ne_gerichte · 10484 · 1995-09-25 · fr

Vente en la forme authentique. Interprétation du contrat.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 25.09.1995 10484 (INT.1996.201)

A.                     B.
(défendeur) est propriétaire depuis 1981 de la parcelle 7492 du cadastre de X.
(D.2/3). Celle-ci a été divisée en trois nouvelles parcelles, les articles
7555, 7556 et 7796 de respectivement 4095 m2, 822 m2 et 1624 m2 (D.2/3). En
1988, il a chargé un bureau d'architecture de réaliser des plans en vue de la
construction d'un centre commercial, projet qui a été abandonné. En 1989, G. et
J. sont entrés en pourparlers avec le défendeur pour l'acquisition de l'article
7555 dans l'optique également d'y construire un complexe commercial (D.2/1, 12
et 13).
Le 29
août 1989, B. d'une part et G. et J. d'autre part ont conclu une promesse de
vente irrévocable, reçu Me Y., notaire à Marin. Celle-ci portait sur
l'acquisition par G. et J. de la parcelle 7555 pour le prix de 1'300'000
francs, prix qui comprenait également les études et plans requis par le
défendeur, dont la valeur devait être fixée par convention mobilière séparée
(D.2/1). Les parties à la promesse de vente devaient encore déterminer les
servitudes actives et passives entre les nouvelles parcelles 7555, 7556 et 7796
du cadastre de X.. La promesse mentionnait en outre :
"Les parties s'obligent
à première réquisition de l'une ou de l'autre, mais au plus tard 3 mois avant
la fin du chantier sur la parcelle 7555, à aménager le surfaçage et le marquage
des places de parc et des voies de communication nécessaires à chacune des
parcelles 7555, 7796 et 7556. Ces frais seront répartis par tiers entre les
propriétaires des parcelles intéressées.
Par
contre, l'entretien, le marquage et son renouvellement et le déneigement des
voies de communication sur les parcelles 7796 et 7556 seront répartis à raison
de 1/3 pour la 7555, 1/3 pour la 7796 et 1/3 pour la 7556.Ce point fera l'objet
d'une servitude inscrite au registre foncier". (D.2/1, ch.III/12).
La
promesse de vente prévoyait une faculté de substitution pour les
promettant-acquéreurs (ch.II de la promesse).
B.                    Le 18
janvier 1990, B. a passé avec la chaîne de magasins Z. SA (demanderesse) un
contrat de division cadastrale, vente immobilière de la parcelle 7555 et
constitution de servitude devant Me Y. (D.2/3).
Le
prix de ventre a été fixé à 1'200'000 francs auquel s'ajoutent 100'000 francs
selon convention mobilière. Le chiffre III/12 de la promesse de vente a été
repris sans changement essentiel (ch.IX) dans l'acte.
C.                    La
demanderesse obtint le 23 novembre 1990 la sanction définitive des plans
portant sur la construction d'un centre commercial (D.2/4). Celle-ci a été
réalisée peu après.
Par
courrier du 26 mai 1992, le défendeur a notamment été invité à s'acquitter des
deux tiers des frais engagés pour les travaux de surfaçage et marquage des
places de parc et des voies de communication. Il lui a ainsi été réclamé une
somme de 100'783.30 francs payable jusqu'au 30 juin 1992 (D.2/10).
Le
défendeur a opposé une fin de non recevoir à la dite mise en demeure (D.2/11).
D.                    Par
mémoire du 28 août 1992, la chaîne de magasins Z. SA a introduit action contre
B. concluant à la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 121'836
francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er juillet 1992, sous suite de frais et
dépens. Dans le cadre de ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit sa
demande à 120'063.30 francs en capital.
Elle
fait valoir que conformément à ce qui avait été convenu, elle a fait procéder
au surfaçage et marquage des places de parc et voies de communication, le coût
total s'élevant à 182'755 francs. Elle en réclame les deux tiers en application
de l'acte de vente du 18 janvier 1990. Elle fait valoir que du moment qu'il n'y
a que deux propriétaires en jeu et que la répartition doit se faire par tiers,
le propriétaire de deux parcelles, soit B., doit en payer les deux tiers et
elle-même, propriétaire d'une seule parcelle, un tiers. Selon la demanderesse,
étant clair, le texte ne nécessite aucune interprétation particulière. Au
surplus, selon le rapport d'expertise, les factures déposées sont justifiées à
concurrence de 180'095 francs, dont les deux tiers par 120'063.30 francs
incombent au défendeur.
