ne_gerichte · CDP.2019.173 · 2020-01-20 · fr
CDP.2019.173


A.Le bien-fonds 2440 du cadastre des Eplatures,
situé en zone agricole (ci-après : ZA), se composait des immeubles 5717/A et
5718/B, représentant chacun une part de copropriété de 500/1000, le premier
étant propriété de feu A.________, le second de B.________. Au décès en 2011 du
prénommé, père de C.________, D.________, E.________, F.________ et B.________,
les premières ont acquis par succession et en copropriété limmeuble 5717/A,
alors que la dernière a conservé la propriété de limmeuble 5718/B.

Une modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La
Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars 2005, a attribué 1'024 m2de la parcelle 2440, sur laquelle existaient une habitation et un rural, à la
zone dhabitation à faible densité (ci-après : ZHFD), et 1'216 m2à la zone de verdure (ci-après : ZV).

Par lettre du 16 juillet 2008, le Service de laménagement du
territoire (ci-après : SAT) du Département de la gestion du territoire
(actuellement : Département du développement territorial et de l'environnement,
ci-après : département) a informé feu A.________ et B.________ quils seraient
assujettis à une contribution de plus-value en raison de lintroduction en zone
durbanisation (soit ZV) dune surface de 1'216 m2de larticle
2440, laquelle ne serait toutefois pas perçue tant et aussi longtemps que cette
partie du terrain serait affectée à la ZV. Suite à cette prise de position, le
département a retenu, par décision du 22 octobre 2008, notifiée à chacun des
deux prénommés, dune part, quil ny avait pas lieu de percevoir de plus-value
pour le bien-fonds 2440, tant et aussi longtemps que son affectation ne
changerait pas et, dautre part, quen cas de modification de la ZV et
daffectation à une autre zone durbanisation ou à une zone spécifique,
consécutive à une modification du plan daménagement communal, sanctionnée par
le Conseil dEtat, une plus-value serait alors due et une nouvelle décision
fixant le montant de celle-ci serait rendue. Il a précisé que léventuel
changement daffectation précité était garanti par une hypothèque légale
mentionnée à lOffice du registre foncier de larrondissement des Montagnes et
du Val-de-Ruz au bien-fonds 2440 à la requête du SAT. Feu A.________ et B.________
nayant pas recouru contre ce prononcé, ce service a requis, le 15 décembre 2008,
linscription de cette hypothèque légale.

Par courrier du 14 mai 2009, le SAT a informé les prénommés quune
contribution de plus-value serait perçue sur laugmentation de valeur
consécutive à lintroduction dune surface de 1'118 m2en zone
durbanisation (soit ZHFD) sur larticle 2440, plus-value qui, selon la
détermination de la valeur objective de cet article telle quétablie le 12
janvier 2009 par les architectes G.________ et H.________, serait de 15'962.40
francs. Faisant usage de lexercice de leur droit dêtre entendus, feu A.________
et B.________ ont signalé au SAT que leur bien-fonds était une ferme familiale,
avec logements occupés par lexploitant et un membre de la famille, que
lexploitation de la ferme était rendue difficile par lurbanisation
industrielle du village du Crêt-du-Locle et que leur parcelle avait perdu de la
valeur compte tenu de son affectation et de son aménagement exclusif en ferme
agricole (courrier du 05.06.2009). En réponse à ses objections, ledit service a
indiqué aux prénommés quil ny avait pas lieu de revenir sur le montant
précédemment articulé, tout en leur précisant que sa perception devait être
remise à la cessation de lexploitation ou à laliénation du bien-fonds
(courrier du 17.07.2009). Par décision du 17 février 2010, notifiée à feu A.________
et B.________, le département a fixé la contribution à 15'962.40 francs
(20 % dune plus-value de CHF 79'812), compte tenu en particulier
dune valeur de 2 francs lunité, antérieurement au changement de zone, et de 136
francs lunité, postérieurement à celui-ci. Il a précisé que le délai de
perception était arrêté à la cessation de lexploitation agricole du
propriétaire, sous réserve dune vente, dune cession ou dune construction
préalable; passé ce délai, le montant perceptible de la plus-value porterait
intérêt au taux de 5 % lan. Le département a encore rendu attentif les
intéressés que la plus-value était garantie par une hypothèque légale
mentionnée à lOffice du registre foncier de larrondissement des Montagnes et
du Val-de-Ruz au bien-fonds 2440 à la requête du SAT.

