ne_gerichte · CACIV.2016.16 · 2017-03-22 · fr
CACIV.2016.16


A.X. est propriétaire
des biens-fonds [a], [b] et [c] du cadastre de Z. (destinés à être réunis, à la
suite dune mutation, pour former les nouveaux biens-fonds [d] et [e]). Pour
les avoir reçus en donation de ses parents Y1et Y2, Y.
est propriétaire des biens-fonds [i] et [j] du même cadastre qui jouxtent le
bien-fonds [c] sur sa limite est (par approximation dune orientation plus
précise). Ce dernier supportait trois bâtiments, soit les numéros 22, 24 et 26
de la rue L., et le bien-fonds [j] un quatrième, le numéro 28 de la même rue,
construits au XIXe siècle et de telle façon que le mur de la façade est du
bâtiment numéro 24 (bien-fonds [c]) constituait simultanément la façade ouest
du bâtiment 28 (bien-fonds [j]).

Au mois de juillet 2007, X. a
déposé une demande de permis de construire deux nouveaux bâtiments sur le
bien-fonds [c] (appelés à porter ultérieurement les adresses rue L. 10 et 12),
ce qui supposait la démolition des anciens bâtiments, dont le numéro 24. La
sanction définitive des plans et le permis de construire lui ont été accordés
par la commune en 2007. Cette procédure concluait dautres démarches analogues
quavait entreprises auparavant X., qui avaient notamment donné lieu à une
opposition de Y1et Y2Ceux-ci avaient fait valoir, entre
autres arguments, que « notre immeuble bénéficie dun droit acquis
dappuis sur les immeubles existants, leur démolition équivaudrait à
louverture béante de notre immeuble sur sa façade ouest ». Le 16 novembre
2007, X. et les époux Y1-Y2ont conclu une convention
 son sens et sa portée seront examinés plus loin  qui permettait à X.
dentreprendre les travaux de démolition (Rue L. 24 notamment) et la
construction des nouveaux bâtiments. Comme ceux-ci se trouvaient  à la
différence de lancien numéro 24  en retrait par rapport au bâtiment Y.,
il était en effet nécessaire de régler matériellement le sort du mur est du
bâtiment numéro 24 qui, on le rappelle, formait simultanément la façade ouest
du bâtiment Y. En revanche, faute de certitude à ce sujet, les parties nont
pas tranché la question du statut juridique de ce mur, qui pouvait être tenu
pour mitoyen au sens strict, soit partagé en son milieu par la limite de
propriété séparant les biens-fonds [k] et [j], ou non commun, soit construit
entièrement sur le bien-fonds [k].

Le 28 avril 2009, Y. a déposé
à son tour une demande de permis de construire, qui visait la transformation et
rénovation complète du bâtiment sis sur le bien-fonds [j] quelle avait reçu de
ses parents. Alors même quil avait pris lengagement contraire dans la
convention du 16 novembre 2007, X. a formé opposition à cette demande, au motif
notamment que la nouvelle structure du bâtiment voisin ne comportait pas son
propre mur en façade ouest mais sappuierait sur lancien, qui était sa
propriété exclusive et qui subirait ainsi des pressions et charges excessives.
Les parties ont élaboré un projet de convention en octobre 2009, qui prévoyait
le maintien du mur et les conditions auxquelles X. retirerait son opposition,
quelles nont toutefois jamais signé toutes les deux. Le 16 juin 2010, la
ville de Z. a levé lopposition de X., en soulignant que le dossier présenté
par Y. montrait à satisfaction de quelle manière le mur ouest serait mis à
contribution et comment elle escomptait assurer sa stabilité. La sanction
définitive des plans et le permis de construire ont été délivrés le 9 septembre
2010 à Y. La décision relève que le mur contigu à louest du bâtiment est
entièrement situé sur le nouvel article [d] voisin et que la question de sa
pérennité, de son entretien et des charges y relatives devra faire lobjet dun
accord de droit privé entre voisins, la décision de droit public ne la réglant
pas.

Cependant, aucune convention
na été conclue. Y. a déposé, en avril et juillet 2011, des mémoires préventifs
à une éventuelle requête visant à sopposer aux travaux de rénovation quelle
entreprenait. De son côté, le 23 novembre 2011, X. a déposé une requête de
mesures provisionnelles concluant à linjonction faite à Y. de cesser
immédiatement tous travaux mettant à contribution, de quelque manière que ce
soit, le mur situé sur la parcelle [c], sa propriété. Sa requête a été rejetée
par décision du 16 décembre 2011.

B.Ce même 23 novembre
2011, X. a déposé une requête en conciliation dirigée contre Y., qui na pas
abouti, lautorité saisie lui ayant délivré le 14 mai 2012 une autorisation de
procéder.

Le 13 août suivant, il a
déposé devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers une demande,
dirigée contre Y. et visant principalement à obliger la défenderesse à faire
disparaître toute installation et tout aménagement relié physiquement au vieux
mur appartenant au demandeur, à remettre ledit mur dans son état dorigine et
enfin à faire disparaître la partie de la façade et de la toiture du bâtiment
se trouvant sur la parcelle de la défenderesse qui empiète illicitement sur la
parcelle du demandeur. Subsidiairement (dans sa réplique), X. concluait en
outre, si contre toute attente la mitoyenneté du mur était reconnue, à la
condamnation de la défenderesse à lui rembourser les frais quil avait
consentis pour la stabilisation du mur, à prendre toutes les mesures
nécessaires pour décharger le mur en question de tout rôle porteur et à
participer dans une proportion à fixer aux frais dentretien du mur ;
enfin, si contre toute attente linscription dune servitude dappui était
ordonnée, la défenderesse devait être condamnée à payer au demandeur une
indemnité équitable « dun montant à dire de droit ». En bref, le
demandeur alléguait quil était établi que le mur litigieux se trouvait
entièrement sur son fonds ; quil avait toujours eu lintention de le
démolir, après réalisation des nouveaux bâtiments Rue L. 10 et 12  il en
voulait pour preuve notamment la convention conclue en 2007 avec les parents de
Y.  et quil en était empêché par lutilisation illicite que la
défenderesse faisait dudit mur, larticle 641 CC lautorisant dès lors à
agir en cessation du trouble ainsi causé. Il en allait de même du trouble
résultant du fait quune partie de la toiture du bâtiment de la défenderesse
surplombait illicitement la propriété du demandeur.

