ne_jurisprudence_adm · REC.2009.19 · 2009-11-30 · fr
Taxe d'équipement, notion de transformation importante
Aménagement du territoire

Rappel des bases légales et des principes applicables au financement de l'équipement communal et à la perception d'une taxe d'équipement, en droit cantonal et communal. Notion de transformation importante au sens de l'article 118, alinéa 3 LCAT. Des travaux intérieures visant à transformer des locaux industriels en crèche ne correspondent pas à cette notion et ne donnent par lieu à la perception d'une taxe d'équipement.

A.

La société A. (ci-après: la société, respectivement la
recourante) est propriétaire de larticle *** du cadastre de La Chaux-de-Fonds,
sur lequel se trouve le bâtiment situé rue X.

Le 11 septembre 2008, larchitecte de la société a déposé
une demande de sanction définitive pour laménagement dune crèche dans le
bâtiment concerné.

Le Conseil communal a accordé le permis de construire par
décision du 17 novembre 2008. Sous chiffre 5.7 de ladite autorisation, une taxe
déquipement de Fr. 2'139.--, correspondant à 1860 m³ de construction
transformée à Fr. 1.15 le m³, est fixée. Il est précisé que la facture
parviendra ultérieurement à la société.

B.

Le présent recours est dirigé contre cette décision, dans
la mesure où elle prévoit le prélèvement dune taxe déquipement. La recourante
explique que le bâtiment de la rue X. comporte des appartements dans les étages
et des locaux industriels et commerciaux au rez-de-chaussée. Elle ajoute que
ceux-ci, précédemment occupés par lentreprise B., sont vides et que la crèche C.
souhaite les utiliser pour ses activités. Divers travaux, que la recourante
qualifie de "simple rafraîchissement", doivent dès lors être
entrepris, à savoir: peinture des locaux, changement du lino, changement des
prises électriques, adaptation des deux WC existants aux enfants, pose de trois
nouveaux lavabos et pose dune cloison en bois et dun vitrage. La recourante
précise que ces travaux, qui font lobjet de lautorisation du 17 novembre 2008
du Conseil communal, représentent un budget de lordre de Fr. 95'000.--.

La recourante relève que les travaux susmentionnés ne
modifient ni la surface, ni le volume des locaux, pas plus que les éléments
extérieurs du bâtiment. Elle assimile ces interventions à une rénovation et non
à une transformation. Elle souligne que compte tenu du volume des locaux, les
travaux envisagés ne représentent quune dépense de Fr. 53.-- par m³, alors que
le simple rafraîchissement dun immeuble locatif atteindrait une dépense de
lordre de Fr. 100.-- par m³. Elle remarque en outre que le coût des travaux
envisagés représente moins de 1/16 de la valeur cadastrale de limmeuble (Fr.
1'631.000.--) et moins de 1/40 de sa valeur vénale, "estimée
prudemment". Elle allègue encore que le permis de construire nimpose aucune
mesure pour assurer laccessibilité du bâtiment aux personnes handicapées,
alors que la loi permettrait de lexiger en cas de transformations importantes.
En résumé, elle est davis que les interventions prévues dans le bâtiment,
soumises à permis de construire uniquement parce quelles concrétisent un
changement daffectation, ne correspondent en aucun cas à des transformations
importantes soumises à taxe déquipement.

Pour terminer, la recourante invoque le principe de
légalité de traitement, dans la mesure où la Ville de La Chaux-de-Fonds ne
percevrait pas de taxe déquipement à loccasion dautres travaux de
rénovation, par exemple pour les rénovations dappartements ou de façades. Or,
ceux-ci portent souvent sur des budgets importants et touchent des bâtiments
dans leur ensemble.

A titre de preuve, la recourante sollicite une vision
locale et la production du dossier communal. Elle conclut à lannulation de la
décision attaquée, sous suite de frais et dépens.

C.

Dans ses observations, le Conseil communal conclut au rejet
du recours, sous suite de frais. Selon lui, le bâtiment concerné fait lobjet
dune transformation importante, puisquil passe dune affectation industrielle
à une utilisation pour une crèche. Le Conseil communal relève par ailleurs que
trois lavabos seront installés, ce qui justifierait également la perception de
la taxe déquipement.

Considérant en droit:

1.

1.1.

Le recours, interjeté dans les formes et délai prévus par
les articles 34 et 35 de la loi sur la procédure et la juridiction administratives
(LPJA), du 27 juin 1979, est déclaré recevable.

2.

2.1.

Selon larticle 113 de la loi cantonale sur laménagement
du territoire (LCAT), du 2 octobre 1991, les communes et les propriétaires
participent aux frais déquipement de la zone durbanisation. Dans les secteurs
déjà équipés, la commune prélève une taxe déquipement, exigible pour toute
construction nouvelle, agrandissement ou transformation importante lors de
loctroi du permis de construire (art. 118, al. 1 et 3 LCAT). Il appartient au
Conseil général de fixer dans un règlement les montants de la taxe déquipement
(art. 114, al. 3, LCAT).

