ne_jurisprudence_adm · REC.2010.236 · 2011-01-19 · fr
Ordre d'assainir les installations en vue d'assurer la salubrité d'un appartement gorgé d'humidité et de moisissures
Santé publique

La décision sur opposition de la commission de salubrité publique qui ordonne des mesures touchant exclusivement au droit des constructions ne relevant pas des attributions légales et réglementaires de cette dernière doit être très partiellement annulée (consid. 2). Le recours formé par les propriétaires d'un immeuble contre la décision sur opposition rendue par la commission de salubrité publique qui ordonne d'assainir les installations en vue d'assurer la salubrité d'un appartement présentant un très fort taux d'humidité et d'importantes taches de moisissures doit être rejeté au surplus. Même si les causes exactes de l'humidité constatée ne peuvent être déterminées avec certitude, on peut exclure qu'elles soient le fait exclusif du locataire. D'un point de vue de santé publique, peu importe d'en connaître les causes exactes : le fait est qu'un taux d'humidité entre 75% et 99% entraînant de larges taches de moisissures représente un danger réel et certain pour la santé des locataires et il s'impose d'assainir les installations pour remédier à ce défaut (consid. 3). ____________________ Par arrêt du 29 novembre 2011 (Réf.: CDP.2011.117-DIV), le Tribunal cantonal a déclaré irrecevable le recours déposé contre la présente décision.

Arrêt
 du Tribunal cantonal

Arrêt
 du 29.11.2011 [CDP.2011.117-DIV]

A.

A.a.

MM. et Mmes A., B., C. et D., sont copropriétaires par
succession de l'article X. du cadastre de Neuchâtel sur lequel est érigé
l'immeuble sis Y., à Neuchâtel. Cet immeuble qui date de 1910 compte six
appartements et deux studios.

A.b.

Le 1er décembre 2009, le service de salubrité et prévention
incendie (SSPI) de la Ville de Neuchâtel est intervenu dans l'appartement situé
au rez inférieur et loué par M. F. depuis le 1er avril 2010 en raison de
présence récurrente d'humidité et de moisissures à divers endroits. Des relevés
thermohygrométriques ont été effectués durant une semaine du 1er au 9 décembre
2009.

M. E., représentant les copropriétaires et gérant de
l'immeuble (ci-après: le gérant), a contesté le 22 décembre 2009 le courrier du
11 décembre 2009 du SSPI préconisant les travaux d'assainissement à effectuer
dans l'immeuble.

Une inspection de l'appartement a été effectuée par la
police des constructions le 19 janvier 2010. Elle a mis en exergue le fait
qu'aucun drainage pour les eaux de pluie n'existe autour de l'immeuble; que les
murs extérieurs n'ont pas de doublage et sont transpercés par l'humidité
jusqu'à l'appartement; qu'aucun moyen technique ou mécanique ne permet de
ventiler l'appartement correctement et que la saturation d'eau au plafond
provient manifestement d'une mauvaise réalisation technique lors de la
transformation.

A.c.

Au vu de ces constats, la police des constructions a enjoint
les copropriétaires dans un courrier du 2 février 2010 de réaliser le drainage,
de poser une ventilation mécanique constante, éventuellement accompagné d'un
déshumidificateur, en vue d'éliminer la surcharge d'humidité. Le gérant a
contesté ces mesures par courrier du 6 février 2010, après avoir fait
nettoyer l'appartement en cause le 29 janvier 2010.

B.

B.a.

Un ordre sanitaire délivré par le service de salubrité et
prévention incendie du 5 février 2010 a été notifié au gérant l'enjoignant
d'assainir les installations de manière à assurer la salubrité de l'appartement
de M. F. et à répondre aux exigences légales. Un délai d'exécution a été fixé
au 30 septembre 2010.

Une nouvelle visite des lieux a été effectuée le 11 février
suivant en présence des représentants de la Ville et du gérant, accompagné de
M. G. de la maison H., spécialiste en assainissement. Des photos ont été prises
par le SSPI et des relevés thermohygrométriques ont été effectués par la maison
H.. Le SSPI a constaté que la situation ne s'est pas améliorée malgré le
nettoyage complet du studio effectué quelques jours auparavant. Il a maintenu
son avis selon lequel il y aurait une infiltration d'eau provenant de la
terrasse ouest.

C.

C.a.

