ne_gerichte · CDP.2012.343 · 2013-02-28 · fr
CDP.2012.343


A.Les époux X. ont construit sur l'article [a] du
cadastre de [...] une maison familiale de cinq pièces, dont ils sont
propriétaires chacun pour moitié. Après l'achèvement des travaux, ils ont
rempli une formule de renseignements relative à l'estimation cadastrale, puis
un inspecteur du Service des contributions s'est rendu sur les lieux et a
établi un procès-verbal d'estimation. L'estimation cadastrale a été arrêtée à
1'031'000 francs par une décision du 1eravril 2011, indiquant les
détails du calcul.

Les contribuables ont présenté une réclamation contre cette décision, exposant
que leur bâtiment a été classé à tort dans la catégorie "très soigné"
(maximum possible), parmi les six catégories prévues, déterminantes pour la
fixation de la valeur au mètre cube (pour une maison familiale neuve, comme en
l'espèce, le minimum est un aménagement "primitif", calculé à raison
de 305 francs/mètre cube et le maximum un aménagement "très soigné"
compté à raison de 955 francs/mètre cube). Car selon eux, les critères énoncés
par le barème pour chaque  catégorie d'aménagement correspondent dans le cas de
leur maison plutôt à la catégorie "bon" (comptée à raison de 655
francs/mètre cube), en raison d'une isolation qui n'est nullement parfaite, de
l'absence de cheminée de salon, et d'agencements ou revêtements ne présentant
pas un niveau de qualité élevé.

Une nouvelle visite des lieux par l'inspecteur a eu lieu et, par décision
du 24 octobre 2012, l'Office des impôts immobiliers et de succession a admis
partiellement la réclamation, fixant l'estimation cadastrale à 818'000 francs.
Le bâtiment a, en effet, été classé dans la catégorie "soigné"
(comptée à 765 francs/mètre cube). D'autres éléments du calcul total ont
cependant également été modifiés dans cette nouvelle décision.

B.Les époux X. interjettent recours devant la
Cour de droit public contre cette dernière décision, concluant à l'annulation
de celle-ci et à la classification de l'aménagement de leur immeuble dans la
catégorie "bon". Ils reprennent l'argumentation déjà avancée lors de
leur réclamation et relèvent le montant excessif de la valeur locative
imposable qui découlerait de l'estimation cadastrale litigieuse.

C.Dans ses observations sur le recours, le Service
des contributions conclut au rejet de celui-ci en explicitant certains éléments
de son estimation. Il ajoute par ailleurs que l'établissement cantonal
d'assurance et de prévention (ECAP) a retenu pour la police d'assurance
concernant l'immeuble une valeur plus élevée que celle qu'il a retenue
lui-même, ce qui confirme à son avis que l'estimation litigieuse n'est pas
excessive, vu aussi le prix de la construction payé par les intéressés.

Les recourants ont répondu aux
observations de l'intimé par une dernière prise de position.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.a) Les immeubles sont considérés comme des
éléments de fortune et leur valeur correspond à l'estimation cadastrale (art.
47 let. a et 50 al. 1LCdir).
D'après l'article 113LCdir,
tous les immeubles font l'objet d'une estimation officielle [estimation
cadastrale] (al. 1). L'estimation cadastrale correspond en règle générale à un
montant se situant entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque, s'il
s'agit d'immeubles d'une nature autre que les exploitations agricole, viticole
ou forestière, ou les terrains à bâtir (al. 2 let. c). Le Conseil d'Etat
arrête au surplus les dispositions d'application du présent article (al. 4).

