ne_gerichte · CACIV.2025.22 · 2025-05-22 · fr
CACIV.2025.22


A.a)
Le 18 décembre 2003, un contrat de bail à loyer a été conclu entre, dune part,
A1________ et A2________, bailleurs, et, dautre part, B.________,
locataire, pour un logement de trois pièces sis au 2eétage à
ladresse [aaa], à Z.________. Le bail était conclu dès le 1erjanvier 2004 pour une durée indéterminée.

b) Par
courrier recommandé du 24 avril 2024, C.________, société qui gérait alors
limmeuble pour le compte des propriétaires, a écrit à B.________ quelle avait
reçu «des plaintes de [ses] voisins concernant des nuisances sonores
provenant de [son] appartement, probablement liées à un appareil» et
quafin de «vérifier les installations», elle souhaitait
visiter son logement le 30 avril 2024 à 11h30.

c) Le
27 avril 2024, B.________ a contesté lexistence des nuisances alléguées, en
précisant quil ne voyait aucun appareil susceptible de déranger ses
voisins ; quil respectait ses voisins et était «une des
personnes les plus silencieuses dans limmeuble» ; quil ne
serait pas présent à son domicile le 30 avril 2024 et quà son avis, rien ne
justifiait la façon dagir de C.________, ni une convocation, ni une «introduction
dans [son] domicile».

d) Le 2
mai 2024, C.________ a répondu à B.________ quelle prévoyait de visiter son
appartement le 8 mai 2024 à 17h00 ; que les locataires étaient «tenus
dautoriser le bailleur à inspecter leur logement selon larticle 5 des"Dispositions
générales"» ; que la «voisine de lappartement
du dessus, D.________» lavait contactée par téléphone «pour
se plaindre dun bruit persistant» ; quaprès contrôle par
lentreprise E.________, il était apparu que les installations techniques de
ventilation ne présentaient aucune défectuosité ; que le bruit
proviendrait probablement de lappartement de B.________ et que, le cas
échéant, le locataire était prié de contacter rapidement la gérance pour
déplacer le rendez-vous.

e) Le 6
mai 2024, D.________ a écrit à C.________ que le bruit provenant de
lappartement de B.________ était «insupportable» ;
quil sagissait dun «son continuel, assimilable à un gros, voire
très gros ventilateur», qui la dérangeait et lempêchait de dormir
«depuis bientôt plus de deux mois».

f) Le
même 6 mai 2024, B.________ a écrit à C.________ quil ne pourrait être présent
à son domicile le 8 mai 2024, parce que son père avait fait appel à Exit et que
lui-même avait un rendez-vous en rapport avec ce suicide assisté ; quil
avait été «vérifié avec [D.________]» quaucun bruit
persistant némanait de son appartement ; quil était «probable
ou possible» que D.________ perçoive les bruits dont elle se
plaignait, mais que ce bruit ne provenait pas de son appartement et ne résultait
daucune action de sa part.

g) Le
14 mai 2024, C.________ a «somm[é] expressément» B.________
de lui permettre laccès à son logement afin de procéder à une visite le 23 mai
2024 à 11h15, faute de quoi elle se verrait «dans lobligation de
prendre des mesures contraignantes à [son] égard, en résiliant [son] bail à
loyer, pour non-respect de lart. 5 des Dispositions générales (art. 257h CO)».

h) Par
écrit du 18 mai 2024, B.________ a sollicité de la part de C.________ une
«suspension conséquente» du délai imparti, afin quil ait le
temps «de mandater un notaire pour que celui-ci établisse un avis de
constatation» après une visite de son appartement et de celui de D.________.

i) Le
27 mai 2024, C.________ a écrit à B.________ quelle résiliait son contrat de
bail pour le 30 juin 2024, vu son «refus catégorique de permettre
linspection de [son] logement». Le 17 juin 2024, elle la convoqué
pour un état des lieux en date du 28 du même mois.

j) Le
19 juin 2024, B.________ a répondu à C.________ quil sétait opposé à la
résiliation du bail devant lautorité compétente, si bien quil ny avait pas
lieu à une remise des clés, ni à un état des lieux le 28 du même mois.

k) Le
20 novembre 2024, la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral
et du Val-de-Travers a tenté en vain la conciliation entre B.________ et
«la succession de feuA1________», puis
délivré une autorisation de procéder.

