ne_jurisprudence_adm · REC.2013.215 · 2014-04-23 · fr
Examen des notions de procédure d'ajustement, de hauteur d'un bâtiment, de taux d'occupation au sol, de locaux enterrés et de gabarits. Rappel concernant la compétence des autorités à examiner des rapports de droits privé en matière d'autorisation de construire
Constructions

Un premier projet de construction d'une imposante villa avait fait l'objet d'oppositions, puis de recours contre la levée des oppositions jusqu'à la CDP qui a admis le recours, parce que le calcul de la hauteur n'était pas correct. Estimant que cette données pouvait modifier sensiblement les autres motifs de la décision, il ne les a pas examiné et à renvoyé le dossier à la commune. Un nouveau projet fut déposé selon la procédure simplifiée. Il ne modifiait que quelques éléments par rapport au premier projet, en ce sens que certaines mesures (largeur, longueur, pente du toit, couvert de la terrasse) étaient diminuées ou supprimées. Derechef, la recourante a recouru contre la levée de son opposition par la commune. La décision justifie dans ce cas la procédure d'ajustement, quand bien même les modifications ne sont pas si légères, mais elles vont dans le sens d'une diminution du projet initial et ont été soumises aux opposants au premier projet. La décision explique le nouveau calcul opéré de la hauteur du projet et admet qu'il s'inscrit, comme l'affirme la commune, dans le respect des règles édictées à la zone en question, sans qu'une certaine orientation du bâtiment ne puisse être exigée. Elle démontre pour ce faire l'existence dans le quartier de divers types de demeures. La décision rappelle aussi qu'en principe, les moyens tirés des rapports de droit privé, tels que la validité et la portée d'une servitude réglant les rapports de voisinage, ne sont pas recevables dans une procédure d'autorisation de construire. Cette jurisprudence concernait à l'époque déjà précisément la recourante et le quartier considéré ! Le taux d'occupation au sol, qui est contesté, fait l'objet d'une motivation complète englobant le sort réservé aux constructions enterrées ou semi-enterrées, et entérinant les directives du service de l'aménagement du territoire sur le sujet. Enfin, la décision rappelle la notion et la fonction des gabarits, qui ne tendent pas à imposer une implantation ou une orientation particulière de l'immeuble. Pour l'ensemble de ces motifs, le recours est rejeté. ____________________ Par arrêt du 19 janvier 2015 (Réf.: [CDP.2014.150-AMTC], le Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé contre la présente décision. Par ordonnance du 30 mars 2015 (Réf.: [1C_108/2015/BMH]), le Tribunal cantonal a rejeté la requête d'effet suspensif; non publié. Par arrêt du 24 août 2015 (Réf.: [1C_108/2015/BMH]), le Tribunal fédéral a rejeté le recours déposé contre la décison du Tribunal cantonal.

Arrêt
 du Tribunal cantonal

Arrêt
 du 19.01.2015 [CDP.2014.150-AMTC]

Arrêt
 du Tribunal fédéral

Arrêt
 du 24.08.2015 [1C_108/2015/BMH]

A.

X. est propriétaire de l'article [a]
du cadastre de A. dans la zone résidentielle à faible densité de cette
localité. Le 7 juin 2010, elle avait fait opposition au projet de construction
d'une villa pour le compte de B. sur l'article [b] du cadastre qui se trouve au
nord de sa propre parcelle, séparé de cette dernière par la route desservant le
quartier, l'Avenue du C.. A cette occasion, elle avait fait valoir nombre de
griefs à l'encontre du projet et touchant notamment les gabarits, la
détermination du terrain naturel, la hauteur du bâtiment, le taux d'occupation
au sol. Par décision du 2 novembre 2010, le Conseil communal de A. a levé son
opposition jugée non-fondée. Saisi de la cause, le Conseil d'Etat a rejeté son
recours le 6 juillet 2011. Saisie à son tour de l'affaire, la Cour de droit
public du Tribunal cantonal a admis le recours qui lui a été soumis, annulé les
décisions des autorités inférieures et renvoyé la cause à la commune pour
nouvelle décision au sens des considérants (CDP 2011.320 du 11 septembre 2012).

