ne_gerichte · TA.1999.40 · 1999-06-21 · fr
TA.1999.40


A.      Par
acte notarié du 10 juillet 1997, J.J. 
et G.J. ,

Q.  ainsi que la société en nom collectif
B.  ont promis de vendre à la

société
C.  SA les biens-fonds a , b , c  et d 
du cadastre de Neuchâtel

formant
les numéros 32 et 34 de la rue X.  dont
ils sont copropriétaires à

parts
égales. La promesse de vente était "suspensivement" conditionnée à

la
délivrance par les autorités compétentes au promettant acquéreur d'un

permis
de construire un immeuble en PPE sur les biens-fonds promis vendus.

La demande
de sanction devait au surplus être déposée par le promettant

acquéreur
au plus tard le 1er octobre 1997; à défaut les parties étaient

déliées
de toutes obligations l'une vis-à-vis de l'autre (D.7b/1).

Le 29 septembre 1997, C.  SA,
représentée par V.  SA, a déposé

une
demande de permis de construire un immeuble résidentiel de 13

appartements
en PPE. Par décision du 22 octobre 1997, le conseil communal

de
Neuchâtel a refusé d'octroyer la sanction définitive à ce projet

estimant
que la typologie du quartier ne se prêtait pas à la réalisation

d'une
construction de cette importance et que l'octroi d'une dérogation

n'était
pas justifié. Le 20 novembre 1997, C. 
SA a déposé une nouvelle

demande
de construire le même immeuble en PPE réduit à 10 appartements.

Déplorant
la pauvreté architecturale de l'ensemble de ce nouveau projet

ainsi
que sa mauvaise intégration dans le site, la commission d'urbanisme

a
invité la requérante, le 23 décembre 1997, à le modifier en conséquence,

ce
qu'elle a fait le 29 janvier 1998.

Durant la mise à l'enquête publique de cet ultime projet, M.P.

et A.P.
, copropriétaires de l'immeuble voisin formant l'article e  du

cadastre
de Neuchâtel (rue X.  30) et V. ,
propriétaire de la parcelle

numéro
f  du cadastre de Neuchâtel, y ont formé
opposition. Ils l'ont

motivée
en invoquant l'irrecevabilité de la demande de sanction préalable

dès
lors qu'elle n'était pas signée par les propriétaires des fonds promis

vendus.
Ils ont ensuite allégué être au bénéfice de servitudes limitant

les
possibilités de construire ajoutant, par ailleurs, que les

perches-gabarits
avaient été plantées de manière erronée. Ils ont

également
contesté la demande de démolition de deux maisons d'habitation

sises
sur les parcelles promises vendues ainsi que la création de vingt

places
de parc. Soulignant, en outre, que l'ensemble du sud de la rue X.

était
considéré comme une entité urbanistique intéressante, ils ont fait

valoir
que le projet présenté la détruirait totalement par son manque

d'intégration
dans l'environnement bâti et naturel. Enfin, ils ont soutenu

que les
travaux d'excavation et de terrassement que nécessiterait un tel

projet
seraient source d'importantes nuisances que ce soit sur le plan

sonore,
de la poussière et des trépidations sans parler des difficultés de

trafic.

Par décision du 18 mai 1998, le conseil communal de Neuchâtel a

déclaré
mal fondé et levé les deux oppositions formées par M.P. , A.P.  et

V.  au projet de construction, et a accordé le
permis de construire.

Le 3 juin 1998, le chef du Département des finances et des af-

faires
sociales a autorisé la démolition de deux maisons familiales indi-

viduelles
situées aux numéros 32 et 34 de la rue X. 
(article d  et a ).

B.     
M.P. , A.P.  et V.  ont recouru contre la décision du 18 mai

1998 du
conseil communal levant leurs oppositions devant le Département de

la
gestion du territoire (ci-après : le département) en faisant valoir les

mêmes
arguments que ceux développés dans leurs oppositions.

Dans un mémoire complémentaire, les recourants ont toutefois

ajouté
que le projet de construction devait être apprécié selon les dispo-

sitions
du nouveau plan d'aménagement adopté par le Conseil général de

Neuchâtel
le 2 février 1998, et que force était de constater qu'il s'en

écartait
sur plusieurs points en particulier en ce qui concernait la

densité
et la hauteur du bâtiment, l'inclinaison des gabarits ainsi que

l'absence
d'arborisation et de place de jeu.

