ne_gerichte · CDP.2015.167 · 2016-01-08 · fr
CDP.2015.167


A.X. est propriétaire de larticle [1] du
cadastre de la commune des Hauts-Geneveys. (commune intégrée depuis le
01.01.2013 dans celle de Val-de-Ruz, ci-après : la commune) et, avec ses
frères, copropriétaire de larticle [2], tous deux situés en zone dhabitation
à faible densité (ZHFD) et régis par un plan dalignement "Chemin de
C.". Au cours de l'année 2012, Bureau d'architecture A. (bureau auquel
participe X.), par mandat de B. (promoteur) a présenté le 30 mai une demande de
permis de construire sur ces parcelles pour deux villas terrasses de trois
logements (no SATAC 15036) et, dans un second temps, le 17 décembre, pour la
construction déquipement, route daccès et canalisation (no SATAC 15768). X. a
remis à la commune un contrat déquipement, établi sur papier officiel, signé
par les propriétaires concernés par la mise en uvre du plan d'alignement, soit
outre les frères X., les propriétaires de trois autres articles construits
entre l'article [1] et la voie publique. La signature d'une copropriétaire de
l'article [3], en procédure de divorce, manquait. A teneur de ce contrat, les
propriétaires des cinq articles concernés par le plan d'alignement étaient
chargés par la commune de construire et financer intégralement le Chemin de C.
et les équipements de base et de détail qui y sont inclus, conformément à
l'article 112b LCAT. Le chemin devait ensuite être cédé gratuitement à la
commune, avec les conduites et canalisations qu'il contient, en contrepartie de
la prise en charge future de ces équipements par la commune. A teneur du
contrat, cette démarche visait à obtenir immédiatement des parcelles prêtes à
lexécution des travaux de construction et à réglementer leurs rapports avec
les pouvoirs publics.

Après divers échanges entre X. et les autorités communales, les projets
ont été mis à l'enquête et ont suscité deux oppositions le 5 mai 2013.
Formulées de manière identique, portant sur les équipements, spécifiquement les
canalisations d'évacuation des eaux usées, ces oppositions précisent
expressément que les constructions ne sont pas contestées si elles se tiennent
dans la norme. Elles ont été transmises au SAT pour examen ainsi quà
larchitecte du projet, sans être traitées. La commune a indiqué en substance à
X. que la situation était complexe et qu'elle entendait confier un mandat à une
entreprise spécialisée pour investiguer le réseau d'eau existant, démarche
qu'elle jugeait nécessaire pour traiter les oppositions. Divers échanges par
lettre et courriel ont suivi. Le 1eroctobre 2013, la commune a
précisé que l'équipement des parcelles faisait problème, notamment quant aux
voies d'accès, en rapport avec le plan d'alignement. Après avoir reçu le rapport
relatif au réseau d'eau à la fin de l'année, l'administrateur du service de
l'urbanisme, développement territorial de Val-de-Ruz a informé X. que la
documentation ad hoc avait été remise au Conseil communal pour préavis. Ce
dernier a informé le 10 janvier 2014 X. que les plans déposés pour la
construction de la route d'accès étaient suffisants pour obtenir un permis de
construire, mais devaient être considérés comme des plans d'intentions qui
devraient être complétés par des plans d'exécution de la route et des
viabilisations selon la norme SIA 103. La commune se déclarait disposée à
reprendre la route d'accès jusqu'à la limite de la parcelle no [2] afin de
préserver les droits à bâtir de X. et se réserver la possibilité d'un développement
de la zone à bâtir sur la parcelle en contrebas. Elle faisait valoir, en
substance, qu'elle ne pourrait probablement pas financer l'équipement du projet
du chemin de C. en 2014 ou 2015 et que le contrat d'équipement était incomplet
puisqu'il ne prévoyait aucun cautionnement bancaire et n'avait pas été signé
par une des co-propriétaires, pas davantage que la commune elle-même. Faute
d'une ratification du législatif communal, la route resterait du domaine privé
et la commune devrait envisager l'abrogation du plan d'alignement  par son
Conseil général. La commune a demandé à X. comment il prévoyait de fournir la
garantie bancaire indissociablement liée à ce dossier et qu'elle attendait.
Elle envisageait diverses démarches complémentaires concernant les plans de la
route et une séance de conciliation avec les opposants quant à la prise en
charge du déplacement ou du raccordement des canalisations privées, ensuite de
quoi les oppositions seraient cas échéant levées et les permis de construire
délivrés. La reprise du Chemin de C. par la commune pourrait être traitée au
plus tôt en été 2014. X. a confirmé le 12 février 2014 qu'il respecterait
ces exigences, expliquant que la garantie bancaire pourrait être fournie dès
que le permis de construire lui aurait été octroyé. Il a remis de nouveaux
plans en avril 2014, qui ont été examinés par les services techniques communaux
et (le dossier n'en dit rien) probablement acceptés. X. a demandé à plusieurs
reprises un traitement rapide du dossier, et la commune lui a rappelé son
exigence d'une garantie bancaire. Lors d'une séance le 13 mai 2014, il aurait
été promis de délivrer les permis de construire, mais cela n'a pas été le cas.

