lu_gerichte · V 05 126_1 · 2006-02-16 · de

Qualifikation eines schutzwürdigen Einzelbaumes als schutzwürdiger Lebensraum und Objekt von lokaler Bedeutung im Sinne des NLG. Verpflichtung der Gemeinde, die erforderlichen Massnahmen zum Schutz und Unterhalt zu treffen, selbst wenn eine förmliche Inventarisierung bis heute unterblieben ist (Erw. 5).
Überprüfung der Erschliessung im Rahmen der Gestaltungsplanung. Keine Verpflichtung, weder des planenden Grundeigentümers noch der Genehmigungsbehörde, sich neben der vorgesehenen Erschliessung mit anderen denkbaren Erschliessungsvarianten zu befassen (Erw. 6c).
Voraussetzungen der Abweichung von der baulichen Grundordnung gemäss § 75 PBG. Kein Erfordernis, dass kumulativ sämtliche der in § 75 Abs. 3 PBG aufgelisteten Qulitätsmerkmale erfüllt sein müssen. Die Prüfung der qualitativen Anforderungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG darf nicht mit der Frage der besonderen Verhältnisse im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG vermengt werden. Die besondere Art des Bauvorhabens soll ebenso wie die genannten Qualitätsmerkmale zur Begründung beigezogen werden können (Erw. 7 und 9). | Raumplanung

Luzern Kantonsgericht sonstige 16.02.2006 V 05 126_1

Rechtsprechung Luzern
Instanz:
Verwaltungsgericht
Abteilung:
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:
Raumplanung
Entscheiddatum:
16.02.2006
Fallnummer:
V 05 126_1
LGVE:
Leitsatz:
Qualifikation eines schutzwürdigen Einzelbaumes als schutzwürdiger Lebensraum und Objekt von lokaler Bedeutung im Sinne des NLG. Verpflichtung der Gemeinde, die erforderlichen Massnahmen zum Schutz und Unterhalt zu treffen, selbst wenn eine förmliche Inventarisierung bis heute unterblieben ist (Erw. 5).
Überprüfung der Erschliessung im Rahmen der Gestaltungsplanung. Keine Verpflichtung, weder des planenden Grundeigentümers noch der Genehmigungsbehörde, sich neben der vorgesehenen Erschliessung mit anderen denkbaren Erschliessungsvarianten zu befassen (Erw. 6c).
Voraussetzungen der Abweichung von der baulichen Grundordnung gemäss § 75 PBG. Kein Erfordernis, dass kumulativ sämtliche der in § 75 Abs. 3 PBG aufgelisteten Qulitätsmerkmale erfüllt sein müssen. Die Prüfung der qualitativen Anforderungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG darf nicht mit der Frage der besonderen Verhältnisse im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG vermengt werden. Die besondere Art des Bauvorhabens soll ebenso wie die genannten Qualitätsmerkmale zur Begründung beigezogen werden können (Erw. 7 und 9).
Rechtskraft:
Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:
Die Vorinstanz genehmigte den Gestaltungsplan für die Errichtung von insgesamt vier Mehrfamilienhäusern in der dreigeschossigen Wohnzone. Dabei erteilte sie die Bewilligung für einen Ausnützungszuschlag von 15 % und die Errichtung je eines zusätzlichen Vollgeschosses. Gegen diesen Entscheid erhob ein Nachbar Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Aus den Erwägungen:
2.- Der Gestaltungsplan soll als Sondernutzungsplan laut § 72 PBG eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes bezwecken (Satz 1). Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität in besonderem Mass Rechnung zu tragen (Satz 2). Gestaltungspläne beinhalten endgültige und verbindliche Bauvorschriften. Sie gehören - wie die anderen Nutzungspläne (vgl. Art. 21 Abs. 1 RPG) - zu den für den Grundeigentümer unmittelbar verbindlichen Rechtsgrundlagen (§ 15 Abs. 2 PBG). Daraus ergibt sich, dass in den von ihnen erfassten Gebieten nur nach diesen Plänen gebaut werden darf.
Der Beschwerdeführer ficht den Gestaltungsplan in verschiedener Hinsicht an. Im Vordergrund steht die Frage der Erschliessung und - damit zusammenhängend - diejenige des Einbezugs von Parzelle Nr. z in das Plangebiet. Als zentral erweist sich ferner die Frage, ob die für die Gewährung des Nutzungszuschlages und des zusätzlichen Geschosses verlangten Voraussetzungen erfüllt sind. Daneben enthält die Verwaltungsgerichtsbeschwerde punktuelle Kritikpunkte und auch Rügen formeller Art.
3.- Der Beschwerdeführer bemängelt zunächst, dass der Gestaltungsplan kein Entwässerungskonzept ausweise. Damit werde § 73 Abs. 1 lit. m PBG verletzt. Gemäss dieser Bestimmung seien im Gestaltungsplan Flächen zum Zurückhalten oder Versickernlassen von nicht verschmutztem Abwasser auszuweisen. Die Angaben in den Sonderbauvorschriften (Ziff. 3.3) genügten den einschlägigen Richtlinien der Dienststelle Umwelt und Energie (uwe) nicht. Zudem liege eine Gehörsverletzung vor, da der eingeholte Amtsbericht nicht zur Stellungnahme zugestellt worden sei.
a) Ob dem Beschwerdeführer die Legitimation auch in diesem Punkt zuzuerkennen ist, scheint fraglich. Erforderlich dafür wäre seine besondere Betroffenheit, die durch Überflutungsgefahr für seine Liegenschaften oder zumindest durch ein Übermass an Feuchte und Nässe entstehen könnte. Dass es je dazu kommen könnte, ist - unter Vorbehalt naturgegebener Unwägbarkeiten - wenig wahrscheinlich. Denn ungeachtet der Vorgaben des Gestaltungsplanes wird die Siedlungsentwässerung auch im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens so oder so ein Thema sein. Davon abgesehen erweist sich die Rüge als unbegründet. § 73 PBG gibt keine starre Ordnung hinsichtlich zwingender Gestaltungsplaninhalte vor. Andererseits weisen die vom Beschwerdeführer angerufenen Richtlinien keinen Rechtsatzcharakter auf, weshalb deren Nichtanwendung nicht zwangsläufig zu einer Rechtsverletzung führt. Davon abgesehen enthalten die als verbindlich erklärten Sonderbauvorschriften (vorinstanzl. Bel. 50) in Ziff. 3.3 Aussagen zur Oberflächenversickerung. Die Dienststelle uwe hat diese Vorgaben als ausreichend erachtet (vorinstanzl. Bel. 27). Damit kann es in diesem Punkt sein Bewenden haben. Denn der Beschwerdeführer legt nicht einmal ansatzweise dar, wieso die im angefochtenen Entscheid wiedergegebene Beurteilung der Dienststelle mit Blick auf die Gegebenheiten des Falles und den Regelungsbedarf auf Stufe Sondernutzungsplan ungenügend sein könnte.
b) Ebenso wenig vermag der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang mit der Rüge der Gehörsverletzung durchzudringen. Die Stellungnahme der Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsförderung und Geoinformation (rawi) enthält keine Feststellungen tatsächlicher Art, die eine Gewährung des Gehörs zwingend erforderlich gemacht hätten (vgl. Urteil V 98 257 vom 17.6.1999, Erw. 4b; vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 8 f. zu Art. 21).
