ne_jurisprudence_adm · REC.2016.279 · 2017-02-08 · fr
Permis de construire. Développements sur le droit d'être entendu et sa réparation devant le Conseil d'État. Dérogation à l'indice d'utilisation du sol. Esthétique.
Constructions

Recours d'un voisin dirigé à l'encontre d'un projet de transformation et de rénovation d'un bâtiment consistant en une légère surélévation de la toiture centrale (env. 60 cm) avec création de deux appartements, l'aménagement de deux appartements dans les combles ainsi que la pose de capteurs solaires sur la toiture. Le recourant invoquait une violation de son droit d'être entendu notamment en raison du fait que certaines pièces lui avaient été transmises tardivement, voire pas du tout par l'intimé et le DDTE, jugeait que le projet avait fait l'objet d'une mise à l'enquête irrégulière, invoquait le fait que la dérogation demandée n'aurait pas dû être octroyée et estimait le projet comme étant inesthétique. L'entièreté des griefs susmentionnés ont été rejetés par le Conseil d'État. Il a été estimé pour diverses raisons que le recourant avait invoqué la violation de son droit d'être entendu de manière abusive, que ce dernier avait pu recourir en toute connaissance de cause malgré l'irrégularité potentielle de la mise à l'enquête publique, que la dérogation octroyée l'avait été à bon escient compte tenu du fait que le projet permettait de densifier discrètement le secteur et que ce dernier s'intégrait bien à l'environnement bâti principalement au vu de la faible augmentation de volume projetée.

A.

A.a

En date du 27 janvier 2015, A. SA
(ci-après : le tiers intéressé) a déposé auprès du Conseil communal de B.
(ci-après : lintimé), une demande de permis de construire, sanction
définitive. Louvrage mis à lenquête, sis sur la parcelle n° [a] du cadastre
de la commune de B., consistait en la transformation ou rénovation du bâtiment
existant et était décrit comme suit dans ladite demande :« Surélévation
toiture corps central avec création de 2 appartements, aménagement de 2
appartements dans combles Ailes Est + Ouest / Agrandissement cuisines en
intégrant les balcons en façade Nord / rénovation et création locaux sanitaires
et aménagement cuisines / remplacement ascenseurs / remplacement portes
palières / Création local vélos extérieur / Pose de capteurs solaires en
toiture / mise en conformité balustrades balcons + pose garde-corps
fenêtres ».Cette parcelle était affectée à la zone dhabitation,
ordre non contigu 0.8, selon le plan daménagement sanctionné par le Conseil
dÉtat, le [...].

A.b.

Le projet a été mis à lenquête
publique du 27 février au 30 mars 2015. Cette dernière a été prolongée jusquau
27 avril 2015, en raison du fait que les perches-gabarits navaient pas été
posées à temps. Une demande de dérogation relative à lindice dutilisation du
sol était également demandée.

A.c.

Par courrier du 22 avril 2015, X. (ci-après :
l'opposant, respectivement le recourant), s'est opposé à la demande de permis
de construire précitée. Propriétaire du bien-fonds [b] du cadastre de B. ([]),
il remettait en question la régularité de la procédure de mise à lenquête
(absence dinstallation de perche-gabarits lors de la première mise à
lenquête ; prolongation de cette dernière non-publiée dans les feuilles
officielles cantonales et communales ; perche-gabarits qui ne permettaient
pas de se représenter les limites du projet pas plus que le profil de la
construction ni linclinaison de ses pans), jugeait que les conditions doctroi
de la dérogation susmentionnée nétaient manifestement pas réunies et estimait
que le projet ne sintégrait pas dans le secteur (violation de la clause
desthétique). Au vu de ce qui précède, il concluait au rejet de la demande de
sanction définitive susmentionnée.

A.d.

Par décision du 12 janvier 2016,
le Département du développement territorial et de lenvironnement
(ci-après : le DDTE) a accordé la dérogation relative à lindice
dutilisation du sol requise.

B.

Par décision du 27 juin 2016,
lintimé a déclaré lopposition déposée par le recourant très partiellement
bien fondée  et a délivré la sanction définitive au tiers intéressé à la
condition que les capteurs solaires ne dépassent pas la hauteur maximale de
20.87 mètres (par rapport au niveau de référence du projet) et soient peu
réfléchissants selon létat des connaissances techniques. Il a rejeté
lopposition pour le surplus tout en statuant sans frais. à lappui de son
dispositif, il a considéré que la mise à lenquête publique sétait déroulée de
manière conforme à la réglementation, que la dérogation à lindice dutilisation
du sol avait été octroyée par le DDTE et que les critiques relatives à
lesthétique étaient infondées, sous réserve de lintégration des panneaux
solaires, raison pour laquelle lopposition devait être admise sur ce point
précis et le permis de construire délivré sous condition.

