ne_gerichte · CC.2008.44 · 2010-12-15 · fr
CC.2008.44


Réf. :
CC.2008.44-CC1/vh

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du
 30.03.2011 [4A_83/2011]

A.La société C. SA est une société anonyme de droit suisse
avec siège à []. Dans le courant de l'année 2005, elle a fusionné, par
absorption, avec la société B. SA, dont elle a repris les actifs et les
passifs. Son but social est l'achat, la vente, la construction et la gérance
d'immeubles; l'acquisition, la vente et la gestion de participations. Elle peut
en outre exercer toute activité financière, commerciale et industrielle, de
même qu'accorder des prêts ou des garanties à des actionnaires ou des tiers. M.
en est l'administrateur unique. La société était en particulier propriétaire de
l'unité de propriétés par étages no[a],
correspondant à une part de 182/1000èmes de copropriété sur l'immeuble no [b]du
cadastre de [...] (la propriétaire étant d'abord la société B. SA, entretemps
absorbée).

B.Courant 2005, la demanderesse a cherché à vendre l'immeuble
susmentionné. Elle est parvenue à intéresser à cet achat J., entretemps K., qui
a visité l'appartement en cause le 29 juin 2005 en compagnie de la courtière H.,
dont l'entreprise H. Services avait été mandatée par la demanderesse et de son
administrateur M. notamment. Lors de cette visite, des déformations
conséquentes des structures de la dalle, qui pourraient avoir pour origine la
dégradation des structures en bois ont été observées. Dans le cadre des
négociations du prix de vente, cette situation a été évoquée; il y sera revenu
plus précisément ci-dessous pour autant que de besoin.

Le
20 juillet 2005, les parties ont signé un contrat de "vente immobilière
conditionnelle et avec effet différé", portant sur l'unité de PPE[a],
182/1000èmes de part de copropriété sur l'immeuble no[b]du
cadastre de [...], de même que sur le bien-fonds[b]du
même cadastre (bien-fonds de base). L'effet de la vente était différé au 1er octobre
2005 et soumis à la condition suspensive du paiement du prix de vente tel que
spécifié dans le contrat. Celui-ci était fixé à 310'000 francs, devant être
payé valeur 30 septembre/1er octobre 2005, par virement interne à la Banque W.
à [], sur appel du notaire. Au titre des modalités de la vente, il était
précisé que l'unité de PPE était "transférée dans son état actuel, bien
connu et accepté de l'acquéresse"; que la garantie en raison d'éventuels défauts
apparents ou cachés de l'immeuble était expressément exclue, l'article 199 CO
dont il était donné connaissance aux parties, étant réservé (ch.2 al.1 p.5);
que l'acquéresse avait connaissance de l'affaissement d'un plancher, qu'elle
acceptait l'appartement en l'état et que la venderesse n'entreprendrait pas de
travaux sur cet objet. L'entrée en jouissance juridique ainsi que le transfert
des profits et risques étaient fixés au 1er octobre 2005.

C.Par courrier du 11 juin 2005, MB. et MC., locataires du
lot de PPE concerné par la présente procédure, ont résilié leur bail ainsi que
le contrat de conciergerie qui les liaient à la demanderesse.

En
août 2005, alors que la défenderesse avait mandaté une entreprise afin de
rénover "son" appartement, un constat a été établi quant à l'état de
celui-ci et il a été constaté, suite au démontage du plafond des trois chambres
du niveau 2, côté rue[],
que l'entre-poutre, les planchers ainsi que le solivage présentaient une
pourriture importante (rapport du 17.08.05). Le 22 août 2005, K. s'est adressée
à Me V., notaire instrumentant du contrat de vente immobilière conditionnel
avec effet différé du 20 juillet 2005, pour lui faire part de ses constatations
et, de manière anticipée, de la décision de l'assemblée de la PPE de mandater
"G. et R." pour effectuer une expertise. Elle lui demandait "de
ne pas autoriser le virement prévu fin septembre" et l'informait en outre
qu'elle "envisage[ait] [d']annuler la vente de cet objet". Ce
courrier a été transmis à la demanderesse par Me V. le 29 août 2005. Les
affaissements de planchers constatés par la défenderesse ont fait l'objet d'une
discussion lors de l'assemblée générale de la copropriété de la rue[]le
26 août 2005. Celle-ci a mandaté leBureau T. Ingénieriepour
expertiser l'immeuble et se prononcer sur les solutions à envisager.

D.Le 22 septembre 2005, les parties ont signé un premier
avenant à la vente immobilière du 20 juillet 2005, par lequel elles convenaient
de reporter l'échéance du 30 septembre/1er octobre 2005 au 1er novembre 2005,
précisant qu'il n'y avait "aucune autre modification". Un deuxième
avenant a été signé par les parties le 21 octobre 2005, reportant l'échéance du
1er novembre 2005 au 9 décembre 2005, sans autre modification de l'acte de base.
Un troisième avenant à la vente immobilière a été signé entre parties le 5
décembre 2005, reportant cette fois l'échéance de paiement au 31 janvier 2006,
toujours sans "aucune autre modification". Dans l'intervalle, la
défenderesse avait participé en qualité d'auditrice à l'assemblée
extraordinaire de la PPE du 6 novembre 2005. Puis, les parties s'étaient
chacune constitué un mandataire entamant des discussions autour du contrat
conclu sans qu'on en connaisse précisément la teneur (notamment courrier du
16.11.05).

