ne_gerichte · CACIV.2014.61 · 1999-01-14 · fr

Occupation illicite. Revendication. Cas clair. Représentation.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 19.09.2014 CACIV.2014.61 (INT.2014.305)

A.
Il n'est pas contesté que, selon le bail à loyer pour locaux
commerciaux du 14 janvier 1999, modifié (quant à la personne du preneur) par
avenant du 19 mai 2004, X. a loué à A. SA un local d'environ 80 m2, au
rez-de-chaussée supérieur de l'immeuble sis [...], à Neuchâtel, à l'usage de
magasin d'objets d'art. Il ressort toutefois du dossier, en particulier d'une
lettre adressée par X. au mandataire de l'intimée, le 9 janvier 2014, que le
premier nommé affirme louer non seulement le local précité, mais un autre dans
le même immeuble, ainsi que leurs surfaces d'entreposage.
B.
Par acte notarié du 24 septembre 2013, Y. SA a acheté à A. SA
en liquidation, représentée par l'office des poursuites du canton de Neuchâtel,
toutes les unités de propriété par étage de l'immeuble sis [...] à Neuchâtel.
Le contrat précisait qu'en vertu de l'article 261 CO, les baux à loyer
passaient « de plein droit à l’acquéresse », avec référence à l’état
locatif établi par la gérante légale au 23 septembre 2013, dont on ignore la
teneur sur le point considéré.
Par
courrier du 9 décembre 2013, le mandataire de Y. SA a invité X. à restituer, le
10 janvier 2014, la surface d’entreposage qu’il utilisait sans droit, à son
avis. Le 9 janvier 2014, X. a répondu qu’il louait, depuis 1998 et 1999, deux
locaux commerciaux – et non un seul -, ainsi que « leurs surfaces
d’entreposage en sous-sol ».
C.
Le 29 avril 2014, Y. SA a adressé au tribunal régional une
« requête en expulsion par cas clair », dans laquelle elle alléguait
que X., locataire d’une surface commerciale, occupait sans droit un entrepôt au
sous-sol, sans payer de loyer pour cet objet, de sorte qu’elle requérait son
expulsion en application de l’article 267 CO.
Une
audience a été convoquée le 2 juin 2014, pour débattre de ladite requête, par
pli du 5 mai 2014. A l’audience, c’est le frère de l’intimé, B., qui a comparu
en son nom, en produisant une procuration datée du même jour et signée de X. La
requérante s’est opposée à une telle représentation et, selon le procès-verbal
d’audience, le juge a invité, après une brève discussion avec les parties, B. à
quitter la salle, suite à quoi Me E. a confirmé les conclusions de la requête.
D.
Par décision du 2 juin 2014, expédiée le 4 juin 2014, le juge
du tribunal civil a fait entièrement droit à la requête d’expulsion et imparti
à X. un délai au 20 juin 2014 pour quitter les lieux, en mettant à sa charge
les frais de justice ainsi qu’une indemnité de dépens de 600 francs.
Après
demande de motivation de la décision, présentée le 10 juin 2014, le juge a
expédié le 18 juin 2014 sa décision motivée, laquelle retient que l’intimé
« n’a pour sa part pas procédé valablement, qu’il n’allègue par là-même
pas – et justifie moins encore, ne serait-ce que sous l’angle de la
vraisemblance – être au bénéfice d’un droit, réel et personnel, susceptible de
faire obstacle à la revendication de la requérante ».
E.
