ne_gerichte · CACIV.2024.57 · 2024-12-09 · fr
CACIV.2024.57


A.Dès le 1erjanvier 1990, A.________ en qualité de
locataire et la société immobilière B.________ SA en qualité de bailleresse ont
été liés par un contrat de bail à loyer quils ont signé le 24 novembre 1989.
Ce contrat portait sur des locaux commerciaux à lusage de cabinet médical,
«comprenant 5 pièces, 1 WC double, 2 corridors» et situés au
2eétage dun immeuble sis rue [aaa] à Z.________. En 1993 et 1994,
les parties ont conclu deux avenants à ce contrat, selon lesquels la
bailleresse mettait à la disposition du locataire des locaux supplémentaires
adjacents à ceux objet du bail initial. Le 4 avril 1997, les parties ont signé
un nouveau contrat de bail à loyer portant sur des «locaux comprenant
13 pièces, 2 WC doubles, 1 corridor», dune surface approximative de «358.50
m2», à lusage dun cabinet médical et situés
au 2eétage de limmeuble précité. Le 28 février 2007, un contrat de
bail à loyer unique a été établi pour les locaux loués par A.________, soit un
bail portant sur des «locaux commerciaux selon plan annexé faisant
partie intégrante du contrat», dune surface approximative de «242
m2» et pour un loyer mensuel brut de 3'335 francs. Ce bail
commençait le 1eravril 2007 et se terminait le 31 mars 2012,
étant précisé que sauf avis de résiliation donné par lune des parties au moins
six mois à lavance, il serait renouvelé de plein droit aux mêmes conditions
pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le bail a été ainsi
renouvelé une première fois jusquau 31 mars 2017, puis une seconde fois
jusquau 31 mars 2022 et le loyer a été adapté à lIPC pour sétablir à
3'487 francs par mois du 1eravril 2017 au 31 mars 2022.

B.a) En novembre 2017, A.________ a souhaité résilier
partiellement le bail, soit seulement pour la partie des locaux portant sur
deux bureaux communicants dans les locaux loués, pour le 31 décembre 2017,
précisant que «[s]on voisin, la société C.________, serait peut-être
intéressé[e]». La bailleresse, par sa gérance, a refusé la
résiliation partielle au motif que le contrat portait sur la totalité des
locaux. En décembre 2017, le locataire a réitéré et maintenu sa demande de
résiliation partielle, indiquant notamment à nouveau, en se fondant sur
larticle 264 CO, que la société voisine C.________, «souhaiterait
reprendre[s]es deux bureaux à partir du 1erjanvier
2018». Par sa gérance, la bailleresse a réitéré son refus de la
résiliation partielle. Durant les mois de janvier et février 2018, les parties
ont échangé dautres correspondances ayant en substance la même teneur. En mars
2018, la gérance a soumis la requête du locataire à la bailleresse. Le 23 mai
2018, elle a informé le locataire que les actionnaires de la bailleresse
«souhaiteraient pouvoir répondre favorablement à[sa]demande de résilier partiellement[ses] locaux mais naimeraient pas
compromettre les futures locations de[ses]locaux ou ceux de C.________
avec un arrangement non optimal des locaux» et quainsi, une visite
aurait lieu sur place le 28 mai 2018, afin de pouvoir ensuite soumettre un
projet aux actionnaires. Le 26 juin 2018, la gérance a informé le locataire
quelle allait soumettre à la bailleresse «une proposition pour les
baux à loyer[le] concernant». Le jour suivant, le locataire a
indiqué à la gérance que ses charges étaient trop lourdes et quil voulait par
conséquent aussi résilier les deux pièces constituant son laboratoire médical,
pour le 31 juillet 2018. Le 11 juillet 2018, la gérance a informé le
locataire que la bailleresse était «ouvert[e]» à
létablissement d«un nouveau bail pour uniquement les locaux[quil]souhait[ait]conservés[sic] » et a
ajouté :«Nous sommes en train de lui[i. e. le
président de la bailleresse]faire un projet qui doit être validé.
Après, nous pourrons vous lenvoyer pour signature». En août 2018, la
bailleresse, par sa gérance, a toutefois refusé de résilier partiellement le
bail car le conseil dadministration de la société voisine renonçait finalement
à louer les locaux en question. Les parties ont encore échangé des
correspondances entre août et septembre 2018, sans parvenir à sentendre, la
bailleresse refusant toujours la résiliation partielle. Entre mai et juillet
2019, le locataire a réitéré sa demande de résiliation partielle, qui a encore
été refusée.

