ne_gerichte · CACIV.2017.70 · 2008-05-13 · fr

Motivation de l’appel. Défaut de la chose louée. Réduction du loyer. Abus de droit.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 09.05.2018 CACIV.2017.70 (INT.2019.33)

A.
Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 13 mai
2008, Y.________ AG (ci-après : la bailleresse) a loué à l’association Z.________
en formation, par A.________, X
1
________ et X
2
________
(ci-après : les locataires) une maison vigneronne avec parc arborisé au
domaine de W.________. Le bail débutait le 1
er
août 2008, prenait
fin le 31 juillet 2011 et portait sur une galerie d’art et des ateliers. Le
loyer mensuel initial se montait à 6'700 francs avec une hausse de loyer
échelonnée en deux étapes, soit 6'700 francs du 1
er
août 2008 au
31 juillet 2009, 6'810 francs du 1
er
août 2009 au 31
juillet 2010 et 6'920 francs du 1
er
août 2010 au 31 juillet
2011. Le contrat de bail a été signé par Y.________ AG en tant que bailleresse,
d’une part, et par A.________, X
1
________ et X
2
________
personnellement, ainsi que par l’association Z.________ (alors en formation)
sous la signature de ces trois personnes, en tant que locataires solidairement
responsables, d’autre part.
Dès novembre 2010, les locataires n’ont plus payé
les loyers. Y.________ AG a dès lors résilié le bail pour le 31 mai 2011. Suite
à un accord entre les parties, Z.________ a quitté les locaux le 30 juin 2011.
B.
Par demande du 30 avril 2014, Y.________ AG a ouvert action
en paiement en concluant à la condamnation solidaire de Z.________ et de A.________,
X
2
________ et X
1
________ au paiement de la somme de
278'987.90 francs avec intérêts, au prononcé de la mainlevée définitive de
l’opposition formée par X
1
________ au commandement de payer relatif
à la poursuite no [222] et à ce qu’il soit ordonné à la banque de libérer, en
sa faveur, le montant consigné sur le compte garantie de loyer ouvert au nom de
l’association Z.________, A.________, X
2
________ et X
1
________.
Elle a justifié ses prétentions en indiquant que la somme de 43'387.10 francs
correspondait aux travaux de réparation des dégâts occasionnés par les
locataires ; que la somme de 233'665 francs correspondait aux loyers dus du 1
er
janvier 2011 au 23 octobre 2013, date à laquelle elle estimait que les
travaux de réparation auraient pu être terminés et les locaux reloués; que la
somme de 1'935.80 francs correspondait à des frais d’inventaire, de poursuites
et aux frais de la procédure de preuve à futur.
Dans sa réponse du 25 août 2014, X
1
________
a conclu au rejet de la demande. En substance, il a allégué que depuis novembre
2010, Z.________ avait été privée de revenu. L’association avait en effet été
contrainte de cesser de sous-louer les ateliers et les galeries en raison de la
pression des autorités communales, lesquelles estimaient que l’exploitation de
la galerie d’art constituait un changement d’affectation soumis à un permis de
construire car ces activités ne correspondaient pas à la réglementation en
vigueur en relation avec la viticulture. Il appartenait à la bailleresse
d’entreprendre les démarches nécessaires ; cette dernière ne s’était toutefois
jamais préoccupée de la situation. X
1
________ estimait qu’au vu de
celle-ci, c’était à juste titre que Z.________, respectivement lui-même,
n’avait plus versé les loyers. Il a précisé qu’une plainte pénale pour vol
avait été déposée contre la bailleresse car elle avait emporté des tentes
appartenant à Z.________.
X
2
________ a déposé une réponse le 25
août 2014 par laquelle elle a conclu au rejet de toutes les conclusions de la
demande. En résumé, elle a soutenu que dès septembre 2008, Z.________ avait été
mise en demeure par la commune de déposer une demande de changement d’affectation
afin de pouvoir continuer l’exploitation; qu’il n’était ainsi plus possible
d’ouvrir les locaux à des tiers ou au public; que cela constituait un défaut
grave qui empêchait une exploitation des locaux conformément au bail; qu’il
n’était dès lors plus possible de sous-louer les locaux ; que l’association
n’ayant plus de revenus, elle n’était plus en mesure d’honorer les loyers et
qu’il incombait à la bailleresse d’éliminer le défaut. Elle a encore précisé
qu’environ un quart de la surface ne pouvait pas être exploitée en raison d’un
état de vétusté et qu’une réduction de loyer rétroactive d’au moins 25 % pour
toute la durée du bail était due. Elle a également invoqué la compensation
entre la réduction de loyer due et les loyers réclamés.
A.________ a également déposé une réponse dans
laquelle il a conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions et au
prononcé du retrait et de la radiation des poursuites.