b) Selon le règlement concernant la détermination de l'estimation
cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) [REI], du 1ernovembre 2000, l'estimation cadastrale correspond à la moyenne entre la valeur
intrinsèque et la valeur de rendement. Cette dernière est prise en compte N
fois lors du calcul de l'estimation cadastrale, N variant en fonction de
l'écart entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque ; lorsque cet
écart est situé entre 0 et 10 %, le facteur N est de 2, de sorte que
l'estimation cadastrale se détermine selon la formule suivante : 2 x la valeur
de rendement + 1 x la valeur intrinsèque / 3 (art. 1 al. 1 et 2). La valeur
intrinsèque est obtenue en additionnant la valeur au mètre cube des bâtiments
et la valeur au mètre carré du terrain (art. 2). La valeur au mètre cube des
bâtiments se détermine à partir du cube effectif. Elle est fonction de la nature
du bâtiment, des aménagements existants et de l'état d'entretien (art. 3 al. 1
et 2). D'après l'article 5REI, les bâtiments se
répartissent dans six catégories (primitif, simple, moyen, bon, soigné, très
soigné); la disposition précise pour chaque catégorie le genre ou le nombre d'aménagements
qui les distingue. D'après l'article 7REI, la valeur au
mètre cube des bâtiments se détermine selon le barème I annexé audit règlement
(al. 1). La valeur au mètre cube peut être réduite ou, au contraire, augmentée
au maximum de 20 % selon l'aménagement, les matériaux utilisés, l'état
d'entretien et les conditions locales (al. 2). Quant à la valeur de rendement,
elle fait l'objet de principes de calcul énoncés aux articles 9 ssREI.

c) Le barème I indique la valeur au mètre cube selon la nature de
l'immeuble, son aménagement et son état d'entretien, en fonction des six
catégories, de primitif à très soigné, mentionnées plus haut, et en tenant
compte de l'état d'entretien (allant de mauvais à neuf ou très bon). Dans le
cas des maisons familiales, villas et maisons de vacances, neuves ou dans un
très bon état d'entretien, cette valeur est de 655 francs si l'aménagement est
jugé bon, de 765 francs s'il est jugé soigné, et de 955 francs s'il est
considéré comme très soigné.

3.a) Il y a lieu de relever d'abord que les
recourants ont obtenu partiellement satisfaction à la suite de leur
réclamation, puisqu'il a été admis par l'intimé que l'aménagement de l'immeuble
pouvait être qualifié de "soigné" au lieu de "très soigné",
ce qui a conduit à une réduction de la valeur intrinsèque (de même, d'ailleurs,
que de la valeur de rendement). En outre, cette réduction est également une
conséquence du fait que l'intimé a renoncé à ajouter une plus-value de 10 % par
mètre cube (possible conformément à l'art. 7 al. 2REIsusmentionné)
qu'il avait appliquée dans sa décision initiale. Le Service des contributions a
ainsi tenu compte dans une certaine mesure du point de vue des intéressés.

b) Ceux-ci maintiennent cependant que l'aménagement peut être qualifié
de "bon" mais pas de "soigné" parce que tous les critères
de cette seconde catégorie ne sont pas remplis en l'espèce. Sur ce point, on
observera à titre liminaire que les descriptions de l'aménagement énoncées par
l'article 5REIpour chacune des six catégories fixent un cadre qui doit permettre d'effectuer
une appréciation globale de l'immeuble en cause et qu'elles ne constituent pas
des listes de critères exhaustifs ou impératifs qui devraient nécessairement
être tous réunis pour justifier le choix de la catégorie appropriée dans le cas
particulier. Une telle manière d'appliquer le barème rendrait en effet quasi
impossible le classement de tous les immeubles de manière adéquate. Pour
prendre un exemple extrême, il est évident qu'un immeuble dont l'aménagement
serait en soi primitif (sans eau ni électricité ni chauffage central et avec
des WC à l'extérieur) ne pourrait pas être classé comme "soigné" pour
le seul motif qu'il dispose d'une cheminée (élément mentionné comme une
caractéristique de cette dernière catégorie). En d'autres termes,
l'administration fiscale doit procéder à une pesée des divers éléments qui
définissent d'une manière générale les catégories et procéder à une
appréciation, en principe sur la base d'une visite des lieux, en tenant compte
de son expérience qui lui permet de faire une comparaison entre les immeubles
qu'elle évalue. Le règlement (art. 7 al. 2) prévoit en outre la possibilité de
corriger le résultat du classement prévu dans une situation donnée par une
réduction ou une augmentation (jusqu'à 20 %) de la valeur au mètre cube
attribuée à la catégorie appliquée, pour tenir compte des particularités du
cas, ce qui permet une évaluation intermédiaire entre deux catégories.

