ne_gerichte · CCC.2006.53 · 2006-12-12 · fr
CCC.2006.53


Arrêt du Tribunal Fédéral

Recours en réforme

Arrêt
 du 15.05.2007

Réf. 4C.34/2007

Recours de
 droit public

Arrêt
 du 15.05.2007

Réf. 4P.18/2007

Réf. : CCC.2006.53/mc

A.C.
loue depuis 1986 un appartement à Neuchâtel, dont la gérance a été confiée à X.
SA. Le 7 avril 1994, les co-contractants ont, devant l'ARC, convenu de fixer le
loyer à 710 francs plus charges, compte tenu d'un taux hypothécaire de
5½ %, d'un IPC de 138.8 points, ainsi que de frais d'entretien arrêtés au
31 décembre 1993; cet accord valait transaction judiciaire au sens de l'article
274e CO (v. PV de l'ARC).

Le 1ermai 2003, C. a saisi l'ARC suite au refus de la bailleresse de lui accorder une
diminution de loyer de 17,34 %. Cette demande était motivée par la baisse
du taux hypothécaire, partiellement compensée par l'augmentation de l'IPC de
référence. La conciliation n'ayant pu aboutir, C. a saisi le Tribunal du
district de Neuchâtel, demandant que le loyer soit fixé à 514 francs par mois;
à l'audience du 16 février 2004, il a modifié sa conclusion, demandant que le
loyer soit fixé à 526.90 francs par mois dès le 1erjuillet 2003.
Dans sa requête, il reprenait non seulement les motifs avancés devant l'ARC,
mais se référait également aux loyers usuels pratiqués dans la région pour des
appartements similaires.

Par jugement
du 9 août 2004, le Tribunal du district de Neuchâtel a partiellement admis la
requête et fixé le loyer à 600 francs par mois dès le 1erjuillet
2003. Prenant comme loyer de référence le montant de 710 francs convenu par les
co-contractants devant l'ARC en avril 1994, le premier juge a retenu en
substance que la baisse du taux hypothécaire, de 5½ % à 3½ %,
justifiait une diminution de loyer de 18.7 % et que l'augmentation de
l'IPC, de 139.8 points à 151.3 points, pouvait être répercutée sur le loyer à
raison de 3.29 %. Le moyen tiré de l'augmentation des charges, invoqué par
la bailleresse pour s'opposer à la baisse de loyer, a été rejeté, l'administration
des preuves ayant démontré que les charges avaient au contraire baissé. Enfin,
s'agissant de l'argument tiré des loyers comparatifs invoqué par le locataire,
le premier juge a considéré que cette question, qui n'avait pas été invoquée
devant l'ARC, n'avait pas à être examinée.

B.Sur
recours de C., la Cour de céans a, le 24 mars 2005, cassé le jugement du 9 août
2004 et renvoyé la cause au Tribunal civil du district de Neuchâtel, afin que
celui-ci examine l'argument tiré des loyers comparatifs, invoqué par le
locataire à l'appui de sa requête de baisse de loyer (cons.4).

C.Par
jugement du 28 mars 2006, dont est recours, le Tribunal civil du district de
Neuchâtel a fixé le loyer dû par C. à la S. SA à 526.90 francs, dès le 1erjuillet 2003 (taux hypothécaire de référence: 3.5 %; IPC de 151.3 points);
les frais de justice, avancés par C. et arrêtés à 575 francs, ont été mis à la
charge de la bailleresse. Le premier juge a retenu en substance que la
statistique intitulée "enquête de structure sur les loyers 1996",
établissant des comparaisons entre des loyers moyens par district dans le
canton de Neuchâtel - selon le type de propriétaire, le nombre de pièces et la
surface du logement, la durée d'occupation et la qualité de l'équipement -
était suffisamment différenciée et précise pour qu'elle puisse servir de base
de calcul. Procédant à une pondération entre les divers critères retenus par la
statistique pour un appartement de deux pièces, le premier juge a considéré que
le loyer moyen était de 571.20 francs au 1erjuillet 1996, ce qui
représentait un montant de 600 francs en avril 1994. Tenant compte ensuite
d'une baisse du taux hypothécaire équivalant à une diminution de loyer de 18.7 %,
partiellement compensée par l'augmentation de l'IPC équivalant à 3.29 %
d'augmentation de loyer, le premier juge a calculé que le loyer devait s'élever
à 507.54 francs par mois. Au vu des conclusions modifiées de la demande, il a
fixé le loyer à 526.90 francs.

