ne_gerichte · CCC.1995.6891 · 1993-02-15 · fr

Bail. Versement du montant de garantie comme condition à la remise des clés. Notion de défaut.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 06.07.1995 CCC.1995.6891 (INT.1995.122)

A.      S.
a conclu avec la gérance X.,
représentant
les bailleurs intimés, un contrat de bail portant sur la
location
d'un local [...], afin d'y installer une boutique de vêtements. Selon le
contrat, le bail devait commencer le 15 septembre 1991; le loyer s'élevait à
1'112 francs par mois.
S. ne s'est pas acquittée du demi-loyer du mois de sep-
tembre
1991, et a déduit du loyer de janvier 1992 la somme de 59.50 francs
représentant
une facture de ramonage.
La gérance a résilié le bail pour le 31 décembre 1992. A l'éché-
ance,
S. n'a pas quitté les locaux, si bien que par décision du
15
février 1993, le président du Tribunal civil du district de La Chaux-
de-Fonds
a ordonné son expulsion pour le 3 mars 1993. S. a quitté
les
locaux de son plein gré à la fin du mois de février 1993.
B.      Le
14 juin 1993, les bailleurs ont ouvert action contre
S.
auprès du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz. Ils ont conclu
au
paiement de 3'159.50 plus intérêts représentant le demi-loyer du mois
de septembre
1991, le solde de loyer du mois de janvier 1992, une
indemnité
pour occupation illicite des locaux pendant deux mois ainsi que
les
frais et dépens de la procédure d'expulsion. S. a conclu au
rejet
de la demande arguant qu'elle n'a pris possession des locaux que le
1er
octobre 1991, que les frais de ramonage sont à la charge du bailleur
et
qu'elle n'a pas à supporter les frais et dépens de la procédure d'ex-
pulsion
puisqu'elle a quitté les locaux de son plein gré. Elle a allégué
au
surplus qu'en l'absence de stores, le soleil a causé des dégâts aux
habits
exposés en vitrine et elle a invoqué une créance en
dommages-intérêts
contre les bailleurs en compensation de l'indemnité pour
occupation
illicite des locaux.
C.      Par
jugement du 29 décembre 1994, le Tribunal civil du district
du
Val-de-Ruz a condamné S. au paiement de 3'159.50 francs plus
intérêts
et ordonné la libération du compte de garantie-loyer au profit
des
demandeurs. Il a retenu que le demi-loyer de septembre est dû puisque
le bail
devait débuter le 15 septembre 1991, que les frais de ramonage
font
partie des frais d'entretien qui sont à la charge de la locataire et
qu'il
appartenait à cette dernière de recourir contre le jugement
d'expulsion
si elle entendait en contester les frais et dépens. Concernant
les
dommages-intérêts, le premier juge a estimé que les conditions
d'indemnisation
n'étaient pas remplies et qu'au surplus l'existence de
stores
n'apparaissait pas dans l'état des lieux.
D.      S.
recourt contre cette décision en invoquant implici-
tement
la constatation arbitraire des faits et la violation du droit maté-
riel.
Elle conclut, après cassation, à la libération du compte de
garantie-loyer
en sa faveur sous suite de frais et dépens. Ses arguments
seront
repris ci-dessous au besoin.
E.      Le
président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne for-
mule
pas d'observations.
C O N S I D E R A N
T
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux (art.416 CPC), quand
bien
même il se présente de façon assez confuse, le recours est
recevable,
dans la mesure où il tend implicitement à l'annulation du
jugement
attaqué. En revanche, il ne l'est pas, s'agissant des conclusions
nouvelles
qu'il comporte et qui n'ont pas été soumises à l'appréciation du
premier
juge.
2.      La
Cour de cassation n'est pas une cour d'appel. Elle est liée
par les
constatations de fait du premier juge, sauf arbitraire, c'est-à-
dire
sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son large pouvoir d'ap-
préciation
des preuves, par exemple en admettant un fait dénué de toute
preuve
ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN 1988, p.41). Le
cas
échéant, la Cour de céans examine les faits sur la base des pièces
qu'avait
en main l'autorité de première instance (RJN 1989, p.84). Les
documents
que la recourante a déposés à l'appui de son recours ne
sauraient
donc être pris en considération dans la mesure où ils ne
figurent
pas au dossier de première instance.
