ne_jurisprudence_adm · DECI.2013.67 · 2013-08-28 · fr
Refus de report d'une vente aux enchères immobilière; conformité de l'état des charges
Autorité inférieure de surveillance LP

Le préposé, avant de procéder aux enchères, dresse l'état des charges qui grèvent l'immeuble en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier. Celui qui entend contester l'étendue, l'existence, le rang ou l'exigibilité d'un droit inscrit à l'état de charges doit le déclarer par écrit à l'office dans les 10 jours dès la communication. En l'espèce, si le plaignant bénéficiait d'un acte de cession relatif à des hypothèques légales cédées par sa fille, il aurait pu, constatant que l'état des charges ne correspondait plus à la réalité, contester ce dernier pour que lui soit ensuite donnée la possibilité d'agir judiciairement. ____________________ Par arrêt du 6 novembre 2013 ([ASSLP.2013.7/vc]), le Tribunal cantonal a rejeté le recours contre la décision de l'Autorité cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites; arrêt non publié.

Vu
les pièces du dossier, d'où ressortent les faits suivants:

A.

Dans le cadre d'une poursuite en
réalisation de gage immobilier introduite par la banque Z., la créancière a
requis la vente forcée des immeubles formant les articles n°[***], du cadastre
de A. et n°[***] du cadastre de B..

La procédure préparatoire à la
réalisation forcée a donné lieu à de multiples plaintes. Loffice des
poursuites a informé les parties de la vente aux enchères prévue le 30 août
2013.

Le 6 juin 2013, un état des
charges a été déposé qui n'ayant pas été contesté est entré en force.

Par courrier du 12 août 2013, X. a
sollicité le report de la réalisation du gage immobilier en faisant valoir que
sa fille Y. lui avait cédé, en juin 2012, les hypothèques légales des artisans
et entrepreneurs inscrites à létat des charges des biens-fonds objets de la
réalisation forcée, mais qu'elle n'avait pas procédé aux modifications
nécessaires au registre foncier.

Par courrier du 13 août 2013,
loffice des poursuites a informé le poursuivi quil nallait pas surseoir à la
vente aux enchères agendée au 30 août 2013, au motif que létat des charges
navait pas été contesté et quil était dès lors devenu définitif. Il a
également relevé que les hypothèques légales étaient toujours enregistrées au
registre foncier au nom de la fille du poursuivi, Y. en relation avec les
biens-fonds concernés.

B.

Le 23 août 2013, X., représenté
par Me Frédéric Hainard, saisit lAutorité inférieure de surveillance des
offices des poursuites et des faillites dune plainte contre le refus de
reporter la vente aux enchères du 30 août 2013. Il fait valoir en substance
que, par acte de cession du 20 juin 2012, les hypothèques légales des artisans
et entrepreneurs inscrits à létat des charges des biens-fonds lui avaient été cédées
par sa fille,Y.. Il explique avoir constaté à la réception de létat des
charges du 6 juin 2013 que sa fille navait pas fait le nécessaire pour
modifier linscription au registre foncier suite à la cession de créance
intervenue en juin 2012. Il accuse ensuite sa fille de lui avoir dérobé la
cession de créance du 20 juin 2012 et indique avoir porté plainte pénale contre
celle-ci le 14 juin 2013. Selon lui, il ne pouvait pas contester létat des
charges du 6 juin 2013 tant que la plainte pénale déposée navait pas abouti à
la correction des inscriptions du registre foncier. Tout en admettant que les
droits patrimoniaux saisis devaient être réalisés, alors même quun tiers avait
un droit de gage, et quune convention de vente privée avait été passée entre
le débiteur et le créancier, il fait valoir que dans le cas présent ce nest
pas un tiers qui a le droit de gage, mais lui-même. Il conclut à la suspension
et à lannulation de la vente du 30 avril (recte août) 2013, avec suite de
dépens. Il sollicite également loctroi de leffet suspensif à la plainte.

C.

Dans ses observations du 27 août
2014, loffice des poursuites a conclu au rejet de la plainte. En bref, il fait
valoir que létat des charges na pas été contesté par le poursuivi et quil
est dès lors entré en force. Il sen est remis à lAutorité de céans sagissant
de la question de leffet suspensif.

D.

Dans ses observations du 27 août
2013, la banque Z., créancière gagiste, a conclu au rejet de la plainte. Elle
fait valoir que le poursuivi aurait dû entreprendre toutes les démarches
nécessaires pour obtenir la rectification de la situation immédiatemment à
réception de létat des charges, de sorte que la présente plainte était
tardive. Elle sest également étonnée du fait que le poursuivi nait pas entrepris
les démarches auprès du registre foncier pour radier les hypothèques légales et
avance lhypothèse que lintention du poursuivi était peut-être de dévaloriser
les biens immobiliers et faire valoir des prétentions contre elle en tant que
créancière gagiste. Elle a enfin relevé que la procédure de poursuite
introduite en 2006 navait encore pas abouti à la réalisation de limmeuble, en
raison des nombreuses plaintes déposées par le poursuivi et a demandé à
lAutorité de céans dexaminer lopportunité de sanctionner par une amende
disciplinaire le comportement téméraire du plaignant.

Considérant en droit:

1.

a) L'Autorité inférieure de
surveillance des offices des poursuites et des faillites est compétente pour
statuer sur les plaintes formées en application de la LP contre des mesures non
attaquables par la voie judiciaire (art. 17 LP; art. 4 LILP).

