ne_gerichte · CCC.1995.6884 · 1995-03-27 · fr
CCC.1995.6884


A.     
L'Hôpital X. et G.T.

sont
liés depuis le 1er avril 1961 par un contrat de bail à ferme portant

sur le
domaine de l'hôpital [...] Le 15 février 1979, G.T. et l'hôpital ont conclu un
nouveau bail à ferme. Le 1er mai 1985, ils ont conclu un avenant à ce con-

trat
par lequel ils le confirmaient globalement, n'y apportant que quel-

ques
modifications sur le fermage. Cet avenant a été approuvé par le Con-

seil
d'Etat. Par courrier du 12 avril 1990, l'hôpital a résilié le bail

avec
effet au 30 avril 1991, mais peu de temps après, il est revenu sur sa

décision
et a proposé à G.T. la "reconduction" du contrat pour 3

ans,
soit jusqu'au 30 avril 1994. Par courrier du 4 février 1991, adressé

séparément
à G.T. et à son fils E.T., ce dernier ayant été auto-

risé à
exploiter le domaine, la commission d'étude pour l'avenir du domai-

ne de
l'hôpital et le comité administratif de la fondation de l'Hôpital X. (ci-après
: le comité administratif) ont confirmé l'accord in-

tervenu
entre parties le 30 janvier 1991, accord aux termes duquel "le

bail
actuel est maintenu et arrivera donc à échéance le 30 avril 1994". Le

1er mai
1991, l'hôpital et G.T. ont conclu un second avenant au

contrat
du 15 février 1979 par lequel ils confirmaient à nouveau le bail

initial
qui "est prolongé jusqu'à son échéance, soit jusqu'au 30 avril

1994".
Le fermage annuel de cet avenant a été autorisé par le Conseil

d'Etat.
Enfin, par courrier recommandé du 24 février 1993, le comité admi-

nistratif
a résilié formellement pour le 30 avril 1994 le contrat de bail

à ferme
liant l'hôpital à G.T..

B.      Par
jugement du 19 décembre 1994, le président du Tribunal civil

du
district du Val-de-Ruz a ordonné l'expulsion de G.T. et E.T.

du
domaine de l'Hôpital X., mettant en outre à leur charge les

frais
de justice par 240 francs et les condamnant au versement d'une in-

demnité
de dépens de 500 francs.

C.     
G.T. et E.T. recourent contre ce prononcé en invoquant

l'arbitraire
et la fausse application du droit.

Ils concluent, sous suite de frais et dépens, à l'annulation du

jugement
entrepris et, principalement, à ce que la Cour de cassation, sta-

tuant
au fond, déclare nulle la résiliation du 24 février 1993 et rejette

dans
toutes ses conclusions la requête d'expulsion. Subsidiairement, ils

concluent
au renvoi du dossier à tel juge qu'il plaira à la Cour de dési-

gner
pour nouvelle décision.

D.      Le
président du Tribunal du district du Val-de-Ruz ne formule ni

observations
ni conclusions. Dans ses observations, l'intimé conclut au

rejet
du recours sous suite de frais et dépens.

E.      Par
ordonnance du 7 février 1995, le président de la Cour de

cassation
civile a suspendu l'exécution de la décision attaquée.

C O N S I D E R A N
T

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux (art.416 CPC), le re-

cours
est recevable.

2.      a)
Les recourants se prévalent de l'article 415 al.1 let.b CPC

qui
prévoit comme motifs de cassation l'arbitraire dans la constatation

des
faits ou l'abus du pouvoir d'appréciation.

Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf arbi-

traire,
c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son

large
pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait

dénué
de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN

1988,
p.41 et les arrêts cités).

b) En l'espèce, le seul véritable grief d'arbitraire invoqué

(cf.
p.16 du recours) a trait à l'omission par le premier juge de considé-

rer que
l'avenant du 1er mai 1991 mentionné dans le jugement a été rempla-

cé par
un second avenant, du 1er mai 1991 également, soumis à la signature

de G.T.
par un courrier du 12 juin 1991, et qui prévoyait un

autre
fermage.

