ne_gerichte · CC.2006.3 · 2010-06-17 · fr
CC.2006.3


Réf. : CC.2006.3-CC1/vh-dhp

A.Les 16 février et 11 avril 2005, X. (ci-après la
demanderesse), qui exploitait la raison individuelle [...], a envoyé à Y. des
informations concernant plusieurs objets immobiliers destinés à son usage
privé, lesquels étaient situés sur le littoral neuchâtelois et offerts à la
vente pour des prix compris entre 868'000 francs et 1.7 millions de francs. Ces
démarches n'ont finalement pas abouti. A une date indéterminée,
vraisemblablement entre le 11 et le 15 avril 2005, la demanderesse a appris que
Y. cherchait, en ville de Neuchâtel, un immeuble dit "de prestige"
pour y installer sa société Y. SA qui est active dans le domaine de
l'horlogerie et qui appartient au groupe Z. (ci-après la défenderesse). N'ayant
rien dans son portefeuille qui pouvait convenir, la demanderesse s'est adressée
à R., qui exploite un bureau d'ingénieur et avec lequel la demanderesse avait
visiblement déjà été auparavant en relation d'affaires. C'est ainsi que la
demanderesse a appris que R. était propriétaire d'un immeuble qui, avec sa
façade en pierre d'Hauterive ornée d'un balcon monumental à deux colonnes donnant
sur la place V., au centre de Neuchâtel, n'apparaissait pas comme le bâtiment
le plus discret de la ville. Désireux de vendre, il l'avait d'ores et déjà
divisé en deux lots intitulés au registre foncier Rue V. n°2 et Rue V. n°4-6.
Ayant déjà vendu Rue V. n°4-6, il cherchait encore un acquéreur pour le lot Rue
V. n°2 dont la compagnie d'assurances C., qui s'y était d'abord intéressée, ne semblait
plus vouloir (D.22).

Vraisemblablement avant le 15 avril 2005, la demanderesse a donc
indiqué à Y. l'occasion d'acquérir l'immeuble "de prestige" qu'il recherchait
à Neuchâtel pour la défenderesse. Le 15 avril 2005, la compagnie d'assurances
C. a finalement acheté l'immeuble sis Rue V. 2 pour 1.9 millions de francs. Malgré
le revirement de la compagnie d'assurances C., Y., pour le compte de la
défenderesse a d'abord visité, seul, les locaux le 28 avril, puis de nouveau, le
3 mai 2005, cette fois-ci en compagnie de représentants du groupe Z.. Au terme
de chacune de ces visites, il s'est montré intéressé à racheter l'immeuble à la
compagnie d'assurances C. Le 13 mai 2005, la demanderesse a rencontré, seule et
en refusant d'indiquer pour qui elle agissait, le responsable financier et le
directeur de la compagnie d'assurances C. pour leur demander si cette dernière était
disposée à revendre l'immeuble qu'elle venait d'acquérir. Préférant
rentabiliser leur investissement en louant à la défenderesse les locaux qu'elle
convoitait, ils ont refusé.

Avec l'intercession du service de la promotion économique du
canton de Neuchâtel qui était favorable à l'achat par la défenderesse de ce
bâtiment, la compagnie d'assurances C. a finalement accepté de revendre à cette
dernière l'immeuble tant convoité pour 2.25 millions de francs, le 28 septembre
2005. La demanderesse, qui considérait qu'elle avait conclu avec la
défenderesse un contrat de courtage et que la vente résultait de son action, a
envoyé à la défenderesse sa facture d'honoraires du 21 septembre 2005, d'un
montant de 64'667 francs, calculé selon les tarifs recommandés par l'Union
neuchâteloise des professionnels de l'immobilier (ci-après UNPI). La
défenderesse, qui estime au contraire qu'aucun contrat de courtage n'a été conclu
avec la demanderesse, a refusé de payer.

B.Le 20 janvier 2006, la demanderesse a ouvert action en
paiement à l'encontre de la défenderesse devant l'une des Cours civiles du
Tribunal cantonal, en prenant les conclusions suivantes :

"    1.  Condamner
la défenderesse à verser à la demanderesse le montant de 64'667 francs avec
intérêts dès le 21 septembre 2005.