B.a)
Le 9 décembre 2024, «lhoirieA1________»,
composée de A3________ et de A4________, agissant par
lexécuteur testamentaire Me F.________ et représentée par Me G.________, a
saisi le Tribunal civil dune requête en expulsion par la voie du cas clair
contre B.________, en prenant les conclusions suivantes :

«1.Ordonner lexpulsion de B.________ de lappartement de
3 pièces au 2èmeétage de limmeuble sis [aaa] et lui ordonner de
restituer les clés, sous la menace de la peine damende prévue par larticle
292 CP qui réprime linsoumission à une décision de lautorité.

2.    Dire que faute dexécution
dans les dix jours dès lentrée en force de la décision, lexécution forcée de
lexpulsion sera directement mise en uvre par le greffe du tribunal, sur
simple demande écrite, le cas échant en étant assisté de la force publique.

3.    Dire que B.________ est, dès
léchéance du délai fixé dans la décision, tenu de déménager son mobilier et
ses affaires personnelles car, à défaut, en cas dexécution forcée, le solde
des meubles et objets sera directement évacué par la voirie et détruit, sous
réserve que B.________ mette à disposition un local aisément atteignable
permettant de les entreposer.

4.    Condamner  B.________ aux
dépens».

À l'appui, la demanderesse
faisait valoir, notamment, queB.________ avait «mis les pieds
contre le mur pendant deux mois, empêchant toute visite de lappartement au
mépris des problèmes évoqués par sa voisine du dessus» ; que létat
de fait était susceptible dêtre immédiatement prouvé par les titres déposés à
lappui de la demande ; que la situation juridique était claire, en ce
sens que les conditions de larticle 257fal. 3 CO étaient manifestement
remplies, sans que le pouvoir dappréciation de lautorité nentre en jeu ; que
B.________ avait violé à maintes reprises et sans raison valable son obligation
découlant de larticle 257hal. 2 CO dautoriser le bailleur à inspecter
la chose ; que le maintien du bail était devenu «insupportable tant
pour les bailleurs que pour les voisins».

b)
Le 13 janvier 2025, le Tribunal civil a convoqué les parties à une audience fixée
le 10 février 2025.

c)
Au terme de ses observations écrites du 3 février 2025,B.________ a
conclu à ce que la requête du 9 décembre 2024 soit déclarée irrecevable et
laudience du 10 février 2025 annulée, avec suite de frais et dépens. Il
alléguait notamment avoir, le 20 décembre 2024, saisi le Tribunal civil
dune demande tendant à lannulation de la résiliation du bail et faisait
valoir que cette demande nétait pas demblée vouée à léchec, que son
traitement appelait une administration des preuves plus complexe que celle
prévue par la procédure de cas clair et que le tribunal devrait apprécier
la bonne foi du bailleur quant à lopportunité dune visite de son logement ;
que le congé signifié par C.________ était en outre un congé-représailles, du
fait quil avait contesté avec succès une hausse de loyer au début de lannée
2024.

d) Une audience
sest tenue le 10 février 2025 devant le Tribunal civil. Les parties ont
confirmé leurs conclusions, des plaidoiries ont eu lieu et le juge a cherché à
concilier les parties, sans succès.

e) Le 7 mars
2025, le Tribunal civil, statuant sans frais, a décidé de ne pas entrer en
matière sur la requête et a condamné les requérants à payer au requis une
indemnité de dépens de 1'000 francs. Son raisonnement sera exposé plus loin.