Informé en mai 2014 que le bien-fonds no [1] faisait l'objet
d'annotations et de restrictions du droit d'aliéner et que la solvabilité de X.
était douteuse, le conseiller communal en charge du dicastère de l'urbanisme
paraît lui avoir écrit le 22 mai 2014 (l'élément ressort d'une autre
correspondance, mais ne figure pas au dossier) pour le rencontrer en juin. Par lettre
du 3 juin 2014, son mandataire a fait valoir en substance que seules les deux
nouvelles maisons étaient concernées par l'équipement et que la demande de
permis ne devait pas être liée à un projet sur la parcelle en contrebas. Il a
contesté qu'une garantie bancaire puisse être exigée et suggéré que son client
s'engage à ne commencer les travaux que lorsque l'ensemble du projet serait
vendu sur plans. Une séance était prévue le 13 juin 2014. Le dossier ne permet
pas de déterminer si elle a eu lieu.

Le 7 juillet 2014, X. a demandé au Conseil communal une décision et un
plan d'action pour son projet immobilier, rappelant qu'il ne pourrait commencer
son exécution avant l'octroi des permis de construire. Le 19 septembre 2014, il
a transmis à la commune un projet de contrat d'équipement incluant la
participation de la société D. Sàrl, une société qu'il avait constituée avec B.
pour cette promotion.

Parallèlement à ces démarches avec le service de l'aménagement et de
l'urbanisme, la Commune de Val-de-Ruz a invité X. à assainir sa situation
financière, en particulier quant aux créances que possédaient à son encontre
les services publics communaux et cantonaux. Une séance a réuni le 19 mai 2014 X.,
son notaire, différents représentants du contentieux et le conseiller communal
en charge des finances, F. Les représentants de la commune ont indiqué vouloir
recevoir la garantie bancaire avant d'octroyer le permis de construire. X. a
précisé que la société D. Sàrl avait été créée pour recevoir les montants des
investisseurs, qu'elle achèterait les terrains et avait déjà remboursé sa dette
hypothécaire (banque E.). Ainsi, il pourrait rembourser les dettes d'impôts.
Diverses conditions ont été fixées par le chef du contentieux cantonal quant à
la situation fiscale de l'intéressé et X. a été requis de produire les éléments
manquants à la commune pour pouvoir démarrer le projet le 17 juin 2014,
notamment les garanties financières et le plan financier du projet. Le même
jour, un courriel de Me G., notaire, apparemment mandaté par l'administrateur
du service de l'aménagement et de l'urbanisme pour des recherches concernant le
Chemin de C., signale qu'il a constaté que le bien-fonds no [1] faisait l'objet
d'annotations de plusieurs restrictions du droit d'aliéner au profit de l'Etat
de Neuchâtel, office des poursuites et émet des "doutes justifiés"quant à la solvabilité de l'intéressé. Il relève que "ce dernier aura
énormément de difficultés à solliciter et d'obtenir auprès d'un établissement
bancaire une garantie bancaire nécessaire à remettre à la commune de Val-de-Ruz".
Plusieurs autres échanges ont eu lieu entre les parties concernant
l'assainissement de la situation financière de X.

