ne_gerichte · CCC.1995.6966 · 1995-11-14 · fr
CCC.1995.6966


A.      Par
contrat du 12 mars 1975, La Compagnie

d'assurances
X., a remis à bail aux époux G. un

appartement
composé de quatre chambres, cuisine, salle de bains et W.-C.

(plus
cave) situé au 6e étage ouest de l'immeuble [...], à

Neuchâtel,
dont elle est propriétaire. Le loyer et l'acompte de charges,

initialement
fixés à 785 francs par mois, s'élevaient à 1'235 francs à

partir
du 1er juillet 1991 (1'140 francs de loyer, 95 francs d'acompte de

charges).

A
partir de l'année 1980, les époux G. disent avoir

constaté
la présence, dans leur appartement d'une important quantité de

poussière
qui, selon eux, avait pour conséquence de détériorer l'atmos-

phère.
Les époux G. se sont plaints de ces nuisances à différentes

reprises
à partir de la fin 1984. Dans la première lettre figurant au

dossier,
qui date du 27 février 1988, ils attribuent la cause de ces

désagréments
"au système de ventilation et à l'isolation de la cage de

l'ascenseur"
(requête à l'ARC, PL 3).

Suite aux doléances des locataires, La Compagnie d'assurance X.

a
effectué certains travaux dans l'appartement. Elle a par ailleurs deman-

dé au
Service Neuchâtelois de Médecine du Travail et de l'Hygiène Indus-

trielle
(SNMTHI), ainsi qu'au Service cantonal de la protection de l'envi-

ronnement,
de procéder à une analyse de l'air ambiant de l'appartement

ainsi
qu'au contrôle de l'installation de chauffage de l'immeuble. Ces

contrôles
se sont toutefois révélés globalement négatifs. Tout au plus

a-t-il
été constaté que les caissons d'interrupteurs et de prises se trou-

vant
dans l'appartement avaient tendance à aspirer de l'air et de la pous-

sière,
ce à quoi le bailleur a tenté de pallier en obturant ces caissons.

Constatant que ces différentes démarches n'avaient pas eu d'ef-

fet
perceptible sur le phénomène d'accumulation de poussière touchant leur

appartement,
les locataires ont écrit au bailleur le 24 septembre 1991

pour
l'informer qu'ils demeuraient insatisfaits. Par ce courrier, les

époux
G. informaient plus précisément La Compagnie d'assurance X. de

leur
intention de consigner à partir du mois d'octobre 1991 le montant de

leur
loyer, à l'exclusion de l'acompte de charges, puis de saisir l'auto-

rité
régionale de conciliation dans les trente jours (PL.11). Un compte a

effectivement
été ouvert par la BCN, en qualité d'office cantonal de

consignation,
dès le mois de septembre 1991 (PL.12). Par leur mandataire,

les
époux G. ont par ailleurs adressé une requête en date du 29 oc-

tobre
1991 à ladite autorité.

B.     
Dans leur requête à l'autorité régionale de consignation, les

locataires
se plaignaient de la présence dans l'appartement d'une pous-

sière
"sablonneuse et de couleur noire" affectant l'état de santé de

Madame
G.. Se fondant sur l'article 259 litt.d CO, les

requérants
sollicitaient une réduction de 20 % du loyer à compter du 3

décembre
1984. Ils concluaient par ailleurs à la condamnation de l'intimée

à faire
les travaux nécessaires à l'élimination du défaut constaté, "dont

l'origine
n'a pas pu être clairement établie". Ils envisageaient enfin

comme
moyen de preuve, outre diverses pièces littérales, une vision locale

de
l'appartement et une expertise. Le 15 novembre 1991, le bailleur a ré-

pondu à
la requête en concluant à son rejet.

Après avoir procédé à une vision locale, l'autorité régionale de

conciliation
a rendu une décision le 19 juin 1992, notifiée le 9 juillet

1992.
En bref, et se référant principalement à l'examen effectué par le

SNMTHI,
ainsi qu'aux divers travaux d'obturation effectués par une entre-

prise
d'électriciens, l'autorité régionale de conciliation a constaté que

l'appartement
des requérants n'était affecté d'aucun défaut qui en res-

treindrait
l'usage et qui donnerait lieu à une réduction de loyer. Par-

tant,
la requête a été rejetée et les loyers consignés libérés en faveur

du
bailleur.

