ne_gerichte · CACIV.2026.8 · 2026-03-30 · fr
CACIV.2026.8


A.a) A.________ est une association, notamment active dans la
fabrication de fauteuils spéciaux pour personnes handicapées.

b) Le
25 novembre 2014, A.________ (comme locataire) et B.________ (comme bailleur)
ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux pour un local sis
rue [aaa] à Z.________. Le contrat devait entrer en vigueur le 1erjanvier 2015 et se terminer le 31 décembre 2017 ; il se reconduisait
dannée en année, sauf résiliation écrite avec un préavis de six mois. Le loyer
mensuel, payable par mois et davance, initialement arrêté à 1550 francs
(charges incluses), a été augmenté à 1'660 francs (charges incluses), selon une
notification du 27 février 2024 prenant effet au 1erjanvier
2025.

c) À
partir de juin 2025, la locataire a rencontré des difficultés financières et ne
sest plus acquittée de ses loyers.

d) Par
courrier recommandé du 7 août 2025, le bailleur a sommé A.________ de
sacquitter de son dû (soit les loyers depuis juin 2025) dans un délai de 30
jours et la informée, quà défaut, il résilierait de suite le bail et
entamerait une procédure de recouvrement des loyers impayés.

e) Le
17 septembre 2025, le bailleur a avisé la locataire, au moyen de la formule
officielle, de la résiliation du bail pour le 31 octobre 2025. Ce document
mentionnait que le bail était résilié en raison de« loyers impayés».

f) La
locataire a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral
et du Val-de-Travers et une audience a eu lieu le 14 novembre 2025. Aucun
accord nayant été trouvé entre les parties, une autorisation de procéder a été
remise à A.________.

B.a)
Le 19 novembre 2025, le bailleur, agissant par sa gérance, C.________ Sàrl, a
saisi le Tribunal civil dune requête en expulsion (par la voie du cas clair)
dirigée contre A.________, en concluant à ce que lexpulsion de la locataire
soit ordonnée, au besoin son expulsion forcée si celle-ci ne devait pas
respecter la décision de justice. Sagissant des loyers impayés (soit ceux de
juin à novembre 2025), le requérant les chiffrait à 8'400 francs.

b) Lors
de laudience tenue le 15 janvier 2026 devant le Tribunal civil, la locataire a
fait part de ses difficultés financières et soumis une proposition au bailleur.
Aucun accord nayant été trouvé, le juge a annoncé quil rendrait sa décision,
ultérieurement et par écrit.

c) Par
décision du 19 janvier 2026, le Tribunal civil a prononcé lexpulsion dA.________
du local loué, ordonné quelle libère les lieux jusquau 16 février 2026,
réservé lusage de la force publique en cas dinexécution par la locataire et a
condamné cette dernière aux frais de la procédure, arrêtés à 250 francs.

C.a)
Le 5 février 2026, A.________ forme appelle de cette décision, en concluant à
sa suspension durant la procédure de deuxième instance et, sur le fond, à son
annulation. Ses griefs seront exposés plus loin, en tant que nécessaire.

b) Par
courrier du 26 février 2026, B.________ conclut au rejet du recours, ainsi quà
la mise des frais et dune indemnité de dépens à la charge de lappelante. Ses
arguments seront examinés plus loin, dans la mesure utile.

c) Par
lettre du 2 mars 2026, le juge instructeur a informé les parties que léchange
décritures était clos et quil serait statué, sur pièces et sans débats, sous
réserve du droit inconditionnel de réplique.

d) Par
courrier du 20 mars 2026 et dans le cadre de son droit inconditionnel de
réplique, A.________ se réfère aux arguments contenus dans son appel du 5
février 2026 et les motive brièvement sous langle juridique.

e) Par
lettre du 26 mars 2026, lintimé renonce à dupliquer, «par souci de
célérité» de la procédure.

C O N S I DÉR A N T

1.La décision
querellée ayant été notifiée à lappelante le 27 janvier 2026, le délai dappel
arrivait à échéance le 6 février 2025 (délai de 10 jours, procédure sommaire).
Le mémoire dappel est ainsi recevable, sagissant du délai dans lequel il a
été déposé (art. 314 al.1 CPC).