4.- Der Beschwerdeführer beanstandet des Weiteren eine Rechtsverletzung in Zusammenhang mit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung bezüglich des Grenzabstandes bei Haus Nr. 9 zwischen den Parzellen Nrn. y und x, GB X. Das PBG schliesse in § 133 Abs. 1 lit. g Ausnahmen von den Grenzabständen gegenüber den ("gestaltungsplanexternen") Nachbargrundstücken ausdrücklich und grundsätzlich aus. Selbst wenn anderes gelten würde, bedürfte es eines besonderen Ausnahmegrundes. Dass ein solcher vorliegen würde, weise der angefochtene Entscheid nicht aus, weshalb es an einer ausreichenden Begründung mangle.
a) Die Befugnis zu dieser Rüge kann dem Beschwerdeführer aufgrund seines Eigentums an den Grundstücken Nrn. w, v und u und den mit Einhaltung des Grenzabstandes erlangbaren Vorteilen nicht abgesprochen werden. Soweit der Beschwerdegegner Gegenteiliges behauptet, ist ihm nicht zu folgen, zumal nach der hiesigen Legitimationspraxis bekanntlich nicht auf den Schutzzweck der Norm abgestellt wird. Ebenso bleibt unerheblich, ob die entsprechende Rüge in der Einsprache bereits enthalten war. Denn wo das Verwaltungsgericht als einzige Beschwerdeinstanz amtet, wären neue Vorbringen und Rügen uneingeschränkt zulässig (§ 145 VRG in Verbindung mit § 156 Abs. 2 VRG).
b) Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang erwogen, dass sich nicht nur die vom strittigen Gestaltungsplan erfasste Parzelle Nr. y, sondern - im Zeitpunkt der Einreichung des Gestaltungsplanes - auch Parzelle Nr. x im Eigentum des Beschwerdegegners befunden habe. Dieser habe daher das Näherbaurecht in zulässiger Weise privatrechtlich regeln können. Das PBG sehe solche Ausnahmen vor (Ziff. 1.4 des angefochtenen Entscheides). Vor Verwaltungsgericht bekräftigt sie diesen Standpunkt ohne weiteres.
Es steht ausser Frage, dass das im Gestaltungsplan für Haus 9 vorgesehene Baufeld den Grenzabstand zu Grundstück Nr. x nicht einhält und daher einer Ausnahmebewilligung bedarf. Daran ändert angesichts der planerischen und rechtlichen Gegebenheiten (vgl. § 122 Abs. 1 und 5 PBG) nichts, dass der Standort von Haus 9 aufgrund des Vermerks (*) in den Plänen noch gewisse Änderungen erfahren kann (vorinstanzl. Bel. 48/49). Denn das Baufeld seinerseits gilt als definitiv angeordnet (**), und die vorbehaltenen Änderungen dürfen nur solche geringfügiger Art sein, sodass eine Realisierung der Baute ohne Unterschreitung des Grenzabstandes innerhalb des fest stehenden Baufeldes fast sicher ausscheidet. Sofern mithin der Gestaltungsplan eine solche Unterschreitung des Grenzabstandes zulässt, ist zwangsläufig bereits im Verfahren der Plangenehmigung darüber zu befinden, ob die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. In diesem Punkt vermag die vorinstanzliche Begründung nicht zu genügen. § 196 Abs. 2 PBG verlangt nicht nur, dass die bewilligten Ausnahmen ausdrücklich festgehalten werden, sondern vor allem auch eine Interessenabwägung. Diese auf das Baubewilligungsverfahren zugeschnittene Regelung gilt hier analog. Es wäre mithin darzulegen gewesen, dass die Ausnahme keine öffentlichen Interessen verletzt, unter Abwägung der beteiligten privaten Interessen gestattet werden kann und auch allfällige besondere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. ferner § 133 Abs. 2 PBG). Diesbezüglich weist der angefochtene Entscheid nichts aus. Überdies ist angesichts der bruchstückhaften Begründung davon auszugehen, dass sich die Vorinstanz von falschen rechtlichen Annahmen hat leiten lassen. Denn eine privatrechtliche Vereinbarung über die Unterschreitung des Grenzabstandes (vgl. § 128 PBG) ersetzt die Ausnahmebewilligung keineswegs, da nur diese von der Einhaltung der zwingenden gesetzlichen Ordnung zu dispensieren vermag (Urteil V 03 169 vom 9.3.2004, Erw. 4). Ebenso bleibt angesichts der mit zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen belanglos, dass die direkt betroffenen Grundstücke zum Zeitpunkt der Einreichung des Gestaltungsplanes im Eigentum ein und derselben Person standen.
c) In materieller Hinsicht verweist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass § 133 Abs. 1 lit. g PBG auf die Gewährung von Ausnahmebewilligungen innerhalb des Gebietes des Bebauungs- oder Gestaltungsplanes zugeschnitten ist. Dies erhellt aus dem Wortlaut der Bestimmung, wonach "von den Nachbargrundstücken die ordentlichen Abstände zu wahren sind". Daraus zu schliessen, es dürfe von der Einhaltung des Grenzabstandes gegenüber den Parzellen ausserhalb des Plangebietes von vornherein nicht entbunden werden, ginge indes zu weit. Zwar könnte § 133 Abs. 1 lit. g PBG noch in diesem Sinne verstanden werden. Hingegen bietet der ebenfalls zu berücksichtigende § 133 Abs. 1 lit. k PBG auch für solche Konstellationen die Möglichkeit der Ausnahmebewilligung, sofern es um einen ausserordentlichen Fall geht. Verlangt wird dabei nicht ein eigentlicher Härtefall. Vielmehr können ausserordentliche Verhältnisse durch alle wesentlichen Interessen der Bauherrschaft begründet werden, die sich auf Zweck, Umfang oder Gestaltung des Bauvorhabens beziehen und in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen jedoch mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen (Urteil V 97 149 vom 17.3.1998, Erw. 8c mit Hinweisen auf BVR 1992 S. 314 Erw. 4b; Zaugg, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, 2. Aufl., Bern 1995, N 4b zu Art. 26/27).
d) Somit erweist sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der strittigen Ausnahmebewilligung als mangelhaft. Soweit es um einen blossen Begründungsmangel ginge, könnte die Heilung im vorliegenden Verfahren erwogen werden. Zum einen hat indes die Vorinstanz in ihrer Stellungnahme nichts Zusätzliches ausgeführt, worauf sich das Verwaltungsgericht abstützen könnte. Zum andern ruft die strittige Ausnahmebewilligung nach einer Interessenabwägung, die im vorliegenden Fall aufgrund der Eigentumsrechte des Beschwerdegegners zwar einfacher ausfallen mag, die aber dennoch nicht einfach an Stelle der Plangenehmigungsbehörde durch das Gericht erfolgen sollte. Wie es sich im Einzelnen damit verhält, mag vorläufig dahinstehen.
