nw_gerichte · 35512 · 2024-03-25 · de

Steuern; Veranlagung (ST 23 13)

GERICHTE 
 
VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, Postfach 1244, 6371 Stans 
Tel. 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
ST 23 13 
Entscheid vom 25. März 2024 
Steuerabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Vizepräsidentin Barbara Brodmann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Hansruedi Schleiss, 
 
Verwaltungsrichter Peter Fuhrer, 
Gerichtsschreiber Silvan Zwyssig. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__, 
 
c/o B.__ 
Beschwerdeführerin, 
gegen 
Kantonales Steueramt Nidwalden, 
Bahnhofplatz 3, Postfach 1241, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner, 
und 
 
Eidgenössische Steuerverwaltung, 
 
Abteilung Direkte Bundessteuer, 
 
Eigerstrasse 65, 3003 Bern, 
Beschwerdegegnerin. 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Kantons- und Gemeindesteuern sowie Direkte Bundes-
steuern 2018 
Beschwerde gegen die Einsprache-Entscheide des Kantona-
len Steueramtes Nidwalden vom 30. Juni 2023 (PID-
Nr. 61104). 


2 │ 20 
 
Sachverhalt: 
A. 
Nach Fristerstreckungen, einer Mahnung sowie einer Bussenverfügung wegen Verletzung von 
Verfahrenspflichten (Art. 247 StG [NG 521.1]; Nichteinreichung der Steuererklärung) reichte 
A.__ («Beschwerdeführerin») am 1. März 2020, vertreten durch C.__, die Steuererklärung für 
das Jahr 2018 ein (vi-act. 1-101). Am 22. September 2021 forderte das Steueramt bis am 
22. Oktober 2021 zahlreiche zusätzliche Unterlagen/Angaben an (vi-act. 102). Nachdem die 
Frist trotz Verlängerung und nach mehrfacher Mahnung unbenutzt ablief (vi-act. 103-108), er-
liess das Steueramt am 30. September 2022 die Veranlagungsverfügung für die Kantons- und 
Gemeindesteuern 2018 sowie die direkte Bundessteuer 2018 (vi-act. 111-132). 
Die Beschwerdeführerin erhob am 22. Oktober 2022 vorsorglich Einsprache (vi-act. 134), in-
des unbegründet, weshalb das Steueramt am 26. Oktober 2022 gemäss Art. 203 Abs. 2 StG 
eine Nachfrist zur Verbesserung der Beschwerde bis am 18. November 2022 ansetzte 
(vi-act. 137). Die Nachfrist lief unbenutzt ab, wobei die Beschwerdeführerin die eingeschrie-
bene Postsendung mit der nachfolgenden Mahnung nicht mehr abholte (vi-act. 139 f.). Ihr 
wurde für die Einreichung der geforderten Unterlagen eine letzte Frist bis am 17. Januar 2023 
gewährt, woraufhin sie sich am 23. Dezember 2022 per E-Mail beim Steueramt meldete, mit 
der Bitte, die Nachfrist bis mindestens Ende Februar 2023 zu verlängern (vi-act. 140 f.). Das 
Steueramt setzte mit Verfügung vom 11. Januar 2023 eine letzte Nachfrist bis am 28. Februar 
2023 und stellte der Beschwerdeführerin wunschgemäss das Detailblatt Liegenschaften 2018 
zu (vi-act. 142-148). Im Verlaufe des 28. Februar 2023 machte die Beschwerdeführerin, nun-
mehr vertreten durch B.__, insgesamt sechs E-Mail-Eingaben an das Steueramt, mit welchen 
Angaben gemacht und Belege eingereicht wurden 
(vi-act. 166-189). Am 3. März 2023 wandte sich die Beschwerdeführerin wiederum per E-Mail 
an das Steueramt, wobei sie weitere Dokumente «in den kommenden Tagen» in Aussicht 
stellte (vi-act. 190). Am 5. März 2023 erfolgten zwei (vi-act. 191-195) und am 13./14. März 
2023 16 weitere E-Mail-Eingaben (vi-act. 199-239). Zwischenzeitlich ergab sich, dass die Be-
schwerdeführerin das Schreiben vom 7. März 2023, mit welchem ihr das Steueramt nochmals 
Frist bis am 17. März 2023 zur Einreichung einer den gesetzlichen Anforderungen genügende 
Einsprache, gesetzt hatte (vi-act. 198), nicht abgeholt hat. Auf dieses ihr im Nachgang noch-
mals mit A-Post zugestellte Schreiben reagierte die Beschwerdeführerin nicht mehr (vi-
act. 241 f.). 


3 │ 20 
 
Am 30. Juni 2023 fällte das Steueramt in teilweisser Gutheissung der Einsprache zwei Ein-
sprache-Entscheide, setzte das steuerbare Einkommen auf Fr. 58'400 (Kanton NW) bzw. 
Fr. 612'200 (Bund) sowie das steuerbare Vermögen auf Fr. 4'000'000.– (Kanton) fest (vi-
act. 245-261). Die von der Beschwerdeführerin als Vertretungs- bzw. Zustelladresse genannte 
B.__ erwies sich als nicht mehr gültig bzw. die Sendung als nicht zustellbar, weshalb die Sen-
dung der Beschwerdeführerin am 13. Juli 2023 persönlich zugestellt wurde (vi-act. 264-271). 
Am 8. August 2023 wandte sich nunmehr wieder C.__ per E-Mail mit «Fragen» an das Steu-
eramt, welche vom Steueramt am 9. August 2023 unter Hinweis auf die Rechtsmittelmöglich-
keit beantwortet wurden (vi-act. 272 f.). 
 
