ne_gerichte · CACIV.2018.100 · 2009-10-15 · fr

Validité d'une clause d'exclusion de garantie et de cession des droits dans un contrat qualifié par les parties de contrat de vente immobilière avec exécution différée. Garantie en raison des défauts et incombances de l'acheteur. Enrichissement illégitime et prescription.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 26.03.2019 CACIV.2018.100 (INT.2019.187)

A.
En date du 15 octobre 2009, les parties ont passé un contrat
notarié intitulé «
Vente immobilière avec exécution différée et
augmentation du capital d'une cédule hypothécaire
», instrumenté par Me
A.________, notaire. Par ce contrat, Y.________ SA a vendu et transféré à X
1
________
et X
2
, à raison d’une moitié chacun, les biens-fonds du cadastre de Z.________
No [1111] (jardin de 29 m
2
), No [2222] (jardin de 449 m
2
et remise de 6 m
2
) et No [3333] (jardin de 132 m
2
) pour
le prix de 855'000 francs. Ce prix comprenait le gros œuvre, les travaux
intérieurs de finition avec prix unitaire selon descriptif général de
construction pour une villa devant être terminée «
selon descriptif des
finitions établi par la venderesse
» et érigée sur le bien-fonds No [2222].
Lors de l'entrée en jouissance, prévue le 30
avril 2010, les précités ont estimé que la villa n'était pas en état d'être
habitée, notamment en raison du fait que des murs et l'électricité n'étaient
pas terminés, qu'aucun store électrique n'était branché et que les arrivées des
tubes pour le passage des câbles n'étaient pas prévues. Le 19 mai 2010, le
notaire a donné l’ordre à sa banque de virer à Y.________ SA la somme de
855'000 francs, «
valeur 30 avril 2010, ainsi que le montant des
intérêts de CHF 2’340
».
Par la suite, de nombreux courriers ont été
échangés entre les parties à propos des défauts de l’ouvrage, sans toutefois
que le litige puisse trouver un épilogue transactionnel. En 2015, deux
réquisitions de poursuites datant respectivement des 10 avril et 26 mai ont été
introduites par X
1
________ et X
2
________ à l'encontre de
Y.________ SA pour des montants de 62'732.75 francs et de 125'000 francs. Cette
dernière, après les avoir frappées d'opposition, a ouvert action contre les
précités dans le cadre d'une action en constatation de l'inexistence d'une
créance, à l'effet d'obtenir le retrait desdites poursuites. Lors de l'audience
tenue par la chambre de conciliation le 17 novembre 2016, X
1
________
et X
2
________ ont retiré les poursuites précitées et accepté
qu'elles soient radiées ; finalement, une autorisation de procéder a été
délivrée aux époux X
1
________ et X
2
________, dans la
mesure où ils avaient formé une réponse et demande reconventionnelle, concluant
à la condamnation de Y.________ SA à leur verser un montant de 40'352.45 francs
avec intérêts à 5 % l'an dès le 15 avril 2010, en réservant une augmentation de
leurs conclusions à connaissance des résultats de l'expertise requise, le tout,
avec suite de frais et dépens.
B.
Le 14 février 2017, X
1
________ et X
2
________
ont déposé une demande en paiement à l’encontre de Y.________ SA, auprès du
Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, en reprenant les conclusions
précitées. A l’appui de celles-ci, ils ont tout d’abord mentionné plusieurs
défauts qui entachaient leur bien, défauts auxquels il n’avait jamais été
remédié. D’autre part, ils ont invoqué divers autres préjudices subis, en
particulier plusieurs paiements qu’ils avaient effectués à double, pour des
prestations qui auraient dû être incluses dans le prix de vente de la villa.
Ils réfutaient ensuite l’application de la clause de cession et d’exclusion de
garantie contenue dans l’acte de vente, tout d’abord parce qu’il s’agissait
pour eux d’une clause de style, ensuite car elle n’empêchait pas de poursuivre Y.________
SA en sa qualité d’entrepreneure et non de venderesse. Enfin, ils reprochaient
à la précitée de ne pas leur avoir transmis les certificats de garantie des
sous-traitants, ce qui les avait empêchés de faire valoir leurs droits en
justice. En conséquence, la clause précitée ne pouvait pas être invoquée, sous
peine d’abus de droit.
Sur demande de la partie adverse visant à ce que X
1
________
et X
2
________ chiffrent et motivent correctement leurs conclusions,
ces derniers ont complété leur demande en date du 30 juin 2017, chiffrant leur
préjudice total à 95'171.47 francs.
C.
Dans sa réponse du 7 septembre 2017, Y.________
SA a conclu au rejet de la demande déposée dans toutes ses conclusions, sous
suite de frais et dépens. Y.________ SA s’est tout d’abord retranchée derrière
la clause de cession et d’exclusion de garantie, estimant qu’elle était
pleinement valable, malgré l’avis de l’adverse partie. Par ailleurs, elle
estimait que ces derniers avaient refusé sans raison valable d’entrer en
jouissance de leur immeuble le 30 avril 2010, de sorte que les délais de
garantie et de prescription avaient commencé à courir à cette date-là déjà. En
conséquence, l’action déposée près de sept ans après était tardive et en tout
état de cause, mal fondée.
D.
Le 27 octobre 2017, X
1
________ et X
2
________
ont répliqué et chiffré leur préjudice à 105'377.85 francs. Par duplique du 23
novembre 2017, Y.________ SA a conclu à l’irrecevabilité des conclusions de la
demande et de la réplique pour tous montants supérieurs à celui figurant sur
l’autorisation de procéder (en raison du défaut de connexité avec la procédure
initiale) et, en tout état de cause, au rejet de la demande dans toutes ses
conclusions, sous suite de frais et dépens.
Les
époux X
1
________ et X
2
________ ont déposé une explication
sur la duplique en date du 11 décembre 2017.
E.
Alors que la première juge souhaitait mettre en
œuvre l’expertise demandée par X
1
________ et X
2
________, Y.________
SA a pour sa part requis une audience de premières plaidoiries, débats et
instruction, dès lors que l’administration d’un tel moyen de preuve lui
semblait prématurée à ce stade de la procédure. En conséquence, une première
audience s’est tenue le 20 mars 2018, lors de laquelle il a notamment été
décidé d’entendre en qualité de témoin le notaire ayant instrumenté la vente.
F.
L’audition du prénommé a eu lieu le 8 mai 2018.
Il en ressort que Me A.________ estimait que le contrat litigieux était
une vente et non un contrat d’entreprise ; que la clause d’exclusion de
garantie et de cession des droits était usuelle ; qu’à la lecture de
l’acte, il donnait une information sur les délais généraux et sur les incombances,
notamment sur l’avis des défauts.
Le même jour, il a été décidé qu’une décision
incidente serait rendue sur les questions de la clause d’exclusion de garantie
et de cession des droits, du respect des incombances et des délais de
prescription.
G.
Les parties se sont prononcées sur ces
problématiques, dans des plaidoiries écrites des 27 et 29 juin 2018.
a)
Selon Y.________ SA, il était clair que le contrat litigieux devait être
qualifié de contrat de vente. A cet égard, la clause discutée s’appliquait, dès
lors que ni sa portée ni ses conséquences n’avaient pu échapper aux époux X
1
________
et X
2
________. Quoiqu’il en soit, les prétentions de ces derniers
étaient prescrites, aucun acte interruptif n’étant intervenu entre le 30 avril
2010 (date de remise de l’ouvrage) et le 26 octobre 2016 (date de la demande
reconventionnelle), les poursuites notifiées ayant été retirées. Pour le
surplus, Y.________ SA relevait qu’elle avait bel et bien transmis aux époux X
1
________
et X
2
________ une liste de toutes les personnes ayant exécuté la
construction ; que leur immeuble avait été construit selon les règles de
l’art et que les avis des défauts auraient dû être formulés à l’encontre des
maîtres d’état concernés et non auprès d’elle, dès lors qu’elle n’en assumait pas
la garantie.
b)
De l’avis des époux X
1
________
et X
2
________, les droits du maître en cas de défaut se
prescrivaient par cinq ans à partir de la réception de l’ouvrage. Comme
l’entrée en jouissance avait eu lieu le 26 mai 2010 (et non le 30 avril 2010),
et que trois actes interruptifs de prescription étaient ensuite intervenus (les
deux réquisitions de poursuites des 10 avril et 26 mai 2015 ainsi que la
réponse et demande reconventionnelle déposée le 26 octobre 2016), l’exception
de prescription devait être rejetée. Concernant le respect de leurs incombances
en matière de garantie pour les défauts, ils relevaient avoir annoncé les
travaux restants et les malfaçons dans le délai de deux ans prévu par la norme
SIA 118. Ils confirmaient ensuite que la clause de cession et de suppression
des droits à la garantie devait être écartée, dès lors qu’une telle clause
insérée dans le contrat «
par tradition
», sans que les
parties ne l’aient véritablement voulue, n’avait pas de portée, si les parties
n’y avaient pas été spécialement rendues attentives. Enfin, si tant est que
cette clause devait néanmoins leur être opposable, Y.________ SA ne leur ayant
pas transmis tous les renseignements nécessaires leur permettant d’exiger des
entrepreneurs responsables l’élimination des défauts constatés, en particulier
l’indication des délais de prescription et la délivrance des certificats de
garantie, ils ne pouvaient pas faire valoir leurs droits. Par ailleurs et de
toute façon, Y.________ SA endossait une responsabilité en qualité
d’entrepreneure, responsabilité qui n’entrait pas dans le champ d’application
de la clause précitée.
c) Les époux X
1
________ et X
2
________
ont répliqué le 2 août 2018.
