ne_gerichte · CACIV.2025.33 · 2012-07-06 · fr

Expulsion du locataire commercial (art. 257d CO). Procédure de cas clair (art. 257 CPC).

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 01.07.2025 CACIV.2025.33 (INT.2025.230)

A.
a)
Le 6 juillet 2012, A.________, bailleur, et B.________ SA, locataire, ont signé
un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur les locaux du
café-restaurant de C.________, au rez-de-chaussée et au 1
er
étage de
l’immeuble sis [aaa], à Z.________. Le contrat devait entrer en vigueur le 1
er
août 2012 et se terminer le 31 décembre 2028. Le loyer mensuel, payable
par mois et d’avance, initialement arrêté à 3'750 francs plus 900 francs
d’acompte sur frais accessoires, a été réduit à 3'750 francs plus 800 francs
d’acompte sur frais accessoires, par avenant du 27 mars 2024 prenant effet dès
le 1
er
mars 2024.
b)
Par courrier recommandé du 13 novembre 2024, D.________ SA, à Z.________
(ci-après : la gérance) a adressé à B.________ SA, «
par E.________,
Route [bbb][,] Y.________
» une «
[m]ise en demeure
»
de payer dans les 30 jours 22'750 francs correspondant aux loyers dus
pour les mois de juillet à novembre 2024 (5 x CHF 4'550.00), à défaut de quoi
le bail «
sera[it] purement et simplement résilié avec un préavis de 30
jours
».
c)
Le 17 janvier 2025, la gérance a envoyé par recommandé une formule officielle
d’avis de résiliation du bail à B.________ SA, «
par E.________ Route [bbb][,]
Y.________
».
Le
20 janvier 2025, la gérance a envoyé par recommandé une formule officielle
d’avis de résiliation du bail à B.________ SA, «
F.________ et G.________[,]
Rue [aaa][,] Z.________
».
Les
deux formulaires précités mentionnaient que le bail était résilié pour le 28
février 2025 en raison d’un «
défaut de paiement
» au sens de
l’article 257
d
CO.
d)
Le 14 février 2025, B.________ SA a saisi la Chambre de conciliation du
Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d’une requête en
conciliation dirigée contre A.________, en concluant notamment au constat de la
nullité de la résiliation, subsidiairement à son annulation et plus
subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail d’une durée de
six ans.
B.
a)
Le 17 mars 2025, A.________ a saisi le Tribunal civil d’une requête en
expulsion par la voie du cas clair dirigée contre B.________ SA, en concluant à
ce que soient ordonnées l’expulsion de la locataire des locaux cités plus haut
et la restitution des clés
, sous la menace de la
peine d’amende prévue par l’article 292 CP ; qu’il soit dit que faute
d'exécution dans les dix jours dès l'entrée en force de la décision,
l'exécution forcée de l'expulsion serait directement mise en œuvre par le
greffe du tribunal, sur simple demande écrite, le cas échéant en étant assisté
de la force publique ; qu’il soit dit que B.________ SA était, dès
l'échéance du délai fixé dans la décision, tenue de déménager son mobilier et
ses affaires personnelles car, à défaut, en cas d'exécution forcée, le solde
des meubles et objets serait directement évacué par la voirie et détruit, sous
réserve que B.________ SA mette à disposition un local aisément atteignable
permettant de les entreposer ; que
B.________ SA soit condamnée
aux frais judicaires et aux dépens.
b)
Au terme de sa réponse du 31 mars 2025, B.________ SA a conclu à ce que la
requête soit déclarée en tous points irrecevable, avec suite de frais
judiciaires et dépens.
c)
Le 2 avril 2025, le juge civil a informé les parties qu’il n’était pas ordonné
de second échange d’écritures, le droit inconditionnel de réplique pouvant être
exercé dans les dix jours.
d)
A.________ a exercé ce droit le 10 avril 2025.
e)
B.________ SA a exercé son droit inconditionnel de duplique le 25 avril 2025. A.________
n’a plus procédé.
f)
Par décision du 12 mai 2025, le Tribunal civil a déclaré irrecevable la requête
du 17 mars 2025, mis à la charge de A.________ les frais de la cause, arrêtés à
1'000 francs, et condamné le même à verser à B.________ SA une indemnité de
dépens de 1'500 francs. Les motifs à l’appui de cette décision seront exposés
plus loin.
C.
a)
Le 26 mai 2025, A.________ forme appel contre cette décision, en concluant à
son annulation, principalement à ce qu’il soit fait droit aux conclusions de la
requête du 17 mars 2025, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal
civil et en tout état de cause à la condamnation de B.________ SA aux frais
judiciaires et aux dépens. Ses griefs seront exposés plus loin.
b)
B.________ SA conclut au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens.
c)
Le 13 juin 2025, le juge instructeur a transmis la réponse à l’appelant et
informé les parties que rien ne justifiait d’ordonner la poursuite de l’échange
des écritures, qu’il serait statué sur pièces et sans débats, que la procédure
probatoire était close et que le droit de réplique inconditionnel pouvait être
exercé dans les dix jours. L’appelant n’a pas réagi dans le délai imparti.
