ne_gerichte · CDP.2022.19 · 2022-07-07 · fr
CDP.2022.19


A.Feu A.X.________, décédé le 6 mai 2018, et son
épouse, B.X.________, née en 1934, étaient copropriétaires, pour une demie
chacun, des biens-fonds nos [111] (bâtiment et place-jardin) et [222]
(place-jardin) du cadastre de Z.________. Au décès du prénommé, sa succession a
été partagée entre son épouse, pour une demie, et leur fille, C.________, née
en 1973, pour une demie.

Le 3 décembre 2019, B.X.________ a déposé une demande de prestations
complémentaires, en indiquant, à titre de fortune, une propriété immobilière
dune valeur de 263'000 francs. Par décision du 6 mai 2020, la Caisse cantonale
neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a rejeté cette demande pour la
période du 1ermai 2019 au 31 décembre 2019, puis à partir du 1erjanvier 2020, pour le motif que les revenus de la prénommée excédaient ses
dépenses.

Par décision du 22 février 2021, lAutorité de protection de lenfant
et de ladulte (APEA) a nommé Me D.________, avocat, en qualité de curateur ad
hoc pour représenter B.X.________ dans le cadre de la liquidation et du partage
de la succession de feu son époux, en particulier pour la vente des immeubles
nos [111] et [222] du cadastre de Z.________. Par acte notarié du 27 mai 2021,
la prénommée et sa fille ont vendu ces deux immeubles au prix de 160'000
francs. Il était précisé dans lacte de vente que ce prix était inférieur aux
valeurs fiscales et de lECAP en raison de létat délabré du bâtiment sis sur
la parcelle no [111], qui devait être complètement réhabilité et rénové, la
valeur actuelle de cette maison ayant été évaluée à 150'000 francs par un
restaurateur de maisons anciennes (rapport dévaluation E.________ du
06.04.2020).

Le 28 juin 2021, B.X.________ a déposé une nouvelle demande de
prestations complémentaires, que la CCNC a rejetée par décision du 17 novembre
2021. Elle a retenu un dessaisissement de fortune de 211'630 francs, soit la
différence entre le prix auquel lintéressée avait vendu les immeubles précités
(CHF 160'000) et la valeur vénale de ceux-ci (CHF 371'630), correspondant à la
valeur moyenne entre lestimation cadastrale (CHF 263'000) et lassurance
immobilière (CHF 480'260). Saisie dune opposition à ce prononcé, la CCNC la
rejetée le 23 décembre 2021 en confirmant son calcul.

B.B.X.________ interjette recours devant la Cour
de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en
concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et au renvoi de la
cause à lintimée pour quelle détermine la valeur vénale des immeubles en
cause de manière appropriée. Préalablement, elle fait valoir, ainsi quelle
linvoquait déjà au stade de son opposition, que le prix auquel ces immeubles ont
été vendus  ou la valeur vénale contestée déterminée par la caisse  doit quoi
quil en soit être partagée entre elle pour une demie et la succession de feu
son époux pour une demie, dont elle est héritière avec sa fille, chacune pour
une demie. Par ailleurs, elle reproche à lintimée de sêtre écartée du prix de
vente sans avoir procédé à une expertise pour déterminer la valeur vénale de
ces immeubles violant ainsi son devoir dinstruction doffice, respectivement
davoir violé son droit dêtre entendue en ne lui permettant pas dapporter la
preuve de cette valeur. Elle sollicite loctroi de lassistance judiciaire.

C.Dans ses observations, la CCNC conclut au rejet
du recours en estimant avoir appliqué correctement les Directives concernant
les prestations complémentaires à lAVS et à lAI (DPC). Elle a néanmoins
procédé à un nouveau calcul, tenant compte du fait que B.X.________ nétait pas
lunique héritière de la succession de feu son époux, au terme duquel il existe
toujours un excédent de revenus.

