ne_jurisprudence_adm · REC.2014.70 · 2015-04-01 · fr
Création d'un loft dans les combles de 30 mètres carrés. Assujetissement à l'obligation de créer une place de parc ou, à défaut, à s'acquitter d'une contribution de remplacement pour une place de parc manquante.
Constructions

Des plans ont été déposés pour aménager un loft en duplex dans les combles. L'architecte déclara que les niveaux 1er étage et combles ne forment qu'un appartement en duplex. Ensuite d'une visite des lieux, constat a été fait qu'en réalité, il ne s'agissait pas d'un seul et même appartement, ce qui occasionna des mesures spéciales en matière de police du feu et le prélèvement d'une taxe de remplacement pour place de parc manquante, générée par le changement d'affectation des combles. Les voies de recours en matière de police du feu (DDTE) et de prélèvement de la taxe (Conseil d'Etat) n'étant pas les mêmes, le dossier a été scindé. Le premier aspect a donné lieu à la décision (REC 2014.77), le second à celle qui fait l'objet de la présente fiche. La demande de sanction des plans a été signée par chacun des membres du couple et la décision communale n'a été notifiée qu'à l'époux. Chacun des époux ayant recouru contre cette dernière, ils n'ont pas été entravé dans l'exercice de leur droit Il ressort du dossier que les recourants n'ont pas voulu, lors de la mise en conformité des transformations avec la législation sur la police du feu qui leur laissait un triple choix, considérer que l'étage et le loft forment un seul appartement. Dès lors, l'appartement dans les combles devait être pris en considération en tant que local ayant subi un changement d'affectation. L'annexe du RELConstr prévoit, pour les bâtiments d'habitation, une case de stationnement pour "80-100 mètres carrés de surface brute de plancher, minimum une case par appartement". Quand bien même l'appartement ne mesure que 30 mètres carrés, c'est bien le minimum d'une case qui prévaut. En outre,s''agissant de l'habitat, il n'y a pas lieu d'opérer une réduction en raison des moyens de transport existant à proximité, en appliquant l'annexe 2 du RELConstr. Le recours est rejeté.

Vu
les pièces du dossier, d'où ressortent les faits suivants:

A.

Les époux X.-Y. déposèrent un jeu
de plan pour la création d'un loft et des travaux de rénovation dans l'immeuble
sis au numéro [***] de la rue B. à C., sur l'article [a] du cadastre C.. Le
service de l'aménagement du territoire rendit son préavis le 7 mai 2012. Il y
rappela les décisions spéciales du Département de la gestion du territoire
(actuellement DDTE), du 4 mai 2012 relatives à des dérogations et fit part des
résultats de la consultation auprès des différents services de
l'administration. Parmi ceux-ci figuraient les injonctions du bureau de
prévention de l'Etablissement cantonal d'assurance et de prévention (ECAP) et
celles du service des Ponts et chaussées qui visaient entre autre l'aménagement
d'une place de stationnement sur fonds privé ou le paiement d'une taxe de remplacement.
Sous réserve du respect de ces décisions spéciales et des préavis, les plans
furent sanctionnés par décision communale du 15 mai 2012,

B.

Par courrier du 28 mai 2012,
l'atelier A. Architecture confirma un courrier électronique du 16 avril 2012
faisant état du fait que les niveaux premier étage et combles ne forment qu'un
appartement en duplex. Suite à une visite des lieux du 27 septembre 2013, le
Conseil communal constata que les appartements du premier étage et des combles
ne formaient pas qu'un appartement et qu'en conséquence, une porte spéciale
devait être posée pour séparer les appartements et rendre conforme la cage
d'escaliers. En raison du fait que les appartements n'étaient pas en duplex
avec une cage d'escaliers intérieure, une taxe de remplacement pour place de
parc manquante, d'un montant de Fr. 5'000. a été facturée aux époux X.-Y. le
15 octobre 2013.

C.

