ne_gerichte · CACIV.2018.82 · 2013-02-06 · fr

Demande de diminution du loyer en cours de bail.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 17.01.2019 CACIV.2018.82 (INT.2019.46)

A.
A.________ (bailleur), représenté par la gérance B.________,
a conclu en date du 6 février 2013 un contrat de bail avec Y
1
________
et Y
2
________ (locataires), portant sur un appartement de trois
pièces sis à la rue [aaaa] à Z.________. Le bail débutait le 1
er
juillet 2013 et se terminait le 31 mars 2015, puis se renouvelait pour une
durée indéterminée, avec possibilité de résiliation de trois mois en trois
mois. Le loyer net du logement s’élevait à 1'090 francs, auxquels s’ajoutaient
des frais accessoires, perçus sur la base d’un décompte, de 240 francs et
d’autres frais accessoires, perçus à forfait, de 10 francs ; le loyer brut
se montait ainsi à 1'340 francs. Les références prises en considération dans le
calcul du loyer étaient un taux hypothécaire de 2.25 %, un indice suisse des
prix à la consommation (IPC) «
à 98.9 points (12/2012, base 2'010 = 100
points)
» et des charges d’exploitation de référence au 31 décembre
2002.
B.
Dès le 6 octobre 2014, les locataires ont demandé au
bailleur, à plusieurs reprises, une diminution de leur loyer, compte tenu de la
baisse du taux hypothécaire. Les 10 novembre 2014, 31 mars 2015 et 7 juillet
2015, la régie B.________ (ci-après : la régie) a refusé une telle baisse,
faisant valoir divers travaux entrepris dans l’immeuble.
C.
Le 24 juillet 2015, les locataires ont saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers. Devant
cette autorité, les locataires ont conclu à ce que leur loyer mensuel net soit
diminué de 5.62 % dès le 1
er
octobre 2015, le bailleur concluant
pour sa part à ce que ce loyer soit diminué de 0.35 % dès le 1
er
juillet 2015. Le 28 septembre 2015, la Chambre de conciliation a délivré
l’autorisation de procéder aux parties.
D.
Par demande datée du 31 août 2015 mais postée le 8 octobre
2015, complétée le 20 octobre 2015, Y
1
________ et Y
2
________
ont ouvert action contre le bailleur devant le tribunal civil du Littoral et du
Val-de-Travers, en concluant à une diminution du loyer net de 5.62 %. Ils
invoquaient une baisse du taux hypothécaire de référence et faisaient valoir
que les travaux entrepris par le propriétaire étaient de simples travaux
d’entretien.
A.________
est décédé le 6 janvier 2016 , de sorte que la procédure a été interrompue
le 20 du même mois. Elle a repris le 8 septembre 2016, X
1
________, X
2
________
et X
3
________ s’étant substitués à leur père décédé.
Dans
leur réponse du 3 octobre 2016, les bailleurs ont allégué que, depuis 2010,
d’importants travaux à plus-value avaient été réalisés dans l’immeuble ;
qu’ils étaient en droit de répercuter sur le loyer la part à plus-value, la
part d’amortissement, le rendement d’investissement et le coût d’entretien ;
que dans la mesure où les bailleurs n’avaient pas répercuté une part à
plus-value sur le loyer, ils pouvaient compenser ladite part avec les baisses
de l’IPC et du taux hypothécaire. Ils concluaient au rejet de la demande en
toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.
Les
demandeurs ont répliqué le 2 février 2017, maintenant leurs conclusions, vu la
baisse du taux hypothécaire, passé de 2.25 % au moment de la signature du bail
à 1.75 % depuis le 2 juin 2015. Selon eux, la plus-value alléguée par les
propriétaires des travaux effectués était surévaluée. De plus, la majorité des
travaux entrepris consistait en des travaux d’entretien.
Dans
leurs plaidoiries devant le tribunal civil, le 23 mars 2018, les parties ont
maintenu leurs conclusions.
E.
Par jugement du 28 mai 2018, le tribunal civil a arrêté les
bases de fixation du loyer suivantes : «
taux hypothécaire de 2 %,
IPC à 99.1 (novembre 2014, base 2010), frais d’entretien et d’exploitation
arrêtés en février 2014
» (ch. 1 du dispositif), accordé de ce
fait à Y
1
________ et Y
2
________ une baisse de loyer de 0.24
% depuis le 1
er
avril 2014 (ch. 2), rejeté la demande pour le
surplus (ch. 3), condamné les demandeurs à verser aux défendeurs une indemnité
de dépens de 500 francs (ch. 4) et statué sans frais (ch. 5).
