ne_gerichte · CC.1996.617 · 1998-09-28 · fr
CC.1996.617


A.     
S.  est propriétaire de
l'immeuble situé  à La Chaux-de-Fonds,

qui
abrite au rez-de-chaussée un établissement public à l'enseigne "Café

X.
" et des appartements à l'étage.

Par contrat de bail à loyer du 24 décembre 1994, elle a loué à

R. les locaux
affectés au "Café X. " ainsi qu'un appartement de quatre

chambres.
Le bail commençait le 1er janvier 1995 pour se terminer le 31

décembre
1999. Le loyer était de 2'350 francs par mois pour l'ensemble des

locaux,
auxquels s'ajoutaient 150 francs d'acompte de charges pour le café

et 100
francs pour l'appartement. Le locataire devait verser une garantie

équivalant
à deux mois de loyer soit 4'700 francs (D.34/1).

R. a obtenu l'autorisation d'exploiter le café dès le 31

décembre
1994 (D.34/39). Quant à l'appartement, elle l'a sous-loué à une

tierce
personne pour un loyer de 550 francs par mois (D.34/35).

B.      R.
s'est adressée au service de l'hygiène et de l'environnement

de La
Chaux-de-Fonds se plaignant de défauts dans la ventilation de

l'établissement
public. Par lettre du 8 mai 1995, ce service a écrit à S.

que le
système d'amenée d'air frais situé au-dessus de la porte d'entrée

fonctionnait
à satisfaction, mais que tel n'était pas le cas du système

d'extraction
de l'air vicié constitué par une gaine sur la partie nord du

plafond.
Une partie de la gaine située au sous-sol avait été démontée lors

de
travaux et pas raccordée et le moteur avait également été débranché. Ce

service
fixait un délai au 30 juin 1995 à la propriétaire de l'immeuble

pour
remettre la ventilation en fonction (D.13/4).

Le 11 mai 1995, par son mandataire, R. a écrit à S. , également

par son
mandataire, qu'elle avait dû payer deux livraisons de mazout en

janvier
et mars 1995, ainsi qu'une intervention du ramoneur en février

1995,
pour un montant total de 1'183.30 francs. Elle a mis S.  en demeure

de
verser ce montant dans les 10 jours ajoutant qu'à défaut elle

compenserait
cette somme avec le loyer. Elle a également demandé la preuve

que la
somme de 4'700 francs versée à titre de sûreté était déposée auprès

d'une
banque sur un compte d'épargne ou de dépôt à son nom. Elle a exposé

qu'elle
avait dû prendre l'initiative de travaux pour améliorer la

ventilation
pour éviter la fermeture de son établissement et qu'elle

enverrait
la facture correspondante d'un montant de 3'000 à 3'500 francs

pour
paiement à la propriétaire de l'immeuble. Elle a encore signalé qu'un

boiler
à l'usage du café situé au sous-sol de l'immeuble était hors d'usa-

ge et
qu'il devait être soit réparé, soit changé (D.34/7). Le 14 juin

1995,
R. a saisi l'autorité régionale de conciliation (ci-après : ARC) de

ces
problèmes. Au cours d'une audience qui s'est tenue le 11 octobre 1995,

S.  s'est engagée à verser le montant de la garantie
de loyer sur un

compte
bancaire ouvert au nom de la locataire dans un délai échéant au 20

octobre
1995, à mandater dans les dix jours une entreprise de son choix

chargée
d'examiner le boiler des locaux commerciaux et de déterminer si

celui-ci
était réparable ou devait être remplacé, ces travaux devant en

tous
les cas être effectués jusqu'au 27 novembre. En revanche, les parties

ne se
sont pas conciliées sur le paiement de la facture pour l'amélio-

ration
de la ventilation, à savoir la pose d'un épurateur d'air par la

maison
G.  pour un prix de 2'947.50 francs. En
conséquence, le montant

bloqué
sur un compte de la Banque Y.  a été
libéré en faveur de la

bailleresse,
la locataire disposant d'un délai de trente jours pour saisir

l'autorité
judiciaire compétente pour le remboursement de cette facture.