Par acte notarié du 30 août 2013, C.________, D.________, E.________ et
F.________, dune part, et I.________ SA, dautre part, ont conclu une promesse
de vente et achat portant sur limmeuble 5717/A. Le 12 novembre 2014, le
Conseil d'Etat a sanctionné la modification partielle du plan d'aménagement de
la Commune de La Chaux-de-Fonds, attribuant 910 m2de la
parcelle 2440, situés depuis 2005 en ZV, à la zone mixte (ci-après : ZM).
Cette modification a été publiée dans la feuille officielle le 21 novembre
suivant. Par acte notarié du 18 décembre 2014, la vente immobilière précitée sest
concrétisée. Se référant à lhypothèque légale de droit cantonal de rang
privilégié de 15'462.40 francs, lacquéresse déclarait, dans cet acte, reprendre
à lentière décharge des venderesses la part de celles-ci à ladite hypothèque
légale, dont elle se reconnaissait débitrice et constituante. I.________ SA a
également acquis limmeuble 5718/B. Le 8 janvier 2016, elle sest acquittée de
la plus-value de 15'962.40 francs, qui a entraîné la radiation de lhypothèque
légale afférente.

Par courrier du 18 août 2017, le SAT a informé C.________, D.________, E.________,
F.________ et B.________ quelles étaient débitrices dune contribution de
plus-value, compte tenu de la modification partielle du plan d'aménagement de
la Commune de La Chaux-de-Fonds, sanctionnée le 12 novembre 2014, par laquelle une
surface de 910 m2de la parcelle 2440 avait été attribuée de la
ZV à la ZM. En effet, la décision du département du 22 octobre 2008 prévoyait
qu"en cas de modification de la zone de verdure et daffectation à une
autre zone durbanisation ou à une zone spécifique, consécutivement à une
modification du plan daménagement, sanctionnée par le Conseil dEtat, une
plus-value sera alors due et une nouvelle décision fixant le montant de
celle-ci sera rendue par notre département". Exerçant son droit dêtre
entendue, C.________ a informé, le 4 septembre 2017, le SAT quelle estimait
que la débitrice de ladite contribution de plus-value était I.________ SA. Ce
service lui a répondu que, conformément à lacte de vente du 18 décembre 2014,
ladite entreprise était tenue au paiement de la plus-value relative à la mise
en ZHFD dune partie du bien-fonds 2440 en 2005 et non au versement de la
plus-value en lien avec lattribution, en novembre 2014, à la ZM de 910 m2de cet article, précédemment affecté en ZV (courrier du 14.11.2017). Le 15
décembre 2017, le SAT a rendu attentif C.________, D.________, E.________, F.________
et B.________ que, selon la détermination de la valeur objective de la parcelle
2440 telle quétablie le 3 novembre 2017 par les architectes G.________ et H.________,
la contribution de plus-value à percevoir sur laugmentation de valeur
consécutive à lintroduction dune surface de 910 m2en ZM
serait de 32'580 francs. Suite à un échange de correspondance entre ce service
et les prénommées (courriers des 27.02.2018, 20.08.2018 et 04.09.2018), le
département a rendu, le 15 mai 2019, une décision relative à la perception de
la plus-value annulant et remplaçant son prononcé du 22 octobre 2008. Il a
arrêté la contribution de plus-value portant sur la surface de 910 m2à 32'580 francs (20 % dune plus-value de CHF 162900), compte tenu
en particulier dune valeur de 20 francs lunité, antérieurement au changement
de zone, et de 210 francs lunité, postérieurement à celui-ci.

