ne_jurisprudence_adm · REC.2010.328 · 2012-02-06 · fr
Exonération acquisition d'un immeuble par une institution reconnue d'utilité publique
Lods

La loisur les droits de mutations en cas de transfert immobilier prévoit dans certains cas d'exonération du prélèvement de l'impôt. C'est notamment le cas lorsque l'acquisition est réalisée sans but lucratif par une institution reconnue d'utilité publique. En l'occurence, il s'agissait d'une institution reconnue d'utilité publique acquérant un immeuble au titre de placement de la fortune. Dès lors, l'opération ne peut être considérée comme sans but lucratif, de sorte qu'elle ne peut être exonérée de lods.

A.

Par acte authentique du 31 août 2010, l'association X.,
association avec siège à Y. (ci-après: la recourante, respectivement
l'intéressée) a acquis le bien-fonds n° *** du cadastre de Y., pour le prix de
Fr. 1'150'000.-.

B.

Le 2 octobre 2010, la recourante a demandé au Département
de la justice, de la sécurité et des finances l'exonération des lods, en se
prévalant du fait qu'elle était une association indépendante, exerçant un
service d'utilité publique, en offrant aux plus défavorisés un encadrement socio-sanitaire,
que ses ressources provenaient notamment du rendement de son patrimoine, et,
enfin, que l'acquisition de l'immeuble devait lui permettre de pérenniser le financement
de ses activités.

C.

Par décision du 29 octobre 2009, l'office des impôts immobiliers
et de succession (ci-après: l'office) a refusé l'exonération et constaté que le
transfert était soumis aux lods, à raison de 3,3 % du prix de vente, soit Fr.
37'950.-.

A cet égard, l'office a relevé que la demande d'exonération
ne pouvait être acceptée, étant donné que la loi ne l'admet, pour les
institutions reconnues d'utilité publique, que si l'acquisition ne poursuit
aucun but lucratif.

Or, l'office a considéré qu'il s'agissait en l'occurrence
d'un immeuble de placement, procurant un certain rendement, dont l'achat avait
été réalisé dans le but d'assurer la rentabilité du patrimoine, de sorte que
les lods étaient dus.

D.

Par mémoire du 18 novembre 2010, la recourante soumet le
différend au Département de la justice, de la sécurité et des finances en
alléguant, en substance, ce qui suit.

Elle fait valoir qu'elle est une association indépendante,
sans but lucratif et reconnue d'utilité publique, ce qui n'est d'ailleurs pas
contesté par l'office, qu'il faut considérer qu'elle assume des tâches d'intérêt
public, et qu'elle cherche à organiser ses sources de financement afin de
pérenniser le fonctionnement de ses activités.

La recourante se prévaut, tout en admettant que
l'acquisition immobilière porte sur un immeuble de placement, qu'il s'agit là d'un
moyen de financer ses activités, de sorte que l'opération doit être exonérée
des lods.

Elle conclut implicitement à l'annulation attaquée.

Considérant en droit:

1.

La recourante a un intérêt manifeste à l'annulation ou à la
modification de la décision attaquée. De plus, le recours a été interjeté dans
les formes et délai légaux, il est donc recevable.

Par ailleurs en matière de recours contre une décision du
Service des contributions, lequel comprend l'Office des impôts immobiliers et
de succession, refusant d'exonérer des lods les acquisitions des institutions
reconnues d'utilité publique, la compétence de l'autorité de céans est donnée,
par la voie du recours hiérarchique.

2.

Selon la loi concernant la perception de droits de mutation
sur les transferts immobiliers (LDM), du 20 novembre 1991, l'Etat perçoit les
droits de mutation sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux
(art. 1 LDM). Constitue un transfert au sens de la loi l'exécution de tout acte
juridique ou combinaison d'acte juridique, quelle qu'en soit la forme, ayant
pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement
(art. 2 LDM). D'une manière générale, les lods sont perçus au taux de 3,3 %
(art. 6 LDM). Aux termes de l'article 12, alinéa 1 LDM, le département désigné
par le Conseil d'Etat exonère des lods les acquisitions faites par les communes
dans l'intérêt public, qui ne poursuivent aucun but lucratif. Aux mêmes
conditions, il peut exonérer des lods les acquisitions des institutions
reconnues d'utilité publique (al. 2).