D.La recourante réplique.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.La question de savoir si la CCNC a violé le
droit dêtre entendu de la recourante - quienglobe tous les droits qui doivent être attribués à
une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans
une procédure (ATF 132 II 485cons. 3.2), en particulier celui de produire des
preuves ou d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves (ATF 135 II 286cons. 5.1) peut demeurer
ouverte, la décision devant quoi qu'il en soit être annulée pour les motifs qui
suivent.

3.Selon larticle 4 al. 1 let. a LPC, les
personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont
droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors quelles perçoivent
une rente de vieillesse de lassurance-vieillesse et survivants. Larticle 9
al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond
à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants
(art. 11 LPC). Selon larticle11aal. 2 LPC,
les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels auxquels layant
droit a renoncé sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate sont
pris en compte dans les revenus déterminants comme sil ny avait pas renoncé.
Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, suite à la
réforme des PC, concrétise la jurisprudence développée de longue date par le
Tribunal fédéral en matière de dessaisissement (cf.ATF 140 V 267cons. 2.2, 134 I 65 cons. 3.2 ; arrêt du TF du17.07.2020
[9C_504/2019]cons. 2.2). Selon larticle17aal. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas dhabitation au
requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation
complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de
lalinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou
gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à
des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte11aLPC) La valeur vénale n'est pas
applicable si, légalement, il existe un droit d'acquérir l'immeuble à une
valeur inférieure. Selon larticle17blet aOPC-AVS/AI, il y a dessaisissement de
fortune lorsquune personne aliène des parts de fortune sans obligation légale
et que la contre-prestation natteint pas au moins 90 % de la valeur de la
prestation. En vertu de larticle17cOPC-AVS/AI,
le montant du dessaisissement en cas daliénation correspond à la différence
entre la valeur de la prestation et la valeur de la contre-prestation.

