ne_gerichte · CACIV.2019.98 · 2016-12-08 · fr

Droit du bail (annulabilité du congé donné par le bailleur).

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 18.06.2020 CACIV.2019.98 (INT.2020.286)

Arrêt du Tribunal Fédéral
Arrêt du 10.09.2020 [
4A_426/2020
]
A.
Le
8 décembre 2016, X.________ a déposé une demande à l’encontre de Y.________ SA,
en prenant les conclusions suivantes :
Principalement :
1. Annuler le congé du 9 juin 2016 adressé à X.________ et portant
sur l’appartement sis rue [aaaa] n°12 à Z.________ ;
Subsidiairement :
2.  Accorder à X.________ une première prolongation du bail pour une
durée de 4 ans ;
En tout
état de cause :
3. Accorder l’assistance judiciaire à X.________ et nommer la
soussignée en qualité de mandataire d’office, avec effet au 27 juin 2016 ;
4.  Sous suite de dépens, sous réserve des règles de l’assistance
judiciaire ».
À
l’appui de ses conclusions, la demanderesse alléguait en substance avoir conclu
un bail le 30 novembre 1971 avec Y.________ SA, portant sur un appartement de
quatre pièces et demie, sis rue [aaaaa], à Z.________. La relation
contractuelle durait ainsi depuis 45 ans. Un nouveau bail avait été passé entre
les parties le 16 décembre 1977, portant sur le même logement. Jusqu’en 2011,
les parties n’avaient pas rencontré de problèmes significatifs dans le cadre de
leurs relations. En 2011, des problèmes de moisissures et d’humidité
précédemment survenus dans l’appartement s’étaient aggravés et n’avaient pas
été réglés par Y.________ SA, malgré leur constatation par le Service de la
salubrité et prévention incendie (ci-après : SSPI). En 2014, la
demanderesse avait une nouvelle fois fait appel au service précité. Ce dernier
avait ordonné que des travaux soient entrepris et Y.________ SA avait
finalement suivi cette injonction, à l’exception de deux stores qui devaient
être changés une fois les travaux de rénovation du bâtiment terminés. En 2014
toujours, Y.________ SA avait entrepris la rénovation complète de l’immeuble
dans lequel la demanderesse habitait. La rénovation avait notamment pour but le
désamiantage et la réfection de l’immeuble afin de répondre aux normes
actuelles. Les relations entre les parties avaient été difficiles à cette
période, X.________ ayant légitimement fait valoir ses droits en ce qui
concernait le désamiantage. Elle avait été profondément choquée lorsqu’elle
avait reçu un avis de résiliation de bail daté du 9 juin 2016, portant effet au
31 mars 2017. Les raisons invoquées dans le courrier annexé à l’avis de
résiliation étaient totalement inexactes et inventées. La résiliation
intervenait suite à l’exercice de ses droits pendant la longue période de
travaux. Les réclamations concernant l’amiante et les problèmes de moisissures
étaient entièrement justifiées. Le congé donné constituait ainsi un congé
représailles et était annulable. Un déménagement aurait des conséquences
désastreuses pour la demanderesse au vu de son âge et de son état de santé.
Le 24
février 2017, Y.________ SA a déposé sa réponse, en concluant au rejet de la
demande, avec suite de frais et dépens. A l’appui de ses conclusions, elle
alléguait que les relations entre les parties avaient indéniablement été
difficiles et que les doléances de la locataire avaient été prises au sérieux.
Elle-même avait fait exécuter les travaux nécessaires – à deux reprises –
concernant les moisissures, avant de constater que le problème tenait à un
manque d’entretien imputable à X.________. Par ailleurs, cette dernière avait
adopté un comportement chicanier et excessif lors de la rénovation complète de
l’immeuble. La résiliation qui lui avait été notifiée était pleinement
justifiée et n’était pas un congé représailles. X.________ ne résidait au
demeurant plus dans le logement concerné. La résiliation procédait ainsi du
constat qu’elle n’habitait plus là et qu’il était impossible pour Y.________ SA
de maintenir une relation contractuelle avec elle.
Le 16
juin 2017, X.________ a répliqué. Elle étayait en particulier ses allégations
selon lesquelles Y.________ SA n’avait malheureusement pas pris les
dispositions qui lui incombaient, tant pour ce qui concernait les problèmes de
moisissures que ceux liés à l’amiante.
Le 11
juillet 2017, Y.________ SA a dupliqué. En résumé, elle considérait que les
faits reprochés à X.________ auraient pu justifier une résiliation anticipée de
son bail à loyer, mais qu’il y avait été renoncé, compte tenu notamment de la
longue durée du bail passé entre parties. Par contre l’attitude chicanière et
quérulente adoptée par X.________ durant les travaux excluait toute
prolongation de son bail à loyer, ceci nonobstant son état de santé, dont Y.________
SA contestait qu’il empêcherait un déménagement. Enfin, l’octroi d’une telle
prolongation confirmerait l’abus de droit commis par X.________, qui n’habitait
plus dans son appartement.
Le 16
novembre 2017, X.________ a déposé une explication sur les faits de la duplique.
Elle contestait principalement être à l’origine des rénovations effectuées dans
son appartement et confirmait que la résiliation de son bail était un congé
rétorsion.
B.
Le
23 janvier 2018, une audience d’instruction s’est tenue, lors de laquelle il a
notamment été décidé de procéder à l’interrogatoire de X.________ à domicile,
au vu de son état de santé ; d’entendre plusieurs témoins proposés
respectivement par X.________ et Y.________ SA (les autres témoignages étant
réservés) ; d’admettre trois réquisitions (le dossier de la procédure de
conciliation et des devis / factures concernant les travaux effectués dans
l’appartement et sur l’immeuble dans lequel vivait X.________) et d’interroger A.________
de la Gérance B.________ SA, en qualité de partie (représentant de Y.________
SA).
Le 5
février 2018, X.________ a été interrogée à son domicile. En tant que besoin,
il sera revenu sur ses déclarations dans les considérants de la présente
décision.
Une
deuxième audience s’est tenue le 10 septembre 2018, lors de laquelle Y.________
SA, par A.________, a été interrogée. C. X.________ (fils aîné de X.________), D.________
(voisin d’immeuble de X.________) et E.________ (voisin d’immeuble de X.________)
ont été entendus en qualité de témoins pour le compte de la demanderesse. F.________,
employée de la Gérance B.________ SA, a été entendue comme témoin pour le
compte de la défenderesse. Un délai de 20 jours a été fixé par la juge aux
parties, notamment pour se prononcer sur les autres preuves demeurées
réservées.
Le 30
novembre 2018, le tribunal civil a rendu une ordonnance de preuves, par
laquelle elle a admis l’audition de témoins supplémentaires.
