ne_gerichte · CACIV.2017.84 · 2018-03-27 · fr
CACIV.2017.84


A.Les époux
X.________ sont copropriétaires d'une part de la propriété par étagesde
la Résidence Y.________, immeuble A.________,à Z.________, laquelle est divisée en six parts de copropriété.
Les autres copropriétaires actuels sont les époux B.________, C.________, les
époux D.________, le couple E.________, ainsi que les époux F.________.

B.Le 28 novembre 2016, les époux X.________ ont adressé au
Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz (ci-après : le tribunal
civil) une requête contre la communauté des propriétaires détages de la
Résidence Y.________, immeuble de A.________ (ci-après : la PPE), en
concluant, sous suite de frais et dépens, à la révocation de ladministrateur
de la PPE, G.________, et à la nomination dun nouvel administrateur à sa
place. En substance, les époux X.________ faisaient valoir que G.________ avait
donné sa démission avec effet immédiat lors dune assemblée générale, le 17
mars 2016, omettant toutefois de retranscrire cette décision dans le
procès-verbal correspondant. Lors dune audience qui sétait déroulée le
27 octobre 2016 devant la Chambre de conciliation, suite à une requête des
époux X.________ en modification du procès-verbal, ce dernier avait été
rectifié. Il avait en outre été convenu quune assemblée générale des
copropriétaires aurait lieu, portant sur la reconduction/révocation du mandat
de G.________ en qualité dadministrateur. En dépit de leurs votes négatifs,
ladministrateur avait été reconduit dans ses fonctions et sa révocation avait
été refusée par la majorité des copropriétaires. Nayant plus aucune confiance
en G.________, qui, selon eux, multipliait les errances dans la gestion de la
PPE et violait ses devoirs officiels dadministrateur, les requérants ne
pouvaient accepter cette décision. Ainsi, ladministrateur navait jamais rien
fait pour apaiser le conflit entre les époux X.________ et leurs anciens
voisins, les époux H.________ (qui avaient fini par quitter la PPE en 2015). G.________
avait joué un double jeu dans ce litige et pris parti en faveur des époux
H.________, à qui il sétait en outre permis de communiquer, après leur
déménagement et en violation flagrante de son devoir de discrétion, lexistence
de nouveaux problèmes de voisinage entre les époux F.________, qui avaient
repris leur part de copropriété, et les époux X.________. A lappui de leur
requête en révocation de ladministrateur, les époux X.________ faisaient
également valoir que G.________ ne les associait plus suffisamment aux
démarches en lien avec la PPE, comme les échanges entre ladministrateur et
leur conseil lillustraient. Ladministrateur persistait ainsi à les traiter
avec mépris et dédain, faisant preuve dun manque de professionnalisme et de
compétences sociales incompatible avec sa fonction.

C.Le 3 janvier 2017, le tribunal civil a convoqué les époux
X.________ et les autres copropriétaires à une audience de débats fixée au 16
mars 2017 (laudience a ensuite été reportée au 27 avril 2017, à la demande du
conseil des requérants). La convocation précisait ce qui suit : «[l]es
parties exposeront oralement les faits à laudience. Elles devront être en
mesure dindiquer lors de celle-ci les moyens de preuve dont elles entendent
faire état et les documents devront être immédiatement déposés. ». Le
14 mars 2017, Me J.________ a informé le tribunal civil quil représenterait
les intérêts des autres copropriétaires et de la PPE à laudience de débats,
ajoutant que ses mandants concluaient dores et déjà au rejet de la requête des
époux X.________.

D.A laudience du 27 avril 2017, le conseil des époux
X.________, Me I.________, a déposé un bordereau de pièces. La partie
défenderesse a conclu à lirrecevabilité, subsidiairement au rejet de la
requête. Les parties ont convenu que Me J.________ adresserait une lettre
à G.________, avec copie au tribunal, pour linviter à reprendre son activité
et à fixer sans délai une assemblée générale ordinaire pour lannée 2017, qui
se tiendrait en présence des conseils respectifs des parties. Il a également
été convenu que les parties réfléchiraient à la mise en uvre dune médiation.