C
O N S I D
É R A N T
1.
Aux termes de l’article 308 CPC, l’appel est recevable contre
les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (al. 1
let. a) et contre les décisions de première instance sur les mesures
provisionnelles (al. 1 let. b). Dans les affaires patrimoniales, l’appel est
recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000
francs au moins (al. 2). L’article 314 al. 1 CPC prévoit que lorsque la
décision querellée a été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b CPC),
notamment en vertu de la procédure applicable aux cas clairs (art.
257 CPC
), le
délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision
motivée.
1.1.
Lorsque le litige porte uniquement sur la question de
savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont
réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la
procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à 6 mois (
ATF 144 III 346
cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des
rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au
loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la
résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour
laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut
prendre en considération la période de protection de 3 ans dès la fin de la
procédure judiciaire selon l’article 271
a
al. 1 let. e CO, la valeur
correspondra en principe au montant du loyer pendant 3 ans (
ATF 144 III 346
cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).
1.2.
En l’espèce,
B.________ SA a
contesté la validité de la résiliation en concluant au constat de sa nullité et
subsidiairement à son annulation (v.
supra
let. A.d), de sorte que l
a compétence de la Cour de céans est donnée, ce qui n’est
d’ailleurs pas contesté. La décision querellée ayant été notifiée à l’appelant
le 14 mai 2025, le délai d’appel arrivait à échéance le 26 du même mois. Le
mémoire d’appel respecte les autres conditions de forme prévues par la loi et
est, partant, recevable.
2.
Sous
la note marginale «
Cas clairs
», l’article
257 al. 1 CPC
prévoit que le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est pas
litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la
situation juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque
l’affaire est soumise à la maxime d’office (al. 2) et le tribunal n’entre pas
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée
(al. 3). Le cas est clair en particulier lorsque le congé n’a pas été contesté
ou que les faits peuvent être immédiatement prouvés (
Bohnet
,
in
:
Actions civiles, vol. II, 2
e
éd., § 23, n. 13 s.).
L’état
de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur. Il
est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être
établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit
être rapportée par la production de titres, conformément à l’article 254 al. 1
CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la
preuve certaine (
voller Beweis
) des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance (
Glaubhaftmachen
) ne suffit
pas. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas
concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. De jurisprudence constante, la
situation juridique n'est pas claire, au sens de l’article
257 CPC
,
lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci
doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances
concrètes de l'espèce (
ATF 144 III 462
cons.
3.1 ;
141
III 23
cons. 3.2 ;
138 III 123
cons.
2.1.2 ; arrêts du TF du
21.11.2022
[4A_234/2022]
cons. 3.2.2 ; du
30.10.2012
[4A_273/2012]
cons. 5.1.2, non publié
in
ATF
138 III 620
). Si
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (
substanziiert
und schlüssig
), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable. À l’inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut
être statué immédiatement (
ATF 138 III 620
cons. 5.1.1 et les arrêts cités).
En
pratique, l
’expulsion d’un
locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à l’appréciation.
C’est typiquement le cas de l’expulsion pour non-paiement du loyer, lorsque
l’appréciation n’a pas sa place, en ce sens qu’il n’est pas pertinent de
déterminer par exemple si le locataire en retard de paiement dispose ou non de
moyens financiers suffisants pour s’acquitter du montant de son loyer, ni s’il
est vraisemblable que sa situation financière s’améliorera dans un futur plus
ou moins proche, ni s’il est en bonne santé ou non, ni quelles sont ses
possibilités de logement après son expulsion (arrêt de la Cour de céans du
04.04.2025 [CACIV.2025.11] cons. 5). L’
expulsion d’un locataire selon la procédure en cas clair
n’est pas exclue dans des cas autres que le retard dans le paiement du loyer ;
elle peut par exemple être ordonnée dans le cas d’un locataire qui résilie le
bail dans le respect des termes et délais, puis se ravise dans un second temps,
le bailleur ne souhaitant pas accepter son offre en ce sens (v. arrêt du
TF du
04.01.2023 [4A_470/2022]
; arrêt de la Cour de céans du
22.05.2025 [
CACIV.2025.22
] cons. 5.2).
L’action
en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art.
257 CPC
)
présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail
est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le
tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à titre
préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne
doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'article
257 al. 1 CPC
s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du
29.04.2021
[4A_550/2020]
cons. 5.3., qui se réfère aux ATF
144 III 462
cons. 3.3.1 et
141
III 262
cons. 3).
