ne_gerichte · CACIV.2018.28 · 2018-10-11 · fr
CACIV.2018.28


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 10.12.2018 [4A_612/2018]

A.Y.________ SA exploite une blanchisserie dans limmeuble [xxx]
/ Rue [], à lenseigne actuelle (*****), depuis 1975. Un premier bail, du 14
juillet 1975, a été remplacé par un second, le 7 novembre 1985, conclu pour une
durée initiale de dix ans et reconductible tacitement par périodes dun an,
sauf résiliation donnée un an à lavance pour léchéance du 30 juin.

B.X.________
a acquis limmeuble [xxx] le 20 décembre 2000 et a repris les droits et
obligations découlant du bail susmentionné.

Le
dossier ne fait pas apparaître beaucoup de contacts entre parties depuis la
reprise du bail. Un échange de correspondance est toutefois intervenu en 2009
et 2010, la bailleresse se préoccupant de la remise des lieux en létat, à la
fin du bail (courrier de son avocat du 27 octobre 2009) et la locataire
contestant une telle obligation (lettre de son avocat du 10 février 2010) mais
proposant une augmentation conventionnelle du loyer avec conclusion dun
nouveau bail de 15 ans. Cet échange na apparemment pas eu de suite.

B.En mai ou juin 2014, un technicien de lentreprise locataire
effectuait des travaux sur les lieux de la blanchisserie lorsquil a été
interpellé, sèchement, par A.X.________, le mari de la bailleresse, qui se
plaignait de travaux entrepris sans avertissement (témoignage D.________). Le
témoin précisait que les travaux portaient sur le moteur de la ventilation,
soit une machine interne au pressing, et quils ne nécessitaient donc pas
davertissement au bailleur.

Le 11
juin 2014, la bailleresse  en réalité son mari, qui a «traité toute
cette affaire» et a préparé les lettres signées par sa femme  a
adressé à Y.________ SA un courrier recommandé pour exprimer ses craintes face
aux travaux de réaménagement envisagés. Annonçant quelle refuserait très
vraisemblablement de tels travaux et que la probabilité dune entente était
«quasi nulle», par référence aux «dernières
tractations très désagréables de 2009 / 2010», elle exigeait au
préalable un rapport complet, avec données techniques détaillées, garantissant
de «préserver [sa] terrasse et son environnement de tout bruit continu
de soufflerie, de toute odeur incommodante et émanation de produits chimiques».
Le 14 juin 2014, la bailleresse faisait part de ses doutes que la «garantie
indispensable» requise le 11 juin puisse être fournie, sauf si la
locataire sengageait à faire les investissements nécessaires pour faire de son
pressing «une exploitation vraiment écologique»
(cest-à-dire sans utilisation de produits nuisibles comme le
perchloroéthylène). Elle attendait une «réponse dici le 25 juin 2014,
au plus tard».

Un
entretien téléphonique entre le directeur de Y.________ SA et A.X.________, le
17 juin 2014, a donné lieu, le même jour, à une nouvelle lettre de la
bailleresse, exprimant un refus catégorique du maintien des installations
actuelles car «les temps changent, les entreprises doivent innover et
sadapter». Enfin, dans un courrier du 20 juin 2014, la bailleresse
précise, pour «éviter tout malentendu», quelle exige la
garantie dune activité sans composés organiques volatils, «indispensable
pour poursuivre cette"co-habitation"».

Par
lettre du 24 juin 2014, se référant aux quatre courriers précédents, Y.________
SA a demandé un délai supplémentaire au 11 juillet suivant, afin de répondre de
la manière la plus complète possible.

A
réception dudit courrier, la bailleresse a résilié le bail, sur formule
officielle, pour le 30 juin 2015. La résiliation nindique aucun motif.

