nw_gerichte · 31199 · 2022-09-05 · de

Steuern; Liegenschaftshandel (ST 22 2)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ST 22 2 
Entscheid vom 5. September 2022 
Steuerabteilung 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
 
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig. 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
Beschwerdeführer, 
gegen 
Kantonales Steueramt Nidwalden, 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner, 
und 
 
Eidgenössische Steuerverwaltung, 
 
Abteilung Direkte Bundessteuer, 
 
Eigerstrasse 65, 3003 Bern, 
 
Beschwerdegegnerin. 
 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Kantons- und Gemeindesteuern sowie Direkte Bundes-
steuern 2018 
Beschwerde gegen den Einspracheentscheid des Kantonalen 
Steueramtes Nidwalden vom 31. Januar 2022 (PID-Nr. __). 


2│15 
Sachverhalt: 
A. 
A.__ («Beschwerdeführer») hat steuerlichen Wohnsitz in B.__/NW. Am 27. Mai 2021 wurde 
ihm für die Steuerperiode 2018 ein Veranlagungs-Vorschlag zugestellt, bei dem unter anderem 
die per 1. August 2018 in C.__/AG erworbene Liegenschaft (MFH) zu seinem Geschäftsver-
mögen als Immobilienhändler qualifiziert wurde (vi-act. 126-128). In der Veranlagungs-Verfü-
gung vom 31. Oktober 2021 (respektive nach Korrektur in der neu eröffneten Veranlagungs-
Verfügung vom 2. November 2021) wurden dem Beschwerdeführer unter anderem Einkom-
men und Geschäftsvermögen aus der seinem Geschäftsvermögen als Liegenschaftshändler 
zugeordneten Liegenschaft C.__/AG aufgerechnet (vi-act. 153-156, 160-163). Eine dagegen 
erhobene Einsprache wies das Steueramt mit Einspracheentscheid vom 31. Januar 2022 ab 
(vi-act. 179-183). 
 
B. 
Hiergegen gelangte der Beschwerdeführer am 18. Februar 2022 mit Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht und beantragte was folgt: 
«1. 
Der Einsprache-Entscheid vom 31.01.2022 sei aufzuheben; 
2. 
Es sei festzustellen, dass die Liegenschaft in C.__ (AG) für steuerliche Belange als Privatvermö-
gen zu qualifizieren ist. 
3. 
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
4. 
Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates.» 
Innert angesetzter Frist leistete der Beschwerdeführer einen Gerichtskostenvorschuss von 
Fr. 3'000.–. 
 
C. 
Das Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 8. April 2022, unter Auflage der Verfah-
rensakten, die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Eidg. Steuerverwaltung liess sich 
nicht vernehmen. 
 


3│15 
D. 
Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Trotzdem re- und duplizierten der Be-
schwerdeführer und das Steueramt. Dabei wurde an den gestellten Anträgen festgehalten. 
Auch die Eidg. Steuerverwaltung reichte am 10. Mai 2022 eine Duplik ein und beantragte kos-
tenfällige Abweisung der Beschwerde. 
 
E. 
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgericht Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesache 
an der Sitzung vom 5. September 2022 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Ausfüh-
rungen der Parteien in den Rechtsschriften wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen. 
 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Angefochten ist der Einspracheentscheid vom 31. Januar 2022, mit welchem die Einsprache 
der Beschwerdeführer betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 
2018 abgewiesen wurde. Als Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid der Veranla-
gungsbehörde ist sowohl in Bezug auf die Kantons- und Gemeindesteuern als auch in Bezug 
auf die direkte Bundessteuer die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegeben (Art. 206 
Abs. 1 StG [NG 521.1] bzw. Art. 140 Abs. 1 und Art. 145 DBG [SR 642.11]). Die Beschwerde 
muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die steuerpflich-
tige Person (Art. 206 Abs. 1 StG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 und 2 DBG). Der 
Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Einspracheentscheid offensichtlich berührt 
und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, sodass er be-
schwerdelegitimiert ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 54 VRG 
(NG 265.1) gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 
 


4│15 
1.2 
 
Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der direkten 
Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht – da es sich um zwei verschie-
dene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver-
fahren veranlagt werden – zwei Entscheide fällen. Diese können jedoch in ein und derselben 
Urteilsschrift getroffen werden (s. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 130 II 509 E. 8.3). Vorliegend sind 
die durch das Steueramt vorgenommenen Einkommens- und Vermögensaufrechnungen um-
stritten. Da die einschlägigen Normen des kantonalen und eidgenössischen Rechts weitge-
hend gleich lauten, rechtfertigt sich nicht nur die Vereinigung der beiden Beschwerdeverfah-
ren, sondern auch die gemeinsame Beurteilung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kan-
tonaler und eidgenössischer Steuern. 
 
