ne_gerichte · CACIV.2015.2 · 2008-06-17 · fr

Révocation de l'administrateur d'une propriété par étages.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 11.06.2015 CACIV.2015.2 (INT.2015.264)

A.
Le 17 juin 2008, A. a adressé au Tribunal civil du district
du Locle une demande à l'encontre de la Communauté des copropriétaires X. à Z.
concluant notamment à la révocation de Me Y. de son poste d'administrateur de
celle-ci. Elle alléguait en substance que le prénommé, son père, sa mère et sa
sœur – comme la demanderesse elle-même – étaient chacun propriétaire d'une
unité d'étages de cette communauté ; que Me Y. avait été élu administrateur de
la défenderesse lors de l'assemblée du 4 juillet 2000 ; qu'il s'était comporté
dès lors en dictateur envers les autres copropriétaires et n'avait en
particulier cessé de la harceler, notamment en déposant des plaintes pénales
contre elle qui avaient abouti à son acquittement ; qu'il confondait ses
intérêts personnels et ceux de sa famille avec les intérêts de la communauté
des copropriétaires ; que le lien de confiance entre ceux-ci et Me Y. était
définitivement rompu ; que, le 19 mai 2008, l'assemblée générale des
copropriétaires avait refusé de révoquer le mandat d'administrateur du
prénommé, respectivement l'avait renouvelé ; que l'intéressé devait cependant
être révoqué pour justes motifs, au vu de son comportement inadmissible à son
égard, le prénommé ayant notamment cherché à l'humilier en distribuant aux
autres copropriétaires des photos prises à son insu, qui la montraient
intégralement nue.
B.
Le 30 septembre 2008, la défenderesse a déposé un moyen
préjudiciel concluant à ce qu'il soit constaté que Me B. ne pouvait pas
poursuivre son mandat de représentation de la demanderesse, partant à ce que
l'action introduite soit déclarée irrecevable, sous suite de frais et dépens,
qui a été rejeté par jugement du 19 décembre 2008.
C.
Par réponse du 17 mars 2009, la défenderesse a conclu au
rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.
Elle alléguait en bref que l'administrateur n'avait que tenté de faire
respecter ses devoirs à la demanderesse qui dérangeait gravement les autres
copropriétaires, notamment en s'exposant complètement nue sur son balcon.
D.
Les parties ont respectivement répliqué et dupliqué.
E.
Après l'échec d'une tentative de conciliation à l'audience du
22 octobre 2010, une ordonnance de preuves a été rendue le 19 novembre 2010.
Outre les pièces littérales déposées par les parties, qui ont été admises avec
certaines réserves, diverses réquisitions ont été admises et effectuées. C., D.,
E. et F. ont été entendus en qualité de témoins.
F.
Les parties ont ensuite déposé des conclusions en cause, puis
ont plaidé lors d'une audience du 24 octobre 2013. Elles ont accepté que le
jugement soit rendu par voie de circulation.
G.
Par jugement du 12 novembre 2014, le tribunal civil a révoqué
l'administrateur de la communauté des copropriétaires X. à Z. et il a rejeté
toute autre ou plus ample conclusion. Il a arrêté les frais judiciaires à
1'251.80 francs et les a mis à raison d'un tiers à la charge de la demanderesse
et de deux tiers à la charge de la défenderesse, qui a en outre été condamnée à
verser à la demanderesse une indemnité de dépens, réduite après compensation
partielle, de 3'300 francs. Concernant la question de la révocation de Me Y.
