nw_gerichte · 23791 · 2019-12-16 · de

Baubewilligung (VA 19 12)

GERICHTE 
 
 VERWALTUNGSGERICHT 
 
Marktgasse 4, 6371 Stans, 041 618 79 70, www.nw.ch 
 
VA 19 12 
 
 
BGer 1C_297/2020 vom 5. Januar 2021 / Abweisung 
 
 
Entscheid vom 16. Dezember 2019 
Verwaltungsabteilung 
 
 
 
Besetzung 
Präsidentin Livia Zimmermann, Vorsitz, 
 
Verwaltungsrichter Sepp Schnyder, 
 
Verwaltungsrichter Beda Bossard, 
 
Verwaltungsrichterin Pascale Küchler, 
 
Verwaltungsrichterin Brigitte Wettstein, 
Gerichtsschreiber Marius Tongendorff. 
 
 
 
Verfahrensbeteiligte 
A.__ und B.__, 
…, 
vertreten durch lic. iur. Urs Hofstetter, Rechtsanwalt, 
Postfach 2930, Weggisgasse 29, 6002 Luzern, 
Beschwerdeführer / Einwender, 
 
 
gegen 
 
 
C.E.__ und D.E.__, 
…, 
vertreten durch lic. iur. Marlène Bernardi, Rechtsanwältin, 
Poli & Bernardi Anwaltskanzlei Notariat, 
Seestrasse 37, 6052 Hergiswil NW, 
Beschwerdegegner 1 / Bauherren, 
 
 
Regierungsrat des Kantons Nidwalden, 
Postfach 1246, 6371 Stans, 
Beschwerdegegner 2 / Vorinstanz, 
 
 


2 
 
 
Gemeinderat Dallenwil, 
Stettlistrasse 1a, 6383 Dallenwil, 
Beschwerdegegner 3 / Baubewilligungsbehörde. 
 
 
 
Gegenstand 
Baurecht 
Regierungsratsbeschluss Nr. 232 vom 9. April 2019. 
 
 


3 
 
Sachverhalt: 
A. 
Das Gestaltungsplangebiet «Z.__» in Dallenwil wird gegen Westen durch die Y.__strasse, 
gegen Osten durch die X.__strasse und gegen Norden durch den W.__weg umschlossen. Es 
umfasst sämtliche Grundstücke, die an die V.__strasse, die U.__strasse und die T.__strasse 
grenzen. Mit Ausnahme eines einzigen Grundstücks sind sämtliche Grundstücke des 
Gestaltungsplangebiets «Z.__» bebaut. 
C.E.__ und D.E.__ (Bauherren) beabsichtigen, ein Einfamilienhaus auf dem im 
Gestaltungsplangebiet «Z.__» gelegenen, noch unbebauten Grundstück (GS) Nr. aa, 
Grundbuch (GB) Dallenwil (T.__strasse aa), zu errichten. 
Das besagte GS Nr. aa, GB Dallenwil, ist ringsum mit bebauten Grundstücken umgeben. 
Nördlich, teilweise auf der gegenüberliegenden Seite des W.__weges, befinden sich die GS 
Nrn. bb, cc und dd (W.__weg bb, cc und dd). Östlich, Richtung X.__strasse, befindet sich GS 
Nr. ee (T.__strasse ee), südöstlich quer über die T.__strasse GS Nr. ff (T.__strasse ff), südlich 
das GS Nr. gg (T.__strasse gg) und schliesslich westlich das GS Nr. hh (U.__strasse hh). Das 
letztgenannte Grundstück befindet sich im Eigentum von A.__ und B.__ (Beschwerdeführer). 
 
B. 
Mit Baugesuch vom 24. November 2017 beantragten die Bauherren beim Gemeinderat 
Dallenwil den Neubau eines Einfamilienhauses auf GS Nr. aa, GB Dallenwil. Das Baugesuch 
wurde 
im 
Amtsblatt 
49/2017 
vom 
6. Dezember 
2017 
mit 
Hinweis 
auf 
die 
Einwendungsmöglichkeit veröffentlicht. Mit Eingabe vom 18. Dezember 2017 erhoben die 
Beschwerdeführer Einwendung. 
Mit Beschlüssen Nrn. 125 und 126 vom 2. Mai 2018 wies der Gemeinderat Dallenwil die 
Einwendung ab und erteilte den Bauherren unter Bedingungen und Auflagen die 
Baubewilligung. Mit hiergegen erhobener Verwaltungsbeschwerde vom 4. Juni 2018 
beantragten die Beschwerdeführer, dass der Beschluss des Gemeinderats Dallenwil 
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern sei. 
 
C. 
Mit Beschluss Nr. 232 vom 9. April 2019 wies der Regierungsrat Nidwalden (Vorinstanz) die 
Verwaltungsbeschwerde ab. Die amtlichen Kosten von insgesamt Fr. 2‘504.– wurden den 


4 
 
Beschwerdeführern auferlegt, die überdies dazu verpflichtet wurden, den Bauherren eine 
Parteientschädigung von Fr. 5‘277.30 zu bezahlen. 
 
D. 
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 20. Mai 2019 beantragten die Beschwerdeführer: 
«1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei gutzuheissen. 
 2. Der Entscheid des Regierungsrats vom 9. April 2019 sei aufzuheben. 
 3. Der Beschluss des Gemeinderates Dallenwil vom 2. Mai 2018 sei aufzuheben und die Baubewilligung 
für den Neubau eines Wohnhauses auf der Parzelle Nr. aa sei zu verweigern. 
 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.» 
Der Kostenvorschuss über Fr. 3‘000.– wurde binnen Frist einbezahlt. 
 
E. 
Mit separaten Beschwerdeantworten vom 1. Juli 2019 und 19. August 2019 beantragten die 
Vorinstanz und die Bauherren die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat 
Dallenwil liess sich nicht vernehmen. Damit war der Schriftenwechsel geschlossen. 
Mit unaufgeforderter «Stellungnahme zu den Beschwerdeantworten» (Replik) vom 
5. September 2019, unaufgeforderter Duplik des Regierungsrates vom 25. September 2019 
und unaufgeforderter «Stellungnahme zur Duplik des Rechtsdiensts» (Triplik) vom 15. Oktober 
2019 hielten die Beschwerdeführer und die Vorinstanz im Wesentlichen an ihren Anträgen und 
Begründungen fest. 
 
F. 
Das Verwaltungsgericht Nidwalden, Verwaltungsabteilung, beurteilte die Streitsache 
anlässlich seiner Sitzung vom 16. Dezember 2019 in Abwesenheit der Parteien abschliessend. 
Das Entscheiddispositiv wurde am 18. Dezember 2019 versandt. Mit Eingabe vom 6. Januar 
2020 beantragten die Beschwerdeführer die begründete Ausfertigung des Entscheids. 
Auf die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen. 
 
 


5 
 
Erwägungen: 
1. 
Formelles 
1.1 
Eintretensvoraussetzungen 
Angefochten ist der Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 232 vom 9. April 2019. 
Letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbehörde – worunter der Regierungsrat fällt 
(Art. 4 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 Ziff. 2 VRG [NG 265.1]) – können mit 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 89 Abs. 1 
VRG). Zuständig ist die Verwaltungsabteilung, die in Fünferbesetzung entscheidet (Art. 31, 
Art. 33 Ziff. 3 und Art. 38 Abs. 1 GerG [NG 261.1]). Das Verwaltungsgericht Nidwalden ist 
somit örtlich wie sachlich zuständig. 
Zur Beschwerde ist berechtigt, wer formell und materiell beschwert ist, d.h. wer vor der 
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat 
(Art. 70 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Ziff. 2) 
und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat 
(Ziff. 3). Die Beschwerdeführer nahmen am vorinstanzlichen Verfahren teil, sind als 
unmittelbare Nachbarn des streitbefangenen Grundstücks von dessen Bebauung besonders 
berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der erteilten 
Baubewilligung. Die Beschwerdeführer sind somit zur Beschwerde berechtigt. 
Die Beschwerde ist binnen 20 Tagen seit Eröffnung des Entscheides einzureichen (Art. 71 
Abs. 1 VRG). Der angefochtene Entscheid erging am 9. April 2019 und ging am 14. April 2019 
bei den Beschwerdeführern ein. Die Beschwerde vom 20. Mai 2019 wurde unter Beachtung 
von Art. 33a Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 34 Abs. 2 VRG fristgerecht eingereicht und entspricht den 
Formanforderungen (Art. 73 f. VRG). 
Die formellen Voraussetzungen sind erfüllt, womit auf die Beschwerde einzutreten ist. 
 
1.2 
Kognition und Rügegründe 
Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht können die Parteien und die Vorinstanz 
neue Tatsachen geltend machen und sich auf neue Beweismittel berufen (Art. 91 Abs. 1 VRG). 
Soweit sich aus der Natur der Streitsache nichts anderes ergibt, sind für die Beurteilung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt 
des angefochtenen Entscheides massgebend (Art. 92 VRG). 
 


6 
 
1.3 
Rügen formeller Natur 
1.3.1 
Gehörsverletzung, antizipierte Beweiswürdigung (Vorwurf der falschen Übertragung 
des Terrains in die Pläne des Baugesuchs) 
1.3.1.1 
Die Beschwerdeführer rügen, dass sie bereits in ihrer Einwendung vom 18. Dezember 2017 
vermuteten, das gewachsene Terrain sei vom Architekten in den Plänen falsch eingezeichnet 
bzw. übertragen worden, womit das im streitbefangenen Baugesuch festgehaltene Terrain 
nicht dem verbindlichen, massgebenden Terrain des Gestaltungsplans entspreche. Deswegen 
hätten die Beschwerdeführer bereits im Einwendungsverfahren beantragt, ein unabhängiger 
Geometer habe das massgebende, gewachsene Terrain einzuzeichnen. Diesem Antrag habe 
die Gemeinde Dallenwil nicht entsprochen, sondern sich, ohne Zahlen zu nennen, mit der 
simplen Aussage begnügt, die Untergeschossregelung sei gemäss ihrer Überprüfung 
eingehalten. 
Nur 
aufgrund 
des 
Umstands, 
dass 
die 
Gemeinde 
Dallenwil 
als 
Baubewilligungsbehörde die Richtigkeit des Terrains überprüft und für korrekt befunden haben 
solle, könne nicht auf dessen tatsächlichen Richtigkeit geschlossen werden. Nur mit der 
Überprüfung der Unterlagen durch einen unabhängigen Geometer und anhand der 
bestehenden Höhenkurven aus dem Gestaltungsplan könne das massgebliche Terrain 
bestimmt werden. Deswegen sei eine unabhängige «Expertise betr. die Übertragung des 
massgebenden Terrains vom GSP 2004 in das Baugesuch» zu erstellen. Da die Vorinstanz 
dies unterlassen habe, habe sie das rechtliche Gehör verletzt. Das Vorgehen der Vorinstanz 
erstaune umso mehr, als es im Kanton Nidwalden Usanz sei, dass die F.__ AG die 
massgebenden Terrains selbst im Situationsplan einzeichne und diese dann von den 
Architekten übernommen werde, «wodurch – anders als in vielen Kantonen, wo die 
Bestimmung der massgebenden Terrains oft zu langwierigen Streitfällen führen – in Nidwalden 
vorbildlich Rechtssicherheit geschaffen» werde. 
 