B.

Par courrier du 20 décembre 2012,
le bureau d'architecture D. S.A. s'est adressé au nom de B. à l'administration
communale de A. pour lui faire part des modifications du projet initial auquel
il a procédé afin de se conformer à l'arrêt de la Cour de droit public précité
et aux critiques de l'opposante. Les changements opérés concernent des
diminutions de largeur, de longueur, de hauteur, de surface et la suppression
de certains éléments. Au vu de ces remaniements, le bureau d'architecture
demanda que le dossier soit traité selon la procédure d'ajustement prévue par
la réglementation sur les constructions.

C.

Dans un souci de se conformer à
cette réglementation, le Conseil communal s'adressa à son architecte-conseil
ainsi qu'au service de l'aménagement du territoire (SAT) pour leur demander si
le dossier pouvait être traité selon la procédure d'ajustement. L'architecte-conseil
du bureau d'architecture E. confirma le bien-fondé du choix de la procédure
d'ajustement. Il affirma que les adaptations effectuées sont conformes aux
exigences s'agissant de la longueur du bâtiment, de son emprise au sol et de
son volume apparent. Il fixa à 5,33 mètres la hauteur moyenne de corniche. Pour
sa part, le SAT corrobora l'avis de l'architecte-conseil de la commune et émit
certaines considérations sur la procédure d'ajustement.

D.

Le 5 mars 2013, le Conseil
communal soumit à l'intéressée le nouveau projet, aux fins de recueillir les
remarques qu'il pouvait susciter, en particulier auprès d'elle-même ainsi qu'à d'autres
opposants au projet initial.

E.

L'opposante X. fit part de ses
observations le 9 avril 2013. Elle releva de prime abord que la commune devait
rendre une décision rejetant la demande de permis de construire et qu'en tout
état de cause, le projet n'est toujours pas conforme aux dispositions légales,
en particulier quant à la hauteur du projet, son taux d'occupation au sol et
l'orientation des gabarits.

F.

L'architecte-conseil de la commune
fut à nouveau requis par cette dernière, pour contrôler le taux d'occupation du
sol du nouveau projet et ce, par courrier du 17 avril 2013. Celui-ci fit part
de sa détermination le 10 mai 2013. Il démontra par une calculation que le taux
d'occupation maximum est de 24,6%, inférieur en cela au taux autorisé de 25%.

G.

Le maître de l'ouvrage s'est
déterminé par courrier du 27 mai 2013 sur les observations de l'opposante X..
Il justifia la procédure suivie par la commune, démontra par des arguments
chiffrés le respect de la hauteur du bâtiment et dénia à l'opposante le droit
d'invoquer des dispositions de droit privé.

H.

Le Conseil communal de A. statua
sur l'opposition le 17 juin 2013. Il aborda à cette occasion l'ensemble des
griefs soulevés. Il estima ainsi que les questions relatives aux gabarits, au
terrain naturel, à la hauteur du projet, à sa densité, ainsi qu'au taux
d'occupation du sol avaient reçu de la part de son architecte-conseil des
réponses conformes à la réglementation en vigueur. S'agissant des places de
stationnement et de la longueur du projet, il défendit la régularité des
données établies par le maître de l'ouvrage et considéra que le bâtiment
s'inscrivait harmonieusement dans son environnement. Il leva en conséquence les
oppositions et approuva l'ajustement du projet.

I.

Dans un mémoire du 28 août 2013,
la recourante entreprend cette décision. Elle remet en cause la calculation de
la hauteur du projet, en soutenant que les nouvelles données à ce sujet résultent
de la typologie particulière du terrain. Elle estime que la hauteur au faîte
est largement plus élevée que celle des autres bâtiments du quartier et qu'en
cela, le projet ne s'intègre pas à l'environnement bâti. Elle invoque aussi la
violation d'une servitude qui limite la hauteur totale des constructions dans
le quartier à 8 mètres à partir du niveau du sol. Elle soutient que le taux
d'occupation du sol n'est pas respecté, en particulier parce qu'il ne tient pas
compte du garage souterrain, s'appuyant en cela sur la jurisprudence du
Tribunal cantonal vaudois et sur la modification importante de la configuration
des lieux engendrée par le projet. Elle prétend enfin que dans le quartier C.,
l'orientation nord-sud doit être respectée. Elle sollicite enfin la mise en
uvre d'une vision locale.