2.Lappel
est brièvement motivé. La Cour de céans comprend toutefois ce à quoi conclut
lappelante et pour quels motifs.

3.a) Aux termes de larticle 308 CPC, lappel
est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de
première instance (al. 1 let. a) et contre les décisions de première instance
sur les mesures provisionnelles (al. 1 let. b). Dans les affaires
patrimoniales, lappel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état
des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2).

b)Lorsque le litige porte uniquement sur la question de
lexpulsion, la valeur litigieuse correspond à lintérêt économique que
représente lusage des locaux pendant la prolongation résultant de la procédure
sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à 6 mois (ATF
144 III 346cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la
résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse
est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat
subsiste si la résiliation nest pas valable, période qui sétend jusquà la
date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il
faut prendre en considération la période de protection de 3 ans dès la fin de
la procédure judiciaire selon larticle 271aal. 1 let. e CO, la valeur
correspondra en principe au montant du loyer pendant 3 ans (ATF 144 III
346cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

c) En lespèce,lappelante
soutient que lavis de résiliation (de son bail) ne bénéficie pas dun suivi
denvoi et remet ainsi en cause, certes implicitement, la validité de la
résiliation. Si on peut sétonner que ce grief nait pas été invoqué plus tôt
en procédure, en particulier devant la Chambre de conciliation ou encore devant
le tribunal compétent (si lappelante avait fait usage de son autorisation de
procéder), cet argument est recevable dans la mesure où le tribunal saisi de la
requête en expulsion peut devoir trancher, à titre préjudiciel, la question de
la validité de la résiliation du bail (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020]
cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262
cons. 3). Ce grief sera examiné plus loin.

d) Vu
la nature du grief développé ci-avant (let. c), on doit considérer que
lappelante conteste la résiliation des rapports du contrat de bail, de sorte
que la valeur litigieuse correspond au montant du loyer pendant 3 ans, soit en
lespèce un montant de 59'760 francs ouvrant la voie de lappel (art. 308 al. 2
CPC). Lappel est ainsi recevable.

4.a)
Sous la note marginale «Cas clairs», larticle 257 al. 1 CPC
prévoit que le tribunal admet lapplication de la procédure sommaire lorsque
les conditions suivantes sont remplies : létat de fait nest pas
litigieux ou est susceptible dêtre immédiatement prouvé (let. a) et la situation
juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque laffaire est
soumise à la maxime doffice (al. 2) et le tribunal nentre pas en matière sur
la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Le cas
est clair en particulier lorsque le congé na pas été contesté ou que les faits
peuvent être immédiatement prouvés (Bohnet,in:
Actions civiles, vol. II, 2eéd., § 23, n. 13s.).

aa)
Létat de fait nest pas litigieux lorsquil nest pas contesté par le
défendeur. Il est susceptible dêtre immédiatement prouvé lorsque les faits
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la
preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à
larticle 254 al. 1 CPC. La preuve nest pas facilitée : le demandeur doit
ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant
sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit
pas.

bb)
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas
concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. De jurisprudence constante, la
situation juridique n'est pas claire, au sens de larticle 257 CPC, lorsque
l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462cons.
3.1 ;141 III 23cons.
3.2 ;138 III 123cons.
2.1.2 ; arrêts du TF du 21.11.2022 [4A_234/2022] cons. 3.2.2 ; du
30.10.2012 [4A_273/2012] cons. 5.1.2, non publiéinATF 138 III 620). Si
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert
und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de
nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est
irrecevable. À linverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut
être statué immédiatement (ATF 138 III 620 cons. 5.1.1 et les arrêts cités).