Le Conseil communal de C. a
apporté le 28 octobre 2013, une rectification au courrier mentionné ci-dessous
en ce sens qu'il précisait que tant que les combles et le premier étage ne font
qu'une unité et ne sont loués qu'à une seule et même famille, la taxe de Fr.
5'000. n'est pas due.

D.

Le 17 décembre 2013, Y. informa le
Conseil communal de C. qu'aucune place de parc n'a été demandée dans le permis
de construire et qu'aucune taxe ne saurait être exigée en fonction du règlement
d'exécution de la loi sur les constructions. Il ajouta que la surface créée aux
combles est trop petite pour exiger la création d'une place de stationnement ou
le paiement d'une taxe de remplacement.

E.

Après une visite des lieux, le
Conseil communal de C. constata que le local considéré n'était pas un duplex
mais deux appartements distincts occupés par des personnes ne faisant pas
ménage commun et inscrites séparément auprès du contrôle des habitants. Il fit
part de ces éléments le 22 janvier 2014 à X. en demandant une mise aux normes
de la cage d'escaliers selon la directive de protection incendie (DPI) et en
maintenant l'exigence de la taxe de remplacement de Fr. 5'000..

F.

Cette décision a fait l'objet d'un
recours du 21 février 2014. Ont été contestés à cette occasion la mise en
conformité de la cage d'escaliers ainsi que la taxe de remplacement. S'agissant
de cette dernière, elle ne saurait être prélevée à mesure que la surface créée
dans les combles est inférieure à la limite permettant de la générer. Les
combles dans lesquels elle s'inscrit ne sauraient être considérés comme une
annexe et aucune place de parc n'a jamais été exigée au moment de la délivrance
du permis de construire.

D'un point de vue procédural, le
recourant remet en cause le fait que la décision dont est recours ne vise que
l'un des membres du couple alors que la demande de permis porte la signature
des deux membres de celui-ci.

G.

Par lettre du 6 mars 2014, le
service juridique de l'Etat a informé les recourants de l'existence de deux
voies de recours distinctes s'agissant du domaine de la police du feu et de
celui afférent aux contributions de remplacement. Aussi a-t-il ouvert deux
dossiers. S'agissant du premier dossier, une décision a été rendue le 10 juin
2014 qui n'a pas fait l'objet d'un recours subséquent (REC.2014.77). La
présente décision ne concerne ainsi que la question liée à la contribution de
remplacement.

H.

Dans ses observations du 9 avril
2011, la commune de C. énumère les différentes phases de la procédure et
confirme les motifs et les conclusions de sa décision. Elle conclut au rejet du
recours. Pour sa part, les recourants estiment que la commune a accepté que les
combles constituent une annexe au logement du premier étage et que son
revirement confine à la mauvaise foi, ce que la commune conteste.

Considérant
en droit:

1.

Il est exact que la demande de
permis de construire a été déposée au nom des époux X.-Y. et que la décision
dont est recours a été notifiée uniquement au mari du couple. Selon l'article 4
LPJA, la décision doit avoir été notifiée à l'administré. En principe, la
décision viciée n'est pas nulle mais simplement annulable. Selon la
jurisprudence, pour qu'il y ait annulation ou inexécution, il faut que
l'informalité ait induit en erreur ou entravé l'intéressé dans la défense de
ses droits et que, d'après le principe de la bonne foi, il n'ait pu déduire des
circonstances la portée de la décision qui a été notifiée (RJN 1982, p. 269).
Le but des conditions formelles de l'article 4, al. 1 LPJA réside en effet dans
la protection des droits des administrés. Ces informalités n'affectent donc pas
la validité de la décision si elles n'ont pas causé de préjudice à l'administré
(Schaer, Juridiction administrative neuchâteloise p. 35, 37, 41 ainsi que les
références citées).