J.

Dans ses observations du 10
octobre 2013, la commune conclut sous suite de frais au rejet du recours. Elle
réfute une violation de la hauteur du projet, en particulier aussi lorsque
cette dernière est évaluée au regard des objectifs d'esthétique et
d'intégration voulus par l'autorité. Elle retient que le taux d'occupation au
sol et les gabarits sont en parfaite conformité avec la réglementation.

K.

Le tiers intéressé s'est déterminé
sur le mémoire de la recourante par écrit du 7 novembre 2013. S'agissant
de la hauteur, il conteste l'argumentation soutenue et mentionne que le projet
est conforme à la zone et s'inscrit, sans besoin de dérogation dans le
potentiel bâtissable applicable au quartier. Il justifie l'exclusion des locaux
enterrés dans le calcul du taux d'occupation au sol mais souligne que dans le
cas d'espèce le taux d'occupation tient compte du garage souterrain.

L.

Dans ses observations complémentaires
à son mémoire des 23 août 2013 et 31 mars 2014, la recourante maintient les
motifs soulevés dans son recours et rejette l'argumentation de la commune, du
tiers intéressé ainsi que celle du service de l'aménagement du territoire.

Considérant
en droit:

1.

Atteinte par la décision attaquée,
la recourante a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa
modification (art. 32 de la loi sur la procédure et la juridiction
administratives, LPJA, du 27 juin 1979). Déposé dans le délai légal de 30 jours
prévu à l'article 34 LPJA, le recours est recevable.

2.

Dans son mémoire, la recourante ne
soutient plus que la procédure d'ajustement prévue à l'article 86 du règlement
d'exécution de la loi sur les constructions (RELConstr), du 16 octobre
1996 n'est pas adéquate. Selon cet article, l'ajustement d'un projet est
possible lorsque ce dernier, en cours de procédure ou d'exécution est
légèrement modifié, tout en restant le même dans ses éléments fondamentaux.
Dans ce cas, le Conseil communal, peut, après avoir entendu les parties à la
procédure, autoriser l'ajustement du projet sans nouvelle demande de permis de
construire, pour autant que des intérêts publics ou des intérêts prépondérants
de voisins ne soient pas touchés. A titre d'exemple de modifications légères
pouvant donner lieu à ajustement, on peut citer le nombre d'ouvertures en
façade sans que cela porte atteinte au nombre de niveaux apparents où la
modification des aménagements extérieurs, la réduction de la hauteur ou de la
longueur du bâtiment de quelques centimètres (Guide sur la procédure
neuchâteloise de la délivrance du permis de construire p. 49). En l'espèce, on
peut estimer qu'au vu des diminutions de la dimension verticale et horizontale
du projet, consistant en une réduction de mesures et des suppressions
d'éléments de la villa, qui par ailleurs conserve l'aspect général initial de
la mise à l'enquête, la procédure suivie est appropriée, dès lors qu'elle a
permis aux opposants au premier projet de se déterminer également sur le
second.

3.

Dans son arrêt du 11 septembre
2012, la Cour de droit public du Tribunal cantonal a exposé que le projet
initial constituait un ensemble non dissocié, même s'il comporte plusieurs
groupes de pièces destinées aux divers membres de la famille. S'agissant de la
hauteur, il a considéré"qu'il s'agit d'établir la hauteur moyenne aux
angles du corps principal du bâtiment ainsi défini, en se fondant sur le plan
du 20 mars 2011. Celui-ci prend en compte la hauteur (par rapport au terrain
naturel aux emplacements considérés) à dix endroits des murs extérieurs, ce qui
est correct en ce qui concerne les deux extrémités respectives au nord et au
sud, et de la terrasse couverte au sud. En revanche, la prise en considération
des quatre angles extérieurs situés au milieu des façades est et ouest ne se
justifie pas (). Or, la moyenne des 6 hauteurs déterminantes est de 6,58 mètres
(0,99 m + 1,82 m + 9,25 m + 9,25 m + 9,10 m + 9,10 m / 6) soit supérieure aux
6 mètres autorisés"(Arrêt CDP 2011.320 consid. 4 litt. d p. 7).

