ne_gerichte · CCC.2006.84 · 2005-04-28 · fr

Réduction proportionnelle du loyer en raison d'un défaut de la chose louée.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 26.03.2007 CCC.2006.84 (INT.2007.62)

Réf. : CCC.2006.84/mc-vc
A.
Les
époux L., locataires de l'immeuble sis Rue X. à Peseux, sont en litige avec
leur bailleresse La société Y. en raison de pannes de chauffage et d'eau
chaude.
Lors
de l'audience tenue devant l'ARC le 23 septembre 2004, les parties sont
parvenues à un accord; les locataires ont mis la bailleresse en demeure de
procéder jusqu'au 30 novembre 2004 aux travaux nécessaires pour remédier aux
nombreuses pannes de chauffage et de chauffage de l'eau, faute de quoi ils
consigneraient leur loyer; les loyers d'ores et déjà consignés ont été
intégralement libérés en faveur de la bailleresse.
Les
locataires ont à nouveau saisi l'ARC en date du 28 février 2005, d'une demande
de "dommages et intérêts pour tous les préjudices subis" en raison
des pannes du système de chauffage; ils ont régularisé leur requête le 17 mars
2005, concluant à l'octroi en leur faveur d'une réduction de loyer de 25%
depuis le mois de novembre 2003 et à la déconsignation des loyers en
conséquence. Par décision du 28 avril 2005, l'ARC a notamment rejeté la requête
et libéré la totalité des loyers consignés en faveur de la bailleresse, la
consignation étant intervenue après réparation du système de chauffage; l'ARC a
également constaté l'échec de la conciliation s'agissant de la requête de
réduction de loyers.
B.
Le
26 mai 2005, les époux L. ont saisi le Tribunal civil du district de Boudry
d'une demande en paiement à l'encontre de la société Y. Ils demandaient au
tribunal de constater qu'ils avaient droit à une diminution de loyer moyenne de
25 % depuis le 17 novembre 2003 jusqu'au 10 février 2005 et de condamner
la défenderesse à leur payer un montant de 6'000 francs à titre de diminution
de loyer pour la période précitée, plus intérêts à 5 % dès le 28 février 2005,
sous suite de frais et dépens. Ils invoquaient de nombreuses pannes de
chauffage et d'eau chaude survenues durant la période précitée.
Dans sa réponse du 20
septembre 2005, la société défenderesse a notamment admis que le système de
chauffage avait connu des interruptions ponctuelles, du 11 juin 2004 au 7
février 2005 (v. réponse, p.4, ch.8); elle demandait au Tribunal de prendre
acte qu'elle payerait aux demandeurs la somme de 74,40 francs, à titre de
réduction de loyer de 10% du 1
er
décembre 2004 au 7 février 2005, et
de rejeter la demande pour le surplus, sous suite de frais et dépens.
C.
Par
jugement du 8 mai 2006, le président du Tribunal civil du district de Boudry a
dit que les demandeurs avaient droit à une diminution de loyer moyenne de
20 % du 17 novembre 2003 jusqu'au 10 février 2005 et a condamné la
défenderesse à payer aux demandeurs un montant de 4'720 francs à titre de
diminution de loyer pour la période précitée, plus intérêts à 5 % dès le
28 février 2005. Les frais de justice, arrêtés à 937 francs et avancés par les
demandeurs à hauteur de 778.50 francs et par la défenderesse à hauteur de
158.50 francs, ont été mis à la charge des demandeurs à concurrence de 187.40
francs et de la défenderesse à concurrence de 749.60 francs. Enfin, la
défenderesse a été condamnée à payer aux demandeurs une indemnité de dépens de
900 francs. Le premier juge a retenu en substance que les défaillances du
système de chauffage constituaient un défaut au sens de l'article 259d CO, qui
avait duré du 17 novembre 2003 au 10 février 2005. Il a considéré que les
demandeurs avaient droit à une réduction de loyer moyenne de 19.67 %,
arrondis à 20 %, pour toute la période précitée. En conséquence il a admis
la demande à hauteur de 4'720.52 francs, arrondis à 4'720 francs.
D.
