ne_gerichte · CACIV.2019.102 · 2020-01-30 · fr
CACIV.2019.102


A.Par contrat du 1ernovembre 2010, A.________ Sàrl
a pris à bail les locaux à usage de café-restaurant dans limmeuble sis (), à Z.________,
propriété des hoirs de B.________, pour un loyer mensuel de 4'250 francs, y
compris un acompte de charges de 650 francs, à valoir sur le décompte établi
annuellement. Un avenant du 19 novembre 2010 comporte lengagement personnel de
X.________, en tant que co-débiteur solidaire des obligations de la société
preneuse.

B.A.________ Sàrl a ouvert deux procédures contre les
bailleurs, principalement en réduction du loyer (de 20 % pour la première
demande et de 25 % pour la seconde), les 29 novembre 2013 et 24 juillet 2017.
La seconde demande comportait en outre une conclusion en validation de la
consignation des loyers et en libération de ceux-ci «en conséquence».
La première procédure a abouti au rejet de la demande, dans la mesure où elle
était recevable, sort confirmé par la Cour de céans dans son arrêt du 16 avril
2018 La seconde procédure a donné lieu à un premier jugement du 16 août 2018,
dans lequel le tribunal déclarait la demande partiellement irrecevable, pour
cause de litispendance sagissant de certains défauts allégués, et écartait pour
le surplus la conclusion dirrecevabilité des défendeurs, ainsi que leur
demande de sûretés. Sans que lon sache quelle a été la suite de linstruction,
un jugement a été rendu, sans motivation écrite, le 21 mars 2019, par lequel le
tribunal constatait que la conclusion No 3 de la demande (en validation de la
consignation des loyers) était devenue sans objet et rejetait la demande en
toutes ses conclusions. Rien nindique ni ne rend vraisemblable quune
motivation écrite ait été demandée dans le délai de larticle 239 al. 2 CPC.

C.Dans lintervalle, à
une date qui ne ressort pas du présent dossier, les bailleurs ont résilié le
bail, certainement pour demeure des preneurs dans le paiement des loyers (mais
cela ne ressort expressément daucune pièce du dossier). Ils ont agi en
expulsion de A.________ Sàrl et X.________, par une requête dont la date est
inconnue mais qui se situe sans doute au mois de juin 2018. A laudience du 16
juillet 2018, à laquelle nont comparu quune représentante de la gérance
immobilière et X.________, laccord suivant a été verbalisé :

1.Dun commun accord,
les parties confirment que le bail a pris définitivement fin au 31 mai 2018.

2.A.________ Sàrl et X.________
sengagent à libérer les locaux commerciaux ainsi que le local servant de
logement au dernier nommé et à en remettre les clés à la gérance immobilière au
plus tard le vendredi 27 juillet 2018 à 14 h 00.

3.Les parties
conviennent de procéder à un inventaire du matériel se trouvant dans les locaux
commerciaux dici au 27 juillet 2018.

4.Si A.________ Sàrl et X.________
ne respectent pas linjonction qui leur est faite aux chiffres 1 et 2
ci-dessus, lexécution forcée de lexpulsion sera directement mise en uvre par
le greffe du tribunal de céans, sur simple demande écrite des requérants, le
cas échéant en étant assisté de la force publique.

5.X.________ accepte
loffre de relogement faite par la gérance immobilière.

6.A.________ Sàrl et X.________
acceptent de libérer lintégralité des loyers consignés auprès de la banque
C.________ en faveur des requérants.

7.Les frais de la cause,
avancés par les requérants et réduits à CHF 100.00 du fait de larrangement
trouvé, seront pris en charge par moitié par chacune des parties.

8.La présente
transaction a les effets dune décision entrée en force, au sens de lart. 208
al. 2 CPC. »

D.Par mémoire du 22 août 2019, hoirs de B.________ ont requis,
en procédure de cas clair, la condamnation solidaire de A.________ Sàrl et X.________
au paiement à eux-mêmes de 34'631.85 francs et intérêts à 5 % lan dès le 1eravril 2018. En substance, ils alléguaient que les preneurs avaient consigné les
loyers de mars à octobre 2017, lesquels avaient été portés en compte après
déconsignation ; que les preneurs restaient redevables, en revanche, des
loyers de novembre 2017 à mai 2018, ainsi que dindemnités (de même montant)
pour occupation illicite des lieux en juin et juillet 2018, le tout avec
intérêts moratoires dès la date moyenne du 1eravril 2018. Ils
joignaient à leur demande les preuves littérales déjà mentionnées, ainsi quun
relevé des consignations opérées du 3 mars au 1ernovembre
2017 ; des bouclements du compte de consignation aux 31 décembre 2017 et
20 juillet 2018, comportant des déductions de taxes et frais dacheminement
pour 41.85 francs au total  ; enfin, un décompte de la gérance, non daté,
faisant apparaître un solde dû de 34'631.85 francs, y compris un solde de loyer
de 631.85 francs pour le mois de novembre 2017 et des indemnités pour
occupation illicite de 4'250 francs par mois, en juin et juillet 2018.

