ne_jurisprudence_adm · REC.2011.34 · 2011-07-06 · fr
Pas d'ajustement pour des plans modifiés de manière importante. Hauteur du bâtiment avec attique. Bâtiment conforme à la zone ne compromettant pas le caractère des lieux. Légère augmentation de trafic sans conséquence notable sur la sécurité et la tranquillité
Aménagement du territoire

Projet de construction d'un bâtiment d'habitation collective de deux étages et un attique. Opposition des proches voisins. Les modifications des plans intervenues après la mise à l'enquête publique ne peuvent être qualifiées de légères, de sorte qu'un ajustement au sens de l'article 86 RELConstr. n'est pas possible. Le Conseil d'Etat ne prend donc en compte dans sa décision que les plans mis à l'enquête et les griefs y relatifs. La hauteur d'un bâtiment comportant un attique se mesure depuis le terrain naturel jusqu'à la corniche. La hauteur de corniche est une hauteur moyenne et est respectée en l'occurrence. Le projet litigieux ne compromet pas le caractère des lieux du fait de sa densité d'occupation supérieure à celle des constructions immédiatement voisines. La réduction de cette densité sur la base de la clause d'esthétique ne répond donc à aucun intérêt public prépondérant. Étant donné, notamment la proportion entre le nombre de logements existants dans le quartier (94) et ceux qui font l'objet du projet litigieux (4), et le fait que la sortie du garage litigieux ne donnera pas directement sur la rue, les griefs des recourants relatifs à l'augmentation et au danger du trafic peuvent être écartés. Rejet du recours. ____________________ Par arrêt du 6 juillet 2012 (Réf.: [CDP.2011.316-AMTC]), le Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé contre la présente décision.

Arrêt
 du Tribunal cantonal

Arrêt
 du 06.07.2012 [CDP.2011.316-AMTC]

A.

Le 16 mars 2009, Mme A., architecte, a déposé une demande
de permis de construire pour un bâtiment de quatre appartements (trois étages
et un attique) sur l'article yyy du cadastre de X., sis en zone d'habitation à
moyenne densité; elle a également déposé une demande de démolition de deux
pavillons existants sur cette parcelle.

Lors de la mise à l'enquête publique, six oppositions ont
été formées fin juin-début juillet 2009 par les propriétaires de parcelles
voisines. Mme et M. B. et C., propriétaires du bien-fonds à l'est de la
parcelle à construire, ont notamment reproché au projet de les priver de
lumière, avec des conséquences sur la fonte de la neige sur leur toit et sur le
plan énergétique, de les priver d'intimité, de porter atteinte à leurs
plantations en ouest, d'augmenter la circulation dans le quartier, donc le
bruit, et mettant en danger les piétons. Ils ont par ailleurs manifesté leur
incompréhension par rapport au classement du quartier en zone d'habitation à
moyenne densité. Les autres opposants ont avancé des arguments semblables,
invoquant également une disproportion du bâtiment litigieux par rapport aux
villas environnantes et une atteinte à l'esthétique du quartier, ainsi qu'une
perte de valeur de leurs biens-fonds.

C.

L'architecte s'est déterminée le 6 août 2009. Elle a estimé
en bref que les griefs des opposants relatifs à leurs intérêts privés n'étaient
pas recevables et que les griefs relatifs à l'esthétique ne pouvaient pas être
retenus, vu que le bâtiment projeté répondait aux caractéristiques de la zone
et que plusieurs bâtiments d'habitation collective étaient déjà érigés dans le
quartier. L'architecte est également revenue de manière détaillée sur les
divers points contenus dans les oppositions; elle a ainsi notamment relevé
qu'aucun mur de soutènement ne serait construit à l'est le long de l'accès,
qu'en aucun cas le toit des époux B.-C. ne serait dans l'ombre, que le garage
respecterait le plan d'alignement communal et n'entraverait ainsi pas la
construction d'un trottoir pour la sécurité des piétons.

D.

D.a.

Une séance de conciliation réunissant les opposants, des
représentants de la commune, l'architecte et le propriétaire du bien-fonds
litigieux a eu lieu le 2 novembre 2009. Il ressort du procès-verbal que les
parties sont restées sur leurs positions mais que l'autorité examinerait avec
l'architecte si une solution avec un niveau de moins était envisageable, et que
cas échéant, elle serait présentée aux opposants qui pourraient formuler des
observations.

D.b.

L'architecte s'est déterminée le 18 novembre 2009,
indiquant qu'elle était convaincue qu'un nouveau projet réduit d'un étage
susciterait encore des oppositions et induirait des économies sur la qualité de
la construction, de sorte qu'elle priait le Conseil communal de statuer sur le
projet actuel. Elle s'est toutefois déclarée prête à négocier l'arborisation
générale de la parcelle et à apporter des améliorations architecturales,
notamment sur la façade du garage et l'expression des balcons. Par ailleurs,
l'architecte a déposé un plan des aménagements extérieurs pour démontrer que la
distance minimale entre un balcon et la limite d'une parcelle voisine,
propriété d'un couple d'opposants, était respectée.

