ne_gerichte · CACIV.2022.44 · 2009-12-04 · fr

Bail d’habitation. Installation d’un système à prépaiement sur les machines à laver et sécher le linge installées dans la buanderie commune.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 12.09.2022 CACIV.2022.44 (INT.2022.448)

A.
Le 4 décembre 2009, A.________ (bailleur) et Y.________
(locataire) ont conclu un contrat de bail à loyer portant, dès le 16 décembre
2009, sur un appartement de 3.5 pièces situé au 1
er
étage de
l'immeuble sis chemin [aaaaa] à Z.________. Le loyer mensuel net était de 1'100
francs et l’acompte de charges de 200 francs. Depuis le début du bail, les
locataires de l’immeuble avaient une machine à laver et un sèche-linge à leur
disposition dans la buanderie de l’immeuble, à charge pour eux de s’acquitter
des frais d’eau et d’électricité y relatifs, lesquels étaient portés au
décompte annuel de charges.
B.
a) Par la suite, A.________ a vendu l’appartement en question
aux époux A.X.________ et B.X.________.
b)
Suite à une variation du taux hypothécaire, le loyer a été ramené à
975 francs. L’acompte de charges a été augmenté à 260 francs par mois.
c) Le
19 octobre 2020, la régie immobilière B.________ SA (ci-après : la régie)
a informé Y.________ qu’à partir du 27 octobre 2020, la machine à laver et le
sèche-linge seraient équipés d’un système à prépaiement Keycom, impliquant de
sa part un versement initial de 80 francs (20 francs de frais «
d’inscription
à Keycom
», 30 francs de «
lavage direct, crédité sur la clé
»
et 30 francs pour lui permettre de «
laver avec un solde négatif
»,
le temps de créditer à nouveau la clé). Le prix pour l’utilisation de chacune
des machines était de 1.50 franc de l’heure.
d) Le
21 octobre 2020, Y.________ a répondu en manifestant son opposition à ce
changement de système, lequel devait selon elle faire l’objet d’une
notification sur formule officielle, en demandant à la régie d’intervenir
auprès des propriétaires pour qu’ils laissent les machines sans prépaiement à
sa disposition et en l’avertissant qu’à défaut, elle apporterait son linge au
pressing et transmettrait les factures de lavage aux propriétaires.
e) Le
26 octobre 2020, la régie a répondu que le changement de système permettrait
d’éviter les abus et de faire en sorte que les locataires soient plus soigneux
avec les machines mises à disposition, mais n’introduirait aucune charge
supplémentaire, que les encaissements «
buanderie
» seraient
restitués aux locataires et qu’il était exclu de prendre en charge les frais de
pressing de Y.________.
f) Le
système à prépaiement a été mis en place dès le 27 octobre 2020.
C.
Le 28 octobre 2020, Y.________ a saisi le Tribunal civil
d’une requête urgente de mesures superprovisionnelles tendant à ce qu’il soit
ordonné à A.X.________ et B.X.________ de mettre à sa libre disposition la
machine à laver et le sèche-linge déjà cités, sous la menace de la peine prévue
à l’article 292 CP, et dit que faute d’exécution dans les 24 heures, A.X.________
et B.X.________ seraient condamnés à une amende de 50 francs par jour
d’inexécution.
Le
Tribunal civil a rejeté cette requête le 30 octobre 2020, au motif que la
requérante n’avait pas rendu vraisemblable qu’elle s’exposait à un préjudice
difficilement réparable.
D.
Le 8 décembre 2020, Y.________ a saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d’une
requête tendant à ce qu’il soit ordonné à A.X.________ et B.X.________ de
mettre à sa libre disposition la machine à laver et le sèche-linge déjà cités,
sous la menace de la peine prévue à l’article 292 CP ; à ce qu’il soit dit
que faute d’exécution dans les 24 heures, A.X.________ et B.X.________ seraient
condamnés à une amende de 50 francs par jour d’inexécution, sur requête de Y.________ ;
à ce que soit réservé son droit d’exiger de A.X.________ et B.X.________ le
remboursement des frais liés à l’utilisation des appareils précités à compter
du 27 octobre 2020.