D.La
gérance X. SA recourt contre ce jugement. Dans son mémoire du 18 avril 2006,
elle conclut à sa cassation; principalement, elle demande à la Cour de céans de
statuer au fond et de fixer le loyer à 600 francs, plus charges, à partir du 1erjuillet 2003, conformément au jugement du 9 août 2004 rendu par le Tribunal
civil du district de Neuchâtel; subsidiairement, elle conclut au renvoi du
dossier au premier juge pour nouvelle décision au sens des considérants et en
tout état de cause sous suite de frais et dépens. Se prévalant de fausse
application du droit matériel et de constatation arbitraire des faits, la
recourante fait valoir en substance que le premier juge ne pouvait cumuler les
facteurs absolus (loyers usuels) et les facteurs relatifs (variations du taux
hypothécaire et de l'IPC). Par ailleurs, elle fait valoir que le premier juge
ne pouvait faire abstraction du montant du loyer fixé par transaction devant
l'ARC en 1994. Enfin, elle met en doute la fiabilité de la statistique
utilisée. Les arguments de la recourante seront repris ci-après dans la mesure
utile.

E.La
présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas
d'observation. Dans les siennes, l'intimé conclut au rejet du recours; par
ailleurs, il demande à la Cour de céans de statuer sur les frais (575 francs),
qu'il a dû partager pour moitié, et sur les dépens (500 francs), "qu'il a
dû supporter entièrement et injustement lors du premier jugement du Tribunal
civil du district de Neuchâtel du 9 août 2004, vu l'arrêt de la Cour de
cassation civile du 24 mars 2005 qui a cassé ce jugement".

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté
dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2.Lorsque
le litige porte sur le montant d'un loyer, la valeur litigieuse est égale à la
somme des loyers contestés courus jusqu'à la fin du contrat de bail si le bail
est de durée déterminée. Si le bail est de durée indéterminée, elle correspond
au montant annuel contesté multiplié par vingt (ATF 118 II 422,
424;Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.105). En l'espèce, le
contrat de bail est de durée indéterminée, de sorte que la valeur litigieuse
dépasse le seuil qui permet un recours en réforme au Tribunal fédéral, même si
l'on se fonde sur la valeur qui reste litigieuse par rapport au jugement
attaqué soit 877.20 francs par an (12 x 73.10 francs). La Cour de cassation
civile statue dès lors avec plein pouvoir d'examen (art.19 litt.bLICO).

3.Le
premier juge s'est fondé sur l' "enquête de structure sur les loyers"
établie dans le canton de Neuchâtel en 1996 pour retenir que le loyer usuel
d'un logement identique à celui occupé par l'intimé se montait à 600 francs en
avril 1994 (v. jugement, p.5); puis, partant de ce montant, il a tenu compte
d'une baisse du taux hypothécaire, partiellement compensée par une hausse de
l'IPC, pour calculer le montant du loyer dès le 1er juillet 2003 (507,54
francs, portés à 526,90 francs au vu des conclusions modifiées de la demande).
Cette manière de faire est erronée.

Il
ne saurait être question de vérifier si le loyer convenu par transaction devant
l'ARC le 7 avril 1994 se situait, à cette date, dans les loyers usuels, en
tenant compte des chiffres  corrigés, selon une méthode par ailleurs non
indiquée dans le jugement entrepris  résultant d'une statistique établie en
1996. Cette manière de procéder revient en quelque sorte à contrôler le montant
d'un loyer initial, alors qu'en l'espèce le premier juge était saisi d'une
demande de diminution de loyer en cours de bail. Dans sa demande du 26 août
2003 (p.3, 2ème§ et p.4, 1er§), l'intimé a d'ailleurs
actualisé les statistiques de 1996 au 1erjuillet 2003.

