ne_gerichte · CDP.2011.39 · 2005-12-12 · fr

Taxe d'équipement. Distinction entre équipement public et équipement privé. Couverture des frais. Débiteur de la taxe d'équipement.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 23.11.2011 CDP.2011.39 (INT.2012.48)

A.
X. SA, propriétaire à l'époque des faits des
articles [a] et [b] du cadastre de la Commune de [...], a obtenu, par trois
décisions du 12 décembre 2005, la sanction définitive pour la construction
d'une maison à trois logements sur l'article [a], rue [...], ainsi que pour la
construction de deux maisons avec garages sur la parcelle voisine, l'article [b],
rue [...]. Le Conseil communal de [...] (ci-après: le conseil communal) a fixé
dans ces décisions le montant de deux taxes d'équipement à 25'970.50 francs pour
le premier projet et à 51'103.45 francs pour le second. X. SA a recouru
contre ces trois décisions, dans la mesure où elles mettaient à sa charge les
taxes d'équipement précitées. Leur montant serait disproportionné en regard des
frais d'équipement qu'elle prétend avoir déjà consenti pour une précédente
construction dans le quartier pour une parcelle voisine, l'article [h], et ces
taxes d'équipement violeraient les principes de couverture des frais et d'équivalence.
Les deux décisions du 12 décembre 2005 concernant la sanction définitive du
projet de construction de maisons d'habitation sur l'article [b] ayant été
annulées et remplacées, pour des motifs d'ordre procédural, par deux décisions
rendues par le conseil communal le 20 février 2006 au contenu identique à
celles du 12 décembre 2005, X. SA a déclaré, le 14 mars 2006, maintenir son
recours.
Le
12 janvier 2007, X. SA a déposé une nouvelle demande de sanction des plans de
construction de trois habitations individuelles avec accès privé, garages et parkings
extérieurs sur les articles contigus [c] (ancien [b]) et [d]. Le conseil
communal ayant accordé la sanction définitive à ce projet par décision du 26
juillet 2007 et fixé la taxe d'équipement à 80'360.60 francs, X. SA a recouru
le 4 septembre 2007 contre cette décision, en tant qu'elle mettait à sa charge
une taxe d'équipement de 80'360.60 francs, en invoquant les mêmes
arguments que précédemment. Le conseil communal a octroyé la sanction
définitive, par décision complémentaire du 11 janvier 2007, de mise en
conformité de l'habitation à trois logements, d'une piscine, de capteurs
solaires et de trois garages doubles sur les articles [a] (actuel [e]) et [b]
et fixé à 4'077.30 francs la taxe d'équipement complémentaire. Cette décision
n'a pas fait l'objet d'un recours.
Par
décision du 24 novembre 2010, le Conseil d'Etat a rejeté le recours du 19
janvier 2006 contre la décision du 12 décembre 2005 relative à la construction
d'une maison à trois logements sur l'article [a] (actuel [e]) ainsi que celui du
4 septembre 2007 contre la décision du 26 juillet 2007 relative à la
construction de trois habitations individuelles sur les articles [c] et [d]
(actuel [f]). Il a classé le recours du 14 mars 2006 formé contre la décision
du 20 février 2006 relative à la construction de deux maisons avec garage sur
l'ancien article [b], le projet ayant été abandonné par la recourante et remplacé
par celui faisant l'objet de la décision du 26 juillet 2007. Sur le fond, il a
retenu que la recourante avait bien qualité pour recourir seule, dans la mesure
où lors de l’octroi des permis de construire sur les articles [a] (actuel [e]),
ainsi que sur les articles [b] (devenu [c]) et [d] (actuel [f]), elle en était
le propriétaire. Peu importe que ces parcelles aient été vendues à des tiers
par la suite. Rappelant les dispositions légales applicables ainsi que la
jurisprudence en matière de taxes d’équipement, il a considéré que les frais
d’équipement que la recourante a allégués avoir pris en charge relevaient de
l’équipement privé à la charge des propriétaires, le conseil communal ayant
déposé des plans du cadastre souterrain communal présentant l’équipement en eau
potable, en électricité, les canalisations pour les eaux usées ainsi que les égouts
réalisés dans le secteur concerné à ses frais, ainsi que le démontrent divers
rapports et arrêtés du Conseil général de la commune. Les diverses factures
produites par la recourante tant en relation avec l’équipement de la
construction de la route [...] (article [g], anciennement [h]) qu’avec celui
des parcelles proches de la rue [...] ne concerneraient pas des équipements
publics relevant des tâches communales, faute d’intérêt public à les considérer
comme tels. S’agissant du montant des taxes litigieuses, le Conseil d’Etat a
confirmé que la méthode d’évaluation des coûts-standards d’équipement du bureau
d'ingénieurs civils Z. SA était applicable pour déterminer le coût de
l’équipement des terrains à bâtir ; qu’en l’espèce, compte tenu du secteur
dans lequel se trouvent les parcelles concernées, un coût d’équipement total de
126 francs par m
2
devait être retenu, démontrant que les taxes de
18.20 francs par m
2
pour l’article [a] et de 21.65 francs par m
2
pour les articles [c] et [d] (actuel [f]) respectaient tant le principe de la
couverture des frais que celui de l’équivalence. Par appréciation anticipée des
preuves, le Conseil d’Etat a renoncé à procéder à la vision locale demandée.