H.
Par décision incidente du 25 septembre 2018, le
tribunal civil a rejeté l’exception de la défenderesse tirée de l’exclusion de
garantie du contrat notarié du 15 octobre 2009 (dispositif, ch. 1) ;
rejeté diverses prétentions en tant qu’elles étaient prescrites (ch. 2) ou
périmées (non-respect des incombances de vérification et d’avis ; ch.
3) ; dit que la procédure devait suivre son cours pour d’autres
prétentions (ch. 4) ; invité le greffe du tribunal à fixer une nouvelle
audience de débats d’instruction (ch. 5) ; dit que les frais et dépens
allaient suivre le sort de la cause au fond (ch. 6).
A l’appui de son dispositif, la juge civile a
qualifié le contrat litigieux de contrat de livraison d’ouvrage, conduisant à
l’application des règles sur le contrat d’entreprise (cons. 4a et 4b). A cet
égard, la question de la responsabilité du vendeur en qualité d’entrepreneur
général n’ayant pas été envisagée par les parties, à tout le moins
expressis
verbis
, aucune exclusion de garantie valable de l’entrepreneur n’était à
relever (cons. 4c).  Pour ce qui avait trait à la prescription de la garantie,
la première juge a tout d’abord considéré que l’ouvrage était achevé en date du
30 avril 2010 car même si des travaux de réfection devaient être réalisés,
ceux-ci ne faisaient pas partie des travaux nécessaires à l’achèvement de
l’ouvrage. Elle a néanmoins relevé qu’il était entaché d’un défaut majeur, dès
lors que l’installation de l’électricité n’était pas terminée, de sorte que
c’était bien la date du 26 mai 2010 qu’il fallait retenir comme point de départ
de la prescription de la garantie en raison des défauts. Cette dernière ayant
valablement été interrompue par les deux réquisitions de poursuites, elle
n’était pas acquise, à tout le moins à titre général (cons. 5c).
Concernant les prestations prétendument facturées
à double, l’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrivait par un
an à compter du jour où la partie lésée avait eu connaissance de son droit de
répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. En
l’occurrence, la prescription était déjà largement acquise au moment des
réquisitions de poursuite pour chacune des prétentions soulevée à ce titre par X
1
________
et X
2
________, soit celles relatives à des vélux, une mezzanine et
des prestations pour de l’électricité (cons. 5d).
S’agissant du respect des incombances de
vérification et d’avis, la juge civile a relevé que les défauts qui n’étaient
pas cachés devaient être invoqués dans un délai de 2 ans, soit
in casu
jusqu’au 26 mai 2012 (cons. 6a) ; qu’il y avait lieu de vérifier non
seulement si ce premier délai avait été respecté par X
1
________ et X
2
________
mais de surcroît, si un délai de même durée avait été observé par la suite, à
la fin des éventuelles réparations opérées par Y.________ SA (cons. 6b). La
première juge a ensuite analysé la nature de chaque prétention puis vérifié,
lorsqu’il s’agissait de défauts, si X
1
________ et X
2
________
avaient satisfait à leurs incombances en leur qualité de maître d’ouvrage. Elle
est ainsi arrivée à la conclusion que certaines créances étaient prescrites
(action basée sur l’enrichissement illégitime ; 6 en tout) et que d’autres
étaient périmées (non-respect des incombances de vérification et d’avis ;
5 en tout) (cons. 7).
I.
Les époux X
1
________ et X
2
________
forment «
[r]ecours
» contre cette décision le 26 octobre 2018,
concluant principalement à l’annulation des chiffres 2 et 3 de son
dispositif (conclusion no 2) ; à la constatation que les prétentions
intitulées «
Sanitaire sous-sol
» ; «
Velux
compris dans l’achat du 15.10.2009
» ; «
Mezzanine
suppression du point dans l’avenant
» et «
Electricité
»
ne sont pas prescrites (conclusion no 3) ; à la constatation que les
prétentions intitulées «
Grille d’évacuation eaux de pluie garage
»
et «
Devis B.________
» ne sont pas périmées (conclusion
no 4) ; à ce qu’il soit dit «
que la procédure doit suivre son cours
pour les prétentions figurant sous les conclusions 3 et 4 du présent recours
»
(conclusion no 5) ; subsidiairement à l’annulation des chiffres 2 et 3 du
dispositif de la décision attaquée et au renvoi de la cause à l’instance
inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants (conclusion no
6), le tout avec suite de frais et dépens (conclusion no 7).
a)
A l’appui de leurs conclusions,
ils soutiennent que leur prétention intitulée «
Sanitaire sous-sol
»
repose sur un fondement contractuel (et non sur l’enrichissement illégitime)
soumis à un délai de prescription de dix ans (art. 127 ss CO).
b) En ce qui concerne leurs prétentions relatives
à la mezzanine, X
1
________ et X
2
________ estiment avoir
«
implicitement répondu favorablement à la proposition faite par Y.________
SA de ne pas maintenir la prestation originelle
» en faisant réaliser
cet ouvrage par une tierce personne ; qu’en pareille situation, les
parties doivent se restituer réciproquement les prestations totales ou
partielles déjà effectuées ; qu’il s’agit d’une action spéciale fondée sur
l’article 109 CO, assortie de la prescription de 10 ans, de sorte que la
première juge ne pouvait pas fonder son raisonnement sur l’enrichissement illégitime.
Au sujet des vélux, X
1
________ et X
2
________ se limitent
à alléguer que la pièce no 5 démontrerait qu’ils ont été payés une seconde fois
directement à Y.________ SA.
c) S’agissant des éléments prétendument payés à
double en rapport avec des «
prestations pour de l’électricité
»,
ils soutiennent que ce n’est qu’en mai 2017, lorsqu’ils ont reçu de nouveaux
plans de la part de Y.________ SA, qu’ils ont réalisé qu’ils avaient payé à
double ces prestations, lesquelles figuraient déjà sur les plans initiaux de
2009. Ils reprochent à la première juge d’avoir écarté cette prétention en
raison du fait qu’ils n’avaient pas produit les plans d’électricité qu’ils
invoquaient, dès lors qu’ils avaient offert cette preuve et auraient pu la
produire sur simple requête de la juge.
d) Concernant la grille d’évacuation des eaux de
pluie, un avis de défaut convenable ne pouvait pas être produit avant août
2015, soit à l’issue du litige concernant le garage, lorsque la Commune a
validé son emplacement et conséquemment celui de la grille d’évacuation.
e) Enfin, le «
Devis B.________
»
portait «
sur des défauts de ventilation de la toiture ainsi que de
drainage des façades
», soit des défauts cachés ; bien que ces
défauts n’aient été découverts qu’en octobre 2015, leur existence était
soupçonnée depuis longtemps et X
1
________ et X
2
________
l’avaient déjà fait savoir à Y.________ SA dès 2011 ; cette dernière leur
avait volontairement caché l’existence de ces défauts, de sorte que la
prescription serait de dix ans dans un tel cas.
J.
Dans sa réponse et appel joint du 5 décembre
2018, Y.________ SA conclut au rejet du recours dans toutes ses conclusions,
sous suite de frais et dépens ; à l’annulation du chiffre 4 du dispositif
de la décision attaquée et au rejet des prétentions qui y sont mentionnées, comme
étant périmées et prescrites, avec suite de frais et dépens.