de sa fonction d'administrateur, le premier juge a considéré que le prénommé
manquait de certaines compétences humaines pour assumer cette fonction et qu'il
n'avait pas su se tenir éloigné du conflit de plus en plus aigu opposant la
demanderesse aux membres de la famille Y., à telle enseigne que les
copropriétaires ne pouvaient plus discerner s'il agissait en son nom personnel,
comme porte-parole de sa famille ou comme administrateur de la PPE. Le ton et
la présentation des courriers de l'intéressé adressés à la demanderesse
n'étaient pas de nature à favoriser la bonne volonté de la destinataire et
paraissaient relever d'un parti pris à son encontre. Par ailleurs, depuis
l'assemblée générale litigieuse du 19 mai 2008, il n'y avait plus eu
d'assemblée générale, ni de décision de la communauté des propriétaires
d'unités d'étages pour approuver le décompte de charges et/ou pour adapter les
acomptes de charges aux coûts réels de la copropriété, l'administrateur
justifiant cette carence par le fait qu'il attendait l'issue de la procédure,
alors que celle-ci ne conditionnait pas la validité des votes des assemblées
générales à venir. Le conflit entre le « clan Y. » et la demanderesse
avait donc d’une part contraint les copropriétaires à vivre dans une ambiance
difficile et, d’autre part, empêché ceux-ci d‘exercer leur droit de vote
pourtant lié propter rem à leur qualité de propriétaires d’unité d’étage lors
des assemblées générales ordinaires, pouvoir suprême auquel l’administrateur
est subordonné. Le premier juge a ainsi estimé qu’il existait de justes motifs
d’ordonner la révocation de l’administrateur.
H.
La communauté des copropriétaires X. interjette appel contre
ce jugement en invoquant la violation du droit et la constatation inexacte des
faits. Elle fait valoir en bref que le comportement de l’intimée posait
problème bien avant que Me Y. ne soit nommé son administrateur ; que c’est
toujours l’intimée qui a pris l’initiative des procédures judiciaires ;
qu’il appartenait au prénommé de faire respecter les règles et qu’il a essayé
de faire son travail au mieux sans être le porte-parole de personne en particulier.
Elle ajoute qu’hormis l’intimée, tous les copropriétaires étaient d’accord que
la tenue d’assemblées générales ordinaires soit différée jusqu’à l’issue de la
procédure, qui concernait également la question de savoir qui peut voter la
décharge de l’administrateur et comment prendre en compte le vote de l’unité
premier étage ouest.
I.
Dans sa réponse, l'intimée conclut principalement à ce que
l'appel soit déclaré irrecevable, subsidiairement à ce qu'il soit rejeté, en
tout état de cause, sous suite de frais et dépens des deux instances.
J.
Le 16 février 2015, le juge instructeur a requis de Me Y. la
production, dans un délai de 20 jours, de la décision des copropriétaires lui
donnant mandat de faire appel.
K.
Le 5 mars 2015, Me Y. a convoqué une assemblée générale
extraordinaire des copropriétaires pour le 13 mars 2015. Le 6 mars 2015, le
mandataire de l'intimée s'est opposé à la tenue de cette assemblée, le délai de
convocation n'étant pas respecté. Le 10 mars 2015, Me Y. lui a répondu qu'il
maintenait cette assemblée, l'article 18 du règlement de copropriété permettant
de réduire à quatre jours le délai de convocation des assemblées en cas
d'urgence, ce qui était le cas en l'espèce, vu la nécessité de ratifier l'appel.
Le 11 mars 2015, Me B. a annoncé qu'un notaire assisterait à cette assemblée
afin d'établir un procès-verbal authentique des délibérations. Le 13 mars 2015,
Me Y. lui a rétorqué que le notaire mentionné n'était pas admis à participer à
l'assemblée générale. Le mandataire de l'intimée a fait parvenir à la Cour de
céans un constat authentique du 18 mars 2015 relatif à l'assemblée du 13 mars
2015. Pour sa part, Me Y. a versé au dossier un procès-verbal de cette assemblée
qu'il avait établi lui-même. Les parties ont déposé diverses observations, les
18 et 23 mars 2015 pour Me B. et le 26 mars 2015 pour Me Y. Par lettre du 7
avril 2015, le juge instructeur a invité les parties à mettre fin à ces
échanges. Le 9 avril 2015, Me B. a encore versé au dossier la copie d'une
décision du Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz du 24 mars 2015.
C O N S I D E R A N T
1.
Interjeté dans le délai utile de 30 jours dès notification du
jugement attaqué, compte tenu de la suspension des délais durant les féries
(art. 145 al. 1 let. c CPC), l'appel est à ce titre recevable (art. 311 CPC).
2.
