 2 
des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451], sondern um kanto-
nale bzw. kommunale Aufgaben. Somit sei kein Gutachten seitens des Bundes erforderlich. 
Immerhin sei das ISOS aber im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, wenn 
die Bewilligungsbehörde über Ermessen verfüge. Die I.__-Strasse __ gehöre zum Bereich der 
Dorfzone, welcher in seiner ortsbaulichen Ausprägung gemäss dem kommunalen Bau- und 
Zonenreglement grundsätzlich geschützt sei. Demnach solle die bauliche Einheit und Eigenart 
sowie der Schutz geschichtlich und architektonisch wertvoller Gebäude sowie die Bewahrung 
der alten Strassen, Gassen, Wege, Treppen und Plätze in ihrer typischen baulichen und ge-
stalterischen Eigenart erhalten bleiben. Baugesuche seien daher auch von der kantonalen 
Fachstelle zu beurteilen. Das kommunale Bau- und Zonenreglement aus dem Jahr 2005 trage 
dem ISOS somit bereits Rechnung. 
Der gesamte Prozess sei nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Es seien diverse, unab-
hängige Fachpersonen einbezogen worden. Der Qualitätssicherung sei ein hoher Stellenwert 
beigemessen worden. Die Kommission für Denkmalpflege sei von Anfang an involviert gewe-
sen. Der Gebäudeabdruck vergrössere sich minimal. Im Gegenzug finde eine Begradigung 
der Westfassade statt, welche sich beruhigend auf die Umgebung auswirke. Die wesentlichste 
Änderung bestehe in der Höhe des Anbaus (plus 3.9 m) und in der Ausgestaltung des Dachs. 
Die Kommission für Denkmalpflege habe sich ausführlich mit dem Bauvorhaben befasst und 
verschiedene Varianten einander gegenübergestellt. Auch sei Wert auf das ortstypische 
Bauen gesetzt worden. Sie komme zum Schluss, dass die eingereichte Variante sich am güns-
tigsten auf die Umgebung auswirke. Das Volumen des Bauvorhabens verursache gemäss der 
Fachstelle für Denkmalpflege keine Beeinträchtigung des Ortsbildes. Vielmehr bereinige das 
Bauvorhaben ortsbauliche Defizite. Die Dachform und die Materialisierung der Fassade integ-
riere sich gemäss der Fachstelle zudem gut in den Bestand. Der Handlungsspielraum sei auf-
grund des Umfangs des Bauvorhabens (An- und Umbau) eingeschränkt. Aus den vorinstanz-
lichen Unterlagen gehe hervor, dass eine Interessenabwägung stattgefunden habe, obwohl 
diese nicht besonders ausführlich dargelegt und nicht entsprechend betitelt worden sei. Die 
betroffenen Interessen seien ermittelt sowie beurteilt und im Sinne der Vereinbarkeit mit der 
anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigt wor-
den. So habe sich gezeigt, dass das Interesse der Bauherrschaft an der Verdichtung dem 


10│27 
Interesse der Wahrung des Ortsbildes nicht widerspreche. Die Stellungnahme der Kommission 
für Denkmalpflege sei eingeholt und dem Ortsbildschutz zur Genüge Rechnung getragen wor-
den. Im Übrigen erweise sich die Rüge des Beschwerdeführers als zu wenig substantiiert. Der 
Verzicht auf ein besonderes Gutachten sei aufgrund des umfassenden Einbezugs der Kom-
mission für Denkmalpflege sowie der betroffenen Eigentümer und der Baubewilligungsbe-
hörde nicht zu beanstanden. 
Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben befinde sich in unmittelbarer Umgebung und 
somit im Sichtbereich des J.__ an der I.__-Strasse __, auch bekannt als «K.__». Dieser stehe 
unter Bundesschutz. Mittels eines Mitwirkungsverfahrens sei die Verdichtung der Grundstücke 
im Gebiet B.__ geprüft worden. Aus der daraus folgenden Machbarkeitsstudie sei die Schaf-
fung eines Platzes zwischen K.__ und dem Wohn- und Geschäftshaus an der I.__-Strasse __ 
vorgesehen worden. Der Umbau des Gebäudes an der I.__-Strasse __ habe die Resultate der 
Machbarkeitsstudie zu berücksichtigen. Die Kommission für Denkmalpflege sei bereits im 
Rahmen der Machbarkeitsstudie involviert gewesen. Auch im Hinblick auf die Einreichung des 
Baugesuchs sei die Fachstelle für Denkmalpflege sowie die Kommission für Denkmalpflege 
einbezogen worden. Nach Einreichung des Baugesuchs sei durch die Kommission für Denk-
malpflege zusätzlich ein Arbeitsmodell gefordert worden. Anhand von diesem sei das Bauvor-
haben auf die ortsbildliche Einpassung und die Auswirkungen auf den «K.__» beurteilt worden. 
In der Folge seien zwei Anpassungen durch die Kommission für Denkmalpflege verlangt wor-
den, die Beruhigung des Daches und die Begradigung der Westfassade. Die daraufhin neu 
eingereichten Pläne seien wiederum durch die Kommission für Denkmalpflege geprüft worden. 
Die Begradigung der Westfassade führe gemäss der Kommission für Denkmalpflege dazu, 
dass der Gebäudekörper seiner ortsbaulichen Aufgabe gerecht werde (Schaffung eines Plat-
zes zwischen dem Bauvorhaben und dem «K.__» zur räumlichen Verbindung zwischen I.__-
Strasse und B.__ durch klare und einfache Gestaltung der Fassade). An dieser sei festgehal-
ten worden. Bei der Dachformgestaltung sei hingegen keine Verbesserung erkannt worden, 
weshalb gemäss der Kommission die ursprüngliche Variante umgesetzt werde könne. Die 
Kommission für Denkmalpflege sei von der Dimensionierung des Anbaus überzeugt. Gemäss 
Aussage der Kommission passe das Volumen in den Standort und vermöge den geforderten 
räumlichen Akzent zu setzen. Die Fachstelle für Denkmalpflege habe sich in der Beweisaus-
kunft vom 12. Dezember 2022 dahingehend geäussert, dass die bauliche Umgebung des 
Schutzobjekts in ihrer Zeitstellung, Funktionalität und Gestaltung heterogen sei. Sie werde ge-
prägt durch unterschiedliche Volumen, Materialien und Nutzungen. Die Wirkung des «K.__» 
in der B.__ als gassenraumprägender und gassenraumbildender Bau sei zu erhalten. Das 


11│27 
Bauvorhaben führe diesbezüglich zu keiner Beeinträchtigung. Die zentralen Ansichten auf das 
Schutzobjekt würden gewahrt bleiben, auch dank des bestehenden Freiraums im Osten. Die 
gassenraumbildende Wirkung des Volumens bleibe erhalten. Das im Bezug zum Bestand 
grössere Volumen des Bauvorhabens beeinträchtige das Zusammenwirken des Schutzobjekts 
und der ohnehin bereits heterogenen und von Volumensprüngen geprägten Umgebung nicht. 
Die Zustimmung der Kommission für Denkmalpflege zum Bauvorhaben liege vor. Die Kom-
mission komme sogar zum Schluss, dass durch das Setzen des räumlichen Akzents eine Auf-
wertung der Umgebung zum «K.__» stattfinde. Diese Schlussfolgerung sei nicht zu beanstan-
den. 
 
