ne_gerichte · TA.1995.98 · 1996-06-12 · fr
TA.1995.98


A.      Le
1er juin 1988, les frères B. ont acquis l'immeuble,

construit
en 1844, au Locle faisant l'objet de l'article x du cadastre de ce lieu. Le 3
août 1994, cet immeuble a été endommagé

par un
incendie à la suite duquel l'indemnité totale allouée par l'éta-

blissement
cantonal d'assurance immobilière a été fixée à 960'000 francs

auxquels
ont été ajoutés 105'000 francs au titre de frais de sauvegarde.

Il
résulte par ailleurs d'un devis établi le 31 octobre 1994 par le bureau

d'architecture
D. que le total des travaux à entreprendre

suite
au sinistre ascende à 970'000 francs alors que le total des travaux

de mise
hors d'eau ascende à 95'000 francs.

Antérieurement au sinistre, les copropriétaires, désireux de

transformer
et rénover leur immeuble, avaient fait appel au bureau d'ar-

chitectes
C. à Corcelles-Concise dans le but d'obtenir un devis glo-

bal
ainsi qu'un descriptif des travaux. Un devis établi le 13 juin 1994

ascende
à un montant total de 3'145'000 francs. Par ailleurs, en sus du

devis
susmentionné pour travaux relatifs au sinistre, l'architecte

D. a
établi en octobre 1994 un descriptif des travaux à entreprendre

dont le
coût total s'élevait à 3'085'000 francs.

B.      Le
7 novembre 1994, les frères B. ont déposé auprès de

l'office
du logement une demande d'aide pour la transformation et la mo-

dernisation
de logements anciens en application du décret du 20 juin 1994.

Le 6
décembre 1994, ledit office a transmis le dossier au Conseil communal

du
Locle pour préavis, précisant que lui-même était favorable à une parti-

cipation
des pouvoirs publics à la réalisation des travaux en question. Le

16
janvier 1995, le Conseil communal du Locle a émis un préavis négatif.

Le 24
juin 1995, l'office du logement a transmis le dossier au Département

des
finances et des affaires sociales. Ce dernier a, par décision du 22

février
1995, rejeté la requête de les frères B. Il a considéré

qu'il
s'agissait en l'occurrence d'une reconstruction, fait non visé par

le
décret. Il a tiré cette conclusion du coût devisé des travaux de

3'085'000
francs qui selon lui ne tenait pas compte des frais causés par

l'incendie.
Enfin, il s'est référé au préavis négatif de la commune du

Locle
selon laquelle le marché du logement s'était détendu.

C.      Le
16 mars 1995, les frères B. interjettent recours

auprès
du Tribunal administratif contre la décision du Département des

finances
et des affaires sociales du 22 février 1995. Les recourants in-

voquent
notamment la violation du décret concernant l'encouragement à la

transformation
et à la modernisation de logements anciens du 20 juin 1994.

Ils
concluent à l'annulation de la décision attaquée, principalement à

l'acceptation
de leur demande, subsidiairement au renvoi de la cause au

département
pour nouvelle décision, le tout sous suite de frais et dépens.

Ils
font valoir que bien avant l'incendie, le concept et les détails de la

rénovation
générale du bâtiment avaient été déterminés. Ils estiment que

les
travaux pour lesquels une demande a été déposée ne consistaient pas en

une
reconstruction du bâtiment mais en une rénovation. Les indemnités re-

çues de
l'établissement cantonal d'assurance contre l'incendie permettant

de
rétablir l'état du bâtiment, ils estiment qu'il y avait lieu d'appré-

cier la
situation sans tenir compte des conséquences de cet incendie. Ce

dernier
n'a pas changé la conception ou le coût du projet de rénovation,

tels
qu'ils avaient déjà été établis et appréciés avant le sinistre. En-

fin,
les recourants estiment que le préavis de la commune du Locle ne

s'inscrit
pas dans l'optique et dans les intentions du décret du 20 juin

1994 et
que l'intimé devait s'en écarter.