E.Le 15 mai 2017, Me J.________ a informé le tribunal civil que
ses mandants souhaitaient quune assemblée générale soit convoquée au plus
vite, ensuite de quoi, selon le déroulement de celle-ci, une médiation pourrait
être envisagée, étant précisé quils craignaient que les époux X.________ ny
participent pas de manière constructive. Par courrier du 15 mai 2017, les
requérants ont indiqué au tribunal civil quen raison du maintien de G.________
au poste dadministrateur, il était vain despérer quune médiation soit
susceptible de permettre aux parties de finaliser un arrangement. Par courrier
du 18 mai 2017, le tribunal civil a pris acte de léchec de la conciliation et
fixé un délai aux parties pour transmettre au tribunal leurs éventuels moyens
de preuve complémentaires et  à lattention des requis - pour préciser une
requête en production des dossiers de diverses procédures civiles et pénales
opposant les époux X.________ à dautres copropriétaires. Les parties se sont
déterminées et ont produit des pièces complémentaires, le 13 juin 2017 pour la
PPE et le 19 juin 2017 sagissant des époux X.________. Dans ce dernier
courrier, les requérants sopposaient notamment à lapport des dossiers civils
et pénaux requis par les adverses parties. Ils précisaient ne pas avoir reçu
les annexes jointes aux déterminations de celles-ci du 13 juin 2017 et
indiquaient se réserver le droit de prendre position et/ou dinvoquer de
nouveaux moyens de preuve après examen de ces éléments, à loccasion de la
prochaine audience qui serait fixée par le tribunal. Le 11 juillet 2017,
les requérants ont transmis au tribunal civil des pièces et échanges de
courriels entre leur mandataire et ladministrateur de la PPE au sujet de
lassemblée générale du 20 juin 2017, accompagnées dobservations spontanées de
six pages. En substance, les requérants y exposaient que le déroulement de
cette assemblée démontrait une fois encore labsence de compétence de
ladministrateur  sagissant notamment de la vérification des comptes, du plan
des lessives et des vannes des radiateurs des corridors  et laveuglement de
la majorité des copropriétaires face aux manquements de G.________. Par
courrier du tribunal civil du 12 juillet 2017, un délai a été imparti à la PPE
pour se déterminer sur lécriture spontanée des requérants. Par courrier du 3
août 2017, les requérants ont demandé une nouvelle fois au tribunal de leur
transmettre les pièces accompagnant les observations de la PPE du 13 juin 2017.
Lensemble du dossier a été transmis à leur mandataire, pour consultation, le
10 août 2017. Me I.________ la retourné au tribunal le 31 août 2017. Le 1erseptembre 2017, les copropriétaires ont adressé au tribunal civil et aux
requérants de brèves déterminations sur lécriture du 11 juillet 2017. Le
13 septembre 2017, le premier juge a imparti un délai supplémentaire aux
requérants pour produire des pièces manquantes. Le 28 septembre 2017, leur
mandataire a fait parvenir ces pièces au tribunal civil.

F.Par décision du 25 octobre 2017, le tribunal civil a rejeté
la requête, frais et dépens à la charge des requérants. Il a retenu que les
conditions formelles de la requête en révocation de ladministrateur étaient
réunies, puisquelle avait été déposée dans le mois suivant la décision prise à
lassemblée générale du 27 octobre 2016 de refuser la révocation de G.________
(art. 712r al. 2 CC). En revanche, la condition matérielle de lexistence de
justes motifs nétait pas réalisée. Sagissant de la rédaction du procès‑verbal
de lassemblée générale du 17 mars 2016, le fait que ladministrateur ait
mentionné quil avait alors exprimé son intention de démissionner, alors quil
avait en fait renoncé à son mandat avec effet immédiat en raison de lambiance
régnant au sein de la PPE, nétait pas constitutif dune faute grave (comme
aurait pu lêtre, par exemple, la dissimulation dune erreur de gestion). A
lexception des requérants, les copropriétaires de la PPE nen avaient
dailleurs pas tenu rigueur à G.________, puisque plusieurs dentre eux
lavaient prié de revenir sur sa décision et que tous, à lexception des époux
X.________, avaient décidé, lors de lassemblée extraordinaire du 27 octobre
2016, de le réélire à son poste dadministrateur. Par ailleurs, ni les
requérants, ni les autres copropriétaires ne sétaient plaints dautres lacunes
dans les procès-verbaux que ladministrateur rédigeait depuis de nombreuses
années. Sagissant du supposé parti pris de G.________ dans le litige opposant
les requérants à la famille H.________, le premier juge a retenu que les pièces
déposées ne permettaient pas détablir un manquement de ladministrateur. Ce
dernier avait régulièrement rappelé les droits et obligations de chacun et
inscrit à lordre du jour les points requis par les copropriétaires, y compris
les époux X.________. De plus, à lexception de ces derniers, la communauté des
copropriétaires était satisfaite de la gestion de ladministrateur. Il ny
avait donc pas de preuve dune mauvaise gestion de la PPE ou dun comportement
partial envers les requérants en particulier. Si G.________ aurait
effectivement dû sabstenir de divulguer aux époux H.________ des informations
sur le litige opposant les époux X.________ aux nouveaux propriétaires, cette
violation de son devoir de discrétion devait être relativisée, compte tenu des
destinataires de linformation et du contexte (soit un important conflit entre
les requérants et les époux H.________, ayant donné lieu à plusieurs procédures
civiles et pénales). Il ne sagissait dès lors pas dune faute assez importante
pour être qualifiée de juste motif au sens de la jurisprudence fédérale. Quant
à la proposition de ladministrateur dorganiser une élection par voie de
circulation afin de nommer les vérificateurs de comptes pour lannée 2016, elle
ne cachait pas non plus une gestion douteuse, ni une tentative de la part de
ladministrateur dexclure les requérants de la vérification des comptes. En
définitive, le dossier ne permettait pas de retenir un manque de compétences
techniques et/ou sociales de ladministrateur ; lexistence dun conflit
dintérêts nétait pas non plus avérée, à mesure que G.________ nétait
lui-même plus membre de la PPE depuis de nombreuses années.

