ne_jurisprudence_adm · DECI.2012.11 · 2012-12-11 · fr
Estimation d'un immeuble à vendre aux enchères
Autorité inférieure de surveillance LP

Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'office des poursuites de même que, sur demande de nouvelle expertise, l'autorité cantonal inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites (AISLP) s'en remettent en principe à l'avis d'un expert. En présence d'estimations différentes émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, l'AISLP nepeut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises retiennent des critères appropriés et tiennent compte des circonstances particulières.

A.

Le 27 janvier 2012, l'office des
poursuites a adressé à A. SA, créancière gagiste, le procès-verbal d'estimation
du gage no *** concernant l'immeuble sis sur la parcelle no ***, à 2037
Montmollin, ainsi que le rapport d'expertise y relatif, réalisé par la Régie
immobilière B. SA (ci-après : B. SA). Cette dernière a estimé la valeur vénale
de l'immeuble à Fr. 900'000.-. Cette valeur résulte d'une pondération entre la
valeur intrinsèque (Fr. 1'589'895.-) et la valeur de rendement (Fr. 562'500.-).

B.

Le 7 février 2012, A. SA a déposé
une plainte contre l'estimation à l'adresse du Département de l'économique,
mais en indiquant par erreur l'adresse de l'Office des poursuites, à X.. Le 10
février 2012, elle a à nouveau adressé la même plainte à l'adresse postale de
l'autorité de céans. Par courrier de 13 février 2012, Me François Bohnet a
informé l'autorité inférieure de surveillance en matière de LP, qu'il
représentait A. SA dans le cadre de la présente procédure. Il a expliqué que la
poste avait retourné la correspondance du 7 février 2012 adressée au
Département de l'économie pour une raison non expliquée. Il estime que la
plainte a été déposée dans les délais et a demandé, à titre subsidiaire, une
restitution de délai au sens de l'article 33 al. 4 LP. A. SA fait valoir en
substance que c'est à tort que B. SA a procédé à une pondération entre la
valeur intrinsèque et la valeur de rendement. Selon elle, seule la valeur
intrinsèque est déterminante pour expertiser une maison individuelle, la
méthode dite de la valeur de rendement ne se justifiant que pour déterminer la
valeur d'un immeuble de rapport. Elle précise ensuite que si le second expert
devait persister dans une pondération par la valeur de rendement, le loyer
annuel de Fr. 36'000.- devrait alors être revu à la hausse. Elle critique enfin
l'absence dans le rapport B. SA notamment de toute description qualitative de
l'immeuble, de toute distinction des surfaces, des volumes et du terrain.

C.

Dans ses observations du 21
février 2012, l'office des poursuites a indiqué qu'il ne s'opposait pas à la
requête de la plaignante. Il a proposé que l'avance de frais soit fixée à Fr.
2'000.- et que le nouveau mandat soit confié à C., architecte gan, à Neuchâtel.

D.

Par décision du 5 mars 2012,
l'effet suspensif a été octroyé.

E.

Par courrier du 9 mars 2012, la
plaignante a précisé qu'elle acceptait que le nouveau mandat soit confié à
l'architecte proposé par l'office des poursuites à condition que celui-ci soit
membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Ayant été
informé par l'autorité de céans que tel n'était pas le cas, la plaignante a
suggéré que l'expertise soit confiée à M. D., à X., proposition qui a été
acceptée par l'office des poursuites.

F.

Par décision du 25 avril 2012,
l'autorité de céans a invité la plaignante à verser un montant de Fr. 2'000.- à
titre d'avance de frais. Celle-ci ayant été versée dans le délai imparti,
l'autorité de céans a enjoint à l'office des poursuites de mandater D. aux fins
d'expertise.

G.

Dans son rapport d'expertise, du 3
août 2012, l'Agence D. immobilier a estimé la valeur vénale de l'immeuble à Fr.
1'000'000.-. L'expert a également procédé à une pondération entre la valeur
intrinsèque fixée à Fr. 1'300'000.- et la valeur de rendement estimée à Fr.
696'000.-.

H.

L'office des poursuites n'a pas
formulé d'observations suite à cette nouvelle expertise. Dans ses observations
du 4 avril 2012, A. SA a souhaité poser des questions complémentaires à
l'expert sur la méthode utilisée en relation avec la position de la Chambre
suisse d'experts en estimations immobilières selon laquelle il serait illogique
d'utiliser une méthode de rendement et a fortiori une méthode de pondération là
où la valeur intrinsèque et la demande du marché sont déterminantes pour la
valeur vénale.

I.