D.      Le
30 mars 1995, le Département des finances et des affaires

sociales
a conclu au rejet du recours. Il estime que le décret ne saurait

trouver
application étant donné que les travaux étaient nécessaires et

qu'il
s'agit de travaux d'entretien différés. La commune du Locle n'a pas

formulé
d'observations.

E.      Par
courrier du 9 mai 1996, Me Châtelain a avisé le Tribunal

administratif
du fait qu'il résiliait avec effet immédiat le mandat qu'il

tenait
de les frères B..

C O N S I D E R A N
T

en droit

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2.      a)
Selon l'article 1 du décret concernant l'encouragement à la

transformation
et à la modernisation de logements anciens du 20 juin 1994,

le but
de ce décret est de soutenir des emplois dans le secteur de la

construction
et de maintenir certains loyers à des montants raisonnables,

l'Etat
et les communes encourageant la transformation et la modernisation

de
logements anciens en prenant à charge chaque année une partie des inté-

rêts de
l'investissement exigé par les travaux. Selon l'article 3 dudit

décret,
la rénovation doit répondre aux critères d'économie d'énergie,

d'hygiène
et de confort actuels. Elle comprend uniquement les travaux qui

augmentent
la valeur d'utilisation de l'appartement, à l'exclusion des

travaux
d'entretien. L'alinéa 2 précise que sont notamment considérés

comme
tels :

-
l'isolation thermique ou acoustique du bâtiment (façade et fenêtres);

-
l'installation du chauffage central, avec ou sans production d'eau

chaude;

- la
réfection du toit;

-
l'aménagement de cuisines, de toilettes, de salles de bains et de

douches.

En effet, le but du décret n'est pas de suppléer des carences

d'entretien
courant mais visait à promouvoir des rénovations et transfor-

mations
importantes et à favoriser, dans la mesure du possible, les tra-

vaux
contribuant à une meilleure isolation thermique des bâtiments (rap-

port du
Conseil d'Etat au Grand Conseil du 11.5.1994, tiré à part, p.7).

L'article 2 du règlement d'exécution du décret du 17 août 1994

précise
que seuls peuvent être pris en considération des travaux de réno-

vation
conférant à l'appartement une augmentation de sa valeur d'utilisa-

tion, à
l'exclusion de tous travaux d'entretien.

b) Il ressort expressément des dispositions précitées qu'il y a

lieu de
distinguer les travaux d'entretien des travaux de rénovation. L'on

considère
généralement comme travaux d'entretien les travaux nécessaires

à
prévenir ou réparer un défaut ainsi qu'à éliminer les détériorations

consécutives
à une usure normale de la chose. Il s'agit par exemple du

remplacement
de conduites rouillées ou d'un chauffe-eau, du remplacement

d'une
cuisinière ou d'un meuble défectueux, de la maintenance ou de la

révision
d'appareils techniques, du fait de repeindre des plafonds endom-

magés
par des infiltrations d'eau, etc. (sur cette notion, v. notamment

Droit
suisse du bail à loyer, Commentaire USPI, Genève, 1992, n.6 ad 257h

CO,
n.23 ad 260 CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2e éd.,

Lausanne,
1992, p.135 ss). Dans le droit du bail, on oppose aux travaux

d'entretien
les travaux de rénovation et de modification visés notamment

par
l'article 260 CO. Ces travaux vont au-delà d'une simple réparation

d'un
défaut ou de mesures pour écarter le risque d'un dommage (Droit

suisse
du bail à loyer, op.cit., n.24 ad 260 CO). Pour certains, les tra-

vaux de
rénovation servent à maintenir la valeur de la chose alors que les

travaux
de modification visent à l'augmenter (Droit suisse du bail à

loyer,
op.cit., n.28 ad 260 CO). Pour d'autres, il y a rénovation lorsque

la
chose est améliorée alors qu'il y a modification lorsque l'usage en est

restreint.
Ces notions correspondent à l'entretien avec l'adjonction

d'éléments
de confort supplémentaires (Lachat/Micheli, op.cit., p.135,

notamment
n.3).

