ne_gerichte · ARMC.2017.73 · 2012-07-12 · fr

Bail. Frais accessoires. Fardeau de la preuve dans une procédure régie par la maxime inquisitoire sociale. Dépens.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 01.11.2017 ARMC.2017.73 (INT.2017.575)

A.
Le 12 juillet 2012, A. SA, dont Y. est
administrateur et actionnaire, a vendu à X. SA l’immeuble situé [bbb], à Z.
(NE), pour le prix de 9'500’000 francs.
B.
Le 25 juillet 2012, un bail a été signé
entre les parties. X. SA, bailleresse, louait à Y., locataire, un appartement
situé au 4
ème
étage de l’immeuble et qu’il occupait déjà avant la
vente, pour un loyer mensuel de 3'500 francs, plus 300 francs d’acompte pour
les frais accessoires. Le contrat mentionnait une surface de 125 m2 pour ce
logement. Peu après, A. SA est devenue locataire de divers autres locaux dans
le même immeuble.
C.
Un décompte de frais accessoires, daté du
23 mars 2015, a été établi par X. SA pour l’exercice 2013-2014. Il prenait en
compte, s’agissant de Y., une surface louée de 125 m2, pour une surface totale
des locaux loués de 1'494,6 m2, mais pas les frais d’électricité pour les
parties communes, ni l’entretien du jardin, le contrat de bail ne prévoyant pas
qu’ils seraient à la charge de ce locataire. Le total des charges de l’immeuble
pris en compte, s’agissant toujours de ce locataire, était de 65'412.77 francs.
Déduction faite des acomptes versés, le solde réclamé était de 2'052.52 francs.
D.
Par lettre du 8 mai 2015 à la gérance, le
locataire a contesté le décompte. Il prétendait à une réduction de 10,5 % de la
surface à prendre en considération pour son appartement, car selon lui il ne
fallait pas calculer les charges avec comme base une surface nette de 1'494 m2
pour l’immeuble, mais en fonction d’une surface totale brute de 1'650 m2. Il
indiquait aussi qu’il assumait lui-même les frais de nettoyage de son
appartement. Il contestait devoir payer les frais d’électricité communs, en fonction
de son bail, et estimait qu’il faudrait revoir s’il devait payer les charges
pour le sauna, car celui-ci n’avait pas pu être utilisé pendant des mois. Pour
lui, il fallait aussi adapter les frais de gérance.
E.
X. SA a saisi la Chambre de conciliation, en
concluant au paiement, au titre des charges, de 2'050.52 francs, plus intérêts.
Aucun arrangement n’ayant été trouvé, une autorisation de procéder a été
délivrée le 29 septembre 2015.
F.
Le 16 octobre 2015, X. SA a ouvert une
action en paiement contre Y., devant le tribunal civil, en agissant par son
administrateur C., qui est avocat de profession (le procès-verbal de l’audience
du 2 juin 2016 mentionne la présence de
« Me C. »
et indique
que celui-ci a précisé
« agir en tant qu’administrateur de la demanderesse
et non en tant qu’avocat »
; l’en-tête de la lettre de
transmission du recours du 20 septembre 2017 révèle en outre que Me C. est
avocat dans le canton de Genève, associé de l’étude D.). X. SA concluait à la
condamnation du défendeur à lui verser la somme de 2'052.50 francs, plus
intérêts à 5 % dès le 22 mai 2015, ainsi qu’au paiement des frais et dépens.
Elle alléguait, en bref, que le décompte de charges, s’agissant du défendeur,
ne prenait déjà pas en compte l’électricité des parties communes et les frais
d’entretien du jardin, le bail ne prévoyant pas ce poste de charges. Dans le
calcul de la répartition des frais accessoires, elle avait retenu des charges
totales de 65'412.77 francs et une surface des locaux de l’immeuble de 1'494,6
m2. Cette surface résultait d’un tableau établi par la régie E., qui gérait
l’immeuble avant la vente de celui-ci à X. SA. Le décompte se basait sur des
surfaces nettes et si on voulait prendre en compte la surface brute des locaux
loués, soit 1'650 m2, il faudrait aussi retenir les surfaces louées brutes pour
les différents locataires, dont le défendeur. La surface retenue pour le
logement de ce dernier se fondait également sur le tableau de la régie E. Le
défendeur profitait de la conciergerie, le bail prévoyant expressément qu’il en
supporterait sa part. L’objection relative aux frais d’électricité était
infondée (cf. plus haut). S’agissant du sauna, il faisait partie des surfaces
louées et le défendeur avait toujours pu l’utiliser, une entreprise lui ayant
confirmé le 19 mars 2015 qu’il pouvait s’en servir sans risque. Pour les frais
administratifs, A. SA facturait 5'000 francs quand elle était propriétaire de
l’immeuble, alors que la demanderesse ne comptait que 3'250 francs à ce titre.
