ne_jurisprudence_adm · REC.2012.228 · 2013-11-27 · fr
Transformation d'un vieux bâtiment locatif. Intérêt pour agir du voisin. Problèmes posés par les droits acquis. Détermination du nombre de places de parc généré par le projet. Calcul de la hauteur de ce dernier. Notion d'espaces verts
Constructions

1. Un vieil immeuble locatif des années 1950 fait l'objet d'un agrandissement et d'une transformation dans la zone de moyenne densité. Le voisin immédiat interjette recours contre la décision du Conseil communal de lever son opposition. A l'appui de son recours, non sans une certaine confusion, il invoque la violation de nombreuses règles applicables en matière de droit de la construction (modification du projet par rapport au dossier mis à l'enquête, droits acquis, dérogation obtenue, dimensions du bâtiment, en particulier sa hauteur, nombre de places de parc, accès à ces dernières, espaces verts prévus, plantations, gêne pour le voisinage, absence d'un mur de séparation entre la parcelle concernée et la sienne propre). La décision rappelle que la qualité pour agir  donc pour recourir - du voisin ne dépend pas seulement de la proximité de l'objet de la contestation avec son propre immeuble, mais également de l'atteinte particulière que celui-ci subit, atteinte qui doit être spéciale, intense et distincte de l'intérêt général des autres habitants, ceci aux fin d'exclure l'action populaire. 2. Elle résume la jurisprudence selon laquelle la protection de la situation acquise commande que de nouvelles dispositions restrictives (s.e. celles du règlement communal) ne puissent être appliquées à des constructions autorisées conformément à l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de la proportionnalité est respecté. Le droit constitutionnel n'offre cependant qu'une protection minimale à la situation acquise car il se borne à autoriser le maintien du bâtiment et son entretien normal. S'agissant en particulier des transformations, elles sont soumises au nouveau droit. Cas échéant, c'est par l'octroi de dérogations qu'il convient de procéder. 3. Pour calculer le nombre de places de stationnement nécessaires à toute construction nouvelle ou toute transformation importante, il ne suffit pas d'appliquer le règlement d'exécution de la loi sur les constructions, mais il faut tenir compte de ses Annexes 1 et 2 qui définissent les corrections à apporter, en fonction en particulier de la distance séparant l'arrêt d'un moyen de transport public le plus proche à l'immeuble transformé (rappel des notions de "besoins limites" et de "transport modal"). 4. Pour autant qu'un voisin puisse invoquer l'insuffisance d'espaces verts sur la parcelle voisine (question laissée indécise), une commune peut considérer parmi les espaces verts, tant qu'ils ne sont pas définis avec précision par le règlement des places de parcs gazonnées. Lorsque le règlement communal impose certaines obligations en cas de nouvelles constructions, une interprétation littérale du texte clair permet de ne pas soumettre cette obligation lors de transformations. 5. La décision rappelle que la hauteur de corniche d'un bâtiment n'est pas constituée de son point le plus élevé, mais d'une hauteur moyenne qui se mesure aux angles du bâtiment. Dans le cas d'espèce, ce sont huit hauteurs distinctes qui déterminent cette hauteur moyenne. 6. Enfin, le recourant qui souhaite la construction d'un mur de séparation non prévu par les plans mis à l'enquête sort de l'objet du litige. Pour l'ensemble de ces raisons, le recours est rejeté.

Vu
les pièces du dossier, d'où ressortent les faits suivants:

A.Le couple Y. déposèrent une demande de permis de construire pour
l'agrandissement et la transformation d'un bâtiment locatif sur l'article
cadastral [a] de A.. Après un premier examen du dossier, le service de
l'aménagement du territoire (SAT) a constaté un certain nombre d'insuffisances
du projet au point que, par courrier du 13 juillet 2011, il informa le Conseil
communal A. qu'il ne pouvait pas entrer en matière sur ce dossier et qu'il
était contraint de le préaviser négativement (dossier SATAC 13402).

B.Les mêmes requérants et propriétaires adressèrent le 24 août 2011 une
nouvelle demande de permis de construire, sanction définitive pour
l'agrandissement et la transformation d'un immeuble d'habitation collectif sur
l'article [a] du cadastre de A., à la rue B. à A.. Ce nouveau projet modifié
fut mis à l'enquête publique et suscita deux oppositions dont celle de X. qui
souleva des manquements au règlement des constructions s'agissant, entre autres
critiques, du nombre de places de parc et de leur dimension, de l'indice
d'espaces verts retenu, du nombre de niveaux apparents, de l'écoulement des
eaux, des dérogations que devraient nécessiter le projet et d'un mur qu'il
conviendrait d'y édifier pour atténuer les bruits. Le 22 décembre 2011, le SAT
préavisa favorablement le projet sous condition de respecter les diverses
exigences posées par les services consultés (SATAC 14115).

