ne_gerichte · CACIV.2016.98 · 2017-08-07 · fr
CACIV.2016.98


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 15.12.2017 [5A_704/2017]

A.Par acte
authentique du 10 février 2010, les époux A.X. et B.X. (acheteurs) ont acquis
de C. (vendeur) la propriété du bien-fonds N° [d] du cadastre de V., une part
de copropriété de 1/27 de limmeuble N° [e], ainsi quune part de copropriété
d1/41 de lunité de PPE F./A, constituée sur la parcelle de base N° [g] de ce
même cadastre. Limmeuble N° [e] abrite notamment une zone piétonne et une
place de jeu. Deux bâtiments et des places de parking sont construits sur la
parcelle N° [g]. Limmeuble N° [d] abrite un jardin et une villa mitoyenne à
celles dont sont respectivement propriétaires les épouxA.Y.etB.Y., dun côté,etY2, de lautre côté.

Larticle 6 du
contrat de vente du 10 février 2010, intitulé « Règlements de copropriété »
est libellé comme suit: « Les acquéreurs déclarent avoir eu connaissance
des règlements de copropriété relatifs aux biens-fonds N° [e] et N° [g] du
cadastre de V. dont ils ont reçu un exemplaire. Ils leur reconnaissent un
caractère obligatoire ». Le règlement en question est un document du 27
mars 1984 intitulé « Règlement dutilisation et dadministration » du
lotissement du H. (ci-après : le Règlement dutilisation). Il comporte des
règles relatives à trois « Secteurs ». Le « Secteur I »
correspond à la parcelle N° [g], le « Secteur III » correspond à la
parcelle N°[e] et le « Secteur II » correspond aux parcelles
destinées à la construction des villas mitoyennes, notamment la parcelle N° [d].
Le chapitre intitulé « Secteur II » comprend notamment le texte
suivant, sous le sous-titre « Mitoyenneté des villas » : « En
principe, la pose de clôture nest pas souhaitable. Dans le cas où elles
savéreraient nécessaires ou indispensables, elles seraient faites de verdure
ou de treillis dissimulé par des plantations ».

B.A la fin de lassemblée ordinaire « de la
copropriété H. » du 11  mars 2014, au dernier chapitre de lordre du
jour (« divers et propositions individuelles »), B.X. a informé les
copropriétaires de son intention dinstaller une haie autour de la parcelle N° [d].
Suite à cette annonce, plusieurs copropriétaires ont fait part à lintéressée
de leur désaccord. Une correspondance sen est suivie entre divers voisins
intéressés, dabord directement, puis par lintermédiaire davocats.

C.Le 1eravril 2014, A.X. et B.X. ont
adressé à la Commune de W. une demande dautorisation de construire une clôture
en treillis. Le 11 juin 2014, le Conseil de ladite Commune a répondu que le
projet envisagé nétait, sur le plan du droit public, pas soumis à autorisation,
en vertu de larticle 28 let. c LConstr, selon lequel « les installations
extérieures ou de jardin de peu dimportance situées en zone durbanisation,
notamment les clôtures ne dépassant pas 1 m de hauteur, sont soustraites à la
procédure de délivrance de permis de construire ». Par la suite, A.X. et B.X.
ont adressé à la Commune de W. une demande dautorisation de construire une
clôture composée depanneaux en bois, dune hauteur de 1.85 mètre et
dune longueur de 4.75 mètres.

D.Le 19
décembre 2014, Y2, B.Y. et A.Y. ont introduit auprès du Tribunal régional
du Littoral et du Val‑de‑Travers une requête de mesures
provisionnelles dirigée contre B.X. et A.X., tendant notamment à faire cesser
immédiatement tous travaux qui seraient voués à lérection dune séparation sur
la parcelle n°[d]. Lors dune audience du 10 février 2015, les parties ont
convenu de se rendre sur place le mercredi 18 février 2015 afin de trouver un
accord définitif. Si aucun accord ne devait être trouvé, les défendeurs se sont
engagés à cesser immédiatement tous travaux qui seraient voués à lérection
dune clôture sur ladite parcelle et réduire la clôture provisoire actuelle,
les demandeurs disposant dans cette hypothèse dun délai de trois mois pour
ouvrir action au fond. Par décision du 2 avril 2015, le tribunal a constaté
léchec des pourparlers et a fixé aux demandeurs un délai de trois mois à
compter de lentrée en force de la décision pour ouvrir action au fond.

