ne_gerichte · CCC.2004.191 · 2004-10-25 · fr

Logement (anciennement) subventionné, compétence de l'ARC.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 06.07.2005 CCC.2004.191 (INT.2006.144)

Réf. : CCC.2004.191
A.
La fondation
X.
a remis à bail, en 1990, à M., un
appartement lui appartenant. Le bail est résiliable sous préavis de trois mois
pour chaque échéance trimestrielle et le loyer a été fixé à 458 francs plus 125
francs d’acompte sur charges, depuis le 1
er
janvier 2001.
B.
Le 25 août
2003,
M.
a demandé une diminution de loyer pour cause de baisse du taux hypothécaire,
puis elle a saisi l’Autorité régionale de conciliation de
La Chaux-de-Fonds
, par requête
du 21 octobre 2003.
C.
En audience, le
13 avril 2004, la fondation bailleresse a confirmé un moyen préjudiciel qu’elle
avait soulevé précédemment, tiré du fait que l’autorité saisie était in-compétente
pour statuer sur la requête, l’immeuble étant subventionné lors de la mise en
exploitation du bâtiment (mais plus au moment où l’autorité de conciliation
était appelée à statuer).
D.
Par décision
du 25 octobre 2004, dont recours, l’autorité de conciliation a rejeté le moyen
préjudiciel pris de son incompétence prétendue. La fondation X. recourt contre
cette décision. Elle conclut à son annulation et à la constatation du fait que
l’autorité de conciliation n’est pas compétente pour examiner le litige, qui
relève selon elle de l’autorité administrative, avec suite de frais et dépens.
E.
Ses arguments
seront examinés ci-dessous en tant que besoin.
F.
L’autorité de
jugement ne formule pas d'observations, l’intimée ne procède pas.
C O N S I D E R
A N T
en droit
1.
Interjeté dans
les forme et délai légaux, le recours est recevable - sa motiva­tion
satisfaisant par ailleurs aux conditions légales et jurisprudentielles- puisque la nouvelle teneur de l’art. 14
LiCO
, adoptée le 25
janvier 2005 (FO 2005 N° 10) n’était pas encore en vigueur à la date du recours
et que l’ancienne teneur n’était pas contraire au droit fédéral, du moins
s’agissant aussi clairement d’une pure question de compétence de l’Autorité de
conciliation (
RJN 2003 p. 171
).
2.
Tant la décision
attaquée que le recours sont longuement motivés, mais il ressort de l’une et de
l’autre que le noyau du problème consiste finalement à savoir si le loyer
litigieux est soumis au contrôle de l’Autorité, et ce qu’il faut entendre par
« contrôle » au sens de cette disposition. En effet, la Cour de céans
est d’avis que la première condition d’application de l’article
253b al. 3 CO
est remplie :faute d’éléments d’interprétation décisifs, elle
considère que le passé composé(
“
ont été prises
”
)
que le législateur a utilisévise un contrôle
des loyers actuels, dont on peut concevoir qu’il fasse suite à des subven­tions
devenues caduques à l’heure du contrôle, dès lors que la justification d’un
contrôle actuel peut fort bien se trouver dans une subvention passée.
3.
L’autorité de
première instance considère qu’il n’y a pas véritablement de contrôle au sens
de l’article
253b al 3
i.f.
CO
, les
services de la santé publique n’exprimant qu’un avis ou une recommandation non
contraignante prenant comme élément de comparaison les loyers pratiqués par
l’Office fédéral du logement (décision attaquée, p. 5 cons.
6, 1
er
al.
i.f.
).
4.
La doctrine est peu fournie sur la nature et la portée
du contrôle visé par l’article
253 b al. 3
i.f.
CO
. Ainsi,
Higi
se borne à préciser (Commentaire zurichois V 2b,
Zurich 1994, note 84 ad art. 253a-253b CO) que le contrôle doit être exercé par
une auto-rité indépendante du bailleur ; voir aussi dans le même sens
Barbey
,
Pratique récente en matière d’AMSL, séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel
1988, p. 3 et les renvois. Se­lon
Lachat
, les loyers contrôlés sont
fixés par une autorité administrative et le bailleur ne peut les modifier
qu’avec son accord. Il ajoute que si le loyer n’est pas conforme à la décision
de l’autorité, le locataire peut s’en plaindre auprès de celle-ci (Le bail à
loyer, Lausanne 1997, p. 251).
5.