Le 5 décembre 2014, Y.________ AG a répliqué. En
bref, elle a allégué avoir entrepris les démarches nécessaires dès qu’elle
avait été mise au courant de la problématique du changement d’affectation,
lequel n’était qu’une formalité au vu des délais accordés par la commune pour
régulariser la situation et du fait qu’aucune décision d’interdiction n’avait
été prononcée. Elle a souligné que les locataires ne pouvaient pas réclamer une
réduction du loyer étant donné qu’ils ne s’étaient jamais prévalus de défauts
et n’avaient entrepris aucune démarche afin d’y remédier.
Par duplique du 9 février 2015, X
1
________
a requis une baisse de loyer de 30 % en raison des défauts originaires
correspondant à 1'800 francs par mois, soit un total de 63'000 francs sur
35 mois. Il a également invoqué la compensation notamment avec la valeur par
12'000 francs de quatre tentes propriété de Z.________, que la bailleresse
aurait « confisquées ».
X
2
________ a également dupliqué en
invoquant une réduction de loyer de 35 % correspondant aussi selon elle à la
somme de 63'000 francs ainsi que la compensation des prétentions de la
bailleresse avec cette somme et la valeur des tentes ayant été emportées par
cette dernière.
Y.________ AG a encore déposé des déterminations
et un mémoire complémentaire sur lequel X
1
________ et X
2
________
se sont expliqués.
C.
Dans
le cadre de la procédure
probatoire, outre les pièces littérales
déposées par les parties, il a été procédé à leur interrogatoire ainsi qu’à
l'audition d’un témoin.
Lors de l’audience du 13 avril 2016, la procédure
a été limitée aux travaux dus aux dégâts causés par les locataires, à la part
de frais avancés par la bailleresse dans le cadre de la procédure à futur et
aux loyers du 1
er
juillet 2011 au 23 octobre 2013.
Par jugement du 31 mai 2016, le Tribunal civil du
Littoral et du Val-de-Travers a rejeté la demande de la bailleresse portant sur
ces points; arrêté les frais à 8'320 francs et mis ceux-ci à la charge de la
demanderesse ; condamné cette dernière à verser une indemnité de dépens totale
de 13'100 francs aux défendeurs.
D.
Une audience a eu lieu le 9 mars 2017. Il a été procédé à
l'interrogatoire de A.________. Le juge a admis le dépôt de photographies qui
avait été requis par X
1
________, puis prononcé la clôture de
l'administration des preuves.
E.
Une audience pour plaidoiries s’est tenue le 8 mai 2017.
F.
Par jugement du 18 août 2017, le Tribunal civil du Littoral
et du Val-de-Travers a condamné solidairement Z.________, A.________, X
1
________
et X
2
________ à payer à Y.________ AG la somme de 40'200 francs
avec intérêts à 5 % dès le 26 mai 2012, ainsi qu’une indemnité de dépens de
6'500 francs, rejeté toute autre ou plus ample conclusion et mis les frais
de la cause, arrêtés à 1'687 francs, à la charge de Y.________ AG à raison de
287 francs et à la charge solidaire de Z.________, A.________, X
1
________
et X
2
________ à raison de 1'400 francs.
a) En substance, le tribunal a considéré que
l’association Z.________ était en formation au jour de la signature du
contrat ; que A.________ était artiste, X
1
________ mécène et X
2
________
photographe ; que cette dernière était désireuse de s’engager pour avoir
la possibilité de bénéficier d’un lieu d’exposition pour ses photographies ;
qu’elle n’était par ailleurs pas inexpérimentée dans le domaine de
l’immobilier, puisqu’au jour de la signature du contrat de bail, elle
travaillait pour une gérance immobilière et disposait même d’un droit de
signature collective ; que X
1
________ avait participé à
plusieurs sociétés actives dans l’immobilier ; que A.________, X
1
________
et X
2
________ avaient tous trois un intérêt direct et matériel au
contrat de bail et que chacun d’eux connaissait la portée de son
engagement ; que, par conséquent, l’engagement de chacun d’eux comme codébiteur
solidaire était valable et ce jusqu’à la fin du contrat de bail.
b) Le premier juge a retenu que le loyer mensuel
était de 6'700 francs, frais accessoires inclus, la bailleresse n’ayant pas
démontré qu’elle avait respecté les conditions pour une hausse de loyer posées
par la loi et par le contrat, en particulier la notification au moyen de la
formule officielle. Toutefois, les échelonnements ayant été payés sans
opposition de la part des locataires (à partir du 1
er
août 2009 pour
le premier, et du 1
er
août 2010 pour le second), X
1
________
et X
2
________ commettaient un abus de droit en réclamant, sept ans
plus tard, la restitution du trop-versé. En outre, les loyers ayant été versés
par Z.________, X
1
________ et X
2
________ n’étaient pas
légitimés à invoquer le trop-versé en compensation avec les créances de la
bailleresse. Le premier juge a ainsi retenu un montant de 40'200 francs (6 mois
à 6'700 francs) à titre de loyers impayés, correspondant à la période du 1
er
janvier au 30 juin 2011.