5.- Der Beschwerdeführer beanstandet des Weitern, dass die Vorinstanz zu Unrecht einer Beseitigung (gegen Ersatz) des gemäss Bau- und Zonenreglement (BZR) und Zonenplan geschützten Einzelbaumes "Z" (Naturobjekt Nr. t) auf Grundstück Nr. y stattgegeben habe. Die geschützte Winterlinde sei - entgegen den vorinstanzlichen Annahmen - gesund und standfest, wie auch in den verschiedenen Fachberichten bestätigt werde.
a) Art. 15 BZR sieht vor, dass die in den Zonenplänen bezeichneten besonders wertvollen Naturobjekte (...) in ihrer Vielfalt zu erhalten, zu pflegen (...) sind. Für das Verfahren zum Schutz der Objekte gilt die kantonale Verordnung über Natur- und Heimatschutz (Ziff. 1). Die geschützten Einzelbäume (...) dürfen nicht gerodet, jedoch forstwirtschaftlich gepflegt und wegen Überalterung, Krankheit oder Gefährdung Dritter mit Bewilligung des Gemeinderates gegen Ersatz beseitigt werden (Ziff. 2).
Strittig ist nicht die Schutzwürdigkeit des betreffenden Baumes, sondern allein die Frage, ob die verfügte Beseitigung (gegen Ersatz) im Lichte von Art. 15 Ziff. 2 BZR stand hält. Die Beschwerdebefugnis ist auch in diesem Punkt nicht abzusprechen. Denn bei Erhalt des Baumes hätte dies Folgen für die Anordnung der Baufelder, was sich günstig auf die Liegenschaften (Nrn. w, v und u) des Beschwerdeführers auswirken könnte.
b) Die Vorinstanz stützt ihren Entscheid auf den Bericht des eidg. dipl. Baumpflegers A vom 24. August 2004 (vorinstanzl. Bel. 41). Dieser hält einleitend fest, dass die auf 60 bis 70 Jahre geschätzte, 22 m hohe Lindenart mit ihrer Wuchsform eine Seltenheit darstelle. Es sei schade, dass sie nicht "an einem beachtlichen Ort" stehe. Vermerkt und mittels Foto unterlegt ist sodann eine Höhlung im Wurzelansatz, die auf eine gekappte Wurzel begrenzt sei und vor etwa 15 Jahren zugefügt worden sein müsse. Es folgen weitere Ausführungen zum Erreger der Weissfäule, die offenbar durch die Wurzelkappung ausgelöst worden sei, die ihrerseits einen "Versorgungsschatten" (ab Höhlung 2 m Richtung Krone) bewirkt habe. In der Höhlung hätten sich Holz abbauende Ameisen eingenistet, was zeige, dass die Holzzersetzung weitergehe, da nur diese Art verfaultes Holz abbaue. Durch die Höhlung sei der Baum in seiner Standsicherheit beeinträchtigt (sinngemäss dieselbe Aussage findet sich als Legende unter Fotoaufnahme auf S. 4/5 des Berichts). Der Baum verwende die ganze Energie, um den Schwachpunkt zu versorgen. Werde eine Kappung im inneren Kronenbereich stattfinden, würde die Energie des Baumes aufgebraucht. Eine Abgrabung auch in grösserer Entfernung (ca. 10 m vom Stamm) könne einen Einfluss auf das Grundwasser haben und zu einem Versorgungsunterbruch führen. Das hätte fatale Folgen für die Linde. In Kürze gäbe es extrem viel Totholz, und es käme zu einem Absterben des Baumes. Das bereits vorhandene Totholz und die Transparenz der Krone gingen zurück auf den trockenen Sommer 2003. Bei hohen Windgeschwindigkeiten könnten Äste herunterfallen (vor allem Totholz) und Dritte gefährden. Ansonsten sei der Baum in seinem jetzigen Zustand vital, und er reagiere gut auf die Höhlung mit Wundholz. Der Bericht schliesst wörtlich: "Der Baum gilt als standsicher".
c) Der Umstand, dass dieser Bericht zu Handen der projektierenden Architekten erstellt wurde und somit einem Privatgutachten gleichkommt, spricht nicht von vornherein gegen seine Verwendung. Er unterliegt vielmehr - wie alle Beweise - der Würdigung nach pflichtgemässem Ermessen (§ 59 VRG). Der Verfasser des Berichts verfügt über Fachkompetenz. Das Gericht hat sich daher bei seiner Würdigung eine gewisse Zurückhaltung zu auferlegen. Dies entbindet aber nicht davon, den Bericht auf seine Vollständigkeit, Schlüssigkeit und innere Widerspruchsfreiheit hin zu überprüfen (sinngemäss: Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, N 78 zu § 7). Und in dieser Hinsicht lässt sich eine gewisse Widersprüchlichkeit des Berichts in der Tat nicht verkennen, insbesondere was seine Aussagen zur Standsicherheit anbelangt. Die Vorinstanz hat sich damit nicht näher auseinandergesetzt. Dies belegt schon der Umstand, dass sie nur einen Teil davon wiedergibt und gerade jenen Gehalt übergeht, der auch andere Schlüsse zuliesse oder zumindest Fragen aufwürfe. Zum einen hat sie verschwiegen, dass die erwähnte Baumwunde vor bereits 15 Jahren zugefügt worden sein muss. Zum andern setzt sie sich nicht mit der letzten Aussage auseinander, wonach der Baum als standsicher gelte. Daneben fällt auf, dass der Bericht Aussagen enthält, die der Rechtslage nicht gerecht werden. Dies gilt für die erwähnte Kappung im inneren Kronenbereich und für die Abgrabungen auch in grösserer Entfernung, die für den Bestand des Baumes Folgen haben könnten. Soweit Eingriffe dieser Art in Verbindung zur Bautätigkeit gesetzt werden, wäre dies angesichts des Schutzes durch Art. 15 Ziff. 2 BZR verfehlt.
d) Dass der Bericht auch anders gewürdigt werden könnte, belegt die ebenfalls zu Handen der projektierenden Architekten erstellte Beurteilung Gestaltungsplan "Y" vom 27. September 2004 durch den Planer D (vorinstanzl. Bel. 52). Diese Beurteilung nimmt Bezug auf den Bericht des Baumspezialisten und hebt die von diesem bescheinigte Vitalität und Standsicherheit hervor (S. 4 oben). Daran schliesst sich die Folgerung, dass demgemäss der Baum nicht so krank sei, dass er ersetzt werden müsse. Folglich sei im Rahmen des Gestaltungsplanes primär darauf zu achten, dass das Schutzobjekt erhalten werden könne. Sinngemäss gleich schliesst der Bericht der B-AG vom 18. Januar 2005 (vorinstanzl. Bel. 19, S. 3 unten f.).
