ne_gerichte · CCC.1995.6924 · 1990-10-31 · fr

Baisse de loyer. Droit transitoire.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 19.06.1995 CCC.1995.6924 (INT.1996.186)

Baisse de loyer. Droit transitoire.

A.                        Le
2 mars 1989, N., locataire, a conclu un contrat de bail avec l'intimée portant
sur un appartement de 3 1/2 pièces et dépendances sis au Locle. Le bail devait
débuter le 1er août 1989 pour prendre fin le 31 octobre 1990. Sans résiliation
donnée trois mois d'avance pour cette échéance, il se renouvelait tacitement
avec faculté pour chaque partie de le résilier au 30 avril ou au 31 octobre,
moyennant un préavis de trois mois.
Initialement
arrêté à 517 francs par mois (plus acomptes de charges), en fonction d'un taux
d'intérêt hypothécaire (TH) de référence de 5 1/2 % et d'un indice des prix à
la consommation (IPC) à 114,9, le loyer a évolué comme suit :
-Le
8 mars 1991, notification d'une hausse de 517 à 623 francs avec effet au 1er
novembre 1991, motivée par l'adaptation du TH à 7 % et de l'IPC à 125,7, une
hausse moyenne des charges de 1,2 %, le maintien du rendement minimum de
l'immeuble et l'adaptation des loyers à ceux du quartier. En réalité, à la
suite d'une transaction intervenue devant l'Autorité régionale de conciliation
le 3 avril 1992, la hausse a été limitée à 604 francs, en fonction d'un TH de 6
3/4 % et d'un IPC à 125,7, avec effet différé au 1er janvier 1992;
-Le
10 avril 1992, notification d'une hausse de 604 à 629 francs, avec effet au 1er
novembre 1992, motivée par une hausse de l'IPC à 133,1 et des travaux
importants (représentant 1,78 % de hausse), non contestée;
-Le
28 avril 1993, notification d'une baisse de 629 francs à 626 francs, avec effet
au 1er novembre 1993, motivée par une baisse de 12 francs en raison de la
baisse à 6 1/2 % du TH, partiellement compensée par une hausse de 9 francs en
raison de l'adaptation de l'IPC à 138, non contestée;
-Le
16 décembre 1993, notification d'une nouvelle baisse de 626 à 576 francs, avec
effet au 1er mai 1994, pour tenir compte de la baisse du TH à 5 1/2 % et d'une
adaptation de l'IPC à 138,9.
B.                        Le
10 janvier 1994, N. s'est opposé à cette dernière baisse qu'il estimait
insuffisante, en saisissant l'Autorité régionale de conciliation. Devant celle-ci,
le litige s'est réduit à la détermination du taux de répercussion sur le loyer
de la baisse du TH de 6 1/2 à 5 1/2 %, le locataire estimant celui-ci à 10,39 %
et la bailleresse à 8,26 %, les deux parties étant en revanche d'accord sur une
compensation partielle à la hausse de 0,26 % liée au nouvel IPC de 138,9.
Le 9
mai 1994, N. a saisi le Tribunal civil du district du Locle d'une requête
tendant à fixer le nouveau loyer dû dès le 1er mai 1994 à 562.60 francs (plus
acomptes de charges), correspondant à une réduction du loyer précédent de 10,13
%, plutôt qu'à 576 francs comme l'admet la bailleresse en ne réduisant l'ancien
loyer que de 8 %. La bailleresse a conclu au rejet de la requête.
C.                        Par
jugement du 9 mars 1995, le Tribunal civil du district du Locle a rejeté la
requête. En substance, le premier juge a considéré que le litige revenait à
déterminer quelle portée il convenait de donner à l'article 26 al.4 OBLF,
disposition de droit transitoire réglant les effets sur les baux en cours à
l'entrée en vigueur, au 1er juillet 1990, du nouveau droit du bail. Selon lui,
comme la disposition en question ne mentionne que les droits du bailleur en cas
de hausse du taux hypothécaire et ne dit rien des droits du locataire en cas de
baisse dudit taux, elle apparaît claire et sans lacune, en sorte que seuls les
taux de réduction du nouveau droit, en l'espèce moins favorables au locataire,
doivent être appliqués à la baisse, ce qu'a effectivement fait la bailleresse.
