ne_jurisprudence_adm · REC.2010.100 · 2010-11-10 · fr
Dérogation à l'implantation parallèle aux courbes de niveau. Circonstances particulières. Absence d'atteinte à un intérêt public important. Absence de préjudice sérieux pour les voisins
Constructions

Projet de construction d'un bâtiment d'habitation collective perpendiculaire au lac. Refus du Département de la gestion du territoire d'accorder une dérogation à l'article 100 du règlement d'aménagement communal (PRAC), qui prescrit une implantation parallèle aux courbes de niveau. Refus par conséquent de la sanction préalable par le Conseil communal. Il y a des circonstances particulières au sens de l'article 40, alinéa 1 LConstr. vu la configuration particulière de la parcelle (rectangulaire étroite et allongée), l'environnement construit (présence deux bâtiments implantés perpendiculairement sur les parcelles voisines) et le fait que le refus de la dérogation ne permet pas d'atteindre les objectifs de l'article 100 PRAC. En outre, la dérogation ne porterait à aucun intérêt public important et permettrait une solution plus avantageuse au niveau énergétique. Enfin, les voisins ne subissent pas de préjudice sérieux, en tout cas pas davantage qu'avec une solution conforme à l'article 100 PRAC (deux petits bâtiments l'un derrière l'autre). Admission des recours.

A.

Le 28 novembre 2008, M. A. (ci-après : le constructeur,
respectivement le recourant) a déposé une demande de permis de construire
(sanction préalable) pour un bâtiment d'habitation collective de 17
appartements et un parking souterrain, sur l'article *** du cadastre de X.,
dont il est propriétaire.

À cette occasion, il a également sollicité l'octroi d'une
dérogation à l'article 100 du plan et règlement d'aménagement de la Ville de
Neuchâtel (PRAC), du 2 février 1998, qui prescrit l'implantation parallèle aux
courbes de niveau, la façade la plus longue devant être obligatoirement située
face au lac, pour les bâtiments sis dans les quartiers étagés selon l'ancienne
structure des murs de vigne. Le constructeur a expliqué que les deux bâtiments
d'habitation situés au sud-ouest de la parcelle étaient construits
perpendiculairement aux courbes de niveau, de sorte que le projet continuait la
structure bâtie de la même manière et marquait la fin des constructions avant
le parc public au nord-est. Au surplus, divers bâtiments dans le quartier
étaient également bâtis de manière perpendiculaire au lac.

B.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 16 janvier au
16 février 2009. Dans l'intervalle, le 27 janvier 2009, l'architecte communal
adjoint a transmis le dossier au service de l'aménagement du territoire. Il a
notamment relevé que la commission d'urbanisme y était favorable et que
l'orientation choisie découlait à la fois de la géométrie de la parcelle et de
l'étude du tissu urbanistique environnant.

C.

Le 5 février 2010, B. SA, à Neuchâtel, a formé opposition
au projet au nom de C. SA, propriétaire du bien-fonds *** voisin. Elle a relevé
les dégâts que pourraient causer les travaux sur les immeubles voisins, les
nuisances et la perte de jouissance pour les locataires, qui pourraient
occasionner des demandes de réduction de loyer, temporaires ou définitives. B.
SA a demandé que le constructeur s'engage à assumer l'intégralité des
conséquences financières des points susmentionnés.

D.

Le 16 février 2009, Mme D., propriétaire d'un appartement
dans le bâtiment sis rue E. 68, a également formé opposition. Elle a relevé que
le projet nécessitait une dérogation et que le bien-fonds était soumis à la loi
sur la viticulture, sans autres commentaires. Mme D. a en outre allégué qu'il
manquait une étude d'impact approfondie quant à la circulation et au bruit, car
le projet était de nature à engendrer une intensification majeure du trafic à
la rue E.. Au surplus, avec 17 nouveaux logements, les seules 20 places
nouvelles seraient insuffisantes, d'autant plus que des places existantes en
surface seraient supprimées.