b) Par
courrier du 29 août 2019, A.________ a résilié lentier du bail pour le 31 mars
2020, suite au refus de la bailleresse dentrer en matière sur une résiliation
partielle. Il sollicitait la fixation dune date pour létat des lieux de
sortie. Le 5 septembre 2019, la gérance a informé le locataire que la
résiliation à la date souhaitée, soit le 31 mars 2020, constituait une
résiliation anticipée et quainsi, sauf relocation dans lintervalle, il était
tenu de payer le loyer jusquà léchéance du contrat, soit jusquau 31 mars
2022.

c) Le 6
avril 2022, les parties ont effectué un état des lieux de sortie, intitulé
«convention de sortie», portant sur les locaux
suivants : «Hall Entrée/Réception», «Bureau
droite communiquant», «Bureau droite 2», «Bureau
gauche», «Bureau gauche 2» et «Réduit/Dressing».
Au cours de celui-ci, la gérance a constaté que le locataire navait pas
entièrement libéré les locaux, ce dont elle lui a fait part par courrier du 19
avril 2022, le priant ainsi de quitter les lieux sans délai puisque le bail
avait pris fin le 31 mars 2022 et quil les occupait illicitement depuis
cette date. Le locataire a en substance répondu quil occupait les locaux avec
lautorisation de la gérante administrative, «dans lattente de
laccord des propriétaires de limmeuble sur la partition des locaux»,
ce que la bailleresse a contesté. Confirmant son refus dune résiliation
partielle, la bailleresse a, par sa gérance et après plusieurs courriers
échangés, fixé à A.________ un ultime délai au 31 mai 2022 pour libérer
entièrement les locaux. Elle a précisé que lindemnité pour occupation illicite
sélevait à lentier du montant du loyer, ce que le locataire contestait
puisquune partie des locaux avait déjà été restituée le 6 avril 2022. Le
locataire na pas quitté les lieux le 31 mai 2022, si bien que la bailleresse a
déposé une requête dexpulsion en cas clair le 5 juillet 2022, laquelle a été
déclarée irrecevable par décision du Tribunal civil du 19 octobre 2022.

C.Le 23 février 2023,
la bailleresse a déposé devant le Tribunal civil une demande simplifiée visant
en substance à lexpulsion de A.________ et portant les conclusions suivantes :

1.Condamner A.________ à
évacuer et libérer de tous biens les locaux commerciaux sis rue [aaa] à Z.________
quil occupe illicitement depuis le 1eravril 2022 et lui ordonner
de remettre les clés à B.________ SA.

2.Dire que faute dexécution
dans les dix jours dès lentrée en force de la décision, lautorité chargée de
lexécution y procédera avec lassistance de lautorité compétente.

3.Condamner A.________ à
verser à B.________ SA la somme de CHF 17'435.00, à titre dindemnité pour
occupation illicite des locaux entre les mois de juin et octobre 2022, avec
intérêt à 5 % lan sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1erjuin
2022, intérêt à 5 % lan sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1erjuillet
2022, intérêt à 5 % lan sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1eraoût 2022, intérêt à 5 % lan sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1erseptembre 2022, et intérêt à 5 % lan sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1eroctobre
2022.