A
l’appui de ses conclusions, elle confirme et corrobore, pour l’ensemble des
prétentions soulevées par les appelants, les développements juridiques de la
première juge, considérant que ces dernières sont soient prescrites (enrichissement
illégitime) soit périmées (non-respect des incombances de l’acheteur).
Dans
son appel joint, elle estime que le contrat conclu relève de la vente et que le
tribunal inférieur a ainsi qualifié de manière erronée les relations
contractuelles de contrat de livraison d’ouvrage soumis au régime du contrat
d’entreprise. Par ailleurs, elle fait valoir que la clause d’exclusion de
garantie et de cession des droits est pleinement valable de sorte que les
éventuels défauts d’exécution devaient être reprochés aux maîtres d’état ayant
exécuté la construction. Y.________ SA reproche également à la première juge
d’avoir arbitrairement appliqué au cas d’espèce la prescription de la norme SIA
118 en lieu et place de celle prévue aux articles 371 et 201 CO. Or, faute pour
les avis de défaut d’avoir été formulés immédiatement, les prétentions objet du
chiffre 4 de la décision querellée sont périmées et prescrites. Plus
subsidiairement, Y.________ SA fait valoir que le
dies a quo
du délai de
prescription était le 7 mai 2010 (date du rapport de conformité de
l’installation électrique) et non la date retenue par la première juge (26 mai
2010), de sorte que la poursuite du 26 mai 2015 à concurrence de 125’000 francs
n’avait pas interrompu le cours de la prescription.
K.
Le 14 janvier 2019, X
1
________ et X
2
________
ont déposé des déterminations écrites sur la réponse et l’appel joint de
Y.________ SA et repris les termes de leurs conclusions du 26 octobre 2018.
Les
autres éléments seront, autant que besoin, repris dans les considérants qui
suivent.
C O N S I D E R A N T
1.
a) Dans un arrêt récent, le
Tribunal fédéral a considéré que lorsque le recourant choisit par erreur un
certain type de recours au lieu d'un autre, celui-là est irrecevable ; que
dans certaines circonstances, il peut y avoir conversion, en ce sens que
l'autorité de recours traite le recours irrecevable comme un recours d'un autre
type s'il en remplit les conditions, en application du principe de
l'interdiction du formalisme excessif ; que la conversion des recours est
en principe possible même si la partie concernée est représentée par un
mandataire professionnel ; que la conversion peut toutefois être exclue
sans arbitraire lorsque le
recourant,
assisté d'un mandataire professionnel, choisit expressément une voie de droit
alors qu'il ne peut ignorer que celle-ci n'est pas ouverte ; que la conversion
ne doit pas être refusée si le choix du moyen de droit recevable présentait des
difficultés et n'était pas facilement reconnaissable par un mandataire
professionnel (arrêt du TF du
04.06.2018 [5A_221/2018]
cons. 3.3.1, avec les références).
b) En
l’espèce, c’est formellement un recours au sens des articles 319 ss CPC qui a
été déposé le 26 octobre 2018, vu l’intitulé de l’acte («
Recours
»)
et la référence à l’article 320 CPC. Pour justifier la voie de droit choisie,
les recourants se réfèrent à l’article 237 al. 2 CPC. Selon cette disposition,
«
la décision incidente est sujette à recours immédiat ; elle ne peut
être attaquée ultérieurement dans le recours contre la décision finale
».
Comme la simple lecture de l’article 308 al. 1 let. a permet de s’en rendre
compte, la notion de recours au sens de cette disposition est à interpréter au
sens large (Titre 9 du CPC) et non au sens étroit (Chapitre 2 du Titre 9 du
CPC). Or comme soulevé par l’adverse partie, la valeur litigieuse en cause est
largement supérieure à 10'000 francs, de sorte qu’en application de l’article
308 al. 2 CPC, la décision querellée devait être attaquée par la voie de
l’appel et non par celle du recours. Alors même que l’écrit du 26 octobre 2018
a été rédigé par un mandataire professionnel, il n’y a cependant pas lieu de
déroger à la pratique constante de l’autorité de céans consistant à convertir
le recours en appel, s'il en remplit les conditions.
Interjeté dans les
formes et délai légaux, l’appel est ainsi recevable (art. 308-310 CPC).
2.
S’agissant de l’appel joint, s’il a été formé dans la réponse
(art. 313 al. 1 CPC) et si celle-ci a bien été formée dans le délai légal (art.
312 al. 2 CPC), la question de sa recevabilité est en partie douteuse.
a)
En effet, selon la jurisprudence
relative
à l'article 311 CPC, l'appel doit non seulement être «
écrit et motivé
»,
comme le mentionne
expressis verbis
cette disposition, mais il doit
aussi comporter des conclusions, lesquelles doivent indiquer sur quels points
la partie appelante demande la modification ou l'annulation de la décision
attaquée ; en principe, ces conclusions doivent être libellées de telle manière
que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans modification
au dispositif de sa propre décision (arrêt du TF du
25.02.2014 [4A_417/2013]
cons. 3.1 et références citées ; voir également
arrêt du TF du
17.10.2014 [4A_42/2014]
cons. 4.2). Ce n’est qu’à titre
exceptionnel que l'autorité d'appel doit entrer en matière lorsque le montant
réclamé ressort de la
motivation
de l'appel
, mise en relation avec
le dispositif de la décision attaquée (
ATF 137 III 617
cons.
4-6 et les références ; arrêt du TF du
01.10.2014 [5A_564/2014]
cons. 2.1).
b) En l’occurrence, dans la motivation de son appel
joint (chiffres 1 à 18), Y.________ SA remet en question le chiffre 1 du
dispositif jugement attaqué, en tant qu’il rejette (à tort selon elle)
l’exception tirée de l’exclusion de garantie qu’elle avait soulevée. Or, dans
ses conclusions, elle ne conclut pas à l’annulation de ce chiffre, pas plus
qu’à ce que ladite exception soit admise. À mesure que l’appel a été rédigé par
un mandataire professionnel, sa recevabilité est douteuse sur ce point. La
question peut souffrir de demeurer indécise, vu le caractère infondé des griefs
(v.
infra
cons. 3 et 4).
3.
Dans un grief qu’il s’agit de traiter en premier, Y.________
SA fait valoir que le contrat litigieux qui la lie aux époux X
1
________
et X
2
________ est un contrat de vente immobilière avec exécution
différée et non un contrat de livraison d’ouvrage.
a) La
délimitation entre le contrat de livraison d’ouvrage et la vente d’une chose
future réside dans l’obligation d’exécuter l’ouvrage. Le vendeur s’engage à
livrer la chose future mais pas à l’exécuter. L’exécution reste dans «
l’antichambre
»
du contrat de vente. Par contre, dans le contrat de livraison d’ouvrage,
l’entrepreneur a toujours l’obligation, assortie d’un droit d’action du maître,
d’exécuter (avec sa propre matière) la chose qui doit être livrée. Si la
fabrication de la chose fait partie des prestations convenues
contractuellement, et qu’elle (la fabrication) entre ainsi dans l’exécution du
contrat, on se trouve en présence d’un contrat de livraison d’ouvrage ;
dans le cas contraire, il s’agit d’un contrat de vente. Savoir si l’on a
affaire, dans un cas donné, à l’un ou à l’autre de ces contrats se résout par
l’interprétation de la convention concrète passée entre les parties. En cas de
doute, on conclura à l’existence d’un contrat d’entreprise si le maître a le
droit d’influencer le déroulement des travaux, par exemple s’il doit approuver
les plans. On qualifiera au contraire le contrat de vente lorsque les deux
parties savaient que le débiteur aurait exécuté la chose convenue même en
l’absence du contrat en question ; lorsqu’une chose d’usage courant a été
commandée sur catalogue ou sur échantillon ; lorsque, d’après les
circonstances de la conclusion du contrat, le destinataire de la chose ignorait
si celle-ci existait déjà ou non, ou n’y attachait aucune importance. La
jurisprudence établit parfois une distinction entre les choses fongibles et non
fongibles. Si la chose est un fongible, elle penche plutôt en faveur d’un
contrat de vente ; s’il s’agit au contraire d’une chose non fongible, elle
préfère conclure à l’existence d’un contrat de livraison d’ouvrage (
Gauch
,
Le contrat d’entreprise, adaptation française par Benoît Carron, 1999, p.
