ne_jurisprudence_adm · REC.2010.304 · 2011-02-16 · fr
Projet de construction de 22 appartements en PPE. Accès suffisant. Protection des haies. Dérogation à la longueur maximale admise en présence de circonstances particulières
Constructions

Une société coopérative propriétaire de plusieurs bâtiments d'habitation collective dans un même quartier s'oppose à un projet de construction de 22 appartements en PPE sur un bien-fonds propriété de la commune. Ce projet nécessite une dérogation à la longueur maximale des constructions et à l'interdiction d'abattage des haies. Suite à l'opposition, les plans ont fait l'objet d'un ajustement, de sorte qu'une dérogation à l'interdiction d'abattage des haies n'est plus nécessaire. Le règlement d'aménagement communal ne contraint pas les propriétaires de terrains à bâtir non construits à y aménager des espaces verts. L'accès est suffisant puisque la parcelle litigieuse est desservie par une rue dont la largeur est supérieure au minimum requis pour une desserte de quartier, qui présente une forme et une pente favorables à la visibilité et qui sera bordée d'un trottoir le long de la nouvelle construction. Au surplus, l'entrée au garage collectif se situe au début de la rue. Les rapports entre la commune, la société constructrice et la recourante sur la question de l'achat et de la construction du bien-fonds en cause sont privés. La question d'une éventuelle violation de la bonne foi et des devoirs précontractuels doit être tranchée par le juge civil. La dérogation à la longueur maximale des constructions est admise en raison de circonstances particulières, soit la forme et la topographie de la parcelle. Le projet de construction s'insère de manière bien plus harmonieuse dans le milieu bâti qu'un projet respectant les dimensions maximales réglementaires, de sorte qu'aucun intérêt public important n'est atteint et qu'aucun préjudice sérieux n'est causé aux voisins. ____________________ Par arrêt du 27 août 2012 (Réf.: [CDP.2011.161-AMTC]), le Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé contre la présente décision; arrêt non publié.

A.

Le 14 février 2008, la société A. Sàrl (ci-après: la
constructrice) a déposé une demande de sanction préalable pour la construction
de deux bâtiments de 11 appartements en propriété par étages reliés par un
accès piétonnier et une circulation verticale, ainsi qu'un parking collectif, à
la rue B., sur l'article *** du cadastre de X., propriété de la Ville éponyme.
Cette demande était accompagnée de deux demandes de dérogation, l'une à la
longueur maximale des bâtiments prévue par l'article 141, lettre d du plan et
règlement d'aménagement communal (PRAC), du 26 octobre 1998, l'autre à
l'interdiction d'abattage des haies.

B.

Cette demande a suscité deux oppositions pendant la mise à
l'enquête publique, toutes deux déposées le 14 avril 2008. L'une émanait de la
propriétaire du bien-fonds voisin au sud-est, l'autre de la société E.
(ci-après: E. ou l'opposante, respectivement la recourante). En bref, cette
dernière a contesté que les conditions présidant à l'octroi des dérogations
soient réunies. Elle a également allégué que le projet de la constructrice
violait l'article 248 PRAC relatif aux espaces verts et ne respectait pas les
mesures de sécurité nécessaires relatives à l'accès des garages collectifs à la
voie publique.

Une pétition des habitants du quartier contre le projet de
construction a été déposée en parallèle.

C.

Le Conseil communal a pris position dans un courrier du 23
juin 2008 adressé aux auteurs de la pétition et aux opposantes. Il a expliqué
notamment qu'il avait promis-vendu le bien-fonds litigieux à la constructrice à
condition qu'elle soit en mesure de présenter un projet de 22 appartements
jusqu'au 30 juin 2009, qu'elle ait dans le même délai conclu des engagements en
vue de la vente de 50% des appartements, que le Conseil général accepte la vente
du terrain au profit de ce projet et que son arrêté soit sanctionné par le
Conseil d'Etat.

Le Conseil communal a encore donné aux opposantes et aux
pétitionnaires le détail des principales étapes du projet, dont la prochaine
devait être une séance de conciliation entre opposantes et constructrice.
Celle-ci a été fixée au 1erjuillet 2008.

D.

D.a.

Toutefois, la séance de conciliation n'a pas eu lieu car
les opposantes ont adressé le 30 juin 2008 au Conseil communal deux demandes de
récusation à l'encontre du Conseil communal in corpore ainsi qu'à tout autre
représentant de la commune dans le dossier, estimant que le Conseil communal
avait un parti-pris en faveur de la constructrice.

D.b.

Par décision du 19 août 2008, le Conseil communal a déclaré
irrecevables les demandes de récusation. Confirmée sur recours par l'autorité
de céans en date du 14 janvier 2009, cette décision est entrée en force.

E.

Une séance de conciliation a eu lieu le 2 mars 2009.

Suite à cette séance, le service d'urbanisme communal a
remis aux opposantes un dossier de plans modifiés indiquant le maintien de la
haie en limite est du terrain. Dit service les a priées d'indiquer si elles maintenaient
leurs oppositions.

F.

F.a.

Le 28 avril 2009, les opposantes ont demandé au service
d'urbanisme de bien vouloir leur dire sur quel bien-fonds était implantée une
citerne non cadastrée, à l'est du projet et à quoi elle servait ou si elle
était désaffectée.

F.b.

Le 29 mai 2009, le service d'urbanisme a informé les
opposantes que la citerne serait démolie avec toutes les mesures de sécurité
nécessaires, dans le cadre de la construction, et les a priées d'indiquer si
elles maintenaient ou non leurs oppositions.

F.c.

Le 10 juin 2009, les opposantes se sont déclarées
insatisfaites de cette réponse et ont relevé que la démolition de ce réservoir
devait être soumise à autorisation de construire.

F.d.

Le 13 juillet 2009, le service d'urbanisme a transmis ce
courrier aux architectes du projet, en relevant qu'effectivement, un permis de
construire était nécessaire pour la démolition précitée.

G.

Par courrier du 20 juillet 2009, le Conseil communal a
informé E. que la promesse de vente avec la constructrice était échue, qu'il
entendait se déterminer sur le sort de la parcelle d'ici la fin de l'année et
que dans ce contexte, il se demandait si elle serait intéressée à acquérir dite
parcelle. Il a précisé qu'à titre indicatif, il souhaitait qu'un projet concret
puisse être déposé en 2010, avec un début de construction en 2012 au plus tard.

H.