2.1

Les notions "d'institutions reconnues d'utilité
publique" et de "mêmes conditions" contenues à l'article 12 LDM
n'y sont pas définies et doivent être interprétées.

Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu
d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs
interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de rechercher la
véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres
dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit ainsi
que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte des travaux
préparatoires. De même, lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui
applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de
penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la
disposition visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires,
du fondement et du but de la prescription en cause ainsi que de sa relation
avec d'autres dispositions (ATF 132 V 159 cons. 4.4.1, 132 III 555 cons.
3.4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral [2P.297/2006] du 8.3.2007, cons. 4.1).

A ce sujet la Cour de droit public du Tribunal cantonal
neuchâtelois a relevé que les travaux préparatoires, soit le Rapport du Conseil
d'Etat au Grand Conseil à l'appui d'un projet de LDMI du 4 avril 1990, le
rapport intermédiaire de la commission fiscalité du 9 septembre 1991 et les
discussions devant le Grand Conseil ne donnent aucune information en rapport
avec l'interprétation littérale ou téléologique de l'article 12 LDMI (qui
correspond à l'art. 11 du projet), sur les notions d'utilité publique et les
conditions justifiant une exonération des lods. Tout au plus on peut en déduire
que le projet n'apportait pas de changement à la situation préexistante.

En revanche, en relation avec la "règle 15" de l'ancien
Code des lods de 1842, la jurisprudence a précisé que l'acquisition d'un
immeuble par une commune n'était exonérée des lods que si elle répondait à un
but d'utilité publique et si l'immeuble acquis était de nature entièrement
improductive (RJN 4 III 222). Les instructions internes à l'administration
allaient dans le même sens, en disposant que les acquisitions des communes et
des institutions de bienfaisance et d'utilité publique devaient être faites
"sans but lucratif" (arrêt de la Cour de droit public du 18 octobre
2011, CDP.2011.42).

2.2.

Selon la doctrine, une activité est d'utilité publique
lorsqu'elle est accomplie par des personnes privées plus ou moins bénévoles qui,
sans rechercher un profit, accomplissent une tâche d'intérêt social général :
une fondation d'aide sociale, un théâtre, des églises, etc. L'activité doit
être désintéressée, servir l'intérêt public et se fonder sur l'altruisme dans
le sens d'un dévouement à la collectivité. De telles tâches ne sont pas des
tâches de l'Etat, mais on peut considérer qu'elles ont un intérêt social
suffisant pour justifier des mesures particulières telles que le
subventionnement ou l'exemption d'impôts.

2.3.

Ces tâches sont entreprises spontanément par les
particuliers; ceux-ci n'ont dès lors aucun droit à obtenir une aide directe ou
indirecte de l'Etat. Même si la loi autorise de telles aides, l'Etat est libre
de reconnaître, de cas en cas, le caractère d'utilité publique de l'entreprise
et de mesurer l'aide accordée (Knapp, Précis de droit administratif N°546).

2.4.

Le Tribunal fédéral exige, en outre, pour qu'une activité
soit reconnue d'utilité publique au sens del'impôt fédéral direct,que
ceux qui s'y adonnent fassent des sacrifices personnels à cette fin (ATF 74 I
311).

2.5.

