ne_gerichte · CACIV.2015.27 · 2012-10-12 · fr

Bail. Contestation du loyer initial. Bailleur qui ne participe pas à la preuve du calcul du rendement.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 02.02.2016 CACIV.2015.27 (INT.2016.170)

A.
Le 12 octobre 2012, A. et B., locataires, ont conclu avec C.,
bailleur, représenté par la gérance immobilière D. SA, un contrat de bail
portant sur la location d'un appartement de trois pièces sis […] à Peseux, dès
le 1
er
février 2013.
Par
formule officielle du même jour, le bailleur a notifié aux locataires une
hausse du loyer initial, fondée sur une adaptation aux loyers usuels du
quartier. Le loyer mensuel a ainsi été porté à 1'050 francs alors qu'il
s'élevait auparavant à 965 francs. Les charges mensuelles sont restées fixées à
170 francs.
B.
Le 8 février 2013, les locataires ont introduit une procédure
de conciliation, par laquelle ils ont contesté le montant de leur loyer
initial. En substance, ils ont conclu à la fixation de celui-ci sur la base du
résultat d'un calcul de rendement dès le 1
er
février 2013 et au
remboursement par le bailleur du trop-perçu avec intérêts à 5 % dès cette date.
Le bailleur a, pour sa part, conclu au rejet de la requête dans toutes ses
conclusions. La conciliation tentée entre les parties ayant échoué, le Tribunal
a délivré une autorisation de procéder aux locataires en date du 11 avril 2013.
C.
Par demande simplifiée déposée le 6 mai 2013 auprès du
Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, les demandeurs ont formulé
les conclusions suivantes :
«  1.   Fixer le loyer mensuel net de la partie demanderesse à CHF
700.00, ou ce que justice connaîtra, sur la base du résultat du calcul de
rendement dès le 1
er
février 2013
2. Condamner la partie défenderesse à rembourser le trop-perçu avec
intérêt à 5 % dès cette date
3.  Sous suite
de frais et dépens ».
D.
Dans
sa réponse du 28 mai 2013, le bailleur a conclu au rejet de la demande, sous
suite de frais et dépens. En substance, il a soutenu que la demande visant à
solliciter de sa part la production d'un calcul de rendement accompagné de
toutes les pièces justificatives devait être rejetée. Selon lui, et en
référence à la jurisprudence du Tribunal fédéral (TF du
22.10.2012
[4A_419/2012]
), il appartenait au locataire qui conteste le loyer initial
de prouver que la hausse est abusive lorsque le bailleur s'est prévalu des
loyers usuels et que la hausse n'excède pas 10 %. De plus, un loyer net de
1'050 francs pour un appartement de trois pièces au centre de Peseux
correspondait à la moyenne des loyers pratiqués dans le quartier pour le même
genre d'objet ; il était même en dessous de la moyenne qui résulte de
l'enquête annuelle 2012 sur les logements vacants dans le canton de Neuchâtel.
E.
Par
courrier du 19 juin 2013, le défendeur a complété sa réponse. Il a insisté sur
le fait qu'un calcul de rendement ne se justifiait pas, au motif que l'immeuble
en question avait été construit en 1949 et n'avait pas été acquis récemment par
son propriétaire, de sorte que, conformément à la jurisprudence du Tribunal
fédéral au sujet des immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus
était inversée et le critère des loyers comparatifs trouvait application en
lieu et place du calcul de rendement.
Par
courrier du 19 juin 2013, les demandeurs ont fait valoir que le calcul de rendement
demeurait la méthode prioritaire. L'immeuble ayant été acquis pour la dernière
fois en 2001, il ne tombait pas sous le coup de la jurisprudence du Tribunal
fédéral citée par le bailleur. En effet, celle-ci concerne les immeubles dont
la construction ou la dernière transaction remonte à plusieurs décennies.
Par
courrier complémentaire du 9 juillet 2013, les demandeurs ont déposé des
preuves littérales et requis diverses preuves.
F.
Par
ordonnance de preuves du 11 novembre 2013, la première juge a imparti un délai
au défendeur pour produire les éléments nécessaires à un calcul de rendement de
l'immeuble, avec les pièces justificatives, dont notamment les frais
d'acquisition, les frais financiers, les charges d'exploitation et l'état
locatif. Elle a rappelé que même si le loyer se tient dans les limites des
loyers usuels, le locataire peut faire valoir qu'il procure au bailleur un
rendement abusif au sens de l'article 269 CO. Considérant en l'espèce que
l'immeuble n'était pas ancien car acquis par donation immobilière en 2001 et
que, par conséquent, la méthode du calcul du rendement devait être prioritaire
dans la fixation du loyer initial, le tribunal a précisé que le bailleur
n'avait pas la charge de la preuve mais toutefois l'obligation de collaborer loyalement
et de fournir les éléments qu'il est le seul à détenir.
