ne_gerichte · TA.1997.321 · 1997-12-11 · fr
TA.1997.321


A.      E.  
s'est porté acquéreur le 23 novembre 1995 de

l'appartement formant l'unité d'étage no
... du cadastre de Bôle pour

le prix de 440'000 francs, y compris la
servitude relative à une place de

parc extérieure pour 5'000 francs.
L'estimation cadastrale dudit article

au 1er janvier 1995 était de 455'000
francs. L'office de l'impôt sur les

gains immobiliers et de l'estimation
cadastrale (ci-après : l'office) a

adressé à E.   un formulaire-déclaration en vue de l'esti-

mation officielle des immeubles. L'intéressé
a retourné ce document rempli

le 14 mai 1996, indiquant le prix payé
pour l'immeuble en cause et men-

tionnant que le coût total des
transformations s'élèverait à 25'000

francs. Le 22 juillet 1996, l'office a
signifié à l'intéressé que la nou-

velle estimation cadastrale de
l'immeuble no ... du cadastre de Bôle

était arrêtée à 475'000 francs. Il
ressort du dossier de l'administration

que ce montant correspond à l'ancienne
estimation cadastrale (455'000

francs) augmentée des 80 % de la valeur
des travaux (20'000 francs). Le 26

juillet 1996, E.   a formé réclamation contre cette taxa-

tion, invoquant qu'au prix de vente
(435'000 francs) ne s'étaient ajoutés

en définitive que 15'939 francs de
travaux. Par ailleurs, comparant sa

propriété avec certaines villas de sa
connaissance, il proposait que l'es-

timation officielle en question soit
arrêtée à 400'000 francs. Le 29 juil-

let suivant, l'office a décidé de fixer
cette estimation à 467'000 francs.

Il a retenu que, d'une part, la valeur
de réalisation (435'000 francs) ne

s'écartait pas de plus de 20 % de
l'ancienne estimation cadastrale

(455'000 francs) et que, d'autre part,
il y avait lieu d'ajouter à ce der-

nier montant les 80 % de 15'939 francs
(et non pas de 25'000 francs), soit

12'000 francs en chiffres ronds. Suite à
l'intervention téléphonique du

propriétaire, l'office a décidé en
définitive de ne pas taxer les travaux

annoncés et de maintenir l'estimation
cadastrale litigieuse à 455'000

francs (prononcé des 9 et 12.8.1997).

B.      E.  
a interjeté recours contre cette décision

auprès du Département des finances et
des affaires sociales (ci-après : le

département). Faisant notamment une
comparaison avec l'estimation offi-

cielle d'appartements situés dans le
même bâtiment et sur le même niveau

que le sien, l'intéressé a proposé que
la valeur querellée soit arrêtée à

380'000 francs. Le 18 août 1997, le
département a rejeté ce recours, rete-

nant en résumé que les conditions
légales d'une révision intermédiaire de

l'estimation cadastrale litigieuse n'étaient
pas remplies du moment que

le prix d'achat de l'immeuble concerné
n'était pas éloigné de plus de 20 %

de l'ancienne estimation.

C.      E.  
défère cette décision au Tribunal administra-

tif le 8 septembre 1997. Il soutient que
la valeur querellée ne correspond

pas au calcul imposé par le règlement du
25 novembre 1992 concernant la

détermination de l'estimation cadastrale
des immeubles et qu'un calcul

correct, comme celui qu'il a fait faire
par un architecte, conduirait à ne

retenir que 384'145 francs. Le recourant
conclut à l'annulation de la dé-

cision entreprise et à la détermination
de l'estimation cadastrale de son

immeuble, selon le règlement précité,
avec ou sans renvoi, sous suite de

frais et dépens.

D.      Dans ses observations sur le recours, dont
il propose le rejet

sous suite de frais, le département
relève qu'il n'a pas été informé de la

procédure de révision intermédiaire de
l'estimation cadastrale fondée sur

la transformation du bâtiment. Il estime
cependant qu'aucune des condi-

tions de l'article 108 de la loi sur les
contributions directes (LCdir) -

qui traite de la révision intermédiaire
de l'estimation cadastrale - n'est

remplie en l'espèce et qu'il ne se
justifie pas de revoir l'ensemble de

cette estimation.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.      Interjeté dans les formes et délai légaux,
le recours est rece-

vable.