B. 
Gegen die Einsprache-Entscheide vom 30. Juni 2023 gelangte die Beschwerdeführerin am 
11. September 2023 (Postaufgabe: 13. September 2023), mit Zustelladresse bei der B.__, 
unter Auflage neuer Belege (BF-Bel. 2-25) mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und 
beantragte was folgt: 
«1. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten effektiven Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Altliegen-
schaft H.__ , in X.__ , auf maximal CHF 550.– zu berichtigen sowie die deklarierten CHF 7'050.– für 
die Liegenschaft Y.__, somit total X.__ CHF 7'600 zu übernehmen. 
 
b. Es seien die effektiv verausgabten Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Altliegenschaft Z.__, in 
X.__ , von mindestens CHF 13'296.– zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
 
c. Es sei für die landwirtschaftliche Liegenschaft in X.__ für die Liegenschafts-Unterhaltskosten der 
Pauschal-Abzug von 20%, somit CHF 1'410 zu gewähren. 
2. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten effektiven Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Liegen-
schaft W.__, in U.__, auf maximal CHF 42'548, zu berichtigen. 
 
b. Es sei für die Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Liegenschaft W.__, in U.__ der steuerliche 
Pauschalabzug von Basellandschaft mit 25 % gleich CHF 10'637 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
– Eventualiter sei ein Pauschalabzug von 25 % auf allfällig vom Gericht anders festzulegenden Netto-
Mietzins-Einnahmen anzupassen. 
3. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Liegenschaft T.__, in 
S.__, mit maximal CHF 81'682 zu berichtigen. 
 
b. Auf der Basis der Netto-Mietzins-Einnahmen betreffen die Liegenschaft T.__, in S.__, von CHF 
81'682 sei der Steuerwert auf maximal CHF 1'256'646 zu berichtigen. 
 
c. Es seien der steuerliche Pauschal-Abzug von 20 % für den Liegenschafts-Unterhalt der Liegenschaft 
T.__, in S.__, mit CHF 16'802 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
4. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Liegenschaft R.__, in 
S.__, auf maximal CHF 37'303 zu berichtigen. 
 
b. Auf der Basis der Netto-Mietzins-Einnahmen von CHF 37'303 sei der Steuerwert der Liegenschaft 
R.__, in S.__, auf maximal CHF 573'892 zu berichtigen. 


4 │ 20 
 
 
c. Es seien der deklarierte steuerliche Pauschal-Abzug von 20% für den Liegenschafts-Unterhalt der 
Liegenschaft R.__, in S.__, mit CHF 7'460 zum Abzug zuzulassen. 
5. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen gemäss Mieterspiegel betreffend 
die Liegenschaft Q.__, in S.__, mit maximal CHF 68'793 steuerlich zu erfassen. 
 
b. Auf der Basis der Netto-Mietzins-Einnahmen von CHF 68'793 sei der Steuerwert der Liegenschaft 
Q.__, in S.__, auf maximal CHF 1'058'353 zu berichtigen. 
 
c. Es seien die Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Liegenschaft Q.__, in S.__, mit dem Pauscha-
labzug von 20% von den Netto-Mieteinnahmen mit CHF 13'758 zum Abzug zu bringen. 
6. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Liegenschaft P.__, in 
S.__, auf maximal CHF 102'154 zu berichtigen. 
 
b. Auf der Basis der Netto-Mietzins-Einnahmen von CHF 102'154 sei der Steuerwert der Liegenschaft 
P.__, in S.__, auf maximal CHF 1'571'600 zu erfassen. 
 
c. Es seien die Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Liegenschaft P.__, in S.__, mit dem Pauschal-
Abzug von 20% zum Abzug zuzulassen. 
7. 
Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen für die Liegenschaft O.__, in S.__, ge-
mäss Mieterspiegel mit maximal CHF 97'231 steuerlich zu erfassen. 
8. 
Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mieteinnahmen für die Liegenschaft O.__, in S.__, gemäss 
Mieterspiegel mit maximal CHF 73'151 steuerlich zu erfassen. 
9. 
a. Auf Basis der Netto-Mieteinnahmen der beiden Liegenschaften O.__ mit CHF 97'231 und N.__ mit 
CHF 73'151 somit Total CHF 170'382, kapitalisiert zu 6.5%, ergibt einen Steuerwert von CHF 
2'621'261, welche Summe als steuerlich relevanter Vermögenswert zu erfassen sei. 
 
b. Es seien die Liegenschafts-Unterhaltskosten für die beiden Liegenschaften O.__ und N.__ in S.__, 
mit dem Pauschal-Abzug von 20% mit CHF 34'076 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
10. 
Es seien die effektiv verausgabten Liegenschafts-Unterhaltskosten für die STWE-Wohnung M.__, in 
S.__, im Betrag von CHF 30'735.95 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
11. 
Es seien die effektiv verausgabten Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Wohnung in L.__ im Betrag 
von CHF 22'563 steuerlich zum Abzug zu bringen. 
12. 
a. Es seien die effektiv vereinnahmten Netto-Mietzins-Einnahmen betreffend die Liegenschaft K.__, in 
J.__ mit maximal CHF 65'629 zu berichtigen. 
 
b. Es seien die effektiv verausgabten Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Liegenschaft K.__, in 
J.__, mit CHF 69'294 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
13. 
Es seien die effektiv verausgabten Liegenschafts-Unterhaltskosten für die Altliegenschaft I.__ in J.__ 
im Betrag von CHF 25'718 zum steuerlichen Abzug zuzulassen. 
14. 
Die Veranlagungen der Steuerverwaltung des Kantons Nidwalden sowohl für die Kantons- und Ge-
meinde-Steuer als auch für die Bundessteuern seien in den obigen Antrags-Punkten abzuändern/zu 
berichtigen, ebenso sei die interkantonale Steuerausscheidung entsprechend anzupassen. 
15. 
Alles unter o/e Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegnerin.» 
 
Innert Nachfrist leistete die Beschwerdeführerin einen Gerichtskostenvorschuss von 
Fr. 3'000.–. 


