ne_gerichte · 10462 · 1997-02-03 · fr

Novation. Cédule hypothécaire. Vente immobilière. Erreur essentielle. Nullité partielle. Garantie des défauts. Avis tardif.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 03.02.1997 10462 (INT.1997.564)

A.
Dans le courant de l'année 1990, les demandeurs, T. et A.M., qui
n'étaient pas encore mariés à l'époque, répondirent à une an-
nonce
du défendeur, G., proposant la vente d'un home médicalisé
sis sur
les parcelles numéros X et Y du cadastre de Bevaix. L'im-
meuble
existant devait être transformé par le défendeur. Le 10 juillet
1990,
les parties se retrouvèrent sur les lieux. A cette occasion selon
les
demandeurs, après la signature de la promesse de vente selon le défen-
deur,
les demandeurs reçurent trois documents, soit un budget d'exploita-
tion,
un financement supputé et un plan financier (D.2/7b-e). Selon ce
dernier
document, l'immeuble à vendre comprenait 1100 m3 à 650 francs le
m3 soit
715'000 francs, auxquels s'ajoutaient 849 m2 de terrain à 260
francs
le m2, des aménagements extérieurs et deux places de parc, soit un
prix de
l'immeuble existant de 966'000 francs. Le coût des transformations
"selon
détail ci-joint à forfait" est estimé à 420'000 francs. Le plan
financier
mentionne également l'agencement du home "selon offre ci-jointe"
pour
364'000 francs. Le contrat concernant la fourniture de cet agencement
devait
être passé directement entre les demandeurs et N.  S. à r.l..
B.      Le
15 novembre 1990, les parties ont signé une promesse de vente
immobilière
par laquelle les demandeurs promettent d'acquérir, en copro-
priété
chacun pour une demie, les parcelles X et Y du cadastre de
Bevaix
pour le prix de 1'386'000 francs (D.2/3). Dans les conditions de la
promesse
de vente figure la mention suivante : "L'immeuble fait l'objet
des
travaux de transformation destinés à l'aménagement d'un home, selon
les
plans et devis établis par F., architecte à Neuchâtel et
agréé
par les parties".
A
cette occasion, P. agissant pour N.  S.
à r.l.
présenta
un devis d'agencement daté du 15 novembre 1990, portant sur un
montant
de 364'000 francs qui fut approuvé le même jour par les deman-
deurs.
Toutefois, le contrat qui devait être passé directement entre ceux-
ci et
N.  S. à r.l. ne fut pas conclu.
C.
L'acte de vente définitif des immeubles en cause a été passé le
28 mars
1991, aux conditions prévues dans la promesse de vente. L'acte
précise
que le prix de vente de 1'386'000 francs est payé ce jour selon
règlement
séparé. Le même jour les parties ont signé une convention de
règlement
sous seing privé (D.2/9) précisant en particulier la façon dont
était
payé le prix de vente. Selon l'article 3 de cette convention, le
vendeur
s'est engagé à prêter pour 10 ans la somme de 147'000 francs aux
acheteurs,
les intérêts et l'amortissement faisant l'objet de 120 mensua-
lités
fixes de 1'863 francs payables par avance le 10 de chaque mois dès
le 1er
janvier 1992 et jusqu'au 1er décembre 2001. L'article 4 de ladite
convention
mentionne que, dans la mesure où l'exploitation du home ne
pourra
vraisemblablement pas commencer avant le 1er juillet 1991, en rai-
son des
travaux qui ne sont pas tout à fait terminés et du temps néces-
saire à
l'installation du mobilier dont l'acquisition reste à financer, il
est
convenu que les intérêts payés par les acquéreurs à leur banque jus-
qu'au
30 juin 1991 seront supportés par le vendeur. Un retard de plus de
30
jours dans le paiement mensuel des intérêts de l'amortissement du prêt
autorisait
le vendeur à dénoncer le prêt immédiatement (art.8).
Le 8 mai 1991 les parties passèrent une nouvelle convention com-
plémentaire
à celle du 28 mars. Selon le chiffre 2 de cette convention il
est
stipulé : "En plus des montants dus en vertu de la convention préci-
tée, M.
et Mme M. reconnaissent devoir à M. G. la somme de 134'500
francs".
