ne_gerichte · CACIV.2019.116 · 2020-04-09 · fr
CACIV.2019.116


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 10.12.2020 [4A_261/2020]

A.Le 15 juillet 1959, Y1________, né en 1920, a
acquis le bien-fonds no [1111] du cadastre de Z.________, sis à la rue (aa),
composé dun immeuble locatif et de garages. Du jour de cette acquisition et
jusquen 1992, Y1________ a exercé le commerce de produits chimiques
pour la galvanoplastie et la gravure de boîtes de montres par procédés
électrolytiques à la rue (aa), sous les raisons sociales «abc»
et «def».

B.a) Le 2 décembre 2010, Y1________ a signé avec A.________,
par devant le notaire B.________, un acte de promesse de vente immobilière
conditionnelle et constitution dun droit demption, avec faculté de substitution,
portant sur le bien-fonds no [1111], pour un prix de 750'000 francs.

b)
Le 1erfévrier 2011, un acte de vente portant sur ce même bien-fonds
a été signé, toujours par devant B.________, entre Y1________ («vendeur»),
A.________ («acquéreur») et X.________ SA (société ayant
pour buts une entreprise de construction générale, la promotion, le
financement, le courtage et lachat immobiliers, «substituant»),
pour un prix de 750'000 francs.

Selon
le chiffre II/2 de lacte de vente, la substitution a eu lieu moyennant le
versement de 250'000 francs, hors la vue du notaire.

Le chapitre intitulé «conditions
de la vente» (p. 4) contenait notamment les clauses suivantes :

1.  Limmeuble
vendu est transféré dans son état actuel, avec ses droits, servitudes et
charges, bien connu des parties et acceptées par lacquéreur, avec tout ce qui
en dépend à titre immobilier, selon le Registre Foncier et la loi.

2.  Le
vendeur ne garantit que son droit de propriété en excluant expressément toute
garantie quelconque quant aux éventuels défauts apparents ou cachés de
limmeuble promis-vendu, ce quaccepte lacquéreur.

Les
parties reconnaissent avoir été rendues attentives, par le notaire soussigné, à
la portée ainsi quaux conséquences de la présente clause dexclusion de
garantie.

[aa]

8.  Selon
le site internet officiel de la République et Canton de Neuchâtel, le
bien-fonds [1111] du cadastre de Z.________ est inscrit au cadastre
neuchâtelois des sites pollués (CANEPO) en raison dune activité historique
polluante avec la mention "site pollué pour lequel on ne sattend à
aucune atteinte nuisible ou incommodante", selon extrait Internet du
CANEPO du 31 janvier 2011, pièce produite et annexée à la minute du présent
acte. »

c)
Le 29 mars 2011, X.________ SA (bailleresse) et Y1________
(locataire) ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3
pièces sis au 1erétage de la rue (aa), moyennant un loyer de 1'000
francs par mois.

d)
Y1________ est décédé le 16 juin 2011, à lâge de 91 ans, laissant
pour héritiers sa veuve, Y2________, née en 1960, ainsi que trois
fils nés dun premier mariage, soit Y3________, Y4________
et Y5________.

C.a) Vers septembre 2011, C.________ a été mandaté par X.________
SA «pour procéder à un examen et à un inventaire des produits qui se
trouvaient dans limmeuble [aa].[S]onmandat consistait à
déterminer la quantité comme la qualité des produits chimiques» qui
sy trouvaient, étant précisé que X.________ SA ne lui avait donné aucune
précision quant à lemplacement de ces produits dans limmeuble.

C.________
a débuté son mandat (visite des locaux, couverture photographique, début de
linventaire) en se rendant sur place le 15 septembre 2011. Le 22 septembre
2011, vu la nature des produits découverts, il a fait appel au Service de
lhygiène et de lenvironnement de Z.________, afin de sorienter sur la
procédure à mettre en place pour gérer et contrôler la situation. Le 17 octobre
2011, il a terminé linventaire et le classement des produits chimiques et
techniques.

Il
ressort de cet inventaire que sur 9'096 kilos de produits chimiques découverts,
620 kilos de produits chimiques (mais pas nécessairement toxiques) se
trouvaient dans divers laboratoires et ateliers au rez-de-chaussée (notamment
300 kg de produits dans les deux laboratoires de photographie ; 125 kg
dans latelier de mécanique ; 150 kg dans le bureau ; 45 kg dans
latelier de décalques). Par ailleurs, dans le corridor central du même étage,
se trouvaient 275 kilos de produits, dont notamment des dilutifs, du cuivre, du
sulfate, et de lepoxy. Latelier de galvanoplastie contenait quant à lui pas
moins de 1'650 kilos de produits chimiques et toxiques divers (cuves
non-comprises), dont notamment des cyanures, de lacide sulfurique, du nickel,
de lacide nitrique, etc. Dans le corridor central du sous-sol se trouvaient
1'500 kilos de solvant, décrit par lexpert comme instables et explosifs. À cet
étage était situé un local de produits chimiques qui contenait 6'339 kilos (emballage
inclus) de produits chimiques et toxiques divers. À la page 9 de linventaire,
lauteur précise : «[u]n volume important de produits
chimiques : acides et sels divers, ainsi que des cyanures se trouvent dans
un endroit daccès limité [] ces produits chimiques ne font pas partie de
linventaire ils ne sont pas accessibles, ils seront inventoriés lors de
linventaire dévacuation». Sur la page suivante de cet inventaire
(p. 10), intitulée «Complément dinventaire», on peut
lire : «Produits chimiques se trouvant sous les escaliers de
limmeuble[]accès difficile», suivi dune liste
énumérative de 890 kilos de produits toxiques et de la mention suivante :
«un nombre important de produits solide et liquide sans
identification. Deux fûts de sels de chrome de 50 kg, percés à la base
(corrosion) ont laissé se déverser sur le sol leur contenu. Le sol de cet
endroit était recouvert dune couche de produits chimiques (semi pâteux)[]».
La dernière page, intitulée «Informations et complément dinventaire»,
mentionne que certains produits, dont notamment des sels cyanurés ont encore
été retrouvés dans les garages qui étaient occupés, à lépoque par feu Y1________.
Linventaire se termine par la conclusion suivante «[p]our des
informations complémentaires, consulter le rapport : D.________[]poids
total des produits évacués 9'096 kg».

b)
Le 25 octobre 2011, la commune de Z.________ a ordonné lévacuation de tous les
produits toxiques stockés dans limmeuble sis rue (aa).

c)
Le 21 novembre 2011, une séance de coordination a eu lieu sur place entre
différents services de Z.________ et X.________ SA, lors de laquelle il a été
décidé de confier lencadrement de lintervention dévacuation des produits au Service
dincendie et de secours de Z.________ (ci-après : SIS).

Le
même jour (21 novembre 2011), la gérance E.________ SA a écrit à la gérance F.________
que le décompte final de celle-ci relatif à limmeuble [aa] était «parfaitement
conforme» ; que X.________ SA lui avait toutefois donné pour
instruction de ne pas honorer le solde de 2'753.25 francs en faveur de F.________
«pour le moment en raison des frais importants qui seront engendrés
par le débarras du matériel qui se trouve dans les locaux occupés par Y1________».

Le
23 décembre 2011, la gérance F.________ a répondu que les prétextes invoqués
par X.________ SA étaient injustifiés, à mesure que limmeuble avait été vendu
en létat, bien connu des parties et accepté par lacquéreur.

Lentreprise
D.________ AG a procédé à lévacuation du 12 au 13 décembre 2011.

d)
Le 27 janvier 2012, la Commission de salubrité de Z.________ a écrit à X.________
SA quil restait une très grande quantité de divers matériaux combustibles dans
presque tous les locaux et que ces charges thermiques inutiles devaient être
éliminées ; quune grande partie des locaux quoccupait latelier de
galvanoplastie à létage étaient contaminés par lévaporation des produits
contenus dans les cuves et quen cas de «réhabilitation» des
locaux, des précautions devraient être prises pour que les futurs occupants ne
soient pas atteints dans leur santé ; des fils électriques semblaient
corrodés par lévaporation des produits toxiques, si bien que des précautions
(p. ex. coupure de lalimentation électrique) devaient être prises le plus
rapidement possible pour éliminer le risque dincendie ; vu la corrosion
de certaines parties de latelier au 1erétage, il serait enfin
utile den faire contrôler létat de la structure.

D.Le 20 avril 2012, X.________ SA a écrit à Y3________,
Y4________ et Y5________ avoir récemment constaté que
limmeuble no [1111] était «gravement pollué en raison de la présence
sur place de quantités très importantes de produits chimiques dangereux,
spécialement dans les caves» ; quune intervention «très
lourde» serait nécessaire pour assainir lendroit ; que cette
grave pollution navait pas pu échapper à feu Y1________ au moment
de la vente du 1erfévrier 2011, si bien que X.________ SA entendait
se retourner contre le vendeur ou ses héritiers pour obtenir le remboursement
des frais dassainissement.

E.a) Le 3 octobre 2012, le Service cantonal de lénergie et de
lenvironnement (SENE) a informé X.________ SA que suite à lévacuation des produits
chimiques qui subsistaient dans limmeuble no [1111], la mention y relative au
CANEPO serait désormais «site pollué nécessitant une investigation
afin de déterminer sil requiert une surveillance ou un assainissement».
X.________ SA était en outre enjointe de mandater un bureau spécialisé, afin
quune investigation préalable du site pollué soit réalisée dans les trois
mois.

b) Les investigations
exigées ont été confiées à lentreprise G.________ SA, qui a produit deux
rapports datés du 28 mai 2013.

Un
rapport de mesure de la vapeur de mercure dans lair a également été établi par
la SUVA le 16 juillet 2013.

Sur la
base de ce dernier document et de mesures effectuées le 29 juillet 2013, la
Commission de salubrité publique a, en date du 2 août 2013, interdit
loccupation des locaux de limmeuble sis (aa), leur utilisation et leur
exploitation à dautres fins que celles nécessitées par létablissement dune
expertise, jusquà rétablissement de valeurs permettant loccupation du
bâtiment aux fins dhabitation ou de travail ; ordonné que des analyses
des polluants soient entreprises immédiatement dans les immeubles (aa) et (bb),
y compris dans les étages supérieurs ; retiré leffet suspensif à une
éventuelle opposition. Il était notamment précisé dans les considérants de
cette décision que les mesures effectuées avaient établi que les valeurs
limites de concentration des substances toxiques et les valeurs admissibles des
agents physiques aux postes de travail établies par la SUVA étaient
probablement dépassées dans limmeuble, y compris au 4eétage ;
que des concentrations en vapeur de mercure supérieures à la valeur limite
admise aux postes de travail selon les directives de la SUVA avaient été
relevées dans lappartement dhabitation au 4eétage ; quil
était «plus que probable que ces valeurs soient plus élevées aux
étages inférieurs».

c) La
mise à ban de limmeuble a été prononcée le 19 juin 2014 par le Tribunal civil
des Montagnes et du Val-de-Ruz. Suite à cette mise à ban, il a été procédé à la
fermeture complète des accès de limmeuble.

F.Le 21 juin 2013, X.________ SA a saisi la Cour de droit
public du Tribunal cantonal de deux actions en responsabilité dirigées
respectivement contre Z.________ et contre la République et Canton de
Neuchâtel. Le 26 septembre 2013, la présidente de la Cour de droit public du
Tribunal cantonal a décidé de suspendre ces procédures jusquà droit connu sur
la procédure civile intentée (recte: à intenter) par X.________ SA
contre les héritiers de feu Y1________.

G.Le 27 août 2014, X.________ SA a saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz dune requête
tendant à lannulation avec effet rétroactif au 1erfévrier 2011 de
la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ; à ce que Y2________,
Y3________, Y4________ et Y5________ soient
condamnés à lui payer «le montant  dau moins» 1'272'021.30
francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs dès le 1erfévrier 2011 et intérêts à 5 % sur 522'021.30 francs dès le dépôt de la
requête en conciliation ; à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer
lintérêt bancaire dau moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui
lui avait été accordé dès le 28 janvier 2011, jusquà lentrée en force du
jugement au fond ; avec suite de frais et dépens.

Par
lettre commune du 23 octobre 2014, les parties ont déclaré renoncer à la
procédure de conciliation, conformément à larticle 199 al. 1 CPC, si bien
quune autorisation de procéder a été délivrée le 28 octobre 2014.

H.Le 25 novembre 2014, X.________ SA a saisi le Tribunal civil
des Montagnes et du Val-de-Ruz dune demande en paiement dirigée contre Y2________,
Y3________, Y4________ et Y5________. La
demanderesse concluait à lannulation avec effet rétroactif au 1erfévrier 2011 de la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ;
à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer «le montant dau
moins» 1'272'021.30 francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs
dès le 1erfévrier 2011 et intérêts à 5 % sur 522'021.30 francs dès
le 25 novembre 2014 ; à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer
lintérêt bancaire dau moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui lui
avait été accordé le 28 janvier 2011, jusquà lentrée en force du jugement au
fond ; avec suite de frais et dépens.