C.

Par mémoire du 31 août 2016, le
recourant a déféré l'affaire auprès du Conseil d'État en concluant à
l'annulation de la décision susmentionnée, à l'annulation de la sanction
définitive délivrée au tiers intéressé et à l'annulation de la décision du
DDTE. à l'appui de ses conclusions, il invoque tout d'abord une violation de son
droit d'être entendu dans la mesure où le service de l'urbanisme, en annexe à
son courrier du 30 juin 2016 de  notification des décisions entreprises, lui a
remis différents préavis et documents du dossier officiel dont il n'avait pas
connaissance. Par ailleurs, la décision de l'intimé se réfèrerait à des préavis
qui ne lui aurait pas été transmis. Enfin, il semblerait que le SAT ait eu des
échanges avec le tiers intéressé avant le dépôt de la demande. Ces éléments ne
figurant pas au dossier officiel et n'ayant pas été mis à l'enquête, il estime
avoir été privé de prendre connaissance et de pouvoir se déterminer sur des
éléments importants du dossier si bien que les décisions entreprises doivent
être annulées pour ce premier motif déjà. Dans un deuxième temps, il juge que
les règles régissant la mise à l'enquête publique ont été violées et que le
projet doit faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête. Comme troisième
argument, il considère que la décision du DDTE octroyant une dérogation au
règlement communal en matière d'indice d'utilisation du sol ne respecte pas les
conditions strictes applicables en la matière. Enfin, il relève que le projet
ne s'intègre pas dans le secteur notamment car il ne correspond à aucune
lecture architecturale compréhensible du site et ne répond pas aux exigences
d'une architecture de qualité.

D.

Dans ses observations du 16
octobre 2016, le DDTE indique renoncer à prendre position au sujet de ce
dossier et se réfère dès lors intégralement à sa décision du
12 janvier 2016.

E.

Dans ses observations du 24
octobre 2016, l'intimé relève que les capteurs solaires sont dispensés de
permis de construire. Cela étant, il s'est attaché à faire respecter la hauteur
maximale du bâtiment sans imposer de manière stricte le positionnement des
capteurs solaires. à cet égard, la limitation de hauteur du bâtiment est
apparue suffisante, tant de son point de vue que de celui de l'office du
patrimoine et de l'archéologie (ci-après : l'OPAN) pour garantir une
intégration satisfaisante de l'installation solaire sur la toiture. Pour le
surplus, il se réfère à ses décisions et conclut au rejet du recours dans
toutes ses conclusions.

F.

Dans ses observations du 8
décembre 2016, le tiers intéressé indique que le projet est actuellement en
cours d'adaptation afin d'apporter des améliorations allant dans le sens des
oppositions. En particulier, la suppression des panneaux solaires est
envisagée.

G.

Transmises à l'intimé et au
recourant, ils n'ont pas réagi à ces dernières.

Considérant en droit :

1.

Déposé dans les formes et délai
légaux, le recours est recevable.

2.

2.1.

Le recourant se prévaut tout
d'abord de la violation de son droit d'être entendu estimant que l'intimé lui a
notifié différents préavis et documents du dossier officiel avec les décisions
attaquées, sans qu'il n'ait pu les consulter au préalable. Par ailleurs, les
décisions attaquées se référeraient à d'autres préavis qui ne lui aurait pas
été transmis du tout.

2.2.

2.3.

Le droit d'être entendu garanti
par l'art. 29 al. 2 Cst.accorde aux parties le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise
à leur détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer
sur la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des
preuves et de se déterminer à leur propos (ATF 136 I 265 consid. 3.2; 135 II
286 consid. 5.1; 129 II 497 consid. 2.2). Le droit de s'exprimer sur tous les
points importants avant qu'une décision ne soit prise s'applique sans
restriction pour les questions de fait. En tant que droit de participation, le
droit d'être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à
une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans
une procédure (arrêt de la Cour de droit public du Tribunal cantonal
neuchâtelois du 14 mars 2016 [CDP.2015.116] cons. 2, let. a et les références
citées).

2.4.