4.Sous suite de frais et
dépens. »

D.a) Le 2 mai 2023, A.________
a déposé une réponse et demande reconventionnelle portant les conclusions
suivantes :

1.Rejeter la requête
dexpulsion dans toutes ses conclusions ;

Reconventionnellement :

À titre principal :

2.Constater la nullité de la
résiliation donnée par le locataire pour lensemble des locaux objets du
bail ;

À titre subsidiaire :

3.Annuler la résiliation
donnée par le locataire pour lensemble des locaux objets du bail ;

En tout état de cause :

4.Constater la validité de la
résiliation partielle du bail donnée par le locataire et fixer un nouveau loyer
correspondant aux locaux actuellement occupés ;

5.Avec suite de frais et de
dépens. »

Pour
lessentiel, A.________ reprochait à la gérance, dont le comportement devait
être imputé à la bailleresse, davoir tardé à réagir et à donner suite à la
proposition dun locataire de remplacement, la société C.________, ce qui
aurait conduit celle-ci à se retirer. Il reprochait également à la bailleresse
de lui avoir laissé croire quun nouveau bail serait conclu et que la
résiliation partielle serait acceptée, ainsi que de lavoir induit en erreur,
de sorte quil naurait pas eu dautre choix que de résilier la totalité du
bail pour en conclure un nouveau, sans les locaux dont il ne voulait plus.

b) Le 12 décembre 2023, A.________ a
retiré ses conclusions reconventionnelles et modifié les conclusions de sa
réponse du 2 mai 2023, concluant désormais :

1.Rejeter la requête dexpulsion
dans toutes ses conclusions :

2.Avec suite de fais et de
dépens. »

E.a) Par ordonnance de preuves du 20 mars 2024, le Tribunal
civil sest prononcé sur les moyens de preuve proposés par les parties et a
fixé une date pour laudience de débats principaux, soit le 3 juin 2024.

b)
À cette audience, les parties ont confirmé leurs conclusions. Un témoin a
ensuite été entendu  à savoir D.________, dont la crédibilité a été remise en
cause par la bailleresse puisquil sagissait de lamie intime de A.________ 
et les parties ont été interrogées. Linstruction a été clôturée, les
mandataires des parties ont plaidé et la clôture des débats a été ordonnée.

F.a) Le 19 août 2024, le Tribunal civil a rendu son jugement.
Il a fait entièrement droit aux conclusions de la bailleresse, en les reprenant
telles quelles, mis à la charge de A.________ les frais judiciaires arrêtés à
2'260 francs et condamné ce dernier à verser à la bailleresse une indemnité de
dépens de 4'000 francs.