1.3 
 
Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG und Art. 140 Abs. 3 DBG können mit der Beschwerde alle Mängel 
des angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Damit 
werden die bundesrechtlichen Vorgaben umgesetzt, wonach im kantonalen Rekurs- und Be-
schwerdeverfahren betreffend die direkte Bundesssteuer gemäss Art. 140 Abs. 3 in Verbin-
dung mit Art. 145 Abs. 2 DBG alle Mängel des angefochtenen Entscheides und des vorange-
gangenen Verfahrens gerügt werden können. Somit kann das Verwaltungsgericht vorliegend 
auch die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine weitere Besonder-
heit findet sich in Art. 207 StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Beschwerden in Steuersa-
chen nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist, sondern ihm die gleichen Befugnisse 
zustehen wie der Veranlagungsinstanz im Veranlagungsverfahren und nach Anhörung der 
steuerpflichtigen Person die Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abändern kann. 
 
1.4 
 
Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kommt hier mangels gegenteiliger Vorschrift von Geset-
zes wegen aufschiebende Wirkung zu (Art. 72 Abs. 1 VRG). Eine Beurteilung des entspre-
chenden Ersuchens des Beschwerdeführers (Beschwerde Antrags-Ziff. 4) wird durch den heu-
tigen Entscheid hinfällig. Darauf ist nicht einzutreten (Art. 54 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 4 i.V.m. Abs. 3 
VRG). 
 
 
 


5│15 
2. 
 
2.1 
 
In prozessualer Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, in der Veranlagungsverfügung 2018 vom 
31. Oktober 2021 werde nicht begründet, weshalb die Liegenschaft in V.__/AG dem Ge-
schäftsvermögen zugewiesen werde. Auf die in der Einsprache vorgebrachten Argumente sei 
im Einspracheentscheid nicht eingegangen worden; es fehle an einer hinreichenden Begrün-
dung (zum Ganzen: Beschwerde Ziff. 2 S. 5 f.). 
 
2.2 
 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der 
materiellen Begründetheit der Beschwerde grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 135 I 187 E. 2.2). Die entsprechenden Rügen sind daher 
vorab zu behandeln (BGE 138 I 232 E. 5.1). 
Die steuerpflichtige Person ist verpflichtet, eine Steuererklärung einzureichen (Art. 192 f. StG). 
Bei Abweichungen von der Steuererklärung erstellt die zuständige Veranlagungsinstanz eine 
spezifizierte Aufstellung über das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen oder 
über den steuerbaren Gewinn und das steuerbare Kapital. Sie unterbreitet die Aufstellung der 
steuerpflichtigen Person insbesondere bei wesentlichen Abweichungen als Veranlagungsvor-
schlag oder eröffnet sie als Veranlagungsentscheid (§ 79b Steuerverordnung [StV; 
NG 521.11]). In der Veranlagungsverfügung werden die Steuerfaktoren, der Steuersatz und 
die Steuerbeträge aufgeführt. Steuerfaktoren sind das steuerbare Einkommen und Vermögen, 
der steuerbare Reingewinn und das steuerbare Kapital. Abweichungen von der Steuererklä-
rung sind der steuerpflichtigen Person spätestens bei Eröffnung der Veranlagungsverfügung 
stichwortartig zu begründen (Art. 200 Abs. 1 und 2 StG; Art. 131 Abs. 1 und 2 DBG). Gegen 
die Veranlagungsverfügung kann die steuerpflichtige Person Einsprache erheben (Art. 202 ff. 
StG; Art. 132 ff. DBG). Der (Einsprache-)Entscheid wird kurz begründet und der steuerpflich-
tigen Person schriftlich eröffnet (Art. 205 Abs. 2 StG). Die Anforderungen an Inhalt und Um-
fang der Begründung hängen vom Einzelfall ab. Die Begründung muss jedenfalls so abgefasst 
werden, dass die tatsächlichen und rechtlichen Überlegungen nachvollzogen werden können, 
welche die Veranlagungsbehörde dem Entscheid zugrunde gelegt hat. Die Behörde muss sich 
dabei nicht mit allen Argumenten der Verfahrensbeteiligten auseinandersetzen und jedes ein-
zelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Sie darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen 
Gesichtspunkte beschränken (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], 
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, N 9 zu Art. 135 DBG). 


