ne_gerichte · CC.1997.816 · 1999-03-08 · fr
CC.1997.816


A.      B.
est propriétaire de l'article x.  du
cadastre de Marin sur

lequel
il a fait édifier un bâtiment appelé "Centre commercial M.".

La société anonyme F., à Oberbüren (ci-après : F.) est une

entreprise
spécialisée dans la vente d'appareils électroménagers qui

exploite
de nombreux points de vente en Suisse.

Les parties sont entrées en contact au printemps 1994 au sujet

de la
location d'une surface de vente au premier étage du Centre Commer-

cial.

B.      Un
litige a surgi entre parties dans les circonstances suivan-

tes :

Un premier projet de bail a été discuté (dossier de l'ARC, PJ

2). Ce
projet prévoyait la location, dans la partie nord-est du premier

étage,
d'une surface approximative de 1300 m2. Le loyer annuel était fixé

à 192
francs le m2, montant auquel s'ajoutait un forfait de 17.50 francs

par m2
et par an pour les charges. Le bail était conclu pour une durée de

5 ans.
La mise à disposition de la surface louée devait avoir lieu au plus

tard le
1er juin 1995, date d'entrée en vigueur du bail. L'article 11 du

projet
prévoyait ce qui suit : "Le bailleur déclare expressément que la

société
T. a loué la surface à côté de la surface louée par la société F.

et que
T. ouvrira ce point de vente en septembre 1995".

Le chiffre treize du projet prévoyait : "Si le locataire princi-

pal M.
devait quitter le Centre Commercial et que la surface devait être

vide,
le loyer pour F. se réduirait à 80 % du prix de l'année en cours,

applicable
dès le mois suivant le départ de M.". Dans une seconde version,

légèrement
modifiée par F. (D.5/2), le projet laisse subsister le chiffre

11 sans
modification. En revanche, la surface a été réduite à 1200 m2.

Les parties ont prévu de signer le contrat le 28 avril 1995. Le

27
avril, soit la veille, à 11.50 heures, B. a adressé à K., directeur de

F., un
fax dans lequel il rappelle le rendez-vous du lendemain et signale

deux
fax de la maison T., l'un du 20 avril 1995, révélant une position

positive
et l'autre du 25 avril 1995 fixant un rendez-vous au 5 mai, date

à
laquelle le contrat devait enfin être signé avec T..

Le fax du 25 avril 1995 adressé par T. à B. est rédigé comme

suit :
"Leider verschiebt sich der Entscheid weiterhin. Ich werde aber am

Freitag,
5. Mai 1995 mit P. (President of Central Europe) den Laden

besuchen.
Den genauen Termin gebe ich Ihnen noch bekannt. Im weiteren gibt

es noch
Probleme betreffend dem Mietvertrag, welche wir noch diskutieren

müssen
: a) Indexierung, b) 500'000 Mindestmiete. Besten Dank für Ihre

Geduld".
Dans son fax du 27 avril, B. a retranscrit comme suit le contenu

de ce
fax : "Wir senden Ihnen auch einen weiteren Fax, worin die Firma

T. uns
einen Termin für den 5. Mai bestätigt; an diesem Tag soll nun der

Vertrag
mit T. unterschrieben werden" (D.5/4).

Le demandeur terminait son fax du 27 avril 1995 en précisant que

ce
renvoi l'empêchait de confirmer le chiffre 11 du bail, puis terminait

le fax
comme suit : "Bitte teilen Sie uns schnellstens mit, ob Sie uns

anhand
dieser Tatsache den morgigen Termin (28/04/95 um 09h00 im MARIN)

trotzdem
bestätigen können, oder diese Angelegenheit Ihrerseits bis nach

dem 5.
Mai veschoben werden soll" (D.5/4).

Le rendez-vous du 28 avril a été maintenu. Y ont participé

K. et
G., le demandeur lui-même et, pour la Banque Y., L.. Ce dernier, seul témoin
des discussions entre parties, n'a pas compris

ou
cherché à comprendre ce que disaient les cocontractants car ceux-ci

parlaient
en allemand et L. ne comprend pas cette langue. La seule chose

qu'il
ait pu rapporter de la discussion est : "Le mot T. a été prononcé à

quelques
reprises" (D.9).

