ne_gerichte · CDP.2021.95 · 2012-05-31 · fr

Aménagement du territoire. Conditions de validité de la demande de permis de construire. Voies d’accès.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 11.05.2022 CDP.2021.95 (INT.2022.245)

A.
A.X.________, propriétaire avec ses deux frères
B.X.________ et C.X.________ de l'article 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys,
et propriétaire à l'époque de l'article 1480 dudit cadastre, ainsi que A.________
ont déposé le 31 mai 2012 une demande de permis de construire, sur ces deux
parcelles, deux villas-terrasses de trois logements chacune ainsi que des
parkings souterrains (12 places) et places extérieures (12 places) dans la zone
d'habitation à faible densité de la Commune de Hauts-Geneveys (actuellement
commune de Val-de-Ruz depuis le 01.01.2013; ci-après : la commune). Le
bien-fonds 1481 est relié au domaine public cantonal par le chemin
de l’Oselière
, situé en zone agricole, qui
traverse les articles 1867 (anciennement 1478), 1660, 1661 et 1480. Ces
articles sont régis par un plan d'alignement intitulé "Chemin
de l’Oselière
" du 20 février 1991.
Le 17 décembre 2012, A.X.________, par mandat de A.________, a déposé
une demande de permis de construire portant sur des équipements, soit la construction
d'une route d'accès et de canalisations, sur les articles 1478 (actuellement
1866 et 1867), 1660, 1661, 1480 et 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys. Était
joint à cette demande un contrat d'équipement daté du 7 décembre 2012
entre la commune et les propriétaires fonciers des articles précités aux termes
duquel ces derniers étaient chargés par la commune de construire et financer
intégralement une route d'accès au quartier et les équipements de base et de
détail, le chemin devant ensuite être cédé gratuitement à la commune avec les
conduites et canalisations. Ce contrat n'était signé ni par les représentants
de la commune, ni par B.________, copropriétaire de l'article 1660, à l'époque en
procédure de divorce avec son mari également copropriétaire. Il était par
ailleurs prévu que A.X.________ se substitue aux propriétaires mentionnés dans
cette convention et prenne en charge la totalité des coûts et frais liés à
l'exécution de cet accès.
Ces deux projets ont été mis à l'enquête publique du 22 mars au 6 mai
2013 et ont fait l'objet de deux oppositions relatives à l'impact des
constructions sur les canalisations (entretien futur et modifications
nécessaires sur le réseau actuel). Afin de traiter les oppositions en
connaissance de cause, le Conseil communal de Val-de-Ruz (ci-après : le conseil
communal) a mandaté le bureau d'ingénieurs C.________ pour établir un relevé
des conduites existantes dans le secteur ainsi que l'état des canalisations. Il
en est ressorti que ces dernières étaient dégradées, ce qui a été communiqué à A.X.________
le 10 janvier 2014 par ledit conseil qui mentionnait également que si la
solution du contrat d'équipement était opportune, celui du 7 décembre 2012
était incomplet, car il ne prévoyait pas de cautionnement bancaire et n'avait
pas été signé par une des propriétaires concernée. A.X.________ a remis de
nouveaux plans en avril 2014 et a demandé à plusieurs reprises un traitement
rapide du dossier. Le conseil communal lui rappelait par ailleurs son exigence
d'une garantie bancaire vu sa situation financière précaire et lui soumettait
un nouveau projet de contrat d'équipement incluant dite garantie. Le 19
septembre 2014, l'intéressé a adressé au conseil communal une version modifiée
du contrat d'équipement incluant la participation de D.________ Sàrl, société
constituée avec A.________ pour la promotion du projet. L'examen de la
situation financière de A.X.________ a révélé que l'article 1480 faisait
l'objet d'annotations et de restrictions du droit d'aliéner. La garantie
bancaire n'ayant pas été fournie, le conseil communal n'a pas statué sur les
demandes de permis de construire et les oppositions, si bien que A.X.________ a
saisi le Conseil d'Etat d'un recours pour déni de justice le 16 décembre
2014. Ce recours a été rejeté par décision du 20 mai 2015 qui a été annulée par
arrêt de la Cour de céans du 8 janvier 2016. Cette dernière a estimé que si un
contrat d'équipement pouvait contenir des garanties d'exécution pour prémunir
la commune contre les problèmes subséquents, l'exigence d'une telle garantie
revêtant la forme d'une garantie bancaire devait satisfaire au principe de la
proportionnalité, ce qui n'était pas le cas en l'espèce vu que le recourant
avait réglé d'importants montants pour assainir sa situation fiscale. Elle
ajoutait :
" A
supposer qu'elle soit maintenue, cette exigence aurait pu être renvoyée à une
date fixée après la délivrance des permis de construire et le début des
travaux, cas échéant ceux-ci conditionnés à la remise de dite garantie.
L'autorisation de construire peut être délivrée si l'autorité compétente estime
qu'il est suffisamment vraisemblable que le terrain sera équipé, au plus tard
lorsque commencera la construction…"
La Cour a par ailleurs relevé :
" En
ce qui concerne l'absence d'une signature au contrat, elle n'empêchait pas la
délivrance d'un permis de construire les voies d'accès et pouvait être réglée
de manière séparée entre l'autre copropriétaire et la commune, et rien
n'empêchait le copropriétaire signataire d'en régler le sort dans la procédure
de divorce en cours. On relèvera que la portion des équipements concernée par
cette signature est minime par rapport à la longueur totale des accès."