En l'espèce, les pièces du dossier
transmises avec les décisions attaquées ont toutes pour objet d'ajouter des
conditions et des exigences au permis de construire demandé. Par ailleurs, ces
pièces ne concernent nullement les griefs invoqués par le recourant dans le
cadre de son opposition. Il apparaît du reste également douteux que ce dernier
ait qualité pour les contester dans la mesure où il s'agit principalement de
considérations techniques impropres à le toucher de manière particulière. En
effet, faut-il le rappeler, les voisins doivent retirer un avantage pratique de
l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette
d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant
nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité
concernée de manière à exclure l'action populaire (arrêt du Tribunal fédéral
[1C_243/2015] du 2 septembre 2015 cons. 5.1.2 et les références citées).

2.5.

Enfin, il est piquant de constater
que le recourant ne conteste pas le contenu des préavis précités dans le cadre
de la procédure de recours, alors même qu'il en avait l'opportunité. à cet
égard, selon la jurisprudence, une violation du droit d'être entendu peut être
réparée dans le cadre de la procédure de recours lorsque l'irrégularité n'est
pas particulièrement grave et pour autant que la partie concernée ait la
possibilité de s'exprimer et de recevoir une décision motivée de la part de
l'autorité de recours disposant d'un pouvoir d'examen complet en fait et en
droit. Une réparation du vice procédural est également possible lorsque le
renvoi à l'autorité inférieure constitue une vaine formalité, provoquant un
allongement inutile de la procédure, incompatible avec l'intérêt de la partie
concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (arrêt du
Tribunal fédéral du 24 mai 2016 [1C_333/2015] cons. 3.2 et la référence citée).
à défaut de s'être exprimé alors qu'il en avait la possibilité et dans la
mesure où le renvoi à l'autorité inférieure constituerait une vaine formalité
puisque le recourant n'a selon toute vraisemblance aucun intérêt à contester
les préavis précités, force est de constater qu'une hypothétique violation du
droit d'être entendu doit être considérée comme réparée devant l'autorité de
céans. Pour tous les motifs qui précèdent, le droit d'être entendu du recourant
n'a pas été violé et il s'en prévaut de manière abusive.

2.6.

On relèvera en dernier lieu qu'il
est loisible de se demander si les documents transmis ne répondent pas à la
définition de documents internes à l'administration, documents sur lesquels le
droit d'être entendu tel que défini précédemment ne peut être exercé. Selon le
Tribunal fédéral, sont considérées comme tels les pièces qui ne constituent pas
des moyens de preuve pour le traitement du cas, mais qui servent au contraire
exclusivement à la formation interne de l'opinion de l'administration et sont
destinées à un usage interne. Cette restriction du droit de consulter le
dossier doit empêcher que la formation interne de l'opinion de l'administration
sur les pièces déterminantes et sur les décisions à rendre ne soit finalement
ouverte au public. Il n'est en effet pas nécessaire à la défense des droits des
administrés que ceux-ci aient accès à toutes les étapes de la réflexion interne
de l'administration avant que celle-ci n'ait pris une décision ou manifesté à
l'extérieur le résultat de cette réflexion (arrêt du Tribunal fédéral du 6
octobre 2014 [1C_915/2013] cons. 3 et la référence citée).

2.7.

Dans la mesure où les préavis
litigieux contiennent des considérations techniques et que l'intimé s'y réfère
intégralement dans la décision d'octroi du permis de construire, il est possible
qu'il s'estimait lié par ces derniers si bien que cela dépasse, a priori, la
définition de documents internes telle que circonscrite par la jurisprudence
fédérale. En effet, dans une telle hypothèse, il s'agit plutôt d'éléments sur
lesquels il souhaitait se reposer pour fonder sa décision à défaut d'avoir
suffisamment de connaissances en ces matières pour se prononcer. La question
peut toutefois rester ouverte au vu de tout ce qui précède.

2.8.

S'agissant des préavis ou des avis
qui n'auraient pas du tout été communiqués par l'intimé, la question est plus
délicate dans la mesure où les documents en question traitent d'une problématique
relative aux panneaux solaires, soit plus largement de l'esthétique de la
construction, grief invoqué par le recourant. Il pourrait être argumenté qu'il
s'agit de documents internes ne concernant pas les tiers dans la mesure où
l'intimé s'est écarté de l'avis de l'OPAN au profit de celui du délégué communal
de l'énergie, preuve qu'il ne s'estimait pas lié par ces derniers mais qu'il a
demandé ces avis uniquement dans le but de se forger une opinion sur la
solution la plus viable tant sur le plan esthétique que technique, s'agissant
de l'implantation des panneaux solaires sur la construction litigieuse. Quoiqu'il
en soit et même si ces préavis devaient être considérés comme des documents
"externes", une violation du droit d'être entendu serait certes
avérée mais néanmoins réparée devant l'autorité de céans. En effet, le
recourant a valablement pu s'exprimer sur ces derniers en procédure de recours
en invoquant une violation du droit de la part de l'intimé en matière
d'esthétique, notamment sur cette problématique liée aux panneaux solaires (cf.
p. 9 ss du recours, plus spécifiquement p. 11). L'autorité de céans disposant
d'un pouvoir de cognition complet en droit et l'irrégularité n'étant pas
particulièrement grave, l'éventuel vice procédural formel est ainsi guéri.