Il résulte de ce qui précède ainsi que des articles 1 et 3 du

décret
ainsi que 2 du règlement d'exécution que les travaux de rénovation

envisagés
par ledit décret doivent entraîner une augmentation de la valeur

d'utilisation,
soit aller au-delà de l'entretien courant et apporter des

éléments
de confort supplémentaire. Il s'agit en quelque sorte de la ré-

novation
telle que l'envisagent Lachat/Micheli et de la modification telle

que
l'envisage le commentaire USPI.

3.     
Certes, comme en droit du bail à loyer, il est parfois difficile

lorsque
d'importantes réparations sont entreprises d'opérer une distinc-

tion
entre travaux d'entretien courants et travaux créant des plus-values

valant
prestations supplémentaires (ATF du 24.9.1992 dans la cause F.

contre
SI G. relaté in Cahiers du bail no 1, mars 1993, p.8). Dans le cas

présent,
les recourants ont admis que lors de l'acquisition en 1988, le

bâtiment
n'était plus habitable, son état vétuste et le manque quasi total

des
commodités élémentaires ne permettant plus une mise en location sans

rénovations
importantes. Il est dès lors évident et cela résulte également

du prix
de 700'000 francs des deux immeubles acquis par les recourants

(art.x
comprenant un bâtiment d'un volume de 7852 m3 et art.3478 situé

en
terrain constructible), que cet immeuble nécessitait d'importants tra-

vaux
d'entretien au sens précité. Dès lors, une partie des travaux devisés

le 13
juin 1994 concernent incontestablement des travaux d'entretien. Il

en est
vraisemblablement ainsi par exemple de la réparation des parquets,

de la
pose des moquettes, de l'essentiel des travaux de peinture, etc. Il

n'en
demeure pas moins qu'une autre partie des travaux devisés doit être

considérée
comme des travaux de rénovation augmentant la valeur d'utili-

sation
des locaux. Il en est très vraisemblablement ainsi par exemple de

certains
travaux de maçonnerie entraînant des renforcements phoniques, de

la pose
d'un nouveau plancher sur les combles, de l'étanchéité de la char-

pente,
de la pose de nouvelles fenêtres, de la pose de nouvelles installa-

tions
sanitaires ainsi que de l'agencement de cuisines.

Il résulte de ce qui précède que le département intimé ne pou-

vait se
borner à considérer, comme il le mentionne dans ses observations,

qu'il
s'agissait en l'occurrence exclusivement de travaux d'entretien. Il

lui
appartenait bien plutôt de renvoyer le dossier à l'office cantonal du

logement,
ce dernier étant chargé de l'instruction de chaque demande

(art.7
al.1 du règlement d'exécution). Il résulte de l'article 7 al.2

dudit
règlement que l'office cantonal du logement peut recueillir tout

complément
d'information qu'il juge utile, procéder à des visions locales

et, si
nécessaire, s'assurer la collaboration d'un expert. C'est bien

cette
dernière démarche qu'il lui incombait en l'occurrence d'effectuer,

soit de
recourir à un expert, professionnel du domaine de la construction,

afin de
déterminer plus précisément la part des travaux d'entretien et la

part
des travaux de rénovation envisagés.

