ne_gerichte · CC.1996.676 · 1999-06-07 · fr
CC.1996.676


A.      Les
immeubles,rue w. n° 25 et 27 à X. , sont constitués en

propriété
par étages divisés en douze parts de copropriété numérotées de

6223A à
6234M.

Les époux L. , M. , A. , P. 
(tous demandeurs) et l'épouse de P.

sont
propriétaires des quotes-parts 6223A (79 o/oo), 6226D (74 o/oo), 6227

et (108
o/oo), 6228F (1/3 de 100 o/oo) et 6231J (77 o/oo). O.  (défendeur)

est
propriétaire de la quote-part 6224B (74 o/oo) qu'il a acquise le 8

octobre
1993 de A. .

Les relations entre les demandeurs et le défendeur se sont ten-

dues
puis détériorées au cours des années avec échanges de lettres, mises

en
demeure et dépôts de plaintes pénales. Les problèmes ont également été

discutés
lors d'assemblées générales de la PPE.

Le 23 septembre 1996 s'est tenue l'assemblée générale de la PPE

Z. .
Sur le point 13 de l'ordre du jour figurait "Litiges coproprié-

taires/O.
".

Les douze copropriétaires de la PPE étaient présents. Ils ont

décidé
par six voix d'entamer une procédure d'exclusion de la PPE de

O. .

Les conflits se sont poursuivis au-delà de l'assemblée générale.

B.      Par
demande du 22 novembre 1996, les époux L. , M. , A.  et P.

ont
introduit action contre O. , prenant pour conclusions :

" 1. Déclarer la présente Demande
recevable et bien fondée.

2. Prononcer l'exclusion du défendeur de
la communauté de copro-

priété d'étages "Résidence Z.
", parcelle 4561 du cadastre de

Y. .

3. Condamner le défendeur à aliéner sa
part de copropriété de 74

o/oo à l'article 4561 du cadastre de
Y. , savoir la parcelle

6224 
B, dans le délai de 1 mois ou celui que justice con-

naîtra.

4. Ordonner, pour le cas où l'aliénation
devait ne point interve-

nir dans le délai fixé ci-avant
(conclusion 3), la vente aux

enchères publiques de la part de
copropriété du défendeur de 74

o/oo à l'article 4561 du cadastre de
Y.  correspondant à la

parcelle 6224 B.

5. Condamner le défendeur à tous frais
et dépens."

Les demandeurs font valoir que le défendeur, auquel ils asso-

cient
son amie S. , ne cesse de violer de manière importante ses

obligations
de copropriétaire, qu'il s'agit de violations graves et

fautives,
qu'ils ont tout tenté avant d'engager la procédure prévue par

l'article
649b CC, que la gravité de la situation rend impossible toute

poursuite
de la communauté vu la tension extrême qui règne actuellement

dans la
copropriété et les risques qu'elle comporte.

C.     
Dans sa réponse au fond, O.  a
conclu au rejet de la demande

dans
toutes ses conclusions sous suite de frais, dépens et honoraires. Il

fait
valoir que les preuves n'ont pas permis d'établir le bien-fondé des

différents
griefs qui lui ont été faits, que de toute façon il ne

s'agirait
que de broutilles et qu'il n'y a pas eu de tentatives de

conciliation,
que s'il y a une grande tension au sein de la copropriété

dans
l'immeuble w. n° 25, les copropriétaires de l'immeuble w. n° 27 n'ont

pas de
grief contre lui. Il estime qu'il fait l'objet de véritables

persécutions.
Selon lui les conditions d'application de l'article 649b CC

ne sont
pas remplies. Une mesure de conciliation ou de médiation aurait

été
nécessaire.

D.      A
titre préjudiciel le défendeur a contesté que les conditions

mises à
l'exercice d'une action en exclusion d'un copropriétaire selon

l'article
649b CC soient remplies, dans la mesure où on ne pouvait admet-

tre que
T.  ait signé l'autorisation d'agir en
exclusion et que par

conséquent
intentée par une petite minorité de copropriétaires, l'action

en
exclusion était irrecevable. La Cour de céans a rejeté le moyen

préjudiciel
considérant que l'autorisation à agir en exclusion avait été

donnée
valablement, puisqu'elle l'avait été par six voix sur onze,

représentant
515 o/oo.