2.9.

En tout état de cause, l'autorité
de céans relèvera que le recours interjeté dans cette affaire est rédigé
quasiment à l'identique d'un second mémoire déposé contre le même projet (tout
comme les oppositions déposées se ressemblent également particulièrement) ;
mémoire déposé par des recourants qui ont été consultés par l'intimé, le 12
octobre 2015, relativement à la problématique des panneaux solaires développée
dans les préavis prétendument non-transmis. Ces derniers ont décidé, par
courriel du 4 novembre 2015, de maintenir leur opposition, considérant la
solution proposée comme insatisfaisante. Bien que ces réflexions ne soient pas
directement juridiques et qu'on puisse déplorer le fait que le recourant n'ait
pas formellement été convié à cette séance de conciliation, force est de
constater que tant les oppositions que les recours sont des documents qui
émanent de la même plume, à tout le moins qui ont fait l'objet d'une étroite
collaboration. Il s'ensuit que le recourant devait nécessairement être au
courant des discussions susmentionnés et qu'il a ainsi recouru en toute
connaissance de cause. Enfin relevons encore que d'après le tiers intéressé, le
projet ferait actuellement l'objet de modifications et la suppression des
panneaux solaires serait envisagée.

2.10.

En ce qui concerne les préavis
cités dans la décision spéciale du DDTE (p. 3, ch. 3b, 4a ; p. 4 ch. 4b), ces
derniers répondent clairement à la définition de documents internes telle que
définie supra (cons. 2.5) puisqu'il s'agit de simples opinions d'autorités ou
de particuliers, exemptes de toute considération technique, appuyant simplement
la demande de dérogation. Le DDTE n'était par conséquent aucunement lié par ces
dernières de sorte qu'il n'avait pas à les communiquer au recourant. Par
ailleurs, d'éventuels échanges entre le DDTE et la requérante avant le dépôt de
la demande correspondent également à la définition de documents internes et
aucun droit d'être entendu ne peut être revendiqué à leur égard, ce d'autant
moins qu'ils sont antérieurs au début de la procédure administrative proprement
dite. Par surabondance d'arguments, les allégations du recourant doivent être
prises avec circonspection dans la mesure où figurent au dossier "Examen
des plans de construction" non seulement le courrier du 27 janvier
2015 de l'architecte cité dans la décision du DDTE mais également un courrier
et un courriel de 2013 témoignant du fait que tant la commission de l'urbanisme
que le SAT préavisaient favorablement le projet ([]). Antérieurs à la mise à
l'enquête, il n'y a pas de raison que le recourant n'ait pas pu prendre
connaissance de ces documents lorsqu'il a consulté le dossier au printemps
2015. Enfin, si tant est qu'une hypothétique violation du droit d'être entendu
puisse être retenue, elle doit être considérée comme réparée dans la mesure où
le recourant a une nouvelle 11 fois eu l'occasion de s'exprimer en invoquant
une violation de l'article 40 Lconstr. en toute connaissance de cause.

2.11.

Pour toutes les raisons qui
précèdent, aucune violation du droit d'être entendu du recourant n'est à
déplorer dans ce dossier.

3.

3.1.

Dans un deuxième grief, le
recourant remet en question le respect de la procédure de mise à l'enquête
publique pour différentes raisons et juge qu'une nouvelle mise à l'enquête est
nécessaire.

3.2.

La publicité est une
caractéristique de la procédure d'autorisation de construire et l'installation
de perches-gabarits constitue, avec la publication de la demande dans la
Feuille officielle (art. 50 RELConstr.), le moyen d'assurer cette publicité.
Celle-ci permet de garantir le droit d'être entendu des tiers, qui ont la
possibilité de formuler des objections dans la procédure de permis de
construire avant qu'une décision ne soit prise (art. 34, al. 1 LConstr.). Quant
à l'autorité compétente, elle peut ainsi statuer sur la base des objections
soulevées. La décision qui autorise un projet sans enquête publique préalable
viole le droit d'être entendu des tiers intéressés. Toutefois, l'absence de
perches-gabarits n'entraîne l'annulation de l'autorisation de construire que si
les recourants n'ont pas eu l'occasion de se faire une idée de l'envergure du
projet (Schaer, Juridiction administrative neuchâteloise, Neuchâtel 1995, p.
32; Zen-Ruffinen et Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, Berne 2001, N. 914ss, en particulier 918 et  la référence
citée).

