ne_gerichte · CACIV.2022.4 · 2022-03-31 · fr
CACIV.2022.4


A.a) X.________ AG est une société anonyme inscrite au registre
du commerce du canton de Zoug. Elle est active à divers titres dans le secteur
de limmobilier. La société avait une succursale à Z.________, inscrite au
registre du commerce du canton de Neuchâtel et dirigée par A.________,
vice-directeur.

b)
Y.________ SA était une société anonyme inscrite au registre du commerce du
canton de Berne. Son but était le suivant, selon le registre du commerce :« Transport en tout genre de marchandises et de personnes, prise en
charge de services communaux et de manutentions, de travaux de terrassements,
déconstructions, démolitions, concassage, traitement et commerce de matériaux
de chantier et de construction, ainsi que toute opération liée au
conditionnement, au transport, à lélimination de déchets ; exploitation
de gravières et décharges ; exploitation de garages, location de machines
et engins de manutention, ainsi quachat, vente et location de biens
immobiliers [] ». B.________ a exercé diverses fonctions dans cette
société ; dès avril 2013, il en était seul administrateur et directeur,
avec signature individuelle. La faillite de la société a été prononcée le 11
novembre 2013. B.________ a ensuite poursuivi certaines activités en tant que
responsable dune société C.________ Sàrl.

B.Par contrat de bail du 17 mai 2010 et avenant à ce contrat,
du 22 décembre 2010, X.________ AG, agissant par sa succursale de Z.________,
a remis à bail à Y.________ SA, à partir du 1erjuillet 2010 et pour
une durée minimale de trois ans, renouvelable tacitement, un terrain nu dune
surface de 5'000 m2au lieu-dit D.________, à W.________ (on parle
aussi de« site E.________ »). Le loyer était fixé à 48'420
francs. Le terrain loué était situé sur la parcelle [11111] du cadastre de W.________,
provenant de ce qui était initialement la parcelle [22222] du même cadastre
(non contesté). Pour lusage du terrain par le locataire, le contrat de bail
prévoyait ceci :« Utilisation : Stationnement de véhicules
lourds, bennes et traitement de matériel de chantier ». Selon
larticle 3 du contrat de bail,« [l]autorisation dexercer ser[ait]
obligatoirement requise auprès de lautorité compétente avant le début de toute
activité sur le terrain ». Larticle 11 du contrat de bail avait la
teneur suivante :« La chose louée sera restituée complètement
débarrassée et propre à 12.00 heures au plus tard le lendemain du jour où
expire le contrat de bail ». Lavenant au contrat de bail, du 22 décembre
2010, modifiait la localisation de la surface louée, en relation avec un projet
de mise en commun de certaines installations entre Y.________ SA et F.________
SA, et précisait que la localisation définitive serait déterminée dentente
entre les parties si ce projet se réalisait.

C.a) Depuis 2010 environ, Y.________ SA et la société F.________
SA, qui est devenue ultérieurement propriétaire des parcelles voisines,
articles [33333] et [44444] du cadastre de W.________ (promesse de vente en
2010, puis vente en 2015), ont formé le projet de créer et/ou exploiter en commun,
sur les terrains dont il est question ici, des installations destinées au tri
des déchets de chantier. Le projet comprenait celui de créer avec B.________
une société anonyme dédiée à cette activité de tri.

b)
Y.________ SA a fait usage du terrain qui lui était loué par X.________ AG, en
y déployant certaines activités ; le 1erseptembre 2010, le
Service cantonal de lénergie et de lenvironnement (ci-après : SENE) lui
a écrit que ses activités étaient soumises à autorisation, laquelle dépendait
de laménagement du site, qui devait faire lobjet dun permis de construire,
et quune activité provisoire avait été admise par le SENE, à des conditions
que la société navait pas respectées.

c)
F.________ SA a obtenu un permis de construire en 2012, pour laménagement de
la parcelle [55555] du cadastre de W.________ quelle occupait, ainsi que de la
parcelle [11111] louée par Y.________ SA ; les aménagements étaient une
condition pour lautorisation dexploitation relative au tri de déchets ; Y.________
SA devait se charger des aménagements sur sa parcelle, ce quelle na pas
fait ; F.________ SA a, quant à elle, aménagé sa parcelle et été autorisée
à effectuer du tri et du stockage provisoire de déchets de chantier.

d)
Après une étude de marché et le constat, par F.________ SA, que lactivité
envisagée en commun avec Y.________ SA nétait pas rentable, elle a abandonné
lensemble du projet avec cette entreprise.

D.a) Y.________ SA a stocké des déchets sur la parcelle qui lui
était louée.

b)
Le 1erjuillet 2013, la Commune de W.________ a signifié à Y.________
SA larrêt immédiat de toute activité sur le site des E.________ ; elle
précisait que lactivité était considérée comme illégale et serait dénoncée aux
services étatiques et que tous les frais relatifs à larrêt des travaux, ainsi
quà lévacuation et à la remise en état du terrain, seraient supportés par la
société.

c)
Par courrier du 10 juillet 2013, X.________ AG a résilié le bail au 31 du même
mois, en raison du fait que Y.________ SA ne respectait pas« la
condition fixée à larticle 3 [du contrat de bail] qui stipul[ait] que le droit
dexercer [son] activité [était] obligatoirement soumis à laccord de
lautorité ». La bailleresse faisait à Y.________ SA« interdiction
avec effet immédiat de décharger du matériel sur le site »et
constatait« dautre part »que la locataire« utilis[ait]
une surface supplémentaire au moins aussi importante que les 5'000 m2faisant lobjet du bail ». Elle priait Y.________ SA« de remettre
sans tarder cette surface adjacente dans létat initial et de débarrasser tout
[son] matériel sur lensemble du terrain dici au 31 juillet 2013 ».

d)
Le 14 novembre 2013, le SENE a écrit à Y.________ SA quune décision serait
rendue sous peu« pour exiger la cessation immédiate de toutes
activités dexploitation illégale dune installation de traitement des déchets
sur le site des E.________, biens-fonds No [66666] et [11111] du cadastre de W.________,
lévacuation de tous les déchets figurant sur le site, selon la filière requise
par leur nature, vers des installations de reprise autorisées et la remise du
terrain en létat antérieur ».

e)
Le 26 novembre 2013, le SENE a encore écrit à X.________ SA quil était prévu
dinscrire la parcelle [11111] dans le cadastre neuchâtelois des sites pollués,
lactivité déterminante étant« Remblai de déchets de chantier
minéraux, dépôt de déchets de chantier divers et bennes de déchets »,
le volume des déchets étant de« 1-4'000 m3»pour
la« Période dexploitation / de stockage de 2011 environ à 2013 ».
La lettre précisait que les équipements nécessaires au stockage temporaire et
sécurisé de déchets navaient pas été réalisés,« suivant les exigences
du permis de construire communal SATAC 14082 du 6 février 2012 »et
quon ne sattendait« à aucune atteinte nuisible ou incommodante pour
lenvironnement ; dès lors, aucune investigation du site ne ser[ait]
demandée par le Canton en létat de la situation ».

E.Une procédure pénale a été ouverte contre B.________ en
raison de lactivité de stockage de déchets et dexploitation dune décharge,
exercée sans autorisation. Une ordonnance pénale a été rendue le 19 février
2016, condamnant le prévenu pour des infractions à la législation sur la
protection de lenvironnement et le traitement des déchets et lui reprochant,
en fait, davoir, du 19 juillet au 13 décembre 2013 à tout le moins, exercé 
en qualité de gérant de Y.________ SA, puis de C.________ Sàrl  une activité
de stockage de déchets alors quil nétait pas au bénéfice des autorisations nécessaires.
Le prévenu a fait opposition. Par jugement du Tribunal de police de Neuchâtel
du 8 septembre 2016, B.________ a été condamné à une peine pécuniaire avec
sursis et à une amende, pour les infractions qui lui étaient reprochées. Suite
à des recours du prévenu, ce jugement a été confirmé par la Cour pénale, puis
par le Tribunal fédéral.

