ne_gerichte · TA.1996.210 · 1996-10-25 · fr
TA.1996.210


A.      B.,
domicilié à Thun, est commerçant en immeubles. En

1989,
il a réalisé un bénéfice immobilier de 530'391 francs suite à la

vente,
par un consortium dont il faisait partie, de différents articles du

cadastre
de La Chaux-de-Fonds.

B.     
Malgré plusieurs rappels, B. n'a jamais déposé de

déclaration
fiscale dans le canton de Neuchâtel pour l'année 1990. Le Ser-

vice
des contributions lui a finalement notifié, après avoir obtenu des

renseignements
de l'administration bernoise, une taxation le 3 octobre

1995,
retenant un revenu imposable dans le canton de Neuchâtel de 550'392

francs
(fortune imposable : 0). Le recourant ayant déposé une réclamation

le 20
octobre 1995, le Service des contributions a rendu une nouvelle dé-

cision
le 27 octobre 1995 faisant état d'un revenu net imposable dans le

canton
de Neuchâtel de 485'593 francs.

B. a recouru auprès du Département des finances et

des
affaires sociales le 14 novembre 1995, estimant n'avoir réalisé aucun

revenu
imposable dans le canton. Il contestait le revenu brut tiré de

l'exploitation
de ses immeubles dans le canton retenu par le Service des

contributions
et réclamait la prise en compte, d'une part, d'une déduction

supplémentaire
de 3 % du prix de vente pour frais généraux, d'autre part

d'une
perte d'exploitation et enfin d'amortissements extraordinaires sur

trois
autres immeubles pour un total de 1'085'469 francs (273'469 francs +

218'000
francs + 594'000 francs). Le 14 mai 1996, le département a rejeté

son
recours. Ses considérants seront repris plus loin dans la mesure uti-

le.

C.      Le
30 mai 1996, B. dépose au Tribunal administratif

un
recours en allemand, dont il fournit une traduction française le 17

juin
1996. Il formule les mêmes revendications que celles présentées de-

vant le
département, à savoir une déduction préciputaire totale de 5 % (et

non de
2 % comme l'a fait le département) sur les ventes réalisées et di-

verses
autres déductions résultant de pertes subies dans le canton de

Neuchâtel
en 1989 et d'amortissements extraordinaires sur des immeubles

situés
à La Chaux-de-Fonds et au Locle.

D.      Le
6 août 1996, le département a conclu au rejet du recours sans

présenter
d'observations.

C O N S I D E R A N
T

en droit

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2.      Le
Service des contributions a calculé le revenu imposable dans

le
canton de Neuchâtel comme suit (décision entreprise, p.5) :

revenu de l'exploitation des
immeubles dans

le canton de Neuchâtel                  133.013.-

gains immobiliers                       530.391.-

Revenu brut                            
663.404.-

./. amortissement                       40.503.-

./. intérêts passifs (actifs localisés dans

le canton                           137.017.-

Revenu net total                        485.844.-

./. déduction sociales dans la
proportion

existant entre le revenu imposable
et

le revenu total                             291.-

Revenu net                             
485.593.-

=========

Sont litigieuses l'admissibilité d'une déduction de 3 % supplé-

mentaire
sur le prix de vente des immeubles, l'existence du revenu d'ex-

ploitation
retenu par le département (133'013 francs) et de la perte al-

léguée
par le recourant (19'100 francs) et la prise en compte d'amortis-

sements
extraordinaires sur d'autres immeubles (1'085'469 francs).

3.      a)
En général, les immeubles appartenant à des commerçants en

immeubles
représentent pour eux des marchandises, c'est-à-dire des capi-

taux
circulants plutôt que des capitaux immobilisés dans l'optique de l'é-

conomie
de leur entreprise. De ce fait, des règles spéciales ont été éla-

borées
pour l'imposition de ces immeubles lorsqu'ils sont situés hors du

canton
du domicile principal du contribuable (art.23 al.2 litt.l LCdir

dans le
canton de Neuchâtel). Le canton de situation de l'immeuble se voit

ainsi
attribuer un droit d'imposition exclusif du revenu qu'il dégage et

de la
fortune qu'il représente, mais il doit prendre en charge d'une part

les
frais de financement (intérêts passifs) sans possibilité de réparti-

tion
proportionnelle, d'autre part les frais d'administration courante et

enfin
les éventuelles pertes immobilières. Une plus-value profite exclusi-

vement
au canton de situation de l'immeuble, qui doit cependant accepter

une
déduction forfaitaire au titre des frais d'administration, calculée en

général
à raison de 5 % du produit de l'aliénation (Ryser/Rolli, Précis de

droit
fiscal suisse - impôts directs, 3ème éd., 1994, p.103; Höhn, Inter-

kantonale
Steuerrecht, 2ème éd., 1989, p.489-491; ATF 92 I 461 ss,

473-474;
ATF 120 Ia 361 ss, 366).

