ne_gerichte · CCC.1994.6846 · 1992-11-12 · fr

Baisse de loyer. Contestation du montant du loyer de référence applicable.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 16.03.1995 CCC.1994.6846 (INT.1995.126)

A.      Par
contrat du 12 novembre 1992, T. SA a remis à
bail à
K., à compter du 1er janvier 1993, un appartement de 4
pièces
sis [...] à La Chaux-de-Fonds. Un conflit quant au loyer
initial
et à une première notification de hausse a conduit les parties
devant
l'Autorité régionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La con-
ciliation
a abouti et une transaction judiciaire a été passée. Aux termes
de
celle-ci, il a été convenu que le loyer serait de 900 francs, plus 140
francs
d'acompte sur charges, dès le 1er janvier 1993 et que les bases de
calcul
dudit loyer seraient les suivantes : taux hypothécaire de 6,75 %,
IPC de
134.5 points et frais d'exploitation au 31 décembre 1992. En outre,
toute
réserve de la part du bailleur a été supprimée.
Sur formule de hausse datée du 3 juin 1993, la société baille-
resse a
notifié au locataire une baisse de loyer de 8 francs par mois,
faisant
passer, avec effet au 1er octobre 1993, le loyer mensuel net de
900
francs à 892 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau
taux
hypothécaire 6,5 % (- 1,96 %), nouvel indice mars 1993, de 138.0
points
(+ 1,1 %), hausse de coûts expl. jusqu'en décembre 1992. Réserve
d'augmentation
: 1 %".
Par lettre du 16 juin 1993, K. a sollicité de la géran-
ce D.
(représentante de la société bailleresse) qu'elle revoie ses cal-
culs de
baisse, et qu'en particulier elle les fonde sur un nouveau taux
hypothécaire
de référence de 6 %. Par lettre du 21 juin 1993, la gérance
D. a
refusé de donner suite à cette demande. K. a alors saisi
du
litige l'Autorité régionale de conciliation le 6 juillet 1993.
Ensuite, sur formule officielle datée du 26 novembre 1993, la
société
bailleresse a notifié au locataire une baisse de loyer de 10
francs
par mois, faisant passer, avec effet au 1er décembre 1993, le loyer
mensuel
net de 892 francs à 882 francs. Ladite baisse était motivée par
"l'élimination
de la cave selon séance du 23 novembre 1993". Ensuite, sur
formule
officielle datée du 9 décembre 1993, la société bailleresse a no-
tifié
au locataire une nouvelle baisse de loyer de 42 francs par mois,
faisant
passer, avec effet au 1er avril 1994, le loyer mensuel net de 882
francs
à 840 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau
taux
hypothécaire 5,5 % (- 4,76 %). Nouvelle base : taux hypothécaire
5,5 %,
indice mars 1993, de 138.0 points, hausse de coûts exploitation
jusqu'en
décembre 1992. Réserve d'augmentation : 1 %".
K. n'a pas formellement saisi l'Autorité régionale de
conciliation
d'une requête contestant les deux dernières notifications de
baisse
de loyer. Il a simplement joint, par courrier du 13 décembre 1993 à
l'adresse
de l'autorité de conciliation, une photocopie de l'avis de bais-
se du
26 novembre 1993 au dossier 117/93 ouvert à la suite de sa requête
du 6
juillet 1993. Puis, par lettre du 21 janvier 1994, il a proposé à la
gérance
D. un accord tendant à fixer le loyer mensuel net à 857 francs
dès le
1er octobre 1993 (baisse effective de 4,75 %), à 837 francs dès le
1er décembre
1993 (fixation de la diminution de loyer suite à la suppres-
sion de
la cave à 20 francs par mois), la notification de baisse pour le
1er
avril 1994 devant selon lui être suspendue jusqu'au règlement du dé-
saccord
sur les deux baisses précédentes. Enfin, par lettre du 11 février
1994,
il a avisé l'autorité de conciliation que ses propositions d'arran-
gement
avaient été rejetées le 8 février 1994 par la gérance D. et qu'en
conséquence
la séance de conciliation prévue pour le 14 mars 1994 devrait
avoir
lieu. L'intimée quant à elle a transmis, le 9 décembre 1993, à l'au-
torité,
une copie de la notification de baisse faisant passer le loyer
mensuel
net de 882 francs à 840 francs dès le 1er avril 1994.