C O N S I D E R A N
T

1.      La
valeur litigieuse est de loin supérieure à 20'000 francs. Le

défendeur
affirme avoir acheté son appartement 450'000 francs. Un autre,

de même
dimension, soit celui de M.  a été
acheté 570'000 francs. Une des

Cours
civiles du Tribunal cantonal est dès lors compétente pour connaître

de la
procédure.

2.      Une
fois l'autorisation votée à la majorité de tous les copro-

priétaires,
non compris le défendeur, représentant au surplus 515 o/oo,

condition
réalisée en l'espèce (voir jugement sur moyen préjudiciel du 8

septembre
1997, D.16), la qualité pour agir appartient au propriétaire de

PPE qui
se considère comme lésé (Steinauer, Les droits réels, 1990, Tome

I,
p.320 n.1168).; Commentaire bâlois, Christoph Brunner, Jürg

Wichtermann,
1999 ad art.649 b, n.19).

3.     
Selon l'article 649b CC, le copropriétaire peut être exclu de la

communauté
par décision judiciaire, lorsque par son comportement ou celui

de
personnes auxquelles il a cédé l'usage de la chose ou dont il répond,

des
obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si

gravement
enfreintes que l'on ne peut exiger la continuation de la commu-

nauté.
Il faut ainsi d'une part qu'il y ait violation d'une obligation

découlant
de la copropriété et d'autre part que celle-ci soit d'une gravi-

té
particulière. Selon le Tribunal fédéral la violation doit être si grave

que
l'on ne peut raisonnablement pas imposer aux autres copropriétaires la

continuation
de la communauté avec le perturbateur. L'exclusion ne doit

être
utilisée qu'en dernière extrémité, soit lorsque toute autre mesure

possible
et imaginable, moins incisive, est manifestement vouée à l'échec.

Une
faute du perturbateur n'est pas exigible. Il n'est d'ailleurs pas né-

cessaire
que la violation de l'obligation lèse tous les autres propriétai-

res. Si
des avertissements et des sommations répétés sont restés infruc-

tueux,
on pourra exiger dans certains cas des copropriétaires qu'ils ou-

vrent
une procédure de conciliation et qu'ils requièrent une mesure moins

radicale
(comme par exemple une action fondée sur les articles 679, 641

al.2
et/ou 928; FF 1962 II 1490; ATF 113 II 15; JT 1987 I 332; ATF 94 II

17; JT
1969 I p.363; voir également Commentaire bâlois, op.cit. ad

art.649b,
n.1 ss). Dans l'arrêt rendu en 1969 le Tribunal fédéral relevait

que la
révision du CC de 1963 avait introduit un élément social dans

l'institution
de la copropriété, que les copropriétaires devaient se con-

former
à l'esprit communautaire, qu'à la copropriété étaient attachés des

devoirs,
que la sphère individuelle était ainsi limitée par la sphère col-

lective.
Plus loin, il ajoutait que violait ses obligations de coproprié-

taire
celui qui se rendait durablement insupportable, ainsi celui qui se

montrait
perpétuellement querelleur, violent, de mauvaise foi et qui empê-

chait
ainsi une vie commune paisible et des relations de bon voisinage

comme
il est d'usage et de bon aloi entre occupants de la même maison (JT

1969
cité ci-dessus).

4.      En
l'espèce cette double condition et réalisée. Les incidents,

plaintes,
provocations etc. se sont succédés sans discontinuer depuis mars

1996 en
tous les cas jusqu'à mai 1998 (voir à ce sujet mise en demeure du

5 mars
1996, plainte pénale du 22 mars 1996, plaintes pénales de juillet

et août
1996, lettre de protestation du 30 août 1996, assemblée générale

du 23
septembre 1996, nouvelle plainte du 30 novembre 1996, demande de la

copropriétaire
M.  de vendre sa quote-part, mars 1997,
nouveaux incidents

octobre
1997 etc.). La situation n'est évidemment pas ordinaire. En effet

les
griefs faits au défendeur n'étaient à l'origine tout au moins pas

d'une
grande gravité (voir lettre du 4 mars 1996). Les relations se sont

toutefois
toujours plus détériorées au point de rendre toute cohabitation

entre
les parties impossible, voire dangereuse. On a ainsi passé d'une

situation
de reproches-broutilles à une situation de tension extrême. Il

n'y a
pas lieu à cet égard de reprendre l'intégralité des griefs formulés

à
l'encontre du défendeur. Le dossier pénal reste significatif, même si

pour
l'essentiel il s'est soldé par des acquittements. Il est toutefois

significatif
du climat irrespirable de la copropriété.

