ne_jurisprudence_adm · DECI.2012.3 · 2012-05-10 · fr
Vente de gré à gré, acceptation entre deux offres de la moins élevée
Autorité inférieure de surveillance LP

Dans le cadre de la procédure de l'article 230a LP (demande de réalisation par le créancier gagiste) il ne saurait être reproché à l'OP d'accepter dans le cadre d'une vente de gré à gré entre deux offres, celle moins élevée d'une société lorsque l'ensemble des créanciers gagistes ont expressément renoncé à l'offre supérieure pour des motifs qui leur sont propre. ____________________ Par arrêt du 3 septembre 2012 (Réf.: [ASSLP.2012.5-der]), le Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé contre la décision de l'Autorité cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites.

Arrêt
 du Tribunal cantonal

Arrêt
 du 03.09.2012 [ASSLP.2012.5-der]

A.

La faillite de la société C. AG dont le siège social était
à Zoug a été prononcée le 11 mai 2004. Après avoir été suspendue faute d'actifs,
elle a été clôturée le 22 février 2005. A la requête de la Banque D., à Yverdon,
créancier gagiste en 1eret 2èmerang, la société a été
réinscrite conformément à l'art. 230a LP, en vue de la réalisation du gage.
L'office des faillites du canton de Zoug a ainsi chargé l'office des poursuites
du canton de Neuchâtel de procéder à la réalisation de l'immeuble sis B., à X.,
propriété de C. AG. La société V., mandatée par l'office des poursuites du
canton de Neuchâtel afin de réactualiser l'estimation officielle de l'immeuble,
a arrêté la valeur vénale à Fr. 3'350'000.-.

Le 7 juillet 2011, la société E. SA, mandatée par F. SA, a proposé
aux créanciers gagistes (de 1er, 2eet 3erang) d'acquérir l'immeuble pour un prix de Fr. 5'000'000.-.

Par courrier du 30 septembre 2011, l'office des poursuites
du canton de Zoug a demandé à l'office des poursuites du canton de Neuchâtel de
procéder à la réalisation de l'immeuble aux enchères. Il a précisé qu'il partait
du principe que l'office procéderait à un nouvel appel aux créanciers ainsi
qu'à un nouvel état des charges. A la demande des créanciers gagistes, l'office
des poursuites a requis l'office des faillites de Zoug, la possibilité de
renoncer à un nouvel appel aux créanciers ainsi qu'à l'établissement d'un
nouvel état des charges en vue d'une vente de gré à gré. Ils ont motivé leur
requête par le fait que l'état de charge avait fait l'objet d'une contestation
entre créanciers hypothécaires, contestation liquidée par arrêt définitif de la
Cour civile du Tribunal cantonal. L'office des faillites ne s'est pas opposé à
cette proposition et a autorisé l'office des poursuites à signer tous les actes
nécessaires devant le notaire.

Par courrier 14 novembre 2011, A., déclarant agir pour le
compte "d'une société immobilière suisse", a formulé une offre
d'achat de Fr. 5'200'000.- aux créanciers gagistes. Il a précisé que, dans la
mesure où la Banque D. avait finalement décidé de ne pas financer le projet,
alors que celle-ci s'était dans un premier temps déclarée d'accord à prêter des
fonds à concurrence de 60% du prix de vente, son offre était subordonnée à
l'obtention du financement hypothécaire auprès d'une autre banque. Par lettre
du même jour, E. SA a précisé que sa mandante serait prête à formuler une
nouvelle offre si celle formulée à hauteur de Fr. 5'000'000.- devait ne pas
être retenue.

Par courrier du 15 novembre 2011, la Banque D. a précisé
qu'elle ne s'était jamais engagée à octroyer un financement à A. et qu'elle
n'était actuellement pas en mesure de prendre position sur l'offre
d'acquisition formulée par ce dernier.

Par lettre du 29 novembre 2011, F. SA a formulé une
nouvelle offre d'achat pour un montant de Fr. 5'100'000.-, offre dont la
validité était limitée au 13 décembre 2011, 12h00. Le 7 décembre 2011, les
créanciers gagistes en 3erang, suivis, le 12 décembre 2011 par le
créancier gagiste en 1eret 2erang, ont donné leur
accord avec la vente de gré à gré pour le prix de Fr. 5'100'000.- à F. SA.