(cons. 5).
La Cour a dès lors imparti au conseil communal un délai au 29 février
2016 pour statuer sur les permis de construire sollicités.
Par deux décisions du 26 février 2016, le conseil communal a rejeté les
deux demandes de permis de construire. Se référant à l'arrêt de la Cour de
droit public précité ainsi qu'au préavis réservé du Service de l'aménagement du
territoire (ci-après : SAT), il a considéré que selon l'article 45 al. 2 du règlement
sur les constructions du 16 octobre 1996 (ci-après :
RELConstr
.),
le consentement des tiers propriétaires devait être donné, que ce soit par le
contrat d'équipement ou d'une autre manière (par exemple signature des plans ou
d'un document ad hoc). La copropriétaire de l'article 1660 n'ayant pas donné
son accord, la demande de construction d'équipements devait être rejetée. Il a
ajouté que, même si cet accord avait été fourni, le contrat d'équipement au
dossier était lacunaire et devait être signé par le conseil communal et les
requérants; qu'il ne renoncerait pas à l'exigence d'une garantie bancaire; que,
pour satisfaire au principe de proportionnalité, il délivrerait le permis et
fixerait comme condition que la garantie bancaire lui soit remise au plus tard
le jour précédant le début des travaux; qu'un tourne-char devait être prévu à
l'extrémité ouest de la route et que, cette dernière passant en zone agricole,
le département devait se prononcer sur sa conformité à cette zone. Concernant
les deux habitations individuelles, il a estimé que le rejet de la demande de
construction des équipements avait pour conséquences que le terrain ne pouvait
être équipé à satisfaction et que la demande de permis devait être rejetée; que
le chemin actuel était un chemin privé, en chaille, et qu'il ne pouvait être
considéré comme un accès suffisant sur le plan technique, vu notamment sa
largeur moyenne de 3,2 m; le fait qu'il débouchait sur la voie publique et le
manque de visibilité; que l'état des conduites avait pour conséquence que si
des travaux avaient lieu, elles seraient irrémédiablement endommagées, de sorte
qu'un raccordement ne serait plus possible; que le défaut d'équipement conduisait
au refus du permis de construire; que si le plan d'alignement n'était pas
modifié et que la route projetée devenait publique, le taux d'occupation du sol
maximal admissible de 25 % ne serait pas respecté et que les exigences
découlant notamment des règles de protection de l'environnement et de police
des constructions ressortaient du préavis du SAT, de sorte qu'il suffisait d'y
renvoyer.
Saisi de quatre recours contre ces décisions (2 recours de A.________
et A.X.________ agissant conjointement sans être représentés et 2 recours de A.X.________
agissant par son mandataire), le Conseil d'Etat les a rejetés par décision du
10 février 2021. Il a considéré qu'au moment où il a statué, le conseil
communal ne pouvait pas accorder l'autorisation de construire la route et les
équipements, faute d'accord de tous les propriétaires concernés; qu'au vu de
l'état de propriété actuel (les propriétaires des articles 1660, 1661 et 1480
ayant changé), leurs accords devaient être produits avant la délivrance du
permis de construire; que l'équipement actuel n'était pas suffisant au vu des
arguments développés par le conseil communal et du fait que la route communale
sur laquelle le chemin débouche était une route de desserte de quartier en
pente, la largeur du chemin ne permettant pas à un véhicule sortant de croiser
facilement un véhicule entrant qui pouvait donc devoir attendre sur la route
communale et créer un danger; que le conseil communal n'avait ainsi pas
outrepassé son pouvoir d'appréciation en retenant que le chemin actuel ne
constituait pas un accès suffisant et que c'était dès lors à bon droit qu'il avait
retenu que le projet de maisons individuelles ne pouvait être autorisé.
Concernant les équipements, il a estimé notamment que les terrains n'étaient
pas (ou plus) suffisamment équipés du point de vue de l'évacuation des eaux vu
les constatations faites par le bureau spécialisé; que le plan d'alignement était
toujours en vigueur et que le projet de route et d'équipement se situant à
l'intérieur des alignements, qui traversent pour partie la zone agricole, une
dérogation n'était pas nécessaire; que les intéressés ne pouvaient pas se
charger de construire l'équipement sans un contrat y relatif signé par la
commune et par tous les actuels propriétaires du secteur à équiper; qu'à défaut
et en l'absence d'accord donné d'une autre manière, les permis de construire ne
pouvaient être accordés et le futur statut de la route d'accès (domaine public
ou privé) clairement établi; que le taux d'occupation du sol ne serait respecté
qu'à la condition que l'accès reste privé sur les parcelles concernées; qu'à
supposer qu'une surface appartenant à A.X.________ puisse permettre aux
véhicules des services publics de rebrousser chemin et de renoncer à un
tourne-char, cette question devait être réglée dans le contrat d'équipement;
que les parties avaient intérêt à trouver un accord et que si tel n'était pas
le cas, les propriétaires pouvaient mettre en demeure la commune de réaliser
l'équipement et, si elle n'obtempérait pas, demander à l'autorité cantonale
compétente qu'elle les autorise à avancer les frais d'équipement ou qu'elle
élabore les plans nécessaires auxdits équipements. Enfin, le permis de
construire ne pouvait être octroyé, le département ne s'étant prononcé ni sur
l'abattage d'une haie ou d'un bosquet, ni sur une dérogation au plan
d'alignement.
