ne_gerichte · CCC.1995.6961 · 1991-04-30 · fr

Restitution des locaux en fin de bail.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 22.09.1995 CCC.1995.6961 (INT.1996.291)

Restitution des locaux en fin de bail.

A.                     L'intimé
a remis à bail au recourant un appartement sis à Neuchâtel, selon un contrat du
30 avril 1991. Le contrat prévoit que le bail commence le 1er juin 1991 et
finit le 31 mai 1993, avec la faculté de le résilier sur avis signifié trois
mois à l'avance pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31
décembre.
Par
lettre recommandée du 4 février 1993, l'intimé a informé le recourant qu'il
refusait de resigner le contrat à terme et qu'il résiliait le bail pour le 31
mai 1993.
Suite
à une requête du recourant du 23 février 1993, ayant pour objet la résiliation
du 4 février 1993, et après que l'intimé avait renoncé à maintenir le congé en
l'état, la présidente de l'Autorité régionale de conciliation a rendu, le 26
avril 1993, une ordonnance de classement qui "constate que la résiliation
du 4 février 1993 est nulle, partant que le bail est maintenu".
Au
cours de la procédure devant l'Autorité régionale de conciliation, les parties
ont continué de discuter de la suite à donner à leur relation contractuelle.
Ainsi, compte tenu du fait que sa résiliation du 4 février 1993 était entachée
d'un vice de forme, l'intimé a proposé au recourant, par lettre du 30 mars
1993, soit la signature avant le 31 mai 1993 d'un nouveau bail à terme pour une
durée de 12 mois, soit la résiliation du bail existant pour le 30 septembre
1993. Il attendait une réponse dans les quinze jours et, à défaut, déclarait
admettre que le recourant opterait pour la résiliation au 30 septembre 1993. Le
locataire a répondu le 2 avril 1993. Se référant à un entretien téléphonique du
1er avril 1993, il attendait de la part de l'intimé une "convention"
écrite qui détermine la forme sous laquelle il resterait locataire de
l'immeuble en pouvant résilier le bail dans les deux mois pendant une durée à
déterminer.
Le 29
mai 1993, faisant référence à un entretien téléphonique avec l'intimé, le
recourant a résilié le bail pour le 31 juillet 1993.
Par
pli recommandé du 3 juin 1993, l'intimé a indiqué au recourant, en réponse à
son courrier du 29 mai 1993, qu'à son avis, le prochain terme pour résilier le
bail était le 30 septembre 1993 avec préavis de trois mois et qu'il refusait
catégoriquement la résiliation du 29 mai 1993.
Le
recourant a quitté les locaux loués le 31 juillet 1993. Les clés ont été
remises à l'intimé à la même date.
Par
lettre du 1er septembre 1993, l'intimé s'est référé à une entrevue de la veille
avec le recourant et, rappelant que la remise de l'appartement était maintenue
pour la fin septembre 1993, il a invité le recourant à se prononcer sur le
constat des lieux, annexés à sa lettre, qu'il avait établi le soir précédent.
En fin du constat, il était précisé que celui-ci devait être approuvé dans les
meilleurs délais par les deux parties et qu'en cas de contestation par le recourant,
l'intimé ferait dresser un constat "par huissier".
Le
recourant n'ayant pas réagi, l'intimé a fait établir un constat authentique par
le notaire X., le 26 septembre 1993.
B.                    Après
avoir fait notifier au recourant un commandement de payer qui a été frappé
d'opposition, l'intimé a saisi l'Autorité régionale de conciliation, le 11
février 1994, d'une requête tendant à la conciliation du litige l'opposant au
recourant. Il concluait au paiement d'une somme globale de 7'252.40 francs,
soit :
-
Loyers appartement,
garage et intérêts juillet à
septembre 1993                                                                    Fr.   7'260.00
-Travaux de remise en l'état effectués et
devisés                 Fr.   4'409.40
-demi-frais de notaire
Fr.      203.00
Total :                                                                                     Fr.11'872.00
déduction pour garantie et intérêts
Fr.   4'620.00
Fr.   7'252.40
==========
La
conciliation a été tentée sans succès par l'Autorité régionale de conciliation,
le 29 juin 1994.
C.                    Par
demande du 30 juin 1994, l'intimé a saisi le Tribunal civil du district de
Neuchâtel, en reprenant les mêmes arguments et en réclamant les mêmes montants
que dans sa requête adressée à l'autorité régionale de conciliation.