D.                        N.
recourt contre ce jugement, pour arbitraire dans la constatation des faits,
abus du pouvoir d'appréciation et fausse application du droit matériel. En
bref, il reproche au premier juge de ne pas avoir admis, sans motiver pourquoi
il l'écartait, la thèse opposée représentée par d'importants auteurs, d'après
laquelle l'article 26 al.4 OBLF présente une véritable lacune que le juge doit
combler en procédant conformément à l'article 1 al.2 et 3 CC, soit en l'espèce
en faisant application du taux de répercussion plus favorable de l'ancien droit
sur la baisse de loyer litigieuse.
E.                        Le
président du Tribunal et l'intimée concluent au rejet du recours, sans formuler
d'observation.
C O N S I D E R A N T
1.                        a)
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
b)
Reste litigieux, devant la Cour de céans, un montant mensuel de 13,40 francs,
correspondant à la différence entre la baisse de loyer à 576 francs admise par
l'intimée et la baisse à 562.60 francs demandée par le recourant, ce qui
détermine une valeur litigieuse de 3'216 francs (art.3 al.2 CPC) qui n'autorise
pas à la Cour un plein pouvoir d'examen (art.19 litt.b LICO).
2.                        a)
Selon les articles 15 AMSL et 9 OASL, abrogés par l'entrée en vigueur, au 1er
juillet 1990, des articles 253 et ss CO et de l'OBLF, une hausse du taux
d'intérêt hypothécaire de 1/4 % donnait droit en règle générale à une hausse du
loyer de 3 % pour un TH supérieur à 6 %, de 3 1/2 % pour un TH compris entre 5
et 6 % et de 4 % pour un TH inférieur à 5 %. Une baisse du TH entraînait une
baisse du loyer en proportion, de façon à retrouver le loyer qui avait précédé
la hausse (ATF 106 II 356). Depuis le 1er juillet 1990, la répercussion d'une
hausse du TH de 1/4 % a été réduite à 2 % pour un TH supérieur à 6 %, 2 1/2 %
pour un TH compris entre 5 et 6 % et 3 % pour un TH inférieur à 5 %, à
l'avantage des locataires (art.13 al.1 OBLF). S'agissant d'une réglementation
impérative échappant à la libre disposition des parties à un contrat de bail,
elle s'applique immédiatement aux baux en cours au 1er juillet 1990 (art.3 Titre
final CC). Toutefois, l'ordonnance d'application du nouveau droit prévoit, à
titre de droit transitoire, une exception au principe de l'application
immédiate. C'est ainsi que selon l'article 26 al.4 OBLF, si, au 1er juillet
1990, le loyer en cause est fondé sur un TH de moins de 6 %, le bailleur peut,
à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3 1/2 % (soit le taux prévu par
l'ancien droit) par quart de pourcentage inférieur à 6 %. En revanche, ni la
loi ni l'ordonnance d'application ne contiennent de dispositions analogues,
s'agissant d'une baisse de loyer demandée à l'occasion d'une baisse du TH par
un locataire qui avait vu auparavant son loyer augmenter de 3 1/2 % par 1/4 de
pour-cent en application de l'article 26 al.4 OBLF.
b) Le
nouveau droit du bail prévoit, comme l'avait dit auparavant la jurisprudence,
que le locataire qui entend obtenir une baisse de son loyer à la suite d'une
baisse du taux hypothécaire ne peut y prétendre que pour le prochain terme
(art. 270a CO), jurisprudence et doctrine précisant au surplus qu'il doit
respecter le délai de préavis (CB 4/93 p.97 et ss). Cette exigence résulte du
parallélisme voulu entre les droits et obligations du bailleur qui prétend à
une augmentation du loyer et ceux du locataire qui demande à être mis au
bénéfice d'une baisse de loyer. Elle se retrouve à l'article 13 OBLF qui
prévoit, comme l'ancien article 9 OASL, qu'une baisse de loyer se détermine en
proportion des facteurs de hausse correspondants, la mise en oeuvre pratique de
ce principe devant permettre, en cas de baisse de loyer, de retrouver le loyer
initial (ATF 106 précité).
3.                        Dès
lors qu'il ne traite que des droits du bailleur faisant valoir une hausse de
loyer et qu'il ne dit rien de ceux du locataire prétendant à une baisse,
l'article 26 al.4 OBLF rompt avec le principe du parallélisme et de l'égalité
de traitement entre les parties à un bail. S'agit-il d'une lacune qu'il
appartient au juge de combler (art.1 al.2 et 3 CC) - et si oui, de quelle
manière - ou d'un silence voulu par l'auteur de la norme ?
a) On
ne saurait sans autre analyse donner raison au premier juge lorsqu'il conclut
que, l'article 26 al.4 OBLF ne mentionnant ni le locataire ni une éventuelle
baisse de loyer, on se trouve en présence d'un texte clair ne souffrant d'aucune
lacune. La clarté d'un texte ne signifie pas nécessairement qu'il est complet.
