ne_jurisprudence_adm · DECI.2009.17 · 2011-03-31 · fr
Plainte contre la décision d'une gérance légale
Autorité inférieure de surveillance LP

Admission de la plainte pour cause de non compétence de la gérance légale pour prendre des décisions relatives à une période antérieure à son instauration.

1.

A. est copropriétaire, pour une demi-part, avec B. pour
l'autre demi, du bien fonds no 478 du cadastre de Neuchâtel, sis rue des H.
audit lieu. Le 30 juillet 2008, A. s'est vu saisir sa part de copropriété par
l'Office des poursuites, lequel a instauré une gérance légale par
l'intermédiaire de C. Agence immobilière et commerciale (ci-après: C.). Le
contrat de gérance du 22 août 2008, donnait notamment mandat à C. d'encaisser
les loyers, les frais accessoires et les éventuels autres frais, conformément aux
dispositions du bail, le cas échéant avec l'aide d'un service de recouvrement
ou par voie de poursuite (ch. 5.5 du contrat).

Le 9 décembre 2008, Me D. a remis à C. un décompte daté du
13 novembre 2008 comprenant des encaissements et des paiements liés à
l'exploitation de l'immeuble sis rue des H.. Le montant des encaissements
s'élève à Fr. 107'755.70 (Fr. 88'021.70 pour la période du 4 juin 2007 au 24
août 2008 et Fr. 19'734.- pour la période du 25 août au 13 novembre 2008). A la
demande de l'office des poursuites, C. a réclamé en date du 12 mai 2009 le
remboursement des Fr. 107'755.70 à Me D., en lui fixant à cet effet un délai au
31 mai 2009. Elle a précisé que passé ce délai, elle procéderait à
l'encaissement par voie légale.

2.

Le 25 mai 2009, A., alors encore représenté par Me D. a
porté plainte contre la décision de C. du 12 mai 2009, concluant à son
annulation. Il sollicite l'effet suspensif. En substance, il fait valoir que
les montants encaissés ne représentent pas de loyers, mais des frais d'hébergement
et que ceux-ci ont servi à financer l'achèvement d'importants travaux de
rénovation et d'ameublement des studios.

3.

Dans ses observations du 16 juin 2009, l'office des
poursuites conclut au rejet de la plainte, en se remettant à la décision de l'autorité
de surveillance s'agissant de la question de l'effet suspensif. Il relève que
sa détermination ne porte que sur le montant de Fr. 19'734.-, soit
l'encaissement des loyers effectué entre le 25 août et le 13 novembre 2008. Il
explique ensuite que l'immeuble sis H. à Neuchâtel est constitué de 14 locaux
d'habitation aménagés sous forme de studios loués à moyen et à long terme à des
travailleurs de passage et à des résidents officiellement enregistrés. Il fait
également valoir que le bâtiment n'est pas enregistré à l'office du commerce
dans la liste des hôtels, ni sur celle réunissant les établissements louant des
chambres d'hôtes.

Dans ses observations du 18 juin 2009, C., invoque, à titre
préjudiciel, l'irrecevabilité de la plainte, considérant qu'elle a été adressée
à une autorité incompétente. Pour le surplus, elle conclut également au rejet
de la plainte, considérant que celle-ci constitue une mesure dilatoire
supplémentaire destinée à se soustraire aux décisions de l'office des
poursuites.

En tant que copropriétaire de l'immeuble sis H., B., représenté,
par Me G. avocat à Neuchâtel a été invité à formuler des observations à la
plainte. Par courrier du 10 juillet 2009, il conclut au rejet de la plainte,
avec suite de frais et dépens. En substance, il fait valoir que les montants
encaissés représentent des loyers et que l'immeuble des H. n'est pas exploité
comme un hôtel. Il constate que le plaignant n'a pas établi avoir affecté les
montants encaissés au financement des travaux de rénovation et qu'il ressort au
contraire de ses déclarations, qu'une partie a servi à payer des dettes
personnelles de Me D. (amende d'ordre, remboursement pour un studio à Verbier,
etc.).

Considérant en droit:

1.

1.1.

La plainte est dirigée contre une mesure de C. et a été adressée
au Département de l'Économie. L'intimée considère que la plainte n'est pas
recevable parce que celle-ci aurait dû être adressée à l'autorité inférieure de
surveillance des offices des poursuites et des faillites et non au Chef du
Département de l'économie. Ce point de vue ne saurait être suivi, dans la
mesure où la surveillance est exercée par le Département de l'économie (v.
ancien art. 2 de la loi d'exécution de la loi fédérale sur la poursuite pour
dettes et la faillite [LELP] du 12 novembre 1996 applicable à la présente
procédure; art. 7 de l'arrêté fixant les attributions et l'organisation des
départements et de la chancellerie du 25 mai 2005). On peut par contre se
demander si la décision de C. du 12 mai 2009 peut être considérée comme une
mesure de l'office au sens de l'article 17 de la loi fédérale du 11 avril 1889
sur la poursuite pour dettes et la faillite [LP].

