ne_gerichte · CACIV.2023.16 · 2024-08-08 · fr
CACIV.2023.16


A.a) La société A.________ SA (ci-après aussi : la
société) a son siège social à Z.________ et a pour but de détenir des domaines
agricoles et de les exploiter, soit directement, soit en les affermant. Depuis
fin 2013, elle est propriétaire du bien-fonds no [222] du cadastre de
Z.________, issu notamment du bien-fonds no [111] du même cadastre.

b) Le
précédent propriétaire du bien-fonds no [111], B.________, a constitué à fin
2012, en faveur de C.________, un droit de superficie ayant le caractère de
droit distinct et permanent sur une partie du bien-fonds en question. Ce droit
de superficie est immatriculé sous DDP no D [123] du cadastre de Z.________ et
confère à C.________ le droit de maintenir, sur le bien-fonds no [111] grevé,
les constructions qui y sont cadastrées, à savoir une habitation, un rural, une
dépendance, trois silos, ainsi que leurs accès et dégagement. Il a été concédé
pour une durée de 50 ans. Le chapitre «conditions du droit de
superficie» qui figure dans lacte authentique du 19 décembre 2012
relatif à sa constitution contient notamment les articles suivants :

« 2.Le bien-fonds
grevé est mis à la disposition du superficiaire dans létat où il se trouve,
selon le Registre foncier et la loi, B.________ ne garantissant que son droit
de propriété, à lexclusion de toute garantie quant aux éventuels défauts. La
présente clause dexclusion de garantie vaut en particulier pour les bâtiments
objets du présent transfert.

[]

8. À léchéance du droit de
superficie, toute construction fera retour au propriétaire du sol, à moins
quil ne soit convenu contractuellement dun renouvellement dudit droit de
superficie. Conformément à la disposition de larticle 779d du Code civil suisse,
le propriétaire du sol versera au superficiaire une indemnité équitable pour
toute construction lui faisant retour dans létat où elle se trouvera, compte
tenu de la vétusté et de létat dentretien (valeur vénale), mais à lexclusion
formelle de la valeur du sol ou de celle procurée par la situation du
bien-fonds.

[]

9. Le propriétaire du sol peut
dénoncer le droit de superficie avec effet immédiat, après mise en demeure du
superficiaire, dans les cas prévus à larticle 779f du Code civil suisse, et
notamment : a) en cas de violations graves ou réitérées par le
superficiaire des obligations assumées par lui en vertu de la loi ou des
dispositions de la présente convention ; b) ().

[]

14.    Le superficiaire sengage vis-à-vis du
propriétaire du sol à maintenir lobjet de son droit en bon état
dentretien ; il décharge le propriétaire du sol de toute obligation
résultant de lentretien des constructions et de leurs abords ; il répond
à légard des tiers de tous les excès en matière de droit de voisinage».

c) Par
acte authentique du 7 novembre 2013, B.________ a déclaré vendre et transférer
à A.________ SA la propriété de plusieurs biens‑fonds du cadastre de
Z.________, dont le bien-fonds no [111] précité. Par acte non daté et intitulé
«cession de créance», B.________ a cédé à A.________ SA ses
créances en lien avec le droit de superficie concédé à C.________, dont
notamment la créance en lien avec larticle 14 précité, impliquant le droit
dexiger le maintien de lobjet du droit de superficie en bon état dentretien.

B.a) Par courrier du 29 novembre 2016, A.________ SA sest
plainte auprès de C.________ de divers manquements dentretien, constatés par
une experte indépendante quelle avait mandatée. Elle lui fixait un délai pour
effectuer les travaux les plus urgents selon lexperte. Le 23 décembre 2016, C.________
a contesté les manquements qui lui étaient reprochés. Le 23 mars 2017, A.________
SA a globalement confirmé sa position et précisé que lexigence du maintien en
bon état dentretien prévue à larticle 14 de lacte constitutif du droit de
superficie sappréciait objectivement et ne dépendait pas de létat dans lequel
les constructions avaient été reçues. Ce courrier évoquait aussi une procédure
initiée par un avis de résiliation du 2 décembre 2016 et une requête de
conciliation introduite par C.________ du 13 mai 2016.

b)
Par courrier du 21 mars 2019, A.________ SA a exposé que les valeur et
substance des ouvrages étaient en péril et a sommé C.________ de commander les
travaux mentionnés dans ses précédentes correspondances. Le 11 avril 2019, C.________
a une nouvelle fois contesté la position soutenue par A.________ SA et son
obligation dexécuter les travaux requis. Le 18 avril 2019, A.________ SA
a fixé un ultime délai à C.________ pour quil effectue les travaux requis.