Contestant, par la rénovation
quelle avait entreprise, avoir modifié quoi que ce soit à une situation
vieille de plus de 150 ans, la défenderesse a conclu au rejet de la
demande, en invitant le tribunal à constater que le mur litigieux, dans la
mesure où il servait de façade à la fois à son propre bâtiment et à lancien
bâtiment Rue L. 24, était mitoyen, la limite de propriété telle quelle
figurait au registre foncier devant être corrigée en conséquence. A titre
subsidiaire, Y. concluait à la constatation, si la mitoyenneté du mur nétait
pas reconnue, que le bien-fonds [j] bénéficiait dune servitude dappui et
dempiétement sur le mur litigieux, son inscription au registre foncier devant
être ordonnée à charge du bien-fonds [c] (fonds servant) au profit du
bien-fonds [j] (fonds dominant). Elle demandait également que soit constaté
quelle était propriétaire dun tronçon de mur nouveau construit par le
demandeur sur le fonds de la défenderesse et que langle sud-est du bâtiment L.
12 empiétait sur le fonds de la défenderesse. Enfin, dans sa duplique, elle
ajoutait quelle devait également être mise au bénéfice dune servitude
dempiétement pour la toiture de son bâtiment.

C.Rendu le 18 janvier
2016, le jugement du Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers comporte
le dispositif suivant :

1.Rejette la demande en
toutes ses conclusions.

2.Constitue une
servitude dempiétement sur le mur sis à lest du bien-fonds [c] du cadastre de
Z. pour les ouvrages qui y prennent appui, à charge dudit bien-fonds [c] et au
profit du bien-fonds [j] du cadastre de Z.

3.Invite le conservateur
du registre foncier à inscrire la servitude dempiétement susmentionnée à
lentrée en force du présent jugement.

4.Constate que le mur de
12 centimètres dépaisseur construit par le demandeur en lieu et place du
mur séparant les bâtiments L. 12 et L. 28, servant de façade à ce dernier, est
propriété du bien-fonds [j] du cadastre de Z.

5.Rejette toute autre ou
plus ample conclusions prises par les parties.

(),

Les frais de la procédure étant mis pour deux
tiers à la charge du demandeur, de même quune indemnité de dépens réduite
après compensation en faveur de la défenderesse. En substance, le jugement
retient que le mur litigieux appartient au demandeur et que louvrage était
déjà porteur à légard du bâtiment de la défenderesse avant que celle-ci
nentreprenne des travaux de rénovation ; il y avait donc bel et bien
empiétement avant même ces derniers, lequel réalisait par ailleurs les
conditions posées par larticle674 al. 3 CCpermettant lattribution à la défenderesse dune
servitude dempiétement. Il ny a pas matière à statuer sur lindemnité
équitable due au demandeur, au sens de cette même disposition, dès lors que
celui-ci ne la pas chiffrée et y a renoncé dans ses « conclusions en
cause » (ou plaidoiries écrites). X. doit ainsi être renvoyé à faire
valoir sa prétention par une nouvelle action. La question des frais dentretien
du mur litigieux est, quant à elle, réglée par larticle 741 CC. Alors que
la défenderesse tient pour irrecevable la conclusion du demandeur portant sur
le prétendu empiétement de la toiture du bâtiment L. 28 sur le bien-fonds du
demandeur, puisquelle nétait pas comprise dans les conclusions présentées
dans la procédure de conciliation, une entrée en matière peut tout de même être
admise en raison de sa connexité avec les autres prétentions du demandeur, mais
la conclusion doit être rejetée, lintérêt du demandeur à faire supprimer
lempiétement en question nétant pas suffisant. En revanche, faute pour la
défenderesse de pouvoir, dans ce cas-ci, se prévaloir de sa bonne foi, elle ne
peut obtenir la constitution dune servitude dempiétement. Pour dissiper toute
incertitude à cet égard, la conclusion de la défenderesse portant sur la
constatation quelle est bien propriétaire dune portion nouvelle de mur,
construite en remplacement dune partie de lancien mur à loccasion de la
réalisation des travaux L. 10-12, peut être admise. Enfin, la défenderesse ne
peut se plaindre que cette nouvelle portion de mur, entièrement sa propriété,
formerait une excroissance sur son bien-fonds du fait que, contrairement aux
plans sanctionnés, X. a renoncé lors de sa construction à un décrochement de
langle nord-ouest du bâtiment L. 12.