6│15 
Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus der dem verfassungsmässigen Anspruch auf recht-
liches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). fliessende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu 
begründen. Dieser verlangt nicht, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich aus-
einandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn 
der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss 
kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht (oder hier die Be-
hörde) hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 
m.w.H.). 
 
2.3 
 
In seiner Steuererklärung (vi-act. 31-62) meldete der Beschwerdeführer die Liegenschaft in 
C.__/AG als Privatvermögen. Das Steueramt stellte sich demgegenüber auf den Standpunkt, 
dass es sich dabei um Geschäftsvermögen handelt. Diese von der Eigendeklaration divergie-
rende Einschätzung stellte eine steuerrechtlich wesentliche, hier zudem erhebliche Abwei-
chung dar, weshalb das Steueramt dem Beschwerdeführer nach Massgabe von 
§ 79b StV zu Recht am 27. Mai 2021 einen Veranlagungsvorschlag eröffnete (vi-act. 128). 
Darin enthalten war einerseits eine spezifizierte Aufstellung über das steuerbare Einkommen, 
Vermögen, Gewinn sowie Kapital. Andererseits begründete die Steuerbehörde die einzelnen 
Abweichungen nach der jeweils betroffenen Ziffer (vi-act. 127b). Insoweit wurde das rechtliche 
Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, zumal dieser in der Folge zum Veranlagungsvor-
schlag hat Stellung nehmen können (vi-act. 128-146). In der Veranlagungsverfügung vom 
31. Oktober 2021 (respektive die diese ersetzende vom 2. November 2021 [vi-act. 156, 163]) 
hielt die Steuerbehörde sodann mit Stichworten, nach den jeweils betroffenen Ziffern ausge-
schieden fest, wo und inwiefern sie von der Steuererklärung des Beschwerdeführers abwich 
und deshalb von veränderten Steuerfaktoren sowie -beträgen ausging. Auch die Veranla-
gungsverfügung genügte damit den gesetzlichen Begründungsanforderungen gemäss 
Art. 200 Abs. 1 und 2 StG respektive Art. 131 Abs. 1 und 2 DBG. 
 
2.4 
 
Den abschlägigen Einspracheentscheid (vi-act. 179-183) begründete das Steueramt damit, 
dass bei Liegenschaftshändlern in der Regel der ganze Immobilienbesitz, mit Ausnahme der 
selbstgenutzten Objekte, als Geschäftsvermögen gelte. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung könnten Liegenschaftshändler mit liquidem Privatvermögen und konkretem Anla-
gebedarf unter gewissen Voraussetzungen Immobilien zwecks privater Vermögensanlage von 


