ne_gerichte · CACIV.2018.109 · 2019-02-12 · fr
CACIV.2018.109


A.X.________
(ci-après : X.________ ; bailleresse) a conclu en date du 19 juillet
2012 un contrat de bail avec Y.________ (locataire), portant sur un appartement
de deux pièces sis à la rue [aaaa], à Z.________. Le bail débutait le 15 août
2012 et se terminait le 30 août 2013. Sauf résiliation donnée trois mois à
lavance jusquau 20 à midi au plus tard, il se renouvelait tacitement pour une
durée indéterminée, avec possibilité de résiliation trois mois à lavance et
pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Le loyer net
du logement sélevait à 1'000 francs, auxquels sajoutaient des frais
accessoires, perçus sur la base dun décompte, de 115 francs ; le loyer
brut se montait ainsi à 1'115 francs. Les références prises en considération
dans le calcul du loyer étaient un taux hypothécaire de 2.75 % au 2 décembre
2010 et un indice suisse des prix à la consommation (IPC) à 99.7 points
«(07.11 (Base décembre 2010)» et les frais dentretien
de décembre 2009.

B.Le
6 avril 2018, Y.________ a écrit à la bailleresse que le taux hypothécaire de
référence de la Banque Nationale avait diminué depuis la dernière fixation du
loyer, et quil convenait de réadapter celui-ci en conséquence. Se fondant sur
un taux actuel de 1.5 % et un IPC de 98.3 %, il réclamait une baisse de
loyer après compensation de lIPC de 13.6 % dès le 1erjuillet 2018.

Dans un courrier
non daté et non signé, la bailleresse a répondu à Y.________ quelle refusait
de lui accorder la baisse demandée. À lappui de sa décision, elle exposait que
les charges avaient énormément augmenté depuis 3-4 ans ; que le loyer de
lappartement occupé par Y.________ était inférieur aux prix pratiqués dans le
quartier et au loyer de certains studios se trouvant dans limmeuble ; que
ce loyer navait pas évolué depuis 15 ans, malgré divers travaux effectués tant
dans limmeuble que dans le logement occupé par Y.________; quelle-même avait
été disponible pour toutes les demandes du locataire et était intervenue
promptement pour effectuer des réparations ou changer des appareils ménagers
(installation dune machine à laver la vaisselle) ; que Y.________ avait
eu un comportement chicanier lors dune infiltration deau subie en 2017.

C.Le
28 mai 2018, Y.________ a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional
du Littoral et du Val-de-Travers. Devant cette autorité, il a conclu à ce que
le loyer mensuel net soit diminué de 13.6 % dès le 1erjuillet 2018,
la bailleresse concluant pour sa part au rejet de cette requête. Le 14 août
2018, la Chambre de conciliation a délivré lautorisation de procéder aux
parties.

D.Le
10 septembre 2018, lAssociation suisse des locataires (ASLOCA), agissant au
nom et pour le compte de Y.________, a saisi le Tribunal régional du Littoral
et du Val-de-Travers dune demande simplifiée au sens de larticle 244 CPC
tendant à la diminution du loyer mensuel de 13.6 % dès le 1eroctobre 2018 ; à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 864 francs dès
cette date ; à ce que la bailleresse soit condamnée à rembourser le
trop-perçu avec intérêts à 5 % dès cette date, sous suite de dépens.

E.Le
12 septembre 2018, la juge du Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a
transmis la demande à X.________, tout en lui impartissant un délai de 20 jours
pour déposer une réponse écrite, avec ses annexes éventuelles.

F.Le
9 octobre 2018, nayant pas reçu de réponse de la part de X.________, la juge
civile a imparti à cette société un nouveau délai  de 10 jours  pour déposer
sa réponse, tout en lavisant quà défaut, le tribunal pourra rendre la
décision finale si la cause est en état dêtre jugée, ou citer la cause aux
débats principaux.