En décembre 2014, X. a envoyé un descriptif de l'état du dossier et de
sa situation à la présidente du Conseil général, par laquelle il critiquait
vivement l'attitude de l'exécutif communal. Celle-ci l'a transmis à la commission
de gestion et des finances de la commune. Le 16 décembre 2014, X. a déposé un
recours pour déni de justice auprès du Conseil d'Etat. Quelques correspondances
entre les parties ont encore été échangées, sans conséquences concrètes pour la
procédure d'octroi des permis de construire. Deux plaintes pénales réciproques
ont été déposées par le conseiller communal responsable du dicastère des
finances pour atteinte à l'honneur contre X., puis par celui-ci à l'encontre du
premier, pour contrainte.

Le Conseil d'Etat a rejeté le recours par décision du 20 mai 2015 en
retenant, comme le SAT, que les parcelles n'étaient pas équipées et qu'un
contrat d'équipement devait être conclu. Le recourant le savait et avait du
reste pris les mesures nécessaires, quoique de manière incomplète. Il était
d'usage qu'une convention d'équipement soit conclue, et une garantie bancaire
était nécessaire pour que la commune se prémunisse contre l'insolvabilité de
son co-contractant.L'exigence de mise à jour de la
situation fiscale et le règlement des impôts et factures communales en
souffrance devait permettre la radiation au registre foncier des restrictions
du droit d'aliéner les biens-fonds concernés et était justifiée dans le
contexte très particulier du cas. Une garantie bancaire ne pouvait être obtenue
et on ne voyait pas comment réaliser une promotion sur des immeubles grevés de
telles restrictions. Le défaut de garantie bancaire justifiait l'inaction du
Conseil communal quant aux permis de construire.

B.X. défère cette décision à la Cour de droit
public du Tribunal cantonal. Il récapitule globalement les faits et estime à 9
années le temps écoulé depuis les premières discussions en rapport avec la
constructibilité des parcelles [1] et [2], dont les trois dernières en relation
avec le contrat d'équipement et la garantie bancaire. Les demandes de permis
dataient respectivement des 30 mai et 17 décembre 2012 et les deux oppositions
du 5 mai 2013 n'avaient pas été traitées, quand bien même il avait satisfait à
toutes les demandes de la commune, y compris l'assainissement de sa situation
financière, alors que celle-ci n'était pas nécessaire et l'exigence de
l'autorité à cet égard constitutive de contrainte. C'est à tort que le Conseil
d'Etat considérait que les autorisations ne pouvaient être octroyées au motif
que les biens-fonds n'étaient pas équipés, puisqu'un plan du 10 juin 1993
disait le contraire. Il n'en avait eu connaissance que récemment, alors que la
commune en disposait, et il avait été induit en erreur. La législation sur
l'aménagement du territoire n'avait pas été respectée et il était anormal de
bloquer le dossier (en substance) pour un chemin de 80 m de long et d'un coût
de 113'967.40 francs alors même que le terrain était équipé. Outre le plan de
1993, la construction ultérieure de deux maisons d'habitation sur ce tronçon le
démontrait. Ces pièces avaient été écartées du dossier à dessein. La commune
n'avait pas à exiger une garantie bancaire pour se prémunir contre
l'insolvabilité du promoteur avant même l'octroi du permis de construire et
celle-là ne pouvait être demandée avant l'octroi de celui-ci. L'équipement du
quartier n'était pas concerné par la demande de permis.

C.La Commune de Val-de-Ruz ne se détermine pas.
Il ressort de pièces que son président aurait rencontré le recourant et son
associée pour la promotion au cours de l'été 2015 (26 mai ou mi-juillet ?),
sans qu'une suite concrète ne soit donnée au dossier. Le Conseil d'Etat déclare
le 11 août 2015 qu'il n'a pas d'observations à formuler et conclut au rejet du
recours.

D.Le 30 septembre 2015, le recourant et son
associée transmettent à la Cour de droit public copie d'un courriel de rappel
du même jour adressé au président de commune lui demandant de répartir sur les
riverains le coût du chemin d'accès que le recourant a lui-même financé en son
temps et qui a été utilisé par d'autres. Ils indiquent vouloir remettre la
garantie bancaire après l'octroi du permis de construire. Les autres étapes du
projet suivront.