C.Une séance de conciliation fut organisée par la commune A. le 8 février 2012.
Du procès-verbal qui en résulte, il ressort que X. a demandé qu'un parking
souterrain soit prévu, les autres points évoqués étant secondaires. Toutefois,
à réception de ce document, il estima le compte-rendu trop réducteur et affirma
vouloir viser à obtenir le respect de l'ensemble des dispositions légales
applicables en la matière. Il dit maintenir en conséquence l'intégralité de son
opposition.

D.Par décision du 29 juin 2012, le Conseil communal A. leva l'opposition de
X.. Il motiva sa décision sur chacun des points soulevés dans l'opposition,
quand bien même a-t-il laissé indécise la question de savoir si le contenu des
allégués de l'opposition était suffisamment concret pour répondre aux exigences
légales, en matière de recevabilité.

E.Dans son mémoire du 31 juillet 2012, le recourant reprend formellement la structure
de son opposition en exposant une quinzaine de dispositions légales, puis en
élevant des critiques au sujet du projet se rapportant en particulier au nombre
de places de parc, à l'ajustement ultérieur du projet sur lequel il n'aurait
pas pu se prononcer et qui a trait à l'immeuble, aux places de stationnement et
aux aménagements extérieurs. Brièvement décrits, les reproches portent sur un
déficit de places de stationnement de quatre unités, respectivement de vingt
dans le projet qu'il nomme "projet B". Il critique en outre
l'assimilation de logements de une pièce à des chambres d'étudiants mettant en
péril le sens de la législation, la dimension de ces dernières et l'absence
d'intégration de celles-ci aux immeubles, ainsi que l'absence de places de stationnement
pour les deux roues. Il estime aussi que l'indice d'espaces verts de 30% n'est
pas respecté, pas plus que ne l'est la réglementation sur les places de jeu,
sur les plantations obligatoires, sur le nombre de niveaux apparents et sur la
hauteur à la corniche.

F.Dans ses observations du 5 octobre 2012, le Conseil communal A. nie l'existence
d'une évolution du dossier en cours de procédure, qui n'aurait pas été mise à
l'enquête publique. Elle admet qu'une erreur s'est en revanche glissée dans sa
décision de levée d'opposition sur le nombre et le type d'unités d'habitation.
Ayant procédé à une nouvellecalculation du
nombre de places de stationnement nécessaires en rectifiant l'erreur, il constate
une diminution du nombre de places de parc généré par le projet par rapport à
la situation actuelle.

G.Pour sa part, le requérant au permis de construire a déposé ses observations le
25 octobre 2012. Il conclut principalement à l'irrecevabilité du recours,
car les motifs invoqués n'ont aucune influence sur sa qualité de voisin. Il
rejette toute affirmation liée à une modification du projet en cours de
procédure et justifie à la fois le nombre de places de stationnement requis par
le projet que la manière de procéder pour parvenir aux résultats obtenus. Il
soutient que seule la construction de nouveaux bâtiments impose la création de
places de parc souterraines, que les places de parcs étant en nombre suffisant,
la question de celles dévolues aux deux roues ne se pose pas. Les allégations
relatives à l'indice d'espaces verts, à la place de jeu, au nombre de niveaux
apparents et à la hauteur à la corniche ne reposent quant à elles sur aucun
fondement précis.

H.Invité à se prononcer sur ces documents, le recourant les conteste et
confirme sa position.

I.Le recourant s'est acquitté de l'avance de frais qui lui a été demandée.

Considérant
en droit:

1.Atteint par la décision attaquée sous réserve des considérants qui suivent,
le recourant, voisin du projet querellé, a un intérêt digne de protection à ce qu'elle
soit annulée ou modifiée (article 32 de la loi sur la procédure et la
juridiction administratives, LPJA, du 27 juin 1979). Déposé dans le délai
légal de trente jours prévu à l'article 34 LPJA, le recours est en principe
recevable.

1.1.

L'intérêt digne de protection
n'est pas nécessairement un intérêt juridique; il suffit d'un intérêt de fait
qui ne doit pas, en outre, correspondre obligatoirement à l'intérêt censé
protéger la norme juridique invoquée par le recourant. Est exigé, en revanche,
que le recourant soit atteint davantage que tout un chacun par la décision
attaquée, qu'il se trouve avec l'objet de la contestation, dans un rapport
spécial, étroit et digne d'être pris en considération. Un intérêt digne de
protection existe si la situation juridique ou de fait du recourant peut être
influencée par l'issue du litige. Ces exigences visent à exclure l'action
populaire. Le voisin doit retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la
modification de la décision contestée, qui permet d'admettre qu'il est touché
dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des
autres habitants de la collectivité concernée (Schaer, Juridiction
administrative neuchâteloise p. 140 et arrêt du Tribunal fédéral 1C_565/2012 du
23 janvier 2013). De plus, le recours d'un particulier formé dans l'intérêt de
la loi ou d'un tiers est irrecevable (Bovay, Procédure administrative p. 487).
Il y aura lieu d'examiner si certains arguments du recourant sont compatibles
avec ces exigences.