En annexe à la demande, X. SA a déposé un lot de pièces.
G.
Dans sa réponse du 12 novembre 2015, Y. a
conclu au rejet de la demande, avec suite de frais et dépens. Il a allégué, en
résumé, que lorsque A. SA était propriétaire de l’immeuble, l’état locatif
était établi sur la base des surfaces brutes. La surface brute du bâtiment
était de 1'650 m2. Le défendeur n’avait jamais utilisé le tableau de la régie E.
La surface de l’étage des combles, où se situait son appartement, était
nettement réduite par rapport aux autres étages, ce qui s’expliquait par la
mansarde et la perte de hauteur des pièces due à l’inclinaison du toit. Les
parties situées dans les combles et n’ayant pas une hauteur d’au minimum 1,40
mètre n’étaient pas comptabilisées dans le calcul des surfaces et celles ayant
une hauteur de 1,40 à 2 mètres l’étaient pour la moitié seulement. La surface
de l’appartement du défendeur était de 125 m2. Le 10 septembre 2013, X. SA
avait présenté aux locataires un tableau de la nouvelle répartition des charges
par surface d’étage, qui se basait sur une surface totale de 1’630 m2, un
compactus de 25 m2 n’étant pas pris en compte. Ce décompte avait été rectifié
suite à des contestations de locataires contre les décomptes de charges
2012-2013, le nouveau relevé retenant alors une surface totale de 1'494,6 m2,
basée sur les surfaces nettes des étages, sauf pour l’étage des combles, pour
lequel il reprenait la surface brute. Tous les locataires voyaient désormais
leurs charges calculées sur la base de surfaces nettes, sauf A. SA et son
administrateur. Le défendeur ne souhaitait pas imposer à la demanderesse la
base de calcul, soit des surfaces nettes ou brutes, mais demandait à ce que
tous les locataires soient traités de la même manière. S’agissant de la
conciergerie, il ne fallait pas reporter sur le défendeur l’entier des charges
correspondantes, car il ne bénéficiait pas, dans son appartement, des linges de
toilette, ni du nettoyage des WC, des couloirs et des installations, ceci
contrairement aux autres locataires des étages inférieurs. Seul un report de 50
% de ces charges pouvait ainsi se justifier. Il fallait en outre réduire 10,45
%, soit de 125 m2 à 111,95 m2, la surface qu’il occupait (proportion de la
réduction de la surface de 1'630 à 1'494,6 m2, cf. ci-dessus). Après ces
déductions le concernant, le total des charges communes à reporter sur les
siennes s’élevait à 51'637.05 francs, ce qui donnait une part aux frais
accessoires, pour lui, de 3'600.84 francs, dont à déduire 3'600 francs
d’acomptes déjà versés. Le solde dû était ainsi de 84 centimes. Le défendeur a
produit quelques documents.
H.
Le 30 novembre 2015, la demanderesse a
déposé un mémoire de réplique reprenant les conclusions de la demande. Elle a
notamment allégué que, selon l’état locatif établi par A. SA pour 2008,
l’immeuble comprenait une surface totale d’étages brute de 1'406,5 m2, surface
qui correspondait à la liste des surfaces communiquées par la régie E. juste
avant l’achat de l’immeuble, arrivant à un total de 1'494,6 m2, mais dont il
fallait déduire les locaux annexes. Pour les années 2009 à 2012, le défendeur
avait augmenté les surfaces pour les locataires autres que lui, stratagème qui
lui avait permis de réduire sa propre participation aux charges : son
appartement était toujours compté à 125 m2, alors que les surfaces pour les
autres locataires avaient été augmentées, portant le total des surfaces à 1'655
m2. A. SA avait facturé le 18 janvier 2014, en bloc, les charges aux autres
locataires pour les années 2009 à 2012. Par ailleurs, la surface totale était
chauffée, quelle que soit la hauteur de plafond. Au contraire du défendeur, les
autres locataires ne prenaient pas de douches et de bains. La demanderesse
fonde ses décomptes sur des surfaces nettes, pour un total de 1'494,6 m2, les
125 m2 pris en compte pour le défendeur étant une surface nette, d’ailleurs
mentionnée dans le bail. Le défendeur devait participer aux frais de
conciergerie, dont il profitait au même titre que les autres locataires,
puisqu’il avait accès à tous les locaux communs et devait supporter les frais
de son propre ménage (dans ses propres décomptes aux locataires, il
s’attribuait bien sa part des frais de nettoyage et d’entretien), étant précisé
que les frais de l’ascenseur privatif du défendeur étaient imputés aux charges
communes, alors que les autres locataires n’y avaient pas accès. La
demanderesse a déposé quelques pièces complémentaires.
