ne_gerichte · 9682 · 1997-06-02 · fr

Lésion. Conditions d'application.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Autres 02.06.1997 9682 (INT.1997.681)

Lésion. Conditions d'application.

A.
B.K. , était propriétaire de l'article x  du cadastre de
Vaumarcus
en nature de place-jardin de 923 m2 et d'un tiers en copropriété
de
l'article y  du même cadastre en nature
d'habitations et garage de 332
m2 et
place-jardin de 316 m2 (extrait du registre foncier, annexes D.77).
L'article y  était copropriété
pour un tiers de B.K. , pour un
tiers
de sa soeur A.S.  et pour un autre tiers
de E.B.  (D.77).
Par contrat de vente immobilière du 13 juin 1988 reçu Me C. ,
notaire,
B.K.  a vendu à E.B.  l'article x
du cadastre de Vaumarcus et sa
part
d'un tiers de l'article y .
S'agissant du prix de vente, l'acte mentionne :
" Le prix de vente des
immeubles et part d'immeuble ici
transférés est arrêté d'un commun
accord :
- pour la parcelle x  à mille francs      Fr.  1'000.-
- pour la part de copropriété d'1/3
à la
parcelle y  à cinquante-quatre mille
francs
Fr. 54'000.-
soit au total à la somme de
CINQUANTE-CINQ MILLE FRANCS
Fr. 55'000.-
Il est payé par règlement entre
parties hors la vue du
notaire, à leur entière
satisfaction.
La venderesse en donne bonne et
valable quittance à
l'acquéreur."
En ce qui concerne le logement familial, l'acte indique :
" Par déclaration du 13 juin
1988, pièce annexée à la minute
du présent acte, K.K.  a consenti à la vente de la part de
copropriété d'1/3 de son épouse à
la parcelle y  du
cadastre de Vaumarcus.
Le droit d'habitation inscrit au
registre foncier à la
suite de la désignation de cet
immeuble continue à s'exer-
cer à son profit et à celui de la
venderesse."
Il n'est pas contesté que le défendeur E.B.  n'a pas versé à
B.K.  la somme de 55'000 francs indiquée dans
l'acte (allégué 15 ss de la
réponse).
Les explications du défendeur à ce sujet se sont modifiées au
cours
de la procédure.
B.K.  a fait demander par son
mandataire au notaire
instrumentant
copie du contrat de vente du 13 juin 1988, laquelle lui a
été
adressée le 7 octobre 1988 (D.39/8).
B.
B.K.  est décédée le 9 décembre
1988, laissant comme seul
héritier
légal et testamentaire son mari K.K.
(D.39/9). K.K.  est à son
tour
décédé le 1er mars 1991, laissant comme héritiers testamentaires,
X. ,
Y.  et Z.  (D.52), qui ont souhaité continuer la procédure. Il en va
de même
des héritiers de Z. , décédée le 10 avril 1994, qui a laissé comme
héritiers
légaux sa mère, A.S.  et son frère
V.  (D.99). A.S.  est
décédée,
laissant pour seul héritier son fils W. , demandeur dans la
présente
procédure (D.102).
C.      Une
expertise a été demandée à l'architecte
H.  (D.77 et 84).
L'expert
estime la valeur vénale de l'immeuble formant l'article y  du
cadastre
de Vaumarcus en juin 1988 à 454'000 francs (valeur selon le
volume
740'000 francs, valeur selon le rendement 168'000 francs) et en
décembre
1994 à 522'000 francs (valeur selon le volume 900'000 francs;
valeur
selon le rendement 144'000 francs). Quant aux articles z  et x
du
cadastre,
l'expert estime leur valeur globalement, l'un étant construc-
tible,
l'autre pas, à un montant total de 40'800 francs, soit 951 m2 à 40
francs,
38'040 francs (art.z ) et 923 m2 à 3 francs, 2'769 francs (art.x
). La
valeur vénale globale susmentionnée est valable selon l'expert,
aussi
bien en 1988 qu'en 1994.
L'expert se penche par ailleurs sur des travaux effectués par le
défendeur
jusqu'en 1990 et estimés par D., mandaté par celui-ci, à 220'395
francs.
Il estime quant à lui que l'estimation de l'architecte D.  est
proche
de la réalité.
Dans son rapport complémentaire, l'expert apporte encore diffé-
rentes
précisions s'agissant des travaux exécutés (D.84).
On notera toutefois que les mémoires des parties, en particulier
ceux du
défendeur, ne font nullement état des travaux réalisés ni de leur
coût.
