ne_gerichte · CCC.2004.2 · 2003-10-08 · fr

Bail. Demande de baisse de loyer en cours de bail fondée sur des facteurs relatifs. Loyers usuels ou comparatifs invoqués par le bailleur qui s'y oppose. Rendement. Hiérarchie entre critères absolus et critères relatifs.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 21.06.2004 CCC.2004.2 (INT.2004.177)

Réf. : CCC.2004.2/dhp/mc
A.
Liés à G. SA
par différents contrats de bail à loyer, B., A., C., M., K. et les époux S.
ont, par requête du 24 juillet 2002 (faisant suite à l'ordonnance constatant la
non-conciliation, rendue le 1
er
juillet 2002 par l'Autorité régionale
de conciliation de Neuchâtel), demandé la diminution de leurs loyers
respectifs, arguant que les loyers n'avaient pas été adaptés au taux
hypothécaire, qui avait progressivement baissé pour arriver à 4,25 % en
février 2002. Par requête complémentaire du 23 décembre 2002, les locataires
précités ont complété leur requête initiale, demandant que leurs loyers
respectifs soient diminués de 2,91 % supplémentaires depuis le 1
er
avril 2003, sous réserve de compensation de l'inflation. Les locataires invoquaient
exclusivement la variation du taux hypothécaire et de l'IPC; G. SA a conclu au
rejet des requêtes en se prévalant des loyers comparatifs de la localité.
B.
Par jugement
du 8 octobre 2003, le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a donné raison
au locataire M. (à 30 francs près), a rejeté toute autre conclusion, a mis à la
charge de G. SA, à concurrence de 486 francs, les frais de la cause fixés à 972
francs et avancés par les locataires, et a condamné G. SA à payer à M. 300
francs à titre de dépens et aux autres locataires, globalement, 400 francs. Le
premier juge a considéré en substance qu'un calcul de rendement était difficile
pour plusieurs raisons (bâtiment relativement âgé, répartition des prêts
hypothécaires sur l'ensemble du parc immobilier de G. SA, empêchant
d'individualiser le rendement par immeuble), de sorte qu'il convenait de se
baser sur les loyers usuels du quartier ou de la localité pour déterminer si
les loyers pratiqués étaient abusifs. Le premier juge a examiné comme loyers
comparatifs ceux des appartements des immeubles sis Rue X. 16, Rue X. 25 et Rue
Y. 15; il a retenu qu'ils étaient comparables au sens de la jurisprudence, et
que malgré de légères différences, ils présentaient pour l'essentiel les mêmes
caractéristiques que les logements dont le loyer était litigieux. Le premier
juge a constaté que la baisse de loyer requise par les locataires n'était pas
due malgré la baisse du taux hypothécaire, la bailleresse ayant établi que ces
loyers n'étaient pas abusifs car situés dans les limites des loyers usuels de
la localité. Le seul loyer à être adapté à la baisse a été celui du locataire
M..
C.
B., A., C.,
K., les époux S. recourent contre ce jugement. Dans leur mémoire du 19 décembre
2003, ils concluent à sa cassation en tant qu'il les concerne (le locataire M.
ne recourt pas); principalement, ils demandent à la Cour de céans de statuer au
fond et d'admettre les demandes des 24 juillet 2002 et 23 décembre 2003, et de
statuer sur les frais et dépens; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la
cause, et en tout état de cause, avec suite de frais et dépens. Se prévalant de
fausse application du droit matériel ainsi que d'arbitraire dans la
constatation des faits, les recourants font valoir en substance que la
bailleresse ne pouvait se prévaloir des loyers usuels du quartier pour
s'opposer à la demande de baisse de loyer, seul un calcul de rendement pouvant
entrer en ligne de compte. Les recourants font en outre valoir que la
bailleresse n'avait pas présenté cinq éléments de comparaison au moins,
conformément aux exigences posées par la jurisprudence. Les arguments des
recourants seront repris ci-après dans la mesure utile.
D.
Le président
du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne formule pas d'observations. Dans
les siennes, la bailleresse intimée conclut principalement au rejet du recours,
et subsidiairement, au cas où la Cour de céans devait statuer elle-même ou
renvoyer la cause, à l'examen de tous les exemples d'appartements comparatifs
produits par elle, en tout état de cause avec suite de frais et dépens.