Après avoir fait défaut à une première séance de conciliation
fixée
le 13 janvier 1994, la société bailleresse a fait défaut une nouvel-
le fois
à la séance du 14 mars 1994 (appointée suite au premier défaut,
selon
l'art.11 al.2 LICO), de sorte que la conciliation fût réputée avoir
échoué.
K. a saisi le Tribunal civil du district de La Chaux-
de-Fonds
d'une requête datée du 11 avril 1994, en concluant à ce que son
loyer
net mensuel soit fixé à 857.25 francs dès le 1er octobre 1993 (dimi-
nution
de 4.75 % au vu de la variation du taux hypothécaire), à 837.25
francs
dès le 1er décembre 1993 (diminution de 20 francs faisant suite à
la
suppression de la cave) et à 797.40 francs dès le 1er avril 1994 (dimi-
nution
de 4,76 % au vu de la variation du taux hypothécaire).
B.
Dans son jugement du 10 octobre 1994, le président du Tribunal
civil
du district de La Chaux-de-Fonds a retenu que le locataire avait
droit,
dès le 1er octobre 1993 (date correspondant au plus prochain terme
de
résiliation du contrat de bail) à une baisse de loyer de 4,5 %, ce qui
fait
passer le loyer mensuel net de 900 francs à 859.50 francs.
En revanche, le juge a déclaré irrecevables les conclusions re-
latives
aux deux autres notifications de baisse de loyer, soit aux réduc-
tions
de loyer à compter de dates postérieures au 1er octobre 1993, au
motif
que ces réductions n'avaient pas fait l'objet, en temps voulu, de
contestations
claires de la part du locataire. En conséquence, il a mis à
la
charge du demandeur les trois quarts des frais de la cause et a laissé
le
quart restant à la charge de la défenderesse, en compensant les dépens.
C.      K.
recourt contre ce jugement en concluant à ce qu'il
soit
cassé, sauf en ce qu'il a trait à la diminution de loyer de 4,5 % à
partir
du 1er octobre 1993, que le loyer net mensuel soit fixé à 844.50
francs
dès le 1er décembre 1993 (diminution de 15 francs suite à la sup-
pression
de la cave) et à 804 francs dès le 1er avril 1994 (diminution de
4,76 %
suite à la variation du taux hypothécaire), subsidiairement à ce
que la
cause soit renvoyée à l'instance inférieure.
Concernant la baisse de loyer de 10 francs par mois dès le 1er
décembre
1993 suite à la suppression de la cave, il allègue avoir fait
savoir
à la gérance D., par courrier du 15 décembre 1993, qu'il consi-
dérait
cette diminution comme insuffisante. Il a transmis cette notifica-
tion de
baisse à l'autorité de conciliation le 13 décembre 1993, ainsi que
la
correspondance échangée avec la gérance sur ce point par une seconde
lettre
datée du 11 février 1994. Ainsi, la question des conséquences fi-
nancières
de la suppression de la cave aurait bien été soumise à l'autori-
té de
conciliation. En outre, cette question a été abordée lors de l'au-
dience
du tribunal de district du 10 octobre 1994, et les parties se sont
alors
mises d'accord sur le fait que la suppression de la cave avait une
valeur
économique mensuelle de 15 francs, le tribunal étant seulement ap-
pelé à
statuer sur la date d'entrée en vigueur de la diminution de loyer.
Quant à
la notification de baisse de loyer de 42 francs par mois dès le
1er
avril 1994 suite à la variation du taux hypothécaire, il prétend que
le fait
d'avoir simplement transmis le formulaire à l'autorité de conci-
liation
est suffisant pour considérer que cette dernière a valablement été
saisie
des contestations suscitées par ladite baisse. En effet, dans la
mesure
où il ne contestait pas en soi le calcul effectué par la gérance
D.,
mais les deux diminutions de loyer précédentes, desquelles dépen-
daient
directement la troisième diminution en cause, il n'aurait pas eu
besoin
de formuler une contestation expresse à l'encontre de cette derniè-
re. Dès
lors, ses conclusions devant le tribunal de district relatives aux
deux
dernières diminutions de loyer seraient non seulement recevables,
mais
s'avéraient également bien fondées quant à leur objet. Enfin, concer-
nant
les frais et dépens de l'instance devant le tribunal de district, il
estime
qu'une application stricte du tarif légal se révèle disproportion-
née
dans le cas d'une procédure orale comme en l'espèce.
