ne_gerichte · ARMC.2025.101 · 2025-10-17 · fr

Bail à loyer. Local commercial. Expulsion. Principe de la proportionnalité.

Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour Civile, Autorité de recours en matière civile 12.11.2025 ARMC.2025.101 (INT.2025.461)

A.
Le 6 août 2025, les bailleurs ont adressé une requête en
expulsion au tribunal civil à l’encontre de la locataire.
Le
23 septembre 2025, le mandataire des bailleurs, qui venait d’être désigné, a
précisé que ceux-ci entendaient agir selon la procédure du cas clair. Il a
précisé les conclusions prises par ses mandants.
B.
Les parties ont été citées à une audience qui s’est tenue le
25 septembre 2025, au terme de laquelle le mandataire des bailleurs a pris acte
du fait que la locataire avait réglé ses arriérés de loyers.
C.
Par courrier du même jour, le mandataire des bailleurs a
communiqué au tribunal civil que ses mandants considéraient qu’un accord
amiable n’était pas envisageable et qu’ils maintenaient l’ensemble de leurs
conclusions.
D.
Par décision du 17 octobre 2025, le tribunal civil a ordonné
l’expulsion de la locataire du local commercial, fixé à celle-ci un délai
échéant au 31 octobre 2025 pour quitter les lieux, chargé le greffe du tribunal
civil d’y procéder, au besoin avec l’assistance de la force publique ; dit que
la locataire était tenue de déménager son mobilier et ses affaires personnelles
étant précisé qu’à défaut, en cas d’exécution forcée, le solde des meubles et
objets serait directement évacué par la voirie et détruit, à moins qu’elle ne
mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les entreposer,
dit que les frais de l’exécution forcées seraient avancés par la locataire,
condamné celle-ci a payer aux bailleurs, dès le 1
er
août 2025 et
jusqu’à la date de libération effective des locaux, une indemnité pour
occupation illicite, ordonné jusqu’à due concurrence la libération du compte de
garantie-loyer constituée par la locataire, fixé à 6'000 francs le montant de
l’avance de frais à effectuer par les bailleurs en cas d’exécution forcée, arrêté
les frais de sa décision à 250 francs et mis ceux-ci à la charge de la
locataire, qui devrait également verser aux bailleurs une indemnité de dépens
de 800 francs.
E.
Le 24 octobre 2025, la société locataire, par son
administratrice, recourt contre la décision du 17 octobre 2025. Elle conclut à
son annulation et, à défaut, à une prolongation du bail pour «
raisons
humanitaires et professionnelles
».
La
recourante a produit une «
Attestation
» de B.________, avec
lequel l’administratrice gère le kiosque exploité par la société recourante.
Il
sera revenu sur les arguments de la recourante, ainsi que sur la pièce
produite, dans la mesure où cela s’avère utile pour l’issue de la cause.
F.
Par ordonnance du
28 octobre 2025, le président de l’Autorité de recours en matière civile (ci-après :
ARMC) a suspendu la décision d’expulsion du 17 octobre 2025.
G.
La juge du tribunal civil a renoncé à formuler des observations.
C O N S I D E R A N T
1.
a) La voie du recours est ouverte contre les décisions du
tribunal de l’exécution (art. 319 let. a CPC en lien avec l’art. 309 let. a CPC
a contrario
). Le cas clair est régi par la procédure sommaire (art. 257
CPC), comme l’exécution des décisions (art. 339 al. 2 CPC). En procédure
sommaire, le recours, écrit et motivé, doit être introduit dans les dix jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 321. al. 2 CPC).
b)
Ainsi, interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable à
cet égard.
2.
a) L’administratrice de la recourante soutient qu’elle ne
s’est jamais vu notifier les rappels de paiement ni la résiliation (son frère,
qui travaillait alors dans le kiosque avant l’arrivée de B.________, ayant reçu
et signé des lettres sans mandat ni autorisation de sa part), que les loyers
dus ont ensuite été intégralement payés et qu’elle continue dorénavant à les
verser, qu’elle souffre d’une maladie grave et que la perte de son kiosque
(géré par la société recourante), qui est sa seule source de revenu, serait
d’une rigueur excessive.
b) On peut s’interroger sur la portée de la critique
soulevée par la recourante. Si on la comprend bien, celle-ci reproche au
tribunal civil de n’avoir pas tenu compte de certains faits (rappels et
résiliation non notifiés ; état de santé ; régularisation des loyers),
pourtant pertinents pour trancher le sort du litige.
Il
semble que la recourante vise ainsi
le
complètement
de l’état de fait, qui ne relève pas de
l’arbitraire (un fait non constaté ne pouvant pas être arbitraire, c’est-à-dire
constaté de manière insoutenable).
Si un fait omis est juridiquement pertinent, la
partie recourante peut alors obtenir qu’il soit constaté si elle démontre qu’en
vertu des règles de la procédure civile, l’autorité précédente aurait
objectivement pu en tenir compte et si elle désigne précisément les allégués et
les offres de preuves qu’elle lui avait présentés, avec référence aux pièces du
dossier (cf. arrêt du TF du 17.11.2022 [4A_454/2022] cons. 2.1 et
l’arrêt cité).
En l’occurrence, la recourante ne remplit pas ces
dernières exigences et sa critique est irrecevable sous cet angle.
On notera au surplus que, même s’il fallait
considérer que la recourante visait, par sa critique, l’établissement
arbitraire des faits, la conclusion ne serait pas différente. En effet, la
recourante
ne conteste pas l’état de fait dressé par le premier juge
devant l’autorité de recours en invoquant l’arbitraire (art. 9 Cst.), ni ne
fournit une motivation se conformant aux exigences strictes posées par la
jurisprudence,
ce qui conduit, sous
cet angle également, à l’irrecevabilité du grief
(cf.
Hohl
,
Procédure civile, Tome II, 2
e
éd. 2010, p. 534 n. 3014 s., p.
452 s., n. 2509, n. 2515 ;
Hurni
, Zum Rechtsmittelgegenstand im