En
résumé, la première juge a considéré que la date à prendre en considération
pour les critères de fixation du loyer était celle de la demande de baisse à la
gérance, soit novembre 2014. À cette période, le taux hypothécaire de référence
était de 2 %. Compte tenu de la variation du taux hypothécaire (qui était
passé de 2.25 % à 2 % en novembre 2014) et de l’indice suisse des prix à la
consommation (IPC, passé de 98.9 en février 2013 à 99.1 en novembre 2014), les
demandeurs étaient en droit, à la date de leur demande à la gérance, d’obtenir
une baisse de loyer s’élevant à 2.83 %.
Au
vu du montant des travaux effectués et de l’état locatif, il se justifiait de
prendre en compte d’importantes rénovations. Le taux correspondant à la part de
plus-value s’élevait à 60 % pour la pose de nouveaux garde-corps (facturée au
total
33'630 francs),
avec un
amortissement sur 30 ans ; à 70 % pour le remplacement des vannes
manuelles par des vannes thermostatiques (facturé au total
17'620 francs),
avec un amortissement sur 20
ans ; à 40 % pour la pose de nouvelles verrières isolantes (facturée au
total
15'983 francs),
avec un
amortissement sur 25 ans ; à 70 % pour l’installation d’interphones à la
place des sonnettes (facturée au total
8'198
francs),
avec un amortissement sur 15 ans ; à 60 % pour la création
d’une nouvelle buanderie, la modernisation d’une autre et l’installation de
séchoirs dans les locaux (facturées au total
18'837
francs),
avec un amortissement sur 15 ans ; à 60 % pour la pose de
nouveaux luminaires LED dans l’entrée de l’immeuble (facturée au total
2'172 francs),
avec un amortissement sur 20
ans ; à 70 % pour les frais liés au suivi de chantier (facturés au total
7'600 francs),
avec un amortissement sur 25
ans. Les factures portaient sur un total de 104'040 francs ; la plus-value
moyenne était de 62 % et la durée moyenne de l’amortissement de 20 ans.
Pour
répercuter les travaux à plus-value, la première juge a appliqué le taux
d’intérêt de référence aux dépenses effectives, majoré d’un demi-pourcent,
divisé par deux. Pour l’amortissement, elle a admis une durée de vie moyenne
applicable à l’ensemble des travaux. S’agissant des frais d’entretien, elle a
retenu 1 % des frais d’investissement des travaux assimilés à une plus-value.   Les
calculs étaient donc les suivant : la plus-value était de 64'505
francs (104'040 x 62 / 100) ; amortie sur 20 ans, elle représentait
3'225.50 francs par an (64'505 / 20) ; les intérêts s’élevaient à 726
francs ([64'505 / 2] x 2.25 / 100) et l’entretien admis à 645.05 francs (64'505
x 1 / 100). Le montant annuel qui pouvait dès lors être répercuté sur le loyer
était de 4'596.30 francs ou, sur un état locatif moyen de 176'862 francs (état
locatif de 177'588 francs pour 2013 et 176'136 francs pour 2014), de 2.59 %. La
baisse de loyer qui devait être accordée, après déduction de la répercussion des
travaux à plus-value (2.83 % - 2.59 %), était de 0.24 % ou 2.60 francs
mensuellement sur un loyer net de 1'090 francs. Elle devait entrer en vigueur
au plus prochain terme, soit au 31 mars 2015.
F.
Le 28 juin 2018, X
1
________, X
2
________
et X
3
________ ont déposé un recours, au sens des articles 319 ss
CPC, contre ce jugement, en concluant à son annulation et au rejet de la
demande de baisse de loyer dans toutes ses conclusions, subsidiairement au
renvoi du dossier au tribunal de première instance pour nouvelle décision, sous
suite de frais et dépens des deux instances.
à
l’appui de leur démarche, ils
exposaient que la première juge avait violé le droit en faisant rétroagir la
baisse de loyer à novembre 2014 ; que c’était à tort que cette magistrate
avait pris en considération un facteur de baisse de 2.83 % en lieu et
place d’une baisse de loyer de 5.62 % ; que, s’agissant des travaux à
plus-value, ceux pour la peinture de la cage d’escaliers devaient être pris en
considération, dans la mesure où ils constituaient une importante
réparation ; la facture pour les nouveaux luminaires LED était de 9'102
francs et non 2'172 francs ; le taux correspondant à la part de plus-value
du remplacement des verrières devait s’élever à 70 % (et non 40 %) et celui pour
les travaux exécutés à la buanderie devait être retenu à 100 % (et non 60 %),
dans la mesure où il s’agissait d’une nouvelle prestation du bailleur.
G.
Dans leurs observations des 7 et 11 juillet 2018, les intimés
ont conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
H.
Par arrêt du 7 septembre 2018, l’Autorité de recours en
matière civile a déclaré irrecevable en tant que recours le mémoire du 28 juin
2018 et transmis son dossier à la Cour d’appel civile pour suite utile.