L'expert a pris position sur les
points soulevés par A. SA dans son courrier du 12 septembre 2012. Il a précisé
que la règle selon laquelle la valeur d'une propriété comme celle ici
litigieuse se détermine uniquement sur la valeur intrinsèque pouvait faire
l'objet d'exceptions suivant les particularités de l'objet, sa situation
géographique et le marché local. Il a estimé que dans le cas particulier, la valeur
intrinsèque de Fr. 1'280'000.- était irréaliste compte tenu de l'endroit où se
trouvait l'objet, soit en dehors de toutes communications, de tous services et
d'écoles. Il a expliqué qu'il était dès lors important, pour coller à la
réalité du marché, de tenir compte, à parts égales, de la valeur intrinsèque et
de la valeur de rendement. Il a enfin précisé n'être même pas certain que les
valeurs déterminées permettront de trouver un investisseur ou un locataire.

J.

Ni la plaignante ni l'intimé n'ont
formulé d'observations relatives au rapport complémentaire de l'expert du 12
septembre 2012.

K.

La requête de A. SA et le rapport
d'expertise de l'Agence D. immobilier ont été transmis à Mme F., propriétaire
de l'immeuble, pour information et observations éventuelles. La propriétaire
n'a pas formulé d'observations dans le délai imparti.

Considérant en droit:

1.

Aux termes de l'article 97 al. 1
LP, applicable par renvoi de l'article 155 al. 1 LP à la poursuite en
réalisation de gage, "le fonctionnaire fait l'estimation des objets
qu'il saisit. Il peut s'adjoindre des experts". L'article 9 al. 2 ORFI
donne, dans le délai de plainte contre la saisie, à chacun des intéressés le
droit d'exiger, à condition qu'il s'adresse à l'autorité de surveillance et
fasse l'avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des
experts. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les
contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 ORFI).

L'estimation d'un immeuble doit
déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans
égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre
l'incendie (art. 9 al. 1 ORFI).

L'estimation de l'immeuble à
vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable
lors de celles-ci; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à
propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la
plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de
l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale
présumée d'un immeuble (arrêt 5A_450/2008 du 18 septembre 2008, ATF 134 III
42).

Compte tenu du fait que
l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le
domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur
demande de nouvelle expertise, l'autorité de céans s'en remettent en principe à
l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence
d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre,
l'autorité de céans peut trancher pour un moyen terme entre les deux
estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes
deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes,
et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre d'estimation des biens à
réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (Autorité de
surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève,
DCSO/56/11, du 17 février 2011; ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b).

2.

En l'espèce, la requête bien
qu'ayant été envoyée par erreur à X. (adresse de l'office des poursuites) était
adressée à l'autorité compétente. En outre, interjetée dans le délai légal,
elle est recevable.

3.

a) Le premier expert a déterminé
la valeur vénale du bien immobilier en procédant à une pondération entre la valeur
intrinsèque fixée à Fr. 1'589'895.- et la valeur de rendement estimée à Fr.
562'500.-. Il en a ainsi estimé la valeur à Fr. 900'000.-. Le second expert en
utilisant la même méthode, a abouti à une valeur vénale de Fr. 1'000'000.-
puisqu'il a considéré que la valeur intrinsèque s'élevait à Fr. 1'300'000.- et
que la valeur de rendement était de Fr. 696'000.-.

b) La plaignante critique d'abord
le fait que la valeur de l'immeuble ait été estimée sur la base d'une
pondération de la valeur intrinsèque par la valeur de rendement, alors que
selon les cours dispensés par l'Union Suisse des professionnels de l'Immobilier
(USPI) aux futurs experts en estimations immobilières, seule la valeur
intrinsèque devrait servir à déterminer la valeur d'une villa individuelle. Elle
produit à cet égard un courrier de la présidente de la Chambre suisse d'experts
en estimations immobilières aux termes duquel il est illogique, sauf exception,
d'utiliser une méthode de rendement et a fortiori une méthode de pondération là
où la valeur intrinsèque et la demande du marché sont déterminantes pour la
valeur vénale. Dans son rapport complémentaire du 12 septembre 2012, le second
expert auquel ce courrier a été transmis, a clairement indiqué les raisons qui
l'avaient déterminé à procéder à une pondération plutôt que de se baser sur la
valeur intrinsèque. Il a ainsi expliqué que, de manière générale, la valeur des
propriétés telles que celle faisant l'objet du présent litige se déterminait
sur la valeur intrinsèque uniquement. Il a cependant précisé que cette règle
n'était pas absolue et pouvait faire l'objet d'exceptions en raison des
particularités de l'objet, de sa situation géographique et du marché local. Il
a ajouté ce qui suit :

"En considérant
uniquement ce calcul (en référence à la valeur intrinsèque) on admet
logiquement que le bâtiment a la même valeur qu'il soit situé dans un grand
centre urbain, un petit village ou en pleine campagne, seul le prix du terrain
permettant de justifier une valeur intrinsèque différente. Par contre, les
loyers possibles et la capacité financière dans notre région ne sont pas les
mêmes que dans d'autres cantons ().

