ne_jurisprudence_adm · REC.2010.113 · 2010-12-10 · fr
Acquisition immeuble pour une association d'utilité publique
Lods

Acquisition d'une immeuble pour une association se prévalant d'utilité publique. Elle a sollicité l'exonération des lods, mais celle-ci a été refusée. En effet, c'est à juste titre qu'il a été considéré que l'opération était soumise aux lods, étant donné qu'il s'agissait d'un immeuble de placement.

A.

Le 9 décembre 2009, le notaire appelé à instrumenter l'acte
de vente de l'immeuble, dont il est question ci-après, a sollicité l'office des
impôts immobiliers et de succession (ci-après: l'office) afin que l'opération
soit exonérée des lods, au motif que l'association X. dont le siège est à Y.
(ci-après: la recourante, respectivement l'intéressée) est une association
d'utilité publique, et que la totalité du rendement de l'immeuble serait vouée
au financement de ses activités, conformément à son but statutaire.

B.

Par acte authentique du 11 décembre 2009, la recourante a acquis
les unités d'étages nos2803/A, 2804/B, 2805/C, 2806/D, 2807/E,
2808/F, 2809/G et 2810/H, sises sur le bien-fonds n° *** du cadastre de X.,
pour le prix de Fr. 2'800'000.-.

C.

Par courrier du 16 décembre 2009, l'office a relevé que
l'acquisition de l'immeuble par l'intéressée ne pouvait être exonérée des lods,
dans la mesure il s'agissait d'un immeuble de placement.

D.

Par décision du 18 janvier 2010, l'office a constaté que le
transfert était soumis aux lods, à raison de 3,3 % du prix de vente, soit Fr.
92'400.-.

Une décision dans ce sens a été notifiée à la recourante.

E.

Le 24 février 2010, la recourante a adressé au Conseil
d'Etat de la République et Canton de Neuchâtel une requête, afin que l'achat de
l'immeuble soit exonéré des lods, aux motifs que s'il n'est pas inexact que
celui-ci a porté sur un immeuble de placement, le but de l'association n'est
pas de thésauriser des biens, mais de faire en sorte qu'elle ait les ressources
nécessaires à son activité et à sa mission, de manière à ne pas devoir faire
appel aux pouvoirs publics et que, si elle a été reconnue d'utilité publique et
dispensée du paiement d'impôts, cela doit également être admis en ce qui
concerne la gestion de ses biens.

F.

Dans la mesure où la requête précitée a été considérée
comme une r¿lamation, l'office a statué à son sujet par décision du 18 mars
2010.

A cet égard, il a considéré que pour bénéficier de
l'exonération des lods en cas d'acquisition immobilière, une institution devait
être reconnue d'utilité publique et l'opération ne devait pas poursuivre un but
lucratif, qu'en l'occurrence ce n'était pas le cas de la recourante dans la
mesure où il s'agissait d'un immeuble de placement, de sorte que les lods
étaient dus.

G.

Par mémoire du 15 avril 2010, la recourante soumet le
différend au Département de la justice, de la sécurité et des finances, en
faisant valoir qu'il n'est pas contesté qu'elle est reconnue d'utilité
publique, que l'acquisition ne peut être considérée comme un placement, dans la
mesure où la recourante n'a pas pour vocation de thésauriser de la fortune, que
le fait de refuser l'exonération constitue un comportement contradictoire,
étant donné que toutes ses sources de revenus ne sont pas imposées, qu'elle
aurait pu placer sa fortune d'une manière spéculative, laquelle n'aurait donné
lieu à aucune imposition et, enfin, qu'il faut éviter que "l'Etat ne se
paie des lods à soi-même", dans l'hypothèse où elle devrait solliciter
l'aide des pouvoirs plus tôt si sa situation financière venait à se dégrader.

H.