C.a) «LhoirieA1________»,
composée de A3________ et de A4________, agissant par
lexécuteur testamentaire Me F.________ et représentée par Me G.________,
forme appel contre cette décision, le 9 avril 2025, en concluant, avec suite de
frais judiciaires et dépens, à son annulation, principalement à ladmission des
conclusions de sa demande du 9 décembre 2024 et subsidiairement au renvoi de la
cause à lautorité précédente. Ses griefs seront exposés plus loin.

b) Au
terme de sa réponse du 28 avril 2025, B.________ conclut au rejet de lappel et
à ce que ladverse partie soit condamnée à lui verser une indemnité de dépens.

c) Les
appelants nont pas répliqué dans le délai imparti.

C
O N S I DÉ R A N T

1.Aux
termes de larticle 308 CPC, lappel est recevable contre les décisions finales
et les décisions incidentes de première instance (al. 1, let. a). Dans les
affaires patrimoniales, lappel est recevable si la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2). Larticle
314 al. 1 CPC prévoit que lorsque la décision querellée a été rendue en
procédure sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure
applicable aux cas clairs (art. 257 CPC), le délai dappel est de 10 jours
à compter de la notification de la décision motivée.

1.1.Lorsque
le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions dune
expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse
correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a
lieu en principe de fixer la durée à 6 mois (ATF 144 III 346cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des rapports de bail est
également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation nest pas
valable, période qui sétend jusquà la date pour laquelle une nouvelle
résiliation peut être signifiée ; comme il faut prendre en considération
la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire selon
larticle 271aal. 1 let. e CO, la valeur correspondra en principe au
montant du loyer pendant 3 ans (ATF 144 III 346cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

1.2.En
lespèce, le Tribunal civil est actuellement saisi dune demande du locataire
tendant à lannulation de la résiliation, de sorte que la valeur litigieuse
dépasse 10'000 francs (980 x 36 = 35280). La voie de droit est bien lappel et
le mémoire dappel a été déposé en temps utile.

2.a) En annexe au mémoire dappel, les appelants déposent une
pièce qui ne figure pas au dossier de première instance, à savoir limpression
dune consultation du site du registre foncier relative au bien-fonds [111] du
Cadastre de [bbb]. Cette pièce est déposée à lappui de lallégué selon lequel A3________
et A4________ ont «la qualité de propriétaire[s]».

b)
L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de
nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles qu'à la
double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles n'aient pas
pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la
diligence requise. Cette règle sapplique aussi dans les procédures régies par
la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de
bail (arrêt de la Cour dappel civile du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]
cons. 2a, qui se réfère à larrêt du TF du08.05.2015
[4A_705/2014]cons. 3.2 et 3.3). Sagissant des faits et preuves nouveaux
qui préexistaient à la décision de première instance (fauxnova), la
partie qui les produit doit démontrer quelle a fait preuve de la diligence
requise, ce qui suppose dexposer précisément les raisons pour lesquelles le
moyen de preuve na pas pu être produit en première instance (arrêt de la Cour
de céans du 28.05.2024 [CACIV.2024.15]
cons. 2.1).

c)
En lespèce, les appelants ne prétendent pas avoir allégué devant le Tribunal
civil quils avaient «la qualité de propriétaire[s]», on
suppose, de lappartement loué par B.________. On ne voit pas  et les
appelants nexpliquent pas  en quoi ce fait naurait pas pu être allégué
valablement en première instance. De même, on ne voit pas  et les appelants
nexpliquent pas  pourquoi ils nauraient pas pu déposer devant le premier
juge limpression dune consultation du site du registre foncier relative au
bien-fonds [111] du cadastre de [bbb].