3.3.

En l'espèce, le recourant allègue
précisément dans son recours (p. 4 in fine) avoir pris la peine de consulter
les plans et de constater l'impact réel du projet, ce qui lui a permis de
former opposition. Il faut donc admettre qu'il a pu se faire une idée de
l'envergure du projet si bien qu'aucune violation de son droit d'être entendu
n'est à déplorer. Certes, il invoque le fait que d'autres voisins aient pu être
induits en erreur du fait des insuffisances de piquetage et de l'absence de
publication de la prolongation de la mise à l'enquête, et, ce faisant, n'aient
ainsi pu se manifester lors de la mise à l'enquête publique. Il perd toutefois
de vue que le recours formé dans l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers
est exclu (arrêt du Tribunal fédéral du 8 juillet 2014 [2C_797/2013] cons. 2 et
les références citées). Son grief doit dès lors être rejeté.

4.

4.1.

Le recourant juge également que la
décision du DDTE qui octroie une dérogation à l'article [] du Règlement
d'aménagement communal, du [...] (RAC), viole le droit à mesure que les
conditions strictes pour la délivrer n'étaient pas remplies. à titre
informatif, cette dérogation est requise dans la mesure où l'indice
d'utilisation du sol serait porté par le projet litigieux à 1.24 (en lieu et place
de 1.11 actuellement), alors que l'indice maximal réglementaire est de 0.8.

4.2.

En vertu de l'article 40, alinéa 1
de la loi sur les constructions (LConstr.), du 25 mars 1996, des
dérogations au plan d'aménagement, à la [présente] loi ou au règlement communal
des constructions peuvent être octroyées par l'autorité compétente si les trois
conditions cumulatives suivantes sont remplies: elles sont justifiées par des
circonstances particulières (let. a) ; elles ne portent pas atteinte à un
intérêt public important, notamment à l'aspect historique, esthétique ou
pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une rue ou d'un bâtiment ou à la
protection de l'environnement, de la nature ou du paysage (let. b) ; elles ne
causent pas un préjudice sérieux aux voisins (let. c). L'article 40, alinéa 2
prévoit que les dérogations sont accordées par le département qui rend des
décisions spéciales, sous réserve des cas prévus à l'alinéa 3. Selon cet alinéa
3, les communes disposant des moyens de contrôle suffisants sont compétentes
pour accorder les dérogations concernant les dispositions traitant des
prescriptions architecturales et esthétiques ; de la sécurité et la salubrité
des constructions ; de la longueur et la profondeur des bâtiments.

4.3.

Selon la jurisprudence et la
doctrine, savoir si les conditions d'une dérogation sont remplies est une
question de droit qu'un tribunal revoit en principe librement. Les limites
entre les notions de "circonstances particulières", "intérêt
public important" et "préjudice sérieux aux voisins" sont
difficiles à déterminer, de sorte qu'il convient avant tout, dans chaque cas
particulier, de procéder à une appréciation d'ensemble des différents facteurs
à prendre en compte. L'intérêt du requérant à réaliser son projet doit être mis
en rapport avec celui de la collectivité (laquelle peut être favorable ou non
au projet), celui des voisins susceptibles d'être touchés et celui que poursuit
la norme à laquelle il est envisagé de déroger, ainsi qu'avec l'intérêt public
à l'application stricte de la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par
les tiers des règles qu'ils doivent eux-mêmes observer (arrêt de la Cour de
droit public du 5 mai 2011, réf. CDP.2010.3, consid. 4b, auquel il est référé
pour le surplus afin de ne pas alourdir la présente décision).

4.4.

Seuls des cas particuliers peuvent
justifier des dérogations, soit uniquement lorsquune application de la
réglementation aboutirait à des solutions que le législateur ne peut pas avoir
voulues. Cependant, même dans le cas de loctroi dune autorisation
exceptionnelle, le but de la réglementation ordinaire doit être respecté. En
effet, une dérogation ne saurait être délivrée si elle soppose au sens et au
but de la norme. Les buts dintérêts publics à la base de la réglementation
doivent être mis en balance avec les intérêts privés opposés. Un cas
particulier est admis uniquement lorsque la balance penche contre la mise en
uvre de la réglementation générale (Ruch, in Commentaire de la Loi fédérale
sur laménagement du territoire, 3e éd. 2010, art. 23 n. 9 ss).

