ne_gerichte · CACIV.2018.13 · 2009-01-19 · fr

Action en libération de dette. Contrat de vente immobilière. Validité d’une clause d’exclusion de garantie.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 14.06.2018 CACIV.2018.13 (INT.2018.368)

A.
Par contrat authentique de vente immobilière du 19 janvier
2009, X
1
_________ et X
2
________ ont acheté à Y
2
________
les biens-fonds Nos [111] et [222] du cadastre de Z._______ pour le prix de
1'800'000 francs. Selon le chiffre 3 des conditions de la vente immobilière,
les parties convenaient expressément d’exclure toute garantie du vendeur, que
ce soit pour les défauts apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les
biens vendus pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou
non, dans les limites de la loi, notamment de l’article 199 CO, déclarant que
toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a
frauduleusement dissimulé aux acquéreurs les défauts de la chose. D’après le
même chiffre, le vendeur confirmait aux acquéreurs que la restauration d’une
partie de la toiture devrait intervenir et ceux-ci en prenaient acte, les
parties confirmant que le notaire instrumentant leur avait exposé la portée de
cette clause. Le 21 janvier 2009, X
1
_________ et X
2
________
ont signé une reconnaissance de dette d’un montant de 96'000 francs en faveur
de Y
1
_________ et Y
2
________, à rembourser au plus tard
le 31 janvier 2014.
B.
Par lettre du 16 décembre 2009, Y
1
_________ et Y
2
________
ont répondu à un SMS de X
2
________ que les problèmes de l’attique
les avaient surpris et qu’il aurait peut-être dû faire intervenir l’assurance
ECAP. X
2
________ ayant sollicité une telle intervention pour des
dégâts d’eau provoqués par des infiltrations à travers la toiture de
l’immeuble, A.________, ingénieur civil SIA, mandaté par l’ECAP, a indiqué, par
lettre au prénommé du 14 janvier 2011, que la charpente de la partie ancienne
de la toiture, construite vraisemblablement au XIX siècle, était bien visible
depuis l’intérieur, de même que le lattage et les tuiles, puisqu’il n’y avait
pas d’isolation, de sous-couverture ou de lambrissage sur le local devant
servir de grenier et qu’il ne fallait pas s’étonner si, par endroits, la pluie
pénétrait à l’intérieur ; qu’il aurait fallu changer depuis longtemps les
tuiles, très fragiles et mettre une sous-couverture pour garantir l’étanchéité
en cas de rupture d’une tuile ; que, selon le témoignage des locataires,
il arrivait depuis longtemps que des infiltrations pénètrent jusqu’aux
logements, à travers une poutraison en bois et un plancher/faux-plafond servant
de plafond ; qu’il ne s’agissait donc pas d’une situation du ressort de
l’ECAP, la grande vétusté de l’état de la toiture consécutive à un manque
d’entretien étant la cause des infiltrations.
C.
Le 27 mars 2014, Y
1
_________ et Y
2
________
ont fait notifier à X
1
_________ et X
2
________ un
commandement de payer portant sur un montant de 96'000 francs avec intérêts à 5
% dès le 1
er
février 2014. Les poursuivis ayant fait opposition
totale, les poursuivants ont requis la mainlevée provisoire le 25 septembre
2014 et celle-ci a été prononcée par jugement du Tribunal de première instance
de la République et canton de Genève du 19 janvier 2015.
D.
