ne_gerichte · ARMC.2016.108 · 2017-01-25 · fr
ARMC.2016.108


A.X. Sàrl et Y. sont ou ont été liées par un contrat de bail à
loyer commercial portant sur un« appartement de 3 pièces au
rez-de-chaussée pour salon de massage », les locaux étant situés à la
rue [aaa], à B. Le loyer est de 1'700 francs par mois, tout compris. Le bail,
conclu le 2 avril 2001  avec alors un autre propriétaire, mais il nest pas
contesté quil a ensuite passé à X. Sàrl -, est stipulé résiliable moyennant un
préavis de trois mois, pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre.

B.Le 13 mai 2016, X. Sàrl a fait notifier à Y. un avis de
résiliation de bail pour le 30 septembre 2016. La lettre daccompagnement
précisait que le bailleur avait décidé de procéder à la démolition de
limmeuble, que toutes les autorisations avaient été délivrées et que le
travail ne pourrait être entrepris quune fois tous les appartements libérés.

C.Le 3 juin 2016, la locataire a saisi la Chambre de
conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, en
concluant à ce quil soit dit que la résiliation était reportée au 31 mars 2017
et à la prolongation du bail jusquau 31 mars 2023. Elle alléguait que le
préavis légal de six mois, applicable aux locaux commerciaux, navait pas été
respecté et quelle aurait des difficultés à trouver des locaux similaires pour
assurer la pérennité du salon de massage. La bailleresse a conclu à ce quil
soit dit que la résiliation du bail pour le 30 septembre 2016 était valable, au
rejet de la demande en toutes ses conclusions et à ce que des mesures
dexécution soient prises si la locataire demeurait dans les locaux au-delà du
30 septembre 2016. La conciliation na pas abouti et, le 23 août 2016, la
chambre de conciliation a délivré une autorisation de procéder à la
demanderesse (idem).

D.Le 13 septembre 2016, Y. a déposé une demande en prolongation
de bail, en procédure simplifiée, devant le Tribunal civil du Littoral et du
Val-de-Travers (ci-après : le tribunal civil), en reprenant les
conclusions de sa requête en conciliation ; elle indiquait notamment
quelle avait, en raison de problèmes de santé,« procédé à une
sous-location des locaux, en vue de continuer de tirer profit de son
exploitation de salon de massage ». Elle déposait des preuves
littérales et demandait linterrogatoire des parties, ainsi que le témoignage
de lancien bailleur et dun représentant de la régie immobilière chargée de la
gérance. X. Sàrl a déposé sa réponse le 4 octobre 2016, en concluant à ce quil
soit dit que la résiliation du bail pour le 30 septembre 2016 était valable, au
rejet de la demande, à lexpulsion immédiate et à ce que des mesures
dexécution soient prises si la locataire demeurait dans les locaux, le tout
sous suite de frais judiciaires, dépens et honoraires ; elle relevait, en
bref, que la cause présentait un caractère urgent, que les autorisations
administratives pour une nouvelle construction expireraient en novembre 2017,
que des conventions de réservation dappartements avaient déjà été conclues,
que les coûts de construction augmentaient et que le début des travaux avait
été prévu pour octobre 2016. Elle déposait des preuves littérales et requérait
divers documents de la part de la demanderesse, le dossier de lOffice de
contrôle du Service de lemploi au sujet de limmeuble sis rue [aaa] et le
dossier de la commune B. relatif à la demande de permis de construire déposée
par X. Sàrl ; en outre, elle demandait laudition de lancien propriétaire
de limmeuble en cause, dun représentant de la gérance, dun architecte, des« sous-locataires
actuellement présentes dans lappartement en cause »et de certaines
sous-locataires précédentes, ainsi que linterrogatoire de la demanderesse. Le
tribunal civil a ordonné un second échange décritures. La demanderesse a
déposé sa réplique le 15 décembre 2016, après avoir demandé et obtenu deux
prolongations de délai.