Cette
décision était motivée par le fait que la valeur litigieuse de 10'000 francs
au-delà de laquelle l’appel est recevable (art. 308 al. 2 CPP) était dépassée
en l’occurrence, à mesure que tant
dans leur demande
devant le tribunal civil que dans les écrits déposés ultérieurement, les
locataires avaient conclu à une diminution de leur loyer de 5.62 % ;
qu’ils avaient confirmé leurs conclusions lors de l’audience de plaidoiries du
23 mars 2018 devant le tribunal civil ; que cette baisse de 5.62 % correspondait
à la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de première
instance ; que les intimés avaient pour leur part conclu au rejet de la
demande, sans prendre de conclusions reconventionnelles ; que sur la base d’un
loyer mensuel net de 1'090 francs, la diminution de 5.62 % correspondait à
un montant de 61.25 francs par mois ; que la
valeur
litigieuse,
calculée
conformément à l'article 92 al. 2 CPC, correspondait à la différence annuelle
de loyer sur vingt ans, le bail renouvelable tacitement étant à durée
indéterminée, soit : 61.25 francs x 12 mois x 20 ans = 14'700
francs ; que ce dernier montant devait être retenu comme valeur litigieuse
déterminante.
I.
Invités à se déterminer le 14 septembre, les intimés ont
conclu au rejet de l’appel, s’il devait être recevable et à la confirmation du
jugement querellé, sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1.
a) Dans un arrêt récent, le
Tribunal fédéral a considéré que lorsque le recourant choisit par erreur un
certain type de recours au lieu d'un autre, celui-là est irrecevable ; que
dans certaines circonstances, il peut y avoir conversion, en ce sens que
l'autorité de recours traite le recours irrecevable comme un recours d'un autre
type s'il en remplit les conditions, en application du principe de
l'interdiction du formalisme excessif ; que la conversion des recours est
en principe possible même si la partie concernée est représentée par un
mandataire professionnel ; que la conversion peut toutefois être exclue
sans arbitraire lorsque le
recourant,
assisté d'un mandataire professionnel, choisit expressément une voie de droit
alors qu'il ne peut ignorer que celle-ci n'est pas ouverte ; que la conversion
ne doit pas être refusée si le choix du moyen de droit recevable présentait des
difficultés et n'était pas facilement reconnaissable par un mandataire
professionnel (arrêt du TF du
04.06.2018 [5A_221/2018]
cons. 3.3.1, avec les références).
Le
Tribunal fédéral a ainsi jugé qu'un avocat devait clairement se rendre compte
que la valeur litigieuse de 10'000 francs n'était pas atteinte en cas
d'acquiescement partiel laissant un solde inférieur à ce montant, même si les
voies de recours avaient été incorrectement indiquées dans la décision attaquée
(
arrêt du
20.11.2012
[4D_77/2012]
cons. 3 et 5
). Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’arrêt de la
II
e
Cour de droit civil du 4 juin 2018, les appelants étaient
assistés d'un mandataire professionnel devant l'autorité cantonale, la valeur
litigieuse atteignait 10'000 francs et l’indication des voies de droit du
premier juge était correcte ; le choix de la voie du recours au sens des
articles 319 ss CPC n’était pas dû à une inadvertance manifeste du mandataire
des appelants et il ne pouvait être question d'une simple erreur de plume dans
la dénomination de la voie de droit ; il s’agissait bien plutôt, au vu de
la motivation explicite présentée dans le corps de l'acte, d'un choix délibéré
de ne pas suivre la voie de l'appel mentionnée au pied de la décision de
première instance et d'introduire en lieu et place un recours ; un
mandataire professionnellement qualifié ne pouvait ignorer que la voie du recours
n’était pas ouverte lorsque la valeur litigieuse de 10'000 francs était
atteinte ; dans ces circonstances particulières, le Tribunal a jugé qu’il
n'était nullement insoutenable de retenir une négligence grossière à charge de
l'avocat des appelants, justifiant de refuser la conversion de l'acte litigieux
(arrêt du TF du
04.06.2018 [5A_221/2018]
cons. 3.3.2).
b) En
l’espèce, le recours du 28 juin 2018 a été déposé par un avocat et le jugement
motivé mentionnait les deux voies de recours – soit l’appel au sens des
articles 308 ss CPC et le recours au sens des articles 319 ss CPC – tout en
précisant le seuil de 10'000 francs et les dispositions légales applicables.
Quant au mémoire du 28 juin 2018, il s’intitulait «
recours
»,
était adressé à l’Autorité de recours en matière civile et comprenait un
chapitre consacré à la valeur litigieuse, que le recourant chiffrait à 8'240.40
francs.
Dans le cas particulier, le choix de la voie de recours adéquate
n’était pas forcément évident et celui qui a été effectué ne repose pas sur une
négligence grossière de la part du mandataire des appelants.
