ne_gerichte · CACIV.2019.82 · 2019-10-08 · fr
CACIV.2019.82


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 15.11.2019 [5A_900/2019]

A.Le 19 avril 1989, lEtat de Neuchâtel a passé avec la Commune
de C.________ et D.________ SA un acte de constitution de servitudes, aux fins
daménager un abri de protection civile dans le sous-sol de limmeuble
principal de D.________. Cette société a ainsi accepté la constitution,
notamment, dune servitude de superficie sur larticle [111] du cadastre de C.________,
au profit de lEtat de Neuchâtel, pour une durée de trente ans, soit jusquau
19 avril 2019. Le prix de la servitude a été fixé à 50'000 francs et lEtat
sen est acquitté lors de la passation de lacte.

Selon
les allégués non contestés des appelantes, la servitude précitée a été
reportée, par suite dune division cadastrale intervenue en 1997, sur la
parcelle [222] du même cadastre, dont les appelantes ont fait lacquisition le
16 juin 2011.

B.A lapproche de lexpiration de la servitude, des
négociations ont été menées entre lEtat de Neuchâtel et les propriétaires de
la parcelle. Ces dernières étaient favorables à une prorogation de la servitude
et une expertise a été confiée au bureau A.________, dans le but de déterminer,
à lintention de X1________SA et X2________SA, en tant
que copropriétaires, et lEtat de Neuchâtel, en tant que bénéficiaire du droit,
«la valeur du bâtiment protégé [aaa], afin que les deux parties
définissent ensemble les modalités de la poursuite de leur relation à
léchéance du droit» (rapport destimation du 17 octobre 2018, p. 1).
Finalement, le chef du service de la sécurité civile et militaire a fait
savoir, par courrier du 18 mars 2019, que le Conseil dEtat optait pour un
autre lieu dinfrastructure et que le contrat de servitude ne serait donc pas
reconduit, de sorte que la structure télématique et le mobilier seraient
évacués à son expiration. Il resterait à déterminer, par entente ou procédure
judiciaire, le montant de lindemnité de retour des constructions, selon
article 779d CC.

C.Le 18 avril 2019, le Bâtiment protégé [aaa] a été remis aux
propriétaires du fonds, avec établissement dun procès-verbal. A la même date,
le service juridique de lEtat a adressé au mandataire des sociétés
propriétaires une lettre de mise en demeure, selon laquelle «lEtat
requerra linscription provisoire dune hypothèque légale en garantie du
montant revendiqué de 1'565'000 francs suisses», sauf si, dici au 9
mai 2019, les propriétaires payaient ce montant, fournissaient une garantie
bancaire équivalente ou acceptaient linscription provisoire dune hypothèque
légale.

D.Le 28 mai 2019, une requête dinscription provisoire
dhypothèque légale a été adressée au Tribunal régional du Littoral et du
Val-de-Travers, avec pour désignation de son auteur : «[l]e
Conseil dEtat de la République et canton de Neuchâtel, rue de la Collégiale
12, à 2000 Neuchâtel (ci-après « le requérant » ou « lEtat »),
agissant par le service juridique de lEtat de Neuchâtel» et pour
première conclusion : «Ordonner linscription dune hypothèque
légale en garantie dune indemnité de retour sur le bien-fonds no [222] du
cadastre de C.________, propriété de X2________SA et de X1________SA
au registre foncier du canton de Neuchâtel pour un montant de 1'565'000 francs
avec intérêts à 5 % dès le 20 avril 2019». Après un rappel des faits
précités, la requête mentionnait la mise en demeure signifiée par lEtat le 19 avril
2019, qui avait amené les requises à ne pas signer le procès-verbal de remise
des lieux, puis concluait : «LEtat revendique une indemnité de
retour dun montant équivalent à la valeur vénale retenue par lexpert. Afin de
garantir ses droits en vue de laction au fond, le requérant sollicite
linscription provisoire dune hypothèque légale».

