ne_jurisprudence_adm · REC.2013.260 · 2014-05-07 · fr
Qualité pour agir concernant les accès. Intégration dans la milieu bâti et esthétique.
Constructions

Projet de construction de trois villas en zone d'habitation à faible densité. Opposition de voisins sur la question de l'accès et de l'intégration, levée par le Conseil communal. Recours. Les griefs des recourants relatifs à la configuration et à la sécurité de l'accès relèvent uniquement de l'intérêt général. En effet, ils n'expliquent pas en quoi ils seraient davantage touchés que les autres habitants du quartier par le débouché du chemin d'accès. L'accès à leur bien-fonds n'est nullement entravé ou rendu dangereux. Quant au chemin d'accès lui-même, il est en cul de sac, entièrement aménagé sur les biens-fonds litigieux, non contigu au bien-fonds des recourants et il dessert uniquement les trois villas projetées. Dès lors, les recourants n'ont pas la qualité pour agir et leur recours est sur ce point irrecevable. Même si les recourants avaient la qualité pour agir, leurs arguments devraient être rejetés car le chemin d'accès et son débouché respectent les exigences de l'article 19 LAT. Dans un quartier d'aspect hétérogène, les villas litigieuses, qui respectent en tous points le règlement d'aménagement communal, n'apparaissent ni déraisonnables, ni irrationnelles, au sens de la jurisprudence fédérale. Par conséquent, il n'y a pas de violation de la clause d'esthétique en raison du très relatif contraste qu'elles forment avec leur environnement et aucun intérêt public ne s'oppose à leur construction. Rejet du recours.

Vu
les pièces du dossier, d'où ressortent les faits suivants:

A.

A.a.Le
8 mai 2013, l'entreprise de construction A. a déposé une demande de permis de
construire pour trois villas individuelles et trois doubles garages sur le
bien-fonds [a] du cadastre de Z., propriété d'une hoirie, en zone d'habitation
à faible densité 1 selon le plan et règlement d'aménagement de la commune de Z.,
sanctionné le 20 novembre 2000.

A.b.Le
bien-fonds [a] fera l'objet d'une division le 7 octobre 2013, date à laquelle Y.
acquerront le bien-fonds [b]. et la société E. SA les biens-fonds [c]. et [d]..

B.

Le projet de construction a été
mis à l'enquête publique du 21 juin au 22 août 2013. Il a fait l'objet d'une
opposition, déposée le 22 août 2013 par X., co-propriétaires du bien-fonds [e]
du cadastre de Z. (ci-après: les opposants, respectivement les recourants). En
bref, ils ont reproché au projet de ne pas respecter l'esprit et la
réglementation de la zone, de ne pas être en harmonie avec l'ensemble des
constructions avoisinantes, de ne prévoir aucun accès aux villas  contrevenant
ainsi à l'article 19 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT),
du 22 juin 1979  et de tirer à leur maximum la hauteur, la densité et le taux
d'occupation du sol, à la limite de la réglementation communale.

C.

L'entreprise de construction s'est
déterminée sur l'opposition le 26 août 2013, contestant les arguments des
opposants et soulignant la conformité au droit en vigueur des trois villas
projetées. Elle a également relaté que quelques semaines auparavant, l'opposant
avait obtenu son accord de principe pour utiliser le chemin d'accès projeté sur
le bien-fonds [a] pour desservir une future parcelle à créer au sud du
bien-fonds [f]; lors de la discussion, l'opposant n'avait émis aucune critique
sur le projet. Puis récemment, ce dernier avait informé l'entreprise de
construction qu'il ferait opposition pour mieux asseoir sa position dans son
litige avec G., qui projetaient de construire une villa sur le bien-fonds [f].

Le 13 septembre 2013, le service
de l'aménagement du territoire (SAT) a délivré un préavis de synthèse
favorable, relevant notamment que le projet était conforme aux règlements en
vigueur et que le plan de situation du géomètre mentionnait l'accessibilité aux
constructions projetées.

D.