1.3.1.2 
Die Behörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest; die Mitwirkungspflicht der Parteien 
gemäss Art. 50 VRG bleibt vorbehalten (Art. 48 VRG). Der Untersuchungsgrundsatz bedeutet, 
dass die Behörde den massgebenden Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat. Die 
Behörde darf sich daher nicht auf die Vorbringen der Beteiligten verlassen und muss von sich 
aus – in zumutbarer Weise – die materielle Wahrheit ergründen (MISCHA BERNER, Luzerner 
Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 192). 


7 
 
Die Behörde nimmt die ihr angebotenen Beweise ab, wenn diese zur Abklärung des 
Sachverhalts tauglich erscheinen (Art. 42 Abs. 1 VRG). Sie bedient sich nötigenfalls der 
Beweismittel der öffentlichen und privaten Urkunden (Art. 49 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), der 
Parteibefragung (Ziff. 2 VRG), der Auskünfte oder Zeugnisse von Dritten (Ziff. 3), der 
Auskünfte anderer Behörden und Verwaltungsstellen (Ziff. 4), des Augenscheins (Ziff. 5) und 
des Gutachtens von Sachverständigen (Ziff. 6). Der Behörde kommt somit bei der 
Beweisabnahme und -erstellung ein gewisser Ermessensspielraum zu (Art. 42 Abs. 1 VRG: 
«tauglich erscheinen»; Art. 49 Abs. 1 Ingress VRG: «nötigenfalls»). Im Hintergrund dieser 
Regelung steht der Verhältnismässigkeitsgrundsatz, wonach die Behörde nur jene 
notwendigen und geeigneten Massnahmen trifft, die erforderlich sind, das gesetzliche Ziel zu 
erreichen (Art. 7 Abs. 1 VRG). Bei der Frage, über welche Tatsachen Beweis zu erheben ist, 
hat sich die Behörde somit vom Grundsatz der Prozessökonomie leiten zu lassen. Damit soll 
die behördliche Sachverhaltsabklärung nicht weiter gehen als zur Abklärung des rechtlich 
relevanten Sachverhalts erforderlich. Unnötig und daher nicht erforderlich ist die 
Beweisführung in Bezug auf Tatsachen, die unerheblich, offenkundig, der Behörde bereits 
bekannt oder bereits rechtsgenügend erwiesen sind. Um festzustellen, ob ein Sachverhalt 
hinreichend feststeht und ein Beweis zur Klärung der Sachlage etwas beiträgt, kommt die 
Behörde nicht darum herum, das Beweisergebnis im Rahmen einer antizipierten 
Beweiswürdigung vorläufig zu würdigen. Erscheint der Sachverhalt hinreichend ermittelt, auch 
wenn nicht alle Möglichkeiten der Beweisführung ausgeschöpft wurden, und versprechen 
zusätzliche Abklärungen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse, so rechtfertigt es sich, auf 
weitere Untersuchungen zu verzichten. Deshalb kann eine Behörde, wenn sie die 
Beweiserhebung als unnötig oder ein konkretes Beweismittel als nicht tauglich erachtet, in 
Vorwegnahme des Beweisergebnisses von der Beweisführung absehen. Die Parteien haben 
zwar aufgrund ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör einen Anspruch, Beweisanträge zu 
stellen. Doch die Entscheidinstanz kann solche Beweisanträge ohne Verletzung des 
rechtlichen Gehörs ablehnen und das Beweisverfahren schliessen, wenn sie aufgrund bereits 
abgenommener Beweise ihre Meinung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener 
Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen 
nicht geändert würde (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. A. 2014, N 18 f. zu § 7 VRG-
ZH). 
 
1.3.1.3 
Die Beschwerdeführer bringen selbst vor, dass sie in ihrer Einwendung lediglich «vermuteten» 
(Beschwerde, Rz. 14 S. 4), das Terrain sei fehlerhaft auf die Pläne übertragen worden. Die 


8 
 
Gemeinde Dallenwil ging dieser Vermutung bzw. diesem Verdacht nach und überprüfte vor 
Ort, als fach- und ortskundige Baubewilligungsbehörde, das Terrain. Mit anderen Worten 
stellte die Gemeinde Dallenwil von Amtes wegen selbst den Sachverhalt fest (Art. 50 VRG) 
und erhob die ihr tauglich erscheinenden Beweise (Art. 42 und 49 VRG). Dabei kam sie zum 
Schluss, dass das Terrain korrekt auf die Pläne übertragen worden war. Die Vorinstanz 
befasste sich einlässlich mit der Vermutung, das Terrain sei in die Pläne falsch übertragen 
worden, und dem Vorwurf, die Gemeinde Dallenwil habe den Sachverhalt unzutreffend 
festgestellt. Die Vorinstanz vermochte bei unbeschränkter Überprüfungsbefugnis (Art. 82 
Abs. 2 VRG) weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht Unregelmässigkeiten 
festzustellen. 
Zwar rügen die Beschwerdeführer auch im vorliegenden Verfahren, das Terrain sei 
vermutungsweise unzutreffend auf die Pläne übertragen worden, jedoch werden (unbestätigte 
und unzutreffende) Vermutungen nicht alleine dadurch zutreffend, weil sie beharrlich vor jeder 
Instanz wiederholt werden. Es finden sich keine Hinweise, dass das Terrain falsch übertragen 
worden sein könnte. Neben den Abklärungen der Gemeinde Dallenwil vor Ort gilt schliesslich 
zu berücksichtigen, dass das Terrain nicht von einem ahnungslosen Laien, sondern von einem 
ausgebildeten Architekten auf die Pläne übertragen wurde, bei welchem die notwendigen 
Fachkenntnisse zu vermuten sind. 
 
1.3.1.4 
Indem keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass das massgebende Terrain zutreffend 
auf die Pläne übertragen wurde, besteht kein Anlass, hierfür eine eigene «Expertise betr. die 
Übertragung des massgebenden Terrains vom GSP 2004 in das Baugesuch» erstellen zu 
lassen: Zwar kann eine Behörde grundsätzlich ein Gutachten einholen (Art. 49 Abs. 1 Ziff. 6 
VRG), jedoch unter dem Vorbehalt, dass ein solches nötig (vgl. Abs. 1 Ingress: «nötigenfalls») 
und zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheint (Art. 42 Abs. 1 VRG). Ebenso mag ein 
Gutachten bei abstrakt-hypothetischer Betrachtung tauglich erscheinen (Art. 42 Abs. 1 VRG), 
nötig ist es vorliegend jedenfalls nicht (Art. 49 Abs. 1 Ingress VRG), weswegen hierauf 
aufgrund des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes (Art. 7 Abs. 1 VRG) zu verzichten ist. Die 
Gemeinde Dallenwil und die Vorinstanz verzichteten in rechtmässig erfolgter, antizipierter 
Beweiswürdigung auf die Einholung desselben, denn der Sachverhalt steht hinreichend fest. 
Die Erstellung einer eigenen «Expertise betr. die Übertragung des massgebenden Terrains 
vom GSP 2004 in das Baugesuch» würde vielmehr zu Leerlauf und unnötigen Kosten führen. 
Eine Gehörsverletzung ist somit nicht ersichtlich. 


9 
 
 
1.3.1.5 
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, es sei im Kanton Nidwalden «Usanz», dass die F.__ 
AG die massgebenden Terrains selbst im Situationsplan einzeichne, ist ihnen zu entgegnen, 
dass zumindest dem Verwaltungsgericht eine solche «Usanz» nicht bekannt ist. So erstaunt 
auch nicht, dass die Beschwerdeführer die von ihnen behauptete Usanz nicht belegen können. 
Es erübrigen sich Weiterungen. 
 
1.3.2 
Vorwurf der Verletzung des Gestaltungsplans; massgebendes Terrain 
1.3.2.1 
Auf dem «Bauplan – Fassaden und Schnitt» im Massstab 1:100 vom 20. November 2017 
(«Ansicht West» «Ansicht Ost», «Ansicht Nord» und «Ansicht Süd») sind vier Linien 
eingezeichnet: Eine gelbe Linie «Terrain bei Hausfassade gem. SNP 2004», eine blaue Linie 
«Terrain bei Hausfassade gem. Aufnahme 2007», eine rote Linie «Aktuelles Terrain bei 
Hausfassade» und eine schwarze Linie «Neues Terrain bei Hausfassade». 
Die Beschwerdeführer rügen zusammengefasst, dass die gelbe Linie «Terrain bei 
Hausfassade gemäss SNP 2004» klarerweise das verbindliche, massgebende Terrain 
gemäss Gestaltungsplan «Z.__» einzeichne. Diese Linie allein sei für die Qualifizierung eines 
Geschosses als Vollgeschoss nach Art. 162 BauG (NG 611.01) massgebend. Die Behauptung 
werde bestritten, dass der SNP keine verbindliche Festlegung des gewachsenen Terrains 
beinhalte und somit allein das massgebende Terrain zum Zeitpunkt des Baugesuchs anno 
2017 entscheidend sei. 
 
1.3.2.2 
Der 
Gestaltungsplan 
bezweckt 
eine 
siedlungsgerechte, 
architektonisch 
und 
erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste 
Überbauung bzw. Nutzung eines zusammenhängenden Gebietes. Bei Wohnüberbauungen ist 
den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität in besonderem Masse Rechnung 
zu tragen (Art. 94 Abs. 1 BauG). 
Im Gestaltungsplan mit verbindlichen Elementen «Z.__» vom 30. August 2004 (Gemeinde 
Dallenwil, act. D3) steht für das streitbefangene GS Nr. aa, GB Dallenwil, unter dem 
Baubereich «B2»: «EG = 509.00, max. BGF 166m2, max. 1 Vollgeschoss». In den Situations- 
und Schnittplänen (namentlich Schnitt 2-2) im zum Gestaltungsplan zugehörigen Technischen 
Bericht vom 26. August 2004 (act. D1) findet sich daneben die Höhenangabe 508.20 m.ü.M. 


