ne_jurisprudence_adm · DECI.2010.13 · 2010-10-28 · fr
Estimation d'un bien immobilier / Demande d'une deuxième expertise
Autorité inférieure de surveillance LP

Demande d'une nouvelle estimation d'un immeuble conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI. L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffir à couvrir la créance à recouvrer; elle donne tout au plus un point de repère à propos de l'offre défendable. Elle ne doit donc pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. ____________________ Par arrêt du 11 mars 2011 (Réf.: ASLP.2010.7), le Tribunal cantonal a admis au sens des considérants le recours déposé contre la décision de l'Autorité cantonale inférieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites.

Arrêt
 du Tribunal cantonal

Arrêt
 du 11.03.2011 [ASLP.2010.7]

1.

Dans le cadre d'une procédure de poursuites dirigée contre A.,
à X., le procès-verbal d'estimation du gage concernant, d'une part, l'immeuble
sis Chemin d'Y. à X. (cadastre de X., bien-fonds n°1) et, d'autre part,
l'appartement en propriété par étage, chemin U. à Z. (cadastre de Z., bien-fonds
n°2, PPE n°3), a été notifié en date du 21 janvier 2010 à A., par courrier
recommandé.

Il ressort de l'expertise que l'immeuble sis à X. a été
évalué à Fr. 1'300'000.- et celui de Z. à Fr. 350'000.-.

2.

Le 2 février 2010, A. a requis une contre-expertise des
deux objets immobiliers estimant que les montants articulés lors de l'expertise
ne correspondent pas au résultat des valeurs estimatives.

3.

Par décision du 30 mars 2010, l'autorité de céans a invité A.
à verser un montant de Fr. 4'000.- à titre d'avance de frais, à savoir Fr.
2'000.- par expertise pour chacun des immeubles, et dit qu'en cas de paiement
de l'avance des frais dans le délai fixé, l'office des poursuites mandatera un
nouvel expert pour effectuer une 2ème expertise d'une part pour l'immeuble sis
chemin d'Y. à X. (cadastre de X., bien-fonds n°1) et d'autre part,
l'appartement en propriété par étages, chemin des U. à Z. (cadastre de Z.,
bien-fonds n°2, PPE n°3).

4.

L'avance de frais ayant été versée dans le délai imparti [],
B., architecte à Neuchâtel, a été chargé de procéder à une nouvelle expertise
desdits immeubles.

Dans son rapport d'expertise du 18 juin 2010, B. a estimé
la valeur vénale du bien sis à X. à Fr. 1'705'000.- et celui sis à Z. à Fr.
210'000.- en tenant compte du bail à loyer viager ou à Fr. 360'000.- sans
tenir compte du bail à loyer viager.

5.

Invité à se déterminer, l'office des poursuites a relevé
qu'il n'avait aucune remarque à formuler.

Pour sa part, par lettre du 13 août 2010, A. a présenté
quelques différences relevées entre les deux expertises effectuées pour chacun
des immeubles.

Considérant en droit:

1.

En application de l'article 97 alinéa 1 LP, le
fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre
d'experts.

2.

Aux termes de larticle 9 al. 2 ORFI, dans le délai de
plainte contre la saisie, chacun des intéressés a le droit dexiger, en
sadressant à lautorité de surveillance et moyennant avance des frais, quune
nouvelle estimation soit faite par des experts. Il sagit là dun droit
inconditionnel (arrêt du Tribunal fédéral 7B. 79/2004).

Lautorité cantonale de surveillance statue en dernier
ressort sur les contestations relatives au montant de lestimation.

3.

La valeur destimation dun bien immobilier doit être fixée
en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcée (Poursuite et
faillite, Commentaire romand, Nicolas de Gottrau, ad. article 97,note 6 et 8).

Lestimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à
déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou
excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement
réalisable lors de celles-ci ; elle donne tout au plus aux intéressés un
point de repère à propos de loffre défendable. Cest pourquoi lestimation ne
doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale
présumée de limmeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la
valeur vénale présumée dun immeuble (Commission de surveillance des offices de
poursuites et des faillites du canton de Genève, DCSO/465/08, et les références
citées).

Le Tribunal fédéral a considéré que les experts désignés en
conformité des articles 97 al. 1 LP et 9 al. 2 ORFI, aussi compétents lun que
lautre, peuvent arrêter une valeur vénale présumée à deux montants très
différents. Il relève quil nest pas rare que deux hommes de lart ou deux
connaisseurs aient un avis différent sur le même objet, les critères
destimation pouvant varier considérablement de lun à lautre. Cela étant et
comme en matière technique lautorité sen remet en principe à lavis des
experts, il est raisonnable de trancher pour un moyen terme entre les deux
estimations, sans que lautorité ne commette dexcès ou dabus de son pouvoir
dappréciation (ATF 120 III 79 ; JT 1996 II 199).

4.

En l'espèce, le rapport d'expertise du 12 janvier 2010 établi
par la régie immobilière D., a arrêté la valeur vénale de la villa à X. à Fr.
1'300'000.- et celle de l'appartement à Z. à Fr. 350'000.-.

Dans son courrier du 18 janvier 2010, la régie immobilière D.
concernant la valeur vénale de la villa à X., précisait qu'au vu de sa
situation géographique particulièrement attrayante, ainsi que la qualité des
matériaux utilisés, et estimait que la valeur marchande de cette maison pouvait
à ce moment-là, être évaluée dans une fourchette de Fr. 1'650'000 à Fr.
1'750'000.

