ne_gerichte · CACIV.2020.85 · 2014-02-18 · fr

Bail de locaux commerciaux. Preuve du défaut originel. Résolution du contrat. Principe de la contestation.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 26.03.2021 CACIV.2020.85 (INT.2021.611)

Arrêt du Tribunal Fédéral
Arrêt du 26.10.2021 [
4A_245/2021
]
A.
Le 18 février 2014, A.________, en qualité de bailleur
(ci-après : le bailleur), d’une part, et X.________ Sàrl et X
1
________,
en qualité de locataires (ci-après : les locataires), d’autre part, ont
signé un contrat de bail portant sur un local commercial sis à la rue [aaa], à Z.________,
à l’usage de «
restauration gastronomique
» avec effet au
1
er
mai 2014 pour un loyer mensuel de 5'900 francs, acompte sur
frais accessoires inclus. Le contrat de bail prévoyait notamment qu’il était
«
convenu entre les parties que l’entrée en jouissance est prévue le 1
er
mai 2014, sous réserve de l’obtention du permis de construire délivré par le
service de l’urbanisme. Uniquement en cas de refus du service précité, le bail
deviendra caduque (sic). Dans ce cas, les locataires ne pourront prétendre à
aucune indemnité
». Le 10 mars 2014, A.________ a déposé une demande
de permis de construire pour l’aménagement de la cuisine industrielle.
Par
courriel du 17 mars 2014, X
1
________ a indiqué au bailleur que le
projet était irréalisable au motif que la batterie de cuisine était «
quasi
inutilisable
» au vu du besoin d’énergie et que le contrat de bail
était ainsi «
caduc
». Par courriel du même jour, le bailleur
a contesté ces éléments, proposé de se retrouver rapidement pour «
éclaircir
ce brusque changement d’attitude
» et confirmé qu’il n’envisageait pas
d’arrêter la procédure «
d’autorisation d’exploiter
», précisant
qu’il était évident que le bail serait valide.
Par
lettre datée du 25 mars 2014, X.________ Sàrl et X
1
________ – affirmant
que «
les locaux] [étaie]nt […] entachés d’un défaut grave, qui empêch[ait]
leur exploitation conformément à ce qui a été convenu
» – ont mis en
demeure le bailleur de leur mettre à disposition des locaux adaptés à
l’utilisation de l’ensemble de leur matériel de cuisine industrielle, en lui
fixant un délai au 11 avril 2014 pour s’exécuter. A défaut, les locataires se
disaient contraints de se départir du contrat, en invoquant les articles 258 et
107 à 109 CO. Le 2 avril 2014, le bailleur a notamment contesté le défaut et
fourni une attestation de conformité de l’installation électrique des locaux
pour l’exploitation d’une cuisine industrielle. Par courriel du 25 avril 2014,
les locataires lui ont fixé un nouveau délai au 13 mai 2014 pour leur mettre à
disposition des locaux adaptés.
Dans
l’intervalle, le 28 mars 2014, les locataires avaient conclu un contrat de bail
portant sur un local commercial sis à la rue [bbb] à Z.________, avec effet au
1
er
mai 2014.
B.
Par courrier du 28 mai 2014, les locataires ont indiqué se
départir du contrat de bail, la résolution du contrat rétroagissant au 18
févier 2014.
Le
23 juin 2014, le bailleur a obtenu le permis de construire pour l’aménagement
de la cuisine industrielle.
C.
a) Par demande du 21 avril 2016, le bailleur a conclu notamment
à la condamnation des locataires au paiement de la somme de 129'800 francs,
avec intérêts à 5 % l’an sur 5'900 francs à compter de chaque premier du mois
jusqu’au 1
er
avril 2016, ainsi qu’au paiement des sûretés à hauteur
de 16'500 francs.
En
substance, il a allégué que les parties avaient signé, le 18 février 2014, un
contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux ; qu’il était
prévu que des travaux d’aménagement seraient exécutés dans les locaux et pris
en charge à hauteur de 250'000 francs par le bailleur ; que par courriel
du 17 mars 2014, les locataires avaient indiqué que, selon eux, le bail était
caduc car la batterie de cuisine était quasi inutilisable par rapport au besoin
en énergie ; que les locataires avaient déjà vidé les locaux le 16 mars
2014 ; que, par courrier du 25 mars 2014, ceux-ci avaient indiqué que les
locaux présentaient un défaut grave, relevant que leur cuisine industrielle ne
pouvait fonctionner normalement du fait d’un prétendu manque d’énergie et
d’ampérage et fixant un délai au 11 avril 2014 au bailleur pour y
remédier ; que le bailleur leur avait alors remis une attestation de
conformité de l’installation électrique ; que les locataires avaient fixé
un nouveau délai au 13 mai 2014 pour remédier au défaut, invoquant le fait que
le nombre d’ampères disponibles à l’introduction du bâtiment était de 150
ampères au maximum alors que leur matériel nécessitait 260 à 280 ampères au
minimum ; que les locataires avaient en fait signé un contrat de bail pour
locaux commerciaux avec un autre bailleur en mars 2014, avec effet au 1
er
mai 2014 ; qu’en réalité, l’ampérage des locaux loués par le bailleur
était suffisant pour l’exploitation de la cuisine des locataires ; que, le
28 mai 2014, ces derniers avaient indiqué se départir du contrat, estimant que
la résolution de celui-ci rétroagissait au 18 février 2014 ; que le 23
juin 2014, le permis de construire pour les travaux prévus avait été
délivré ; que les locataires avaient tenté sans succès de se défaire du
contrat ; que le 29 août 2014, le bailleur avait mis les locataires en
demeure de s’acquitter des loyers dus et des sûretés ; qu’il leur avait
fait notifier des commandements de payer ; qu’ils lui devaient ainsi la somme
de 129'800 francs, ainsi que la garantie-loyer de 16'500 francs.