D.
Dans ses observations, le président du Tribunal civil du dis-
trict
de La Chaux-de-Fonds maintient que le recourant n'a pas saisi clai-
rement
l'autorité de conciliation d'un autre litige que celui exposé dans
sa
requête du 6 juillet 1993, ayant trait à la baisse de loyer à interve-
nir au
1er octobre 1993 par suite d'une baisse du taux hypothécaire. Aucu-
ne
requête subséquente concernant les deux autres notifications de baisse
de
loyer, même sommairement motivée, n'est parvenue à l'autorité de conci-
liation
et n'a été adressée à l'adverse partie, de sorte que l'irrecevabi-
lité
des conclusions y ayant trait devrait être confirmée. Quant aux frais
de la
procédure, l'application en plein de l'arrêté concernant le tarif
des
frais de procédure se justifierait dans le cas d'espèce, au vu de la
complexité
de l'affaire quant à l'établissement des faits.
L'intimée ne fournit pas de véritable observations, mais se bor-
ne à
déclarer dans un courrier du 2 décembre 1994 qu'elle réfute les argu-
ments
développés dans le recours.
C O N S I D E R A N
T
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2.
Selon l'article 274a al.1 CO, les cantons instituent des autori-
tés
cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont char-
gées,
dans toute question relative aux baux de choses immobilières, de
concilier
les parties et de tenter, en cas de litige, de les amener à un
accord,
éventuellement de rendre les décisions prévues par la loi. L'ac-
cord
vaut transaction judiciaire (art.274e al.1 CO). En ce qui concerne
les
litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux,
les
cantons ont l'obligation de prévoir une procédure simple, rapide et
gratuite
devant l'autorité de conciliation (art.274d al.1 et 2 CO), cette
dernière
devant, par ailleurs, appliquer la maxime inquisitoriale
(art.274d
al.3 CO). Si aucun accord n'est trouvé, l'autorité statue dans
les cas
où la loi le prévoit; dans les autres cas, elle constate l'échec
de la
tentative de conciliation (art.274e al.2 CO). La partie qui persiste
dans sa
demande ou qui a succombé devant l'autorité de conciliation a la
faculté
de saisir le juge dans les 30 jours (art.274f CO). En conséquence,
toute
contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commer-
ciaux
doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obli-
gatoire
(ATF 118 II 307).
L'exigence de cette conciliation préalable est confirmée par
l'article
16 al.1 de la loi d'introduction des titres huitième et huitième
bis du
code des obligations (LICO), lequel stipule que nul n'est admis à
saisir
l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation
ou de
locaux commerciaux, s'il n'a introduit l'instance et comparu devant
l'autorité
régionale de conciliation. Aux termes de l'article 7 al.1 LICO,
les
autorités de conciliation sont saisies par une requête motivée, même
simplement,
en deux exemplaires, avec pièces à l'appui. La requête est
introductive
d'instance (art.7 al.3 LICO).
3.      La
notification de baisse de loyer, signifiée sur formule offi-
cielle
datée du 3 juin 1993, faisant passer avec effet au 1er octobre 1993
le loyer
mensuel net de 900 francs à 892 francs, a fait l'objet par le
recourant
d'une contestation adressée le 6 juillet 1993 à l'Autorité ré-
gionale
de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La diminution de loyer fai-
sait
suite à la baisse du taux hypothécaire. Le jugement attaqué a corrigé
avec
raison les calculs opérés par l'intimée, réduisant de 4,5 % le loyer
mensuel
net à partir du 1er octobre 1993, soit faisant passer ledit loyer
de 900
francs à 859.50 francs et retenant comme nouvelle base un taux hy-
pothécaire
de 6 % et un IPC de 138.4 points. En revanche, le président du
Tribunal
civil du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté les conclusions
du
demandeurs relatives aux deux autres notifications de baisse de loyer
ultérieures,
au motif que l'autorité de conciliation n'avait pas valable-
ment
été saisie de manière préalable.