Un règlement concernant léquipement des terrains
constructibles (ci-après: règlement communal) a été adopté par le Conseil
général de La Chaux-de-Fonds le 26 octobre 1998. Sanctionné par le Conseil
dEtat le 12 février 1999, il est entré en vigueur le 18 février 1999. Il a été
abrogé par le règlement concernant les équipements et leur utilisation, adopté
par le Conseil général le 29 juin 2009 et sanctionné par le Conseil dEtat le
21 octobre 2009. Entré en vigueur immédiatement après sa sanction, ce nouveau
règlement sapplique aux décisions fixant les taxes déquipement rendues dès
son entrée en vigueur (art. 38, al. 1 et 2 du nouveau règlement). Toutefois, la
construction nouvelle, agrandissement ou transformation importante dont la mise
à lenquête publique sest achevée avant lentrée en vigueur du nouveau
règlement demeure soumise à lancien droit sagissant de la taxe déquipement
(art. 38, al. 3 du nouveau règlement). Dès lors, la décision attaquée, rendue
le 17 novembre 2008, doit être examinée à la lumière de lancien règlement
communal.

2.2.

Selon larticle 5, alinéa 1 de lancien règlement,"dans
les secteurs complètement ou partiellement équipés où le système de la taxe
déquipement est applicable, les propriétaires qui réalisent des constructions
nouvelles participent au financement des ouvrages déquipement existants
proportionnellement au volume des bâtiments projetés, à la surface
constructible de leurs parcelles et au dimensionnement des installations
dapprovisionnement en eau, en gaz et en électricité"."Dans
les mêmes secteurs, les propriétaires qui agrandissent un bâtiment ou le
transforment de façon importante sacquittent dune taxe déquipement calculée
sur la base du volume de la construction objet des travaux []"(art.
5, al. 2). Les différents chapitres du règlement communal fixent des taxes
déquipement par type déquipement, par exemple pour les voies publiques (art.
16 ss). Larticle 6 précise que"dans les secteurs où toutes les
infrastructures publiques ne sont pas fournies, la taxe due par les
propriétaires qui construisent, agrandissent ou transforment un bâtiment sera
limitée aux éléments d équipement à disposition."Dans les secteurs
complètement équipés en voies publiques, cest-à-dire pourvus de voies de
circulation, de canalisations dégouts et dinstallations déclairage public,
une taxe déquipement de Fr. 1,15 par m³ SIA de construction nouveau ou
transformé est perçue en cas dagrandissement ou de transformations importantes
(art. 16 du règlement communal). Le Conseil communal sest référé au contenu de
cette disposition dans la décision attaquée.

2.3.

Perçueindépendamment des frais de raccordement,la
taxe déquipement a le caractère dune charge de préférence (RJN 1996, p.200).
Elle constitue une participation aux frais dinstallations déterminées,
réalisées par une corporation publique dans lintérêt général; elle est mise à
la charge des personnes ou groupes de personnes auxquels ces installations
procurent des avantages économiques particuliers. La charge de préférence est
calculée daprès la dépense à couvrir, de sorte que le produit de lensemble
des contributions ne dépassera pas le coût total pris en charge par la
collectivité (principe de la couverture des frais). Par ailleurs, elle est mise
à la charge de celui qui profite des installations réalisées, dans une
proportion correspondant à limportance des avantages économiques particuliers
quil en retire (principe déquivalence) (A. Jomini, Commentaire LAT, N. 55 ad,
art. 19). La plus-value donnant lieu à une charge de préférence est concrétisée
ou mise à profit à loccasion de la construction, de la transformation ou de
lagrandissement dun bâtiment. Comme il est extrêmement difficile de
déterminer de manière exacte lavantage précis retiré par le bénéficiaire de
léquipement, la jurisprudence admet quelle soit mesurée à laide de critères
schématiques mais aisément identifiables et dapplication facile, tels que la
surface de limmeuble, son volume ou sa valeur dassurance-incendie (RJN 1996,
p. 202; Zen-Ruffinen et Guy- Ecabert, Aménagement du territoire, construction
et expropriation, Berne 2001, p. 350 et les références citées).

3.

3.1.