C.a) Après avoir saisi la Chambre de conciliation le 14 mai
2019 et obtenu une autorisation de procéder le 10 juillet 2019, A.________ SA a
déposé devant le Tribunal civil, en date du 13 novembre 2019, une demande dans
le cadre de laquelle elle a notamment conclu, principalement, à ce que le
transfert du «DDP n° D [123] du cadastre de Z.________» soit
ordonné en sa faveur, à ce que lindemnité équitable pour les constructions qui
lui faisaient retour soit fixée à un montant total maximal de
286'000 francs et, subsidiairement, à ce que C.________ soit condamné à
entreprendre les travaux listés dans la demande dans un délai de 60 jours dès
lentrée en force de la décision et, faute dexécution dans ce délai, à ce
quelle soit autorisée à procéder à ces travaux par substitution et aux frais
de C.________, ce dernier devant être condamné au paiement dune avance de
770'000 francs plus intérêts, à valoir sur le coût des travaux. En résumé, la
société alléguait quau moment de la constitution du droit de superficie, les
constructions nétaient pas en bon état, que de nombreux manquements
dentretien avaient été constatés par un expert en 2016 (notamment concernant
la toiture et les façades) et que, de ce fait, plusieurs parties des bâtiments
nétaient plus étanches à leau ; il était à craindre que cela altère la
qualité structurelle, protectrice et isolante initiale des matériaux. Le 18
octobre 2019, un expert avait visité les lieux et rendu par la suite un rapport
dans lequel il qualifiait létat des différentes parties des constructions (en
utilisant les termes mauvais, moyen, correct et bon, notamment) et dont il
ressortait que de nombreux travaux de remise en état devaient être effectués,
pour un montant total de 770'000 francs. Si C.________ ne remédiait pas aux
différents manques dentretien constatés, les bâtiments perdraient
définitivement de leur valeur. Malgré plusieurs mises en demeure, C.________ ne
sétait jamais exécuté, laissant les bâtiments se dégrader, ce qui constituait
une violation grave des engagements personnels quil avait pris, de sorte que
les conditions permettant le retour anticipé du droit de superficie étaient
réunies. Ce droit de retour pouvait être exercé moyennant le versement dune
indemnité équitable dun montant de 340'000 francs, dont il y avait lieu de
déduire 53'900 francs afin de tenir compte du comportement fautif de C.________,
ce qui amenait à une indemnité de 286'000 francs.

b)
Au terme de sa réponse du 3 avril 2020, C.________ a conclu au rejet de la
demande. En substance, il alléguait quil sétait engagé à maintenir lobjet de
son droit de superficie en bon état dentretien et que lacte constitutif ne
faisait aucune mention dune «remise en état » ou dune
«réfection», soit que son engagement ne consistait à rien
dautre quà maintenir le bâtiment dans létat qui était le sien «au
moment de la vente» (recte: plus probablement «au
moment de la constitution du droit de superficie»), soit en 2012,
état qui navait pas pu se dégrader significativement entre 2012 et 2016 et qui
correspondait à ce que les parties avaient considéré comme «bon»
à lépoque. Il contestait la neutralité et le contenu des rapports dexpertise
déposés par A.________ SA. Il avait en outre investi plusieurs dizaines de
milliers de francs pour des travaux dentretien entre 2012 et 2018 et lon ne
saurait lui reprocher une violation grave de ses obligations au sens de
larticle 779f CC, de sorte que les conditions pour requérir un retour anticipé
du droit de superficie nétaient pas réunies.

c)
Le 6 mai 2020, A.________ SA a déposé une requête de mesures
superprovisionnelles et de preuve à futur tendant à faire cesser tous les
travaux susceptibles de faire disparaître la preuve de létat du bâtiment et à
mettre en uvre une expertise visant à constater lexécution de travaux. Lors
de laudience du 23 juin 2020, C.________ a indiqué que les travaux litigieux
étaient terminés et a déposé une facture y relative. Il a été constaté que la
requête du 6 mai 2020 navait plus dobjet.

d)àla même audience du 23 juin
2020, A.________ SA a déposé un mémoire de réplique dans lequel elle a confirmé
ses conclusions et sa position, en précisant toutefois que selon elle, «[u]n
« bon état dentretien » impliqu[ait] donc de conférer aux bâtiments
et aux espaces qui les entourent non seulement lentretien courant, mais
également de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux
dégradations. Le Défendeur devait donc assurer la réfection du bâtiment et
prendre les mesures nécessaires en vue de rétablir un bon état des
bâtiments ».De plus, «[a]u moment de la constitution du DDP,
lobjet nécessitait déjà un entretien soutenu, régulier et continu pour
rétablir son bon état, qui devait ensuite être maintenu». La société contestait
en outre que les travaux réalisés par C.________ puissent être considérés comme
des travaux dentretien. Enfin, le retour anticipé du droit de superficie
pouvait être exigé non seulement en cas de violations graves, mais également en
cas de violations réitérées.

