ne_jurisprudence_adm · REC.2013.171 · 2014-07-07 · fr
Construction de trois immeubles d'habitation et d'un garage collectif. Dérogation à l'alignement. Calcul du nombre de places de parc
Constructions

Le garage collectif projeté empiétant sur la limite d'alignement, le projet nécessite une dérogation. Or, le dossier ne contient ni demande de dérogation à l'alignement, ni décision spéciale en ce sens et il n'apparaît pas qu'une convention de précarité ait été établie ou que la ville ait réservé l'octroi de la dérogation à la signature d'une telle convention comme le requièrent les dispositions applicables en l'espèce. L'autorité de céans n'est ainsi pas en mesure de confirmer la levée des oppositions prononcée par la ville. Par surabondance de motifs, elle constate que le garage collectif d'une surface d'environ 1000 m2 ne peut, a priori, pas être assimilé à une construction de peu d'importance au sens de l'article 75 LCAT. Par ailleurs, le nombre de places de stationnement prévu par le projet est insuffisant au regard de l'annexe 1 RELConstr., selon lequel les habitations individuelles, groupées et collectives et les maisons-terrasses nécessitent une case par 80-100 m2 de surface brute de plancher  mais au minimum d'une case par appartement  auquel il convient d'ajouter 10% pour les visiteurs. Le nombre de places de stationnement minimum (besoins limites) peut certes être réduit à certaines conditions. En l'espèce, ce n'est cependant qu'au stade du recours que la ville a invoqué la bonne desserte par les transports publics. Le grief en lien avec la longueur de la construction, invoqué seulement au stade du recours, est irrecevable, car il sort de l'objet du litige. Quant aux questions relatives à la protection des arbres, elles sont prématurées, dans la mesure où l'autorité compétente n'a pas encore rendu de décision en ce sens. Le recours est donc partiellement admis, dans la mesure où il est recevable.

Vu les pièces du dossier, d'où ressortent les faits suivants:

A.

Le 19 juin 2012, C.
(ci-après: la constructrice) a déposé une demande de permis de construire 
sanction préalable  pour l'édification de trois immeubles d'habitation et d'un
garage collectif souterrain sur les articles n°[a] et [b], ainsi que, selon la
demande déposée par la constructrice, sur l'article n°[c] du cadastre de A..

B.

Le projet a été mis
à l'enquête publique du 6 juillet au 6 septembre 2012. Il a fait l'objet de plusieurs
oppositions, dont celles de X., de Y. et de Z. (ci-après: les opposants,
respectivement les recourants), tous propriétaires, respectivement
copropriétaires, de parcelles avoisinantes. Z., dans son courrier du 24 août
2012, a déploré la destruction d'un espace vert important pour le quartier, a
souligné le problème de stationnement à la rue B. et s'est opposée au
non-respect du plan d'alignement. L'opposition du 30 août 2012 de X. et Y.
va dans le même sens. Ces derniers ont en particulier mis en évidence l'absence
de place de stationnement pour les visiteurs des futures habitations.

C.

Par décisions du 10
juin 2013, le Conseil communal de la Ville de A. a déclaré les oppositions
précitées mal fondées. Il a, en bref, retenu que le projet prévoyait des places
de stationnement en suffisance; que seule une partie du garage souterrain forjetterait
sur la limite d'alignement, laissant libre de toute construction le terrain
réservé à l'élargissement de la route et que le projet respectait les
règlementations cantonales et communale relatives à la protection de la nature
et des arbres.

D.

Par mémoire du 8
juillet 2013, les opposants ont recouru contre les décisions que leur a
signifiées la Ville de A.. Ils ont notamment contesté le déroulement de la
procédure, en particulier le fait que la levée des oppositions serait
intervenue avant que la ville ne rende les décisions spéciales en matière de
dérogations  à la limite d'alignement, à la longueur maximale et au
déboisement  lesquelles ne pourraient, de toute façon, pas être octroyées, les
conditions posées par la législation topique n'étant pas remplies.

E.

Dans leurs
observations des 2 et 20 septembre 2013, la constructrice et la Ville de A. ont
contesté point par point les arguments avancés par les recourants.

F.

Les recourants ont,
par courrier du 20 février 2014, essentiellement repris leurs précédents
arguments.

G.

Par courrier du 28
avril 2014, la constructrice a encore allégué que les arguments des recourants
étaient irrecevables sachant que ces derniers n'avaient ni allégué, ni démontré
un quelconque intérêt de fait important en lien avec leurs motifs, leurs
critiques s'inscrivant dans le cadre d'une contestation générale.

