ne_gerichte · TA.1995.190 · 1995-04-07 · fr

Autorisation de vendre des appartements loués, sollicitée sans que soient connus les acquéreurs et le prix; décision de constatation.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Tribunal administratif 08.01.1996 TA.1995.190 (INT.1996.233)

A.                     H. et
W. sont propriétaires d'un immeuble sis à Neuchâtel, qu'ils ont acquis par voie
d'enchères au mois de décembre 1994. Le bâtiment, qui est ancien, comprend 7
appartements (de 3, 4 ou 5 pièces) constitués en propriétés par étage en 1988,
époque à laquelle l'immeuble avait fait l'objet de transformations. Les
prénommés ayant l'intention de revendre l'ensemble des appartements qui étaient
tous loués -, ils ont adressé à la Commission pour la mise en vente
d'appartements loués (CVAL), en date du 27 janvier 1995, une requête tendant à
obtenir l'autorisation de procéder à la vente des logements (articles a à g,
immeuble de base article X. du cadastre de Neuchâtel).
La
CVAL a procédé à une visite des lieux et a sollicité le préavis de la commune
de Neuchâtel, lequel a été négatif en raison du fait que, d'après la commune,
les statistiques cantonales démontrent l'existence, au 1er juin 1994, d'une
pénurie d'appartements de 3, 4 et 5 pièces, le taux de logements inoccupés en
Ville de Neuchâtel s'élevant, pour ces trois catégories, respectivement à 0.78
%, 0.68 % et 0.59 %.
Par
décision du 7 avril 1995, la CVAL a rejeté la requête, principalement en se
fondant sur les données statistiques fournies par la Ville de Neuchâtel, en
relevant qu'elle ne pouvait que constater que la situation de pénurie existait
encore pour cette catégorie de logements, que l'autorisation devait donc en
principe être refusée et que les requérants ne pouvaient à l'évidence se
prévaloir d'un intérêt privé qui l'emporterait sur l'intérêt public.
B.                    H. et
W. interjettent recours devant le Tribunal administratif contre cette décision,
dont ils demandent l'annulation, en concluant à l'octroi de l'autorisation de
vendre les appartements en cause, subsidiairement au renvoi de l'affaire à la
commission intimée pour nouvelle décision. Ils font valoir, en résumé, que les
données statistiques sur lesquelles s'est fondée la commission avaient
entre-temps perdu leur actualité, vu l'amélioration notoire de l'état de
pénurie de logements en Suisse et dans le canton de Neuchâtel en particulier;
que, par ailleurs, les statistiques ne sont pas entièrement fiables parce que
incomplètes et sujettes à des erreurs; que les loyers des appartements en cause
sont plus élevés que les loyers moyens pour les mêmes catégories
d'appartements, de sorte qu'il ne s'agit pas de logements répondant à un besoin
au sens de la loi; qu'il y a lieu de tenir compte des intérêts privés des
acquéreurs potentiels, découlant du fait que les prix de vente qui seraient
pratiqués entraîneraient, pour un locataire se portant acquéreur du même
logement, une diminution de moitié environ des charges qu'il supporte comme
locataire.
C.                    Dans
ses observations sur le recours, la CVAL conclut au rejet de celui-ci. Ses
motifs seront repris autant que besoin dans les considérants qui suivent.
A la
demande des recourants, il a été procédé à un second échange d'écritures. Les
recourants ont déposé notamment des copies de promesses de vente ainsi que les
statistiques les plus récentes concernant le marché locatif.
C O N S I D E R A N T
en droit
1.                     Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2.                     Le
Tribunal administratif vérifie d'office la régularité de la procédure suivie
devant la juridiction primaire ou l'autorité inférieure de recours, notamment
les questions touchant à l'entrée en matière sur une requête ou un recours (RJN
1991, p.163 et les références).
3.                     a) La
loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL) a pour but de lutter
contre la pénurie de logements, en conservant sur le marché locatif certains
types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison de leur prix,
soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art.1). La commission
chargée de se prononcer sur les demandes d'autorisations de vendre (CVAL) doit
refuser l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie de logements l'exige.
L'autorisation doit cependant être accordée si l'appartement n'a jamais été
loué, s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches, si l'appartement est
soumis au régime de la propriété par étage dès la construction de l'immeuble ou
s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la
région concernées (art.6 al.1 et al.2 litt.a à d LVAL). La jurisprudence a
précisé que l'autorisation devait être accordée non seulement dans les
hypothèses exceptionnelles prévues par l'article 6 al.2 lettre a à d LVAL, mais
aussi lorsque les intérêts des cocontractants l'emportent sur l'intérêt public
que constitue la lutte contre la pénurie de logements loués. Le législateur a
laissé à la commission un large pouvoir d'appréciation en lui permettant, dans
chaque cas, de procéder à cette pesée des intérêts, pour se conformer au
principe de la proportionnalité en tenant compte de toutes les circonstances d'espèce
(RJN 1990, p.252 cons.2a).