En réponse aux reproches et aux
inconvénients décrits en page 2 in initio du recours s'agissant du sentiment
d'étouffement, de la perte de lumière, de la nuisance provoquée par la
multiplication des locataires, le bruit et les émanations des véhicules, la
perte des bienfaits d'un espace vert, il est d'emblée rappelé que certains
droits ne sont protégés qu'indirectement au travers des règles de police des
constructions, fixant les distances à respecter entre les bâtiments et limites
de propriétés voisines, ainsi que les dimensions et la hauteur des
constructions. Tout propriétaire qui acquiert un bien-fonds dans une zone à
bâtir doit s'attendre à ce que les parcelles voisines puissent être construites
selon les mêmes possibilités réglementaires dont il bénéficie, même si ces
possibilités sont ultérieurement modifiées pour prévoir une densification (RDAF
2009, p. 40).

1.2.

Selon l'article 35, alinéa 2,
lettre b LPJA, le recours doit indiquer les motifs de ce dernier. La
jurisprudence cantonale fait preuve d'une certaine souplesse. Si le recourant a
un devoir général de motiver son recours et d'articuler ses griefs, il suffit
que l'on puisse déduire de l'acte de recours dans quelles mesures et pour
quelles raisons il conteste la décision (). La seule allégation que la décision
attaquée serait erronée et le seul renvoi à des actes de procédures antérieures
sont insuffisants (Bovay, op. cit. p 387). En vertu du principe de l'unité de
la procédure, l'autorité de recours supérieure ne peut statuer que sur des
points que l'autorité inférieure a déjà examinés (RDAF 1999, p. 254). C'est
aussi à l'aune de ces principes que les griefs seront examinés.

2.Dans son mémoire, après avoir fait état de diverses dispositions
réglementaires communales, le recourant expose que le Conseil communal aurait
introduit un deuxième projet (appelé projet B) consistant en une modification
du projet initial (appelé projet A). Il déduit de cet état de fait que
l'autorité communale aurait ainsi autorisé une telle modification.

L'article 85 du règlement
d'exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.) du 16 octobre 1996,
interdit, après l'obtention du permis de construire, au requérant de modifier
ses plans s'il ne se conforme pas à une nouvelle procédure. Selon l'article 86 RELConstr.,
le Conseil communal peut, après avoir entendu les parties à la procédure
autoriser l'ajustement d'un projet  c'est-à-dire une légère modification 
sans nouvelle demande de permis de construire, pour autant que des intérêts
publics ou des intérêts prépondérants de voisins ne soient pas touchés.

En l'espèce, cette procédure n'a
pas été suivie: suite au préavis négatif du SAT, le projet initial (SATAC
13402) n'a pas été mis à l'enquête publique. Il a subi des modifications
certes, mais c'est bien ce nouveau projet qui a été mis à l'enquête publique du
16 septembre au 17 octobre 2011 et qui, cette fois-ci a été préavisé
favorablement par le SAT (SATAC 14115). En conséquence, c'est en fonction de ce
dernier dossier exclusivement que le recours est traité, compte tenu aussi de
l'erreur admise par la commune dans ses observations du 5 octobre 2012 (cf à ce
sujet considé. 5.2 ci-dessous).

3.Le recourant estime que l'immeuble actuellement construit sur la parcelle [a]
bénéficie de la teneur de l'article 202 du règlement des constructions de la
commune (RC) relatif à la situation acquise. Il en déduit que le projet en tant
qu'il modifie "une partie spécifique d'un objet protégé par le statut de
la situation acquise entraîne la perte de ce statut".

L'article 202 RC stipule que les
constructions non conformes, existantes à la date d'entrée en vigueur du
règlement, subsistent au bénéfice de la situation acquise (al. 1). Elle ne peut
cependant être modifiée que dans le cadre du règlement ().