S.  a été condamnée à payer cette somme de
2'947.40 francs avec intérêts à

5 %
l'an dès le 11 octobre 1995 par jugement par défaut du Tribunal civil

du
district de La Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1996, ainsi qu'à verser une

indemnité
de dépens de 400 francs à R. et aux frais de la cause, avancés

par
cette dernière, arrêtés à 108 francs (D.10).

Le 10 novembre 1995, le service de l'hygiène et de l'environne-

ment de
La Chaux-de-Fonds a écrit au mandataire de R. que l'épurateur

d'air
qui avait été installé n'améliorait que sensiblement la qualité de

l'air,
que l'ordonnance sur l'hygiène (OHYG) du 26 juin 1995 s'agissant de

la
ventilation n'était pas respectée, précisant qu'un délai très court

serait
communiqué sous peu au propriétaire de l'immeuble pour rendre

l'installation
conforme à la réglementation (D.34/19). Le 6 février 1996,

ce
service accordait un ultime délai au 29 février 1996 à S.  pour la

remise
en état de la ventilation de la salle de débit, relevant qu'une

inspection,
qui avait été faite le 5 février 1996, avait permis d'établir

que la
réparation n'avait pas été faite malgré la lettre qui avait déjà

été
adressée à la propriétaire de l'immeuble le 8 mai 1995. Cette

communication
précisait qu'à défaut de l'exécution des travaux

nécessaires,
une procédure tendant au retrait de la patente serait engagée

(D.34/25).
Le 31 janvier 1996, par son mandataire, R. a écrit à S.  pour

lui
demander la preuve qu'elle avait respecté l'engagement pris devant

l'ARC
s'agissant du montant versé à titre de sûreté, lui réclamer le

remboursement
de 1'065 francs représentant une facture de livraison de

mazout
qu'elle avait dû commander en urgence, les locaux n'étant plus

chauffés,
ajoutant que les jauges des citernes étaient défectueuses et

devaient
être réparées et demandant également les réparations nécessaires

de
l'installation de ventilation.

Par courrier du 22 février 1996, R., par son mandataire, a

encore
informé S.  qu'elle opérerait
compensation des montants qui lui

étaient
dus selon jugement du Tribunal civil du district de La

Chaux-de-Fonds
du 18 janvier 1995, soit au total 3'512.75 francs, et de la

facture
de mazout par 1'065 francs, avec les loyers et charges des mois de

mars et
avril 1996, qu'elle saisirait l'ARC d'une requête pour qu'elle

l'autorise
à faire exécuter à ses frais les travaux qui incombaient à la

propriétaire
et qu'elle demanderait une réduction de loyer dès le début du

bail,
de même que des dommages et intérêts. Elle précisait que le loyer

serait
consigné jusqu'à droit connu sur ces réclamations (D.34/26).