4.En lespèce, pour déterminer la valeur vénale des biens-fonds
[111] et [222] du cadastre de Z.________ que la recourante et sa fille ont
vendus, par acte notarié du 27 mai 2021, au prix de 160'000 francs, la CCNC a
fait application des DPC, selon lesquelles "si la valeur
actuelle (valeur du marché) dun immeuble nest pas connue, on peut se fonder
sur la valeur moyenne entre la valeur selon la législation sur limpôt cantonal
direct et la valeur dassurance immobilière, pour autant que la valeur ainsi
obtenue ne soit pas manifestement erronée" (ch. 3444.04). Elle a ainsi
retenu, à titre de valeur vénale, le montant de 371'630 francs correspondant à
la moyenne entre lestimation cadastrale des biens-fonds nos [111] (CHF
260'000) et [222] (CHF 3'000), de 263'000 francs au total (valeur 2015), et le
montant de lassurance immobilière de lhabitation sise sur larticle [111], de
480'260 francs et, par voie de conséquence dun dessaisissement de fortune de
211'630 francs (CHF 371'630  CHF 160'000). Si cette méthode na pas été
qualifiée dinadmissible lorsque la Cour de céans a chargé la CCNC de mettre en
place une pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale dun immeuble
(arrêt du 24.01.2014 [2011.225] cons. 6 et les références citées), il ne peut
quoi quil en soit pas, en cas de vente de limmeuble en cause, être fait
abstraction du prix de vente effectif, ce dautant plus lorsque la vente est
intervenue dans le cadre dune transaction normale (arrêt du Tribunal
administratif [auquel a succédé la Cour de droit public] du 31.05.2006
[2006.110] cons. 3b in fine). Or, dans le cas présent, à aucun moment lintimée
na procédé à un examen des circonstances ayant entouré la vente des articles [111]
et [222] du cadastre de Z.________ ni motivé les raisons qui lont conduite à
considérer, implicitement, que la recourante (et sa fille) auraient aliéné
leurs immeubles sans contre-prestations adéquates. A cet égard, on relève que
le curateur ad hoc a été autorisé par lAPEA à accepter la vente de ces
immeubles pour le prix de 160'000 francs et aux conditions mentionnées dans le
projet dacte notarié et, en conséquence, à signer ledit acte au nom de sa
pupille (décision de lAPEA du 07.05.2021). Il nest par ailleurs pas prétendu
que les venderesses auraient un lien de parenté avec lacquéresse, ni quelles
auraient eu une volonté de libéralité vis-à-vis de celle-ci. Le prix
conventionnellement fixé à 160'000 francs, dont il est expressément reconnu
quil est inférieur aux valeurs fiscales et ECAP, a été justifié par
"létat délabré actuel du bâtiment, qui doit être complètement réhabilité
et rénové. Les parties se fondent sur lévaluation du 6 avril 2020 de E.________,
restaurateur de maisons anciennes, qui a estimé la valeur actuelle de la maison
à CHF 150'000 et estimé les coûts de réhabilitation et de rénovation à CHF 426'000,
TVA non comprise" (acte notarié du 27.05.2021, p. 17 ch. 3). Dans son
évaluation, le prénommé a relevé notamment létat général délabré de la maison
(toit, ferblanterie, façades, volets, portes), létat de vétusté avancé des
appartements (sol, plâtres, peinture, électricité, salles de bain et WC),
labsence de chauffage central (existence de fourneaux à bois) ou encore
labsence de cuisines. Outre quil ny a,a priori, aucune raison de
douter de lexactitude de cette description, la CCNC ne pouvait, en tout état
de cause, pas sécarter du prix de vente effectif sans avoir au moins fait
procéder à une estimation de la valeur vénale par le biais dune expertise mise
en uvre par les services fiscaux (arrêt de laCDP
du 03.12.2018 [2018.190]cons. 4b). Elle pouvait dautant moins
saffranchir de cette instruction que lapplication dans le cas despèce de la
méthode consistant à faire intervenir dans la détermination de la valeur vénale
la valeur de lassurance immobilière (CHF 480'260) dun bâtiment ancien  la
maison en question date de la fin du XVIIIème siècle (rapport E.________) 
soit sa valeur de reconstruction à neuf, a été considérée comme problématique
par la jurisprudence (arrêt du TA du 27.09.2007 [2007.72]; RJN 1994, p. 208,
cons. 4b).

Il convient par conséquent dannuler la décision attaquée et de
renvoyer la cause à lintimée qui, si elle nourrit objectivement des doutes sur
le fait que le prix de vente consenti corresponde à la valeur vénale réelle des
immeubles en cause fera procéder à leur estimation par un service officiel,
avant de statuer à nouveau sur le droit de la recourante à des prestations
complémentaires.

5.Il est statué sans frais, la loi spéciale ne
prévoyant pas la perception de frais judiciaires (art. 61 let. fbis LPGA). La
recourante qui obtient gain de cause a droit à l'allocation de dépens, dont le
montant est déterminé sans égard à la valeur litigieuse d'après l'importance et
la complexité du litige (art. 61 let. g LPGA). Son mandataire n'ayant pas
déposé d'état de ses honoraires et frais (art. 64 al. 1LTFraispar
renvoi de lart. 67LTFrais), la
Cour de céans fixera en conséquence les dépens sur la base du dossier
(art. 64 al. 2LTFraispar
renvoi de lart. 67LTFrais).
Dans ce cadre, l'activité déployée par Me D.________ peut être évaluée à
environ 8 heures. Eu égard au tarif horaire usuellement appliqué par la Cour de
céans, de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF 2240), des débours à
raison de 10 % des honoraires (CHF 224; art. 63LTFraispar
renvoi de lart. 67LTFrais) et
de la TVAau taux de 7,7 % (CHF 189.70),
l'indemnité de dépens sera fixée au montant de 2'653.70 francs, tout compris.

Lallocation de dépens rend sans objet la demande dassistance
judiciaire.