Dans ses observations du 2 juillet et 16 décembre 1998, C.  SA a

relevé
que le dossier de construction du 20 novembre 1997 constituait

uniquement
une modification du projet déposé le 29 septembre 1997 soit

dans
les délais imposés par la promesse de vente. Rappelant ensuite que la

procédure
administrative d'octroi de permis de construire ne traitait pas

des
rapports de voisinage de droit privé, elle a ajouté que les diffé-

rentes
servitudes invoquées dataient des années 30 et qu'elles n'avaient

manifestement
plus aucune actualité. Enfin, elle a considéré que les

dispositions
du nouveau plan d'aménagement n'étaient pas applicables à son

projet
puisque ces dernières étaient entrées en vigueur postérieurement au

dépôt
de la demande de sanction.

Le 17 décembre 1998, C.  SA a remis
au Département des finances

et des
affaires sociales une déclaration de B. 
& Cie confirmant avoir

autorisé
C.  SA et V.  SA à requérir la délivrance du permis de construire

litigieux.

Dans ses observations, la Ville de Neuchâtel a estimé que tant

que
l'adoption du nouveau plan d'aménagement par le Conseil général

n'était
pas effective, seules les anciennes dispositions du règlement

d'urbanisme
étaient applicables.

Par prononcé du 7 janvier 1999, le département a rejeté le

recours
de M.P. , A.P.  et V. . Il a considéré
que les propriétaires des

fonds
avaient clairement manifesté leur accord au dépôt du premier et du

deuxième
projet de construction. Il a en outre jugé que les servitudes

invoquées
limitant la hauteur des constructions et la surface

constructible
sur les parcelles c  et d  relevaient purement du droit

privé
et n'avaient rien de commun avec l'institution des limites fictives

de
"gabarits" de sorte que ces arguments étaient irrecevables. Par

ailleurs
il a estimé que si le projet se trouvait en contradiction avec la

nouvelle
réglementation communale en particulier sur l'indice

d'utilisation
maximum, la hauteur maximale à la corniche, les gabarits,

l'absence
de végétalisation du toit, d'arborisation et d'un espace de

jeux,
l'autorité communale n'avait jamais remis en question le fait que la

demande
de permis de construire devait être traitée sous l'angle de

l'ancien
droit. Le département a ainsi admis que les conditions du droit à

la
protection de la bonne foi étaient remplies et que le projet litigieux

n'avait
pas à respecter les dispositions du nouveau règlement

d'aménagement.

C.     
M.P. , A.P.  et V.  interjettent recours contre cette décision

devant
le Tribunal administratif. Ils font valoir que l'accord exprès de

l'un
des quatre copropriétaires des parcelles en cause au projet de

construction
ne présumant pas celui des autres, la demande de permis de

construire
est entachée d'un vice formel rédhibitoire tant qu'il n'a pas

été
réparé. Ils soutiennent par ailleurs que, non seulement l'autorité

communale
n'a jamais donné une véritable et claire assurance à

l'application
du règlement d'urbanisme de 1959 à la demande du permis de

construire,
mais surtout, le principe de la légalité l'emportant sur celui

de la
bonne foi, le projet se devait de satisfaire aux exigences du

nouveau
règlement d'aménagement, ce d'autant plus que les restrictions de

droit
public sont renforcées par les servitudes dont ils peuvent se

prévaloir.
Ils concluent dès lors à l'annulation de la décision attaquée

sous
suite de dépens.

Dans leurs observations, tant le département, la Commune de

Neuchâtel
que C.  SA concluent au rejet du
recours.

C O N S I D E R A N
T

en droit

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2.      a)
Selon l'article 45 du règlement d'exécution de la loi sur les

constructions
du 16 octobre 1996, la demande de sanction définitive doit

être
présentée par le requérant au moyen du formulaire officiel qui sera

signé
par le maître de l'ouvrage, l'auteur du projet et le propriétaire du

fonds,
s'il s'agit d'un tiers. Cette simple prescription d'ordre a pour

but de
permettre à l'autorité compétente de s'assurer que le projet qui

lui est
présenté par un tiers est approuvé par le(s) propriétaire(s) du

terrain.
Dès l'instant où cette garantie est donnée, rien ne s'oppose à

l'examen
du projet (RJN 5 III, p.168).