C.Après avoir cité la bailleresse en conciliation, par pli du
17 juillet 2014, et avoir obtenu une autorisation de procéder datée du 13
novembre 2014 mais expédiée le lendemain, Y.________ SA a ouvert action en
annulation de congé, subsidiairement prolongation de bail dune durée de six
ans, par mémoire posté le 15 décembre 2014. Ses motifs seront repris plus loin,
dans la mesure nécessaire.

B.X.________
a répondu par mémoire du 18 février 2015, en concluant au rejet intégral des
conclusions adverses. Elle réservait seulement, alors, une expertise médicale.
Lors dune première audience tenue le 8 mai 2015, son mandataire a déclaré
«maintenir sa demande dexpertise» mais celle-ci devait
désormais porter sur les dangers liés à lutilisation du perchloroéthylène par
une entreprise de nettoyage chimique, comme le montrent les questions dexpertise
proposées. La demanderesse sest opposée à une telle expertise, inutile à ses
yeux, mais le juge la admise (lettre valant ordonnance du 6 octobre 2015). Les
questions et contre-questions dexpertise et les avances de frais qui en
découlaient, aux yeux du juge, ont donné lieu à un long échange de
correspondance. Lexpert a délivré son rapport le 28 novembre 2016. Au-delà
dun exposé général sur les effets nocifs du perchloroéthylène (certains dans
le domaine neurologique et dautres suspectés dans le domaine cancérogène), il
se réfère aux mesures effectuées en France pour en conclure quune «augmentation
significative des taux de perchloroéthylène dans des logements situés à
proximité de pressing (à fortiori dans le même bâtiment) est un fait bien
établi». Il considère que les «niveaux de maîtrise des
risques chimiques sont globalement très lacunaires» dans le secteur
des pressings mais déclare ne pouvoir se prononcer quant aux effets possibles
du commerce en cause sur la santé de A.X.________.

Dans un
rapport complémentaire du 29 mai 2017, lexpert a confirmé navoir procédé à
aucune mesure concrète de léventuelle présence de perchloroéthylène dans
lappartement des époux A.X.________ et B.X.________, les questions de la
défenderesse ne le nécessitant pas et les contre-questions de la demanderesse
nayant pas été admises par le juge, faute davance de frais.

Après
audition de témoins et des parties, la demanderesse a déposé un échange de
correspondance, des 3 et 11 juillet 2017, dont il ressort quelle se déclarait
prête à changer son installation de nettoyage à sec (remplacement du
perchloroéthylène par le solvant KWL) mais que ladverse partie avait refusé
dentrer en matière.

D.Après plaidoiries écrites des parties, au terme desquelles
celles-ci confirmaient leurs conclusions respectives, le tribunal civil a rendu
son jugement le 20 février 2018 et admis la conclusion principale de la
demande, tendant à lannulation de la résiliation. Il rappelle les principes
régissant lannulabilité dune résiliation de bail puis retient, sur la base de
la correspondance de juin 2014, que le motif du congé résidait dans la crainte
de la bailleresse pour sa santé et surtout celle de son mari. Il observe
toutefois que les ennuis de santé de ce dernier remontent à 2002 et quil ny a
eu aucune changement significatif de la situation depuis cette date, ni aucune
découverte scientifique nouvelle sur la dangerosité des solvants, de sorte
quinvoquer un tel danger comme motif de résiliation, après lavoir connu et
toléré pendant longtemps, relève dune attitude contradictoire. Certes,
admet-il, la bailleresse ne sest sans doute vraiment intéressée aux effets
nocifs du perchloroéthylène quaprès la discussion de son mari avec le
technicien de Y.________ SA, mais le délai de dix jours imparti pour sengager
à un changement total de machines nétait pas raisonnable. Enfin, le refus
exprimé durant la procédure de négocier une reconduction du bail, moyennant le
remplacement des machines de nettoyage, démontre, de lavis du premier juge,
que la crainte pour la santé nest pas seule en cause et que la bailleresse ne
veut plus de cette locataire dans son immeuble, ce qui constitue également une
contradiction par rapport au motif invoqué.