Finalement, le 24 mars 2010, le service d'urbanisme a
transmis la demande de sanction préalable déposée par la constructrice le 14
février 2008 au service de l'aménagement du territoire (SAT). Il a précisé que
la dérogation à l'arrêté concernant la protection des haies, des bosquets, des
murs de pierres sèches et des dolines, du 19 avril 2006, n'était plus requise
car l'architecte avait modifié ses plans pour conserver la haie située à l'est
de la parcelle. En revanche, le projet nécessitait toujours une dérogation à
l'article 141, lettre d PRAC (longueur des bâtiments en zone d'habitation à
haute densité en ordre non contigu).

I.

I.a.

Le SAT ayant convoqué les parties à une vision locale le 27
mai 2010, E. a exprimé sa stupéfaction le 20 mai 2010 au Conseil communal,
expliquant que suite au courrier du 20 juillet 2009 du Conseil communal, elle
avait contacté un architecte pour travailler un projet, en collaboration avec
le service d'urbanisme, que pour elle le projet de la constructrice n'était
plus de mise et que cette manière de procéder n'était pas transparente.

I.b.

Le même jour, l'opposante précitée a également interpellé
le SAT, le priant de surseoir à la vision locale, le temps pour elle d'obtenir
des explications de la part du Conseil communal.

I.c.

Le SAT a répondu le 21 mai 2010 qu'il se garderait de toute
intervention dans les relations privées entre le propriétaire du terrain et les
autres parties à la procédure, ainsi que de toute ingérence dans les dossiers
de la Ville qui jouissait d'une grande autonomie dans la gestion des permis de
construire.

J.

Le 31 mai 2010, le SAT a transmis à toutes les parties le
procès-verbal de la vision locale du 27 mai 2010, en leur impartissant un délai
pour observations. Il sera revenu sur le contenu de ce document dans la partie
en droit, en tant que besoin.

K.

K.a.

E. a déposé le 18 juin 2010 des observations
circonstanciées, dans lesquelles elle a rappelé les faits et, en droit, a
relevé l'absence de signature du propriétaire de la parcelle [i.e. la Ville]
sur les plans modifiés. Elle a également allégué que les plans modifiés
n'étaient pas convaincants s'agissant du maintien de la haie puisqu'ils
parlaient à présent d'un élagage. Enfin, elle a reproché à la Ville de mener
deux projets en parallèle sur cette parcelle sans en informer ni elle-même ni
la constructrice.

K.b.

Dans un courrier du 25 juin 2010, le Conseil communal a
formellement donné son accord de propriétaire à la demande de permis comprenant
la deuxième série de plans, à savoir ceux sur lesquels figurait le maintien de
la haie.

L.

Par décision spéciale du 8 juillet 2010, le Département de
la gestion du territoire (ci-après: le département) a accordé la dérogation à
l'article 141, lettre d PRAC (longueur des constructions) et déclaré
irrecevables, respectivement rejeté les oppositions y relatives. Il a relevé
que les arguments des opposantes concernant les engagements du propriétaire du
terrain litigieux quant à sa vente et l'abandon du projet relevaient des
relations privées entre les parties et n'étaient donc pas recevables dans une
procédure d'autorisation de construire. S'agissant du maintien de la haie,
objet des plans modifiés le 13 mars 2009, il répondait exactement à la notion
d'ajustement autorisé par le Conseil communal, au sens de l'article 86 du
règlement d'exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.), du 16
octobre 1996. Quant à la citerne non cadastrée, la question devrait être
traitée dans le cadre de la décision de permis de construire, et non de la
décision spéciale.

Concernant enfin la dérogation à la longueur des bâtiments
fixée par le PRAC, au sens de l'article 40 de la loi sur les constructions
(LConstr.), du 25 mars 1996, le département a relevé que le projet ne portait
pas préjudice aux opposantes ni à l'intérêt public des habitants du quartiers
et qu'au titre de circonstances particulières, l'on pouvait retenir que la
dérogation à la longueur permettrait d'intégrer le projet à son environnement
bâti et non bâti d'une manière optimale, ce que les prescriptions de la zone ne
garantissaient pas sur cette parcelle, en raison de sa géométrie, de sa
topographie et de la proximité des immeubles voisins.

M.

Par décision du 29 septembre 2010, le Conseil communal a
levé les oppositions, considérant que l'article 248 PRAC ne signifiait pas que
dans une zone à bâtir, des terrains non bâtis devaient le rester mais bien que
lorsqu'ils étaient libres, ils devaient dans la mesure du possible être arborés
ou transformés en espaces verts ou jardins potagers, en accord avec le
propriétaire. S'agissant des voies d'accès, le Conseil communal a relevé que la
rue B. était une route de desserte d'un quartier résidentiel sans vocation
collectrice, qu'elle était revêtue et bidirectionnelle dans toute sa longueur,
qu'elle dépassait la largeur minimale pour ce type de route exigée par la
réglementation, que les plans prévoyaient la construction d'un trottoir, que la
courbure de la route était faible et que cas échéant, des miroirs pourraient
être posés, de sorte que le grief de l'insuffisance des voies d'accès était mal
fondé.

Le Conseil communal a ensuite délivré la sanction
préalable, avec des conditions. Parmi ces dernières, la demande de sanction
définitive devrait comprendre la demande de démolition de la citerne existante.
Par ailleurs, le Conseil communal a rappelé que le Conseil général devait encore
donner son accord à la vente du bien-fonds à la constructrice.

N.

N.a.

Par mémoires du 1ernovembre 2010, E. a recouru
contre ces décisions, concluant à leur annulation, avec suite de frais et
dépens.

N.b.

Dans son recours contre la décision communale, l'opposante
a tout d'abord repris les faits de la procédure, reprochant au Conseil communal
de lui avoir proposé d'élaborer son propre projet sur la parcelle litigieuse en
lui disant que le projet de la constructrice était abandonné alors qu'il n'en
était rien. Ensuite, la recourante a invoqué une violation des articles 353ss
PRAC (éléments naturels et paysagers) et 373 (règles applicables aux
dérogations), en relevant que la constructrice avait dans un premier temps
sollicité une dérogation afin de pouvoir supprimer la haie et qu'elle y avait
ensuite renoncé sans fournir d'explications circonstanciées, de sorte que
c'était à tort que la sanction préalable avait été accordée. Puis la recourante
a invoqué une violation de l'article 248 PRAC (utilisation des terrains non
bâtis), alléguant que la parcelle litigieuse jouait un rôle d'espace vert à
disposition des habitants des lieux et que le Conseil communal violait son
propre règlement en proposant à la vente ladite parcelle pour une construction.
Enfin, la recourante a invoqué que les 22 nouveaux logements entraîneraient un
important accroissement du trafic, que la rue B. desservait plus de 200
ménages, qu'elle était courbe au nord de la parcelle litigieuse et qu'à cet
endroit se trouvaient les places de parc nécessaires à trois bâtiments
d'habitation. Pour la recourante, la sortie des véhicules du nouveau complexe
immobilier ne garantissait d'aucune manière la sécurité du trafic et des
piétons, de sorte que le Conseil communal ne pouvait accorder la sanction
préalable sans mesure sérieuse telle qu'une étude d'impact.