Les parties ont arrêté à 30'500 francs le montant dû par M. G.
en
vertu de la clause de l'article 4 de la convention du 28 mars 1991, ce
montant
étant déduit de celui de 134'500 francs, de sorte que celui-ci
était
réduit à 104'000 francs (art.3 et 4). Le montant de 104'000 francs
devait
être acquitté par mensualités variables à partir du 1er janvier
1992
jusqu'au 31 décembre 1996. Un retard de plus de 30 jours dans le
paiement
mensuel prévu autorisait le vendeur à dénoncer le prêt immédiate-
ment
(art.5 et 8). Le remboursement du prêt de 147'000 francs et de la
dette
de 104'000 francs ont été garantis par des cédules hypothécaires au
porteur
de même montant grevant les parcelles X et Y du cadastre de
Bevaix.
D.      En
remplissant sa déclaration pour l'évaluation officielle des
immeubles,
le 27 septembre 1991, T.M. s'est rendu compte que le
volume
de l'immeuble qu'il avait acheté, indiqué dans le formulaire, était
de 860
m3 et non pas de 1100 m3 comme mentionné dans le plan financier. Il
s'en
est plaint auprès du défendeur par lettre du 30 septembre 1991 en
mentionnant
également que les travaux d'aménagement extérieurs compris
dans le
devis de transformations de l'immeuble n'avaient pas été effectués
(D.2/20).
Le défendeur ne paraît pas avoir donné suite à la demande d'ar-
rangement
proposée par le demandeur.
Les époux M. n'ont pas payé les mensualités en remboursement
du prêt
de 147'000 francs et de la dette de 104'000 francs. Le défendeur a
dès
lors dénoncé ces sommes au remboursement au 31 mars 1992 (D.2/22). Les
demandeurs
ont répondu le 11 mars 1992 qu'ils ne s'exécuteraient pas car
ils
faisaient valoir des créances en compensation selon un décompte joint.
E.      Le
10 avril 1992, le défendeur fit notifier à chacun des deman-
deurs
un commandement de payer de 255'014 francs avec intérêts à 10 % dès
le 1er
avril 1992, auxquels il a été fait opposition. Par décisions du 24
juin
1992, le président du Tribunal du district de Boudry prononça la
mainlevée
des oppositions à concurrence de 147'000 francs et 104'000
francs
plus intérêts à 5 % dès le 1er avril 1992 et de 1'837.50 francs et
1'299.95
francs, à titre d'intérêts pour la période de janvier à mars
1992.
Les demandeurs ont ouvert action en libération de dette par de-
mande
déposée au Tribunal cantonal le 30 juin 1992. Après s'être réformés,
ils ont
déposé une nouvelle demande le 2 juillet 1993 portant les conclu-
sions
suivantes :
"1. Libérer les demandeurs des
poursuites numéros 4097 et 4098 à
concurrence des conclusions des
décisions rendues par le
président du Tribunal civil du
district de Boudry le 24 juin
1992 dans le cadre de chacune de
ces poursuites.
2. Condamner le défendeur à payer
aux demandeurs la somme de
Fr. 283'949.50 plus intérêts à
5% l'an dès le 30 juin 1992.
3. Le tout sous suite de frais et
dépens des instances en main-
levée d'opposition et en
libération de dette".
Le montant de 283'949.50 francs, objet de la conclusion 2, se
décompose
comme suit (allégué 45) :
- Fr.   35'449.50 à titre de perte de bénéfice en raison de l'ou-
verture tardive du
home
- Fr.   156'000.-- en réduction du prix de vente de l'immeuble
(volume manquant de
240 m3 à 650 francs le m3)
- Fr.   50'000.-- en remboursement des travaux non effectués bien
que prévus dans le
devis forfaitaire de trans-
formations de
420'000 francs
- Fr.   12'000.-- pour des travaux de finition non exécutés
- Fr.   30'500.-- à titre de dédommagement convenu pour l'ouver-
ture tardive du
home
Dans sa réponse du 15 octobre 1993, le défendeur a conclu au
rejet
de la demande en libération de dette dans l'intégralité de ses con-
clusions
et à la condamnation des demandeurs solidairement aux frais et
dépens.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure
utile.
F.      Une
expertise a été ordonnée en cours de procédure. Il en ré-
sulte
que le nombre exact de m3 de l'immeuble sis sur les articles 6683 et
6684,
avant transformations, était de 830 m3. L'expert estime à 580 francs
le m3
le prix de l'immeuble avant transformations et à 645'000 francs sa
valeur
vénale en 1990.