E.Par demande du 10 juin 2015, Y2, B.Y.
et A.Y. ont conclu quil soit fait interdiction à B.X. et A.X. de procéder à la
pose de toute séparation, clôture ou arbustes sur le bien‑fonds n° [d],
et, par voie de conséquence, qu'il leur soit ordonné de supprimer dans les 10
jours dès l'entrée en force du jugement, toute séparation, clôture et arbustes
déjà installés sur ladite parcelle, par conséquent qu'il soit dit que les
défendeurs doivent supprimer la séparation qu'ils ont déjà installée sur cette
même parcelle, qu'ils soient condamnés à verser aux demandeurs un montant de
10'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 11 décembre 2014 à titre de
dommages-intérêts pour violation de leurs obligations, qu'il soit dit que si
les défendeurs ne suivent pas l'injonction de l'Autorité judiciaire qu'ils
encourent les peines prévues à l'article 292 CPS, avec suite de frais et
dépens. En substance, la partie demanderesse a fait valoir que le lotissement
du H., composé de différentes zones et secteurs, a été construit en 1984. Dans
le secteur I se situe une propriété par étage (PPE) et dans le secteur II,
divisé en quatre sous-secteurs, se situent des villas mitoyennes, le secteur
III étant composé de différentes zones demeurant en copropriété des secteurs
susmentionnés. Le 27 mars 1984 un règlement a été établi afin d'organiser la
vie en communauté de l'ensemble du lotissement. Le lotissement a été voulu et
construit de manière à privilégier les espaces verts, raison pour laquelle,
entre les différentes villas mitoyennes, il est expressément prévu de ne pas
installer de séparation. Dans un courrier adressé à leurs voisins, les
défendeurs ont expliqué vouloir installer soit une haie vivante à feuilles
persistantes d'une hauteur de deux mètres qui serait plantée dans l'alignement
des bornes comme une haie mitoyenne, soit une clôture de treillis tout au long
du jardin à l'extrême limite de la propriété avec plantes grimpantes. Par
lettre du 17 mars 2014, les demandeurs ont exprimé aux défendeurs leur
désapprobation quant à ce projet. Tous les propriétaires habitant dans les diverses
villas mitoyennes du lotissement ont exprimé leur vive opposition à ce qu'une
telle séparation soit installée. Malgré ces oppositions, les défendeurs ont
débuté leurs travaux. En date du 11 décembre 2014 a débuté l'édification
effective de la séparation. Les défendeurs ont déposé une demande de permis de
construire auprès de la Commune de W. en vue d'installer une séparation en bois
de 1.85m de hauteur sur 4.75 m de longueur auquel les demandeurs ont fait
opposition. Les demandeurs ont justifié leur position en écrivant aux
différents propriétaires du lotissement qu'ils étaient non seulement importunés
par le passage d'animaux, mais aussi de personnes, par le débordement de la
végétation voisine ainsi que la gêne occasionnée par le fait que leurs voisins
invitent des gens chez eux. En faisant fi des oppositions des autres
propriétaires et en ne respectant pas le règlement du lotissement qui les lie,
les défendeurs ont lésé les intérêts des demandeurs ainsi que des autres
personnes concernées par le règlement. Les demandeurs n'ont dès lors eu d'autre
choix que de requérir des mesures provisionnelles afin que les défendeurs
cessent leurs agissements.