Interrogé le 23 septembre 1998, K. a déclaré : "J'ai bien reçu

le fax.
Nous n'avons pas pour autant reporté la date de la signature du

contrat.
Il fallait en effet aller vite pour que le magasin puisse être

ouvert
avant les vacances d'été. Par ailleurs nous étions absolument

certains
que T. viendrait. Je l'avais personnellement souvent entendu

confirmer
par B.. De plus, lors de la séance de signatures,  F. a lui

aussi
obtenu cette assurance" (D.10).

Interrogé le même jour, B. a déclaré : "F. était effectivement

très
intéressé que T. vienne dans le Centre. Lors de la signature du

contrat,
je n'ai pas confirmé sa venue, et compte tenu du fax que T.

m'avait
adressé, je ne pouvais pas introduire dans le contrat l'article 11

projeté.
A cette occasion, j'ai confirmé mon fax du 27 avril 1995, et dit

que
j'avais rendez-vous avec T. le 5 mai pour signer le contrat.

L'ouverture
du magasin F. était prévue et annoncée pour le 14 septembre"

(D.11).

Le contrat signé le 28 avril 1995 modifie les projets antérieurs

sur les
points suivants :

- La surface est fixée à 1200 m2
approximativement (+/- 2 %).

- Le chiffre 3.1 est complété par le
passage suivant : "Ce loyer

au m2 sera réduit à sFr. 155.--
tant que le 1er étage n'est

pas occupé à 50%,; si le 1er étage
est occupé entre 50% et

90%, le prix au m2 sera de sFr.
175.--. Seuls les commerces de

détail pourront être pris en
considération pour déterminer le

taux d'occupation de ce 1er étage.
Les clauses de ce paragra-

phe sont valables pour la durée du
présent bail".

- Le chiffre 4 qui fixe
l'exclusivité accordée à F. prévoit une

exception concernant T. (l'un des
projets ne prévoyait aucune

exception et l'autre prévoyait une
exception pour T. et M.).

- L'article 11 des projets est
supprimé.

- L'article 14 du contrat reprend l'article 15 de l'un des
pro-

jets et rappelle notamment
l'exclusivité de la branche jouets

accordée à T..

Le contrat prévu entre le demandeur et T. n'a pas été conclu. La

défenderesse
affirme en avoir eu connaissance le 16 juin 1995, date de la

lettre
dans laquelle elle invoque qu'elle serait la seule locataire du

premier
étage alors qu'elle pouvait et devait déduire des informations

données
par le demandeur lors des négociations qui ont précédé la

conclusion
du contrat qu'il y aurait comme partenaire au premier étage à

la fois
T. et U.. La défenderesse déclare dès lors se retirer du contrat :

"Diese
neue Situation verunmöglicht uns, die vorgesehenen Fläschen zu

belegen,
weshalb wir hiermit vom Mietvertrag zurücktreten" (D.5/6).

Le 20 juin 1995, le demandeur invitait la défenderesse à respec-

ter les
conditions du contrat en précisant qu'il n'avait "jamais voulu

s'engager
et signer un contrat mentionnant d'éventuelles arrivées de

tiers".

Les discussions ultérieures entre parties se sont avérées in-

fructueuses.

F. s'est finalement installée au Centre commercial N., à Marin

également.

Quant à B., il a trouvé plusieurs preneurs pour le premier étage

de son
Centre commercial. La surface qui semble correspondre à celle qui

était
destinée à la défenderesse a été louée à la société V. SA, à

Sursee,
selon bail du 13 juin 1996 et avenant du même jour. La surface

mentionnée
est de 1300 m2 environ "dont 1210 m2 env. de part. fermée +

90m2
env. de part. extérieure". Le bail mentionne un loyer net minimum de

65'000
francs par an et un "loyer net effectif selon avenant 1 intégré au

présent
bail" de "5 % du chiffre d'affaires brut réalisé directement ou

indirectement
par le locataire, ..." (D.ARC, pièces jointes à la lettre de

Me R.
du 13.10.1997).