Le
recours interjeté le 25 novembre 2013 par le défendeur contre cette ordonnance
a été déclaré irrecevable par l'Autorité de recours en matière civile par arrêt
du 23 décembre 2013. Un nouveau délai a été fixé au demandeur pour satisfaire les
réquisitions lui incombant.
G.
Par
demande complémentaire du 10 décembre 2013, les demandeurs ont sollicité une
réduction de loyer complémentaire de 2,99 % dès le 1
er
avril 2014
par rapport au loyer initial litigieux à fixer par le tribunal, fondé sur
l'évolution du taux hypothécaire de référence et de l'indice suisse des prix à
la consommation (IPC).
Le
défendeur – considérant qu'il fallait traiter d'abord de la contestation du
loyer initial – a conclu au rejet de cette demande.
H.
Les
parties ont été invitées à plaider lors de l'audience de première instance du 6
octobre 2014.
I.
Par
jugement du 23 janvier 2015, le tribunal civil a fixé le loyer mensuel net de A.
et B. à 700 francs dès le 1
er
février 2013, fondé sur un taux
hypothécaire de 2,25 % et un IPC de 99.3 (base 2010) et à 679 francs dès le 1
er
avril 2014, fondé sur un taux hypothécaire de 2 % et un IPC de 99.1 ; a
condamné C. à rembourser aux demandeurs la différence entre le loyer payé et
les nouveaux loyers fixés respectivement dès le 1
er
février 2013 et
le 1
er
avril 2014, avec intérêts à 5 % l’an dès le 1
er
février 2013 respectivement le 1
er
avril 2014 ; l'a condamné à
verser à A. et B. une indemnité de dépens de 5'500 francs. L'autorité de
première instance a considéré que les demandeurs étaient en droit d'invoquer un
rendement excessif de la chose louée au sens de l'article 269 CO et de requérir
un calcul de rendement de l'immeuble en cause, puisque cette méthode est
prioritaire lorsque l'immeuble concerné n'est pas considéré comme un immeuble
ancien, comme dans le cas d'espèce, au vu de la jurisprudence du Tribunal
fédéral en la matière. Si les locataires devaient bien apporter la preuve que
le loyer convenu procurait un rendement excessif, le bailleur devait collaborer
loyalement, ce qu'il avait refusé de faire. Le Tribunal a déduit de ce refus
ainsi que de l'absence d'arguments déterminants de la part du bailleur que le
loyer initial lui procurait un rendement abusif. Il a en outre retenu que les
conclusions des demandeurs ainsi que leurs ébauches de calcul du rendement net
admissible n'étaient pas déraisonnables, de sorte que le loyer mensuel net de
leur logement a été fixé à 700 francs dès le 1
er
février 2013.
Concernant la demande complémentaire de réduction de loyer dès le 1
er
avril 2014, le Tribunal a admis la réduction en raison de la diminution du taux
hypothécaire au mois de septembre 2013 et de l'IPC en novembre 2013 et a fixé
le loyer à 679 francs par mois à compter du 1
er
avril 2014.
J.
Le
24 février 2015, C. interjette appel contre ce jugement en en prenant les
conclusions suivantes :
«   Plaise au
Tribunal cantonal, Cour d'appel civile, de :
Principalement
1.
Réformer
le jugement du 23 janvier 2015 rendu par le Tribunal civil du Tribunal régional
du Littoral et du Val-de-Travers dans la cause opposant C. à A. et à B.
2.
Partant
dire que les intimés n'ont droit à aucune baisse de loyer et donc rejeter leur
demande dans toutes ses conclusions.
Subsidiairement
3.
Renvoyer
la cause au Tribunal pour qu'il rejuge, dans le sens des considérants.
En tout état de cause
4.