39-40, ch. 128-129 et les références citées). On notera par ailleurs que l’on
est en présence d’un contrat mixte (vente immobilière et entreprise) lorsque le
vendeur s’engage vis-à-vis de l’acheteur à construire, transformer ou achever
un bâtiment sur le bien-fonds vendu. Il n’en va différemment (vente d’une chose
future) que si l’acheteur n’exerce pas d’influence sur le processus de
fabrication (même pas sur le choix des finitions). En présence d’un contrat
mixte, la garantie pour les défauts du bâtiment est soumise, dans son ensemble,
aux règles du contrat d’entreprise (
Tercier/Bieri/Carron
, Les contrats
spéciaux, 5
e
édition, p. 480, ch. 3539 et les références citées).
b) En
l’espèce, il est certes vrai que Y.________ SA a vendu l’une des six villas en
cours de construction, aux époux X
1
________ et X
2
________,
villas faisant partie d’un lotissement, sis (…), à Z.________. Bien que X
1
________
et X
2
________ ne disposaient pas de la possibilité d’influencer le
processus de fabrication sur l’entièreté de l’ouvrage, il n’empêche qu’ils
avaient une liberté décisionnelle (totale ou partielle) sur de nombreux
éléments de la villa comme la disposition définitive du programme électrique,
le choix des appareils sanitaires, de la cuisine et de l’électroménager, des
portes et du lambrissage intérieurs, des revêtements de sols, des finitions
murs et plafonds ou encore des aménagements extérieurs privatifs . Pour cette
seule raison, la relation contractuelle en cause est à tout le moins un contrat
mixte soumis, en ce qui concerne la garantie pour les défauts du bâtiment, aux règles
du contrat d’entreprise. D’autres éléments confortent la Cour de céans dans la
conviction que le contrat litigieux n’obéit pas aux règles de la vente. Outre
les éléments mentionnés à bon escient par la première juge dans la décision
entreprise, à laquelle il peut être renvoyé, on ajoutera que Y.________ SA a
précisément pour but l’exploitation d’une entreprise générale de construction
et qu’elle envisageait à ce titre une responsabilité en tant qu’entrepreneure
en cas d’exécution personnelle des travaux dans le cadre de cette construction ;
elle n’est ainsi pas une personne étrangère au domaine, qui n’aurait pas le
savoir-faire d’exécuter tout ou partie de l’ouvrage et qui ne se serait engagée
qu’à livrer la chose future. Non seulement les artisans étaient en relation
contractuelle avec Y.________ SA et non avec X
1
________ et X
2
________,
mais Y.________ SA avait notamment établi le descriptif des finitions de la
villa et le bouclement des comptes et elle avait le droit d’apporter les
modifications dans l’implantation de la villa et des aménagements extérieurs
qui pourraient se révéler nécessaires en cours de construction ou lors de la
cadastration du bâtiment. Vu l’ensemble des circonstances, le grief de
Y.________ SA doit être rejeté et la décision attaquée confirmée sur ce point,
en ce sens que le contrat litigieux est bel et bien soumis au régime du contrat
d’entreprise, en ce qui concerne la garantie pour les défauts du bâtiment.
4.
Dans
un second grief, Y.________ SA estime que la clause d’exclusion de garantie et
de cession des droits contenue dans le contrat litigieux, reproduite dans son
intégralité ci-dessous, serait pleinement applicable et aurait pour conséquence
qu’elle-même n’aurait pas à répondre des défauts d’exécution de la villa.
4.1
Sur cette question, la première juge a considéré que
la clause
d’exclusion de garantie stipulée à l’article 2 de l’acte notarié du 15 octobre
2009 se rapportait à la garantie du vendeur, mais non à celle de l’entrepreneur
final ; que la question de la responsabilité de Y.________
SA
en sa qualité d’entrepreneur général ne semblait pas avoir été envisagée par
les parties ; que la garantie de l’entrepreneur général est prévue dans la
loi, si bien que pour qu’elle soit exclue, il fallait que cela ressorte
clairement du contrat, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
L’appelante
jointe n’indique pas en quoi ce raisonnement prêterait le flanc à la critique.
Elle n’expose notamment pas en quoi l’article 2 précité règlerait la garantie
de l’entrepreneur, de sorte que l’appel joint est insuffisamment motivé sur ce
point et partant irrecevable (art. 311 al. 1 CPP).
4.2
Par surabondance, on soulignera que la conclusion de la première juge
sur ce point est parfaitement correcte.
a)
En effet, aux termes de la clause en question, «
[l]a venderesse,
agissant comme sus est dit, déclare expressément exclure la garantie légale du
vendeur prévue aux articles 219 et 197 et suivants du Code des obligations. Par
contre, la venderesse cède aux acquéreurs qui acceptent, toutes les garanties
légales et contractuelles qu'elle possède contre toutes personnes exécutant la
construction, dans la mesure où celles-ci les doivent, soit architectes,
ingénieurs, entrepreneurs, fournisseurs, etc…, Y.________ SA s'engage à fournir
aux acquéreurs une liste exacte de ces personnes. Les acquéreurs déclarent
avoir été rendus attentifs aux délais de prescription particuliers des normes
SIA. Dans ces conditions, les acquéreurs ne pourront rechercher, pour des
défauts à la chose vendue, que les personnes ayant exécuté la construction, à
l'exclusion de la venderesse en tant que telle, étant entendu que si celle-ci a
exécuté des travaux dans le cadre de la construction, elle doit, de ce fait, la
garantie d'un entrepreneur selon les normes SIA. Y.________ SA s'engage à
prendre toutes les dispositions utiles en vue de l'exécution des travaux de
retouches et à remettre, entre les mains des acquéreurs, tous les certificats
de garantie délivrés par les personnes ayant exécuté des travaux dans le cadre
de la construction. Les acquéreurs déclarent avoir été rendus attentifs par le
notaire soussigné à la portée et aux éventuelles conséquences de la présente
clause d'exclusion et de cession de garantie
».
b) Comme déjà dit, la conclusion d’un seul et
même contrat pour la vente d’un bien-fonds sur lequel un bâtiment doit être
construit ou est en cours de construction est un contrat mixte. Pour ce qui
concerne l'édification et l'achèvement du bâtiment, les règles du contrat
d'entreprise en matière de défauts sont applicables, et ce même aux parties de
l'ouvrage qui existaient déjà lors de la conclusion du contrat. D'après l'
article 368 CO
,
l'entrepreneur répond de tous les défauts de l'ouvrage livré par lui. Cette
responsabilité peut être conventionnellement restreinte ou supprimée dans les
limites de la loi. L'étendue concrète d'une clause exonératoire est sujette à
interprétation. Les clauses de sens douteux doivent être interprétées
strictement et en défaveur de l'entrepreneur (
ATF 118 II 142
= JdT I 1993 p. 300, cons. 1, let. a et les références citées).
c)
En l’espèce, le texte clair de la clause litigieuse vise l’exclusion de «
la
garantie légale du vendeur
» et non de celle de l’entrepreneur. Les
articles 219 et 197 CO se trouvent dans la partie du Code des obligations
(Titre VI) consacrée au contrat de vente et non dans celle consacrée au contrat
d’entreprise (Titre XI). La clause litigieuse se trouve sous le titre de l’acte
notarié intitulé «
Conditions de la vente
» et non du contrat
d’entreprise. Elle ne fait donc logiquement pas mention d’une dérogation au
système prévu à l’article 368 CO. Au contraire, il était convenu que Y.________
SA pouvait «
exécut[er] des travaux dans le cadre de la construction
»
et qu’en pareil cas, elle «
d[evait], de ce fait, la garantie d'un
entrepreneur selon les normes SIA
». Dans ces conditions, les
représentants de Y.________ SA au contrat du 15 octobre 2009 ne pouvaient pas
comprendre que la clause d’exclusion concernait sa responsabilité aussi bien en
tant que venderesse qu’en tant qu’entrepreneure générale. Les déclarations du
notaire ne modifient pas cette appréciation. Ce dernier a d’ailleurs au
contraire déclaré que l’exclusion de garantie concernait Y.________ SA en sa
qualité de venderesse et non d’entrepreneure : «
[p]our les
garanties, on exclut la garantie du vendeur et on cède les garanties des
personnes ayant participé à la construction dans la mesure où celles-ci les
doivent
(…)
» ; «
[s]i la société a participé aux
travaux, elle doit une garantie selon les normes SIA
» ; «
[o]n
dit aux clients que la garantie du code des obligations relatives au contrat de
vente est exclue mais par contre on cède toutes les garanties
».
d)
L’appelante jointe ne prétend au surplus pas, pour l’une ou l’autre des
parties litigieuses de l’ouvrage, qu’un tiers exécutant (architecte, ingénieur,
entrepreneur ou fournisseur) répondrait à sa place des défauts de
construction ; elle n’allègue pas davantage avoir fourni aux
époux X
1
________ et X
2
________
, en lien
avec l’une ou l’autre des parties litigieuses de l’ouvrage, le nom d’un tel
tiers responsable.
