ne_gerichte · CDP.2020.184 · 2016-07-14 · fr

Aménagement du territoire. Opposition à la construction d’un immeuble de sept appartements et d’un garage de 12 places en zone d’ancienne localité (situation acquise; ordre contigu; gabarits; clause d’esthétique; accès).

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de droit public 06.07.2021 CDP.2020.184 (INT.2021.304)

A.
X.________ SA, propriétaire de l’article 3011
du cadastre de Saint-Aubin, situé en zone d’ancienne localité (ZAL), a adressé
le 14 juillet 2016 au Conseil communal de La Grande Béroche (ci-après : le
Conseil communal) une demande de permis de construire, sanction préalable, pour
la construction d’un immeuble d’habitation de sept logements. Mis à l’enquête
publique du 23 septembre au 24 octobre 2016, ce projet a fait l’objet de
plusieurs oppositions des voisins, dont notamment celle de A.Y. et B.Y.________,
copropriétaires de l’article 1673 du cadastre de Saint-Aubin. Sur demande de
l’Office du patrimoine et de l’archéologie, section conservation du patrimoine
(ci-après : OPAN), et du Service des ponts et chaussées (ci-après :
SPCH), X.________ SA a apporté certaines modifications aux plans déposés
(abaissement de la toiture de la partie nord du bâtiment et modification de
l’accès au garage). Il a également fait, le 12 juillet 2017, une demande
d’autorisation d’accès à la voie publique, pour la sortie du garage souterrain
sur le chemin de Bayard longeant la construction projetée. Les plans modifiés
ont fait l’objet d’une mise à l’enquête publique complémentaire du 11 août au
11 septembre 2017. Dans ce cadre, les opposants ont maintenu leur
opposition et fourni des observations complémentaires. Par décision spéciale du
19 décembre 2017, le Département du développement territorial et de
l’environnement (ci-après : le DDTE ou le département) a notamment octroyé
l’autorisation d’accès au chemin de Bayard pour le garage souterrain et levé
les oppositions qui avaient trait à dite autorisation d’accès. Le
20 décembre 2017, le Service de l’aménagement du territoire
(ci-après : le SAT) a préavisé favorablement le projet, sous conditions.
Par décision du 20 juin 2018, le Conseil communal a délivré la sanction
préalable. Par décisions séparées du même jour, il a levé toutes les
oppositions déposées. S’agissant des motifs de l’opposition des époux Y.________,
il a notamment considéré que la hauteur à la corniche de la construction projetée,
calculée sur la base du terrain naturel tel qu’il existait avant des
aménagements de terrain effectués sur la parcelle voisine, était conforme aux
prescriptions du
RELCAT
et du règlement d’aménagement communal (ci-après : le règlement communal ou
RAC), que les gabarits légaux ne s’appliquaient pas sur les façades d’attente
entre les biens-fonds 3011 et 1673, que les constructions sises sur ces
parcelles devaient respecter l’ordre contigu, à l’exception de la construction
du bâtiment sis sur la parcelle 1673, déjà construit en ordre non contigu, dont
les propriétaires avaient le choix de réaliser ou non l’ordre contigu et que,
s’agissant de la préservation du caractère de la ZAL, le projet respectait le
règlement communal et les lois en vigueur.
A.Y. et B.Y.________ ont déféré le prononcé du Conseil communal auprès
du Conseil d’Etat. Par décision du 15 avril 2020, le Conseil d’Etat a rejeté le
recours. En substance, il a, après avoir constaté que le secteur était bien
soumis à l’ordre contigu, relev.que les recourants étaient libres de réaliser
ou non l’ordre contigu sur leur parcelle. Cette dérogation leur conférait
seulement la faculté de ne pas réaliser la contiguïté sur leur parcelle, mais
elle ne leur permettait pas de s’y opposer sur le fonds voisin. La sauvegarde
des droits de jour acquis de la parcelle 1673 impliquait ainsi uniquement qu’il
n’y aurait pas de contiguïté obligatoire pour la construction sise sur ce bien-fonds,
dont la façade sud pourrait conserver ses fenêtres en cas de reconstruction,
même si la construction projetée venait à franc-bord, c’est-à-dire en
contiguïté. La présence d’un mur borgne (façade d’attente) en face de
l’immeuble des recourants était donc uniquement due à leur choix de refuser la
contiguïté, et non à une violation quelconque par le projet litigieux des
règles de droit public. Dans tous les cas, le Conseil d’Etat a considéré que la
vue dont bénéficiaient les recourants au sud était, en dépit de la nouvelle
construction, bien préservée. L’existence de l’ordre contigu dans le secteur
avait en outre pour conséquence que les gabarits légaux, en tant qu’ils
s’attachaient à la limite de propriété, ne pouvaient pas être applicables sur
les limites communes aux biens-fonds 3011 et 1673. Ensuite, relevant que selon
le dossier, le projet respectait la hauteur maximale réglementaire et que
l’OPAN avait également considéré que la hauteur projetée ne portait pas
atteinte à l’harmonie du site, le Conseil d’Etat a souligné que la hauteur du
projet suivait de manière cohérente la pente du terrain. Le bien-fonds 3011
étant plus haut que le 2521, il n’était dès lors pas étonnant que la hauteur de
corniche le soit aussi. Il a également nié le caractère prétendument trop
volumineux du projet, considérant que dans la mesure où le bien-fonds concerné
était l’un des plus grands du secteur, il n’était pas surprenant que le volume
du projet litigieux soit supérieur à celui des constructions existantes. Enfin,
s’agissant de l’aggravation de la servitude de passage à charge des recourants
invoquée, le Conseil d’Etat a retenu qu’il ne ressortait pas du dossier que
l’augmentation des piétons provoquée par le projet litigieux porterait atteinte
à la servitude au point de ne plus former un accès suffisant, de sorte qu’il
n’y avait pas lieu d’examiner s’il y avait effectivement aggravation de la
servitude ou non.
B.
A.Y. et B.Y.________ interjettent recours
devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision, en
concluant à son annulation et à l’admission de leur opposition, partant au
refus de l’approbation et de la sanction des plans déposés par le tiers
intéressé. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à la commune
pour nouvelle décision au sens des considérants, le tout sous suite de frais et
dépens. Ils soutiennent en premier lieu que l’ordre contigu ne peut être
applicable entre leur parcelle et celle sur laquelle le projet litigieux est
prévu,
«
à tout le moins à l’arrière de la parcelle
».