Par mémoire du lundi 30 juin 2014, X. déclare interjeter
appel – et subsidiairement recours – contre la décision qui lui a été notifiée
le 19 juin précédent. S’agissant de la valeur litigieuse, il allègue louer deux
locaux commerciaux, assortis l’un et l’autre d’une cave, bien qu’à l’origine
les baux ne l’aient pas mentionné ; il précise que « sous l’égide de
la Régie C., les deux caves ont été rendues [recte : réunies ?] afin
que le locataire puisse jouir et utiliser une seule cave non cloisonnée »,
de sorte qu’il convient de prendre en considération les loyers des deux locaux
commerciaux, de 1'000 francs et 500 francs par mois respectivement, et qu’un
intervalle de six mois et vingt jours suffirait à atteindre le seuil critique
de 10'000 francs, selon le critère retenu par la jurisprudence, soit « la
valeur de l’usage de la chose louée dont bénéficie le locataire, entre le terme
de résiliation et la date prévisible de l’exécution forcée ». Sur le fond,
il requiert l’annulation de la décision attaquée et invite la Cour à
« rendre une nouvelle décision au sens des considérants ci-dessous »,
subsidiairement à renvoyer la cause en première instance. Il conteste que le
premier juge ait pu suivre les règles applicables au cas clair, l’évolution des
relations juridiques portant sur l’usage de la cave en question exigeant au
contraire l’administration de diverses preuves testimoniales. Il se plaint par
ailleurs d’une violation de son droit d’être entendu, vu l’exclusion de son
frère comme représentant à l’audience, pour un motif dont le juge ne rend
nullement compte dans sa décision.
F.
Dans sa réponse du 18 août 2014 à l’appel, Y. SA renonce à
requérir l’exécution anticipée de la décision attaquée. Elle soutient que X. a
fait défaut en première instance et ne s’est pas fait relever de ce défaut, de
sorte que ses allégués et moyens de preuve invoqués en appel sont tardifs et
irrecevables. Sur le fond, elle relève que l’appelant ne peut se prévaloir
d’aucun titre d’occupation du local d’entreposage, alors qu’il est inconcevable
que des locaux d’une telle surface aient été mis à disposition de l’appelant
par la gérance légale, sans avenant et gratuitement, tandis que l’immeuble
était l’objet d’une procédure de réalisation forcée.
C O N S I D E R A N T
1.
Comme indiqué dans l’ordonnance du 14 juillet 2014, la cause
en évacuation introduite le 29 avril 2014, au motif que l’appelant occuperait
sans aucun droit le local litigieux, doit s’analyser comme une procédure en
revendication, au sens de l’article
641 CC
. En
effet, l’acquéreur d’un immeuble qui affirme qu’un tiers occupe de façon
illicite tout ou partie de celui-ci émet à son égard une revendication (voir en
ce sens l’arrêt du Tribunal fédéral du
05.04.
2011 [4A_18/2011
], dans une cause faisant suite à la vente d’un immeuble, ainsi que l’arrêt
du
22.08.2013 [4A_141/2013
], dans un cas d’évacuation de logement). Le fait que
par ailleurs, les parties soient liées par une ou plusieurs relations de bail au
sujet d'autres locaux n’y change rien. La valeur litigieuse d’une telle
contestation correspond, selon la jurisprudence précitée, à la valeur de la
chose revendiquée, sous déduction de l’hypothèque qui la grève. Pour
Bohnet
(note relative au premier arrêt précité, RSPC 2011 p. 298), il faudrait plutôt,
lorsque seul l’usage de l’immeuble est disputé, comparer la valeur du bien avec
ou sans occupant, en tenant compte de la prétention émise par cet occupant,
mais la prise en considération de prétentions de caractère personnel semble
contraire à la nature de l’action en revendication, indissociable des droits
réels. En l’espèce, l’estimation précise de la valeur de la cave litigieuse est
impossible, ce d’autant que Y. SA n’a fait aucune mention de sa désignation
cadastrale. Toutefois, l’acte de vente ne désigne que deux parcelles destinées,
en sous-sol, à l’affectation de dépôt pour commerces, soit les parts de PPE no [a]
(de 72 m2) et no [b] (d’une surface totale de 254 m2). La valeur des dépôts est
certes liée, selon toute vraisemblance, à celle des commerces qu’ils peuvent desservir,
mais de tels locaux commerciaux, au centre de Neuchâtel, ont assurément une
valeur supérieure à 10'000 francs, de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
2.
Le mémoire du 30 juin 2014 est intervenu en temps utile et il
respecte les formes légales, malgré l’imprécision de sa deuxième conclusion
principale (« …et rendre une nouvelle décision au sens des considérants
ci-dessous »), laquelle n’a, comme on le verra plus loin, pas de portée
décisive en fin de compte.
