ne_gerichte · CCC.2000.117 · 1998-04-04 · fr

Contrat de courtage comme titre de mainlevée.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 16.01.2001 CCC.2000.117 (INT.2001.130)

A.
Le 4 avril
1998, G. AG et M. ont signé un courrier sur papier à entête G., daté du 2 avril
1998, comportant notamment le passage suivant : "
Nous vous confirmons que pour les dossiers remis, notre
commissionnement, en cas de vente par notre intermédiaire, sera le suivant :
-    Pour les immeubles situés dans le canton de
Neuchâtel, l'honoraire est fixé à 1,5 % du prix de vente + TVA.
-    Pour les immeubles situés dans les cantons
de Vaud et de Genève, l'honoraire est fixé à 2 % du prix de vente +
TVA."
Le même jour, toujours sur papier à entête G. AG, les
parties ont signé un texte portant le passage suivant : "
Faisant suite aux différents entretiens que
vous avez eus avec Mme N. et confirmant le contenu de ces derniers, nous vous
confirmons qu'en cas de vente, par nos soins, de vos immeubles sur Neuchâtel
ainsi que sur Vaud et Genève, nous procéderons à une ristourne de 0,5 % sur le
prix de vente à C., ceci au vu du travail administratif réalisé ainsi que la
remise des documents".
B.
Il ressort des
pièces produites que G. AG a eu des contacts avec une société P. AG,
représentée par un certain S. à Berne, et que cette société P. AG, déclarant
agir pour le compte d'un de ses clients, a manifesté un intérêt pour un
immeuble situé à Lausanne pour un prix de 3,6 Millions de francs.
C.
Par un
courrier apparemment daté faussement du 5 mai (en réalité du 5 juin 1998), le
même S. écrivait à G. AG "R
éférant à
notre courrier et notre entretien téléphonique et après avoir contacter et
pourparler avec notre client, il est prêt de vous offrir un dernière fois pour
, CHF 3.7 Mio. En outre, nous sommes toujours en attendant de la réception de
votre confirmation pour partager la provision
" (sic).
D.
Le 10 juin
1998, G. AG semble avoir transmis à S. une "
documentation sur l'immeuble en titre."
E.
Le lendemain,
soit le 11 juin 1998, G. AG écrivait au la banque X., dont il est allégué que
celui-ci agissait pour le compte de S., pour l'informer de ce que P. AG était
intéressée à l'achat de l'immeuble  à
Lausanne pour un prix de 3'600'000 francs.
F.
Le 18 juin
1998, G. AG, s'adressant directement à M., l'informait qu'elle avait reçu ce
même jour une offre de S. pour un montant de 3'600'000 francs pour l'immeuble
dont il a été question plus haut. Le 6 octobre 1998, G. AG s'adressait de
nouveau à P. AG, par l'intermédiaire de S., par un courrier contenant notamment
le passage suivant : "
Nous avons le
plaisir de vous confirmer que le propriétaire, ainsi que la banque finançant
l'immeuble en titre, ont accepté de vous le vendre au prix de
CHF 3'700'000,-
en l'état et sans
garantie aucune. Par ailleurs, les cédules hypothécaires vous seront cédées
gratuitement.
"
G.
Le dossier
contient aussi un courrier de T. SA, du 9 novembre 1998, dans lequel le
représentant de T. SA écrit à M. qu'en sus du prix de vente de l'immeuble à Lausanne,
un montant de 20'000 francs sera versé à la société G. AG à Neuchâtel le jour
de la prise de possession.
H.
Le 24 novembre
1998, P. AG, toujours par M. S., faisait part à G. AG de sa consternation
d'apprendre que l'acceptation donnée le 6 octobre 1998 par G. AG était retirée.
I.
Le 15 décembre
1998, G. AG a été contactée par Me L., agissant au nom et pour le compte de I.
AG, qui se déclarait intéressée par l'achat de l'immeuble à Lausanne pour le
prix de 3'700'000 francs.
J.
Le 18 décembre
1998, G. AG répondait que le mandat de vente de cet immeuble lui avait été
retiré par le propriétaire.
K.
Le 4 janvier
1999, G. AG s'adressa à M. pour lui demander de l'informer sur l'avance des
négociations de vente avec T. SA, "
dans
le but de pouvoir lui adresser
(sa)
note d'honoraires et de boucler ce dossier"
.
L.
Par courrier
du 24 septembre 1999, T. SA informa G. AG qu'elle n'avait pas acquis l'immeuble
à Lausanne, et que celui-ci avait été vendu au groupe I. AG.
M.
Sur demande de
G. AG, P. AG, par M. S., confirma à celle-ci que le mandat pour l'immeuble à
Lausanne lui avait été confié par I. SA.
N.
Le 31 mars
2000, M. a fait opposition totale au commandement de payer que G. AG lui a fait
notifier, pour un montant de 73'600 francs à 5 % dès le 14 décembre 1999,
qui mentionnait pour cause de l'obligation : "
Contrat de courtage du 2 avril 1998".
O.