L’autorisation
de procéder a été délivrée le 18 décembre 2020.
E.
a) Le 18 janvier 2021, Y.________ a saisi le Tribunal civil
d’une demande portant les mêmes conclusions que la requête en conciliation
précitée. Elle considérait avoir été «
privée d’un droit dont elle
disposait jusque-là, à savoir celui de pouvoir utiliser une machine à laver le
linge et une machine à sécher le linge en ne payant que les frais de l’eau et
de l’électricité utilisés
», frais «
à n’en pas douter très inférieurs
aux coûts dont [elle] devrait s’acquitter avec l’installation de machines à
prépaiement
», lesquels comprenaient l’amortissement des machines. À
l’avenir, elle devrait payer ses frais de lessive avec son forfait d’entretien,
alors qu’avant le changement de système, ces frais étaient pris en charge par
les services sociaux, dont elle dépendait, et qui couvraient son loyer et ses
charges. Suite au changement de système, les frais de lessive étaient «
insupportables
pour elle
». Ce changement devait être considéré comme une
modification du bail, imposée par le bailleur et favorable à celui-ci, si bien
que le recours à la formule officielle était nécessaire.
b)
Par ordonnance du 8 février 2021, le Tribunal civil a mis Y.________ au
bénéfice de l’assistance judiciaire et désigné Me C.________ en qualité
d’avocat d’office.
c) Au terme de leur réponse du 21 avril 2021, A.X.________
et B.X.________ ont conclu au rejet de la demande, pour autant que recevable,
sous suite de frais et dépens. Selon eux, la mise en place du nouveau système
ne procurait aucun avantage aux bailleurs et n'occasionnait aucun dommage à Y.________,
si bien qu’une notification officielle n’était pas nécessaire et qu’il n’y
avait pas eu de modification unilatérale du contrat de bail. Avant cela,
l’utilisation des machines n’était pas gratuite, dès lors que le contrat de
bail prévoyait à son article 18 que «
l'énergie consommée par tous les
appareils, l'entretien, l'amortissement usuel ainsi que l'eau utilisée sont à
la charge des consommateurs
». Les encaissements de la buanderie par le
biais du système mis en place n’étaient «
que des avances, nullement
définitives, qui ser[aie]nt restituées aux locataires lors du décompte de
chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires
», lequel pourrait être
contesté par les locataires.
d)
Y.________ a répliqué le 20 mai 2021, persistant dans les conclusions de la
demande et sollicitant la production des décomptes de charges complets.
e)
Le 11 juin 2021, les bailleurs ont conclu à ce que la production de ces
décomptes soit refusée, parce que sans pertinence et disproportionnée.
f)
Le 3 septembre 2021, le juge civil a rejeté l’ensemble des réquisitions de
preuve des parties et imparti à Y.________ un délai pour chiffrer sa conclusion
en dommages et intérêts.
g)
Le 1
er
octobre 2021, Y.________ a écrit au juge civil qu’elle
n’avait pas pu acheter une clé pour les nouvelles installations de la
buanderie, vu sa situation financière ; qu’elle allait faire ses lessives
chez sa fille, domiciliée à W.________, ou chez son frère, domicilié à V.________,
«
dans toute la mesure du possible
» ; qu’il lui arrivait
parfois d’emprunter une clé à un autre locataire ; que ces lessives lui
avaient coûté 340 francs depuis novembre 2020. Elle déposait diverses pièces.
h)
Le 1
er
novembre 2021, A.X.________ et B.X.________ se sont opposés à
l’admission des pièces déposées le 1
er
octobre 2021 à l’appui du
dommage allégué.
F.
Par jugement du 13 avril 2022, le Tribunal civil, statuant
sans frais, a rejeté la demande du 18 janvier 2021 et condamné Y.________ à
verser à A.X.________ et B.X.________ une indemnité de dépens de 500 francs.