Le refus d'annuler ou de reporter
une vente aux enchères est une mesure sujette à plainte, que le plaignant a
qualité pour contester par cette voie (dans ce sens voir décision de la Cour de
justice, Chambre de surveillance des offices des poursuites et faillites du
canton de Genève, du 26 juillet 2012, DCSO/304/12).

b) La plainte contre une mesure de
l'office doit être déposée dans les 10 jours suivants celui où le plaignant a
eu connaissance de la décision attaquée (art. 17 al. 2 LP).

c) En l'espèce, la décision de
refus a été adressée au plaignant le 13 août 2013. Expédiée le 23 août 2013, la
plainte a été formée en temps utile. Respectant pour le surplus les exigences
de forme prescrites par la loi, la plainte est recevable.

2.

Selon l'art. 140 al. 1 et 2 LP,
avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui
grèvent les immeubles en se fondant sur les productions des ayants droit et les
extraits du registre foncier; il communique cet état aux intéressés, en leur
assignant un délai de 10 jours pour former opposition. Les droits revendiqués
après l'expiration du délai de production ainsi que les créances qui
n'impliquent pas une charge pour l'immeuble ne peuvent pas être portées à
l'état des charges. Lorsque loffice des poursuites reçoit une opposition à
létat des charges et quelle est recevable en la forme, il impartit un délai
de 20 jours pour ouvrir action (Gilliéron, Commentaire LP, no 129 ad
art. 140 LP, p. 689).

L'art. 34 al. 1 let. b ORFI
rappelle que l'état des charges doit contenir les charges (servitudes, charges
foncières, droits de gage immobiliers et droit personnels annotés) inscrites au
registre foncier ou produites à la suite de la sommation de l'office. L'art. 36
al. 2 ORFI précise que l'office n'a pas le droit de refuser de porter à l'état
des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier ou qui ont
fait l'objet d'une production, ni de les modifier ou de les contester ou
d'exiger la production de moyens de preuve (Kuhn, in Commentaire ORFI,
no 13 ad art. 36 ORFI et les références citées).

Dans l'établissement de l'état des
charges relatif à un immeuble vendu aux enchères, l'office n'est pas limité aux
seules charges qui font l'objet d'une inscription au registre foncier. Il peut
ainsi admettre à l'état des charges une production qui constitue une charge
pour l'immeuble, même si celle-ci n'a pas été inscrite au registre foncier
(DAS/608/1997 du 19 novembre 1997;Kuhn,in Commentaire ORFI, no 2 ad
art. 36 ORFI)

L'état des charges ne préjuge pas,
à l'égard de l'adjudicataire, du véritable titulaire d'un droit d'hypothèque ou
d'une servitude personnelle non immatriculée comme immeuble, ou encore d'un
droit personnel annoté cessible, de même que le registre foncier ne permet pas
d'en présumé la titularité hors réalisation forcée (Piotet,in Commentaire
romand, no 4 ad art. 140, p. 652).

3.

Aux termes de l'art. 141 LP,
lorsqu'un droit inscrit à l'état des charges est litigieux, il est sursis aux
enchères, jusqu'au règlement du litige si l'on peut admettre que celui-ci
influe sur le montant du prix d'adjudication ou que les enchères léseraient
d'autres intérêts légitimes, si elles étaient pratiquées avant que le litige ne
soit réglé. Lorsque la contestation n'influe que sur la distribution des
deniers entre créanciers gagistes, le sursis n'a pas lieu d'être (Piotet,
op. cit., no 4 ad art. 141, p. 661). L'application de l'art. 141 LP suppose que
le contenu de l'état des charges ait été contesté au sens de l'art. 140 al. 2
LP.

4.

En lespèce, le plaignant, dont il
est constant quil a eu connaissance de létat des charges, qui lui a été
envoyé par courrier recommandé le 6 juin 2013, na pas contesté ce dernier dans
le délai imparti. Dès lors l'état des charges dressé est devenu définitif. Par
ailleurs, on ne saurait suivre le plaignant lorsquil fait valoir quil devait
attendre lissue de la procédure de plainte pénale déposée contre sa fille pour
sopposer à létat des charges. Il lui incombait au contraire d'entreprendre
immédiatement les démarches pour contester létat des charges et se voir ainsi
attribuer par loffice un rôle procédural en tant que partie au sens des art.
106ss LP, ce qu'il n'a pas fait. A cet égard, l'attitude du plaignant apparaît
peu respectueuse du principe de la bonne foi auquel est tenu tout particulier,
d'autant plus lorsque, comme en l'espèce, le plaignant est représenté par un
mandataire professionnel. En outre, comme mentionné ci-dessus (v. consid. 2)
létat des charges ne préjuge pas de la véritable titularité des droits de gage
de sorte que dans un premier temps il importe peu de savoir, s'agissant en plus
d'une créance postposée, si cest le plaignant ou sa fille qui est titulaire de
la créance et du droit de gage.Enfin, en l'absence de
contestation au sens de l'art. 140 al. 2 LP, l'office n'avait pas à surseoir à
la vente au sens de l'art. 141 LP.

Au vu de ce qui précède, la
plainte doit être rejetée. La procédure de plainte est en principe gratuite
(art. 20a, al. 2, ch. 5, LP; 61, al. 2, let. a) et il ne peut être alloué aucun
dépens dans cette procédure (art. 62, al. 2, OELP). Conformément à ces
dispositions, la présente décision est rendue sans frais ni dépens; en
particulier l'Autorité de céans renoncera à infliger une amende au plaignant,
dont la plainte est cependant à la limite de la témérité (art. 20a al. 2 ch. 5
LP).

Par ces motifs,
l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP:

1.Rejette la plainte;

2.Dit que la demande d'effet suspensif devient sans objet;

3.Dit qu'il est statué sans frais ni dépens.

Neuchâtel, le28
août 2013

Alain Ribaux