B.
Par acte du 10 janvier 2011, X. SA interjette
recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette
décision, concluant, sous suite de frais et de dépens, à son annulation. En substance,
elle invoque avoir assumé par le passé des frais d’équipement en électricité,
eaux, canalisations et taxes concernant l’article [h] (actuel [g]), sis à la route
[...], pour un montant de 104'000 francs, des travaux de génie civil pour plus
de 114'000 francs dans le même secteur, ainsi que des frais d’aménagement du
prolongement de la rue [...] d’une centaine de mètres, portant ces frais à plus
de 300'000 francs pour un équipement qui profitera à une quinzaine de
propriétaires ou copropriétaires. Ces frais seraient dus au fait que la Commune
de [...] aurait stoppé ses équipements à une distance importante du secteur
concerné. Elle reproche au Conseil d’Etat de s’être basé sur le seul SITN pour
apprécier le caractère d’équipement de détail et d’équipement privé des travaux
qu’elle a entrepris et d’avoir renoncé à la vision locale sollicitée qui se
justifiait par la proximité des lieux, le temps écoulé et la technicité du
dossier. Elle conteste encore les critères retenus pour définir le coût de
l’équipement des terrains concernés, estimant qu’un coût de 98 francs par
m
2
– hormis les coûts pour les acquisitions foncières relatives aux
routes et aux accès – est largement surévalué et ne saurait servir de
comparaison avec les taxes d’équipements fixées par le conseil communal. Enfin,
elle considère que seule la taxe d’équipement relative à la villa B réalisée
sur l’article [f] (anciennement [c] et [d]), pourrait être due, attendu que les
deux autres bâtiments (C et D) n’ont pas vu le jour et que la parcelle [f] a
été vendue dans l'intervalle.
C.
Sans formuler d’observations, le Conseil d’Etat
conclut au rejet du recours. Dans ses observations, le conseil communal conclut
également au rejet du recours.
D.
Par courrier du 14 juillet 2011, la recourante
indique que le permis de construire du 26 juillet 2007 est arrivé à échéance le
2 juillet 2011 alors que les villas C et D n'ont pas été réalisées. Le Conseil
d'Etat, agissant par son service juridique, ne formule pas d'observation à cet
égard. Quant au conseil communal, il indique que le permis de construire a été
prolongé jusqu'au 24 juillet 2011 et, photos à l'appui, que les travaux ont
débuté avant cette date.
E.
Par courrier du 17 octobre 2011, la recourante
conteste cet état de fait en produisant un constat authentique du 18 juillet
2011. Dans sa réponse du 8 novembre 2011, le conseil communal maintient sa
position.
C O N S I D E R A N T
en droit
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.