2.  Sous suite de frais et dépens."

Reprenant les faits susmentionnés, la demanderesse a fait
valoir que Y. l'avait appelée parce qu'il était à la recherche "d'un
immeuble de prestige au centre de Neuchâtel" pour y installer sa société.
Pour satisfaire cette demande, elle a indiqué à la défenderesse que R. désirait
vendre l'immeuble sis Place V. 2. Même si finalement cet objet a été acquis par
la compagnie d'assurances C., les représentants de la défenderesse l'ont visité
à deux reprises, les 28 avril et 3 mai 2005, et voulu le racheter à la
compagnie d'assurances C.. Le 13 mai 2005, la demanderesse, sur mandat de la
défenderesse, a rencontré MM. C. et U. de la compagnie d'assurances C. pour
leur demander s'ils désiraient vendre. La compagnie d'assurances C., qui ne
souhaitait pas vendre, envisageait de le louer. Le 18 mai 2005, la demanderesse
s'est rendue dans les locaux de la défenderesse à La Chaux-de-Fonds pour
annoncer à MM. Y. et S. que la compagnie d'assurances C. refusait de vendre.
Ils l'ont alors chargée d'écrire un courrier à A. du service de la promotion
économique du canton de Neuchâtel pour que celle-ci intervienne auprès de la
compagnie d'assurances C. pour la décider à vendre. Le 19 mai 2005, la
défenderesse a donc envoyé par fax un projet de courrier à la demanderesse en
lui demandant de le reformuler. Le 20 mai 2005, la demanderesse a envoyé électroniquement
à la défenderesse son projet de lettre à la promotion économique. Dès ce
moment-là, l'activité de la demanderesse s'est limitée à plusieurs entretiens
téléphoniques avec MM. Y. et S. Finalement, durant le mois de septembre 2005,
la compagnie d'assurances C. a vendu à la défenderesse l'immeuble sis Rue V. n°2.
Comme la défenderesse n'avait indiqué à la demanderesse ni la date ni le prix
de la vente, celle-ci lui a adressé, le 21 septembre 2005, une facture
d'honoraires de 64'667 francs calculés selon les directives de l'UNPI, en
fonction d'un prix de vente supposé de 1'904'000 francs correspondant au prix
auquel la compagnie d'assurances C. l'avait elle-même acheté en avril 2005.

C.Dans son mémoire de réponse du 28 février 2006, la
défenderesse a conclu :

"    1.  Rejeter la demande en
paiement en toutes ses conclusions.

2.  Sous suite de frais et dépens."

A l'appui de ses
conclusions, elle relève que Y. a recherché un immeuble pour son propre usage
sur la place de Neuchâtel, qu'il s'est adressé, de manière informelle, à
plusieurs personnes, parmi lesquelles la demanderesse. Cette dernière lui a
proposé un immeuble à Port-Roulant n°13 à Neuchâtel, proposition à laquelle il
n'a pas donné suite. Recherchant également pour la société défenderesse un
immeuble à Neuchâtel, il a pris contact informellement avec la demanderesse pour
savoir si elle avait dans son portefeuille un immeuble "de prestige"
à vendre à Neuchâtel. Il n'avait ainsi en aucun cas mandaté la demanderesse en
vue de rechercher un immeuble ou pour lui servir d'intermédiaire. La défenderesse
ignore ainsi si la demanderesse agissait pour R., qui était présent sur les
lieux lors des visites des 28 avril et 3 mai 2005, ou pour son propre compte.
La défenderesse a fait appel à la promotion économique du canton de Neuchâtel
dans le cadre de ses discussions avec la compagnie d'assurances C. Elle ignore
si la demanderesse est intervenue dans ces négociations, mais en tout cas, elle
ne l'a pas mandatée à cet effet. La défenderesse a simplement indiqué qu'elle
entendait faire appel à la promotion économique et la demanderesse a envoyé son
courriel spontanément parce qu'elle souhaitait visiblement construire un
dossier pour justifier, après coup, la conclusion d'un prétendu contrat de
courtage. La vente a finalement été signée, le 28 septembre 2005, sans que la
demanderesse n'intervienne à un titre ou à un autre.