On reprendra par ailleurs les éléments de preuve qui paraissent

présenter
le degré d'objectivité le plus grand. Ainsi le témoin Q. ,

administrateur
de la copropriété, relevait le 27 mai 1998 :

" Je croyais que le dossier s'était
un peu calmé ces derniers temps.

Ce n'est toutefois pas le cas.

Une copropriétaire est totalement
désemparée. Elle avait décidé de

vendre sa PPE tellement elle était
désemparée. Elle l'avait ache-

tée 570'000 francs. Elle était prête à
la vendre moins de 300'000

francs. Elle voulait absolument se
débarrasser de son appartement.

Cela montre son désarroi. La vie dans
l'immeuble est totalement

impossible. Tout dernièrement elle a
renoncé à vendre son apparte-

ment au prix offert. Elle ne pouvait pas
se le permettre. Elle a

toutefois décidé de le louer. Il s'agit
de M.  qui est une femme

seule et relativement âgée. Elle voulait
vendre à cause du

problème O. . La vie dans le même
immeuble lui était devenue

impossible.

Lors des assemblées générales la
situation est aussi impossible.

Je suis administrateur pour différentes
PPE. J'aime bien cette

charge. Si j'avais toujours des cas ou
des assemblées générales

comme celle où assiste O. , je
n'aimerais certainement plus cette

charge. O.  est un personnage qu'il faut constamment rappeler à

l'ordre. Il faut le faire taire, le
faire asseoir. Il faut

également hurler pour le faire taire et
trois minutes après ça

recommence. Il interrompt, il se lève,
il prend la parole, il

n'accepte pas le résultat du vote. Son
attitude est inacceptable.

Je prends à ces occasions ma charge
comme un exercice pour garder

mon sang froid. O.  n'agirait pas autrement s'il voulait pousser

ses interlocuteurs à bout. Qu'il le
fasse intentionnellement ou

pas, je ne le sais pas.

La semaine passée, j'ai été au Tribunal
de Boudry pour une mainle-

vée d'opposition. O.  avait fait opposition pour des comptes

acceptés en assemblée générale. C'était
déjà le cas l'année

d'avant. C'est ainsi pareil dans tous
les domaines.

Je ne peux pas avoir une position
positive à son égard. J'avais

voulu être positif. J'avais essayé de calmer le jeu. Son
comporte-

ment rend toutefois toute vie
insupportable. A la dernière assem-

blée il y a eu un incident qui
s'explique parfaitement.

Les copropriétaires avaient demandé ma
médiation. Il y a eu une ou

deux séances à ce sujet. Il y a des PV
de ces séances. La média-

tion n'a pas abouti. Je voulais réunir
les copropriétaires pour

éviter que cela finisse en drame"
(D.33).

Le témoin G. , qui cherche lui aussi à être conciliant, estime

que
lors de l'assemblée du 23 septembre 1996 Monsieur L.  a "pété les

plombs",
ajoutant qu'il aurait peut-être agi de même, la réaction L.

faisant
suite aux déclarations O. , répétées à trois reprises, selon

lesquelles
il avait été agressé par Monsieur L. 
qui avait cherché à le

tuer
(D.49).

Le témoin B. , même s'il est le beau-fils de A. , paraît

également
empreint d'une certaine objectivité, ayant apparemment pris

quelques
distances par rapport à la copropriété :

" O. 
s'excite pour rien. Avant qu'il n'arrive, il n'y avait pas de

problème. Dès qu'il est venu, ce fut une
pagaille incroyable. Il

agresse tout le monde. Il sème la
pagaille partout. Une fois il a

surpris ma femme à la buanderie. Il ne
voulait pas qu'elle ouvre

l'imposte. Je suis intervenu. Je lui ai
dit qu'il ne devait pas

venir à la buanderie quand ma femme y
était. Il s'est enfermé dans

sa cave et m'a alors dit maintenant tu
peux venir. Je n'étais pas

menaçant. J'étais tranquille. Il m'a
traité de sale portugais. Le

ton est alors un peu monté. J'ai parlé
plus fort. Je ne l'ai pas

menacé à cette occasion ni d'ailleurs à
d'autres.