B.C.________, D.________, E.________, F.________
et B.________ interjettent recours devant la Cour de droit public du Tribunal
cantonal contre la décision du 15 mai 2019 du département, dont elles demandent
lannulation, avec suite de frais et dépens. Plus précisément, concluant à ce
quil soit dit et constaté que ni la révision du plan daffectation local du 9
mars 2005 ni celle de novembre 2014 ne sauraient fonder la perception dune
contribution de plus-value, elles requièrent la réforme de la décision
entreprise, en ce sens quelles ne doivent aucune contribution de plus-value. En
substance, les recourantes sont davis que la modification partielle du plan
daménagement local (ci-après : PAL) de 2014 nentraîne pas une quelconque
plus-value, les dispositions légales pertinentes limitant le prélèvement dune telle
contribution à laffectation à la zone durbanisation ou à une zone spécifique
et non, comme ici, lors dune modification daffectation entre deux "sous-zones"
de la zone durbanisation. De même, elles estiment quaucune contribution de
plus-value ne pouvait être due sur la base de la modification du PAL de 2005.
Dune part, la loi ne permettrait pas de scinder "fictivement" le
bien-fonds 2440, comme lavait fait le département dans ses décisions des
22 octobre 2008 et 17 février 2010. Dautre part, la perception dune
telle contribution nétait plus possible pour cause de prescription. Enfin, les
recourantes soutiennent quon ne saurait leur reprocher un quelconque abus de
droit et que des motifs déquité ne sauraient suppléer labsence de base légale
suffisante à la perception contestée.

C.Dans ses observations, le département conclut
au rejet du recours dans la mesure où il est recevable, avec suite de frais. En
résumé, il signale que les décisions des 22 octobre 2008 et 17 février 2010
nont pas été contestées et sont entrées en force, de sorte que la situation
était claire pour les intéressées qui devaient sattendre à un nouveau prononcé
pour la surface affectée à la ZV en 2005. Dailleurs, de par sa taille, sa
proximité avec la ferme et sa localisation, la ZV du bien-fonds 2440 devait
être considérée comme un espace non construit au sens du règlement
daménagement communal (ci-après : RAC), de sorte quaucune construction ni
aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé; autrement dit,
cette surface ne correspondait, suite à la modification du PAL de 2005, ni à
une zone durbanisation, ni à une zone à bâtir, ni à une zone spécifique. Le
département considère encore que tant sa décision du 22 octobre 2008 que
lhypothèque légale inscrite au registre foncier en lien avec celle-ci ont non
seulement interrompu mais suspendu le délai de prescription, de sorte que cest
le délai absolu de 15 ans qui sappliquerait, ce qui signifierait que
léchéance de la taxation était au plus tôt au 9 mars 2020.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.a) L'article5 al. 1 LATprévoit que le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de
tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent
de mesures daménagement. La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de
droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature
économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401cons. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de
mettre en uvre l'article5 al. 1 LATde façon autonome,
s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa
perception. Il s'agit de dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal
fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 128 I 46cons.
1; cf. aussi arrêt du TF du23.02.2015
[1C_184/2014]cons. 2.1).

b) La réglementation neuchâteloise (art. 33 ssLCAT) a été
mise en place suite à l'entrée en vigueur, le 1erjanvier 1980, de
l'article5 al. 1 LAT. Selon l'article 33LCAT, les
avantages et les inconvénients résultant de mesures d'aménagement du territoire
font l'objet d'une compensation s'ils sont majeurs. L'augmentation de valeur
d'un bien-fonds consécutive à son affectation à la zone d'urbanisation (art. 47)
ou à une zonespécifique (art.
53) est réputée avantage majeur constituant une plus-value (art. 34 al. 1
LCAT,dans sa teneur jusqu'au 30.04.2019[ci-après :aLCAT], applicable en l'espèce conformément à la disposition
transitoire à la modification du 26.03.2019, à teneur de laquelle les
procédures de perception de la contribution de plus-value sont soumises aux
dispositions applicables au moment de lentrée en vigueur de la mesure
daménagement). Celle-ci est la
différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure
d'aménagement (art. 34 al. 2aLCAT). En
cas de plus-value, une contribution correspondant à 20 % de celle-ci est
due à l'Etat par le propriétaire du bien-fonds (art. 35 al. 1aLCAT). Le
département arrête le montant de la plus-value et celui de la contribution au
moment où la mesure d'aménagement entre en vigueur (art. 36aLCAT). Selon
larticle 37aLCAT, après
consultation de la commune, le département fixe le délai de perception en
tenant compte des besoins en terrains à bâtir et de la possibilité dutiliser
le bien-fonds (al. 1). La perception peut être différée ou échelonnée à la
demande du propriétaire qui justifie de circonstances particulières (al. 2),
étant précisé que la perception de la contribution de plus-value est, quoi
quil en soit, différée aussi longtemps que dure l'assimilation à la zone
agricole ouviticole (al. 4 en
lien avec l'art. 48 al. 4aLCAT). Elleintervient
cependant au plus tard lors de l'aliénation du bien fonds (al. 3).

