ne_gerichte · CACIV.2017.66 · 2018-03-21 · fr
CACIV.2017.66


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 31.05.2018 [5A_399/2018]

A.Par acte du 11 juillet 1975, une propriété par étages (PPE) 
comportant neuf unités détages  a été constituée sur le bien-fonds no **** du
cadastre, sis à la rue [aaaa]. Lors dune assemblée générale extraordinaire du
20 août 2015, A.________SA, à Z.________, a été désignée comme nouvelle
administratrice de la propriété par étage. A loccasion dune assemblée
générale ultérieure du 2 décembre 2015, il a été considéré que les comptes pour
la période 2007/2008 à 2014/2015 étaient approuvés et que décharge était donnée
à lancien administrateur B.________.

B.Le 1eravril 2016, lune des copropriétaires, Y.________
a ouvert action en contestation des décisions de cette assemblée des
propriétaires détages devant le Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers
en concluant principalement à ce que la nullité de la décision prise sous
chiffre 2 de lordre du jour de lassemblée générale du 2 décembre 2015 soit
constatée, subsidiairement à ce que cette décision soit annulée, en tout état
de cause, sous suite de frais et dépens, y compris de laudience de
conciliation. Dans sa réponse du 20 septembre 2016, la défenderesse a conclu
implicitement au rejet de la demande.

C.A lissue de la procédure, par jugement du 11 mai 2017,
expédié le 27 juin 2017, le tribunal saisi a annulé la décision prise par
lassemblée générale du 2 décembre 2015 de la propriété par étages X.________
sous chiffre 2 de lordre du jour du 13 novembre 2015 ; il a arrêté les
frais à 3'500 francs (3'700 francs en cas de demande de motivation) et il a
alloué à la demanderesse une indemnité de dépens fixée à 3'000 francs. Par
décision rectificative du 13 juillet 2017, il a rectifié le chiffre du
dispositif relatif aux frais judiciaires, a arrêté ceux-ci à 4'100 francs et
les a mis à charge de la défenderesse.

D.Le 4 septembre 2017, A.________SA, agissant prétendument au
nom de PPE X.________, a interjeté appel contre ce jugement sans prendre de
conclusions formelles.

E.Par lettre du 20 septembre 2017 adressée au juge instructeur
de la Cour de céans, lintimée a fait savoir quelle contestait la faculté de A.________SA
dappeler du jugement, celle-ci ny ayant pas été autorisée par une assemblée
générale des propriétaires détages. Elle ajoutait que, selon un constat
authentique du 27 juillet 2017, reçu Me C.________, notaire à Neuchâtel 
quelle déposait en copie  lors dune assemblée des copropriétaires du 26
juillet 2017, A.________SA avait démissionné avec effet immédiat de son poste
dadministratrice, dont elle avait au surplus été révoquée avec effet immédiat.
Dans sa nouvelle détermination du 12 octobre 2017, lintimée a conclu
principalement à ce que lappel soit déclaré irrecevable, subsidiairement à ce
quil soit rejeté, les frais et dépens de la procédure dappel étant mis à la
charge de A.________SA, très subsidiairement au rejet de lappel, sous suite de
frais et dépens. Concernant lirrecevabilité de lappel, elle reprenait
largumentation de sa lettre du 20 septembre 2017.

F.Le 6 novembre 2017, A.________SA a prétendu être toujours
administratrice de la PPE, en contestant que les choses se soient passées comme
indiqué par lintimée lors de lassemblée des copropriétaires du 26 juillet
2017.

G.Le 14 novembre 2017, lintimée a maintenu que A.________SA
devait être considérée comme un falsus procurator.

H.Le 8 décembre 2017, A.________SA a confirmé sa prise de
position antérieure.

C O N S I D E R A N T

1.L'appel a été déposé dans le délai légal, compte tenu des
féries judiciaires (art. 145 CPC).