7│15 
Dritten erwerben. Per 31. Dezember 2018 verfüge der Beschwerdeführer über liquide Mittel 
von Fr. 1'274'269.– (exkl. Beteiligungen im Sinne von Art. 54 Abs. 2 StG). Demgegenüber wür-
den Schulden von Total Fr. 7'143'530.– bestehen. Aufgrund des Gesamtverhältnisses der li-
quiden Mittel und der Schulden könne nicht von einer privaten Vermögensanlage ausgegan-
gen werden. Die Liegenschaft sei nicht durch Schenkung oder Erbrecht, sondern käuflich er-
worben worden. 
Im Einspracheentscheid war im Wesentlichen noch strittig, wie (und aus welchen Gründen) 
die Liegenschaft C.__/AG steuerrechtlich zu klassifizieren ist. Diesbezüglich hielt das Steuer-
amt seine wesentliche Überlegung für die Einordnung der Liegenschaft als Geschäftsvermö-
gen fest. Namentlich erläuterte das Steueramt, dass der Beschwerdeführer als Liegenschafts-
händler – mit Ausnahme der selbstbewohnten Immobilie – nur ausnahmsweise weitere Immo-
bilien im Privatvermögen halten könne. Die Voraussetzungen dafür seien hier wegen der ins-
gesamt hohen Fremdfinanzierung der (verschiedenen) Immobilien des Beschwerdeführers 
(Verhältnis der liquiden Mittel zu den ausgewiesenen Schulden) nicht gegeben und es sei nicht 
von einer privaten Vermögensanlage auszugehen, zumal die Liegenschaft C.__/AG käuflich 
erworben worden sei. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Einspracheentscheid lediglich 
kurz zu begründen ist und sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte be-
schränken darf (vorne E. 2.2). Nachdem die Steuerbehörde eine private Vermögensanlage bei 
der Liegenschaft C.__/AG bereits aufgrund der insgesamten Finanzierungssituation des Im-
mobilienbestandes des Beschwerdeführers – der im Übrigen unstrittig neben einer selbstbe-
wohnten Immobilie im Privatvermögen über weitere dem Geschäftsvermögen zugeordnete 
Handels-Liegenschaften verfügt – ausschloss, musste sie sich auch nicht mehr im Einzelnen, 
ausdrücklich mit den weiteren Argumenten des Beschwerdeführers (s. etwa vi-act. 131) aus-
einandersetzen. Mit der – undiskutabel kurz gehaltenen – Begründung des Eispracheentschei-
des ist den gesetzlichen Begründungsanforderungen vorliegend Genüge getan; die Rüge der 
Gehörsverletzung ist auch im Hinblick auf den Einspracheentscheid unbegründet. 
 
3. 
 
Materiell strittig ist die Frage, ob die Vorinstanz die Liegenschaft C.__/AG zu Recht – mit den 
entsprechenden steuerrechtlichen Aufrechnungsfolgen – als Geschäfts- und nicht Privatver-
mögen qualifizierte. 
 


8│15 
3.1 
 
Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe die Liegenschaft in C.__/AG 2018, ein Mehrfa-
milienhaus mit sieben Wohnungen, als private Vermögensverwaltung beziehungsweise für die 
Altersvorsorge für einen Kaufpreis von Fr. 3.5 Mio. erworben. Von einer privaten Vermögens-
anlage sei aus den folgenden Gründen auszugehen: 
− Er habe das Eigenkapital aus privaten Mitteln und Vorsorgegeldern finanziert; die Eigen-
kapitalquote liege bei knapp 50%. 
− Die Liegenschaft werde an Dritte für Wohnzwecke vermietet. 
− Die zukünftigen Mietzinserträge würden bei ihm einen wesentlichen Teil seiner Altersren-
ten darstellen. 
− Er sei einziger Eigentümer der Liegenschaft, welche er direkt und nicht über eine Kapital-
gesellschaft halte. Die Liegenschaft werde weder für geschäftliche Zwecke eingesetzt, 
noch diene sie ihm für geschäftliche Zwecke. Er sei heute pensioniert. 
− Die Liegenschaft sei nie in der Geschäftsbuchhaltung aufgenommen worden. 
− Konsequenterweise habe er auf dem Mehrfamilienhaus zufolge dessen Charakter als Pri-
vatvermögen keine Abschreibungen, Rückstellungen oder dergleichen vorgenommen. 
 
3.2 
 
3.2.1 
Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 16 
Abs. 1 DBG). Von der Besteuerung ausgenommen sind die Kapitalgewinne aus der Veräusse-
rung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 3 DBG). Mit Blick auf den Grundsatz der Besteuerung 
nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) und das diesen konkretisie-
rende Reinvermögenszugangsprinzip stellt die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne eine sys-
temwidrige Ausnahme dar. Im System einer allgemeinen Einkommenssteuer sind Ausnahmen 
restriktiv zu handhaben. Nach Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels- und 
Gewerbebetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätig-
keit steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei praxisgemäss weit zu 
verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die schlichte Verwaltung von Privatvermögen 
hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar. Dazu zählen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch 
alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Ge-
schäftsvermögen. Für eine selbstständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit 


9│15 
einer natürlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfak-
toren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vo-
rübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzie-
lung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte sind etwa die Beschäfti-
gung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm 
und das Vorliegen eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund 
einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Ge-
sichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedli-
cher Intensität auftreten (anstelle vieler: Urteil des Bundesgerichts 2C_702/2020 vom 21. April 
2022 E. 2.1. m.w.H., namentlich auf BGE 143 II E. 5.3; 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5d 
und 5e). 
 