5.
a)
Dans un troisième grief, Y.________ SA allègue
que «
l’intention des parties et plus particulièrement celle de la
recourante était de convenir d’une exclusion de la garantie en sa qualité de
venderesse et non de régir le régime de la prescription selon les normes SIA au
regard d’un contrat d’entreprise
» ; elle en déduit que «
le
régime de la prescription devait être examiné au regard des normes légales,
stipulées en l’art. 371 CO et, par renvoi, aux incombances résultant des
dispositions sur le contrat de vente, plus particulièrement l’art. 201 CO qui
prévoit l’obligation de vérifications et d’avis immédiat des défauts
»
(en lieu et place d’un délai de deux ans) et fait valoir qu’en l’occurrence,
les prétentions faisant l’objet du chiffre 4 de la décision querellée n’ont pas
fait l’objet d’un avis immédiat.
b) Sur ce point encore, l’interprétation faite
par Y.________ SA de l’article 2 de l’acte notarié du 15 octobre 2009 se heurte
au texte clair de cette disposition contractuelle qui, s’agissant de la
garantie de l’entrepreneur – et non du vendeur, exclue – renvoie expressément à
«
la garantie d'un entrepreneur selon les normes SIA
» et non
au régime légal des articles 368 ss CO
.
L’interprétation faite par Y.________
SA est d’autant plus insoutenable que le dossier démontre que les parties – et
en particulier Y.________ SA – ont toujours fait référence aux normes SIA (le
protocole d’état des lieux qui mentionne expressément un délai de
« 2 ans »), s’agissant de la garantie pour les travaux.
6.
Dans
son grief subsidiaire, Y.________ SA soutient que le point de départ de la
prescription serait le 7 mai 2010, soit la date d’un rapport de conformité de
l’installation électrique – installation qui n’était pas terminée en date du 30
avril 2010 – et non le 26 mai 2010, date de la seconde vérification commune.
a)
Si l'ouvrage présente des défauts majeurs, sa réception est différée jusqu’à la
fin de la seconde vérification commune à laquelle les parties procèdent après
que l’entrepreneur a éliminé les défauts majeurs dans le délai imparti (art.
161 al. 1 et 3 SIA-118), à moins que les parties en conviennent autrement (art.
161 al. 1 SIA-118), que le maître ne fixe immédiatement un délai pour
l’élimination des défauts majeurs (art. 162 al. 1 et 2 SIA-118), qu’il exige
une réduction du prix (art. 162 al. 3 SIA-118) ou encore qu’il renonce
expressément ou tacitement à invoquer ces défauts (art. 163 SIA-118).
b)
En l’occurrence, le grief tombe à faux, dès lors que la réception de l’ouvrage
était différée tant et aussi longtemps que la seconde vérification commune (qui
a eu lieu en l’espèce le 26 mai 2010) ne s’était pas déroulée.
7.
Il
résulte de tout ce qui précède que l’appel joint doit être rejeté et que les
chiffres 1 et 4 de la décision attaquée doivent être confirmés sur ces points.
Reste à examiner si les prétentions écartées par la première juge (ch. 2 et 3
du dispositif de la décision attaquée) l’ont été à juste titre, ce qui est
l’objet de l’appel principal.
8.
Les règles sur le contenu et la forme de
l'avis des défauts sont les mêmes, qu'il s'agisse de défauts apparents ou
cachés (arrêt du TF du
08.05.2007 [4C.130/2006]
cons. 4.2).
Il suffit que le maître énumère les défauts et fasse clairement
connaître son intention d'en tenir l'entrepreneur responsable. L'avis des
défauts ne doit pas revêtir une forme spéciale et peut figurer dans un
procès-verbal (arrêt non-publié de la Cour de céans du 15.03.2018
[CACIV.2017.65] cons. 3). Le maître découvre un défaut lorsqu'il en constate
l'existence avec certitude, de manière à pouvoir formuler une réclamation
motivée. Il n'en est pas ainsi lorsqu'apparaissent les premiers signes de
défauts évolutifs dans leur étendue ou leur gravité, mais uniquement lorsque le
maître se rend compte
–
ou devrait se rendre compte
–
que ce défaut
équivaut à une inexécution du contrat
(
ATF 117 II 425
, JT 1992 I 606 ;
ATF 131 III 145
, JT 2007 I 261, cons. 7.2)
.
Dans
l'avis, le maître doit indiquer avec une certaine précision quels défauts il a
constatés ; l'entrepreneur doit pouvoir saisir la nature, l'emplacement et
l'étendue du défaut pour le constater lui‑même ; on ne saurait en
revanche exiger du maître qu'il mentionne l'origine ou les conséquences du
défaut (
arrêt de la Cour de céans du
15.03.2018 [CACIV.2017.65] cons. 3
).
Il est de jurisprudence constante que lorsque le maître de l'ouvrage émet des
prétentions en garantie et que l'entrepreneur affirme que l'ouvrage a été
accepté en dépit de ses défauts, il incombe au maître de prouver qu'il a donné
l'avis des défauts et qu'il l'a fait en temps utile (arrêt du TF du
12.07.2012 [4A_202/2012]
cons. 3.1 et les références citées).
9.
Dans
leur premier grief, X
1
________ et X
2
________ soutiennent
que la prétention «
Grille d’évacuation eaux de pluie garage
»
n’est pas périmée, dans la mesure où elle est en lien avec le litige concernant
le déplacement du garage, lequel n’a trouvé son épilogue qu’en août 2015, lors
de la validation par la Commune. Ce serait à cette date-là que le garage et
cette grille auraient été livrés.
9.1
S’agissant des prétentions des
époux X
1
________
et X
2
________ relatives à cette grille, la première juge a considéré
qu’elles étaient périmées, au motif qu’aucun avis des défauts ne ressortait du
dossier.
Si les appelants font valoir qu’aucun avis de
défaut ne pouvait être produit avant que le litige concerné ne soit réglé en
août 2015 lors de la validation de la Commune, ils n’indiquent pas en quoi
consisterait l’avis de défaut relatif à cette grille, ni de quelle manière et à
quelle date cet avis aurait été communiqué à
Y.________ SA
. Ils n’indiquent pas davantage les raisons pour
lesquelles, de leur point de vue, l’avis aurait contenu les informations
nécessaires, d’une part, et été communiqué à l’adverse partie dans le délai
utile, d’autre part. Sur ce point,
l’appel est insuffisamment motivé et
partant irrecevable (art. 311 al. 1 CPP).
9.2
Par surabondance, on relèvera que la demande du 14
février 2017
est muette concernant cette prétention. Celle-ci apparaît
dans les déterminations du 30 juin 2017 où X
1
________ et X
2
________
allèguent simplement que «
subsistent encore les inexécutions
suivantes : […] Grille d’évacuation d’eau devant le garage (pièce
complémentaire 73) »,
sans décrire en quoi consiste le prétendu défaut.
Le moyen de preuve invoqué n’est à cet égard d’aucun secours aux époux X
1
________
et X
2
________ puisqu’il s’agit d’une offre pour fourniture et pose
de caniveaux devant garage et couvert. Dans leur réplique du 27 octobre 2017, X
1
________
et X
2
________ allèguent certes que la régularisation de la
conformité du garage est intervenue après le dépôt de la demande. Toutefois,
ils n’évoquent à aucun moment que la problématique de la grille y serait liée.
Ils abordent ensuite cette dernière, sans jamais prétendre que le défaut
n’existe réellement que depuis août 2015. Enfin, dans leurs plaidoiries
écrites, X
1
________ et X
2
________ soutiennent soit que
les défauts ont été allégués dans le délai de garantie, soit qu’ils
s’agissaient de défauts cachés. Or, en appel, ils ne font référence à aucune de
ces deux théories mais considèrent bien plutôt qu’il s’agissait d’un défaut
existant mais non définitif, en ce sens que la question du sort du garage et de
sa grille étaient en mains de la Commune jusqu’à délivrance de la sanction
définitive, en août 2015. Il s’agit là de faits nouveaux qui ne sont de toute
manière pas recevables en appel (art. 317 CPC).