Par courrier du 8 mars 2010, le gérant a formé opposition à
l'ordre sanitaire du 5 février 2010, invoquant en bref une imprécision des
relevés thermohygrométriques effectués par la Ville, ainsi que la responsabilité
exclusive du locataire actuel dans la présence d'humidité, compte tenu du fait
que ce local n'avait jamais présenté des problèmes d'humidité lors des
locations précédentes. Il y a joint le procès-verbal de la visite des lieux du
11 février 2010 qu'il a rédigé lui-même.

C.b.

Dans son procès-verbal du 15 avril 2010, la Commission de
la salubrité publique de la Ville de Neuchâtel, à l'unanimité, a confirmé
l'ordre sanitaire du 5 février 2010, ordonné la mise en conformité selon les
directives de l'urbanisme et prononcé l'interdiction de l'occupation du rez
inférieur, en le déclarant insalubre, compte tenu de la dégradation rapide et
de la mise en danger de la santé des locataires. Il s'en est suivi une décision
sur opposition du 10 juin 2010 de ladite commission qui a confirmé l'ordre
sanitaire du 5 février 2010 et qui a ordonné la mise en conformité, à savoir
assainir les installations de manière à assurer la salubrité de l'appartement
et répondre aux exigences légales avec un délai d'exécution au 30 septembre
2010. La décision précise qu'au départ des locataires actuels, aucune remise en
location n'est autorisée en l'état et qu'en cas de dégradation rapide et
manifeste suite aux conditions météorologiques, le SSPI pourra intervenir de
manière urgente en déclarant l'appartement insalubre. Elle indique enfin
qu'avant toute nouvelle location, les copropriétaires ont l'obligation de
déposer une demande de sanction pour changement d'affectation et mise en
conformité du bâtiment auprès de la police de constructions. A l'appui de cette
décision, la commission retient qu'à la suite des inspections des 1erdécembre 2009, 19 janvier 2010, ainsi que des relevés thermohygrométriques, il
a été constaté que le taux d'humidité est en permanence trop élevé, malgré une
température intérieure conforme aux normes en vigueur, ce qui provoque des
moisissures en de nombreux endroits. Les éléments provoquant une surcharge
d'humidité relevés par la Police des constructions dans son courrier du 2
février 2010 doivent être corrigés. La commission retient enfin que le
comportement du locataire n'est pas la cause prépondérante des problèmes
constatés.

C.c.

Deux jeux de photos prises par le SSPI les 29 mars 2010 et
16 septembre 2010, ainsi qu'un relevé thermohygrométrique des mesures faites du
29 mars au 12 avril 2010 ont été versés au dossier.

D.

D.a.

Par acte du 23 août 2010, les copropriétaires, représentés
par Me Blaise Péquignot, avocat à Neuchâtel, ont recouru auprès du Département
de la santé et des affaires sociales (DSAS; ci-après: le département) contre la
décision précitée, concluant, sous suite de dépens, à son annulation. A l'appui
de leur recours, ils invoquent la violation du droit, y compris l'excès du
pouvoir d'appréciation, ainsi qu'une constatation inexacte et incomplète des
faits pertinents. Ils critiquent en particulier les constatations retenues par
la commission dans son procès-verbal du 29 mars 2010: premièrement, ils
contestent que les transformations faites dans l'immeuble en 1995 auraient
impliqué un changement d'affectation de l'immeuble et auraient été faites sans
demande officielle à l'urbanisme, attendu que le permis d'occupation aurait été
obtenu le 30 octobre 1996. Ils contestent ensuite que les murs seraient imbibés
d'eau en sus des probables ponts de froid, en se fondant sur le procès-verbal
rédigé par leur gérant à la suite de la visite du 11 février 2010 et qui
constaterait que les murs des locaux adjacents au studio seraient secs. Ils s'opposent
également aux mesures préconisées dans le courrier du 2 février 2010 signé par
l'architecte communal adjoint et reprises dans la décision attaquée, arguant
qu'elles ne seraient pas propres à remédier au problème d'humidité et qu'une
aération des locaux pourrait se faire à satisfaction selon l'équipement actuel.
Ils maintiennent le point de vue selon lequel l'humidité ne provient pas des
locaux adjacents, mais du comportement inadéquat du locataire qui n'aèrerait
pas son logement et qui produirait un excédent de vapeur d'eau en prenant des
douches et en utilisant une bouilloire.

