ne_gerichte · ARMC.2025.84 · 2025-12-04 · fr
ARMC.2025.84


A.A.________ Sàrl a conclu un contrat de bail à loyer avec B.________
le 1erjanvier 2024 pour une durée déterminée, soit jusquau 31
décembre 2024. Le montant du loyer sélevait à 900 francs, charges comprises. Le
contrat imposait au locataire de remettre au bailleur, dici au 30 avril 2024,
une copie de sa police dassurance RC ménage. À défaut, il serait considéré
comme caduc.

À la
fin du mois daoût 2024, B.________ a quitté lappartement et payé les loyers
jusquau mois de septembre 2024 (le loyer de septembre a été pris en charge par
le Guichet social régional ).

B.Sur réquisition de A.________ Sàrl, un commandement de payer
dans la poursuite n°[111] a été notifié le 6 février 2025 à B.________, pour le
montant de 2'700 francs, avec intérêts à 5% lan dès le 1erjanvier
2025. La créance était fondée sur les «Loyers impayés du 01.10.2024 au
31.12.2024». Le requis a formé opposition totale.

C.a) Par requête du 10 mars 2025, la requérante a sollicité la
mainlevée provisoire de lopposition formée par le requis. Elle a indiqué que
celui-ci avait quitté lappartement dune manière impromptue, sans respecter le
délai contractuellement fixé et sans indiquer de nouvelle adresse. Elle a
ajouté quaucun état des lieux navait pu être fait et que les clés avaient été
remises tardivement.

b) Par
réponse du 21 mai 2025, le requis a conclu au rejet de la requête de mainlevée
dopposition. Il a soutenu que lappartement loué par la requérante présentait
un taux dhumidité anormalement élevé, entraînant une forte odeur de moisissure
imprégnant ses meubles et ses vêtements. Il a indiqué avoir convenu avec la
requérante de la résiliation anticipée du bail, en raison des problèmes de
moisissure persistants et, pour ce faire, avoir envoyé, le 20 juillet 2024, une
lettre de résiliation pour fin août 2024. Finalement, il a également invoqué la
caducité du contrat de bail, puisquil navait toujours pas fourni la copie de
sa police dassurance RC ménage.

D.Le 19 août 2025, le tribunal civil a rendu une décision rejetant
la requête en mainlevée dopposition. Il a mis les frais judiciaires à la
charge de la requérante et a condamné celle-ci à verser au requis une indemnité
de dépens de 500 francs.

E.Le 1erseptembre 2025, A.________ Sàrl interjette
recours contre la décision rendue le 19 août 2025, en concluant, sous suite de
frais et dépens, à lannulation des chiffres 1 à 3 de ladite décision, à sa
réforme et au prononcé de la mainlevée provisoire de lopposition formée par
lintimé. Elle soutient, tout dabord, que le tribunal civil a violé son droit dêtre
entendue, en omettant de lui notifier la réponse de lintimé du 21 mai 2025 et
en lempêchant ainsi de se déterminer à ce sujet. Ensuite, elle est davis que
le tribunal civil a violé le droit (art. 82 al. 2 LP) et constaté les faits de
manière manifestement inexacte, en retenant que lintimé a rendu immédiatement
vraisemblable la libération de sa dette. Selon elle, les arguments de lintimé,
à savoir la résiliation anticipée du contrat en raison de défauts graves et la
caducité du contrat, ne sont pas fondés et ne permettent pas détablir de
manière vraisemblable la libération de la dette.

F.Par observations du 9 septembre 2025, le tribunal civil confirme
que la réponse du 21 mai 2025 de lintimé na pas été communiquée à la
recourante avant que la décision litigieuse ne soit rendue.

G.Par observations du 2 octobre 2025, lintimé conclut, sous
suite de frais et dépens, au rejet du recours. Il conteste les allégations de
la recourante et fait valoir les mêmes arguments que dans sa réponse du 21 mai
2025. De plus, il considère que les nouveaux moyens de preuve déposés par la
recourante sont irrecevables au sens de larticle 326 al. 1 CPC.

H.Par réplique inconditionnelle du 28 octobre 2025, la
recourante conteste avoir reçu la lettre de résiliation du contrat du 20
juillet 2024, ainsi que les allégués de lintimé sagissant de lexistence de
défauts graves et de labsence de dépôt de la police dassurance RC ménage.

C O N S I D E R A N T

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable (art. 319 à 321 CPC).

2.Aux termes de larticle 326 CPC, les conclusions, les
allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (al. 1), sous réserve
des dispositions spéciales de la loi (al. 2). Les dispositions spéciales
concernent les jugements de faillite, les décisions sur lopposition à
lordonnance de séquestre et les décisions statuant sur la révocation dun
sursis extraordinaire (Borella, in Commentario pratico del Codice
processuale civile svizzero, vol. 3, 2025, n. 8 à 10 ad art. 326). Ainsi, les
dispositions spéciales nentrent pas en compte dans le cas despèce.