C O N S I D E R A N
T
1.
L'action en libération de dette a été déposée dans les 10 jours
prévus
à l'article 83 al.2 LP. Elle est recevable. La Cour civile est com-
pétente
compte tenu de la valeur litigieuse.
2.      Les
demandeurs ont reçu 147'000 francs en prêt du défendeur dont
le
remboursement est exigible et ils ont en outre reconnu lui devoir
134'500
francs, dont à déduire 30'500 francs qui leur sont dus par le dé-
fendeur.
Ce dernier admet que les engagements des demandeurs ont été ga-
rantis
par deux cédules hypothécaires grevant les parcelles X et Y
du
cadastre de Bevaix et que c'est la Banque Z. (actuellement re-
prise
par la Société de Banque Suisse), qui est porteur de ces cédules
(fait
68 de la réponse). Il s'agit de la cédule au porteur de 147'000
francs
grevant en troisième rang les parcelles X et Y, inscrite au
registre
foncier de Boudry le 9 avril 1991 et celle de 104'000 francs,
également
au porteur, grevant les mêmes parcelles en quatrième rang, ins-
crite
le 12 juin 1991 (D.2/1 et 2). La Banque Z. a poursuivi en
paiement
de 195'875 francs les deux demandeurs solidairement le 19 avril
1993 en
se fondant sur ces deux cédules qu'elle a produites dans la procé-
dure en
mainlevée de l'opposition formée par les poursuivis (D.54 et 55).
La
banque a été déboutée pour le seul motif qu'elle n'avait pas dénoncé le
remboursement
de la dette incorporée dans les cédules.
Les demandeurs font valoir en premier lieu que les créances en
cause
de 147'000 francs et 104'000 francs ont été cédées par le défendeur
à la
Banque Z. et qu'il n'en est plus titulaire. Le défendeur con-
teste
avoir cédé à la Banque Z. les créances découlant des conven-
tions
des 28 mars et 8 mai 1991 mais dit avoir transmis à cette banque à
titre
de garantie les cédules constituées sur les immeubles en cause.
a) La cédule hypothécaire est un papier-valeur incorporant si-
multanément
une créance personnelle et sa garantie par un gage immobilier
(art.842
CC). La constitution d'une cédule hypothécaire donne naissance à
une
créance nouvelle, à savoir la créance résultant de la reconnaissance
de
dette abstraite que le débiteur exprime dans le titre. Lorsque la cédu-
le est
constituée alors que les parties sont déjà débitrice et créancière
l'une
de l'autre, par exemple pour garantir le remboursement d'un prêt
contracté,
elle éteint par novation l'obligation dont elle résulte
(art.855
al.1 CC; Steinauer, Les droits réels, III 2 1935 ss).
En l'occurrence, les deux cédules ont été constituées pour ga-
rantir
le remboursement du prêt de 147'000 francs pour l'une et le paie-
ment de
la dette de 104'000 francs souscrite par les demandeurs pour la
seconde,
ce qui entraîne, par l'effet de la novation, l'extinction des
anciennes
créances dont le défendeur était titulaire. Dès lors, celui-ci
n'est
pas habilité à réclamer aux demandeurs le paiement des créances dé-
coulant
des conventions des 28 mars et 8 mai 1991. Il n'est pas non plus
en
possession des deux cédules hypothécaires, qu'il admet avoir transmis à
la
Banque Z.. Celle-ci, ayant la possession des titres au porteur
en est
l'ayant-droit (art.978 CO). Le défendeur prétend que ces titres ont
été
remis à la banque en garantie, ce qui est nié par les demandeurs. Au-
cune
preuve n'a été administrée sur ce point. Peu importe cependant car,
quelque
soit le titre en vertu duquel la banque détient les cédules, elle
bénéficie
de la présomption liée à la possession et elle apparaît, vis-à-
vis des
débiteurs, comme titulaire des droits de créance incorporés dans
les titres
(ATF 109 II 239; Beeler, FJS 21, p.2).
En conclusion, l'action en libération de dette est bien fondée,
le
défendeur n'ayant pas qualité pour agir en remboursement des dettes
qu'il
allègue. Il est dès lors superflu d'examiner encore l'argument des
demandeurs
tiré de la nullité de la reconnaissance de dette de 104'000
francs
faute de cause valable.