Dans ses observations, le SSPI, représenté par le service
juridique de la Ville de Neuchâtel conclut au rejet du recours. En substance,
il considère que des infiltrations d'eau auraient été constatées, en particulier
dans le local à vélo qui ne serait pourtant pas tempéré. De même d'importantes
tâches d'humidité auraient été constatées dans le local servant de séchoir, alors
qu'il serait de température constante. Il expose en outre la position de la
Police des constructions qui reconnaît que les mesures qu'elle a préconisées
doivent être nuancées, en particulier en ce qui concerne un drainage de
l'immeuble, mais qui maintient le point de vue selon lequel la présence
d'humidité dans le volume tampon et sa transmission dans le studio concerné
doivent néanmoins être traités, en particulier en assainissant la dalle de
couverture du volume tampon et en supprimant les ponts de froid. Cette autorité
relève encore une insuffisance de ventilation du studio. En conclusion, les
problèmes d'humidité ne résulteraient pas exclusivement du comportement
inadéquat du locataire, attendu que les moisissures réapparaîtraient très peu
de temps après le nettoyage complet du studio ; d'autre part, lorsque le taux
d'humidité est abaissé grâce à une ventilation mécanique, il remonterait très
rapidement ensuite, ce qui prouverait un excès d'humidité rémanente au sol et
dans les murs, alors que l'appartement serait entretenu normalement par le
locataire. Enfin, l'intimé relève que des ponts de froid causeraient des
problèmes de moisissures dans d'autres appartements de l'immeuble.

D.b.

Dans leur réplique, les recourants contestent la position
de l'intimée. Ils contestent la présence d'infiltrations d'eau dans le local à
vélos et font valoir qu'il s'agit de condensation d'un local tempéré, attendu
que le plafond de ce local n'a pas été isolé sur une petite surface pour des
raisons de configuration du lieu. Ils considèrent ensuite que la dalle
au-dessus du local à vélo et du séchoir serait étanche, en expliquant quels
travaux auraient été réalisés pour garantir son étanchéité. Preuve en serait
l'absence d'infiltration sur la face extérieure ouest du mur séparant le local
à vélo et le studio, l'absence d'efflorescence de salpêtre ou de modification
de la couleur du crépi, ainsi que le fait que l'avant-toit de l'immeuble
protègerait cette zone ouest. Ils contestent enfin la présence de ponts de
froid, compte tenu du type de construction des murs, ponts qui au demeurant ne
pourraient être supprimés qu'en modifiant totalement le bâtiment. Ils maintiennent
enfin qu'une aération régulière du studio permettrait de résoudre les problèmes
d'humidité rencontrés.

D.c.

Une vision locale s'est déroulée le 9 décembre en présence
du gérant, de la copropriétaire Mme D., assistés par Me Péquignot et
accompagnés de M. G. de la maison Kruger & Co SA, de l'intimé représenté
par M. Leuba, chef du SSPI, M. Coquillat, architecte communal adjoint, M. Bugnon,
inspecteur de la police sanitaire, Mme Rougemont, inspectrice adjointe de la
police sanitaire, Me Robert de Pourtalès, représentante du service juridique de
la Ville, du locataire, M. F. et de sa compagne, représenté par Me Jeanprêtre
de l'ASLOCA, ainsi que du service juridique de l'Etat. Le procès-verbal du 14
décembre 2010, accompagné d'un jeu de photos, relève que la buanderie et le
local du séchoir présentent un fort taux d'humidité (46%) et que des tâches
d'humidité sont présentes en différents endroits sur le mur ouest en pierre
d'Hauterive du local du séchoir. Alors que les caves et le local du chauffage
ne présentent pas de problèmes particuliers, le local à vélos est très humide,
en particulier sur le mur ouest en pierre d'Hauterive (46%). S'agissant de la
dalle ouest au-dessus de la zone tampon, les spécialistes s'accordent pour
reconnaître qu'il n'est pas évident de déterminer si des infiltrations d'eau
proviennent de cet endroit. Le studio en cause présente, quant à lui, un très
fort taux d'humidité ambiant (79%) avec une température moyenne de 20° à 20,5°.
Le taux d'humidité sur le mur ouest du séjour varie entre 16% et 29%. De l'eau
ruissèle sur les fenêtres et se dépose sur les tablettes de celles-ci. De
grandes tâches de moisissures sont visibles à différents endroits sur les murs,
en particulier sur le mur ouest, au-dessus de la cuisine et dans la salle-de-bains
près de la fenêtre. Les parties s'accordent pour admettre que le studio
présente un problème de circulation d'air. Parmi les autres appartements et
studio visités, seul l'appartement du rez jardin présente également de manière
évidente des tâches de moisissures dans différentes pièces et ce, malgré un
nettoyage complet des locaux un mois auparavant.