3.2 
 
Diesen Erwägungen hält der Beschwerdeführer entgegen, die Vorinstanz habe willkürlich und 
wenig substantiiert festgestellt, dass sich das Bauprojekt gut und verträglich in den geschütz-
ten Dorfteil I.__-Strasse integrieren lasse. 
Er verlange ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege. Ein solches 
sei einzuholen bei schwerwiegenden Eingriffen oder grundsätzlichen Fragen, was hier beim 
national geschützten Baudenkmal K.__ der Fall sei. Solche folgenschweren Eingriffe könne 
der kantonale Denkmalpfleger nicht alleine bestimmen. Es brauche mindestens eine Zweit-
meinung, andernfalls der Bundesschutz zur Farce werde. Auch sei eine Neubeurteilung des 
ISOS vorzunehmen, bevor dieses «Präjudiz» bewilligt werden könne. 
 
3.3 
 
3.3.1 
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden 
(Art. 22 Abs. 1 Raumplanungsgesetz [RPG; SR 700]). Es bedarf einer Bewilligung des Ge-
meinderates (Art. 141 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz [PBG; NG 611.1]). Im Baubewilli-
gungsverfahren (Art. 142 ff. PBG) wird geprüft, ob das Bauvorhaben mit den bau- und pla-
nungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt und entsprechend mittels positiven Bauent-
scheids bewilligt werden kann (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, 6. A., 2016, S. 343, 348). Regelmässig sehen Spezialerlasse ausserhalb der Raumpla-
nungs- und Baugesetzgebung – so beispielsweise im Bereich des Natur- und Heimatschutzes 
– kumulative, ergänzende Vorschriften für Bauvorhaben vor (HÄNNI, a.a.O., S. 473 f.). Dass 
alle notwendigen eidgenössischen oder kantonalen Bewilligungen beziehungsweise Ver-
nehmlassungen vorliegen und gleichzeitig eröffnet werden, wird in einem koordinierten 


12│27 
Verfahren mit einer kantonalen Gesamtbewilligung sowie -stellungnahme sichergestellt (Kan-
tonale Baukoordination; Art. 25a RPG, Art. 150 f. PBG). Der Gemeinderat entscheidet über 
das Baugesuch, wenn die kantonale Gesamtbewilligung oder die kantonale Gesamtstellung-
nahme vorliegt; kleinere Mängel können durch die Festlegung von Auflagen und Bedingungen 
behoben werden. Er entscheidet gleichzeitig über die öffentlich-rechtlichen Einwendungen und 
verweist die Parteien mit den privatrechtlichen Vorbringen an den Zivilrichter (Art. 152 Abs. 1 
und Abs. 2 PBG). 
Art. 3 Abs. 1 Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) schreibt vor, dass Behörden, denen 
bei der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume zustehen, 
die Interessen gegeneinander abwägen, indem sie: a. die betroffenen Interessen ermitteln; b. 
diese Interessen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden 
räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen; c. diese Interessen 
auf Grund der Beurteilung im Entscheid möglichst umfassend berücksichtigen. Sie legen die 
Interessenabwägung in der Begründung ihrer Beschlüsse dar (Art. 3 Abs. 2 RPV). 
 
3.3.2 
Für den Natur- und Heimatschutz sind die Kantone zuständig (Art. 78 Abs. 1 BV [SR 101]). 
Der Heimatschutz umfasst unter anderen den Denkmal- und den Ortsbildschutz (PETER HÄNNI, 
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., 2016, S. 439). Das kantonale 
Denkmalschutzgesetz bezweckt Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Kulturdenkmäler zu 
schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 Denkmalschutzgesetz 
[DSchG; NG 322.2]). Die Schutzobjekte werden in regelmässig nachgeführten, separaten In-
ventaren für den Ortsbildschutz, den Denkmalschutz und die Bodenaltertümer bezeichnet 
(Art. 4 f. DSchG). Der Ortsbildschutz richtet sich nach den Bestimmungen der Planungs- und 
Baugesetzgebung. Er wird sichergestellt durch: 1. den kantonalen Richtplan; 2. Schutzzonen 
in den Zonenplänen und Vorschriften in den Bau- und Zonenreglementen der Gemeinden. Die 
Baubewilligungsbehörde darf im Bereich von geschützten Ortsbildern Neubauten und wesent-
liche Umbauten nur gestützt auf eine Stellungnahme der Kommission für Denkmalpflege be-
willigen. Für Bauten und Anlagen in geschützten Ortsbildern ist vor dem Entscheid über die 
Bewilligung eines Abbruchs die Genehmigung der Kommission für Denkmalpflege einzuholen 
(Art. 8 Abs. 1- 4 DSchG). Veränderungen an vom Regierungsrat unter Schutz gestellten Kul-
turdenkmälern oder in deren näherem Sichtbereich setzen die Zustimmung der Kommission 
für Denkmalpflege oder eines Fachausschusses dieser Kommission voraus (Art. 18 Abs. 3 
Satz 1 DSchG). 


13│27 
Die kantonale Fachstelle für Denkmalpflege ist die Fachstelle im Sinne von Art. 25 NHG 
(Art. 38 Abs. 1 DSchG). Sie vollzieht alle dem Kanton gemäss der Denkmalschutzgesetzge-
bung zufallenden Aufgaben, soweit diese nicht einer anderen Instanz übertragen sind (§ 18 
Abs. 1 Denkmalschutzverordnung [DSchV; NG 322.21]). Ihr obliegt insbesondere die Bera-
tung im Zusammenhang mit der Planung und Ausführung von Restaurierungsarbeiten sowie 
von Neu- und Umbauten im Ortsbildschutzbereich sowie von schutzwürdigen Objekten im 
landschaftlich empfindlichen Siedlungsgebiet (§ 18 Abs. 2 Ziff. 5 DSchV). 
 
3.3.3 
Die Richtpläne geben eine Gesamtschau über die Ausgangslage und die anzustrebende 
räumliche Entwicklung. Sie enthalten Grundlagen und Konzepte, insbesondere über Siedlung, 
natürliche Lebensgrundlagen, Erholung, Landwirtschaft, Tourismus, Natur- und Landschafts-
schutz, Ortsbilder und Kulturobjekte, öffentliche Bauten und Anlagen, privaten und öffentlichen 
Verkehr sowie Versorgung und Entsorgung (Art. 9 Abs. 1 PBG). Die politischen Gemeinden 
sind verpflichtet, Zonenpläne sowie die zugehörigen Bau- und Zonenreglemente zu erlassen 
(Art. 48 Abs. 1 Baugesetz [BauG; NG 611.01]). Sie ordnen in den Zonenplänen die zulässige 
Nutzung ihres Gebietes. Gebiete, für die kantonale oder kommunale Schutzmassnahmen 
nach dem Recht über den Natur- und Heimatschutz erlassen wurden oder vorgesehen sind, 
müssen in den Zonenplänen bezeichnet werden (Art. 49 Abs. 1 und Abs. 3 BauG). In den Bau- 
und Zonenreglementen erlassen die Gemeinden Bau- und Nutzungsvorschriften. Soweit not-
wendig, sind im Rahmen des Baugesetzes insbesondere Vorschriften zu erlassen über den 
Schutz des Ortsbildes, die Erhaltung und der Schutz von Kulturobjekten, die Erhaltung und 
Pflege der Bausubstanz ortsbildgerechter Gebäude (Art. 50 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 12 BauG). 
Bauten und Anlagen sind in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern. Sie 
sind zu verbieten, sofern sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, Dachform oder 
Farbe das Orts- und Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen (Art. 164 Abs. 1 BauG). Bei 
Veränderungen an Gebäuden oder Gebäudeteilen von geschichtlicher, kunstgeschichtlicher 
oder besonderer architektonischer Bedeutung ist der Bausubstanz, dem Charakter, der Ge-
stalt und der optischen Wirkung dieser Bauten Rechnung zu tragen. Dies gilt auch für Neu-
bauten und Änderungen an bestehenden anderen Bauten in der Umgebung solcher Bauten 
(Art. 166 Abs. 1 BauG). 
 