E.Deux réquisitions ont été faites. Le dossier
des plaintes pénales n'a pas été formellement requis après qu'il avait été
constaté qu'il n'avait pas connu de développements.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.

2.a) L'article 29 al. 1 Cst. dispose que toute
personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa
cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. A l'instar
de l'article 6 § 1 CEDHqui n'offre, à cet
égard, pas une protection plus étendue  cette disposition consacre le principe
de la célérité, autrement dit prohibe le retard injustifié à statuer.
L'autorité viole cette garantie constitutionnelle lorsqu'elle ne rend pas la
décision qu'il lui incombe de prendre dans le délai prescrit par la loi ou dans
un délai que la nature de l'affaire ainsi que toutes les autres circonstances
font apparaître comme raisonnable (ATF 135 I 265cons. 4.4;129 V
416cons. 1,126
V 249cons. 4a,124 I 139,119 III 1,117 Ia 117cons. 3a,117 Ia
197cons. 1c; cf. aussiAuer / Malinverni / Hottelier, Droit
constitutionnel suisse, vol. II, Les droits fondamentaux, p. 594-595 nos
1244-1245).

Le caractère raisonnable de la durée de la procédure s'apprécie en
fonction des circonstances particulières de la cause, lesquelles commandent
généralement une évaluation globale. Entre autres critères sont notamment
déterminants le degré de complexité de l'affaire, l'enjeu que revêt le litige
pour l'intéressé ainsi que le comportement de ce dernier et celui des autorités
compétentes (ATF
124 I 142cons. 2c,119 Ib 325cons. 5b et les références indiquées). A cet égard, il appartient au justiciable
d'entreprendre ce qui est en son pouvoir pour que l'autorité fasse diligence,
que ce soit en l'invitant à accélérer la procédure ou en recourant, le cas
échéant, pour retard injustifié (ATF 107 Ib 155cons. 2b et c, p. 158-159). Cette obligation s'apprécie toutefois avec moins de
rigueur en procédure pénale et administrative (Haefliger / Schürmann,
Die Europäische Menschenrechtskonvention und die Schweiz, Berne 1999, p.
203-204;Auer / Malinverni / Hottelier, op. cit., no 1243). On ne
saurait par ailleurs reprocher à une autorité quelques temps morts; ceux-ci
sont inévitables dans une procédure (ATF 124 I 142cons. 2c,119 Ib
325cons. 5b et les références indiquées). Une organisation déficiente ou
une surcharge structurelle ne peuvent cependant justifier la lenteur excessive
d'une procédure (ATF
122 IV 111cons. I/4); il appartient en effet à l'Etat d'organiser ses
juridictions de manière à garantir aux citoyens une administration de la
justice conforme aux règles (ATF 119 III 3cons.3;Haefliger / Schürmann, op. cit.,
p. 204-205;Auer / Malinverni / Hottelier, op. cit., nos 1244 ss).

Dans un recours formé pour refus exprès de statuer ou retard
injustifié, il ne peut être conclu qu'à la constatation d'une violation de
l'article 29 al. 1 Cst., soit la constatation d'un manque de célérité lorsque
la décision qui a tardé a été rendue (cf. par exemple RDAF 2013 I 539) ou,
lorsque la décision qui tarde n'est pas rendue, à ce que l'autorité concernée
soit invitée à statuer à bref délai. La constatation d'un retard inadmissible à
statuer constitue pour le recourant une forme de réparation (ATF 129 V 411cons. 1.3). En revanche, le juge n'a pas à entrer en matière sur d'autres
prétentions. Autrement dit, le recourant ne peut s'en prendre qu'à l'absence de
décision de l'autorité mise en cause. Ses conclusions ne peuvent en revanche
s'étendre aux aspects matériels de l'affaire, au sujet desquels l'autorité
concernée ne s'est par définition pas encore prononcée.

