ne_gerichte · ARMC.2019.16 · 2013-06-10 · fr

Bail à loyer. Décompte de frais accessoires. Maxime inquisitoire sociale.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 25.03.2019 ARMC.2019.16 (INT.2019.179)

A.
Le 10 juin 2013, X.________,
bailleresse (agissant par l'agence immobilière A.________), et Y
1
________
et Y
2
________, locataires, ont conclu un contrat de bail portant sur
un appartement de cinq pièces à Z.________. Le loyer mensuel était fixé à 1'290
francs, plus 300 francs d’acompte de charges. Le contrat mentionnait notamment
les frais de conciergerie, dans les frais accessoires.
B.
Chaque année, la
première fois au 30 octobre 2014, la bailleresse a produit des décomptes de
frais accessoires pour la période du 1
er
juillet au 30 juin de
l’année suivante.
C.
Le 25 octobre
2018, les locataires ont adressé une requête à la chambre de conciliation, en
demandant le remboursement de 1'794.90 francs au titre de sommes versées en trop
pour un service de poubelle interne, des produits de nettoyage, des sacs
poubelle, la gestion des parties communes, un complément nettoyage et des frais
pour les ascenseurs. La requête était accompagnée d’un lot de pièces.
D.
Par courrier du 31
octobre 2018, adressé à A.________ par la chambre de conciliation, la
bailleresse a été invitée à déposer des observations et requise de produire
toutes les pièces justificatives à l’appui des décomptes 2013 à 2018.
E.
Dans ses
observations du 10 décembre 2018, la bailleresse – agissant par A.________ – a
notamment indiqué qu’en payant les montants réclamés dans les décomptes de
frais accessoires, les locataires les avaient acceptés. Elle a déposé un lot de
pièces.
F.
A l’audience du 14
décembre 2018, la conciliation a été tentée, sans succès. Les parties ont
demandé que la chambre de conciliation rende une décision (art. 212 CPC).
G.
Par décision du 11
janvier 2019, la chambre de conciliation a condamné la bailleresse à verser aux
locataires la somme de 1'350.30 francs, après compensation du solde du décompte
de frais accessoires 2017-2018, à titre de correctif des décomptes 2013-2018,
rejeté toute autre et plus ample conclusion et statué sans frais ni dépens.
Elle a considéré que l’absence de contestation des décomptes par les locataires
ne valait pas acceptation. Pour le service de poubelle interne, elle a jugé
qu’il ne pouvait être tenu compte que des charges démontrées par des pièces
justificatives, soit 3'600 francs au total (deux factures de 1'800 francs
chacune, des 30 décembre 2015 et 30 juin 2016) ; il convenait donc de
déduire 5'400 francs des décomptes à ce titre, montant global pour l’ensemble
des locataires de l’immeuble. En fonction aussi de réductions pour d’autres
postes, le montant qui devait être restitué aux locataires était de 1'845.30
francs, dont à déduire un solde de 495 francs impayé pour l’acompte 2017-2018.
Pour la bailleresse, la décision a été notifiée à A.________.
H.
Le 11 février 2019, X.________, agissant par A.________,
recourt contre la décision de la chambre de conciliation. La gérance indique
qu’elle avait déposé les différents décomptes de frais accessoires, mais les
justificatifs pour un exercice seulement. La recherche des factures et
quittances pour les cinq exercices était un travail fastidieux et impossible à
réaliser, vu le temps imparti pour les observations et une absence prolongée de
la recourante, laquelle détenait les pièces. Le fondement des décisions
entreprises n’est pas attaqué, mais il aurait fallu prendre en considération
tous les montants acceptés pour les décomptes, pour tous les exercices. La
recourante conteste
« principalement le montant que la chambre de
conciliation avance dans ses conclusions […] pour le service de poubelle
interne »
et demande qu’il soit tenu compte de 3'600 francs à ce titre
pour l’exercice 2013-2014, 3'600 francs pour l’exercice 2014-2015 (deux
semestres à 1'800 francs) et 1'800 francs pour l’exercice 2015-2016 ; la
déduction de 5'400 francs sur ce poste est ainsi injustifiée et, après calcul,
le montant dû aux locataires est de 853.20 francs. La recourante ne conteste
pas les conclusions de la chambre de conciliation pour les autres postes. Elle
dépose des pièces, soit des factures qui lui ont été adressées pour le service
de poubelle interne.
I.