À
lappui de sa démarche, elle alléguait notamment quune visite des lieux
sétait déroulée le jour de la conclusion de lacte de vente  soit le 1erfévrier 2011  ; que «lappartement de Feu Y1________,
un autre appartement, latelier de galvanoplastie et les caves de limmeuble
[avaient] pu être visités» ; quen revanche, les garages et les
chambres hautes de limmeuble navaient pas pu être visités, «faute
davoir la clé daccès» ; que cet «état des lieux»
sétait fait en présence du notaire B.________ ; quà cette occasion, X.________
SA avait «fait preuve dune attention appropriée» ;
quen aucun cas, elle navait pu se douter ni se rendre compte de la présence
de produits dangereux dans limmeuble lors de cette visite (all. 4) ; que
ses représentants avaient eu «la mauvaise surprise de découvrir petit
à petit» une importante quantité de produits chimiques dans
limmeuble, spécialement dans ses caves, à lautomne 2011, alors quelle avait
entrepris une étude en vue de sa transformation et de sa rénovation (all.
7) ; avoir alors immédiatement consulté un spécialiste de ce type de
produits, en la personne de C.________ qui, dentente avec les services
sanitaires de Z.________, avait dirigé les premiers travaux danalyse,
dévacuation et dassainissement de limmeuble ; avoir également annoncé
le défaut aux défendeurs par courrier du 21 novembre 2011, confirmé par
courrier du 20 avril 2012 (all. 8) ; que feu Y1________ ne
disposait pas des autorisations nécessaires pour acheter et manipuler de tels
produits (all. 10) ; que lexpertise menée par G.________ SA avait révélé
une pollution des étages de limmeuble et la présence damiante (all. 11)
; quelle-même avait été contrainte dévacuer limmeuble et de faire appel
à une entreprise spécialisée pour prendre en charge et évacuer les produits
dangereux, ce qui avait généré un coût de 25'753.35 francs, plus 10'946.25
francs afférents à lencadrement et la sécurisation de lieux par le SIS (all.
12 s.) ; avoir, en sus de ces montants, dû payer des dizaines de factures,
pour un montant total de 427'722.40 francs (all. 14), des frais de justice
pour un total de 27'150 francs et des frais davocat avant procès de
30'449.30 francs (all. 15) ; que la fermeture complète des accès à
limmeuble lui avait coûté 8'100 francs (all. 25) ; se réserver le droit
daugmenter ses prétentions dau moins 180'000 francs en rapport avec
déventuels futurs frais dassainissement de limmeuble (all. 16) ; avoir,
en sus dun apport de fonds propres de 200'000 francs, obtenu le 28 janvier
2011 un crédit dun montant total de 1'520'000 francs (crédit hypothécaire de
800'000 francs et crédit de construction de 720'000 francs) avec un taux
dintérêt de 1.17 % ; que le crédit de construction avait finalement été
utilisé pour payer les frais consécutifs à lassainissement de limmeuble suite
à la découverte des produits toxiques (all. 18) ; que tous les locataires
des appartements avaient décidé de résilier leurs baux dhabitation et de
garage, après avoir été informés par la gérance de lévacuation des produits
toxiques ; que certains locataires avaient demandé des indemnité de départ pour
un montant total de 15'000 francs ; que les appartements ont été
totalement vacants dès avril 2013 (all. 19) ; quil ressortait des
dernières investigations menées dans limmeuble que les étages et la charpente
étaient pollués à des taux dépassant considérablement les seuils admissibles,
si bien que les travaux dassainissement impliqueraient une démolition, une
dépollution et une reconstruction des planchers, des crépis et de la charpente ;
que le coût de tels travaux était estimé à 2'944'080 francs (all. 23 s.).

En
droit, X.________ SA faisait valoir que les défendeurs répondaient des dommages
quelle-même avait subis, en leur qualité dhéritiers de lauteur de la
pollution de limmeuble et des canalisations, soit feu Y1________ ;
que ce dernier sétait «rendu fautif en cachant lexistence des
produits toxiques dans les caves de limmeubles et a[vait] violé son devoir
dinformer la demanderesse» ; avoir annoncé le défaut par courrier
du 21 novembre 2011 ; que «le degré hautement élevé de la
dangerosité de la situation [sétait toutefois] révélé au compte-goutte»,
à mesure que lorganisation de lévacuation des produits toxiques, les
investigations, linventaire et les analyses des produits sétaient étendus sur
plusieurs mois ; que les frais dassainissement dépassaient largement le
prix de vente de limmeuble, si bien quelle-même était contrainte dagir en
justice afin de faire annuler le contrat au moyen de laction rédhibitoire de
larticle 205 al. 3 CO ; que la présence des produits toxiques pouvait
être qualifiée de défaut frauduleusement dissimulé affectant la validité de
lacte de vente, quil sen suivait que la clause dexclusion de garantie
stipulée le 1erfévrier 2011 était nulle ; que le défaut était
dune telle importance quil nétait pas raisonnable dexiger delle quelle
conserve limmeuble ; que le vendeur était tenu dindemniser lacheteur
pour le dommage résultant directement de la livraison de la marchandise
défectueuse, ainsi que pour tout autre dommage, sauf à prouver quaucune faute
ne lui est imputable. Sous langle des dispositions de droit administratif, en
particulier des articles 2 et 59 LPE, X.________ SA faisait enfin valoir
quelle-même devait être qualifiée de «pollueur par situation» ;
que feu Y1________ était toutefois seul responsable de cette
pollution, dans le cadre de lexercice de son activité de galvanoplastie, et
quil devait être qualifié de «pollueur par comportement» ;
que ses héritiers répondaient de ce préjudice.

I.Le 15 avril 2015, les défendeurs ont déposé un mémoire de
réponse, ainsi quune requête dappel en cause dirigée contre B.________, dune
part, et contre A.________, dautre part.

a)
Au terme de leur réponse, ils concluaient à titre préjudiciel à ce que la
demande soit déclarée irrecevable et principalement à son rejet, en tout état
de cause sous suite de frais et dépens.

La
conclusion préjudicielle était motivée par le fait que limmeuble avait été
visité tant par A.________ et son architecte que par la demanderesse ;
quau moment de signer respectivement la promesse de vente et la vente, ceux-ci
connaissaient parfaitement létat des lieux, notamment la présence de produits
toxiques, lexercice dune activité de galvanoplastie et la présence dun
système daération spécifique ; que les courriers des 21 novembre 2011 et
20 avril 2012 ne valent pas avis de défauts ; que, subsidiairement, ces
avis auraient été tardifs.

Les
défendeurs alléguaient et faisaient en outre valoir que feu Y1________
avait acquis limmeuble sis rue (aa) des époux H1________ et H2________
en 1959 (all. 28) ; que limmeuble comprenait alors un ancien atelier de
fabrique de boîtes en or (activité de H1________), un appartement
familial, 4 appartements loués, des caves et une buanderie (all. 29) ;  que
Y1________ avait gardé limmeuble dans son aspect originel,
soit : des entrepôts, les caves des locataires et la buanderie au
sous-sol ; un atelier de galvanoplastie au rez ; le logement familial
de Y1________ et le bureau de latelier au 1erétage ; deux appartements loués au 2eétage et deux
appartements loués au 3eétage (all. 31) ;  que Y1________
avait confié la gérance de son immeuble à la gérance E.________ SA à Z.________,
puis à la gérance F.________ dès 2005 environ (all. 34) ; que ces
gérances «connaissaient parfaitement létat de limmeuble et étaient
au courant de la présence de latelier de galvanoplastie» (all.
35) ; quaprès avoir décidé de vendre son immeuble, Y1________
sétait approché de la gérance immobilière F.________ (all. 36 s.) ; que
le prix de vente de 750'000 francs avait été fixé compte tenu des importants
travaux qui étaient «nécessaires pour le réaménagement et
lassainissement de latelier, ainsi que pour la mise en conformité de
lélectricité» (all. 38), soit un prix «nettement inférieur
à la valeur vénale, afin de contrebalancer la clause dexclusion de garantie
insérée dans le contrat» (all. 39) ; que la valeur vénale, sans
défauts importants, pouvait avoisiner le montant de lassurance ECAP, fixé en
2002 à 2'634'086 francs pour limmeuble et à 135'580 francs pour les
garages (all. 40) ; avoir résilié le mandat donné à la gérance F.________
suite à des différents familiaux entre lui-même et ses enfants, puis confié
alors «la défense de ses intérêts privés, ainsi que le mandat de vente
de son immeuble, aux mêmes conditions», au notaire B.________ (all.
43) ; que ce dernier «était au courant de la situation de
limmeuble et des défauts qui lentachaient» (all. 44) ; que A.________
et I.________  qui avait signé lacte de vente du 1erfévrier 2011
au nom de X.________ SA  se connaissaient, traitaient ensemble sur le plan
professionnel et étaient des professionnels de limmobilier (all.
51) ; que A.________ avait pu visiter limmeuble avec un architecte avant
de signer la promesse de vente du 2 décembre 2010 (all. 52) ; que, suite à
cette visite, ni A.________, ni larchitecte navaient entrepris de démarche
pour sassurer de la qualité de limmeuble et du site (all. 59) ; que X.________
SA avait visité limmeuble le 1erfévrier 2011 (all. 53) ; que
létat de limmeuble était «parfaitement connu» tant de A.________
que de X.________ SA ; que «[t]ant la visite soi-disant partielle
de limmeuble que les mises en garde avisées de feu Y1________ aux signataires
des actes notariés et à Me B.________ relatives aux importants travaux
dassainissement, n[avaient] pas empêché la demanderesse de signer lacte de
vente et de sacquitter dun montant supplémentaire de CHF 250'000.00 en faveur
de A.________ pour la mise en uvre de la clause de substitution»
(all. 55) ; que «toute personne visitant latelier de
galvanoplastie et sans connaissance aucune de la chimie devait raisonnablement
se poser la question de la conformité des lieux, vu lactivité déployée en ces
lieux, la présence de produits toxiques et létat général de latelier, dont le
lavabo» (all. 57) ; que les caves de limmeuble, dans lesquelles
les produits toxiques étaient entreposés, avaient été visitées lors de létat
des lieux et que le nombre et létat des fûts «devaient interpeller
toute personne visitant les lieux avec lattention requise» (all.
60) ; quune attention plus particulière pouvait être requise de la
demanderesse, qui avait vécu une situation comparable auparavant (all.
62) ; quau vu de létat de latelier et des avertissements donnés par Y1________,
X.________ SA ne pouvait pas se fier à la mention au CANEPO (v.supraB/b/8), laquelle nexclut pas une pollution plus grave (all. 64) ; que X.________
SA, A.________ et B.________ avaient fait preuve dune «négligence
évidente» en renonçant à se renseigner auprès du SENE «sur
les contraintes techniques liées à la pollution du site» (all.
66) ; quil était notoire que lutilisation de produits toxiques était
nécessaire dans la galvanoplastie et que la réglementation pour
lutilisation de tels produits avait évolué avec le temps (all. 67) ;
quaucune autorisation nétait requise pour acheter des produits toxiques
jusquen 1970 environ ; que feu Y1________ avait obtenu
lautorisation nécessaire le 27 mars 1986 et quil avait suivi des cours
sur les produits toxiques (all. 68).

b)
Par appel en cause du même jour, les défendeurs concluaient à ce quil soit dit
que A.________ et B.________ sont parties à la procédure, en tant quappelés en
cause et, par voie de conséquence, à ce que B.________ soit condamné à verser à
X.________ SA, dune part, «le montant dau moins» 1'272'021.30
francs, avec les intérêts réclamés par celle-ci et, dautre part, lintérêt
bancaire dau moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui avait été
accordé à X.________ SA dès le 28 janvier 2011, jusquà lentrée en force du
jugement au fond ; à ce que A.________ soit condamné à verser 250'000
francs à X.________ SA, avec intérêt à 5 % lan dès le 1erfévrier
2011 ; sous suite de frais et dépens.

Selon
les défendeurs, B.________ avait, en négligeant de porter la moindre mention ou
réserve dans la promesse de vente et lacte de vente, malgré les avertissements
de Y1________ concernant lassainissement de son atelier, fait
preuve dune négligence grave qui leur avait porté préjudice. Quant à A.________,
il avait visité limmeuble en compagnie dun architecte, connaissait
parfaitement létat de latelier de galvanoplastie et de lentrepôt, et avait
recommandé en toute connaissance de cause lachat de limmeuble à I.________,
tout en fixant un prix très important pour la clause de substitution.