b)
Dans leur réponse du 28 juin 2016, les locataires ont conclu au rejet de la
demande. En bref, ils ont indiqué avoir fourni au bailleur, lors des
négociations en vue de la conclusion du contrat de bail, tous les
renseignements utiles concernant l’usage prévu des locaux et leur besoin en
électricité ; que l’ensemble de leurs machines et installations
nécessitaient 475.89 ampères ; que pour assurer une puissance constante de
70 %, un minimum de 163.10 kW et 333.12 ampères s’avéraient nécessaires ;
que les parties avaient conclu le contrat de bail sur la base de ces
paramètres ; que, par la suite, ils avaient réalisé que les locaux ne
pourraient pas être exploités de manière conforme à ce qui avait été
prévu ; qu’ils avaient mis en demeure le demandeur de remédier au défaut
en mettant à disposition des locaux adaptés ; que le bailleur avait nié
l’existence d’un défaut ; qu’ils avaient par conséquent résilié le contrat
avec effet rétroactif au 18 février 2014 ; qu’il était exact qu’ils
avaient signé un nouveau contrat de bail à loyer pour des locaux commerciaux
dans un autre immeuble, car ils devaient impérativement disposer de locaux
adaptés ; qu’ils étaient partis de l’idée que le bailleur ne parviendrait
pas à surmonter le défaut grave entachant les locaux pressentis.
c)
Le bailleur a déposé une réplique du 27 septembre 2016 en augmentant sa
conclusion no 1, soit que les locataires, pris solidairement, soient condamnés
à lui payer la somme de 159'300 francs, avec intérêts à 5 % sur la somme de
5'900 francs à compter de chaque mois depuis le 1
er
juillet 2014
jusqu’au 1
er
septembre 2016. En résumé, il a allégué qu’au début des
pourparlers, en octobre 2013, les locataires lui avaient fourni un document
intitulé «
BUSINESS PLAN – X._______ Sàrl
» sur lequel il
n’était fait mention que d’une chambre froide ; que le document «
PLAN
– X._______ Sàrl
» ne lui avait jamais été transmis ; qu’il
n’était pas question de quatre chambres froides ; que les 160 ampères
disponibles au coffre d’introduction du bâtiment étaient largement susceptibles
de couvrir le besoin en électricité de la cuisine des locataires, tel que cela
lui avait été présenté par ces derniers ; que jamais les locataires ne
s’étaient plaints d’un prétendu manque d’énergie électrique avant leur courriel
du 17 mars 2014, soit le lendemain du jour où ils avaient évacué l’ensemble de
leur matériel des locaux ; qu’aucun défaut n’affectait les locaux et que si
les travaux n’avaient effectivement pas débuté avant la résiliation du bail par
les locataires, de nombreuses démarches avaient été effectuées en vue de l’obtention
du permis de construire.
d)
Dans leur duplique du 28 octobre 2016, les locataires ont indiqué qu’il
appartenait «
au bailleur de respecter le bail conclu et de mettre à [leur]
disposition des locaux équipés et adaptés à l’exploitation d’une cuisine
industrielle
»; que le bailleur ne les avait jamais avertis qu’il
pourrait y avoir un quelconque problème jusqu’à la séance du 6 mars 2014 ;
qu’il était prévu deux chambres froides dans les locaux et non une seule ;
que tous leurs besoins avait été communiqués au bailleur, qui avait établi les
plans détaillés y relatifs ; qu’ils auraient pu «
de suite
résoudre le bail à la suite de la découverte du défaut
rédhibitoire »
mais avaient «
néanmoins préféré mettre en demeure le bailleur […]
avant de résoudre le
contrat » ; qu’ils s’étaient organisés
différemment dans leurs nouveaux locaux, de sorte qu’il était indifférent pour
le sort de la cause de déterminer quels étaient les besoins en électricité du
bâtiment dans lequel se situaient leurs nouveaux locaux.
e)
Le 15 décembre 2016, le bailleur a encore déposé des observations.
f)
Lors de l’audience du 1
er
juin 2017, le bailleur a augmenté ses
conclusions de 82'600 francs, correspondant aux loyers des mois de mai 2016 à
juin 2017, avec intérêts à 5 % sur 5'900 francs, à compter du premier de chaque
mois.
