ne_jurisprudence_adm · REC.2016.190 · 2016-12-21 · fr
Droit des constructions. Opposition tardive. Conditions à la révocation d'une autorisation de construire. Recours admis
Constructions

Recours déposé à l'encontre d'une décision de l'autorité communale compétente en matière de droit public des constructions portant sur la révocation d'un permis de construire d'un cabanon de jardin en procédure simplifiée. Admission du recours pour les motifs suivants : - Les tiers intéressés ont fait opposition tardivement au projet (environ un an après sa construction) alors qu'ils auraient dû le faire plus tôt au sens de la jurisprudence en la matière. Par ailleurs, la procédure de révocation suivie par l'autorité communale était viciée à plus d'un titre : - Pas de décision de révocation formelle respectant les conditions prescrites par l'art. 4 LPJA mais un simple courrier de révocation, lequel est parvenu au recourant sans qu'il n'ait été consulté au préalable (violation du droit d'être entendu). - Sur le fond de l'affaire, les conditions à la révocation de la décision attaquée n'étaient pas remplies. En effet, lorsqu'un requérant a déjà fait usage de l'autorisation de construire, sa révocation est soumise à deux cautèles : un intérêt public prépondérant (ce dernier fait défaut car la problématique du cas d'espèce relève pour l'essentiel du droit privé) et le versement d'une indemnité (cette dernière fait défaut également, l'intimé voulant ordonner purement et simplement la démolition de la construction litigieuse). - Enfin, il ne ressort pas du dossier que le requérant était de mauvaise foi au moment du dépôt de sa demande si bien que l'intimé ne saurait rejeter sa propre négligence (le fait de ne pas avoir examiné la conformité du projet sous tous ses aspects) sur celle du recourant.

A.

A.a.

Par demande du 5 octobre 2012, X.
(ci-après : le recourant, respectivement l'intéressé), propriétaire d'un
appartement [en PPE] sur l'immeuble n° [a], a sollicité du Conseil communal de
la Ville de A. (ci-après : l'intimé) un permis de construire pour la
construction d'un cabanon de jardin et de palissades sur la parcelle n° [a] du
cadastre de F. (copropriété "B.").

A.b.

Dans la mesure où les voisins ont
donné leur accord au projet susmentionné, ce dernier a été soumis à la
procédure simplifiée et il a été renoncé à le mettre à l'enquête publique.

A.c.

Par décision du 2 novembre 2012,
l'intimé a accordé le permis de construire requis, autorisation toutefois subordonnée
au respect de diverses conditions (non pertinentes dans le cas d'espèce).

A.d.

Par courrier du 18 novembre 2013 à
l'intimé, soit une année environ après la construction du cabanon de jardin et
des palissades litigieux, C. et D. (ci-après : les tiers intéressés),
propriétaires de l'immeuble sis sur la parcelle n° [b] du cadastre de B. (par
ailleurs également propriétaires des unités juridiques n° [c à h] (places de
parc dans un garage souterrain) faisant partie du bien-fonds n° [i] de la
copropriété "B." (art. n° [a]), ont indiqué avoir constaté qu'une
palissade et une cabane de jardin avaient été érigées à franc bord de leur
propriété par le voisin. Ne comprenant pas comment s'était déroulée cette
procédure, ils ont demandé que l'architecte communal adjoint leur accorde un
entretien afin d'être informés sur ce cas.

A.e.

Par courrier du 21 novembre 2013
aux tiers intéressés, l'intimé leur a répondu que le formulaire "accord
des voisins", s'agissant de leur parcelle, avait été signé par leurs
locataires. Il a ainsi considéré, par erreur, que ces personnes étaient
propriétaires de la parcelle n° [b], dès lors que rien au dossier ne laissait
supposer qu'elles n'avaient pas cette qualité. En conséquence, il a jugé qu'une
nouvelle procédure de demande de permis de construire devait être effectuée par
le recourant, ceci afin que les tiers intéressés puissent faire valoir leurs
droits et s'opposer au projet si ils le souhaitaient.

A.f.

