ne_gerichte · CDP.2012.357 · 2013-09-03 · fr
CDP.2012.357


A.Par acte notarié du 16 septembre 1980, X1,
X2et X3ont acquis, par donation de leur père,les
biens-fonds [a]et [b] du cadastre de [], ainsi que [c], [d]
et [e] du cadastre des []. Dans ce même acte authentique, ils ont convenu, en
vue de réaliser cette acquisition, de constituer une indivision, dans laquelle
chaque indivis avait un droit égal. Par acte notarié du 22 avril 2009, les
prénommés ont procédé à la dissolution et au partage de l'indivision qu'ils
formaient au sens des articles 336 ss du Code civil (CC), en convenant de
s'attribuer, pour le montant de leur estimation cadastrale respective, les
immeubles dont ils étaient propriétaires communs, comme suit : le bien-fonds [c]
du cadastre des [] à X2pour 200'000 francs; le bien-fonds [e] du
cadastre des [] à X3pour 157'000 francs et le bien-fonds [d] du
cadastre des [] ainsi que les biens-fonds [a] et [b] du cadastre de [] à X1pour 197'900 francs. Cet acte prévoyait que X2etX1devaient àX3une
soulte, respectivement, de 15'033.35 francs et de 12'933.35 francs.

L'Office
des impôts immobiliers et de succession (OIIS) a adressé une taxation
définitive relative aux droits de mutation, le 15 mai 2009, à chacun des prénommés.X1etX2ont chacun été
taxés à un taux de 2,2 % sur la valeur de l'échange, correspondant à
118'299 francs, et à un taux de 3.3 % sur les montants susdits de la soulte. La
somme due à titre d'impôt a dès lors été fixée, respectivement, à 3'051 francs
et à 3'098 francs. Quant àX3, elle a été taxée
à un taux de 2,2 % sur la valeur de l'échange, représentant 104'666 francs,
l'impôt se montant donc à 2'302 francs. Par décision sur réclamation du 31
octobre 2012, l'OIIS a maintenu ses taxations, les considérant comme exactes.
Il a estimé que le partage de l'indivision, créée par acte authentique du 16
septembre 1980 suite à une donation entre vifs, ne pouvait être assimilé au
partage d'une communauté héréditaire, de sorte qu'il n'était pas exonéré des
lods au sens de l'article 8 al. 1 deloi concernant la perception de
droits de mutation sur les transferts immobiliers (LDMI).

B.Par mémoire du 29 novembre 2012,X1,X2etX3saisissent la Cour de droit public du Tribunal cantonal
d'un recours contre cette décision.Ils concluent, sous suite
de frais et dépens, principalement, à l'annulation destaxations
définitives du 15 mai 2009, subsidiairement, à leur annulation en ce sens que
les lods sont dus exclusivement au taux de 3.3 % sur les soultes payées et ce
par ceux qui les ont payées.En substance, ils
soutiennent que l'opération consistant à procéder au partage d'une indivision
ne constitue pas un transfert immobilier à titre onéreux ayant pour effet de
conférer la propriété à un tiers, juridiquement ouéconomiquement.

C.Dans ses observations du 10 janvier 2013,
l'intimé conclut au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.a)L'impôt sur les
mutations est un impôt indirect frappant les transactions juridiques
immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de
droit à un autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue
notamment de l'impôt sur les gains immobiliers (RJN
2009, p. 325cons. 3; RDAF 1998 II 538 et les référencescitées;Thomas, Les
droits de mutation, étude des législations cantonales, thèse 1991, p. 29).

b)
Selon l'article 1LDMI,
l'Etat perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobiliers
entre vifs à titre onéreux. Constitue un transfert au sens de la loi,
l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes juridiques, quelle
qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la propriété à un tiers,
juridiquement ou économiquement (art. 2 LDMI). Les transferts sont immobiliers
lorsqu'ils ont pour objets des immeubles ou des droits sur des immeubles au
sens civil (biens-fonds, droits distincts et permanents immatriculés au
registre foncier, mines, parts de copropriété d'un immeuble; art. 3 LDMI). Sauf
convention contraire, les lods sont dus par l'acquéreur (art. 4 LDMI). Les lods
sont calculés sur l'ensemble des prestations auxquelles l'acquéreur s'oblige à
l'égard de l'aliénateur ou de tiers, lors de la stipulation de l'acte, pour l'immeuble
ou le droit transféré, y compris les accessoires immobiliers (art. 5 LDMI).
Sous réserve des exceptions prévues par la présente loi, les lods sont perçus
au taux de 3,3%. (art. 6 LDMI). En cas d'échange, les lods sont perçus au taux
de 2,2 % sur la valeur des immeubles échangés et au taux de 3,3 % sur la soulte
éventuelle (art. 10 al.1 LDMI). L'article 8 al. 1LDMIprécise quels transferts
ne sont pas soumis aux lods, soit en particulier les acquisitions par voie
successorale ou résultant du partage d'une communauté héréditaire (let. d).

