ne_gerichte · CC.2003.125 · 1993-09-13 · fr

Interprétation d'une transaction conditionnelle. Conciliation préalable. Effets d'une gérance légale.

Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 04.03.2011 CC.2003.125 (INT.2011.77)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 04.03.2011 CC.2003.125 (INT.2011.77)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 04.03.2011 CC.2003.125 (INT.2011.77)

Réf. : CC.2003.125-CC2/dhp
A.
Par contrat du 13 septembre 1993, W. a loué à Z. SA le
sous-sol de l'immeuble sis Rue [...], à Neuchâtel, à l'usage d'établissement
public. Le loyer mensuel s'élevait à 5'000 francs, plus 300 francs d'acompte de
charges (l'eau, le chauffage et les autres frais étant à charge du preneur,
avec décompte annuel établi par le bailleur). Apparemment en raison de la
faillite de Z. SA (c'est ce qu'indiquait la mandataire de W. le 6 juin 2000),
prononcée le 25 août 1997 selon l'extrait du registre du commerce, X. a repris
le bail en tant que preneur (fait 7 de la réponse, admis).
Pour
des motifs non établis avec précision, X. ne s'est pas acquitté des loyers
d'avril à août 1999 (cela ressort implicitement des faits 2 al. 3 et surtout 6
al. 3 de la demande; lors de son interrogatoire, le demandeur déclarait que W.
lui avait lui-même demandé de suspendre l'ordre permanent de paiement des
loyers; le fait n'est pas établi et importe peu en définitive).
B.
Alors qu'une gérance légale, liée à une poursuite en
réalisation de gage, était mise en place et qu'une interdiction d'encaissement
des loyers ou d'arrangement à leur sujet avait été signifiée à W. par l'office
des poursuites, le 3 août 1999, ce dernier a conclu, le 14 octobre 1999, une
convention avec X., avec pour objet principal, selon son préambule, la reprise,
par W. de X., de l'exploitation de la discothèque « D. ». Les clauses
de la convention sont les suivantes :
«
Prix
CHF
200'000.—(deux cent mille).
Payable      CHF
100'000.—à la remise des clés.
Puis            CHF
25'000.— le 31 mars 2000.
CHF
25'000.— le 30 juin 2000.
CHF
25'000.— le 30 septembre 2000.
CHF
25'000.— le 31 décembre 2000.
Si
W. ne tenait pas ses engagements financiers, X. serait en droit d'exiger les
parts détenues par W. dans le nouvel établissement, soit proportionnellement au
solde dû, soit en versant les montants effectivement payés par W. en reprenant
la totalité de ses parts.
Loyers arriérés
Pour le cas où la
transaction se déroule normalement, W. fera son affaire des arriérés de loyer
jusqu'au 31 décembre 1999.
Si la transaction,
pour différentes raisons extérieures aux signataires, ne se réalise pas, on
reviendrait à la case de départ, à savoir:
-
Paiement
des arriérés de loyer
-
Engagement
de faire les travaux d'isolation phonique. »
C.
W. n'a pas payé le prix arrêté dans la convention
reproduite ci-dessus (l'affirmation du mandataire du demandeur à ce sujet, du
21 juin 2000, n'a pas été démentie; la défenderesse admet d'ailleurs, au
chiffre 12 de ses conclusions en cause, le fait que W. n'ait pas versé,
totalement ou partiellement, le prix prévu par la convention). Il n'est
toutefois ni établi, ni même allégué que les clés de l'établissement (ou
l'exploitation de celui-ci, sous une forme ou une autre) aient été remises à W.,
ni qu'une mise en demeure lui ait été adressée par X., pour le paiement des
acomptes échus.