Au demeurant, la clarté du texte en cause n'est qu'apparente. Il suffit en
effet de constater qu'à partir du même texte, commentateurs et tribunaux
parviennent à des solutions différentes (voir Roncoroni, Office fédéral de la
justice, in MP 1/94 p.1 et ss; Tobler, Office fédéral du logement in CB 1/94
p.11; jugement du tribunal des baux de Bülach du 6 décembre 1994 in MP 4/94
p.196; jugement du tribunal des baux vaudois du 9 mai 1994 in CB 1/1995 p.27).
b)
L'OBLF a été adoptée le 9 mai 1990, alors que dans la plupart des cantons, les
taux hypothécaires de référence, soit essentiellement ceux des banques
cantonales, passaient à 5 1/2 % durant l'été 1989, 6 % durant l'automne 1989 (5
3/4 % pour Neuchâtel) pour atteindre 6 1/2 % au printemps 1990 (6 1/4 % dès le
1.10.1990 à Neuchâtel) et même 7 % (6 3/4 % à Neuchâtel) durant l'année 1991
(MP 1995, Indices...). Il paraît ainsi évident que l'auteur de l'OBLF n'a pas
envisagé que les taux hypothécaires redescendraient au-dessous de 6 % dans un
proche avenir. Partant de ce constat, Roncoroni (MP 1/94 p.1 et ss) soutient
que l'article 26 al.4 OBLF contient une véritable lacune et qu'elle ne peut
être comblée, en vertu de l'équité et du parallélisme qui doit exister entre
hausse et baisse de loyer, qu'en appliquant à la baisse l'article 26 al.4 OBLF
si le bailleur a fait usage de cette disposition transitoire à la hausse, soit
en appliquant en faveur du locataire le taux de répercussion à la baisse
correspondant à un taux de 3 1/2 % à la hausse.
4.                         La
Cour de céans ne peut suivre cet avis.
a) Il
convient tout d'abord d'observer qu'on ne peut rien déduire, contrairement à ce
que semble faire implicitement Roncoroni (op.cit note I.4) de la décrue rapide
des taux hypothécaires. A supposer que ceux-ci se soient maintenus au-dessus de
6 % durant plusieurs années avant de redescendre en dessous de cette limite, le
problème n'en resterait pas moins entier, seule sa concrétisation étant
retardée du nombre d'années correspondant. Rien n'empêcherait en effet un
locataire de faire valoir plusieurs années plus tard une application symétrique
de l'article 26 al.4 OBLF. Il pourrait d'autant plus s'en prévaloir que
l'article 13 al.4 OBLF autorise un réexamen du montant du loyer à la lumière
des variations que celui-ci a subies précédemment (Jeanprêtre, Rep. 1990 p.12;
DB 5/1993 p.18). Dans une telle hypothèse, les effets du droit transitoire,
permettant aux taux de variation de l'ancien droit de subsister, se feraient
sentir pour une durée indéterminée et imprévisible. Or, c'est précisément l'une
des raisons pour lesquelles - à juste titre - Roncoroni refuse d'appliquer la
disposition transitoire de l'article 26 al.4 OBLF aux demandes de baisse de
loyer pour lesquelles la dernière hausse était fondée sur l'ancien droit
(op.cit., § IV).
b) La
ratio legis de l'article 26 al.4 OBLF - que Roncoroni approuve d'ailleurs -
réside dans la volonté d'éviter que le bailleur modéré, qui n'avait pas
intégralement répercuté sur ses locataires les dernières hausses du taux
hypothécaire lors de l'entrée en vigueur du nouveau droit, ne soit désavantagé
par rapport à celui qui s'était empressé de procéder à des hausses de loyer
pour la première date utile suivant chaque hausse du taux hypothécaire. Il
s'agissait donc de permettre au premier de combler dans une certaine mesure le
retard pris sur le deuxième. On ne voit dès lors pas pour quel motif le même
bailleur, que l'on souhaitait en quelque sorte récompenser pour sa modération,
serait pénalisé à l'occasion d'une nouvelle application de la norme
initialement destinée à l'avantager. Or, comme le démontre justement Roncoroni,
c'est précisément ce qui se produit si l'on compare le bailleur modéré, qui
devrait se voir opposer à la baisse les taux de répercussion de l'ancien droit,
au bailleur rigoureux qui a utilisé aussitôt que possible les taux de l'ancien
droit : ce dernier voit la baisse de ses loyers limitée par les taux de
répercussion à la baisse moins élevés du nouveau droit. L'argument selon lequel
la situation du bailleur modéré serait plus défavorable encore si la
disposition transitoire de l'article 26 al.4 OBLF n'avait pas été adoptée ne
saurait convaincre. Il paraît en effet artificiel de comparer une situation existante
avec une autre dont on n'a précisément pas voulu.
