ne_jurisprudence_adm · DECI.2010.9 · 2010-05-17 · fr
Inventaire pour sauvegarde des droits de rétention du bailleur; objets périssables
Autorité inférieure de surveillance LP

Examen des conditions permettant la réquisition de l'inventaire pour sauvegarde des droits de rétention du bailleur; Estimation des biens et détermination des objets saisissables et de leur caractère périssable. Revendication des biens estimés par un tiers qui s'en estime propriétaire.

1.

Le 22 décembre 2009, l'office des poursuites de Neuchâtel
(ci-après: l'office) a enregistré une réquisition de prise d'inventaire pour la
sauvegarde des droits de rétention émanant du créancier B., à Bern, représenté
par Me Pierre Heinis et dirigée contre A., débitrice, à X.. Le motif de la
réquisition mentionne "loyers d'août à octobre 2009 impayés, y compris
solde de charges" pour les locaux de la C., n°25, au centre commercial "D.",
à Neuchâtel.

Cette réquisition a été enregistrée par l'office sous le
numéro de rétention 1.

2.

Le 4 janvier 2010, A. informait l'office que la marchandise
relative aux produits naturels fait l'objet d'une consignation en faveur de la
société E.

Le 15 janvier 2010, E. écrivait à l'office qu'elle revendique
formellement la propriété de tous les produits cosmétiques qui se trouvent dans
les locaux, ces produits étant en consignation auprès de A.. Elle relève encore
qu'un certain nombre de produits présentent des dates de péremption très brèves,
à savoir de moins d'un mois.

3.

Le 7 janvier 2010, l'office a procédé à l'inventaire des objets
situés dans les locaux de la C. au centre D., à Neuchâtel. Les produits cosmétiques
inventoriés sous le point 8 ont été évalués à une valeur estimative de Fr.
22'000.-.

Conformément à l'art. 106 LP, les revendications de E. sur
les biens désignés sous le no 8 de l'inventaire, ont été mentionnées dans les
observations du procès-verbal.

L'inventaire pour sauvegarde des droits de rétention a été
adressé aux parties le 22 janvier 2010.

4.

Le 26 janvier 2010, la créancière, par son mandataire, a
contesté l'ensemble des revendications formulées par la société E., tout en
précisant qu'elle n'a jamais été informée du prétendu droit invoqué. Le 10 février
2010, afin de préserver les droits d'inventaire, elle a proposé avec
l'autorisation et sous le contrôle de l'office, de placer l'ensemble des biens
inventoriés dans un local sis au sous-sol, fermé à clé, permettant ainsi de
limiter le dommage subi en relouant rapidement les surfaces commerciales.

5.

Le 4 février 2010, A. a porté plainte contre le principe et
le contenu de la prise d'inventaire du 22 janvier 2010, rétention n°*,
concluant principalement à son annulation.

En substance, elle invoque que suite à un accord trouvé
avec la bailleresse, à savoir la société B., elle a valablement cessé de payer
les loyers dès le 31 juillet 2009. Pour la plaignante, c'est à tort que B. a
nié l'existence de cet accord, qu'elle a résilié le contrat de bail la liant à A.
pour le 31 janvier 2010, au motif que les loyers n'étaient plus payés et
qu'elle a ensuite fait valoir illégitimement son droit de rétention auprès de
l'office et a sollicité une prise d'inventaire.

Elle relève encore que les produits cosmétiques désignés au
point 8 de l'inventaire ont été déposés par E. en consignation dans les locaux
susmentionnés et qu'ils n'en sont pas sa propriété, mais celle de la société E..

Elle invoque encore que certains des biens soumis à
l'inventaire sont insaisissables étant donné qu'ils lui sont nécessaires pour
son activité et pour l'exploitation de ses magasins. Elle estime encore que l'estimation
des biens effectués par l'office est trop faible et que le principe de
proportionnalité n'a pas été respecté, la prétendue créance de la bailleresse
étant déjà sauvegardée à hauteur de Fr. 8'850.-, correspondant au montant de la
garantie bancaire qu'elle a fournie.

6.