b) En l'espèce, le Service des contribution n'a procédé qu'à une

diminution
de 2 % du prix de vente au titre des honoraires non comptabi-

lisés,
tout en admettant la déduction des commissions versées à un tiers,

qui
représentent, selon les immeubles, entre 2,55 et 5 % du prix de vente

(décision
entreprise, p.2-3). Il a en effet estimé que le fait de retenir

ces
commissions devait nécessairement entraîner une diminution de la part

des
frais généraux reconnus (décision sur réclamation du 27.10.1995, p.2).

Ce
raisonnement doit être approuvé. Les recommandations de la Conférence

des
fonctionnaires fiscaux des cantons romands, de Berne et du Tessin

(versées
au dossier) prévoient que "la part des frais généraux sera forte-

ment
réduite lorsque le commerçant verse des commissions à des tiers pour

la
rémunération des travaux de mise en valeur de l'immeuble" (pt.5.3.2).

Cette
règle est équitable. Le fait que le recourant a payé 337'600 francs

(152'600
francs + 80'000 francs + 80'000 francs + 25'000 francs) de com-

mission
à un ou des tiers signifie nécessairement que celui-ci ou ceux-ci

ont
déployé une activité importante et que, par conséquent, B.,

déchargé
de cette tâche, a vu ses propres frais diminuer. Au surplus, le

recourant
n'établit pas que la vente des immeubles concernés lui aurait

occasionné
des frais particulièrement élevés. La décision soleuroise dépo-

sée par
le recourant ne contredit pas ce raisonnement, puisqu'elle concer-

ne une
vente d'immeuble où aucune commission n'a été versée à un tiers.

4.      Le
recourant demande expressément qu'une perte d'exploitation de

19'100
francs soit admise et implicitement que le revenu d'exploitation de

133'013
francs retenu par le Service des contributions soit écarté. Le

département
explique que le rendement brut des immeubles (locations) s'est

élevé à
133'013 francs; que ce facteur fiscal entre dans la matière impo-

sable
attribuée au canton de Neuchâtel; qu'ont été déduits les amortis-

sements
sur immeubles (non contestés) et les intérêts passifs, répartis en

fonction
des actifs localisés dans le canton (décision entreprise,

cons.3a,
p.6-7). Le recourant n'avance aucun motif qui justifierait de

s'écarter
de ce mode de procéder, qui paraît correct. Dès lors, le recours

doit
être déclaré mal fondé sur ce point également.

5.      Le
recourant se prévaut d'amortissements extraordinaires en rap-

port
avec d'autres immeubles. Comme l'a à juste titre relevé le départe-

ment,
ces pertes, qui n'apparaissent pas dans les comptes du recourant de

l'année
1989, ont trait à des périodes fiscales postérieures à cette année

et ne
peuvent de ce fait être prises en compte (décision entreprise,

cons.3c,
p.8-9). Le fait que, par lettre du 16 août 1995, le Service des

contributions
a informé B. qu'il renonçait à le considérer com-

me
contribuable pour les années 1991 à 1994 compte tenu de sa situation

financière
ne l'autorise pas à reporter les pertes de ces années-là sur

une
période antérieure. Il ne saurait non plus, pour justifier un tel re-

port,
avancer que la crise immobilière s'est déclenchée en 1989 et que les

pertes
des années postérieures sont donc à prendre en compte à ce moment-

là.

6.      Mal
fondé, le recours est rejeté. Au vu du sort de la cause, le

recourant
supportera les frais (art.47 al.1 LPJA).

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF

1.
Rejette le recours.

2. Met
à la charge du recourant les frais, arrêtés à 500 francs, et les

débours, arrêtés à 50 francs, montants
compensés par son avance de

frais.

Neuchâtel,
le 25 octobre 1996