Le juge
civil a considéré, en résumé, que les conclusions de Y.________ ne pouvaient
être admises, faute pour l’intéressée d’avoir fait la démonstration que
l’introduction du système de carte à prépaiement pour
l’utilisation du lave-linge et du sèche-linge s’accompagnait d’une modification
du contrat en sa défaveur.
Rien ne
permettait de douter des allégués de A.X.________ et B.X.________ selon
lesquels les montants avancés par Y.________ pour recharger et utiliser sa
carte à prépaiement lui seraient entièrement restitués. Il en découlait que
«
chaque franc dépensé par un locataire pour recharger et utiliser sa
carte à prépaiement lui sera[it] intégralement restitué lors du décompte annuel
de frais accessoires
». Autrement dit, les frais afférents aux
machines à laver et sécher le linge continuaient à être comptabilisés selon
l’ancien système et partagés en fonction de la même clé de répartition des
frais accessoires ; la nouveauté résidait dans le fait que, lors du
décompte annuel, les montants avancés par la locataire pour recharger et
utiliser sa carte à prépaiement venaient en déduction de sa part de frais
accessoires calculés selon l’ancien système. L’opération était donc neutre pour
Y.________.
Il allait sans
dire que si A.X.________ et B.X.________ décidaient à terme de ne plus
restituer les montants avancés par Y.________ pour le chargement et
l’utilisation de la carte à prépaiement, modifiant de la sorte la répartition
des frais afférents aux machines à laver et à sécher, l’on serait alors face à
un nouveau complexe de faits, qui pourrait justifier l’introduction d’une
nouvelle demande de Y.________, tendant à l’examen de la nouvelle situation
sous l’angle de l’article
269
d
al. 3 CO
.
G.
Y.________ forme appel
contre ce jugement, le 24
mai 2022, en concluant, sous suite de frais et dépens de première et deuxième
instances, à son annulation, principalement à l’admission des conclusions de sa
demande et subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal civil pour nouveau
jugement. Elle demande également à être mise au bénéfice de l’assistance
judiciaire pour la procédure de seconde instance.
À
l’appui, elle fait valoir, en substance, que le nouveau système de machines à
prépaiement mis en place à partir du 26 octobre 2020 l'a été en violation de la
loi et que l'on ne saurait dès lors exiger d'elle qu'elle doive depuis lors
payer pour utiliser ces machines ; que selon des jugements tessinois et
zurichois cités dans le jugement querellé, l'introduction de cartes magnétiques
pour l'utilisation d'un lave-linge et d'un sèche-linge doit être communiquée au
moyen de la formule officielle ; qu’il est «
invraisemblable
»
que les montants engagés pour l'utilisation de cartes à prépaiement soient
intégralement restitués à l’appelante, même si c'est ce que les intimés ont
affirmé, car cela reviendrait à «
admettre que ce changement de
système, qui a pourtant dû nécessiter un investissement de quelques milliers de
francs par les appelés, ne changerait strictement rien tant pour ce qui est de
leur situation que pour celle des locataires
» ; que cette
déclaration, qui émanait  de la gérance des intimés, soit de leur mandataire, n'était
qu'un simple allégué ; qu’il appartenait aux intimés de prouver ce fait,
ce qu'ils n'avaient pas fait ; qu’il était choquant que le premier juge
ait pu croire cette déclaration ; que, ce faisant, il avait renversé le
fardeau de la preuve, sans raison ; que les intimés avaient d’ailleurs reconnu
implicitement que ce changement de système pouvait coûter aux locataires,
puisqu'il avait pour objectif d'éviter de leur part des abus et de faire en
sorte qu'ils soient plus soigneux avec les machines ; qu’en rejetant les
offres de preuve de l’appelante, le premier juge avait violé la maxime
inquisitoire sociale et le principe du droit à la preuve ; que le premier
juge aurait dû admettre que l'on se trouvait en présence d'une modification
unilatérale du contrat liant les parties, défavorable à l’appelante. Enfin,
l’appelante préférait faire valoir ultérieurement, si nécessaire dans le cadre
d'une autre procédure, ses prétentions en remboursement des montants payés à
des colocataires dont elle avait utilisé les clés à prépaiement.
