ne_gerichte · CACIV.2017.29 · 2018-01-09 · fr
CACIV.2017.29


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 31.08.2018 [5A_154/2018]

Par
acte authentique du 25 septembre 2009, Z.________, propriétaire du bien-fonds
no [aa] du cadastre de A.________ a procédé à la division dudit fonds en deux
parcelles distinctes no [bb] (située au nord, bordée au nord par la rte (...)
et au sud par la parcelle no [cc]) et no [cc] (située au sud, bordée au nord
par la parcelle no [bb] et au sud par la route cantonale RC5, menant à la
jonction autoroutière A5), puis vendu la parcelle no [bb] à B1________
au prix de 950'000 francs, lui-même restant propriétaire de la parcelle no [cc]).

Aux
termes de la clause IX de lacte notarié précité, intitulée « droit des
constructions », «[l]attention des parties, en particulier de Z.________, est
particulièrement attirée sur le fait quil nest pas certain que laccès au sud
de la parcelle no [cc] puisse être octroyé par lautorité compétente. Le
notaire instrumentant atteste que cela lui a été confirmé par lautorité par un
entretien téléphonique du 24 septembre 2009. Le notaire soussigné a pleinement
informé les parties sur les conséquences que cela pourrait avoir au regard du
droit des constructions sur la nouvelle parcelle no [cc] du cadastre de Z.________ ».

Plusieurs
servitudes foncières ont été prévues dans le même acte en faveur de la
parcelle no [cc] et à la charge de la parcelle no [bb] : une servitude
perpétuelle de droit de passage à pied, dont lassiette se situe à louest du
fonds servant, entre la haie et la limite de propriété ; une servitude, limitée
dans le temps au 31 décembre 2011, de jouissance de deux places de parc, dont
lassiette se situe à langle nord-est du fonds servant, à 1,5 mètre de la
limite de propriété nord-est, les places de parc ayant une dimension de 5
mètres sur 2 mètres et une orientation parallèle à la route cantonale au nord ;
une servitude pour les conduites techniques qui seraient utiles à léventuelle
future construction sur la parcelle no [cc], avec une assiette identique à
celle du droit de passage ; une servitude de limite fictive de gabarits.
Une servitude foncière perpétuelle de limitation de la hauteur des
constructions a enfin été convenue à la charge du fonds no [cc] et au profit du
fonds no [bb].

A.Le 5 janvier 2011, Z.________ a déposé une
demande de permis de construire une maison familiale avec garage sur le
bien-fonds no [cc]. Par décision du 19 janvier 2012, le Département de la
gestion du territoire a refusé à Z.________ l'accès à sa parcelle par la RC5
pour des motifs de sécurité routière, relevant qu'un tel accès engendrerait
inévitablement la présence de cycles et de piétons sur une route qui mène à une
jonction d'autoroute (A5) et qui ne dispose ni d'éclairages, ni de trottoirs.
Par décision du 23 février 2012, le Conseil communal de A.________ a refusé de
délivrer le permis de construire.

Le 28 mars 2012, Z.________ a interjeté
recours auprès du Conseil d'Etat en particulier contre ces deux décisions,
faisant valoir que l'accès à sa parcelle par le nord (chemin pédestre) ne
permettait pas le passage de véhicules, ni l'intervention des services publics
tels que l'ambulance ou les sapeurs-pompiers, tandis que l'accès par le sud
(RC5) serait possible et n'exposerait pas ses usagers à des dangers excessifs.
Par décision du 14 août 2013, le Conseil d'Etat a, notamment, confirmé le refus
du Département d'accorder l'accès de la parcelle no [cc] à la RC5, d'une part,
et renvoyé le dossier au Conseil communal pour qu'il examine le caractère
suffisant des voies d'accès à la parcelle en cause au sens de l'article 19 LAT,
d'autre part.

Z.________ a recouru auprès de la
Cour de droit public contre cette décision, concluant à l'octroi d'une
autorisation d'accès à sa parcelle par la RC5 et du permis de construire. Il
soutenait notamment que l'accès de sa parcelle à la RC5 était adapté à la
configuration des lieux, suffisant et sans danger ; à linverse, un accès
suffisant de sa parcelle à la rte (...) dépendait de la constitution d'une
servitude de passage pour tous véhicules, qui était vouée à l'échec.Le
18 mars 2014, la Cour de droit public du Tribunal cantonal a rejeté ledit
recours, considérant, en résumé, que des impératifs de sécurité justifiaient le
refus daccès à la RC5.

B.Par acte authentique du 17 décembre 2012, les époux Y1________
et Y2________ ont acquis le bien-fonds no [bb] du cadastre de
A.________ au prix de 1'560'000 francs.

C.Z.________ est décédé le 9 avril 2014, laissant pour
héritiers son épouse X1________ et ses enfants X2________,
X3________, X4________ et X5________.

D.Suite à léchec de la conciliation et à la délivrance de
lautorisation de procéder le 5 mai 2015, les appelants ont déposé une demande,
le 7 septembre 2015, dans laquelle ils concluaient, à titre principal, à
linscription dune servitude de passage à pied et en voiture dune largeur de
trois mètres à charge de la parcelle no [bb] et au profit de la parcelle no
[cc], moyennant le paiement dune indemnité qui sera fixée par le tribunal, à
ce quordre soit donné au Conservateur du registre foncier de procéder à
linscription de ladite servitude de passage si les intimés ne sexécutaient
pas dans les dix jours suivant le paiement de lindemnité, le tout, sous suite
de frais et dépens. Ils ont conclu subsidiairement à ce que les intimés soient
condamnés à faire inscrire au registre foncier une servitude de stationnement
comprenant deux places de stationnement pour automobile, chacune dune largeur
de 2.5 mètres et dune longueur de 5 mètres, sur la parcelle no [bb] au profit
de la parcelle no [cc], moyennant le paiement dune indemnité fixée par le
tribunal et à ordonner au Conservateur du registre foncier de procéder à
linscription de ladite servitude de jouissance si les intimés ne sexécutaient
pas dans les dix jours suivant le paiement de lindemnité, sous suite de frais
et dépens.