F.Dans leur réponse du 28 septembre 2015, les
défendeurs ont conclu au rejet de la demande, avec suite de frais judiciaires
et dépens. Ils ont fait valoir en substance ce qui suit. Les fonds situés sur
le secteur II sont détenus en propriété ordinaire. Chacun des propriétaires
individuels détient une ou plusieurs parts de copropriété sur l'immeuble (PPE)
n° F./A, constituée sur le fonds de base n° [g]. Par le système de copropriété
dépendante instaurée sur le bien-fonds n° [e], chacun des propriétaires détient
1/27 de ce fonds. S'agissant de l'acte notarié du 10 février 2010, sous la
rubrique "Mention(s)", il n'y a aucune référence à un règlement de
copropriété. En page 18 de cet acte notarié, on lit au chiffre 6, sous
l'intitulé "Règlements de copropriété" que: "Les
acquéreurs déclarent avoir eu connaissance des règlements de copropriété
relatifs aux biens-fonds n° [e] et n° [g] du cadastre de W. dont ils ont reçu
un exemplaire. Ils leur reconnaissent un caractère obligatoire". Cet
acte ne prévoit donc pas l'application du règlement de copropriété à l'article
n° [d]. Les défendeurs considèrent que même s'il devait être considéré comme
formellement applicable à cet article, il conviendrait de constater sa
désuétude, la plupart des propriétaires du lotissement ne le respectant pas, à
commencer par les demandeurs. Si le Tribunal devait tout de même retenir
lapplicabilité du règlement à larticle n° [d], il devrait constater que les
défendeurs sont autorisés à le clôturer car cela est nécessaire au vu des
différents types dintrusions sur ce bien-fonds. En effet, des animaux
domestiques et sauvages saventurent sur le fonds des défendeurs et y laissent
des déjections, raison aussi pour laquelle les défendeurs doivent être
autorisés à poser un treillis dissimulé par des plantations. Enfin, les
demandeurs ainsi que leurs invités pénètrent sans droit sur le fonds des
défendeurs. La pose dun treillis dissimulé permettra donc de délimiter
clairement les différentes parcelles, et par conséquent mettra un terme à ces
intrusions illicites. Par ailleurs, les défendeurs sont propriétaires dun
chien et une clôture permettrait à cet animal de se mouvoir librement, tout en
assurant la sécurité des tiers vis-à-vis de lui et en le protégeant des animaux
sauvages.

G.Uneaudience a eu lieu le 21 mars 2016. Les témoins I. et J. y ont été
entendus, après quoi les parties ont plaidé et confirmé leurs précédentes
conclusions. Par jugement du 1erseptembre 2016, la juge du Tribunal
régional du Littoral et du Val-de-Travers a fait interdiction à B.X. et à A.X.
de procéder à la pose de toute séparation, clôture ou arbustes sur le
bien-fonds n° [d] du cadastre de W. ; ordonné à B.X. et A.X. de supprimer,
dans les 60 jours dès lentrée en force du jugement, toute séparation, clôture
et arbustes installés sur le bien-fonds n° [d] dès et y compris lautomne
2014 ; dit que si les défendeurs ne respectent pas la présente injonction,
ils encourent la peine prévue par larticle 292 CPS, rejeté toutes autres ou
plus amples conclusions, arrêté les frais de justice de linstance au fond à
1'196 francs, avancés par les demandeurs, et les a mis à la charge des
défendeurs ; mis à la charge des défendeurs les frais de justice de
linstance de mesures provisionnelles, arrêtés à 300 francs et condamné les
défendeurs, solidaires, à payer aux demandeurs, solidaires, une indemnité de
dépens fixée à 10'000 francs pour les deux instances.