Il n'y a ainsi pas lieu d'examiner plus avant les réponses données à
ce
sujet par l'expert.
D.      Par
mémoire du 14 avril 1989, K.K.  a
introduit action contre
E.B. ,
prenant pour conclusions :
" 1. Constater la nullité de la
vente immobilière du 13 juin
1988 concernant l'article
y  et une part d'un tiers en
copropriété à l'article x  du cadastre de Vaumarcus.
2. Ordonner au conservateur du
registre foncier du dis-
trict de Boudry de rectifier le
feuillet du Grand livre
relatif aux article x
et y  du cadastre de Vaumarcus,
en rétablissant la propriété en
faveur de B.K.  ,
respectivement de son héritier
unique K.K. .
3. Sous suite de frais et
dépens."
Il fait valoir que le contrat passé le 13 juin 1988 est nul pour
trois
motifs : l'existence d'une lésion, d'une erreur essentielle et la
simulation.
Il estime qu'il y a disproportion évidente entre les prix de
l'immeuble
et sa valeur objective et que le défendeur a exploité tant
l'inexpérience
de B.K.  que sa légèreté. De plus le
contrat est affecté
d'une
erreur essentielle quant à l'objet de la transaction. A aucun moment
il n'a
été envisagé la donation des deux articles du cadastre comme cela a
été le
cas. De même y a-t-il eu erreur en ce qui concerne les prestations
réciproques,
puisque s'agissant du prix il n'a nullement été question
d'une
quelconque compensation avec des prétendus travaux effectués par le
défendeur,
ce qui n'a pu que favoriser l'erreur dans laquelle pouvaient se
trouver
B.K.  et son mari. Il y a par ailleurs
simulation, puisque le
défendeur
a travesti son intention de bénéficier d'une donation, ceci pour
des
raisons fiscales, concluant ainsi un acte simulé, qui avait les
apparences
d'une vente immobilière mais les effets économiques d'une
donation.
E.      Le
défendeur conclut quant à lui au rejet de la demande dans
toutes
ses conclusions sous suite de frais et dépens. Il fait en premier
lieu
valoir que les conclusions de la demande comportent une inexactitude,
puisqu'elle
fait état d'un tiers en copropriété de l'article x  et de la
parcelle
y , intervertissant ainsi les inscriptions figurant au registre
foncier,
la conclusion 1 paraissant de ce fait irrecevable. Il conteste
également
l'application de l'article 21 CO, l'épouse du demandeur n'étant
pas
dans un état d'infériorité provenant notamment de sa légèreté ou de
son
inexpérience. De plus, il n'y a pas disproportion évidente entre
prestation
et contre-prestation, en raison notamment du fait que le prix a
été
fixé en fonction de la volonté de B.K.
de l'avantager. Il n'a par
ailleurs
jamais voulu sciemment utiliser l'état d'infériorité de
B.K. .
C O N S I D E R A N
T
1.      Les
conclusions de la demande portent sur la nullité du contrat
de
vente immobilière du 11 juin 1988. La valeur litigieuse est supérieure
à
20'000 francs. Elle fonde la compétence d'une des cours civiles du
Tribunal
cantonal.
2.      Le
défendeur conclut à l'irrecevabilité de la conclusion no 1 de
la
demande, à tort.
Une erreur figure effectivement dans cette conclusion, les
chiffres
des articles ayant été intervertis. Cette erreur doit être
rectifiée.
L'interprétation des conclusions ne saurait conduire à une
autre
solution. La partie demanderesse conclut en effet sans ambiguïté
aucune
à la nullité du contrat de vente immobilière du 13 juin 1988,
lequel
porte sur l'article x  et 1/3 de
l'article y  du cadastre de
Vaumarcus
et non pas le contraire. L'interprétation de la conclusion no 1
ne peut
conduire qu'à la rectification des numéros des articles, l'article
y  devenant l'article x  et vice-versa. On relèvera que le lapsus
calami
du
demandeur est d'autant plus manifeste qu'à plusieurs reprises dans ses
mémoires
introductifs d'instance, il fait état de la situation exacte,
soit de
sa propriété du tiers de l'article y  du
cadastre du Vaumarcus,
voire
de tout l'article x  (all. demande 2, 3,
7, réplique 28).
3.
L'article 21 al.1 CO dispose qu'en cas de disproportion évidente
entre
la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation
de
l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle
résilie
le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déter-
minée
par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérien-
ce.
L'acte de vente immobilière a été passé le 13 juin 1988
(D.39/6).