E.Le président du tribunal civil a cité les parties à une
audience de débats, tenue le 18 juin 2019. A cette occasion, le représentant du
service juridique a confirmé les conclusions de la requête et le mandataire des
intimées a conclu principalement au rejet de celle-ci et, subsidiairement, au
versement de sûretés par la partie requérante. Après suspension de laudience
pour réflexion, le juge a rendu sa décision, faisant droit à la requête, en
reprenant textuellement la première conclusion susmentionnée et dispensant la
partie requérante de fournir des sûretés, le risque de son insolvabilité étant
inexistant. Il a dit que les frais et dépens suivraient le sort de la cause au
fond.

Le même jour, lOffice du registre foncier a
procédé à lannotation suivante, sous larticle [222] du cadastre de C.________ :
«4557 I.P. Hypothèque légale provisoire avec intérêts à 5 % dès le 20
avril 2019 Valeur : CHF 1'565'000.--, au profit de ETAT DE NEUCHATEL Service
juridique18.06.2019 Réq. 872».

F.Après avoir sollicité, le 27 juin 2019, la motivation écrite
de la décision précitée, laquelle a été expédiée le 8 août 2019, les
propriétaires du fonds concerné ont interjeté appel, par mémoire du 21 août
2019. Elles concluent à lannulation de la décision attaquée et, conséquemment,
à la radiation de lhypothèque légale inscrite au registre foncier. Sans le
mentionner dans le chapitre des conclusions formelles, mais bien au terme de la
motivation écrite de lacte, les appelantes reprennent leur conclusion
subsidiaire en fourniture de sûretés, sans en préciser le montant.

Le premier grief développé en appel porte sur la
qualité pour agir du Conseil dEtat, au nom duquel la requête a été formée et
linscription provisoire a été ordonnée, alors que le superficiaire et seul
titulaire du droit éventuel à une indemnité était lEtat de Neuchâtel. Les
appelantes observent en outre que ni la requête, ni la décision attaquée qui la
reprend, nindique en faveur de qui linscription provisoire doit intervenir.
Le second grief porte sur la valeur vénale de la construction, prise en compte
par le juge alors quil fallait examiner sa valeur subjective pour le
propriétaire auquel le bâtiment revient à léchéance du droit de superficie.
Enfin, les appelantes font valoir que linscription même provisoire dune
hypothèque légale de montant aussi élevé leur ferait courir un risque de
dommage irréparable car, disent-elles, «il est juste impensable quun
montant aussi élevé puisse être versé en faveur de lEtat».

G.Par mémoire de réponse à appel du 9 septembre 2019, lEtat de
Neuchâtel conclut au rejet de lappel, en observant que le grief relatif à la
qualité pour agir semble tardif car il na pas été soulevé en première
instance. Il fait valoir au demeurant que le Conseil dEtat le représente en
vertu de la Constitution cantonale et de la loi sur lorganisation du Conseil
dEtat et de ladministration cantonale (LCE), de sorte quune requête formée
par le Conseil dEtat engage lEtat comme partie à la procédure et que les
intimées confondent organe et personne morale de droit public. Quant au grief
relatif à la valeur prise en compte dans la requête et la décision attaquée, il
relève du fond du litige et ne permet pas de remettre en cause lexistence du
droit allégué.

H.Le juge instructeur de lappel a fait savoir aux parties, le
10 septembre 2019, quun deuxième échange décritures nétait pas nécessaire,
ni la tenue dune audience. Il a toutefois transmis aux parties la teneur de
linscription provisoire intervenue, telle que communiquée par lOffice du
registre foncier. Dans le délai imparti, les appelantes ont déposé des
observations à ce sujet, alors que lintimé sen est abstenu.

C O N S I D E R A N T

1.a) Lappel est dirigé contre une décision de mesures
provisionnelles, comme ladmet larticle 308 al. 1erlet. b CPC,
pour autant (si les mesures régissent le domaine patrimonial) que la valeur
litigieuse, au dernier état des conclusions, soit de 10'000 francs au moins
(art. 308 al. 2 CPC). En lespèce,la requête du 28 mai 2019 portait
sur un montant de 1'565'000 francs, alors quà laudience du 18 juin 2019, les
intimées ont conclu au rejet intégral de dite requête. La valeur litigieuse est
ainsi très largement supérieure à 10'000 (et à 30'000) francs. Lappel est donc
ouvert.

b) Les appelantes ont reçu la décision querellée,
dans sa teneur motivée (art. 239 CPC), le lundi 12 août 2019 (elle leur a été
adressée le 9 août), de sorte que lappel est intervenu en temps utile (art.
314 al. 1erCPC). Il respecte les formes requises et il est donc
recevable.