Considérant en droit:

1.

1.1.

Selon l'article 32,
lettre a, de la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA),
a qualité pour recourir toute personne, corporation et établissement de droit
public ou commune touchés par la décision et ayant un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. La jurisprudence relative à
cette disposition reconnaît la qualité pour recourir à celui qui subit les
conséquences de la décision attaquée dans une mesure et avec une intensité plus
grandes que quiconque, sans que les normes invoquées doivent nécessairement
être en relation avec les intérêts protégés. Le recourant doit se trouver dans
une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec
l'objet de la contestation. Le voisin direct de la construction ou de
l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 121 II
171, consid. 2). le critère de la distance n'est pas le seul déterminant, s'il
est certain ou très vraisemblable que l'installation litigieuse sera à
l'origine d'immissions  bruits, poussières, vibrations, lumière, fumée 
touchant spécialement les voisins, même situés à quelque distance (ATF 136 II
281, consid. 2.3.1). La proximité avec l'objet du litige ne suffit cependant
pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la
délivrance d'une autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un
avantage pratique de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui
permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel, se distinguant
nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité
concernée de manière à exclure l'action populaire (ATF 137 II 30, consid.
2.2.3).

1.2.

Il ressort du
dossier en cause que les recourants sont propriétaires de parcelles situées à
proximité immédiate du projet litigieux. Les recourants disposent donc de la
qualité pour recourir, à tout le moins en ce qu'ils critiquent l'implantation
du garage souterrain, ainsi que le nombre minimum de places de stationnement (cf.
décision du Conseil d'Etat du 15 août 2012, réf. REC.2012.74, consid.
1.3.). En effet, si les oppositions des recourants devaient finalement être
admises, cela pourrait leur permettre d'obtenir la modification du projet en
cause (arrêt du Tribunal fédéral du 30 juin 2008, réf. 1C_158/2008,
consid. 3).

1.3.

Le recours déposé, au
surplus, dans les formes et délai légaux, est recevable, au moins s'agissant de
X. et Y., ainsi que de Z., lesquels se sont opposés dans le cadre de l'enquête
publique (art. 52 al. 2 de la loi sur les constructions [LConstr.], du 25 mars
1996; RJN 1998, p. 273).

2.

2.1.

Il ressort de la
décision querellée que le projet empiète sur l'alignement des constructions (p.
2).

2.2.

Selon l'article 75 de
la loi cantonale sur l'aménagement du territoire [LCAT], du 2 octobre 1991,
les terrains entre les alignements sont frappés d'une interdiction de bâtir
(al. 1). Le Conseil communal peut toutefois, moyennant l'approbation du
département, accorder une dérogation pour des constructions nouvelles de peu
d'importance telles que des garages, des places de stationnement, pour autant
qu'aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose (al. 2). Un arrêté du 10 février
1997 dispense les communes de La Chaux-de-Fonds, du Locle et de Neuchâtel de
l'obligation de solliciter les préavis des services concernés de l'Etat. Ces
communes sont effectivement dotées d'un service communal chargé de l'urbanisme
dirigé par une personne inscrite au Registre et disposent donc des moyens de
contrôles suffisants au sens de l'article 31 LConstr. Une demande de dérogation
aux plans d'alignement communaux, écrite et motivée, est alors adressée au
Conseil communal en même temps que la demande de sanction préalable ou
définitive (art. 58 du règlement d'exécution de la loi cantonale sur
l'aménagement du territoire [RELCAT], du 16 octobre 1996). Une convention de
précarité doit être exigée au même titre que pour les transformations et les
agrandissements (art. 75 al. 3 LCAT). Une convention de précarité, telle que
celle figurant à l'article 75 LCAT est un accord entre l'autorité compétente et
le propriétaire d'un bien-fonds au terme duquel le propriétaire renonce à
réclamer, en cas d'agrandissement de la route par exemple, la plus-value
découlant des travaux effectués dans l'alignement ou dans la distance à la
route (cf. également art. 59 RELCAT).

2.3.