D.c.

Les opposants ont également déposé des observations sur le
procès-verbal et ont confirmé leurs oppositions.

E.

Le service d'urbanisme et de l'environnement de la Ville a
contacté le service cantonal de l'aménagement du territoire pour savoir si une
dérogation à l'affectation de la zone était envisageable, afin d'édifier un
bâtiment moins haut. Le service de l'aménagement du territoire a répondu le 15
décembre 2009 qu'aucune dérogation n'était envisageable, dans la mesure où un
projet conforme à l'affectation de la zone était réalisable.

F.

Le 28 juin 2010, l'architecte a procédé à quelques
modifications des plans, concernant notamment l'accès piétonnier, la réduction
de la saillie du balcon à l'ouest et le traitement architectural des façades
(percements et attique), ainsi que l'aménagement de deux places de parc
extérieures pour visiteurs et l'arborisation des accès.

Invités à se prononcer sur ces modifications, les opposants
ont confirmé leurs positions.

G.

L'architecte a encore modifié les plans le 6 octobre 2010,
à la demande du service d'urbanisme.

Invités à nouveau à se prononcer sur ces modifications, les
opposants n'ont pas changé d'avis, à l'exception d'un couple, qui a retiré son
opposition.

H.

Par décision du 13 janvier 2011, le Conseil communal a
joint les oppositions et les a rejetées, dans la mesure où elles étaient recevables.
S'agissant tout d'abord de la hauteur du bâtiment litigieux, le Conseil
communal a indiqué que la hauteur d'un attique n'avait pas d'incidence légale
mais qu'elle devait s'inscrire dans les gabarits attachés à la corniche; en
l'occurrence, la hauteur à la corniche était inférieure au maximum prévu par la
réglementation communale pour la zone.

S'agissant des griefs relatifs à l'esthétique, le Conseil
communal a rappelé que le projet litigieux respectait la réglementation en
termes d'indices et de dimensions, de sorte qu'il ne pouvait pas le refuser sur
la base de la clause d'esthétique sous peine de vider de sa substance la
réglementation sur les zones en vigueur.

Concernant les griefs de perte de vue et d'ensoleillement,
le Conseil communal a indiqué que ces droits n'étaient pas protégés en droit
public, si ce n'est par les règles de police des constructions relatives à la
distance à la limite et à la hauteur, lesquelles étaient respectées.

Le Conseil communal a ensuite exposé que la rue des D. était
un accès de desserte d'un quartier résidentiel sans vocation collectrice pour
94 logements, revêtu et bidirectionnel, qui présentait des conditions de
commodité et de sécurité suffisantes. La construction de quatre logements
supplémentaires et l'augmentation de trafic en découlant n'était pas
susceptible d'aggraver la situation existante au point de pouvoir constituer un
motif d'opposition.

Enfin, le Conseil communal a indiqué que le droit public ne
protégeait pas les propriétaires contre les moins-values que peuvent entraîner
pour leurs biens-fonds la construction sur les parcelles voisins de bâtiments
conformes à la réglementation, que les opposants n'avaient apporté aucun
élément concret à ce propos, et qu'au demeurant, aucun des voisins ne s'était
opposé lorsque le terrain litigieux avait été colloqué en zone d'habitation en
moyenne densité lors de la révision du plan d'aménagement communal en 1998.

I.

Par mémoire du 10 février 2011, les opposants ont recouru
contre la décision du Conseil communal, concluant à son annulation, avec suite
de frais et dépens.

Ils ont tout d'abord reproché à l'architecte d'avoir
modifié à deux reprises les plans sans explications et sans nouvelle mise à
l'enquête, alors que certaines modifications du projet étaient fondamentales,
telles que l'extension des balcons sur toute la façade sud, l'introduction d'un
élément de clôture opaque à l'est du bien-fonds, ou la nouvelle répartition des
places de parc.

Les recourants ont ensuite allégué que le projet ne
respectait pas les normes sur la hauteur; ils ont relevé que la hauteur de
corniche ne ressortait pas clairement des plans, et que l'attique n'en était
pas un mais constituait bien un étage supplémentaire qui devait être compté
dans la hauteur totale du bâtiment.

Puis les recourants ont allégué que l'environnement proche
du projet était constitué exclusivement de villas individuelles, que celles-ci
n'allaient être remplacées par des bâtiments imposants et que par conséquent,
le projet ne s'intégrerait pas du tout à son environnement immédiat, actuel et
futur. Les recourants ont également reproché au projet litigieux d'être proche
des dimensions maximales de la zone. Par conséquent, en l'absence d'un espace
de transition entre la zone de moyenne densité et la zone de faible densité, le
Conseil communal devait à leur avis veiller à ce que des projets en bordure de
la zone ne soient pas quasiment au maximum admissible.