Dans sa réponse, l'intimée allègue que l'appel est
irrecevable dans la mesure où Me Y. n'a pas été habilité à le déposer par une
assemblée générale extraordinaire des copropriétaires intervenue auparavant.
Selon
l'article
712t CC
, l'administrateur représente la
communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires
qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions
légales (al. 1). Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans
autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas
d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement (al.
2). D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, « cette dernière
exigence tend à éviter que l’administrateur n’engage un procès susceptible
d’entraîner des frais élevés et de compromettre les relations des
copropriétaires entre eux ou avec le voisinage sans leur consentement. Si une
procédure sommaire ne permet pas d’aboutir au résultat souhaité, mais qu’il est
possible d’agir par la voie de la procédure ordinaire, le pouvoir de
représentation légal de l’administrateur ne s’étend qu’à la partie sommaire de
la procédure. L’intéressé doit en conséquence obtenir l’autorisation de
l’assemblée des propriétaires d’étages pour agir par la voie de la procédure
ordinaire. L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la communauté
des propriétaires d’étages. Dite décision, comme d’ailleurs toutes celles de la
communauté des propriétaires d’étages, doit répondre à certaines exigences de
forme : d’une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la
publicité et à la sécurité du droit ; d’autre part, pour éviter des
difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions. La décision
peut d’abord être prise par oral, à l’assemblée des propriétaires d’étages et
doit être l’objet d’un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2
CC) sous peine de nullité. La communauté des propriétaires d’étages peut
également prendre une décision par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC en
application du renvoi de l’art. 712m al. 2 CC), l’approbation écrite et unanime
de tous les propriétaires d’étages étant alors nécessaire. L’adoption d’une
décision par correspondance qui ne requiert pas l’unanimité est admise avec
retenue, voire exclue par la doctrine (…). Lorsque l’administrateur ne démontre
pas l’existence d’une autorisation préalable ou lorsqu’il a dû agir dans
l’urgence, le juge doit lui fixer un délai pour lui permettre d’apporter la
preuve de son pouvoir de représentation. Refuser d’entrer en matière sans interpeller
l’intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du
moins une entorse à la règle de la proportionnalité » (arrêt du TF du
24.09.2013
[5A_913/2012
] cons. 5.2.1 à 5.2.3 et les références citées). Selon
Wermelinger
(La propriété par étages, 3
ème
édition, n. 78 ad art. 712t), le
caractère urgent d'une affaire se détermine en fonction de deux critères :
d'une part, le fait qu'une assemblée des propriétaires d'étages ne peut pas
être convoquée à temps et qu'une prise de décision écrite (subordonnée à
l'unanimité) ne peut pas être obtenue ; d'autre part, le fait que faute d'une
décision rapide, la communauté précitée risque de subir un inconvénient financier
ou juridique. Cet auteur indique que l'administrateur dépasse son pouvoir légal
de représentation si le caractère d'urgence n'est pas réalisé, mais il
mentionne que, dans des arrêts récents (arrêts du TF du
08.07.2011
[5A_364/2011
] cons. 3 et du
27.02.2012
[5A_590/2011
] cons. 8), le Tribunal fédéral s'est montré compréhensif pour l'administrateur
(opus cité, n. 77 ad art. 712t).
En
l'espèce, la recevabilité de l'appel, examinée du point de vue de
l'autorisation d'agir de l'administrateur de la communauté des copropriétaires,
est plus que douteuse. D'une part, le recommandé contenant le jugement attaqué
ayant été retiré par l'administrateur le 22 novembre 2014, le délai pour
recourir arrivait à échéance le 7 janvier 2015, compte tenu des féries, de
sorte que ce laps de temps aurait suffi à convoquer une assemblée générale.