Les appelants faisaient valoir en substance quun
droit de passage nécessaire devait leur être accordé, dès lors que les
institutions de droit public avaient dores et déjà été épuisées, que la
parcelle no [cc] était constructible et que laménagement dun droit de passage
pour les véhicules était physiquement possible. A défaut, ils invoquaient leur
intérêt à obtenir une servitude de deux places de parc afin que la parcelle no
[cc], constructible, puisse être utilisée conformément à sa destination. Les
appelants offraient que lindemnité pour les désagréments ainsi occasionnés
soit fixée dentente entre les parties ou, à défaut dentente, à la valeur
vénale de la surface revendiquée, valeur fixée à dire dexpert. Ils ont, à cet
égard, requis la mise en uvre dune expertise.

E.Par ordonnance du 8 septembre 2015, la valeur litigieuse de
la cause a été fixée à 400'000 francs.

F.Dans leur réponse du 10 mars 2016, les intimés ont conclu au
rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Ils invoquaient en résumé que
Z.________ avait lui-même créé létat de nécessité en divisant le bien-fonds
dorigine en deux parties sans prévoir de droit de passage pour véhicules à
moteur, mais un passage à pied, afin dobtenir un prix de vente plus
élevé ; quil avait conscience des éventuelles difficultés daccès à son
fonds ; que lintérêt du propriétaire grevé était prépondérant en cas de
conflit dintérêts ; quil ny avait aucun besoin nouveau permettant
daggraver la servitude existante ; que la configuration du terrain, notamment
lexistence dune pente élevée, empêchait dimaginer y créer un accès ;
que leur parcelle ainsi que le fonds voisinno [dd]subiraient une perte de valeur si la servitude
de passage en voiture devait être octroyé aux appelants ; que lhoirie
devait assumer les décisions prises parZ.________de son
vivant. Sagissant de la servitude de stationnement, ils considéraient quune
telle servitude nécessaire nexistait pas, dune part, et que la  servitude
prévue et limitée au 31 décembre 2011 par Z.________ dans lacte de vente du5 janvier 2011,ne saurait renaître.

G.Le 23 mai 2016, les appelants ont répliqué et ont confirmé
leurs conclusions principales et subsidiaires. Ils ont invoqué que Z.________
navait pas renoncé délibérément à une possibilité daccéder par le nord à la
parcelle no [cc] et quau moment de la division parcellaire, il ne pouvait pas
savoir que la RC5 deviendrait une route daccès à une jonction
autoroutière ; que laccès avait été considéré plus adapté par le nord par
le service des ponts et chaussées et que des moyens de séparation opaques
pouvaient être prévus pour assurer la sécurité et lintimité des intimés et de
leurs voisins, propriétaires de la parcelle no [dd] ; quil était possible
de minimiser le désagrément en acceptant de mettre à disposition des appelants
deux places de parc, ce qui était faisable, dès lors que les intimés
disposaient auparavant de six places de parc situées à lentrée de leur terrain.

H.Le 14 juin 2016, les intimés ont dupliqué et ont confirmé
leurs conclusions au motif que Z.________ savait, au moment de la division
parcellaire, que son fonds souffrirait de difficultés daccès. Ils ont repris
pour le surplus les arguments de la réponse.

I.Le 7 juillet 2016, les appelants ont formulé des observations
sur les faits de la duplique. Ils se sont prononcés essentiellement sur les
désagréments éventuels qui pourraient être causés aux propriétaires de la
parcelle no [dd] par une éventuelle servitude. Ils ont indiqué à cet égard que
le chemin envisagé ne passerait pas sur la parcelle no [dd] qui est séparée par
une haie de 1.5 mètre de hauteur du fonds no [bb].

J.Par ordonnance du 10 août 2016, la première juge a admis les
titres produits par les parties et les auditions de Me C.________, notaire
ayant instrumenté la vente et à la division cadastrale, de D.________,
propriétaire de la parcelle no [dd], ainsi que linterrogatoire des parties.
Lexpertise requise par les appelants tendant à déterminer la différence de
valeur du fonds servant a été rejetée alors que la vision locale a été
réservée.

K.Lors d'une audience du 7 novembre 2016, les parties ont
renoncé à une vision locale et les appelants ont renoncé à la mise en uvre
dune expertise. La juge d'instance a prononcé la clôture de l'instruction. Les
appelants ont confirmé leurs conclusions et les intimés ont conclu au rejet des
conclusions de la demande. Les parties ainsi que Me C.________ et D.________
ont été entendus.

Le notaire, Me C.________, a déclaré quil avait
lobligation, en vertu du devoir dimpartialité du notaire, dattirer
lattention de Z.________ sur les difficultés daccès par le sud de la parcelle
n° [cc] et que ce dernier avait pris le risque de vendre malgré léventualité
que laccès par le sud ne puisse pas se réaliser. Il a précisé que la clause IX
de lacte notarié nétait pas une clause de style, mais que les problèmes
daccessibilité de la parcelle n° [cc] avait fait lobjet dune longue
discussion. Il a ajouté que les acquéreurs ne souhaitaient pas accorder de
droit de passage et quil fallait veiller à ce que son exercice soit le moins
dommageable pour leur parcelle, leur maison et leur tranquillité car ils
étaient soucieux de préserver leur intimité. Il a supposé que les acquéreurs
nauraient pas accepté de servitude de passage pour tout véhicule ou alors avec
une réduction de prix. Il a toutefois ajouté, à cet égard, que tout pouvait
être supposé sagissant de la volonté des acquéreurs. Il a indiqué que
Z.________ avait signé lacte de division et de vente en prenant le risque de
ne pas pouvoir passer par le sud.

D.________, propriétaire de la parcelle no [dd] contiguë
aux fonds no [bb] et no [cc], a déclaré que la construction dune route depuis
la rte (...) lui paraissait extrêmement difficile car il fallait absorber la
pente, tout en ajoutant quil aurait fallu demander lavis dun ingénieur à ce
sujet. Il a indiqué que, à son avis, il fallait diminuer la surface de la
terrasse des intimés pour permettre le passage. Il a ajouté que Z.________
navait pas aménagé de route daccès à la parcelle no [cc] car un tel accès
était compliqué et parce quil aurait dévalorisé la maison.