3.      A
l'appui de leur demande en paiement, les demandeurs invoquent
tout
d'abord l'invalidité partielle du contrat de vente immobilière en
raison
du comportement dolosif du défendeur qui leur a affirmé que l'im-
meuble
vendu avait une contenance de 1100 m3 alors qu'il n'en avait que
860 m3,
ce qui a été déterminant dans la formation du prix. Le défendeur
soutient
que les demandeurs n'ont eu connaissance du plan financier fai-
sant
état du volume de 1100 m3 que postérieurement à la signature de la
promesse
de vente et que le volume de l'immeuble vendu n'a joué aucun rôle
dans la
formation du prix de vente. Au surplus les demandeurs n'ont jamais
invalidé
le contrat de vente immobilière qui doit être tenu pour ratifié.
a) Il n'est pas établi que les demandeurs ont reçu le plan fi-
nancier
déterminant le prix de l'immeuble lors de leur première rencontre
avec le
défendeur le 10 juillet 1990. En revanche, ce document leur a été
remis
avant la signature de la promesse de vente le 15 novembre 1990 puis-
qu'ils
l'avaient eux-mêmes soumis à la Compagnie d'assurances V. en vue d'une de-
mande
de prêt qui a été envoyée à la direction générale de cette assurance
le 16
octobre 1990 (D.2/7a et témoin Bourquin D.57).
b) Le prix de vente convenu de 1'386'000 francs correspond au
prix
déterminé antérieurement dans le plan financier remis aux demandeurs
soit le
prix du bâtiment existant de 966'000 francs plus le coût des
transformations
que le vendeur s'était engagé à faire exécuter pour un
prix
forfaitaire de 420'000 francs. Or, le prix de 966'000 francs repré-
sente,
à concurrence de 715'000 francs, le valeur du bâtiment calculée à
raison
de 1100 m3 à 650 francs le m3, le solde du prix étant constitué par
la
valeur du terrain et des aménagements. La valeur vénale d'un immeuble
est
déterminée usuellement par une moyenne entre la valeur intrinsèque,
résultant
du volume de l'immeuble y compris le terrain et les aménagements
existants,
et la valeur de rendement locatif (cf. expertise ad question
5).
Dans le cas particulier, la valeur de 966'000 francs résulte unique-
ment du
volume de l'immeuble, du terrain et des aménagements. C'est dire
que le
nombre de m3 pris en compte est un élément essentiel de la forma-
tion du
prix, dont on ne voit pas comment il aurait été déterminé autre-
ment
que par le calcul figurant dans le plan financier. En croyant acheter
un
bâtiment dont la valeur était essentiellement fixée en fonction du vo-
lume de
1100 m3, alors qu'en réalité il n'en comportait que 860 m3 au ma-
ximum,
ce qui constitue une différence objectivement importante, les de-
mandeurs
se trouvaient dans une erreur sur les éléments nécessaires du
contrat
au sens de l'article 24 ch.4 CO. Il importe peu de savoir si le
vendeur
a intentionnellement trompé les acheteurs sur ce point ou s'il
était
lui-même dans l'erreur, les conséquences du dol (art.28 CO) dont il
se
serait rendu coupable étant les mêmes en l'espèce que celles résultant
de
l'erreur essentielle.
c) Les demandeurs ont signalé immédiatement au défendeur l'er-
reur
lorsqu'ils l'ont découverte en remplissant la déclaration pour l'éva-
luation
des immeubles qui faisait état du volume réel du bâtiment en cause
et ils
ont proposé au vendeur de rechercher un arrangement. Par la suite,
vu
l'attitude de celui-ci qui n'est pas entré en matière, ils l'ont infor-
mé, par
lettre du 11 mars 1992, qu'ils faisaient valoir en compensation
des
créances du demandeur un montant de 156'000 francs en réduction du
prix de
vente de l'immeuble pour "faux et usage de faux pour définir le
prix
reprise de l'immeuble". Ils ont ainsi manifesté dans l'année ayant
suivi
la découverte de l'erreur ou du dol dont ils se prévalent leur vo-
lonté
de contester le caractère obligatoire du contrat (ATF 96 II 101, JT
1971 I
166, cons.2).
d) Aux termes de l'article 20 al.2 CO, si le contrat n'est vicié
que
dans certaines de ces clauses, ces clauses sont seules frappées de
nullité,
à moins qu'il y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas
été
conclu sans elles. Il est de jurisprudence constante que la règle est
applicable
par analogie lorsqu'un vice de consentement n'atteint que quel-
ques
unes des clauses d'un contrat divisible (ATF 107 II 419, JT 1982 I
382).