Le 4 avril 1996, R. a saisi l'ARC de ces questions (D.34/34),

précisant
que l'installation de ventilation située à la porte d'entrée du

café
était également tombée en panne vraisemblablement en janvier 1996 et

que,
malgré une lettre du 31 janvier 1996 de sa part, la propriétaire de

l'immeuble
n'avait rien fait. Elle demandait une réduction de loyer de

moitié
du 1er janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er janvier

1996
jusqu'au moment où les travaux de remise en état de la ventilation

auraient
été exécutés, ainsi que notamment le paiement de 5'500 francs

représentant
les honoraires et débours d'intervention de son mandataire

jusqu'au
4 avril 1996. Au cours de l'audience qui s'est tenue le 24 avril

1996,
les parties se sont conciliées s'agissant de la garantie de loyer

ainsi
que de la compensation du montant de 4'513.40 francs avec les loyers

courants
des mois de mars et avril 1996, le solde soit 686.20 francs étant

libéré
en faveur de la bailleresse. Cette dernière s'est engagée à faire

exécuter
jusqu'au 24 mai 1996 au plus tard les travaux concernant

l'installation
d'extraction d'air vicié et d'obtenir dans le même délai

des
devis s'agissant de la remise en état de l'installation de ventilation

d'amenée
d'air frais. Il a été précisé que, s'il s'agissait de travaux

courants
d'entretien, les frais seraient supportés par la locataire et,

dans le
cas contraire, par la propriétaire. La conciliation a échoué

s'agissant
des autres points controversés (D.34/37). Le 25 avril 1996, le

mandataire
de R. a informé le service de l'hygiène et de l'environnement

de La
Chaux-de-Fonds des engagements pris lors de l'audience de

conciliation
(D.34/40). Le début de la procédure tendant au retrait de la

patente
a été reporté au 24 mai (D.34/41).

C.      Le
24 mai 1996, R. a ouvert action devant la Cour civile du

Tribunal
cantonal contre S.  en prenant les
conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié du
1er

janvier au 31 décembre 1995 et
de 75 % dès le 1er jan-

vier 1996, jusqu'au jour où les
travaux de remise en

état de marche des deux
installations de ventilation du

Café X.  auront été intégralement exécutés.

2. Condamner la défenderesse à
payer à la demanderesse, à

titre de perte économique dans
l'exploitation du Café

X. , la somme de Fr. 300.-- par
mois dès janvier 1995

et jusqu'au jour où les travaux
selon conclusion No 1

auront été intégralement
exécutés.

3. Condamner la défenderesse à
payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'500.--, dépens
selon jugement du 18 jan-

vier 1996 déduits, au titre
d'honoraires et débours

4. Réserver les droits de la
demanderesse à des dommages-

intérêts supérieurs pour le cas
où la patente du Café

X.  serait retirée et l'établissement fermé par

l'autorité compétente en raison
de l'inexécution des

travaux susmentionnés.

5. Constater le droit de la demanderesse de consigner in-

tégralement le loyer et les
acomptes de charges, tant

que l'exécution des autres
conclusions n'aura pas été

satisfaite.

6. Condamner la défenderesse au
paiement de la totalité

des honoraires et débours du
mandataire soussigné.

7. Sous suite de frais et
dépens."

Dans sa réponse, R. a conclu au rejet de la demande principale

et
pris, reconventionnellement, les conclusions suivantes :

" 2. Condamner la demanderesse
principale à verser à la dé-

fenderesse et demanderesse
reconventionnelle le montant

de Fr. 10'400.--, avec intérêts
à 5% dès le dépôt de la

demande, à titre de loyers.

3. Ordonner la libération en
faveur de la défenderesse du

montant précité si celui-ci a
été consigné.

4. Condamner la demanderesse
principale à verser à la dé-

de Fr. 3'900.-- résultant du
décompte de charges avec

intérêts à 5% dès le dépôt de
la demande.

5. Condamner la demanderesse à
verser à la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle
le montant de Fr. 965.05

6. Ordonner la libération en
faveur de la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle
du montant de

Fr. 4'700.-- plus intérêts,
constituant la garantie-

loyer.

7. Condamner la demanderesse
principale à tous frais et

dépens."

Dans sa duplique, elle a réduit la conclusion 2 de la demande

reconventionnelle
à 6'500 francs.

Le 20 juin 1997, R. a déposé une demande après réforme contre S.

en
prenant les conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la
demanderesse de moitié, soit de

Fr. 1'175.-- par mois, du 1er janvier au 31 décembre

1995 et de 75 %, soit de Fr.
1'762.50 par mois, du 1er

janvier au 15 juillet 1996.

2. Constater le droit de la
demanderesse à consignation

des loyers et acomptes de charges des mois de mai, juin

et juillet 1996 et le fait
qu'elle y a procédé valable-

ment sur le compte-consignation
No 805.912-30 auprès de

la Banque Y. .