14│27 
3.3.4 
In Berücksichtigung des ISOS regelt das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Stans vom 
14. Juni 2005 (Stand: 14. Juni 2023; BZR) die Dorfzone wie folgt: Die Dorf-, Kern- und Zent-
rumszonen zeichnen sich durch hohe Dichte, vielfältige und erlebnisreiche Nutzung (Wohnen, 
Arbeit, Freizeit, Begegnung) aus. Bei zeitgemässer Erneuerung sind die Nachbarschaften und 
deren baulicher Ausdruck zu beachten (Art. 10 BZR). Der Bereich der Dorfzone (DZ) ist in 
seiner ortsbaulichen Ausprägung grundsätzlich geschützt. Die Dorfzone bezweckt die Erhal-
tung der baulichen Einheit und Eigenart sowie den Schutz geschichtlich und architektonisch 
wertvoller Gebäude sowie die Bewahrung der alten Strassen, Gassen, Wege, Treppen und 
Plätze in ihrer typischen baulichen und gestalterischen Eigenart. Neubauten sind grundsätzlich 
auf die Gebäudeflucht der Nachbarbauten zu stellen. Abweichungen vom Strassenabstand 
und der Stellung der Bauten sind nur erlaubt, wenn dies für das Ortsbild und den Dorfcharakter 
eine gleichwertige oder bessere Lösung ergibt. Bei Neu-, Umbau und Renovation dürfen die 
Proportionen, die Dachformen und -gestaltung, das Verhältnis von Öffnung zur Fassade, die 
Materialien, die Zierart (Ornamente, Reklamen, Schmuck) und der Aussenraum die Nachbar-
schaft sowie den ortsbaulichen Dorfcharakter nicht beeinträchtigen. Baugesuche sind von der 
kantonalen Fachstelle zu beurteilen (Art. 11 Abs. 1-5 BZR). 
Die grundlegenden Regeln der Architektur und die Anforderungen an die Einfügung in die ge-
wachsenen Ortsstrukturen (Körnung, Proportion, Gestaltung, Farbgebung) sind zu beachten 
(Art. 41 Abs. 1 BZR). Dächer und Dachaufbauten müssen quartierüblich gestaltet werden 
(Art. 42 BZR). 
 
3.3.5 
Abweichend vom grundsätzlichen Kompetenzvorbehalt zu Gunsten der Kantone (Art. 3, Art. 
78 Abs. 1 BV) werden dem Bund im Bereich des Natur- und Heimatschutzes gewisse Aufga-
ben zugewiesen (Art. 42 Abs. 1 BV): Der Bund nimmt bei der Erfüllung seiner Aufgaben Rück-
sicht auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes. Er schont Landschaften, Ortsbilder, 
geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler; er erhält sie ungeschmälert, wenn 
das öffentliche Interesse es gebietet (Art. 78 Abs. 2 BV). Der Bundesrat erstellt nach Anhören 
der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 Satz 1 NHG). 
Dazu zählt namentlich das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Be-
deutung (ISOS) gemäss VISOS. In deren Anhang werden die einzelnen Objekte festgehalten. 
Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit gemäss Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt 
in separaten Inventarblättern (BGE 135 II 209 E. 2.1). Durch die Aufnahme eines Objektes von 


15│27 
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse 
die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder 
angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 
NHG). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bun-
des nach Artikel 5 aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem 
Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst die Eidgenössische Kommission zuhan-
den der Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt unge-
schmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG). Ist für die Erfüllung der 
Bundesaufgabe der Kanton zuständig, obliegt die Beurteilung, ob ein Gutachten durch eine 
Kommission erforderlich ist, der kantonalen Fachstelle (Art. 7 Abs. 1 NHG in fine). 
Was unter der Erfüllung einer Bundesaufgabe zu verstehen ist, führt Art. 2 Abs. 1 und Abs. 2 
NHG in nicht abschliessender Weise aus. Nach ständiger Rechtsprechung kann eine Bundes-
aufgabe auch dann vorliegen, wenn eine kantonale Behörde verfügt hat, beispielsweise bei 
der Erteilung einer raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG. Aus-
drücklich in Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG erwähnt ist die Rodungsbewilligung: Erteilt eine kantonale 
Forstbehörde eine Rodungsbewilligung oder stellt sie diese verbindlich in Aussicht, so erfüllt 
sie eine Bundesaufgabe. Auch der Biotopschutz gemäss Art. 18 ff. NHG ist eine den Kantonen 
übertragene Bundesaufgabe. Gleiches gilt für die Bewilligung von technischen Eingriffen in ein 
Gewässer nach Art. 8 ff. des Bundesgesetzes über die Fischerei (BGF; SR 923.0) bzw. die 
Erteilung von fischereirechtlichen Bewilligungen. Zu den Bundesaufgaben gehören auch der 
Gewässerschutz und die Sicherung angemessener Restwassermengen, der Schutz von Moo-
ren und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und nationaler Bedeutung sowie von 
wildlebenden Säugetieren und Vögeln, auch wenn kantonale oder kommunale Behörden ent-
scheiden. Voraussetzung für das Vorliegen einer «Bundesaufgabe» ist danach in erster Linie, 
dass die angefochtene Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bun-
des fällt und bundesrechtlich geregelt ist (BGE 139 II 271 E. 9.1-9.3 m.w.H.). Wo sich das 
RPG auf Rahmenbestimmungen beschränkt, liegt grundsätzlich keine Bundesaufgabe i.S. von 
Art. 2 NHG vor, so etwa bei der Erteilung einer Baubewilligung für eine Baute innerhalb der 
Bauzone (BGE 139 II 271 E. 10.1; HÄNNI, a.a.O., S. 422 ff.). Das blosse Betroffensein eines 
ISOS-Inventarobjekts begründet noch keine Erfüllung einer Bundesaufgabe (NINA DAJCAR/A-
LAIN GRIFFEL, in: Waldmann/Belser/Epiney [Hrsg.], BSK-BV, 2015, N 18 zu Art. 78 BV). 
 