Par courrier du 28 novembre 2013 à
l'intéressé, l'intimé l'a informé de ce qui précède, en substance que l'absence
d'accord des propriétaires concernés invalidait l'autorisation qui lui avait
été accordée et qu'afin de mettre en conformité les constructions réalisées, le
traitement de sa demande de permis de construire allait être repris et soumis à
une enquête publique du 13 décembre au 28 janvier 2014. Le recourant n'a pas
réagi à cette missive.

A.g.

Par courrier du 17 décembre 2013,
les tiers intéressés se sont opposés au projet susmentionné considérant qu'en
tant que copropriétaires de la PPE "B.", les structures porteuses
étaient des parties communes et que le recourant n'avait pas respecté diverses
dispositions du règlement de la PPE dans le cadre de la procédure qu'il avait
suivie. Par ailleurs, ils ont invoqué une servitude de limite fictive de
gabarits à charge du bien-fonds de l'intéressé. Cette dernière devait dès lors
être assimilée à une limite de propriété et l'emprise frappée d'une
interdiction de construire. Sachant que le cabanon litigieux était situé dans
cette emprise, la seule issue pour eux était de faire opposition au projet de
l'intéressé.

A.h.

Par courriel du 27 février 2014,
invité à se prononcer avant qu'une décision ne soit rendue, l'intéressé a
indiqué avoir consulté ses voisins pour solliciter leur accord. Il a expliqué avoir
fait signer tous les copropriétaires de la parcelle n° [a] mais s'être limité
aux locataires du rez-de-chaussée de l'immeuble des tiers intéressés (car ils
étaient directement concernés par cette construction et que les autres
locataires lui avaient dit que sa construction ne les dérangeait pas mais
qu'ils ne voulaient pas signer le document car ils n'étaient pas touchés).

A.i.

Par courriel du 9 mai 2014 à
l'intéressé, l'architecte communal adjoint lui a communiqué que l'ensemble de
l'opposition portait sur des questions de droit privé sur lesquelles l'autorité
communale n'avait pas prise. Il a précisé qu'il lui appartenait de régler cela
avec la copropriété et les propriétaires voisins concernés. Dans cette attente,
il a précisé que la procédure de permis de construire serait suspendue jusqu'au
30 septembre 2014. Si les questions privées devaient ne pas avoir été
réglées d'ici là, il serait alors proposé à l'intimé de refuser le permis de
construire et d'ordonner la démolition des aménagements réalisés.

A.j.

Dans un courrier du 15 septembre
2014, le mandataire de l'intéressé a contesté la légalité du procédé consistant
à mettre à l'enquête publique le projet de son client.

A.k.

Par la suite, l'intimé a tardé à
statuer, les tiers intéressés ont formé recours pour déni de justice devant le
Conseil d'État en date du 21 mars 2016. Cette procédure a par la suite été
classée vu la décision rendue dans cette cause le 25 avril 2016 (cf.infrach. B de la présente décision).

B.

Par décision du 25 avril 2016, l'intimé
a admis l'opposition des tiers intéressés et rejeté la demande de sanction
définitive présentée par le recourant. En bref, il a retenu qu'il se justifiait
de procéder à nouveau par la voie de la mise à l'enquête publique du projet
compte tenu de l'absence d'accord d'une partie des propriétaires voisins. Par
ailleurs, dans la mesure où le lieu où le cabanon était implanté était frappé
d'une servitude de limite fictive de gabarits, laquelle n'était pas mentionnée
dans les plans déposés à l'appui de la demande de permis de construire, le
projet litigieux n'était pas conforme à la réglementation et devait par
conséquent être démoli.

C.

Par mémoire du 2 juin 2016, le
recourant défère la décision précitée auprès du Conseil d'État en concluant à
son annulation, à ce qu'il soit dit que l'autorisation de construire du 2 novembre
2012 reste pleinement valable, le tout, avec suite de frais et dépens.àl'appui de ses conclusions, il
considère en substance que le permis de construire délivré ne viole pas la loi
et reste ce jour pleinement valable puisque les tiers intéressés ont été
informés des constructions litigieuses dans le cadre de l'assemblée générale
des copropriétaires de l'immeuble "B." du 2 novembre 2011 et se sont
même déterminés, par courrier du 11 décembre 2011, sur d'autres points qui ont
été traités lors de cette assemblée. Ils auraient ainsi pu s'opposer à la
décision de l'assemblée générale de copropriété relative aux constructions
litigieuses, dans le mois qui a suivi le jour où ils en ont pris connaissance,
soit jusqu'au 12 janvier 2012. Il invoque également la violation de diverses
règles procédurales par l'intimé, en particulier celle de son droit d'être
entendu, du principe de la bonne foi et celui de la confiance. Enfin, il estime
que si par l'impossible, l'autorité de céans devait rejeter les arguments
précités, une révocation de l'autorisation de construire susmentionnée était exclue
dans la mesure où il avait déjà fait usage de cette dernière.