Le même jour, la copropriété G. 72, par son administrateur
M. H., également copropriétaire, a déposé une opposition identique à celle de
Mme D..

E.

Le 10 juillet 2009, le constructeur a formulé à l'attention
de l'architecte communal adjoint des observations au sujet des oppositions
susmentionnées et a conclu à ce qu'elles soient déclarées irrecevables,
respectivement mal fondées.

F.

Le 4 janvier 2010, le Conseil communal a transmis au
Département de la gestion du territoire (ci-après: le département) son préavis
relatif à la demande de dérogation à l'article 100 PRAC. Pour lui, il y avait
bien des circonstances particulières, au sens de l'article 40, alinéa 1, lettre
a de la loi sur les constructions (LConstr.), du 25 mars 1996. En effet, il
serait certes possible de se conformer à l'article 100 PRAC en construisant
deux petits blocs l'un derrière l'autre mais ce dernier se retrouvait presque
totalement privé de dégagement; au surplus, l'indice d'utilisation de la
parcelle serait pratiquement identique dans les deux cas. Outre la forme
particulière de la parcelle, il y avait une certaine logique urbanistique à
poursuivre la systématique des deux autres bâtiments à l'ouest, le nouveau
bâtiment terminant la série et venant cadrer le parc public situé à l'est.

Par ailleurs, le Conseil communal a relevé que l'importance
d'organiser le bâti de manière cohérente par rapport à une situation
particulière comme celle-ci lui paraissait prépondérante par rapport au respect
de prescriptions imposées de manière uniforme pour une grande partie du
territoire communal. Quant aux voisins, la dérogation n'était pas susceptible
de leur causer un préjudice sérieux, leurs oppositions n'y ayant pas trait ou
ne faisant qu'évoquer la nécessité d'une dérogation. Au surplus, pour les
bâtiments au sud, le projet n'aurait aucune incidence visuelle ou du moins pas
davantage qu'un bâtiment conforme au PRAC.

G.

Par décision du 25 janvier 2010, le département a refusé
d'accorder la dérogation, estimant que le dégagement optimal sur le lac
relevait de la convenance personnelle et ne constituait donc pas une
circonstance particulière au sens de l'article 40 LConstr. Au surplus,
l'argument urbanistique n'était pas convaincant, dans la mesure où, dans le
voisinage immédiat, les constructions sur des biens-fonds présentant des
caractéristiques semblables, voire plus désavantageuses que celles du
bien-fonds litigieux, avaient été réalisées conformément à l'article 100 PRAC.
Le département a déclaré admettre les oppositions sans se prononcer sur la
pertinence de leurs griefs.

H.

Le 24 février 2010, le Conseil communal a notifié au
constructeur la décision du département précitée et l'a informé qu'en
l'application de cette dernière, il refusait de lui accorder la sanction
préalable des plans qu'il avait déposés.

I.

Le 31 mars 2010, le constructeur a déposé devant l'autorité
de céans deux recours, l'un dirigé contre la décision du 25 janvier 2010 du
département, l'autre contre la décision du 24 février 2010 du Conseil communal,
et en a sollicité la jonction.

Dans son recours contre la décision du département, le
constructeur a contesté que ce dernier ait procédé à un examen suffisant des
circonstances et à une pesée des intérêts correctement proportionnée. Il a
allégué que la situation de la parcelle, sa forme étroite et le fait d'avoir
deux bâtiments orientés conformément à l'article 100 PRAC alors que les deux
bâtiments immédiatement voisins ne l'étaient pas, justifiaient l'octroi de la
dérogation puisqu'une implantation réglementaire serait malheureuse aux plans
esthétique et urbanistique. À cela s'ajoutait que cette solution permettait une
utilisation plus rationnelle de la parcelle et présentait des avantages environnementaux,
voire même économiques, puisque la construction d'un bâtiment plutôt que de
deux permettrait d'améliorer le bilan énergétique (quatre façades au lieu de
huit, un ascenseur au lieu de deux, etc.). Le recourant a encore allégué
qu'aucun intérêt public important ne s'opposait au projet, puisque la commune y
était favorable, que la dérogation ne visait pas obtenir des droits de bâtir
supérieurs à ceux prévus par le PRAC, qu'il y aurait un gain énergétique non
négligeable et que d'un point de vue urbanistique, la solution proposée
répondait le mieux aux buts et principes de l'aménagement du territoire. Enfin,
la dérogation ne causerait aucun préjudice aux voisins, les oppositions admises
par la décision étant au demeurant dépourvues de toute motivation quant à une
lésion de leurs intérêts privés.