Dans leurs observations du 6 mars 2019, les intimés concluent
principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, et à
la condamnation de la recourante aux frais judiciaires et à une indemnité de
dépens de 3'896.20 francs pour la procédure de conciliation et la procédure de
recours. Ils exposent que la gérance a allégué une multitude de faits sans en
apporter la preuve tangible, alors qu’elle disposait de suffisamment de temps
pour ce faire. A.________ peut certes être considérée comme un mandataire
professionnellement qualifié, mais elle ne peut pas agir devant l’Autorité de
recours en matière civile et n’a au surplus pas produit de procuration. Les
pièces déposées avec le mémoire de recours sont nouvelles et donc irrecevables.
Les faits allégués sur la base de ces pièces ne peuvent pas être pris en
considération. Sur le fond, les intimés se réfèrent à la décision entreprise.
Ils déposent une note d’honoraires de leur mandataire.
J.
Les observations ont été transmises le 8 mars 2019 à A.________,
qui n’a pas déposé de réplique spontanée. La chambre de conciliation n’a pas
présenté d’observations.
C O N S I D E R A N T
1.
Le recours est recevable contre les décisions finales de
première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel (art. 319 let. a
CPC), soit notamment, comme en l’espèce, dans les affaires patrimoniales dont
la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est inférieure à 10'000
francs (cf. art. 308 al. 2 CPC). Le recours, écrit et motivé, a été déposé dans
le délai légal (art. 321 al. 1 CPC). Il est recevable à ce titre, même s’il
mentionne être un
« appel »
. La qualité pour agir d’A.________
peut être laissée indécise, le recours devant de toute manière être rejeté,
comme on le verra plus loin.
2.
Selon l'article 320 CPC, le recours est recevable pour
violation du droit
(let. a) et constatation manifestement inexacte des faits (let. b). S’agissant
de la violation du droit, l’autorité de recours dispose d’un plein pouvoir
d’examen (
Freiburghaus/Afheldt
,
in
:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3
e
éd., 2016, n. 12
ad art. 320 CPC). Le grief de constatation manifestement inexacte des faits se
recoupe avec celui d'arbitraire dans l'appréciation des preuves ou dans
l'établissement des faits, le pouvoir d'examen conféré à l'instance de recours
étant le même que celui du Tribunal fédéral appelé à statuer sur un recours en
matière civile (
Jeandin
,
in
: CR CPC, 2
ème
éd.,
n. 4 à 6 ad art. 320). L'Autorité de recours en matière civile n'a donc pas à
substituer sa propre appréciation des faits à celle du premier juge (cf.
notamment arrêt de l’ARMC du 01.11.2017 [
ARMC.2017.73
]
cons. 3).
3.
Les conclusions, les allégations de faits
et les preuves nouvelles sont irrecevables en procédure de recours (art. 326
al. 1 CPC).
Partant, les pièces
produites par la recourante à l’appui de son recours sont irrecevables et ne
peuvent pas être prises en considération, s’agissant de celles qui n’avaient
pas été déposées en première instance
.
4.
a) La procédure simplifiée s'applique aux affaires
patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30’000 francs (art.
247 al. 1 CPC
). De l’article
247
al. 2 let. b ch. 1 CPC
, il résulte que le tribunal établit d’office les
faits, lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 francs, dans les «
autres
litiges portant sur des baux à loyer
», qui comprennent les litiges
relatifs aux frais accessoires. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple
et non de la maxime inquisitoire illimitée de l'article 296 al. 3 CPC ; la doctrine
et la jurisprudence la qualifient aussi de maxime inquisitoire sociale (
ATF 141 III 569
cons. 2.3.1 et 2.3.2 ; arrêts du TF du
02.03.2017
[4A_36/2017]
cons. 6 et du
11.01.2016
[4A_476/2015]
cons. 3). Elle a pour but de protéger la partie faible au
contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la
procédure (
ATF
125 III 231
cons. 4a). Les parties doivent recueillir elles-mêmes les
éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions
adéquates, afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve
correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à aucune
investigation de sa propre initiative (arrêt du TF du
11.01.2016
[4A_476/2015]
cons. 3). Ainsi, conformément à la jurisprudence rendue sous
l'empire des articles 274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en première instance, les
parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer
les moyens de preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les
informer de leur devoir de coopérer à la constatation des faits et à
l'administration des preuves. Il doit les interroger pour s'assurer que leurs
allégués de fait et leurs offres de preuves sont complets, s'il a des motifs
objectifs d'éprouver des doutes sur ce point.
b)
Dans un litige relatif à des frais accessoires, le Tribunal fédéral a rappelé
que la maxime inquisitoire sociale n’a pas pour vocation de remédier à toutes
les carences des parties à la procédure ; s’il ne garde pas les pièces ou n'est
plus en mesure de présenter les documents nécessaires, le bailleur ne peut s'en
prendre qu'à lui-même (arrêt du TF du
11.02.2015
[4A_556/2014]
cons. 2 ;
ATF 141 III 569
cons. 2.3.2).