Le 20 février 2015, Y
1
_________ et Y
2
________
ont déposé une demande en libération de dette devant le Tribunal civil du
Littoral et du Val-de-Travers, en concluant à ce que celui-ci dise et constate
qu’ils ne devaient pas aux défendeurs un montant de 96'000 francs, intérêts en
sus, et à ce qu’il ordonne la radiation de la poursuite no [xxxx], sous suite
de frais et dépens. Ils alléguaient en substance qu’une reconnaissance de dette
de 96'000 francs avait été signée en parallèle avec le contrat de vente
immobilière du 19 janvier 2009 ; que postérieurement à la vente, ils
avaient découvert avec stupéfaction des dégâts d’eau importants dans l’immeuble ;
que l’expert mandaté par l’ECAP s’était rendu sur les lieux le 10 janvier 2011
et qu’il avait constaté que la cause des dégâts était « la grande vétusté
de l’état de la toiture suite à un manque d’entretien à travers les
années » et qu’il s’était également prononcé sur la cause probable d’une
fissure à l’angle sud-ouest qui, selon lui, était « un défaut de la
chambre, au pied de la descente d’eau pluviale : si la chambre n’est pas
étanche, cela mine la fondation de l’angle de l’immeuble, d’où la fissure » ;
que les défendeurs étaient parfaitement au courant de ces défauts et qu’ils les
avaient tus lors de la vente, notamment concernant les fondations érodées par
l’eau, défauts dont eux-mêmes n’auraient pas pu se rendre compte même en
visitant scrupuleusement la cave de l’immeuble ; que les frais nécessaires
à la remise en état de celui-ci dépassaient très largement le montant de la
reconnaissance de dette.
Dans
leur réponse du 2 avril 2015, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande
dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens. Ils alléguaient en
bref que l’acte de vente immobilière du 19 janvier 2009 contenait une clause
par laquelle les parties convenaient expressément d’exclure toute garantie du
vendeur pour des défauts apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les
biens vendus pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou
non dans les limites de la loi, notamment de l’article 199 CO ; que le
contrat précisait que l’attention des acquéreurs était attirée sur le fait
qu’une partie de la toiture devrait être restaurée ; que le défendeur
n’était pas un professionnel de l’immobilier et qu’il n’avait aucune
connaissance technique dans le domaine des constructions et des
matériaux ; que les acquéreurs n’avaient pas jugé bon d’investiguer
davantage, malgré la clause d’exclusion de garantie et les avertissements sur
l’état de la toiture, alors que la transaction portait sur un montant de
1'800'000 francs ; que, durant les années où il en était propriétaire, le
vendeur avait toujours réparé les défauts connus de l’immeuble.
Les
demandeurs ont déposé leur détermination sur les faits de la réponse le 8 mai
2015.
Lors
d’une audience du 20 octobre 2015, les parties ont confirmé respectivement les
conclusions de la demande et de la réponse. Les témoins B.________ et
C.________ ont été entendus. X
2
________ et Y
1
________ ont
été interrogés. Le juge a renoncé à la mise en œuvre de l’expertise sollicitée
par les demandeurs et à laquelle les défendeurs s’opposaient et il a clôturé l’administration
des preuves.
Les
parties ont déposé des plaidoiries écrites en cause respectivement les 3
décembre 2015 et 15 janvier 2016.
E.
Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal a rejeté la
demande. Il a mis à la charge des demandeurs les frais judiciaires, arrêtés à
4'976 francs et avancés par ceux-ci, et il a alloué aux défendeurs une
indemnité de dépens de 4'700 francs à la charge des demandeurs. Il a retenu en
substance que, lors de son interrogatoire, le demandeur avait déclaré avoir
appris que les fondations de l’immeuble étaient problématiques lorsqu’il avait
envisagé de surélever celui-ci trois ans auparavant et qu’il avait expressément
admis ne pas en avoir avisé le vendeur ; que la question de savoir si le
simple SMS – dont on ignorait le contenu – adressé par le demandeur au
défendeur en décembre 2009 constituait un avis des défauts de la toiture
pouvait rester ouverte dans la mesure où le défendeur ne répondait de toute
manière pas de ce prétendu défaut pour un autre motif, à savoir qu’il
ressortait clairement de l’acte de vente du 19 janvier 2009 que le vendeur
avait informé les demandeurs de la nécessité de restaurer une partie du toit,