N.c.

Dans son recours contre la décision du département,
l'opposante a réitéré sa critique de l'attitude du Conseil communal exposée
dans son autre recours et a invoqué une violation crasse du principe de la bonne
foi. Pour l'opposante, le département ne pouvait accorder la dérogation car il
entérinait la mauvaise foi du Conseil communal, laquelle ne constituait pas un
problème d'ordre privé comme l'avait prétendu le SAT au cours de la procédure.
Ensuite, la recourante a invoqué une violation de l'article 40 LConstr., en
alléguant que le projet litigieux lui porterait un préjudice sérieux car un
bâtiment respectant la longueur maximale pourrait être implanté plus loin de la
tour de la parcelle voisine et lui enlèverait donc moins de luminosité. Au
surplus, les appartements touchés par la suppression de la vue et la réduction
de l'ensoleillement devraient voir leurs loyers baissés, de sorte que la
rentabilité ne serait plus assurée pour la recourante. Il convenait dans ce
contexte de tenir compte du but de la recourante, soit de proposer des
logements de qualité à des prix justes, contribuant ainsi à un marché
immobilier plus équilibré et à la paix sociale, de sorte que porter atteinte à
ses intérêts économiques revenait à porter atteinte à la collectivité publique.

La recourante a ensuite allégué qu'il n'était pas démontré
qu'un projet respectant les prescriptions maximales de longueur ne pouvait être
réalisé à cet endroit, permettant également d'assurer une densification mesurée
avec une part importante de verdure. Au surplus, il y aurait également un
intérêt public important à l'existence et au développement de la recourante. En
outre, il y aurait un intérêt public au respect de la loi et à l'octroi
restrictif de dérogations.

Enfin, la recourante a nié l'existence de circonstances
particulières en relevant que l'article 141 PRAC était sans équivoque quant à
la longueur des constructions, que ce faisant le législateur communal avait
opté pour une norme précise parce qu'il voulait éviter que des notions floues
et subjectives comme l'esthétique soient déterminantes et qu'une dérogation
n'était pas destinée à assurer un résultat esthétique optimal. Par ailleurs, la
recourante a allégué qu'il était contraire au droit d'accorder la dérogation
requise parce que la façade du projet ressemblait plutôt à deux façades. Enfin,
la recourante a invoqué la jurisprudence de l'ancien Tribunal administratif
(actuellement: la Cour de droit public du Tribunal cantonal) pour arguer qu'il
n'y avait en l'occurrence pas de situation spécialement rigoureuse qui
justifierait une dérogation.

O.

Le 2 décembre 2010, le Conseil communal a déposé ses
observations sur le recours contre sa décision, estimant que ce dernier était
mal fondé. Le Conseil communal a relevé que les arguments de la recourante
concernant la violation de l'article 248 PRAC et les accès étaient les mêmes
que ceux de son opposition, de sorte qu'il se référait à sa décision et aux
plans. S'agissant de la haie, il a relevé que la constructrice avait modifié
ses plans afin de préserver dite haie, dont la suppression constituait un motif
d'opposition de la recourante et que cette dernière avait été invitée à se
prononcer sur ces nouveaux plans, ce qu'elle n'avait pas fait. Le fait de
réclamer au stade du recours des explications circonstanciées ne constituait
pas un motif de recours au sens de l'article 35, alinéa 2 de la loi sur la
procédure et la juridiction administratives (LPJA), de sorte qu'il était
irrecevable.

P.

Le département s'est quant à lui déterminé le 14 décembre
2010 sur le recours contre sa décision et a conclu à son rejet. Il a tout
d'abord indiqué que les reproches de la recourante concernant la bonne foi de
l'autorité communale n'étaient pas pertinents contre la décision spéciale,
l'autorité cantonale n'ayant pas à s'immiscer dans les relations entre la
commune et les opposantes, et étant uniquement chargée de statuer sur la
question de la dérogation. Ensuite, le département a relevé qu'un bâtiment
conforme à la longueur maximale réglementaire pourrait très bien être implanté
au même endroit que le projet litigieux, qu'il pourrait même être plus large
que le projet et péjorer la situation du bâtiment voisin propriété de la
recourante (bien-fonds ***). Au surplus, l'ensoleillement était garanti à toute
heure de la journée, la façade ouest du bâtiment voisin restant totalement
dégagée et la façade sud se trouvant à plus de 21 mètres du projet litigieux.
Pour le département, il n'y avait donc pas de préjudice sérieux pour la
recourante.

S'agissant de l'atteinte à un intérêt public important, le
département a allégué que le respect de toutes les normes de police des
constructions de la zone conduirait immanquablement à un projet imposant et
massif, et qu'il n'était pas extrêmement rare que des dérogations à la longueur
des bâtiments soient accordées pour des raisons d'intégration urbaine. Par
ailleurs, le projet contesté prévoyait des appartements en propriété par
étages, de sorte qu'il s'adressait à une autre clientèle que celle des
bâtiments d'habitation de la recourante; par conséquent, les intérêts de
celle-ci, qu'ils constituent ou non un intérêt public important, n'étaient pas
atteints.

Concernant enfin les circonstances particulières, le
département a relevé qu'il n'avait pas interprété l'article 141 PRAC mais
appliqué l'article 40 LConstr. et que même une disposition univoque pouvait
faire l'objet d'une dérogation. En l'occurrence, il ne s'agissait pas d'assurer
un résultat économique ou esthétique optimal mais d'éviter une situation
disproportionnée que le plan d'aménagement permettrait bien malgré lui.

Q.

La constructrice a déposé ses observations sur les deux
recours le 31 décembre 2010.

Q.a.