S'agissant de la circulation routière, les recourants ont
invoqué une augmentation importante du trafic, diminuant la tranquillité des
habitants et réduisant la sécurité des piétons, en particulier celle des
écoliers, et notamment en hiver lorsque les tas de neige réduisent la
visibilité. Le projet était selon eux d'autant plus dangereux que les plans mis
à l'enquête prévoyaient une sortie du parking souterrain en limite de
propriété.

Les époux B.-C., en particulier, ont réitéré leurs craintes
d'une perte d'ensoleillement, en raison de la situation particulière de leur
bien-fonds, en contrebas du bien-fonds litigieux, ainsi que d'une perte
d'intimité, cette dernière crainte étant partagée par un autre couple
d'opposants, domiciliés au sud, juste en face du projet litigieux.

Enfin, les opposants ont relevé l'apparition d'un mur de
soutènement à l'est sur les plans modifiés le 6 octobre 2010, alors qu'il leur
avait été assuré qu'un tel mur ne serait pas nécessaire, et qu'avec la
modification des accès, les plans n'indiquaient pas clairement comment les
visiteurs pourraient contourner le bâtiment par l'est.

J.

Le 14 avril 2011, le Conseil communal a déposé son dossier
et ses observations, concluant au rejet du recours.

S'agissant du premier grief des opposants, il a relevé que
les plans modifiés avaient été soumis aux opposants à chaque fois, leur
permettant ainsi de confirmer ou de retirer leurs oppositions, sans qu'aucun
d'entre eux ne prétende que le projet devait être mis à l'enquête, de sorte que
ce grief était tardif.

Concernant les griefs relatifs à la hauteur, l'affectation
de la zone, l'esthétique et la circulation routière, le Conseil communal s'est
référé à sa décision, ajoutant sur ce dernier point que l'adjonction de quatre
unités d'habitation au bord d'une route qui en desservait déjà 94 ne pouvait
rendre dite route dangereuse au point que le projet doive être considéré comme
dépourvu d'accès, au sens de la législation sur l'aménagement du territoire.

Le Conseil communal a également indiqué, à propos des
griefs relatifs à l'ensoleillement et la vie privée, que les distances prévues
par le droit public étaient respectées.

Enfin, le Conseil communal a affirmé qu'aucun mur de
soutènement n'était prévu à l'est, en limite de propriété, que l'accès à l'est
se ferait par une pente et un talutage, et qu'au demeurant, le plan définitif
des aménagements extérieurs serait remis dans le cadre de la réalisation de
l'ouvrage.

K.

Pour sa part, l'architecte n'a pas déposé d'observations.

L.

Les recourants se sont déterminés le 26 mai 2011 sur les
observations du Conseil communal, maintenant intégralement leur recours et
déposant un lot de photographies des lieux.

S'agissant des modifications du projet, les recourants ont
indiqué qu'elles étaient fondamentales et qu'ils les avaient contestées dans le
cadre de leur droit d'être entendus. Au demeurant, c'était bien le projet mis à
l'enquête publique qui devait être examiné et non les modifications
subséquentes; les recourants étaient néanmoins d'accord avec le déplacement du
chemin piétonnier de l'est à l'ouest du bâtiment projeté.

Concernant les griefs relatifs à la hauteur,
l'ensoleillement et la vie privée, les époux B.-C. ont répété qu'ils étaient
particulièrement pénalisés puisqu'ils se trouvaient en zone à faible densité et
se verraient confrontés à la façade est de l'immeuble litigieux comportant
quatre étages, y compris le soi-disant attique qui devait être compté comme un
étage réel; cette situation serait aggravée par le fait que leur bien-fonds
était plus bas que le bien-fonds litigieux.

M.

Le 20 juin 2011, le mandataire des recourants a déposé un
état de frais et honoraires.

Considérant en droit:

1.

Déposé dans les termes et délai légaux, par des personnes
propriétaires de parcelles sises à proximité immédiate du bien-fonds litigieux,
le recours est recevable.

2.

2.1.

Les recourants allèguent tout d'abord que les modifications
du projet en cours de procédure auraient dû faire l'objet d'une nouvelle mise à
l'enquête.

2.2.

L'article 86 du règlement d'exécution de la loi sur les
constructions (RELConstr.), du 16 octobre 1996, permet l'ajustement du projet
lorsque ce dernier, en cours de procédure ou d'exécution, est légèrement
modifié, tout en restant le même dans ses éléments fondamentaux. Le Conseil
communal peut, après avoir entendu les parties à la procédure, autoriser
l'ajustement du projet sans nouvelle demande de permis de construire, pour
autant que des intérêts publics ou des intérêts prépondérants de voisins ne
soient pas touchés.