E.Dans lintervalle, les parties ont échangé des courriers au
sujet de la sous-location des locaux remis à bail, dont la défenderesse disait
quelle en avait pris connaissance en lisant la demande. Le 7 novembre 2016, la
bailleresse a adressé à la locataire un avis de résiliation du bail, pour la
date du 31 décembre 2016, le motif invoqué étant le non-respect des conditions
de sous-location. Le 9 novembre 2016, Y. a déposé plainte pénale contre X. Sàrl
pour infraction à larticle 325 bis CP, en relation avec cette résiliation. Le
22 novembre 2016, le ministère public a décidé la non-entrée en matière sur la
plainte, le motif de la résiliation du 7 novembre 2016 étant indépendant de la
procédure en prolongation de bail. Le 1erdécembre 2016, Y. a déposé
une requête en conciliation devant le tribunal civil, en concluant à ce quil
soit dit que la résiliation de bail notifiée le 8 novembre 2016 était
inefficace, voire devait être annulée, sous suite de frais judiciaires et
dépens.

F.La demanderesse avait fait part au tribunal civil, le 15
novembre 2016, de son intention de contester la résiliation extraordinaire et
demandé la suspension de la procédure en prolongation de bail. Le 28 novembre
2016, le tribunal civil avait avisé les parties que la question dune
suspension de la procédure en prolongation de bail se poserait si une nouvelle
requête en conciliation était déposée. Le 1erdécembre 2016, la
demanderesse a déposé une copie de sa requête en conciliation du même jour. Le
6 décembre 2016, la défenderesse a écrit au tribunal civil quelle estimait que
Y. usait de procédés dilatoires ; elle demandait que la procédure ne soit
pas suspendue, faute didentité et dinterdépendance entre les deux procédures
concernées.

G.Par ordonnance du 16 décembre 2016, le tribunal civil a
décidé la suspension de la procédure relative à la prolongation de bail,
jusquà droit connu dans celle introduite le 1erdécembre 2016. Il a
considéré que le sort de la procédure tendant à linefficacité de la
résiliation extraordinaire du 7 novembre 2016 aurait une influence sur celui de
la procédure en prolongation de bail, dans la mesure où cette dernière serait
dépourvue dobjet si la résiliation extraordinaire était confirmée, une telle
résiliation ne permettant pas une prolongation de bail. A défaut de
confirmation, les intérêts de la défenderesse ne seraient pas mis en péril par
la suspension de la procédure, dans la mesure où la chambre de conciliation
avait déjà fixé une audience le 31 janvier 2016, rien nempêchant la
défenderesse de solliciter que la chambre rende une proposition de jugement en
cas déchec de la conciliation. Au surplus, la procédure en prolongation de
bail ne pourrait pas être achevée dans un bref délai, compte tenu de
ladministration des preuves sollicitées par les parties.

H.Le 23 décembre 2016, X. Sàrl recourt contre lordonnance de
suspension, en concluant à son annulation et à ce que le tribunal civil soit
invité à reprendre sans délai le traitement de la cause, sous suite de frais et
dépens. Elle reprend les allégués de sa réponse en rapport avec les nécessités
auxquelles elle doit faire face, sagissant de la démolition de limmeuble et
dune nouvelle construction. Elle expose en outre que la résiliation
extraordinaire, envoyée le 7 novembre 2016, a été motivée par le fait que la
locataire refusait de renseigner la propriétaire au sujet des conditions de
sous-location. Y. est la dernière locataire de limmeuble. Selon la recourante,
le tribunal civil nexplique pas en quoi la procédure relative à la résiliation
extraordinaire impacterait celle en prolongation de bail. Si le lien
contractuel de base est le même, les procédures sont indépendantes, puisque les
faits, les contextes, les enjeux, les natures juridiques et les conclusions
sont différents. La procédure sur la résiliation extraordinaire ne tranchera
aucune question décisive pour la procédure en prolongation de bail, les
éléments de fait et de droit étant différents. Si la résiliation extraordinaire
est confirmée, dans une procédure qui risque de prendre du temps, le tribunal
civil pourra simplement classer la procédure en prolongation, faute dintérêt
de la demanderesse. Il ny a pas de risque de jugements contradictoires ou
incohérents. La suspension viole le principe de célérité. Une suspension ne se
justifie que dans des cas exceptionnels et un tel cas nest pas réalisé en
lespèce. Lintérêt de la recourante à lavancement de la procédure en
prolongation lemporte sur celui à une éventuelle simplification du dossier. En
cas de suspension, la recourante subirait un préjudice difficilement réparable,
notamment en raison de la péremption des autorisations administratives,
déventuelles résiliations de réservations dappartements et déventuelles
pénalités. La procédure en prolongation pourrait être jugée rapidement, le cas
échéant même en une seule audience.