3.
S
elon
l’article
257
d
CO
, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour
s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement
dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours au moins
et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins
(al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30
jours pour la fin d’un mois (al. 2) ; pour que cette disposition
s’applique, il faut que le locataire n’ait pas payé à l’échéance (contractuelle
ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais accessoires (
Tercier/Bieri/Carron
,
Les contrats spéciaux, 5
e
éd., n. 1986 ; arrêt de la Cour de
céans du 12.09.2024 [CACIV.2024.41] cons. 2a).
3.1.
En
l’espèce, le juge civil a considéré que la situation prêtait à discussion,
s’agissant de la notification de l’avis comminatoire ; qu’un tel avis
devait être adressé au locataire personnellement ; qu’à défaut, il était
dépourvu d’effet, et le congé nul ; qu’en l’espèce, B.________ SA avait
allégué qu’«
[a]u moment des envois de la mise en demeure et des
résiliations, E.________ n’était plus administrateur président de la société
locataire
», que «
[c]e n’[était] que depuis le 28 février
2025 que E.________ a[vait] repris son poste d’administrateur président
»
de B.________ SA et fait valoir que «
le fait que la mise en demeure
ait uniquement été envoyée à son adresse personnelle mérit[ait] d’être
questionné
», respectivement que la notification de la mise en demeure
était entachée d’une «
irrégularité manifeste
», «
corroborée
par le fait que l’avis de résiliation a[vait], quant à lui, été envoyé tant à
l’adresse personnelle de E.________ qu’au siège de la société mais en deux
temps (courrier du 17 janvier 2025 puis courrier du 20 janvier 2025)
».
Selon le Tribunal civil, il ressortait du registre du commerce, dont le contenu
est réputé notoire, que l’adresse de B.________ SA n’avait pas cessé d’être à Z.________,
Rue [aaa] ; que E.________, inscrit comme administrateur président avec
signature individuelle depuis les débuts de la société, en avait été radié en
novembre 2022 ; que ce n’était qu’en février 2025 qu’il avait été
réinscrit, avec la même fonction et le même mode de signature. L’adresse de
Y.________ à laquelle l’avis comminatoire avait été expédié le 13 novembre 2024
était selon toute apparence celle, privée, de E.________. Rien au dossier ne
montrait que ce dernier disposait alors d’un mandat de B.________ SA pour
recevoir les communications que A.________ était susceptible d’adresser à sa
locataire. Comme le faisait valoir B.________ SA, le «
double adressage
de résiliation
»
tendait au contraire à illustrer que A.________
avait pris conscience que la mise en demeure ne remplissait pas les conditions
formelles. Dans ces conditions, il régnait une sérieuse incertitude sur le
point de savoir si le bailleur avait dûment observé les incombances qui étaient
les siennes à teneur de l’article
257
d
al. 1 CO
. Compte tenu du formalisme applicable en matière de résiliation
anticipée du bail, une irrégularité dans la notification de l’avis comminatoire
ne paraissait pas pouvoir être guérie du seul fait que la locataire avait, à une
date en l’état indéterminée, finalement eu connaissance de la mise en demeure
expédiée à l’adresse privée de E.________. Dans ces conditions, le congé donné
à B.________ SA était probablement inefficace.
3.2.
L’appelant
reproche au premier juge d’avoir «
constaté les faits de manière
inexacte et fait fi des règles relatives à la représentation au sens des
articles 32 ss CO et 55 CC, qui doivent s’appliquer au cas d'espèce et qui
protègent l’appelant dans sa bonne foi, règles qui n’accordent au juge aucun
pouvoir d'appréciation
». Suit un développement de six pages qu’on
peut résumer comme suit.
a)
Dans un premier chapitre, relatif à la «
validité de la mise en demeure
»,
l’appelant allègue que selon l’extrait de registre du commerce figurant au
dossier, E.________ a été administrateur président de la société locataire du 4
mai 2012 au 24 novembre 2022, puis depuis le 28 février 2025 ; que depuis
la signature du bail en 2012, il avait été, pour le compte de l’intimée, l'interlocuteur
tant du bailleur que de la  ; que dès le début du bail, c'est à lui que
les factures étaient adressées et que les échanges de courriers et courriels
avaient lieu ; que l’avenant du 27 mars 2024, qui avait été adressé à «
B.________
SA[,] E.________ Route [bbb][,] Y.________
» (
[recte
: Le Y.________),
avait été «
retourné à l'appelante avec le sceau et la signature de
l'intimée, ne laissant aucun doute quant à la bonne réception de la
correspondance par l'intimée, lorsqu'elle est adressée à son représentant, E.________
» ; que suite à la signature de cet avenant, les factures relatives au
loyer avaient continué d'être envoyées à la même adresse, sans que ni E.________,
ni l'intimée, n'aient attiré l'attention du bailleur sur la radiation des
pouvoirs du prénommé au registre du commerce ou sur la révocation des pouvoirs
de représentation du même. Dans ces conditions, l'appelant pouvait «
continuer
à penser, de bonne foi, que E.________ était toujours le représentant de
l'intimée (représentation apparente)
».