Cela
étant, les faits notoires ne peuvent pas être considérés comme des faits
nouveaux, puisqu'il n'est pas nécessaire de les alléguer ni de les prouver (arrêt
du TF du15.09.2021
[1C_547/2020]cons. 2.1 et les réf. cit.). Or le Tribunal fédéral considère
que relèvent de faits notoires les données figurant au registre foncier librement
accessibles sans justifier d'un intérêt particulier, comme la désignation de
l'immeuble et son descriptif (art. 970 al. 2 ch. 1 CC), le nom et l'identité du
propriétaire (ch. 2), le type de propriété et la date d'acquisition (ch. 3),
les servitudes et les charges foncières, ainsi que certaines mentions (art. 26
al. 1 let. b et c de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier
[ORF,  RS 211.432.1]). Lallégué et le moyen de preuve nouveaux seront donc
pris en compte.

3.La
juge civile a considéré que la requête du 9 décembre 2024 était irrecevable,
car «aucun titre versé au dossier ne permet de retenir que les requérants
sont titulaires des droits et obligations résultant pour des bailleurs du
contrat de bail conclu le 18 décembre 2003 parA1________ etA2________,
en qualité de bailleurs, et B.________, en qualité de locataire».

3.1.Les
appelants objectent que «la qualité de propriétaire (sic) deA3________
et deA4________ ressort expressément des informations
librement accessibles au registre foncier», dune part, et que
«la question de la légitimation active de l'hoirie et de l'exécuteur
testamentaire n'a[vait] jamais fait lobjet de controverse entre les parties»,
dautre part. Selon eux, la première juge aurait dû par ailleurs les
interpeller «et demander un titre attestant de la légitimation si
véritablement elle en doutait».

3.2.Sous
le titre «consorité nécessaire», larticle 70 al. 1 CPC
prévoit que les parties à un rapport de droit qui nest susceptible que dune
décision unique doivent agir ou être actionnées conjointement.Puisque
les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble
d'un seul droit, ils doivent en principe ouvrir action ensemble ou être mis en
cause ensemble («conjointement» ;Hohl, Procédure
civile, p. 154 n. 898). Tel est notamment le cas des co-bailleurs, en lien
avec le contrat de bail portant sur limmeuble loué. En effet, un contrat de
bail commun est un rapport juridique uniforme qui nexiste que comme un tout et
pour tous les participants (Bohnet, CPC annoté, n. 8adart. 70
et larrêt cité). Une demande en justice doit donc être formée par tous les
co-bailleurs (consorité matérielle nécessaire) (Bohnet/Dietschy-Martenet,in: CPra Bail, 2eéd. n. 10adart. 253 CO).àsupposer que les consorts nécessaires
nagissent pas ou ne soient pas assignés tous ensemble, il en résulterait un
défaut de légitimation (active ou passive) ayant pour conséquence le rejet de
la demande (arrêt de la Cour de céans du 12.09.2022 [CACIV.2022.67] cons. 2c).

3.3.En
lespèce, la première juge sest référée au titre 1 déposé à lappui de la
requête du 9 décembre 2024, dont il ressort, comme déjà dit, que le bail
litigieux a été conclu entre B.________ en qualité de locataire et non pas A1________
seul, en qualité de bailleur, mais bien A1________ et A2________,
en qualité de (co-)bailleurs. Or les appelants nont pas précisé qui était A2________
par rapport à A1________, ni allégué que A2________
serait décédée, et encore moins que les uniques héritiers de A2________
seraient A3________ et A4________ ; ils nont pas
davantage exposé au Tribunal civil quils étaient les uniques propriétaires de
lappartement litigieux et que personne ne bénéficiait dun usufruit, dun
droit de superficie, ni dun droit dhabitation sur lappartement litigieux.
Cest à tort que les appelants reprochent à la première juge davoir «relev[é]
labsence de légitimation doffice», bien que ladverse partie ne
sen soit pas plainte. En effet, sagissant dune question touchant au droit
matériel, le juge doit examiner doffice si la consorité nécessaire est donnée,
indépendamment des conclusions prises par les parties sur ce point (arrêts
de la Cour de céans du 19.05.2022 [CACIV.2022.25] cons. 2.c ; du
12.09.2022 [CACIV.2022.67] cons. 2c).