E.Par mémoire du 23
mars 2018, B.X.________ a fait appel du jugement précité, en prenant les
conclusions suivantes :

1.Annuler le
jugement du tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers du 20 février
2018 ;

2.Statuant au
fond, dire que la résiliation de bail du 25 juin 2014 notifiée à Y.________ SA
est valable ;

3.Partant,
condamner la locataire à évacuer les locaux sis rue [] / [xxx] à V.________
dans un délai maximum de trois mois dès lentrée en force de la décision et lui
ordonner de remettre les clés à lappelante, sous la menace de la peine damende
prévue à lart. 292 CP qui réprime linsoumission à une décision de
lautorité ;

4.Dire que faute
dexécution dans les trois mois dès lentrée en force de la décision,
lautorité chargée de lexécution y procédera avec lassistance de lautorité
compétente ;

5.Mettre les frais
et dépens de première instance à charge de la locataire ;

6.Avec suite de
frais judiciaires et dépens. »

En
substance, lappelante souligne dabord que ses courriers de juin 2014
navaient rien de désordonné, contrairement à la remarque du premier juge, et
que leur sens clair était différent de celui déduit hors contexte par ce
dernier. Elle insiste sur le fait que les travaux annoncés par le technicien de
Y.________ SA allaient accroître lévacuation de gaz toxiques dans tout limmeuble
et en particulier non loin de sa cuisine et de sa terrasse. Elle reproche au
juge davoir négligé largument, exposé dans la correspondance, du
vieillissement du couple bailleur, expliquant pourquoi il devenait urgent de
résilier le bail, sauf garantie damélioration de lexploitation. Elle lui fait
grief davoir, à tort, considéré que la résiliation nétait pas motivée et dy
avoir vu un indice dabus, alors que la crainte pour la santé et la perte de
confiance étaient des motifs de congé parfaitement valables. Elle invoque la
jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaissant au bailleur le droit de
résilier un contrat afin dexploiter son bien selon ce quil juge le plus
conforme à ses intérêts. Quant à la jurisprudence relative aux nuisances
connues de longue date par le bailleur, lappelante la tient pour non
pertinente en lespèce, les dangers liés à lexploitation dun pressing ne lui
étant apparus quaprès recherche sur Internet à ce sujet, comme le premier juge
lui en donnait acte. Elle nie que le délai imparti à Y.________ SA pour prendre
un engagement de transformation ait été trop bref et rappelle que le délai de
réponse demandé par la locataire aurait entraîné une reconduction dune année,
ce que cette dernière savait parfaitement. Il était tout à fait logique, par
ailleurs, de refuser un remplacement du perchloroéthylène par le KWL, celui-ci
étant également toxique, alors que le nettoyage à leau exige plus defforts et
lutilisation de détachants chimiques, inacceptables eux aussi. La perte de confiance
en lautre partie était légitime, du fait de ses interventions dans les locaux
communs, sans avertissement. Réaffirmant le caractère toxique du
perchloroéthylène, dont elle se demande pourquoi le premier juge ne ladmet
quà la fin de sa décision, lappelante rappelle les graves troubles de santé
de son mari, attestés encore par un certificat du Dr C.________ joint à
lappel.

F.Dans ses observations du 16 mai 2018, lintimée souligne que
son exploitation respecte les normes légales et insiste sur le caractère abrupt
de la résiliation, avant même léchéance dun très bref délai imparti. Elle
considère que la bailleresse a complètement modifié sa motivation du congé, au
fil du temps, et que même si des nuisances avaient existé, ce qui nest pas
établi, la locataire devait mettre en uvre dabord la procédure de larticle 257f
al. 3 CO et impartir un délai raisonnable pour y remédier. Elle observe enfin
que la pièce nouvelle déposée en annexe à lappel nest pas recevable.