Tant
W. que X. ont eu des entretiens avec N., lequel s'intéressait à la reprise de
l'établissement. Des déclarations des trois interlocuteurs, on peut déduire que
N. a sans doute discuté d'abord avec W., puis avec X. On ignore si une
proposition chiffrée a été émise par W., mais c'est probable. Toujours est-il
que X. a passé accord avec N. pour la reprise, par la société M. SA créée par
le second nommé, de l'établissement public en question (voir l'attestation
signée du demandeur à ce sujet, le 7 juin 2000, la convention rédigée le 14
juin 2000 par l'avocate de N., n'a pas été signée mais ce projet démontre
néanmoins qu'un prix de 300'000 francs avait été discuté entre X. et N., les
actions de M. SA tenant lieu de garantie du paiement, pour le vendeur du fonds
de commerce).
La
réaction de W. ne s'est pas fait attendre. Par courrier de son avocate, du 6
juin 2000, il s'est formellement opposé à une convention entre X. et N., en
adressant disait-il une copie de son courrier au Service des patentes, pour
l'informer du litige relatif à l'établissement. X. a également fait appel à son
avocat pour répondre audit courrier, le 21 juin 2000, en se prévalant de la
gérance légale interdisant à W. de s'immiscer dans les questions de bail
désormais, ainsi qu'à l'inexécution par ce dernier de la convention du 14
octobre 1999.
D.
Entre les deux courriers précités déjà, soit le 13 juin
2000, W. a fait notifier une première poursuite à X. pour les loyers d'avril à
août 1999 (fait 2 al. 2 de la demande, admis), en dépit de la gérance légale
susmentionnée (l'immeuble objet du gage a été vendu aux enchères le 25 octobre
2000, selon certificat d'insuffisance de gage du 4 décembre 2001). Suite à
l'opposition du poursuivi, il a requis en vain la mainlevée provisoire de dite
opposition (fait 3 de la demande, admis implicitement par la défenderesse
puisque le fait 4 de la demande, admis quant à lui, n'aurait pas de sens
sinon).
Le
25 septembre 2000, W. a cédé ses créances de loyer, frais accessoires et frais
de recouvrement, par 30'665.70 francs au total, à Y. SA (la défenderesse
n'attachait pas alors à son orthographe anglicisante la même importance que son
futur mandataire. La cessionnaire intenta une nouvelle poursuite à X. en 2001,
avec tout aussi peu de succès en procédure de mainlevée (voir faits 4 de la
demande et 8 de la réponse).
Le
11 mars 2003, Y. SA a fait notifier à X. une nouvelle poursuite, pour 30'565.70
francs au total, plus intérêts dès deux dates distinctes, pour les loyers et
charges, d'une part, et les frais de recouvrement engagés, d'autre part. Le poursuivi
a fait opposition totale.
Sur
requête de la poursuivante, la présidente du Tribunal civil du district de
Neuchâtel a prononcé, le 29 août 2003, la mainlevée provisoire de l'opposition
à la dernière poursuite précitée, à concurrence de 26'500 francs plus intérêts
à 5 % dès le 6 mai 2000 (ces précisions ressortent de l'arrêt de la Cour de cassation
civile du 15 mars 2004; en effet, le demandeur a renoncé à la réquisition du
dossier de mainlevée, à l'audience d'instruction, de sorte que la décision
elle-même ne figure pas au dossier).
E.
Par mémoire posté le 19 septembre 2003 et parvenu au
greffe du Tribunal cantonal le 23 septembre 2003, X. agit en libération de
dette, pour le montant de la mainlevée provisoire susmentionnée, à titre
principal. Subsidiairement, il demande que la Cour dise et constate « que
la créance de la défenderesse est compensée par celle du demandeur », en
tout état de cause sous suite des frais et dépens de la procédure de mainlevée
mais non de la cause en libération de dette, sauf dans l'hypothèse d'un
classement, en alléguant, en substance, que la défenderesse n'a pas de créance
à son encontre parce que la cession de la prétendue créance serait nulle; qu'il
ne devrait les loyers d'avril à août 1999 que si la convention du 14 octobre
1999 n'avait pas été exécutée pour des raisons extérieures aux parties et que
c'est la défenderesse qui n'a pas respecté ladite convention, occasionnant au
demandeur un dommage supérieur à la créance qu'elle invoque.