2.
a) Au sens de l'article
19
al. 1 LAT
, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une
manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des
conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais
disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour
l'évacuation des eaux usées. Cette disposition ne prescrit pas un équipement
type mais demande que le terrain soit équipé d'une manière adaptée à
l'utilisation prévue (
Zen-Ruffinen et Guy-Ecabert
, Aménagement du
territoire, construction, expropriation, 2001, no 696). Elle est directement
applicable et les cantons ne peuvent pas définir différemment la notion
d'équipement. Règle de principe, l'article
19 al. 1 LAT
contient des notions juridiques indéterminées, qu'il appartient au droit
cantonal et à la jurisprudence d'interpréter et de concrétiser. L'équipement
est une notion de droit fédéral qui a la même portée tant à l'article
19 LAT
qu'à l'article
24 LPE
et à l'article
4 de la loi fédérale encourageant la
construction et l'accession à la propriété de logement du 4 octobre 1974
(LCAP) (ATF
117
Ib 308
cons. 4a). S'agissant de la zone à bâtir, l'article
4 LCAP
distingue, premièrement, l'équipement général
qui consiste à pourvoir une zone à bâtir des principaux éléments des
installations d'équipement (conduites d'eau et d'énergie, canalisations des
égouts, route et chemins desservant directement la zone à équiper), et
deuxièmement, l'équipement de raccordement qui relie les divers bien-fonds aux
éléments principaux des installations d'équipements (routes de quartier
ouvertes à la circulation publique, canalisations publiques). Quant à
l'équipement individuel permettant à un immeuble d'être branché au réseau
d'équipement de raccordement, il ne fait pas partie de l'équipement au sens de
l'article
19 al. 1 LAT
ou de l'article
4 LCAP
(
Jomini
, Commentaire LAT, 2009, no 16 et
17;
Zen-Ruffinen et Guy-Ecabert
, op. cit, no 763). La LAT n'indique pas,
notamment, à quelles conditions les voies d'accès et les conduites sont
adaptées ou suffisantes (ATF
123 II 337
p. 350 cons. 5b;
Jomini
, op. cit, art. 19, no 10). On recourra au
principe de la proportionnalité pour évaluer quel équipement doit être exigé
dans un cas concret (
Meyer-Stauffer
, Journée neuchâteloise de
l'aménagement du 21 mars 2002 au Locle, p. 3;
Jomini
, op. cit., art. 19,
no 29).
b) La
LCAT
a
repris ces principes au niveau cantonal. Ainsi, la commune a l'obligation
d'équiper la zone d'urbanisation en voies d'accès en énergie, en amenée et évacuation
des eaux (art. 109
LCAT
).
L'article 110 reprend les types d'équipement de l'art.
4
LCAP
en distinguant, d'une part, l'équipement de base qui est constitué
notamment des collecteurs principaux d'eaux usées, des réseaux publics
principaux de distribution d'eau et d'énergie, d'autre part, l'équipement de
détail qui est constitué entre autres par les collecteurs secondaires d'eaux
usées, les réseaux publics secondaires de distribution d'eau et d'énergie.
Quant aux équipements privés, tels qu'accès, chemins, collecteurs d'égouts,
conduites de distribution d'eau et d'énergie, l'article 111
LCAT
précise qu'ils sont
construits et entretenus par leurs propriétaires, la commune pouvant imposer
des conditions à leur réalisation. Les équipements privés sont à la charge
exclusive de leur propriétaire (
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
, op. cit., no
679). L’équipement privé ou de raccordement, qui est réservé à l'usage exclusif
d'un ou de quelques propriétaires, ne comprend pas uniquement les installations
reliant la parcelle aux infrastructures d'équipement, mais s'étend à toutes les
installations construites, financées et entretenues par les particuliers sans
se préoccuper de leur véritable fonction (
Meyer Stauffer
, Comment
financer l'équipement des zones à bâtir ?, ASPAN, 2002, p. 10-11). C'est la
raison pour laquelle, en général, lorsque des
installations collectives sont construites par des propriétaires fonciers,
il est convenu par un contrat de vente ou une donation, qu’elles seront cédées
à la collectivité publique et incorporées au domaine public. Le contrat de
donation est souvent utilisé, la collectivité publique assumant en contrepartie
l’entretien des installations (
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
, op. cit., no
684).
3.
a) La recourante fait valoir une insuffisance
de l’équipement de détail dans le secteur où se trouvent les parcelles en
cause, considérant que la Commune de [...] aurait stoppé ses équipements à une
distance importante de celles-ci, ce qui aurait obligé la recourante à les
équiper elle-même.