Selon la jurisprudence, la
protection de la situation acquise commande que de nouvelles dispositions
restrictives ne puissent être appliquées à des constructions autorisées
conformément à l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si
le principe de la proportionnalité est respecté. Le droit constitutionnel
n'offre cependant qu'une protection minimale à la situation acquise car, lorsque
ces conditions d'application sont réunies, il se borne à autoriser le maintien
du bâtiment et son entretien normal. La garantie constitutionnelle ne s'étend
pas aux transformations, rénovations, changements d'affectation ou
reconstruction qui, à défaut de règles cantonales spéciales, sont soumis au
nouveau droit. Le droit neuchâtelois n'a pas étendu la protection minimale de
la situation acquise, que confère le droit constitutionnel, au-delà du maintien
et de l'entretien normal d'une construction qui n'est plus conforme aux
nouvelles dispositions. Cas échéant, une dérogation au sens de l'article 40
LCONSTR doit être requise (RJN 2006 p. 231).

4.Selon l'article 40, alinéa 1 LCONSTR, des dérogations aux plans
d'aménagement peuvent être octroyées si les conditions cumulatives suivantes
sont remplies:

a)         elles sont justifiées par des circonstances
particulières;

b)         elles
ne portent pas atteinte à un intérêt public important, notamment à l'aspect
historique, esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une vue
ou d'un bâtiment;

c)         elles
ne causent pas un préjudice sérieux aux voisins.

Savoir si ces conditions sont
remplies est une question de droit qu'un tribunal revoit en principe librement.
Les limites entre les notions de "circonstances particulières",
"intérêts publics importants" et "préjudices sérieux aux
voisins" sont difficiles à déterminer, de sorte qu'il convient avant tout,
dans chaque cas particulier, de procéder à une appréciation d'ensemble des
différents facteurs à prendre en compte. L'intérêt du requérant à réaliser son
projet doit être mis en rapport avec celui de la collectivité, celui des
voisins susceptibles d'être touchés et celui que poursuit la norme à laquelle
il est envisagé de déroger ainsi qu'avec l'intérêt public à l'application
stricte de la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par les tiers des
règles qu'ils doivent eux-mêmes observer. Malgré la complexité et la diversité
des intérêts à prendre en considération, le refus d'une dérogation est la règle,
son octroi l'exception (TA.2005.67). S'il est admis qu'on ne saurait en venir,
par le biais de dérogations à une sorte de correction à froid de la loi ou du
plan, il est vrai aussi que le droit public ordinaire de la construction étant
ce qu'il est, un droit souvent casuistique et tatillon, l'autorité ne peut se
permettre d'interpréter et d'appliquer les clauses dérogatoires avec rigorisme,
mais bien "nach Sinn und Zweck" (Augustin Macheret, La dérogation en
droit public de la construction: Règle ou exception in Melanges André Grisel p.
557 et ss).

5.En l'espèce, l'immeuble considéré se trouve en zone d'habitation à moyenne
densité (ZHMD) telle que décrite aux articles 10.04 du règlement d'aménagement
de la commune A. (RA). Cette zone est caractérisée par des bâtiments
d'habitation collectifs de hauteur moyenne, en général de trois à quatre
étages. Elle assure une certaine transition entre les zones d'anciennes
localités et mixtes avec les zones de hautes et faibles densité. Destinées à
l'habitation collective, les activités ne provoquant pas de gêne pour le
voisinage sont autorisées et l'occupation des rez-de-chaussée pour des activités
tertiaires est encouragée (art. 10.04.2 et art. 10.04.3).

Dans la présente affaire, la
commune a fait application de cette disposition à la transformation d'un
immeuble construit bien avant son adoption. Nul ne prétend qu'à l'époque de sa
construction, l'immeuble a été érigé au mépris de la réglementation alors en
vigueur. Si la transformation de l'immeuble respecte les nouvelles dispositions
légales et réglementaires, la question de la protection des droits acquis ne se
pose pas, pas plus que celle qui la complète, cas échéant, par le biais
d'octroi de dérogation. La seule dérogation accordée par la commune concerne la
réduction de la distance minimale par rapport à la chaussée communale pour
certaines places de parc existantes. Dès lors que ces places existent déjà, la
transformation du bâtiment en cause qui les maintient en leur état actuel n'est
à cet égard pas concernée par la question relative aux droits acquis (RJN 2006
231 précité). De plus, le seul fait d'être usager d'une route comme
automobiliste ou comme piéton, ne confère pas un intérêt propre, personnel,
pour s'opposer à un projet, même si l'on fait partie des habitants du quartier
et emprunte de ce fait fréquemment la route en question (Bovay, op. cit. p. 357
et ss).

5.1.