Ainsi
que cela ressort du texte et de la systématique de la loi, le droit
neuchâtelois limitait le prélèvement d'une plus-value aux deux affectations
mentionnées à l'article 34aLCAT.
En effet, la section 5 du chapitre 2 de cette loi, dans sa teneur jusquau
30 avril 2019, pose le principe de la compensation (art. 33) avant de
définir ce qui est réputé constituer un avantage et la manière dont on chiffre
la répercussion positive d'une mesure d'aménagement du territoire (art. 34aLCAT).
Cette systématique, élaborée par une commission du Grand Conseil (BGC 1986 I,
p. 642 ss), a été reprise de la LCAT du 24 juin 1986 sous l'empire de laquelle
seule l'affectation à la zone d'urbanisation était réputée avantage majeur (RLN
XII, p.5 ss; art. 19 et 20aLCAT).
Dans un projet de loi ultérieur, le Conseil d'Etat a manifesté sa volonté
d'étendre la notion légale "d'avantage" non seulement à l'affectation
d'un bien-fonds à la zone spécifique  qui figure dans la loi actuellement en
vigueur  mais encore à toutes autres situations, par l'introduction dans le
texte de l'adverbe "notamment" (BGC 1990-91 II, p. 2446). Ce projet
de loi a cependant été retiré par le gouvernement cantonal (ibid., p. 2534) et
le texte en vigueur jusquau 30 avril 2019, adopté le 2 octobre 1991 sur
nouvelle proposition du Conseil d'Etat du 21 août précédent, ne comporte
pas l'adverbe précité. Force est donc de déduire de ce qui précède que le
législateur neuchâtelois a entendu percevoir,en application des
dispositions ici applicables,une contribution uniquement lorsque la
plus-value résulte de l'affectation d'un bien-fonds à la zone d'urbanisation ou
à une zone spécifique (RJN 2001, p. 262cons. 2b, 1998, p. 271 cons. 2b).

A
contrario, il apparaît que, conformément aux articles 33 et suivants LCAT en
vigueur jusquau 30 avril 2019, l'Etat ne prélève notamment aucune contribution
lorsqu'une plus-value provient de la modification des prescriptions concernant
une zone déjà constructible antérieurement, en particulier si des prescriptions
spéciales en matière de police des constructions augmentent les possibilités d'exploitation
du bien-fonds concerné, ni lorsquest accordée une dérogation permettant une
utilisation d'un bien-fonds plus intensive que celle prévue par le régime
ordinaire de la zone concernée, toutes situations qui peuvent apparaître comme
des avantages offerts par les mesures d'aménagement (cf.DFJP/
OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981,
n° 6 ad art. 5 LAT,p. 116 ss, spéc. p. 119-120 cité in :RJN 2001, p. 262cons. 2c, 1998, p. 271
cons. 2b). En outre, l'affectation en zone à bâtir est seulement réputée
avantage majeur aux termes de l'article 34 al. 1 LCAT, présomption qui est
réfragable (RJN 2001, p. 262cons. 2c, 1998, p. 271 cons.
3b).

c) Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral,
le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être
apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de
l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité
effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à
la zone dont elle fait désormais partie (arrêts du TF des28.01.2008
[1C_290/2007]cons. 4 et23.02.2015
[1C_184/2014]cons. 2.2.1;RJN
2003, p. 360cons. 4a et les références citées).Il
faut tenir compte, équitablement, dans le cas concret, des avantages et
inconvénients majeurs tels qu'ils résultent de l'ensemble des circonstances
propres à la mesure d'aménagement considérée (ATF 132 II 401cons. 2.1; RJN 1994, p. 167 cons. 3a). La doctrine et la jurisprudence
ont en outre interprété l'article 34 al. 2aLCATen ce sens que c'est la valeur objective du terrain qui doit être
prise en considération (ATF 132 II 401cons. 2.1; arrêt du TF du28.01.2008
[1C_290/2007]cons. 4.1 et 4.2 citantParrino,
La contribution sur la plus-value dans le canton de Neuchâtel in : Mémoire
ASPAN n° 57, Berne 1992, p. 46; arrêt du TF du27.11.2006
[1A.134/2006]cons. 2.1 et les références citées).Il s'agit donc de procéder à l'estimation du terrain en deux étapes,
avant et après la mesure d'aménagement, en ne s'appuyant que sur des critères
objectifs. En cas de vente, l'estimation ne peut se baser uniquement sur les
prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (ATF 132 II 401cons. 2.1; arrêt du TF du23.02.2015
[1C_184/2014]cons. 2.2.1;RJN
2003, p. 360cons. 4a). Il
n'y a pas lieu de tenir compte de circonstances particulières comme le fait que
le propriétaire avait acquis l'immeuble, avant la mesure d'aménagement, à un
prix dépassant sa valeur objective, ni un éventuel remaniement parcellaire ou
une vente pour provoquer une réunion avec les articles adjacents. Il découle en
effet de la loi que la plus-value soumise en principe à contribution est la
différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure
d'aménagement (art. 34 al. 2aLCAT), le
moment déterminant étant celui où cette mesure entre en vigueur (art. 36aLCAT). En
revanche, le caractère objectif des valeurs à comparer impose qu'il soit tenu
compte de toutes les caractéristiques de l'immeuble en question (situation,
équipements existants, accessibilité, qualité du sol, etc.) (RJN
2003, p. 360cons. 4a et les références citées).

3.a) En lespèce, il nest pas contesté quavant
la modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La
Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars 2005, lensemble du
bien-fonds 2440 était situé en ZA et que, suite à cette modification, 1'216 m2de cette parcelle ont été affectés à la ZV, alors que la partie du terrain, sur
laquelle se trouvaient une habitation et un rural, a été attribuée à la ZHFD.

On rappellera, à cet égard, que la zone d'urbanisation est définie
selon les catégories mentionnées à l'article 47aLCAT, soit
les zones destinées notamment à l'habitat, aux activités économiques, aux
sports et aux espaces verts, la zone d'utilité publique (par renvoi à l'art. 49
LCAT), ainsi que les terrains propres à la construction qui sont largement
occupés par des bâtiments et ceux qui seront nécessaires à la construction dans
les quinze ans à venir. Or, la ZHFD est dévolue principalement à lhabitat
individuel (art. 194 al. 1 RAC), alors que la ZV a pour objectif de
préserver des espaces verts destinés à contribuer à une bonne qualité de vie
dans le site bâti (art. 236 RAC). La ZV est réservée à des activités de détente
et de délassement, est caractérisée par des surfaces aménagées en parcs
arborés, jardins d'agrément, parcs d'acclimatation, parcs urbains et places de
jeux, ou par des espaces non construits (art. 235 al. 1 RAC), étant précisé que
seuls des bâtiments nécessaires à l'entretien et à la mise en valeur des
espaces de détente sont tolérés dans cette zone et que les bâtiments
d'habitation existants ne peuvent être qu'entretenus (art. 237 RAC).
Dailleurs, selon larticle 22 al. 2 let. a RAC, tant la ZHFD que la ZV
constituent des subdivisions de la zone durbanisation communale. Il sensuit que
cest en 2005 quest entrée en vigueur la mesure d'aménagementdu
territoire, qui ayant attribué à la zone durbanisation lintégralité de
larticle 2440, était susceptible de donner lieu à une contribution de plus-value, compte tenu de l'augmentation de valeur du bien-fonds consécutive
précisément à cette affectationà ladite zone.