Selon eux, il n’est pas uniquement question, comme l’a retenu le Conseil
d’Etat, de leur droit à réaliser ou non l’ordre contigu, mais également de la
sauvegarde de leurs «
droits de jours
» vis-à-vis du projet de
construction. Le projet du tiers intéressé, prévu en ordre contigu, aurait
ainsi pour conséquence de condamner totalement une des façades de leur maison,
de sorte qu’ils doivent être mis au bénéfice de la garantie de la situation
acquise, laquelle s’oppose à toute construction en ordre contigu sur la
parcelle 3011. Ensuite, les recourants estiment qu’en l’absence de mise en
œuvre d’une vision locale, les plans déposés ne permettent pas de se faire une
réelle opinion de la hauteur du projet litigieux, à mesure que les bâtiments
figurant sur les parcelles 972 et 2118, situés en face de l’autre côté du
chemin de Bayard, n’y figurent pas. Ils signalent que le toit du bâtiment sis
sur la parcelle 2118 se trouve près de 3 mètres plus bas que celui de la
construction projetée, celle-ci ne s’intégrant dès lors nullement à la
structure urbanistique environnante, même si la hauteur maximale prescrite par
le règlement d’aménagement communal est respectée. Ils dénoncent également le
volume de la construction et considèrent ce «
colossal
»
projet, bordé de bâtiments anciens, comme surdimensionné au regard de la
topographie et du caractère pittoresque de la zone. Les recourants arguent en
outre que contrairement à ce que prévoit le projet de construction, les
gabarits légaux doivent trouver application à l’arrière du bâtiment. De plus,
estimant qu’il s’agit d’une question d’accessibilité du bâtiment relevant du
droit public, ils se prévalent de la servitude de passage grevant leur
bien-fonds, qui subirait une aggravation notable du fait du projet de
construction, compte tenu de l’augmentation importante du nombre de piétons
amenés à emprunter quotidiennement le chemin concerné. Selon eux, il s’agit
d’une modification arbitraire du but de la parcelle 3011. Ils estiment enfin
que le projet porte atteinte au caractère et à l’aspect de la zone et que le
chemin d’accès est trop raide pour permettre le passage de personnes
handicapées. Les recourants sollicitent la mise en œuvre d’une vision locale.
C.
Dans ses observations, le Conseil d’Etat
conclut au rejet du recours avec suite de frais. Il soulève en substance que,
conformément aux dispositions transitoires de la modification du 14 décembre
2016 du RELCAT, l’ancienne teneur de ce règlement demeure applicable s’agissant
de la hauteur aux corniches, que les plans déposés par le tiers intéressé
permettent d’appréhender le projet dans son environnement bâti avec précision
et qu’une vision locale n’aurait rien apporté de plus à ce sujet, que la
densité n’est pas un critère prescrit par le règlement communal dans la ZAL et
que l’intérêt des recourants à se prévaloir des normes d’accessibilité du
projet est selon lui douteux.
Le Conseil communal et le département déclarent n’avoir pas
d’observations à formuler.
Dans ses observations, le tiers intéressé souligne que son projet a la
même volumétrie que les autres immeubles environnants,
«
notamment l’immeuble 3181, les immeubles 3182, 1677, 438, 1105, ainsi
que les 3001, 972, 2118 ou encore les 2522, 2520 et les 1034, 2521
»
. Par ailleurs, la façade ouest de son
projet aurait une longueur similaire à la façade sud de la parcelle 1673. Il
relève encore que les bâtiments de la zone d’ancienne localité sont constitués
de 3, 6 corps ou plus, avec des décrochements ou construits sur les alignements
; ils appartiennent peut-être à des propriétaires différents, mais cela sera
également le cas pour son projet, qui épouse ainsi la configuration locale.
D.
Sollicitant un deuxième échange d’écritures,
les recourants font encore valoir que la voie d’accès piétonne et l’entrée de
l’immeuble prévues au nord, sur la rue du Temple, sont aberrantes, l’immeuble
étant pourvu, sur le chemin de Bayard, d’un accès pour véhicules automobiles
qui pourrait facilement être adapté pour y créer une véritable entrée
d’immeuble, avec la bonne adresse et
«
en conformité
avec la position de l’immeuble dans son environnement bâti
». Ils
réitèrent en outre leurs critiques concernant la distance entre les bâtiments
et le respect des gabarits, estimant que le Conseil d’Etat fait primer les
intérêts d’un promoteur immobilier sur les leurs, alors qu’ils devraient
pouvoir bénéficier de la situation acquise.
E.
Le Conseil d’Etat se détermine en faisant
valoir que seule l’entrée piétonne figure au nord du projet, les véhicules
motorisés y accédant par le chemin de Bayard où se trouve l’entrée du garage.
Le SITN fait par ailleurs état d’un trafic journalier moyen sur la rue du
Temple, qui ne sera pas péjoré par l’accès prévu sur le chemin de Bayard.
Enfin, le Conseil d’Etat relève que l’octroi d’un permis de construire est un droit
lorsque le projet est conforme à la loi et qu’il n’a donc octroyé aucune faveur
au promoteur, étant précisé qu’un supposé droit acquis des recourants a dans
tous les cas été respecté.
Le Conseil communal, le département et le tiers intéressé ne se déterminent
pas.
C O N S I D E R A N T
en droit
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, le
recours est recevable.
2.
Aux termes des dispositions transitoires à la
modification du 14 décembre 2016 de l’arrêté portant modification du règlement
d’exécution de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire (RELCAT) entré
en vigueur le 1
er
janvier 2017 (FO 2016 n° 50 et 2017 n° 8, ci-après
: dispositions transitoires RELCAT), les articles 10a à 10i, 51a et 52b à 52g
s’appliquent immédiatement (al. 1). Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’adaptation
des plans d’affectation cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la
législation cantonale à l’accord intercantonal harmonisant la terminologie dans
le domaine des constructions (AIHC), du 6 novembre 2012, les articles 11 à 37
et 39 à 52
RELCAT
dans leur teneur au 31 décembre 2016 restent applicables (al. 2). C’est dès
lors à juste titre que le Conseil d’Etat a fait application de ces dispositions
– citées ci-après dans leur teneur à dite date – dans la décision entreprise.
3.
a) Selon l’article 7.06 al. 2 du RAC
s’appliquant à la ZAL dans le village de Saint-Aubin, l'ordre contigu est la
règle. L'ordre et l'implantation des constructions doivent toutefois respecter
le caractère des ensembles existants ainsi que les plans d'alignement en
vigueur : l'ordre contigu est applicable lorsque le plan d'alignement de
l'ancienne localité de St-Aubin (plan 06.18/01) prescrit un front ou une bande
d'implantation obligatoire et l'ordre non contigu est applicable lorsque ce
plan d'alignement ne prescrit qu'une limite de construction. Dans les ensembles
d'ordre contigu, la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre non
contigu peut être admise. Dans ce cas, les distances latérales seront
conservées, de même que les ouvertures de droits de jour acquis.
L’ordre contigu est caractérisé par l’implantation, en bordure des
voies publiques ou des alignements, de bâtiments adjacents, édifiés sur les
limites de propriété et séparés par un mur mitoyen. Si un nouveau bâtiment est
érigé sur une parcelle où l’ordre contigu est la règle, ses façades devront
être construites sur les limites de propriété ou les alignements, de manière à
ce que les immeubles adjacents futurs puissent s’y accoler comme leurs
propriétaires en auront le droit et l’obligation (RJN 1989 p. 255, cons. 2.a).
b) Selon l’article 12a al. 1
LCAT
,
qui règle la garantie de la situation acquise à l’intérieur de la zone à bâtir,
les constructions et installations autorisées légalement et qui ne sont plus
conformes à l'affectation de la zone et aux prescriptions de construction
prévues par le plan communal d’affectation des zones ou les dispositions
d'exécution de la présente loi peuvent être maintenues, entretenues et
rénovées.