D.Dans sa réplique du 5 mai 2006, la demanderesse a confirmé
ses conclusions en relevant que la défenderesse admettait dans sa réponse avoir
pris contact avec la demanderesse qui est une professionnelle de l'immobilier.
La défenderesse qui est également dans les affaires ne pouvait donc pas penser
que la demanderesse allait agir bénévolement. La demanderesse n'agissait en
revanche pas pour R. qui ne lui a confié aucun contrat de courtage. Lors de la
visite des lieux du 28 avril 2006, bien que l'immeuble ait déjà été vendu par R.
à la compagnie d'assurances C., les représentants de la défenderesse ont quand
même voulu visiter l'immeuble, tant leur intérêt était grand. Si la demanderesse
n'a jamais négocié au nom de la défenderesse, c'est néanmoins elle qui a trouvé
cet immeuble pour la défenderesse et qui lui a apporté de l'aide pour rédiger
un projet de courrier à la promotion économique pour que l'Etat de Neuchâtel
encourage la compagnie d'assurances C. à vendre. La demanderesse a donc agi
comme courtier indicateur en signalant à la défenderesse une opportunité de
conclure l'affaire qu'elle espérait, soit d'acheter un immeuble de prestige sur
la place de Neuchâtel

Dans son mémoire de duplique du 23 mai 2006, la défenderesse
a modifié ses conclusions, qui deviennent :

"Principalement

1.Rejeter la demande en paiement en
toutes ses conclusions.

Très
subsidiairement

2.Réduire de manière équitable le salaire
excessif réclamé par la demanderesse.

En tout état de cause

3.Sous suite de frais et dépens."

La défenderesse a rappelé qu'elle n'avait pas conclu avec la
demanderesse un quelconque contrat de courtage et qu'elle s'était adressée
directement à la compagnie d'assurances C. Ce n'est pas la demanderesse qui a
fourni à la défenderesse le dossier de la vente qui ne comporte d'ailleurs
aucune mention du nom de la demanderesse. Les activités de la demanderesse relatives
à cette affaire sont ignorées et n'ont pas eu pour conséquence de décider la
défenderesse à acheter. La défenderesse s'est seulement contentée de demander à
la demanderesse si elle disposait d'un immeuble dans son portefeuille de clients
pour y abriter sa société. Par ailleurs, les parties n'ont jamais parlé
d'honoraires, lesquels ne devraient de toute façon pas être calculés selon le
tarif de l'UNPI qui défend unilatéralement les intérêts de la profession. Au vu
de l'absence d'activités réellement effectuées par la demanderesse, ses
prétentions sont totalement disproportionnées et objectivement excessives. A
titre subsidiaire, il conviendrait de toute façon de les réduire en application
de l'article 417 CO.

E.Dans le cadre de l'administration des preuves, cinq témoins
ont été entendus, dont un par commission rogatoire. Par ordonnance du 30 août
2007, le juge instructeur a ordonné la clôture de l'instruction et autorisé les
parties à déposer des conclusions en cause jusqu'au 31 octobre 2007, délai qui
a été prolongé en faveur de la défenderesse jusqu'au 26 novembre 2007, et en
faveur de la demanderesse, jusqu'au 21 janvier 2008. Après le dépôt des
conclusions en cause les 22 novembre 2007 et 22 janvier 2008, les parties ont
informé le Tribunal, les 23 janvier et 7 février 2008, qu'elles renonçaient à
plaider et acceptaient que le jugement soit rendu par voie de circulation.

C O N S I D E R A N T

1.La demanderesse réclame le paiement d'une somme de 64'667
francs. La valeur litigieuse fonde donc la compétence de l'une des Cours
civiles (art. 21 litt.a OJN). La demanderesse est domiciliée à Neuchâtel et la
défenderesse a son siège à La Chaux-de-Fonds. Le for n'est à juste titre pas
contesté (art. 3 al.1 litt.b LFors).

2.a) Est litigieuse la question de savoir si la défenderesse a
confié à la demanderesse un mandat de courtage en vue d'acquérir un immeuble
dit "de prestige" à Neuchâtel.

b) Il convient d'abord de rappeler que le contrat est
parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante,
manifesté leur volonté (art.1 al.1 CO). Le contrat n'est
conclu que lorsque les parties se sont mises d'accord sur tous les points
essentiels (art.2 al.1 CO). La conclusion du contrat
n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière que si une
disposition spéciale de la loi le prévoit (art. 11 al.1 CO) ou si les parties
en sont convenues (art.16 al.1 CO). Lorsqu'aucune
forme particulière n'est prescrite, la manifestation de volonté peut être
expresse ou tacite (art.1 al.2 CO). Le courtage est le contrat par lequel le
courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie
l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour
la négociation d'un contrat (art.412 al.1 CO). La
conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme ;
elle peut donc résulter, en l'absence d'une déclaration expresse, d'actes
concluants (Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne, 1993, p.182 et
Arrêt du 9 avril 2002 de la 1èreCour civile du Tribunal fédéral,4C.54/2001in SJ 2002 I 557ss, c.2.a, p.559).