Selon le procès-verbal de celle du 13 mars 2015 dressé par l'administrateur,
celui-ci a exposé ne pas avoir pu prévoir une assemblée plus tôt afin de faire
le point sur le jugement du tribunal civil, en raison de séjours à l'étranger,
des fêtes de fin d'année et de travaux de remplacement de la chaudière de la
PPE, explications qui ne sont guère convaincantes. On peut d'ailleurs douter de
la véracité des dires de l'administrateur lorsqu'il poursuit en indiquant
« qu’il est réitéré aux copropriétaires que l’administrateur a considéré,
après une ronde de consultation auprès des copropriétaires, que la majorité
nécessaire à l’appel était acquise, sans quoi il n’aurait pas agi
judiciairement ». En effet, il ressort d’un message du 22 janvier 2015 de G.,
représentant l'une des copropriétaires, H., au mandataire de l’intimée qu’il
n’avait reçu aucune information au sujet du jugement précité ni de l’appel interjeté.
D'autre part, on peut s'interroger sur la validité de l’assemblée générale qui
s'est tenue le 13 mars 2015, vu les conditions dans lesquelles elle s'est
déroulée. Le constat authentique établi par Me I. et le procès-verbal dressé
par l'administrateur en offrent une vision différente. Il résulte néanmoins de
ces documents qu'il y a eu affrontement physique entre le mandataire de
l'intimée et le copropriétaire E., père de l'administrateur ; que des
procurations ont été déchirées ; que la police est intervenue ; que, suite aux
injonctions de celle-ci et du restaurateur dans l'établissement duquel
l'assemblée avait commencé, cette dernière n'a pu se poursuivre sur place.
Selon le procès-verbal établi par l'administrateur, elle s'est terminée quinze
minutes plus tard en son étude. Toutefois, outre le mandataire de l'intimée, G.
et J., copropriétaire avec son épouse d'une autre unité d'étages, n'ont pas
participé à cette deuxième partie de l'assemblée, lors de laquelle les
copropriétaires présents, ou représentés, ont ratifié l'appel. Au vu des
circonstances, on peut comprendre que certains copropriétaires n'aient pas participé
à cette fin d'assemblée. En effet, l'une des fonctions les plus importantes de
l'assemblée des propriétaires d'étages réside dans la préparation des
décisions. Cette assemblée est un forum de discussion et de négociation
primordial au sein de la propriété par étages (
Wermelinger
, opus cité,
n. 14 ad art. 712 m CC). Or, si les copropriétaires – ou leurs représentants –
en viennent aux mains, l’assemblée ne peut plus constituer un tel forum. En
l’occurrence, la validité de la ratification de l’appel par l’assemblée des
copropriétaires du 13 mars 2015 est donc plus que douteuse, l’ensemble des
intéressés n’ayant pas été en mesure de participer, dans des circonstances
décentes, aux discussions préalables et au vote.
3.
L’intimée invoque par ailleurs l’irrecevabilité de l’appel en
se référant à
Bohnet
(Actions civiles, 2014, § 49, n. 6) selon lequel,
dans le cadre de l’action en révocation de l’administrateur de la propriété par
étages, la valeur litigieuse se détermine en fonction de la rémunération
annuelle totale versée à l’administrateur concerné, capitalisée en la
multipliant par vingt (art
. 92 al. 2 CPC
), à moins
que l’administrateur ait été nommé pour une durée déterminée, la valeur
litigieuse étant dans ce cas égale à la rémunération pour la période
considérée.
Bohnet
cite, dans le même sens, le commentaire par
Heinzmann
et
Copt
(in DC 2012 237)
d’un arrêt de la Chambre des recours
civile du Tribunal cantonal vaudois du 14 mai 2012 (HC / 2012 / 307). L’intimée
estime qu’en l’occurrence les honoraires annuels de l’administrateur s’élevant
à 4'000 francs et celui-ci ayant été réélu pour une période statutaire de deux
ans lors de l’assemblée générale du 19 mai 2008, le montant précité ne doit pas
être capitalisé, de sorte que l’appel serait irrecevable, la valeur litigieuse
n’étant que de 8'000 francs et n’atteignant donc pas le seuil de 10'000 francs
prévu par l’article 308 al. 2 CPC. Cette argumentation ne saurait être suivie.
En effet, d’une part, la valeur à prendre en considération pour déterminer la
recevabilité d’un appel ordinaire se détermine selon le dernier état des
conclusions de première instance et non selon celles qui demeurent litigieuses
après le premier jugement (
Bohnet
, CPC commenté, n. 13 et 14 ad art.