Une
troisième audience s’est tenue le 11 mars 2019, lors de laquelle G.________
(menuisier), H.________ (directeur de travaux), I.________ (hygiéniste du
travail) et J.________ (voisin de X.________) ont été entendus en qualité de
témoins pour le compte de X.________. K.________ (peintre en bâtiment) et L.________
(expert en matière d’amiante) ont été entendus en qualité de témoins pour le
compte de Y.________ SA.
Il sera
revenu ci-après sur les déclarations des parties et des témoins, en tant que
besoin.
Une
dernière audience s’est tenue le 22 mars 2019, lors de laquelle les parties ont
plaidé, chacune confirmant ses conclusions.
C.
Par
jugement du 23 juillet 2019, le tribunal civil a rejeté la conclusion
principale de la demande du 8 décembre 2016 et, partant, confirmé la validité
du congé notifié à X.________ le 9 juin 2016 (ch. 1 du dispositif) ; accordé
à X.________ une unique prolongation de bail pour une durée de quatre ans, soit
jusqu’au 31 mars 2021 (ch. 2) ; statué sans frais (ch. 3) ; dit
que les dépens demeuraient compensés (ch. 4).
a)
En fait, la première juge a pour l’essentiel retenu, s’agissant des moisissures
dans l’appartement de la demanderesse, que leur présence avait été constatée
par le SSPI au mois de septembre 2011 et qu’en fin de compte, la défenderesse
avait mandaté la société M.________ SA pour des travaux de réfection des joints
de façade, ainsi que le peintre K.________ pour la remise en état de la chambre
nord-est de l’appartement, dans laquelle se trouvaient les moisissures. Les
témoignages recueillis durant la procédure avaient permis de confirmer que la
demanderesse avait bénéficié des réparations en cause et que, le problème étant
assaini, il avait été renoncé à la rénovation totale de l’appartement du fait
de la rénovation totale de l’immeuble à venir. Alors même qu’elle était
informée de celle-ci, la demanderesse avait contacté le SSPI en raison de
l’apparition de nouvelles moisissures. Une visite de l’appartement avait eu
lieu dans la foulée, le 6 mars 2014, réunissant deux employés de la gérance (A.________
et F.________), le peintre K.________ ainsi que deux représentants du SSPI. Par
courrier du 11 mars 2014 constatant des «
moisissures et divers dysfonctionnements
techniques
», ce service avait ordonné à la défenderesse d’effectuer
des travaux, ce qui était déjà prévu étant donné que l’immeuble allait être
entièrement rénové durant la même année. Lors de cette visite, les intervenants
avaient été frappés notamment par des odeurs d’urine, également décrites par le
témoin H.________. Une facture du peintre K.________ attestait d’une seconde
intervention de l’intéressé dans l’appartement de la demanderesse ; la
réparation du parquet recommandée par le SSPI s’était avérée impossible et il
avait fallu procéder à un remplacement intégral, la demanderesse ayant menacé
l’entreprise chargée de ce travail du dépôt d’une plainte pénale. La
demanderesse ayant fait appel à la SUVA parce qu’il y avait selon elle un
risque de contamination à l’amiante, l’interruption de ces travaux avait dû
être ordonnée par un inspecteur de l’Office du travail (OFIT), le temps de
faire des prélèvements dont le résultat s’était avéré négatif. S’agissant des
travaux de désamiantage des immeubles nos 12 et 14 (que la défenderesse avait
décidé d’entreprendre de la même manière que ceux opérés dans les immeubles nos
16 et 18), des prélèvements par sondages avaient été effectués par L.________,
collaborateur spécialisé auprès de M.________ SA, et les contrôles effectués
suite aux interventions de la demanderesse – celles-ci ayant amené à une
suspension des travaux pendant environ cinq semaines – n’avaient fait que
confirmer que la problématique de l’amiante avait été correctement traitée dans
le cadre du chantier. En date des 6 juin et 14 août 2014, la défenderesse avait
remis à la demanderesse deux mises en demeure l’invitant en substance à
modifier son comportement sous peine de résiliation anticipée de son bail. Par
lettre du 10 décembre 2014, la gérance avait informé la demanderesse que la
réfection de la chambre nord-est de l’appartement était achevée le 14 novembre
2014 et qu’au vu de l’apparition de nouvelles taches de moisissures, constatées
entre le 17 et le 18 novembre 2014, plus aucune mesure de rénovation ou
d’entretien ne serait prise, attendu que le défaut découlait d’un manque de
soin de la chose louée par la demanderesse. Cette dernière a alors contesté la
fin des travaux en informant la défenderesse que des prises électriques étaient
toujours ouvertes et sous tension depuis huit mois, alors que des trous dans le
sol de l’appartement, liés aux prélèvements effectués pour les analyses
d’amiante, subsistaient. Le témoin L.________ avait déclaré à ce sujet que les
travaux confiés par la défenderesse à M.________ SA n’avaient pas pu être
exécutés, faute pour la demanderesse de le laisser entrer dans l’appartement.
b) En
droit, la première juge a considéré que l’absence de mise en demeure ultérieure
à celle du 14 août 2014 ne rendait pas le congé – ordinaire rappelait-elle –
contraire aux règles de la bonne foi. La défenderesse ne pouvait invoquer
l’absence de la demanderesse de son appartement pour justifier le congé,
celle-ci n’étant pas établie. En revanche, la pénibilité des relations entre
parties étant avérée, cela sur plusieurs années, sans que la communication
n’ait jamais pu s’améliorer jusqu’alors, constituait bien un motif réel, digne
de protection et fondé au regard de l’ensemble des circonstances, rendant la
poursuite du bail insupportable. Les difficultés constatées n’étaient pas
imputables à la défenderesse, qui avait donné suite aux demandes de sa
locataire (aussi bien s’agissant du problème des moisissures que de la gestion
du chantier de rénovation de l’immeuble et du problème de l’amiante). X.________
avait ainsi échoué à faire la preuve du caractère punitif du congé qui lui
avait été notifié. Y.________ SA lui avait en outre laissé plus de huit mois de
délai depuis la notification du congé pour quitter l’appartement, de sorte
qu’elle avait elle-même pris en considération non seulement la durée du contrat
mais aussi toutes les raisons invoquées par la demanderesse quant à ses
difficultés à trouver un autre logement et à organiser un déménagement. Y.________
SA n’avait donc pas non plus outrepassé les règles de la bonne foi. S’agissant
de la prolongation du bail, elle se justifiait compte tenu de la durée du bail,
de l’âge de la demanderesse, de ses problèmes de santé et de la modestie de ses
revenus, alors que de son côté, au-delà de la relocation rapide de
l’appartement, la défenderesse n’avait pas d’autre intérêt particulier à le
voir rapidement libéré.
D.