Les nouveaux plans mis à l'enquête
font apparaître en façade nord une hauteur de corniche de 1,82 mètres (limite
est) et de 0,99 mètre (limite ouest) avec un niveau de faîte abaissé de 50 centimètres
par rapport au plan ayant conduit la réflexion de l'autorité judiciaire,
valeurs qui se retrouvent sur le plan de la façade est (limite nord) et de la
façade ouest (limite nord).

La façade ouest comprend une
hauteur de corniche de 9,25 mètres vers la limite sud, mesure visible aussi sur
le plan de la façade est en direction de la limite sud.

Les plans font état en jaune,
conformément à l'article 46, al. 4, let. b RELConstr de la suppression du
couvert de la terrasse sud, de même que de la réduction de la hauteur des
toitures. A mesure que selon l'article 47, alinéa 1 RELCat, la hauteur de
corniche est une hauteur moyenne qui se mesure aux angles du bâtiment, la
suppression du couvert de la terrasse sud entraîne l'abandon de la prise en
considération des angles de celle-ci et par voie de conséquence du calcul de sa
hauteur. Ainsi, la hauteur moyenne est-elle de 1,82 m + 0,99 m + 9,25 m + 9,25
m = 21,31 m / 4, soit 5,33 mètres, inférieure à la hauteur maximale tolérée de
6 mètres prévue à l'article 13.5 du règlement d'aménagement de la commune de A.
(RAm) adopté le 26 mars 1998.

4.

4.1.

La recourante fait valoir que le
projet ne s'inscrit pas dans la vision adoptée par le législateur communal et
ne répond pas aux objectifs d'esthétique et d'intégration poursuivis par le
règlement d'aménagement et qu'en pareil cas une application des règles de
calcul de hauteur adaptée à de tels objectifs peut se justifier. L'article 13.1
du RAm dispose que la zone résidentielle à faible densité (ZFD) dans laquelle
s'inscrit le projet recouvre des espaces qui, de par leur situation, leur
occupation actuelle ou la qualité du paysage justifient une utilisation limitée
du sol et laissent une large part aux espaces extérieurs. La concrétisation de
ces principes ont fondé l'autorité communale à adopter dans cette zone des
règles spécifiques sur l'ordre et les dimensions des constructions, le degré
d'utilisation des terrains, et les gabarits notamment. Ces règles spécifiques
ne sont pas identiques à celles qui prévalent dans la zone d'urbanisation 1 et
2, dans la zone d'ancienne localité et dans la zone de haute et moyenne
densité. Elles sont adaptées à la zone en question, généralement par une
diminution des valeurs, en particulier de la hauteur. Lorsque le texte légal
est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il
existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous
points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que
le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice
ou le principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des
travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause ainsi
que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 134 I 184).

En l'espèce, on ne peut déduire
que le législateur communal a voulu, dans la zone considérée, exclure le type
de projet tel que celui qui fait l'objet de la présente cause. D'une part, la
parcelle ne se trouve dans aucun site protégé qui mériterait un traitement
particulier et aucune forme particulière n'est imposée aux constructions
autorisées, si elles respectent le chapitre 13 du RAm. Cette question relève en
premier lieu de l'appréciation de l'autorité communale, qui n'a rien exprimé de
négatif sous cet angle.

La jurisprudence admet le principe
selon lequel constitue un élément décisif le fait que l'autorité appelée à
statuer ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi des préavis
des autorités techniques, consultatives, composées de spécialistes capables
d'émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères
au but de protection de l'esthétique fixé par la loi (SJ 1989 p. 405). En
effet, le respect de l'esthétique des constructions ressortit en premier lieu à
l'autorité communale qui dispose pour cela d'un large pouvoir d'appréciation.