G.Les époux X.________ forment appel contre ce jugement, pour
violation du droit et constatation inexacte des faits. Ils concluent, sous
suite de frais et dépens, principalement à lannulation de la décision du 25
octobre 2017 et au renvoi de la cause à lautorité de première instance «pour
nouvelle décision au sens des considérants après administration complète de la
preuve et plaidoiries», subsidiairement à lannulation de la décision
du 25 octobre 2017, à la révocation de ladministrateur G.________ et à la
nomination dun nouvel administrateur. En substance, ils reprochent au tribunal
civil davoir renoncé aux débats, en violation de leur droit dêtre entendus et
des articles 232 et 256 CPC. Ils font valoir que le juge aurait dû leur donner
loccasion de compléter leurs moyens de preuve et convoquer une audience de
plaidoiries. Au fond, les appelants reprennent les arguments quils ont
développés en première instance et font valoir quil existait de justes motifs
de révocation de ladministrateur, avérés de longue date et étayés par de
multiples exemples (procès-verbal de lassemblée du 17 mars 2016, existence
dun parti pris, absence de compétences sociales, violation du devoir de
discrétion, etc.).

H.Dans leur réponse, les copropriétaires intimés concluent au
rejet de lappel, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

1.a) L'appel est recevable contre les décisions finales de
première instance, dans les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse au
dernier état des conclusions s'élève à 10'000 francs au moins (art. 308 al. 1
let. a et al. 2 CPC). Selon la doctrine et la jurisprudence, la valeur
litigieuse dune demande en révocation judiciaire dun administrateur dune
propriété par étages équivaut à la capitalisation des honoraires du gérant
concerné dus pour une période indéterminée, soit en appliquant la multiplication
du montant annuel par vingt (Tappy, in : CPC commenté, Bâle 2011,
n. 74 ad art. 91). Les honoraires de l'administrateur sont en l'espèce fixés à
1500 francs par an, de sorte la valeur litigieuse s'élève à 30'000 francs.

b)
La procédure de révocation dun administrateur est soumise à la procédure
sommaire (art. 249 let. d ch. 4 CPC). Partant, lappel, écrit et motivé, doit
être introduit auprès de linstance dappel dans les dix jours à compter de la
notification de la motivation (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC).

c)
Interjeté dans le délai utile de dix jours dès notification de la décision
attaquée et respectant les autres conditions de forme, l'appel est recevable.