S'agissant des places de
stationnement, le RELConstr. prescrit que toute construction nouvelle ou
faisant l'objet d'importantes transformations () doit disposer de places de
stationnement. Sont considérés comme besoins limites les besoins en places de
stationnement d'une construction ou d'une installation desservie exclusivement
par la voiture particulière. Les besoins limites sont fixés selon l'Annexe 1 en
fonction de l'affectation des constructions; les communes peuvent fixer les
besoins limites, dans leurs règlements communaux, pour autant que ceux-ci
restent dans les limites de l'Annexe. Les cas non prévus dans l'Annexe 1 sont
résolus sur la base des normes de l'Union des professionnels suisses de la
route (art. 26, 27, al. 2 et 4 RELConstr. Le nombre de places de stationnement
à réaliser est déterminé à partir des besoins limites, qui sont le cas échéant
réduits en fonction des possibilités de transfert modal, d'utilisation multiple
des places de stationnement ou d'autres impératifs liés à la protection de
l'environnement ou des sites (art. 28 RELConstr.). Le Conseil communal
détermine le nombre de places de stationnement à réaliser (art. 29 al. 1
RELConstr.). Les articles 30, 31 et 33 RELConstr. définissent quant à eux les
notions de transfert modal et d'utilisation multiple des places de
stationnement, ainsi que les exigences techniques de leur aménagement.

L'Annexe 1 en question pose le
principe selon lequel les habitations individuelles groupées et collectives et
les maisons  terrasses nécessitent une case / 80-100 mètres carrés de
superficie brute de plancher mais au minimum d'une case par appartement auquel
il convient d'ajouter 10% pour les visiteurs. En l'occurrence, la surface brute
de plancher indiqué dans la demande de permis est de 1'392 m2. Elle
impose la création d'un nombre de places variant de 17,4 à 13,9 places, nombre
auquel s'ajoutent 10 %, soit un nombre oscillant entre 19,1 et 15,1 places.

L'Annexe 2 du RELConstr. permet de
déterminer les catégories d'arrêt selon la cadence des moyens de transport et
le moyen de transport utilisé (trains ou bus); le tableau 3 indique le niveau
de qualité de desserte pour les transports collectifs en fonction de leur
distance en mètres (à vol d'oiseau) qui sépare l'objet considéré de l'arrêt.
Les distances à vol d'oiseau figurant dans le tableau prennent en considération
un facteur de détour de 30 %; le tableau n°4 détermine enfin le nombre de
places de stationnement à réaliser en pourcent des besoins limites figurant à
l'Annexe 1, dont il a été question plus haut.

Le plan des Transports publics
neuchâtelois indique que pour la ligne Place Pury  A., un arrêt de bus se
trouve précisément à B.. En se fondant sur le Géoportail du Système d'Information
du Territoire Neuchâtelois (SITN), cet arrêt se situe à un peu plus de 260
mètres à vol d'oiseau de l'immeuble considéré. Selon le tableau 3 de l'Annexe
2, la catégorie d'arrêts à prendre en considération (moins de 300 mètres de
l'objet) est la catégorie I, à laquelle est attribuée le niveau A. Le tableau 4
de l'Annexe 2 indique que pour le niveau A de la qualité de la desserte par les
transports collectifs, le nombre de places de stationnement à réaliser est de
30 à 50% des besoins limites. Il est ainsi établi qu'en relation avec la
surface brute de plancher, le nombre de places de stationnements existantes, au
nombre de 37, excède ce qu'exige une application conforme de la réglementation.

5.2.

La décision dont est recours fait
état d'un appartement de quatre pièces, un de trois pièces et neuf studios au
rez-de-chausssée, d'un appartement d'une pièce et demie un de deux pièces, un
de trois pièces et neuf studios au premier étage, de dix neuf chambres au
deuxième étage et de huit studios de15 m2au troisième étage.

Dans ses observations du 5 octobre
2012, le Conseil communal a admis avoir commis une erreur dans sa décision,
qu'il rectifie en modifiant ainsi les types d'unité de logements énumérés
ci-devant: un appartement de cinq pièces, trois de trois pièces, cinq de deux
pièces, vingt studios et seize chambres.

Si l'on se réfère non pas à la
surface brute de plancher mais au genre d'habitation mentionnée à l'Annexe 1
déjà citée (habitation individuelle groupée et collective, et d'autre part
maison d'étudiants, la somme des cases de stationnement nécessaire est au
nombre de trente huit dans la calculation la plus rigoureuse des données non
rectifiées, et de vingt neuf dans le cas de la rectification intervenue,
toujours selon les critères les plus stricts (une case par appartement +10%
pour les visiteurs et une case pour deux chambres). Dans une telle caclulation,
l'Annexe 2 relative au niveau de qualité de desserte par les transports publics
est aussi applicable, si bien que la réduction de 30% s'opère également. Il en
résulte que les trente sept places actuellement existantes suffisent largement
à satisfaire les exigences du projet. Il convient de rappeler que les Annexes
dont il est question ici font partie intégrante de la réglementation cantonale
et qu'elles ne constituent pas un instrument qu'une collectivité publique
pourrait utiliser à sa guise. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la
dérogation à ce sujet puisque le recourant admet dans son mémoire qu'aucun abus
n'a été constaté en la matière.