C.     
Dans le délai de 30 jours de l'article 259i alinéa 2 CO, les

locataires
ont saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel d'une

requête
tendant à l'élimination du défaut, d'une part, ainsi qu'à la

réduction
des loyers de 20 % au moins dès le 18 juin 1991 et à la déconsi-

gnation
des loyers en leur faveur à concurrence de 20 % d'autre part. En

substance,
ils reprenaient l'argumentation de leur précédente requête. Ils

faisaient
valoir notamment que le rapport du SNMTHI n'était pas probant,

dans la
mesure où il ne contenait aucun élément d'analyse sur la nature de

la
poussière constatée.

A
la première audience, fixée au 5 octobre 1992, les parties se

sont
tout d'abord déterminées sur la requête, les requérants en confirmant

les
conclusions tandis que l'intimée concluait à son rejet sous suite de

frais
et dépens et sollicitait la déconsignation des loyers en sa faveur.

Les
locataires et le bailleur sont toutefois tombés d'accord pour tenir

compte
dans la consignation des loyers du fait que la demande en réduction

des
locataires se limitait aux 20 % du loyer au maximum. Il a par consé-

quent
été décidé de déconsigner en faveur du bailleur le 80 % des loyers

déposés
par le passé, et de ne plus consigner que le 20 % des loyers

futurs.

S'agissant des preuves à administrer, les parties se sont enten-

dues
pour que l'expertise sollicitée par les locataires soit mise en

oeuvre.
Il a été prévu deux phases distinctes, que les experts ont résu-

mées
dans leur lettre au juge du 18 janvier 1993. Dans la première phase,

il
devait être procédé à un examen approfondi des poussières afin d'en dé-

terminer
la composition la plus probable. Dans la seconde phase, il était

prévu
d'effectuer des mesures quantitatives de poussières dans l'air de

l'appartement,
ainsi que l'évaluation des risques toxicologiques associés

à ces
poussières.

D.     
Consignée dans un rapport déposé le 3 juin 1993, la première

expertise
menée par le Service de l'Hygiène et de l'Environnement de la

Ville
de La Chaux-de-Fonds (ci-après : SHE) a été accomplie avec sérieux à

partir
d'éléments de preuves provenant, pour une part, des prélèvements du

SHE, et
pour une autre part des pièces déposées par les parties. Après

analyse,
les experts ont isolé trois types d'éléments susceptibles de

créer
des irritations des voies respiratoires : Les oxydes d'azote et

éventuellement
le dioxyde de soufre libérés lors de la combustion du gaz

naturel;
les particules de suie provenant très vraisemblablement de la

cuisinière
à gaz; les poussières des minéraux entreposés dans le corridor

de
l'appartement. La présence de moisissures a par ailleurs été relevée

(p.5 et
6). Sur cette base, l'expertise a finalement apporté une réponse

affirmative
à la question de savoir si l'air de l'appartement des époux

G.
était vicié par la poussière qui s'y trouvait.

Informé de ce rapport, le bailleur a mandaté l'Inspection

Technique
de l'Industrie Gazière Suisse pour procéder à un examen détaillé

de la
cuisinière à gaz. Ce rapport fait état de valeurs d'émission de CO

jugées
admissibles dans des conditions normales d'aération. En conclusion,

il
qualifie l'installation de conforme aux exigences des directives gaz de

la
SSIGE.

A
l'occasion de la seconde phase d'expertise, qui avait notam-

ment
pour but d'évaluer la teneur moyenne en oxyde d'azote dans l'appar-

tement,
le SHE a procédé à différentes mesures, les unes ponctuelles, les

autres
pendant une période de sept jours. Entre autres indications, ces

mesures
ont montré que les concentrations en oxyde d'azote augmentaient

très
rapidement lorsque la cuisinière était utilisée à régime normal. Il a

d'autre
part été constaté que ces valeurs de concentration ne diminuaient

que
très légèrement en cas d'ouverture de la porte-fenêtre, et que,

d'autre
part, une partie non négligeable de ces gaz traversait l'appar-

tement
par le corridor avant d'être évacuée à l'extérieur. Se fondant sur

ces
analyses, les experts concluaient que "la cuisinière à gaz représente

une
source importante, voire l'unique source émettant régulièrement des

oxydes
d'azote en quantité appréciable dans l'appartement" (p.6). Ils

voyaient
par ailleurs dans les symptômes observés chez Madame G. une

conséquence
classique de ce genre d'émanations.