3.      La
recourante fait d'abord valoir le défaut de qualité pour agir
des
intimés. Elle allègue que le propriétaire de l'immeuble [...] à La
Chaux-de-Fonds est la Banque Y.. Elle
ne
démontre cependant pas que cette dernière serait devenue propriétaire
avant
qu'elle-même ait quitté les locaux, soit avant le mois de mars 1993.
De
plus, cet argument n'a pas été soulevé en procédure de première
instance.
Il s'agit donc d'un moyen nouveau et, partant, irrecevable en
procédure
de cassation (RJN 1988, p.39).
4.      La
recourante reproche au premier juge d'avoir retenu que le
demi-loyer
du mois de septembre 1991 était dû, alors qu'elle affirme
n'avoir
pris possession des locaux qu'au mois d'octobre 1991.
Les règles sur la demeure du débiteur (art.102 ss CO), qui per-
mettent
à un bailleur de réclamer des loyers en retard, ne s'appliquent
que si
l'exécution de la prestation est encore possible, si l'obligation
est
exigible et si l'inexécution est injustifiée (Gauch/Schluep/Tercier,
2e éd.
n.1700-1702).
Ces conditions sont réalisées en l'espèce. La prestation est
encore
possible, puisqu'il s'agit d'une dette d'argent, et l'obligation
est
exigible depuis le 15 septembre 1991, date de l'entrée en vigueur du
contrat
de bail. En outre, l'inexécution n'est pas justifiée. Par lettre
du 4
septembre 1991 accompagnant le contrat de bail à signer, la gérance a
précisé
à la recourante que la remise des clés était subordonnée au dépôt
d'un
montant de garantie. Bien que cette modalité d'exécution ne figure
pas
dans le contrat, la recourante ne s'y est pas opposée, si bien qu'il
faut
admettre qu'elle avait auparavant été convenue entre les parties. La
recourante
l'admet d'ailleurs  (recours p.2 in
fine). Il incombait dès
lors à
la recourante d'effectuer rapidement les démarches nécessaires.
Elle
n'a cependant déposé la garantie que le 25 septembre 1991. Elle ne
peut
s'en prendre qu'à elle-même si, à l'entrée en vigueur du contrat,
elle
n'avait pas satisfait aux incombances qui lui auraient permis
d'exiger
la remise des locaux. Il ne peut donc s'agir d'un motif
justifiant
l'inexécution de sa propre prestation, soit le non-versement du
loyer.
La recourante n'a pas non plus démontré qu'après le dépôt de la
garantie,
la gérance aurait fautivement refusé la remise des locaux qui a
eu lieu
le 27 septembre 1991, selon le mémoire de réponse. Dans ces
circonstances,
le loyer était dû depuis le 15 septembre 1991, date de son
exigibilité,
puisqu'il était payable d'avance, et la recourante se
trouvait
en demeure dès cette date.
5.      En
principe, le locataire doit remédier à ses frais aux menus
défauts
qui surgissent en cours de bail (art.259 CO). Par menu défaut, on
entend
tout défaut dont les frais de réparation s'élèvent à une centaine
de
francs (USPI, Commentaire du bail à loyer, 1992, n.23 ad art.259 CO).
Cependant,
si un tel défaut existe déjà à la délivrance de la chose louée,
le
locataire peut en exiger la réparation du bailleur (art. 258 al.3
litt. b
CO; USPI, op.cit., n.33 ad art.258 CO). En outre, le locataire
doit
signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de
remédier
lui-même (art.257g CO).
En l'espèce, l'absence de chauffage dans les locaux loués a
constitué
un menu défaut, puisqu'un ramonage dont les frais se sont élevés
à moins
de 100 francs a suffi pour y remédier. Il a cependant été allégué
par la
recourante que le chauffage ne fonctionnait pas dès la remise des
locaux.
Ce fait n'a pas été démontré. En outre, la recourante n'a pas
prouvé
qu'elle aurait averti la gérance avant de faire procéder au
ramonage.
Il n'est donc pas contraire au droit ni arbitraire de considérer
que les
frais de ramonage étaient à la charge de la recourante et qu'elle
n'était
pas autorisée à les déduire du loyer du mois de janvier 1992. Au
demeurant,
dans un tel cas, le locataire ne peut pas déduire
unilatéralement
un montant du loyer en procédant par compensation; il
doit,
cas échéant, consigner le loyer (art.259g CO).
