ne_gerichte · CCC.1998.7405 · 1998-04-03 · fr
CCC.1998.7405


A.      Le
17 octobre 1984, la société immobilière M. 
SA et le Garage

P.  SA ont conclu un contrat de bail à loyer
portant sur l'ensemble "des

locaux
sis au rez-de-chaussée de l'article x. 
du cadastre de Neuchâtel à

l'usage
d'atelier, locaux d'exposition, lavage, vestiaire, bureaux,

magasin
de pièces détachées ainsi que l'ensemble des locaux sis au

sous-sol,
soit boxes, local de lavage-graissage, exposition, local de

pièces
détachées ainsi que diverses places incorporées dans l'article x.

du
cadastre de Neuchâtel", pour une durée de 10 ans à compter du 1er

octobre
1984.

Ce contrat contient notamment la clause suivante :

"Article
10

-
Indemnité de plus-value -

A
la fin du bail, le preneur peut prétendre à une indemnité

pour la plus-value apportée à
l'immeuble et aux installations

techniques par les travaux qu'il a
effectués, pour autant que

cette plus-value corresponde à un
enrichissement effectif du

bailleur, et que le bailleur y ait
donné son consentement écrit,

conformément à l'article 9
ci-dessus.

Il ne pourra en particulier y prétendre lorsque ces travaux

s'avèrent sans utilité pour le
bailleur ou le nouveau locataire.

Sauf
convention contraire, l'indemnité mise à charge du bailleur

ne saurait excéder le coût des
travaux de l'alinéa 1 diminué de

10 % par an à dater de leur
exécution, étant entendu qu'au bout

de dix ans, l'obligation d'indemniser
s'éteint.

En ce qui concerne la plus-value résultant du changement ou de

l'adaptation des citernes à essence
ou des aménagements liés à

l'épuration des eaux, l'indemnité
est calculée sur la base d'un

amortissement de 5 % par an. Dans ce
cas, l'obligation d'indem-

niser s'éteint au bout de 20
ans."

Le 11 juillet 1986, le Garage P. 
SA a informé la SI M.  SA

qu'elle
allait procéder à l'assainissement des citernes, ce que cette

dernière
a accepté.

Pour financer ces travaux, le Garage P. 
SA a signé, le 11 août

1986,
une convention avec A.   SA en vertu de
laquelle cette dernière

prenait
en charge les frais liés à l'assainissement des citernes. En

contrepartie,
le Garage P.  SA s'engageait à se
fournir exclusivement chez

A.   SA pendant vingt ans. En cas de
non-renouvellement du contrat de bail

du 17
octobre 1984, le Garage P.  SA
s'obligeait à rembourser à A.

SA,
prorata temporis, le solde non amorti des frais susmentionnés.

Les coûts de l'assainissement des citernes se sont élevés à

36'460.50
francs.

Le contrat de bail a été résilié pour le 30 septembre 1994 par

le
Garage P.  SA. A son échéance, cette
dernière a déclaré à la SI M.  SA

qu'elle
entendait déduire du dernier loyer 21'875 francs, représentant la

part
non amortie de l'assainissement des citernes, somme que lui réclamait

d'ailleurs
A.   SA.

B.      La
tentative de conciliation ayant échoué, la SI M.  SA a

assigné
le Garage P.  SA en paiement de 20'000
francs devant le Tribunal

civil
du district de Neuchâtel.

Par le jugement entrepris, le Tribunal civil du district de

Neuchâtel
a condamné la défenderesse au paiement de 20'000 francs, avec

intérêts
à 5 % dès le ler octobre 1994, ainsi qu'aux frais et dépens.

C.      A
l'appui de son recours du 12 janvier 1998, le Garage P.  SA

reproche
au premier juge d'avoir méconnu le caractère impératif de

l'article
256 CO ainsi qu'une fausse interprétation de l'article 10 du

contrat
de bail du 17 octobre 1984.

La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne

formule
pas d'observations.

L'intimée conclut au rejet du recours.

C O N S I D E R A N
T

1.     
Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est

recevable.