16│27 
3.3.6 
Die Schutzbestimmung von Art. 6 NHG gilt, wie die Bestimmung auch ausdrücklich festhält, 
lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von 
kantonalen (und kommunalen) Aufgaben wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales 
(und kommunales) Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 
Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind. Auch bei der 
Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie 
das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne 
von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) 
legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) 
und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplä-
nen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung 
(Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die 
Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen 
(Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 
RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich. In-
soweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bun-
desinventaren. Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwen-
dung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung (BGE 135 II 209 E. 2.1 
m.w.H.), was im Kanton Nidwalden der Fall ist (s. vorne E. 3.3.3-3.3.4). Zum andern darin, 
dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen (s. vorne E. 3.3.1) im Lichte der Hei-
matschutzanliegen vorgenommen werden (BGE 135 II 209 E. 2.1 m.w.H.). 
 
3.4 
 
Vorab ist unumstritten, dass sich die Parz. Nrn. aaa (I.__-Strasse __), bbb (I.__-Strasse __) 
und ccc (I.__-Strasse __) in der Dorfzone (DZ) befinden, welche mit dem ISOS-Ortsbild von 
nationaler Bedeutung überlagert wird. Stans ist als Kleinstadt im Anhang des Bundesinventars 
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung aufgeführt (VISOS An-
hang-Nr. __). In unmittelbarer Umgebung befinden sich geschützte Bauten, die im Bauinventar 
der Gemeinde Stans eingetragen sind. Gegenüber des Baugrundstücks befindet sich das J.__ 
an der I.__-Strasse __, welches unter Bundesschutz steht (__ vom 11. Oktober 1982). Eine 
Bewilligung wird beantragt für einen Um- und Anbau des Wohn- und Geschäftshauses an der 
I.__-Strasse __. Die Gebäudeteile der Parz. Nr. ccc (I.__-Strasse __) und der Parz. Nr. bbb 
(I.__-Strasse __) sollen zurückgebaut werden. An deren Stelle ist ein An- und Umbau über 
drei Vollgeschosse und einem Dachgeschoss mit Satteldach angedacht. Der Gewerbeteil der 


17│27 
L.__ im Unter- und Erdgeschoss sowie der Wohnanteil im 1. und 2. Obergeschoss auf Parz. 
Nr. aaa (I.__-Strasse __) sollen gemäss Baugesuch erhalten bleiben. Insoweit der Beschwer-
deführer in seiner verbesserten Beschwerde vom 28. Februar 2023 nun aber Ausführungen 
zu anderen Bauprojekten in der Nähe macht («In seiner Amtszeit hat [der Denkmalpfleger] 
immer wieder, wie mit einem Damoklesschwert, in der I.__-Strasse auf den Bundesschutz 
hingewiesen. Selbst die Vorläden bei den Umbauten mussten unter dem Vorwand Bundes-
schutz grün gestrichen werden. In neuester Zeit hat er beim Umbau der ehemaligen Holzhütte 
von […] ca. 8 Meter neben dem Neubauprojekt des "Neuen alten Stadthauses" wie es die 
Planer nennen, mitten im ISOS geschützten Dorfteil mit Handwerkerhäusern des 18. und 19. 
Jahrhunderts, eine minime Grundrisskorrektur mit dem Vorwand des Bundesschutzes nicht 
bewilligt. Selbst die Lättli an der Fassade müssten dann wieder braun behandelt werden.»), 
ist darauf nicht weiter einzugehen. Diese sind nicht Gegenstand dieses Baubewilligungsver-
fahrens. 
Für den Um- und Anbau des Wohn- und Geschäftshauses an der I.__-Strasse __ war eine 
behördliche Baubewilligung erforderlich (Art. 22 Abs. 1 RPG), welche die Baubewilligungsbe-
hörde (s. Art. 141 Abs. 1 PBG) vorliegend erteilt hat. Mit der angefochtenen Verfügung war 
eine Baute innerhalb der Bauzone zu bewilligen. Die erforderliche behördliche Bewilligung be-
trifft eine rein kantonal- respektive kommunalrechtliche Materie; weder fällt sie in die Zustän-
digkeit des Bundes noch ist sie bundesrechtlich geregelt. Namentlich waren keine weiteren, 
sich auf Bundesrecht stützende Bewilligungen (wie beispielsweise eine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24 RPG oder eine Gewässerschutzbewilligung) erforderlich. Auch das Betroffensein 
eines ISOS-Inventarobjekts in unmittelbarer Nachbarschaft des Bauprojekts macht das dies-
bezügliche Baubewilligungsverfahren nicht zu einer das Bundesrecht betreffenden Sache. Je-
denfalls erfüllte die Baubewilligungsbehörde vorliegend keine Bundesaufgabe im Sinne von 
Art. 2 NHG, womit die Schutzbestimmung von Art. 6 NHG nicht in unmittelbarer Weise galt. 
Eine Begutachtung durch eine Eidgenössische Kommission, konkret die Eidgenössische Na-
tur- und Heimatschutzkommission (ENHK) oder die Eidgenössische Kommission für Denkmal-
pflege (EKD), war nicht erforderlich (Art. 7 i.V.m. Art. 25 NHG e contrario). Selbst dann, wenn 
das unter Bundesschutz stehende J.__ an der I.__-Strasse __ durch das Bauprojekt erheblich 
beeinträchtigt würde oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellten, be-
darf es gemäss dem ausdrücklichen Wortlaut von Art. 7 NHG keiner eidgenössischen Begut-
achtung, weil keine Bundesaufgabe erfüllt wird. 
Der Heimat- und Ortsbildschutz wird vorliegend durch kantonales sowie kommunales Recht 
gewährleistet: Im Zusammenhang mit der Beurteilung des Baugesuchs befasste sich die 


