ne_gerichte · 6894 · 1992-11-02 · fr

Bail. Baisse de loyer.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 23.05.1995 6894 (INT.1996.184)

Bail. Baisse de loyer.

A.                        Les
époux M. et les époux B. sont locataires d'un immeuble à Neuchâtel, propriété
de la Caisse de Pensions de la société X. SA. Les contrats de bail ont été
signés respectivement les 10 janvier et 2 novembre 1992, avec une entrée en
jouissance les 1er avril 1992 et 1er janvier 1993. A cette époque et selon la
formule officielle utilisée à la conclusion des baux, on constate que le
bailleur a augmenté les loyers par rapport aux précédents :
Pour
les époux M., le loyer mensuel est passé de 1'560 francs à 1'650 francs, les
charges restant à 180 francs par mois. Les motifs précis de la hausse étaient :
"Augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire de 6,25 % à 6,75 % soit 4
%. Augmentation de l'IPC de 123,6 points à 129,9 points (octobre 1991), soit 5,097
% dont le 40 % représente 2,038 %. Augmentation totale 6,038 %, soit arrondi à
90 francs."
Pour
les époux B., le loyer mensuel est passé de 1'560 francs à 1'675 francs, les
charges restant à 180 francs par mois. Les motifs précis de la hausse étaient :
"Augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire de 6 1/4 % à 6 3/4 % = 4
%. Augmentation de l'Indice suisse des Prix à la Consommation de 123,6 à 134,3
points dont 40 % = 3,46 %."
En
outre et dans les dispositions spéciales du bail des époux B. (chiffre 5), il
est précisé que le prix du loyer fixé correspond au taux de référence de la BCN
qui est de 6 3/4 % au jour de la signature du bail, l'IPC de référence étant
celui du mois de septembre 1992, soit 134,3 points. Enfin et dans les deux
baux, une disposition spéciale stipule qu'"en aucun cas le loyer ne pourra
être inférieur à celui fixé à l'article 3 du présent bail".
A la
fin du mois de décembre 1993, les locataires ont sollicité une baisse de leur
loyer en invoquant les diminutions successives du taux hypothécaire de la BCN,
et en prenant en compensation l'augmentation de l'IPC. Les 3 et 6 janvier 1994,
la gérance a répondu aux locataires identiquement ce qui suit : "Après
avoir effectué les calculations nécessaires, il s'avère qu'à ce jour, le revenu
locatif de l'immeuble ne procure pas un rendement suffisant des fonds propres
en regard de l'article 269 CO, ce qui ne nous permet malheureusement pas de
répondre favorablement à votre demande."
Les
locataires ont alors saisi à temps l'Autorité régionale de conciliation. La
conciliation a échoué à l'audience du 4 août 1994. Les locataires ont ensuite
adressé une requête le 1er septembre 1994 auprès du Tribunal civil du district
de Neuchâtel, les époux M. concluant à une diminution de leur loyer mensuel net
de 7,15 % dès le ler juillet 1994 et les époux B. à une diminution de leur
loyer mensuel net de 8,55 % dès le 1er juillet 1994.
B.                        Les
parties ne se sont pas conciliées devant le Tribunal de district et, après
discussion, il a été décidé que les deux causes seraient jointes et qu'un
jugement sur moyen séparé serait rendu sur la question de savoir si la
défenderesse était en droit d'invoquer le fait que le loyer ne lui procurait
pas un rendement suffisant pour s'opposer à la demande de diminution du loyer.
Le Tribunal
de district a ainsi rendu le jugement attaqué, par lequel il a répondu de
manière négative à cette question. Tout d'abord, il a relevé qu'en invoquant
les deux critères appliqués initialement par le bailleur lors de la conclusion
du contrat (taux hypothécaire et IPC), les locataires reprenaient tout
simplement les bases posées par celui-ci, la méthode dite relative étant dès
lors seule applicable pour déterminer l'admissibilité de l'adaptation du loyer
sollicitée en cours de bail puisqu'elle a pour fondement la confiance éveillée
chez le cocontractant, confiance qui interdit en définitive au bailleur
d'adopter une attitude contradictoire. Ensuite, le bailleur voulant briser les
bases contractuelles posées récemment (durant l'année 1992), le premier juge a
retenu qu'il incombait à celui-ci d'assumer la responsabilité d'engager la
procédure en notifiant une hausse de loyer formelle aux locataires et en
prenant l'initiative de faire le procès s'il entendait arguer de la méthode
absolue en cours de bail. Une telle appréciation se justifierait au regard de
l'ampleur des preuves à administrer dans le cadre de l'examen du rendement de
la chose louée (article 269 CO).