ce qui correspondait aux constations faites par l’expert mandaté par l’ECAP qui
relevait que, seul le toit de la partie ancienne de la propriété devait être
rénové, la partie récente n’étant pas en cause ; que, selon l’article 200
CO, le vendeur ne répondait pas des défauts que l’acheteur connaissait au
moment de la vente, ni de ceux dont il aurait dû s’apercevoir en examinant la
chose avec une attention suffisante, à moins que le vendeur lui ait affirmé
qu’ils n’existaient pas ; qu’en l’espèce, le demandeur avait d’une part
été rendu attentif à la nécessité de restaurer une partie de la toiture et qu’il
avait d’autre part déclaré ne pas avoir visité l’immeuble avant de
l’acheter ; que, dès lors, les demandeurs ne pouvaient pas raisonnablement
soutenir qu’ils ne connaissaient pas l’état de la toiture ou qu’ils n’étaient
pas en mesure de s’en apercevoir s’ils avaient pris la peine de l’examiner,
d’autant plus qu’ils acquerraient un immeuble vieux de plus d’un siècle ;
que, par conséquent, pour autant que l’état de la toiture ait constitué un
défaut, le défendeur n’en répondait pas. Compte tenu de ce qui précède, le
premier juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une expertise pour
déterminer l’étendue de prétendus défauts dont le défendeur ne répondait de
toute manière pas. Pour le même motif, il n’était pas nécessaire d’examiner en
détail les conséquences de l’exclusion de garantie figurant dans l’acte de
vente, quand bien même on peinait à distinguer dans les allégués des demandeurs
quel comportement frauduleux pourrait être reproché au défendeur (art. 199 CO),
un tel comportement ne pouvant pas non plus être déduit des témoignages de B.________
et C.________. Enfin, le premier juge a relevé qu’on pouvait douter que les
demandeurs aient suffisamment allégué en quoi consistaient les défauts dont ils
se prévalaient, les intéressés ne pouvant à cet égard se contenter de renvoyer
à une expertise car celle-ci devait servir à démontrer les faits allégués et
non s’y substituer. Le juge de première instance a par conséquent constaté que
les demandeurs avaient échoué à démontrer qu’ils avaient éteint par compensation
leur dette à l’égard des défendeurs de sorte que leur demande devait être
rejetée, la question de la recevabilité de celle-ci en tant qu’elle concernait X
1
________
pouvant être laissée ouverte.
F.
X
1
_________ et X
2
________ interjettent
appel contre ce jugement en concluant principalement à son annulation, à ce que
la Cour de céans, statuant à nouveau, dise et constate que les appelants ne
doivent pas aux intimés un montant de 96'000 francs, intérêts en sus et à ce
qu’elle ordonne la radiation de la poursuite no [xxxx], subsidiairement au
renvoi de la cause à l’autorité de première instance, afin qu’elle statue à
nouveau, au sens des considérants, en tout état de cause, sous suite de frais
et dépens. Les appelants invoquent la constatation erronée et incomplète des
faits et la violation du droit. Sous l’angle du premier grief, ils reprochent
au juge d’instance d’avoir écarté leur demande d’expertise judiciaire alors que
– selon eux – celle-ci aurait pu établir l’existence du/des défaut(s)
allégué(s), surtout concernant les fondations de l’immeuble, les conséquences
de ce(s) défaut(s) et l’étendue exacte du dommage subi. Sous l’angle du second
grief, ils reprochent au premier juge de ne pas avoir retenu que l’immeuble
était affecté de défauts intentionnellement dissimulés par le vendeur et
qu’eux-mêmes ne pouvaient détecter. En ce qui concerne l’avis des défauts, ils
soutiennent que leur SMS de décembre 2009 décrivait les défauts de manière
suffisamment détaillée et qu’au surplus une lacune dans l’avis des défauts
serait dépourvue de conséquence, ceux-ci ayant été frauduleusement dissimulés.
Quant à la limitation de garantie contenue dans l’acte de vente, ils prétendent
qu’il s’agissait d’une clause de style, insérée dans le contrat par tradition,
et dépourvue d’effet juridique. Ils estiment enfin que le jugement rendu en
première instance est insuffisamment motivé.
G.
Au terme de leur réponse, les intimés concluent au rejet de
l’appel dans toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement rendu en
première instance, avec suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1.
Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est
recevable.
2.