Au chapitre des mesures à prendre pour remédier à cette situa-

tion,
la première expertise avait conduit le SHE à proposer quatre dé-

marches
distinctes, à savoir : la pose d'une ventilation mécanique sur les

appareils
de cuisson avec évacuation de l'air à l'extérieur de l'appar-

tement;
le remplacement éventuel de la cuisinière à gaz par une cuisinière

électrique;
l'entreposage de la collection de minéraux sous une vitrine;

une
aération plus régulière de l'appartement, afin d'éviter le confinement

d'air
(p.6). Le second rapport recommandait à son tour ces différentes

mesures,
à l'exception de celle touchant à l'isolation des minéraux. Il

estimait
d'autre part qu'un usage normal de l'appartement était possible,

"sous
réserve que les gaz toxiques et l'humidité libérés par la cuisinière

lors de
la cuisson soient éliminés" (p.9, question 10). Les experts rela-

tivisaient
enfin à cette occasion les effets de l'aération, jugeant qu'ils

ne
pourraient être déterminants sans causer en même temps un refroidis-

sement
important de la cuisine en hiver (p.10, question 13).

E.      Par
jugement du 31 mai 1995, le Tribunal civil du district de

Neuchâtel
a considéré que la cuisinière à gaz dont le bailleur avait

équipé
l'appartement était à l'origine, pour l'essentiel en tout cas, des

émanations
dont se plaignait en particulier Madame G. et des effets

qu'elle
ressentait sur sa santé. En ce qui concerne les autres causes

éventuelles
à la pollution de l'appartement, le premier juge a tout

d'abord
exclu de prendre en compte la collection de minéraux, dans la me-

sure où
il devait être admis que le locataire en avait assuré l'isolation

avant
la seconde expertise. De même, le Tribunal de district s'est-il

refusé
à reconnaître un effet causal au fait que les époux G.

paraissaient
ne pas avoir toujours aéré leur appartement suffisamment :

auraient-ils
pris le soin de le faire que les émanations n'auraient de

toute
façon pas disparu pour autant.

En droit, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu

que
l'appartement présentait bel et bien un défaut à la charge du bailleur

et que
les locataires avaient valablement signalé à ce dernier. Il a dès

lors
donné droit à la conclusion des demandeurs portant sur la remise en

état
des lieux, laissant cependant au bailleur la possibilité de choisir

entre
la pose d'une ventilation ou le remplacement de la cuisinière à gaz

par une
cuisinière électrique. Sur la question de la réduction du loyer,

le
premier juge en a admis le principe, mais s'est en revanche écarté des

conclusions
prises quant à la quotité, estimant qu'une réduction du loyer

de 15 %
prenait en compte la responsabilité effective des parties dans la

survenance
du défaut. Sur les 20 % encore consignés, une part des 3/4 a

dès
lors été libérée en faveur des requérants, tandis que le 1/4 restant

était
attribué à l'intimée. Il a condamné la défenderesse aux frais de la

cause,
sans dépens, les demandeurs n'en ayant pas réclamé.

F.     
Dans son recours, le bailleur conclut à la cassation du jugement

attaqué
pour fausse application du droit matériel au sens de l'article 415

litt.a
CPC. Entre autres griefs, La Compagnie d'assurance X. reproche au premier juge
d'avoir surévalué la gravité des émissions de dioxyde d'azote et de leur

avoir
attribué un rôle excessif dans la pollution de l'appartement en

regard
d'autres facteurs. La recourante prétend dès lors qu'on ne peut

voir
dans cette pollution un défaut imputable au bailleur au sens de

l'article
259a CO. En soutenant le contraire, la décision entreprise se

serait
fondée à tort sur l'hypersensibilité de Madame G.. Dans

l'hypothèse
où l'application des articles 259 et suivants CO serait

maintenue,
le bailleur demande enfin que la proportion de la réduction

soit
elle-même diminuée, de façon à mieux tenir compte de l'existence

d'autres
sources de pollution.