L’appelant
n’a pas à proprement parler fait défaut en première instance, comme le soutient
l’intimée. Techniquement, en effet, une partie est défaillante si elle
« ne se présente pas lorsqu’elle est citée à comparaître » (art. 147
al. 1 CPC) mais en l’occurrence, la citation expédiée le 5 mai 2014 indiquait,
conformément à l’usage en procédure sommaire (et contrairement à la règle posée
à l’article 234 al. 2 CPC, en procédure ordinaire), qu’une décision pourrait
être rendue même en l’absence des parties. La comparution était donc facultative.
Quoi qu’il en soit, un éventuel défaut ne priverait nullement la partie
défaillante d’interjeter appel (
Tappy
, Les décisions par défaut,
in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens,
Neuchâtel 2010, p. 438, N. 95).
L’appel
est donc recevable.
3.
En se plaignant d’une violation de son droit d’être entendu,
par le fait que son frère n’a pas pu faire valoir ses arguments, en dépit d’une
procuration, l’appelant invoque implicitement une violation des règles
relatives à la représentation en procédure. Ce grief est manifestement bien
fondé.
Comme
le souligne le Message du 28 juin 2006 (p. 6893), le principe posé par
l’article 66 du Projet CPC (devenu l’article
68
de la
loi) est que « la personne capable d’ester en justice peut se faire
représenter au procès par une personne de son choix (al. 1). En principe, toute
personne de confiance a vocation de la représenter. Le brevet d’avocat n’est
requis que des personnes exerçant professionnellement la représentation en
justice ». Le critère de la représentation professionnelle tient dans son
caractère rémunérateur, à l’inverse d’un simple défraiement (
Sterchi
,
Commentaire bernois, N. 6 ad art. 68 CPC).
En
l’espèce, rien n’indique que le frère de l’appelant exerce la représentation en
justice à titre professionnel et le premier juge ne s’exprime nullement à ce
sujet. Tout porte à croire, au contraire, que B. représentait son frère parce
qu’il a un intérêt, au moins aussi grand que lui à l’usage du local en question,
en tant qu’associé-gérant de D. Sàrl, laquelle paie le loyer du local
commercial formant la cellule 12, ce dont l’intimée entendait d’ailleurs tirer
parti, dans son courrier du 8 mai 2014 déposé à l’audience du 2 juin 2014. Rien
n’indique non plus qu’il n’ait pas été en mesure de défendre convenablement les
intérêts de la partie intimée à la procédure d’expulsion.
C’est
donc en violation de l’article
68 CPC
que le premier
juge n’a pas admis une telle représentation, sans parler d’une invitation à
quitter la salle d’audience qui laisse perplexe, la cause étant à l’évidence
soumise au principe de publicité (art. 54 CPC).
Comme
la décision attaquée s’appuie sur le défaut d’allégué et de preuves résultant
de ce que l’intimé n’aurait « pas procédé valablement », la violation
du droit d’être entendu est patente et elle entraîne l’admission de l’appel.
4.
Sur le fond, l’appelant conteste l’application de la
procédure de cas clair, « les conditions cumulatives légales n’étant pas
réunies », ce dont il paraît déduire que des preuves auraient dû être
administrées et eussent conduit au rejet de la requête.
Au
vu du dossier – y compris les allégations formulées dans l’appel, vu la
violation du droit d’être entendu retenue plus haut -, c’est effectivement à
tort que l’intimée a ouvert action en procédure sommaire de cas clair (art.
257 CPC
). Comme rappelé par la jurisprudence (voir
notamment l’arrêt du Tribunal fédéral du
16.06.2014
[4A_68/2014
]), l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas
contesté par le défendeur et il est susceptible de preuve immédiate
« lorsque les faits sont établis sans retard et sans trop de frais »,
soit en règle générale par la production de titres, mais avec la précision que
la simple vraisemblance ne suffit pas et qu’une preuve certaine (ou du moins
une preuve au sens plein du terme) est nécessaire.