1.2.

Le contenu du mandat de gérance légale est fixé de manière
précise et détaillée par les dispositions sur la gérance limitée de l'art. 94
ORFI et par celles de la gérance plus étendue des art. 17 et 18Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la
réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42)(ATF 129 III 910). La
gérance légale comprend notamment la commande et le paiement des petites
réparations, la résiliation des baux, la récolte et la vente des fruits, la
rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites. Tous ces actes
d'administration peuvent donner lieu à une plainte aux autorités de
surveillance (ATF 129 III 400;Jäger, Commentaire de la LP, Lausanne
1920, n° 7 ad art. 102 LP). S'agissant de la légitimation passive de C., on
relèvera que selon la jurisprudence du Tribunal fédéral le tiers chargé de la
gérance est un auxiliaire de l'office, dont le mandat est régi pour l'essentiel
par le droit fédéral de la poursuite (ATF 129 III 400). A ce titre, il peut
être amené à agir ou à défendre en son propre nom si le contrat de gérance le
prévoit. Dans le cas particulier, le point 5 du contrat, prévoit que "la
gérance comprend toutes les mesures ordinaires mentionnées ci-après, qui sont
nécessaires pour entretenir l'immeuble et assurer son rendement. Les mesures
exceptionnelles au sens de l'article 18 ORFI, comme la nécessité de faire des
procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des
frais considérables ne sont pas réglées par le présent contrat.". Dans ses
observations du 16 juin 2009, l'office des poursuites a indiqué avoir demandé à
la gérance légale "d'entamer en premier lieu une réclamation afin de
récupérer le montant ci-dessus (soit les Fr. 19'734.-) et si nécessaire de son
conformer à l'article 17 ORFI en introduisant une procédure par voie de poursuites."
Cet élément a par ailleurs été confirmé par C. dans ses observations du 18 juin
2009. C'est ainsi le rôle d'un représentant indirect qui était dévolu à la
partie intimée, laquelle possède dès lors la légitimation passive.

2.

La question que pose la présente espèce est celle de savoir
si C. peut, exiger le remboursement des loyers encaissés par le mandataire de A.
entre le 4 juin 2007 et le 13 novembre 2008.

2.1.

Aux termes de l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble
comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués
aux créanciers garantis par gage immobilier. L'office communique la saisie aux
créanciers garantis par gage immobilier et, le cas échéant, aux locataires et
fermiers (al.2). Il pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble
(al.3). L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le
débiteur l'a confiée à un tiers. L'office doit parallèlement informer le
propriétaire de l'immeuble que les loyers et fermages qui viendront à échéance
seront désormais encaissés par ses soins et qu'il lui est en conséquence
interdit, sous la menace de sanctions pénales, de les percevoir ou d'en
disposer (art. 92 ORFI). Les mesures à prendre en relation avec les baux à
ferme ou à loyer sont contenues à l'art. 94 al. 1 ORFI. Cette disposition
prévoit que, après notification de l'avis aux locataires et fermiers, l'office
est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les
mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et
fermages. Ces mesures peuvent être confiées à un tiers, comme en l'espèce, en
vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI. Les art. 91 ss ORFI précisant l'art. 94 ORFI, se
fondent sur l'article 806 CC, qui ne vise que l'hypothèse d'un immeuble donné à
bail. Ainsi, le Tribunal fédéral a toujours refusé d'étendre le droit de gage
immobilier à des créances autres que celles résultant du contrat de bail, comme
des créances qu'un débiteur possède à l'encontre de ses hôtes ou du gérant
d'établissement situé sur l'immeuble gagé (ATF 77 III 119 et la référence
citée; 131 III 141). Ainsi, lorsque l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il ne
peut y avoir d'immobilisation des loyers et fermages et de gérance légale selon
les art. 91ss ORFI, ni donc de mesures au sens de l'art. 94 ORFI.

2.2.