En pratique, lorsqu'un projet de construction est modifié
dans ses éléments fondamentaux, à savoir sa volumétrie, son affectation, son
implantation, son aspect et son accès, une nouvelle mise à l'enquête est
nécessaire. Par contre, si le projet n'est que légèrement modifié, il peut
bénéficier de la procédure d'ajustement. À titre d'exemples, on peut citer la
modification du nombre d'ouvertures en façade sans que cela porte atteinte au
nombre de niveaux apparents ou la modification des aménagements extérieurs, la
réduction de la hauteur ou de la longueur du bâtiment de quelques centimètres,
etc. (Guide sur la procédure neuchâteloise de délivrance du permis de
construire, p. 49).

2.3.

En l'occurrence, le projet a été modifié à deux reprises,
suite aux remarques émises par les opposants lors de la séance de conciliation
et par la commune ultérieurement, notamment par la commission d'urbanisme. Si
l'on compare le projet mis à l'enquête et la troisième version des plans, datés
du 6 octobre 2010, l'on peut retenir les différences suivantes:

·sur le plan des extérieurs, la troisième version comporte deux
places de parc pour visiteurs à l'angle sud-est et prévoit diverses
arborisations au sud et le long de la limite est de la parcelle;

·sur la coupe AA, l'aspect des balcons ouest a été modifié, le
balcon de l'attique a été prolongé pour s'aligner sur les deux autres et un
trottoir a été ajouté au sud;

·sur le plan de la façade sud, outre la modification des balcons
ouest précitée, les balcons sud des 1eret 2èmeétages
ont été étendus à toute la façade et l'aspect des balcons du rez-de-chaussée et
de l'attique a été modifié en conséquence. Figurent en outre les deux places
visiteurs déjà mentionnées;

·sur le plan de la façade est, l'on visualise le côté est des
balcons de la façade sud qui ont été étendus et pour celui de l'attique,
agrandi. Figurent en outre les deux places visiteurs déjà mentionnées;

·enfin, sur le plan de la façade ouest, les balcons ont été
étendus à toute la façade et leur aspect a également été modifié;

Il ressort des descriptions ci-dessus que si
l'implantation, l'affectation ou les dimensions du bâtiment litigieux n'ont pas
changé, en revanche son aspect a été modifié de manière importante. En effet,
des balcons courent désormais sur toutes les façades sud et ouest, leur
traitement architectural a été modifié et le balcon de l'attique a été
prolongé; en outre, deux places de parc externes pour visiteurs ont été
ajoutées à l'angle sud-est et un trottoir au sud. Ces modifications sont bien
visibles pour les voisins immédiats du bien-fonds.

2.4.

Vu ce qui précède, il appert que ces modifications ne
sauraient être qualifiées de légères, et donc faire l'objet d'un simple
ajustement, au sens de l'article 86 RELConstr. Si l'architecte, respectivement
le Conseil communal, entend les maintenir, celles-ci devront faire l'objet
d'une nouvelle mise à l'enquête publique. Sur ce point, le grief des recourants
est bien fondé. Toutefois, cela n'implique pas l'annulation de la décision
communale, puisque celle-ci et le recours portent fondamentalement sur le
projet mis à l'enquête.

Par conséquent, dans le cadre de la présente décision, seul
le projet mis à l'enquête et les griefs y relatifs seront examinés.

2.5.

Il convient encore de relever que les plansmis à
l'enquêteportent différentes dates. En effet, entre le dépôt de la demande
de permis de construire et la mise à l'enquête, certains plans ont dû être
modifiés et le plan du géomètre n'a été déposé que le 4 mai 2009. Par
conséquent, les plans qui font foi dans le cadre de la présente décision sont
les suivants:

·Plan du géomètre du 4 mai 2009

·Plan des extérieurs du 15 avril 2009

·Plan du sous-sol du 15 avril 2009

·Plan du rez du 16 février 2009

·Plan du 1er étage du 16 février 2009

·Plan du 2ème étage du 16 février 2009

·Plan de l'attique du 16 février 2009

·Coupe A-A du 3 juin 2009

·Plan de la façade sud du 3 juin 2009

·Plan de la façade est du 3 juin 2009

·Plan de la façade ouest du 3 juin 2009

·Plan de la façade nord du 16 février 2009

3.

3.1.

Les recourants estiment que les hauteurs ne sont pas
clairement désignées sur les plans, que la hauteur maximale pour la zone est
dépassée et que l'attique n'en est pas un, vu son faible retrait par rapport
aux autres étages.

3.2.

Au sens de l'article 46, alinéas 1 et 3, 1èrephrase du règlement d'exécution de la loi cantonale sur l'aménagement du
territoire (RELCAT), du 16 octobre 1996, la hauteur des bâtiments est
déterminée dans les plans d'affectation par la hauteur de corniche, le nombre
de niveaux ou la hauteur au faîte. Les hauteurs de corniche et au faîte se
mesurent par rapport au terrain naturel. Selon l'article 47, alinéa 1 RELCAT,
la hauteur de corniche est une hauteur moyenne qui se mesure aux angles du
bâtiment. L'article 49 RELCAT précise que pour les bâtiments à toiture plate,
la hauteur est celle de la dalle de couverture même si les gabarits s'attachent
aux parapets. Il en est de même si les attiques sont admis par la
réglementation communale.