F.a) Selon une promesse de vente immobilière conditionnelle du
30 juin 2016, X.________ SA a promis de vendre la parcelle [11111] à G.________
SA, sous la condition que la seconde obtienne un permis de construire des
locaux,« avec place de stockage et valorisation de matériaux »;
G.________ SA sengageait à déblayer les déchets présents et à partiellement
assainir le sous-sol, pour des montants forfaitaires denviron 610'000 francs
au total, qui pourraient être compensés avec le prix de vente (acte
notarié ;« déblaiement des déchets en surface »,
pour un montant forfaitaire de 467'345.60 francs selon une offre de G.________
SA, et 172'654.40 francs pour« un assainissement partiel, en sous-sol,
de la plateforme », comprenant« le débarras des matériaux
pollués », selon une estimation de la même ; le montant de
610'000 francs est celui qui a été allégué par X.________ SA, mais il résulte
apparemment dune lecture erronée de lacte, car les 610'000 francs sont le
prix de vente, après déduction des montants forfaitaires mentionnés plus haut
pour lassainissement, soit 640'000 francs en tout).

b)
Le 2 octobre 2015, G.________ SA avait déjà adressé à X.________ SA une facture
de 183'470.40 francs pour la« Dépollution de la parcelle [66666]  W.________ »,
en surface.

c)
Le 17 décembre 2015, X.________ SA avait en outre vendu la parcelle [33333] à F.________
SA, le règlement du prix intervenant en partie par« Paiement par
compensation de créance de la facture de F.________ SA du 17.12.2015 [] pour
la remise en état de la parcelle », pour un montant de 165'570 francs.

G.a) Dans lintervalle, la faillite de Y.________ SA a été
prononcée le 11 novembre 2013.

b)
Dans le cadre de la faillite, X.________ AG a obtenu ladmission en troisième
classe de létat de collocation dune créance en sa faveur dun montant total
de 2'008'151 francs.

c)
La même a ensuite obtenu la cession en sa faveur de droits de la masse, selon
position no 27 de linventaire (estimée« pour mémoire ») :« Action en responsabilité pour un montant indéterminé  contre tous
les organes et toutes les personnes responsables  qui lors de la fondation,
ladministration, la gestion ou la révision de la société, ont causé un dommage
en manquant intentionnellement ou par négligence à leurs devoirs, selon les
articles 752 et suivants du CO ».

H.Le 22 novembre 2016, X.________ AG a engagé une procédure de
preuve à futur. Par ordonnance du 21 février 2017, le Tribunal civil a désigné
un expert pour dresser létat des matériaux se trouvant en surface et dans le
sous-sol des bien-fonds [11111] et [33333] du cadastre de W.________. Lexpert
a déposé un rapport du 29 mai 2017 et un complément du 20 décembre 2017.

Selon
lestimation de lexpert, les coûts« pour la dépollution en surface et
en sous-sol »des parcelles [11111] et [33333] sélevaient« à
environ CHF 2 millions à 2,5 millions », dont« environ CHF
1,2 millions à 1,4 millions »pour la dépollution en surface (les
frais dassainissement des dépôts étaient chiffrés à 1'414'475 francs et les
coûts estimés pour lassainissement du sous-sol sélevaient à 1'207'882 francs,
soit au total 2'622'357 francs). Lexpert indiquait que le volume de certains
tas navait pas pu être calculé, car« ils [étaient] actuellement
presque entièrement recouverts par des tas de lentreprise F.________ SA »,
et que lorsquil avait effectué les relevés en avril 2017, sur la parcelle [11111],« certains tas étaient presque entièrement recouverts par des tas qui
étaient déposés à la base sur la parcelle de lentreprise F.________ SA. Il
nétait pas possible de déterminer les appartenances et les qualités exactes
des tas en question ». Dans les dépôts, la présence de polluants, soit
des métaux lourds, des hydrocarbures et une« somme des HAP et
benzo(a)pyrène », avait été constatée. Lexpert écrivait en
outre :« Dans le cadre de la preuve à futur [] nous ne pouvons
constater létat du site avant larrivée de Y.________ SA ».

I.X.________ SA a agi en conciliation contre B.________, devant
la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du
Val-de-Travers. Elle concluait à ce que le défendeur soit condamné à lui verser
2'622'357 francs, plus intérêts, sous suite de frais et dépens. Le défendeur a
conclu au rejet de la demande. La conciliation a été tentée, sans succès, et
une autorisation de procéder a été délivrée le 5 novembre 2018.

J.a) Le 20 décembre 2018, X.________ SA a déposé devant le
Tribunal civil une demande contre B.________, en concluant à la condamnation de
celui-ci à lui verser la somme de 2'000'000 francs, plus intérêts à 5 % dès le
10 juillet 2013, ainsi quà lui rembourser les frais de la procédure de preuve
à futur, par 21'595.95 francs, et ceux de la procédure de conciliation, par 500
francs, sous suite de frais et dépens. Elle alléguait, en substance, les faits
déjà résumés plus haut.

b)
Dans sa réponse du 24 mai 2019, B.________ a conclu au rejet de la demande,
avec suite de frais et dépens. Il alléguait notamment quau 22 décembre 2010,
le terrain dont il était question était déjà saturé de tas de déchets provenant
des chantiers de la demanderesse, que des gravats avaient aussi été déplacés
sur le site exploité par Y.________ SA et que, sur place, se trouvaient déjà
des cuves de rétention deaux de surface mises sous terre par F.________ SA. La
situation avait toujours été tolérée par tous les intervenants, y compris les
autorités, qui avaient autorisé les activités du projet de centre de regroupement
et de tri des matériaux de chantier, sous réserve de quelques aménagements
faisant partie du permis de construire délivré à F.________ SA. Le défendeur
rappelait sa faillite et les courriers du SENE des 14 et 26 novembre 2013. Le
contrat passé par la demanderesse avec G.________ SA ne mentionnait pas le
temps, les emplacements et les travaux effectués. F.________ SA, propriétaire
des parcelles [33333] et [44444], avait déjà entrepris des travaux
daménagements et la limite entre les parcelles navait jamais pu être définie,
à mesure que chacun des intéressés utilisait la place approximativement prévue.
La confirmation des travaux de G.________ SA sur la parcelle [33333], voisine
de la [11111], ne permettait pas de déterminer lorigine des déchets se trouvant
sur ces parcelles. Dautres déchets avaient été évacués par F.________ SA, sans
quon puisse savoir depuis où. En procédure pénale, il navait été reproché au
défendeur davoir exercé une activité sans autorisation que pour la période du
19 juillet au 31 décembre 2013. Le coût de remise en état allégué par la
demanderesse portait sur une dépollution totale dun site en zone industrielle
et qui était déjà pollué. Il était impossible de déterminer la provenance des
déchets, tout comme qui les aurait déposés, quand et selon quels volumes, de
nombreuses entreprises ayant aussi eu accès au terrain. La demanderesse navait
pas prouvé avoir subi un quelconque préjudice.

c) La demanderesse na pas déposé de réplique,
mais des explications sur les faits de la réponse, le 7 juin 2019.