C.     
Dans son mémoire de demande du 17 novembre 1997, le demandeur

conclut
au paiement de 510'814 francs avec intérêts à 5 % dès la date du

dépôt
de la demande, sous suite de frais et dépens. Il allègue qu'il a

averti
la défenderesse que T. ne signerait pas le contrat avant le 28

avril,
que la défenderesse a désiré maintenir le rendez-vous et qu'elle a

signé
un nouveau contrat dont le chiffre 11 avait été modifié, que le

loyer
annuel par m2 variait selon le taux d'occupation de 155 à 175 puis à

192
francs, que le bail devait commencer le 1er juin 1995, que la surface

effective
des locaux était de 1272 m2, qu'il a finalement trouvé un

repreneur
des locaux (V.SA), que le loyer a dû être revu à la baisse et

est de
145 francs par m2 et par an, charges comprises, que le bail a été

conclu
pour une durée minimum de 5 ans et devait se renouveler d'année en

année
sauf dédite d'une des deux parties, que le congé donné par la

défenderesse
est un congé extraordinaire au sens de l'article 266g CO de

telle
sorte que le tribunal doit statuer sur les conséquences pécuniaires

du
congé anticipé, que la défenderesse doit 10 mois de loyer, du 1er août

1995 au
31 mai 1996, le bailleur ayant renoncé à percevoir un loyer pour

les
mois de juin et de juillet 1995, ainsi que les charges pour une année,

que
cela représente 164'300 francs de loyer et 22'260 francs de charges,

que le
loyer, compte tenu de l'occupation de la surface, pour le mois de

juin
1996 aurait été de 18'285 francs de telle sorte que la défenderesse

doit,
après déduction du montant encaissé du locataire de remplacement, la

somme
de 2'915 francs, qu'ensuite, de juillet 1996 à fin mai 2000, la

différence
de loyer s'élève à 321'339 francs.

D.     
Dans sa réponse du 14 janvier 1998, la défenderesse conclut au

rejet
de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et

dépens.
Elle allègue que la venue de T. apparaissait toujours comme

certaine,
que les parties n'ont jamais envisagé que cette entreprise

puisse
ne pas s'installer au Centre M., que sa venue ne représentait

qu'une
formalité de sorte que les représentants de la défenderesse ont

accepté
de biffer l'article 11 du contrat afin de ne pas constater un fait

inexact,
que cela ne changeait rien à la condition posée, que toutes les

références
à T. ont été maintenues parce que personne ne doutait de sa

venue
et du fait que le bail serait signé le 5 mai 1995, que le demandeur

lui-même
était tout à fait rassurant à ce sujet, qu'elle a appris le 16

juin
1995 que T., ainsi que U., dont elle escomptait également la

présence,
avaient renoncé à signer un bail avec le demandeur, qu'elle a

considéré
que les conditions mises à sa venue n'étaient plus remplies de

telle
sorte qu'elle prit contact le même jour avec le demandeur pour lui

indiquer
qu'elle invalidait le contrat.

C O N S I D E R A N
T

1.      La
compétence de la Ie Cour civile du Tribunal cantonal est don-

née
tant en raison du for (art.274b/1 litt.a CO) qu'en raison de la matiè-

re.

2.      a)
La défenderesse invoque un vice du consentement qui aurait

pour
conséquence que le contrat qu'elle a signé avec le demandeur ne l'o-

bligerait
pas.

C'est ce moyen qui doit être examiné en premier lieu puisque son

admission
aurait pour conséquence un rejet de la demande.

b) Le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de

conclure,
était dans une erreur essentielle (art.23 CO). Selon l'article

24 al.1
ch.4 CO, l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur

des
faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de

son
erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

Le Tribunal fédéral s'est prononcé à de nombreuses reprises sur

l'application
de l'article 24 al.1 ch.4 CO à des cas où l'une des parties

invoquait
une erreur relative à un fait futur. Dans un arrêt du 5 mai

1992,
il relève qu'il faut, pour qu'une erreur puisse être retenue, d'une

part,
que la partie dans l'erreur accepte faussement qu'un résultat futur

se
produira sûrement (sei sicher) et, d'autre part, que le contractant ait

pu
reconnaître, selon la bonne foi en affaires, que cette certitude cons-

tituait
une condition du contrat pour l'autre partie (ATF 118 II 297,

cons.2b).
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral retient que la capacité