H.
Les intimés concluent au rejet de l’appel, sous suite de
frais et dépens.
I.
Le 4 juillet 2022, le juge instructeur a informé les parties
qu’il serait statué sur pièces et sans débats, sous réserve du droit de
réplique inconditionnel, à exercer, le cas échéant, dans les dix jours.
J.
Y.________ réplique spontanément, le 13 juillet 2022, en
faisant valoir qu’il ressort du décompte de charges pour la période 2019-2020
que ses lessives lui ont coûté 85.60 francs durant cette période, alors qu’avec
le nouveau système, elle a payé 348 francs à des autres locataires pour «
quelques
rares lessives
» effectuées entre novembre 2020 et le 28 septembre
2021. Il n’est donc «
pas plausible
» que les intimés lui
remboursent l’intégralité de ses frais de lessive selon le nouveau système, car
cela aboutirait à ce qu’elle fasse ses lessives gratuitement. Le nouveau
système serait donc défavorable aux intimés. Elle dépose un mémoire d’honoraires.
K.
Le 14 juillet 2022, le juge instructeur a transmis la réplique
spontanée et le mémoire d’honoraires aux intimés, en précisant que l
'échange des écritures était clos, sous réserve du droit inconditionnel
de duplique à exercer, le cas échéant, dans les 10 jours. Les intéressés
n’ont pas réagi dans ce délai.
C O N S I D E R A N T
1.
L’appel
a
été interjeté dans le délai et les formes prévus par la loi
(art. 308 ss CPC). Y.________ dispose en outre d’un intérêt digne de
protection, en ce sens que le jugement attaqué n’a pas fait droit à ses
conclusions, d’une part, et qu’il l’a condamnée à verser une indemnité de
dépens aux intimés, d’autre part.
L’appelante
allègue que la valeur litigieuse de la présente affaire dépasse la limite de
10'000 francs prévue à l’article 308 al. 2 CPC, en ce sens qu’elle-même devrait
dépenser plus de 500 francs par an si elle devait faire ses lessives
exclusivement en recourant au système à prépaiement mis en place par les
intimés (cf. art. 92 al. 2 CPC ; 500 x 20 = 10'000). Il paraît douteux que
cette limite soit atteinte, dès lors que la valeur litigieuse de la présente
cause ne réside pas dans les frais de lessive de Y.________ selon le nouveau
système, mais bien dans la prétendue différence entre ces frais et ceux avant
l’introduction de ce système. Cela étant, les intimés ne prétendent pas que la
valeur litigieuse limite au sens de l’article 308 al. 2 CPC ne serait pas
atteinte et ils procèdent selon les règles de la procédure d’appel, en
concluant au rejet de l’appel. Dès lors que l’appel est la voie la plus
favorable aux parties, il se justifie d’entrer en matière.
2.
Aux
termes de l’article
257
b
CO
, les frais
accessoires correspondent, pour les habitations et les locaux commerciaux, aux
dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de
la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais
d’exploitation, ainsi que les contributions publi­ques qui résultent de
l’utilisation de la chose (al. 1). À la demande du locataire, le bailleur doit
lui permettre de consul­ter les pièces justificatives (al. 2). Selon l’article
257
a
CO
, ces frais accessoires sont dus pour
les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de
la chose (al. 1) ; ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été
convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent
spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés.
Le but de cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire comprenne
facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (
ATF 135 III 591
cons. 4.3.1 ;
Lachat
, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 2.1
p. 403). À défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (
ATF 121 III 460
cons. 2a/aa).