Le 12 juin
2000, G. AG a sollicité la mainlevée de cette opposition auprès du Tribunal
civil du district de Boudry. Elle exposait en bref qu'elle avait droit à son
salaire dès lors que son intervention avait été causale pour la conclusion de
la vente de l'immeuble à I. AG, même si cette vente s'était conclue après
l'expiration du contrat de courtage.
P.
Par décision
du 21 août 2000, dont recours, le président du Tribunal civil du district de
Boudry a rejeté la requête, au motif que la requérante avait agi comme courtier
négociateur, que la société P. AG intervenait pour le compte d'un tiers et
qu'il n'y avait pas eu de négociations directes entre la requérante et I. AG.
Q.
G. AG recourt
contre cette décision, qu'elle estime entachée d'une fausse application du
droit et d'un abus du pouvoir d'appréciation au sens de l'article 415 al.1
litt. a et b CPCN. Ses arguments seront examinés ci-dessous en tant que besoin.
R.
L'autorité de
jugement expose qu'il ne lui apparaissait pas clairement, au vu du dossier et
dans le cadre d'une procédure sommaire, que la conclusion du contrat de vente
était due aux activités de la recourante en cette qualité. L'intimé conclut au
rejet du recours.
C O N S I D E R
A N T
en droit
1.
Interjeté dans
les formes et délai légaux, le recours est recevable, sa motivation
satisfaisant par ailleurs aux exigences légales et jurisprudentielles.
2.
Le premier
juge a considéré que le contrat de courtage du 2 avril 1998 conférait à la
recourante la qualité de courtier négociateur et que, la recourante n'ayant pas
directement négocié avec I. AG, les documents produits ne constituaient pas un
titre de mainlevée.
3.
Cette
argumentation ne saurait être suivie. Il est établi qu'un acte de vente à terme
d'un immeuble visé par le contrat de courtage a été conclu le 19 juillet 1999,
pour le prix de 3'680'000 francs, et que l'acheteur I. AG était bien le
candidat qui s'était manifesté par l'intermédiaire de P. AG auprès de la
recourante. Il est également constant que des pourparlers ont eu lieu entre la
recourante et P. AG au sujet de cette acquisition, et qu'un mandat d'achat
avait été confié par I. AG à P. AG. Les négociations entre la recourante et P.
AG se sont étendues sur plusieurs mois, et le prix finalement convenu
(3'680'000 francs) est très proche de celui que la recourante avait proposé à
P. AG dans son courrier du 6 octobre 1998 (3'700'000 francs).
4.
La relation de
causalité entre l'intervention de la recourante et la conclusion du contrat de
vente ne fait dès lors pas de doute. A cet égard, il importe peu que la vente
soit intervenue après la fin du contrat de courtage (ATF 97 II 357; 76 II 386;
57 II 192) et que cette négociation ait eu lieu par l'intermédiaire de P. AG,
indépendamment de la qualité en laquelle S. est intervenu. L'article 398 al.3
CO est certes applicable en principe au contrat de courtage (
C. Ammann
, Kommentar zum
schweizerischen Privat-recht, Obligationenrecht I, 2
ème
édition,
Bâle 1996, note 9 ad. art.412 CO), mais cette disposition doit être interprétée
restrictivement (
H. Weber
,
commentaire précité, note 5 ad art.398) dans la mesure où il s'agit d'une
lex specialis
par rapport à l'article 68 CO. Cela se justifie d'autant plus que
le courtier ne s'oblige en principe pas à exercer une activité (
P. Engel
, Contrats de droit suisse, 2
ème
édition, Berne 2000, p.526). Au demeurant, la recourante n'a pas choisi de
déléguer l'exécution de son activité de courtier à un tiers, mais a négocié
personnellement avec P. AG, qui s'est présentée comme étant un intermédiaire.
Dans ces conditions, il n'était effectivement pas soutenable de refuser à la
recourante le droit au salaire convenu au seul motif que la recourante n'avait
pas eu de contact direct avec l'acheteur.
5.
Dans sa mise
en demeure du 14 décembre 1999, la recourante a imparti à l'intimé un délai de
10 jours pour s'acquitter de la somme de 55'200 francs, soit la commission de
courtage de 2 % moins une ristourne de 0,5 % que la recourante admet
devoir à l'intimé.
6.
Dans ces
conditions, la mainlevée d'opposition sera prononcée à concurrence de 55'200
francs, avec intérêts à 5 % dès le 25 décembre 1999.
7.
Vu le sort de
la cause, les frais seront mis à la charge de l'intimé, ainsi qu'une indemnité
de dépens.
Par ces motifs
,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1.
Annule le jugement
attaqué.
2.
Prononce la mainlevée
de l'opposition formée à la poursuite N° ... auprès de l'Office des poursuites
du district de Boudry, à concurrence de 55'200 francs avec intérêts à 5 % à
compter du 27 décembre 1999.
3.
Fixe les frais à 510
francs, avancés par le recourante, et les mets à la charge de l'intimé.
4.
Condamne l'intimé à
verser à la recourante une indemnité de dépens de 500 francs.