C.                        La
Caisse de pensions recourt contre ce jugement, en concluant à sa cassation et à
ce qu'il lui soit donné acte de son droit d'invoquer un rendement insuffisant
pour s'opposer aux demandes de diminution de loyer. Selon elle, la loi et la
jurisprudence du Tribunal fédéral (rendue sous l'empire de l'AMSL mais
applicable aux nouvelles dispositions des articles 269 et 269a CO)
permettraient au bailleur de se soustraire en cours de bail à une demande de
baisse de loyer fondée sur la modification des bases de calculs - en
l'occurrence la baisse du taux hypothécaire - en faisant la preuve que le loyer
abaissé lui procurerait un rendement insuffisant. Cette jurisprudence ne ferait
d'ailleurs que consacrer l'égalité des armes entre le bailleur et le locataire,
lequel est en droit de s'opposer à une hausse de loyer justifiée au regard de
la méthode relative en arguant d'un rendement excessif de la chose louée.
D'autre part, l'argument du juge de district relatif au fardeau de la preuve
serait sans pertinence, dans la mesure où, conformément à l'article 8 CC, il
incomberait au bailleur invoquant un rendement insuffisant de le prouver même
s'il n'a pas pris lui-même l'initiative du procès, le locataire n'ayant en
définitive pas la charge probatoire sur ce point. Ainsi, le jugement attaqué
résulterait d'une fausse application de la loi au sens de l'article 415 al.1
litt a CPC.
D.                        Les
intimés concluent au rejet du recours dans leurs observations.
Le
président du Tribunal de district ne formule pour sa part aucune observation.
C O N S I D E R A N T
1.                        Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2.                        a)
En vertu de l'article 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au
bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils
résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Le rendement déterminant
selon cette disposition est le rendement net des fonds propres investis par le
propriétaire (ATF 116 II 186, 112 II 149, 106 II 358; Lachat/Micheli, Le
nouveau droit du bail, Lausanne, 2e édition, 1992, p.203). Or le Tribunal
fédéral considère que le rendement des fonds propres est admissible lorsqu'il
n'excède pas de plus d'un demi pour-cent le taux de l'intérêt hypothécaire de
premier rang pratiqué par les grandes banques pour les anciennes hypothèques
(ATF 116 II 186, 112 II 152-153; Lachat/Micheli, Op.cit., p. 210).
L'article
269a CO énumère quant à lui plusieurs cas dans lesquels les loyers ne sont en
règle générale pas abusifs, notamment lorsqu'ils sont justifiés par des hausses
de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (litt.b) ou
lorsqu'ils ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux
risques (litt.e). En fait, cette disposition pose des présomptions qui ne sont
pas absolues, le juge pouvant s'en écarter si les allégations du preneur ou
l'étude du cas sous l'angle de l'article 269a CO révèle des indices d'abus (ATF
116 II 601, 114 II 365-366, 112 II 151, 108 II 135, 103 II 41, 47, 102 Ia 19).
Enfin,
selon l'article 270a al.1 CO, le locataire peut contester en cours de bail le
montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de
résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au
bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a CO, à cause
d'une notable modification des bases de calculs, résultant en particulier d'une
baisse des frais. Dans la règle, s'il se produit une baisse du taux
hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les
économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une
hausse des coûts (art.13 al.1 OBLF).
b) La
jurisprudence a connu une grande évolution en matière de protection contre les
loyers abusifs. Dans un arrêt 116 II 73, alors rendu en application des
dispositions de l'AMSL, le Tribunal fédéral a estimé que le bailleur devait
être autorisé à se prévaloir de ce que la modification des bases de calculs ne
conduisait pas à un rendement abusif au sens de l'article 14 AMSL (identique à
l'actuel article 269 CO quant au fond; ATF 116 II 594 c.6), et pouvoir en
conséquence établir directement que les conditions posées par cet article
étaient remplies, soit que le loyer lui procurait un rendement convenable.
Cette décision s'appuyait sur le fait que dans le cadre de l'application de la
méthode dite "relative", l'existence de motifs justifiant une hausse
de loyer selon l'article 15 AMSL (semblable également à l'actuel article 269a
CO) ne privait pas le locataire d'apporter la preuve que le loyer majoré
procurait un rendement excessif et de s'opposer ainsi à la hausse (ATF 114 II
365/366 cons. 5 et les arrêts cités), rien ne justifiant dès lors un traitement
différent entre locataires et bailleurs. Autrement dit, en présence de facteurs
à la baisse, le bailleur devait pouvoir être admis à démontrer que le rendement
n'était pas excessif au sens de l'article 14 AMSL, la mise en oeuvre de cette
disposition permettant précisément d'apporter un correctif à la méthode
"relative" non seulement en cas de hausse, mais également en cas de
baisse.