S'agissant de l'intérêt public, le
projet concerné doit être examiné sur la base des critères objectifs, tenant de
la valeur esthétique, culturelle, architecturale et urbanistique des
constructions et sites concernés et non pas sur une perception ou un sentiment
architectural subjectif. Un projet ne peut être refusé pour des raisons
d'enlaidissement que s'il peut être qualifié de véritablement choquant, selon
des conceptions suffisamment répandues et universellement valables; on ne peut
se référer au sentiment de certaines personnes d'un sens esthétique particulier
et dont le goût est orienté d'une façon bien définie. L'aspect antérieur de la
localité ou du site joue un rôle essentiel. Pour examiner si une construction
nuit au développement esthétique du quartier, il faut placer le projet de
construction dans le contexte du quartier tel qu'il s'est développé jusqu'ici
(ATA du 10 mai 2010, TA 2009 p. 438 et les références citées). La commune a
précisé que la typologie n'a été imposée pour le secteur de C. à aucun bâtiment
qui ont des styles très différents les uns des autres, allant de villas cossues
de la fin des années 1960 à des villas contemporaines (parfois à toits plats)
en passant par des villas plus classiques et des habitations de style
provençal. Et de poursuivre que les parcelles étant grandes, une grande bâtisse
s'y intègre très bien et le projet est en adéquation avec la grandeur de la
surface constructible. Ni les allégations de la recourante ni les vues tirées
du Géoportail de l'Etat ne contredisent ces constatations.

4.2.

En rappelant que l'article [b] du
cadastre de A. est grevé d'une servitude qui limite la hauteur totale des
constructions à 8 mètres, la recourante reprend une argumentation déjà soulevée
dans son précédent recours auprès du Conseil d'Etat, qui n'a pas été tranché
dans l'arrêt de renvoi de la Cour de droit public, mais qui a reçu réponse de
la commune sous forme d'une incompétence de cette dernière à se saisir de ce
grief dans la décision querellée.

L'autorisation de construire est
une autorisation de police qui constate que le projet est conforme aux règles
de droit public et en particulier aux lois sur l'aménagement du territoire et
sur les constructions. Cela signifie qu'il existe un droit à l'octroi d'une
autorisation quand toutes les conditions de droit public sont remplies. Les
autorités compétentes en matière de permis de construire n'ont pas à se
prononcer sur des questions de droit privé mais uniquement à vérifier que le
projet qui leur est soumis respecte le droit des constructions, les dispositions
en matière d'aménagement du territoire et de protection de l'environnement ainsi
que d'autres dispositions de droit public. Il s'ensuit que, en principe, les
moyens tirés des rapports de droit privé ne sont pas recevables dans une
procédure d'autorisation de construire, les parties ayant tout loisir de
s'adresser au juge civil pour résoudre leur litige. Deux exceptions infirment
ce principe lorsque la loi sur les constructions déclare déterminantes des
circonstances de nature civile ou lorsqu'une construction est érigée sur le
fonds d'autrui (RJN 2005 p. 210 et les références citées). On relèvera que
selon l'arrêt non publié du 28 mai 2011 (TA 2000.413), le Tribunal
administratif (actuellement la Cour de droit public) a précisé qu'il
n'appartient pas à la collectivité publique qui accorde le permis de construire
de se prononcer sur le litige de droit civil relatif à la validité et à la
portée d'une servitude réglant les rapports de voisinage et de droit de bâtir
dans le quartier du "C." à A. (Arrêt cité consid. 2 b p. 4). C'est en
conséquence avec raison que l'autorité communale n'a pas traité de cette
question.

5.

5.1.

S'agissant du taux d'occupation au
sol, la recourante estime qu'il n'est pas respecté du fait de la non-prise en
compte de l'imposant garage projeté.

L'article 14 RELCAT définit le
taux d'occupation au sol comme étant le rapport entre l'emprise au sol des
bâtiments et la surface constructible d'un bien-fonds (al. 1). Il est exprimé
en pourcent (al. 2). Les garages et les locaux enterrés (trois faces et
toitures sous terre) n'entrent pas dans le calcul du taux d'occupation du sol.

