ne_gerichte · 6965 · 1995-09-15 · fr

Bail. Contestation du loyer initial. Notion de "hausse sensible".

Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 15.09.1995 6965 (INT.1996.200)

A.                     G. et
L., locataires, ont conclu avec B. A. et O. A., représentant la succession de
M. A., bailleurs, un contrat de bail portant sur un appartement de trois pièces
sis rue des Parcs 31 à Neuchâtel, pour un loyer mensuel net de 700 francs, des
charges forfaitaires de 10 francs et un acompte de charges variable de 120
francs, soit un total de 830 francs. Signé le 7 février 1994, le contrat
débutait le 1er mars 1994 pour prendre fin le 31 mars 1995, étant entendu que,
sans résiliation donnée le 31 décembre 1994, il se renouvelait tacitement pour
une durée indéterminée, avec faculté pour chaque partie de le résilier pour
l'un des termes usuels moyennant un préavis de trois mois.
Le 7
février 1994 également, les locataires ont reçu la formule officielle de notification
des bases de calcul de leur loyer, faisant apparaître un loyer précédent de 638
francs et un acompte de charges de 100 francs, la formule mentionnant comme
motifs de la hausse de loyer :
"Alignement au taux
hypothécaire à 5 1/2 % au 1.1.94 et à l'indice des prix à la consommation au
31.12.93/100.4 pts.
(Art.269a, let b et e CO).
Loyers
comparables dans l'immeuble".
B.                    Jugeant
insatisfaisante la réponse du représentant des bailleurs à leur demande
d'explication sur les motifs de la hausse du nouveau loyer par rapport au
précédent, les locataires ont saisi l'autorité régionale de conciliation d'une
requête en contestation du loyer initial en date du 25 mars 1994. Tentée le 7
juillet 1994, la conciliation a échoué.
C.                    Le 22
juillet 1994, les locataires ont déposé une requête en contestation du loyer
initial devant le Tribunal civil du district de Neuchâtel, concluant à la
constatation que le nouveau loyer de 700 francs était abusif et à la fixation
du loyer admissible à 586 francs par mois (plus 130 francs d'acompte de
charges). Invoquant l'article 270 al.1 litt.b CO, ils font valoir en substance
que la hausse de loyer est sensible, dès l'instant qu'elle n'est pas seulement,
comme en apparence, de 9,7 %, mais bien en réalité de près de 20 % en raison de
la variation (à la hausse) de l'indice des prix à la consommation et de celle
(à la baisse) du taux hypothécaire de référence. Dans ces conditions et comme
les bailleurs ne peuvent justifier valablement d'aucun motif de hausse, un
loyer supérieur à 586 francs par mois est abusif selon eux.
D.                    La
question de savoir si la hausse litigieuse était ou non sensible, au sens de
l'article 270 al.1 litt.b CO, a fait l'objet d'un jugement sur moyen séparé,
rendu le 22 mai 1995. Non sans un certain scepticisme dit-il, le premier juge
est parvenu à la conclusion que la hausse pouvait être qualifiée de sensible,
en sorte que l'instruction de la cause devait se poursuivre.
E.                    Les
bailleurs recourent contre ce jugement. Invoquant l'arbitraire dans la
constatation des faits ou l'abus du pouvoir d'appréciation, de même qu'une
fausse application du droit matériel, ils prennent les conclusions suivantes :
"     1.  Déclarer le présent recours recevable et
bien-fondé.
2.  Casser le jugement du 2 mai 1995.
3.  Statuant au fond, rejeter la requête du 22
juillet 1994 des intimés et dire que le nouveau loyer notifié le 7 février 1994
et fixé à Fr. 700.-- par mois plus Fr. 130.-- à titre de charges est
admissible.
4.  Statuer sur frais et dépens de la procédure de
première et deuxième instance".
Leurs
moyens seront repris ci-après en tant que besoin.
F.                     Le
président du Tribunal ne formule pas d'observation alors que dans les leurs,
les intimés concluent au rejet du recours sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1.                     Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est à cet égard recevable.