e)
Le 31 août 2020, C.________ a déposé un mémoire de duplique, au terme duquel il
a confirmé ses conclusions et sa position.

f)
Une vision locale a eu lieu le 14 septembre 2020.

g)
Par courrier du 15 septembre 2020, le Tribunal civil a invité les parties à se
déterminer sur les preuves et sur léventualité de limiter le procès à la
portée de larticle 14 de lacte notarié du 19 décembre 2012, ce quelles ont
fait lune et lautre le 30 octobre 2020.

h)
Le 22 décembre 2021, le Tribunal civil a statué sur les preuves et rejeté
lexpertise sollicitée par A.________ SA, en retenant notamment que cette
expertise était propre à démontrer létat dentretien des bâtiments concernés.
Elle ne saurait cependant porter que sur lentretien effectué dès 2012 (entrée
du défendeur en jouissance des bâtiments) et «[f]ondé sur lappréciation
anticipée de lacte du 19 décembre 2012, de son article 14 en particulier,
on ne saurait en effet déduire une obligation du défendeur allant au-delà du
maintien des bâtiments dans létat dans lesquels ils se trouvaient lorsquil
les a acquis. Or il ne ressort pas des allégués de la demanderesse que le
défendeur a violé son obligation dentretien, ainsi comprise».

i)
Lors de laudience du 5 avril 2022, un témoin a été entendu, il a été renoncé à
linterrogatoire des parties et les mandataires de celles-ci ont plaidé.

D.Par jugement du 22 décembre 2022, le Tribunal civil a rejeté
la demande, condamné A.________ SA à verser à C.________ une indemnité de
dépens de 14'405.60 francs, arrêté les frais judiciaires à 12'109 francs
et mis ceux-ci à charge de A.________ SA.

Après
avoir exposé les principes applicables au retour anticipé dun droit de
superficie et à linterprétation dun contrat constitutif dune servitude, le premier
juge a considéré, en résumé, quil convenait en premier lieu de déterminer la
portée de lobligation dentretien à charge de C.________, avant dexaminer si
cette obligation avait été gravement violée au sens de larticle 779f CC. Le
Tribunal civil a retenu que larticle 14 de lacte constitutif ne pouvait être
compris que dans le sens dune obligation de maintien de létat des
constructions dans celui qui était le leur au moment de la constitution de la
servitude. En labsence de précision, lon peinait à discerner comment la
simple indication «bon état dentretien» pouvait impliquer
«de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux
dégradations», par ailleurs «dès lacquisition du droit de
superficie», comme le prétendait A.________ SA. Cette interprétation
de larticle 14 était confirmée par le fait que C.________ répondait de létat
défectueux des constructions à légard de tiers, ainsi que des excès commis
dans lusage de celles-ci. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi,
une obligation à charge de C.________ tendant non pas à assumer des dépenses
moyennes pour lentretien des constructions, mais également des dépenses
extraordinaires pour leur amélioration. Sagissant de léventuelle violation de
lobligation dentretien ainsi définie, le premier juge a retenu que A.________
SA avait tenu une position contradictoire en soutenant, dune part, que les
constructions nétaient pas en bon état au moment de la constitution du droit
de superficie et, dautre part, quil ny avait pas de dépréciations en février
2011, selon lECAP. La société se limitait en outre à affirmer, de manière
générale, que la ferme se trouvait, au moment de lintroduction de la
procédure, dans un très mauvais état dentretien, résultant dune dégradation
progressive imputable à C.________. Elle nalléguait pas les dégradations
spécifiques qui seraient survenues postérieurement à la constitution du droit
de superficie et pour lesquelles C.________ serait responsable. En labsence
dallégation des faits pertinents, une violation de larticle 14 de lacte
constitutif du 19 décembre 2012 ne pouvait pas être retenue. En tout état de
cause, C.________ avait réalisé des travaux entre 2013 et 2019, pour un montant
total de 82'502.15 francs, et au mois de septembre 2020, létat général des
constructions était qualifié de «moyen» à «bon»,
à la seule exception de laménagement du secteur «étable  fenil»
jugé «moyen à mauvais», selon lévaluation déposée par A.________
SA elle-même. Ces circonstances ne permettaient manifestement pas de retenir
une absence dentretien au sens de larticle 14 susmentionné. En définitive, ni
les faits allégués, ni les moyens de preuve administrés ne permettaient de
retenir une quelconque violation de lobligation dentretien à charge de C.________.A fortiori, il nexistait aucune circonstance permettant de retenir que
la continuation du droit de superficie ne pouvait raisonnablement être exigée
de la part de A.________ SA et que le retour anticipé du droit de superficie
apparaissait dès lors comme la seule solution appropriée. Compte tenu de ces
considérations, les conclusions subsidiaires de A.________ SA devaient
également être rejetées.