I.
Dans sa duplique du 17 décembre 2015, le
défendeur a repris les conclusions de sa réponse. Il a allégué que A. SA
n’avait pas, entre 2008 et les années suivantes, augmenté les surfaces des
autres locataires, les différences entre l’état locatif 2008 et les états
locatifs 2009 à 2012 s’expliquant par le fait qu’en 2008, A. SA avait fait
procéder à un nouvel établissement des surfaces des locaux de l’immeuble, les
surfaces globales des étages n’ayant cependant pas changé ; par la suite,
de 2009 à 2012, les surfaces étaient toujours restées les mêmes. Par ailleurs,
le défendeur n’était pas le seul à utiliser l’ascenseur, les livreurs et/ou
clients des autres locataires en faisant également usage. Le défendeur déposait
encore une preuve littérale.
J.
Interrogé à l’audience du tribunal civil du
2 juin 2017 (audience également destinée au traitement d’une autre procédure,
opposant la même demanderesse à A. SA), Y. a notamment indiqué que, depuis
2008, sa société avait réparti les charges sur la base des surfaces nettes, car
il y avait plusieurs locataires dans chaque bureau. En 2009, la structure avait
changé et il y avait eu des locataires sur de plus grandes surfaces. Les
charges avaient ensuite été calculées sur la base des surfaces brutes et de la
surface totale de l’immeuble, soit 1'650 m2. Le premier décompte de la
demanderesse avait été établi sur la base d’une surface totale de 1'630 m2, un
réduit ayant été oublié. Le décompte avait ensuite été rectifié, avec une base
de 1'404 m2. En fonction de cette nouvelle surface totale, les surfaces des
autres locataires avaient été réévaluées à la baisse, mais pas celles des
locaux occupés par A. SA et son administrateur personnellement. La régie E.
n’avait pas fait les décomptes de charges pour les années 2009 à 2012 et la
facturation correspondante n’avait été effectuée qu’en 2013. Certains
locataires n’avaient alors pas payé, vu le retard, mais A. SA ne leur avait pas
fait de procès. Les états locatifs que A. SA avait fait établir étaient
destinés à la banque finançant le crédit sur l’immeuble et n’avaient pas
vocation à être utilisés pour la répartition des charges.
K.
A la même audience, la demanderesse a
renoncé à l’audition de F., gérante de l’immeuble,
« attendu qu’elle a
assisté à l’audience »
. Les parties ont plaidé et confirmé leurs
conclusions. La demanderesse a précisé que c’était le dossier de la vente de
l’immeuble qui avait servi à calculer son rendement et que la clé de
répartition avait été basée sur l’état locatif 2008 au A. SA. La défenderesse a
soutenu qu’une expertise aurait été souhaitable, mais qu’il n’appartenait pas
au locataire de la demander, que le problème tenait dans la prise en compte des
surfaces nettes ou brutes et que si le décompte n’était pas clair, il devait
être renvoyé au bailleur, à qui il appartenait de prouver sa créance. Les
parties ont renoncé à un second tour de parole.
L.
Par jugement du 10 août 2017, le tribunal
civil a rejeté la demande, condamné X. SA à verser à Y. une indemnité de dépens
de 2'000 francs et statué sans frais. Il a retenu qu’il paraissait douteux que
l’on doive prendre en compte dans les calculs une surface autre que celle
indiquée dans le bail. Par contre, la détermination du coefficient de
répartition dépendait de la question à résoudre de la surface brute ou nette.
On passerait ainsi de 1'494 m2 en surface nette à 1'650 m2 en surface brute, ce
qui modifiait les coefficients de manière importante. Sur cette question, le
tribunal civil a estimé que les réponses de la demanderesse étaient
insuffisantes. Il considérait ensuite ceci :
« Dans un cas pareil,
où les bases de calculs sont contestées, la clé de répartition aurait dû faire
l’objet d’un contrôle par un professionnel (chauffagiste, installateur ou
autre). Le fardeau de la preuve incombant à la bailleresse, le Tribunal retient
que celle-ci n’a pas établi à satisfaction les bases de son décompte, les
pièces fournies et les explications données n’ayant pas permis de comprendre la
clé de répartition utilisée, ainsi que de déterminer même s’il y a une
éventuelle utilisation de critères différenciés entre locataires de l’immeuble
en question, traitement différencié éventuel que la demanderesse ne justifie
pas objectivement (par exemple par une utilisation accrue par certains
locataires de certains équipements), pour autant qu’il y en ait bien un, ce que
le Tribunal a été dans l’impossibilité de déterminer. Dès lors, la prétention
de la demanderesse doit de ce fait être rejetée faute de preuve
suffisante »
. Vu le rejet de la demande, la question de la prise en
compte des frais de conciergerie pouvait rester sans réponse, mais
a priori
,
le raisonnement du défendeur paraissait peu soutenable, car il avait accepté
sans réserve que ces frais soient inclus dans les frais accessoires et on
voyait mal comment ceux-ci pourraient être répartis en fonction de ce que les
locataires estimaient utiliser comme services.