D.

Dans ses observations du 16
septembre 2016, l'intimé relève que le recourant n'a pas réagi au courrier
recommandé qui lui avait été adressé le 28 novembre 2013 lequel faisait état
que sa demande serait soumise à la procédure ordinaire et son projet remis à
l'enquête publique. Par ailleurs, dans ses observations du  27 février 2014, le
recourant n'a pas contesté la validité de la procédure suivie. L'intimé estime
au surplus que ce dernier n'a pas fait preuve de bonne foi dans le cadre de ce
dossier dans la mesure où il n'ignorait pas que l'accord des tiers intéressés
était nécessaire dans le cadre de la procédure simplifiée et qu'il a omis de
signaler à l'autorité que sa parcelle était frappée d'une servitude de limite
fictive de gabarits. Il constate également que même si sa décision devait être
annulée, l'autorisation de construire initialement délivrée ne pourrait être
considérée comme valable en raison des vices dont elle est entachée. Enfin, il
rappelle que les constructions érigées sur la parcelle du recourant le sont sur
une surface  frappée d'une interdiction de bâtir et que, par conséquent, elles
ne sont pas conformes à la législation. Pour tous ces motifs, il conclut au
rejet du recours dans toutes ses conclusions.

E.

Dans leurs observations du 30
septembre 2016, les tiers intéressés jugent que l'intention du recourant de
construire un cabanon figurait uniquement sous le point "divers" de
l'ordre du jour de l'assemblée générale du 2 novembre 2011, ce qui ne
permettait pas une prise de décision par l'assemblée générale sur l'un de ces
sujets non explicitement évoqués. Par ailleurs, ils prétendent que la décision
de l'assemblée des copropriétaires portait uniquement sur l'envie du recourant
de construire un cabanon mais pas sur toutes les autres modalités d'exécution
qui devaient également être soumises à une décision. S'agissant de la
procédure, ils relèvent que l'autorité était en droit de reconsidérer sa
décision initiale car les erreurs manifestes commises, revêtaient une
importance considérable, que l'intimé n'a pas violé le droit d'être entendu du
recourant (qu'en tous les cas il peut être réparé devant l'autorité de céans),
que ce dernier ne pouvait valablement invoquer ni le principe de la confiance
ni celui de la bonne foi dans la mesure où il avait trompé les autorités et
devait donc savoir que l'autorisation qu'il avait reçue se basait sur des faits
erronés (il aurait dû avoir connaissance de l'existence de la limite fictive de
gabarits et savait qu'il n'avait pas la signature de tous les propriétaires
concernés lorsqu'il a soumis sa demande de permis de construire par la voie de
la procédure simplifiée).

Considérant
en droit :

1.

Déposé
dans les termes et délais légaux, le recours est recevable.

2.

2.1.