La jurisprudence a déduit à la fois de la garantie de la propriété et
des principes de la bonne foi et de la non-rétroactivité des lois une protection
de la situation acquise, qui postule que de nouvelles dispositions restrictives
ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées conformément à
l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de
la proportionnalité est respecté (
ATF 117 Ib 243
cons. 3c,
113
Ia 119
cons. 2a ; arrêt du TF du
15.03.2004
[1P.451/2003]
cons. 2.2, in RtiD 2004 II, p. 148 et les références citées ;
cf. aussi
ATF
128 II 112
cons. 10a).
c) En l’occurrence, le plan d’alignement en vigueur dans la zone de
l’ancienne localité du village de Saint-Aubin, sanctionné le 4 mars 2015 par le
Conseil d’Etat, prévoit que les constructions érigées sur les parcelles sises
le long du chemin de Bayard, respectivement de la rue du Temple, doivent l’être
dans une bande d’implantation obligatoire (cf. plans déposés à l’appui de la
demande de permis de construire). Conformément à l’article 7.06 al. 2 du RAC,
l’ordre contigu est dès lors obligatoire en ce qui concerne les constructions
érigées sur les biens-fonds 3011, 1673 et 3012, formant ici l’angle entre le
chemin de Bayard et la rue du Temple. Cela a pour conséquence, s’agissant de la
parcelle 3011 propriété du tiers intéressé, que la future construction doit
obligatoirement être érigée en ordre contigu. Quant à la maison des recourants,
sise sur la parcelle 1673, elle est d’ores et déjà construite en ordre non
contigu, de sorte qu’elle bénéficie de l’exception à l’ordre contigu telle que
prévue par l’article 7.06 al. 2
in fine
RAC. En ce sens, elle est
autorisée à demeurer ainsi, ce qui implique aussi qu’en cas de reconstruction,
ses propriétaires sont libres de ne pas réaliser la contiguïté. Cette solution
découle également, en ce qui concerne ces derniers, de l’article 12a al. 1
LCAT
,
qui leur permet de maintenir, entretenir et rénover leur construction, quand
bien même elle n’est pas conforme aux prescriptions de construction en vigueur
actuellement et préconisant l’ordre contigu. La non-contiguïté de leur
construction est ainsi protégée par la garantie de la situation acquise, si
bien qu’ils ne peuvent – dans les limites de la jurisprudence relative à ce
genre de situations (cf. notamment arrêt de la CDP du 02.06.2020 [CDP.2019.383]
cons. 3) – pas être contraints à mettre en conformité leur construction,
ou empêchés de rénover ou entretenir leur maison. La décision litigieuse ne
correspond toutefois à aucun de ces cas de figure, ce que les recourants ne
soutiennent d’ailleurs pas.
Bien plutôt, les recourants invoquent la garantie de la situation
acquise pour s’opposer à la construction, sur la parcelle voisine, d’un
bâtiment prévu en ordre contigu, conformément aux prescriptions en vigueur pour
la zone. Cette possibilité n’est pas prévue par l’article 12a
LCAT
et la jurisprudence y relative. Les recourants ne peuvent rien tirer non plus
de la protection constitutionnelle de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.
féd.) qu’ils invoquent, étant donné que cette protection ne constitue qu'un
minimum, le droit constitutionnel se bornant, lorsque ses conditions
d'application sont réunies, à autoriser le maintien du bâtiment et son
entretien normal (arrêt de la CDP précité et du 16.04.2018 [
CDP.2017.338
]
cons. 2 et les références citées).
d) L’application de l’article 7.06 al. 2
in fine
du RAC ne
permet pas d’arriver à une conclusion différente. La première phrase prévoit
ainsi uniquement que la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre
non contigu peut être admise, possibilité dont bénéficient précisément les
recourants, tandis que la seconde phrase indique que dans l’hypothèse où une
telle reconstruction aurait lieu, les distances latérales de même que les
ouvertures de droits de jour acquis seront conservées. Le cas présent ne
portant, comme on l’a vu, pas sur la reconstruction d’un bâtiment déjà érigé en
ordre non contigu, c’est en vain que les recourants invoquent cette
prescription, qui, selon une interprétation littérale du texte, ne trouve pas
application en l’espèce. Ainsi, on ne peut pas déduire de cette disposition
qu’elle empêcherait une construction nouvelle sur une parcelle voisine qui
respecterait l’ordre contigu en vigueur, donc serait implantée sur les limites
de propriété.
Les recourants s’appuient toutefois sur un courrier envoyé le 21 juin
2010 par le Conseil communal au Service juridique dans le cadre d’une procédure
de recours antérieure les ayant opposés au tiers intéressé (cf. annexe au
recours du 21.08.2018 devant le Conseil d’Etat), dans lequel le Conseil
communal déclare, à titre d’observations, que l’article 7.06 al. 2 du RAC
implique que les droits de jour acquis de la parcelle 1673 devront être
respectés en cas de construction sur la parcelle 3011, même avec l’existence
d’une servitude de construction à franc bord. Force est toutefois de constater
que même en retenant cette interprétation du texte légal, les dimensions de la
construction projetée n’aboutissent de toute façon pas à une réelle privation
des
«
jours
»
aménagés dans la construction d
es recourants, dite notion correspondant à des ouvertures destinées
uniquement à l'aération et à l'éclairage (cf.
ATF 99 II 152
cons. II et RJN 1989, p. 255 cons. 2
in initio
).
Ainsi
et comme l’a
relevé le Conseil d’Etat, les plans déposés montrent que les recourants
conservent dans tous les cas une vue au sud bien préservée, en dépit de la
nouvelle construction. Il est dès lors erroné de prétendre que les façades
sud-ouest de leur bâtiment seront condamnées.
e) L’implantation de la construction projetée en limite de propriété n’étant
pas critiquable sous cet angle (cf. infra cons. 4) et n’atteignant pas les
recourants dans leur droit à la propriété, leur grief équivaut en réalité à
reprocher au projet de les priver du dégagement et de la lumière dont ils
bénéficient actuellement. Dans ce cadre, il convient de rappeler que le droit à
la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers
des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre
bâtiments et limites de propriétés voisines ainsi que les dimensions et la
hauteur des constructions (cf. notamment art. 18
RELCAT
).
En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait être reconnue, il
serait difficile de mener à bien des mesures d'urbanisation, la réalisation de
nouvelles constructions ayant souvent pour conséquence de porter atteinte à la
vue dont jouissent les voisins. Lorsque la vue résulte d'une situation
provisoire, soit du fait que les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas
exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par la réglementation,
sa perte n'est protégée d'aucune manière par le droit public. En d'autres
termes, la vue est considérée comme une situation de fait dont la privation ou
la restriction au moment de la construction d'un bâtiment règlementaire sur un
bien-fonds voisin constructible ne peut être invoquée que si l'intérêt des
voisins au maintien de la vue est protégé par une norme spéciale (RDAF 2009 I,
p. 40 et les références citées ; RJJ 1995, p. 317 cons. 7c ; RFJ 1985, p. 95
cons. 5 ;
ATF
106 Ia 333
cons. 1b).