c) Au sujet de la créance invoquée en
compensation à titre de réduction du loyer en raison de l’affectation de la
chose louée, le premier juge a considéré que le bail portait sur des locaux
pour une galerie d’art alors que les lieux se situaient en zone agricole ;
que cela constituait un défaut juridique ; que la Commune de B.________
n’avait jamais prononcé d’interdiction d’utilisation des locaux ; qu’elle
avait au contraire précisé qu’il n’était pas dans son intention d’empêcher Z.________
d’exercer son activité ; que les défendeurs n’avaient pas prouvé avoir dû
mettre un terme aux contrats de sous-location ; que le défaut n’avait
ainsi jamais exclu ni entravé l’usage de la chose louée, de sorte qu’aucune
réduction du loyer ne se justifiait.
d) Le premier juge a écarté la créance de 12'000
francs invoquée en compensation à titre de contrevaleur de quatre tentes au
motif que Z.________ était l’unique propriétaire de ces tentes ; que X
1
________
et X
2
________ n’avaient personnellement aucun droit sur ces tentes ;
que seule Z.________ était habilitée à compenser la contrevaleur de ces tentes
avec les créances de la bailleresse, ce qu’elle n’avait pas fait ; qu’au
surplus, le montant du dommage subi par Z.________, soit la différence entre la
valeur des tentes au moment où elles avaient été emportées et leur valeur
actuelle, n’avait pas été démontré.
e) Le tribunal civil a rejeté la conclusion de la
bailleresse tendant au paiement des frais d’inventaire et de poursuites et jugé
sans objet celle relative à la libération du compte garantie de loyer. Il a en
enfin rejeté les conclusions de X
1
________ et de A.________ visant à
la radiation des poursuites nos [111] et [222].
G.
X
1
________ interjette appel contre cette décision
le 20 septembre 2017 en concluant, sous suite de frais et dépens de première et
deuxième instance, au rejet de la demande dans toutes ses conclusions,
subsidiairement au renvoi de la cause au tribunal de première instance pour
nouvelle décision au sens des considérants. En bref, il allègue que la chose
louée présentait un défaut initial grave qui empêchait toute utilisation et
qu’il appartenait à la bailleresse d’entreprendre les démarches pour le
changement d’affectation ; que le tribunal civil avait violé l’article 258
CO en refusant la réduction de loyer de 25 à 30 % demandée par les
locataires ; que les loyers avaient été versés tant qu’il y avait des
rentrées d’argent mais que la bailleresse ne pouvait pas exiger le versement du
solde des loyers pour une chose impropre ; qu’un défaut même sans restriction
ou entrave à la chose donne droit à une réduction de loyer. Il soutient
également que le dommage de 12'000 francs pour les tentes doit être pris en
compte tout comme un montant de 1'980 francs «
payé en trop par les
locataires
» suite à l’échelonnement des loyers, et que ces montants
doivent être compensés avec les prétentions de la bailleresse.
H.
Par mémoire du 21 septembre 2017, X
2
________
interjette également appel en concluant, sous suite de frais et dépens, à
l’annulation des chiffres 1 et 3 du dispositif de la décision entreprise et à
ce qu’il soit constaté que les loyers réclamés étaient entièrement compensés et
que partant, l’appelante ne devait rien à l’intimée. En substance, elle allègue
que le changement d’affectation requis par la Commune était un défaut – connu
de la bailleresse – ayant influencé l’usage des locaux ; qu’une réduction
de loyer pouvait être demandée, à mesure que les locaux n’étaient pas conformes
à leur destination et que, pour ouvrir la voie à la réduction de loyer, un défaut
n’a pas à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée ; que
cette réduction pouvait être estimée à au moins 17 % sur 34 mois ; qu’elle
pouvait être compensée avec les prétentions de la bailleresse. L’appelante
soutient également avoir découvert la nullité de l’échelonnement des loyers
«
lors de l’ouverture de la procédure, à la lecture des pièces déposées
par la demanderesse à titre de preuve
», puis s’être «
immédiatement
prévalue de la compensation dans le cadre des échanges d’écriture
» ;
vu la nullité de la hausse de loyer, elle estime pouvoir réclamer le trop-versé
selon les règles relative à l’enrichissement illégitime. Le total des hausses
de loyers étant de 1'980 francs, elle invoque également la compensation de ce
montant avec les prétentions de la bailleresse.
I.
Le 25 octobre 2017, l’intimée
a demandé à ce que
X
1
________ soit condamné à fournir des
sûretés en garantie des dépens.
Le 30 octobre 2017, elle conclut au rejet de
l’appel de X
1
________, avec suite de frais et dépens. Le même jour,
elle conclut au rejet de l’appel de X
2
________, avec suite de frais
et dépens.
J.
Par ordonnance du 17 janvier 2018, le juge instructeur a
rejeté la requête de Y.________ AG tendant à la fourniture de sûretés en
garantie des dépens par X
1
________.
K.
Par ordonnance du 26 février 2018, il a ordonné la jonction
des causes introduites par X
1
________ et X
2
________
contre Y.________ AG.
L.
Dans la mesure où d'autres précisions de faits sont
nécessaires au jugement de la cause, elles seront apportées dans les considérants
qui suivent.