G.Par
jugement du 5 novembre 2018, la juge civile a dit que le loyer mensuel net de
lappartement litigieux devait être diminué de 13.36 % dès le 1eroctobre 2018 (dispositif, ch. 1) ; fixé le loyer mensuel net de cet
appartement à 866.40 francs dès le 1eroctobre 2018 (ch. 2) ;
condamné X.________ à rembourser les montants perçus en trop dès le 1eroctobre 2018 avec intérêts à 5 % dès cette date (ch. 3), dune part,
et à verser à Y.________ une indemnité de dépens de 600 francs, dautre part
(ch. 4). À lappui de sa décision, la juge civile a considéré que le taux
hypothécaire actuel était de 1.5 % ; que cela entraînait une diminution de
13.04 % par rapport au taux hypothécaire de référence ; quau moment de la
demande de baisse de loyer, l'IPC était de 98.9, soit une différence, en tenant
compte de 40 %, de 0.32 ([99.7  98.9] x 40/100), ce qui représente une baisse
de 13.36 % en application de l'article 270aCO ; que le loyer de
1'000 francs devait donc subir une baisse de 133.60 francs (1'000 x 13.36/100)
dès le 1eroctobre 2018, vu larticle 2 du contrat de bail.

H.X.________
forme appel le 27 novembre 2018 (date du timbre postal). À lappui de sa
démarche, elle expose que son administratrice, non-résidente en Suisse, a pris
connaissance du courrier de la juge civile du 9 octobre 2018 et quelle y a
répondu par e-mail du 27 octobre 2018 ; que si sa réponse à la demande de
Y.________ nétait pas datée ni signée, cétait parce quelle y avait répondu
par courriel du 27 mai 2018. Sagissant de laugmentation des charges
dexploitation de limmeuble et de linstallation dune machine à sécher le
linge, X.________ invite la Cour dappel à se référer à son précédent courriel.
En droit, X.________ fait grief à la première juge davoir violé son droit
dêtre entendue en norganisant pas de débats. Elle allègue en outre que le
taux hypothécaire était de 2.25 % au moment de la signature du bail, et
non de 2.75 %, comme indiqué sur de contrat de bail suite à une erreur de
dactylographie, dune part, et que le coût de la vie avait baissé entre 2012 et
2018, de sorte que lIPC navait pas à être répercuté, dautre part. Enfin,
elle fait valoir que Y.________ navait droit à aucune indemnité de dépens, à
mesure quil était défendu par lASLOCA, laquelle défendait gratuitement ses
membres.

En annexe à son
mémoire dappel, X.________ dépose  en sus du jugement attaqué  un exemplaire
de sa lettre non signée et non datée déjà mentionnée ; lextrait dun
message envoyé le 27 mai 2018 de ladresse électronique X.@gmail.com vers
ladresse électronique ***@yahoo.fr ; limpression dun message envoyé le
27 octobre 2018 de ladresse électronique X.@gmail.com vers ladresse électronique
du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers ; limpression dun
message envoyé le 29 octobre 2018 à 17h41 de ladresse électronique du Tribunal
régional du Littoral et du Val-de-Travers vers ladresse X.@gmail.com, à
teneur duquel le message précité du 27 octobre 2018 avait été lu le 29 octobre
2018 à 07h35.

I.Le
13 décembre 2018, Y.________ conclut au rejet de lappel, faisant valoir que le
dossier du tribunal civil ne contient aucune prise de position de la
bailleresse ; que les documents produits en appel ne peuvent pas être pris
en considération ; que le tribunal civil pouvait renoncer à une
audience ; que le contrat mentionnait expressément que les bases de calcul
étaient celles de 2010, sagissant dune «reprise de bail sans
réduction de loyer au changement de locataires» ; que le motif
tiré de la hausse des charges dexploitation est un fait nouveau quil ny a
pas lieu de prendre en considération ; que lASLOCA ne défend pas
gratuitement ses membres.

J.Le
20 décembre 2018, le juge instructeur a notifié la réponse à lappelante et
informé les parties quil serait statué ultérieurement, sur pièces et sans
débats, le sort des pièces produites au stade de lappel étant réservé.

Dans la mesure où
d'autres précisions de faits sont nécessaires au jugement de la cause, elles
seront apportées dans les considérants qui suivent.

C O N S I D E
R A N T

1.Interjeté
dans les formes et délai légaux, lappel est recevable (art. 308 ss CPC), sous
une réserve ci-après (cons. 5).