c) Toutefois, le Tribunal fédéral a rappelé que le seul fait
de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la
conclusion d'un contrat par actes concluants ; il faut que l'attitude du
courtier soit suffisamment nette pour que l'absence d'opposition puisse être
interprétée comme la volonté de conclure un contrat de courtage ; étant donné
l'insistance de certains courtiers professionnels, on ne saurait admettre
facilement que le silence vaut acceptation. Il incombe au courtier qui réclame
un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l'existence
d'un accord des parties. La prudence commande donc au courtier de faire signer
un contrat à la partie par laquelle il s'estime mandaté ou du moins de faire en
sorte qu'un accord verbal puisse ensuite être prouvé en justice (SJ 2002 I 557ss,
plus particulièrement c. 2.a, p.559s et c. 2.c, p.561).

3.En l'occurrence, le dossier ne permet pas de constater chez
les parties la commune et réelle intention de conclure un contrat de courtage
au terme duquel la défenderesse aurait accepté de fournir un salaire à la
demanderesse. Celle-ci estime qu'elle a été mandatée par Y., mais elle ne peut
se prévaloir d'aucun contrat écrit signé ni du moindre échange de correspondance
avec la défenderesse concernant l'immeuble de la Rue V. n°2 ou fixant sa
rémunération. Pourtant, il ressort des pièces déposées par la demanderesse
qu'au moment où elle recherchait des immeubles de moindre importance pour
l'usage personnel de Y., elle avait envoyé en tous cas deux dossiers de vente
avec, à chaque fois, une lettre d'accompagnement faisant référence à la
recherche qui lui avait été confiée. On pouvait attendre de la demanderesse,
professionnelle de l'immobilier, qu'elle adresse une correspondance à la
défenderesse en rapport avec le courtage d'un immeuble dont le prix de vente
allait probablement atteindre le double de la valeur des objets qu'elle avait
proposés à la vente jusqu'ici. Pour ce qui est de l'immeuble de la Rue V. n°2
et contrairement à ses démarches pour Y. à titre privé, la demanderesse a
laissé s'installer une situation confuse. Lors de la visite des lieux du 3 mai
2005, la demanderesse n'a pas pris la précaution de dire expressément en quelle
qualité elle se trouvait là, si bien que le témoin S. a compris que la
demanderesse "accompagnait R.". De plus, il ressort des allégués des
parties et des déclarations du témoin R. que ce n'est pas la demanderesse qui a
fourni à la défenderesse une copie du dossier de vente des immeubles de la Rue V.
n°2 et n°4-6, mais la compagnie d'assurances C. ou R. lui-même. En outre, le
document de vente montre qu'aucun nom de courtier n'y figure ; la seule
indication au dossier de laLISTE DE PRIXest celle de "R. Ingéniérie, V.
2-4-6, Immeuble résidentiel, 2000 Neuchâtel". Après les visites de
l'immeuble de la Rue V. n°2, la demanderesse s'est rendue seule, le 13 mai
2005, dans les locaux de la compagnie d'assurances C. qui avait entretemps
acheté l'immeuble, elle y a rencontré MM. U., responsable financier, et C., directeur,
pour discuter d'une éventuelle revente de l'immeuble. Lors de cette visite, selon
les témoins U. et C., la demanderesse a refusé d'indiquer pour le compte de qui
elle agissait, ce qui s'explique difficilement. En effet, si tout avait été
clair et en particulier, si elle avait pu se prévaloir d'un mandat de courtage valablement
conclu avec la défenderesse, la demanderesse n'aurait eu aucune raison de faire
des mystères à propos de son mandant, puisque les représentants de la
défenderesse et ceux du groupe Z. s'étaient déplacés personnellement les 28
avril et 3 mai 2005 et avaient déjà ouvertement déclaré vouloir acheter
l'immeuble. La demanderesse a donc échoué dans la preuve des circonstances
permettant de constater l'existence d'un contrat de courtage qui aurait été
conclu entre les parties et en vertu duquel elle pourrait réclamer un salaire.
A mesure que cette preuve lui incombait (art. 8 CC), sa demande doit être
rejetée, pour ce motif déjà.

