ne_gerichte · CACIV.2015.97 · 2014-02-20 · fr

Contrat de bail. Résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO). Expulsion, cas clair (art. 257 CPC).

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour d'appel 27.11.2015 CACIV.2015.97 (INT.2015.422)

A.
Le 20 février 2014, la Société coopérative A.,
bailleresse représentée par la gérance Y. SA à Z., et X. en qualité de
locataire ont signé un contrat de bail, qui avait débuté le 1
er
décembre précédent et portait sur la location d’un appartement de 3 pièces et
dépendances situé au 4
e
étage de l’immeuble sis rue [xxx] à Z., pour
un loyer mensuel de 726 francs, frais et acompte de charges compris.
Conclu jusqu’au 31 mars 2015 et sous réserve d'une résiliation donnée jusqu’au
30 novembre 2014, le bail se renouvelait ensuite tacitement pour une durée
indéterminée, avec faculté de le résilier avec 4 mois de préavis pour les
termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Ce contrat faisait suite à un
contrat similaire que les parties avaient conclu le 13 août 1998, portant sur
les mêmes locaux.
Le
17 juin 2015, la représentante de la propriétaire a adressé à X., par courrier
recommandé, une mise en demeure de respecter les égards qu'elle devait aux
autres habitants de l’immeuble, dont plusieurs s’étaient plaints qu’elle
abandonnait sur ses deux balcons des poubelles pleines, ouvertes et
malodorantes qui attiraient toutes sortes d’insectes et privaient ses voisins
de la jouissance de leurs propres balcons. La locataire était invitée à faire
le nécessaire et avertie qu’en cas de récidive, elle s’exposait à la
résiliation de son bail. Il est établi que ce courrier a atteint sa
destinataire le 25 juin 2015.
Par
un nouveau courrier recommandé du 14 juillet 2015 (que la destinataire ne
prétend pas ne pas avoir reçu, celui-ci ayant de fait été retiré à la poste le
23 juillet 2015 comme l’atteste le suivi des envois recommandés du site
internet de La Poste), la bailleresse a signifié à X. la résiliation du contrat
de bail pour le 31 août 2015, en utilisant la formule officielle ayant cours
dans le canton qui précisait encore que le congé serait motivé sur demande de
la locataire. X. n’a pas réagi.
B.
Le 2 septembre 2015, la bailleresse a saisi le
Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz d’une requête tendant au prononcé
de l’expulsion à brève échéance de X., en invoquant la réalisation d’un cas
clair, au sens de l’article 257 CPC. Les parties ont été citées le 3
septembre 2015 pour une audience fixée au 22 septembre suivant. La requise n’a
pas retiré le pli recommandé contenant la citation à cette audience ;
celui-ci est parvenu en retour à son expéditeur, qui le lui a réadressé sous
pli simple prioritaire le 17 septembre 2015. La représentante de la bailleresse
a comparu à l’audience, alors que la requise ne s’est pas présentée ni personne
en son nom.
C.
Par décision du 22 septembre 2015, constatant
que le bail avait été résilié pour le 31 août 2015, que la requise occupait
toujours les locaux et qu’un cas clair était réalisé, le tribunal de première
instance a ordonné l’expulsion de X. de l’appartement objet du bail, en lui
impartissant un délai au 9 octobre 2015 pour quitter spontanément les lieux,
faute de quoi l’exécution forcée de l’expulsion serait directement mise en
œuvre par le greffe du tribunal, sur simple demande écrite de la bailleresse.
D.
X. appelle de cette décision, en concluant à
son annulation de même qu’à l’annulation de la résiliation anticipée du contrat
de bail. A l’appui, elle fait valoir que c’est à la suite de problèmes de
santé, survenus au mois de juin 2015, qu’elle s’est trouvée momentanément dans
l’impossibilité de tenir correctement son appartement. Pour des raisons de
santé toujours, elle n’a pas été en mesure de prendre conscience du sérieux de
la situation découlant de la mise en demeure du 17 juin 2015. Elle conteste
cependant que l’état de son appartement, qu’elle a occupé durant plus de 16 ans
sans poser de problème, ait pu justifier une résiliation extraordinaire du
bail. Son état psychique ne lui a pas permis de s’opposer à la résiliation qui
lui a été signifiée pour le 31 août 2015. De surcroît, le 6 septembre 2015,
elle a dû être hospitalisée d’urgence à la suite d’un infarctus. Ce n’est qu’à
son retour à la maison, le 22 septembre 2015, qu’elle a pu prendre connaissance
de son courrier et du fait que l’audience d’expulsion venait de se dérouler.