La
première juge a retenu, en substance et en résumé, quaprès examen de lacte
notarié du 10 février 2010, le règlement du lotissement (qui nest pas nommé
mais dont les parties avaient admis lincorporation), nétait certes mentionné
expressément quen relation avec les articles n° [e] et n° [g], mais quil
sappliquait également à larticle n° [d] ; que les défendeurs avaient reconnu
un caractère obligatoire à ce document dans son intégralité ; que, lors de la
signature de lacte notarié, les défendeurs ne pouvaient ignorer le concept
douverture sans haies séparatrices du quartier ; quil était en effet patent
que lorsquils ont acheté leur bien-fonds, cet aspect ouvert était aisément
constatable ; que le promoteur du quartier avait souhaité conserver un aspect
ouvert en préservant le plus de nature possible ; que cette volonté avait été
reprise dans le règlement du lotissement ; que la quasi-totalité des propriétaires
du quartier comprennent le règlement du lotissement comme étant applicable à
tous et demandent quil soit respecté ; que, par leur attitude, les défendeurs
avaient toujours montré quils se sentaient liés par le règlement du
lotissement ; que les défendeurs navaient pas prouvé que dautres
propriétaires du lotissement ne respectaient pas la disposition litigieuse du
Règlement dutilisation ; que les défendeurs navaient pas davantage établi
quil serait nécessaire de clôturer leur fond, au sens de ladite disposition.

H.Le 5 octobre 2016,A.X. et B.X. ont formé appel
contre le jugement précité. Préalablement, ils concluaient à ladmission de
plusieurs pièces à titre de moyens de preuve, ainsi quà laudition de deux
témoins. Sur le fond, ils concluaient principalement au rejet de la demande du
10 juin 2015. En résumé, ils ne se seraient valablement engagés à respecter que
les dispositions du Règlement dutilisation relatives aux Secteurs I et III, à
lexclusion du Secteur II. Aucune dette en rapport avec le Secteur II naurait
fait lobjet dune reprise. Enfin, la disposition du Règlement dutilisation
subordonnant la clôture des parcelles mitoyennes à la condition de nécessité
serait tombée en désuétude.

I.A.Y. et B.Y., ainsi que Y2ont déposé leurs
observations le 7 novembre 2016, concluant au rejet de lappel, sous suite de
frais et dépens. Les appelants ont répliqué le 18 novembre 2016. Les parties
ont par la suite été citées à une séance dinstruction et tentative darrangement,
laquelle sest tenue le 14 février 2017. À lissue de cette séance, le
juge instructeur a constaté quune transaction nétait pas possible, admis le
versement au dossier des pièces 1, 1bis et 4, refusé le versement au dossier
des pièces 2, 2bis et 3, refusé laudition des témoins proposés par les
appelants et clôturé linstruction de la cause, précisant que celle-ci était en
état dêtre jugée sans nouveaux débats.

J.Le
5 juillet 2017, les appelants ont requis le dépôt au dossier de nouvelles
photographies. Le 11 juillet, le juge président a imparti aux intimés un délai
de 10 jours pour se déterminer sur cette offre de preuve, tout en précisant que
ce délai ne paraissait pas échapper à la suspension durant les féries et que la
Cour ne statuera pas sur ce point (vraisemblablement dans larrêt à rendre au
fond) avant lexpiration du délai après suspension.

Les griefs et moyens des parties
seront repris plus loin, dans la mesure utile.

C O N S I D E R A N T

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, lappel est
recevable.

2.Les appelants font valoir en
premier lieu quils ne se seraient valablement engagés à respecter que les
dispositions du Règlement dutilisation relatives aux Secteurs I et III, à
lexclusion du Secteur II. Sur ce point, la Cour relève quecest à
juste titre que la première juge a considéré que larticle 6 du contrat de vente du 10 février 2010(voirsuprafaits, let. A) présentait des imprécisions. En effet, contrairement à ce que
laisse à penser la lettre de cette disposition contractuelle, il nexiste pas
plusieurs Règlements qui régiraient respectivement la copropriété de la
parcelleN° [e] et celle de la parcelle N° [g],
mais un seul règlement, soit celui du 27 mars 1984 intitulé « Règlement
dutilisation et dadministration » du lotissement du H., dont les
appelants ont attesté le 10 février 2010, avoir reçu un exemplaire. À sen
tenir uniquement au libellé de larticle 6 de lacte de vente, on pourrait
envisager que les appelants aient à lépoque compris quils nétaient liés que
par les dispositions relatives aux sections I et III du Règlement
dutilisation, à lexclusion de la section II. Une telle hypothèse nest en
revanche pas soutenable, vu les autres éléments du dossier.