De leur côté, les locataires s'en sont également pris au

jugement
du 31 mai 1995, dont ils ont demandé la cassation par recours

joint
du 21 août 1995. Ils se prévalent d'une fausse application du droit

ainsi
que de l'arbitraire. Selon eux, le premier juge s'est fourvoyé en

appliquant
un taux de réduction des loyers de 15  %
en lieu et place des

20 %
requis. Cela ressortirait aussi bien des considérations figurant dans

le
jugement lui-même quant à la gravité du défaut que de l'application de

la
méthode dite "relative", admise en doctrine et en jurisprudence. D'un

autre
côté, les locataires contestent également le premier jugement dans

la
mesure où il leur refuse des dépens. D'après eux, cette solution serait

contraire
à la jurisprudence rendue sous l'ancien CPCN, dont l'application

doit
être maintenue sous le nouveau code.

G.      Le
premier juge n'a pas formulé d'observations au recours. Quant

aux
parties, elles ont chacune conclu au rejet du recours de l'autre.

C O N S I D E R A N
T

1.     
Interjetés dans les formes et délai légaux, le recours principal

et le
recours joint sont recevables.

A. DU RECOURS
PRINCIPAL

2.      a)
Selon la jurisprudence, une expertise est une constatation de

fait,
dont l'autorité apprécie en principe librement la force probante

(Poudret/Sandoz,
Commentaire OJF, no 4.2.1.5 ad art.63 et réf. citées).

Lorsqu'une
partie critique l'expertise elle-même ou les conclusions que

l'autorité
en a tirées, ce grief concerne l'appréciation des preuves, soit

un
élément de fait (ATF 106 IV 97, JT 1981 p.66). Les constatations de

fait
lient la Cour de cassation sauf arbitraire, c'est-à-dire lorsque le

juge a
dépassé les limites du large pouvoir d'appréciation des preuves que

la loi
lui reconnaît (art.214 CPC), par exemple, en admettant un fait

dénué
de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi.

b) L'examen par le premier juge de l'expertise n'a cependant pas

été
attaqué comme tel par la recourante. Le seul motif qu'invoque la Compagnie
d'assurances X. à l'appui de son recours est celui de la fausse application

du
droit matériel au sens de l'article 415 al.1 litt.a CPCN. Le grief

d'arbitraire
n'est quant à lui pas invoqué, même implicitement, la recou-

rante
se contentant de citer largement l'expertise sans en contester réel-

lement
le contenu et sans prétendre dès lors que l'appréciation qu'en a

faite
le premier juge serait arbitraire.

3.      a)
La recourante soutient que l'appartement en cause n'est

affecté
d'aucun défaut. Aux termes de l'article 256, alinéa 1 CO, le

bailleur
est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état

approprié
à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir dans

cet
état. Selon l'article 259a CO, d'autre part, lorsqu'apparaissent des

défauts
de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auquel il

n'est
pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empê-

ché
d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bail-

leur,
notamment, la remise en état de la chose et une réduction propor-

tionnelle
du loyer.

b) Selon la doctrine et la jurisprudence, développées en partie

sous
l'ancien droit, constitue un défaut tout ce qui s'écarte de cet état

qualifié
par l'article 259 d'"approprié". Il peut découler soit de

l'absence
d'une qualité promise, soit de l'impossibilité pour le locataire

d'user
des locaux conformément au contrat. Pour définir cet usage des

locaux
convenu entre les parties, il faut se fonder sur leur réelle

volonté
telle qu'elle ressort de l'ensemble des circonstances concrètes.

La
notion de défaut s'apprécie donc par comparaison entre l'état réel de

la
chose et l'état convenu (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail,

1990,
p.109 et ss).

c) Dans la présente espèce, et comme l'admet le premier juge,

les
émanations subies par les époux G. dans leur appartement équi-

valent
à une diminution de l'usage convenu et constituent donc un défaut.