2.a) Sous le chapitre 2 («Procédure et décision»)
du titre dédié à la procédure sommaire, l'article 253 CPC («Réponse»)
dispose que lorsque la requête ne paraît pas manifestement irrecevable ou
infondée, le tribunal donne à la partie adverse l'occasion de se déterminer
oralement ou par écrit. L'article 256 al. 1 CPC («Décision»)
prévoit que le tribunal peut renoncer aux débats et statuer sur pièces, à moins
que la loi n'en dispose autrement. La procédure sommaire se caractérise ainsi
par sa souplesse dans sa forme. Le caractère écrit ou oral de la procédure est
laissé à la libre appréciation du juge, ce qui lui permet de tenir compte du
cas d'espèce. En raison de la nature de la procédure sommaire, en principe plus
rapide, il se justifie de se montrer restrictif pour admettre un second échange
d'écritures en première instance, celui-ci devant être exceptionnel (ATF 138 III 252cons. 2.1). Le Tribunal fédéral a également jugé quen raison du pouvoir
dappréciation laissé au juge, les parties ne pouvaient compter ni sur un
second échange décritures, ni sur la tenue de débats (arrêts du TF du19.08.2014
[5A_403/2014]cons. 4.1 et du20.06.2014
[5A_154/2014]cons. 4).

Si
le juge choisit de convoquer une audience, il na pas, selon le texte légal, à
fixer un délai à lintimé pour une détermination écrite. Le droit dêtre
entendu sera en effet respecté par la possibilité que celui-ci aura alors de
sexpliquer oralement lors de ladite audience et le cas échéant dy produire
des pièces, lidée sous-jacente étant quune décision puisse être rendue
immédiatement, à lissue des débats oraux (Tappy, Les différentes
procédures selon le Code de procédure civile et les litiges judiciaires en
matière de poursuites: champs dapplication et problèmes choisis, JT 2014 II
77, 95 s.).

c)
En lespèce, dans une argumentation parfois confuse, les appelants se plaignent
notamment dune violation de leur droit dêtre entendus, faute davoir pu
administrer dautres moyens de preuve et d'avoir bénéficié dun second échange
décritures. Ils soutiennent également que seule la partie adverse aurait été
invitée, le 12 juillet 2017, à faire des observations complémentaires.
Toujours sous langle procédural, les appelants invoquent une violation des
articles 256 et 232 CPC, car, selon eux, les conditions pour que le juge
renonce aux débats nétaient pas réunies et une audience de plaidoiries aurait
donc dû être fixée. La décision entreprise serait ainsi intervenue «en
violation des diverses règles de procédure».

Pour
rappel, larticle 256 CPC prévoit que le tribunal peut renoncer aux débats et
statuer sur pièces, à moins que la loi n'en dispose autrement. On ne voit pas
en quoi le premier juge aurait enfreint cette disposition dans le cas despèce,
puisquaprès réception de la requête des époux X.________, il a  précisément -
convoqué les parties à une audience de débats, en indiquant ce qui suit :
«[l]es parties exposeront oralement les faits à laudience. Elles
devront être en mesure dindiquer lors de celle-ci les moyens de preuve dont
elles entendent faire état et les documents devront être immédiatement déposés. ».
En procédant de la sorte, le tribunal civil na donc pas renoncé aux débats, au
sens de larticle 256 CPC. Lors de cette audience, la partie défenderesse sest
déterminée oralement sur la requête des appelants, conformément à larticle 253
CPC. Dans un deuxième temps, après avoir constaté léchec des pourparlers
visant à la mise en uvre dune médiation, le premier juge a encore donné aux
parties loccasion de déposer déventuels moyens de preuve complémentaires, ce
quelles ont fait en juin 2017. Les appelants ont encore produit dautres
titres et ont complété leur argumentation, de manière spontanée, dans une
seconde écriture datée du 11 juillet 2017, qui a ensuite été transmise à la
partie adverse pour observations éventuelles. Chacune des parties a donc eu
l'occasion de se prononcer et de produire des pièces à plusieurs reprises,
alors que la nature sommaire de la procédure ne lexigeait pas. En ce sens,
linvocation de larticle 232 CPC, relatif aux plaidoiries finales en procédure
ordinaire, est également dépourvue de pertinence. Dans la mesure où les parties
ont eu loccasion de sexprimer à plusieurs reprises et quelles ont bénéficié
dune audience, alors que le premier juge aurait pu y renoncer, on ne voit pas 
et les appelants ne lindiquent pas  ce qui aurait obligé le tribunal à
convoquer une seconde audience, comme il laurait fait en procédure ordinaire.