La
question de savoir si, en labsence des allégués utiles (qui est A2________,
not. par rapport à A1________ ? Est-elle vivante ou
décédée ? Le cas échéant, à qui sont passés ses droits et obligations
découlant du contrat de bail et en vertu de quels faits et de quelles
dispositions légales ou contractuelles ?), la première juge avait ou non
lobligation de procéder doffice à une investigation à ce sujet ou à consulter
le registre foncier pour déterminer quelle(s) personne(s) y étai(en)t inscrites
en qualité de propriétaire(s) et de titulaire(s) de droits réels limités,
puisque le bailleur nest pas forcément le propriétaire de la chose louée, mais
peut être titulaire dun usufruit, dun droit de superficie, voire dun droit
dhabitation (Bohnet/Dietschy-Martenet,op. cit., n. 3adart. 253 CO et les réf. cit.), peut souffrir de demeurer ouverte.

En
effet, rien ninterdit à la Cour de céans de tenir compte des données librement
accessibles sans justifier d'un intérêt particulier qui figurent au registre
foncier en rapport avec lappartement litigieux. Or il résulte du registre
foncier que lentier de la parcelle concernée est propriété de la communauté
héréditaire de feu A1________, composée de A3________ et
de A4________, et quaucune servitude dusufruit, de droit de
superficie ou dhabitation nest inscrit. Cela a pour conséquence que A3________
et A4________ disposaient bien de la légitimation active en première
instance et que, contrairement à ce qui valait devant le Tribunal civil, les
appelants ont fourni en appel des allégués et moyens de preuve permettant de
retenir quils sont titulaires des droits et obligations résultant pour les
bailleurs du contrat litigieux.

4.La
juge civile a considéré que la requête du 9 décembre 2024 était infondée, à
mesure queles éléments au
dossier étaient insuffisants pour admettre que le congé avait été valablement
donné en application de l'article 257fCO. Lexistence de nuisances sonores
insupportables nétait pas démontrée, ni rendue vraisemblable, et rien ne
permettait de retenir queB.________était lauteur des nuisances sonores dont se plaignaitD.________,
ni quil auraitpersisté à
manquer dégards envers celle-ci, malgré une protestation écrite du bailleur.
Au surplus, si la lettre de résiliation du 27 mai 2024 (v.supraFaits, let. A/i) évoquait le« refus catégorique [du locataire] de
permettre linspection »du logement, elle ne se référait pas à
larticle 257hCO, si bien quil existait «une incertitude au
sujet des motifs du congé et de la base légale dont les bailleurs entend[ai]ent
se prévaloir».

4.1.Les
appelants objectent que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la
violation de l'article 257hCO peut constituer un motif de résiliation
du bail au sens de l'article 257fal. 3 CO ; quen lespèce, le
congé a été donné pour violation de larticle 257hCO, du fait que B.________
a persisté à ne pas respecter son devoir d'autoriser le bailleur à inspecter la
chose, malgré plusieurs relances du bailleur ; que si les nuisances
insupportables ont été invoquées, c'était pour démontrer que les requêtes de la
gérance en inspection du logement étaient fondées, et non pour fonder
directement l'expulsion du locataire ; que le Tribunal civil aurait dû
retenir que l'état de fait était clair en application de l'article 257hCO «puisque l'intimé a persisté à maintes reprises et malgré plusieurs
avertissements de la part de la gérance dans son refus de laisser entrer la
gérance pour contrôler une installation qui faisait un bruit tellement
dérangeant qu'il était devenu insupportable pour la voisine du dessus de dormir
dans son appartement».