D.d.

Par courrier du 16 décembre 2010, les recourants, par leur
mandataire, ont informé l'autorité chargée de l'instruction du recours, pièces
à l'appui, du refus obstiné du locataire de mettre à disposition son studio
afin de le nettoyer, compte tenu du fait que le SSPI avait indiqué lors de la
vision locale du 9 décembre 2010 vouloir déclarer par une nouvelle décision ce
studio insalubre, décision que les recourants contestent pour des motifs
procéduraux.

Dans le délai fixé, les recourants, par leur mandataire,
ont formulé par courrier du 21 décembre 2010 quelques observations
relatives au procès-verbal de la vision locale.

L'intimé, par son service juridique, n'a, pour sa part, pas
formulé d'observations mais a joint un jeu de photos qu'il a prises lors de la
vision locale. Il a en outre joint une copie d'un nouvel ordre sanitaire du 17
décembre 2010 relatif au studio de M. F. qui le déclare insalubre et qui ordonne
à ce dernier de quitter les lieux dans les plus brefs délais. Cet ordre est
dépourvu de l'effet suspensif en cas d'opposition vu l'urgence de la situation.

Par mail du 23 décembre 2010, les recourants, par leur
mandataire, ont transmis des photos prise par leur représentant et qui montrent
l'extérieur du studio en cause et, en particulier, le fait que des rideaux ont
été suspendus à l'intérieur contre les vitres des fenêtres. Par courrier du
même jour également envoyé par messagerie électronique, l'intimé, par son
service juridique, a également versé au dossier 3 photos prises le 21 décembre
2010 qui montrent la présence d'infiltrations d'eau dans la dalle de la
terrasse ouest au-dessus de la porte du local à vélo, dans la buanderie, ainsi
qu'au-dessus de la porte-fenêtre du séjour du studio en cause.

D.e.

Après avoir transmis les différents courriers aux parties,
l'instruction de la cause a été close le 23 décembre 2010.

D.f.

Par acte du 5 janvier 2011, la recourante a entrepris
par-devant la présente autorité l'ordre sanitaire du 17 décembre 2010 en
concluant à sa nullité, en raison de l'effet dévolutif du recours dirigé contre
la décision du 10 juin 2010, ainsi qu'à la restitution de l'effet suspensif.

Par courrier du 11 janvier 2011, l'autorité chargée de l'instruction
du recours dirigé contre la première décision a transmis le recours du 5
janvier 2011 au SSPI comme objet de sa compétence.

Considérant en droit:

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux (article 34 et 35
de la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA), du 27 juin
1979) par des personnes ayant un intérêt digne de protection à lannulation ou
à la modification de la décision attaquée (article 32 LPJA) et transmis à
lautorité compétente pour en connaître (article 35 de la loi sur
lorganisation du Conseil dEtat et de ladministration cantonale, du 22 mars
1983), le recours est recevable.

2.

2.1.

Les recourants reprochent premièrement à l'intimé d'avoir
retenu que les transformations faites dans l'immeuble en 1995 auraient impliqué
un changement d'affectation de l'immeuble et auraient été faites sans demande
officielle à l'urbanisme. Ils exposent avoir au contraire obtenu, à la fin des
transformations, le permis d'occupation le 30 octobre 1996 et soutiennent que
la sanction définitive daterait du 8 septembre 1995. Ils expliquent en outre
que le local mis en cause dans la présente procédure abritait à l'origine un
poste de police qui a, par la suite, été aménagé en studio pour de
l'habitation.