Le
18 septembre 2019, X.________ appelle de ce jugement, concluant son
annulation, partant à l’annulation du congé signifié le 9 juin 2016, ainsi qu’à
la condamnation de Y.________ SA aux frais de la cause et au versement en sa
faveur d’une indemnité de dépens, sous réserve des règles en matière
d’assistance judiciaire qu’elle requiert par demande séparée. Elle dépose,
outre le jugement attaqué, une pièce (mémoire de réplique rédigé par l’intimée
dans une procédure actuellement pendante entre les mêmes parties devant le tribunal
civil, portant sur une contestation d’une augmentation de loyer
[PSIM.2018.12]).
L’appelante
reproche au tribunal civil d’avoir établi certains faits de manière incomplète
et inexacte relativement aux travaux concernant les moisissures et l’humidité,
au traitement de la problématique de l’amiante, à la livraison des travaux de
rénovation et aux motifs liés à la résiliation du bail. Elle soutient que le tribunal
civil a également violé le droit en ne retenant pas que le congé donné était
annulable, alors qu’il s’agissait d’un congé représailles. Plusieurs règles de
droit public, notamment en lien avec le désamiantage, ont aussi été violées par
Y.________ SA, ce qui justifie d’autant plus l’annulation du congé donné. La
résiliation du contrat ne repose sur aucun intérêt digne de protection et
constitue un abus de droit, compte tenu de la disproportion évidente des
intérêts en présence.
E.
Dans
sa réponse du 24 octobre 2019, l’intimée conclut au rejet de l’appel en toutes
ses conclusions et à ce que la Cour d’appel, statuant au fond, rejette la
demande principale de X.________, confirme la validité du congé notifié le 9
juin 2016 et rejette la demande subsidiaire en prolongation du bail de
l’intéressée, sous suite de frais et dépens.
A
l’appui de ses conclusions, Y.________ SA soutient que le tribunal civil a
refusé à bon droit de considérer la résiliation notifiée à X.________ comme un
congé représailles, puisque cette résiliation n’était pas destinée à punir la
locataire d’avoir fait valoir des prétentions découlant de son contrat de bail.
Elle résultait au contraire du constat qu’il était impossible, pour le passé et
à futur, d’avoir des relations contractuelles normales et une communication
sereine avec X.________. Par ailleurs, aucune prolongation de bail ne devait
être accordée à l’intéressée.
F.
Les
5 et 18 novembre 2019, les mandataires des parties ont déposé leur note
d’honoraires pour la procédure d’appel. L’appelante en a profité pour faire
valoir son droit de réplique inconditionnel, en invoquant en particulier que
certains des faits dont se prévalait Y.________ SA dans sa réponse n’étaient
pas recevables, à mesure qu’ils auraient pu être invoqués en procédure de
première instance. Elle s’est également prononcée sur l’appréciation des
preuves à laquelle se livrait l’adverse partie, considérant qu’elle était
critiquable.
G.
L’intimée
n’a pas réagi à ce courrier, qui lui a été transmis par le juge instructeur de
la Cour d’appel civile, en date du 20 novembre 2019.
C O N S I D E R A N T
1.
a) Déposé dans les formes et délais prévus par la loi (art.
311
à
313 CP
C), dans une
cause dont la valeur litigieuse est supérieure aux 10'000 francs (cf. art.
271a al. 1 let. e CO
et
ATF 137 III 389
cons. 1.1) mentionnés à l’article 308 al. 2 CPC, l’appel est recevable.
b)
L’appelante a déposé en annexe de son appel une copie d’un mémoire produit par
l’intimée dans une procédure parallèle opposant les mêmes parties devant le tribunal
civil et portant sur la contestation d’une augmentation de loyer
(PSIM.2018.12). Ce mémoire est daté du 6 juillet 2018. Cette pièce aurait pu et
dû être produite en première instance déjà et son dépôt devant l’instance
d’appel est tardif, vu la teneur de l’article
317 al.
1 CPC
. En effet, la procédure simplifiée s’appliquait en vertu de l’article
243 al. 2 let. c CPC et le tribunal devait établir les faits d’office,
conformément à l’article 247 al. 2 let. a CPC, de telle sorte que le dépôt de
faits et moyens de preuve nouveaux pouvait intervenir jusqu’aux délibérations,
conformément à l’article 229 al. 3 CPC applicable par analogie (cf. art. 219
CPC). Or on peut dans le cas d’espèce considérer que le tribunal civil est
entré en phase de délibérations dès la clôture des débats prononcée le 22 mars
2019.
c)
Dans sa réponse à appel, l’intimée a pris une conclusion no 3 tendant à ce que
la Cour d’appel, statuant au fond, rejette la demande subsidiaire en
prolongation de bail déposée par l’appelante. Dans la mesure où le tribunal
civil a octroyé à l’appelante une prolongation de bail d’une durée de quatre
ans, le procédé utilisé par l’intimée revient – sans qu’elle ne lui en donne le
nom – à déposer un appel joint. Or l’appel joint, s’il doit être formé dans la
réponse (cf. art.
313 al. 1 CPC
), doit également faire
l’objet d’une partie qui lui est propre, séparée de la réponse, et remplir,
mutatis
mutandis,
les exigences prévalant quant à l’appel principal, notamment
s’agissant de la motivation et des conclusions (CR CPC –
Jeandin
, 2
ème
éd. 2019, art. 313 n. 4). Il est ici manifeste que l’intimée, en plus de ne pas
avoir formellement pris de conclusion relevant d’un appel joint, s’est
dispensée de dire en quoi le jugement de première instance devrait être modifié
sur la question de la prolongation du bail. Partant, sa conclusion no 3 est
irrecevable.
2.
L’appelante se plaint d’une constatation inexacte des faits
pertinents (ch. III.1, p. 5-12 de l’appel). Elle reprend, dans l’ordre, les
constatations de faits opérées par la juge de première instance, relatives aux
travaux effectués en lien avec les moisissures et l’humidité, au traitement de
la problématique de l’amiante, à la livraison des travaux de rénovation et aux
motifs liés à la résiliation. Critiquant ces constatations point par point,
elle décrit, à la fin de chacun des quatre thèmes, sur quels faits l’instance
d’appel devrait se fonder.
a)
À la différence de la violation du droit, qui s’examine d’office, la
constatation inexacte des faits doit non seulement être invoquée, mais l’appelant
a l’obligation de motiver son appel (art.
311 al. 1 CPC
),
c’est-à-dire de démontrer le caractère erroné des éléments retenus. Pour
satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux
moyens soulevés en première instance ni de se livrer à des critiques toutes
générales de la décision attaquée. La motivation doit être suffisamment
explicite pour que l’instance d’appel puisse la comprendre aisément, ce qui
suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (
ATF 138 III 374
cons. 4.3.1 ; arrêt du TF du
12.04.2013
[4A_38/2013]
cons. 3.2). La constatation inexacte peut tenir dans
l’admission d’un fait non établi par le dossier, sans être notoire, dans la
prise en compte d’indices insuffisants, mais aussi dans la mauvaise
appréciation des preuves administrées. Le plein pouvoir de l’instance d’appel
signifie en pareil cas qu’elle peut et doit réapprécier lesdites preuves, pour
fixer à son tour l’état de fait qu’elle tient pour déterminant. Selon le
Tribunal fédéral, «
l’art. 310 CPC n’interdit nullement à la cour
cantonale d’apprécier à nouveau les preuves apportées et de parvenir à des
constatations de fait différentes de celles de l’autorité de première instance.