Ce qui précède montre, en tout cas pour ce qui est de l'estimation par
mètre cube déterminante pour la valeur intrinsèque, que l'administration
dispose d'une certaine marge d'appréciation que l'autorité judiciaire de
recours doit en principe respecter parce qu'elle n'est pas mieux à même que
l'autorité fiscale de procéder à cette évaluation et que son rôle n'est pas de
substituer son point de vue à celui de l'administration, pour autant que
celle-ci n'ait pas abusé de ce pouvoir s'appréciation que la loi lui réserve.
C'est ce qu'exprime, en substance, l'article 33 let. dLPJA, qui exclut le
contrôle par l'autorité de recours de l'opportunité sauf disposition contraire
de la loi, qui fait généralement défaut, en particulier en matière fiscale.

c) Cela étant, il incombe à la Cour de céans  dans les limites du
pouvoir d'examen décrites ci-dessus  non pas de calculer précisément le prix
au mètre cube déterminant pour la valeur intrinsèque dans le cas particulier,
mais de vérifier l'application des principes conduisant au classement litigieux
selon l'article 5REI,
correspondant soit à un aménagement "soigné" (ch. 5 ) selon l'intimé,
soit à un aménagement "bon" (ch. 4) selon les recourants. Entre
autres caractéristiques qui ne sont pas en cause ici, le chiffre 4 mentionne
unebonne isolation thermique et phonique, desWC et bainset unagencement
de cuisine bon. Le chiffre 5 mentionne, quant à lui, uneisolation
thermique et phonique parfaite, desWC et bains séparés, douches, unagencement de cuisine de qualité, et prévoit en plus (par rapport au ch.
4) unecheminée de salon, et desagencements et revêtements de
qualité, bonne disposition des locaux.

Les recourants font valoir que la maison n'a pas de cheminée de salon,
que l'isolation thermique des fenêtres ne consiste qu'en un double vitrage, que
le chauffage est insuffisant dans certaines pièces, que l'isolation phonique
entre le rez-de-chaussée et le premier étage est mauvaise, que les matériaux
(revêtements) sont pour la plupart très simples, courants ou dans la gamme des
"premiers prix", et que la disposition des locaux présente des
défauts de conception ou de réalisation (conflits entre portes et fenêtres,
accès malaisé) concernant l'accès principal, la douche-WC, le bureau et la
chambre des parents.

L'intimé observe à ce sujet ce qui suit :

" Les
recourants contestent que leur bien immobilier soit classé dans la catégorie
"soigné". Or, leur villa remplit les critères énoncés sous chiffre 5.
En effet, premièrement, l'isolation thermique est conforme aux normes actuelles
en matière énergétique. Deuxièmement, la villa des recourants possède des WC et
bains séparés, ce qui apparaît uniquement comme critère pour les chiffres 5 et
6 de l'article 5 REI. Troisièmement, l'isolation phonique ne peut réellement
être prise en compte puisque s'agissant d'un bien individuel, il n'y a pas de
risque de nuisances chez d'éventuels voisins. Elle ne peut donc être appréciée
à sa juste valeur puisque les bruits gênants ne peuvent provenir que des
recourants eux-mêmes. Quatrièmement, les recourants prétendent que les
matériaux et les revêtements de leur bien sont très simples. Or, l'article 5
REI ne prend pas en considération la présence de matériaux luxueux pour classer
un bien immobilier dans l'un de ses six chiffres. Un bien immobilier n'a pas
besoin d'avoir des revêtements nobles pour être classé dans les chiffres 5 et 6
de l'article 5 REI".

d) L'absence de cheminée de salon n'est pas contestée et
revêt une certaine importance même si elle ne saurait être déterminante à elle
seule. Inversement, l'existence de WC et bains séparés doit aussi être prise en
compte, comme le relève le service intimé. Les autres critères énoncés par les
recourants et discutés par l'intimé, appellent diverses réserves de principe :