d'une
personne à diriger une entreprise ne peut constituer une erreur de

base.
La Ie Cour civile relève notamment : "{Unerlässliche Voraussetzung }

{für
eine erfolgreiche Berufung auf einen Grundlagenirrtum bleibt indes, }

{dass
es sich dabei um einen Irrtum über eine objektiv wesentliche Vert}-

{ragsgrundlage
und nicht bloss um eine auf Hoffnung gründende spekulative }

{Erwartung
gehandelt hat. Der Irrende muss sich m.a. W. über einen bestim}-

{mten
Sachverhalt geirrt haben, den er nach Treu und Glauben im Geschäfts}-

{verkehr
als notwendige Vertragsgrundlage betrachten durfte }(BGE 113 II

27)"
(arrêt précité, cons.2c). Dans un arrêt du 11 juillet 1991, la IIe

Cour
civile du Tribunal fédéral avait à trancher un cas d'erreur lors de

la
conclusion d'une convention sur les effets accessoires du divorce : "{Il }

{ressort
des faits constatés par l'instance précédente de manière à lier le }

{TF que
la demanderesse savait lorsqu'elle a signé la convention de divorce }

{que
des tractations relatives à la vente étaient en cours. Elle pouvait à }

{tout
le moins le déduire de l'attestation bancaire que le défendeur a pré}-

{senté
lors de la conclusion de la convention. C'est également à juste ti}-

{tre
qu'il a été retenu à l'encontre de la demanderesse qu'elle devait sa}-

{voir
que la valeur intrinsèque de la participation du défendeur à l'entre}-

{prise
D. était bien supérieure à sa valeur fiscale. La demanderesse ne }

{peut
donc sur ce point s'en prendre qu'à elle-même si, en raison de son }

{incrédulité
quant à la conclusion d'un contrat de vente, elle a mésestimé }

{la
valeur de la participation. Il faut certes donner raison à la recouran}-

{te
lorsqu'elle fait remarquer que, pour une contestation selon l'art.24 }

{al.1er
ch.4 CO, il est en principe sans importance que ce soit seulement }

{par
négligence que le lésé s'est trouvé dans l'erreur. Mais elle oublie }

{qu'une
partie contractante ne doit pas compter avec un comportement négli}-

{gent
de son cocontractant. En application des règles de la bonne foi, on }

{doit
tirer certaines conclusions du comportement de chaque partie. Lors}-

{qu'une
partie ne se préoccupe pas au moment de conclure un contrat d'élu}-

{cider
une question déterminée bien qu'il soit évident qu'elle doit trouver }

{une
réponse, l'autre partie peut en principe en conclure que cette ques}-

{tion
est sans importance pour le cocontractant en vue de la conclusion du }

{contrat.
En application des règles de la bonne foi, il peut donc arriver }

{qu'une
attitude qui s'avère par la suite avoir été dictée seulement par la }

{négligence
empêche le lésé de se prévaloir de ce qu'un fait déterminé }

{constituait
une condition nécessaire pour la conclusion du contrat. Dès }

{lors
que la recourante ne s'est pas préoccupée du montant de la vente bien }

{qu'elle
ait su que des tractations étaient en cours à ce sujet, et que le }

{défendeur
pouvait reconnaître cet état de fait, elle ne saurait se préva}-

{loir
de ce qu'en application des règles de la bonne foi, elle considérait }

{comme
un élément essentiel du contrat le fait que le prix de vente de la }

{participation
dans l'entreprise D. ne soit pas aussi élevé. Le recours en }

{réforme
s'avère par conséquent infondé sur ce point}" (ATF 117 II 218,

cons.3b,
JT 1994 I 167, cons.3b). Dans un arrêt du 18 novembre 1958, le

Tribunal
fédéral a admis l'erreur dans laquelle se trouvait l'acheteur

d'une
installation de nettoyage chimique en observant que cet acheteur,

simple
profane, avait tout lieu de tenir pour vraies les indications qui

lui
avait données la venderesse qui était du métier (ATF 84 II 515, JT

1959 I
306). Le Tribunal fédéral a également retenu l'erreur dans une af-

faire
concernant la vente d'un immeuble avec auberge. Lors de la conclu-

sion du
contrat, tant l'acheteur que le vendeur étaient persuadés que la

patente
d'auberge serait accordée à l'acheteur. Aucune des parties n'avait

pensé à
l'existence de la clause de besoin qui allait entraîner le refus

de la
patente (ATF 55 II 184, JT 1930 I 86).

c) En l'espèce, il est évident que la défenderesse attachait une

importance
considérable à la présence d'autres commerces au premier étage

du centre
commercial. Le demandeur ne l'ignorait pas. Il avait lui-même

intérêt
à louer la totalité de la surface. Dans la première phase de leurs

négociations,
les deux parties imaginaient qu'un contrat de bail serait

conclu
entre le demandeur et T. avant même la signature de leur propre

contrat,
raison pour laquelle l'article 11 relatif à T. avait été

introduit
dans les deux projets. Le 27 avril 1995, les deux parties ont su

que ce
fait qu'elles tenaient pour certain était devenu un fait incertain.