2.1
La
loi
n'impose aucun mode de facturation des frais
accessoires non compris dans le loyer. En pratique, ils sont payés directement
à des tiers, font l’objet d’un forfait ou d’acomptes provisionnels. Dans ce
dernier cas, le locataire paie périodiquement – en principe une fois par mois –
un montant convenu à l’avance, en sus du loyer. À la fin de l’exercice, et au
moins une fois par année
(art.
4 al. 1 OBLF
)
, le bailleur comptabilise les frais accessoires
effectifs et les répartit entre les divers locataires, en fournissant à chacun
d’eux un décompte mentionnant le montant dû, les acomptes déjà versés et le
solde (
Lachat
,
op. cit.
, n. 3.1 p. 405 et n. 3.5, p.
407
).
Le décompte de frais accessoires
doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte, le total
de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires,
le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des
acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire
ou le trop-perçu que le bailleur doit rembourser (
ibid
., p. 414, ch.
6.1 et 6.3). Le bailleur dispose d’une certaine marge d’appréciation pour la
répartition des frais entre les locataires. Il peut ainsi appliquer une ou
plusieurs clés, répartir les frais selon les volumes chauffés,
au prorata des millièmes de copropriété ou encore selon la surface
chauffée et le nombre de radiateurs ; dans tous les cas, la clé de
répartition doit être objective et équitable (arrêt de la Cour d’appel civile
vaudoise du 05.01.2021 [décision N° 2] cons. 5.1.2.2 et la réf. citée).
2.2
En
l’espèce, dans sa lettre du 26 octobre 2020 à l’avocat de la recourante – soit
avant l’introduction de la demande –, la régie a écrit : «
[n]ous
contestons qu'il s'agisse d'une nouvelle prétention du bailleur au sens du Code
des obligations. En effet à ce jour, aucune charge supplémentaire n'a été
introduite. Il appartiendra à votre cliente de contester le décompte de
chauffage, d'eau chaude et des frais accessoires au moment voulu.
L'introduction de ce système permet d'éviter les abus et permet également de
faire en sorte que les locataires soient plus soigneux avec les machines mises
à disposition. Les encaissements
"buanderie
" seront
restitués aux locataires au moyen du décompte mentionné ci-dessus
».
Les
bailleurs s’en sont tenus à cette ligne durant la procédure. Dans leur réponse
du 21 avril 2021, les intimés ont indiqué : «
ainsi qu’expliqué
dans le courrier du 26 octobre 2020, les encaissements de la buanderie par le
biais du système mis en place ne sont que des avances, nullement définitives,
qui seront restituées aux locataires lors du décompte de chauffage, d’eau
chaude et de frais accessoires, lequel peut du reste être contesté par ceux-ci
».
Ce passage a été reproduit dans les déterminations des intimés du 25 juin 2021
(«
on rappellera en particulier que les encaissements de la buanderie
par le biais du système mis en place ne sont que des avances, nullement
définitives, qui seront restituées aux locataires lors du décompte de
chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires, lequel peut du reste être
contesté par ceux-ci
») et dans celles du 1
er
novembre 2021
(«
comme relevé précédemment, les encaissements de la buanderie par le
biais du système mis en place ne sont que des avances, nullement définitives,
qui seront restituées aux locataires lors du décompte de chauffage, d’eau
chaude et de frais accessoires, lequel peut du reste être contesté par ceux-ci
»).