Sous suite de frais et
dépens. »
En
substance, l'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir retenu que
l’immeuble en question était ancien et que son prix tel que fixé dans l’acte de
donation ne correspondait pas au prix du marché. Selon lui, le Tribunal fédéral
ne fixe pas de limite inférieure en dessous de laquelle il n'est plus possible
de parler d’immeuble ancien. Il faut au contraire tenir compte de la
possibilité de reconstituer le capital investi. On ne pouvait dans le cas
d’espèce pas exiger, après plus de dix ans, que l’appelant ait conservé tous
les documents nécessaires à un calcul de rendement. Dans l'hypothèse où le
Tribunal de première instance devait recourir à un calcul de rendement,
l'appelant lui fait grief d'avoir tenu compte de la valeur d'attribution de
l'immeuble et non pas de la valeur de marché de l'immeuble, au besoin
déterminée par une expertise. Il reproche en outre au premier juge de ne pas
avoir tenu compte de l’hypothèque grevant l’immeuble. Au titre de la violation
du droit, l'appelant soutient qu'en vertu de la maxime inquisitoire (art. 247
al. 2 CPC), la première juge aurait dû le rendre attentif au fait qu'elle
considérait  qu'il n’avait pas produit assez d’éléments de comparaison et
qu’elle ne disposait pas d’informations suffisantes sur ces éléments
comparatifs pour admettre l'absence de rendement excessif. Finalement,
l'appelant soutient que les honoraires tels que réclamés par la mandataire des
locataires sont trop élevés, en particulier concernant le poste de la visite du
quartier et l'établissement d'un bordereau de preuves.
L'appelant
conclut encore, en tant que besoin, à la mise en œuvre d'une vision locale, et
subsidiairement, si la méthode du calcul de rendement devait être retenue, à ce
qu'une expertise soit diligentée afin de déterminer la valeur du marché de
l'immeuble en cause, au moment de l'acquisition, soit en 2001.
K.
Au
terme de leur réponse du 19 mars 2015, A. et B. concluent au rejet de l'appel
et à la confirmation du jugement querellé, avec suite de frais et dépens. En
substance, ils soutiennent que le loyer qu'ils demandent est raisonnable dans
la perspective du rendement réalisé par le bailleur, critère en l'occurrence
déterminant à l'exclusion des loyers usuels.
C
O N S I D E R A N T
1.
Interjeté dans le délai légal, l'appel est recevable. On pourrait
émettre quelques réserves en lien avec les conclusions de l'appel, qui s'en
prennent à l'entier du dispositif de première instance alors que la motivation
qui soutient les chiffres 2 et 3 n'est pas contestée au stade de l'appel. La
question peut toutefois rester ouverte, vu le sort qu'il convient quoi qu'il en
soit de réserver à l'appel.
2.
La formulation générale de l'article 7
LI-CO
(RSN 224.1
; proposé sans commentaire particulier par le Conseil d'Etat et adopté sans
discussion par le Grand Conseil lors de la session des 2 et 3 novembre 2010,
voir BC 2010-2011 p. 1102 ss), qui paraît ouvrir la représentation
professionnelle en justice aux avocats employés par une organisation
représentative qui défend les intérêts des bailleurs
ou des locataires, est trompeuse. L'article 68 al. 2 let. a CPC pose le
principe du monopole des avocats pour la représentation professionnelle, avant
de prévoir aux lettres suivantes une série d'exceptions. Seule peut entrer en
considération la lettre d, qui fait une réserve en faveur des mandataires
professionnellement qualifiés, « devant les juridictions spéciales en
matière de contrat de bail […] si le droit cantonal le prévoit ». La Cour
d’appel civile n’étant pas une juridiction spéciale, l’exception prévue par le
droit fédéral (CPC) en faveur du droit cantonal (LI-CO) n’est pas réalisée. En
d’autres termes, l’article 7
LI-CO
, de
droit cantonal, ne peut pas déroger au droit de procédure fédéral, qui règle la
matière de manière exhaustive, et par conséquent, les employés de l’ASLOCA
n’ont en principe pas la possibilité de représenter des locataires en appel.
Les actes devant l'instance d'appel doivent donc être signés par le justiciable
lui-même ou par un avocat inscrit au barreau. En l’espèce, il convient
cependant d’admettre que la représentation est valable, la bonne foi des
intimés devant être protégée. En effet, l’appel a été notifié directement à
Me E. et cette dernière a été invitée à déposer une réponse.
3.