2.Il convient dexaminer dabord, doffice, si les appelantes
ont un intérêt au recours, cest-à-dire si la décision attaquée est susceptible
de leur porter préjudice. La question peut se poser dès lors que le dispositif
de la décision ne mentionne pas le bénéficiaire de linscription, alors que les
articles 118 et, par renvoi, 101 al. 2 let. d ORF exigent la désignation du
créancier au profit duquel linscription est portée au registre foncier. Il
résulte cependant de la communication de lOffice du registre foncier que
celui-ci a désigné lEtat de Neuchâtel comme bénéficiaire de linscription,
sans que lon sache sil a requis une information complémentaire ou opéré une
déduction. Dans les faits, par conséquent, lannotation mise en cause permet à
lEtat qui se prétend créancier dobtenir, le cas échéant, linscription
définitive dune hypothèque légale, au terme de la procédure au fond à laquelle
il est assigné. Lappel répond ainsi à un intérêt.

3.Pour répondre au premier grief des appelantes, il faut
ensuite examiner si linscription provisoire, telle quintervenue, pouvait être
ordonnée  soit avec mention expresse de lEtat comme créancier, soit en
laissant lOffice interpréter ainsi le dispositif de lordonnance  sur la base
de la requête du 28 mai 2019 et des débats tenus le 18 juin 2019. Il sagit, en
dautres termes, de savoir si le libellé discutable des conclusions de la
requête pouvait donner lieu à une rectification ou si, en leur donnant une
suite favorable, le premier juge a opéré une substitution de parties
inadmissible. Dans le second terme de lalternative, le grief des appelantes ne
serait pas tardif car la titularité du droit à linscription dune hypothèque
légale provisoire  qui dépend de celle du droit de superficie  relève du fond
du litige (CR CPC-Bohnet, art. 59 N. 95) et son défaut doit entraîner le
rejet de la demande, ce qui peut être invoqué en appel.

Selon
la jurisprudence, la «désignation inexacte d'une partie que
ce soit de son nom, de son domicile ou de son siège ne vise que
l'inexactitude purement formelle qui affecte sa capacité d'être partie. Elle
peut être rectifiée lorsqu'il n'existe dans l'esprit du juge et des parties
aucun doute raisonnable sur l'identité de la partie, notamment lorsque son
identité résulte de l'objet du litige (en procédure civile, cf. arrêts du22.01.2018
[4A_635/2016]cons. 3.1.1 non publié inATF 144 III 93; du20.05.2016
[4A_560/2015]cons. 4.2 ; du09.11.2015
[4A_116/2015]cons.3.5.1, non publié inATF
141 III 539;ATF
131 I 57cons. 2.2 ;114
II 335cons.3 ; en matière de poursuite
pour dettes, cf.ATF 120 III 11cons. 1b ;114
III 62cons. 1a). Si le défaut ne peut être réparé, la demande doit
être déclarée irrecevable» (arrêt du TF du13.03.2019
[4A_373/2018]). Comme souligné dans dautres arrêts (ainsi du26.01.2017
[4A_510/2016], c. 3.1), la rectification de la désignation dune partie
doit être distinguée dune véritable substitution de partie, possible seulement
avec le consentement de la partie adverse (sauf aliénation de lobjet du
litige), selon larticle83 al. 4CPC (voir déjà
cette distinction dansATF 131 I 57,
sous lempire des codes de procédure cantonaux).