L’art. 310 CPC ne prescrit pas non plus comment le juge doit apprécier les
preuves et sur quelles bases il peut se forger une opinion. Que la cour
cantonale ait retenu un état de fait différent de celui retenu par le juge de
première instance ne saurait donc constituer une violation de l’art. 310 CPC
»
(arrêt du TF du
03.06.2013
[4A_748/2012]
cons. 2.1) (CPra Matrimonial –
Sörensen
, art. 310 CPC
n. 13 et 14).
b)
Dans le cas d’espèce, l’appelante a satisfait aux incombances qui viennent
d’être rappelées, de telle sorte que son appel doit être considéré comme
recevable. Autre est la question de savoir si son argumentation est bien ou mal
fondée, ce qu’il convient d’examiner dans les considérants qui vont suivre.
3.
a) Chaque partie a le droit de résilier le contrat de bail
(de durée indéterminée) aux conditions habituelles (cf. art.
266a CO
), sans avoir besoin de (justes) motifs pour
le faire. En matière de bail toutefois, le congé ne doit pas être donné
contrairement aux règles de la bonne foi. L’article
271 al. 1
CO
dispose ainsi que le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux
règles de la bonne foi. Il s’agit d’un cas d’application de l’article
2 al. 1 CC
, selon lequel chacun est tenu d’exercer ses
droits et d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. Pour que
le congé soit annulable, il n’est pas nécessaire que l’attitude de la partie
qui résilie le bail puisse être qualifiée d’abus «
manifeste
»
de droit au sens de l’article
2 al. 2 CC
. L’article
271 al. 1 CO
est la règle générale qui peut trouver
application lorsqu’aucune des hypothèses prévues à l’article
271a
al. 1 CO
(énumération exhaustive de circonstances dans lesquelles la
résiliation, donnée par le bailleur, est annulable) n’est réalisée (
D.
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 958).
Selon
l’article
271a al. 1 let. a CO
, le congé est annulable
lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des
prétentions découlant du bail. La norme tend à permettre au locataire
d’exprimer librement ses prétentions, sans avoir à craindre un congé. Elle vise
la résiliation donnée au locataire pour le punir d’avoir émis, hors procédure,
des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur le droit applicable à ce
contrat (
D. Lachat
, op. cit., p. 968).
b)
Selon la jurisprudence, d’une manière générale, un congé contrevient aux règles
de la bonne foi s’il est donné en l’absence d’un intérêt objectif, sérieux et
digne de protection et apparaît ainsi purement chicanier ou s’il y a une
disproportion crasse entre les intérêts des parties. Le seul fait que la
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n’est pas suffisant ;
de telles conséquences ne sont pertinentes que dans le cadre de la prolongation
du bail (
ATF 142
III 91
cons. 3.2.1). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le
congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux
règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la
manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de
contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du
congé. Une motivation lacunaire ou fausse n'implique pas nécessairement que la
résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer
un indice de l'absence d'intérêt digne de protection à mettre un terme au bail;
en particulier, le caractère abusif du congé sera retenu lorsque le motif
invoqué n'est qu'un prétexte alors que le motif réel n'est pas constatable. Déterminer
quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte
relève des constatations de fait. Pour ce faire, il faut se placer au moment où
le congé a été notifié; à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent
tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de
la résiliation (arrêt du TF du
24.01.2018
[4A_183/2017]
cons. 2 et les références citées).
Pour
juger si un congé est contraire à la bonne foi et, partant, s’il est annulable,
le juge doit se fonder sur l’ensemble des circonstances de la cause :
d’abord la motivation du congé et les preuves rapportées à son sujet par les
parties ; un éventuel refus de motiver la résiliation ; mais aussi
l’historique des relations contractuelles ; les propos tenus en audience
par les plaideurs ; les écrits échangés ; etc. (
D. Lachat
, op.
cit., p. 958).
4.
a) L’appelante soutient tout d’abord que le tribunal civil a
constaté certains faits de manière inexacte concernant les problèmes d’humidité
et de moisissures. L’arrêt de la Cour d’appel civile devrait, selon elle, bien
plutôt se fonder sur les faits suivants :
a)
Chaque intervention du Service de salubrité et prévention incendie
(SSPI) était justifiée par l’état d’insalubrité dans lequel se trouvait encore
l’appartement en raison de l’inaction ou de la lenteur de Y.________ SA ;
b)
Après l’intervention du SSPI en 2011, des travaux d’ordre cosmétique et
d’étude ont été entrepris. Ils n’ont toutefois pas résolu le problème
d’humidité provenant de la façade et aucun réel assainissement n’a été
entrepris jusqu’en 2014 ;
c)
C’est donc à juste titre que l’appelante a fait appel au SSPI en 2011 et
en 2014.
b) Dans
le cas d’espèce, on peut rejoindre l’appelante lorsqu’elle affirme que les
travaux entrepris entre la première intervention du SSPI, en 2011, et la
seconde, en 2014, n’ont pas permis de résoudre – ou seulement partiellement /
momentanément – les problèmes de moisissures dans son appartement. En effet,
dans le cas contraire, aucuns travaux n’auraient été nécessaires en 2014 afin
d’y remédier. En revanche, l’intimée a allégué – et prouvé – que la cause de
ces moisissures pouvait, à tout le moins en partie, être imputée au
comportement de l’appelante, laquelle n’aérait jamais son logement, logement
qui était au demeurant imprégné d’une très forte odeur d’urine de chat. Ainsi,
dans une lettre adressée par le SSPI à la gérance le 4 juin 2014, on peut lire
que «
[t]outefois, comme lors de nos rendez-vous précédents, nous avons
constaté une odeur d’urine de chats persistante et ceci malgré le fait que X.________
s’est séparée de ses animaux
». L’attestation établie par l’entreprise
N.________ Sàrl (chargée de la réfection des parquets dans l’appartement de l’appelante)
le 22 avril 2014 indiquait, elle, que «
[s]uite à votre demande de
devis pour la rénovation du parquet pour l’appartement cité ci-dessus en marge,
nous constatons des dégâts du parquet causé par l’urine d’animaux dans la
quasi-totalité de la surface, de ce fait un remplacement même s’impose
».