Elle soutient que les conditions mises à une procédure de cas clair n’étaient
en l’occurrence pas réunies et que c’est donc en violation du droit que
l’expulsion a été prononcée. Son état de santé demeurant très fragile, une
expulsion à bref délai entraînerait des conséquences désastreuses pour sa santé
tant psychique que physique.
L’intimée
conclut
au rejet de l'appel, en relevant que l'appelante n'a pas
usé de la chose louée avec le soin nécessaire et a gravement manqué aux égards
qu'elle devait à ses voisins, dont elle ne peut pas prétendre avoir été
dispensée par des problèmes de santé.
C O N S I D E R A N T
1.
a) Lorsque, comme en l'espèce, la contestation porte sur la
validité même de la résiliation d'un contrat de bail, la valeur litigieuse
égale le loyer dû, frais compris, pour la période pendant laquelle le bail
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, soit en pratique
trois ans compte tenu de la protection découlant de l'article 271a
let. e CO (arrêt de TF du
15.10.2015
[4A_417/2015
], cons.3 ; du
10.04.2012,
[4A_87/2012]
cons. 1.1). En l'espèce et sur la base d'un loyer brut de
726 francs, la valeur litigieuse atteint 26'136 francs, montant qui
ouvre la voie de l'appel (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus,
déposé dans le délai de l'article 314 al. 1 CPC et dûment motivé,
l'appel de X. est recevable.
b)
X. a accompagné son appel d'une demande d'assistance judiciaire. Celle-ci est
toutefois sans objet, dès lors que l'appelante est dispensée de toute avance de
frais, du fait que le litige porte sur un bail d'habitation
(art. 116 CPC, 53 Tfrais). En outre, dans la mesure où elle est
parvenue à déposer un appel clairement et complètement motivé, la requérante a
fait la démonstration qu'elle était capable de défendre ses droits sans
l'assistance d'un avocat, de sorte que la condition découlant de l'article 118
al. 1 let. c CPC à la désignation d'un mandataire d'office
n'est pas donnée. A cela s'ajoute que, la requête d'assistance judiciaire
n'étant parvenue au greffe de la Cour de céans que la veille de l'échéance du
délai de recours, il n'était quoi qu'il en soit plus possible de désigner un
mandataire à l'intéressée pour modifier ou compléter encore à temps l'appel
d'ores et déjà déposé.
2.
La conclusion en annulation du congé de l'appelante doit dans
le cas d'espèce être comprise comme tendant à la constatation, à titre
préalable, que la résiliation du bail justifiant la décision d'expulsion ne
serait pas valable. Elle ne peut en effet avoir un effet autonome, puisqu'elle
ne respecte pas le délai de 30 jours suivant la réception du congé de
l'article 273 al. 1 CO et n'est pas adressée à l'autorité compétente,
soit en l'occurrence la Chambre de conciliation en matière de bail
(art. 200 CPC, 12 OJN).
3.
L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une
partie de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci
ne sont admissibles qu'à la double condition qu'elles soient produites sans
retard et qu'elles n'aient pas pu être invoquées en première instance bien que
la partie ait usé de la diligence requise.
Ainsi,
dans le cas de l'appelante, l'attestation de la consultation ambulatoire du
Centre neuchâtelois d'alcoologie, du 29 septembre 2015, bien que portant une
date postérieure à celle de la décision attaquée, n'est pas recevable :
elle fait état de consultations régulières qui ont commencé en juin 2015, si
bien que X. aurait pu la demander à temps pour pouvoir la déposer à l'audience
du 22 septembre. Serait en revanche recevable un certificat médical attestant
de l'infarctus dont l'appelante dit avoir été la victime le 6 septembre 2015,
si une incapacité de travail postérieure à l'audience du 22 septembre 2015 s'en
était suivie. Toutefois, bien qu'annonçant le prochain dépôt d'un certificat
médical dans son appel, X. ne s'est pas exécutée ; il ne figure donc rien à cet
égard dans le dossier.