En l'espèce, le secteur englobant les parcelles [e] (anciennement [a])
et [f] (anciennement [d] et [c]) se trouve en zone constructible. Comme l’a
relevé le Conseil d'Etat dans la décision attaquée, il ressort de l'extrait de
l'aperçu de l'équipement du 15 octobre 1990, exigé par l'article 31 al. 1 et 2
OAT, que ces deux parcelles – non construites à l'époque - faisaient déjà
partie des surfaces non construites équipées propres à la construction (annexe
2 au courrier du 30 octobre 2007 de la Commune de [...]). En consultant les
plans du cadastre souterrain du secteur concerné englobant les lieux-dits […],
accessibles sur le Système d'Information du Territoire Neuchâteloise (SITN),
état à juin 2010, on ne peut que se rallier au constat effectué par le Conseil
d'Etat dans la décision querellée, à savoir que les parcelles [e] et [f]
bénéficient par la route [...], au sud de celles-ci, d'amenée d'eau potable et
d'électricité, ainsi que de canalisations pour les eaux usées. Une conduite
d'amenée d'électricité existe également depuis la rue [...], au nord-ouest de
la parcelle [f]. Une autre amenée d'eau potable faisant un bouclage depuis la route
[...] parvient au nord de la parcelle [f]. On constate ainsi que les deux
parcelles concernées disposent d'un équipement de détail complet au sens des articles
19 LAT et 109
LCAT
.
La parcelle [e] ne jouxte certes ni la rue [...], ni la route [...], mais est
distante d'environ 20 mètres de la route [...], ce qui ne constitue nullement
une distance excessive pour se raccorder au réseau public. Il en va de même de
l'article [f] qui dispose de l'équipement de détail pour l'alimentation en eau
potable et en électricité en bordure nord de la parcelle. On ne voit dès lors
pas en quoi l'équipement aurait été arrêté par la Commune de [...] à trop
grande distance des parcelles concernées.
Les rapports et arrêtés déposés au dossier par le conseil communal
établissent pour une grande partie la prise en charge par cette dernière des
équipements dans le secteur considéré : s'agissant du réseau d'électricité
touchant le secteur considéré, entre 1965 et 2005, des crédits ont été votés
pour un montant supérieur à 600'000 francs afin de moderniser le réseau basse
tension, d'améliorer la distribution électrique de la route [...] et du secteur
de la rue [...] ainsi que de mettre sous câbles certaines lignes aériennes. Des
crédits ont également été votés pour les canaux-égouts de la rue [...] et de la
route [...] en 1964. S'agissant du réseau d'eau, il a fait l'objet de
construction et d'amélioration dans les années septante et un crédit a été voté
en 1980 pour le bouclage entre la route [...] et la rue [...]. Partant, on ne
saurait reprocher à la Commune de [...] d'avoir failli à son obligation
d'équiper le secteur concerné.
b) La recourante invoque avoir investi un montant « de plus de
300'000 francs » pour l'équipement de détail des parcelles du secteur,
soit 104'000 francs pour l'article [i] (anciennement [h]), 114'000 francs pour
les articles [f] et [e], ainsi que le solde pour le prolongement de la rue
[...] d'une centaine de mètres.