308). Or, en l’espèce, la demanderesse ne concluait pas seulement à la
révocation de Me Y. de son poste d’administrateur, mais aussi à l’annulation du
vote portant décharge de l’administrateur et faisant l’objet du point 4 de
l’ordre du jour de l’assemblée du 19 mai 2008. D’autre part, il ressort d’un
jugement de la IIe Cour civile du 2 décembre 2002 (
RJN
2002 p.79
ss, cons. 1) que la valeur litigieuse d’une action tendant à la
révocation de l’administrateur d’une copropriété par étages ne se limite pas
rigoureusement à la rétribution de l’administrateur pour l’exercice en cause,
les options et capacités de celui-ci pouvant entraîner des coûts
supplémentaires ou permettre des économies clairement supérieures aux
honoraires d’administrateur et la continuité souhaitable dans l’administration
de la copropriété pouvant en outre justifier, au- delà de l’exercice concerné,
la poursuite du mandat. Ce jugement préconisait la multiplication par vingt du
montant annuel des prestations périodiques connues. Il convient de relever au
surplus qu’en l’espèce, même s’il n’y a plus eu d’assemblée générale ordinaire
des propriétaires d’étages après celle du 19 mai 2008 et donc pas de
renouvellement formel du mandat d’administrateur de Me Y., celui-ci est demeuré
jusqu’à présent administrateur de fait. On doit donc considérer en l’espèce que
le seuil de valeur litigieuse de 10'000 francs est atteint.
En
conséquence de ce qui précède, il y a tout de même lieu d'examiner les mérites
de l'appel.
4.
En annexe de l'appel et de la réponse, puis de leurs diverses
observations, les parties ont déposé de nombreuses pièces littérales.
Selon
l’article 317 al. 1 let. b CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne
peuvent être pris en compte, en procédure d’appel, que s’ils ne pouvaient être
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en
prévaut ait fait preuve de la diligence requise. Les conditions d'admission des
novas, en appel, sont cumulatives, de sorte que les ajouts au procès doivent
être produits sans retard et ne peuvent être admis que s'il était impossible de
les invoquer ou produire en première instance, avec la diligence requise. Il
n'y a pas, dans le texte légal, de distinction entre vrais et faux novas
.
En pratique, si un fait se produit après le jugement de première instance – ou
plus précisément après les débats principaux de première instance (art. 229 al.
1
CPC) –, la condition de nouveauté est remplie et seule celle
d'allégation immédiate doit être examinée (voir, en ce sens,
Tappy
, Les
voies de droit du nouveau code de procédure civile, JT 2010 III 115, 139 et
Mathys
,
Stämpfli Handkommentar, ZPO, N. 6 ad art. 317). La présentation sans retard
est exigée même si la nouveauté de l'ajout est indiscutable et elle
s'apprécie dès la survenance ou la découverte de celui-ci.
En
l’espèce, les pièces antérieures à la clôture des débats de première instance
prononcée à l’audience du 24 octobre 2013 ne sont pas recevables. Les documents
postérieurs, étrangers aux faits de la cause – notamment ceux qui concernent
une procédure en reddition de comptes –, ne le sont pas non plus. Doivent ainsi
être écartés du dossier et retournés à leurs expéditeurs : la lettre de Me
Y. à M. F. /EEL du 16 août 2011, la liste des présences à l’assemblée
générale des copropriétaires du 30 août 2011, la lettre de Me Y. aux
copropriétaires du 30 avril 2010, le décompte de Me Y. relatif au fonds de
rénovation de janvier 2015, les dix extraits du RF (qui auraient pu être
déposés avant la clôture des débats de première instance), la lettre
recommandée de Me B. à Me Y. du 18 août 2011, la lettre recommandée de Me B.
à Me Y. du 16 janvier 2015, la requête en reddition de comptes du 5 février
2015 et la décision du Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz du 24 mars
2015.
5.