L'article 47 du plan et règlement d'aménagement communal
(PRAC), du 26 octobre 1998, indique que la hauteur des bâtiments est définie
aux articles 46 à 50 RELCAT. Il prescrit que pour les bâtiments à toitures
plates, la construction d'un attique est autorisée au dessus de la corniche
dans l'enveloppe des gabarits fixés.

Autrement dit, la hauteur d'un bâtiment comportant un
attique, à X., se mesure depuis le terrain naturel jusqu'à la corniche, à
condition que ledit attique soit dans l'enveloppe des gabarits.

En revanche, ni la législation cantonale, ni la
réglementation communale ne définissent l'attique. Dans le langage courant,
l'attique est désigné comme un étage placé au sommet d'une construction, de
proportions moindres que l'étage inférieur (Petit Robert). Selon le chiffre 6.4
de l'annexe de l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le
domaine des constructions (AIHC), du 22 septembre 2005, l'attique est un niveau
dont une façade au moins est en retrait de la distance admise par rapport au
niveau inférieur. Bien que le décret portant adhésion à l'AIHC, du 2 novembre
2010, soit entré en vigueur le 1erjanvier 2011, la législation
cantonale doit encore être adaptée, si bien que pour l'instant, l'attique continue
à être défini de manière générale, sans que des proportions maximales par
rapport aux autres étages soient fixées.

3.3.

Dans le cas d'espèce, l'attique présente des dimensions de
15.40 m sur 10.40 m, soit 160.16 m2, alors que les étages inférieurs
ont des dimensions de 17 m sur 12 m, soit 204 m2. Selon les plans,
l'attique présente des façades en retrait et des dimensions inférieures à
celles des étages inférieurs. Il peut donc bel et bien être qualifié d'attique,
et non d'étage, de sorte que la hauteur du bâtiment doit être calculée à la
corniche, soit la couverture du deuxième étage.

3.4.

Pour calculer la hauteur de corniche moyenne (art. 47, al.
1 RELCAT), il convient de mesurer la hauteur à la corniche à chaque angle
depuis le terrain naturel, d'additionner les quatre valeurs obtenues et de
diviser le total par quatre. En l'occurrence, il ressort des plans mis à
l'enquête qu'à l'angle sud-ouest, la hauteur est de 8.14 m, à l'angle sud-est
de 9.60 m, à l'angle nord-est de 7.55 m et à l'angle nord-ouest de 5.40 m, ce
qui donne une hauteur moyenne de corniche de 7.67 m.

Cette hauteur est inférieure au maximum prévu par le PRAC
pour la zone d'habitation à moyenne densité, soit 9.50 m (art. 149). Au
surplus, il n'est pas contesté que l'attique se situe dans l'enveloppe des
gabarits (art. 47, al. 2 PRAC) de sorte que la hauteur de corniche du projet de
bâtiment litigieux respecte les prescriptions pour la zone.

3.5.

Les griefs des recourants sur ce point sont donc rejetés.

4.

4.1.

Les recourants reprochent au projet litigieux d'exploiter
au maximum les possibilités de bâtir prévues pour la zone d'habitation à
moyenne densité alors qu'il se trouve à la limite de la zone d'habitation à
faible densité, et ainsi de rompre avec l'esthétique du quartier en formant un
contraste trop important avec les villas alentours.

4.2.

Selon l'article 142, alinéa 1 PRAC, la zone d'habitation à
moyenne densité est caractérisée par des immeubles de hauteur moyenne. Elle
assure la transition entre la zone dhabitation à haute densité et la zone d'habitation
à faible densité. L'article 143 PRAC précise que dans la zone dhabitation à
moyenne densité, les formes dhabitat offrant une bonne qualité de vie doivent
être favorisées, de même que la qualité des espaces extérieurs. Selon l'article
144, alinéa 1 PRAC, cette zone est destinée à l'habitation collective et
individuelle groupée.

S'agissant de l'aspect général des nouvelles constructions,
l'article 57 PRAC prescrit que les constructions doivent présenter un aspect
architectural satisfaisant (al. 1). Le Conseil communal interdit les
constructions, transformations ou entretiens susceptibles de compromettre
l'aspect, le caractère, l'esthétique ou l'harmonie d'un site, d'un paysage,
d'un quartier, d'une place publique ou d'une rue ou de nuire à l'aspect ou au
caractère d'un bâtiment ayant une valeur historique ou architecturale (al. 2).
Il en va de même pour les murs de soutènement, les mouvements de terre ou les
talutages (al. 3).

4.3.