Par
lettre-signature de 24 janvier 2006, la défenderesse a annoncé à M.,
administrateur de la demanderesse, que suite à différents calculs effectués par
deux banques qu'elle avait contactées, elle ne pouvait procéder au paiement du
montant convenu pour l'achat de l'immeuble et se trouvait contrainte "pour
des raisons indépendantes de [s]a volonté, à renoncer à cet appartement".
S'en est suivi le 25 janvier 2006 une mise en demeure, de la défenderesse par
la demanderesse, de payer le prix d'achat convenu. Différents échanges ont
alors eu lieu entre parties, en vue de régler le différend qui les opposait.
Aucun accord n'est intervenu. Un commandement de payer en la poursuite no[]de
l'office des poursuites du Littoral et du Val-de-Travers, portant sur un montant
de 65'000 francs avec intérêt à 5% dès le 25 janvier 2006, plus frais a été
notifié le 8 mai 2006 à la défenderesse, qui y a fait opposition totale.

E.Le 6 mai 2008, la société C. SA saisit le Cour civile
d'une demande portant les conclusions suivantes :

"    1.  Condamner
J. à payer à la société C. SA la somme de CHF 45'202.60 avec intérêts à 5%
dès le 8 mai 2006.

2.  Prononcer
la mainlevée définitive de l'opposition formée par la défenderesse à la
poursuite no 206[].

3.  Sous
suite de frais et dépens."

En
résumé, la demanderesse considère que la défenderesse a adopté un comportement
qui tendait à l'exécution du contrat de vente, qui avait été d'un commun accord
subordonné à la condition suspensive du paiement du prix de vente valeur 30
septembre/1er octobre 2005. Elle a en effet reçu les clefs de l'appartement, a
signé à plusieurs reprises les avenants rédigés par le notaire, a entrepris
d'importants travaux autres que ceux liés au seul plancher, s'est comportée en
copropriétaire en se présentant aux assemblées générales et a sollicité la
résiliation du contrat de bail à loyer des précédents locataires et concierges.
La demanderesse soutient subir un dommage du fait du comportement de sa
cocontractante, celle-ci ayant tiré prétexte d'une prétendue difficulté à
financer le bien pour ne pas s'exécuter. Ce dommage doit être réparé. Selon
elle, il se compose d'une perte locative de 34'580 francs pour la période
s'écoulant d'août 2005 à février 2007 et de 14'560 francs pour celle s'écoulant
du 1er mars 2007 au 31 octobre 2007, dont elle déduit les loyers encaissés par
11'120 francs, soit une perte locative totale de 38'020 francs, auxquels elle
ajoute les charges de la PPE qu'elle a assumés à hauteur de 7'182.60 francs. Le
préjudice s'élève ainsi à 45'202.60 francs, portant intérêt dès la mise en
demeure par le commandement de payer.

F.Dans sa réponse du 1er juillet 2008, K. prend les
conclusions suivantes :

"    1.  Rejeter
la demande.

2.  Condamner
la demanderesse aux frais et dépens ainsi qu'aux honoraires du mandataire de la
défenderesse."

En
résumé, la défenderesse affirme ne pas s'être formalisée de l'existence d'une
cuvette dans le plancher de l'appartement puisqu'elle comptait le recouvrir et
effectuer encore d'autres travaux de rénovation. Lorsque l'entreprise qu'elle
avait mandatée a débuté ceux-ci, il est apparu que, sous le faux-plafond, les
poutres étaient pourries. En raison de l'état des structures de l'appartement
et du risque d'effondrement du bâtiment tout entier, l'ingénieur I., qui avait
été appelé par l'administratrice de la copropriété pour intervenir, a interdit
la continuation des travaux. Une expertise du bâtiment a été décidée par
l'assemblée des copropriétaires. La défenderesse a dès la fin août 2005 informé
le notaire instrumentant de son intention d'annuler la vente de l'appartement.
Au vu des incertitudes liées aux travaux à entreprendre par la PPE, les parties
au contrat de vente conditionnelle ont décidé de prolonger la validité de leur
acte de vente, tout en discutant la question de la répartition des frais
engendrés par les travaux rendus nécessaires par l'état du bâtiment. En raison
de ces travaux de rénovation, la défenderesse n'a plus été en mesure d'assurer
le financement de son bien, qu'elle avait envisagé par le biais de sa caisse de
pension et d'un emprunt bancaire. Suite à sa renonciation, la demanderesse a
scindé l'immeuble en deux appartements, vendant le premier pour 395'000 francs
et louant le second pour un loyer mensuel de 1'950 francs plus charges. La
défenderesse considère que la demanderesse a ainsi fait une excellente affaire,
alors qu'elle-même a dû supporter les frais inutiles des débuts de rénovation,
du notaire instrumentant et ceux occasionnés par son relogement depuis la
mi-septembre 2005.

G.Dans sa réplique du 15 septembre 2008, la demanderesse
confirme ses conclusions prises dans la demande. Elle soutient que la
défenderesse a toujours été informée des problèmes de structure de l'appartement
et a signé l'acte de vente en toute connaissance de cause, sans que la
demanderesse insiste pour qu'il soit passé. Les délais convenus dans les trois
avenants à la vente immobilière du 20 juillet 2005 devaient permettre à la
défenderesse de trouver un moyen de financement pour cette acquisition et les
travaux de rénovation à envisager; ils n'étaient pas motivés par une
incertitude relative aux travaux liés à l'état du bâtiment. Cet acte de vente
précise du reste que la défenderesse accepte l'appartement en l'état et que la
venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur l'objet, ce que la défenderesse
ne peut désormais lui reprocher. La demanderesse doit dès lors être indemnisée
durant la période pendant laquelle l'appartement est resté vide, soit du 1er
août 2005 au 31 octobre 2007.

H.Dans sa duplique du 30 octobre 2008, la défenderesse
confirme les conclusions de sa réponse. Elle conteste que, suite à la visite de
l'immeuble effectuée le 29 juin 2005 en présence de H., de M. et de l'ingénieur
I., il lui ait été dit que l'immeuble risquait de s'effondrer et qu'il fallait
vider et démonter l'appartement qu'elle souhaitait acquérir. Si l'ingénieur a
laissé entendre ou dit cela à sa mandante, celle-ci l'a tu à la défenderesse.
Entre les fonds mis à disposition par la banque et ceux de sa caisse de
pensions, la défenderesse disposait de suffisamment d'argent pour acquérir
l'appartement le 30 septembre 2005, ainsi que pour entreprendre les travaux de
rénovation qu'elle envisageait. La pourriture de l'appartement et la nécessité
de le démolir entièrement puis de le reconstruire ne lui ont été révélés
qu'après l'acte de vente conditionnel. La découverte de ces éléments et la
méconnaissance des coûts ainsi occasionnés l'ont conduit à différer puis à
renoncer à l'acquisition définitive.

I.Outre le dépôt de pièces littérales par les parties ainsi
que de celles produites sur réquisitions, l'administration des preuves a porté
sur l'audition des témoins H., T., I. et U. Il y sera revenu ci-dessous pour
autant que de besoin.

Dans
leurs conclusions en cause, les parties développent leurs thèses respectives.

Interpellés
par la juge instructeur pour savoir s'ils acceptaient que le jugement soit
rendu par voie de circulation ou s'ils souhaitaient au contraire que la cause
soit citée pour plaidoiries et jugement, la demanderesse a sollicité une
audience de plaidoiries.

J.Lors de l'audience du 13 décembre 2010, les parties ont
plaidé.

C O
N S I D E R A N T

1.La société demanderesse réclame le paiement d'une somme
de 45'202.60 francs. La valeur litigieuse fonde donc la compétence de l'une des
Cours civiles (art.21 litt.aOJN). Les parties ont
leurs siège et domicile dans le canton de Neuchâtel, si bien que le for n'est à
juste titre pas contesté (art.3 al. 1litt.a LFors).

2.Les parties ont conclu le 20 juillet 2005 une vente
immobilière conditionnelle et avec effet différé. La vente était conclue
"à la condition suspensive du paiement du prix de vente comme spécifié
[]". Trois avenants ont successivement été signés entre parties, prolongeant
l'échéance prévue dans l'acte initial, sans aucune autre modification de
celui-ci. La vente immobilière n'est cependant pas arrivée à chef. Il convient
de déterminer si la non-conclusion du contrat est imputable à la défenderesse,
comme le soutient la demanderesse et, cas échéant, de déterminer quel droit à
la réparation du dommage il en découlerait.

3.Selon l'article151 CO, le
contrat est conditionnel, lorsque l'existence de l'obligation qui en forme
l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al.1). Il ne
produit d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les
parties n'ont pas manifesté une intention contraire (al.2). Les ventes
conditionnelles d'immeubles ne sont inscrites au registre foncier qu'après
l'avènement de la conclusion (art.217 al.1 CO). La loi n'admet que les
conditions suspensives pour les ventes immobilières (ATF129 III 264:
cas d'une promesse de vente, assortie d'un droit d'emption, considérée en
l'espèce comme une vente immobilière conditionnelle). L'article 156 CO prévoit
encore que la condition est réputée accomplie quand l'une des parties en a
empêché l'avènement au mépris des règles de la bonne foi. Dans l'arrêt129 III 264précité, la raison d'être de la condition prévue dans la convention était de
permettre au demandeur-acquéreur de l'immeuble de trouver l'argent pour payer
le solde du prix de vente et, s'il n'y parvenait pas, de renoncer à
l'acquisition de l'immeuble.