Dans ses observations du 22 février 2010, l'office précise
que les autorités de poursuites ne sont pas compétentes pour connaître les
questions de droit matériel et qu'il appartient au débiteur qui conteste le
droit de rétention de former opposition au commandement de payer qui sera
notifié dans la poursuite en réalisation de gage. En ce qui concerne le fait
que les biens sont périssables, l'office a jugé que les produits cosmétiques
étaient saisissables parce qu'ils n'étaient pas d'une dépréciation rapide au
sens de l'article 124 alinéa 2 LP. Il relève en outre que la proposition faite
à la plaignante de déposer des sûretés à hauteur des loyers échus et courants
afin de permettre le déménagement de tous les biens inventoriés a été refusée.

L'office remarque dès lors qu'il a scrupuleusement respecté
les dispositions légales.

7.

Dans ses observations du 22 février 2010, B., par son
mandataire, conteste énergiquement qu'un quelconque accord tel qu'invoqué par
la plaignante, pour la gratuité des loyers ait pu être conclu et exécuté. Pour
la bailleresse, il ne fait aucun doute que l'administrateur de A., dans sa
lettre du 5 novembre 2009, a confirmé sans équivoque que les arriérés de loyers
seront réglés jusqu'au 31 décembre 2009 et que les locaux seront ensuite
libérés, et que de surcroît elle a interpellé la plaignante par lettre du 10
décembre 2009 en lui rappelant le montant des arriérés de loyers dus. Pour la
bailleresse, il est clair qu'aucun accord de gratuité des locaux n'est
intervenu concernant les locaux loués dans le centre de D. à Neuchâtel pour la
période du 1eraoût au 31 décembre 2009, encore moins
concernant les frais accessoires et contributions publicitaires.

Elle relève encore que l'office a exécuté conformément à la
loi une mesure qu'elle est en droit de solliciter et rappelle que l'office n'a
pas l'obligation de vérifier le bien fondé de la prétention du bailleur.

Concernant la requête d'effet suspensif, la bailleresse
précise qu'il n'existe strictement aucun motif pour assortir la plainte d'un
quelconque effet suspensif puisque les droits invoqués par la plaignante sont
non seulement inexistants, mais encore totalement infondés.

8.

Dans ses observations complémentaires du 9 mars 2010, la
plaignante relève notamment qu'elle renonce à faire intervenir un expert pour
l'estimation des biens et qu'elle confirme que ceux-ci sont périssables. Elle
observe que si elle a admis la résiliation du bail pour le 31 janvier 2010
c'est parce que cette résiliation est intervenue postérieurement au dépôt d'une
réquisition de prise d'inventaire par la partie défenderesse et que dès lors il
est tout à fait compréhensible que la continuation d'un contrat n'ait pas été
envisageable pour la partie plaignante, le lien de confiance étant
définitivement rompu.

Enfin, la plaignante considère qu'il n'est pas souhaitable
de mélanger les procédures concernant les locaux dans D. d'une part et aux F.
d'autre part, dans la mesure où la question de la gratuité des loyers des
locaux n'a pas été réglée de la même manière.

9.

Suite aux lettres du service juridique des 16 et 18 mars
2010, les parties ont confirmé que l'office des poursuites pouvait exécuter la
requête de B., à savoir déplacer les biens objets de l'inventaire dans des
locaux fermés à clé permettant ainsi la libération des surfaces louées.

Les arguments supplémentaires soulevés par les parties
seront repris dans les considérants en droit en tant que besoin.

Considérant en droit:

1.

Dirigée contre une mesure de l'office et interjeté dans les
formes et délai légaux (art. 17 de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la
poursuite pour dette et la faillite / LP), la plainte est recevable.

2.

Conformément à l'article 283 LP, le bailleur de locaux
commerciaux peut requérir l'office, même sans poursuite préalable, de le
protéger provisoirement dans son droit de rétention (article 268 et ss et 299c
du code des obligations). Il peut aussi, s'il y a péril en la demeure, requérir
l'assistance de la force publique ou des autorités communales. L'office dresse inventaire
des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour
requérir la poursuite en réalisation des gages.

L'article 268 alinéa 1 CO prescrit que le bailleur de
locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre
courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux
loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.

3.

Selon la doctrine (Poursuite et faillite, Commentaire
Romand, Walter Stoffel / Xavier Oulevey, ad. article 283 page 1341, note 12 et
ss) la prise d'inventaire est soumise à trois conditions, à savoir l'existence
d'un droit de rétention, la mise en danger des prétentions du bailleur et
l'existence d'objets à inventorier.