S'agissant du recours contre la décision du Conseil
communal, au rejet duquel elle a conclu, la constructrice a rappelé qu'elle
avait sollicité uneéventuelledérogation au maintien de la haie dans le
cadre de la sanction préalable et qu'elle avait alors indiqué que tout serait
mis en uvre pour conserver dite haie. Par conséquent, la constructrice n'avait
pas adopté un comportement contradictoire en déposant des plans modifiés qui ne
nécessitaient plus de dérogation. Au surplus, les conditions de l'article 86
RELConstr. sur l'ajustement du projet étaient respectées puisque la recourante
avait eu le droit d'être entendue et que le maintien de la haie était dans son
intérêt. La constructrice a également allégué que son projet ne violait pas
l'article 248 PRAC puisque cette disposition n'était pas contraignante, que par
ailleurs un des buts de la Ville était de densifier l'habitat et que son projet
comprenait un indice d'espaces verts nettement plus élevé que ne l'exigeait la
réglementation. S'agissant enfin des voies d'accès, la constructrice s'est
référée pour l'essentiel à la décision communale.

Q.b.

Quant au recours contre la décision du département, la
constructrice a également conclu à son rejet. Elle a tout d'abord allégué que
le grief de violation crasse du principe de la bonne foi ne pouvait être
retenu, car il ne concernait pas la procédure d'octroi d'une dérogation au plan
d'aménagement mais relevait des relations privées entre la recourante et la
Ville, propriétaire du terrain. S'agissant des conditions d'octroi de la
dérogation, la constructrice s'est référée à la décision du département et a
ajouté que son projet n'exploitait pas au maximum les possibilités offertes par
la réglementation en vigueur, ce qui était à l'avantage de la recourante. Au
surplus, la dérogation se justifiait par une parfaite adéquation du projet avec
les caractéristiques de la zone, ses objectifs et l'environnement bâti, au
contraire du projet alternatif réglementaire. Quant à la jurisprudence
cantonale citée par la recourante, elle ne concernait pas le même cas de
figure.

R.

Le 6 janvier 2011, le service juridique de l'Etat, chargé
de l'instruction du recours, a transmis copie de toutes ces observations aux
parties, pour information.

Considérant en droit:

1.

Interjetés dans les termes et délai légaux, les recours
sont recevables.

2.

Les recours concernant la même affaire et les mêmes
parties, le service juridique de l'Etat a prononcé leur jonction, par décision
incidente du 5 novembre 2010.

RECOURS
CONTRE LA DECISION DU CONSEIL COMMUNAL

3.

3.1.

La recourante invoque une violation des articles 353ss et
373 PRAC, alléguant que l'on ne saurait admettre la modification des plans sans
explications circonstanciées de la constructrice, qui sollicitait au départ une
dérogation à l'interdiction d'abattre les haies.

3.2.

Les articles 353ss PRAC sont consacrés aux éléments naturels
et paysagers de la commune, dont les haies. Selon ces dispositions, la commune
doit effectuer un inventaire des éléments naturels et paysagers de la commune.
Les haies sont protégées, notamment, par l'arrêté concernant la protection des
haies, des bosquets, des murs de pierres sèches et des dolines, du 19 avril
2006. Le but est de respecter et favoriser la diversité des strates et de
préserver la bande herbeuse située au pied de la haie. Il est notamment
interdit dessoucher une haie ou den couper les racines, ainsi que de
fragmenter une haie dans sa longueur, den recéper ou den abattre plus du
tiers tous les trois ans (art. 354-356 PRAC). Quant à l'article 373 PRAC, il
renvoie simplement à l'article 40 LConstr. pour les dérogations en zone d'urbanisation,
lequel prescrit l'approbation du département.

Le département est donc compétent pour accorder une
dérogation à l'interdiction d'essoucher () une haie, l'article 356, alinéa 1
PRAC ayant d'ailleurs la même teneur que l'article 5, alinéa 1 de l'arrêté
concernant la protection des haies. En revanche, pour des actes moins invasifs,
tel un élagage, une autorisation du Conseil communal suffit, pour autant que
les conditions de l'article 253, alinéa 2 PRAC soient respectées (danger,
entretien, salubrité, etc.).

3.3.

Dans son opposition du 14 avril 2008, la recourante faisait
valoir que les conditions d'une dérogation n'étaient pas remplies et que
l'abattage de la haie lui occasionnerait un préjudice sérieux en ce sens
qu'elle aurait à souffrir de la perte d'un patrimoine écologique important dans
une zone de construction à haute densité. Après une séance de conciliation le 2
mars 2009, la constructrice a modifié ses plans en renonçant à l'abattage de la
haie; ces plans modifiés, datés du 19 mars 2009, mentionnent que la haie sera
conservée et élaguée. Cette modification a été considérée par le Conseil
communal comme un ajustement, au sens de l'article 86 RELConstr.

L'article 86 RELConstr. permet l'ajustement du projet
lorsque ce dernier, en cours de procédure ou d'exécution, est légèrement
modifié, tout en restant le même dans ses éléments fondamentaux. Le Conseil communal
peut, après avoir entendu les parties à la procédure, autoriser l'ajustement du
projet sans nouvelle demande de permis de construire, pour autant que des
intérêts publics ou des intérêts prépondérants de voisins ne soient pas
touchés. En l'occurrence, la seule modification du projet a consisté dans le
maintien de la haie. Or, ce maintien ne porte pas atteinte à des intérêts
publics ou privés prépondérants, au contraire, puisque les haies sont protégées
de manière générale au niveau communal et que l'opposante en sollicitait
précisément le maintien. Au surplus, l'opposante s'est vu accorder le droit
d'être entendu le 25 mars 2009 (sans toutefois en faire usage). Par conséquent,
l'article 86 RELConstr. a été respecté et c'est à juste titre que le Conseil
communal a autorisé l'ajustement des plans. D'ailleurs, la constructrice a
relevé dans ses observations du 31 décembre 2010 que la demande de dérogation
visant à l'abattage de la haie n'était pas définitive puisque lorsqu'elle a
déposé ses plans, l'abattage n'était qu'une alternative (cf. courrier des
architectes du 18 février 2008).

3.4.

Au demeurant, dans la mesure où la modification des plans,
consistant dans le maintien de la haie, répond au vu exprimé dans
l'opposition, l'autorité de céans émet des doutes sur l'intérêt actuel de
l'opposante à recourir sur ce point. Cette question peut toutefois demeurer
indécise. En effet, il n'y a pas eu violation des articles 353ss et 373 PRAC
car la haie est maintenue et il n'est donc pas nécessaire que le département
accorde une dérogation pour son abattage à la constructrice.

3.5.

Il convient toutefois de relever, concernant l'élagage
mentionné sur les plans, que si celui-ci devait s'avérer important, la
constructrice devra en demander l'autorisation au Conseil communal, au sens de
l'article 253 PRAC. Cas échéant, le Conseil communal est invité à veiller au
respect de cette disposition.

