ne_gerichte · CC.1995.463 · 1998-09-28 · fr
CC.1995.463


A.      F.F. , A.F.et F.  SA par son administrateur F.F.  d'une part

et
U.N.  et J.N.  d'autre part, ont passé, le 12 novembre 1993, une

promesse
de vente et d'achat immobilière irrévocable, les seconds

s'engageant
à acquérir en copropriété chacun pour une moitié la future

unité
d'étage 3093  du cadastre de X.  à constituer sur la parcelle 2979

du même
cadastre. L'entrée en jouissance était prévue au 30 juin 1994.

Les modalités du paiement du prix de vente étaient les suivan-

tes :

" D'un commun accord et sous
réserve du décompte final des

plus ou moins-values liées tant au
descriptif qu'aux

desiderata ultérieurs des
promettant-acquéreurs, le prix

de vente a été convenu à UN
MILLION CENT SEPTANTE-CINQ

MILLE FRANCS (fr. 1'175'000.--),
montant payable comptant,

sans intérêts, au jour de la
signature de l'acte définitif

de vente, sous déduction :

- d'un acompte de cent mille
francs (fr. 100'000.--)

montant réglé selon accord
séparé, passé hors la vue du

notaire.

- d'un acompte de cent mille
francs (fr. 100'000.--),

montant payable à la réception
de l'objet brut (gros-

oeuvre), soit en principe le 31
janvier 1994." (D.5/1)

Le 4 février 1994, F.F. , agissant pour le compte de F.  SA,

d'une
part, et U.N.  et J.N.  d'autre part, ont passé un acte de vente

immobilière
avec exécution différée portant sur le même objet que la

promesse
de vente et comportant un chiffre 11 à la teneur suivante :

" Il est précisé que les
travaux d'équipement suivants ont

été pris en charge directement par
les acquéreurs :

Electricité : travaux d'électricité
et fourniture des lu-

minaires;

Cheminée de salon / Ruegg Sparflam
prisma : fourniture et

pose, y compris les tablettes en
granit;

Cuisine et agencements (appareils)
: fourniture et pose, y

compris le plan de travail en granit;

Buanderie : fourniture et pose
d'un lave et d'un sèche

linge;

Sanitaires : fourniture et pose
des appareils et accessoi-

res pour trois salles d'eau;

Menuiserie : fourniture et pose
des portes intérieurs et

des armoires;

Revêtements des sols : fourniture
et pose des carrelages,

parquets, tapis;

Revêtements des murs : fourniture
et pose des crépissages,

peinture, etc...

Aspirateur "Vacu-Maid" :
fourniture et pose de la turbine

avec garniture complète
d'accessoires;

Volets roulants et empilables,
tentes à bras articulé :

fourniture et pose de stores tout
temps et protection

solaires.

Aménagements extérieurs des
terrasses : aménagement

extérieur et plantations, y
compris la pose des dalles.

pour un montant de Fr. 200'000.--
(deux cent mille

francs).

Les délais ont été tenus et les versements ont été faits comme

prévu
par les acquéreurs.

B.      Le
30 juin 1994, F.  SA a écrit à U.N.  et J.N. 
pour les

informer
qu'elle était arrivée au terme de son long mandat, heureuse de

l'avoir
rempli avec trois mois d'avance, sans dépassement du coût malgré

les
difficultés d'accès et les conditions très défavorables de la météo de

1993.
Cette lettre mentionnait des annexes dont notamment deux bulletins

de
versement et un décompte des équipements (D.5/6).

Les relations entre les acheteurs et l'administrateur de la ven-

deresse
sont par la suite devenues litigieuses. U.N. 
a alors consulté un

mandataire
qui a écrit à F.  SA, le 9 décembre
1994, que son mandant ne

devait
plus rien à la société et que, dès lors, il faisait opposition à un

commandement
de payer qui lui avait été adressé pour un montant de 6'206

francs
. Il contestait également une facture de 10'112.50 francs. Par

ailleurs,
l'acheteur se réservait d'introduire une action en diminution du

prix,
se plaignant en particulier de l'isolation phonique.