5 │ 20 
 
 
C. 
Das Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 17. November 2023, unter Auflage der 
Verfahrensakten (vi-act. 1-275), eine teilweise Gutheissung der Beschwerde: 
«1. 
a. Der Antrag betreffend Mietzinseinnahmen für die Liegenschaft H.__ in X (LU) und die Liegenschaft 
Y.__ sei gutzuheissen. 
 
b. Die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten für die Liegenschaft H.__ seien auf CHF 12'296.00 
festzusetzen. 
 
c. Der Antrag betreffend Pauschalabzug für die landwirtschaftliche Liegenschaft in X.__ sei abzuwei-
sen. 
2. 
a. Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft W.__ in U.__ seien auf CHF 44'400 festzusetzen. 
 
b. die Liegenschaftsunterhaltskosten für das Objekt W.__ seien mit dem Pauschalabzug von 20% auf 
CHF 8'800 festzusetzen. 
3. 
a. Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft T.__ seien auf CHF 84'013 festzusetzen. 
 
b. Der Steuerwert der Liegenschaft T.__ sei auf der Basis der Nettomietzinseinnahmen mit 
CHF 1'292'507 festzusetzen. 
 
c. Der Antrag betreffend Pauschalabzug von 20% Liegenschaftsunterhalt für die Liegenschaft T.__ 
von CHF 16'802 sei gutzuheissen. 
4. 
a. Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft R.__ seien auf CHF 38'055 festzusetzen. 
 
b. Der Steuerwert der Liegenschaft R.__ sei auf der Basis der Nettomietzinseinnahmen mit 
CHF 585'461 festzusetzen. 
 
c. Die Liegenschaftsunterhaltskosten für das Objekt R.__ seien mit dem Pauschalabzug von 20% auf 
CHF 7'611 festzusetzen. 
5. 
a. Die Nettomietzinsen für die Liegenschaft Q.__ seien auf CHF 71'200 festzusetzen. 
 
b. Der Steuerwert der Liegenschaft Q.__ sei auf der Basis der Nettomietzinseinnahmen mit 
CHF 1'095'384 festzusetzen. 
 
c. Die Liegenschaftsunterhaltskosten für das Objekt Q.__ seien mit dem Pauschalabzug von 20% auf 
CHF 14'240 festzusetzen. 
6. 
a. Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft P.__ seien auf CHF 112'600 festzusetzen. 
 
b. Der Steuerwert der Liegenschaft P.__ sei auf der Basis der Nettomietzinseinnahmen mit 
CHF 1'732'307 festzusetzen. 
 
c. Die Liegenschaftsunterhaltskosten für das Objekt P.__ seien mit dem Pauschalabzug von 20% auf 
CHF 22'520 festzusetzen. 
7. 
Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft O.__ seien auf CHF 104'098 festzusetzen. 
8. 
Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft N.__ seien auf CHF 89'000 festzusetzen. 
9. 
a. Der Steuerwert der beiden Liegenschaften O.__ und N.__ sei auf der Basis der Nettomietzinsein-
nahmen mit CHF 2'970'738 festzusetzen. 


6 │ 20 
 
 
b. Die Liegenschaftsunterhaltskosten der beiden Objekte O.__ und N.__ seien mit dem Pauschalabzug 
von 20% auf CHF 38'619 festzusetzen. 
10. 
Der Antrag betreffend Liegenschaftsunterhaltskosten für die STWE-Wohnung M.__ sei gutzuheissen. 
11. 
Der Antrag betreffend Liegenschaftsunterhaltskosten für die Liegenschaft in L.__ sei gutzuheissen. 
12. 
a. Die Nettomietzinseinnahmen für die Liegenschaft K.__ in J.__ seien auf CHF 71'480 festzusetzen. 
 
b. Der Antrag betreffend Liegenschaftsunterhaltskosten für die Liegenschaft K.__ sei gutzuheissen. 
13. 
Die Liegenschaftsunterhaltskosten der Liegenschaft I.__ seien auf CHF 6'251 festzusetzen. 
14. 
Auf der Grundlage der Berechnungen in den Anträgen 1-13 seien die interkantonalen Steuerausschei-
dungen entsprechend anzupassen. 
15. 
Unter Kostenfolge der Beschwerdeführerin.» 
 
Die Eidg. Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. Ein zweiter Schriftenwechsel wurde 
nicht angeordnet. 
 
D. 
Die Beschwerdeführerin replizierte mit Eingabe vom 23. Dezember 2023 unaufgefordert. Mit 
ihrer unaufgeforderten Replik legte sie zahlreiche zusätzliche Belege auf (BF-Replik-Bel. 1-
22) und formulierte ihre Anträge neu (Hervorhebungen durch die Beschwerdeführerin): 
«1. X.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen der Liegenschaft H.__ auf Fr. 550.– festzusetzen und diejenigen 
der Liegenschaft Y.__ auf Fr. 7'050.–. 
b. Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt der H.__ im Betrag von Fr. 12'296.– zuzulassen. 
c. Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt der Liegenschaft Y.__ in X.__ im Betrag von 
Fr. 4'121.45 zuzulassen. 
2. W.__ in U.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 44'400.– festzusetzen. 
b. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 8'800.– zuzulassen. 
3. T.__ in S.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 84'013.– festzusetzen. 
b. Es sei der Steuerwert der Liegenschaft mit Fr. 1'292'507.– festzusetzen. 
c. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 16'802.– zuzulassen. 
4. R.__ in S.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 38'055.– festzusetzen. 
b. Es sei der Steuerwert der Liegenschaft mit Fr. 585'461.– festzusetzen. 


7 │ 20 
 
c. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 7'611.– zuzulassen. 
5. Q.__ in S.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 71'200.– festzusetzen. 
b. Es sei der Steuerwert der Liegenschaft mit Fr. 1'095'384.– festzusetzen. 
c. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 14'240.– zuzulassen. 
6. P.__ in S.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 112'600.– festzusetzen. 
b. Es sei der Steuerwert der Liegenschaft mit Fr. 1'732'307.– festzusetzen. 
c. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 22'520.– zuzulassen. 
7. O.__ in S.__: 
Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 104'098.– festzusetzen. 
8. N.__ in S.__: 
Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 89'000.– festzusetzen. 
9. T.__ in S.__: 
a. Es sei der Steuerwert der beiden Liegenschaften mit Fr. 2'970'738.– festzusetzen. 
b. Es sei der pauschale Liegenschaftsunterhalt von 20% der Nettomieteinnahmen im Betrag von 
Fr. 38'619.– zuzulassen. 
 10. M.__ in S.__: 
Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt von Fr. 30'736.– zuzulassen. 
 11. L.__: 
Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt von Fr. 22'536.– zuzulassen. 
 12. K.__ in J.__: 
a. Es seien die Nettomietzinseinnahmen auf Fr. 71'480.– festzusetzen. 
b. Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt von Fr. 69'294.– zuzulassen. 
 13. I.__ in J.__: 
Es sei der effektive Liegenschaftsunterhalt von Fr. 18'033.10 zuzulassen. 
 14. Abschliessend seien bei der Gesamtveranlagung 2018 die interkantonalen Steuerausscheidungen ge-
mäss den veränderten Aktiven- und Passiven sowie Einkommens-Zuweisung und Abzügen neu zu be-
rechnen und entsprechend zu verteilen/anzupassen. 
 15. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner 1 und Beschwerdegegnerin 2.» 
 