Davon abgesehen gilt es, an die Rechtslage zu erinnern: Es handelt sich beim betroffenen Einzelbaum - wie seine Hervorhebung im BZR verdeutlicht - um einen schutzwürdigen Lebensraum im Sinne von § 12 lit. d NLG. Im Einzelnen geht es um ein Objekt von lokaler Bedeutung (vgl. § 18 NLG), mit der Folge, dass die Gemeinde die erforderlichen Massnahmen zum Schutz und Unterhalt zu treffen hat (§ 24 NLG). Selbst wenn eine förmliche Inventarisierung gemäss § 18 NLG bis heute noch nicht stattgefunden haben sollte (vgl. § 19 NLG), tut dies der Verantwortung der Gemeinde keinen Abbruch (vgl. Urteil V 00 53 vom 2.5.2001, Erw. 13c). Demzufolge und erst recht, weil der Bericht des Baumexperten in seinen Aussagen keineswegs widerspruchsfrei war, wäre hier vor einem Entscheid über die Ersetzung des streitbetroffenen Schutzobjekts eine Stellungnahme der zuständigen kantonalen Dienststelle einzuholen gewesen (vgl. § 6 NLG). Dies wird nachzuholen sein. Dabei sollte nicht nur über die Standsicherheit, sondern gegebenenfalls auch darüber Aufschluss vermittelt werden, welche Abstände eine Überbauung einzuhalten hätte, damit der Bestand des Baumes nicht gefährdet würde. Erst dies würde eine verlässliche Abschätzung der Konsequenzen für die Überbauung zulassen (vgl. dazu die Stellungnahme der B-AG vom 18.1.2005, vorinstanzl. Bel. 19, S. 4 oben). Bei diesem Ergebnis erübrigt sich eine weitere Auseinandersetzung mit den widersprüchlichen Ausführungen des Baumexperten.
6.- Zur Hauptsache richtet sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die geplante Erschliessung, die über den Zugang Strasse U - Strasse W - Weg W erfolgen soll. Der Beschwerdeführer will sie durch einen Zugang ab der Kantonsstrasse über den Weg Z ersetzt haben. Auch in dieser Hinsicht kann ihm die Legitimation nicht grundsätzlich abgesprochen werden. Die mit dem Gestaltungsplan angestrebte Überbauung (31 Wohnungen mit 57 Parkplätzen) wird unbestreitbar Mehrverkehr nach sich ziehen und damit die vorhandenen Verkehrsträger entsprechend belasten (vgl. dazu die Feststellungen im Bericht der B-AG vom 18.1.2005, vorinstanzl. Bel. 19, S. 4 unten). Dadurch und wegen der zu erwartenden wahrnehmbaren Zunahme der Lärmimmissionen wird der Beschwerdeführer aufgrund seiner Stellung als Eigentümer direkt anstossender Grundstücke mehr als die Allgemeinheit betroffen sein (vgl. Urteil V 05 76 vom 17.11.2005, Erw. 4c, V 05 205 vom 17.10.2005, Erw. 4c und V 04 417 vom 26.8.2005, Erw. 1b/cc; vgl. in grundsätzlicher Hinsicht: BG-Urteil 1A.148/2005 vom 20.12.2005).
a) Vorab rügt der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang Gehörsverletzungen, weil die Vorinstanz keinen Augenschein durchgeführt habe, ohne dies zu begründen. Ferner habe sie sich nicht dazu geäussert, dass § 2 StrG und Art. 9 LSV verletzt würden. Gleiches gelte hinsichtlich der geltend gemachten Abgas- und Dreckimmissionen sowie der Nichteinhaltung der nach SN 640 050 vorgegebenen Strassenbreite von 5 Metern im Bereich der Strasse W.
aa) Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz zur Frage des Augenscheines nicht geäussert hat. Dazu macht sie nunmehr geltend, das fragliche Gebiet hinreichend zu kennen. Dieser Einwand liegt nahe. Zwar kann es auch in einem Baubewilligungs- oder Gestaltungsplangenehmigungsverfahren immer wieder Situationen geben, in denen die kommunalen Bewilligungsinstanzen trotz ihrer Ortskenntnis im Rahmen eines Augenscheines konkrete Feststellungen zu treffen haben. Wo sie dies im Bedarfsfall unterlassen, wird der Sachverhalt unzulänglich abgeklärt und allenfalls der Gehörsanspruch einer Partei verletzt. Damit das Verwaltungsgericht zu einer solchen Feststellung gelangen kann, ist ihm darzulegen, aus welchen Gründen trotz der besonderen Ortskunde der lokalen Behörde ein Augenschein unerlässlich gewesen wäre. Dies tut der Beschwerdeführer nicht. Daher sieht sich das Verwaltungsgericht nicht zu Weiterungen veranlasst.
bb) Was sodann § 2 StrG angeht, wird die Rüge in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ebenfalls nicht näher spezifiziert. Der Beschwerdeführer wird wohl § 2 Abs. 2 lit. b StrG im Auge haben, wonach der motorisierte Verkehr auf das übergeordnete Strassennetz zu führen ist, um die Wohngebiete zu entlasten. In dieser Hinsicht kann von einer Gehörsverletzung freilich nicht die Rede sein. Denn die Vorinstanz hat sich mit der Erschliessung (der wünschbaren und der machbaren) hinlänglich befasst (Ziff. 1.7 des angefochtenen Entscheides). Auch wenn sie dabei nicht explizit auf § 2 StrG verwiesen haben mag, liegt ein Begründungsmangel nicht vor (BGE 126 I 102 Erw. 2b; BG-Urteil 1A.148/2005 vom 20.12.2005, Erw. 2.1 mit Hinweisen). Gleich verhält es sich in Bezug auf die bemängelte Breite der Strasse W. Wie noch darzulegen sein wird (vgl. Erw. 6b/bb hienach), hat sich die Vorinstanz sehr wohl mit der Argumentation des Beschwerdeführers auseinandergesetzt (Ziff. 1.7 lit. e, S. 6 des angefochtenen Entscheides). Der Vorwurf der Gehörsverletzung verfängt hier daher nicht.
cc) Zu den übermässigen Immissionen enthält der angefochtene Entscheid keine besonderen Aussagen. Wie der Einsprache zu entnehmen ist, hat der Beschwerdeführer diese Aspekte lediglich beiläufig gestreift, indes keine begründeten Rügen dazu erhoben. Zumindest kann eine hinreichende Substanziierung in der pauschalen Behauptung nicht erblickt werden, das Wohnquartier würde "mit übermässigen Immissionen (Lärm-, Abgas-, Dreckimmissionen) belastet". Dem Beschwerdeführer ging es einzig darum, die bevorzugte eigene Erschliessungsvariante zusätzlich zu stützen. Dass Vorgaben des Umweltrechts verletzt würden, hat er weder in der Einsprache noch in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde behauptet. Da sich diese Annahme auch von der Sache her nicht aufdrängt, kann deshalb von eigentlichen Begründungsmängeln auch in diesem Zusammenhang nicht gesprochen werden.