Par courrier du 9 décembre 2011, A. a confirmé qu'il était
toujours déterminé à acquérir, "pour le compte d'une société mobilière
suisse", l'immeuble sis S. n° ***, pour le prix de Fr. 5'200'000.-. Par
lettre du 15 décembre 2011, il a précisé qu'il était prêt à formuler des offres
supérieures à Fr. 5'200'000.- et qu'il paraissait judicieux d'organiser des
enchères privées entre les divers intéressés.

Par décision du 15 décembre 2011, l'office des poursuites a
informé A. qu'il maintenait sa position d'accepter l'offre faite par une
société tierce à hauteur de Fr. 5'100'000.-, motifs pris que le montant des
charges grevant l'immeuble litigieux  ascendant à Fr. 5'985'073.15 (créances
hypothécaires + privilégiées) sans compter les frais de réalisation et les
intérêts courants  était supérieur à l'offre proposée de Fr. 5'200'000.-.

A.

Le 23 décembre 2011, A. saisit l'Autorité inférieure de
surveillance des offices des poursuites et des faillites d'une plainte,
concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de la décision de
l'office des poursuites du 15 décembre 2011 et au renvoi de la cause audit
office pour nouvelle décision. En substance, il fait valoir que la décision
entreprise viole les principes et règles en matière de vente de gré à gré, qui
stipuleraient que l'offre la plus élevée soit préférée. Selon lui, en acceptant
l'offre inférieure, l'office a prétérité les droits des autres participants à
la procédure, particulièrement ceux de la société faillie. Il fait également
grief à l'office des poursuites de ne pas avoir établi un nouvel état des
charges. Il se prévaut enfin d'une violation de son droit d'être entendu dans
la mesure où l'office des poursuites lui a refusé l'accès au dossier officiel. Il
sollicite par ailleurs l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte.

B.

Dans ses observations du 20 janvier 2012, la Banque D.,
représentée par Me Simon Othenin-Girard, avocat à Neuchâtel, conclut,
principalement, à l'irrecevabilité de la plainte, subsidiairement au rejet de
celle-ci. Elle conclut également au rejet de la requête d'effet suspensif. En
bref, elle fait valoir que le plaignant, qui agit à titre individuel, alors que
devant l'office des poursuites il indiquait intervenir pour le compte d'une
société immobilière en Suisse, n'a pas la qualité pour porter plainte. Sur le
fond, elle estime que la plainte est mal fondée. Elle estime que c'est à juste
titre que l'autorité intimée n'a pas donné suite à l'intérêt manifesté par le
plaignant, la vente de gré à gré supposant l'accord des créanciers hypothécaires,
accord qui a été trouvé en rapport avec l'offre d'un autre acquéreur. Selon
elle, le terme intéressés mentionné à l'article 130 LP couvre les poursuivants,
le poursuivi et les tiers revendiquant tant que la revendication n'a pas été
définitivement écartée. Elle relève également la différence entre l'offre
retenue par les créanciers hypothécaires (Fr. 5'100'000.-) et le montant évoqué
par le plaignant (Fr. 5'200'000.-), ne profiterait en aucun cas à la société en
liquidation C. AG, compte tenu du fait que les charges grevant l'immeuble
s'élèvent à plus de Fr. 5'985'073.15. D. relève que le plaignant n'a jamais
communiqué, ni aux créanciers hypothécaires, ni à l'office des poursuites, le
nom de la société éventuellement intéressée par l'immeuble litigieux. Enfin,
s'agissant du financement, elle souligne que l'attestation produite par le
plaignant confirme un montant à disposition d'une dénommée I., personne qui
n'est jamais intervenue au cours de la procédure.

C.

Dans leurs observations du 23 janvier 2012, G. et H.,
créanciers gagistes de 3erang, tous deux représentés par Me
Jacques-E. Ruedin, avocat à Cressier, ont également conclu à l'irrecevabilité
de la plainte, subsidiairement au rejet de celle-ci, reprenant pour l'essentiel
les observations développées par D. Ils expliquent avoir été approchés par A.,
qui disait vouloir acquérir l'immeuble pour le compte d'une société à
constituer, que celui-ci ne disposait toutefois pas des fonds nécessaires et
que la Banque D. lui avait déclaré ne pas vouloir le financer. Le mandataire
des créanciers explique avoir déconseillé à ses clients de traiter avec M. A.,
après avoir appris que ce dernier, alors qu'il présidait le FC Y., avait fait
des promesses tant à la Ville X. au sujet de l'aménagement du stade qu'au
public en général concernant l'avenir du club, engagements qui n'ont finalement
pas été tenus. Il précise enfin que ses clients craignent que le plaignant soit
dans l'incapacité de payer les montants qu'il prétend vouloir payer.