Selon la jurisprudence, le respect de l'esthétique des
constructions ressortit en premier lieu à l'autorité communale, qui dispose
pour cela d'un large pouvoir d'appréciation auquel les autorités cantonales de
recours ne sauraient substituer sans autre le leur propre. L'autorité ne
saurait toutefois se laisser guider par des sentiments subjectifs ou invoquer
la clause d'esthétique ou de l'harmonie pour protéger des sites qui n'ont
aucune valeur esthétique contre des atteintes dépourvues de portée. Les
autorités administratives doivent appliquer des critères objectifs et fondamentaux,
et non pas ce qu'elles ressentent. Enfin, comme toute restriction de propriété,
la clause d'esthétique doit reposer sur une base légale, être justifiée par un
intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (RJN 2006 p. 242
et les nombreuses références citées).

Selon le Tribunal fédéral, lorsqu'un plan de zones prévoit
que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel
secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur une clause
esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec
les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 363consid.
3; arrêt 1C_423/2008 du 12 février 2009). L'ATF 115 précité concernait la
construction d'un chalet de sept appartements; le Tribunal fédéral a jugé qu'il
fallait considérer la zone de manière assez large, qu'un peu plus loin se
trouvaient déjà érigés des chalets collectifs et que dans ce contexte, le fait
que la plupart des chalets sis aux abords immédiats du projet litigieux
n'abritent qu'une ou deux familles n'était pas décisif. L'on ne se trouvait
pas, selon le Tribunal fédéral, en présence d'un secteur topographiquement si
clairement délimité qu'il se justifierait de le soumettre à un régime
particulier.

4.4.

Lors de la révision complète du PRAC entre 1996 et 1998, le
bien-fonds litigieux a été classé en zone d'habitation à moyenne densité, comme
toutes les parcelles sises autour de lui au nord, à l'ouest et au sud, sauf
quelques biens-fonds à l'est demeurés en zone d'habitation à faible densité. À
l'exception des deux biens-fonds contigus à l'est (époux B.-C.) et à l'ouest
(époux E.), qui supportent des villas familiales, tous les biens-fonds proches
du projet litigieux au nord et à l'ouest supportent des bâtiments d'habitation
collective en propriété par étages; c'est par exemple le cas des biens-fonds (...)
Au sud de la rue D., les biens-fonds sis le long de la rue supportent tous des
villas, alors que plus bas, ceux qui donnent sur la rue F. supportent des
bâtiments d'habitation collective.

Il ressort de ces constatations, ainsi que des
photographies figurant au dossier, que le tissu bâti du quartier n'est pas
homogène et que dans ce contexte, la construction d'un bâtiment d'habitation
collective est non seulement conforme à la zone mais n'apparaît ni
déraisonnable ni irrationnel, au sens de la jurisprudence précitée. L'on
relèvera également qu'aucun bâtiment du quartier (qui est situé hors du
périmètre du plan de site du 26 octobre 1998) n'est répertorié comme
"remarquable", au sens des articles 214 et 221 PRAC.

4.5.

Autrement dit, le projet litigieux ne compromet pas le
caractère des lieux du fait de sa densité d'occupation supérieure à celle des
constructions immédiatement voisines. La réduction de cette densité sur la base
de la clause d'esthétique ne répond donc à aucun intérêt public prépondérant.
Le grief des recourants sur ce point est rejeté.

5.

5.1.

Une autorisation de construire n'est délivrée que si la
construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone et si le
terrain est équipé (art. 22, al. 2 LAT). Un terrain est réputé équipé lorsqu'il
est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès
et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais
disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour
l'évacuation des eaux usées (art. 19, al. 1 LAT). Cette disposition contient
des notions juridiques indéterminées, qu'il appartient au droit cantonal et à
la jurisprudence d'interpréter et de concrétiser. La loi n'impose pas de voies
d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. L'accès est
considéré comme suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de
sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des
constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible
du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence
accrue (arrêt de l'ancien Tribunal administratif publié sur internet
TA.2004.315 du 27 octobre 2005, avec plusieurs exemples; RJN 2001 p. 266ss).

5.2.

La législation cantonale reprend ces différents principes.
L'article 109 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (LCAT), du 2
octobre 1991, oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation notamment en
voies d'accès et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation
de ces équipements. Selon l'article 69, alinéa 2, lettre a du règlement
d'exécution de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (RELCAT) du 16
octobre 1996, les voies d'accès doivent être aménagées de manière à tenir
compte, notamment, de la sécurité de tous les usagers. Quant à l'article 70
RELCAT, il prescrit la largeur des chaussées, tout en réservant pour le surplus
d'autres dispositions prises par les communes, en application des normes
édictées par l'Union suisse des professionnels de la route (USPR  VSS). Par
ailleurs, l'article 9 LConstr. rappelle que compte tenu de l'importance des
constructions et installations, les accès à la voie publique doivent garantir
la sécurité des piétons et celle de la circulation routière, ainsi que
l'intervention des services publics.

5.3.