Selon l'article
712 r CC
,
l'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur,
sous réserve de dommages-intérêts éventuels (al. 1). Si, au mépris de justes
motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout copropriétaire
peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation (al. 2). Est un
juste motif au sens de cette disposition, tout événement ou comportement
affectant la relation de confiance entre les parties au point de rendre
intolérable, selon les règles de la bonne foi, une poursuite des relations
contractuelles. Afin de déterminer l'existence d'un juste motif, il convient de
prendre en compte toutes les circonstances du cas d'espèce. Une légère
violation des devoirs de l'administrateur ne constitue pas un juste motif de
révocation. En revanche, plusieurs violations légères, qui considérées
individuellement ne suffiraient pas, peuvent ensemble constituer – dans la
globalité – un juste motif (
Wermelinger
, opus cité, n. 39 et 40 ad art.
712 r et les références citées). Cet auteur signale que selon la jurisprudence
récente du Tribunal fédéral (arrêt du TF du
21.02.2013
[5A_795/2012
] cons. 2.3) et la doctrine dominante, le juste motif doit être
évalué de manière objective, un simple sentiment subjectif du demandeur n'étant
pas déterminant. Du point de vue de l'auteur précité, cela ne signifie
toutefois pas que le sentiment subjectif du demandeur n'ait aucune importance.
Il doit cependant avoir une portée particulière et être objectivement
compréhensible. Le juste motif ne doit pas forcément concerner l'ensemble des
propriétaires d'étages. Une infraction assez grave de l'administrateur contre
un seul propriétaire d'étages (par exemple un vol) peut constituer un juste
motif de révocation, même si le fait qu'un comportement touche tous les
propriétaires peut avoir un poids plus important dans l'évaluation de la
situation. Un juste motif ne suppose pas nécessairement un comportement fautif
de l'administrateur, la relation de confiance pouvant aussi être gravement altérée
par des éléments extérieurs (divorce entre l'administrateur d'une propriété par
étages familiale et son épouse, elle‑même propriétaire d'étages, par
exemple). L'existence du justif motif doit être appréciée indépendamment du
nombre de demandeurs. Des exigences plus restrictives ne peuvent pas être
justifiées par le fait qu'un seul propriétaire d'étages ouvre l'action en
révocation (
Wermelinger
, opus cité, n. 41 à 43 ad art. 712r). Cet auteur
relève, à titre d'exemple tiré de la doctrine ou de la jurisprudence, notamment
l'existence d'un grave conflit d'intérêts entre l'administration de l'immeuble
en propriété par étages et les intérêts privés de l'administrateur (arrêt
précité du TF [5A_795/2012] cons. 2.3 ; ATF
127 III 534
,
traduit au JT 2002 I 559). Si, selon le Tribunal fédéral, le juste motif
n'existe pas tant que le conflit d'intérêts demeure abstrait,
Wermelinger
estime
que la perte de confiance ne dépend pas forcément de la réalisation d'un
risque, de sorte que l'attitude plus restrictive publiée à la RVJ 2001 p. 282 –
selon laquelle tout conflit d'intérêts grave, même abstrait, constitue un motif
de révocation – correspondrait mieux, selon lui, aux exigences légales (opus
cité, n. 46 ad art. 712r). Cet auteur signale également à titre de justes
motifs de révocation un comportement chicanier et vexant vis-à-vis des
propriétaires d'étages ou, lorsque la propriété par étages est composée de deux
parts d'étages et que l'un des propriétaires d'étages est simultanément
administrateur, un grave conflit entre les parties.
6.