2.      Le
nouveau droit du bail est entré en vigueur le 1er juillet

1990,
alors que les faits litigieux de la présente cause se sont déroulés

en
partie avant cette date. Il convient dès lors d'examiner le droit

applicable
à raison du temps.

a) Le nouveau droit du bail ne contenant pas de dispositions

transitoires
généralement applicables, les articles 1 à 4 du titre final

du Code
civil régissent cette question. L'article premier statue le

principe
de la non-rétroactivité des lois, alors que les articles 2 et 3

prévoient
que le nouveau droit s'applique dès son entrée en vigueur

lorsque
les nouvelles règles ont été établies dans l'intérêt de l'ordre

public
et des moeurs ou qu'elles régissent des situations indépendamment

de la
volonté des parties.

b) En l'espèce, ce sont principalement les articles 256 et 260a

al.3
CO, dans leur teneur actuelle, qui entrent en ligne de compte.

L'alinéa 1er de l'article 256 CO est relativement, l'alinéa 2

absolument
impératif (SVIT - Kommentar, notes 6-7 ad art.256 CO). Confor-

mément
à l'article 3 du titre final du Code civil, l'article 256 CO, dans

sa
teneur actuelle, est donc applicable au présent litige.

Selon la doctrine majoritaire, l'article 260a al.3 CO est de

nature
dispositive (SVIT - Kommentar, note 10 ad art.260-260a CO; Lachat,

Le bail
à loyer, p.543). La question de l'indemnisation de travaux effec-

tués
par le locataire avant le 1er juillet 1990 se règle donc d'après

l'ancien
droit (SVIT - Kommentar, note 19 ad art.260-260a CO).

3.      a)
Aux termes de l'article 256 CO, le bailleur est tenu de

délivrer
la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage

pour
lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état (alinéa 1).

Les
dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont

prévues
dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (alinéa 2

litt.b).
Pour déterminer si la chose louée est affectée d'un défaut, il

convient
- comme dans l'ancien droit - de comparer l'état réel des locaux

et
l'état qui était convenu ou promis (Lachat, op. cit., p.141). Si le

locataire
a visité les locaux lors de la conclusion du contrat, l'état des

lieux à
ce moment est présumé être l'état convenu. Cette présomption ne

trouve
pas application si le locataire pouvait de bonne foi partir de

l'idée
que l'objet sera encore modifié par le bailleur (SVIT - Kommentar,

note 22
ad art.256 CO). L'attitude du locataire constitue, parmi d'autres,

un
critère servant à déterminer l'état convenu des locaux. S'il ne réagit

pas
lors de l'entrée sur les lieux, ou immédiatement après, on peut en

déduire,
selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l'état

prévu
par le contrat. La notion de défaut est donc éminemment relative;

elle
présuppose un examen de cas en cas (Lachat, op. cit., p.142 à 143).

b) En espèce, il était clair pour les deux parties au moment de

la
conclusion du contrat de bail que les citernes devaient être rénovées

afin de
correspondre aux règlements en vigueur à l'époque. Cela ressort de

l'interrogatoire
de la représentante de la recourante (D.27) et du fait

que les
parties ont spécialement réglé les suites de l'adaptation des

citernes
à essence à l'article 10 al.4 du contrat de bail du 17 octobre

1984.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l'objet du

bail
avait été remis dans l'état convenu. Par ailleurs, la convention des

parties
ne se heurte pas au caractère impératif de l'article 256 CO.

Certes,
le caractère contraignant de l'article 256 CO limite la liberté

des
parties de définir les qualités de l'objet loué, dans le sens que le

bailleur
ne pourra pas louer des locaux, qui sont, d'un point de vue

objectif,
gravement défectueux et opposer aux prétentions du locataire

l'argument
que ce dernier connaissait l'état des lieux lors de la

conclusion
du contrat et l'aurait accepté (v. SVIT - Kommentar, remarque

préliminaire
no 20 aux articles 258-259 i CO; Lachat, op. cit., p.164). En

l'espèce,
on ne peut considérer que l'accord des parties a porté sur ce

qui
constitue objectivement un défaut grave, car la station d'essence

n'était
qu'un élément parmi d'autres de l'objet loué. La convention des

parties
de considérer les citernes dans leur état lors de la conclusion du

contrat
de bail comme conforme à l'usage convenu n'est ainsi pas contraire

Partant, il n'y a pas défaut et le premier juge a considéré à

juste
titre que le litige devait se résoudre sous l'angle de l'article 10

du
contrat de bail du 17 octobre 1984. Le recours est mal fondé sur ce

point.