E. 
Das Steueramt reichte am 23. Januar 2024 ihre Duplik ein, mit folgenden Rechtsbegehren: 


8 │ 20 
 
«1. 
Die gemäss Ziffern 1.a. und b. sowie Ziffern 2.-12. und Ziffer 14. In der Vernehmlassung vom 17. No-
vember 2023 gestellten und in der Replik unwidersprochen gebliebenen Anträge seien antragsgemäss 
festzusetzen. 
2. 
Die in Ziff. 1. c. der Replik beantragten effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten für die verpachtete 
landwirtschaftliche Liegenschaft in X.__ seien auf CHF 3'821.05 festzusetzen. 
3. 
Die in Ziffer 13. der Replik beantragten effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten für die Liegenschaft 
I.__ in J.__ seien auf total CHF 24'324.10 festzusetzen. 
4. 
Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 
 
Die Eidg. Steuerverwaltung liess sich erneut nicht vernehmen. 
 
F. 
Die Steuerabteilung des Verwaltungsgericht Nidwalden hat die vorliegende Beschwerdesache 
an der Sitzung vom 25. März 2024 abschliessend beraten und beurteilt. Auf die Ausführungen 
der Parteien in den Rechtsschriften wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwä-
gungen eingegangen. 


9 │ 20 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1 
 
Angefochten sind die Einsprach-Entscheide vom 30. Juni 2023, mit welchem die Einsprache 
der Beschwerdeführerin betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundes-
steuer 2018 teilweise gutgeheissen wurde. Als Rechtsmittel gegen einen Einspracheentscheid 
der Veranlagungsbehörde ist sowohl in Bezug auf die Kantons- und Gemeindesteuern als 
auch in Bezug auf die direkte Bundessteuer die Beschwerde an das Verwaltungsgericht ge-
geben (Art. 206 Abs. 1 StG bzw. Art. 140 Abs. 1 und Art. 145 DBG [SR 642.11]). Die Be-
schwerde muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Beschwerdelegitimiert ist die 
steuerpflichtige Person (Art. 206 Abs. 1 StG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 und 2 DBG). 
Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtenen Einsprache-Entscheide berührt und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, sodass sie beschwerdele-
gitimiert ist. Insoweit sind die Eintretensvoraussetzungen grundsätzlich erfüllt. 
 
1.2 
 
Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteuern als auch der direkten 
Bundessteuer angefochten, so muss das Verwaltungsgericht – da es sich um zwei verschie-
dene Steuern handelt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver-
fahren veranlagt werden – zwei Entscheide fällen. Diese können jedoch in ein und derselben 
Urteilsschrift getroffen werden (s. BGE 135 II 260 E. 1.3.1, 130 II 509 E. 8.3). 
 
1.3 
 
1.3.1 
Betreffend kantonale Steuern beträgt die Beschwerdefrist 30 Tage (Art. 206 Abs. 1 StG). 
Handlungen, für die eine Frist gesetzt ist, sind spätestens an ihrem letzten Tag vorzunehmen. 
Schriftliche Eingaben sind spätestens am letzten Tag der Frist der Behörde einzureichen oder 
zu deren Handen der schweizerischen Post zu übergeben (Art. 186 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 35 
Abs. 1 und 2 VRG). In Einsprache- und Rechtsmittelverfahren vor den Verwaltungsbehörden 
sowie in Verwaltungsgerichtsverfahren stehen diese Fristen vom 15. Juli bis und mit dem 
15. August still (Art. 33a Abs. 2 Ziff. 2 VRG). 
 


10 │ 20 
 
1.3.2 
Der Einsprache-Entscheid betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 vom 30. Juni 
2023 (vi-act. 263) wurde der Beschwerdeführerin am 13. Juli 2023 zugestellt. Unter Berück-
sichtigung des Fristenstillstands während den Sommergerichtsferien wurde die Beschwerde 
mit Postaufgabe am 13. September 2023 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 
fristgerecht eingereicht, womit darauf insoweit eingetreten und diese materiell beurteilt werden 
kann (s. nachfolgende E. 2 ff.). 
 
1.4 
 
1.4.1 
Betreffend die direkten Bundessteuern beträgt die Beschwerdefrist 30 Tage (Art. 145 Abs. 2 
i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Die Frist beginnt mit dem auf die Eröffnung folgenden Tage. Sie 
gilt als eingehalten, wenn die Einsprache am letzten Tag der Frist bei der Veranlagungsbe-
hörde eingelangt ist, den schweizerischen PTT-Betrieben oder einer schweizerischen diplo-
matischen oder konsularischen Vertretung im Ausland übergeben wurde. Fällt der letzte Tag 
auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Feiertag, so läuft die Frist am nächst-
folgenden Werktag ab (Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 4 sowie Art. 133 Abs. 1 DBG). 
Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts regelt Art. 133 DBG den Fristenlauf abschliessend. 
Ein Fristenstillstand während Gerichtsferien ist nicht vorgesehen. Gerichtsferien, die das kan-
tonale Verfahrensrecht vorsieht, haben demzufolge im Bereich der direkten Bundessteuer 
keine Geltung (Urteil des Bundesgerichts 2C_1107/2016 vom 5. April 2017 E. 3.1). Mit ande-
ren Worten ist die Anwendung kantonalrechtlicher Fristenstillstandsregelungen zugunsten der 
Steuerpflichtigen im Bereich des Bundessteuerrechts ausgeschlossen (PETER LOCHER, Kom-
mentar DBG Teil III, 2015, N 21 zu Art. 132 DBG; MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, in: Zwei-
fel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 4. A., 2022, N 12 zu Art. 133 
DBG). 
 