Le dépôt d'un recours pour déni de justice suppose non seulement que
l'autorité inférieure n'ait pas rendu la décision attendue mais également que
l'intéressé ait requis de l'autorité compétente cette décision et qu'il existe
un droit à se voir notifier une telle décision (ATF 135 II 60cons. 3.1.2; arrêt du TAF du 20.04.2010 [2010/29] cons. 1.2.2). Un tel
droit existe lorsqu'une autorité est tenue d'agir, de par le droit applicable,
en rendant une décision, et que l'intéressé qui s'en prévaut a la qualité de
partie (arrêt du TAF du 19.02.2014 [A-6835/2013]).

3.En l'espèce, il convient
d'établir si, en ne statuant pas sur les oppositions et, par voie de
conséquence, en ne traitant pas les demandes de permis de construire du
recourant, l'autorité intimée a adopté un comportement dilatoire et contraire
au droit. Cette démarche implique de déterminer si le recourant a bien requis
la décision dont il déplore l'absence, si aucune décision n'a été prononcée, si
le recourant disposait de la qualité de partie dans la procédure qui s'est
déroulée devant l'instance inférieure puis de déterminer si l'intimé était tenu
de rendre la décision objet de la demande du recourant. Il n'est pas contesté
que le recourant a présenté des demandes d'autorisation de construire, pour
deux immeubles d'habitation en mai 2012 et pour un chemin d'accès aux parcelles
concernées en décembre 2012, mises à l'enquête publique. La seconde demande a
suscité deux oppositions du 5 mai 2013, portant sur les canalisations
d'évacuation des eaux usées. A ce jour, ces oppositions n'ont pas été traitées
et les demandes de permis sont toujours ouvertes, nonobstant des demandes
réitérées du recourant de statuer, auxquelles répondaient diverses exigences de
la commune, non complètement satisfaites. La qualité de partie à la procédure
du recourant découle de ses droits de propriété sur l'un des articles concernés
et de copropriété sur l'autre, ainsi que de sa fonction de mandataire d'une
société à responsabilité limitée constituée pour assurer la promotion de ce
projet, à laquelle il participe également. Quant à savoir si l'intimé était
tenu de rendre une décision sur les demandes, il estgénéralement
admis que l'autorisation de construire est, comme une autorisation de police,
un acte administratif qui lève une interdiction édictée dans un intérêt public.L'autorisationordinaire, en cause ici, se caractérise
par le fait qu'elle supprime une interdiction qui vise non pas à exclure une
activité de façon générale, mais à la soumettre à un contrôle préalable. Le
requérant a le droit de l'obtenir quand il remplit les conditions légales (Zen
Ruffinen / Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, no 470 et 471, p. 206 avec référence citée). Elle ne
confère néanmoins aucun droit subjectif nouveau à son bénéficiaire et se borne
à prendre acte qu'aucun empêchement de droit public ne s'oppose à l'activité
visée (ATF 109
Ia 130, cons. 5a, JdT 1985 145). Conformément au droit fédéral et au droit
cantonal, toute construction ou installation est soumise à une autorisation de
construire. Celle-ci n'est délivrée que si la construction ou l'installation
est conforme à l'affectation de la zone et si le terrain est équipé (art.22 al. 2 LAT), ce qui est le cas lorsque le terrain
est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par les voies d'accès
et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais
disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour
l'évacuation des eaux usées (art.19 al. 1 LAT).
Cette disposition est directement applicable et les cantons ne peuvent pas
définir différemment la notion d'équipement, ni prévoir d'autres exigences pour
que les conditions de l'article22 al. 2 LATsoient
réunies. Le droit cantonal a repris ces principes à l'article 109 al. 2 de la
loi cantonale sur l'aménagement du territoire (LCAT) du 2
octobre 1991, qui subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation
des équipements. Le requérant a le droit d'obtenir une autorisation de
construire ordinaire selon l'article22 LATlorsque
son projet remplit les conditions posées par la loi, c'est-à-dire le droit
fédéral, les plans d'affectation, ainsi que les prescriptions cantonales ou
communales en matière de constructions (art. 22 al. 3 LAT). Un requérant a donc
un droit à obtenir un permis de construire lorsque les conditions en sont remplies
et n'a en conséquence pas ce droit lorsqu'elles ne le sont pas. Cela n'autorise
pas l'autorité à garder un dossier ouvert sans statuer. Elle doit, en
constatant que le requérant ne remplit pas les conditions, refuser le permis de
construire par une décision formelle susceptible de recours et fixant les
exigences mises à l'octroi de l'autorisation. En l'espèce, la commune intimée a
fixé par écrit plusieurs conditions auxquelles devait satisfaire le recourant
pour obtenir ces permis, sans toutefois les refuser. Elle l'a ainsi privé de la
possibilité de les contester. Il convient d'examiner si ces conditions étaient
liées à l'octroi des autorisations de construire sollicitées. Si tel était le
cas, on déterminera dans quelle mesure la commune pouvait être tenue de
statuer, cas échéant par un refus, et si tel n'était pas le cas, si l'on se
trouve en présence d'un déni de justice ou non.