3.2.2 
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Liegenschaftenhandel vor, wenn der 
Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Ver-
mögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies syste-
matisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, das heisst wenn er eine Tätigkeit entfal-
tet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Eine solche Tätigkeit qualifiziert sich als 
selbständige Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG und führt zur Kapitalge-
winnbesteuerung, wenn der veräusserte Vermögensgegenstand zum Geschäftsvermögen ge-
hört hat, das heisst wenn er für die selbständige Erwerbstätigkeit verwendet wurde. Dabei ist 
unerheblich, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Ob Gewinne aus der 
Veräusserung von Vermögenswerten im vorerwähnten Sinne der Besteuerung nach Art. 18 
DBG unterliegen, ist im Einzelfalle stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als 
Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit können bei Liegenschaftsgewinnen etwa die 
(systematische bzw. planmässige) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegen-
schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäftes mit der beruflichen Tätigkeit 
des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz 
erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen 
einer Personengesellschaft in Betracht kommen (BGE 125 II 113 E. 6a; Urteil des Bundesge-
richts 2C_431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.3). 
Keine selbständige Erwerbstätigkeit im Bereich des Immobilienhandels liegt demgegenüber 
vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Ver-
mietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, 


10│15 
professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (Urteil des Bundesge-
richts 2C_431/2021 vom 17. Februar 2022 E. 3.4). 
 
3.2.3 
Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend einer selb-
ständigen Erwerbstätigkeit dienen. Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenheit und 
konkreten Zweckbestimmung notwendiges Geschäfts- oder Privatvermögen bilden oder Alter-
nativgüter darstellen, das heisst sowohl zum Geschäfts- wie auch zum Privatvermögen gehö-
ren. Für die Abgrenzung ist auf die technisch-wirtschaftliche Funktion des Vermögenswertes 
abzustellen. Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn es tatsächlich dem Geschäft dient 
(Urteil des Bundesgerichts 2C_797/2018 vom 28. März 2019 E. 3.1 m.w.H.). Auch bei Liegen-
schaften (oder Teilen davon), die sich grundsätzlich sowohl für geschäftliche als auch für rein 
private Nutzung eignen, entscheidet in erster Linie deren konkrete technisch-wirtschaftliche 
Funktion darüber, ob sie zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen des Steuerpflichtigen ge-
hören (BGE 133 II 420 E. 3.3). 
 
3.3 
 
3.3.1 
Anfechtungsgegenstand bildet der Einspracheentscheid des Steueramtes betreffend die Steu-
erperiode 2018. Massgeblich für die Ermittlung der Bemessungsgrundlagen ist damit (aus-
schliesslich) das Jahr 2018 (s. Art. 41 DBG; Art. 62 StG) und die damals herrschenden Ver-
hältnisse. Zwischenzeitliche Entwicklungen nach der massgeblichen Steuer- und Bemes-
sungsperiode (namentlich die Pensionierung des Beschwerdeführers und eine über einen Ka-
pitalbezug aus Vorsorge finanzierte Amortisationszahlung im Jahr 2021) sind hier demnach 
unbeachtlich. 
 