1.4.2 
Der Einsprache-Entscheid betreffend die direkte Bundessteuer 2018 vom 30. Juni 2023 (vi-
act. 261) wurde der Beschwerdeführerin ebenfalls am 13. Juli 2023 zugestellt. Die dreissigtä-
gige Beschwerdefrist lief in Nachachtung der Fristverlängerung über das Wochenende bis zum 
14. August 2023. Betreffend den Einsprache-Entscheid zur direkten Bundessteuer 2018 
wurde die Beschwerde mit Postaufgabe am 13. September 2023 demnach verspätet erhoben. 
Insoweit ist auf diese nicht einzutreten. 


11 │ 20 
 
Daran vermag nichts zu ändern, dass die Beschwerdeführerin nicht anwaltlich vertreten ist: 
Einerseits hält die Rechtmittelbelehrung im angefochtenen Einsprache-Entscheid unzweideu-
tig fest, dass eine Beschwerde innert 30 Tagen nach erfolgter Zustellung zu erheben ist. Es 
ist keine Rede von einem Fristenstillstand. Andererseits wurde sie in diesem Steuerverfahren 
durch Treuhänder bzw. durch ein Treuhandbüro B.__ begleitet und – soweit dies zulässig war 
(s. für die den Rechtsanwälten vorbehaltene berufsmässige Vertretung im Verwaltungsge-
richtsverfahren: Art. 16 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 70 GerG [NG 261.1]) – vertreten. 
 
1.5 
 
Gemäss Art. 206 Abs. 2 StG können mit der Beschwerde alle Mängel des angefochtenen Ent-
scheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Somit kann das Verwaltungs-
gericht vorliegend auch die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids überprüfen. Eine 
weitere Besonderheit findet sich in Art. 207 StG, wonach das Verwaltungsgericht bei Be-
schwerden in Steuersachen nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist, sondern ihm die 
gleichen Befugnisse zustehen wie der Veranlagungsinstanz im Veranlagungsverfahren und 
nach Anhörung der steuerpflichtigen Person die Veranlagung auch zu ihrem Nachteil abän-
dern kann. 
 
2. 
 
2.1 
 
Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass das Veranlagungsverfahren aufwändig und komplex 
gewesen sei. Das Steueramt habe erst im gegenständlichen Beschwerdeverfahren deutlich 
angesprochen, was sie vermisse und in welcher Form sie gewisse Belege brauche. Die Fest-
platte des Bürolaptops sei gestohlen worden, weshalb eine Vielzahl der Belege verloren oder 
schwer beschaffbar seien. Es komme «erst jetzt mit der nötigen Präzision und Detailformulie-
rung zum Ausdruck, welche Steuervorgaben bezüglich Liegenschaften zu beachten [seien] 
und welche Dokumente oder in welcher Form [das Steueramt] diese [wünsche]». Man habe 
seit Jahren immer wieder nachgefragt und mehrfach um einen persönlichen Besprechungs-
termin gebeten. In Anbetracht der Komplexität wäre ein mündlicher Austausch, so die Be-
schwerdeführerin, direkter und zielführender gewesen. Für die steuerpflichtige Privatperson 
sei dies mit einem enormen Arbeitsvolumen verbunden und eine echte Herausforderung ge-
wesen (Replik Ziffn. 1-10, S. 3-5). 
 
2.2 
 


12 │ 20 
 
Grundsätzlich behilft sich die Beschwerdeführerin damit pauschaler Kritik, ohne konkret bzw. 
substantiiert Verfahrensmängel zu rügen. Am Ehesten könnte darin noch die Rüge einer Ge-
hörsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV) erkannt werden, welche aber gänzlich unbegründet wäre. 
Mit Blick auf die von der Beschwerdeführerin geäusserte Kritik sowie auf die Abwicklung künf-
tiger Steuerperioden erlaubt sich folgende Bemerkungen: 
Das Steueramt hat die Beschwerdeführerin mehrfach aufgefordert, die notwendigen Unterla-
gen einzureichen (s. vorne Bst. A), wobei die erforderlichen Angaben und Belege konkret be-
zeichnet worden sind. Die formalen Einwände der Beschwerdeführerin gehen bereits deshalb 
fehl. Im Gegenteil hat das Steueramt kulanterweise Nachsicht walten lassen, indem es der 
grösstenteils säumigen Beschwerdeführerin zahlreiche Nachfristen gewährte und etliche der 
jeweils ohne nähere Begründung bzw. Einordnung, einzeln per E-Mail eingereichten Belege 
zu ihren Gunsten berücksichtigte, obwohl die Einsprache zu begründen wäre (Art. 203 Abs. 1 
StG). Gleiches gilt – wie sich noch zeigen wird – in diesem verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahren. Dass die Einreichung der Steuererklärung mit Aufwand verbunden ist, liegt in der 
Natur der Sache, ist den gesetzlichen Vorgaben geschuldet und kann nicht dem Steueramt 
vorgeworfen werden. Dieses wendet lediglich das Recht an, wobei es zur Feststellung der für 
eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Ver-
hältnisse verpflichtet ist (Art. 191 Abs. 1 StG). Hingegen liegt in der Verantwortung des Steu-
erpflichtigen, die Steuererklärung und die erforderlichen Beilagen einzureichen bzw. beizubrin-
gen (Art. 192 ff. StG; Art. 124 ff. DBG). Ein Verlust der einzureichenden Daten vor der Einrei-
chung, wie hier durch den Diebstahl des Geschäftslaptops, liegt entsprechend in der Risiko-
sphäre des Steuerpflichtigen. Ferner ist es nicht am Steueramt – soweit dies nicht vom Steu-
erpflichtigen beantragt wird und mit Blick auf die sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sinn-
voll erscheint – von sich aus Besprechungstermine anzusetzen, um Steuerfragen zu erörtern. 
Einerseits ergibt sich aus den Akten ohnehin nicht, dass die Beschwerdeführerin je eine münd-
liche Einspracheverhandlung beantragt hätte. Andererseits ist das Steueramt auch nicht Steu-
erberater, sondern Veranlagungsbehörde. Welche «Steuervorgaben bezüglich Liegenschaf-
ten zu beachten» und welche Belege beizubringen sind, liegt nicht im Ermessen der Steuer-
behörde. Dies ergibt sich vielmehr aus den anwendbaren Gesetzesgrundlagen, die den Steu-
erpflichtigen von den Steuerbehörden in Wegleitungen und Merkblättern laienverständlich auf-
bereitet werden. Fehlt es dem Steuerpflichtigen trotzdem am erforderlichen Fachwissen und 
erfordern es Einkommens- bzw. Vermögensverhältnisse, liegt es an diesem, hinreichende ex-
terne Unterstützung beizuziehen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs oder Verfahrens-
vorschriften ist jedenfalls nicht ersichtlich. 