D’ailleurs, dans leurs
observations des 7 et 11
juillet 2018, les intimés
n’ont pas relevé que la
voie de droit choisie par les appelants était erronée, ni conclu à
l’irrecevabilité du recours et au refus de sa conversion en appel.
Dans
ces conditions, refuser la conversion procéderait ici d’un formalisme excessif.
Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable (art. 308-310
CPC), sous les réserves qui suivent.
2.
L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir
l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou
d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas
échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de
l’article 57 CPC ; elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur
la base des preuves administrées en première instance (
Jeandin
in
Code de procédure civile commenté, nos 2 ss
ad
art. 310).
3.
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte
que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait
fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives ;
il appartient à l’intéressé de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte qu’il doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et
motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (art.
317 al. 1 CPC ;
Tappy
, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, JdT 2010 III 115, pp. 136-137).
En l’espèce, en sus du jugement
attaqué et son enveloppe de notification, les appelants produisent trois pièces
datées de 2015, sans alléguer que ces pièces n’auraient pas pu être produites
devant le premier juge. Dans ces conditions, les trois pièces en question ne
peuvent pas être prises en compte dans le cadre de la procédure d’appel.
4.
a) Aux termes de l’article
270
a
al. 1 CO
, «
le locataire peut contester le montant du
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il
a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement
excessif au sens des articles 269 et 269
a
, à cause d'une notable
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des
frais
». Cette disposition
concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière
de baux d’habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant
les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander
un contrôle du loyer ; elle vise à empêcher les parties de déroger à la
loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de
leurs intérêts respectifs (
ATF 125 III 358
). Une demande de baisse de loyer présuppose la réalisation de deux
conditions matérielles cumulatives : les bases de calcul du loyer doivent
s’être notablement modifiées, d’une part, et il doit en résulter un rendement
excessif de la chose louée, d’autre part (
Lachat
, Le bail à loyer, 2
e
éd., ch. 4.2.1, p. 412).
Les «
bases
de calcul
» du loyer au sens de l’article
270
a
al. 1 CO
correspondent aux critères de fixation du loyer au
sens des articles 269 et 269
a
CO, relatifs aux loyers abusifs. Pour
déterminer le loyer admissible, il y a lieu de calculer dans un premier temps
les coûts qu’il rémunère, à savoir le rendement des fonds propres, d’une part,
et les charges de l’immeuble, d’autre part, puis de comparer le loyer
admissible ainsi déterminé au loyer litigieux (
Lachat
,
op. cit.
,
ch. 1.6, p. 425).
Selon une
jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail
s’apprécie en principe à l’aide de la méthode relative, en ce sens que le
locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés
depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du TF du
12.11.2004 [4C.236/2004]
cons. 2.2 et les références citées). L’évolution des
bases de calcul ne justifie une baisse de loyer que si elle est «
notable
» ;
il s’agit d’éviter que le locataire ne saisisse l’autorité pour des
bagatelles ; s’agissant du taux hypothécaire, une baisse de 0.25 % peut
être considérée comme notable (v. art. 13 al. 1 OBLF) ; il suffit que les
bases de calcul invoquées par le locataire aient évolué notablement ; peu
importe si, en définitive, la baisse de loyer elle-même demeure faible en
raison des facteurs compensatoires dont le bailleur s’est prévalu (
Lachat
,
op. cit.
, ch. 4.2.5 et les références, p. 413 s.).
b)
Sur ce dernier point, il résulte de l’article 269
a
let. b CO que les
loyers qui sont
justifiés par des hausses
de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle
générale pas abusifs.
La prestation
supplémentaire est un critère relatif qui permet au bailleur de majorer le
loyer lorsque ce dernier améliore la chose louée, l’agrandit ou offre de
nouvelles prestations au locataire, apportant ainsi une plus-value (
Lachat
,
op. cit.
, ch. 5.1.2, p.
478). L’article 14 OBLF précise la notion de «
prestations
supplémentaires »
et désigne en tant que tels, notamment, les
investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values,
l’agrandissement de la chose louée, les prestations accessoires
supplémentaires, 50 à 70 % des «
frais causés par d’importantes
réparations
» (al. 1) et les améliorations énergétiques (al. 2). N’est
considérée comme prestation
supplémentaire que la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de
rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée (al. 3).
Pour déterminer s’il y a une prestation
supplémentaire, il y a lieu de procéder à une appréciation objective (
Lachat
,
op. cit.
, ch. 5.1.2, p. 478
).