I.Dans ses observations du 13 janvier 2017, lintimée conclut
au rejet du recours, pour autant quil soit recevable, sous suite de frais
judiciaires et dépens. Elle conteste user de procédés dilatoires. Selon elle,
la connexité des procédures ne fait aucun doute, les parties et leur rapport
juridique étant les mêmes. Le tribunal civil sera lié par la décision à rendre
sur le congé extraordinaire. A défaut de suspension, le risque de décisions
contradictoires existerait, puisque le tribunal civil, dans une procédure,
pourrait confirmer le congé extraordinaire et, dans lautre, admettre la prolongation
de bail. Léconomie de la procédure commande aussi la suspension. Les parties à
la procédure de prolongation  et en particulier la recourante  ont demandé
ladministration de nombreuses preuves.

J.Dans un courrier du 17 janvier 2017, la recourante indique
quelle na pas dobservations à formuler sur celles de lintimée et elle
confirme son recours.

K.Le tribunal civil na pas présenté dobservations.

C O N S I D E R A N T

1.a) Le recours a été déposé dans les formes et délai légaux.
Il est recevable à cet égard (art. 319-321 CPC).

b)
L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions
finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent
faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres décisions et ordonnances
d'instruction de première instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch.
1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (let. b
ch. 2) et contre le retard injustifié du tribunal (let. c). L'article126 al. 2 CPCprévoit expressément que l'ordonnance
de suspension  qui constitue une"autre décision  de première
instance"(Jeandin, in : CPC commenté, n. 15 ad art. 319)
- peut faire l'objet d'un recours. Le recours est donc recevable à ce titre
également, sans quil soit nécessaire dexaminer si la décision exposerait la
recourante à un préjudice difficilement réparable.

c)
Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement
inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours ne revoit donc les
faits que sous l'angle de l'arbitraire (Jeandin, op. cit., n. 4 et 5 ad
art. 320).

2.a) Larticle126 al. 1 CPCprévoit que le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des
motifs d'opportunité le commandent et que la procédure peut notamment être
suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.