b) En l'espèce, si la première demande de permis de construire

datée
du 26 septembre 1997 a été signée par un seul des quatre coproprié-

taires
des parcelles en cause, soit B.  (D.7b/3
en corrélation avec

D.7a/24),
la seconde demande n'a été signée par aucun d'entre eux. Ils

faut
cependant considérer que le projet de construction d'un immeuble en

PPE sur
les bien-fonds promis vendus a été expressément approuvé par

l'ensemble
des copropriétaires dans la promesse de vente immobilière

qu'ils
ont signée le 10 juillet 1997 par devant notaire. Certes, celle-ci

prévoyait
que la demande de sanction devait être déposée au plus tard le

1er
octobre 1997 et qu'à défaut les parties étaient déliées de toutes

obligations
l'une vis-à-vis de l'autre. Or, si la première demande res-

pectait
cette échéance, la sanction définitive ne lui a pas été accordée,

rendant
ainsi nécessaire le dépôt d'une seconde demande, laquelle ne pou-

vait
évidemment plus être déposée dans le délai. Il serait dès lors ex-

cessif
de dissocier les deux demandes alors même que la seconde se borne à

reprendre
le projet initial en le modifiant sur différents points afin de

satisfaire
aux exigences de l'autorité communale. Il faut au contraire

admettre
que l'autorisation de construire donnée par les propriétaires

dans la
promesse de vente est une garantie suffisante permettant de recon-

naître
la validité de la demande de sanction.

3.      a)
Le nouveau plan d'aménagement de la Ville de Neuchâtel a été

adopté
par le Conseil général le 2 février 1998, soit avant la mise à

l'enquête
publique du projet litigieux. Selon l'article 92 al.2 LCAT,

l'arrêté
d'adoption a pour effet d'interdire toute modification des lieux

touchés
jusqu'à ce que le plan ait fait l'objet d'une décision définitive.

Cette
disposition a pour conséquence, ainsi que l'a relevé le département,

qu'un
projet de construction ne pourrait être autorisé que s'il est con-

forme
aussi bien à l'ancienne qu'à la nouvelle réglementation (RDAF 1985,

p.319).

b) En l'espèce, il est établi - sans que cela soit ni contesté

ni même
contestable - que, si le projet en cause est conforme aux dispo-

sitions
du règlement d'urbanisme de la Ville de Neuchâtel du 2 mars 1959,

en
revanche il déroge sur plusieurs points au nouveau plan d'aménagement.

Or, la
commune de Neuchâtel a décidé de ne pas en tenir compte, ceci en

violation
de l'article 92 al.2 LCAT. Le département a justifié cette

attitude
en se fondant sur le principe de la protection de la bonne foi,

estimant
que les autorités communales avaient clairement manifesté, tout

au long
de la procédure de sanction, leur intention d'examiner le dossier

exclusivement
sous l'angle de l'ancien règlement d'urbanisme. La Cour de

céans
ne saurait toutefois suivre cette argumentation pour les raisons

exposées
ci-dessous.

4.      a)
Le principe de la bonne foi, énoncé à l'article 2 al.1 CC,

s'applique
également en droit public et, spécialement, en droit adminis-

tratif.
Découlant directement de l'article 4 Cst. et valant pour l'en-

semble
de l'activité étatique, ce principe donne au citoyen le droit

d'être
protégé dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances

reçues
des autorités. Il le protège donc, lorsqu'il a réglé sa conduite

d'après
des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de

l'administration.
La jurisprudence soumet cependant à certaines conditions

le
recours à cette protection. Il faut notamment que l'autorité soit in-

tervenue
dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées,

qu'elle
ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de sa compétence

et que
l'administré ait eu de sérieuses raisons de croire à la validité de

l'acte
suivant lequel il a réglé sa conduite. Il faut en outre que l'admi-

nistré
se soit fondé sur les assurances et le comportement dont il se

prévaut
pour prendre des dispositions qu'il ne saurait modifier sans subir

un
préjudice et enfin que la loi n'ait pas changé depuis le moment où

l'assurance
a été donnée (ATF 117 Ia 285; 114 Ia 214, JT 1990 I 518). Si

les
conditions dont dépend le droit à la protection de la bonne foi sont

toutes
remplies, l'autorité doit honorer sa promesse (Grisel, Traité de

droit
administratif I, p.388).