Sont
des «
importantes réparations
», au sens de l’article 14 al. 1
OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et
l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément
plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût
considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble ; les travaux
qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de
plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations
justifiant une majoration du loyer ; la règle selon laquelle les frais
causés par ces «
importantes réparations
» constituent, à
raison de 50 à 70 %, des investissements à plus-values a des fonctions
simplificatrice et incitatrice : elle est simplificatrice en ce sens qu'elle
vise à éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value ;
elle est incitatrice en ce qu'elle vise à encourager ou du moins à ne pas
décourager les bailleurs d'entreprendre des travaux plus importants que
nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également ; la présomption
est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement
et simplement et une détermination concrète de la part à plus-value ne doit
intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à
plus-value (arrêt du TF du
11.04.2017 [4A_531/2016]
cons. 3.1 et les références citées). Les
améliorations créant des plus-values consistent en des travaux et des
installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en
améliorent la qualité et l’adaptent au goût du jour ; elles doivent être
distinguées des simples travaux d’entretien qui ne font que maintenir l’état
des locaux et prévenir leur dégradation et ne justifient partant aucune
majoration de loyer (
Lachat
,
op. cit.
, ch. 5.1.4, p. 478
).
c) La baisse de
loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation, c’est-à-dire
pour la plus prochaine date pour laquelle le locataire peut résilier le
bail ; une baisse rétroactive de loyer est donc exclue ; l’échéance
contractuelle que le locataire doit respecter se détermine à partir du jour où
le bailleur a reçu la demande de baisse du loyer ; lorsque le locataire ne
respecte pas le terme de résiliation, la baisse déploie ses effets au plus
proche terme utile (
Lachat
,
op. cit.
, ch. 4.2.6, p. 414).
5.
Les appelants reprochent au premier juge de n’avoir pas pris
en compte, dans ses calculs, une facture de E.________ SA portant sur un total
de 35'770 francs et concernant «
des travaux de réhabilitation de la
cage d’escaliers
».
a)
Selon l'article 311 al. 1 CPC, il incombe au recourant
de motiver son appel. Selon la jurisprudence, il doit démontrer
le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son
argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse
la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (
ATF
138 III 374
cons. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le
droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde
instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de
démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne
saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments
de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que,
sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de
son raisonnement (arrêt du TF du
01.09.2014
[4A_290/2014]
cons. 3.1 et les références citées).
b)
En l’espèce, les appelants se dispensent d’exposer comment le premier juge
aurait dû prendre en considération la facture précitée, c’est-à-dire de quelle
manière cette prise en compte devrait, concrètement, modifier les calculs du
premier juge. L’appel est irrecevable sur ce point.
c)
Par surabondance, en qualifiant les travaux concernés de «
travaux de
réhabilitation de la cage d’escaliers
», les appelants ne décrivent
pas les travaux de manière compréhensible. En tout état de cause, ils ne
décrivent aucun travail qui aurait apporté des
installations
nouvelles ayant accru la valeur de la chose louée ou amélioré sa qualité.
6.
Les appelants reprochent ensuite au premier juge d’avoir
retenu en rapport avec les luminaires un montant de 2'172 francs (v.
supra
tableau,
Faits, let. E), alors que la facture figurant au dossier fait état d’une somme
de 9'102 francs. Selon eux, la pose de luminaires LED constituerait en outre
«
à l’évidence une amélioration énergétique
» devant être prise en
considération pour un montant correspondant à la totalité de la facture.
a)
Les montants mentionnés à l’allégué 39 de la réponse du 3 octobre 2016
totalisant 9'103 francs (4'458 + 690 + 3'955) et les factures correspondant à
ces montants déposées parmi la liasse de pièces figurant en tant que pièce
littérale no 6 annexée à la réponse du 3 octobre 2016, soit les factures l'entreprise
d'électricité D.________ nos 108868, 108864 et 108870 portent sur des travaux
effectués non seulement sur l’immeuble sis rue [aaaa], mais aussi sur l'immeuble
voisin. À mesure que la première juge a motivé son jugement en indiquant que
les travaux effectués à l’adresse des demandeurs –portaient sur un total de
2'172 francs, le devoir de motivation imposait aux
appelants d’exposer en quoi ce calcul et/ou ce raisonnement –
a priori
et
comme la première juge, on ne voit pas en quoi les luminaires installés dans
l'immeuble voisin profiteraient aux personnes vivant à côté – prêteraient le
flanc à la critique, ce qu’il ne font pas.
b) Au surplus – si tant est qu’il faille
comprendre en ce sens les propos des appelants –, c’est à tort qu’ils estiment
qu’une plus-value de 100 %
–
et non de 60 %
comme retenu par la première juge
– aurait dû être retenue
en rapport avec ce poste. En effet, seule la part des
coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de
l'état initial de la chose louée est considérée comme une prestation
supplémentaire. Or en l’espèce, les appelants avaient eux-mêmes allégué que les
entrées, les cages d’escaliers et les sous-sols des immeubles étaient équipés à
l’origine de luminaires économiques (ampoules fluo-compact) et que leur replacement
par des luminaires LED visait «
une économie d’énergie de l’ordre de 40
%
». Sur cette base, la première juge aurait donc tout aussi bien pu
retenir une plus-value de 40 %.