En l'espèce, le premier juge a retenu à charge de
l'administrateur le fait qu'il n'y avait plus eu, depuis l'assemblée générale
ordinaire des copropriétaires litigieuse du 19 mai 2008, ni nouvelle assemblée
générale, ni décision de la communauté pour approuver le décompte de charges
et/ou pour adapter les acomptes de charges aux coûts réels de la copropriété,
alors que rien ne s'opposait à la tenue régulière d'assemblées générales
ordinaires, pas même la procédure en cours dont les questions litigieuses ne
conditionnaient pas la validité des votes des assemblées générales à venir. Or,
si ce grief a été soulevé par l'intimée dans ses conclusions en cause, il n'a
pas été allégué dans les mémoires introductifs d'instance puisqu'il n'était pas
alors matérialisé, la réplique datant du 24 mars 2009. Toutefois, si l'intimée
entendait le faire valoir, il lui était loisible de déposer des mémoires
complémentaires. Selon l'article 57 al. 1
CPCN
applicable en
l'occurrence, le juge ne peut ni suppléer, ni suggérer des faits qu'une partie
n'alléguerait pas spontanément. L'absence d'allégations sur un point important
a pour conséquence que le juge statuant au fond doit tenir le fait pour
inexistant. On ne peut tenir compte d'un fait non allégué. Par ailleurs, les
faits exposés dans les conclusions en cause sont réputés non allégués,
celles-ci n'étant pas un exploit au sens du Code neuchâtelois de procédure
civile, qui était applicable à la procédure de première instance (art. 404 CPC)
(
Bohnet
, CPCN commenté, 2
ème
éd., n. 3 ad art. 57 et les
références citées). Ainsi, c'est à tort que le juge de première instance a pris
en considération le reproche précité. Reste à examiner si, indépendamment de ce
grief, la révocation prononcée repose sur de justes motifs.
7.
En l'occurrence, la configuration de la communauté des
propriétaires d'étages est particulière puisque, sur neuf unités d'étages,
l'administrateur et sa famille sont propriétaires de quatre d'entre elles et
qu'un conflit massif oppose de longue date les prénommés et l'intimée,
propriétaire d'une autre unité d'étage, lequel a engendré de multiples
procédures civiles et pénales, alimentées par toutes les parties en cause. Dans
une telle situation, garder un recul suffisant pour jouer correctement son rôle
d'administrateur constituait sans doute pour Me Y. une gageure, qu'il n'est pas
parvenu à relever. Certes, l'intimée n'échappe pas à toute critique. On relève
que son comportement incommodait déjà certains copropriétaires bien avant que Me
Y. ne soit nommé administrateur. C'est ainsi que le procès-verbal de
l'assemblée des propriétaires par étages du 27 novembre 1995 relève que : « plusieurs
copropriétaires se plaignent du comportement de A. qui fait son ménage la nuit,
nourrit les oiseaux en déposant de la nourriture sur la terrasse et au nord de
l’immeuble, marche dans son appartement avec des sabots et laisse traîner ses
poubelles. Cette occupante de l’appartement a déjà été mise en demeure de ne
plus perturber la tranquillité de l’immeuble et de se comporter de manière à ne
plus déranger ses voisins. Si cette situation persiste, il faudra envisager une
procédure pour mettre fin à l’occupation de l’appartement par A. » Le
procès-verbal de l’assemblée du 16 décembre 1996 relève quant à lui que, suite
à une lettre du même jour de l’intimée contestant les remarques faites à son
sujet dans celui du 27 novembre 1995, « quelques propriétaires confirment
que A. provoque des nuisances dans l’immeuble, en particulier par le bruit
provenant de son appartement la nuit ainsi que par le fait qu’elle ne respecte
pas le règlement de copropriété (dépôts sur le palier, poubelles, etc…).