En
outre, si le droit d'être entendu comprend certes celui d'obtenir
l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes sur les
éléments qui jouent un rôle pour l'issue du litige (arrêt du TF du20.06.2014
[5A_154/2014]cons. 3.1 et les références citées), ces garanties
procédurales ont été respectées en lespèce. En effet, nonobstant le caractère
sommaire de la procédure, les époux X.________ ont eu loccasion de produire et
ont produit des pièces à réitérées reprises : à lappui de leur requête du
28 novembre 2018, à laudience de débats du 27 avril 2017, en annexe à leurs observations
du 19 juin 2017 et à lappui de leur écriture spontanée du 11 juillet 2017. Au
demeurant, les appelants, qui se bornent à prétendre que ladministration des
preuves aurait été incomplète, nindiquent pas quels autres moyens de preuve
auraient dû être versés à la procédure, selon eux, ni en quoi ceux-ci auraient
été pertinents pour lissue du litige. En outre, bien que les pièces déposées
par la PPE ne leur aient pas été immédiatement transmises, lensemble du dossier
a été mis à la disposition de leur conseil le 10 août 2017. Ce dernier la
restitué au tribunal civil le 31 août 2017, sans commentaire. Or rien
nempêchait les appelants, sils lestimaient nécessaire, de se déterminer sur
ces éléments entre le 31 août 2017 et la décision du 25 octobre 2017, sachant
quils sétaient déjà exprimés de manière spontanée auparavant et que leur
conseil sétait expressément «réservé» la possibilité de
prendre position après examen de ces pièces. En tout état de cause, on rappellera
que le juge nétait pas tenu daccorder aux parties un nouveau délai pour
produire des pièces, ni de fixer une seconde audience ou dordonner un second
échange décritures. A cet égard, les appelants n'exposent de toute manière pas
en quoi leur cause différerait des autres, de sorte qu'un nouvel échange se
serait imposé (cf. arrêt du TF du20.06.2014
[5A_154/2014]cons. 4). Largument qui voudrait que seule la partie requise
ait été invitée à se déterminer tombe lui aussi à faux : si un délai a été
imparti à la partie requise, par courrier du 12 juillet 2017, pour observations
éventuelles suite à lécriture du 11 juillet 2017, cest  précisément  parce
que cette écriture spontanée émanait des appelants. Ces derniers sont donc mal
venus de se plaindre du fait quun délai pour se déterminer sur cet envoi na
été fixé quà lintention de la partie requise.

Il
sensuit que les griefs de nature procédurale des appelants doivent être
rejetés.

3.a) Selon l'article712r CC,
l'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur,
sous réserve de dommages-intérêts éventuels (al. 1). Si, au mépris de justes
motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout copropriétaire
peut, dans le mois suivant, demander au juge de prononcer la révocation (al.
2). Est un juste motif, au sens de cette disposition, tout événement ou
comportement affectant la relation de confiance entre les parties au point de
rendre intolérable, selon les règles de la bonne foi, une poursuite des
relations contractuelles. Afin de déterminer l'existence d'un juste motif, il
convient de prendre en compte toutes les circonstances du cas d'espèce. Une
légère violation des devoirs de l'administrateur ne constitue pas un juste
motif de révocation. En revanche, plusieurs violations légères, qui considérées
individuellement ne suffiraient pas, peuvent ensemble constituer  dans la
globalité  un juste motif (Wermelinger, La propriété par étages, 3eéd., 2015, n. 39 et 40 ad art. 712r et les références citées). Cet auteur
signale que selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt du TF du21.02.2013
[5A_795/2012]cons. 2.3) et la doctrine dominante, le juste motif doit être
évalué de manière objective, un simple sentiment subjectif du demandeur n'étant
pas déterminant. Du point de vue de cet auteur, cela ne signifie toutefois pas
que le sentiment subjectif du demandeur n'ait aucune importance. Il doit
cependant avoir une portée particulière et être objectivement compréhensible.
Le juste motif ne doit pas forcément concerner l'ensemble des propriétaires
d'étages. Une infraction assez grave de l'administrateur contre un seul
propriétaire d'étages (un vol, par exemple) peut constituer un juste motif de
révocation, même si le fait qu'un comportement touche tous les propriétaires peut
avoir un poids plus important dans l'évaluation de la situation. Un juste motif
ne suppose pas nécessairement un comportement fautif de l'administrateur, la
relation de confiance pouvant aussi être gravement altérée par des éléments
extérieurs (divorce entre l'administrateur d'une propriété par étages familiale
et son épouse, elle‑même propriétaire d'étage, par exemple). L'existence
du justif motif doit être appréciée indépendamment du nombre de demandeurs. Des
exigences plus restrictives ne peuvent pas être justifiées par le fait qu'un
seul propriétaire d'étage ouvre l'action en révocation (Wermelinger, op.
cit., n. 41 à 43 ad art. 712r). Le même auteur mentionne encore, à titre
d'exemples tirés de la doctrine ou de la jurisprudence, l'existence d'un grave
conflit d'intérêts entre l'administration de l'immeuble en propriété par étages
et les intérêts privés de l'administrateur (arrêt du TF du21.02.2013
[5A_795/2012]cons. 2.3 ;ATF 127 III 534,
traduit au JT 2002 I 559), un comportement chicanier et vexant vis-à-vis des
propriétaires d'étages ou, lorsque la propriété par étages est composée de deux
parts d'étages et que l'un des copropriétaires est simultanément
administrateur, un grave conflit entre les parties (Wermelinger, op.
cit., n. 46 ad art. 712r). Il ny a pas lieu de révoquer ladministrateur de la
PPE quand des procès-verbaux ont été rédigés de manière incorrecte, mais que
les décisions ont été correctement protocolées (ATF 126 III 177cons. 2b/cc).