On
ne peut que prendre acte du système annoncé par les bailleurs. Il en découle
qu’après l’introduction du système à prépaiement, la locataire paiera chaque
année un certain montant (A) d’avance de charges et un certain montant (B) en
rapport avec sa carte à prépaiement et qu’elle se verra créditer les mêmes
montants (A + B) dans le décompte de charges. S’agissant plus particulièrement
de la rubrique relative à l’usage de la buanderie, le bailleur mettra donc en
parallèle, dans son décompte de charges, d’un côté, les recettes générées par
les locataires via l’alimentation des cartes à prépaiement (montant X) et, d’un
autre côté, les coûts que la buanderie a générés pour lui (au sens du contrat
de bail : énergie et eau consommées par tous les appareils ; frais
d’entretien et amortissement desdits appareils ; électricité et chauffage
consommés dans la buanderie, etc. ; montant Y). Pour chaque locataire, le
montant X sera porté en déduction du montant Y et un remboursement aurait lieu
si le montant X devait être supérieur au montant Y. Il en découle que l’optique
du premier juge, qui considère en substance que la prise en compte, dans les
charges, des montants avancés sur la carte à prépaiement est neutre du fait de
cette prise en compte, est correcte. Sur le fond, l’appelante n’a donc pas
démontré (ni même rendu vraisemblable) une péjoration de sa situation suite à
l’introduction du système à prépaiement Keycom. Si le bailleur devait ne pas
s’en tenir au système annoncé ou s’il devait profiter de l’introduction du
nouveau système pour répercuter davantage de charges liées à l’usage de la
buanderie qu’auparavant, alors cela serait autre chose, hypothèse que le
jugement querellé réserve précisément.
On
précisera que le système décrit ci-dessus a l’avantage de permettre de répartir
les charges liées à la buanderie en fonction de l’utilisation effective faite
par chaque utilisateur de la buanderie, laquelle se reflète dans les montants débités
des cartes à prépaiement. On ignore comment les charges liées à la buanderie
étaient réparties entre les utilisateurs avant l’introduction du système à
prépaiement (cela n’a fait l’objet d’aucun allégué et d’aucune mesure
d’instruction). On ignore en particulier si, avant l’introduction du système à
prépaiement, chaque utilisateur de la buanderie faisait une coche lors de
l’utilisation d’une machine (méthode qui ne prend pas en compte le temps
d’utilisation, la température de l’eau et le type d’appareil utilisé) ou si le
montant total était réparti en fonction de la surface des appartements, du
nombre de pièces ou de la part de propriété par étage éventuelle (on ignore si
l’immeuble litigieux est une PPE), indépendamment de l’utilisation effective
des machines par chacun. En tout état de cause, le nouveau système permettra
une répartition plus juste des charges entre les utilisateurs, soit une
répartition en fonction de l’utilisation effective. En ce sens, et
contrairement à ce que prétend l’appelante, il n’est pas incohérent de la part
des bailleurs de dire que l’introduction du nouveau système permettra d’«
éviter
les abus et (…) de faire en sorte que les locataires soient plus soigneux avec
les machines mises à disposition
», puisque celui qui utilisera moins
la buanderie pourrait se voir imputer une partie moindre des charges liées à
l’usage de celle-ci.
Vu
ce qui précède, c’est avec raison que le premier juge a rejeté la demande du 18
janvier 2021 au motif que l’appelante n’a pas démontré (ni même rendu
vraisemblable) une péjoration de sa situation suite à l’introduction du système
à prépaiement Keycom.
3.
Par
surabondance, on précise que cette demande devait être rejetée pour un second
motif.
3.1
L'autonomie
privée qui caractérise le droit des obligations trouve son prolongement en
procédure civile dans le principe de disposition. Les parties décident de
l'introduction d'un procès et en définissent librement l'objet, en indiquant ce
qu'elles entendent réclamer ou reconnaître. La conséquence principale du
principe de disposition est exprimée à l'article 58 al. 1 CPC : le tribunal ne
peut accorder à une partie ni plus, ni autre chose que ce qui est demandé, ni
moins que ce qui est reconnu par la partie adverse. En d'autres termes, le juge
est lié par les conclusions des parties (
ATF 141 III 596
cons.
1.4.5). Les parties doivent formuler
des conclusions précises et déterminées, qui puissent
être reprises dans le dispositif de jugement en cas d'admission de la
demande (
ATF
142 III 102
cons. 5.3.1) ; cette exigence découle notamment du
principe de disposition : le juge ne pouvant pas statuer
ultra
ou
extra petita
, il doit connaître exactement les limites dans
lesquelles s'inscrira le dispositif de jugement (arrêt du TF du
29.08.2019
[4A_428/2018]
cons. 4.2.1 et les réf. citées). La question décisive est
celle de
savoir si on peut déterminer de manière
suffisamment claire, sur la base des conclusions en lien avec leur motivation,
ce qui est véritablement voulu (arrêt du TF du
21.01.2019
[5A_753/2018]
cons. 3.1).