3.En effet, aucun de ceux-ci ne
laisse à penser que A.X. et B.X., à un quelconque moment entre le 10 février
2010 et le 11 mars 2014, ne se seraient pas sentis liés par la disposition du
règlement selon laquelle « En principe, la pose de clôture nest pas
souhaitable. Dans le cas où elles savéreraient nécessaires ou indispensables,
elles seraient faites de verdure ou de treillis dissimulé par des
plantations ». Il ressort au contraire de lenchaînent des faits que,
durant lentier de cette période, A.X. et B.X. se sentaient obligés de
respecter la disposition précitée, quils avaient par ailleurs parfaitement
comprise. En effet, au cours de lassemblée générale du 11 mars 2014, B.X. na
pas prétendu quelle ne sétait pas engagée à respecter les termes du chapitre
intitulé « Secteur II, Mitoyenneté des villas » du Règlement dutilisation,
ou quelle en ignorait le contenu et que, par conséquent, elle nétait pas liée
par ce chapitre. Au contraire, pour justifier son droit dinstaller une clôture
autour de la parcelle N° [d], elle sest précisément fondée sur le contenu de
ce chapitre, argumentant que linstallation dune telle clôture était
nécessaire, au sens du règlement de la copropriété, du fait que des personnes,
des chiens et des chats passaient dans son jardin. De même, dans un courrier
adressé à un voisin entre le 12 et le 28 mars 2014, les demandeurs écrivaient,
au sujet de la clôture envisagée : « Selon notre règlement général, nous
avons le choix entre verdure et treillis dissimulé par des plantations ».
Enfin, la première requête des demandeurs en vue dobtenir une autorisation de
construire une clôture na été adressée aux autorités communales de W. quen
date du 1eravril 2014, soit postérieurement à lassemblée du 11
mars 2014. Ce nest donc pas la réponse du Conseil communal mentionnant le
texte déjà cité de la Section II du Règlement dutilisation qui a attiré
lattention des appelants sur cette disposition. A.X. et B.X. nont jamais
prétendu quils navaient pas connaissance de la disposition litigieuse, quils
ne lavaient pas comprise ou quils ne sétaient pas engagés à la respecter, à
un quelconque moment entre le 10 février 2010 et le 11 mars 2014. Dans ces
conditions, la Cour retient en faits que les défendeurs avaient la volonté de
sengager à respecter le règlement du lotissement dans son intégralité, sans
exclure les dispositions relatives au « Secteur II ». Le 10 février
2010, les appelants ont déclaré reconnaitre le caractère obligatoire de
lintégralité du Règlement dutilisation, y compris sa section II, dont ils
avaient parfaitement compris le sens et la portée du passage selon lequel « En
principe, la pose de clôture nest pas souhaitable. Dans le cas où elles
savéreraient nécessaires ou indispensables, elles seraient faites de verdure
ou de treillis dissimulé par des plantations ». Il ny a dès lors pas lieu
de sarrêter sur le libellé imprécis delarticle
6 du contrat de vente du 10 février 2010 (art. 18 al. 1 CO) et il reste à
examiner si lengagement pris par les appelants est juridiquement valable.

4.Sur ce point, cest avec
raison que la première juge sest référée à la jurisprudence du Tribunal
fédéral selon laquelle « un propriétaire foncier peut valablement, sans
inscription ou annotation correspondante au Registre foncier,contracter une obligation de faire quelque
chose sur son immeuble. Son engagement présente cependant alors une
particularité, en ce sens qu'il n'a que des effets personnels et ne sortit
aucune conséquence sur le plan des droits réels » (ATF84 II 6cons. 1). Selon la même jurisprudence, le titulaire d'une obligation
purement personnelle est tenu, lorsqu'il vend l'immeuble, de prendre toutes
dispositions pour que l'acquéreur reprenne cette obligation par contrat ; à défaut,
il est tenu à des dommages-intérêts envers son cocontractant. En lespèce, il
ne fait aucun doute queC. avait lui-même
pris un tel engagement et quau moment de vendre les immeubles ayant fait
lobjet du contrat du 10 février 2010, il a pris sesdispositions pour queA.X. et B.X.reprennent
cette obligation par contrat en la forme authentique. Par surabondance, on
précisera que, quand bien même lengagement des épouxA.X. et B.X. aurait été originaire, il nen serait pas
moins valable. Il sensuit que lengagement pris par les appelants de
reconnaitre le caractère obligatoire de lintégralité du Règlement
dutilisation, y compris sa section II, est juridiquement valable et lie ses
auteurs. Les griefs formulés aux lettres A, B et C du mémoire dappel sont
partant mal fondés.