En droit des constructions, une
décision qui sanctionne un projet sans que la mise à l'enquête publique
nécessaire n'ait été effectuée viole le droit d'être entendu des tiers
intéressés, en particulier des voisins. Elle est entachée dun vice. Elle n'est
toutefois pas nulle, mais seulement annulable. Il en résulte que le permis de
construire peut nonobstant ce vice entrer en force de chose jugée. Pour en
obtenir l'annulation, il incombe aux tiers intéressés de recourir, étant
entendu que le délai de recours ne débute pour eux que lorsqu'ils ont pu avoir
connaissance de l'autorisation, respectivement, quand on a raisonnablement pu
attendre deux quils agissent. Toutefois, selon le principe de la bonne foi,
ils ne sauraient retarder ce moment à leur gré. Ils sont bien au contraire
tenus de se renseigner sur le contenu de l'acte qui les touche dès l'instant où
ils peuvent en déceler l'existence.àdéfaut, ils courent le risque de voir leur recours ou leur opposition déclarés
irrecevables pour cause de tardiveté. Pour décider de la tardiveté ou non d'un
recours, il convient dans chaque cas particulier de procéder à une pesée entre
l'intérêt de l'administré à pouvoir faire valoir ses droits et le principe de
la sécurité juridique, qui exige qu'à un moment donné une décision, même
affectée d'un vice, ne puisse plus être remise en cause. Ce que lon peut
attendre dune personne à qui une décision na pas ou mal été communiquée
dépend des circonstances du cas et notamment de son urgence. La Haute Cour a en
outre confirmé quil n'était pas arbitraire dexiger des administrés
représentés par un avocat qu'ils déposent un recours dans un délai de 30 jours
dès la connaissance de l'autorisation de construire et qu'ils ne se contentent
pas de demander une nouvelle publication (arrêt du Tribunal cantonal
fribourgeois du 15 juin 2015 in : arrêts du Tribunal cantonal [602 2014 149]
cons. 3 et les références citées, RJN 1996 p. 204).

2.2.

En l'espèce, il ressort du dossier
que les tiers intéressés ont confié à la régie E. SA le soin de gérer leurs
propriétés (cf. let. A.d de la présente décision) depuis janvier 2010. D'après
le mandat confié, il lui appartenait de gérer les problèmes elle-même et cas
échéant, d'en faire état aux tiers intéressés. Ces derniers précisaient par
ailleurs qu'il appartenait à la gérance précitée de les représenter aux
assemblées générales de la copropriété (cf. PL 5 du recours).

2.3.

Le 2 novembre 2011, une assemblée
générale ordinaire de la copropriété "B." s'est tenue. Selon son
procès-verbal, les tiers intéressés étaient excusés au travers de E. SA (cf. PL
7 du recours, p. 1, ch. 1). Au chiffre 9 intitulé "Divers  Établi par X.",
sous-titre "Nouveaux éléments" le précité indiquait vouloir utiliser
la partie nord-ouest du jardin commun pour construire une cabane pour outils de
jardin, refaire la barrière, ainsi qu'y installer un portail afin qu'il puisse
accéder à son jardin depuis le parking quand il avait des choses lourdes à y
apporter ou à évacuer. Tous les copropriétaires ont donné leur accord pour la
construction de la cabane ainsi que de la barrière et du portail (PL 7 du
recours, p. 3, ch. 4in fine).  Il faut ainsi retenir, que par le
truchement de leur représentante, les tiers intéressés étaient non seulement au
courant du projet litigieux à cette date-là déjà mais qu'au surplus, ils ont
formellement donné leur accord à ce dernier. Quand bien même n'aurait-elle pas
communiqué ces informations aux tiers intéressés, qu'il s'agirait d'une
problématique contractuelle relevant du juge civil ne concernant nullement les
autorités administratives chargées d'appliquer le droit public des
constructions. Il s'ensuit qu'en novembre 2011 déjà, ces derniers savaient (ou
devaient savoir) que le projet litigieux allait voir le jour. Par surabondance
d'arguments, l'autorité de céans ajoutera que l'ordre du jour du 18 octobre
2011 envoyé aux copropriétaires mentionnait sous chiffre 9 une rubrique
"Divers". Une annexe était jointe à ce dernier, laquelle détaillait
cette rubrique et indiquait précisément le fait que le recourant souhaitait
construire une cabane pour outils de jardin. En tout état de cause, la question
de la validité ou non, au regard du droit civil, de la décision de l'assemblée
générale susmentionnée en rapport avec la construction litigieuse n'est pas
pertinente en l'espèce. En effet, ce qui est décisif au regard de la
jurisprudence précitée, c'est le moment où on pouvait attendre des voisins
qu'ils agissent. Il s'ensuit qu'indépendamment de la conformité de cette
décision au droit de la copropriété, ces derniers savaient ou auraient dû
savoir qu'une construction allait voir le jour fin 2011 déjà.

2.4.

