ne_gerichte · NE-657 · 1997-06-02 · fr
9682


A.     
B.K. , était propriétaire de l'article x  du cadastre de

Vaumarcus
en nature de place-jardin de 923 m2 et d'un tiers en copropriété

de
l'article y  du même cadastre en nature
d'habitations et garage de 332

m2 et
place-jardin de 316 m2 (extrait du registre foncier, annexes D.77).

L'article y  était copropriété
pour un tiers de B.K. , pour un

tiers
de sa soeur A.S.  et pour un autre tiers
de E.B.  (D.77).

Par contrat de vente immobilière du 13 juin 1988 reçu Me C. ,

notaire,
B.K.  a vendu à E.B.  l'article x 
du cadastre de Vaumarcus et sa

part
d'un tiers de l'article y .

S'agissant du prix de vente, l'acte mentionne :

" Le prix de vente des
immeubles et part d'immeuble ici

transférés est arrêté d'un commun
accord :

- pour la parcelle x  à mille francs      Fr.  1'000.-

- pour la part de copropriété d'1/3
à la

parcelle y  à cinquante-quatre mille

francs                            
Fr. 54'000.-

soit au total à la somme de

CINQUANTE-CINQ MILLE FRANCS             
Fr. 55'000.-

Il est payé par règlement entre
parties hors la vue du

notaire, à leur entière
satisfaction.

La venderesse en donne bonne et
valable quittance à

l'acquéreur."

En ce qui concerne le logement familial, l'acte indique :

" Par déclaration du 13 juin
1988, pièce annexée à la minute

du présent acte, K.K.  a consenti à la vente de la part de

copropriété d'1/3 de son épouse à
la parcelle y  du

cadastre de Vaumarcus.

Le droit d'habitation inscrit au
registre foncier à la

suite de la désignation de cet
immeuble continue à s'exer-

cer à son profit et à celui de la
venderesse."

Il n'est pas contesté que le défendeur E.B.  n'a pas versé à

B.K.  la somme de 55'000 francs indiquée dans
l'acte (allégué 15 ss de la

réponse).
Les explications du défendeur à ce sujet se sont modifiées au

cours
de la procédure.

B.K.  a fait demander par son
mandataire au notaire

instrumentant
copie du contrat de vente du 13 juin 1988, laquelle lui a

été
adressée le 7 octobre 1988 (D.39/8).

B.     
B.K.  est décédée le 9 décembre
1988, laissant comme seul

héritier
légal et testamentaire son mari K.K. 
(D.39/9). K.K.  est à son

tour
décédé le 1er mars 1991, laissant comme héritiers testamentaires,

X. ,
Y.  et Z.  (D.52), qui ont souhaité continuer la procédure. Il en va

de même
des héritiers de Z. , décédée le 10 avril 1994, qui a laissé comme

héritiers
légaux sa mère, A.S.  et son frère
V.  (D.99). A.S.  est

décédée,
laissant pour seul héritier son fils W. , demandeur dans la

présente
procédure (D.102).

C.      Une
expertise a été demandée à l'architecte 
H.  (D.77 et 84).

L'expert
estime la valeur vénale de l'immeuble formant l'article y  du

cadastre
de Vaumarcus en juin 1988 à 454'000 francs (valeur selon le

volume
740'000 francs, valeur selon le rendement 168'000 francs) et en

décembre
1994 à 522'000 francs (valeur selon le volume 900'000 francs;

valeur
selon le rendement 144'000 francs). Quant aux articles z  et x 
du

cadastre,
l'expert estime leur valeur globalement, l'un étant construc-

tible,
l'autre pas, à un montant total de 40'800 francs, soit 951 m2 à 40

francs,
38'040 francs (art.z ) et 923 m2 à 3 francs, 2'769 francs (art.x

). La
valeur vénale globale susmentionnée est valable selon l'expert,

aussi
bien en 1988 qu'en 1994.

L'expert se penche par ailleurs sur des travaux effectués par le

défendeur
jusqu'en 1990 et estimés par D., mandaté par celui-ci, à 220'395

francs.
Il estime quant à lui que l'estimation de l'architecte D.  est

proche
de la réalité.

Dans son rapport complémentaire, l'expert apporte encore diffé-

rentes
précisions s'agissant des travaux exécutés (D.84).

On notera toutefois que les mémoires des parties, en particulier

ceux du
défendeur, ne font nullement état des travaux réalisés ni de leur

coût.
Il n'y a ainsi pas lieu d'examiner plus avant les réponses données à

ce
sujet par l'expert.