G.Alors que le juge instructeur avait estimé inutile un second
échange décritures et la tenue de débats (lettre du 22 mai 2018), lappelante
a déposé une réplique spontanée dans laquelle elle reprend pour lessentiel des
motifs déjà énoncés dans lappel, en ajoutant quelques précisions et
distinctions. Elle tient sa preuve littérale en appel pour recevable, puisque
déposée deux jours seulement après son établissement.

Lintimée na pas répliqué.

C
O N S I D E R A N T

1.a) Dirigé contre une décision de caractère final, dans une
cause dont la valeur litigieuse atteint presque 150'000 francs − comme
indiqué dans lappel, le loyer annuel sélève à 21'120 francs et, si
lannulation de résiliation est maintenue, un nouveau congé ne pourra être
signifié que pour le 30 juin 2022 (art.271a let. e COetATF 137 III
389), soit sept ans après le terme de la résiliation contestée −, lappel
est recevable à ce titre.

b) Lappelante a reçu la décision querellée le 21
février 2018, de sorte que le délai utile de 30 jours arrivait à échéance le
vendredi 23 mars 2018. Posté à cette date, lappel est intervenu à temps. Il
respecte par ailleurs les formes légales.

2.a) Les conclusions 3 et 4 de lappel tendent à lexécution
forcée immédiate de la résiliation, alors que la demande du 15 décembre 2014
comprenait une conclusion subsidiaire en prolongation du bail pour une durée de
six ans, sur laquelle le premier juge ne sest pas prononcé, vu ladmission de
la conclusion principale en annulation. En cas dadmission de lappel, il nest
pas possible à la cour de céans de se prononcer sur un aspect du litige qui na
pas du tout été instruit. Les conclusions en exécution forcée sont donc à tout
le moins prématurées et, dès lors, irrecevables.

b)
Il en va de même de la preuve littérale N° 2. Certes, ce document a été établi
postérieurement au jugement attaqué, mais il se rapporte à des faits exclusivement
antérieurs  soit pour lessentiel aux constatations de lexpert E.________
dans la présente procédure !  et, dans la mesure restreinte où il était
pertinent (cest-à-dire quant à létat de santé du mari de la bailleresse,
dailleurs déjà décrit dans un certificat du 20 février 2017), il aurait pu et
dû être déposé avant la clôture des débats (art. 317 al. 1 let. b CPC). Cette
pièce sera donc retournée à son expéditeur, sans avoir été prise en compte.

3.Sur le fond, il nest pas
disputé que la résiliation litigieuse soit intervenue à temps, pour le terme du
30 juin 2015 quelle visait, et dans les formes prescrites. Il reste à dire si
elle était annulable, soit si elle ne respectait pas les règles de la bonne foi
(art. 271 al. 1
CO).

Selon la jurisprudence, chaque partie « est en principe libre de résilier
un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant
le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas
l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ;ATF 142 III 91cons. 3.2.1 p. 92 ;140 III 496cons. 4.1 p. 497 ;138 III 59cons. 2.1 p. 62). En principe, le bailleur est donc libre de résilier le
bail, par exemple pour des motifs économiques [références] ou dans le but
d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme
à ses intérêts (ATF 136 III 190cons. 3 p. 193).

Lorsque le bail porte sur une
habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle
des parties réside dans les règles de la bonne foi: le congé qui y contrevient
est alors annulable (art. 271 al. 1 CO ; cf. également art.271a CO). La protection assurée par les art.271et271a COprocède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2
al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière
générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond
à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît
ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt
du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin [mêmes
références que ci-dessus].

Il appartient à la partie qui
veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire
qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois
collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur
requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires
pour établir le motif du congé (cf. art.271 al. 2 CO;ATF 138 III 59cons. 2.1 p. 62 ;135 III 112cons. 4.1 p. 119). Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas
nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi,
mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de protection
à mettre un terme au bail ; en particulier, le caractère abusif du congé sera
retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte alors que le motif réel
n'est pas constatable (ATF 143 III 344cons. 5.3.1 ;138 III 59cons. 2.1 p. 62 ;132 III 737cons. 3.4.2 p. 744 s. et l'arrêt cité).

