ne_gerichte · CCC.1997.7382 · 1998-03-30 · fr
CCC.1997.7382


A.      Le
20 décembre 1993, H.  et E. SA  ont conclu un contrat de

courtage
portant sur un appartement en PPE sis  à
La Chaux-de-Fonds et

propriété
à l'époque de H. .

Ce contrat, établi sur formulaire préimprimé, contient notamment

les
clauses suivantes :

"                          Article 1

Les mandants concèdent à E.
SA  le mandat exclusif, soit

de lui indiquer, soit de lui
amener un acquéreur pour

l'objet désigné à l'article 2,
soit de lui servir

d'intermédiaire pour la
négociation de cette vente,

moyennant une commission désignée
à l'article 4.

Article 2

(...)

Le prix de vente demandé par les
mandants est de 590'000

francs mais au plus bas 530'000
francs.

Ce prix n'a cependant qu'une
valeur indicative; le manda-

taire a l'obligation de
transmettre aux mandants toute

offre d'achat, même
inférieure."

Par courrier du 21 juin 1994, H. 
a résilié le contrat de

courtage
pour le 20 août 1994. Le 9 septembre 1994, H. 
a conclu avec G.

SA  un nouveau contrat de courtage, portant sur
le même immeuble et

prévoyant
un prix de vente de "fr. 570'000.- abaissement jusqu'à fr.

550'000.-".
Le 6 mars 1995, les parties ont modifié ce second contrat en

fixant
le prix plancher à "fr. 500'000.- plus fr. 5'000.- à titre de

récupération
de frais".

Le 30 mars 1995, H.  a passé avec
les époux V.  une promesse de

vente
portant sur son appartement et sa place de parc, pour le prix de

500'000
francs. La vente a été conclue, aux conditions prévues dans la

promesse,
le 23 mai 1995.

B.      Par
demande du 22 novembre 1995, E. SA  a
assigné H.  en

paiement
de 17'572.50 francs plus intérêts à 5 % dès le 31 mars 1995, soit

la
commission de 3,3 % du prix de vente prévue dans le contrat du 20

décembre
1993, plus TVA.

C.      Par
le jugement entrepris, la demande a été accueillie. Le pre-

mier
juge a notamment considéré que le prix plancher prévu dans le contrat

du 20
décembre 1993 n'avait qu'une valeur indicative et n'était pas une

condition
de la rémunération du courtier, qu'il y avait un lien psycholo-

gique
entre l'activité de la demanderesse et la conclusion du contrat de

vente
du 23 mai 1995 et qu'il n'y avait pas lieu à réduction de la rémuné-

ration
de la demanderesse en raison de l'activité du deuxième courtier, le

contrat
du 20 décembre 1993 contenant une clause d'exclusivité.

D.      La
défenderesse recourt contre ce jugement. Elle fait valoir

qu'en
tenant compte du texte du contrat de courtage et de toutes les cir-

constances,
le premier juge aurait dû considérer que le prix plancher de

530'000
francs était une condition de la rémunération de la demanderesse.

Elle
conteste également tout lien psychologique entre l'activité de l'in-

timée
et la vente immobilière finalement conclue. A titre subsidiaire,

elle
soutient que le premier juge aurait au moins dû réduire la commission

de la
demanderesse en raison de l'activité de G. SA , la clause

d'exclusivité
ayant cessé de déployer tout effet au moment de la

résiliation
du contrat du 20 décembre 1993.

Le président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds

ne
formule pas d'observations.

L'intimée conclut au rejet du recours, avec suite de frais et

dépens.

C O N S I D E R A N
T

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2.      a)
Selon l'article 413 al.1 CO, le courtier a droit à son salai-

re dès
que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite

aboutit
à la conclusion du contrat. Le contrat conclu doit être conforme

au but
recherché par le mandant. Il faut donc qu'il y ait équivalence

économique
entre le contrat conclu et l'affaire prévue dans le contrat de

courtage
(ATF 114 II 359). En cas de doute, l'indication d'un prix dans le

contrat
de courtage n'a que la valeur d'une directive, d'une description

du but
à atteindre; il appartient au mandant de renverser cette présomp-

tion en
apportant la preuve que le prix indiqué dans le contrat de courta-

ge
était - selon la volonté des parties au moment de la conclusion du

contrat
- une condition du paiement du salaire et non une simple directi-

ve (ATF
76 II 147).