En l'occurrence, le
Conseil communal de la Ville de A. a levé les oppositions des recourants,
considérant celles-ci mal fondées en ce qu'elles dénonçaient le non-respect de
l'alignement des constructions. Or, le dossier ne contient ni demande de
dérogation à l'alignement, ni décision spéciale en ce sens (art. 58 RELCAT). Il
n'apparaît  par ailleurs pas qu'une convention de précarité ait été établie ou
que la ville ait réservé l'octroi de la dérogation à la signature d'une telle convention
(art. 75 al. 3 LCAT; art. 59 RELCAT; art. 65 al. 3 du règlement d'exécution
de la loi sur les constructions [RELConstr.], du 16 octobre 1996). L'autorité
de céans n'est ainsi pas en mesure de vérifier si les conditions pour l'octroi
d'une dérogation au sens de l'article 75 LCAT sont remplies et ne peut, à ce
stade, pas confirmer la levée des oppositions. Certes, le point 2 de la
décision querellée, pourrait constituer une argumentation pertinente s'agissant
de l'octroi de la dérogation; un tel procédé ne semble toutefois pas compatible
avec les exigences de coordination (art. 58 al. 2 RELCAT; art. 65 ss, en
particulier l'art. 67 RELConstr., par renvoi de l'art. 80 RELConstr.).

2.4.

Par surabondance,
l'autorité de céans retient que le garage souterrain en question d'une surface
d'environ 1000 m2(57 mètres sur 19 mètres) ne saurait, à
première vue, être considéré comme une construction de peu d'importance, comme
le requiert l'article 75, alinéa 2 LCAT. A titre d'exemple, le Tribunal fédéral
a estimé généreux de considérer une construction d'une surface maximale de 50 m2comme étant de peu d'importance (arrêt du Tribunal fédéral du 30 avril 2013,
réf. 1c_641/2012, consid. 3.3). Le législateur cantonal a certes
mentionné les garages comme exemple de constructions de peu d'importance. On ne
saurait cependant en déduire que les garages seraient, en tous les cas, des
constructions de peu d'importance sans égard à leur dimension (arrêt du
Tribunal fédéral du 30 avril 2013, réf. 1c_641/2012, consid. 3.3). Au
demeurant, les constructions "secondaires" ne peuvent être, sans
autre, assimilées à des constructions "de peu d'importance". Il en va
de même des constructions "enterrées" au sens de l'article 14, alinéa
3 RELCAT, d'autant qu'en l'occurrence le garage projeté se trouverait au même
niveau que la route sur laquelle se base l'alignement (cf. décisions du 10
juin 2013, p. 2; observations de la constructrice du 28 avril 2014, p. 3;
plans déposés à l'appui de la demande de permis de construire  sanction
préalable).

2.5.

Pour ce motif déjà,
il y a lieu d'admettre le recours.

3.

3.1.

Les recourants ont en
outre soutenu que le nombre de places de stationnement prévu par le projet, soit
22 unités, était insuffisant.

3.2.

L'annexe 1 RELConstr.
pose le principe selon lequel les habitations individuelles, groupées et
collectives et les maisons-terrasses nécessitent une case pour 80-100 m2de surface brute de plancher mais au minimum d'une case par appartement auquel
il convient d'ajouter 10% pour les visiteurs (art. 27 RELConstr.). L'article 28
RELConstr précise que les besoins limites déterminés par le nombre de places de
stationnement à réaliser sont le cas échéant réduits en fonction des
possibilités de transfert modal, d'utilisation multiple des places de
stationnement ou d'autres impératifs liés à la protection de l'environnement ou
des sites.

3.3.

En l'espèce, la
surface brute de plancher indiquée dans la demande de permis de 2'724 m2impose la création de 27 à 34 places de stationnement auxquelles s'ajoutent trois
places pour les visiteurs, soit au total 30 à 37 places. Ce nombre pourrait
certes être réduit à certaines conditions (cf. art. 28 et annexe 2 RELConstr.).
Ce n'est toutefois qu'au stade des observations devant l'autorité de céans que
la Ville de A. a invoqué de tels motifs de réduction, à savoir la bonne
desserte par les transports publics, de sorte que les recourants n'ont pas pu
se prononcer sur cet élément avant que la cause ne soit déférée par la voie du
recours (cf. observations de la ville du 20 septembre 2013, p. 2 et p. 3).
En effet, la violation du droit d'être entendu découlant de l'article 29,
alinéa 2 Cst. impliquant notamment l'obligation de motiver ne saurait être
réparée devant l'autorité de céans, laquelle doit faire preuve d'une certaine
retenue s'agissant de l'appréciation de circonstances locales (art. 4 al. 1
let. d LPJA; RJN 2003, p. 377).