4.2.En
lespèce, dès lors que la lettre du 14 mai 2024 prévient B.________ que faute
de pouvoir inspecter son logement le mercredi 23 mai 2024 à 11h15, C.________
se verrait «dans lobligation de prendre des mesures contraignantes à
[son] égard, en résiliant [son] bail à loyer ()» (v.supraFaits, let. A/g) et que dans
la lettrede résiliation du 27
mai 2024, il est indiqué« votre refus catégorique de permettre
linspection de votre logement au bailleur ne peut pas être toléré, en
particulier dans la situation actuelle, où nous devons impérativement trouver
la source des nuisances sonores subies par votre voisine», la première
juge a fait preuve de formalisme excessif en considérant quil existait «une
incertitude au sujet des motifs du congé et de la base légale dont les
bailleurs entend[ai]ent se prévaloir».

5.Cela
ayant été précisé,les
conditions dune expulsion du locataire selon la procédure en cas clair ne sont
pas réalisées en lespèce.

5.1.Sous la note
marginale «Cas clairs», larticle 257 al. 1 CPC prévoit que
le tribunal admet lapplication de la procédure sommaire lorsque les conditions
suivantes sont remplies : létat de fait nest pas litigieux ou est
susceptible dêtre immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est
claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque laffaire est soumise à la
maxime doffice (al. 2) et le tribunal nentre pas en matière sur la requête
lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Le cas est clair en
particulier lorsque le congé na pas été contesté ou que les faits peuvent être
immédiatement prouvés ; à défaut, la procédure simplifiée (art. 243 al. 1
CPC) sapplique en matière de baux dhabitation (Bohnet,in:
Actions civiles, vol. II, 2eéd., § 23, n. 13 s.).

Létat
de fait nest pas litigieux lorsquil nest pas contesté par le défendeur. Il
est susceptible dêtre immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être
établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit
être rapportée par la production de titres, conformément à larticle 254 al. 1
CPC. La preuve nest pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la
preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa
prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit
pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et
concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure du cas clair est irrecevable. À linverse, le cas clair doit être
retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou
inconsistantes, sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620cons. 5.1.1 et les arrêts cités).

Laction
en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257
CPC) présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du
bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à
titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail,
laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de
l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle
(arrêt du TF du29.04.2021
[4A_550/2020]cons. 5.3., qui se réfère auxATF 144 III 462cons. 3.3.1 et141
III 262cons. 3).

5.2.De
jurisprudence constante, la situation juridique n'est pas claire, au sens de
larticle 257 CPC, lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci
doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances
concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462cons.
3.1 ;141
III 23cons. 3.2 ;138 III 123cons.
2.1.2 ; arrêts du TF du21.11.2022
[4A_234/2022]cons. 3.2.2 ; du30.10.2012
[4A_273/2012]cons. 5.1.2, non publiéinATF 138 III 620).
En pratique, lexpulsion dun
locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à lappréciation.
Cest typiquement le cas de lexpulsion pour non-paiement du loyer : selon
larticle 257dCO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a
du retard pour sacquitter dun terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier quà
défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de
dix jours au moins et, pour les baux dhabitations ou de locaux commerciaux, de
30 jours au moins (al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
dhabitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin dun mois (al. 2) ; pour que
cette disposition sapplique, il faut que le locataire nait pas payé à
léchéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais
accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5eéd., n. 1986 ; arrêt de la Cour de céans du 12.09.2024 [CACIV.2024.41]
cons. 2a). Dans une telle configuration, les faits pertinents sont simples à
établir et lappréciation na pas sa place, en ce sens quil nest pas
pertinent de déterminer par exemple si le locataire en retard de paiement
dispose ou non de moyens financiers suffisants pour sacquitter du montant de
son loyer, ni sil est vraisemblable que sa situation financière saméliorera
dans un futur plus ou moins proche, ni sil est en bonne santé ou non, ni
quelles sont ses possibilités de logement après son expulsion (arrêt de la Cour
de céans du 04.04.2025 [CACIV.2025.11] cons. 5). Lexpulsion dun locataire selon la procédure en cas clair
nest pas exclue dans des cas autres que le retard dans le paiement du loyer.
Elle peut par exemple être ordonnée dans le cas dun locataire qui résilie le
bail dans le respect des termes et délais, puis se ravise dans un second temps,
le bailleur ne souhaitant pas accepter son offre en ce sens (v. arrêt du TF du04.01.2023 [4A_470/2022]).

