ne_gerichte · CACIV.2021.58 · 2021-09-22 · fr
CACIV.2021.58


A.Depuis le 1erdécembre 2011, Y1________
et Y2________, bailleurs, louent à X1________ et X2________,
locataires, un appartement de cinq pièces et demie, avec une cave et deux
places de parc intérieures, situé rue (), à Z.________. Le loyer mensuel net a
été fixé à 3'800 francs, plus 200 francs de frais accessoires, pour lensemble
des biens loués.

B.a) Le 25 août 2016, le locataire a adressé aux bailleurs un
courriel dans lequel il indiquait que le plancher de lappartement se soulevait
et formait des bosses en divers endroits, ce qui rendait difficile la fermeture
de certaines portes. Il demandait quelles mesures devraient être prises.

b)
Dans un courriel adressé aux bailleurs le 8 juin 2019, le locataire leur a fait
part de problèmes survenus plusieurs mois plus tôt avec certains stores. Il
expliquait avoir demandé un devis en septembre de lannée précédente, pour la
réparation des stores, mais navoir ensuite pas eu le temps de soccuper de la
question. Il disait transmettre le devis, précisait que des problèmes
affectaient un store supplémentaire et demandait sil pouvait demander un
nouveau devis à la même entreprise, puis commander les travaux.

c)
Le dossier nétablit pas dautres démarches, de part et dautre, en rapport
avec les défauts allégués.

C.a) Par courrier du 14 décembre 2020, la gérance A.________ SA
(ci-après : A.________ SA), agissant pour les bailleurs, a mis les
locataires en demeure de régler cinq loyers en retard, pour août à décembre
2020 inclus, soit 20'000 francs au total, dans les trente jours dès réception
de la lettre, à défaut de quoi le bail serait résilié de manière anticipée. Ce
courrier a été adressé séparément aux deux locataires, par plis recommandés.

b)
Les loyers et frais accessoires en retard nont pas été réglés dans le délai
fixé.

c)
Le 22 janvier 2021, A.________ SA, agissant toujours pour le compte des
bailleurs, a résilié le bail pour lappartement, places de parc incluses, de
manière anticipée pour le 28 février 2021. Ce courrier a été adressé séparément
aux deux locataires, par plis recommandés, sur formules officielles (avis de
résiliation de bail).

D.a) Le 1erfévrier 2021, X2________ a
demandé à la gérance si le congé pourrait être annulé si les loyers en retard,
y compris celui pour mars 2021, étaient payés dici la fin du mois en cours.

b)
A.________ SA a répondu le 3 février 2021 que la procédure de résiliation
serait stoppée si les locataires versaient la totalité des loyers en retard 
soit sept mois de loyer, pour août 2020 à février 2021  plus le loyer de mars,
donc au total 32'000 francs, le paiement devant être reçu par la gérance le 28
février 2021 au plus tard. Elle fixait déjà un rendez-vous au 2 mars 2021 pour
létat des lieux, pour le cas où le paiement ninterviendrait pas dans le
délai, et précisait quen cas de non-paiement, une procédure dexpulsion serait
au besoin engagée.

c)
Par courriel du 25 février 2021, X2________ a indiqué à la gérance
que le paiement ne pourrait pas intervenir dans le délai fixé, mais que la
somme nécessaire serait à disposition la semaine suivante. Il demandait un
délai de paiement au 15 mars 2021 et précisait quen tout état de cause, les
locataires nenvisageaient pas de quitter leur logement et agiraient en
annulation du congé sils ne parvenaient pas à payer les arriérés.

d)
La gérance na pas répondu à ce courriel. Les loyers arriérés nont pas été
payés.

E.a) Le 26 février 2021, les locataires ont déposé une requête
en conciliation devant la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral
et du Val-de-Travers (ci‑après : la Chambre de conciliation), en
concluant à lannulation du congé, à une réduction du loyer dès le 25 août
2016, ainsi quà la restitution du trop-perçu à concurrence de 20800 francs, à
une indemnité pour tort moral de 50'000 francs et à ce que les bailleurs soient
condamnés à faire effectuer sans délai les travaux de réfection nécessaires.

b)
La tentative de conciliation a échoué, à laudience du 25 mars 2021 devant la
Chambre de conciliation, et une autorisation de procéder a été délivrée aux
locataires, le même jour.

c)
Par mémoire adressé le 15 avril 2021 au Tribunal civil, les locataires ont
ouvert action contre les bailleurs, en annulation du congé, réduction des
loyers, dommages-intérêts et travaux de réfection. Ils concluaient
principalement à lannulation de la résiliation du bail, à ce quune réduction
de loyer de 66'600 francs leur soit accordée, état mai 2021, à ce quil soit
dit que cette réduction devait compenser les loyers daoût 2020 à mai 2021, à
concurrence de 40'000 francs, et à ce que les bailleurs soient condamnés à leur
rembourser un trop-perçu de 26'600 francs, à faire effectuer sans délai les
travaux de réfection nécessaires et à leur verser une indemnité pour tort moral
de 50'000 francs, subsidiairement à ce que leur soit accordé« le
maximum des prolongations de bail prévu par la loi ». Ils exposaient,
en bref, avoir déjà payé 500'000 francs de loyers depuis le début du bail. Leur
situation financière avait fortement été influencée par la crise sanitaire
causée par le Covid-19, à un point tel quils navaient plus pu payer le loyer,
mais les perspectives de redressement étaient bonnes. Ils avaient tenté
dexpliquer leur situation aux bailleurs, mais ceux-ci avaient remis le dossier
à une gérance, qui avait fait la sourde oreille. La gérance avait tout de même
accepté une proposition que les loyers arriérés soient payés jusquà fin
février 2021,« bien quen lassortissant de conditions aussi strictes
que vexatoires », comme lexigence que le paiement soit reçu avant la
fin du mois de février. Le montant des loyers devait être réduit à zéro pour
diminution de jouissance en raison dun vice de construction affectant le
parquet de lappartement, qui se soulevait jusquà former des bosses. Les
bailleurs navaient rien entrepris pour corriger la situation. Les stores
choisis par la copropriété avaient en outre été mal posés et cédaient les uns
après les autres. Les locataires sétaient plaints de ces défauts, mais
navaient jusque-là, par gain de paix, pas souhaité réclamer une indemnité. Au
surplus, le congé contrevenait aux règles de la bonne foi, en raison de la chute
des ressources des locataires, due à la situation sanitaire (problèmes
financiers de la société C.________, dont la locataire était directrice, et
importante créance non réglée de la même envers une grande société, qui aurait
dû être réglée en février 2020).

