ne_gerichte · CACIV.2011.56 · 2011-11-14 · fr

Expulsion de locataire, cas clair.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 15.04.2011 CACIV.2011.56 (INT.2011.414)

Expulsion de locataire, cas clair.

A.
Selon contrat de bail du 9 avril 1987 et avenant du 5 octobre
2005, la société X. loue à E. et Y. un local à usage de café-restaurant, sis rue
[...] à Neuchâtel. Le loyer initial était de 7'000 francs par mois, payable à
l'avance, et il est passé ultérieurement à 7'960 francs par mois.
B.
Une première procédure a opposé les preneurs au bailleur Y.,
suite à une notification de hausse de loyer de novembre 2001. A l'audience du
15 avril 2002, une proposition transactionnelle des locataires portait
notamment sur certains travaux à assumer par le bailleur. La discussion s'est
poursuivie à l'audience du 23 janvier 2003, avant que l'Autorité ne doive
constater l'échec de la tentative de conciliation, par décision du 23 octobre
2003.
Le 14
avril 2010, le bailleur a fait notifier à la société locataire un commandement
de payer d'un montant de 31'840 francs plus intérêts, auquel il a été fait
opposition totale. Le bailleur a requis la mainlevée provisoire de cette
opposition, en précisant que la poursuite portait sur les trois premiers loyers
de l'année 2010, plus celui de décembre 2009. La poursuivie a déposé des
observations, le 8 juin 2010, dans lesquelles elle alléguait que les locaux
loués présentaient d'importants défauts depuis de nombreuses années, sans que
le bailleur n'y remédie. Elle se référait notamment à une mise en demeure du
Service de la consommation et des affaires vétérinaires, avant d'estimer à 45 %
la réduction de loyer justifiée par les défauts et d'en tirer la conclusion
que, sur nonante-trois mois dès mars 2002, elle avait payé 333'126 francs de
trop. A toutes fins utiles, elle invoquait compensation avec les loyers
réclamés par le bailleur. Par décision du 25 juin 2010, la présidente du
Tribunal civil du district de Neuchâtel a rejeté la requête de mainlevée
provisoire, en tenant l'existence d'importants défauts pour vraisemblable.
C.
Par courrier recommandé du 20 avril 2011, le bailleur a mis
en demeure sa locataire de payer, dans un délai de trente jours dès réception
de sa sommation, les loyers échus d'avril 2010 à avril 2011, soit au total 103'480
francs, faute de quoi il résilierait le contrat conformément à l'article 257d
CO.
La
société locataire n'a pas réagi.
Par
avis de résiliation recommandé du 26 mai 2011, le bailleur a résilié le contrat
avec effet au 30 juin 2011, en invoquant l'article 257d CO. Le pli a été
distribué le 27 mai 2011 à 10:37 heures. Le jour même à 16:14 heures, l'avocat
mandaté par la société locataire s'est adressé à celui du bailleur, pour
invoquer compensation entre les loyers réclamés et les montants payés en trop à
ce titre, alors que l'objet loué souffre incontestablement de défauts depuis
plusieurs années. Le 27 juin 2011, la société locataire a saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d'une
requête en annulation de résiliation de bail, subsidiairement en prolongation
du bail à loyer.
D.
Par mémoire du 8 juillet 2011, Y. a requis l'expulsion
« par cas clair » de la société X. Reprenant les faits susmentionnés
et ajoutant que les locaux n’avaient pas été libérés au 30 juin 2011, il
affirmait que l’expulsion de la société locataire était un cas clair, au sens
de l’article 257 CPC. En effet, poursuivait-il, la situation de fait résultait
indubitablement des pièces produites et ses conséquences juridiques ne
prêtaient pas à discussion. En particulier, la compensation n’avait pas été
invoquée dans le délai comminatoire, comme l’exige la jurisprudence.
Le 22
juillet 2011, le mandataire de la société intimée a conclu à l’irrecevabilité
de la requête d’expulsion, faute de cas clair, et subsidiairement à la fixation
d’un délai pour dépôt d’une réponse de sa part. Il imputait au bailleur
« une mauvaise foi crasse » à soutenir qu’il n’avait pas valablement
invoqué compensation, dès lors que le montant invoqué en compensation excédait
très largement celui des loyers prétendus par le bailleur.
Après
brève réplique du bailleur, datée du 2 août 2011, puis duplique de l’intimée,
du 10 août 2011, la juge du Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a
ordonné l’expulsion de la société X., par jugement du 12 août 2011, et ordonné
également l’exécution du jugement par le greffe en cas de non obtempération
dans les dix jours dès son prononcé, le tout sous suite de frais et dépens.