b)
En lespèce, le premier juge a considéré que la manière dont le procès‑verbal
de lassemblée générale du 17 mars 2016 avait été rédigé ne constituait pas un
juste motif de révocation : le fait que ladministrateur ait mentionné
quil avait exprimé son intention de de démissionner  alors quil avait en
fait renoncé à son mandat avec effet immédiat en raison de lambiance régnant
au sein de la PPE  ne pouvait être qualifié de faute grave. La Cour dappel
civile partage cette appréciation. Il nest pas contesté que lors de cette
assemblée générale, le ton est monté entre les participants, à tel point que G.________
a démissionné. A la lecture du procès-verbal, on constate que ladministrateur
a renoncé à retranscrire les derniers échanges verbaux, vu leur caractère
houleux (let. d), ajoutant ce qui suit (let. e) : «Enfin,
ladministrateur fait part de son intention de remettre son mandat après plus
de 20 ans de services. Il propose donc de remettre son mandat selon modalités à
définir pour que le passage se fasse dans les meilleures conditions».
Cette formulation retranscrit la manifestation de volonté de ladministrateur
de démissionner et la nécessité de régler les modalités de passage, entre son
propre mandat et celui dun nouvel administrateur. Il est ainsi douteux que
lon puisse retenir quen retranscrivant le déroulement de lassemblée en ces
termes, ladministrateur ait «sciemment travesti» la
réalité, comme le soutiennent les appelants. Du procès-verbal personnel rédigé
par A.X.________ lors de cette assemblée, il ressort que certains
copropriétaires ont tenté, alors en vain, de faire revenir ladministrateur sur
sa décision et que A.B.________ a déclaré quil se chargerait de chercher un
nouvel administrateur. Quoi quen disent les appelants, labsence de ces
dernières précisions dans le procès-verbal ne saurait suffire à retenir une
violation de son mandat par ladministrateur. Que les parties aient accepté de
faire figurer ces précisions dans larrangement quelles ont passé à laudience
de conciliation du 27 octobre 2016 ny change rien. Contrairement à ce que
laissent entendre les appelants, lors de cette audience, les parties se sont
contentées dindiquer ce qui suit au sujet de la démission de
ladministrateur : «1. Il est admis que G.________ a donné sa
démission avec effet immédiat à loccasion de lassemblée générale qui sest
tenue le 17 mars 2016. Cette décision était motivée par lambiance régnant au
sein de la copropriété. 2. Il est admis quà la suite de cette démission, A.B.________
a entrepris les démarches pour retrouver un nouvel administrateur. 3. Il est admis
que G.________ est ensuite revenu sur cette décision, après sollicitation de la
part de divers copropriétaires». Cet arrangement ne saurait ainsi
être interprété comme la preuve dune irrégularité grave commise par
ladministrateur dans la rédaction du procès-verbal en cause. Au demeurant,
fût-elle admise, cette lacune ou imprécision ne saurait atteindre le degré de
gravité requis par la jurisprudence. De même, lallégation selon laquelle le
procès-verbal de lassemblée générale du 20 juin 2017 naurait jamais été
daté ni signé nest pas décisive, ni révélatrice dun manque de compétences de
ladministrateur.