L’appelant reproche à la première instance de ne pas l’avoir
interpellé, en vertu de la maxime inquisitoire sociale, quant aux éléments
nécessaires à la comparaison des loyers. Il sollicite dès lors une vision
locale afin de procéder à une comparaison des loyers usuels, et
subsidiairement, si la méthode du calcul de rendement devait être retenue, il
demande qu’une expertise soit mise en œuvre afin de déterminer la valeur de
marché de l’immeuble.
a)
Dans le cadre de la protection contre les loyers abusifs, la procédure
simplifiée s’applique (art. 243 al. 2 let. c CPC). Dans cette hypothèse, le
juge établit d’office les faits (art.
247 al. 2 CPC
),
en vertu de la maxime inquisitoire sociale. Cette maxime n’oblige pas le
tribunal à rechercher lui-même tous les faits, mais il doit en revanche aider
les parties à les alléguer et à les établir. Les parties doivent pour leur part
collaborer activement à la procédure, en particulier exposer les faits et
indiquer les moyens de preuve. Cette exigence de collaboration est du reste
accrue lorsque les parties sont représentées par un avocat. Dans ce contexte,
le juge doit attirer l’attention des parties sur leur devoir de collaboration
et de production des preuves (arrêt du TF du
16.12.2015
[4A_179/2015]
, cons. 2.3). Si une partie, dûment invitée à le faire, ne
produit pas les documents qu’elle détient, on considérera qu’elle n’a pas
assumé la preuve qui lui incombe (
Lachat
, Procédure civile en matière de
baux et loyers, 2011, p. 162-163). En matière de droit du bail à loyer, si le
bailleur, qui détient des pièces probantes, refuse ou néglige de les produire,
le juge peut en déduire qu’il cache un rendement abusif (
Schwaab
,
in : 15
e
séminaire sur le droit du bail, n. 120).
b)
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte devant la
juridiction d'appel que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la
partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art.
317 al. 1 CPC
;
Jeandin
,
in : CPC commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). Il appartient à
l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel
doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissibles (JT 2011 III 43 et les
références citées). Dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve
doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance ;
la diligence requise suppose donc qu’à ce stade, chaque partie expose l’état de
fait de manière soigneuse et complète et qu’elle amène tous les éléments
propres à établir les faits jugés importants (arrêt du TF du
16.10.2012
[4A_334/2012]
). Le régime de l’article
317 al. 1
CPC
prévaut également lorsque la maxime inquisitoire ou inquisitoire
sociale s’applique (
ATF 138 III 625
;
Bohnet
, Procédure civile, 2
e
édition, 2014, n. 1559, p.
384).
c)
En l’espèce, il n’y a pas lieu de donner suite à la requête de l’appelant
tendant à une vision locale et à une expertise. En effet, l’appelant n’a pas
invoqué ces moyens de preuve en première instance, quand bien même le juge de
première instance, dans son ordonnance de preuves du 11 novembre 2013, l'a
clairement rendu attentif à son devoir de collaborer à l’administration des
preuves et de fournir les éléments qu’il est seul à détenir, dont font
notamment partie les documents permettant un calcul de rendement. Pour les
mêmes motifs, force est de constater que le premier juge, en rendant l'appelant
attentif à son obligation de produire certains éléments, a respecté la maxime
inquisitoire sociale. Par ailleurs, il convient de rejeter les preuves
littérales déposées par l'appelant en annexe de son appel, les éléments
apportés par ces dernières pouvant être avancés en première instance.
Finalement, il y a lieu de souligner que l'appelant n'a pas démontré que les
conditions de l'article
317 al. 1 CPC
étaient
réalisées, de telle sorte que les moyens de preuves produits au stade de l'appel
ne doivent pas être pris en compte par la Cour de céans.
4.
Dans un premier grief, l’appelant invoque le fait que
l’immeuble en question doit être considéré comme ancien et que, par conséquent,
la hiérarchie des critères absolus est inversée. Le caractère excessif du
rendement doit dès lors être déterminé par application du critère des loyers
usuels. Selon l'appelant en effet, le Tribunal ne fixe pas de limite inférieure
en dessous de laquelle il n’y aurait plus lieu de parler d’immeuble ancien. Il
faut au contraire examiner la difficulté pour le propriétaire d’un tel immeuble
de réunir les pièces justificatives nécessaires pour déterminer son rendement
admissible. En l’espèce, l’appelant étant une personne privée et ayant acquis
l’immeuble concerné il y a plus de dix ans, on ne peut exiger qu’il ait
conservé tous les documents nécessaires à un calcul de rendement.