Les factures déposées à titre de preuve des frais d’équipement des
articles [h] (actuel [i]) ainsi que des articles [f] et [e] ont été examinées
en détail par le Conseil d’Etat qui est arrivé à la conclusion que ces frais
d’installations n’ont pas concerné l’équipement de détail, mais relèvent de
l’équipement privé. On ne peut que se rallier à cette conclusion : les
installations de raccordement au téléréseau ou d'amenée du gaz ne font pas
partie des exigences du canton de Neuchâtel en matière d'équipement au sens des
article
19 LAT
et 109
LCAT
; les factures de
raccordement d'électricité et d'amenée d'eau relative à l'installation du
chantier sont également étrangères à l'équipement de la parcelle ; s'agissant
des autres factures déposées et accompagnées d'aucune explication, elles ne
permettent pas davantage de conclure à la réalisation de l'équipement de détail
et la recourante n'a apporté aucune explication supplémentaire dans son recours
du 10 janvier 2011 qui donnerait un éclairage différent. Bien au contraire, la
recourante admet dans celui-ci avoir « dû financer elle-même des montants
élevés pour se raccorder », démontrant par là que ces frais ont concerné
en grande partie des raccordements individuels à l'équipement public. De même
avait-elle admis dans son recours du 4 septembre 2007, avoir consenti des frais
pour « pouvoir se raccorder au réseau public », tout comme elle avait
déjà reconnu dans son recours du 19 janvier 2006 avoir dû se raccorder « à
l'équipement général communal ». Il ressort également des données
consultable sur le site SITN que les bien-fonds [i], [g], [f] et [e] sont
grevés entre eux de charges foncières et de servitudes, ou en bénéficient, pour
des canalisations pour les eaux usées et les eaux claires, pour l'électricité
ainsi que l'eau potable, ce qui confirme le caractère privé de l'équipement
effectué par la recourante sur les parcelles en cause. En outre, la recourante,
qui a financé ces installations, n'a jamais allégué avoir conclu de contrat de
vente ou de donation en vue de céder ces installations à la collectivité
publique. Enfin, on relèvera que la recourante n’avait pas contesté la taxe
d’équipement qui avait été fixée à 14'000 francs lors de la délivrance du
permis de construire relatif à la parcelle [h] (actuelle [i]), sise à la route
[...], ce qui constitue un indice supplémentaire pour conclure au caractère
privé des installations qu’elle a effectuées sur ses parcelles.
S'agissant du prolongement de la rue [...] « sur une centaine de
mètres », dont les frais n'ont nullement été établis, il s'agit à
l'évidence d'un chemin d'accès privé, sans issue, réalisé sur la parcelle [f]
dans l'intérêt de la recourante. Selon l'extrait du cadastre de [...] relatif
au bien-fonds [f], ce chemin d'accès était propriété de la recourante à
l'époque du recours et dessert en outre la parcelle [e] – également propriété
de la recourante – qui bénéficie d'un droit de passage de tous véhicules
automobiles. Contrairement à ce qu'allègue cette dernière, ce passage ne
profite pas, sur le plan des droits réels à tout le moins, à d'autres
propriétaires riverains. La recourante n'a pas davantage démontré en quoi il
pourrait à l'avenir desservir d'autres parcelles. Il s'ensuit que les travaux
de raccordement effectués par la recourante constituent bien de l'équipement
privé à sa charge.
4.
a) Celle-ci conteste par ailleurs que le
principe de la couverture des frais ait été respecté, dans la mesure où le coût
de l'équipement à 98 francs au m
2
serait largement surévalué pour ce
secteur et ne saurait servir de valeur de comparaison avec les taxes d'équipements
fixées selon l'article 8.01 du règlement d'aménagement de la Commune de [...].
La taxe d'équipement a le caractère d'une charge de préférence qui
constitue une participation aux frais d'installations déterminées, réalisées
par une corporation publique dans l'intérêt général. Elle est mise à la charge
des personnes auxquelles ces installations procurent des avantages économiques
particuliers. Elle doit être calculée d'après la dépense à couvrir et frapper
celui qui bénéficie des installations réalisées, proportionnellement à
l'importance des avantages économiques qu'il retire (RJN 1996 cons. 2b p. 200).
Comme il est extrêmement difficile de déterminer de manière exacte l'avantage
précis retiré par chaque bénéficiaire de l'équipement, la jurisprudence admet
qu'elle soit mesurée à l'aide de critères schématiques, tels que la surface de
l'immeuble, son volume ou sa valeur d'assurance-incendie (ATF
125 I 1
p. 4
cons. 2 b/bb; RJN 1996 p. 202,
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
, op. cit., no
777). Conformément au principe de la couverture des frais, le produit total de
la taxe ne doit pas dépasser le total des dépenses liées à la construction des
équipements. Aussi l'article 118 alinéa 2
LCAT
prévoit-il que le
montant de la taxe d'équipement ne doit pas être supérieur à celui de la contribution
d'équipement. Leur participation ne doit dès lors pas dépasser le 50 % du
coût de l'équipement de base et le 80 % du coût de l'équipement de détail
(art. 115 al. 2 LCAT et art. 7.01 RA de la Commune de [...]). Afin de respecter
cette condition, la pratique recourt à l'étude du bureau d'ingénieurs civils Z.