Im Übrigen muss vermerkt werden, dass nicht recht ersehbar ist, was der Beschwerdeführer mit den "Dreckimmissionen" meint und inwiefern er hier mehr als die Allgemeinheit betroffen sein sollte. Letzteres gilt erst recht für die sinngemässe Anrufung des Luftreinhalterechts und - wenn auch in weniger ausgeprägtem Masse - des Lärmschutzrechts. Dass aus diesen spezifischen umweltrechtlichen Gründen eine für den Beschwerdeführer vorteilhafte Erschliessung erwirkbar wäre, ist nicht dargetan, aber auch nicht ersehbar. Damit fehlt dem Beschwerdeführer in dieser Hinsicht die Legitimation in der Sache, weshalb er auch mit dem Vorwurf der unzulänglichen Begründung nicht zu hören ist.
b) Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz weiter vor, auf einen Verkehrsrichtplan abgestellt zu haben, dem die Behördenverbindlichkeit abgehe. Damit dringt er nicht durch. Die Vorinstanz hat festgehalten, dass der betreffende kommunale Richtplan erst im Entwurf vorliege und noch keine Verbindlichkeit aufweise. Dies schloss indes den Hinweis nicht aus, dass die mit dem Gestaltungsplan beabsichtigte Erschliessung dem Richtplanentwurf entspreche. Dass mit diesem Entwurf unrealistische Zielsetzungen verfolgt würden oder greifbare Bestrebungen bestünden, die die Erschliessung des fraglichen Gebietes in eine andere Richtung weisen könnten, ist weder behauptet noch ersichtlich. Zu Recht hat denn auch die Vorinstanz darauf verwiesen, dass die Erschliessung über die Strasse W und den Weg W bereits bezüglich der Liegenschaften Nrn. s, r - q gelebte Wirklichkeit und der Weg W schon gemäss den entsprechenden Baugesuchsunterlagen von 1977 bis an die westliche Grenze des heutigen streitbetroffenen Grundstücks Nr. y (damals noch Nr. z) realisiert worden sei (vgl. vorinstanzl. Bel. 45). Erwähnt werden kann in diesem Zusammenhang endlich der Regierungsratsentscheid vom 28. September 1987 (vorinstanzl. Bel. 46), der die Absicht der Gemeinde hinsichtlich der rückwärtigen Erschliessung der "Matte V" über die damals dafür ausgebaute Strasse U dokumentiert (Ziff. 1 des Sachverhaltes).
c) In Zusammenhang mit der Erschliessung werden der Vorinstanz Fehler in der Abklärung des Sachverhaltes angelastet. Dies betrifft namentlich die Feststellungen bezüglich der Einmündung in die Kantonsstrasse und der damit verbundenen Gefahren. In rechtlicher Hinsicht bemängelt der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz keine Erschliessungsvarianten geprüft habe.
aa) Grundsätzlich hat sich der Gestaltungsplan im Bedarfsfall auch mit der Erschliessung zu befassen (§§ 72 Abs. 1 und 73 Abs. 1 lit. i PBG; LGVE 2000 II Nr. 6 Erw. 4c und 6; Urteil V 05 55 vom 16.8.2005, Erw. 2d). Dabei geht es keineswegs nur um die Erschliessung der einzelnen Parzellen innerhalb des Gestaltungsplangebietes, sondern genauso um dessen Anbindung an das öffentliche Strassennetz (vgl. LGVE, a.a.O.). Legt ein Gestaltungsplan die Erschliessung fest, muss die Zweckmässigkeit schon im Planverfahren geprüft werden. Entscheidend ist dabei einzig, ob eine Erschliessung nach der im Plan festgelegten Art grundsätzlich möglich ist (GVP 1995 Nr. 93 S. 217 Erw. 3d; vgl. ferner Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, St. Gallen 2003, Rz. 153). In rechtlicher Hinsicht interessiert sodann die Vereinbarkeit mit der kommunalen Erschliessungsrichtplanung (§ 40 PBG). Gegebenenfalls hat es damit sein Bewenden. Insbesondere besteht keine Verpflichtung, weder des planenden Grundeigentümers noch der Genehmigungsbehörde, sich zusätzlich mit anderen denkbaren Erschliessungsvarianten zu befassen (Urteil V 05 205 vom 17.10.2005, Erw. 4e). Soweit § 72 Abs. 1 PBG von einer "erschliessungsmässig guten Überbauung" spricht, kommt diesem qualitativen Aspekt in Bezug auf die weiterführende Erschliessung ausserhalb des Gestaltungsplangebietes nur beschränkte Bedeutung zu. Auch aus LGVE 2000 II Nr. 6, wo die Erschliessung im Grundsatz fraglich war, folgt nichts Gegenteiliges. Soweit dort von einer dem Verfahren der Nutzungsplanung inne wohnenden Pflicht zur umfassenden Interessenabwägung die Rede ist, zieht dies jedenfalls für die über das eigentliche Gestaltungsplangebiet hinausgreifende Erschliessung keine Verpflichtung zur Prüfung von Varianten nach sich.
bb) Die Vorinstanz hat bei der Beurteilung der Erschliessung des Gestaltungsplangebietes - wie schon erwähnt - auf die Übereinstimmung mit dem Richtplanentwurf verwiesen. Ferner hat sie die Bedeutung einer möglichst kurzen Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz unterstrichen. Im Rahmen der Richtplanstudien habe sich gezeigt, dass die Erschliessung über den Weg Z wegen der notwendigen Ausbauarbeiten und einer neuen, gefährlichen Einfahrt in die Kantonsstrasse nicht geeignet sei. Hingegen sprächen für die Erschliessung via Weg W - Strasse W und Strasse U sowohl die existierende Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz (Strasse U) als auch die bestehenden Strassenquerschnitte, die eine Erschliessung des Gestaltungsplangebietes bereits jetzt ermöglichten. Diese könne daher trotz Mehrlänge und der zusätzlichen Belastung des Quartiers V als zweckmässig beurteilt werden. Der Weg Z werde als Fusswegerschliessung verfügbar sein, was auch den übrigen Quartierbewohnern zugute komme. Des Weiteren hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die rückwärtige Erschliessung dieses Quartiers seit je beabsichtigt gewesen sei; so sei unter anderem die Strasse U (ab Einmündung Kantonsstrasse bis Haus T) von einer Hauptgüterstrasse zu einer öffentlichen Quartierstrasse umfunktioniert worden. 1987 sei sodann ein Sonderkredit für den Strassenausbau gesprochen und ein entsprechendes Projekt genehmigt worden; bei der Kostenverteilung im Perimeterverfahren sei auch das vom Gestaltungsplan erfasste Grundstück Nr. y erfasst worden. Schliesslich hat sich die Vorinstanz mit dem Ausbaustandard der Strasse U, der Strasse W und des Weges W befasst und diesen als genügend erachtet. Die bestehende Breite der Strasse W genüge mit 4 Metern dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen; eine Verbreiterung auf 5 Meter - wie vom Beschwerdeführer gefordert - brauche es nicht.
cc) Der Beschwerdeführer bestreitet die faktische Erschliessung unter Hinweis auf den ungenügenden Ausbau der Strasse W. Er hält daran fest, dass deren Breite gemäss den einschlägigen Normen 5 m betragen müsste.