18│27 
Baubewilligungsbehörde mit den materiell-rechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen, wobei 
sie namentlich die Eingliederung in die bauliche Umgebung (Art. 164 Abs. 1 BauG), die Ge-
währleistung des Schutzes von bedeutenden Gebäuden und dem historischen Ortskern 
(Art. 166 BauG) sowie die Zonenkonformität (Dorfzone; Art. 11 Abs. 1-4 BZR) prüfen musste. 
Ferner erforderte die Gutheissung des Bauprojekts einerseits eine Stellungnahme/Genehmi-
gung der Kommission für Denkmalpflege (Art. 8 DSchG) sowie andererseits eine Beurteilung 
durch die kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege (Art. 11 Abs. 5 BZR). Die Baubewilligungs-
behörde kam im Einwendungsentscheid vom 13. September 2021 (vi- VI1-A-5.1) zum Schluss, 
dass zum Baugesuch Berichte, Beurteilungen und Stellungnahmen von ausgewiesenen Fach-
instanzen vorliegen würden, welche dem Projekt eine sorgfältige Auseinandersetzung mit der 
baulichen Umgebung und ein gelungenes Einfügen attestierten. Vor diesem Hintergrund und 
aufgrund der vorhandenen Baugesuchsunterlagen sowie dem miteingereichten Modell er-
achte der Gemeinderat – als zuständige, zugleich über Ermessen und lokale Ortskenntnisse 
verfügende Baubewilligungsbehörde – das vorliegende Projekt als zonen- und vorschriftskon-
form. Das Bauvorhaben füge sich insbesondere durch das Volumen und die Dachform in das 
Orts- und Siedlungsgebiet von Stans ein. Die Baubewilligung könne erteilt werden (vi-VI1-A-
5.2). Mit dem angefochtenen Beschluss bestätigte die Vorinstanz den Entscheid der Baube-
willigungsbehörde, was – wie sich sogleich zeigen wird – nicht zu beanstanden ist. 
Mit dem Baugesuch legte die Beschwerdegegnerin ein Ortsbildschutzgutachten des Architek-
turbüros M.__, __, vom 3. April 2020/17. November 2020 (vi-VI1-A-1.14) auf. Darin wird im 
Wesentlichen festgehalten, dass mit der erarbeiteten Machbarkeitsstudie eine neue Aus-
gangslage habe geschaffen werden können. Ein grosszügiger Platz ermögliche eine räumliche 
Verbindung zwischen der I.__- und der B.__. Mit dieser Intervention würden die Gebäude an 
der B.__ an Bedeutung gewinnen, so auch die beiden Häuser an der I.__-Strasse __. Die 
aufgezeigte Strategie, die beiden bestehenden Häuser mittels Um- und Anbauten zu einem 
Gebäude zusammenzufassen und zu verschmelzen, sei nachvollziehbar. Die Stellung inner-
halb des Stadtgefüges sowie auch die volumetrische Ausprägung des Gebäude entspreche 
aus ihrer Sicht dem Charakter eines städtischen Hauses. Der gegenüberliegende K.__ und 
das neue Stadthaus würden den Platz fassen und diesem eine würdige Kulisse verleihen 
(Städtebau, Eingliederung, Platz). Das Sockelgeschoss werde als verputztes Geschoss aus-
gebildet und schliesse an den bestehenden Kopfbau an der I.__-Strasse an, eine im Ort auf-
findbare Typologie. Im Erdgeschoss seien primär die bereits bestehenden gewerblichen Nut-
zungen untergebracht. Eine zusätzliche Ateliernutzung ermögliche eine Behebung und Akti-
vierung des Platzes. Die bestehenden Obergeschosse sowie die Um- und Anbauten würden 


19│27 
mit einem einheitlichen Fassadenkleid umhüllt und zu einem neuen, einfachen Volumen ge-
formt. Folgerichtig sei auf sichtbare Balkone verzichtet worden. Aussenräume würden in Form 
von Loggien angeboten. Der gewählte konzeptionelle Ansatz gebe auf die schwierige Aufgabe 
eine gültige Antwort, auch im Bezug zu den unterschiedlichen Bedürfnissen und Anforderun-
gen der Bauherrschaft. Der Abschluss des Gebäudes bilde ein Satteldach mit jeweils einem 
leichten Knick pro Dachfläche. Die feine Faltung des Daches verleihe der Giebelfassade einen 
eigenen Ausdruck und nehme die Geometrie respektive den Knick der B.__ auf. Die Belichtung 
des Daches sowie die Aussenräume würden über Dacheinschnitte gewährleistet. Der Verzicht 
von Dachlukarnen werde begrüsst (Sockel, Fassade, Dach). Die im gesamten Dorfkern cha-
rakteristischen Lochfassaden zeigten eindrücklich, wie mit einer einheitlichen, regelmässigen 
Befensterung ein gesamtheitliches starkes Bild erzeugt werde. Mit einem vertikalen Raster 
würden die Fassaden des Neubaus gegliedert. Einheitliche Lochfenster würden dahinterlie-
gende Wohnräume, Lauben und Loggien belichten (Ausdruck, Befensterung, Konstruktion, 
Materialisierung). 
Aus dem kantonalen Gesamtbewilligungsentscheid respektive der kantonalen Gesamtstel-
lungnahme vom 11. August 2021 (vi-VI1-A-4.1, -4.2) erhellt, dass die Denkmalpflege als Fach-
instanz von der Baukoordination zur Stellungnahme eingeladen worden ist (S. 3). Unter dem 
Punkt «Umgebungsschutz» wird im Gesamtbewilligungsentscheid zusammengefasst erläu-
tert, dass aufgrund der Nähe und Dimension des Bauvorhabens der Umgebungsschutz des 
K.__ tangiert werde. In einem Mitwirkungsverfahren und anschliessender Machbarkeitsstudie 
sei die Verdichtung im Gebiet B.__ geprüft worden. Die Denkmalpflege sei involviert gewesen, 
das Bauprojekt/-gesuch sei von der Kommission für Denkmalpflege an mehreren Sitzungen 
diskutiert und beraten worden. Nach einigen Beanstandungen/Vorbehalten am ursprünglichen 
Bauprojekt seien ihr am 31. Mai 2021 die revidierten Pläne zugestellt worden. Die revidierten 
Pläne würden anschaulich die Wirkungen auf das Ortsbild zeigen. Von der Begradigung der 
Westfassade gehe eine Verbesserung der Gebäudeflucht und ein besserer Anschluss an das 
bestehende Kopfgebäude an der I.__-Strasse hervor. Der so ausformulierte Gebäudekörper 
vermöge seiner ortsbaulichen Aufgabe gerecht zu werden, weshalb an dieser Forderung der 
Begradigung der Westfassade (Fassade zum K.__) festgehalten werde. Abgesehen davon 
würden keine weiteren baulichen Auflagen verlangt (S. 4-6). Die Kommission für Denkmal-
pflege stimme dem Baugesuch unter Berücksichtigung der Auflage, die Westfassade des K.__ 
zu begradigen, zu (S. 8). 
Sodann hielt die Fachstelle für Denkmalpflege in ihrer im Verlaufe des vorinstanzlichen Ver-
fahrens eingereichten Beweisauskunft vom 12. Dezember 2022 (vi-W1-B) fest, dass die 