Toujours
selon l’appelant, il n'existait pour les parties aucun doute quant à la qualité
de représentant de E.________, tout au long du bail ; ce n'est que dans la
procédure de cas clair et une fois représentée par un mandataire professionnel
que l’intimée a questionné la validité de Ia mise en demeure. Une telle
attitude ne mérite aucune protection : «
l’appelante, en tant que
tiers dont la prétendue révocation des pouvoirs n’a pas été portée à sa
connaissance, doit être protégé (sic) dans sa bonne foi lorsqu'elle a adressé
l'avis comminatoire à E.________. L'effet de représentation s'est produit et
l'avis comminatoire était donc clairement valable
».
Par
surabondance, le fait que E.________ ait réintégré B.________ SA en qualité
d'administrateur président démontrait que le prénommé n'avait en réalité jamais
quitté cette société, mais avait «
œuvré toute (sic) ses (sic) années à
son profit comme administrateur de fait
».
b)
Dans un deuxième chapitre intitulé «
admission manifeste de la
réception
», l’appelant allègue que l’intimée a admis en cours de
procédure, d’une part, avoir bel et bien reçu la mise en demeure et déclaré
avoir immédiatement pris contact avec la gérance et avec le bailleur afin de trouver
un arrangement et, d’autre part, qu'un entretien était intervenu afin de
trouver un arrangement moins de trois jours après la réception de l'avis par E.________.
Ces éléments ne laissent aucun doute quant à la réception de la mise en
demeure.
c)
Dans un troisième chapitre, l’appelant reproche à l’intimée de commettre un
abus de droit en mettant en cause la validité de la mise en demeure.
Concrètement, l’avis comminatoire avait été retiré le 16 novembre 2024 et le 19
du même mois, un entretien avait eu lieu entre l'intimée et l'appelant ;
cela démontrait que l'intimée avait bel et bien reçu l'avis comminatoire. Dans
le cas contraire, B.________ SA n'aurait pas été en mesures de contacter A.________
immédiatement ou elle aurait avisé l'appelant de cette erreur de notification,
ce qu’elle n’a pas fait. En plus d’avoir contacté l'appelant pour tenter de
trouver une solution amiable, l'intimée avait encore, suite à la notification
de l'avis comminatoire, procédé à divers versements. Elle avait donc «
pleinement
usé de son délai de 30 jours imparti par l'avis comminatoire
». En se
prévalant d'une irrégularité de notification, l'intimée avait fait preuve d'un
comportement contradictoire : après avoir interpellé l'appelant et payé
une partie des montants en souffrance, elle ne pouvait pas contester en procédure
la correcte notification de la mise en demeure. Dans l'hypothèse où une
irrégularité serait à relever, un effet guérisseur devrait se déduire de
l'interdiction de l'abus de droit.
3.3.
Aux termes de l’article 718 CO, le conseil d’administration représente la
société anonyme à l’égard des tiers ; sauf disposition contraire des
statuts ou du règlement d’organisation, chaque membre du conseil
d’administration a le pouvoir de représenter la société (al. 1). Le conseil
d’administration peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs
de ses membres (délégués) ou à des tiers (directeurs) (al. 2). Selon l’article
718a CO, les personnes autorisées à représenter la société ont le droit
d’accomplir au nom de celle-ci tous les actes que peut impliquer le but social
(al. 1). Une limitation de ces pouvoirs n’a aucun effet envers les tiers de
bonne foi ; font exception les clauses inscrites au registre du commerce qui
concernent la représentation exclusive de l’établissement principal ou d’une
succursale ou la représentation commune de la société (al. 2). Dès lors qu’un
fait a été inscrit au registre du commerce, nul ne peut se prévaloir de ne pas
en avoir eu connaissance (art. 936
b
al. 1 CO) ; lorsqu’un fait dont
l’inscription est requise n’a pas été enregistré, il ne peut être opposé à un
tiers que s’il est établi que celui-ci en a eu connaissance (al. 2) ; quiconque
s’est fondé de bonne foi sur un fait erroné inscrit au registre du commerce est
protégé dans sa bonne foi lorsqu’aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose (al.
3).
3.3.1.