Le
demandeur précisait avoir interjeté un recours en cassation, le même 19
septembre 2003, contre la décision de mainlevée susmentionnée et il admettait
la suspension de la cause en libération de dette jusqu'à droit connu sur son
recours.
F.
Après rejet du recours en cassation susmentionné, par
arrêt du 15 mars 2004, la défenderesse a déposé un mémoire de réponse et
demande reconventionnelle, tendant au rejet de la demande et  la condamnation
du demandeur au paiement de 2'565.70 francs plus intérêts, à titre de charges
locatives du 1
er
juillet 1998 au 30 juin 1999, et de 2'162.35 francs
à titre de dommage du fait de la demeure du débiteur (honoraires de Me A. pour
son activité en 2000, frais des poursuites et procédures de mainlevée de 2001
et 2003, honoraires de Me E. pour son activité avant procès). Elle alléguait
que ces deux créances lui avaient été cédées, en tant que besoin. Sur le fond,
la défenderesse imputait au demandeur l'inexécution de la convention du 14
octobre 1999, du fait de ses pourparlers directs avec N. et de la convention
qui en est résultée avec de dernier, provoquant une impossibilité objective
subséquente d'exécution de la convention initiale. Elle observe par ailleurs
que le demandeur est resté propriétaire de la totalité du fonds de commerce, de
sorte que la « case de départ » mentionnée au terme de la convention
du 14 octobre 1999 est bel et bien atteinte.
G.
En réplique, le demandeur insiste sur le fait que c'est W.
qui n'a pas honoré ses engagements, ce qui l'a contraint lui-même à entamer
d'autres pourparlers en vue de remettre son établissement. Il répète que W. n'a
accompli aucun versement (fait 23 al. 4 de la réplique, admis), de sorte qu'il
est en faute et doit prendre à sa charge les loyers arriérés comme cela avait
été convenu. S'agissant des conclusions reconventionnelles, le demandeur fait
valoir que le décompte de frais accessoires a été adressé à la société N. Sàrl,
entité juridique indépendante de lui-même, de sorte qu'il n'est pas débiteur de
ces charges. Il tient la défenderesse pour téméraire à ce sujet et
« encore plus téméraire » de lui réclamer le remboursement de frais
et honoraires de procédures intentées à tort.
En
duplique, la défenderesse décrit l'état d'esprit dans lequel W. aurait conclu
la convention du 19 (recte: 14) octobre 1999, laquelle n'était destinée qu'à
lui offrir une option de remise du commerce à un tiers et de tirer un trait sur
les arriérés de loyers du demandeur. Elle souligne que W. a entrepris des
démarches en vue de la reprise de l'établissement, du fait des contacts qu'il a
eus avec N. dans ce but (le demandeur admet à ce sujet l'existence d'une
rencontre, à sa propre initiative). En ce qui concerne les charges facturées,
la demanderesse reconventionnelle attribue au demandeur une « totale
mauvaise foi », notamment du fait du papier à lettre de N. Sàrl faisant
apparaître son nom et son adresse (X. admet à ce sujet avoir agi pour la Sàrl).
H.
Outre l'audition du témoin N., l'interrogatoire de X. et
l'audition de W., d'abord comme témoin puis comme partie, l'instruction a porté
pour l'essentiel sur le statut de la société défenderesse, dont il est apparu
en cours de procédure qu'elle avait été dissoute le 30 mars 2006, avec
inscription comme liquidateur de son administrateur R., alors même que celui-ci
était décédé le 10 avril 2005 ; que le nouvel administrateur annoncé par Me E.,
le 29 août 2005, soit G., n'a d'abord pas comparu à l'audience à laquelle il
était cité, ce dont la défenderesse entendait assumer naturellement les
conséquences (voir courrier de Me E., du 28 juin 2006), puis a demandé le
renvoi de la seconde comparution prévue, avant d'être entendu le 17 janvier
2007 et de déclarer qu'il n'avait jamais été administrateur de la défenderesse
! Suite à l'interpellation du registre du commerce de Fribourg par le juge
soussigné, diverses démarches de régularisation sont intervenues, soit le
transfert du siège de la société à Estavayer-le-Lac, la désignation de W. comme
administrateur et de la Fiduciaire F. SA en qualité d'organe de révision.