Par ailleurs, plusieurs dépositions permettent de se convaincre de l’existence
de ce problème, en particulier celui de A.________ (même s’il est vrai que
l’intéressé, proposé initialement comme témoin, a été entendu en qualité de
partie ; cf. procès-verbal d’audience du 23 janvier 2018), qui a déclaré
que «
[à] l’ouverture de l’appartement, il y avait une forte odeur
d’urine de chat et nous avons constaté que l’aération n’était pas correctement
faite. La question des chats a été abordée en fin de séance. Il a été constaté
la présence d’une litière dans la chambre à coucher, dans laquelle il y avait
juste une feuille de journal et pas même de sable. Le service de la salubrité
avait alors dit à X.________ de prendre les mesures nécessaires pour pallier à
ce problème
» ; le témoignage de F.________, selon laquelle
«
[à] l’ouverture même de la porte, une très forte odeur d’urine de
chat s’est dégagée de l’appartement. À l’intérieur, c’était très difficile.
L’odeur était très très forte et on sentait beaucoup d’humidité. On constatait
que l’aération n’était pas correctement faite
» ; enfin celui de H.________,
selon lequel «
[l]ors des passages que j’ai moi-même fait[s] dans
l’appartement, j’avais constaté d’importantes moisissures et aussi des odeurs
fortes et particulièrement désagréables d’urine. Selon moi, l’appartement
manquait d’aération ou n’était pas aéré du tout. […] De ce que j’avais constaté
dans l’appartement, je peux dire qu’il y avait bien un problème de salubrité
».
Or,
malgré ces éléments, l’intimée a pris à sa charge l’entier des coûts des
travaux effectués, alors même qu’elle aurait probablement pu les faire
supporter – à tout le moins en partie – à l’appelante, qui avait en tant que
locataire un devoir de diligence relativement à l’usage de la chose louée (cf.
art. 257f al. 1 CO). En effet, le bailleur qui peut invoquer la violation d’un
devoir lié à l’obligation de diligence est habilité à exiger du locataire la
réparation du dommage qui en découle (
Wessner
, Le devoir de diligence du
locataire dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, Séminaire du
droit du bail, Neuchâtel 2006, p. 24, no 91). À cet égard, considérant que cet
élément n’était, en lui-même, pas à l’origine du congé, la première juge avait
laissé ouverte la question de savoir si les moisissures constatées n’avaient
pas pour cause principale un manque de soin et d’aération de la part de
l’appelante, ce d’autant plus que l’appartement était, apparemment, le seul de
tous les immeubles du quartier à être touché et que ces problèmes étaient
réapparus à trois ans d’intervalle, malgré les travaux de nettoyage et de
peinture effectués une première fois en 2011 (cons. 10 p. 11 du jugement
attaqué). Or s’il est exact que cet élément n’était, en lui-même, pas à
l’origine du congé, il semble évident qu’il a dû jouer un rôle dans
l’appréciation d’ensemble que l’intimée prétend avoir effectuée au moment de
décider de notifier ledit congé à l’appelante. La mise en demeure adressée à
cette dernière le 6 juin 2014 mentionnait en effet de façon claire, comme
possible cause d’une résiliation anticipée à venir, un état d’insalubrité jugé
intolérable et lié à l’urine des chats.
5.
a) L’appelante soutient ensuite que le tribunal civil a
constaté certains faits de manière inexacte concernant le désamiantage. L’arrêt
de la Cour d’appel civile devrait selon elle bien plutôt se fonder sur les
faits suivants :
a)
Les travaux de désamiantage n’ont pas été menés conformément aux règles
de l’art ;
b)
En particulier, soit les analyses préalables n’ont pas été,
respectivement ont mal été effectuées, soit les mesures de sécurité
insuffisantes ont ensuite conduit à la contamination de nouvelles pièces ;
c)
L’appelante avait dès lors de bonnes raisons de s’inquiéter ;
d)
C’est à juste titre et à bon droit que l’appelante a fait appel à la
SUVA ainsi qu’à l’Office de l’inspection du travail (OFIT).
b) En
l’espèce, les éléments suivants ressortent des témoignages recueillis auprès de
I.________ (hygiéniste du travail) et de L.________ (expert en matière
d’amiante), auxquels on peut reconnaître une pleine valeur probante à mesure
que les intéressés sont des professionnels dans leurs domaines de compétences
respectifs et n’ont aucun intérêt direct à la cause. Selon le premier nommé, un
des fils de X.________ l’avait contacté à trois reprises. Les deux premiers
téléphones concernaient des manquements liés aux mesures à prendre en matière
de désamiantage, manquements qui s’étaient révélés infondés. Seule la troisième
intervention de C. X.________ avait mis en lumière un problème de coordination
des plans des zones amiantées, lié à une absence de correspondance entre les
plans que l’OFIT avait reçus de M.________ SA et ceux affichés. Cet élément
avait justifié une interruption immédiate du chantier et une transmission de
l’entier du dossier à la SUVA. Le témoin ajoutait que cette dernière pourrait
renseigner la juge sur l’issue de cette affaire, que l’OFIT ne suivait plus de
façon directe ; il savait que des analyses post-travaux avaient toutefois
été effectuées dont il était ressorti, en tous cas pour deux d’entre elle, que
le témoin avait lui-même vues, qu’il n’y avait pas de trace d’amiante. Quant au
second témoin, chargé de l’expertise des deux immeubles de la rue [aaaa] par le
conducteur des travaux, H.________, il avait fait quelques échantillonnages
parce que la famille de X.________ avait des soupçons quant à la présence
d’amiante et des doutes quant aux mesures de sécurité prises en conséquence. La
famille précitée avait fait arrêter le chantier deux ou trois fois à cause de
cela. Lui-même avait rendu un rapport que la SUVA avait validé, puisqu’elle
avait permis la reprise du chantier. La famille de X.________ n’était pas
d’accord avec les rapports. Toutefois, des rapports CDI (mesures d’air) avaient
été établis, dans lesquels aucune présence d’amiante n’avait été constatée.
Certes,
les témoins D.________ et E.________ ont indiqué avoir constaté des problèmes
en lien avec le désamiantage. Les intéressés n’étaient toutefois pas voisins
directs mais voisins dans d’autres immeubles (au no 11 pour le premier et au no
14 pour le second) de l’appelante, de sorte que leurs témoignages ne pouvaient
porter que sur leur propre immeuble. Par ailleurs, si D.________ a indiqué
qu’au cours des travaux, il n’y avait pas les dispositifs de sécurité
nécessaires pour la protection contre la poussière d’amiante, il n’a toutefois
pas détaillé ses propos, en mentionnant quels manquements précis il reprochait
à la direction des travaux. Quant à E.________, il ressort en substance de ses
déclarations qu’elles se fondaient sur celles de C. X.________ et que,
s’agissant de son propre appartement, l’entreprise O.________ avait pris les
précautions nécessaires pour décontaminer sa chambre à coucher. Sous l’angle de
l’appréciation des preuves, ces deux témoignages ne parviennent dès lors pas à
priver de leur force probante ceux de I.________ et de L.________.
On doit
par conséquent retenir que les interventions de l’appelante et de ses fils,
dont les actes lui sont imputables, n’étaient que très partiellement fondées.