10.
Dans
leur deuxième grief, X
1
________ et X
2
________ estiment
que la première juge a écarté a tort les prétentions relatives au «
Devis
B.________
», à mesure que les défauts y relatifs avaient été cachés
intentionnellement par Y.________ SA, et étaient partant soumis à une
prescription de dix ans.
10.1
La
première juge a considéré qu’il ressortait du devis en question que les
demandeurs visaient un défaut de ventilation de la toiture, d’une part, et des
défauts de drainage des façades, d’autre part ; que ces deux défauts étaient
cachés, de sorte que le maître pouvait les faire valoir après le délai de deux
ans, pour autant qu’il en avise immédiatement l’entrepreneur ; qu’en l’espèce,
ces problèmes avaient été relevés dans l’expertise du 2 octobre 2015 du bureau
d’ingénieurs C.________ Sàrl, laquelle avait été transmise à la défenderesse le
3 octobre 2015 ; que, néanmoins, au moment de leur découverte, le délai de
prescription de cinq ans s’était déjà écoulé, puisqu’il courait jusqu’au 26
avril 2015 ; qu’il y avait certes eu des actes interruptifs de prescription
avec les réquisitions de poursuite des 10 avril et 26 mai 2015 mais qu’à ce
moment-là, les défauts n’étaient pas découverts ; que les prétentions
correspondantes, alors inconnues, n’avaient donc pas pu être interrompues par
ces réquisitions.
10.2
À
l’appui de l’appel, X
1
________ et X
2
________ allèguent –
en se référant à un courrier qu’ils avaient adressé le 30 mai 2011 à Y.________
SA – qu’eux-mêmes «
suspectaient une malfaçon dans la ventilation du
toit ou le drainage des façades
» ; que l’existence de ces
défauts avait été signalée «
aussitôt sa découverte, alors que le délai
de prescription avait recommencé à courir
» ; que les
commandements payer «
incluent le coût de la réparation de ce potentiel
défaut
» ; qu’eux-mêmes ont donc «
agi dans le délai de
cinq ans en informant dès 2011 Y.________ SA
» ; que le caractère
sérieux de ce défaut et son montant exact n’ont été constatés qu’en 2015.
a) Au chiffre 20 du courrier du 30 mai 2011 invoqué
à l’appui de l’appel, X
1
________ et X
2
________ ont
demandé des explications sur le type de laine utilisé pour l’isolation de la
toiture de leur immeuble, car ils suspectaient que ce ne soit pas de la laine
de pierre qui avait été mise en place mais de la laine de verre. L’utilisation
de laine de verre s’est avérée exacte, sans toutefois que l’expert mandaté par X
1
________
et X
2
________, B.________, ne considère qu’il s’agissait d’un
défaut : «
[s]i le matériau est différent, il s’agit dans les deux cas
d’une laine minérale. La laine de pierre et la laine de verre ont alors
pratiquement les mêmes propriétés physiques »
.
Au chiffre 21 du même courrier, X
1
________
et X
2
________ ont fait part de leur doute que l’isolation
périphérique soit en mousse dure. Sur ce point également, leur soupçon s’est
avéré fondé, sans qu’il ne s’agisse pour autant d’un défaut selon l’expert
précité :
« contrairement à ce qui était annoncé, l’isolation
périphérique n’est pas une mousse
"dure
", mais une
mousse expansée EPS. L’épaisseur mesurée sur place correspond à celle des
calculs du bilan énergétique et à celle dessinée sur les plans (20 cm). Il en
va de même du coefficient de transmission thermique, qui correspond à
l’efficacité de l’isolant »
.
Au chiffre 30 du même courrier, X
1
________
et X
2
________ se sont plaints de ce que l’isolation avait été montée
alors que toute la toiture était détrempée ; ils demandaient que ce
problème soit résolu et que la toiture soit certifiée conforme et sèche. Or le
seul défaut caché qui impacte la toiture selon B.________ réside dans le fait
que «
les panneaux de sous-couverture viennent s’appuyer contre le
larmier (…) et [que] les chéneaux ont une bavette complète, sans trous
»,
ce qui entraîne une absence de ventilation de la toiture.
b) Dans ces conditions, force est de constater
qu’aucun des points du courrier du 30 mai 2011 invoqués à l’appui de l’appel ne
constitue un avis de défaut présentant un lien de connexité avec le défaut de
ventilation de la toiture ou les défauts de drainage des façades mentionnés
dans l’avis de B.________ du 22 juin 2017 ou dans l’expertise du 2 octobre 2015
du bureau d’ingénieurs C.________ Sàrl. En particulier, X
1
________
et X
2
________ ne s’y sont pas plaints d’un défaut de ventilation de
la toiture ou de faits dont la cause résiderait dans le défaut de ventilation
de la toiture évoqué par B.________. De même, ils n’y ont pas avisé Y.________
SA de défauts de drainage des façades ou de faits dont la cause résiderait dans
pareil défaut.
Comme relevé par la première juge, pour qu’un
avis des défauts soit valable, il faut que l’entrepreneur puisse saisir la
nature, l’emplacement et l’étendue du défaut pour le constater lui-même. Or, à
la lecture des points précités du courrier du 30 mai 2011, Y.________ SA ne
pouvait pas déduire l’existence de défauts tels que ceux mis en évidence dans
les avis de B.________ des 2 octobre 2015 et 22 juin 2017. Au contraire, les
éléments mis en avant par X
1
________ et X
2
________
(utilisation de laine de verre en lieu et place de laine de pierre ;
utilisation de mousse expansée en lieu et place de mousse dure ; montage
de l’isolation sur une toiture prétendument détrempée) se sont finalement
révélés sans conséquence, à la lecture de l’avis de B.________ du 22 juin 2017.
Pour ce motif, le deuxième grief est infondé.
11.
Dans
un troisième grief se rapportant à la «
restitution des prestations
facturées à double
», les appelants traitent de la mezzanine, d’une part,
et des vélux, d’autre part. Au sujet de ces derniers, ils se bornent à indiquer
que «
la pièce no 5 des demandeurs démontre qu’ils ont été payés une
seconde fois directement à Y.________ SA
». Ce faisant, ils n’exposent
pas en quoi le raisonnement de la première juge consacrerait une violation du
droit (art. 310 let. a CPC) ou reposerait sur une constatation inexacte des
faits (art. 310 let. b CPC).
Au considérant 5d de son jugement, cette dernière
avait en effet considéré que X
1
________ et X
2
________
alléguaient avoir payé ces vélux à double pour 3'200 francs ; qu’ils
avaient reçu en novembre 2009, puis en mars 2010 des plans comprenant des
vélux ; que le 7 avril 2010, ils avaient accepté un avenant prévoyant une
plus-value de 3'200 francs pour la pose de deux vélux ; qu’ainsi, à cette
dernière date, ils étaient en possession à la fois des plans prévoyant que ces
éléments seraient inclus dans le prix de base et d’un document prévoyant qu’ils
devaient s’acquitter d’un supplément pour ces vélux ; qu’à cette même
date, ils disposaient de «
tous les éléments leur permettant de
s’apercevoir qu’ils payaient à double, ainsi que de déterminer l’étendue de
leur diminution patrimoniale
», et partant de «
tous les
éléments permettant de fonder leur prétention
» ; que le délai
d’une année de l’article
67 al. 1 CO
avait donc
commencé à courir le 7 avril 2010, si bien que la prescription était d’ores et
déjà largement acquise au moment des réquisitions de poursuite des 10 avril et
26 mai 2015. Il s’ensuit que l’appel est insuffisamment motivé – et partant
irrecevable – en tant qu’il concerne les vélux.
12.
