ne_gerichte · ARMC.2015.94 · 2015-04-21 · fr

Expulsion. Exécution forcée. Conditions pour admettre l'existence d'un bail tacite.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 26.11.2015 ARMC.2015.94 (INT.2016.36)

A.
X. louait depuis le 1
er
mars 2007 un garage
individuel à la rue [zzz], à A., dont le propriétaire est actuellement Y., pour
200 francs par mois. A la conclusion du bail, il a été prévu que celui-ci se
renouvellerait tacitement d'année en année, avec un préavis de résiliation de
six mois. Le contrat de bail précise, à la rubrique "Objet de
contrat", que le garage individuel est "à l'usage exclusif de
stationnement d'un véhicule automobile" et à la rubrique "Destination
des locaux" que celle-ci est le "Stationnement d'un véhicule".
B.
Le 4 février 2015, la gérance B. SA, a mis le locataire en
demeure de remettre le garage dans son état initial, car il avait été constaté
que l'intéressé avait transformé le garage en atelier et procédé à des
installations sans l'accord du bailleur. Le même jour, la gérance a résilié le
bail avec effet au 28 février 2015, pour non-respect de l'usage de la chose
louée. Le locataire refusant de quitter les lieux, le bailleur a déposé le 13
mars 2015 une requête d'expulsion du locataire, selon la procédure prévue pour
les cas clairs (art. 257 CPC). Par décision du 21 avril 2015, le juge du
Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz a déclaré la requête irrecevable,
dans la mesure où la situation juridique était loin d'être claire,
l'avertissement préalable à une résiliation au sens de l'article 257 f al. 3 CO
n'ayant pas été donné.
C.
Le 4 mai 2015, le bailleur, par la gérance, a notifié une
nouvelle mise en demeure au locataire, en respectant les exigences légales. Le
locataire n'a pas remis les locaux en état dans le délai qui lui avait été fixé
et le 15 juin 2015, le bailleur, toujours par la gérance, a adressé au
locataire un avis de résiliation du bail, sur formule officielle, avec effet au
31 juillet 2015. Le locataire n'a pas quitté les locaux, ni restitué les clés à
l'échéance du bail et a continué à verser à la gérance, chaque mois, les 200
francs correspondant au montant du loyer.
D.
Par requête du 27 août 2015 adressée au Tribunal civil des
Montagnes et du Val-de-Ruz, Y., agissant par la gérance B. SA, a requis
l'expulsion du locataire, selon la procédure prévue pour les cas clairs. A
l'audience du 16 septembre 2015, le propriétaire a été représenté par un
responsable de la gérance, qui a confirmé la requête, alors que le locataire
n'était ni présent, ni représenté.
E.
Par décision du 16 septembre 2015, la juge du tribunal civil
a ordonné l'expulsion du locataire du garage individuel, lui a fixé un délai au
2 octobre 2015 pour quitter les lieux, et a dit que, si le locataire ne
respectait pas le délai de départ, l'exécution forcée serait directement mise
en œuvre par le greffe, sur simple demande écrite du bailleur. La juge a aussi
dit que si le locataire n'évacuait pas les lieux dans le délai fixé, le solde
de ses meubles et objets serait directement évacué par la voirie et détruit,
sous réserve d'un local mis à disposition par le locataire, et que les frais en
cas d'exécution forcée seraient supportés par le locataire et avancés par les
bailleurs, par 2'000 francs. Les frais de la cause ont été mis à la charge du
locataire. En bref, la première juge a considéré que l'état des faits – bail,
mise en demeure, résiliation du bail sur formule officielle, occupation des lieux
– était immédiatement prouvé et que la situation juridique était claire;
l'expulsion devait dès lors être prononcée.
F.
Le 9 octobre 2015, X. recourt contre la décision du 16
septembre 2015. Il admet que son bail a été résilié pour le 31 juillet 2015 et
qu'il continue d'occuper les lieux, mais soutient que comme il paie toujours
son loyer, "ce qui semble toléré par l'intimé", lequel ne refuse pas
les paiements et n'émet pas de réserves, l'occupation s'est convertie en bail
tacite, le contrat de bail étant ainsi reconduit pour une durée indéterminée.
Dès lors, il ne saurait être expulsé. Le recourant demande l'effet suspensif.
Il conclut principalement à la constatation que le bail a été reconduit de
manière tacite et à ce qu'il soit dit qu'il ne doit pas être expulsé.
Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision entreprise et au
renvoi de la cause au Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz, avec des
instructions impératives tendant à la constatation que le bail a été reconduit
de manière tacite et à ce qu'il soit dit qu'il ne doit pas être expulsé. Les
conclusions sont prises sous suite de frais et dépens.
G.
Par ordonnance du 21 octobre 2015, le président de l'Autorité
de recours en matière civile a accordé l'effet suspensif au recours.
H.
Dans ses observations du 28 octobre 2015, la représentante de
l'intimé relève que le recourant occupe illicitement le garage individuel, son
bail ayant été résilié pour le 31 juillet 2015 car il ne s'était pas conformé à
l'obligation de remettre l'objet loué en l'état initial. Elle relève que le
recourant verse chaque mois une indemnité d'occupation illicite et conclut à
l'expulsion du recourant et à l'exécution forcée de la décision si le recourant
n'obtempère pas, le recourant devant être condamné aux frais et dépens. Elle
conclut donc implicitement au rejet du recours.
C O N S I D E R A N T
1.
a) Le recours a été interjeté dans les formes et délai
légaux. Il est recevable à cet égard.
b)
L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions
finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent
faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres décisions et ordonnances
d'instruction de première instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch.
1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (let. b
ch. 2) et contre le retard injustifié du tribunal (let. c). L'appel est
notamment exclu contre les décisions du tribunal de l'exécution (art. 309 let.
a CPC). Le recours est dès lors recevable à ce titre.
c)
Les allégués nouveaux sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art.
326 CPC
), même dans les procédures soumises à la
maxime inquisitoire (
Demian Stauber
, in ZPO-Rechtsmittel, n. 4 ad art.
326 CPC), à défaut de disposition légale contraire (sur ces dispositions
légales, cf.
idem
, op. cit., n. 9 ss ad art. 326 CPC). En l'espèce, le
recourant indique que la décision entreprise est contraire au droit car elle ne
tient pas compte de toutes les circonstances du cas particulier, soit de la
naissance d'un bail tacite entre les parties. Cet argument n'a pas été invoqué
en première instance et paraît dès lors irrecevable. Il n'est cependant pas
nécessaire de trancher la question, car le recours est de toute manière mal fondé,
pour les motifs exposés ci-après.
2.
Le recourant ne conteste pas que le congé lui a été
valablement donné pour le 31 juillet 2015. Le congé était effectivement
valable, car il a été précédé d'un avertissement, soit de la protestation
écrite prévue par l'article 257 f al. 3 CO, le recourant n'y a donné aucune
suite et l'avis de résiliation du bail lui a été adressé sur formule officielle
après l'expiration du délai fixé par l'avertissement, ceci conformément à
l'article 266 l CO.
3.
a) D'après le recourant, un nouveau bail, d'une durée
indéterminée, est né du fait qu'il a continué à verser le loyer après
l'expiration du délai de résiliation et que le bailleur a accepté ce loyer sans
formuler de réserves. A supposer qu'il soit recevable (cf. plus haut), ce moyen
doit être rejeté.
b)
Selon la jurisprudence (notamment arrêt du TF du
27.04.2005
[4C.441/2004]
cons. 2), la conclusion par actes concluants, conformément à
l'art.
1 al. 2 CO
, d'un nouveau bail à la suite d'une
résiliation suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit
abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée
(ATF
119 II 147
cons. 5 p. 156) et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans
formuler aucune réserve (arrêt du TF du 28.03.1995 [4C.475/1993] , publié in
Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, cons. 4a/cc; arrêt du TF
du 26.08.1986 [C.92/1986] , publié in SJ 1987 p. 31, cons. 2 p. 32; plus
récemment arrêt du TF du
06.07.2004
[4C.198/2004
] , cons. 4.1; cf. également
Lachat
, Commentaire romand,
n. 24 ad art. 253 CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 4.5.1
p. 119). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence
(arrêt du TF du 28.03.1995 [4C.475/1993] , publié in Zeitschrift für schweizerisches
Mietrecht 1995 p. 161, cons. 4b/bb p. 165; semble-t-il en ce sens
Lachat
,
op. cit. 1997, n. 4.5.1 p. 119, selon lequel il faut admettre
exceptionnellement l'existence d'un bail tacite). La fixation d'une limite
temporelle précise appartient au législateur. Faisant œuvre de jurisprudence,
le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. Selon les circonstances de
chaque espèce, il pourra aller soit en deçà soit au-delà. Autrement dit, en sus
de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation
du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence
d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels.