L'argumentation de l'intimé relative au fait que la demande doit

être
rejetée étant donné qu'il s'agit d'une reconstruction, le coût devisé

des
travaux de 3'085'000 francs ne tenant pas compte des frais causés par

l'incendie,
ne résiste pas non plus à l'examen. Contrairement à ce qu'il

invoque,
le coût précité n'englobe pas le montant de 1'065'000 francs de-

visé le
31 août 1994 et relatif aux travaux dus au sinistre. D'autre part,

comme
le mentionnent à juste titre les recourants, l'indemnité versée par

l'établissement
cantonal d'assurance immobilière est censée couvrir les

propriétaires
du dommage qu'ils ont subi et rétablir le bâtiment tel qu'il

était
antérieurement au sinistre. Le seul fait qu'un immeuble ait été in-

cendié
ne suffit pas encore à rejeter toute demande d'aide à la transfor-

mation
et à la modernisation de logements anciens étant donné que, si tel

était
le cas, il existerait alors une évidente inégalité de traitement

entre
les propriétaires d'immeubles non sinistrés et les propriétaires

d'immeubles
incendiés. Au besoin, il appartiendra encore à l'expert manda-

té de
déterminer la part des travaux de reconstruction dus au sinistre des

autres
travaux.

4.      a)
Selon l'article 2 al.2 du décret, la commune donne un préavis

sur les
projets qui la concernent. Quant à l'article 7 al.3 du règlement

d'exécution,
il prévoit que l'office cantonal du logement requiert le

préavis
de la commune du lieu de situation de l'immeuble concerné par la

rénovation.
S'il appartient à l'autorité cantonale de tenir compte du

préavis
communal, il a été exclu d'accorder un pouvoir de décision aux

communes.
En effet, le rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil à l'ap-

pui du
projet de décret du 11 mai 1994 mentionne :

"L'autorité cantonale suivra, en
règle générale, les proposi-

tions des communes. Toutefois,
puisque, dans l'esprit du

décret, il s'agit de mener une
"opération coup de poing" en

incitant les propriétaires à
proposer des projets pour 250

logements jusqu'au 31 décembre 1995
et réalisés dans les

deux ans, il n'est pas possible
d'accorder un pouvoir de

décision à la commune. En effet,
outre la rapidité souhaitée

pour la mise en oeuvre de cette
action, soumettre l'octroi

de l'aide à l'accord exprès de la
commune nuirait au prin-

cipe de l'égalité de traitement
entre les propriétaires,

ainsi qu'à la volonté exprimée de
favoriser une impulsion

économique dans toutes les régions
de notre canton." (p.6 du

tiré à part).

Il en résulte que ni l'office cantonal du logement, ni le dépar-

tement
intimé n'étaient liés par le préavis négatif de la commune du

Locle.

Si le rapport prévoit que l'autorité cantonale suivra, en règle

générale,
les propositions des communes, cela implique, concernant un

préavis
négatif, que ce dernier soit motivé par des considérations prises

en compte
par le décret. Or, les trois motifs qui ont amené le Conseil

communal
du Locle à donner un préavis négatif ne sauraient être pris en

considération.

b) La commune invoque le fait qu'étant donné qu'elle est engagée

dans
l'encouragement à la construction de logements, elle ne peut grever

encore
son budget en des temps où les finances publiques sont en diffi-

culté.
Or, le décret tient compte du fait que la collectivité publique ne

peut,
dans la situation actuelle, cumuler l'aide à la rénovation et celle

à la
construction de logements neufs. C'est ainsi que selon l'article 13

al.2 du
décret il a été prévu que les logements rénovés par le biais de ce

dernier
seront pris en considération dans le cadre de l'initiative popu-

laire
"davantage de logements à loyers modérés" acceptée le 23 mars 1992

(v.
également rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil, p.2, 8).