Le
Tribunal fédéral a, dans un arrêt récent, relevé que s’il n’avait jusqu’à
présent jamais explicitement fixé de limite inférieure en dessous de laquelle
il n’y aurait plus lieu de parler d’immeuble ancien, il avait toujours fait
référence à des « immeubles construits ou acquis il y a quelques
décennies ». Dans cette dernière jurisprudence, le Tribunal fédéral a
reconnu que l’instance précédente n’avait pas violé le droit fédéral en
considérant qu’un immeuble de moins de 30 ans, en l’espèce de 26-27 ans, ne
tombait avec certitude pas sous la qualification d’immeuble ancien. Le Tribunal
fédéral est même allé plus loin en précisant qu’un tel cas ne pouvait pas être
considéré comme tombant sous la définition d’immeuble construit ou acquis il y
a plusieurs décennies (
ATF 140 III 433
cons. 3.1.1 et 3.1.2), ce qui – en français du moins – ne va pourtant pas de
soi (« plusieurs » signifiant « plus d’un »).
En
l’espèce, rien ne permet de s’écarter de cette jurisprudence. L’immeuble a été
acquis – certes par donation immobilière, mais ce n’est pas décisif ici –  en
2001, soit 11 ans avant la signature du contrat de bail, de sorte que la
première juge a correctement appliqué le droit en considérant que l’immeuble
n’est pas ancien. De plus, on ne voit pas pourquoi on ne pourrait pas exiger
d’une personne privée, en sa qualité de bailleur, de conserver des documents
concernant l’immeuble durant dix ans, d’autant plus que ceux-ci concernent les
frais d’acquisition, les frais financiers, les charges d’exploitation et l’état
locatif, qui sont des documents usuels revêtant une importance certaine,
au-delà du seul calcul de rendement qu'ils permettent d'effectuer. Force est
donc de constater en l’espèce que le loyer initial doit être prioritairement
déterminé à partir d’un calcul de rendement, et non sur la base des loyers
usuels dans le quartier (
ATF 140 III 433
cons.3.1).
5.
Lors d'une contestation de loyer initial, le locataire doit
être admis à apporter la preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le
loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'art. 269
CO (
ATF 124 III
310
, cons. 2). Selon les principes généraux tirés des règles de la bonne
foi cependant, la partie qui n'a pas la charge de la preuve doit néanmoins
collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments
qu'elle est seule à détenir (
ATF 115 II 1
cons. 4) ; ce principe était réaffirmé de manière expresse en droit du bail
(art. 274d al. 3 aCO) et peut aujourd'hui être déduit de l'article
160 al. 1 let. b CPC
. Dès lors que le bailleur
détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut donc
attendre de lui qu'il les produise (arrêt du TF du
27.05.2005
[4C.61/2005]
cons. 4.3.2, in SJ 2006 I 34).
Les
conclusions à tirer du refus de collaborer relèvent de l'appréciation des
preuves (
ATF 119
II 305
). Quoi qu'il en soit, l'impossibilité de procéder au calcul du
rendement ensuite d'un défaut de collaboration du bailleur ne peut pas conduire
à trancher en défaveur du locataire simplement parce que ce dernier supporte le
fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer. Le Tribunal fédéral ajoute
qu'il n'est pas arbitraire de déduire du refus de collaborer que le loyer est
abusif (arrêts du TF du
28.02.2011
[4A_3/2011]
, cons. 4  et du
19.02.2009
[4A_576/2008]
, cons. 2.4). Dans le cas d'espèce, le refus de collaborer et
l'obstination du bailleur à ne pas vouloir appliquer la méthode du calcul du
rendement laissent effectivement penser qu’il craint le résultat d’un tel
calcul.
6.
Le Tribunal de première instance a constaté qu'il n'existait
aucun indice suffisant invoqué par le bailleur pour mettre en doute le
caractère abusif du loyer. L'appelant invoque les loyers usuels du quartier
ainsi que les statistiques cantonales 2012 pour démontrer que le loyer n'est
pas excessif. Les parties intimées soutiennent quant à elles que le juge ne devait
pas examiner si le bailleur a fourni des éléments suffisants de comparaison par
rapport aux loyers usuels. En effet, la règle selon laquelle le loyer doit être
fixé sur la base du rendement de l'immeuble deviendrait sans effet s’il
suffisait de constater que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels
(
ATF 124 III
310
, cons. 2b). De plus, cela reviendrait à permettre au bailleur de
décider du renversement des critères absolus en ne collaborant pas au calcul du
rendement.