C.________,
D.________, E.________ et F.________ ont été entendus en qualité de témoins. A.________
a été interrogé. Une expertise ayant été ordonnée, G.________, expert, a rendu
son rapport du 4 juin 2018, déposé des photos du coffret d’introduction et des
tableaux de distribution installés dans les blocs C et D, ainsi qu’une note
explicative et un rapport complémentaire du 20 août 2019.
g)
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites, dans lesquelles le bailleur a
augmenté sa conclusion no 1, en portant le montant réclamé à 241'900 francs.
D.
Par jugement du 3 septembre 2020, le Tribunal civil a
condamné solidairement les locataires à verser au bailleur la somme de 212'400
francs à titre de loyers bruts pour les mois de juillet 2014 à juin 2017, avec
intérêts à 5 % l’an sur 5'900 francs à compter de chaque premier du mois
(no 1) ; rejeté la conclusion no 2 de la demande du 21 avril 2016 (no
2) ; rejeté toute autre ou plus ample conclusion (no 3) ; arrêté les
frais judiciaires à 13'610 francs et mis ceux-ci à hauteur de 2'722 francs à la
charge du bailleur et à hauteur de 10’888 francs à la charge des locataires (no
4) ; condamné les locataires à verser au bailleur une indemnité de dépens
de 12'000 francs (no 5).
En
résumé, la première juge a retenu que les parties avaient conclu un contrat de
bail à condition suspensive, dont seule l’hypothèse d’un rejet de la demande de
permis de construire devait entraîner la caducité. Toutefois, les parties
n’ayant pas précisé les conséquences de l’octroi du permis après la date prévue
pour l’entrée en possession des locaux, il y avait lieu d’admettre que le
contrat devait être complété selon la volonté des parties et que celles-ci
auraient envisagé un report de l’entrée en jouissance. En l’occurrence,
l’entrée en jouissance aurait été reportée au 1
er
juillet 2014. Un report
de deux mois paraissait raisonnable et les locataires ne pouvaient ainsi pas se
prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive pour invalider le
contrat.
La
première juge a ensuite examiné si le bailleur était en mesure de remettre à cette
date un local dans un état approprié à l’usage convenu. Après avoir examiné le
contrat de bail, le comportement des parties, leurs déclarations et la
correspondance échangée avant la conclusion du contrat, elle a retenu que les
parties n’avaient pas déterminé de façon détaillée le matériel et la puissance
électrique nécessaires avant la conclusion du contrat et étaient parties du
principe que le projet était réalisable. Après la conclusion du contrat, les
parties avaient poursuivi le projet sans établir en commun une liste définitive
de matériel à installer et de la puissance électrique nécessaire. Puis, en mars
2014, les locataires avaient estimé que la puissance électrique à disposition
n’était pas suffisante, tandis que le bailleur avait affirmé qu’une intensité
de 160 ampères l’était. La première juge a estimé qu’il fallait retrancher
certains éléments de la liste des machines et installations présentée par les
locataires et corrigée par l’expert. S’agissant de la puissance, elle est ainsi
arrivée à un total de 208.5 kW. En appliquant un facteur de simultanéité de 0.7,
d’après l’expertise, la puissance simultanée serait alors de 145.95 kW. Selon
l’expert, les 110 kW (160 A) disponibles à l’introduction du coffret auraient
pu supporter la charge de 208.5 kW, respectivement 145.95 kW en appliquant un
facteur de simultanéité de 0.7, pendant une heure. La première juge a également
considéré qu’il était peu probable que toutes les machines fonctionnent en même
temps et que le facteur de simultanéité de 0.7 représentait la limite
supérieure pour la préparation de 250 repas. Elle a relevé que le besoin en
électricité des locataires pouvait être réduit par l’utilisation de machines
fonctionnant au gaz. Le nouveau contrat de bail conclu par ces derniers prévoyant
expressément l’installation de gaz aux frais de ceux-ci, le tribunal a donc
estimé qu’ils étaient prêts à se munir de machines à gaz. En outre, les
fusibles d’alimentation des nouveaux locaux des locataires étaient de 3 X 150
A. Dès lors, soit le matériel dont ils se prévalaient dans la présente
procédure pouvait parfaitement fonctionner avec 150 A, soit ils avaient
augmenté leur besoin en électricité afin de se départir du contrat. Le tribunal
a encore estimé que les locataires avaient échoué à démontrer qu’avant même la
délivrance des locaux, ceux-ci présentaient des défauts graves empêchant leur
utilisation selon l’usage convenu. Leur résolution du contrat était donc
inefficace et le contrat était ainsi valable.
La
première juge a ensuite examiné les prétentions du bailleur. À cet effet, elle
a retenu que seules les prétentions relatives au loyer jusqu’au 30 juin 2017
pouvaient être examinées, dans la mesure où, bien que le bailleur avait
augmenté sa conclusion sur ce point à plusieurs reprises durant la procédure,
il avait pu relouer les locaux en cause en date du 16 août 2017, ce dont il ne s’était
prévalu que lors des plaidoiries écrites, soit plus de deux après. Le contrat
de bail ayant été conclu à partir du 1
er
mai 2014, jusqu’au 30 avril
2024, sous réserve de l’octroi du permis de construire, lequel a été délivré le
23 juin 2014, l’entrée en jouissance aurait ainsi pu intervenir à partir
du 1
er
juillet 2014. Le loyer était donc dû dès cette date et ce
jusqu’au 30 juin 2017, le bailleur ayant valablement augmenté ses prétentions.