4.

4.1.

La recourante invoque ensuite une violation de l'article
248 PRAC. Selon cette disposition, dans les quartiers peu arborés, ou dans
lesquels les espaces verts à disposition des habitants ou les jardins potagers
font défaut, un terrain non bâti qui s'y prête devra dans la mesure du possible
être arboré ou transformé en espace vert ou jardin potager, en accord avec le
propriétaire.

4.2.

Telle qu'elle est formulée, cette disposition constitue une
recommandation en vue de promouvoir les espaces verts en ville et non une
prescription contraignante pour les propriétaires de biens-fonds non bâtis. À
suivre la recourante, tout bien-fonds en zone à bâtir, qui correspondrait peu
ou prou à la définition de l'article 248 PRAC, ne pourrait être construit et
devrait être transformé en espace vert ou jardin potager, ce qui ne correspond
pas à la formulation littérale de la disposition et poserait la question de
l'expropriation matérielle. Or, non seulement cette disposition précise qu'une
telle transformation devrait intervenir "dans la mesure du possible"
mais encore elle exige l'accord du propriétaire pour un tel changement
d'affectation de son terrain. En l'occurrence, la Ville n'a pas donné son
accord, bien au contraire, puisque dans son courrier du 20 juillet 2009 à la
recourante, le Conseil communal relevait que la valorisation de ce bien-fonds
s'inscrivait dans les objectifs cantonaux et communaux de densification de
l'urbanisation. Au demeurant, l'on relèvera que le quartier dans lequel se
situent les logements appartenant à la recourante, bien que colloqué en zone
d'habitation à haute densité, est bien plus arboré et verdoyant que d'autres
secteurs de la ville.

4.3.

En conclusion, l'autorité de céans considère que le Conseil
communal n'a pas violé l'article 248 PRAC.

5.

5.1.

La recourante invoque enfin une violation de la loi
s'agissant des voies d'accès.

5.2.

Une autorisation de construire n'est délivrée que si la
construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone et si le
terrain est équipé (art. 22, al. 2 LAT). Un terrain est réputé équipé lorsqu'il
est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès
et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais
disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour
l'évacuation des eaux usées (art. 19, al. 1 LAT). Cette disposition contient
des notions juridiques indéterminées, qu'il appartient au droit cantonal et à
la jurisprudence d'interpréter et de concrétiser. La loi n'impose pas de voies
d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. L'accès est
considéré comme suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de
sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des
constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers
une prudence accrue (arrêt de l'ancien Tribunal administratif publié sur
internet TA.2004.315 du 27 octobre 2005, avec plusieurs exemples; RJN 2001 p.
266ss).

5.3.

La législation cantonale reprend ces différents principes.
L'article 109 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (LCAT), du 2
octobre 1991, oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation notamment en
voies d'accès et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation
de ces équipements. Selon l'article 69, alinéa 2, lettre a du règlement
d'exécution de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire (RELCAT) du 16
octobre 1996, les voies d'accès doivent être aménagées de manière à tenir
compte, notamment, de la sécurité de tous les usagers. Quant à l'article 70
RELCAT, il prescrit la largeur des chaussées, tout réservant pour le surplus
d'autres dispositions prises par les communes, en application des normes
édictées par l'Union suisse des professionnels de la route (USPR  VSS). Par
ailleurs, l'article 9 LConstr. rappelle que compte tenu de l'importance des
constructions et installations, les accès à la voie publique doivent garantir
la sécurité des piétons et celle de la circulation routière, ainsi que
l'intervention des services publics.

Selon l'article 70, alinéa 1 RELCAT, la largeur des
chaussées est déterminée par l'intensité existante ou planifiée du trafic. En
règle générale, la largeur sera de 3 m pour les routes à sens unique, de 4.5 m
pour les routes ouvertes à la circulation dans les deux sens, au maximum de 5 m
pour les routes de desserte et de 6 m pour les routes collectrices (al. 2).
Selon la norme de l'USPR SN 640 045, les routes de desserte sont des routes à
l'intérieur des espaces bâtis qui n'ont dans le réseau routier qu'une
importance de quartier; elles desservent des parcelles ou des bâtiments et
conduisent la circulation aux routes collectrices (let. A, ch. 4 p. 1 et
tableau 1 p. 5).

5.4.

En l'occurrence, il ressort du dossier que la rue B., d'une
longueur de 216 m, a une vocation de desserte du quartier, qu'elle est
goudronnée et bidirectionnelle, et se termine en cul de sac avec une place de
rebroussement. Elle présente une faible courbe le long de la parcelle
litigieuse puis est rectiligne jusqu'au rebroussement et sa pente est également
faible, de sorte que la visibilité ne semble pas compromise; au besoin, elle
pourrait être encore améliorée par la pose de miroirs. Selon les plans, elle
présente une largeur supérieure à ce qui est prescrit même pour les routes collectrices
et elle sera dotée d'un trottoir le long de la parcelle litigieuse sauf devant
l'entrée du garage. L'entrée dudit garage est au surplus située au début de la
rue, dans le prolongement de la façade nord du bâtiment sis au no 3 de la rue B.;
par conséquent, la circulation des véhicules des occupants du projet de
construction n'affectera pas l'ensemble de la rue. L'accès à la construction
projetée est, vu ces éléments, tout à fait suffisant et n'exposera pas les
usagers de la rue, piétons ou motorisés, à des dangers excessifs.

5.5.

Enfin, la recourante estime qu'aucune mesure sérieuse,
telle une étude d'impact, n'a été réalisée. Or, selon l'annexe à l'ordonnance
relative à l'étude d'impact sur l'environnement (OEIE) du 19 octobre 1988, en
matière de circulation routière, seuls sont soumis à étude d'impact les routes
nationales, les routes principales ou à grand débit et les parcs de
stationnement pour plus de 500 voitures. C'est donc avec raison qu'une étude
d'impact n'a pas été ordonnée pour le projet litigieux. Par ailleurs, la
recourante n'explique pas quelle autre mesure aurait dû être prise.

5.6.

En conclusion, l'autorité de céans considère que vu la
configuration de la rue, la future présence d'un trottoir et l'emplacement du
projet litigieux au début de la rue, l'accès est suffisant. Sur ce point
également, le recours contre la décision du Conseil communal est rejeté.

RECOURS
CONTRE LA DECISION DU DEPARTEMENT

6.

6.1.

La recourante invoque une violation crasse du principe de
la bonne foi de la part du Conseil communal et reproche au département, en
accordant la dérogation, d'entériner la position communale.