E.a) Le 15 février 2023, A.________ SA a appelé de ce jugement
en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Lappelante
demandait la réforme du jugement attaqué, en reprenant ses conclusions
formulées en première instance, et concluait, subsidiairement, au renvoi de la
cause au Tribunal civil pour complément dinstruction et nouvelle décision. Lappelante
faisait valoir en substance que son droit dêtre entendu avait été violé dans
le cadre de lordonnance de preuves du 22 décembre 2021, puis dans le
jugement attaqué ; que les faits avaient été constatés de manière inexacte
concernant létat des bâtiments ; que larticle 14 du contrat constitutif
du droit de superficie avait été interprété de manière arbitraire par le
premier juge et, enfin, que larticle 779f CC relatif aux conditions
nécessaires à lexercice du droit de retour anticipé avait été violé. Lappelante
déposait ses notes de plaidoiries finales de première instance, ainsi que deux
avis de droit, du Prof. D.________ et de Me E.________.

b) Au
terme de sa réponse du 23 mars 2023, C.________ a conclu au rejet de lappel,
avec suite de frais et dépens.

c) Lappelante
a répliqué le 13 juin 2023. Elle déposait un jugement de la Cour pénale du 27
décembre 2022 et une décision de la Commission foncière agricole du 8 mars 2023.

d)
Par arrêt du 26 juin 2023, la Cour dappel civile a rejeté lappel. En substance,
elle sest prononcée sur les preuves nouvelles produites en appel et sur les
violations du droit dêtre entendu invoquées par lappelante, notamment
sagissant du refus du Tribunal civil de mettre en uvre une expertise, pour
ensuite considérer que la recevabilité du grief de lappelante relatif à
linterprétation de larticle litigieux était discutable et quen sus, sa
position en appel nétait pas celle quelle défendait en première instance. Le
rejet de la demande simposait, selon linterprétation de larticle litigieux
effectuée par le Tribunal civil et le raisonnement qui en avait découlé, mais
également selon linterprétation de cet article proposée par lappelante en
procédure dappel. De plus, la violation des obligations du superficiaire
devait revêtir une gravité telle que la continuation du droit de superficie ne
pouvait raisonnablement être exigée du propriétaire et, à cet égard,
lappelante navait aucunement allégué les circonstances dont il découlait que
ces conditions strictes étaient réalisées. Au vu de ce constat, la question de
savoir si des violations réitérées des obligations contractuelles, plutôt
quune seule violation grave, suffisaient pour considérer quun retour anticipé
était justifié, pouvait rester ouverte. Il nétait pas nécessaire dexaminer
les autres griefs de lappelante relatifs à la portée à accorder à la notion de
«bon» état dentretien figurant à larticle 14 litigieux, à
la constatation inexacte des faits en lien avec létat des bâtiments et
concernant ses conclusions subsidiaires en exécution des travaux.

F.a) Par arrêt du 5 mars 2024, le Tribunal fédéral a admis le
recours en matière civile déposé le 4 septembre 2023 par lappelante contre
larrêt précité de la Cour dappel civile, a annulé cet arrêt et renvoyé la
cause à la Cour de céans pour nouvelle décision au sens des considérants. En
résumé, le Tribunal fédéral a retenu que lappelante sétait expressément
plainte dune constatation inexacte des faits sagissant de létat des
bâtiments, dune interprétation erronée de larticle 14 du contrat de
superficie et de la violation de larticle 779f CC sur le droit de retour
anticipé. Le grief de lappelante relatif à linterprétation de larticle 14
litigieux était suffisamment motivé pour être recevable et sa position à cet
égard nétait dailleurs pas contradictoire au fil de la procédure. La cause
devait être renvoyée à la Cour dappel civile pour quelle procède à
linterprétation objective du contrat de superficie. Lappelante avait
suffisamment allégué les violations dentretien quelle reprochait à lintimé,
de sorte quil sagissait dexaminer si ce dernier avait contrevenu à son
obligation dentretien contenue à larticle 14 du contrat de superficie. La
prétention en retour anticipé ne pouvait ainsi pas être écartée en raison dune
insuffisance dallégation. Il fallait au contraire examiner si, au vu des
violations contractuelles et des conséquences invoquées par lappelante et, cas
échéant, après avoir administré les moyens de preuve offerts à lappui de
celles-ci, les conditions du retour anticipé étaient réunies (soit si
léventuelle violation des obligations par le superficiaire revêtait une
gravité suffisante). Enfin, dans la mesure où lappelante sétait plainte, dans
son appel, dune constatation incomplète des faits quant aux violations de
lobligation dentretien de lintimée, le refus de traiter demblée ses
conclusions subsidiaires en exécution des travaux napparaissait pas justifié.

b)
Interpellées par courrier de la juge instructeur du 17 mai 2024 sur la suite à
donner à la procédure, les parties se sont déterminées les 10 et 24 juin 2024.

c)
Le 26 juin 2024, les parties ont été informées quil fallait encore tenir
compte du droit de réplique inconditionnel et que le dossier serait repris
ultérieurement. Elles ne se sont plus prononcées.