En l'espèce, l'office des poursuites a instauré, le 22 août
2008, une gérance légale de l'immeuble et a désigné la gérance C., à Neuchâtel
à cet effet. Par courrier du 11 septembre 2008, C. informait le plaignant de ce
mandat en le priant de lui transmettre l'ensemble des clés de l'immeuble. Il
ressort du tableau intitulé "Chiffre d'affaires A. 07-08" remis par
Me D. à l'intimé en date du 9 décembre 2008, que des montants liés à
l'exploitation de l'immeuble sis H. de Fr. 88'021.70 et Fr. 19'734.- ont été
encaissés pour la période du 4 juin 2007 au 24 août 2008, respectivement du 25
août 2008 au 13 novembre 2008. Dans son courrier du 12 mai 2009, C. a sollicité
le remboursement des montants encaissés tant pour la première que pour la
deuxième période susmentionnée. On relèvera que dans la présente procédure,
l'autorité de céans ne se déterminera que sur la période du 25 août au 13
novembre 2008, dans la mesure où la gérance légale et donc le mandat
d'encaisser les loyers n'ont été confiés à C. qu'à partir du 22 août 2008.

2.3.

Dans sa plainte du 21 mai 2009, le plaignant soutient que ces
montants ne représentaient pas des loyers, mais des honoraires et des frais
d'hébergement. Bien que l'office n'ait pas formellement informé le recourant de
l'interdiction  sous la menace de sanctions pénales - de percevoir et de
disposer des loyers de l'immeuble saisi, on relèvera qu'il a par contre été informé,
le 11 septembre 2008, du mandat de C. et dès lors du fait que les loyers et
fermages venant à échéance seraient désormais encaissés par cette société. Dans
ces circonstances, et dans la mesure où le recourant était de surcroît
représenté par un mandataire professionnel, on peut sérieusement se demander si
l'avis formel de l'office était vraiment encore nécessaire et si le recourant
n'aurait pas dû contester l'étendue de la saisie sur les loyers dans les 10
jours dès réception de l'avis l'informant du mandat du C., auquel cas la
plainte du 21 mai 2009 serait tardive. Quoi qu'il en soit, l'autorité de céans
relève que l'immeuble litigieux ne constitue pas un hôtel au sens de la
jurisprudence invoquée. En effet, d'une part, le mandataire du plaignant, se
réfère lui-même et à plusieurs reprises, à des notions telles que
"rendement locatif de l'immeuble", "contrats de bail" et
"nouveaux locataires" démontrant ainsi que des appartements et des
studios sont remis en location dans l'immeuble saisi, malgré la dénomination
utilisée dans les contrats déposés (v. notamment courriers de Me D. du
26.09.2008 et du 07.10.2008). Il mentionne ainsi par exemple, dans son courrier
du 26 septembre 2008, être en contact avec le I. pour la location de studios
"pour un loyer mensuel moyen net de Fr. 1'000.-, charges comprises. Or le
décompte qu'il a produit en décembre 2008, fait état d'un versement du I. par
Fr. 1'500.- en date du 26 septembre 2008 et par Fr. 2'430.- en date du 9
octobre 2008. Dans un courrier électronique adressé à F. de la société E., il
fait une "offre pour la conclusion de baux à loyer d'habitation pour trois
studios entièrement rénovés et meublés situés à la rue des H.." Or là
également, le décompte mentionne des versements par la société E. entre le 3
octobre et le 13 novembre 2008 par Fr. 10'404.- au total. D'autre part, l'immeuble
en question n'est pas enregistré à l'office du registre du commerce dans la
liste des hôtels, ni sur celle réunissant les établissements louant des
chambres d'hôtes. Le plaignant a dès lors disposé de loyers mis sous main de
justice et lésé les créanciers du plaignant. L'intimée pouvait ainsi se fonder
sur l'art. 94 ORFI pour réclamer le montant de Fr. 19'734.-. Par contre,
s'agissant du montant de Fr. 88'021.70, l'intimée ne pouvait pas requérir sa
restitution, dans la mesure où il concerne une période antérieure à
l'instauration de la gérance légale, ce que reconnaît par ailleurs également
l'office des poursuites (v. observations du 16 juin 2009). Il y a donc lieu
d'admettre la plainte sur ce dernier point.

Au vu de l'issue de la plainte, la demande d'ordonner
l'effet suspensif devient sans objet.

Dans la procédure de plainte devant les autorités
cantonales de surveillance, il nest pas perçu de frais ni alloué de dépens
(art. 20a, al. 2, ch. 5, LP; 61, al. 2, let. a, et 62, al. 2, OELP).

Par ces motifs, l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP,

décide:

1.Admet la plainte dans la
mesure où elle concerne la restitution du montant de Fr. 88'021.70 concernant
la période du 4 juin 2007 au 24 août 2008 et annule la décision du 12 mai 2009
de C. sur ce point.

2.Rejette la plainte pour le
surplus.

3.Dit que la demande d'octroi
d'effet suspensif devient sans objet.

4.Il est statué sans frais ni
dépens.

Neuchâtel, le 31mars 2011

Thierry Grosjean