Par décision du 19 septembre 2013,
le Conseil communal a levé l'opposition, considérant que le projet était
parfaitement réglementaire. Il a précisé que les trois villas n'étaient pas
"quasi mitoyennes" comme l'alléguaient les opposants, que leurs gabarits
ne se croisaient pas, que l'ensemble des dispositions applicables à la zone
étaient respectées et que les divisions cadastrales n'amenaient aucun avantage
en terme de densité puisque chaque parcelle devrait respecter les limites
réglementaires. Au surplus, les parcelles voisines étaient sous-exploitées et
des villas de deux étages ne pouvaient représenter un "volume
oppressant" et déparer esthétiquement. Enfin, un accès carrossable
figurait bien sur le plan "Aménagement extérieur" déposé avec la
demande de permis.

E.

Les opposants ont recouru le 21
octobre 2013 contre la décision précitée, concluant à son annulation, avec
suite de frais et dépens. Quant aux faits, ils ont précisé qu'ils s'étaient
opposés à un projet de construction sur le bien-fonds [f] (contigu à leur
bien-fonds à l'est et à ceux concernés par le projet de construction à l'ouest)
et que finalement, la demande de permis avait été retirée, si bien qu'aucun
projet précis ou abouti n'existait sur le bien-fonds [f].

En droit, pour l'essentiel, ils
ont invoqué le caractère lacunaire du plan "Aménagement extérieur"
sur la question de la voie d'accès, critiquant le fait que ni son tracé, ni son
assise, ni sa pente, ni ses cotes et surtout ni le détail de son débouché sur
la rue H. ne soient traités. Or, ce dernier élément était essentiel en matière
de sécurité, notamment pour les enfants, ce d'autant plus que le futur nouveau
projet de construction sur le bien-fonds [f] devrait lui aussi être doté d'un
accès. Par ailleurs, les recourants ont allégué que le Conseil communal aurait
dû tenir compte de la proximité des villas entre elles et avec les maisons
voisines, qui ne respectait pas un degré de dispersion acceptable et
représentait donc une densification extrêmement importante, ce qui ne permettrait
au demeurant pas de planter des arbres. Les recourants ont ensuite allégué que
les trois villas, avec deux étages complets en sus d'un étage excavé et
flanquées de doubles garages, n'étaient pas en harmonie avec les constructions
avoisinantes. Enfin, les recourants ont sollicité une vision locale.

F.

Le 22 novembre 2013, l'entreprise
de construction a déposé ses observations. Elle a conclu au rejet du recours,
en répétant que son projet était en tous points conforme à la réglementation. Elle
a relevé qu'elle avait tenté de trouver un accord avec les opposants, à qui elle
avait fait part de son mécontentement d'être la victime collatérale de
l'opposition que ces derniers avaient formée à l'encontre du projet voisin.

G.

Le 5 décembre 2013, à son tour, le
Conseil communal a déposé ses observations. Pour l'essentiel, il a relevé que
le plan "Aménagement extérieur" comportait les indications
nécessaires concernant le chemin privé desservant les trois villas et notamment
son débouché (non perpendiculaire) sur la rue H., et que ledit chemin aurait
une largeur de 3 à 3.5 m sur environ 50 m, de sorte que l'article 19 LAT
n'était pas violé. Ensuite, le Conseil communal a indiqué que les trois villas
respectaient toutes les dispositions applicables et qu'il n'avait pas à
procéder à un examen indépendant du respect de l'objectif du règlement.
S'agissant enfin de l'harmonie des constructions, le Conseil communal a relevé
que le deuxième niveau était partiellement encastré dans la charpente, ce qui
permettait d'abaisser la corniche et d'améliorer l'esthétique et la vue des
voisins. Au demeurant, le projet était sobre et ne portait pas atteinte à
l'aspect général du quartier.

H.

Le 17 décembre 2013, le service
juridique de l'Etat, chargé de l'instruction du recours (ci-après: le service
juridique), a transmis aux parties les observations précitées, en indiquant
qu'il ne serait pas procédé à une vision locale mais que s'ils le souhaitaient,
les recourants pouvaient déposer des photographies du quartier. Le service juridique
a également demandé à l'entreprise de construction si elle entendait
représenter dans la procédure les nouveaux acquéreurs des biens-fonds.

I.

Le 20 janvier 2014, l'entreprise
de construction a déclaré n'avoir aucun commentaire à formuler au sujet des
observations de la commune, qui rejoignait totalement son point de vue, et a
déposé deux procurations en faveur des propriétaires des biens-fonds concernés.

J.