En
l’espèce, l’appelant ne prétend pas qu’au moment de l’envoi de l’avis
comminatoire, E.________ aurait encore été inscrit au registre du commerce en
qualité d’organe de B.________ SA, avec un pouvoir de représentation ;
elle fait valoir que «
[p]our les personnes morales, on peut appliquer
par analogie les articles art. 32 ss CO, malgré la teneur de l’art. 40 CO (
Carron/Wessner
,
Droit des obligations générales – Volume I : les concepts généraux et la
représentation – l’enrichissement illégitime – la relation précontractuelle,
2022, N 778)
». L’article 40 CO, qui traite des exceptions aux règles
générales en matière de représentation (art. 32 ss CO), réserve «
les
dispositions spéciales sur les pouvoirs des représentants et organes de
sociétés, ainsi que des fondés de procuration et autres mandataires
commerciaux
». Il ne ressort pas clairement du texte légal que
l’administrateur d’une société anonyme dont les pouvoirs ont été radiés au
registre du commerce continuerait de représenter valablement la société
vis-à-vis des cocontractants de celle-ci tant et aussi longtemps que cette
société n’aura pas communiqué à ce cocontractant l’identité d’un nouveau
représentant. Cela reviendrait à réduire considérablement la portée de la
radiation au registre du commerce, qui plus est dans un domaine où le régime de
responsabilité des administrateurs est assez sévère. L’unique référence
doctrinale citée par l’appelant ne le dit pas non plus et, en tout état de
cause, l’appelant ne se réfère pas à une doctrine ou une jurisprudence
éprouvées.
3.3.2.
On
ne peut pas davantage considérer, comme semble le faire l’appelant, que malgré
sa radiation du registre du commerce, E.________ aurait continué
de facto
d’exercer la fonction d’administrateur de B.________ SA. Les faits allégués à
l’appui de cette thèse sont non seulement insuffisants, mais contestés par
l’adverse partie et non établis. Par exemple, l’appelant n’a pas allégué quels
contacts auraient concrètement eu lieu entre lui-même et E.________, alors que
les pouvoirs de représentation de ce dernier étaient radiés du registre du
commerce. Quant à l’avenant qui aurait été «
retourné à l'appelante
avec le sceau et la signature de l'intimée
» après avoir été adressé à
l’adresse privée de E.________, le fait n’est même pas rendu vraisemblable et
la pièce déposée par l’appelant ne porte ni sceau, ni signature. Enfin,
déduire, comme le fait l’appelant, que le fait que E.________ ait réintégré B.________
SA en qualité d'administrateur président démontrerait que le prénommé n'avait
en réalité jamais quitté cette société, mais avait «
œuvré toute ses
années à son profit comme administrateur de fait
» n’est pas sérieux. En
tout état de cause, la question de savoir si une personne (i.e. E.________) doit
être considérée comme organe apparent d’une société anonyme (i.e. B.________ SA),
c'est-à-dire une personne à laquelle la société a donné l'apparence qu'elle était
un organe formel ou qu’elle avait des pouvoirs d'organes de fait alors
qu'elle ne les possédait pas en réalité (v.
ATF 146 III 37
cons. 6.1 ;
117
II 570
cons. 3) implique de la part du juge l’exercice d'un
certain pouvoir d'appréciation, d’une part, et la prise en compte des
circonstances concrètes de l'espèce, d’autre part. C’est donc typiquement un
domaine où la procédure de cas clair ne peut pas s’appliquer.
3.4.
L’article 52 al. 1 CPC fait obligation à «
q
uiconque participe à
la procédure
» de «
se conformer aux règles de la bonne foi
».
Il s’agit ici de l’expression du principe de la bonne foi issu de l’article 2
CC, qui trouve application de manière générale dans tout l’ordre juridique
suisse. Sur le plan procédural, on attend des parties au litige qu’elles
utilisent les institutions et règles de la procédure conformément à leur
finalité et qu’elles s’abstiennent d’agissements qui, objectivement, ne
correspondent pas à un comportement digne de protection (
Jeandin/Peyrot
,
Précis de procédure civile, p. 11). Le principe de la bonne foi impose aux
participants à la procédure de ne pas commettre d’abus de droit (
ATF 132 I 249
;
Hohl
, Procédure civile, Tome I, 2
e
éd., n. 1501). Le cas type
de l’abus de droit au sens de l’article 2 al. 2 CC est celui où l’exercice du
droit dans un cas concret ne s’inscrit pas dans la finalité que poursuivait le
législateur en établissant le droit en question ; dans cette perspective,
abuser du droit revient à exercer celui-ci dans des circonstances concrètes
telles que l’appréciation (générale et abstraite) des intérêts en présence
faite par le législateur ne se justifie plus ; l’attitude déloyale de
celui qui abuse de son droit consiste alors à exercer ce droit hors du contexte
qu’avait en vue le législateur, de sorte que, titulaire du droit (formel), il
ne peut pas faire état des intérêts (matériels) que le droit est normalement
destiné à protéger. À l’état de fait particulier de l’article 2 al. 2 CC, le
législateur a aussi attaché une conséquence juridique particulière : le
tribunal ne doit pas protéger celui qui exerce son droit de façon manifestement
abusive ; cela revient à reconnaître au tribunal le pouvoir de corriger
les effets de l’application (formelle) de la loi lorsque celle-ci se heurte aux
impératifs (matériels) des intérêts à protéger selon la justice ; il
appartient au tribunal de décider, au vu du cas concret, selon quelles
modalités ce correctif doit être apporté ; ce sera souvent la déclaration
de l’inefficacité du droit exercé et l’injonction de rétablir la situation
antérieure ; ce peut aussi être une simple adaptation d’un contrat ou la
condamnation à réparer le dommage causé par l’exercice abusif d’un droit (
Steinauer
,
Traité de droit privé suisse, II/1, Le Titre préliminaire du Code civil, n. 476
et 480).