D.                    Par
jugement du 18 mai 1995, le président du Tribunal civil du district de
Neuchâtel a donné gain de cause dans une large mesure à l'intimé, condamnant le
recourant à lui verser une somme de 5'939.40 francs, avec intérêts à 5 % l'an
dès le 21 décembre 1993. Les frais de la cause, arrêtés à 490 francs, ont été
mis à la charge de l'intimé à raison de 120 francs et à la charge du recourant
à raison de 370 francs. Le recourant a été condamné après compensation, à
verser à l'intimé une indemnité de dépens de 500 francs. Le jugement dont
recours retient en bref qu'il fallait appliquer l'article 266a al.2 CO à la
résiliation donnée par le recourant le 29 mai 1993, de sorte que cette
résiliation ne pouvait produire effet que pour le prochain terme pertinent à
savoir, en l'espèce, le 30 septembre 1993, les loyers étant dus jusqu'à cette
date. Concernant la restitution des locaux, le jugement retient qu'elle a eu
lieu le 31 août, même si le locataire a effectivement déménagé un mois plus
tôt, et il tient pour valable l'avis des défauts donné par l'intimé. Après
appréciation des preuves administrées, le juge de première instance a admis les
défauts suivants :
-
Murs et plinthes tachés, nécessitant des travaux de peinture selon
devis B. de 1'819.40 francs.
-Nettoyage insuffisant dans pratiquement chaque pièce ou local,
entraînant des frais de nettoyage par 1'610 francs.
Le
jugement retient également que l'intimé était en droit de répercuter la moitié
des frais de notaire entraînés par le constat du 28 septembre 1993.
E.                    J.
recourt contre ce jugement en invoquant une fausse application du droit
matériel, une constatation arbitraire des faits et un abus du pouvoir
d'appréciation au sens de l'article 415 CPC. Il affirme en substance que
l'article 266a al.2 CO n'est pas applicable en l'espèce et que, faute de
contestation par l'intimé dans le délai légal, le congé a pris effet au 31
juillet 1993. Concernant la restitution des locaux, le recourant considère
qu'elle a eu lieu le 31 juillet 1993, date de la remise des clés. Partant, il
tient l'avis des défauts donné oralement le 31 août 1993 ou par écrit le
lendemain pour tardif. Au surplus, il considère que le dommage retenu est
excessif. Il conclut à la cassation du jugement attaqué et, principalement, au
rejet de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal civil du
district de Neuchâtel pour nouveau jugement, avec suite de frais et dépens de
première et seconde instance.
F.                     Le
président de l'autorité de jugement ne formule pas d'observations.
L'intimé
conclut au rejet du recours, avec suite de frais et dépens. Il demande à la
Cour de céans d'écarter du dossier la pièce littérale déposée par le recourant
à l'appuis de son mémoire, à mesure que l'administration de preuves n'est en
principe pas autorisée dans le cadre d'une procédure de recours.
C O N S I D E R A N T
1.                     Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable (art.414 ss CPC).
La
pièce littérale annexée au recours étant un arrêt non publié. il ne se justifie
point de l'écarter, puisque cette pièce ne constitue pas un moyen de preuve, le
droit, selon l'adage "da mihi facta, dabo tibi jus; jura novit
curia", ne pouvant être l'objet d'une preuve admissible, à la seule
réserve du contenu d'un droit étranger dans une affaire patrimoniale (art.16
al.1 LDIP; art.59 CPC). De pratique constante, - toujours d'actualité sous le
nouveau CPC - une partie est d'ailleurs admis à produire un arrêt non publié ou
un ouvrage de doctrine qui ne figure pas dans la bibliothèque du juge en
conclusions en cause ou en plaidoiries (RJN 1985 p.79).
2.                     Le
contrat de bail à loyer qui liait les parties était un contrat de durée
maximale (FF 1985 I p.1428, ad ch.421.113; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du
bail, 2e éd.p.280, ch.2.2). Ce bail devait s'éteindre à l'échéance prévue, soit
le 31 mai 1993, sauf résiliation antérieure signifiée trois mois à l'avance
pour les termes des 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre. Il ressort
toutefois clairement de l'attitude des parties (lettre du 30 décembre 1993 de
l'intimé adressée au recourant, lettre du 2 avril 1993 du recourant adressée à
l'intimé), ainsi que de l'ordonnance de l'Autorité régionale de conciliation du
26 avril 1993, que le bail a été maintenu ou, plus exactement, reconduit sous
la forme d'un bail de durée indéterminée, les termes et délais de résiliation
prévus au chiffre 2.2 du contrat du 30 avril 1991 restant applicables. On ne
peut donc admettre, comme semble le faire le recourant, que ce bail a été
prolongé au sens de l'art.272b CO.
Donné
le 29 mai 1993 pour prendre effet le 31 juillet suivant, le congé signifié par
le recourant ne respecte pas les termes et délais légaux. Selon le jugement
attaqué, ce congé doit, conformément à l'article 266a al.2 CO, produire effet
pour le prochain terme pertinent, en l'espèce, le 30 septembre 1993.