7.
Les appelants critiquent ensuite la plus-value de 40 %
retenue par la première juge en rapport avec «
les verrières isolantes
».
Selon eux, la première juge n’avait aucun motif de s’écarter de la fourchette
prévue à l’article 14 OBLF.
Sur
ce point, si les bailleurs ont
allégué qu’en
2013, l’ancien propriétaire avait remplacé les fenêtres des cages d’escalier,
composées d’un vitrage simple sur cadre en bois (qui avaient été mastiquées et
repeintes lors des travaux de 2010 et 2011) par de nouvelles verrières en
double vitrage et sur cadre PVC, qui avaient l’avantage d’être isolantes, les
locataires ont quant à eux allégué n’avoir constaté aucune économie de
chauffage jusqu’à maintenant. Or force est de constater que les bailleurs – qui
disposaient pourtant de tous les documents utiles (notamment les relevés
relatifs aux frais de chauffage et aux quantités de matière première utilisées
d’année en année) pour ce faire – n’ont démontré ni l’existence ni l’étendue
d’économies de chauffage consécutives à la pose de verrières isolante.
À cela s’ajoute encore que la première juge a
motivé la quotité de la plus-value retenue pour ce poste en exposant que si les
verrières installées avaient amélioré l’isolation, une partie des travaux
relevait également de l’entretien, au motif que «
les anciennes
fenêtres, bien qu’étant entretenues, étaient amorties depuis longtemps
».
Or les appelants n’indiquent pas en quoi ce raisonnement – au demeurant tout à
fait convaincant, à mesure que les fenêtres dataient déjà d’un autre âge en
2013, moment auquel ont été effectués des travaux relevant davantage du
bricolage que de l’entretien – prêterait le flanc à la critique, de sorte leur
motivation est insuffisante et partant irrecevable sur ce point.
8.
De l’avis des appelants, l’installation de deux sèche-linges
et d’un lave-linge supplémentaire auraient dû être «
pris en
considération à 100 % au lieu des 60 %
» retenus par la première
juge.
Cette
dernière a exposé qu’il ressortait des explications des locataires q
u’auparavant, l’immeuble ne disposait que d’une seule
buanderie pour 16 appartements – étant précisé que chaque lessive coûtait 3
francs –, et que celle-ci avait par la suite été modernisée avec l’installation
d’un séchoir déshumidificateur et qu’une deuxième buanderie (équipée d’un
lave-linge et d’un séchoir déshumidificateur) avait été créée. En comparant
l’état initial de la chose louée avec l’état dans lequel elle se trouvait après
les travaux, elle a considéré que la création d’une buanderie supplémentaire
avait permis l’accroissement des capacités de lavage, laquelle devait être
qualifiée de prestation supplémentaire. S’agissant de la buanderie existante,
elle a qualifié certains travaux de simples remplacements d’installations, ce
qui excluait d’admettre une plus-value entière, à mesure que le remplacement
d'une installation préexistante (mais ancienne) par une nouvelle ne pouvait
être considéré comme une plus-value intégrale. Dès lors que les travaux
portaient à la fois sur de l’entretien et de la plus-value, il n’était pas
possible de retenir la plus-value maximale de 70 %.
Un
tel raisonnement est parfaitement clair et c’est manifestement à tort que les
appelants le qualifient d’incompréhensible. Ils ne se prévalent d’aucune
facture à l’appui de leur argumentation, pas plus qu’ils n’allèguent ni ne
prouvent que la première juge aurait retenu les faits de manière arbitraire en
considérant que certains travaux consistaient en de simples
remplacements d’installations. Et pour cause, les
bailleurs ont eux-mêmes allégué qu’une machine (une essoreuse) et des
installations (un bac en béton et un évier) avaient été remplacées et que des
travaux de masticage, de peinture, de talochage et de carrelage – soit travaux
d’entretien – avaient été effectués. Dans ces conditions, force est de
constater que s
ur ce point encore, ils ne fournissent pas une motivation
minimale à l’appui de leur démarche.
9.
Faisant valoir que «
la jurisprudence constante
»
du Tribunal fédéral admettrait qu’un bailleur peut revendiquer «
un
pourcentage de 0.5 % de forfait pour la hausse des coûts
», les
appelants «
revendiquent la possibilité de compter sur un forfait de
0.25 % par an
». Outre qu’ils se dispensent de mentionner la moindre
référence jurisprudentielle, leur conclusion n’est ni chiffrée, ni motivée – et
partant irrecevable – sur ce point.
10.
Les appelants reprochent au premier
juge d’avoir fait «
rétroagir
» la baisse de loyer au 1
er
avril 2014. Selon eux, la baisse de loyer ne pouvait avoir d’effet que pour la
prochaine échéance contractuelle, soit le 1
er
octobre 2015.
