ne_gerichte · CACIV.2023.31 · 2023-06-12 · fr
CACIV.2023.31


A.a) Depuis septembre 2011, Y.________ était
propriétaire du bien‑fonds article [11111] du cadastre de Z.________
(partie située sur territoire neuchâtelois dun domaine agricole), ainsi que
des biens-fonds articles [22222], [33333] et [44444] du cadastre de W.________
(partie bernoise du même domaine).

b)
En 2013, Y.________ a conclu un contrat de bail à ferme agricole avec A.________
(ci-après : le fermier), pour laffermage de lensemble de ces parcelles
(non contesté).

c)
Le 31 mai 2017, Y.________ et A.________ ont conclu une« Convention de
reprise  Actifs fermiers, Terres et Bâtiments », prévoyant que le fermier
reprenait, au 1ermai 2017,« lentier des terres et
bâtiments composant lexploitation agricole », la vente devant se
faire pour le prix de 800'000 francs et un acte devant être passé à cet effet,
ainsi que  mais cela ne devait pas être mentionné dans lacte de vente à venir
« le reste de léquipement et des stocks (matériel, bois, etc.), les
installations fixes (installation de traite et pont roulant appartenant à Y.________) »,
la valeur des actifs fermiers sélevant à 172'500 francs.

d)
Le domaine na ensuite pas été vendu à A.________ et le contrat du 31 mai
2017 na donc pas été exécuté.

e)
Une vente du domaine par Y.________ à X.________ a été envisagée (non
contesté). Les deux intéressés se sont rendus ensemble sur le domaine, le 17
février 2018 ; les versions divergent sur ce qui a été visité (selon X.________,
sa visite sest limitée aux extérieurs et à un appartement et il na pas vu le
rural, ni lintérieur de la ferme).

d)
Le 20 février 2018, Y.________ a écrit au fermier quil avait effectué une
visite sur le domaine le 17 du même mois. Selon lui, la tenue des bâtiments
était désastreuse. Il écrivait en outre :« vous avez construit
sans mon autorisation et sans même me consulter une « stabulation »
où vous détenez du bétail dans un fenil qui nest pas prévu à cet effet, qui en
plus est couvert de 1 m de fumier sur la surface. Je ne suis en aucun cas
responsable de laménagement de cette surface qui est en infraction à la loi
sur la protection des animaux. Autre fait, un mur sur la façade a été ouvert
sans mon consentement et sans même men aviser ». Le propriétaire
faisait aussi état de divers problèmes dentretien des bâtiments et de leurs
alentours. Il signifiait au fermier quil allait« se détourner sur un
autre acheteur »que lui. Il ne pensait pas rompre le bail à ferme,
mais la vente serait effectuée dans les meilleurs délais.

e)
Le lendemain, le bailleur a adressé au fermier un rappel pour le paiement de
fermages en retard ; il résiliait le bail avec un délai de six mois.

f)
Par une lettre non datée, mais apparemment postérieure à celles mentionnées
ci-dessus, le bailleur a fixé un délai au fermier pour réparer les dégâts quil
avait causés.

B.Par acte authentique intitulé« Vente
immobilière  Vente mobilière  Modifications hypothécaires
conditionnelles », daté du 20 mars 2018, Y.________ a vendu à X.________
le bien-fonds no [11111]. Le prix fixé à 800'000 francs incluait celui des
immeubles de W.________, pour la vente desquels un acte authentique a été
instrumenté le 22 juin 2018 par un notaire bernois (non contesté).

Sous
le titre« Conditions de la vente », lacte du 20 mars 2018
prévoyait ceci, au chiffre 1 :« Il est précisé que les objets
suivants : - Pont roulant Palfinger dans la grange, - Evacuateur à fumier Miro,
- Installation de traite directe Delaval, - Tank à lait sont également vendus
pour le prix de CHF 180'000 (), montant qui fera lobjet dun règlement de
compte entre parties, hors de la vue du notaire, au moment du paiement du prix
de vente du domaine ».

Au
chiffre 2 du même titre, les parties convenaient que« [l]entrée en
jouissance aura[it] lieu au moment du paiement du prix de vente »,
alors que le chiffre 3 mentionnait que« [l]entrée en propriété
interviendra[it] au moment de linscription du présent acte au registre
foncier ».

Au
chiffre 4 du même titre, lacte prévoyait ceci :« Le domaine est
actuellement loué à un fermier, A.________. Lacquéreur va prendre contact avec
le fermier afin de négocier la résiliation anticipée du bail pour une date
quil reste à définir. Léventuelle indemnité y relative sera prise en charge
par lacquéreur, à lentière décharge du vendeur [indemnité dont il faudrait
déduire le remboursement dune aide initiale due par le fermier à lÉtat de
Neuchâtel]. Par contre, toute autre prétention justifiée du fermier en lien
avec le bail à ferme, notamment relative aux investissements éventuels
effectués dans le bâtiment, sera assumée par le vendeur, à lentière décharge
de lacquéreur. Elles pourront être payées par lacquéreur, après compensation
avec déventuelles prétentions du bailleur vis-à-vis du fermier (fermages
arriérés, dégâts causés aux bâtiments et aux installations, etc.) en déduction
du prix de vente. Le vendeur donne tout pouvoir à lacquéreur pour trouver un
accord global portant sur la résiliation du bail à ferme et ses conséquences
financières. La conclusion dun accord global avec le fermier portant sur la
date de la résiliation anticipée du bail et ses conséquences financières ainsi
que sur son indemnisation pour les investissements éventuels effectués par
lui-même, constitue une condition suspensive au dépôt du présent acte au
registre foncier ».

Lacte
précisait encore que« [l]e vendeur exclu[ait] expressément toute
garantie quant aux éventuels défauts des biens-fonds vendus, lart. 199 CO
relatif aux défauts volontairement dissimulés demeurant réservé ».

C.a) Une convention a été conclue le 16 avril
2018 entre X.________ et le fermier, selon laquelle le premier sengageait à
verser au second la somme de 250'000 francs« à titre de
dédommagement et pour la rupture du bail », montant payable au 30
octobre 2018, soit à la date prévue pour le départ du fermier du domaine ;
le document précisait :« Le dédommagement est pour les
équipements suivants : Evacuateur à fumier MIRO neuf, Installation dune
stabulation pour 24 génisses de 1 an jusquau vêlage, Montant des
dédommagements : Fr. 180'000.00 », les 70'000 francs restants
représentant lindemnité pour la rupture anticipée du bail. Cette convention avait
été, sur demande des intéressés et en fonction de leurs indications, préparée
par B.________, ingénieur agronome à la Chambre neuchâteloise dagriculture et
viticulture (CNAV). Dans un premier temps, la convention na pas été portée à
la connaissance de Y.________ (non contesté).

b)
Les ventes immobilières ont été inscrites aux registres fonciers neuchâtelois
le 2 juillet 2018 et bernois le 3 juillet 2018 ; les parties à lacte en
ont été avisées immédiatement (non contesté ; le notaire neuchâtelois
avait expédié lacte au registre foncier le 29 juin 2018).