a) En ce qui concerne la baisse de loyer relative à la suppres-
sion de
la cave, datée du 26 novembre 1993 et portant effet au 1er décem-
bre
1993, le recourant s'est effectivement borné à transmettre le 13 dé-
cembre
1993 une copie de la notification, en ne précisant pas de manière
expresse
qu'il en contestait le contenu. En revanche, son objection à cet-
te
baisse (jugée insuffisante) ressort de sa correspondance du 21 janvier
1994
avec l'intimée, puis de son courrier adressé le 11 février 1994 à
l'autorité
de conciliation. Quoiqu'il en soit, la question de savoir si
l'autorité
de conciliation a été régulièrement saisie de ce litige parti-
culier
peut rester ouverte en l'occurrence, car les parties ont ensuite
convenu
que la suppression de la cave justifiait une diminution de loyer
mensuel
de 15 francs lors de l'audience tenue le 10 octobre 1994 devant le
président
du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds. En effet,
selon
l'article 181 CPC, la transaction judiciaire peut porter sur des
points
qui, bien qu'étrangers au procès, sont litigieux entre les parties
ou
entre l'une d'elles et un tiers. Or, à supposer que l'on retienne l'hy-
pothèse
du jugement attaqué, soit que l'autorité de conciliation n'avait
pas été
saisie préalablement de manière régulière, il faudrait considérer
que le
litige portait sur un objet étranger au procès, et qu'une transac-
tion
judiciaire en ce qui le concerne n'en est pas moins valable et empor-
te tous
les effets d'un jugement définitif (art.182 CPC). En conséquence,
le juge
de district n'avait pas à se prononcer sur la recevabilité ou le
bien
fondé d'une conclusion relative à ce litige particulier, mais devait
par
contre donner acte aux parties de l'existence de la transaction judi-
ciaire.
Le jugement attaqué doit dès lors être cassé sur ce point et, com-
me le
recourant ne conteste que l'importance de la diminution de loyer et
non son
point de départ, la Cour de céans est en mesure de statuer au fond
et de
donner acte aux parties qu'un accord portant sur une baisse de loyer
de 15
francs par mois dès le 1er décembre 1993 en raison de la suppression
de la
cave a été valablement passé devant l'autorité judiciaire.
b) En ce qui concerne la diminution de loyer relative à la va-
riation
du taux hypothécaire, notifiée le 9 décembre 1993 et faisant pas-
ser le
loyer mensuel net de 882 francs à 840 francs (- 4,76 %) dès le 1er
avril
1994, la contestation du recourant n'a pas été signifiée formelle-
ment
par une requête auprès de l'autorité de conciliation, mais il ressort
du
courrier qu'il a adressé à l'intimée le 21 janvier 1994 qu'il considé-
rait
cette baisse de loyer comme "suspendue" dans la mesure où les litiges
relatifs
aux notifications de baisse antérieures n'avaient pas encore été
liquidés.
Or, ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que d'exiger
du
locataire qu'il adresse une nouvelle requête à l'autorité de concilia-
tion
concernant une diminution de loyer dont il ne conteste pas l'ampleur
(contrairement
aux deux baisses précédentes), mais seulement le loyer ser-
vant de
référence pour appliquer cette diminution et par voie de consé-
quence
la fixation du nouveau loyer, tant il va de soi que ladite diminu-
tion
est liée à celles notifiées antérieurement. Il ne s'agit dès lors pas
d'un
nouveau litige, mais simplement de la répercussion des autres contes-
tations
pendantes.
D'autre part, l'intimée a joint à son courrier adressé le 9 dé-
cembre
1993 à l'autorité de conciliation une copie de la diminution de
loyer
précisément notifiée le 9 décembre 1993. Ainsi, bien que les deux
citations
à comparaître à l'audience de conciliation, respectivement
adressées
le 7 décembre 1993 pour le 13 janvier 1994 puis le 17 janvier
1994
pour le 14 mars 1994, faisaient suite formellement à la requête du 6
juillet
1993 portant sur la diminution de loyer signifiée le 3 juin 1993,
l'intimée
devait bien avoir conscience que le litige englobait par la for-
ce des
choses également la baisse de loyer signifiée le 9 décembre 1993.