b)
La suspension doit correspondre à un vrai besoin (FF 6841, Message relatif au
CPC du 28 juin 2006, spéc. p. 6916 ;Haldy, in : CPC commenté, op.
cit, n. 5 ad art. 126). Il peut sagir dattendre la décision qui sera rendue
dans un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la
procédure pendante (Haldy, op. cit., n. 5 ad art. 126). Parmi les motifs
dopportunité, le principal est en effet déviter des décisions contradictoires
sur un même litige, voire sur un aspect de ce litige (Hofmann/Lüscher,
Le Code de procédure civile, 2èmeédition, p. 52). Pour quune
suspension se justifie, il nest pas nécessaire que les deux actions soient
identiques et opposent les mêmes parties et il suffit quil existe entre elles
un lien de connexité (Bornatico/Gschwend, in : Spühler/Tenchio/Infanger
[éd.], Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 11 ad art. 126 CPC). La
suspension doit être compatible avec le principe constitutionnel de célérité
(art. 29 al. 1 Cst.;ATF 135 III 127cons. 3.4, JdT 2011 Il 402 ;Haldy, op. cit., n. 6 ad art. 126). Elle
doit être exceptionnelle et en cas de doute, le principe de célérité doit
lemporter sur les intérêts contraires (arrêts du TF du16.09.2003
[4P.143/2003]cons.2.2 et du02.12.2015 [4A_409/2015]cons. 4; dans le même
sensStaehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., Bâle 2016, n. 4 ad art. 126 CPC).Pour
un auteur, le législateur a en effet entendu protéger le principe de célérité
de manière privilégiée par rapport aux autres intérêts en jeu dans le cadre
d'une suspension, dès lors quil a subordonné le recours contre le refus dune
suspension à lexigence du préjudice difficilement réparable posée à lart. 319
let. b ch. 2 CPC (Kaufmann, in : Brunner/Gasser/Schwander,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zurich/St-Gall 2011, n. 17 ad
art. 126 CPC). L'examen de l'opportunité d'une suspension suppose cependant une
certaine retenue et la prise en compte non seulement du droit de saisine et du
principe de célérité, mais également du type de procédure en question (Bornatico/Gschwend,
op. cit., n. 10 ad art. 126 CPC). Lorsqu'il s'agit d'attendre le résultat d'un
autre procès, il suffit qu'il se justifie d'attendre la décision de lautre
autorité car elle permettrait de trancher une question décisive (arrêt du TF du16.09.2003
[4P.143/2003]cons. 2.29), voire que l'on puisse attendre de cette issue
qu'elle facilite de façon significative la procédure à suspendre (Staehelin,
op. cit., n. 3 ad art. 126 CPC). En définitive, il y a lieu d'effectuer une
pesée entre l'intérêt à l'avancement du procès et l'intérêt à une
simplification de celui-ci (Staehelin, op. cit., n. 4 ad art. 126 CPC).
Le juge dispose dun pouvoir d.ppréciation pour déterminer si la suspension se
justifie ou non (arrêt du TF du31.01.2013
[5A_773/2012]cons. 4.2.2).

3.a) En lespèce, les parties sont les mêmes dans les deux
procédures. Le contexte est également identique, soit la résiliation du même
contrat de bail à loyer. Dans la procédure de prolongation de bail, la
recourante tire certains arguments de la sous-location par lintimée et cette
même question de la sous-location constitue le cur du litige concernant la
résiliation extraordinaire. Dans ce dernier litige, lintimée  à lire sa
requête du 1erdécembre 2016  envisage son propre interrogatoire et
de faire entendre lancien propriétaire de limmeuble et un représentant de la
gérance. Il paraît plus que probable que la recourante voudra, dans le cadre de
ce même litige, faire entendre des sous-locataires et anciennes
sous-locataires. Laudition de toutes ces personnes a déjà été demandée dans la
procédure de prolongation de bail, tout comme dailleurs linterrogatoire de
lintimée. Les preuves littérales sont en grande partie identiques dans les
deux procédures. Il existe un lien de connexité évident entre celles-ci.