11│15 
3.3.2 
In tatsächlicher Hinsicht hat sich ergeben, dass der am __ 1955 geborene Beschwerdeführer 
2018 als Architekt unselbstständig einerseits für die D.__ AG, __, andererseits für die E.__ 
AG, __, erwerbstätig war; dabei erzielte er Nettoeinkommen von Fr. 130'000.– bzw. 
Fr. 12'555.– (vi-act. 56 f., 62). Weiter deklarierte er einen Verlust aus selbstständiger Erwerbs-
tätigkeit von minus Fr. 77'738.– (vi-act. 55): 
(…) 
Im Weiteren deklarierte der Beschwerdeführer ein Einkommen aus selbstständiger Erwerbs-
tätigkeit (Ziff. 118 [vi-act. 61]) sowie Vermögensanteile (Ziff. 436 [vi-act. 59]) aus/an einer Per-
sonengesellschaft. Dies unter Auflage der Abschlüsse der EG F.__/EG G.__ sowie der nach-
folgenden Zusammenstellung: 
(…) 
Diese Anteile/Einkünfte betreffen unstrittig Immobilienprojekte und sind Geschäftsvermögen, 
was vom Beschwerdeführer – zu Recht – nicht in Frage gestellt wird. Hinzu kommen weitere, 
inzwischen abgeschlossene und nunmehr steuerlich nicht mehr relevante Immobilienprojekte 
(s. Übersicht in vi-act. 166). Aktuell ist der Beschwerdeführer indes noch Eigentümer der fol-
genden beiden Liegenschaften (vi-act. 46): 
− 
MFH __, B.__/NW, Steuerwert Fr. 2'214'000.– 
− 
MFH __, C.__/AG, Steuerwert Fr. 3'500'000.– 
Letztere wurde per 1. Januar 2018, das heisst zu Beginn der Bemessungsperiode, von seiner 
Arbeitgeberin, der D.__ AG, erworben. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer eine Woh-
nung des MFH in B.__/NW selbst bewohnt und die weiteren Wohneinheiten vermietet, wohin-
gegen er das MFH in C.__/AG weder geschäftlich noch privat nutzt, sondern vollständig an 
Drittpersonen vermietet. Der Kaufpreis für die Liegenschaft in C.__/AG (MFH mit sieben Whg., 
vermietet an Dritte) betrug Fr. 3'500'000.–. Die Finanzierung erfolgte mittels Hypotheken von 
Fr. 2'305'000.– und Eigenkapital von Fr. 1'195'000.–. Mithin betrug der Fremdfinanzierungs-
grad im Erwerbszeitpunkt damit rund 66% (vi-act. 168 f., 173). 
Per 31. Dezember 2018 deklarierte der Beschwerdeführer Schuldverpflichtungen in der Höhe 
von Fr. 5'799'651.– (Hypotheken Fr. 5'015'000.–; andere Fr. 784'651.– [vi-act. 36 f.]), demge-
genüber meldete er liquide Vermögenspositionen in der Gesamthöhe von Fr. 1'540'336.– 
(vi-act. 32 f.). Die Vorinstanz ging im angefochtenen Einspracheentscheid schlussendlich von 
liquiden Mitteln in der Höhe von Fr. 1'274'269.– (ohne Beteiligungen im Sinne von Art. 54 


12│15 
Abs. 2 StG; vi-act. 182 Ziffn. 400 f.) und Schulden im Umfang von Fr. 7'143'530.– (private und 
geschäftliche Schulden; vi-act. 182 Ziffn. 460 f.) aus. 
 
