ne_gerichte · CC.2000.60 · 2002-12-02 · fr
CC.2000.60


A.L'immeuble
sis [...], à Neuchâtel, formant l'article [...] du cadastre communal, a été
constitué en propriété par étages le 30 mai 1988. Il comporte depuis lors six
parts de copropriété, soit :

-les lots A. ,
C. , E. et F. , représentant respectivement 93, 139, 140 et 234 millièmes de
copropriété et acquis par la défenderesse M. , le 30 mai 1988 pour les
parcelles A. , E. et F. , puis le 17 juillet 1998 pour la parcelle C. ;

-le lot B. ,
acquis par G. le 13 février 1996 et représentant 260 millièmes de copropriété ;

-le lot D. ,
acquis par R. le 15 mai 1995 et représentant 134 millièmes de copropriété.

Le règlement
d'administration et d'utilisation du 24 mai 1988 règle l'organisation et les
compétences de l'assemblée des copropriétaires en ses articles 19 à 30 et
dispose notamment que "le copropriétaire titulaire du droit exclusif sur
plusieurs lots ne dispose que d'une seule voix" (article 23) et qu'
"en cas d'égalité des voix, la décision des copropriétaires dont les parts
réunies représentent le plus grand nombre de millièmes l'emporte" (article
26).

B.Lors
d'une assemblée tenue le 8 septembre 1998, les copropriétaires ont décidé de
révoquer le mandat de l'administrateur, exercé par X. SA, avec effet au 31
décembre 1998, pour confier cette charge à M. (PL dem.5). Au cours de
l'exercice 1999, de fortes tensions ont surgi entre copropriétaires (ou se sont
nettement accrues si elles préexistaient). Le 26 novembre 1999, une rencontre
qualifiée de houleuse par la défenderesse M. s'est tenue entre elle, le mari de
la demanderesse G. et la femme du demandeur R. . Le jour même, les
copropriétaires G. et R. ont écrit à la défenderesse M. pour demander la fin de
son mandat d'administratrice et son remplacement par un gérant d'immeubles
indépendant (PL dem.6). Dans ses réponses du 29 novembre 1999 à MM. R. et
G. , l'administratrice annonçait d'ores et déjà la tenue d'une assemblée de
bouclement de comptes le 3 février 2000, en invitant les autres copropriétaires
à se faire représenter à cette occasion par une personne d'expérience. Elle
indiquait par ailleurs que, "en tant que copropriétaire majoritaire",
elle ne souhaitait pas mandater et devoir rétribuer un administrateur pour la
propriété par étages, ce qui occasionnait des frais inutiles. Elle ajoutait : "je
ne souhaite pas en effet payer le prix de vos erreurs, de votre ignorance et de
votre malsaine et infondée méfiance, et je vous laisse donc le soin, si vous le
souhaitez, de vous adresser au tribunal". Elle estimait que les autres
copropriétaires ne pouvaient lui imposer des "décisions capricieuses et
non pas prises dans l'intérêt de la copropriété". Elle mettait par
ailleurs en demeure chacun des autres copropriétaires de lui payer, dans les
cinq jours, un arriéré de charges de 1'804.90 francs, sans quoi elle demanderait
l'inscription d'une hypothèque légale (PL dem.3 et 4).

Les
demandeurs ont suivi le conseil de leur interlocutrice et mandaté un avocat
pour les représenter. Dans un courrier du 21 janvier 2000, celui-ci formulait
diverses remarques et réquisitions au sujet des comptes, demandait
l'inscription à l'ordre du jour de plusieurs objets, dont la nomination d'un
administrateur, en proposant un candidat extérieur, et rappelait à la
défenderesse M. la teneur notamment de l'article 23 du règlement de PPE susmentionné
(PL dem.8).

Par
courrier du 26 janvier 2000, la défenderesse M. a formulé diverses remarques au
sujet des comptes et a annoncé le renvoi de l'assemblée prévue le 3 février
2000, pour lui permettre d'inclure dans les comptes les factures payées par les
autres copropriétaires (PL dem.9). Bien qu'elle ait reçu le seul document en
définitive nécessaire le 31 janvier 2000 (PL dem.11), elle ne s'est pas
présentée le 3 février suivant (PL dem.10). Après avoir convoqué une nouvelle
assemblée générale le 24 février 2000 à 09h00 (PL dem.12), elle ne s'y est pas
présentée, pour un motif médical qu'elle ne serait pas parvenue à annoncer,
malgré plusieurs tentatives (PL dem.15).