F.a) Dans lintervalle, les bailleurs avaient adressé le 4 mars
2021 une requête en expulsion au Tribunal civil, en procédure sommaire, selon
la procédure du cas clair. Ils concluaient à ce que lexpulsion des locataires
soit ordonnée, de même que toute mesure dexécution forcée, et à ce que les
locataires soient condamnés à payer une indemnité de 4'000 francs pour
occupation illicite des locaux, dès le 1ermars 2021, sous suite de
frais et dépens.

b)
Le 8 mars 2021, le Tribunal civil a convoqué les parties à une audience fixée
au 20 avril 2021.

c)
À laudience du 20 avril 2021, le gérant A.________ a comparu au nom des
bailleurs et X2________ sest présenté au nom des locataires. Tous
deux étaient assistés par un mandataire. Les bailleurs ont confirmé les
conclusions de leur requête et les locataires ont conclu au rejet de celle-ci.
Le mandataire des locataires a déposé un lot de pièces, en particulier des
copies de lautorisation de procéder du 25 mars 2021 et de la demande du 15
avril 2021. Le juge a avisé les parties du fait quil rendrait prochainement
une décision.

G.a) Dans le cadre de la procédure initiée par les locataires,
la juge du Tribunal civil a, par courrier du 28 mai 2021 adressé au mandataire
des bailleurs (avec copie aux locataires), fixé à ceux-ci un délai de vingt
jours pour répondre à la demande des locataires. Elle précisait quelle
envisageait de diviser les causes, la question de lannulation du congé et de
léventuelle prolongation de bail devant être traitée en procédure simplifiée
et les autres prétentions en procédure ordinaire. La réponse devait se limiter
aux questions relatives à la division des causes et aux procédures applicables
aux diverses prétentions.

b)
Les bailleurs se sont déterminés le 24 juin 2021.

c)
Le 12 juillet 2021, la juge du Tribunal civil a décidé la division des causes,
de telle sorte que les questions de lannulation de lavis de résiliation et de
léventuelle prolongation de bail seraient traitées en procédure simplifiée
(PSIM.2021.63) et que les prétentions visant à la remise de la chose en létat,
la réduction de loyer et les dommages-intérêts le seraient en procédure
ordinaire (PORD.2021.39). Un délai de vingt jours était fixé aux bailleurs pour
déposer une réponse écrite dans le cadre de la procédure simplifiée.

H.Par décision du 6 août 2021, le Tribunal civil a ordonné
lexpulsion des locataires, leur a fixé un délai au 31 août 2021 pour quitter
les lieux et a pris des dispositions pour le cas où les locataires ne
respecteraient pas linjonction qui leur était faite (exécution forcée par le
greffe, sur simple demande écrite des bailleurs, en cas de non-respect de
linjonction de quitter les lieux, sort des biens garnissant lappartement,
etc.). Il a considéré, en résumé, que la résiliation anticipée du bail
respectait les conditions de larticle 257d CO. Les locataires nalléguaient
pas, ni ne rendaient vraisemblable quils auraient invoqué la compensation  en
raison de divers défauts  durant le délai comminatoire imparti pour le
paiement des loyers arriérés, de sorte que la compensation ne mettait pas la
demeure en échec. Le congé ne pouvait pas être annulé, faute de réalisation de
circonstances exceptionnelles au sens de la jurisprudence fédérale. La crise
sanitaire et ses conséquences économiques étaient sans doute exceptionnelles,
mais les difficultés financières dun locataire, quelle quen soit la cause,
nétaient pas reconnues par le Tribunal fédéral comme un motif de considérer
quun congé anticipé pour non-paiement du loyer serait contraire à la bonne
foi. Il résultait de létat de fait et de la situation juridique que les
conditions dune procédure sommaire en cas clair étaient réunies.

I.Le 18 août 2021, X1________ et X2________
appellent de la décision susmentionnée. Ils concluent à loctroi de leffet
suspensif, principalement à ce quil soit dit et constaté que le premier juge
était incompétent en raison de la litispendance avec les causes PSIM.2021.63 et
PORD.2021.39 (ouvertes avant sa saisine), éventuellement quil soit dit quen
raison de cette incompétence, il aurait dû au moins suspendre la procédure, par
conséquent à lannulation de la décision entreprise et à ce quil soit dit que
le premier juge ne peut pas prononcer de jugement dexpulsion avant droit jugé
dans les causes PSIM.2021.63 et PORD.2021.39, subsidiairement quil est tenu de
suspendre, avec suite de dépens. Subsidiairement, les appelants concluent à ce
quil soit dit que les conditions dune expulsion ne sont pas réunies et par
conséquent à lannulation de la décision entreprise.