Le 15 décembre 1994, F.  SA a
répondu notamment ceci :

" D'autre part, nous sommes
très heureux de relever

l'initiative de U.N.  que vous mentionnez dans votre

lettre : "Une action en
diminution de prix ...". Cette

initiative implique aussi à juste
titre non seulement des

moins-values éventuellement
justifiées, mais aussi

beaucoup de plus-values pour de
multiples prestations non

facturées, plus les dépassements,
plus les travaux

supplémentaires ... . Bref,
refaire un juste décompte sur

la base des commandes signées par
J.N.  et de toutes les

prestations fournies (D.5/11)."

Le 22 décembre 1994, F.  SA a
écrit au mandataire des acheteurs

pour
les prier de verser le montant de 41'113.60 francs, représentant

37'420
francs de plus-values selon le décompte des équipements du 30 juin

1994,
1'693 francs pour le raccordement, la fourniture et la pose d'un

radiateur,
ainsi que 2'000 francs pour l'exécution d'une chape en ciment

dans la
cave à vins. Ajoutant que les rabais qui lui avaient été concédés

par
certaines entreprises avaient été répercutés sur la facture des

équipements
à l'unique condition d'un règlement rapide, elle fixait un

délai
au 25 janvier 1995 aux acheteurs pour payer le montant encore dû

précisant
que, passé ce délai, sa créance s'élèverait à 81'646.75 francs

(D.5/12).

Le 11 janvier 1995, U.N.  et
J.N.  ont répondu à F.  SA en

contestant
devoir quelque montant que ce soit, relevant que jamais

auparavant,
et notamment dans sa lettre du 30 juin 1994, elle n'avait fait

allusion
à un quelconque versement à effectuer. Au surplus, les acheteurs

contestaient
le décompte qui leur était présenté, alléguant que le

radiateur
avait été proposé, à titre gratuit, par l'administrateur de F.

SA.
S'agissant de l'exécution de la chape en ciment, ils demandaient à

voir la
facture avant de prendre position.

C.      Le
12 mai 1995, F.  SA a ouvert action
contre U.N.  et J.N.  en

concluant
à la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de

41'113.60
francs avec intérêts à 5 % dès le 25 janvier 1995 avec suite de

frais et
dépens.

En bref, la demanderesse fait valoir qu'elle a effectué un dé-

compte
précis des équipements et travaux supplémentaires s'élevant à

237'420.60
francs, sur lesquels, 200'000 francs ayant déjà été payés,

restent
dus 37'420.60. A ce montant, s'ajoute le prix de la pose d'un

radiateur
et de l'exécution d'une chape cimentée, travaux faits à la

demande
des acheteurs. La demanderesse précise que J.N.  a elle-même signé

les
commandes destinées aux différents fournisseurs (Cuisines SA, Sabag,

Masserey,
Gaille SA) admettant ainsi les plus-values correspondant à ses

choix
personnels.

U.N.  et J.N.  concluent au rejet de la demande avec suite
de

frais
et dépens. En bref, ils font valoir que le prix prévu dans le

contrat
de vente du 4 février 1994 est un prix forfaitaire, que la demande

de
paiement de F.  SA fait suite au litige
qui les a opposés à elle et que

le
paiement de plus-values ne leur a pas été réclamé avant le mois de

décembre
1994, et en tous les cas pas dans le courrier du 30 juin 1994.

Ils
répètent leur argumentation s'agissant du radiateur et demandent la

production
de la facture s'agissant de la chape en ciment. Les défendeurs

précisent
que J.N.  a signé les commandes
adressées à certains

fournisseurs
pour attester qu'ils avaient bien compris ce qu'elle avait

choisi.