4.Les exigences de la commune portent notamment
sur l'équipement du terrain. Le recourant fait valoir qu'il n'avait pas à s'en
charger puisque le terrain était déjà équipé, et en veut pour preuve un
document de 1993 l'attestant et dont il n'aurait pas eu connaissance
(affirmation contredite par le fait que ce plan est mentionné dans le dossier
SATAC 6845 requis). Il se méprend toutefois sur l'exigence de l'équipement, qui
est fonction de la situation existant après la réalisation du projet, de sorte
que l'appréciation d'une situation dans le passé peut devoir être revue, que ce
soit parce que les circonstances de fait ont changé ou que les exigences
légales sont devenues plus sévères. Comme le relève l'intimé, le recourant n'a
pas contesté ce point jusqu'à la présente procédure et effectué plusieurs
démarches visant à faire équiper les parcelles au sens requis par la commune.
Sous l'angle du déni de justice, la question de l'existence effective
d'équipements suffisants n'a pas à être examinée. Il n'est en tous les cas pas
manifeste que les exigences de la commune, en présence d'un chemin en chaille
destiné à assurer la desserte de six nouvelles unités d'habitation, auraient
été injustifiées. Cet argument, soulevé uniquement devant la Cour de céans, ne
sera pas traité dans le cadre de l'appréciation du déni de justice.

5.Il ressort du dossier que les voies d'accès du Chemin
de C. recouvrent en partie la canalisation d'évacuation des eaux usées qui
dessert un important secteur incluant le complexe I., établi en-dessus des
parcelles no [1] et [2]. Cette canalisation ne semble toutefois pas concerner
les parcelles des opposants, qui n'y paraissent pas reliées à teneur d'un plan
au dossier, si ce n'est par le fait qu'elles pourraient être raccordées à la
conduite des nouveaux bâtiments. Dans la mesure où le recourant devait équiper
l'accès aux nouvelles constructions en matière d'évacuation des eaux usées, il
paraît justifié que la commune ait saisi l'occasion de faire installer de
nouvelles conduites à la place des originales, qui devaient être simplement
déplacées. Elle a à cette fin fait établir un constat de l'état des conduites
par une entreprise spécialisée, qui a révélé la nécessité de travaux urgents,
même en dehors du périmètre touché par les constructions prévues. Cela
impliquait pour la commune des engagements financiers importants pour remédier
à un défaut d'équipement de bâtiments déjà construits et utilisés depuis de
nombreuses années. L'état des conduites ne touchait toutefois que partiellement
les demandes d'autorisation de construire à mesure que le projet de convention
d'équipement prévoyait que les propriétaires riverains supportent les frais
d'établissement de la conduite (in casu le requérant), et qu'il est établi par
lettre que la commune ne pourrait supporter ces travaux, pour des raisons
financières. C'était en effet la seule manière pour le recourant d'obtenir à
brève échéance la constructibilité des parcelles, puisque l'obligation
d'équiper selon le programme d'équipement prévue à l'article19 al. 2 LATne crée pas un droit à l'équipement que
les propriétaires pourraient exiger de la collectivité (Zen Ruffinen /
Ecabert,op. cit., p. 745 et 746), mais leur confère le droit d'équiper
eux-mêmes leurs terrains, au sens de l'article 112bLCAT, lorsque
le programme d'équipement n'est pas réalisé. Tout au plus pourrait-on se
demander si l'obligation de la commune d'équiper les zones constructibles et,
in casu, déjà construites, aurait dû l'amener à rechercher des synergies avec
d'autres promoteurs, par exemple les propriétaires dela
parcelle en contrebas, ou se montrer disposée à assumer
une part plus importante des frais. Quoi qu'il en soit, ce point n'a pas à être
abordé en l'espèce à mesure que les parties ont convenu ensemble de la
conclusion d'un contrat d'équipement. Cette démarche est considérée comme
souhaitable pour clarifier la situation des parties (Zen Ruffinen / Ecabert,
op. cit., p. 746). Il n'est toutefois pas obligatoire. Dans la mesure où il est
convenu d'en conclure un, comme en l'espèce, il peut contenir des garanties
d'exécution pour prémunir la commune contre des problèmes subséquents liés, par
exemple, à la garantie en cas de défaut d'exécution ou d'insolvabilité de
l'entreprise de construction. Cette garantie revêt alors la forme d'une
garantie bancaire et prémunit la commune de tout risque lorsqu'elle deviendra
propriétaire de l'installation.