Dans ses observations du 28 juillet 2010, l'office relève,
en concluant au rejet du recours, que l'acquisition de l'immeuble ne peut être
considérée comme d'intérêt public, dans la mesure où, dans le cadre d'une
association reconnue d'utilité publique, il n'est pas directement affecté au
fonctionnement de l'entité.

I.

Invitée le 10 août 2010 à faire valoir son droit d'être
entendue, la recourante n'a pas formulé d'observations complémentaires.

Considérant en droit:

1.

La recourante a un intérêt manifeste à l'annulation ou à la
modification de la décision attaquée. De plus, le recours a été interjeté dans
les formes et délai légaux, il est donc recevable.

2.

Selon la loi concernant la perception de droits de mutation
sur les transferts immobiliers (LDM), du 20 novembre 1991, l'Etat perçoit les
droits de mutation sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux
(art. 1 LDM). Constitue un transfert au sens de la loi l'exécution de tout acte
juridique ou combinaison d'acte juridique, quelle qu'en soit la forme, ayant
pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement
(art. 2 LDM). D'une manière générale, les lods sont perçus au taux de 3,3 %
(art. 6 LDM). Aux termes de l'article 12, alinéa 1 LDM, le département désigné
par le Conseil d'Etat exonère des lods les acquisitions faites par les communes
dans l'intérêt public, qui ne poursuivent aucun but lucratif. Aux mêmes
conditions, il peut exonérer des lods les acquisitions des institutions
reconnues d'utilité publique (al. 2).

2.1.

Selon la doctrine, une activité est d'utilité publique
lorsqu'elle est accomplie par des personnes privées plus ou moins bénévoles
qui, sans rechercher un profit, accomplissent une tâche d'intérêt social
général : une fondation d'aide sociale, un théâtre, des églises, etc. De telles
tâches ne sont pas des tâches de l'Etat, mais on peut considérer qu'elles ont
un intérêt social suffisant pour justifier des mesures particulières telles que
le subventionnement ou l'exemption d'impôts.

2.2.

Ces tâches sont entreprises spontanément par les
particuliers; ceux-ci n'ont dès lors aucun droit à obtenir une aide directe ou
indirecte de l'Etat. Même si la loi autorise de telles aides, l'Etat est libre
de reconnaître, de cas en cas, le caractère d'utilité publique de l'entreprise
et de mesurer l'aide accordée (Knapp, Précis de droit administratif N°546).

2.3.

Le Tribunal fédéral exige, en outre, pour qu'une activité
soit reconnue d'utilité publique au sens del'impôt fédéral direct,que
ceux qui s'y adonnent fassent des sacrifices personnels à cette fin (ATF 74 I
311).

2.4.

La notion d'utilité publique se distingue de celle
d'intérêt public, laquelle comprend les intérêts de l'Etat lui-même et toutes
les tâches propres à promouvoir l'intérêt général dont le législateur considère
que l'Etat doit se charger en lieu et place de particuliers (RJN 1987, p. 128).
L'auteur précité, mais dans un autre ouvrage (Intérêt, utilité et ordre
publics, in Centenaire du Tribunal fédéral, p. 138) ajoute que les activités de
particuliers agissant dans le cadre d'une concession, d'une délégation de
puissance publique et les activités d'entreprises d'économie mixte ne sont pas
d'utilité publique, mais dintérêt public ou de police selon les cas.

3.

En l'occurrence, il n'est pas contesté que la recourante
bénéficie de l'exonération du point de vue des impôts directs, étant donné
qu'elle poursuit un but d'intérêt public, de sorte que demeure seule litigieuse
l'exonération des lods, quant à l'acquisition de l'immeuble n°*** du cadastre
de X..

3.1.

A ce sujet, l'office relève que l'acquisition de l'immeuble
ne peut être qualifiée d'intérêt public, dans la mesure où il s'agit d'un
immeuble de placement, lequel est destiné à procurer un rendement du placement
immobilier opéré par la recourante, ce qui n'est pas contesté d'ailleurs, de sorte
que l'acquisition ne peut être qualifiée d'utilité publique et bénéficier de
l'exonération des lods, conformément à l'article 12, alinéa 2 LDM.