De
son côté, l'intimée a déposé une série de photos de l'état dans lequel elle a
trouvé l'appartement de l'appelante. Comme on ne sait pas à quelle date ces
photos ont été prises et que l'intimée ne dit rien des éventuelles
circonstances qui l'auraient empêchée de les prendre avant le 22 septembre 2015
mais les auraient rendues possibles ultérieurement, alors que pour ce qu'on en
sait, l'appelante n'a cessé jusqu'ici d'occuper les lieux, on retiendra que ces
documents ne constituent pas non plus des preuves admissibles, au regard de
l'article 317 CPC.
Pour
les raisons qui précèdent, ces différentes preuves ne seront donc pas prises en
considération.
4.
En vertu de l'article 257 CPC, le tribunal statue en
suivant la procédure sommaire dans les cas clairs, soit lorsque l'état de fait
n'est pas litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé et que la
situation juridique est claire.
L'article
257f al. 3 CO dispose que lorsque le maintien du bail est devenu
insupportable pour les personnes habitant la maison parce que le locataire,
nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son
devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut
résilier le contrat avec effet immédiat, moyennant un délai de 30 jours
pour la fin d'un mois s'il s'agit d'un bail d'habitation. Cette résiliation
extraordinaire suppose ainsi la réalisation des conditions cumulatives suivantes :
une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement
écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa
protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat par le bailleur
et, enfin, l'observation du préavis légal. Si le respect de ces conditions
n'est pas litigieux ou aisément prouvable, le recours du bailleur à la voie de
la procédure de cas clair est admissible et ne peut pas être paralysé par
l'existence simultanée d'une éventuelle action en annulation du congé (arrêt du
TF [4A_417/2015] précité, cons. 6). Comme aussi bien l’importance du
manquement reproché au locataire que sa persistance au-delà d’un avertissement
écrit et le caractère insupportable de la poursuite du contrat pour le bailleur
ou les voisins sont autant d’éléments susceptibles de faire appel au pouvoir
d’appréciation de l’autorité saisie, la réalisation d’un cas clair sera sans
doute beaucoup moins fréquente, dans ce genre de situation, qu’en cas de
demeure du locataire pour le paiement du loyer, laquelle revêt un caractère
nettement plus formel. Tout manquement aux usages locatifs, quel qu’il soit, ne
peut en effet suffire pour fonder une résiliation extraordinaire au sens de
l’article 257 f al. 3 CO et déboucher sur une procédure
d’expulsion menée selon la procédure du cas clair.
Il
appartient au juge saisi d’une requête de statuer suivant la procédure sommaire
du cas clair de vérifier que les conditions en sont remplies, soit, lorsqu’il
s’agit de l’expulsion d’un locataire, de s’assurer que le congé invoqué par le
bailleur a été valablement donné. Le seul défaut du locataire requis durant la
procédure n’est à cet égard pas suffisant (voir
Bohnet
, CPC commenté,
2011, n. 7 ad art. 257).
5.
En l'espèce, l’autorité de première instance ne s’est pas
expressément prononcée sur la validité du congé invoqué par la requérante et
intimée. On comprend néanmoins de la décision contestée qu’elle l’a
implicitement admise. Il résulte en outre de la motivation de l'appel que X. ne
conteste pas que rien n'a changé quant à l'état de ses balcons, postérieurement
à la réception de la lettre de protestation de l'intimée et jusqu'à la date de
la résiliation du contrat, environ un mois plus tard. Elle s'en explique en
effet en indiquant qu'elle n'a pas pris conscience de l'importance de la
situation ni n'a été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour y
remédier, pour des raisons d'ordre médical. Celles-ci ne sont toutefois pas
établies à satisfaction, dès lors qu'elles ne sont pas documentées, et ne
peuvent être prises en considération, ce à plus forte raison qu'elles n'ont pas
été présentées à l'autorité de première instance, une fois encore en violation
des exigences découlant de l'article 317 CPC en matière d'allégation de
faits nouveaux.
6.
Sur le fond, X. fait encore valoir que l'état dans lequel
elle a laissé ses balcons ne pouvait justifier une résiliation extraordinaire
de son bail, le motif invoqué paraissant disproportionné si l'on considère
qu'elle a occupé les lieux durant près de 17 ans sans causer de problème
particulier. Cependant, on ne saurait nier que la présence permanente de
poubelles nauséabondes, en voie de décomposition et attirant les insectes et la
vermine, sur deux balcons d'un immeuble abritant d'autres habitants est de
nature à causer à ces derniers d'importants désagréments, à commencer par
l'impossibilité pour eux d’ouvrir durablement les fenêtres situées à proximité
des balcons de l’appelante et de jouir paisiblement de leurs propres balcons.