c)
X.________ et le fermier ont conclu une nouvelle convention, datée du 23
juillet 2018, avec le concours de B.________, qui en a assumé la rédaction.
Elle mentionnait que suite à labandon du domaine par A.________, ce dernier
quittait définitivement celui-ci le même jour et remettait immédiatement toutes
les clés à X.________. Le fermier admettait quil remettait les lieux dans un
état« lamentable »et quil avait occasionné des dégâts,
reconnaissant des griefs dont le mandataire de X.________ lui avait fait part
dans une lettre du 9 juillet 2018. Il certifiait« avoir effectué des
travaux dans les bâtiments sur le domaine [] pour un montant de Fr. 180'000.00
(Lentreprise C.________ pour lévacuation à fumier ; D.________ pour des
travaux de menuiserie, charpente et portes à lécurie ainsi que la création
dune stabulation ; Entreprise E.________ pour des travaux de maçonnerie)
et avec laccord de lancien propriétaire, Y.________ »; le décompte
mentionnait les 250'000 francs prévus par la convention du 16 avril 2018,
dont à déduire 90'600 francs pour« Solde de laide initiale payée par X.________ »et 90'000 francs  montant raturé à la main  comme« versement au
comptant, ce jour (selon quittance séparée) »; le solde de
69'400 francs  montant aussi raturé à la main  était« intégralement
compensé pour la remise en état des dégâts occasionnés par A.________ ainsi que
tous les travaux de nettoyage des différents bâtiments »(convention ;
X.________ a allégué que la convention, datée du 23 juillet 2018, avait en
fait été signée le 27 du même mois ; cependant le témoin B.________ a
évoqué une signature à la date indiquée sur la convention ; il a aussi
indiqué que sil y avait eu des corrections sur des montants, au moment de
signer la convention quil avait préparée, il aurait réimprimé le texte avec
les montants corrigés).

d)
Les clés du bâtiment ont immédiatement été remises au nouveau propriétaire (X.________
a allégué les avoir reçues le 27 juillet 2018).

e)
La convention na dabord pas été portée à la connaissance de Y.________, X.________
considérant que cela napporterait rien.

D.a) Le 26 juillet 2018, le mandataire de X.________
a écrit à Y.________« que les objets vendus présent[aient] de graves
défauts »: il manquait les griffes de linstallation de traite
directe et une partie du tank à lait ;« au vu des
circonstances », lacheteur navait pas encore pu déterminer si
lévacuateur à fumier et le pont roulant fonctionnaient correctement. Selon
lui, lacquéreur était« dans lattente de la communication, par
lancien fermier [A.________], de lentier des éléments relatifs aux
investissements/améliorations effectués par ce dernier et qui devront lui être
remboursés, comme mentionné en page 12 de lacte de vente ». Il
précisait quà ce stade, il était« impossible de déterminer léventuel
montant »dû à Y.________ dans le cadre de la vente mobilière et quil
reprendrait contact dès que les éléments demandés au fermier auraient été
communiqués.

b)
X.________ a obtenu, apparemment le 23 août 2018, un devis denviron 18'900
francs pour des travaux concernant la toiture dun bâtiment.

c)
Y.________, par son mandataire, a écrit à X.________, le 23 novembre 2018,
que« faute de preuve du contraire, les objets vendus [nétaient]
entachés daucun défaut »; il proposait que lacquéreur verse
déjà 90'000 francs, le solde, du même montant,« pouvant faire lobjet
de discussions ultérieures ».

d)
Le 27 décembre 2018, lacquéreur a écrit au vendeur quil contestait lui devoir
un quelconque montant. Selon lui,« les investissements effectués par
le fermier dans les bâtiments, et acquittés par [lui-même] auprès de ce
dernier, [sétaient] élevés à CHF 180'000.- ». Il faisait état de divers défauts
affectant les quatre biens mobiliers vendus, précisant que« [l]e prix
de vente de ces appareils [devait] à cet égard être revu à la baisse (action
rédhibitoire) au sens du Code des obligations »et soutenait que la
vente avait un« caractère lésionnaire »(à ce sujet, il se
référait à une convention du 31 mai 2017 entre Y.________ et le fermier, aux
termes de laquelle le premier sengageait à transférer au second la propriété
d« installations fixes (installation de traite et pont-roulant
appartenant à Y.________) »pour le prix de 72'500 francs).
Lacquéreur alléguait aussi des« défauts aux installations électriques
des bâtiments, frauduleusement cachés ». À ce courrier était jointe la
convention du 16 avril 2018, dont le contenu a déjà été résumé plus haut.

e)
Le vendeur a répondu le 7 janvier 2019 que le contrat de vente donnait certes à
X.________ le pouvoir de trouver un accord global avec le fermier, mais
prévoyait aussi que seules les prétentions justifiées du fermier pouvaient être
indemnisées. Le courrier du 27 décembre 2018 napportait aucun élément
permettant de retenir que les 180'000 francs correspondraient à des prétentions
justifiées du fermier, ni même que lacquéreur se serait acquitté dune telle
somme ; il fixait à X.________ un délai au 14 janvier 2019 pour lui verser
180'000 francs, ou au moins lui faire part dune proposition raisonnable.

E.a) Après avoir obtenu une autorisation de
procéder, Y.________ a déposé devant le Tribunal civil, le 5 mai 2020, une
demande contre X.________. Il concluait à la condamnation du défendeur à lui
verser la somme de 180'000 francs, plus intérêts à 5 % dès le 23 novembre
2018, sous suite de frais et dépens. Le demandeur alléguait en substance les
faits déjà résumés plus haut.

b)
Lassistance judiciaire a été accordée au demandeur.

c)
Dans sa réponse du 24 juin 2020, X.________ a conclu au rejet de la demande,
sous suite de frais et dépens. Il alléguait en substance les faits résumés plus
haut.

d)
Le demandeur a répliqué le 16 novembre 2020 et le défendeur a dupliqué le
6 janvier 2021.

e)
Par courrier du 3 juin 2021 au Tribunal civil, le défendeur a écrit quil« entend[ait]
préciser ses propres offres de preuves »et demandait laudition,
comme témoins, de A.________ et B.________, proposant en outre des noms
dexperts (ni dans la réponse, ni dans la duplique, le défendeur navait
indiqué qui étaient les témoins à entendre en preuve de ses allégués, se
contentant dindiquer une preuve« par témoins »).

f)
Le demandeur sest opposé à laudition des témoins proposés par le défendeur,
en relevant que comme ce dernier ne les avait pas cités nommément dans ses
écritures, notamment dans son mémoire de réponse, il avait privé le demandeur
de la possibilité de réagir, en particulier dans son mémoire de réplique, en
offrant des contre‑témoignages.

g)
Le défendeur a répliqué le 10 juin 2021 que si le nom des témoins nétait pas
spécifié dans les offres de preuves, il apparaissait dans les allégués
eux-mêmes, et que refuser les témoins relèverait dun formalisme excessif.

h)
Par ordonnance de preuves du 14 septembre 2021, le Tribunal civil a admis les
preuves littérales déposées, rejeté laudition des deux témoins proposés par le
défendeur (défaut dindication de leur nom dans la réponse et la duplique, soit
une motivation insuffisante que lart. 132 al. 1 CPC navait pas pour vocation
de réparer), réservé une éventuelle expertise, invité le défendeur à déposer
loriginal dune pièce et fixé une audience.

i) À laudience du 2 mai 2022, les parties ont
confirmé leurs conclusions ; les parties ont été interrogées ; il a été
décidé, dentente entre les parties et vu la difficulté à établir les faits,
que les témoins A.________ et B.________ seraient entendus ; la décision
sur déventuelles expertises a été renvoyée.