c) La
solution préconisée par Roncoroni - dont se réclame le recourant - repose sur
la volonté d'assurer, en matière de droit transitoire également, le
parallélisme entre hausse et baisse de loyer. Elle vise en outre à éviter que,
par le seul jeu de l'entrée en vigueur du nouveau droit, le loyer initial, à la
suite d'une hausse puis d'une baisse correspondante, ne puisse plus être
retrouvé, le bailleur étant le seul bénéficiaire de la différence. En effet, un
loyer théorique de 1'000 francs, basé sur un taux hypothécaire initial de 5 1/2
% comme en l'espèce et augmenté conformément à l'article 26 al.4 OBLF pour
correspondre à un taux hypothécaire de 6 1/2 %, passerait à 1'110 francs et ne
pourrait redescendre (si on n'applique pas à la baisse l'article 26 al.4 0BLF)
qu'à 1'018.30 en cas de retour du taux hypothécaire à 5 1/2 % (nouveau taux de
répercussion à la baisse : 8,26 %), soit un gain du bailleur d'environ 1,8 %.
Or,
une telle plus-value en faveur du bailleur, qui signifie donc une rupture avec
la règle qui veut qu'après une baisse on retrouve le loyer d'où l'on était
parti lors de la hausse correspondante, est inévitable dès l'instant que les
taux de hausse, donc de baisse, du nouveau droit sont inférieurs aux taux de
l'ancien droit. A la baisse, elle se produit chaque fois que la dernière hausse
de loyer a été calculée selon les taux plus élevés de l'ancien droit. Dès lors,
avec le Tribunal des baux du Canton de Vaud, l'on doit constater qu'on ne
comprendrait pas pour quel motif elle pourrait être imposée aux locataires dont
les loyers ont été augmentés selon l'ancien droit, alors qu'elle devrait être
évitée aux locataires qui ont déjà bénéficié de la modération de leur bailleur,
ce qui reviendrait à leur accorder un nouvel avantage (CB 1/95 p.29).
d)
Exception au principe de l'application immédiate des nouveaux taux en matière
de répercussion sur les loyers des variations du taux hypothécaire, l'article
26 al.4 OBLF doit être interprété restrictivement. Son auteur n'a pas précisé,
parce que selon toute vraisemblance il ne les a pas envisagées, les
conséquences sur une baisse de loyer de la hausse correspondante si cette
dernière, en application de la disposition, a été calculée en fonction du taux
de répercussion de 3 1/2 % de l'ancien droit, appliqué à titre transitoire.
Pour les motifs qui précèdent, la norme doit être explicitée en considérant
que, destinée en quelque sorte à rattraper le retard pris par certains
bailleurs en matière de hausses de loyer autorisées par l'ancien droit, elle ne
peut s'appliquer qu'une seule fois à une hausse de loyer, à l'exclusion d'une
éventuelle baisse. A défaut, l'écart entre les niveaux de loyers que la norme
voulait - partiellement combler se creuserait à nouveau et certains locataires,
déjà avantagés par la modération de leur bailleur en matière de hausses de
loyers, le seraient à nouveau, à l'occasion d'une baisse générale du niveau des
loyers. De surcroît, si une "interprétation symétrique" de la norme
devait l'emporter, on ne pourrait interdire à un bailleur de l'invoquer à
nouveau à l'appui d'une nouvelle hausse du taux hypothécaire, donnant ainsi des
effets d'une durée indéterminée au droit transitoire, paralysant de la sorte
l'entrée en vigueur des nouveaux taux et créant pratiquement deux catégories de
baux à loyer.
5.                         Mal
fondé, le recours doit être rejeté, sous suite de frais, mais sans dépens,
l'intimée s'étant contentée, en procédure de recours, de se référer à
l'argumentation soutenue en première instance.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Met les frais, arrêtés à 440 francs, à la charge du recourant
qui les a avancés.