D.X. appelle de ce
jugement. Demandant son annulation, il reprend à titre principal les
conclusions présentées en première instance, y compris, à titre subsidiaire, si
contre toute attente linscription dune servitude dappui sur le mur litigieux
était ordonnée, la condamnation de lintimée à lui verser une indemnité
équitable pour lutilisation du vieux mur « dun montant à dire de
droit » ; subsidiairement, il propose le renvoi de la cause à
linstance précédente pour instruction et jugement dans le sens des considérants.
A lappui, il salue la constatation du premier juge selon laquelle il est bien
le propriétaire du mur litigieux. Toutefois, cest à la suite de diverses
erreurs dans la constatation des faits que le jugement retient  ce que
lappelant conteste  quavant sa rénovation, le bâtiment L. 28
(appartenant à lintimée) utilisait déjà le mur litigieux comme mur porteur.
Ainsi, cest faussement que lautorité de première instance considère quil
existait déjà un empiétement avant la rénovation du bâtiment de lintimée. De
fait, lempiétement na commencé  ou à tout le moins a pris une ampleur
bien plus considérable, sil fallait même admettre quil en existait déjà un,
léger, auparavant  quavec les travaux de rénovation ; lappelant
sy est immédiatement et régulièrement opposé, si bien que lintimée ne peut
prétendre être de bonne foi et que lintérêt de lappelant devient
prépondérant, dans la pesée qui doit être faite pour apprécier si les
circonstances justifient loctroi ou non dune servitude dempiétement. Il
apparaît ainsi quaucune des trois conditions posées par larticle 674 al.
3 CC nest réalisée, contrairement à ce qua retenu le premier juge. Pour
le cas où une servitude serait malgré tout admise, une indemnité équitable
devrait être mise à la charge de lintimée, car lappelant ny a à aucun moment
renoncé. Enfin, lempiétement de la toiture de L. 28 sur le fonds de lappelant
est établi et admis par lintimée, ce qui suffit à justifier un rétablissement
dustatu quo antecomme demandé, indépendamment de savoir si la
situation cause ou non un préjudice à lappelant.

E.Y., qui conclut au
rejet de lappel, accompagne sa réponse dun appel joint, dans lequel elle
conclut derechef à la constatation que le mur litigieux est un mur mitoyen, au
sens strict du terme, et quil appartient donc en copropriété par parts égales
à chacune des parties. En outre, il y a lieu de constater que son bâtiment ne
surplombe pas le bien-fonds de lappelant. A titre subsidiaire, elle conclut à
la confirmation du jugement entrepris. A son avis, X., lorsquil a signé la
convention de novembre 2007, aispo factoadmis la mitoyenneté du mur
litigieux, qui remonte à une époque où lon était moins précis et exigeant
quaujourdhui en matière de délimitation de biens-fonds ; elle est en
outre confirmée par la configuration des lieux. Subsidiairement, le premier
juge a retenu à juste titre que lempiétement existait avant les travaux de
rénovation et quainsi, les conditions posées par larticle 674
al. 3 CC pour la constitution dune servitude étaient réunies. Comme
elle existe de fait depuis plus de 150 ans, elle ne peut donner droit
aujourdhui à une indemnité. La conclusion de lappelant portant sur
lempiétement dû au surplomb de la toiture est irrecevable, faute davoir été
présentée demblée dans la procédure de conciliation. Au demeurant, le surplomb
en question néquivaut pas à un empiétement du fonds de lintimée sur celui de
lappelant.

F.Dans sa détermination
sur lappel joint, X. relève que la convention de 2007, lorsquelle évoque un
mur mitoyen, se rapporte au langage courant mais na pas deffet sur la
propriété dudit mur, au sens des droits réels et quen outre, celle-ci lui
donne le droit de démolir ce mur.

G.Par ordonnance de
procédure du 9 juin 2016, de nouvelles preuves littérales et une vision locale,
proposées par lintimée, ont été rejetées, les parties étant informées à cette
occasion quun arrêt serait rendu sur pièces, sans nouveaux débats.

C O N S I D E R A N T

1.Interjetés dans les
formes et délais légaux (art. 311 al. 1, 312 al. 2, 313
al. 1 CPC), appel et appel joint sont recevables. La valeur
litigieuse  correspondant pratiquement, en cas de gain de lappelant, au
coût des travaux que lintimée devrait entreprendre pour construire un nouveau
mur, indépendant du mur litigieux, en façade ouest de son bâtiment 
sélève au bas mot à 70'000 francs, selon les estimations mêmes de
lappelant, de sorte que le seuil de larticle 308 al. 2 CPC est
clairement franchi.

2.Pour affirmer que le
mur litigieux nest pas mitoyen, au sens strict et juridique du terme, mais se
trouve au contraire entièrement sur le bien-fonds [c] (propriété de
lappelant), le jugement entrepris sappuie sur les plans des parcelles et
bâtiments de 1869-1872, 1937 et 1938 figurant au dossier, qui présentent tous
la même situation et appliquent les règles découlant de larticle 35 de
lancien règlement dexécution de la loi cantonale neuchâteloise sur le
cadastre, du 20 mai 1965. Ainsi, dans la mesure où ces plans comportent un
trait carmin (figurant le mur) sur le bien-fonds [c], puis un trait noir en
limite de propriété et aucun trait carmin (pour figurer le demi-mur censé être
la partie appartenant à lintimée en raison de la mitoyenneté quelle revendique)
sur le bien-fonds [j], cest à juste titre, conformément à la situation de fait
résultant des pièces au dossier et aux règles de droit qui lui étaient
applicables, que le jugement retient que le mur appartient exclusivement à
lappelant, propriétaire du bien-fonds [c]. Sur cette base, cest manifestement
à tort que lintimée soutient, dans son appel joint, quil serait « faux
daffirmer que la limite de propriété aurait été correctement tracée depuis le
milieu du XIXe siècle », comme le fait le jugement. Contrairement à ce
quelle prétend, ce nest pas parce que les limites entre dautres bâtiments de
la même rue font apparaître des murs véritablement mitoyens quon serait
autorisé à en conclure quil devrait en aller de même du mur litigieux. Tout au
contraire, la minutie avec laquelle ces plans ont été tracés permet dêtre
certain que ces variations de dessin ne sont pas dues à des inadvertances mais
bien à des situations différentes, en fait et en droit, la différence pouvant
notamment résulter du mode de financement convenu entre voisins au moment de la
construction des murs en question (circonstances qui ne peuvent naturellement
plus être reconstituées en 2017). La discussion présentée dans lappel joint ne
repose que sur des hypothèses élaborées à partir du sens commun du mot
« mitoyen », ce qui ne suffit évidemment pas pour infirmer une
situation juridiquement claire de non-mitoyenneté. A cela sajoute que les
relevés officiels les plus récents confirment, après plusieurs années dincertitude
et de plans partiellement erronés, lentière appartenance du mur litigieux au
bien-fonds [c] (futur [e]). Cest au demeurant ainsi que les parents de
lappelante le concevaient, lorsquen 2005 ils ont formé opposition au projet
de construction de lappelant : ils ont alors invoqué un « droit
acquis dappuis sur les immeubles existants », ce qui néquivaut pas à la
revendication dun droit de (co-)propriété sur un mur dont la démolition était
envisagée.