Une
première assemblée générale se tint finalement le 8 mars 2000 et une
contestation surgit immédiatement quant à l'approbation des comptes, remis au
mandataire des demandeurs la veille seulement, de sorte qu'il fut décidé de
convoquer une nouvelle assemblée le 30 mars 2000. Dans des courriers du 24
février 2000 (PL dem.15), puis du 7 mars 2000 (PL dem.16), la défenderesse M.
donne l'information confirmée aux autres copropriétaires au début de
l'assemblée du 8 mars 2000, à savoir "qu'elle représente aussi la Société
S., à qui elle a vendu, au début de cette année, son unité A" (PL dem.19).
En réalité, la vente de l'unité A. à S. avait été inscrite au registre foncier
le 28 février 2000 (PL dem.17).

Par
courrier du 22 mars 2000, le mandataire des demandeurs requit plusieurs
corrections du procès-verbal précité et sollicita plusieurs précisions et
corrections quant aux comptes de l'exercice 1999 (PL dem.20).

L'assemblée
générale du 30 mars 2000 a donné lieu à deux procès-verbaux (PL dem. 22 et 23),
mais ceux-ci concordent sur les votes systématiquement contraires des
demandeurs, d'une part, et de la défenderesse M., représentant également la
société S. , d'autre part, sur tous les points de l'ordre du jour. En
particulier, les demandeurs se sont opposés à la reconduction de la
défenderesse M. comme administratrice, alors qu'elle-même et donc S. se prononçaient
en faveur d'une telle reconduction.

C.Par
mémoire du 28 avril 2000, adressé tant au Tribunal cantonal que, par
précaution, au Tribunal du district de Neuchâtel, G. et R. ont pris les
conclusions suivantes :

" 1.    Dire et constater que la voix supplémentaire
de la société coopérative S., propriétaire de l'article A. du cadastre de
Neuchâtel, dans le cadre de l'assemblée des propriétaires d'étages [...]
constitue un abus de droit;

2.    Dire qu'en conséquence la voix de S. ne doit
pas être prise en considération dans le calcul de la majorité aux assemblées
des propriétaires d'étages [...];

3.    Annuler les décisions prises par l'assemblée
des propriétaires d'étages [...] du 30 mars 2000;

4.    Révoquer
le mandat de l'administratrice;

5.Avec suite de
frais et dépens."

Après
avoir relaté les faits susmentionnés, les demandeurs font valoir, en substance,
que le transfert de l'unité A. , de la défenderesse M. à la Société coopérative
S., constitue un abus de droit visant à conserver, au sein de l'assemblée de
copropriété, une majorité décisionnelle que la défenderesse M. croyait jusque
là détenir et que les demandeurs lui reconnaissaient par erreur. Ils estiment
qu'un calcul correct des voix aurait abouti à des décisions différentes,
notamment dans l'établissement des comptes des exercices 1998 et 1999, ainsi
qu'à la révocation de l'administratrice (allégué 16).

En
réplique, les demandeurs soulignent les indices d'abus de droit qui ressortent,
à leurs yeux, de la chronologie des faits. Ils mettent en doute le motif de
vente à S. avancé dans la réponse, la Société S. n'exploitant en rien les
locaux dont elle a fait l'acquisition. Ils reprochent à la défenderesse M.
d'administrer l'immeuble dans la seule perspective de ses propres intérêts,
soit en visant les moindres coûts immédiats.