Les
appelants reprennent les arguments déjà présentés en première instance en
rapport avec la péjoration de leur situation financière en raison de la crise
sanitaire et avec de prétendus défauts de la chose louée (ces arguments
ressortent de leur demande du 15 avril 2021, dont une copie a été déposée à
laudience consacrée à lexpulsion, le 20 avril 2020 ; à défaut de mention
des arguments des parties, dans le procès-verbal de cette audience, on admettra
que les  locataires ont allégué tous les faits mentionnés dans la demande du 15
avril 2021). Ils rappellent les procédures en cours et leurs étapes et
indiquent que, dans celle quils ont eux-mêmes initiée, ils nont pas reçu la
réponse des bailleurs, ni de convocation à une audience, ni de décision. Ils
ont déposé  avant la requête en expulsion  une première action devant le
Tribunal civil, dont lobjet principal est la contestation de la validité de la
résiliation du bail (PSIM.2021.63) ; cette question devait être tranchée
avant le prononcé dune expulsion ; partant, le juge de lexpulsion était
incompétent, en raison de la litispendance, ce quil aurait dû constater
dentrée de cause ; à tout le moins, le juge aurait dû suspendre la
procédure dexpulsion jusquà droit connu sur la validité de la résiliation. La
décision dexpulsion rend sans objet toute la procédure PSIM.2021.63, ce qui
est choquant. Le bail reste en vigueur pendant la durée de la procédure en
contestation de la résiliation. Le premier juge na pas administré de preuves
au sujet de létat de fait. La situation juridique nest en outre pas claire.
Il est inexact de considérer que les appelants nont pas invoqué la
compensation pendant le délai comminatoire : cette compensation« a
été manifestée lors de plusieurs conversations et entretiens, certaines devant
témoins, quil aurait alors fallu entendre »; le premier juge ne
sest pas donné les moyens de le savoir, puisquil a statué en procédure
sommaire, sans administration de preuves et sans donner aux locataires la
possibilité de sexprimer par écrit sur la requête dexpulsion. Le congé est en
outre contraire à la bonne foi, dans la mesure où la crise sanitaire a privé
les locataires de revenus, un avis de droit de lASLOCA parvenant à la
conclusion que les locataires privés qui ne pourraient pas payer les loyers en
raison dune absence de salaire ou de la fermeture de commerces devraient être
protégés contre les congés. Les loyers réclamés ne sont pas dus, en raison des
défauts de la chose louée, que les bailleurs connaissent depuis au moins 2016
(défauts affectant le parquet, lequel se soulève par endroits en relation avec
les conditions atmosphériques), respectivement 2019 (problèmes concernant les
stores) ; les créances y relatives ne sont pas prescrites ; une réduction
unilatérale du loyer était possible. À lappui de leurs allégués, les appelants
mentionnent une série de moyens de preuve, notamment une expertise, une vision
locale et laudition de divers témoins. Ils déposent diverses pièces.

J.Par ordonnance du 23 août 2021, la présidente de la Cour de
céans a constaté leffet suspensif de lappel.

K.Dans leur réponse à lappel du 27 août 2021, les intimés
concluent à ce que lexécution anticipée du jugement dexpulsion du 6 août 2021
soit ordonnée, ainsi que, sur le fond, au rejet de lappel, sous suite de frais
et dépens. Ils exposent, en bref, que la litispendance ne peut pas leur être
opposée, vu la jurisprudence fédérale en rapport avec les procédures
dexpulsion en cas clair. En outre, les locataires, avant lintroduction de la
procédure de conciliation, le 26 février 2021, nont jamais invoqué lexistence
dune quelconque prétention en réduction du loyer et, en février 2021,
sétaient encore dits prêts à payer lentier de larriéré. En procédure
dexpulsion, ils nont pas démontré ni même rendu vraisemblable lexistence de
défauts de la chose louée et encore moins celle de défauts pouvant entraîner
une baisse de loyer de plus de 50'000 francs. Ils nont pas invoqué une
créance certaine en compensation. Par ailleurs, le congé donné nest pas
abusif. Les problèmes financiers des locataires, comme ceux de la société C.________
dont lappelante  selon les médias  est directrice et lappelant conseiller
juridique, sont apparus avant la crise sanitaire. Pendant celle-ci, ils ont continué
à occuper un luxueux appartement, sans envisager de déménager dans un logement
moins coûteux. Les éventuelles conséquences dune crise économique sur la
situation financière dun locataire nentraînent pas que le congé donné par le
propriétaire pour non‑paiement du loyer serait contraire à la bonne foi.
Cela étant, le comportement des appelants justifie une exécution anticipée du
jugement, au sens de larticle 315 al. 2 CPC. Ils cherchent à occuper un
logement gratuitement, le plus longtemps possible, et les appelants ont
récemment commandé des travaux à un installateur sanitaire en se faisant passer
pour le propriétaire des lieux et sans autorisation des propriétaires. La perte
financière résultant du non-paiement du loyer devient insupportable pour les
intimés.

L.Le 31 août 2021, le juge instructeur a transmis la réponse
aux appelants et écrit aux parties que léchange décritures était clos et
quil serait statué sur pièces et sans débats, le sort des pièces produites
étant réservé, de même que le droit inconditionnel de réplique, à exercer, le
cas échéant, dans les dix jours.