Le principe de la bonne foi permet
d'exiger de la partie qui a appris l'existence d'une décision, alors même que
sa notification aurait été irrégulière, qu'elle s'efforce d'en connaître le
contenu pour exercer éventuellement les moyens de droit dont elle dispose. Il
s'agira d'apprécier de cas en cas, si elle a fait preuve de la diligence
requise (Grisel, Traité de droit administratif, Vol. II p. 878).

En l'espèce, le recours a été
interjeté par chacun des membres du couple X.-Y. si bien que ces derniers n'ont
aucunement été entravés dans l'exercice de leurs droits. Atteints par la
décision attaquée, les recourants ont un intérêt manifeste à son annulation ou
à sa modification (art. 32 LPJA). Déposé dans le délai légal de trente jours
prévu à l'article 34 LPJA, le recours est recevable.

2.

A teneur de l'article 23, al. 1,
lettre d de la loi sur les constructions (LConstr), du 25 mars 1996, le Conseil
d'Etat arrête les dispositions nécessaires à l'application de la loi, en
particulier sur les exigences urbanistiques et architecturales pour la
construction de places de stationnement ainsi que le nombre maximum et minimum
de places exigibles. L'article 25, al. 1, lettre c de la même loi prévoit que
les règlements communaux peuvent contenir des dispositions concernant les
mesures propres à régler le stationnement des véhicules sur les fonds privés,
en cas de constructions nouvelles ou de transformations importantes et, à
défaut de fonds privés disponibles, la perception d'une taxe de remplacement,
ceci dans le cadre de l'article 23 de la loi précitée.

Selon l'article 25 RELConstr,
toute construction ou installation nouvelle ou faisant l'objet d'importantes
transformations, ou d'un changement d'affectation doit disposer, sur fonds
privés et à proximité immédiate, de places de stationnement pour les véhicules
automobiles et pour les deux roues, ainsi que de places de stationnement
destinées à couvrir des besoins particuliers. Aux termes de l'article 27,
alinéa 2 RELConstr, les besoins limites en places de stationnement d'une
construction sont fixés selon l'annexe 1 en fonction de l'affectation des
constructions, les communes pouvant fixer les besoins limites dans leur
règlement communaux, pour autant que ceux-ci restent dans les limites de
l'annexe 1.

L'annexe 1 du RELConstr prévoit la
création de deux cases de stationnement au minimum pour les habitations
individuelles et une case au minimum par appartement dans des habitations
individuelles groupées et collectives.

L'article 41 du règlement sur les constructions
de la commune de C. (Edition 2009) prévoit aussi deux places de stationnement pour
les maisons familiales et les villas locatives et une place pour deux pièces
habitables dans les maisons locatives, mais au moins une place par logement,
studios compris. En l'espèce, le nombre de place de stationnement ne saurait
subir de réductions eu égard à l'annexe 2 du RELConstr qui permet de tenir
compte de la cadence des moyens de transport et du moyen de transport utilisé
(train et bus) puisqu'une telle réduction ne dépasserait pas le 50 % d'une
place de niveau C (tableau n° 4) et qu'elle sortirait des limites de l'annexe
1. Quoiqu'il en soit, pour l'habitat, il n'y a pas de réduction possible car
l'influence d'autres modes de transport est minime (problématique des places de
stationnement, p. 4 in Guide du permis de construire du canton de Neuchâtel, 1996).

3.