Les recourants ne font pas valoir de normes spéciales protégeant la vue
et le dégagement depuis leur parcelle. Le RAC n'en prévoit d'ailleurs aucune,
si ce n'est les prescriptions en matière de dimensions et de hauteur des
constructions, lesquelles sont au demeurant respectées (cf. infra cons. 5). Les
intéressés ne bénéficient partant, dans ce cadre, pas d’un droit à conserver le
dégagement dont ils bénéficient actuellement.
f) Les recourants invoquent en vain une décision spéciale qui aurait
été rendue par le Conseil d’Etat le 1
er
juin 2011 pour justifier
leur affirmation selon laquelle il n’y aurait pas d’obligation de construire en
ordre contigu entre les biens-fonds 3011 et 1673. Force est de constater que la
teneur de cette décision, telle que rapportée par les recourants, correspond ni
plus ni moins à l’article 7.06 al. 2 du RAC, qui prévoit que dans les ensembles
d'ordre contigu, la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre non
contigu peut être admise et que dans ce cas, les distances latérales seront
conservées, de même que les ouvertures de droits de jour acquis. Comme on l’a
vu, cette possibilité n’est dans tous les cas pas de nature à remettre en
question l’obligation de construire en ordre contigu prévalant pour la parcelle
3011. On ne discerne au surplus pas en quoi la décision précitée, à l’instar de
la solution préconisée par l’article 7.06 al. 2 du RAC, serait contraire au
plan d’alignement en vigueur dans la zone depuis 2015, affirmation que les
recourants ne motivent au demeurant pas.
4.
a) Les recourants arguent que les gabarits
légaux doivent trouver application
«
à l’arrière des biens-fonds n
os
1673 et 3011, soit à l’est
le long du chemin piétonnier (servitude de passage) ainsi qu’au sud du
bien-fonds 1673, le long de la limite fictive de gabarits
»
.
Ce faisant, ils ne contestent pas directement le fait que les gabarits
légaux ne trouvent pas application en ce qui concerne l’avant de la
construction projetée, le long du chemin de Bayard, du fait de l’obligation de
construction en ordre contigu.
b) En droit neuchâtelois, un gabarit a pour objectif de fixer les
distances entre les bâtiments en fonction de leur hauteur, de façon à assurer à
chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière nécessaires (art. 18
RELCAT
).
Le gabarit est un plan dont la trace est au sol (art. 19 al. 1
RELCAT
).
Son degré est déterminé par son inclinaison par rapport à l'horizontale, à
partir d'une limite de propriété, d'un alignement ou de l'axe d'une rue (art.
19 al. 2
RELCAT
).
La trace du gabarit est représentée par son intersection avec le terrain
naturel, sous réserve des articles 26 et 27 (art. 19 al. 3
RELCAT
).
Les gabarits sont applicables aux bâtiments, qu'ils soient ou non habitables,
ainsi qu'aux murs de soutènement (art. 20
RELCAT
).
Les traces des gabarits de deux bâtiments ne doivent pas se croiser, même si
ceux-ci sont situés sur une même parcelle (art. 24
RELCAT
).
Le gabarit est déterminé à partir d'une limite de propriété si le
terrain est bordé par un fonds privé, d'un alignement, s'il est en vigueur ou
de l'axe d'une rue, si le terrain est bordé par le domaine public (art. 19 al.
2 et 28 al. 1
RELCAT
).
L’article 28 al. 2
RELCAT
prévoit qu’est assimilée à une limite de propriété la limite fictive fixée par
une convention que concluent les propriétaires voisins (art. 11a
LCAT
).
L’article 11a al. 1
LCAT
(dans sa teneur en vigueur au 31.12.2016, cf. disposition transitoire à la
modification de la
LCAT
du 6 novembre 2012, al. 5) précise que la limite fictive de gabarits est
assimilée à une limite de propriété. Elle fait l'objet d'une servitude de droit
privé, doublée d'une mention au registre foncier. L'emprise objet de la limite
fictive de gabarits est frappée d'une interdiction de construire (art. 11a al.
2
LCAT
).
Pour l'application des gabarits, les bâtiments en ordre contigu sont
considérés comme formant une seule construction (art. 22
RELCAT
).
Lorsqu'un plan d'affectation impose une implantation ou une bande
d'implantation, les gabarits ne s'appliquent pas
dans la direction
concernée (art. 23
RELCAT
).
Au niveau communal, l’article 7.06 al. 5 du RAC mentionne que les
gabarits légaux sont applicables. L’article 31
RELCAT
prévoit des gabarits en l’absence de plan d’alignement, tandis que l’article 33
RELCAT
les prévoit en présence d’un plan d’alignement.
c) En l’espèce, il n’est pas contesté que, comme l’a retenu le Conseil
d’Etat, les gabarits légaux ne trouvent pas application dans la direction
concernée par la bande d’implantation obligatoire, soit à l’avant du projet
litigieux. La question est plus épineuse s’agissant de l’arrière de la
construction projetée, puisque l’article 23
RELCAT
prévoit uniquement que les gabarits ne sont pas applicables dans la direction
concernée lorsque le plan d’affectation impose une implantation ou une bande
d’implantation. Ainsi, l’arrière de la construction projetée devrait
théoriquement respecter les gabarits à partir de la limite de propriété (art.
19 al. 2, 28 al. 1, 31 et 33
RELCAT
).
Or, la partie ouest du bâtiment (partie d, en violet foncé sur le premier plan)
s’implante à l’arrière du bien-fonds 3011, directement sur les limites de
propriété. C’est également le cas de la partie c du bâtiment (en rose foncé sur
le premier plan) qui s’implante, sur les derniers mètres de sa façade ouest, le
long de la limite fictive de gabarits, étant rappelé qu’une telle limite est
assimilée à une limite de propriété (art. 11a
LCAT
),
les gabarits légaux n’étant dès lors pas respectés.
d) Cela étant, le Conseil communal a pris en compte la spécificité du
lieu, qui prévoit l’ordre contigu sur deux rues perpendiculaires. Deux
parcelles y sont constructibles obligatoirement en ordre contigu (parcelles
3011 et 3012) et l’autre accueille une maison érigée en ordre non contigu
autorisée à le demeurer (parcelle 1673) (cons. 3c ci-dessus). La décision de
levée d’opposition du 20 juin 2018 mentionne :
" Les
gabarits légaux sont applicables (art. 7.06, alinéa 5 du règlement
d’aménagement). Nous rappelons que selon les dispositions transitoires à la
modification du 14 décembre 2016, l’article 39
RELCAT
dans sa teneur au 31 décembre 2016 reste applicable. De plus, le schéma de
l’article précité illustre l’ordre contigu sur une seule rue. Il ne prévoit pas
le cas de l’ordre contigu sur deux rues perpendiculaires l’une à l’autre ni
donc la jonction en plusieurs groupes de maisons en ordre contigu. Dans le cas
d’espèce, le plan d’alignement communal prévoit un alignement obligatoire sur
le chemin des Bayards, sur la rue du Temple ainsi que le long du chemin
piétonnier se trouvant entre les biens-fonds 3011, 3012 et 2522. Sur l’article
3012, l’ordre contigu doit être respecté tant par rapport à la rue du Temple,
qu’au chemin piétonnier. Une construction sur cette parcelle devrait ainsi
s’implanter avec des façades d’attente en limite avec les biens-fonds 1673 et
3011. Sur le bien-fonds 1673, des bâtiments en ordre contigu devront aussi
prévoir une façade d’attente en limite avec les articles 3012 et 3011. Afin de
permettre la jonction entre l’ordre contigu imposé sur la rue des Bayards et le
chemin piétonnier ainsi que sur la rue du Temple, le bâtiment implanté sur
l’article 3011 doit prévoir une façade d’attente sur la profondeur de toute la
parcelle en limite avec l’article 3012 ainsi qu’en limite avec l’article 1673.