Dans son recours contre la décision du Conseil communal, le
constructeur a relevé que cette décision ne faisait qu'appliquer celle du
département. Par conséquent, il recourait pour préserver ses droits et renvoyait
pour le surplus à la motivation de son recours contre la décision du
département.

À l'appui de ses recours, le constructeur a déposé deux
photomontages et a sollicité une vision locale.

J.

Le service juridique de l'Etat, chargé de l'instruction du
recours (ci-après: le service juridique) a joint les recours dans la décision
de demande d'avance de frais du 8 avril 2010.

K.

Dans ses observations du 11 mai 2010, le département a
conclu au rejet du recours, avec suite de frais. Il a estimé que la forme particulière
de la parcelle ne constituait pas une circonstance particulière car elle
pouvait être bâtie de manière conforme au PRAC et de nombreuses autres
parcelles étaient dans cette situation. Par ailleurs, le recourant ne
prétendait pas que les deux bâtiments perpendiculaires voisins auraient
bénéficié d'une dérogation et qu'il devait par conséquent bénéficier de
l'égalité de traitement.

L.

Le 18 mai 2010, le Conseil communal a déposé ses
observations, concluant à l'admission du [des] recours et sollicitant une
vision locale. Il s'est référé à son préavis du 4 janvier 2010 dont
il a confirmé la teneur, à savoir que la dérogation à l'article 100 PRAC se
justifiait au regard de circonstances particulières, qu'elle ne portait pas
atteinte à un intérêt public important et qu'elle ne causait pas un préjudice
sérieux aux voisins.

M.

Le 15 juin 2010, le service juridique a transmis aux
parties les observations du département et du Conseil communal pour
détermination éventuelle, relevant que les opposantes ne s'étaient pas
déterminées et demandant au recourant s'il maintenait sa réquisition de vision
locale.

N.

N.a.

Le 22 juin 2010, le département a informé le service
juridique qu'il se référait à sa décision et ses observations du 11 mai 2010.

N.b.

Le 29 juin 2010, le Conseil communal s'est déterminé sur
les observations du département. Il a souligné que la règle d'implantation
définie à l'article 100 PRAC valait pour l'ensemble des coteaux de la Ville, de
sorte que vu la grandeur du territoire communal, il n'était pas possible de
prévoir des cas particuliers, comme en l'espèce, et que la dérogation de
l'article 40 LConstr. constituait un instrument adéquat. Le Conseil communal a
par ailleurs relevé que le principe de l'égalité de traitement n'était pas
applicable en l'espèce, car les bâtiments anciens du quartier implantés
perpendiculairement aux courbes de niveau avaient été construits à une époque
où d'autres règles prévalaient. Le Conseil communal a répété qu'il souhaitait
qu'une vision locale soit organisée.

N.c.

Deux des opposantes ont évoqué, par courrier du 29 juin
2010, la problématique des places de parc du quartier et ont sollicité une
vision locale.

N.d.

Par courrier du 8 juillet 2010, le constructeur a contesté
le contenu des observations du département et a maintenu sa demande de vision
locale.

O.

La vision locale a eu lieu le 26 août 2010, en présence de
toutes les parties à la procédure (excepté une opposante) et d'une
représentante du service juridique. Pour l'essentiel, chaque partie a pu confirmer
sa position et examiner la parcelle litigieuse ainsi que ses abords. Les
opposantes présentes ont confirmé que l'orientation du bâtiment leur importait
peu, pourvu que l'accès se fasse par le nord, soit la rue F., car ils
craignaient les répercussions négatives pour les habitants du quartier d'un
accès au sud, par la rue E.. Le contenu du procès-verbal sera repris, en tant
que besoin, dans les considérants en droit.