En
pratique, lexpulsion
dun locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à
lappréciation. Cest typiquement le cas de lexpulsion pour non‑paiement
du loyer, lorsquelappréciation na pas sa place, en ce sens quil
nest pas pertinent de déterminer par exemple si le locataire en retard de
paiement dispose ou non de moyens financiers suffisants pour sacquitter du
montant de son loyer, ni sil est vraisemblable que sa situation financière
saméliorera dans un futur plus ou moins proche, ni sil est en bonne santé ou
non, ni quelles sont ses possibilités de logement après son expulsion (arrêt de
la Cour de céans du 04.04.2025 [CACIV.2025.11] cons. 5). Lexpulsion dun locataire
selon la procédure en cas clair nest pas exclue dans des cas autres que le
retard dans le paiement du loyer ; elle peut par exemple être ordonnée
dans le cas dun locataire qui résilie le bail dans le respect des termes et délais,
puis se ravise dans un second temps, le bailleur ne souhaitant pas accepter son
offre en ce sens (v. arrêt du TF du 04.01.2023 [4A_470/2022]) (arrêt de la
Cour de céans du 22.05.2025 [CACIV.2025.22] cons. 5.2).

Laction
en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257
CPC) présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du
bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1
CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à
titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail,
laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de
l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle
(arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF
144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3).

5.Selon
larticle 257dCO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a
du retard pour sacquitter dun terme ou de frais accessoires échus, le
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier quà
défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de
dix jours au moins et, pour les baux dhabitations ou de locaux commerciaux, de
30 jours au moins (al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux
dhabitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin dun mois (al. 2) ; pour que
cette disposition sapplique, il faut que le locataire nait pas payé à
léchéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais
accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5eéd., n. 1986 ; arrêt de la Cour de céans du 12.09.2024 [CACIV.2024.41]
cons. 2a).

6.En
lespèce, lappelante ne conteste pas être débitrice de loyers en faveur de
lintimé, ni avoir reçu un courrier du 7 août 2025 lui impartissant un délai de
30 jours pour sacquitter de son dû (3'520 francs), puis un avis de résiliation
de bail du 17 septembre 2025, avec effet au 31 octobre 2025.

A.________
soulève des arguments dordre formel portant sur la recevabilité des
conclusions de la requête en expulsion du 19 novembre 2025, le défaut de
qualité pour agir de C.________ Sàrl devant le juge de lexpulsion et labsence
de suivi denvoi concernant lavis de résiliation.

aa) En
ce qui concerne labsence de conclusions dans la requête en expulsion,
lappelante soutient que le premier juge aurait dû constater lirrecevabilité
de la demande. Sil devait être retenu que la requête contenait une conclusion,
alors celle-ci serait conditionnelle dans la mesure où, sagissant de la
demande dexécution forcée, la conclusion contenait la conjonction «si» ;
une telle conclusion conditionnelle devait ainsi être déclarée irrecevable.

ab)
Lintimé relève que sa requête du 19 novembre 2025 était motivée, clairement
structurée et documentée et quelle concluait, sans équivoque, à lexpulsion de
la locataire.

ac)
Selon larticle 252 CPC en lien avec les articles 219 et 221 CPC, la requête en
procédure sommaire doit contenir des conclusions qui, au besoin,
sinterprèteront à la lumière de la motivation (arrêt du TF du 11.04.2019
[4A_498/2018] cons. 1.1). En cas dadmission de la requête, ces conclusions
doivent pouvoir être reprises dans le dispositif (ATF 131 III 70, JdT 2005 I
399 cons. 3.3).

ad) En
lespèce, la conclusion principale du propriétaire avait pour contenu :
«Au vue (sic) de ce qui précède et selon le nouveau code de procédure
civile suisse (art. 257), nous vous prions de bien vouloir ordonner lexpulsion
de lassociation A.________ du local commercial sis [aaa] à Z.________».
Cette conclusion indiquait clairement ce que demandait le requérant, de sorte
que le premier juge savait précisément sur quoi statuer et pouvait reprendre
cette conclusion dans la décision à rendre. Quant à la locataire, elle ne
pouvait éprouver la moindre hésitation quant à ce que réclamait son bailleur.
Ainsi, ce grief  invoqué avec témérité  est rejeté.