Préalablement, l'intimée demande qu'il soit requis ou mis à sa disposition la
jurisprudence non publiée invoquée dans le recours (arrêt CCC du 29 juin 2000
et ATF du 8 octobre 1997), et demande qu'un délai pour compléter ses observations
à la lueur de cette jurisprudence lui soit fixé.
C O N S I D E R
A N T
en droit
1.
Interjeté dans
les formes et délai légaux, le recours est recevable.
S'agissant de baux à
durée indéterminée, il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur
litigieuse (qui détermine le pouvoir d'examen de la Cour de cassation civile;
art. 19 litt.b LICO), de la diminution du loyer annuel contestée, puis de
multiplier le montant obtenu par vingt (art.3 al.2 CPC et 36 al.5 OJ; v.
notamment ATF 121 III 397ss, cons. 1). En l'espèce, la valeur litigieuse selon
la requête du 24 juillet 2002 est de 10'368 francs dans le cas de K., de 17'856
francs dans celui d'A., de 18'240 francs dans celui de C., de 17'580 francs
dans celui d'B., et de 16'080 francs dans le cas des époux S..
2.
Les
conclusions n°1 et 2 des observations sur recours de l'intimée, qui soutient ne
pas être en mesure d'exercer correctement les droits de la défense pour le
motif que les recourants s'appuient sur de la jurisprudence non publiée et
requiert la production des arrêts invoqués par ceux-ci ainsi que l'octroi d'un
délai pour formuler d'éventuelles observations complémentaires, doivent être
rejetées. En effet, l'arrêt CCC du 29 juin 2000 a été déposé (v. procès-verbal
de l'audience du 7 juillet 2003); quant à l'arrêt rendu le 8 octobre 1997 par
le Tribunal fédéral (4C.528/1996), cité par les recourants qui soutiennent que
ce dernier a écarté de la comparaison des appartements de trois immeubles
appartenant au même propriétaire (v. recours, p.5), il reprend un arrêt rendu
trois mois auparavant et publié (ATF 123 III 323 cons. aa) et bb), du 7 juillet
1997; v. infra).
3.
a) Le bailleur
peut s'opposer à une demande de baisse de loyer en établissant qu'il
obtiendrait un rendement insuffisant, si la modification des bases de calcul depuis
la dernière fixation du loyer était effectivement répercutée sur le loyer (ATF
121 III 163ss = JT 1996 I 71ss; v.
Jacquemoud-Rossari
, L'évolution
récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11
ème
Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p.6).
b) Dans une affaire
de contestation du loyer initial (ATF 124 III 310ss, du 8 mai 1998), le
Tribunal fédéral s'est penché sur le rapport entre l'article 269 CO (rendement
excessif) et l'article 269a litt.a CO (loyers usuels dans la localité ou le
quartier); il a jugé en substance que parmi les facteurs absolus, le critère
des loyers comparatifs n'était que subsidiaire par rapport à celui du rendement
de la chose louée. Cet arrêt a été critiqué (v.
Müller
, in MietRecht
Aktuel (MRA) 5/98, p.147ss, spéc. p.150-151; v. également
Blaser
, La
prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer, in Cahiers
du bail 2001, n°1, p.1ss, spéc. p.21-22). Dans un arrêt non publié rendu le 9
avril 2002 (4C.323/2001; arrêt résumé in Droit du bail N°14/2002, p.25, n°14 et
CdB 2002, p.33, avec commentaire de
Richard
), le Tribunal fédéral a
rappelé que
"le moyen tiré du rendement net de la chose louée ne saurait
être d'emblée exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble en
cause est intervenue dans les années 1950, mais qu'il est toujours possible,
dans ces cas-là, de se référer aux loyers du quartier.[…] Il s'ensuit qu'en cas
d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre
les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles
dits récents: si un loyer augmenté selon un facteur relatif rentre dans les
limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus
au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au
locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne
se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter
la preuve requise à cet égard"
. Cette jurisprudence n'oblige cependant
pas le bailleur qui s'oppose à une baisse de loyer fondée sur des facteurs relatifs
à se prévaloir prioritairement de l'article 269 CO et à apporter la preuve d'un
rendement non excessif. Les auteurs qui se sont exprimés après l'ATF 124 III
310 admettent que le bailleur puisse invoquer les loyers usuels du quartier ou
de la localité (art. 269a litt.a CO) pour s'opposer à une demande de baisse de
loyer fondée sur des facteurs relatifs, la méthode absolue jouant alors le rôle
de correctif de la méthode relative (v.