D.Après
avoir opposé un moyen préjudiciel, déduit d'une clause arbitrale du règlement
de PPE, avoir pris connaissance de la réponse à moyen préjudiciel des
demandeurs et s'être désistées dudit moyen, les défenderesses ont exposé, dans
leur réponse, que l'administratrice M. , désignée par l'ensemble des
copropriétaires le 8 septembre 1998, a géré les comptes de la PPE de manière
irréprochable; que la lettre des demandeurs, du 26 novembre 1999, ne valait pas
décision de révocation de l'administratrice, faute de respecter le règlement de
copropriété; que la vente de l'unité A. ne visait qu'à "séparer les locaux
appartenant à Mme M. personnellement par rapport aux locaux commerciaux
attribués à la Société S." et non à "nuire à l'administration de la
copropriété"; que la défenderesse M. était d'ailleurs parfaitement en
droit d'agir ainsi et que les demandeurs font preuve d'audace en lui reprochant
sa gestion de la PPE, alors qu'ils ne s'acquittent pas eux-même du paiement de
leurs charges de façon ponctuelle; que les décisions prises à l'assemblée
générale du 30 mars 2000 respectent le règlement de copropriété et la loi,
de sorte que l'action des demandeurs relève du pur esprit de chicane.

E.Par
complément à la demande du 27 juillet 2001, les demandeurs allèguent qu'une
nouvelle assemblée des copropriétaires s'est tenue le 28 juin 2001 et qu'ils
ont derechef été minorisés à cette occasion, notamment quant au maintien du
mandat d'administrateur en main de la défenderesse M. . Se prévalant du même
abus de droit que dans la demande principale, ils demandent l'annulation des
décisions prises le 28 juin 2001.

F.Après
avoir sollicité et obtenu une prolongation du délai de détermination sur le
complément de réponse, les défenderesses n'ont pas formulé une telle détermination,
mais se sont réformées de leur duplique, pour alléguer notamment que la vente
litigieuse à S. est intervenue, entre autres, pour des raisons économiques et
fiscales, liées aux amortissements immobiliers admissibles pour les personnes
morales. Elles précisent que, parmi les divers immeubles de la défenderesse M.,
l'unité correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] se prêtait le
mieux à un rachat par S., du fait notamment que P., nouvel
"actionnaire" de S., entend exploiter à cet endroit un "bureau
de traductions".

C O N S I D E R
A N T

1.La
demande du 28 avril 2000 intervient dans le délai légal d'un mois
(art.75 CC, par renvoi de l'art.712m al.2 CC) dès la prise, le 30 mars
2000, des décisions attaquées. Il en va de même du complément à la demande du
27 juillet 2001, par rapport aux décisions prises le 28 juin 2001, en observant
que le délai de trente jours pour l'allégation des moyens nouveaux (art.315
CPC) est également respecté.

La
contestation judiciaire d'une décision de l'assemblée des propriétaires
d'étages revêt, selon la jurisprudence, une nature pécuniaire (ATF 108 II 77 =
JT 1983 I 179, confirmé dans l'ATF 113 II 15 et dans l'arrêt non publié du
15.10.2001, accessible sous référence 5C.110/2001). Certes,Wermelinger(La propriété par étages, Fribourg 2002, p.564) opère une distinction selon
l'objet de la décision attaquée, en émettant l'avis que la contestation d'une
élection n'aurait pas de caractère pécuniaire. Cette opinion n'est toutefois
pas motivée et elle s'appuie à tort sur le premier considérant, non publié, de
l'ATF 126 III 5 (accessible sous référence 5C.174/1999), lequel concerne les
litiges relatifs aux décisions de l'assemblée générale d'une association,
qu'une jurisprudence bien établie considère comme de nature non pécuniaire
(voir notamment ATF 108 II 15, 17, lequel ne manque pas de piquant sachant que
la partie intimée était l'Association suisse de football). Comme indiqué dans
l'ATF 108 II 77 précité, l'intérêt économique des copropriétaires prédomine,
dans le contenu des décisions sujettes à contestation, de sorte qu'un parallèle
absolu avec les règles de l'association ne se justifie pas à cet égard.

La
valeur litigieuse, en l'espèce, n'est pas facile à déterminer avec précision.
On ne saurait se limiter rigoureusement à la rétribution de
l'administrateur/trice pour l'exercice en cause (voir en ce sens deux arrêts
valaisans publiés RVJ 1996, p.142 et 254, en notant toutefois que ce critère
suffisait à résoudre la question procédurale alors posée). En effet, les options
et capacités de la personne nommée à cette fonction peuvent entraîner des coûts
supplémentaires ou permettre des économies clairement supérieures aux
honoraires d'administrateur. En outre, la continuité souhaitable dans
l'administration de la copropriété peut justifier, au-delà du premier exercice
concerné, la poursuite du mandat contesté. On se trouve donc dans la situation
visée à l'article 3 al.2 CPC et il convient de multiplier par vingt le montant
annuel des prestations périodiques connues (voir en ce sens un autre arrêt
valaisan, in RVJ 1989, p.277, 280). La différence annuelle entre les honoraires
de l'ancien administrateur de la PPE et ceux de Dame M. pouvant être évaluée à
1'500 francs, la valeur litigieuse atteint 30'000 francs au minimum.