c) La commune invoque ensuite le fait qu'elle n'est plus concer-

née par
la loi cantonale sur la vente d'appartements loués, ce qui démon-

trerait
qu'il n'existe plus de pression sur certaines catégories de loge-

ments
qui justifierait une intervention communale. A ce propos, il y a

lieu de
relever que si une minorité de la commission législative a estimé

que
seule la situation du marché immobilier devait déterminer la prove-

nance
des demandes, une majorité de la commission a exprimé un avis con-

traire.
Celle-ci a en effet considéré qu'il serait choquant que les

grandes
villes s'approprient la totalité de l'aide et qu'une répartition

devait
pouvoir se faire. Ils ont toutefois souhaité assouplir le texte

proposé
par le Conseil d'Etat en remplaçant la notion de "contingent" ini-

tialement
prévue par un mandat donné à l'exécutif de veiller à un juste

équilibre
de l'aide entre les différentes régions du canton, en tenant

compte
des besoins exprimés (rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil,

p.5).
C'est ainsi que l'article 14 du décret prévoit que, selon les be-

soins
manifestés, le Conseil d'Etat veille à une juste répartition de

l'aide
entre les différentes régions du canton. Sous réserve de cet ar-

ticle,
le département traite en principe des demandes d'aide dans leur

ordre
d'enregistrement (art.4 du règlement d'exécution). Si l'octroi des

aides
publiques peut se faire en tenant compte des besoins réels tels

qu'exprimés
au vu de la situation du marché immobilier, le législateur a

souligné
le fait qu'en raison même des objectifs du décret, on ne pouvait

pas
accepter que la totalité de l'aide se concentre sur des localités pré-

cises
dans le canton. C'est dès lors au Conseil d'Etat qu'a été attribué

le
mandat, en fonction des besoins manifestés, de veiller à une juste ré-

partition
de l'aide entre les différentes régions du canton (rapport pré-

cité,
p.8). Il résulte de ce qui précède que ce n'est pas à la commune

qu'il
appartient de veiller à une juste répartition de l'aide, mais au

Conseil
d'Etat. Or, en l'occurrence, il n'a jamais été allégué que la

commune
du Locle aurait déjà soutenu plusieurs projets de rénovation dans

le
cadre de ce décret ni que l'aide qui pourrait être accordée aux frères B.
impliquerait qu'une autre région du canton, plus nécessi-

teuse
que la commune du Locle, serait privée d'une quelconque aide. Au vu

de ces
éléments, et du but premier du décret qui est de soutenir des

emplois
dans le secteur de la construction en encourageant la rénovation

de 250
logements jusqu'au 31 décembre 1995, l'argument de la commune du

Locle
ne saurait suffire pour rejeter la requête des recourants.

d) Enfin, le Conseil communal fait valoir qu'il souhaite mettre

l'accent
sur la rénovation des immeubles dont la commune est propriétaire.

Ladite
commune ne saurait toutefois échapper à l'application du décret,

pour un
tel motif qui ne se concilie pas avec le principe de l'égalité de

traitement,
et son argument se révèle sans pertinence.

5.     
Pour toutes ces raisons, le recours doit être admis et la cause

renvoyée
au Département des finances et des affaires sociales pour ins-

truction
complémentaire et nouvelle décision au sens des considérants. Il

n'y a
dès lors pas lieu de donner suite à la réquisition des recourants

visant
à la production par le bureau de l'architecte communal du Locle, ou

par la
direction des travaux publics, de l'ensemble des dossiers de cor-

respondance
et de plans concernant l'immeuble depuis 1988. Il y a toute-

fois
lieu de préciser que la production de ce dossier pourra très vrai-

semblablement
être utile à l'expert qui sera mandaté. Vu le sort de la

cause,
il est statué sans frais (art.47 al.2 LPJA). Il y a lieu d'accorder

aux
recourants une indemnité de dépens (art.48 al.1 LPJA), dans la mesure

où ils
étaient représentés par un mandataire pour procéder au dépôt du

recours.

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF

1.
Déclare le recours recevable et bien fondé.

2.
Annule la décision du Département des finances et des affaires sociales

du 22 février 1995 et lui renvoie la cause
pour nouvelle décision,

après instruction complémentaire au sens
des considérants.

3.
Alloue aux recourants une indemnité de dépens de 400 francs.

4.
Statue sans frais.

Neuchâtel,
le 12 juin 1996