2.a)
L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de
nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles
qu'à la double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles
n'aient pas pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé
de la diligence requise. Cette règle sapplique aussi dans les procédures
régies par la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en
matière de bail (arrêt du TF du08.05.2015
[4A_705/2014]cons. 3.2 et 3.3).

En lespèce,
X.________ aurait manifestement pu produire devant la première juge lensemble
des pièces annexées à son appel, à mesure quil sagit de pièces quelle a
elle-même créées. Dailleurs, lappelante nallègue pas quelle naurait pas
été en mesure de produire ces pièces devant la juge civile.

b) Sagissant en
particulier de la réponse envoyée le 27 octobre 2018 par courriel au tribunal
civil, on ajoutera tout dabord quelle navait pas à être prise en compte par
la première juge au premier motif quelle était tardive. En effet, il ressort
du suivi des envois postaux figurant au dossier que la lettre de la juge civile
du 9 octobre 2018 a été notifiée à X.________ le jeudi 11 octobre 2018, de
sorte que le deuxième délai imparti par la juge civile à X.________ pour
produire sa réponse à lappel est parvenu à échéance le lundi 22 octobre 2018.
Lappelante admet dailleurs que cest «tardivement» que son
administratrice a pris connaissance du courrier du tribunal du 9 octobre 2018.
À mesure que les écrits du tribunal ont été envoyés à ladresse de X.________
mentionnée tant dans le contrat de bail quau registre du commerce, cest
manifestement de manière fautive que X.________ na pas respecté le délai
imparti, dont elle na dailleurs jamais demandé la restitution.

De plus, aux
termes de larticle 130 al. 2 CPC, lorsquils sont transmis par voie
électronique, les actes doivent être munis de la signature électronique
qualifiée de l'expéditeur au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature
électronique (SCSE, RS 943.03). Cette notion est définie à larticle 2 let. e
SCSE ; il sagit dune signature électronique réglementée fondée sur un
certificat qualifié. Aux termes de larticle 2 let. c SCSE, une signature
électronique réglementée est une signature électronique avancée (soit une
signature électronique devant être liée uniquement au titulaire, permettre
didentifier le titulaire, être créée par des moyens que le titulaire peut garder
sous contrôle exclusif et être liée aux données auxquelles elle se rapporte de
telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable [art.
2 let. b SCSE]), créée au moyen d'un dispositif sécurisé de création de
signature au sens de l'article 6 SCSE et fondée sur un certificat réglementé se
rapportant à une personne physique et valable au moment de sa création. Or la
transmission électronique faite le 27 octobre 2018 par X.________ au tribunal
civil ne satisfait nullement à ces conditions (également les informations
relatives à la communication électronique publiées sur le site internet de
lEtat de Neuchâtel [www.ne.ch/autorites/PJNE/Pages/CommunicationElectronique.aspx]), ce que
lappelante ne soutient dailleurs pas. Sa réponse du 27 octobre 2018 était
donc irrecevable à ce titre également.

3.a)
Le droit d'être entendu, compris comme l'un des aspects de la notion générale
de procès équitable au sens de larticle 29 Cst. féd., garantit au justiciable
le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, de
prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se
déterminer à son propos, dans la mesure où elle l'estime nécessaire. La
notification d'un acte doit permettre au destinataire de prendre connaissance
de cette communication et, le cas échéant, de réagir à cet acte (ATF 139 II 489cons. 3.3 ;139 I
189cons. 3.2 ; arrêt du TF du27.08.2018
[5A_570/2017]cons. 4.1).