C O N S I D E R A N T

1.a) Aux termes de larticle 308 CPC, la voie de lappel est
ouverte contre les décisions finales de première instance (al. 1, let. a) si,
dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des
conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2), comme cest le cas en
lespèce. Interjeté dans les formes et délai légaux (cf. art. 311 al. 1 CPC),
lappel est recevable.

b)
Lappelante na pas critiqué lappréciation de la Cour de céans relative aux
moyens de preuve nouveaux produits en appel dans le cadre de son recours au
Tribunal fédéral et ce dernier ne sest ainsi pas prononcé à ce sujet. Ce moyen
ne pourrait pas être invoqué dans le cadre dun nouveau recours au Tribunal
fédéral (arrêt du TF du15.05.2014
[5A_17/2014]cons. 2.1), de sorte quil ny a pas lieu dy revenir plus
avant, si ce nest pour rappeler que les deux avis de droit produits doivent
être considérés comme une partie intégrante de la motivation juridique de
lappel, les notes de plaidoiries sonta prioriirrecevables mais ne
sont pas déterminantes dans la mesure où lappelante a pu faire valoir son
argumentaire juridique en appel sans restriction et, enfin, que les deux
décisions déposées à lappui de la réplique sont recevables.

2.La cause a été renvoyée à la Cour de céans pour quil soit
procédé à un examen complet du bien-fondé des critiques de fond formulées par
lappelante. Se prononcer sur la violation des obligations du superficiaire et
ses conséquences, respectivement sur les allégations et preuves à ce sujet, implique
au préalable dexaminer quelles sont ces obligations et leur portée. Il convient
dès lors de procéder en premier lieu  et selon les indications ressortant de
larrêt fédéral (cons. 5.3.1in fine)  à linterprétation objective du
contrat de servitude.

2.1.Linterprétation du contrat constitutif de la
servitude doit seffectuer selon la réelle et commune intention des parties
(art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle‑ci ne peut être
établie, selon le principe de la confiance. Vis-à-vis de tiers qui nétaient
pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes
dinterprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier,
qui comprend le grand livre, mais également les pièces justificatives, dans la
mesure où elles précisent la portée de linscription (art. 738, 971 et 973
CC). Ce principe interdit de prendre en considération les circonstances et
motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des
constituants ; dans la mesure où ils ne résultent pas de lacte
constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui sest fondé de bonne foi
sur le registre foncier (ATF 139 III 404cons. 7.1).

L'interprétation
objective, ou interprétation selon le principe de la confiance, consiste à
rechercher comment une clause contractuelle pouvait être comprise de bonne foi
en fonction de l'ensemble des circonstances. Le sens d'un texte, apparemment
clair, n'est pas forcément déterminant. Même si la teneur d'une clause
contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres
conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres
circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens
de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral
du texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond
pas à la volonté des parties (arrêt du TF du07.09.2015
[4A_64/2015]cons. 4.2 et les réf. cit.).

2.2.Le Tribunal civil a retenu que larticle 14
litigieux, qui prévoit une obligation de lintimé de «maintenir
lobjet de son droit en bon état dentretien», devait être compris
comme une obligation de conserver les constructions dans létat qui était le
leur au moment de la constitution de la servitude. La référence toute générale
à un «bon état dentretien» ny changeait rien. Il nétait
pas déterminant que les parties aient, à lépoque, jugé létat des
constructions comme étant bon ou mauvais, dès lors quil sagissait dune
circonstance qui ne ressortait pas de lacte constitutif. La seule mention
relative à létat des bâtiments qui figurait dans cet acte était la
suivante : «le bien-fonds grevé est mis à disposition du superficiaire
dans létat où il se trouve». En labsence dautres précisions, lon
peinait à discerner comment la simple indication «bon état
dentretien» pouvait impliquer une obligation de remettre la ferme en
meilleur état afin de remédier aux dégradations déjà existantes et ce, dès lacquisition
du droit de superficie, comme le prétendait lappelante. Cette interprétation
était confirmée par le fait que, selon ce même article 14, le propriétaire du
sol était déchargé de toute obligation résultant de lentretien des
constructions et que le superficiaire répondait à légard des tiers de tous les
excès en matière de droit de voisinage. Le but de cette clause était de
rappeler au superficiaire ses obligations légales, puisquil passait du statut
de fermier à celui de propriétaire des constructions établies sur le fond grevé
et quil devait, ce faisant, assumer certains frais relatifs à ces
constructions. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi, une
obligation à charge du superficiaire tendant non pas à assumer des dépenses
moyennes pour lentretien des constructions, mais également des dépenses
extraordinaires pour leur amélioration. Au demeurant, le dossier démontrait que
lappelante avait attendu trois ans après lentrée en jouissance du bien-fonds
grevé pour se prévaloir dune clause qui permettait, selon elle, dexiger une
remise en état immédiate des constructions qui font lobjet du droit de
superficie, de sorte quil était douteux que linterprétation proposée par
lappelante en procédure était celle qui avait été la sienne à première lecture
de la clause litigieuse.