D.      Par
mémoire du 14 avril 1989, K.K.  a
introduit action contre

E.B. ,
prenant pour conclusions :

" 1. Constater la nullité de la
vente immobilière du 13 juin

1988 concernant l'article
y  et une part d'un tiers en

copropriété à l'article x  du cadastre de Vaumarcus.

2. Ordonner au conservateur du
registre foncier du dis-

trict de Boudry de rectifier le
feuillet du Grand livre

relatif aux article x 
et y  du cadastre de Vaumarcus,

en rétablissant la propriété en
faveur de B.K.  ,

respectivement de son héritier
unique K.K. .

3. Sous suite de frais et
dépens."

Il fait valoir que le contrat passé le 13 juin 1988 est nul pour

trois
motifs : l'existence d'une lésion, d'une erreur essentielle et la

simulation.
Il estime qu'il y a disproportion évidente entre les prix de

l'immeuble
et sa valeur objective et que le défendeur a exploité tant

l'inexpérience
de B.K.  que sa légèreté. De plus le
contrat est affecté

d'une
erreur essentielle quant à l'objet de la transaction. A aucun moment

il n'a
été envisagé la donation des deux articles du cadastre comme cela a

été le
cas. De même y a-t-il eu erreur en ce qui concerne les prestations

réciproques,
puisque s'agissant du prix il n'a nullement été question

d'une
quelconque compensation avec des prétendus travaux effectués par le

défendeur,
ce qui n'a pu que favoriser l'erreur dans laquelle pouvaient se

trouver
B.K.  et son mari. Il y a par ailleurs
simulation, puisque le

défendeur
a travesti son intention de bénéficier d'une donation, ceci pour

des
raisons fiscales, concluant ainsi un acte simulé, qui avait les

apparences
d'une vente immobilière mais les effets économiques d'une

donation.

E.      Le
défendeur conclut quant à lui au rejet de la demande dans

toutes
ses conclusions sous suite de frais et dépens. Il fait en premier

lieu
valoir que les conclusions de la demande comportent une inexactitude,

puisqu'elle
fait état d'un tiers en copropriété de l'article x  et de la

parcelle
y , intervertissant ainsi les inscriptions figurant au registre

foncier,
la conclusion 1 paraissant de ce fait irrecevable. Il conteste

également
l'application de l'article 21 CO, l'épouse du demandeur n'étant

pas
dans un état d'infériorité provenant notamment de sa légèreté ou de

son
inexpérience. De plus, il n'y a pas disproportion évidente entre

prestation
et contre-prestation, en raison notamment du fait que le prix a

été
fixé en fonction de la volonté de B.K. 
de l'avantager. Il n'a par

ailleurs
jamais voulu sciemment utiliser l'état d'infériorité de

B.K. .

C O N S I D E R A N
T

1.      Les
conclusions de la demande portent sur la nullité du contrat

de
vente immobilière du 11 juin 1988. La valeur litigieuse est supérieure

à
20'000 francs. Elle fonde la compétence d'une des cours civiles du

Tribunal
cantonal.

2.      Le
défendeur conclut à l'irrecevabilité de la conclusion no 1 de

la
demande, à tort.

Une erreur figure effectivement dans cette conclusion, les

chiffres
des articles ayant été intervertis. Cette erreur doit être

rectifiée.
L'interprétation des conclusions ne saurait conduire à une

autre
solution. La partie demanderesse conclut en effet sans ambiguïté

aucune
à la nullité du contrat de vente immobilière du 13 juin 1988,

lequel
porte sur l'article x  et 1/3 de
l'article y  du cadastre de

Vaumarcus
et non pas le contraire. L'interprétation de la conclusion no 1

ne peut
conduire qu'à la rectification des numéros des articles, l'article

y  devenant l'article x  et vice-versa. On relèvera que le lapsus
calami

du
demandeur est d'autant plus manifeste qu'à plusieurs reprises dans ses

mémoires
introductifs d'instance, il fait état de la situation exacte,

soit de
sa propriété du tiers de l'article y  du
cadastre du Vaumarcus,

voire
de tout l'article x  (all. demande 2, 3,
7, réplique 28).

3.     
L'article 21 al.1 CO dispose qu'en cas de disproportion évidente

entre
la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation

de
l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle

résilie
le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déter-

minée
par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérien-

ce.

L'acte de vente immobilière a été passé le 13 juin 1988

(D.39/6).
Le 16 novembre 1988 le mandataire de la venderesse, B.K. ,

informait
E.B.  qu'elle résiliait le contrat conformément
à l'article 21

CO
(D.39/10). La demande a été introduite le 14 avril 1989. Le délai d'un

an
prévu par l'article 21 CO a manifestement été respecté. La demande est

à cet
égard également recevable.