2.1.1

L'article 19 de la loi de santé, du 6 février 1995 prévoit
qu'une commission de salubrité publique, comprenant au moins un membre du
Conseil communal, est nommée dans chaque commune au début de chaque période
administrative (al. 1). Cette commission veille à l'hygiène et à la salubrité
publique dans la commune ; elle procède à l'inspection en particulier des
habitations et de leurs alentours, y compris les dépendances, locaux et
installations avoisinants. Elle donne les ordres nécessaires et les fait
exécuter, le cas échéant aux frais du contrevenant (al. 2). Pour le surplus, le
Conseil d'Etat en détermine dans un règlement la composition, l'organisation,
les attributions et le fonctionnement (al. 3). La loi sur les constructions
(LConstr), du 25 mars 1996, stipule, à son article premier, qu'elle a notamment
pour but d'assurer la salubrité des constructions. Toutes constructions et
installations doivent être conçues, réalisées et entretenues en vue de prévenir
tout danger pour la santé de l'homme et des animaux (art. 12, al. 1 LConstr).
S'agissant des sous-sols, les murs et les sols doivent en particulier assurer
des conditions d'étanchéité et d'isolation thermique suffisantes (art. 13, al.
2 LConstr). Quant aux pièces habitables, une isolation thermique et phonique,
ainsi qu'une protection contre les autres nuisances et une aération suffisante
seront notamment assurées (art. 17 LConstr). Le Conseil d'Etat arrête les
dispositions nécessaires à l'application de la LConstr, en particulier sur la
sécurité, la salubrité et l'accessibilité des constructions (art. 23, al. 1,
let. a LConstr). Fort de la double délégation contenue dans la LS et la
LConstr, le Conseil d'Etat a adopté le règlement concernant les commissions de
salubrité publique et la police sanitaire, du 2 mai 2001. Il précise les domaines
d'interventions des commissions de salubrité publique, en particulier les
immeubles et habitations, et prévoit que celles-ci procèdent à des inspections
lors desquelles elles examinent notamment, en regard de la loi sur les
constructions (LConstr), du 25 mars 1996, l'aération, l'isolation thermique et
phonique, le chauffage et le confort climatique des appartements et locaux, de
même que l'hygiène et les risques de santé liés à la pollution intérieure.

2.1.2

En matière de droit des constructions, les commissions de
salubrité publique ne peuvent ainsi examiner les plans des nouvelles
constructions et des transformations ou rénovations d'immeubles que sous
l'angle de la santé, de la salubrité et de l'hygiène (art. 8, al. 1). Dans les
situations relevant du droit fédéral ou d'autres dispositions cantonales, elles
doivent transmettre le dossier aux services compétents (art. 8, al. 4 du
règlement). En ce qui concerne le contrôle des constructions, la compétence de
délivrer les permis de construire appartient au Conseil communal (art. 29
LConstr). De même, lorsqu'une construction ou une installation n'est pas
conforme aux prescriptions de la LConstr ou aux autorisations délivrées, il
revient au Conseil communal d'ordonner les mesures administratives qui
s'imposent (art. 43, 46, al. 1 et 51 LConstr).

2.2

En l'espèce, la décision du 10 juin 2010 rendue par la
commission de salubrité publique mentionne dans son dispositif qu'avant toute
nouvelle location, les copropriétaires ont l'obligation de déposer une demande
de sanction pour changement d'affectation et mise en conformité du bâtiment auprès
de la police de constructions. Cet élément du dispositif, qui plus est n'est
pas motivé dans la décision elle-même, mais seulement dans le procès-verbal de
la séance du 29 mars 2010 de la commission de salubrité publique, ne relève pas
des attributions légales et réglementaires de la commission de salubrité
publique, attendu qu'il ne concerne pas directement la salubrité publique, mais
le droit des constructions en général. En conséquence, sans se prononcer sur le
bien-fondé de l'argumentation des recourants, il y a lieu d'annuler la décision
du 10 juin 2010 dans la mesure où elle ordonne de déposer une demande de
sanction pour changement d'affectation et mise en conformité du bâtiment auprès
de la police de constructions. Il appartiendra, cas échéant, à l'autorité
compétente au sens de l'article 46 LConstr d'ordonner les mesures qui
s'imposent.

3.

En ce qui concerne la problématique de l'humidité qui
provoque les moisissures dans le studio, les recourants contestent les éléments
suivants.

3.1.

Ils contestent premièrement que les murs soient imbibés
d'eau. Ils en veulent pour preuve le procès-verbal rédigé par leur gérant à la
suite de la visite du 11 février 2010 décrivant les murs des locaux adjacents
au studio (buanderie, local à vélos, séchoir et corridor) comme étant secs,
alors que les murs intérieurs du studio présentent une condensation importante.