B.
A.X.________ et A.________ interjettent recours
devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée
du Conseil d'Etat en concluant à son annulation et, principalement, en statuant
au fond, à ce qu'elle octroie les permis de construire sollicités,
subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle
décision, sous suite de frais et dépens. Ils dénoncent la lenteur de la
procédure et estiment que le principe de proportionnalité a été violé, étant
donné que le conseil communal aurait pu, au lieu de refuser les permis de
construire, les assortir de conditions. Ils relèvent l'existence d'un évident
conflit d'intérêts de Me E.________, conseil de la commune, qui représente à la
fois les intérêts de cette dernière dans la procédure administrative et les
intérêts privés d'un membre de l'exécutif communal, F.________, dans la
procédure pénale introduite à son encontre par A.X.________ pour contrainte et
abus d'autorité (dans le cadre des procédures visant les demandes de permis de
construire précitées) et actuellement pendante devant le Tribunal fédéral. Ils
allèguent de plus qu'il ressort de l'arrêt de la Cour de droit public du 8
janvier 2016 que l'absence de signature d'une copropriétaire n'empêche pas la
délivrance d'un permis de construire; que cette dernière n'a aucun intérêt
digne de protection à bloquer le projet immobilier; que le Conseil d'Etat ne peut
pas confirmer la ligne suivie par le conseil communal et conditionner l'octroi
de l'autorisation de construire à l'accord de tous les copropriétaires
concernés; que l'article 1480 a fait l'objet en août 2017 d'un acte de vente à G.________
avec droit d'emption en faveur du recourant et que ce dernier l'a exercé au
mois d'août 2020; que l'état actuel du chemin d'accès n'a jamais été un frein
aux différents projets de construction du quartier; que la longueur du chemin
de desserte de quelque 80 mètres permet des manœuvres de dépassement, voire de
recul, à son entrée depuis la route communale, puis dès l'arrivée à la première
parcelle et que les croisements sont possibles, si bien que l'accès est
suffisant; que, concernant les canalisations, le renvoi aux résultats de
l'étude menée par le bureau spécialisé n'est pas opérant dans la mesure où
l'intéressé supporte les frais d'établissement de la nouvelle conduite et que
son installation peut parfaitement être effectuée avec précaution, si bien que
le défaut d'équipement doit être écarté; qu'ils ne saisissent pas les raisons
qui ont motivé le conseil communal à refuser le permis de construire, vu qu'ils
prennent à leur charge exclusive l'entier de l'équipement à réaliser; que le
permis de construire peut être délivré même en l'absence de signature du
contrat d'équipement; que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir
d'appréciation et incorrectement appliqué le droit en retenant que le statut de
la route d'accès doit impérativement être réglé dans le contrat d'équipement et
que l'absence de règlement justifie le refus d'octroi du permis de construire;
qu'en effet, la commune a admis la suppression des alignements sur les
parcelles 1480 et 1481 et qu'ils ont demandé le maintien de cette route d'accès
dans le domaine privé, si bien que le taux d'occupation du sol de 25 % est
respecté; que la présence d'un tourne-char n'est pas une condition à l'octroi
du permis de construire; que la question de l'abattage d'une haie et d'un
bosquet avait été réglée à satisfaction avant la mise à l'enquête publique de
2013 et que l'accès actuel et futur s'insérant dans l'alignement sanctionné en
1991, aucune dérogation n'est à solliciter. Ils requièrent la production des
dossiers relatifs à la procédure de permis de construire, de déni de justice
ainsi qu'à la procédure pénale précitée.
C.
Dans ses observations, le Conseil d'Etat
conclut au rejet du recours, sous suite de frais. Il estime que l'issue de la
procédure pénale contre un conseiller communal n'influence pas la possibilité de
réaliser ou non les projets; que la position des recourants selon laquelle des
points importants peuvent être réglés sous forme de clauses accessoires et
remis à plus tard n'est pas conforme au principe de proportionnalité; que
l'actuelle propriétaire de l'article 1480 est, selon le registre foncier,
toujours G.________ et qu'il n'est pas établi qu'elle a consenti aux projets de
construction litigieux; qu'il ressort du préavis de synthèse du SAT que le
Département du développement territorial et de l'environnement s'est prononcé
sur la suppression partielle d'une haie ainsi que sur une dérogation au plan
d'alignement et que les décisions y relatives n'ont pas été notifiées puisque
le permis de construire a été refusé pour d'autres raisons.
D.
Dans ses observations, le conseil communal
conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, sous suite de
frais. Il relève que le fait que dans deux dossiers différents un avocat
défende deux parties différentes contre la même adverse partie ne constitue pas
un conflit d'intérêts, ce d'autant plus que la procédure pénale contre F.________
est maintenant close et que les recourants n'allèguent pas que d'autres
conseillers communaux de l'époque feraient l'objet de poursuites pénales. Il
reprend par ailleurs ses argumentations précédentes en ce qui concerne le
consentement des propriétaires, l'équipement (route d'accès, canalisations et
tourne-char), le contrat d'équipement, le plan d'alignement et le taux
d'occupation du sol. Il observe enfin que les recourants ne motivent aucunement
en quoi le dossier pénal serait nécessaire ou utile pour régler les questions
de droit des constructions.
