ne_gerichte · CC.9827 · 1995-09-25 · fr

Clause d'exclusion de la garantie du vendeur. Vente immobilière. Dommages-intérêts.

Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 25.09.1995 CC.9827 (INT.1995.166)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 25.09.1995 CC.9827 (INT.1995.166)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 25.09.1995 CC.9827 (INT.1995.166)

A.      Les
époux S., en tant qu'acquéreurs, ont signé, le
21
décembre 1988, devant Me X., notaire [...], une ven-
te
conditionnelle d'immeuble avec E. SA, en tant que venderesse, re-
présentée
par son administrateur unique G.. La vente avait
pour
objet l'article 2228/F du cadastre de Y., propriété par éta-
ges,
copropriétaire de l'article 1710 pour 265/1000 avec droits spéciaux
sur un
appartement de 5 1/2 pièces situé au premier étage, ainsi que l'ar-
ticle
2225/C du cadastre susmentionné, propriété par étage, copropriétaire
de
l'article 1710 pour 10/1000, avec droits spéciaux sur un garage. Le
prix de
l'appartement était fixé à 360'000 francs et celui du garage à
20'000
francs.
Les conditions de vente prévoyaient notamment ceci :
"Les unités sont vendues compte
tenu de leur état actuel avec
tous leurs droits, servitudes et
charges d'après le registre
foncier, les actes, le règlement
d'administration et d'utilisa-
tion de la communauté des propriétaires
d'étages du 9 avril
1987, dont les acquéreurs déclarent
avoir pris connaissance, et
la loi. La venderesse n'assume
aucune garantie quelconque quant
aux défauts apparents ou cachés des
unités juridiques d'éta-
ges".
Les demandeurs ont emménagé dans l'appartement le 24 février
1989 et
l'opération immobilière a été portée au registre foncier le 2 mars
1989
(D.9/11).
L'immeuble avait été transformé et rénové en 1985.
L'époux S., gendarme, a installé un local de gendarmerie
dans
l'une des pièces de l'appartement.
B.      Le
27 février 1990, les époux S. ont introduit ac-
tion
contre E. SA concluant à ce que cette dernière soit condamnée à
leur
payer le montant de 100'000 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le
dépôt
de la demande sous suite de frais et dépens. Ils font valoir que
l'appartement
qu'ils ont acheté n'a pas été construit dans les règles de
l'art,
qu'ils ont constaté des défauts qu'ils ont signalés par écrit à la
défenderesse
le 12 avril 1995 et qui sont les suivants :
"- défectuosité de la hotte de
ventilation,
- joints en caoutchouc des fenêtres
abîmés,
- réglage des fenêtres défectueux,
- commande de tirage de la cheminée
du salon défectueuse, bas-
cule inutilisable,
- courants d'air importants dans
tout l'appartement provenant
d'un manquement dans la finition
de l'isolation des caissons
de tous les stores ainsi que dans
l'entourage de ceux-ci,
- défauts dans la finition
supérieure entre les murs et le
plancher supérieur.
Suite à cette lettre, des travaux ont été effectués et, le 6
septembre
1989, la défenderesse a avisé les demandeurs qu'elle estimait
avoir
réglé tous les problèmes soulevés dans la mesure de ses possibili-
tés. Le
16 octobre 1989, les demandeurs ont informé la défenderesse que
les
réparations effectuées ne donnaient pas satisfaction, que les isola-
tions
autant phonique que thermique étaient toutes deux de fort mauvaise
qualité
et ne correspondaient pas au prix payé pour l'appartement et qu'au
surplus
les fenêtres ne pouvaient se fermer qu'au moyen d'efforts impor-
tants.
Ils ont tenté de trouver une solution amiable avec la défende-
resse,
mais cette dernière a refusé d'entrer en matière. Ils ont dès lors
demandé
à I., bureau technique du bâtiment, d'évaluer le coût
des
travaux de réfection, ce qu'il a fait et estimé à 100'000 francs dans
un
rapport du 31 janvier 1990 relevant l'existence des défauts suivants
dont la
liste n'est pas exhaustive :
"1. Les fenêtres sont mal
posées et déformées; la qualité est
probablement italienne.
2. Les stores sont mal posés,
certains sont bloqués.