Vu
ces principes, déterminer si une partie est de bonne ou de mauvaise foi,
respectivement si elle a commis un abus de droit ou pas, nécessite par
définition l’exercice par le juge d'un certain pouvoir d'appréciation,
d’une part, et la prise en compte des circonstances concrètes de l'espèce,
d’autre part. Il s’agit typiquement d’un domaine où la procédure de cas clair
ne peut en principe pas être admise.
Cela
étant, pour les motifs exposés plus loin, les conclusions de la requête
auraient dû être admises et ce dans le cadre de la procédure de cas clair, le
caractère mal fondé des griefs traités ci-dessus restant sans effet sur le sort
ultime de la cause.
3.5.
La demeure du locataire au sens de l’article
257
d
CO
suppose que le bailleur ait adressé au locataire un avis comminatoire
écrit, qui correspond à la fixation du délai de grâce dans la réglementation
générale de la demeure (qualifiée) du débiteur (art. 107 al. 1 CO). Il est
toutefois soumis à des exigences formelles, matérielles et temporelles
particulières et l’absence d’un avis comminatoire régulièrement signifié conduit
en principe à l’inefficacité du congé anticipé (
Wessner
,
in
:
CPra Bail, 2
e
éd., n. 14 s.
ad
art. 257
d
CO).
3.5.1.
a)
L’avis comminatoire est d’abord subordonné à la contrainte de la forme
écrite ; à défaut, il est nul (
ibid
., n. 16
ad
art. 257
d
CO). Il doit ensuite préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré échu dans le
délai imparti, le bail pourra être résilié de façon anticipée et le montant en
souffrance doit être indiqué précisément, ou à tout le moins déterminable sans
discussion (
ibid
., n. 17
ad
art. 257
d
CO). S’agissant du
délai permettant au locataire de s’acquitter de l’arriéré, les parties ne
peuvent pas convenir un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui est
variable selon le type de bail (10 jours au moins et, pour les baux d’habitations
ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins) (
ibid
., n. 18
ad
art. 257
d
CO).
b)
En l’espèce, il n’est pas contesté que la «
mise en demeure
»
du 13 novembre 2024 respecte ces exigences.
3.5.2.
a)
L’avis comminatoire est en outre sujet à réception. Cette notion est
essentielle pour les déclarations de volonté, notamment pour les actes de droit
matériel liés aux obligations et aux rapports d’obligations. Le délai
régulièrement fixé par le bailleur court à partir du moment où le locataire est
à même de prendre connaissance du courrier. Si celui-ci est signifié par pli
simple, c’est le jour où il est remis en mains propres du destinataire (ou
d’une personne autorisée) ou le jour où il est déposé dans sa boîte ou sa case
postale. Ce jour n’est pas compté dans le délai, qui commence à s’écouler le
lendemain de la réception (
Wessner
,
op. cit.
, n. 20
ad
art. 257
d
CO). Lorsque l’avis comminatoire est adressé par pli
recommandé, il ressort de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le pli est
reçu le jour de son retrait au guichet postal et qu’à défaut, il est
réputé avoir été reçu le septième et dernier jour du délai de garde. Le
locataire doit disposer de la totalité du délai légal de 30 jours pour réunir
les fonds destinés à régler le montant en souffrance (
ibid
., n. 21
ad
art. 257
d
CO et les réf. cit.). En toute hypothèse, le bailleur supporte
le fardeau de la preuve de la réception de l’avis comminatoire (
ibid
.,
n. 22
ad
art. 257
d
CO).
b)
En l’espèce, s’il est établi que le pli recommandé contenant la «
mise
en demeure
» du 13 novembre 2024 a été retiré au guichet postal le 16
novembre 2024, ce retrait ne constitue pas une réception de l’avis comminatoire
par la locataire, puisque le pli en question a été adressé à une personne qui
n’était pas inscrite au registre du commerce en qualité de représentant de la
locataire, qui n’avait pas de pouvoirs
ad hoc
de représentation et à une
adresse qui n’était pas celle de la société locataire.