L’administrateur est chargé d’adresser une lettre à A. pour la mettre en
demeure de cesser ces nuisances et de se comporter conformément au règlement de
copropriété. A défaut, le départ de cette locataire de l’immeuble sera exigé,
au moyen d’une procédure judiciaire si nécessaire. » Par ailleurs, en ce
qui concerne le grief principal à l’encontre de l’intimée, à savoir les bains
de soleil qu’elle prenait en string, voire intégralement nue, sur son balcon,
l’intéressée s’était engagée à y renoncer lors d’une audience du 6 mai 2003
devant le Tribunal de police de La Chaux-de-Fonds, mais elle n’en a semble-t-il
rien fait. Il faut aussi relever que le conseil de l'intimée a exacerbé les
tensions par certaines remarques, inutilement désagréables, adressés à
l'administrateur. C'est ainsi que, dans une lettre du 30 avril 2008, se
plaignant du non-respect du délai statutaire de convocation à l'assemblée
générale des copropriétaires, il écrivait : « Il est regrettable qu’un
mandataire professionnel ignore cette règle de base qu’apprend tout étudiant en
droit de première année ! ». Il n’en demeure pas moins que Me Y. a
perdu de vue que, même confronté à une copropriétaire dont l’attitude posait
problème, il se devait de faire preuve, en qualité d’administrateur de la
propriété par étages, d’une certaine retenue. Ainsi, il était paradoxal et
inadmissible pour l’administrateur, qui s’offusquait des bains de soleil pris
par l’intimée sur son balcon de manière, selon lui, contraire à la pudeur,
d’adresser à tous les copropriétaires des photos de l’intéressée, nue, prises à
son insu, démarche particulièrement humiliante pour celle-ci. Signaler le fait,
sans produire de clichés à l’appui, suffisait amplement. Si l’administrateur
cherche à se dédouaner en invoquant que c’est E. qui a exigé de lui l’envoi des
photos litigieuses, c’est bien la preuve de son inaptitude à remplir sa
fonction, laquelle ne consiste pas à suivre aveuglément les instructions de
certains copropriétaires. Par ailleurs, le juge de première instance a relevé à
juste titre le ton inadéquat et révélateur d’un parti pris employé par
l’administrateur dans certaines lettres adressées à l’intimée, telle que celle
du 4 septembre 2002 notamment. Enfin, la Cour de céans ne peut ignorer la
manière dont s’est déroulée l’assemblée générale extraordinaire du 13 mars
2015, même si celle-ci est postérieure au jugement attaqué. Le fait que
certains copropriétaires – ou leurs représentants – en viennent aux mains et
que la police soit appelée à intervenir dans le cadre d’une assemblée générale
de propriétaires par étages prouve que l’administrateur ne maîtrise plus la
situation et ne joue plus le rôle intégrateur et conciliateur qui est le sien (
Wermelinger
,
opus cité, n. 33 ad art. 712q). On est d’ailleurs sidéré de lire les observations
de l’administrateur du 26 mars 2015, selon lequel Me I. « est une
menteuse éhontée qui jette le discrédit sur la profession de notaire », le
constat authentique du 18 mars 2015 étant « truffé de mensonges ». En
se livrant sans aucune réserve ni précaution à de telles accusations à l’égard
d’une notaire, dont les actes authentiques font foi des faits qu’ils constatent
et dont l’inexactitude n’est pas prouvée (art. 9 CC), Me Y. démontre que garder
sa fonction d’administrateur de la copropriété est devenu pour lui un enjeu à
caractère passionnel, ce qui le rend en soi inapte à l’exercer.
8.
Mal fondé dans la mesure, douteuse, de sa recevabilité l'appel
doit être rejeté, les frais et dépens de la cause étant mis à la charge de
l'appelante.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Déclare
irrecevables les pièces littérales mentionnées sous considérant 4 du jugement
et invite le greffe à les retourner à leurs expéditeurs.
2.
Rejette l'appel
dans la mesure de sa recevabilité et confirme le jugement rendu en première
instance.
3.
Met les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1’000 francs et avancés par
l'appelante, à la charge de celle-ci.
4.
Condamne
l'appelante à verser à l'intimée une indemnité de dépens de 1'500           francs.
Neuchâtel, le 11 juin 2015
Art. 712r
CC
Révocation
1
L'assemblée des
copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de
dommages-intérêts éventuels.
2
Si au mépris de
justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout
copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.
3
L'administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l'assentiment
de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions.
Art. 712
t
CC
Représentation
envers les tiers
1
L'administrateur représente la
communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires
qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions
légales.
2
Sauf en procédure sommaire,
l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans
autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas
d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement.
3
Les déclarations, sommations,
jugements et décisions destinés à l'ensemble des copropriétaires peuvent être
notifiés valablement à l'administrateur, à son domicile ou au lieu de situation
de la chose.
Art.
92
CPC
Revenus
et prestations périodiques
1
Les revenus et prestations périodiques ont la
valeur du capital qu'ils représentent.
2
Si la durée des revenus et prestations
périodiques est indéterminée ou illimitée, le capital est constitué du montant
annuel du revenu ou de la prestation multiplié par vingt; s'il s'agit de rentes
viagères, le montant du capital correspond à sa valeur actualisée.