3. L'isolation phonique est
inexistante entre appartements.
4. Les embrasures de fenêtres se
fissurent.
5. Les installations sanitaires
(colonnes de chute) sont anor-
malement bruyantes.
6. La température dans le local de
police est d'environ 16 °C
au lieu de 20 °C, et variable
dans les chambres.
7. Le plafond de l'appartement est
constitué d'un plafond sus-
pendu, sans aucune isolation et
des gravats s'en échappent.
8. La cheminée se fissure".
Les demandeurs considèrent que la clause d'exclusion de la ga-
rantie
est une clause de style. Ils ajoutent que la défenderesse connais-
sait
l'existence des défauts invoqués, le précédent locataire les ayant
signalés,
G. senior, père de l'administrateur de la défende-
resse,
ayant surveillé les travaux de rénovations en 1985 et habitant le
même
immeuble. Ils précisent que, compte tenu de la plaquette décrivant
l'immeuble
qui leur avait été remise avant son achat, ils pouvaient s'at-
tendre
à ce que l'appartement soit de bonne qualité. Ils estiment que le
prix de
l'immeuble aurait dû être de 260'000 francs, compte tenu des dé-
fauts
dont il est entaché.
Dans leur réplique, ils ajoutent que des odeurs de cuisine arri-
vent
jusque dans leur appartement par un trou de dalle situé sous une ar-
moire.
La défenderesse conclut au rejet de la demande sous suite de
frais
et dépens. Elle allègue en bref que les travaux de réfection de
l'immeuble
ont été faits dans les règles de l'art, qu'elle a fait remédier
aux
défauts qu'elle connaissait antérieurement à la vente et qu'elle n'a
pas
renoncé à se prévaloir de l'exclusion de la garantie prévue par le
contrat
de vente.
C.
Dans le cadre de l'administration des preuves, une expertise a
été
ordonnée et confiée à V., architecte, qui s'est adjoint
les
services d'un ingénieur, M.. Les experts ont aussi eu
recours
à un bureau spécialisé (A.) pour effectuer des mesures de
bruit.
Le rapport des experts du 16 juillet 1991 établit l'existence de
certains
des défauts allégués. Ils estiment que l'essentiel de l'inconfort
de
l'appartement provient (à l'exception de la pièce transformée en local
de
gendarmerie), de courants d'air engendrés par les caissons des volets à
rouleaux.
S'agissant du local de police, le fond ne donne pas satisfac-
tion.
L'isolation phonique doit aussi être améliorée, notamment en ce qui
concerne
la porte palière, l'isolation entre l'appartement des demandeurs
et la
cage d'escalier, de même qu'entre la chambre des demandeurs et celle
de leur
enfant. Ils évaluent le montant nécessaire à la réfection de ces
défauts
pour que le bâtiment corresponde à un standard en PPE simple à
45'500
francs, selon des devis demandés à des entreprises spécialisées
(D.26).
Les experts ont répondu à des questions complémentaires des par-
ties en
date du 21 novembre 1991 (D.33).
D.
Après le dépôt de l'expertise, les parties ont demandé la sus-
pension
de la procédure dans le but de trouver une solution transaction-
nelle.
Certains travaux ont été effectués pour un montant total de
12'161.20
francs selon les factures qui figurent au dossier et qui ont été
acquittées
par la défenderesse par 11'859 francs (D.9/25, 26, 27, 29). Ces
travaux
ont permis de supprimer les défauts constatés, sauf s'agissant du
local
de gendarmerie (D.39). M. a établi un rapport complé-
mentaire
à ce sujet le 30 septembre 1993 (D.9/31). De nouveaux travaux ont
ensuite
été effectués (D.9/33, 34) sans donner les résultats attendus par
les
demandeurs.
E.      La
procédure ayant repris, M. a établi un rapport
complémentaire
du 14 novembre 1994, complété le 19 janvier 1995 (D.60,
66). Il
évalue le coût total des travaux proposés pour remédier aux dé-
fauts
rendant le local de gendarmerie inconfortable à 11'200 francs (D.60,
p.12 et
13). Il relève aussi que lors de sa visite du 17 septembre 1994,
il a
constaté des odeurs inadmissibles provenant des WC, estimant que ce
défaut
pourrait être supprimé moyennant des travaux estimés à 5'000
francs.
