ne_gerichte · TA.1998.357 · 1996-12-24 · fr

Mutation au sein d'une communauté fondant une propriété commune.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Tribunal administratif 18.03.1999 TA.1998.357 (INT.1999.1175)

A.      S.
et T. ont vécu en union libre. Formant entre eux une société
simple,
ils ont acquis le 1er juillet 1993 en propriété commune l'immeuble
formant
la parcelle 7144 du cadastre de Neuchâtel. Par acte notarié du 24
décembre
1996, T. est sortie de l'indivision et a transféré sa part à S.,
qui est
ainsi devenu seul propriétaire de l'immeuble en cause, pour le
prix de
387'533.85 francs correspondant à la moitié de la dette
hypothécaire
grevant la parcelle susmentionnée. Le 25 janvier 1997,
l'office
des droits de mutation (ci-après : l'office) a décidé de
soumettre
l'opération susmentionnée au paiement des lods à raison de 3 %
et a
réclamé à S. le montant de 11'626 francs.
Soutenant que la sortie d'indivision ne constitue pas un trans-
fert ou
alors qu'elle équivaut au partage d'une communauté héréditaire ou
encore
à la dissolution d'un régime matrimonial, lesquels sont exonérés du
paiement
des lods, l'intéressé a élevé une réclamation contre cette taxa-
tion
dont il a demandé l'annulation. Subsidiairement, il a sollicité le
bénéfice
du taux favorable de 2 % pour la première acquisition d'une habi-
tation
principale dans le canton.
L'office a rejeté cette réclamation le 6 avril 1998 aux motifs
que
l'acte du 24 décembre 1996 devait être considéré comme un transfert
immobilier
pour la part appartenant à T.; que la dissolution d'une union
libre
n'a pas été assimilée à la liquidation d'un régime matrimonial par
le
législateur; que l'intéressé a fait une première acquisition
d'habitation
principale dans le canton le 1er juillet 1993 déjà.
Le 24 août 1998, le Département des finances et des affaires
sociales
(ci-après : le département) a rejeté le recours du contribuable
contre
le prononcé de l'office. Il a en particulier réfuté le grief d'iné-
galité
de traitement entre concubins et couple marié.
B.      Par
écriture du 14 septembre 1998, S. défère la décision du
département
au Tribunal administratif. Il reprend les arguments qu'il a
fait
valoir devant les instances inférieures, à l'exception de celui tiré
de la
prétendue nécessité de traiter de façon égale les concubins et les
couples
mariés. Il conclut à l'annulation de la décision attaquée,
principalement
à ce qu'il soit dit que l'opération en cause ne constitue
pas un
transfert soumis au paiement des lods, subsidiairement à ce que
ceux-ci
soient calculés au taux de 2 %, sous suite de frais.
C.      Le
département se réfère à sa décision sans formuler d'observa-
tions
sur le recours.
C O N S I D E R A N
T
en droit
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2.      a)
Selon la loi concernant la perception des droits de mutation
sur les
transferts immobiliers du 20 novembre 1991 (RSN 635.0), l'Etat
perçoit
des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobi-
liers
entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert, au sens
de
cette loi, l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes
juridiques,
quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la
propriété
à un tiers, juridiquement ou économiquement (art.2 al.1). Les
transferts
sont immobiliers lorsqu'ils ont pour objet des immeubles ou des
droits
sur des immeubles au sens du droit civil (bien-fonds, droits dis-
tincts
et permanents immatriculés au registre foncier, mines, parts de
copropriété
d'un immeuble). Sauf convention contraire, les lods sont dus
par
l'acquéreur (art.3, 4). Ne sont en particulier pas soumis aux lods les
acquisitions
par voie successorale ou résultant du partage d'une communau-
té
héréditaire (art.8 litt.d).
b) En l'espèce, se fondant sur la notion de mutation du droit
civil,
le recourant conteste que la sortie d'indivision en cause constitue
un transfert
soumis au paiement des lods.
Certes, au sein de la propriété commune, chaque communiste a, en
principe,
la position juridique d'un propriétaire unique sur la chose en-
tière,
tout en étant limité dans ses droits par les droits concurrents des
autres
membres. Lorsqu'un des communistes sort de la communauté, sa part
accroît
celle des autres membres sans qu'un acte juridique spécial ne soit
nécessaire.
Les communistes restants n'acquièrent en fait pas de droit
nouveau,
mais ils profitent de ce départ par l'élimination d'une limite à
leurs
droits respectifs sur l'ensemble de la chose. A l'inverse, il y a
diminution
des droits des autres communistes lorsqu'une nouvelle personne
entre
dans la communauté. La doctrine civile en général ne reconnaît pas
une
mutation dans ces changements. En revanche, pour l'autorité fiscale,
ces
changements sont en général des mutations économiques et les droits de
mutation
sont perçus au prorata de l'augmentation des parts résultant de
la
modification de l'état de la communauté. Celle-ci peut également
prendre
fin par l'acquisition, par un des communistes, de l'ensemble des
parts
de l'immeuble. Dans cette hypothèse, seule la valeur des parts
acquises
doit être en principe imposée, car celui qui rachète les parts
est
déjà propriétaire "économique" de la sienne (Olivier Thomas, Les
droits
de mutation, thèse, Lausanne 1991, p.67-68, 73-74 et les réfé-
rences;
v. aussi ATF 87 I 342, JT 1962 I 328).