J.a) Le 8 mai 2015, A.________ a conclu au rejet de la demande
dappel en cause, sous suite de frais et dépens. Il exposait avoir eu
connaissance de lexistence de lancien atelier de galvanoplastie, mais que
rien ne laissait penser que cet atelier avait généré une pollution telle que
découverte par la suite ; que lappartement de feu Y1________,
un autre appartement, latelier de galvanoplastie et les caves de limmeuble
avaient été visités le 1erfévrier 2011, au contraire des garages
qui étaient loués et des chambres hautes de limmeuble, «faute davoir
les clés daccès» ; quen aucun cas il navait pu se douter ni
se rendre compte de la présence de produits dangereux dans limmeuble, ni que
les murs, parquets et plafonds des appartements puissent contenir des polluants
à haute dose ; quun montant de 20'000 francs «était prévu pour
évacuer du matériel se trouvant dans lancien atelier notamment de vieux bidons
vides» ; quil navait «jamais été question dévacuer
des produits dangereux» ; que ces produits «se
trouvaient cachés sous lescalier derrière une paroi en bois (découverts par C.________),
dans les caves et les garages auxquels nous navions pas accès car ceux-ci
étaient loués» ; soutenir les conclusions prises par X.________
SA.

b)
Le 11 mai 2015, B.________ a écrit au tribunal civil que son activité sétait
«strictement limitée à linstrumentation dune promesse de vente et
dune vente immobilière» ; quil était difficile, voire
impossible, de déceler quelle responsabilité lui-même pourrait endosser dans
cette affaire.

c)
Les défendeurs ont répliqué aux réponses de A.________ et de B.________ le 8
juin 2015, en maintenant leurs conclusions.

d)
Le tribunal civil a rejeté lappel en cause par décision du 18 août 2015.

K.Le 26 octobre 2015, la demanderesse a déposé une réplique,
confirmant les conclusions de la demande. En substance, elle a allégué que feu Y1________
navait jamais informé A.________, B.________, ni les représentants de la
demanderesse «quil entreposait de manière illicite plus de neuf
tonnes de produits chimiques dangereux dans son immeuble» ; que
sil lavait fait, la transaction naurait jamais pu être conclue, lopération
devenant financièrement insupportable au vu du coût de lassainissement de
limmeuble (all. 77) ; quil était possible dexercer une activité de
galvanoplaste «sans pour autant déverser dans les canalisations
communales, ou stocker de manière illicite, des quantités très importantes de
produits dangereux» (all. 79) ;  que Y1________
avait exercé la profession de galvanoplaste sans autorisation durant 14 ans (de
1972 à 1986) ; quil sétait permis de «pratiquer des trous dans
les canalisation communales pour pouvoir y déverser des produits toxiques» ;
quil entreposait dans un même local des produits générant un risque encore
accru en cas de mélange entre eux, «dans des conditions de stockage
inadmissibles et au moyen de récipients vétustes, rouillés ou pourris»
; quil avait vendu limmeuble affecté de défauts majeurs, dont il connaissait
lexistence, mais dont il avait tu la réalité, tout cela sous régime dune
exclusion de garantie (all. 80) ; quil avait également trompé les
autorités puisque ces dernières nétaient pas au courant dun tel
entreposage (all. 82) ; quil navait jamais indiqué à ses cocontractants
quun garage et une cave étaient pleins de produits chimiques, mais avait au
contraire affirmé que le garage était loué et quil nen avait pas la
clé ; que laccès à la cave «se situait sous un escalier et était
masqué par différents objets de grande taille, de telle manière à ce que la
porte soit invisible» (all. 83) ; que personne ne pouvait se
douter que feu Y1________, «contrairement à toutes ses
obligations professionnelles, névacuait pas les déchets dangereux de son
activité et quil les stockait à raison de plus de neuf tonnes dans un garage
et une cave de limmeuble» (all. 84) ; que, sagissant des
produits se trouvant dans latelier de galvanoplastie, dont les représentants
de X.________ SA connaissaient lexistence, il ne devait sagir que de
quantités limitées et de produits sans danger particulier, dès lors que Y1________
avait cessé son activité professionnelle depuis près de 20 ans ; que la
demanderesse avait constitué une provision «en vue de lévacuation des
produits en question» ; quen revanche, lampleur réelle du
problème nétait pas décelable (all. 85) ; que cétait uniquement en
septembre 2011, alors que C.________ avait été mandaté en lien avec les
produits se trouvant dans latelier de galvanoplastie, quun locataire sétait
approché de lui pour lui parler du garage ; que ledit garage avait été
ouvert et la fameuse cave découverte suite à lintervention du SIS (all.
86) ; quil avait fallu lintervention dun spécialiste des produits chimiques
et du SIS pour découvrir le «pot aux roses» (all. 87).

L.Y3________ est décédé le 1ernovembre
2015, laissant pour seule héritière sa fille, Y6________, qui na
pas répudié la succession et qui a donné mandat à lavocat de feu son père pour
représenter ses intérêts.

M.a) Le 29 janvier 2016, les défendeurs ont déposé une duplique
et confirmé les conclusions de leur réponse. En substance, ils ont ajouté que
feu Y1________ navait rien à cacher ; que la quantité de
produits chimiques importait peu ; que leur présence était
connue (all. 89); que lévolution du métier de galvanoplaste et des
connaissances et des exigences en la matière ne permettaient pas de retenir une
quelconque responsabilité de feu Y1________ dans le cadre de
lexercice de son activité ; quil convenait de prendre en compte le temps
qui sétait écoulé depuis la fin de lactivité de feu Y1________ et
lévolution des connaissances scientifiques, qui avait mené lEtat à prendre
des mesures et que le prénommé ignorait de bonne foi (all. 91) ; que
lacheteur doit vérifier la chose, même si elle est louée (all. 92) ; que
rien nempêchait la demanderesse de procéder à une nouvelle visite pour accéder
aux locaux inaccessibles ; que laccès à tous les garages était possible.

b)
La demanderesse sest déterminée sur les allégués de la duplique le 16 mars
2016.

N.a) La juge civile a rendu son ordonnance sur les preuves le
11 mars 2016 (v. ég. correctif du 22 mars 2016) ; à cette occasion, elle a
notamment réservé lexpertise sollicitée par la demanderesse et portant sur
lestimation des coûts liés à la démolition et à la reconstruction complète de
limmeuble.

b)
Dans le cadre de la procédure probatoire, le tribunal civil a requis différents
dossiers et pièces, en sus des pièces déposées par les parties.

c)
Une première audience a eu lieu le 13 mai 2016. Les parties ont confirmé leurs
conclusions, puis le tribunal a entendu A.________ et B.________ en qualité de
témoins.

ca)
A.________ a notamment déclaré avoir fondé X.________ SA en 2006 et avoir cédé
ses parts en 2013 ; quil était actionnaire de X.________ SA et sétait
«chargé des démarches relatives aux travaux pour le compte de la
société» ; avoir été «payé au mandat» ;
avoir agi pour le compte de la société déjà au moment de signer la promesse de
vente ; que B.________ lavait contacté pour lui proposer laffaire ;
avoir vu lors de la visite  qui avait eu lieu avant la signature de la
promesse de vente  «deux énormes cuves en métal», vides dans
ses souvenirs, ainsi quune installation de tuyaux qui ressortaient le long de
la façade nord ; ne pas avoir eu accès aux greniers, au garage, ni au
dépôt sous lescalier ; que feu Y1________ leur avait dit
quils ne pouvaient pas voir ces locaux, qui étaient loués ; quune
provision de 10'000 à 15'000 francs avait été prévue «pour évacuer les
locaux» suite à la visite des architectes J.________ et K.________,
«intervenus comme experts» ;  que Y1________
leur avait «montré quelques solvants qui se trouvaient à côté de la
chaudière, soit une dizaine de bouteilles en plastique et en métal» ;
que lui-même et B.________ ne sétaient «pas posé plus de questions» ;
que Y1________ ne leur avait «jamais parlé de tonnes de
produits chimiques, ni des trous dans lesquels ceux-ci étaient déversés»,
ni ne leur avait dit «quil avait déversé des produits dans les puits
perdus» ; que ce nétait que par la suite que C.________ en
avait découvert neuf tonnes, dans des endroits auxquels ils navaient pas eu
accès, notamment un bidon percé contenant du mercure et du cyanure «caché
en enfilade derrière une porte en bois, sous lescalier» ; que Y1________
lui avait paru «très sympathique et touchant» ; que
concernant les rénovations à faire, ils avaient essentiellement parlé du
chauffage ; que les 250'000 francs quil avait touchés couvraient les
honoraires pour sa propre activité, ainsi que les honoraires des architectes
quil avait mandatés. À la question de savoir pour quelles raisons, connaissant
lexistence dun atelier de galvanoplastie, il navait pas fait procéder à une
expertise concernant la pollution de limmeuble, A.________ a répondu que les
deux cuves étaient sèches ; quil savait que feu Y1________
navait plus eu dactivité depuis 10 ans ; que latelier était petit, en
comparaison de la taille des bureaux ; être parti du principe que les
ateliers de galvanoplastie étaient suivis par les autorités et quen 40 ans, il
y avait eu beaucoup de contrôles ; sêtre également fié au CANEPO ;
ne sêtre douté à aucun moment que limmeuble était pollué ; quil ne
laurait pas fait acheter sil lavait su ; avoir «fait confiance
au notaire qui avait une relation privilégiée avecY1________»

cb)
B.________ a notamment déclaré que Y1________ lui avait demandé de
lui signaler sil connaissait une personne intéressée par lachat de son
immeuble ; avoir eu des contacts avec A.________, puis lavoir accompagné
chez Y1________ pour le lui présenter ; avoir, en compagnie de A.________,
visité lappartement de Y1________ et «fait un tour de
latelier» ; ne pas avoir vu dautres logements, ni les garages,
au sujet desquels Y1________ avait dit quils étaient loués, si bien
quil nétait pas possible dy accéder ; que des machines, de loutillage
et des récipients se trouvaient dans latelier, qui était composé de deux
étages reliés par un escalier en colimaçon ; ne pas avoir participé aux
discussions entre A.________ et Y1________ ; ignorer comment le
prix de vente, dune part, et celui de la clause de substitution, dautre part,
avait été fixés ; ignorer si les parties avaient «discuté de la
pollution éventuelle de limmeubleou de la possibilité de réaliser une
expertise» ; quà sa connaissance, les parties navaient pas
discuté au sujet de la constitution dune réserve ; que la clause
dexclusion de garantie figurait dans tous les actes quil instrumentait, sous
réserve de ceux concernant de nouvelles constructions ; toujours expliquer
la notion de défauts cachés au moyen dexemples.

d)
L.________ (déposition quil nest pas utile de résumer ici), C.________ et J.________
ont été entendus en qualité de témoins à loccasion dune deuxième audience,
qui sest déroulée le 7 juin 2016.

da)
C.________ a notamment déclaré avoir procédé dans un premier temps à une
reconnaissance générale des lieux et photographié chaque local en létat, avant
déplacement des matériaux ; quune infime quantité des produits découverts
(environ 5 ) étaient de type ménager ; que tous les autres étaient
des produits de type mutagène et/ou cancérogènes ; que tous ces produits
provenaient de lactivité de galvanoplastie et avaient été commandés par Y1________
et «nécessitaient tous dêtre traités via une filière de recyclage ou
délimination contrôlée» ;qu«au
rez-de-chaussée, certains produits étaient daccès difficile, recouverts par
des bâches, sous les établis» ; qu«[i]l y en avait
dans le local de décalque, dans les locaux de photographie et dans latelier de
galvanoplastie» ; qu«[a]u sous-sol, il y avait des produits
en vrac dans un local qui cont[enai]t de grandes tables» ; que «[l]a
majorité de ces produits (60 %) se trouvaient dans une cave fermée [quil avait
lui]-même ouverte» ; que «[l]entrée de cette cave nétait
pas visible» ; que lui-même avait «dû déblayer des matériaux
(cartons, planches, matériaux de rebus) pour dégager la porte qui nétait pas
visible à priori» ; quil avait ensuite «dû dégager le
matériel qui sy trouvait pour pénétrer dans la cave» ; qu«[e]n
retrait, sur la droite, sous un escalier, dans un endroit qui nétait pas
visible depuis lentrée, se trouvaient beaucoup de fûts dont un était percé» ;
que «[c]ertains produits se trouvaient dans des cartons ou des sacs en
papier, eux-mêmes corrodés par lhumidité du local» ; que «[l]e
sol était recouvert de sels de produits chimiques» ; qu«[i]l
y avait également des produits chimiques dans dautres locaux, notamment dans
les chambres hautes qui contenaient des cuves et des bombonnes ayant
servi» ; avoir vécu plusieurs évacuations dateliers de
galvanoplastie «mais rarement avec une telle quantité de produits».
À la question de savoir si la pollution de limmeuble, en particulier des
étages, provenait de lactivité de galvanoplastie pendant plusieurs années ou
du dépôt des produits chimiques, C.________ a répondu : «[l]orsque
lactivité de galvanoplastie sest arrêtée, les cuves étaient pleines,
linstallation de ventilation sest arrêtée et le[s] produits se sont évaporés
dans limmeuble. Dans les cuves, on a retrouvé des cyanures cristallisés, ce
qui démontre que cela a pris quelques décennies».

db)
J.________ a déclaré avoir été mandaté par A.________ pour «évaluer le
potentiel actuel et futur de limmeuble» litigieux ; sêtre
rendu sur les lieux à une reprise avec A.________, avant lachat de
limmeuble ; ne pas avoir eu de contact avec Y1________ ;
quil ignorait quune activité de galvanoplastie avait eu lieu dans
limmeuble ; avoir vu le sous-sol et que rien ne ly avait fait penser à
une activité industrielle ; ne pas avoir visité latelier, ou du moins ne pas
en avoir le souvenir ; navoir constaté aucun signe de pollution, ni aucun
élément qui aurait justifié une expertise ; que limmeuble lui avait fait
une «très bonne impression» («immeuble de belle
facture avec un beau potentiel») ; quil pensait avoir «fait
une visite complète des lieux», mais avait appris plus tard quils
navaient pas pu aller partout ; avoir néanmoins «visité tout ce
qui était nécessaire à [s]on expertise, à savoir les différents étages, les
locaux techniques et les aménagements extérieurs» ; avoir appris
par la suite quon y avait retrouvé 9 tonnes de produits chimiques ; quau
moment de sa visite, «rien ne pouvait [lui] faire penser à la présence
de ceux-ci».

e)
Une troisième audience a eu lieu le 25 octobre 201. M.________ y a été entendu
en qualité de témoin, puis I.________ a été interrogée. La demanderesse y a
confirmé sa demande dexpertise.