Rien ne permet d'admettre dans le cas particulier que le contrat
n'aurait
pas été conclu au prix correspondant au volume réel du bâtiment.
Le prix
de 650 francs le m3 était déjà surfait selon les conclusions de
l'expert
judiciaire qui admet de façon convaincante un prix maximum de 580
francs
le m3 pour le bâtiment vendu. Ainsi, le défendeur n'aurait pu aug-
menter
le prix de 650 francs pour compenser les m3 manquant et arriver au
prix
proposé. Avec un prix de 650 francs le m3 pour 860 m3, soit inférieur
de
156'000 francs au prix fixé, le défendeur faisait encore une bonne af-
faire
puisque, à dires d'expert, l'immeuble avait une valeur vénale de
646'000
francs et qu'après correction du volume le prix réduit représente
encore
810'000 francs. Ainsi, c'est à bon droit que les demandeurs agis-
sant en
nullité partielle du contrat de vente peuvent prétendre à une ré-
duction
de 156'000 francs du prix convenu. On aboutit au même résultat si
l'on
admet que la chose vendue présentait un défaut, car l'acheteur était
fondé à
prendre les indications sur le volume du bâtiment pour une promes-
se
selon l'article 197 CO (ATF 87 II 244, JT 1962 I 98), et le défaut a
été
signalé dès qu'il a été découvert.
4.      Le
prix de vente de l'immeuble de 1'386'000 francs incorporait,
outre
celui du bâtiment existant, un montant de 420'000 francs représen-
tant le
coût à forfait des travaux de transformation pour l'aménagement du
home
dont se chargeait le vendeur. Ces travaux de transformation devaient
être
réalisés selon les plans et devis établis par l'architecte Fahrni et
agréés
par les parties, selon la promesse de vente. Il résulte de l'exper-
tise
que les postes du devis numéros 273.01 (armoires murales), 421 (jar-
dinage)
et 422 (clôtures) n'ont pas été exécutés. Les demandeurs recon-
naissent
toutefois dans leur lettre du 30 septembre 1991 (D.2/20) que le
portail
de la clôture a été posé et les piliers façonnés. Les demandeurs
réclament
50'000 francs pour les travaux non exécutés par le défendeur.
Dans le cas particulier, on ne se trouve pas dans un cas où
l'entrepreneur,
lui-même propriétaire d'un terrain à bâtir, s'engage à
construire
une maison sur le terrain vendu (ATF 117 II 259, JT 1992 I
560).
L'objet du contrat est la vente pour un prix global d'un bien-fonds
avec
une maison contruite, que le vendeur s'est engagé à faire transfor-
mer.
L'acquéreur n'avait pas les prérogatives d'une maître de l'ouvrage;
l'exécution
des transformations, en cours au moment de la vente, était le
seul
fait du vendeur qui a commandé et payé les travaux. Dès lors, les
dispositions
sur le contrat de vente sont applicables à l'ensemble du con-
trat.
Le défendeur a exécuté imparfaitement son obligation de livrer
la
chose convenue qui ne présentait pas les garanties promises dans le
devis
de transformation agréé par les deux parties. Selon la jurisprudence
du
Tribunal fédéral, l'acheteur peut dans un tel cas opter pour l'action
en
garantie (art.197 ss CO) ou pour l'action en dommages-intérêts pour
inexécution
(art.97 CO). Toutefois, dans ce dernier cas, l'acheteur doit
également
respecter les conditions d'exercice de l'action en garantie des
défauts
en ce qui concerne la vérification de la chose et l'avis des dé-
fauts
(Tercier, Les contrats spéciaux, no.357 et jurisprudence citée).