Déterminer quel est le motif
du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte relève des
constatations de fait (ATF 136 III 190cons. 2 p. 192). Pour ce faire, il faut se placer au
moment où le congé a été notifié [mêmes références quau premier paragraphe
ci-dessus] ; à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au
plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la
résiliation (arrêt du TF du29.08.2017 [4A_200/2017]cons. 3.2.1 et les arrêts cités) »
(arrêt du TF du24.01.2018 [4A_183/2017]cons. 2).

4.Dans la décision attaquée, le
premier juge retient que le motif du congé réside dans une crainte pour la
santé et il se demande ensuite sil sagit dun «motif digne de
protection en lespèce», question quil résout par la négative en
observant que la bailleresse ne sest jamais opposée à lactivité de la
locataire durant de nombreuses années ; que sil est crédible quelle ne
se soit intéressée aux effets du perchloroéthylène sur la santé quaprès la
discussion de son mari avec le technicien de Y.________ SA, le délai de dix
jours imparti à cette dernière pour sengager à un changement total de ses
machines nétait pas raisonnable ; quen refusant (en procédure) la
proposition de Y.________ SA de remplacer son système de nettoyage par un autre
plus écologique, la bailleresse montre que la crainte pour la santé nest pas
seule en cause et que la présence de la locataire dans limmeuble la gêne en
elle-même, attitude contradictoire qui rend également le congé contraire aux
règles de la bonne foi.

Ce raisonnement ne peut être intégralement suivi.
Il ne sagit pas, en effet, de peser à ce stade les intérêts en présencecomme il faut
le faire en procédure de prolongation de bailmais seulement de dire si le
motif de congé exprimé ou identifié est à ce point dénué dintérêt digne de
protection quil napparaisse pas défendable et quil rende abusif lexercice
de la liberté de résiliation.

Contrairement à lopinion de lappelante, rien
nindique que labsence de motif, sur la formule de résiliation, ait influencé
le premier juge de façon décisive. Celui-ci a correctement retenu, à partir du
flot de courriers de juin 2014, que la bailleresse craignait pour sa santé et
surtout pour celle, déjà atteinte, de son mari. Le juge na pas mis en doute la
réalité de ces craintes, effectivement crédibles vu les affections dont est
atteint A.X.________ et langoisse qui peut en résulter. En revanche, le juge a
accordé un poids décisif au contraste saisissant, entre le quasi silence de la
bailleresse pendant plus de treize ans et labondance de craintes et
revendications soudainement manifestées en juin 2014, suivies très rapidement
dune résiliation. Il ne pouvait cependant en déduire une contradiction
constitutive de mauvaise foi.