P.

Par courriers du 6, respectivement du 8 octobre 2010, le
Conseil communal, respectivement le constructeur, ont indiqué qu'ils n'avaient
d'observations particulières à formuler sur le procès-verbal. Le constructeur a
tout de même ajouté que la vision locale avait démontré que l'octroi d'une
dérogation ne constituerait pas un précédent, comme la crainte en avait été
exprimée.

Considérant en droit:

1.

Les recours ont été déposés dans les formes et délai
légaux, compte tenu des vacances judiciaires (art. 20 de la loi sur la
procédure et la juridiction administratives [LPJA], du 27 juin 1979,
renvoyant aux art. 118-120 du code de procédure civile [CPCN], du 30 septembre
1991).

2.

2.1.

À titre préliminaire, il convient de préciser que les
recours joints ne concernent, au fond, que le refus du département d'accorder
la dérogation à l'article 100 PRAC. En effet, la décision du Conseil communal
ne pouvait que constater l'absence de dérogation et donc refuser d'accorder la
sanction préalable. La présente décision s'attachera donc uniquement à examiner
si le refus du département est bien fondé.

2.2.

Les opposantes ont été entendues dans la présente procédure
comme tiers intéressés (art. 37-38 LPJA), car elles risquent d'être touchées
par le sort du recours plus qu'un tiers quelconque (R. Schaer, Juridiction
administrative neuchâteloise, Neuchâtel 1995, p. 162-163;cf.
aussi arrêt non publié du Tribunal administratif du 4 octobre 2005, réf.
TA.2005.213-AMTC).

Toutefois, leurs motifs ne portent guère sur la question de
la dérogation. En effet, une des opposantes demande des garanties quant à la
réparation de préjudices causés par les travaux et la présence du nouveau
bâtiment (pertes de loyer, etc.). Quant aux autres opposantes, elles ont
confirmé lors de la vision locale que peu leur importait l'implantation du
bâtiment, leur préoccupation étant le trafic supplémentaire et les problèmes de
parcage que pourrait générer le nouveau bâtiment.

Cette constatation implique que d'une part, l'autorité de
céans n'examinera pas leurs motifs d'opposition, ceux-ci étant du ressort de
l'autorité communale, et que d'autre part, la décision du département n'aurait
pas dû admettre les oppositions puisqu'elles n'avaient pas trait à la
dérogation, seule objet de sa compétence.

3.

3.1.

Au sens de l'article 100 PRAC, dans les quartiers étagés
selon l'ancienne structure des murs de vigne, l'organisation en terrasses
successives, les anciens chemins de vigne, les murs de soutènement en pierre,
l'implantation des constructions, le dégagement vers le lac sont des
caractéristiques urbanistiques à respecter lors de toute intervention, que ce
soit sur le domaine public ou privé. L'implantation parallèle aux courbes de
niveau est prescrite. La façade la plus longue doit être obligatoirement située
face au lac.

Les fiches explicatives 22A et 22B annexées au PRAC
illustrent et développent cette disposition, notamment à propos de la structure
étagée, de l'implantation longitudinale, des accès piétonniers, des murs de
soutènement, des jardins en terrasse, des escaliers et des ruelles.

3.2.

Au sens de l'article 40, alinéa 1 LConstr., des dérogations
au plan d'aménagement et à cette loi peuvent être octroyées si les trois
conditions cumulatives suivantes sont remplies:

-elles
sont justifiées par des circonstances particulières (let. a);

-elles
ne portent pas atteinte à un intérêt public important, notamment à l'aspect
historique, esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une rue
ou d'un bâtiment (let. b);

-elles
ne causent pas un préjudice sérieux aux voisins (let. c).

3.3.