j)
Le Tribunal civil a tenu une seconde audience le 5 septembre 2022. Il a
notamment refusé de faire procéder à une expertise de la toiture,« car
 à supposer que lexclusion de garantie contenue dans lacte de vente
immobilière ne sapplique pas à la toiture  les éléments constitutifs pour
pouvoir prétendre à la réparation en garantie des défauts ne sont pas remplis,
le défendeur nayant ni allégué ni prouvé avoir respecté ses incombances, à
savoir avoir vérifié létat du toit aussitôt que possible et avoir avisé le
demandeur du prétendu défaut sans délai ». Le défendeur a pris acte de
cette décision et« réit[éré] ces moyens de preuves ». Le
témoin B.________ a été entendu. Le témoin A.________, bien que régulièrement
cité, ne sest pas présenté. Le défendeur a maintenu sa réquisition concernant
son audition. Le Tribunal civil a statué comme suit :« La juge rejette
laudition du témoin, A.________, qui ne sest pas présenté aujourdhui sans
excuse. Les faits relatifs à la transaction concernant les installations
mobilières du domaine agricole ont été suffisamment instruits, en particulier
par laudition de ce jour de B.________. Sagissant des allégués relatifs à
létanchéité de la toiture, son témoignage nest pas jugé pertinent par
lappréciation anticipée des preuves, en partie compte tenu des déclarations
faites par les parties à ce sujet le 02.05.2022 ». Le procès-verbal
mentionne ensuite ceci :« [le mandataire du défendeur] en prend
acte et réitère sa réquisition ». La juge a prononcé la clôture de
ladministration des preuves. Un délai a été fixé aux parties pour le dépôt de
leurs plaidoiries écrites.

k)
Le demandeur a déposé sa plaidoirie écrite le 27 octobre 2022, confirmant ses
conclusions. Le défendeur a fait de même le 31 octobre 2022.

F.Par jugement du 21 février 2023, le
Tribunal civil a condamné X.________ à verser à Y.________ la somme de
158'522.35 francs, avec intérêts à 5 % dès le 15 janvier 2019, rejeté la
demande pour le surplus, condamné X.________ à verser au mandataire de Y.________
une indemnité de dépens de 14'652 francs, condamné Y.________ à verser à X.________
une indemnité de dépens de 1'628 francs, arrêté les frais judiciaires à 10'800
francs et mis ces frais pour 9'720 francs à la charge de X.________ et 1'080
francs à celle de Y.________ (pour ce dernier, sous réserve des règles de
lassistance judiciaire).

G.a) Le 29 mars 2023, X.________ appelle du
jugement du Tribunal civil, en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce
que laudition du témoin A.________ et une expertise soient ordonnés, puis
principalement à la réforme du jugement entrepris en ce sens que la demande est
rejetée, subsidiairement à lannulation du jugement entrepris et au renvoi de
la cause au juge de première instance, pour nouvelle décision.

b)
Dans sa réponse du 13 mai 2023, Y.________ conclut au rejet de lappel et à la
confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens.

c)
Le 17 mai 2023, le juge instructeur a écrit aux parties quun deuxième échange
décritures ne paraissait pas nécessaire et quil serait statué sur pièces et
sans débats, sous réserve du droit inconditionnel de réplique, à exercer, le
cas échéant, dans les dix jours.

d)
Lappelant na pas déposé de réplique dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.Lappel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il
est motivé. La voie de lappel est ouverte, ce qui nest pas contesté. Lappel
est recevable, avec cependant quelques réserves qui seront examinées plus loin
(art. 308 à 311 CPC).

2.a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir
l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou
d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir
librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en
première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2eéd., n. 5
Intro art. 308‑334).

b) Lappel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC).
L'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation (ou des
motivations alternatives) de la décision attaquée par une argumentation
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui
suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance
d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente
différemment en seconde instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa
thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à
reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur
les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée
d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge ou
en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de
l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première
instance, si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision
attaquée, ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et
l'instance d'appel ne peut pas entrer en matière (arrêt du TF du19.08.2021
[4D_9/2021]cons. 3.3.1 ; cf. aussi arrêt du TF du06.03.2023
[4A_462/2022]cons. 5.1.1).

3.Prétentions en réduction du prix des objets mobiliers

3.1.a)
Le Tribunal civil a retenu que, pour les biens mobiliers vendus, lavis des
défauts avait été donné tardivement. Par linscription de la vente au registre
foncier, le 2 juillet 2018, le défendeur était devenu possesseur médiat du
bien-fonds no [11111], et par là-même des biens mobiliers qui avaient été
vendus. Le bail à ferme passait alors au nouveau propriétaire. Dès le 2 juillet
2018, le défendeur exerçait la maîtrise  alors multiple  sur les quatre biens
mobiliers acquis. Dans son courrier du 26 juillet 2018, le défendeur faisait
état du fait quil manquait des parties aux installations vendues ; il
sagissait là de défauts décelables au terme dune première et rapide
vérification. Le défendeur disposait de quelques jours, depuis le 2 juillet
2018, pour signaler les défauts. Lavis des défauts, donné le 26 juillet 2018,
était tardif.

b) Lappelant soutient que cest la connaissance
effective des défauts par lacheteur lui-même qui est déterminante pour
apprécier le point de départ du délai pour lavis des défauts. Que lappelant,
selon les règles des droits réels, soit ici devenu possesseur médiat des
immeubles vendus dès son inscription au registre foncier nest pas pertinent.
Les clés du bâtiment nont été remises à lappelant que le 23 juillet 2018
(lappelant se réfère au témoignage B.________ pour la date de la remise),
après laccord trouvé avec le fermier avec le concours de B.________, comme
cela ressort de la quittance signée avec le fermier. Laudition du témoin A.________
aurait été nécessaire pour établir la prise de possession de la chose vendue
par lappelant.

c) Pour lintimé, lappelant est bien devenu
possesseur médiat des choses vendues le 2 juillet 2018  date dès laquelle il
avait le droit davoir les clés du domaine  et cest dès cette date quil
devait vérifier les choses vendues. Au surplus, lappelant avait déjà visité le
domaine le 17 février 2018, comme cela ressort du courrier de lintimé du
20 du même mois.

3.2.a)
Selon l'article197 CO,
relatif au contrat de vente, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en
raison des qualités promises et en raison des défauts qui, matériellement ou
juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou
qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1), et il répond de ces défauts même
s'il les ignorait (al. 2).