M.Les appelants ont répliqué le 13 septembre 2021, confirmant
les conclusions prises dans le mémoire dappel. Ils exposent, en bref, quils
se sont plaints des défauts de la chose louée et que des représentants des
bailleurs étaient venu procéder à un constat, ce que des témoins pourraient
attester. Tout le monde voulait alors régler les choses à lamiable. Les
promesses des bailleurs ont dissuadé les locataires de consigner le loyer.
Aller au bout de la procédure dexpulsion empêcherait que ces témoins soient
entendus. Les déboires de la société C.________ ont certes commencé avant la
crise sanitaire, mais lappelante continuait à percevoir son salaire et cest
la pandémie qui a provoqué la faillite de la société. Lappelant a aidé la
société C.________ sur le plan juridique, mais gratuitement ; ses autres
activités, dans le domaine du spectacle, ont été frappées par la crise
actuelle. Cette crise séloigne et les affaires reprennent ; les appelants
navaient donc pas de raison de déménager dans un logement moins cher. La
requête dexécution anticipée des intimés est mal fondée.

N.Lappel devant être rejeté, comme on le verra ci-après, il a
été renoncé à fixer aux intimés un délai pour déposer une éventuelle duplique
spontanée.

C O N S I D E R A N T

1.Lappel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il
est dûment motivé. La valeur litigieuse ouvrant la voie de lappel est
atteinte, ce qui nest pas contesté. Lappel est ainsi recevable (art. 308 à
311 CPC).

2.a) Avec leur mémoire dappel, les appelants déposent diverses
pièces. Les intimés font de même, avec leur réponse à lappel.

b)
L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de
nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles qu'à la
double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles n'aient pas
pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la
diligence requise. Cette règle sapplique aussi dans les procédures régies par
la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de
bail (arrêt de la Cour dappel civile du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]
cons. 2a, qui se réfère à larrêt du TF du08.05.2015
[4A_705/2014]cons. 3.2 et 3.3).

c)
En lespèce et sagissant des appelants, les pièces 1 (contrat de bail),
2 (mise en demeure du 14 décembre 2020), 3 (résiliation du 22 janvier
2021), 11 (requête en expulsion du 4 mars 2021), 13 (autorisation de procéder
du 25 mars 2021), 14 (demande du 15 avril 2021), 15 (convocation à
laudience du 20 avril 2021) et 18 (décision dexpulsion du 6 août 2021)
se trouvent déjà au dossier de première instance.

Les
pièces 4 à 10 (courriels des 1er, 3 et 25 février 2021, ainsi que
des 25 août 2016 et 8 juin 2019, avis de paiement du 28 février 2020,
devis du 12 avril 2021) nont pas été produites en première instance et sont
toutes antérieures au 20 avril 2021, date jusquà laquelle les appelants
auraient pu déposer des pièces devant le Tribunal civil. Les déclarer
irrecevables relèverait cependant dun formalisme excessif, car elles étaient
mentionnées comme preuves dans la demande déposée le 15 avril 2020 (procédure
initiée par les locataires) et on peut présumer quelles avaient été déposées
en annexe à cette demande ; les locataires pouvaient partir de lidée que
le juge traitant de la procédure dexpulsion les avait à disposition et quils
navaient pas besoin de les déposer devant lui.

La
pièce 12 est une convocation à laudience du 25 mars 2021 dans la procédure
initiée par les appelants. Son contenu ne dit rien de plus que ce quon trouve
déjà dans lautorisation de procéder délivrée le jour en question. Il nest
donc pas utile dexaminer sa recevabilité.

Les
pièces 16 et 17 sont des lettres que le juge saisi de la demande des locataires
a adressées au mandataire des bailleurs, avec copie aux demandeurs, les
28 mai et 12 juillet 2021. Elles sont postérieures à laudience du 20
avril 2021, constituent desnovaproprement dits et sont ainsi
recevables.

d)
Les nouveaux allégués de fait des appelants, fondés sur les pièces dont la
production est irrecevable au sens de ce qui précède, sont eux aussi irrecevables
(art. 317 al. 1 CPC).

e)
Avec leur mémoire de réponse, les intimés produisent un courriel qui leur a été
adressé le 24 août 2021 par un installateur sanitaire (pièce 4), ainsi que les
annexes à ce courriel (pièces 1 à 3). On peut admettre que ces pièces sont
parvenues aux intimés après laudience du 20 avril 2021 et sont donc
recevables. Leur pertinence pour la cause est une autre question.

3.a) Sous la note marginale« Cas clairs »,
larticle257 al. 1 CPCprévoit que le tribunal
admet lapplication de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes
sont remplies : létat de fait nest pas litigieux ou est susceptible dêtre
immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b).
Cette procédure est exclue lorsque laffaire est soumise à la maxime doffice
(al. 2 du même article) et le tribunal nentre pas en matière sur la requête
lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).

b)
La jurisprudence retient (arrêt du TF du29.04.2021
[4A_550/2020]cons. 5.1) que la procédure de protection dans les cas
clairs, prévue par l'article257 CPC, permet à la
partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la
chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit
n'est pas équivoque. L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas
contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé
lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En
règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres,
conformément à l'article 254 al. 1 CPC. Si le défendeur fait valoir des
objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la
procédure pour les cas clairs est exclue et la requête est irrecevable. À
l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections
manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut être statué
immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur
la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit
rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de
l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi.
Cela ne signifie toutefois pas que l'existence d'un cas clair doit être
d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus de droit est invoqué. En
effet, l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose pas la prise en compte
de toutes les circonstances du cas d'espèce si le comportement considéré est
manifestement abusif, ce qui est notamment le cas s'il appartient aux cas
typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence et la doctrine. Si le juge
parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose
jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit
prononcer l'irrecevabilité de la demande.