Par contre, nous avons
considéré cette valeur intrinsèque de CHF 1'280'000.- comme irréaliste pour
l'endroit où l'objet se trouve (en dehors de toutes communications, de tous
services et écoles, accessible par un chemin étroit, que ce soit depuis
Corcelles-Cormondèrche ou Montmollin). Elle ne pouvait à notre avis, en aucun
cas être prise en considération sans pondération."

En conclusion, le second expert a
indiqué avoir cherché un compromis entre la théorie d'estimation que l'on
devrait appliquer uniformément en Suisse et la réalité économique de la région.
Il a en outre précisé n'être même pas certain que les valeurs finalement
retenues permettront de trouver un investisseur ou un locataire.

c) C'est dès lors à juste titre
que les deux experts ont estimé l'objet immobilier en pondérant la valeur
intrinsèque et la valeur de rendement. Il y a cependant lieu de relever que la
manière dont la pondération a été calculée par chacun des experts est
différente. Le montant obtenu par le second expert a été calculé en appliquant
la pondération suivante: une fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur
de rendement. S'agissant de la valeur retenue par le premier expert, elle a été
calculée en utilisant un rapport différent entre les valeurs, soit deux fois la
valeur de rendement pour une fois la valeur intrinsèque.

Dans un arrêt du 11 mars 2011,
l'Autorité supérieure de surveillance des offices des poursuites et des
faillites a considéré que pour un immeuble qui n'était pas destiné à la
location, il y avait lieu d'appliquer la valeur de pondération suivante : deux
fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement. Il a précisé
qu'une telle pondération était du reste usuelle dans le cadre de la méthode
dite "du praticien" (v. arrêt du 11 mars 2011, ASLP.2010.7). Dans le
cas présent, l'expert D. a clairement indiqué pour quels motifs il tenait
compte de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque à parts égales et
son argumentation est convaincante. Quant au premier expert, on peut imaginer
qu'il a tenu compte deux fois de la valeur de rendement pour
"contrebalancer" la valeur intrinsèque estimée généreusement à Fr.
1'589'895.-. Ce dernier montant a en effet été calculé sur la base d'un prix au
m3 de Fr. 450.- sans distinction entre les parties rénovées, les combles ou le
rural. Cette situation a dès lors été corrigée par une pondération différente,
soit une fois la valeur intrinsèque pour deux fois la valeur de rendement.
Comme le premier expert l'a mentionné la valeur vénale ainsi obtenue tient
compte "de la situation actuelle du marché" (v. expertise B. SA p.
10).

Les experts divergent également
sur la valeur de rendement. La différence ne provient toutefois pas tellement
de l'estimation de la valeur locative, fixée à Fr. 3'000.- par le premier
expert et à Fr. 2'900.- par le second, mais par le taux de capitalisation
différent retenu par chacun des experts. Or, le taux de capitalisation varie
notamment en fonction du taux d'intérêt du capital investi.

4.

L'autorité de céans considère en
conséquence que les deux expertises retiennent des critères appropriés et
tiennent compte de circonstances pertinentes, de sorte qu'il paraît opportun de
fixer la valeur vénale à une moyenne entre les deux expertises, ce qui
correspond à un montant de Fr. 950'000.- et cela en conformité avec la
jurisprudence du Tribunal fédéral citée (ATF 120 III 79 consid 1 et 2b). Cette
solution paraît d'autant plus appropriée que le second expert, tout en estimant
la valeur vénale à Fr. 1'000'000.-, a relevé qu'il n'était même pas certain de
trouver un investisseur à ce prix.

5.

L'expert désigné par l'autorité de
céans a fixé le montant de ses honoraires àFr. 1'296.-, montant qui paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine
d'activité. Sa note d'honoraires sera donc approuvée. Le montant de la note
d'honoraire étant inférieur à celui de l'avance de frais effectuée par la
requérante, il y a lieu d'ordonner la restitution du solde en faveur de la
plaignante. En outre, dans la mesure où l'intimé s'est d'ores et déjà acquitté
du montant de Fr. 1'296.- envers l'Agence D. immobilier, ce montant lui sera
restitué.

Par ces motifs,
l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP :

1.Fixe la valeur d'estimation de l'objet immobilier sis sur la
parcelle no ***, cadastre de Corcelles-Cormondrèche à Fr. 950'000.-;

2.Arrête les frais de l'expertise à Fr. 1'296.- et les met à la charge
de la requérante qui les a avancés et ordonne la restitution du solde de son
avance de frais parFr. 704.- à A. SA;

3.Ordonne la restitution à l'office des poursuites du montant de Fr.
1'296.-, représentant les frais d'expertise acquittés par lui.

Neuchâtel, le 11 décembre
2012

Thierry Grosjean