Quant à l'importance revêtue par ces derniers, elle sera fonction du laps de
temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront
un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes
concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles
que le facteur temps sera considérable (arrêt du TF du 28.03.1995 [4C.475/1993]
, publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, cons. 4b/bb
p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul
déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte
les circonstances du cas (
Tschumy
, Le refus de désemparer, in Cahiers du
bail 2003 p. 1 ss, spéc. p. 4 s.). Dans l'arrêt du 27 avril 2004 cité
ci-dessus, le Tribunal fédéral a considéré que la cour cantonale n'avait pas
méconnu ces principes en retenant qu'au vu des circonstances de l'espèce,
l'existence d'un contrat de bail tacite devait être niée lorsqu'il s'est écoulé
neuf mois et dix jours entre l'échéance du bail et la première demande
d'expulsion, les parties ayant, durant ce délai, cherché par des pourparlers
une solution permettant à l'ancienne locataire de continuer à occuper les
locaux litigieux jusqu'à la vente de ceux-ci, moyennant versement d'une
indemnité mensuelle compensatoire, l'ancienne locataire ayant ensuite refusé de
signer les conventions proposées par les bailleurs.
c)
En l'espèce, le contrat de bail a été résilié pour le 31 juillet 2015. Le 3
août 2015 déjà, la représentante du propriétaire a écrit au recourant pour lui
indiquer que le gérant procèderait à l'état des lieux le 14 du même mois, à
09h00, les locaux devant être entièrement débarrassés et nettoyés à cette date.
Le 19 août 2015, le recourant a écrit à la gérance, en substance, qu'il ne
quitterait pas les lieux, en s'appuyant sur la décision rendue le 21 avril 2015
et en menaçant le gérant de plainte pénale. Le 27 août 2015, une requête
d'expulsion a été déposée auprès du tribunal civil par la représentante du
propriétaire. Ce dernier a agi avec diligence, manifestant clairement sa
volonté, envers le recourant, qu'il n'entendait pas que le bail se poursuive
au-delà du 31 juillet 2015. Cette volonté résulte aussi des circonstances
antérieures à la résiliation, telles qu'elles ressortent de la décision du 21
avril 2015: le propriétaire ne voulait plus d'un locataire qui n'utilisait pas
le garage dans le but prévu par le contrat de bail et manifestait sa volonté
d'utiliser, au besoin, les voies juridiques à disposition pour obtenir
l'expulsion. Le recourant a certes payé 200 francs à la gérance le 1
er
août 2015, soit avant la requête d'expulsion, et la somme ne lui a pas été
renvoyée, mais on ne peut pas en déduire que le propriétaire aurait ainsi
tacitement accepté la conclusion d'un nouveau bail, au vu des circonstances et
actes rappelés plus haut. Dans ses observations sur le recours, l'intimé a
d'ailleurs qualifié d'indemnité d'occupation illicite les sommes versées par le
recourant après la résiliation. En conséquence, il n'y a pas eu conclusion
tacite d'un nouveau bail.
4.
Il résulte de ce qui précède que la décision entreprise est
conforme au droit et que le recours doit dès lors être rejeté, dans la mesure
de sa recevabilité. Les frais seront mis à la charge du recourant, qui versera
en outre une indemnité de dépens à l'intimé (art. 60 ss
TFrais
).
Par ces motifs
,
L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATIERE CIVILE
1.
Rejette le
recours, dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Met les frais de
la cause, arrêtés à 500 francs, à la charge du recourant, qui les a avancés.
3.
Condamne le
recourant à verser à l'intimé une indemnité de dépens de 150 francs.
Neuchâtel
,
le 26 novembre 2015
Art.
1
CO
Conclusion
du contrat
Accord
des parties
Conditions
générales
1
Le contrat est parfait lorsque
les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur
volonté.
2
Cette manifestation peut être
expresse ou tacite.
Art. 326
CPC
Conclusions,
allégations de faits et preuves nouvelles
1
Les conclusions, les allégations de faits et
les preuves nouvelles sont irrecevables.
2
Les dispositions spéciales de la loi sont réservées.