ne_gerichte · CCC.2009.59 · 2009-08-04 · fr
CCC.2009.59


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt
 du 11.11.2009

Réf. 4A_425/2009

Réf. :
CCC.2009.59/mc-vc

A.Z. a conclu un contrat de bail avec A. SA, prenant effet le
1er mai 1975, afin d'exploiter un cabinet dentaire au quatrième étage de
l'immeuble [], à Neuchâtel. Un nouveau contrat, portant sur le même objet, a
été conclu entre les mêmes parties; il commençait le 1er mai 1995 pour se
terminer le 30 avril 2005, après quoi il se renouvelait tacitement pour une
durée indéterminée, avec faculté pour chaque partie de le résilier douze mois à
l'avance pour le terme de son échéance. V. SA a conclu un "contrat de
location de magasin" avec P. SA, qui a pris effet le 1er janvier 1997 pour
se poursuivre jusqu'au 28 février 2010. Parallèlement et à la même date, un
contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux a été signé par les mêmes
parties, prévoyant des délais de résiliation différents; toutefois, les parties
paraissent avoir toujours considéré que les délais applicables étaient ceux
prévus par le "contrat de location de magasin". Les deux contrats ont
été repris lors de l'achat de l'immeuble en 2003 par X. AG.

B.Par formules officielles datées du 29 novembre 2007, la
bailleresse a signifié aux locataires la résiliation de leurs baux, pour Z. au
30 avril 2010 et pour V. SA au 28 février 2010, en raison"d'une
rénovation entière de toute la maison [], 2000 Neuchâtel". La
bailleresse souhaitait entreprendre des travaux de rénovation importants dans
l'immeuble qui, selon elle, ne permettaient pas la poursuite des contrats
pendant leur déroulement. En outre, des locaux dans l'immeuble voisin étaient
sous-loués à V. SA par X. AG, respectivement par B. AG, l'identité du locataire
principal, soit du sous-bailleur, étant toutefois douteuse. Le bail de ces
locaux a également été résilié par les deux locataires potentiels, pour le 28
février 2010. Les locataires Z. et V. SA ont contesté la résiliation des baux
auprès de l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel, qui a annulé les
congés. Le bailleur a ensuite saisi le tribunal de district dans le délai utile
de 30 jours.

C.Par jugement du 22 janvier 2009, le Tribunal civil du
district de Neuchâtel a annulé les congés datés du 29 novembre 2007 par lesquels
la société X. AG avait résilié les contrats de bail la liant à la société V. SA
et à Z. Il a mis les frais de justice, arrêtés à 4'120 francs, à la charge de
la demanderesse et a condamné celle-ci à payer aux défendeurs, solidaires, une
indemnité de dépens de 550 francs. Le premier juge a retenu en substance qu'au
moment où la résiliation avait été signifiée aux locataires, soit à la fin du
mois de novembre 2007, le projet de rénovation et d'assainissement de
l'immeuble était à peine à l'état d'ébauche. En effet, selon les pièces
déposées et les déclarations de l'architecte M., entendu comme témoin, un
premier constat de l'immeuble avait été effectué en décembre 2007, l'étude de
faisabilité ayant ensuite été réalisée au cours des mois d'août et septembre
2008, avec plusieurs variantes pour chaque étage, dont au moins une avec
conservation d'une cage d'escalier prétendument non-conforme. Enfin,
l'avant-projet datait de septembre 2008. Selon les déclarations du témoin
précité, plusieurs mois seraient encore nécessaires pour établir le dossier de
soumission et obtenir les autorisations administratives, qui n'avaient pas
encore été demandées. Le premier juge a souligné que de telles autorisations
étaient certes limitées dans le temps, mais que des prolongations pouvaient
être octroyées, de sorte que l'argument relatif à leur péremption, soulevé par
la demanderesse, tombait à faux. Au surplus, aucune autorité n'avait requis la
mise en conformité du bâtiment, pour des raisons sécuritaires ou écologiques.
Le premier juge en a conclu que, même si, comme rappelé par le Tribunal fédéral
dans un arrêt récent (ATF 4A_399/2008 =135 III 112,
cons.3.3.5 et 4.1), le bailleur pouvait en principe résilier des baux pour
effectuer des rénovations conséquentes, le congé était contraire aux règles de
la bonne foi si les motifs invoqués n'avaient pas de réalité tangible. En
l'espèce, comme elle le relevait elle-même dans ses écritures, la demanderesse
n'avait pas de projet de construction définitif. Ainsi, le bailleur ne pouvant
se prévaloir d'aucun projet concret de rénovation au moment de l'envoi des
congés, ceux-ci devaient être considérés comme abusifs et annulés.

D.X. AG recourt contre ce jugement. La recourante fait valoir
en substance que sa volonté de procéder à un assainissement complet de
l'immeuble, de 50 ans d'âge, est parfaitement plausible et légitime  tant les
sanitaires que les installations électriques devant être totalement rénovés et
l'isolation de l'immeuble et le chauffage ne répondant plus du tout aux
standards actuels d'économie d'énergie - et qu'elle n'a jamais été contestée
par les intimées. Selon la recourante, peu importe qu'elle n'ait pas, à l'heure
actuelle, de projet de construction définitif puisque le délai de résiliation
est de 2 ans et 3 mois, soit 4,5 fois supérieur au délai légal de résiliation
pour un local commercial, alors qu'elle n'a besoin que de 12 mois pour faire
établir son projet, obtenir les autorisations requises et adjuger les travaux.
La recourante souligne encore que, compte tenu des travaux envisagés, il n'est
guère raisonnable, voire pratiquement impossible, de maintenir les locataires
en place durant l'assainissement de l'immeuble, cette solution engendrant au
surplus une augmentation considérable tant des coûts que de la durée des
travaux.