Il
ne saurait pas non plus être question de vérifier si le loyer convenu par
transaction devant l'ARC le 7 avril 1994 était, en 1996, admissible en regard
des loyers usuels, dans la mesure où la requête de diminution de loyer date du
26 août 2003.

En
l'espèce, il convenait de vérifier si le loyer convenu le 7 avril 1994, corrigé
en fonction des variations du taux hypothécaire et de l'IPC entre avril 1994 et
août 2003, se situait dans les loyers usuels de 2003, époque du dépôt de la
demande. Cette vérification n'a pas été faite.

Vu
ce qui précède, le jugement entrepris doit être cassé.

4.La
Cour est en mesure de statuer sur la base du dossier:

a)
Il n'est pas contesté que le loyer convenu le 7 avril 1994 par transaction
devant l'ARC se monte à 710 francs, que la baisse du taux hypothécaire entre
avril 1994 et mars 2003 correspond à une baisse de loyer de 18,7 %, que la
hausse de l'IPC entre avril 1994 et avril 2003 correspond à une hausse de loyer
de 3,29%, de sorte que le loyer de base corrigé selon ces deux facteurs doit
être fixé à 600,80 francs, arrondis à 600 francs (v. jugement du 9 août 2004,
p.5, cons.4 et arrêtCCC.2004.163du 24 mars 2005, p.3, cons.3, 2ème§).

b)
La preuve que le montant du loyer convenu par transaction devant l'ARC le 7
avril 1994 (710 francs), corrigé à 600 francs en fonction des variations du
taux hypothécaire et de l'IPC intervenues entre avril 1994 et juillet 2003,
était supérieur aux loyers usuels de 2003, incombait au locataire. Or, cette
preuve n'a pas été rapportée.

L'intimé
n'a pas satisfait aux conditions très strictes posées par l'article 11 al.1
OBLF. Dans une jurisprudence constante, le Tribunal fédéral a relevé que pour
pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer,
en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent,
pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant
aux exigences fixées par l'article 11 OBLF, à savoir l'emplacement, la
dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'année de construction (ATF 123 III
319cons. 4a) et les réf. citées); les exemples de comparaison doivent se
situer dans des immeubles différents et appartenir à des bailleurs différents [ATF 123 III
323cons.4c aa) et bb), dans lequel le Tribunal fédéral avait retenu que le
bailleur, qui avait présenté sept logements de comparaison  dont deux groupes
comprenant chacun trois appartements sis dans le même immeuble, ce dernier géré
par la même société  n'avait en réalité proposé que trois éléments de
comparaison, partant que le nombre minimum d'objets de comparaison n'était pas
atteint; v. égalementJaquemoud-Rossari, op. cit., p.14]. Lorsque la
procédure a repris devant le Tribunal de district après renvoi de la Cour de
céans, en avril 2005, le locataire ne s'est pas prévalu d'autres preuves que
celles qu'il avait déjà déposées. Une audience d'administration de preuves,
plaidoiries et jugement éventuel s'est tenue le 28 avril 2005, puis un échange
d'écriture a eu lieu avant que le jugement ne soit rendu, sans que le locataire
ne dépose d'autres preuves à ce sujet. Dans une lettre du 10 juin 2005 adressée
à la recourante, il indiquait au contraire que "toutes les preuves ont été
administrées".