5.3.Dans le cas
despèce, les faits pertinents ne sont pas clairement établis et lappréciation
du juge joue un rôle fondamental. Cela est vrai déjà sous langle de la
question de savoir si le locataire a violé ou pas son obligation de tolérer une
visite (art. 257hCO) et à plus forte raison sous langle de la
question de savoir, le cas échéant, si cette violation rend lemaintien
du bail insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison
(art. 257fal. 3 CO).

5.3.1.En
rapport avec la première question, larticle 257hCO ne permet pas au
bailleur de visiter le local dhabitation à sa guise et sans motif valable. Au
contraire, ce que le locataire est tenu de tolérer en application de cette
disposition doit être objectivement nécessaire (arrêt du TF du20.02.2004
[4C.306/2003]cons. 3.3 ;Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit
suisse du bail à loyer, n. 10adart. 257hCO ;Aubert,in: CPra Bail, 2eéd. n. 6 et 8adart. 257hCO) ; cela vaut aussi pour les visites (Lachat/Bohnet,in:
CR CO I, 3eéd., n. 4adart. 257hCO). En lespèce,
lexplication sommaire («Visite suite plainte bruit»)
figurant dans la lettre du 24 avril 2024 intitulée «Convocation»
(v.supraFaits, let. A/b) ne permettait
pas à son destinataire de comprendre pour quelles raisons une visite aurait été
nécessaire, ni même utile, puisquil nétait informé ni de qui sétait plaint,
ni de la nature de la plainte, ni de la nature du bruit et en particulier pas
du fait que selon la plainte, ce bruit serait continu et pourrait provenir de
chez lui. Ce nest que le contenu de la lettre du 2 mai 2024 (v.supraFaits, let. A/d), faisant
suite à linterpellation du locataire (v.supraFaits, let. A/c), qui lui a permis de le comprendre, de sorte
quil nétait pas absolument illégitime de la part de B.________ de refuser une
telle mesure. En rapport avec la visite fixée par C.________ le 8 mai 2024, il
ne ressort pas du dossier que B.________ naurait pas eu, le jour en question,
un rendez-vous avec Exit en rapport avec le suicide assisté de son père.
Son refus de participer à la visite annoncée ne paraît donc pas manifestement
infondé. À cela sajoute que B.________ a prévenu à lavance la régie de cet
empêchement et quaprès que C.________ lui a expliqué (par lettre du 2 mai 2024
[v.supraFaits, let. A/d]) les raisons
pour lesquelles elle souhaitait visiter son appartement, le dossier ne permet
pas dexclure que B.________ se soit, comme il le prétend dans sa lettre du 6
mai 2024,  immédiatement préoccupé de la situation de sa voisine en linvitant
à venir visiter son appartement, afin quelle puisse constater par elle-même
quaucune nuisance sonore ne provenait de son appartement («[a]ucun bruit
persistant némane de mon appartement ou ny est lié, ce qui a été vérifié avec
D.________»). Il est certes à cet égard troublant que la locataire
voisine ait écrit à la gérance le jour-même où B.________ a écrit à la même
gérance avoir vérifié les lieux avec elle ; cela ne signifie toutefois pas
que la vérification dont se prévaut B.________ ne serait pas intervenue. Sur ce
point, létat de fait nest pas clairement établi. Quant à la visite fixée le
23 mai 2024, le locataire na pas exprimé le «refus catégorique»
allégué par les bailleurs, mais proposé une mesure de son point de vue moins
intrusive et dont les appelants nexpliquent pas en quoi elle naurait pas été
propre à atteindre le but recherché par les bailleurs. Dans ces conditions, les
faits ne sont pas suffisamment établis et la situation juridique nest pas
suffisamment claire pour conclure que B.________ aurait violé larticle 257hCO.