Elle a considéré le cas comme clair, vu le retard de paiement des loyers, la
commination du 20 avril 2011 et l’absence de déclaration de compensation dans
le délai comminatoire de l’article 257d CO.
E.
Le 25 août 2011, la société X. dépose un mémoire d’appel
contre le jugement précité, entaché à ses yeux de violation du droit au sens de
l’article 310 let. a CPC. Elle maintient que le cas n’était pas clair, comme le
prouvent les arguments échangés par les parties. Elle affirme avoir invoqué
compensation par acte concluant, à chaque non paiement de loyer, y compris ceux
d’avril et mai 2011.
F.
Par réponse du 2 septembre 2011, le bailleur conclut au rejet
de l’appel, en reprenant son argumentation antérieure. Il conteste au surplus
la possibilité d’invoquer compensation par acte concluant et considère qu’il
s’agit d’un allégué de fait nouveau, inadmissible à ce stade.
G.
Le 6 septembre 2011, le juge instructeur de la cause a
indiqué aux parties qu’un deuxième échange d’écritures ne lui paraissait pas
nécessaire et qu’un jugement sur pièces semblait possible, de sorte qu’il
serait procédé ainsi sauf avis contraire immédiat des parties.
Le 12
octobre 2011, le mandataire de l’appelante fait état de moyens complémentaires.
Il indique avoir d’abord rejoint l’opinion exprimée dans le courrier du juge le
6 septembre 2011, avant qu’un commandement de payer ne soit notifié à sa
mandante le 27 septembre 2011, au sujet de charges courues de 2005 à 2010.
Cette notification lui a fait comprendre, dit-il, que l’adverse partie n’était
pas convaincue par ses explications antérieures et elle démontre au surplus,
fait-il valoir, que la situation n’est pas claire.
Destinataire
en copie du courrier précité, le mandataire du bailleur conclut, par courrier
du 14 octobre 2011 – dont il adresse également copie à son confrère – à
l’élimination du mémoire du 12 octobre 2011 et de ses annexes.
C
O N S I D E R A N T
1.
Le jugement attaqué est une décision finale, au sens de
l’article
308 al. 1 let. a CPC
. En ce qui concerne
la valeur litigieuse, l’intimé se demande si celle de 10'000 francs ouvrant la
voie de l’appel est atteinte, en se référant à la jurisprudence fédérale
relative à l’article 51 al. 2 LTF (arrêt du TF du
22.08.2007
[4A_72/2007]
cons. 2). Selon cette jurisprudence, confirmée ou citée dans
plusieurs arrêts ultérieurs (arrêts du TF du
26.09.2007
[4A_266/2007]
; du
30.07.2010
[5A_295/2010]
, dans un contexte de mesures protectrices de l’union
conjugale ; du
26.09.2011
[5A_99/2011]
, avec la précision que cette dérogation à la capitalisation,
au sens de l’article 51 al. 4 LTF, se justifierait « aux fins de
simplification ») définit l’intérêt économique du recourant comme
« la valeur que représente l’usage des locaux pendant la période où son déguerpissement
ne peut être exécuté par la force publique ». Ce critère, appliqué
« au dernier état des conclusions » de première instance (art. 308
al. 2 CPC), peut se révéler embarrassant, dès lors que la durée de la procédure
devient déterminante et qu’elle dépend, outre de la multiplication des moyens
par les parties et des difficultés du juge, de la nature précisément de la voie
de recours, importante pour le régime de l’effet suspensif. En l’occurrence,
cependant, une évacuation des lieux par l’appelante n’était pas envisageable,
en toute hypothèse, avant le mois de septembre 2011, de sorte que la valeur
litigieuse atteignait, selon les prévisions possibles au moment du prononcé de
l’expulsion, plus de 20'000 francs, de sorte que la voie de l’appel est
ouverte.
Respectant
le délai légal de dix jours (art. 314 CPC) et les formes prescrites, l’appel
est recevable.
2.
En revanche, le mémoire de l’appelante, du 12 octobre 2011,
n’est pas recevable dès lors qu’il intervient, peut-on dire, hors délai et hors
propos.
Même si
le délai imparti le 6 septembre 2011 ne l’était pas de façon très précise,
l’appelante admet ne l’avoir pas respecté en se manifestant plus d’un mois plus
tard, ce qui n’est à l’évidence pas immédiat. Son explication sur la nouveauté
des faits qu’elle allègue n’est pas convaincante, dès lors notamment que le
mandataire du bailleur lui avait adressé, le 31 août 2011 déjà, un décompte
relatif aux frais de chauffage et d’eau chaude. Cette circonstance ne justifiait
donc pas la restitution de délai (art 148 CPC) implicitement requise.