D.

Dans ses observations du 25 janvier 2012, l'office des
poursuites conclut au rejet de la plainte et s'en remet à l'appréciation de
l'autorité de céans s'agissant de la question de l'effet suspensif. L'office
relève à titre préliminaire que les différentes offres formulées par A. ne
permettent pas de déterminer le nom de la société pour laquelle celles-ci
étaient formulées. Quant au document de la banque BNP Paribas - sensé établir
la garantie de financement - il était établi au nom d'une tierce personne. Dans
ces conditions, il estime que c'est à juste titre qu'il n'a pas pris en compte
ces offres. Il fait ensuite valoir que c'est à tort que le plaignant se plaint
d'une violation de l'art. 256 LP. Il rappelle que la faillite de la société C.
AG a été suspendue faute d'actifs et clôturée en février 2005; que la décision
de suspension pour défaut d'actifs a été publiée conformément à la loi et
qu'aucun créancier n'a requis la liquidation ce qui impliquait que ces derniers
n'ont plus de prétentions à faire valoir. Suite à la réquisition de réalisation
de gage déposée par le créancier gagiste de 1eret 2erang (au sens de l'art. 230a LP), l'office devait envisager la vente aux
enchères publique (art. 125 LP), mais qu'en présence d'une offre de la part de F.
SA, une vente privée était également envisageable (art. 130 LP). L'office fait
également valoir que par intéressés au sens de l'art. 130 LP, il faut entendre
tous les poursuivants participant à titre définitif ou provisoire à la saisie
du bien dont la réalisation est requise et qu'il s'agit en l'occurrence des
créanciers gagistes de 1er, 2eet 3erang, qui
ont formellement donné leur accord à la vente de gré à gré. Enfin s'agissant du
refus de consulter le dossier, il considère que dans la mesure où le plaignant
n'a pas la qualité de créancier et n'est pas fondé à consulter les pièces du
dossier.

E.

La demande d'effet suspensif a d'ores et déjà été octroyée
par décision du 26 janvier 2012.

F.

Dans ses contre-observations du 20 février 2012, A. fait
valoir que dans le cadre de l'article 130 LP l'office doit susciter des offres
et rechercher celle qui est la plus avantageuse en donnant la possibilité aux
intéressés de faire une offre supérieure, voire même d'organiser, cas échéant,
des enchères non publiques entre les offrants. Il relève que E. SA avait
également émis l'hypothèse d'offrir un montant supérieur à son offre initiale. A.
remet ensuite en cause la validité de l'offre formulée par F. SA, celle-ci
ayant été limitée au 13 décembre 2011. Il précise enfin que I. est sa mère avec
laquelle il a acquis de nombreux biens immobiliers par l'intermédiaire de
certaines de leurs sociétés, parmi lesquelles figure notamment les sociétés J.
SA et K. SA. Il en conclut que lui est sa mère ont la capacité financière
d'assurer l'acquisition des galeries S., par le truchement de la société K. SA,
dont I. est l'administratrice.

G.

Dans leurs observations complémentaires du 5 mars 2012, les
créanciers gagistes de 3erang relèvent que A. n'est lui-même pas
intéressé dans cette affaire, dans la mesure où il n'est ni le représentant
légal de I., ni l'administrateur ou le fondé de procuration des sociétés J. SA
ou K. SA dont il dit qu'elles veulent acquérir l'immeuble litigieux.

H.

A la demande de l'Autorité de céans, F. SA, représentée par
Me Henri Schaller, a confirmé, par courrier du 6 mars 2012, le maintien de son offre
jusqu'à droit connu, avec faculté de la renouveler si besoin était.

I.

Par courrier du 16 avril 2012, le plaignant a déposé un
acte d'état civil attestant de sa filiation avec I.