Le défaut est une notion juridique. Il réside
dans la divergence entre létat réel de la chose qui a été livrée et létat de
la chose qui aurait dû être livrée selon le contrat. La chose peut donc être
défectueuse  au sens de larticle197 al. 1
CO même si elle est exempte de tout défaut intrinsèque ; à linverse,
elle peut être exempte de défaut au sens de cette disposition même si elle est
affectée de défauts intrinsèques. Ce qui importe, cest la conformité de la
chose livrée avec la chose convenue par les parties (Venturi/Zen-Ruffinen,
in : CR CO I, 3eéd., n. 2 ad art. 197). Le vendeur répond notamment
des qualités promises, soit des assurances (manifestations de volonté) quil a
pu donner à lacheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir
positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou,
négativement, que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Toute
divergence entre létat de la chose livrée et ces assurances constitue un
défaut. Il nest pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou
lutilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée (idem,
op. cit., n. 11 ad art. 197). Sont des qualités attendues celles qui nont pas
été convenues par les parties ou promises par le vendeur, mais sur lesquelles
lacheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. La responsabilité
du vendeur est donc moins stricte que pour les qualités promises, puisquil
faut que le vice ait une certaine gravité, entraînant  au moins  une
diminution notable de la valeur ou de lutilité de la chose. Cest le cas
lorsque lacheteur naurait pas conclu le contrat ou ne laurait pas conclu aux
mêmes conditions sil avait connu le défaut (idem, op. cit., n. 14 ad
art. 197).

b) Daprès larticle200 CO,
le vendeur ne répond pas des défauts que lacheteur connaissait au moment de la
vente (al. 1), ni de ceux dont lacheteur aurait dû sapercevoir lui-même en
examinant la chose avec une attention suffisante, que sil lui a affirmé quils
nexistaient pas (al. 2).

Pour éviter de se voir opposer lexclusion de la
garantie, lacheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la
conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est
prévue par larticle201 CO,
laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la
chose. Ici, il suffit que lacheteur fasse preuve de lattention habituelle. Ce
devoir de vérification nimpose en particulier pas à lacheteur de recourir à
un expert. La loi nexige pas une négligence grossière de lacheteur
lorsquelle se réfère aux défauts dont il aurait dû avoir connaissance ;
lattention habituelle devrait lui permettre de découvrir même des défauts qui
ne sautent pas aux yeux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art.
200).

c) Selon larticle201 CO,
lacheteur a lobligation de vérifier létat de la chose reçue aussitôt quil
le peut daprès la marche habituelle des affaires ; sil découvre des défauts
dont le vendeur est garant, il doit len aviser sans délai (al. 1). Lorsquil
néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins quil ne
sagisse de défauts que lacheteur ne pouvait découvrir à laide des vérifications
usuelles (al. 2). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent
être signalés immédiatement ; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même
avec ces défauts (al. 3).

Lacheteur qui reçoit la chose doit examiner par
les moyens appropriés si la chose présente les qualités attendues ou promises.
Il suffit que lacheteur procède aux vérifications usuelles, en fonction
notamment de la nature de la chose et du genre de défaut. Lacheteur peut
procéder lui-même à la vérification ou la confier à un tiers ; il nest
toutefois pas tenu de mandater un expert, à moins que cela ne soit requis par
le contrat ou lusage. Le degré de vérification dépend également des
qualifications de lacheteur. Lappréciation sera différente selon que lacheteur
a des qualifications particulières ou quil nest quun acheteur ordinaire. Le
mode et létendue de la vérification dépendent de la nature de la chose et des
usages (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 et 8 ad art. 201). Sil
sagit de défauts cachés, lacheteur doit les signaler immédiatement après leur
découverte, sous réserve dun bref délai de réaction. Il en va ainsi pour les
vices quil ne pouvait constater en vérifiant la chose, mais qui se révèlent
plus tard, à lusage de la chose notamment. Savoir si le défaut pouvait être
ignoré légitimement de lacheteur dépend de lensemble des circonstances,
notamment des aptitudes de celui-ci (connaissances techniques, etc.), de la
nature de la chose (objet neuf ou doccasion, etc.), du genre de défaut et des
possibilités de vérification. Lacheteur nest pas tenu de rechercher les
défauts cachés : son devoir dexamen sépuise avec la vérification (idem,
op. cit., n. 16 ad art. 201).

Lacheteur doit examiner la chose aussitôt quil
le peut daprès la marche habituelle des affaires. Le délai étant fonction,
notamment, de la nature de la chose, du genre de défaut et du comportement
quon peut raisonnablement exiger dun acheteur diligent (on sera moins sévère
avec un acheteur privé quavec un commerçant), il pourra aller de quelques
jours à plusieurs mois. Ainsi, pour vérifier la qualité dune isolation,
lacheteur doit attendre un refroidissement de la température extérieure ; pour
vérifier la conformité dun logiciel dentreprise, linstallation du logiciel doit
être terminée et lutilisateur doit être en mesure de lutiliser dans des
conditions réelles dexploitation. Les usages (notamment commerciaux) sont
importants à cet égard. À défaut, il faut considérer le temps qui serait
nécessaire à un acheteur diligent, dans les mêmes circonstances, pour procéder
à la vérification. En cas de vente immobilière, la doctrine majoritaire
saccorde sur des délais plus longs dont doit pouvoir disposer lacheteur. Par
ailleurs, si lentrée en jouissance précède linscription de lacheteur au
registre foncier, cest le moment de la prise de possession qui est déterminant.
À noter que le délai est objectif ; des empêchements liés à la personne de
lacheteur ne peuvent donc justifier aucune prolongation (idem, op.
cit., n. 10 ad art. 201).

d) Au sens de larticle203 CO,
le vendeur qui a induit lacheteur en erreur intentionnellement ne peut se
prévaloir du fait que lavis des défauts naurait pas eu lieu en temps utile.

e) Larticle205 COprévoit que dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose,
lacheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant laction
rédhibitoire, ou de réclamer par laction en réduction de prix une indemnité
pour la moins‑value (al. 1) et que lorsque lacheteur a intenté laction
rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix sil estime que la
résiliation nest pas justifiée par les circonstances (al. 2).

3.3.a)
X.________ avait demandé laudition de A.________, en qualité de témoin, sans
indiquer en preuve de quels allégués il devrait être entendu. Laudition, après
avoir été refusée dans un premier temps, a été admise par le Tribunal civil à
laudience du 2 mai 2022. À laudience du 5 septembre 2022, le Tribunal civil a
constaté labsence non excusée du témoin, pourtant régulièrement cité, et
renoncé à lentendre en considérant notamment que les faits relatifs aux
installations mobilières avaient été suffisamment instruits. Selon lappelant,
laudition de A.________ est nécessaire,« notamment pour établir la
date de prise de possession effective de la chose vendue par le défendeur ».

b) Laudition de A.________ nest pas utile pour
trancher les questions qui doivent lêtre ici. En effet, on sait déjà quand
lacte de vente a été signé par les parties (20 mars 2018), quand il a été
inscrit au registre foncier (2 juillet 2018) et quand le fermier a remis les
clés des bâtiments à lappelant (23 juillet 2018 ; lappelant na pas
toujours été clair sur la date de la remise effective ; dans sa duplique,
il affirmait avoir reçu les clés des bâtiments le 27 juillet 2018 ; il
prétendait aussi navoir pas pu visiter le domaine avant la remise des
clés ; son mandataire a écrit le 26 juillet 2018 pour donner un avis des
défauts, en indiquant de quels défauts il sagissait ; on ne voit pas
comment il aurait pu le faire si lappelant navait visité le domaine que le 27
juillet 2018 ; en procédure dappel, lappelant indique la date du 23
juillet 2018 pour la remise des clés).