X4________, sexprimant au nom de la communauté
héréditaire, a déclaré que les membres de lhoirie nétaient pas au courant des
démarches entreprises par Z.________, qui menait ses affaires en toute
indépendance.

Y1________, sexprimant au nom des
intimés, a déclaré que la distance séparant la limite de la parcelle et la
terrasse était de moins de 2.5 mètres, sans toutefois lavoir mesurée. Elle a
précisé que les intimés nauraient pas acheté la parcelle si elle avait été
grevée dune servitude de passage pour tout véhicule et que toute servitude
plus large que la servitude actuelle serait disproportionnée à ses yeux.

L.Dans leurs plaidoiries écrites du 30 novembre 2016, les
intimés ont repris les arguments développés dans la réponse et la duplique.

Dans leurs plaidoiries écrites du 7 décembre
2016, les appelants ont repris les arguments développés dans leurs précédentes
écritures, sans renouveler leurs conclusions subsidiaires. Ils ont, en outre,
ajouté que les conditions dun passage nécessaire étaient remplies et quaucune
faute ne pouvait leur être imputée, en tant quhéritiers de Z.________. Ils ont
également précisé que toute lopération de division parcellaire avait été
approuvée par le géomètre cantonal et par le préposé aux servitudes sans que
ces derniers ne signalent de problème lié à laccès à cette parcelle.

M.Par jugement du 7 mars 2017, le Tribunal civil du Littoral et
du Val-de-Travers a rejeté la demande en toutes ses conclusions (ch. 1), mis à
la charge des demandeurs les frais de justice arrêtés à 13'493 francs (ch. 2),
laissé à la charge des demandeurs les frais de la procédure de conciliation
(ch. 3) et condamné les demandeurs à verser aux défendeurs une indemnité de
dépens de 17'500 francs (ch. 4).

La première juge a constaté le désistement
partiel daction des appelants qui nont pas repris leurs conclusions
subsidiaires dans leurs plaidoiries écrites. Elle a, en outre, considéré que
Z.________ avait pris soin de garantir, dans lacte de vente, lintimité du
propriétaire de la nouvelle parcelle no [bb], lors de lutilisation de la
servitude du droit de passage à pied ; que lattitude de Z.________
démontrait quil était parfaitement conscient des problèmes daccessibilité de
sa parcelle déjà en 2009 ; quil ressortait clairement de lacte notarié
de vente et de division cadastrale que lattention de Z.________ avait été
attirée sur le fait quil nétait pas certain que laccès au sud puisse lui
être octroyé, ainsi que sur les conséquences que cela aurait pu avoir au regard
du droit des constructions ; quil avait pris le soin daménager une issue
sur la voie publique uniquement à pied ; quil aurait dû sattendre à un
refus daccès au sud et lanticiper, ce quil était en mesure de faire
puisquil était à lorigine du remaniement parcellaire ; que Z.________
avait clairement manifesté sa volonté de se contenter dun accès à pied causant
ainsi lui-même cet état de nécessité ou saccommodant, à tout le moins, de
laccès existant. La première juge a, en conséquence, retenu que les appelants
avaient échoué à apporter la preuve de la nécessité du passage réclamé et que
ce fait leur était opposable en tant quhéritiers de Z.________, dès lors que
les actifs et passifs de Z.________ leurs avaient été transférés à son décès.

N.La communauté héréditaire de feu Z.________ interjette appel
contre ce jugement en concluant, principalement, à son annulation et à la
condamnation des intimés à faire inscrire au registre foncier une servitude de
passage à pied et en voiture dune largeur de trois mètres sur la parcelle no
[bb] du cadastre de A.________ au profit de la parcelle no [cc] du même
cadastre, moyennant le paiement dune indemnité qui sera fixée par le tribunal
et à ce quordre soit donné au Conservateur du registre foncier de procéder à
linscription de la servitude précitée si les intimés ne sexécutent pas dans
les dix jours suivant le paiement de lindemnité sous suite de frais et dépens.
Ils concluent, à titre subsidiaire, au renvoi de la cause à linstance
précédente pour nouvelle décision sous suite de frais et dépens. Les appelants
invoquent une constatation inexacte de faits ; selon eux, la configuration
de la future autoroute A5 était totalement inconnue de feu Z.________ lors de
la division parcellaire de 2009. Ils font valoir que la parcelle no [cc]
bénéficiaitde factodun accès physique à la voie publique même après
la division parcellaire, accès qui na été juridiquement restreint quen
2012-2013 ; que Z.________ sétait de bonne foi fondé sur le fait que
chacune des parcelles aurait, après la division, un accès physique séparé à la
voie publique ; que toute lopération de division cadastrale a été
approuvée par le géomètre cantonal et le préposé aux servitudes, ce que la
première juge navait toutefois pas discuté, violant ainsi le devoir de
motivation qui lui incombait. Ils ajoutent que Z.________ ne pouvait pas mettre
ses projets en suspens sur la base dun risque abstrait  dès lors que le
notaire ne lui avait pas indiqué de motif concret pouvant rendre laccès au sud
difficile  que la route devienne une bretelle dautoroute ; que
lexception de labus de droit, qui ne peut être sanctionnée quen cas dabus
de droit manifeste, ne concerne que son auteur à lexclusion de toute autre
personne, notamment ses héritiers car il a un caractère relatif et personnel ;
que les héritiers de Z.________ sont de bonne foi et que la sanction de labus
de droit ne se transmet pas aux héritiers, qui bénéficient donc de la
présomption de bonne foi de larticle 3 CC ; que les conditions pour
loctroi dune servitude de passage nécessaire sont remplies, notamment le fait
que le passage doit être demandé aux propriétaires de la parcelle issue de la
division, que laccès nest pas impossible ou extrêmement difficile du point de
vue technique et que laccès ne cause pas de gêne disproportionnée. Enfin, les
appelants contestent, à titre très subsidiaire, le montant de lindemnité de
dépens mise à leur charge, indemnité quils considèrent disproportionnée par
rapport aux activités nécessitées par une telle affaire.