4.a) Si on les comprend bien, les appelants reprochent au
premier juge de ne pas leur avoir donné loccasion de se prononcer par écrit
sur la requête d.xpulsion, de sêtre contenté de leurs explications orales à
laudience et de ne pas avoir administré dautres preuves que les titres
déposés par les parties, en annexe à la requête pour les requérants et à
laudience pour les requis. Ils soulèvent ainsi implicitement le grief que leur
droit dêtre entendus aurait été violé en première instance.

b)
Dans le cadre de la procédure sommaire, la procédure est introduite par une
requête, en général écrite (art. 252 CPC). Lorsque la requête ne paraît pas
manifestement irrecevable ou infondée, le tribunal donne à la partie adverse
loccasion de se déterminer oralement ou par écrit (art. 253 CPC). La preuve
est rapportée par titres (art. 254 al. 1 CPC). Dautres moyens de preuve sont
admissibles si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure, si
le but de la procédure lexige ou si le tribunal établit les faits doffice
(art. 254 al. 2 CPC). La maxime inquisitoire sapplique et le tribunal établit
les faits doffice en matière de faillite et de concordat et dans les
procédures relevant de la juridiction gracieuse (art. 255 CPC).

c)
La loi ne prévoit pas que le juge, quand il fixe une audience de débats,
devrait fixer un délai au requis pour déposer une détermination écrite sur la
requête et, dans ce cas, il suffit que le requis puisse se déterminer oralement
à laudience (art. 253 CPC). Cela étant, les appelants étaient assistés par un
mandataire professionnel et ils auraient pu déposer spontanément une
détermination écrite avant laudience du 20 avril 2021 ou à louverture de
celle-ci, détermination que le juge naurait certainement pas écartée, vu la
pratique assez large des tribunaux neuchâtelois à ce sujet (pratique qui va
dans le sens de lavis deBohnet, in : CR CPC, 2èmeéd.,
n. 2 ad art. 253, même si le Tribunal fédéral, dans des arrêts mentionnés par
cet auteur, envisage apparemment les choses de manière plus stricte). Ils ne
lont pas fait et ne peuvent pas reprocher au premier juge de ne pas leur avoir
donné loccasion de faire valoir leurs arguments par écrit. Au demeurant, ils
ont, à laudience du 20 avril 2021, déposé une copie de leur demande du 15
avril 2021, qui contenait lessentiel de leurs arguments et ont pu, par leur
mandataire, sexprimer sur les faits de la requête et prendre des conclusions.

d)
Par ailleurs, il ne ressort pas du procès-verbal de laudience du 20 avril 2021
que les appelants, à cette audience, auraient demandé ladministration dautres
preuves que les titres quils ont alors produits. Les appelants ne prétendent
pas que ce procès-verbal serait lacunaire à ce sujet. Il faut en conclure quils
nont alors pas demandé au juge dadministrer dautres preuves que les pièces
littérales produites par les parties (les preuves par expertise et
testimoniales quils proposaient dans leur demande du 15 avril 2021
nétaient pas réputées requises dans le cadre de la procédure
dexpulsion ; assistés par un mandataire professionnel, les appelants
devaient le savoir). Le juge navait pas à établir les faits doffice, soit en
particulier à administrer doffice dautres preuves que celles produites par les
parties, le litige nentrant pas dans le cadre des cas prévus à larticle 255
CPC (pour des précisions relatives à ces cas, cf.Bohnet, op. cit.,
n. 3 ss ad art. 255) et la procédure  sommaire  étant ainsi soumise à la
maxime des débats, avec la conséquence quil appartenait aux parties dalléguer
les faits sur lesquels elles se fondaient et de proposer les preuves qui sy
rapportaient (idem, op. cit., n. 2 ad art. 255).

e)
Le droit des appelants dêtre entendus na ainsi pas été violé par le premier
juge. Au surplus, les appelants ne soutiennent pas quils auraient, devant ce
juge, présenté dautres arguments que ceux déjà contenus dans leur demande du
15 avril 2021, quils ont déposée à laudience du 20 du même mois et que le
premier juge a discutés dans la décision entreprise. La procédure de première
instance nest donc pas affectée dun vice, sous la réserve de la justification
dune procédure sommaire  soit du cas clair  qui sera examinée plus loin.

5.a) Les appelants soutiennent que, du fait quils avaient agi
en annulation du congé, par leur requête de conciliation du 26 février 2021,
puis leur demande du 15 avril 2021, il y avait litispendance et quainsi le
Tribunal civil ne pouvait pas traiter la requête dexpulsion, respectivement
aurait dû suspendre la procédure relative à cette requête jusquà droit connu
dans le procès quils avaient eux-mêmes intenté.

b)
Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les
locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon
l'article257 CPC, intentée par le bailleur (arrêt du TF du29.04.2021
[4A_550/2020]cons. 5.3, qui se réfère àATF 144 III 462cons. 3.3.1 ; pour une motivation complète en rapport avec cette solution,
cf.ATF 144 III
462cons. 3). Ainsi, une requête dexpulsion en cas clair peut être déposée
même si le locataire a agi en contestation du congé, y compris pour constater
sa nullité, car il ny a pas didentité dobjet (CPra Bail-Aubert,
2èmeéd., n. 49d ad art. 267 CO). Si le locataire a agi en
contestation du congé, la procédure quil a initiée devrait être suspendue
(CPra Bail-Aubert, 2èmeéd., n. 49d ad art. 267 CO).

c)
En fonction de la jurisprudence  très claire et explicite  rappelée ci‑dessus,
les démarches judiciaires des appelants nempêchaient pas les intimés de
requérir lexpulsion selon la procédure du cas clair et le Tribunal civil
devait statuer sur la requête sans attendre le résultat de la procédure initiée
par les appelants (en tranchant à titre préjudiciel la question de la validité
de la résiliation, comme on le verra plus loin). Si une procédure devait être
suspendue, cétait celle introduite par les appelants eux‑mêmes, par la
requête en conciliation du 26 février 2021, puis poursuivie par la demande du
15 avril 2021.