10 
 
Die Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan vom 26. August 2004 (act. D2) bestimmen 
für die Erdgeschosskoten (Ziff. 3.11 S. 10): «Die auf dem Gestaltungsplan vermerkten 
Erdgeschoss-Koten dürfen max. um +/- 0.50 abweichen.» 
Unabhängig davon, auf welche der beiden Zahlenangaben abgestellt wird (509.00 oder 
508.20 m.ü.M.), liegt die von den Bauherren festgelegte Erdgeschosskote von 508.50 m.ü.M. 
innerhalb der gemäss Sonderbauvorschriften zulässigen Abweichung von 0.50 m. So 
anerkennen selbst die Beschwerdeführer ausdrücklich und wiederholt, dass die von Bauherren 
festgelegte Erdgeschosskote auf einer Höhe von 508.50 m.ü.M. «im zulässigen Rahmen liegt» 
(Beschwerde, Rz. 22 S. 6) bzw. sich «im zulässigen Rahmen» «bewegt» (ebd., Rz. 25 S. 7). 
 
1.3.2.3 
Der Gestaltungsplan (act. D3) stellt keine topographische Karte dar, d.h. Höhen(schicht)lini-
en im Sinne von kartographisch festgehaltenen Isohypsen befinden sich auf dem 
Gestaltungsplan keine. Mithin können aus dem Gestaltungsplan alleine keine Höhenlinien im 
Allgemeinen oder die von den Beschwerdeführern angeführte gelbe Linie «Terrain bei 
Hausfassade gem. SNP 2004» im Besonderen abgeleitet werden. Zwar enthalten die 
Situations- und Schnittpläne (namentlich Schnitt 2-2) im Technischen Bericht (act. D1) das 
gewachsene Terrain und einen möglichen neuen Terrainverlauf nach Überbauung des 
streitbefangenen GS Nr. aa, GB Dallenwil. Jedoch finden sich keine darüber hinausgehenden 
Höhenlinien, die genau genug wären, um die gelbe Linie der Fassadenschnitte des 
Bauprojekts präzise bestimmen zu können. Mit anderen Worten zeichnet die gelbe Linie 
«Terrain bei Hausfassade gemäss SNP 2004» entgegen den beschwerdeführerischen 
Vorbringen das verbindliche, massgebende Terrain gemäss Gestaltungsplan «Z.__» nicht ein; 
vielmehr ist die im Gestaltungsplan aufgeführte Erdgeschosskote massgebend, wie die 
Vorinstanz zutreffend erkannte. Dies ergibt sich auch bereits aus dem Gestaltungsplan-
Beschrieb (act. D1, Ziff. 2 S. 5, Abschnitt «Abweichungen zur Regelbauweise»): «Im weiteren 
richten sich die Erdgeschosskoten nicht nach dem gewachsenen Terrain, sondern nach den 
verbindlichen Vorgaben im Gestaltungsplan. (siehe Ziff. 3.11)». Gemäss der bereits zitierten 
Ziff. 3.11 (S. 10) dürfen «[d]ie auf dem Gestaltungsplan vermerkten Erdgeschoss-Koten […] 
max. um +/- 0.50 abweichen.» 
Die 
beschwerdeführerischen 
Vorbringen 
bezüglich 
der 
verschiedenen, 
auf 
den 
Fassadenplänen eingetragenen Linien (oben, E. 1.3.2.1) sind über weite Teile kaum 
strukturiert und auf schwerfällige Weise verfasst (vgl. bereits Beschwerde, Rz. 21–31 S. 6 f.). 
Die Ausführungen verstossen dadurch einerseits gegen die Begründungspflicht (Art. 74 Abs. 1 


11 
 
Ziff. 3 VRG), weil sich nicht nachvollziehbar erschliesst, inwiefern bzw. wodurch die Vorinstanz 
Recht verletzt haben könnte. Andererseits scheinen sich die Beschwerdeführer in ihren 
Ausführungen selbst zu widersprechen. Zwar rügen die Beschwerdeführer, dass entgegen der 
vorinstanzlichen Auffassung einzig die gelbe Linie «Terrain bei Hausfassade gemäss SNP 
2004» massgebend sei, an anderer Stelle schreiben sie jedoch (Beschwerde, Rz. 39 S. 9): 
«Der Regierungsrat stützt sich bei seinen eigenen Berechnungen zurecht auf das 
massgebende, d.h. gewachsene oder tiefergelegte Terrain.» Wenn sich die Vorinstanz aber 
«zurecht auf das massgebende, d.h. gewachsene oder tiefergelegte Terrain» gestützt hat 
(ebd.), kann ihr nicht vorgeworfen werden, dass sie «entgegen der ausdrücklichen Regelung 
im Gestaltungsplan ‹Z.__› entschied, dass die erwähnte gelbe Linie […] keine Relevanz für 
das vorliegende Bauprojekt» hat (Beschwerde, Rz. 30 S. 7). 
Auf die einzelnen Linien auf dem «Bauplan – Fassaden und Schnitt» vom 20. November 2017 
und dem damit zusammenhängenden Terrainverlauf ist unten, E. 3.2, zurückzukommen. 
Vorerst erübrigen sich jedoch Weiterungen. 
 
1.3.3 
Willkürvorwurf 
Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz in allen ihren Rechtsschriften vor, dass ihre 
Rechtsauffassung «willkürlich» und «im Ergebnis auch unhaltbar» sei. 
Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu 
und Glauben behandelt zu werden (Art. 9 BV). Willkür in der Rechtsanwendung liegt nicht 
schon vor, wenn eine andere Auslegung ebenfalls vertretbar oder sogar zutreffender erscheint, 
sondern erst, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist. Dies ist insbesondere dann der 
Fall, wenn er zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 
unumstrittenen 
Rechtsgrundsatz 
krass 
verletzt 
oder 
in 
stossender 
Weise 
dem 
Gerechtigkeitsgedanken 
zuwiderläuft. 
Willkürliche 
Rechtsanwendung 
wird 
daher 
angenommen bei groben Fehlern in der Sachverhaltsermittlung, bei offensichtlicher 
Gesetzesverletzung 
bzw. 
Nichtanwendung, 
bei 
offensichtlicher 
Missachtung 
eines 
allgemeinen Rechtsgrundsatzes oder des tragenden Grundgedankens eines Gesetzes, bei 
groben Ermessenfehlern, wenn ein Entscheid an einem inneren, nicht auflösbaren 
Widerspruch 
leidet 
oder 
im 
Falle 
eines 
stossenden 
Widerspruchs 
zum 
Gerechtigkeitsgedanken. Dabei muss nicht nur die Begründung, sondern auch das Ergebnis 
unhaltbar 
sein 
(ULRICH 
HÄFELIN/GEORG 
MÜLLER/FELIX 
UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 7. A. 2016, Rz. 605 f.). 


12 
 
Die Beschwerdeführer belassen es bei ihrem pauschalen, bisweilen appellatorisch 
anmutenden Willkürvorwurf, ohne ansatzweise aufzuzeigen, welche Ausführungen im 
Beschwerdeobjekt, dem RRB Nr. 232 vom 9. April 2019, willkürlich im Rechtssinne sein 
könnten oder inwiefern bzw. wodurch die Vorinstanz nicht nur in der Begründung, sondern 
auch im Ergebnis in Willkür verfallen wäre. Solcherlei ist auch nicht ersichtlich. Willkür liegt 
zumindest nicht schon dann vor, wenn eine Behörde in ihrem Entscheid lediglich eine andere 
Rechtsauffassung vertritt als die unterliegende Verfahrenspartei, und darauf gestützt einen 
Entscheid fällt, der von der unterliegenden Verfahrenspartei nicht erwünscht ist. Hierauf ist 
nicht weiter einzugehen. 
 
1.3.4 
Zwischenfazit 
Zusammenfassend ist weder eine Fehlerhaftigkeit des Baugesuchs erkennbar noch verletzte 
die Vorinstanz ihre Begründungspflicht, das rechtliche Gehör oder das Willkürverbot. Im 
Übrigen kann somit vollumfänglich auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden 
(dortige E. 2.4 S. 4–6; Art. 56 Abs. 3 VRG). 
Die Rügen formeller Natur sind unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Punkt 
abzuweisen. 
 
2. 
Übersicht 
Die Beschwerdeführer bringen in materieller Hinsicht drei Rügen vor: Die Anzahl zulässiger 
Vollgeschosse (sogleich, E. 3), die Gebäudeform (E. 4) und die Dachgestaltung (E. 5). 
 
3. 
Anzahl Vollgeschosse 
3.1 
Einleitung 
Gemäss Gestaltungsplan mit verbindlichen Elementen «Z.__» vom 30. August 2004 
(Gemeinde Dallenwil, act. D3) darf auf dem Baubereich «B2» bzw. dem streitbefangenen GS 
Nr. aa, GB Dallenwil, «max. 1 Vollgeschoss» errichtet werden. Dies ist zwischen den Parteien 
unumstritten. Ebenfalls unumstritten ist, dass das geplante Erdgeschoss ein Vollgeschoss 
darstellt. 
Demgegenüber rügen die Beschwerdeführer, dass es sich sowohl beim Untergeschoss als 
auch beim Dachgeschoss ebenfalls um Vollgeschosse handle, womit mehr Vollgeschosse 
(drei) als erlaubt (eines) bewilligt worden seien. Dies bestreiten die Bauherren und verneint 
die Vorinstanz. 
 