b)
En substance, la première juge a procédé à un examen en plusieurs étapes,
jurisprudence et doctrine à lappui. Premièrement et puisque A.________ avait
souhaité résilier partiellement le bail, ce que la bailleresse avait refusé, le
Tribunal civil a examiné si une résiliation partielle était possible.
Considérant quil ny avait selon le dossier quun seul bail, portant sur
plusieurs objets présentant une certaine dépendance entre eux, le Tribunal
civil a retenu quune résiliation partielle nétait pas admissible, sous
réserve dun commun accord des parties. Dans ces conditions, les demandes de
résiliation partielle du locataire devaient être considérées comme des offres
de mettre un terme consensuel au contrat en cours et den conclure un nouveau
portant sur une surface réduite ou sur une partie des locaux seulement.
Deuxièmement et sur cette base, le Tribunal civil a retenu que les offres du
locataire navaient pas été acceptées par la bailleresse, si bien que le bail
alors en cours sétait poursuivi et avait continué à déployer ses effets.
Troisièmement, la juge civile a analysé la validité de la résiliation du 29
août 2019 du locataire portant sur le tout. À cet égard, elle a retenu que le
locataire, qui prétendait avoir été induit en erreur par la gérance quant au
fait quil devait résilier le tout pour pouvoir ensuite conclure un nouveau
contrat, ne pouvait pas compter sur le fait que la bailleresse accepterait de
conclure ce nouveau contrat selon ses volontés, dans la mesure où elle était
toujours restée cohérente dans son refus de résilier partiellement le bail. Le
fait quelle ait, entre fin juin et août 2018, été ouverte à ce quun contrat
portant uniquement sur les locaux souhaités par le locataire soit établi ne
pouvait pas être compris comme une promesse de conclure. Quant au fait que la
société C.________ aurait finalement renoncé à louer les locaux en raison dun
manque de réaction de la gérance, il ne pouvait pas, vu le dossier, être imputé
à la gérance et/ou à la bailleresse. Sagissant du contenu des courriers de la
bailleresse  par sa gérance  au locataire, il ne permettait pas de considérer
létat des lieux du 6 avril 2022 comme lacceptation, par actes concluants,
dune remise partielle des locaux. Partant, le Tribunal civil a retenu que la
résiliation complète du 29 août 2019 de A.________ était parfaitement valable
et que le contrat avait donc pris fin le 31 mars 2022, si bien que le locataire
occupait les locaux de façon illicite depuis cette date et quune indemnité
pour occupation illicite se justifiait depuis le 1eravril 2022. Le
montant total réclamé par la bailleresse à ce titre et les intérêts nayant pas
été spécifiquement contestés par le locataire, ni dans leur principe, ni quant
à leurdiesa quo, la première juge les a admis tels quels.

G.Le 19 septembre
2024, A.________ appelle du jugement précité en prenant les conclusions
suivantes :

1.Déclarer le présent recours
recevable et bien fondé ;

2.Annuler le jugement dont est
appel ;

3.Constater que le bail de
lappelant sest scindé en deux baux distincts le 6 avril 2022, par acte
concluant

4.Dire que le bail qui
concerne les locaux ajoutés postérieurement au bail initial sont libérés depuis
le 6 avril 2022 ;

5.Dire quun bail concernant
les locaux principaux a été conclu par actes concluants, en date du 6 avril
soit la scission du bail principal en deux;

6.Avec suite de frais et
dépens ;

7.Débouter lintimée de toute
autre ou contraire conclusions[sic].»

Les
arguments de lappelant seront exposés dans les considérants qui suivent.

H.Dans sa réponse du 28 octobre 2024, lintimée conclut tout
dabord à lirrecevabilité des conclusions nos3 à 5 de lappelant
reproduites ci-dessus, à mesure que celui-ci avait retiré ses conclusions
reconventionnelles le 12 décembre 2023. Pour le reste, lintimée conclut au rejet
de lappel.

I.a) Le 30 octobre 2024, la juge instructeur a transmis la
réponse de lintimée à lappelant, en indiquant notamment quun deuxième
échange décritures ne paraissait pas nécessaire, sous réserve du droit
inconditionnel de réplique à exercer dans les dix jours.

b)
Lappelant na pas répliqué.

C O N S I D É R A N T

1.Lappel porte sur une décision susceptible dappel et a été
interjeté par écrit et dans le délai légal de 30 jours. Il est recevable à ces
égards (art. 308 et311 al. 1 CPC).

2.Les conclusions nos3 à 5 de lappel reprennent
sous une forme un peu modifiée (bail suite à une résiliation partielle) la
conclusion n° 4 que lappelant a retirée en première instance. Il ne peut la
réarticuler valablement en appel, qui plus est en tant que conclusion nouvelle
(art. 317 CPC). Ces conclusions sont donc irrecevables sous cet angle (arrêtsCACIV.2023.67+ 68 du 05.12.2023, cons. 1).

3.Il convient dexaminer si la motivation de lappel respecte
les règles légales et jurisprudentielles.