Après deux prolongations de délai,
les recourants ont déposé leur détermination ainsi qu'un lot de photographies,
plans et photomontages le 6 mars 2014. En bref, ils ont maintenu que les plans
mis à l'enquête ne permettaient pas de déterminer l'assise exacte du chemin
d'accès, que celui-ci ne remplissait pas les conditions de la LAT et que ledit chemin
déboucherait sur le carrefour entre la rue H., la rue I. et le chemin du J., ce
qui engendrerait des risques sécuritaires. Les recourants n'avaient jamais
contesté le respect des valeurs prescrites par le règlement d'aménagement mais
relevaient que ces valeurs avaient été tirées à leur maximum. Or, comme
l'attestaient les mesures de hauteur au faîte et à la corniche des
constructions environnantes, les trois villas projetées seraient bien plus
hautes que leurs voisines, d'autant plus que leur deuxième étage aurait un
plafond plat, alors que dans les villas existantes, il était mansardé. Les
trois villas projetées, au demeurant d'un volume plus important qu'alentours,
ne s'intégraient donc pas dans leur environnement et c'était à tort que le
Conseil communal n'avait pas appliqué les principes de l'article 10.05.2 PRAC [objectif
de la zone d'habitation à faible densité 1]. Enfin, les recourants ont
relevé que les observations du Conseil communal avaient été cosignées par G.,
qui était concernée par l'issue de la procédure de recours.

K.

Le 13 mars 2014, le service
juridique a adressé au Conseil communal et à l'entreprise de construction la
détermination précitée et ses annexes, pour information et éventuelles
dernières observations.

L.

Le 26 mars 2014, le Conseil
communal a déposé des observations complémentaires, confirmant qu'il concluait
au rejet du recours, avec suite de frais. Il s'est référé au préavis positif du
SAT et a répété que cette voie d'accès était suffisante, facile et sûre, de
sorte que le terrain était desservi de manière adaptée à l'utilisation prévue.
Le Conseil communal a ensuite exposé que les mesures des hauteurs et les
clichés des maisons avoisinantes démontraient qu'actuellement déjà, les maisons
du quartier étaient différentes les unes des autres et que cela ne rendait pas
le quartier inesthétique. Le Conseil communal a encore indiqué qu'il s'était
montré rigoureux dans la pesée des intérêts en présence, que la clause
d'esthétique n'était pas violée et qu'aucun intérêt public prépondérant ne
justifiait le refus du permis de construire. Quant au reproche de partialité
exprimé par les recourants, relatif à la signature des premières observations
par G., le Conseil communal l'a rejeté, précisant que sa décision avait prise
de manière collégiale et unanime.

M.

Le 2 avril 2014, l'entreprise de
construction a également déposé des observations complémentaires. Elle a
indiqué qu'une séance de conciliation avait été initiée au mois de novembre
2013 par la famille G. et la famille X. à la maison de commune, que le
président de la commission d'urbanisme était présent et qu'il avait
"notifié un procès-verbal officiel". Puis, pour l'essentiel, elle a
précisé que le chemin d'accès aux cinq [sic] villas était certes
perpendiculaire à la rue H. mais qu'il n'y avait aucun autre moyen pour
desservir ces dernières, qu'il y avait peu de trafic dans ce quartier
résidentiel, que la rue était en zone 30 et que d'autres chemins d'accès
avaient un débouché semblable sur cette rue. L'entreprise de construction a
ensuite contesté les photographies et mesures des villas voisines effectuées
par les recourants, relevant notamment qu'elles ne tenaient pas compte de la
topographie du terrain ni de la perspective. Elle a répété que les villas
s'intégreraient parfaitement dans le quartier, comme d'autres constructions
qu'elle avait réalisées ailleurs. Enfin, l'entreprise de construction a une
nouvelle fois déploré être un "dommage collatéral" dans le litige
entre les recourants et la famille G..

N.

Le 8 avril 2014 le service
juridique a transmis aux autres parties les observations complémentaires du
Conseil communal et celles de l'entreprise de construction, pour information.

O.

Par courrier du 16 avril 2014
(reçu le 25 avril par le service juridique), le Conseil communal a rectifié les
observations de l'entreprise de construction du 2 avril 2014, relevant que la
séance de conciliation, initiée par M. X., n'avait rien d'officielle. Le
conseiller communal en charge de l'urbanisme avait été convié à titre
informatif et consultatif mais aucun procès-verbal officiel n'avait été établi
lors de cette séance.