2.Dans sa lettre du 20 septembre 2017 et dans sa
détermination du 12 octobre 2017, lintimée fait valoir que lappel est
irrecevable notamment parce que, selon constat authentique du 27 juillet 2017,
reçu Me C.________, notaire à Neuchâtel, lors de lassemblée des
copropriétaires de limmeuble X.________ du 26 juillet 2017, ladministratrice A.________SA
a démissionné avec effet immédiat et a été ensuite révoquée avec effet
immédiat, de sorte quelle navait plus qualité pour représenter la PPE en
justice lorsquelle a déposé lappel du 4 septembre 2017. Dans sa réplique du 6
novembre 2017, lappelante indique que « pour ce qui est de lassemblée
des copropriétaires tenue le 26 juillet 2017, les choses ne se sont pas du tout
passées comme le prétend Me D.________. Par conséquent, A.________SA continue à
ce jour à être ladministratrice de cette PPE, ce qui est dailleurs appuyé par
tous les copropriétaires qui ne sont pas sous linfluence de Me D.________ ».
Lappelante a annexé à sa réplique des copies de lettres recommandées quelle a
adressées au conseil de lintimée les 27 juillet, 16 août et 20 août 2017,
comme apparemment aux autres copropriétaires. Dans la première, A.________SA,
par son représentant E.________, revenant sur lassemblée de la veille, écrit
que « à la suite des attaques ininterrompues et à lagressivité
inacceptable dont Me D.________ a fait preuve à mon égard pendant près dune
heure, jai été pris dun malaise qui ma obligé à suspendre ladite assemblée
et donc à lever la séance pour ce cas de force majeure ! ». Reprenant
cette allégation dans son courrier du 16 août 2017, le représentant de
ladministratrice de la PPE ajoute que « le contenu du « constat
authentique » du notaire amené par Me D.________ ne correspond pas à la
réalité de ce que jai vu, entendu, et dit, lors de cette assemblée. Vous
pourrez le constater avec mon procès-verbal que je vais vous envoyer et qui est
le seul qui fait foi, selon la loi, puisquil est établi par ladministrateur ».
Le procès-verbal en question na pas été versé au dossier.

A la duplique de lintimée du 14 novembre 2017,
mentionnant que « la majorité des copropriétaires ont introduit auprès du
Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz une requête en nomination dun
administrateur de la « PPE X.________ » (PSOM.2017.84) » et que
« les copropriétaires B.________, F.________ et « G.________Sàrl »
nont pas déposé leur détermination dans le délai fixé par le Tribunal régional
des Montagnes et du Val-de-Ruz », ladministratrice de la PPE a rétorqué,
le 8 décembre 2017, que cette dernière affirmation était complètement fausse et
elle a annexé à son courrier la copie dune lettre de B.________ du 28 novembre
2017 adressée au tribunal civil saisi de la cause PSOM.2017.84 lui demandant un
délai supplémentaire au 15 décembre 2017 pour lui faire part de leur position
dans cette affaire. B.________ indique en outre dans ce courrier que
« nous pouvons dores et déjà vous faire savoir que pour nous
ladministratrice actuelle est bien A.________SA et quelle continue à ce jour
à effectuer son travail, comme le prévoit son contrat qui va jusquau 31 mai
2018 ».

Le constat authentique du 27 juillet 2017
mentionne cependant que ladministratrice annonce au cours de lassemblée générale
démissionner de son poste, de suite, car elle na « jamais vu une PPE
pareille » ; qu'après avoir relevé quelle navait pas compté toutes les
heures effectuées et quelle en était à un montant dhonoraires supplémentaires
de 11'000 francs, elle avait déclaré quelle allait faire une proposition de
règlement pour le solde restant de ses honoraires et ajouté : « Vous
donnez votre PPE à qui vous voulez et puis je vous souhaite bonne chance »
; qu'après avoir conseillé à B.________ de revoir ce quil pourrait reverser à
la PPE  celui-ci lui rétorquant quelle ne se rendait pas compte que tout le
travail avait été fait et devait être facturé  ladministratrice avait déclaré
quelle allait fournir ses time-sheets et les quittances ; qu'elle avait reproché
ensuite à Me D.________ de ne pas avoir transmis à B.________ les copies des
courriers quil lui avait adressées, ce qui engendrait du travail
supplémentaire facturé à 155 francs lheure et relevé ensuite que, pour elle,
le principal était que les copropriétaires puissent voir les comptes ; qu'elle avait
déclaré suspendre lassemblée et quelle ferait parvenir les réponses et
documents en lien avec les questions posées, ainsi quune proposition ; que Me
D.________ ayant proposé de voter sur les comptes et la décharge de
ladministratrice, celle-ci avait déclaré quelle « en avait marre »
des téléphones de part et dautre et ajouté : « Jarrête là, vous
mavez poussée à bout. Je men vais, je ne vous supporte plus ni lun ni
lautre » ; que B.________ avait dit ensuite à Me D.________ que
cétait lamentable et quil devrait mourir de honte sil avait un peu damour
propre et de respect, ladministratrice ayant quitté la séance suite à ces propos,
de même que B.________ et F.________.