3.1.1

Le procès-verbal relatif à la visite du 11 février 2010 qui
a été rédigé par le représentant des recourants et dont le contenu n'a pas été
approuvé par l'intimé relate certes la situation décrite ci-dessus. Les photos
prises à cette occasion par l'intimé et versées au dossier montrent toutefois
une situation bien différente : le local à vélos (bûcher) présente une
multitude de gouttelettes d'eau et des infiltrations d'eau dans le séchoir sont
bien visibles. D'autre part, lors de la vision locale du 9 décembre 2010, il a
été constaté que les locaux adjacents au studio en cause affichaient une assez
forte humidité : la buanderie et le séchoir présentaient des taux d'humidité
sur les murs entre 30% et 46%, alors que la norme est de 20% pour une humidité
normale. Le séchoir montrait des tâches d'humidité et de moisissure  - ou de
salpêtre, selon les recourants - attestant de la forte humidité. A cet égard,
on précisera que le salpêtre est révélateur de remontées d'humidité contenue
dans les murs. S'agissant du local de chauffage, il a été retenu qu'il était
peu humide bien que des infiltrations d'eau étaient visibles. Quant au local à
vélos, des gouttes d'eau étaient visibles au plafond sur la partie non isolée
et une humidité de 46% sur le mur en pierres d'Hauterive et de 15% sur le mur
adjacent au studio en cause a été constatée, alors que ce local n'est pas
tempéré et n'est donc pas censé produire de l'humidité.

Compte tenu de ces éléments, on ne saurait retenir, au
contraire des recourants, que les locaux adjacents au studio sont sains et ne
présentent pas d'humidité particulière. Le mur ouest en pierre d'Hauterive
montre une humidité constante de 46%. Même si les murs adjacents au studio en
cause présentent un taux d'humidité inférieur à celui relevé sur le mur ouest,
soit entre 15 et 30%, on ne peut en conclure que cette zone tampon préserve le
studio de tout apport d'humidité par l'extérieur et que l'humidité constatée
dans celui-ci soit produite exclusivement à l'intérieur du studio lui-même. On
peut au contraire en conclure que cette présence d'humidité dans la zone tampon
empêche une ventilation des murs du bâtiment à l'étage du rez inférieur, alors
que les étages supérieurs bénéficient d'une ventilation correcte. Au surplus, si
on se fonde sur les photos prises le 21 décembre 2010 par l'intimé à la suite
de fortes pluies, on constate une grande tache d'humidité visible sur le mur
séparant la porte du local à vélo de l'angle sud-ouest du studio. De même, des
gouttelettes d'eau et une large tache d'humidité situées sur la façade
extérieure sud sur la partie haute de l'embrasure de la porte-fenêtre du studio
sont également visibles. Ainsi que le soutient l'intimé, il n'est pas exclu
qu'une infiltration d'eau soit quand même présente depuis la dalle de la terrasse
ouest couvrant la zone tampon, gorgeant ainsi d'eau le mur sud du studio.

3.2.

Les recourants contestent ensuite les mesures préconisées
par l'intimé dans son courrier du 2 février 2010, à savoir notamment la
réalisation d'un drainage, la pose d'une ventilation mécanique constante et
d'un déshumidificateur. Ils considèrent que la réalisation d'un drainage ne
servirait à rien puisqu'il existe une zone tampon entre le mur de soutènement
de la route et les murs de l'immeuble; d'autre part, la pose d'une ventilation
mécanique constante ne reposerait sur aucune base légale et serait une
aberration d'un point de vue énergétique.

3.2.1

La décision du 10 juin 2010 dont est recours se réfère aux
mesures préconisées dans le courrier du 2 février 2010 de l'intimé. Or celui-ci
a nuancé ses propos dans ses observations du 29 octobre 2010 en relatant la
position de la police des constructions. Selon cette autorité, l'étude des
plans montre effectivement que, compte tenu du volume tampon entre le mur de
soutènement de la route et les murs du bâtiment, la réalisation d'un drainage autour
de celui-ci serait inopérant. S'agissant de la pose d'une ventilation mécanique
constante et d'un déshumidificateur, la police des constructions a également
nuancé la mesure en indiquant que cette ventilation pourrait ne pas être
constante si les causes des autres problèmes comme les probables ponts de froid
étaient également traitées. L'autorité de céans ne se prononçant pas en
opportunité, il n'y a pas lieu de remettre en cause cette appréciation. On peut
ainsi admettre qu'un drainage ne constituerait pas une solution propre en
endiguer le problème d'humidité du studio et qu'une ventilation mécanique non
constante serait suffisante.