2.3.Lappelante critique linterprétation de
larticle 14 du contrat constitutif du droit de superficie, telle quelle a été
effectuée par le Tribunal civil. Daprès elle, cest à la notion de «bon
état» plutôt quau verbe «maintenir» quil faut
accorder de limportance, pour aboutir à la conclusion que létat dans lequel
les bâtiments ont été reçus nest pas déterminant, que la mention «bon
état» introduit un standard qualitatif qui ne peut pas être
simplement ignoré et, enfin, que la notion dentretien comprend les mesures
nécessaires pour garder les constructions dans un état tel quelles puissent
être utilisées conformément à leur destination. Lappelante sappuie sur les
deux avis de droit quelle a produits en appel et dont les auteurs parviennent
tous deux à cette dernière conclusion.

2.4.Selon lintimé, lappelante a initialement
soutenu quil avait une obligation de remise en bon état, suivie dune
obligation dentretien dans ce nouvel état, pour ensuite soutenir que les
constructions devaient être maintenues dans un état tel quelles puissent être
utilisées conformément à leur destination. En labsence dallégation relative à
létat permettant cet usage, ce point navait pas à être traité. En tout état
de cause, il avait toujours entretenu les bâtiments litigieux et ceux-ci
pouvaient être et étaient toujours utilisés conformément à leur destination.

2.5.Pour rappel, la clause litigieuse est formulée en
ces termes : «le superficiaire sengage vis-à-vis du propriétaire
du sol à maintenir lobjet de son droit en bon état dentretien». Il
est clair et il nest pas contesté que cette clause fonde une obligation
dentretien à charge du superficiaire. Est litigieuse la portée concrète de
cette obligation dentretien et, à cet égard, largumentaire des parties a
avant tout visé à débattre de limportance à accorder au verbe «maintenir»
et à ladjectif «bon», les parties saccordant toutes deux
sur le fait quau moment de la conclusion du contrat de superficie, létat
dentretien des bâtiments nétait pas «bon», respectivement
quil avait été considéré comme «bon» par les cocontractants,
mais quil présentait des manquements. Les autres articles du contrat de
superficie ne fournissent pas déléments dont on pourrait déduire la portée
concrète de lobligation dentretien, de sorte que lanalyse, littérale pour
commencer, devra se limiter pour lessentiel à définir ce que lon doit
entendre par les termes «maintenir [] en bon état dentretien».

Labsence
dautres précisions est en tant que telle à prendre en considération. En effet,
le Tribunal civil a relevé à juste titre que le contrat de superficie ne
comprenait aucune mention quant à létat des constructions au moment de sa
conclusion, sinon lindication selon laquelle le bien-fonds grevé était mis à
disposition du superficiaire dans létat où il se trouvait. Si la clause
litigieuse devait être comprise comme la seule obligation de maintenir lobjet
du droit dans létat existant au moment de la conclusion du contrat  comme le
soutient lintimé , elle serait en pratique quasiment dépourvue de toute
portée. En effet, elle ne permettrait pas au propriétaire du sol de faire
valoir ses droits, faute de disposer dune référence à laquelle comparer létat
dentretien, le contrat ne contenant aucune description précise ou aucun
constat de létat initial. Cela vaut dautant plus pour une clause conclue pour
une durée de 50 ans, applicable potentiellement à de nombreuses personnes
différentes. Aucun élément au dossier ne permet de penser que les parties se
seraient entendues pour convenir dune obligation dentretien en pratique
presque entièrement vidée de sa substance, puisque létat de référence quil
convenait de maintenir nest pas mentionnée dans lacte, seul apte à lier des
tiers par rapport aux co-contractants initiaux. Laccent ne peut donc pas être
exclusivement mis sur le verbe «maintenir» ou, autrement
dit, la notion de «bon état dentretien» ne peut pas être
simplement ignorée.