La première condition consiste en l'existence probable d'un
droit de rétention. L'office devra se contenter d'un examen sommaire à cet
égard, fondé sur la vraisemblance; la décision définitive est une question de
droit matériel et relève du juge. Le droit de rétention découle directement de
la loi, cette condition est normalement satisfaite lorsque le bailleur démontre
l'existence d'un contrat de bail portant sur le local en question. L'office
doit s'opposer à l'exécution de la prise d'inventaire lorsque l'inexistence du
droit de rétention est manifeste, par exemple s'il ne s'agit à l'évidence pas
de locaux commerciaux ou lorsque la demande est manifestement abusive (Commentaire
Romand LP, opus cité ad. article 283, note 13). Quant à la condition relative à
la mise en danger des prétentions du bailleur, il faut distinguer entre la
prise d'inventaire pour le loyer échu d'une part, et pour le loyer courant ou
futur d'autre part. Dans le premier cas, la mise en danger des prétentions du
bailleur doit être admise à partir du moment où le locataire est en demeure. En
revanche, les exigences sont plus sévères lorsque la prise d'inventaire est
requise pour le loyer courant ou futur. L'inventaire ne saurait dès lors être
imposé si les prétentions du bailleur ne sont nullement mises en danger. On
admettra une telle mise en danger à partir du moment où le locataire commence à
enlever des biens ou semble s'être préparé à les enlever, par exemple en
réduisant son activité commerciale sans motif apparent ou encore lorsqu'il a
résilié prématurément le contrat de bail (Commentaire Romand LP, opus cité ad.
article 283 note 14-16).

4.

En l'espèce la plaignante expose que la bailleresse ne
dispose pas d'un droit de rétention sur les biens sis dans les locaux loués
étant donné qu'elle ne dispose d'aucune créance envers elle dans la mesure où
la gratuité des loyers a été accordée. Elle se réfère ainsi à un e-mail du 18
novembre 2009, dans lequel elle écrit "nous espérons faire preuve d'un
grand dynamisme en 2010 et acceptons votre offre identique à celle de notre
magasin dans le centre "D.", à savoir une franchise de loyer jusqu'à
décembre 2010. () c'est ce que j'ai compris dans votre proposition". Elle
estime dès lors que c'est à tort que la bailleresse, a par lettre du 23
décembre 2009, résilié le bail à loyer pour le 31 janvier 2010 au motif
qu'aucun montant n'a été payé dans le délai expirant le 22 décembre 2009 pour
s'acquitter des arriérés de loyer.

La bailleresse, pour sa part, conteste énergiquement qu'un
quelconque accord pour la gratuité des loyers ait pu être conclu et exécuté. Dans
ses observations du 22 février 2010, elle se réfère ainsi à sa lettre du 10
décembre 2009 à A. de laquelle il ressort que les mois d'août à décembre 2009
pour le centre D. à Neuchâtel n'ont pas été payés et qui précise que "si
les arriérés sont payés valeur 22 décembre 2009 sur le compte de sa cliente,
votre entreprise bénéficiera de la gratuité des loyers des deux surfaces louées
dans les deux centres commerciaux mentionnés ci-dessus, pour toute l'année 2010".
Elle rappelle néanmoins que la gratuité durant cette année-là ne concerne que
le loyer net mais que les charges et les frais de contribution publicitaire
devront être intégralement et ponctuellement payés en 2010. Elle précise encore
que passé ce délai et sans paiement, tout l'accord deviendra caduc. Elle se
réfère encore au contenu de sa lettre du 11 février 2010 qui stipule que "B.
était prête à trouver une solution transactionnelle avec A. pour autant que
l'ensemble des arriérés dus pour l'année 2009 soient payés". Ce qui n'a
pas été le cas.

Au vu de ces circonstances, et comme le relève la doctrine,
l'office doit se contenter d'un examen sommaire sur l'existence probable d'un
droit de rétention, se fondant sur la vraisemblance. En l'espèce, il résulte
des correspondances entre la bailleresse et la plaignante qu'il y a eu des
divergences et des discussions quant à l'éventualité de l'octroi d'une gratuité
de loyer. Or, au vu des divergences, c'est à juste titre que l'office ne s'est
pas opposé à l'exécution de la prise d'inventaire, ne pouvant pas considérer
que la demande est manifestement abusive. C'est à bon droit qu'elle a estimé
que la bailleresse a démontré l'existence d'un contrat de bail portant sur le
local en question. Il y a lieu de rappeler que l'office doit se contenter d'un
examen sommaire, fondé sur la vraisemblance. La décision définitive est une
question de droit matériel qui relève du juge.