2.Les
demandeurs, qui s'affirment lésés par les décisions en cause, ont
indiscutablement qualité pour agir.

Quant
à la qualité pour défendre, elle appartient indiscutablement à la communauté
des copropriétaires d'étages dont les décisions sont contestées. Cela vaut
également pour la conclusion tendant à la révocation de l'administratrice (ATF
119 II 404 = JT 1995 I 180, 183). Les deux autres défenderesses n'ont pas
qualité pour défendre, pour ce qui est des conclusions 3 et 4 du complément à
la demande, tendant à l'annulation des décisions des 30 mars 2000 et 28 juin
2001. La défenderesse M. n'a pas non plus cette qualité, face à la conclusion
no 5, tendant à sa révocation comme administratrice (voirWermelinger,
op.cit., N 50, p.685 et les références citées) et cela vaut à plus forte raison
pour la défenderesse S. . Quant aux conclusions 1 et 2 de la demande, la
première n'est qu'un préalable aux autres conclusions, de sorte qu'elle appelle
un traitement identique. En revanche, la conclusion no 2 va au-delà des conclusions
suivantes, dans sa portée chronologique, et elle est susceptible, en cas
d'admission, de porter une atteinte radicale aux droits communautaires de la
défenderesse S., de sorte que la qualité pour défendre doit être reconnue à
cette dernière, sous cet angle, mais non à la défenderesse M. . La demande
s'avère ainsi irrecevable à l'égard de cette dernière.

3.En
ce qui concerne les motifs de la vente inscrite au registre foncier le
28 février 2000, les allégations successives des défenderesses ne résistent
pas à l'examen :

-La première
raison invoquée, au fait 30 de la réponse, tiendrait dans la séparation des
locaux propriété de Mme M. personnellement et des locaux commerciaux attribués
à S. . On peut donner acte aux défenderesses que la vente litigieuse opère une
certaine séparation des biens immobiliers, mais pour le reste, toutes les
unités de l'immeuble en cause étaient apparemment louées à des tiers, à titre
d'appartement ou de boutique, sans que l'on distingue ce qui, dans les statuts
de S., appellerait une distinction sous l'angle de l'usage des locaux.

-La deuxième
raison invoquée, au fait 69 de la première duplique, devenue le fait 75 de la
duplique après réforme, tiendrait dans l'intention du témoin P. d'exploiter,
dans le local formant l'unité vendue, un bureau de traductions. A vrai dire,
cette explication prête à sourire. D'une part, l'audition du témoin (D.44) a
révélé que son activité n'a rien d'un bureau de traductions ouvert au grand
public, mais consiste en des traductions littéraires. Il est fort peu probable
que l'occupation d'une boutique en sous-sol soit propice à l'inspiration de
telles uvres, surtout si l'affectation de boutique était maintenue (on
rappellera qu'elle ne pourrait être modifiée, selon l'art.9 du règlement de
PPE, qu'avec l'approbation des deux tiers des copropriétaires, et qu'une telle
modification trahirait la déclaration faite au notaire par la défenderesse M.,
sous l'angle de l'article 2 al.2 litt.a LFAIE, PL déf.2, p.5). En outre et
surtout, s'il plaît véritablement à P. d'écrire ses uvres dans le local en
cause, l'attrait de ce dernier ne dépend nullement de la personne du bailleur
et le témoin reconnaissait qu'il lui importait peu de payer un loyer à Mme M.
ou S. . Quant à la garantie de bien-être des enfants de Mme M., évoquée par le
témoin, on ne voit pas en quoi le transfert litigieux y servirait.