C O N S I D E R A N T
1.
Interjetés dans les formes et
délai légaux, les appels sont recevables, sous les réserves ci-après (cons. 2).
2.
a) Aux termes de l’article
311 al. 1
CPC
, l’appel doit être motivé. Selon la jurisprudence, l’appelant doit
démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son
argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel
puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (
ATF
138 III 374
cons. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit
d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance,
vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa
thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à
simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés
en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits
constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision
attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la
décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en
première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article
311 al. 1 CPC
et l'instance d'appel ne peut entrer en
matière (arrêt du TF du
01.09.2014
[4A_290/2014]
) cons. 3.1 et les références citées).
b) En l’espèce, X
1
________ reproche à
l’Autorité précédente de ne pas avoir retenu un montant de 12'000 francs à
titre de compensation relative à la valeur de quatre tentes emportées par la
bailleresse. La motivation de ce grief ne respecte pas les exigences de
l’article
311 al. 1 CPC
. En effet, X
1
________
ne se livre pas à une critique de la décision querellée mais se limite à
répéter des faits dont il déduit avoir subi un dommage de 12'000 francs, avant
d’exposer en droit le principe de la compensation, sans toutefois expliquer en
quoi le raisonnement du premier juge serait erroné. Ce grief est partant
irrecevable.
c) X
1
________ soutient ensuite que la
compensation avec les prétentions de la bailleresse du trop-versé pour
l’échelonnement des loyers doit être admise. Il n’est pas litigieux que la
hausse de loyer échelonnée est nulle, au motif qu’elle n’a pas été notifiée au
moyen de la formule officielle. L’appelant se limite à se défendre avoir commis
un abus de droit, sans opposer le moindre argument au raisonnement du premier
juge : il ne conteste pas avoir participé à plusieurs sociétés actives
dans l’immobilier et dans les transactions financières et être rompu aux
affaires immobilières, comme retenu par le premier juge ; il n’expose pas
en quoi l’absence de notification par formulaire officiel aurait pu prétériter
le locataire ; il ne conteste pas que les loyers aient été payés par Z.________
exclusivement et n’objecte aucun argument à l’analyse du premier juge selon
laquelle Z.________ serait seule – à l’exclusion de X
2
________ et de
lui-même – habilitée à soulever l’exception de compensation. Son grief ne
respecte ainsi pas les exigences minimales de motivation ; il est partant
irrecevable.
3.
a) Selon l’article
256 al. 1 CO
,
le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état
approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet
état. Selon la doctrine, l’usage de la chose se définit comme l’ensemble des
propriétés de celle-ci. Il peut s’agir de propriétés corporelles (surface,
volume, couleur des murs etc.), mais aussi non corporelles. Ces dernières
peuvent être de nature juridique (par exemple, conformité aux règles de droit
public). C’est avant tout la convention qui détermine l’usage de la chose, que
ce soit de manière expresse ou tacite (
Montini/Bouverat
, CPra – Droit du
bail à loyer et à ferme, nos 11, 12 et 13
ad
art. 256 CO).
b) Aux termes de l’article
258
al. 2 CO
, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou s’il
la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage
pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les articles 107 à 109
CO relatifs à l’inexécution des contrats (al. 1) ; si, malgré de tels
défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du
contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit
d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259
a
à 259
i
CO) (al. 2) ; le locataire peut faire valoir les prétentions prévues
aux articles
259
a
à 259
i
même si, au
moment de sa délivrance, la chose présente des défauts qui restreignent l’usage
pour lequel elle a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement
(al. 3 let. a) ou auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à
ses propres frais (art. 259) (al. 3 let. b).
c) Selon l’article
259
a
al. 1 CO
, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas
imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses
frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au
contrat, il peut exiger du bailleur : la remise en état de la chose (let.
a) ; une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ; des
dommages-intérêts (let. c) ; la prise en charge du procès contre un tiers
(let. d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art.
259
a
al. 2 CO
). Au titre de la réduction du
loyer, l’article
259
d
CO
prévoit que si le
défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à
l’élimination de ce dernier. Lors d’un défaut initial, il n’est pas nécessaire,
pour réclamer une diminution de loyer, que le défaut exclue ou entrave
considérablement l’usage convenu (arrêt du TF du
02.12.2011
[
4A_483/2011
]
cons. 2.4). Par ailleurs, selon l’article
259
g
CO
, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit
fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui
signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un
office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera
par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les
loyers consignés sont réputés payés (al. 2).
d) L’obligation du bailleur ancrée à l’article
256 al. 1 CO
permet de cerner la notion du défaut, dès
lors que celui-ci n'est défini ni à l'article
258 CO
s'appliquant aux défauts originels, ni aux articles
259
a
ss CO
énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y
a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu,
c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait
promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se
référant à l'état approprié à l'usage convenu (
ATF 135 III 345
consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine
prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes ; le
contrat peut prévoir la destination des locaux (
Gebrauchszweck
), qui
sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux ; il peut également
spécifier les modalités de cet usage (
Gebrauchsmodalitäten
), à savoir la
manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité
de l'usage ; le défaut peut être matériel ou immatériel ; le défaut
juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un
défaut immatériel (arrêt du TF du
12.02.2016
[4A_208/2015]
cons. 3.1). La loi définit ainsi indirectement le défaut par
l’intensité de l’atteinte portée à l’usage de la chose louée, en ce sens que le
défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver
plus ou moins ou l’exclure (
Burkhalter et al.