Dans la décision attaquée, le Conseil communal relève que
la rue D. est un accès, revêtu et bidirectionnel, desservant un quartier
résidentiel sans vocation collectrice, et qu'il dessert actuellement 94
logements situés de part et d'autre de la rue. Les recourants ne contestent pas
ces données mais estiment que le trafic augmentera de manière importante,
diminuant la tranquillité des habitants et réduisant la sécurité des piétons.
Le danger serait, d'après eux, d'autant plus présent que les plans prévoient
une sortie du parking souterrain en limite de propriété.

5.4.

À l'évidence, quatre logements supplémentaires dans un
quartier qui en comporte déjà 94 ne vont pas induire une augmentation du trafic
si importante qu'il faudrait en conclure que le bien-fonds litigieux n'est pas
équipé au sens des dispositions précitées. Pour le même motif, l'on ne peut pas
conclure à une perturbation insupportable de la tranquillité du quartier. Quant
au carrefour avec la rue G., décrit comme dangereux par les recourants, le
trafic causé par quatre logements supplémentaires ne va pas augmenter
notablement sa dangerosité alléguée, d'autant moins que le bien-fonds litigieux
ne donne pas sur ledit carrefour. Au demeurant, la largeur de la rue (environ 5
m selon le plan du géomètre) est conforme aux dispositions citées plus haut.

Par ailleurs, il ressort du plan du géomètre que
l'implantation du garage souterrain respecte l'alignement (distance à l'axe de
la route) existant à cet endroit. C'est dire que la sortie du garage souterrain
se situe à plusieurs mètres du bord de la rue D. et donc de la limite sud du
bien-fonds litigieux. La sortie du garage ne donne donc pas directement sur la
rue. Cette situation est analogue à celle qui prévaut pour les garages sis sur
le bien-fonds xxx à l'ouest, propriété d'un des recourants, et sur d'autres
biens-fonds sis au nord de la rue, par exemple l'article zzz, qui supporte une
propriété par étages. Les recourants n'expliquent pas en quoi la situation de
la sortie du garage de la construction litigieuse serait plus dangereuse que
celles qui existent déjà le long de la rue.

5.5.

En conclusion, étant donné, notamment, la proportion entre
le nombre de logements existants et ceux qui font l'objet du projet litigieux,
et le fait que la sortie du garage litigieux ne donnera pas directement sur la
rue, les griefs des recourants relatifs à l'augmentation et du danger du trafic
peuvent être écartés. Le bâtiment litigieux remplit donc les conditions légales
en matière d'accès.

6.

6.1.

Les époux B.-C. déplorent la perte d'ensoleillement que
leur causerait le bâtiment litigieux, ainsi qu'une perte d'intimité, cette
dernière crainte étant partagée par les opposants domiciliés au sud, juste en
face du bâtiment litigieux.

6.2.

Selon l'article 18 RELCAT, les gabarits ont pour objectif
de fixer les distances entre les bâtiments en fonction de leur hauteur, de
façon à assurer à chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière nécessaires.
Par conséquent, sur le plan du droit public, lorsque les gabarits prescrits
pour la zone sont respectés, l'ensoleillement et la lumière sont réputés
assurés.

6.3.

Certes, le bien-fonds des époux B.-C. est situé légèrement
en contre-bas du bien-fonds litigieux, ce qui, comme l'a reconnu l'architecte,
occasionnera une ombre portée à partir de midi au pied de leur villa pendant le
mois de décembre, sans toutefois que le toit soit atteint.

Selon la jurisprudence, si l'existence d'une émission
excessive au sens de l'article 684 du code civil (CC) est niée pour le motif
qu'un projet de construction correspond aux normes de droit public
déterminantes sur la distance entre les bâtiments, les gabarits ou la hauteur
du toit, et qu'il s'agit de prescriptions promulguées dans le cadre d'un
règlement détaillé des constructions et des zones, conforme aux buts et
principes de la planification définis par le droit de l'aménagement du
territoire, il n'y a en général pas entrave au droit fédéral (RJN 2007 p. 79;
ATF 129 II 161).

Certains auteurs sont d'avis que l'article 684 CC s'applique
à des cas tout à fait particuliers, liés à des circonstances locales
exceptionnelles, dont on peut admettre qu'elles n'ont pas été prises en compte
par le législateur cantonal quand il a fixé les règles sur les distances (P.-H.
Steinauer, Les droits réels, tome II, Berne 2002, n° 1811a).

En l'occurrence, il apparaît que les articles 18ss RELCAT
n'ignorent pas les particularités géographiques du canton, puisqu'ils prévoient
des dispositions particulières pour les terrains inclinés (art. 26-27 RELCAT).
Quant au législateur chaux-de-fonnier, il n'a pas jugé utile d'adapter les
gabarits à la topographie communale puisque l'article 159 PRAC se borne à
renvoyer au droit cantonal. A priori, l'on ne saurait donc parler d'une
situation particulière qui permettrait d'appliquer l'article 684 CC. La
question peut toutefois demeurer ouverte, car elle n'a pas à être tranchée par
l'autorité administrative mais le juge civil.

6.4.