3.3.3 
Zu klären bleibt, ob es sich beim Wirtschaftsgut Liegenschaft C.__/AG um einen Vermögens-
wert handelt, welcher ganz oder vorwiegend einer selbständigen Erwerbstätigkeit dient und 
deshalb dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnen ist. 
Augenfällig ist zunächst einmal die Systematik, mit welcher der Beschwerdeführer im Liegen-
schafts- respektive Immobilienhandel tätig ist. Neben den 2018 noch aktuellen, geschäftsmäs-
sigen Immobilien-Projekten über die Personengesellschaften EG F.__/EG G.__ war der Be-
schwerdeführer bereits in der Vergangenheit verschiedentlich als Liegenschaftshändler tätig 
(H.__ Parz. Nr. __, Verk. 2013; I.__ Parz. Nr. __, __, __, Verk. 2016; J.__ Parz. Nr. __, Verk. 
2018 [vi-act. 166]). Dabei verwirklicht(e) der Beschwerdeführer mindestens in den letzten Jah-
ren vor der hier relevanten Steuerperiode 2018 diverse Immobilienprojekte oder war daran 
beteiligt. Das Vorgehen erscheint damit in gewissem Masse als planmässig und systematisch, 
was sich etwa an der buchhalterischen Erfassung der noch laufenden Projekte EG F.__/EG 
G.__ zeigt (s. etwa vi-act. 47-55). Entsprechend wurden die Immobilienprojekte/-beteiligungen 
des Beschwerdeführers bis dato – mit Ausnahme der selbstbewohnten Immobilie in B.__/NW 
– auch jeweils als Geschäftsvermögen deklariert. Mit Blick darauf ist nicht erkennbar, inwiefern 
sich die Ausgangslage bei der zu Beginn dieser Bemessungsperiode erworbenen Liegen-
schaft C.__/AG anders gestaltete als bei den übrigen Immobilienprojekte/-beteiligungen und 
sich ein Abweichen vom erkennbaren Muster rechtfertigte. Entsprechend ist objektiv – anders 
als bei der selbstbewohnten Immobilie in B.__/NW – auch nicht nachvollziehbar, weshalb die 
Liegenschaft nicht in die Geschäftsbuchhaltung aufgenommen wurde. Daran ändert im Übri-
gen auch nichts, dass der Beschwerdeführer die Einkünfte subjektiv nicht als «normale» Ein-
nahmen, sondern als wesentlichen Teil seiner Altersrenten und damit seiner Altersvorsorge 
betrachtet. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend, dass es sich bei den Mie-
tern der Liegenschaft um verwandte oder ihm nahestehende Personen handeln würde oder er 
anderweitig einen speziellen Bezug zu dieser ausserkantonalen Liegenschaft hätte, welche 
die gegenüber anderen Immobilienprojekte/-beteiligungen abweichende Behandlung rechtfer-
tigen würde. Zweifelsohne hatte der Beschwerdeführer 2018 seinen Lebensmittelpunkt im 
Kanton Nidwalden, wo er unbeschränkt steuerpflichtig war. 
Hinzu kommt, dass die Liegenschaftshandelstätigkeit in einem ausserordentlichen engen Zu-
sammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Beschwerdeführers stand, er sich mit anderen 


13│15 
Worten auch seine speziellen Fachkenntnisse zu nutzen machen konnte. Der Beschwerde-
führer war Architekt und in der massgeblichen Bemessungsperiode als solcher einerseits für 
die D.__ AG (CHE-__; gemäss Handelsregisterauszug eine Generalunternehmerin und Auf-
tragsvermittlerin im Architektur-/Planungsarbeitsbereich), andererseits für die E.__ AG (CHE-
__; gemäss Handelsregisterauszug ein Architektur-/Planungsbüro und Generalunternehme-
rin) tätig. Namentlich erwarb er die hier streitbefangene Liegenschaft in C.__/AG von einer 
seiner Arbeitgeberinnen, der D.__ AG. Dass er die Liegenschaft C.__/AG nicht selbst für ge-
schäftliche Zwecke einsetzt, noch sie ihm für geschäftliche Zwecke dient, sondern diese zu 
Wohnzwecken an Dritte vermietet, schliesst den beschriebenen engen Zusammenhang mit 
seiner beruflichen Tätigkeit nicht aus. 
Zutreffend ist zwar, dass der Beschwerdeführer zur Finanzierung der Liegenschaft C.__/AG 
auch selbst, in einem nicht vernachlässigbarem Masse Mittel einbrachte. Bei einer Fremdfi-
nanzierungsquote von rund 2/3, konkret einem Betrag von zirka Fr. 2.3 Mio. ist aber nichtsdes-
totrotz von nicht unerheblichen fremden Finanzierungsmitteln auszugehen. Bestärkt wird dies 
durch die generell erheblich fremdfinanzierte Vermögenslage des Beschwerdeführers, was 
sich ohne Weiteres aus der – vom Beschwerdeführer im Übrigen nicht konkret in Frage ge-
stellten – Gegenüberstellung der bestehenden (privaten und geschäftlichen) Schulden von 
Fr. 7'143'530.– und der liquiden Mittel von Fr. 1'274'269.– ergibt. Insgesamt ist damit auch aus 
einer Finanzierungsperspektive tendenziell davon auszugehen, dass es sich bei der Liegen-
schaft C.__/AG um keine Privatanlage handelt. 
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er 2018 keine Abschreibungen oder Rückstellung 
vorgenommen habe, was für eine Privatanlage spreche. Dem kann nicht gefolgt werden: Ei-
nerseits wären ordentliche Abschreibungen ohnehin ausgeschlossen, sofern es sich bei der 
Liegenschaft C.__/AG um eine für den Verkauf bestimmte und damit Umlaufvermögen gehan-
delt hätte (Urteil des Bundesgerichts 2C_1001/2018 vom 30. Januar 2020 E. 4.2). Anderseits 
wären – im Falle einer Zugehörigkeit der Liegenschaft zum Anlagevermögen – Abschreibun-
gen im Anschaffungsjahr 2018 unzulässig (s. § 23 Abs. 5 StV in fine). Im Übrigen legt der 
Beschwerdeführer auch nicht dar, inwiefern ein Rückstellungstatbestand erfüllt gewesen wäre 
(Art. 29 DBG, Art. 31 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Ziffn. 3 f. StG e contrario). Der Beschwerdeführer 
stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass seine fehlende Verkaufsabsicht gegen die Klassifi-
kation als Geschäftsvermögen spreche. Die behauptete fehlende Verkaufsabsicht ist hier aber 
nicht erstellt. Einerseits genügt die blosse Absichtserklärung des Beschwerdeführers nicht. 
Andererseits wurde die Liegenschaft C.__/AG erst in der hier strittigen Steuerperiode, nämlich 
per 1. Januar 2018 erworben, womit auch die effektive Haltedauer nicht auf eine angeblich 