Selon la jurisprudence (RJN 2006 p. 231), les limites entre
les notions de "circonstances particulières", "intérêt public
important" et "préjudice sérieux aux voisins" sont difficiles à
déterminer, de sorte qu'il convient avant tout, dans chaque cas particulier, de
procéder à une appréciation d'ensemble des différents facteurs à prendre en
compte. L'intérêt du requérant à réaliser son projet doit être mis en rapport
avec celui de la collectivité (laquelle peut être favorable ou non au projet),
celui des voisins susceptibles d'être touchés et celui que poursuit la norme à
laquelle il est envisagé de déroger (Moor, Droit administratif I, 1994, p.323;
RJN 2003, p.375, 380, 2000, p.283), ainsi qu'avec l'intérêt public à
l'application stricte de la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par
les tiers des règles qu'ils doivent eux-mêmes observer (ATF 99 I 138; JAB 1990
précité). Malgré la complexité et la diversité des intérêts à prendre en
considération le refus d'une dérogation est la règle, son octroi l'exception.
Une dérogation entre en effet dans le domaine des autorisations
exceptionnelles, de sorte qu'on doit faire preuve d'une grande réserve dans son
octroi. La possibilité de déroger au système légal doit être réservée aux cas
où il s'agit d'éviter des situations trop rigoureuses que le législateur n'a
pas voulues ou lorsque les conditions pour l'octroi d'une dérogation sont
précisées dans la loi et qu'elles sont réalisées (RJN 1988, p.179 et les
références). De ce point de vue, une disposition prévoyant la possibilité de
déroger à certaines règles ne constitue qu'une application particulière du
principe de la proportionnalité qui régit l'ensemble du droit administratif
(Moor, op.cit., p.320; RJN 2003, p.375, 380, 2000, p.283).

L'octroi restrictif de dérogations vise à sauvegarder la
sécurité du droit, c'est-à-dire sa clarté et son unité, et à garantir l'égalité
de traitement (JAB 1999, p.214). En matière de constructions, il est en effet
souhaitable que le territoire d'une commune soit en principe régi par les
règles dont celle-ci s'est elle-même dotée et que les justiciables soient tous
soumis aux mêmes limitations. Un propriétaire ne saurait ainsi obtenir une
dérogation pour la seule raison qu'elle lui permettrait de faire un usage
optimal de son bien (RJN 2003, p.376, 380, 2000, p.283, 1988, p.179, 1985,
p.204; Macheret, La dérogation en droit public de la construction  règle ou
exception ?, in Mélanges Grisel, 1983, p.563). Le fait que le requérant ait des
motifs économiques à la réalisation du projet peut constituer une circonstance
particulière susceptible de justifier une dérogation. Ce n'est cependant qu'un
critère parmi d'autres et il faut également examiner les solutions alternatives
envisageables (RJN 1985, p.203-204; JAB 1990, p.205). En effet, des
considérations économiques sont des motifs d'ordre général que l'on retrouve
pratiquement toujours. Elles ne créent pas automatiquement des situations
particulières qui justifieraient une autorisation exceptionnelle (ATF 107 Ia
214). En revanche, l'inadéquation des prescriptions légales à la forme, la
situation ou la topographie d'une parcelle pourrait en principe fonder la
délivrance d'une telle autorisation. Il en irait de même lorsque la solution
strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un ouvrage mal intégré ou
disharmonieux (RFJ 1986, p.170). En ce qui concerne l'évaluation de l'intérêt
privé du requérant à la réalisation de son projet, la perte d'un avantage
économique et les autres conséquences financières qui peuvent découler du refus
d'une dérogation n'ont en règle générale pas une importance déterminante (Moor,
op.cit., p.323 et les références).

4.

4.1.

Dans le cas d'espèce, il s'agit premièrement d'examiner si
l'on se trouve en présence de circonstances particulières. La parcelle, d'une
surface de 2'288 m2, présente une forme rectangulaire étroite et
allongée, soit environ 30 m (en moyenne) sur 76 m, les côtés les plus courts du
rectangle étant parallèles aux courbes de niveau. Pour y construire de
l'habitat collectif d'une certaine ampleur (17 appartements), il n'existe pas
beaucoup d'alternatives: soit deux petits "blocs" l'un derrière
l'autre, les façades les plus longues face au lac, en conformité avec l'article
100 PRAC; soit un seul long "bloc", perpendiculaire au lac, dérogeant
à la disposition précitée; cette solution a été privilégiée par le constructeur
et approuvée par le Conseil communal pour les raisons exposées dans la partie
en fait.