Lachat / Stoll / Brunner
,
Mietrecht, 5
ème
éd., Zurich 2002, p.391, ch. 5.4.2;
Richard
,
in CdB 2002, N°2, p.39 qui, commentant l'arrêt du Tribunal fédéral du 9 avril
2002, rappelle
"qu'il n'est pas inutile de se souvenir que pour les cas
[…] de demande de baisse de loyer en cours de bail (art.270a CO), le
législateur a mis sur un pied d'égalité les critères du rendement et des loyers
usuels";
Jaquemoud-Rossari
, op. cit., p.7-8 et 13, 3
e
§;
Lachat
, in DB n°11/1999, n°14, p.19s., note n°4;
Müller
, in MietRecht
Aktuel (MRA) 5/98, p.147ss, qui critique l'ATF 124 III 310ss et prône très
clairement l'égalité des critères absolus, s'appuyant sur la doctrine largement
majoritaire sur ce point (v. p.150-151); v. Tribunal fédéral, 16.01.2001, SJ
2001 I 247, in Droit du bail N°13/2001, p.27, n°17; ATF 122 III 257ss = JT 1997
I 598ss, cons.4). Cette opinion doit être suivie.
Il convient par
ailleurs de relever que les locataires ont très clairement admis dans leur
requête que la bailleresse puisse s'opposer à la baisse requise en invoquant
les loyers usuels du quartier (v. requête du 24 juillet 2002, p.3); quant à
l'arrêt rendu le 29 juin 2000 par la Cour de céans, cité par les locataires à
l'appui de leur thèse, il concerne des faits si particuliers (les locataires
réclamaient une baisse du loyer initial fondée expressément sur le rendement
excessif et les bailleurs avaient refusé de déposer les pièces requises alors
qu'elles avaient été admises à titre de preuves par le premier juge) que ses conclusions
ne sauraient en l'espèce trouver application.
c) Le bailleur qui se
prévaut des loyers comparables qu'il considère comme non abusifs doit les
alléguer et les prouver (art. 8 CC; v. JT 1997 I 600, op. cit.). Dans une
jurisprudence constante, le Tribunal fédéral a relevé que pour pouvoir tirer
des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle
générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour
l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant aux
exigences fixées par l'article 11 OBLF, à savoir l'emplacement, la dimension,
l'équipement, l'état d'entretien et l'année de construction (ATF 123 III 319
cons. 4a) et les réf. citées); les exemples de comparaison doivent se situer
dans des immeubles différents et appartenir à des bailleurs différents [ATF 123
III 323 cons.4c aa) et bb), dans lequel le Tribunal fédéral avait retenu que le
bailleur, qui avait présenté sept logements de comparaison – dont deux groupes
comprenant chacun trois appartements sis dans le même immeuble, ce dernier géré
par la même société – n'avait en réalité proposé que trois éléments de
comparaison, partant que le nombre minimum d'objets de comparaison n'était pas
atteint; v. également
Jaquemoud-Rossari
, op. cit., p.14].
4.
En l'espèce,
les baisses de loyer requises étaient expressément et exclusivement fondées sur
la baisse du taux hypothécaire (contrairement à l'affaire jugée le 29 juin 2000
par la CCC), les locataires admettant par ailleurs très clairement que le choix
des armes pour s'y opposer appartenait à la bailleresse. Celle-ci s'est prévalu
du critère des loyers usuels pour faire échec à la diminution de loyer requise.
Rien ne le lui interdisait.
Elle a fait valoir à
titre de preuves les loyers des logements situés dans plusieurs immeubles sis
aux Geneveys-sur-Coffrane (Rue Y. 15, Rue X. 16 et Rue X. 25, Rue V. 3, Rue Z.