La police des constructions indique toutefois dans les
observations de l'intimé du 29 octobre 2010 que l'assainissement de la dalle de
la couverture du volume tampon (étanchéité) et la suppression des ponts de
froid seraient de nature à régler en partie la cause des problèmes. Bien que la
vision locale du 9 décembre 2010 n'ait pas permis de mettre clairement en
évidence une infiltration d'eau provenant de la dalle de la terrasse ouest, les
clichés pris par l'intimé le 21 décembre suivant portent à croire que tel
serait tout de même le cas. Il faut en conclure que l'assainissement de cette
dalle pourrait contribuer à résoudre le problème d'humidité de ce bâtiment.

3.3.

Les recourants soutiennent enfin qu'à leur sens, l'aération
du studio pourrait se faire à satisfaction selon l'équipement actuel. Preuve en
serait qu'en faisant fonctionner durant 15 à 20 minutes la ventilation de la
cuisine et en aérant pendant 10 minutes le studio en faisant un courant entre
le séjour et la salle-de-bains, cela suffirait à faire faire baisser le taux
d'humidité de 75% à 50%. Ils soutiennent dès lors que les problèmes d'humidité
sont dus au comportement inadéquat du locataire qui produit vraisemblablement
de la vapeur avec une bouilloire et en prenant des douches, alors qu'il n'aère
jamais son logement. Ainsi, le problème d'humidité ne proviendrait pas d'un
défaut de structure du bâtiment, mais uniquement du comportement inadéquat du
locataire.

3.3.1

La vision locale du 9 décembre 2010 a mis en exergue dans
le studio en cause un taux d'humidité ambiant de 79%, mesuré au milieu du
séjour, pour une température de 20°. De l'eau de condensation ruissèle sur les
vitres de la paroi sud du séjour et sur les plots de verre de la cuisine,
formant des flaques sur les rebords de fenêtres. De grosses tâches de
moisissures sont visibles aux coins supérieurs et inférieurs du séjour côté
ouest, de même qu'au-dessus de la hotte d'aspiration de la cuisine ainsi qu'à
la salle-de-bains. M. Bugnon a exposé à cette occasion que s'il est vrai que le
taux d'humidité baisse de manière significative lors d'une aération du studio
tel que décrite par les recourants, ce taux remonte aussi vite ensuite et ce,
sans mener d'activités productrices de vapeur d'eau, comme en utilisant une bouilloire
ou en prenant une douche. Les graphiques thermohygrométriques versés au dossier
le démontrent : tant les relevés effectués du 1erdécembre au 9
décembre 2009 que ceux effectués entre le 29 mars et le 12 avril 2010 montrent
qu'après avoir bien aéré le studio, le taux d'humidité chute très rapidement,
passant approximativement de 95% à 52%, mais remonte ensuite à 93% en quelques
heures. Par ailleurs, le locataire et sa compagne ont détaillé leur façon de
vivre dans ce studio à l'occasion de la vision locale précitée. Comme ils
travaillent tous deux à temps complet dans la restauration, ils quittent de
bonne heure le matin leur logement après avoir aéré quelques minutes. Ils ne
rentrent que le soir tard et ne font que peu la cuisine attendu qu'ils se
restaurent sur leur lieu de travail. On ne voit pas ainsi en quoi leur
comportement pourrait être particulièrement générateur d'humidité. On ne saurait
non plus leur reprocher de ne pas aérer plus souvent leur logement, puisqu'ils
n'y séjournent pas durant la journée. Le fait d'avoir mis des rideaux contre
les vitres des fenêtres ne sauraient leur être reproché : ils ne sont pas
générateurs d'humidité - tout au plus favorisent-ils éventuellement la
condensation de l'humidité présente  et contribuent à garantir l'intimité du
locataire et de sa compagne dont les fenêtres sont situées à hauteur du
trottoir de la route. Leur mode de vie ne saurait en tous les cas pas expliquer
à lui seul la présence de l'humidité constatée dans ce logement.