Der Vorinstanz ist nicht entgangen, dass die Strasse W eine Breite von nur 4 m aufweist. Nach den Akten betrifft dies ein Teilstück der gesamten Erschliessung von knapp 40 m Länge. Soweit der Beschwerdeführer das Ungenügen dieses Teils der Erschliessung aus SN 640 050 der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) ableiten will, geht er freilich von falschen Annahmen aus. Denn SN 640 050 regelt nicht den Ausbau von Erschliessungsstrassen, sondern denjenigen der Grundstückszufahrten (vgl. Ziff. 1 der Norm). Wenn hier eine VSS-Norm anwendbar sein soll (vgl. § 11 der Strassenverordnung vom 19.1.1996 [StrV; SRL Nr. 756]), dann ist es SN 640 045 über die Projektierung und die Grundlagen von Erschliessungsstrassen. Demnach handelt es sich bei der Strasse W höchstens um eine Zufahrtsstrasse, die vom Typ her der Erschliessung von Siedlungen in der Grösse bis zu 150 Wohneinheiten dient (SN 640 050, Ziff. 8) und ein Verkehrsaufkommen von bis zu 100 Fahrzeugen pro Stunde verkraften können soll. Die Sicherheitsanforderungen an derartige Strassen werden durch geringe Verkehrsmengen und niedrige Geschwindigkeiten angestrebt. Entsprechend der Ausrichtung dieses Strassentyps sind die verkehrstechnischen Anforderungen an die Gestaltung von untergeordneter Bedeutung. Der Ausbaugrad ist dementsprechend niedrig anzusetzen (SN, a.a.O., Ziff. 5). Zufahrtsstrassen dieser Kategorie müssen nicht zwingend zwei Fahrstreifen aufweisen (SN, a.a.O., Tab. 1).
Der hier massgebenden SN 640 045 lässt sich nicht entnehmen, dass die Zufahrtsstrasse eine Mindestbreite von 5 Metern aufweisen müsste. Davon abgesehen zeigen die soeben erfolgten Hinweise auf den Gehalt der VSS-Norm, dass sich die vorinstanzlichen Ausführungen angesichts der Kürze des betroffenen Strassenstücks im Rahmen des Vertretbaren halten. Dass hier falsche Annahmen getroffen oder sachfremde Überlegungen angestellt worden sein könnten, ist nicht ersichtlich. Zu einem Augenschein sieht sich das Verwaltungsgericht auf blossen Antrag hin nicht veranlasst, wenn dessen Notwendigkeit nicht näher begründet wird. Damit muss es nach dem Gesagten und angesichts der Zurückhaltung, die sich das Verwaltungsgericht bei solchen Fragen trotz umfassender Kognition auferlegt (Erw. 1d hievor), sein Bewenden haben.
dd) Bestritten wird ferner die Fusswegerschliessung, die nach den vorinstanzlichen Feststellungen über den Weg Z erfolgen soll. Inwiefern der Beschwerdeführer diesbezüglich mehr als die Allgemeinheit betroffen sein könnte, ist nicht erkennbar. Die Erschliessungsfrage wird dadurch nicht gesamthaft in Frage gestellt. Auf die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen ist daher nicht einzutreten.
ee) Nach dem Gesagten verhält es sich so, dass sich die strittige Erschliessung halten lässt. Soweit der Beschwerdeführer die Machbarkeit bestreitet, dringt er damit - wie gezeigt - nicht durch. Folglich hat die Vorinstanz die gewählte Lösung genehmigen dürfen und in diesem Zusammenhang haltbare Erwägungen angestellt. Das Gericht hat hier nicht korrigierend einzuschreiten. Daran ändert nichts, dass andere Möglichkeiten nicht nur denkbar gewesen wären, sondern allenfalls gar gewisse Vorteile geboten hätten. Das Gericht kann eine vertretbare Ermessensausübung der Vorinstanz nicht durch die eigene ersetzen. Davon abgesehen ist für die Erschliessung nicht nur die faktische Möglichkeit entscheidend, sondern auch die Berechtigung dazu. Und diesbezüglich ist der Spielraum für die planenden Grundeigentümer oftmals ohnehin begrenzt.
ff) Hat sich demnach ergeben, dass die geplante Erschliessung geschützt werden kann, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den Vorbringen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit diese auf eine Alternativlösung abzielen. Ebenso wenig ist der Frage weiter nachzugehen, ob die Vorinstanz in Zusammenhang mit den Einmündungen in die Kantonsstrasse und den Sichtfeldern falsche Feststellungen getroffen hat oder von unzulänglichen Annahmen ausgegangen ist. Weiterungen im Beweis, sei es ein Augenschein oder eine Expertise, erübrigen sich. Namentlich kann auch auf die beantragte Befragung des C und auf Ausführungen zur Befangenheit des Gemeindeammanns und -schreibers verzichtet werden. Am Rande sei indes vermerkt, dass die Vermeidung einer zusätzlichen Einfahrt in die Kantonsstrasse oder der Erweiterung einer solchen - wozu es bei der Variante mit dem Ausbau des Weges Z gekommen wäre - ein sachlich richtiges Motiv darstellt, dies unabhängig von der faktischen Realisierbarkeit. Daran ändert der Umstand nichts, dass vergleichbare Einfahrten in der Vergangenheit zugelassen wurden und vorläufig auch weiterhin Bestand haben werden.
d) Der Beschwerdeführer hält sodann vor Verwaltungsgericht daran fest, dass der strittige Gestaltungsplan auch die Grundstücke Nrn. z und x hätte erfassen müssen. Auch diese Rüge steht vorab in Zusammenhang mit der Erschliessung. Bei Parzelle Nr. x drängte sich der Einbezug in den Gestaltungsplan nach Meinung des Beschwerdeführers auch durch die Unterschreitung des Grenzabstandes auf.