En ce qui concerne le reproche fait au premier juge d’avoir
écarté l’expertise sollicitée par les appelants, il convient de relever que,
selon l’article 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et
contestés. Les appelants soutiennent que l’expertise requise aurait permis
d’établir l’existence du/des défaut(s) allégué(s), surtout concernant les
fondations de l’immeuble, les conséquences de ce(s) défaut(s) sur l’immeuble et
l’étendue exacte du dommage subi. Cependant, le juge d’instance a retenu
l’absence de tout avis de défaut quant aux fondations de l’immeuble et le fait
que le vendeur ne répondrait pas d’un défaut affectant la toiture, au vu de la
clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente et du fait que les
intéressés auraient pu se rendre compte de l’importance de ce défaut au moment
de l’acquisition de l’immeuble. Si ce raisonnement est pertinent, il en découle
que l’expertise sollicitée était inutile. C’est donc ces questions qu’il
convient d’examiner en premier lieu.
3.
a) Le litige porte sur une vente immobilière. Les règles
relatives à la garantie des défauts de la chose vendue (art. 197 ss CO) sont
applicables par analogie aux ventes d’immeuble par renvoi de l’article 221 CO.
La responsabilité du vendeur présuppose avant tout l’existence d’un défaut au
sens de l’article
197 CO
survenu avant le transfert
des risques et qui n’était pas connu de l’acheteur au moment de la vente (art.
200 CO). Dans un tel cas, celui-ci peut se prévaloir des droits issus de la
garantie en raison des défauts de la chose vendue (art.
205
CO
), à condition qu’il ait avisé le vendeur sans délai des défauts (art.
201 CO
) et qu’il introduise l’action en garantie dans
les délais prévus par l’article
210 CO
. En matière
de contrat d’entreprise, le maître de l’ouvrage a un devoir analogue à celui de
l’acheteur (art. 370 al. 3 CO). Pour définir les exigences liées au devoir de
signaler les défauts « sans délai après leur découverte », il est
donc possible de se fonder sur la jurisprudence en matière de contrat
d’entreprise. Les circonstances particulières du cas d’espèce et, spécialement,
le genre de défaut découvert, sont toujours déterminants. Les défauts cachés
sont ainsi réputés découverts au moment où l’acheteur a acquis la certitude de
leur existence. Les défauts dont l’apparition est progressive, en ce sens que
leur ampleur et leur intensité augmentent peu à peu, ne sont par contre pas
réputés découverts au moment où se manifestent les premiers indices, mais lorsque
l’acheteur est en état d’en mesurer l’importance et la portée. En d’autres
termes, l’acheteur est tenu de signaler le défaut seulement lorsqu’il lui
paraît certain (ou qu’il doit lui paraître certain, selon les règles de la
bonne foi) que celui-ci constitue une inexécution du contrat (
ATF 131 III 145
,
JT 2007 I 261 cons. 3 et 7.2 et les références citées). En ce qui concerne
l’avis des défauts, en donnant celui-ci, l’acheteur doit faire savoir au
vendeur qu’il n’accepte pas la chose avec ces défauts (à tout le moins pas aux
conditions convenues) et il doit énumérer et décrire les défauts, une critique
toute générale n’étant donc pas suffisante. Il faut en effet que le vendeur
puisse se faire une idée du genre de défaut et de son importance. L’avis n’est
soumis à aucune forme particulière. Généralement, l’acheteur le donnera par
lettre recommandée, pour se ménager une preuve (
Tercier/Bieri/Carron
,
Les contrats spéciaux, 2016, N. 717 à 721 et les références citées).