Dans son rapport d'expertise du 18 juin 2010, C. a, suite
au mandat confié sur la base de l'article 9 alinéa 2 ORFI, fixé la valeur
vénale de la villa à X. à Fr. 1'705'000.- et celle de l'appartement à Z. à Fr.
210'000.- en tenant compte du bail à loyer viager ou à Fr. 360'000.- sans tenir
compte du bail à loyer viager.

5.

En ce qui concerne la valeur vénale de l'appartement en PPE
sis chemin des U. à  Z., il y a lieu de constater que les deux expertises retiennent
un montant de Fr. 350'000.- sans tenir compte de l'inscription du bail à loyer
viager. Certes, la valeur de rendement n'a pas été arrêtée au même montant pour
les deux experts. Toutefois, dans la mesure où le montant de la valeur vénale
correspond entre les deux expertises et que ces dernières retiennent des
critères appropriés et tiennent compte de circonstances pertinentes, il est
ainsi possible de retenir et d'arrêter la valeur d'estimation de l'immeuble à
Fr. 350'000.-.

6.

Reste à examiner les montants retenus pour l'expertise de
la villa à X. (bien-fonds no 1 du cadastre de X.)

7.

En espèce, le premier expert a admis une valeur intrinsèque
de Fr. 1'776'948.- retenant un prix du terrain à Fr. 525.- le mètre carré,
représentant ainsi un montant total de Fr. 493'150.- concernant le terrain.

Le second expert a admis une valeur intrinsèque de Fr.
2'033'400.-, retenant un prix du terrain au mètre carré à Fr. 600.-, soit un
montant de Fr. 564'300.- pour l'ensemble du terrain.

Ainsi, il ressort que le seul facteur prix du terrain
représente une différence de Fr. 71'150.- entre les deux experts.

Les experts divergent encore sur la valeur de rendement qui
a été retenue. Le premier expert retient un montant de Fr. 1'134'216.- alors
que le deuxième expert arrive à Fr. 1'050'900.-. La différence provient du
fait que la valeur locative admise ainsi que le taux de capitalisation retenus
ne sont pas les mêmes pour les deux experts.

Enfin, la valeur vénale retenue par la première expertise
est de Fr. 1'300'000.-, alors que le montant de la valeur vénale arrêtée par la
deuxième expertise est de Fr. 1'705'000.-.

La différence résulte principalement de la manière dont la
valeur vénale a été calculée. En effet, le premier expert, soit la régie
immobilière D. a calculé la valeur vénale en retenant la pondération suivante,
à savoir une fois la valeur intrinsèque pour trois fois la valeur de rendement,
alors que la pondération retenue par le deuxième expert, soit C. est de deux
fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement.

Si on applique les mêmes rapports aux deux expertises pour
calculer la valeur vénale, celle-ci s'élève à  Fr. 1'296'525.- pour C. en
retenant une fois la valeur intrinsèque et trois fois la valeur de rendement,
ce qui correspond pratiquement à la valeur vénale (soit Fr. 1'3000'000.-) retenue
par l'expertise établie par la régie immobilière D.

A l'inverse, si on applique la valeur de pondération
retenue par l'expertise effectuée par C. à celle effectuée par D., à savoir
deux fois la valeur intrinsèque pour une fois la valeur de rendement, on arrive
à un montant de Fr. 1'562'704.- pour la première expertise, contre un montant
de Fr. 1'700'000.- retenu par C. dans la deuxième expertise.

L'autorité de céans considère en conséquence que compte tenu
des différences entre les deux experts résultant principalement d'un calcul
différent du terrain au mètre carré d'une part, et d'autre part et surtout
d'une pondération différente entre la valeur intrinsèque et la valeur de
rendement pour le calcul de la valeur vénale, il paraît opportun de fixer la
valeur vénale de la villa à X., à une moyenne entre les montants retenus par
les deux expertises à titre de valeur vénale, ce qui correspond à un montant de
Fr. 1'502'500.- et cela en conformité avec la jurisprudence du Tribunal citée
(ATF 120 III 79; JT 1996 II 199); en effet, les deux expertises effectuées retiennent
des critères appropriés et tiennent compte de circonstances pertinentes
permettant ainsi de retenir une valeur vénale, représentant un moyen terme
entre les deux estimations.

8.

Le second expert a fixé ses honoraires totaux à Fr. 2'851.40,
soit à Fr. 1'475.70 pour la villa à X. et à Fr. 1'375.70 pour l'appartement de Z.
Ces montants paraissent conforme au tarif usuellement pratiqué dans la branche.
Les notes d'honoraires peuvent donc être approuvées.

L'avance de frais effectuée par le plaignant s'étant élevée
à Fr. 4'000.-, il y a donc lieu de prononcer la restitution de Fr. 1'148.60 en
faveur du plaignant.

En matière de plainte LP, il n'est pas alloué de dépens
(art. 62 al. 2 OELP).

Par ces motifs, l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP:

1.Fixe la valeur d'estimation de
l'appartement en PPE, n°3, chemin des U., à Z. à Fr. 350'000.-;

2.Fixe la valeur d'estimation de
la villa à X., bien-fonds no 1 du cadastre de X. à Fr. 1'502'500.- ;

3.Arrête à Fr. 2'851.40 les
frais des expertises effectuées par C. [].;

4.Dit qu'un montant de Fr.
1'148.60 correspondant à la différence entre le montant des honoraires de
l'expert par Fr. 2'851.40 et l'avance de frais par Fr. 4'000.-, sera remboursé
à A., qui en a fait l'avance.

5.Statue sans dépens.

Neuchâtel, le28 octobre 2010

Philippe Gnaegi