M.
Le 20 septembre 2017, X. SA recourt contre
le jugement du tribunal civil, en concluant à son annulation et principalement
à ce que soient adjugées ses conclusions prises en première instance,
subsidiairement au renvoi de la cause au tribunal civil, sous suite de frais et
dépens, plus subsidiairement à l’annulation du ch. 2 du dispositif du jugement
au sujet des dépens et à la fixation de ceux-ci à un quart au plus de la valeur
litigieuse. La recourante reproche à la première juge une violation de
l’article
257a CO
cum
article
8 CC
. Elle expose qu’à l’exception d’une partie des
frais de conciergerie, le montant total des charges à répartir n’est pas
litigieux, pas plus que le principe d’une répartition des frais accessoires en
proportion de la surface des locaux occupés. La surface à retenir pour les
locaux loués par l’intimé est de 125 m2. Il découle des faits retenus par le
tribunal civil que la répartition des frais accessoires a été faite
proportionnellement à la surface des locaux loués, telle qu’elle résultait des
contrats de bail, au moyen d’une clé de répartition résultant des surfaces
totales des locaux de l’immeuble (soit 1'494,6 m2), telles que fixées dans les
baux, conformément à l’état locatif établi par la régie E., mandataire de A. SA,
avant la vente de l’immeuble à la demanderesse. Cette dernière avait dès lors
démontré de manière suffisante les bases de calcul de son décompte de charges.
L’appréciation du tribunal civil selon laquelle la recourante n’a pas apporté
la preuve des faits fondant sa prétention est donc erronée. Si le tribunal
estimait que la preuve n’était pas apportée, il aurait dû interpeller la
recourante et l’inviter à compléter ses allégués et ses offres de preuves,
voire ordonner lui-même une expertise, ceci en fonction de la maxime
inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC). Enfin, le montant des
dépens alloué à l’intimée est de toute manière disproportionné, puisqu’il
atteint le montant de la valeur litigieuse.
N.
Dans sa réponse du 9 octobre 2017, l’intimé
conclut au rejet du recours, avec suite de frais judiciaires et dépens. Selon
lui, le tribunal n’a pas été convaincu par la clé de répartition fournie par la
recourante. Cette dernière n’a pas apporté la preuve de son bien-fondé, cette
clé de répartition étant contestée par l’intimé, preuve à l’appui. Plus
précisément, les critères utilisés pour calculer la part de l’intimé et de sa
société A. SA diffèrent de ceux appliqués au reste des locataires. Dès lors,
les frais de conciergerie facturés à l’intimé sont aussi inexacts. En première
instance, la recourante a conduit la procédure par son administrateur, qui est
avocat à Genève, ce qui fait que la maxime inquisitoire sociale ne s’appliquait
concrètement que dans une mesure limitée. La recourante aurait pu demander une
expertise, question évoquée par l’intimée devant le tribunal civil, mais y a
renoncé. Enfin, le tarif des frais neuchâtelois n’impose pas de calcul des
frais proportionnellement à la valeur litigieuse et prévoit une fourchette. Les
dépens alloués se situent dans cette fourchette et un calcul proportionnel
donnerait un résultat inadéquat. Ceux qui sont proposés par la recourante, soit
500 francs, ne représenteraient même pas trois heures pour un avocat facturant
au tarif minime de l’assistance judiciaire. Les dépens alloués sont
proportionnés, compte tenu des écritures, de l’analyse des différents états
locatifs, décomptes de charges et calculs de surfaces, ainsi que de la
préparation de l’audience et de la participation à celle-ci. L’intimé dépose
deux preuves littérales.
O.
Le 27 octobre 2017, la recourante a déposé
une réplique spontanée. Pour l’essentiel, elle y reprend des arguments déjà
développés dans son mémoire de recours. Elle persiste dans ses conclusions.
P.
La première juge n’a pas présenté
d’observations.
