ne_gerichte · ASLP.1996.1 · 1996-01-05 · fr

Réalisation d'une part d'étage dépendant d'une masse en faillite.

Neuenburg Autorité de surveillance LP 12.02.1996 ASLP.1996.1 (INT.1996.242)
Neuchâtel Autorité de surveillance LP 12.02.1996 ASLP.1996.1 (INT.1996.242)
Neuchâtel Autorité de surveillance LP 12.02.1996 ASLP.1996.1 (INT.1996.242)

Monsieur le préposé,
Le 5 janvier 1996, vous avez saisi l'autorité cantonale de
surveillance d'une requête dans le cadre de la liquidation de la faillite de I.
SA à Y.. Sur le vu du dossier constitué, il y a lieu d'observer ce qui suit :
A.  Parmi
les biens qui dépendent de cette faillite, figure un immeuble constitué en
propriété par étages (PPE). Toutes les unités d'étage appartiennent à la
faillie. C'est vraisemblablement cette circonstance qui a permis -
contrairement à ce qui est ordinaire en matière de PPE (v. art.798 al.2 CC) -
que ces unités soient grevées de gages collectifs conventionnels, tous au
profit de la banque X. à Neuchâtel. Par ailleurs, la parcelle de base (art.3045
du cadastre de Y.) est grevée d'une hypothèque légale au profit de la commune
de Y. en garantie du paiement de contributions d'équipement.
B.Dans
le but de régler la couverture de cette hypothèque légale privilégiée, vous
avez proposé à la banque d'affecter, après la vente en bloc de toute la PPE, le
produit de la réalisation en premier lieu au désintéressement de la commune de
Y..
La banque a accepté le principe d'une vente en bloc mais s'est
opposée au mode de distribution des deniers proposé.
Dès lors, vous demandez à notre Autorité qu'elle mène des
pourparlers de conciliation selon l'article 73e al.5 de l'ordonnance du
Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (ORI), applicable par
renvoi de l'article 130e ORI.
C.Consultés,
les créanciers-gagistes en cause se sont déterminés de la manière
suivante :
La commune de Y. s'est limitée à confirmer sa production sans
formuler d'observations ni sur la procédure à suivre, ni sur la répartition du
produit de la réalisation.
La banque X. relève que l'hypothèque légale ne grève que
l'immeuble de base et que l'état des charges n'a pas été contesté. La banque
soutient que "l'article 73e ORI invoqué par l'office des faillites de
Môtiers n'est pas pertinent" et qu'une répartition sur les unités d'étage
ne lui a jamais été proposée. Elle estime qu'en revanche l'article 73f ORI doit
s'appliquer, que l'immeuble de base doit donc être réalisé et que, dans
l'hypothèse où aucun acquéreur ne se présenterait, "le reliquat serait
colloqué dans le cadre de la faillite de I. SA".
En droit, il convient de relever ce qui suit :
1.    a)  En
premier lieu, on rappellera que si la part de propriété par étages est un
immeuble et qu'elle est donc juridiquement indépendante, en fait, elle a la
même assiette que l'immeuble de base, c'est-à-dire le bien-fonds et la
construction. En conséquence, lorsque l'immeuble de base est réalisé, les parts
de copropriété n'ont plus d'objet (Roland Ruedin, Propriété par étages et
poursuite pour dettes et faillite in RNRS 1975, p.323, 325). En d'autres
termes, la vente de l'immeuble de base entraîne la dissolution de toute la
propriété par étages et chaque propriétaire perd son droit sur l'immeuble
(Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n.61 ad art.712f CC; Steinauer,
Questions choisies en rapport avec la propriété par étages in RVJ 1991, p.311).
b)  Si une part d'étage dépend
d'une masse en faillite et que l'immeuble de base est grevé d'un droit de gage
immobilier, l'ORI pose comme principe de ne pas sacrifier inutilement toute une
PPE en raison d'une procédure d'exécution forcée dirigée contre une seule part