Dans
sa requête du 14 mars 2025, A.________ a toutefois allégué ceci : «
la
locataire admet avoir reçu la mise en demeure (cf. all. 51 de la requête en
conciliation). Elle a d’ailleurs immédiatement pris contact avec la requérante
pour tenter d’obtenir la gratuité des deux loyers pour un montant de CHF
7'000.00. Ainsi la mise en demeure lui est parvenue et a valablement produit
ses effets
». B.________ SA a contesté cet allégué au sens de sa
réponse du 31 mars 2025, dans laquelle elle alléguait ceci : «
[à]
la prise de connaissance de la mise en demeure, la locataire a immédiatement
pris contact avec D.________ SA ainsi que A.________ afin de trouver un
arrangement
», tout en se référant, à titre de moyen de preuve, à sa
propre preuve littérale 14, à savoir une lettre adressée le 19 décembre 2024
par la bailleresse à la locataire, faisant référence à un «
entretien
formel du 19 novembre dernier
» au cours duquel B.________ SA
avait demandé au A.________ de lui accorder «
la gratuité de deux
loyers pour un montant de CHF 7'000.00 au total charges en sus, en raison de difficultés
financières
» ; dans cette lettre, A.________ répondait que son
comité s’était réuni le 5 décembre 2024 et avait refusé d’accéder à cette
requête, si bien qu’il «
confirm[ait] que l’entier des loyers pour
l’année civile 2024 [étaient] dus
». Quant à l’allégué 51 de la
requête en conciliation de B.________ SA du 14 février 2025, il a le même
contenu que l’allégué 54 de la réponse de la même du 31 mars 2025.
Dès
lors que la locataire admet avoir «
immédiatement
» pris
contact avec le bailleur «
[à] la prise de connaissance de la mise en
demeure (…) afin de trouver un arrangement
» et qu’il ressort du
dossier que les parties ont eu un entretien le 19 novembre 2024 afin de
tenter d’obtenir un arrangement (concrètement, la locataire a demandé à pouvoir
bénéficier d’une remise de «
CHF 7'000.00 au total charges en sus
»
sur les loyers en souffrance), il est établi, en fait, que B.________ SA a eu
effectivement connaissance (cette fois par une personne inscrite au registre du
commerce comme légitimée à la représenter) du contenu de l’avis comminatoire
(soit la «
mise en demeure
» du 13 novembre 2024) au plus tard
le 19 novembre 2024. Dès lors que par la «
mise en demeure
»
du 13 novembre 2024, A.________ a invité B.________ SA à verser le montant dû
(22'750 francs au total) «
dans les 30 jours dès réception du présent
avis
» et qu’y figurait expressément qu’à défaut d’un tel paiement, le
«
bail sera[it] purement et simplement résilié avec un préavis de 30
jours
», il est absolument clair que A.________ s’aménageait la
possibilité de résilier le bail faute pour la locataire de régler les arriérés
jusqu’au 19 décembre 2024 à 23h59. La locataire ne prétend pas l’avoir fait et
la résiliation est intervenue après l’échéance du délai, de sorte que la
situation est claire sur ce point également.
3.6.
En dépit de son caractère extraordinaire, le congé signifié valablement par le
bailleur en application de l’article
257
d
al. 2 CO
peut aussi être annulable, au sens des articles 271 et 271a CO.
Compte tenu toutefois du motif qui justifie la résiliation du contrat et de la
règle qui accorde un suris obligatoire au locataire dans le paiement de
l’arriéré en souffrance, l’annulation ne saurait être admise que très
restrictivement, dans des circonstances particulières et exceptionnelles (
Wessner
,
op. cit.
, n. 43
ad
art. 257
d
CO et les réf. cit.).
3.6.1.
En
l’espèce, B.________ SA ne prétend pas que le congé aurait été donné dans l’une
ou l’autre des circonstances prévues à l’article 271a al. 1 CO (congé donné parce
que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail
[let. a] ; dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail
défavorable au locataire ou une adaptation de loyer [let. b] ; seulement
dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué [let. c] ; pendant
une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le
bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi
[let. d] ; les trois ans à compter de la fin d’une procédure de
conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail, dans laquelle le bailleur
a succombé dans une large mesure, abandonné ou considérablement réduit ses
prétentions ou conclusions, renoncé à saisir le juge ou conclu une transaction
ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire [let. e] ; en
raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en
résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur [let. f]). Elle ne prétend
pas non plus qu’elle se serait entendue avec le bailleur, en dehors d’une
procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention
relevant du bail (art. 271
a
al. 2 CO).