Enfin, rien ne peut être tiré,
en faveur de la thèse soutenue par lintimée et contraire aux pièces du dossier
selon laquelle le mur serait mitoyen, de la convention que lappelant et les
parents de lintimée ont signée en 2007. Ce document confirme lincertitude
dans laquelle les propriétaires des fonds concernés se trouvaient à lépoque et
elle avait précisément pour but de permettre à lappelant daller de lavant
dans son projet de démolition  reconstruction, nonobstant cette incertitude
qui demeurait : « [q]uelle que soit la situation juridique, à savoir
quil y ait empiétement ou non, les parties ont trouvé un accord () ». On
observera dailleurs quun peu curieusement, si lon se rappelle la position
défendue environ deux ans auparavant par les parents de lintimée, les parties
à la convention ne sinterrogeaient pas tant sur la mitoyenneté ou non du mur
que sur son éventuel empiétement sur le bien-fonds [c]. Comme on le verra plus
loin (cons. 3 et 4 ci-dessous), telle était bel et bien la question, soit
lhypothèse que la maison de lintimée puisse se trouver en partie sur le fonds
voisin.

Ainsi, en tant quil conclut à
la constatation que le mur litigieux est mitoyen et quil appartient donc en
copropriété par parts égales aux biens-fonds [c] et [j], lappel joint est mal
fondé.

3.Malgré ce que pourraient
laisser penser les conclusions de lappel, qui reprennent pour lessentiel
celles de la demande, et celles de la réponse, ce nest pas tant le fait que la
construction de lintimée trouverait des points dappui sur le mur litigieux
(« faire disparaître () toutes les installations et tous les aménagements
() dans la mesure où ils sont reliés physiquement, de quelque manière que ce
soit, avec le vieux mur ») qui crée une situation dempiétement au sens de
larticle674 CC, que lutilisation intégrale par lintimée du
mur litigieux, qui ne lui appartient pas, pour en faire un élément essentiel de
la construction de sa maison, soit le mur de façade ouest. Du fait de cette
« annexion » ou de cet « emprunt », la construction de
lintimée, examinée comme un tout, empiète sur le fonds de lappelant de toute
une façade. Comme, jusquà louverture de la présente procédure, aucun des
propriétaires successifs du bien-fonds [j] na acquis de droit réel justifiant
cette manière de faire, le mur de façade ouest du bâtiment sis au numéro 28 de
la rue L. appartient au propriétaire du bien-fonds [c] (voir, pour une
situation analogue,ATF 78 II 131, traduit au JT 1952 I 546, cons. 3in fine).
Reste donc à examiner si lappelant, fondé sur son droit de propriété, peut
exiger  comme il le demande  la suppression des points dancrage de
la construction de lintimée sur le mur litigieux, dans la perspective, plus
large, de procéder à la démolition du mur qui, du fait du nouveau bâtiment
quil a construit sur son fonds, ne lui est plus utile et constitue même une
gêne. On observera, ce qui conforte lanalyse que lempiétement problématique
nest pas limité aux seuls points dancrage de la construction de lintimée sur
le mur litigieux mais concerne bien toute la façade, quà supposer que les
conclusions, telles que les a formulées lappelant, soient admises, ce dernier
pourrait, une fois que le mur litigieux ne jouerait plus aucun rôle dans la
statique de la maison de lintimée (tout ancrage aurait par hypothèse été
supprimé), démolir ce dernier, ce qui laisserait alors « une ouverture
béante » sur le côté ouest de la maison de lintimée, comme ses parents
sen étaient émus lorsque lappelant a annoncé son intention de démolir la
maison sise au numéro 24 de la rue L. Est donc bien en jeu le sort même de la
façade ouest de la construction de lintimée, constituée dun mur qui ne lui
appartient pas. Peut-elle alors se prévaloir de larticle674
al. 3 CCpour
demander que lui soient attribués lempiétement ainsi constitué à titre de
droit réel ou la surface usurpée avec éventuellement le mur qui sy
trouve  ?

4.Le bénéfice de
larticle674
al. 3 CCsuppose la
réalisation de trois conditions : (a) le propriétaire lésé ne doit pas
sêtre opposé en temps utile à lempiétement ; (b) lauteur de
lempiétement doit être de bonne foi ; (c) lattribution doit être
justifiée par les circonstances (voirSteinauer, Les droits réels, II,
2012, n. 1651 ss).

(a)                   Le cas despèce a ceci de
particulier que le litige est survenu à loccasion de la rénovation par
lintimée du bâtiment construit sur son fonds. Jusqualors, il était admis, par
tous les possesseurs précédents du bien-fonds [c] y compris lappelant (voir la
convention quil a signée en 2007 avec les parents de lintimée) que le mur
litigieux était indissociablement lié au bien-fonds [j], puisquil constituait
la façade ouest du bâtiment sy trouvant. Cest la raison pour laquelle, en
2007, lorsquil a décidé la démolition de son propre bâtiment, qui utilisait le
mur en question pour sa façade est, lappelant na pas abattu le mur mais sest
au contraire engagé à le maintenir ; son étanchéité  du fait que de
mur intérieur il devenait mur de façade extérieure  a été prévue et
réalisée aux frais de lappelant. Seule une courte portion de ce mur
 correspondant à la partie, clairement réduite à environ 2 mètres de
longueur, du mur qui resterait commune au nouveau bâtiment construit sur le
fonds de lappelant et au bâtiment Y.  devait être démolie pour être
remplacée par le nouveau mur décrit à larticle 2 de la partie
« convention » de 2007.