E.                    Le défendeur
conclut quant à lui au rejet de la demande sous suite de frais et dépens. Il
fait valoir que l'article IX de l'acte de vente signifie que la répartition des
frais doit s'effectuer sans référence à une quelconque proportionnalité, chaque
propriétaire prenant à sa charge l'entier des frais engendrés pour
l'aménagement de sa/ses parcelle(s). Il souligne que les parcelles du défendeur
se rapprochent du point de vue surface du tiers et non des deux tiers de la
surface totale. De plus, selon le texte de la loi (art.741 al.1 CC),
l'entretien de tels ouvrages incombe à celui qui en profite, soit à la
demanderesse. Il en va de même des frais de construction. Quant aux frais
eux-mêmes, le défendeur en conteste le montant. La demanderesse n'était pas,
selon lui, en droit de procéder, en partie aux frais du défendeur, à des
travaux de l'importance de ceux qu'elle a entrepris. De toute façon, seul le
marquage proprement dit peut être pris en considération. Les honoraires
d'architecte et d'ingénieur qui n'étaient nullement indispensables n'ont pas à
être englobés dans de tels frais.
C O N S I D E R A N T
1.                     La
valeur litigieuse est actuellement de 120'063.30 francs en capital. Elle fonde
la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.
S'agissant
de la qualité pour agir de la demanderesse, au sujet de laquelle le défendeur
s'est adressé au tribunal, sans toutefois prendre de conclusions (lettre du 19
septembre, D.58), elle ne saurait être déniée. La société demanderesse est
toutefois inscrite au registre du commerce. Les changements intervenus au
Conseil d'administration ne modifient en rien la qualité pour agir de celle-ci.
On ne saurait par ailleurs déduire de la requête en question que le mandat de
Me Heinis serait contestée. Il n'y a ainsi pas lieu d'approfondir cette
question.
2.                     Selon
l'article 18 CO, pour apprécier la forme et les clauses de d'un contrat, il y a
lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. En vertu
du principe de la confiance est déterminant le sens que selon les règles de la
bonne foi, chacune des parties pouvaient raisonnablement prêter aux déclarations
de volonté de l'autre (ATF 105 II 18 et la jurisprudence citée). Seuls les
textes peu clairs doivent faire l'objet d'une interprétation. Si tel est le
cas, le contrat s'interprète d'après toutes les circonstances qui ont entouré
sa conclusion. Le juge recherchera alors la solution la plus appropriée aux
circonstances : on ne saurait admettre que les parties ont voulu une solution
inadaptée. En revanche, si le texte d'un contrat est clair, il n'y a pas lieu
d'en dénaturer le sens par la recherche d'une interprétation fondée sur des
éléments extrinsèques (ATF 111 II 284).
3.                     a)
Dans le cas particulier, le texte de l'acte de vente s'agissant de la
répartition des frais de surfaçage n'est pas clair. Il nécessite une
interprétation fondée également sur toutes les circonstances qui ont entouré sa
conclusion.
b) En
l'espèce, le texte de l'acte de vente, s'agissant des frais de surfaçage,
reprend pour l'essentiel les termes de la promesse de vente, mentionnant :
"Les parties au présent
acte s'obligent, à première réquisition de l'une ou de l'autre, mais au plus
tard 3 (trois) mois avant la fin du chantier sur la parcelle 7555, à effectuer
le surfaçage et le marquage des places de parc et des voies de communication
nécessaires à chacune des parcelles 7555, 7596 et 7556. Ces frais de première
mise en place seront répartis par tiers entre les propriétaires des parcelles
intéressées (ch.IX)".
Lors
de la conclusion de la promesse de vente, il y avait toutefois trois
cocontractants, B., G. et J., tandis que l'acte de vente ne liait que deux
parties, B. et la chaîne de magasins Z. SA, dont G. et J. étaient président du
conseil d'administration et administrateur-secrétaire. En effet, entre les deux
actes, les deux personnes susmentionnées avaient créé la société demanderesse
(D.2/12).
Le
texte tant de la promesse que de l'acte fait toutefois penser que la
répartition des frais se fera par tête, en fonction des parties à l'acte, et
non en fonction des parcelles ("par tiers entre les propriétaires des
parcelles intéressées").
Cette
interprétation est corroborée par le paragraphe deux du même article figurant
tant dans la promesse que dans l'acte de vente qui débute par les termes
"par contre". Or ce paragraphe prévoit clairement s'agissant des
frais d'entretien du surfaçage une répartition en fonction des parcelles et non
des propriétaires. La formule adoptée au premier paragraphe avec l'opposition
que renferme le deuxième paragraphe ("par contre") n'a de sens que si
deux répartitions différentes sont prévues, soit l'une en fonction des parties
à l'acte, l'autre en fonction des parcelles.