E.Les défendeurs nont pas comparu à laudience convoquée, en
procédure sommaire, le 4 octobre 2019, mais ils ont déposé une réponse écrite,
datée du 3 octobre 2019, par laquelle ils concluaient à lirrecevabilité,
subsidiairement au mal fondé de la demande, avec suite de frais et dépens. Ils
faisaient valoir, dune part, quils sétaient conformés à la transaction du 16
juillet 2018, en quittant les lieux le 27 juillet suivant, et quils ne
devaient donc aucune indemnité doccupation illicite. Dautre part, ils se
référaient à linventaire du matériel prévu dans la même transaction, mais
jamais intervenu, alors même que les bailleurs avaient repris ce matériel.
Cette absence dinventaire devait, au mieux pour les bailleurs, sinterpréter
comme un accord pour solde de tout compte, quand bien même les preneurs «auraient
plutôt droit, en réalité, à un solde en leur faveur». En tous les
cas, la situation était loin dêtre claire et la requête devait donc être
déclarée irrecevable.

F.Par décision du 8 octobre 2019, le tribunal civil a fait
presque entièrement droit à la demande. Il a considéré que les arguments des
défendeurs ne résistaient «pas à lexamenpourtant peu
sévère» quexige larticle 257 CPC, dès lors que les bailleurs
navaient nullement déclaré «renoncer à lindemnité qui leur revient
de plein droit pour loccupation illicite des locaux après lexpiration du bail»,
le silence de la transaction du 16 juillet 2018 ne permettant pas une
interprétation en ce sens, et quil ny avait «pas le plus petit
indice étayant lhypothèse que les défendeurs disposeraient envers les
demandeurs dune créance liée à la restitutionnon documentée,
ainsi quen conviennent les défendeursdu matériel équipant le
café-restaurant». La demande devait donc être accueillie, «à
ceci près que lindemnité pour occupation illicite relative au mois de juillet
2018 sera arrêtée, au prorata des jours courus jusquau 27 juillet 2018, à CHF
3'701.60», de sorte quil a condamné les défendeurs au paiement de
34'083.45 francs, plus les intérêts moratoires requis.

G.A.________ Sàrl et X.________ appellent du jugement précité.
Reprenant pour lessentiel lexposé des faits compris dans leurs observations
du 3 octobre 2019, ils critiquent la conclusion du premier juge excluant une
renonciation des bailleurs à toute indemnité pour occupation illicite des
lieux, laquelle ne tient pas compte du fait que laccord du 16 juillet 2018
visait à régler lensemble des conséquences de la fin du bail et que son
silence au sujet dune indemnité due pour les mois de juin et juillet était
qualifié, vu labsence de toute réserve à ce propos. Lécoulement de plus dune
année avant lémission dune telle prétention est un indice supplémentaire
dune renonciation puis dun revirement abusif. A tout le moins, la situation
nétait pas du tout claire. Elle ne létait pas davantage au sujet des biens
laissés sur place, dune valeur de 65'000 à 70'000 francs comme exposé dans les
observations du 3 octobre 2018, dont linventaire na jamais eu lieu, ce qui
peut sinterpréter comme une acceptation de ce matériel pour solde de tout
compte. Les appelants concluent ainsi à lannulation du jugement attaqué et,
principalement, à ce que la requête du 22 août 2018 soit déclarée irrecevable,
subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée en première instance pour
nouvelle décision au sens des considérants.