6.2.

Il convient tout d'abord de rappeler qu'en vertu de
l'arrêté dispensant les communes de La Chaux-de-Fonds, du Locle et de Neuchâtel
de l'obligation de solliciter le préavis des services concernés de l'Etat, du
10 février 1997, la Ville jouit d'une grande autonomie dans la procédure
d'octroi des permis de construire, puisqu'elle est donc dispensée des préavis
des services de l'Etat et peut elle-même accorder certaines dérogations. Le
département n'est appelé à trancher que les autres demandes de dérogations,
comme celle de la présente affaire. Autrement dit, dans ce dossier, le
département n'a pas un rôle directeur ou régulateur dans la procédure du permis
de construire; il doit uniquement décider d'accorder  ou non  la dérogation à
la longueur des constructions sollicitées.

6.3.

Au surplus, il appert que les rapports entre la recourante
et la Ville sont bel et bien privés, puisqu'il s'agit de ceux qui existent entre
le propriétaire d'une parcelle et un éventuel acquéreur (la recourante; cf.
courrier de la Ville du 20 juillet 2009), en concurrence avec un autre éventuel
acquéreur et promoteur d'un projet (la constructrice), au sens du code des
obligations; peu importe dans ce cadre que le propriétaire soit une
collectivité publique. Il n'appartient donc pas aux autorités administratives
de trancher la question de savoir si la Ville a fait preuve de mauvaise foi en
demandant à la recourante si elle entendait acheter le bien-fonds litigieux et
présenter un projet immobilier, tout en poursuivant la procédure de permis de
construire initiée par la constructrice. Il convient pour le surplus de
renvoyer à la doctrine et la jurisprudence exposées de manière précise et complète
dans la décision du département.

6.4.

La seule question préjudicielle de droit privé qu'il
importe de vérifier dans cette procédure de permis de construire est celle de l'accord
du propriétaire du terrain, puisque celui-est est indispensable (art. 42, al. 2
RELConstr.). Or, la Ville a signé le formulaire de demande de permis de
construire du 14 février 2008, a sollicité la dérogation à la longueur maximale
des bâtiments le 24 mars 2010 et a précisé par courrier du 25 juin 2010
qu'elle donnait son accord de propriétaire à la demande de permis comprenant la
deuxième série de plans, à savoir ceux sur lesquels figure le maintien de la
haie, objet de l'ajustement.

6.5.

En conclusion, si la recourante entend faire valoir une
éventuelle violation de devoirs précontractuels par la Ville, elle doit
s'adresser au juge civil et non à l'autorité administrative. Sur ce point, le
recours est donc rejeté.

7.

7.1.

L'article 141, lettre d PRAC prescrit que dans la zone
d'habitation à haute densité en ordre non contigu, la longueur maximale est de
45 m, alors que la longueur du projet litigieux est 64.8 m. La recourante est
d'avis que les conditions de l'octroi de la dérogation à la longueur maximale
des bâtiments ne sont pas remplies.

7.2.

Au sens de l'article 40, alinéa 1 LConstr., des dérogations
au plan d'aménagement et à cette loi peuvent être octroyées si les trois
conditions cumulatives suivantes sont remplies:

-elles
sont justifiées par des circonstances particulières (let. a);

-elles
ne portent pas atteinte à un intérêt public important, notamment à l'aspect
historique, esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une rue
ou d'un bâtiment (let. b);

-elles
ne causent pas un préjudice sérieux aux voisins (let. c).

7.3.

Selon la jurisprudence (RJN 2006 p. 231), les limites entre
les notions de "circonstances particulières", "intérêt public
important" et "préjudice sérieux aux voisins" sont difficiles à
déterminer, de sorte qu'il convient avant tout, dans chaque cas particulier, de
procéder à une appréciation d'ensemble des différents facteurs à prendre en
compte. L'intérêt du requérant à réaliser son projet doit être mis en rapport
avec celui de la collectivité (laquelle peut être favorable ou non au projet),
celui des voisins susceptibles d'être touchés et celui que poursuit la norme à
laquelle il est envisagé de déroger (P. Moor, Droit administratif I, 1994, p.
323; RJN 2003 p. 375, 380; 2000 p. 283), ainsi qu'avec l'intérêt public à
l'application stricte de la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par
les tiers des règles qu'ils doivent eux-mêmes observer (ATF 99 I 138). Malgré
la complexité et la diversité des intérêts à prendre en considération le refus
d'une dérogation est la règle, son octroi l'exception. Une dérogation entre en
effet dans le domaine des autorisations exceptionnelles, de sorte qu'on doit
faire preuve d'une grande réserve dans son octroi. La possibilité de déroger au
système légal doit être réservée aux cas où il s'agit d'éviter des situations
trop rigoureuses que le législateur n'a pas voulues ou lorsque les conditions
pour l'octroi d'une dérogation sont précisées dans la loi et qu'elles sont
réalisées (RJN 1988 p. 179 et les références). De ce point de vue, une
disposition prévoyant la possibilité de déroger à certaines règles ne constitue
qu'une application particulière du principe de la proportionnalité qui régit
l'ensemble du droit administratif (Moor, op.cit., p.320; RJN 2003 p. 375, 380;
2000 p. 283).

7.4.

L'octroi restrictif de dérogations vise à sauvegarder la
sécurité du droit, c'est-à-dire sa clarté et son unité, et à garantir l'égalité
de traitement (JAB 1999, p.214). En matière de constructions, il est en effet
souhaitable que le territoire d'une commune soit en principe régi par les
règles dont celle-ci s'est elle-même dotée et que les justiciables soient tous
soumis aux mêmes limitations. Un propriétaire ne saurait ainsi obtenir une
dérogation pour la seule raison qu'elle lui permettrait de faire un usage
optimal de son bien (RJN 2003 p. 376, 380; 2000 p. 283; 1988 p. 179; 1985, p.
204; Macheret, La dérogation en droit public de la construction  règle ou
exception ?, in Mélanges Grisel, 1983, p. 563). Le fait que le requérant ait
des motifs économiques à la réalisation du projet peut constituer une
circonstance particulière susceptible de justifier une dérogation. Ce n'est
cependant qu'un critère parmi d'autres et il faut également examiner les
solutions alternatives envisageables (RJN 1985 p. 203-204; JAB 1990 p.205). En
effet, des considérations économiques sont des motifs d'ordre général que l'on
retrouve pratiquement toujours. Elles ne créent pas automatiquement des
situations particulières qui justifieraient une autorisation exceptionnelle
(ATF 107 Ia 214). En revanche, l'inadéquation des prescriptions légales à la
forme, la situation ou la topographie d'une parcelle pourrait en principe
fonder la délivrance d'une telle autorisation. Il en irait de même lorsque la
solution strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un ouvrage mal
intégré ou disharmonieux (RFJ 1986 p.1 70). En ce qui concerne l'évaluation de
l'intérêt privé du requérant à la réalisation de son projet, la perte d'un
avantage économique et les autres conséquences financières qui peuvent découler
du refus d'une dérogation n'ont en règle générale pas une importance
déterminante (Moor, op.cit., p. 323 et les références).