O.Par réponse du 17 mai 2017, les intimés font valoir que
Z.________ avait suffisamment été mis en garde et était parfaitement conscient
des difficultés liées à laccessibilité de sa parcelle avant la division
cadastrale ; quil ressort tant de lacte notarié de vente et de division
cadastrale que des déclarations des témoins quune grande incertitude régnait
sagissant de laccès au sud de la parcelle no [cc] ; que Z.________ a
causé délibérément létat de nécessité ou quil sen est, à tout le moins,
accommodé en ne prévoyant quune servitude de passage à pied, compte tenu de
lincertitude de pouvoir accéder à son fonds par le sud, puisquil avait
lui-même déterminé lemplacement des parcelles et des servitudes ; quil
semble peu vraisemblable que les héritiers de Z.________ naient pas été
informés de la situation alors quil sagit de proches parents ; que les
héritiers constituent une continuité de la personne de Z.________ et se
distinguent donc dun tiers qui aurait nouvellement acquis la parcelle no [cc],
léventuelle bonne foi des successeurs ne permettant ainsi pas de parer à la
mauvaise foi de leur prédécesseur. Les intimés contestent que les conditions
doctroi dune servitude de passage nécessaire soient réalisées. En effet, ils
considèrent que la pente depuis les immeubles de la Rue (...) en direction de
lautoroute nest pas propice à la création dune route en raison des dangers
de glissade et du fait que le croisement de deux véhicules y serait impossible.
Ils rappellent à cet égard avoir requis une vision locale des parcelles no [bb]
et no [cc] du cadastre de A.________. Ils font également valoir quun passage
en véhicule leur occasionnerait une gêne disproportionnée. Ils invoquent enfin
quen cas de doute sur le caractère supportable de la servitude, il faut renoncer
à sa constitution.

P.Par réplique du 4 juillet 2017, les appelants sen prennent à
un avis de doctrine cité par les intimés, en tant que son auteure, sur dune
des intimées, ne présenterait pas les garanties de neutralité nécessaires. Ils
font ensuite valoir que le droit au passage nest pas éteint, mais uniquement
paralysé par la mauvaise foi dune partie et que léventuelle mauvaise foi
dune partie ne peut pas être opposée à ses héritiers. Ils invoquent également
le principe de la densification du droit de laménagement du territoire qui
nest entravé que par le manque daccès juridique de la parcelle no [cc].

Q.Par duplique du 4 septembre 2017, les intimés exposent que
Z.________ nétant pas en droit dexiger un passage nécessaire et quil nétait
donc pas en mesure de transmettre ce droit à ses héritiers. Sagissant du
principe de la densification, ils relèvent quil nest pas de nature à guérir
les agissements inappropriés dun propriétaire foncier qui, disposant dune
parcelle avec un accès sur la voie publique, décide dy renoncer en toute
connaissance de cause afin den vendre une partie à un prix plus élevé.

Dans la mesure où d'autres précisions de faits sont
nécessaires au jugement de la cause, elles seront apportées dans les
considérants qui suivent.

C O N S I D E R A N T

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, l'appel est
recevable.

2.a) Les appelants font valoir une constatation inexacte des
faits et reprochent à la première juge davoir retenu que feu Z.________ avait
délibérément causé létat de nécessité du bien-fonds n° [cc] du cadastre de
A.________. Selon eux, la première juge naurait pas tenu compte du fait que la
division cadastrale avait été approuvée par le préposé aux servitudes et par le
géomètre cantonal, et que, suite à la division cadastrale de 2009, chacune des
nouvelles parcelles disposait dun accès physique aisé à la voie publique. Ils
considèrent que lenclavement de la parcelle n° [cc] est dû à la configuration
de lA5 survenue par la suite, dont Z.________ navait pas connaissance au
moment de la division.

b) Ce faisant, les appelants contredisent leur
propre plaidoirie écrite, dans laquelle ils indiquaient que lenclavement était
intervenu suite à la division parcellaire couplée avec le refus des autorités
administratives dautoriser un accès au sud. En tout état de cause, il ressort
du dossier quau moment de la division, la parcelle no [aa] disposait dun
accès au nord vers la Rue (...), et quau sud, aucun accès sur la RC5 navait
été formellement autorisé par lautorité compétente. Largument des appelants
selon lequel les deux parcelles issues de la division conservaient un accès
direct à une route cantonale après la division ne saurait partant être retenu.
Par ailleurs, rien nindique que Z.________ se soit jamais senti en droit
daccéder en voiture à la parcelle no [aa] par le sud ; si tel avait été
le cas, on ne voit pas pourquoi il aurait constitué au moment de la division,
soit en septembre 2009, une servitude de jouissance de deux places de parc
limitée dans le temps jusquau 31 décembre 2011 en faveur de la parcelle no
[cc] et à la charge de la parcelle no [bb]. De même, il ressort du considérant
3 de larrêt du18
mars 2014 de la Cour de droit publicquavant deprocéder à
la division du bien-fonds no [aa],Z.________avait sollicité la possibilité d'aménager un accès à la RC5 depuis la
parcelle no [cc] du Services des ponts et chaussées, et que ce Service lui
avait répondu négativement. Dans ces conditions, il est manifeste non seulement
que la parcelle no [aa] ne disposait daucun accès par le sud, mais encore que
son propriétaireZ.________ ne pouvait en aucun cas penser quun tel
accès lui serait octroyé par lautorité administrative compétente. La première
juge na donc pas constaté les faits de manière inexacte à cet égard.

Sagissant de lapprobation de la division par le
préposé aux servitudes et par le géomètre cantonal, même sil est vrai que la
première juge ne la mentionne pas, cet élément nest pas propre à démontrer que
feu Z.________ en aurait déduit que lautorisationd'aménager un
accès à la RC5 depuis la parcelle no [aa] (respectivement la nouvelle parcelle no
[cc]) lui serait accordé par le Service compétent. En effet, lautorisation y
relative ne relève ni dupréposé aux servitudes, ni du géomètre
cantonal. Dans son arrêt du18
mars 2014, la Cour de droit publicrelevait dailleurs que Z.________était bienmalvenu d'insinuer que les autorités
auraient eu à son égard un comportement dont il aurait pu déduire que l'accès
de la parcelle no [cc] à la RC5 ne poserait aucun problème, voire qu'il serait
en quelque sorte acquis ; en effet, au vu des réponses obtenues de la part du Service
des ponts et chaussées, il devait au contraire s'attendre à un refus. Ce
raisonnement doit être confirmé ici.

c) Par conséquent, le grief tiré de la
constatation inexacte des faits est rejeté. La question de savoir si Z.________
était ou non en mesure de se rendre compte des incidences de la division de la
parcelle no [aa] en deux parcelles distinctes sur laccessibilité des nouvelles
parcelles sera traité en lien avec la condition de la nécessité du passage (cf.infracons. 4).