4.5.

La loi fédérale sur l'aménagement
du territoire consacre expressément un intérêt public à la densification du
milieu bâti, à la fois dans ses buts et dans ses principes daménagement (art.
1 al. 2 litt. abis et b, art. 3 al litt. abis LAT). La raréfaction relative du
sol appelle une utilisation plus intensive de celui-ci. En outre, il est
constant que les besoins en sol ont sensiblement augmenté ces dernières années,
en raison des variations démographiques et des modifications de la structure de
la société. Or, lutilisation mesurée du sol commande de satisfaire ces besoins
en augmentation avec une quantité de sol qui devrait aller en diminuant. Il est
devenu nécessaire de densifier les zones à bâtir, afin doptimiser lutilisation
des potentiels constructibles. Lart. 1 al. 2 litt. abis et b LAT enjoignent
les collectivités publiques à orienter lurbanisation vers lintérieur et à
créer des milieux bâtis compacts. Lart. 3 al. 3 litt. abis LATrappelle la nécessité de «​prendre les mesures propres à assurer une
meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces
sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de
l'habitat​». La loi ne se contente plus de fixer les conditions
auxquelles la zone à bâtir peut être étendue (art. 15 al. 4 LAT), elle impose
clairement aux autorités de densifier les zones existantes pour mieux utiliser
les potentiels constructibles dans le milieu bâti existant avant détendre les
zones constructibles. Lintérêt public à la densification trouve également son
expression en droit cantonal. Par laugmentation de la
densité autorisée, il serait possible de réduire létendue de la zone à bâtir
nécessaire pour couvrir les besoins établis. En effet, une densité accrue
signifie davantage de m2 de surface de plancher pour une même surface de
terrain. On en conclut que lutilisation judicieuse et mesurée du sol est
désormais indissociable dune certaine densification, car celle-ci contribue à
un développement durable, dont lutilisation judicieuse et mesurée du sol est
un corollaire (Adank, Le contrat de planification, utilité, admissibilité et
régime du contrat d'aménagement du territoire, in : AISUF  Travaux de la
faculté de Droit de l'Université de Fribourg, 2016, p. 223 et les références
citées).

4.6.

L'intérêt à la dérogation primera
lorsque le tiers n'est pas ou que très peu touché. Ce sont les hypothèses où le
voisin ne perd pasou peu de vue et où la distance à la
limite de propriété est respectée. Pour les pertes très minimes de vue de
l'ordre de 50 cm, l'intérêt du tiers ne saurait prévaloir sur l'intérêt à la
dérogation (Favez, La dérogation en zone à bâtir et ses alternatives, in : RDAF
2012 pp. 21-22 et les références citées).

4.7.

Dans le cas d'espèce, le DDTE a
retenu comme "circonstances particulières" l'argument de l'architecte
de la requérante qui indiquait que les combles étaient en grande partie
occupées par des galetas très peu utilisés, du fait que chaque appartement
bénéficie également d'une cave et qu'il se justifiait d'optimiser l'utilisation
des volumes existants en aménageant quatre appartements complémentaires.
S'agissant de l'absence d'atteinte à un "'intérêt public important"
et à celui de "préjudice sérieux aux voisins", le DDTE estimait,
faisant siens les avis de l'intimé et du SAT, que la volumétrie de l'immeuble
était quasiment inchangée, qu'il ne s'agissait pas de créer un étage
supplémentaire mais de densifier davantage le secteur et que la perte
d'intimité invoquée en raison de la création de ces appartements
supplémentaires ne saurait être retenue ; l'immeuble existant comportant déjà
(avant travaux) 53 appartements et les espaces extérieurs de ces appartements
ne s'ouvrant sur aucun bien-fonds voisin.

4.8.