O. 
a déposé plainte se plaignant que ma femme faisait pipi par

dessus le balcon, ce qui n'est pas
exact.

En octobre 1995 nous avons eu une petite
fille. Je ne voulais plus

rester dans la maison. Je craignais
O.  non pour moi mais pour ma

famille. J'avais peur qu'il arrive
quelque chose à ma famille.

O. 
m'en a d'abord voulu. Peu après il en voulait à tout le monde.

Je ne sais pas pourquoi. O.  agit toujours en provocateur. Il

ferme l'imposte de la cage des escaliers
lorsque je viens de

l'ouvrir. Il ferme à clé la maison
lorsqu'on sort de celle-ci. Or,

il y a un interphone. Il n'est donc pas
nécessaire de fermer à clé

la maison. J'ai vu à plusieurs reprises
O.  agir de la sorte.

Plusieurs fois il m'a provoqué pour que
finalement je l'agresse et

qu'il puisse porter plainte, ce que je
n'ai jamais fait. Je n'ai

jamais entendu O.  ou Mme S. 
se plaindre de courants d'air. Je

répète, O.  disait que c'était ma femme qui faisait pipi sur le

balcon et non pas mon chien"
(D.23).

Dans un jugement de trente-cinq pages, le Tribunal de police du

district
de Boudry, s'il a libéré O.  des fins de
la poursuite pénale

dirigée
contre lui et condamné S.  pour injures
uniquement, et s'il a

relevé
que les scènes et violences dont se plaignaient les demandeurs

n'avaient
pas pu être prouvées, faute de témoin, a toutefois mentionné à

plusieurs
reprises l'attitude désagréable, irritante et agressive du

prévenu
O. . Le jugement mentionne notamment :

" Au vu de ce qui précède, le
tribunal constate qu'aucune infraction

n'a pu être établie à l'encontre de O. .
Toutefois, on relève que

les incidents relatés dans les plaintes
se passent sans témoin, à

la lessiverie, de sorte qu'il est difficile
de découdre de ces

situations. O.  sème le trouble dans cette copropriété, ainsi que

cela résulte des différents témoignages
relatifs aux assemblées

générales et à l'atmosphère de la
maison. D'ailleurs, en audience,

le tribunal a pu constater que le
prévenu O.  prenait la parole de

façon intempestive et se montrait
agressif, de sorte qu'il a été à

plusieurs reprises menacé d'expulsion.
En outre, la plainte du 22

juillet 1996 [déposée par O. ] apparaît
bien comme une riposte au

procès civil actuellement pendant devant
le Tribunal cantonal en

vue de l'expulsion de ses
copropriétaires (p.31)].

Plus loin le jugement mentionnait encore :

" Au vu de ce qui précède, au plan
pénal, seule une injure et un

geste injurieux reconnus par Mme S.  ont pu être établis. Certes,

on a peine à croire que tout le monde
mente dans cette affaire,

mais en cas de doute, chacun des
prévenus doit être mis au

bénéfice de la version qui lui est le
plus favorable.[...]

Certes, le dossier civil nous apprend
que quatre copropriétaires

ont ouvert action contre O.  et S. 
et que de nombreuses plaintes

ont été dirigées contre eux, suivies de
nombreuses mises en garde

de la part de la gérance. Ces faits
constituent autant d'incidents

de nature à rendre la vie entre voisins
impossible. Le témoin

Pereira a également déclaré que ce
couple fait peur à tout le

monde, insulte grossièrement sa famille
et sont toujours

mécontents. L'attitude irascible du
prévenu et plaignant O.  a

fait l'objet à plusieurs reprises de
menaces d'expulsion de

l'audience s'il ne laissait pas parler
les autres et s'il ne

cessait d'être agressif. Ce comportement
entraîne un risque de

débordement chez les autres habitants,
sans qu'ils soient

eux-mêmes particulièrement agressifs au
départ" (p.33).