P.

Le 24 avril 2014, les recourants
ont précisé, par rapport aux observations du 2 avril 2014 de l'entreprise de
construction, que la séance de conciliation avait été organisée à leur
initiative et qu'ils n'avaient pas connaissance qu'un procès-verbal avait été
établi, de sorte qu'ils requéraient son versement au dossier. Puis les
recourants ont déclaré prendre acte du fait que l'issue du chemin aux cinq [sic]
villas était perpendiculaire à la rue H., ce qui suscitait leurs craintes
sécuritaires, d'autant plus que la rue H. était fréquemment empruntée par les
piétons et particulièrement les enfants, ainsi que par le trafic local.

Par rapport aux observations du
Conseil communal du 26 mars 2014, les recourants ont indiqué que le chemin
desservirait bien cinq maisons familiales, soit les trois du projet litigieux,
celle des époux G. sur le bien-fonds [f] ainsi que la villa qui serait
vraisemblablement construite sur la partie nord dudit bien-fonds; en effet,
d'après les plans mis à l'enquête par les époux G., cette parcelle serait
divisée en deux, ce qui laissait penser qu'une cinquième villa serait
construite. Pour les recourants, même si les deux projets étaient distincts,
leur réalisation entraînerait une densification massive du quartier.

Pour le reste, les recourants ont confirmé
qu'ils considéraient que la hauteur des trois villas projetées, leur manque de
dispersion, leur défaut d'alignement et le manque de surfaces vertes étaient
des éléments objectifs de nature à justifier le refus du permis de construire
en application de la clause d'esthétique.

Considérant en droit:

1.

Le recours a été déposé dans les
termes et délai légaux.

2.

2.1.Au sens de l'article 32, lettre a de la loi sur la procédure et la
juridiction administratives (LPJA), du 27 juin 1979, a qualité pour recourir
toute personne, corporation et établissement de droit public ou commune touchés
par la décision et ayant un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit
annulée ou modifiée.

2.2.En matière d'autorisation de construire, le Tribunal fédéral
reconnaît la qualité pour recourir au propriétaire voisin lorsque celui-ci se
plaint de violation de dispositions du droit de la construction tendant non
seulement à la sauvegarde des intérêts de la collectivité, mais aussi, voire
principalement, à la protection de ses propres intérêts de voisin. Il faut en
outre que le recourant se trouve dans le champ de protection des dispositions
dont il allègue la violation et qu'il soit touché par les effets prétendument
illicites de la construction litigieuse. Le grief tiré d'une application
arbitraire des règles relatives aux voies d'accès est ainsi recevable si le
propriétaire recourant est menacé d'une gêne dans l'accès à son propre
bien-fonds (arrêt du TF 1P.472/2002 du 18 décembre 2002, consid. 2.1, et
les références citées). Dans un autre arrêt, le Tribunal fédéral a reconnu la
qualité pour agir à une personne qui était touchée plus que quiconque par
l'octroi de l'autorisation de construire litigieuse pour un bâtiment de
17 appartements, qui impliquait une utilisation plus intensive et jugée
excessive de la route privée servant d'accès à sa parcelle (arrêt du TF
1C_157/2008 du 10 juillet 2008, consid. 1).