4.      a)
La lésion suppose en premier lieu une disproportion évidente

entre
prestations promises et contre-prestations. Pour être évidente, la

disproportion
doit sauter aux yeux, être flagrante et frappante. Elle

s'apprécie
au moment de la conclusion du contrat. Pour la déterminer, il

faut
comparer non pas la prestation effectuée, mais la prestation promise

avec sa
valeur objective, appréciée selon les lois de l'offre et de la

demande
(Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations,

T.1,
p.99; Engel, Traité des obligations en droit suisse, p.211 ss; Von

Tuhr/Peter,
Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrecht, p.344;

ATF 61
II 31, JT 1935 I 492, JT 1946 I 354 ss; ATF 92 II 167 JT 1967 I

130).
Une prestation qui ne correspond pas à ce qui a été convenu peut en

effet
donner lieu à l'application des prescriptions relatives à

l'inexécution
des obligations (art.97ss CO). En l'espèce la condition

portant
sur la disproportion évidente des prestations est manifestement

remplie.
Dans la meilleure hypothèse pour le défendeur, on comparera ainsi

que le
font les demandeurs les montants de 1'000 francs et 2'769 francs

indiqués
par l'expert (art.x ) et 54'000 francs et 151'330 francs (1/3 de

l'art.y
), voire 55'000 francs et 154'099 francs, si l'on envisage les

deux
parcelles globalement. En 1988 la valeur vénale globale des deux

parcelles
représentait ainsi, sans tenir compte du droit d'habitation qui

subsistait,
les 280 % du prix convenu. La première condition est dès lors

remplie.

La solution pourrait être différente si on était en présence

d'une
donation mixte ce que le contrat ne mentionnait toutefois nullement.

Il se
présentait bien au contraire comme un simple contrat de vente

immobilière,
sans réserve aucune. La clause au sujet du paiement du prix

ne fait
pas davantage une quelconque allusion à une volonté de donation de

la
venderesse, voire seulement à la volonté d'accorder à l'acheteur un

prix
favorable. On relèvera également à ce sujet que les position et

explications
du défendeur au sujet du prix de vente se sont en partie

modifiées,
les travaux effectués sur l'article no y 
ne faisant dans un

premier
temps l'objet d'aucun allégué contrairement à ce qu'il en a été

par la
suite. Le contrat considéré doit ainsi être envisagé comme un

contrat
de vente immobilière ordinaire.

b) Subjectivement la partie lésée doit se trouver dans un état

d'infériorité,
lequel résulte soit d'un état de gêne, de sa légèreté ou

encore
de son inexpérience. Bien qu'ayant la capacité de discernement, la

partie
lésée se trouve au moment de la conclusion du contrat dans l'une

des
trois situations précitées. Dans cette mesure, on peut dire de la lé-

sion
qu'elle constitue un vice affectant la formation de la volonté,

puisque
la partie lésée agit "sous l'influence d'une volonté viciée"

(Gauch/Schluep/Tercier,
T.1, p.99 ss; ATF 84 II 110, JT 1958 I 535).

L'inexpérience existe non seulement dans l'hypothèse d'une

ignorance
générale des choses de la vie, mais également lorsqu'une des

parties
au contrat n'a pas les connaissances ordinairement requises pour

juger
d'une situation du genre de celle qui se présente, au vu des cir-

constances
existantes au moment de la conclusion du contrat (ATF 92 II

175, JT
1967 I 137, RJN 1980-81, p.55). Il est ainsi suffisant qu'une

partie
ne soit pas capable d'appréhender les implications d'une affaire

qui lui
a été proposée dans le domaine concerné (Guggenheim, Le droit

suisse
des contrats, La conclusion des contrats, p.186-187). Il faut

encore
pour que les conditions de l'article 21 CO soient réalisées, que le

défendeur
ait sciemment utilisé l'état d'infériorité de B.K.  pour obtenir

la
conclusion du contrat.

Cette double condition est en l'espèce réalisée. Les déclara-

tions
du médecin du couple, la Doctoresse G.  sont
en particulier

significatives
à ce sujet (D.56).B.K.  a signé le
contrat en question

alors
qu'elle était âgée de 84 ans. Son mari était hospitalisé depuis

quelque
trois semaines. Il n'a ainsi pas pu l'assister dans cette

opération.
Rien ne permet par ailleurs de penser qu'elle soit le résultat

de
discussions préalables approfondies auxquelles auraient participé

conjointement
les deux époux, voire l'un deux. Bien au contraire, la

notaire
instrumentant admet ne pas avoir rencontré K.K.  (D.57). Aucun

projet
d'acte n'a été remis préalablement à la demanderesse. Aucune

discussion
avec le notaire n'a semble-t-il eu lieu hors de la présence du

défendeur.
En ce qui concerne B.K. , l'opération de vente a apparemment

été
effectuée en un seul jour, signature du consentement marital compris,

lequel
est d'ailleurs d'une grande imprécision (D.72). On relèvera

également
que selon B.K. , elle a cru que son neveu la conduisait à

l'hôpital
pour voir son mari, alors qu'en fait, il la conduisait chez le

notaire,
ceci il est vrai sans qu'il n'y ait sur ce point des certitudes.

Les
termes de la quittance ([Le prix de vente] "est payé par réglement

entre
parties hors la vue du notaire à leur entière satisfaction. La

venderesse
en donne bonne et valable quittance à l'acquéreur") qui ne

correspondent
à aucune réalité donnent aussi à penser que B.K.  ne

réalisait
pas pleinement et précisément ce qui se passait. On ne peut

d'ailleurs
que s'étonner que dans des circonstances pareilles (venderesse

âgée
dont le mari âgé également est hospitalisé) le notaire se soit prêté

à ce
genre d'opération et en particulier à la rédaction de la clause

susmentionnée,
comme on peut s'étonner de l'absence de précautions

particulières
prises par le notaire dans l'instrumentation d'un tel acte

(D.57).
La fragilité de la demanderesse et de son mari ressort également

de
l'attitude hésitante et troublée que celui-ci a eu après l'introduction

de la
procédure ainsi que du fait qu'en octobre 1988 B.K.  rédigeait  un

testament
par lequel elle disposait encore, alors qu'elle n'en était plus

propriétaire,
de ses biens immobiliers, objet de la présente procédure (D

39/9).
Ultérieurement, ce n'est apparemment qu'à la demande de son

mandataire,
en automne 1988, que B.K.  a reçu copie
du contrat passé.

Compte
tenu de ces différents éléments - pour la plupart objectifs -

déterminants
pour l'appréciation de la situation, les explications du

notaire
instrument sont d'un poids insuffisant. Il paraît ainsi évident

qu'il y
a eu de la part du défendeur exploitation de la vulnérabilité et

de
l'inexpérience de la venderesse dans ce domaine.

Le rôle très actif du défendeur dans cette opération et la

rapidité
avec laquelle les choses se sont déroulées ne permettent aucun

doute
s'agissant de la conscience qu'il avait de la situation réelle de

B.K. .

Le contrat de vente du 13 juin 1988 est par conséquent entaché

de
lésion au sens de l'article 21 CO.

5.     
Dans la mesure où les conditions d'application de l'article 21

CO sont
remplies, il n'y a pas lieu d'examiner si B.K. 
était au surplus

victime
d'une erreur essentielle lorsqu'elle a conclu. Il n'y a pas

davantage
lieu d'examiner si l'acte serait nul pour vice de forme, la

clause
figurant à propos du prix ne correspondant à aucune réalité, ou

encore
pour simulation.

6.      La
demande est ainsi bien fondée.

Les frais et dépens de la procédure doivent être mis à la charge

du
défendeur. Il y aura à ce sujet lieu de fixer les frais à un montant

supérieur
au montant auquel ils avaient été estimés indépendamment de

l'expertise,
montant qui sera avancé par les demandeurs actuels.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1.
Constate la nullité de l'acte de vente immobilière du 13 juin 1988 pas-

sé entre B.K.  et E.B.  et portant sur
les articles y  (1/3) et x  du

cadastre de Vaumarcus.

2.
Ordonne au conservateur du registre foncier du district de Boudry de

procéder aux rectifications qui s'imposent
et d'inscrire comme proprié-

taires desdits articles feu B.K. ,
respectivement ses héritiers.

3.
Condamne le défendeur aux frais et dépens de la procédure, avancés

ainsi qu'il suit :

- Frais avancés par la partie demanderesse       
Fr. 7'630.--

- Frais avancés par le défendeur           
Fr.   310.--

___________

Total                               Fr. 7'940.--

===========

4.
Condamne le défendeur à payer à la partie demanderesse une indemnité de

dépens de 8'000 francs.

Neuchâtel,
le 2 juin 1997

AU NOM DE LA
Ie COUR CIVILE

Le greffier               La présidente