6.L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au
sens de l'article257d CO, selon la procédure de
protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait
valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à
la restitution des locaux (art.267 al. 1 CO). Le
tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel
la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni
inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en
ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire,
conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'article257
al. 1 CPCs'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du
TF du29.04.2021
[4A_550/2020]cons. 5.3., qui se réfère auxATF 144 III 462cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3).

6.1.a)
Au sens de l'article257d CO, lorsque le locataire a reçu
la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux (al. 1). À défaut de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations
ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum
de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).

b)
En lespèce, il nest pas contesté que les locataires étaient en retard dans le
paiement de loyers, que lavis comminatoire prévu par larticle257d
al. 1 COleur a valablement été adressé le 14 décembre 2020, quils lont
reçu au plus tard le 22 décembre 2020 et que, faute de paiement par les
locataires dans le délai de trente jours, les bailleurs ont résilié le bail le
22 janvier 2021, pour le 28 février 2021, ceci dans les formes prescrites par
la loi. La résiliation du bail respectait dès lors les conditions de larticle257d CO.

6.2.a) Les appelants font
valoir lexception de compensation. En résumé, ils soutiennent que des défauts
de la chose louée, signalés aux bailleurs dès 2016 (parquet), respectivement
2019 (stores) avaient pour conséquence que le loyer aurait dû être réduit à
zéro durant la période pour laquelle les loyers navaient pas été payés et
quils détenaient et détiennent des créances en compensation en relation avec
les mêmes défauts ; larticle 124 al. 1 CO noblige pas à déclarer la
compensation par écrit ; lintention de compenser avait été« manifestée
lors de plusieurs conversations et entretiens, certains devant témoins, quil
aurait alors fallu entendre »(mémoire dappel, lettre G, p. 10).

b)
Le locataire peut faire échec à la demeure, en soulevant avec succès la
compensation, même si la créance invoquée  créance compensante  est
contestée, et même si elle nest pas déterminée avec succès dans son principe
et dans son montant, pourvu quune incertitude soit levée ultérieurement (ATF 136 III 624cons. 4.2.3). Il est cependant tenu de déclarer sans équivoque la compensation
durant le délai comminatoire qui lui a été imparti ; lexigence de clarté
de la compensation implique que le destinataire de la déclaration comprenne
quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (CPra
Bail-Wessner, 2èmeéd., n. 29 ad art. 257d CO, avec des
références ; cf. aussi arrêt du TF du06.08.2014
[4A_140/2014]cons. 5.2). La sécurité du droit commande en effet de limiter
dans le temps la possibilité d'invoquer la compensation pour déjouer les effets
de la demeure et, dans cette perspective, il apparaît en tout cas inadmissible
qu'une déclaration de compensation effectuée après le terme du contrat puisse
avoir un quelconque effet sur la validité de la résiliation (ATF 119 II 241cons. 6b).

c)
Plus généralement, le Tribunal fédéral retient (arrêt du TF du06.08.2014
[4A_140/2014]cons. 5.2) que la possibilité d'opposer en compensation une contre‑créance
contestée existe pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer,
au sens de larticle257d CO. Si le bailleur donne néanmoins
le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son
dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur
l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce
point. Cela étant, la loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas
durant le délai de grâce, le congé peut être donné avec un délai de trente
jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), une prolongation de bail
étant alors exclue (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation légale
signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les
plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. L'obligation du juge de
se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait
prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la
volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et
d'obtenir l'évacuation du locataire à bref délai ; cette volonté découle des
règles de droit matériel évoquées ci-dessus. Invoquer la compensation avec une
contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à
une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La
contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans
délai ; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une
autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en
contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une
décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus
que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en
dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de
retenir tout ou partie du loyer échu ; il n'a en principe que la possibilité de
consigner le loyer, l'article 259g CO étant unelex specialispar
rapport à l'article 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce
qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité
d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée
(larrêt se réfère ici à larrêt du TF du26.01.2009
[4A_472/2008]cons. 4.2.3). Si le locataire passe outre, il peut toujours,
à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le
montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure
judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser
avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls. Un
auteur relève dans ce sens que le locataire peut se libérer en compensant avec
une« créance certaine ».

d)
Le bailleur peut en tout cas résilier le bail, puis agir en expulsion si le
locataire ne lui adresse pas sa déclaration de réduction unilatérale du loyer
pendant le délai comminatoire de larticle257d CO(Lachat/Rubli,
in : Le bail à loyer, édition 2019, p. 321).