Dans ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit ses pré-

tentions
pour les porter à 26'972.70 francs en capital. En bref, elle

admet
qu'elle s'est trompée s'agissant du prix des appareils sanitaires et

buanderie
qui s'élèvent à 65'255.10 francs au lieu de 73'222.50 francs, du

prix
pour la menuiserie, qui est de 31'308.50 et non de 31'562 francs et

du coût
du revêtement des sols, qui est de 45'041.60 francs et non de

48'961.60.
Elle réclame encore le paiement de l'installation du radiateur,

mais
renonce implicitement à réclamer 2'000 francs pour l'exécution d'une

chape.

Quant aux défendeurs, dans leurs conclusions en cause, ils répè-

tent
que le prix était un prix forfaitaire et ajoutent qu'ils n'ont eu

connaissance
du budget des équipements au choix de l'acquéreur qu'au mois

de
décembre 1994 et qu'ils ne l'avaient pas vu auparavant. Au surplus, ils

contestent
le décompte établi. Ils admettent cependant de payer 1'600

francs
pour un radiateur supplémentaire, l'installateur en chauffage ayant

déclaré
que cette installation coûtait entre 1'600 francs et 1'700 francs,

n'ayant
pu faire la preuve que F.F.  leur avait
dit qu'il le posait à

titre
gratuit.

C O N S I D E R A N T

1.      La
valeur litigieuse, qui correspond au montant de la demande,

fonde
la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.

2.      En
l'occurrence le contrat passé entre les parties le 4 février

1994 se
décompose en un contrat de vente immobilière et un contrat d'en-

treprise
(art.363 ss CO) s'agissant des travaux d'équipement. F.  SA

apparaît
comme entrepreneur général dans ce cadre. Telle a été la volonté

des
parties. Elles invoquent chacune le contrat d'entreprise notamment

dans
leurs conclusions en cause, et le notaire qui a instrumenté l'acte a

expliqué
que cette construction juridique avait été adoptée, car cela

permettait
de diminuer les coûts et notamment le montant des lods (D.14).

La
conclusion d'un tel contrat est possible (ATF 117 II 259, JT 1992 I

263).

Aux termes de l'article 373 al.1 CO, lorsque le prix a été fixé

à
forfait, l'entrepreneur est tenu d'exécuter l'ouvrage pour la somme

fixée,
et il ne peut réclamer aucune augmentation, même si l'ouvrage a

exigé
plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu. Selon

l'article
374 CO, si le prix n'a pas été fixé d'avance, où s'il ne l'a été

qu'approximativement,
il doit être déterminé d'après la valeur du travail

et les
dépenses de l'entrepreneur.

Il s'agit dès lors de déterminer si les parties ont convenu d'un

prix à
forfait ou au contraire d'un prix d'après la valeur du travail.

En l'espèce, la promesse de vente du 12 décembre 1993 mentionne

que le
prix de 1'175'000 francs est convenu sous réserve du décompte final

des
plus ou moins values liées tant au descriptif qu'aux desiderata ulté-

rieurs
des promettant-acquéreurs. Cette réserve n'est pas reprise dans

l'acte
de vente du 4 février 1994. Le notaire en a inféré que le prix de

1'175'000
francs était un montant global sans plus ou moins values qui

auraient
dû intervenir (D.14). Il a précisé qu'il n'avait pas reçu le

budget
des équipements au moment de la passation de la promesse de vente

car si
tel avait été le cas il l'aurait certainement annexé à cette

dernière
(D.14, 20). On ne saurait retenir dans ces conditions que les

défendeurs
ont reçu ce budget des équipements au moment de la signature de

la
promesse ou de l'acte de vente. Aucun élément ne permet de penser que

ce
document, du reste non daté, leur aurait été remis avant qu'ils le

reçoivent
en annexe à la lettre de F.  SA du 22
décembre 1994 à leur

adresse.
Il s'agissait pourtant d'un document indispensable pour permettre

aux
acheteurs de savoir quel montant était prévu pour chacun des équipe-

ments.
Par ailleurs, les défendeurs ont déposé un descriptif, qui n'est

pas
daté ni signé non plus, qui fixe le prix de vente à 1'175'000 francs

en
précisant que "tout dépassement des prix de la construction et des

équipements
proposés ou équivalents sera prix (sic) en charge par F.  SA"

(D.5/2).
Dans ces conditions, il convient de relativiser les dires du

témoin
D. , employée de la demanderesse, selon lesquels le dossier

standard
contenait le budget des équipements. Tel ne paraît en effet pas

avoir
été le cas pour les défendeurs et le témoin s'est vraisemblablement

trompé.