18, Rue W. 2 et Rue W. 4). Le premier juge a comparé les loyers des recourants
avec ceux des immeubles situés Rue X. 16, Rue X. 25 et Rue Y. 15. Les logements
de ces immeubles ne sauraient toutefois constituer des éléments de comparaison
suffisants, pour les motifs suivants:
a) L'immeuble sis Rue
X.16 date de 1902, alors que l'immeuble où habitent les recourants a été
construit en 1963. Cette différence de 60 ans exclut toute comparaison (v. ATF
123 III 319 cons. 4a; v. également
Blaser
, op. cit., in CdB 2001, n°1,
p.1ss, spéc. p.12s.).
b) L'immeuble sis Rue
Y. 15 ne pouvait être retenu. Il est en effet géré par D., qui est tout à la
fois administratrice d'E. SA et administratrice de l'intimée G. SA (d'ailleurs,
les mêmes personnes composent les conseils d'administration de ces deux sociétés);
en qualité de gérante des "immeubles appartenant à la caisse de retraite
d'E. SA" (selon ses propres termes), elle a transmis au mandataire de
l'intimée, à titre indicatif, les loyers pratiqués dans les immeubles sis Rue
Y. 15, Rue W. 2 et 4 (v. sa lettre du 03.06.2002); il résulte au surplus de la
police d'assurance ECAI relative à l'immeuble sis Rue Y. 15 que le représentant
de l'assuré est G. SA.
c) Comparer les
loyers dont la baisse est demandée avec les loyers des logements de l'immeuble
sis rue X. 25, bâtiment construit en 1967 et géré par F., ne satisfait pas aux
critères fixés par la jurisprudence, puisque ces logements ne comptent que pour
un seul élément de comparaison [ATF 123 III 323 cons.4c aa) et bb)].
C'est donc à tort que
le jugement entrepris considère que la baisse de loyer requise par les locataires
n'est pas due malgré la baisse du taux hypothécaire, un seul élément de
comparaison ne suffisant pas à établir que les loyers pratiqués étaient usuels.
Le jugement entrepris doit dès lors être cassé.
5.
Il résulte du
dossier que la bailleresse échoue, et de loin, à rapporter la preuve que les
loyers dont la baisse est demandée se situent dans la moyenne de la localité.
En effet, sur les sept objets de comparaison proposés (les loyers des logements
sis Rue Y. 15, Rue X. 16, Rue X. 25, Rue V. 3, Rue Z. 18, Rue W. 2 et Rue W.
4), plusieurs doivent être écartés [v. ATF 123 III 323 cons.4c aa) et bb)]:
pour les raisons exposées plus haut (cons. 4b), les loyers des immeubles sis
Rue Y. 15, Rue W. 2 et Rue W. 4, tous trois gérés par D., administratrice de
l'intimée, ne sauraient être pris en considération. Les loyers des logements
situés dans les immeubles sis Rue X.16 et Rue V. 3 (v. lettre du 24 octobre
2002), qui sont trop anciens, ne peuvent pas non plus être retenus. Les deux objets
de comparaison restants (1
er
-Mars 25 et Rue Z. 18) sont gérés par
F.. Les exigences posées par la jurisprudence ne sont dès lors pas réunies.
La bailleresse échoue
ainsi à faire obstacle aux baisses de loyer requises.
La cause sera
renvoyée au Tribunal de district du Val-de-Ruz, qui calculera les baisses de
loyer.
6.
L'intimée qui
succombe sera condamnée à prendre à sa charge les frais de l'instance de
recours, et à payer aux recourants une indemnité de dépens pour l'instance de
recours.
Par ces motifs
,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1.
Casse les chiffres 2,
3 et 4 (en tant qu'il concerne les dépens alloués aux recourants) du dispositif
du jugement du 8 octobre 2003, maintenu pour le surplus.
2.
Renvoie la cause au
Tribunal civil du district du Val-de-Ruz pour nouveau jugement.
3.
Fixe les frais de
justice de l'instance de recours à 770 francs, avancés par les recourants, et
les met à la charge de l'intimée.
4.
Condamne l'intimée à
payer aux recourants une indemnité de dépens globale de 600 francs.
Neuchâtel, le 21 juin 2004