Par
contre, elle fait valoir – sans mentionner la moindre référence
jurisprudentielle – que «
le Tribunal fédéral considère qu’une inaction
du bailleur de trois semaines entre l’expiration du délai comminatoire et la
résiliation d’un bail pour défaut de paiement correspond à la limite de ce qui
peut être admis au regard de la bonne foi comme exempt d’équivoque de la part
du bailleur. Une inaction plus longue doit être comprise comme une renonciation
à résilier le bail. Tel est précisément le cas en l’espèce
». Ce
faisant, elle se réfère implicitement à la condition d’annulation prévue à
l’article 271 CO («
le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi
»).
3.6.2.
Comme
déjà dit (cons. 3.6), la jurisprudence n’admet qu’«
à titre très
exceptionnel
» qu’un congé donné conformément à l'article
257
d
CO
puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit par
ailleurs être interprétée «
très restrictivement, afin de ne pas mettre
en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance
» (
ATF 140 III 591
cons. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants :
le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une
somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas
certain du montant effectivement dû ; l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le
locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; le bailleur ne
résilie le contrat que «
longtemps après l'expiration de ce même
délai
» (
ATF 140 III 591
cons. 1 ;
120
II 31
cons. 4 ; arrêts du TF du
07.11.2013
[4A_549/2013]
cons. 4 ; du
27.01.2012
[4A_641/2011]
cons. 7 ; du
08.02.2005
[4C.430/2004]
cons. 3.1).
En
l’espèce, l’arriéré ne saurait être qualifié d’insignifiant et il n’est pas
prétendu que la «
mise en demeure
» du 13 novembre 2024 aurait
porté sur un montant supérieur à celui en souffrance, ni que l’arriéré aurait
été réglé peu de temps après l'expiration du délai comminatoire. Dès lors que
ce d.ai est arrivé à échéance le 19 décembre 2024 à 23h59 et que la
résiliation a été remise à la poste le 17 janvier 2025 (exemplaire adressé à E.________,
à son adresse privée), respectivement le 20 janvier 2025 (exemplaire adressé à F.________
et G.________, à l’adresse de la société locataire), on ne saurait
raisonnablement admettre que le bailleur n’aurait résilié le contrat que
«
longtemps après l'expiration de ce même délai
», une
inaction de trois à quatre semaines étant admissible, au contraire d’une
«
période s’étendant sur de nombreux mois
» (
Wessner
,
op.
cit.
, n. 43a
ad
art. 257
d
CO et les réf. cit.). En l’espèce,
on peut d’autant moins soutenir que le temps écoulé entre l’échéance du délai
comminatoire et la résiliation du contrat pouvait être compris comme une
renonciation du bailleur à résilier le contrat que le jour même de l’échéance
dudit délai, A.________ écrivait à B.________ SA que l’entier des loyers
pour l’année 2024 étaient dus, la locataire étant «
invit[ée] vivement
à respecter [ses] obligations de paiements d’ici au 31 décembre 2024
».
3.7.
Vu
ce qui précède, l’autorité précédente a commis une erreur de droit en
considérant que les conditions de l’expulsion du locataire en cas clair
n’étaient pas réalisées. L’appel doit être admis, la décision querellée annulée
et la cause renvoyée à l’autorité précédente, en application de l’article 318
al. 1 let. c ch. 1 CPC («
un élément essentiel de la demande n’a pas
été jugé
»), afin notamment qu’elle fixe la date de l’expulsion,
statue sur les conclusions 2 et 3 de la requête du 14 mars 2024, examine
l’opportunité de fixer le montant de l’avance de frais à verser par A.________ en
cas d'exécution forcée et statue à nouveau sur les frais.
4.
Les
frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 700 francs, doivent être
mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 95 al. 1 let. a et al.
2 et art. 106 al. 1 CPC). L’avance effectuée par l’appelant doit lui être
restituée (art. 111 al. 1 CPC).
L’intimée
doit en outre être condamnée à verser à l’appelant une indemnité de dépens pour
la procédure d’appel (art. 95 al. 1 let. b et al. 3 et art. 106 al. 1
CPC). L’appelant ne déposant pas de mémoire d’honoraires, cette indemnité sera
arrêtée à 1'800 francs, frais et TVA inclus, en fonction de la nature,
l’ampleur et la difficulté de la cause, ainsi que de l’activité utile déployée
par le mandataire de l’appelant.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Admet l’appel,
annule la décision querellée et renvoie la cause à l’autorité précédente pour
nouvelle décision au sens des considérants.
2.
Arrête les frais
de la procédure d’appel à 700 francs et les met à la charge de l’intimée.
3.
Invite le greffe
du Tribunal cantonal à restituer à l’appelant l’avance de 700 francs versée.
4.
Condamne
l’intimée à verser à l’appelant une indemnité de dépens de 1'800 francs pour la
procédure d’appel.
Neuchâtel,
le 1
er
juillet 2025