L'inconfort en découlant pour les voisins était certainement d'autant plus
marqué qu'on se trouvait à la veille de l'été, soit à un moment où
l'augmentation de l'ensoleillement et de la température tout à la fois pousse
les locataires à profiter de leur balcon et favorise le développement d'odeurs
incommodantes. Dans ces conditions et confrontée au silence et à l'inaction de
l'appelante, la bailleresse – qui faute de toute réaction de la locataire
ignorait tout des intentions de cette dernière – n'avait pas d'autre choix
que de mettre un terme au contrat, dans la mesure où elle avait aussi
l’obligation de défendre les intérêts de ses autres locataires. A sa suite,
l'autorité de première instance s'est trouvée dans la même ignorance, du fait
que l'appelante n'a pas procédé sans manifester d'une quelconque manière la
moindre réaction : requête d'assistance judiciaire, demande de report
d'audience par exemple, en faisant état des difficultés rencontrées, dès lors
que l'appelante devait bien envisager que sa présence dans des locaux dont le
bail était arrivé à échéance serait selon toute vraisemblance suivie de
nouvelles démarches de la bailleresse. Il lui appartenait donc de prendre ses
dispositions pour être atteinte. Face à ce silence complet, l'autorité de
première instance pouvait considérer que la résiliation anticipée était valable
et donc clair le cas, puisque l’appelante n’avait à aucun moment contesté les
allégations de l’intimée, documentées dans le dossier, et que les autres
conditions formelles nécessaires pour appliquer l'article 257 CPC étaient
par ailleurs réunies. Le moyen n'est pas fondé.
7.
Il résulte de ce qui précède que, mal fondé, l'appel doit
être rejeté. Il ne peut être d'office traité comme une demande de restitution
(art. 148 CPC) de la possibilité de comparaître à l'audience de débats,
laquelle aurait dû être adressée à la première juge. Une telle comparution
n'aurait d'ailleurs pu pallier l'absence de toute contestation du congé dans le
délai légal et si une discussion des aspects humains du litige apparaît utile,
elle devrait pouvoir être recherchée – notamment par les services sociaux en
charge semble-t-il du dossier – encore au stade de l'exécution.
8.
Comme rappelé initialement, la procédure est gratuite
(art. 53 Tfrais). Dans la mesure où elle succombe, l'appelante devra
en revanche s'acquitter d'une indemnité de dépens en faveur de l'intimée, qui a
consulté un mandataire pour la procédure d'appel.
Par ces motifs
,
LA Cour d'appel civile
1.
Constate que la requête d'assistance judiciaire de
X. est sans objet.
2.
Ecarte du dossier les pièces nouvelles qui ne
seraient pas des copies de pièces du dossier de première instance, sous réserve
des procurations en faveur des mandataires.
3.
Rejette l'appel et confirme le jugement du 22
septembre 2015.
4.
Statue sans frais.
5.
Met à la charge de l'appelante, en faveur de
l'intimée, une indemnité de dépens de 300 francs.
Neuchâtel, le 27 novembre
2015
Art.
257 CPC
1
Le tribunal
admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes
sont remplies:
a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est
susceptible d'être immédiatement prouvé;
b. la situation juridique est claire.
2
Cette procédure
est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3
Le tribunal
n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être
appliquée.
Art. 317
CPC
Faits
et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande
1
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont
pris en compte qu'aux conditions suivantes:
a. ils sont invoqués ou produits sans retard;
b. ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant
la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise.
2
La demande ne peut être modifiée que si:
a. les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont
remplies;
b. la modification repose sur des faits ou des moyens
de preuve nouveaux
Art.
257f CO
Diligence
et égards envers les voisins
1
Le locataire est tenu d'user de
la chose avec le soin nécessaire.
2
S'il s'agit d'un immeuble, il
est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les
égards qui leur sont dus.
3
Lorsque le maintien du bail est
devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce
que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à
enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le
bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations
et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé
minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
4
Les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec
effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la
chose.