3.a) En l'espèce, les recourants contestent que
la dissolution et le partage, en application des articles343 ch. 1et346 CC, d'une
indivision  constituée conformément aux articles 336 ss CC et dans laquelle
l'acquisition des biens-fonds, objet de la donation du 16 septembre 1980, s'est
effectuée sous un régime de propriété commune au sens de l'article652 CC constitue un transfert soumis au paiement des
lods.

b)
La propriété commune ne procure pas à chacun des communistes une part idéale du
bien sur lequel elle porte. Au contraire, le droit de chacune des personnes
membres de la communauté s'étend à la chose entière (art. 652 CC). L'article
653 al. 3 CC, qui exclut le droit de disposer d'une quote-part, doit être
interprété en ce sens qu'il n'y a pas de quote-part. Le droit du communiste sur
le bien en propriété commune n'est que l'expression, quant à ce bien, de sa
participation à la communauté qui est à l'origine de la propriété commune. En
effet, la part de communauté consiste en un ensemble de droits et de devoirs
parmi lesquels figure une participation au patrimoine commun et donc à chacun
des biens en propriété commune (RJN
1999, p. 205cons. 2b;Steinauer, Les droits réels, tome I, 2012, no
1388, p. 489-490).

La
propriété commune prend fin notamment par lepartage
en nature ou matériel de l'immeuble commun. Les lois sur les droits de mutation
de plusieurs cantons (Berne, Lucerne, Schwyz, Fribourg, Soleure, Vaud et Jura)
prévoient expressément une exonération dans ce cas, pour autant que les
immeubles attribués correspondent à l'importance des parts possédées
antérieurement (RDAF 2008 II, p. 409 cons. 4b, confirmé par arrêt du TF du13.03.2008
[2C_720/2007];Thomas,
op. cit., p. 74). Contrairement à ces cantons, la loi neuchâteloise ne traite
pas cette question. Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en
dégager le sens véritable (RJN
2009, p. 325cons. 4a,1999. p. 205 cons. 2b).

c)Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu
d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument
clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il faut
rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec
d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit
ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte notamment des
travaux préparatoires (ATF137 II 164cons. 4.1). Lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit
ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte
ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et
conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent
le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement. De tels
motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la
prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF138 II 557cons. 7.1 et les références citées).

De
la lettre de l'article 2LDMI,
il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour effet de
conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement. Dans son
rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a précisé au sujet de
cette disposition :

" En ce qui
concerne la notion de transfert, c'est la réalité économique qui constitue le
critère décisif indépendamment de la forme juridique que les parties ont
entendu donner à l'opération." (BO GC 1990, vol. 156 I 328)

Le
Tribunal administratif, auquel a succédé depuis le 1erjanvier 2011
la Cour de droit public, a déjà eu l'occasion d'admettre, d'une part, que la
transformation de la copropriété en propriété commune et vice-versa ne
constituait pas un transfert juridique de la propriété et, d'autre part, qu'il
n'y avait pas transfert économique lorsque les communistes et copropriétaires
restaient les mêmes personnes et que la valeur des parts, respectivement des
quotes-parts, restait identique. Il a précisé que c'était d'ailleurs manifestement
la raison pour laquelle de nombreuses législations cantonales exonéraient du
droit de mutation un tel transfert lorsqu'il y avait identité de personnes et
de parts. Selon ladite autorité, il s'agissait là de tenir compte de la
neutralité économique (RJN 2009 p. 325 cons. 4c et les références citées).

Le
Tribunal administratif a également déjà jugé que si la sortie d'un membre de
l'indivision ne conférait pas à celui qui restait la propriété sur la chose
puisque le droit de propriété de celui-ci s'étendait déjà juridiquement à la
chose entière (art. 652 CC), elle étendait toutefois l'influence au sein de la
communauté de ceux qui restaient ou, lorsque la sortie entraînait la fin de la communauté
(art. 654 CC), le droit de propriété commune était transformé en un droit de
propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement, les droits patrimoniaux
de celui qui quittait la communauté étaient alors transférés à celui ou ceux
qui demeuraient propriétaires de la chose. Considérant ainsi que pareille
opération était bien envisagée par l'article 2LDMI, il a été retenu
que la sortie d'indivision d'un membre d'une société simple propriétaire d'un
immeuble constituait un transfert soumis au paiement des lods. Ces derniers
étaient calculés sur la valeur de la part du membre sortant, celui ou ceux qui
avaient racheté cette part étant déjà propriétaire "économique" de la
sienne ou des leurs (RJN 1999, p. 205 cons. 2b et 3b et les références
citées).