5.3.2.A
fortiori, les faits ne sont pas suffisamment établis et la situation
juridique nest pas suffisamment claire pour conclure que les conditions dune
résiliation du bail au sens de larticle 257fal. 3 CO étaient
manifestement données en lespèce. En effet, en labsence de violation de
larticle 257hCO, il ne saurait y avoir violation du devoir de
diligence du locataire. La procédure applicable aux cas clairs au sens de
larticle 257 CPC peut dautant moins être admise ici que la condition que le
maintien du bail soit «insupportable» au sens de larticle
257fal. 3 CO implique que le locataire ait enfreint gravement ses
obligations, dune part, et que lappréciation du degré de tolérance qui peut
concrètement être exigé du bailleur ou des autres locataires constitue un
jugement en équité, au sens de larticle 4 CC, devant tenir compte le plus possible
des circonstances despèce (Burkhalter/Martinez-Favre,op. cit.,
n. 34 à 36adart. 257fCO et les réf. cit. ;Aubert,op. cit., n. 38adart. 257fCO et les réf. cit.), dautre
part. En lespèce, même si on devait admettre une violation de la part du
locataire deson obligation de
tolérer une visite, il nest pas manifeste, compte tenu de lensemble des
circonstances du cas despèce (notamment sagissant dunlocataire qui
occupe son logement depuis plus de vingt ans et dont rien au dossier ne permet de
penser quil aurait pu causer le moindre désagrément aux bailleurs, ni aux
autres habitants de limmeuble, avant la plainte de D.________ en avril 2024),
que cette violation aurait atteint une gravité telle quelle aurait justifié
une résiliation du bail avec effet immédiat en application de larticle 257fal. 3 CO. On se trouve donc typiquement ici dans une situation où les
conditions concrètes du cas despèce et le pouvoir dappréciation du juge
jouent un rôle central et, partant, où la procédure de cas clair ne sapplique
pas.

6.Dans
un dernier grief, les appelants se plaignent de violations de leur droit dêtre
entendu quaurait commises le Tribunal civil en leur refusant la légitimation
active et en omettant de prendre en compte le grief tiré de larticle 257hCO. Dès lors que déventuelles violations du droit dêtre entendu des
appelants, commises par hypothèse par le Tribunal civil auraient, auraient de
toute manière pu être réparées devant la Cour de céans, vu le plein pouvoir
dexamen dont elle dispose (ATF 137 I 195cons. 2.3.2 ;133
I 201cons. 2.2 ; v. ég.Tappy,in: CR CPC, 2eéd., n. 18adart. 239 et les réf. cit.), on se dispensera dexaminer ce
grief plus avant.

7.Dans
la mesure où le présent litige porte sur un local dhabitation, il ne peut être
perçu ni frais judiciaires, ni émoluments de chancellerie (art. 56 de la loi
neuchâteloise fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des
dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais,
RSN 164.1]).

Les
appelants, qui succombent, doivent par contre être condamnés à verser,
solidairement, une indemnité de dépens à lintimé pour la procédure de deuxième
instance (art. 106 al. 1 CPC). Lintimé ne déposant pas de mémoire
dhonoraires, cette indemnité sera arrêtée à 1600 francs, frais et TVA inclus,
en fonction de la nature, lampleur et la difficulté de la cause, ainsi que de
lactivité déployée par le mandataire de lintimé.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1.Rejette lappel
et confirme le dispositif querellé.

2.Statue sans
frais judiciaires.

3.Condamne les
appelants, solidairement, à verser à lintimé une indemnité de dépens de 1'600
francs.

Neuchâtel,
le 22 mai 2025