En matière de
diminution du loyer en cours de bail (art.270aCO), le juge statue selon lesrègles de la
procédure civile simplifiée (art. 243 al. 2 let. f CPC ;Bohnet,
CPra Actions, § 74, N. 8) et la maxime inquisitoire sociale est applicable
(art. 247 al. 2 let. a CPC ;Bohnet,op. cit., § 74, N. 9).
Si la demande n'est pas motivée, le tribunal la notifie au défendeur et cite
les parties aux débats ; si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai
au défendeur pour se prononcer par écrit (art. 245 CPC) ; lorsque les
circonstances l'exigent, le tribunal peut tenir des audiences d'instruction
(art. 246 al. 2 CPC). Que la demande soit motivée ou non, le tribunal ne peut
en principe pas rendre une décision sur le fond sans avoir tenu une audience de
débats principaux (Hauptverhandlung), qui est en principe publique (art.
54 CPC). Le droit fondamental à la tenue d'une audience publique est ainsi
assuré. Cela étant, les parties peuvent d'un commun accord renoncer aux débats
principaux (art. 233 CPC par renvoi de l'art. 219 CPC). La loi ne prescrivant
aucune forme, une renonciation par actes concluants n'est pas exclue. Dans la
mesure toutefois où des droits fondamentaux sont en cause (droit d'être entendu
; droit à la tenue d'une audience publique), une telle renonciation ne saurait
être admise à la légère ; en particulier, lorsqu'une partie n'est pas
assistée par un avocat, le tribunal doit l'informer qu'il statuera sur le vu
des écritures à moins qu'elle ne sollicite expressément une audience de débats
dans un certain délai (arrêt du TF du03.08.2016
[4A_318/2016]cons. 2.1).

b) En lespèce,
après que X.________ na pas donné suite à son invitation à répondre à la
demande  laquelle était par ailleurs motivée, certes brièvement, mais de
manière suffisante , la juge civile a renouvelé cette invitation près dun
mois plus tard, en précisant que le tribunal pourrait rendre la décision finale
si X.________ devait à nouveau se dispenser de donner suite à son invitation.
Ce faisant, elle sest conformée à la jurisprudence citée plus haut, de sorte
quelle pouvait déduire de la persistance de X.________ à garder le silence que
cette société avait renoncé à la tenue dune audience. Cette conclusion
simpose dautant plus en présence dune société spécialisée dans le crédit, le
placement de capitaux et la location immobilière. Le grief tiré dune violation
du droit dêtre entendu est partant infondé.

4.Au
chiffre 5 de son mémoire dappel, X.________ allègue que le taux hypothécaire
était de 2.25 % au moment de la signature du bail, et non de 2.75 %, comme
indiqué sur de contrat de bail suite à une erreur de dactylographie, dune
part, et que le coût de la vie avait baissé entre 2012 et 2018, de sorte que
lIPC navait pas à être répercuté, dautre part.

4.1a)Lorsque le locataire
demande la diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de
référence, le juge applique la méthode dite relative (ATF 126 III 124cons. 2a et les arrêts
cités), mais en poursuivant son examen rétrospectif jusqu'à la dernière
modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 133 III 61cons. 3.2.2.2 ;
arrêt du TF du06.01.2011 [4A_489/2010]cons. 4.1). Cette
méthode consiste, à partir des bases de calcul de la dernière fixation du
loyer, à examiner comment ces bases ont évolué et si elles justifient une
adaptation du loyer (ATF 120 II 240cons. 2) ; elle
permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux
hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures
non prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du TF
du16.12.2015 [4A_179/2015]cons. 2.1.1). Une
modification de 0.25 % du taux hypothécaire de référence suffit pour modifier
le loyer (art. 13 al. 1 et 2 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]).Il est de jurisprudence bien établie
que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont
réalisés depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du TF du12.11.2004 [4C.236/2004]cons. 2.2 et les références citées).

b)
En lespèce, la dernière fixation de loyer remonte au 19 juillet 2012, soit au
jour de la conclusion du bail litigieux. À cette date,il ressort des données publiées par
lOffice fédéral du logement (OFL) que le taux d'intérêt de référence
applicable aux contrats de bail était de 2.25 %.