En
l'espèce, peu importe de savoir si l'appelant a fourni suffisamment d'éléments
pour parvenir à une comparaison des loyers usuels puisque le locataire qui
conteste le loyer initial doit être autorisé à démontrer que le loyer, même se
situant dans les limites des loyers usuels du quartier, procure au bailleur un
rendement excessif, abusif au sens de l'article
269 CO
(ATF 124 III 310). Il n'y a ainsi pas lieu de procéder à la comparaison des
loyers usuels, mais plutôt d'examiner – lorsqu'existent des indices de
rendement excessif, soit en particulier si le bailleur ne fournit pas les
éléments permettant un calcul de rendement – si l'appelant a allégué des faits
ou produit des pièces dont on peut retenir qu'ils excluent le rendement
excessif.
7.
Les locataires concluent à ce que le loyer mensuel net soit
fixé à 700 francs dès le 1
er
février 2013, ce qui représente une
diminution mensuelle de 350 francs par rapport au loyer qui leur a été notifié
et de 265 francs par rapport au loyer de la précédente locataire. Il convient
donc d'examiner si le loyer de cette dernière était lui-même déjà abusif.
L'immeuble n'étant pas considéré comme ancien, la méthode du calcul de
rendement au sens de l'article
269 CO
s'applique.
a)
Selon le Tribunal fédéral (arrêt du
11.10.2011
[4A_276/2011],
cons. 5.5), « en raison de la législation contre les
abus, le bailleur doit se satisfaire d'un loyer qui lui procure un rendement
approprié par rapport aux montants investis. Une exception au coût
d'acquisition effectif est tout au plus prévue à l'art
.
269 in fine CO
afin de protéger les locataires lorsque le prix d'achat de
l'immeuble est exagéré. Une dérogation en faveur du bailleur ne peut dès lors
être admise qu'avec réserve, soit tout au plus lorsque l'aliénateur a voulu
accorder au bailleur personnellement, en raison de liens particuliers (arrêt du
TF [4C.234/1994] cons. 3a), un avantage économique qu'il convient de répercuter
dans le calcul de rendement en tenant compte de la valeur effective de l'immeuble
ali.é ». Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a reconnu que le bailleur ne
justifiait pas avoir bénéficié d’un prix préférentiel, de sorte qu’il a retenu
la valeur d’attribution.
En
l’espèce, force est d’admettre que le bailleur n’a déposé aucune pièce
permettant d’évaluer la valeur du marché de son immeuble à l’époque
déterminante, quand bien même il y a été rendu attentif dans l’ordonnance de
preuve du 11 novembre 2013. De plus, il n’a jamais allégué de quelle manière le
prix d’attribution avait été calculé, ni pour quelles raisons celui-ci ne
correspondrait pas à la valeur du marché. Il n’a en outre pas indiqué sur la
base de quelle valeur le calcul de rendement devait être effectué, puisqu’il
s’est toujours opposé à cette méthode. Même si le calcul ne peut pas être
effectué de manière précise, le bailleur n'ayant pas déposé les pièces
nécessaires, on peut néanmoins se livrer, comme l'ont proposé les locataires, à
un calcul fondé sur des hypothèses.