K.a) À laudience du Tribunal civil du 30 août 2019, les
parties ont confirmé leurs mémoires et renoncé aux premières plaidoiries.

b)
Le Tribunal civil a entendu le témoin H.________, conseiller communal à W.________
depuis 2008, qui a notamment déclaré quau départ, il y avait eu une demande de
permis de lentreprise F.________, pour un site de concassage de matériaux de
chantier en vue de leur utilisation comme matériaux de construction de
routes ; lentreprise Y.________ était venue se greffer sur ce
projet ; la Commune de W.________ sy était montrée favorable, puis il y
avait eu un désaccord entre les deux entreprises concernées ; la Commune
avait ensuite demandé la mise en conformité du site, puis dénoncé le cas au
SENE ; le site des E.________ était en zone industrielle« depuis
pas mal dannées avant le projet de décharge », et le terrain se
trouvait« donc dans un périmètre à fort risque opan »;
à la connaissance du témoin, il ny avait pas eu, sur le terrain, dautres
entreprises que F.________ et Y.________.

c)
La témoin I.________, hydrogéologue au SENE depuis 2006, a été entendue à la
même audience. Elle a notamment expliqué que le SENE avait reçu, pour préavis,
une demande de permis de construire pour le site des E.________ ; la
demande était faite par lentreprise F.________, mais il y avait un arrangement
avec lentreprise Y.________ ; cette dernière devait aménager lune des
parcelles, laquelle devait servir au concassage de matériaux ; le permis
de construire avait été accordé et lentreprise Y.________ sétait mise à
traiter des déchets, toutefois sans autorisation et sans avoir aménagé le site
selon le permis de construire ; lautorisation de traiter des déchets, qui
était nécessaire, naurait été accordée quaprès laménagement du site ;
linstallation navait pas été réalisée ; lors dune séance, il avait été
indiqué à B.________ ce qui était attendu de lui ; on avait évoqué des
problèmes entre celui-ci et lentreprise F.________, mais cela ne concernait
pas le SENE ; par la suite, plusieurs rappels avaient encore été adressés
à B.________, jusquen 2014 où une décision avait été rendue, le sommant de
cesser ses activités et de remettre le terrain en état ; le cas avait été
dénoncé au Ministère public ; depuis lors, laffaire était un peu restée
en suspens, pour le SENE.

L.a) Le défendeur a ensuite renoncé à lexpertise quil avait
proposée, informant le Tribunal civil de cette renonciation par lettre du 9
mars 2020.

b)
Des dossiers pénaux ainsi que celui de la procédure de preuve à futur ont été
édités devant le Tribunal civil. Le SENE a produit des pièces.

M.a) À laudience du 27 août 2020, le Tribunal civil a entendu
le témoin J.________, directeur commercial et immobilier de F.________ SA de
2006 à 2012, puis retraité. Il a notamment déclaré que son entreprise avait
lintention de créer un centre de tri de déchets de chantier et avait acquis à
cet effet un terrain auprès de la demanderesse. Par la suite, il y avait eu des
contacts avec le défendeur, qui avaient abouti à la création dune société
simple, dans lidée de créer ensuite une société anonyme ; après cela, F.________
SA avait constaté que le tri des déchets, dans le canton de Neuchâtel, se
faisait désormais déjà sur les chantiers et il avait été renoncé au projet, qui
nétait pas rentable ; F.________ SA avait conservé le terrain et y avait
installé des bureaux, ainsi quun dépôt de machines et de véhicules.

b)
A.________ a été interrogé à la même audience, pour la demanderesse. Il a
notamment déclaré quavant que lentreprise Y.________ sinstalle sur la
parcelle quelle avait louée, il y avait déjà eu des dépôts sur le terrain,
mais, à sa connaissance, pas dactivité de tri ou de recyclage de déchets de
chantier ; en particulier, F.________ SA y avait déposé des matériaux
provenant dun chantier réalisé dans les années 1990, mais cela ne concernait
pas la parcelle louée à Y.________ SA ; F.________ SA avait en outre
autorisé un dépôt temporaire à lentreprise K.________, qui avait ensuite été
entièrement débarrassé ; la comparaison entre les courbes de niveau du
terrain entre 2010 et 2015 montrait une différence entre les deux états et
lentreprise Y.________ avait au surplus étendu son activité au-delà de la
surface de location prévue ; cette entreprise avait remblayé une
plateforme et constitué quatorze tas de matériaux ; quand on lui a montré
des photographies, prises en 2016, de matériaux déposés, le témoin a indiqué
quil supposait que F.________ SA avait fait un dépôt de déchets sur ses
parcelles, sans cependant pouvoir en préciser lemplacement exact ; la
société avait peut-être autorisé le dépôt de véhicules sur le terrain.

c)
Également interrogé, le défendeur a notamment déclaré que quand son entreprise
avait loué le terrain en 2010, la parcelle était déjà saturée de déchets ;
il navait alors rien dit à la demanderesse, car il avait« pris les
choses comme ça »; les mouvements de terrain sur la parcelle
louée sexpliquaient, déjà, par le fait quil avait fallu faire des creusages
pour implanter les perches des gabarits des deux immenses halles pour
lesquelles il était prévu de demander un permis de construire, ainsi que par la
construction, par F.________ SA, dun énorme bassin de rétention, lequel avait
provoqué un déplacement des 5'000 m2revenant à Y.________ SA vers
le sud et vers louest.

N.Les parties ont plaidé à laudience du Tribunal civil du 6
novembre 2020.

O.Par jugement motivé du 15 décembre 2021, adressé aux parties
le même jour, le Tribunal civil a rejeté la demande, arrêté les frais de la
cause à 78'284.20 francs et mis ceux-ci à la charge de la demanderesse,
condamnant en outre celle-ci à payer au défendeur une indemnité de dépens de
10'024.70 francs. Les considérants seront repris plus loin, dans la mesure utile.

P.a) Le 26 janvier 2022, X.________ AG appelle du jugement
susmentionné. Elle conclut à son annulation et, en conséquence, à la
condamnation de B.________ à lui verser la somme de 2'000'000 francs, plus
intérêts à 5 % dès le 10 juillet 2013, ainsi quà lui rembourser les frais de
la procédure de preuve à futur, par 21'595.95 francs, et ceux de la procédure
de conciliation, par 500 francs, sous suite de frais et dépens des deux
instances.

b) Dans sa réponse du 3 mars 2022, lintimé
conclut au rejet de lappel, dans la mesure de sa recevabilité, et à la
confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens.

c)
Par courrier du 7 mars 2022, le juge instructeur a indiqué aux parties quun
second échange décritures ne lui paraissait pas nécessaire et quil serait
statué ultérieurement, sur pièces et sans débats, sous réserve du droit de
réplique inconditionnel à exercer dans les dix jours, le cas échéant.

d)
Lappelante na pas répliqué dans le délai fixé.

C O N S I D E R A N T

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, dans une affaire
patrimoniale dans laquelle la valeur litigieuse est plus que largement
supérieure à 10'000 francs, lappel est recevable (art. 311 ss CPC).

2.a) Le mémoire dappel comprend une deuxième partie intitulée« Éléments
factuels », dans laquelle lappelante expose divers faits en rapport
avec la cause, parfois en se référant à des pièces du dossier.

b)
Lintimé relève que, dans cet exposé, on ne sait pas exactement sil sagit de
faits nouveaux ou si létablissement des faits du jugement entrepris est
contesté. Selon lintimé, lappelante se borne ainsi à tenter de substituer sa
propre version des faits à celle du Tribunal civil, sans exposer précisément en
quoi celui-ci aurait retenu des faits de manière inexacte, ni sur quels moyens
elle se fonderait, et elle ne précise pas quels passages du jugement seraient
inexacts. Lintimé en conclut que la partie intitulée« Éléments factuels »est irrecevable, faute dune motivation suffisante.

c)
Lappel doit être motivé (art.311 al. 1 CPC). L'appelant
doit démontrer le caractère erroné de la motivation (ou des motivations
alternatives) de la décision attaquée par une argumentation suffisamment
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance d'appel applique
le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde
instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle
de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à reprendre des allégués de
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit
s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions
juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs.
Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge ou en mettant
le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est
identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, si
elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée, ou
encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance,
elle ne satisfait pas aux exigences de l'article311
al. 1 CPCet l'instance d'appel ne peut pas entrer en matière (arrêt du TF
du19.08.2021
[4D_9/2021]cons. 3.3.1).

d)
En lespèce, il est vrai que, dans la partie intitulée« Élements
factuels »de son mémoire dappel, lappelante se contente dun exposé
qui sécarte de létablissement des faits par le Tribunal civil, sans expliquer
en quoi le raisonnement du premier juge aurait été erroné à ce sujet. La simple
affirmation, au chiffre 23 du mémoire dappel, selon laquelle le premier juge
aurait rejeté la demande« aux termes (sic) dun raisonnement contesté
découlant dune violation de lart.8 CCet42 CO(sic) ainsi que dune
appréciation arbitraire des preuves »ne suffit pas pour respecter les
exigences en matière de motivation de lappel. Des explications figurent
cependant dans la partie« En droit »du même mémoire,
lappelante tentant alors de dire en quoi des faits auraient été établis de
manière erronée par le Tribunal civil. Lexamen des exigences de motivation
doit se faire à la lumière de lensemble du mémoire dappel et il ny a pas
lieu de déclarer irrecevable la partie« Éléments factuels »de ce mémoire.