Ces
mêmes principes ont été repris dans l'arrêt 116 II 594, qui relevait que
l'article 14 AMSL avait une portée autonome indépendamment des cas particuliers
visés à l'article 15 AMSL, ainsi que dans un arrêt du 16 février 1994 (SJ 1994,
p.487).
c)
Néanmoins, dans un arrêt 117 II 452, le Tribunal fédéral a estimé qu'à côté des
règles spécifiques propres au droit du bail, il fallait également tenir compte
des règles de la bonne foi. Ainsi, dans la mesure où le bailleur n'avait pas
réservé des motifs de majoration déterminés, le législateur présumait que le
dernier loyer lui procurait un rendement tout à la fois admissible et
suffisant, les règles de la bonne foi constituant dès lors le fondement de la
méthode dite "relative" (voir également ATF 120 II 100). Cette
méthode restreignait ainsi, en cours de bail, la portée des motifs de majoration
dits "absolus", tel le rendement net insuffisant (art.14 AMSL). Le
bailleur ne pouvait dès lors se prévaloir de ces motifs que dans la mesure où
les circonstances avaient changé depuis la dernière fixation du loyer, les
motifs absolus devenant alors relatifs quand ils étaient invoqués en cours de
bail. Dans cette éventualité, ils ne pouvaient justifier qu'une adaptation du
loyer en raison des événements survenus entre-temps, mais ne permettaient pas
de statuer comme si un loyer initial était en cause.
Appelé
à se prononcer à l'occasion d'une notification de hausse de loyer fondée
notamment sur une adaptation aux loyers usuels dans la localité ou le quartier,
le Tribunal fédéral a directement appliqué cette jurisprudence en retenant que
le principe de la confiance imposait des limites à l'adaptation du loyer aux
taux usuels, le bailleur ne pouvant invoquer ce motif de majoration que si les
circonstances avaient changé depuis la dernière fixation du loyer (ATF 118 II
130; voir également ATF 117 II 458). De même, ayant à se prononcer sur les
limites temporelles à fixer pour l'examen rétrospectif des variations du taux
hypothécaire de référence et de leur répercussion sur le loyer, le Tribunal
fédéral a retenu que le contrat de bail, comme tout contrat, reposait sur le
principe de la fidélité contractuelle (pacta sunt servenda). Ainsi, sous
réserve de l'article  270 CO et des
dispositions de la partie générale du Code des obligations relatives à la
nullité et à l'invalidation des contrats, le loyer arrêté d'un commun accord
(art.1 CO) par le bailleur et le locataire ne pouvait pas être remis en
question ultérieurement. Cette règle valait non seulement pour le contrat
initial, mais également pour les modifications que les cocontractants lui
apportaient par la suite. Par conséquent, lorsque, en cours de bail, les
parties convenaient de modifier le loyer, il n'était plus possible de revenir
ensuite sur les variations du taux hypothécaire antérieures à cette
modification (ATF 119 II 348).
Ce
recours aux règles de la bonne foi était déjà présent dans des arrêts
antérieurs aux arrêts 116 cités ci-dessus, notamment dans l'arrêt 114 II 361 où
de par l'absence de réserve stipulée par le bailleur lors de la dernière
adaptation du loyer, les règles de la bonne foi permettaient aux locataires
d'admettre qu'à ce moment-là le loyer couvrait les coûts de la bailleresse et
lui procurait un rendement équitable (voir également ATF 112 II 149, 108 II
138, 106 II 157, 359).
Le
Tribunal fédéral en a jugé de même dans les arrêts 120 II 100 et 120 II 240,
qui relèvent que la confiance éveillée chez le locataire en vertu des rapports
contractuels établis interdit au bailleur d'adopter une attitude contradictoire
par une remise en cause unilatérale du rendement des locaux.