aa)
Le 27 avril, la défenderesse a reçu le fax du demandeur ain-

si que
la copie des deux fax que T. avait envoyé à B.. Aucun de ces trois

documents
ne devait l'amener à conserver sa certitude quant à la

conclusion
d'un contrat entre T. et le demandeur. Certes, le fax de B.

parle
de signature du contrat le 5 mai, mais l'emploi du verbe "sollen" en

fait
une probabilité et non une certitude. De langue maternelle allemande,

les
organes de la défenderesse ne pouvaient être induit en erreur par le

verbe
utilisé par un cocontractant également de langue maternelle

allemande.
Le fait que B. mentionnait en outre la nécessité de renvoyer la

signature
du contrat si l'article 11 devait être maintenu constituait en

outre
un élément important du fax. A la lecture des deux annexes, les

organes
de la défenderesse devaient se montrer d'autant plus prudents

qu'il
n'y est pas question de signature le 5 mai mais de la visite du

magasin
par un personnage apparemment haut placé dans la hiérarchie de

T..

Ainsi, le 27 avril 1995, lorsque la défenderesse a pris la déci-

sion de
maintenir le rendez-vous du lendemain, elle était en possession de

documents
qui devaient l'amener à retenir que la conclusion d'un contrat

entre
le demandeur et T. était un fait incertain.

bb) De l'interrogatoire de K. et de celui de B., il ne résulte

pas
que, le 28 avril, le second aurait écarté l'incertitude créée par les

fax de
T.. Certes B. a dit qu'il avait rendez-vous le 5 mai pour signer le

contrat,
mais il ne faisait par là que répéter le contenu de son fax et

exprimait
plus ses désirs que la réalité. La situation eût été différente

si,
lors des discussions du 28 avril, immédiatement avant la signature du

contrat,
le demandeur avait affirmé que les incertitudes de la veille

étaient
écartées. Or, il ne résulte pas de l'interrogatoire de K. que tel

a été
le cas.

cc) Pour apprécier ce que savaient ou devaient savoir les par-

ties,
leur formation et leurs connaissances du monde des affaires est im-

portante
comme l'a relevé maintes fois le Tribunal fédéral. G. et K., qui

ont
signé le contrat pour la défenderesse, ne sont pas ce que le Tribunal

fédéral
appelle de "simples profanes", mais bien des hommes d'affaires

expérimentés
qui se trouvent à la tête d'une entreprise qui figure parmi

les
plus importantes de sa branche en Suisse. Tous deux devaient savoir,

après
avoir pris connaissance des fax de T., que la conclusion d'un

contrat
par cette société n'était pas certaine. L'envoi sur place du

président
de la société pour la région d'Europe Centrale devait amener des

hommes
d'affaires avisés à penser que les organes supérieurs de T.

n'avaient
pas encore pris de décision. Rien ne permettait d'exclure que

les
locaux prévus ne plaisent pas au président qui allait les visiter le 5

mai.
Tout commerçant avisé devait également savoir que si T. trouvait un

centre
commercial plus conforme à ses intérêts avant de s'être engagé

définitivement
avec le demandeur, le contrat ne serait pas conclu.

dd) Les représentants de la défenderesse auraient pu, dans la

mesure
où la conclusion d'un contrat entre le demandeur et T. était un

événement
incertain, conditionner l'engagement de F. à l'arrivée de cet

événement
(art.151 CO). Ils ne l'ont toutefois pas fait et ont accepté que

l'article
11 des projets ne figure pas dans le contrat signé le 28 avril

1995.

d) Ainsi, dès le 27 avril 1995, la défenderesse savait où à tout

le
moins aurait dû savoir que la conclusion d'un bail entre le demandeur

et T.
était un fait incertain qui dépendait d'une décision des organes de

cette
dernière société. Les documents dont elle disposait écartaient toute

autre
interprétation et la défenderesse n'a pas prouvé que le demandeur

l'aurait
trompée, le 28 avril, en affirmant que T. se serait,

postérieurement
à son dernier fax, définitivement décidée à signer. Le

moyen
tiré de l'erreur est dès lors mal fondé et il y a lieu d'examiner le

bien-fondé
de l'action du demandeur.

3.      a)
C'est à tort que le demandeur invoque l'article 266g al.2 CO

pour
fonder sa prétention en dommages-intérêts (Higi, Commentaire zuri-

chois
du Code des obligations, no 67 ad art.266g).