E.La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne
formule pas d'observations. Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du
recours et à la confirmation du jugement du 22 janvier 2009, sous suite de
frais et dépens de première et deuxième instances.

C
O N S I D E R A N T

en
droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable.

2.Selon l'art. 19 lit.bLICO, la Cour de
cassation civile "statue avec plein pouvoir d'examen" lorsque la
valeur litigieuse "permet un recours en réforme au Tribunal fédéral".
Cette disposition, toujours formellement en vigueur, n'est plus compatible avec
le droit fédéral, qui ne connaît plus le recours en réforme dès le 1er janvier
2007.

Le
nouvel article 110 LTF n'impose pas le plein pouvoir d'examen de l'autorité de
recours cantonale, pour autant qu'une autorité judiciaire, statuant en instance
précédente, ait examiné les faits librement et appliqué d'office le droit
déterminant. Il convient donc d'interpréter l'article 19 lit.bLICOen se fondant sur
son but, inspiré de l'ancien article 51 OJF, soit permettre au Tribunal fédéral
de vérifier le respect du droit fédéral. Dans le nouveau système, la voie
juridictionnelle prévue à cette fin est le recours en matière civile, ouvert si
la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 francs, dans le domaine du bail à
loyer, ou si la contestation soulève une question juridique de principe (art.74
LTF). Il se justifie dès lors d'admettre un plein pouvoir d'examen de la Cour
de cassation civile si l'une ou l'autre des conditions précitées est remplie.
Tel est le cas en l'espèce.

3.Selon l'article271 al.1 CO, le
congé est annulable s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est
notamment le cas d'une résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de
protection (ATF132 III 737,
cons. 3.4.2). Le caractère abusif ou admissible de la résiliation s'apprécie au
moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat;
si le motif invoqué n'existait pas au moment du congé, celui-ci ne saurait être
validé (TF, CdB 1998, p.104ss). C'est l'expéditeur du congé qui doit prouver la
réalité du motif qu'il invoque, à l'appui de sa résiliation. Cependant, même si
le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe
au demandeur à l'action en annulation, la partie qui résilie a le devoir de
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les
éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF120 II 105,
cons.3c). L'article271 al.1 COn'est pas destiné à
restreindre la faculté du propriétaire de disposer de son bien de la manière
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques, le législateur n'a en
particulier pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre à l'échéance du bail,
des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient
autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas
fictif (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4ème éd., N.2709,
p.398; CdB 1992, p.111). Le bailleur a un intérêt légitime à résilier un
contrat de bail pour effectuer les travaux efficacement et avantageusement, au
lieu de subir une phase de rénovation de longue durée avec des réductions du
loyer en faveur du locataire (ATF135 III 112).

En l'espèce, la recourante
ne conteste pas les constatations du premier juge selon lesquelles, au moment
où les congés ont été signifiés, soit à la fin du mois de novembre 2007, le
projet de rénovation et d'assainissement de l'immeuble se trouvait à peine à
l'état d'ébauche, un premier constat de l'immeuble ayant été effectué en
décembre 2007, suivie d'une étude de faisabilité, avec plusieurs variantes, aux
mois d'août et septembre 2008. Dans son mémoire, la recourante indique
qu'actuellement encore, elle "analyse diverses variantes de
transformation pour choisir celle qui serait techniquement et économiquement la
plus adéquate. A cet égard, il est tout à fait logique qu'elle examine s'il
faut maintenir l'affectation actuelle des locaux ou si, d'un point de vue
économique, il serait plus intéressant d'y aménager des bureaux et/ou des
logements."On ne peut qu'en déduire que, pour le moment, le projet de
la recourante n'est pas arrivé à maturité et ne présente pas de réalité
tangible. Dans la mesure où le dossier de soumission n'a pas encore été établi
et où il n'y a pas eu de demande de permis de construire, il est impossible
d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci
nécessitent, pour être accomplis efficacement et avantageusement pour la recourante,
que le bâtiment soit vidé de ses locataires. Dans ces conditions, c'est avec
raison que le juge de première instance a retenu le caractère abusif des congés
signifiés aux locataires. Mal fondé, le recours doit être rejeté.

4.Les frais judiciaires seront mis à la charge de la
recourante, qui succombe. Celle-ci sera également condamnée à verser une
indemnité de dépens aux intimés qui ont présenté des observations par leur
mandataire.

Par ces motifs,LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.Rejette le
recours.

2.Met les frais
judiciaires, avancés par la recourante par 2'200 francs, à la charge de
celle-ci et la condamne à verser une indemnité de dépens de 600 francs aux
intimés.

Neuchâtel, le 4
août 2009

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffierL'un des juges

A. Annulabilité du congé

I. En général

1Le congé est annulable
lorsquil contrevient aux règles de la bonne foi.

2Le congé doit être
motivé si lautre partie le demande.