b)
Le
calcul de rendement se fait en mettant en rapport le revenu net de l’immeuble
avec les fonds propres investis par le bailleur (
Lachat
, Le bail à
loyer, p. 426). En l’absence d’état locatif, les locataires ont considéré que
l’immeuble comprenait sept appartements de trois pièces, ce qui est
vraisemblable au vu de la photographie produite par les locataires. Ils ont
tenu compte de l’indexation des fonds propres. La première projection repose
sur la valeur d’attribution de l’immeuble dans le cadre des donations
immobilières du 16 novembre 2001, dont il apparaît qu’elle correspond à l’estimation
cadastrale de l’immeuble, la seconde sur l’emprunt hypothécaire contracté le 18
septembre 2013 par le bailleur et la troisième sur l’assurance incendie du
bâtiment. En prenant l’hypothèse la plus favorable au bailleur, soit la valeur
de l’assurance incendie de 1'365'000 francs, il apparaît que la demande des
intimés demeure conforme au droit. Le calcul se fait de la manière
suivante : il convient tout d’abord de déterminer les fonds propres
réévalués en fonction de l’augmentation de l’IPC entre octobre 2001 (date
d’acquisition de l’immeuble) et septembre 2012 (dernière inflation avant la
signature du contrat de bail). L’IPC s’élevait à 92.3 en octobre 2001 (base décembre
2010 = 100), alors qu’il atteignait 99.3 en septembre 2012. La majoration de
l’IPC s’élève donc en pourcent à 7.58 %. Sachant que la réévaluation des fonds
propres est limitée à 40 % de ces derniers (
Lachat
, op. cit., p. 432),
soit ici
546'000 francs, ils doivent par conséquent être réévalués à
hauteur de 41'387 francs, pour atteindre pour l'immeuble un montant total de
1'406'387 francs. Dans l’hypothèse où le loyer de chacun des sept appartements
de l’immeuble s’élèverait à 700 francs, les revenus locatifs du bailleur atteindraient
4'900 francs par mois, soit 58'800 francs annuellement. Il faut encore en
déduire les charges immobilières, c'est-à-dire les charges supportées par le
propriétaire pour son immeuble, soit les charges financières, courantes et
d'entretien (
Lachat
, op. cit., p. 441-442). Les charges financières sont
ici de 9'285.60 francs par an (en retenant, bien que le contrat n'indique pas
qu'il ait été conclu pour l'immeuble litigieux et que cette prise en compte
s'inscrive en contradiction partielle avec la dévolution initiale de l'immeuble
par donation, un capital de 730'000 francs à 1,272 %), alors que les charges
courantes et d'entretien ne sont pas établies. Même si la doctrine se montre
réservée sur la prise en compte à ce titre de montants forfaitaires,
l'hypothèse de calcul prendra ici en compte de tels frais à hauteur de 1,5 % de
l'état locatif (
Lachat
rappelle qu'en pratique, la fourchette oscille
entre 0,5 et 1,5 % ;
Lachat
, op. cit., p. 445), soit ici 882 francs.
Dans l'hypothèse d'un loyer de 700 francs, le rendement net s’élèverait à
3.46 % ([58'800 – 9'285,60 – 882] / 1'406'386). Sachant que le taux
hypothécaire de référence à la signature du contrat de bail s’élevait à 2.25 %,
le rendement obtenu par le bailleur excède encore de plus d'un ½ % le taux
hypothécaire, limite au-delà de laquelle le rendement est tenu pour abusif (
ATF 122 III 257
,
JT 1997 I 595).
Le
loyer du logement auquel concluent les appelants, soit 700 francs, est donc
compatible avec le calcul de rendement tel qu'effectué sur la base des –
maigres – éléments figurant au dossier. Certes, par rapport aux loyers
pratiqués sur le Littoral neuchâtelois, selon les statistiques cantonales et
l’expérience courante, un tel montant apparaît singulier, mais il n’appartient
pas à la Cour de se livrer à des considérations de politique sociale, son rôle
se limitant à examiner la conformité au droit des prétentions qui lui sont
soumises. Le jugement de première instance doit donc être confirmé sur ce point
et le loyer mensuel net fixé à 700 francs dès le 1
er
février 2013.
8.
Par requête du 10 décembre 2013, les demandeurs ont réclamé
une diminution de 2.99 % dès le 1
er
avril 2014 du loyer initial
litigieux, en raison de l'évolution du taux hypothécaire de référence et de
l'IPC. Cette demande a été admise par le Tribunal civil au motif que le
locataire peut faire valoir des nouveaux facteurs de baisse apparaissant durant
la procédure de diminution de loyer, sans devoir s'adresser au préalable au
bailleur. Il a fixé le loyer à compter du 1
er
avril 2014 à 679
francs par mois. L'appelant n'a pas contesté spécifiquement ce point au stade
de l'appel. Il convient donc de le confirmer et de fixer le loyer mensuel net
de A. et B. à 700 francs dès le 1
er
février 2013, fondé sur un taux
hypothécaire de 2,25 % et un IPC de 99.3 (base 2010) et à 679 francs dès le 1
er
avril 2014, fondé sur un taux hypothécaire de 2 % et un IPC de 99.1.
Au
vu de ce qui précède, l'appelant doit être condamné à rembourser aux intimés la
différence entre le loyer effectivement payé par ces derniers depuis l'entrée
en vigueur du bail et les nouveaux loyers fixés par le Tribunal civil et
confirmés par le présent arrêt, dès le 1
er
février 2013 puis le 1
er
avril 2014, ce avec un intérêt moyen à 5 % sur le capital ainsi dû.