Pour les mêmes raisons, la
question des places souterraines ne se pose pas, pas plus que celle de la
dimension des places, dès lors que le nombre de places actuel est en nombre
suffisant. Il est par ailleurs manifeste que ce dernier aspect, examiné sous
l'angle de l'intérêt digne de protection du voisin, rappelé aux considérants
1.1. ci-dessus ne porte aucune atteinte à celui-ci et partant n'est pas
recevable.

6.Sous le titre degré d'utilisation des terrains "l'article 10.04.5 du
RA" prescrit que dans la zone considérée, l'indice d'espaces verts est 30
% au minimum. Il ressort du plan des façades approuvé le 22 décembre 2011 que
la parcelle n° [a], d'une superficie de 1'815 m2comprend 830 m2de routes et de places de parc, 440 m2de surfaces bâties et
544 m2de surfaces vertes. Selon le plan des aménagements
extérieurs, la longueur du projet avec ses espaces verts est de 48,85 mètres et
sa largeur moyenne de 20,58 mètres (1'500,33 m2), Le bâtiment
proprement dit occupe une surface de 441,75 mètres (38,75 m x 11,40 m). Il en
découle une surface verte de 563,58 m2qui représente par rapport à l'entier
de la parcelle les 31% de sa surface. S'ajoutent encore 11,8 m2de
surfaces vertes sises à l'angle nord de la parcelle, parallèlement à la rue B.
et en bordure du bien-fonds [c].

Il est vrai que si le taux
d'espaces verts est conforme à la réglementation, il englobe pour une partie
des places de parc en pavés-gazon. Certaines réglementations communales
définissent avec précision la notion d'espaces-verts (ATF 1C_3.17/2009 du 15
janvier 2010 s'agissant de la Ville de Genève). D'autres insistent sur leur
fonction qui consiste à garantir des dégagements importants à l'intérieur et
aux abords du secteur et en les qualifiant "en principe"
d'inconstructibles (ATF 1P.275/2005, Municipalité de Pully),  S'agissant de la
commune A., son règlement précise que la création de places de stationnements
au détriment des espaces verts est à éviter. Cette prescription ne s'applique toutefois
qu'en zone d'ancienne localité. De plus, le nombre de places actuellement
existantes étant suffisant, il n'y a pas lieu de craindre la réalisation de
places de stationnement supplémentaires (consid. 5.2 ci-dessus). Il est par
ailleurs douteux qu'un voisin puisse dans ce cas également, se prévaloir d'un
intérêt personnel prépondérant le légitimant à invoquer ce motif. Si cette
question peut rester indécise à cet égard, celle ayant trait à la création
d'une place de jeux de 15 m2au sens de l'article 47 du RC appelle
une réponse négative, le recourant n'étant pas touché plus que quiconque, dans
un intérêt important résultant de sa situation, par rapport à cet objet du
litige.

S'agissant des plantations,
l'article 4,5 al. 2 RC mentionne que toute nouvelle construction implique
l'obligation de planter, de maintenir ou de remplacer des arbres de hautes futaies
à raison d'un arbre pour deux logements ou six pièces d'habitation ().

La loi doit être interprétée en
première ligne d'après sa teneur littérale. Si le texte n'est pas tout à fait
clair et permet diverses interprétations, il faut alors rechercher sa portée
véritable en prenant en considération tous les éléments d'interprétation,
notamment le but, le sens et les jugements de valeur sur lesquels se fonde le
texte. On ne peut s'écarter exceptionnellement d'un texte clair, dont la 
teneur n'est pas équivoque et ne crée pas de malentendus, que s'il existe des
motifs pertinents d'admettre que le texte ne reflète pas le sens véritable de
la disposition, de son fondement ou de son but (ATF 133 III 497-JT 2008 p. 186,
consid. 4, point 1). En l'espèce l'article 45, al. 2 RC parle clairement de
nouvelles constructions et non pas de transformations, voire de transformations
importantes. L'argument du recourant doit pour cette raison être écarté.

7.Le recourant, se fondant sur une décision publiée relative au niveau
apparent considère que le projet en question comporte cinq étages et enfreint
de ce fait le règlement d'aménagement communal.