Dans le
cas particulier, les demandeurs n'ont jamais émis de réclamation
avant
le dépôt de la demande concernant les armoires murales. Pour ce qui
concerne
le jardin et la clôture, le premier avis à ce sujet au vendeur
est
contenu dans une lettre du 30 septembre 1991. Or, l'article 201 CO
prescrit
que l'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose re-
çue
aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires et,
s'il
découvre des défauts, il doit aviser le vendeur sans délai. Le home a
été
ouvert le 1er juillet 1991 et dans sa lettre du 30 septembre 1991 le
demandeur
T.M. expose qu'il a effectué lui-même les travaux de
jardinage
de même que la pose d'une partie de la clôture, celle-ci étant
déjà
existante pour le surplus. C'est dire que les demandeurs avaient pu
constater
bien auparavant les défauts dont ils se plaignent et que l'avis
qui en
a été donné le 30 septembre 1991 est tardif. Dès lors, la chose
doit
être tenue pour acceptée, conformément à l'article 201 al.2 CO. Au
surplus,
les demandeurs ayant choisi d'exécuter eux-mêmes les travaux non
achevés,
ils ne pourraient réclamer au titre de dommages-intérêts pour
inexécution
du contrat, qu'il soit qualifié de vente ou d'entreprise, au
plus
que le coût de leur investissement au sujet duquel aucune preuve n'a
été
rapportée en procédure. Ce chef de la demande est mal fondé.
5.      Les
demandeurs réclament en outre 12'000 francs pour des travaux
de
finition et de rhabillage non exécutés, énumérés à l'article 31 de la
demande.
Aucune preuve n'a non plus été rapportée sur ce point. Quoi qu'il
en
soit, les demandeurs se sont fait céder dans l'acte de vente la garan-
tie du
vendeur pour les travaux entrepris. Il leur incombait donc d'agir
contre
les différents maîtres d'état concernés pour qu'ils exécutent ces
travaux.
Le montant réclamé à ce titre n'est pas dû.
6.      a)
Selon le chiffre 4 de la convention du 28 mars 1991, les par-
ties
sont convenues que les intérêts hypothécaires payés par les acqué-
reurs
seraient pris en charge par le vendeur jusqu'à l'ouverture de l'ex-
ploitation
du home envisagée pour le 1er juillet 1991, du fait que les
travaux
de transformation du bâtiment n'étaient pas terminés. Dans la con-
vention
postérieure du 8 mai 1991, les parties ont arrêté à 30'500 francs
le
montant dû par les demandeurs à ce titre qui a été déduit de la dette
reconnue
par les époux M. de 134'500 francs. La compensation est donc
intervenue
avant la novation de la dette par suite de la création de la
cédule
hypothécaire de 104'000 francs. La nouvelle dette de 104'000 francs
incorporée
dans ce titre est déjà réduite du montant de 30'500 francs im-
puté
sur la dette primitive des demandeurs et ceux-ci ne peuvent le récla-
mer une
seconde fois.
b) Les demandeurs réclament en sus 35'449.50 francs représentant
le
bénéfice manqué en raison de l'ouverture retardée du home. Cette pré-
tention
est infondée. Les parties sont convenues du montant que le défen-
deur
devait en raison du retard dans les travaux, qu'elles ont arrêté d'un
commun
accord à 30'500 francs. Il est également admis par les demandeur
que le
défendeur leur a encore payé 6'000 francs à titre de manque à ga-
gner.
Il n'est pas établi que le défendeur aurait pris d'autres engage-
ments à
leur égard ni qu'il serait tenu légalement de les dédommager à
concurrence
du montant réclamé.
7.      La
somme de 156'000 francs due par le défendeur porte intérêts à
5 %
l'an dès le dépôt de la demande, le 30 juin 1992.
8.      Les
deux parties succombent chacune partiellement, le défendeur
dans
une plus grande mesure que les demandeurs. Il en sera tenu compte
dans la
répartition des frais et dépens. Ceux découlant de la réforme des
demandeurs,
tels que fixés par le juge instructeur, restent à la charge de
ceux-ci.
Par ces motifs,
LA Ie COUR CIVILE
1. Dit
que T. et A.M. ne doivent pas à G. les mon-
tants objets des décisions de mainlevée
d'opposition rendues par le
Tribunal du district de Boudry le 24 juin
1992 dans les poursuites nu-
méros 4097 et 4098.
2.
Condamne G. à payer à T. et A.M. 156'000 francs
avec intérêts à 5 % dès le 30 juin 1992.
3.
Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
4. Met
les frais de la cause arrêtés à 10'490 francs et avancés comme
suit :
- frais avancés par les demandeurs
fr.     10'370.--
- frais avancés par le défendeur    fr.
120.--
Total                       fr.
10'490.--
==============
par 4/5 à la charge du défendeur et par 1/5
à la charge des demandeurs.
5.
Condamne G. à payer à T. et A.M. une indemnité de
dépens partielle de 9'000 francs.
Neuchâtel,
le 3 février 1997