3.2
En
l’espèce, durant toute la procédure, Y.________ a conclu à ce que les intimés
soient condamnés à mettre à sa libre disposition les machines litigieuses. Ce
faisant, elle ne conclut pas au retour du
statu quo ante
, mais à quelque
chose à quoi le contrat s’oppose clairement, d’une part, et qui n’est pas
conforme à la pratique antérieure, d.utre part. S’agissant du contrat, son
article 18, intitulé «
Lessives
»,
prévoit notamment – comme cela a été allégué devant le premier juge (cf.
supra
Faits, let. E/c) – que
«
[l]'énergie consommée par tous les
appareils, l'entretien, l'amortissement usuel ainsi que l'eau utilisée sont à
la charge des consommateurs
», ce qui signifie que lesdits appareils ne
sont pas à la «
libre disposition
» des locataires, car cette
notion implique que l’usage des appareils est gratuit. S’agissant de la
pratique antérieure, le seul «
décompte de chauffage et frais annexes
»
qui figure au dossier est daté du 9 octobre 2020 et porte sur la période du 1
er
juillet 2019 au 30 juin 2020. Malgré la piètre qualité de la copie fournie, on
parvient à déchiffrer qu’un poste est intitulé «
Encaissement buanderie
»
et que le montant y relatif est de 85.60 francs, pour ce qui concerne
l’appelante. Avant l’introduction du système à prépaiement, la buanderie
n’était donc pas mise gratuitement à la disposition de l’appelante, ce que
confirment d’ailleurs les explications de l’intéressée au sujet de la
couverture, par les services sociaux, de ses frais de buanderie. En effet, si
le fait que l’appelante percevait des Services sociaux des fonds – inclus dans
le forfait d’entretien – destinés à financer ses frais de lessive, soit non
seulement l’achat des produits, mais aussi l’utilisation de machines, alors que
l’utilisation desdites machines était déjà prise en charge par les mêmes
Services sociaux dans le cadre du paiement du loyer, n’est pas pertinent dans
les rapports entre bailleurs et locataire, le fait que les Servies sociaux
couvrent les frais liés à l’utilisation par l’appelante de la buanderie montre
bien que cette utilisation n’est pas gratuite ; peu importe à cet égard de
quelle manière cette couverture à lieu (via celle des charges ou par une partie
du forfait d’entretien).
4.
L’appelante
demande à être mise au bénéfice de l’assistance judicaire.
4.1
À
l’appui, elle dépose une attestation du 17 mai 2022 par lequel le Service
social régional D.________ certifie qu’elle bénéficie de son aide depuis le 1
er
février
2010, pour une durée indéterminée. On peut donc partir du principe qu’elle est
indigente, si bien que la première condition de l’article 117 CPC, soit celle
de la lettre a, est réalisée.
4.2
Il
n’en va pas de même de la seconde condition, soit celles des chances de succès
(let. b).
Une procédure doit en effet être tenue pour dépourvue
de chances de succès si les perspectives de la gagner sont sensiblement plus
faibles que les risques de la perdre ; la procédure n'est pas dépourvue de
chances de succès lorsque celles-ci sont à peu près équivalentes aux risques
d'échec, ou guère inférieures ; est décisif le point de savoir si une
partie raisonnable, disposant des ressources financières nécessaires, saisirait
ou non le juge ; le justiciable ne doit pas être poussé à mener un procès parce
qu'il ne lui coûte rien, alors qu'il n'agirait pas s'il devait engager ses
propres deniers (
ATF
138 III 217
cons. 2.2.4 ;
133
III 614
cons. 5 ;
129 I
129
cons. 2.3.1). En l’espèce, l’appel était
dénué de chances de succès, vu ce qui a été dit aux considérants 2 et 3 (avec
sous‑considérants) ci-dessus.