La
société Y. recourt contre ce jugement. Dans son mémoire du 1
er
juin
2006, elle conclut à sa cassation; principalement, elle demande à la Cour de
céans de statuer elle-même et de la condamner à verser aux intimés une
indemnité à dire de justice, mais correspondant au maximum à une réduction de
10 % du loyer, à titre de réduction de celui-ci pour la période allant du
17 janvier 2005 au 7 février 2005; subsidiairement, elle conclut au renvoi du
dossier au premier juge pour nouvelle décision au sens des considérants et, en
tout état de cause, sous suite de frais et dépens. Se prévalant de fausse
application du droit matériel, d'arbitraire et d'abus du pouvoir
d'appréciation, la recourante fait valoir en substance que le premier juge n'a
pas tenu compte de la transaction judiciaire intervenue devant l'ARC le 23
septembre 2004, qui à son sens a définitivement mis fin au litige, de sorte que
le Tribunal de district ne pouvait entrer en matière sur des baisses de loyer
motivées par des pannes du système de chauffage survenues avant cette date.
Elle fait également grief au premier juge d'avoir privilégié certaines preuves
(les témoignages recueillis en audience) au détriment d'autres (les preuves
littérales figurant au dossier). Elle lui reproche en outre d'avoir admis une
baisse de loyer durant toute la période courant du 17 novembre 2003 au 10
février 2005. Enfin, elle conteste le taux de réduction de loyer, à son sens
trop important. Les arguments de la recourante seront repris ci-après dans la
mesure utile.
E.
Le
président du Tribunal civil du district de Boudry ne formule pas
d'observations. Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours et à
la confirmation du jugement du 8 mai 2006, sous suite de frais et dépens de la
première instance et de l'instance de recours.
C O N S I D E R A N T
en droit
1.
Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2.
Selon
l'art. 19 lit.b
LICO
,
la Cour de cassation civile "statue avec plein pouvoir d'examen" lorsque
la valeur litigieuse "permet un recours en réforme au Tribunal
fédéral". Cette disposition, toujours formellement en vigueur, n'est plus
compatible avec le droit fédéral, qui ne connaît plus le recours en réforme dès
le 1er janvier 2007.
Le nouvel article 110
LTF n'impose pas le plein pouvoir d'examen de l'autorité de recours cantonale,
pour autant qu'une autorité judiciaire, statuant en instance précédente, ait
examiné les faits librement et appliqué d'office le droit déterminant. Il
convient donc d'interpréter l'article 19 lit.b
LICO
en se fondant sur
son but, inspiré de l'ancien article 51 OJF, soit permettre au Tribunal fédéral
de vérifier le respect du droit fédéral. Dans le nouveau système, la voie
juridictionnelle prévue à cette fin est le recours en matière civile, ouvert si
la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 francs, dans le domaine du bail à
loyer, ou si la contestation soulève une question juridique de principe (art.74
LTF). Il se justifie dès lors d'admettre un plein pouvoir d'examen de la Cour
de cassation civile si l'une ou l'autre des conditions précitées est remplie.
Tel n'est pas le cas en l'espèce.
3.
La
recourante fait grief au premier juge d'avoir ignoré la conciliation intervenue
avec succès devant l'ARC le 23 septembre 2004 en accordant une réduction de
loyer pour la période antérieure à cette date. Elle soutient que les parties,
en se conciliant le 23 septembre 2004, ont mis un terme définitif au litige les
opposant à cette date et que les locataires ont renoncé à tout autre droit. En
conséquence, ceux-ci ne peuvent ultérieurement réclamer une baisse de loyer
pour une période antérieure. Elle relève qu'il n'est pas mentionné au
procès-verbal que les locataires conservent le droit de demander une baisse de
loyer et que les loyers consignés ont été entièrement déconsignés en sa faveur,
ce qui n'aurait pas été le cas si le droit à une baisse de loyer avait été
réservé.
Ce
grief n'est pas fondé. Il ne résulte pas du dossier, en particulier du
procès-verbal de l'audience tenue le 23 septembre 2004 devant l'ARC, que les
intimés aient renoncé à tout remboursement des loyers payés avant cette date.
Selon ce document, l'objet de l'audience était uniquement "consignation",
sans mention d'une quelconque requête en remboursement ou réduction de loyer.