20│27 
betroffenen Parzellen zwischen den eng gefassten Gassen- bzw. Strassenräume I.__-Strasse 
und N.__-Strasse lägen. Die K.__- und O.__-Strasse würden ortsbaulich untergeordnete 
Wege bilden, welche diese beiden Hauptachsen verbänden. Die B.__ bilde nur ansatzweise 
im Westen einen geschlossenen Gassenraum, der sich gegen Osten aufgrund der Freiflächen 
(Parkplatzflächen) auflöse. Die nordsüd-verlaufende O.__-Strasse vermöge hier durch die 
kompakte Bebauung einen stärkeren ortsbaulichen Akzent zu setzen. Die Bebauung entlang 
der K.__- und O.__-Strasse zeichne sich durch eine Heterogenität aus, die sich deutlich von 
den Bebauungsachsen I.__-/N.__-Strasse differenziere. Neben Wohn- und Gewerbebauten 
unterschiedlicher Zeitstellung drängten sich Kleinbauten (Garagen, Schuppen) mit unter-
schiedlichen gestalterischen Ansprüchen. Die ehemaligen Grünflächen nördlich der B.__ 
seien heute grossflächig versiegelt. Insgesamt entfalte der Perimeter im Bereich der Kreuzung 
K.__-/ O.__-Strasse einen hinterhofartigen, räumlich unbefriedigenden Gassenabschnitt mit 
Potential für eine ortsbauliche Nachverdichtung. Volumensprünge würden die ortsbauliche Si-
tuation ebenso prägen, wie die gestalterische Heterogenität der Altbebauung. Die bestehen-
den räumlichen Defizite begründeten nicht zuletzt die Eingrenzung der Ortsbildteile in der 
ISOS-Ortsbildaufnahme und die Zuweisung betroffener Parzellen zu Gebiet 2 mit Erhaltungs-
ziel B. Der westliche Abschnitt der B.__ bilde hingegen einen räumlich klar gefassten Gassen-
raum. Dazu trage wesentlich der K.__ mit seiner langgezogenen, traufständigen Fassade bei. 
Konsequenterweise werde er in der ISOS-Ortsbildaufnahme als Einzelelement mit Erhaltungs-
ziel A verzeichnet. Das Neubauvorhaben führe zu keiner Beeinträchtigung der Qualitäten des 
Ortsbilds entlang der B.__, vielmehr vermöge es die ortsbaulich unbefriedigende Situation an 
der Kreuzung K.__-/ O.__-Strasse aufzuwerten. Der Fussabdruck des Neubaus sei präzise 
gesetzt und vermöge an der Ecke O.__-/ B.__ einen ortsbaulichen Akzent zu setzen. Zur B.__ 
hin schaffe die hohe Giebelfassade einen klaren Bezug zur Gasse. Der Volumensprung des 
Neubaus bedeute innerhalb der bestehenden Heterogenität der umgebenden Bebauung keine 
Beeinträchtigung der ortsbaulichen Qualitäten. Vergleichbare Volumensprünge seien inner-
halb der dichten Bebauung des Ortskerns von Stans nicht unüblich und würden wesentlich 
zum Charakter der dörflichen Bebauung beitragen. Weiter führe das deutlich grössere Bauvo-
lumen zu keiner Beeinträchtigung der angrenzenden Ortsbildteile mit ISOS-Erhaltungsziel A. 
Alle wesentlichen Durchsichten im historischen Ortskern und An- und Aufsichten auf den his-
torischen Ortskern blieben gewahrt bzw. würden durch die Massstäblichkeit des Neubaus nicht 
wesentlich beeinträchtigt. Dazu trage auch die Tatsache bei, dass der Baukörper mit ortstypi-
schen Elementen konstruiert werde (Sockel, Satteldach, Holzfassade etc.). Sämtliche ortsbau-
lichen Aspekte betreffend Neubauvolumen (Setzung, Volumen) seien von der Denkmalpflege 
am Modell geprüft worden. Es sei festgestellt worden, dass das Bauvorhaben keine 


21│27 
wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbilds mit sich bringe. Es führe vielmehr zu einer Berei-
nigung ortsbaulicher Defizite, was letztlich dem Gebot einer qualitätsvollen Verdichtung in his-
torischen Ortskernen entspreche. Der projektierte Neubau sei sorgfältig gestaltet. Die Dach-
form und Materialisierung der Fassade in Holz integrierten sich gut in den Bestand. Das Bau-
volumen habe keine störenden bzw. ortsfremden Auskragungen oder Dachaufbauten. Für die 
optimale Integration des Neubauvolumens in den Bestand sei eine zurückhaltende, sorgfältige 
Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von grosser Bedeutung. Im Sinne einer Optimie-
rung habe die Kommission für Denkmalpflege die Auflage formuliert, dass die Fassade zum 
K.__ hin zu begradigen sei und das Farb- und Materialkonzept der Denkmalpflege vor Baube-
ginn zur Bewilligung vorgelegt werden müsse (Ortsbildschutz; S. 1 f.). Das Schutzobjekt K.__ 
und das Neubauprojekt stünden in einem engen räumlichen Bezug, weshalb der Umgebungs-
schutz gemäss Art. 18 Abs. 1 DSchG betroffen sei. Der K.__ liege eingebettet in die dichte 
Bebauung des Stanser Dorfkerns. Die Bebauung stosse west, süd- und nordseitig dicht an 
das Objekt heran, während östlich – zum projektierten Neubau hin – ein schmaler Grünraum 
eine Freifläche bilde. Die Einbettung in die kompakte Bebauung in flachem Gelände habe zur 
Folge, dass der K.__ keine wesentliche Fernwirkung entfalte, wohl aber in der Nahwirkung 
entlang der B.__ raumprägend wirke. Die traufseitige Fassade mit dem markanten Mittelgiebel 
fasse und präge den Gassenraum (B.__). Zusätzlich führe das leicht zum Verlauf der Gasse 
hin abgewinkelte Bauvolumen zu einer spannungsvollen Verengung des Gassenraums und 
zu einer zusätzlichen Präsenz der Nordfassade in der B.__. Die Ostfassade mit Krüppelwalm 
trete in der Ansicht von Osten her dank dem bestehenden Freiraum deutlich in Erscheinung. 
Die bauliche Umgebung des Schutzobjekts sei in ihrer Zeitstellung, Funktionalität und Gestal-
tung heterogen. Sie werde geprägt durch unterschiedliche Volumen, Materialien (Holz, murale 
Oberflächen) und Nutzungen (Gewerbe, Wohnnutzung). Der K.__ zeige gestalterisch klare 
Bezüge zum Q.__ an der R.__-Strasse oder dem S.__ an der T.__-Strasse. Innerhalb des 
dörflichen Charakters der Bebauung, die im besagten Abschnitt mehrheitlich aus dem 19. und 
frühen 20. Jahrhundert stammten, entfalte der K.__ durch den architektonisch zum Ausdruck 
gebrachten öffentlichen Charakter eine ortsbildprägende Solitärwirkung. Die Wirkung des K.__ 
in der B.__ als gassenraumprägender und -bildender Solitär und somit die räumliche Verflech-
tung des Volumens mit seiner baulichen Umgebung sei zu erhalten. Das Neubauvolumen 
führe zu keiner Beeinträchtigung obengenannter Qualitäten und somit des Wirkungsperime-
ters des geschützten Kulturdenkmals gemäss Art. 18 DSchG. Die zentralen Ansichten auf das 
Schutzobjekt blieben gewahrt, auch dank des bestehenden Freiraums im Osten. Die gassen-
raumbildende Wirkung des Volumens bleibe erhalten. Das im Bezug zum Bestand grössere 
Volumen des Neubaus beeinträchtige das Zusammenwirken des Schutzobjekts und der 


