ne_gerichte · HR.1995.1567 · 1998-05-28 · fr
HR.1995.1567


C O N S I D E R A N
T

1.      Dans sa requête, Me X.  conclut pour l'essentiel à

la validation de différents mémoires de
frais, émoluments et honoraires

adressés aux défendeurs pour un montant
total de 70'460 francs après rem-

boursement de ses débours par 44'000
francs. Il expose en bref que ses

mémoires d'honoraires ont trait à
plusieurs affaires traitées en 1989 et

1990 entre L.  (agissant pour ses sociétés et les membres de sa

famille) et S. . Il s'agit
particulièrement :

- de l'acquisition d'un immeuble rue Y.  à

Neuchâtel par I. 
SA,

- de l'acquisition d'un immeuble complet
dans le lotisse-

ment W.  à
Colombier par L.  SA,

- de l'acquisition de cinq appartements dans
le même lotis-

sement W.  par les membres de la famille de

L. , soit lépouse et les fils de L. .

2.      Dans sa réponse, L. , agissant en son nom
personnel

et comme représentant des autres
défendeurs, conclut implicitement au re-

jet de la requête. Il met en cause la
responsabilité du notaire à qui il

reproche en particulier d'avoir fait
transférer au promettant-vendeur le

prix de vente de trois appartements en
propriété par étage alors que lui-

même avait refusé de signer les actes de
transfert immobilier du moment

que les unités d'étage n'étaient pas
terminées et d'avoir dressé un pacte

d'emption défectueux, ce qui lui a causé
un préjudice qui compense large-

ment les honoraires qui seraient dus à
Me X. . Il fait valoir au

surplus que les parties sont convenues,
moyennant le paiement effectué de

44'000 francs à valoir sur les
honoraires et débours réclamés, de soumet-

tre à un tribunal arbitral le litige
portant aussi bien sur la quotité des

honoraires réclamés que sur la
responsabilité imputée au notaire.

Dans un deuxième échange d'écritures ordonné
par le président de

la Cour civile, Me X.  conteste les critiques émises par L.
concernant la façon dont il a rempli son office et il considère que la
prétention en dommages et intérêts est dénuée de tout fondement. Il allègue
enfin qu'aucun compromis d'arbitrage n'a été signé entre parties dans cette
affaire. Le représentant des défendeurs confirme sa position et demande
l'administration des preuves qu'il a proposée.

3.      a) L'une des cours civiles du Tribunal
cantonal est compétente

pour trancher les contestations portant
sur l'existence et le montant de

la créance relative aux émoluments et
aux honoraires du notaire, quel

qu'en soit son montant (art.63 de la loi
sur le notariat du 27.2.1973 -

ci-après aLN; actuellement art.48 de la
loi sur le notariat du 26.8.1996,

en vigueur dès le 1.1.1998, ci-après
LN).

Cependant, lorsque les défendeurs à la
requête en homologation

font valoir des dommages et intérêts
contre le notaire, la Cour saisie de

la requête n'est plus compétente dans le
cadre d'une procédure sommaire.

Il lui appartient de suspendre
l'instruction de la requête et de fixer un

délai aux défendeurs pour agir devant le
tribunal compétent. Cette solu-

tion, qui résultait de la jurisprudence
applicable sous l'ancienne loi, a

été retenue dans la décision du 31
octobre 1995 de la Cour de céans (cons.

4). L'article 50 al.3 LN consacre la
même solution, avec cette différence

que l'action introduite pour faire
valoir l'exception de compensation sus-

pend le caractère exécutoire de la
décision en homologation - ce qui n'em-

pêche donc pas d'instruire la requête.

b) En l'espèce, il convient de distinguer
selon que l'action en

responsabilité a ou non été introduite.
A la suite de la décision du 31

octobre 1995, seuls lépouse et les fils
de L. ont ouvert action contre le notaire en paiement de 125'000 francs plus
intérêts. Les autres défendeurs (L. , L. 
SA et I.  SA) y ont renoncé; pour
ces derniers, la suspension de la présente procédure ne se justifie ni au
regard de la décision du 31 octobre 1995, ni au

regard du nouvel article 50 al.3 LN (à
supposer qu'il soit applicable en

l'espèce).