3.4.Lappelant
na pas donné lavis des défauts en temps utile. Dès linscription au registre
foncier, le 2 juillet 2018, il était propriétaire des immeubles et en avait dès
lors la possession médiate, comme la relevé le Tribunal civil (en se référant
àlATF 144 III
145, cons. 3.2.1). Rien ne lempêchait dinspecter immédiatement les
bâtiments et les installations, en particulier les installations mobilières
expressément mentionnés dans lacte de vente, sil ne lavait pas déjà fait le
17 février 2018 (visite avec lintimé) ou vers le 16 avril 2018 (au moment où
il négociait la première convention avec le fermier). Il pouvait en tout cas,
en tant que propriétaire, exiger immédiatement du fermier, dès le 2 juillet
2018, quil lui donne accès aux locaux pour cette inspection. La marche normale
des affaires ne pouvait pas lempêcher de procéder ainsi et il lui incombait de
vérifier les choses sans attendre, pour sauvegarder ses droits en garantie des
défauts des choses vendues. Lappelant ne critique pas le constat, par la
première juge, que les défauts pour lesquels il a ensuite donné avis étaient
décelables au terme dune première et rapide vérification. Il disposait ainsi
de quelques jours, dès le 2 juillet 2018, pour donner lavis des défauts. Il ne
la donné que le 26 juillet 2018. Cétait trop tard. Pour ce motif déjà, cest à
bon droit que le Tribunal civil a rejeté les prétentions de lappelant. On
notera au passage quil est plus que vraisemblable que lappelant a en fait
procédé à une visite du domaine dans les jours qui ont suivi le 2 juillet 2018,
ou même avant : si ce nétait pas le cas, on ne comprendrait pas comment
son mandataire a pu adresser au fermier, le 9 juillet 2018 déjà, un
courrier recommandé dans lequel il évoquait un état lamentable des bâtiments,
ainsi que des dégâts causés par le fermier (cf. le 2ème§ de la
convention du 23 juillet 2018 ; lappelant sest prudemment abstenu de
produire en procédure cette lettre du 9 juillet 2018), ni comment, déjà dans la
convention du 23 juillet 2018, on avait pu chiffrer à 69'400 francs« la
remise en état des dégâts occasionnés par [le fermier] », ainsi que
des nettoyages.

3.5.a)
Au sujet de lévacuateur de fumier, le Tribunal civil a constaté que le
défendeur soutenait que lobjet vendu souffrait dun défaut juridique, car il
avait en fait été installé par le fermier. Le courrier du 27 décembre 2018 ne
contenait cependant aucune référence à cette circonstance. Le prétendu défaut
juridique navait été signalé par le défendeur que dans le cadre de sa réponse
du 24 juin 2020, donc bien après le moment auquel  selon laveu procédural du
défendeur  il aurait été découvert, soit encore avant le 27 décembre 2018. Il
ny avait pas eu davis des défauts en temps utile. Le défendeur navait pas
allégué que le demandeur laurait intentionnellement induit en erreur sur les
qualités juridiques de lévacuateur de fumier, au sens de larticle203 CO.
De toute manière, la convention de reprise du 31 mai 2017 à laquelle le
défendeur se référait navait pas été exécutée par les parties, de sorte que ni
les biens immobiliers, ni les biens mobiliers qui y étaient mentionnés
navaient été transférés au fermier. Un éventuel investissement du fermier pour
la réfection de lévacuateur de fumier navait aucune influence sur la
propriété du bien.

b) Lappelant expose ceci :« En ce
qui concerne le montant de la réduction du prix () pour lélévateur à fumier,
il équivaut clairement au prix de cette installation, soit Fr. 30'000.-,
indiqué comme la propriété du vendeur dans lacte de vente, mais qui était en
réalité propriété du fermier. On est en présence dun défaut (juridique)
majeur, qui justifie la réduction complète du prix. Il nest par ailleurs pas
concevable que le demandeur se soit de bonne foi mépris sur la propriété de
cette installation. On se trouve donc en présence dun défaut volontairement
caché, de sorte que, même sil na pas été spécifié de manière précise dans
lavis des défauts du 26 juillet 2018, on ne saurait de toute manière
considérer que cet avis des défauts serait tardif puisque, aux termes de lart.203
CO, le vendeur qui a induit lacheteur en erreur intentionnellement
ne peut se prévaloir du fait que lavis des défauts naurait pas eu lieu en
temps utile ».

c) Lintimé soutient que lappelant na pas
apporté la preuve que linstallation était propriété du fermier et ne dit rien
à ce sujet dans son mémoire dappel. De toute manière, lavis des défauts est
tardif et lappelant na jamais prétendu quil sagissait dun défaut
dissimulé.

d) Il faut relever que, dans son mémoire dappel,
lappelant ne critique pas le constat du Tribunal civil au sujet de labsence
dallégué relatif à la prétendue induction en erreur (absence dallégué qui
suffisait à justifier le rejet de la prétention du défendeur, en ce sens que
sil ny avait pas dinduction en erreur, lavis des défauts était tardif). La
motivation de lappel est ainsi insuffisante et lappel est irrecevable sur
cette question. De toute manière et comme le soulève lintimé, lappelant na
pas apporté la preuve que linstallation était propriété du fermier et pas de
lintimé ; une convention conclue en 2017 entre lintimé et le fermier
prévoyait certes que le second deviendrait propriétaire de cette installation,
mais il na pas été établi que cette convention aurait été exécutée.

3.6.a)
Ayant retenu que lavis des défauts navait pas été donné en temps utile, la
première juge na pas traité la question déventuels défauts à une installation
de traite, respectivement à un tank à lait.

b) Devant le Tribunal civil, lappelant avait
allégué que« les frais de réparation de linstallation de traite
directe et ceux du tank à lait représentent au total un montant qui nest pas
inférieur à Fr. 8'000.- ». Il avait produit une facture du 7 septembre 2018
de F.________ de 8'009.65 francs pour« Remise en fonction de votre
traite directe et votre refroidisseur de lait au [aaaaa] ». Le 26
juillet 2018, son mandataire écrivait que« - les griffes de
linstallation de traite directe font défaut ; - une partie du tank à lait
manque à lappel ; - la prise dinterrupteur du tank à lait a été
arrachée ».

c) En appel, lappelant expose que le tank à lait
a dû faire lobjet dune réparation, pour 8'000 francs en chiffres ronds ; les
frais de réfection correspondent à la moins-value que lacheteur a dû supporter.

d) Comme on la vu plus haut, lavis des défauts
a été tardif, ce qui scelle le sort du recours (cons. 3.4). On notera
cependant, même si cet élément nest pas décisif à lui seul, quil résulte
clairement des pièces que les 8'000 francs environ ne concernent pas que le
tank à lait que lappelant mentionne dans son mémoire dappel, mais aussi linstallation
de traite directe.