2.      a) Hormis le cas de révision générale de
l'estimation cadastrale

des immeubles à laquelle procède
périodiquement l'administration cantonale

des contributions (art.78 al.1, 107
LCdir), la législation fiscale prévoit

que cette estimation peut être revue à
titre intermédiaire lorsque cer-

taines conditions sont remplies. Selon
l'article 108 LCdir, il est procédé

chaque année, conformément aux articles
78 et 107, à la révision de l'es-

timation cadastrale notamment des
immeubles qui ont changé de valeur par

suite de construction nouvelle, de
transformation, de démolition, de modi-

fication notable de leur rendement régulier
ou de réalisation à une valeur

qui s'écarte de plus de 20 % de
l'estimation cadastrale (al.1).

b) En l'espèce, c'est l'administration
elle-même qui a ouvert la

procédure de révision intermédiaire de
l'estimation cadastrale en adres-

sant au propriétaire le questionnaire
prévu par l'article 107 LCdir. A ce

moment-là, ainsi que cela ressort de la
mention portée au pied du "procès-

verbal en vue de l'estimation officielle
des immeubles" no 17/01926/01

(D.7/5), le fisc connaissait le prix
payé par le recourant pour acquérir

l'immeuble en cause (435'000 francs) et
pouvait déjà se rendre compte que

son montant ne s'écartait pas de plus de
20 % de l'estimation cadastrale

d'alors (455'000 francs). Le réel motif
pour lequel l'office a ouvert la

procédure d'estimation intermédiaire ne
ressort pas du dossier.

En tout état de cause, une fois celle-ci
ouverte, l'administré

était habilité, avant qu'une décision
soit prise, à s'expliquer et à four-

nir des preuves quant aux faits de
nature à influer sur le sort de la dé-

cision, indépendamment des autres droits
que lui confère l'article 21 al.1

LPJA (RJN 1993, p.277 et les
références). De son côté, l'administration

devait constater d'office les faits et
procéder, s'il y avait lieu, à

l'administration des preuves (art.14
LPJA). En pareil cas, dès lors que

l'administré invoque d'autres moyens que
ceux qui concernent le motif pour

lequel la procédure de révision
intermédiaire de l'estimation cadastrale a

été ouverte, l'autorité ne saurait
limiter son examen à ce seul motif.

Cela ressort non seulement des
dispositions qui viennent d'être rappelées,

mais aussi du renvoi clair à l'article
107 LCdir contenu dans l'article

108 LCdir.

En l'espèce, dans sa réclamation du 26
juillet 1996, l'intéressé

a contesté l'estimation cadastrale de
son immeuble en elle-même et non pas

seulement la plus-value que le fisc
entendait prendre en compte à la suite

de travaux effectués. De même, dans son
recours au département du 29 août

1996, le propriétaire a mis en cause,
clairement bien que de façon très

générale, la manière dont l'office avait
appliqué le règlement concernant

la détermination de l'estimation
cadastrale des immeubles et fait grief à

l'autorité de n'avoir pas procédé à une
visite des lieux. Dans ces cir-

constances, ni l'office, ni le
département ne pouvaient limiter leur exa-

men à l'écart existant entre le prix
d'achat de l'immeuble et son estima-

tion officielle, voire à la seule
plus-value éventuelle engendrée par des

travaux. En effet, l'autorité qui statue
sur une requête ou sur un recours

- à plus forte raison si elle statue
après avoir ouvert d'office une pro-

cédure de révision -, mais sans se
prononcer sur le grief soulevé par

l'administré, commet un déni de justice
formel (Moor, Droit administratif,

vol.II, p.194-195 et les références). En
la cause, un tel vice entache

aussi bien la décision de l'office des 9
et 12 août 1996 que celle du dé-

partement du 18 août 1997. Il y a donc
lieu d'annuler ces prononcés et de

renvoyer la cause à l'office pour
instruction et nouvelle décision.

3.      Il est statué sans frais (art.47 al.2 LPJA).
Le recourant, qui

obtient gain de cause et qui a engagé
des frais justifiés pour défendre

ses intérêts devant le Tribunal
administratif, a droit à des dépens pour

la présente procédure (art.48 LPJA).

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

1. Annule la décision de l'office de
l'impôt sur les gains immobiliers et

de l'estimation cadastrale des 9 et 12 août 1996 et celle du Départe-

ment des finances et des affaires sociales du 18 août 1997.

2. Renvoie la cause à l'office précité
pour instruction et nouvelle déci-

sion au sens des considérants.

3. Alloue au recourant une indemnité de
dépens de 600 francs à la charge

de l'Etat.

4. Statue sans frais.

Neuchâtel, le 11 décembre 1997