3.a) Aux termes de l'article694 alinéa
1 CC, le propriétaire qui n'a qu'une issue insuffisante sur la voie
publique peut exiger de ses voisins qu'ils lui cèdent le passage nécessaire,
moyennant pleine indemnité.

Le droit de passage nécessaire constitue comme
d'autres restrictions légales indirectes de la propriété (par exemple,
l'obligation de tolérer des conduites, la fontaine nécessaire, etc), une « expropriation
de droit privé ». C'est pourquoi le Tribunal fédéral a subordonné l'octroi d'un
passage nécessaire à des conditions très strictes (arrêt du TF du18.12.2017
[5A_356/2017]cons. 3.4.1 et les arrêts cités). Il a déduit de la genèse de
l'article694 CCque le droit, fondé sur les
rapports de voisinage, d'obtenir un passage ne peut être invoqué qu'en cas de
véritable nécessité. Il n'y a nécessité que si une utilisation du bien-fonds
conforme à sa destination exige un accès à la voie publique et que cet accès
fait totalement défaut ou se révèle insuffisant (ATF 136 III 130cons.3.1, JdT 2010 I 291 ; arrêt du TF [5A_356/2017] déjà cité et réf.).

La notion de passage nécessaire au sens de
l'article694 CCdoit être interprétée
indépendamment des prescriptions cantonales et communales sur les
constructions. C'est une notion qui relève du droit privé fédéral. Elle doit
être interprétée de manière uniforme dans toute la Suisse. Il résulte de
l'indépendance de cette notion que l'on ne saurait accorder un passage
nécessaire aux fins de satisfaire aux exigences toujours plus grandes du droit
public quant à la suffisance de l'accès. La simple opportunité daméliorer une
voie daccès existante, mais qui nest pas absolument satisfaisante, ne fonde
pas le droit au passage nécessaire, pas plus que la simple commodité
personnelle du propriétaire (ATF 120 II 185cons. 2a ;93
II 167cons. 2 ; arrêts du TF[5A_658/2015]cons. 3.2.2.2 ; du09.09.2008
[5A_410/2008]cons. 4.1). Selon la jurisprudence, le propriétaire dun
bien-fonds situé dans une zone d'habitation peut prétendre pouvoir accéder à sa
parcelle avec un véhicule à moteur, pour autant que la topographie des lieux le
permette (ATF
136 III 130cons. 3.3.3 et les réf. ; arrêts du TF [5A_658/2015] cons.
3.2.2.2). Lexistence dune situation de nécessité au sens de larticle694 CCdépend des circonstances du cas concret (arrêt
du TF du18.12.2017
[5A_356/2017]cons. 3.4.1).

b)Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine, un propriétaire ne saurait
réclamer de passage lorsqu'il a lui-même causé l'état de nécessité, qu'il l'a
toléré ou s'en est accommodé, ou encore lorsqu'il a adopté un comportement
contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage
existant pour en obtenir un plus commode. Le refus du passage suppose que le
propriétaire ait provoqué l'état de nécessité en agissant de façon délibérée (ATF 134 III 49cons. 4.1 et les références citées). Aux termes de l'article 2 alinéa 1
CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon
les règles de la bonne foi.Selon
l'article 2 alinéa 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la
loi. Cette dispositionsanctionne des
actes qui sont certes conformes aux normes légales correspondantes ou à une
disposition contractuelle relevant de l'autonomie privée, mais qui constituent
objectivement une violation du standard minimum de la bonne foi, et qui
déçoivent ainsi la confiance des parties en un comportement honnête et adapté
aux circonstances (ATF 125 III 257, JdT 1999 II 163 cons. 2.a). En particulier, dans l'ATF 136 III 130précité, le Tribunal fédéral avait rappelé que le propriétaire foncier
qui renonce en connaissance de cause à adapter ses projets de construction aux
conditions topographiques et à choisir pour ses bâtiments des solutions que
l'on pourrait raisonnablement exiger de lui, qui pourraient être réalisés sans
porter atteinte au droit de propriété du voisin, n'a pas droit à l'octroi d'un
passage nécessaire (ATF 136 III 130, cons. 5.4.3). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a jugé que le
propriétaire qui avait sciemment conçu son projet de construction avec une
issue donnée, qu'il estimait alors suffisante, ne pouvait prétendre à loctroi
ultérieur dun passage nécessaire (arrêt du TF du10.06.2016 [5A_931/2015]cons. 3.4). De même, le propriétaire ayant renoncé en
toute connaissance de cause à un chemin reliant la voie publique ne peut plus
revendiquer un passage nécessaire (arrêt du TF du02.10.2014 [5A_449/2014]cons. 5.2.3).Il convient, en outre, de
distinguer la situation du propriétaire qui achète un bien-fonds de celle du
propriétaire qui a lui-même procédé à la division de son fonds. Dans le premier
cas, on ne peut opposer à lacquéreur davoir créé par sa faute le besoin
daccès, ni qualifier dabusive sa renonciation à une servitude suffisante,
alors que le propriétaire qui délimite son fonds en y aménageant en toute
connaissance de cause un accès insuffisant, manifeste clairement sa volonté de
se contenter de cet accès, ce qui rend abusive sa prétention en passage
nécessaire (ATF
134 III 49cons. 4 ; arrêts du TF du20.09.2007
[5C.302/2006]cons. 4.2 ; du04.02.2002
[5C.312/2001] cons. 6). Dans lATF 134 III 49précité, le Tribunal fédéral a considéré que le propriétaire qui a lui-même
déterminé, par diverses divisions et aliénations de fonds, lemplacement et la
délimitation de sa parcelle, se privant ainsi dun accès suffisant tout en
prenant le soin daménager une issue, certes insuffisante, sur la voie publique
sétait mis délibérément en situation de devoir réclamer un passage et quil
était parfaitement conscient des difficultés daccès dont il entendait se contenter
(ATF 134 III 49cons. 4.2).

c) En
l'espèce, il ressort du dossier, et plus particulièrement de lacte notarié de
division cadastrale de 2009, que feu Z.________ a pris la décision de diviser
la parcelle no [aa] en deux parcelles dont il a défini la surface et
lemplacement. Il a ensuite procédé, dans le même acte, à la vente à un tiers
de la parcelle no [bb] située au nord tout en conservant lui-même la propriété
de la parcelle no [cc]. Il a, à cet égard, prévu différentes servitudes : une
servitude perpétuelle de passage à pied se situant à louest de la parcelle no
[bb] ; une servitude, limitée dans le temps au 31 décembre 2011, de
jouissance de deux places de parc situées en limite nord-est de la parcelle no
[bb] ; une servitude de conduites techniques et une servitude de limite
fictive de gabarits grevant le fonds no [bb] au profit du fonds no [cc], ainsi
quune servitude perpétuelle de limitation de la hauteur des constructions grevant
le fonds no [cc] au profit du fonds no [bb]. En procédant à la division, Z.________
na réservé quun accès à pied au fonds no [cc], via la parcelle no [bb]. Il
sest manifestement contenté dun tel accès, puisque la parcelle no [cc]
nétait pas reliée à la route RC5 et quavant la division, leService
des ponts et chaussées avait répondu négativement à sa demande relative à la
possibilité d'aménager un accès à la RC5 depuis la parcelle no [cc].

Dans ces conditions, au moment
denvisager la division,Z.________ avait pleinement conscience quil en
résulterait un enclavement de la parcelle no [cc], dune part, et que laccès à
la RC5 par le sud serait vraisemblablement refusé par lautorité compétente,
dautre part. Dans son arrêt du 18 mars 2014, la Cour de droit public a
dailleurs jugé que Z.________devait s'attendre à un tel refus
et l'anticiper, ce qu'il était en mesure de faire étant lui-même à lorigine du
remaniement. Sur ce point précisément, le notaire ayant instrumenté
lacte de division cadastrale et la vente du 25 septembre 2009 a rendu feu Z.________
attentif au fait quil nétait pas certain que lautorité compétente autorise
laccès au sud, ainsi quaux conséquences quune absence daccès pouvait avoir
au regard de la constructibilité de la parcelle no [cc]. Ces éléments
ressortent tant de lacte notarié (plus particulièrement de la clause IX,
v.supraFaits, let. A) que de laudition de Me C.________, dont les
déclarations sont particulièrement crédibles, vu les devoirs dinformation et
dimpartialité liés à sa charge (cf. art. 52 de laLoi sur le
notariat, RSN 166.10). Ce dernier a notamment déclaré : « Il [feu Z.________]
a choisi de vendre la parcelle no [bb] à B1________ et B2________
malgré léventualité que laccès par le sud à la parcelle [cc] ne puisse pas se
réaliser » ;  « jai beaucoup discuté de ces questions avec Z.________.
Jai aussi eu des contacts avec son frère, qui sauf erreur, était architecte » ;
« [j]e me souviens que les époux B1________ et B2________
ne souhaitaient pas accorder un droit de passage. Il fallait veiller que son
exercice soit le moins dommageable possible pour leur parcelle, leur maison et
leur tranquillité » ; « Z.________ a signé lacte en prenant le risque de
ne pas pouvoir passer par le sud. Sinon, il naurait pas signé lacte de
division et de vente ». Sagissant de la clause IX de lacte notarié, Me C.________
a précisé quil ne sagissait pas dune clause de style mais que les problèmes
daccessibilité de la parcelle no [cc] avaient été longuement discutés avec feu
Z.________, qui en avait donc pleinement conscience.

d) Il découle de ce qui précède que feu Z.________
a causé lui-même lenclavement de la parcelle n° [cc] en procédant à une
division parcellaire puis à une aliénation sans prévoir de droit de passage ou,
à tout le moins, un droit de passage insuffisant. Il était ainsi responsable de
lenclavement et, en conséquence, de létat de nécessité. Il nétait, partant,
pas autorisé à réclamer un passage nécessaire. Reste à déterminer si ses
héritiers le sont.

4.a) Les appelants font valoir que léventuelle responsabilité
de feu Z.________ dans lenclavement du fonds no [cc] ne leur est pas
opposable ; ils se prévalent à cet égard du fait que la sanction de labus
de droit nest opposable quà son auteur et quen tous les cas, eux-mêmes sont
de bonne foi.

b)
L'article 2 al. 2 CC permet au tribunal de tenir en échec lapplication de la
loi lorsque cette application est mise au service dintérêts qui ne
correspondent pas à ceux que la règle est destinée à protéger ou lorsque la loi
est (devenue) profondément insatisfaisante (Steinauer, Le Titre
préliminaire du Code civil, n. 570). L'existence d'un abus de droit doit être
établie sur la base des circonstances du cas d'espèce, en prenant en
considération les groupes de cas établis par la doctrine et par la
jurisprudence ; l'exercice d'un droit qui conduirait à une disproportion
entre des intérêts justifiés, fait partie de ces cas ; de même, d'une
manière générale, l'exercice d'un droit est abusif lorsqu'il contredit un
comportement antérieur et les attentes légitimes que ce comportement a pu susciter ;
des circonstances particulières qui font paraître abusive
l'invocation du droit impératif peuvent également être données lorsque les
intérêts que protège la norme invoquée n'existent plus ou ont été préservés de
toute autre manière, ou lorsque la partie a tellement attendu avant d'invoquer
la nullité qu'il est devenu impossible pour l'autre partie de préserver ses
propres intérêts (ATF 129 III 493cons. 5.1 [trad. JdT 2004 I 49] et les références citées). Labus peut
consister à se comporter dune manière incompatible avec lattitude que lon a
précédemment adoptée et qui a créé lattente légitime dun tiers ou, à tout le
moins, a placé celui-ci dans une situation digne de protection (Steinauer,op. cit., nos 589 ss). Un droit ne peut en outre être exercé que sil a
été acquis de manière licite et loyale ; à défaut, il doit en principe
être tenu en échec par linterdiction de labus de droit (Steinauer,op.
cit., nos 600 ss)