3. Condamner la défenderesse à
payer à la demanderesse, à

titre de dommages-intérêts, une
indemnité mensuelle de

Fr. 300.-- pour la période du
1er janvier 1995 au 15

juillet 1996, soit au total Fr.
5'550.-- avec intérêts

à 5 % dès ce jour.

4. Condamner la défenderesse à
payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'900.--, avec
intérêt à 5 % dès ce jour

au titre d'honoraires et
débours de son mandataire

jusqu'au 4 avril 1996.

5. Ordonner la libération en
faveur de la demanderesse, en

capital et intérêts, et à
concurrence des montants qui

lui sont dus :

5.1. Du compte d'épargne No 615-20-186
de la Banque Y.

constitué par la garantie
de loyer de Fr. 4'700.--

qu'elle avait payée en
début de bail.

5.2. Du compte d'épargne No
805.912-30 de la Banque Y.

constitué par la
consignation des loyers et acomp-

tes de charges des mois de
mai, juin et juillet

1996."

7. Sous suite de frais et
dépens."

En bref, R. fait valoir que S. 
n'a pas respecté ses engagements

de
bailleresse, qu'elle savait que l'installation d'extraction de l'air

vicié
ne fonctionnait pas dès le début du bail, qu'elle a pris des

engagements
devant l'autorité régionale de conciliation qu'elle n'a pas

tenus.
Les défauts de ventilation de l'établissement ont incommodé les

clients
et les ont dissuadés d'y venir. Ils ont également causé des

problèmes
de santé au personnel qui travaillait dans les lieux. La

situation
s'est encore aggravée au moment où l'installation d'amenée d'air

frais
est aussi tombée en panne, soit en tous les cas dès le mois de

janvier
1996. Au surplus, durant un moment, un boiler n'a pas fonctionné

et à
deux reprises les locaux ont été privés de chauffage, faute de

combustible.
Elle estime dès lors que les défauts entraînent une

diminution
du loyer de 50 % pour la première année de location et de 75 %

dès le
1er janvier 1996. Les défauts de la chose louée ont également

entraîné
une perte commerciale qu'elle a de la peine à évaluer et qui peut

être
arrêtée à 300 francs par mois. Au surplus, elle a dû avoir recours à

un
avocat pour tenter d'obtenir de la bailleresse qu'elle exécute les

travaux
nécessaires pour remettre les installations défectueuses en bon

état.
Elle ajoute, s'agissant de la demande reconventionnelle, que jamais

ne lui
a été communiqué un décompte de charges avec possibilité de

consulter
les justificatifs, de sorte que la réclamation à ce sujet est

infondée.
Quant à la facture d'électricité, elle ne la concerne pas.

Dans sa demande après réforme, elle déclare que la situation a

changé
dans la mesure où elle a remis le fond de commerce et l'exploita-

tion de
l'établissement dès le 15 juillet 1996 à dame B. . Cette dernière

n'étant
toutefois pas titulaire du certificat neuchâtelois de capacité,

elle-même
est cosignataire et codébitrice du contrat de bail à loyer des

locaux
commerciaux et le restera jusqu'au moment où la nouvelle tenancière

sera au
bénéfice de toutes les autorisations lui permettant d'exploiter

seule
l'établissement. Elle ajoute que des travaux de réparation de la

ventilation
ont aussi dû être entrepris à la demande de dame B. .