Interrogé sur
l’intensité  du contrôle des locations
auquel le Service cantonal de la santé publique procédait, celui-ci a
répondu : «
Nous réclamons chaque année le dépôt des comptes de
l’année écoulée et du budget de l’année à venir. Les comptes sont accompagnés
d’une liste nominative des locataires mentionnant les noms et prénoms, le nombre
de pièces occupées, le montant de la location et le montant des charges. Notre
contrôle se résume à nous assurer que les locations, respectivement les locations
- charges comprises -, sont conformes à ce que peuvent supporter les person­nes
âgées au bénéfice de prestations complémentaires AVS/AI. Nous prenons également
en référence les loyers fixés par l’Office fédéral du logement par
l’intermédiaire de l’Office cantonal du logement, conformément à la Loi
fédérale WEG puisque la Confédération a autorité pour fixer les loyers dans les
immeubles qu’elle soutient financièrement
». Le Service
ajoutait : «
Dans le cas d’espèce, ce soutien financier de la
Confédération qui existait lors de le mise en exploitation du bâtiment est
aujourd’hui caduc
».
6.
En l’occurrence,
le Service cantonal de la santé publique est d’avis qu’il est compétent pour
traiter de la requête en diminution de loyer de l’intimée, dans la mesure où il
assume un contrôle des locations et se prononce sur les comptes et budgets
annuels de la fondation (pièce non cotée émanant du Département de la justice,
de la santé de la sécurité, Service de la santé publique, du 14 juillet 2004).
7.
Ni la loi sur
les établissements spécialisés pour personnes âgées, du 21 mars 1972, ni son
règlement d’exécution du 21 août 2002 ne fixent précisément l’étendue et la
portée de l’activité de contrôle qu’est censé exercer le Service cantonal de la
santé publique sur les loyers ici en cause. La pratique du Service cantonal de
la santé publique lui-même n’apporte guère de lumière : en effet, il a été
saisi le 12 décembre 2003 d’une « requête » du groupe G. SA à
La Chaux-de-Fonds
tendant à ce
qu’il «
suive
» la requérante dans son raisonnement, selon
lequel il devait être  possible de
répondre né­gativement à la demande de baisse de loyers de certains locataires.
Par courrier du 15 janvier 2004, le Service a répondu, en termes généraux, que
les locations et les charges appliquées aux appartements de l’immeuble Rue X.
36 à
La Chaux-de-Fonds
, de la Fondation
X.
étaient «
tout à fait raisonnables
». Pourtant, dans son courrier précité du 14 juillet 2004, ce
même service“se porte compétent pour traiter la
requête en diminution de loyer”
de
l’intimée et invite l’autorité régionale de conciliation à lui transmettre les
pièces de ce dossier, après avoir déjà admis par anticipation le caractère
raisonnable des loyers en cause !
8.
Dans ces conditions, force
est de constater avec l’autorité de première ins­tance que l’on recherche en
vain la base légale qui serait indispensable pour assurer la force
contraignante du contrôle exercé par le service (comp.,
a contrario
,
RJN 1997, p. 117
, 1999 p. 71,
2000 p. 88
). Tout au plus pourrait-il s’agir d’une
contrainte indirecte relevant de la haute surveillance du Conseil d’Etat, mais
il faut admettre que celle-ci est étroitement liée aux contributions
financières de l’Etat et des communes, plus spécialement aux subsides
d’exploitation des établissements spécialisés pour personnes âgées. Or de tels
subsides ne sont pas versés à l’heure actuelle.
9.
Ainsi, la recourante n’a pas établi que le loyer de l’intimée faisait
l’objet d’un contrôle étatique contraignant, de sorte que le risque de décisions
contradictoires qu’elle évoque n’est pas démontré.
10.
Vu le sort de la cause, le recours sera rejeté, aux frais de la
recourante, mais sans dépens, l’intimé n’ayant pas procédé.
Par ces motifs
,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1.
Rejette le recours.
2.
Fixe les frais à 660
francs et les met à la charge de la recourante, qui les a avancés.
Art. 253
b
CO
2. Dispositions concernant la protection contre les
loyers abusifs
1
Les dispositions sur la protection contre les
loyers abusifs (art. 269 et s.) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non
agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre
onéreux de l’usage d’habitations ou de locaux commerciaux.
2
Elles ne s’appliquent pas aux baux
d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus
(cuisine non comprise).
3
Les dispositions relatives à la contestation
des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur
desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et
dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité.