ne_gerichte · CDP.2022.144 · 2023-03-14 · fr
CDP.2022.144


A.X.________, né en 1943, était propriétaire du
bien-fonds no [111] du cadastre de Z.________. Par contrat conclu le 4 décembre
2019, il a mandaté un courtier immobilier pour vendre à un tiers le bien
précité à un prix de 1'200'000 francs. Par acte portant vente immobilière
conditionnelle du 7 juillet 2020, homologué le 3 août suivant, il a transféré
la propriété de cet immeuble à la société A.________ SA au prix de vente de
900'000 francs. Le 19 janvier 2022, par lintermédiaire du Guichet social
régional du Val-de-Travers, lintéressé et son épouse ont requis des
prestations complémentaires à lAVS. Par décision du 6 avril 2022, la Caisse cantonale
neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a refusé loctroi de
prestations complémentaires au motif que X.________ avait abandonné une partie
de sa fortune suite à la vente immobilière précitée. Selon elle, le montant de
la renonciation sélevait à 611'836 francs (valeur vénale de CHF 1'511'836.-[soit la moyenne entre
lestimation cadastrale et la valeur incendie]./. prix de vente de CHF
900'000).

X.________
a formé opposition à cette décision, reprochant à la CCNC davoir tenu compte
dune valeur vénale ne correspondant pas au prix du marché de Z.________. La
CCNC a maintenu son refus par décision sur opposition du 22 avril 2022. Elle a
considéré que la valeur vénale de limmeuble devait en loccurrence se
déterminer par la moyenne entre lestimation cadastrale et la valeur
dassurance incendie et, quen application du principe de légalité de
traitement, elle ne pouvait pas sécarter de cette manière de procéder.

B.X.________ interjette recours devant la Cour de
droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en
concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et, principalement
au renvoi de la cause pour nouveau calcul sans montant de dessaisissement,
subsidiairement au renvoi pour instruction complémentaire par le biais dune
estimation de limmeuble par un architecte indépendant et nouvelle décision au
sens des considérants. Il fait valoir que la moyenne entre lestimation
cadastrale et la valeur de lassurance incendie ne correspond en loccurrence
pas au prix du marché. Il explique avoir confié le mandat de vendre son bien à
un courtier immobilier pour un montant de 1'200'000 francs mais que, faute
dacquéreur intéressé après plusieurs mois de recherche, il sest résolu à
accepter loffre la plus avantageuse.

C.La CCNC conclut au rejet du recours sans
formuler dobservations.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.Selon larticle 4 al. 1 let. a LPC, les
personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont
droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors quelles perçoivent
une rente de vieillesse de lassurance-vieillesse et survivants. Larticle 9
al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond
à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants
(art. 11 LPC). Selon larticle11aal. 2
LPC, les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels
auxquels layant droit a renoncé sans obligation légale et sans
contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants
comme sil ny avait pas renoncé. Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur
le 1erjanvier 2021, suite à la «Réforme des PC»,
concrétise la jurisprudence développée de longue date par le Tribunal fédéral
en matière de dessaisissement (cf.ATF 140 V 267cons. 2.2, 134 I 65 cons. 3.2 ; arrêt du TF du17.07.2020
[9C_504/2019]cons. 2.2). Selon larticle17aal. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas dhabitation au
requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation
complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de
lalinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou
gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à
des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte11aLPC)
La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit
d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure. Selon larticle 17blet aOPC-AVS/AI, il y a dessaisissement
de fortune lorsquune personne aliène des parts de fortune sans obligation
légale et que la contre-prestation natteint pas au moins 90 % de la
valeur de la prestation. En vertu de larticle 17cOPC-AVS/AI, le montant du dessaisissement en cas daliénation correspond à la
différence entre la valeur de la prestation et la valeur de la
contre-prestation.

3.En lespèce, pour déterminer la valeur vénale du
bien-fonds [111] du cadastre de Z.________ que le recourant a vendu, par acte
notarié du 7 juillet 2020, au prix de 900'000 francs, la CCNC a fait
application des directives concernant les prestations complémentaires à lAVS et
à lAI (DPC), selon lesquelles «si la valeur actuelle (valeur du
marché) dun immeuble nest pas connue, on peut se fonder sur la valeur moyenne
entre la valeur selon la législation sur limpôt cantonal direct et la valeur
dassurance immobilière, pour autant que la valeur ainsi obtenue ne soit pas
manifestement erronée» (ch. 3344.04). Elle a dès lors retenu à titre
de valeur vénale le montant de 1'511'836 francs correspondant à la moyenne
entre lestimation cadastrale (CHF 733'000) et le montant de lassurance
immobilière (CHF 2'290'673). Si cette méthode na pas été qualifiée
dinadmissible lorsque la Cour de céans a chargé la CCNC de mettre en place une
pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale dun immeuble (arrêt du
24.01.2014[CDP.2011.225]cons. 6 et les
références citées), ou lorsque celle-ci sétait prononcée, par arrêt du 6
décembre 2017, sur le droit aux prestations complémentaires du recourant et de
son épouse, il ne peut quoi quil en soit pas, en cas de vente de limmeuble en
cause, être fait abstraction du prix de vente effectif, ce dautant plus
lorsque la vente est intervenue dans le cadre dune transaction normale (arrêt non
publié du Tribunal administratif[auquel a succédé la CDP]du 31.05.2006[TA.2006.110]cons. 3bin fine, cf. également les arrêts récents du
07.07.2022[CDP.2022.19]destiné à être publié
au RJN 2022 et du 03.02.2023[CDP.2022.167]). Or, dans le cas
présent, il apparaît que le recourant avait donné mandat à un courtier
immobilier de vendre limmeuble en question à un prix de 1'200'000 francs et
que limmeuble a finalement été vendu, en été 2020, à A.________ SA pour un
prix de 900'000 francs. Il nest pas prétendu que les actionnaires ou les
administrateurs de cette société auraient un lien de parenté avec le recourant,
ni que le vendeur aurait eu une volonté de libéralité vis-à-vis de
lacquéresse. Par ailleurs, le recourant allègue de manière crédible quaprès
plusieurs mois de recherche, au cours desquels son courtier a activement prospecté
pour trouver un acquéreur sérieux et négocié différentes offres dachat, il
était apparu que la proposition la plus avantageuse était celle de la société A.________
SA. Pour le surplus, le dossier ne contient aucune indication au sujet de
létat de limmeuble au moment de la transaction de sorte que la Cour de céans
nest pas en mesure dexpliquer lécart très important entre la valeur
dassurance incendie et lestimation cadastrale. Lautorité intimée na par
ailleurs procédé à aucun examen des circonstances ayant entouré la vente de
limmeuble en question ni de létat de ce dernier ou du marché immobilier de
Z.________. Or, la CCNC ne pouvait pas sécarter du prix de vente effectif sans
procéder à un tel examen ou sans avoir au moins fait procéder à une estimation
de la valeur vénale par le biais dune expertise mise en uvre par les services
fiscaux (arrêt de la Cour de céans du 03.12.2018[CDP.2018.190]cons. 4b).

Il
convient par conséquent dannuler la décision attaquée et de renvoyer la cause
à lintimée qui, si elle nourrit objectivement des doutes sur le fait que le
prix de vente consenti corresponde à la valeur vénale réelle de limmeuble en
cause, fera procéder à son estimation par un service officiel, avant de statuer
à nouveau sur le droit du recourant à des prestations complémentaires.

Il est statué sans frais, la loi spéciale n'en
prévoyant pas (art. 61 let. fbisLPGA). Obtenant gain de cause et
plaidant avec l'assistance d'un avocat, le recourant a droit à des dépens dans
la mesure fixée par le tribunal, leur montant étant déterminé sans égard à la
valeur litigieuse, daprès limportance et la complexité du litige (art. 61
let. g LPGA). Le montant des frais et dépens doit être défini dans les limites
prévues par laLTFrais,
en fonction notamment du temps nécessaire à la cause (art. 58 al. 2LTFrais,
applicable par renvoi de lart. 67LTFrais).
Le mandataire du recourant nayant pas déposé détat de ses honoraires et
frais, la Cour de céans fixera en conséquence les dépens sur la base du dossier
(art. 64 al. 2LTFrais,
applicable par renvoi de lart. 67LTFrais).
L'activité déployée par le mandataire peut, dans la présente cause, être
évaluée à environ 8 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la Cour
de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (soit en lespèce CHF 2240), des
débours à raison de 10 % des honoraires (art. 52LTFrais,
soit CHF 224) et de la TVA (au taux de 7,7 %, soit CHF 189.70),
l'indemnité de dépens est ainsi fixée à 2'653.70 francs, débours et TVA
compris.

Par ces motifs,la Cour de droit public

1.Admet le recours et annule la décision sur
opposition de la CCNC du 22 avril 2022.

2.Renvoie la cause à lintimée pour nouvelle décision au sens des
considérants.

3.Statue sans frais.

4.Alloue au recourant une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à charge
de la CCNC.

Neuchâtel, le 14 mars
2023