En
lespèce, la conclusion No 1 de la requête du 28 mai 2019 était, comme déjà
dit, lacunaire mais il nen résultait pas la moindre incertitude quant à
lidentité de la partie requérante : dune part, le Conseil dEtat est
lorgane exécutif supérieur de lEtat de Neuchâtel et il le représente «à
lintérieur de son territoire» (art. 3 al. 4 LCE) comme «dans
ses relations avec lextérieur» (art. 13 let. b LCE), mais il nentre
pas dans ses compétences constitutionnelles ni légales dacquérir en son propre
nom des droits de nature civile et on peut même se demander sil jouit de la
personnalité juridique de droit privé, de sorte quil nétait demblée pas
concevable quil puisse exercer en son nom les prérogatives découlant du droit
de superficie. Ensuite, la servitude de superficie constituée le 19 avril 1989
la été au nom et pour le compte de lEtat de Neuchâtel, de même que les
tractations intervenues au sujet de léventuelle prorogation de la servitude
(voir notamment la description du «cadre du mandat»
dexpertise, en première page du rapport A.________ du 17 octobre 2018, ainsi
que le courrier de Me B.________du 20 décembre 2018, déclarant que
sa mandante est «disposée à poursuivre les relations contractuelles
avec lEtat de Neuchâtel»). Enfin, la requête du 28 mai 2019
mentionne «lEtat» comme synonyme du «requérant»
et du Conseil dEtat. Il se justifiait donc de voir dans ce libellé une inexactitude
purement formelle, au sens de la jurisprudence susmentionnée, qui pouvait être
corrigée, fût-ce implicitement. Le grief sera donc rejeté.

4.De lavis des appelantes, le
montant de linscription provisoire ordonnée est totalement disproportionné à
la valeur subjective, pour elles-mêmes, dune construction dont elles ne
pourront vraisemblablement tirer aucun avantage. Ce montant est également sans
commune mesure avec le prix payé par lEtat de Neuchâtel pour le droit de
superficie, soit 50'000 francs pour une durée de trente ans.

Selon larticle779d CC, le
propriétaire du fonds verse une «indemnité équitable» pour
les constructions qui lui reviennent. La détermination de cette indemnité est
décrite par la doctrine en des termes variables, quoique relativement
convergents. Ainsi,CR-Ballif, art. 779d CC, N. 5 considère comme
généralement admis que lindemnité «correspond à la valeur subjective
de la construction pour le propriétaire, cest-à-dire à son intérêt personnel à
la construction ainsi quà son enrichissement et non pas à la valeur objective
des constructions». Il précise, avec référence à un arrêt (ATF 119 II 249) qui ne concerne toutefois pas une indemnité de retour, qu«une
plus-value que le propriétaire foncier naura pas voulue, qui ne lui est
daucune utilité ou en raison de laquelle il doit faire face à une charge
financière insupportable ne doit pas être prise en compte et [qu] aucune
indemnité ne sera alors due».Steinauer(Retour anticipé et
extinction du droit de superficie, in : Droit de superficie et leasing
immobilier, B. Foëx éd. 2011) soutient pour sa part (p. 77) que «le
terme"équitable"nexclut pas une indemnité pleine et entière. Il
impose cependant de tenir compte de toutes les circonstances du cas ; en
particulier, si limmeuble a acquis une plus-value du fait des constructions
qui y ont été édifiées, il faut aussi prendre en considération la plus-value
qui provient de limmeuble lui-même. Sagissant des constructions elles-mêmes,
il faut partir de leur valeur vénale objective au moment de lextinction du droit
de superficie, puisque le but de lindemnité est de tenir compte de lavantage
patrimonial quelles représentent pour le propriétaire de limmeuble». Il admet toutefois la prise en compte des
circonstances concrètes qui réduiraient la valeur des constructions pour le
propriétaire. De même,BSK ZGB II- Isler / Gross, art. 779d N. 4
exposent quil faut partir de la plus-value objective du fonds, selon
lappréciation du marché, dès lors quil peut à nouveau être utilisé librement,
mais que les intérêts subjectifs du propriétaire doivent également être pris en
compte (ils donnent lexemple dune construction plus vaste que les parties ne
lavaient prévue lors de la constitution de la servitude).