Au niveau cantonal, la jurisprudence
a eu l'occasion de préciser en la matière que la qualité pour recourir d'un
tiers dépend de l'existence, dans le cas concret, de son intérêt véritablement
prépondérant par rapport à l'intérêt de tout un chacun à remettre en cause le
projet attaqué. Peuvent être décisifs, à cet égard, non seulement la proximité
des fonds, mais aussi l'inconvénient réel, pratique, que la réalisation
projetée entraîne pour ceux qui s'y opposent, voire la question préalable de
savoir si les critiques des opposants sont en elles-mêmes propres à démontrer
d'emblée l'existence d'une violation, à leur préjudice, de dispositions
légales. Ainsi, celui qui déclare agir pour "assurer la sécurité de toute
circulation automobile et pédestre" en alléguant par exemple qu'un carrefour
est dangereux parce que la visibilité y est mauvaise, sans indiquer
spécifiquement en quoi il serait touché en sa qualité de voisin, s'en prend en
réalité aux risques auxquels chacun est confronté en circulant, et au manque
éventuel de sécurité du réseau routier, question qui est d'intérêt général. Le
seul fait d'être usager de la route, comme automobiliste ou comme piéton, ne
confère pas un intérêt propre, personnel, pour s'opposer à un projet, même si
l'on fait partie des habitants du quartier et emprunte de ce fait fréquemment
la route en question (RJN 1995 p. 266 ss, spéc. pp. 268-269; arrêt confirmé
dans des arrêts plus récents du Tribunal administratif, par exemple du 15 mars
2007 réf. TA.2005.107 et du 2 juin 2009, réf. TA.2008.409). Dans l'arrêt de
1995, le Tribunal administratif avait nié la qualité pour agir des voisins, en
considérant que même si leur immeuble était situé en face du bâtiment litigieux
et si ces derniers empruntaient la même rue pour y accéder, ils n'avaient pas
davantage de raisons de craindre que la circulation puisse être gênée sur cette
route que tous les autres riverains et utilisateurs de cette route. Dans un
autre arrêt, le Tribunal administratif a considéré que les voisins avaient la
qualité pour agir contre un projet de huit bâtiments totalisant 27 appartements
car compte tenu de la configuration du réseau routier, ils auraient à subir
avec une intensité particulière l'entier de l'augmentation du trafic (RJN 2001
p. 266). Le même tribunal a jugé qu'avaient la qualité pour agir des voisins
que le projet de construction priverait de l'une des voies d'accès à leurs
biens-fonds (RJN 2001 p. 272).

2.3.Il convient tout d'abord de préciser que font seules l'objet de la
présente procédure les trois villas mises à l'enquête sous la référence SATAC
16223, et non la ou les future(s) villas qui serai(en)t construite(s) sur le
bien-fonds [f], dont la conformité de l'accès sera examinée dans le(s)
dossier(s) y relatif(s).

S'agissant donc de l'accès aux
trois villas projetées, les recourants allèguent, d'une part, que le chemin
n'est pas correctement représenté sur les plans et n'est pas suffisant au sens
de l'article 19 LAT, et d'autre part, que son débouché sur la rue H. est
problématique en termes de sécurité. En effet, de leur point de vue, les
enfants du quartier empruntent la rue H. puis la partie haute de la rue I. pour
se rendre à pied à l'école primaire, de nombreux piétons passent par
l'intersection entre les deux rues précitées pour se rendre à l'arrêt de bus et
de manière générale, cette intersection est empruntée de manière régulière par
les automobilistes du quartier car il s'agit d'une voie naturelle pour revenir
au centre du village. Au surplus, la future construction sur le bien-fonds [f]
serait également dotée d'un accès donnant sur le même carrefour, ce qui
créerait un risque supplémentaire pour les usagers.

Au vu de la jurisprudence
précitée, il s'avère que ces arguments relèvent uniquement de l'intérêt
général. Les recourants n'expliquent en effet pas en quoi ils seraient
davantage touchés que les autres habitants du quartier par le débouché du
chemin d'accès sur la rue H. (et non sur le carrefour I.-H.-J., comme l'atteste
le plan du géomètre). L'accès au bien-fonds des recourants, qui donne sur la
rue I. et qui est éloigné d'une quarantaine de mètres du débouché du futur
chemin d'accès aux villas litigieuses, n'est nullement entravé ou rendu
dangereux. Quant au chemin d'accès lui-même, en cul de sac et entièrement
aménagé sur les biens-fonds [b]. à [d]., l'on ne voit pas en quoi son assise,
sa pente ou ses cotes auraient une quelconque influence sur la situation de
fait ou de droit des recourants, dont le bien-fonds n'est au demeurant pas
contigu. Dès lors, l'autorité de céans considère que les recourants n'ont pas
la qualité pour agir pour ce qui concerne les questions d'accès. Sur ce point,
le recours est irrecevable.