b) La volonté réelle et commune des parties est une question de

fait;
les constatations du premier juge à ce sujet lient la Cour de cassa-

tion
civile, sauf arbitraire (art.415 al.1 litt.b CPC). Ce n'est que

lorsque
la volonté réelle et commune des parties n'a pas pu être établie

et que
le contrat doit être interprété de manière objective, selon le

principe
de la confiance (ATF 111 II 284, 106 II 226), que la Cour de cas-

sation
peut intervenir car l'interprétation objective relève du droit (ATF

121 III
123 cons.4b)aa), 118 II 365 cons.1).

c) En l'espèce, le premier juge a retenu que la défenderesse

n'avait
pas pu établir que les parties étaient convenues d'une condition

du
paiement de la commission en prévoyant un prix plancher de 530'000

francs.
Cette constatation de fait n'est pas arbitraire. En effet, le con-

trat du
20 décembre 1993 prévoit expressément que le prix convenu n'a

qu'une
valeur indicative, le courtier ayant l'obligation de transmettre au

mandant
toute offre d'achat, même inférieure. L'argument de la recourante,

selon
qui la phrase "ce prix n'a cependant qu'une valeur indicative" ne se

rapporterait
qu'aux 590'000 francs, ne saurait être retenu. Une telle in-

terprétation
priverait de tout sens la suite de cette phrase, selon la-

quelle
le courtier doit transmettre toute offre d'achat, même des offres

inférieures.
Si le courtier n'avait pas droit à sa commission si la vente

se
conclut à un prix inférieur, il n'aurait aucun intérêt à s'obliger à

transmettre
de telles offres. Que le prix plafond n'est qu'une valeur in-

dicative
va au surplus de soi et n'a pas à être spécialement précisé, car

la
réalisation d'un prix supérieur est dans l'intérêt tant du mandant que

du
courtier, dont la commission est fixée en pourcentage du prix de vente.

Les
déclarations des parties et du témoin B. 
n'y changent rien. Certes,

en
raison du prix plancher, l'intimée ne pouvait offrir l'appartement à un

prix
inférieur, mais elle avait l'obligation de transmettre aussi des

offres
inférieures à la recourante, qui avait elle toute liberté

d'accepter
une telle offre ou non. Qu'elle ne fût, le 20 décembre 1993,

pas
prête à vendre en dessous de 530'000 francs n'a à cet égard aucune

importance,
parce qu'elle restait évidemment libre d'accepter ultérieu-

rement
des offres inférieures. La recourante semble ainsi confondre deux

types
de conditions : la condition qu'elle s'était fixée pour la vente de

son
appartement, soit un prix minimum de 530'000 francs, et la condition

du
droit du courtier à son salaire, soit la vente de l'appartement.

Le salaire de l'intimée était ainsi dû même en cas de vente à un

prix
inférieur à celui prévu dans le contrat de courtage. Le recours est

mal
fondé sur ce point.

3.      a)
Le courtier n'a droit à son salaire que si l'indication qu'il

contrat
(art.413 al.1 CO). Il faut donc un lien de causalité entre les

efforts
du courtier et la décision du tiers. Il n'est pas nécessaire que

la
décision de l'amateur soit due exclusivement ou principalement à

l'intervention
du courtier. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez le

tiers
une des raisons qui l'ont engagé à conclure. La jurisprudence se

contente
ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la

décision
du tiers, décision qui peut subsister malgré la rupture des

pourparlers
(ATF 72 II 84; 69 II 106). L'existence du lien de causalité

dépend
donc de l'influence que le courtier peut exercer sur la disposition

du
tiers à conclure le contrat principal. Cela présuppose que le courtier

ait
réussi à provoquer chez l'amateur un des motifs qui l'ont poussé à

conclure
(Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du

courtier,
p.442). Il n'est pas nécessaire que le rapport de causalité soit

immédiat
(ATF 69 II 106). Il importe peu, par exemple, que le courtier

n'ait
pas participé jusqu'au bout aux tractations 
du vendeur et de

l'acheteur
et même qu'un autre courtier ait été mis en oeuvre. Il n'en

serait
autrement que si l'activité du premier courtier n'avait abouti à

aucun
résultat, que les pourparlers avaient été définitivement rompus et

que
l'affaire avait été finalement conclue sur des bases toutes nouvelles

(ATF 69
II 106; 62 II 342).