En
procédure de recours contre une décision de mainlevée, desnovasrésultant uniquement de la décision attaquée elle-même sont admissibles, en
application analogique de larticle 99 al. 1 LTF, ce qui signifie quils
doivent concerner des faits dont les parties ont connaissance avec le jugement
à entreprendre, car ils résultent uniquement de celui-ci (arrêt de lARMC du 28.05.2020
[ARMC.2020.18] cons. 2c et les réf. cit.).

Dans
le cas despèce, les pièces nouvelles produites à lappui du recours ne
concernent pas des faits qui résulteraient uniquement du jugement attaqué. Partant,
elles sont irrecevables.

3.La recourante reproche au tribunal civil davoir violé
larticle 82 al. 2 LP et constaté de manière manifestement inexacte les faits, en
retenant que lintimé avait rendu immédiatement vraisemblable sa libération.

3.1.Au sens de larticle 320 let. b CPC, le recours est recevable
pour constatation manifestement inexacte des faits. La juridiction de deuxième
instance ne revoit les faits que sous langle de larbitraire (art. 9 Cst.
féd.). Son pouvoir dexamen est ainsi limité à larbitraire, en ce qui concerne
les faits retenus par le juge de première instance. Une décision nest pas
arbitraire du simple fait quelle est contestable, voire critiquable ;
elle doit être manifestement insoutenable, non seulement dans sa motivation,
mais aussi dans son résultat. En matière dappréciation des preuves et
détablissement des faits, larbitraire se manifeste lorsque lautorité omet,
sans motif sérieux, de prendre en considération des éléments de preuve
susceptibles de modifier sa décision, lorsquelle déforme manifestement le sens
ou la portée ou lorsquelle formule des constatations insoutenables (Borella,
in Commentario pratico del Codice di diritto processuale civile svizzero, vol.
3, 2025, n. 4 et 5 ad art. 320). Il ne suffit pas quil y ait une constatation
manifestement erronée des faits, il est également nécessaire que les faits en
question soient pertinents pour le jugement (Borella, op. cit., n. 8 ad
art. 320).

3.2.Larticle 82 LP prévoit que le créancier dont la poursuite se
fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous
seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1). Le juge la prononce
si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2). Comme
le rappelle le Tribunal fédéral, la procédure de mainlevée provisoire est une
procédure sur pièces, dont le but nest pas de constater la réalité de la
créance en poursuite, mais lexistence dun titre exécutoire. Le juge de la
mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le
poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le
poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF
145 III 160 cons. 5.1).

Lecréancier poursuivantne doit produire que la reconnaissance de
dette ; il na pas à prouver dautres faits. Le contrat de bail constitue,
en principe, une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de
lopposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le
locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la
durée doccupation de lobjet loué, mais pour toute la durée contractuelle (arrêt
du TF du 25.01.2024 [4A_645/2023] cons. 3.1 ;Veuillet/Abbet, La
mainlevée de lopposition, 2eéd., 2022, n. 160 ad art. 82).

Cest
audébiteur poursuivide rendre vraisemblable linexistence de la
créance figurant dans le titre. Les moyens de défense du débiteur sont limités
car il doit rendre immédiatement vraisemblable sa libération, et ce, à laide
dun titre au sens de larticle 254 al. 1 CPC (Bovey/Constantin, in CR
LP, 2e éd., 2025, n. 32 ad art. 82). Le débiteur poursuivi peut notamment faire
valoir quil a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de
larticle 259b let. a CO. À cet effet, il doit en particulier rendre
vraisemblable lexistence dun défaut qui, sagissant dun immeuble, exclut ou
entrave considérablement lusage pour lequel ce dernier a été loué, soit un
défaut grave. Il peut aussi invoquer avoir résilié le bail conformément à
larticle 266g al. 1 CO, ce qui suppose notamment quil rende vraisemblable
lexistence de justes motifs rendant lexécution du contrat intolérable. Ne
peuvent constituer de tels justes motifs que des circonstances dune gravité
exceptionnel, qui nétaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du
contrat et qui ne résultent pas dune faute de la partie qui sen prévaut. Le
poursuivi peut aussi objecter que la chose louée est affectée de défauts
justifiant une réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette
prétention en compensation. Il doit rendre vraisemblable lexistence des
défauts, ainsi que le montant de sa réclamation (arrêt du TF du 25.01.2024
[4A_645/2023] cons. 3.2.2). La vraisemblance de la créance compensante peut
résulter de limage générale qui se dégage de divers documents, le juge
jouissant à cet égard dun certain pouvoir dappréciation (arrêt du TF du
09.03.2022 [5A_964/2021 ; 5A_965/2021] cons. 3.1.2).