8.

8.1.

S'agissant du préjudice sérieux aux voisins, il convient de
confirmer que la question de l'ensoleillement n'est pas réglée par les règles
relatives à la longueur des bâtiments. Celles-ci sont édictées à des fins
d'hygiène, de prévention contre les incendies et surtout d'esthétique, car
elles permettent d'assurer l'harmonisation des volumes hors sol (P.
Zen-Ruffinen/C. Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, Berne 2001, no 883). Les gabarits, quant à eux, ont pour
objectif de fixer les distances entre les bâtiments en fonction de leur
hauteur, de façon à assurer à chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière
nécessaires (art. 18 RELCAT). Les gabarits étant respectés dans le cas
d'espèce, les habitants de la tour au nord de la parcelle litigieuse ne seront
pas privés de lumière et de soleil. Quant à la vue, celle-ci n'est pas protégée
par une disposition légale ou conventionnelle, le bien-fonds litigieux n'étant
grevé d'aucune servitude en ce sens. Au demeurant, la façade nord du bâtiment
projeté est prévue, au minimum, à 21 m de la façade sud de la tour locative,
laquelle est implantée de manière décalée plus à l'est, de sorte que la vue ne
sera pas "bouchée"; au surplus, la façade ouest reste complètement
dégagée.

8.2.

Quant à un projet qui respecterait la longueur maximale
prescrite par le PRAC, le plan et les modélisations intitulés "Potentiel
constructif légal du terrain" (dossier du département, document no 8)
permettent de se convaincre qu'un bâtiment d'une longueur maximale conforme à
la réglementation ne serait guère à l'avantage de la recourante. En effet, la
forme triangulaire de la parcelle et le "bloc" formé par le bâtiment
réglementaire détermineraient une implantation plus massive en regard de la
façade sud de la tour locative propriété de la recourante, implantation qui
gênerait davantage la vue que le projet litigieux. Au surplus, le projet
litigieux n'exploite pas tout le potentiel constructible du bien-fonds puisqu'il
présente un taux d'occupation du sol de 18.22% au lieu des 30% réglementaires
et un indice d'espaces verts de 76% au lieu des 35% réglementaires, de sorte
que le résultat est visuellement plus "léger".

8.3.

Il résulte de ce qui précède que le projet litigieux n'est
pas susceptible de causer un préjudice sérieux ni à la recourante ni à ses
locataires.

9.

9.1.

S'agissant de l'intérêt public, la recourante allègue que
l'intérêt public à la densification mesurée peut être atteint sans déroger à la
longueur maximale, qu'il y a un intérêt public à respecter la loi et que sa
propre existence est également d'intérêt public.

9.2.

Selon la jurisprudence, l'obligation d'assurer une
utilisation mesurée du sol (art. 1er, al. 1 LAT) tend à une
occupation plus dense des terrains ou des bâtiments déjà classés en zone à
bâtir plutôt qu'à étendre la superficie des zones à bâtir (arrêt du TF
1C_165/2007 du 5 novembre 2007). Autrement dit, la densification des zones à
bâtir constitue un but de l'aménagement du territoire et est donc d'intérêt
public. Cette densification doit toutefois être équilibrée pour assurer une
certaine qualité de l'espace bâti. Dans le cas d'espèce, le projet litigieux
vise précisément à mieux s'harmoniser avec l'environnement bâti, composé
presque exclusivement de bâtiments d'habitation collective. Comme cela a déjà
été dit au considérant précédent, un bâtiment respectant les dimensions
maximales autorisées par le règlement d'aménagement (cf. dossier du
département, pièce no 8) aurait un effet massif contraire au but d'esthétique
recherché par lesdites dimensions (P. Zen-Ruffinen/C. Guy-Ecabert, op. cit.).
Au surplus, le projet litigieux prévoit un taux d'occupation du sol et un
indice d'espaces verts supérieurs au minimum réglementaire, ce qui permet
d'assurer une certaine qualité de l'espace bâti. Il en résulte que le projet
litigieux répond à un intérêt public de densification, sans porter atteinte à
l'aspect esthétique du quartier, à tout le moins de manière beaucoup moins
importante qu'un projet strictement réglementaire.

9.3.

Au surplus, s'il y a certes un intérêt public à la mise à
disposition sur le marché locatifs d'appartements à loyers modérés, comme le
fait la recourante (cf. loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix
modérés du 21 mars 2003), il y a aussi un intérêt public à encourager l'accès à
la propriété du logement (cf. loi fédérale encourageant la construction et
laccession à la propriété de logements du 4 octobre 1974) en construisant,
comme en l'espèce, des immeubles en propriété par étages. La réunion dans un
même quartier de ces deux types d'habitats permet au demeurant d'assurer une
certaine mixité sociale, ce qui est également d'intérêt public.

9.4.

Enfin, s'il existe certes un intérêt public à une
application de la loi égale à tous, il n'est pas contraire à cet intérêt public
de pouvoir déroger à la loi, lorsque cette dernière le prévoit et que les
conditions en sont remplies, afin de respecter le principe de la
proportionnalité.

9.5.

Vu ce qui précède, le projet litigieux ne porte pas atteinte
à un intérêt public important.

10.

10.1.

S'agissant enfin des circonstances particulières, l'on
relèvera que, comme l'a indiqué la jurisprudence précitée, les circonstances
particulières se recoupent largement avec les deux autres conditions de
l'article 40 LConstr. examinées ci-dessus.

10.2.