Au
dossier figurent plusieurs statistiques. L'article11
al. 4 OBLFprévoit certes que les statistiques officielles doivent être
prises en considération, mais aucune en l'espèce ne satisfait aux exigences
très strictes posées par la loi et la jurisprudence (v. sur cette questionLachat,
Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.305, ch.2.2.5). La statistique de l'OFS (PL
n°8 ad demande) a été établie par localité, mais ne tient compte ni de l'âge du
logement, ni de son équipement, ni de son état. L'enquête de structure sur les
loyers 1996 de l'OFS (PL n°11 ad demande) ne présente pas de données chiffrées,
suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et
l'état de la chose louée, comme sur la période de construction (v.ATF 123 III
317= JT 1998 I 125); elle indique par exemple les loyers par canton (v.
p.33 et 69), région ou grandeur de la commune; en pages 38, 54, 55 et 64
figurent certes des données chiffrées pour la ville de Neuchâtel, mais
l'équipement, l'état et l'âge du logement n'ont pas été des critères retenus;
les autres tableaux ne concernent pas la ville de Neuchâtel. Les données
cantonales 2000 établies par l'office cantonal de statistique (PL n°12 ad
demande) concernent uniquement les loyers des logements vacants sur le marché;
pour cette raison, ces données ne constituent pas une base fiable pour le
présent litige. Enfin, l'enquête de structure sur les loyers 1996 dans le
canton de Neuchâtel (PL n°13 ad demande) n'a pas été établie par localité, mais
par district (v. tableau n°1) et pour l'ensemble du territoire cantonal (v.
tous les autres tableaux); elle n'est en conséquence pas déterminante pour
appliquer le critère des loyers comparatifs.

Les
données chiffrées figurant au dossier ne satisfaisant pas aux exigences de
l'article11 OBLF, le point de savoir s'il est
possible de procéder à une adaptation théorique des loyers résultant de
statistiques de1996pour disposer d'une base de comparaison pour
l'année2003peut en conséquence rester indécis (v. sur l'adaptation
théorique des loyers, jugée admissible:ATF 127 III
411sset les réf. citées).

Vu
ce qui précède, le loyer sera fixé à 600 francs, dès le 1erjuillet
2003. Le taux hypothécaire de référence est de 3 ½ % et l'IPC est de 151.3
points (avril 2003).

5.Il
apparaît qu'à l'issue de la procédure, l'intimé obtient gain de cause sur le
principe d'une baisse de loyer, pour approximativement la moitié de la baisse
demandée, alors que la recourante avait conclu au rejet de la requête. Il se
justifie dès lors de partager les frais de première instance par moitié entre
les parties, étant précisé qu'à la suite de l'annulation pure et simple du
jugement du 9 août 2004 par l'arrêt du 24 mars 2005, seuls les frais de
575 francs arrêtés dans le deuxième jugement du 28 mars 2006 sont dus.
L'intimé devra en outre verser une indemnité de dépens réduite à la recourante.

En
deuxième instance, l'intimé succombe, de sorte qu'il devra supporter les frais
et dépens de la procédure de recours.

Par ces motifs,LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.Casse le
jugement du 28 mars 2006.

et, statuant au fond:

2.Fixe le loyer
dû par C. à S. SA en liquidation à 600 francs dès le 1erjuillet
2003 (taux hypothécaire: 3 ½ %; IPC (avril 2003): 151.3 points).

3.Arrête les
frais de première instance à 575 francs, que C. a avancés, et les met pour
moitié à sa charge et pour moitié à la charge de S. SA en liquidation.

4.Condamne C.
aux frais de deuxième instance, que S. SA en liquidation a avancés par
660 francs, et à verser à cette dernière une indemnité globale de dépens
de 700 francs pour les deux instances.

Neuchâtel, le12 décembre 2006

AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE

Le greffierLe président

(art. 269a, let. a, CO)

1Les loyers déterminants pour le calcul des
loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'article 269a,
lettre a, du code des obligations sont les loyers des logements et des locaux
commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension,
l'équipement, l'état et l'année de construction.

2Pour les locaux commerciaux, la comparaison au
sens de l'article 269a, lettre a, du code des obligations peut être
opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des
objets semblables.

3N'entrent pas en ligne de compte les loyers
découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.

4Les statistiques officielles doivent être
prises en considération.