Il s'ensuit que de se prévaloir du
fait, environ une année après leur construction, qu'une palissade et une cabane
de jardin avaient été érigées à franc bord de leur propriété par le recourant
en indiquant ne pas comprendre comment s'était déroulée cette procédure et en
demandait à l'autorité communale de leur accorder un entretien est manifestement
tardif (cf. PL 10 du recours). Cette assertion est corroborée par le fait que
leur représentante, la gérance E. SA, s'occupant des affaires courantes
relatives aux propriétés des tiers intéressés, devait nécessairement savoir
qu'une telle construction avait vu le jour, ce qu'elle aurait dû indiquer à ces
derniers ou procéder elle-même aux démarches juridiques idoines pour la
contester.

2.5.

Outre le fait que l'intimé
n'aurait pas dû entrer en matière sur cette demande tardive, force est de
constater, comme nous le verronsinfra(cf. cons. 3 ss de la présente
décision), que les conditions au prononcé d'une révocation n'était pas réunies
et qu'en outre, la procédure suivie par l'intimé était viciée à plus d'un titre.

3.

3.1.

Une révocation est une décision
par laquelle une autorité administrative abroge ou modifie les effets d'une
décision qu'elle a prise préalablement. Elle tient à ce que la première et la
seconde décision émanent de la même autorité administrative  ou de deux
autorités placées dans un rapport hiérarchique l'une par rapport à l'autre (Dubey/Zufferey,
Droit administratif général, 2014, p. 356, n° 1023).

3.2.

Une décision ayant acquis force de
chose décidée peut, sous certaines conditions, être réexaminée à la demande
d'un particulier ou être révoquée par l'autorité qui l'a rendue. Les exigences
de la sécurité du droit ne l'emportent sur l'intérêt à une application correcte
du droit objectif que si la décision en cause a créé un droit subjectif au
profit de l'administré, si celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation
obtenue ou encore si la décision est le fruit d'une procédure au cours de
laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen
approfondi. Cette règle n'est cependant pas absolue et la révocation peut
intervenir même dans une des trois hypothèses précitées, le cas échéant
moyennant le versement d'une indemnité, lorsqu'elle est commandée par un
intérêt public particulièrement important.
àl'inverse, les exigences de la sécurité du droit peuvent être
prioritaires même lorsqu'aucune de ces trois hypothèses n'est réalisée. Dans
tous les cas, l'administré doit être de bonne foi. Celui qui a agi dolosivement
ou violé ses obligations en induisant l'administration en erreur au moment de
demander l'autorisation ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à
moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité (arrêt
du Tribunal fédéral [1C_ 546/2012] du 10 avril 2013 cons. 5.1 et les références
citées).

3.3.

En principe, l'intérêt à la
protection de la confiance l'emporte lorsque l'intéressé a déjà fait usage de
l'autorisation de construire qui lui a été délivrée, pour autant que des
investissements sensibles aient été consentis et qui ont conduit à la création
d'une situation qui ne peut être redressée d'une manière conforme à la nouvelle
réglementation que par la destruction d'ouvrages réalisés de bonne foi.
L'autorité compétente doit également observer ces principes dans l'application
qu'elle fait des dispositions cantonales relatives à la révocation des
autorisations de construire (arrêt du Tribunal fédéral [1C_355/2010] du 19
novembre 2010 cons. 5.1 et les références citées). Il s'ensuit que l'article 6
de la loi sur la procédure et la juridiction administrative (LPJA), du 27 juin
1979, lequel prescrit que l'autorité qui a pris la décision peut la
reconsidérer ou la réviser lorsqu'une erreur, dont la correction revêt une
importance appréciable, a été commise par l'administration, doit être écarté au
profit des jurisprudences spéciales applicables en la matière.

3.4.