b) Ceci
étant précisé, il y a lieu de constater que, faisant suite à la modificationpartielle du plan d'aménagement de la Commune de La Chaux-de-Fonds,
sanctionnée en 2005 par le Conseil d'Etat, le département a rendu deux
décisions séparées, respectivement, le 22 octobre 2008 et le 17 février 2010.
La première, concernant la surface de 1'216 m2de la parcelle
2440, prévoyait quil ny avait pas lieu de percevoir de plus-value pour le
bien-fonds 2440, tant et aussi longtemps que son affectation ne changerait
(ch. 1 du dispositif), et quen cas de modification de la ZV et daffectation
à une autre zone durbanisation ou à une zone spécifique, consécutive à une
modification du plan daménagement communal, une plus-value serait alors due et
une nouvelle décision fixant le montant de celle-ci serait rendue (ch. 2 du
dispositif). La seconde, relative à la partie de larticle 2440 attribué à la ZHFD,
a fixé la contribution de plus-value à 15'962.40 francs, en précisant que
le délai de perception était arrêté à la cessation de lexploitation agricole
du propriétaire, sous réserve dune vente, dune cession ou dune construction
préalable. Chacun de ces deux prononcés a donné lieu à linscription dune
hypothèque légale au registre foncier, la première pour garantir léventuel
changement daffectation à une autre zone durbanisation ou à une zone
spécifique des 1'216 m2situés en ZV, suite à la modification
précitée de 2005; la seconde pour assurer la plus-value de
15'962.40 francs résultant de la part de terrain du bien-fonds 2440,
attribuée à la ZHFD en 2005.

c) Force est de constater que la manière dont a procédé le département
nest pas conforme aux articles33 ssaLCAT.
Conformément au texte et à la systématique de la loi, le droit neuchâtelois
pertinent jusquau 30 avril 2019 limite le prélèvement dune plus-value au
passage dune parcelle en zone durbanisation ou en zone spécifique et ceci
pour autant que lavantagerésultant de cette mesure
d'aménagement du territoire puisse être qualifié de majeur. Or, le caractère
majeur de l'avantage implique que les différences de valeur peu importantes ou
insignifiantes ne doivent pas être prises en considération. Autrement dit, la
plus-value doit avoir un certain poids par rapport à la valeur normale du
bien-fonds (ATF
132 II 401cons. 2.1 et les références citées). Il sensuit que selon les
principe légaux exposés ci-avant, lesquels sont à mettre en lien avec la
volonté du législateur neuchâtelois de circonscrire la perception dune
contribution de plus-value aux seules affectations mentionnées à larticle 34aLCAT, le
département ne pouvait surseoir à fixer la contribution de plus-value
sagissant des 1'216 m2du bien-fonds 2440, attribués à la ZV. Tant
le montant de la plus-value que celui de la contribution devaient être arrêtés
au moment où la mesure d'aménagement pertinente au sens de larticle 34aLCATentrait
en vigueur, soit ici en 2005. Le fait quà ce moment-là, la mesure
d'aménagement na pas induit un avantage majeur, en ce quelle portait sur
laffectation de 1216m2à la ZV, aurait dû conduire le département
à renoncer à prendre en considération la différence de valeurs résultant de
cette attribution à la ZV, car peu importante, voire insignifiante, et non à
différer la fixation du montant de la plus-value et celui de la contribution à
une date future, à savoir au moment où entrerait en vigueur un éventuel
changement daffectation à une autre zone durbanisation ou à une zone
spécifique procurant, lui, contrairement à celui précité de 2005, un avantage
majeur à ses copropriétaires. A ce sujet, il convient de souligner que lintimé
lui-même a admis, dans ses observations sur le recours, que la ZV du bien-fonds
2440 devait être considérée comme un espace non construit sur lequel aucune
construction ni aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé,
compte tenu de sa taille, sa proximité avec la ferme et sa localisation. On
rappellera encore que le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure
d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète
de la valeur de l'immeuble et que pour se faire la possibilité effective
d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone
dont elle fait partie, suite au changement daffectation, est déterminante. Or,
le département admet  comme déjà dit  lui-même quaucune construction ni
aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé sur la partie en
ZV de larticle 2440.

