ne_gerichte · CC.2007.25 · 2010-02-26 · fr
CC.2007.25


Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt
 du19.11.2010
 (réf. 5A_251/2010)

Réf. :CC.2007.25-CC1/vh

A.M. X. bénéficie dun droit dusufruit total,
gratuit et viager sur larticle 3682 du cadastre de La commune Z., acheté le 14
novembre 1997 par son mari, feu E. X., à la société F. SA. Ses trois enfants, A.,
B. et C. en sont nu-propriétaires en main commune.

Une
partie de larticle 3682 fait lobjet dun droit de superficie immatriculé au
registre foncier sous le n° 2864. Ce droit de superficie, au profit dabord de
la société G., a été cédé par cette dernière à R. SA le 3 novembre 1980 Lacte
de cession du droit de superficie du 3 novembre 1980 rappelle que la rente
superficiaire sélevait à 10'290 francs payables en deux annuités, le 1erjanvier et le 1erjuillet. Ce montant représentait celui de la rente
de base calculée en septembre 1970, en tenant compte de lindice des prix à la
consommation de janvier de la même année, soit 110.6 points. Selon lacte, la
rente continuait dêtre adaptée tous les ans. Elle sélevait ainsi à 13'740
francs au moment de la cession.

Une
parcelle de 500 m2, située sur le même article 3682 du cadastre de La commune
Z. a été remise à bail le 29 mars 1989 par la société F. SA à Alfred Reinhard,
administrateur-président de la société R. SA ce contrat de bail a été repris
par E. X. au moment de lacquisition du terrain, le 14 novembre 1997. En date
du 11 février 2005, M. X. et ses enfants ont signé un nouveau bail reprenant
les termes de lancien, mais avec la société R. SA comme locataire en
remplacement de son administrateur Alfred Reinhard. Le 20 juin 2005, les termes
du contrat de bail ont fait lobjet dune transaction devant lautorité
régionale de conciliation. Il a alors été convenu que le loyer passerait de
4'000 francs (valeur avril 1989, indexé à 100% selon lindice des prix à la
consommation, lindexation pouvant intervenir une fois par année, le 1erjanvier, par une notification du bailleur) à 8'000 francs dès le 1erjuillet 2005, basé sur lIPC de 104.9 points en mai 2005

Le
10 avril 2001, M. X. a fait parvenir une notification de hausse de loyer à R.
SA, par laquelle elle lui signifiait que le loyer des places de parc / garages
passerait de 18'120 francs à 19'520 francs par an dès le 1erjuillet
2001, avec la précision du motif de la hausse: "adaptation à lIPC au
28.02.2001 106.9 (0n na pas tenu compte de laugmentation réelle depuis lors)"

B.A la requête de A., B., C. et M. X., et par
ordonnance du 7 décembre 2006, le président du Tribunal civil du district de
Neuchâtel a ordonné linscription provisoire dune hypothèque légale sur le
droit de superficie de la parcelle 2864 du cadastre de La commune Z. à hauteur
de 89'408 francs au profit de M. X., seule usufruitière. Il a imparti à
celle-ci un délai au 9 mars 2007 pour ouvrir action au fond et a déclaré
irrecevable la requête des nu-propriétaires.

C.Par demande du 9 mars 2007, M. X. a pris
contre R. SA les conclusions suivantes:

"    1.  Condamner
la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de CHF 103'607.- avec
intérêts à 5% dès le 7 décembre 2007.

2.Ordonner
linscription définitive au Registre foncier de lhypothèque légale provisoire
inscrite sur le droit de superficie de la parcelle no 2864 du cadastre de
St-Blaise au profit de Mme M. X. et à concurrence de CHF 89'408.- avec intérêt
à 5% dès le 7 décembre 2006.

3.Inviter le
conservateur du Registre foncier du Littoral et du Val-de-Travers à procéder à
dite inscription.