L'article 10.04.6 du RC (et non
comme allégué du RA) prescrit qu'en ZHMD le nombre maximum de niveaux apparents
est de quatre. Une règle relative au nombre maximum des niveaux a un effet
direct sur la densité et le volume des constructions dans un quartier. Il
s'agit d'une règle mixte, tendant à protéger tant l'intérêt public que l'intérêt
des voisins (ATF 127 I 44, consid. 2d). Selon l'article 52, al. 2 du règlement
d'exécution de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (RELCAT), du 16
octobre 1996, par niveaux apparents, il faut entendre un niveau visible de
l'extérieur, les niveaux étant comptés sur chaque façade. La qualification des différents
niveaux d'une construction projetée doit être faite en tenant compte de toutes
les circonstances de l'espèce sans que doivent être données telles ou telles
définitions schématiques qui ignoreraient la variété des terrains et la
diversité des prescriptions réglementaires (Marti, Distances, coefficients et
volumétries des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 181). La
décision à laquelle se réfère le recourant (REC 2009.39) précisait que dans
l'attente d'une adhésion du canton de Neuchâtel à l'accord intercantonal
harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC) qui
définit avec précision les étages, les sous-sols, les combles et les attiques,
le SAT a informé toutes les communes du canton qu'il avait décidé que les
tabatières relatives à des surfaces non habitables, les ouvertures de type
"solatube" et il de buf sur les murs pignons de surfaces non
habitables, de même que les sauts-de-loup, les ouvertures de garage et les
ouvertures de sous-sol ne sont plus prises en compte comme niveau apparent (Directive
du 23 mars 2009 du SAT adressée aux communes du canton de Neuchâtel). Depuis
lors, le canton a adhéré à cet accord sans avoir encore procédé toutefois aux
adaptations de la législation cantonale. Il n'en demeure pas moins vrai que la
Conférence suisse des directeurs des travaux publics a adopté un commentaire de
cet accord, qui à son article 6.1. définit l'étage comme un niveau d'un
bâtiment à l'exception du sous-sol, des combles et de l'attique et dont le
nombre est compté indépendamment pour chaque corps de bâtiment. L'article 6.2
définit quant à lui le sous-sol qui est un niveau dont le plancher fini de
l'étage supérieur ne dépasse pas en moyenne la hauteur admise par rapport aux
pieds de façade. Le commentaire précise à ce sujet que les sous-sols ne peuvent
dépasser que dans une mesure limitée le pied de façade, c'est-à-dire le terrain
de référence (Commentaire cité du 3 septembre 2013, p. 12). Si les
photographies déposées par le recourant confirment les plans approuvés, en
particulier de façades et de coupes, et qu'elles laissent entrevoir un espace
entre le terrain naturel et le rez-de-chaussée, rien ne laisse supposer que cet
espace, dépourvu de toutes ouvertures laissant accroire l'existence d'une
source de lumière ou de vue, constitue un étage ou un niveau apparent. En
l'assimilant à un sous-sol, la commune n'a pas outrepassé son pouvoir
d'appréciation découlant des définitions précitées.

8.Au point 13 de son écrit, le recourant conteste la hauteur du projet qui dépasserait
de quelques vingt centimètres la hauteur prescrite. Ce grief peut lui aussi à
l'instar du nombre de niveaux être invoqué par un voisin (ATF 127 I 44
précité).

La loi cantonale sur l'aménagement
du territoire LCAT prévoit que les plans d'aménagement communaux peuvent
contenir notamment des dispositions concernant la hauteur des constructions
(art. 59, al. 2, lettre b LCAT). Les articles 46 et suivants du règlement de la
loi cantonale sur l'aménagement du territoire (RELCAT) traitent également de la
hauteur des bâtiments. Celle-ci est déterminée par la hauteur de corniche, le
nombre de niveaux ou la hauteur au faîte (art. 46, al. 1 RELCAT). Les hauteurs
de corniche et au faîte se mesurent par rapport au terrain naturel. Le terrain
aménagé est considéré comme naturel aux conditions fixées à l'article 12
(article 46, al. 3 RELCAT). La hauteur de corniche est une hauteur moyenne qui
se mesure aux angles du bâtiment (art. 47, al 1 RELCAT). Pour les bâtiments à
toiture plate, la hauteur de corniche est celle de la dalle de couverture, même
si les gabarits s'attachent aux parapets (CDP 2011.307, du 6 juillet 2012).