4.Par ailleurs, le courtier a droit à son salaire dès que
l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la
conclusion du contrat (art. 413 al.1 CO). Le droit du courtier à un salaire
dépend donc de la réunion de trois conditions qui sont : la validité du contrat
conclu grâce à l'activité du courtier (régulièrement appelé "contrat
principal"), l'équivalence entre le contrat voulu par le mandant et celui
négocié ou indiqué par le courtier et la causalité entre les efforts du
courtier et la conclusion du contrat principal (Rayroux, Commentaire romand, Bâle, 2003, ad art. 413, n°10 à 26). Parmi
ces éléments, la question de l'existence d'un lien de causalité doit être
examinée en priorité. Pour que le courtier puisse réclamer un salaire, il doit
prouver l'existence d'un lien de causalité entre ses efforts et la conclusion
du contrat principal. Dans le contexte du contrat de courtage, la notion de
"lien de causalité" doit être comprise au sens d'un lien
psychologique qui doit exister entre les efforts du courtier et la conclusion
du contrat principal (Rayroux,
op.cit., ad art. 413, n°19 et 26). En cas de courtage d'indication, comme c'est
le cas en l'espèce, la condition de l'existence du lien psychologique est
satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner le tiers
intéressé et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont
entrées en relation et ont conclu le marché (Rayroux, op.cit., ad art. 413, n°22). Il n'est pas nécessaire que
ce lien de causalité soit immédiat ; il peut au contraire être interrompu
pourvu que demeure le rapport psychologique entre l'activité déployée par le
courtier et la détermination du tiers à traiter l'affaire. Peu importe donc que
le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux tractations du vendeur et de
l'acheteur et même qu'un autre courtier ait été mis en uvre (ATF 62 II 342ss,
c. 2, p. 344). Il n'y a donc pas rupture du lien psychologique lorsque le
courtier a déjà suscité l'une des raisons déterminantes qui ont motivé la
décision du tiers et que les négociations sont reprises par un autre courtier, ou
par le mandant lui-même. Par contre, dans l'hypothèse où les négociations du
courtier, restées infructueuses jusque-là, sont reprises par le mandant ou un
autre courtier, on considère que l'affaire a finalement été conclue sur des
bases nouvelles et le lien psychologique avec l'activité du premier courtier
est rompu (Marquis, op.cit.,
p.445-446 et les références citées, notamment ATF 69 II 106ss, JdT 1943 I
545ss, c.2, p.548 et ATF 62 II 342ss, c. 2, p.344).

5.a) En l'espèce, l'activité de courtier de la demanderesse comporte
trois volets. Le premier se résume à avoir informé la défenderesse entre le 11
et le 15 avril 2005 de la possibilité d'acheter à R. l'immeuble sis Rue V. n°2
et à avoir organisé une visite des lieux le 28 avril 2005. Malheureusement pour
les parties, la compagnie d'assurances C. qui jusque-là tergiversait, a décidé
d'acheter l'objet le 15 avril 2005. Bien que le bâtiment qui venait d'être
racheté n'était plus à vendre, la visite a été maintenue et a eu lieu à la date
prévue en présence de R., de la demanderesse et de Y., représentant de la
défenderesse. Comme la défenderesse nourrissait un vif intérêt pour l'immeuble,
une seconde visite a été organisée, le 3 mai 2005, pour que les représentants
du groupe Z., auquel appartient la société défenderesse, puissent y participer.
Dans le deuxième volet de son activité, la demanderesse, qui refusait de dire
pour qui elle agissait, a rencontré les témoins U. et C. pour leur demander si
la compagnie d'assurances C. était disposée à vendre ce qu'elle venait d'acheter.
Ces pourparlers ont échoué à mesure que la compagnie d'assurances C. a refusé
de vendre, préférant rentabiliser son investissement en proposant de le louer à
la défenderesse. Le troisième et dernier volet de l'activité de la demanderesse
aurait consisté à reformuler un projet de lettre  ce qu'elle a apparemment
fait le 20 mai 2005  que la défenderesse lui avait envoyé au moyen d'un fax,
le 19 mai 2005, et que la défenderesse souhaitait envoyer au Conseiller d'Etat
en charge de l'économie pour qu'il intervienne auprès de la compagnie
d'assurances C. en vue de la déterminer à vendre l'immeuble dont elle voulait
faire son siège.