b)
En l’espèce, les appelants ont allégué dans la demande qu’ils avaient découvert
avec stupéfaction «postérieurement à la vente » des dégâts d’eau
importants dans l’immeuble ; qu’interrogés, les intimés leur avaient conseillé
de s’adresser à l’ECAP ; que celle-ci avait chargé un expert d’établir un
rapport concernant ces dégâts ; que, le 10 janvier 2011, A.________,
mandaté par l’ECAP, s’était rendu sur les lieux ; qu’il avait constaté que
la cause des dégâts était « la grande vétusté de l’état de la toiture
suite à un manque d’entretien à travers les années » ; qu’il s’était
également prononcé sur la cause probable d’une fissure à l’angle sud-ouest de
l’immeuble qui, selon lui, constituait « un défaut de la chambre, au pied
de la descente d’eau pluviale ; si la chambre n’est pas étanche, cela mine
la fondation de l’angle de l’immeuble, d’où la fissure ». Les allégations
des appelants au sujet des défauts invoqués sont pour le moins sommaires
puisque les intéressés ne mentionnent même pas quand des dégâts d’eau se sont
produits, ni quand et sous quelle forme ils ont interpellé les intimés à ce
sujet. Ils ne chiffrent au surplus pas leur dommage, même de manière
estimative. Ils ont déposé en preuve une lettre manuscrite adressée le 16
décembre 2009 par les Y
1
________ et Y
2
________ à
l’appelant, qui fait référence à un SMS de celui-ci relatif notamment à des
« problèmes de l’attique ». Lors de son interrogatoire du 20 octobre
2015, l’intimée a confirmé s’être rendue en compagnie de l’appelant à l’ECAP
suite au courrier précité. Le SMS de l’appelant n’a pas été produit. Quant au
rapport de A.________, Y
1
________ a déclaré ne pas en avoir pris
connaissance et les appelants n’ont du reste jamais prétendu l’avoir communiqué
aux intimés. Le premier juge a laissé ouverte la question de savoir si ce SMS
de l’appelant constituait un avis des défauts de la toiture et les intimés ne
remettent pas en cause ce point dans leur détermination relative à l’appel, de
sorte que la Cour de céans n’a pas à revenir sur cette appréciation. En ce qui
concerne le problème qui affecterait les fondations, l’appelant a déclaré, lors
de son interrogatoire du 20 octobre 2015, qu’il l’avait appris lorsqu’il avait
soumis au bureau D.________ un projet de surélévation de l’immeuble, une nappe
phréatique étant apparemment située sous celui-ci et les fondations n’en étant
pas étanches. L’appelant a ajouté qu’il ignorait si les époux Y
1
________
et Y
2
________ étaient au courant de ce problème, « nous n’en
avons jamais parlé ». Il a précisé que le SMS adressé aux époux Y
1
________
et Y
2
________ en décembre 2009 ne concernait que la toiture et qu’il
ne leur avait pas écrit aux sujet des fissures. En appel, les intéressés
soutiennent avoir pris connaissance du défaut des fondations de l’immeuble
lorsqu’ils ont reçu le rapport d’expertise de l’ECAP du 14 janvier 2011, leur
apprenant qu’un défaut d’étanchéité de la chambre minait la fondation de
l’angle de l’immeuble, d’où la fissure. L’appelant ayant expressément admis
lors de son interrogatoire n’avoir jamais parlé d’un problème relatif aux
fondations de l’immeuble, ni écrit aux intimés à propos des fissures, on a du
mal à comprendre comment les intéressés peuvent soutenir qu’un « avis des
défauts a été rendu en temps utile, tant pour le défaut de la toiture que pour
celui des fondations ». C’est au contraire avec raison que le juge de
première instance a retenu l’absence de tout avis de défaut relatif aux
fondations de l’immeuble.
c)
Les appelants prétendent par ailleurs, en se référant à un arrêt du Tribunal
fédéral du
29.08.2005
[4C.152/2005]
, cons. 2.2.1, qu’une lacune dans l’avis des défauts n’aurait
en l’espèce aucune conséquence sur leurs droits d’acheteurs, les défauts ayant été
frauduleusement dissimulés. Ils exposent, au sujet du défaut des fondations,
qu’il ressortirait des déclarations du témoin B.________ et des intimés que ces
derniers connaissaient parfaitement l’état du sous-sol de l’immeuble, qui se
trouvait dans le patrimoine de leur famille depuis de longues années. Ils
ajoutent que la situation particulière du sous-sol, probablement traversé par
des sources d’eau, ainsi que l’état des fondations, fissurées, ne leur ont
jamais été mentionnés. Selon la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral (
ATF 131 III 145
,
JT 2007 I 261, cons. 8.1), le vendeur n’agit pas dolosivement dans le seul cas
où il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais
également lorsqu’il tait des circonstances que la bonne foi en affaires lui
commandait de signaler lors des pourparlers précédant la conclusion du contrat.