Il est en effet établi que le bailleur a pratiqué le fermage de

18'940
francs contenu dans le second avenant. Toutefois, les deux avenants

ne
diffèrent que sur la question du fermage. On peut donc considérer que

le
Conseil d'Etat avait déjà connaissance de la durée du bail résultant du

second
avenant, puisqu'il avait approuvé le premier, identique sur ce

point.
Dès lors, son approbation du nouvel avenant n'aurait dû porter que

sur le
montant du fermage. Or, un éventuel montant excessif de ce dernier

n'aurait
été nul que pour la partie qui aurait dépassé le montant licite

et une
telle nullité n'aurait pas affecté la validité du contrat (art.45

LBFA).
Ainsi, s'il est bien fondé, le grief reste sans influence sur le

dispositif
de la décision entreprise; il n'y a pas motif à cassation de ce

chef.

c) Quant aux autres griefs d'arbitraire soulevés par les

recourants
à l'encontre du jugement attaqué, ils ne se rapportent

manifestement
pas à la constatation des faits ni à un éventuel abus de

pouvoir
d'appréciation du premier juge, mais à l'interprétation juridique

par
celui-ci de faits établis. Ces griefs relèvent donc de l'application

du
droit au sens de l'article 415 al.1 let.a et seront examinés librement

par la
Cour dans les considérants suivants.

3.      Les
recourants se plaignent d'une violation du principe "in du-

bio
contra stipulatorem".

a) Selon l'article 18  CO, pour
apprécier la forme et les clau-

ses
d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention

des
parties. Si celle-ci ne peut être établie, on tablera sur la volonté

probable
des contractants. En vertu du principe de la confiance, le con-

trat
s'interprète d'après toutes les circonstances qui ont entouré sa con-

clusion.
Dans ce cadre, le juge recherche la solution la plus appropriée

aux
circonstances : on ne saurait admettre que les parties en auraient

voulu
une autre. En règle générale, les règles dispositives de la loi sau-

vegardent
de manière satisfaisante les intérêts des parties. Le contrac-

tant
qui entend y déroger doit manifester nettement sa volonté (ATF 115 II

264
cons.5a; JT 1990 I 61 et citations). Enfin les clauses peu claires

doivent
être interprétées contre la partie qui les a rédigées (ATF 97 II

72, 87
II 234).

b) En l'espèce, la clause de l'avenant du 1er mai 1991 selon

laquelle
"le bail est prolongé jusqu'à son échéance, soit jusqu'au 30 a-

vril
1994", ne prête pas à confusion. Il ne pouvait en effet échapper aux

recourants
qu'il s'agissait non d'une véritable prolongation mais de la

confirmation
de la durée de la reconduction tacitement convenue en 1988

(v.cons.4b).
Toute autre interprétation était exclue du fait déjà que les

parties
avaient prévu, le 4 février 1991, que le bail viendrait à échéance

le 30
avril 1994. Cette échéance n'excluait pas une nouvelle reconduction

tacite
du contrat, une éventualité que l'hôpital a cependant formellement

écartée
par son courrier du 24 février 1993.

Par ailleurs, si le bail à ferme de 1979 a bel et bien été rési-

lié par
l'hôpital pour le 30 avril 1991, il s'avère que cette résiliation,

à
supposer même qu'elle ait été valable, a été annulée d'un commun accord.

En
effet, les recourants ont tous deux contresigné le courrier à leur ad-

resse
par lequel l'hôpital confirmait que le bail actuel était maintenu.

Qui
plus est, les parties ont clairement indiqué dans leur avenant du 1er

mai
1991 "qu'elles ont conclu un bail à ferme en date du 15 février 1979,

bail
qui a été résilié à l'époque, mais que les parties ont confirmé suite

à
l'annulation de la résiliation et aux termes duquel elles se réfèrent

(...)".
Ici non plus, la volonté des parties ne se prête pas à l'interpré-

tation
: un nouveau contrat n'a pas été passé, mais le précédent confirmé.

Dès
lors, les recourants ne sauraient de bonne foi se prévaloir du terme

"reconduction"
souvent utilisé par l'hôpital dans ses courriers entre 1990

et
1991.