3.4.

Il y a donc lieu
d'annuler les décisions du 10 juin 2013 en ce qu'elles constatent que le nombre
de places de stationnement est suffisant et de renvoyer la cause au Conseil
communal de A. afin qu'il examine, le cas échéant, les possibilités de transfert
modal au sens des articles 28 et suivants RELConstr.

3.5.

En revanche, la
suppression éventuelle de places de stationnement sur le domaine public ne fait
pas partie de l'objet du présent litige, cet élément devant vraisemblablement faire
l'objet d'un arrêté  de portée générale  concernant la circulation routière.

4.

4.1.

Les recourants ont encore
reproché au garage collectif, d'une longueur d'environ 60 mètres, de violer la
règlementation communale fixant à 26 mètres la longueur maximale des
constructions (art. 85 du Règlement d'aménagement de la Ville de A. [ci-après:
RA]). Ce grief, invoqué au stade du recours, sort également de l'objet du
litige et ne semble dès lors pas recevable (cf. notamment RJN 2012,
p. 463; Schaer, Juridiction administrative neuchâteloise, p. 118).

4.2.

Quoi qu'il en soit,
il n'apparaît pas que la longueur maximale soit dépassée, sachant que chacun
des trois bâtiments, considéré pour lui-même, respecte la longueur maximale
autorisée. Il en va ainsi de même des murs qui les relient entre eux, étant
également précisé que le garage projeté remplacerait un mur de soutènement de
même longueur (arrêt du Tribunal fédéral du 5 février 2013,
réf. 1C_24/2013, consid. 2.2; cf. observations du 20 septembre
2014, p. 2).

4.3.

Le grief en lien
avec la longueur maximale s'avère donc mal fondé dans la mesure où il est
recevable.

5.

5.1.

Enfin, les
recourants ont fait valoir des arguments en lien avec la protection des arbres
et des espaces verts.

5.2.

La règlementation
communale prévoit que les bosquets, les cordons boisés, ainsi que les arbres de
plus de 60 centimètres de circonférence mesurée à un mètre du sol, de même que
les arbres figurant à linventaire des arbres sont protégés sur fonds public ou
privé hors forêt (art. 148 RA). Ces arbres ne peuvent ainsi être abattus ou faire
lobjet dun élagage important sans autorisation de la Direction des parcs et
promenades, qui devra, en principe, assortir l'autorisation à une obligation de
replanter (art. 151 à 153 RA; cf. également fiche explicative n° 38). En
l'absence d'une telle décision dans le cas d'espèce, les arguments des
recourants sont donc prématurés.

5.3.

Néanmoins, l'autorité
de céans relève que le dossier en cause contient un inventaire complet de la
végétation présente sur les parcelles touchées par le projet de construction,
dont il ressort que l'article 48 (recte: 148) RA s'applique aux 23 arbres
inventoriés. En conséquence, il apparaît que la Direction des parcs et
promenades aurait pu, selon toute vraisemblance, se prononcer sur la question
de l'autorisation au sens de l'article 151 RA. La ville a certes expliqué que
cette question, qui ne concerne ni la masse, ni l'implantation, ni
l'affectation ou l'accès, serait traitée dans le cadre de l'octroi de la
sanction définitive (cf. observations de la ville du 20 septembre 2013). Or, l'article
36 LConstr. prévoit également que la procédure de sanction préalable a pour but
de liquider définitivement les autorisations spéciales ou dérogations pouvant
être accordées à ce stade. Il y a donc tout lieu de penser que la décision de D.
constitue une "autorisation spéciale", voire une dérogation, et que
celle-ci peut en l'espèce, compte tenu de l'existence d'un inventaire
circonstancié des arbres à protéger, être accordée ou refusée au stade de la
sanction préalable (cf. également art. 65 al. 2 et 3 RELConstr.). De
plus, reporter cette décision au stade de la sanction définitive pourrait
conduire à une nouvelle mise à l'enquête publique (art. 36 al. 3 LConstr.).
Cette question peut toutefois rester indécise dans la mesure où les décisions
querellées doivent, de toute façon, être annulées pour d'autres motifs et renvoyées
à l'autorité inférieure.

6.

6.1.

Vu ce qui précède, les
décisions du Conseil communal de A. du 10 juin 2013 levant les oppositions des
recourants sont annulées. Il appartiendra à ce dernier de rendre de nouvelles
décisions au sens des considérants.

6.2.