3.a) Dans les procès soumis à la maxime des débats (art.55 al. 1 CPC), il incombe aux parties, et non au juge,
de rassembler les faits du procès. Les parties doivent alléguer les faits sur
lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de l'allégation subjectif),
produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (art.55
al. 1 CPC) et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge
ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et
contestés (art. 150 al. 1 CPC). Le demandeur supporte le fardeau de
l'allégation objectif (objektive Behauptungslast) et le fardeau de la
preuve (objektive Beweislastd'un fait ; art.8 CC),
en ce sens quil supporte les conséquences de l'absence d'allégation dun fait,
respectivement celles de l'absence de preuve de celui-ci (arrêt du TF du01.09.2021
[4A_606/2020]cons. 4.2.3, qui se réfère auxATF 144 III 519cons. 5.1 et143
III 1cons. 4.1).

b)
Les faits pertinents allégués doivent être suffisamment motivés (charge de la
motivation des allégués) pour que, d'une part, le défendeur puisse dire
clairement quels faits allégués dans la demande il admet ou conteste et que,
d'autre part, le juge puisse, en partant des allégués de fait figurant dans la
demande et de la détermination du défendeur dans la réponse, dresser le tableau
exact des faits admis par les deux parties ou contestés par le défendeur, pour
lesquels il devra procéder à l'administration de moyens de preuve et ensuite
appliquer la règle de droit matériel déterminante. Les exigences quant au
contenu des allégués et à leur précision dépendent du droit matériel, soit des
faits constitutifs de la norme invoquée, ainsi que de la façon dont la partie
adverse s'est déterminée en procédure : dans un premier temps, le demandeur doit
énoncer les faits concrets justifiant sa prétention, de manière suffisamment
précise pour que la partie adverse puisse indiquer lesquels elle conteste,
voire présenter déjà ses contre-preuves ; dans un second temps, si la partie
adverse a contesté des faits, le demandeur est contraint d'exposer de manière
plus détaillée le contenu de l'allégation de chacun des faits contestés, de
façon à permettre au juge d'administrer les preuves nécessaires pour les
élucider et appliquer la règle de droit matériel au cas particulier (arrêt du
TF du03.06.2019
[4A_535/2018]cons. 4.2.1).

c)
Les faits doivent être allégués en principe dans la demande, respectivement
dans la réponse pour les faits que doit alléguer le défendeur, et ils peuvent
l'être dans la réplique et la duplique si un deuxième échange d'écritures est
ordonné, ou, s'il n'y en a pas, par dictée au procès-verbal lors des débats
d'instruction (art. 226 al. 2 CPC) ou à l'ouverture des débats principaux,
avant les premières plaidoiries (arrêt du TF du03.06.2019
[4A_535/2018]cons. 4.2.1).

d)
En lespèce, les arguments de lappelante, dans la partie du mémoire dappel
intitulée« En droit », sappuient très largement sur des
faits que la demanderesse na pas allégués en temps utile, soit dans sa demande
du 20 décembre 2018, étant rappelé quelle na ensuite pas déposé de réplique,
mais seulement des explications succinctes sur les faits de la réponse, puis
quelle na pas allégué dautres faits avant les premières plaidoiries,
auxquelles les parties ont au demeurant renoncé. Par exemple, sagissant de ce
quelle prétend tirer de la promesse de vente immobilière conditionnelle du 30
juin 2016, quelle avait conclue avec G.________ SA, lappelante, en première
instance, na allégué que le fait quelle avait dû y inclure un coût
dassainissement partiel de 610'000 francs dû à la pollution provoquée par le
défendeur sur la parcelle [11111] du cadastre de W.________. Le problème est le
même en rapport avec les faits mentionnés dans le mémoire dappel au sujet de
lacte de vente de la parcelle [33333], du 17 décembre 2015, la
demanderesse nayant allégué en première instance que le fait quelle avait
payé par compensation, dans le cadre de cet acte de vente, une facture de
165'570 francs à F.________ SA, montant correspondant à lassainissement de
larticle [33333] du cadastre de W.________ sur lequel le défendeur avait
exercé son activité illicite. Rien na été allégué en temps utile au sujet
dune mise en demeure du 22 janvier 2015. La demande du 20 décembre 2018 ne
fait aucune mention, ni même allusion, à des relevés de terrain repris sur des
plans dun géomètre, ou à un examen de courbes de niveau. Au sujet des
constatations de lexpert intervenu dans la procédure de preuve à futur, la
demande mentionne seulement quil découle des conclusions de cet expert que le
site avait subi une importante pollution et quun volume extrêmement important
de déchets sy trouvait toujours, le coût de la dépollution, calculé par
lexpert, étant de 2'622'357 francs, alors que lappelante se prévaut en appel
de divers autres faits tirés des rapports dexpertise. Lappelante ne peut pas
prétendre  et elle ne le fait dailleurs pas  que les faits quelle na pas
allégués en première instance et quelle mentionne dans son mémoire dappel
seraient nouveaux, soit postérieurs à la clôture des débats de première
instance, et quils pourraient, à ce titre, être retenus en procédure dappel
(art. 317 al. 1 CPC). Il ne sera donc pas tenu compte des allégués nouveaux,
qui sont irrecevables à ce stade et cest sur la base des allégués formulés en
temps utile quil conviendra dexaminer les critiques que lappelante adresse
au jugement entrepris.

4.a) Un créancier et une société peuvent être l'un et l'autre
lésés par des actions ou omissions des organes de cette société ; dans ce cas,
pour éviter la compétition de leurs actions respectives lors de la faillite de
la société, la jurisprudence a posé que le créancier ne peut
qu'exceptionnellement agir en réparation de son dommage direct ; il le
peut notamment lorsque le comportement de l'organe était illicite aux termes de
l'article41 CO(arrêt du TF du05.02.2019
[4A_407/2018]cons. 2).

b)
Dans le cas despèce, lappelante agit tant en qualité de cessionnaire des
droits de la masse en faillite quen tant que créancière directement lésée par
un acte illicite de lintimé, au sens de larticle41 CO.
Ce cumul est admissible.

5.a) Le Tribunal civil a retenu quen tant que la demanderesse
agissait en qualité de cessionnaire des droits de la masse, en application des
articles754 COet 260 LP, le dommage ne pouvait
pas être tenu pour établi par la seule admission à létat de collocation de la
créance produite par la demanderesse, admission que le défendeur navait aucun
moyen de contester. Le bien-fondé matériel de la créance du cessionnaire admis
à létat de collocation ne pouvait certes pas être examiné par le tribunal dans
le cadre du procès en responsabilité, mais cela ne dispensait pas le créancier
de la charge dalléguer et prouver que les éléments constitutifs de laction en
responsabilité étaient réalisées, en particulier quant à la preuve de
lexistence et de limportance du dommage que lorgane, en manquant à ses
devoirs, aurait causé à la société et du lien de causalité entre le manquement
et le dommage.

b)
Lappelante soutient, en se fondant sur les arrêtsATF 132 III 342et132 III 564,
que le défendeur ne pouvait pas remettre en cause, dans le cadre de laction en
responsabilité, le bien-fondé et la quotité de la créance figurant à létat de
collocation.

c)
Lintimé se réfère aux considérants du jugement entrepris.

d)
En vertu de l'article754 al. 1 CO, les membres
du conseil d'administration et toutes les personnes qui s'occupent de la
gestion ou de la liquidation répondent à l'égard de la société, de même
qu'envers chaque actionnaire ou créancier social, du dommage qu'ils leur
causent en manquant intentionnellement ou par négligence à leurs devoirs.