Le
juge na pas à être persuadé de lexistence des faits allégués ; il doit,
en se fondant sur des éléments objectifs, avoir limpression quils se sont
produits, sans exclure pour autant la possibilité quils se soient déroulés
autrement. Le point de savoir si le débiteur a rendu vraisemblable sa
libération ressortit à lappréciation des preuves (Bovey/Constantin, op.
cit., n. 33 ad art. 82). Le juge de la mainlevée se borne à vérifier doffice
si, formellement, il existe un titre qui permet la continuation de la poursuite
et si les documents produits le cas échéant par le débiteur rendent sa
libération vraisemblable. Savoir sil existe un titre de mainlevée valable est
une question de droit, qui est examinée doffice tant en première quen
deuxième instance ; dans la procédure de recours, cet examen nintervient
toutefois que dans le cadre des griefs soulevés, à moins que le vice du titre
de mainlevée ne soit évident (Bovey/Constantin, op. cit., n. 44 ad art.
82).

La
question de savoir si lautorité précédente est partie dune juste conception
du degré de la preuve exigé par le droit fédéral, soit en loccurrence la
simple vraisemblance, relève du droit. En revanche, celle de savoir si le degré
de vraisemblance requis par le droit fédéral est atteint dans le cas
particulier ressortit à lappréciation des preuves (arrêt du TF du 13.02.2025
[5D_4/2025] cons. 3.1.1).

3.3.En loccurrence, pour faire échec à la mainlevée de
lopposition, lintimé invoque deux arguments.

a)
Dabord, il fait valoir la résiliation anticipée du bail en raison de défauts
graves  à savoir des problèmes de moisissures persistants , dans lappartement.
Pour ce faire, il a déposé des courriers datés du 2 et 7 septembre 2024 et du
15 janvier 2025 destinés à la recourante, dans lesquels il faisait état de ces
défauts de manière assez détaillée.

Le
juge, statuant sur pièces, doit se limiter à vérifier si ces documents rendent
la libération de la dette vraisemblable. Pour rappel, le pouvoir dexamen de
lautorité de recours est limité à larbitraire lorsquil sagit dexaminer si
le degré de vraisemblance requis est atteint dans un cas particulier (question
de fait).  En lespèce, le juge civil a considéré que «ces pièces
rendent ses allégations [i.e celles du locataire] suffisamment vraisemblables
pour quelles ne puissent être écartées demblée».

Dans
le cas despèce, la recourante doit démontrer que le degré de vraisemblance 
retenu par le juge civil  nest pas atteint, en se conformant aux exigences
strictes de larbitraire (art. 9 Cst. féd.). Il faut également que la
motivation du recours soit suffisamment explicite pour que linstance de
recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise
des passages de la décision attaqués par la recourante et des pièces du dossier
sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1).

Dans
une large part de son argumentation, la recourante se limite à fournir sa
propre appréciation des preuves, sans axer véritablement son argumentation dans
la perspective de larbitraire. On constate quand même quelle invoque
explicitement la constatation manifestement inexacte des faits, soit
larbitraire dans la constatation des faits, et on peut observer, dans certains
passages déterminés, quelle conteste explicitement la teneur du courrier du
locataire du 2 septembre 2024, en exposant quil est difficile de croire que
lintimé devait passer la serpillère tous les jours pour récupérer leau qui
sortait des murs et du sol, que depuis le 1erjanvier 2024 lintimé
ne sest jamais plaint de défauts ; la recourante relève aussi que les
problèmes de santé de lintimé sont peu convaincants ; elle souligne que
celui-ci a fait fi des règles élémentaires du droit du bail, quil na produit
aucune photographie pour assoir ses dires et que les «défaut allégués
ne sont que de purs prétextes pour se départir de la charge de loyer à payer».
On peut considérer que ces formulations contiennent en substance une motivation
tirée de larbitraire dans létablissement des faits.

En
définitive, on peut admettre la recevabilité du moyen tiré de larbitraire dans
létablissement des faits.

Sur
le fond, il sagit dexaminer sil était arbitraire de retenir, comme la fait
lautorité précédente, que le locataire avait rendu vraisemblable la libération
de dette. Concrètement, il sagissait pour le locataire de rendre vraisemblable
que de graves défauts entravaient lappartement, que la bailleresse en avait
connaissance et quil ny a pas remédié dans un délai convenable (cf. art. 259b
let. a CO [qui exclut lapplication de lart. 266g al. 1 CO, cf.Lachat/Bohnet,
in CR CO I, 2021, n. 2 ad art. 266g]).

La
Cour de céans constate que lintimé a certes invoqué des défauts graves dans
lappartement, mais quil na fourni aucune photographie et quil sest limité
à produire des courriers dans lesquels il annonçait à la recourante de
prétendus défauts. En conséquence, il na rendu vraisemblable ni les défauts
allégués, ni leur gravité, ni labsence de réaction de la bailleresse.