Q.
Comme déjà mentionné au passage, une autre
procédure concerne des prétentions de la recourante contre A. SA et a fait
l’objet d’un autre jugement du tribunal civil, contre lequel un recours a
également été déposé. Les deux procédures ont été traitées séparément.
C O N S I D E R A N T
1.
a) L'article 319 CPC
prévoit que le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes
et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel
(let. a), contre les autres décisions et ordonnances d'instruction de première
instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch. 1) ou lorsqu'elles peuvent
causer un préjudice difficilement réparable (let. b ch. 2) et contre le retard
injustifié du tribunal (let. c). Selon l’article 308  al. 2 CPC, l’appel est
recevable, dans les affaires patrimoniales, si la valeur litigieuse au dernier
état des conclusions est de 10'000 francs au moins.
b)
Le recours est dirigé contre une décision finale de première instance, tranchant
un litige de nature patrimoniale dans la mesure où les prétentions tendent
manifestement à défendre des intérêts de nature principalement économique, les
conclusions de la demande portant sur le paiement d’une somme d’argent (cf.
Tappy
,
in : CPC commenté, n. 5 ad art. 91). La valeur litigieuse se détermine
selon les conclusions des parties, les intérêts et frais n’étant pas comptés
(art. 91 al. 1 CPC). Les prétentions de la demanderesse n’atteignant pas 10'000
francs, l’appel n’est pas recevable. Déposé pour le surplus dans les formes et
délai légaux (art. 321 CPC), le recours est recevable.
2.
a) Selon l’article 326 CPC, les
conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont
irrecevables en procédure de recours. Cette disposition s’applique également
lorsque le litige est soumis à la maxime inquisitoire (
Jeandin
,
in : CPC commenté, n. 2 ad art. 326 ;
Bohnet
, CPC annoté, n. 2
ad art. 326).
b)
Il ne peut pas être tenu compte des pièces nouvelles produites par l’intimée,
soit des tirages de pages internet, les innombrables renseignements figurant
sur internet ne pouvant pas être considérés comme notoires (cf.
Bohnet
,
op. cit., n. 9 ad art. 151, et la jurisprudence citée). Il convient cependant
de préciser que cette irrecevabilité est sans influence sur le sort de la
cause, les faits qu’il se serait agi de démontrer résultant déjà du dossier,
pour l’essentiel.
3.
Dans le cadre du recours des articles 319
ss CPC, la juridiction de deuxième instance ne revoit les faits que sous
l'angle de l'arbitraire et son
pouvoir d'examen se recoupe avec
celui du Tribunal fédéral appelé à statuer sur un recours en matière civile
(art. 320 let. b CPC; cf.
Jeandin
, op. cit., n. 5 et 6 ad art. 320, avec
les références). En matière d’appréciation des preuves et d’établissement des
faits, il n’y a arbitraire que lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans
aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, se
trompe manifestement sur son sens et sa portée ou encore, en se fondant sur les
éléments recueillis, en tire des conclusions insoutenables (ATF
140 III 264
cons. 2.3 ; cf. aussi arrêt du TF du
03.04.2017
[4A_567/2016]
cons. 2.1). Une décision n’est pas arbitraire du seul fait
qu’elle apparaît discutable ou même critiquable ; il faut qu’elle soit
manifestement insoutenable, et cela non seulement dans sa motivation, mais
aussi dans son résultat (ATF
142 II 369
cons. 4.3). Il ne suffit pas
qu'une autre solution paraisse
concevable, voire préférable (ATF
129 I 8
cons. 2.1 ; ATF
126
III 438
cons. 3).
L'Autorité de recours en
matière civile n'a donc pas à substituer sa propre appréciation des faits à
celle du premier juge, mais elle revoit par contre librement les questions de
droit.
4.
a) Selon l’article
257a
CO
, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le
bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), mais ils ne
sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2).
L’article
257b CO
précise ce qu’il faut entendre
par frais accessoires (al. 1) et que le bailleur doit, à la demande du
locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (al. 2).
b)
Sur le principe, il n’est pas contesté que l’intimé devait, conformément au
bail qu’il avait signé, s’acquitter des frais accessoires en relation avec les
locaux loués.
c)
Selon la jurisprudence (arrêt du TF du
31.05.2010
[4D_45/2010]
cons. 5, avec les références), aux termes de l'art.
8 CC
, chaque plaideur doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'il allègue pour en déduire son droit. Lorsque
le juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux, il
doit statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce même fait.