6.
a) L’appelante soutient également que le tribunal civil a
constaté les faits de manière inexacte, s’agissant des travaux de rénovation,
en tant que ceux-ci portaient sur le rebouchage de deux trous et des finitions
en matière d’électricité. Dans ce cadre, la première juge aurait retenu à tort
que c’était par la faute de l’appelante que l’intimée n’avait pas pu effectuer
les travaux, la première ayant empêché les ouvriers d’accéder à son appartement.
L’arrêt de la Cour d’appel civile devrait selon elle bien plutôt se fonder sur
les faits suivants :
a)
Les finitions des travaux dans l’appartement de l’appelante n’étaient
pas terminées au mois de décembre 2014 ;
b)
C’est donc à juste titre que l’appelante avait fait part à l’intimée des
problèmes qui subsistaient et des travaux encore à effectuer ;
c)
L’intimée avait commandé les travaux de finition après la résiliation du
contrat de bail et près de deux ans après la demande de l’appelante ;
d)
L’appelante n’avait pas, avant la résiliation du contrat de bail,
empêché de quelque manière que ce soit l’exécution de la finition des travaux.
b)
En l’espèce, l’administration des preuves permet de retenir qu’un courriel
déposé par l’appelante elle-même établit qu’un accord passé entre l’entreprise P.________
SA et C. X.________ prévoyait que ce dernier devrait être averti lors des
futurs travaux d’électricité dans l’appartement, afin de pouvoir être présent.
En contrepartie, l’électricien sur place devait sécuriser le jour même les
prises et interrupteurs commencés «
qui n’avait (sic) pas pu être
terminés car ils n’avaient pas eu accès à l’appartement
». Par
ailleurs, la témoin F.________, employée de la gérance, a déclaré que «
[s’]agissant
des deux trous restés dans l’appartement de X.________, nous avons cherché à
plusieurs reprises à accéder à l’appartement pour faire faire les travaux de
rebouchage. Mais, à chaque fois, nous nous sommes heurtés à l’opposition de la
locataire ou de ses fils. […] Enfin, nous avons fait une dernière tentative au
début de cette année, pour accéder à l’appartement toujours pour faire
reboucher ces trous. La maison M.________ SA a été mandatée à cet effet. Mais
cette fois, il nous a été répondu qu’il fallait attendre l’audience précédente avant
de faire quoi que ce soit à ce niveau-là
». Enfin et de manière plus
générale, plusieurs témoignages de tiers montrent que les personnes concernées
ont également eu de la difficulté à accéder à l’appartement de l’appelante au
cours des travaux de rénovation du bâtiment. G.________, menuisier, a ainsi
déclaré : «
Durant les quatre ans que j’ai passés dans le quartier, je
n’ai jamais rencontré X.________. En revanche, j’ai eu affaire à ses deux fils.
Ils ont appelé la police à trois reprises pour soi-disant des effractions à
l’appartement de leur mère en ce sens que, pour des travaux, nous étions
intervenus et étions entrés dans son appartement, alors que selon eux nous n’en
avions pas le droit […] J’ai donc eu la police trois fois sur le dos mais à chaque
fois, ils m’ont dit de ne pas m’inquiéter. Apparemment, C. X.________ et D.
X.________ leur étaient connus de longue date
». H.________
a pour sa part indiqué :
« Je me souviens qu’au niveau des accès,
et du planning, j’ai rencontré et les travailleurs également des difficultés
pour l’appartement de X.________. […] Or, pour l’appartement de X.________,
nous nous sommes plus d’une fois trouvés devant une porte fermée et ne pouvions
donc pas travailler comme prévu ».
Quant à L.________, il a indiqué :
«
Dans le cas de l’appartement de X.________, comme je n’avais pas pu y
accéder […]. Aujourd’hui, pour peu qu’on ne m’empêche pas l’accès et qu’on ne
me complique pas la tâche, je peux bien évidemment retourner reboucher ces
trous
».
Compte
tenu de ces éléments, on doit retenir que la non-exécution de la finition des
travaux est, à tout le moins partiellement, imputable à l’appelante. S’agissant
en particulier de l’électricité, on ne voit du reste pas en quoi la présence de
l’un de ses fils pour assister aux finitions de l’électricien était nécessaire.
S’agissant des trous à reboucher, si l’intimée a peut-être tardé, il n’en
demeure pas moins que l’une des tentatives menées à cet effet a été refusée par
la famille de X.________, au motif que c’était quelques jours avant l’audition
de l’appelante. Or on ne voit pas pour quelle raison autre que de la chicanerie
cette future audition empêchait l’exécution de ces travaux.
7.
L’appelante soutient encore que le tribunal civil a constaté
les faits de manière inexacte en retenant que le motif fondant la résiliation
résidait dans la difficulté des relations et de la communication entre Y.________
SA et l’appelante, depuis de nombreuses années. L’arrêt de la Cour d’appel
civile devrait selon elle bien plutôt se fonder sur les faits suivants :
a)
L’entente entre les parties a toujours été bonne, à l’exception de la
seule période durant laquelle les problèmes de moisissures et d’amiante sont
apparus ainsi que durant la phase des travaux y relatifs ;
b)
C’est en raison du fait que l’appelante a fait appel à plusieurs
reprises au SSPI et à l’OFIT et que les travaux ont été interrompus en raison
de problèmes de sécurité avérés que l’intimée a résilié le contrat de bail.
Au vu
des développements figurant aux considérants 4 à 6 ci-dessus, on peut
effectivement retenir que l’entente entre les parties s’est dégradée à partir
de 2011, moment où l’appelante a élevé des prétentions et s’est plainte en lien
avec les moisissures et l’amiante. Toutefois, on ne saurait retenir que le bail
de l’appelante a été résilié parce que l’intéressée a fait appel à plusieurs
reprises au SSPI et à l’OFIT, question qui relève du reste de l’appréciation
juridique et non factuelle du congé représailles. Par ailleurs, la mésentente a
duré pendant 4 ans, durée pouvant paraître faible en comparaison de la durée
totale du bail (45 ans jusqu’à la résiliation), mais importante s’agissant d’un
conflit entre bailleur et locataire. Enfin, seule une faible part des problèmes
de sécurité dénoncés s’est révélée être réelle. Ces questions se rattachent
cependant à l’application du droit.
8.
L’appelante soutient que le tribunal civil a violé le droit,
en n’annulant pas le congé donné, alors qu’il s’agissait d’un congé
représailles. L’intimée – hors du motif lié à la prétendue absence de
l’appelante de son logement, motif écarté par le tribunal civil sans faire
l’objet d’une contestation ultérieure par l’intimée – a justifié la résiliation
du bail par le motif que, de longue date, les relations contractuelles avec
l’appelante étaient difficiles, rendant finalement le bail insupportable pour
elle.