Le 16 novembre 1988 le mandataire de la venderesse, B.K. ,
informait
E.B.  qu'elle résiliait le contrat conformément
à l'article 21
CO
(D.39/10). La demande a été introduite le 14 avril 1989. Le délai d'un
an
prévu par l'article 21 CO a manifestement été respecté. La demande est
à cet
égard également recevable.
4.      a)
La lésion suppose en premier lieu une disproportion évidente
entre
prestations promises et contre-prestations. Pour être évidente, la
disproportion
doit sauter aux yeux, être flagrante et frappante. Elle
s'apprécie
au moment de la conclusion du contrat. Pour la déterminer, il
faut
comparer non pas la prestation effectuée, mais la prestation promise
avec sa
valeur objective, appréciée selon les lois de l'offre et de la
demande
(Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations,
T.1,
p.99; Engel, Traité des obligations en droit suisse, p.211 ss; Von
Tuhr/Peter,
Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrecht, p.344;
ATF 61
II 31, JT 1935 I 492, JT 1946 I 354 ss; ATF 92 II 167 JT 1967 I
130).
Une prestation qui ne correspond pas à ce qui a été convenu peut en
effet
donner lieu à l'application des prescriptions relatives à
l'inexécution
des obligations (art.97ss CO). En l'espèce la condition
portant
sur la disproportion évidente des prestations est manifestement
remplie.
Dans la meilleure hypothèse pour le défendeur, on comparera ainsi
que le
font les demandeurs les montants de 1'000 francs et 2'769 francs
indiqués
par l'expert (art.x ) et 54'000 francs et 151'330 francs (1/3 de
l'art.y
), voire 55'000 francs et 154'099 francs, si l'on envisage les
deux
parcelles globalement. En 1988 la valeur vénale globale des deux
parcelles
représentait ainsi, sans tenir compte du droit d'habitation qui
subsistait,
les 280 % du prix convenu. La première condition est dès lors
remplie.
La solution pourrait être différente si on était en présence
d'une
donation mixte ce que le contrat ne mentionnait toutefois nullement.
Il se
présentait bien au contraire comme un simple contrat de vente
immobilière,
sans réserve aucune. La clause au sujet du paiement du prix
ne fait
pas davantage une quelconque allusion à une volonté de donation de
la
venderesse, voire seulement à la volonté d'accorder à l'acheteur un
prix
favorable. On relèvera également à ce sujet que les position et
explications
du défendeur au sujet du prix de vente se sont en partie
modifiées,
les travaux effectués sur l'article no y
ne faisant dans un
premier
temps l'objet d'aucun allégué contrairement à ce qu'il en a été
par la
suite. Le contrat considéré doit ainsi être envisagé comme un
contrat
de vente immobilière ordinaire.
b) Subjectivement la partie lésée doit se trouver dans un état
d'infériorité,
lequel résulte soit d'un état de gêne, de sa légèreté ou
encore
de son inexpérience. Bien qu'ayant la capacité de discernement, la
partie
lésée se trouve au moment de la conclusion du contrat dans l'une
des
trois situations précitées. Dans cette mesure, on peut dire de la lé-
sion
qu'elle constitue un vice affectant la formation de la volonté,
puisque
la partie lésée agit "sous l'influence d'une volonté viciée"
(Gauch/Schluep/Tercier,
T.1, p.99 ss; ATF 84 II 110, JT 1958 I 535).
L'inexpérience existe non seulement dans l'hypothèse d'une
ignorance
générale des choses de la vie, mais également lorsqu'une des
parties
au contrat n'a pas les connaissances ordinairement requises pour
juger
d'une situation du genre de celle qui se présente, au vu des cir-
constances
existantes au moment de la conclusion du contrat (ATF 92 II
175, JT
1967 I 137, RJN 1980-81, p.55). Il est ainsi suffisant qu'une
partie
ne soit pas capable d'appréhender les implications d'une affaire
qui lui
a été proposée dans le domaine concerné (Guggenheim, Le droit
suisse
des contrats, La conclusion des contrats, p.186-187). Il faut
encore
pour que les conditions de l'article 21 CO soient réalisées, que le
défendeur
ait sciemment utilisé l'état d'infériorité de B.K.  pour obtenir
la
conclusion du contrat.
Cette double condition est en l'espèce réalisée. Les déclara-
tions
du médecin du couple, la Doctoresse G.  sont
en particulier
significatives
à ce sujet (D.56).B.K.  a signé le
contrat en question
alors
qu'elle était âgée de 84 ans. Son mari était hospitalisé depuis
quelque
trois semaines. Il n'a ainsi pas pu l'assister dans cette
opération.