Pour sa part, après examen des plans, des photomontages et
une vision locale, l'autorité de céans estime que l'argument urbanistique du
constructeur et du Conseil communal est pertinent. En effet, à l'ouest de la
parcelle litigieuse, se trouvent deux bâtiments d'habitation collective
construits sur les biens-fonds *** et *** perpendiculairement au lac, formant
une "série" dont ferait partie le bâtiment projeté; ce dernier
marquerait également l'arrêt des constructions avant le parc public, à l'est,
sur le bien-fonds ***, qui serait ainsi "encadré" avec le bâtiment au
nord sis sur le bien-fonds ***. Du point de vue de l'harmonie des
constructions, la construction de deux "blocs" l'un derrière l'autre
ne permettrait pas d'améliorer la situation un peu hétéroclite du quartier. Au
surplus, la forme spécialement allongée et étroite de la parcelle justifie
cette implantation. Quoiqu'en dise le département, aucune parcelle dans le
voisinage ne présente une telle forme pour une surface équivalente, de sorte
qu'il ne s'agit pas d'un motif pouvant être avancé par tout un chacun, d'autant
plus si l'on considère la proximité immédiate avec deux grands bâtiments
d'habitation présentant la même implantation.

4.2.

Par ailleurs, il convient de se référer au plan directeur
communal, du 27 avril 1994, qui prévoit des objectifs de développement pour la
ville, organisés par thèmes. Le premier thème, intitulé "Préserver le
patrimoine et continuer la ville", aborde la question des quartiers
résidentiels étagés selon l'ancienne structure des murs de vigne (ch. 1.4), en
relevant que la ville de Neuchâtel présente la particularité de s'étendre à
flanc de coteau, de sorte que presque chaque logement profite d'un coup d'il
remarquable sur le lac et les Alpes. La particularité d'une ville s'étageant
selon l'ancienne structure des murs de vigne a favorisé le développement de
petites ruelles relativement pentues qui rejoignent les quartiers du nord de la
ville. L'architecture s'est résolument tournée plein sud et s'est largement
ouverte au soleil. Les nouvelles constructions, notamment, devront maintenir,
souligner, renforcer les caractéristiques intrinsèques et l'échelle de ces
quartiers. Leur situation exceptionnelle offre tranquillité, dégagement, vue et
ensoleillement aux habitants des locatifs ou des villas à plusieurs foyers de
ces sites.

Cet objectif du plan directeur communal renvoie à d'autres
objectifs, notamment le chiffre 3.6 classé sous le thème "Neuchâtel et sa
qualité spatiale", consacré aux espaces verts urbains. Cet objectif vise
notamment l'installation et l'entretien de places de jeux, ainsi que la
préservation de jardins privés étagés selon le rythme de murs de vigne.

Or, il faut bien constater que l'application de l'article
100 PRAC, qui a été adopté en référence à ces objectifs du plan directeur
communal, ne permettrait pas dans le cas d'espèce d'atteindre lesdits
objectifs. En effet, le fait d'avoir deux "blocs" l'un derrière
l'autre (solution qui serait conforme à l'article 100 PRAC) ne permettrait pas
aux habitants du bâtiment nord de bénéficier de la vue ni d'un ensoleillement
tels que décrits dans le plan directeur communal. Au surplus, cette solution ne
permettrait pas davantage que le projet du constructeur de maintenir un ou des
jardins privés étagés selon la structure des murs de vigne (tels qu'on peut les
voir, par exemple, au nord de la rue des Saars ou de la rue de l'Evole) ou des
ruelles pentues, inexistants à cet endroit. Par ailleurs, il ressort des
photomontages, des plans déposés et des explications du constructeur que
l'alignement sud du bâtiment litigieux sur les deux autres bâtiments
permettrait de dégager suffisamment de place, entre le commerce I. et le nord
du bâtiment, pour aménager des espaces verts et des jeux pour enfants. Avec
deux bâtiments, ces espaces seraient morcelés, ce qui rendrait plus difficile
l'installation de jeux et l'aménagement d'espaces verts conformes à l'esprit du
plan directeur communal.