4.Prétentions en remboursement des indemnités dues au
fermier pour           les investissements effectués par ce dernier

4.1.a)
Sagissant de la clause relative aux prétentions justifiées du fermier, que
lacquéreur pouvait régler à la charge du vendeur (pour rappel :« toute
autre prétention justifiée du fermier en lien avec le bail à ferme, notamment
relative aux investissements éventuels effectués dans le bâtiment, sera assumée
par le vendeur, à lentière décharge de lacquéreur. Elles pourront être payées
par lacquéreur, après compensation avec déventuelles prétentions du bailleur
vis-à-vis du fermier (fermages arriérés, dégâts causés aux bâtiments et aux
installations, etc.) en déduction du prix de vente. Le vendeur donne tout
pouvoir à lacquéreur pour trouver un accord global portant sur la résiliation
du bail à ferme et ses conséquences financières »), le Tribunal civil
a considéré que la réelle et commune volonté des parties ne pouvait pas être
déterminée, faute déléments suffisants. On ne pouvait que constater leur
désaccord quant au sens et à la portée quelles entendaient donner à la clause.
Il fallait donc recourir à linterprétation objective, qui amenait à la
conclusion que les parties pouvaient et devaient raisonnablement comprendre
quune prétention du fermier, pour être prise en considération, devait être« justifiée »au sens juridique du terme, en ce sens que le fermier devait pouvoir se
prévaloir dune prétention juridique fondée sur le contrat de bail à ferme.
Permettre au défendeur de déterminer, selon sa propre appréciation et en
labsence de critères objectifs  lacte de vente nen mentionnait aucun  ce
qui relèverait ou non du domaine de la prétention justifiée viderait celle-ci
de tout sens et de toute portée.

b) Lappelant soutient que lacte de vente
prévoyait clairement que lacquéreur avait tout pouvoir pour négocier les
termes de la fin du bail avec le fermier et quil pouvait procéder à une
compensation entre les indemnités versées à ce dernier au titre des
investissements faits par le même, dune part, et le prix de vente, dautre
part. Cette« clause nest manifestement pas courante, mais elle nest
clairement pas illicite ou immorale, ce dautant que laccord constitue une
condition suspensive à lacte de vente ». Lacte de vente immobilière
ayant été déposé et exécuté, il y avait au moins une approbation tacite du
vendeur avec les termes de laccord trouvé entre le fermier et lacquéreur, qui
portait sur une indemnité de 180'000 francs, ce dont la première juge na  à
tort  tiré aucune conséquence. Aux termes de la convention, lappelant est en
droit de déduire ce montant du prix de vente convenu et donc de lopposer en
compensation. La pertinence du montant de 180'000 francs pour les
investissements effectués par le fermier a été confirmée par le témoin B.________.

c) Lintimé relève quà suivre lappelant,
celui-ci aurait été en droit de négocier comme il lentendait avec le fermier
et que le montant  quel quil soit  quil lui verserait viendrait de toute
manière en compensation du prix de vente de 180'000 francs dû au vendeur.
Largumentation« décousue et vide de sens »de lappelant ne
permet pas de remettre en cause les considérations du jugement entrepris.

d) Le Tribunal civil a correctement exposé les
principes juridiques relatifs à linterprétation des contrats. On peut sy
référer.

e) En lespèce, la Cour dappel civile parvient à
la même conclusion que la première juge. Même si lacheteur du domaine recevait
du vendeur le pouvoir de négocier avec le fermier les conditions de son départ
des lieux, on ne peut pas envisager sérieusement que les parties à lacte de
vente aient voulu que lacheteur puisse accepter  aux frais du vendeur 
nimporte quelle prétention du fermier, que celle-ci soit justifiée ou pas.
Lacte de vente doit ainsi être interprété en ce sens que les parties pouvaient
et devaient raisonnablement comprendre que lacquéreur du domaine naurait le
pouvoir daccepter que des prétentions« justifiées »du
fermier, fondées sur le bail à ferme.

4.2.a)
Selon le Tribunal civil, la construction, par le fermier, dune stabulation
libre ne pouvait pas ouvrir le droit, pour celui-ci, à une prétention justifiée
contre le propriétaire, car il nétait pas établi que le demandeur aurait donné
son accord au fermier pour une telle modification de la chose affermée (même si
le demandeur avait reçu copie dun rapport dexpertise de la CNAV, dont un
avenant du 4 mai 2017 mentionnait que le fermier avait réalisé une telle
installation en 2016, cela ne signifiait pas que le demandeur avait donné son
accord à linstallation), ceci dautant plus quil sagissait dune
modification allant au-delà de lentretien ordinaire, de sorte que le
consentement écrit du bailleur aurait été nécessaire (cf. art. 22a al. 1 et 23
al. 2 LBFA). Le défendeur avait échoué à apporter la preuve que le demandeur
aurait donné son accord  écrit  à linstallation, de sorte quune indemnité
fondée sur larticle 23 al. 2 LBFA était exclue. Le même avait de toute manière
échoué à faire la preuve quun montant déterminé serait dû au fermier à ce
titre, nayant dailleurs pas allégué le montant de linvestissement relatif à
la construction de la stabulation, de sorte que le Tribunal civil ne serait pas
en mesure de déterminer la quotité de léventuelle indemnité due au fermier.

b) Lappelant expose que la stabulation libre
figure clairement dans un rapport dexpertise que lintimé lui a remis, rapport
qui ne contient aucune réserve au sujet de linstallation, pour une prétendue
absence dautorisation du bailleur ou daccord du bailleur. Si lintimé avait
voulu contester les prétentions du fermier en remboursement de linvestissement
consenti par ce dernier pour cette installation, il aurait dû en avertir lacquéreur,
lequel, selon le contrat de vente, était chargé de négocier le montant de
lindemnité due au fermier. Refuser, comme le fait lappelant, de se voir
imputer sur le prix de vente le moindre montant au titre de lindemnité payée
au fermier par lappelant relève de labus de droit.

c) En premier lieu, il faut constater que
lappelant ne critique pas les constats, par le Tribunal civil, du fait que
linstallation dune stabulation libre constituait une modification allant
au-delà de lentretien ordinaire, que, dans un tel cas, lautorisation écrite
du bailleur était nécessaire, que le bailleur navait en lespèce pas donné
cette autorisation écrite et que le fermier navait ainsi pas droit à une
indemnité fondée sur larticle 23 al. 2 LBFA.

Que lintimé ait eu connaissance de lexistence
de linstallation, en particulier par la remise du rapport dexpertise de la
CNAV), ne signifie pas quil était daccord dindemniser le fermier pour
lavoir construite, respectivement fait construire. Dans une lettre du 20
février 2018, il reprochait dailleurs au fermier davoir construit sans son
autorisation. Lappelant ne prétend pas que lintimé lui aurait dit ou laissé
entendre quil consentirait à une indemnisation du fermier pour cela.

Selon larticle 2 al. 2 CC, labus manifeste dun
droit nest pas protégé par la loi. Sont considérés comme des comportements
typiquement constitutifs d'abus de droit l'absence d'intérêt à l'exercice d'un
droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but,
la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans
ménagement, ou encore l'attitude contradictoire ; les circonstances
concrètes sont déterminantes ; l'abus de droit n'est retenu que
restrictivement, la loi exigeant un abus« manifeste »(ATF 143 III 279cons. 3.1). En lespèce, lintimé ne commet pas dabus de droit en se prévalant
de labsence de justification à une indemnisation du fermier, alors quil na
pas attiré lattention de lappelant sur le fait que le fermier naurait pas
droit à une indemnité, faute daccord écrit du bailleur pour les travaux. Il ne
tenait quà lappelant, avant de sarranger avec le fermier, mais après une
première négociation avec celui-ci, de contacter lintimé pour vérifier que
celui-ci pouvait admettre que les prétentions dudit fermier étaient justifiées.
Il ne la pas fait.