Il
apparaît ainsi que la promesse de vente visait bien à partager entre trois les
frais de surfaçage des différentes parcelles et partant à en faire assumer un
tiers à B., un tiers à G. et un tiers à J., tous trois partie à l'acte en
question. C'est très vraisemblablement à la suite d'un oubli que le texte de
l'acte de vente n'a pas été adapté à la nouvelle situation, G. et J. ayant
créé, environ un mois avant la passation de l'acte une société anonyme et
n'étant ainsi plus directement et personnellement responsables desdits frais.
Cette
interprétation paraît au surplus conforme à l'intérêt de chacune des parties
aux travaux prévus. Il ne fait en effet pas de doute que c'est la demanderesse
qui avait le plus intérêt à l'exécution des places de parc prévues pour
l'exploitation de son centre commercial et par conséquent au surfaçage convenu.
On notera également qu'indépendamment des intérêts respectifs des parties audit
surfaçage, l'interprétation retenue est également plus conforme à l'importance
des parcelles concernées. L'article 7555, propriété de la société demanderesse,
est de 4095 m2, tandis que les articles 7556 et 7796 représentent une surface
totale de 2446 m2. On voit ainsi mal pour quelle raison, compte tenu de
l'ensemble de ces circonstances, il aurait été convenu que B. doive assume les
deux tiers des frais de surfaçage.
En
revanche, l'interprétation présentée par B. selon laquelle chaque partie devait
assumer les frais d'aménagement de la parcelle dont elle est propriétaire
(conclusions en cause défendeur, p.7) n'est conciliable ni avec le texte de la
promesse de vente ni avec celui de l'acte lui-même. Elle ne saurait ainsi être
retenue.
Dès
lors, c'est bien par tiers qu'il y a lieu de répartir les frais de surfaçage,
tels qu'ils seront examinés ci-après, la demanderesse qui s'est substituée à G.
et J. en assumant les deux tiers et le défendeur le tiers.
4.                     Quant
aux frais à prendre en considération, un expert a été désigné, l'architecte V..
Il a notamment considéré que selon lui, le surfaçage visé par le chiffre IX de
l'acte de vente devait être entendu au sens large de ce terme, c'est-à-dire,
visant non seulement la finition en surface des places de parc mais les travaux
concernant toute la structure de celles-ci (D.37/3.1, 3.4, 49, 3.4). L'expert
doit être suivi sur ce point. Dans le cas particulier, les parties ne pouvaient
pas avoir en vue les travaux de finition exclusivement du fait que le terrain
destiné aux parcs et voies de communication n'était pas aménagé préalablement
de sorte qu'il devait l'être pour permettre le passage de tous véhicules selon
la servitude de passage. Un tel aménagement nécessitait une infrastructure
recouverte d'un enrobé telle qu'elle a été réalisée (cf. expertise
complémentaire, no.3.4, D.49).
En
revanche, s'agissant des frais de signalisation qui ont été engagés (3'125
francs), l'expert ne sera pas suivi. Tant la promesse de vente que l'acte de
vente ne mentionnent que le marquage des places de parc et des voies de
communication et non la pose de panneaux. Le terme de marquage donne à penser
au marquage sur le sol. C'est ainsi que ce terme doit être compris, même si la
pose de signaux ou panneaux constitue une signalisation complémentaire,
certainement utile. On ne peut ainsi suivre l'expert lorsqu'il considère que
marquage, et signalisation sont synonymes (D.49, 3.10). Le montant de 3'125
francs de la facture W. SA (D.2/56) sera ainsi déduit des frais qui doivent
être répartis entre les parties.
Il en
va de même des honoraires d'ingénieur et d'architecte qui ne doivent pas être
pris en considération. En effet, le recours aux services d'un ingénieur ou d'un
architecte pour des travaux de surfaçage n'est pas indispensable aux dires de
l'expert (expertise 3.16, D.37). Dès lors, ils ne sauraient sur ce point
justifier les conclusions de la demande.
Dès
lors, le montant à prendre en considération est de 148'650 francs, soit 144'700
francs plus frais de marquage 3'950 francs.
5.                     Le
défendeur est ainsi débiteur de la demanderesse à concurrence du tiers, soit
49'550 francs, avec intérêts à 5 % dès le 1er juillet 1992, le défendeur se
trouvant en demeure dès cette date aux termes de la lettre de la demanderesse
du 26 mai 1992 (D.2/2).
Vu le
sort de la cause, les frais seront partagés par moitié et les dépens compensés.
Par ces motifs,
LA Ie COUR CIVILE
1.  Condamne
B. à payer à la chaîne de magasins Z. SA la somme de 49'550 francs avec
intérêts à 5 % l'an dès le 1er juillet 1992.
2.  Partage
par moitié les frais avancés ainsi qu'il suit :
-frais
avancés par la demanderesse                  fr.  8'159.40
-frais
avancés par le défendeur
fr.  1'768.60
Total                                                                   fr.  9'928.00
=========
3.  Compense
les dépens.