La notion d'utilité publique se distingue de celle
d'intérêt public, laquelle comprend les intérêts de l'Etat lui-même et toutes
les tâches propres à promouvoir l'intérêt général dont le législateur considère
que l'Etat doit se charger en lieu et place de particuliers (RJN 1987, p. 128).
L'auteur précité, mais dans un autre ouvrage (Intérêt, utilité et ordre
publics, in Centenaire du Tribunal fédéral, p. 138) ajoute que les activités de
particuliers agissant dans le cadre d'une concession, d'une délégation de
puissance publique et les activités d'entreprises d'économie mixte ne sont pas
d'utilité publique, mais dintérêt public ou de police selon les cas.

3.

En l'occurrence, il n'est pas contesté que la recourante poursuit
un but d'utilité publique, de sorte qu'il s'agit d'examiner dans quel but
l'acquisition de l'immeuble a été opéré.

3.1.

A ce sujet, l'office relève que l'affectation de l'immeuble
ne respecte pas le principe de désintéressement, dans la mesure où il est
destiné à procurer un certain rendement, comme elle l'admet elle-même.

3.2.

Dans l'arrêt récent de la Cour de droit public du Tribunal
cantonal précité, la question d'un transfert immobilier, ayant pour objet un
immeuble de rendement opéré par une institution se prévalant d'un but d'utilité
publique, a été examinée.

Dans l'arrêt en question l'institution avait acquis un
immeuble, procurant à l'heure actuelle un certain rendement, dont les logements
étaient voués à loger des personnes aidées par elle. A ce sujet le Cour a estimé
qu'une condition supplémentaire n'était pas réalisée, en ce sens que les baux
repris lors de la vente avaient été conclu pour une longue durée, de sorte que
l'immédiateté de l'affectation au but poursuivi ne pouvait être retenue (CDP.2011.81).

Ici la question ne se pose même pas étant donné qu'il
s'agit, comme l'admet la recourante elle-même, d'un immeuble de placement en
vue de dégager un rendement, destiné à rentabiliser son patrimoine, de manière
à pouvoir continuer de financer les tâches qu'elle assume, conformément à ses
buts statutaires.

Par conséquent, c'est à juste titre que l'office a
considéré que l'acquisition immobilière litigieuse était soumise aux lods.

4.

La recourante se plaint également du fait que la décision
attaquée ne tient pas suffisamment compte du contexte général de l'affaire,
notamment quant aux activités assumées par elle.

4.1

En ce sens la recourante fait valoir l'inopportunité de la
décision, que l'autorité de céans ne revoit pas. Quant à l'excès ou l'abus du
pouvoir d'appréciation, il faut relever que la décision attaquée peut se fonder
sur un certain nombre d'arguments qui ont été mis en évidence par l'office,
principalement le caractère lucratif de la transaction. Il faut relever de
surcroît que plusieurs cantons n'accordent aucun privilège aux communes en
matière de droits de mutation, et par conséquent pas non plus aux institutions
reconnues d'utilité publique, et que la législation neuchâteloise n'est pas la
plus restrictive (Thomas, Les droits de mutation, th. Lausanne 1991, p.
275-276). Il n'existe donc pas de droit à l'exonération des lods, et une
exception à un assujettissement généralisé doit se fonder sur une base légale
interprétée de manière restrictive (CDP.2011.81).

5.

En conclusion, la décision de l'office ne souffre d'aucun
grief d'arbitraire, ni d'excès de pouvoir d'appréciation, de sorte que le
recours se relève mal fondé et doit être rejeté. Les frais de la procédure
seront mis à la charge de la recourante, qui succombe, et seront imputés sur
l'avance de frais versée le 25 février 2011. Vu l'issue du recours, il n'y a
pas lieu à l'octroi de dépens.

Par
ces motifs, le conseiller d'Etat chef du Département de la justice, de la
sécurité et des finances,

décide:

1.Le recours est rejeté;

2.les
frais de procédure comprenant un émolument de Fr. 500.-, auquel sajoutent les
frais par Fr. 50.-, soit au total Fr. 550.- sont mis à la charge de la
recourante, montant compensé par son avance versée le 25 février 2011.

3.Il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 6 février 2012

Jean Studer