Il y a lieu de déterminer si la
transformation effectuée génère l'obligation de créer une place de
stationnement. Les plans déposés font état de la création d'un loft dans les
combles. Les combles sont des espaces  habitables ou non  aménagés sous la
toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant
l'ouvrage. (RDAF 1989 p. 305). Un "étage de combles" est un
étage aménagé dans les combles (RDAF 1974 p. 223). Le dossier révèle
qu'une certaine confusion est à l'origine de l'assujettissement des recourants
à la taxe de remplacement. Le 4 juin 2012, la commune partait de l'idée que le
bâtiment sis au numéro 6 de la rue B. comportait deux logements, soit le rez-de-chaussée
et l'étage-combles. Suite à la visite des lieux du 27 septembre 2013, la
commune a constaté que les appartements n'étaient pas "en duplex avec une
cage d'escaliers intérieure", raison pour laquelle les combles ont donné
naissance au prélèvement de la contribution car "l'appartement des combles
et celui du premier étage ne font pas qu'une seule et unique unité et n'est pas
loué qu'à une seule et même famille" (cf. lettre du Conseil communal à A.
Architecture du 28 octobre 2013). Dans les explications requises par la commune
auprès des recourants, ces derniers confirmaient le 17 décembre 2013, que
l'appartement du premier étage est occupé par un couple et une dame occupe la
surface des combles. Il résulte de l'historique de la base de données des personnes,
que cette dame n'habite plus au numéro 6 de la rue B.. Par ailleurs, les
recourants ont été invités par l'ECAP à se déterminer sur la mise en conformité
de la cage d'escaliers, en leur laissant le choix entre trois possibilités: la
création d'un seul appartement, le remplacement ou le revêtement des escaliers
en bois accédant à l'étage () et le remplacement de la cage d'escaliers. (cf. REC.2014.77-FEU,
du 10 juin 2014). Les recourants ont choisi la deuxième solution, et par là-même
ont démontré ne pas vouloir que les combles soient indissociables du premier
étage. Il est dès lors pertinent de considérer ces combles comme un appartement,
ou un studio, au sens des dispositions légales et réglementaires mentionnées au
considérant 2 ci-dessus.

4.

Les recourants soutiennent que le
prélèvement de la taxe ne saurait être exigé du fait que la surface habitable
des combles n'excède pas 30 m2. Le tableau 1 de l'annexe 1 du RELConstr
indique que pour l'habitation individuelle, il est prévu "une case/80m2de surface brute de plancher minimum une case par appartement" (sic). Cela
ne signifie nullement que seuls les appartements de 80 à 100 m2donnent lieu au prélèvement de la taxe. A comparer le nombre des cases
nécessaires figurant à l'annexe 1, pour chaque type d'activité (habitation,
entreprise, service) il est fait état du nombre de places à réaliser en
fonction de la surface, d'un nombre de lits, de places de travail puis d'un
minimum de cases par activité, ces derniers termes figurant après une virgule
(il est vrai sauf pour la 1èrerubrique, ce qui n'a pas de
signification). C'est dire que ce minimum de cases (en l'occurrence une dans le
cas d'espèce) est une exigence limite qui ne permet pas d'être réduite.

Par ailleurs, les recourants ne
remettent pas en cause le montant de Fr. 5'000. prélevé en vertu de l'article
5 du règlement du Conseil général de la commune de C., du 8 novembre 1985,
qui n'a pas été modifié depuis son adoption, et qui se situe en deçà des
montants moyens retenus par d'autres communes du canton pour une telle taxe.

Le recours sera en conséquence
rejeté.

5.

Conformément à l'article 47, al. 1
LPJA, la partie qui succombe est condamnée au paiement des frais de procédure.
En application des articles 44 et 49 du décret fixant le tarif des frais, des
émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et
administrative (TFrais), du 16 novembre 2012, l'émolument peut être arrêté à
Fr. 800. auquel s'ajoutent les débours à raison de 10 % de ce montant, soit au
total Fr. 880., couverts par l'avance des recourants. Il n'y a par ailleurs
pas lieu à dépens.

Par ces motifs, le Conseil
d'Etat

décide:

1.Le recours est rejeté.

2.Les frais de la présente procédure, qui comprennent un émolument de
Fr. 800. auquel s'ajoutent les frais par Fr. 80., soit au total
Fr. 880., couverts par leur avance sont mis à la charge des recourants.

3.Il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 1eravril 2015

Au nom du Conseil
d'Etat:

Le
président,                   La chancelière,

A.Ribaux                      S.
Despland