c)
Les appelants font également valoir que ladministrateur aurait adopté une
attitude partiale à leur égard et quil naurait rien entrepris pour «régler
les situations et apaiser les ménages en favorisant la bonne entente du
voisinage». Ce grief se recoupe avec celui de parti pris reproché à
ladministrateur en lien avec le conflit opposant les appelants aux époux
H.________. A cet égard, on peut déjà relever que le fait davoir renseigné les
époux H.________ sur lévolution de la situation de la PPE depuis leur départ,
en particulier sur le conflit opposant les époux X.________ aux nouveaux
propriétaires, est certes regrettable sous langle du devoir de discrétion de
ladministrateur (cf. let. e infra), mais ne signifie pas pour autant que G.________
serait désormais incapable dassumer son mandat en tenant compte des intérêts de
lensemble des copropriétaires détages. Comme la relevé le tribunal civil, la
lecture des éléments déposés montre au contraire que ladministrateur a
régulièrement rappelé leurs droits et obligations aux différents
copropriétaires, y compris les époux H.________. La passivité reprochée à
ladministrateur semble également contredite par le document rédigé par A.X.________
et intitulé «Journal de G.________», qui mentionne les
démarches entreprises par ladministrateur pour tenter de trouver une solution
amiable. On relèvera au passage que la teneur de ce document et son titre
paraissent traduire une certaine fixation personnelle peu propice à la
recherche dune solution constructive. Quoi quil en soit, cest uniquement
après avoir constaté que les multiples tentatives darrangements navaient pas
eu leffet escompté que ladministrateur a prié les protagonistes, soit les époux
X.________ et H.________, dengager des démarches en vue dune conciliation, ce
quils ont fait. Ladministrateur a certes également rappelé aux époux
X.________ que lambiance délétère qui résultait des conflits incessants les
opposant aux propriétaires successifs (famille H.________, famille F.________)
était préjudiciable à lensemble de la communauté. Il sagit toutefois dun constat
objectif, que lon ne peut que partager. Le fait que lensemble des autres
copropriétaires de la PPE ait indiqué, par courrier du 3 février 2017, que la
cohabitation avec la famille X.________ était «devenue catastrophique»
(communication uniquement via leur avocat, procédures multiples, etc.), au
point quils souhaitaient pouvoir discuter de cette situation et des mesures
envisageables lors de la prochaine assemblée générale, tend à confirmer ce
constat. Comme la souligné le premier juge, chaque fait et geste de
ladministrateur est perçu par les appelants comme une agression à leur
encontre. Il convient toutefois de rappeler quun sentiment subjectif dune
partie ou une violation légère des devoirs de ladministrateur ne constituent
pas un juste motif (arrêt du TF du21.02.2013
[5A_795/2012]cons. 2.3).

Les
différents problèmes et/ou griefs des appelants  présentation des comptes,
rémunération de ladministration (idem), approbation des comptes, plan des
lessives, vannes des radiateurs des corridors, utilisation des places de parc
extérieures, etc.  ont fait lobjet de réponses de la part de ladministrateur
(au mandataire des appelants, par courriel) et ont été débattus lors des
assemblées générales des copropriétaires. Que les décisions prises naient pas
toujours emporté lapprobation des époux X.________, ou que ces décisions
naient pas été appliquées de manière suffisamment stricte à leur goût (voir le
litige au sujet de vannes de radiateurs), ne signifie pas encore que
ladministrateur aurait fait preuve dun manque de professionnalisme ou dune
incapacité à gérer la copropriété. La constatation du tribunal civil, selon
laquelle ladministrateur est forcément dans lincapacité de proposer des
solutions acceptables pour lensemble de la copropriété, à mesure que la
solution qui simpose nest pas strictement celle voulue par les appelants 
ainsi que les exemples cités  illustrent parfaitement cette problématique. Par
ailleurs, largument tiré du rapport de police du 27 septembre 2015, dans
lequel figure la mention suivante : «[s]elon ce que nous avons
compris, le couple X.________ est un couple qui est craint dans limmeuble»,
na aucune pertinence sagissant du prétendu manque de compétences sociales de
ladministrateur. En effet, rien nindique que la police aurait fait cette
constatation sur la base des déclarations de ladministrateur de la PPE, qui
na pas souhaité que ses propos figurent dans ce rapport, pour ne pas attiser
le conflit. Il apparaît plutôt que ce constat résulte de lenquête de voisinage
effectuée par la police en 2015, au sujet de laquelle le rapport expose ce qui
suit : «Les couples X.________ et H.________ rencontrent des
problèmes depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, soit plus de trois ans
au total. Un premier rapport concernant ces problèmes de voisinage a été établi
le 25 mars 2014 (). Malgré cela, les problèmes ont continué, mais toujours
dans le même sens. Le couple X.________ trouve toujours quelque chose à redire
au couple H.________ et les espionne quotidiennement. Le 3 juin 2015, nous
avons effectué une enquête de voisinage. Nous avons pu comprendre que le couple
X.________ crée des problèmes à tous les propriétaires de limmeuble. Ils
imposent que tout le monde vive à leur manière et comme ils lont décidé. Le
couple X.________ semble être craint dans limmeuble Y.________  à Z.________
()».