I.________
a déclaré avoir signé lacte de vente parce que le propriétaire de la société 
soit A.________  souhaitait acquérir limmeuble en question ; quavant la
signature de lacte, ce dernier ne lui avait rien dit «sur la
situation de limmeuble», mais lui avait juste exposé que ledit
immeuble pouvait être rentable après travaux de rénovation. Il ne ressort pas
du procès-verbal relatif à son audition quelle aurait répondu à la question de
savoir si elle avait visité limmeuble avant de signer lacte de vente, ni que
lune ou lautre des parties ou la juge lui auraient posé cette question.

f)
La juge civile a désigné N.________ en qualité dexpert et lui adressé le
dossier, ainsi quune liste de questions. Ce dernier a rendu son rapport le 16
août 2017, puis un rapport complémentaire le 4 mars 2019, sur la base notamment
dun rapport de G.________ SA du 23 janvier 2019.

O.Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites en dates du 17
juillet 2019 pour la demanderesse et du 16 août 2019 pour les défendeurs.

P.Par jugement du 30 octobre 2019, le tribunal civil a condamné
solidairement Y2________, Y6________, Y4________
et Y5________ à verser à X.________ SA, la somme de 16'086 francs,
avec intérêt à 5 % dès le 25 novembre 2014 (dispositif, ch. 1) ;
rejeté la demande pour toute autre et plus ample conclusion (ch. 2) ;
arrêté les frais judiciaires à 149'001.70 francs et mis ces frais à la charge
de X.________ SA à hauteur de 148'385.10 francs et à la charge solidaire des
défendeurs précités à hauteur de 616.60 francs (ch. 3) ; condamné X.________
SA à verser aux mêmes défendeurs une indemnité de dépens de 22'000 francs (ch.
4). À lappui de ce jugement, la juge civile a, en résumé, retenu et considéré
ce qui suit.

1) Le stockage des
produits chimiques

a) Vu
limportance relativement faible des frais quil avait engendrés
proportionnellement au montant payé par la demanderesse pour acquérir
limmeuble (soit environ 3.5 %), il nétait pas demblée certain que le
stockage des produits chimiques constituât un défaut, sous la forme dune
absence de qualités attendues. Toutefois, il fallait tenir compte de la somme
des défauts pour déterminer si la gravité était suffisante pour que ces défauts
soient qualifiés comme tels. Vu limportance de la pollution de limmeuble (v.infra2.b), le fait que des produits chimiques aient été stockés dans limmeuble
devait donc être considéré comme un défaut (cons. 2).

b) Une très
grande quantité de produits chimiques (not. 1'650 kg de produits dans
latelier de galvanoplastie ; 275 kg dans le corridor central du
rez-de-chaussée ; 1'500 kg dans celui du sous-sol ; 6'339 kg
[emballage inclus] dans le local de produits chimiques du sous-sol) se trouvait
dans les locaux que A.________ avait visités (not. latelier de galvanoplastie
et le sous-sol, mais non les greniers, les garages et le dépôt sous lescalier)
avant la signature de la promesse de vente en compagnie de B.________ et de feu
Y1________. La présence dune telle quantité de produits pouvait
difficilement leur échapper, contrairement à ce que A.________, B.________ et J.________
avaient déclaré. I.________, représentante de X.________ SA, «aurait
également pu voir ces différents produits, si elle sétait donnée la peine de
se rendre sur place, ce quelle na[vait] pas fait». À la vue dune
telle quantité de produits, tout acheteur diligent devait se rendre compte que
leur évacuation aurait un coût. Dès lors, la première juge a retenu quil y
avait lieu de considérer que les produits chimiques qui nétaient pas d«accès
limité» (soit entre 40 % et 90 % des produits retrouvés, en fonction
de la version de C.________ que lon retient [lors de son audition, C.________
avait déclaré que «[l]a majorité de ces produits (60 %) se trouvaient
dans une cave fermée [quil avait lui]-même ouverte» mais, selon son
propre inventaire  page 10 , la quantité de produits retrouvés dans la cave
fermée d«accès limité» aurait représenté moins dune tonne
environ, soit environ 11 % de la totalité des produits évacués]) ne
constituaient pas un défaut, dans la mesure où ils étaient  ou à tout le moins
auraient dû être  connus de la demanderesse.

Sagissant des
produits d«accès limité», la demanderesse ne pouvait  et
naurait pas dû  avoir connaissance de leur existence, dans la mesure où ils
se trouvaient dans une pièce fermée, dont lentrée nétait pas visible ;
le même constat était valable pour les produits retrouvés dans les chambres
hautes et dans les garages, dont la quantité nétait toutefois pas établie. Ces
produits devaient donc être considérés comme un défaut «caché».

Cest aux
défendeurs quil incombait de prouver que la demanderesse avait  ou aurait dû
avoir  connaissance de ces produits et donc de prouver quelle était la
quantité exacte des produits en question. Or, pour prouver cet élément, ils
navaient requis que les témoignages et interrogatoires des différents
intervenants, et non linventaire ou dautres pièces qui auraient pu permettre
détablir ce fait avec plus de certitude, si bien quil fallait considérer à ce
stade que seuls 40 % des produits étaient  ou auraient dû être  connus de la
demanderesse et ne constituaient donc pas un défaut (cons. 3).

c) En sa
qualité dexploitant de lentreprise de galvanoplastie et propriétaire de
limmeuble durant «toutes ces années», feu Y1________
avait connaissance du défaut «caché» ; cétait
dailleurs lui-même qui avait mis les produits chimiques dans la cave du
sous-sol, sous lescalier, dans les garages et dans les chambres hautes
(greniers). Feu Y1________ avait frauduleusement dissimulé ce défaut
caché à la demanderesse, puisquil avait dissimulé la porte de la cave au moyen
dobjets encombrants et «faussement prétendu que les chambres
hautes ainsi que les garages étaient loués et quil nen avait pas les clés».
Le dol était donc établi sur le principe.

Toutefois, la
quantité exacte de produits chimiques dissimulés nétait pas établie, à mesure
que linventaire de C.________ détaillant les produits qui se trouvaient dans
limmeuble ne tient pas compte, sagissant de la cave sous lescalier, des
produits qui se sont répandus sur le sol ; quil ne précise pas quelle
quantité de produits se trouvait dans le garage ; quil ne fait pas
mention de ceux qui auraient été retrouvés dans les chambres hautes ;
quil mentionne un rapport de lentreprise D.________ AG quil sagirait de
consulter pour obtenir des «informations complémentaires» ;
que la demanderesse na pas fourni ce rapport. Le manque de collaboration,
respectivement de transparence de la demanderesse sur ce point conduisait le
tribunal à interpréter ces différents moyens de preuve en sa défaveur. La juge
civile a partant retenu que la quantité de produits chimiques dissimulés était
dune tonne (correspondant à la quantité de produits décrite comme étant
d«accès limité» dans linventaire de C.________), soit 11 %
des 9'096 kilos retrouvés. Pour ces produits-là, la clause dexclusion de
garantie nétait pas opposable à la demanderesse ; sagissant du solde (89 %),
40 % des produits étaient  ou auraient dû être  connus de la
demanderesse et ne constituaient donc pas un défaut (v.suprab) ;
quant aux 49 % restants (89 %  40 %) de produits, ils devaient être
considérés comme défaut «caché» mais non «dissimulé»,
si bien quà ce stade du raisonnement, la clause dexclusion de garantie
restait opposable à la demanderesse pour 89 % des produits (cons. 5).

d) La jurisprudence
selon laquelle une clause d'exclusion ne s'attache pas à des défauts totalement
étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit raisonnablement prendre en
considération nétait daucun secours à X.________ SA. Premièrement, ce nétait
pas le stockage des produits qui rendait limmeuble inutilisable, mais bien
plutôt la pollution. Deuxièmement, X.________ SA avait  ou aurait dû avoir 
connaissance du fait quau moins 3'600 kilos de produits chimiques se
trouvaient dans limmeuble au moment de la vente ; elle pouvait donc
raisonnablement sattendre à en découvrir dautres, dès lors que la visite de
limmeuble par son représentant A.________ navait pas été complète.
Troisièmement, les frais dévacuation (25'753.35 francs) et les frais liés à la
sécurisation de lévacuation (10'946.25 francs) représentent environ 3.5 % du
prix payé par la demanderesse pour lacquisition du bien-fonds ; une telle
proportion était insuffisante pour admettre que ce défaut était tout à fait en
dehors de ce avec quoi un acheteur devait raisonnablement compter et donc que
la clause dexclusion de garantie ne le couvrait pas (cons. 6).

e) Sagissant
des produits ayant été dolosivement dissimulés par feu Y1________
(11 %), X.________ SA navait pas à prouver quelle en avait correctement avisé
les défendeurs pour pouvoir se prévaloir des règles de la garantie (cons. 7).

f) X.________
SA ne pouvait résoudre le contrat que si la résolution était justifiée par les
circonstances ; à défaut, le juge pouvait se borner à réduire le prix (art. 205
al. 2 CO) ; limportance du défaut était une «circonstance»
importante pour juger du caractère justifié ou non de la résolution. En
loccurrence, la demanderesse ne remplissait pas les conditions dapplication
de laction rédhibitoire, étant donné que le dommage découlant du seul défaut
quelle pouvait invoquer dans le cadre des règles de la garantie pour les
défauts était «très nettement en dessous du prix de vente de
limmeuble», si bien que les circonstances ne justifiaient pas la
résiliation du contrat.

Le prix de
vente de limmeuble était de 750'000 francs ; lévacuation de tous les
produits et la sécurisation de cette évacuation avaient coûté 36'699.60
francs ; il navait pas été prouvé que le prix de vente ne correspondait
pas au prix du marché ; la question de la moins-value engendrée par les
différents défauts navait pas été discutée par les parties dans leurs
écritures. Dans ces conditions, la première juge a décidé de réduire le prix
dun montant correspondant au coût de la remise en état de la chose,
relativement au défaut en cause, soit lévacuation de la partie des produits
chimiques  11 %  considérés comme ayant été dissimulés par feu Y1________,
étant donné que pour remédier au défaut relatif au stockage de ces produits, il
suffisait de les évacuer. Les factures déposées ne permettaient toutefois pas
dindividualiser le coût relatif à ces produits en particulier, si bien que,
«[e]n équité», la juge civile a tenu compte de lentier des
coûts de sécurisation de lévacuation (10'946.25 francs) et dimmobilisation du
camion de lentreprise D.________ AG (2'592 francs TTC), ainsi que du 11 % des
autres coûts (23'161.35 x 11 % = 2'547.75 francs), soit un total de 16'086
francs.