En d’autres termes, il y a dol lorsque le vendeur a consciemment omis de
communiquer l’existence d’un défaut à l’acheteur – qui l’ignorait et ne pouvait
pas le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu’il
constituait pour lui un élément important. Le fardeau de la preuve du dol
incombe à l’acheteur. Le témoin B.________ a déclaré en substance qu’il était
intervenu trois ou quatre fois dans l’immeuble de l’appelant, soit aux fêtes de
fin d’année 2012 ou 2013, pour couvrir le toit de bâches en urgence, celui-ci
étant en mauvais état, ce qui provoquait des infiltrations d’eau et de neige
qui se répercutaient au niveau de l’appartement inférieur. Il a ajouté avoir
constaté des fissures sur la maçonnerie de l’immeuble, mais n’avoir fourni
aucun travail en rapport avec celles-ci. Il a précisé qu’il avait ensuite
remplacé les bâches par des taules permettant d’empêcher les infiltrations
d’eau, mais que le toit devrait être refait. Lors de son interrogatoire, Y
1
________
a déclaré qu’une fissure était apparue sur la façade de l’immeuble, lors des
travaux de la SBS, 26 ou 27 ans auparavant et que, lors de ces travaux, des
aménagements particuliers avaient été réalisés dans la mesure où tout reposait
sur une nappe phréatique. Elle a ajouté que l’immeuble avait été acquis par les
grands-parents de son mari. Comme le témoin B.________ n’est intervenu dans
l’immeuble que plusieurs années après son acquisition par les appelants, on ne
peut rien déduire de ses déclarations en ce qui concerne l’état de celui-ci au
moment de l’achat, ni ce qu’en savaient les intimés. On ne saurait d’autre part
considérer que le vendeur – à supposer qu’en l’occurrence les informations dont
disposait son épouse puisse lui être imputées – devait spontanément signaler
aux acheteurs l’apparition d’une fissure sur la façade 26 ou 27 auparavant, ni
la présence d’une nappe phréatique, celle-ci ne constituant pas en elle-même un
défaut. Les appelants n’étaient donc pas en l’occurrence dispensés d’effectuer
un avis des défauts affectant les fondations de l’immeuble.
4.
En ce qui concerne le défaut de la toiture, le premier juge a
retenu que, d’une part, les appelants avaient été rendus attentifs à la
nécessité de restaurer une partie de celle-ci et que, d’autre part, l’appelant
avait déclaré, lors de son interrogatoire du 20 octobre 2015, qu’il n’avait pas
visité l’immeuble avant de l’acheter, de sorte que les intéressés ne pouvaient
raisonnablement soutenir qu’ils ignoraient l’état de la toiture ou qu’ils
n’étaient pas en mesure de s’en rendre compte s’ils l’avaient examinée,
d’autant plus qu’ils acquerraient un immeuble vieux de plus d’un siècle. Les
appelants objectent qu’en l’occurrence la clause d’exclusion de garantie
contenue dans l’acte de vente constituait une clause de style dépourvue d’effet
juridique, dans la mesure où ils n’ont pas été expressément rendus attentifs à
sa portée. Les règles sur la garantie étant en principe de droit dispositif,
les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement. Elles peuvent
aggraver la situation du vendeur, mais, le plus souvent, elles l’améliorent par
des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. Une clause de style,
qui est intégrée dans un contrat par tradition (notariale dans la vente immobilière)
ne correspond pas à la volonté des parties. Une clause habituelle n’est
toutefois plus « de style » lorsque les parties ont été rendues
attentives à sa portée (
Tercier/Bieri/Carron
, opus cité, N. 816, p. 115
et les références citées). En l’espèce, le chiffre 3 des conditions de la vente
immobilière du 19 janvier 2009 stipule que « les parties conviennent
expressément d’exclure toute garantie du vendeur, que ce soit pour les défauts
apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les biens vendus pourraient
être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non, dans les limites de
la loi, notamment de l’article
199 CO
, déclarant
que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur
a frauduleusement dissimulé aux acquéreurs les défauts de la chose. Le vendeur
confirme aux acquéreurs que la restauration d’une partie de la toiture devra
intervenir. Ceux-ci en prennent acte. Les parties confirment que le notaire
instrumentant leur a exposé la portée de cette clause ». Lors de son interrogatoire
du 20 octobre 2015, l’appelant a admis avoir appris que le toit avait besoin de
réparations chez le notaire, au moment de signer l’acte de vente immobilière.