Selon l'article 13.4 du règlement
d'aménagement, le taux d'occupation du sol dans la ZFD est de 25 % au maximum.

Le taux d'occupation au sol est
une norme de police des constructions qui contribue à la création d'un milieu
agréable pour l'habitat en sauvegardant le caractère d'un tissu bâti par le
biais de la limitation de la densité des habitations sur chaque parcelle. Les
réglementations communales définissent généralement la surface bâtie comme la
projection horizontale au sol du bâtiment sans tenir compte notamment des
terrasses et des piscines non couvertes, des perrons, des seuils, des balcons
en saillie et des dépendances enterrées ainsi que des garages ne dépassant pas
une certaine surface fixée par une disposition expresse (Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois p. 151-154).
Selon la jurisprudence cantonale, c'est "la plus grande projection du
bâtiment" qui détermine ses dimensions. Sont qualifiés d'avant-corps
entrant dans le calcul du taux d'occupation du sol des balcons fermés
latéralement et entièrement couverts par la toiture, des éléments occupant
toute la longueur de l'une des façades principales reliés verticalement par un
pilier et par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux
habitables et se recouvrant les uns les autres, de même que des éléments se
recouvrant les uns les autres et coiffés par un large avant-toit courant sur
toute la façade frontale en se retournant sur les façades latérales (RJN 1997
p. 264 et les réf. citées).

Ainsi que le relève la recourante
à bon escient, les ordonnances administratives telles que les directives ne
font pas partie des normes obligatoires. Toutefois, émises par l'autorité
chargée de l'application concrète, l'ordonnance administrative est un mode de
gestion: elle rend explicite une ligne de conduite, une politique qui
n'existerait sans cela qu'au travers de la succession d'une multitude de
décisions individuelles, au sein de laquelle il ne serait pas toujours évident
de trouver le fil conducteur; elle constitue ainsi une "aide à la décision
()". Elle facilite en conséquence le contrôle juridictionnel, puisqu'elle
dote le juge de l'instrument nécessaire pour vérifier que l'administration agit
selon des critères rationnels, cohérents et continus, et non pas selon une
politique virevoltante du cas par cas (Moor, Droit administratif, vol. I p.
268).

Concrètement, les directives
relatives à la pratique du SAT en matière de calcul du taux d'occupation du sol
se fondent sur les éléments contenus dans l'ouvrage de Jean-Luc Marti précité
et à l'abondante jurisprudence rendue par la commission cantonale vaudoise de
recours en matière de construction (CCR). Elles décrivent les éléments, selon
une liste non exhaustive et à titre d'exemple, qui doivent être pris en compte
dans la surface bâtie. Elles annexent ainsi une liste illustrative élaborée en
collaboration avec le géomètre cantonal qui permet de compléter les éléments de
la liste énumérative.

Ainsi, même si elle ne constitue
pas une règle de droit liant le juge, celui-ci la prendra en considération,
surtout si elle concerne des questions d'ordre technique (Moor, op. cit.
p. 271). Tel est bien le cas de la directive ici en cause.

Quant à la portée de cette
dernière, il n'est pas inutile de mentionner que la Cour de droit public du
Tribunal cantonal, dans une décision de classement du 11 février 2014 (CDP.2013.6
consid. 2) ne les a pas ignorées. Dans une autre décision, du 17 janvier 2014
(CDP.2013.237), elle a même exposé une analyse complète de l'art. 14, al. 3
RELCAT pour conclure en mentionnant que "les directives du SAT, dont la
mission consiste à veiller au développement durable du territoire et à créer un
milieu bâti harmonieux exempt de dangers, favorable à l'habitat, à la vie
sociale et aux activités économiques, instaurent un régime qui respecte tant
les grands principes de l'aménagement du territoire que les différents intérêts
en présence, en retenant qu'un local ou un garage dont la moitié du volume au
minimum se situe en-dessous du terrain naturel  et qui ne provoque dès lors
pas de modification notable du niveau antérieur du terrain  doit déjà être
considéré comme enterré selon l'art. 14, al. 3 RELCAT. Cette interprétation,
appliquée depuis près de 20 ans par le SAT, est conforme au but et à l'esprit
de la norme". Dans ces circonstances, la non prise en compte des garages
enterrés pour le taux d'occupation au sol, que les plans une fois encore
corroborent, est justifiée et les arguments de la recourante doivent être
rejetés sur ce point.