I.
Après échange de conclusions en cause, dans lesquelles
les parties reprennent et développent leurs arguments - lesquels seront
discutés plus loin, dans la mesure nécessaire -, celles-ci ont renoncé à
plaider et admis la délivrance d'un jugement sur pièces.
C O
N S I D E R A N T
1.
Pendante devant l'une des Cours civiles au jour de
l'entrée en vigueur de la nouvelle loi d'organisation judiciaire, la cause –
dont l'instruction avait été clôturée bien auparavant – doit être jugée par le
juge instructeur, statuant seul (art. 84 OJN).
La
demande est intervenue dans le délai légal de 20 jours (art. 83 al. 2 LP), dès
lors que le recours en cassation déposé le même 19 septembre 2003 respectait le
délai légal, lui aussi de 20 jours (quand bien même on ignore la date exacte à
laquelle la décision de mainlevée du 29 août 2003 a été notifiée).
2.
Dans une jurisprudence relativement récente (et largement
postérieure à l'ouverture de la présente cause), le Tribunal fédéral est
parvenu à la conclusion que la procédure de conciliation était un préalable
indispensable même à l'action en libération de dette, dans le domaine du bail
(ATF
133 III
645
, résumé dans SJ 2008 p. 133).
Indépendamment
du ridicule qu'il y aurait à renvoyer les parties en conciliation, après des
années de conflit judiciaire (les circonstances sont ici bien différentes de
celles examinées dans l'arrêt du TF du
8 juin
2009 [4A_161/2009
] ; à ce stade, le moyen contreviendrait sans doute au
principe de la bonne foi en procédure, cf
Bohnet/Schweizer,
Les
défenses relatives à l'instance et à l'action, in RJN 1997, p. 60, ch. 125 et
les références citées), on peut considérer que le litige ne porte pas sur les
loyers, incontestés en tant que tels, mais bien sur la portée d'une convention
de vente de fonds de commerce, ce qui justifie d'autant plus de ne pas
s'arrêter au défaut de conciliation préalable qu'aucune des parties n'a
invoqué.
3.
Il n'est pas contestable, ni d'ailleurs contesté,
qu'après reprise du bail initial par le demandeur, celui-ci devait à W. un
loyer mensuel de 5'300 francs, charges comprises, en principe.
S'agissant
de la cession de créance du 25 septembre 2000, l'argumentation du demandeur se
limite au fait que W. ne pouvait valablement céder une créance par hypothèse
éteinte. Cela va de soi mais demeure sans portée propre, dès lors qu'il faut
précisément examiner si la créance initiale était éteinte.
Il
convient en revanche d'examiner – d'office (ATF
123 III 60
, 62)
– si la cession de créance du 25 septembre 2000 n'est pas illicite, et donc
nulle (art. 20 CO), pour un autre motif.
L'article
806 CC
inclut au gage grevant un immeuble remis à
bail les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation
de gage jusqu'au moment de la réalisation. En cédant une créance de loyer
comprise dans un droit de gage, le bailleur enfreint, sur le plan objectif,
l'article 145 CP et commet donc un acte illicite.
Il
ne ressort toutefois pas du dossier que les créances de loyers cédées, qui
portent sur la période d'avril à août 1999 – soient nées postérieurement à la
notification de la poursuite en réalisation de gage. L'avis au propriétaire est
daté du 3 août 1999 et le loyer étant payable d'avance (art. 2 du contrat du 13
septembre 1993), même la créance relative au mois d'août était née juste avant
cette communication. Certes, l'un des deux avis au dossier se réfère à une
« réquisition de réalisation de gage », ce qui pourrait signifier que
la poursuite No […] était antérieure (art. 151ss LP). L'autre avis relatif à la
même poursuite emploie toutefois l'expression « réquisition de poursuite
de gage », en sorte qu'on ne peut attacher un poids décisif aux termes
utilisés. Selon l'article 152 al. 2 LP, il est hautement probable, au
contraire, que l'avis relatif aux loyers et fermages soit intervenu « dès
réception de la réquisition de poursuite ».