En
l’espèce, il ressortait de la requête d’expulsion elle-même que l’intimé
contestait occuper l’entrepôt sans droit (ce que précisait la lettre du 9
janvier 2014, jointe à la requête). Le seul fait que la cave ne soit pas
mentionnée dans le bail produit (qui ne donnait d’ailleurs qu’une image
incomplète des relations de bail, à en croire l’autre contrat joint à l’appel)
ne constituait pas une preuve indiscutable de l’absence de tout droit
d’occupation, vu le contexte. En effet, il ressort sans discussion du dossier
que l’appelant occupe, en tant que preneur, un local commercial dans l’immeuble
en cause, depuis une quinzaine d’années, alors que l’intimée vient d’acquérir
l’immeuble et ne connaît sans doute pas - du moins n’affirme-t-elle pas le
contraire – l’évolution des relations juridiques intéressant les occupants. De
toute évidence, on est très loin d’une situation de « squat » et,
contrairement à l’affirmation de l’intimée, il n’est pas inconcevable que dans
le cadre d’une gérance légale de longue durée, portant sur un immeuble
connaissant apparemment un échec commercial, des concessions même importantes
aient été faites aux preneurs pour maintenir leur présence dans les lieux. En
tous les cas, le contraire n’était aucunement prouvé par les documents joints à
la requête, dès lors qu’un bail peut être conclu de manière tacite, par actes
concluants (arrêt du Tribunal fédéral du
01.05.2012
[4A_188/2012
]).
L’évacuation
de la cave occupée par l’appelant ne pouvait donc être ordonnée en procédure
sommaire de cas clair et la question de l’inclusion, ou non, de la cave dans
les baux de locaux commerciaux exige sans doute l’audition de témoins, ou du
moins la production de correspondance ou autres titres qui existent peut-être
mais n’ont aucunement été mentionnés jusqu’à ce jour. Sur cette base, le
premier juge n’aurait pas dû entrer en matière (art.
257
al. 3 CPC
) et la Cour d’appel doit prononcer d’office une telle
irrecevabilité, même si les conclusions de l’appelant manquent de clarté sur ce
point.
5.
Vu l’issue de la cause, l’intimée supportera les frais de
justice des deux instances, ainsi qu’une indemnité de dépens pour la procédure
d’appel.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Admet l’appel et
annule la décision attaquée.
2.
Statuant
elle-même, déclare irrecevable la requête d’expulsion en procédure de cas
clair.
3.
Condamne
l’intimée aux frais de justice de première instance, qu’elle a avancés par 200
francs, et à ceux d’appel, avancés par l’appelant à raison de 400 francs.
4.
Condamne
l’intimée à verser à l’appelant une indemnité de dépens d’appel de 800 francs.
Neuchâtel, le 19 septembre 2014
Art.
641
CC
Eléments
du droit de propriété
I. En général
1
1
Le propriétaire d'une chose a le
droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi.
2
Il peut la revendiquer contre
quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation.
1
Nouvelle teneur selon
le ch. I de la LF du 4 oct. 2002 (Animaux), en vigueur depuis le 1
er
avril 2003 (
RO
2003
463
;
FF
2002
3885
5418).
Art.
68
CPC
Représentation
conventionnelle
1
Toute personne capable d'ester en justice peut
se faire représenter au procès.
2
Sont autorisés à représenter les parties à
titre professionnel:
a. dans toutes les procédures, les avocats autorisés à
pratiquer la représentation en justice devant les tribunaux suisses en vertu de
la loi fédérale du 23 juin 2000 sur la libre circulation des avocats
1
;
b. devant l'autorité de conciliation, dans les affaires
patrimoniales soumises à la procédure simplifiée et dans les affaires soumises
à la procédure sommaire, les agents d'affaires et les agents juridiques
brevetés, si le droit cantonal le prévoit;
c. dans les affaires soumises à la procédure sommaire en
vertu de l'art. 251, les représentants professionnels au sens de l'art. 27 LP
2
;
d. devant les juridictions spéciales en matière de
contrat de bail et de contrat de travail, les mandataires professionnellement
qualifiés, si le droit cantonal le prévoit.
3
Le représentant doit justifier de
ses pouvoirs par une procuration.
4
Le tribunal peut ordonner la
comparution personnelle des parties qui sont représentées.
1
RS
935.61
2
RS
281.1
Art. 257
CPC
1
Le tribunal admet l'application
de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé;
b. la situation juridique est claire.
2
Cette procédure est exclue
lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3
Le tribunal n'entre pas en
matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.