Dès lors que le droit cantonal désigne les faits qui
donnent lieu au paiement dune taxe déquipement, cest en fonction de lui
quil convient dexaminer si une taxe déquipement peut être perçue. En
loccurrence, tant larticle 118, alinéa 3 LCAT que le règlement communal
exigent une transformationimportantepour quune taxe déquipement
puisse être perçue. Une transformation consiste en des travaux allant au-delà
dune simple rénovation; celle-ci correspond à tous les travaux dentretien, de
réparation et de modernisation qui laissent intacts le volume, laspect
extérieur et la destination dun immeuble (DFJP/OFAT, Etude relative à la loi
sur laménagement du territoire, Berne 1981, N. 14 ad art. 22). Une
transformation est importante lorsquelle entraîne une modification
fondamentale de lorganisation et de laffectation des volumes existants.
Linstallation de cloisons intérieures et la création dune porte
supplémentaire, par exemple, ne constituent quune transformation très
accessoire dun bâtiment. Par ailleurs, si laffectation de certains locaux est
modifiée dans le sens dune utilisation moins intensive, on doit considérer que
la transformation ne peut pas être qualifiée dimportante (RJN 1996, p. 199).
La transformation dun ancien café-restaurant avec une salle de débit et une
salle à manger en un complexe médical comprenant notamment cinq cabinets de
consultation, un laboratoire et une salle de radiologie a été considérée comme
importante par le Tribunal administratif, car elle impliquait une utilisation
plus intensive des équipements collectifs (arrêt du Tribunal administratif du
20 août 2004 en la cause V. L. contre Département de la gestion du territoire
et commune de C.).

3.2.

En lespèce, selon les plans sanctionnés, les travaux
concernent exclusivement une partie du rez-de-chaussée du bâtiment concerné,
qui abritait auparavant des locaux industriels.  Lextérieur du bâtiment nest
pas modifié; seules une barrière métallique et une clôture en bois seront
construites. A lintérieur, les travaux prévus sont les suivants: suppression
de deux cloisons et dune porte; installation de quatre cloisons pour créer des
séparations dans les locaux; pose dune douche et de deux lavabos, ainsi que
dun agencement de cuisine. Ces travaux nentraînent pas de modification
fondamentale des volumes existants. Certes, laffectation des locaux est
modifiée, mais dans le sens dune utilisation mois intensive. En effet, on se
rend bien compte quune crèche entraîne une utilisation moins importante des
équipements quune affectation industrielle. Cette conclusion simpose dautant
plus que la taxe mise à la charge de la recourante par le Conseil communal
concerne les voies de circulation, les canalisations dégouts et les
installations déclairage public. Laffectation précédente, tout
particulièrement pour les canalisations dégouts, mettait forcément davantage à
contribution ces équipements.

La demande de permis de construire ne mentionne pas le coût
des travaux. Dans son mémoire, la recourante les estime à Fr. 95'000.--, y
compris les interventions telles que changement de la peinture, du lino et des
prises électriques. Selon le registre des estimations cadastrales, lestimation
officielle de larticle *** est en cours de réexamen. Selon la fiche de
détermination de la valeur cadastrale précédente, celle-ci atteignait Fr.
1'651.150 au 1erjanvier 2001. Par rapport à cette valeur, le
montant estimé des travaux reste modeste.

En conclusion, on doit admettre que les transformations
entreprises dans limmeuble de la rue X. ne peuvent être qualifié dimportantes
au sens de larticle 118, alinéa 3 LCAT et du règlement communal. Cette
conclusion simpose au vu du dossier, de sorte quil nest pas nécessaire de
procéder à une vision locale (art. 14 LPJA). Cest dès lors à tort que le
Conseil communal a prévu la perception dune taxe déquipement dans la décision
attaquée.

4.

4.1.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le
chiffre 5.7 de la décision du Conseil communal annulé.

4.2.

Cette
décision sera rendue sans frais, les communes nen payant pas (art. 47, al. 2
LPJA).

Lavance de frais de Fr. 1'100.-- versée par la recourante
suite à la décision du 8 janvier 2009 du service juridique de lEtat lui sera
restituée.

4.3.

Vu le sort de la cause, la recourante aura droit à une
indemnité de dépens (art. 48, al. 1 LPJA). Le montant de lindemnité de dépens
doit être fixé en sinspirant du tarif des frais entre plaideurs, entre le
minimum de Fr. 100.-- et le maximum de Fr. 4'000.--, en fonction du temps
nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté, du résultat
obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par lavocat (art. 4 et 12 a,
al. 1 de larrêté concernant le tarif des frais entre plaideurs, du 9 juillet
1980).

La recourante a adressé à lautorité de céans un mémoire de
recours. Elle na pas eu à participer à des actes dinstruction particuliers.
Tout bien considéré, une indemnité de dépens de Fr. 500.-- apparaît comme
équitable. Elle sera prise en charge par le Conseil communal.

Par ces motifs, Le Conseil d'Etat,

décide:

1.Le recours de la société A.
contre la décision du 17 novembre 2008 du Conseil communal de La Chaux-de-Fonds
est admis.

2.Le chiffre 5.7 de la décision
du Conseil communal est annulé.

3.La présente décision est
rendue sans frais.

4.Lavance de frais de Fr.
1'100.-- versée par la recourante lui est restituée.

5.Une indemnité de dépens de Fr.
500.-- est allouée à la recourante, à la charge du Conseil communal.

Neuchâtel, le30
novembre 2009

Au
nom du Conseil d'Etat:

Le
président,                 La chancelière,

J. StuderM. Engheben