Lorsque le locataire conteste un décompte présenté par le bailleur et agit en
justice afin de recouvrer les acomptes et autres sommes versées pour la
couverture des frais concernés, la disposition précitée impose à ce plaideur-ci,
soit au bailleur, de prouver les dépenses qu'il a incorporées au décompte
litigieux et dont il prétend conserver la contre-valeur. S’agissant toujours
des frais accessoires, la doctrine précise qu’il appartient au bailleur de
prouver la clé de répartition qu’il a utilisée et que cette répartition est
juste et équitable (
Bieri
, CPra Bail, n. 97 ad art. 257a/257b CO).
d)
En l’espèce, il s’agit de déterminer si le décompte de charges adressé à
l’intimé, réclamant les sommes faisant l’objet de la demande et produit par la
recourante, est suffisant et si les bases de calcul, la clé de répartition des
charges et l’équité de cette dernière sont suffisamment établies.
e)
Le décompte se fonde sur un total des charge de 65'412.77 francs pour
l’exercice 2013-2014, total excluant, pour l’intimé, l’électricité des parties
communes et les frais d’entretien du jardin. L’intimé ne conteste pas ce
montant en tant que tel, mais seulement la part mise à sa charge. Il ne
conteste pas non plus que son appartement a une surface de 125 m2, ceci selon
le contrat de bail qui se trouve d’ailleurs au dossier. On peut donc considérer
que, s’agissant de ce qui précède, la recourante a établi de manière suffisante
les bases de calcul de son décompte, qui n’est pas contesté à cet égard (on
verra cependant ci-dessous que l’intimé n’admet pas que soit retenue, pour le
décompte de frais accessoires, la surface en question pour son appartement).
f)
La contestation porte sur la surface totale des locaux loués à prendre en
considération pour le calcul des charges et la nature de la surface retenue
pour l’intimé, d’une part, et les autres locataires, d’autre part. Le décompte
de charges adressé à l’intimé
se fonde sur une surface nette
totale des locaux loués de 1'494,6 m2 (en divisant le total des charges par le
coefficient de 43,77, on obtient 1'494,47 m2, la différence avec la surface
alléguée étant ainsi infinitésimale). Il n’est pas contesté que ce décompte
retient 125 m2 pour l’appartement loué à l’intimé. La recourante allègue que la
surface totale prise en considération pour l’immeuble est une surface nette,
que les 125 m2 de l’appartement en sont une aussi et que, pour tous les
locataires, les surfaces résultant du tableau de la régie E. sont celles
indiquées dans les baux et correspondent aussi à des surfaces nettes. Elle ne
démontre cependant pas qu’effectivement, le tableau E. reprendrait les surfaces
mentionnées dans tous les baux, de sorte qu’il n’est pas possible de le
retenir, dans la mesure où cet allégué est précisément contesté par l’intimé,
qui soutient que son appartement est compté avec une surface brute, alors que
cela ne serait pas le cas pour les autres locataires, sauf A. SA. Il
appartenait à la recourante, qui supportait le fardeau de la preuve à cet égard
(cf. plus haut), de produire les pièces qui auraient permis de l’établir. Le
simple dépôt du tableau de la régie E. ne suffit pas, dans la mesure où ce
tableau se réfère, pour les surfaces louées, à des
« Mesures
exactes en m2 »
et non aux surfaces mentionnées dans les baux et où
aucune autre pièce ne démontre qu’il correspondrait effectivement aux surfaces
mentionnées dans tous les baux.
Les pièces déposées n’établissent donc
pas
que la surface prise en considération pour les locaux loués à
l’intimé, d’une part, et aux autres locataires, d’autre part, auraient été
fixées selon les mêmes critères.
En fonction de ce qui précède, il faut
considérer que les preuves produites ne permettent pas de déterminer exactement
sur la base de quelle clé de répartition les frais accessoires ont été
facturés. Elle ne permettent donc pas d’établir si cette clé est juste et
équitable, soit si les éléments retenus ont été appliqués de la même manière
aux différents locataires. En ce sens, la demanderesse a échoué à faire la preuve
de la justification de son décompte de charges, ou en tout cas à démontrer que
la constatation des faits par la première juge à ce sujet serait manifestement
fausse et donc arbitraire.
5.
a) Il convient encore
d’examiner si, comme le soutient la recourante, la première juge aurait dû, en
fonction de la maxime inquisitoire sociale, l’interpeller si elle estimait que
les faits n’avaient pas été suffisamment allégués et prouvés.
b)
De l’article
247 al. 2 let. b ch.