13 
 
3.2 
Untergeschoss 
3.2.1 
Parteivorbringen 
Die Beschwerdeführer sind zusammengefasst der Ansicht, dass das Untergeschoss mit 
mindestens 67.9% um mehr als 1.5 m aus dem ausgemittelten oder tiefer gelegten Terrain 
hinausrage, womit das Untergeschoss ein Vollgeschoss darstelle (Beschwerde, Rz. 34–46 
S. 8–10 u.ö.). Gleichzeitig betonen sie, dass sie mit ihrer vorinstanzlichen Replik angefügt 
hätten, «dass gemäss den Berechnungen der Bauherrschaft das Untergeschoss nur äusserst 
knapp (20 cm) kein Vollgeschoss darstelle. Es verstehe sich von selbst, dass bei einem 
minimal tiefer verlaufenden gewachsenen Terrain somit schnell deutlich mehr als 2/3 der 
Aussenflächenabwicklung um mehr als 1.5 m aus dem ausgemittelten gewachsenen oder 
tiefer gelegten Terrain hinausragen würden und das Untergeschoss entsprechend ein 
Vollgeschoss 
darstellen 
würde» 
(Beschwerde, 
Rz. 19 
S. 5). Weiter 
bringen 
die 
Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz stütze sich bei ihren eigenen Berechnungen zurecht auf 
das massgebende, d.h. gewachsene oder tiefergelegte Terrain. Wie dieses Terrain 
ausgestaltet sei bzw. um welche in den Baugesuchsunterlagen eingezeichneten Terrainlinien 
es sich dabei handle, lasse sie jedoch offen. Es könne davon ausgegangen werden, das die 
Vorinstanz fälschlicherweise das aktuelle Terrain als massgebendes Terrain in seinen 
Berechnungen miteinbeziehe (ebd., Rz. 39 S. 9 f.). 
 
3.2.2 
Rechtsgrundlage 
Als Vollgeschoss gilt jedes Geschoss, das mit mehr als zwei Dritteln seiner 
Aussenflächenabwicklung um mehr als 1.5 m aus dem ausgemittelten, gewachsenen oder 
tiefer 
gelegten 
Terrain 
hinausragt 
(Art. 162 
Abs. 1 
Ziff. 1 
BauG). 
Bei 
der 
Aussenflächenabwicklung 
eines 
Gebäudes 
ist 
1.5 m 
unter 
der 
Oberkante 
des 
Erdgeschossbodens eine horizontale Linie festzulegen. Das Untergeschoss gilt als 
Vollgeschoss, wenn mehr als zwei Drittel des entlang dieser theoretischen Linie gemessenen 
Gebäudeumfanges überhalb des gewachsenen oder tiefer gelegten Terrains liegt (§ 61 BauV 
[NG 611.011]). Eine diesbezügliche Skizze mit allen vier Fassadenschnitten und einer 
diesbezüglichen Berechnung findet sich in Anhang 16 zur BauV (UmfangTotal = Fassadenseiten 
A+B+C+D; das Untergeschoss ist dann ein Vollgeschoss, wenn die theoretische Linie 1.5 m 
unter der Oberkante des Erdgeschossbodens der nicht im Hang befindlichen Seiten A, B und 
D zusammen mehr als zwei Drittel vom UmfangTotal betragen). 
Als gewachsenes Terrain gilt der bei Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des 
Bodens (§ 46 Abs. 1 BauV). Wurde der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des 


14 
 
Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet, ist auf frühere Verhältnisse 
zurückzugreifen (Abs. 2). 
 
3.2.3 
Konsens zwischen den Parteien 
Auf den «Bauplan – Fassaden und Schnitt» im Massstab 1:100 vom 20. November 2017 
(«Ansicht West» «Ansicht Ost», «Ansicht Nord» und «Ansicht Süd») wurde bereits 
hingewiesen (oben, E. 1.3.2.1). 
Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die vollumfängliche Aussenflächenabwicklung 
des Untergeschosses insgesamt 41.60 m beträgt (je zweimal 11.90 m und 8.90 m). Ebenfalls 
bestreiten sie nicht, dass zwei Drittel davon (Art. 162 Abs. 1 Ziff. 1 BauG und § 61 BauV) 
27.73 m betragen. Solange folglich weniger als 27.73 m der Aussenflächenabwicklung um 
mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain ragen, stellt das Untergeschoss kein 
Vollgeschoss dar. 
Die Beschwerdeführer anerkennen ausdrücklich, dass die die Vorinstanz die Fassade gemäss 
der Ansicht Nord «korrekt» beurteilt hat, womit die gesamte Fassadenabwicklung von 11.90 m 
um mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain ragt (Beschwerde, Rz. 41 S. 10). 
Die Beschwerdeführer stimmen der Vorinstanz ausdrücklich zu, dass ihre Berechnung 
betreffend die Fassade gemäss der Ansicht West «nachvollziehbar» «erscheint», womit eine 
Fassadenabwicklung von 3.04 m um mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain ragt 
(Beschwerde, Rz. 43 S. 10). 
 
3.2.4 
Dissens zwischen den Parteien 
3.2.4.1 
Umstritten zwischen den Parteien sind somit die Fassadenabwicklungen gemäss der Ansicht 
Süd und der Ansicht Ost. 
 
3.2.4.2 
Betreffend die Ansicht Süd vertreten die Bauherren die Meinung, dass diese Fassade nirgends 
um mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain rage. Die Vorinstanz ist der Auffassung, 
dass die Fassade gemäss Ansicht Süd allein im südöstlichen Bereich, und dort auch nur gering 
(im Umfang von höchstens ca. 0.35 m), in Erscheinung trete, d.h. mit höchstens 0.35 m um 
mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain rage. Die Beschwerdeführer rügen, dass 
diese Beurteilung falsch sei: Es lägen mindestens 4.40 m der Fassadenabwicklung um mehr 


15 
 
als 1.5 m über dem massgebenden Terrain. Vermutlich habe die Vorinstanz irrtümlich auf den 
bestehenden Verlauf des Bodens (rote Linie «Aktuelles Terrain bei Hausfassade»; zu den 
Linien oben, E. 1.3.2.1) abgestellt, massgebend sei jedoch die gelbe Linie «Terrain bei 
Hausfassade gem. SNP 2004». Bereits nach der Darstellung im Baueingabeplan läge eine 
Strecke von 3.685 m über dem massgebenden Terrain. Zudem liege das massgebende 
Terrain des Gestaltungsplans «Z.__» nach den unwidersprochenen Behauptungen der 
Bauherren tiefer, weshalb mindestens 4.40 m oder eine noch grössere Strecke mit mehr als 
1.5 m aus dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain in Erscheinung trete. 
Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass sich keinerlei Hinweise finden lassen, wonach 
irgendwelche Linien oder Terrainverläufe falsch in die Pläne des Baugesuchs übertragen 
worden sein könnten (oben, E. 1.3.1). Ebenfalls wurde darauf hingewiesen, dass der 
Gestaltungsplan «Z.__» die Erdgeschosskoten verbindlich festlegt, nicht jedoch detaillierte 
Terrainverläufe (oben, E. 1.3.2). Soweit die Beschwerdeführer sich hierauf beziehen, sind sie 
nicht weiter zu hören. 
Dem Baugesuch liegt das Geländemodell der F.__ AG im Massstab 1:200 vom 18. April 2007 
zugrunde (VI-act. A10 S. 1; dies entspricht der blauen Linie «Terrain bei Hausfassade gem. 
Aufnahme 2007»). Die Gemeinde Dallenwil erstellte am 15. Juni 2016 ein vergleichendes 
Geländemodell mit den Terrainverläufen anno 2004 und anno 2007 (ebd., S. 2; diese 
entsprechen der gelben Linie «Terrain bei Hausfassade gem. SNP 2004» und der blauen Linie 
«Terrain bei Hausfassade gem. Aufnahme 2007»). 
Im Lichte von § 46 Abs. 2 BauV und des Umstands, dass der Gestaltungsplan «Z.__» einen 
Terrainverlauf in verbindlicher Weise nicht vorgibt, kommt die Vorinstanz zutreffend zum 
Schluss, dass die gelbe Linie «Terrain bei Hausfassade gem. SNP 2004» keine Aussagekraft 
für das vorliegend streitbefangene Bauvorhaben hat. Die damaligen, hypothetischen 
Fassaden beruhten auf abstrakten Planmodellen, d.h. auf einer hypothetischen Baute, wie sie 
dem Modell des Gestaltungsplans anno 2004 zugrunde lag. Diese sind jedoch nicht mit den 
jetzigen, konkreten Fassaden des vorliegend zu beurteilenden Bauvorhabens deckungsgleich, 
denn die Situierung einer Baute kann nach Massgabe der Sonderbauschriften innerhalb des 
verbindlichen Baubereichs frei bestimmt werden. Es gilt somit die Grundregel gemäss § 46 
Abs. 1 BauV, wonach als gewachsenes Terrain der bei Einreichung des Baugesuches 
bestehende Verlauf des Bodens gilt. Dieser Terrainverlauf wird durch die rote Linie «Aktuelles 
Terrain bei Hausfassade» widergegeben; dies wirkt sich für die Bauherren bei der Ansicht Süd 
am günstigsten aus, weil der rot eingezeichnete Terrainverlauf am höchsten liegt. 


16 
 
Die Berechnung der Vorinstanz ist somit zutreffend, wonach die Fassade gemäss Ansicht Süd 
höchstens mit 0.35 m um mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain rage. Dies gilt sogar 
unabhängig davon, ob die rote Linie «Aktuelles Terrain bei Hausfassade» oder aber die blaue 
Linie «Terrain bei Hausfassade gem. Aufnahme 2007» zuhilfe genommen wird. 
Doch selbst wenn man der gelben Linie «Terrain bei Hausfassade gem. SNP 2004» eine 
Bedeutung zuerkennen wollte, ragten diesfalls höchstens ca. 3.7 m (bzw. ca. 3.7 cm auf dem 
Fassadenplan Ansicht Süd, bei einem Massstab 1:100) um mehr als 1.5 m aus dem 
massgebenden Terrain, nicht jedoch «mindestens 4.40 m», wie die Beschwerdeführer 
meinen, ohne jedoch angeben zu können oder zu wollen, wie sie auf die Zahl kommen. 
 