Ainsi si le différend avec le couple O. 
et S.  a débuté par de

petites
brouilles et tensions en elle-même peu significatives, il n'est

pas
douteux qu'actuellement - c'était le cas lors de l'audience du 12

octobre
1998 également - la tension est à son paroxysme. Partant de

petites
provocations, la situation a dégénéré au point de rendre la coha-

bitation
impossible. Une situation de peur s'est installée dans la copro-

priété.
On notera à cet égard les craintes de la demanderesse M. , qui

avait
décidé de vendre sa quote-part, ne supportant plus l'atmosphère de

la
copropriété et le problème O.  et qui
s'est finalement contentée de la

louer,
sans qu'elle ne puisse nullement passer pour une personne agressive

ou
quérulente. Les audiences se sont elles aussi déroulées dans un grand

état de
tension, dû à l'attitude de O. , même s'il n'a finalement pas été

nécessaire
d'expulser celui-ci. Deux témoins ont parlé de l'état maladif

de O. .
Il est fort probable que cette composante soit présente dans

l'attitude
de ce dernier, sans qu'il soit possible d'être plus catégorique

à cet
égard, aucune expertise n'ayant été ordonnée. Il est toutefois rare

de
constater dans un immeuble une situation aussi conflictuelle - les

plaintes
les plus graves de tentatives de meurtre et autres ayant été

formulées,
d'ailleurs de part et d'autre -. On ne saurait de plus

considérer
qu'il s'agit là d'une coalition contre le défendeur. C'est de

toute
évidence son comportement qui est à la base de la situation des plus

conflictuelles
qui règne dans la PPE. Dès lors force est de considérer que

c'est
bien la cohabitation avec le défendeur et sa compagne qui est devenu

totalement
impossible au fil du temps, les risques en cas de prolongation

de
cette communauté étant bien présents, tant la tension est forte. On

doit
ainsi retenir que le défendeur et sa compagne ont enfreint les

obligations
d'égards et de respect qu'ils ont à l'égard des autres

copropriétaires,
créant ainsi une situation insupportable dans la PPE.

L'administrateur
de la copropriété a cherché des solutions amiables,

apportant
sa médiation (D.33). Sans succès. Des tentatives de conciliation

ont été
faites, y compris devant le juge pénal. La double condition prévue

par
l'article 649b CC est réalisée. Compte tenu de la tension existant, il

serait
par ailleurs illusoire d'exiger des copropriétaires qu'ils

cherchent
à résoudre le conflit autrement que par une exclusion, qui seule

rétablira
un climat de paix dans la copropriété.

5.      Les
conditions de l'action en exclusion de l'article 649b CC

étant
remplies, il y a lieu d'accéder aux conclusions de la demande, à

l'exception
de la conclusion préparatoire. Quant au délai qu'il convient

d'impartir
au défendeur pour aliéner sa part de copropriété, un délai de

quatre
mois dès la date du présent jugement paraît équitable. Il tient

compte
d'une part du fait que cette période comprend également les vacan-

ces
d'été, peu propices à la vente d'appartements, et d'autre part que la

période
actuelle n'est de manière générale pas favorable aux transactions

immobilières.

Vu le sort de la cause, le défendeur supportera les frais et

dépens
de la procédure, y compris ceux de la réforme.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1.
Prononce l'exclusion de O.  de la
communauté de copropriété d'étages

2.
Ordonne au défendeur d'aliéner sa part de copropriété de 74 o/oo à

l'article 4561  du cadastre de Y. 
(quote-part 6224B), dans le délai de

quatre mois dès la date du présent jugement
(7 juin 1999).

3.
Ordonne, pour le cas où l'aliénation ne devrait pas intervenir dans le

délai ci-dessus, la vente aux enchères
publiques de la part de copro-

priété du défendeur.

4.
Condamne le défendeur aux frais de la procédure arrêtés ainsi qu'il

suit :

Frais avancés par les demandeurs            Fr. 
5'670.--

Frais avancés par le défendeur              Fr.    175.--

Total                                 Fr.  5'845.--

=============

5.
Condamne le défendeur à payer aux demandeurs une indemnité de dépens de

7'000 francs.

6.
Condamne le défendeur aux frais et dépens de la réforme arrêtés à res-

pectivement 275 francs et 400 francs.

Neuchâtel,
le 7 juin 1999

AU NOM DE LA
Ie COUR CIVILE

Le greffier               La présidente