5.2.

Il ressort du plan de coupe A, B,
C et D, modifié le 15 décembre 2012 et sanctionné le 17 juin 2013 ainsi
que des plans des façades sud, nord, ouest et est que le bâtiment possède des
locaux en sous-sol et parmi eux, les garages qui n'entrent pas dans le calcul
du taux d'occupation au sol. Conçus sous le bâtiment, ils correspondent au
croquis qui complète les directives du SAT évoquées précédemment. Leur surface
est ainsi comprise dans celle du corps du bâtiment. Pour sa part, l'accès au
garage ne doit pas être considérée comme une surface bâtie, selon l'ancien
projet, l'emprise au sol était déterminée en fonction d'une longueur du
bâtiment de 26 m et une profondeur d'une 20,92 m, mesures auxquelles il
convenait d'ajouter la surface occupée par la terrasse et soustraire l'espace
des décrochements. Selon les plans de l'ancien dossier, les mesures déterminant
le taux d'occupation au sol, recalculées par le SAT et figurant dans le dossier
REC.2010.340, conduisaient à une emprise au sol de 657 m2. Les
nouveaux plans, et particulièrement celui d'implantation et du rez-de-chaussée
indique une longueur de bâtiment de 26 mètres et une profondeur de 20,92 mètres.
A ce dernier chiffre, il faut ajouter la valeur de la terrasse par 4,58 m (1,78
m + 2,8 m) soit une profondeur de 25,5 mètres. L'emprise au sol peut ainsi être
arrêtée à 25, 5 m x 26 m, c'est-à-dire 663 m2. En tenant compte de
la parcelle d'une surface de 2'694 m2., le taux d'occupation au sol
ascende à 24,6%, à savoir de 0,4% inférieur au taux maximum autorisé de 25%.
L'argument doit être rejeté.

5.3.

L'article 14, alinéa 3 RELCAT
dispose que les garages et locaux enterrés n'entrent pas dans le calcul du taux
d'occupation au sol. Contrairement à la législation vaudoise en la matière,
citée par la recourante, la réglementation neuchâteloise ne laisse aucune
latitude aux communes à ce sujet et ne pose pas de condition à son application,
en particulier celle qui a trait à un profil et à une nature du sol qui ne doit
pas avoir subi de modifications sensibles (art. 84 LATC  VD). La jurisprudence
citée au RDAF 2013 I p. 148 et RDAF 2011 p. 151 ne saurait en conséquence
présenter une analogie avec la présente cause. Quoiqu'il en soit, les plans
démontrent que la surface des garages souterrains, a été prise en compte dans
le calcul du taux d'occupation.

6.

Se fondant sur la réglementation cantonale
et communale, la recourante estime que les constructions sises au sein du
quartier C. doivent respecter l'orientation nord-sud des gabarits.

L'article 25 RELCAT prescrit qu'en
l'absence de dispositions communales, les gabarits s'appliquent pour chaque
façade en fonction des points cardinaux (al. 1). Les gabarits s'appliquent
perpendiculairement aux façades (al. 2). Ce deuxième alinéa, introduit le
2 mars 2009, signifie que la trace au sol des gabarits est projetée
perpendiculairement aux façades. Pour sa part, le RAm prescrit à l'article 13.6
qu'en ZFD les gabarits sont orientés à 45° dans la direction générale sud-nord
ou ouest-est, selon l'orientation de la façade principale et 60 ° dans les
autres directions.

Selon l'article 18 LCAT, les
gabarits ont pour objectif de fixer les distances entre les bâtiments en
fonction de leur hauteur, de façon à assurer à chacun l'espace,
l'ensoleillement et la lumière nécessaires. L'article 19 le définit comme un
plan dont la trace est au sol. Son degré est déterminé par son inclinaison par
rapport à l'horizontale, à partir d'une limite de propriété, d'un alignement ou
de l'axe d'une rue. Il est défini par un graphique qui indique les lignes dans
lesquelles doit s'inscrire la construction. Dans la présente cause, c'est la
ligne grasse extérieure, discontinue du plan d'implantation qui constitue la
trace au sol des gabarits et qui démontre qu'il n'y a pas d'empiètement sur les
propriétés voisines. Le gabarit n'a pas pour rôle de déterminer l'orientation
des bâtiments que le RAm de la commune de A. n'impose pas dans cette zone. On
constate au demeurant qu'en consultant le guichet cartographique du SITN, dans
le quartier en question, toutes les constructions ne sont pas implantées dans
une orientation nord-sud et que toutes les orientations ne sont pas semblables.
Les plans figurant au dossier de même que la consultation du guichet
cartographique sont suffisantes pour étayer ce constat, si bien qu'une visite
des lieux n'est pas nécessaire. Le grief se révèle ainsi mal fondé. Pour
l'ensemble des motifs exposés, le recours sera rejeté.

7.

Conformément à l'article 47,
alinéa 1 LPJA, la partie qui succombe est condamnée au paiement des frais de
procédure qui comprennent les émoluments et les débours. Ils seront supportés
par la recourante. En application des articles 44 et 49 du décret fixant le
tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière
civile, pénale et administrative (TFrais du 6 novembre 2012), l'émolument peut
être arrêté à Fr. 1'000. auxquels s'ajoutent les débours à raison de 10%
de ce montant soit au total Fr. 1'100. couverts par l'avance de la recourante.
Ces frais sont réduits par rapport aux affaires semblables en raison du fait
que la recourante a représenté une autre partie dans la même affaire, certains
éléments de la présente décision étant communs aux deux recours.

8.

Selon l'article 48 LPJA,
l'autorité de recours peut allouer d'office ou sur requête une indemnité de
dépens à l'administré qui a engagé des frais à condition que les mesures qu'il
a prises paraissent justifiées. Le fait de constituer mandataire correspond à
une telle mesure. Il convient d'assimiler à l'administré qui a engagé des frais
en procédure de recours pour la défense de ses intérêts les tiers intéressés (Schaer,
Juridiction administrative neuchâteloise p. 175, 190). Conformément aux
articles 60 et 69 TFrais, les honoraires sont fixés en fonction du temps
consacré à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté et du
résultat obtenu.

La mandataire des requérants au
permis de construire a déposé un mémoire d'honoraires le 3 avril 2014 pour un
montant de Fr. 1'200.50 représentant 3 heures 27 minutes de travail dès la
date de la décision attaquée. Conformément à la jurisprudence du Tribunal
cantonal (CDP.2009.214), il y a lieu de retenir le tarif de Fr. 250./heure.
La mandataire est déjà intervenue avant le prononcé de la décision communale,
dans la même cause, et qu'elle a déposé d'autres observations dans une cause
connexe, elle avait déjà une bonne connaissance du dossier. Les points examinés
des deux affaires n'étant cependant pas identiques, le temps consacré à la
défense de la cause peut être admis Un montant de Fr. 862.30. est alloué à ce
titre. A ce montant s'ajoute les débours forfaitaires (10%) soit Fr 86.25 et la
TVA de 8% soit Fr. 75.40 pour un total de Fr. 1'024.45.

Par ces motifs, le
Conseil d'Etat

décide:

1.Le recours est rejeté.

2.Les frais de la présente procédure qui comprennent un émolument de
Fr. 1'000. auxquels s'ajoutent les frais par Fr. 100., soit au total Fr.
1'100. couverts par son avance sont mis à la charge de la recourante.

3.Une indemnité de dépens de Fr. 1'024.45 est allouée au tiers
intéressé à charge de la recourante.

Neuchâtel, le 23 avril 2014

Au nom du Conseil
d'Etat:

Le
président,                   La chancelière,

L. Kurth                         S. Despland