En ce qui concerne l'isolation thermique et phonique, il
faut noter qu'un double vitrage n'est plus considéré de nos jours comme une
isolation parfaite, car actuellement les spécialistes recommandent généralement
un vitrage triple qui seul peut donc prétendre à la perfection en la matière.
Pour ce qui est de l'isolation phonique, elle concerne non seulement le vitrage
(double ou triple) mais également les espaces intérieurs de l'immeuble. A cet
égard, il n'est pas absolument décisif qu'il s'agisse d'un immeuble de deux ou
plusieurs logements, ou au contraire d'une villa pour une famille. Une maison
familiale est le plus souvent occupée, comme son nom l'indique, par une famille
(ou un couple) et ses occupants ressentent d'habitude, réciproquement, comme un
élément de confort non négligeable une bonne isolation phonique entre les pièces
et entre les étages. Pour ce qui est de la qualité des agencements et revêtements,
elle devrait être meilleure, dans la catégorie 5, que dans la catégorie
inférieure, faute de quoi la mention de ce critère dans ladite catégorie
n'aurait pas de sens. Sur ce point, une comparaison des gammes de prix des
matériaux utilisés  à laquelle il n'est pas possible de procéder sur la base
du dossier et qui nécessite des renseignements de professionnels  serait
nécessaire. Que le qualificatif de "noble" ou "luxueux" ne
figure pas dans le barème n'est en soi pas décisif ; mais on pourrait concevoir
qu'il serve à définir les matériaux "de grande qualité" caractérisant
la catégorie "très soigné". Quant à la disposition des locaux et aux
inconvénients relevés à ce sujet par les recourants, le dossier ne comporte pas
de plans et l'intimé ne s'exprime pas en ce qui les concerne, de sorte que cet
élément mériterait d'être examiné plus avant, puisque le barème en prévoit la prise
en considération.

En conclusion, et à première vue, il se pourrait qu'une application adéquate
de l'article 5REIet du barème dans le présent cas conduise à considérer que l'immeuble des
recourants se situe sinon dans la catégorie 4, du moins entre celle-ci et la
catégorie supérieure. Si cette dernière hypothèse se révélait appropriée,
l'estimation de la valeur au mètre cube pourrait, par le correctif expressément
prévu par l'article 7 al. 2REI, se situer entre
les valeurs de 655 francs/mètre cube et 765 francs/mètre cube. Pour les raisons
déjà exposées, si une telle appréciation devait être faite elle relèverait au
premier chef de la compétence du service intimé. Cela justifie dès lors le
renvoi de la cause à l'administration pour instruction complémentaire et
nouvelle décision.

e) il y a lieu d'ajouter que l'investissement des recourants, pour
l'achat du terrain, la construction, et l'ensemble des autres frais encourus
pour la réalisation de l'ouvrage, n'est guère utile pour la détermination de la
valeur cadastrale. La valeur locative (élevée, d'après les recourants)
résultant de cette estimation, n'est pas décisive non plus (en ce sens que
l'art. 12 REI prévoit au contraire que la valeur de rendement brut ne peut pas
être inférieure à la valeur déterminée par les art. 13 ss REI). Enfin,
l'estimation de la valeur d'assurance à 830'000 francs par l'ECAP ne lie pas
l'autorité fiscale. Si tel était le cas, la réglementation détaillée duREIet ses barèmes
seraient en bonne partie inutiles ; au demeurant, la valeur d'assurance obéit à
des critères d'estimation qui lui sont propres et qui peuvent d'ailleurs
également être contestés le cas échéant. Quant à la demande des recourants
formulée dans leur dernière écriture, du 2 février 2013, selon laquelle il
faudrait s'en tenir à la surface (136.26 m2) retenue, dans la
détermination de la valeur de rendement, lors de l'estimation initiale, du 1eravril 2011, et ne pas fixer cette surface à 152.71 m2comme cela a
été fait dans la nouvelle décision ici litigieuse, elle ne peut pas être
tranchée dans le présent arrêt, faute d'éléments dans le dossier permettant de
vérifier cette surface et d'allégations précises des recourants propres à
établir en quoi la rectification faite lors de la seconde visite des lieux par
l'inspecteur serait erronée. Le renvoi de la cause à l'intimé devrait permettre
de clarifier ce point également.

4.Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu de
percevoir des frais de justice (art. 47 al. 2 LPJA) ni d'allouer des dépens,
les recourants n'étant pas représentés par un mandataire professionnel ni ne
prétendent avoir engagé des frais de procédure particuliers (art. 48 LPJA, a
contrario).

Par ces motifs,la Cour de droit public

1.Admet le recours en ce sens que la décision du 24 octobre 2012 est
annulée et que la cause est renvoyée à l'intimé pour instruction complémentaire
et nouvelle décision selon les considérants.

2.Dit qu'il n'est pas perçu de frais de justice et ordonne la restitution
aux recourants de l'avance de frais.

3.Dit qu'il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 28 février
2013