Une solution "mixte" a été retenue
lors de l'audience du 13 mai

1997 dans la procédure en
responsabilité. Alors que le juge instructeur

proposait une continuation de la
procédure d'homologation uniquement pour

les mémoires adressés à I.  SA et à L. 
SA, les

parties ont convenu que (sous réserve
d'un avis contraire et motivé de la

part de Me Z.  représentant les demandeurs, avis qui n'a pas été don-

né) :

"La procédure d'homologation se poursuivra pour tous les

mémoires d'honoraires, contre les intimés I. SA (mémoire
3059.1), L.        SA (mémoire 1563.2 et 3)
et L.  personnellement en sa quali-

té de débiteur solidaire
(art.4 de l'arrêté fixant le tarif

des émoluments des notaires, RSN 166.31) des six
mémoires,

soit y compris ceux concernant lépouse et
les fils de L.(mémoire    6335.15, 16 et
17)".

c) Selon l'article 62 aLN (repris en
substance à l'art.43 LN),

le notaire a le droit de percevoir de
ceux qui recourent à son ministère :

a) des émoluments pour les actes authentiques;

b) des honoraires pour les démarches, opérations et
formalités

préparatoires
ou subséquentes exigées par la passation des

actes;

c) le remboursement de ses débours.

Les émoluments sont tarifés par arrêté du
Conseil d'Etat, tandis

que pour le surplus le notaire fixe ses
honoraires en tenant compte de

l'importance de ses vacations et de la
difficulté de l'affaire, les hono-

raires étant dus alors même que l'acte
auquel ils se rapportent n'a pas

été passé (art.62 al.2 et 3 aLN, repris
en substance aux art.44 et 45 LN).

Dans le cas d'espèce, il convient de
distinguer deux situations

très différentes, selon que les mémoires
d'honoraires du notaire n'ont pas

été contestés (cons.4 ci-après) ou au
contraire qu'une contestation a été

élevée (cons.5 ci-après).

4.      a) L'acquisition d'un immeuble au Rue
Y.  à

Neuchâtel par I.  SA (doss.3059.1 du notaire) n'a donné

lieu à aucun problème particulier. Le
mémoire, d'un montant de 28'350

francs, présentant un solde de 15'280
francs, n'est pas contesté par les

intimés; à preuve leurs observations du
5 avril 1995 puis celles du 2 oc-

tobre 1995 qui n'y font aucune allusion
et portent sur d'autres points. En

dehors de toute contestation, il faut
ainsi considérer que les intimés ont

admis implicitement ce montant. Au
demeurant et vérification faite, il

apparaît que les émoluments sont comptés
en application stricte du tarif

(RSN 166.31). Le montant sera homologué.

b) L'acquisition d'un immeuble complet dans
le lotissement W. à Colombier par L.  SA
a donné lieu à des opérations relativement complexes. Dans un premier temps, et
par acte du 19 septembre 1989, S.  a
cédé à L.  SA une part indivise de son
lotissement, ladite société constituant diverses cédules

hypothécaires. Les parties prévoyaient
par ailleurs l'attribution ulté-

rieure à L.  SA d'un immeuble avec le bâtiment terminé. L'acte

définitif passé le 15 mars 1990 est la
réalisation de la promesse, mais à

des conditions différentes de celles
prévues en septembre 1989. Le notaire

a facturé pour ces diverses opérations
(doss.1563.2 et 1563.3) respective-

ment 30'850 francs et 11'170 francs. Le
notaire réclame le solde non payé,

par respectivement 19'275 francs et
7'500 francs, soit en tout 26'775

francs.

Comme dans le cas ci-dessus (cons.4a), la
Cour n'a pas de raison

d'examiner plus avant ces opérations et
les émoluments et honoraires ré-

clamés, dès l'instant où les intimés
n'en disent rien. Leurs observations

des 5 avril et 2 octobre 1995 ne portent
aucunement sur ces objets. Il n'y

a pas de litige. En conséquence, les
montants seront homologués.

c) Ce même 19 septembre 1989, S.  promettait de

vendre à lépouse et les fils de L.
(tous représentés par L. ) cinq appartements du lotissement en construction à
W. à Colombier. Ces promesses de vente étaient doublées d'un pacte d'emption
pour garantir les promettants-acquéreurs de toute éviction. Pour ces
opérations, le notaire a facturé 28'700 francs d'honoraires et émoluments, avec
un solde de 16'475 francs impayé (doss.6335.15 du notaire).

Cette opération n'a donné lieu à aucun
problème pour deux appar-

tements sur cinq, puisque les ventes ont
pu être réalisées à la date pré-

vue (voir cons.4d ci-dessous,
doss.6335.16 du notaire). Dans cette mesure,

il faut considérer que les opérations
préliminaires que constituent les

promesses de vente et pactes d'emption
ne sont pas litigieuses. En consé-

quence, les mémoires d'honoraires
devraient être homologués sans restric-

tion, dans une proportion qui pourrait
être fixée de manière identique à

celle de la valeur des immeubles en
cause. On ne voit pas en effet quel

autre critère pourrait être choisi de
manière utile, étant entendu que

rien ne justifie de ne pas homologuer la
part de ce travail qui n'est

l'objet d'aucune contestation.