22│27 
ohnehin bereits heterogenen und von Volumensprüngen geprägten Umgebung nicht. Die mar-
kante Solitärwirkung des K.__, die sich im Wesentlichen aus dem öffentlichen Charakter seiner 
Architektur ergebe, bleibe gewahrt, sofern sich Gestaltung, Farbgebung und Materialität des 
Neubaus optimal in die bauliche Umgebung integrierten und das Schutzobjekt visuell nicht 
konkurrenzierten (Denkmalschutz; S. 3 f.). 
Betreffend den Ortsbild- respektive Denkmalschutz ergeben sich aus den einschlägigen Stel-
lungnahmen der Fachinstanzen – namentlich der Denkmalpflege, welche ihre ausdrückliche 
Zustimmung zum Bauprojekt erteilte – keinerlei Anhaltspunkte, welche gegen eine Bewilligung 
des Bauvorhabens sprechen würden. Im Gegenteil wird die gute Eingliederung des neuen Um- 
und Anbaus sowie die Gewährleistung des Ortsbildschutzes durchwegs bejaht, zumal das 
Projekt mit den verschiedenen «Stakeholdern» – inklusive der Denkmalpflege – in einem par-
tizipativen Vorprozess erarbeitet wurde. Hervorzuheben ist, dass die Fachstelle für Denkmal-
pflege in ihrer Beweisauskunft vom 12. Dezember 2022 zuletzt gar davon spricht, dass der 
unter Bundesschutz stehende K.__ durch das Bauvorhaben aufgewertet werde. Bei dieser 
Ausganslage lag es im Ermessen der Baubewilligungsbehörde, die Bewilligungsvoraussetzun-
gen zu bejahen, zudem ihr die erforderlichen Stellungnahmen und Bewilligungen von Drittbe-
hörden vorlagen. Wenn der Beschwerdeführer dagegen einzig vorbringt, es werde ein Neubau 
bewilligt, welcher mit seinem Volumen die ganze Umgebung dominiere, äussert er im Wesent-
lichen bloss seine eigene, subjektive Wahrnehmung und appellatorische Kritik. Weder setzt er 
sich argumentativ mit den Entscheiden der Vorinstanzen noch mit den Ausführungen der 
Denkmalpflege auseinander. Gestützt darauf besteht jedenfalls keine Veranlassung auf die 
Einschätzung der zuständigen Fachbehörden zurückzukommen respektive in die zulässige 
Ermessensausübung der Baubewilligungsbehörde einzugreifen. Unter dem Gesichtspunkt 
des Heimatschutzes besteht kein Grund für eine Verweigerung der Baubewilligung. Die Be-
schwerde ist in diesem Punkt unbegründet. 
 
4. 
 
4.1 
 
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, der Beschwerdeführer habe moniert, dass 
die Baubewilligungsbehörde seine Einwände betreffend kurzfristiger Verminderung der Betei-
ligten am Einwendungsgespräch sowie das mangelhafte Protokoll nicht beachtet habe. Seine 
Ausführungen hätten nicht Einzug in das Protokoll gehalten. Es würden damit Verfahrensfehler 
vorliegen (E. 2.6.1.1 S. 16). Diese Rügen seien unbegründet. Die Baubewilligungsbehörde 
habe sich im Einwendungsentscheid auf die wesentlichen Rügen im Zusammenhang mit dem 


23│27 
Bauvorhaben beschränken dürfen. Es gebe bezüglich der Einwendungsverhandlung keine ge-
setzliche Vorgaben. Die Anwesenheit eines Gemeinderates, eines Vertreters der Bauherr-
schaft sowie des Planverfassers erscheine für eine Einwendungsverhandlung angemessen. 
Zum damaligen Zeitpunkt habe es gegolten, aufgrund der Pandemie bei solchen Treffen be-
sondere Vorsicht zu wahren. Zur Protokollierung gebe es keine gesetzlichen Vorgaben. Je-
doch seien grundsätzlich die wesentlichen Ergebnisse und Erkenntnisse im Protokoll festzu-
halten. Hingegen sei kein Wortprotokoll zu führen, womit sich die Rüge als zu wenig substan-
tiiert erweise (E. 2.6.2.2 S 16 f.). 
 
4.2 
 
Mit verbesserter Beschwerde vom 28. Februar 2023 rügt der Beschwerdeführer eine Verlet-
zung der Begründungspflicht/des rechtlichen Gehörs. Dabei wiederholt er das bereits vor Vo-
rinstanz Gerügte; seine schriftlichen Einwendungen zur Einwendungsverhandlung sowie zum 
Protokoll seien nicht behandelt worden. 
 
4.3 
 
Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 39 Abs. 1 VRG). 
Der Gehörsanspruch umfasst die Pflicht, dass Entscheide zu begründen sind (s. Art. 56 Abs. 1 
Ziff. 6 VRG). Der Anspruch auf eine sachgerechte Begründung erlaubt es dem Betroffenen zu 
prüfen, dass sich die Behörde nicht von unsachlichen Motiven hat leiten lassen und soll ihm 
ermöglichen, den Entscheid gegebenenfalls anzufechten. Vor diesem Hintergrund muss die 
Begründung wenigstens kurz die Überlegungen enthalten, von denen sich die entscheidende 
Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt, sodass sich die betroffene 
Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne darf sich die Behörde in 
ihrem Entscheid auf die wesentlichen Gesichtspunkte und Leitlinien beschränken und braucht 
sich nicht mit jedem sachverhaltlichen oder rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen (BERN-
HARD WALDMANN, in: Waldmann/Belser/Epiney [Hrsg.], BSK-BV, 2015, N 57 zu Art. 29 BV 
m.w.H.). 
 


24│27 
4.4 
 
Der Rüge des Beschwerdeführers ist zunächst zu entgegnen, dass sich die Vorinstanz im 
angefochtenen Entscheid in E. 2.6 S. 16 ff. mit den von ihm gerügten Verfahrensfehlern – un-
ter anderem auch mit seinen Einwänden zur Einwendungsverhandlung (Teilnehmer, Protokoll) 
– bereits auseinandergesetzt hat. Dazu nimmt der Beschwerdeführer nicht Stellung. Der Vor-
wurf, man habe die Begründungspflicht verletzt, geht bereits deshalb fehl. 
Ohnehin bleibt zu erwähnen, dass der Beschwerdeführer nicht darlegt, mit welchen «schriftli-
chen Einwendungen zur Einwendungsverhandlung sowie zum Protokoll» sich die Vorinstanz 
seiner Ansicht nach noch hätte auseinandersetzen müssen. Aufgrund der Akten kann nur ge-
mutmasst werde, dass der Beschwerdeführer Bezug auf seine Eingabe vom 6. Februar 2021 
nimmt (vi-VI1-A-3.8), mit welcher er im Nachgang an die erfolglose Einwendungsverhandlung 
den Umfang und Inhalt der diesbezüglichen Aktennotiz (vi-VI1-A-3.7) kritisierte. Aus der Ak-
tennotiz ergibt sich im Wesentlichen, dass am 20. Januar 2021 eine rund 90-minütige Einwen-
dungsverhandlung mit den Parteien respektive deren Parteivertretern durchgeführt wurde, es 
an dieser aufgrund deren diametraler Standpunkte zu keiner Einigung kam. Der Beschwerde-
führer stellt weder in Abrede, dass die Baubewilligungsbehörde mittels einer Einwendungsver-
handlung eine gütliche Einigung (s. Art. 60 Abs. 3 VRG ) zu erzielen versuchte, noch dass der 
Einigungsversuch ohne Erfolg blieb. Entsprechend bleibt unklar, was er mit seiner Kritik an der 
Protokollierung bezweckt, zumal ihm daraus – sofern die Kritik überhaupt berechtigt wäre – 
kein Nachteil erwächst. 
 
5. 
 