b) La
Cour de céans a jugé à deux reprises que la commission ne pouvait pas prononcer
formellement l'octroi ou le refus de l'autorisation de vendre sans que soient
déterminés l'acquéreur du logement ainsi que le prix de celui-ci. Dans la
première affaire, il a été exposé, en résumé, que s'agissant d'un acte
administratif constitutif d'une décision formatrice de droits ou d'obligations
au sens de l'article 3 al.1 litt.a LPJA, l'octroi ou le refus de l'autorisation
devait concerner une opération concrète et des personnes déterminées; en
conséquence, il n'a pas été jugé admissible que la commission se prononce (en
l'occurrence par un refus) sur une autorisation "préalable globale"
de vendre 24 appartements constitués en propriétés par étage (arrêt Z. du
3.1.1990). Dans le second cas, le Tribunal administratif a confirmé ce
précédent - malgré certains arguments avancés par la CVAL à l'appui d'une
solution différente -, en ajoutant que, puisqu'il s'agit aussi d'apprécier dans
chaque cas les intérêts respectifs des parties contractantes en les confrontant
à la nécessité qu'il y a de lutter contre la pénurie de logements, une
application correcte de la LVAL impliquait la connaissance de l'acquéreur et du
prix. C'est pourquoi il ne devait, dans le cas d'espèce, pas être donné suite à
la demande d'autorisation de vendre tous les appartements d'un groupe de trois
immeubles, de surcroît avant même la constitution des propriétés par étage,
logements dont le propriétaire entendait se défaire progressivement (arrêt A.
du 7.4.1995).
Il a
cependant été relevé, dans le second arrêt en particulier, que l'intérêt que le
propriétaire pouvait avoir à obtenir une décision de la CVAL avant toute autre
démarche relative à la transaction immobilière et notamment avant d'opérer des
investissements importants pour la transformation des immeubles et la
constitution en PPE - lui permettrait, le cas échéant, de provoquer une
décision de constatation (art.3 al.1 litt.b LPJA), portant sur des questions susceptibles
d'être tranchées à titre préalable, soit par exemple le point de savoir si la
vente est soumise à autorisation, voire si le requérant peut se prévaloir d'un
cas visé par l'article 6 al.2 litt.a à d LVAL.
c) En
l'espèce, la commission se contente de faire état derechef de l'intérêt des
recourants à ce qu'il soit entré en matière sur l'octroi ou le refus de
l'autorisation, en observant que les intéressés auraient dû, pour pouvoir
envisager de vendre les appartements en question, commencer par résilier les
baux, puisque personne n'achèterait un appartement encore loué au risque de ne
pas pouvoir l'occuper pendant plusieurs mois avant que les actuels locataires
ne s'en aillent; que ces mêmes exigences pèseraient sur chaque requérant et
que, dans l'hypothèse d'un refus de l'autorisation, la charge semble lourde. La
pertinence de ces considérations, reprises aussi par les recourants, ne saurait
être niée. Mais il suffit d'en tirer les conséquences, conformes à la
jurisprudence précitée, savoir qu'il y avait un intérêt digne de protection des
recourants d'obtenir de la commission qu'elle se prononce, par une décision de
constatation, sur les points qui sont - ainsi que cela résulte de la décision
entreprise et des motifs que les recourants font valoir quant au fond
précisément litigieux en l'occurrence : l'existence même d'une pénurie dans la
commune de Neuchâtel, la portée des statistiques sur lesquelles s'est fondée la
commission, l'existence d'un motif d'autorisation au sens de l'article 6 al.2
litt.a à d LVAL.
Quant
à la procédure d'autorisation proprement dite, imposée par la loi, elle ne peut
intervenir que lorsque les deux parties à la vente sont connues. Par
conséquent, la décision entreprise a prononcé à tort le refus de l'autorisation
et doit être annulée.
4.                     Dans
la présente procédure de recours, les intéressés font valoir qu'entre-temps
plusieurs appartements de leur immeuble se sont libérés, et qu'ils ont passé
des promesses de vente avec trois personnes par actes notariés, qu'ils
produisent. Il s'agit là d'une situation nouvelle par rapport à celle dont la
commission intimée pouvait et devait connaître. Il n'appartient pas à la Cour
de céans de statuer en lieu et place de la commission sur l'octroi éventuel sur
l'autorisation de vendre les logements dont l'acquéreur ainsi que le prix sont
désormais clairement établis. Les recourants ont la possibilité d'adresser à la
commission une requête en autorisation de vendre chacun des appartements
concernés.
5.                     Vu
l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge des
recourants qui succombent, et il n'y a pas lieu à allocations de dépens (art.47
al.1 et 48 LPJA, a contrario).
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
1.  Annule la décision attaquée.
2.  Rejette le recours et met à la charge des
recourants, solidairement, un émolument de décision de 500 francs et les
débours par 50 francs, montants compensés avec leur avance de frais.