E.
Les recourants déposent des observations
complémentaires auxquelles répondent le conseil communal et le Conseil d'Etat.
F.
Le recourant A.X.________ dépose des documents
ainsi que des observations aux termes desquelles il conclut à ce que le recours
soit admis «
en tenant notamment compte des démarches établies par le Conseil
communal de la Commune de Val-de-Ruz dans son courrier du 10 janvier 2014
»,
à ce que la Cour valide le consentement de G.________, propriétaire du
bien-fonds 1480, notamment par la prise en compte de la convention du 11 août
2017 annexée à l'acte authentique du 14 août 2017 et à ce que soit considéré
comme flagrant le conflit d'intérêts du mandataire du conseil communal, sous
suite de frais.
G.
Dans ses observations, le conseil communal
conclut au rejet, dans la mesure de leur recevabilité, des nouvelles
conclusions, relevant notamment que les conclusions constatatoires sont
irrecevables.
H.
Le recourant A.X.________ dépose des
observations confirmant ses nouvelles conclusions.
Il dépose également un courrier adressé par lui à l'Office des
poursuites visant la suspension d'une procédure de réalisation immobilière jusqu'à
droit connu dans la procédure relative aux permis de construire et dans celle
relative à une action en responsabilité contre la Commune de Val-de-Ruz.
Enfin, il attire l'attention de la Cour de droit public sur la vente de
l'article 1660 en indiquant que les nouveaux propriétaires n'ont aucune raison
de s'opposer à la signature du contrat d'équipement et que, quoi qu'il en soit,
un éventuel désaccord de ces derniers ne peut constituer un frein à
l'autorisation de construire.
I.
La juge instructeure s'adresse à l'Office des
poursuites, afin d'être renseignée sur l'état de ces dernières.
Cet office répond par courrier du 16 mars 2022 que les poursuites en
procédure de réalisation immobilière ont été finalisées par l'envoi de trois actes
de défaut de biens.
J.
Les recourants déposent divers documents.
C O N S I D E R A N T
en droit
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.
2.
Les recourants invoquent un conflit d'intérêts
dans la mesure où Me E.________ représente à la fois le conseil communal
dans la présente procédure et F.________ dans la procédure pénale le
concernant.
Dans leur mémoire de recours, ils ne prennent toutefois aucune
conclusion y relative. Ce n'est que dans ses observations à la Cour de céans que
le recourant prend une nouvelle conclusion, soit qu'il plaise à la Cour de
considérer comme flagrant le conflit d'intérêts de la part du mandataire de la commune.
La Cour observe par ailleurs qu'il n'a jamais soulevé ledit conflit devant le
Conseil d'Etat.
Quoi qu'il en soit, la constatation d'un conflit d'intérêts peut être
soulevée d'office par une autorité judiciaire qui doit alors communiquer à
l'Autorité de surveillance les faits qui sont susceptibles d'être contraires
aux règles professionnelles (
Valticos
, in Commentaire romand, loi sur
les avocats, 2010, ch. 186 ad art. 12, p. 123;
Bauer/Bauer
, in op.
cit., ch. 3 ad art. 15, p. 216).
Les recourants relèvent que la condamnation de F.________ est
maintenant définitive et exécutoire (cf. observations à la Cour de céans du
17.09.2021). Force est dès lors de constater qu'il n'y a plus aucun conflit
d'intérêts possible et qu'il n'incombe pas à la Cour de céans d'examiner ce
grief. Les recourants estiment que cette question demeure à l'ordre du jour
dans la présente procédure au motif qu'il n'est pas impossible que d'autres
membres de l'exécutif soient poursuivis et A.X.________ dépose la plainte
pénale pour abus d'autorité qu'il a adressée le 28 septembre 2021 au Ministère
public et qui vise les autres membres du conseil communal. Toutefois, il
n'allègue ni ne démontre que ces derniers seraient représentés par Me E.________.
Or, un risque théorique de conflit d'intérêts ne suffit pas, ce dernier devant
être actuel et concret (
Valticos
, in op. cit., ch. 149 ss ad
art. 12, p. 117;
ATF 145 IV 218
cons. 2.1).
Ce grief est dès lors mal fondé.
3.
a) Selon l'article 45
RELConstr.
,
dans sa teneur au moment où la requête de permis de construire a été déposée,
la demande de sanction définitive est adressée au conseil communal (al. 1) et
le requérant utilise le formulaire officiel qui doit être signé par le maître
de l'ouvrage, par l'auteur du projet et par le propriétaire du fonds, s'il
s'agit d'un tiers (al. 2). La nouvelle teneur de cet article avec effet au 1
er
décembre 2014 prévoit que le requérant doit fournir l'accord écrit du maître de
l'ouvrage, de l'auteur du projet et du propriétaire du bien-fonds, s'il s'agit
d'un tiers (al. 2) et abandonne dès lors l'exigence que cet accord figure sur
le formulaire officiel.