Autrement dit, le refus de la dérogation à l'article 100
PRAC ne permet pas, dans le cas d'espèce, d'atteindre les objectifs de cette
disposition, tels que décrits dans le plan directeur communal et les fiches 22A
et 22B du PRAC.

4.3.

En conclusion, l'autorité de céans retient qu'il y a bien
des circonstances particulières au sens de l'article 40, alinéa 1, lettre a
LConstr.

5.

5.1.

Il y a lieu à présent d'examiner si l'octroi de la
dérogation porterait atteinte à un intérêt public important, notamment à
l'aspect historique, esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier,
d'une rue ou d'un bâtiment, au sens de l'article 40, alinéa 1, lettre b
LConstr.

5.2.

Dans le cas d'espèce (et comme cela a été relevé dans la
jurisprudence citée plus haut), cette question se recoupe largement avec celle
des circonstances particulières. Il peut donc être répété que l'implantation
perpendiculaire aux courbes de niveau du bâtiment projeté n'enlaidirait pas le
quartier, composé d'habitations assez hétéroclites et notamment de deux grands
bâtiments également perpendiculaires, qui formeraient avec le bâtiment
litigieux une "série" s'arrêtant au parc public à l'est. La
construction telle que projetée n'implique pas la disparition de jardins étagés
selon la structure des murs de vigne ou de ruelles ou escaliers pentus ou
d'autres éléments architecturaux typiques; elle prévoit en outre un grand
espace vert ainsi que des jeux pour enfants au nord. Au surplus, la
construction projetée n'implique pas de dérogation à la densité ou aux
dimensions maximales, qui pourraient signifier que le bâtiment serait
massivement plus grand que les constructions environnantes.

5.3.

Le recourant expose encore que la construction d'un
bâtiment serait plus avantageuse en termes énergétiques. L'autorité de céans
s'est renseignée auprès du service de l'énergie et de l'environnement (SENE),
qui a indiqué que plus un bâtiment était compact, moins il consommait
d'énergie, de sorte qu'en principe, à surfaces égales, un grand bâtiment
consommait moins d'énergie que deux petits. De même, une production de chaleur,
compte tenu des déperditions, est plus efficace que deux.

Dans la mesure où la ville de Neuchâtel mène une politique
très active en matière d'économies d'énergie (www.neuchatel-energie.ch),
il n'apparaît pas contraire à l'intérêt public d'édifier un seul bâtiment au
lieu de deux, au contraire.

5.4.

L'autorité de céans estime donc que l'octroi de la
dérogation ne portera pas atteinte à un intérêt public important, au sens de
l'article 40, alinéa 1, lettre b LConstr.

6.

6.1.

Enfin, il faut examiner si l'octroi de la dérogation
causerait un préjudice sérieux aux voisins, au sens de l'article 40, alinéa 1,
lettre c LConstr.

6.2.

Comme il a été relevé au considérant 2, les motifs des
opposantes ne portent pas sur la question de la dérogation. Si deux d'entre
elles ont simplement évoqué la nécessité d'une dérogation dans leurs
oppositions du 16 février 2009, elles n'ont pas expliqué en quoi son octroi
leur causerait un préjudice sérieux. Elles ont confirmé lors de la vision
locale que peu leur importait l'implantation du bâtiment, leur préoccupation
étant le trafic supplémentaire et les problèmes de parcage que pourrait générer
le nouveau bâtiment. À cette occasion, le représentant d'une des opposantes a certes
fait remarquer que le bâtiment serait élevé, ce qui entraverait la vue depuis
les fenêtres nord E. 72, mais, comme l'a relevé l'architecte, la hauteur serait
la même avec deux bâtiments construits l'un derrière l'autre, conformément à
l'article 100 PRAC.