En l'espèce, on relèvera que la
procédure suivie par l'intimé est viciée à plus d'un titre. Tout d'abord, aucune
décision de révocation formelle respectant les conditions prescrites par
l'article 4 LPJA, n'a été rendue par ce dernier. S'il est vrai que dans son
courrier du 28 novembre 2013 à l'intention du recourant, il était indiqué que
"l'absence d'accord des propriétaires concernés invalide l'autorisation
qui vous a été accordée" et"afin de mettre en conformité les
constructions que vous avez réalisées, nous vous informons que allons (sic)
reprendre le traitement de votre demande de permis de construire et la
soumettre à une enquête publique du 13 décembre 2013 au 28 janvier 2014",
on peut douter que ce courrier, assimilable à une décision informelle, ait
acquis force exécutoire. Effectivement, il ne comporte ni le mot
"décision", ni le verbe "décider" (art. 4 let. a LPJA) ni
n'indique l'autorité auprès de laquelle un recours peut être déposé, la forme
du recours et le délai pour son dépôt (art. 4 let. c LPJA). Par ailleurs, le
recourant n'était pas représenté par un avocat à cette époque si bien qu'il
apparaît quelque peu excessif de lui opposer les exigences qui résultent du
principe de la bonne foi, lesquelles prescrivent à l'intéressé, quand bien même
la décision est viciée, d'agir dans un délai raisonnable, dès qu'il en a
connaissance, de quelque manière que ce soit. Par surabondance d'arguments, il
sera encore relevé qu'il ne ressort pas du dossier que le recourant ait pu
s'exprimer avant que cette décision informelle ne soit rendue, contrairement à
la jurisprudence qui déduit du droit d'être entendu, garanti par l'article 29,
alinéa 2 Cst., la faculté de la partie en rapport avec sa personnalité, de
participer au prononcé de décisions qui touchent à sa situation juridique.

3.5.

En deuxième lieu, sur le fond de
l'affaire, il est constant que le recourant avait déjà fait usage de
l'autorisation accordée au moment de sa révocation, ce qui ne permet en
principe pas, au regard de la jurisprudence précitée, de faire prévaloir l'intérêt
à une application correcte du droit objectif aux exigences de la sécurité du
droit. La seule exception à cette règle est soumise à deux cautèles : le
versement d'une indemnité ainsi qu'un intérêt public particulièrement
important. Or, ni dans la décision de révocation informelle du 28 novembre
2013, ni dans la décision formelle rendue à l'issue de la nouvelle procédure
initiée, il n'y a trace des éléments précités. Sur le premier point, l'intimé
indique dans la décision attaquée seulement, que "les installations
déjà réalisées ne sont pas conformes à la réglementation et devront par
conséquent être démolies"(décision attaquée, p. 2, let. b) et que"la
procédure visant au rétablissement d'un état conforme à la loi sera initiée en
ce qui concerne les installations litigieuses (démolition)"(décision
attaquée, p. 2, let. c). Or, conformément à la jurisprudence, à tout le moins
le principe même d'une indemnisation aurait dû être tranché dans le cadre de la
procédure de révocation. S'agissant du second point, il fait l'objet du
développement qui suit :

3.6.

Dans la décision informelle de
révocation précitée, la motivation de l'intimé était la suivante :"l'absence
d'accord des propriétaires concernés invalide l'autorisation qui vous a été
accordée". Dans la décision attaquée, l'intimé relevait"qu'il
convenait de constater que les plans déposés à l'appui de la demande de permis
de construire ne contenaient aucune indication au sujet de cette limite
fictive. Après vérification, il s'avère que compte tenu de cette limite
fictive, la surface considérée était frappée d'une interdiction de bâtir au
sens de l'article 11a LCAT. Par conséquent, aucune construction ne pouvait être
autorisée dans l'emprise de cette limite fictive []. Les arguments avancés
dans les observations du 27 février 2014 du requérant, soit le fait que la haie
préexistante était malade, que ses racines provoquaient des dégâts, que la
barrière bordant le nord de la terrasse était cassée et que le cabanon
remplaçait un arbre dont personne ne s'occupait ne sont en aucun cas suffisants
pour justifier la réalisation d'installations ne respectant ni la législation
ni le droit des tiers(décision attaquée, p. 2, let. b).

3.7.

Selon l'article 11a de la loi
cantonale sur l'aménagement du territoire, une limite fictive de gabarits est
assimilée à une limite de propriété. Ceci signifie, en particulier, que les
gabarits des ouvrages construits sur les fonds concernés seront déterminés à partir
de cette limite, et non plus de la limite de propriété (art. 28, al. 1 et 2
RELCAT). En outre, l'emprise objet de la limite fictive de gabarits est frappée
d'une interdiction de construire (art. 11a, al. 2 LCAT). Les propriétaires
voisins peuvent en tout temps et librement conclure pareille convention, qui a
pour effet de désavantager le propriétaire du fonds servant, en restreignant la
possibilité d'y construire. Ils n'ont pas besoin à cet effet de l'accord de la
commune. Si la loi exige une inscription au registre foncier, c'est pour
éviter, dans la mesure du possible, toute contestation future sur l'existence
et les effets de la convention. Les parties au contrat sont toutefois
uniquementles propriétaires fonciers voisins. Il s'agit
d'une servitude foncière grevant un immeuble au profit d'un autre (RJN 4 III
193, cons. 2 p. 195-6).