2.4.Au demeurant, même si les recourants avaient la qualité pour agir, il
faudrait constater que le chemin d'accès est délimité de manière visible sur le
plan "aménagement extérieur" par un traitillé et que sa largeur (3 m
20) est expressément indiquée sur ledit plan. L'on devrait aussi relever que
dans son préavis, le service des ponts et chaussées n'a pas émis de critique
sur ce débouché, mentionnant simplement que le Conseil communal pouvait, si
nécessaire, exiger la pose d'un (double) miroir en face afin de pallier au
manque de visibilité. Au demeurant, cette configuration n'est pas étrangère au
quartier, comme par exemple le débouché du chemin d'accès aux biens-fonds [o]
et [h], ou aux biens-fonds [p] et [q], ou encore l'accès au bien-fonds [i]. Dès
lors, l'article 19 LAT devrait être considéré comme respecté et le recours
devrait être rejeté sur ce point.

3.

3.1.Les recourants admettent que les valeurs prescrites par le règlement
d'aménagement sont respectées mais déplorent que ces valeurs aient été tirées à
leur maximum car les trois villas projetées seraient bien plus hautes et
volumineuses que les maisons voisines, d'autant plus que leur deuxième étage [en
fait: le premier au-dessus du rez-de-chaussée] aurait un plafond plat,
alors que dans les villas existantes, il était mansardé. Pour les recourants,
la construction de ces villas s'apparenterait en réalité à une construction non
isolée et quasi mitoyenne, impression confortée par le formulaire de permis de
construire qui parle d'"habitat groupé". De leur point de vue, les
trois villas projetées ne s'intégreraient donc pas dans leur environnement et
c'est à tort que le Conseil communal n'a pas appliqué les principes de
l'article 10.05.2 PRAC.

3.2.Au sens de l'article 7 LConstr., les constructions et installations
doivent répondre aux exigences d'une architecture de qualité, tant intérieure
qu'extérieure. Elles tiennent compte de leur environnement naturel ou bâti, notamment
par rapport aux caractéristiques historiques, artistiques ou culturelles de la
localité, du quartier ou de la rue. L'article 59, alinéa 2, lettre j de la loi
cantonale sur l'aménagement du territoire (LCAT), du 2 octobre 1991, prévoit que le
règlement communal d'aménagement peut contenir des dispositions sur la
sauvegarde de l'aspect des localités et des sites.

Selon l'article 10.05.1 PRAC, la
zone d'habitation à faible densité 1 est caractérisée par des bâtiments
d'habitation individuels isolés généralement de 1 à 2 étages. Cette zone est
notamment composée des quartiers Les H. et Les I.. Selon l'article 10.05.2, une
légère densification des secteurs existants est souhaitée et l'attention sera
portée sur une meilleure cohérence de l'ensemble tant pour le bâti que pour le
non-bâti (implantation, architecture, aménagement des abords) et des plantations
d'arbres importantes. Cette zone est destinée à l'habitation individuelle et
aux activités ne provoquant pas de gêne pour le voisinage (art. 10.05.3). L'article
10.05.11 renvoie au règlement de construction. Selon l'article 18 dudit
règlement de construction sanctionné le 12 août 1977, le Conseil communal peut
s'opposer à une construction pouvant nuire à l'harmonie d'un quartier, d'une
rue ou d'un site ou qui, par son caractère déplacé, fantaisiste ou faussement
décoratif, est de nature à porter atteinte à l'aspect historique, esthétique ou
pittoresque d'un quartier ou d'un site.

3.3.Selon la jurisprudence (arrêts du Tribunal fédéral 1C_520/2012 du 30
juillet 2013, consid. 2.3 et 2.4. Voir aussi 1C_506/2011 du 22 février 2012,
consid. 3.3; 1C_423/2008 du 12 février 2009, consid. 2.4.1;ATF 115 Ia 363, consid.
3), l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de
façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa
substance. Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction
de construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé
par le volume du bâtiment projeté, ne peut se justifier que par un intérêt
public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il
s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant
des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou
que mettrait en péril sa construction. Lorsqu'il s'agit d'examiner
l'application de clauses d'esthétique, le Tribunal fédéral fait preuve de
retenue dans l'appréciation des circonstances locales. Dans ce domaine, les
autorités locales disposent en effet d'un large pouvoir d'appréciation. C'est
le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une
installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site,
d'une localité, d'un quartier ou d'une rue.