1 CPC
, il résulte que le tribunal établit d’office les
faits, lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 francs, dans les
« autres
litiges portant sur des baux à loyer »
, qui comprennent les litiges
relatifs aux frais accessoires.
c)
La jurisprudence a récemment rappelé (ATF
141
III 569
cons. 2.3.1 et 2.3.2 ; arrêt du TF du
02.03.2017 [4A_36/2017]
cons. 6 ; arrêt
du TF du
22.11.2016 [5A_354/2016]
cons. 4.1) que
l'article
247 al. 2 CPC
impose la maxime inquisitoire dite simple, sociale ou atténuée, et non
la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3 CPC.
Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir
l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure. Dans ce
cadre, le juge doit établir d’office les faits, ce qui ne le contraint
toutefois pas à rechercher lui-même l'état de fait pertinent. Comme sous
l'empire de la maxime des débats, applicable en procédure ordinaire, les
parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Elles doivent
renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de
preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit interroger les
parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de
fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les
allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter
cette partie à compléter ses moyens. En particulier, si le juge a connaissance,
sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve
pertinents, il n'est pas lié par l'offre de preuve de cette partie. Il ne vient
cependant en aide aux parties que par des questions adéquates, afin que les
allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément
énumérés. Le juge ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative.
Le tribunal n'est donc soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue et
son rôle ne va pas au-delà. Lorsque les parties sont représentées par un
avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès
soumis à la procédure ordinaire. Il n'appartient en effet pas au juge de
fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur
d'une partie. Il n'y a pas de violation de la maxime inquisitoire simple si le
juge ne prévient pas le justiciable assisté d'un avocat que les preuves
administrées n'emportent pas sa conviction et qu'il conviendrait d'en produire
d'autres.
d)
En l’espèce, il faut retenir que la recourante, déjà en première instance,
bénéficiait de l’assistance d’un avocat, du fait que son administrateur, qui la
représentait alors, avait précisément cette qualité. Peu importe à cet égard
que cet avocat ait précisé, à l’audience du 2 juin 2016, qu’il n’intervenait
pas en tant que tel dans le procès, car il n’en restait pas moins qu’il
disposait des connaissances et compétences professionnelles qui sont celles
d’un avocat. Dès lors, la première juge devait faire preuve de retenue dans
l’aide qu’elle pouvait apporter aux parties. Il ne lui appartenait pas
d’ordonner d’office une expertise, qui aurait pu apporter un peu de lumière sur
la clé de répartition à utiliser pour les frais accessoires. A l’audience du 2
juin 2016, l’attention de la recourante a d’ailleurs été attirée sur l’utilité
éventuelle d’une expertise, ceci dans la plaidoirie de l’adverse partie, et il
était encore temps pour la recourante – qui supportait le fardeau de la preuve –
de la demander (arrêt du TF du
02.03.2017 [4A_36/2017]
cons. 6 :
en liaison avec l'art. 229 al. 3 CPC, l'art.
247 al. 2 let. a CPC
autorise les parties à alléguer des faits et à offrir des preuves
aussi longtemps que le jugement de première instance n'est pas arrêté). A la
même audience, la recourante a en outre expressément renoncé à l’audition de F.,
gérante de l’immeuble, qui aurait probablement pu donner des explications
utiles. La recourante, qui agissait avec le concours d’un avocat, ne peut pas
reprocher au tribunal civil de ne pas l’avoir interpellée pour qu’elle complète
ses preuves.
6.
En fonction de ce qui
précède, c’est à bon droit que le tribunal civil a rejeté la demande. On
passera sur le fait que, dans sa réponse, l’intimé admettait que, selon ses
propres calculs, elle devait un solde de charges de 84 centimes :
De
minimis non curat praetor
et la recourante ne fait d’ailleurs pas mention
de cette circonstance dans son mémoire de recours.
7.
a) Le recours est mal fondé
sur les questions examinées ci-dessus et il convient dès lors de déterminer si
le montant des dépens mis par le tribunal civil à la charge de la recourante
est excessif, comme celle-ci le prétend.
b)
Les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens (art.
95 al. 1 CPC
). Fait
partie des dépens le défraiement d’un mandataire professionnel (art.
95 al. 3 let. b CPC
).
Les cantons fixent le tarif des frais (art. 96 CPC). Selon l’article 60 du
Décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens
en matière civile, pénale et administrative (
TFrais,
RSN 164.1
), les honoraires sont proportionnés à la
valeur litigieuse (al. 1) et ils sont fixés dans les limites du tarif, en
fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa
difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le
représentant (al. 2). Pour les procédures patrimoniales dont la valeur
litigieuse est inférieure à 8'000 francs, le tarif prévoit que les honoraires,
TVA non comprise, s’élèvent jusqu’à 2’500 francs (art. 61
TFrais
). Selon l’article 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le
tarif et les parties peuvent produire une note de frais. La production d’une
note de frais est facultative et si la partie n’en produit pas, le juge alloue
les dépens sur la base de son évaluation, dans les limites du tarif (
Tappy
,
op. cit., n. 17 ad art. 105). Il dispose d’un large pouvoir d’appréciation à
cet égard (ATF
135
III 259
).