Les gabarits ne s’appliquent donc pas sur ces façades d’attente" (décision
précitée, p. 2).
En
outre, dans son préavis du 20 décembre 2017, le SAT relève :
" En
ordre contigu, les bâtiments doivent ainsi être implantés sur les limites de
propriété de manière à ce que les immeubles adjacents futurs puissent s’y
accoler. Les façades implantées sur la limite de parcelle sont considérées
comme des façades d’attente de sorte qu’elles ne comportent pas d’ouvertures
pour des pièces habitables. C’est ce que prévoit le projet qui s’implante sur
les limites de parcelles tant au nord qu’au sud" (préavis, p. 2).
Il apparaît dès lors que la validation de l’emplacement du projet
litigieux tient compte de la future construction érigeable sur la parcelle
3012, laquelle fera le lien entre la contiguïté prévue sur le chemin de Bayard et
celle prévue sur la rue du Temple. Ainsi, la parcelle 3012, qui se situe à
l’intersection entre les parcelles 1673 et 3011, est soumise à un front
d’implantation obligatoire tant du côté de la rue du Temple que le long du
chemin piétonnier séparant cette dernière de la parcelle 2522 (cf. en
particulier le premier des plans déposés, sur lesquels figurent les traitillés relatifs
à l’alignement). Partant, pour qu’une construction future puisse être érigée
sur la parcelle 3012 dans le respect de ce double front d’implantation, il
paraît, comme l’a relevé le Conseil communal, nécessaire que la construction projetée
sur la parcelle 3011 présente une
«
façade d’attente
»
contre laquelle la future construction pourra venir s’accoler (RJN 1989, p. 255
cons. 2a). Dans la mesure où une construction sur la parcelle 3012 devra
également être contiguë à la parcelle 1673, la façade d’attente présentée par
le projet litigieux doit s’étendre jusqu’aux limites de propriété avec la
parcelle 1673, excluant de ce fait l’application des gabarits légaux. Il
ressort de la motivation de la commune que seule une telle solution permettra
ainsi la contiguïté avec la future construction érigée sur la parcelle 3012. La
Cour de céans ne voit, s’agissant de la partie ouest du bâtiment (partie d, en
violet foncé sur le premier plan), effectivement pas d’autre implantation du
projet qui permettrait de respecter les prescriptions du plan d’alignement en
vigueur pour ces trois parcelles, de sorte que son implantation sur les limites
de propriété n’est à cet égard pas critiquable.
Il en va toutefois différemment de la partie c du bâtiment (en rose
foncé sur le premier plan) qui s’implante, sur les derniers mètres de sa façade
ouest, le long de la limite fictive de gabarits. Rien ne justifie en effet ici
de déroger au gabarit applicable depuis la limite fictive de gabarits (art. 11a
LCAT
et 31
RELCAT
),
cette partie du bâtiment projeté n’étant pas directement concernée par la
contiguïté avec la parcelle 3012. Elle ne revêt ainsi pas le même rôle que la
façade extrême ouest du projet, laquelle doit obligatoirement présenter une
façade d’attente sur toute la profondeur de la parcelle. Il en résulte que
c’est à tort que la construction projetée, en cet endroit, s’implante
directement sur la limite fictive de gabarits. Le projet n’étant, en l’état,
pas conforme au droit, il ne peut être autorisé.
5.
a) Les recourants reprochent également au
projet litigieux de ne pas s’intégrer à la structure urbanistique environnante.
D’une part, ils dénoncent sa hauteur effective, se trouvant selon eux en
contradiction totale avec les maisons voisines. Ainsi, le principe
d’harmonisation, qui exige que la hauteur de corniche soit fixée en harmonie
avec celle des immeubles existants, serait violé, dans la mesure notamment où
il se trouve des bâtiments alentours avec une hauteur inférieure de près de 3
mètres.
Cela étant, ils ne contestent
pas que
«
les normes relatives à la hauteur sont
respectées
»
, cette question n’étant dès lors pas
directement litigieuse. D’autre part, ils estiment que le volume de la
construction projetée est excessif, qualifiant le projet de surdimensionné au
regard de la topographie et du caractère pittoresque de la zone. Ils comparent
le projet à leur propre bâtiment, qui est 2.5 fois moins volumineux, ainsi qu’à
d’autres immeubles à proximité immédiate, qui seraient «
entre 3 et 7
fois moins volumineux
», pour des surfaces
«
relativement similaires
»
.
b) Conformément aux principes régissant l'aménagement du territoire, il
convient de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur
ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (art.
3 al. 2 let. b LAT
). L'article 59 al. 2 let. j
LCAT
prévoit que le règlement communal d'aménagement peut contenir des dispositions
sur la sauvegarde de l'aspect des localités et des sites. Selon l'article 7
LConstr.
,
les constructions et installations doivent répondre aux exigences d'une
architecture de qualité, tant intérieure qu'extérieure (al. 1). Elles tiennent
compte de leur environnement naturel ou bâti, notamment par rapport aux
caractéristiques historiques, artistiques ou culturelles de la localité, du
quartier ou de la rue (al. 2). L’article 1.01 du règlement communal prévoit
qu’il contient des dispositions destinées à promouvoir un aménagement rationnel
et harmonieux du territoire communal ; les prescriptions relatives à la zone
d’ancienne localité (ZAL) sont contenues au chapitre 7. L’article 7.01 prévoit
ainsi que la ZAL comprend les noyaux anciens des villages de St-Aubin et de
Sauges ; les prescriptions s’appliquant à cette zone ont pour but de préserver
le caractère architectural et esthétique de ces anciens villages, dans le
respect de leur structure originale. L’article 7.02 indique que dans cette
zone, sont admises l'habitation et les activités agricoles, commerciales,
artisanales et tertiaires compatibles avec l'habitation pour autant qu'elles ne
provoquent pas de gêne significative pour le voisinage ni ne portent préjudice
au caractère et à l'aspect de la zone. Enfin, l’article 7.07 du règlement,
intitulé «
Prescriptions architecturales particulières
" »
mentionne que l'expression architecturale des façades, les matériaux employés,
les couleurs et les proportions des constructions doivent être en harmonie avec
l'ambiance générale et le caractère de la zone.
Une clause d'esthétique ne doit pas être appliquée de manière à vider
pratiquement de sa substance la réglementation sur les zones en vigueur. Ainsi,
lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume
peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de
construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par
le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se
justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 363 cons. 3a,
115 Ia 118
cons. 3d ; arrêts du TF des
12.02.2009
[1C_423/2008]
cons. 2.4.1 et
20.10.2005
[1P.342/2005]
cons. 5.5 ; cf. aussi arrêts du TF des
06.03.2007
[1P.402/2006]
cons. 4.5 et
16.01.2007
[1P.437/2006]
cons. 4.2).
En outre, les communes sont compétentes pour délivrer les permis de
construire (art. 29
LConstr.
)
et, ainsi, appliquer leurs propres prescriptions relatives à l'esthétique des
constructions et installations. Elles disposent d'une liberté d'appréciation
importante s'agissant de l'évaluation de l'impact esthétique d'un ouvrage et
peuvent, par conséquent, revendiquer leur autonomie. Le respect de l’esthétique
des constructions ressortit en premier lieu à l’autorité communale, qui dispose
pour cela d’un large pouvoir d’appréciation auquel le Tribunal cantonal ne
saurait substituer sans autre le sien propre (
ATF 115 Ia 363
cons. 3b ; arrêt du TF du 07.12.1999 [1P.402/1999] cons. 4c ; RDAF 1999 I 328
cons. 2c ;
RJN
2006, p. 240
cons. 2a).
Selon l'article 7.06 al. 3 du RAC, qui définit les hauteurs des
constructions nouvelles et reconstructions dans la ZAL,
la hauteur
maximale à la corniche est, dans le village de Saint-Aubin, fixée à 8,50
mètres. L'harmonisation de la hauteur de corniche à celle des immeubles
existants prime sur la hauteur maximale réglementaire. En cas de démolition ou
de sinistre, les immeubles plus élevés sont soumis à la réglementation de la
zone.
c) Le projet litigieux se situe en ZAL, laquelle constitue le noyau
historique du village de Saint-Aubin et est composée pour l’essentiel de bâtiments
en ordre contigu alignés, s’agissant du périmètre qui nous occupe, sur le
chemin de Bayard. Il s'agit de préserver le caractère architectural et
esthétique du centre du village, de respecter sa structure originale et de
permettre la construction dans les espaces encore libres. Il ressort du préavis
favorable de l’OPAN que «
[l]es modifications ayant fait l’objet de
l’enquête complémentaire répondent à la demande de notre office
»
(préavis du SAT du 20.12.2017, p. 6). Soulignant la nécessité d’assurer la
conservation de l’ensemble du mur existant durant le chantier, cet office a en
outre relevé que «
[l]’ouverture prévue pour l’accès au garage
souterrain telle qu’elle se trouve sur les plans ayant fait l’objet de
l’enquête complémentaire est de dimensions minimum tout en permettant d’assurer
la sécurité des entrées et sorties de véhicules. Elle répond donc aux exigences
de notre office
». Enfin, il a estimé que «
le fait d’avoir
projeté un garage souterrain permet […] de garantir une intégration satisfaisante
du parking des véhicules dans le site
» (idem).
La Cour de céans constate que les bâtiments qui jouxtent la parcelle
sur laquelle est prévu le projet litigieux
sont pourvus de toitures en pente et présentent deux à trois niveaux
apparents, pour ce qui est des constructions sises sur le même côté, voire
trois à quatre niveaux apparents, s’agissant des constructions se trouvant en
face, de l’autre côté du chemin de Bayard (sitn.ne.ch). La construction
projetée, prévue en ordre contigu et dans la bande d’implantation obligatoire en
vigueur dans cette zone (cf. plan d’alignement sanctionné le 4 mars 2015
par le Conseil d’Etat), n’excède pas quatre niveaux apparents, est pourvue de
toitures en pente à deux pans recouvertes de petites tuiles plates en terre cuite
et présente une profondeur similaire à celle de ses voisines. Il faut relever
qu’il ne se trouve dans le voisinage pas de bâtiments remarquables de première
catégorie selon le recensement architectural du canton de Neuchâtel (RACN). On
constate de plus la présence d’habitations à toits plats dans la zone
résidentielle à faible densité (ZDF) jouxtant directement la parcelle
litigieuse au sud, de sorte qu’une certaine mixité existe de ce côté-là du
bien-fonds concerné. Il en résulte en définitive que la construction projetée
ne crée pas un corps étranger rompant de manière choquante l'harmonie du
quartier.
d) S’agissant plus particulièrement de la hauteur du projet, le Conseil
d’Etat, se référant à l’avis de l’OPAN, a retenu qu’elle ne portait pas atteinte
à l’harmonie du site et qu’elle suivait de manière cohérente la pente du
terrain, relevant notamment que dans la mesure où le bien-fonds 3011 était plus
haut que le 2521, cité en exemple par les recourants, il n’était pas étonnant
que la hauteur de corniche le soit aussi (décision litigieuse, p. 7 et 8).
Dans son préavis, l’OPAN a ainsi indiqué que «
les premiers
plans déposés dans le cadre de la sanction préalable ainsi que la pose des
perches gabarits nous avaient permis de constater la forte hauteur originellement
prévue. Selon l’article 7.6 al. 3 du règlement communal, l’harmonisation
de la hauteur de corniche du nouveau bâtiment à celle des immeubles existants
voisins prime sur la hauteur maximale réglementaire fixée à 8,50 m. C’est la
raison pour laquelle notre office a demandé au requérant de modifier les plans
et d’abaisser la partie nord du bâtiment afin d’harmoniser la hauteur de
corniche dudit bâtiment à celle des immeubles existants. Les modifications
ayant fait l’objet de l’enquête complémentaire répondent à la demande de notre
office et nous considérons que la réglementation communale est respectée
s’agissant de l’harmonisation de la hauteur du bâtiment avec celle des
immeubles existants
» (préavis du SAT du 20.12.2017, p. 6-7).
Les recourants n’amènent aucun élément propre à remettre en question
les constatations de l’OPAN et du SAT. On ne peut par conséquent que se rallier
au Conseil d’Etat, lorsqu’il retient que la hauteur du projet ne porte pas
atteinte à l’harmonie du site. Le fait que les constructions sises sur les
parcelles 2118 et 972, auxquelles se réfèrent les recourants devant la Cour de
céans, présentent une hauteur à la corniche inférieure de 3 mètres à celle du
projet, n’est pas de nature à modifier cette appréciation. Ces exemples ne sont
en effet pas représentatifs de la zone, s’agissant de deux parcelles parmi bien
d’autres, toutes de hauteurs variables ; elles se situent de surcroît ici de
l’autre côté du chemin de Bayard, et non directement à côté du projet
litigieux. En outre, c’est à juste titre que les autorités communales ont
calculé la hauteur aux corniches sur la base du terrain naturel tel qu’il
ressort du relevé de 2004 (cf. arrêt de la CDP du 06.07.2021 [
CDP.2020.180
]
cons. 3e concernant le même projet de construction), l’existence de
remblaiements de terrain, vaguement invoquée par les recourants dans leur
recours, n’étant dès lors pas déterminante. En définitive, la
hauteur de la construction projetée n’excédant pas les prescriptions
légales et ayant de surcroît été harmonisée à celle des constructions
avoisinantes, on ne peut pas considérer le projet comme démesuré de ce point de
vue-là.
e)
En ce qui concerne le volume du projet,
le Conseil d’Etat a relevé que pour procéder à une comparaison de
volume comme le proposaient les recourants, il était nécessaire de tenir compte
également de la surface de la parcelle. Dans ce cadre, il ressortait des plans
de situation et de la consultation du SITN que le bien-fonds 3011 était l’un
des plus grands du secteur, de sorte qu’il n’était pas surprenant que le volume
du projet litigieux soit supérieur à celui des constructions existantes
(décision litigieuse, p. 8).