Lors de la vision locale du 9 décembre 2010, l'intimé a
attiré l'attention sur le fait que la configuration du studio en cause ne
permet pas une circulation de l'air satisfaisante, attendu que seul le mur sud
contient des fenêtres exception faite d'une petite fenêtre à la salle-de-bains.
Le mandataire des recourants s'est montré du même avis. Cette vision locale a également
permis de constater que des problèmes importants d'humidité et de moisissures
sont aussi présents dans l'appartement sis au rez jardin dans la cuisine, le
salon ainsi que la chambre des parents et ce, malgré un nettoyage des murs
effectué par les propriétaires un mois auparavant. Des surcharges d'humidité
n'ont pas été constatées de manière flagrante dans les étages supérieurs
visités. Le problème de la surcharge d'humidité ne concerne donc pas que le
studio en cause, mais est un défaut s'étendant à toute la partie inférieure du
bâtiment.

3.4

En conclusion, force est de constater que le fort taux
d'humidité mesuré dans le studio ne peut pas être expliqué par le comportement du
locataire et de sa compagne qui correspond au comportement usuel de tout
occupant d'un logement. Le fait que le locataire précédent ne se serait jamais
plaint de problème d'humidité ne prouve rien : comme le relève à juste titre
l'intimé, si l'humidité est due à une infiltration d'eau, elle a très bien pu
survenir après son départ. S'il n'est pas possible de prouver sans expertise
que l'humidité provient de la zone tampon non ventilée et humide, soit le local
à vélos, le séchoir et la buanderie, on peut toutefois affirmer que cette zone
tampon ne favorise pas une ventilation efficace des murs du studio. Il n'est pas
clairement établi que cette humidité est générée par une infiltration d'eau
provenant de la dalle supérieure ouest couvrant la zone tampon, mais elle n'est
pas exclue non plus. Les dernières photos prises par l'intimé tendent au
contraire à renforcer l'hypothèse d'une infiltration d'eau par la dalle de la terrasse
ouest. L'éventualité de présence de ponts de froid pourrait également expliquer
la provenance de l'humidité. L'insuffisance de la circulation de l'air dans le
studio participe certainement aussi au problème. Quoi qu'il en soit, le fait
est que le taux d'humidité du studio se situant entre 75% et 99% ainsi que la
formation de moisissures représentent un danger réel et certain pour la santé
de ses occupants. Les recourants doivent remédier à cette situation en effectuant
les travaux d'assainissement adéquats. Un simple nettoyage du logement n'est
pas suffisant, puisque l'expérience a démontré que ces moisissures
réapparaissent très rapidement.

4.

4.1.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être très
partiellement admis, en ce sens que l'injonction faite aux recourants de
déposer une demande de sanction pour changement d'affectation et mise en
conformité du bâtiment auprès de la police de constructions doit être annulée.
Au surplus, l'ensemble des griefs sont mal fondés, de sorte que le recours doit
être rejeté. Il appartiendra dès lors à l'intimé de fixer un nouveau délai aux
recourants pour effectuer les travaux d'assainissement nécessaires dans leur
bâtiment.

4.2.

Les recourants qui ont procédé avec l'assistance d'un mandataire
et ont obtenu très partiellement gain de cause, ont droit à une indemnité de
dépens fixée ex æquo et bono à 100.- (art. 48, al. 2 LPJA) qui sera versée par
l'intimé. Ils supportent des frais, très partiellement réduits, fixés à 495.-, compensés
par leur avance, le solde de 55.- leur étant restitué (art. 47 LPJA). Quant à
l'intimé, il ne supporte pas de frais de procédure (art. 47, al. 2 LPJA).

Par
ces motifs, la conseillère d'Etat cheffe du Département de la santé et des
affaires sociales,

décide:

1.Admet partiellement le recours
contre la décision du 10 juin 2010 rendue par la commission de salubrité
publique de la Ville de Neuchâtel, dans le sens où l'injonction faite aux
recourants de déposer une demande de sanction pour changement d'affectation et
mise en conformité du bâtiment auprès de la police de constructions est
annulée.

2.Rejette le recours pour le
surplus.

3.Un émolument de Fr. 450.- et
des frais s'élevant à Fr. 45.- sont mis à la charge des recourants, montant
compensé par leur avance de Fr. 550.-, le solde de Fr. 55.- leur étant
restitué.

4.Il est alloué aux recourants
des dépens réduits fixés à Fr. 100.-, à la charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 19 janvier 2011

Gisèle Ory