e)
Le bien-fondé matériel de la créance du cessionnaire admis définitivement à
l'état de collocation ne peut pas être examiné par le tribunal dans le cadre du
procès en responsabilité, fondé sur larticle754
al. 1 CO(ATF
132 III 342cons. 2). Cela ne concerne cependant que la qualité de
créancier du cessionnaire, soit sa légitimation active, que le juge de laction
en responsabilité na pas à examiner, dans la mesure où il appartient aux
autorités de surveillance en matière de poursuites et faillites de déterminer
la légalité de la cession (même arrêt), et il nen reste pas moins quil
appartient au demandeur à laction en responsabilité de prouver (art.8 CC) la réalisation des conditions cumulatives de la
responsabilité des administrateurs envers la société fondée sur larticle754 al. 1 CO, soit la violation d'un devoir, une
faute (intentionnelle ou par négligence), un dommage et l'existence d'un
rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du devoir et la
survenance du dommage (arrêt du TF du26.10.2021
[4A_133/2021]cons. 7.1, qui se réfère à lATF 132 III 342cons. 4.1).

f)
En conséquence et contrairement à ce que soutient lappelante, le simple fait
que la créance quelle fait valoir a été admise à létat de collocation suffit
certes à lui donner la légitimation active, mais pas à démontrer le bien-fondé
de la créance et encore moins sa quotité. Cest à juste titre que le premier
juge a considéré que la demanderesse devait, malgré linscription de sa créance
à létat de collocation et sa qualité de cessionnaire, prouver lexistence et
limportance du dommage que le défendeur aurait causé à la société en manquant
à ses devoirs, ainsi que le lien de causalité entre le manquement et le
dommage. Ainsi, le fait quune créance dun peu plus de 2 millions de francs a
été inscrite à létat de collocation ne suffit pas à sceller le sort du procès.

6.a) Il faut dès lors examiner si les conditions dune
responsabilité de lintimé sont réalisées.

b)
Les conditions de laction fondée sur les articles754
al. 1 COet 260 LP ont déjà été rappelées ci-dessus. Elles sont
équivalentes, en tant quelles sont relevantes pour le cas despèce, à celles
de la responsabilité aquilienne au sens de larticle41
al. 1 CO, lequel prévoit que celui qui cause, dune manière illicite, un
dommage à autrui, soit intentionnellement, soit par négligence ou imprudence,
est tenu de le réparer.

c)
Comme on la vu plus haut, largumentation de lappelante sappuie en grande
partie sur des faits quelle a omis dalléguer en temps utile. Elle sera
examinée dans la limite des allégués formulés en première instance.

6.1.Il
est clair  et dailleurs non contesté  que lintimé a commis des actes
illicites, consistant dans le dépôt non autorisé de matériaux sur le terrain
quil louait à lappelante, voire sur un terrain adjacent ; il a
dailleurs été condamné pénalement pour ses agissements. Il est tout aussi
clair quil a agi intentionnellement. Il ne lest pas moins quil a commis ces
actes en sa qualité dorgane de Y.________ SA, jusquà la faillite de cette
entreprise, ni quils constituaient une violation de ses devoirs dorgane de la
société.

6.2.a)
Le dommage se définit comme une diminution involontaire de la fortune nette,
qui peut consister en une diminution de l'actif, une augmentation du passif ou
un gain manqué. Il correspond à la différence entre le montant actuel du
patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait atteint si
l'événement dommageable ne s'était pas produit. En principe, le lésé doit
prouver avec certitude non seulement l'existence du dommage, mais aussi son
montant, de manière chiffrée (art.42 al. 1 CO;
arrêt du TF du22.07.2021
[4A_66/2021]cons. 5.3.1).

b)
La causalité naturelle entre deux événements est réalisée lorsque, sans le
premier, le second ne se serait pas produit ; il n'est pas nécessaire que
l'événement considéré soit la cause unique ou immédiate du résultat. La
constatation de la causalité naturelle relève du fait. Un fait constitue la
cause adéquate d'un résultat s'il est propre, d'après le cours ordinaire des
choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du genre de
celui qui s'est produit (arrêt du TF du29.06.2021
[4A_342/2020]cons. 7.1.1).

c)
Selon l'article8 CC, chaque partie doit, si la loi
ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son
droit. Daprès la jurisprudence (arrêt du TF du21.12.2021
[4A_254/2021]cons. 4.1), en l'absence de disposition spéciale contraire,
l'article8 CCrépartit le fardeau de la preuve et
détermine quelle partie doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve.
Sil convient en principe de rapporter la preuve stricte d'un allégué, la certitude
absolue n'est pas requise ; de légers doutes peuvent subsister. La partie
chargée de la preuve doit alléguer et prouver, dans la mesure du possible et du
raisonnable, toutes les circonstances qui plaident en faveur de la réalisation
des faits allégués.

6.3.a)
Le Tribunal civil a retenu que le dossier et les débats ne permettaient pas de
contredire le défendeur quand il contestait lexistence dun lien de causalité
entre ses agissements et lentier du dommage, en tant quil soutenait quavant
et pendant le temps quavait duré le bail, des matériaux provenant dautres
entreprises que la sienne avaient été amenés sur le site. Le premier juge a
considéré quil ny avait rien à déduire à cet égard du contrat de bail et de
son avenant (le terrain était loué« dans létat »), ni du
rapport dexpertise (les questions se rapportaient à létat de la parcelle [11111],
accessoirement de la parcelle voisine [33333], dans létat où lexpert les
avait trouvées en 2017), ni du rapport dexpertise complémentaire (dans lequel
lexpert disait notamment quil ne pouvait pas se prononcer sur létat du
terrain et la pollution du sous-sol avant larrivée de lentreprise du
défendeur et quen labsence dune expertise historique  à laquelle il navait
pas procédé , il nétait pas possible didentifier les quantités de déchets et
gravats en lien avec lactivité de cette entreprise). Par ailleurs, les
décisions rendues au pénal, qui sappuyaient sur le constat que le défendeur
avait stocké des déchets et exploité une décharge sans autorisation, du 19
juillet 2013, à tout le moins, au 14 novembre 2013, ne contenaient pas
dévaluation quantitative, même grossière, du volume des matériaux abandonnés
par le défendeur sur le site. Rien de quantifiable ne pouvait être déduit des témoignages
recueillis et les propos du seul responsable de la demanderesse qui avait été
interrogé en procédure ne pouvaient pas être opposés au défendeur. Le premier
juge nestimait ainsi pas pouvoir juger établie, dans son ampleur sinon dans
son principe, la condition de lexistence dun dommage.

b)
Lappelante a allégué, en substance, que lintimé avait commencé dès 2010 à
déposer des déchets de chantier sur les parcelles dont il est question.

Le
1erseptembre 2010, le SENE a écrit à Y.________ SA que ses
activités étaient soumises à autorisation, laquelle dépendait de laménagement
du site, qui devait faire lobjet dun permis de construire, et quune activité
provisoire avait été admise par le SENE, à des conditions que la société
navait pas respectées. La lettre ne précisait pas de quelle activité il était
question, mais il est possible quil sagissait de traiter des déchets de
chantier.

Dans
sa lettre du 26 novembre 2013 à X.________ SA, le SENE évoquait, sagissant de
la parcelle [11111], un« Remblai de déchets de chantier minéraux,
dépôt de déchets de chantier divers et bennes de déchets », avec un
volume de déchets de« 1-4'000 m3»pour la« Période
dexploitation / de stockage de 2011 environ à 2013 ».

La
témoin I.________, hydrogéologue au SENE, a déclaré :« Le permis
[de construire] a été accordé, et lentreprise [Y.________] sest mise à
traiter des déchets, toutefois sans autorisation et sans avoir aménagé le site
selon le permis de construire ». On sait que le permis de construire a
été accordé le 6 février 2012 à F.________ SA.