Contrairement au droit de certains autres cantons, la loi neu-
châteloise
précitée ne dit pas expressément que la sortie d'un membre
d'une
société simple propriétaire d'immeubles doit être considérée comme
un
transfert de propriété imposable, pas plus qu'elle n'exonère des lods
les
conséquences de la fin de la propriété commune (v.Thomas, op.cit.,
p.74).
Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en dégager le
sens
véritable.
3.      a)
Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu
d'après
sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plu-
sieurs
interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de recher-
cher la
véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec
d'autres
dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son
esprit
ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte notam-
ment
des travaux préparatoires (ATF 123 III 280 cons.2b/bb, p.285, 442
cons.2d,
p.444 et les références). De même, lorsque le texte est clair,
l'autorité
qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des
motifs
sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au
sens
véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter
des
travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en
cause
ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 123 III 233
cons.2,
p.235 et les références).
b) De la lettre de l'article 2 al.1 de la loi du 20 novembre
1991,
il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour
effet
de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économique-
ment.
Dans son rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a
précisé
au sujet de cette disposition :
"En ce qui concerne la notion de
transfert, c'est la réalité
économique qui constitue le critère décisif, indépendamment
de la forme juridique que les
parties ont entendu donner à
l'opération." (BGC 156 I,
p.328)
Il est certes exact de relever, comme le fait le recourant, que
la sortie
d'un membre de l'indivision ne confère pas à celui qui reste la
propriété
sur la chose puisque le droit de propriété de celui-ci s'éten-
dait
déjà juridiquement à la chose entière (art.652 CC). Toutefois, on ne
peut
nier non plus que la sortie d'indivision étend l'influence au sein de
la
communauté de ceux qui restent (Steinauer, Les droits réels, t.I, 2e
éd. no
1391) ou, lorsque comme en l'espèce la sortie entraîne la fin de la
communauté
(art.654 CC), que le droit de propriété commune est transformé
en un
droit de propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement,
les
droits patrimoniaux de celui qui quitte la communauté sont alors
transférés
à celui ou ceux qui demeurent propriétaires de la chose. Pa-
reille
opération est donc bien envisagée par l'article 2 al.1 de la loi.
Si tel
n'était pas le cas, comme l'a relevé le département dans la déci-
sion
attaquée avec pertinence, l'exonération prévue par le législateur
pour
les acquisitions résultant du partage des communautés héréditaires
(art.8
litt.d) ne se justifierait pas. En effet, l'exonération de ce que
la loi
fiscale n'entend de toute façon pas soumettre à taxation n'aurait
aucun
sens.
Certes, le recourant soutient que cette exonération démontre au
contraire
la volonté du législateur de ne pas assimiler à une mutation
immobilière
la renonciation par un propriétaire communiste à ses droits
sur un
bien immobilier. Ce faisant, il perd toutefois de vue non seulement
la
lettre de l'article 8 litt.d de la loi, mais de plus que celui-ci ne
dit mot
de toutes les autres communautés fondant une propriété commune,
dont le
nombre est d'ailleurs limité en droit (Steinauer, op.cit. n 1973
ss).
Ainsi, force est de considérer que la sortie d'indivision en
cause
constitue bien un transfert soumis au paiement des lods.
4.      Le
recourant soutient par ailleurs qu'il doit bénéficier du taux
réduit
des lods de l'article 11 al.1 de la loi, lequel prévoit que si le
transfert
immobilier soumis aux lods a pour objet un immeuble destiné à
l'habitation
principale de l'acquéreur et qu'il constitue une première
acquisition
de ce genre dans le canton, les lods sont perçus au taux de
2,2 %
(2 % dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31.12.1996). Il avance que
la
sortie d'indivision dont il est question ici n'a en rien modifié le
fait
que l'immeuble concerné demeure sa première et seule acquisition dans
le
canton à des fins d'habitation principale. Ce raisonnement ne se conci-
lie ni
avec la lettre ni avec l'esprit du texte légal. Celui-ci prévoit en
effet
que deux conditions doivent être cumulativement réunies. D'une part,
l'immeuble
doit être destiné à l'habitation principale de l'acquéreur.
D'autre
part, il doit s'agir de la première acquisition de ce genre dans
le
canton. Car, dans le cas de l'article 11 précité, il s'agit d'un encou-
ragement
à l'accès à la propriété de son propre logement (BCG 157 II,
p.1630).
Or, le recourant ne saurait nier qu'il a acquis (économiquement
en
partie seulement) l'immeuble en cause en 1993 déjà et que l'opération
ici
litigieuse est évidemment subséquente. Par ailleurs, il est évident
que
l'opération objet du présent litige n'a pas pour cause le désir du
recourant
d'acquérir son habitation principale, puisqu'il y habitait déjà
depuis
1993, mais bien le règlement patrimonial de la fin d'une union
libre.
5.      Il
suit des considérants qui précèdent que le recours est mal
fondé
et qu'il doit être rejeté. Vu le sort de la cause, le recourant sup-
portera
les frais de la procédure. Il n'y a en outre pas lieu à allocation
de
dépens.
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
1.
Rejette le recours.
2. Met
à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et
les débours par 50 francs, montants
compensés par son avance.
3.
N'alloue pas de dépens.
Neuchâtel,
le 18 mars 1999
AU NOM DU TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Le greffier                Le président