La lettre du 30 juin 1994 ne parle nullement d'une facture, mais

d'un
décompte, elle ne réclame pas le paiement du montant mentionné de

37'420.60.
De surcroît, on ignore à quoi étaient destinés les deux bulle-

tins de
versement qui y étaient joints et à quelle fin ils ont été utili-

sés
(D.15). Dans sa lettre du 15 décembre 1994 aux défendeurs, F.  SA ne

réclame
pas non plus le paiement d'un montant en souffrance mais déclare

que, si
les défendeurs entendent introduire une action en diminution de

prix,
elle refera un décompte sur la base des commandes signées par J.N.

et de
toutes les prestations fournies.

On doit déduire des circonstances décrites ci-dessus que les

parties
avaient fixé un prix à forfait au sens de l'article 373 CO et que,

comme
elle le dit, si J.N.  a contresigné
certaines commandes c'est pour

attester
que la marchandise qui serait livrée était bien celle qu'elle

avait
choisie. On peut en déduire aussi que la demanderesse qui

connaissait  les choix des défendeurs, a considéré que
les moins-values et

les
plus-values se compensaient  dans
l'ensemble et que les choix por-

taient
sur des produits équivalents. Il n'est pas établi qu'elle aurait

avisé
les défendeurs, au moment de la passation des commandes, que leurs

choix
entraîneraient une augmentation du prix fixé dans l'acte de vente.

Il
convient encore d'ajouter que le décompte annexé à la lettre du 30 juin

1996
dont le paiement est réclamé était erroné. F. 
SA l'a réduit. Il est

permis
de penser que, s'il s'était réellement agi d'une facture et non pas

d'un
simple décompte indicatif, la demanderesse aurait mis plus de soin à

l'établir
et aurait attendu d'avoir reçu l'ensemble des factures. Il a en

effet
été établi que la facture relative aux sanitaires et à la buanderie

est
postérieure, soit datée du 19 octobre 1994 (D.58).

La demanderesse a implicitement abandonné sa prétention s'agiss-

ant de
l'exécution d'une chape en ciment, de sorte qu'il n'y a plus lieu

de
statuer sur cette question. Les défendeurs ont admis de payer 1'600

francs
pour le radiateur posé en supplément. Il y a lieu d'en donner acte

à la
demanderesse. Cette dernière réclamait certes un montant supérieur de

1'693
francs. Elle n'a pas déposé de justificatifs à cet égard de sorte

qu'on
peut s'en tenir aux déclarations du témoin J. 
selon lesquelles

cette
installation a pu coûter 1'600 francs seulement (D.13).

3.      Il
résulte de ce qui précède que, mal fondée, la demande doit

être
rejetée. La demanderesse qui succombe pour l'essentiel sera condamnée

aux
frais et dépens de la cause.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1.
Donne acte à la demanderesse que les défendeurs ont acquiescé à la

demande à concurrence de 1'600 francs.

2.
Rejette la demande pour le surplus.

3.
Condamne la demanderesse aux frais de la cause arrêtés à 3'207.05

francs et avancés comme suit :

- frais avancés par la demanderesse          Fr. 3'169.55

- frais avancés par les défendeurs           Fr.    37.50

____________

Total                                        Fr. 3'207.05

============

4.
Condamne la demanderesse à verser une indemnité de dépens de 3'500

francs aux défendeurs.

Neuchâtel,
le 28 septembre 1998

AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE

Le greffier               L'un des juges