3.1.Larticle311 al. 1 CPCprévoit que lappel doit être motivé. La motivation constitue une condition
légale de recevabilité, qui doit être examinée d'office (arrêt du TF du19.08.2021
[4D_9/2021]cons. 3.3.1). Lappelant doit démontrer le caractère erroné de
la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui
suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance
d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente
différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit
donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision
attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou
des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en
ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le
faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur
les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition
de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes
générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux
moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de
l'article311
al. 1 CPCet l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt du TF du09.09.2024
[4A_439/2023]cons. 4.1.1). Lappel est alors irrecevable (arrêt du TF du09.07.2020
[5A_356/2020]cons. 3.2). Les exigences quant à la motivation sappliquent
que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à
la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2, 243 al. 2 et 247 al. 2 CPC) (ATF 138 III 374cons. 4.3.1 ; cf. aussiJeandin, in : Code de procédure
civile, Commentaire romand, 2eéd., 2019, n. 3ss ad art. 311 et les
réf. cit.).

3.2.a)
En lespèce, lappelant soutient en substance que la gérance a accepté le
principe de faire, le 6 avril 2022, un état des lieux portant uniquement sur
une partie des locaux quil avait déjà vidés. Cet état des lieux a été entièrement
rédigé par la gérance, sans aucune intervention de lappelant, et létait déjà
partiellement lorsque la gérance sest présentée dans les locaux le 6 avril
2022, de sorte que «la libération partielle était convenue à lavance
par les 2 parties». Aucune observation de sortie na été mentionnée
dans la rubrique prévue à cet effet, et en particulier, il na pas été indiqué
de réserves sur la validité ou la portée de cet état des lieux. La première
juge a grossièrement violé la loi, en neffectuant pas une analyse approfondie
des faits et en procédant à une appréciation de ceux-ci selon ses impressions
personnelles. Lappelant indique que par létat des lieux du 6 avril 2022,
« []il a été donné quittance au Dr A.________ pour les loyers à
la date du constat ainsi que pour les travaux ou dommages éventuels survenus
aux locaux annexes», « []il est donné acte que la régie
prend possession des clés des locaux qui sont ainsi renduesà leur
propriétaire, lequel est libre de les relouer à sa guise[] » et
« []il est admis que les locaux rendus au propriétaire (annexes) sont
bien séparés des locaux restés en occupation par le Dr A.________[] ». De plus, « [l]a décision de procéder à un état des lieux
dans ce dossier pour uniquement les locaux annexes résulte de la seule décision
de la régie» et par ce procès-verbal détat des lieux, «quittance
a été donné[sic]au Dr A.________ pour les locaux annexes à la
date de fin mars 2022». Ainsi, le premier juge na pas interprété la
portée de ce «constat contradictoire qui est essentiel dans cette
cause», lequel «même sil ne le dit pas expressément admet
lexistence de 2 baux qui font chacun lobjet[d]un constat
séparé». Enfin, le premier juge qui a fait application de «lart
2 al. 2 CCS aurait dû au préalable appliquer lart 3 CCS en son article[recte:alinéa]1 « la bonne foi est présumée » de fait la preuve
ne peut être exigée[] ». En définitive, on comprend que lappelant
déduit de létat des lieux de sortie du 6 avril 2022 un droit doccuper les
locaux quil na pas libérés, de sorte quil ne devrait pas être expulsé et,a
fortiori, condamné à payer une indemnité pour occupation illicite.

b) Ces
critiques ne se réfèrent de manière générale pas au raisonnement en cascade du
Tribunal civil, rappelé plus haut. Lappelant nadresse pas de griefs
développés à chacune des étapes du raisonnement du premier juge, respectivement
à chacun des considérants du jugement entrepris. Pourtant, ceux-ci se
prononcentin fine et dailleurs de manière détaillée  sur la
validité de la résiliation donnée le 29 août 2019, laquelle constitue le
fondement de lexpulsion prononcée dont est objet. Lappelant se borne à des
affirmations qui ne sen prennent pas à ce raisonnement et, en définitive, se
contente de substituer son avis à celui du Tribunal civil, sans le discuter. En
sécartant ainsi des motifs du jugement entrepris, lappelant ne tente pas de
démontrer en quoi le raisonnement du Tribunal civil et la conclusion quil a
tirée de son analyse seraient erronés. Ne répondant donc pas aux exigences
légales et jurisprudentielles rappelées plus haut, la motivation de lappel est
insuffisante.

