ne_gerichte · TA.2007.3 · 2006-11-22 · fr

Détermination de l'existence d'une transformation lourde d'un immeuble assimilable à une construction.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Tribunal administratif 25.05.2007 TA.2007.3 (INT.2007.80)

Réf. :
TA.2007.3-LVAL
A.
Les époux D.
ont acquis, respectivement en 1989 et 1994, chacun pour une demie, deux unités
d'étage logement formant les articles a et b du cadastre de Neuchâtel aménagées
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis sur la parcelle c du même cadastre (…) qui
est soumis au régime de la PPE depuis 1989.
Le 20 juin 2006, les
prénommés ont sollicité de la Commission
pour la mise en vente d'appartements loués (CVAL) l'autorisation de
vendre leurs unités d'étage en application de l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
. Ils faisaient
valoir que celles-ci se trouvaient dans un bâtiment qui avait fait l'objet, en
1989, d'une transformation équivalente à une reconstruction.
Par décision
du 22 novembre 2006, la CVAL a constaté que l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
n'était pas
applicable à l'opération envisagée. Il a retenu que les travaux réalisés en
1989 n'avaient pas fait l'objet d'une demande de transformation au sens du
décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation,
ce qui démontrait qu'ils ne correspondaient pas à une reconstruction ou qu'ils
avaient été entrepris de manière illicite.
B.
Les époux D.
interjettent recours devant le Tribunal administratif contre cette décision en
concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et à la constatation
que l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
s'applique à la
vente des unités formant les biens-fonds nos a et b du cadastre de Neuchâtel.
Ils font valoir que si la nature et l'importance des travaux réalisés ne sont
pas contestées, c'est par contre à tort que la décision refuse de constater
l'applicabilité de l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
à la vente de leurs
appartements pour le motif que ces travaux n'auraient pas été autorisés selon
le décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation.
C.
Le président
de la CVAL renonce à formuler des observations.
C O N S I D E R
A N T
en droit
1.
Interjeté dans
les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2.
a) La loi
limitant la mise en vente d'appartements loués (
LVAL
) a pour but de
lutter contre la pénurie de logements, en conservant sur le marché locatif
certains types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison de leur
prix, soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art.1). La
commission chargée de se prononcer sur les demandes d'autorisation de vendre
(CVAL) doit refuser l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie de
logements l'exige. L'autorisation doit cependant être accordée si l'appartement
n'a jamais été loué, s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches, s'il
est soumis au régime de la propriété par étages dès la construction de
l'immeuble ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la
catégorie et la région concernées (art.6 al.1 et 2 litt.a à d
LVAL
). La jurisprudence
a précisé que l'autorisation doit être accordée non seulement dans les
hypothèses exceptionnelles prévues par l'article 6 al.2 litt.a à d
LVAL
, mais aussi lorsque
les intérêts des cocontractants l'emportent sur l'intérêt public que constitue
la lutte contre la pénurie de logements loués. Le législateur a laissé à la
commission un large pouvoir d'appréciation en lui permettant, dans chaque cas,
de procéder à cette pesée d'intérêts, pour se conformer au principe de la
proportionnalité en tenant compte de toutes les circonstances du cas d'espèce (
RJN
1996, p.246
cons.3a).
b) En raison
de la latitude d’appréciation laissée à l’autorité de décision, le Tribunal
administratif n’intervient que si l’autorité a abusé de son pouvoir
d’appréciation, c’est-à-dire si la décision attaquée a été prise sans que
l’ensemble des facteurs déterminants ait été examiné ou sur la base de faits
contredits par des pièces du dossier, voire sans motivation raisonnable ou
suffisante (RJN 1990, p.253).
c) La loi prévoit que
le régime de l'autorisation pour la vente d'appartements à usage d'habitation
s'applique dans les communes et pour les catégories de logements qui
connaissent la pénurie (art.2 al.1
LVAL
). Le Conseil d'Etat
désigne les communes et les catégories de logements qui connaissent la pénurie
(art.3 al.1
LVAL
). Il
se prononce au moins une fois l'an après consultation des communes et des
milieux intéressés. En tant que besoin, il peut imposer aux propriétaires et
aux gérants d'immeubles locatifs l'obligation de lui communiquer périodiquement
la liste des appartements vacants (al.2). La pénurie doit en principe être
admise lorsque, considérée par commune et par catégorie de logement, l'offre ne
suffit pas à satisfaire la demande (al.3). Selon la jurisprudence, on admet en
principe l'absence de pénurie lorsque l'offre en logements atteint au moins 1,5
%. Depuis que le canton a mis en place une méthode statistique pour déterminer
chaque année l'état du marché locatif, il n'y a en principe pas de motifs
justifiant de s'écarter de l'arrêté annuel du Conseil d'Etat relatif au champ
d'application de la
LVAL
.