L'autorité de céans
ayant été en mesure de se prononcer sur la base du dossier et avec l'aide des
données disponibles sur le Système d'information du territoire neuchâtelois
(SITN), il n'y a pas lieu d'effectuer de vision locale.

7.

7.1.

Les recourants
obtenant partiellement gain de cause, ils supporteront des frais de procédure
réduits (art. 47 al. 1 LPJA), qui comprennent les émoluments et les débours. En
application du décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie
et des dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais), du 6
novembre 2012, les frais sont fixés à raison de la mise à contribution de
l'autorité de recours, de l'importance de la cause et de ses difficultés (art.
6 TFrais). En règle générale, l'émolument de décision n'excède pas le montant
de 6'000 francs (art. 44 al. 1 TFrais). Quant aux débours, ils sont
généralement calculés forfaitairement à raison de 10% de l'émolument arrêté (art.
49 TFrais).

7.2.

Tout bien considéré,
les frais de procédure seront fixés au montant total de Fr. 550.-. Le
solde de l'avance de frais versée par les recourants le 18 juillet 2013 leur
sera restitué.

8.

8.1.

Par ailleurs, les
recourants et le tiers intéressé qui obtiennent chacun partiellement gain de
cause ont droit à des dépens réduits (art. 48 al. 1 LPJA; Schaer, Juridiction
administrative neuchâteloise, p. 190 s.). Le montant doit être déterminé
en application des articles 60 et suivants TFrais, selon lesquels les
honoraires sont fixés en fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature,
de son importance, de sa difficulté, du résultat obtenu, ainsi que de la
responsabilité encourue par le représentant (art. 60 TFrais).

8.2.

En application de
l'article 66, alinéa 1 TFrais, le mandataire des recourants a déposé son
mémoire de frais et honoraires le 9 avril 2014. Il réclame des honoraires et
débours, de Fr. 6'884.70, TVA et avance de frais comprise  dont Fr. 181.20 de
débours  représentant 16h15 d'activité.Dans le
cadre de la présente procédure, le mandataire a déposé un mémoire de recours de
onze pages, ainsi que des observations, mais n'a pas eu à participer à des
actes d'instruction tels qu'une vision locale. Tout bien considéré, compte tenu
du résultat obtenu, l'indemnité de dépens réduite est fixée à Fr. 2'500.-,
soit dix heures d'activité, au tarif moyen retenu par la Cour de droit public
de Fr. 250.- l'heure (cf. notamment arrêt du Tribunal cantonal du 10
juin 2011, réf. CDP.2010.142, consid. 5). A ce montant, il convient
d'ajouter les débours (Fr. 181.20.-) et la TVA de 8%, soit au total
Fr. 2'895.70, arrondis à Fr. 2'900.-.

8.3.

S'agissant du tiers
intéressé, un mémoire d'honoraires ascendant à Fr. 4'272.60 tout inclus, dont
Fr. 67.30 de frais, a été déposé. Il y a lieu dans ce cas de tenir compte du
fait que le tiers intéressé n'a eu que très partiellement gain de cause 
s'agissant essentiellement de la question de la recevabilité du grief relatif à
la longueur de la construction. Ainsi, il sied de fixer une indemnité de dépens
réduite de Fr. 750.-, auxquels s'ajoutent les débours (Fr. 67.30), ainsi que la
TVA de 8%, soit au total Fr. 882.70, arrondis à Fr. 890.-.

Par ces motifs, le
Conseil d'Etat

décide:

1.Le recours du 8 juillet 2013 contre les
décisions du 10 juin 2013 du Conseil communal de A. est admis au sens des
considérants et la cause renvoyée au Conseil communal pour nouvelles décisions;
il est rejeté pour le surplus, dans la mesure où il est recevable.

2.Des frais de procédure réduits, comprenant un émolument
de Fr. 500.-, auquel s'ajoutent les frais par Fr. 50.- soit au total Fr. 550.-,
sont mis à la charge des recourants; le solde de l'avance de frais versée par
les recourants, soit Fr. 550.-, leur est restitué.

3.Une indemnité réduite de dépens de Fr. 2'900.-,
est allouée aux recourants, à la charge du Conseil communal.

4.Une indemnité réduite de dépens de Fr. 890.-
est allouée au tiers intéressé, à charge des recourants.

Neuchâtel, le 7 juillet 2014

Au nom du Conseil d'Etat:

La
vice-présidente,         La chancelière,

M. Maire-Hefti               S. Despland