En définitive, lintimé ne pouvait procéder comme il la fait. Il ne
pouvait surseoir, jusquà la date de lentrée en vigueur dun éventuel autre changement
daffectation, pour fixer la contribution de plus-value afférente aux 1'216 m2du bien-fonds 2440 attribués à la ZV, alors que cest la
modification de 2005 qui a conduit à lentrée en zone durbanisation de cette
surface. On rappellera en effet que, contrairement à ce que soutient le
département dans ses observations sur le recours, la totalité de la surface de
larticle 2440, y compris celle attribuée à la ZV, a été affectée à la zone
d'urbanisation (art. 47 LCAT) consécutivement à la modification partielle du
plan d'aménagement de la Commune de La Chaux-de-Fonds de 2005. Or, comme déjà
dit, une contribution de plus-value peut uniquement être perçue lors de laffectation
dun bien-fonds à la zone d'urbanisation, comme cela a été le cas en 2005 pour
larticle 2440, ou à une zone spécifique, et cepour autant que
lavantage enrésultant puisse être qualifié de majeur, ce qui 
conformément aux observations sur le recours du département lui-même  nétait
pas le cas sagissant de la surface en ZV de cette parcelle. Contrairement à ce
qua entendu faire lintimé, en sécartant dailleurs tant des dispositions
légales que de la volonté du législateur neuchâtelois, le prélèvement dune
telle contribution nest pas donné lorsque  comme cest le cas ici, suite à la
modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La
Chaux-de-Fonds, sanctionnée le 12 novembre 2014 par le Conseil d'Etat  la
plus-value provient de la modification deprescriptions concernant un
terrain déjà affecté à la zone durbanisation.

Cette
appréciation nest en rien modifiée par le fait que la décision du
22 octobre 2008 na pas été contestée par les copropriétaires de lépoque.Tout dabord, il convient de souligner que le chiffre 1 du
dispositif de ce prononcé posait quil ny avait pas lieu en 2008 de percevoir
de plus-value, en réservant une telle perception en cas de changement daffectation.
Cette réserve ne signifiait toutefois pas quil y aurait automatiquement et
indépendamment de tout autre examen une plus-value en cas de changement
daffectation. Autrement dit, la perception dune plus-value ne pouvait, en
tout état de cause, sentendre que dans lhypothèse où les autres conditions
seraient réalisées, soit dans lhypothèse où en particulier lexigence de
lexistence dune plus-value, arrêtée au moment pertinent, serait respectée.
Quant au chiffre 2 du dispositif de ladécision du 22 octobre 2008, il ne sagissait pas dune condition posée à la renonciation dune
perception de plus-value en 2008, mais dun point indépendant du chiffre 1 du
dispositif, avec valeur purement déclaratoire qui ne saurait, en liant son
auteur, être préjudiciable à une éventuelle future décision. Quoi quil en
soit, le prononcé du 22 octobre 2008 ne fait pas obstacle à ce que, dans
la présente procédure  où le département donne suite à ce quil avait annoncé
de manière déclaratoire  la Cour de céans examine librement lobjet du litige,
lequel se limite par ailleurs à ce qui a été décidé dans la décision du 15 mai
2019, le prononcé du 22 octobre 2008 devant être considéré comme exorbitant à
dit objet du litige. Ceci dit, la Cour de céans incline à penser quele
département ne pouvait se prévaloir dune décision rendue en violation des
principes légaux pertinents, quand bien même elle navait pas fait lobjet dun
recours et était, partant, entrée en force. A toute fin utile, on signalera que
les copropriétaires nétaient lorsque ce prononcé a été rendu pas représentés par
un mandataire professionnel, mais agissaient seuls. De même, lintimé ne
pouvait se prévaloir de linscriptionau registre foncierdunehypothèque légale visant
à garantir un éventuel changement daffectation de la ZV du bien-fonds 2440.
Rappelons à ce propos que, selon larticle 123 LCAT (dans sa teneur au
31.01.2013), les contributions d'équipement dues à la commune et les
contributions de plus-value dues à l'Etat sont garanties par une hypothèque
légale, valable sans inscription, conformément aux articles 836 CC et 99 LI-CC.
Or, lors de linscription susdite, la contribution de plus-value relative à la
surface en ZV de larticle 2440 nétait pas due à lEtat. Non seulement
son montant nen avait pas été arrêté, pas plus dailleurs que le montant même
de la plus-value, mais de plus la différence de valeurs résultant de lattribution
à la ZV de 1'216 m2de ce terrain ne pouvait être prise en considération,
puisque devant être considérée comme peu importante, voire insignifiante,
conformément aux observations sur le recours du département lui-même.
Dailleurs, comme exposé ci-avant, le chiffre 1 du dispositif de la décision du
22 octobre 2008 posait quil ny avait pas lieu de percevoir de plus-value à
lépoque.