Par ces motifs,la Cour de droit public

1.Admet le recours et annule la décision sur opposition de la CCNC du 23
décembre 2021.

2.Renvoie la cause à l'intimée pour nouvelle décision au sens des
considérants.

3.Statue sans frais.

4.Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à
charge de la CCNC.

5.Dit que la requête d'assistance judiciaire est sans objet.

Neuchâtel, le 7 juillet
2022

1Si une personne renonce volontairement à exercer une activité
lucrative que lon pourrait raisonnablement exiger delle, le revenu
hypothétique correspondant est pris en compte comme revenu déterminant. La
prise en compte de ce revenu est réglée par lart. 11, al. 1,
let. a.

2Les autres revenus, parts de fortune et droits légaux ou
contractuels auxquels layant droit a renoncé sans obligation légale et sans
contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants
comme sil ny avait pas renoncé.

3Un dessaisissement de fortune est également pris en compte si, à
partir de la naissance dun droit à une rente de survivant de lAVS ou à une
rente de lAI, plus de 10 % de la fortune est dépensée par année sans
quun motif important ne le justifie. Si la fortune est inférieure ou égale à
100 000 francs, la limite est de 10 000 francs par année. Le Conseil
fédéral règle les modalités; il définit en particulier la notion de «motif
important».

4Lal. 3 sapplique aux bénéficiaires dune rente de vieillesse de
lAVS également pour les dix années qui précèdent la naissance du droit à la
rente.

57Introduit par le ch. I de la LF du
22 mars 2019 (Réforme des PC), en vigueur depuis le 1erjanv. 2021
(RO2020585;FF20167249). Voir aussi les disp. trans. de cette mod. à la fin
du présent texte.

1La fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de
la législation sur limpôt cantonal direct du canton du domicile.

2et3...74

4Lorsque des immeubles ne servent pas dhabitation au requérant ou
à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils
seront pris en compte à la valeur vénale.

5En cas de dessaisissement dun immeuble, à titre onéreux ou
gratuit, est déterminante la valeur vénale pour savoir sil y a renonciation à
des parts de fortune au sens de lart. 11, al. 1, let. g, LPC.75La va­leur vénale nest pas applicable si,
légalement, il existe un droit dacquérir lim­meuble à une valeur inférieure.76

6En lieu et place de la valeur vénale, les cantons peuvent
appliquer uniformément la valeur de répartition déterminante pour les
répartitions intercantonales.77

73Anciennement art. 17.Nouvelle
teneur selon le ch. I de lO du 21 août 1991, en vigueur depuis le 1erjanv. 1992
(RO19912119).

74Abrogés par le ch. I de lO du 16 sept. 1998, avec effet au
1erjanv. 1999 (RO19982582).

75Nouvelle teneur selon le ch. I 18 de lO du 7 nov. 2007
(Réforme de la péréquation financière), en vigueur depuis le 1erjanv. 2008
(RO20075823).

76Introduit par le ch. I de lO du 16 sept. 1998, en vigueur
depuis le 1erjanv. 1999 (RO19982582).

77Introduit par le ch. I de lO du 16 sept. 1998, en vigueur
depuis le 1erjanv. 1999 (RO19982582).

Il y a dessaisissement de fortune
lorsquune personne:

a. aliène des parts de fortune sans
obligation légale et que la contre-prestation natteint pas au moins 90 %
de la valeur de la prestation, ou

b. a consommé, au cours de la période
considérée, une part de fortune excédant ce qui aurait été admis sur la base de
lart. 11a, al. 3, LPC.

78Introduit par le ch. I de lO du 29 janv. 2020, en vigueur
depuis le 1erjanv. 2021 (RO2020599).

Le montant du dessaisissement en cas
daliénation correspond à la différence entre la valeur de la prestation et la
valeur de la contre-prestation.

79Introduit par le ch. I de lO du 29 janv. 2020, en vigueur
depuis le 1erjanv. 2021 (RO2020599).