8.
d) En l’espèce, l’intimé n’a
pas déposé de mémoire d’honoraires de son avocat et le tribunal civil a fixé
les dépens, selon son évaluation, à 2'000 francs, sans autre explication. La
cause ne présentait guère de difficultés. Les moyens de preuve ont été faciles
à réunir, puisqu’ils consistaient en quelques pièces littérales et
l’interrogatoire de l’intimé. Le dossier n’a pas pris une ampleur considérable.
Il n’y a eu qu’une seule audience, consacrée à cet interrogatoire et aux
plaidoiries. Aucun incident de procédure n’a nécessité des interventions des
mandataires. Les questions de fait et de droit n’étaient pas spécialement
compliquées. De plus, le mandataire de l’intimé a pu profiter de la connexité
de deux procédures portant sur des questions très semblables, ce qui réduisait
d’autant le travail à accomplir. Dans ces conditions, il faut admettre que
l’indemnité allouée à l’intimé, proche du maximum prévu par le tarif, est
excessive et sort de la marge d’appréciation laissée au juge. Le recours doit
être admis sur ce point. L’Autorité de recours en matière civile peut statuer
elle-même (art. 327 al. 3 let. b CPC). Tout bien considéré, l’indemnité de
dépens due par la recourante à l’intimé pour la procédure de première instance
sera arrêtée à 800 francs.
9.
Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être partiellement admis. Le litige relève du bail
à loyer et porte sur des locaux d’habitation. La procédure est donc gratuite et
il y a lieu de statuer sans frais judiciaires (art. 53
TFrais
). La
recourante succombe sur le principe de sa prétention et obtient partiellement
gain de cause sur la seule question des dépens. Pour une grande partie, les
observations de l’intimé reprennent des considérations juridiques présentées en
même temps dans l’autre procédure de recours initiée par la recourante. Il
paraît dès lors équitable que cette dernière verse à l’intimé une indemnité de
dépens fixée, après compensation, à 500 francs.
Par ces motifs
,
L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIèRE CIVILE
1.
Admet partiellement le recours.
2.
Annule le ch. 2 du dispositif du
jugement rendu le 10 août 2017 par le Tribunal civil du Littoral et du
Val-de-Travers.
Statuant elle-même
3.
Condamne la recourante à verser à
l’intimé, pour la procédure de première instance, une indemnité de dépens de
800 francs.
4.
Statue sans frais judiciaires
.
5.
Condamne la recourante à verser à
l’intimée, pour la procédure de recours et après compensation, une indemnité de
dépens de 500 francs.
Neuchâtel, le 1
er
novembre
2017
Art. 8 CPC
De
la preuve
Fardeau
de la preuve
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le
contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit.
Art. 257
a
CO
Frais
accessoires
En
général
1
Les frais accessoires sont dus
pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec
l'usage de la chose.
2
Ils ne sont à la charge du
locataire que si cela a été convenu spécialement.
Art. 257
b
CO
Habitations
et locaux commerciaux
1
Pour les
habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les
dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de
la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais
d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de
l'utilisation de la chose.
2
Le bailleur
doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces
justificatives.
Art. 95 CPC
Définitions
1
Les frais comprennent:
a. les frais judiciaires;
b. les dépens.
2
Les frais judiciaires
comprennent:
a. l'émolument forfaitaire de
conciliation;
b. l'émolument forfaitaire de décision;
c. les frais d'administration des
preuves;
d. les frais de traduction;
e. les frais de représentation de
l'enfant (art. 299 et 300).
3
Les dépens
comprennent:
a. les débours nécessaires;
b. le défraiement d'un représentant
professionnel;
c. lorsqu'une partie n'a pas de
représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées,
dans les cas où cela se justifie.
Art. 247
CPC
Etablissement
des faits
1
Le tribunal amène les parties,
par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à
désigner les moyens de preuve.
2
Le tribunal établit les faits
d'office:
a. dans les affaires visées à l'art.
243, al. 2;
b. lorsque la valeur litigieuse ne
dépasse pas 30 000 francs:
1. dans les autres litiges portant sur
des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des
baux à ferme agricoles,
2.dans les autres litiges portant sur un
contrat de travail.