En
outre, le différend des parties au sujet des charges locatives est sans
pertinence pour l’appel. Certes, l’article
257d CO
permet la résiliation du contrat avec effet immédiat, après commination, en cas
de retard dans le paiement des frais accessoires échus, aussi bien que du
loyer. En l’espèce, toutefois, la commination signifiée le 20 avril 2011 ne
portait que sur le paiement du loyer proprement dit, tel qu’arrêté avec effet
dès le 1
er
juillet 1994, et la déclaration de compensation du 27 mai
2011, tout comme celle du 8 juin 2010, ne portaient également que sur les parts
de loyer payées en trop, sans aucun référence aux charges. Cette dernière
question ne saurait donc avoir d’effet sur la demeure ici en cause, ni par
conséquent sur l’existence d’un cas clair.
Pour
que le dossier reflète l’incident ici décrit, un exemplaire du mémoire du 12
octobre 2011 subsistera au dossier, sans être pris en compte sur le fond, alors
que les pièces jointes seront retournées à leur expéditeur.
3.
L’appelante conteste, d’une part, que la cause ait été
claire, comme retenu en première instance et elle affirme, d’autre, part, que
la solution retenue par le premier juge consacrait une violation du droit.
Selon
l’article
257 CPC
, l’application de la procédure
sommaire est admise – alors qu’elle ne le serait pas en principe à une cause en
expulsion de locataires, selon l’article 250 CPC – si l’état de fait n’est pas
litigieux ou qu’il est susceptible d'être immédiatement prouvé, et si, par
ailleurs, la situation juridique est claire. Selon le Message relatif au Code
de procédure civile suisse, du 28 juin 2006, la preuve immédiate de l’état de
fait signifie en principe que le tribunal « devrait se restreindre à
l’examen de titres » et la clarté de la situation juridique implique que,
« sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, la norme
s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente »
(p. 6959). Le cas de figure cité à titre d’exemple par le Message est
précisément celui du congé de bail extraordinaire, pour demeure ou faillite du
locataire ou du fermier (p. 6960).
4.
En l’espèce, l’appelante affirme l’existence de contestations
de fait et soutient, implicitement, que la situation ne peut être établie de
façon immédiate. Cette opinion ne peut pas être suivie. Les faits déterminants
pour l’application de l’article
257d CO
sont les
suivants :
-
Le non paiement de loyers échus ; ici, le retard allégué par
le bailleur couvre les loyers d’avril 2010 à avril 2011 y compris et la
locataire ne prétend nullement avoir payé en espèces lesdits loyers (au
contraire, sa référence à sa propre argumentation du 8 juin 2010 et au fait que
la réduction de loyer liée aux défauts de la chose louée excéderait largement
le montant des loyers en souffrance équivaut à une admission du non paiement en
espèces).
-
L’existence d’une commination de résiliation, comme de l’échéance
du délai de trente jours avant résiliation respectant les forme et délai, ne
donne lieu à aucune contestation.
-
L’absence de paiement des loyers réclamés, dans le délai
comminatoire, n’est pas litigieuse, sous réserve de la compensation invoquée
par l’appelante.
-
S’agissant précisément de la compensation, l’appelante n’allègue
pas avoir expressément déclaré compensation dans le délai comminatoire. Il est
clair, en revanche, qu’elle l’a fait par courrier de son mandataire, daté du 27
mai 2011 et qu’elle l’avait déjà fait le 8 juin 2010, dans le cadre d’une
procédure de mainlevée provisoire relative aux loyers du 1
er
trimestre 2010. Quant à savoir si le non paiement des loyers échus dès le mois
d’avril 2010, y compris dans le délai comminatoire, valait déclaration de
compensation par acte concluant, il ne s’agit pas en l’occurrence de déterminer
quelle était la volonté subjective de l’appelante, à partir d’indices qu’elle
n’énonce aucunement, mais bien de savoir si, dans le contexte des relations
antérieures entre parties, le non paiement des loyers devait objectivement
s’interpréter comme une manifestation de volonté de compensation. Cette
question, dont on verra plus loin si elle revêt une portée, relève donc de
l’application du principe de la confiance, soit d’un point de droit. Ce moyen
peut donc être soulevé en appel, contrairement à l’opinion de l’intimé, mais il
n’a aucune incidence sur la clarté de l’état de fait.
5.
Avant d’examiner, en droit, si l’appelante a valablement déclaré
compensation avec les loyers impayés, comme elle l’affirme, il faut se demander
si une telle déclaration de compensation était susceptible de déployer des
effets.
En cas
de défaut de la chose louée, les articles 259a ss CO énumèrent de façon
détaillée les droits du locataire et la procédure qu’il doit suivre pour les
faire valoir. Comme relevé par
Lachat
(Le bail à loyer, 2008, p. 273),
la consignation du loyer (art. 259g CO) vise à « donner au locataire un
moyen de pression sur le bailleur pour l’amener à remédier aux défauts.