Une
condition est dite postestative lorsque sa réalisation dépend de la volonté d'une
des parties (Pichonnaz, Commentaire romand, no 29 adart.151 COet no 1ss ad art.155 CO). La condition est
purement potestative lorsque la volonté d'une partie peut s'exercer de manière
arbitraire; une condition est dite potestative limitée lorsque la volonté de la
partie doit s'exercer dans certaines conditions ou en fonction de certains
critères prédéfinis. Toutefois, même dans cette hypothèse, le poids de
l'engagement assumé par la partie dont dépend l'avènement de la condition est
variable. Dans un contrat bilatéral, le contrat soumis à condition potestative
pure est valablement conclu, puisqu'il lie une partie alors que l'autre peut
s'en libérer si elle le souhaite (condition résolutoire) ou au contraire
décider d'être liée (condition suspensive). La distinction entre les deux types
de condition potestative a une portée restreinte à l'examen des motifs pour le refus
de provoquer l'avènement de la condition (Pichonnaz, op.cit., no 2 à 7
ad art.155 CO et no 13 adart.156 CO). En d'autres
termes, la portée que l'on donnera à la contestation potestative (purement
potestative ou potestative limitée) permettra de déterminer si la volonté de la
partie concernée peut s'exercer de manière totalement arbitraire ou si elle est
limitée par un certain nombre de critères prédéfinis, comme celui de la bonne
foi, hypothèse dans laquelle la situation est analogue à celle de l'article156 CO.

Pour
qu'un comportement viole les règles de la bonne foi, il faut qu'à la lumière du
principe de la confiance, une partie ait l'obligation d'avoir un certain
comportement ou une abstention, en particulier parce qu'elle a créé une attente
justifiée de l'autre partie. Tel est notamment le cas, pour le Tribunal fédéral,
si une partie a un comportement contraire au contenu du contrat conditionnel
(ATF117 II
273cons.5c, JT 1992 I 290; TF, SJ 1998 p.158ss). Pour les conditions
purement potestatives, la partie qui peut se déterminer est totalement libre de
le faire ou non; même si elle refuse de le faire sans justes motifs, elle ne
viole pas les règles de la bonne foi, puisque l'autre partie savait que tel
était son droit. Pour les conditions potestatives limitées, le déclarant a
limité son libre arbitre en acceptant, le plus souvent tacitement, qu'il ne se déciderait
pas de manière arbitraire, mais donnerait une motivation objective; à défaut,
il viole les règles de la bonne foi en frustrant l'attente qu'il a créée (Pichonnaz,
op.cit. no 13 adart.156 COet les références
citées). Les limites du comportement autorisé ou interdit dépendent d'une analyse
des circonstances concrètes, mais surtout de la nature de la condition
envisagée. Le Tribunal fédéral considère que le comportement n'a pas besoin
d'être intentionnel, il suffit qu'il viole le principe de la confiance
réciproque pour être contraire à la bonne foi. Il convient cependant de ne pas
interpréter l'article156 COtrop largement
puisqu'en convenant d'une condition, les parties ont pris en compte l'existence
d'un risque qu'elles doivent assumer et n'ont pas d'obligation de favoriser
l'avènement de la condition (Pichonnaz, op.cit., no 14 et 15 ad art.156
CO).

4.Les règles sur la garantie dans le contrat de vente sont
en principe de droit dispositif. Les parties peuvent donc y déroger,
expressément ou tacitement. Elles peuvent aggraver la situation du vendeur ;
mais, le plus souvent, elles l'améliorent par des clauses exclusives ou
limitatives de responsabilité. Pour être reconnues, il faut que ces clauses
correspondent effectivement à la volonté des parties (Tercier/Favre, Les
contrats spéciaux, 4ème édition, Zurich, 2009, no 891, p.131). Lorsque la
volonté réelle et commune des parties ne peut être constatée, la clause
litigieuse doit être interprétée selon le principe de la confiance, ce qui
suppose de rechercher le sens qui pouvait lui être attribué de bonne foi en
fonction de l'ensemble des circonstances (Arrêt du Tribunal fédéral du 20 août
20094A_226/2009,
cons.3.2.2 etTercier/Favre, op.cit., no 895, p.131, et références
citées). Un défaut ne tombe pas sous le coup d'une clause d'exclusion de
garantie d'après une interprétation objective lorsqu'il est totalement étranger
aux éventualités avec lesquelles un acheteur doit raisonnablement compter (ATF130 III 686cons.4.3 et 4.3.1 p.689, JdT 2005 I 247ss, p.249ss). Pour échapper à la clause
d'exclusion de garantie, le défaut inattendu doit compromettre le but
économique du contrat dans une mesure importante. La question est donc de
savoir si l'acheteur doit envisager le défaut d'une nature déterminée dans
l'ampleur alléguée ; par exemple, celui qui acquiert une maison d'habitation ancienne
doit normalement s'attendre à des défauts dus à l'humidité, mais pas à un point
tel que ceux-ci rendent le logis inhabitable (ATF 130 III 686 cons.4.3.1
p.689ss, JdT 2005 I 247ss, p.250).

Pour
être reconnues, les clauses d'exclusion de garantie doivent correspondre à la
volonté des parties, ce qui n'est pas le cas des simples clauses de style qui
sont systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition plus que
par volonté délibérée. En principe, une clause habituelle n'est plus "de
style" lorsque les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Favre,
op.cit., no 895, p.131, et références citées).