c) Pour être
notoire, au sens de larticle 151 CPC, un renseignement ne doit pas être
constamment présent à l'esprit ; il suffit qu'il puisse être contrôlé par
des publications accessibles à chacun (ATF 135 III 88cons. 4.1 ; arrêt du TFdu 01.03.2013 [4A_560/2012]cons. 2.2; cf. égalementATF 138 II 557cons. 6.2). À mesure que lévolution
du taux de référence et du taux d'intérêt moyen fait lobjet dune publication
officielle de la part de lOFL, le taux dintérêt de référence applicable aux
contrats de bail doit être considéré comme un fait notoire. Selon la
jurisprudence, un tel fait na pas à être allégué, ni prouvé ; le juge
peut en outre rechercher et déterminer lui-même le fait notoire, sans amener
les parties à se prononcer sur ce point (ATF 135 III 88cons. 5 ; arrêts du TF du06.09.2016 [5A_812/2015]cons. 5.3 ; du13.05.2013 [1B_368/2012]cons. 2.2). Il sensuit que la Cour
de céans peut retenir, en fait, que le taux hypothécaire était de 2.25 %et non de 2.75 %au jour de la conclusion du bail,
quand bien même la bailleresse na pas introduit valablement ce fait devant le
tribunal civil.

d)
Aux termes de larticle 13 al. 2 OBLF, sil se produit une baisse du taux de
référence, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies
qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancés par une hausse des
coûts. Lorsque le taux de référence diminue, le locataire est en droit de
demander une baisse qui équivaut à la proportion inverse à laquelle le bailleur
aurait eu droit si le taux avait augmenté dautant (ATF 106 II 356cons. 4a)

Le
taux hypothécaire actuel étant de 1.5 %, cela entraîne, par rapport au taux
hypothécaire de référence de 2.25 %, une diminution de 8.26 % (Cpra Bail, 2eédition, Annexe 3.3).

4.2Sagissant de
l'indice suisse des prix à la consommation (IPC), il constitue, avec le taux
hypothécaire, une base de calcul du loyer susceptible dévoluer en cours de
bail (ATF 141 III 245cons. 3.3), de sorte que cest avec
raison que la première juge a tenu compte de son évolution. Dailleurs, à
mesure que le contrat mentionnait expressément cet indice, lappelante est
malvenue de prétendre quil ne sagirait pas dune base de calcul du loyer. Au
surplus, elle ne critique pas la manière dont la première juge a pris en compte
cet indice dans ses calculs, de sorte que le grief est mal fondé.

4.3Il y a partant lieu
dadapter comme suit le calcul de la première juge : la diminution de
loyer de 8.26 % pour tenir compte de la baisse du taux de référence doit être
augmentée de 0.32 pour tenir compte de la baisse de lIPC, ce qui représente
une baisse de 8.58 % en application de l'article270aCO. Le loyer étant de 1'000 francs et la
baisse de 82.60 francs, le loyer est ainsi porté à 917.40 francs dès le 1eroctobre 2018.

4.3Certes, lappelante
ne formule pas de conclusion chiffrée. Vu le caractère usuel du calcul
clairement exposé dans les considérants du premier jugement, déclarer le grief
ayant trait au taux hypothécaire au moment de la conclusion du bail irrecevable
relèverait toutefois du formalisme excessif. De même, on ne saurait reprocher à
lappelante de ne pas sêtre référée à une source pour justifier le pourcentage
de la diminution de loyer due à la baisse du taux de référence, puisque ni le
demandeur (dans sa requête du 10 septembre 2018), ni la première juge (dans le
jugement attaqué) ne lont fait.

5.Au chiffre 6 de son
mémoire dappel, X.________ semble alléguer des facteurs compensatoires
consistant en laugmentation des charges dexploitation de limmeuble et en
linstallation dune machine à sécher le linge. X.________ ne fournit toutefois
aucune preuve à lappui de ses allégués  par ailleurs tardifs , ne chiffre
pas lampleur de laugmentation ni le coût de linstallation, pas plus quelle
nindique  explications à lappui  comment et dans quelle mesure ces éléments
viendraient, concrètement  cest-à-dire de manière chiffrée  modifier les
conclusions de la première juge. Lappelantene pouvait pas non plus se contenter
de renvoyer aux allégations ou à largumentation juridique avancées en première
instance ; elle le pouvait dautant  moins quelle navait présenté aucun écrit
recevable devant la première juge.Sur ce point,lappel est infondé, en tant que sa
motivation repose sur des faits qui ne sont pas établis. En labsence de
motivation suffisante et chiffrée (art. 311 al. 1 CPC), il est de surcroît
irrecevable.