En
définitive, par conséquent, la cession de créance en faveur de la défenderesse
n'apparaît pas nulle pour ce motif.
4.
Le demandeur voit une remise de dette dans la convention
du 14 octobre 1999, alors que la défenderesse dénie à cet acte tout effet, dès
lors que la condition suspensive potestative à laquelle elle était soumise
(soit le fait que « la transaction se déroule normalement ») ne s'est
pas réalisée.
En
présence d'un litige sur l'interprétation d'une convention, le juge doit tout
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties,
sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art.
18 al. 1 CO
). Si une telle
constatation de fait n'est pas possible, il incombe au juge d'interpréter les
déclarations et comportements des parties selon la théorie dite de la
confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Il peut
ainsi imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son
comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (voir par
exemple
ATF 133
III 675
, 681).
En
l'occurrence, le contexte de la convention est relativement clair: poursuite en
réalisation de gage contre le propriétaire W., gérance légale et menace
d'expulsion contre le preneur X. En cas d'expulsion, le dernier nommé risquait
la perte de la valeur de son fonds de commerce, mais le premier nommé risquait
également un accroissement de l'insuffisance de gage à laquelle il s'est trouvé
confronté ultérieurement. Tous deux avaient donc intérêt à trouver une solution
de reprise de l'établissement, mais sans être maîtres de la situation, dès lors
que, comme rappelé à W. le 3 août 1999, « toute conclusion, modification
ou résiliation de bail n'est valable qu'avec l'accord de l'office des
poursuites ». On peut également tenir pour établi que W. n'entendait pas
exploiter lui-même l'établissement public. Ses déclarations à ce sujet sont
confortées par celles du demandeur, selon lequel « W. cherchait à vendre
l'établissement bien plus cher que les Fr. 200'000.-- pour lesquels je le lui
vendais » (l'explication du demandeur au sujet du fait 30 al. 2 de la
duplique, dans laquelle il indique avoir proposé lui-même une rencontre entre W.
et le repreneur N., va également dans ce sens). Au-delà de ces observations, on
ne peut à ce stade tirer de conclusion catégorique quant à la volonté réelle
des parties, au sujet de l'articulation de la convention et de la distinction,
voulue ou non, entre le non-respect des engagements financiers de W., d'une
part, et l'échec de la transaction « pour différentes raisons extérieures
aux signataires », d'autre part. En effet, les parties ne se sont pas
exprimées en détail à ce sujet et on ignore qui a rédigé la convention.
On
ne saurait dire que le texte clair de la convention exclue toute
interprétation, assez loin s'en faut. D'une part, les prévisions en cas
d'inexécution sont différentes, aux chapitres « prix » et « loyers »;
d'autre part, les deux paragraphes du second chapitre ne coïncident pas dans
leurs termes, s'ils ne sont que l'expression positive puis négative de la même
idée (mais on peut théoriquement envisager qu'ils ne le soient pas et que le
second vise seulement une catégorie de causes d'échec de la transaction). Il
faut donc rechercher le sens objectif de ces expressions.
Raisonnablement
et de bonne foi, le demandeur ne pouvait admettre un « cas où la transaction
se déroule normalement », si W. n'acquérait pas au moins une partie de la
valeur fixée du fonds de commerce, alors que c'était là l'objet principal de la
convention. De manière totalement reconnaissable pour X., W. n'avait aucun
intérêt à « faire son affaire » (c'est-à-dire assumer, par imputation
sur le prix de revente de l'établissement ou d'une autre façon) des loyers
arriérés (procédé d'ailleurs illicite pour ceux dus de septembre « jusqu'au
31 décembre 1999 », mais peu importe ici), si la vente du fonds de
commerce n'aboutissait pas, pour quelque motif que ce soit, et même si cet
échec ne tenait à aucune des parties, par exemple en cas de refus de l'office
des poursuites (c'est ce que visait le dernier paragraphe, en ajoutant il est
vrai un engagement de travaux d'isolation phonique sans aucun rapport avec ce
qui précédait).