c) Plus
spécifiquement, lappelant consacre toute la motivation de son appel à
expliquer linterprétation qui, selon lui, aurait dû être faite au
procès-verbal de létat des lieux du 6 avril 2022 et le sens quil conviendrait
de lui donner, sans faire de lien avec le raisonnement du Tribunal civil.
Lappelant ne se réfère quà un bref passage du jugement entrepris, qui savère
être la conclusion de lentier du raisonnement documenté et détaillé de la
première instance. Il se limite en réalité à affirmer en substance que «le
Premier Juge na pas interprété la portée de ce constat contradictoire qui est
essentiel dans cette cause» et que «ce constat même sil ne
le dit pas expressément admet lexistence de 2 baux qui font chacun lobjet[d]un
constat séparé». Lappelant ne dit cependant pas sur quels éléments
du dossier il se fonde pour étayer sa critique, hormis létat des lieux du 6
avril 2022. Au contraire, il admet que ce document, qui est le seul dont il se
prévaut, ne dit en tout cas pas expressément ce quil veut lui faire dire. De
surcroît, il ne prétend pas quil en aurait demandé la rectification ou la
modification dans le sens indiqué. Cela ne suffit pas.

d)
Alors que lappelant a, à maintes reprises, demandé à lintimée daccepter une
résiliation partielle, il ne dit rien sur la question de savoir si un tel congé
était admissible ou non dans son cas  le Tribunal civil ayant considéré que
tel nétait pas le cas, le bail du 28 février 2007 formant un tout. Lappelant
ne discute pas non plus la conséquence qua tirée le premier juge de cela, à
savoir que ses multiples demandes de résiliation partielle étaient à traiter comme
des offres de mettre consensuellement fin au contrat en cours, puis den
conclure un nouveau portant sur une surface réduite ou sur une partie des
locaux seulement. Il ne conteste ainsi pas et ne remet en cause ni le fait que
ces offres aient été refusées par lintimée, ni le fait que, par conséquent, le
bail alors en cours sest poursuivi et a continué à déployer ses effets. Enfin,
lappelant ne se prononce pas du tout sur la validité de sa résiliation du 29
août 2019 pour lensemble des locaux et ne remet pas en question lanalyse du
Tribunal civil à cet égard, alors même que ses conclusions nos3 à 5
y sont conditionnées. En effet, ce nest quen admettant que cette résiliation
ne soit pas valable  ce que na pas retenu le Tribunal civil et ce que ne
prétend pas lappelant  que ces trois conclusions, indépendamment leur recevabilité
(voir cons. 2) pourraient faire sens ; pour quil puisse être question
dune scission en deux du bail dit «principal»  soit le
bail du 28 février 2007  à la date du 6 avril 2022, il faut
nécessairement que ce bail «principal» nait pas été au
préalable valablement résilié. La motivation de lappel nest pas non plus
suffisante sous cet angle-là.

e)
Sagissant des articles 2 et 3 CC et de la jurisprudence y relative, lappelant
se contente en définitive de les citer et den rappeler le contenu, sans
motiver les conséquences juridiques quil entend tirer de leur application. Il
ne fait aucun lien avec le raisonnement du Tribunal civil. Or, cela revient à
contester de façon toute générale le jugement entrepris, sans en critiquer
directement le cur, cest-à-dire la motivation, qui est pourtant complète et
détaillée. Là aussi, la motivation de lappel est insuffisante.