La créance alléguée se fonde en réalité sur les articles 97 ss

CO. Ne
pouvant obtenir l'exécution du contrat, le demandeur y a renoncé, a

loué à
un tiers la surface qui correspondait (en tous cas approximative-

ment) à
celle de la défenderesse et a ouvert action en dommages-intérêts.

Le débiteur qui, fautivement, n'exécute pas son obligation doit

réparer
le dommage subi par le créancier s'il existe un rapport de causa-

lité
entre l'inexécution et le dommage.

b) En l'espèce, l'inexécution a été réalisée le 16 juin 1995

lorsque
la défenderesse a manifesté clairement sa volonté de "se retirer

du
contrat" (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 1997, p.706).

aa) La défenderesse, qui connaissait son obligation, n'avait pas

conclu
sous l'emprise d'une erreur essentielle et n'était pas empêchée

d'occuper
les locaux par une cause indépendante de sa volonté a commis une

faute,
"un manquement à la diligence due" (Engel, op.cit., p.712).

bb) Le demandeur résume le dommage allégué en trois postes qui

en
constituent en réalité six, chacun comprenant le loyer et les charges.

Pour la
première période qui va du 1er juin 1995 au 31 mai 1996, pendant

laquelle
les locaux étaient inoccupés, le loyer dû par la défenderesse au-

rait
été de 164'300 francs. Pour la même période, les charges se seraient

élevées
à 22'260 francs. Pour calculer le dommage qu'il allègue avoir subi

en juin
1996, le demandeur retient une occupation de l'étage inférieure à

50 % et
déduit du loyer et des charges le montant qu'il touchait de

V.SA.
Il fait le même calcul pour la période qui va du 1er juillet 1996 à

l'échéance
du contrat, soit le 31 mai 2000, mais avec une occupation

supérieure
à 70 %.

Le demandeur n'a prouvé l'existence et le montant du dommage

qu'à
concurrence de 164'300 francs. Ce montant correspond à la période

pendant
laquelle la surface d'environ 1200 m2 destinée à la défenderesse

était
vide. Le demandeur n'a pu en tirer aucun profit et il n'a pu la lou-

er à un
tiers qu'à partir du 1er juin 1996.

En ce qui concerne les charges, le demandeur ne pouvait en ré-

clamer
la totalité alors que les locaux n'étaient pas occupés. Les charges

prévues
par le contrat qui liait les parties devaient être perçues "à for-

fait"
selon le chiffre 3.2 du contrat qui prévoit toutefois : "Ce forfait

peut
être revu dans les deux sens, après chaque décompte annuel, pour la

période
suivante". Des locaux vides n'ont pas à être ventilés et chauffés

comme
des locaux qui accueillent des clients. Aucune eau chaude n'est con-

sommée
et les frais d'entretien des parties communes sont réduits. Le de-

mandeur
n'a ni allégué ni prouvé le montant effectif des charges.

En ce qui concerne le loyer et les charges dès le mois de juin

1996,
la preuve d'un dommage n'est pas rapportée à défaut d'allégués et de

preuves
concernant le loyer effectivement payé par V.SA en application de

l'avenant
au bail conclu entre le demandeur et cette société, document qui

prévoit
un loyer de 5 % du chiffre d'affaires.

cc) L'inexécution du contrat par la défenderesse est la cause de

la
perte de loyer subie par le demandeur (Engel, op.cit., p.482 ss).

d) Les conditions de réparation de l'inexécution sont remplies à

concurrence
de 164'300 francs. La demande doit être déclarée bien fondée

pour ce
montant avec intérêts au taux de 5 % dès le 17 novembre 1997. La

demande
est mal fondée pour le surplus.

5.      Vu
le sort de la cause, le demandeur n'obtenant qu'un peu moins

du
tiers du montant de ses conclusions, les frais de justice seront parta-

gés par
moitié et les dépens compensés.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1.
Condamne F. à payer à B. la somme de 164'300 francs avec intérêts à 5 %

dès le 17 novembre 1997.

2.
Rejette la demande pour le surplus.

3.
Arrête à 9'960 francs les frais de justice avancés par le demandeur, et

les met par moitié à la charge de chacune
des parties.

4.
Compense les dépens.

Neuchâtel,
le 8 mars 1999

AU NOM DE LA
Ie COUR CIVILE

Le greffier               L'un des juges