De
l’avis de la Cour, l’administration des preuves permet de retenir que les
allégués de l’intimée quant à la difficulté des relations contractuelles avec
l’appelante apparaissent comme prouvés. Différents témoignages conduisent à une
telle conclusion. En premier lieu et même si on a déjà relevé que l’intéressé
avait finalement été entendu en qualité de partie, A.________ a déclaré ce qui
suit :
« Depuis que je m’occupe de l’immeuble où habite X.________,
j’ai des contacts plutôt réguliers avec elle et plus particulièrement avec ses
fils concernant son appartement. Ces contacts se sont souvent avérés difficiles
en raison de la virulence des fils de X.________. […] A chaque contact avec les
fils C. X.________ et D. X.________, rapidement, ils deviennent menaçants, nous
indiquant qu’ils agiront en justice ou encore que l’affaire relève du
pénal »
. F.________ a de son côté expliqué que
« [d]urant la
rénovation, X.________, C. X.________ et D. X.________ ont empêché la bonne
exécution des travaux, soit parce qu’ils étaient absents lors du passage des
entreprises, passages préalablement annoncé, soit parce qu’ils refusaient
l’accès à leur logement. En fait, ils étaient très fixés et se sentaient très
persécutés par ce problème d’amiante. […] X.________, C. X.________ et D.
X.________ persistaient à répéter qu’il y avait des dangers liés à ce problème
d’amiante à tel point qu’ils le répétaient non seulement dans tout l’immeuble
mais dans tout le quartier. Il en a même résulté un certain mouvement de
panique chez les autres locataires. Mais je répète une fois encore que le
problème avait été correctement traité et surtout qu’il n’y avait aucun
danger »
. G.________, menuisier employé par M.________ SA, a déclaré
devant le tribunal civil que
« [d]urant les quatre ans que j’ai passés
dans le quartier, je n’ai jamais rencontré X.________. En revanche, j’ai eu
affaire à ses deux fils. Ils ont appelé la police à trois reprises pour
soi-disant des effractions à l’appartement de leur mère en ce sens que, pour
des travaux, nous étions intervenus et étions entrés dans son appartement,
alors que selon eux nous n’en avions pas le droit. C’était inexact. […] J’ai
donc eu la police trois fois sur le dos mais à chaque fois, ils m’ont dit de ne
pas m’inquiéter. Apparemment, C. X.________ et D. X.________ leur étaient
connus de longue date. Personnellement je n’avais strictement rien à me
reprocher […] Nous avons aussi été passablement retardés dans les travaux que
nous devions faire dans l’appartement de X.________ car l’accès nous en était
particulièrement compliqué. […] A chaque fois, nous étions empêchés
d’intervenir le jour prévu et perdions un ou deux jours. De plus, à chacun de
nos passages, X.________, C. X.________ et D. X.________ étaient présents pour
nous surveiller pendant que nous travaillions. Selon eux, tous les corps de
métier qui sont intervenus étaient des voleurs. Ils étaient donc très méfiants.
À votre demande, je n’ai pas constaté d’objets de valeur particulière ou un
mobilier spécifique dans l’appartement de X.________ qui auraient mérité une
pareille surveillance ou attention
». H.________ a pour sa part
expliqué ce qui suit : «
Je me souviens qu’au niveau des accès, et
du planning, j’ai rencontré et les travailleurs également des difficultés pour
l’appartement de X.________. […] Or, pour l’appartement de X.________, nous
nous sommes plus d’une fois trouvés devant une porte fermée et ne pouvions donc
pas travailler comme prévu ».
I.________ a déclaré que
« [t]ous
les contacts que j’ai eus, c’était avec le fils de X.________ exclusivement.
C’était à ses demandes certes insistantes que je suis intervenu »
et
le peintre K.________ que
« [p]endant mes interventions dans
l’appartement de X.________, j’ai eu quelques contacts avec elle et surtout
avec son fils. À plusieurs reprises, il m’a téléphoné pour me faire des
reproches pour ceci ou cela, notamment en m’accusant d’avoir utilisé de la
peinture toxique. Je lui ai bien sûr répondu que ça n’était pas le cas. On
n’utilise plus la peinture toxique depuis longtemps sans quoi je n’aurais pas
survécu à ma profession. En un mot, C. X.________ m’a passablement embêté, tout
en restant toujours correct, ce que je tiens à préciser »
. Enfin, le témoin
L.________ a indiqué au tribunal civil que
« [d’]ailleurs, les fils de X.________
étaient toujours présents et très peu collaborants. Ils ne se sont entendus
avec personne sur le chantier mais avec moi en particulier, ils ont depuis le
début été très agressifs. Ils contestaient sans cesse mes conclusions et je ne
pouvais même pas parler en leur présence »
.
Les
éléments qui précèdent permettent de retenir que si l’appelante avait certes
fait valoir des prétentions qui étaient (très) partiellement justifiées en matière
d’amiante, sa façon de les faire valoir, par l’intermédiaire de ses fils, était
excessive et parfois chicanière, au point d’exaspérer de nombreuses personnes.
Par ailleurs, les réclamations de l’appelante en lien avec la présence de
moisissures dans son logement n’étaient, elles aussi, que tout au plus
partiellement fondées, à mesure que l’intéressée n’aérait pas suffisamment son
appartement, que le parquet de son appartement avait dû être remplacé
intégralement parce qu’il était imprégné par de l’urine de chats, celle-ci
étant également à l’origine d’odeurs persistantes. Cet élément avait, comme
déjà relevé ci-dessus, sans aucun doute causé ou aggravé le problème. En outre,
la non-exécution des travaux de finition lui était également, à tout le moins partiellement,
imputable.
Dans de
telles conditions, on ne peut pas retenir que l’intimée aurait donné à
l’appelante son congé parce que cette dernière avait, de bonne foi, fait valoir
des prétentions découlant du bail au sens de l’article
271a
al. 1 let. a CO
, le lien de causalité entre les demandes d’intervention
émises par la locataire en 2011 et 2014 et la résiliation de 2016, soit bien
plus tard, n’étant pas établi. Sous cet angle, le congé est donc valable.
9.
Enfin, le congé donné n’est pas contraire à la bonne foi au
sens de la clause générale d’annulabilité prévue à l’article
271 al. 1 CO
. Signifié par l’intimée parce que les
relations contractuelles avec l’appelante étaient difficiles, ce qui rendait
finalement le bail insupportable pour elle, ce congé reposait sur un motif
légitime, ce qui est suffisant. Le congé répondait ainsi, comme retenu à juste
titre par la première juge, à un intérêt objectif, sérieux et digne de
protection pour l’intimée.