De toute manière, le dossier ne contient aucune
indication sur la valeur de linstallation de stabulation libre, respectivement
sur lindemnité qui aurait pu être due au fermier en rapport avec cette
installation. Dans la convention du 16 avril 2018, lappelant et le fermier ont
fixé un dédommagement de 180'000 francs  comme par hasard le montant maximal
que lappelant pouvait déduire du prix de vente pour des indemnités au fermier
 pour le dispositif dévacuation du fumier et la stabulation libre, sans
aucune précision. Encore dans son mémoire dappel, lappelant narticule aucun
chiffre pour la déduction à laquelle il prétend en rapport avec la stabulation
libre. La motivation de lappel est insuffisante pour être recevable. Cela
étant, comme on le verra ci-dessous, les investissements pour lévacuateur à
fumier pouvaient être évalués à un peu plus de 30'000 francs. En 2017,
lensemble des étables, y compris lemplacement de stabulation libre, qui nen
constituait sans doute pas la partie la plus importante, était évalué à environ
67'000 francs, en valeur de rendement. On ne pouvait évidemment pas compter
près de 150'000 francs pour la seule installation de stabulation libre.

4.3.a)
Le Tribunal civil a admis que le défendeur pouvait en principe compter 31'380
francs pour des investissements consentis par le fermier en rapport avec
lévacuateur à fumier, investissements pour lesquels le fermier avait droit à
un dédommagement. Cependant, le défendeur avait admis, dans léchange
décritures, que le montant dû par le fermier au défendeur au titre de
dédommagement pour les dégradations causées à la chose affermée sélevait à
tout le moins à 69'400 francs. Compte tenu du montant inférieur de la créance
du fermier à légard du défendeur, celle-ci avait été entièrement éteinte par
compensation, cette compensation devant intervenir avant de pouvoir, cas
échéant, élever une prétention envers le demandeur. Dès lors, le défendeur ne
pouvait opposer aucun montant en compensation du prix de la vente mobilière, au
regard de la clause contenue dans lacte du 20 mars 2018.

b) Lappelant relève que la première juge a
reconnu à tout le moins un montant de 31'380 francs« au titre de frais
assumés pour la réfection dun évacuateur à fumier. On comprend mal pour quels
motifs, au final, ce montant na pas été admis en compensation partielle de la
créance du demandeur, comme « prétention justifiée » selon les termes
du jugement entrepris ».

c) Sur ce point, la motivation de lappel est
insuffisante. Lappelant ne critique en effet pas le raisonnement de la
première juge, qui sappuie sur lacte de vente. Lappel est irrecevable à cet
égard.

5.Prétentions en réduction du prix des biens immobiliers
vendus

5.1.Le
Tribunal civil a admis un défaut de linstallation électrique de limmeuble,
qui faisait que le défendeur disposait dune créance compensante de 21'477.65
francs (cons. 4.3, p. 16-18). Ce nest pas contesté en appel.

5.2.a)
À laudience du 5 septembre 2022, le Tribunal civil a renoncé à laudition de A.________,
en retenant que lintéressé, régulièrement cité, ne sétait pas présenté, puis
notamment ceci :« Sagissant des allégués relatifs à létanchéité
de la toiture, son témoignage nest pas jugé pertinent par lappréciation
anticipée des preuves, en partie compte tenu des déclarations faites par les
parties à ce sujet le 02.05.2022 ». Il a aussi refusé de faire
procéder à une expertise de la toiture,« car  à supposer que
lexclusion de garantie contenue dans lacte de vente immobilière ne sapplique
pas à la toiture  les éléments constitutifs pour pouvoir prétendre à la
réparation en garantie des défauts ne sont pas remplis, le défendeur nayant ni
allégué ni prouvé avoir respecté ses incombances, à savoir avoir vérifié létat
du toit aussitôt que possible et avoir avisé le demandeur du prétendu défaut
sans délai ».

b) Dans le jugement entrepris, le Tribunal civil,
après avoir constaté que le défendeur faisait valoir que le demandeur lui
aurait caché un défaut relatif à létanchéité de la toiture, défaut qui aurait
été signalé au demandeur par le fermier avant la vente, a retenu que, suite à
une visite du domaine le 17 février 2018, le demandeur avait adressé plusieurs
correspondances au fermier, constatant divers problèmes et notamment la
réfection de lévacuateur à fumier, à laquelle le fermier avait procédé et dont
le demandeur admettait devoir répondre ; si le fermier avait fait part
dun important problème détanchéité du toit, celui-ci aurait pu être mentionné
dans ces correspondances, mais il nen avait rien été ; le défendeur
navait apporté aucun élément de preuve tendant à démontrer que le demandeur
aurait eu connaissance du défaut détanchéité de la toiture et aurait ainsi
adopté un comportement dolosif. Le défendeur navait pas prouvé de
dissimulation frauduleuse. Il pouvait donc être exigé de lacquéreur quil
respecte les incombances relatives à lavis des défauts. Les travaux avaient
déjà été devisés le 23 août 2018. Ce jour-là au plus tard, le défendeur
avait connaissance du problème détanchéité. Il nen avait fait état que dans
son mémoire de réponse du 24 juin 2020. Cétait tardif.

c) Lappelant expose que laudition de A.________
aurait été nécessaire pour établir que lintéressé avait signalé à lintimé les
problèmes détanchéité de la toiture de lun des bâtiments objets de la vente,
et donc que le défaut avait été volontairement caché à lacheteur par le
vendeur au moment de la vente. Une expertise se justifie en outre pour faire la
preuve des frais de réfection de la toiture. Lappelant avait allégué que A.________
avait informé lintimé du fait que le toit de lun des bâtiments présentait des
fuites et nécessitait une réparation. Sil avait pu apporter la preuve de
lallégation, par laudition du témoin A.________, le caractère frauduleusement
caché  au sens de lart.199 CO de ce défaut détanchéité aurait pu être établi, avec pour conséquence que
lappelant aurait pu se prévaloir dune moins‑value.

d) Selon lintimé, quand bien même A.________
déclarerait avoir signalé le défaut détanchéité à lintimé, cela ne
permettrait pas den déduire que ce dernier aurait frauduleusement caché un
quelconque défaut à lacquéreur lors de la vente ; ce dernier na
dailleurs jamais expliqué en quoi il aurait été trompé et quel aurait été le
comportement dolosif du vendeur ; au demeurant, on peine à comprendre
comment lappelant peut venir se plaindre pour la première fois le 24 juin 2020
dun problème détanchéité qui aurait déjà existé en mars 2018. Une expertise
est également inutile.

e)
Daprès larticle199 CO,
toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé à lacheteur les défauts de la chose.

Quand cette disposition exige que le vendeur ait«
frauduleusement dissimulé à lacheteur les défauts de la chose », lexpression
doit être entendue de manière large : le vendeur peut induire
intentionnellement lacheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en
simulant des qualités), mais aussi exploiter lerreur dans laquelle se trouve
lacheteur. La notion de dol au sens de cette disposition implique
nécessairement que le vendeur ait connaissance du défaut. Larticle199 COdevrait
viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de larticle
28 CO. Le dol par omission ne peut être admis quen cas de violation dun devoir
dinformer du vendeur ; un tel devoir peut découler du contrat, de la loi ou
des principes généraux ou dun rapport de confiance entre les parties (tel un
rapport de négociation du contrat). Le devoir dinformer nexiste cependant pas
si le vendeur peut valablement supposer, selon les règles de la bonne foi, que
ces défauts étaient à lévidence connus de lacheteur. Cest en particulier le
cas des défauts dont lacheteur aurait dû sapercevoir en faisant preuve de
lattention appropriée; il suffit en principe que lacheteur fasse preuve de«
lattention habituelle ». Lorsque le contrat contient une clause exclusive
de garantie, on peut toutefois attendre de lacheteur, qui accepte de ne plus
pouvoir se prévaloir de certains défauts, quil examine (plus) attentivement la
chose avant la conclusion du contrat (le devoir de vérifier la chose va dès
lors au-delà de« lattention habituelle »dont lacheteur doit, en
général, faire preuve). Il nen va différemment que lorsque la vérification
plus attentive de la chose nest pas (ou nest que difficilement) possible ou
ne peut raisonnablement être exigée de lacheteur, ou lorsque le vendeur
dissuade lacheteur dy procéder ou sattend à ce que celui-ci ny procédera
pas en raison du rapport particulier de confiance quil entretient avec lui. Le
Tribunal fédéral applique par analogie la jurisprudence en matière
descroquerie (art. 146 CP) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad
art. 199).

f) Comme déjà rappelé plus haut, larticle203 COprévoit que le vendeur qui a induit lacheteur en erreur intentionnellement ne
peut se prévaloir du fait que lavis des défauts naurait pas eu lieu en temps
utile.