In seiner verbesserten Beschwerde vom 28. Februar 2023 erläutert der Beschwerdeführer, es 
liege ein «bestätigter Interessenkonflikt» vor, weil die Vorstudien, die zum Bauprojekt geführt 
haben und in denen die Bauhöhe festgelegt worden sei, zu einem Viertel von der Bauherr-
schaft bezahlt worden seien. Er verlange dazu eine Untersuchung und Offenlegung der Stu-
dien. 
Es bleibt unklar, welche Studien der Beschwerdeführer damit anspricht. Mutmasslich wird er 
Bezug auf das im angefochtenen Entscheid erwähnte Mitwirkungsverfahren nehmen, in wel-
chem – vor Einreichung des Baugesuchs und damit vor diesem Bewilligungsverfahren – eine 
Verdichtung der Grundstücke im Gebiet B.__ geprüft wurde und deren Erkenntnisse in eine 
Machbarkeitsstudie einflossen, welche dann Grundlage für das spätere Baugesuch bildete 
(RRB-Nr. 35 E. 2.3.8.1 S. 11). Diesbezüglich ist die Kritik des Beschwerdeführers aber unbe-
gründet: Insoweit die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf ihr (privates) Bauprojekt Vor- oder 


25│27 
Machbarkeitsstudien erstellen liess, handelte es sich dabei um Projektierungskosten, welche 
durch sie als Bauherrschaft zu tragen waren. Daran ändert nichts, dass die Gemeinde und die 
Denkmalpflege konsultativ in das Mitwirkungsverfahren einbezogen wurden, zumal für deren 
vorgängige Konsultation und Mitwirkung gesetzliche Grundlagen bestehen (Gemeinderat: 
Art. 142 Abs. 1 PBG [«Der Gemeinderat kann vor Einreichung eines Baugesuchs zur Abklä-
rung wichtiger Bau- und Nutzungsfragen ersucht werden»]; Denkmalpflege: § 18 Abs. 2 Ziff. 5 
DSchV [«Der Fachstelle für Denkmalpflege obliegen insbesondere die Beratung im Zusam-
menhang mit der Planung und Ausführung von Restaurierungsarbeiten sowie von Neu- und 
Umbauten im Ortsbildschutzbereich sowie von schutzwürdigen Objekten im landschaftlich 
empfindlichen Siedlungsgebiet»]). Jedenfalls ist nicht ersichtlich, inwiefern deshalb ein «be-
stätigter Interessenskonflikt» vorliegt. Schlussendlich ist es für das Baubewilligungsverfahren 
aber ohnehin irrelevant, ob und in welcher Form die Bauherrschaft welche Varianten des Bau-
projekts vorgängig (von wem) prüfen lässt. Massgeblich ist einzig das letzten Endes bei der 
Bewilligungsbehörde eingereichte Baugesuch und dessen Bewilligungsfähigkeit. 
 
6. 
 
Zuletzt kritisiert der Beschwerdeführer, es sei kein Augenschein durchgeführt worden und ver-
langt damit wohl sinngemäss auch die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwal-
tungsgericht. 
Indes ergibt sich weder aus dem angefochtenen Entscheid noch aus seiner vorinstanzlichen 
Beschwerde (vi-BF1-B), dass er einen entsprechenden Beweisantrag gestellt hätte, welchen 
die Vorinstanz oder die Baubewilligungsbehörde abgewiesen hätte. Ohnehin gehen die tat-
sächlichen Umstände beziehungsweise die örtlichen Verhältnisse hinreichend aus dem Bau-
gesuch mit den dabei aufgelegten Plänen hervor (vi-VI1-1.2). Es ist nicht ersichtlich, welche 
weiteren, über die Pläne hinausgehenden Aufschlüsse durch einen Augenschein gewonnen 
werden könnten, zumal sich auch die kantonale Denkmalpflege in ihrer Beweisauskunft vom 
12. Dezember 2022 ausführlich zur örtlichen Situation äusserte. Auf einen Augenschein 
konnte und kann unter diesen Umständen verzichtet werden (Art. 49 Abs. 1 Ziff. 5 VRG). 
 
7. 
 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 15./28. Februar 2023 ist demnach unbegründet und 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 


26│27 
8. 
 
Die Kosten des Verwaltungsverfahrens umfassen die amtlichen kosten (Gebühren und Ausla-
gen) sowie die Parteientschädigung (Art. 115 Abs. 1 VRG). Die Festlegung der amtlichen Kos-
ten sowie der Parteientschädigung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich ge-
mäss Art. 116 Abs. 3 VRG nach dem Prozesskostengesetz (PKoG; NG 261.2). 
 
8.1 
 
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die Gebühr Fr. 100.– bis 
Fr. 7'000.– (Art. 17 Abs. 1 PKoG). Die Gebühr wird vorliegend ermessensweise (Art. 2 Abs. 1 
PKoG) auf Fr. 2'500.– festgelegt und in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 VRG dem unterlie-
genden Beschwerdeführer auferlegt. Die Gebühr wird dem Kostenvorschuss des Beschwer-
deführers in gleicher Höhe entnommen und ist damit bezahlt. 
 
8.2 
 
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei eine angemessene 
Entschädigung zu Lasten der unterliegenden Partei zuzuerkennen (Art. 123 Abs. 2 VRG). Ste-
hen sich im Rechtsmittelverfahren Privatparteien gegenüber, hat in der Regel die unterlie-
gende Privatpartei die Parteientschädigung zu tragen. Das Gemeinwesen hat einen angemes-
senen Teil der Parteientschädigung zu tragen, wenn ihm grobe Verfahrensfehler oder offen-
bare Rechtsverletzungen zur Last fallen (Art. 123 Abs. 3 VRG). Im Beschwerdeverfahren vor 
dem Verwaltungsgericht als Kollegialgericht beträgt das ordentliche Honorar Fr. 400.– bis 
Fr. 6'000.– (Art. 47 PKoG), zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer (Art. 52 ff. PKoG). Mass-
gebend für die Festsetzung des Honorars innerhalb der im Prozesskostengesetz vorgesehe-
nen Mindest- und Höchstansätze sind die Bedeutung der Sache für die Partei in persönlicher 
und wirtschaftlicher Hinsicht, die Schwierigkeit der Sache, der Umfang und die Art der Arbeit 
sowie der Zeitaufwand (Art. 33. Abs. 1 PKoG). 
Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Kostennote vom 13. April 2023 eine Parteientschädi-
gung von Fr. 1'607.85 (Honorar Fr. 1'463.40; Auslagen Fr. 29.50; MwSt. Fr. 114.95 [7.7%]), 
was angemessen ist und genehmigt wird. Der unterliegende, private Beschwerdeführer wird 
verpflichtet, die private Beschwerdegegnerin für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
mit diesem Betrag zu entschädigen. 


27│27 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 15./28. Februar 2023 wird abgewiesen, soweit 
darauf eingetreten wird. 
 
2. 
Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgelegt und vollumfänglich dem Beschwerde-
führer auferlegt. Die Gebühr wird mit dem Kostenvorschuss des Beschwerdeführers ver-
rechnet und ist bezahlt. 
 
3. 
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-
gung von Fr. 1'607.85 (MwSt. und Auslagen inkl.) zu bezahlen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
 
 
Stans, 3. Juli 2023 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
MLaw Silvan Zwyssig 
Versand: _____________________ 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG). Die Beschwerde 
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwer-
deführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 
angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den 
Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.