Cette exigence doit toutefois satisfaire au principe de la
proportionnalité. En l'espèce, il ressort du projet de contrat d'équipement que
le recourant assumait tous les frais, les autres propriétaires en étant
libérés, et qu'il se substituait à la commune pour fournir des équipements qui
n'étaient pas encore assurés (l'éclairage public) et pour rénover,
respectivement agrandir des équipements qui étaient insuffisants (les voies
d'accès) ou dégradés (les canalisations d'évacuation des eaux usées, sans
séparatif). Il est établi que les travaux liés aux constructions ne
commenceraient pas avant que les accès soient établis. Il est surprenant dans
ce contexte que la commune ait exigé le dépôt d'une garantie bancaire, sans
préciser à quel moment elle devait être fournie, pour exiger dès mai 2014
qu'elle soit donnée avant les permis de construire, faute de quoi ceux-ci ne
seraient pas délivrés. Cette exigence est d'autant plus étonnante qu'à ce
moment, la commune était consciente que le recourant aurait des difficultés à
produire cette garantie. Le dossier ne contient aucune indication quant à son
montant, si ce n'est l'indication d'une somme d'environ 115'000 francs énoncée
par le recourant. En ce qui concerne l'absence d'une signature au contrat, elle
n'empêchait pas la délivrance d'un permis de construire les voies d'accès et
pouvait être réglée de manière séparée entre l'autre copropriétaire et la
commune, et rien n'empêchait le copropriétaire signataire d'en régler le sort
dans la procédure de divorce en cours. On relèvera que la portion des
équipements concernée par cette signature est minime par rapport à la longueur
totale des accès.

Les deux oppositions ne portent pas sur les voies d'accès. Elles
émanent de propriétaires qui ne sont pas rattachés, à teneur du dossier, à la
conduite d'évacuation des eaux usées que doit établir le recourant. Même si tel
était le cas par ailleurs, leur raccordement ne saurait mettre obstacle à
l'octroi des permis de construire. Les opposants déclarent expressément
"préciser que nous ne nous opposons nullement au principe de la
construction des deux habitations individuelles prévues à cet endroit tant
qu'elles sont dans les normes" mais considèrent que dans la mesure où
"aucuns échanges et discussions ont eu lieu sur le sujet des canalisations
qui vont impacter très clairement le voisinage",ils s'interrogent
sur "Qui financera l'entretien de ces canalisations en cas de problème
dans le futur ? Qui financera, le cas échéant, les modifications nécessaires
sur le réseau actuel ?". Le traitement des oppositions pouvait à teneur du
dossier se faire rapidement en discutant avec les opposants de leur
raccordement ultérieur.