Lexpression« induire en erreur
intentionnellement »na pas de portée propre : larticle203 COvise tous les comportements dolosifs couverts par larticle 28 CO, pour autant
cependant que ces comportements soient de nature à tromper lacheteur sur les
qualités de la chose. Commet en particulier un dol le vendeur qui fournit
intentionnellement à lacheteur des indications fausses sur la qualité de la
chose vendue ou qui ne révèle pas des circonstances que la bonne foi en
affaires lui impose de signaler à son cocontractant lors des pourparlers ; le
vendeur peut soit induire lacheteur en erreur, en dissimulant certains défauts
ou en simulant certaines qualités, soit exploiter (intentionnellement) lerreur
dans laquelle se trouve lacheteur. Il nest pas nécessaire que le comportement
frauduleux soit précisément lié à la vérification ou à lavis des défauts (Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit., n. 4 ad art. 203).

g) À titre préalable, on retiendra que des
déclarations que A.________ pourrait faire aujourdhui  ou aurait pu faire à
fin 2022  nauraient pas vraiment de force probante, en raison de lécoulement
du temps et du fait que lintéressé avait lamentablement géré le domaine et
donc ne serait sans doute pas enthousiaste pour en parler et que, déjà
convoqué, il ne sétait pas présenté sans prendre la peine de sexcuser, de
sorte quil faut admettre quil préférerait ne pas sexprimer sur la cause.
Dans ces conditions, ce que pourrait dire le témoin ne serait pas véritablement
fiable. Les dates quil pourrait indiquer pour une éventuelle information
donnée à lintimé au sujet de problèmes relatifs au toit le seraient encore
moins.

Même sil était entendu et déclarait, par
hypothèse, avoir mis lintimé au courant dun problème détanchéité du toit,
cela ne signifierait pas encore que lintimé aurait commis un dol en nen
parlant pas à lappelant au moment de conclure le contrat avec lui. Déjà, il
ny aurait aucune certitude quant au moment où le fermier aurait fait part du
problème à lintimé, soit si cétait avant ou après la conclusion de lacte de
vente entre lappelant et lintimé. Ensuite, comme la relevé le Tribunal
civil, il serait assez surprenant quun problème détanchéité, sil avait été
sérieux, ne soit pas mentionné dans lune ou lautre des correspondances que
lintimé a adressées au fermier en février 2018. On serait également surpris
que le fermier nen ait rien dit à lappelant et à B.________ au cours des
discussions qui ont entouré la conclusion des conventions des 16 avril et
23 juillet 2018. Selon le témoin B.________, le fermier« avait
expliqué avoir fait de nombreux travaux de menuiserie et de charpente malgré le
fait que le domaine avait été refait suite à son incendie. Il faut dire que A.________
faisait un peu ce quil voulait ». Il faut en déduire quon ne saurait
pas si le fermier avait causé lui-même le problème détanchéité, par des
travaux mal à propos, sil avait signalé un problème significatif à lintimé,
problème dont celui-ci aurait dû informer lacheteur, etc. En dautres termes,
un comportement dolosif de lintimé, équivalant à une escroquerie de droit
civil, ne pourrait pas être établi.

Enfin, il faut bien dire que certains éléments
laissent sceptique. En lien avec le problème détanchéité de la toiture,
lappelant a produit un« Rapport suite [aux] investigations »,
daté du 23 août 2018 et établi par G.________ SA ; le rapport mentionne
diverses constatations au sujet dun écoulement, ainsi que des motifs et
conséquences de celui-ci, puis énumère une liste de« [t]ravaux à
réaliser », comprenant notamment la dépose du plafond complet, le
remplacement dune descente, la fourniture et la pose dun nouveau plafond, la
création de grilles de ventilation et les échafaudages nécessaires à
lexécution ; le« [m]ontant calculé »était de 18'896.85
francs TTC,« [s]elon descriptif des travaux à réaliser »;
sur la pièce produite, on trouve une mention manuscrite« Payé le
25.08.2018 », à côté du montant. Lappelant na pas produit de facture
en relation avec ces travaux. Interrogé devant le Tribunal civil sur labsence
de facture, il a déclaré :« Je vous réponds que jai fait
effectuer les travaux et que jai payé la facture ». Sur le fait que
le devis est daté du 23 août 2018 et que, selon la mention manuscrite, le
paiement serait intervenu deux jours plus tard, il a dit :« Cest
effectivement étonnant. Peut-être G.________ sest-il trompé ? Je
vérifierai loriginal à la maison »(il nest ensuite pas revenu sur
le sujet). On ne sexplique pas comment il se fait qualors que lappelant
aurait été en possession du devis G.________ du 23 août 2018 et aurait fait
procéder aux travaux et payé une facture, aucune facture na été produite et,
encore moins, comment il se fait que le problème détanchéité nait pas été
mentionné dans la lettre que le mandataire de lappelant a adressée le 27
décembre 2018 à celui de lintimé, lettre dans laquelle il était précisément
question de divers défauts des biens vendus.

En fonction de ce qui précède, il faut retenir
que lappelant na pas établi à satisfaction de droit que lintimé laurait
intentionnellement induit en erreur sur létat de la chose vendue. Lappelant
était au courant du problème au plus tard le 23 août 2018. Il na pas donné
lavis des défauts (la première mention dun problème se trouve dans la réponse
du 24 juin 2020), pourtant nécessaire puisquil ne pouvait pas se prévaloir de
larticle203
CO. Il ne peut pas faire valoir des prétentions en garantie.

6.Vu ce qui précède, lappel doit être rejeté, aux frais de
lappelant (art. 106 CPC). Celui-ci devra, pour la procédure dappel, verser
une indemnité de dépens à lintimé ; ce dernier na pas produit de mémoire
dhonoraires et il convient donc de fixer les dépens au vu du
dossier (art. 105 al. 2 CPC) ; en fonction de lactivité déployée en appel
par le mandataire de lintimé, il paraît équitable de fixer lindemnité à 1'500
francs.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette lappel
et confirme le jugement entrepris.

2.Met
les frais judiciaires de la procédure dappel, arrêtés à 8'500 francs, à la
charge de lappelant, qui les a avancés.

3.Condamne
lappelant à verser à lintimé, pour la procédure dappel, une indemnité de
dépens de 1500 francs, TVA comprise.

Neuchâtel,
le 12 juin 2023