H.Après notification de lappel aux intimés, ceux-ci concluent,
par mémoire de réponse du 30 octobre 2019, à son irrecevabilité et,
subsidiairement, à son rejet. A titre principal, ils font valoir que les
appelants nont pas respecté les exigences de motivation dun tel acte, en ne
faisant que reprendre les arguments déjà exposés dans leurs observations du 3
octobre 2019, sans préciser en quoi le raisonnement du premier juge serait
erroné. Subsidiairement, ils affirment que les pièces déposées, les aveux des
défendeurs quant à un arriéré de loyer et le retard incontesté de leur départ
des lieux, par rapport au terme de résiliation, rendaient la cause limpide, sans
quil suffise aux défendeurs de «soulever nimporte quel argument»
pour lobscurcir. En particulier, il ny a pas matière à interprétation dune
transaction claire et cest aux preneurs quil incombait de requérir une
éventuelle renonciation des bailleurs à un droit qui leur appartenait et de le faire
préciser, le cas échéant, au procès-verbal. Sagissant de linventaire, les
appelants nont aucunement parlé de compensation et ils ne prétendent même pas
détenir une quelconque créance envers les bailleurs, en lien avec le prétendu
fonds de commerce.

I.Par courrier du 31 octobre 2019, le juge instructeur de
lappel a fait savoir aux parties quun deuxième échange décritures ne lui
paraissait pas nécessaire, pas plus que la tenue dune audience, et que la requête
dassistance judiciaire de X.________ serait traitée dans larrêt au fond. Les
parties nont pas réagi.

C O N S I D E R A N T

1.a) Le jugement attaqué a un caractère final, dans une cause
dont la valeur, selon les dernières conclusions des parties, sélève à
34'631.85 francs, de sorte que lappel est ouvert (art. 308 CPC).

b) Les appelants ont reçu la décision querellée,
rendue en procédure sommaire, le 9 octobre 2019, de sorte que le délai dappel
de dix jours (art. 314 CPC) arrivait à échéance le samedi 19 octobre 2019, avec
report au lundi 21 octobre 2019. Posté le 16 octobre 2019, lappel intervient
en temps utile et il respecte les formes légales.

c)  Sagissant de la motivation de lappel, la
jurisprudence expose certes que «le procès se présente
différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit
donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision
attaquée. Il ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait
ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit
s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions
juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs.
Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant
le doigt sur les failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas
remplies, l'appel est irrecevable» (arrêt du TF
du29.08.2019 [4A_610/2018]cons. 5.2.2.1). On ne
saurait toutefois suivre les intimés lorsquils font valoir que les appelants
manqueraient aux exigences précitées. En procédure de cas clair, le juge qui
admet la demande le fait parce que la cause ne suscite pour lui aucune hésitation,
ni en fait, ni en droit, si bien que sa décision ne sétendra ordinairement pas
à de longues considérations. Cest bien ainsi qua procédé le premier juge, en
expliquant que les bailleurs navaient aucunement renoncé, selon le dossier, à
une indemnité pour occupation illicite que le droit objectif leur accorde et
quil ny avait aucun indice au dossier dune créance des preneurs du fait de
la restitution du matériel de létablissement public. En pareil cas, la partie
appelante ne peut guère faire autrement que de reprendre ses motifs de
contestation sur les deux points considérés, en affirmant que la situation
nétait à tout le moins pas claire. Lexpression de son point de vue dans le
cas despèce est, il est vrai, assez semblable en première et en seconde
instances, ce qui apparaît dautant mieux quelle a opté pour le dépôt
dobservations écrites devant le premier juge. Lappel ne se limite toutefois
pas à une simple référence à la réponse écrite, ni à un «copié-collé»
servile, mais comporte une critique de la brièveté de la motivation relative à
la transaction du 16 juillet 2018, avec largument selon lequel les bailleursdont lun est avocat et qui étaient représentés
par un mandataire professionnelauraient pu et dû exprimer une réserve au sujet de lindemnité doccupation
illicite, pour une période déjà écoulée pour lessentiel. Au demeurant, les
motifs de contestation de la décision attaquée sont aisément compréhensibles.
Il serait donc excessivement sévère de déclarer lappel irrecevable pour d.aut
de motivation suffisante.

d)  Il sied cependant de rappeler
que, si la Cour dappel applique le droit doffice, elle «le fait
uniquement, en vertu de l'art.311 al. 1 CPC, sur les points du
jugement que l'appelant[e] estime entachés d'erreurs et qui ont fait l'objet
d'une motivation suffisante  et, partant, recevable (cf. cons. 3.1) , pour
violation du droit (art. 310 let. a CPC) ou pour constatation inexacte des
faits (art. 310 let. b CPC)» (arrêt du TF du01.09.2014 [4A_290/2014]cons. 5).

2.Le premier grief des appelants porte sur la renonciation
implicite des bailleurs à une indemnité pour occupation illicite des locaux,
au-delà du 31 mai 2018, vu labsence de réserve de leur part dans la
transaction du 16 juillet 2018. Bien que la requête qui a donné lieu à
laudience tenue à cette date ne figure pas au dossier, il simpose de retenir,
en labsence de tout allégué contraire, quelle navait pour objet que
lexpulsion du café-restaurant [aaaa]. Une transaction sur le solde des loyers
dus, voire sur une indemnité doccupation illicite aurait donc été très
discutable, au regard de larticle 201 al. 1 CPC, dès lors quelle naurait pas
nécessairement contribué à résoudre la question de lexpulsion (à linverse du
relogement de X.________, convenu au chiffre 5 de la transaction). On sait par
ailleurs (cf. lettre B supra) quune procédure relative à des défauts de la
chose louée opposait encore les parties, à la date de laudience dexpulsion,
de sorte quun décompte général des prétentions eût été délicat, ce dautant
que les parties nétaient pas présentes (pour les bailleurs) ni représentées
par leur avocat dans lautre procès (pour A.________ Sàrl). Il était donc
naturel que la question des loyers et indemnité dus par les preneurs ne soit
pas abordée (nul ne prétend quelle ait été discutée) ni surtout réglée à cette
occasion. Dans ces conditions, le seul silence de la transaction à ce sujet ne
peut sinterpréter ni comme lexpression dune renonciation des bailleurs à une
telle créance, ni dailleurs comme la reconnaissance dune dette correspondante
par les preneurs. Ces derniers ne contestent pas, au demeurant, que le
locataire qui occupe les locaux loués après la fin du bail doive au bailleur
«une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au
loyer convenu» (arrêt du TF du22.07.2019
[4A_276/2018]cons. 3.1, qui précise que lindemnité peut être supérieure
au loyer si le bailleur avait la possibilité de relouer les locaux pour un
montant plus élevé, ou inférieure si le locataire avait une jouissance des
locaux moindre que celle convenue, en raison notamment de défaut, hypothèse qui
ne peut a priori être retenue ici vu le jugement rendu le 21 mars 2019). Le
principe de lindemnité pouvait donc être considéré comme clair. Les appelants
nont pas allégué non plus que le loyer pris en compte ne devrait pas inclure
les charges (le montant mensuel de 650 francs constituant un acompte), leur
seul argument à cet égard tenant, comme vu plus haut, à la renonciation des
bailleurs. Ce sont là deux affirmations très différentes, qui ne peuvent être
assimilées, même en examinant de façon assez large la portée du grief articulé,
comme la fait le Tribunal fédéral dans larrêt du14.07.2017
[4A_218/2017], (cons. 3.2), de sorte quil ny a pas à entrer en matière
sur un point du jugement non critiqué.

3.Sagissant de linventaire, il
est vrai que la transaction prévoyait quil serait mené dans les dix jours et
que, malgré le long intervalle écoulé jusquau dépôt de la requête en paiement
du 22 août 2018, les parties ny ont pas procédé. On ignore sil devait y avoir
une «restitution [] du matériel équipant le café-restaurant»,comme indiqué dans le jugement attaqué, car létat de la chose louée,
déclaré«bien connu du preneur», à larticle 3 du
contrat de bail, nest pas documenté. Largument des appelants, assez sibyllin,
semble tenir au fait quils auraient laissé sur place un équipement «dune
valeur de quelque 65'000.- à 70'000.- francs». Rien nindique
toutefois quen labsence daccord des parties, cet équipement ait entraîné une
plus-value plutôt quun désagrément pour les bailleurs, dont on ignore quelle
affectation ils réservaient désormais aux locaux. En létat du dossier, rien
nétablit donc lexistence dune créance des preneurs à cet égard et leur
totale inaction pendant plus dune annéedu moins selon le dossierparaît plutôt
indiquer quils ne sestimaient pas créanciers de ce chef. En tous les cas, il
ny a pas au dossier de déclaration de compensation suffisamment clairecest-à-dire
propre à faire comprendre à son destinataire «quelle est la créance compensée et quelle est la
créance compensante»
(arrêt du TF du31.03.2014 [4A_601/2013]cons. 3.3)pour
être prise en compte et rendre la situation juridique moins claire quaffirmée
par les bailleurs et retenue par le premier juge. Ce second moyen dappel doit
donc être écarté, lui aussi.

4.Tout en affirmant la situation
limpide, le premier juge a réduit doffice le montant de lindemnité
doccupation illicite, au prorata des jours du mois de juillet écoulés jusquà
la restitution des locaux, soit du montant non insignifiant de 548.40 francs.
Or, en présence dune demande de protection dans les cas clairs, «il n'appartient pas au juge, saisi
d'une telle requête, d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués
pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, les conclusions devant en
effet pouvoir être admises dans leur intégralité, sous peine d'irrecevabilité» (ATF 141 III 23, 27). Certes, lorsque la demande est fondée surplusieurs prétentions distinctes, il est possible
daccueillir certaines dentre elles parce quelles sont claires et de déclarer
les autres irrecevables parce quelles ne le sont pas (arrêt du TF du14.01.2019 [4A_571/2018]cons. 6). Toutefois, la réduction à laquelle il a été
procédé en lespèce opère un découpage au sein dune seule et même prétention,
sans déclaration dirrecevabilité pour le solde, de sorte quelle apparaît très
discutable. En vertu de la jurisprudence rappelée plus haut, la Cour ne peut
toutefois pas se saisir doffice dun point qui nétait indiscutablement pas
soulevé en appel.

5.Vu ce qui précède, lappel doit être rejeté, aux frais des
appelants (calculés selon larticle 13 de la loi fixant le tarif des frais[LTFrais, RSN
164.1]). En ce qui concerne lassistance judiciaire requise par X.________, il
apparaît que les motifs de lappel étaient voués à léchec, quand bien même
certains autres aspects du jugement attaqué prêtaient à discussion. Dans ces
conditions, lassistance judiciaire sera refusée en appel (elle navait pas été
requise en première instance), selon larticle 4 al. 1LAJ(RSN
161.2).

Les
intimés ont conclu à loctroi de dépens en leur faveur. Il est clair cependant
que lun dentre eux, Me D.________, est avocat au barreau et quil agit au nom
des trois intimés comme il le ferait seulement pour lui-même. La situation est
donc semblable à celle dans laquelle le Tribunal fédéral a dénié le droit à des
dépens à un avocat qui agissait pour sa femme et lui (arrêt du24.03.2006
[1P.125/2006]et les références citées). Comme exposé parRusch /
Fischbacher,Entschädigung des anwaltlichen Prozessierens in eigener Sache
und verwandter Formen, AJP/PJA 2019 p. 686 et s., 688), lavocat agissant
en son propre nom na droit à des dépens, selon la jurisprudence constante,
quexceptionnellement, soit dans des affaires complexes et de haute valeur
litigieuse, occasionnant un travail qui dépasse ce quon doit assumer dans la
gestion de ses propres affaires. Tel nest pas le cas dune procédure de cas
clair, de sorte quil ne sera pas alloué de dépens en appel (ceux accordés en
première instance nétant pas comme tels attaqués).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejettelappel et confirme le jugement attaqué.

2.Arrête les frais
de la cause à 2'060 francs et les met à la charge des appelants, solidairement.

3.Rejette la
requête dassistance judiciaire de X.________ pour la procédure dappel.

4.Nalloue pas de
dépens.

Neuchâtel, le 30 janvier 2020

1Les
frais comprennent:

a.les frais judiciaires;

b.les dépens.

2Les
frais judiciaires comprennent:

a.lémolument forfaitaire de
conciliation;

b.lémolument forfaitaire de décision;

c.les frais dadministration des
preuves;

d.les frais de traduction;

e.les frais de représentation de
lenfant (art. 299 et 300).

3Les
dépens comprennent:

a.les débours nécessaires;

b.le défraiement dun représentant
professionnel;

c.lorsquune partie na pas de
représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches
effectuées, dans les cas où cela se justifie.

1Le
tribunal admet lapplication de la procédure sommaire lorsque les conditions
suivantes sont remplies:

a.létat de fait nest pas litigieux
ou est susceptible dêtre immédiatement prouvé;

b.la situation juridique est claire.

2Cette
procédure est exclue lorsque laffaire est soumise à la maxime doffice.

3Le
tribunal nentre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut
pas être appliquée.

1Lappel, écrit et motivé, est introduit
auprès de linstance dappel dans les 30 jours à compter de la notification de
la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.
239).

2La décision qui fait lobjet de lappel
est jointe au dossier.

1Rectifié par la Commission de rédaction de
lAss. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS171.10).