S.  explique pour sa part que les
services administratifs

compétents
avaient autorisé, après s'être rendus sur place, la reprise de

l'exploitation
du café Edelweiss sans aucune réserve ou restriction, que

la
précédente tenancière n'a jamais émis de plaintes ni de réclamations,

en
particulier quant à la ventilation de la salle de débit, que

l'établissement
public a été tenu jusqu'à fin 1994 avec beaucoup de succès

et que
la demanderesse ne l'a avisée d'un défaut que quatre mois après

être
entrée dans les lieux. Quant à l'installation d'amenée d'air frais

située
sur la porte d'entrée du café, elle est tombée en panne en raison

d'un
manque d'entretien et de nettoyage incombant à R.. Si cette dernière

n'a pas
rencontré le succès escompté dans son commerce, c'est dû à son

inexpérience,
à son incompétence et à son attitude peu accueillante envers

les
clients. Il est à cet égard significatif que la demanderesse ait

choisi
d'abandonner l'exploitation de son commerce au moment où le service

d'hygiène
avait fait un nouveau contrôle qui avait permis de démontrer que

tout
était en ordre. Elle estime que l'assistance d'un mandataire

professionnel
n'était pas indispensable concernant des procédures menées

devant
l'autorité de conciliation et que R. s'est vu allouer des dépens

pour la
procédure devant le Tribunal civil du district de La

Chaux-de-Fonds.
Elle ajoute que la demanderesse doit également être

invitée
à payer le montant de 3'900 francs à titre de décompte de charges,

montant
dont elle ne s'est pas acquittée à ce jour et à rembourser une

facture
d'électricité de 965.05 francs qu'elle avait laissée impayée et

qu'elle-même
a dû honorer.

C O N S I D E R A N
T

1.     
Déposée dans les trente jours dès l'échec de la tentative de

conciliation
devant le juge du lieu de situation de l'immeuble, l'action

est
recevable (art.274b et f CO). Par ailleurs, la valeur litigieuse qui

correspond
au montant de la demande fonde la compétence de l'une des deux

Cours
civiles du Tribunal cantonal.

2.      a)
Aux termes de l'article 259a al.1 litt.b et c CO, lorsqu'ap-

paraissent
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire

et
auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, ce dernier peut no-

tamment
exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer et des

dommages-intérêts.
Selon l'article 259a al.2 CO, le locataire d'un immeu-

ble
peut en outre consigner le loyer (ATF 124 III 201).

Selon l'article 259 litt.d CO, si le défaut entrave ou restreint

l'usage
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du

bailleur
une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le

bailleur
a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce

dernier.
La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en

application
de l'article 259 litt.d CO doit être proportionnelle au

défaut;
elle est déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans

défaut.
En principe, on devrait procéder selon la méthode dite relative ou

proportionnelle,
telle qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on

estime
la valeur objective de la chose louée avec son défaut et celle

qu'elle
aurait sans défaut, puis on réduit le loyer en proportion. Ce

calcul
n'est cependant pas toujours facile de sorte qu'il est admis que la

jurisprudence
procède à une appréciation en équité, par référence à

l'expérience
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Cahiers

du
bail, 4/97 p.105 et les références citées).

b) S'agissant des pannes de chauffage et des problèmes du

boiler,
le dossier ne renseigne pas suffisamment sur la durée de ces

inconvénients
et leur cause exacte pour qu'ils puissent entrer en compte

pour
une réduction du loyer. En revanche, le système de ventilation a été

défectueux
pendant toute la durée du bail et le service de l'hygiène a

demandé
à la bailleresse de le réparer ce qu'elle n'a pas fait

convenablement.
La situation était telle que les services compétents ont

envisagé
la fermeture de l'établissement. On doit admettre qu'il s'agit de

défauts
suffisamment importants pour justifier une réduction de loyer. Il

a du
reste déjà été jugé que le dysfonctionnement d'une ventilation

constitue
un inconvénient majeur pour un établissement public (RJN 1995

p.61).
Le montant de la réduction est cependant difficile à fixer,

d'autant
plus que les problèmes invoqués existaient déjà avant que

R. ne
reprenne l'exploitation du café. Il n'a pas été établi que le

personnel
de l'établissement aurait été atteint dans sa santé tant l'air

était
vicié. On ignore également quelle part de la clientèle a renoncé à

revenir
dans l'établissement en raison des problèmes de ventilation. Le

dossier
ne renseigne pas non plus sur l'aggravation de la situation due au

grippage
définitif du système d'arrivée d'air qui s'est vraisemblablement

produit
au début de l'année 1996. De façon générale, la jurisprudence en

matière
de réduction de loyer trahit une pratique relativement

restrictive,
aux termes de laquelle la réduction moyenne se situe entre 20

% et 25
% du loyer, des montants supérieurs à 40 % n'étant retenus que

dans
des cas extrêmes et bien souvent pour une durée limitée (Corboz, in

SJ 1979
p.145 ss; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.169-170).