9.
Dans un dernier grief, l'appelant demande l'annulation du
jugement de première instance, au motif que la note d'honoraires telle que
produite par la mandataire des intimée est trop élevée, en particulier en
raison de la visite du quartier et de l'établissement d'un bordereau de
preuves.
Comme
souligné en première instance, la note d'honoraires de la mandataire des
intimées s'élevant à 5'500 francs, y compris pour l'activité déployée lors de
l'audience de première instance, demeure largement dans la limite du tarif
cantonal au regard de la valeur litigieuse (art. 92 al. 2 CPC ; art. 61
TFrais
;
ATF 137 III 580
).
L'appelant n'avance aucun motif concret dont il découlerait qu'il faudrait
s'écarter de cette appréciation, hormis la critique des postes visite du quartier
et établissement d'un bordereau de preuves pour 1'260 francs. Or
l'établissement du bordereau de preuves implique la réunion des pièces, tâche
qui a certainement été chronophage comme a dû l'être la visite du quartier,
dans un dossier où l'accès à l'information n'a pas été aisé, ni pour les
locataires, ni pour l'autorité. A toutes fins utiles, on rappellera que même si
un certain nombre d'opérations devaient apparaître superflues ou de durée
excessive, cela tiendrait certainement à un allongement et une complexification
induites par l'attitude peu collaborante du bailleur, alors que la mandataire
des locataires a pris soin de réduire ses interventions à ce qui apparaît
nécessaire, quoiqu’en définitive, la visite du quartier et les opérations qui
s’y rattachent ne semblaient pas absolument utiles dans une situation où la
référence aux loyers usuels était contestée, avec succès. Le jugement de
première instance est donc également confirmé sur ce point.
10.
Mal fondé, l'appel doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité,
une indemnité de dépens en faveur des intimés étant mise à la charge de
l'appelant. Son montant sera limité dans la mesure où les intimés ne sont pas
assistés par un représentant professionnel au sens de l’article 95 al. 3 let. b
CPC (
Tappy
, CPC commenté, n. 28 ad art. 95, cf aussi, a contrario,
l’art. 68 al. 2 let. d CPC).
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette l'appel,
dans la mesure de sa recevabilité, et confirme le jugement du Tribunal régional
du Littoral et du Val-de-Travers du 23 janvier 2015.
2.
Condamne
l'appelant à verser aux intimés une indemnité de dépens de 250 francs.
Neuchâtel, le 2 février
2016
Art.
269
CO
Loyers
abusifs
Règle
Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur
d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un
prix d'achat manifestement exagéré.
Art.
160
CPC
Obligation
de collaborer
1
Les parties et les tiers sont
tenus de collaborer à l'administration des preuves. Ils ont en particulier
l'obligation:
a.
de faire une déposition conforme à la vérité en qualité de partie ou de témoin;
b.
1
de produire les titres requis, à
l'exception des documents concernant des contacts entre une partie ou un tiers
et un avocat autorisé à les représenter à titre professionnel ou un conseil en
brevets au sens de l'art. 2 de la loi du 20 mars 2009 sur les conseils en
brevets
2
;
c.
de tolérer un examen de leur personne ou une inspection de leurs biens par un expert.
2
Le tribunal statue librement sur
le devoir de collaborer des mineurs. Il tient compte du bien de l'enfant.
3
Les tiers qui ont l'obligation de
collaborer ont droit à une indemnité équitable.
1
Nouvelle teneur selon
le ch. I 4 de la LF du 28 sept. 2012 sur l'adaptation de disp. de procédure
relataives au secret professionnel des avocats, en vigueur depuis le 1
er
mai 2013 (
RO
2013
847
;
FF
2011
7509
).
2
RS
935.62
Art.
247
CPC
Etablissement
des faits
1
Le tribunal amène les parties, par des
questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner
les moyens de preuve.
2
Le tribunal établit les faits d'office:
a. dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
b. lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000
francs:
1. dans les autres litiges portant sur des baux à
loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme
agricoles,
2. dans les autres litiges portant sur un contrat de
travail.
Art.
317
CPC
Faits
et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande
1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte qu'aux conditions suivantes:
a. ils sont invoqués ou produits sans retard;
b. ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant
la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise.
2
La demande ne peut être modifiée que si:
a. les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont
remplies;
b. la modification repose sur des faits ou des moyens
de preuve nouveaux.