ne_gerichte · CC.10344 · 1995-07-03 · fr

Interprétation d'une servitude de hauteur (signification du mot "dôme" corniche ou faîte ?).

Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 03.07.1995 CC.10344 (INT.1995.172)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 03.07.1995 CC.10344 (INT.1995.172)
Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 03.07.1995 CC.10344 (INT.1995.172)

A.      Par
acte de vente immobilière du 28 octobre 1986,
R. a
acquis les articles 3793 et 3792 (provenant de l'ancien arti-
cle
3663 divisé) du cadastre de X. de U. SA
(D.11/14).
Sur ces articles se trouvent un immeuble, situé rue Z.
7, et
une cour.
S. est propriétaire des articles 6221 et 6222 du
cadastre
de X., qui formaient l'ancien article 3664. L'ar-
ticle
6221 est situé rue Y. 8a et comporte un bâtiment de 92 m2,
ainsi
qu'une cour de 37 m2. Au registre foncier, sous la rubrique serv-
itudes
et charges foncières, il est notamment mentionné s'agissant de cet
article
:
"
Ch. et droit de passage : FD :
3792, 3793; conditions de
constructions : FD : 3792; mur
mitoyen : FD, FS : 3792; l'ins-
cription datant du 19 juillet 1899
(D.11/22)".
Cette
inscription fait ainsi référence à un document qui est l'acte d'ac-
quisition
du 19 juillet 1899 reçu D., notaire, par
F. ,
acheteur, de l'article 3664, rue Z., des
Vendeurs
T.. L'objet de la vente est, selon le-
dit
acte, l'immeuble 7a, rue Z., subdivisé en logements pour 46 m2
et cour
pour 130 m2. L'acte comporte sous point 7 le passage suivant :
"Dans le cas où l'acquéreur
viendrait à agrandir la maison rue
Z. numéro 7a, il pourra établir la
muraille nord moitié
sur son terrain et moitié sur
l'article 3663. Les propriétaires
de cet article auront la faculté
d'utiliser ultérieurement la-
dite muraille dans toute sa hauteur
et sa largeur moyennant la
moitié des frais de construction
dudit mur au cours du jour et
à dire d'experts.
L'acquéreur pourra établir la
façade ouest de cette nouvelle
construction à l'alignement de la
façade actuelle de la maison
rue Z. numéro 7a, avec faculté d'y
ouvrir tel genre de
portes et fenêtres qu'il lui
conviendra ouvrant sur le terrain
asservi au passage.
La hauteur de ladite construction
ne pourra dépasser 8.50 m.
mesurés depuis le sol jusqu'aux
dômes; le toit ne pourra être
mansardé (D.11/6-21)".
Cette servitude a subsisté après épuration partielle et grève
toujours
les articles 6221 et 6222 du cadastre de X. au
profit
de l'article 3792.
B.      Le
18 février 1992, R. a introduit action contre
S.,
prenant pour conclusions :
"Principalement :
1. Dire et constater que la
construction située sur l'article
6221 du cadastre de X. viole la
servitude de
hauteur inscrite au Registre
foncier au profit des articles
3793 et 3792 dudit cadastre.
2. En conséquence, condamner le
défendeur à démolir la partie
de l'ouvrage contraire à la
servitude.
Subsidiairement :
3. Condamner le défendeur à verser
au demandeur fr. 50'000.- à
titre de dommages-intérêts.
En toute état de cause :
4. Condamner le défendeur aux frais
et dépens de l'instance".
En bref, le demandeur fait valoir que l'immeuble situé sur l'ar-
ticle
6221 du cadastre de X., rue Y. 8a, est l'an-
cien
immeuble situé dès l899 rue Z. 7a et qu'il ne respecte pas la
servitude
de construction, puisque son toit est mansardé et sa hauteur
mesurée
depuis le sol jusqu'aux dômes, c'est-à-dire au faîte de l'immeu-
ble,
est de 11.50 m. Il ajoute qu'une lucarne a été posée sur le toit.