La mauvaise foi du prédécesseur nempêche pas le
successeur (à titre universel ou particulier) dinvoquer sa propre bonne foi
dans les cas où celle-ci est protégée, par exemple en cas dacquisition selon
larticle 714 al. 2 CC ou selon larticle 973 al. 1 CC (Steinauer/BieriinCommentaire Romand, CC I, 2010, n. 16adart. 3 CC). La présomption de
la bonne foi prévue à larticle 3 al. 1 CC ne produit toutefois son effet que
dans les cas où la bonne foi figure parmi les conditions (létat de fait) dune
règle de droit, soit lorsquun effet juridique dépend de la bonne foi (Steinauer/Bieri,op. cit., n. 27 s.adart. 3 CC). Or le droit de passage
nécessaire nest pas subordonné à une condition de bonne foi comme peut lêtre,
par exemple, le droit dempiètement (art. 674 al. 3 CC ;MarchandinCommentaire Romand, CC II, 2016, n. 25adart. 674 CC), lacquisition de
la propriété mobilière par transfert de possession (art. 714 al. 2 CC) ou
lacquisition dun droit réel en se fondant sur une inscription au registre
foncier (art. 973 al. 1 CC). Ainsi, la bonne foi dun propriétaire requérant un
droit de passage nest pas protégée alors que lauto-enclavement a pour
conséquence que le passage ne peut pas être demandé (PiotetinCommentaire Romand, CC II, 2016, n. 22adart. 694 CC).

c) En vertu du principe de
la saisine, les héritiers entrent directement et automatiquement dans les
relations juridiques du défunt. Il y a ainsi une continuité dans la titularité
des droits et obligations entre le défunt et ses héritiers (Steinauer,
Le droit des successions, 2eéd., 2015, p. 60 ;SandozinCommentaire Romand, CC II, 2016, n. 7adart. 560 CC). Le Tribunal
fédéral a notamment considéré, dans un arrêt relatif à lindemnisation dune
expropriation en raison de la présence dun aéroport, que l'héritier qui
remplace le défunt se trouve dans la même situation juridique que son
prédécesseur et quil n'a pas d'autre possibilité d'éviter le dommage causé par
les nuisances, contrairement notamment à l'acheteur du bien-fonds, qui conclut
un contrat et peut négocier le prix. Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a
considéré que la prévisibilité de la présence de laéroport sanalysait au
moment de lacquisition du terrain par le défunt et non par les héritiers
(arrêt du TF du03.05.2000
[1E.4/2000]cons. 4a).

d) En lespèce, au moment de la division, feu Z.________
sest réservé un droit de passage à pied sur la parcelle no [bb]________, à
lexclusion dun droit de passage au moyen dun véhicule. Quant à la servitude
foncière de jouissance de deux places de parc à la charge de la parcelle no
[bb]________, elle était limitée dans le temps pour une période de deux ans
environ. Après la division, Z.________ ne pouvait faire valoir à lencontre du
propriétaire actuel de la parcelle no [bb] un droit de passage nécessaire au
profit de la parcelle no [cc], dont il était responsable de lenclavement.
Après la division, Z.________ était bien conscient quil était déchu de son
droit de requérir loctroi dun passage nécessaire au bénéfice de la parcelle no
[cc] et à charge de la parcelle no [bb], et quune action de sa part en ce sens
était « vouée à léchec ». Il savait également que dans ces conditions,
lobtention dune autorisation de construire sur la parcelle no [cc] était
exclue. Pratiquement, les solutions qui soffraient à feu Z.________
consistaient à se contenter de cette situation, ou à chercher à vendre la
parcelle no [cc] à un tiers, pour un prix qui tiendrait compte de
lenclavement, des coûts, lenteurs et incertitudes liées à une action en
passage nécessaire, ou alors aux actuels propriétaires de la parcelle no [bb],
pour un prix supérieur. Quant aux intimés, ils nauraient pas acheté la
parcelle no [bb] si elle avait été grevée dune servitude de passage pour tout
véhicule. Dès lors que Z.________ ne pouvait pas obtenir de passage nécessaire
au sens de larticle694 CC, ils se trouvent dans
une position digne de protection.

Tel nest pas le cas des héritiers de feu Z.________.
En effet, sils ne sont pas personnellement responsables de la situation
denclavement, ils nen ont pas moins bénéficié du produit de la vente de la
parcelle no [bb], en leur qualité dhéritiers. Sur ce point, leur situation se
distingue radicalement de celle dun tiers qui aurait acquis la parcelle no
[cc] à titre onéreux, en prenant en compte, dans la détermination du prix de
vente, limpossibilité daccéder au réseau routier par le sud, dune part, et
les longueurs, difficultés et incertitudes liées à une procédure de demande de
passage nécessaire au sens de larticle694 CC,
dautre part. Or admettre que les héritiers puissent ne pas être liés par les
conséquences des choix effectués par le propriétaire entretemps décédé dont ils
ont hérité, et par leurs implications financières, permettrait de revenira
posterioriet économiquement sur les conditions de la vente initiale (le 25
septembre 2009), le terrain vendu alors (et revendu depuis) perdant de la
valeur du fait du passage motorisé qui serait autorisé par hypothèse et le prix
de vente initialement obtenu paraissant dès lors surfait. Sans préjuger de la
question en tant quelle concerne un tiers acquéreur, il sensuit que la
situation denclavement doit être imputée aux héritiers de la personne
responsable de lenclavement. Retenir une solution contraire ôterait toute
portée à la jurisprudence selon laquelle le passage nécessaire ne peut être
revendiqué par celui qui a provoqué lenclavement.

5.Cela étant, lorsque, comme en lespèce, un fonds est contigu
à une voie publique mais que, pour des motifs de sécurité de la circulation,
aucun accès ne peut être aménagé à cet endroit pour les automobilistes, son
propriétaire ne peut de toute manière pas prétendre à un droit de passage
nécessaire (ATF
120 II 185trad. JdT 1995 I 333 ;Piotet,op. cit., n.
29adart. 694 CC ;Steinauer, Les droits réels, Tome II, 4eéd., 2012, p. 239). Cette jurisprudence se justifie dautant plus dans les
cas où, comme en lespèce, le défaut daccès à la voie publique résulte dune
division parcellaire décidée par celui qui prétend au passage nécessaire, ou
dont les héritiers prétendent au passage nécessaire.