ae)
Sagissant de la conclusion secondaire, celle-ci était libellée comme
suit : «Dautre part, nous vous demandons également lexécution
de lexpulsion forcée si le locataire ne respecte pas la décision et les
délais». Il sagit dune conclusion en exécution, subsidiaire et
pouvant être déposée parallèlement aux conclusions au fond, comme le prévoit
larticle 236 al. 3 CPC, visant à accélérer et faciliter lexécution des
décisions. Saisi dune telle requête, le juge peut prononcer lexécution de la
décision au fond (ici, lexpulsion) à titre de décision conditionnelle,
laquelle ne sera toutefois ordonnée que si la condition est remplie (ici, la
non-évacuation des locaux par la locataire) (Heinzmann/Braidli, in Petit
commentaire CPC, 2021, n. 25ss ad art. 236 CPC etBohnet, Actions
civiles, volume II, n. 9 ad § 23). Vu ce qui précède, cette conclusion
dexécution, certes conditionnelle, était pleinement recevable.

b) Dans
un second grief, lappelante soutient que C.________ Sàrl navait pas la
qualité pour représenter le propriétaire devant le juge de lexpulsion, juge
devant lequel elle navait dailleurs produit aucune procuration.

ba)
Lintimé relève que la requête en expulsion, rédigée par C.________ Sàrl, a été
cosignée par le propriétaire. Par ailleurs, dans lhypothèse où lintervention
de la gérance devait constituer une informalité, C.________ Sàrl devrait être
protégée dans sa bonne foi dans la mesure où le juge (de lexpulsion) ne
lavait nullement interpellée à ce sujet et lavait citée, conjointement avec
le propriétaire, à laudience du 15 janvier 2025. De plus, la locataire navait
pas soulevé le moindre grief en constatant, lors de laudience, la présence
exclusive de la gérance, de sorte quen invoquant cet argument seulement devant
lautorité dappel, elle violait le principe de la bonne foi.

bb)L'article 68 al. 2 let. a CPC pose le principe du
monopole des avocats pour la représentation professionnelle, avant de prévoir
aux lettres suivantes une série d'exceptions, en particulier à la let. d ayant
pour teneur : «devant les juridictions spéciales en matière de
contrat de bail et de contrat de travail, les mandataires professionnellement
qualifiés, si le droit cantonal le prévoit». Larticle 7 LI-CO (RSN
224.1) précise que toute personne capable dester en justice peut se faire
représenter au procès par un mandataire professionnel titulaire dun brevet
davocat neuchâtelois, employé par une organisation représentative qui défend
les intérêts des bailleurs ou des locataires, pour tous les litiges en matière
de contrat de bail soumis à la procédure devant lautorité de conciliation, à
la procédure simplifiée et à la procédure sommaire. La Cour de céans a tiré de
ces dispositions quune gérance, une association de locataires et un syndicat
ne pouvaient valablement représenter une partie devant elle, sachant que la
Cour de céans nest pas une juridiction spéciale (arrêt de la Cour dappel
civile du 29.11.2018 [CACIV.2018.80] cons. 2.a).

bc) Dans le cas despèce, la requête en expulsion a
effectivement été adressée au Tribunal civil par C.________ Sàrl, qui la
vraisemblablement rédigée. Toutefois, cette requête a été cosignée par le
propriétaire, de sorte que la gérance ne doit pas être considérée comme un
mandataire, mais davantage comme un auxiliaire ayant facilité les démarches
judiciaires du propriétaire, situation dûment identifiée par le Tribunal civil
qui a mentionné, sagissant de la qualité de partie demanderesse, en
particulier dans la décision entreprise : «B.________, à Y.________,
agissant avec le concours de C.________ Sàrl, à Z.________». Quant à
la question de la présence exclusive de la gérance lors de laudience du 15
janvier 2026  situation nayant pas fait lobjet dune quelconque remarque du
juge dans le procès-verbal daudience  elle peut demeurer ouverte. En effet,
dans lhypothèse où cette informalité aurait dû avoir pour conséquence de
constater le défaut de la partie demanderesse, elle naurait pas empêché le juge
de rendre une décision dexpulsion, dans la mesure où la convocation
mentionnait clairement quune décision pouvait être rendue même en labsence
des parties. Par ailleurs, comme le souligne avec raison lintimé, le fait
dattendre la procédure dappel pour soulever un tel grief est contraire à la
bonne foi et nest pas protégé par la loi (art. 2 CC ; CACIV.2024.11).
Dans ces conditions, ce second grief est également rejeté.