La
contestation portant sur une différence mensuelle de loyer de 114 francs, la
valeur litigieuse représente 27'360 francs (art.3 al.2 CPC).
2.                     La
recevabilité du recours paraît en revanche douteuse, au vu de ses conclusions.
La décision attaquée a une portée limitée au caractère sensible ou non de la
hausse de loyer litigieuse. Elle ne dit pas (encore) si celle-ci doit être
tenue ou non pour abusive. On voit dès lors mal comment la Cour de céans,
statuant au fond, pourrait déclarer admissible le nouveau loyer de 700 francs
(conclusion 3 des recourants). Il est vrai cependant que, si la décision
attaquée devait être cassée (conclusion 2 des recourants), cela aurait pour
conséquence que, la hausse n'étant pas qualifiée de sensible, les locataires ne
seraient pas admis à s'en plaindre, ce qui reviendrait à valider le loyer
contesté. La question de la compatibilité entre elles de ces deux conclusions
peut toutefois restée ouverte, dès lors que le recours se révèle mal fondé pour
d'autres motifs.
3.                     a)
Lorsqu'il estime que le loyer initial est abusif, un locataire peut le
contester dans les 30 jours qui suivent la remise des locaux, pour autant qu'il
ait été contraint de conclure le bail poussé par la nécessité (art.270 al.1
litt.a CO) ou que le bailleur ait augmenté de façon sensible le loyer que
payait le locataire précédent (art.270 al.1 litt.b CO). Pour permettre au
nouveau locataire d'être dûment renseigné, la loi l'autorise à exiger du
bailleur qu'il lui communique le montant du loyer payé par le précédent
locataire (art.256a al.2 CO). En cas de pénurie de logements, les cantons ont
la faculté de renforcer ce droit à l'information du locataire en rendant
obligatoire l'usage de la formule officielle prévue par l'article 269d CO pour
les notifications de hausse de loyer (art.270 al.2 CO), ce qu'à fait le Canton
de Neuchâtel (art.29 LICO, art.2 de l'arrêté d'exécution de la LICO).
b) En
l'espèce, seule entre en ligne de compte l'hypothèse de l'article 270 al.1
litt.b CO. La loi ne définit pas la notion de hausse sensible du loyer
("erheblich" dans le texte allemand), le soin de le faire étant
confié à la jurisprudence (USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, note
21 ad.art.270 CO). Pour certains auteurs, une majoration du loyer ne dépassant
pas 10 % n'est a priori pas "sensible" (USPI, note 21 précitée;
Lachat/Michelli, Le nouveau droit du bail, 2e édition 1992 p.195), alors que
d'autres souhaiteraient voir cette limite abaissée (Jeanprêtre, La protection
contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, in
Repertorio di giurisprudenzia patria 1990 p.6) ou au contraire, relevée
(Müller, CdB 1/1995 p.9), ces derniers soulignant que l'article 270 CO,
longuement discuté au moment de son adoption, ouvre une brèche dans le principe
fondamental de la fidélité contractuelle (pacta sunt servenda) et doit de ce
fait être appliqué de façon restrictive, à l'instar de l'ancien article 17 AMSL
qu'il remplace.
Les
décisions publiées des tribunaux répondant à la question ne sont guère
nombreuses. En 1991, le Tribunal des baux du Canton de Vaud a estimé qu'une
majoration de 80 francs ou 9,75 % n'était pas sensible (CdB 1/92 p.97), non
sans préciser toutefois qu'elle était inférieure à la hausse que l'augmentation
des coûts (hausse du taux hypothécaire et de l'IPC) aurait permise. En 1992, le
même tribunal a tenu pour sensible une majoration de 450 francs ou 50 %
(Communications de l'office fédéral du logement no 25, 1993, p.3) et "incontestablement
sensible" une majoration de 203 francs ou 18 % dans un jugement de 1993
(CdB 1/93 p.53). Le Tribunal fédéral n'a pas discuté le caractère sensible
d'une hausse de loyer annuelle de 2'256 francs ou 52 % (ATF 120 II 240).