Or, selon l'article 2 de l'arrêté déterminant le champ d'application de la
LVAL
, du 12 décembre
2005, la Commune de Neuchâtel est soumise à la
LVAL
et sont réputés
faire partie des logements qui connaissent la pénurie tous ceux qui ont de 2 à
5 ½ pièces habitables.
3.
a) En
l'espèce, il n'est pas contesté que les appartements concernés par la vente
sont situés sur la Commune de Neuchâtel, qu'ils font partie des logements qui
connaissent la pénurie et qu'ils sont soumis au régime de la propriété par
étages depuis 1989, date de la transformation des immeubles situés à la rue
(…). Est en revanche litigieuse l'application de l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
, qui fonde l'octroi
de l'autorisation de vendre si l'appartement est soumis au régime de la
propriété par étages dès la construction de l'immeuble. Dans la décision
attaquée, la commission rappelle que selon sa pratique constante, une
transformation lourde peut être considérée comme une construction au sens de
cette disposition, pour autant toutefois que seule l'enveloppe extérieure de
l'immeuble soit conservée. Elle ajoute que, dans cette hypothèse, les travaux
doivent avoir été autorisés en application du décret concernant la démolition
et la transformation de maisons d'habitation, du 18 juin 1963 (ci-après : le
décret), et que l'absence, dans le cas particulier, d'une telle autorisation
est l'indice que les travaux ne correspondaient pas à une reconstruction. Pour
les motifs qui vont suivre, ce raisonnement ne convainc pas.
b) En
interdisant, dans les localités où sévit la pénurie de logements, la
démolition, totale ou partielle, de maisons d'habitation ou la transformation
de logements à d'autres fins que l'habitation, l'article premier du décret vise
à atténuer la crise du logement en sauvegardant l'habitat existant, à défaut de
pouvoir mettre sur le marché un nombre plus grand d'habitations (BCG 1963-1964,
p.359). Tout projet de démolition ou de transformation d'une maison
d'habitation ne tombe donc pas nécessairement sous le champ d'application de ce
décret. Encore faut-il qu'il ait comme conséquence d'aggraver la pénurie de
logements. En l'occurrence, par décision du 24 septembre 1987, la Ville de
Neuchâtel a sanctionné les plans et accordé le permis de construire pour la
transformation, y compris la démolition partielle, et la rénovation des
immeubles locatifs situés à la rue (…) en vue d'y aménager 15 appartements.
Sans l'exclure totalement – le nombre d'appartements avant transformation
n'étant pas connu – on peut légitimement s'interroger sur l'exigence d'une demande
d'autorisation au sens du décret dans la mesure où ces immeubles n'étaient pas
destinés à une autre affectation que l'habitation. A supposer toutefois que ce
projet de transformation rendît une telle autorisation indispensable, son
absence ne saurait faire obstacle à l'examen de la demande des recourants au
regard de l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
et de la pratique
constante de la CVAL en ce qui concerne l'assimilation d'une transformation
lourde à une construction. Or, si celle-ci a, très brièvement, laissé entendre,
dans un courrier aux recourants (29.06.2006) que, de ce qu'elle comprenait, il
n'y avait pas eu reconstruction, elle ne s'est en revanche pas prononcée sur
cette question d'une manière qui la lie dans la décision attaquée.
4.
Au vu de ce
qui précède, le recours doit être admis, la décision du 22 novembre 2006 de la
CVAL annulée et la cause lui être renvoyée pour qu'elle examine si les
conditions de l'article 6 al.2 litt.c
LVAL
sont remplies et
rende une nouvelle décision.
Vu le sort de
la cause, il est statué sans frais. Les recourants qui obtiennent gain de cause
ont droit à des dépens.
Par ces motifs
,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1.
Annule la décision de
la CVAL du 22 novembre 2006 et lui renvoie la cause pour nouvelle décision
selon les considérants.
2.
Statue sans frais et
ordonne la restitution aux recourants de leur avance de frais.
3.
Alloue aux recourants
une indemnité de dépens de 1'000 francs à la charge de l'intimée.
Neuchâtel, le 25 mai 2007