3.4.La jurisprudence neuchâteloise précise elle aussi que le respect de
l'esthétique des constructions ressortit en premier lieu à l'autorité
communale, qui dispose pour cela d'un large pouvoir d'appréciation auquel les
autorités cantonales de recours ne sauraient substituer sans autre le leur
propre. L'autorité ne saurait toutefois de laisser guider par des sentiments
subjectifs ou invoquer la clause d'esthétique ou de l'harmonie pour protéger
des sites qui n'ont aucune valeur esthétique contre des atteintes dépourvues de
portée. Les autorités administratives doivent appliquer des critères objectifs
et fondamentaux, et non pas ce qu'elles ressentent. Enfin, comme toute
restriction de propriété, la clause d'esthétique doit reposer sur une base
légale, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la
proportionnalité (RJN 2006 p. 242 et les nombreuses références citées).

4.

4.1.Tout d'abord, il faut constater qu'en dépit de la désignation "Habitation
groupée" en première page du formulaire de demande de permis de
construire, il s'agit en l'espèce bien d'habitations individuelles. En effet,
selon l'article 43 du règlement d'exécution de la loi cantonale sur
l'aménagement du territoire (RELCAT), du 16 octobre 1996, sont considérées
comme habitations individuelles groupées (ou habitat groupé) des constructions
juxtaposées telles que maisons en rangée, en chaîne ou en bande continues,
comprenant au minimum quatre unités. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Au
surplus, les trois villas sont distantes chacune de 8.45 à 9.30 m, de sorte que
l'on ne peut guère parler, comme le font les recourants, de "quasi
mitoyenneté".

4.2.Ensuite, les villas projetées seront implantées dans le sens
nord-sud de la même manière que celles qui existent déjà sur les biens-fonds [r],
[s], [g], [h], [m], etc. Au demeurant, en regardant la vue aérienne de l'implantation
des constructions du quartier, l'on constate que le quartier n'est pas homogène
sur ce point. Par rapport au degré de dispersion, l'on relèvera que certaines
villas existantes au sud et à l'ouest sont distantes les unes des autres de 7 à
10 m (par exemple entre les villas des biens-fonds [g] et [h] ou entre les
villas des biens-fonds [m], [j], [k] et [l]), ce qui est comparable aux
distances entre les trois villas projetées. Les recourants estiment par
ailleurs qu'il y a disproportion entre le bâti et le non bâti, les parcelles
avoisinantes étant toutes relativement grandes avec des constructions
relativement petites. Il est vrai que les biens-fonds [m], [j], [k], [h] (par
exemple) présentent des surfaces supérieures (entre 600 m2et 800 m2)
à celles destinées à accueillir les villas litigieuses (entre 575 m2et 588 m2), avec des taux d'occupation du sol approximatifs variant
entre 17 et 20%, alors qu'un taux de 22% est prévu pour les villas litigieuses.
Toutefois, cette différence ne constitue pas une disproportion insoutenable,
d'autant plus que l'indice d'espaces verts prévu par le projet litigieux est de
47.82% alors que l'indice minimum prescrit est de 25% (art. 10.05.5 PRAC).

4.3.Dans leur réplique du 6 mars 2014, les recourants comparent les
hauteurs à la corniche et au faîte mesurées sur les maisons avoisinantes à
celles prévues pour les villas litigieuses et en concluent que ces dernières
sont notoirement plus hautes. La différence de hauteur de corniche est selon
eux particulièrement frappante en raison de la nature mansardée des maisons
existantes.

Il est indéniable que les hauteurs
à la corniche (5.34 m) et au faîte (7.98 m) des villas projetées sont plus
élevées que celles des maisons sises sur les biens-fonds [i], [h], [j] et [m]
(corniche entre 3.53 et 4.58 m, faîte entre 5.92 et 7.80 m), quand bien même
les références de terrain seraient différentes (cf. observations
complémentaires de l'entreprise de construction du 2 avril 2014, p. 2). Toutefois,
ces chiffres montrent qu'il existe déjà des différences de hauteur entre les
maisons existantes. Il est aussi exact que plusieurs maisons environnantes ont
un premier étage mansardé au-dessus du rez-de-chaussée, alors que celui des
villas litigieuses est plat et surmonté encore d'un galetas mansardé.
Toutefois, le règlement communal ne prescrit rien à ce sujet, de sorte que
chaque propriétaire est libre de choisir la configuration de son premier étage,
tant qu'il reste dans le cadre des hauteurs maximales réglementaires. Les
photographies déposées montrent d'ailleurs que d'autres maisons, dont celle des
recourants, disposent d'un premier étage "complet" en sus des
combles. L'on ajoutera que les villas projetées présentent des toits à quatre
pans, comme certaines maisons du voisinage, et ont un aspect moderne mais sans
particularités. Dans ces circonstances, la différence de hauteur ne présente
pas un caractère incongru dans le quartier.