La jurisprudence à laquelle se réfère le premier
juge (arrêt du TF du23.03.2009 [4A_583/2008]) concernait un état de fait sensiblement différent,
quant à lattitude du bailleur et à lintervalle entre son installation sur les
lieux et la résiliation du bail. Elle dailleurs été tempérée, sur le principe,
par lATF 136 III 190(affaire dite du «Relais de lEntrecôte») dans lequel
la Haute Cour observe que «[l]'art.271 al. 1 COne saurait donc, non plus, avoir pour effet
d'interdire indéfiniment au bailleur, après l'expiration de la durée convenue
pour le contrat et aussi longtemps que le locataire ne consent pas à accepter
un congé, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée
pour les locaux, cela au seul motif que l'affectation initiale a été acceptée
par lui lors de la conclusion du contrat. Il est vrai que le bailleur montre
une attitude objectivement contradictoire s'il déclare ne plus vouloir ce que, pourtant,
il voulait ou acceptait au moment de la conclusion du contrat, mais ce
changement d'intention ne contrevient pas ipso facto aux règles de la bonne foi» (cons. 3). En lespèce, rien nindique
 et lintimée ne le prétend dailleurs pasque la
résiliation sexplique par une intention masquée du couple bailleur, par
exemple de tirer un meilleur parti financier des locaux ou dy placer un
commerce ami. Cest un fait notoire, par ailleurs, que lattention générale de
la population et des autorités aux produits toxiques sest nettement accrue au
fil des ans  linterdiction du perchloroéthylène en France en est une
illustrationet que des émanations de vapeurs ou de gaz
tenues pour tolérables il y a quelques décennies sont devenues suspectes, voire
inadmissibles de nos jours. Ce nest donc pas une manifestation de mauvaise foi
de sinscrire dans ce courant de sensibilité croissante à de tels phénomènes.
Cela lest dautant moins que le mari de la bailleresse connaît de graves
problèmes respiratoires, générateurs dangoisse. Sil semble effectivement que
les risques liés auxémanations de la
blanchisserie naient été ressentis, ou du moins exprimés, quen juin 2014,
cela sexplique par les recherches sur Internet effectuées après lannonce des
travaux de lintimée, comme «on [le] croit volontiers»
indique à juste titre le premier juge. Il enchaîne toutefois immédiatement avec
lobservation que le délai imparti pour sengager à un changement radical
dexploitation était bien trop court, ce qui est une autre question sur
laquelle on reviendra. A ce stade, il faut retenir que le motif du congé
nétait pas un prétexte mais une crainte ou une aversion subjectivement
ressentie comme sérieuse. En dautres termes, si la résiliation était
intervenue début juin 2014, sans autre échange de correspondance, elle ne
pourrait aucunement être qualifiée dabusive, le bailleur étant en principe
libre de résilier le bail dans le but dadapter la manière dexploiter son bien
selon ce quil juge le plus conforme à ses intérêts (cf. cons. 3 2e§).

Certes, il y a une apparence de panique des
bailleurs dans le déferlement de leurs courriers et dans la façon dimposer,
dans un délai extrêmement bref, une promesse de transformation radicale du
système de nettoyage, tout en laissant entendre que cela ne suffirait peut-être
pas au maintien du bail. Il y a aussi, quoi quen dise lappelante, une
réorientation progressive des exigences formulées au fil de ses quatre
courriers successifs, qui visaient dabord les travaux de rénovation annoncés,
avant de se porter sur la nécessité dautres travaux, à savoir la modification
du système de nettoyage lui-même. Toutefois, on ne peut faire abstraction de la
proximité temporelle entre lévénement qui a déclenché la correspondance
(lannonce de travaux) et le terme annuel de résiliation. Découvrant soudain ce
qui leur apparaissait comme un risque grave dincommodités, voire de danger, la
bailleresse et son mari pouvaient ressentir une urgence particulière à sen
défaire, soit par la résiliation du bail, soit du moinseu égard à la
longévité du bail et aux avantages présentés par une locataire stable et
solvablepar la transformation de lexploitation. Les expressions utilisées
démontrent que le couple bailleur était presque résolu à la résiliation du bail
mais quil a voulu entrouvrir la porte à une autre solution, sans trop y croire
mais sans que son attitude ne puisse être considérée comme trompeuse ou
chicanière. Par ailleurs, le délai raisonnable que lintimée  revendiquait dans
sa réponse à appel, fondée sur larticle 257f al. 3 CO, ne vaut que pour la
résiliation extraordinaire, dont il vient tempérer la rigueur, et ne simpose
pas dans le cadre de la résiliation ordinaire, qui reste au libre choix du
bailleur, sous réserve des situations tombant sous les articles271et271a CO.