13 │ 20 
 
 
3. 
 
Unter Auflage diverser neuer Urkundenbeweise (BF-Bel. 2-25; BF-Replik-Bel. 1-22) verlangt 
die Beschwerdeführerin im Rahmen des Beschwerdeverfahrens, zuletzt mit den Anträgen ge-
mäss ihrer (unaufgeforderten) Replik vom 23. Dezember 2023 betreffend ihre Liegenschaften 
Anpassungen der aufgerechneten Nettomietzinseinnahmen, der Steuerwerte sowie der ab-
zugsfähigen Unterhaltskosten. In Nachachtung der neuen Beweislage pflichtet das Steueramt 
den Anträgen der Beschwerdeführerin mit Vernehmlassung bzw. Duplik grösstenteils bei. Das 
Verwaltungsgericht sieht keine Veranlassung von den übersteinstimmenden Anträgen abzu-
weichen, zumal die aufgerechneten Werte nunmehr (erstmals) beleg- und beweismässig er-
stellt sind. Die Beschwerde ist in diesen Punkten teilweise gutzuheissen. Der angefochtene 
Einsprache-Entscheid vom 30. Juni 2023 hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern 
2018 ist aufzuheben und die Sache zu deren Neuberechnung- bzw. Neuveranlagung an das 
Steueramt zurückzuweisen. 
Dabei ist nach Gesagtem – in Abweichung des angefochtenen Veranlagungsbescheids – so-
weit noch relevant von den folgenden Parametern auszugehen: 
Liegenschaft H.: 
 
Liegenschaft Y.: 
Nettomietertrag 
Fr. 
550 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
7'050 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
12'296 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft W.: 
 
Liegenschaft H.: 
Nettomietertrag 
Fr. 
44'400 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
84'013 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
8'800 
 
Steuerwert 
Fr. 
1'292'507 
 
 
 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
16'802 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft R.: 
 
Liegenschaft Q.: 
Nettomietertrag 
Fr. 
38'055 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
71'200 
Steuerwert 
Fr. 
585'461 
 
Steuerwert 
Fr. 
1'095'384 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
7'611 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
14'240 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft P.: 
 
Liegenschaft O.: 


14 │ 20 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
112'600 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
104'098 
Steuerwert 
Fr. 
1'732'307 
 
 
 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
22'520 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft N.: 
 
Liegenschaft T.: 
Nettomietertrag 
Fr. 
89'000 
 
Steuerwert 
Fr. 
2'970'738 
 
 
 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
38'619 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft M.: 
 
Liegenschaft L.: 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
30'736 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
22'536 
 
 
 
 
 
 
 
Liegenschaft K.: 
 
 
 
 
Nettomietertrag 
Fr. 
71'480 
 
 
 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
69'294 
 
 
 
 
 
4. 
 
Hingegen noch strittig sind der abzugsfähige Unterhalt für die Liegenschaft Y.__ sowie die 
Liegenschaft I.__ 
 
5. 
 
5.1 
 
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei für die Liegenschaft Y.__ der effektive Liegen-
schaftsunterhalt im Betrag von Fr. 4'121.45 abzuziehen, wenn schon kein Pauschalabzug von 
20% gewährt werde. Der Betrag setze sich aus den folgenden Rechnungsposten zusammen: 
Gebäudeversicherung Kt. Luzern (Fr. 993.20; BF-Replik-Bel. 2), Haftpflichtversicherung Alli-
anz (Fr. 89.30; BF-Replik-Bel. 3), periodische elektrische Installationskontrolle SicuroCentral 
(Fr. 785.95; BF-Replik-Bel. 4), Mängelbehebungen CKW (Fr. 634.90; BF-Replik-Bel. 5), Bei-
träge Waldstrassengenossenschaft (Fr. 149.–; BF-Replik-Bel. 6) und Reparatur Bauernhaus 
von Büren Dachservice (Fr. 1'470.–; BF-Replik-Bel. 7). 
 


15 │ 20 
 
5.2 
 
Das Steueramt hält entgegen, dass nur effektive Kosten abgezogen werden könnten. Die vor-
gebrachten Rechnungsbelege für effektive Liegenschaftsunterhaltskosten der verpachteten 
landwirtschaftlichen Liegenschaft würden sich auf Fr. 3'821.05 belaufen. Die Addition der auf 
S. 2 der Gebäudeversicherung Luzern aufgeführten Positionen ergäben nicht den ausgewie-
senen Totalbetrag von Fr. 993.20, sondern die Summe von Fr. 691.80. Es sei somit ein Abzug 
von Fr. 3'821.05 zuzulassen. 
 
5.3 
 
5.3.1 
Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 19 
Abs. 1 StG). Steuerbar sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere alle 
Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (Art. 24 Abs. 1 
Ziff. 1 StG). Zur Ermittlung des Reineinkommens werden von den gesamten steuerbaren Ein-
künften die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge nach 
den Art. 29-37 StG abgezogen (Art. 28 Abs. 1 StG). 
 
