ne_gerichte · CCC.1995.7031 · 1995-12-04 · fr
CCC.1995.7031


A.                     Le 1er
février 1993, les époux V. ont conclu avec la Caisse de pensions X. un contrat
de bail portant sur la location d'un appartement de 5 1/2 pièces sis à Peseux.
Débutant le 1er mars 1993, le contrat se renouvelait tacitement pour une durée
indéterminée s'il n'était pas résilié pour son échéance fixée au 31 mars 1994,
chaque partie ayant la faculté de le résilier ensuite moyennant un préavis de 4
mois pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Selon la formule
officielle de notification de loyer à la conclusion d'un nouveau bail, le loyer
convenu, de 1'800 francs par mois plus 150 francs d'acompte de charges,
augmentait de 63 francs par rapport au loyer précédent, pour les motifs
suivants : "augmentation des frais d'exploitation, entretien - variation
de l'indice de 125.7 à 135.7, soit 40 % imputé - Maintien du pouvoir d'achat du
capital exposé aux risques (art.269A du C.O.)".

Par
lettre recommandée du 14 février 1994, les locataires ont invité la bailleresse
à leur consentir une baisse de loyer de 9,82 % pour la prochaine échéance du
1er juillet 1994, motivée par une baisse du taux hypothécaire de référence de 6
3/4 % à 5 1/2 %, qui déterminait une baisse théorique de loyer de 10,76 %,
compensée à concurrence de 0,94 % par la hausse de l'indice des prix à la
consommation de 135.7 à 138.9. La bailleresse a rejeté la requête des
locataires en faisant état d'une "réserve de loyer" de 170 francs non
couverte par le loyer de 1'800 francs.

Après
l'échec de la conciliation tentée devant l'autorité régionale compétente, les
locataires ont, dans le délai utile de l'article 274f CO, saisi le Tribunal
civil du district de Boudry d'une requête en diminution de loyer, qui devait
selon eux représenter 8,97 % ou 161 francs, le nouveau loyer devant être fixé à
1'639 francs dès le 1er juillet 1994. La bailleresse a conclu au rejet de la
requête, en invoquant le fait que le loyer non réduit ne lui procurait pas un
rendement excessif.

B.                    Devant
le juge, les parties sont convenues de faire juger par la voie du moyen séparé
la question préalable de savoir si l'objection de la défenderesse, fondée sur
le rendement que devait lui assurer le loyer litigieux, était ou non admissible
dans son principe.

Par
jugement sur moyen séparé du 13 octobre 1995, le Tribunal civil du district de
Boudry, se fondant sur la jurisprudence la plus récente du Tribunal fédéral
(ATF 121 III 163), a déclaré que la défenderesse était en droit d'invoquer le
fait que le loyer (non réduit) ne lui procurait pas un rendement excessif pour
s'opposer à la demande de diminution dudit loyer.

C.                    Les
époux V. recourent contre ce jugement en invoquant une fausse application du
droit matériel, l'arbitraire dans la constatation des faits et l'abus du
pouvoir d'appréciation du premier juge. Commentant les différents arrêts rendus
récemment dans le domaine du droit du bail par le Tribunal fédéral, ils font
valoir que leur cause se distingue de celle qu'avait à trancher la Haute Cour
le 6 juin 1995 (ATF 121 précité); en particulier, le bail concerné a été conclu
récemment, sans que le bailleur, à cette occasion, ne fasse la moindre réserve
sur l'insuffisance prétendue du rendement assuré par le loyer convenu, alors
même qu'il avait l'obligation (imposée par le Canton de Neuchâtel) de motiver
les bases de calcul du loyer en utilisant une formule officielle. Ils estiment
en conséquence que la jurisprudence de la Cour de cassation civile
neuchâteloise, qui avait rendu un arrêt le 23 mai 1995 allant dans le sens
opposé de celui de la décision (postérieure) du Tribunal fédéral, doit être
confirmé. Ils concluent donc à la cassation du jugement attaqué et à la
déclaration que la défenderesse ne peut invoquer le rendement non abusif pour
s'opposer à la diminution de loyer demandée.

D.                    Le
président du Tribunal ne formule pas d'observations. L'intimée conclut au rejet
du recours sous suite de frais et dépens, en se référant à un arrêt non publié
plus récent encore du Tribunal fédéral qui ne fait que confirmer le précédent
(ATF 121 précité).

C O N S I D E R A N T

1.                     a)
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est à cet égard
recevable.

b) Il
l'est également du point de vue de l'intérêt à recourir, que l'intimée met en
doute et qu'il appartient à la Cour de céans d'examiner d'office (RJN 1993
p.110). Supposé bien fondé, le recours aurait pour effet non seulement de
simplifier la suite de l'instruction de la cause au fond, puisque l'intimée ne
serait pas admise à faire la preuve d'un rendement non excessif, mais encore
d'admettre le principe même d'une baisse du loyer litigieux, seule la
répercussion de la baisse du taux hypothécaire (partiellement compensée par une
modeste hausse de l'indice des prix) sur la diminution effective du loyer
restant à contrôler. Lié par les considérants de l'arrêt de la Cour de céans (RJN
1986 p.86), le juge du renvoi verrait son pouvoir de décision limité à la
vérification des paramètres de la méthode dite relative de fixation du loyer.
L'intérêt des recourants à obtenir une décision de la Cour de céans allant dans
ce sens ne fait ainsi pas de doute.