Lappelante
a allégué quil était clairement prévu, dès la constitution du droit de
superficie, que lintimé réalise des travaux dentretien et de réfection, ce
qui impliquait «non seulement lentretien courant, mais également de
remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations»
(étant précisé que lappelante ne soutient toutefois plus cette thèse dans son
appel). Sur ce point, la Cour de céans fait sienne lappréciation du Tribunal
civil. En effet, il nest pas concevable que les parties initiales au contrat
de servitude aient envisagé une obligation immédiatement applicable de remédier
à des dégradations, sans lexprimer plus clairement, ni même évoquer ces
dégradations ni encore fixer de délai pour y procéder. Cela vaut dautant plus que
le contrat a été conclu devant un notaire, dune part, et, dautre part, au vu
des travaux que lappelante estime nécessaires et dont elle chiffre le coût à
plusieurs centaines de milliers de francs. Cette thèse doit être écartée pour
une raison supplémentaire. Si les parties au contrat avaient jugé que létat
initial des bâtiments nétait en réalité pas «bon», elles
auraient alorsde factoadopté une clause violée par le superficiaire au
moment même de sa signature. Rien ne laisse penser que tel aurait été le cas et
cette hypothèse sortirait largement de lordinaire, de sorte quelle doit être
écartée.

Il
reste donc à définir ce que lon doit entendre par «bonétat
dentretien». Daprès les dictionnaires Larousse et le Robert, le mot
«entretien» signifie «action de tenir, de conserver
en bon état» et «soins, réparations, dépenses quexige le
maintien en bon état» (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/
entretien/30081 ; https://dictionnaire.lerobert.com/definition/entretien).
La notion dentretien implique dès lors dores et déjà un maintien en «bon»
état. La simple présence de ce qualificatif, pour le moins vague et sujet à une
large appréciation subjective, ne permet pas encore de savoir concrètement dans
quel état devrait se trouver un bâtiment pour que son entretien soit jugé
adéquat selon ce standard. Selon lappelante, cet adjectif «semble
montrer que le superficiaire ne doit pas se contenter dun minimum dentretien».
Cela nest toutefois daucun secours pour déterminer concrètement le niveau dentretien
attendu. Lappelante soutient que la notion dentretien recouvre les mesures
nécessaires pour garder les constructions dans un état tel quelles puissent
être utilisées conformément à leur destination, en se fondant notamment sur
deux avis de droit. Elle cite à titre dexemple la réfection dun toit qui
menace de seffondrer et la remise en état dun mur qui se dégrade. Il est tout
à fait clair quune construction ou partie de construction ne pouvant plus être
utilisée conformément à sa destination ne peut pas être considérée comme étant
en «bon» état. Lorsquune construction ou partie de
construction est dans un état de dégradation tel quelle risque de ne plus
pouvoir être utilisée conformément à sa destination, on ne peut pas non plus
considérer quelle est en «bon» état. La référence à cette
notion de possibilité dutilisation conforme à la destination peut être
utilisée pour fixer le seuil à partir duquel létat dentretien peut être
considéré comme bon. Il sera ainsi retenu que le niveau dentretien minimal à
partir duquel le «bon» état dentretien est atteint est
celui dans lequel il ny a pas de risque concret que le bien ne puisse plus
remplir sa fonction, respectivement être utilisé conformément à sa destination.
En ce sens, un toit qui menace de seffondrer ou un mur qui risquerait de ne
plus être étanche ne peuvent pas être considérés comme étant dans un bon état
dentretien. À linverse, le simple fait que des travaux dentretien pourraient
être effectués sur lune ou lautre partie dun bâtiment ne signifie pas encore
que le superficiaire violerait ses obligations ainsi définies. Cette
interprétation se justifie en particulier compte tenu du fait que les parties
admettent toutes deux que les bâtiments nétaient pas en parfait état à la
constitution du droit de superficie, au contraire. Il en découle que le
standard de ce qui pouvait être qualifié comme «bon» était
relativement bas et donc compatible avec linterprétation retenue. De même,
aucune des parties ne prétend quau moment de la constitution du droit de
superficie, les bâtiments (ou des parties de ceux-ci) étaient dans un état tel
quils ne pouvaient plus ou risquaient de ne plus pouvoir être utilisés
conformément à leur destination.

Cette
interprétation est conforme au but recherché par les parties, à savoir
maintenir lobjet du droit de superficie dans un certain état dentretien,
respectivement créer une obligation dentretien à charge du superficiaire et
dont le propriétaire du sol pourrait se prévaloir. En effet, en dessous du
seuil précité, à savoir si un bâtiment ou une partie de bâtiment pouvait en
arriver à risquer concrètement de ne plus pouvoir être utilisé conformément à
sa destination sans que lon puisse reprocher au superficiaire une violation de
son obligation dentretien, on pourrait alors difficilement parler de véritable
obligation dentretien. À linverse et dans la mesure où il a été prévu que
létat dentretien serait pris en compte à lissue du droit de superficie pour
fixer lindemnité équitable pour le retour des constructions au propriétaire du
sol, on ne saurait retenir que les parties ont souhaité convenir dexigences
dentretien élevées. Ce système vise plutôt à récompenser le superficiaire pour
ses investissements visant à améliorer létat des constructions, au mieux, et,
au pire, à racheter à leur juste valeur des bâtiments qui nont bénéficié que
dun minimum dentretien.