f) Par
ailleurs, le seul grief que soulève lappelant dans son appel, à savoir
linterprétation de létat des lieux du 6 avril 2022, correspond à ce qui a été
présenté en première instance, la seule différence étant la conséquence que
lappelant entend en tirer, soit, en première instance, une résiliation partielle
du bail et, en deuxième instance, la scission par actes concluants de ce bail
en deux baux distincts, dont lun serait toujours en vigueur et fonderait son
droit. Lappelant a donc déjà discuté la question du sens à donner à létat des
lieux du 6 avril 2022 devant linstance précédente et procède à une volte-face
de sa position, sans rattacher cela aux développements du jugement querellé. Ce
nest pas conforme aux exigences de motivation dun appel.

g) Vu
ce qui précède, il faut conclure que la motivation de lappel ne répond pas aux
exigences de larticle311 CPCet de
la jurisprudence y relative, en tant quelle ne reprend pas la démarche de la
première juge en tentant de démontrer en quoi elle serait erronée. Lappel est
irrecevable.

4.Même recevable, lappel devrait de toute manière être rejeté
sur le fond.

a)
Comme déjà relevé, lappelant prétend que létat des lieux du 6 avril 2022
devrait être interprété comme la scission, par actes concluants, du bail du 28
février 2007 en deux baux distincts, dont lun serait toujours en vigueur et
lui donnerait le droit de demeurer dans les locaux quil occupe encore. Ni une
expulsion ni une indemnité pour occupation illicite ne se justifierait alors.

b) Ce
nest pas ce qui ressort de ce document, dont lappelant nallègue pas quil
serait erroné ou lacunaire, ni quil en aurait demandé la rectification ou le
complément. Sil y avait eu, le 6 avril 2022, un accord quant à une scission ou
à la conclusion dun bail portant sur une partie des locaux seulement, nul
doute quau moins une trace de cela figurerait à létat des lieux y relatif (ne
serait-ce que pour mentionner le nouveau loyer ou préciser ce qui resterait
loué). Cela aurait clarifié la situation et aurait été dans lintérêt de
chacun, dautant plus que le dossier montre que les parties ont
systématiquement procédé par écrit sagissant de leur relation contractuelle.
En particulier, il ne ressort pas de létat des lieux du 6 avril 2022 que le
montant du loyer  ou toute autre condition du prétendu nouveau contrat 
aurait été discuté. Il sagit pourtant dun élément essentiel du contrat de
bail (art. 253 CO). Lappelant a lui-même admis labsence daccord sur le loyer
en indiquant, devant la première instance, que «les locaux restés en
sa possession ont une surface équivalente à ceux qui ont été restitués, si bien
quil a pris la décision dacquitter des loyers correspondant à la moitié de la
surface louée, avant la restitution du 6 avril 2022». Comme la
relevé le premier juge, lintimée, par sa gérance, a toujours été claire quant
à son refus daccepter une résiliation partielle, respectivement la conclusion
dun bail ne portant pas sur lensemble des locaux, cela quand bien même elle a
pu, à un certain moment, lenvisager face à linsistance de lappelant, mais en
précisant alors quelle devait demander laval de la bailleresse. Pour la même
raison, on retiendrait avec le Tribunal civil que lappelant ne pouvait pas non
plus compter sur le fait que lintimée accepterait de conclure un nouveau bail
selon la volonté de celui-ci après la résiliation du 29 août 2019. Dailleurs,
lappelant reconnaît dans son appel quil ne sagissait que dun «secret
espoir» quil «caressait».Quant au fait
que la gérance de lintimée ait attendu le 19 avril 2022 pour prier lappelant
dévacuer entièrement les locaux, cela ne peut certainement pas être interprété
comme un accord tacite portant sur lutilisation dune partie des locaux
seulement. En effet, en 2022, le dimanche et le lundi de Pâques avaient pour
date le 17 avril, respectivement le 18 avril, si bien quil ne sest
écoulé que sept jours ouvrables entre létat des lieux de sortie et le courrier
du 19 avril 2022. Pour admettre la conclusion dun nouveau bail par actes
concluants, la jurisprudence et la doctrine parlent dune «période
assez longue», soit largement plus de sept jours (Aubert,
in : Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2eéd., 2017, n. 17 ad art. 267 CO et les réf. cit.). Il est à noter encore que le
dossier démontre que la gérance en référait à lintimée avant de prendre et
communiquer des décisions, ce qui prenait nécessairement un peu plus de temps.