4.      a)
Sous l'ancien droit, le locataire n'avait en principe droit à

une
indemnisation des travaux de rénovation et de modification qu'il avait

effectués
ou payés que si un accord entre parties le prévoyait ou si

l'investissement
avait été fait en vue d'un rapport contractuel de longue

durée
et que ce rapport avait soudainement pris fin. Dans cette dernière

hypothèse,
le locataire pouvait fonder sa prétention sur les articles 62

ss CO
(v.ATF 105 II 92, 104 II 202).

b) En l'espèce, les parties ont expressément réglé la question

d'une
éventuelle indemnité de plus-value (art.10 du contrat de bail du 17

octobre
1984). C'est donc cette disposition qui doit être appliquée.

L'argument
de la recourante selon lequel le quatrième alinéa de l'article

10
serait indépendant des deux premiers ne saurait être retenu. Il faut au

contraire
admettre que les deux premiers alinéas posent des conditions

générales
aux indemnités de plus-value (enrichissement effectif du

bailleur,
consentement du bailleur et utilité pour le bailleur et le

nouveau
locataire), alors que le troisième alinéa fixe le taux d'amor-

tissement
général (10 %), le quatrième alinéa prévoyant un taux d'amortis-

sement réduit
pour l'adaptation des citernes. Avec le premier juge, il

faut
donc retenir que la recourante n'aurait droit à une indemnité pour

les
travaux qu'elle a effectués sur les citernes à essence que si ces

travaux
constituaient une plus-value, que cette plus-value correspondait à

un
enrichissement effectif du bailleur et que ces travaux ne s'avéraient

pas
sans utilité pour le bailleur ou le nouveau locataire. L'enrichisse-

ment
consiste en la différence du montant du patrimoine du bailleur à la

fin du
bail et le montant inférieur que ce patrimoine aurait été sans les

travaux
du locataire. En l'espèce, il ressort du dossier qu'il était déjà

connu
en 1993 que la station d'essence et les citernes devaient être

rénovées
pour correspondre aux nouvelles règles en la matière, en parti-

culier
à l'ordonnance sur la protection de l'air; en effet, le service de

la
protection de l'environnement a adressé plusieurs sommations en ce sens

aux
propriétaires de stations d'essence en 1993 et les nouvelles direc-

tives
cantonales intitulées "Mesures de protection de l'environnement à

appliquer
aux établissements de la branche automobile et entreprises

assimilées"
datent également de juillet 1993. L'examen des articles

additionnels
du bail à loyer conclu le 16 novembre 1993 entre l'intimée et

le
nouveau locataire montre d'ailleurs qu'il était clair que les citernes

nécessitaient
des adaptations, raison pour laquelle cette question a été

spécialement
réglée par les parties. Par ailleurs, le premier juge a

retenu
que la station service n'a plus été utilisée en tout cas dès le

début
de l'année 1995, A.   retirant son
matériel dès le 23 janvier 1995,

alors
que le contrat avec les nouveaux preneurs ne prévoyait pas

d'adaptation
de loyer dès que la station service ne sera plus utilisable.

C'est
ainsi à juste titre que le premier juge a retenu que le loyer

n'avait
pas augmenté en raison des travaux entrepris par la recourante

mais
pour d'autres raisons et qu'il n'y avait ainsi pas enrichissement

effectif
de l'intimée du fait de ces travaux.

5.      Au
vu de ce qui précède, le recours est mal fondé. La recourante

qui
succombe supportera les frais et dépens.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION
CIVILE

1. Rejette
le recours.

2.
Condamne la recourante aux frais qu'elle a avancés par 1'100 francs

ainsi qu'à payer à l'intimée une indemnité
de dépens de 600 francs.

Neuchâtel,
le 3 avril 1998

AU NOM DE LA COUR DE
CASSATION CIVILE

Le greffier                         Le président