Selon
les jugements pénaux, la période durant laquelle lintimé a déployé une
activité illicite de dépôt de déchets de chantier sétendait, à tout le moins,
du 19 juillet 2013 au 14 novembre 2013, étant cependant relevé que la première
date a été retenue comme étant le moment à partir duquel le prévenu pouvait se
rendre compte du fait que son activité était illicite, car il avait à cette
date reçu une mise en demeure du SENE de cesser cette activité (cf. le jugement
rendu le 26 octobre 2017 par la Cour pénale). Le 19 juillet 2013 nest
donc pas la date à laquelle lintimé a commencé à déposer des déchets de
chantier sur le site.

En
fonction de ces éléments, il nest pas possible de déterminer exactement à partir
de quand lintimé a déposé des déchets de chantier sur les terrains dont il est
question.

c)
Lintimé, qui a allégué que le terrain était déjà saturé de matériaux en 2010
et que des entreprises tierces avaient aussi, par la suite, déposé des déchets
sur ce terrain, ne peut sappuyer que sur peu de preuves de ces allégués.

Le
conseiller communal H.________ na pas eu connaissance de lactivité dautres
entreprises que F.________ et Y.________ sur les terrains dont il est question,
mais indiqué que ceux-ci étaient en zone industrielle depuis plusieurs années
déjà.

A.________,
interrogé pour la demanderesse, a notamment déclaré ceci :« À ma
connaissance, avant que les Y.________ ne sinstallent sur la parcelle, il ny
avait pas eu sur celle-ci dactivité de tri ou de recyclage de déchets de
chantier. Vous me demandez sil y a eu des dépôts. Oui, il y en a eu. [Des
courbes de niveau sur la parcelle de 7'000 m2de F.________]
montrent le dépôt de matériaux que nous y avons fait lors de la construction de
notre bâtiment à V.________ dans les années 90. Cela ne concerne donc pas la
parcelle louée à Y.________. Sagissant des dépôts toujours, nous en avons
autorisé un à la société K.________. Cétait un dépôt temporaire, de quelques
mois peut-être, qui a été entièrement débarrassé »(le témoin se
référait ensuite à des relevés de courbes de niveau effectués en 2010 et 2015
pour en déduire que ce quon avait« trouvé sur la parcelle »provenait de lentreprise Y.________, laquelle avait aussi étendu son activité« au-delà
de la surface de location prévue »). Lintéressé a donc admis que son
entreprise avait elle-même, dans les années 1990, déposé des matériaux sur un
terrain du secteur, sans quil précise exactement sur lequel (était-ce sur la
parcelle [33333], vendue ensuite à F.________ SA ?), et que lappelante
avait accepté quune entreprise tierce effectue des dépôts temporaires sur un
terrain non spécifié (même si lintéressé soutient que le dépôt a ensuite été« entièrement
débarrassé », on peut envisager quil ne la pas été jusquau dernier
gravier). Par ailleurs, lactivité de lintimé sur les terrains a cessé au plus
tard en 2014 et les relevés de courbes de niveau effectués en 2015 ne sont donc
pas déterminants.

Lexpert
qui a examiné le site en avril 2017 a indiqué que le volume de certains tas de
matériaux censés provenir de lentreprise Y.________ navait pas pu être
calculé, car« ils [étaient] actuellement presque entièrement
recouverts par des tas de lentreprise F.________ SA », et que
lorsquil avait effectué les relevés en avril 2017, sur la parcelle [11111],« certains
tas étaient presque entièrement recouverts par des tas qui étaient déposés à la
base sur la parcelle de lentreprise F.________ SA. Il nétait pas possible de
déterminer les appartenances et les qualités exactes des tas en question ».
Cela va dans le sens dactivités de F.________ SA comprenant le dépôt de matériaux
par cette entreprise, à un moment ou à un autre, sur les terrains en question,
notamment sur la parcelle louée par lintimé, ceci avant lexamen des lieux par
lexpert en avril 2017. Par ailleurs, lexpert navait pas constaté létat du
site avant larrivée de Y.________ SA et ne pouvait pas se prononcer« sur
létat de propreté voire celui de pollution du sous-sol existant avant
larrivée de Y.________ ». Il ne pouvait en outre« pas déterminer
si la proximité de la raffinerie et de ses activités principales et annexes
(telles que stationnement de véhicules) est une source de pollution pour le
sous-sol du site ».

On
sait aussi que le terrain se trouvait« en zone industrielle depuis pas
mal dannées avant le projet de décharge »(témoin H.________), ce qui
amène à envisager la possibilité quavant la location à lintimé, en 2010, il a
pu sy dérouler des activités qui ont pu causer une pollution, en particulier
du sous-sol.

Au
vu de ces éléments, il faut retenir que lintimé na certes pas établi que le
terrain quil a loué aurait déjà été, en 2010,« saturé »de
matériaux déposés par dautres entreprises, ni que dautres entreprises que la
sienne et F.________ SA auraient ensuite été actives sur ce terrain, mais aussi
que les allégués de lappelante, selon lesquels, en substance, lintégralité
des dépôts constatés par lexpert sur les parcelles [11111] et [33333] et de la
pollution du sous-sol proviendraient de lintimé ne sont pas strictement
prouvés. Un certain flou entoure la mesure dans laquelle le dommage éventuel
peut être imputé à lintimé.

d)
En ce qui concerne maintenant la preuve du dommage lui-même, on peut relever en
préambule que lestimation par lexpert des coûts dassainissement des
parcelles [11111] et [33333] se basait« sur lévacuation de tous les
déchets de la surface (dépôts) et de tous les déchets du sous-sol, sans prendre
en compte une utilisation future spécifique du terrain ».

Le
dossier ne renseigne pas entièrement sur lutilisation prévue pour les terrains
en question. Selon la promesse de vente immobilière conditionnelle du 30 juin
2016, portant sur la parcelle [11111], X.________ SA promettait de vendre le
terrain à G.________ SA, sous la condition que la seconde obtienne un permis de
construire des locaux,« avec place de stockage et valorisation de
matériaux ». En outre, on sait quun terrain appartenant à F.________
SA aurait été utilisé pour installer des bureaux et un dépôt de machines et
véhicules de cette entreprise (témoin J.________), mais il est probable que les
déclarations du témoin ne concernent pas la parcelle [33333], puisquil a
quitté lentreprise en 2012 et que la parcelle [33333] na été acquise par
celle-ci quen 2015.

La
situation des terrains en cause fait quil« est exclu [dy] ériger des
bâtiments dhabitation »et que« la vocation industrielle
simpose »(témoin H.________).

Le
dossier ne permet pas de déterminer si, en fonction de lutilisation prévue 
ou même possible  pour le terrain et déventuelles exigences du SENE, un
assainissement total  au sens prévu par lexpert  est nécessaire, voire même
utile au propriétaire. Pour des parcelles qui se trouvent depuis longtemps en
zone industrielle et qui, selon toute vraisemblance, le resteront, le coût de
lassainissement calculé par lexpert ne correspond donc pas forcément à un
dommage subi par les propriétaires de ces terrains.

On
peut dailleurs le déduire aussi du fait que G.________ SA a, le 30 juin 2016,
promis dacquérir le bien-fonds [11111] pour un prix dont il fallait déduire
610'000 francs (au sens des allégués de lappelante ; en fait, le montant
était plus élevé) pour les travaux dassainissement du site, soit une
évacuation de déchets de surface et de sous-sol, que F.________ SA a acquis le
17 décembre 2015 le bien-fonds [33333], lappelante lui consentant alors une
réduction de prix de 165'570 francs, correspondant à une facture de lacheteuse
du même jour, lacte de vente indiquant que cette somme était« un
montant forfaitaire pour la remise en état de la parcelle »,« admis
par les parties », et disant quelle« couvr[ait] les
éventuels frais de traitement et dévacuation des déblais restants ».
Quant à la facture adressée le 2 octobre 2015 par G.________ SA à X.________
SA, se montant à 183'470.40 francs pour la« Dépollution de la parcelle
[66666]  W.________ », en surface, en rapport avec le« Projet :
80185-Parcelles [11111] et [66666], 2088 W.________ NE », on sait que
la parcelle [33333] provenait de la parcelle [66666], dont on croit comprendre
quelle avait été divisée ; il est bien possible que lenlèvement de
déchets par G.________ SA concerne spécifiquement la parcelle devenue [33333],
puisque le contrat de vente passé le 17 décembre 2015 pour cette parcelle
laisse entendre que des déblais auraient alors déjà été évacués (cf. plus
haut), mais on manque tout de même de certitudes quant à la relation directe
entre les travaux de G.________ SA et les actes illicites de lintimé, le
dossier ne contenant au surplus pas la preuve que le montant indiqué dans la
facture aurait effectivement été payé par lappelante.