Selon la jurisprudence, la signature des plans par le propriétaire du
fonds, lorsqu'il s'agit d'effectuer des travaux sur le fonds d'autrui, n'est
pas une simple prescription de forme, mais une condition de validité de la
demande de permis de construire. Elle est une conséquence du principe de
l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance
que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et a tous
les effets de droit public qui en découlent et déploie donc des effets concrets
sur le plan du droit public (arrêt du TF du
04.06.2014
[1C_846/2013]
cons. 7.2 et les références;
RJN
2001, p. 286
).
Le vice découlant de l'absence de signature peut toutefois être couvert
par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (RDAF 1993, p. 127 cons. 2d
et la référence citée).
b) Force est de constater que depuis le moment où le conseil communal a
statué, les propriétaires concernés ont changé, soit que l'article 1480 est dorénavant
propriété de G.________, l'article 1660 de H.________ et de I.________, chacun pour
une demi-part de copropriété et l'article 1661 de J.________ et K.________,
chacun pour une demi-part de copropriété (extraits du Registre foncier consultés
sur
https://sitn.ne.ch
qui constituent des faits notoires,
RJN
2018, p. 221
). Dès lors, l'accord écrit de ces propriétaires est nécessaire
pour que l'autorisation de construire les équipements puisse être délivrée et
l'accord de G.________ l'est également pour le bâtiment projeté sur sa
parcelle.
Le recourant dépose une convention du 11 août 2017 selon laquelle cette
dernière s'engageait à donner son accord aux travaux, mais ne produit nullement
ledit accord. Il ressort du dossier que par courrier du 13 juillet 2020 au
mandataire de cette dernière, A.X.________ a manifesté son désir de racheter
l'article 1480 tout en mentionnant que l'exécution de la promesse de rachat
(droit d'emption) impliquera que G.________ renonce à son expulsion
(l'intéressé étant, suite à la vente, devenu locataire de l'appartement situé
sur dite parcelle). Or, l'exercice de ce droit d'emption pose vraisemblablement
problème puisque aucune suite ne semble avoir été donnée et que l'expulsion a
fait l'objet de litiges.
Il ressort notamment d'une décision de mesures provisionnelles du 27
juillet 2020 du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, relative à
une requête en interdiction d'exécution d'un ordre d'expulsion déposée par le
recourant que :
" En
l'espèce, par contrat du 11 août 2017, G.________ a remis à bail à A.X.________
l'appartement de 6,5 pièces chemin de l'Oselière 8, aux Hauts-Geneveys.. Le 12
juillet 2019, G.________ a valablement résilié le contrat de bail de A.X.________,
avec effet au 30 septembre 2019. Il n'est pas contesté que la décision
d'expulsion, rendue le 18 décembre 2019 par le Tribunal civil des Montagnes et
du Val-de-Ruz et confirmée par arrêt de la Cour d'appel civile du 27 avril 2020
(CACIV.2020.19), est entrée en force. Dans le cadre de cette procédure déjà, il
a été relevé que le contrat de vente du 14 août 2017 n'avait pas d'effet sur la
procédure d'expulsion. Le même constat s'impose au stade des mesures
superprovisionnelles et provisionnelles requises. A cet égard, il faut d'abord
relever que le droit d'emption prévu à l'article X de l'acte notarié du 14 août
2017 ("promesse de rachat") est assorti de plusieurs conditions,
parmi lesquelles l'obtention des permis de construire (chiffre 5) et le
paiement de l'intégralité du prix de vente de CHF 1'095'132.00 (chiffre 6).
Faute de réaliser la condition stipulée au chiffre 5, d'une part, et vu les
difficultés financières évoquées par le requérant (allégués 21 ss), qui l'ont
amené à sceller l'accord du 11 août 2017 et à requérir l'assistance judiciaire
dans plusieurs procédures connexes, d'autre part, il paraît douteux que
l'intéressé puisse redevenir, "
à court terme
", comme il
l'affirme, le propriétaire de la maison qu'il est sommé de quitter."
Or, vu les informations précitées données par l'Office des poursuites,
il paraît peu probable que le recourant soit maintenant à même de payer
l'intégralité du prix de vente. Quoi qu'il en soit, force est de constater que ce
dernier est en litige avec G.________ et qu'il n'appartient pas aux autorités
administratives, respectivement à la Cour de céans, contrairement à la
conclusion prise dans son mémoire du 8 octobre 2021, de s'immiscer dans cette procédure
civile, soit notamment de valider le consentement de G.________ par la prise en
compte de la convention du 11 août 2017.
L'exigence légale de l'accord des propriétaires des fonds étant une
condition de validité de la demande de permis de construire, l'autorisation de
construire ne pouvait être assortie d'une clause accessoire y relative étant
donné qu'une condition essentielle à son octroi faisait défaut (
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001 ch. 940, p. 410). On
ne saurait dès lors considérer que les autorités inférieures ont violé le
principe de la proportionnalité en refusant le permis de construire pour ce
motif.
4.
Le permis de construire la route ne pouvant
être octroyé à défaut d'accord des propriétaires des fonds concernés, le
Conseil d'Etat a examiné si l'équipement actuel était suffisant.
a) Aux termes de l'article
22 al. 2 let. b LAT
,
une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est
équipé. Tel est le cas selon l'article
19 al. 1 LAT
,
lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des
voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder
sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que
pour l'évacuation des eaux usées.