En lespèce, le dossier ne fait pas apparaître de
particularité significative liée au statut ou lactivité des propriétaires du
fonds (soit des sociétés dinvestissement immobilier), ni dintérêt subjectif
découlant de la constitution du droit de superficie, à laquelle elles nont pas
participé. En revanche, la valeur dite objective de la construction est
sensiblement affectée par sa nature très particulière : «complètement
en sous-sol, accessible par deux boyaux souterrains, lun émergeant dans la
zone du parking, et lautre au Nord du bâtiment, dans la forêt toute proche []
en béton armé et maçonnerie, dun seul niveau» (rapport dexpertise
p. 3). Les experts ont défini la valeur vénale comme la moyenne dune valeur de
rendement dite théorique de 1'656'118 francs (correspondant à la location, à un
seul utilisateur, dune surface de 1'570 m2 à 50 francs le m2/an, rapport p.
10) et dune «valeur intrinsèque corrigée» de 1'470'000
francs (soit le coût de construction, sous déduction dune dépréciation de 23
%, multiplié par 52 % selon un tableau prenant en compte un grand nombre
dincertitudes, rapport p. 13). En dépit des correctifs précités, la valeur
déterminée par les experts est à première vue très élevée, compte tenu de la
difficulté de réaffectation du bâtiment (expertise p. 11) et du nombre
probablement très restreint dutilisateurs potentiels du site comme lieu
dentreposage.

Cependant, linscription provisoire dune
hypothèque légale ne peut être refusée, selon la jurisprudence constante,
«que si l'existence du droit à l'inscription définitive du gage immobilier
paraît exclue ou hautement invraisemblable (ATF 86 I 265cons. 3 ; arrêts du15.09.2010 [5A_475/2010]cons. 3.1.2 ; du17.06.2010 [5A_208/2010]cons. 4.2 ; du01.02.2010 [5A_777/2009]cons. 4.1). A moins que le droit à la constitution de
l'hypothèque n'existe clairement pas, le juge qui en est requis doit ordonner
l'inscription provisoire»
(arrêt du TF du16.04.2015 [5A_932/2014]c. 3.3.2 ; la jurisprudence concerne la plupart
du temps lhypothèque légale des artisans et entrepreneurs, mais comme relevé
notamment parSteinauer, Les droits réels, tome III, N. 2564a, les
règles dégagées dans ce dernier domaine sappliquent par analogie à
lhypothèque de larticle779d al. 2 CC). En
loccurrence, le principe du droit à linscription nest pas contestable et,
sagissant de la quotité du gage, il serait totalement arbitraire darrêter un
montant inférieur, par hypothèse, à celui ressortant de lexpertise, en le
considérant sans autre preuve comme lindemnité maximale à laquelle le
superficiaire peut prétendre. On ne saurait donc dire que le droit à une telle
inscription «nexiste clairement pas», si bien que ce second
grief doit également être rejeté.

5.Dans un dernier moyen, les appelantes critiquent le fait que
le premier juge ait dispensé la partie requérante de fournir des sûretés. Elles
ne contestent pas laffirmation du premier juge relative à la solvabilité de
lEtat de Neuchâtel, mais elles lestiment sans pertinence, vu les termes de
larticle 264 CPC. Il est vrai que, selon la doctrine, la solvabilité de la
partie requérante ne la dispense pas nécessairement de fournir des sûretés,
comme cela pouvait être le cas sous lempire danciens codes de procédure
cantonaux (cf. notammentHuber, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
ZPO Komm., 3. A. art. 264 N. 18 ;Güngerich, Berner Komm., art. 264
ZPO, N. 3). La remarque émise par les auteurs précités, sur la difficulté
dapprécier la solvabilité future de la partie requérante, na toutefois pas la
même portée lorsque celle-ci est une collectivité publique (même aux prises
avec des difficultés conjoncturelles). Le point peut cependant demeurer indécis,
dès lors que la requête de sûretés des appelantes ne satisfaisait de toute
manière pas aux conditions posées par la loi : dune part, la doctrine
unanime admet que le montant des sûretés requises doit être chiffré (ainsiHuber,
op. cit., art. 264, N. 9 ;Güngerich, op. cit., art. 264, N.
22 ; voir aussiZürcher, DIKE-Komm-ZPO, art. 264, N. 6 qui
sexprime ainsi : «Die beklagte Seite trifft eine
Substantiierungsobliegenheit. Genügt sie dieser nicht, wird keine Sicherheit
erhoben ») ; dautre part  et cela ressort également des
opinions précitées −, il incombe à celui qui requiert des sûretés de
rendre vraisemblable le dommage dont il faut le prémunir, ce que nont pas fait
les appelantes. Leur seul développement à ce sujet est à vrai dire obscur puisque,
envisageant lhypothèse dun transfert immobilier, elles tiennent pour «impensable
quun montant aussi élevé puisse être versé en faveur de lEtat alors que la
somme faisant lobjet de linscription sollicitée par le Conseil dEtat ne
correspond manifestement pas à la notion de juste indemnité». Ce
faisant, elles semblent perdre de vue que le débiteur de lindemnité de retour
«est le propriétaire de limmeuble au moment de lextinction du droit
de superficie ; il le reste sil aliène limmeuble par la suite»
(Steinauer,Retour anticipé et extinction
du droit de superficie, p. 76), de sorte que le tiers acquéreur ne serait pas
directement et juridiquement menacé par linscription provisoire. Certes, la
possibilité quun droit de gage immobilier grève limmeuble, au terme de la
procédure à intenter par lEtat, est un obstacle sérieux à la négociabilité du
fonds, mais si les appelantes tiennent la constitution définitive dun tel gage
pour impensable, elles ont la possibilité den convaincre un éventuel acquéreur
ou de convenir avec lui dun mode de garantie contre les effets du gage. En
outre, linscription provisoire na, par nature, quune durée limitée et il
faudrait, pour quelle occasionne un dommage aux sociétés propriétaires du
fonds, quelle leur fasse perdre le bénéfice dune occasion exceptionnelle
(cest-à-dire non susceptible de se reproduire) de vendre limmeuble. Or elles
nont pas même allégué une quelconque intention de vente, ni exposé pour quel
motif la conjoncture serait actuellement favorable à un tel projet. Dans ces
conditions, il nétait pas possible de retenir la vraisemblance dun dommage,
au demeurant non chiffré, de sorte que le rejet de la conclusion des intimées
par le premier juge se justifiait, fût-ce pour dautres motifs que celui
retenu.