Compte
tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt publié au

RJN
1995 p.61 paraît le mieux à même de permettre une comparaison. Il

paraît
équitable d'accorder une réduction de loyer de 25 %.

Cette réduction est due depuis le 10 mai 1995, date de la

réception
par la défenderesse de la lettre du service d'hygiène

l'informant
de la défectuosité de la ventilation. Aucun élément figurant

au
dossier ne permet de retenir que la défenderesse (propriétaire de

l'immeuble
depuis décembre 1994), connaissait le défaut à une date

antérieure.
La précédente locataire a en particulier exposé qu'elle avait

parlé
de ce problème au précédent propriétaire, mais qu'elle n'avait

jamais
entrepris de démarches pour obtenir une amélioration du système.

Elle-même
n'a jamais été locataire de la défenderesse. Une réduction de

loyer
est due dès cette date et jusqu'au 15 juillet 1996, la situation

n'étant
pas encore rétablie à ce moment, puisque des travaux ont encore dû

être
faits dans le courant de l'automne 1996. Il ne s'agissait pas de

travaux
d'entretien courants, puisque la remise en ordre de la ventilation

a
nécessité douze heures de travail et que le moteur de la ventilation de

la
salle de débit a dû être remplacé (D.30 annexe D.32).

La réduction du loyer ne peut porter que sur le montant payé

pour la
location du café, c'est-à-dire 1'800 francs par mois, la

demanderesse
sous-louant l'appartement pour un montant de 550 francs par

mois.
La réduction est dès lors de 450 francs par mois pour la période du

10 mai
1995 au 15 juillet 1996.

3.     
Selon l'article 259 litt.e CO, si, en raison du défaut, le

locataire
a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts

s'il ne
prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.

La demanderesse invoque une perte de bénéfice pour les locaux

commerciaux
et des frais d'avocat. S'agissant du premier poste, le dossier

ne
donne pas d'informations sur la perte de bénéfice due au manque de

ventilation
des locaux, faute de tout document comptable. On doit relever

également
à cet égard que la précédente tenancière indiquait que les

défauts
invoqués existaient déjà, mais qu'elle pouvait vivre convenable-

ment de
l'exploitation du café (D.41). Elle a expliqué qu'elle avait vendu

le café
pour 40'000 francs à R.. Cette dernière n'a pas précisé pour quel

montant
elle a remis l'établissement à dame B. , de sorte qu'on ne peut

non
plus évaluer sa perte de ce chef. Il lui incombait d'établir son

dommage
ce qu'elle n'a pas fait. Sa demande doit être rejetée s'agissant

de la
perte de bénéfice.

Concernant les frais d'avocat, il est admis qu'il s'agit d'un

préjudice
qui donne lieu à paiement de dommages-intérêts lorsque l'in-

tervention
du mandataire a été indispensable pour contraindre le bailleur

à
effectuer les travaux (Lachat, op.cit., p.171).