4.3
À
cela s’ajoute encore que si la valeur litigieuse ne constitue pas un critère
permettant de juger les perspectives de succès d'un recours, il n'en demeure
pas moins qu'elle influence indirectement la décision du plaideur amené à
décider s'il introduit action : une personne raisonnable, qui dispose de
ressources financières suffisantes, ne se lancera ainsi pas dans une procédure
lorsqu'elle sait que le montant en jeu ne lui permettra peut-être pas de
couvrir les coûts que celle-ci est susceptible d'entraîner (arrêt du TF du
27.10.2005 [4C.222/2005]
cons. 9.2 i.f.). Or
tel est bien le cas ici, en ce sens que, d’une part, l’appelante avait déjà
reçu une décision de première instance qui expliquait qu’elle pourrait agir –
et vraisemblablement obtenir gain de cause – si le bailleur devait ne pas
respecter son engagement et qui retenait (à juste titre) qu’elle n’avait
pas
démontré (ni même rendu vraisemblable) une péjoration de sa situation suite à
l’introduction du système à prépaiement Keycom et, d’autre part, que
l’appelante, tout au long de la procédure, n’a jamais chiffré le montant de son
prétendu dommage. En pareilles conditions, une personne raisonnable et
disposant des ressources financières nécessaires n’aurait pas interjeté
appel.
5.
En vertu du droit
cantonal, les litiges en matière de bail à loyer portant sur des habitations ne
donnent pas lieu à la perception de frais judiciaires (art. 56
de la l
oi fixant le tarif des frais, des émoluments
de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [
LTFrais
, RSN
164.1]).
6.
L’appel doit donc être rejeté et
la décision querellée confirmée. L’appelante doit être condamnée à verser une
indemnité de dépens aux intimés pour la présente procédure (art. 106 al. 1
cum
art. 95 al. 1 let. a et al. 3 CPC ; cf. ég. art. 122 al. 1 let. d
CPC). Ces derniers n’ayant pas déposé de mémoire d’honoraires pour la procédure
de seconde instance, le montant de l’indemnité sera arrêté à 500 francs, vu la
teneur et le volume de la réponse et vu la fourchette prévue à l’article 59
LTFrais
.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette l’appel
et confirme le dispositif querellé.
2.
Dit que Y.________
n’a pas droit à l’assistance judiciaire pour la procédure de deuxième instance
.
3.
Dit qu’il n’est
pas perçu de frais judiciaires.
4.
Condamne Y.________
à verser aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de dépens de 500
francs pour la procédure de recours.
Neuchâtel, le 12 septembre 2022
Art. 257
a
CO
En général
1
Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par
le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.
2
Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu
spécialement.
Art.
257b CO
Habitations et locaux commerciaux
1
Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par
frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en
rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude
et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publi­ques qui
résultent de l’utilisation de la chose.
2
Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de
consul­ter les pièces justificatives.
Art.
269
d
CO
Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales
du contrat par le bailleur
1
Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain
terme de résilia­tion. L’avis de majoration du loyer, avec indication des
motifs, doit parvenir au loca­taire dix jours au moins avant le début du délai
de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.
2
Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a. elles ne sont pas notifiées au moyen de
la formule officielle;
b. les motifs ne sont pas indiqués;
c. elles sont assorties d’une résiliation
ou d’une menace de résiliation.
3
Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envi­s­age
d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du
locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de
nouveaux frais accessoires.
Art.
4 OBLF
Frais accessoires en général
(art. 257
a
CO)
1
Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un
décompte, il doit étab­lir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au
locataire.
2
S’il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la
moyenne calculée sur une période de trois ans.
3
Les frais d’administration découlant de l’établissement du
décompte peuvent être calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en
compte jusqu’à concur­rence des taux usuels.
3
3
Introduit par le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en
vigueur depuis le 1
er
août 1996 (
RO
1996
2120
).