Les considérations qui précèdent peuvent être appliqués à
l'argument des recourants relatif à la perte d'intimité.

6.5.

En conclusion, il s'avère que les arguments des recourants
relatifs à la perte d'ensoleillement et d'intimité, doivent être rejetés dans
le cadre de la procédure d'autorisation de construire, étant donné que toutes
les normes relatives à la distance entre les constructions sont respectées en
l'espèce. L'existence d'une éventuelle application de l'article 684 CC en
raison de circonstances exceptionnelles n'a pas à être tranchée par l'autorité
administrative.

7.

Comme il a été dit au considérant 2, seul le projet mis à
l'enquête et les griefs y relatifs sont examinés dans le cadre de la présente
décision. Les modifications ultérieures devront, si elles sont maintenues,
faire l'objet d'une nouvelle mise à l'enquête. Par conséquent, les griefs des
recourants relatifs à certaines modifications (mur de soutènement et accès des
visiteurs, chiffres 8 et 9 de leur mémoire du 10 février 2011) ne sauraient
être examinés dans le cadre de la présente décision.

8.

En résumé, seul le grief des recourants relatif aux
modifications successives du projet est admis, ce qui n'entraîne toutefois pas
l'annulation de la décision communale (cf. consid. 2.4). Leurs autres griefs
sont rejetés.

9.

9.1.

Les recourants ayant succombé sur l'essentiel
de leurs arguments, ils supporteront le paiement defraisde procédure (art. 47, al. 1 LPJA), légèrement réduits, qui comprennent les
émoluments et les débours.En application de l'arrêté temporaire fixant
les tarifs des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière
civile, pénale et administrative, du 22 décembre 2010, l'émolument de décision
est fixé en tenant compte de la mise à contribution de l'autorité, de
l'importance de la cause et de ses difficultés (art. 6). Devant le Tribunal
cantonal, le Conseil d'Etat et les autres autorités, l'émolument de décision
n'excède pas Fr. 6'000.‑, (art. 38, al. 1). Les frais de ports,
d'expédition et de téléphone sont calculés forfaitairement à raison de 10% de
l'émolument arrêté (art. 42, al. 1).

En l'espèce, la cause a nécessité deux tours d'écritures,
sans vision locale. Elle revêt toutefois une certaine importance, vu son objet,
et a impliqué un travail d'une certaine ampleur de la part de l'autorité de
recours, compte tenu du nombre de griefs des recourants et de pièces au
dossier. Tout bien considéré, étant donné que huit griefs sur neuf ont été
rejetés, les frais de procédure sont fixés au montant total de Fr. 1'430.‑.
Ce montant étant compensé par l'avance de frais de Fr. 1'650.‑, versée le
28 février 2011 et le solde de Fr. 220.‑, étant restitué aux recourants.

9.2.

Vu l'issue du recours, les recourants ont droit à des
dépens réduits (art. 48, al. 1 LPJA), à la charge du Conseil communal.Le montant doit être déterminé en application de l'arrêté du 22
décembre 2010 précité, selon lequel les honoraires sont fixés en fonction du
temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté,
du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le représentant
(art. 49, al. 2 et 57).

Le mandataire des recourants a déposé le 20
juin 2011 son mémoire de frais et honoraires. Celui-ci seprésenteen deux parties: d'une part l'activité déployée en 2009-2010, d'autre
part l'activité déployée jusqu'ici en 2011. Les dépens que l'autorité de céans
peut accorder ne couvrent que la procédure qui s'est déroulée devant elle.
Compte tenu du fait que la décision du Conseil communal a été rendue le 13
janvier 2011 et que le recours a été déposé le 10 février 2011, seule
l'activité déployée en 2011 peut être prise en compte. Celle-ci représente
13h20 plus des débours par Frs. 100.‑,et la TVA à
8%, soit au total 3'996.‑.Tout bien
considéré, étant donné que huit griefs sur neuf ont été rejetés, l'indemnité de
dépens due aux recourants est fixée à Fr. 450.‑.

Par ces motifs, le Conseil d'Etat

décide:

1.Le recours du 10 février 2011
de M. E. et consorts contre la décision du 13 janvier 2011 du Conseil communal
de X. est très partiellement admis, au sens des considérants. Il est rejeté
pour le surplus.

2.Les frais de procédure
réduits, comprenant un émolument de Fr. 1'300.‑, auquel s'ajoutent les frais par Fr. 130.‑, soit au total Fr.1'430.‑, sont mis à la
charge des recourants,ce montant
étant compensé par l'avance de frais de Fr. 1'650.‑déjà versée le 28 février 2011 et le solde de Fr. 220.‑étant restitué aux recourants.

3.Une indemnité de dépens
réduite de Fr. 450.‑, est allouée aux recourants, à la charge du Conseil
communal.

Neuchâtel, le 6juillet 2011

Au nom du
Conseil d'Etat

La présidente,                 La chancelière,

G. Ory                            S. Despland