Le RAC ne prévoit pas de règles particulières en matière de taux
d’occupation du sol et de densité projetée (cf. préavis du SAT, p. 3). Dans
tous les cas, au vu de la surface du bien-fonds 3011, le volume de la
construction projetée ne paraît pas excessif au point que l’on puisse
considérer que l’ensemble ne s’intègre pas dans la zone. Les constructions de
la zone avec lesquelles les recourants comparent le projet sont, à nouveau, non
représentatives, la zone étant composée de parcelles à surface et volume bâti
variables. Dans le recours interjeté auprès du Conseil d’Etat le 21 août 2018,
les recourants mentionnaient ainsi également une construction voisine ayant une
«
contenance
» de 1'420 m
3
, ce
qui concerne la parcelle 2522 (cf. arrêt de la CDP du 06.07.2021 [
CDP.2020.180
] cons. 4c dans la cause connexe), laquelle présente une surface de 259
m
2
. Une comparaison avec cette parcelle permet de relativiser le
volume de la construction projetée, puisque cette dernière s’étendra sur une
surface de 775 m
2
, soit le triple de celle dont dispose la parcelle
2522. Le volume bâti projeté de 5'450 m
3
, entre trois et quatre fois
supérieur à celui de la parcelle 2522, ne paraît par conséquent pas
disproportionné. Cela correspond également aux observations du tiers intéressé
devant la Cour de céans qui, se référant à plusieurs parcelles alentours, a
relevé que son projet présentait une volumétrie similaire aux immeubles
environnants.
f) Les griefs y relatifs des recourants doivent dès lors être rejetés.
Partant, leurs critiques sont l'expression de leur appréciation subjective et
ne sont pas de nature à démontrer le caractère manifestement insoutenable de la
décision attaquée, s’agissant de l’esthétique et de l’intégration au quartier
de la construction. On ne saurait ainsi retenir que les constructions projetées
compromettraient l'harmonie du quartier. Cette conclusion s'impose d'autant
plus que la commune doit pouvoir garder un pouvoir d'appréciation en la
matière. En tous les cas, les constructions envisagées n'apparaissent ni
déraisonnables, ni irrationnelles ou incohérentes au regard de la zone concernée.
6.
a) Dans un dernier grief, les recourants
estiment que la servitude de passage grevant leur fond subira une aggravation
manifeste du fait du projet de construction, compte tenu de l’augmentation
importante du nombre de piétons amenés à emprunter quotidiennement ce chemin,
ce qui constitue une modification arbitraire du mode d’utilisation de la
servitude par la parcelle 3011. Selon eux, le fait que cette question ait un
impact sur l’équipement du terrain, par son accès, commande qu’elle soit
examinée dans le cadre du présent litige.
b) En matière de construction et d'aménagement, il n'y a pas lieu de se
prononcer sur l'incidence des différentes servitudes sur un projet de
construction, le but de la procédure d'autorisation de construire consistant
uniquement dans la vérification de la conformité du projet aux dispositions
édictées par la collectivité publique en matière de droit des constructions (RJN
1989, p. 322 cons. 2 et les références citées, arrêt de la CDP du 05.09.2018 [
CDP.2017.248
]
cons. 3g et les références citées ; arrêt du TF du
28.01.2008
[1C_290/2007]
). Il s'ensuit que, en principe, les moyens tirés des rapports
de droit privé ne sont pas recevables dans une procédure d'autorisation de
construire, les parties ayant tout loisir de s'adresser au juge civil pour
résoudre leur litige. Selon la pratique et la doctrine dominantes, le principe
de la séparation stricte entre droit privé et droit administratif connaît
cependant deux exceptions : des dispositions de droit civil doivent être prises
en considération dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire si
la loi sur les constructions déclare déterminantes, implicitement ou
expressément, des circonstances de nature civile (par exemple la garantie d'un
accès sur le fonds d'autrui) ou lorsqu'une construction est érigée sur le fonds
d'autrui (
RJN
2005, p. 209
et les références citées).
c) Force est ici de constater que l’aggravation de la servitude de
passage grevant le fonds des recourants n’a, en soi, aucune emprise sur le sort
du litige. En effet, peu importe de savoir si l'édifice litigieux est également
compatible avec la servitude de droit privé invoquée. A cet égard, on ne se
trouve dans aucun des cas de figure commandant une exception à ce principe, ce
que les recourants ne prétendent d’ailleurs pas directement. En soi, la
question de l’aggravation de la servitude de passage au regard des dispositions
du droit civil n’a dès lors pas à être examinée.
7.
a)
Cela étant, le grief
des recourants concernant le chemin pédestre a également trait à
l’accessibilité du projet litigieux, ce qui constitue une question de droit
public que la Cour de céans doit examiner. Ils reprochent ainsi au chemin
d’accès piétonnier d’être particulièrement raide et de ne pas permettre le
passage de personnes en fauteuil roulant ou nécessitant des moyens auxiliaires
pour la marche (par ex. déambulateurs ou cannes anglaises). En outre, il
est au surplus incompréhensible pour eux que l’adresse de la construction
projetée corresponde à la rue du Temple alors qu’elle longe en réalité le
chemin de Bayard.
b) Aux termes de l'article
22 al. 2 let. b LAT
,
une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est
équipé. Tel est le cas selon l'article
19 al. 1 LAT
,
lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des
voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder
sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que
pour l'évacuation des eaux usées.
Selon la jurisprudence, une voie d'accès est adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour
accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (
ATF 121 I 65
cons. 3a, p. 68). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur
toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de
véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours
(ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (arrêts du TF des
03.03.2008
[1C_221/ 2007]
cons. 7.2 et 06.05.1993 [1P.115/1992] cons. 4).
Sur le plan de la législation cantonale, l'article 109
LCAT
oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès
(al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces
équipements (al. 3). L'article 69
RELCAT
précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité
de tous les usagers. L'article 9
LConstr.
rappelle que, compte tenu de l'importance des constructions et installations,
les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle
de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics. Par
ailleurs, selon l’article 21 al. 1
LConstr.
,
les constructions et installations nouvelles ouvertes au public ou destinées à
l'habitation de plus de 4 logements doivent être conçues, réalisées et
entretenues en tenant compte des personnes handicapées physiques et
sensorielles selon les normes techniques reconnues. Enfin, l’article 13
RELConstr.
prévoit notamment qu’un accès aux constructions et installations est conçu de
telle sorte qu'il puisse être franchi par des personnes handicapées physiques
et sensorielles de la voie publique à l'intérieur de la construction (al. 1) ;
un accès est muni de mains courantes et sa pente ne doit pas dépasser 6 % (al.