6.À titre subsidiaire, les appelants contestent le montant des
dépens alloués aux intimés par la première juge, quils considèrent
«disproportionné par rapport aux activités nécessaires dans une telle affaire
et à celles effectivement déployées par le Conseil des intimés ».

a)Lorsqu'une partie a un
représentant professionnel, les dépens comprennent les débours nécessaires et
le défraiement dudit représentant (art. 95 al. 3 let. a et b CPC). Les cantons
fixent le tarif des frais judiciaires et des dépens (art. 96 et 95 al. 1 CPC).
Le Décret du 6 novembre 2012 fixant le tarif des frais, des émoluments de
chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais, RSN
164.1) pose les principes suivants. Les honoraires sont proportionnés à la
valeur litigieuse (art. 60 al. 1) ; ils sont fixés dans les limites
prévues par leTFrais,
en fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de
sa difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par
le représentant (art. 60 al. 2).Dans les causes qui ont
nécessité un travail particulier, notamment lorsque les moyens de preuve ont
été longs et difficiles à réunir ou à coordonner, que le dossier a pris une
ampleur considérable, que les questions de fait ou de droit ont été
spécialement compliquées, que le représentant assiste plusieurs parties ou que
son client est opposé à plusieurs parties, l'autorité saisie peut accorder des
honoraires d'un montant supérieur à celui prévu par leTFrais(art. 63 al. 1). Lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre la
valeur litigieuse et l'intérêt des parties au procès, ou entre la rémunération
due d'après le TFrais et le travail effectif du représentant, l'autorité saisie
peut ramener les honoraires au-dessous du minimum prévu par leTFrais(art. 63 al. 2). Les frais de déplacement effectifs du représentant
sont remboursés (art. 64 al. 1) ; en cas d'utilisation d'un véhicule
automobile, les frais sont calculés selon l'indemnité kilométrique fixée par le
Conseil d'Etat (art. 64 al. 1). Les frais de port, de copies et de téléphone
sont calculés selon les frais effectifs ou forfaitairement à raison de 10 % des
honoraires (art. 65).

b) En lespèce, les intimés nont
pas déposé détat de leurs honoraires et frais, comme larticle 105 al. 2i.f.CPC leur en donnait la possibilité (voir ég. art. 66 al. 1TFrais), de sorte quil incombait à la première juge de fixer les dépens sur
la base du dossier (art. 66 al. 2TFrais). Le jugement querellé ne comporte pas de motivation spécifique sur ce
point, ce qui peut paraître contraire à lobligation de motiver, mais
correspond à la pratique cantonale. Le législateur cantonal a toutefois prévu
un certain schématisme dans la fixation des dépens en matière civile. Lorsque,
comme en lespèce, la valeur litigieuse se situe entre 200'001 et 500'000
francs (400'000 francsin casu, v.supraFaits, let. F), les
honoraires doivent en principe être compris entre zéro et 35'000 francs, TVA
non comprise (art. 61TFrais). En lespèce, lindemnité de dépens fixée par la première juge
(17'500 francs, soit 16'203 francs hors TVA) se situe à la moitié de cette
fourchette, alors même que la valeur litigieuse en cause est plus proche du
plafond que du plancher de la tranche concernée duTFrais. Compte tenu de lindemnité de 10 % relative aux frais (port,
copies, téléphone, etc.), la première juge a retenu un montant de 14'730.65
(hors TVA) afférent aux honoraires et aux frais de déplacement éventuels,
correspondant à environ 54 heures dactivité davocat breveté, sur la base dun
tarif horaire de 270 francs pouvant être considéré comme usuel dans le canton
de Neuchâtel. Lactivité du conseil des intimés tel quelle ressort du dossier
de première instance a essentiellement consisté en la rédaction de
déterminations quant à la valeur litigieuse, lexamen de la demande, la
rédaction de la réponse, lexamen de la réplique, la rédaction de la duplique,
la prise de position sur la levée du secret professionnel de Me C.________,
la participation à laudience du 7 novembre 2016 de 09h00 à 12h10 à Neuchâtel,
comprenant laudition de 4 personnes, la rédaction de plaidoiries écrites et la
prise de connaissance du jugement de première instance. Le conseil a également
dû consacrer du temps à létude du dossier au fur et à mesure, à des recherches
juridiques, ainsi quà sentretenir avec ses clients, au sujet notamment des
écritures de ladverse partie et pour leur expliquer le jugement de première
instance. Dans ces conditions, lindemnité allouée aux intimés à titre de
dépens napparait pas avoir été fixée en violation des principes régissant la
matière. Les appelants se dispensent dailleurs dexposer en quoi le montant alloué
par la première juge serait« disproportionné par rapport aux activités ()
effectivement déployées par le Conseil des intimés » ; ils se dispensent
notamment de fournir la note dhonoraire de leur propre conseil, afférente à la
procédure de première instance, ce qui aurait permis de se livrer à une
comparaison. Il suit de ce qui précède que ce dernier grief sera également
rejeté.

7.Vu lensemble de ce qui précède, lappel doit être rejeté, à
la charge de ses auteurs (art. 106 al. 1 CPP). Les frais de la procédure
dappel sont arrêtés à 10'000 francs, montant qui correspond à lavance de
frais versée.

Vule temps
nécessaire à la cause, sa nature, son importance, sa difficulté, le résultat
obtenu et la responsabilité encourue par les représentants, les appelants
seront égalementcondamnés à verser aux intimés
une indemnité de dépens de 3'500 francs pour la procédure dappel.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette l'appel
et confirme le jugement rendu en première instance.

2.Met les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 10000 francs et couverts par
lavance de frais déjà versée, à la charge des appelants.

3.Octroie aux
intimés une indemnité de dépens de 3'500 francs pour la procédure dappel.

Neuchâtel, le 9 janvier 2018

1Le propriétaire
qui n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses
voisins qu'ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.

2Ce droit
s'exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus
naturellement réclamé en raison de l'état antérieur des propriétés et des voies
d'accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le
moins dommageable.

3Le passage
nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties.