ne_gerichte · CACIV.2025.17 · 2025-06-04 · fr
CACIV.2025.17


A.a) Le 24 décembre 2009, B.________ SA (locataire) a conclu
avec C.________ SA (bailleresse) un contrat de bail commercial portant sur des
bureaux, locaux de stockage, garages et atelier à la rue [aaa], à Z.________. Le
contrat était conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1erjanvier 2010 au 31 décembre 2014. Il prévoyait quà défaut de résiliation au
moins six mois à lavance, il serait renouvelé aux mêmes conditions pour un an
et ainsi de suite dannée en année. Le loyer mensuel net était fixé à 35'333.33
francs. Une clause dindexation figurant au chapitre 4 du contrat était biffée.

b)
Par un avenant du même 24 décembre 2009, les charges ont été fixées à un
montant forfaitaire annuel de 45'842 francs et il a été prévu quen cas de
reconduction du bail après le 31 décembre 2016, le loyer serait indexé à
lindice suisse des prix à la consommation (IPC), lindexation pouvant être
notifiée une fois par année moyennant un préavis dun mois pour la fin dun
mois.

B.a) Le 15 juin 2011, A1________ SA et A2________
SA ont acquis en copropriété limmeuble faisant lobjet du bail.

b)
Dès le 15 avril 2013, de nouveaux avenants au contrat ont prolongé la durée du
bail jusquau 30 juin 2016, puis 31 décembre 2017, puis encore 31 décembre
2020, dans les trois cas avec une option de résiliation. Les autres modalités
du contrat de bail demeuraient inchangées.

c)
Le 24 décembre 2019, les mêmes parties ont encore conclu un contrat de bail à loyer
commercial accessoire au contrat déjà en vigueur, portant sur la location dun
espace extérieur de stockage pour un loyer mensuel brut de 1'000 francs.

C.a) Par un courrier aux bailleresses, daté du 20 décembre 2022
(remis le 22 décembre 2022) et se référant à des échanges antérieurs, la locataire
a demandé une baisse de loyer à compter de la prochaine échéance contractuelle,
pour les contrats des 24 décembre 2009 et 24 décembre 2019, respectivement
leurs avenants.

b)
Le 26 janvier 2023, les bailleresses ont écrit à la locataire quelles
refusaient dentrer en matière, disant vouloir sen tenir« aux accords
négociés ».

D.a) Après avoir obtenu une autorisation de procéder, B.________
SA a déposé devant le Tribunal civil, le 7 mars 2023, une demande contre A1________
SA et A2________ SA. Elle concluait à une diminution de loyer dun
montant de 4'591 francs par mois, respectivement à la fixation dun loyer
mensuel net de 30'742.35 francs, dès le 1erjanvier 2024, sur
la base dun taux hypothécaire de 1,25 % et dun indice suisse des prix à la
consommation de 106.8 (base décembre 2005) (premier contrat), ainsi quà une
diminution de loyer de 9 francs par mois, respectivement à la fixation dun
loyer mensuel net de 991 francs, dès le 1eravril 2023, sur les
mêmes bases que ci-dessus (contrat accessoire), avec suite de frais et dépens.
Elle alléguait, en substance, les faits résumés plus haut.

b)
Dans leur réponse du 15 mai 2023, les défenderesses ont conclu au rejet de la
demande, car irrecevable et mal fondée. Elles exposaient notamment que la
demande était tardive, que les conclusions prises par la demanderesse à lissue
de laudience de conciliation étaient prématurées, puisque les taux
hypothécaires allaient augmenter le 1erjanvier 2024, et que la
clause dindexation conclue en décembre 2009 était toujours valable. Elles
invoquaient au besoin la compensation entre la baisse de loyer sollicitée et,
notamment, le rendement insuffisant de limmeuble.

c)
Dans sa réplique du 8 juin 2023, la demanderesse a confirmé les conclusions de
sa demande. Les défenderesses ont dupliqué le 12 juillet 2023, confirmant les
conclusions de leur réponse. La demanderesse a déposé des explications sur les
faits de la duplique, le 21 juillet 2023.

d)
Par ordonnance de preuves du 23 août 2023, le Tribunal civil a notamment requis
des défenderesses la production dun calcul de rendement, accompagné de pièces
justificatives, en précisant comment le calcul devait être effectué (calcul en
sept étapes, au sens de la jurisprudence fédérale). Le 4 septembre 2023, les
défenderesses ont produit un calcul de rendement établi par la gérance D.________.

e)
À laudience du 26 septembre 2023, les parties ont confirmé leurs conclusions
et présenté leurs premières plaidoiries ; les preuves à administrer ont
été discutées.

f)
Le 29 septembre 2023, le Tribunal civil a rendu une nouvelle ordonnance de
preuves. Il fixait notamment un délai de grâce aux défenderesses pour déposer
les pièces justificatives à lappui du calcul de rendement déjà produit. Le 6
octobre 2023, les défenderesses ont déposé un important lot de pièces non
numérotées, sans inventaire, avec un mémo indiquant« Pièces
justificatives pour calcul de rendement selon ordonnance du 29 septembre
2023 ».

g)
Par mémoire de faits nouveaux du 6 juin 2024, la demanderesse a informé le
Tribunal civil de la résiliation des baux la liant aux défenderesses pour le 31
décembre 2024, tout en confirmant les conclusions de sa demande.

h)
Les parties ont plaidé à laudience du 28 janvier 2025. La juge a indiqué quun
jugement serait rendu ultérieurement.

E.Par jugement du 21 février 2025, le Tribunal civil a fixé le
loyer mensuel net à 30'742.35 francs, charges non comprises, dès le 1erjanvier 2024, rejeté toute autre ou plus ample conclusion, mis les frais
judiciaires pour 950 francs à la charge de la demanderesse et 3'800 francs à
celle des défenderesses et condamné ces dernières, solidairement entre elles, à
verser en faveur de la demanderesse une indemnité de dépens de 6'581.65 francs.

F.a) Le 20 mars 2025, A1________ SA et A2________
SA appellent du jugement du Tribunal civil. Elles concluent à la réforme de ce
jugement et au rejet de la demande de baisse de loyer, frais judiciaires et
dépens des deux instances à la charge de lintimée.

b)
Dans sa réponse à lappel du 12 mai 2025, lintimée conclut au rejet de
celui-ci, à une diminution de loyer dun montant de 4'591 francs par mois, respectivement
à la fixation dun loyer mensuel net de 30'742.35 francs, dès le 1erjanvier 2024, sur la base dun taux hypothécaire de 1,25 % et dun indice
suisse des prix à la consommation de 106.8 (base décembre 2005), ainsi quà une
diminution de loyer de 9 francs par mois, respectivement à la fixation dun
loyer mensuel net de 991 francs, dès le 1eravril 2023, sur les
mêmes bases que ci-dessus, à ce que les frais judiciaires de la procédure
dappel soient mis à la charge des appelantes et que celles-ci soient
condamnées à lui verser, pour la procédure dappel, une indemnité de dépens de
4'000 francs.

c)
Le 14 mai 2025, le juge instructeur a notifié la réponse aux appelantes et
indiqué quil ny avait pas lieu dordonner un deuxième échange décritures,
que léchange décritures était ainsi clos et que le sort des pièces produites
et requises était réservé, comme le droit inconditionnel de réplique, à exercer
le cas échéant dans les dix jours.

d)
Les appelantes nont pas déposé de réplique dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.a)Lappel est dirigé contre un jugement
contre lequel la voie de lappel est ouverte. Il a été déposé dans les
formes et délai légaux, de sorte quil est recevable, sous quelques réserves
dont il sera question plus loin (art. 308 ss CPP).

b) Les conclusions prises en appel
par lintimée ne sont pas recevables en tant quelles vont au-delà de ce qui
lui a été accordé en première instance, soit quelles tendent à une diminution
de loyer pour le bail conclu le 24 décembre 2019 (espace de stockage
annexe) : lintimée ne dépose en effet pas dappel joint  la réponse à
lappel ne contient aucune critique formulée du premier jugement sur la
question de lespace de stockage annexe  et ne peut ainsi pas prétendre à ce
que lui soient allouées des conclusions rejetées en première instance. Il ny a
donc pas lieu dexaminer si une diminution de loyer se justifierait aussi en
rapport avec le bail pour lespace de stockage annexe.

2.a) Dans la
présente procédure, le tribunal nétablit pas les faits doffice (art. 247 al.
2 CPCa contrario). Ladmission des faits et moyens de preuve nouveaux
est donc soumise aux conditions de larticle 317 al. 1 CPC (cf. art. 317 al.
1bis CPCa contrario). Au sens de cette disposition, lesnovane
sont pris en compte que sils sont invoqués ou produits sans retard et sils ne
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la
partie qui sen prévaut ait fait preuve de la diligence requise.

b) Avec leur mémoire dappel, les
appelantes déposent un« Calcul du rendement des locaux loués basé sur
le taux hypothécaire de référence de 1,75 % durant lannée 2024 », non
daté et établi par la gérance D.________, mais elles nexpliquent pas ce qui
les aurait empêchées de produire cette pièce en première instance déjà, soit
concrètement de faire établir la pièce par leur gérance et de la produire au
plus tard à laudience du 28 janvier 2025. La pièce est ainsi irrecevable.

c) Les appelantes produisent en outre
un récapitulatif émanant de lOffice fédéral du logement au sujet de
lévolution du taux hypothécaire de référence entre septembre 2008 et mars
2025. La pièce ne faisant que mentionner des faits réputés notoires, son dépôt
ne pose pas de problème.

d) Les pièces déposées par lintimée
avec sa réponse à lappel figuraient déjà au dossier de première instance.
Elles ne sont donc pas nouvelles.

3.Le Tribunal civil
a rejeté le moyen des défenderesses au sujet dune prétendue irrecevabilité de
la demande pour cause de tardiveté. Il a en outre retenu que la clause
dindexation contenue dans le premier avenant au contrat initial nétait pas
valable, contrairement à ce que soutenaient les défenderesses. Les appelantes
ne critiquent pas ces conclusions, de sorte quil ny a pas lieu de revenir sur
ces questions.

4.La première
contestation des appelantes porte sur le taux hypothécaire de référence à
prendre en compte pour les calculs.

4.1.a) Selon larticle 270a al. 1 CO, le
locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour
le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose
louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles269et269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul,
résultant en particulier d'une baisse des frais.

b) Lorsque le locataire demande la
diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence,
le juge applique la méthode relative. Cette méthode consiste, à partir des
bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment ces bases
ont évolué et si elles justifient une adaptation du loyer ; elle permet de
tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux hypothécaire, mais de
toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non prises en
considération depuis la dernière fixation du loyer (ATF 141 III 569cons. 2.1.1, cité par lintimée).

c) Pour évaluer une demande de diminution de loyer selon la méthode relative, on
doit examiner lévolution des critères de fixation entre deux moments :
celui de la fixation du premier loyer (« premier moment ») et
celui de la fixation du loyer contesté (« deuxième moment »).
Le« premier moment »peut notamment correspondre au loyer
fixé lors de la conclusion du bail. Le« deuxième moment »correspond au dernier jour où la demande dadaptation de loyer devrait être
remise à la poste pour atteindre lautre partie en temps utile. Il convient de
se fonder sur les critères de hausse ou de baisse déjà en vigueur au jour
déterminant. En pratique, on se base sur les facteurs en vigueur au moment où
la prétention est formulée. Si les critères de fixation évoluent à la hausse en
cours de procédure, on ne peut pas en tenir compte pour majorer le loyer. Le
bailleur doit notifier une nouvelle majoration, laquelle peut faire lobjet
dune contestation. En revanche, si les facteurs de fixation évoluent à la
baisse en cours de procédure, le locataire peut sen prévaloir et amplifier ses
conclusions, comme le lui permet larticle 227 al. 1 let. a CO(Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019,p.
682-685, avec des références à la jurisprudence). La jurisprudence citée par
les appelantes ne dit pas autre chose quand elle retient quest déterminant
pour desadaptations de loyer
selon la méthode relative l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence
au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la
période d'indexation en respectant le délai de congé (ATF 150 III 71cons. 3, auquel les appelantes se réfèrent).

4.2.a) Le Tribunal civil a constaté quau moment
de la conclusion du premier contrat de bail, le taux hypothécaire de référence
était de 3 %. Lorsque la demanderesse avait demandé la diminution du loyer, le
20 décembre 2022, ce taux était de 1,25 %. Le« deuxième moment »pour examiner la demande de diminution du loyer correspondait à cette date. Il
ny avait pas lieu de tenir compte de la variation du taux de référence après
le 20 décembre 2022.

b) Les appelantes relèvent que
lintimée a demandé une baisse de loyer avec effet au 1erjanvier
2024. Depuis la date de la demande, le taux hypothécaire de référence a passé
de 1,25 à 1,5 % dès le 2 juin 2023, puis à 1,75 % dès le 1erdécembre 2023. Il a donc augmenté de 0,5 % encore avant la date dès laquelle la
baisse de loyer était demandée. À la date déterminante pour lentrée en vigueur
de la baisse demandée, le taux était ainsi de 1,75 % et non 1,25 %. Cest donc
logiquement que les appelantes ont opposé à la demande de baisse une
augmentation du loyer selon larticle269a CO, fondée sur la variation du taux de référence.

c) Selon lintimée, cest bien le
taux hypothécaire de référence au 20 décembre 2022, soit 1,25 %, qui doit
être pris en compte dans la présente procédure, en fonction de la méthode
relative qui doit être appliquée.

4.3.En définitive, il nest pas contesté que le
taux hypothécaire de référence était de 3 % au premier moment déterminant, ni
que le 20 décembre 2022 était le dernier moment auquella demande dadaptation de loyer devait être remise à
la poste pour atteindre les bailleresses en temps utile, ni quà ce 20 décembre
2022, le taux hypothécaire était de 1,25 %. La thèse des appelantes, selon
laquelle il faudrait tenir compte des variations du taux hypothécaire de
référence intervenues par la suite, se heurte aux principes jurisprudentiels
rappelés plus haut. Le jugement entrepris est conforme au droit sur la question
soulevée.

5.Les appelantes
reprochent au Tribunal civil de ne pas avoir retenu que le rendement net de
limmeuble nétait pas abusif.

5.1.a) Le bailleur peut s'opposer à la demande
de baisse du loyer fondée sur la méthode relative, en excipant que le loyer
n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul, puisque, selon la
méthode absolue, il ne lui procure pas un rendement abusif. Il peut notamment opposer
que le rendement net de la chose louée n'est pas excessif, au sens de larticle269 CO(ATF 141 III 569cons. 2.1.2, cité par lintimée).

b) Le loyer doit d'une part
offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis, d'autre
part couvrir les charges immobilières. Le calcul du rendement net relève de la
méthode absolue, où le loyer est contrôlé sur la base de la situation
financière de l'immeuble à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs,
lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode
relative (ATF 147 III 14cons.  4.1.1). Concrètement, le rendement
net doit se déterminer en sept étapes : premièrement, déterminer tous les
coûts d'investissement effectifs  ou le prix de revient  de l'immeuble ;
deuxièmement, en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), afin de
connaître le montant des fonds propres investis ; troisièmement, réévaluer
le montant des fonds propres pour tenir compte du renchérissement (art.269a let. e CO) ; quatrièmement appliquer le
taux de rendement admissible aux fonds propres investis ; cinquièmement, ajouter
les charges immobilières au rendement admissible ; sixièmement, ventiler
ce résultat appartement par appartement afin dobtenir le loyer admissible de
la chose louée ; enfin, septièmement, comparer le loyer admissible pour la
chose louée avec le loyer actuel  (ATF 147 III 14cons. 7.1 ss).

c) Le taux de rendement
admissible des fonds propres investis est de 2 % en sus du taux hypothécaire de
référence, lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14cons. 8.4).

d) Chacune des parties doit prouver
les faits quelle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC).

5.2.Le Tribunal civil a
retenu que les défenderesses avaient acquis limmeuble pour le prix total de
16'541'790 francs (16'000'000 francs + lods et émoluments du registre foncier).
Les fonds étrangers sélevaient à lorigine à 14'500'000 francs (emprunts
bancaires de10'400'000 francs et
2'100'000 francs + prêt de 2'000'000 francs parC.________ SA) et il y avait eu ensuite des amortissements pour 4'324'000
francs au total (il ne ressortait pas des pièces déposées que le prêt
contracté auprès de C.________ SA aurait été amorti ou remboursé et il nen
serait dès lors pas tenu compte). Après adaptation à lévolution du coût de la
vie durant la période considérée, le montant total des fonds propres était de
8'612'107 francs et les fonds étrangers sélevaient encore, après
amortissements, à 10'176'000 francs (décembre 2022). Il fallait appliquer
ensuite le taux de rendement admissible aux fonds propres investis (2 % en sus
du taux hypothécaire de référence, lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2
%). Comme le taux de référence était de 1,25 % au moment de la demande de
baisse de loyer, le taux de rendement admissible était de 3,25 % des fonds
propres investis, ce qui donnait un rendement admissible de 279'893.45 francs (soit
3,25 % x 8'612'107 francs). Pour calculer les charges immobilières annuelles,
le Tribunal civil a établi des décomptes sur la base des pièces produites par
les défenderesses et retenu quen moyenne, par année, les intérêts hypothécaires sélevaient à 86'305.60
francs, lescharges
courantes à 168'786.50 francs et les charges dentretien à 69'031.40
francs ; au total, les charges immobilières représentaient ainsi, en
moyenne, une somme annuelle de 324'123.50 francs (86'305.60 + 168'786.50 +
69'031.40). Cela donnait un rendement annuel net de 604'016.95 francs (279'893.45
francs pour le rendement admissible + 324'123.50 francs pour les charges
immobilières).Le résultat
obtenu devait être ventilé entre les différents objets loués de limmeuble :
pour une surface louée de 6'290 m2(pour le contrat du 24 décembre
2009), sur la surface totale de limmeuble de 11'108 m2, le loyer
admissible était de 342'176 francs par an, soit 28'514.65 francs par mois
(54.40 francs par m2). Le loyer net actuel étant de 35'333.33 francs
par mois, le rendement était excessif. Le Tribunal civil étant lié par les conclusions
de la demanderesse, la diminution de loyer devait être admise à hauteur de
4'591 francs par mois dès le 1erjanvier 2024 et le loyer mensuel
net devait dès lors être fixé à 30'742.35 francs dès cette date, sur la base
dun taux hypothécaire de 1,25 % et dun indice des prix à la consommation de
106.8 (base : décembre 2005).

5.3.a) Les appelantes reprochent au Tribunal
civil de ne pas avoir pris en considération, dans le calcul du rendement, le
remboursement de 2 millions de francs, par elles-mêmes, à lancienne
propriétaire de limmeuble. Elles exposent que« [s]elon les comptes
déposés cette somme a bien été versée à la société venderesse de lépoque, ce
qui a une incidence directe sur le montant du rendement admissible »,
qui sélève à 584.895.50 francs et non à 279'893.45 francs comme retenu par la
première juge. Selon les appelantes,« laffirmation du Tribunal de
première instance selon lequel le prêt contracté auprès de C.________ SA
naurait été ni amorti, ni remboursé est inexacte et aboutit à un résultat
contraire à la loi ». Toujours selon elles, lintimée na pas contesté
le calcul de rendement présenté.

b) Lintimée relève que le Tribunal
civil a tenu compte des 2 millions de francs empruntés à C.________ SA, dans
les fonds empruntés, pour le calcul du rendement net. Selon elle, les
appelantes nont déposé aucune preuve du remboursement de cette somme et il ne
peut donc pas en être tenu compte.

c) Selon l'article311 al. 1 CPC, il incombe au recourant de motiver son appel, y compris
lorsqu'il invoque une constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
Selon la jurisprudence, il doit démontrer le caractère erroné de la motivation
de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du
dossier sur lesquelles repose sa critique. Même quand l'instance d'appel
applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en
seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de
démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne
saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments
de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que,
sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées,
la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de
son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui
avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la
décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de
la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés
en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article311 al. 1 CPCet l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt du TF du09.09.2024 [4A_439/2023]cons. 4.1.1).

d) En lespèce, il est exact que le
Tribunal civil, dans ses calculs, na pas retenu que les 2 millions de francs
auraient été remboursés par les appelantes au propriétaire précédent de
limmeuble dont il est question. Cependant, les appelantes nexposent pas de
manière suffisante, au regard de larticle311 CPC, ce qui justifierait sur ce point une autre solution que celle
retenue par le Tribunal civil, en ce sens quelles se contentent de renvoyer
aux« comptes déposés », sans référence au dossier. Il ny a
pas de« comptes »dans les pièces produites avec la réponse
et la duplique (sinon des comptes de gestion établis par la gérance, qui ne
peuvent pas renseigner sur un éventuel remboursement) et les appelantes ne
peuvent pas exiger que la Cour de céans recherche, parmi les centaines de
pièces, dune épaisseur totale dune bonne douzaine de centimètres, quelles
ont déposées  sans inventaire  le 6 octobre 2023, si par hasard lune ou
lautre de celles-ci confirmerait leur version. Lappel est donc insuffisamment
motivé sur ce sujet. On reviendra plus loin sur la question des charges.

5.4.a) Les appelantes rappellent ensuite que,
selon la jurisprudence, le pourcentage de rémunération des fonds investis,
initialement fixé à 0,5 %, doit être porté à 2 % quand le taux hypothécaire est
inférieur ou égal à 2 %. Selon elles, de surcroît, lorsque le taux hypothécaire
de référence ne dépasse pas 2 %, le pourcentage relatif à la rémunération des
fonds investis se monte à 3,75 points de plus que le taux hypothécaire de
référence. Le prix de revient de limmeuble doit être multiplié par le taux
hypothécaire de référence, auquel on ajoute 3,5 %, soit 1,5 % pour les frais
dentretien et les charges courantes et 2 % pour le rendement des fonds
investis (arrêt du TF du31.10.2024 [4A_332/2022][recte: 4A_339/2022]). Cela
donne le rendement admissible dans la méthode du rendement brut, selon
larticle269a CO, tant que le taux de référence ne dépasse pas 2 %.

b) Lintimée objecte que le calcul de
rendement proposé par les appelantes est basé sur une jurisprudence détaillant
le calcul du rendement brut admissible, alors quil convient de tenir compte du
rendement net, qui donne un calcul sensiblement différent. Le calcul que les
appelantes avaient fait dans leur courrier du 4 septembre 2023 nétait pas
conforme à la méthode admise par la jurisprudence et décrite dans lordonnance
de preuves du 23 août 2023.

c) En fait, le calcul à effectuer
doit être celui du rendement net, au sens des principes rappelés plus haut, et
non celui du rendement brut. Les appelantes nexpliquent pas en quoi le
raisonnement du Tribunal civil serait erroné à cet égard. La nouvelle méthode
de calcul du rendement brut, exposée dans larrêt cité par les appelantes
(arrêt du TF du31.10.2024 [4A_339/2022]cons. 7, destiné à la publication), nest
donc pas applicable au cas despèce.

5.5.a) Les appelantes proposent un calcul de
rendement et exposent que« [s]agissant des charges effectives que les
sociétés appelantes ont assumées selon une moyenne des trois dernières années,
celles-ci sélèvent à Frs. 537'540.04, somme reposant sur lensemble des pièces
justificatives que les appelantes ont déposées en procédure. Le contenu de ces
pièces et le calcul de rendement présenté nont jamais été contestés par le B.________
SA ».

b) Le calcul qui figure en page 4 du
mémoire dappel se fonde sur des chiffres différents de ceux retenus par le
Tribunal civil, ceci avec la seule explication que les charges effectives que
les appelantes ont assumées selon une moyenne des trois dernières années
seraient plus élevées que ce qui a été retenu (« [s]agissant des
charges effectives que les sociétés appelantes ont assumées »;
cf. ci-dessus). Les appelantes mentionnent 19'000'000 francs pour le prix
dachat de limmeuble (sans dire en quoi le montant retenu par la première juge
16'541'790 francs,
lods et émoluments compris  serait
erroné), 737'313.43 francs pour lindexation de ce prix dachat (sans
explications sur la manière dont elles ont obtenu ce chiffre), 8'364'000 francs
de fonds étrangers (le Tribunal civil retenait10'176'000 francs, après amortissements, en décembre
2022 et les appelantes nexpliquent pas comment elles ont fait leur
calcul ; NB : la différence est inférieure aux 2 millions de francs
dont elles prétendent quils ont été remboursés) et des fonds propres de
11'373'313.43 francs (contre 8'612'107 francs retenus par la première juge, en
décembre 2022 ; là aussi, les appelantes nexpliquent pas la méthode de
calcul, ni en quoi, concrètement, le Tribunal civil se serait trompé). Lappel
est insuffisamment motivé à cet égard et on relèvera que le calcul présenté
dans lappel correspond à celui de lannexe à D. 26, sous réserve du
pourcentage de 3,75 % au lieu de 3,50 %, sans aucune explication quant à la
méthode et aux montants retenus, seule la présentation de première instance
étant reprise, ce qui est contraire à larticle311 al. 1 CPC.

c) Les charges que les
appelantes ont, par leur courrier du 4 septembre 2023, allégué avoir supportées
devaient être vérifiées sur la base des pièces justificatives, qui nont été
produites que le 6 octobre 2023. En première instance, lintimée na pas été
appelée à se déterminer formellement, que ce soit sur les allégués eux-mêmes ou
sur les preuves déposées à leur appui. Il appartenait au Tribunal civil de
vérifier si les chiffres avancés par les appelantes pour les charges étaient
exacts, ceci sur la base des pièces justificatives produites. Il la fait très
soigneusement, en reprenant les pièces justificatives et établissant des
décomptes poste par poste, décomptes auxquels les appelantes nadressent pas de
critiques spécifiques. On sen tiendra dès lors aux chiffres retenus.

d) Les calculs effectués par la
première juge étant au demeurant conformes à la jurisprudence et exacts dans
leurs résultats, il ny a rien à redire aux conclusions que le Tribunal civil
en a tirées, sagissant du rendement de limmeuble concerné et de la baisse de
loyer accordée.

6.Il résulte de ce
qui précède que lappel doit être rejeté et le jugement entrepris confirmé. Les
appelantes devront assumer les frais judiciaires de la procédure dappel,
arrêtés à 4'500 francs et quelles ont avancés. Pour cette procédure, elles
devront payer une indemnité de dépens à lintimée ; dans sa réponse à
lappel, lintimée a demandé une indemnité de 4'000 francs, sans produire de
mémoire dhonoraires ; les appelantes nont pas contesté le montant
allégué et la rédaction du mémoire de réponse a pris un certain temps, dans la
mesure où le mémoire dappel nétait pas très précis et où il fallait deviner
certains des arguments auxquels il fallait répondre ; dans ces conditions,
lindemnité demandée, qui est par ailleurs proportionnée à la valeur
litigieuse, sera allouée.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette lappel
et confirme le jugement entrepris.

2.Met les frais
judiciaires de la procédure dappel, arrêtés à 4'500 francs, à la charge des
appelantes, qui les ont avancés.

3.Condamne les
appelantes à verser à lintimée, pour la procédure dappel, une indemnité de
dépens de 4'000 francs, frais et TVA inclus.

Neuchâtel,
le 4 juin 2025