c) De
manière générale, le dossier ne contient aucun indice, aussi ténu soit-il,
quun accord exprès ou tacite aurait été conclu par les parties, à une date
quelconque, quant à lutilisation par lappelant des locaux quil occupe encore
à ce jour (scission ou nouveau bail). Il nen ressort aucune indication qui
permettrait de retenir, au sens de larticle 1erCO, que les parties
auraient, de manière réciproque et concordante et expressément ou tacitement,
manifesté leur volonté de saccorder sur les éléments essentiels dun contrat
de bail (en particulier le loyer et la durée) portant sur une partie des locaux
seulement. Partant, cest à juste titre que le Tribunal civil a retenu que la
résiliation du 29 août 2019 était valable et irrévocable, que lappelant aurait
ainsi dû libérer lensemble des locaux le 31 mars 2022, quil les occupe
illicitement depuis lors, et quil doit être condamné à verser à lintimée une
indemnité pour occupation illicite. Sagissant du montant de celle-ci et des
intérêts y relatifs, lappelant ne les discute pas et il ny a pas lieu dy
revenir.

d)
Demeurant ainsi dans une partie des locaux au-delà du 31 mars 2022 et violant
par là son obligation de restitution au sens de larticle267 al. 1
CO, lappelant a empêché la gérance de lintimée de procéder à un état des
lieux pour le tout le 6 avril 2022. Cest donc uniquement parce que lappelant
était encore en place dans une partie des locaux que la gérance na pas procédé
à un état des lieux de sortie complet. Il ne sagit pas dune restitution
partielle  celle-ci nétant possible que lorsque les différentes parties des
locaux peuvent être utilisées de manière indépendante et découlent de contrats
distincts pouvant être résiliés séparément (Lachat, Le bail à loyer, éd.
2019, p. 842 à 845 et 1034), ce qui, comme la retenu le Tribunal civil,
nest pas le cas ici , mais dune restitution imparfaite, lappelant nayant
pas effectué complètement sa prestation dans le rapport de liquidation du contrat
de bail suite à sa résiliation du 29 août 2019.

e)Le raisonnement et les conclusions du
Tribunal civil ne prêtent pas le flanc à la critique et si lappel avait été
recevable, la Cour de céans aurait sans autre pu les faire siens.

5.a) Vu le sort de la cause et conformément à larticle 106 al.
1 CPC, les frais judiciaires de la procédure dappel, arrêtés à 1'800 francs et
avancés par lappelant, seront mis à la charge de celui-ci.

b) Pour
la même raison, il ne sera pas alloué de dépens à lappelant. Quant à
lintimée, elle na pas conclu à lallocation de dépens, de sorte quil ne lui
en sera pas non plus alloué (art. 58 al. 1 et 105 al. 1a contrarioCPC ;Tapy, CR-CPC, n. 7 et 8 ad art. 105 ; cf. aussiRJN
2016 p. 280ss, cons. 3.2, en précisant que la maxime de disposition
sapplique ici).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Déclare lappel
irrecevable et au surplus mal fondé.

2.Confirme le
jugement entrepris.

3.Met les frais
judiciaires de la procédure dappel, arrêtés à 1'800 francs, à la charge de
lappelant qui les a avancés.

4.Nalloue pas de
dépens.

Neuchâtel,
le 9 décembre 2024