Dans ce cas, les immeubles vendus le 15 mars
1990 aux fils de L. totalisent 1'118'000 francs (553'000 francs + 565'000
francs). Les immeubles qui auraient dû être vendus le 15 juin 1990 à lépouse
et aux fils de L. totalisent une valeur de 1'683'000 francs (565'000 francs +
553'000 francs + 565'000 francs). La totalité des ventes prévues était ainsi de
2'801'000 francs, avec une proportion de 40 % pour les ventes effectives, et 60
% pour les ventes prévues. Ainsi, la partie non contestée de ce mémoire de
28'700 francs représenterait 11'480 francs (40 %); le solde impayé à ce jour
étant de 16'475 francs, le 40 % devrait être tenu pour non contesté, soit 6'590
francs.

L. 
n'a pas ouvert action en responsabilité contre le

notaire, contrairement aux autres
membres de sa famille. Partant, les ar-

guments que ces derniers pourront, le
cas échéant, tirer de la procédure

en responsabilité ne vaudront que pour
eux seuls. L'exception de compensa-

tion est en effet constituée par une
déclaration du débiteur qui fait con-

naître au créancier son intention de
l'invoquer (art.124 al.1 CO). L.  ayant
ici renoncé à ouvrir action, il perd le droit de se préva-

loir des éventuelles fautes du notaire
et d'invoquer compensation avec le

montant des mémoires d'honoraires. Sa
situation de débiteur solidaire n'y

change rien, en ce sens qu'il ne profitera
pas de l'exception et des

moyens soulevés par les trois demandeurs
en responsabilité. Autrement dit

et pour ce qui le concerne, L.  est tenu intégralement de ce

montant d'honoraires.

Seuls lépouse et les fils de L. peuvent se
prévaloir de l'introduction de l'action pour s'opposer au paiement du 60 % de
ce mémoire dans l'attente du sort de cette action. La part contestée du mémoire
d'honoraires se rapporte en effet très directement à l'objet du procès en
responsabilité : les demandeurs font valoir, notamment, que la promesse de
vente était imparfaite et que le droit d'emption était rédigé de manière
défectueuse, ce qui leur a causé un dommage. Si leur action est reçue, ils
pourront d'abord compenser leur dette d'honoraires (pour la partie non contestée
de 40 %) avec le montant que leur devrait le notaire.

Ensuite, pour la part  de 60 % se rapportant à la contestation, il
appar-

tiendra à la Cour de dire non seulement
si l'action est fondée, mais aussi

dans quelle mesure une exécution
éventuellement défectueuse du mandat au-

torise les demandeurs à refuser, en
plus, le paiement de cette part de

60 % des honoraires.

Au vu de ce qui précède, l'entier du mémoire
sera homologué à

l'endroit de L. , en sa qualité de
débiteur solidaire envers le

notaire
(art.63 al.3 aLN; 47 al.2 LN).Pour les trois intimés
qui agissent

en responsabilité, il convient de dire
que l'homologation du mémoire reste

entièrement en suspens, conformément à
la décision du 31 octobre 1995 et

au procès-verbal du 13 mai 1997 (cons.3b
ci-dessus).

d) Comme on l'a vu ci-dessus, deux des
appartements promis-ven-

dus le 19 septembre 1989 ont
effectivement été vendus le 15 mars 1990. Ces

opérations font l'objet de la note
d'honoraires de 9'910 francs, avec un

solde impayé de 7'580 francs
(doss.6335.16 du notaire). Cette vente n'est

pas litigieuse et les intimés n'en
disent rien dans les observations des 5

avril et 2 octobre 1995 . Partant, ce
mémoire doit être homologué en ce

qui concerne L. , comme débiteur
solidaire. S'agissant en re-

vanche des acquéreurs, soit les fils de
L. , qui ont introduit

l'action en responsabilité contre le
notaire, ils ne peuvent en l'état

être tenus de régler les honoraires,
dont le montant pourrait entrer en

compensation avec celui réclamé en
responsabilité au notaire.