Par conséquent, les locataires étaient solidairement redevables de la somme de
212'400 francs (5’900 francs x 36 mois).
Finalement,
la première juge a rejeté la prétention du bailleur relative au dépôt de
sûretés d’un montant de 16'500 francs prévues dans le contrat. Elle a retenu
que ce dernier n’avait pas indiqué les modalités convenues pour la remise de
ces sûretés et, partant, la forme de leur dépôt. Il n’avait pas non plus démontré
un intérêt actuel à ce dépôt, dans la mesure où le contrat avait pris fin et
qu’il avait pris des conclusions en paiement des loyers.
E.
Le 7 octobre 2020, X.________ Sàrl et X
1
________
interjettent appel contre ce jugement en concluant, sous suite de frais et
dépens, principalement, à l’annulation des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif
et, partant, au rejet de la demande du 21 avril 2016, subsidiairement, à l’annulation
des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif et, partant, à la condamnation des
appelants à verser à l’intimé un montant d’au maximum 198'000 francs, avec
intérêts moyens à 5 % l’an dès le 31 décembre 2015, plus subsidiairement, à
l’annulation des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif et au renvoi de la cause
à l’autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants.
En
substance, les appelants soutiennent que c’est à tort que la première juge a
considéré qu’aucun élément au dossier ne permettait de déterminer le matériel à
installer ni la puissance électrique nécessaire avant la conclusion du contrat.
Ils ont établi un plan pour le bailleur et ce dernier avait ensuite dressé un
plan mentionnant expressément le matériel d’exploitation. Ils contestent qu’ils
auraient pu réduire le besoin en électricité en utilisant des machines à gaz et
qu’ils étaient de toute façon prêts à le faire, au vu du nouveau contrat de
bail signé. La chose louée présentait selon eux un défaut grave, du fait que
leur cuisine industrielle ne pouvait pas fonctionner dans les conditions du cas
d’espèce. Partant, ils étaient en droit de se départir du contrat, en
application des articles 256 et 258, respectivement 107 à 109 CO.
Ils
soutiennent également que c’est à tort que la première juge a retenu qu’ils
devaient être condamnés au paiement des frais accessoires. Il était «
aberrant
»
de considérer que le bailleur avait dû supporter des dépenses effectives en
lien avec l’usage de la chose, vu que les locaux étaient inoccupés. En plus, le
bailleur n’avait jamais démontré avoir eu de tels frais.
F.
Dans sa réponse du 12 novembre 2020, A.________ conclut au
rejet de l’appel. Il réfute les arguments des appelants.
G.
Le 14 décembre 2020, X.________ Sàrl et X
1
________
déposent une réplique spontanée.
C O N S I D E R A N T
1.
Interjeté dans les formes et
délai légaux, l'appel est recevable (art. 308-311 CPC).
2.
a) Selon l’article
258 al. 1 CO
, si
le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec
des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle
a été louée, le locataire peut invoquer les articles
107
à
109
concernant
l’inexécution des contrats. Ces dispositions prévoient que
lorsque,
dans un contrat bilatéral, l’une des parties est en demeure, l’autre peut lui
fixer ou lui faire fixer par l’autorité compétente un délai convenable pour
s’exécuter (art.
107 al. 1 CO
). Si
l’exécution n’est pas intervenue à l’expiration de ce délai, le droit de la
demander et d’actionner en dommages-intérêts pour cause de retard peut toujours
être exercé ; cependant, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut
renoncer à ce droit et réclamer des dom­mages-intérêts pour cause d’inexécution
ou se départir du con­trat (art.
107
al. 1 CO
). La fixation d’un délai n’est pas nécessaire (1) lorsqu’il
ressort de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet ; (2) lorsque,
par suite de la demeure du débiteur, l’exécution de l’obligation est de­venue
sans utilité pour le créancier ; (3) lorsqu’aux termes du contrat l’exécution
doit avoir lieu exacte­­ment à un terme fixe ou dans un délai déterminé (art.
108 CO
). Le créancier qui se départ du
contrat peut refuser la prestation pro­mise et répéter ce qu’il a déjà payé
(art.
109 al. CO
). Il
peut en outre demander la réparation du dommage résultant de la caducité du
contrat, si le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art.