c) Dans un troisième grief, lappelante soutient
quaucun document de suivi denvoi na été déposé en lien avec lavis de
résiliation du 17 septembre 2025, celui figurant au dossier ne concernant pas
lavis en question.

ca) Comme le relève à juste titre lintimé, lavis de
résiliation porte le numéro denvoi «xx.xx.xxxx.xxxx1111».
Cet avis porte linscription manuscrite «R1111», ce qui
correspond aux quatre derniers chiffres du numéro denvoi. Posté le jour même
de sa rédaction (17 septembre 2025), il a été retiré le 25 septembre 2025.

cb) En procédure sommaire, le juge établit les faits
doffice (maxime inquisitoire), ce qui ne modifie en rien la répartition du
fardeau de la preuve. Selon larticle 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne
prescrit pas le contraire, prouver les faits quelle allègue pour en déduire
son droit. À lexception de situations spécifiques (p.ex. les mesures
provisionnelles qui sont limitées à la vraisemblance de la preuve), le degré de
preuve exigé est en principe absolu, de sorte à pouvoir en exclure linexistence
(Jeandin/Peyrot, Précis de procédure civile, 2015, p. 157).

cc) Lappelant, en se limitant à affirmer que le
document de suivi denvoi figurant au dossier ne concerne pas lavis de
résiliation du 17 septembre 2025, ne parvient pas à prouver ce quil allègue.
Au contraire, les explications de lintimé (en particulier sagissant des dates
dexpédition et de notification figurant sur lavis denvoi) semblent bien plus
crédibles et on doit en déduire que lavis de résiliation a bel et bien été
reçu par la locataire. Ce grief est donc rejeté.

7.Reste à examiner la
question du délai dans lequel lappelante doit vider les lieux. Par leffet
suspensif résultant de lappel, au sens de larticle 315 al. 1 CPC, lappelante
a disposé dun délai de près de deux mois, depuis la décision du 19 janvier 2026,
pour vider les lieux. Le délai de départ fixé en première instance (16 février
2026) est toutefois échu, de sorte quil est nécessaire den fixer un nouveau.
Tenant compte du fait quil sagit dun local commercial unique et que
lappelante devait présumer le caractère inéluctable de son départ des locaux,
en particulier vu la nature de ses griefs, il paraît raisonnable de fixer ce
nouveau délai, dune durée environ identique à celle prononcée par le premier
juge (1 mois), au 30 avril 2026.

8.a)
Dans la mesure où lappel est rejeté, A.________ doit être condamnée aux frais
judiciaires de la procédure dappel (quelle a avancés), arrêtés à 400 francs.

b) Lappelante doit également être condamnée à
verser une indemnité de dépens à lintimé. Le mandataire de celui-ci dépose un
mémoire dhonoraires de 1'912.60 francs, qui correspond à un peu plus de
cinq heures dactivités, frais forfaitaires et TVA en sus. Ce montant semble
correspondre à une activité de défense raisonnable pour un mandataire nétant
pas intervenu préalablement dans la procédure, qui  en appel  soulevait
divers griefs formels ou techniques.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette lappel
et confirme la décision entreprise.

2.Fixe à
lappelante un délai échéant au30 avril 2026pour libérer les locaux.

3.Condamne
lappelante aux frais de procédure dappel, arrêtés à 400 francs.

4.Condamne
lappelante à verser à lintimé, pour la procédure dappel, une indemnité de
dépens de 1'912.60 francs.

Neuchâtel, le 30 mars 2026