Sur ce point, le dispositif du jugement de première instance
(qui mentionne la date du 1
er
avril 2014) se trouve en contradiction
avec les considérants de ce même jugement, aux termes desquels «
[l]es
locataires ayant demandé cette baisse par courrier du
10 novembre 2014, elle devait entrer en vigueur au plus prochain terme
soit au 31 mars 2015
».
a) Le locataire qui entend solliciter une diminution
du montant du loyer doit au préalable adresser au bailleur une demande
écrite ; la diminution de loyer doit être envisagée pour le prochain terme
de résiliation, soit la première date utile pour laquelle le locataire pourrait
donner le congé (
Montini/Wahlen
in
CPra Bail, n. 18 et 20
ad
art. 270
a
CO).
b) En
l’espèce, les appelants n’exposent pas en quoi le premier juge aurait établi
les faits de manière inexacte en retenant que les locataires ont demandé une
baisse de loyer le 10 novembre 2014. Il ressort d’ailleurs du dossier qu’une
telle baisse avait été sollicitée avant cette date (v.
supra
Faits, let.
B). Les appelants n’exposent pas davantage en quoi le 31 mars 2015 n’était pas
la première date utile pour laquelle les intimés
pouvaient
donner le congé. À mesure que le contrat de bail prévoit la possibilité pour
chaque partie de résilier le contrat pour le 31 mars 2015 moyennant le respect
d’un prévis de 3 mois (soit jusqu’au 31 décembre 2014 à midi), ce raisonnement
ne prête d’ailleurs pas le flanc à la critique.
Il y a partant lieu
d’admettre partiellement l’appel, dans le sens d’une baisse de loyer à partir
du 31 mars 2015.
11.
Les appelants allèguent que les intimés avaient saisi le tribunal
civil «
en sollicitant une diminution de loyer de 5.62 % fondée sur une
baisse du taux hypothécaire de 2.25 % à 1.75 %
» ; ils reprochent
à la première juge d’avoir pris en considération «
un facteur de baisse
de 2.83 %
» alors que «
[d]ans son principe, c’est (…) bien
une baisse de loyer de 5.62 % qui devait être prise en considération
».
à
mesure qu’ils n’exposent pas
concrètement, quels changements (
a priori
nullement en leur faveur) ces
allégués – au demeurant incompréhensibles – induiraient dans le raisonnement de
la première juge, l’appel est irrecevable sur ce point.
12.
Les appelants critiquent enfin le montant de l’indemnité de
dépens leur ayant été allouée par le premier juge. Ils font valoir en premier
lieu que les débats auraient été longs et compliqués «
en raison du
comportement des intimés
». Ils n’exposent toutefois pas concrètement
quels comportements ils reprochent aux intimés, ni en quoi ces comportements
auraient allongé ou compliqué les débats. Ils n’allèguent et ne prouvent pas
davantage que les intimés auraient causé des frais inutilement, au sens de
l’article 108 CPC.
a)
Les appelants reprochent ensuite à la première juge de ne pas s’être prononcée
sur le mémoire d’activité de Me C.________ du 23 mars 2017 faisant état d’un
total de 7'517.20 francs, précisant que le montant réclamé serait selon eux
parfaitement justifié et tiendrait compte du travail nécessaire.
b)
Les dépens comprennent les débours nécessaires, le défraiement d'un
représentant professionnel et, lorsqu'une partie n'a pas de représentant
professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées, dans les
cas où cela se justifie (art. 95 al. 3 CPC). Avec les frais judiciaires, ils
font partie des frais au sens large (art. 95 al. 1 CPC). Aux termes de
l’article 106 CPC, ces frais au sens large sont mis à la charge de la partie
succombante. La partie succombante est le demandeur lorsque le tribunal n'entre
pas en matière et en cas de désistement d'action ; elle est le défendeur en cas
d'acquiescement (al. 1). Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain
de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2). Le
tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa
libre appréciation notamment lorsque le demandeur obtient gain de cause sur le
principe de ses conclusions mais non sur leur montant (art. 107 al. 1 let. a
CPC), lorsqu’une partie a intenté le procès de bonne foi (art. 107 al. 1 let. b
CPC) ou lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en
fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 al. 1 let. f CPP). En
matière de bail à loyer, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de
chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation (art. 53 du
Décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens
en matière civile, pénale et administrative [TFrais, RSN 164.1]).
c)
En l’espèce, à l’appui de sa décision relative aux dépens, la première juge a
considéré que les parties avaient succombé dans une mesure quasiment identique.
Concrètement, elle a considéré que les locataires
avaient succombé «
globalement à raison de plus de la moitié
»
de leurs conclusions, puisqu’ils avaient obtenu une diminution de 0.24 % alors
qu’ils réclamaient une baisse de 5.62 % ; quant aux bailleurs, ils avaient
aussi succombé «
largement
» puisqu’ils concluaient à une
augmentation de loyer de 5.68 %.