sa sur le coût d'équipement des terrains à bâtir annexée au guide de
l'équipement élaboré par le service de l'aménagement du territoire. Le Tribunal
administratif a jugé que le recours à cette méthode était admissible (arrêt non
publié du TA du 02.09.1996 [TA.1992.180], cons. 3b).
b) En l'espèce, l'article 8.01 du règlement d'aménagement de la Commune
de [...] prévoit une taxe d'équipement pour toute construction nouvelle de 5
francs par m
3
SIA de construction et de 8 francs par m
2
de parcelle desservie. Compte tenu de l'adaptation à l'indice suisse des prix à
la consommation (base 100 au 1
er
janvier 1993; art. 8.02 RA), le
conseil communal a facturé, dans sa décision contestée du 12 décembre 2005, la
taxe d'équipement pour la construction sur l'article [a] (actuel [e]) à 5.40
francs par m
3
SIA et à 8.60 francs par m
2
pour un total
de 25'970.50 francs. S'agissant de la construction des trois habitations
individuelles sur les articles [c] et [d] (actuel [f]), la taxe a été fixée à
5.70 francs par m
3
SIA et à 9.10 francs par m
2
, par
décision du 26 juillet 2007, totalisant un montant de 80'360.60 francs. La
recourante ne conteste pas le mode de calcul, mais estime que le coût
d'équipement de 98 francs par m
2
retenu par le Conseil d'Etat ne
saurait servir de comparaison avec les taxes d'équipement litigieuses dans la
mesure où il serait largement surévalué, compte tenu de l'absence d'éclairage
public et de trottoir ainsi que de la distance importante des conduites d'eaux
usées et d'électricité.
Pour procéder à l'évaluation du coût de l'équipement pour les articles [e]
et [f], le Conseil d'Etat a retenu que le secteur où se trouve ces parcelles
correspond selon l'étude du bureau d'ingénieurs civils Z. SA à un quartier
d'habitation type C, comprenant de l’habitation individuelle et groupée, avec
du terrain en forte pente, dans un secteur relativement éloigné du centre de la
commune. Compte tenu de la largeur de la chaussée de 3,5 m, des canalisations
d’eaux usées et d’eaux claires et des conduites d’électricité, du diamètre de
la conduite d’eau, la variante I a été retenue, ce qui amène à retenir un coût
d’équipement de 98 francs par m
2
sans compter le gaz et le
raccordement TV, auquel s’ajoute un coût de 28 francs par m
2
pour
les acquisitions foncières relatives aux routes et accès, portant le coût total
à 126 francs par m
2
. Cette évaluation ne prête pas le flanc à la
critique. Les catégories A et B de l’étude du bureau d'ingénieurs civils Z. SA
concernent des zones d’habitat individuel ou groupé bénéficiant d’un équipement
avec des conditions favorables ou moyennement favorables, compte tenu d’une
topographie régulière ou assez régulière et des terrains pratiquement
horizontaux ou en pente moyenne, ce qui n’est manifestement pas le cas du
secteur concerné qui présente une forte déclivité. C’est donc bien la catégorie
C qui devait être retenue. S’agissant du type de variante, la variante I est la
plus favorable à la recourante. L’étude du bureau d'ingénieurs civils Z. SA
prévoit un facteur de correction possible allant jusqu’à plus ou moins 25 %.
Ainsi, même en corrigeant au maximum le coût estimé de 98 francs, en raison de
l’absence d’éclairage public et de trottoir ainsi que d’une prétendue distance
importante des conduites d’eaux usées et d’électricité, on parvient à un coût
de 73.50 francs qui, ajouté au coût de 28 francs par m
2
pour les
acquisitions foncières relatives aux route et accès, conduit à un montant
global de 101.50 francs par m
2
. En comparant ce coût d’équipement
aux taxes litigieuses qui s’élèvent à 18.20 francs par m
2
pour
l’article [a] (actuel [e]) (taxe totale de CHF 25'970.50 divisée par 1'429 m
2
)
et à 21.65 francs par m
2
pour les articles [c] et [d] (actuel [f]),
force est d’admettre que ces dernières respectent largement le principe de la
couverture des frais. La taxe d'équipement peut en effet se monter jusqu'à
80 % du coût des travaux calculé selon la méthode du bureau d'ingénieurs
civils Z. SA, puisqu'on est en présence d'un équipement de détail, ce que la
recourante ne conteste pas.