Concernant
la mezzanine, le raisonnement de la première juge était analogue à celui
concernant les vélux, à la différence que pour la mezzanine, X
1
________
et X
2
________ alléguaient avoir payé à double le prix de 14'000
francs et ils avaient reçu le 3 mai 2010 une facture relative à sa
construction, directement de l’entreprise exécutant les travaux. C’était à
cette dernière date qu’ils étaient en possession à la fois des plans prévoyant
que la construction de cette mezzanine était incluse dans le prix de base et du
document prévoyant qu’ils devaient s’acquitter d’un supplément pour cette
mezzanine ; à cette même date, ils disposaient donc de «
tous les
éléments leur permettant de s’apercevoir qu’ils payaient à double, ainsi que de
déterminer l’étendue de leur diminution patrimoniale
», et partant de
«
tous les éléments permettant de fonder leur prétention
» ;
le délai d’une année de l’article
67 al. 1 CO
avait
donc commencé à courir le 3 mai 2010, si bien que la prescription était d’ores
et déjà largement acquise au moment des réquisitions de poursuite des 10 avril
et 26 mai 2015.
a) Pour critiquer
ce raisonnement, les appelants exposent en substance que la mezzanine qui était
prévue à l’origine ne leur convenait pas ; que Y.________
SA les
avait alors invités à faire réaliser cet ouvrage par une tierce personne, ce
qu’ils avaient «
fait à leurs frais, payant ainsi deux fois le prix de
cette mezzanine, la première fois lors du paiement du prix de vente et la
seconde fois auprès d’une entreprise tierce
» ; qu’on pouvait
donc considérer qu’ils avaient «
usé de leur droit à la résolution,
cela en accord avec la partie défenderesse
» ; qu’en pareille
situation, les parties doivent se restituer réciproquement les prestations
totales ou partielles déjà effectuées ; que selon le Tribunal fédéral, il
s’agit là d’une action spéciale fondée sur l’article 109 CO, assortie «
de
la prescription de 10 ans
» ; que Y.________ SA aurait dû soit
réaliser la mezzanine elle-même, soit recourir aux services «
de la
société à qui X
1
________ et X
2
________ ont voulu confié
(sic.) l’ouvrage en la payant elle-même
».
b) À mesure que les appelants ne citent pas les
références de la jurisprudence fédérale qu’ils invoquent, on ne peut pas
comparer les circonstances du cas d’espèce à celles ayant donné lieu à l’arrêt
fédéral invoqué. En tout état de cause, on ne saurait considérer que le contrat
d’entreprise a été résolu du fait que le maître a choisi, après paiement du
prix, de renoncer à une partie de l’ouvrage prévue dans les plans initiaux pour
en confier la réalisation à un tiers entrepreneur. Au contraire, cette
hypothèse est prévue dans le contrat du 15 octobre 2009, dont il ressort que
«
sauf changements exigés et signés par les acquéreurs, la villa sera
terminée selon le descriptif des finitions établi par la venderesse
» ;
que «
tous les travaux hors descriptif sont commandés et réglés
directement aux maîtres d’état
» ; que «
les moins-values
pouvant résulter des désirs exprimés par les acquéreurs leur seront remboursées
lors du bouclement des comptes établis par Y.________ SA
». La
construction invoquée par les appelants, fondée sur la résiliation du contrat,
ne saurait donc s’appliquer.
c) Quant aux allégués de fait à l’appui de
l’appel, ils sont contredits par la demande, dans laquelle X
1
________
et X
2
________ alléguaient :
« lorsque l’acte notarié a
été signé, les plans de l’immeuble n’étaient pas disponibles. Ils ont été
envoyés ultérieurement (13.11.2009) aux acquéreurs. Ceux-ci prévoyaient
l’existence d’une mezzanine dans les combles
;
« [o]r, à
leur grande surprise, les époux X
1
________ et X
2
________
ont reçu une facture datée du 3 mai 2010 de la part de l’entreprise de D.________
pour l’exécution de ladite mezzanine qu’ils croyaient comprise dans le prix de
vente »
;
« [s]ur ce point, ils estiment avoir été
trompés. Le préjudice qu’ils estiment devoir leur est dû (sic) à cet effet est
de 8'688 francs »
.
Sur la base des allégués précités, X
1
________
et X
2
________ n’envisageaient pas de conclure un nouveau contrat
avec D.________ parce que la mezzanine initiale ne leur convenait pas. Au
contraire, ils pensaient que cette entreprise terminerait les travaux de la
mezzanine car elle était comprise dans le prix de vente de la maison.
D’ailleurs, le fait que cette mezzanine n’était pas à leur goût ni même
construite n’est pas allégué, ni dans la demande, ni dans la réplique. Au
contraire, X
1
________ et X
2
________ ont allégué en
première instance :
« [c]oncernant la mezzanine, celle-ci était
prévue dans le prix de la maison. La charpente et la poutraison qui la supporte
étaient montées ; ainsi la mezzanine était posée en grande partie
;
« [l]a mezzanine n’étant par la suite pas terminée, les travaux
restants ont été confiés à certaines entreprises sur conseil de E.________ »
.
Ils précisaient en outre
« aujourd’hui, les demandeurs réalisent qu’ils
ont ainsi payé deux fois ces travaux. La première lors de l’achat et la seconde
lorsque E.________ a redirigé les demandeurs vers des entreprises qui sont dans
la liste de Y.________ SA afin de terminer les travaux. »
.
Il suit de ce qui précède que les faits invoqués
à l’appui de l’appel l’ont été tardivement. En effet, rien n’empêchait X
1
________
et X
2
________ d’alléguer devant la première instance qu’ils avaient
exigé des changements de la villa, s’agissant de la mezzanine, parce que celle
prévue dans le plans ne leur convenait pas ; que Y.________ SA les avait
invités à faire réaliser cet ouvrage par une tierce personne ;
qu’eux-mêmes avaient donné suite à cette invitation en mandatant une entreprise
tierce. Dans ces conditions, ces faits ne peuvent pas être pris en compte, en
application de l’article 317 al. 1 CPC. L’absence de tels allégués explique que
X
1
________ et X
2
________ n’aient jamais invoqué
l’application de l’article 127 CO, ni fait valoir que leur renonciation à la
mezzanine prévue dans les plans initiaux aurait dû faire l’objet d’une
moins-value entre 8'688 francs et 14'000 francs, laquelle aurait dû être
répercutée lors du bouclement des comptes établis par Y.________ SA.
Le grief, basé sur des faits invoqués tardivement
et sur un raisonnement juridique erroné – on ne saurait considérer que le
contrat d’entreprise a été résolu du fait que le maître a choisi, après
paiement du prix, de renoncer à une partie de l’ouvrage prévue dans les plans
initiaux pour en confier la réalisation à un tiers entrepreneur ; au
contraire, cette hypothèse est prévue dans le contrat du 15 octobre 2009 – est
partant mal fondé.
13.
Dans
un cinquième grief et toujours au chapitre d’éléments prétendument «
payés
à double
», X
1
________ et X
2
________ font valoir
que leurs prétentions relatives à «
des prestations pour de
l’électricité de CHF 6'676.55
» ne seraient pas prescrites (v.
supra
Faits, let. I/c).
a) À ce propos, la première juge a considéré que
les demandeurs avaient allégué n’avoir eu connaissance qu’en mai 2017 du
paiement à double, car ce n’était qu’à ce moment-là qu’ils avaient reçu les
plans de F.________ SA ; qu’à l’appui de cet allégué, ils proposaient
notamment la pièce no 83 intitulée «
Plans reçus le 18 mai 2017 de
l’entreprise F.________ à produire
» ; que ces plans n’avaient
toutefois jamais été produits et ne figuraient pas au dossier ; il n’était
donc pas possible d’en tenir compte ; que le délai de prescription d’une
année de l’article
67 al. 1 CO
avait commencé à courir
au plus tard le 23 novembre 2010, puisque les demandeurs disposaient déjà à ce
moment-là de tous les éléments essentiels leur permettant d’établir leur
prétention en enrichissement illégitime (notamment les plans de construction,
en leur possession depuis mars 2010) et à tout le moins d’éléments suffisants
pour que l’on attende d’eux qu’ils se renseignent sur cette prétention ;
que la prescription était dès lors largement acquise au moment des réquisitions
de poursuite des 10 avril et 26 juin 2015.
b) Sur ce point, la situation diffère toutefois
de celle de la mezzanine et des vélux, pour lesquels il ressort d’un courrier
des époux X
1
________ et X
2
________ que ces éléments
figuraient tant sur les plans reçus en novembre 2009, que sur ceux reçus en
mars 2010. En effet, s’agissant des prestations d’électricité, rien n’indique
qu’elles auraient figuré dans ces plans. Au contraire, les plans de novembre
2009 versés au dossier, ne comprennent pas de plan détaillé d’électricité.