La
condition positive et suspensive (« la transaction se déroule
normalement ») – que l'on peut qualifier de relativement potestative (
Engel
,
Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. p. 851) puisqu'elle dépendait en
partie de la volonté de celui qui prenait l'engagement – doit être examinée
avant l'autre condition, résolutoire (la transaction ne se réalise pas « pour
différentes raisons extérieures aux signataires »), qui n'a pas de sens si
la première n'est pas remplie. Or la transaction ne s'est pas déroulée comme
prévu, de sorte que l'engagement conditionnel – la remise de dette – demeure
sans effet.
5.
La condition « est réputée accomplie quand l'une des
parties en a empêché l'avènement au mépris des règles de la bonne foi »
(art.
156 CO
). Le demandeur se prévaut
implicitement de cette disposition, en imputant au seul W. le non-aboutissement
de la convention, du fait de son absence de paiement (voir notamment le fait 22
de la réplique et les conclusions en cause du demandeur, p. 10). Ce
raisonnement ne peut cependant être suivi, pour deux motifs.
D'une
part, les parties ont prévu les conséquences d'une inexécution de la part de
l'acheteur, soit la reprise par le vendeur de ses « parts » dans
l'exploitation de l'établissement (intégralement ou au prorata de
l'inexécution). Vu la situation des intérêts décrite plus haut (W. n'ayant pas
l'intention d'exploiter lui-même et son acquisition dépendant donc d'une
possible revente ou location à un tiers), cette clause ne peut s'interpréter
comme une faveur faite au vendeur (l'article 214 CO lui permettant d'ailleurs
sans autre de se départir du contrat en cas de demeure de l'acheteur), mais au
contraire comme une renonciation de sa part à exiger l'exécution contre la
volonté de l'acheteur, c'est-à-dire à exiger le « déroulement
normal » de la transaction et ce qui en découlait pour les loyers.
D'autre
part et surtout, X. n'a ni allégué, ni établi qu'il aurait « remis les
clés » de l'établissement à W., c'est-à-dire remis l'exploitation à
celui-ci ou au tiers qu'il intéresserait à l'affaire. Or c'était là sa
prestation rendant exigible le premier acompte du prix convenu. La défenderesse
a allégué (fait 12 al. 2 de la réponse) que W. n'avait jamais pu reprendre
l'exploitation et le demandeur n'a pas rapporté la preuve contraire. Cette
prestation conditionnant l'exigibilité du prix de vente, le vendeur ne pouvait
obtenir l'exécution de la prestation de l'autre partie (ATF
127 III 199
,
cons. 3.b) et on ne saurait donc dire que cette dernière ait empêché
l'avènement de la condition suspensive. On doit bien plutôt admettre que X., en
n'offrant pas formellement sa propre prestation, avec mise en demeure de
l'acquéreur pour le paiement du prix, a renoncé à l'exécution de la convention,
pour en passer une autre avec N..
6.
Faute de remise de dette, le loyer convenu restait donc
dû par le demandeur à W. et, après cession, à la défenderesse.
La
demande principale doit donc être rejetée.
7.
La première conclusion reconventionnelle de la
défenderesse porte sur le décompte de charges 1998-99, que le défendeur
reconventionnel admet n'avoir jamais contesté, mais en soutenant qu'il ne lui
incomberait pas, faute de lui avoir été correctement adressé.
Ici
également, la question du préalable de conciliation se pose. Il y aurait une
certaine logique à suivre sur ce point le même raisonnement que pour la
conclusion principale en libération de dette, vu l'écoulement du temps.
Toutefois, le litige à ce sujet relève indiscutablement du droit du bail, d'une
part, et il n'a été traité que de façon très accessoire dans la présente
procédure. En outre, il n'y avait pas à ce sujet la même incertitude jurisprudentielle
que pour l'action en libération de dette. Par conséquent, l'observation stricte
de la procédure prévue aux articles
274ss CO
(avec
éventuelle réparation possible selon l'article 139 CO et non ici 32 al. 3 LP,
puisque ce litige n'est pas directement lié à une poursuite) n'apparaît pas
comme choquante et inadmissible.