Par ailleurs, la renonciation des locataires à une réduction de loyer, dont se
prévaut la recourante, n'est pas mentionnée. On relèvera en outre qu'au
procès-verbal figure une mise en demeure avec menace de consignation, ce qui
indique que le défaut affectant l'objet loué était toujours présent au 23
septembre 2004 et que les locataires entendaient bien exercer les droits
découlant de l'article
259a CO
. Une renonciation des
intimés à un remboursement de loyers pour la période antérieure au 23 septembre
2004 ne saurait donc être retenue sur la seule base de ce procès-verbal. La
production du dossier complet de l'ARC n'a par ailleurs pas été requise par la recourante
(v. réponse du 20 septembre 2005, p.6 et procès-verbaux des audiences tenues
les 20 septembre 2005 et 7 février 2006). Enfin, on relèvera que devant l'ARC,
la proposition émise à l'audience du 1er avril 2005 portait sur toute la
période du 1er novembre 2003 au 10 février 2005, ce qui montre bien que dans
l'esprit des parties et de l'Autorité, la question n'avait pas été réglée
définitivement le 23 septembre 2004. Devant le Tribunal de district, la
recourante avait répété admettre le droit des intimés à une baisse de loyer
pour la période courant du 11 juin 2004 au 7 février 2005 (v. réponse du 20
septembre 2005, p.4 ch.8 et p.5 ch.9, même si ses conclusions – en page 6 -
indiquent un dies a quo différent).
L'argument
de la recourante ne trouve ainsi aucune assise dans le dossier que le premier
juge avait en main.
4.
La
recourante fait grief au premier juge d'avoir arbitrairement privilégié
certaines preuves (les preuves testimoniales d'habitants de l'immeuble) au
détriment d'autres (la liste des interventions de l'entreprise J.). Elle met en
doute la fiabilité des témoins, entendus en 2006 pour des faits survenus en
2004 et début 2005; elle reproche en outre au premier juge de ne pas avoir
confronté ces témoignages aux pièces du dossier. Elle relève à cet égard qu'au
dossier ne figure aucune pièce littérale prouvant une panne, du 17 novembre
2003 au 11 juin 2004.
Ainsi
que l'observent les intimés, l'article 218 al.1 CPC ne prévoit pas que les
témoignages ne peuvent entrer en considération que s'ils sont corroborés par
des pièces littérales; il n'y a pas de hiérarchie entre les différents moyens
de preuve, que le juge apprécie librement (art. 224 CPC). Le premier juge n'a
pas commis d'arbitraire en retenant, sur la base des témoignages recueillis,
que les pannes du système de chauffage étaient fréquentes, qu'elles affectaient
aussi bien le chauffage des locaux que le chauffage de l'eau et qu'elles
n'étaient très souvent pas réparées le même jour. On relèvera à cet égard que
les trois témoignages se rejoignent: les pannes étaient très fréquentes (toutes
les trois semaines ou tous les mois), survenaient souvent le vendredi et
duraient tout le week-end, n'étaient souvent pas réparées le jour même. La
recourante, en signant le procès-verbal du 23 septembre 2004 la mettant en
demeure de remédier aux pannes, a d'ailleurs admis que les pannes étaient
nombreuses (v. chiffre 5 du PV du 23 septembre 2004).
5.
La
recourante conteste la durée pour laquelle la réduction de loyer a été
accordée. Elle reproche au premier juge d'avoir arbitrairement admis une
réduction de loyer dès le 17 novembre 2003, et n'en admet que pour la période
courant du 17 janvier au 7 février 2005.
Ce
grief n'est pas non plus fondé. Les intimés ont demandé une réduction de loyer
dès le 17 novembre 2003. Il résulte des témoignages que les pannes ont été
fréquentes en 2003. Le témoin M. a exposé que le chauffage n'avait pas
fonctionné durant la Fête des Vendanges 2003 et que les pannes survenaient tous
les mois en 2003; les déclarations de ce témoin sont certes prudentes, mais
elles sont corroborées par celles du témoin N., qui a précisé que les pannes
étaient très nombreuses depuis l'hiver 2003. Le témoin J. a déclaré que les
pannes étaient fréquentes, qu'il avait établi un devis pour remplacer toute
l'installation en 2003, qu'il avait modifié son offre en 2004, que la chaudière
aurait dû être changée quand il avait fait son offre, le système étant mal
adapté. Vu ces témoignages, le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en
accordant une réduction de loyer dès le 17 novembre 2003.
6.
La
recourante soutient encore que la panne signalée par les locataires le 17
novembre 2003 a été promptement réparée, qu'ensuite ceux-ci ne se sont pas
manifestés avant le 11 juin 2004 et qu'aucune panne n'est intervenue entre
novembre 2003 et juin 2004.