Schweizerischen Zivilprozessrecht, 2018, p. 93 n. 286 s. ;
Stauber
,
in ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Kommentar, 2013, n. 14 s. ad art.
320).
Les faits allégués par la recourante
devant l’ARMC ne résultent pas de la décision attaquée et ils ne peuvent pas
être pris en compte.
Dans cette perspective, les griefs
qu’elle invoque se révèlent dès lors dénués de consistance.
3.
a) Même si l’on admettait la recevabilité des faits précités,
le recours devrait être déclaré mal fondé.
b)
Selon l'article 341 al. 1 CPC, le tribunal de l'exécution examine d'office le
caractère exécutoire de la décision.
En
procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir
compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une
habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne
soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite
sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou
lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se
soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En
tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit
pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (
ATF 117 Ia 336
cons. 2b). Cette jurisprudence, rendue alors que
la matière relevait encore du droit cantonal de procédure, reste valable (arrêt
du TF du 19.05.2014 [4A_207/2014] cons. 3.1 et l’auteur cité).
Il a
aussi été considéré qu’un état de santé chroniquement déficient ne devrait pas
être un motif de prolonger le délai de grâce, alors qu’il pourrait en aller
différemment d’une locataire sur le
point
d’accoucher (RJN 1999, p. 78, cons. 4).
c)
C’est dans ce contexte qu’il convient d’examiner les arguments de la recourante
ayant trait au fait qu’elle s’est dorénavant acquittée des arriérés de loyers,
qu’elle continue à les payer et que son administratrice souffre d’une «
maladie
grave
».
En
l’espèce, la décision attaquée concerne l’évacuation d’un local commercial et
non l’expulsion d’un logement d’habitation, pour laquelle la jurisprudence
impose un certain ménagement, pour éviter que
les
personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. Les griefs de
la recourante semblent devoir d’être écartés déjà pour ce motif.
On ajoutera, pour faire écho aux arguments de la recourante,
que l’
«
Attestation
» de B.________ produite par
celle-ci a principalement pour but de démontrer que, selon son auteur, la
personne avec qui l’administratrice gérait jadis son exploitation (un kiosque)
n’est plus présente et que, dorénavant, les loyers sont payés régulièrement et
la gestion faite avec sérieux malgré les difficultés de santé de
l’administratrice. Cette attestation, signée par celui qui «
participe
à la gestion et à l’exploitation quotidienne du kiosque
», n’est pas
un titre (cf. art. 177 CP), mais la déclaration écrite d’un collaborateur, qui
a un intérêt patent à l’issue de la cause. La valeur probante (soit l’influence)
de ce document dans la présente procédure reste dès lors marginale. Il n’y a
pas lieu d’approfondir davantage la question de la valeur probante de la pièce
produite par l’administratrice puisque, quoi qu’il en soit, la recourante ne
peut en tirer aucun argument en sa faveur.
Malgré
le versement des arriérés de loyers et le paiement régulier des loyers
exigibles, il demeure en effet que les bailleurs ont le droit de poursuivre la
procédure et qu’on ne peut retenir une violation du principe de la
proportionnalité sur la base de ces constats (cf. arrêt du TF du 06.11.2020
[4A_590/2019] cons. 6).
S’agissant
plus particulièrement de l’état de santé de l’administratrice de la recourante,
celle-ci allègue une «
grave maladie
». La recourante ne
produit toutefois aucune preuve à ce sujet et, dans l’attestation précitée, son
collaborateur se limite à faire état de «
difficultés de santé
».
Quoi
qu’il en soit, comme on l’a vu, un état de santé chroniquement déficient n’est
en principe pas suffisant pour remettre en question un prononcé d’expulsion,
a
fortiori
lorsque, comme c’est le cas ici, l’objet du bail est un local
commercial et que la locataire est une personne morale.
En
réalité, le seul point discutable en lien avec l’application du principe de la
proportionnalité semble être le bref délai fixé par l’autorité précédente pour
évacuer le local commercial, qui est d’environ dix jours (la décision
d’expulsion a été envoyée le 20.10.2025 et le délai accordé à la locataire pour
évacuer les lieux échoyait au 31.10.2025). Il n’est toutefois pas nécessaire
d’examiner ce point de manière approfondie puisque l’effet suspensif a été
accordé au recours, qu’à ce jour, la recourante a
de facto
déjà obtenu
une prolongation du délai précité et qu’un nouveau délai, échéant au 28 novembre
2025, lui sera fixé (pour quitter les lieux) dans le présent arrêt, ce délai
courant dès la notification de celui-ci.
4.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours
doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Un nouveau délai, fixé au
28 novembre 2025, sera imparti à la recourante pour quitter les lieux.
La gratuité au sens de l'article 56 LTFrais ne s'applique
qu’aux locaux d’habitation et non aux locaux commerciaux. La recourante, qui
succombe, supportera les frais de la procédure de recours, arrêtés à 300
francs.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens à la
partie intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer (cf. art. 322 al. 1
CPC).
Par ces motifs
,
L'AUTORITé DE
RECOURS EN MATI
È
RE CIVILE
1.
Le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un délai échéant
au vendredi 28 novembre 2025
est fixé à la recourante pour quitter les
lieux.
3.
Les frais de la
procédure de recours, arrêtés à 300 francs, sont mis à la charge de la
recourante.
4.
Il n’est pas
alloué de dépens.
Neuchâtel,
le 12 novembre 2025