d) Il sensuit que ni la modification partielle du plan d'aménagement
de la Commune de La Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars
2005, ni celle sanctionnée par cette autorité le 12 novembre 2014 ne saurait
fonder une contribution de plus-value, et ce tant sagissant de la surface de 1'216 m2affectée en 2005 à la ZV que concernant les 910 m2de la
parcelle 2440 attribués à la ZM en 2014.

4.Le recours se révèle ainsi fondé, sans quil y
ait lieu dexaminer les autres griefs invoqués par les recourantes, soit en
particulier celui en lien avec la prescription de la contribution de
plus-value. Les considérants qui précèdent conduisent à l'annulation de la
décision entreprise.Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu de percevoir
des frais (art. 47 al. 1 et 2LPJA). L'avance de frais effectuée par les
recourantes leur sera restituée. Celles-ci ont droit à des dépens, à la charge
de l'intimé (art. 48 al. 1LPJA).Le mandataire n'ayant pas
déposé de mémoire d'honoraires et des frais (art. 66 al. 1TFraispar renvoi de lart.69TFrais), la Cour de céans fixera en conséquent les dépens sur la base du
dossier (art. 66 al. 2TFraispar renvoi de lart.69TFrais). L'activité déployée par le mandataire peut être évaluée à quelque 6
heures. Eu égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 280 francs
de l'heure (CHF 1'680), des débours à raison de 10 % des honoraires
(CHF 168; art. 65TFraispar renvoi de lart. 69TFrais) et de la TVA au taux de 7,7 % (CHF 142.30), l'indemnité de
dépens est fixée à 1'990.30 francs, débours et TVA compris.

Par ces motifs,la Cour de droit public

1.Admet le recours.

2.Annule la décision du département du 15 mai 2019.

3.Statue sans frais.

4.Restitue aux recourantes leur avance de frais de 1'320 francs.

5.Alloue aux recourantes une indemnité de dépens de 1'990.30 francs à
charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 20 janvier
2020

1Le
droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte
équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de
mesures daménagement.

1bisLes
avantages résultant de mesures daménagement sont compensés par une taxe dau
moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou
aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à
compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains
en zone à bâtir.1

1terLe
produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à lal. 2, ou
dautres mesures daménagement du territoire prévues à lart. 3, en particulier
aux al. 2, let. a, et 3, let. abis.2

1quaterLors
du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour
lacquisition dun bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à
titre personnel est déduit de lavantage résultant dun classement en zone à
bâtir.3

1quinquiesLe
droit cantonal peut prévoir une exemption de la taxe dans les cas suivants:

a.elle serait due par une collectivité publique;

b.son produit escompté serait
insuffisant au regard du coût de son prélèvement.

1sexiesEn
cas dimpôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en
tant que partie des impenses.4

2Une
juste indemnité est accordée lorsque des mesures daménagement apportent au
droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation.

3Les
cantons peuvent prescrire la mention au registre foncier du versement
dindemnités dues par suite de restrictions au droit de propriété.

1Introduit par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1ermai
2014 (RO2014899;FF2010959).2Introduit
par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1ermai
2014 (RO2014899;FF2010959).3Introduit
par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1ermai
2014 (RO2014899;FF2010959).4Introduit
par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1ermai
2014 (RO2014899;FF2010959).