5.Cest également à tort
que les appelants soutiennent quela
disposition du Règlement dutilisation subordonnant la clôture des parcelles
mitoyennes à la condition de nécessité serait tombée en désuétude. En effet,
contrairement à ce que prétendent les appelants, les photographies figurant en
annexes 7 et 9 de leur réponse nillustrent pas des haies qui auraient été
plantées entre des parcelles mitoyennes ; de lensemble des photographies
versées au dossier(comme dailleurs de celles dont les appelants ont
requis le dépôt le 17 juillet 2017, dont la recevabilité peut être laissée
ouverte, vu leur absence de pertinence), il
ressort que les propriétaires nont pas posé de haies ou de clôtures de
séparationentre leurs terrains mitoyens respectifs, mais uniquement en
bordure de routes, de chemins ou à la limite du lotissement. Or, ainsi quil a
été rappelé ci-dessus, le règlement du lotissement du secteur II porte
uniquement sur la mitoyenneté des villas. Au surplus, les appelants nexposent
pas en quoi les explications détaillées de la première juge relatives à la
configuration des lieux seraient inexactes. Les appelants nayant nullement
établi que certains propriétaires ne respecteraient pas linterdiction de
clôturer entre parcelles mitoyennes, le point y relatif du Règlement
dutilisation nest pas tombé en désuétude.

6.Les appelants ne
sauraient enfin être suivis lorsquils allèguent, sous langle de la nécessité,
quils ont besoin de clôturer leur fond autant pour protéger leur chien des
animaux sauvages que pour protéger les tiers de leur chien. En effet, ils ont
acquis les immeubles concernés, situés en proximité dune forêt, en prenant
lengagement personnel de respecter une restriction de principe du droit de
clôturer. Sils estiment cette interdiction incompatible avec la possession
dun chien, il leur appartenait de sabstenir dacquérir un tel animal. En tout
état de cause, les recourants nexpliquent pas en quoi une clôture serait
lunique moyen pour protéger un chien des animaux sauvages, dune part, et pour
protéger les tiers dudit chien, dautre part. Au surplus, les appelants nontpas
apporté la preuve dintrusions de voisins ou de promeneurs sur leur terrain.
Une construction telle que celle voulue par les défendeurs (panneaux en bois
dune hauteur de 1.85 mètre et dune longueur de 4.75 mètres) na jamais été
jugée nécessaire depuis les 30 ans de lexistence du lotissement, alors même
que plusieurs personnes ont déclaré faire face aux mêmes inconvénients que les
appelants. Par voie de conséquence, la Cour de céans considère quil nest
aucunement nécessaire de clôturer le fond des défendeurs.

7.Vu ce qui précède, lappel est
infondé en tous points et le jugement attaqué est confirmé.Les frais de la procédure dappel par 1'800 francs,
couverts par lavance de frais déjà effectuée, sont mis à la charge des
appelants qui succombent. Ces derniers verseront en outre une indemnité de
dépens aux intimés. Cette indemnité est fixée en tentant compte notamment du
volume de la réponse (proportionnelle à celle de lappel).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette lappel et confirme le jugement attaqué.

2.Arrête les frais de la procédure dappel à 1'800
francs et les met à la charge des appelants, qui les ont avancés.

3.Condamne les appelants, solidaires, à verser aux
intimés, solidaires, une indemnité de 2'000 francs pour la procédure dappel.

Neuchâtel, le 7 août 2017