Ein Gestaltungsplan wird primär durch den oder die interessierten Grundeigentümer angestrengt. Über seine Ausdehnung macht das Gesetz kaum Vorgaben. Immerhin spricht § 72 PBG von einem "zusammenhängenden Gebiet". Dazu kommt, dass der Gemeinderat bei Uneinigkeit der Grundeigentümer oder bei öffentlichem Interesse einen Gestaltungsplan verlangen oder selbst aufstellen kann (§ 74 Abs. 1 und 2 PBG). Daraus folgt, dass sich ein Gestaltungsplan auf behördliches Geheiss auch gegen den Willen eines Grundeigentümers auf eine Liegenschaft erstrecken kann. Voraussetzung hiefür muss in allen Fällen ein dahingehendes öffentliches Interesse und die Wahrung der Verhältnismässigkeit sein (vgl. Art. 36 BV). Im Zentrum stehen dabei vorab planerische Überlegungen. So kann beispielsweise die Erschliessung im Bedarfsfall Grund für eine Ausdehnung des Gestaltungsplangebietes sein. Im vorliegenden Fall besteht diese Notwendigkeit nicht, da die Erschliessung auch sonst und in Einklang mit den Vorstellungen der Gemeinde möglich ist. Darüber hinaus lassen sich keine öffentlichen Interessen erkennen, die den Einbezug der Grundstücke erfordern würden. Der Unterschreitung des Grenzabstandes kann mit einer Plananpassung oder allenfalls mit einer Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden. Im Übrigen fällt auf, dass die Parzellen Nrn. z und x zumindest teilweise bereits überbaut sind. So gesehen erstaunt es nicht weiter, wenn sich der strittige Gestaltungsplan nicht darauf erstreckt. Schliesslich kann allein aus dem in § 72 PBG erwähnten "zusammenhängenden Gebiet" nichts abgeleitet werden, da nicht zweifelhaft sein kann, dass der Gestaltungsplan bereits jetzt ein solches erfasst. Insbesondere kann daraus nicht gefolgert werden, dass ein Gestaltungsplan sich stets auf die insgesamt mögliche Ausdehnung eines - wie auch immer zu begrenzenden - Gebietes ausdehnen müsste.
Die Vorinstanz hat sich zu diesen Fragen in ausreichender Form geäussert (Ziff. 1.6 des angefochtenen Entscheides). Eine eingehendere Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beschwerdeführers war entbehrlich. Ein Begründungsmangel liegt folglich in dieser Hinsicht nicht vor.
7.- Der Beschwerdeführer erachtet die Voraussetzungen für die Gewährung eines zusätzlichen Vollgeschosses und eines Ausnützungszuschlages von 15 % nicht für gegeben. Zudem beanstandet er, dass die Vorinstanz ihren Entscheid auch in diesem Zusammenhang unzulänglich begründet habe.
a) Gestaltungspläne können vom Zonenplan, vom BZR oder aber auch von einem Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt (§ 75 Abs. 1 PBG; zum Ganzen vgl. LGVE 2001 II Nr. 18 Erw. 4b und vor allem 1997 II Nr. 8 Erw. 5). In § 75 Abs. 2 PBG werden hinsichtlich Geschosszahl und Ausnützungsziffer die im Gestaltungsplan zulässigen Abweichungen quantitativ begrenzt. Erlaubt sind ein weiteres Vollgeschoss und ein Nutzungszuschlag von 15 %. Der Gemeinderat kann diese Abweichungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG zulassen, wenn
a. die geplante Überbauung gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile aufweist,
b. die geplante Überbauung bau- und siedlungsökologischen Anforderungen entspricht,
c. es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert,
d. grössere zusammenhängende Grünflächen und viele Bäume vorgesehen sind und abseits des Verkehrs gelegene Spielplätze und andere Freizeitanlagen von der Grösse von mindestens 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen der Wohnbauten erstellt werden,
e. die Flächen für den Fussgänger- und Fahrverkehr und die vorgeschriebenen Abstellflächen für Fahrzeuge, einschliesslich Garagen, zweckmässig angelegt werden,
f. besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen werden.
Grundvoraussetzung für die Abweichung von der baulichen Grundordnung bleibt indes in jedem Fall, dass besondere Verhältnisse vorliegen und der Zonencharakter gewahrt bleibt. Denn jede Abweichung von der Normalbauweise gilt als raumplanerische Ausnahme, die im Einzelfall begründet sein muss. Dabei ist vorweg zu fragen, ob im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG eine abweichende Regelung sinnvoll erscheint (grundlegend: LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 5b mit Hinweisen).
b) Gemäss Abs. 4 von § 75 PBG können im BZR zusätzliche Qualitätsanforderungen gestellt werden. Das BZR der Gemeinde X vom 19. Mai 1989 umschreibt die Voraussetzungen für die Gewährung von Ausnahmen in Art. 34 Abs. 2 BZR. Demnach wird verlangt, dass:
- es sich um wohnhygienisch und ästhetisch gute Planungen handelt, die sich harmonisch in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern und die zudem gegenüber einer zonengemässen Überbauung wesentliche Vorteile haben,
- grössere zusammenhängende Grünflächen und Baumanlagen vorgesehen und verkehrsabseits gelegene Kinderspielplätze von mindestens 20 % der Vollgeschossfläche der Wohnbauten angelegt werden,
- die Verpflichtung eingegangen wird, bei Projektierung und Bau, insbesondere von Kleinwohnungen, auf die Bedürfnisse älterer Leute Rücksicht zu nehmen,
- die vorgeschriebenen Autoabstellplätze und Garagen für Motorfahrzeuge zweckmässig zusammengefasst und die Garagen wenn möglich unter Terrain angelegt werden,
- Fussgänger- und Fahrverkehr so gut als möglich getrennt werden,
- gegenüber den Nachbargrundstücken mindestens die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten werden.
Je nach dem Masse, in dem der Gestaltungsplan die Voraussetzungen des Abs. 2 erfüllt, kann der Gemeinderat zur zonengemässen Ausnützung einen Zuschlag von bis zu 15 % gewähren. Die gemäss Zonentyp maximal zulässige Geschosszahl darf um höchstens ein Geschoss erhöht werden (Art. 34 Abs. 3 BZR).