Pour
le recourant, à défaut de contestation dans le délai de l'article 273 al.1 CO,
le congé est non seulement valide, mais il prend effet à la date indiquée :
l'applicabilité de l'art.266a al.2 CO serait une question de fond à examiner
uniquement dans le cadre d'une contestation dans le délai de l'article 273 al.1
CO. A l'appui de son opinion, il invoque une jurisprudence récente du Tribunal
fédéral (ATF 119 II 147, JT 1994 I 205) selon laquelle un congé donné pour
cause de demeure avant l'expiration du délai de paiement est annulable
seulement. Dans cet arrêt, la première Cour civile a refusé d'appliquer par
analogie l'art.266a al.2 au cas du non-respect du moment auquel peut intervenir
la notification d'un congé pour cause de demeure du locataire : "le congé
prématuré doit être attaqué dans les 30 jours conformément à l'article 273 al.1
CO; à défaut, il est considéré comme valide. En conséquence, l'article 266a
al.2 CO n'est pas applicable par analogie pour fixer le début du délai de
résiliation" (cons. 4).
A
contrario, il n'est donc pas nécessaire d'agir en contestation du congé lorsque
celui-ci ne respecte pas les termes ou délais de résiliation, l'art.266a al.2
CO s'appliquant évidemment dans un tel cas, les effets de la résiliation étant
reportés au prochain terme (Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit
du bail, cahier du bail 1994, p.55). Si, par exemple, un congé était donné
après l'expiration du délai de paiement de l'article 257d CO mais ne respectait
pas le délai de congé prévu à ce même article, le congé ne serait pas annulable
mais ses effets reportés au prochain terme légal (Corboz, op.cit. p.56; HIGI,
no 54 ad art.257d CO, Zurich 1994).
Dans
un arrêt du 2 mai 1995, le Tribunal fédéral a d'ailleurs reconsidéré l'arrêt
précité et retenu qu'il était inexact d'affirmer que tous les congés que la loi
ne frappait pas de nullité étaient annulables et devaient être attaqués dans le
délai de 30 jours de l'art.273al.1 CO (ATF 121 III 160/161). "L'exigence
du respect du délai de l'art.273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle
qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, doit donc être abandonnée comme
infondée" (arrêt cité, p.161, cons.c) bb) i.i.). Or le Tribunal fédéral
donne, comme exemple de congé inefficace, notamment, celui qui est signifié
pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal.
3.                     L'article
266a al.2 CO ne s'applique que pour autant que le destinataire ait pu
comprendre qu'il était dans l'intention de son co-contractant de mettre fin au
bail aussitôt que possible (FF 1985 I 1430; Barbey, Protection contre les
congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, p.83). C'est
le cas en l'espèce. Quoi qu'en dise le recourant, son comportement ne peut
s'interpréter que dans ce sens : il ne ressort pas du dossier qu'il ait réagi
au courrier de l'intimé du 3 juin 1993 par lequel il était informé que le terme
de résiliation suivant était le 30 septembre 1993 et il a finalement quitté les
lieux le 31 juillet 1993. 4.            Selon le recourant, les termes et délais de
résiliation ont de toute manière été respectés puisque les parties avaient
convenu oralement la possibilité de résilier le bail avec un préavis de deux
mois. En considérant qu'un accord oral ne pouvait modifier un contrat conclu
par écrit et en renonçant par conséquent à examiner les preuves offertes par le
recourant en vue d'établir l'existence de cet accord oral, le juge du fond
aurait appliqué faussement le droit matériel et constaté arbitrairement des
faits pertinents.
S'il
est vrai qu'un contrat qui revêt la forme écrite - à moins qu'il ne s'agisse
d'une forme légale réservée au sens de l'article 11 CO peut être modifié par un
accord oral (Kramer/Schmidlin, nos 43 ss ad art.16, Berne 1986; ATF 40 II 615),
et qu'il est donc loisible aux parties de convenir oralement de mettre fin à un
contrat de bail (Barbey, op. cit, p.s 83 ss), il n'est pas possible en revanche
- et ce quelle que soit la forme choisie par les parties - de prévoir des
délais de résiliation plus brefs que ceux que fixe l'art.266c CO, et qui sont
des délais minimaux (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2e éd. p.292, pt
2.3). Un tel accord étant sans portée, le juge intimé n'avait donc pas à en
examiner l'existence, étant entendu que les parties avaient maintenu leur bail
et ne l'avaient pas simplement prolongé au sens de l'article 272b CO. Si tel
avait été le cas, les parties auraient pu prévoir un délai de résiliation de
deux mois.