Il est vrai quun congé donné pour un motif
subjectivement éprouvé de manière sérieuse pourrait apparaître comme abusif si,
objectivement, ce motif devait être qualifié de délirant ou du moins de
totalement infondé. Tel nest toutefois pas le cas en lespèce car un véritable
débat existe au sujet des produits utilisés dans le domaine du nettoyage
dhabits (comme relaté notamment dans lexpertise). La crainte ou la gêne
éprouvée par le couple bailleur ne le serait sans doute pas par nimporte qui
et ne la vraisemblablement pas été à tel point par les époux A.X.________ et
B.X.________ eux-mêmes, durant un certain temps, mais cela ne rend pas
indéfendable leur refus actuel dabriter plus longtemps un tel commerce, au
point que le congé doive être annulé.

5.Vu ce qui précède, cest à tort que le jugement attaqué
prononce lannulation de la résiliation en cause. Lappel doit être admis dans
cette mesure et la cause renvoyée en première instance pour quelle instruise
et se prononce sur les conclusions subsidiaires en prolongation du bail.

6.Comme la validité du congé est admise, les frais de première
instance doivent être revus (art. 318 al. 3 CPC), mais ils nont pas à être
supportés intégralement par lintimée. En effet, le juge a admis, contre lavis
de la demanderesse, une expertise requise par la défenderesse et celle-ci 
limitée aux questions de la défenderesse  sest révélée totalement inutile, le
caractère intrinsèquement toxique du perchloroéthylène nétant pas contesté et
les risques de son utilisation dans le cas concret nétant pas mesurés. Cette
part de frais restera donc à la charge de la partie «qui les a
engendrés» (art. 108 CPC). Les dépens doivent être limités dans la
même mesure.

En
revanche, les frais et dépens dappel seront mis pour la plus grande part à
charge de lintimée, malgré lirrecevabilité partielle de lappel.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Déclare
irrecevables les conclusions 3 et 4 delappel, ainsi que la preuve
littérale N° 2 produite à son appui, celle-ci étant retournée sans avoir été
prise en compte.

2.Admet
partiellement lappel, annule le jugement attaqué et, statuant au fond, admet
la validité de la résiliation signifiée le 25 juin 2014.

3.Renvoie le
dossier de la cause en première instance pour instruction et décision sur la
conclusion subsidiaire de la demanderesse en prolongation de bail.

4.Modifie les
chiffres 2 et 3 du jugement attaqué, en mettant à la charge de la demanderesse
une part de frais de 3'780 francs (dont 360 francs avancés par la défenderesse)
et à celle de la défenderesse une part de frais de 3'240 francs, avancée par
elle, puis condamne la demanderesse à verser à la défenderesse une indemnité de
dépens de 5'000 francs pour la première instance.

5.Arrête les frais
dappel à 2500 francs, montant couvert par lavance de frais déjà versée par
lappelante, et les met à la charge de lintimée pour 4/5, le solde restant à
la charge de lappelante.

6.Condamne
lintimée à verser à lappelante une indemnité de dépens de 3500 francs pour
la procédure dappel, après compensation partielle.

Neuchâtel, le 11 octobre 2018

1Le congé est annulable lorsqu'il contrevient
aux règles de la bonne foi.

2Le congé doit être motivé si l'autre partie le
demande.

1Le congé est annulable lorsqu'il
est donné par le bailleur, notamment:

a.
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du
bail;

b.
dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au
locataire ou une adaptation de loyer;

c.
seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;

d.
pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport
avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la
bonne foi;

e.
dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une
procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:

1.
a succombé dans une large mesure;

2.
a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;

3.
a renoncé à saisir le juge;

4.
a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le
locataire.

f.
en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il
en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

2La let. e de l'al. 1 est également applicable
lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le
bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure
judiciaire, sur une prétention relevant du bail.

3Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas
applicables lorsqu'un congé est donné:

a.
en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;

b.
en cas de demeure du locataire (art. 257d);

c.
pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de
graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

d.
en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);

e.
pour de justes motifs (art. 266g);

f.
en cas de faillite du locataire (art. 266h).