Selon larticle9 al. 1 CC, les titres authentiques font foi
des faits quils constatent et dont linexactitude nest pas prouvée. En
loccurrence, la thèse dun malaise qui aurait obligé ladministratrice à
suspendre lassemblée générale ne trouve aucun appui dans le constat authentique
et lintéressée na apporté aucune preuve dudit malaise, tel quun certificat
médical par exemple. De plus, le malaise invoqué nest pas vraisemblable au vu
des circonstances. Certes, lors de cette assemblée générale, la situation était
tendue, une grave mésentente régnant de longue date entre certains
copropriétaires. Toutefois, à la lecture du constat authentique, même si Me
D.________ a fait de nombreuses interventions, il napparaît pas que celui-ci
se serait livré à des attaques ininterrompues ou aurait manifesté une
agressivité inacceptable à légard de ladministratrice pouvant engendrer un
malaise de la part de son représentant. La situation était loin dêtre aussi
houleuse que lors de lassemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015  invoquée
dans larrêt de la Cour de céans du 11 juin 2015  à loccasion de laquelle
certains copropriétaires, ou leurs représentants en étaient venus aux mains et
la police avait été appelée. Au surplus, les dérapages verbaux étaient plutôt
le fait de B.________ que de Me D.________, le premier ayant notamment traité
le second de « chef de secte ». Par ailleurs, la crédibilité de
ladministratrice est entachée par le fait quelle a menti en prétendant, lors
de lassemblée générale du 26 juillet 2017, avoir déposé un recours contre la
décision du tribunal civil du 11 mai 2017, alors que celui-ci na été interjeté
que le 4 septembre 2017. Ayant démissionné « de suite » lors de
lassemblée générale du 26 juillet 2017, puis quitté la séance, A.________SA
navait plus qualité pour agir en justice au nom de la copropriété et appeler
du jugement du 11 mai 2017 en date du 4 septembre 2017. Certes, les propos
tenus par ladministrateur avec signature individuelle de A.________SA semblent
lavoir été dans un moment dénervement, mais ils étaient parfaitement clairs
et cette démission correspond en soi à lexercice dun droit formateur, en
principe irrévocable unilatéralement (Engel, Traité des obligations en
droit suisse, p. 32). Dans sa lettre du 28 novembre 2017, B.________ fait
allusion à un contrat de ladministratrice allant jusquau 31 mai 2018 mais
celui-ci na pas été versé au dossier, de sorte quon ignore si un tel contrat
existe réellement et quelle en est la nature. Les rapports entre la communauté
des propriétaires détages et ladministrateur peuvent  notamment être réglés
par contrat de mandat (Steinauer, Les droits réels, tome I, 2012, N.
1329, p. 469), celui-ci étant résiliable en tout temps (art.404 al. 1 CO). A
défaut de production du contrat liant A.________SA à la communauté des
propriétaires détages, on doit admettre quune démission de ladministratrice
avec effet immédiat était pleinement valable. A.________SA navait donc plus
qualité dadministratrice de la PPE au moment dintroduire son appel. Elle ne
pouvait donc plus représenter la PPE au sens de larticle712t CC, étant en
outre précisé que selon lalinéa 2 de cette disposition « [s]auf en
procédure sommaire, ladministrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou
défendeur sans autorisation préalable de lassemblée des
copropriétaires ». Or la contestation dune décision de lassemblée des
copropriétaires ne fait pas partie des contestations soumises à la procédure
sommaire (art.249 CPC). Finalement, le défaut de légitimation na pas à être relevé par le
juge dans le cadre de son devoir dinterpellation de larticle56 CPC(Bohnet,
CPC annoté, n. 1 ad art. 56 CPC), ladministratrice agissant au demeurant ici
dans une qualité quelle navait plus et sans autorisation préalable (art.712t al. 2 CC).
Lappel déposé par celle-ci pour la PPE est dès lors irrecevable.

3.Vu lissue de la cause, les frais judiciaires, avancés par
lappelante à raison de 1'800 francs, pourront être réduits à 1'200 francs, et
seront mis à la charge de A.________SA en tant que « falsus
procurator », qui sera, en outre, condamnée à verser une indemnité de
dépens en faveur de lintimée. En effet, lorsque ladministrateur a le statut
dun représentant sans pouvoirs, il revient à celui-ci de prendre en charge les
frais de procédure (Piccinin,La propriété par étages en procès, N. 661,
p. 308 et la référence jurisprudentielle citée).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Déclare
lappel irrecevable.