Aucun
élément dans le contrat de superficie ou au dossier ne permet de soutenir que
les exigences minimales pour considérer létat dentretien comme «bon»
devraient être plus élevées et cest ainsi ce qui sera retenu. Il va de soi
quun bâtiment très bien entretenu pourrait également être considéré comme
étant dans un «bon» état, mais il sagit ici de définir les
exigences minimales permettant dapprécier le respect de ses obligations par le
superficiaire et non la situation optimale selon lappréciation, subjective, de
lune ou lautre des parties.

3.Il convient à présent dexaminer si une violation de
lobligation dentretien ainsi comprise peut être reprochée à lintimé. Les
principaux allégués de lappelante ont été résumé ci-avant (let. C) et il est
clair que si les faits allégués étaient considérés comme établis, il devrait
être considéré que lintimé viole son obligation dentretien (cela ne signifie
pas encore que les conditions dun retour anticipé du droit de superficie
seraient réunies). En effet, lappelante prétend que les défauts dentretien
quelle liste risquent daltérer la qualité structurelle, protectrice et isolante
initiale des matériaux, respectivement risquent de causer une perte définitive
de la valeur des bâtiments. Ces conséquences ainsi décrites pourraient se
recouper avec le risque quun bâtiment ou une partie de celui-ci ne puisse plus
être utilisé conformément à sa destination et pourraient impliquer, en fonction
de lampleur des manquements constatés, que les conditions dun retour anticipé
du droit de superficie soient réunies. À lappui de ses allégués, lappelante a
notamment produit des rapports dexpertise privée et des photographies. Elle a
requis la mise en uvre dune expertise judiciaire. Si les moyens de preuve au
dossier permettraient de se prononcer sur une éventuelle violation de
lobligation dentretien de lintimé durant les années écoulées (le cas
échéant, pour apprécier si des violations graves ou réitérées de ses
obligations peuvent lui être reprochées et quelles conséquences en tirer),
force est de constater que seule la mise en uvre de lexpertise judiciaire
requise permettra détablir létat actuel dentretien de lobjet du droit de
superficie, les éventuels travaux devant être réalisés pour que létat
dentretien puisse être considéré comme «bon» selon
linterprétation effectuée ci-avant et la valeur vénale de lobjet du droit de
superficie pour fixer une éventuelle indemnité équitable au sens de larticle779g CC.
Comme relevé ci-avant, il ne peut à ce stade pas être exclu que les conditions
dun retour anticipé du droit de superficie soient réunies. Cela étant dit,
même si ce nétait pas le cas, la question des éventuels travaux à
entreprendre, soit la conclusion subsidiaire de lappelante devant le Tribunal
civil, devrait être traitée et elle ne pourrait lêtre sans la mise en uvre
dune expertise. Pour ces motifs et vu le nombre de questions dont le sort
dépendra du résultat de lexpertise (qualification de létat actuel des
bâtiments, examen des conditions du droit de retour anticipé, fixation de
léventuelle indemnité équitable ou des travaux éventuellement à entreprendre),
la cause sera renvoyée au Tribunal civil pour quil mette cette dernière en
uvre, puis suive à la procédure en vue de rendre un nouveau jugement.

4.Ce qui précède implique quil ny a pas lieu
dexaminer les griefs de lappelante relatifs à la constatation inexacte des
faits en lien avec létat des bâtiments et avec la prétendue violation de larticle779f
CC, puisque ces aspects devront faire lobjet dune nouvelle appréciation
du Tribunal civil. La prétendue violation du droit dêtre entendu de
lappelante concernant linterprétation de larticle 14 litigieux figurant dans
lordonnance de preuve du 22 décembre 2021 peut dans tous les cas être
considérée comme réparée en appel, tout comme celle concernant le refus de
mettre en uvre lexpertise requise. En définitive, lappel doit être admis et
le jugement attaqué annulé.

5.Les frais et dépens de la procédure de première
instance devront faire lobjet dune nouvelle fixation et répartition par le
Tribunal civil dans le nouveau jugement à rendre. Vu le sort de la procédure
dappel, les frais judiciaires seront mis à charge de lintimé, qui succombe
(art. 106 al. 1 CPC). Lintimé doit en outre être condamné à verser à
lappelante une indemnité de dépens, qui sera fixée à 4'000 francs, en
labsence de mémoire dhonoraires et au vu du dossier.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Admet lappel,
annule le jugement attaqué et renvoie la cause au Tribunal civil pour suivre en
cause, au sens des considérants.

2.Arrête les frais
judiciaires de la procédure dappel à 12'080 francs, avancés par lappelante,
et les met à la charge de lintimé.

3.Condamne lintimé à verser à lappelante une indemnité de dépens de
4'000 francs pour la procédure dappel.

Neuchâtel, le 8
août 2024