2)
La pollution de limmeuble et ses conséquences

a)
Les défendeurs avaient allégué que le prix de vente avait été fixé
particulièrement bas, en tenant compte du fait que limmeuble était pollué et
que cela nécessiterait dimportants travaux dassainissement. Ce raisonnement
ne pouvait être suivi. En effet, la valeur dassurance dun immeuble correspond
en général à sa valeur à neuf ; elle doit permettre de couvrir les
dépenses qu'exigerait la reconstruction, en exécution contemporaine, d'un
bâtiment de même affectation, de même volume, de structure et de qualité
similaires et élevé au même emplacement (art. 29 LAB-NE) ; elle ne
correspondait donc pas à la valeur vénale (ou prix du marché), laquelle tient
notamment compte de lâge et de létat général du bâtiment au moment de la
vente, ainsi que de loffre et de la demande. Quant à la valeur fiscale de
limmeuble (ou estimation cadastrale), la législation cantonale prévoit quelle
doit être révisée lorsquun immeuble est aliéné à une valeur qui sen écarte de
plus de 20 % (art. 209 al. 1 et 2 let. b LCdir-NE) ; dès lors
que le prix de vente fixé par les parties (750'000 francs) ne dépassait la
valeur fiscale du bien (635'000 francs) que de 15 %, rien ne permettait de retenir
que le prix de vente ne correspondait pas à la valeur vénale, compte tenu
uniquement de lâge et de létat général de limmeuble, sans quil ne soit tenu
compte de limportante pollution qui affectait limmeuble et de ses
conséquences.

b)
La pollution de limmeuble et ses conséquences constituaient un défaut, sous la
forme de labsence dune qualité attendue, à mesure que cette pollution
diminuait dans une très forte mesure  voire complètement  aussi bien la
valeur que lutilité prévue (ou, à tout le moins, lutilité que lon pouvait
normalement attendre dun immeuble locatif) (cons. 2).

c)
Le fait que la demanderesse ait dû avoir connaissance de lentreposage de
nombreux produits chimiques dans limmeuble ne signifiait pas encore quelle
aurait dû avoir connaissance de la pollution et des importants frais
dassainissement en découlant : dune part, il nétait pas établi que la
pollution était la conséquence directe du stockage (elle pouvait avoir été
causée par lactivité de galvanoplastie elle-même) ; dautre part et même
suite à la découverte de lentier des produits, les autorités et les experts en
charge de lanalyse de limmeuble nont pas tout de suite saisi limportance et
les conséquences de la pollution (dans un rapport du 18 février 2013 encore,
les experts de lentreprise G.________ SA écrivaient à ce sujet que lactivité
de galvanoplastie naurait semblerait-il pas affecté les étages ; cétait uniquement
par la suite, après des analyses scientifiques détaillées, que la pollution
globale de limmeuble avait fini par être découverte). Linscription au CANEPO
mentionnée dans lacte de vente permettait à X.________ SA de penser en toute
bonne foi que limmeuble nétait pas pollué dans une mesure qui ne permettrait
pas son utilisation à des fins dhabitation, ceci même en ce qui concerne
latelier de galvanoplastie, puisquil y était mentionné quaucune atteinte
nuisible ou incommodante nétait attendue. En outre, le fait que des personnes
 dont le vendeur  habitaient effectivement dans limmeuble, devait permettre
à tout acheteur de penser que limmeuble respectait les normes sanitaires. Au
moment du transfert des risques, X.________ SA navait donc pas  et naurait
pas dû avoir  connaissance du fait que la pollution de limmeuble était telle
quelle nécessitait une dépollution, si bien que la pollution et ses
conséquences devaient être considérées comme un défaut «caché».
Le défaut étant «totalement étranger aux éventualités que la
demanderesse devait raisonnablement prendre en considération», la
clause dexclusion de garantie ne lui était pas opposable pour ce défaut (cons.
3 et 6).

d)
La juge civile ne parvenait pas à se convaincre que feu Y1________
avait une connaissance effective de la pollution de limmeuble et de ses
conséquences. Cette pollution nétait pas flagrante, puisque mêmes les experts
ne lavaient pas constatée demblée et quil avait fallu attendre plusieurs
mois, voire même des années, pour que son ampleur réelle et ses conséquences
soient finalement découvertes. Il ne ressortait pas du dossier que des
investigations relatives à cette pollution auraient été menées alors que feu Y1________
était propriétaire de limmeuble. Le fait que feu Y1________ ait
toujours travaillé et vécu dans cet immeuble avec toute sa famille laissait
également penser quil navait pas connaissance de cette pollution et de ses
conséquences. À mesure que la demanderesse nétait pas parvenue à prouver la
connaissance effective du défaut par feu Y1________, elle ne
parvenait pas à apporter la preuve stricte du dol. À ce stade du raisonnement,
la clause dexclusion de garantie restait applicable au défaut relatif à la
pollution et à ses conséquences (cons. 5).

e)
Le prix de vente nétait «pas extrêmement élevé (CHF 750'000.-), eu
égard vraisemblablement à la clause d'exclusion de la garantie et à l'âge de
l'immeuble» mais les parties navaient pas tenu compte, dans le cadre
de la fixation de ce prix, de la pollution de limmeuble et du fait quil
faudrait lassainir. Le coût dassainissement de limmeuble (évalué à CHF 1'234'000.-
hors taxes) était quant à lui supérieur au prix payé par la demanderesse pour
lacquisition du bien-fonds. Limportance économique du défaut dépassait ainsi
très largement les 10 % du prix de vente (cons. 6).

f)
Toutefois et en labsence de dol de la part de feu Y1________ sur ce
point, X.________ SA avait, conformément à larticle 201 CO, lobligation de
signaler «immédiatement» au vendeur les défauts quil ne
pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2) ; à défaut,
la chose était tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Or, en
loccurrence, le courrier du 21 novembre 2011 de «E.________ SA»
à «Gérance F.________» (v.supralet. C/c) ne pouvait
pas être considéré comme un avis de défaut valable, dans la mesure où il
nétait pas suffisamment précis. De plus, il nétait pas établi que cet «avis
de défaut» avait été notifié à la bonne personne, à mesure que la
demanderesse navait pas allégué  et donc,a fortiori, pas prouvé  que
la «Gérance F.________» représentait les défendeurs à cette
époque.

En
outre, X.________ SA navait pas allégué  et donc,a fortiori, pas
prouvé  à quel moment elle avait eu connaissance du fait que limmeuble était
«gravement pollué». À la lecture du courrier du 20 avril
2012 (v.supralet. C/c), on comprenait que lavocat de X.________ SA
lavait écrit après avoir été consulté par la demanderesse, qui aurait, selon
ces lignes, découvert «récemment» cette pollution ; or X.________
SA avait été mise au courant par courrier de la Commission de salubrité de Z.________
du 27 janvier 2012 (v.supralet. C/d), quune grande partie des locaux
de galvanoplastie étaient contaminés et que cela nécessiterait des précautions
en cas de réaffectation de ces locaux, pour éviter que les futurs occupants ne
soient atteints dans leur santé. Il ne sagissait pas là des premiers signes
dun défaut progressif, qui aurait permis à la demanderesse dattendre que le
défaut soit réalisé dans son entier avant quelle ne doive en aviser les
défendeurs. En tant que professionnelle de limmobilier, X.________ SA était
tenue, en découvrant un tel défaut  qui nécessitait donc des mesures
dassainissement et constituait dès lors manifestement une inexécution du contrat
 de le signaler immédiatement aux défendeurs, à moins quelle ne laccepte.
Lavis donné le 20 avril 2012, soit plus de deux mois et demi après le courrier
des autorités, devait être considéré comme étant tardif. Sil sétait avéré, en
fait, que la demanderesse navait réellement découvert ce défaut que plus tard,
il lui incombait alors de lalléguer et de le prouver, ce quelle navait pas
fait.

Supposé
non tardif, lavis de défaut du 20 avril 2012 nétait pas suffisamment précis
quant à limportance du défaut : il ne permettait pas aux défendeurs de se
faire une idée de limportance réelle du défaut ; il ne précisait pas de
quel type de pollution il sagissait ni quels étaient les étages touchés.

Enfin,
lavis de défauts du 20 avril 2012 ne visait pas la pollution affectant les
étages habités de limmeuble, laquelle navait pas encore été découverte à
cette date. Au moment où elle avait découvert que tout limmeuble était
affecté, X.________ SA aurait dû en aviser avec précision les défendeurs, ce
quelle navait pas fait.

Dans
ces conditions, la juge civile navait «dautre choix que de
considérer que le défaut relatif à la pollution de limmeuble et à ses
conséquences a[vait] été accepté par la demanderesse, étant donné quelle
na[vait] pas respecté lincombance de lavis des défauts, dont le caractère
strict ne pouvait échapper à une entreprise active dans limmobilier»
(cons. 7).

Q.X.________ SA appelle de ce jugement le 2 décembre 2019, en
concluant à son annulation et partant à lannulation avec effet rétroactif au 1erfévrier 2011 de la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ;
à ce que les intimés soient condamnés à lui payer le montant de 1'462'422
francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs dès le 1erfévrier
2011 et intérêts à 5 % sur le tout dès le dépôt de la requête de
conciliation ; à ce que les intimés soient condamnés à lui payer lintérêt
bancaire dau moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui lui avait été
accordé le 28 janvier 2011, jusquà lentrée en force du jugement au
fond ; avec suite de frais et dépens. Les griefs à lappui de lappel
seront exposés dans les considérants qui suivent.

R.Au terme de leur réponse et appel joint du 21 janvier 2020,
les intimés et appelants joints concluent au rejet de lappel principal ;
à lannulation du chiffre 1 du dispositif du jugement du 30 octobre 2019 ;
à ce que le chiffre 3 dudit dispositif soit réformé dans le sens de la mise de
la totalité des frais judiciaires à la charge de X.________ SA ; à ce que
le chiffre 4 dudit dispositif soit réformé dans le sens de la condamnation de X.________
SA à payer aux intimés et appelants joints une indemnité de dépens de 22'846
francs ; avec suite de frais et dépens. Les griefs à lappui de lappel
joint seront exposés dans les considérants qui suivent.

S.Au terme de sa réplique et réponse à appel joint du 27
février 2020, X.________ SA maintient lensemble des conclusions prises dans
son appel et conclut au rejet de lappel joint, sous suite de frais judiciaires
et dépens.

T.Le 3 mars 2020, le juge instructeur a écrit aux parties que
léchange décriture était clos, sous réserve du droit de réplique
inconditionnel à exercer dans les 10 jours, et quil serait statué
ultérieurement, sur pièces et sans débats.

U.Les intimés et appelants joints nont pas réagi dans le délai
imparti.

C O N S I D E R A N T

1.a) Interjetés dans les formes et délai légaux, lappel et
lappel joint sont recevables à cet égard (art. 311-313 CPC), sous réserve des
défauts de motivation mis en évidence ci-après, ainsi que du considérant 1/b
ci-dessous.

b)
Les conclusions en appel de lappelante vont au-delà des dernières conclusions
présentées en première instance. Celles-ci sont irrecevables, en tant quelles
excèdent celles-là, à mesure quon ne voit pas  et que lappelante nexpose
pas  en quoi les conditions de larticle 317 al. 2 CPC seraient réalisées.

2.Il nest pas contesté que feu Y1________ et X.________
SA ont conclu un contrat de vente immobilière régi par les articles 216 ss CO
et que la garantie pour les défauts de la chose vendue est régie par les
articles197 ss CO, applicables par renvoi de
larticle 221 CO.àteneur
de l'article197 CO, le vendeur est tenu de
garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des
défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa
valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure
(al. 1) ; il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2).

2.1Le défaut au sens de
cette disposition se définit comme labsence dune qualité dont le vendeur
avait promis lexistence ou à laquelle lacheteur pouvait sattendre selon les
règles de la bonne foi. Il faut à cet égard comparer deux états : létat
de la chose qui a été livrée et létat de la chose qui devait être livrée ;
le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques (défaut
primaire) ou au moins trouver son origine dans un défaut qui existait déjà au
moment du transfert des risques (défaut secondaire). La question de savoir si lacheteur
aurait ou non conclu le contrat ou ne laurait pas conclu aux mêmes conditions
sil avait connu le défaut dépend de lensemble des circonstances, du contenu
(souvent implicite) de laccord et des règles de la bonne foi, et non des
seules attentes subjectives de lacheteur ; si la chose a plusieurs
défauts, cest la somme de ces défauts qui est déterminante (Tercier/Bieri/Carron,
Les contrats spéciaux, 5eéd., nos 659 ss ;Venturi/Zen-RuffineninCR CO I, n. 17adart. 197 et les réf. citées).