3.                        En
l'espèce, il est constant que les loyers ont augmenté lors de l'entrée en
vigueur des baux, passant de 1'560 francs à 1'650 francs pour les époux M. et
de 1'560 francs à 1'675 francs pour les époux B.. Cette augmentation se fondait
dans les deux cas sur la hausse du taux de l'intérêt hypothécaire ainsi que de
l'IPC et n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part des locataires. Les
motifs précis de la hausse font partie de la déclaration de volonté du bailleur
et lui sont opposables dans le sens que le locataire peut de bonne foi leur
attribuer (art.19 OBLF; ATF 116 II 166). Ainsi, dans la mesure où la recourante
n'a usé que de la méthode relative pour justifier l'augmentation des loyers
initiaux, les intimés n'avaient aucune raison de penser que les nouveaux
montants convenus procuraient au bailleur un rendement insuffisant au regard de
la méthode absolue. En application du principe de la confiance, il convient en
effet d'envisager la manifestation de volonté du bailleur en se plaçant du
point de vue du locataire. Or aucune réserve n'était indiquée dans les baux de
manière à laisser présumer que le rendement était insuffisant. A cet égard,
outre le fait qu'elle n'a pas de validité juridique en raison de son
incompatibilité avec le caractère impératif de l'article 269 CO (USPI, op.cit.,
p.445; Lachat/Micheli, op.cit. p.46), la clause contractuelle selon laquelle le
loyer ne pourrait en aucun cas être inférieur à "celui fixé à l'article 3
du présent bail" ne saurait être interprétée comme une réserve. En effet,
une réserve doit non seulement être précise quant à sa quotité, mais également
se révéler claire et non équivoque quant à sa formulation. Tel n'est pas le cas
de la clause en question, laquelle pouvait au contraire laisser présumer que le
nouveau loyer constituait précisément le seuil à partir duquel le rendement de
la chose louée était adéquat au moment de la conclusion du contrat. Le taux de
l'intérêt hypothécaire ayant par la suite diminué, les locataires étaient
légitimés à penser que le rendement, suffisant au départ, était devenu excessif
et qu'une diminution de loyer se justifiait. Ainsi, en l'espèce, le bailleur ne
saurait, selon les règles de la bonne foi, remettre en cause unilatéralement en
cours de bail les bases contractuelles et arguer d'un rendement insuffisant
pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative.
En effet, il n'a pas été établi que les circonstances s'étaient modifiées
depuis la dernière fixation du loyer - laquelle est récente - au point de
justifier un tel procédé (ATF 117 II 452; 118 II 130).
Cette
solution garantit l'égalité entre bailleur et locataire, puisque ce dernier, de
son côté, est déchu du droit de contester une majoration de loyer en cours de
bail après un délai de trente jours suivant l'avis de majoration (art.270b al.1
CO); il est alors réputé accepter l'augmentation et ne saurait la contester à
l'occasion d'une notification de hausse ultérieure (Lachat/Micheli, op.cit.,
p.193; ATF 119 II 348). En outre, elle s'inscrit dans le courant jurisprudentiel
évoqué ci-avant, dans la mesure où le recours à la méthode absolue en cours de
bail par le bailleur pour s'opposer à une demande de baisse fondée sur la
méthode relative n'est pas en soi  dénié
d'une manière générale, mais seulement lorsqu'il contrevient - comme en
l'espèce - aux règles de la bonne foi et du principe de la confiance en
remettant unilatéralement en cause des bases contractuelles n'ayant fait
l'objet d'aucune réserve lors de la conclusion du contrat. A cet égard, l'arrêt
rendu par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du Canton de Vaud le 20
septembre 1994 dans la cause (époux P. contre W., invoqué par la recourante,
(CB 1994 p.118), dans lequel il a été retenu que le propriétaire pouvait
s'opposer à une requête légitime de baisse de loyer en arguant d'un rendement
insuffisant - de même que le locataire pouvait s'opposer à une hausse de loyer
justifiée au regard de la méthode relative en invoquant un rendement excessif -
ne contredit pas ce point de vue puisqu'il ressort de l'énoncé des faits que le
bailleur avait précisément émis une réserve (il entendait "opposer à la
demande de baisse de loyer l'insuffisance du rendement brut et la réserve de
8,64 % y relative, mentionnée dans l'avis de notification de hausse de loyer du
7 décembre 1992"). Enfin, dans un ATF 106 II 166 ayant également trait à
une demande de réduction du loyer suite à la baisse de l'intérêt du taux
hypothécaire, il a été jugé qu'à l'action en réduction du loyer visée à
l'article 19 AMSL, le bailleur ne pouvait opposer des possibilités de hausse
qu'il n'aurait pas utilisées complètement lors de la dernière fixation du
loyer, sans faire de réserve à cet égard dans l'avis de majoration.
Par
conséquent, vu l'absence de réserve précise lors de la dernière fixation du
loyer intervenue dans un cas au début et dans l'autre à la fin de l'année 1992,
la recourante n'est pas en droit d'invoquer le fait que le loyer ne lui procure
pas un rendement suffisant pour s'opposer aux demandes de diminution du loyer
requises par les intimés.
4.                        Mal
fondé, le recours doit être rejeté sous suite de frais et dépens (art.152 al.1
CPC).
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Condamne la
recourante aux frais qu'elle a avancés par 660 francs et à payer aux intimés une
indemnité de dépens de 600 francs.