Dès
lors, ce n'est bien que le 30 septembre 1993 seulement que le bail a pris fin,
les loyers restant dus jusqu'à cette date. Le recours est mal fondé sur ce
point.
5.                     Concernant
la restitution des locaux, le jugement attaqué retient qu'elle a eu lieu le 31
août 1993. Selon le recourant, elle serait intervenue le 31 juillet 1993 déjà,
jour où le locataire a quitté les lieux et remis les clés, le 31 août étant la
date d'une simple visite contradictoire visant à fixer l'état des lieux.
Sauf
convention contraire, la restitution des locaux doit avoir lieu à la fin du
bail (art. 257 CO; Guinand/Wessner, FJS 361, p.22). Les parties n'étant pas
d'accord sur la date de l'échéance de leur contrat, elles ne pouvaient non plus
s'entendre sur la date à laquelle devait intervenir la restitution des locaux.
Le jour auquel cette restitution est intervenue doit par conséquent être
déterminé au vu de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Pour le recourant,
c'est son départ des lieux ainsi que la remise des clés qui fait foi. Ces
éléments ne sont toutefois pas seuls à devoir être pris en compte (pour la
portée à accorder à la remise des clés, voir Barbey, op. cit. p.84 no 231).
Comme l'admet le recourant lui-même, il s'est rendu à une visite contradictoire
le 31 août 1993. Or si le dossier ne permet pas de reconstituer précisément la
teneur des contacts éventuels que les parties peuvent avoir eus au cours du
mois d'août 1993, il résulte clairement de la lettre que le recourant a
adressée à l'intimé le 30 juillet 1993 que c'est lui-même qui a proposé que son
départ soit fixé au 31 août 1993.
Il écrit en effet : "Ich werde also
die angekündigte Kompromisslösung mit Wegzug am 31.8.1993 verfolgen",
Wegzu signifiant déménagement.
Il est donc
particulièrement malvenu de soutenir maintenant que le constat contradictoire
effectué le jour annoncé par lui-même comme étant celui de son départ aurait
été tardif. Au surplus, l'appartement n'a pas été remis en location avant le 30
septembre 1993 et, à cette date, le nom du recourant figurait toujours sur la
sonnette de la porte d'entrée. Ainsi, en constatant que la remise des locaux a
eu lieu le 31 août 1993, le premier juge n'a pas apprécié de manière arbitraire
des faits pertinents. Quant au constat notarié, il avait été annoncé par
l'intimé, pour le cas où le recourant n'aurait pas admis le bien-fondé des
constations annexées à la lettre qui lui a été adressée le 1er septembre 1993.
Il n'est donc certainement pas arbitraire de considérer que l'avis des défauts
n'était pas tardif.
6.                     Concernant
les différents postes du dommage, on relèvera ce qui suit :
Le
recourant évoque des taches dont le premier juge aurait attribué la
constatation au notaire X., contrairement aux termes mêmes du constat, tout en
admettant qu'aucun dommage n'a été retenu de ce chef dans le jugement querellé.
Le recours en cassation n'étant pas recevable contre les motifs, faute
d'intérêt, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur ce point.
Quant
aux frais de nettoyage, s'il semble en effet qu'ils aient été généreusement
calculés, ils ne sont pas manifestement surfaits, en particulier au vu de
l'état des locaux tel qu'il ressort du constat authentique et en comparaison du
coût notoirement élevé des nettoyages effectués par une entreprise spécialisée.
Le recourant n'a pris aucune mesure pour faire procéder lui-même, à moindres
frais, à la remise en état des locaux. Le recours est également mal fondé sur
ce point.
S'agissant
des travaux de peinture, le recourant ne paraît pas contester la nécessité
d'une réfection des parois et des plinthes dans trois pièces, mais il allègue
que la preuve d'un dommage n'est pas établie et qu'un devis serait insuffisant
pour prouver la réalité des travaux. Il ne ressort pas clairement de ses
arguments s'il entend se plaindre d'une violation du droit matériel, d'une
constatation arbitraire des faits ou d'une appréciation arbitraire des preuves
administrées. Quoi qu'il en soit, on ne voit pas quelle règle de droit matériel
le premier juge aurait violée en retenant que la diminution objective de valeur
de la chose louée détermine le montant du dommage subi par le bailleur, que les
travaux de remise en état aient été effectués ou non. Pour le surplus, les
constatations du premier juge ne sont manifestement pas arbitraires.
7.                     Le
recours sera rejeté et les frais et dépens mis à la charge du recourant.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1.  Rejette
le recours.
2.  Met
les frais judiciaires fixés à 440 francs à la charge du recourant et le
condamne à verser à l'intimé une indemnité de dépens de 400 francs.