2.2L'article 200 CO précise
que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment
de la vente (al. 1), ni des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même
en examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé
qu'ils n'existaient pas (al. 2). Dans ces cas, dont il appartient au vendeur de
prouver que lhypothèse est réalisée, il n'y a pas à proprement parler de
défaut. L'article 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut
lorsqu'il est reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention
commandée par les circonstances ; il s'agit d'un cas d'application de
l'article 3 al. 2 CC ; la règle vise un cas où lignorance de lacheteur nest
pas digne de protection (arrêt du TF du20.05.2014
[4A_619/2013]cons. 4.1 et les réf. citées). Pour éviter de se voir opposer
lexclusion de la garantie, lacheteur doit procéder à un examen de la chose
avant ou lors de la conclusion du contrat, en faisant preuve de «lattention
habituelle» (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 698 ;Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 6 ad art. 200). Ce devoir nimpose en particulier pas à lacheteur
de recourir à un expert (ATF 131 III 145cons. 6.3). Par exemple, lacheteur dun appartement en construction na pas à
vérifier que la surface du logement corresponde à celle prévue par le contrat
(arrêt du TF du14.02.2008
[4A_417/2007]). Lorsque le contrat contient une clause exclusive de
garantie, on peut toutefois attendre de lacheteur, qui accepte de ne plus
pouvoir se prévaloir de certains défauts, quil examine plus attentivement la
chose avant la conclusion du contrat. Le devoir de vérifier la chose va dès
lors au-delà de «lattention habituelle» dont lacheteur
doit, en général, faire preuve ; il nen va différemment que lorsque la
vérification plus attentive de la chose nest pas (ou nest que difficilement) possible
ou ne peut raisonnablement être exigée de lacheteur, ou lorsque le vendeur
dissuade lacheteur dy procéder (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3adart. 199).

2.3Selon larticle 199 CO,
toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. La «dissimulation
frauduleuse» au sens de cette disposition couvre tous les
comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de larticle 28 CO ;
le dol éventuel suffit, en ce sens que la tromperie intentionnelle est déjà
réalisée lorsque le vendeur qui connaît le défaut envisage et accepte la
possibilité que l'acheteur ne le découvre pas ; le fardeau de la preuve du
dol incombe à l'acheteur. La dissimulation frauduleuse est notamment réalisée
lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut alors qu'il a
une obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi ;
savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret ;
le vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait  ou devrait savoir 
que celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet, ou lorsqu'il s'agit
d'un défaut (notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas
s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci ; le vendeur est
dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut de bonne foi partir du principe
que l'acheteur va s'informer lui-même, qu'il va découvrir le défaut sans autre,
sans difficultés ;  est décisive la question de savoir si le vendeur,
dans les circonstances concrètes, est autorisé à supposer que l'acheteur
découvrira le défaut (ATF 131 III 145,
cons. 8.1, JdT 2007 I, p. 261 ; arrêt du TF du20.05.2014
[4A_619/2013]cons. 4.1 et les réf. citées).

L'invalidité de
la clause d'exclusion suppose que le vendeur connaisse l'existence des défauts,
car la dissimulation est un comportement intentionnel (arrêt du TF du04.07.2011
[4A_196/2011]cons. 3, qui citelATF 66 II 132cons. 6
p. 139 et lATF
131 III 145cons. 8.1 p. 151). Lon parle ici dune connaissance effective
du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne
suffisant pas (arrêt du TF du20.08.2009
[4A_226/2009]cons. 3.2.3, qui cite notammentlATF 81 II 138cons.
3).

La nullité a
une portée limitée : elle est dabord limitée à la garantie pour les seuls
défauts dissimulés, la clause limitative ou exclusive demeure valable
sagissant des défauts que le vendeur na pas frauduleusement dissimulés ;
la nullité nest ensuite que partielle, en ce sens quelle naffecte que la
clause en question, à lexclusion des autres clauses du contrat ou du contrat
lui-même, et cela indépendamment des conditions de larticle 20 al. 2 CO (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4adart. 199).

2.4La jurisprudence admet
également qu'une clause d'exclusion de garantie ne s'attache pas à des défauts
totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit raisonnablement
prendre en considération ; en dautres termes, un défaut ne tombe pas sous
le coup de la clause d'exclusion de la garantie, s'il est tout à fait en dehors
de ce avec quoi un acheteur devait raisonnablement compter (ATF 130 III 686cons. 4.3.1, JdT 2005 I 247 ;126 III 59cons. 4a et 5a ;107
II 161cons. 6c ; arrêt du TF du02.12.2010
[4A_551/2010]cons. 2.6). Il faut établir, dans le cadre d'un seul examen
d'ensemble, si l'acheteur devait compter avec des défauts d'une nature
déterminée dans la mesure existante ; par exemple, même si un acheteur qui
acquiert une maison pour y habiter doit en principe compter avec des défauts
d'une nature déterminée, cela ne signifie pas qu'il doive les envisager dans
une ampleur telle que la maison soit dans une large mesure inutilisable pour
l'usage d'habitation qui était prévu ; le point de savoir si un défaut
d'un immeuble compromet sensiblement le but du contrat ne peut en principe pas
être résolu sans prendre en considération le rapport entre le prix de vente
pour l'objet présumé sans défaut et apte à l'utilisation prévue et les frais
d'une éventuelle élimination des défauts pour rendre l'objet apte à l'usage
prévu ; il faut cependant réserver le cas où un acheteur fixe un prix de
vente bas, eu égard à la clause d'exclusion de la garantie et à l'âge de
l'immeuble ; dans ces conditions, même des frais d'élimination des défauts
relativement élevés par rapport au prix de vente ne peuvent guère compromettre
sensiblement le but économique du contrat (ATF 130 III 686cons. 4.3.1, JdT 2005 I 247).

3.Dans un premier grief (appel, ch. IV/B), lappelante reproche
à la première juge davoir opéré une distinction entre le stockage des produits
chimiques, dune part (v.supraFaits, let. P/1), et la pollution
de limmeuble et ses conséquences, dautre part (v.supraFaits,
let. P/2) ; de lavis de lappelante, cette distinction ne faisait «aucun
sens» (appel, p. 13), à mesure que léventuel lien de causalité entre
lun et lautre nétait pas pertinent ; que, même pris isolément, la
présence de chacun deux entraînait la classification de limmeuble en tant que
site contaminé, au sens de lOrdonnance fédérale du 26 août 1998 sur
lassainissement des sites pollués (OSites, RS 814.680), parce que «tant
la pollution que la présence des produits chimiques ont nécessité des mesures
dintervention».

3.1Le
raisonnement de lappelante repose sur un allégué prémisse, à savoir que par la
mention figurant au chiffre 8 de la page 4 de lacte de vente (dont la teneur
est reproduite ci-dessus [Faits, let. B]), les parties auraient «expressément
convenu que lune des qualités (convenues ou, à tout le moins, promise par le
vendeur) est [] quil sagit dun"site pollué pour lequel on ne
sattend à aucune atteinte nuisible ou incommodante"».

Déterminer
quelle était lintention des parties au moment dadopter la clause dun contrat
est une question de fait et non de droit. Or lappelante na pas allégué le
fait en question en temps utile lors de la procédure de première instance, si
bien que lallégué est tardif  et partant irrecevable  au stade de lappel,
faute pour les conditions de larticle 317 al. 1 CPC dêtre réalisées.

Par
surabondance, il ressort des explications données par B.________ que ce notaire
avait pris seul linitiative de la consultation du CANEPO et que cette mention
correspondait à une pratique notariale existant depuis 2008 ou 2009, puis
devenue obligatoire en 2014 ou 2015. Une telle exigence vise manifestement à
informer doffice lacquéreur dun immeuble du contenu du CANEPO. Dans ces
conditions, on ne saurait déduire de la mention dans lacte de vente de
linscription au CANEPO que le vendeur entendait garantir à lacquéreuse
quaucune atteinte nuisible ou incommodante était attendue. Au contraire, rien
ne permet de penser que cette mention serait le résultat dune discussion entre
les parties, ni même que les parties auraient discuté de cette mention. De
plus, feu Y1________ ne disposait manifestement pas des
connaissances techniques pour donner à lappelante la garantie que celle-ci
prétend avoir reçue. Même supposé introduit en procédure en temps utile,
lallégué selon lequel les parties auraient eu lintention dintégrer dans le
contrat de vente des notions de droit administratif, de manière à ce quelles
«deviennent lexpression de la manifestation de volonté des parties»
ne pourrait donc pas être retenu, à mesure quil nest clairement pas
établi.

3.2En
faisant valoir que le stockage des produits chimiques, dune part, et la
pollution de limmeuble et ses conséquences, dautre part, devaient être
appréhendés comme une unité, en ce sens que «lemploi et le stockage
de produits chimiques et la pollution de limmeuble ont entraîné la
contamination de ce dernier», lappelante contredit la conclusion de
la première juge selon laquelle «il na pas été établi que ces deux
éléments aient forcément été dépendants lun de lautre, étant donné que rien
au dossier ne permet de prouver que cest le stockage de produits chimiques
dans limmeuble et pas lactivité de galvanoplastie elle-même qui a engendré la
pollution».

Premièrement,
le point de vue de lappelante nest guère compréhensible, en ce sens quon ne
saisit pas quelle distinction elle opère entre la pollution de limmeuble et la
contamination de celui-ci.

Deuxièmement,
à lappui de son point de vue, lappelante noppose  hormis lallégué tardif
et en tout état de cause mal fondé examiné ci-avant (cons. 2.1)  aucun
argument au raisonnement de la première juge, si bien que le grief na pas à
être examiné plus avant, vu lexigence de motivation posée à larticle 311 al.
1 CPC.

Troisièmement
et à supposer que lappelante entendait faire valoir que la pollution de
limmeuble avait été causée tant par lactivité de galvanoplastie que par le stockage
dans limmeuble de produits chimiques, force est de constater en premier lieu
que cet allégué relatif aux causes de la pollution na pas été présenté en
temps utile, si bien quil est tardif et, en second lieu, quon ne voit
pas  et que lappelante nindique pas  quels éléments du dossier prouveraient
ce fait. Enfin, on précisera par surabondance quà suivre un tel raisonnement,
il faudrait alors conclure que lappelante connaissait ou aurait dû connaitre
la pollution de limmeuble au jour de la vente, puisque son représentant A.________,
dune part, avait pu constater la présence de plusieurs tonnes de produits
chimiques lors de la visite des lieux effectuée le 2 décembre 2010 et, dautre
part, savait que feu Y1________ avait exercé dans limmeuble une
activité de galvanoplastie pendant des décennies. À toutes fins utiles, on
précisera que le raisonnement de la première juge sur ces questions est tout à
fait convaincant et que la Cour de céans sy rallie.

4.Dans son deuxième grief, lappelante conteste avoir eu, au
moment de la vente, une «connaissance effective (positive) des 40 %
des produits chimiques». À lappui de ce grief, elle se réfère aux
témoignages de J.________, L.________, B.________ et C.________, dont il
ressortirait «quil nétait pas possible, en visitant les lieux, de
constater la présence des produits chimiques». Selon lappelante, la
première juge aurait dû retenir, en faits, «que lappelante navait
pas laconnaissance effective (positive) du défaut dans son ensemble».

4.1Ce
grief est irrecevable, car insuffisamment motivé, au sens de larticle 311 al.
1 CPC. En effet, lappelante noppose aucune objection au raisonnement de la
première juge selon lequel A.________ avait  en compagnie de B.________ 
visité «une partie importante des locaux, avant même la signature de
la promesse de vente, dont notamment latelier de galvanoplastie et le sous-sol» ;
selon linventaire dressé par C.________, «il devait indéniablement se
trouver dans les locaux visités, une très grande quantité de produits
chimiques, tels que notamment : 1'650 kg de produits dans latelier
de galvanoplastie, 275 kg dans le corridor central du rez-de-chaussée, 1'500 kg
dans celui du sous-sol et 6'339 kg (emballage inclus) dans le local de produits
chimiques du sous-sol» ; il allait «sans dire que la
présence dune pareille quantité de produits pouvait difficilement leur
échapper, contrairement à ce que A.________, B.________ et J.________ ont
déclaré». Par surabondance, on ajoutera ce qui suit.

4.2Entendu comme témoin dans le cadre de la procédure,A.________,
qui avait visité les locaux pour le compte de lappelante avant la signature de
la promesse de vente, a déclaré avoir vu à cette occasion «deux
énormes cuves en métal», vides dans ses souvenirs, ainsi que «quelques
solvants qui se trouvaient à côté de la chaudière, soit une dizaine de
bouteilles en plastique et en métal».

                   Il
est manifeste que cette description faite par A.________ consacre une
sous-évaluation crasse des produits ayant été vus par le prénommé lors de sa
visite. Cette sous-évaluation sexplique du fait que A.________ na pas tiré
les conséquences qui simposaient du fait du constat de ces produits. En effet,
à la vue dune grande quantité de produits chimiques entreposés dans des locaux,
nimporte quel acheteur diligent se serait, avant denvisager lachat de
limmeuble, renseigné auprès dun expert en produits chimiques sur la nature de
ces produits, la conformité de leur stockage, le coût de leur évacuation et les
risques dune éventuelle pollution provoquée par ce stockage. Labsence non
seulement de professionnalisme, mais aussi de diligence élémentaire dont A.________
a fait preuve ressortent aussi du fait quil navait même pas conscience de la
surface totale des locaux  à mesure quil ne sest pas rendu compte que
laccès à une cave avait été dissimulé  et surtout quil navait pas demandé à
visiter les locaux prétendument loués à des tiers, alors quen sa qualité de
professionnel de limmobilier, A.________ ne pouvait que savoir que les
locataires avaient lobligation dautoriser le bailleur  soit Y1________
 à inspecter la chose dans la mesure où cet examen était nécessaire à la vente
de limmeuble (art. 257hal. 2 CO).