6.Lappelante fait enfin valoir que
lintiménavait
droit à aucune indemnité de dépens, à mesure quil était défendu par lASLOCA,
laquelle défendrait gratuitement ses membres.

a)
Aux termes de larticle 95 al. 3 CPC, les dépens comprennent les débours
nécessaires (let. a), le défraiement d'un représentant professionnel (let. b)
et, lorsqu'une partie n'a pas de représentant professionnel, une indemnité
équitable pour les démarches effectuées, dans les cas où cela se justifie (let.
c).

Seul
le défraiement dun représentant professionnel au sens de larticle 68 CPC peut
être pris en considération dans le cadre de larticle 95 al. 3 let. b CPC, à
lexclusion des prestations  facturées ou non  dun autre conseil juridique, même
porteur dun brevet davocat sans remplir la condition de larticle 68 al. 2
let. a CPC (Tappyin: CPC commenté, n. 28adart.
95). En lespèce, la demande du 10 septembre 2018 est certes signée par une
avocate qui nest pas inscrite au rôle officiel du barreau neuchâtelois, ce qui
exclut le droit de lintimé à une indemnité de dépens au sens de larticle 95
al. 3 let. b CPC. Un tel droit existe toutefois en lespèce en application de
larticle 95 al. 3 let. c CPC. En effet, dès lors que le litige opposait une
partie faible  le locataire  à une partie forte  la bailleresse , et vu le
caractère technique de ce litige (voirsupracons. 4), il se justifiait
que lintimé ait recours à un expert. En sollicitant laide de lASLOCA  dont
il est notoire quelle perçoit des frais dinscription et une cotisation
annuelle  plutôt que celle dun avocat autorisé à pratiquer la représentation
en justice devant les tribunaux suisses en vertu de la loi fédérale du 23 juin
2000 sur la libre circulation des avocats (LLCA, RS 935.61), lintimé a limité
lampleur de ses frais de défense, et par là  vu le bien-fondé de sa démarche
sur le principe  les frais devant être mis à la charge de lappelante en
application de larticle 95 al. 3 CPC. Lobjection de lappelante selon
laquelle lintimé naurait pas eu droit à une indemnité de dépens du seul fait
quil était représenté par une collaboratrice de lASLOCA est partant
infondée.

7.Vu lensemble de
ce qui précède, lappel doit être partiellement admis.

7.1Si l'instance d'appel
statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art.
318 al. 3 CPC). En lespèce, il doit être tenu compte du fait que la demande
était justifiée dans son principe ; que la diminution de 13.36 % accordée
par la première juge a été réduite à 8.58 % ; quil ny a pas lieu de
compenser les dépens de première instance, puisque lappelante nest pas
valablement intervenue dans ce cadre. Ces éléments justifient une réduction
dun tiers de lindemnité de dépens arrêtée par la première juge.

7.2a) Comme ce fut le
cas devant le tribunal civil, aucun frais judiciaire ne peut être perçu dans le
cadre de la procédure dappel (art. 53du Décret fixant le tarif des frais, des
émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et
administrative [TFrais,
RSN 164.1]).

b)
Il ne sera pas non plus alloué de dépens, à mesure que chacune des partie a agi
seule dans le cadre de la procédure dappel. Vu le sort de la cause, les dépens
auraient de toute manière été compensés.

Par
ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1.Admet partiellement
lappel.

2.Statuant à nouveau,
reformule comme suit les chiffres 1, 2 et 4 du jugement attaqué :

«   1.  Dit
que le loyer mensuel net doit être diminué de 8.58 % dès le 1eroctobre 2018.

2.  Fixe
le loyer mensuel net à 917.40 francs dès le 1eroctobre 2018.

4.  Condamne
la défenderesse à verser au demandeur une indemnité de dépens de 400
francs ».

3.Confirme pour le
surplus le jugement attaqué.

4.Statue sans frais, ni
dépens.

Neuchâtel, le 12 février 2019

Art.
270aCO

En cours de bail

1Le locataire
peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le
prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée
procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a,
à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en
particulier d'une baisse des frais.

2Le locataire
doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de
30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande,
qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai
prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de
30 jours.

3L'al. 2 n'est
pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en
demande simultanément la diminution.