Selon
l'article199 CO, toute clause qui supprime ou
restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à
l'acheteur les défauts de la chose. Il y a dissimulation frauduleuse lorsque le
vendeur n'avise pas l'acheteur de l'absence d'une qualité prévue de la chose
vendue malgré l'existence d'une obligation d'informer à ce sujet. En principe,
un tel devoir d'information est reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le
défaut pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par
l'acheteur (4A_226/2009,
cons.3.2.3). En résumé, l'article199 COdevrait
viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de
l'article 28 CO (Venturi, Commentaire romand, Bâle, 2003, ad art.199, no
3, p.1075). Il convient encore de préciser que l'obligation d'informer
présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due
à une négligence même grave ne suffisant pas (Arrêt du Tribunal fédéral précité,4A_226/2009,
cons.3.2.3). De plus, en application de l'article 8 CC, la preuve du dol du
vendeur incombe à l'acheteur (Honsell, Commentaire bâlois, Bâle, 2003,
ad art.203, no 3, p.1128).

5.Il faut tout d'abord déterminer si le défenderesse
pouvait se soustraire à  la conclusion et à l'exécution de la vente.

a) Il
découle de l'interprétation de l'acte notarié intitulé "vente immobilière
conditionnelle avec effet différé" du 20 juillet 2005 que la condition
suspensive devait permettre à l'acquéreuse de finaliser le financement du bien
qu'elle convoitait. L'effet différé de la vente n'était pas destiné à lui
permettre de s'assurer de sa volonté à acquérir le bien. Il ne s'agit donc pas
d'une condition purement potestative mais d'une condition potestative limitée,
celle-ci afférant uniquement au financement du bien. Au titre des modalités de
la vente en effet, l'acte en cause prévoit que l'unité de PPE vendue est
transférée dans son état actuel, bien connu et accepté de l'acquéreuse et exclut
expressément la garantie en raison d'éventuels défauts apparents ou cachés,
sous réserve de l'article199 CO. Il est encore
précisé que l'acquéresse a connaissance de l'affaissement d'un plancher et
qu'elle accepte l'appartement en l'état; la venderesse n'entreprendrait pas de
travaux sur cet objet. Il en découle que le décalage temporel entre la
signature de l'acte notarié et ses effets juridiques ne devait pas servir à des
dernières vérifications quant à l'état de l'objet vendu mais bien à trouver le
financement, comme en témoignent les pièces produites par le notaire V. lors de
son audition. Il en ressort que la Banque W. et la caisse de pensions X. ont
été contactées dès le lendemain de la signature de l'acte notarié afin de
finaliser les détails du financement. Auparavant, en date du 30 juin 2005, les
démarches auprès de la CVAL avaient d'ores et déjà été effectuées. Par la
suite, la défenderesse s'est comportée vis-à-vis de l'extérieur comme
propriétaire du lot de PPE acquis, commandant des travaux de rénovation,
participant aux assemblées de la copropriété et chargeant déjà auparavant la
courtière de négocier le départ des locataires par exemple, quand bien même
elle n'était juridiquement pas encore propriétaire. Ce comportement n'est pas
celui d'un acquéreur potentiel qui sait que son acquisition est encore soumise
à d'autres vérifications ou qui estime être totalement libre de renoncer à
l'affaire. C'est dire qu'au moment de signer l'acte notarié du 20 juillet 2005,
les parties avaient la ferme intention de conclure et que la conclusion
définitive du contrat, suite à l'avènement de la condition suspensive, n'était
plus dépendante que de celle-ci, liée au seul financement du bien. Un tel
aménagement des relations contractuelles devait permettre à l'acquéreuse de trouver
son financement, ce qui lui était favorable puisqu'il lui permettait de
réserver le bien immobilier qui l'intéressait, tout en devant alors chercher de
bonne foi le financement nécessaire.

Subséquemment
au 20 juillet 2005, des motifs liés à la découverte d'un état du bâtiment qui
était moins bon que prévu ont motivé la défenderesse à obtenir des avenants
prolongeant le délai qui lui était imparti pour effectuer le paiement du prix
du vente (témoignage de U. ). Si l'une des raisons pour la conclusion de ces
avenants était bien liée à la question du financement (cette fois des surcoûts
dus aux travaux à entreprendre  témoignage de U.), l'autre raison (s'assurer
de l'état des planchers) était étrangère au motif pour lequel les parties
étaient convenues d'une condition suspensive au contrat de vente. Les parties
ayant prévu qu'"aucune autre modification n'[était] décidée", ces
avenants ne modifient en rien l'appréciation de l'acte notarié initial, selon laquelle
la condition était dépendante du seul financement et que c'est sous l'angle des
efforts consentis pour l'obtention de celui-ci que doit s'examiner la bonne foi
de la défenderesse au sens de l'article156 CO. Or,
au 30 septembre 2005, la somme correspondant au prix de vente était disponible
et aurait pu être versée au notaire instrumentant et l'a même partiellement
été. Les avenants prévoient qu'hormis le report de l'échéance pour le paiement,
aucune autre modification de l'acte de base n'est prévue alors même que la
défenderesse avait rendu le notaire instrumentant, qui a transmis le courrier
au représentant de la demanderesse, attentif au fait qu'elle envisageait
d'annuler la vente. Il faut en déduire que l'ajournement du paiement du prix de
vente était en quelque sorte un moyen de pression dont disposait la
défenderesse pour que la question de l'état du bâtiment soit réglée avec la
copropriété. Le report ne résultait pas d'une volonté bilatérale des
cocontractants de modifier les conditions initialement prévues pour leur
contrat.