6.Lappel doit dès lors être rejeté et la décision de première
instance confirmée.

Les
appelantes supporteront les frais dappel, alors quil ny a pas lieu à  dépens.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejettelappel et confirme linscription provisoire dune hypothèque légale
garantissant, au profit de lEtat de Neuchâtel, une indemnité de retour au sens
de larticle 779d CC, grevant le bien-fonds no [222] du cadastre de C.________,
propriété de X2________SA et de X1________SA, pour un
montant de 1'565'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 20 avril 2019.

2.Confirme la
décision attaquée pour le surplus.

3.Arrête les frais
dappel à 4000 francs, montant couvert par lavance de frais déjà versée par
les appelantes, et les laisse à la charge de ces dernières.

4.Dit quil ny a
pas lieu à dépens.

Neuchâtel, le 8 octobre 2019

1Pour
les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au
superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les
créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une
garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au
superficiaire sans leur consentement.

2Si
l'indemnité n'est ni versée ni garantie, le superficiaire ou un créancier en
faveur duquel le droit de superficie était grevé de gage peut exiger qu'au lieu
du droit de superficie radié une hypothèque de même rang soit inscrite en
garantie de l'indemnité due.

3L'inscription
doit se faire au plus tard trois mois après l'expiration du droit de
superficie.

1Introduit par le ch. I de la LF du 19 mars 1965, en vigueur depuis le 1erjuil.
1965 (RO1965449; FF1963I 993).

1Lorsque l'objet litigieux est aliéné en
cours d'instance, l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la
partie qui se retire.

2La partie qui se substitue répond de
l'ensemble des frais. La partie qui se retire du procès répond solidairement
des frais encourus jusqu'à la substitution.

3Sur requête de la partie adverse, le juge
peut si nécessaire ordonner au reprenant de constituer des sûretés en garantie
de l'exécution de la décision.

4En l'absence d'aliénation de l'objet du
litige, la substitution de partie est subordonnée au consentement de la partie
adverse; les dispositions spéciales prévoyant la succession d'un tiers aux
droits ou obligations des parties sont réservées.

1Le tribunal fixe un délai pour la
rectification des vices de forme telle l'absence de signature ou de
procuration. A défaut, l'acte n'est pas pris en considération.

2L'al. 1 s'applique également aux actes
illisibles, inconvenants, incompréhensibles ou prolixes.

3Les actes abusifs ou introduits de manière
procédurière sont renvoyés à l'expéditeur.