Dans
ces conditions, il était arbitraire de retenir que «les pièces [au
dossier] rendent ses allégations [i.e celles du locataire] suffisamment
vraisemblables pour quelles ne puissent être écartées demblée» et
de retenir, au degré de la vraisemblance, que la preuve libératoire était
apportée.

On
observera que les considérations qui précèdent ne signifient pas que
lappartement de lintimé était sans défaut, ni quil ne peut pas faire valoir
des prétentions pour les défauts allégués affectant son appartement (cf. supra
let. C/b où le locataire allègue que lappartement présentait un taux
dhumidité anormalement élevé, entraînant une forte odeur de moisissure
imprégnant ses meubles et ses vêtements, que, pour ces motifs, il avait convenu
avec la bailleresse de la résiliation anticipée du bail et quil avait, pour ce
faire, envoyé une lettre de résiliation pour fin août 2024). Le cas échéant, il
appartiendra au locataire, sil lestime opportun et si les conditions sont
réalisées, de faire valoir ses droits dans le cadre dune action en paiement
(resp. une action en libération de dette).

b)
Lintimé a également fait valoir la caducité du contrat de bail à loyer en
vertu de la clause 5.2 dudit contrat.

Dune
part, cet argument ne peut être étayé par les seules pièces au dossier, de
sorte quil ne peut être tranché dans le cadre dune procédure de mainlevée. Dautre
part, lorsque le locataire se prévaut de labsence de remise dune pièce quil lui
appartenait de produire, il adopte un comportement contradictoire, constitutif
dabus de droit.

Lintimé
na donc pas apporté la preuve libératoire.

Le
moyen de la recourante est dès lors fondé.

3.4.Vu lissue de la cause, il nest pas nécessaire dexaminer le
grief de la recourante tiré de la violation de son droit dêtre entendue.

4.Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la
décision du 19 août 2025 annulée. Il convient de prononcer la mainlevée
provisoire de lopposition faite par lintimé dans la poursuite no [111], à
concurrence de 2'700 francs, avec intérêts à 5 % dès le 01.01.2025, de
mettre les frais de la procédure de première instance, arrêtés à 200 francs, à
la charge de lintimé et de condamner celui-ci à verser à la recourante un
montant de 500 francs à titre dindemnité de dépens pour la première instance.

Les
frais de la procédure de seconde instance, arrêtés à 400 francs, sont mis à la
charge de lintimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ce dernier devra en
outre verser une indemnité de dépens à la recourante. Le mandataire de celle-ci
a déposé un mémoire dhonoraires faisant état dun montant de 2'070.43 francs
pour une durée dactivités de 6h53. Il convient décarter les postes consistant
en de simples courriers de transmission, compris dans le tarif horaire de 265
francs/heure facturé par lavocat, soit les trois courriels à Me C.________ (3
x 5 min.). Le temps consacré aux contacts avec le client (téléphones ;
courriels ; entretien [soit un total de 1h18]) est un peu excessif. Il
convient dadmettre 0h45 et den retrancher 0h33, cette durée comprenant par
ailleurs très certainement des envois de transmission au client. Vu la valeur
litigieuse relativement faible du litige, les honoraires facturés pour la
rédaction du recours et de la réplique (210 min. + 60 min. = 4h30) sont un peu
trop élevés. On retiendra, pour ces deux postes, une durée de 3h30 (et on
imputera 1h00 sur le relevé dactivité du mandataire). Pour le reste, les
postes figurant dans le mémoire dhonoraires peuvent être retenus. Le montant
de lindemnité due au mandataire est dès lors de 1'529.05 francs (6h53  1h48 =
5h05 x 265 francs [1'347.10 francs] + 67.35 francs [5 % de frais forfaitaires
selon mémoire du mandataire] + 114.60 francs [TVA de 8,1 %]).

Par ces motifs,L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.Admet le recours
et annule la décision sur requête en mainlevée dopposition rendue le 19 août
2025 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers.

2.Statuant à
nouveau, prononce la mainlevée provisoire de lopposition faite par lintimé
dans la poursuite no [111], à concurrence de 2'700 francs, avec intérêts à 5 %
dès le 01.01.2025.

3.Met les frais de
la procédure de première instance, arrêtés à 200 francs, à la charge de
lintimé.

4.Condamne
lintimé à verser à la recourante un montant de 500 francs à titre dindemnité
de dépens pour la première instance.

5.Met les frais de
la procédure de recours, arrêtés à 400 francs et avancés par la recourante, à
la charge de lintimé.

6.Condamne lintimé
à verser à la recourante une indemnité de dépens de 1'529.05 francs, frais
et TVA compris.

Neuchâtel, le 4 décembre 2025