2.Arrête les frais
judiciaires, avancés par lappelante à concurrence de 1'800 francs, à 1'200
francs, et les met à charge de A.________SA.

3.Invite le greffe
à restituer à lappelante le solde de lavance de frais, soit 600 francs.

4.Condamne A.________SA
à verser à lintimée une indemnité de dépens de 1'200 francs.

Neuchâtel, le 21 mars 2018

1Les registres
publics et les titres authentiques font foi des faits qu'ils constatent et dont
l'inexactitude n'est pas prouvée.

2La preuve que
ces faits sont inexacts n'est soumise à aucune forme particulière.

1Abrogé par le
ch. II 3 de l'annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, avec effet au 1erjanv. 2011 (RO20101739;FF20066841).

1L'administrateur représente la
communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires
qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions
légales.

2Sauf en procédure sommaire,
l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans
autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas
d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement.

3Les
déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l'ensemble des
copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l'administrateur, à son
domicile ou au lieu de situation de la chose.

1. Révocation et répudiation

1Le mandat peut être révoqué ou
répudié en tout temps.

2Celle des parties qui révoque ou
répudie le contrat en temps inopportun doit toutefois indemniser l'autre du dommage
qu'elle lui cause.

Le tribunal interpelle les parties lorsque leurs
actes ou déclarations sont peu clairs, contradictoires, imprécis ou manifestement
incomplets et leur donne l'occasion de les clarifier et de les compléter.

La procédure sommaire s'applique notamment dans les
affaires suivantes:

a.1droit des
personnes:

1. fixation du délai de ratification des
actes du mineur ou de la personne sous curatelle de portée générale (art. 19aCC2),

2. exercice du droit de réponse (art. 28lCC),

3. déclaration d'absence (art. 35 à 38
CC),

4. modification d'une inscription dans
les registres de l'état civil (art. 42 CC);

b.3

c. droit des successions:

1. consignation d'un testament oral
(art. 507 CC),

2. dépôt de sûretés en cas de succession
d'une personne déclarée absente (art. 546 CC),

3. sursis au partage et mesures
conservatoires visant à protéger les droits des cohéritiers d'un insolvable
(art. 604, al. 2 et 3, CC);

d. droits réels:

1. actes d'administration nécessaires au
maintien de la valeur et de l'utilité de la chose en copropriété (art. 647, al.
2, ch. 1, CC),

2. inscription de droits réels
immobiliers acquis par prescription extraordinaire (art. 662 CC),

3. annulation de l'opposition des
copropriétaires aux décisions relatives à un étage (art. 712c, al. 3,
CC),

4. nomination et révocation de
l'administrateur de la propriété par étages (art. 712qet 712rCC),

5. inscription provisoire d'hypothèques
légales (art. 712i, 779d, 779ket 837 à 839 CC),

6. fixation à l'usufruitier d'un délai
pour la fourniture des sûretés et retrait de la possession (art. 760 et 762
CC),

7. ordre de liquidation des dettes
grevant des biens sujets à usufruit (art. 766 CC),

8. mesures en faveur du créancier
gagiste (art. 808, al. 1 et 2, et 809 à 811 CC),

9.4mesures
relatives aux fonctions du fondé de pouvoir constitué à la création de la
cédule hypothécaire (art. 850, al. 3, CC),

10.5annulation
de la cédule hypothécaire (art. 856 et 865 CC),

11. annotation de restrictions au droit
d'aliéner et inscriptions provisoires en cas de contestation (art. 960, al. 1,
ch. 1, 961, al. 1, ch. 1, et 966, al. 2, CC).

1Nouvelle teneur
selon le ch. 3 de l'annexe 2, en vigueur depuis le 1erjanv. 2013 (RO20101739;FF20066841; RO2011725; FF20066635).2RS2103Abrogée par le ch. 3 de l'annexe 2, avec
effet au 1erjanv. 2013 (RO20101739;FF20066841; RO2011725; FF20066635).4Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la
LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur
depuis le 1erjanv. 2012 (RO20114637;FF20075015)5Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la
LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur
depuis le 1erjanv. 2012 (RO20114637;FF20075015)