b) En l'espèce, s'il ne fait aucun doute que l'autorité communa-

le est
intervenue, dans les limites de sa compétence, dans une situation

concrète
et à l'égard d'une personne déterminée, il n'en demeure pas moins

que, à
supposer même que par son attitude la commune a laissé croire à

C.  SA que l'ancienne réglementation resterait
applicable quelle que soit

la date
à laquelle la sanction définitive interviendrait, C.  SA n'a pas

pris
pour l'avenir des dispositions qu'elle ne peut pas changer sans subir

un
préjudice. En effet, il s'agit seulement de modifier des plans afin de

les
rendre conformes aux nouvelles normes, en particulier à l'indice

d'utilisation
maximum de 0,8 (le projet atteint un indice de 0,9) ainsi

qu'à la
hauteur maximale de 10 mètres à la corniche (le projet atteint une

hauteur
de 13 mètres). Une des conditions cumulatives mises à l'exercice

du
droit à la protection de la bonne foi n'étant ainsi pas réalisée, il

n'y a
aucune raison de ne pas se conformer à l'article 92 al.2 LCAT et de

ne pas
exiger de la requérante qu'elle adapte son projet aux prescriptions

du
nouveau plan et du règlement d'aménagement y relatif (art.85 RA). Au

surplus,
la condition selon laquelle la loi ne doit pas avoir changé n'est

pas
remplie non plus. En effet, s'il avait obtenu la sanction définitive

avant
le 2 février 1998, date de l'approbation du nouveau plan d'aména-

gement
par le Conseil général, le projet initial de V.  SA, du 29

septembre
1997, aurait été traité selon les anciennes dispositions. De

même,
la seconde demande de permis de construire, du 20 novembre 1997,

portant
sur le même projet mais modifié, aurait pu se réaliser

conformément
à l'ancienne réglementation. Toutefois, entre-temps, un

nouveau
plan d'aménagement a été adopté par le Conseil général rendant

ainsi
caduques les normes sur lesquelles la commune entendait se fonder.

Pour ce
motif aussi, il ne peut pas y avoir matière à protection de la

bonne
foi. A cela s'ajoute que, selon la jurisprudence, les normes juri-

diques
déterminantes en matière d'autorisation de construire sont celles

qui
sont en vigueur au moment de la réalisation de l'état de fait à régle-

menter
juridiquement ou qui a des conséquences juridiques. On déduit de ce

principe
que si le droit s'est modifié entre le dépôt de la requête et le

traitement
définitif de celle-ci, c'est le droit nouveau qu'il faut appli-

quer
(ATF 113 Ib 249, 107 Ib 133 et les références; RJN 1986, p.187; arrêt

du
Tribunal administratif du 23.02.1998 en la cause M.). Cette solution se

justifie
en particulier dans le domaine de la construction et de l'aména-

gement
du territoire parce que le nouveau droit est censé représenter le

meilleur
développement de la législation et qu'il porte sur des objets

qui,
une fois construits, marquent l'environnement naturel ou bâti pour

des
décennies (RDAF 1992, p.182).

c) Le recours est ainsi bien fondé, sans qu'il y ait lieu de se

prononcer
sur l'incidence des différentes servitudes sur le projet de

construction,
dont les recourants se sont prévalus devant l'autorité

inférieure
et dans une certaine mesure devant la Cour de céans. En effet,

le but
de la procédure d'autorisation de construire consistant uniquement

dans la
vérification de la conformité du projet aux dispositions édictées

par la
collectivité publique en matière de droit des constructions, les

moyens
tirés essentiellement de rapports de droit privé sont irrecevables

et
relèvent de la compétence du juge civil (RJN 1989, p.322).

5.      Il
suit de ce qui précède que le recours doit être admis et la

décision
attaquée annulée. Vu l'issue du litige, les frais de la cause

doivent
être mis à la charge de C.  SA qui
succombe (art.47 al.2 LPJA).

Par
ailleurs, les recourants obtenant gain de cause, ils peuvent prétendre

à des
dépens (art.48 LPJA) pour les deux instances de recours.

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF

1.
Admet le recours et annule la décision du conseil communal de Neuchâtel

du 18 mai 1998 ainsi que le prononcé du
département de la gestion du

territoire du 7 janvier 1999.

2. Met
à la charge de C.  SA un émolument de
décision de 500 francs et les

débours par 50 francs et ordonne la
restitution de l'avance de frais

effectuée par les recourants.

3.
Alloue à V. , M.P.  et A.P.  une indemnité de dépens de 800 francs à la

charge de la Commune de Neuchâtel.

Neuchâtel,
le 21 juin 1999

AU NOM DU TRIBUNAL
ADMINISTRATIF

Le greffier                Le président