En
outre, exiger du recourant une requête séparée préalable à l'autorité
de
conciliation concernant cette dernière baisse de loyer reviendrait à
créer
une situation inéquitable pour le locataire et manifestement abusive
pour le
bailleur. En effet, la baisse de loyer signifiée le 9 décembre
1993
doit être appliquée à partir du loyer mensuel net calculé en fonction
des
baisses de loyer antérieures. Si l'on soutenait in casu l'exigence du
dépôt
d'une requête formelle auprès de l'autorité de conciliation en ce
qui
concerne la dernière notification de baisse, quand bien même ce n'est
pas
l'ampleur de celle-ci qui est contestée mais le montant auquel elle
s'appliquait,
le recourant ne pourrait bénéficier de la réduction de loyer
à
laquelle il a droit qu'à partir du prochain terme de résiliation suivant
le
dépôt d'une telle requête (art.270a al.1 CO), l'intimée profitant pour
sa part
d'une situation que son double défaut aux audiences de concilia-
tion a
contribué à créer puisque le problème de la répercussion des dimi-
nutions
de loyer antérieures sur la dernière notification de baisse aurait
manifestement
été abordé à cette occasion. Le jugement attaqué doit dès
lors
être également cassé en ce qui concerne la diminution de loyer por-
tant
effet dès le 1er avril 1994.
4.      La
Cour de céans est en mesure de statuer au fond et de fixer le
loyer
mensuel net dû par le recourant à 804.50 francs dès le 1er avril
1994.
En effet, en considérant un loyer mensuel net de 859.50 francs (ré-
duction
de 4,5 %) dès le 1er octobre 1993 puis de 844.50 francs (réduction
de 15
francs) dès le 1er décembre 1993, le loyer mensuel net doit être de
804.50
francs dès le 1er avril 1994 si l'on opère la réduction de 4,76 %
signifiée
le 9 décembre 1993 (844.50 francs - 40 francs).
5.      Le
recours étant admis quant aux griefs développés ci-dessus,
le
chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué relatif aux frais et dépens
doit
également être cassé dans la mesure où, statuant au fond, la Cour de
céans
fixe les frais et dépens de première et seconde instances. A cet
égard,
il convient de relever que la méthode appliquée par le premier ju-
ge,
soit de multiplier par vingt le montant annuel de la part de loyer
contestée,
correspond à la lettre de la loi (art.3 al.2 CPC). La procédure
ne
présentait toutefois pas de difficultés particulières et il n'y a dès
lors
pas lieu en l'espèce d'appliquer le montant maximal prévu par
l'arrêté
concernant le tarif des frais de procédure, de sorte que les
frais
de première instance seront réduits de manière appropriée. L'inté-
gralité
de ces frais ainsi qu'une indemnité de dépens doivent être mis à
la
charge de l'intimée, celle-ci succombant aux prétentions du recourant.
Il en
va de même pour la procédure de recours (art.152 al.1 CPC).
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1.  Admet le recours et casse les chiffres 2, 3
et 4 du dispositif du
jugement du 10 octobre 1994, confirmant ce
dernier pour le surplus.
Statuant au fond :
2a.
Donne acte aux parties qu'une transaction judiciaire a été passée en-
tre elles le 10 octobre 1994, diminuant le
loyer mensuel net du recou-
rant de 15 francs dès le 1er décembre 1993
et fixant en conséquence
ledit loyer net à 844.50 francs par mois
dès cette date;
b. Dit que le recourant a droit à une
diminution supplémentaire de loyer
de 4,76 % dès le 1er avril 1994 et fixe en
conséquence le loyer men-
suel net à 804.50 francs dès cette date;
c. Arrête les frais de première instance à
920 francs, avancés par le
demandeur, et les met à la charge de la
défenderesse;
d. Condamne la défenderesse à verser au
demandeur une indemnité de dépens
de première instance de 400 francs.
3.  Fixe les frais de la procédure de recours à
440 francs, avancés par le
recourant, et les mets à la charge de
l'intimée.
4.  Condamne l'intimée à verser au recourant une
indemnité de dépens de
seconde instance de 400 francs.