5.3.2 
Bei Grundstücken im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Kosten der In-
standstellung von neu erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kosten 
der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind In-
vestitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 
Bundessteuer abziehbar sind, sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. In-
vestitionskosten und Rückbaukosten sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abzieh-
bar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, 
steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Abziehbar sind ferner die Kosten 
denkmalpflegerischer Arbeiten, welche die steuerpflichtige Person aufgrund gesetzlicher Vor-
schriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen 
hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind (Art. 34 Abs. 2-3 StG [Effektivabzug]). 
Die steuerpflichtige Person kann für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend 
Wohnzwecken dienen, anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug 
geltend machen. Der Pauschalabzug für Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von 
Grundstücken beträgt: 1. 10 Prozent des gesamten Rohertrages, wenn das Gebäude weniger 


16 │ 20 
 
als zehn Jahre alt ist; 2. 20 Prozent des gesamten Rohertrages, wenn das Gebäude zehn oder 
mehr Jahre alt ist (Art. 34 Abs. 4 StG [Pauschalabzug]). 
 
5.4 
 
Bei der Liegenschaft Y.__ handelt es sich um ein verpachtetes, landwirtschaftliches Grund-
stück, was die Beschwerdeführerin nicht in Abrede stellt. Ein Pauschalabzug ist damit ausge-
schlossen (Art. 34 Abs. 4 StG e contrario), zulässig bleibt einzig ein Abzug der effektiven Lie-
genschaftsunterhaltskosten gemäss Art. 28 Abs. 1 i.V.m. Art. 34 Abs. 2 StG. Zutreffend ist es, 
dass die von der Beschwerdeführerin für die Liegenschaft aufgelegten Rechnungen (BF-Rep-
lik-Bel. 2-7) einen Gesamtbetrag von lediglich Fr. 3'821.05, nicht wie von ihr geltend gemacht 
Fr. 4'121.45 ergeben. Diese nachgewiesenen Auslagen sind als effektive Liegenschaftsunter-
haltskosten vollständig abziehbar. 
Es ist für die Liegenschaft Y.__ somit ein gerundeter Abzug von Fr. 3'821.– zuzulassen. 
 
6. 
 
6.1 
 
Die Beschwerdeführerin stellt replikweise den Antrag, es sei für die Liegenschaft I.__ der ef-
fektive Liegenschaftsunterhalt im Betrag von insgesamt Fr. 18'033.10 zu berücksichtigen. Der 
Betrag setze sich aus den folgenden Rechnungsposten zusammen: Rechnung Gebäudever-
sicherung Kt. Luzern (Fr. 131.10; BF-Replik-Bel. 8), Rechnung Allianz Suisse (Fr. 89.30; BF-
Replik-Bel. 9), Rechnung Spörri Schreinerei (Fr. 600.95; BF-Replik-Bel. 10), Rechnungen 
EWL (Fr. 207.70, Fr. 917.75, Fr. 43.15, Fr. 1'578.–; BF-Replik-Bel. 11-14), Rechnung Carrera 
Umgebungsarbeiten (Fr. 3'200.–; BF-Replik-Bel. 15), Rechnung D. Bloch (Fr. 2'400.–; BF-
Replik-Bel. 16), Rechnung Schlüsselservice (Fr. 850.70; BF-Replik-Bel. 17), Rechnung Ci-
menti.Lipp & Casciaro (Fr. 2'215.40; BF-Replik-Bel. 18), Rechnung Solida Versicherungen 
(Fr. 100.–; BF-Replik-Bel. 19), Rechnung GM Heizsanitär GmbH (Fr. 5'492.70; BF-Replik-
Bel. 20), Rechnung Tiefbauamt Stadt Luzern (Fr. 37.15; BF-Replik-Bel. 21) und Anteil Rech-
nung Basler Versicherung Rechtsschutz (Fr. 130.–; BF-Replik-Bel. 22). 
 


17 │ 20 
 
6.2 
 
Das Steueramt führt aus, dass zwei von den nunmehr mit Replik aufgelegten Rechnungen 
nicht im Rahmen des Liegenschaftsunterhalts abzugsfähig seien. Die Rechnung der Solida-
Versicherung über Prämie für Berufsunfallversicherung von Fr. 100.– betreffe das Jahr 2019 
und damit nicht die streitige Steuerperiode, zumal diese Prämie nicht dem Objekt zuordbar 
sei. Bei der geltend gemachten anteiligen Rechtsschutzprämie der Basler Versicherung in 
Höhe von Fr. 130.– handle es sich um nicht abzugsfähige private Lebenshaltungskosten, wo-
bei auch diesbezüglich keine Gebäudezuordnung möglich sei. Nach Abzug der genannten 
beiden Rechnungen würden somit zusätzliche Liegenschaftsunterhaltskosten für das Objekt 
in Höhe von Fr. 17'803.10 anerkannt. Gesamthaft belaufe sich daher mit den gemäss Ver-
nehmlassung bereits zugestandenen Liegenschaftsunterhaltskosten von Fr. 6'521.– der ab-
zugsfähige Liegenschaftsunterhalts auf den Gesamtbetrag von Fr. 24'324.10. 
 
6.3 
 
In rechtlicher Hinsicht kann auf die einschlägigen, vorstehenden Ausführungen verwiesen wer-
den (s. vorne E. 5.3). 
 
6.4 
 
Unstrittig ist, dass für die Liegenschaft I.__ effektive Liegenschaftsunterhaltskosten von 
Fr. 6'521.– (BF-Bel. 25 [Fr. 1'900.90 + Fr. 4'350.–]) und Fr. 17'803.10 (BF-Replik-Bel. 8-18, 
20-21) abziehbar sind, wobei die Beschwerdeführerin den ersten Betrag im Rahmen ihrer rep-
likweise gestellten Anträge nicht mehr einberechnet zu haben scheint. Nicht abziehbar sind 
die mit BF-Replik-Bel. 19 und 22 geltend gemachten Aufwendungen von Fr. 100.– (Prämie 
Berufsunfallversicherung) bzw. Fr. 130.– (Anteil Rechtsschutzversicherung). Beide Rech-
nungsbeträge betreffen private, nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten, die nicht der Lie-
genschaft zugeordnet werden können (Art. 28 Abs. 1 i.V.m. Art. 34 Abs. 2 StG e contrario). 
Andere effektive Liegenschaftsunterhaltskosten sind keine belegt. Somit bleibt es bei den ein-
gangs erwähnten, unumstritten abzugsfähigen (effektiven) Liegenschaftsunterhaltskosten von 
Fr. 6'521.– und Fr. 17'803.10. 
Es ist für die Liegenschaft I.__ somit ein addierter, gerundeter Abzug von Fr. 24'324.– zuzu-
lassen. 
 