Dans sa
réplique, il précise que la construction de l'immeuble est anté-
rieure
à 1886, qu'à l'époque de sa vente, l'immeuble litigieux comprenait
un
bâtiment de 46 m2, comprenant deux petits logements et que le 4 octobre
1905,
l'adjoint du géomètre cantonal a inscrit une modification sur le
plan
cadastral, mentionnant un logement de 92 m2 s'agissant de l'article
3664 du
cadastre.
Il expose que du fait du non-respect de la servitude, il subit
de
nombreux inconvénients (vue bouchée, ensoleillement du jardin et de la
cour
diminué, impression d'étouffement accentuée en hiver par l'accumula-
tion de
la neige sans parler des risques d'avalanches compte tenu du toit
mansardé,
présence d'un appartement habité sous les combles entraînant le
rejet
supplémentaire dans l'atmosphère environnante d'huile de chauffa-
ge...),
qui entraînent une moins-value de son immeuble de 50'000 francs.
Le
défendeur conclut au rejet de la demande sous suite de frais, dépens et
honoraires.
En bref, il fait valoir que l'immeuble Y. 8a, construit
avant
1887, n'a pas été modifié extérieurement depuis lors et que sa hau-
teur
est restée constante dès l'origine. Il précise que l'immeuble n'a
fait
l'objet que de deux transformations, l'une en 1916 (transformation de
l'étage
correspondant à des travaux intérieurs exclusivement) et en 1921
(percement
de deux fenêtres). Dans ces conditions, il lui paraît impos-
sible
que l'ancien immeuble Z. 7a soit l'actuel immeuble Y.
8a. Au
surplus, même si tel était le cas, il convient de tenir compte de
ce que,
selon le demandeur lui-même, en tous les cas depuis 1905, l'im-
meuble
Y. 8a n'a pas été transformé de sorte qu'il est abusif de
faire
valoir maintenant une éventuelle violation de la servitude. Par ail-
leurs,
le défendeur conteste que le demandeur subisse une moins-value du
fait
d'une éventuelle violation de la servitude, l'immeuble Y. 8a
n'ayant
pas été modifié depuis l'achat des parcelles 3792 et 3793 par le
demandeur,
en 1986.
C.      Une
expertise a été ordonnée dans le cadre de l'administration
des
preuves et confiée à T., architecte à X.,
afin de
déterminer s'il y avait violation de la servitude et le cas éché-
ant
quelles en seraient les conséquences.
Il ressort du rapport de l'expert que l'immeuble Y. 8a à
X. n'a
pas un toit à la mansarde avec lucarnes, mais qu'il
s'y
trouve une tabatière, réglementaire.
L'expert a également mesuré la hauteur de l'immeuble Y.
8a. A
la corniche, au nord, elle est de 6.82 m. et au sud de 6.87 m. L'im-
meuble,
à son faîte, a une hauteur de 11.50 m. Consultant les archives
communales,
l'expert a pu déterminer que l'immeuble Y. 8a a été
construit
avant 1887, qu'il a été transformé intérieurement en 1916 et que
deux
fenêtres ont été percées au sud en 1921. Quant à l'immeuble Z.
7, il a
été construit en 1899 (D.22).
C O N S I D E R A N
T
1.      La
valeur litigieuse est au moins égale au montant des conclu-
sions
subsidiaires de la demande, ce qui fonde la compétence de l'une des
deux
Cours civiles.
2.
Selon l'article 731 al.1 CC, l'inscription au registre foncier
est nécessaire
pour la constitution des servitudes. Aux termes de l'arti-
cle 738
CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement
les
droits et les obligations dérivant de la servitude, l'étendue de cel-
le-ci
pouvant être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par
son
origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant
longtemps,
paisiblement et de bonne foi.
En l'occurrence, l'inscription n'est pas complète. Elle renvoie
aux
pièces justificatives. En conséquence, il y a lieu de s'appuyer sur
les
documents auxquels il est fait référence (ATF 88 II 252, JT 1963 I
166;
ATF 108 II 542, JT 1983 I 597).