Or
il ressort tant du témoignage de C.________ que de son inventaire que plusieurs
tonnes de produits chimiques étaient entreposés dans les locaux auxquels A.________
avait eu accès, si bien que ce dernier ne pouvait quen avoir une connaissance
effective. Sur le détail de ces produits (qualité et quantité), il est
manifeste que linventaire est plus fiable que le témoignage de C.________.

Par
ailleurs, le fait que A.________ déclare avoir fait appel à deux architectes
«intervenus comme experts» lors de la visite pour
déterminer le coût de lévacuation des locaux démontre que A.________ savait
avant la visite ou avait constaté lors de sa visite que les locaux étaient
fortement encombrés, et non pas quils abritaient simplement deux cuves vides et
dix bouteilles.

Le
fait aussi que tant X.________ SA (all. 85) que A.________ aient indiqué quune
provision avait été prévue «pour évacuer les locaux»
illustre que le désencombrement desdits locaux nétait pas une formalité, comme
le serait lévacuation de deux cuves vides et de dix bouteilles.

Finalement,
le fait que X.________ SA ait, vers septembre 2011, mandaté un expert, en la
personne de C.________, «pour procéder à un examen et à un inventaire
des produits qui se trouvaient dans limmeuble (aa) [, s]onmandat
consista[n]t à déterminer la quantité comme la qualité des produits chimiques»
qui sy trouvaient  étant précisé que X.________ SA ne lui avait donné aucune
précision quant à lemplacement de ces produits dans limmeuble  illustre quà
ce moment-là, X.________ SA avait une connaissance effective (ou positive) non
pas de la présence dans les locaux de deux cuves vides et dix bouteilles, comme
la admis A.________, mais bien dune quantité de produits justifiant
lintervention dun expert, dune part, et lélaboration dun inventaire,
dautre part.

5.Dans le troisième chapitre de son appel, consacré au dol du
vendeur, lappelante fait valoir que feu Y1________ «était
pleinement conscient du fait, dune part, que ces produits chimiques étaient
déposés dans son immeuble et, dautre part, du fait quils étaient dangereux,
risquaient de polluer limmeuble et devaient être éliminés, dautre part» (p.
20 ; ég. p. 23 évoquant les «risques de contamination»
représentés par ces produits) ; quil avait «dissimulé cet entreposage
à tel point que même des spécialistes ayant visité limmeuble ny ont rien vu
de suspect», «recouvert et dissimulé certains contenants»
ou «empêché le représentant de lacheteuse daccéder à certaines
parties du bâtiment, fortement polluées et/ou qui renfermaient des produits
chimiques» ; que feu Y1________ «avait les
compétences nécessaires pour évaluer et connaître la toxicité des 9 tonnes de
produits chimiques stockés dans limmeuble litigieux» ; quil
avait aussi «les compétences et les capacités suffisantes pour être
conscient des dangers et des risques de pollution que le stockage de ces
produits, respectivement leur manipulation, pouvait engendrer» ;
quil était «resté dans limmeuble aussi longtemps afin précisément de
surveiller ses produits, de les éliminer sans éveiller les soupçons des
autorités», vu la date dacquisition de limmeuble litigieux, la
durée de lexercice de lactivité de galvanoplastie en ce lieu, le fait que feu
Y1________ nétait «en aucun cas titulaire dune
autorisation pour acheter ni manipuler le genre de produits chimiques toxiques
quil a utilisés pendant plusieurs années», le fait quil avait
volontairement caché certains produits et empêché laccès à certains autres, le
fait quil avait percé des canalisations publiques pour y déverser des produits
et sen débarrasser.

Ces
éléments ne sont pas propres à convaincre la Cour que, dans les faits, feu Y1________
connaissait létat de la pollution de limmeuble ou se doutait de cet état.

5.1Est
en effet déterminant à cet égard en premier lieu le fait que les experts en
produits chimiques qui sont intervenus dans ce dossier nont pas immédiatement
saisi lexistence ni lampleur de la pollution de limmeuble. Dans son
raisonnement, lappelant ignore totalement cet élément, que la première juge
avait pourtant pris en compte (cons. 5, p. 29).

a)
Il ressort en premier lieu dune lettre du SENE à Y1________ du 15
décembre 2005 que lexercice dune activité de galvanoplastie durant 33 années
consécutives dans limmeuble litigieux  laquelle impliquait forcément non
seulement lutilisation, mais aussi le stockage de produits chimiques  nétait
pas de nature à faire soupçonner à lautorité compétente une possible pollution
de limmeuble. Dans cette lettre, le Service en question écrivait en effet à Y1________
quau vu de lactivité historique sur sa parcelle, le site allait être inscrit
comme site pollué au CANEPO, étant précisé qu«en létat des connaissances
: on ne sattend à aucune atteinte nuisible ou incommodante pour
lenvironnement ; dès lors, aucune investigation du site ne sera demandée
malgré linscription dans le cadastre» et qu«en cas de réaménagement
du site, il faudra veiller à considérer cet état de fait de la façon suivante :
avant tous travaux impliquant des terrassements en particulier, il conviendra
didentifier les mesures à prendre, après un examen approprié du site par un
spécialiste, et notamment veiller au respect des filières délimination des
déchets générés». Selon les connaissances du SENE en décembre 2005,
lanalyse dun spécialiste nétait ainsi préconisée quen cas de travaux de
terrassement. Or X.________ SA nallègue pas avoir envisagé de tels travaux, nia fortiorien avoir informé feu Y1________. De plus, si le
SENE évoquait des précautions à prendre en termes délimination des déchets, il
ne mentionnait aucun risque de pollution. Au moment de recevoir cette lettre, Y1________
était âgé de 85 ans et il avait cessé son activité professionnelle depuis 13
ans, si bien quon ne saurait lui imputer des connaissances que les experts du
SENE navaient pas. Du moment quil avait cessé son activité professionnelle et
compte tenu de son âge avancé, on ne saurait davantage partir du principe que
feu Y1________, depuis 1992, aurait continué de se tenir au courant
de lévolution des connaissances de la branche, notamment celles relatives à la
pollution générée par lactivité de galvanoplastie ou le stockage de produits
utilisés pour la galvanoplastie.

b)
C.________ a pénétré dans limmeuble pour mener à bien son mandat le 15
septembre 2011 et il a terminé son inventaire le 17 octobre 2011. Il ne ressort
pas du dossier que cet expert ou les spécialistes de Z.________, dont les
Services avaient été alertés le 22 septembre 2011, auraient envisagé une
probable ou même possible pollution ou contamination de tout ou partie de
limmeuble, à la vue de cet inventaire. Au contraire, Z.________ sest dans un
premier temps contentée dordonner lévacuation des produits.

c)
En janvier 2012, les experts de Z.________ nenvisageaient des risques pour la
santé quen cas de «réhabilitation» de lancien atelier de
galvanoplastie (v.supraFaits, let. C/d). Ce nest quen date du 2 août
2013  soit près de deux ans après les premières investigations de C.________
et après la mise en uvre dexpertises techniques complexes (on en veut pour
preuve, à titre dexemple, les expertises de G.________ SA du 28 mai 2013 et du
23 janvier 2019)  que la Commission de salubrité publique a interdit
loccupation de limmeuble, après avoir constaté une pollution, laquelle
affectait possiblement les étages supérieurs (v.supraFaits, let. E).

d)
Dans ces conditions, lappelante ne saurait raisonnablement soutenir que feu Y1________
connaissait létat de la pollution de limmeuble ou se doutait de cet état.
Elle le peut dautant moins quelle allègue que feu Y1________
nétait «en aucun cas titulaire dune autorisation pour acheter ni
manipuler le genre de produits chimiques toxiques quil a utilisés pendant
plusieurs années», si bien quelle ne saurait sérieusement lui prêter
des connaissances que même les titulaires de telles autorisations navaient
pas.

e)
Contrairement à ce que semble prétendre lappelante, le fait que les experts
naient pas immédiatement découvert la pollution nest pas dû au fait que feu Y1________
aurait «dissimulé cet entreposage». On rappellera au surplus
que la dissimulation en question navait rien de subtil et encore moins
dastucieux, si bien quelle nétait pas de nature à échapper à un acheteur  a
fortiori professionnel de limmobilier  faisant preuve de la diligence
minimale commandée par les circonstances, et qui consistait à visiter la
totalité de limmeuble dont lacquisition était envisagée, y compris dexiger
davoir accès aux parties louées (cf. art. 257hal. 2 CO). Le fait que
lappelante ait renoncé à cette démarche illustre son manque de sérieux. Il en
va de même du fait que son représentant na pas réagi après avoir constaté la
présence de plusieurs tonnes de produits chimiques sur les lieux. Le fait que
laccès à une cave ait pu être dissimulé donne enfin une idée de létat
dencombrement des lieux, que X.________ SA a toléré.

5.2La
thèse de lappelante selon laquelle feu Y1________ aurait non
seulement exposé sa santé, mais aussi celle de ses propres enfants à une
pollution qui justifiait linterdiction de loccupation de limmeuble, pour
échapper à une poursuite pénale et/ou pour parvenir à vendre son immeuble au
meilleur prix nest enfin guère vraisemblable. Le fait que feu Y1________
ait vécu dans limmeuble litigieux entre 1959 et le jour de son décès le 16
juin 2011, et quil y ait installé sa famille durant de nombreuses années,
démontre au contraire quil ne se doutait pas que limmeuble puisse être
pollué. Feu Y1________ appartenait manifestement à une «vieille
école» dartisans qui ignoraient largement les risques de leur
activité, comme lillustre la déclaration suivante de C.________ : «si
le rapport mentionne des écoulements dans la cage descaliers en colimaçon
reliant les deux étages de latelier, cest certainement dû à la vidange des
cuves ou au nettoyage de latelier. À une certaine époque, cela se faisait.
Jappelle cela la tache noire de lhorlogerie».

5.3Lappelante
considère comme «décisif pour retenir que le vendeur était non
seulement pleinement conscient de lensemble de la contamination de limmeuble
[], mais surtout du fait que cette contamination était dangereuse et quil
fallait la dissimuler, voire sen débarrasser» le fait que feu Y1________
avait «creus[é] les fondations de limmeuble pour parvenir aux
canalisations publiques», puis «perc[é] celles-ci pour y
déverser des produits toxiques présents dans son immeuble, afin de sen
débarrasser à linsu de tous, y compris des autorités publiques».

X.________
SA sabstient toutefois dexposer  et la Cour de céans ne voit pas  en quoi
les pièces auxquelles elle se borne à renvoyer prouveraient les faits allégués,
si bien que le grief est infondé pour ce premier motif. En tout état de cause,
il est certain que feu Y1________ na pas déversé dans les
canalisations publiques les plus de 9 tonnes de produits qui se trouvaient
encore dans limmeuble au jour de la vente de cet objet.

Au
surplus, et même à retenir, en fait, que feu Y1________ aurait creusé
les fondations de limmeuble pour parvenir aux canalisations publiques, puis
percé celles-ci pour y déverser des produits toxiques, on ne voit pas en quoi
ces faits prouveraient quil était conscient de létat de pollution de
limmeuble ; au contraire, de tels faits tendraient plutôt à prouver la
méconnaissance de feu Y1________ de la toxicité de ces produits et
son appartenance à cette «vieille école» dartisans déjà
évoquée, qui ignoraient largement les risques de leur activité.

6.Vu lensemble de ce qui précède, les développements de
lappelante relatifs aux conséquences du dol du vendeur (ch. IV/E) et aux
droits spécifiques à la garantie pour les défauts (ch. IV/F), qui reposent sur
ladmission du bien-fondé des griefs précédents nont pas à être examinés.

7.Le grief intitulé «arbitraire» (ch. IV/G)
est insuffisamment motivé, et partant irrecevable. Lexigence de motivation
ancrée à larticle 311 al. 1 CPC implique en effet lobligation pour lappelant
de reprendre la démarche du premier juge en mettant le doigt sur les failles de
son raisonnement ; de délimiter clairement les critiques relatives à la
constatation des faits et celles concernant lapplication du droit ; dexposer
avec précision en quoi, pour les premières, les faits retenus seraient en
contradiction avec les preuves administrées et en quoi, pour les secondes, le
raisonnement juridique du premier juge serait erroné. Dans ce contexte, se
contenter dalléguer, à lappui du grief darbitraire, que l«on
"tombe littéralement de sa chaise" à la lecture de larrêt tant la
situation de fait constitue un exemple qui pourrait illustrer parfaitement la
notion de dol du vendeur dans un cours de droit des contrats» nest
de loin pas suffisant.