, Le droit suisse du
bail à loyer, no 12
ad
Remarques préliminaires aux art. 258-259
i
CO).
Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à
l’article 8 CC.
4.
En l’occurrence, lors de la délivrance de la chose louée
déjà, l’usage convenu de l’immeuble loué n’était pas conforme avec
l’affectation – agricole – de la zone. Le premier juge y a vu un défaut
juridique. Il a toutefois relevé que la Commune de B.________ n’avait jamais
prononcé d’interdiction d’utilisation des locaux ; qu’elle avait accepté à
plusieurs reprises de prolonger le délai pour le dépôt de la demande de
changement d’affectation ; qu’elle avait même précisé qu’il n’était pas
dans son intention d’empêcher Z.________ d’exercer son activité ; qu’elle
n’avait jamais voulu presser A.________ s’agissant de la régularisation de
l’affectation des locaux ; que le Conseil communal n’avait rien contre
l’exploitation d’une galerie ; que les défendeurs n’avaient pas prouvé
avoir dû mettre un terme aux contrats de sous-location ; que le défaut
n’avait ainsi jamais exclu ni entravé l’usage de la chose louée, de sorte
qu’aucune réduction du loyer ne se justifiait.
a) Au sujet de l’application du droit faite par le
premier juge, X
2
________ cite un arrêt du Tribunal fédéral 4A_767/2012
du 2 juillet 2012 à l’appui de sa thèse selon laquelle «
le défaut n’a
pas, pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, à constituer un empêchement
de l’usage de la chose louée
». X
1
________ allègue pour sa
part que «
[l]a doctrine dominante considère que même sans restriction
ou entrave à l’usage de la chose un défaut entachant la chose louée donne droit
à une réduction de loyer
».
L’arrêt cité par l’appelante (dont la référence est
en réalité
4A_767/2011
)
n’a pas le sens que celle-ci lui prête (l’appelante se dispense d’ailleurs de
préciser à quel considérant de l’arrêt elle se réfère)          . La Haute Cour
fédérale a au contraire indiqué au considérant 3 de cet arrêt que pour
justifier une réduction de loyer, le défaut n’avait pas à entraîner
l’empêchement de l’usage du bien loué («
la ricorrente sbaglia quando
sostiene che, per giustificare una riduzione della pigione, il difetto debba
comportare "l'impedimento nell'uso del bene locato"
») ; que
pour obtenir une réduction proportionnelle
du loyer à partir du
moment où le propriétaire a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination
de celui-ci, il était nécessaire que cela affecte ou diminue l'aptitude de la
chose à l'usage prévu (
«
[p]
er ottenere una riduzione proporzionale della pigione
dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all'eliminazione del medesimo, occorre che questo pregiudichi o diminuisca
l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata
») ; qu’un défaut est
d’importance moyenne, et atteint donc le seuil minimal permettant d’obtenir une
réduction du loyer, lorsqu’il limite l’usage pour lequel la chose a été louée,
sans l'exclure ou l'entraver considérablement, le locataire ne
subissant en principe qu'une diminution de son confort ; qu’il faut aussi
que le défaut provoque une diminution qualitative qui puisse être quantifiée en
argent
(«
[u]
n difetto è di importanza media, e raggiunge quindi la
soglia minima che permette di ottenere una riduzione della pigione, quando
limita l'uso per cui la cosa è stata locata (...), senza però escluderlo né
ostacolarlo considerevolmente, e il conduttore subisce di principio unicamente
un decremento del comfort.
È
inoltre necessario che il difetto causi una diminuzione qualitativa che può
essere quantificata in denaro
»).
Dans le cas ayant donné lieu à cet arrêt, le Tribunal
cantonal avait
accordé une réduction de 5 % du loyer en
raison des courants d'air provenant de la fenêtre de la pièce dans laquelle se
trouvait une piscine, et qui rendaient inutilisables les chaises longues
placées près de ces fenêtres, précisant que ces chaises faisaient partie de la
structure brute dans laquelle l'établissement était loué et que l'intervention
demandée ne faisait pas partie de l'entretien ordinaire à la charge du
locataire, l’expertise judiciaire ayant démontré que la situation était due à
l'âge du bâtiment.