5.
a) La recourante conteste devoir s'acquitter de
l'entier de la taxe d'équipement – fixée à 80'360.60 francs – dans la mesure où
seul un bâtiment (villa B) sur les trois prévus par le permis de construire du
26 juillet 2007 a été réalisé, que, dans l'intervalle, la parcelle [f] a été vendue
à des tiers et que le permis de construire est arrivé à échéance le 2 juillet
2011 sans que les deux autres bâtiments ne soient construits.
Conformément à l’article 118 alinéa 3
LCAT
, la taxe
d'équipement est exigible pour toute construction nouvelle, agrandissement ou
transformation importante lors de l'octroi du permis de construire.
C’est donc en fonction de la situation telle qu’elle se présente
lors de l’octroi du permis de construire qu’on calculera le montant de la
redevance et qu’on déterminera son débiteur. Par conséquent, la taxe
d’équipement est due par celui qui est propriétaire du terrain concerné lors de
l’octroi du permis de construire. Si le terrain est vendu par la suite,
l’ancien propriétaire reste débiteur de la taxe, car aucune disposition légale
ne prévoit que l’obligation de payer cette redevance est « transmise » à un
nouveau propriétaire. D’autre part,
la taxe d’équipement fait partie des
charges de préférence et repose donc sur l’avantage particulier
apporté à un immeuble par une installation. Elle peut en conséquence être
prélevée dès que la simple possibilité
d’utiliser ladite installation existe ;
il n’est pas nécessaire que celle-ci soit effectivement ou immédiatement
utilisée (RJN 1985 p. 178, cons. 2).
Aux termes de l'article 37
LConstr.
, le permis de
construire perd sa validité lorsque l'exécution du projet n'a pas commencé dans
les deux ans dès son entrée en force ou si elle est interrompue pendant plus
d'un an (al. 1). La validité du permis de construire et de la sanction
préalable peut être prolongée de deux ans au plus pour de justes motifs (al.
2). Le droit neuchâtelois ne précise pas ce qu'il faut entendre par
«
début des
travaux
», mais il faut à
tout le moins un commencement sérieux des travaux, une petite excavation étant
insuffisante (
Zen-Ruffinen et Guy-Ecabert
, op. cit, no 943).
Ainsi, si le propriétaire
renonce à construire ou laisse son autorisation de construire se périmer pour
une autre raison, la cause qui fonderait l'obligation de payer une taxe
d'équipement disparaît (
Jomini
,
op. cit, art. 19, no 55)
.
b) En l’espèce, la recourante n’a réalisé que la villa B sur les trois
villas du projet sanctionné par le permis de construire du 26 juillet 2006. A
la demande des nouveaux propriétaires de la parcelle [f], ce permis a été
prolongé par la Commune de [...] jusqu'au 24 juillet 2011. Sur requête du juge
instructeur, cette dernière a produit différents documents attestant que les
travaux ont débuté le 18 juillet 2011 en vue de la réalisation des villas C et
D prévues par le permis de construire. Ainsi le procès-verbal n° 1 du 26
juillet 2011 de la société T. Sàrl a attesté du début des travaux par l'entreprise
R. SA le 18 juillet 2011. Les rapports journaliers établis par cette dernière
prouvent que, du 18 au 22 juillet 2011, une barrière en métal a été posée
(18.07.2011), le chantier a été installé (19.07.2011) et le terrassement a
commencé à partir du 20 juillet 2011. Les bons de travail de la machine ayant
exécuté le terrassement ont également été produits. Dans ces conditions, force
est d'admettre que les travaux ont débuté le 18 juillet 2011, soit avant la
péremption du permis de construire. Le constat authentique dressé le 18 juillet
2011 par Me L., notaire à […], à la demande de la recourante, qui atteste qu'à
cette date les travaux n'avaient pas débuté, n'est d'aucun secours pour cette
dernière, attendu que les travaux ont commencé précisément ce jour-là par la
pose d'une barrière métallique. Ainsi, force est d'en conclure que la taxe
entière est due par la recourante. Le fait que la parcelle [f] ait été vendue à
des tiers ultérieurement à la décision du 26 juillet 2006 et que les villas C
et D soient réalisées par ceux-ci ne change rien à la qualité de débiteur de la
recourante, puisqu’elle était propriétaire des articles [c] et [d] (actuel [f])
au moment de l’octroi du permis de construire.