En l'occurrence, on doit admettre que tel est le cas. La

défenderesse
n'a en effet pas fait preuve de la diligence nécessaire pour

remettre
les locaux en état au point que l'établissement a été menacé de

fermeture.
La demanderesse a dû intervenir à de nombreuses reprises,

notamment
en saisissant les autorités judiciaires, avant d'obtenir

partiellement
satisfaction. La défenderesse était assistée d'un avocat

dans
les premiers temps de ses litiges avec la demanderesse, ce qui

justifiait
que cette dernière le soit aussi. Quant au montant des

dommages-intérêts,
il n'y a pas lieu de s'écarter du mémoire d'honoraires

de
5'900 francs, adressé par l'avocat à sa mandante en date du 4 avril

1996
(D.34/47). Ce mémoire tient compte de l'activité déployée pour la

défense
nécessaire de la cliente dans le cadre du litige qui l'opposait à

la
défenderesse. Il convient toutefois d'en déduire la somme de 400 francs

allouée
à la demanderesse à titre de dépens dans la procédure devant le

Tribunal
civil du district de la Chaux-de-Fonds. C'est donc un montant de

5'500
francs que la défenderesse doit être condamnée à payer à la

demanderesse
à titre de frais d'avocat.

4.      S'agissant de la demande reconventionnelle, la défenderesse n'a

pas établi
qu'elle avait préparé un décompte de chauffage en donnant la

possibilité
à sa locataire de consulter les pièces justificatives. Sa

demande
de ce chef doit dès lors être déclarée mal fondée. Il en va de

même de
la réclamation relative à des factures d'électricité, dont on

ignore
si elles concernent totalement ou en partie les locaux loués à la

demanderesse
(D.8, 9).

5.      Il
résulte de ce qui précède que le loyer de la demanderesse

doit
être réduit de 450 francs par mois du 10 mai 1995 au 15 juillet 1996

et que
la défenderesse doit être condamnée à payer à la demanderesse un

montant
de 5'500 francs à titre de frais d'avocat. Les intérêts sur cette

somme
sont dus dès le 20 juin 1997, date du dépôt de la demande en réforme

comme
sollicité. La demande est ainsi partiellement admise. Quant à la

demande
reconventionnelle, il résulte du considérant 4 ci-dessus qu'elle

est mal
fondée. Dès lors, les loyers consignés par la demanderesse doivent

être
libérés en sa faveur, de même que la garantie de loyer.

Vu le sort de la cause, il se justifie de condamner la

demanderesse
au quart des frais de la procédure et la défenderesse aux

trois-quarts
desdits frais, ainsi que de condamner la seconde à verser une

indemnité
de dépens, après compensation, à la première. La demande étant

en
partie mal fondée, la défenderesse ne saurait être qualifiée de

téméraire.
Elle ne sera dès lors pas condamnée à payer l'intégralité des

honoraires
du mandataire de la demanderesse.

Il paraît équitable de fixer les honoraires de Me Z. , avocat d'office
de la demanderesse à 3'000 francs, TVA compri-

se.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Dit
que le loyer de la demanderesse doit être réduit d'un quart, soit

de 450 francs par mois, du 10 mai 1995 au
15 juillet 1996.

2.
Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 5'500

francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 20
juin 1997.

3.
Ordonne la libération en faveur de la demanderesse, en capital et

intérêts, à concurrence des montants qui
lui sont dus :

- du compte d'épargne no 615-20-186 de la
Banque Y.  constitué par la

garantie de loyer de 4'700 francs.

- du compte d'épargne no 805.912.30 de la
Banque Y.  constitué par la

consignation du loyer et acompte de
charges des mois de mai, juin et

juillet 1996.

4.
Condamne la demanderesse au quart des frais de la cause et la défende-

resse aux trois-quarts desdits frais,
arrêtés à 1'965 francs et avancés

comme suit :

frais avancés par l'Etat pour la
demanderesse       Fr. 1'835.-

frais avancés par la défenderesse                   Fr.   130.-

___________

Total                                               Fr. 1'965.-

===========

5.
Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de

dépens, après compensation, de 1'500
francs, payable en mains de

l'Etat.

6. Fixe
l'indemnité d'avocat d'office de Me Z. 
à 3'000

francs, TVA comprise.

Neuchâtel,
le 28 septembre 1998

AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE

Le greffier               L'un des juges