Il fait également une remarque générale concernant une améliora-
tion
possible de l'installation de chauffage, dont le coût s'élèverait à
6'500
francs.
F.
Dans leurs conclusions en cause, les demandeurs réduisent leurs
prétentions
à 28'405 francs, soit au montant estimé par l'expert M.
pour
mettre en état le local de gendarmerie, ainsi qu'un montant de
4'992.60
francs selon un devis joint à l'expertise du 16 juillet 1991 s'a-
gissant
de la réfection du parquet du local précité et un montant de 2'990
francs,
également selon un devis annexé à ladite expertise, pour compléter
les
galandages jusqu'à l'entre-poutre. Ils réclament un montant de 5'000
francs
destiné aux travaux devant éviter la formation d'odeurs dans les
WC,
ainsi qu'un montant de 1'722.50 francs, représentant leur part du coût
de
l'amélioration de l'installation de chauffage. Ils ajoutent au montant
ainsi
obtenu, soit 25'905.10 francs, 10 % pour les honoraires d'architecte
et les
divers.
La défenderesse, pour sa part, dans ses conclusions en cause,
répète
qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause d'exclusion de
la
garantie, subsidiairement, au cas où cette dernière ne serait pas con-
sidérée
comme valable, elle acquiesce pour un montant de 2'500 francs re-
présentant
les travaux objectivement nécessaires. S'agissant de la répar-
tition
des frais de la cause, elle considère que les demandeurs devront
être
condamnés à en payer les 6/7, car ils ont ouvert action pour un mon-
tant
exorbitant et disproportionné de 100'000 francs, compte tenu du coût
effectif
de la remise en état de l'appartement et de son prix de vente.
C O N S I D E R A N
T
1.      La
valeur litigieuse, correspondant au montant de la demande,
fonde
la compétence de la Cour civile.
2.      Aux
termes de l'article 197 CO, applicable en l'occurrence en
vertu
de l'article 221 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant
en
raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matérielle-
ment ou
juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utili-
té
prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure et il répond de
ces
défauts, même s'il les ignorait.
Selon l'article 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint
la
garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'ache-
teur
les défauts de la chose. Selon la jurisprudence, pour être reconnues,
il faut
que ces clauses correspondent effectivement à la volonté des par-
ties.
Ce n'est pas le cas des simples clauses de style, qui sont systéma-
tiquement
intégrées dans certains contrats, par tradition (notariale dans
la
vente immobilière) plus que par volonté délibérée (Tercier, Les con-
trats
spéciaux, 2ème éd., no.517 et les références citées).
Aux termes de l'article 205 CO, dans les cas de garantie en rai-
son des
défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la
vente
en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en
réduction
de prix une indemnité pour la moins value.
3.      La
première question à trancher est celle de savoir si la clause
d'exclusion
de la garantie inscrite dans l'acte de vente conditionnel est
valable
ou s'il s'agit d'une clause de style. Une clause de ce genre se
trouve
en général intégrée dans les actes de vente immobilière et il ne
ressort
pas du dossier que les parties y aient été rendues particulière-
ment
attentives. La défenderesse ne le prétend pas. Dans ces conditions,
la
clause inscrite dans l'acte de vente apparaît comme une clause de sty-
le.
Au surplus, la défenderesse est entrée en matière et a tenté de
réparer
certains des défauts qui lui avaient été signalés en avril 1989,
relatifs
à l'inconfort de l'appartement, difficilement chauffable et par-
couru
de courants d'air. Elle a expliqué qu'il s'agissait là de défauts
connus
d'elle et qu'il était en conséquence normal qu'elle entre en matiè-
re. Il
en résulte que les problèmes de difficultés de chauffage et de cou-
rants
d'air, qui restent seuls en ligne de compte à ce stade de la procé-
dure,
comme nous le verrons ci-après sous considérant 4, étaient connus de
la
défenderesse avant la vente de l'immeuble. Ces problèmes avaient été
constatés
et signalés antérieurement (D.19, 20). La défenderesse n'a pas
parlé
de ces défauts aux acheteurs qui n'ont pu se déterminer en connais-
sance
de cause. Dans ces conditions, même si la clause d'exclusion de la
garantie
ne devait pas être considérée comme une clause de style, la dé-
fenderesse
ne saurait s'en prévaloir s'agissant des problèmes susmention-
nés qui
subsistent (art.199 CO).