5.
Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies
par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (art.
257a al. 1 CO
). Pour les habitations et les locaux commerciaux,
on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des
prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage,
d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions
publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Le
bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais
accessoires ; de ce principe du coût effectif, il découle que le bailleur doit
prouver le montant des frais qu’il réclame (
Lachat
, Bail à loyer, 2008,
p. 338).
6.
C’est sans arbitraire que la chambre de conciliation a
considéré que le montant établi pour les frais du service de poubelle interne
n’était établi que pour les 3'600 francs attestés par les pièces justificatives
produites devant elle. La recourante ne conteste pas qu’elle n’a déposé en
première instance que deux factures de 1'800 francs chacune. Entre la réception
de l’invitation à déposer des observations et à produire des pièces, du 31
octobre 2018, et l’audience de conciliation, qui s’est tenue le 14 décembre
2018, la recourante disposait de suffisamment de temps pour rechercher et
déposer les autres factures. Elle avait été expressément invitée à déposer
« les
justificatifs relatifs aux décomptes de frais accessoires 2013 à 2018 »
,
ce qui était clair, précis et suffisant au regard du devoir d’interpellation du
juge. Elle ne l’a fait que partiellement, se contentant de produire les
justificatifs relatifs au dernier décompte de charges. Comme on l’a vu, les
pièces nouvelles déposées en procédure de recours sont irrecevables. La
recourante n’a donc pas prouvé, par des pièces justificatives idoines, qu’elle
avait dû assumer plus de 3'600 francs de frais pour le service de poubelle
interne et c’est dès lors à juste titre que la chambre de conciliation est
parvenue à la conclusion qui a été la sienne sur ce poste. La recourante ne
formule en outre aucun grief concernant les autres postes de frais accessoires,
ni ne critique la décision entreprise en tant qu’elle retient que l’examen
pouvait porter sur l’ensemble des décomptes de charges.
7.
Vu ce qui précède, le recours doit être
rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. Le litige porte sur des locaux
d’habitation et la procédure est ainsi gratuite (art. 53
TFrais
). Il
sera donc statué sans frais judiciaires. La recourante devra verser aux intimés
une indemnité de dépens. Cette indemnité ne peut concerner que l’activité
déployée par le mandataire des intimés pour la procédure de recours et pas
celle relative à la procédure de première instance : la chambre de
conciliation a statué sans d.ens pour la procédure devant elle et les intimés
n’ont pas déposé de recours contre la décision à ce sujet, de sorte qu’il n’y a
pas lieu d’y revenir. Au vu du mémoire d’honoraires produit, on peut admettre 4
heures d’activité justifiée, ce qui est assez large (conférences avec les
clients, préparation des observations, quelques correspondances). A 270 francs
l’heure, vu l’absence de difficulté particulière de la cause, cela fait 1'080
francs. A cela, il faut ajouter les frais forfaitaires à 10 %, soit 108 francs,
puis la TVA à 7,7 %, qui représente 91.50 francs. L’indemnité de dépens sera
donc fixée à 1'279.50 francs, frais et TVA compris, montant qui entre dans la
fourchette prévue à l’article 61
TFrais
(jusqu’à 2'500 francs pour les procédures patrimoniales dont la valeur
litigieuse est inférieure à 8'000 francs).
Par ces motifs
,
L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE
1.
Rejette le
recours, dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Statue sans
frais judiciaires.
3.
Condamne X.________
à verser à Y
1
________ et Y
2
________, pour la procédure de
recours, une indemnité de dépens de 1'279.50 francs.
Neuchâtel, le 25 mars 2019
Art. 257
a
CO
Frais
accessoires
En
général
1
Les frais accessoires sont dus
pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec
l'usage de la chose.
2
Ils ne sont à la charge du
locataire que si cela a été convenu spécialement.
Art.
257
d
CO
Demeure
du locataire
1
Lorsque, après la réception de
la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et
lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de 30 jours au moins.
2
Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
Art. 247
CPC
Etablissement
des faits
1
Le tribunal amène les parties,
par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner
les moyens de preuve.
2
Le tribunal établit les faits
d'office:
a. dans les affaires visées à l'art.
243, al. 2;
b. lorsque la valeur litigieuse ne
dépasse pas 30 000 francs:
1. dans les autres litiges portant sur
des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des
baux à ferme agricoles,
2. dans les autres litiges portant sur
un contrat de travail.