6.3.

Par conséquent, l'on retiendra que l'octroi de la
dérogation n'est pas de nature à causer un préjudice sérieux aux voisins.

7.

7.1.

En conclusion, l'autorité de céans est d'avis que les
conditions de l'article 40, alinéa 1 LConstr. sont remplies, vu la forme et la
situation particulières du bien-fonds ***, le fait que l'application de
l'article 100 PRAC ne permettrait pas d'atteindre ses réels objectifs, le fait
qu'aucun intérêt public n'est touché par le projet et que ce dernier n'est pas
de nature à causer un préjudice sérieux aux voisins.

7.2.

Il convient d'admettre les recours et d'annuler la décision
du 25 janvier 2010 du département, ainsi que la décision du 24 février 2010 du
Conseil communal qui en découle. La cause est retournée au département pour
qu'il accorde la dérogation à l'article 100 PRAC et au Conseil communal pour
qu'il poursuive l'instruction du dossier de sanction préalable, notamment en
traitant les oppositions. L'on rappellera à ce sujet, comme cela a été dit au
considérant 2, que la décision du département n'avait pas à admettre celles-ci,
dans la mesure où elles ne portaient pas sur la question de la dérogation.

8.

8.1.

Il n'est pas perçu de frais, les autorités cantonales et
communales en étant dispensées (art. 47, al. 2 LPJA). L'avance de frais de Fr.
1'650.-, versée le 20 avril 2010, est ainsi restituée au recourant.

8.2.

Le recourant ayant procédé avec l'assistance d'un
mandataire, il y a lieu de lui allouer une indemnité de dépens, dont le montant
doit être fixé en s'inspirant du tarif des frais entre plaideurs, qui prévoit
en principe un montant maximal de Fr. 4'000.- en matière administrative, en
fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa
difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par
l'avocat (art. 48, al. 2 LPJA; art. 4 et 12a de l'arrêté du tarif des frais
entre plaideurs du 9 juillet 1980). En l'occurrence, la procédure de recours a
nécessité plusieurs tours d'écritures et une vision locale. La cause est d'une
certaine importance vu le projet litigieux, sans être très complexe en droit.
Dès lors, une indemnité de dépens de Fr. 800.- paraît équitable.

En principe, ce montant devrait être versé, par moitié, par
les autorités qui succombent, soit le département et le Conseil communal.
Toutefois, ce dernier n'avait guère d'autre choix que de refuser la sanction
préalable puisque le département refusait la dérogation. Au surplus, la Ville
de Neuchâtel a toujours soutenu l'octroi d'une dérogation (cf. courrier du 27
janvier 2009 au service de l'aménagement du territoire; préavis du 4 janvier
2010 au département; observations du 18 mai 2010 concluant à l'admission du
recours; observations complémentaires du 29 juin 2010). Par conséquent, il
apparaîtrait inéquitable de mettre les dépens à sa charge, même par moitié.
L'indemnité de dépens entière sera donc versée par le département.

Par ces motifs, le Conseil d'Etat,

décide:

1.Les recours du 31 mars 2010 de
M. A. contre les décisions du 25 janvier 2010 du Département de la gestion
du territoire et du 24 février 2010 du Conseil communal de la Ville de
Neuchâtel sont admis, dites décisions étant annulées.

2.La cause est renvoyée au
Département de la gestion du territoire et au Conseil communal, au sens des
considérants.

3.Il est statué sans frais et
l'avance de frais de Fr. 1'650.-, versée le 20 avril 2010, est restituée au
recourant.

4.Une indemnité de dépens de Fr.
800.- est allouée au recourant, à la charge du Département de la gestion du
territoire.

Neuchâtel, le 10 novembre 2010

Au nom du
Conseil d'Etat

La vice-présidente,         La chancelière,

G. Ory                            S. Despland