L'article 10.04.6 du RC de la
commune, consacré à la dimension des constructions fixe à neuf mètres la
hauteur de corniche. Les mesures de hauteur vérifiées sur le plan à prendre en
considération sont constituées de celle qui apparaît sur le corps de la façade
sud-est en haut à gauche (8,29 mètres), celle de la façade nord-est à la cote
885.00 (8,15 mètres), celle de la façade nord-est, entre la cote 1'133.00 et la
cote 885.00 (9,64 mètres), celle de la façade sud-ouest, à l'angle supérieur
gauche (10,27 mètres) et celle se trouvant sous la cote 1'133.00 dans le
prolongement du toit (9,87 mètres), celle de la façade sud-ouest à l'angle
médian gauche (8 mètres) et enfin celle qui lui fait face à la cote 885 (7,85
mètres). La moyenne de ces hauteurs (72,08 mètres divisés par 8) permet
d'arriver à la hauteur de corniche de 9,01 mètres, qui à 0,01 mètre près
correspond à la valeur réglementaire. Le reproche du non respect de la hauteur
du bâtiment ne peut lui non plus être retenu.

9.Le recourant fait remarquer que les points 2.6 à 2.8 de la décision
attaquée n'ont pas été contestés par ses soins dans son opposition et qu'il ne
devait en conséquence pas faire l'objet, à son égard d'un traitement
spécifique. Si on peut lui donner acte que ce constat est très largement juste,
cette circonstance n'a aucune incidence sur la présente procédure. En ce qui
concerne le point soulevé relatif à une construction murale à ériger entre les
parcelles [a] et [b] du cadastre A., la commune a estimé une telle exigence
mal-fondée, le projet étant conforme aux prescriptions communales. Cette
réponse admet implicitement le point de vue du recourant selon lequel une
construction illégale ne pourrait voir le jour, même dotée d'un mur. En
réalité, la question du mur a trait à l'objet de la contestation qui ne saurait
excéder les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l'autorité
inférieure aurait dû se prononcer de manière contraignante. Or, ce sont des
plans d'un projet exempt de murs de séparation qui ont été mis à l'enquête
publique, et contre lequel opposition a été formée. S'agissant d'un projet
estimé conforme aux prescriptions légales, l'autorité n'a pas à justifier le
rejet d'une proposition de l'opposant, qui tente de le modifier. Pour
l'ensemble de ces motifs, le recours sera rejeté.

10.Conformément à l'article 47, al. 1 LPJA, la partie qui succombe est
condamnée au paiement des frais de procédure, qui comprennent les émoluments et
les débours. Ils seront supportés par le recourant. En application des articles
44 et 49 du décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et
des dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais, du 6 novembre
2012), l'émolument peut être arrêté à Fr. 1'500.auxquels s'ajoutent les
débours à raison de 10 % de ce montant, soit au total Fr. 1'650. couverts
par l'avance du recourant.

11.Selon l'article 48 LPJA, l'autorité de recours peut allouer d'office ou sur
requête une indemnité de dépens à l'administré qui a engagé des frais à
condition que les mesures qu'il a prises paraissent justifiées. Le fait de constituer
mandataire correspond à une telle mesure. Il convient d'assimiler à
l'administré qui a engagé des frais en procédure de recours pour la défense de
ses intérêts les tiers intéressés (Schaer, Juridication administrative
neuchâteloise p. 175, p. 190). Conformément aux articles 60 et 69 TFrais, les
honoraires sont fixés en fonction du temps consacré à la cause, de sa nature,
de son importance, de sa difficulté et du résultat obtenu.

Le mandataire des requérants au
permis de construire à déposé un mémoire d'honoraires le 21 octobre 2013 pour
un montant de Fr. 5'000. représentant huit heures quarante minutes de travail
dès la date de la décision attaquée. Conformément à la jurisprudence du
Tribunal cantonal (CDP 2009.214) il y a lieu de retenir le tarif de
Fr. 250./heure. Compte tenu du fait que le mandataire est déjà intervenu
avant le prononcé de la décision communale (pour le compte de l'autorité
communale certes), il avait déjà une bonne connaissance du dossier. En pareil
cas, on doit admettre que selon la jurisprudence en la matière, le nombre
d'heures indiquées par le mandataire peut être réduit, en l'occurrence à six
(CDP 2010.3, du 5 mai 2011), pour atteindre un montant de Fr. 1'500. A ce
montant s'ajoutent les débours forfaitaires (10%) soit Fr. 150. et la TVA de
8%, soit Fr. 132.- pour un total de Fr. 1'782..

Par ces motifs, le
Conseil d'Etat

décide:

1.Le recours est rejeté;

2.Les frais de la présente procédure qui comprennent un émolument de
Fr. 1'500. auquel s'ajoutent les frais par Fr. 150., soit au total Fr.
1'650., couverts par son avance sont mis à la charge du recourant;

3.Une indemnité de dépens de Fr. 1'782.- est allouée aux tiers
intéressés à charge du recourant.

Neuchâtel, le 27 novembre 2013

Au nom du
Conseil d'Etat:

Le président,                   La chancelière,

L. Kurth                         S. Despland