Face
à des conflits de voisinage de cette ampleur, le rôle de ladministrateur, quel
quil soit, nest pas de tout repos et tous les efforts quil peut déployer ne
peuvent pas forcément améliorer la situation. Comme la relevé le tribunal
civil, pour quun «médiateur» puisse uvrer, encore faut-il
que les parties au conflit acceptent la médiation qui leur est proposée.
Malheureusement, les époux X.________ ne paraissent pas disposés à se soumettre
à une médiation. Les conséquences de ce refus et la virulence du conflit les
opposant aux autres copropriétaires de la PPE ne sauraient toutefois être
imputées à ladministrateur et conduire à sa révocation.

d)
Concernant la désignation des vérificateurs de comptes pour lannée 2017, on
retiendra, comme le premier juge, que lélection ne sest antérieurement pas
toujours déroulée de manière tacite, contrairement à que soutenaient les
appelants en première instance. On en veut pour preuve les procès-verbaux des
assemblées de 2003, 2004, 2005, 2007 et 2013. Bien que la situation paraisse
actuellement faire lobjet dun certain blocage, sans doute lié à la présente
procédure, rien nindique que les comptes présenteraient des anomalies amenant
à mettre en doute la gestion de ladministrateur. Dans ce contexte, comme la
relevé le premier juge, il nexiste pas dindice révélant une gestion douteuse
de la PPE, ni de quelconques manuvres de ladministrateur visant à exclure les
appelants de la vérification des comptes annuels.

e)
Il est clair que G.________ aurait dû sabstenir de divulguer aux époux
H.________, après leur déménagement, des informations sur le litige entre les
époux X.________ et les nouveaux propriétaires. Quelles que soient les
allégations des époux X.________ dans la procédure qui les oppose aux époux
H.________ et quelles que soient les questions des époux H.________, il
nappartenait pas à ladministrateur de prendre linitiative de rétablir la
vérité dans cette procédure. La situation pourrait éventuellement se présenter
de manière différente si son témoignage était exigé. Cela étant, la violation
de son devoir de discrétion, qui est intervenue dans le contexte bien
particulier du conflit décrit ci-dessus, à danciens copropriétaires de la PPE,
doit être relativisée au regard de ces circonstances. Comme la relevé le
premier juge, on ne se trouve pas dans le cas de divulgations dinformations
privées à des tiers complètement étrangers à la copropriété. Si elle est certes
regrettable, cette violation nest pas assez grave pour être qualifiée de juste
motif de révocation. Par ailleurs, lallégation (nouvelle) selon laquelle
ladministrateur aurait également violé son devoir de discrétion en renseignant
le conseil des époux H.________, Me J.________, sur le déroulement de
lassemblée générale du 17 mars 2016, nest pas prouvée. Le fait que le
mandataire en question paraisse avoir eu connaissance du caractère houleux de
cette réunion ne signifie en effet pas que ladministrateur se serait confié à
lui. Les autres propriétaires détages présents lors de cette assemblée ont
également pu en discuter avec les époux H.________, qui pourraient lavoir
rapporté à leur conseil.

4.Au vu de ce qui précède, il nexiste pas de juste motif de
révocation de ladministrateur, au sens de larticle712r
al. 2 CC. Il sensuit que lappel doit être rejeté, les frais et dépens de
la cause étant mis à la charge des appelants.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL
CIVILE

1.Rejette l'appel
et confirme le jugement rendu en première instance.

2.Met les frais
judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1000 francs et avancés par les
appelants, à la charge de ceux-ci.

3.Condamne les
appelants à verser à l'intimée une indemnité de dépens de1'500 francs.

Neuchâtel, le 27 mars 2018

1L'assemblée des
copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de
dommages-intérêts éventuels.

2Si au mépris de
justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout
copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.

3L'administrateur nommé par le
juge ne peut pas être révoqué sans l'assentiment de celui-ci avant le terme
fixé à ses fonctions.