S'agissant tout d'abord des
circonstances particulières, force est de constater que le projet permet
effectivement de créer quatre nouveaux appartements en optimisant les volumes
existants ce qui permet de minimiser son impact visuel. Le recourant ne saurait
dès lors être suivi lorsqu'il allègue que l'unique motif pour justifier la
dérogation requise réside dans le souhait du tiers intéressé de faire un usage
optimal de son bien-fonds, dans une optique purement économique. Certes, il
s'agit sans conteste d'un des motifs sous-jacents à l'appui de cette demande
mais il est corroboré par le fait que le projet permet effectivement de
densifier discrètement le tissu bâti, conformément aux dispositions
susmentionnées de la LAT, introduites suite à la révision dont elle a fait
l'objet en juin 2012. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de craindre que le DDTE
souhaite procéder à une densification à tout prix moyennant l'octroi de
dérogations, sans vision d'ensemble cohérente. Au contraire, c'est précisément
parce que le projet qui lui a été soumis permettait de densifier le secteur
sans porter à un intérêt public important au vu de la faible augmentation du
volume de la construction projetée, qu'il a octroyé la dérogation demandée. Les
motifs invoqués par le recourant à savoir principalement une perte d'intimité,
un préjudice esthétique pour le secteur et une vue sur le Nord qui serait
gâchée par la construction litigieuse frisent la témérité. Il faut relever,
d'après les données figurant sur le Géoportail du Système d'Information du
Territoire Neuchâtelois (SITN) que la construction litigieuse est distante de
plus de 80 mètres de l'habitation du recourant au point le plus proche. Par
ailleurs, une dénivellation positive d'une dizaine de mètres entre la première
et la seconde est à constater. Enfin et comme l'a justement indiqué le DDTE
dans la décision attaquée, l'immeuble concerné par le projet, comporte déjà,
dans sa configuration actuelle, 53 appartements. Au vu de la configuration des
lieux telle que décrite ci-avant, force est de constater que la construction
litigieuse ne causera pas de préjudice sérieux aux voisins, ce d'autant moins
que le rehaussement de la toiture du corps central n'est que d'une soixantaine
de centimètres, soit une hauteur négligeable, inapte à altérer la vue ou
l'esthétique du quartier de manière significative. La décision du DDTE ne prête
dès lors pas le flanc à la critique dans la mesure où les conditions strictes
concernant l'octroi de la dérogation demandée sont toutes satisfaites. Le grief
du recourant doit ainsi être rejeté.

5.

5.1.

Dans un dernier moyen, le
recourant juge que le projet ne s'intègre pas dans le secteur dans la mesure où
il ne correspondrait à aucune lecture architecturale compréhensible du site et
ne répondrait pas aux exigences d'une architecture de qualité. La réponse
lapidaire de l'intimé sur cet aspect-là ne satisferait pas aux exigences de
motivation et ne respecterait pas les règles applicables en matière d'esthétique
des constructions. Il invoque notamment la violation de l'article [...] RAC qui
indique que "Dans le périmètre de protection [...], les caractéristiques
historiques de lurbanisme et de larchitecture seront sauvegardées, en
particulier limplantation des bâtiments, leur volumétrie, leur aspect,
lexpression des toitures et les espaces extérieurs" ainsi que celui de
l'article [...] RAC ayant la teneur suivante:108 "les bâtiments colloqués
dans la catégorie 2 peuvent être rénovés, transformés, agrandis ou
reconstruits. Ces interventions doivent satisfaire aux règles urbanistiques
dictées par lemplacement des immeubles. Lors des travaux de rénovation et de
transformation, les caractéristiques propres à leur époque de construction
doivent rester lisibles".

5.2.

Les autorités locales disposent
d'un large pouvoir d'appréciation lorsqu'il s'agit d'examiner l'application de
clauses d'esthétique. En effet, le respect de l'esthétique des constructions
dépend en premier lieu de l'autorité communale, qui dispose pour cela d'un
large pouvoir d'appréciation auquel l'autorité de recours ne saurait substituer
sans autre le sien propre. Il ne s'agit pas pour autant d'une question de pure
opportunité qui échapperait par principe à l'intervention de l'autorité de
recours. Les aspects esthétiques d'une construction doivent en effet être jugés
en se fondant, dans la mesure du possible, sur des critères objectifs et non
pas sur une perception ou un sentiment architectural subjectif. Comme toute
restriction de propriété, une clause d'esthétique doit notamment être justifiée
par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. Le
projet concerné doit donc être examiné sur la base de critères objectifs,
tenant compte de la valeur esthétique, culturelle, historique, architecturale
et urbanistique des constructions et sites concernés. Lors de l'application des
principes susmentionnés, il faut placer le projet en question dans le quartier
concerné, tel que celui-ci apparaît actuellement (décision du Conseil d'État
neuchâtelois du 22 avril 2015 [REC.2013.186] cons. 5.2, § 1, et les nombreuses
références citées).

5.3.