Celui-ci ne perçoit provisoirement plus le loyer ; il est  ainsi incité à
effectuer les travaux nécessaires ou à prendre des mesures susceptibles de
remédier aux défauts. D’un autre côté, le législateur a voulu éviter que le
propriétaire ne pâtisse d’un locataire insolvable ou procédurier. Aussi,
l’article 259g CO autorise-t-il le locataire à consigner le loyer à échoir.
Cette formule contraint le locataire à payer son loyer ; il n’a donc aucun
intérêt à prétexter l’existence d’un défaut. On évite ainsi que le locataire
n’accumule une grosse dette de loyers ».
En
l’espèce, pourtant, l’appelante n’a jamais recouru à la consignation du loyer
et elle invoquait en 2010 un droit à réduction du loyer sur une période de près
de huit années, ce qui est précisément le type de situation que la loi veut
éviter. Il convient en pareil cas de suivre la jurisprudence (arrêt du TF du
25.04.2007
[4C.59/2007]
cons. 3.5) selon laquelle « il ne se justifie en soi
pas de traiter le locataire qui ne paie pas le loyer différemment selon qu’il
est en litige avec le bailleur ou non : c’est d’autant moins le cas
lorsque le litige porte sur des défauts de la chose louée, cas où le locataire,
qui a le cas échéant droit à une réduction du loyer, peut éviter la demeure en
consignant le montant du loyer (art. 259g CO) ». Celui qui ne le fait pas
crée « ainsi les conditions prévues à l’article
257d
CO
pour une résiliation » par la bailleresse (voir également
Lachat
,
op. cit. p. 278, N. 7.4.6).
A
supposer qu’il faille admettre, sur le principe, la possibilité pour la
locataire d’invoquer compensation, même après avoir négligé pendant de
nombreuses années la procédure de consignation, il ne suffisait pas pour elle
d’articuler un montant considérable de réduction de loyer rétroactive, puis de
demeurer silencieuse face aux mises en demeure du bailleur. Comme souligné par
Wessner
(Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, N. 29 ad art. 257d CO), la
créance élevée en compensation doit être à tout le moins vraisemblable et
« le locataire est tenu de déclarer sans équivoque la compensation durant
le délai comminatoire imparti », avec suffisamment de clarté pour
« que le destinataire de la déclaration comprenne quelle est la créance
compensée et quelle est la créance compensante » (voir en outre la
jurisprudence fédérale citée par cet auteur). Dès lors que la compensation ne
peut intervenir que si les deux dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO), la
déclaration du 8 juin 2010 ne pouvait éteindre, de manière préventive, les
dettes de loyer non encore échues à cette date. Contrairement à l’opinion de
l’appelante, il ne s’agissait pas nécessairement pour elle de compenser
expressément chaque loyer mensuel, mais bien de réagir à tout le moins lorsque
le bailleur lui a imparti un délai comminatoire. Le simple fait de ne rien
payer dans ce délai ne peut évidemment être compris comme une manifestation
suffisamment claire de la volonté de compenser (voir notamment les
contre-exemples donnés par
Aubert
, Droit du bail à loyer, Commentaire
pratique, N. 64 ad art. 259g CO).
6.
Au vu de ce qui précède, la situation juridique ne prête
effectivement pas à hésitation et c’est à bon droit qu’un cas clair a été
reconnu par l’Autorité de première instance.
7.
L’appel sera donc rejeté, aux frais et dépens de l’appelante.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Déclare
irrecevable le mémoire de l’appelante du 12 octobre 2011.
2.
Rejette l’appel.
3.
Condamne
l’appelante aux frais d’appel, qu’elle a avancés par 1'400 francs.
4.
Condamne
l’appelante à verser à l’appelé une indemnité de dépens de 800 francs.
Neuchâtel, le 14 novembre 2011
Art. 257d CO
Demeure
du locataire
1
Lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins.
2
Faute de paiement dans le délai fixé,
le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
Art. 257
CPC
1
Le
tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions
suivantes sont remplies:
a.
l’état de fait n’est pas litigieux ou est
susceptible d’être immédiatement prouvé;
b.
la situation juridique est claire.
2
Cette
procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à la maxime d’office.
3
Le
tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut
pas être appliquée.
Art. 308 CPC
Décisions
attaquables
1
L’appel est recevable contre:
a.
les décisions finales et les décisions
incidentes de première instance;
b.
les décisions de première instance sur les
mesures provisionnelles.
2
Dans les affaires patrimoniales,
l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
est de 10 000 francs au moins.