Les
expertises ont montré à satisfaction que ces émanations n'étaient pas

imputables
au locataire, de sorte que la première condition de l'article

259a
est réalisée. Il ne s'agit pas non plus d'un "menu défaut", dont la

réparation
incomberait au locataire. Il est possible, à cet égard, d'opé-

rer une
certaine analogie avec l'arrêt de la Cour de justice civile de

Genève
publié in SJ 1976, p.459, qui avait trait également au problème de

ventilation
que connaissait une cuisine. Dans cette affaire, en effet, la

Cour
avait considéré qu'on se trouvait en présence d'un défaut grave, et

qu'il y
avait dès lors matière à réduction au sens de l'article 254 alinéa

2
ancien CO.

d) Aux termes du message du Conseil fédéral à l'appui du nouveau

droit
du bail, on peut aussi prendre en considération pour déterminer

l'usage
convenu des éléments subjectifs, tenant à la personne du locataire

ou de
ceux qui font ménage commun avec lui. Mais il faut que le bailleur

en ait
eu connaissance à la conclusion du contrat (message du 27 mars

1985,
FF 1985 I p.1404 et ss). Dans son pourvoi, la recourante paraît se

référer
à cette conception lorsqu'elle reproche au premier juge d'avoir

pris en
compte "l'hypersensibilité de Madame G.". Cette critique n'a

toutefois
pas de fondement. Manifestement, les troubles subis par l'inti-

mée
n'ont pas servi à mesurer l'étendue du défaut. Ils n'en ont été qu'un

révélateur,
dans le sens où ils ont conduit les époux G. à ouvrir

action.
Pour le reste, ce sont des mesures objectives opérées en cours

d'expertise
qui ont permis de constater un défaut et d'en apprécier

l'étendue.
Le pourvoi doit dès lors être considéré comme mal fondé sur ce

point
également.

4.     
Dans l'hypothèse où la qualification de défaut serait confirmée

par la
Cour de céans, la recourante conclut à titre subsidiaire à ce que

la
proportion de 15 % retenue par le premier juge pour la réduction du

loyer
soit alors revue à la baisse de manière à prendre en compte une

responsabilité
concurrente des locataires dans les diverses pollutions de

leur
appartement. Cette question de la proportion de la réduction consti-

tue
l'objet central du recours joint. Dans cette mesure, elle sera traitée

sous
considérant 5, en relation avec ce dernier pourvoi.

B. DU RECOURS JOINT

5.      a)
S'agissant de la quotité de la réduction du loyer, le

Tribunal
civil du district de Neuchâtel a retenu plusieurs éléments

justifiant
la baisse de loyer retenue. Il a insisté tout particulièrement

sur le
fait que Madame G. avait en tout cas atteint l'âge de la

retraite,
ce qui avait pour effet qu'elle occupait l'appartement de

manière
accrue, et plus particulièrement la cuisine, dont l'usage est par

définition
quotidien. Il a également relevé le fait qu'il est pénible,

pour
une personne malade, de se savoir obligée de se tenir régulièrement à

proximité
d'un appareil dont elle sait qu'il est pour une grande partie en

tout
cas la source de ces troubles. D'un autre côté, le juge de district a

également
voulu tenir compte du fait établi par l'expertise, que les époux

G.
n'avaient pas toujours aéré leur appartement avec régularité. En

définitive,
il a dès lors fixé le taux de la réduction à 15 %. Cette

valeur
est jugée trop élevée par le recourant principal. Quant aux recou-

rants
joints, ils l'estiment au contraire trop basse en regard de la

méthode
dite "relative".

b) Le calcul de la réduction d'un loyer par suite d'un défaut au

sens de
l'article 259 litt.d CO est une question d'appréciation, qui

échappe
en tant que telle au contrôle de la Cour de cassation. Certes, la

doctrine
a-t-elle développé en la matière la méthode dite "relative" qui

exige
que l'on compare la valeur de la chose sans défaut et celle que

cette
même chose présente avec son défaut (cf notamment Lachat/Micheli, Le

nouveau
droit du bail, p.119; Engel, Contrats de droit suisse, p.146;