b)
La procédure relative à la résiliation extraordinaire se trouve au stade de la
requête en conciliation, une audience devant avoir lieu le 31 janvier 2017. Si
la conciliation échoue, ce qui paraît possible en fonction des positions
respectives des parties, la demanderesse disposera ensuite dun délai de 30
jours pour ouvrir action (art. 209 al. 4 CPC), ceci en procédure simplifiée
(art. 243 al. 2 let. c CPC). Dans lhypothèse où elle nagirait pas dans ce
délai, la question de la suspension de la procédure en prolongation ne se
poserait plus. Si lintimée saisissait le tribunal civil, qui serait le même
que celui déjà saisi de la demande de prolongation de bail et devrait traiter
dans les deux cas une procédure simplifiée, rien nempêcherait quaprès le
dépôt de la réponse, le tribunal civil décide de joindre les causes (art. 125
let. c CPC). Il pourrait ainsi parer au risque de décisions contradictoires,
éviter dadministrer deux fois les mêmes preuves et rendre un seul jugement, en
statuant en premier lieu sur la validité de la résiliation extraordinaire, puis
le cas échéant sur une éventuelle prolongation du bail. Il est vrai que si la
demande tendant au constat de la nullité de la résiliation extraordinaire,
respectivement à lannulation de celle-ci devait se révéler mal fondée, la
question dune éventuelle prolongation du bail ne se poserait plus. Les preuves
supplémentaires apparemment utiles pour traiter les causes jointes, plutôt que
la seule question de la résiliation extraordinaire, seraient cependant assez
peu nombreuses et assez simples à administrer, à en juger par le dossier en son
état actuel, puisquil sagirait de laudition dun architecte et de la réquisition
de deux dossiers auprès de services officiels, laquelle ne devrait pas poser de
problème particulier. Le risque de retard et de charge supplémentaire pour le
juge, en labsence de suspension de lune des procédures, est donc très limité.
Dans lhypothèse où la résiliation au 31 décembre 2016 ne serait pas confirmée
et où la procédure en prolongation serait restée suspendue, le tribunal civil
ne pourrait pas statuer immédiatement sur cette dernière, ce qui pourrait
entraîner un retard assez conséquent, notamment par le fait quil faudrait
statuer à nouveau sur les preuves, puis peut-être réentendre certains des
témoins et lintimée. Il nest en outre pas contesté que la recourante peut
justifier dun intérêt à lavancement du procès. Enfin, le fait que la chambre
de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement, au sens
de larticle 210 al. 1 CPC, ne suffit pas pour retenir quil ne tiendrait quà
la recourante que la procédure sur la résiliation extraordinaire soit liquidée
rapidement, dans la mesure où chacune des parties peut sopposer à une telle
proposition, ceci sans indication de motifs (art. 211 al. 1 CPC).

c)
Dans ces conditions, on ne peut pas considérer que la suspension de la
procédure en prolongation de bail répondrait à un vrai besoin, ni que des
circonstances exceptionnelles la justifieraient, ceci dans la mesure où une
simplification du procès peut aisément être obtenue par un autre moyen, soit la
jonction des causes, laquelle ne devrait pas entraîner de retards et
permettrait aussi déviter le risque de décisions contradictoires. La
subsidiarité de la suspension, vu son caractère exceptionnel, justifie quil y
soit renoncé dans la présente affaire, où le principe de célérité doit
lemporter sur les intérêts contraires.

d)
La décision entreprise doit être annulée. Il en résulte que le tribunal civil
devra suivre la procédure relative à la demande de prolongation de bail.

4.Vu ce qui précède, le recours doit être admis. La procédure
de recours en matière de baux sur des locaux commerciaux nest pas gratuite
(art. 53TFrais).
Lintimée supportera les frais de la cause. Elle versera une indemnité de
dépens à lintimée. Les dépens comprennent le défraiement d'un mandataire
professionnel (art. 95 al. 3 let. c CPC). La partie qui prétend à des dépens
doit déposer un état des honoraires et frais, à défaut de quoi l'autorité
saisie fixe les dépens sur la base du dossier (art. 66 TFrais). En lespèce,
lintimée na pas déposé détat dhonoraires et il convient de fixer les dépens
au vu du dossier. Tout bien considéré, ces dépens seront arrêtés à 1200
francs.

Par ces motifs,L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.Admet le
recours.

2.Annule
lordonnance de suspension rendue le 16 décembre 2016 par le Tribunal civil du
Littoral et du Val-de-Travers.

3.Met à la charge
de Y. les frais de la procédure de recours, arrêtés à 800 francs et avancés par
X. Sàrl.

4.Condamne Y. à
verser X. Sàrl une indemnité de dépens de 1'200 francs, pour la procédure de
recours.

Neuchâtel, le 25 janvier 2017

1Le tribunal peut ordonner la
suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La
procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un
autre procès.

2L'ordonnance de suspension peut
faire l'objet d'un recours.