109 al. 2 CO
).
b)
Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour
lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (
art. 256 al. 1 CO
). Cette obligation du bailleur permet de
cerner la notion de défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'article
258 CO
s'appliquant aux
défauts originels, ni aux
articles 259a ss CO
énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi
défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire
lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou
lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêt
du TF du
09.02.2021 [4A_411/2020
] cons. 3.1.1. et les
références citées).  Le défaut de la chose louée est une notion relative
et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de
la construction, le montant du loyer (arrêt du TF du
11.10.2018 [4A_395/2017]
cons. 5.2 et les
références citées).
c)
On peut dire ici, sans être excessivement réducteurs, que le litige pose la
question du maintien du contrat, en dépit de la volonté de résolution signifiée
par les appelants à l’intimé. En effet, pour se soustraire, sur le principe, au
paiement du loyer qui, capitalisé, conduit au montant auquel les appelants ont
été condamnés (la différence entre le loyer net et brut sera traitée ci-dessous
au cons. 4), ces derniers doivent démontrer qu’ils étaient en droit de résoudre
le contrat. Pour ce faire, ils doivent apporter la preuve que le bail
commercial n’était valable que s’il portait sur des locaux dans lesquels leur
activité de cuisine industrielle pourrait se déployer, avec des qualités
spécifiques liées à l’apport en électricité, et que si cela n’était pas le cas,
cela constituerait un défaut de la chose louée (défaut par rapport à une
qualité promise ou attendue). Pour être plus concret, les appelants doivent
démontrer que le besoin en électricité lié à leur activité particulière devait,
selon le contrat, être couvert, que le bailleur s’y était engagé et que le fait
de délivrer des locaux qui ne répondaient pas à ce besoin impliquait qu’ils
étaient entachés d’un défaut permettant au locataire de se départir du contrat.
La
première juge a considéré qu’il n’y avait pas de défaut et que le contrat liait
donc les parties, les locataires n’ayant pas été en droit de le résoudre.
3.
a) Dans un premier grief, les
appelants reprochent à la précédente juge d’avoir retenu que le contrat de bail
ne permettait pas de déterminer le matériel à installer ni la puissance
électrique nécessaire, que les parties n’avaient pas déterminé ces éléments et
qu’elles avaient décidé de conclure le contrat en partant du principe que le
projet était réalisable.
Selon les
appelants, il convient de replacer le contexte en partant des pourparlers
précédant la conclusion du contrat de bail. Ils soutiennent que plusieurs
éléments démontrent que la première juge ne pouvait pas être suivie dans son
raisonnement. En l’occurrence, ils indiquent qu’ils étaient intéressés à louer
les locaux en cause, alors que l’intimé était réticent, selon ses propres
déclarations, à effectuer des travaux, notamment pour une cuisine industrielle,
souhaitant mettre à disposition des locaux bruts.
Si ces réticences
ressortent effectivement de l’interrogatoire de l’intimé, force est toutefois
de constater qu’il a ajouté que sa
« première démarche était de refuser
tout (sic) travaux et, de fil en aiguille, la défenderesse m’a sollicité pour
prendre en charge certains travaux. Vu la qualité du projet et les relations
commerciales, j’ai souhaité finalement les accompagner
». Il avait
ainsi pris à sa charge différents travaux en lien avec l’immeuble, notamment
l’installation électrique et la pose de la cuisine
(ibidem)
. On
constatera que malgré ses réticences du début, l’intimé a finalement conclu le
contrat de bail.
b) Le fait que les
parties se soient rencontrées à de multiples reprises, et comme le soulignent
les appelants en reprenant les déclarations de l’intimé, soit qu’il y a eu
environ 40 rencontres en trois mois, avant la conclusion du contrat, ne
démontre pas que les parties avaient établi précisément le matériel nécessaire
pour la cuisine industrielle, ainsi que toutes les modalités permettant un
fonctionnement optimal de cette activité. Il est incontestable que les parties
se sont rencontrées pour discuter de leur projet, mais aucun témoin ni document
ne peut attester du contenu de ces discussions, ce d’autant plus que l’intimé a
déclaré que «
la question du manque d’énergie n’a jamais été évoquée
lors de ces différentes rencontre
s ». Or, pour pouvoir invoquer un
défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu’ils avaient fait
à ce titre une demande particulière et précise, que le bailleur s’était engagé
à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise. On ne peut en effet pas
considérer que la conclusion d’un bail commercial portant sur des locaux devant
abriter une «
restauration gastronomique
», soumis à la seule
condition de la délivrance d’un permis de construire, implique pour le bailleur
d’avoir promis au locataire de remplir tous ses besoins particuliers – et hors
normes – en électricité, du reste non articulés (cf. ci‑dessous), ou plus
encore, qu’il s’agirait d’une qualité attendue.
c) Les appelants
indiquent avoir établi un plan à l’attention du bailleur, duquel découleraient
les demandes d’adaptation des locaux, ainsi qu’une énumération des différentes
machines d’utilisation de l’espace plonge, respectivement de l’espace cuisine.
Ils précisent qu’il s’agit de la pièce 3 de leur bordereau et que les photos annexées
à ce plan mentionnent la consommation en volts et en ampères. Or la première
juge a retenu que ce document intitulé «
Plan
X._______
Sàrl
» n’était pas daté, que l’intimé
avait contesté l’avoir reçu, que les appelants n’avaient pas apporté la preuve
du contraire et qu’il n’y avait pas d’indication de la puissance électrique
(jugement attaqué, cons. 4b, p. 10).