-Enfin, le
motif fiscal, apparemment si peu évident que les défenderesses ont dû se
réformer de leur duplique pour l'alléguer aux faits 68 ss de leur duplique
après réforme, n'est pas convaincant non plus. D'une part, il est plus
qu'improbable que S. puisse amortir l'immeuble en cause en dessous de
l'estimation cadastrale (voir la circulaire du service des contributions du 11
juillet 1995, PL déf.18), dès lors qu'il s'agit manifestement d'un placement et
non d'un local nécessaire à l'exercice d'une activité commerciale ou
industrielle (conformément d'ailleurs à la raison sociale de "S. Société
de gestion et de placements"). Il est d'ailleurs significatif que les
comptes de la société au 31 décembre 2000 (PL déf.19) ne fassent apparaître
aucun amortissement sur ses divers immeubles. Comme la valeur de l'unité en
cause, au bilan, est de 101'000 francs et sa valeur cadastrale de 99'000
francs, l'amortissement possible paraît bien limité. D'autre part, si S.
poursuivait le dessein relativement obscur que les défenderesses exposent dans
leurs conclusions en cause (p.13), on voit mal pour quel motif il se
réaliserait d'abord sur le lot le moins précieux de l'immeuble sis [...].

Si
l'on prend en considération, de surcroît, les circonstances dans lesquelles la
vente s'est opérée, soit immédiatement après renvoi, à deux reprises, de
l'assemblée générale sous divers prétextes, on peut résolument affirmer qu'elle
visait exclusivement, ou du moins très principalement, à (re) prendre la
majorité au sein de l'assemblée, suite au rappel un peu imprudent du mandataire
des demandeurs, du 21 janvier 2000 (PL dem.8).

4.Il
reste à examiner les éventuels effets juridiques de la conclusion de fait qui
vient d'être énoncée.

Les
demandeurs ne s'en prennent pas à la validité du transfert immobilier comme
tel, mais bien à la majorité fictive atteinte par la défenderesse M., grâce à
la voix d'une personne morale qui lui est totalement asservie en réalité.

Comme
l'exprimait le professeurDeschenaux(Le titre préliminaire du Code
civil, tome II, I du Traité de droit privé suisse, p.155), "la personne
morale jouit de l'indépendance juridique dans les rapports internes et dans les
rapports avec les tiers. Cette indépendance devient problématique lorsque la
personne morale est en fait dominée par une autre personne physique ou morale,
en particulier par un actionnaire unique. Dans ce cas notamment, le Tribunal
fédéral a invoqué les règles de la bonne foi pour admettre parfois qu'il y
avait identité entre la société et son actionnaire". Le principe de
transparence, appliqué comme correctif de celui d'indépendance juridique des
personnes morales, donne lieu à des controverses doctrinales quant à son
éventuel fondement sur l'article 2 al.2 CC (outreDeschenaux, op.cit.,
voir notammentEric Homburger, Zum "Durchgriff" im
schweizerischen Gesellschafstrecht, SJZ 1971, p.249;Michael Bolt, La
protection des créanciers sociaux contre les conséquences de la domination, thèse
Lausanne 1988, p.88ss;Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches
Aktienrecht, 1996, p.964ss; Commentaire zurichois, 1998, N.328ss ad art.2 CC).
Il est cependant admis par la jurisprudence que l'indépendance juridique doit
en principe être retenue "dans les relations entre la société anonyme et
son actionnaire unique, sous la seule réserve du cas où cette indépendance est
invoquée de manière abusive, contrairement aux règles de la bonne foi"
(ATF 108 II 213 = SJ 1983 p.73).

En
l'espèce, la domination économique de S. par Dame M. ne ressort pas clairement,
il est vrai, du registre du commerce (PL dem.18). Les comptes de la société,
lesquels révèlent une créance de Dame M. de 711'650,35 francs au 31 décembre
2000, postposée à concurrence de 430'000 francs (PL dem.19), indiquent en
revanche de manière assez claire l'emprise de cette coopératrice sur la
société. Par ailleurs, les explications données par les défenderesses, aux
allégués 67 à 75 de la duplique après réforme, ont valeur d'aveux sur le point
considéré, car les opérations et projets qui y sont décrits ne sont
envisageables, quelle que soit leur pertinence, qu'à condition de dominer la
société impliquée dans ces échanges de vases communicants.