3.2.

Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu
d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs
interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de rechercher la
véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres
dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit ainsi
que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte des travaux
préparatoires. De même, lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui
applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de
penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la
disposition visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires,
du fondement et du but de la prescription en cause ainsi que de sa relation
avec d'autres dispositions (ATF 132 V 159 cons. 4.4.1, 132 III 555 cons.
3.4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral [2P.297/2006] du 8.3.2007, cons. 4.1).

4.

En l'occurrence, il faut relever tout d'abord que l'article
12, alinéa 2 LDM confère une liberté d'appréciation à l'autorité chargée de
l'application de la loi, qui "peut" exonérer des lods les
acquisitions des institutions reconnues d'utilité publique.

4.1.

La liberté d'appréciation est la faculté octroyée à
certains organes d'opter pour plusieurs solutions dans l'application de la loi.
Elle est la faculté de résoudre des questions d'appréciation, dont le sort,
variant selon l'organe appelé à décider, dépend de considérations plus ou moins
objectives. Autrement dit, c'est la faculté de choisir entre plusieurs
solutions.

4.2.

Selon une opinion répandue, toutes les solutions possibles
sont justes au regard de la loi. En vérité, il s'agit là d'une fiction. Il y a
toujours une solution plus juste que les autres: la solution opportune. En
accordant la liberté d'appréciation, le législateur ne se désintéresse pas du
choix entre diverses solutions; il renonce à l'exercer lui-même pour le confier
à d'autres organes (André Grisel, Traité de droit administratif, p.329-331).

5.

En l'espèce, il découle de ce qui vient d'être dit que,
d'une part, l'office dispose d'un pouvoir d'appréciation, quant à savoir si
l'exonération des lods prévue à l'article 12, alinéa 2 LDM peut être accordée,
de sorte que la recourante ne peut se prévaloir du fait qu'il a violé la loi en
la refusant, alors qu'il dispose justement d'une latitude de jugement en la
matière.

5.1.

D'autre part, le fait que la recourante bénéficie de
l'exonération des impôts directs ne signifie pas qu'elle doit automatiquement
et sans condition bénéficier du même régime au niveau des lods, en cas
d'acquisition immobilière, dans la mesure où ceux-ci sont de nature indirecte
et répondent à  d'autres critères.

5.2.

Enfin, il n'est pas contesté que l'immeuble acquis par la
recourante vise à faire fructifier sa fortune, en tant que placement, de sorte
que la solution adoptée par l'office est également conforme à l'article 12 LDM,
quand bien même elle peut paraître contraire à la logique exposée par
l'intéressée, selon laquelle l'Etat pourrait être amené à l'aider
financièrement, alors qu'elle doit s'acquitter des lods. A cet égard, force est
de constater que le soutien de l'Etat repose sur des hypothèses, alors que la
perception des droits de mutation s'inscrit dans le cadre légal, auquel
seraient soumises toutes les autres institutions reconnues d'utilité publique
placées dans la même situation.

6.

En conclusion, la décision de l'office ne souffre d'aucun
grief d'arbitraire, ni d'excès de pouvoir d'appréciation, de sorte que le
recours se révèle mal fondé et doit être rejeté. Les frais de la procédure
seront mis à la charge de la recourante, qui succombe, et seront imputés sur
l'avance de frais versée le 22 avril 2010.

Par ces motifs, le
conseiller d'Etat, chef du Département de la justice, de la sécurité et des
finances,

décide:

1.Le recours est rejeté;

2.Les
frais de procédure comprenant un émolument de Fr. 500.-, auxquels sajoutent
les frais par Fr. 50.-, soit au total Fr. 550.-, sont mis à la charge de la
recourante, montant compensé par son avance versée le 22 avril 2010;

3.Il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 10 décembre 2010

Jean Studer