Les travaux de transformation
 rénovation de sa maison, envisagés dès 2009 par lintimée, nont rien changé
à la situation de fait que la façade ouest de son bâtiment serait toujours
constituée du mur appartenant à son voisin. A cet égard et dès lors que la
procédure administrative de délivrance du permis de construire avait traité les
points liés à la statique de la maison de lintimée, il importe peu de savoir
si le mur litigieux était ou non déjà « porteur » avant les travaux
de réfection ou le serait devenu ou non après eux. Faute dune expertise et en
présence davis divergents, il est impossible pour un non-spécialiste de la
construction de trancher la question, qui peut rester ouverte : sa réponse
na en effet pas de conséquence sur le fait que le mur reste un mur de façade
pour la maison de lintimée, qui empiète de ce fait chez lappelant son voisin.

Cette situation de fait
existant depuis plusieurs décennies, force est de constater que lappelant
nétait plus en position de sy opposer lorsquil a acquis le bien-fonds [c] en
2004. Il y a là une situation analogue à celle dun empiétement dit subséquent,
pour laquelle la condition de labsence dopposition nest pas requise (Steinauer,
op. cit. n. 162). Au demeurant, il résulte du dossier que, lorsque la
question sest posée pour la première fois, soit lors des travaux de
construction entrepris par lappelant lui-même en 2007, ce dernier ne sest pas
opposé à un éventuel empiétement mais a au contraire conclu une convention avec
ses voisins de lépoque, qui lui permettait de mettre en uvre ses projets
alors même que le statut juridique du mur contigu aux deux maisons (la sienne,
vouée à la démolition, et celle de lintimée) restait incertain. Prétendre
aujourdhui revenir sur cet accord, qui envisageait expressément lhypothèse
dun empiétement de la propriété de lintimée sur celle de lappelant, après
avoir précisé et convenu que peu lui importait (« quelle que soit la
situation juridique, à savoir quil y ait empiétement ou non »),
constituerait un revirement dattitude contraire à la bonne foi. Au demeurant,
en tant que signataire de la convention de 2007, lappelant ne peut pas
sérieusement prétendre  sinon une fois encore en adoptant un comportement
contraire à la bonne foi, qui aurait consisté à signer un accord donnant à
penser à ses cocontractants que le sort du mur litigieux était réglé alors que
pour lui il nen était rien, son intention, soigneusement tue, étant de
procéder quelque temps plus tard à la démolition du mur en question après avoir
obtenu des concessions de ses voisins  quil a toujours eu lintention de
détruire le mur. De son propre aveu, il a réalisé à grands frais (plus de
160'000 francs) la consolidation et létanchéification du mur qui, de mur
« deux fois intérieur » devenait mur de façade extérieure. Lappelant
ne peut rien déduire, en faveur de la thèse dune démolition ultérieure du mur,
du courrier quil aurait adressé le 8 novembre 2007 aux parents de lintimée,
qui était censé résumer létat des discussions entre parties et comportait
lindication que « [e]n cas dune rénovation complet, Y1aura
lobligation de construire son propre mur de façade, de sorte que la démolition
de lancien mur soit possible ». Outre que lintéressé a déclaré navoir
jamais reçu cette lettre, force est de constater que la convention que les
parties ont finalement signée, le 16 novembre 2007, ne mentionne rien de
tel : seule une portion limitée du mur devait être démolie pour être
remplacée par un nouveau mur  sur environ 2 mètres de longueur, soit la
partie qui resterait commune au nouveau bâtiment construit sur le fonds de
lappelant et au bâtiment Y.  , des mesures étant prévues pour assurer la
pérennité du reste du mur. Le témoignage de lingénieur M. va dans le même
sens : « [j]e savais que X. voulait détruire le mur à lorigine mais
nous avons ensuite renoncé vu les discussions que nous avions eues avec Y1,
lequel ne souhaitait pas, pour des questions de coût et de place, faire
construire un nouveau mur ».

Ainsi, supposé quelle soit
nécessaire, la condition de labsence dune opposition à lempiétement formée
en temps utile est clairement satisfaite.

(b)                   La bonne foi de lintimée ne
fait pas de doute. Celle-ci peut en effet encore être admise si le
constructeur, sans négligence grave, a pensé que son voisin avait consenti à
lempiétement (Steinauer, op. cit. n. 1654). En loccurrence, une
absence expresse dopposition de lappelant nétait pas requise et, à supposer
quelle le fût, les circonstances permettaient à lintimée de considérer de
bonne foi que X. avait consenti à lempiétement. Même si lintimée nétait pas
personnellement partie à la convention de 2007  les biens-fonds [i] et [j]
ne lui appartenaient pas encore  il est hautement vraisemblable que ses
parents lui en ont parlé au plus tard lorsquelle sest heurtée à lopposition
de son voisin à son projet de transformation au printemps 2009. Il résulte des
actes quelle a déposés en procédure (réponse, duplique) quelle en connaissait
alors parfaitement la teneur et que, sur cette base, elle pouvait tenir pour
acquis le consentement de lappelant ou, à tout le moins, considérer quil ne
sétait pas opposé à temps à un  initialement éventuel mais désormais
avéré  empiétement de la construction voisine, à lest, sur son propre
terrain. Enfin et surtout, on la vu, le projet de lintimée ne faisait rien
dautre que perpétuer un usage vieux de plus dun siècle (utiliser le mur litigieux
comme limite ouest du bâtiment sis sur le bien-fonds [j]), le mur indispensable
à son propre bâtiment ayant subsisté alors même que le fonds et le bâtiment
voisins avaient subi dimportantes modifications quelques années auparavant. La
persistance même de ce mur, malgré les profondes transformations enregistrées
par le bien-fonds [c], permettait à lintimée de considérer de bonne foi que le
maintien du mur litigieux était une question désormais tranchée et une chose
acquise.