b) Si, finalement, la défenderesse a bien acheté l'immeuble
que la demanderesse lui avait indiqué, le lien de causalité entre les efforts
de cette dernière et la conclusion de la vente est inexistant. En effet, dans
le premier volet de son activité, la demanderesse a indiqué à la défenderesse
que R. voulait vendre l'immeuble de la Rue V. n°2. Cependant, entretemps, la compagnie
d'assurances C. a acheté l'immeuble, de sorte que l'indication de conclure n'en
n'était pas une, à mesure que l'objet avait changé de mains et n'était plus à
vendre lorsque la défenderesse a voulu l'acquérir. La demanderesse, même à
supposer qu'elle ait été liée par un mandat de courtage à la défenderesse, ne pourrait
donc prétendre, dans ces conditions, à une rémunération de ses services. Dans
le deuxième volet de son activité, à supposer que l'on retienne que la
demanderesse ait bien agi pour le compte de la défenderesse, ce qui n'est pas établi,
les pourparlers avec la compagnie d'assurances C. n'ont pas abouti, puisque le
responsable financier et le directeur de la caisse ont indiqué qu'ils n'envisageaient
pas de vendre, mais de louer. Le droit du courtier à un salaire n'est donc pas
fondé. Finalement, pour ce qui est du troisième volet de son activité, la
demanderesse, si l'on retient comme établie la reformulation du fax, n'a pas
entrepris de démarche pour mettre directement en relation d'affaires la compagnie
d'assurances C. et la défenderesse. En effet, il s'agissait d'une activité en
vue de faire intervenir la promotion économique du canton de Neuchâtel pour
inciter la compagnie d'assurances C., qui ne souhaitait pas vendre, à changer
d'avis. Une telle activité ne saurait fonder un droit à un salaire au sens de
l'article 413 al.1 CO puisqu'elle ne relève ni du courtage d'indication, la compagnie
d'assurances C. ne souhaitant pas vendre, ni du courtage de présentation, la
démarche ne visant pas directement le propriétaire de l'immeuble en vue de
l'amener à conclure, ni non plus du courtage de négociation, puisque la lettre
reformulée devait être signée par la défenderesse et les représentants du
groupe Z., ce qui signifie que la demanderesse n'avait pas reçu le mandat de
servir d'intermédiaire. Il faut donc en conclure que la défenderesse n'a pu
acheter l'immeuble qu'elle convoitait que parce qu'elle est entrée en négociation
directement avec la compagnie d'assurances C. et probablement grâce à l'intervention
de la promotion économique du canton de Neuchâtel. De toute façon, ce service
de l'Etat n'avait aucune obligation d'intervenir auprès de la compagnie
d'assurances C. qui, de son côté, n'avait aucune obligation de changer d'avis et
d'accepter de vendre. La lettre reformulée par la demanderesse, qui n'était pas
destinée à la compagnie d'assurances C., n'a donc pas déterminé cette dernière
à conclure avec la défenderesse la vente de l'immeuble de la Rue V. n°2 qui est
intervenue le 28 septembre 2005. Les efforts de la demanderesse sont donc
restés vains de sorte que, mal fondée, la demande doit être rejetée.

6.La demanderesse, qui succombe, supportera les frais et les dépens
de la cause.

Par ces motifs,LA IreCOUR CIVILE

1.Rejette la demande
dans toutes ses conclusions.

2.Met à la charge de la demanderesse les frais
du présent jugement, arrêtés à 3'400 francs et avancés comme suit:

-par la
demanderesse                                           
Fr.   3'350.00

-par la
défenderesse                             
                Fr.        50.00

3.Condamne la
demanderesse au paiement d'une indemnité de dépens de 8'000 francs en faveur de
la défenderesse.

Neuchâtel, le 17
juin 2010

A. Conclusion
du contrat

I. Accord des
parties

1. Conditions
générales

1Le contrat est parfait lorsque les parties ont,
réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.

2Cette manifestation peut être expresse ou tacite.

2. Points
secondaires réservés

1Si les parties se sont mises d'accord
sur tous les points essentiels, le contrat est réputé conclu, lors même que des
points secondaires ont été réservés.

2A défaut d'accord sur les points
secondaires, le juge les règle en tenant compte de la nature de l'affaire.

3Sont réservées les dispositions qui régissent la
forme des contrats.

2. Forme
réservée dans le contrat

1Les parties qui ont convenu de donner
une forme spéciale à un contrat pour lequel la loi n'en exige point, sont
réputées n'avoir entendu se lier que dès l'accomplissement de cette forme.

2S'il s'agit de la forme écrite, sans
indication plus précise, il y a lieu d'observer les dispositions relatives à
cette forme lorsqu'elle est exigée par la loi.

A. Définition
et forme

1Le courtage est un contrat par lequel le
courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion
de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la
négociation d'un contrat.

2Les règles du mandat sont, d'une
manière générale, applicables au courtage