Rien ne permet par ailleurs de penser qu'elle soit le résultat
de
discussions préalables approfondies auxquelles auraient participé
conjointement
les deux époux, voire l'un deux. Bien au contraire, la
notaire
instrumentant admet ne pas avoir rencontré K.K.  (D.57). Aucun
projet
d'acte n'a été remis préalablement à la demanderesse. Aucune
discussion
avec le notaire n'a semble-t-il eu lieu hors de la présence du
défendeur.
En ce qui concerne B.K. , l'opération de vente a apparemment
été
effectuée en un seul jour, signature du consentement marital compris,
lequel
est d'ailleurs d'une grande imprécision (D.72). On relèvera
également
que selon B.K. , elle a cru que son neveu la conduisait à
l'hôpital
pour voir son mari, alors qu'en fait, il la conduisait chez le
notaire,
ceci il est vrai sans qu'il n'y ait sur ce point des certitudes.
Les
termes de la quittance ([Le prix de vente] "est payé par réglement
entre
parties hors la vue du notaire à leur entière satisfaction. La
venderesse
en donne bonne et valable quittance à l'acquéreur") qui ne
correspondent
à aucune réalité donnent aussi à penser que B.K.  ne
réalisait
pas pleinement et précisément ce qui se passait. On ne peut
d'ailleurs
que s'étonner que dans des circonstances pareilles (venderesse
âgée
dont le mari âgé également est hospitalisé) le notaire se soit prêté
à ce
genre d'opération et en particulier à la rédaction de la clause
susmentionnée,
comme on peut s'étonner de l'absence de précautions
particulières
prises par le notaire dans l'instrumentation d'un tel acte
(D.57).
La fragilité de la demanderesse et de son mari ressort également
de
l'attitude hésitante et troublée que celui-ci a eu après l'introduction
de la
procédure ainsi que du fait qu'en octobre 1988 B.K.  rédigeait  un
testament
par lequel elle disposait encore, alors qu'elle n'en était plus
propriétaire,
de ses biens immobiliers, objet de la présente procédure (D
39/9).
Ultérieurement, ce n'est apparemment qu'à la demande de son
mandataire,
en automne 1988, que B.K.  a reçu copie
du contrat passé.
Compte
tenu de ces différents éléments - pour la plupart objectifs -
déterminants
pour l'appréciation de la situation, les explications du
notaire
instrument sont d'un poids insuffisant. Il paraît ainsi évident
qu'il y
a eu de la part du défendeur exploitation de la vulnérabilité et
de
l'inexpérience de la venderesse dans ce domaine.
Le rôle très actif du défendeur dans cette opération et la
rapidité
avec laquelle les choses se sont déroulées ne permettent aucun
doute
s'agissant de la conscience qu'il avait de la situation réelle de
B.K. .
Le contrat de vente du 13 juin 1988 est par conséquent entaché
de
lésion au sens de l'article 21 CO.
5.
Dans la mesure où les conditions d'application de l'article 21
CO sont
remplies, il n'y a pas lieu d'examiner si B.K.
était au surplus
victime
d'une erreur essentielle lorsqu'elle a conclu. Il n'y a pas
davantage
lieu d'examiner si l'acte serait nul pour vice de forme, la
clause
figurant à propos du prix ne correspondant à aucune réalité, ou
encore
pour simulation.
6.      La
demande est ainsi bien fondée.
Les frais et dépens de la procédure doivent être mis à la charge
du
défendeur. Il y aura à ce sujet lieu de fixer les frais à un montant
supérieur
au montant auquel ils avaient été estimés indépendamment de
l'expertise,
montant qui sera avancé par les demandeurs actuels.
Par ces motifs,
LA Ie COUR CIVILE
1.
Constate la nullité de l'acte de vente immobilière du 13 juin 1988 pas-
sé entre B.K.  et E.B.  et portant sur
les articles y  (1/3) et x  du
cadastre de Vaumarcus.
2.
Ordonne au conservateur du registre foncier du district de Boudry de
procéder aux rectifications qui s'imposent
et d'inscrire comme proprié-
taires desdits articles feu B.K. ,
respectivement ses héritiers.
3.
Condamne le défendeur aux frais et dépens de la procédure, avancés
ainsi qu'il suit :
- Frais avancés par la partie demanderesse
Fr. 7'630.--
- Frais avancés par le défendeur
Fr.   310.--
___________
Total                               Fr. 7'940.--
===========
4.
Condamne le défendeur à payer à la partie demanderesse une indemnité de
dépens de 8'000 francs.
Neuchâtel,
le 2 juin 1997
AU NOM DE LA
Ie COUR CIVILE
Le greffier               La présidente