4.Condamner la
défenderesse à tous frais et dépens, y compris ceux relatifs à lordonnance de
linscription provisoire de lhypothèque légale, ainsi que les frais relatifs à
linscription au Registre foncier.

5.Avec suite de
frais et dépens".

En
substance, la demanderesse fait valoir que le loyer des places de parc, qui se
montait à 8'000 francs, était une chose distincte de la redevance
superficiaire. Selon elle, il fallait tenir compte dune réadaptation de la
rente superficiaire, conformément aux clauses de lacte de cession du droit de
superficie et ce sur les cinq dernières années. Après déduction des montants
payés de 85'320 francs, le solde dû par la défenderesse sélevait ainsi à
103'607 francs en capital.

D.Dans sa réponse, la défenderesse conclut au
rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.
Elle fait valoir quelle sétait toujours acquittée régulièrement des montants
dus auprès dE. X., mari de la demanderesse, sans que celui-ci nait jamais
fait une quelconque remarque, ni reproche à la défenderesse concernant ces
paiements et leur montant. Suite à son décès, cest l'hoirie X., et en
particulier son fils, A. qui avait traité avec R. SA et lors des discussions,
il navait jamais été question quelle assume des hausses aussi importantes que
celles réclamées par la demanderesse en procédure. Elle fait valoir que le
courrier recommandé du 10 avril 2001, dans lequel la demanderesse notifiait une
hausse de loyer de 19'520 francs, portait sur le montant global dû tant pour le
loyer que pour la rente fixée initialement à 18120 francs par année, payée
désormais à concurrence de 19'520 francs. Ce montant comprenait les places de
parc dont la location était jusque-là de 5'300 francs, dentente entre les
parties. La défenderesse avait ainsi considéré que la nouvelle rente
superficiaire sélevait à 14'220 francs (19'520 ./. 5'300). Au vu des motifs de
la hausse notifiée par la demanderesse, il y avait lieu de se baser sur lIPC
en 2001. Elle fait valoir quelle avait payé un total de 121'720 francs de 2001
à 2006 pour la rente superficiaire et le loyer. En ce qui concerne les places
de parc, elles avaient fait lobjet dun contrat de bail dont le loyer de 8'000
francs avait été accepté par les parties devant lAutorité régionale de
conciliation le 20 juin 2005. Elle soutient que le calcul de la demanderesse
est inexact et repose sur une base de calcul non conforme à la volonté des
parties. Ainsi et comme déjà en mesures provisoires, elle admet devoir en
réalité uniquement 4'437 francs. En outre, elle fait valoir que la demanderesse
ne pouvait de bonne foi exiger, en 2006, lindexation complète de la rente
après avoir accepté sans protester des paiements dont elle avait dailleurs
fixé elle-même le montant. En particulier, la demanderesse ne pourrait demander
une augmentation à laquelle elle avait renoncé.

E.La demanderesse n'a pas répliqué mais s'est
limitée à déposer des explications sur les faits de la réponse en faisant
valoir que lattitude de la défenderesse était téméraire, compte tenu des
allégués de sa réponse, et en concluant dès lors à ce quelle soit condamnée,
en sus des frais judiciaires, à la totalité des honoraires de son mandataire.

F.Dans le cadre de l'administration des
preuves, outre les pièces littérales déposées par les parties, il a été procédé
à l'audition de trois témoins, à savoir Me L., A.), et M.