Tercier,
Les contrats spéciaux, 2e édition, p.204, no 1629). Cette méthode

ne
contraint toutefois en rien le juge, qui reste libre de tenir compte

d'autres
critères également (RJN 1987, p.54). Celui-ci peut prendre en

considération,
notamment, les fautes respectives des parties. Dans la

mesure
où elle se fonde sur les règles du droit et de l'équité, conformé-

ment à
l'article 4 CC (RJN 1984, p.76), cette appréciation ne sera revue

qu'avec
réserve; la Cour de cassation n'interviendra que si le résultat

obtenu
est manifestement inéquitable au vu de l'ensemble des circonstances

(ATF
107 II 410).

c) Que ce soit sous l'ancien ou le nouveau droit, les tribunaux

ont
rendu d'assez nombreuses décisions en matière de réduction de loyers

(voir
la casuistique citée par Corboz, in SJ 1979 p.145 et ss;

Lachat/Micheli,
2e éd. p.120). De façon générale, cette jurisprudence

trahit
une pratique relativement restrictive, aux termes de laquelle la

réduction
moyenne se situe entre 20 et 25 % du loyer, des montants supé-

rieurs
à 40 % n'étant retenus que dans des cas extrêmes, et bien souvent

pour
une durée limitée. Il est à noter toutefois que ces exemples ne

rendent
aucun compte des facteurs que le juge a retenus dans son appré-

ciation.
Leur signification doit dès lors être considérée avec la plus

grande
réserve.

Compte tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt

publié
à la SJ 1976 p.459 et ss paraît le mieux à même de permettre une

comparaison.
Il est vrai, ainsi que le font remarquer les recourants

joints,
que cette affaire se rapportait au cas d'une cuisine dont la

ventilation
insuffisante causait des vapeurs de graisse, et non d'émana-

tions
nocives comme en l'espèce. A la différence des époux G., en

revanche,
le preneur concerné par cette affaire genevoise ne pouvait se

voir
opposer aucun comportement fautif. Dans ces circonstances, la réduc-

tion de
15 % retenue par cet arrêt semble pouvoir être appliquée raison-

nablement
à la présente espèce également. A tout le moins, le juge n'a-t-

il pas
excédé son large pouvoir d'appréciation en retenant ce pourcentage.

Le
jugement entrepris doit dès lors être confirmé sur ce point.

6.     
Dans son dernier considérant, le jugement attaqué reconnaît que

les
requérants ont obtenu gain de cause sur le principe et, pour l'es-

sentiel,
sur le montant de la réduction proportionnelle du loyer. Dans

cette
mesure, il met à la charge de l'intimée les frais de la cause.

S'agissant
des dépens, le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas

lieu
d'en allouer aux locataires dans la mesure où ceux-ci n'en avaient

pas
demandé. Cet argument est contesté par les recourants joints qui se

prévalent
d'une jurisprudence publiée au RJN 4 I p.174 et aux termes de

laquelle
la partie qui succombe doit des dépens à l'autre partie même si

celle-ci
n'a pas pris de conclusions sur ce point. Cette manière de voir

est
justifiée. Ainsi que le font remarquer les recourants joints, la

teneur
de l'article 152 CPCN ne se distingue pas de l'ancien article 364

d'une
façon qui justifie un revirement de cette jurisprudence. Le jugement

attaqué
sera dès lors cassé sur ce point. Statuant au fond, la Cour

allouera
ces dépens aux défendeurs qui obtiennent gain de cause pour

l'essentiel.

7.     
Dans la mesure où elle succombe presque intégralement, la

recourante
principale sera condamnée aux frais et aux dépens.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION
CIVILE

1.
Rejette le recours principal.

2.
Admet le recours joint dans la mesure où il s'en prend au chiffre 4 du

dispositif du jugement du 31 mai 1995 qui
est annulé et le rejette pour

le surplus.

3.
Statuant au fond, condamne la demanderesse à payer aux défendeurs une

indemnité de dépens de 800 francs.

4. Met
à la charge de la recourante principale les frais qu'elle a avancés

par 550 francs ainsi qu'une indemnité de
dépens à payer aux intimés de

500 francs.

Neuchâtel,
le 14 novembre 1995