Dans leur courrier du 18 février 2008 justifiant la demande
de dérogation, les architectes expliquent qu'il aurait été envisageable
d'implanter le bâtiment parallèlement à la limite de propriété est, d'augmenter
la surface au sol du bâtiment et de réaliser un niveau d'étage supplémentaire
mais qu'ils ont préféré privilégier la qualité de l'habitat et des espaces
extérieurs. Les architectes ont pris en considération la typologie du bâti
environnant, en particulier du bâtiment rue B. n° x.-y.-z., sis en bordure
ouest de cette même rue, pratiquement en face du projet, lequel possède un
volume légèrement cintré qui épouse la courbe de la rue, ainsi qu'une
modénature et une polychromie en façade ouest bien spécifiques. Selon les architectes,
le projet, par son implantation légèrement décalée et sa volumétrie comparable,
constitue ainsi un répondant "dynamique" à l'immeuble existant; il
s'inscrit de manière cohérente dans la géométrie et la topographie de la
parcelle, tout en respectant la proximité des constructions voisines. Enfin, la
lecture de la façade du bâtiment n'est pas visible de manière continue sur 64.8
m de longueur car elle est interrompue par l'accès piétonnier et la circulation
verticale.

10.3.

Selon la jurisprudence précitée, l'inadéquation des
prescriptions légales à la forme, la situation ou la topographie d'une parcelle
pourrait en principe fonder la délivrance d'une dérogation. Il en irait de même
lorsque la solution strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un
ouvrage mal intégré ou disharmonieux.

En l'espèce, tel est le cas. En effet, la parcelle
litigieuse présente une forme triangulaire, dont la face la plus longue,
arrondie, épouse la forme de la rue B.. La parcelle est en pente et se termine
en talus sur la rue. De l'autre côté de la rue, à l'ouest, un bâtiment
d'habitation collective d'environ 55 m de long est également cintré pour
épouser la forme de la rue; au nord se trouve une tour locative d'une dizaine
d'étages et au sud-est, derrière la haie, le bâtiment "F.". L'on
précisera à propos de ce dernier qu'il ne correspond plus à l'affectation de la
zone d'habitat à haute densité, qu'il bénéficie certes d'un droit acquis pour
son entretien mais que s'il venait à disparaître, il serait remplacé par un bâtiment
d'habitation collective. Dans ce contexte, vu les photographies prises lors de
la vision locale et les plans figurant au dossier, dont le "potentiel
constructif légal du terrain", il s'avère que le projet litigieux tient
mieux compte de la forme, de la situation et de la topographie de la parcelle
qu'un projet réglementaire, lequel, encore une fois, surplomberait la rue de
manière massive, cacherait davantage la vue aux parcelles voisines nord et
sud-est et ne s'harmoniserait guère avec la courbure de la parcelle le long de
la rue.

Comme le relève avec raison la constructrice, une telle
situation n'est guère comparable avec le cas relaté dans l'arrêt du Tribunal
administratif publié au RJN 2000 p. 281, cité par la recourante. En effet, dans
cet arrêt, les intéressés n'avaient pas respecté les plans sanctionnés pour une
cabane de jardin, qui avec le bâtiment existant dépassait la longueur maximale
autorisée; ils alléguaient uniquement des difficultés d'ordre pratique qui
compliqueraient le déplacement de la cabane et rendraient la propriété moins
commode. Au surplus, ils n'expliquaient pas pourquoi ils n'avaient pas respecté
les plans et ne démontraient pas qu'une construction plus modeste eût été
impossible.

10.4.

Enfin, il faut relever que le département n'a pas, comme
l'allègue la recourante, interprété l'article 141, lettre d PRAC (longueur
maximale) à l'aune de l'esthétique mais appliqué l'article 40 LConstr., qui
permet justement de déroger à une règle claire lorsque les conditions en sont
réunies, comme c'est le cas en l'espèce.

11.

Vu tout ce qui précède, il s'avère que les conditions de
l'article 40 LConstr. sont remplies et que le département n'a pas violé la loi
en accordant une dérogation à la longueur maximale. Le recours contre la
décision du département est donc rejeté sur ce point également.

12.

En conclusion, le recours contre la décision du Conseil
communal et le recours contre la décision du département sont rejetés.

13.

13.1.

La recourante ayant succombé, elle supportera
le paiement de frais de procédure (art. 47, al. 1 LPJA), qui comprennent les
émoluments et les débours.En application de l'arrêté temporaire fixant
les tarifs des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière
civile, pénale et administrative, du 22 décembre 2010, l'émolument de décision
est fixé en tenant compte de la mise à contribution de l'autorité, de
l'importance de la cause et de ses difficultés (art. 6). Devant le Tribunal
cantonal, le Conseil d'Etat et les autres autorités, l'émolument de décision
n'excède pas Fr. 6'000.- (art. 38, al. 1). Les frais de ports, d'expédition et
de téléphone sont calculés forfaitairement à raison de 10% de l'émolument
arrêté (art. 42, al. 1).

En l'espèce, la cause a nécessité un tour d'écritures, sans
vision locale. Elle revêt toutefois de l'importance, vu son objet (22
appartements), et a impliqué un travail d'une certaine ampleur de la part de
l'autorité de recours, étant donné que deux recours contre deux décisions ont
été déposés, avec un nombre important de griefs à examiner. Tout bien
considéré, les frais de procédure sont fixés au montant total de Fr. 1'650.-,
ce montant étant compensé par l'avance de frais de même montant versée le 16
novembre 2010.

13.2.

Vu l'issue du recours, aucune indemnité de dépens ne sera
allouée à la recourante. En revanche, la constructrice, qui a procédé avec
l'aide d'un mandataire, a droit à des dépens (art. 48, al. 1 LPJA), à la charge
de la recourante.Le montant doit être fixé en application de
l'arrêté du 22 décembre 2010 précité, selon lequel les honoraires sont fixés en
fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa
difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le
représentant (art. 49, al. 2 et 57). En l'occurrence, la cause revêt une
certaine ampleur mais n'a nécessité qu'un tour d'écriture, de sorte qu'une
indemnité de dépens de Fr. 600.- paraît équitable.

Par ces motifs, le Conseil d'Etat,

décide:

1.Le recours du 1ernovembre 2010 de C. contre la décision du 29 septembre 2010 du Conseil communal
de X. est rejeté.

2.Le recours du 1ernovembre 2010 de E. contre la décision du 8 juillet 2010 du Département de la
gestion du territoire est rejeté.

3.Un émolument de Fr. 1'500.- et
des frais s'élevant à Fr. 150.- sont mis à la charge de la recourante et sont
imputés sur l'avance de frais de Fr. 1'650.- versée le 16 novembre 2010.

4.Une indemnité de dépens de Fr.
600.- est allouée à A. Sàrl à la charge de la recourante.

Neuchâtel, le 16 février 2011

Au nom du
Conseil d'Etat

La vice-présidente,         La chancelière,

G. Ory                            S. Despland