b) La
défenderesse était dans l'obligation de se comporter de bonne foi s'agissant de
rendre possible l'avènement de la condition suspensive. En ne faisant pas
verser au notaire le montant du prix de vente, qui était disponible, la
défenderesse en a empêché l'avènement contrairement au principe de la bonne
foi. En effet, la clause de restriction de la garantie ne lui permettait pas de
revenir sur les conditions du contrat initial, d'autant plus que l'unité de PPE
concernée était vendue dans l'état actuel, bien connu et accepté de
l'acquéresse, avec une référence spécifique à l'affaissement d'un plancher et
l'indication selon laquelle la venderesse n'entreprendrait pas de travaux sur
l'objet. Cette clause générale d'exclusion de responsabilité était parfaitement
valable et ne correspondait pas à une simple clause de style puisqu'elle avait
été discutée en même temps que celle des travaux; que l'acquéreuse, sans être
une professionnelle de l'immobilier, n'en était pas moins en sa qualité de
secrétaire de direction, habituée à mener des négociations; qu'elle a visité
l'appartement à plusieurs reprises; qu'elle était accompagnée lors de ses
visites par un courtier en immeubles et des spécialistes (ingénieur lors de la
1ère"auscultation" du 29.06.05 notamment); qu'elle a été
mise en garde par rapport à l'état général de l'immeuble et plus
particulièrement aux possibilités d'affaissement du plancher, M. ayant été
clair et n'ayant rien caché; qu'elle a compris ces mises en garde; que le prix
de vente a été fixé en tenant compte du fait qu'on ne savait pas, vu l'état de
l'immeuble, où la défenderesse "allait atterrir"; que la fixation du
prix de vente à un montant dépassant à peine l'estimation cadastrale est une
preuve supplémentaire du fait que les parties et en particulier l'acquéreuse
connaissaient l'état de l'immeuble, même si tous les contours des problèmes qui
sont apparus par la suite n'étaient pas encore connus; que du reste les photos
du 29 juin 2005 déposées par le témoin I. ne laissaient pas de doutes sur le
potentiel de risques  ensuite avérés  liés à l'état général et que finalement
le constat du 17 août 2005 ne fait qu'expliquer les déformations visibles
avant, qui devaient être connues ou suspectés et qui auraient dû enjoindre la
défenderesse à la plus grande prudence avant de s'engager, que les frais soient
ensuite les siens ou ceux de la PPE. C'est typiquement dans ce genre de
situation que les clauses d'exclusion de la garantie prennent tout leur sens.
Bien comprise et acceptée par l'acquéresse, celle-ci se trouvait liée par la
clause de restriction. Le risque pris par le vendeur était alors celui que
l'acheteur ne trouve pas le financement et non pas celui lié à l'état de
l'immeuble. Finalement, on rappellera encore que la cause du différé de la date
de paiement du prix de vente est clairement liée au financement du bien
puisque, selon un courriel adressé par H. à M. le 8 juillet 2005, "la date
du paiement reste différé, la caisse de pensions ne peut pas faire le versement
immédiatement et la banque refuse de payer tant que les fonds propres ne sont
pas chez le notaire".

Ainsi,
le contrat conclu le 20 juillet 2005 sous condition et avec effet différé n'a
pas pu déployer ses effets du fait que la défenderesse n'avait, contrairement
aux règles de la bonne foi, pas versé le montant pourtant disponible au 30
septembre 2005 du prix de vente, utilisant la condition suspensive  prévue
pour le seul financement du bien - pour se dédire d'une opération dont elle
mesurait, au fur et à mesure de la découverte de défauts pourtant exclus de la
garantie, mieux les risques. Le motif pour lequel la condition n'a pas été
remplie ne résultait pas de l'impossibilité de payer le prix de vente convenu,
mais bien des défauts (exclus) découverts, puis par ricochet du surcoût qui en
découlait, ce que la défenderesse admet elle-même dans ses conclusions en cause.
Or, ce n'est pas ce financement-là que la condition suspensive devait permettre
d'assurer.

7.a)
Lorsque les critères de l'article156 COsont
remplis, la condition est réputée réalisée, cette fiction légale impliquant que
les obligations qui découlent de l'acte conditionnel existent ou cessent selon
le type de condition (Pichonnaz, op.cit. no 17 ad art.156 CO). Si l'acte
générateur d'obligations est assorti d'une condition suspensive, les parties
ont une action en exécution des obligations. Partant, il n'y a plus d'action en
dommages-intérêts pour inexécution possible, que ce soit en vertu de l'article
97 CO ou 41 CO. En revanche, comme l'article156 COest un cas d'application de l'article 2 CC, d'autres conséquences juridiques
peuvent parfois être plus appropriées pour les parties; ainsi dans certaines
hypothèses, il est possible d'envisager un concours avec une violation positive
du contrat fondée sur 97 CO (Pichonnaz, op.cit. no 19 ad art.156 CO).