3.2.4.3 
Betreffend die Ansicht Ost vertritt die Vorinstanz die Auffassung, dass dieser 
Fassadenabschnitt mit einer ganzheitlichen Aussenabwicklung von 8.90 m auf einer Länge 
von 6 m mit mehr als 1.5 m aus dem ausgemittelten gewachsenen oder tiefergelegten Terrain 
hinausrage. Die Beschwerdeführer schreiben hierzu in ihrer Beschwerde lediglich (dortige 
Rz. 44 S. 10): «Ansicht Ost: Die Beurteilung durch den Regierungsrat ist offensichtlich falsch. 
Es liegen 8.90 m über dem massgebenden (ausgemittelten gewachsenen oder tiefergelegten) 
Terrain.» In ihrer Replik (Rz. 13–15 S. 4 und Rz. 35 f. S. 8) begnügen sich die 
Beschwerdeführer mit der schlichten Meinungskundgabe, dass die vorinstanzlichen 
Berechnungen «schlichtweg falsch» seien, in der Triplik gehen sie hierauf nicht mehr 
gesondert ein. 
Mit diesen appellatorisch anmutenden Ausführungen verletzen die Beschwerdeführer ihre 
Begründungspflicht (Art. 74 Abs. 1 Ziff. 3 VRG), denn es bleibt schleierhaft, inwiefern die 
Gemeinde Dallenwil oder die Vorinstanz die Fassadenabwicklung gemäss Ansicht Ost 
rechtsfehlerhaft oder sachverhaltswidrig erstellt haben sollen. Es finden sich diesbezüglich 
auch keine Hinweise in den Akten, die diese These untermauern könnten. «[O]ffensichtlich 
falsch» ist die vorinstanzliche Beurteilung jedenfalls nicht; vielmehr steht sie in Einklang mit 
dem Fassadenplan gemäss Ansicht Ost. 
 
3.2.5 
Zusammenschau 
Wie erwähnt (oben, E. 3.2.3) beträgt die vollumfängliche Aussenflächenabwicklung des 
Untergeschosses insgesamt 41.60 m, wovon höchstens zwei Drittel, d.h. 27.73 m, um mehr 
als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain ragen dürfen, damit das Untergeschoss noch kein 
Vollgeschoss darstellt. Unbestritten ist (E. 3.2.3), dass die Fassadenabwicklung gemäss 


17 
 
Ansicht Nord über 11.90 m und gemäss Ansicht West über 3.04 m um mehr als 1.5 m aus 
dem massgebenden Terrain ragen. Wie gezeigt wurde (E. 3.2.4), geht die Vorinstanz 
zutreffend davon aus, dass die Fassadenabwicklung gemäss Ansicht Süd höchstens mit 
0.35 m und gemäss Ansicht Ost mit 6 m um mehr als 1.5 m aus dem massgebenden Terrain 
ragt. Dies gibt über alle vier Fassadenseiten gerechnet eine Fassadenabwicklung von 
höchstens 21.29 m (11.90 m [Ansicht Nord] + 3.04 m [Ansicht West] + 0.35 m [Ansicht Süd] + 
6 m [Ansicht Ost]). Diese Fassadenabwicklung stellt somit höchstens 51.18% der 
vollumfänglichen Aussenflächenabwicklung des Untergeschosses dar. Damit stellt das 
Untergeschoss kein Vollgeschoss im Sinne von Art. 162 Abs. 1 Ziff. 1 BauG, § 61 BauV und 
Anhang 16 zur BauV dar. Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt unbegründet. 
Selbst wenn man jedoch mit den Beschwerdeführern bei der Fassadenabwicklung gemäss 
Ansicht Süd von der (bedeutungslosen) gelben Linie «Terrain bei Hausfassade gem. SNP 
2004» ausginge und dadurch einen Wert von höchstens ca. 3.7 m annähme (E. 3.2.4.2), sowie 
die unsubstantiiert behauptete Fassadenabwicklung gemäss Ansicht Ost mit 8.90 m 
unbesehen von ihnen übernähme (E. 3.2.4.3), ergäbe dies über alle vier Fassadenseiten 
gerechnet eine Fassadenabwicklung von höchstens 27.54 m (11.90 m [Ansicht Nord] + 3.04 m 
[Ansicht West] + 3.7 m [Ansicht Süd] + 8.90 m [Ansicht Ost]). Diese – hypothetische, 
aufgerundete und akten- wie faktenwidrige – Fassadenabwicklung stellte dann höchstens 
66.2% der vollumfänglichen Aussenflächenabwicklung des Untergeschosses dar, nicht jedoch 
deren zwei Drittel (66.667%) gemäss Art. 162 Abs. 1 Ziff. 1 BauG, § 61 BauV und Anhang 16 
zur 
BauV. 
Daraus 
ergibt 
sich, 
dass 
selbst 
wenn 
man 
die 
(unzutreffenden) 
beschwerdeführerischen Berechnungsweisen zur Grundlage nähme, das streitbefangene 
Untergeschoss kein Vollgeschoss darstellt, womit die Beschwerde selbst in diesem Fall 
unbegründet wäre. 
Im Übrigen kann auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden (dortige E. 2.5 
S. 6–8; Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
3.3 
Dachgeschoss 
3.3.1 
Parteivorbringen 
Die Beschwerdeführer sind zusammengefasst der Ansicht, dass das Dachgeschoss entgegen 
den vorinstanzlichen Ausführungen ein Vollgeschoss darstelle, weil seine gesamte nutzbare 
Fläche mehr als 70% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses (d.i. des 
Erdgeschosses) betrage, wobei jede Fläche ab 1.50 m lichter Raumhöhe als nutzbar gelte (mit 
Hinweis auf Art. 162 Abs. 2 BauG). Gemäss Auffassung der Vorinstanz sei es unbestritten, 


18 
 
dass das Dachgeschoss des vorliegenden Bauprojekts aus zwei Geschossen bestehe. Die 
Vorgaben von Art. 162 Abs. 2 BauG seien jedoch einzuhalten, unabhängig davon, ob ein 
Dachgeschoss auf einem oder zwei Geschossen realisiert werde. Die lichte Raumhöhe des 
Estrichs überschreite gemäss Vorinstanz die Höhe von 1.48 m nicht, weshalb keine 
zusätzliche Fläche entstehe. Die in den Bauplänen eingezeichnete Höhe bis zur Firstpfette 
von 1.48 m entspreche jedoch nicht der tatsächlichen Höhe des Estrichs. An der höchsten 
Stelle betrage die Höhe vielmehr ca. 1.70 m. Es werde bestritten, dass die Definition des 
Begriffs «lichte Höhe» gemäss IVHB (NG 611.2), den die Vorinstanz verwendet habe, den 
geltenden Vorgaben des kantonalen Rechts entspreche. Selbst bei einer allfälligen 
Anwendbarkeit der IVHB-Definition werde die Nutzbarkeit des Estrichs nicht durch die 
Balkenanlage (recte: Balkenlage) bestimmt, weswegen die fertige Decke und nicht die 
Firstpfette massgebend ist. Dies führe dazu, dass ein ca. 1 m breiter Streifen zusätzlich als 
nutzbare Fläche qualifiziert werden müsse, womit zusätzliche 8.02 m2 nutzbare Fläche 
hinzugerechnet werden müssten. Gemäss den Berechnungen der Bauherren werde durch das 
Dachgeschoss eine Fläche von 69.98% bereits ohne Hinzurechnung der nutzbaren 
Estrichfläche ausgeschöpft. Dadurch werde die Grenze gemäss Art. 162 Abs. 2 BauG von 
70% nutzbarer Fläche klarerweise überschritten, womit das Bauprojekt offensichtlich gegen 
die Vorgaben des Gestaltungsplans «Z.__» (nur ein Vollgeschoss) verstosse. 
 
3.3.2 
Rechtsgrundlage 
Als Vollgeschoss gilt jedes Dachgeschoss, wenn seine gesamte nutzbare Fläche mehr als 
70% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt; als nutzbare Fläche gilt 
jede Fläche ab 1.50 m lichter Raumhöhe (Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG). Bei der Ermittlung der 
nutzbaren Fläche eines Dach- oder Attikageschosses sind nicht anzurechnen Einstellräume 
für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen, Kehrrichtbehälter und der gleichen (§ 62 Ziff. 1 
BauV) sowie offene Dachterrassen (Ziff. 2). Gemäss IVHB ist die lichte Höhe der 
Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der 
fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzung eines Geschosses durch die Balkenlage 
bestimmt wird (Anhang 1 Ziff. 5.4 IVHB). Diesbezügliche Skizzen finden sich im Anhang 2 
IVHB (dortige Fig. 5.4). 
Die Beschwerdeführer bringen zusammengefasst vor, dass die IVHB vorliegend völlig 
irrelevant sei. Die IVHB ist zwar für die Gemeinden im Kanton Nidwalden und damit auch für 
Dallenwil noch nicht in Kraft getreten, sie wird dies aber bis spätestens am 1. Januar 2023 
(Art. 207 Abs. 2 PBG [NG 611.1] in Verbindung mit dem RRB über das Inkrafttreten der 


19 
 
Planungs- und Baugesetzgebung [NG 611.111] in Verbindung mit Art. 2 Abs. 2 Ziff. 11 PBG). 
Die IVHB datiert auf den 22. September 2005 und dient, wie bereits aus ihrem Titel hervorgeht, 
der interkantonalen Harmonisierung der Baubegriffe. Nicht bezweckte somit die 
Schweizerische Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz, mit der IVHB Baubegriffe 
oder deren Verständnis fundamental zu verändern und vollumfänglich neu zu gestalten. 
Entgegen den beschwerdeführerischen Mutmassungen steht die IVHB somit nicht per se in 
unauflösbarem Widerspruch zum geltenden kantonalen Recht namentlich Nidwaldens. 
Deswegen kann die IVHB behelfsmässig zurate gezogen werden, soweit sie faktisch dem 
jetzigen, d.h. dem geltenden kantonalen Recht Nidwaldens entspricht. Dies gilt namentlich für 
den baurechtlichen Terminus technicus «lichte Höhe», der nicht auf beliebige oder gar 
willkürliche Weise verstanden werden kann. Am vorinstanzlichen Vorgehen ist somit nichts 
auszusetzen; die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet. 
 
3.3.3 
Lichte Höhe 
Aus der Baueingabe Fassaden und Schnitt 1:100 vom 20. November 2017 (Gemeinde 
Dallenwil, act. A14) ergibt sich, dass der Estrich bzw. das Dach eine Firstpfette aufweist, d.h. 
einen mittig unter der Firstlinie des Daches verlaufenden waagerechten Balken. Bei der 
Firstpfette handelt es sich somit um diejenige Balkenlage, die die Nutzung des 
Obergeschosses bzw. des Estrichs bestimmt. Die lichte Höhe stellt somit gemäss kantonalem 
Recht, analog Anhang 1 Ziff. 5.4 und Anhang 2 Fig. 5.4 IVHB, den Höhenunterschied 
zwischen der Oberkante des fertigen Estrichbodens und der Unterkante der Firstpfette dar. 
Gemäss besagter Baueingabe beträgt dieser Höhenunterschied laut Einzeichnung 1.48 m und 
nicht, wie die Beschwerdeführer aktenwidrig behaupten, ca. 1.70 m. Ob die Beschwerdeführer 
die lichte Höhe mit der Geschosshöhe (vgl. Anhang 1 Ziff. 5.5 IVHB) bzw. der Höhe der 
Oberkante der Dachkonstruktion (vgl. Anhang 2 Fig. 5.3 IVHB) verwechseln, kann dabei 
offengelassen werden. 
 