18 │ 20 
 
7. 
 
Bei der Neuberechnung- bzw. Neuveranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2018 
nach Aufhebung des angefochtenen Einsprache-Entscheids (s. vorne E. 3) ist demnach – in 
Abweichung des angefochtenen Veranlagungsbescheids – von folgenden Parametern auszu-
gehen: 
Liegenschaft Y.: 
 
Liegenschaft I.: 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
3'821 
 
Abzug Liegenschaftsunterhalt 
Fr. 
24'324 
 
8. 
 
Zusammenfassend ist auf die Beschwerde vom 11. September 2023 betreffend den Einspra-
che-Entscheid vom 30. Juni 2023 hinsichtlich der Direkten Bundessteuer 2018 nicht einzutre-
ten (s. vorne E. 1.4). 
Indes ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde vom 11. September 2023 der Einsprache-
Entscheid vom 30. Juni 2023 hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern 2018 aufzuhe-
ben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Steueramt zurück-
zuweisen. Namentlich ist im Rahmen der Neubeurteilung von den hier verbindlich festgelegten 
Parametern (s. vorne E. 3 bzw. 7) auszugehen. 
 
9. 
 
9.1 
 
Die Kosten des Verfahrens umfassen die amtlichen Kosten (Gebühren und Auslagen) sowie 
die Parteientschädigung. Sie gehen im Rechtsmittelverfahren zu Lasten der unterliegenden 
Partei und bemessen sich nach dem kantonalen Prozesskostengesetz (Art. 188 StG i.V.m. 
Art. 116 Abs. 3 und Art. 122 Abs. 1 VRG [NG 265.1], Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 und 
5 DBG, Art. 78 GerG). Davon abweichend können die Kosten dem obsiegenden Beschwerde-
führer ganz oder teilweise auferlegt werden, wenn er bei pflichtgemässem Verhalten schon im 
Veranlagungs- oder Einspracheverfahren zu seinem Recht gekommen wäre (Art. 145 Abs. 2 
i.V.m. Art. 144 Abs. 2 DBG; Art. 188 StG i.V.m. Art. 120 Abs. 1 VRG). 
 


19 │ 20 
 
9.2 
 
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht beträgt die ordentliche Gebühr 
Fr. 100.– bis Fr. 7'000.– (Art. 17 PKoG [NG 261.2]). Die Gebühr wird ermessensweise, nach 
Massgabe des Umfangs, der Bedeutung und der Schwierigkeit der Streitsache (s. Art. 2 Abs. 1 
PKoG), auf Fr. 3'000.– festgelegt. Sie ist vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 
Einerseits unterlag die Beschwerdeführerin, soweit auf ihre Beschwerde zufolge Verspätung 
nicht einzutreten war. Insofern auf die Beschwerde eingetreten wurde, war die Beschwerde 
zwar grossmehrheitlich gutzuheissen. Die teilweise Gutheissung erfolgte indes gestützt auf 
erstmals im Beschwerdeverfahren aufgelegte Urkundenbeweise (s. vorne E. 3-8), welche bei 
pflichtgemässem Verhalten bereits im Veranlagungsverfahren, spätestens aber im Ein-
spracheverfahren hätten beigebracht werden können. Hätte die Beschwerdeführerin infolge 
des abhandengekommenen Geschäftslaptops dafür in den vorinstanzlichen Verfahren mehr 
Zeit gebraucht, hätte es ihr offen gestanden, Fristerstreckungen (Art. 119 Abs. 2 DBG; Art. 36 
Abs. 2 VRG) oder gar eine Sistierung des Verfahrens (Art. 25 Abs. 1 VRG) zu verlangen. Für 
dieses Beschwerdeverfahren bzw. eine rechtsmittelweise Überprüfung hätte jedenfalls keine 
Notwendigkeit bestanden, wenn die Beschwerdeführerin rechtzeitig ihren Verfahrenspflichten 
(Art. 192 ff. StG; Art. 124 ff. DBG) nachgekommen wäre. Die Gebühr wird dem Kostenvor-
schuss der Beschwerdeführerin in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 
 
9.3 
 
Nachdem der teilweise obsiegenden Beschwerdeführerin infolge pflichtwidrigen Verhaltens in 
Anwendung von Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 2 DBG bzw. Art. 188 StG i.V.m. Art. 120 
Abs. 1 VRG die Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen sind (s. E. 7.2), besteht auch 
kein Anspruch auf eine Parteientschädigung. 
Dem Steueramt ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 


20 │ 20 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Betreffend den Einsprache-Entscheid vom 30. Juni 2023 hinsichtlich der Direkten Bun-
dessteuer 2018 wird auf die Beschwerde vom 11. September 2023 nicht eingetreten. 
2. 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde vom 11. September 2023 wird der Einsprache-
Entscheid vom 30. Juni 2023 hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern 2018 auf-
gehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Steueramt 
zurückgewiesen. 
3. 
Die Gebühr wird auf Fr. 3'000.– festgelegt. Sie wird der Beschwerdeführerin auferlegt, 
ihrem Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen und ist bezahlt. 
4. 
Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
5. 
[Zustellung]. 
 
 
 
Stans, 25. März 2024 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Steuerabteilung 
Die Vizepräsidentin 
 
 
lic. iur. Barbara Brodmann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
MLaw Silvan Zwyssig 
Versand: 
 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. i. V. m. Art. 90 ff. BGG, 
insb. Art. 93 BGG). Die Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel 
und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Ent-
scheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Hän-
den hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.