Dès lors que l’exclusion de garantie portait spécifiquement sur la toiture et
que l’acte stipule que le notaire a expliqué aux parties la portée de cette
clause, les appelants font preuve de témérité en prétendant qu’il ne s’agissait
là que d’une clause de style. Les appelants relèvent que l’acte de vente
mentionnait qu’il faudrait restaurer une partie de la toiture et qu’ils n’ont
eu connaissance que postérieurement des importants défauts affectant
l’intégralité de celle-ci, qu’ils ont dû refaire entièrement tant elle était
vétuste. Selon le constat de A.________ du 14 janvier 2011, celui-ci a visité
le 10 janvier 2011 l’étage sous toiture de l’immeuble, ainsi qu’un appartement
un étage plus bas. Il s’agit de la partie ancienne de la propriété, « qui
est actuellement sous une bâche verte. La partie plus neuve (probablement
construite dans les années 1970) n‘est pas en cause, il n’y a pas
d’infiltrations d’eau sous l’étanchéité de la toiture plate sous laquelle se
trouve votre magasin ***** ». L’expert a indiqué que « la charpente
de la toiture de cette partie ancienne donc, construite vraisemblablement au
XIXème siècle (j’ai pu constater des chevilles de bois pour lier certains
éléments de cette charpente) est bien visible depuis l’intérieur : le
lattage et les tuiles aussi, puisqu’il n’y a pas d’isolation, pas de
sous-couverture, pas de lambrissage sur le local qui devait servir de grenier.
Tous ces éléments sont d’origine, donc vieux de plus d’un siècle. Il ne faut
pas s’étonner si par endroit la pluie pénètre à l’intérieur : les tuiles
sont très fragiles, il y a longtemps qu’il aurait fallu les changer et mettre
une sous-couverture pour garantir l’étanchéité en cas de rupture d’une
tuile ». L’expert indique encore que B.________, auteur d’un devis de mise
en conformité de la couverture, a été chargé d’établir des photos depuis
l’intérieur pour compléter le rapport. Les déclarations faites par ce dernier
lors de son audition en qualité de témoin corroborent pour l’essentiel les
constatations de l’expert. Même si ce témoin a indiqué que « toute la couverture
d’étanchéité du toit doit être refaite », cette simple mention ne suffit
pas à remettre en cause l’exposé détaillé de l’expert, qui détermine clairement
l’existence de deux parties du toit construites à des époques très différentes
et dont la plus ancienne est seule problématique. Les appelants n’ont
d’ailleurs pas produit le devis établi par B.________, ni les factures
relatives à la réfection de la toiture, alors même qu’ils prétendent avoir dû
effectuer celle-ci. Dans la mesure où les appelants avaient été rendus
attentifs à la nécessité de restaurer une partie de la toiture et où ils ne
pouvaient ignorer l’ancienneté de l’immeuble, X
2
________ ayant déclaré
lors de son interrogatoire qu’il était locataire du rez-de-chaussée et du
sous-sol de celui-ci avant de l’acheter, ils avaient tout loisir d’investiguer
davantage à ce sujet. Le jugement de première instance échappe donc à la
critique en considérant que les défauts de la toiture étaient couverts par la
clause d’exclusion de garantie, de sorte que le vendeur n’avait pas à en
répondre. Comme il a retenu d’autre part, avec raison, l’absence de tout avis
de défaut relatif aux fondations de l’immeuble, l’expertise sollicitée par les
appelants se révélait donc inutile et c’est à juste titre que le premier juge
ne l’a pas ordonnée. Certes, les prénommés soutiennent que l’expertise n’était
pas seulement destinée à chiffrer les défauts, mais aussi à identifier, décrire
et expliquer ceux-ci et leur ampleur, ainsi que leurs conséquences sur la
statique du bâtiment, les mesures nécessaires pour remédier à ces défauts et
leur coût, de même qu’à analyser si et dans quelle mesure ils auraient dû
s’apercevoir de ces défauts. Toutefois le premier juge a souligné avec
pertinence que le but d’une expertise était de démontrer les faits allégués et
non de s’y substituer.