Dans un arrêt du 28 octobre 2003, le Tribunal
fédéral a rappelé que le défaut pouvait être esthétique, le locataire étant en
droit d'escompter que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards
normaux ; qu’il pouvait également résulter de l'usure normale ; qu’il
n'est pas d'emblée exclu qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la
chose louée ; que la loi ne signifie pas que n'importe quelle imperfection
peut être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à
l'application de l'article
259
d
CO
;
qu’un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter
de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une
mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une
longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures
nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit
être admise (arrêt
4C.97/2003
cons. 3.1 et 3.3). Le défaut retenu par le Tribunal fédéral dans cette affaire
consistait en la présence, à l’entrée d’un immeuble, d’une moquette tachée et
usée, arrachée sur une marche d'escalier et se déchirant sur trois marches
consécutives ; la situation avait été laissée en l’état pendant 66 mois et
le Tribunal fédéral avait jugé que l'absence de remise en état pendant une
période aussi longue était un élément qui permettait «
d'exclure le
simple défaut esthétique sans effet sur la jouissance de la chose
»,
respectivement que «
l'état
déplorable de la moquette de l'entrée de l'immeuble restreignait l'usage de la
chose louée dans la mesure où il s'est prolongé pendant cinq ans et demi
»
(même arrêt, cons. 3.4). Ainsi,
pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, un défaut doit à tout le moins
avoir un effet sur la jouissance de la chose louée ou restreindre son usage.
Les auteurs cités par l’appelant
n’expriment pas l’avis tranché que celui-ci leur prête, et ils ne représentant
pas «
la doctrine dominante
», comme il le voudrait (v. not.
Lachat
in
Commentaire romand, Code des obligations I, no 1
ad
art.
259
d
CO
;
Burkhalter et al.
expriment
aussi l’avis selon lequel «
il se peut que la chose louée ne soit pas
ou pas complètement conforme à l’usage prévu, mais qu’elle ne soit pas pour
autant défectueuse
» [
op. cit.
, no 14
ad
Remarques
préliminaires aux art. 258-259
i
CO]). En tout état de cause, l’avis
selon lequel un défaut donnerait droit à une réduction de loyer même sans
restriction ou entrave à l’usage de la chose se heurte au texte de la loi
(comme admis par
Burkhalter et al.
,
op. cit.
, no 5
ad
art.
259
d
CO) et à la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelées plus haut.
b) En l’espèce, les appelants ne prétendent pas
que le premier juge aurait constaté les faits rappelés plus haut (cons. 4) de
manière inexacte. Ils ne décrivent pas davantage en quoi le fait que l’immeuble
se trouvait en zone agricole aurait concrètement restreint ou entravé l’usage
pour lequel la chose avait été louée. Ils ne prétendent pas, par exemple, avoir
dû renoncer à une exposition ou à un événement de promotion artistique concret,
en raison de l’affectation de la zone. Ils n’allèguent pas, pour prendre un
autre exemple, qu’un artiste aurait refusé de louer une partie des locaux ou
cessé de louer une partie des locaux pour ce motif. L’allégué de X
1
________
selon lequel «
[l]e défaut est de nature grave, étant donné qu’il
empêche toute utilisation de l’objet dans le but pour lequel il avait pourtant
été loué
» est tout général ; l’appelant ne décrit aucun
empêchement concret d’utilisation. Quant à X
2
________, elle se
contente d’une analogie «
avec une voiture de sport de luxe qui ne
fonctionnerait qu’à une vitesse limitée
». Outre son caractère
incompréhensible (aussi sportive et luxueuse qu’une voiture puisse être, sa
vitesse sera toujours limitée), cette comparaison n’explique pas en quoi le
défaut de l’immeuble aurait en l’espèce concrètement restreint l’usage pour
lequel l’immeuble avait été loué. L’allégué de X
1
________ selon
lequel le défaut aurait «
empêch[é] toute utilisation de l’objet dans
le but pour lequel il avait pourtant été loué
» ne saurait être
retenu, puisque A.________ a déclaré avoir «
mis [les locaux en
question] en location comme atelier d’artiste
s ». Si la Commune a
requis une régularisation de l’affectation des locaux, elle n’a jamais prononcé
d’interdiction d’utilisation, mais au contraire accordé des prolongations de
délai. Il ressort des pièces versées au dossier que la préoccupation du Conseil
communal était que le bâtiment puisse être exploité et qu’il ne reste pas
vide ; que ce Conseil n’avait rien contre l’exploitation d’une galerie
d’art ; qu’il souhaitait que les locataires puissent se mettre en
règle ; qu’il était ouvert à la discussion et qu’il n’avait jamais pressé
les locataires à régulariser la situation. À mesure que les appelants n’ont pas
démontré que le défaut avait eu une incidence sur l’usage de la chose, par
exemple sur la sous-location des ateliers, cet argument en reste au stade de
simple allégué. Dans ces conditions, faute d’alléguer en quoi et de démontrer
que l’affectation de l’immeuble en zone agricole aurait restreint – ne
serait-ce que dans une faible mesure – l’usage de la chose louée, les appelants
ne peuvent pas prétendre à une réduction de loyer, en application de l’article
258 al. 3 let. a CO
ou de l’article
259
d
CO
.
c)
à
cela s’ajoute qu’il appartenait aux locataires de signaler le défaut à la
bailleresse s’ils estimaient qu’ils n’étaient pas tenus d’y remédier (art.