En
l'espèce, la conséquence ordinaire, soit l'action en exécution (art.107 CO), de
l'empêchement contrairement aux règles de la bonne foi d'une condition
suspensive n'était pas adaptée. Elle n'a du reste pas été choisie par la
demanderesse, le bien immobilier étant finalement scindé en deux appartements, tous
deux loués à des tiers. C'est donc dans une violation positive du contrat,
rattachée à l'article 97 CO, qu'il faut chercher le fondement de
l'indemnisation due à la demanderesse. Selon cette disposition, lorsque le
créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir
qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à
moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Dans une telle
hypothèse, soit celle de la réparation liée à l'inexécution ou la mauvaise exécution
d'un contrat valable, l'obligation doit être considérée comme contractuelle et
le créancier a en principe droit à l'indemnisation de son intérêt positif au
contrat, c'est-à-dire de son intérêt à l'exécution régulière et complète du
contrat (dommages-intérêts positifs). Le créancier doit alors être placé dans
la situation qui serait la sienne si son débiteur avait exécuté l'intégralité
du contrat conformément aux clauses de celui-ci et aux modalités stipulées ou
statuées par la loi (Thévenoz, Commentaire romand, no 33 ad art.97 CO). Cette
situation s'écarte de celle du contrat qui n'est pas venu à chef, sans que les
parties aient prévu une condition suspensive dont l'avènement a été empêché
contrairement aux règles de la bonne foi. L'intérêt négatif correspond alors à
l'intérêt du cocontractant à la bonne exécution des obligations
précontractuelles de l'autre partie et, en cas de violation de celles-ci, à
être placé dans la situation qui aurait été la sienne sans l'existence de ces
pourparlers précontractuels.

En
l'espèce, en raison de l'article156 CO, la
demanderesse devra être placée dans la situation qui aurait été la sienne si le
contrat avait été conclu, la condition étant réputée advenue, les
dommages-intérêts pouvant alors comprendre notamment la valeur de la prestation
inexécutée, mesurée souvent par le coût supplémentaire ou la moins-value
engendrée par une opération de remplacement (Deckungsgeschäft), le gain manqué
sur l'exploitation économique ou la commercialisation subséquente de la prestation,
le dommage causé à d'autres biens du créancier, etc. (Thévenoz, op.cit.,
no 34 ad art.97 CO). On rappellera à ce titre que le mode de calcul du dommage
relève du droit (arrêt du Tribunal fédéral du 4 juillet 2007,4A_122/2007,
cons.4.3) et que le juge applique celui-ci d'office. Les allégués de fait sont
suffisants pour appliquer la méthode substituée, soit celle des
dommages-intérêts positifs et non celle des dommages-intérêts négatifs plaidée
par la demanderesse, toutes deux relevant du droit commun, puisque le prix de
vente, les charges de la PPE et le début des baux des nouveaux locataires ont
été allégués. La défenderesse disposait aussi de tous ces éléments de fait lui
permettant de contester l'existence du dommage et sa quotité, quel que soit le
mode de calcul du dommage (voir arrêt du Tribunal fédéral4A_122/2007précité).