b) En l'espèce, le premier juge a retenu que les époux

V.  figuraient sur la liste des "clients
intéressés" remise par l'intimée

à la
recourante à la fin du contrat de courtage, qu'ils avaient déjà été

au
préalable signalés à la recourante comme intéressés à acheter

l'immeuble
et que les discussions entre le représentant de l'intimée et

les
acheteurs futurs étaient même allées jusqu'à un stade avancé. Il res-

sort
par ailleurs du dossier que les pourparlers n'avaient jamais été dé-

finitivement
rompus et que les époux V.  avaient
toujours gardé un oeil

sur
l'immeuble. Ils ont également déclaré qu'à l'époque où ils ont discuté

avec
l'intimée des possibilités de financement, ils auraient probablement

acheté
l'immeuble si le prix avait été de 500'000 francs et s'ils étaient

parvenu
à vendre un immeuble en Belgique pour libérer les fonds propres

nécessaires.
Dans ces conditions, le premier juge a retenu à juste titre

un lien
psychologique entre l'activité de l'intimée et la conclusion du

contrat
principal. Contrairement à ce que prétend la recourante, ce n'est

ainsi
pas uniquement l'activité du second courtier qui a pu la convaincre

de
réduire le prix demandé et qui a conduit à la conclusion de la vente.

Il
s'agit là certes d'un élément important et nécessaire à la perfection

du
contrat de vente immobilière, mais cet élément n'est pas le seul qui a

amené
les époux V.  à conclure. Les annonces
que l'intimée avait mises

dans
les journaux et les entretiens qu'elle a eus avec eux figurent aussi

parmi
les raisons qui les ont amenés à conclure le contrat et c'est bien

l'intimée
qui a fait naître ces raisons chez les acheteurs.

En d'autres termes, l'intimée a déployé l'activité nécessaire à

la
conclusion du contrat de vente, sauf l'accord sur le prix. C'est pour-

tant le
montant de l'offre des acheteurs de 500'000 francs qui, d'abord

refusée
par la recourante, a finalement été acceptée par elle, quelques

mois
après sa résiliation du contrat de courtage, lorsqu'elle a consenti à

réduire
ses exigences et qu'elle a suivi le conseil du second courtier.

Dans
ces circonstances, il serait choquant de refuser sa commission au

premier
courtier pour le motif que la recourante elle-même s'entêtait à

maintenir
un prix trop haut. Sur ce point, le recours est également mal

fondé.

4.      a)
Lorsque le courtage est dû à l'activité de plusieurs cour-

tiers
commis indépendamment les uns des autres, simultanément ou successi-

vement,
chacun d'eux n'a droit qu'à une quote-part du salaire unique cor-

respondant
à la mesure en laquelle il a contribué à mener l'affaire à

chef.
Pour se prémunir contre un risque de diminution de sa provision du

fait du
concours d'autres courtiers, le courtier peut stipuler une clause

d'exclusivité
dans le contrat (ATF 72 II 421).

b) En l'espèce, le contrat est stipulé exclusif à son article

premier.
Par ailleurs, l'article 10 prévoit que le courtier peut reven-

diquer
la provision intégrale lorsque l'affaire aboutit après la fin du

contrat
et qu'un lien psychologique existe entre son activité et la con-

clusion
du contrat. Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire d'exami-

ner si
la clause d'exclusivité de l'article premier du contrat de courtage

protège
l'intimée même après l'échéance du contrat contre une réduction de

sa
provision du fait du concours d'un autre courtier. En effet, l'article

10
prévoit clairement que l'intimée a droit à la rémunération intégrale

lorsque
l'affaire aboutit après la fin du contrat et que son activité est

dans un
lien psychologique avec ladite conclusion. Cette clause n'est pas

contraire
à l'ordre public; lorsque le mandant choisit de recourir aux

services
d'un autre courtier, il peut prévenir le risque de payer deux

provisions
en rendant attentif le deuxième courtier qu'il ne devra pas

traiter
avec des personnes qui avaient déjà eu des contacts avec le

premier.

5.      Au
vu de ce qui précède, le recours est mal fondé. La recourante

qui
succombe supportera les frais et dépens.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION
CIVILE

1.
Rejette le recours.

2.
Condamne la recourante aux frais qu'elle a avancés par 770 francs ainsi

qu'à payer à l'intimée une indemnité de
dépens de 500 francs.

Neuchâtel,
le 30 mars 1998

AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE

Le greffier                         L'un des juges