c)
Avec Engel (Contrats de droit suisse, 1992, p.184), on doit admettre qu'il
n'est pas possible de fixer dans l'absolu un pourcentage d'augmentation - par
exemple 10 % - à partir duquel une majoration de loyer devrait par définition
être considérée comme sensible. Celle-ci doit au contraire être examinée au
regard de l'ensemble des circonstances. D'importants travaux de rénovation
entrepris à la demande du nouveau locataire pourraient par exemple entraîner
une majoration du nouveau loyer de plus de 10 % sans que l'on doive
nécessairement parler d'une hausse sensible autorisant le locataire à contester
le loyer. De même, comme le relèvent avec pertinence les intimés, une
majoration de loyer de 10 % n'a pas la même portée, suivant qu'elle intervient
alors que les coûts (taux hypothécaires, IPC) sont à la hausse, entraînant avec
eux une hausse du niveau général des loyers, ou au contraire à la baisse.
4.                     a)
Comme l'a précisé le Tribunal fédéral (ATF 120 précité), il convient de ne pas
confondre la notion de majoration sensible du loyer, au sens de l'article 270
al.1 litt.b CO, qui constitue une condition formelle de recevabilité d'une
demande de diminution du loyer initial, et celle de loyer abusif, au sens des
articles 269 et 269a CO, qui permet de juger du bien-fondé d'une telle demande.
Ainsi, qualifier une majoration de sensible ne signifie pas, ipso facto, que le
nouveau loyer est abusif et doit être réduit, mais autorise seulement le
locataire à faire vérifier, selon la méthode dite absolue, que le loyer
n'assure pas un rendement excessif au bailleur.
En
raison de l'indépendance existant entre la recevabilité et le bien-fondé d'une
contestation du loyer initial, il ne se justifie pas de se montrer restrictif à
l'excès dans la définition d'une hausse sensible de loyer. Inversement, il
convient de ne pas qualifier de sensible toute majoration de loyer intervenue
lors d'un changement de locataire, au risque d'encourager les locataires à
introduire des procédures de contestation de loyer, certes recevables, mais
pour la plupart mal fondées.
b) En
l'occurrence, les recourants ont procédé à une majoration de loyer de 62 francs
ou 9,7 % en valeur nominale lors de la conclusion d'un nouveau bail avec les
intimés. Celle-ci est intervenue alors qu'en raison d'une relative stabilisation
de l'indice des prix à la consommation et d'une baisse des taux hypothécaires
de référence, les locataires au bénéfice d'un contrat de bail en cours
pouvaient prétendre à une baisse de leur loyer (pour autant naturellement que
celui-ci ait auparavant été adapté aux hausses successives du taux
hypothécaire). Dans le cas particulier, le loyer précédent, de 638 francs dès
le 1er octobre 1992, avait été calculé sur la base d'un taux hypothécaire de 6
3/4 % et d'un IPC à 133,3 points. En retenant un nouveau taux hypothécaire de 5
1/2 % et un IPC (base 100 en décembre 1982) de 139 points, le loyer pourrait en
théorie baisser de 8,21 % (9,91 % de réduction due à la baisse du taux
hypothécaire, compensée à concurrence de 1,7 % par la hausse de l'IPC), soit un
nouveau montant de 586 francs. En valeur relative, la majoration contestée
représente donc 114 francs ou près de 20 %. Dans ces conditions, la décision du
premier juge de la qualifier de sensible, partant de considérer la demande de
diminution de loyer comme recevable, ne peut qu'être confirmée. Comme déjà dit,
cela ne signifie pas pour autant que le nouveau loyer de 700 francs ne serait
pas admissible et encore moins que le loyer devrait nécessairement être ramené
à 586 francs par mois comme le demandent les intimés.
5.                     Les
recourants, qui succombent, supporteront les frais et dépens de la procédure de
recours.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1.  Rejette
le recours, mal fondé en tant que recevable.
2.  Condamne
solidairement les recourants à payer 440 francs de frais qu'ils ont avancés et
à verser 500 francs de dépens aux intimés.