5.      La dernière opération immobilière a trait
aux trois autres ap-

partements promis-vendus par acte du 19
septembre 1989 (cons.4c ci-dessus)

et dont la vente aurait dû avoir lieu le
15 juin 1990. Ces ventes ont bien

eu lieu, mais au moyen d'une réquisition
qui n'est intervenue que le 10

décembre 1993 (Doss.CC 00611, D.4/14).
Le mémoire d'honoraires du notaire,

d'un total de 5'480 francs, impayé à
concurrence de 5'000 francs

(doss.6335.17 du notaire) est au centre
de la contestation. Comme on l'a

vu ci-dessus (cons.4c), seuls les trois
demandeurs à l'action en respon-

sabilité pourront, le cas échéant, s'en
prévaloir pour ne pas régler le

mémoire; L.  lui-même n'a pas ouvert action, en sorte qu'il a

perdu le bénéfice d'une éventuelle
exception de compensation. Le mémoire

sera dès lors homologué uniquement pour
ce qui concerne ce dernier.

6.      La société L.  SA a été déclarée en faillite le 16

mai 1995 et la clôture faute d'actifs
suffisants ordonnée le 28 août 1995.

La procédure spéciale prévue à l'article
134 ORI pour trois immeubles

ayant appartenu à la faillie a été
continuée (communication du préposé à

l'Office des faillites du district de
Boudry, du 22.1.1998). La liquida-

tion spéciale a été clôturée à son tour
par ordonnance du 2 février 1998.

La société est radiée (FO no 11 du
11.2.1998, et no 23 du 25.3.1998).

L'homologation des mémoires concernant
cette société ne peut dès lors être

prononcée qu'à l'égard de L. ,
responsable solidaire vis-à-vis

du notaire.

Le notaire s'est déjà remboursé à
concurrence de 44'000 francs

pour les frais proprement dits  qu'il a reversés à des tiers (tels le

droit de timbre, versements au RF pour
les extraits et inscriptions). Le

solde des mémoires totalise 70'460
francs, selon le résumé annexé à la

requête (D.1g); il concerne les
émoluments tarifés et les honoraires li-

bres. L'homologation interviendra pour
ce montant de 70'460 francs à l'en-

droit de L. , et pour le montant de
15'283 francs à l'endroit

de I. 
SA. Il ne sera pas homologué, mais laissé en suspens

à l'endroit de lépouse et des fils de
L..

Les mainlevées d'opposition seront
prononcées dans la même mesu-

re, sauf à l'endroit de I.  SA, dont le siège est hors du

canton. En effet, l'article 50 al.2 LN
ne confère plus à la décision ren-

due par la Cour de céans valeur de
jugement exécutoire au sens de la LP.

L'opposition de I.  SA ne peut dès lors pas être levée par

la présente décision (ATF 107 III 60),
ni cette société condamnée au paie-

ment. Enfin, une somme disponible de 650
francs sera imputée sur le mon-

tant des mémoires homologués, comme l'a
déjà fait le notaire dans son dé-

compte du 23 février 1995. En revanche
les intérêts moratoires, réclamés

dans les poursuites, ne peuvent pas être
alloués ici, faute par le requé-

rant de les avoir réclamés aussi en
procédure (voir sa conclusion no 1, et

l'art.56 al.1 CPC).

7.      Les défendeurs qui succombent supporteront
les frais et les dé-

pens de la procédure, la part de frais
liée à l'instruction éventuelle de

la cause envers les trois intimés, soit
lépouse et les fils de L.,

étant réservée. Il n'y a pas lieu à
dépens, le notaire agissant ici sans

mandataire.

Par ces motifs

LA Ie COUR CIVILE

1. Homologue le mémoire d'honoraires de
Me X.  du 15 février

1991 (3059.1, I.  SA) et condamne
L.  à en

payer le solde par 15'280 francs.

2. Homologue les mémoires d'honoraires
de Me X.  du 30 avril

1991 (1563.2 et 3) et condamne L. 
à en payer le solde par

26'775 francs en tout (19'275 et 7'500 francs).

3. Homologue, à l'égard de L. , les
mémoires d'honoraires du 30

avril 1994 de
Me X.  (6335.15, 16 et 17) et condamne
L. à en payer le solde par 29'055 francs en tout (16'475, 7'580 et 5'000
francs).

4. Prononce la mainlevée définitive de l'opposition faite par L. au
commandement     de payer no  à
concurrence de 70'460  francs.

5. Condamne solidairement I. 
SA et L.  à une   part des frais de la procédure, avancée par
le requérant, et arrêtée à   220 francs.

6. Condamne L.  à une part des frais de la procédure, avancée

par le requérant, et arrêtée à 1'100 francs.

7. Dit que l'homologation des mémoires concernant lépouse et les
fils de L.  reste en suspens, en ce qui
les concerne, jusqu'à

droit connu dans l'action en responsabilité dirigée contre Me X. .

Neuchâtel, le 28 mai 1998