b)
La demanderesse compte à tort dans son dommage le manque à gagner lié au départ
des locataires et concierges qui occupaient l'appartement vendu avant que
celui-ci ne fasse l'objet du contrat entre parties. Il a été établi que le
départ anticipé des locataires des lieux a été négocié avec ceux-ci afin que
les travaux envisagés par la défenderesse puissent commencer le plus rapidement
possible, ce qui arrangeait tout le monde. Leur départ était en outre
indispensable à l'exécution du contrat, déterminante dans l'optique de la
fixation de dommages-intérêts positifs. Ce départ s'inscrivait donc dans la
perspective de l'exécution du contrat. En revanche, si le contrat avait été
exécuté, la venderesse aurait perçu le prix de vente, soit 310'000 francs, qui
portaient intérêt dès la réception du capital, au plus tard au 31 janvier 2006,
dernière échéance reportée. Evalué à 5% selon le taux légal (Marchand,
Intérêts et conversion dans l'action en paiement, no 21 p.79), exigible comme
intérêt compensatoire dès la survenance des conséquences financières du fait
dommageable, l'intérêt sur cette somme s'élève à 1'291,65 francs par mois, que
l'on peut schématiquement répartir à hauteur d'une moitié entre chacun des
appartements finalement créés par la demanderesse (l'un représentant 92/1000èmes
et l'autre 90/1000èmes de part de copropriété). Ainsi, le dommage s'élève à
1'291,65 francs par mois du 1er février 2006 (lendemain de la dernière échéance
reportée) au 28 février 2007, soit treize mois, puis à 645,85 francs du 1er
mars (un appartement loué dès le 1er mars 2007 et le rendement locatif remplace
l'intérêt) au 31 octobre 2007 (le deuxième appartement est loué depuis le 1er
novembre 2007), soit sur huit mois, ce qui représente un total de 21'958,25
francs (Fr. 16'791,45 + Fr. 5'166,80). S'y ajoutent les charges de copropriété
par 5'659,65 francs par an (base 1.7.06 au 30.6.07), reportables en plein sur
treize mois et par moitié sur huit mois (répercuté sur le loyer dès la
relocation), soit un total de 8'017,85 francs (Fr. 6'131,30 + Fr. 1'886,55).
Cumulés, ces montants correspondent à celui de 29'976,10 francs. Les intérêts
moratoires sur cette somme  qui a fait l'objet d'une mise en demeure qualifiée
par l'envoi du commandement de payer du 8 mai 2006 déjà - seront alloués au
taux de 5 % dès l'échéance moyenne de ces prestations périodiques, soit dès le
15 août 2006 sur 22'922,75 francs et dès le 1erjuillet 2007 sur
7'053,35 francs. La d.enderesse sera donc condamnée à verser ces montants. En
effet, si le contrat avait été conclu, la demanderesse aurait reçu le prix de
vente de 310'000 francs et n'aurait plus eu à assumer les charges de la
copropriété par étage. Elle n'allègue pas d'autres produits qu'elle aurait
touchés, respectivement d'autres charges qu'elle n'aurait pas eues si le
contrat avait été effectivement conclu. En vertu du principe selon lequel le
lésé doit diminuer son dommage, il faudrait déduire de ce montant les
plus-values par ailleurs réalisées du fait que le contrat avec la défenderesse
n'est pas venu à chef. En particulier, si le bien avait été vendu à un tiers 
ce qu'il n'a finalement pas été -, on aurait déduit la marge nette de la vente,
soit le prix de vente diminué du prix d'achat et du montant des travaux
consentis. Certes, le loyer a augmenté suite à ceux-ci, mais il n'est pas
démontré qu'il est globalement plus élevé qu'auparavant (il s'agissait d'un
"appartement de haut standing" avant la rénovation déjà), compte tenu
des travaux effectués et d'un retour sur investissement à ce titre. En d'autres
termes, il n'est pas allégué ni prouvé que les loyers ont augmenté plus que dans
la mesure qui découle directement des investissements, non contestés. Il n'y a
donc rien à déduire à ce titre.

8.La
demanderesse conclut encore à la mainlevée de l'opposition formée par la
défenderesse au commandement de payer qu'elle lui a fait notifier. Il ne peut
cependant être fait droit à cette conclusion puisque le commandement de payer
est périmé au sens de l'article 88 LP. Il a en effet été notifié le 8 mai 2006,
alors que la demande devant la Cour de céans a été introduite le 6 mai 2008, et
il n'est pas allégué qu'entre cette notification et la présente action, la
créancière aurait agi en mainlevée provisoire, avec pour effet de suspendre le
délai péremptoire d'un an de validité du commandement de payer. Or, ce délai
doit être respecté absolument, même si le débiteur renonce à se prévaloir de
son inobservation. Cette péremption entraînerait la nullité de la saisie (Schmidt,
Commentaire romand de la LP, n.7 ad art.88 LP;Gilliéron, Commentaire de
la LF sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 40 ad art.88 LP). Par
ailleurs, le prononcé d'une mainlevée ne pourrait guérir cette péremption, une
fois qu'elle est atteinte. Il n'y aurait donc aucun sens à prononcer la
mainlevée dans le cadre d'une poursuite qui ne peut pas être continuée, le
risque existant du reste d'induire les parties et l'office des poursuites en erreur.

9.La
demanderesse obtient gain de cause sur le principe ainsi que sur une part
importante du montant qu'elle réclame. Il se justifie dès lors de répartir les
frais de la présente instance à hauteur de trois quarts à charge de la
défenderesse et un quart à charge de la demanderesse. La défenderesse versera en
outre une indemnité de dépens réduite, après compensation partielle, à la
demanderesse.

Par ces motifs,LA IreCOUR CIVILE

1.Condamne
la défenderesse au paiement à la demanderesse d'un montant de 29'976,10 francs,
avec intérêts à 5% l'an dès le 15 août 2006 sur 22'922,75 francs et dès le 1er juillet
2007 sur 7'053,35 francs.

2.Rejette
toute autre ou plus ample conclusion.

3.Met
les frais de la cause, arrêtés à2'610 francset avancés comme suit :

-par
la demanderesse                                    Fr.       2'555.-

-par
la défenderesse                           Fr.            55.-

à la charge de la
défenderesse à raison de trois quarts et à celle de la demanderesse à raison
d'un quart.

4.Condamne
la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de paiement réduite
arrêtée à 3'000 francs, après compensation partielle.

Neuchâtel, le 15 décembre
2010

A. Condition suspensive

I. En général

1Le
contrat est conditionnel, lorsque lexistence de lobligation qui en forme
lobjet est subordonnée à larrivée dun événement incertain.

2Il
ne produit deffets quà compter du moment où la condition saccomplit, si les parties
nont pas manifesté une intention contraire.

II. Empêchement frauduleux

La condition est réputée accomplie quand
lune des parties en a empêché lavènement au mépris des règles de la bonne foi

2. Garantie exclue

Toute clause qui supprime ou restreint la
garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à lacheteur les
défauts de la chose.