4.     
L'article 8 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole

(LBFA)
a la teneur suivante :

"1 Le bail est réputé reconduit
sans changement pour les six an-

nées suivantes :

a.   s'il a été conclu pour une durée indéterminée et s'il n'a

pas été résilié valablement;

b.   s'il a été conclu pour une durée déterminée et s'il a été

reconduit tacitement à l'échéance.

2 L'accord prévoyant la
reconduction pour une durée plus cour-

te n'est valable que s'il est
approuvé par l'autorité canto-

nale. L'approbation doit être
demandée dans les trois mois à

compter du début de la
reconduction du bail.

3 Les dispositions sur la
réduction de la durée initiale du

bail sont applicables par
analogie."

a) Les recourants voient une violation de l'article 8 al.2 LBFA

dans le
fait que la "reconduction" de leur bail à ferme, intervenue selon

eux le
1er mai 1991 pour trois ans, soit pour une durée inférieure à celle

prévue
par la loi (art.8 al.1 LBFA), n'a pas été approuvée par le Conseil

d'Etat
neuchâtelois. La convention portant reconduction, à savoir l'ave-

nant du
1er mai 1991, serait dès lors nulle et ils pourraient se prévaloir

de la
durée légale de six ans qui porterait l'échéance du contrat au 30

avril
1997. Partant, la résiliation au 30 avril 1994 serait nulle elle

aussi
et la requête d'expulsion infondée.

b) Pour répondre au grief des recourants, il sied de rappeler

que le
contrat passé le 15 février 1979 l'avait été pour une durée initia-

le de
six ans, renouvelable tacitement de trois ans en trois ans (v. art.2

dudit
contrat). La première reconduction a eu lieu en 1985 pour une pé-

riode
de trois ans. En effet, selon son article 60 al.1, les dispositions

de la
LBFA sur la durée du bail ne s'appliquaient pas aux baux conclus ou

reconduits,
avant son entrée en vigueur le 20 octobre 1986. La seconde re-

conduction,
tacite celle-là, a donc eu lieu en 1988, mais cette fois pour

six ans
conformément à l'article 8 al.1 LBFA. Etant établi (v. cons.3b)

que le
bail de 1979 n'a pas été reconduit le 1er mai 1991, mais maintenu

jusqu'à
son échéance le 30 avril 1994, l'argument des recourants tombe à

faux :
le bail n'était pas sujet à prolongation entre 1988 et 1994.

c) Dans une seconde hypothèse, les recourants prétendent que

l'avenant
au bail à ferme du 15 février 1979, signé le 1er mai 1985, doit

être
considéré comme un nouveau bail puisqu'il a fait suite à une résilia-

tion du
contrat de base. Le bail du 1er mai 1985 aurait eu une durée ini-

tiale
légale de six ans et serait arrivé à échéance le 30 avril 1991. Par

conséquent,
toute reconduction ou prolongation du contrat était, en avril

1991,
d'au moins six ans à défaut d'autorisation expresse du Département

de
l'agriculture et le bail arriverait à échéance le 30 avril 1997 et non

1994.

d) Toutefois, cette hypothèse aussi s'écroule dans la mesure

déjà
où, dans l'avenant du 1er mai 1985, tout comme dans celui du 1er mai

1991
(v. cons.3b), il est précisé que "les parties ont conclu un bail à

ferme
en date du 15 janvier 1979, bail qui a été résilié à l'époque, mais

que les
parties confirment suite à l'annulation de la résiliation et au

terme
duquel elles se réfèrent (...)". Il est dès lors évident, ce que le

premier
juge a constaté, qu'en 1985 la volonté des parties n'était pas de

conclure
un nouveau contrat, mais de reconduire celui de 1979.

5.      Il
convient donc de rejeter le recours et de mettre les frais et

dépens
à la charge des recourants.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.
Rejette le recours.

2. Met
à la charge des recourants les frais judiciaires, qu'ils ont avan-

cés par 550 francs, et une indemnité de
dépens de 500 francs en faveur

de l'intimée.

Neuchâtel,
le 27 mars 1995

AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE

Le greffier                         Le président