Les appelants ne
remettent pas cela en cause, à juste titre ; cependant, ils se fondent sur
les photos annexées à ce plan. Celles-ci ne leur sont d’aucune utilité car
celles portant une étiquette de la consommation énergétique ne sont pas
lisibles et les gros plans de certaines étiquettes ne permettent pas de déterminer
de quel appareil il s’agit. Dès lors, on ne saurait déterminer avec précision
la consommation en énergie requise pour l’ensemble des appareils et encore
moins retenir de ces clichés que l’information en avait été communiquée au
bailleur ou que celui-ci devait en déduire quelles adaptations électriques
étaient nécessaires et que les locataires les sollicitaient.
d) Les appelants
soutiennent que la société B.________ SA appartenant à l’intimé a établi un
plan daté du 4 décembre 2013, mentionnant le matériel d’exploitation faisant
partie de l’équipement industriel et que le témoin E.________ a déclaré avoir
établi lui-même ce plan sur la base des éléments donnés par l’intimé. Ces
affirmations sont correctes comme cela ressort de l’audition de E.________.
Cependant, les appelants omettent de dire que ce témoin a ajouté que, pour établir
ce plan, il avait suivi les instructions de base qui avaient été données et qui
correspondaient aux besoins du client et que «
[s]uite à l’équipement
de base, il a fallu intégrer de nouvelles machines. Je ne sais pas à la demande
de qui. Ces appareils avaient une forte consommation électrique et une personne
prévue pour l’installation prévue de ces machines proposait d’installer des
appareils à gaz, ce qui était plus judicieux. Le fonctionnement électrique des
machines prévues par le plan de base était en ordre. On avait fait le point
avec VITEOS. Tout était bon
». Ainsi, ce plan du 4 décembre 2013
n’était pas définitif, des appareils supplémentaires devaient encore être
installés, lesquels nécessitaient plus d’énergie. C’est d’ailleurs ce que la
première juge a retenu.
e) Les appelants
se méprennent lorsqu’ils affirment qu’il est faux de retenir que l’intimé
n’avait pas participé à l’élaboration de ce document, ni qu’il l’aurait
approuvé. Après avoir examiné le plan du 4 décembre 2013 établi par E.________,
la première juge a examiné le tableau établi par C.________, comportant la même
date et intitulé «
Besoin d’électricité en ampèrs (sic)
de toute
la cuisine industriel
(sic)
». C’est pour ce dernier document
qu’elle a retenu que les appelants n’avaient pas démontré que l’intimé n’avait
pas participé à son élaboration, ni qu’il l’aurait approuvé et non pour le plan
du 4 décembre 2013 comme le soutiennent les appelants. Ces derniers font
également fausse route en soutenant que la facture de B.________ SA, déposée
par l’intimée à l’appui de ses allégués et contenant notamment les indications
«
étude de faisabilit
é », «
analyse des besoins des
exploitants
», «
analyse des besoins énergétiques séances avec
les services de l’énergie
», démontre que leurs besoins énergétiques
avaient été définis avant la signature du contrat de bail. Cette facture non
datée n’est en effet pas propre à démontrer que les parties avaient défini de
manière précise et détaillée le matériel à installer ni la puissance électrique
requise pour ces appareils. Il est incontestable que les parties avaient bien
discuté de ces points, mais comme cela ressort des témoignages de E.________ et
de C.________, des appareils devaient être ajoutés au plan de base. C.________
a ainsi déclaré que «
X._______ Sàrl
souhaitait installer deux fours supplémentaires. Ces
deux fours n’étaient pas dans le plan de base établi par A.________. Ils ont
été demandés successivement par la société
X._______ Sàrl
. J’ai proposé des fours à gaz, premièrement pour des
raisons de coûts de gestion et deuxièmement par rapport à la charge admissible
de l’immeuble au niveau de l’électricité et éviter de faire des travaux
supplémentaires.
». Le détail
des appareils, ainsi que la puissance énergétique n’avaient donc pas été
arrêtés précisément, puisque que des fours à gaz avaient été proposés à la
place des fours électriques. Dès lors, contrairement à l’avis des appelants, on
ne saurait considérer que les parties avaient défini leurs besoins énergétiques
avant la conclusion du contrat de bail.
f) C’est en vain
que les appelants critiquent le jugement attaqué lorsqu’il retient que le
besoin en électricité aurait pu être réduit par l’utilisation de machines
fonctionnant au gaz, qu’ils étaient, de toute manière, prêts à se munir de
machines à gaz et que c’est ce qui s’est passé avec le nouveau contrat de bail
conclu par les appelants. Le fait que le nouveau contrat de bail conclu par les
appelants prévoit expressément l’installation de gaz à leur frais n’est pas un
élément à lui seul déterminant, mais constitue un indice sérieux que les
locataires n’étaient pas opposés à l’utilisation d’appareils fonctionnant au
gaz. Cela qui est confirmé par le témoin C.________, lequel a déclaré que :
« De mémoire, il ne me semble pas que
X._______ Sàrl
était opposé à l’installation de fours à gaz. C’est
donc une solution qui est proposée tant au niveau économique que s’il n’y a pas
assez d’ampérage (courant électrique) dans un immeuble
». Ce témoin a ajouté que lors de discussions
«
il [lui] sembl[ait] notamment que nous sommes partis sur des fours à
gaz pour une raison fonctionnelle
». Partant, les appelants étaient
prêts à réduire leur consommation électrique. En outre, le fait que
l’alimentation électrique des nouveaux locaux loués par les appelants se
présente sous la forme de 3 X 150 A démontre que le matériel des appelants
pouvait fonctionner dans les locaux litigieux avec 150 A.