e)
En lespèce, les appelants nont pas allégué en première instance quils
auraient, pendant le délai de grâce de larticle257d CO,
adressé aux intimés une déclaration de compensation ou de réduction unilatérale
du loyer. Dans leur demande du 15 avril 2021, déposée devant le Tribunal civil
à laudience du 20 du même mois et dont on peut considérer quelle exposait
leur position, ils expliquaient dailleurs que« [p]ar gain de paix et
souci de conserver de bonnes relations avec les bailleurs, les locataires nont
jusquici pas souhaité leur réclamer [une indemnité pour les défauts de la
chose louée, se montant au total à 66'600 francs, plus 50'000 francs pour tort
moral], essentiellement en raison de la compréhension dont ils ont souvent fait
preuve devant les difficultés des locataires. Cette vision bon enfant a
aujourdhui clairement volé en éclats avec larrivée de la régie A.________ et
de ses méthodes dun autre âge, dans lesquelles le facteur humain na plus sa
place. Dans ces circonstances et face à autant dintransigeance, lon ne voit
pas pourquoi les locataires devraient renoncer à un droit que leur donne
explicitement la législation sur le bail. Cette somme doit donc aujourdhui
être opposée en compensation du loyer ». Cétait admettre assez
clairement quaucune déclaration formelle de compensation ou de réduction
unilatérale du loyer navait été adressée aux bailleurs avant lexpiration du
délai fixé par lavis comminatoire, délai qui est venu à échéance au plus tard
le 21 janvier 2021, soit avant même cet avis ou pendant que le délai
comminatoire courait. Lallégué du mémoire dappel selon lequel la compensation
aurait été déclarée oralement  et parfois devant témoins  aux bailleurs est
nouveau, faute davoir été formulé en première instance, et donc irrecevable en
appel (art. 317 al. 1 CPC). Même sil était recevable, il ne serait de toute
manière pas prouvé et ne pourrait pas lêtre dans la présente procédure,
laudition des témoins proposés à cet égard nayant pas été demandée en première
instance et les preuves nouvelles nétant pas recevables en appel (idem). On
notera encore que les appelants, dans leurs courriels des 1eret 25
février 2021, ne contestaient pas devoir lentier du montant qui leur était
réclamé dans lavis comminatoire, mais demandaient seulement quun délai leur
soit accordé pour le paiement de ce montant. En conséquence, il faut retenir
que la demeure des locataires na pas été mise en échec par une déclaration de
compensation ou de réduction unilatérale du loyer, ceci avant la fin du délai
comminatoire, ni au surplus avant que la résiliation du bail soit intervenue.
On peut relever au passage que la demande du 15 avril 2021 se référait aux
courriels que les locataires avaient adressés aux bailleurs pour leur signaler
des défauts, les 25 août 2016 (ch. 18, p. 6 ; problème du parquet) et 8
juin 2019 (ch. 21, p. 7 ; problème des stores) ; ces courriels
signalaient certes des défauts, mais névoquaient pas une quelconque
compensation, ni ne demandaient une réduction du loyer.

6.3.a) Le congé est
annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

b)
La jurisprudence (arrêt du TF du29.04.2021
[4A_550/2020]cons. 8.2) admet que le congé prononcé conformément à
l'article257d CO soit pour non-paiement du loyer 
peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la
notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en
question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation
entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur réclame au
locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à
celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû
et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux
règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit
sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire
relative au montant réclamé ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le
locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou, enfin, le
bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même
délai. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi
incombe au locataire. Dans le même arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que
le congé nétait pas contraire à la bonne foi quand cela faisait de nombreux
mois que l'intimé occupait les locaux litigieux sans verser la moindre
contrepartie (cons. 8.3). Des auteurs retiennent que, par principe, une
résiliation extraordinaire motivée par une réelle demeure du locataire ne
contrevient ainsi pas à la bonne foi, à moins que le locataire ne prouve
clairement que le bailleur la congédié à cause dun retard de paiement,
certes, mais que le vrai motif est tout autre et constitue un abus de droit (Burkhalter/Martinez‑Favre,
Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 130). Le comportement
du bailleur a été considéré comme contraire à la bonne foi dans le cas
suivant : des dégâts deau étaient survenus dans un appartement et avaient
eu des conséquences importantes ; le locataire avait adressé au bailleur
une demande écrite et chiffrée de réduction du loyer ; le bailleur navait pas
répondu ; le locataire avait exprimé, à plusieurs reprises et par écrit,
sa volonté déteindre sa dette de loyer par compensation ; après des mois
pendant lesquels les dégâts à lappartement subsistaient, le locataire avait
omis de payer deux mois de loyer ; le bailleur avait alors menacé le
locataire de résilier le bail, selon la procédure à cet effet ; il navait
quensuite répondu au locataire et lui avait alors transmis une proposition de
son assurance ; peu après, le bailleur avait résilié le bail pour cause de
demeure du locataire (cf.Weber, in : BSK OR I, n. 10 ad art. 257d
CO, qui se réfère à larrêt du TF du23.09.2003
[4C.65/2003]cons. 4.2.2). Aucun auteur ne soutient que linsolvabilité du
locataire, avec ou sans faute de celui-ci, temporaire ou durable, pourrait être
considérée comme un motif suffisant pour retenir que le congé donné en raison
du non-paiement du loyer serait contraire à la bonne foi (cf. par exemple, pour
une liste assez exhaustive de cas dans lesquels on pourrait considérer que le
congé est contraire à la bonne foi,Lachat, in : Le bail à loyer,
Lachat et al. éd., édition 2019, p. 958 ss). Le Tribunal fédéral ne la jamais
retenu non plus.

c)
Les appelants se réfèrent à un avis de droit de lASLOCA, qui préconiserait une
protection contre les congés pour les locataires privés et ceux de locaux
commerciaux qui ne pourraient pas payer leur loyer en raison dune absence de
salaire ou de la fermeture de leurs commerces, mais ils nont pas produit cet
avis de droit, que ce soit en première instance ou en procédure dappel. Lavis
de droit que lon trouve sur le site internet de lASLOCA, établi par Mes D.________,
E.________ et F.________, avocats, ne concerne que les locaux commerciaux. En
effet, il dit ceci :« Lassociation suisse des locataires
(ASLOCA) nous a demandé si les locataires de locaux commerciaux étaient tenus
de continuer à payer leur loyer, aussi longtemps quils nont plus le droit
dexercer leur activité commerciale, en raison des mesures prises pour lutter
contre la pandémie de COVID-19. Nous répondons par la négative en invoquant les
dispositions sur le défaut de la chose louée (art. 259d CO), limpossibilité
subséquente dexécution (art. 119 CO), la notion dexorbitance (art. 97 al. 1
CO) et ladaptation du contrat par le juge »(https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_
commerciaux_ASLOCA-1.pdf).