En
fonction de ce qui précède, on peut envisager que lappelante, dune part, et
les acquéreur et promettant-acquéreur des parcelles [11111] et [33333], dautre
part, ont considéré quun investissement de lordre de 950'000 francs au grand
maximum, comprenant lensemble des montants mentionnés ci-dessus (environ
610'000 + 165'000 + 183'000), suffisait en tout cas pour un assainissement des
terrains permettant aux futurs propriétaires den faire lusage quils
souhaitaient. On est donc, de toute manière, loin des 2 millions de francs de
dommage dont lappelante demande le paiement, et encore plus des 2,6 millions
de francs estimés par lexpert, en 2017, pour un assainissement total des
parcelles [11111] et [33333].

Les
montants articulés dans la promesse de vente immobilière conditionnelle du 30
juin 2016 avec G.________ SA pour le bien-fonds [11111] et le contrat du 17
décembre 2015 par lequel lappelante a vendu le bien-fonds [33333] à F.________
SA doivent aussi être relativisés : on ne sait pas si la parcelle [11111]
a finalement été vendue à G.________ SA et ne peut donc pas exclure que, dans
laffirmative, les conditions de la vente aient différé de celles prévues dans
la promesse, du fait darrangements que les parties pourraient avoir conclus
dans lintervalle ; quant aux 165'570 francs de rabais prévus dans le
contrat avec F.________ SA, ils ont été fixés forfaitairement, dentente entre
les parties, sur des bases qui ne résultent pas du dossier. La mention de ces
montants dans les contrats ne peut pas constituer la preuve stricte dun
dommage causé à lappelante par lintimé.

À
cela sajoute le fait que G.________ SA envisageait, pour le terrain quelle
promettait dacquérir, dy installer des locaux« avec place de
stockage et valorisation de matériaux », ce dont on peut déduire que
la présence préalable dune certaine quantité de déchets ne lui posait pas
forcément de problème.

e)
Au vu de ce qui précède, on ne peut pas retenir que lappelante aurait fait la
preuve stricte, qui lui incombait, dun dommage chiffré que lintimé lui aurait
causé par le dépôt de déchets de chantier sur les parcelles [11111] et [33333].
Cela entraînerait le rejet de la demande, sous réserve dune éventuelle
application de larticle42 al. 2 CO, qui sera
examinée ci-après.

7.a) Pour la première fois en appel, lappelante invoque
larticle42 al. 2 CO. Cette disposition prévoit que
lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine
équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures
prises par la partie lésée.

b)
Linstance dappel applique le droit doffice (art. 57 CPC). Tant quelle
demeure ancrée dans lobjet du litige  ce qui présuppose que la subsomption
nécessitée par une nouvelle argumentation juridique puisse sopérer avec les
faits de la cause  la nouvelle motivation juridique peut être invoquée sans
restriction devant linstance dappel (Jeandin, in : CR CPC, 2eéd., n. 9c ad art. 317). Par ailleurs, le Tribunal fédéral retient que parce
que le juge applique la loi doffice et que savoir si la preuve est
excessivement difficile à rapporter est affaire d'appréciation, létat de
nécessité quant à la preuve nest pas un fait qui devrait être allégué, ni
larticle42 al. 2 COspécialement invoqué (arrêt du
TF du22.07.2021
[4A_66/2021]cons. 5.3.2). Il y a donc lieu dexaminer si les conditions de
larticle42 al. 2 COsont réalisées et, dans
laffirmative, den tirer les conséquences.

c)
Selon la jurisprudence, larticle42 al. 2 COinstaure une preuve facilitée, réduite à la vraisemblance prépondérante, en
faveur du demandeur qui se trouve dans un état de nécessité en matière de
preuve (Beweisnot), c'est-à-dire lorsque le dommage est d'une nature
telle qu'une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne
peut être raisonnablement exigée du lésé, en dautres termes lorsqu'il est très
difficile voire impossible d'apporter la preuve stricte du dommage ; le juge
détermine alors le dommage équitablement en considération du cours ordinaire
des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette preuve facilitée ne
libère pas le demandeur de la charge de fournir au juge, dans la mesure où cela
est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui
constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou
facilitent son estimation ; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler
sans indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de
n'importe quelle ampleur. Si le lésé ne satisfait pas entièrement à son devoir
de fournir des éléments utiles à l'estimation du dommage, l'une des conditions
de l'article42 al. 2 COn'est pas réalisée ; le
lésé étant déchu du bénéfice de la preuve facilitée, le dommage n'est pas
prouvé quand bien même, le cas échéant, son existence est certaine. Une
réduction du degré de preuve à la vraisemblance prépondérante, présuppose ainsi
qu'une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut pas être exigée en raison
de la nature de l'affaire. Par ailleurs, l'abaissement du degré de preuve ne
doit pas conduire en fin de compte à un renversement du fardeau de la preuve
(arrêts du TF du22.07.2021
[4A_66/2021]cons. 5.3.1 et du21.12.2021
[4A_254/2021]cons. 4.1 et 4.2). L'article42 al. 2
CO soit la détermination en équité  s'applique non seulement au montant
du préjudice, mais aussi à son existence. Le préjudice doit être tenu pour
établi lorsque les indices fournis par le dossier permettent, en considération
du cours ordinaire des choses, de conclure à son existence (mêmes arrêts que
ci-dessus).

d)
En lespèce, il faut admettre que la preuve stricte du dommage était très
difficile, dans les circonstances particulières de laffaire. Le fait est que
lintimé a, sur une certaine période, illicitement déposé des matériaux sur des
parcelles appartenant à lappelante et que ses agissements étaient susceptibles
de causer un dommage à cette dernière, consistant en frais dassainissement des
terrains (enlèvement des déchets, voire dépollution), un assainissement étant
sans doute nécessaire pour mettre ceux-ci dans un état permettant leur usage et
étant dailleurs exigé par le SENE. Cela étant, la détermination exacte des
frais dassainissement directement imputables à lintimé relevait pratiquement
de limpossible, dans la mesure notamment où la possibilité existait que les
parcelles aient été polluées, dune manière ou dune autre, avant larrivée de
lentreprise de lintimé sur les lieux, et où une évaluation précise de la
quantité et de la qualité des matériaux que lintimé y avait ensuite déposés 
évaluation à laquelle tant le SENE que les autorités pénales ont prudemment renoncé
 se heurtait, par exemple, au fait que des dépôts avaient aussi été effectués
par F.________ SA. Il convient dès lors dadmettre que larticle42 al. 2 COpeut sappliquer et ainsi dexaminer la
situation sous langle de la vraisemblance prépondérante, au sens de la
jurisprudence rappelée ci-dessus.

e)
Les indices fournis par le dossier permettent, en considération du cours
ordinaire des choses, de conclure à lexistence dun préjudice et dun lien de
causalité entre ce préjudice et les actes illicites de lintimé, respectivement
les manquements du même à ses devoirs en qualité dorgane de sa société (cf.
plus haut).