Sur cette question, la plainte doit dès lors être rejetée.

5.

L'office doit procéder à une estimation des biens, afin de
limiter l'inventaire aux biens dont la réalisation suffit à désintéresser le
créancier et de ne pas entraver à l'excès le débiteur. Au besoin, l'office doit
faire appel à un expert si l'estimation d'un bien exige des connaissances
spéciales. L'ordre des biens à inventorier doit respecter l'ordre prescrit pour
la saisie (Commentaire Romand LP, opus cité ad. article 283, note 27).

La plaignante estime que l'office a, sans base légale,
procédé à une réduction de plus de 30% la valeur des marchandises faisant
l'objet du point 8 de l'inventaire pour déterminer leur valeur estimative. Dans
ses observations complémentaires, la plaignante renonce toutefois à faire
intervenir un expert, ne souhaitant pas engendrer de frais supplémentaires,
dans la mesure où elle estime que la procédure est injustifiée.

L'office dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans
l'estimation des droits patrimoniaux des objets soumis à l'inventaire pour
sauvegarder le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux. L'article
97 alinéa 2 LP est applicable par analogie. Le préposé aux poursuites doit
s'adjoindre un expert si l'estimation exige des connaissances spéciales qu'il
ne possède pas (Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et
la faillite, Pierre-Robert Gilliéron, ad. article 97, note 12, page 197).

En l'espèce, et tenant compte de son expérience en la
matière, l'office n'a pas outrepassé le pouvoir d'appréciation qui lui est conféré
en estimant la valeur des biens inventoriés à environ 33% du prix de vente des
produits cosmétiques mentionnés sur l'inventaire. Cet inventaire a été fait en
présence d'une représentante de la plaignante. De surcroît, la plaignante ayant
renoncé à faire intervenir un expert sur ce point, la plainte doit être rejetée
et l'estimation confirmée.

6.

La plaignante considère encore que certains des biens
soumis à l'inventaire sont des biens qui lui sont nécessaires pour
l'exploitation de ses autres magasins et qu'ils sont dès lors insaisissables au
sens de l'article 268 alinéa 3 CO et 92 et ss LP.

Le droit de rétention ne peut porter sur des objets
insaisissables au sens de l'article 92 LP. Selon l'article 92 alinéa 1, chiffre
3 LP, sont insaisissables les outils, appareils, livres et instruments
nécessaires à l'exercice de la profession du débiteur ou d'un membre de sa
famille. La première condition à remplir est que les outils et autres appareils
doivent être indispensables au débiteur pour l'exercice de sa profession,
l'exploitation d'une entreprise n'étant pas protégée par l'article 92 alinéa 1,
chiffre 3 LP: Une activité lucrative doit être qualifiée d'entreprise lorsque
le recours à la main d'uvre, l'importance de l'équipement et des machines,
l'utilisation de forces naturelles l'emportent comme facteurs de gain, sur le
travail personnel et les connaissances professionnelles du débiteur et des
membres de sa famille (Commentaire Romand, opus cité ad. article 92, note 88 et
ss, 95). Quoiqu'il en soit, l'article 92 alinéa 1, chiffre 3 protège uniquement
les personnes physique et non les personnes morales (Pierre-Robert Gilliéron,
Commentaire de la LP, opus cité ad. article 92, note 87, page 74).

En l'occurrence, c'est à tort que la plaignante considère
que les biens servant à l'aménagement des locaux et soumis à l'inventaire sont
de nature insaisissable au sens de l'article 92, alinéa 1, chiffre 3, LP.

7.

La plaignante invoque encore que les produits cosmétiques
inventoriés au point 8 de l'inventaire ne sont pas la propriété de A. mais
celle de la société E., qui les a déposés en consignation dans les locaux.