2.                     a)
Selon l'article 269 CO, un loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur
d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'il résulte d'un
prix d'achat manifestement exagéré. L'article 269a CO pose une série de
présomptions, dont il reste possible de s'écarter en présence de signes d'abus,
qui définissent les circonstances dans lesquelles un loyer n'est en règle
générale pas abusif. Lorsqu'un loyer est évalué pour lui-même à un moment
donné, sans prendre en considération son évolution au fil du temps, on parle
d'un examen selon la méthode dite absolue. Tel est le cas de la fixation d'un
loyer en fonction du rendement des fonds propres investis par le bailleur ou
par comparaison avec les loyers usuels de la localité ou du quartier. Lorsqu'en
revanche il s'agit d'apprécier le loyer en fonction de la hausse (ou baisse)
des coûts ou du maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, on
procède alors par référence à la dernière fixation du loyer en cause et on
parle de la méthode dite relative.

b) La
jurisprudence admet qu'un locataire s'oppose à une hausse de loyer fondée sur
la méthode dite relative (hausse des coûts) en faisant valoir des indices
d'abus permettant, s'ils s'avèrent, de contrôler le caractère non abusif du
loyer en cause sous l'angle de la méthode dite absolue. Elle avait également
admis, sous l'ancien droit (ATF 116 II 73), qu'en présence d'une demande de
baisse de loyer, toujours fondée sur la méthode relative, un bailleur pouvait
démontrer que le loyer non réduit ne lui assurait pas un rendement excessif de
la chose louée (méthode absolue).

Estimant
que depuis lors, la jurisprudence du Tribunal fédéral avait donné de plus en
plus de poids au principe dit de la confiance, d'après lequel chaque partie à un
contrat de bail est en droit d'admettre que le dernier loyer, s'il n'a pas fait
l'objet de réserves ni n'a été contesté, procure au bailleur un rendement à la
fois suffisant et non abusif, la Cour de céans a, dans un arrêt du 23 mai 1995,
considéré qu'un bailleur qui n'avait pas émis de réserve portant sur un
rendement insuffisant lors de la conclusion du contrat ne pouvait se prévaloir
ensuite de ce moyen pour s'opposer à une demande de baisse de loyer consécutive
à une baisse du taux hypothécaire de référence, à tout le moins si le contrat
avait été conclu récemment.

c)
Moins d'un mois plus tard, le Tribunal fédéral (ATF 121 déjà cité) a confirmé
la jurisprudence qu'il avait rendue sous l'ancien droit. Il l'a reprise dans un
arrêt du 13 octobre 1995, rendu dans la cause neuchâteloise précitée. Ainsi,
selon le Tribunal fédéral, une demande de diminution de loyer est soumise à une
double limitation : "premièrement, le locataire ne peut invoquer que les
modifications des bases de calcul intervenues depuis la dernière fixation du
loyer dans le cadre de la méthode relative, deuxièmement, le loyer doit être
abusif en application de la méthode absolue (ATF 121 III 163 consid.2d/bb). A
cet égard, la durée des rapports contractuels entre les parties, le fait que le
loyer litigieux est celui convenu initialement ou alors qu'il s'agit d'un loyer
ayant déjà subi des adaptations sont sans incidence. Est également sans
importance le fait que le bailleur n'ait précédemment usé que de la méthode
relative pour justifier l'augmentation du loyer".

3.                     L'expérience
montre malheureusement qu'une hausse des coûts, singulièrement du taux
hypothécaire de référence, entraîne des notifications de hausses de loyer bien
plus systématiques qu'une baisse du même taux ne provoque des notifications
spontanées de baisses de loyer. On ne s'explique pas non plus pourquoi - ce que
le principe de la confiance commanderait - un bailleur qui estime que le loyer
convenu lors de la conclusion du bail ne lui assure pas un rendement suffisant
- en l'espèce l'insuffisance serait de 170 francs - ne l'indiquerait pas au
locataire. Cela permettrait à ce dernier, lors d'une baisse du taux
hypothécaire, d'évaluer ses chances d'obtenir une baisse de loyer et éviterait
des procédures d'emblée vouées à l'échec. Il est vrai aussi que cela pourrait
inciter le locataire, si le marché du logement n'est pas trop tendu, à porter
son choix sur d'autres locaux loués au même prix mais sans réserve ...

Toutefois,
en l'état du dossier - la question litigieuse n'est que préalable à celle, de
fond, du loyer actuellement admissible pour les locaux objets du bail - et au
vu de la jurisprudence très claire du Tribunal fédéral, le recours ne peut
qu'être rejeté.

4.                     Les
recourants, qui succombent, supporteront les frais et dépens de la procédure de
recours.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION
CIVILE

1.  Rejette
le recours.

2.  Met
à la charge des recourants 440 francs, qu'ils ont avancés, ainsi qu'une
indemnité de dépens de 300 francs à verser à l'intimée.