La loi n'impose pas des voies d'accès idéales;
celles-ci doivent être suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il
s'agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone à équiper,
compte tenu des circonstances locales (
Jomini
, Commentaire LAT, 2010, ad
art. 19, n° 18). Pour être considérée comme adaptée à l'utilisation prévue, une
voie d'accès doit être suffisante d'un point de vue technique et juridique pour
accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (cf. arrêt du TF du
01.02.2010 [1C_246/2009]
cons. 4.1, et la référence à l'
ATF 121 I 65
cons. 3a; arrêt du TF du
10.07.2008 [1C_157/2008]
cons. 2.1). Techniquement, il faut et il
suffit que, par sa construction et son aménagement, une route puisse accueillir
tout le trafic de la zone qu'elle dessert, une fois celle-ci entièrement
construite selon les règles du plan d'affectation, qu'elle n'expose pas ses
usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des
dangers excessifs et que l'accès des services de secours soit garanti (RVJ
2004, p. 65;
Jomini
, op. cit., ad art. 19, n° 19 s.). Ainsi, une
voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle
permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la
circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente
des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant
compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de
l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et
exige des usagers une prudence accrue. Les infrastructures doivent ainsi être
adaptées aux possibilités de construire offertes par le plan de zones. Un
bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit
conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement
du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier. Il en va de même si
l'accroissement du trafic provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes
dans le voisinage (arrêt du TF du
14.04.2011 [1C_482/2010]
cons. 6.1 et les références citées; cf. aussi
arrêt de la Cour de droit public du 09.03.2015
[
CDP.2014.152
] cons. 3a
). Ceci étant, la réalisation de la voie d'accès est
juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du
domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le
droit d'emprunter (
Jomini
, op. cit., ad art. 19, n° 23).
Sur le plan de la législation cantonale, l'article 109
LCAT
oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès
(al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces
équipements (al. 3). L'article 69
RELCAT
précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité
de tous les usagers. L'article 9
LConstr
.
rappelle que, compte tenu de l'importance des constructions et installations,
les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle
de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics.
Il existe des normes techniques (normes de l'association suisse des
professionnels de la route, VSS) qui définissent de façon détaillée les types
de routes et leurs aménagements (routes collectrices, routes de desserte,
notamment); le droit cantonal peut s'y référer. La norme VSS 640 050 s'applique
aux accès riverains, à savoir un raccordement destiné à l'usage de véhicules
routiers (entrées et sorties privées) entre une route publique prioritaire et
un bien-fonds générant un trafic de faible intensité. C'est bien le cas en
l'espèce, le chemin litigieux correspondant au type A (route de desserte de
quartier) prévu par la norme ainsi que l'a retenu à juste titre le Conseil
d'Etat.
Les normes VSS doivent être appliquées en fonction des circonstances
concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la
proportionnalité (arrêt du TF du
10.07.2008
[1C_157/2008]
cons. 2.1). Enfin, les autorités communales et cantonales
disposent d'un important pouvoir d'appréciation en la matière, que les
autorités judiciaires doivent respecter (
ATF 121 I 65
cons. 3a in fine).
Les arguments des recourants selon lesquels des permis de construire
ont déjà été délivrés, le chemin d'accès étant utilisé quotidiennement par les
habitants de 3 logements, et selon lesquels le recourant a financé ce
dernier en totalité en 1988 sont irrelevants. En effet, comme l'a précisé la
Cour de droit public dans son arrêt du 8 janvier 2016 [
CDP.2015.167
]
cons. 4, l'exigence de l'équipement est fonction de la situation existante
après la réalisation du projet, de sorte que l'appréciation d'une situation
dans le passé peut devoir être revue, que ce soit parce que les circonstances
de fait ont changé ou que les exigences légales sont devenues plus sévères.
Par ailleurs, les recourants ne contestent pas que la largeur du chemin
est de 3,2 mètres, alors que l'ECAP a exigé 3,5 mètres et le Service des
ponts et chaussées 4,5 mètres. Ils ne remettent pas non plus en cause le
contenu de la norme VSS mentionnée par le Conseil d'Etat selon laquelle un
croisement doit être possible dans les deux sens dans la zone du débouché sur
la voie publique des accès riverains, mais se bornent à indiquer qu'elle n'est
pas obligatoire mais une simple recommandation technique. Force est de
constater toutefois que la norme VSS 640 050 est régulièrement appliquée par le
Tribunal fédéral pour déterminer si un accès est suffisant (cf. notamment
arrêts du TF du
16.01.2018
[1C_225/2017]
, du
02.04.2020
[1C_424/2019]
et du
15.04.2016
[1C_430/2015
]; cf. également RDAF 2020 I, p. 37).
Les recourants estiment qu'à l'intersection avec la route communale,
les croisements sont parfaitement envisageables en raison d'une pente et d'un
talus peu prononcés à cet endroit. Force est toutefois de constater que cela
implique que les véhicules devraient empiéter sur la bande herbeuse sise sur
l'article 1667, propriété d'un tiers.