La revendication d'un tiers sur les objets soumis à
l'inventaire ne fait pas obstacle à l'exécution forcée. Les litiges sur la
propriété des biens inventoriés ou sur le principe du droit de rétention qui
frappe des biens n'appartenant pas au preneur relèvent du juge civil et doivent
être tranchés dans la procédure de revendication. Le débiteur qui déclare lors
de la prise de l'inventaire que les biens inventoriés sont la propriété de
tiers n'est pas compétent pour demander qu'ils soient sortis de l'inventaire.
Le tiers revendiquant a seul la qualité pour le faire (Christophe Pommaz, Le droit
de rétention du bailleur, Conférence des préposés aux poursuites et faillites
de Suisse, séminaire du 6 septembre 2006, page 26). Les articles 91 à 109 LP
ainsi que l'article 112 LP sont applicables par analogie à la prise
d'inventaire et à l'établissement du procès-verbal d'inventaire. Il appartient
à l'office de fixer au bailleur un délai de 10 jours afin qu'il déclare s'il
maintient son droit de rétention à l'égard du tiers revendiquant et, le cas
échéant, le délai pour ouvrir action sera imparti après le dépôt de la réquisition
de vente (Christophe Pommaz, séminaire cité, page 27).

En l'espèce, la bailleresse a contesté la revendication
formée par E.. Au vu de ce qui précède, il n'appartient pas à l'office de
trancher les litiges sur la propriété des biens inventoriés ou sur le principe
du droit de rétention qui frappe des biens n'appartenant pas au preneur mais du
juge civil. Il appartient uniquement à l'office d'impartir un délai pour ouvrir
action au sens des articles 106 et ss LP.

8.

Enfin, concernant la périssabilité des objets frappés du
droit de rétention au chiffre 8 de l'inventaire il y lieu de rappeler que
l'article 124 alinéa 2 LP permet au préposé de procéder en tout temps à la
réalisation des objets d'une dépréciation rapide, dispendieux à conserver ou dont
le dépôt occasionne des frais disproportionnés. La doctrine précise qu'on parle
d'objet d'une dépréciation rapide lorsque ceux-ci sont susceptibles de perdre
de la valeur pendant la durée de la réalisation forcée, ce qui est par exemple
le cas des denrées périssables comme les fleurs coupées, les fruits, les
poissons, etcmais non d'articles de confection pour dames qui diminuent
graduellement de valeur par suite de changement de mode pour perdre toute
valeur après sept ans (Commentaire Romand, opus cité ad. article 124, note 13,
page 584). Selon Gilliéron (Commentaire de la LP, opus cité ad. article 124,
note 24), les offices jouissent d'un large pouvoir d'appréciation, mais la
réalisation anticipée reste une mesure exceptionnelle, si bien que la
possibilité d'une dépréciation rapide ne suffit pas.

Il ressort des observations de l'office, que seul une
dizaine de produits cosmétiques inventoriés comportent des dates de péremption
échéant dans le courant de l'année 2010, les dates des autres produits arrivant
à échéance en 2012 voire en 2013.

C'est donc dans le cadre de son pouvoir d'appréciation que
l'office a jugé que les produits cosmétiques n'étaient pas d'une dépréciation
rapide au sens de l'article 124 alinéa 2 LP et qu'ils ne rentrent pas dans la
liste d'exemple relevé pas la doctrine. De plus, il faut rappeler que la
plaignante a refusé la proposition de déposer des sûretés à hauteur des loyers
échus et courants, ce qui lui aurait permis le déménagement de tous les biens
inventoriés.

9.

Au vu de ce qui précède, force est de constater que
l'inventaire des objets frappés du droit de rétention a été exécuté de manière
conforme au droit par l'office, dans le respect du principe de la
proportionnalité.

La plainte doit donc être rejetée. Au vu de l'issue de la
plainte, il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'effet suspensif requis par la plaignante.

10.

Dans la procédure de plainte devant les autorités
cantonales de surveillance, il nest pas perçu de frais ni alloué de dépens
(art. 20a, al. 2, ch. 5, LP; 61, al. 2, let. a, et 62, al. 2, OELP).

Par ces motifs, l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP,

décide:

1.La plainte est rejetée.

2.La requête d'effet suspensif
devient sans objet.

3.Il est statué sans frais ni
dépens.

Neuchâtel, le17 mai 2010

Frédéric Hainard