Cette
conclusion sera donc déclarée irrecevable, au sens précité.
L'autre
conclusion reconventionnelle ne se heurte pas au même obstacle de procédure que
la précédente. En revanche, elle est entièrement mal fondée.
Les
frais de la poursuite en cause sont à la charge du débiteur (art. 68 LP), de
sorte que la conclusion en paiement à ce sujet est superflue. Il en va de même
des frais de la décision de mainlevée du 29 août 2003 (
Roland Ruedin
,
Commentaire romand, N. 28 ad art. 68 LP).
Les
frais de poursuite et de mainlevée antérieurs n'ont pas à être imputés au
poursuivi, dès lors que la poursuivante s'y est mal prise pour obtenir la
continuation des poursuites en cause. Il ne s'agit pas d'un dommage en lien de
causalité adéquate avec la demeure du débiteur des loyers. Le même raisonnement
vaut, a fortiori, pour les honoraires de Me A. (à lire le mémoire du 6 novembre
2000, l'intervention facturée ne portait qu'accessoirement sur l'arriéré de
loyer, mais surtout sur le litige né de la convention passée avec N., comme le
montre le courrier du 6 juin 2000). A cela s'ajoute que ce mémoire d'honoraires
n'est pas visé de façon précise dans la convention de cession du 25 septembre
2000.
Enfin,
l'intervention d'un avocat avant procès peut donner lieu à une indemnité de
dépens supplémentaire (art. 143 al. 2
CPCN
), si elle a
clairement dépassé les courriers et mises en demeure usuels (ce qui n'est pas
démontré en l'occurrence), mais elle n'a pas à faire l'objet d'une conclusion
en paiement au fond.
8.
Le demandeur succombe sur la question litigieuse
principale, alors que la défenderesse échoue également dans ses conclusions
reconventionnelles. Vu les montants en jeu, il se justifie de répartir les
frais et dépens à raison de 5/6èmes à charge de X. et de 1/6ème à celle de la
défenderesse et demanderesse reconventionnelle. Cette répartition tient également
compte de l'audience inutilement tenue le 16 mai 2006, par la faute de la
défenderesse.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1.
Rejette
la demande principale.
2.
Déclare
irrecevables, faute de tentative de conciliation préalable, les conclusions No
2 et 4 de la duplique.
3.
Rejette
les conclusions No 3 et 5 de la duplique.
4.
Condamne
X. aux 5/6èmes et Y. SA au 1/6
ème
des frais de justice, arrêtés
comme suit:
-
avancés par le
demandeur                                                               Fr.      1'552.50
-
avancés par la
défenderesse
Fr.        277.50
Total                                                                                                   Fr.      1'830.00
5.
Condamne
le demandeur à verser à la défenderesse et demanderesse reconventionnelle une
indemnité de dépens de 2'000 francs, après compensation partielle.
Neuchâtel, le 4 mars 2011
Art. 806
CC
II. Loyers et fermages
1
Le
gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages
qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le
créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu’au moment de la
réalisation.
2
Ce
droit n’est opposable aux locataires et fermiers qu’après la notification à eux
faite de la poursuite ou après la publication de la faillite.
3
Les
actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non
échus, ou la saisie de ces prestations par d’autres créanciers, ne sont pas
opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant
l’époque où loyers et fermages sont devenus exigibles.
Art. 18 CO
D. Interprétation des contrats; simulation
1
Pour
apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la
réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la nature véritable de la convention.
2
Le
débiteur ne peut opposer l’exception de simulation au tiers qui est devenu
créancier sur la foi d’une reconnaissance écrite de la dette.
Art. 156
CO
II. Empêchement frauduleux
La condition est réputée accomplie quand
l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne
foi.
Art. 274 CO
A. Principe
Les cantons
désignent les autorités compétentes et règlent la procédure.