2).
c) A juste titre, les intéressés ne prétendent pas directement que les
deux voies d’accès à la construction projetée – soit par le chemin de Bayard,
pour les véhicules automobiles, respectivement par le chemin allant de la rue
du Temple à l’ouest du bâtiment projeté, pour les piétons – seraient
insuffisantes d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le
trafic de la zone qu’elles desserviront. Sous l’angle de l’accessibilité, ils
se contentent en définitive de remettre en question la praticabilité du chemin
piéton pour les personnes handicapées. Or, les dispositions précitées de la
LConstr.
relatives à l’accessibilité des constructions et installations aux personnes
handicapées physiques et sensorielles ne sont pas applicables aux voies de
circulation pour piétons, exclues du champ d’application de cette loi
(art. 3 let. b et c
LConstr.
)
(cf. arrêt de la CDP du 16.03.2017 [
CDP.2016.308
]
cons. 3a publié sur jurisprudence.ne.ch). Dès lors, à supposer recevable, leur
grief s’avère de toute manière infondé.
d) Quant à la critique des recourants relative à l’adresse et à la
localisation de l’entrée de l’immeuble projeté, elle n’est pas susceptible de
leur procurer un avantage pratique. Le nom de rue qui sera attribué à la
construction projetée est en effet une question qui n’est pas de nature à
remettre en cause la réalisation du projet de construction selon les plans
prévus (
ATF 137
II 30
, cons. 2.3; arrêt du TF du
28.04.2014
[1C_754/2013]
cons. 3 ; arrêt de la CDP du 09.03.2015 [
CDP.2014.152
]
cons. 2).
8.
a) Bien fondé s’agissant du grief lié à
l’application des gabarits légaux, le recours doit être admis, la décision du
Conseil d’Etat du 15 avril 2020, ainsi que celles du Conseil communal du 20
juin 2018 levant l’opposition des recourants, respectivement accordant la
sanction préalable des plans, doivent être annulées. En outre, le dossier tel
que constitué permettant à la Cour de céans de statuer, il n'y a pas lieu de
donner suite à la réquisition de preuve tendant à la mise en œuvre d’une vision
locale.
b)
Vu l'issue de la procédure, il y a lieu de mettre les frais de la présente
procédure à la charge de X.________ SA (art. 47 al. 1
LPJA
). Une
indemnité de dépens sera en outre allouée aux recourants qui procèdent avec
l'aide d'un mandataire professionnel (art. 48
LPJA
). Ce
dernier n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais permettant de se
rendre compte de l'activité déployée effectivement (art. 64 al. 1
LTFrais
par
renvoi de l'art. 67
LTFrais
en
lien avec l'art. 69
LTFrais
), il
convient de statuer sur la base du dossier pour déterminer le montant allouable
(art. 64 al. 2
LTFrais
).
Tout bien considéré, et singulièrement le fait que le mandataire représentait
déjà les recourants devant le Conseil d'Etat et le Conseil communal, l'activité
essentielle déployée peut être estimée à quelque 6 heures (rédaction du mémoire
de recours, recherches juridiques, entretiens avec les clients). Eu égard au
tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF
1'680), des débours à raison de 10 % des honoraires (CHF 168, art. 63
LTFrais
)
ainsi que la TVA au taux de 7,7 % (CHF 142.30), c'est un montant global de
1'990.30 francs qui sera alloué aux recourants à titre de dépens à charge de X.________
SA. Le Conseil d'Etat sera invité à statuer sur les frais et dépens de la
première instance de recours.
Par ces motifs
,
la Cour de droit public
1.
Admet le recours.
2.
Annule la décision du Conseil d’Etat du 15 avril 2020 et les décisions
du Conseil communal de La Grande Béroche du 20 juin 2018 rendues dans cette
cause.
3.
Met à la charge de X.________ SA les frais de la procédure par 1'320
francs et ordonne la restitution aux recourants de leur avance.
4.
Alloue aux recourants une indemnité de 1'990.30 francs à la charge de X.________
SA.
5.
Invite le Conseil d'Etat à statuer sur les frais et dépens de la
première instance de recours.
Neuchâtel, le 6 juillet
2021
Art. 3 LAT
Principes régissant l’aménagement
1
Les
autorités chargées de l’aménagement du territoire tiennent compte des prin­ci­pes
suivants.
2
Le paysage
doit être préservé. Il convient notamment:
a.
10
de réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes
terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement;
b.
de
veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi
que les installations s’intègrent dans le paysage;
c.
de
tenir libres les bords des lacs et des cours d’eau et de faciliter au public
l’accès aux rives et le passage le long de celles-ci;
d.
de
conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;
e.
de
maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.
3
Les
territoires réservés à l’habitat et à l’exercice des activités économiques
seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il
convient notamment:
a.
11
de répartir judicieusement les lieux d’habitation et
les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de
manière appropriée par les transports publics;
a
bis
.
12
de prendre les mesures propres à assurer une meilleure
utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou
des possibilités de densification des surfaces de l’habitat;
b.
de
préserver autant que possible les lieux d’habitation des atteintes nuisibles ou
incommodantes, telles que la pollution de l’air, le bruit et les trépidations;
c.
de
maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour piétons;
d.
d’assurer
les conditions dont dépend un approvisionnement suffisant en biens et services;
e.
de
ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et espaces plantés
d’arbres.
4
Il importe
de déterminer selon des critères rationnels l’implantation des construc­tions
et installations publiques ou d’intérêt public. Il convient notamment:
a.
de
tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire les dispa­rités
choquantes entre celles-ci;
b.
de
faciliter l’accès de la population aux établissements tels qu’écoles, cen­tres
de loisirs et services publics;
c.
d’éviter
ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les effets défavo­rables
qu’exercent de telles implantations sur le milieu naturel, la population et
l’économie.
10
Nouvelle
teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1
er
mai 2014 (
RO
2014
899
;
FF
2010
959
).
11
Nouvelle
teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1
er
mai 2014 (
RO
2014
899
;
FF
2010
959
).
12
Introduite
par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1
er
mai 2014 (
RO
2014
899
;
FF
2010
959
).
Art. 19 LAT
Equipement
1
Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière
adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites
auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour
l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux
usées.
2
Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée
dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière
échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des
propriétaires fonciers.
46
3
Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans
les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper
eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à
lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.
47
46
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en
vigueur depuis le 1
er
mai 2014 (
RO
2014
899
;
FF
2010
959
).
47
Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct.
1995, en vigueur depuis le 1
er
avril 1996 (
RO
1996
965
;
FF
1994
III 1059
).
Art. 22 LAT
Autorisation de construire
1
Aucune construction ou installation ne peut être créée ou
transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.
2
L’autorisation est délivrée si:
a. la construction ou l’installation est
conforme à l’affectation de la zone;
b. le terrain est équipé.
3
Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres
conditions.