d)
Dans le cas despèce, rien ne permet de retenir que le congé aurait été donné
de manière contraire à la bonne foi. Les appelants  titulaires dun bail
dhabitation et non dun bail commercial  nont pas établi, soit prouvé au
sens des règles de procédure, que ce soit en première instance ou en procédure
dappel, quils connaîtraient des problèmes financiers et que ces problèmes
proviendraient effectivement de la pandémie de Covid-19, dans la mesure où
leurs explications à ce sujet ne consistent quen allégués qui ne reposent sur
aucune pièce, même dans lhypothèse où lon suivrait lavis de lASLOCA aussi
pour les baux dhabitation. Cela suffirait à sceller le sort du recours sur ce
point. De toute manière et comme on la vu, une insolvabilité du locataire,
même sans faute et même temporaire, ne peut pas justifier la nullité ou
lannulation dun congé donné pour non-paiement du loyer, de la même manière
que, par exemple, des problèmes financiers du bailleur ne peuvent pas justifier
quil néglige lentretien de limmeuble ou sabstienne de remédier à des
défauts qui lui auraient été signalés. On ne se trouve pas dans une situation
analogue à celle dont il est question dans larrêt du 23 septembre 2003
mentionné plus haut, où le locataire avait à réitérées reprises écrit au
bailleur pour lui réclamer des travaux, demander une réduction de loyer et
déclarer compenser une partie du loyer en raison des défauts de la chose
louée : en lespèce, les appelants ont certes signalé des défauts en 2016
et 2019, mais ils nont pas établi, ni même rendu un tant soit peu
vraisemblable, que ces signalements seraient restés sans effet et auraient été
suivis dautres démarches de leur part avant le 26 février 2021. Par ailleurs,
il nest pas prétendu que les intimés auraient réclamé, dans lavis
comminatoire, un montant exagéré ou mal défini. La somme en jeu nétait de très
loin pas insignifiante. Les appelants ne prétendent pas avoir réglé quoi que ce
soit, peu après lexpiration du délai comminatoire ou même depuis lors. Les
intimés ont agi rapidement en expulsion, après lexpiration du délai
comminatoire, et rien ne permet denvisager quils auraient tacitement renoncé
à la résiliation. Dans ces conditions, il est tout à fait clair que le congé
donné par les intimés nest pas contraire à la bonne foi, respectivement
constitutif dun abus de droit.

7.Il résulte de ce qui précède que les conditions dune
procédure  sommaire  en cas clair étaient réalisées et cest à bon droit que
le Tribunal civil la admise. La situation est en effet claire, tant en rapport
avec les faits relevants (en particulier la demeure des locataires, labsence
de compensation en temps utile, la résiliation conforme à la bonne foi et la
requête dexpulsion) quau sujet de la situation juridique (cf. ci-dessus). La
décision entreprise est conforme au droit. Cela ne préjuge pas du sort de la
procédure intentée par les appelants devant le Tribunal civil au sujet des
prétentions quils élèvent contre les intimés pour les défauts de la chose
louée quils allèguent (réduction du loyer et dommages-intérêts).

8.La décision entreprise fixait aux locataires un délai au 31
août 2021 pour quitter les lieux. Lappel avait un effet suspensif. Une
nouvelle date doit être fixée. Vu le temps déjà écoulé depuis la requête en
expulsion et la décision du 6 août 2021, il paraît raisonnable de fixer ce
nouveau délai au 15 octobre 2021. La décision entreprise doit être confirmée
pour le surplus, sagissant en particulier des modalités de lexpulsion.

9.Comme il est statué sur le fond, la requête dexécution
anticipée, formulée par les intimés dans leur réponse à lappel, est sans
objet.

10.Il résulte de ce qui précède que lappel doit être rejeté. Il
est statué sans frais (art. 56LTFrais).
Les appelants, qui nobtiennent pas gain de cause, devront verser une indemnité
de dépens aux intimés pour la procédure dappel. Cette indemnité sera fixée à
1200 francs, en équité, vu le dossier et à défaut de dépôt dun mémoire
dhonoraires par les intimés.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette
lappel.

2.Réforme
le chiffre 2 du dispositif de la décision entreprise, qui devient :« Fixe
aux requis un délai au 15 octobre 2021 pour quitter les lieux ».

3.Confirme,
pour le surplus, la décision entreprise.

4.Statue
sans frais.

5.Condamne
les appelants à verser aux intimés, pour la procédure dappel, une indemnité de
dépens de 1200 francs.

Neuchâtel, le 22 septembre 2021

1Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard
pour sacquitter dun terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier quà défaut de paiement
dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et,
pour les baux dhabitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

2Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier
le con­trat avec effet immédiat; les baux dhabitations et de locaux commer­ciaux
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la
fin dun mois.

1À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans
létat qui résulte dun usage conforme au contrat.

2Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et
prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre
chose quun dommage éventuel.

1Le tribunal admet lapplication de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies:

a. létat de fait nest pas litigieux ou
est susceptible dêtre immédiatement prouvé;

b. la situation juridique est claire.

2Cette procédure est exclue lorsque laffaire est soumise à la
maxime doffice.

3Le tribunal nentre pas en matière sur la requête lorsque cette
procédure ne peut pas être appliquée.