f)
Le dommage doit être déterminé équitablement, en considération du cours
ordinaire des choses et des mesures prises par lappelante. Le montant de
985'000 francs articulé plus haut constitue à cet égard un maximum absolu. Cela
étant, il paraît difficile dinclure dans lestimation du dommage le montant de
la facture adressée le 2 octobre 2015 par G.________ SA à X.________ SA,
qui sélève à 183'470.40 francs, dans la mesure où lappelante na pas prouvé 
ce quil lui aurait été facile de faire  quelle lavait payée. Par ailleurs,
des incertitudes subsistent quant à la présence de déchets sur le site avant le
début des activités de lintimé, ainsi quensuite sur le dépôt de déchets par
des tiers (soit, en loccurrence, F.________ SA). Les abattements prévus en
faveur de G.________ SA dans la promesse de vente totalisent 640'000 francs
(mais 610'000 francs selon les allégués de lappelante). Il est possible quils
soient exagérés : il aurait été facile, pour les parties à ce contrat, de
prévoir des montants supérieurs à ce qui était nécessaire à lassainissement
et, parallèlement, daugmenter en conséquence le prix de base, pour arriver au
résultat que lacte prévoirait des montants élevés pour lassainissement du
site, au détriment de lintimé dans la perspective dune future action en
responsabilité, tout en fixant un prix final convenant aux parties (étant
cependant relevé quune telle méthode aurait augmenté le gain imposable
fiscalement, que les frais dassainissement portés en déduction naffectaient
pas, car ce gain se mesure sur le prix de vente  qui aurait été
artificiellement augmenté  et le prix dacquisition, à lépoque, pour le
vendeur, ce qui relativisait lintérêt à ce procédé) ; en outre, si le«
déblaiement des déchets en surface », pour un montant forfaitaire de
467'345.60 francs, résultait daprès lacte dune offre de G.________ SA (qui na
au demeurant pas été produite), les 172'654.40 francs pour« un
assainissement partiel, en sous-sol, de la plateforme », comprenant« le
débarras des matériaux pollués », constituent, également daprès lacte,
une estimation faite par la même ; que le total de ces deux sommes fasse
640'000 francs montre bien que les parties sont en fait convenues dun forfait,
dont on ne sait pas comment il a été calculé et sil a été  ou aurait été dans
la même mesure  pris en compte dans un éventuel acte de vente, postérieur à la
promesse de vente. Dans le même sens, le montant de 165'570 francs,
correspondant à un abattement du prix de vente du bien-fonds [33333] à F.________
SA, selon lacte du 17 décembre 2015, ne peut pas être repris tel quel :
daprès lacte, il correspondait à une facture de lacheteuse du même jour, qui
na pas été produite ; on ignore donc quels postes elle prenait en compte
et comment les coûts avaient été calculés ; il nest par ailleurs pas
exclu que les parties soient convenues dun montant excessif, compensant
celui-ci avec une augmentation du prix de base fixé pour la vente de limmeuble
(cf. cependant la remarque formulée plus haut). Tout bien considéré et en
tenant compte du fait que certaines incertitudes sont liées à des lacunes dans
ladministration de preuves par lappelante, il paraît équitable de fixer le
dommage dont lintimé répond à 500'000 francs, soit à peu près la moitié du
maximum absolu mentionné plus haut.

8.Lappel doit ainsi être partiellement admis et lintimé doit
être condamné à verser à lappelante la somme de 500'000 francs, cette somme
portant intérêts à 5 % dès le 9 octobre 2018 (date à laquelle lappelante a agi
en conciliation ; le dossier ne contient pas de mise en demeure
antérieure).

9.La répartition des frais de première instance doit être
revue. Elle doit sopérer en fonction du résultat de la procédure (art. 106
CPC).

Les
frais judiciaires sélèvent à 78'284.20 francs, selon la détermination faite
par le Tribunal civil, que les parties ne contestent pas. La demanderesse
obtient gain de cause pour 1/4 de ses prétentions. Elle assumera donc 3/4 des
frais judiciaires, soit 58'713.15 francs, le solde de 1/4, soit 19'571.05
francs, étant mis à la charge du défendeur.

Les
mêmes proportions doivent être appliquées à la répartition des dépens. La
demanderesse a déposé un mémoire dhonoraires se montant à 17'612.20 francs,
frais et TVA compris. Le défendeur a quant à lui produit un mémoire sélevant à
10'024.70 francs. Aucune des parties na contesté la note dhonoraires de
lautre. En fonction de ces mémoires et de la répartition des dépens, la
demanderesse doit 7'518.50 francs au défendeur (3/4 de 10'024.70) et le
défendeur doit 4'403.05 francs à la demanderesse (1/4 de 17'612.20). Après
compensation, la demanderesse sera condamnée à verser 3'115.45 francs au
défendeur, à titre de dépens de première instance.

10.Les frais de deuxième instance seront répartis dans la même
proportion que ci-dessus.

Les
frais judiciaires, arrêtés à 20'000 francs, correspondant à lavance de frais
versée par lappelante, seront ainsi mis pour 15'000 francs à la charge de
celle-ci et 5'000 francs à celle de lintimé.

Aucune
des parties na produit de mémoire dhonoraires pour la procédure dappel, ce
qui impose une détermination en équité, sur la base du dossier. Les honoraires
justifiés peuvent être fixés, de part et dautre, à 3'000 francs. Après
compensation, lappelante devra donc verser 1'500 francs à lintimé (2'250 
750).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Admet
partiellement lappel.

2.Annule le jugement
entrepris.

3.Condamne B.________
à verser à X.________ AG la somme de 500'000 francs, plus intérêts à 5 % lan
dès le 9 novembre 2018.

4.Rejette la
demande pour le surplus.

5.Met les frais de
première instance, arrêtés à 78'284.20 francs et avancés par X.________ AG pour
75'284.95 francs (21'951.95 + 53'333) et par B.________ pour 2'499.25 francs (2'298.25
+ 201), par 58'713.15 francs à la charge de X.________ SA et 19'571.05 francs à
la charge de B.________.

6.Condamne X.________
AG à verser à B.________, pour la procédure de première instance, une indemnité
de dépens fixée à 3'115.45 francs, après compensation.

7.Met les frais de
la procédure dappel, arrêtés à 20'000 francs et avancés par X.________ AG, par
15'000 francs à la charge de celle-ci et 5'000 francs à la charge de B.________.

8.Condamne X.________
AG à verser à B.________, pour la procédure dappel, une indemnité de dépens
fixée à 1'500 francs, après compensation.

Neuchâtel, le 31 mars 2022

1Celui qui
cause, dune manière illicite, un dommage à autrui, soit intentionnelle­ment,
soit par négligence ou imprudence, est tenu de le ré­parer.

2Celui qui
cause intentionnellement un dommage à autrui par des faits contraires aux moeurs
est également tenu de le réparer.

1La preuve du
dommage incombe au demandeur.

2Lorsque le
montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine
équitablement en considération du cours ordinaire des cho­ses et des mesures
prises par la partie lésée.

3Les frais de
traitement pour les animaux qui vivent en milieu domestique et ne sont pas
gardés dans un but patrimonial ou de gain font lobjet dun remboursement
approprié, même sils sont supérieurs à la valeur de lanimal.25

25Introduit
par le ch. II de la LF du 4 oct. 2002 (Animaux), en vigueur depuis le 1eravr. 2003
(RO2003463;FF200238855418).

1Les membres
du conseil dadministration et toutes les personnes qui soccupent de la
gestion ou de la liquidation répondent à légard de la société, de même quenvers
chaque actionnaire ou créancier social, du dommage quils leur causent en
manquant intentionnellement ou par négligence à leurs devoirs.

2Celui qui
dune manière licite, délègue à un autre organe lexercice dune attribu­tion,
répond du dommage causé par ce dernier, à moins quil ne prouve avoir pris en
matière de choix, dinstruction et de sur­veillance, tous les soins commandés
par les circonstances.

547Nouvelle teneur
selon le ch. I de la LF du 4 oct. 1991, en vigueur depuis le 1erjuil. 1992 (RO1992733;FF1983II 757).

Chaque partie doit, si la loi ne prescrit
le contraire, prouver les faits quelle allègue pour en déduire son droit.

1Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs
prétentions et produisent les preuves qui sy rapportent.

2Les dispositions prévoyant létablissement des faits et
ladministration des preuves doffice sont réservées.

1Lappel, écrit et motivé, est introduit auprès de linstance
dappel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).

2La décision qui fait lobjet de lappel est jointe au dossier.

153Rectifié par la Commission de rédaction de lAss. féd. (art. 58,
al. 1, LParl;RS171.10).