3.3.4 
Auswirkung auf die Geschossigkeit 
Indem die lichte Höhe des Estrichs mit 1.48 m unter der Grenze von 1.50 m liegt, darf die 
Estrichfläche gemäss Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG nicht als nutzbare Fläche gerechnet werden. 
Es bleibt somit dabei, dass die gesamte nutzbare Fläche des Dachgeschosses 69.98% der 
Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses, d.h. des Erdgeschosses, beträgt. Indem 
dieser Wert unter 70% liegt, stellt das Dachgeschoss gemäss besagtem Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 
BauG kein Vollgeschoss dar. 


20 
 
Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt unbegründet. Eine allfällige Besorgnis der 
Beschwerdeführer, dass die Grenze von 70% gemäss Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG während 
der Errichtung des Bauobjekts überschritten werden könnte, kann mit dem Hinweis auf die 
Meldepflichten der Bauherren und die Baukontrollen der Gemeinde Dallenwil gemäss 
Art. 160 f. PBG und §§ 52 ff. PBV (NG 611.11) zerstreut werden. 
Im Übrigen kann auf die umfangreichen vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden 
(dortige E. 2.6 S. 8–11; Art. 56 Abs. 3 VRG). 
 
3.4 
Zwischenfazit 
Zusammenfassend stellt weder das Unter- noch das Dachgeschoss, sondern einzig das 
Erdgeschoss ein Vollgeschoss im Sinne von Art. 162 Abs. 1 BauG dar. Indem das Bauprojekt 
nur ein Vollgeschoss aufweist, erfüllt es die Vorgaben gemäss Gestaltungsplan mit 
verbindlichen Elementen «Z.__» vom 30. August 2004 (Gemeinde Dallenwil, act. D3: «max. 
1 Vollgeschoss»). 
Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt abzuweisen. 
 
4. 
Gebäudeform 
4.1 
Parteivorbringen 
Die Beschwerdeführer rügen, dass es sich beim östlichen Gebäudeteil entgegen der 
vorinstanzlichen Auffassung nicht um einen Anbau handle; dies sei bautechnisch schlichtweg 
falsch. Vielmehr handle es sich richtigerweise um einen markanten rückversetzenden bzw. 
einspringenden Gebäudeteil. Gemäss Ziff. 3.2 des Gestaltungsplans «Z.__» seien 
einspringende Gebäudeteile auf ein Minimum zu reduzieren. Da vorliegend jedoch fast ein 
Drittel des Gebäudes zurückversetzt sei, werde die Vorgabe des Gestaltungsplans deutlich 
verletzt. Ähnliches habe die Vorinstanz bereits anlässlich eines Beschwerdeverfahrens anno 
2009 erkannt. 
 
4.2 
Gestaltungsplan 
Ziff. 3.2 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan «Z.__» vom 26. August 2004 
(Gemeinde Dallenwil, act. D2) schreibt unter der Marginalie «Gebäudeformen» folgendes vor 
(Orthographie wie im Original): 
 «Die Gebäudeformen müssen sich an das gewachsene Siedlungsgebiet anlehnen und dem Gesamt-Dorfbild 
entsprechen. 


21 
 
Es sind grundsätzlich, rechteckige, klare, Gebäudeformen anzustreben. Einspringende oder auskragende 
Gebäudeteile sind auf ein minimum zu reduzieren. Die Gebäude der Parzellen A1 – A4 sind abgetreppt 
auszuführen. 
Mindest Abtreppung 1.50 m.» 
Über Anbauten und Terrassen schweigt sich der Gestaltungsplan somit aus, weswegen sie 
nicht per se als gestaltungsplanwidrig anzusehen sind. Zudem sind einspringende oder 
auskragende Gebäudeteile zwar auf ein Minimum zu reduzieren, sie sind jedoch nicht per se 
unzulässig. 
 
4.3 
Bauprojekt 
Aus der Baueingabe, d.h. aus den Grundrissen (Gemeinde Dallenwil, act. A13), den 
Fassaden- und Schnittplänen (act. A14) sowie den Visualisierungen (act. A15), geht hervor, 
dass das streitbefangene Bauprojekt eine klare, schlichte, ungeschnörkelte und unverspielte 
Formensprache aufweist. Auch ist die Gebäudeform rechteckig – freilich mit Ausnahme des 
vom Gestaltungsplan für den Baubereich «B2» bzw. das streitbefangene GS Nr. aa, GB 
Dallenwil, vorgeschriebenen Satteldaches. Das projektierte Gebäude fügt sich nahtlos und 
störungsfrei in das Gelände ein, und das einzige auskragende Element ist ein Vordach über 
dem Hauseingang, das funktional sinnvoll und optisch unauffällig erscheint. 
Unter- und Erdgeschoss weisen einen rechteckigen, unveränderten Grundriss auf. Das 
Dachgeschoss weist gestützt auf Art. 162 Abs. 1 Ziff. 2 BauG einen geringeren Grundriss auf, 
sodass auf Höhe der Oberkante des Dachgeschossbodens sich auf der östlichen 
Gebäudeseite eine Fläche befindet, die gemäss Bauherren die Terrasse bzw., nach 
beschwerdeführerischer Ansicht, ein Flachdach darstellt (hierzu ausführlich unten, E. 5). 
Insofern diese Fläche eine Terrasse darstellen sollte (unten, E. 5), verstösst sie nicht gegen 
den Gestaltungsplan, sondern stellt einen erlaubten vertikalen Abschluss eines einfach 
strukturierten, rechteckigen Kubus dar. Derjenige Teil des Bauprojekts, der vom 
gleichschenkligen 
Satteldach 
mit 
Giebeldreieck 
abgeschlossen 
wird, 
bildet 
den 
massgebenden Hauptteil des Bauprojekts. Dieser besteht aus dem Dachgeschoss sowie den 
unter ihm liegenden Teilen des Erd- und des Untergeschosses. Daraus – und aus den 
Unterlagen der Baueingabe – ergibt sich, dass derjenige Teil des Unter- und des 
Erdgeschosses, der unter der Terrasse bzw. dem Flachdach liegt, ein Anbau darstellt, weil 
dieser an den massgebenden Hauptteil angebaut ist. Dies erkannte die Vorinstanz zutreffend. 
Sähe man dies anders und ginge mit den Beschwerdeführern davon aus, dass es sich um 
einen markant rückversetzenden bzw. einspringenden Gebäudeteil handelt, hätte dies zur 


22 
 
Folge, dass die Bauherren auf dem streitbefangenen GS Nr. aa, GB Dallenwil, keine Terrasse 
errichten dürfte, obschon dies gemäss Gestaltungsplan erlaubt ist. Stattdessen müssten sie 
anstelle eines unauffälligen Anbaus einen markant auskragenden Balkon errichten, was ihnen 
jedoch gemäss Gestaltungsplan untersagt ist. Dies hätte somit zur Folge, dass ihnen sämtliche 
Möglichkeiten genommen wären, sich auf Höhe des Dachgeschosses, in der sich die Bereiche 
«Wohnen/Essen» und «Küche» befinden (Grundrisse 1:100; act. A13), draussen aufhalten zu 
können. Dies wiederum widerspricht der Grundidee eines Gestaltungsplans, wonach bei 
Wohnüberbauungen den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität in 
besonderem Masse Rechnung zu tragen ist (Art. 94 Abs. 1, zweiter Satz BauG). 
Es zeigt sich somit, dass die beschwerdeführerische Argumentation nicht nur im Widerspruch 
zum Gestaltungsplan «Z.__» im Besonderen und der Zielsetzung von Gestaltungsplänen im 
Allgemeinen steht, sondern überdies an einem inneren, nicht auflösbaren Widerspruch leidet. 
Indem der Eindruck entsteht, es gehe den Beschwerdeführern einzig darum, den Bauherren 
eine sinnvolle Nutzung des streitbefangenen GS Nr. aa, GB Dallenwil, zu verunmöglichen, 
trägt die Beschwerde in diesem Punkt beinahe schon querulatorische Züge. 
 
4.4 
RRB Nr. 361 vom 2. Juni 2009 
Replicando führen die Beschwerdeführer aus, die Vorinstanz habe sich im RRB Nr. 361 vom 
2. Juni 2009 mit den Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans «Z.__» befasst (dortige 
Rz. 19 S. 5). Die Vorinstanz setzte sich bereits in ihrem, vorliegend angefochtenen Entscheid 
mit diesem Vorbringen auseinander (dortige E. 2.8.4.3 S. 15). Sie kam dabei zum Schluss, 
dass keinerlei Ähnlichkeiten zwischen dem damals streitbefangenen und dem nunmehr 
streitbefangenen Bauprojekt bestünden. So habe das damals geplante Wohnhaus eine 
ausgeprägte «U»-Form mit einem offenen Sitzplatz von rund 40m2 zwischen den beiden 
Gebäudeteilen aufgewiesen. 
Die Beschwerdeführer verweisen zwar auf einen RRB der Vorinstanz aus dem Jahre 2009, 
offerieren ihn aber nicht, womit sie ihre Verfahrenspflichten gemäss Art. 74 Abs. 1 Ziff. 4 VRG 
verletzen. Sie zeigen nicht auf, inwiefern bzw. wodurch das damalige Bauprojekt mit dem 
vorliegend zu beurteilenden deckungsgleich oder nur schon analogieweise ähnlich sein 
könnte. Vielmehr wiederholen die Beschwerdeführer in pauschaler wie appellatorischer Weise 
lediglich ihren bereits vor der Vorinstanz vorgebrachten Standpunkt, ohne sich mit den 
vorinstanzlichen Ausführungen auseinanderzusetzen oder nur schon auf sie einzugehen. 
Insofern verletzen sie auch die ihnen obliegende Begründungspflicht gemäss Art. 74 Abs. 1 
Ziff. 3 VRG. An der vorinstanzlichen Erwägung ist weder in sachlicher noch in rechtlicher 


23 
 
Hinsicht etwas auszusetzen; es kann auf sie verwiesen werden (E. 2.8.4.3 S. 15; Art. 56 
Abs. 3 VRG), Weiterungen erübrigen sich. 
 