Vu ces circonstances, on ne saurait considérer que le conseil communal
a abusé de son pouvoir d'appréciation en qualifiant le chemin d'accès de non
suffisant.
5.
Dans les zones à bâtir et dans les autres zones
équipées d'égouts, les bâtiments et les installations doivent être raccordés au
réseau des égouts publics (art. 11 de la loi fédérale sur la protection
des eaux [LEaux] du 24 janvier 1991). Dans ce périmètre des égouts publics, un
permis de construire ou de transformer un bâtiment ne peut être délivré que si
le déversement des eaux polluées s'opère dans les égouts (art. 17
let. a LEaux).
Se référant au plan de situation n
o
13 N 019-100 établi par
le bureau C.________, le Conseil d'Etat mentionne que la portion du collecteur
d'eaux usées situé à l'emplacement prévu pour les villas individuelles est
obstrué en quatre endroits par des racines d'arbres et que des mesures de
réfection urgentes ou à court terme sont nécessaires, afin d'éviter des dégâts.
Par ailleurs, à un autre endroit, le tuyau est décalé (risque de fuites) et des
mesures urgentes s'imposent. Le Conseil d'Etat a dès lors retenu que les
terrains destinés aux villas individuelles n'étaient pas (ou plus) suffisamment
équipés du point de vue de l'évacuation des eaux. Le conseil communal avait
quant à lui estimé que la canalisation existant actuellement était par endroits
très dégradée et infiltrée par des racines, si bien qu'elle risquait d'être
endommagée irrémédiablement par des machines de chantier.
Les recourants ne contestent pas ces éléments, mais indiquent avoir
prévu de supporter les frais d'établissement de la nouvelle conduite, son
installation pouvant parfaitement être effectuée avec précaution, les risques
évoqués étant purement hypothétiques.
Or, on ne saurait qualifier les risques d'hypothétiques, puisque le
bureau spécialisé a préconisé des travaux à entreprendre à court terme. Le
Conseil d'Etat a par ailleurs indiqué avec raison que la question de savoir si
les interventions sur le collecteur d'eaux usées relèvent de l'entretien ou de
la construction d'un nouvel équipement pourra être abordée dans le contrat
d'équipement. Les recourants s'étant engagés à construire de nouvelles
conduites, on comprend mal leur argumentation selon laquelle le terrain serait
actuellement déjà suffisamment équipé.
6.
a) Si la collectivité intéressée n'équipe pas
les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires
fonciers d'équiper eux-mêmes leurs terrains selon les plans approuvés par elle
ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions
du droit cantonal (art.
19 al. 3 LAT
). Selon
l'article 112b
LCAT
,
la commune peut charger par contrat écrit les propriétaires de faire construire
les équipements nécessaires à la desserte de leurs immeubles (al. 1). Les
engagements résultant du contrat peuvent être garantis par une convention
constitutive d'une charge foncière (al. 2). Après la construction, les
installations deviennent propriété de la commune aux conditions de reprise
fixées par le contrat (al. 3). Lorsque le propriétaire est chargé de
l'équipement, il est souhaitable que ses relations juridiques avec la
collectivité soient réglées par un contrat d'équipement (
Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert
,
op. cit., ch. 749, p. 241).
b) Les recourants estiment que le fait d'argumenter que l'absence de
signature par la commune du contrat d'équipements, dont les conditions qu'elle
a elle-même posées étaient illicites pour refuser la délivrance du permis de
construire, relève de l'arbitraire et viole les dispositions susmentionnées. Or,
la Cour de droit public n'a pas dit dans son arrêt du 8 janvier 2016 que
l'exigence du dépôt d'une garantie bancaire était une condition illicite, mais
a estimé qu'il était disproportionné de l'exiger avant la délivrance du permis
de construire et le début des travaux et qu'elle pouvait être déposée après,
cas échéant, les travaux étant conditionnés à la remise de dite garantie.
Quoi qu'il en soit, et pour les motifs développés au considérant 3
ci-dessus, l'accord des nouveaux propriétaires des parcelles concernées par les
conduites est nécessaire, qu'il résulte d'un contrat d'équipement ou d'autres
documents. L'existence d'un terrain équipé étant une condition indispensable à
l'obtention d'un permis de construire au sens de l'article
22 LAT
, le fait de soumettre l'octroi du permis de
construire à la condition suspensive de l'accord des propriétaires concernés
n'est pas suffisant. C'est dès lors avec raison que le Conseil d'Etat a estimé
que les permis de construire ne pouvaient pas être accordés, faute d'accord des
propriétaires concernés.
7.
Selon l'article 13 a
RELCAT
(applicable selon les dispositions transitoires à la modification du
14.12.2016, jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans d'affectation
cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la législation cantonale à
l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des
constructions [AIHC du 06.11.2012]), la surface constructible d'un bien-fonds correspond
à sa surface sise en zone d'urbanisation (al. 1) et n'entrent pas en considération
les surfaces des rues, des accès et des trottoirs destinés au trafic public (al.