Il résulte de l'expertise, et ce point n'est plus contesté par
le
demandeur dans ses conclusions en cause, que le toit de l'immeuble
Y. 8a
n'est pas un toit à la mansarde. Sur ce point, la servitude
est
respectée.
La question centrale est celle de l'interprétation du mot
"dôme"
utilisé
dans la servitude. Dans son rapport du 5 mai 1993, l'expert expose
que le
mot "dôme" revêt dans le cas particulier une utilisation d'aspect
technique
local qui signifie corniche et non pas faîte du toit, de sorte
que la
servitude de hauteur n'est pas violée. Il a confirmé cette affir-
mation
dans le rapport d'expertise complémentaire du 24 février 1994 ré-
pondant
à diverses questions du demandeur qui contestait l'expertise
(D.40).
Pour établir ce complément de rapport, l'expert s'est approché de
E.,
architecte cantonal, ainsi que de C., ancien
archiviste
cantonal. Il y a lieu ainsi de s'en tenir aux conclusions de
l'expert
qui ne sont pas infirmées par le croquis établi par l'architecte
cantonal  consulté unilatéralement par le demandeur au
mois de juin 1993,
ni par
le résultat de l'entretien que le demandeur a eu au Château, au
mois
d'avril 1993, avec le préposé aux permis de construire, qu'il avait
aussi
consulté de son propre chef (D.34). On ignore en effet quelles ques-
tions
le demandeur a posées à ces deux personnes qui ne connaissaient pas
le dossier.
Au surplus, même s'il fallait admettre, avec le demandeur, comp-
te tenu
du plan dressé par l'adjoint au géomètre cantonal de 1905
(D.1/10),
que le bâtiment a été transformé extérieurement à cette époque,
passant
de 46 m2 à 92 m2 - et bien qu'on n'en trouve pas trace aux
archives
communales - l'interprétation du mot "dôme" donnée par l'expert
est la
seule qui permet de comprendre que les propriétaires du fonds
dominant,
à l'époque, n'aient pas protesté contre la transformation de
l'immeuble
en violation de la servitude et qu'elle soit encore inscrite au
registre
foncier à l'heure actuelle. En d'autres termes, l'interprétation
qu'a
donnée l'expert de la servitude correspond à la manière dont elle a
été
exercée pendant longtemps paisiblement.
Il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que l'immeu-
ble
situé sur l'article 6221 du cadastre de X. viole la
servitude
instituée par l'acte d'acquisition du 19 juillet 1899 et que la
demande
est mal fondée. Dès lors, il n'est pas nécessaire de se pencher
plus
avant sur la question de savoir si l'actuel immeuble Y. 8a est
bien
l'ancien immeuble Z. 7a.
4.      Le
demandeur qui succombe sera condamné aux frais et dépens de
la
procédure. Il n'y a cependant pas lieu de le condamner aux honoraires
du
mandataire de l'adverse partie en application de l'article 368 aCPC,
applicable
en l'espèce. En effet, il n'est ni établi ni allégué que le
demandeur
aurait usé de procédés de mauvaise foi. Au surplus, lorsqu'il a
introduit
la demande, il pouvait penser que son interprétation du mot dôme
était
soutenable. Toutefois, dans la fixation des dépens, il y a lieu de
tenir
compte de ce qu'à tout le moins après le dépôt du rapport complé-
mentaire
de l'expert, il devait s'apercevoir que sa cause était dénuée de
toute
chance de succès et mettre fin à la procédure.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1.
Rejette la demande.
2.
Condamne le demandeur aux frais de la procédure qu'il a avancés et qui
sont arrêtés à 5'610 francs.
3.
Condamne le demandeur à verser une indemnité de dépens de 4'000 francs
au défendeur.
Neuchâtel,
le 3 juillet 1995
AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE
Le greffier               L'un des juges