Les
affirmations de la recourante sont contredites par les témoignages recueillis.
Le témoin M. a déclaré qu'il y avait eu des pannes tous les mois dès 2003;
cette personne a d'ailleurs quitté l'immeuble en mars 2005, notamment en raison
de la fréquence des pannes. Le témoin N. a également confirmé qu'il y avait eu
très souvent des problèmes d'eau chaude depuis l'hiver 2003 à l'hiver 2005.
Enfin, le témoin J. a expliqué qu'il avait établi un devis pour remplacer toute
l'installation en 2003, qu'il avait modifié son offre en 2004, que la chaudière
aurait dû être changée à ce moment parce que le système, destiné à chauffer
trop d'immeubles, était mal adapté.
Vu
ces témoignages, le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en retenant que
l'objet loué était affecté d'un défaut justifiant une réduction de loyer pour
la période du 17 novembre 2003 au 10 février 2005.
7.
La
recourante reproche au premier juge d'avoir retenu qu'il y a avait un défaut
unique pour toute la période de réduction de loyer. Elle fait valoir qu'il y a
deux défauts différents: les pannes du 11 juin au 21 septembre 2004 ayant été
causées par des fuites, celles de janvier 2005 ayant pour origine la mise hors
service du corps de chauffe en raison de l'introduction malencontreuse d'eau
calcaire.
Les
développements de la recourante sont hors de propos. La cause des pannes du
système de chauffage importe peu, le présent litige ayant pour objet le défaut
de la chose louée, au sens de l'article
259a CO
, et
non le défaut d'un ouvrage, au sens de l'article 367 CO.
8.
La
recourante conteste enfin le taux de réduction retenu par le premier juge (25%
pour les mois de la saison froide et 12,5% pour les mois de la saison chaude).
Elle fait valoir qu'il convenait de le pondérer, en tenant notamment compte du
fait que les interruptions de chauffage et d'eau chaude n'étaient pas
permanentes.
Ce
grief n'est pas non plus fondé. La réduction de loyer que peuvent exiger les
intimés en application de l'article 259d CO doit être proportionnée au défaut
et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En l'espèce, le
premier juge a fixé le montant de la réduction de loyer en équité, ce qui n'est
pas contraire au droit fédéral (v. ATF du 2 décembre 2004, 4C.377/2004). La
Cour de cassation, dont le pouvoir d'examen est restreint (v. cons.2), ne peut
substituer sa propre appréciation à celle de la première instance et
n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation. En
l'espèce, le premier juge a distingué les mois d'été (durant lesquels seules
les pannes d'eau chaude affectaient les locataires) des mois d'hiver (durant
lesquels les locataires n'avaient ni chauffage ni eau chaude) et a appliqué à
chaque période un taux de réduction différent (12,5% pour la saison chaude et
25% pour la saison froide, soit une réduction globale de 20%); cette manière de
procéder n'est pas critiquable, et le taux de réduction globale de 20%
n'aboutit pas à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante.
Les considération du premier juge (v. pages 14-15) ne peuvent qu'être
approuvées. On relèvera au surplus qu'il n'était pas possible pour les enfants
des intimés de rester durant les pannes dans leur chambre à coucher située sous
les toits, à cause du froid insupportable, et qu'ils avaient dû, pour ce motif,
quitter le logement à plusieurs reprises, durant plusieurs jours (v. jugement,
p.7).
9.
Vu
ce qui précède, le recours doit être rejeté.
10.
La
recourante qui succombe sera condamnée à prendre à sa charge les frais de
l'instance, et à payer aux intimés une indemnité de dépens.
Par ces motifs
,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1.
Rejette le
recours.
2.
Fixe les frais
de justice à 480 francs, et les laisse à la charge de la recourante qui les
avait avancés.
3.
Condamne la
recourante à payer aux intimés une indemnité de dépens de 400 francs.
Neuchâtel, le 26 mars 2007
AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE
Le greffier
L'un des juges
Art. 259
a
CO
II. Droits du locataire
1. En général
1
Lorsque apparaissent des défauts de la chose
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de
remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
a.
la
remise en état de la chose;
b.
une
réduction proportionnelle du loyer;
c.
des
dommages-intérêts;
d.
la
prise en charge du procès contre un tiers.
2
Le locataire d’un immeuble peut en outre
consigner le loyer.