Pour contester efficacement la fixation des
dépens par la première juge, les appelants auraient dû commencer par exposer en
quoi ce raisonnement prêterait le flanc à la critique en indiquant notamment
dans quelle proportion les frais auraient dû être mis respectivement à la
charge de chaque partie. Faute pour eux de l’avoir fait, l’appel est
irrecevable sur ce point. Au surplus, à se référer aux pourcentages retenus par
la première juge, les bailleurs ont succombé dans une plus large mesure que les
locataires.
d) Les appelants n’opposent pas davantage une
argumentation motivée au raisonnement de la première juge selon lequel les
dépens auraient été en grande partie compensés si les locataires avaient été
représentés par un mandataire professionnel, de sorte qu’il ne paraissait
«
pas équitable que la partie demanderesse souffre dans le paiement de
ceux-ci de son choix ne pas avoir consulté de mandataire
». Et pour
cause, à mesure que le litige oppose une partie forte (les bailleurs)
représentée par un avocat à une partie faible (les locataires d’un appartement
dont le loyer net initial est de 1'090 francs) qui se défend seule, il est
équitable d’allouer aux locataires une indemnité de dépens, au sens de
l’article 95 al. 3 let. c CPC. Les appelants n’expliquent pas pour quelle
raison la première juge ne pouvait pas considérer l’indemnité de dépens due aux
locataires comme équivalente à celle résultant des frais de représentation des
bailleurs. Respectivement, ils n’expliquent pas en quoi il serait inéquitable,
au sens de l’article 107 CPC, de considérer que, dans le cas d’espèce, la
partie demanderesse n’a pas à souffrir, sous l’angle des dépens, de son choix
ne pas avoir consulté un avocat. Le grief est partant irrecevable.
13.
Si l'instance d'appel statue à
nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3
CPC). En l’espèce, compte tenu du caractère éminemment mineur, vu l’ensemble
des aspects et enjeux du litige, de la modification de la date de baisse de
loyer (au
31 mars 2015 en lieu et place du 1
er
avril 2014),
il ne se justifie pas de modifier le jugement de première instance sur les
dépens, étant rappelé que c’est à bon droit que la première juge n’a pas fixé
de frais judiciaires (art. 53
TFrais
).
14.
Aucun frais judiciaire ne peut être perçu dans le cadre de la
procédure d’appel (art. 53
TFrais)
. Au
moment d’arrêter et de répartir les dépens des parties, il y a lieu de tenir
compte de ce qui suit. Les appelants succombent sur la quasi-totalité des
points soulevés ; ils n’obtiennent gain de cause que sur un seul point (v.
supra
cons. 10), par rapport auquel ils auraient toutefois pu obtenir le
même résultat en adressant à la première juge une simple demande de
rectification, au sens de l’article 334 CPC. Dans ces conditions, il y a lieu
de considérer que l’appel était une démarche inutile, au sens de l’article 108
CPC, respectivement que les frais judiciaires, dans l’hypothèse d’une procédure
soumise à la perception de frais, auraient dû être supportés intégralement par
les appelants en application de l’article 107 al. 1 let. f CPC.
Pour
les raisons déjà mentionnées, les intimés – qui agissent seuls – ont droit à
une indemnité équitable, au sens de l’article 95 al. 3 let. c CPC. Au moment
d’en fixer le montant, il y a lieu de considérer que rien au dossier n’indique
que les intimés seraient au bénéfice d’une formation juridique ; que la
mise en œuvre de leur défense (soit la rédaction d’un écrit de 15 pages) leur a
donc pris un temps non négligeable ; qu’ils exposent avoir choisi de pas
consulter d’avocat en raison «
[d]es limites de [leur] budget
» ;
que dans la procédure de recours, ils étaient la partie faible opposée à une
partie
forte représentée par un avocat.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Admet très
partiellement l’appel, annule le chiffre 2 du dispositif du jugement querellé
et le reformule comme suit : «
Accorde de ce fait à Y
1
________
et Y
2
________ une baisse de loyer de 0.24 % depuis le 31 mars 2015
».
2.
Rejette au
surplus l’appel, dans la mesure de sa recevabilité.
3.
Statue sans
frais.
4.
Condamne les
appelants, solidairement entre eux, à payer aux intimés une indemnité de dépens
de 600 francs.
Neuchâtel, le 17 janvier 2019
Art. 270
a
CO
En
cours de bail
1
Le locataire
peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le
prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée
procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269
a
,
à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en
particulier d'une baisse des frais.
2
Le locataire
doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de
30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande,
qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai
prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de
30 jours.
3
L'al. 2 n'est
pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en
demande simultanément la diminution.