6.      Si,
en raison d'un défaut, le locataire a subi un dommage, le
bailleur
lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne
lui est
imputable (art.259e CO). Constitue un défaut tout ce qui s'écarte
de
l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée
(Lachat/Micheli,
Le nouveau droit du bail, 1992, p.99). L'état des locaux
est
approprié, objectivement, lorsqu'ils répondent à l'usage pour lequel
ils
sont loués et sujectivement, lorsque cet état correspond à la réelle
et
commune intention des parties (Conod, Les défauts de la chose louée, in
Cahier
du bail 1/92 p.2). La notion de défaut s'apprécie ainsi par
comparaison
entre l'état réel de la chose et l'état convenu, l'objet de
référence
étant celui auquel le locataire peut s'attendre de bonne foi,
d'après
le contenu du contrat (USPI, op.cit., n.4 ad.art.258-259i CO).
En l'occurrence, la recourante allègue l'absence de stores. Il
n'a pas
été démontré, ni même allégué, que la gérance s'était expressément
engagée
à en fournir ou même l'avait laissé croire. L'état des lieux ne
mentionne
pas l'existence de tels stores. Sous la rubrique
"volet/store/sangle"
figure la remarque "vitrine eo" (en ordre). La
recourante
ne pouvait pas de bonne foi en déduire qu'un store serait
installé,
d'autant moins que le témoin B. a affirmé qu'il n'y en avait
jamais
eu depuis qu'elle s'occupe des locaux. Si la recourante estimait
qu'un
tel accessoire était nécessaire, elle aurait dû en faire part à la
gérance
avant la signature du contrat. En outre, rien ne laisse penser que
la
gérance aurait dû inférer du comportement de la recourante avant la
signature
du contrat qu'elle tenait la pose d'un store pour indispensable.
Il en
résulte que la présence d'un store ne faisait pas partie des
qualités
prévues contractuellement. Il n'a pas été non plus démontré que
les
locaux aient été expressément mis à disposition pour y vendre des
vêtements.
D'un point de vue objectif, la vitrine ne devait donc pas être
nécessairement
pourvue d'un store. La chose louée n'étant pas affectée
d'un
défaut, la recourante ne saurait invoquer en compensation une créance
en
dommages-intérêts, ceci d'autant moins que, comme l'a souligné le
premier
juge, elle a laissé le dommage s'aggraver en continuant d'exposer
des
vêtements au soleil. Le lien de causalité adéquate entre un éventuel
défaut et
le dommage, si tant est que celui-ci soit prouvé, se trouverait
ainsi
rompu par le comportement de la recourant elle-même.
7.      La
recourante n'a pas attaqué la décision d'expulsion du 15 fé-
vrier
1993, qui a donc acquis force de chose jugée. Il n'est pas de la
compétence
de la Cour de céans, dans la présente procédure, d'en contrôler
la
validité. La recourante est débitrice des frais et dépens auxquels elle
avait
été condamnée à cette occasion. Au demeurant, peu importe que la
recourante
ait finalement quitté les locaux de sa propre initiative : les
frais
et dépens ne concernent que la procédure d'expulsion devant les
autorités
judiciaires, et non pas l'acte physique consistant à
évacuer
le locataire des locaux loués. La recourante laisse entendre que
la
procédure d'expulsion n'était pas nécessaires puisqu'elle aurait
convenu
avec la gérance de rester dans les locaux jusqu'à la fin du mois
de
février 1993 et de partir à ce moment-là. Elle n'apporte cependant
aucunement
la preuve d'un tel accord.
La recourante ne fait pas valoir à cet égard la force de chose
jugée.
Il n'y a dès lors pas lieu de se saisir d'office d'un moyen non
soulevé
(RJN 1988 p.39). Toutefois, il convient d'observer que S.
ne
saurait faire l'objet, cas échéant, que d'une seule procédure
d'encaissement
forcé pour ce dernier montant, représentant 320 francs au
total.
8.
Manifestement mal fondé, en tant que recevable, le recours doit
être
rejeté, sans communication préalable aux intimés (art.420 CPC). Les
frais
de la présente procédure, avancés par l'Etat selon les règles sur
l'assistance
judiciaire, seront mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1.
Rejette le recours, dans la mesure où il est recevable.
2.
Arrête les frais de justice, avancés par l'Etat, à 440 francs et les
met à la charge de la recourante.