Cette absence dans les plans explique d’ailleurs que X
1
________ et X
2
________
aient demandé le 26 février 2015 à Y.________ SA la transmission du descriptif
ayant à l’origine été remis à l’électricien, afin qu’ils puissent s’assurer du
bien-fondé de la plus-value payée. Le fait que les plans définitifs de
l’électricité n’aient jamais été fournis a bien été allégué. Or, comme l’a
rappelé à juste titre la première juge, le point de départ du délai de
prescription d’une année ne commence à courir que lorsque le créancier a un
degré de certitude sur son droit à répétition tel que l’on peut de bonne foi
admettre qu’il n’a plus de motif ni de possibilité de rechercher une information
supplémentaire et dispose de documents suffisants pour intenter une action en
justice. En l’espèce, tel n’était toutefois pas le cas, puisque X
1
________
et X
2
________ n’avaient que des soupçons sur le caractère mal-fondé
de la plus-value versée. Dans ce contexte, il apparaîtrait excessivement sévère
de considérer leur créance comme prescrite.
c) Quant à l’absence de la pièce littérale no 83
des demandeurs au moment de la décision de première instance, elle ne signifie
pas encore que X
1
________ et X
2
________ ne pourront pas
déposer ultérieurement – au cours de la procédure au fond – le document faisant
l’objet de l’offre de preuve. Le cas échéant, il appartiendra à la première
juge de décider si la production différée du moyen de preuve est possible ou
non. Quoi qu’il en soit, son admissibilité n’apparaît pas déterminante, dès
lors que X
1
________ et X
2
________ ont allégué d’autres
moyens de preuves à l’appui des allégués qui concernent cette prétention, en
particulier l’interrogatoire des parties. Au vu de ce qui précède, le grief des
époux X
1
________ et X
2
________ doit être admis et la
décision attaquée annulée sur ce point.
14.
S’agissant
des prétentions des époux X
1
________ et X
2
________
relatives au poste intitulé «
Sanitaire sous-sol
», la première
juge a retenu que les demandeurs avaient allégu.que la défenderesse avait fait
procéder à la réalisation des sanitaires du sous-sol, alors qu’eux-mêmes
entendaient confier ce travail à un tiers. Elle a ensuite considéré, en
application de l’article
67 CO
, que l’action relative à
cette prétention se prescrivait par une année dès la connaissance des éléments
essentiels relatifs à l’étendue approximative de la diminution patrimoniale, à
l’absence de cause du déplacement patrimonial et à la personne de
l’enrichi ; qu’en l’espèce, X
1
________ et X
2
________
connaissaient tous ces éléments au moment même du paiement en 2010 ; qu’en
particulier, ils devaient savoir que le paiement était fait sans cause
puisqu’ils avaient refusé l’avenant.
a) Dans leur dernier grief, X
1
________
et X
2
________ reprochent à la première juge d’avoir appliqué à tort
les dispositions sur l’enrichissement illégitime. Ils font valoir le «
caractère
contractuel
» de leur «
droit à la restitution
» en
se référant à quatre pièces, mais sans fournir le début d’une argumentation
tendant à démontrer en quoi le contenu de ces pièces accréditerait leur thèse.
Insuffisamment motivé (cf. art. 311 al. 1 CPP), l’appel est irrecevable sur ce
point.
b) Par surabondance, l’argumentation des
appelants se heurte à leurs propres allégués : «
[l]es époux X
1
________
et X
2
________ ont contesté un avenant no 3 à mesure qu’étaient
facturés des travaux à hauteur de CHF 3'520.--, correspondant à une plus value
(sic.) pour installation sanitaire à hauteur de CHF 1'320.-- (sans explication)
et une plus value (sic.) pour installation sanitaire en sous-sol à hauteur de
CHF 2'200
» ;
«
[c]es deux plus-values n’ont pas
été acceptées par les époux X
1
________ et X
2
________ à
mesure que ces derniers n’ont jamais souhaité que ces travaux à plus-value
soient exécutés sans leur accord. Ils les ont seulement envisagés en demandant
un devis
» ; «
Finalement, les époux X
1
________
et X
2
________ ont dû s’acquitter directement de cette facture, par
crainte d’une hypothèque légale. (…). En réalité, ces travaux auraient dû être
réalisés par G.________ (décédé en juin 2011) ami d’enfance de X
2
________,
qui possédait une société d’installateur sanitaire sous la raison
"(******)
"
et qui souhaitait faire cadeau de l’ouvrage »
; «
l’avenant no
3 a (…) été contesté, car les demandeurs n’avaient jamais reçu de devis et se
sont retrouvés devant le fait accompli, la salle de bain du sous-sol ayant été
construite sans signature de leur part. D’ailleurs, aucun devis signé par les
demandeurs n’a été apporté par la défenderesse
». À mesure que X
1
________
et X
2
________ allèguent que la réalisation des sanitaires du
sous-sol par Y.________ SA n’a jamais fait l’objet d’une convention, ils sont
malvenus de prétendre que leur prétention revêt un caractère contractuel. De
même, ils précisent bien avoir payé le montant réclamé par Y.________ SA pour
ces travaux par crainte de l’inscription d’une hypothèque légale des artisans
et entrepreneurs, et non en vue de ratifier
a posteriori
la réalisation
litigieuse. C’est donc à raison que la première juge a estimé qu’il s’agissait
d’un cas d’enrichissement illégitime, puisque X
1
________ et X
2
________
estiment avoir payé sans cause valable la facture de H.________ SA.
15.
Au
vu de ce qui précède, l’appel des époux X
1
________ et X
2
________
est très partiellement admis et l’appel joint de Y.________ SA est rejeté. Les
frais de la procédure d’appel sont arrêtés à 7’000 francs, couverts par les
avances de frais déjà versées. Ils seront mis à la charge des époux X
1
________
et X
2
________ à raison de 3'200 francs (cf. cons. 9, 10, 11, 12 et
14) et à la charge de Y.________ SA à raison de 3'800 francs (cf. cons. 2, 3,
4, 5, 6 et 13). Cette dernière sera condamnée à verser une indemnité de dépens
– largement réduite après compensation partielle – de 500 francs pour la
procédure d’appel aux époux X
1
________ et X
2
________. La
partie à qui incombe la charge des frais restitue à l'autre partie les avances
que celle-ci a fournies et lui verse les dépens qui lui ont été alloués (art.
111 al. 2 CPC).
16.
à
mesure que la première juge a décidé
que les frais et dépens de la décision querellée suivraient le sort de la cause
au fond, sans que l’une ou l’autre des parties ne se plaigne de cette manière
de faire, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais de la première
instance.
Par ces motifs
,
LA COUR D'APPEL CIVILE
1.
Admet
très partiellement l’appel.
2.
Rejette l’appel
joint.
3.
Réforme les
chiffres 2 et 4 de la décision entreprise en ce sens que la prétention
« Electricité 2'489.45 francs (
recte
: 6'676.55 francs) »
n’est pas prescrite mais qu’elle doit suivre son cours.
4.
Confirme le
dispositif de la décision entreprise pour le surplus.
5.
Arrête les frais
judiciaires de deuxième instance à 7’000 francs et les met à la charge des époux
X
1
________ et X
2
________ à hauteur de 3'200 francs et à
la charge de Y.________ SA à hauteur de 3'800 francs.
6.
Condamne Y.________
SA à verser une indemnité de dépens réduite après compensation partielle de 500
francs aux époux X
1
________ et X
2
________ pour la
procédure d’appel.
Neuchâtel, le 26 mars 2019
Art. 67
Prescription
1
L'action pour
cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la
partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les
cas, par dix ans dès la naissance de ce droit.
2
Si
l'enrichissement consiste en une créance contre la partie lésée, celle-ci peut
en refuser le paiement lors même que ses droits seraient atteints par la
prescription.
Art.
184 CO
Droits
et obligations des parties; en général
1
La vente est un contrat par
lequel le vendeur s'oblige à livrer la chose vendue à l'acheteur et à lui en
transférer la propriété, moyennant un prix que l'acheteur s'engage à lui payer.
2
Sauf usage ou convention
contraire, le vendeur et l'acheteur sont tenus de s'acquitter simultanément de
leurs obligations.
3
Le prix de vente est
suffisamment déterminé lorsqu'il peut l'être d'après les circonstances.
Art.
363 CO
Définition
Le contrat d'entreprise est un contrat par lequel
une des parties (l'entrepreneur) s'oblige à exécuter un ouvrage, moyennant un
prix que l'autre partie (le maître) s'engage à lui payer.