G.Dans ses conclusions en cause la demanderesse
confirme les conclusions de sa demande, tout en indiquant quelle modifie le
chiffre 1 desdites conclusions dans le sens où les intérêts à 5% courent dès le
1erjuillet 2006 (et non le 7 décembre 2007). Elle fait valoir que
le montant de la rente superficiaire ayant été prévu dans lacte authentique
qui liait les parties, sa modification ne pouvait se faire quen cette forme.
En outre, selon elle, la défenderesse navait pas apporté la preuve que la
demanderesse avait voulu modifier le montant de la rente. La notification de
hausse de loyer ne pouvait pas être considérée comme une acceptation valable du
moment quil sagissait dun acte unilatéral. Ainsi, elle fait valoir que les
parties navaient jamais convenu de modifier leur rapport juridique. Enfin,
elle estime que dans la mesure où lacte de cession dun droit de superficie du
3 novembre 1980 prévoyait que la rente superficiaire continuait à être adaptée
tous les ans sur la base de lindice général des prix à la consommation, il
appartenait au bénéficiaire du droit de superficie dadapter spontanément ses
paiements semestriels. Selon elle, cest à juste titre que le juge de
lhypothèque provisoire avait retenu que la notification de hausse des loyers
procédait dune erreur.

H.Dans les siennes, la défenderesse maintient
les conclusions prises dans sa réponse et fait valoir quaprès avoir notifié
une hausse de loyer en 2001 quelle se garde de mentionner, "la
demanderesse ne peut de bonne foi revenir soudainement et cinq ans plus tard
sur une hausse de loyer quelle avait elle-même fixée et dans laquelle elle
déclare expressément renoncer à lindexation antérieure de la rente" Elle
estime en outre que dans la mesure où la demanderesse avait encaissé pendant
cinq ans, et sans réserve, les montants payés par la défenderesse conformément
à ladite hausse, elle adopte un comportement manifestement contradictoire et abusif
qui viole le principe de la bonne foi. De plus, elle naurait jamais accepté de
conclure un nouveau bail pour un loyer annuel de 8'000 francs si elle avait su
quelle se verrait réclamer par la suite lindexation des rentes depuis 1980.
Elle estime que la rente devait tout au plus être indexée selon lindice de
février 2001, de sorte quelle devrait un montant de 2'533 francs à la
demanderesse.

I.Par courriers des 8 et 9 décembre 2008, les
parties ont accepté que le jugement soit rendu par voie de circulation.

C
O N S I D E R A N T

1.La valeur litigieuse en cause, correspondant
aux conclusions chiffrées de la demande, soit 103'607 francs, fonde la
compétence de lune des Cours civiles du Tribunal cantonal (art.21 OJN).

La
demande a par ailleurs été déposée dans le délai imparti par le président du
Tribunal civil du district de Neuchâtel, sagissant des conclusions relatives à
linscription définitive dune hypothèque légale.

2.a) Selon larticle779 CC, le propriétaire peut établir en
faveur dun tiers une servitude lui conférant le droit davoir ou de faire des
constructions sur le fonds grevé, soit au-dessous. Sauf convention contraire,
ce droit est cessible et passe aux héritiers. Si cette servitude a le caractère
dun droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au
registre foncier.

Le
droit de superficie est généralement accordé moyennant une contre-prestation.
Celle-ci peut consister en un versement unique ou  ce qui est plus fréquent 
dans le service dannuités ou dautres montants périodiques (qui représentent
la rente du sol). Lobligation de payer une rente est une dette personnelle du
superficiaire. Elle ne constitue pas un élément du droit de superficie; elle
nest pas non plus rattachée au droit de superficie à titre dobligationpropter
rem(Steinauer, Les droits réels, 3èmeédition 2003
Tome III, no 2545, 2546).

b)
En lespèce, lacte de cession du droit de superficie du 3 novembre 1980
prévoyait que la rente annuelle sélevait à 10'290 francs payables en deux
annuités, le 1erjanvier et le 1erjuillet. Ce montant
représentait celui de la rente de base en tenant compte de lindice des prix à
la consommation au 31 janvier 1970, soit 110.6 points. Au moment de la cession,
la rente sélevait à 13'740 francs par année. Lacte prévoyait que la rente
continuerait à être adaptée tous les ans sur la base de lindice général des
prix à la consommation. Si lon sen tient aux termes de lacte de cession, les
rentes superficiaires auraient ainsi dû évoluer comme suit: en 2001 (indice
311.6): 28'990 francs; en 2002 (indice 313.2): 29'139 francs; en 2003 (indice
315.9): 29'390 francs; en 2004 (indice 316.4): 29'437 francs; en 2005 (indice
320.2): 29'790 francs; en 2006 (indice 324.4): 30'181 francs. Ces calculs, qui
sont ceux de lordonnance du premier juge du 7 décembre 2006, sont exacts et du
reste non contestés en lespèce; ils sont fondés sur lindice de départ de
110.6 points qui est celui de janvier 1970 et qui correspond aux 311.6 points
selon lIPC de base de septembre 1966 = 100  (voirLachat, Le bail
à loyer, 2008, p.860 et 861).

3.Il y a cependant lieu de déterminer si, comme
le fait valoir la défenderesse (all.15) mais comme le conteste formellement la
demanderesse en dénonçant un cas de témérité (détermination sur cet allégué
15), le montant de la rente superficiaire doit en réalité être calculé en
prenant en considération la notification de hausse de loyer du 10 avril 2001, par
laquelle la demanderesse signifiait à la défenderesse que le loyer des places
de parc / garages passait de 18'120 francs à 19'520 francs par an dès le 1erjuillet 2001.

a)
On relève que la défenderesse na pas contesté la notification de hausse de
loyer du 10 avril 2001 et quelle na pas saisi lAutorité régionale de
conciliation. Par ailleurs, il ressort des justificatifs de paiement déposés
par la défenderesse quelle a adapté dès 2002 le montant de ses paiements à la
hausse signifiée (9'760 francs par semestre) et que les versements ont été
effectués régulièrement. A linverse, la demanderesse  à qui incombe la charge
de la preuve  na pas produit déléments qui démontrent quelle était en
désaccord quant aux montants des paiements reçus de la défenderesse. M. a
d'ailleurs déclaré: "à mon avis, et en tout cas à ma connaissance, il ny
a pas eu de litige entre E. X., puis sa femme, avec la société R. SA. Je ne
peux pas dire non plus si leurs relations étaient bonnes ou pas. Je pense que
sil y avait eu des impayés ou des poursuites, E. X. men aurait parlé". La
demanderesse a accepté les paiements sans protester, ce qui démontre bien que
la notification de hausse de loyer ne procédait pas dune erreur. Au vu de ces
éléments, il y a lieu de considérer que la notification de hausse de loyer du
10 avril 2001 vaut accord entre les parties.

b)
On constate par ailleurs que la notification de hausse de loyer du 10 avril
2001 portait sur le total dû pour la rente superficiaire et pour le loyer pour
les places de parc. En effet, dans son courrier du 8 septembre 2005 à Me L.
(alors mandataire de R. SA), Me S., alors mandataire de l'hoirie X., indiquait
que "le montant notifié le 10 avril 2001 incluait le loyer pour les places
de parc ainsi que la rente superficiaire". Me L. a par ailleurs déclaré
que R. avait en tête un montant global que représentaient le loyer et la rente.
On relève que le total de 17'740 francs (loyer pour les places de parc: 4'000
francs; rente superficiaire (non indexée): 13'740 francs) est en outre très
proche du montant de 18'120 francs (soit lancien loyer figurant sur la
notification). Enfin, il ressort des pièces justificatives déposées par la
défenderesse que même si le paiement pour la rente superficiaire était dissocié
du loyer pour le premier semestre 2001, suite à la notification de hausse de
loyer, un seul montant, comprenant la rente superficiaire et le loyer pour les
places de parc, était régulièrement versé, ce qui démontre également quil
était question dun montant global.

c)
Le montant du loyer pour les places de parc a fait lobjet dune audience
devant lautorité régionale de conciliation le 20 juin 2005. Il a alors été
convenu que le loyer passerait de 4'000 francs à 8'000 francs. La défenderesse
a ainsi accepté de sacquitter dun montant total annuel de 23'520 francs
(15'520 francs de rente superficiaire + 8'000 francs de loyer). Il nest pas
démontré quelle aurait accepté une telle hausse de loyer si elle avait pu
sattendre à ce que la rente superficiaire soit indexée par la suite. En effet,
dans cette hypothèse, elle aurait dû payer en 2006 un montant total de 38'181
francs (30'181 francs de rente intégralement adaptée à lIPC + 8'000 francs de
loyer), ce qui représente presque le double de ce quelle a versé durant des
années. Me L. a dailleurs déclaré à ce propos : "on me rappelle que
le loyer est passé de 4'000 à 8'000 francs à lissue de la séance de juin 2005
devant lARC, et on me demande si je pense que R. aurait accepté cela sil
avait su quon allait lui demander lindexation intégrale de la rente. R. a toujours
réfléchi en termes de coût global, même sil y avait un loyer et une rente. Il
disait que cétait supportable, pour lentreprise bien sûr. Si on revient sur
lindexation de la rente, je ne suis pas sûr que R. aurait accepté ce montant
arrêté à 8'000 francs".

d) Largument de
la demanderesse, selon lequel toute modification du montant de la rente doit se
faire sous la forme authentique, doit être écarté. En effet, comme relevé
ci-dessus (cons.3b), la seule augmentation de la rente due à lévolution de
lIPC depuis la signature de lacte de cession du droit de superficie,
conduirait à un montant nettement plus élevé que la seule augmentation annoncée
par la notification de hausse du 10 avril 2001. Ainsi, la forme authentique na
pas été éludée puisque le contrat de base na pas été modifié, ladite hausse restant
nettement en-dessous de la seule indexation automatique qui découlerait de
lacte de cession.

e)
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que, selon la volonté des
parties telle quelle résulte de ladministration des preuves, le montant
global pour la rente superficiaire et le loyer sélevait, au moment de la
notification de la hausse de loyer du 10 avril 2001, à 19'520 francs. Après
déduction du loyer pour les places de parc de 4'000 francs, la rente
superficiaire se montait dès le 1erjuillet 2001, à 15520 francs
(ou deux fois 7'760 francs). Ce montant constitue une nouvelle base pour le
calcul de la rente.

4.Pour calculer lévolution de la rente
superficiaire, le montant de 15'520 francs doit être indexé en reprenant comme
base lindice retenu lors de la hausse de loyer notifiée le 10 avril 2001, soit
février 2001 (106.9 points). Ainsi, la rente aurait dû évoluer comme suit: de
janvier à juin 2001: 7060 francs; de juillet à décembre 2001: 7760 francs; de
janvier à décembre 2002: (15'520 x IPC décembre 2001 (107.5)) / 106.9 = 15'607
francs; de janvier à décembre 2003: (15'520 x IPC décembre 2002 (108.4)) /
106.9 = 15'738 francs; de janvier à décembre 2004: (15'520 x IPC décembre 2003
(109.1)) / 106.9 =15839 francs; de janvier à décembre 2005: (15'520 x IPC
décembre 2004 (110.5)) / 106.9 = 16042 francs; de janvier à décembre 2006:
(15'520 x IPC décembre 2005 (111.6)) / 106.9 = 16'202 francs. Le total dû pour
la rente superficiaire entre janvier 2001 et décembre 2006 sélève ainsi à
94248 francs.

La
défenderesse a payé pour janvier à décembre 2001: 14'120 francs
francs ; pour janvier à décembre 2002: 15'520 francs (19'520 francs moins
4'000 francs); pour janvier à décembre 2003: 15'520 francs (19'520 francs moins
4'000 francs); pour janvier à décembre 2004: 15'520 francs (19'520 francs
moins 4'000 francs); pour janvier à décembre 2005: 15'520 francs (19'520 francs
moins 4'000 francs); pour janvier à décembre 2006: 15'520 francs (19'520 francs
moins 4'000 francs). Le total payé par la défenderesse pour la rente
superficiaire sélève à 91720 francs. On relève quelle a augmenté ses
paiements de 700 francs par semestre uniquement dès janvier 2002 alors quelle
aurait déjà dû adapter ses paiements à la hausse dès juillet 2001, conformément
à la notification de hausse de loyer. Ainsi, le montant restant dû à la
demanderesse à titre de rente superficiaire se monte à 2528 francs (94248
francs moins 91720 francs).