6.
Le droit d'être entendu garanti par l'article 29
al. 2 Cst. féd., comprend le droit de faire administrer des preuves mais
suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de
preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L'autorité peut
mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient
l'amener à modifier son opinion (ATF
130 II 425
cons. 2.1).
En l'espèce, la recourante a requis une vision locale tant devant le
Conseil d'Etat que devant l'Autorité de céans. Le Conseil d'Etat n'y a pas
donné suite, considérant que les pièces figurant au dossier permettaient de
trancher le litige. Cette manière de voir n'est pas critiquable, d'autant plus
que le litige concerne l'équipement souterrain du secteur sur lequel se
trouvent les parcelles concernées et que, dans ces conditions, une vision
locale n'aurait rien amené de plus à sa résolution, les plans cadastraux souterrains
consultables sur le SITN étant plus explicites. Il ne se justifie dès lors pas
de procéder à la vision locale demandée.
7.
Mal fondé, le recours doit être rejeté aux
frais de son auteur qui, vu l'issue de la cause, n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
,
la Cour de droit public
1.
Rejette le recours.
2.
Met à la charge de la recourante un émolument de décision de 3'000
francs, et les débours par 300 francs, montants partiellement compensés par son
avance de frais.
3.
N'alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 23 novembre
2011
Art.
19 LAT
Equipement
1
Un
terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à
l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il
est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en
eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.
2
Les
zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu
par le programme d’équipement.
1
Le droit
cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.
3
Si
la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans les délais
prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper eux-mêmes leur
terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les
frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.
2
1
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct. 1995, en vigueur depuis le 1
er
avril 1996 (RO
1996
965; FF
1994
III 1059).
2
Nouvelle
teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct. 1995, en vigueur depuis le 1
er
avril 1996 (RO
1996
965; FF
1994
III 1059).
Art.
24 LPE
Exigences
requises pour les zones à bâtir
1
1
Les
nouvelles zones à bâtir destinées à la construction de logements ou d’autres
immeubles destinés au séjour prolongé de personnes, ne peuvent être prévues
qu’en des endroits où les immissions causées par le bruit ne dépassent pas les
valeurs de planification, ou en des endroits dans lesquels des mesures de
planification, d’aménagement ou de construction permettent de respecter ces
valeurs. Le changement d’affectation de zones à bâtir n’est pas réputé
délimitation de nouvelles zones à bâtir.
2
2
Les
zones à bâtir existantes mais non encore équipées, qui sont destinées à la
construction de logements ou d’autres immeubles destinés au séjour prolongé de
personnes et dans lesquelles les valeurs de planification sont dépassées,
doivent être affectées à une utilisation moins sensible au bruit à moins que
des mesures de planification, d’aménagement ou de construction permettent de
respecter les valeurs de planification dans la plus grande partie de ces zones.
1
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 21 déc. 1995, en vigueur depuis le 1
er
juillet 1997 (RO
1997
1155; FF
1993
II 1337).
2
Phrase introduite par le ch. I
de la LF du 21 déc. 1995, en vigueur depuis le 1
er
juillet 1997 (RO
1997
1155; FF
1993
II 1337).
Art.
4 LCAP
Définition
1
L’équipement
général consiste à pourvoir une zone à bâtir des principaux éléments des
installations d’équipement, en particulier des conduites d’eau et d’énergie et
des canalisations d’égouts, ainsi que des routes et chemins desservant
directement la zone à équiper.
2
L’équipement
de raccordement relie les divers biens-fonds aux éléments principaux des
installations d’équipement, y compris les routes de quartier et les
canalisations publiques.