257
g
al. 1 CO
). Or ceux-ci n’ont entrepris
aucune démarche pour exiger de cette dernière l’élimination du défaut en lui fixant
un délai et en consignant le loyer (art.
259
g
CO
). Au contraire, ils ont payé le loyer pendant 27 mois sur les 36 prévus
par le contrat de bail, alors qu’une mise en conformité avait été requise en
septembre 2008 déjà par la Commune de B.________, soit pratiquement dès le
début du bail. L’attitude des locataires illustre ainsi que de leur point de
vue même, le fait que l’immeuble se trouvait en zone agricole n’engendrait pas
de désagréments justifiant un signalement.
5.
Il n’est pas litigieux que la hausse de loyer échelonnée est
nulle, au motif qu’elle n’a pas été notifiée au moyen de la formule officielle.
Le loyer est donc de 6'700 francs par mois. X
2
________ conteste
avoir commis un abus de droit en invoquant la compensation du trop-versé pour
les loyers avec les prétentions de la bailleresse (v.
supra
Faits, let.
E/b).
a) Chacun est tenu d'exercer ses droits et
d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1
CC). Les règles auxquelles cette disposition renvoie sont celles qui
relèvent de l’éthique sociale et reposent sur les valeurs universelles qui
fondent le sentiment de justice, telles le comportement respectueux de la
parole donnée ; chacun doit en effet pouvoir attendre de son partenaire
dans une relation juridique une attitude loyale au vu du comportement antérieur
de ce partenaire et du contexte de la vie sociale ; les règles de la bonne
foi sont ainsi celles de l’honnêteté, de la loyauté et de la correction dans
les relations sociales ; elles sont de nature à faire naître et à
entretenir la confiance entre les partenaires à la relation juridique (
Steinauer
,
Le Titre préliminaire du Code civil, nos 468 s. et les réf. citées).
L'abus
manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art.
2
al. 2 CC
). Cette disposition vise la situation où le titulaire d’un droit
subjectif, en exerçant celui-ci, a une attitude déloyale. Plus précisément,
l’abus consiste à exercer le droit dans un contexte qui enlève à celui-ci toute
justification. Le cas visé est celui où l’exercice du droit dans un cas concret
ne s’inscrit pas dans la finalité que poursuivait le législateur en établissant
le droit en question ; dans cette perspective, abuser du droit, c’est
exercer celui-ci dans des circonstances concrètes telles que l’appréciation
(générale et abstraite) des intérêts en présence faite par le législateur ne se
justifie plus (
Steinauer
, Le Titre préliminaire du Code civil, nos 474 à
476 et les réf. citées). Les cas typiques d’abus de droit sont l'absence
d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de
façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence,
l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (
ATF 140 III 583
cons. 3.2.4 et les références citées). Le juge apprécie la question au regard
des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte
légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit
être admis restrictivement.
Au
titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu
qu'une exception au droit de répétition des articles 62 ss CO pouvait être
admise, par exemple, lorsque le preneur s'était rendu compte du vice de forme
et s'était abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant,
ultérieurement profit (
ATF 113 II 187
cons. 1a ; cf. également
ATF 138 III 401
cons. 2.3.2) ou encore dans le cas d’un locataire qui avait renoncé
expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule
officielle et avait exécuté de son plein gré l'accord conclu (
ATF 123 III 70
cons. 3c-d). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer
pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion
que le locataire commet un abus de droit (
ATF 138 III 401
cons. 2.3.3).
b)
En l’espèce, l’appelante indique qu’elle n’a pas eu d’emblée conscience du vice
de forme et ne s’est pas abstenue intentionnellement de le faire valoir afin
d’en tirer un avantage par la suite. Elle précise que la nullité de
l’échelonnement n’a été découverte que lors de la procédure en cause.
En matière de bail, contrairement au principe
général «
nul n’est censé ignorer la loi
», le législateur
présume précisément l’ignorance du locataire (
ATF 113 II 187
cons.1a). Toutefois, en l’espèce, le contrat signé par l’appelante mentionnait
expressément que les second et troisième échelons correspondant aux deux
hausses de loyer en cours de bail «
seront notifiés au plus tôt quatre
mois avant l’entrée en vigueur de l’échelon, sur formule officielle, par pli
recommandé
». À cela s’ajoute que l’appelante était expérimentée dans
le domaine de l’immobilier étant donné qu’elle travaillait au moment des faits
depuis plusieurs années au service de la société C.________ , ayant pour but
l’exécution de prestations en relation avec la gérance, le courtage,
l’expertise, le conseil, l’administration (y compris celle de propriétés par
étages) et la vente immobiliers dans tous ses aspects financiers et techniques,
et au sein de laquelle X
2
________ disposait d’un droit de signature
collective à deux. Sur la seule base du contrat, l’appelante savait donc que
les augmentations ne prenaient pas effet automatiquement, mais que le bailleur
devait notifier la majoration au locataire au plus tôt quatre mois avant
l’entrée en vigueur de l’échelon. Compte tenu de sa profession, elle ne pouvait
en outre ignorer l’existence des prescriptions formelles des articles 269
d
CO et 19 OBLF, soit notamment que la notification de majoration devait être
faite à l’aide de la formule officielle agréée par le canton (art. 19 al. 1 et
1
bis
OBLF, applicables par renvoi de l’article 19 al. 2 OBLF), d’une
part, et qu’une majoration de loyer était nulle si elle n’était pas notifiée au
moyen de la formule officielle (art. 269
d
al. 2 let. a CO), d’autre
part. Dans ces conditions, on ne saurait admettre que l’appelante n’avait pas
d’emblée conscience du vice de forme.