3.8.

In casu, on constate ainsi
que cette limite fictive de gabarits relève essentiellement du droit privé
puisqu'il s'agit d'un accord où les parties au contrat sont uniquement les
propriétaires fonciers voisins. L'autorité de céans voit dès lors mal quel
serait l'intérêt public prépondérant justifiant de révoquer l'autorisation
accordée initialement, au demeurant lorsque l'intimé alléguait lui-même, dans
un courrier adressé aux tiers intéressés "Nous aurions espéré qu'une
solution amiable puisse, sous conditions, être trouvée, auquel cas nous aurions
pu admettre cet aménagement peu important et réversible dans l'emprise de la
limite fictive inscrite au registre foncier" (Pièce n° 6 du dossier
communal portant référence n° 01495001). Pire, il est même allé jusqu'à
suspendre la procédure de permis de construire pour une période de plusieurs
mois en indiquant au recourant que"l'ensemble de l'opposition porte
sur des questions de droit privé sur lesquelles l'autorité communale n'a pas
prise. Il vous appartient donc de régler cela avec la copropriété et les
propriétaires voisins concernés"(Pièce n° 10 du dossier communal
portant référence n° 01495001).

3.9.

L'intimé ne saurait finalement rejeter
sa propre négligence sur celle du recourant. Il découle en effet de la nature
même du permis de construire que l'administration doit examiner la conformité
du projet sous tous ses aspects et fixer d'emblée toutes les conditions
essentielles du permis (arrêt du Tribunal cantonal fribourgeois du 25 août 1987
cons. 3 in : RFJ 1987 p. 89 ss). Par ailleurs, après l'achèvement des travaux,
Ia révocation d'une autorisation de construire est exclue, du moins lorsque
l'administré n'a pas agi dolosivement ou violé ses obligations. Selon la règle,
ni une erreur de fait ou de droit, ni la survenance de circonstances nouvelles
ni un changement de législation ne justifient la révocation d'une autorisation
dont son bénéficiaire a fait usage (arrêt du tribunal cantonal fribourgeois
précité cons. 3 et les références citées). Jusqu'au stade des observations sur
recours, l'intimé n'a jamais jugé que le recourant avait été de mauvaise foi
dans ce dossier. Il ne ressort d'ailleurs pas de ce dernier des indices
corroborant une telle thèse. En effet, si l'on se réfère à la demande de permis
de construire déposée initialement, force est de constater qu'était requis
"l'accord des voisins". Le recourant pouvait donc légitimement penser
que le consentement des voisins suffisait, indépendamment de leur qualité de
propriétaires ou de locataires. L'intimé relevait d'ailleurs lui-même qu'il
ignorait si le recourant était de bonne foi ou pas dans un courrier adressé aux
tiers intéressés, le 21 novembre 2013, lequel avait la teneur suivante :"En
conséquence, votre voisin ayant obtenu une autorisation de construire sans
préciser (volontairement ou non) que l'accord des propriétaires n'avait pas été
sollicité, une nouvelle procédure de demande de permis de construire devra être
faite par le demandeur []"(PL n° 2 des observations des tiers
intéressés). S'agissant de l'omission d'avoir mentionné la limite fictive de
gabarits, le dossier ne permet pas non plus de retenir que le recourant l'ait
volontairement cachée. Il faut en particulier relever que cette dernière porte
sur les parties communes de la propriété par étages et qu'aucun des autres
copropriétaires n'a manifesté le fait qu'une telle construction pouvait être
illégale de ce fait. La représentante des tiers intéressés, lors de l'assemblée
générale, ne s'est du reste pas souciée non plus de cette problématique. Il
faut ainsi considérer que cette limite fictive de gabarits a échappé à
l'ensemble des intervenants dans cette affaire. Si on ne peut pas totalement
exclure que le recourant ait été de mauvaise foi dans cette affaire, la charge
de la preuve incombait à l'intimé, lequel n'a pas démontré que le recourant
avait agi dolosivement.