4.      En
l'occurrence, l'administration des preuves a permis d'établir
que
l'appartement était entaché de défauts qui diminuaient sa valeur. Le
litige
s'est toutefois circonscrit et ne porte plus que sur les défauts
affectant
le local de gendarmerie et, selon les conclusions en cause des
demandeurs,
sur les odeurs provenant des WC et l'installation de chauffage
elle-même.
Les prétentions émises par les demandeurs s'agissant de ces
deux
derniers points sont tardives, les exploits introductifs d'instance
ne
contenant aucun allégué à leur sujet. Il n'y a dès lors pas lieu à ré-
duction
du prix de ces chefs.
S'agissant des défauts affectant le local de gendarmerie, il
convient
de se référer au rapport de M. du 14 novembre 1994,
complété
le 19 janvier 1995. En effet, l'expert a alors réévalué la situa-
tion et
fait des propositions d'amélioration en tenant compte des travaux
qui
avaient déjà été exécutés pour remédier aux défauts mis en lumière par
l'expertise
du mois de juillet 1991.
L'expert estime le coût des travaux, y compris leur surveillance
par un
expert indépendant, à 11'200 francs. Il ressort du complément du 19
janvier
1995 que l'exécution de l'ensemble de ces travaux est nécessaire
pour
garantir un niveau de confort normal dans le local de gendarmerie.
L'expert
précise en effet que la notion de confort thermique est influen-
cée en
principe par 4 paramètres : température de l'air, température
moyenne
des parois, sol et plafond, humidité et mouvement de l'air ambi-
ant. Il
n'y a pas lieu de s'écarter de l'estimation de l'expert pour fixer
la
moins value causée par les défauts affectant le local de gendarmerie et
entraînant
un inconfort thermique. S'il n'y a pas lieu de retrancher des
travaux,
il n'y a pas lieu non plus de retenir que d'autres travaux que
ceux
mentionnés par l'expert dans son rapport du 21 décembre 1994 sont
nécessaires.
Au surplus, le montant de 4'992.60 francs réclamé dans leurs
conclusions
en cause par les demandeurs pour la réfection du local de gen-
darmerie
est relatif à des travaux qui pourraient faire double emploi avec
ceux
qui restent à faire selon l'expert (D.60, p.13).
Il résulte de ce qui précède que la défenderesse doit être con-
damnée
à verser aux demandeurs un montant de 11'200 francs avec intérêts à
5 %
l'an dès le dépôt de la demande soit dès le 27 février 1990. Cette
somme
correspond à la moins value due pour les défauts encore existants de
l'immeuble.
5.      Les
demandeurs l'emportent sur le principe. Au total, la moins
value
résultant des défauts de la chose s'élève à 23'361.20 francs
(12'161.20
francs pour les travaux déjà effectués et dont les factures
figurent
au dossier et 11'200 francs pour les travaux à faire). Certes,
l'expertise
du 19 juillet 1991 arrivait à un chiffre plus important mais
elle
comprenait la fourniture et l'enlèvement des stores existants pour
l'ensemble
de l'immeuble et non seulement pour l'appartement des deman-
deurs
(devis de R. du 12.7.1991 en annexe à D.26). Dans ces
conditions,
il se justifie de répartir les frais de la cause à raison de
2/3 à
la charge des demandeurs et 1/3 à la charge de la défenderesse et de
condamner
les premiers à verser à la seconde une indemnité de dépens après
compensation.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1.
Condamne la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 11'200
francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 27
février 1990.
2.
Condamne les demandeurs au 2/3 des frais de la cause et la défenderesse
au 1/3 desdits frais, arrêtés à 21'283.10
francs et avancés comme
suit :
- frais avancés par les demandeurs            fr.
17'199.--
- frais avancés par la défenderesse
fr.     4'084.10
Total                              fr.
21'283.10
==============
3.
Condamne les demandeurs à verser une indemnité de dépens après compen-
sation de 2'000 francs à la défenderesse.
4.
Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
Neuchâtel,
le 25 septembre 1995
AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE
Le greffier               L'un des juges