Considérant en droit:

1.

a) Dans leurs observations sur la plainte, tant le
créancier gagiste de 1eret 2erang que ceux de 3erang soutiennent que A. n'a pas la qualité pour porter plainte contre la
décision de l'office des poursuites du 15 décembre 2011 d'accepter l'offre
inférieure d'une société tierce (F. SA).

b)La qualité pour porter plainte selon
l'art. 17 LP suppose un intérêt à agir. Elle est reconnue àtoutepersonne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement
protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, par une mesure ou
une omission d'un organe de la poursuite (ATF 129 III 595consid. 3 p. 597;120 III 42consid. 3 p. 44;Gilliéron,
Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite,
vol. 1, n° 140 ss ad art. 17 LP;Cometta, Kommentar zum Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs, n° 36 ss ad art. 17 LP;Amonn/Walther,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8e éd., Berne 2008, § 6 n°
23 ss). En l'espèce, dans la décision d'effet suspensif du 26 janvier 2012, l'Autorité
de céans avait relevé que le plaignant avait tantôt agi pour le compte
"d'une société immobilière suisse", tantôt pour son propre compte. Dans
ses observations du 20 février 2012, A. précise cependant que lui et sa mère,
Madame I., ont les capacités financières d'assurer l'acquisition des galeries S.
par le truchement de la société K. SA. Or, selon l'extrait du Registre du
commerce, il apparaît que le plaignant n'est pas administrateur ou fondé de
procuration de la société K. SA, pas plus que de l'autre société (J. SA) également mentionnée par le plaignant dans son courrier du 20 février
2012. Par ailleurs, le plaignant n'est pas non plus le représentant légal de
Madame I. Dans ces conditions, on peut sérieusement mettre en doute l'intérêt
juridique à porter plainte contre la décision de l'intimé d'accepter une offre
inférieure à celle proposée, apparemment par K. SA. Cette question peut
toutefois demeurer indécise, compte tenu des considérations qui suivent.

2.

Aux termes de l'art. 230a LP, lorsque la masse d'une
personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et
que la faillite a été suspendue faute d'actifs, chaque créancier gagiste peut
néanmoins exiger de l'office la réalisation de son gage. Sont ainsi appelés à
participer à la procédure les créanciers gagistes, le failli, l'éventuel tiers
revendiquant (art. 242 LP) et les personnes faisant valoir un droit réel limité
ou un droit personnel annoté sur l'immeuble à réaliser (art. 959 CC). Par
contre, les créanciers non gagistes ne sont pas parties à la procédure de
l'art. 230a LP (arrêt du TF non publiédu 11.03.2011[5A_896/2010] et les références citées; ATF
97 III 34 consid. 3, BlSchK 61/1979;Lorandi, Einstellung des Konkurses
über juristische Personen mangels Aktiven, in PJA 1999, p. 43 let. D). Les
objets gagés sont réalisés aux enchères, à moins que tous les créanciers
gagistes n'acceptent une vente de gré à gré (art. 256 al. 1 et 2 LP;Vouilloz,
La suspension de la faillite faute d'actif, in PJA 2001, p. 81,88).
Même si les règles de la faillite trouvent application, la procédure consiste
en une exécution spéciale les valeurs non grevées ne sont pas réalisées. Par
ailleurs, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un éventuel excédent est
remis, non aux créanciers de la faillie, mais aux organes autorisés de la
personne morale (arrêts du TF non publiés du 11.03.2011, op. cit. et du 25 mai
2004 [7B.32/2004] et les références citées).

3.