8.Dans une «argumentation subsidiaire» (ch.
IV/H), lappelante fait valoir que «[l]es avis de défauts [] sont
sans aucun doute intervenus en temps utile, dès lors quil a fallu attendre le
rapport de C.________ pour connaître limportance des mesures à prendre et que
les avis sont antérieurs à ce rapport» ; quil nétait «pas
possible de connaitre exactement lampleur du problème» avant le
dépôt du rapport dexpertise du 23 janvier 2019 ; avoir «correctement
procédé à lavis des défauts, au fur et à mesure quelle découvrait lampleur
de la contamination».

8.1Sur
ce point encore, la motivation de lappel ne respecte pas aux exigences
minimales de motivation posées à larticle 311 al. 1 CPC, en ce sens que
lappelante ne reprend pas la démarche de la première juge (v.supraFaits, let. P/2/f) en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement fort
complet. Par surabondance, on ajoutera ce qui suit.

8.2.Au
sujet du sens et de la portée de larticle 201 CO, on peut renvoyer au
considérant 7a du jugement attaqué, quil est inutile de paraphraser.

8.3a)
En lespèce, bien que C.________ a terminé le 17 octobre 2011 linventaire pour
lequel X.________ SA lavait mandaté, il ne ressort pas du dossier que celle-ci
ait réagi en interpellant le vendeur immédiatement à réception de cet
inventaire. Au contraire, elle a attendu le 21 novembre 2011 pour écrire  non
pas au vendeur directement mais à la gérance F.________  quelle refusait
«pour le moment» de payer le montant de 2'753.25 francs qui
ressortait du «décompte final» établi par cette régie en
rapport avec limmeuble litigieux, bien quelle qualifiait de décompte de
«parfaitement conforme», «en raison des frais
importants qui seront engendrés par le débarras du matériel qui se trouve dans
les locaux occupés par Y1________». Non seulement cet
«avis» est tardif, mais il ne respecte pas les exigences
minimales de précision pour être qualifié davis des défauts valable, à mesure
que bien quelle disposait de linventaire établi par C.________, X.________ SA
se dispensait dindiquer le détail des produits à débarrasser (quels
produits ? en quelles quantités ? où et comment ces produits
étaient-ils stockés ?), comment, à quel coût ces produits devaient être débarrassés
et surtout voir dans cet état de fait un défaut dont elle entendait rendre la
partie venderesse responsable, plus encore au-delà du simple coût pour évacuer
les produits.

b)
Fin janvier 2012, X.________ SA a été informée par la Commission de salubrité
de Z.________ quune «grande partie des locaux quoccupait latelier
de galvanoplastie à létage [étaient] contaminés par lévaporation des produits
contenus dans les cuves» et quen cas de «réhabilitation»
des locaux, «des précautions devront être prises pour que les futurs
occupants ne soient pas atteints dans leur santé». À réception de ce
courrier et si elle entendait ne pas accepter ce défaut, X.________ SA devait
immédiatement informer le vendeur de la découverte de cette contamination et,
dans la mesure du possible, de ses causes et de ses conséquences, ce quelle
na toutefois pas fait puisque ce nest quen date du 20 avril 2012 quelle a
fait état de cette pollution aux héritiers de feu Y1________.

c)
Début août 2013, la même Commission a notifié à X.________ SA sa décision
dinterdire loccupation de limmeuble litigieux, de même que son utilisation
et son exploitation à dautres fins que celles nécessitées par létablissement
dune expertise, jusquà rétablissement de valeurs permettant loccupation du
bâtiment aux fins dhabitation ou de travail. Cette décision était notamment
motivée par le fait que les mesures effectuées avaient établi que les valeurs
limites de concentration des substances toxiques et les valeurs admissibles des
agents physiques aux postes de travail établies par la SUVA étaient
probablement dépassées dans tout limmeuble, y compris au 4eétage.
Il ne ressort pas du dossier quà réception de cette décision, X.________ SA
aurait immédiatement informé les vendeurs de la décision prise par Z.________
et de sa motivation.

d)
Dans ces conditions, la première juge ne pouvait que parvenir à la conclusion
que X.________ SA navait pas respecté lobligation davis qui lui incombait en
vertu de larticle 201 al. 3 CO, avec pour conséquence que limmeuble devait
être tenu pour accepté avec la pollution qui laffectait.

9.Vu lensemble de ce qui précède, lappel doit être
intégralement rejeté.

10.Les appelants joints reprochent à la première juge davoir
retenu que feu Y1________ avait, de manière frauduleuse, dissimulé à
X.________ SA le stockage de produits chimiques dans les chambres hautes, les
garages et la cave dont lentrée était obstruée par divers éléments (soit au
total 11 % des produits découverts dans limmeuble). À mesure que 89 % des
produits «apparaissaient au grand jour», on peinait à
comprendre les potentielles motivations qui auraient mené feu Y1________
à volontairement et délibérément cacher «ce faible pourcentage»
des produits ; que ces 11 % des produits ne présentaient pas de
particularités significatives qui auraient permis dexpliquer le prétendu
comportement frauduleux de feu Y1________ ; que ce dernier
navait «jamais caché le fait que son activité sétait arrêtée à
lorée des années 1990 et quà compter de cette date, les différentes pièces
ayant servi à lexploitation de son entreprise de galvanoplastie étaient
restées en létat» ; quil appartenait à X.________ SA dexiger
de pouvoir accéder à toutes les parties de limmeuble ; quau vu «du
comportement peu sérieux» des personnes ayant visité les lieux pour
le compte de X.________ SA, «il peut être raisonnablement avancé que
même si la porte [daccès à une cave] avait été clairement visible et accessible,
ces derniers nauraient rien relevé de particulier, comme cela a été le cas
sagissant des autres parties visitées qui comportaient les 89 % des produits
chimiques retrouvés» ; aucun élément du dossier ne permettait
détablir que feu Y1________ avait en sa possession les clés de
lensemble des locaux, si bien que le prénommé navait pas menti en disant
quil ne disposait pas des clés des chambres hautes et des caves ; les chambres
hautes et les caves étaient mis à la disposition exclusive des locataires.

10.1Le
vendeur est dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne foi
que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte (ATF 116 II
431cons. 3a) ; à cet égard, il suffit en principe que l'acheteur
puisse s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée par les
circonstances (ATF
102 II 81cons. 2 ; arrêts du TF du12.04.2011
[4A_70/2011]cons. 4.1 ; du13.07.2005
[4C.16/2005]cons. 1.5). La dissimulation doit jouer un rôle déterminant
dans la conclusion du contrat ; le rapport de causalité est rompu si l'acheteur
aurait de toute façon conclu aux mêmes conditions sans la tromperie (ATF 129 III
320cons. 6.3 ; arrêt du TF du12.04.2011
[4A_70/2011]cons. 4.1).

10.2En
lespèce, il a été dit plus haut que X.________ SA sétait, à plusieurs
égards, comportée de manière contraire à la diligence qui était commandée par
les circonstances.

Plusieurs
tonnes de produits chimiques étaient présentes dans les locaux visités par A.________
avant la signature de la promesse de vente. Le prénommé a déclaré avoir agi à
cette occasion pour le compte de X.________ SA. Il na toutefois pas tiré les
conséquences qui simposaient du fait du constat de la présence de ces produits
(se renseigner auprès dun expert en produits chimiques sur la nature de ces
produits, la conformité de leur stockage, le coût de leur évacuation et les
risques dune éventuelle pollution provoquée par ce stockage). Cest là un
premier manquement de X.________ SA à lobligation de diligence que lui
imposaient les circonstances, étant précisé quil ne ressort pas du dossier
quun(e) représentant(e) de X.________ SA aurait visité limmeuble litigieux
dans les heures, voire les jours ayant précédé la vente.

Au
moment de la visite de A.________, les locaux étaient dans un tel état
dencombrement que lintéressé navait même pas réalisé que cette accumulation
dobjets dissimulait une porte, derrière laquelle se trouvait encore de
lespace faisant partie de limmeuble dont lachat était envisagé. Accepter
dacheter des locaux présentant un tel degré dencombrement constitue un deuxième
manquement de X.________ SA à lobligation de diligence que lui imposaient les
circonstances. Ce faisant, la société acquéreuse ne pouvait que saccommoder du
fait que des produits chimiques en grandes quantités se soient également
trouvés dans les locaux quelle renonçait à visiter, en sus de ceux vus par son
représentant.

Il
est établi que X.________ SA na pas exigé de pouvoir visiter les locaux
soi-disant loués, alors quen sa qualité de professionnelle de limmobilier,
elle ne pouvait que savoir que les locataires avaient lobligation dautoriser
le bailleur  soit Y1________ à ce moment-là  à inspecter la chose
dans la mesure où cet examen était nécessaire à la vente de limmeuble (art.
257hal. 2 CO). Il sagit là du troisième manquement à lobligation de
diligence que lui imposaient les circonstances. Ce faisant, elle ne pouvait que
saccommoder du fait que des produits chimiques en grandes quantités se soient
également trouvés dans les locaux quelle renonçait à visiter.

Dans
ces conditions, les comportements imputés à feu Y1________ par la
première juge (dissimuler la porte daccès à une cave au moyen dobjets
encombrants ; prétendre quil navait pas les clés de certains espaces qui
étaient loués) ne revêtent pas une intensité suffisante pour pouvoir être
qualifiés de trompeurs ou dastucieux, vu les manquements crasses de X.________
SA aux devoirs de diligence que lui imposaient les circonstances.

Même
à supposer que les comportements imputés à feu Y1________ par la
première juge puissent être qualifiés de dolosifs, au sens de larticle 199 CO,
on ne pourrait pas retenir, toujours en raison des manquements crasses de X.________
SA aux devoirs de diligence que lui imposaient les circonstances, que les actes
de dissimulation en question auraient joué un rôle déterminant dans la
conclusion du contrat. Au contraire, il faudrait constater la rupture du lien
de causalité entre le comportement prétendument dolosif du vendeur et la
conclusion du contrat, en ce sens que X.________ SA aurait conclu aux mêmes
conditions si feu Y1________ navait pas dissimulé la porte daccès
à une cave au moyen dobjets encombrants, ni prétendu quil navait pas les
clés de certains espaces qui étaient loués (voirATF 129 III
320cons. 6.3).

10.3Finalement,
faute pour X.________ SA davoir avisé le vendeur du défaut relatif au stockage
des 11 % des produits qui se trouvaient dans les locaux quelle avait négligé
de visiter (v.supracons. 8 et sous-considérants), lappelante na
droit à aucune réduction du prix, ni se voir indemnisée du coût de remise en
état de la chose en lien avec lévacuation de 11 % des produits chimiques
entreposés. Lappel joint doit par conséquent être admis.

11.Les frais de la procédure dappel doivent être mis
intégralement à la charge de X.________ SA, qui sera en outre condamnée à
verser à Y2________, Y6________, Y4________ et
Y5________ une indemnité de dépens (art. 95 al. 1cum106 al.
1 CPC ; art. 13 al. 1 et 60 ss de la loi fixant le tarif des frais, des
émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et
administrative [LTFrais,
RSN 164.1]).

12.Vu le sort de lappel et de lappel joint, les frais de
première instance doivent être mis intégralement à la charge de X.________ SA
(art. 318 al. 3 et 106 al. 1 CPC). Y2________, Y6________,
Y4________ et Y5________ ont en outre droit à une pleine indemnité
de dépens pour la procédure de première instance.

Devant
la première juge, le mandataire des défendeurs avait déposé un mémoire
dhonoraire tendant à loctroi dune indemnité de dépens de 22'846 francs. X.________
SA na contesté ce montant ni en première instance ni en appel, si bien que
cest ce montant qui sera alloué.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette lappel,
dans la mesure de sa recevabilité.

2.Admet lappel joint et
réforme en conséquence comme suit le jugement querellé :

1.  Rejette la demande.

2.  Arrête les frais judiciaires à 149'001.70 francs et les met
intégralement à la charge de X.________ SA.

3.  Condamne X.________ SA à verser à Y2________, Y6________,
Y4________ et Y5________ une indemnité de dépens de
22'846 francs. »

3.Arrête les frais
de la procédure dappel à 30'000 francs et les met à la charge de X.________
SA.

4.Invite le greffe
du Tribunal cantonal à restituer à X.________ SA le montant de 20'000 francs,
correspondant au montant de lavance de frais versée qui excède le montant
arrêté au chiffre 3 du présent dispositif.

5.Condamne X.________
SA à payer à Y2________, Y6________, Y4________
et Y5________ une indemnité de dépens de 5'000 francs pour la
procédure dappel.

Neuchâtel, le 9 avril 2020

1Le
vendeur est tenu de garantir lacheteur tant en raison des qualités promises
quen raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la
chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une
notable mesure.

2Il
répond de ces défauts, même sil les ignorait.