Comme
on vient de le voir, un transfert de propriété entre une personne physique et
la personne morale qu'elle maîtrise est en principe reconnu par le droit. Selon
la conclusion retenue au considérant précédent, l'opération ne visait
cependant, dans le cas particulier, qu'à détourner la règle du vote par têtes
prévalant au sein de la communauté des copropriétaires [...]. Quand bien même
un tel cas de figure ne semble pas avoir donné lieu jusqu'ici à une
jurisprudence publiée (voir notammentRolf Weber, Minderheitenschutz
beim Stockwerkeigentum, ZBGR 1979, p.144, qui rappelle le principe de
transparence à titre général, sous N.55, p.159, mais non en rapport avec
l'obtention d'une majorité), il faut admettre ici l'existence d'un abus de
droit, dès lors que le transfert de propriété litigieux ne visait qu'à déjouer
les règles formelles de vote au sein de la propriété par étages et à conférer à
la défenderesse M. une majorité permanente, lui permettant de mener à sa guise
la vie de la copropriété, contrairement à l'esprit de l'institution
communautaire. Certes, la propriétaire de quatre unités d'étages sur six
pouvait légitimement espérer peser d'un certain poids dans les décisions de la
communauté, mais les demandeurs pouvaient également, lors de l'acquisition de
leurs unités respectives, se fier à la garantie démocratique découlant de
l'article 23 du règlement de PPE (même s'ils semblent l'avoir oubliée dans
l'intervalle).

Cela
étant, il convient d'admettre la conclusion no 2 de la demande, à tout le moins
aussi longtemps que la société coopérative S. est dominée, de fait, par M. .
Comme tel était le cas, selon ce qui précède, lors des assemblées des 30 mars
2000 et 28 juin 2001, les décisions prises à ces occasions ne respectaient pas
les règles de majorité réglementaire et elles doivent être annulées.

5.Le
mandat d'administratrice de M. résultait de décisions qui viennent d'être
annulées, de sorte qu'il n'y a pas lieu de décider si, par ailleurs, la
révocation de l'administratrice s'imposait. Une telle conclusion serait
probable, cependant, au vu des principes jurisprudentiels (voir ATF 127 III 534
et 127 III 177 = JT 2000 I 560 ; voir également un arrêt de la Cour
de cassation civile du 21 décembre 1992, en la cause C.R., non publié) et vu la
claire hostilité qui s'est développée entre la défenderesse M. et les demandeurs
(voir en particulier la menace de plainte pénale et les termes très
dépréciatifs utilisés par l'administratrice envers les demandeurs dans son
courrier du 29 novembre 1999, PL dem.3). Il paraît illusoire, en effet,
d'attendre dans de telles conditions la restauration du rapport de confiance
nécessaire entre copropriétaires et administrateur.

6.Les
demandeurs l'emportent et les défenderesses (au sens formel d'actrices de la
procédure, même si la qualité pour défendre au sens matériel ne leur est que
partiellement reconnue ; sur la distinction, voirHabscheid, Droit
judiciaire privé suisse, p.174) supporteront les frais et dépens, ceux-ci
pouvant être arrêtés à 3'000 francs, outre les frais et dépens de réforme qui
resteront à leur charge.

Par
ces motifs,LA IIe COUR CIVILE

1.Dénie à M. la
qualité pour défendre au procès et ne reconnaît cette qualité à la société
coopérative S. qu'en ce qui concerne les conclusions 1 et 2 de la demande.

2.Dit que les
voix de M. et de la société coopérative S. ne peuvent être cumulées dans le
calcul des majorités aux assemblées de la communauté des copropriétaires
d'étages de l'immeuble [...], tant et aussi longtemps que la première personne
précitée dominera de fait la seconde.

3.Annule, en
conséquence, les décisions prises par l'assemblée des propriétaires d'étages
[...] les 30 mars 2000 et 28 juin 2001.

4.Rejette toute
autre ou plus ample conclusion.

5.Condamne les
défenderesses aux frais de justice, arrêtés comme suit :

-avancés par
les demandeurs                         Fr.     1'520.--

-avancés par
les défenderesses                     Fr.       110.--

------------------

TotalFr.     1'630.--

==========

ainsi qu'aux frais de réforme, qu'elles
ont avancés par 550 francs.

6.Condamne les défenderesses à verser aux
demandeurs une indemnité de dépens de 3'000 francs, outre lesdépens de réforme arrêtés à 500 francs.

Neuchâtel, le 2 décembre 2002