(c)                   Les circonstances de lespèce
justifient assurément que la servitude dempiétement requise soit attribuée à
lintimée. Le maintien de ce vieux mur constitue certainement, comme il
lallègue et que cela résulte de certaines photos du dossier, un inconvénient
pour lappelant. Cet inconvénient lui était toutefois connu lorsquil a
entrepris de construire de nouveaux bâtiments sur ses fonds, en retrait par
rapport à ceux qui existaient jusqualors. Il a négocié avec ses voisins
dalors  les parents de lactuelle intimée  un accord pour obtenir
deux le retrait de lopposition quils avaient formée à son projet et pouvoir
procéder à la construction souhaitée, quand bien même il subsistait une
incertitude sur le statut juridique du mur en limite est du bien-fonds [c].
Cest ainsi en toute connaissance de cause quil a accepté linconvénient qui
résultait de la présence du mur à cet endroit. Du point de vue de lintimée, la
suppression de lempiétement constituerait un inconvénient majeur. Il aurait
pour conséquence immédiate de supprimer la façade ouest de sa maison et de
lobliger à construire un nouveau mur, en retrait par rapport au mur litigieux,
ce qui lui occasionnerait des coûts considérables (lappelant les a estimés à
70'000 francs, somme qui nest certainement pas surévaluée et plus
probablement sous-estimée) et lui ferait perdre un espace habitable (réparti
sur plusieurs niveaux) sans aucun doute non négligeable. Ce sont là dailleurs
les principales raisons pour lesquelles les parents de lappelante nont pas
accepté une telle solution, lors de leurs négociations avec lappelant.
Lempiétement dont se plaint lappelant existe depuis largement plus de
100 ans, sans que personne avant lui ne sen soit plaint. Enfin, la
suppression de lempiétement napporterait quun gain minime à
lappelant : le mur que serait obligée de construire lintimée pour fermer
sa maison du côté ouest ne serait pas moins imposant que le mur actuel et ne se
trouverait au mieux en retrait, toujours par rapport à lui,  que de quelques
dizaines de centimètres, si bien que le dégagement sur lest du bien-fonds [c]
et du bâtiment qui sy trouve nen serait que très modérément amélioré.
Lintérêt de lintimée à obtenir une servitude dempiétement lemporte ainsi
très clairement sur celui de lappelant à faire supprimer ledit empiétement.

Toutes les conditions pour
loctroi de la servitude demandée sont ainsi réunies de sorte que, mal fondées,
les conclusions une et deux de lappel doivent être rejetées.

(d)                   On observera quau vu des
circonstances de lespèce, il aurait sans doute été préférable dattribuer à
lintimée  ce que permettait aussi larticle674
al. 3 CC la
propriété de la surface de terrain usurpée, qui aurait entraîné avec elle
lattribution de la propriété du mur litigieux. Toutefois, ce nest pas ce qua
demandé lintimée qui sen est tenue à une servitude dempiétement, ce qui lie
le juge (art. 58 al. 1 CPC). En limitant sa demande à une
servitude dappui autorisant lancrage de son bâtiment au mur litigieux, lintimée
est restée mesurée dans ses prétentions, qui sont restées en-deçà de ce
quelles auraient pu être.

(e)                   Enfin, comme le rappelle
justement le jugement entrepris, les frais dentretien des ouvrages nécessaires
à lexercice de la servitude, en lespèce et singulièrement les frais futurs
dentretien du mur, sont à la charge de lintimée, propriétaire du fonds
dominant, conformément à larticle741 al. 1 CC, en labsence de toute convention contraire
réservée par larticle741 al. 2 CC. Il paraît en effet évident, dans le cas présent, que
le mur nest plus aujourdhui utile quà la seule intimée lappelant aurait souhaité pouvoir le démolir  de sorte quune
répartition (art. 741 al. 2 CC) de ces frais entre les
propriétaires des deux fonds nentre pas en ligne de compte.

5.Aux termes de
larticle674
al. 3 CPC, la
constitution dune servitude dempiétement ou lattribution de la surface
usurpée interviennent contre paiement dune indemnité équitable. Le versement
dune telle indemnité nest toutefois pas une condition de lexistence du droit
attribué ; il peut même en être décidé dans un jugement ultérieur (Steinauer,
op. cit. n. 1658a).

En lespèce, il résulte sinon
du dispositif, du moins des considérants du jugement entrepris que le premier
juge a renvoyé lappelant à mieux agir à ce propos dans une éventuelle nouvelle
procédure, au motif que la conclusion subsidiaire quil avait prise nétait pas
chiffrée et quil paraissait y avoir renoncé dans ses « conclusions en
cause ». Lappelant critique cette façon de faire en relevant que cest à
tort que le premier juge a cru à une renonciation de sa part et quun renvoi à
mieux agir relève du formalisme excessif et viole le principe déconomie de la
procédure. Il conclut en conséquence que « [s]i contre toute attente
linscription dune servitude dappui sur le mur était ordonnée, [il y a lieu
de] condamner lintimée à verser à lappelant une indemnité équitable pour lutilisation
du vieux mur dun montant à dire de droit ».

A la différence de la cause
jugée en 1952 par le Tribunal fédéral (voir ATF 78 précité), lappelant na pas
ignoré ou omis la question mais, en première comme en deuxième instance, il a
pris à deux reprises des conclusions subsidiaires non chiffrées, alors quelles
devaient (art. 84 al. CPC en première instance,Bohnet, CPC
annoté, 2016, n. 4 ad art. 84 ; art. 311 CPC en appel, CPra
Matrimonial-Sörensen, 2016, n. 22 ad art. 311) et auraient pu
lêtre sans difficulté particulière. Ni le mémoire de duplique  qui ne
consacre quun bref allégué à la question  ni celui dappel  qui fait
grief au premier juge davoir renvoyé la question à une autre procédure 
ne fournissent de quelconques indications qui permettraient de déterminer sur
quelles bases lappelant entend quun éventuel calcul intervienne. Pareilles
conclusions, dont rien ne permet de déterminer par extrapolation ou
interprétation à quel montant  serait-ce même un ordre de grandeur 
elles devraient se chiffrer, sont irrecevables. Le premier juge nen a pas jugé
ainsi et lintimée ne se plaint pas de la solution dun renvoi à agir à
nouveau, de sorte quil ny a pas lieu dy revenir ici (la question de la chose
jugée demeurant réservée). En revanche, la conclusion invitant la Cour dappel
à fixer elle-même lindemnité due est irrecevable.

6.En première instance,
lappelant a encore conclu à la suppression dun empiétement  dune
largeur de 27 cm, sur une longueur non précisée  constitué par un
survol ou surplomb de son bien-fonds par une partie de la toiture de la maison
de lintimée. Lintimée a contesté les faits, affirmé que le toit de son
bâtiment ne surplombait pas le terrain de lappelant, son extrémité ouest se trouvant
au-dessus du mur mitoyen et elle a conclu au rejet de toutes les conclusions de
la demande, sans prendre de son côté une conclusion spécifique sur ce point
particulier. Dans ses « conclusions en cause » ou plaidoiries
écrites, outre quelle tenait la conclusion 3 de la demande pour irrecevable du
fait quelle navait pas fait lobjet de la procédure de conciliation, elle a
conclu à son rejet, en observant que « contrairement à ce que semble
chercher à faire croire X., le bord du toit du bâtiment de Y. ne surplombe pas
le terrain de X., mais seulement, légèrement, le mur. Or, du moment quil
sagit dun mur mitoyen (ndr : thèse alors soutenue par lintimée), il est
admissible que ce surplomb se trouve au maximum jusquà la moitié dudit mur. En
outre, X. ne subit aucun préjudice de ce fait, ni actuel, ni futur. Limposant
et massif bâtiment L. 10-12 quil a érigé épuise tous les droits de
construction dans la zone concernée et il nest pas prévu détendre ces droits
(), de sorte que lédification détages supplémentaires est une vue de
lesprit ».

Le jugement entrepris retient
quil nest pas possible, en labsence notamment de photos prises avant le
début des travaux, de comparer de façon précise létat des lieux avant et après
ces derniers, mais que tout de même « [i]l semble que la toiture empiète
effectivement sur la parcelle du demandeur et que de la ferblanterie a été
posée sur le mur litigieux ». Cela étant, « [e]n dépit des libertés
prises par la défenderesse [poursuit le jugement], le demandeur ne démontre pas
quel préjudice découle des empiétements. Aucun dégât deau na été constaté et
aucun projet délévation du bâtiment L. 12 nest établi. Le Tribunal estime dès
lors que lintérêt du demandeur à faire supprimer ces empiétements est
insuffisant pour admettre sa prétention, qui sera dès lors rejetée ».
Toutefois, la défenderesse ne pouvant se prévaloir, dans ce cas, de sa bonne
foi, une servitude dempiétement ne peut lui être accordée.

Lappelant allègue que,
contrairement à ce que soutient le premier juge, il na pas à démontrer quun
préjudice découle de lempiétement, qui est avéré, et il conclut :
« [plaise au Tribunal cantonal] condamner lintimée à faire disparaître,
dans les 30 jours, éventuellement dans un délai plus long à fixer par le
Tribunal, la partie de la façade et de la toiture du bâtiment L. 28 se trouvant
sur sa parcelle () qui empiète illicitement sur la parcelle de lappelant ().

Lintimée conteste pour sa
part, dans la procédure dappel, que le bord du toit de sa maison surplombe la
propriété de lappelant. Dans la mesure où le nouveau mur de rehaussement de sa
maison a été construit en retrait dune quinzaine de centimètres par rapport à
lemplacement de lancien mur, le toit ne déborde pas sur lemplacement de
lancien mur.

7.Avec le premier juge
et pour les raisons quil expose, il faut admettre que la conclusion sur ce
point de lappelant, même si elle na pas été débattue lors de la procédure de
conciliation, présente une connexité suffisante avec le litige général pour
être recevable, en application de larticle227 al. 1 let. a CPC. Il est en outre exact que, comme le fait
valoir lappelant, une action visant la cessation dun trouble selon larticle
641 al. 2 CC na pas pour condition que latteinte soit dommageable
(ATF132 III 651, cons. 7), un éventuel abus de droit  qui
ne peut être admis que de façon particulièrement restrictive lorsque le droit
prétendu est aussi absolu que le droit de propriété  restant toutefois
réservé (arrêt du TF du13.05.2015 [5A_11/2015], cons. 4.3.2.1).