g) Les appelants
reprochent encore à la première juge d’avoir fait abstraction des éléments
essentiels de l’expertise pour la détermination de l’existence de défauts lors
de la délivrance de la chose louée. Ils soulignent plusieurs aspects de
l’expertise mais perdent de vue que la première juge les a pris en compte et
qu’elle a expliqué ce qu’elle retenait en fonction de l’expertise. Elle a
notamment considéré que, selon l’expert, il était improbable en pratique que
tous les appareils fonctionnent en même temps et qu’il fallait appliquer un
facteur de simultanéité, lequel exprime le rapport entre la puissance installée
et la puissance simultanée (appareils utilisés simultanément). Il est dès lors
vain pour les appelants de relever que, si l’ensemble des machines et
installations de cuisine fonctionnaient à 100 %, le besoin en électricité
n’était pas couvert dans l’unité C, soit les locaux litigieux et que s’ils
fonctionnaient à 70 %, le besoin aurait été couvert uniquement durant une
heure. Les appelants ne remettent pas en cause le raisonnement de la première
juge mais se contentent d’invoquer certains points de l’expertise. Faute de
motivation suffisante (art. 311 al. 1 CPC), ce grief doit être rejeté. En tout
état, cette question est sans incidence sur le sort de la cause puisque, comme
on l’a vu ci-dessus, les appelants n’ont pas démontré l’existence de qualités
promises, dont l’absence les aurait autorisés à se départir du contrat.
h)
On
ajoutera encore que, pour pouvoir se départir du contrat, les locataires
devaient d’abord impartir au bailleur un délai pour remédier au défaut, celui-ci
n’étant pas irrémédiable, et les travaux pouvant s’envisager d’autant plus
facilement qu’un permis de construire pour d’autres travaux avait été sollicité
(et était même une condition au bail), si bien que le problème apparaissait
comme pouvant être résolu. Les locataires ne s’y sont pas trompés, puisqu’ils
ont par deux fois mis le bailleur en demeure de s’exécuter. Ces mises en
demeure apparaissent toutefois comme une formalité vide de sens à partir du
moment où les locataires n’ont pas alors, pas plus qu’avant, articulé avec
précision quels étaient leurs besoins et quels défauts ils voulaient voir
réparés. A ce titre, demander de manière générique des locaux avec une
installation électrique leur permettant d’exercer une activité de cuisine
industrielle était insuffisant ; il fallait – pour permettre au bailleur
d’agir en connaissance de cause durant le délai qui lui était imparti – que les
locataires exposent clairement ce qu’ils attendaient. Cela n’a pas été le cas,
pas plus qu’ils ne se sont prononcés sur les alternatives qui existaient, soit
celle d’assurer l’approvisionnement énergétique de certaines machines au moyen
de gaz et non d’électricité (voir notamment témoignage C.________ :
«
Il est rare qu’une cuisine professionnelle soit équipée complètement
en électrique. En général, l’électricité et le gaz sont panachés pour une
question de coût d’exploitation […]. Lors de ces séances, nous avons parlé des
besoins en ampérages. Je n’ai pas le souvenir que cette question soit un
problème particulier. Pour moi, le besoin en ampérage n’a jamais été un
problème insurmontable et
X._______ Sàrl
n’était pas opposée à
l’utilisation du gaz
».
i) Au vu de ce qui
précède, les appelants n’ont pas démontré que le matériel à installer ainsi que
la puissance électrique avaient été déterminés et partant qu’un défaut grave
entachait les locaux.
4.
« Les faits doivent être contestés dans la réponse
(art.
222 al. 2, 2e phrase, CPC
) et,
pour les faits allégués par le défendeur, en règle générale, dans la réplique,
car seuls les faits contestés doivent être prouvés (art. 150 al. 1 CPC; …). Une
contestation en bloc (…) ne suffit pas (…). La partie adverse peut en principe
se contenter de contester les faits allégués (…), puisqu'elle n'est pas chargée
du fardeau de la preuve (…) et n'a donc en principe pas le devoir de collaborer
à l'administration des preuves (…). Dans certaines circonstances
exceptionnelles, il est toutefois possible d'exiger d'elle qu'elle concrétise
sa contestation (charge de la motivation de la contestation; …), de façon que
le demandeur puisse savoir quels allégués précis sont contestés et, partant,
puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui incombe; plus les
allégués du demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de
ceux-ci par la partie adverse sont élevées (…). Ainsi, lorsque le demandeur
allègue dans ses écritures un montant dû en produisant une facture ou un compte
détaillés, qui contient les informations nécessaires de manière explicite (…), on
peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de la facture
ou les articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le
compte est censé admis et n'aura donc pas à être prouvé (art. 150 al. 1 CPC;
…).