4.5 
Zwischenfazit 
Zusammenfassend weist das streitbefangene Bauprojekt weder einen markanten 
rückversetzenden noch einen einspringenden Gebäudeteil auf. Vielmehr erfüllt die 
Gebäudeform die Vorgaben gemäss Gestaltungsplan mit verbindlichen Elementen «Z.__» 
vom 30. August 2004. Im Übrigen kann auf die umfangreichen vorinstanzlichen Ausführungen 
verwiesen werden (dortige E. 2.8 S. 13–15 u.a. mit teilweisem Verweis auf E. 2.7.3.4 S. 12; 
Art. 56 Abs. 3 VRG). 
Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt abzuweisen. 
 
5. 
Dachgestaltung 
5.1 
Parteivorbringen 
Die Beschwerdeführer rügen, dass das geplante Dach entgegen der vorinstanzlichen 
Auffassung eben nicht als typisches Satteldach in Erscheinung trete, da es lediglich etwa 70% 
des Gebäudes abdecke und nicht mit sämtlichen Hauptfassaden des Gebäudes verbunden 
sei. Bei der Dachgestaltung des restlichen Gebäudeteils, der als Terrasse benutzt werden 
solle, handle es sich optisch und bautechnisch klarerweise um ein Flachdach, dessen 
Hauptzweck es sei, den darunterliegenden Wohnraum zu schützen. Traufseitig und damit 
auch gegenüber den Beschwerdeführern trete das Gebäude (recte wohl: das Dachgeschoss) 
wie ein Vollgeschoss in Erscheinung, was sich an der Befensterung zeige. Bei Satteldächern 
seien dagegen nur Lukarnen zulässig, die gemäss Gestaltungsplan als Gauben 
auszugestalten seien. Solche gebe es beim Bauprojekt nicht. Bei der Dachgestaltung handle 
es sich somit offensichtlich um zwei verschiedene Dacharten. Ein Teil sei mit einem 
Satteldach, ein anderer Teil mit einem Flachdach bedeckt. Diese Kombination der 
Dachgestaltung verstosse klarerweise gegen die Vorgaben des Gestaltungsplans «Z.__», die 
verlangten, dass im Baufeld B Satteldächer zu realisieren seien (mit Hinweis auf dessen 
Ziff. 3.3). Ausnahmen seien im Gestaltungsplan nicht vorgesehen, ebenso wenig eine 
Kombination von Satteldach und Flachdach. 
 
5.2 
Gestaltungsplan 
Wie bereits festgehalten, sind Terrassen nicht per se gestaltungsplanwidrig (oben, E. 4.2). 
Ziff. 3.3 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan «Z.__» vom 26. August 2004 


24 
 
(Gemeinde Dallenwil, act. D2) schreibt unter der Marginalie «Firstrichtungen/Dachge-
staltung» folgendes für die Dachgestaltung vor (Orthographie wie im Original): 
 «[…] Die Dächer der Parzellen B und C sind als Satteldächer auszuführen. 
Die Dacheindeckung bei den Parzellen B und C sind Ziegel vorzusehen. 
Als Ziegelfarben sind alle Graustufen zulässig. 
Bei Satteldächern sind Lukarnen gemäss BZR zulässig. 
Die Lukarnen sind in Gaubenform auszuführen.» 
Es trifft somit zu, dass der Gestaltungsplan «Z.__» für das streitbefangene GS Nr. aa, 
GB Dallenwil, kein Flachdach vorsieht. 
 
5.3 
Wortbedeutung 
Nach landläufigem Verständnis versteht man unter dem Begriff «Dach» den «obere[n] 
Abschluss eines Hauses, eines Gebäudes, der entweder durch die horizontale Fläche gebildet 
wird od[er] häufiger durch eine mit Ziegeln od[er] anderem Material gedeckte 
[Holz]konstruktion, bei der die Flächen in bestimmten Winkel zueinanderstehen» (Duden, 
Universalwörterbuch, 8. A. 2015, S. 387, Lemma «Dach» Nr. 1), eine «vor Sonne, Regen o.Ä. 
schützende Konstruktion über etw[as]» (ebd., Nr. 3) bzw. eine «Überdeckung, oberer 
Abschluss eines Gebäudes, eines Zeltes, eines Fahrzeugs» (Duden, Bedeutungswörterbuch, 
4. A. 2010, S. 253, Lemma «Dach»). Demgegenüber bezeichnet der Begriff «Terrasse» eine 
«größere Fläche an einem Haus für den Aufenthalt im Freien» (Duden, Universalwörterbuch, 
a.a.O., S. 1755, Lemma «Terrasse» Nr. 1) bzw. einen «[überdachte{n}] abgegrenzte[n] freie[n] 
Platz an einem Haus für den Aufenthalt im Freien» (Duden, Bedeutungswörterbuch, a.a.O., 
S. 925, Lemma «Terrasse» Nr. 2). Diesen Definitionen ist gemeinsam, dass eine Terrasse 
vornehmlich dem Aufenthalt von Menschen dient, ein Dach indes nicht. Dieser Umstand ergibt 
sich bereits aus der Etymologie der beiden Begriffe. Während «Terrasse» letztlich vom 
altprovenzalischen und lateinischen «terra» («Erde, [Erd]boden, Land, Gebiet») stammt, und 
auf dieser hält sich der Mensch zu Lebzeiten gewöhnlich auf, ist das Wort «Dach» mit dem 
Verb «decken» im Sinne von «auf etw[as] legen, über etw[as] breiten, schützen, verbergen» 
verwandt (althochdeutsch «dah» zur indogermanischen Verbalwurzel «*(s)teg-», «decken», 
womit das «Dach» eine «Decke» ist bzw. «das Bedeckende» bedeutet; ausführlich zum 
Ganzen Kluge, Etymologisches Wörterbuch, 25. A. 2011, S. 177, Lemma «Dach»; WOLFGANG 
PFEIFER, Etymologisches Wörterbuch, 5. A. 2011, S. 198, Lemma «Dach»; ebd., S. 207, 
Lemma «decken», S. 1425 f., Lemma «Terrasse»). 


25 
 
Zusammengefasst ergibt sich aus der Wortbedeutung, dass Dächer weder bezwecken noch 
dafür geschaffen sind, um sich auf ihnen aufzuhalten, Terrassen hingegen schon. Die 
Bauherren beabsichtigen, sich dereinst auf der streitbefangenen Fläche aufzuhalten, die sich 
auf Höhe der Oberkante des Dachgeschossbodens auf der östlichen Gebäudeseite befindet. 
Dies ergibt sich namentlich aus der Baueingabe Grundrisse 1:100 (Gemeinde Dallenwil, 
act. A13), wo auf der besagten Fläche ein Tisch mit sechs Stühlen abgebildet ist. Schon aus 
diesem Umstand zeigt sich, dass es sich nicht um ein Flachdach handelt, sondern um eine 
Terrasse. 
 
5.4 
Konstruktion 
Gemäss Beschwerdeführer sei die streitbefangene Fläche «klarerweise» optisch und 
bautechnisch als Flachdach konzipiert. Dächer müssen gemäss Gestaltungsplan mit Ziegeln 
bedeckt werden. Im Material- und Farbkonzept des streitbefangenen Bauprojekts (act. A17) 
steht unter «Dacheindeckung: Ziegel, grau». Ziegel sind aufgrund ihrer Materialeigenschaften 
üblicherweise nicht dafür geeignet, mit Stühlen, Tischen, Pflanzbottichen oder Menschen 
belastet zu werden, wie dies die Bauherren beabsichtigen (vgl. die Skizze Grundrisse 1:100 
[act. A13]). Dies spricht dagegen, dass die fragliche Fläche dereinst geziegelt wird. Aus der 
Baueingabe Visualisierungen (act. A15) entsteht kein gegenteiliger Eindruck, sondern es 
scheint nur das Satteldach geziegelt zu werden. 
In Material- und Farbkonzept (act. A17) steht überdies: «Balkongeländer: Geländer in Glas / 
Metall». Bei besagtem «Balkongeländer» muss es sich, mangels Alternativen, um dasjenige 
handeln, das die fragliche Fläche gemäss Baueingabe Fassade und Schnitt 1:100 (act. A14) 
und Baueingabe Visualisierungen (act. A15) begrenzt. Im Gesuch «Einleitung oder 
Versickerung von unverschmutztem Regenabwasser» (act. A16) werden als Arten der 
entwässerten Fläche mit Flächenangabe aufgezählt: «Dach», «Balkon (nicht oder teilweise 
gedeckt)», «Parkplatz», «Vorplatz». Da es beim streitbefangenen Bauprojekt keinen Balkon 
im Sinne eines «vom Wohnungsinnern betretbare[n] offene[n] Vorbau[s], der aus dem 
Stockwerk eines Gebäudes herausragt» (Duden, Universalwörterbuch, a.a.O., S. 251, Lemma 
«Balkon» Nr. 1) gibt, muss hiermit die besagte Fläche beim Dachgeschoss gemeint sein. 
Balkone und Terrassen werden üblicherweise mit einem Geländer ummantelt zwecks 
Absturzsicherung; bei Flachdächern sind Geländer regelmässig überflüssig, weil sich hierauf 
niemand regelmässig aufhält. 
Gemäss Baueingabe Grundrisse 1:100 (act. A13) ist das Bauprojekt grob wie folgt aufgeteilt: 
Im Untergeschoss befinden sich ein Fitness-, ein Hobby- und ein Technikraum sowie Dusche 


26 
 
und WC. Im Erdgeschoss befinden sich ein Entrée, fünf Zimmer und ein Bad. Im 
Obergeschoss schliesslich befinden sich ein Büro, ein WC, ein Bereich «Wohnen / Essen» 
und die Küche. Zusammengefasst, dient das Untergeschoss dem Bereich Freizeit und 
Infrastruktur, das Erdgeschoss dem Schlafen bzw. dem Einzelaufenthalt der Hausbewohner 
und das Dachgeschoss schwergewichtig dem gemeinsamen bzw. gemeinschaftlichen 
Aufenthalt derselben. In diesem Bereich eine Terrasse zu errichten, erscheint sinnvoll, weil 
sich eine Hausgemeinschaft – es handelt sich um ein Einfamilienhaus – regelmässig nicht nur 
im Hausinnern, sondern auch Aussen gemeinsam aufhalten möchte. Die Küche ist denn auch 
so konzipiert, dass sie sich auf der östlichen Seite des Gebäudes befindet. Weiter ergibt sich 
aus der Baueingabe Fassaden und Schnitt 1:100 (act. A14, dortige Ansicht Ost) sowie aus der 
Baueingabe Visualisierungen (act. A15), dass eine kleinere Glasanschlagtüre mit 
beweglichem Rahmentürblatt an die Küche und eine grössere Glasschiebetüre an den Bereich 
«Wohnen / Essen» grenzt. Da Türen zwar u.a. dem «Verschließen eines Durchgangs» 
(Duden, Universalwörterbuch, a.a.O., S. 1802 f., Lemma «Türe» Nr. 1a), jedoch auch und 
damit verbunden dem Durchgehen dienen, zeigt sich, dass die streitbefangene Aussenfläche 
beim Dachgeschoss ohne grössere Mühen betretbar sein soll, andernfalls Fenster vorgesehen 
wären. Demnach dient diese Fläche dem Aufenthalt, wie dies bei Terrassen typisch ist, nicht 
jedoch vornehmlich der Abdeckung des darunterliegenden Wohnraums, wie dies bei Dächern 
üblich ist. Aus optischer und bautechnischer Sicht handelt es sich bei der streitbefangenen 
Fläche somit weder «offensichtlich» noch «klarerweise» um ein Flachdach, wie die 
Beschwerdeführer meinen. 
 