5.Sagissant du loyer pour les places de parc,
le montant annuel dû jusquau 30 juin 2005 était de 4'000 francs. Dès le 1erjuillet 2005, le loyer annuel est passé à 8'000 francs. Le total dû de janvier
2001 à décembre 2006 pour le loyer des places de parc sélève donc à 30'000
francs (4'000 + 4'000 + 4'000 + 4'000 + 6'000 + 8'000), ce qui correspond aux
montants versés par la défenderesse (versement supplémentaire de 6'000 francs
le 15 novembre 2006, peu après le dépôt de la requête en inscription provisoire
dune hypothèque légale du 24 octobre 2006).

6.Au vu de ce qui précède, la demande est
fondée à hauteur de 2'528 francs. Linscription définitive de lhypothèque
légale sera ordonnée à hauteur de ce montant. Les intérêts sont dus à partir du
7 décembre 2007, conformément à la conclusion no 1 de la demande, laquelle
détermine aussi lampleur admissible du montant de linscription à teneur de la
conclusion no 2. La modification de ses conclusions par la demanderesse dans
ses conclusions en cause, sagissant des intérêts, est tardive.

7.La demanderesse succombant dans une très
large mesure, les frais de justice seront mis pour 9/10èmes à sa charge. Elle
devra en outre supporter dans la même proportion les frais dinscription au
registre foncier, y compris ceux liés à linscription provisoire, et verser une
indemnité de dépens à peine réduite à la défenderesse.

Par ces motifs,LA IreCOUR CIVILE

1.Condamne
R. SA à payer à M. X. 2528 francs, avec intérêts à 5% lan dès le 7 décembre
2007.

2.Ordonne
linscription définitive dune hypothèque légale sur le droit de superficie de
la parcelle 2864 du cadastre de La commune Z. à hauteur du montant indiqué sous
le chiffre 1 du dispositif, en capital et intérêts, en faveur de M. X..

3.Charge
le conservateur du registre foncier de larrondissement du Littoral et du
Val-de-Travers de procéder à linscription susmentionnée.

4.Rejette
la demande pour le surplus.

5.Met
les frais judiciaires, arrêtés à 5'037 francs et avancés comme suit:

- par la demanderesse                                                  Fr.
      4'950.--

- par la défenderesse
                                                    Fr.            87.--

de
même que les frais de la procédure dinscription provisoire, avancés par la
demanderesse et les frais du registre foncier consécutifs à linscription
ordonnée au chiffre 2 ci-dessus, et dont la demanderesse fera lavance,

à
concurrence de 9/10èmes à la charge de la demanderesse et 1/10ème à la charge
de la défenderesse.

6.Condamne
la demanderesse à verser à la défenderesse une indemnité de dépens de 6'000
francs.

Neuchâtel, le 26 février
2010

C. Droit de superficie

I. Objet et immatriculation au
registre foncier1

1Le propriétaire peut établir en faveur dun tiers une
servitude lui conférant le droit davoir ou de faire des constructions soit sur
le fonds grevé, soit au-dessous.

2Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe
aux héritiers.

3Si cette servitude a le caractère dun droit distinct et
permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier.

1Nouveau titre marginal selon le ch. I de la LF du 19 mars 1965,
en vigueur depuis le 1erjuillet 1965 (RO1965449 454; FF1963I 993).

II. Contrat

Le contrat constitutif dun droit
de superficie distinct et permanent nest valable que sil a été fait par acte
authentique.

1Introduit par le ch. I de la LF du 19 mars 1965, en vigueur
depuis le 1erjuillet 1965 (RO1965449 454; FF1963I
993).