Certes,
l’appelante se plaint d’une certaine disproportion des intérêts en présence et
soutient qu’un déménagement sera relativement difficile à mettre en œuvre dans
son cas : elle est relativement âgée, connaît des problèmes de santé et ne
dispose pas de ressources économiques autres que sa rente AVS et des
prestations complémentaires. Elle occupait ce logement depuis 45 ans au moment
de recevoir son congé. En ce qui la concerne, l’intimée n’aurait pas d’autres
intérêts que de relouer cet appartement à une autre personne. L’appelante omet
de préciser que celle-ci causerait moins de problème à l’intimée et aussi, on
peut le souligner, prendrait meilleur soin de l’objet loué (on a vu que la
cause des moisissures tenait aussi au comportement de la locataire, même si
elle s’est dans l’intervalle séparée de ses chats). C’est le lieu de préciser
que l’article
271 al. 1 CO
impose une pesée des intérêts –
qui se fait ici en faveur de la bailleresse – mais ne saurait priver totalement
les parties de leur liberté contractuelle. Par ailleurs, l’appelante est bien
entourée et peut compter sur le soutien indéfectible de ses fils, comme en
témoigne la présente procédure. Ceux-ci pourront ainsi l’aider dans ses futures
recherches d’appartement et son déménagement. Il faut de plus rappeler (cf.
ci-avant cons. 3b) que le seul fait que la résiliation entraîne des
conséquences pénibles pour la locataire n’est pas suffisant et doit être
pris en compte dans le cadre d’une éventuelle prolongation du bail au sens de
l’article 272 CO.
10.
L’appel doit ainsi être rejeté en tant qu’il conclut à
l’annulation du congé signifié le 9 juin 2016.
11.
Il n’y a pas lieu de revenir sur la prolongation de bail
d’une durée de 4 ans, courant jusqu’au 31 mars 2021, si ce n’est pour deux
remarques. D’une part que la première juge l’a déclarée unique à juste titre, à
mesure qu’elle correspondait d’emblée à la durée maximale de 4 ans prévue à
l’article 272c al. 1 CO pour les baux d’habitations, ce qui empêchait de fait
une seconde prolongation. D’autre part, que l’intimée ne saurait conclure
devant l’instance d’appel au rejet de la demande de prolongation, faute pour
elle d’avoir déposé un appel joint (cf. ci-avant cons. 1c).
12.
Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, l’appel doit être rejeté
et la décision attaquée confirmée.
En matière de bail à loyer, il
n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges
portant sur des locaux d'habitation (art. 56 de la loi fixant le tarif des
frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale
et administrative [
LTFrais
, RSN 164.1]). L’appelante devra
verser à l’adverse partie une
indemnité de dépens.
13.
L’appelante demande à être mise au bénéfice de l’assistance
judiciaire pour la procédure d’appel (art. 119 al. 5 CPC).  Les conditions
légales étant réunies (ressources insuffisantes, cause qui n’est pas dépourvue
de toute chance de succès et nécessité d’être assistée d’un conseil
juridique ; art. 117 et 118 al. 1 let. c CPC), elle doit lui être octroyée
et Me R.________ désigné en qualité d’avocat d’office. Ce dernier a déposé un
mémoire d’honoraires faisant état de 970 minutes de travail (soit un peu plus
de 16 heures), pour un montant total de 3'299.70 francs TTC. Son activité ne
pourra être examinée et indemnisée qu’une fois que son mémoire aura été
transmis à l’appelante afin de permettre à cette dernière, si elle le souhaite,
de se déterminer à ce sujet (art. 26 de la Loi cantonale sur l’assistance
judiciaire,
LAJ
,
RSN 161.2).
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette l’appel
et confirme le jugement attaqué.
2.
Octroie à X.________
l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel et désigne Me R.________ en
qualité de mandataire d’office.
3.
Dit que
l’indemnité due au mandataire d’office sera déterminée ultérieurement, par
décision séparée, après exercice par l’appelante de son droit d’être entendue
au sens de l’article 26
LAJ
.
4.
Statue sans
frais.
5.
Condamne X.________
à verser à Y.________ SA une indemnité de dépens de 2'000 francs pour la
procédure d’appel.
Neuchâtel, le 18
juin 2020
Art. 2
CC
Devoirs généraux
1
Chacun est tenu d’exercer ses droits et
d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2
L’abus manifeste d’un droit n’est pas
protégé par la loi.
Art. 266
a
CO
Délais et termes de congés
En général
1
Lorsque le bail est de durée
indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et
les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été
convenus.
2
Lorsque le délai ou le terme
de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain
terme pertinent.
Art. 271
CO
Annulabilité du congé
En général
1
Le congé est annulable lorsqu’il
contrevient aux règles de la bonne foi.
2
Le congé doit être motivé si l’autre
partie le demande.
Art. 271
a
CO
Congé donné par le bailleur
1
Le congé est annulable lorsqu’il est donné
par le bailleur, notamment:
a.
parce que le locataire fait valoir
de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b.
dans le but d’imposer une
modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de
loyer;
c.
seulement dans le but d’amener le
locataire à acheter l’appartement loué;
d.
pendant une procédure de
conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que
le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e.
dans les trois ans à compter de la
fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du
bail et si le bailleur:
1.
a succombé dans une large mesure;
2.
a abandonné ou considérablement
réduit ses prétentions ou conclusions;
3.
a renoncé à saisir le juge;
4.
a conclu une transaction ou s’est
entendu de toute autre manière avec le locataire.
f.
en raison de changements dans la
situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients
majeurs pour le bailleur.
2
La let. e de l’al. 1 est également
applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu
avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure
judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3
Les let. d et e de l’al. 1 ne
sont pas applicables lorsqu’un congé est donné:
a.
en raison du besoin urgent que le
bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes
les locaux;
b.
en cas de demeure du locataire (art.
257
d
);
c.
pour violation grave par le
locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers
les voisins (art. 257
f
,
al. 3 et 4);
d.
en cas d’aliénation de la chose
louée (art. 261, al. 2);
e.
pour de justes motifs (art. 266
g
);
f.
en cas de faillite du locataire
(art. 266
h
).
Art. 311
CPC
Introduction de l’appel
1
1
L’appel, écrit et motivé, est introduit
auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
239).
2
La décision qui fait l’objet de l’appel
est jointe au dossier.
1
Rectifié
par la Commission de rédaction de l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS
171.10
).
Art. 313
CPC
Appel joint
1
La partie adverse peut former un appel
joint dans la réponse.
2
L’appel joint devient caduc dans les cas
suivants:
a.
l’instance de recours déclare
l’appel principal irrecevable;
b.
l’appel principal est rejeté parce
que manifestement infondé;
c.
l’appel principal est retiré avant
le début des délibérations.
Art. 317
CPC
Faits et moyens de preuve
nouveaux; modification de la demande
1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne
sont pris en compte qu’aux conditions suivantes:
a.
ils sont invoqués ou produits sans
retard;
b.
ils ne pouvaient être invoqués ou
produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait
fait preuve de la diligence requise.
2
La demande ne peut être modifiée que si:
a.
les conditions fixées à l’art. 227,
al. 1, sont remplies;
b.
la modification repose sur des faits
ou des moyens de preuve nouveaux.