d)
En l'espèce, il n'y a manifestement pas changement de personnes. Par ailleurs,
il résulte de l'acte notarié du 16 septembre 1980, relatif à la donation et à
la constitution de l'indivision que, dans le régime de propriété commune,
chacun avait un droit égal. Il ressort également de la relation de mutation au
cadastre établie suite à cette opération qu'il était considéré que chacun des
trois recourants détenait un tiersdes articles [a]et [b] du cadastre de [], ainsi que [c], [d] et [e] du cadastre des []. Il y
a lieu de relever à cet égard que l'idée de quotes-parts à certains biens, même
en matière de propriété commune, est une notion indispensable au regard du
droit fiscal (ATF87 I 342, p. 343
cons.3 et les références citées; RJN 2009, p. 325 cons. 4c). Il résulte de
l'acte authentique du 22 avril 2009 relatif à la dissolution et au partage de
l'indivision, que la valeur cadastrale des attributions convenues était,
respectivement, de 157'000 francs pourX3, de
200'000 francs pour X2, et de 197'900 francs pourX1,
ces deux derniers s'étant acquittés d'une soulte en faveurdeX3,
respectivement, de 15'033.35 francs pourX2et
de 12'933.35 francs pourX1. Aussi, force
est de constater que le droit de propriété commune sur l'ensemble des immeubles
a été transformé en un droit de propriété ordinaire correspondant pour chacun
des trois recourants à un tiers environ du montant de l'estimation cadastrale
de la chose entière. Autrement dit, ils ont acquis, en propriété ordinaire, des
biens dont la valeur coïncidait avec la part, dont chacun était déjà
propriétaire économiquement dans l'indivision.

Par
conséquent et au vu de ce qui précède, si l'acquisition d'immeuble par voie
d'échange constitue un transfert imposable (art. 10 LDMI), cela n'est possible
que pour un transfert au sens de l'article 2LDMI. Or tel n'est pas
le cas en l'occurrence, le transfert résultant du partage d'une propriété
commune aux conditions exposées ci-avant ne constituant ni un transfert
juridique ni un transfert économique.

5.Pour
ces motifs, le recours doit être admis et les décisions de l'OIIS annulées. Il
est statué sans frais, les autorités cantonales n'en payant pas (art. 47 al. 2
LPJA). Vu le sort de la cause, les recourants ont droit a des dépens, qui
doivent être fixés par appréciation sur la base du dossier en l'absence de
mémoire du mandataire (art. 66TFrais, applicable par
renvoi de l'art. 69 TFrais). L'activité déployée par celui-ci peut être évaluée
à quelque 6 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la Cour de
céans, de l'ordre de 250 francs de l'heure (CHF 1'500), des débours à raison de
10 % des honoraires (CHF 150, art. 65 TFrais, applicable par renvoi de
l'art. 69 TFrais) et de la TVA au taux de 8 % (CHF 132), l'indemnité de dépens
est fixée à 1'782 francs.

Par ces motifs,LACour de droit public

1.Admet
le recours.

2.Annule
la décision sur réclamation de l'Office des impôts immobiliers et de successiondu
31 octobre 2012, ainsi que ses trois taxations définitives du 15 mai 2009.

3.Statue
sans frais et ordonne la restitution de leur avance de frais aux recourants.

4.Alloue
aux recourants une indemnité de dépens de 1'782 francs à la charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 3 septembre 2013

1. Cas

L'indivision cesse:

1.

par convention ou
dénonciation;

2.

par l'expiration du temps
pour lequel elle a été constituée, sauf le cas de prolongation tacite;

3.

lorsque la part d'un
indivis est réalisée après saisie;

4.

par la faillite d'un
indivis;

5.

à la demande d'un indivis
fondée sur de justes motifs.

1Le partage
de l'indivision a lieu ou les parts de liquidation s'établissent sur les biens
communs, dans l'état où ils se trouvaient lorsque la cause de dissolution s'est
produite.

2Ni le
partage, ni la liquidation ne peuvent être provoqués en temps inopportun.

1. Cas

Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la
loi ou d'un contrat sont propriétaires d'une chose, le droit de chacune s'étend
à la chose entière.