Létat de fait est en
loccurrence tout sauf clair. Lempiétement prétendu qui mesurerait selon lappelant 27 cm de largeur, sa longueur
nétant pas définie  ne repose que sur ses propres allégués et
photographies. Cest lui seul qui, sur ces dernières, a reporté ce qui serait
selon lui la limite entre les deux biens-fonds, avant de mesurer le supposé
surplomb. Certes, lintimée a admis, en première instance, un léger surplomb
(quelle considérait à tort comme légitime, dans la mesure où elle soutenait la
thèse de la mitoyenneté du mur litigieux) sans en préciser, et pour cause,
lampleur. En procédure dappel, elle est dun autre avis et conteste tout
débordement ou empiétement, du fait que le toit repose sur un mur de
rehaussement construit en retrait, par rapport à lancien mur (ce qui est
exact, voir le dossier de la commune sanctionnant les plans de rénovation). En
labsence dune expertise ou, à tout le moins, de mesures officielles et
objectives et en présence des nouvelles contestations de lintimée, rien ne
permet de retenir que la limite entre les deux propriétés se trouve bien là où
lappelant la dessinée. Le jugement admet pour sa part quil
« semble » exister un surplomb, sans en préciser plus avant les
contours ni en définir lampleur. A cela sajoute que, si surplomb il devait y
avoir, celui-ci se produirait à la verticale dune partie tout au moins, sinon
lintégralité, du mur contigu nouvellement construit entre les deux bâtiments,
au moment des travaux entrepris par lappelant, dont lintimée a pour partie
revendiqué la propriété, ce qui lui a été accordé, et pour lautre partie
prétendu quil constituait un empiétement de la propriété de lappelant sur la
sienne, ce qui a été nié.

Il est nécessaire que des
conclusions dappel soient suffisamment précises pour pouvoir être reprises
pratiquement sans changement par lautorité dappel, si celle-ci entend les
faire siennes (arrêt du TF du15.02.2013 [5A_713/2012], cons. 4.1) Or les imprécisions manifestes qui subsistent, quant à
lemplacement exact de la limite entre les deux biens-fonds pour la portion où
le nouveau bâtiment L. 12 (propriété de lappelant) et le bâtiment transformé L.
28 (propriété de lintimée) sont contigus, et quant à lampleur du prétendu
empiétement se retrouvent dans la conclusion de lappelant. Intimer à Y.
lordre de « faire disparaître la partie de la façade et de la toiture [de
sa maison] () qui empiète illicitement sur la parcelle de lappelant
() » ne lui permettrait pas de savoir ce qui est véritablement attendu
delle, dès lors quune telle injonction ne dit ni sur quelle distance il
conviendrait que soient retirés façade et bord de toit (dans laxe est-ouest)
ni sur quelle longueur (dans laxe nord-sud). Lexécution forcée dun
dispositif aussi imprécis ne pourrait pas davantage entrer en ligne de compte.
Il faut en conclure que, telle quelle est formulée, la conclusion principale 3
de lappel est elle aussi irrecevable. Au demeurant, pour autant que recevable,
elle est mal fondée : lappelant, sur qui pesait le fardeau de la preuve
de son affirmation, na en effet pas prouvé lexistence de lempiétement
prétendu, des photos privées annotées de sa main nayant pas de portée plus
grande que les seules allégations dune partie, dautant plus lorsque, comme en
lespèce, lemplacement exact de la limite de propriété est litigieux et na
pas été objectivement déterminé sur le terrain. A linverse, la preuve de
labsence de tout empiétement nest pas davantage rapportée, de sorte que la
conclusion 4 de lappel joint nest pas non plus fondée.

8.Il résulte de ce qui
précède quen procédure dappel, les parties lemportent et succombent dans des
proportions assez comparables : lappelant échoue à obtenir une
modification de la construction de la maison de lintimée et sur la question de
la servitude dempiétement décidée par le premier juge ; lintimée ne
parvient pas non plus à faire triompher la thèse de la mitoyenneté du mur
litigieux, quelle soutient depuis louverture de linstance, ni à faire
constater que sa maison serait intégralement construite sur son propre fonds.
Cela conduit à la confirmation du jugement de première instance. Dans ces
conditions, il se justifie de partager les frais de la procédure dappel par
parts égales entre les parties, les dépens étant compensés. Les parties ne critiquent
pas pour elle-même la répartition des frais et dépens de première instance, qui
apparaît conforme aux principes applicables en la matière sur le vu du jugement
rendu ; il ny a donc pas lieu de la modifier.

Par ces
motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1.Rejette lappel, mal fondé
dans la mesure de sa recevabilité, ainsi que lappel joint, mal fondé lui
aussi.

2.Confirme en conséquence le
jugement rendu le 18 janvier 2016 par le tribunal de première instance.

3.Arrête les frais de la
procédure dappel à 5'000 francs, avancés à raison de 3'000 francs
par lappelant et de 2'000 francs par lintimée, et les met par moitié à
la charge de chacune des parties.

4.Compense les dépens de
linstance dappel.

Neuchâtel,
le 22 mars 2017

1Les constructions et autres
ouvrages qui empiètent sur le fonds voisin restent partie intégrante de l'autre
fonds, lorsque le propriétaire de celui-ci est au bénéfice d'un droit réel.

2Ces empiétements peuvent être
inscrits comme servitudes au registre foncier.

3Lorsque le propriétaire lésé,
après avoir eu connaissance de l'empiétement, ne s'y est pas opposé en temps
utile, l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de
bonne foi et si les circonstances le permettent, que l'empiétement à titre de
droit réel ou la surface usurpée lui soient attribués contre paiement d'une
indemnité équitable.

1Le propriétaire du fonds dominant entretient
les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude.

2Si ces ouvrages sont également utiles au
propriétaire grevé, la charge de l'entretien incombe aux deux parties, en
proportion de leur intérêt. Une convention dérogeant à ce principe n'oblige
l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte des
pièces justificatives du registre foncier.1

1Nouvelle teneur selon
le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits
réels), en vigueur depuis le 1erjanv. 2012 (RO20114637;FF20075015).

1La demande peut être modifiée si la prétention
nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que l'une des conditions
suivantes est remplie:

a.
la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la
dernière prétention;

b.
la partie adverse consent à la modification de la demande.

2Lorsque la valeur litigieuse de la demande
modifiée dépasse la compétence matérielle du tribunal, celui-ci la transmet au
tribunal compétent.

3La demande peut être restreinte en tout état de
la cause; le tribunal saisi reste compétent.