4.

4.1.

Au vu de ce tout ce qui précède,
force est ainsi de constater que les tiers intéressés ont agi tardivement, que
l'autorité intimée n'a pas suivi la procédure idoine pour révoquer la décision
attaquée et que sur le fond, les conditions d'une révocation n'étaient pas
remplies au sens de la jurisprudence précitée. Il s'ensuit que le recours doit
être admis et la décision attaquée annulé. L'autorisation de construire
délivrée le 2 novembre 2012 demeure ainsi pleinement valable.

4.2.

Vu l'issue du recours, l'avance de
frais de 880 francs versée le 27 juin 2016, doit être restituée au recourant.
Par ailleurs, il est statué sans frais, les autorités cantonales et communales
en étant dispensées au sens de l'article 47, alinéa 2 LPJA.

4.3.

Le recourant, représenté par un
mandataire professionnel, a droit à des dépens (art. 48, al. 1 LPJA). Le
montant doit être déterminé en application du décret du 6 novembre 2012
précité, selon lequel les honoraires sont fixés en fonction du temps nécessaire
à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté, du résultat
obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le représentant (art. 60,
al. 2 et 69 TFrais).Les frais de port, de copies et de
téléphone sont calculés selon les frais effectifs ou forfaitairement à raison
de 10 % des honoraires (art. 65 TFrais).

4.4.

Le mandataire du recourant a
déposé son mémoire de frais et honoraires le 1erdécembre 2016,
faisant état d'honoraires de 12,57 heures au taux horaire de 265 francs
plus 14 francs de frais et la TVA à 8 % pour un montant total de 3'612.65
francs. Il est à noter qu'une partie non négligeable des honoraires concerne
une période antérieure à la procédure de recours.àcet égard, selon la jurisprudence, les démarches
entreprises par un mandataire avant la procédure de recours n'entrent pas en
ligne de compte pour déterminer le montant des dépens, sauf si elles sont
nécessaires à la procédure et ce à titre exceptionnel (arrêt du Conseil d'État
neuchâtelois [REC.2011.52] du 15 août 2014 cons. 2.4 et la référence citée). En
l'espèce, il n'y a pas lieu de s'écarter de cette jurisprudence, ce d'autant
moins que seul un courrier a été adressé à l'intimé durant cette période et que
certaines missives n'ont visiblement qu'un lien très lâche avec la présente
cause. Preuve en est, ces démarches préalables n'ont pas eu d'influence notable
sur la procédure d'opposition.Ex aequo et bono, 3 heures seront
retranchées au mémoire déposé pour tenir compte de ce qui précède.

Pour le surplus, le temps
consacré paraît adapté à la cause mais le taux horaire doit être ramené à celui
de 250 francs admis par la Cour de droit public (cf. par exemple arrêt du 7 novembre
2012, réf. CDP.2012.218). Dès lors, les dépens dus au recourant s'élèvent à 9.57
fois 250 francs, soit 2'392.50 francs + les frais de 14 francs annoncés et la
TVA de 8%, soit au total 2'599 francs, arrondis à 2600 francs.

4.5.

Les tiers intéressés succombant,
ils n'ont pas droit à des dépens (art. 48 al. 1 LPJA).

Par ces motifs, le Conseil
d'État

décide :

1.Le recours du 2 juin 2016 de X. dirigé à l'encontre de la décision
du 25 avril 2016 du Conseil communal de la Ville de A. est admis, dite décision
étant annulée.

2.L'autorisation de construire délivrée au recourant en date du 2
novembre 2012 reste valable.

3.Il est statué sans frais, l'avance de frais par 880 francs versée le
27 juin 2016 étant restituée au recourant.

4.Une indemnité de dépens d'un montant de 2'600 francs est allouée au
recourant, à la charge du Conseil communal de la Ville de A..

Neuchâtel, le 21 décembre 2016

Au nom du Conseil d'état :

Le
président,                 La chancelière,

J.-N. Karakash            S. Despland