14│15 
nicht vorhandene Verkaufsabsichten des Beschwerdeführers schliessen lässt. Der Umstand 
in der Steuerperiode 2018 nicht vorgenommener Abschreibungen oder Rückstellungen sowie 
die Haltedauer stellen demnach kein Indiz für eine Privatanlage dar. 
Insgesamt spricht eine Vielzahl respektive eine klar überwiegende Anzahl von Faktoren dafür, 
dass es sich beim Wirtschaftsgut Liegenschaft C.__/AG um einen Vermögenswert handelt, 
welcher ganz oder vorwiegend einer selbständigen Erwerbstätigkeit dient. Gestützt auf eine 
insgesamte Betrachtung der relevanten Umstände ist die Liegenschaft C.__/AG deshalb dem 
Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnen. 
 
4. 
 
Die Beschwerde vom 18. Februar 2022 ist somit unbegründet und vollumfänglich abzuweisen. 
 
5. 
 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens richten sich nach der Verwaltungsrechtspflegegesetz-
gebung und umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie die Parteient-
schädigung (Art. 188 StG sowie Art. 144 Abs. 5 DBG i.V.m. Art. 115 Abs. 1 VRG). Für das 
Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die Gebühr Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– 
(Art. 116 Abs. 3 VRG i.V.m. Art. 17 Abs. 1 Prozesskostengesetz [PKoG; NG 261.2). Die Ge-
bühr wird vorliegend ermessensweise, nach Massgabe des Umfangs, der Bedeutung und der 
Schwierigkeit der Streitsache (s. Art. 2 Abs. 1 PKoG), auf Fr. 3'000.– festgelegt. 
Die Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen, wenn sie unterliegt, 
auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten wurde oder wenn sie das Rechtsmittel zurückgezogen 
hat (Art. 188 StG i.V.m. Art. 122 Abs. 1 VRG; Art. 144 Abs. 1 Satz 1 DBG). Ausgangsgemäss 
wird die Gerichtsgebühr vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt, des-
sen Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 
Parteientschädigungen sind keine zu sprechen (Art. 123 Abs. 2 VRG e contrario; Art. 123 
Abs. 4 VRG). 


15│15 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde vom 18. Februar 2022 wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Gebühr wird auf Fr. 3'000.– festgelegt. Sie wird dem Beschwerdeführer auferlegt, des-
sen Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 
 
3. 
Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
 
4. 
[Zustellung]. 
 
 
 
Stans, 5. September 2022 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Steuerabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
MLaw Silvan Zwyssig 
Versand: 
 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG). Die Beschwerde 
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwer-
deführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel 
angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den 
Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.