4.4.De manière plus générale, il faut constater que le quartier de
villas concerné ne nécessite pas de protection spéciale et ne présente aucune
caractéristique particulière. Classiques dans leur ensemble, les constructions
environnantes présentent des toits à deux ou quatre pans, ont un première étage
encastré dans les combles ou distinct de celles-ci, des fenêtres avec ou sans
volets, et des garages accolés ou non à l'habitation. C'est dire que dans un
quartier d'aspect hétérogène, les villas litigieuses n'apparaissent ni
déraisonnables, ni irrationnelles, au sens de la jurisprudence fédérale. Par
conséquent, elles n'apparaissent pas non plus incohérentes par rapport à
l'objectif de la zone voulu par le PRAC, d'autant plus qu'elles répondent au
souhait de légère densification voulue par la commune (art. 10.05.2). Cette (bien
modeste) densification est d'ailleurs conforme à l'utilisation mesurée du sol
visée par la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (art. 1eret
3 LAT). En d'autres termes, il n'y a donc pas de violation de la clause
d'esthétique et aucun intérêt public ne s'oppose à leur construction.

4.5.Le Conseil communal n'a donc pas excédé ou abusé de son pouvoir
d'appréciation en autorisant les constructions litigieuses.

5.

Finalement, l'autorité de céans
considère le fait que G., conseillère communale et copropriétaire du bien-fonds
situé entre celui des recourants et ceux destinés aux villas litigieuses, ait signé
les observations du Conseil communal n'est certes pas très adéquat. Toutefois,
dans lesdites observations, le Conseil communal ne fait que maintenir sa
décision, laquelle n'est pas signée par G.; cette décision reprend d'ailleurs
très largement les considérations techniques figurant dans le rapport du
3 septembre 2013 de l'architecte conseil de la commune. Par conséquent, vu
les considérants qui précèdent, cette question de signature n'est pas déterminante
pour l'issue du litige.

6.

En conclusion, le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.

7.

7.1.Vu le sort de la cause, les recourants, qui
succombent, supporteront le paiement des frais de procédure (art. 47, al. 1
LPJA), qui comprennent les émoluments et les débours.En application du
décret fixant le tarifs des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens
en matière civile, pénale et administrative (TFrais), du 6 novembre 2012,
l'émolument de décision est fixé en tenant compte de la mise à contribution de
l'autorité, de l'importance de la cause et de ses difficultés (art. 6). Devant
le Tribunal cantonal, le Conseil d'Etat et les autres autorités, l'émolument de
décision n'excède pas Fr. 6'000., (art. 44, al. 1). Les frais de ports,
d'expédition et de téléphone sont calculés forfaitairement à raison de 10 % de
l'émolument arrêté (art. 49, al. 1).

En l'espèce, la cause a occasionné
tours d'écritures, sans vision locale et revêt une certaine importance. Tout
bien considéré, les frais de procédure sont fixés à Fr. 1'100., somme compensée
par l'avance de frais du même montant versée le 7 novembre 2013.

7.2.Les recourants succombant, ils n'ont pas droit à des dépens (art.
48, al. 1 LPJA). Par ailleurs, les tiers intéressés, non représentés par un
mandataire professionnel, n'ont pas allégué de frais particuliers, de sorte
qu'il ne leur sera pas non plus alloué de dépens.

Par ces motifs, le Conseil
d'Etat

décide:

1.Le recours du 21 octobre 2013 de X. contre la décision du Conseil
communal de Z. du 19 septembre 2013 est rejeté dans la mesure de sa
recevabilité.

2.Un émolument de Fr. 1'000. et des frais s'élevant à Fr. 100. sont
mis à la charge des recourants et sont compensés par l'avance de frais du même
montant versée le 7 novembre 2013.

3.Il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 7 mai 2014

Au nom du Conseil d'Etat:

Le
président,                   La chancelière,

L. Kurth                         S. Despland