d'étage. C'est pourquoi l'article 73e ORI charge l'office d'entamer des
pourparlers entre les créanciers dont le droit de gage porte sur l'immeuble de
base et les autres propriétaires d'étage, afin d'obtenir le report des droits
de gage grevant l'immeuble de base sur chacune des parts d'étage, soit sous
forme de gage collectif, soit en en répartissant le montant. Si aucun accord
n'est trouvé, l'office tentera d'obtenir une dissolution à l'amiable, solution
qui suppose l'accord unanime des propriétaires d'étage et des autres intéressés
(art.73f al.1 in fine ORI). A défaut d'accord, la part d'étage sera vendue aux
enchères et l'office devra attirer l'attention des enchérisseurs sur les
risques encourus, puisque les droits de gage sur l'immeuble de base ont
toujours la priorité sur ceux qui grèvent les parts d'étage (art.648 al.3 CC;
Steinauer, FJS no 1303 ch.III B, p.4 et les références; Meier-Hayoz/Rey,
op.cit., n.93 ad art.712f CC).
2.    a)  En
l'espèce cependant, toutes les unités d'étage sont propriété de la faillie, de sorte
que sont seuls en cause les intérêts particuliers des créanciers-gagistes en
dehors de ceux de la masse en général.
b)  Indépendamment du
fait qu'en vertu des dispositions de l'article 648 al.3 CC l'hypothèque qui
grève l'article de base a priorité sur les droits de gage qui grèvent les parts
d'étage, il y a lieu de relever qu'en l'occurrence elle prime, sans
inscription, en vertu des dispositions de l'article 99 al.2 de la loi
d'introduction au code civil suisse, tous les gages immobiliers inscrits.
c)  Une dissolution de la
propriété par étages, consentie par tous les intéressés ou provoquée par une
réalisation forcée de l'immeuble de base, conduirait au report des droits de
gage sur ce dernier immeuble. Or, le produit de la réalisation de l'immeuble
entier sert en priorité à désintéresser les créanciers ayant des droits de gage
sur cet immeuble, alors que le solde éventuel est réparti entre les
propriétaires d'étages proportionnellement non pas à la valeur de leur
quote-part, mais à l'estimation de la valeur vénale de ces parts, compte tenu
de leurs accessoires (art.106a al.3 ORI; Steinauer, in RVJ 1991, p.311;
Meier-Hayoz/Rey, op.cit., n.62 ad art.712f CC).
Une répartition sur les parts d'étage de l'hypothèque
grevant l'immeuble entier ou la constitution d'un gage collectif sur toutes ces
parts pour affranchir l'article de base n'enlèverait pas son privilège au droit
de gage immobilier en faveur de la commune.
Ainsi, il apparaît qu'en toute hypothèse - qu'un accord
soit trouvé ou non avec les créanciers-gagistes - le résultat serait le même,
c'est-à-dire que le créancier hypothécaire privilégié serait désintéressé en
priorité.
Il y a lieu de relever que, contrairement à ce que paraît
penser la banque, l'immeuble de base et les parts d'étage ne peuvent pas être
réalisés successivement puisque, comme on l'a vu ci-dessus, la vente forcée de
celui-là entraîne la dissolution de toute la PPE.
3.         En définitive, il apparaît que la
proposition que vous avez formulée le 11 décembre 1995 à l'attention de la
banque X. sur la manière de réaliser la PPE et de répartir le produit de la
vente a le mérite d'être pragmatique et de correspondre au résultat auquel on
parviendrait de toute façon, quelle que soit la manière dont on procède.
L'Autorité de céans est dès lors d'avis que votre office
doit réitérer cette proposition aux intéressés, lesquels auront reçu copie de
la présente pour information. Compte tenu des particularités de la situation,
telles qu'elles ont été soulignées ci-dessus, l'autorité de surveillance
n'entend pas mener elle-même des pourparlers de conciliation.