Les discussions engagées entre le recourant et la commune dès le 19 mai
2014 n'ont qu'un lien ténu avec les autorisations de construire sollicitées. Il
est vrai que l'on peut difficilement concevoir que des appartements soient
vendus lorsque l'immeuble de base est grevé de restrictions d'aliéner. Le
recourant a toutefois expliqué qu'il assainirait sa situation après avoir vendu
le projet sur plans et rien n'excluait qu'il le fasse. Il a indiqué dès les premiers
contacts au dossier que l'aspect financier était important pour lui et qu'il
comptait sur la vente sur plans des unités d'habitation à construire pour
libérer le terrain de tout engagement et assainir sa situation financière. Il
avait indiqué que la première étape de la promotion serait l'acquisition des
terrains par sa partenaire dans la société D. Sàrl, ce qui résolvait le
problème des restrictions de transfert. Cette entité, par B., ne paraissait pas
impécunieuse puisqu'il lui a été possible de régler les dettes hypothécaires et
les dettes envers l'Etat qui limitaient la transmissibilité de la parcelle [1].
Des démarches pour assainir sa situation fiscale auraient également été
entreprises. Dans ce contexte, l'exigence d'une garantie bancaire, maintenue
après que le recourant ait réglé d'importants montants aux pouvoirs publics, au
motif qu'il ne pourrait financer le projet, paraît disproportionnée. A supposer
qu'elle soit maintenue, cette exigence aurait pu être renvoyée à une date fixée
après la délivrance des permis de construire et le début des travaux, cas
échéant ceux-ci conditionnés à la remise de dite garantie. L'autorisation de
construire peut être délivrée si l'autorité compétente estime qu'il est
suffisamment vraisemblable que le terrain sera équipé, au plus tard lorsque
commencera la construction (a contrarioZen Ruffinen / Ecabert,op.
cit., p. 323, note 1835) L'autorité chargée d'examiner un projet sous l'angle
du droit de l'aménagement du territoire et des constructions n'a pas à se
prononcer sur la faisabilité économique du projet (Zen Ruffinen / Ecabert,
op. cit. no 474, p. 207, avec référence à ZBl 1991, p. 84 cons. 4c).
L'exigence faite au recourant de liquider ses impôts et autres dettes publiques
avant la délivrance des permis de construire était ainsi étrangère à la
procédure de droit des constructions. De ce fait, le retard souffert par le
projet en raison de cette exigence constitue un déni de justice formel.

6.Le recours est admis et la décision du Conseil
d'Etat annulée. Il est statué sans frais (art. 47LPJA). La
Cour de céans constate qu'il y a lieu de fixer un délai impératif au 29 février
2016 à Val-de-Ruz. pour statuer. Le recourant qui obtient gain de cause a droit
à des dépens. Me H. n'ayant pas présenté de mémoire de frais, débours et
honoraires (art. 66TFrais),
ceux-ci seront fixés par appréciation de la Cour. On peut estimer le temps
nécessaire à la rédaction du recours à quelque quatre heures, soit 1'000 francs,
auxquels s'ajoutent les frais et débours forfaitaires à 10 %, soit 100
francs et la TVA au taux de 8 %, soit 88 francs, ce qui conduit à des
dépens globaux de 1'188 francs.

Par ces motifs,la Cour de droit public

1.Admet le recours et annule la décision du Conseil d'Etat du 20 mai
2015.

2.Constate que le recourant est victime d'un déni de justice formel et
impartit au Conseil communal de Val-de-Ruz. un délai au 29 février 2016 pour
statuer sur les permis de construire sollicités.

3.Statue sans frais et ordonne la restitution de son avance de frais au
recourant.

4.Alloue au recourant, à la charge de l'intimé, une indemnité de dépens
de 1'188 francs, frais, débours et TVA compris dans la présente procédure.

5.Invite le Conseil d'Etat à statuer sur les dépens de première instance
en faveur du recourant.

Neuchâtel, le 8 janvier
2016

1Un terrain est
réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation
prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de
se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en
énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.

2Les zones à
bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le
programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal
règle la participation financière des propriétaires fonciers.1

3Si la
collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus,
elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leur terrain
selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des
équipements selon les dispositions du droit cantonal.2

1Nouvelle teneur
selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1ermai 2014 (RO2014899;FF2010959).2Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du
6 oct. 1995, en vigueur depuis le 1eravril 1996 (RO1996965; FF1994III 1059).

1Aucune construction ou
installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité
compétente.

2L'autorisation est délivrée si:

a. la construction ou l'installation est conforme à
l'affectation de la zone;

b. le terrain est équipé.

3Le droit fédéral et le droit
cantonal peuvent poser d'autres conditions.