» (
ATF
144 III 519
cons. 5.2.2.1 à 5.2.2.3 et les références citées).
4.1
Les appelants reprochent à la
première juge de les avoir condamnés au paiement des frais accessoires alors
qu’ils n’ont jamais occupés les locaux. Le bailleur n’a ainsi pas dû supporter
des dépenses effectives en lien avec l’usage de la chose. Au surplus, ils
relèvent que l’intimé n’a jamais déposé des pièces justificatives permettant de
démontré ces frais, alors que le fardeau de la preuve lui incombait.
4.2
Dans sa demande, l’intimé a allégué
avoir conclu le bail le 18 février 2014 et que le loyer mensuel était de 5'900
francs, charges comprises, et a produit en annexe le bail dont il ressort que
le loyer net minimum mensuel se monte à 5'500 francs et que l’acompte mensuel
sur les frais accessoires s’élève à 400 francs. L’intimé a également allégué
avoir mis en demeure les appelants de s’acquitter des loyers dus à cette date,
ainsi que des sûretés pour un montant total de 34'200 francs en se référant au
titre 12 de son bordereau, lequel précise que le loyer mensuel brut s’élève à
5'900 francs. Finalement, l’intimé a allégué que les appelants devaient être
condamnés au paiement des loyers depuis le mois de juillet 2014, soit un
montant de 129'800 francs, et s’est référé au bail produit. Dans leur réponse,
les appelants se sont référés aux pièces et ont contesté le reste. Ils ont
ainsi contesté le montant total des loyers réclamés, alors qu’il leur
appartenait de contester les frais accessoires et d’indiquer les raisons de
cette contestation, puisque l’intimé avait valablement allégué le loyer brut et
qu’il était clair que ce montant comprenait un loyer net de 5'500 francs et des
charges de 400 francs. Dès lors, on doit considérer que le loyer net ainsi que
les charges étaient admis et, partant, que l’intimé n’avait pas à administrer
des preuves supplémentaires. C’est donc à raison que la première juge a
condamné les appelants au paiement des frais accessoires compris dans le loyer
brut.
5.
Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté.
Les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 9’800 francs, seront
dès lors mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux.
Une indemnité de dépens en faveur de l’intimé sera également mise à leur charge,
solidaire entre eux également, pour la procédure d’appel. Elle sera fixée à
3'500 francs, sur la base du dossier, à défaut de mémoire d’honoraires du
mandataire de l’intimé.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette
l’appel du 7 octobre 2020 et confirme le jugement rendu le 3 septembre 2020 par
le Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz
.
2.
Arrête les frais
de la procédure d’appel à 9’800 francs et les met solidairement à la charge de X.________
Sàrl et X
1
________, qui les ont avancés.
3.
Condamne
solidairement X.________ Sàrl et X
1
________ à payer à A.________,
pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens de 3’500 francs.
Neuchâtel, le 26 mars 2021
Art. 107 CO
Droit de résiliation
Avec fixation d’un délai
1
Lorsque,
dans un contrat bilatéral, l’une des parties est en demeure, l’autre peut lui
fixer ou lui faire fixer par l’autorité compétente un délai convenable pour
s’exécuter.
2
Si
l’exécution n’est pas intervenue à l’expiration de ce délai, le droit de la
demander et d’actionner en dommages-intérêts pour cause de retard peut toujours
être exercé; cependant, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut
renoncer à ce droit et réclamer des dom­mages-intérêts pour cause d’inexécution
ou se départir du con­trat.
Art.
108 CO
Résiliation immédiate
La fixation d’un délai n’est pas
nécessaire:
1.
lorsqu’il
ressort de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet;
2.
lorsque,
par suite de la demeure du débiteur, l’exécution de l’obligation est de­venue
sans utilité pour le créancier;
3.
lorsque
aux termes du contrat l’exécution doit avoir lieu exacte­­ment à un terme fixe
ou dans un délai déterminé.
Art.
109 CO
Effets de la résiliation
1
Le créancier
qui se départ du contrat peut refuser la prestation pro­mise et répéter ce
qu’il a déjà payé.
2
Il peut en
outre demander la réparation du dommage résultant de la caducité du contrat, si
le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.
Art.
258 CO
Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la
délivrance de la chose
1
Si le
bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec
des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle
a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant
l’inexécution des contrats.
2
Si, malgré
de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution par­faite
du contrat, il ne peut faire valoir que les préten­ti­ons qu’il serait en droit
d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259
a
à
259
i
).
3
Le locataire
peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259
a
à 259
i
même
si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:
a.
qui
restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’ex­clure ni
l’entraver considérablement;
b.
auxquels,
pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses pro­pres frais
(art. 259).
Art. 222 CPC
Réponse
1
Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai
pour déposer une réponse écrite.
2
L’art. 221 s’applique par analogie à la réponse. Le défendeur y
expose quels faits allégués dans la demande sont reconnus ou contestés.
3
Le tribunal peut décider de limiter la réponse à des questions ou
à des conclusions déterminées (art. 125).
4
Il notifie la réponse au demandeur.