c) Au surplus, à l’appui de son refus d’admettre
la prétention en compensation du trop-versé pour les loyers présentée par X
2
________
et X
1
________, le premier juge avait également considéré que les
loyers avaient été payés par Z.________ et non par l’un ou l’autre des
prénommés et que dès lors, seule Z.________ était habilitée à invoquer le
trop-versé en compensation avec les créances de la bailleresse, en application
de l’article 145 al. 1 CO. X
2
________ admet expressément que «
les
loyers ont été payés par Z.________
» et n’objecte aucun argument à
l’analyse du premier juge sur ce point. Le grief est partant mal fondé, à
mesure que l’appelante ne s’en prend pas à l’un des motifs ayant présidé à la
décision du premier juge en sa défaveur. En effet, il n’appartient pas à la
Cour de céans d’examiner d’office le bien-fondé d’un motif retenu – fût-ce par
surabondance – à l’appui de la décision du premier juge et que l’appelant ne
critique pas.
6.
Au vu de ce qui précède, l’appel de X
1
________
ainsi que celui de X
2
________ doivent être rejetés, dans la mesure
où ils sont recevables. Les appelants qui succombent seront condamnés aux frais
ainsi qu’à une indemnité de dépens en faveur de l’intimée (art. 95 al. 1
cum
106 al. 1 CPC).
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette l’appel
de X
1
________, dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Rejette l’appel
de X
2
________.
3.
Confirme le
jugement du 18 août 2017.
4.
Met les frais
judiciaires, arrêtés à 3’500 francs, à la charge de X
1
________ à
hauteur de 1'750 francs, montant couvert par l’avance de frais déjà versée, et
de X
2
________ à hauteur de 1'750 francs, montant couvert par
l’avance de frais déjà versée.
5.
Condamne X
1
________
à verser à
Y.________ AG,
une indemnité
de dépens de 1'500 francs pour la procédure d’appel.
6.
Condamne X
2
________
à verser à
Y.________ AG,
une indemnité
de dépens de 1'500 francs pour la procédure d’appel.
Neuchâtel, le
9
mai 2018
Art.
2
CC
Etendue
des droits civils
Devoirs
généraux
1
Chacun est tenu d'exercer ses
droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2
L'abus manifeste d'un droit n'est
pas protégé par la loi.
Art.
256
CO
Obligations
du bailleur
En
général
1
Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la
date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée,
et de l'entretenir en cet état.
2
Les dérogations au détriment du locataire sont
nulles si elles sont prévues:
a. dans des conditions générales préimprimées;
b. dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.
Art.
257
g
CO
Obligation
d'aviser le bailleur
1
Le locataire doit signaler au bailleur les
défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même.
2
Le locataire répond du dommage résultant de
l'omission d'aviser le bailleur.
Art.
258
CO
Inexécution
ou exécution imparfaite du contrat lors de la délivrance de la chose
1
Si le bailleur ne délivre pas la chose à la
date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent
considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut
invoquer les art. 107 à 109 concernant l'inexécution des contrats.
2
Si, malgré de tels défauts, le locataire
accepte la chose et réclame l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire
valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts
étaient apparus pendant le bail (art. 259
a
à 259
i
).
3
Le locataire peut faire valoir
les prétentions prévues aux art. 259
a
à 259
i
même si,
au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:
a. qui restreignent l'usage pour
lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement;
b. auxquels, pendant le bail, le
locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).
Art.
259
a
CO
Droits
du locataire
En
général
1
Lorsque apparaissent des défauts de la chose
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de
remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
a.
la remise en état de la chose;
b.
une réduction proportionnelle du loyer;
c.
des dommages-intérêts;
d.
la prise en charge du procès contre un tiers.
2
Le locataire d'un immeuble peut en outre
consigner le loyer.
Art.
259
d
CO
Réduction
du loyer
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Art.
259
g
CO
Consignation
du loyer
Principe
1
Le locataire d'un immeuble qui exige la
réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à
cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il
consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le
locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les
loyers.
2
Les loyers consignés sont réputés payés.
Art.
311
CPC
Introduction
de l'appel
1
1
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès
de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la
décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
2
La décision qui fait l'objet de l'appel est
jointe au dossier.
1
Rectifié par la Commission de rédaction de
l'Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS
171.10
).