Dans une jurisprudence récente, le
Tribunal fédéral a résumé ces principes de la façon suivante : dans la mesure
où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des
circonstances pertinentes, l'instance de recours doit la respecter. En dépit de
son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, cas échéant,
substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si
celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur
(décision du conseil d'État précitée, cons. 5.2, § 2 et les références citées).

5.4.

En l'occurrence, l'intimé a exposé
dans la décision attaquée, certes de manière succincte mais de manière
parfaitement claire, les raisons pour lesquelles il estimait que le projet
s'intégrait correctement dans le milieu bâti. Il a tout d'abord évoqué le fait
que la volumétrie du bâtiment ne serait quasiment pas modifiée. Ensuite, il a
constaté que la légère surélévation du faîte du corps central n'avait pas
d'effet sur la hauteur de corniche ni sur la hauteur au faîte maximale de
l'immeuble (inchangées). Au contraire, l'intervention permettait selon lui, en
plus de créer de nouveaux appartements, de clarifier l'architecture du volume
de toiture dont la forme initiale était asymétrique et constituait une anomalie
dans la composition de l'ensemble. Il a ainsi jugé que le projet était conforme
aux dispositions susmentionnées. On notera par ailleurs qu'une attention
particulière a été portée à la problématique des capteurs solaires eu égard à
l'article [...] RAC lequel prévoit que ceux-ci "peuvent être autorisés
s'ils ne perturbent pas l'expression des façades et des toitures". À ce
propos, il est renvoyé à la décision de levée des oppositions (p. 4), laquelle
expose de manière cohérente la solution choisie après discussion. Cette
solution permet de prendre en considération tant les aspects limitatifs
techniques soulevés par le délégué communal à l'énergie qu'une intégration
satisfaisante en prévoyant une installation horizontale de capteurs à tube ne
dépassant pas un niveau de corniche maximum de 20.87 mètres, niveau
correspondant à la toiture des nouveaux appartements. À cet égard, la critique du
recourant, selon laquelle l'intimé se serait écarté du préavis de l'OPAN lequel
préconisait l'installation de capteurs solaires dans les pans de toiture sans
fondement est sans pertinence, puisqu'elle n'était pas viable techniquement.
Enfin, il sera relevé que selon le tiers intéressé, le projet est en cours d'adaptation
afin d'apporter des améliorations allant dans le sens des oppositions. Il est
en particulier envisagé de supprimer les panneaux solaires précités si bien
qu'ils pourraient bien ne jamais voir le jour.

5.5.

Tout bien considéré, force est de
constater que la décision communale repose sur une appréciation soutenable des
circonstances pertinentes si bien que l'autorité de céans se doit de la
respecter.

6.

Vu ce qui précède, le recours est
rejeté.

7.

7.1.

Vu le sort de la cause, le
recourant, qui succombe, supportera le paiement des frais de procédure (art.
47, al. 1 LPJA), qui comprennent les émoluments et les débours. En application
du décret fixant le tarifs des frais, des émoluments de chancellerie et des
dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais), du 6 novembre
2012, l'émolument de décision est fixé en tenant compte de la mise à
contribution de l'autorité, de l'importance de la cause et de ses difficultés
(art. 6). Devant le Tribunal cantonal, le Conseil d'état et les autres autorités,
l'émolument de décision n'excède pas 6'000 francs (art. 44, al. 1). Les frais
de ports, d'expédition et de téléphone sont calculés forfaitairement à raison
de 10 % de l'émolument arrêté (art. 49, al. 1).

7.2.

En l'espèce, la cause revêt une
importance certaine et était relativement complexe en droit. Bien qu'aucune
jonction de causes n'ait formellement été prononcée, il doit être tenu compte
du fait qu'un autre recours a été déposé à l'encontre du projet litigieux ;
recours soulevant les mêmes griefs que ceux traités dans la présente décision.
Tout bien considéré, les frais de procédure sont fixés à 1'210 francs, montant
compensé par l'avance de frais d'un montant de 1'760 francs versée le 20
septembre 2016 ; le solde lui étant restitué.

Par ces motifs, le Conseil
d'État

décide :

1.Le recours du 29 août 2016 de X. est rejeté.

2.Un émolument de 1'100 francs et des frais s'élevant à 110 francs
sont mis à la charge du recourant et sont compensés par l'avance de frais d'un
montant de 1'760 francs versée le 20 septembre 2016 ; le solde lui étant
restitué.

3.Il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 8 février 2017

Au nom du Conseil
d'état :

Le
président,                 La chancelière,

J.-N.
Karakash            S. Despland