5.
Le grief d’insuffisance de motivation soulevé par les
appelants n’est pas non plus fondé. Si le jugement attaqué est relativement
succinct, il n’en examine pas moins toutes les questions en l’espèce pertinentes
et explique clairement les raisons pour lesquelles la demande a été rejetée.
6.
Mal fondé, l’appel doit être rejeté. Vu l’issue de la cause,
les frais judiciaires de deuxième instance seront mis à la charge des
appelants, qui seront par ailleurs condamnés à verser aux intimés une indemnité
de dépens pour la deuxième instance.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL
CIVILE
1.
Rejette
l’appel et confirme le jugement rendu en première instance.
2.
Met
les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’000 francs et avancés
par les appelants, à la charge de ceux-ci.
3.
Condamne
les appelants à verser aux intimés une indemnité de dépens de 1'000 francs pour
la deuxième instance.
Neuchâtel, le 14
juin 2018
Art. 197 CO
Garantie
en raison des défauts de la chose
Objet
de la garantie
En
général
1
Le vendeur est
tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison
des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa
valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
2
Il répond de
ces défauts, même s'il les ignorait.
Art. 199 CO
Garantie
exclue
Toute clause qui supprime ou restreint la garantie
est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de
la chose.
Art. 201 CO
Vérification
de la chose et avis au vendeur
En
général
1
L'acheteur a l'obligation de
vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche
habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant,
il doit l'en aviser sans délai.
2
Lorsqu'il néglige de le faire,
la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que
l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles.
3
Si des défauts
de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement;
sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts.
Art. 205 CO
Action
en garantie
Résiliation
de la vente ou réduction du prix
1
Dans les cas de garantie en
raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la
vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en
réduction de prix une indemnité pour la moins-value.
2
Lorsque l'acheteur a intenté
l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix s'il estime que
la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances.
3
Si la moins-value est égale au
prix de vente, l'acheteur ne peut demander que la résiliation.
Art. 210
1
CO
Prescription
1
Toute action en garantie pour
les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison
faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard;
sauf dans le cas où le vendeur aurait promis sa garantie pour un délai plus
long.
2
L'action se prescrit par cinq
ans si les défauts de la chose intégrée dans un ouvrage immobilier conformément
à l'usage auquel elle est normalement destinée sont à l'origine des défauts de
l'ouvrage.
3
Pour les biens culturels au sens
de l'art. 2, al. 1, de la loi du 20 juin 2003 sur le transfert des biens
culturels
2
, l'action se
prescrit par un an à compter du moment où l'acheteur a découvert les défauts;
elle se prescrit dans tous les cas par 30 ans à compter de la conclusion du
contrat.
4
Toute clause
prévoyant une réduction du délai de prescription est nulle si les conditions
suivantes sont remplies:
a. la clause prévoit un délai de
prescription inférieur à deux ans ou, en cas de vente de choses d'occasion, inférieur
à un an;
b. la chose est destinée à l'usage
personnel ou familial de l'acheteur;
c. le vendeur agit dans le cadre d'une
activité professionnelle ou commerciale.
5
Les exceptions
dérivant des défauts de la chose subsistent lorsque l'avis prévu par la loi a
été donné au vendeur dans le délai de prescription.
6
Le vendeur ne
peut invoquer la prescription s'il est prouvé qu'il a induit l'acheteur en
erreur intentionnellement. Cette dernière disposition ne s'applique pas au
délai de 30 ans prévu à l'al. 3.
1
Nouvelle teneur
selon le ch. I de la LF du 16 mars 2012 (Prescription de la garantie pour
défauts. Prolongation et coordination), en vigueur depuis le 1
er
janv. 2013 (
RO
2012
5415
;
FF
2011
2699
3655).
2
RS
444.1