5.5 
Satteldach 
Soweit die Beschwerdeführer die fehlende Befensterung des Satteldachs rügen, sind sie nicht 
zu hören. Gemäss Gestaltungsplan (oben, E. 5.2) sind «[b]ei Satteldächern […] Lukarnen 
gemäss BZR zulässig. Die Lukarnen sind in Gaubenform auszuführen.» Die Umschreibung, 
dass Lukarnen «zulässig» sind, zeigt nur, dass Lukarnen vorgesehen sein dürfen. Eine Pflicht, 
das Satteldach damit zu versehen, besteht indes nicht. Die Rüge ist somit unbegründet. 
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass das Satteldach nicht als ein typisches in 
Erscheinung trete, da es lediglich etwa 70% des Gebäudes abdecke und nicht mit sämtlichen 
Hauptfassaden des Gebäudes verbunden sei, sind sie darauf hinzuweisen, dass das 
Satteldach mit sämtlichen Fassadenteilen des massgebenden Hauptteils des Bauprojekts 
verbunden ist (vgl. oben, E. 4.3). Eine Überdachung sowohl des Hauptteils als auch des 


27 
 
Anbaus bzw. der Terrasse mittels eines Satteldachs gäbe dem Bauprojekt eine unnötige 
Wuchtigkeit. Überdies ist die Überdachung der Terrasse unnötig bzw. dysfunktional. 
Soweit schliesslich die Beschwerdeführer vorbringen, das Dachgeschoss trete traufseitig und 
damit auch gegenüber ihnen wie ein Vollgeschoss in Erscheinung, sind sie ebenfalls nicht zu 
hören. Das Dachgeschoss entspricht vollumfänglich den Vorgaben von Gesetz und 
Gestaltungsplan 
(ausführlich 
oben, 
E. 3.3). 
Beim 
Baubereich 
«B2» 
(bzw. 
dem 
streitbefangenen GS Nr. aa, GB Dallenwil) handelt es sich um den einzigen bzw. letzten des 
gesamten Gestaltungsplangebiets «Z.__», der noch nicht überbaut ist, obschon der 
Gestaltungsplan ausdrücklich seine Bebauung vorsieht. Die Beschwerdeführer mussten und 
müssen damit rechnen, dass dieser Baubereich den Vorgaben des Gestaltungsplans 
entsprechend dereinst überbaut wird. Hierüber sich beklagen zu wollen erscheint 
unangebracht. 
 
5.6 
Zwischenfazit 
Zusammenfassend weist das streitbefangene Bauprojekt weder ein unzulässiges Satteldach 
noch eine Kombination mit einem Flachdach auf. Vielmehr entsprechen das Satteldach und 
die Terrasse den Vorgaben gemäss Gestaltungsplan mit verbindlichen Elementen «Z.__» vom 
30. August 2004. Im Übrigen kann auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden 
(dortige E. 2.7 S. 11–13; Art. 56 Abs. 3 VRG). 
Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt abzuweisen. 
 
6. 
Zusammenfassung 
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde gänzlich unbegründet ist. Sie ist 
vollumfänglich abzuweisen. 
 
7. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
7.1 
Übersicht 
Die unterliegende Partei hat die amtlichen Kosten im Rechtsmittelverfahren zu tragen (Art. 122 
Abs. 1 VRG). Stehen sich im Rechtsmittelverfahren Privatparteien gegenüber, hat in der Regel 
die unterliegende Privatpartei die Parteientschädigung zu tragen (Art. 123 Abs. 3, erster Satz 
VRG). Die Beschwerdeführer unterliegen vollumfänglich, womit sie kosten- und 
entschädigungspflichtig werden. 
 


28 
 
7.2 
Gerichtskosten 
Die 
amtlichen 
Kosten 
(Entscheidgebühr) für 
verwaltungsrechtliche 
Verfahren 
vor 
Verwaltungsgericht als Kollegialgericht betragen Fr. 100.– bis Fr. 7‘000.– (Art. 116 Abs. 3 
VRG in Verbindung mit Art. 17 PKoG [NG 261.2]). 
Die herabgesetzte Gebühr für das Entscheiddispositiv (Art. 4 Abs. 3, erster Satz PKoG) wird 
in Anbetracht, dass die Beschwerdeführer trotz vorgesehenem einfachen Schriftenwechsel 
sogar triplizierten, sowie ermessensweise (Art. 2 PKoG) auf Fr. 4‘000.– festgesetzt und mit 
dem beschwerdeführerischen Kostenvorschuss über Fr. 3‘000.– verrechnet, womit für das 
Entscheiddispositiv ein Fehlbetrag von Fr. 1‘000.– verbleibt. 
Mit Eingabe vom 6. Januar 2020 beantragten die Beschwerdeführer die begründete 
Ausfertigung des Entscheids, womit sie die Differenz zwischen der ordentlichen Gebühr und 
der herabgesetzten Gebühr zu bezahlen haben (Art. 4 Abs. 3, dritter Satz PKoG). 
Ankündigungsgemäss beträgt die ordentliche Gebühr für den begründeten Entscheid 
Fr. 6‘000.–, womit die Beschwerdeführer den Differenzbetrag von Fr. 2‘000.– zu tragen haben. 
Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Gerichtskasse 
mittels beiliegendem Einzahlungsschein insgesamt Fr. 3‘000.– zu überweisen (Fr. 1‘000.– 
[Fehlbetrag Entscheiddispositiv] + Fr. 2‘000.– [begründete Ausfertigung]). 
 
7.3 
Parteientschädigung 
7.3.1 
Bauherren 
Die Anwaltskosten umfassen das Honorar (ordentliches Honorar und Zuschläge), die 
notwendigen Auslagen und die Mehrwertsteuer (Art. 116 Abs. 3 VRG in Verbindung mit Art. 31 
Abs. 1 PKoG). Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht als Kollegialgericht 
beträgt das ordentliche Honorar Fr. 400.– bis Fr. 6‘000.– (Art. 47 Abs. 2 PKoG). 
Die Rechtsbeiständin der Bauherren legt eine Honorarnote über Fr. 2‘854.05 ins Recht 
(Fr. 2‘500.– [ordentliches Honorar; 10 Stunden à Fr. 250.–] + Fr. 150.– [Auslagen] + Fr. 204.05 
[7.7% MWSt]). Die Honorarnote liegt innerhalb des Rahmens, erscheint angemessen und wird 
bewilligt. Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Bauherren eine Parteientschädigung 
von Fr. 2‘854.05 (inkl. Auslagen und MWSt.) intern und direkt zu bezahlen. 
 
7.3.2 
Beteiligte Gemeinwesen 
Der Vorinstanz und der Gemeinde Dallenwil als am Verfahren beteiligte Gemeinwesen wird 
keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 123 Abs. 4 VRG). 
 


29 
 
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die herabgesetzte Gerichtsgebühr für das Entscheiddispositiv beträgt pauschal 
Fr. 4‘000.– und geht ausgangsgemäss zulasten der Beschwerdeführer. Sie wird mit dem 
von ihnen geleisteten Gerichtskostenvorschuss über Fr. 3‘000.– verrechnet, womit für das 
Entscheiddispositiv ein Fehlbetrag von Fr. 1‘000.– verbleibt. 
Die Mehrkosten für die vollständige Ausfertigung des Entscheids über Fr. 2‘000.– werden 
den Beschwerdeführern auferlegt. 
Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Gerichtskasse 
mittels beiliegendem Einzahlungsschein insgesamt Fr. 3‘000.– zu überweisen. 
3. 
Die Beschwerdeführer haben den Bauherren eine Parteientschädigung von Fr. 2‘854.05 
(inkl. Auslagen und MWSt.) intern und direkt zu bezahlen. 
4. 
Den am Verfahren beteiligten Gemeinwesen wird keine Parteientschädigung 
zugesprochen. 
5. 
Zustellung an: 
 
RA Urs Hofstetter, 6002 Luzern (2-fach; GU; samt Einzahlungsschein) 
 
RA Marlène Bernardi, 6052 Hergiswil (2-fach; GU) 
 
Regierungsrat Nidwalden, 6371 Stans (Empfangsschein) 
 
Gemeinderat Dallenwil, 6383 Dallenwil (GU) 
 
Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (GU) 
 
Gerichtskasse (Dispositiv) 
 
 


30 
 
 
 
 
Stans, 16. Dezember 2019 
 
VERWALTUNGSGERICHT NIDWALDEN 
Verwaltungsabteilung 
Die Präsidentin 
 
 
 
lic. iur. Livia Zimmermann 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
Dr. iur. Marius Tongendorff 
 
 
 
 
 
 
Versand: ______________ 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung: 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. BGG [SR 173.110]). Die 
Beschwerde hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die 
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene 
Entscheid sowie die als Beweismittel angeführten Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei 
sie in Händen hat (Art. 42 BGG). Für den Fristenlauf gelten die Art. 44 ff. BGG.