2 let. a). Selon l'article 14 a
RELCAT
,
le taux d'occupation du sol est le rapport entre l'emprise au sol des bâtiments
et la surface constructible d'un bien-fonds (al. 1). Selon le plan d'aménagement
communal de la Commune de Hauts-Geneveysdu 25 août 1994, en zone d'habitation à
faible densité, le taux d'occupation est, sauf exception, de 25 % (30 % pour
l'habitat individuel groupé et 40 % pour les maisons-terrasses).
b) Le recourant ne conteste pas les calculs effectués par le SAT selon
lesquels le taux d'occupation du sol de 25 % serait respecté seulement si la
route appartient au domaine privé. Ils allèguent que le taux de 25 % est
respecté si l'alignement est supprimé, suppression qui aurait été admise par le
conseil communal, et ajoute que, même si les autres propriétaires demandent le
versement de la route d'accès au domaine public, les propriétaires des
parcelles 1480 et 1481 ont demandé le maintien de cette route dans le domaine
privé.
Il ressort effectivement du dossier que, dans le cadre de pourparlers
menés sous l'égide du Service juridique de l'Etat, un accord a été trouvé prévoyant
notamment :
" Le
conseil communal soumettra un rapport au conseil général pour modifier le plan
d'alignement afin d'abroger la partie de ce dernier se situant sur les
parcelles en zone à bâtir n
o
1481 et 1480 du cadastre de Hauts-Geneveys.
Le contrat d'équipement devra dès lors être adapté en conséquence. Il sera
procédé à cet ajustement avec le plus grand pragmatisme et dans l'idéal avant
la délivrance du permis de construire, mais au plus tard avant le début des
travaux." (procès-verbal de la séance de conciliation du 23.06.2017, ch.
3).
Cet accord, qui contenait plusieurs autres clauses, et mentionnait que
si l'ensemble des conditions, formant un tout, se réalisait, le conseil
communal rendrait de nouvelles décisions accordant le permis de construire, n'a
pas pu être exécuté, le recourant demandant une reprise de la procédure, qui
avait été suspendue par décision du Conseil d'Etat du 20 décembre 2017.
Or, le plan d'alignement étant actuellement toujours en vigueur, aucune
construction n'est possible sur la partie qu'il délimite et le taux
d'occupation au sol n'est en l'occurrence pas respecté, si bien que le permis
de construire ne pouvait être octroyé pour ce motif également.
Les recourants ne sauraient pas non plus se prévaloir de l'accord
trouvé lors de cette séance de conciliation pour dire que l'exigence d'un
tourne-char au bout de la route sur la parcelle 1481 a été abandonnée par la
commune. Il ressort en effet de cet accord qu'une autre solution avait été
trouvée sur la parcelle 1480. Quoi qu'il en soit, la question du rebroussement
des véhicules de déneigement devra le cas échéant être examinée et solutionnée.
8.
a) Les recourants allèguent que c'est à tort
que le conseil communal a considéré que, la route d'accès se trouvant en zone
agricole, une dérogation sera nécessaire.
Or, le Conseil d'Etat leur a donné raison sur ce point (cons. 7.2), si
bien que la Cour de céans n'a pas à examiner ce grief.
b) Ils relèvent par ailleurs qu'un dossier concernant l'abattage d'une
haie et d'un bosquet avait été déposé. Or, dans ses observations à la Cour de
céans, le Conseil d'Etat indique que c'est à tort que la décision entreprise
mentionne que le département ne s'est pas prononcé s'agissant des haies et des
places de stationnement situées à l'intérieur d'un alignement. Ces décisions
n'avaient en effet pas été notifiées dès lors que le permis de construire était
refusé.
c) Les recourants estiment enfin que, les deux villas prévues étant
parfaitement accolées au futur alignement, aucune dérogation n'est nécessaire.
On relève à cet égard que le Conseil d'Etat renvoie au préavis du SAT qui,
concernant la construction de deux habitations individuelles, mentionne que le
projet nécessite une dérogation au plan d'alignement et qu'une telle décision
pourrait être octroyée.
9.
Pour les motifs qui précèdent, le recours doit
être rejeté dans la mesure de sa recevabilité et les frais mis à charge des
recourants qui succombent. Ces derniers ne peuvent prétendre à des dépens (art.
48 al. 1 LPJA a contrario).
10.
Le dossier permettant de juger la cause en
l'état, il n'y a pas lieu de donner suite aux réquisitions visant la production
du dossier de la procédure pénale et de celui de la Cour de céans (
CDP.2015.167
).
Par ces motifs
,
la Cour de droit public
1.
Rejette le recours dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Met à la charge des recourants les frais de la présente procédure par
1'320 francs, montant compensé par leur avance.
3.
N'alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 11 mai 2022
Art.
19 LAT
Equipement
1
Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière
adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites
auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour
l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux
usées.
2
Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée
dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière
échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des
propriétaires fonciers.
46
3
Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans
les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper
eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à
lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.
47
46
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en
vigueur depuis le 1
er
mai 2014 (
RO
2014
899
;
FF
2010
959
).
47
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct.
1995, en vigueur depuis le 1
er
avril 1996 (
RO
1996
965
;
FF
1994
III 1059
).
Art.
22 LAT
Autorisation de construire
1
Aucune construction ou installation ne peut être créée ou
transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.
2
L’autorisation est délivrée si:
a. la construction ou l’installation est
conforme à l’affectation de la zone;
b. le terrain est équipé.
3
Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres
conditions.