En l'espèce, on ne saurait faire grief à l'intimé de ne pas
avoir donné suite à l'offre faite par le plaignant. En effet, dans le cadre de
la procédure spéciale de l'art. 230a LP seuls les créanciers gagistes sont
appelés à participer à la procédure. Ces derniers ont demandé que l'immeuble
soit réalisé de gré à gré. Dans ce cadre, tout en sachant que le plaignant
avait offert un montant plus important, ils ont préféré accepter l'offre de F.
SA, pour des raisons qui leur sont propres. Dans la mesure où tous les créanciers
gagistes ont donné leur consentement à la vente de gré à gré de l'immeuble
litigieux à F. SA, l'intimé n'avait pas, contrairement à ce que soutient le
plaignant à organiser des enchères publiques ou des enchères dans un cercle
restreint. C'est également à tort que le plaignant soutient qu'en renonçant à
augmenter de Fr. 100'000.- le produit de la réalisation a causé un préjudice
aux organes autorisés de la personne morale. En effet, comme le relève à juste
titre l'intimé, les charges grevant l'immeuble s'élevaient à Fr. 5'985'073.-
(frais de réalisation et intérêts courants non compris) au 15 décembre 2011, de
sorte que même avec le montant de Fr. 5'200'000.- offert par le plaignant, les
créanciers gagistes subirait une perte financière et la masse en faillite de la
société C. AG ne profiterait en aucun cas d'un quelconque reliquat. L'argument
du plaignant selon lequel il était prêt à offrir un montant supérieur à l'offre
proposée à hauteur de Fr. 5'200'000.- n'est pas non plus relevant. En effet,
l'office intimé ne pouvait pas accepter l'offre du plaignanten
l'absence du consentement des créanciers gagistes (au sens de l'art. 256 LP).
Ces derniers ont clairement manifesté ne pas vouloir accepter l'offre du
plaignant et cela indépendamment du montant proposé, pour des motifs qui, comme
déjà mentionné, leurs sont propres et que les créanciers gagistes de 3erang ont d'ailleurs évoqués dans leurs observations du 23 janvier 2012. Par
ailleurs, il sied de relever que l'autorité dispose d'un large pouvoir
d'appréciation dans l'organisation de la vente de gré à gré, en particulier en
ce qui concerne le choix de l'acheteur et la fixation du prix (Staehelin,
Freihandverkauf : Rechtsnatur und Anfechtung, in Schweizerisches und
Internationales Zwangsvollstreckungsrecht  Festschrift für Karl Spühler, 2005,
p. 404). Dans le cas particulier, compte tenu de l'incertitude qui régnait en
décembre 2011 au sujet de l'identité de l'acheteur ainsi que des possibilités
financières de celui-ci (v. courrier de Me Montini du 11.11.2011), on ne saurait
considérer que l'intimé avait abusé de son pouvoir d'appréciation en acceptant
l'offre de F. SA.

4.

Le plaignant fait également grief à l'intimé
de n'avoir pas établi un nouvel état des charges et relève en conséquence une
possible mise en péril des intérêts des créanciers. Ce grief est manifestement
irrecevable. En effet, le plaignant n'est pas lui-même créancier et n'a dès
lors pas d'intérêt juridiquement protégé au sens de l'art. 17 LP.

5.

Le plaignant  invoquant son droit d'être entendu 
reproche enfin à l'intimé d'avoir refusé de donner suite à ses réquisitions
tendant à la production du dossier officiel de la cause.

Selon l'article 8a LP, toute personne peut consulter les
procès-verbaux ainsi que les registres des offices de poursuites et des offices
des faillites et s'en faire délivrer des copies à condition qu'elle rende son
intérêt vraisemblable (al.1). La consultation n'est autorisée qu'à celui qui
rend vraisemblable un intérêt à le faire. Cet intérêt doit être particulier et
actuel. Ce moyen est fondé sur les garanties de procédure découlant directement
de l'art. 29 al. 2 Cst. Il a pour but de permettre aux parties à la procédure
de prendre connaissance des pièces officielles du dossier de l'autorité avant
le prononcé d'une décision, afin que la partie puisse faire administrer les
preuves sur les faits pertinents, participer à l'administration des preuves et
faire valoir ses arguments de manière efficace et pertinente (RJN 2009, p. 413).

En l'espèce, l'intérêt du plaignant à consulter le dossier
peut être sérieusement mis en doute puisqu'il n'agit ni comme représentant des
sociétés intéressées par l'acquisition de l'immeuble ni au nom de sa mère,
administratrice desdites sociétés. Par ailleurs, l'éventuelle violation
soulevée par le plaignant de son droit d'être entendu a été guérie devant
l'autorité de céans, dans la mesure où A. a eu l'occasion de consulter toutes
les pièces décisives et de faire valoir ses arguments de manière efficace.

6.

Au vu de ce qui précède et à supposer qu'elle soit
recevable, la plainte doit être rejetée. Dans la procédure de plainte devant
les autorités cantonales de surveillance, il nest pas perçu de frais ni alloué
de dépens (art. 20a, al. 2, ch. 5, LP; 61, al. 2, let. a, et 62, al. 2, OELP).

Par ces motifs,
l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP:

1.Rejette la plainte pour autant que recevable.

2.Statue sans frais ni dépens.

Neuchâtel, le10
mai 2012

Thierry Grosjean