c) Die Aufzählung des Art. 34 Abs. 2 BZR zeigt, dass sich diese zu einem wesentlichen Teil mit § 75 Abs. 3 PBG deckt oder damit überschneidet. Insbesondere werden die Gehalte des § 75 Abs. 3 lit. b, c, d und e PBG davon erfasst. Hinsichtlich der Bedürfnisse älterer Leute sowie der Grenz- und Gebäudeabstände weist das kommunale Recht hingegen eigenständige Zielsetzungen auf. In der Praxis zu § 75 Abs. 3 PBG wird für eine Abweichung von der baulichen Grundordnung nicht verlangt, dass sämtliche der darin aufgelisteten Qualitätsmerkmale kumulativ erfüllt sein müssen. Je mehr und je ausgeprägter dies der Fall ist, umso weitergehende Abweichungen vom Zonenplan, vom BZR oder Bebauungsplan können gestattet werden, dies freilich stets im Rahmen von § 75 Abs. 2 PBG (LGVE 2001 II Nr. 18 Erw. 4b mit Hinweis auf die Materialien). Nicht grundlegend anders verhält es sich wohl mit Art. 34 Abs. 2 BZR. Bereits der Wortlaut von Abs. 3 des Art. 34 BZR weist in diese Richtung, auch wenn einzuräumen ist, dass sich damit auch eine striktere Auffassung vereinbaren liesse. Eine solche wäre indes kaum praktikabel. Auch die Vorinstanz scheint keine andere Auffassung zu vertreten, dies obschon ihre Begründung in dieser Hinsicht - wie noch zu zeigen ist - nicht eindeutig ausfällt.
d) Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang wörtlich Folgendes erwogen:
"Der vorliegende Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen, welche an eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute Überbauung gestellt werden. Der Gestaltungsplan ermöglicht eine der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste, zeitgemässe Überbauung, welche die vorhandene Baulandreserve sinnvoll nutzt. Den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität wurde in besonderem Mass Rechnung getragen. Sämtliche Voraussetzungen gemäss Art. 34 Abs. 2 BZR sind erfüllt, diesbezüglich wird auch auf die Ausführungen bei den Einspracheerledigungen verwiesen.
Der Gemeinderat erachtet daher die Voraussetzungen zur Gewährung des Zuschlages von 15 % zur ordentlichen Ausnützung sowie zur Bewilligung eines zusätzlichen Geschosses als gegeben."
Auf die Kritik des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz im Rahmen der Einspracheerledigung erwidert, dass das Grundstück Nr. y analog der angrenzenden Grundstücke in der dreigeschossigen Wohnzone liege. Die bestehenden Bauten auf den benachbarten Parzellen würden die Zonenvorschriften jedoch nur teilweise ausnutzen. Die im Gestaltungsplan und den Sonderbauvorschriften definierten maximalen Baukörper würden sich den Zonenvorschriften der dreigeschossigen Wohnzone anpassen. Durch die Stellung der Häuser 5, 7 und 9 in Ost-West-Richtung werde eine Riegelbildung verhindert, und es könne eine bessere Besonnung sowohl für die Wohnungen im Gestaltungsplanperimeter als auch der nördlich liegenden Bauten erreicht werden. Für die südlich liegenden Baubereiche würden sich die Sonderbauvorschriften nicht negativ auswirken. Die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes zu Grundstück Nr. x werde mit einem Dienstbarkeitsvertrag geregelt; der Abstand zu den Grundstücken des Beschwerdeführers werde in jedem Fall eingehalten. Beim Vorwurf der fehlenden Massnahmen zum Sparen von Energie belasse es der Beschwerdeführer bei einer nicht begründeten Behauptung. Seine Meinung, wonach es sich nicht um eine wohnhygienisch und ästhetisch gute Planung handle, entspreche seiner subjektiven Beurteilung, die nicht geteilt werde (Ziff. 1.8 des angefochtenen Entscheides, S. 7).
Vor Verwaltungsgericht verweist die Vorinstanz ohne weiteres auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Der Beschwerdegegner hält die qualitativen Anforderungen für erfüllt. Der Ausnützungsbonus werde praxisgemäss relativ rasch gewährt. Bereits durch die gemeinsame Erschliessung und das System der Wohnstrasse werde eine optimale Lösung geschaffen, die den Bonus rechtfertige.
e) Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass sich der vorinstanzliche Entscheid nicht ausdrücklich zu den Grundvoraussetzungen gemäss § 75 Abs. 2 PBG äussert. Was den Zonencharakter angeht, finden sich dazu im Rahmen der Einspracheerledigung insofern gewisse Ausführungen, als gesagt wird, dass sich die geplanten Bauten den Zonenvorschriften der dreigeschossigen Wohnzone anpassen würden. Ferner hat die Vorinstanz dem Sinne nach im Ergebnis zu Recht erwogen, dass der Zonencharakter nicht durch die konkreten baulichen Gegebenheiten, sondern durch den mit der Nutzungsordnung gezogenen normativen Rahmen definiert wird (LGVE 2003 II Nr. 7 Erw. 7 f/aa). Daher hat sie richtigerweise dem Umstand keine entscheidende Bedeutung beigemessen, dass auf den benachbarten Liegenschaften die Überbauungsmöglichkeiten nur teilweise ausgenutzt werden. Andererseits wird im angefochtenen Entscheid nicht gesagt, inwiefern aufgrund der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint. Auch vor Verwaltungsgericht bringen weder die Vorinstanz noch der Beschwerdegegner etwas vor, was in diesem Zusammenhang verwendet werden könnte. Damit erweist sich die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides in diesem Punkt als mangelhaft. Sie erschwert die sachgerechte Anfechtung. Vor allem aber ist angesichts der vorhandenen Begründung nicht nachvollziehbar, ob sich die Vorinstanz von richtigen Motiven hat leiten lassen.
f) Der angefochtene Entscheid erscheint auch in Bezug auf die besonderen Qualitätsmerkmale des § 75 Abs. 3 PBG und Art. 34 BZR ungenügend begründet. In dieser Hinsicht fällt auf, dass es die Vorinstanz in ihren Erwägungen bei blossen Leerformeln hat bewenden lassen. Es wird zwar - nebst anderem - gesagt, dass den Erfordernissen der Wohnhygiene und -qualität in besonderem Masse Rechnung getragen werde. Worin die entsprechenden Qualitätsmerkmale und dieses besondere Mass bestehen könnten, wird indes nicht näher konkretisiert. Insbesondere hat die Vorinstanz davon abgesehen, die im Bericht D vom 27. September 2004 (vorinstanzl. Bel. 52, S. 2), in der Stellungnahme der B-AG vom 18. Januar 2005 (vorinstanzl. Bel. 19) und zumindest ansatzweise auch im Gestaltungsplanbericht vom 23. November 2004 (vorinstanzl. Bel. 51) angesprochenen Qualitätsmerkmale einer eigenen Würdigung zu unterziehen. Stattdessen findet sich im angefochtenen Entscheid die Aussage, dass sämtliche Voraussetzungen des Art. 34 Abs. 2 BZR erfüllt seien. Dies trifft nicht zu hinsichtlich der Grenzabstände, woran die privatrechtliche Vereinbarung nach dem schon Gesagten nichts ändert. Auch auf die Bedürfnisse älterer Leute (vgl. Art. 34 Abs. 2 BZR) wird nicht eigens eingegangen. Im Gegensatz zum Beschwerdeführer erachtet es das Verwaltungsgericht zwar als vertretbar, wenn für die Gewährung einer Abweichung von der baulichen Grundordnung nicht auf einer kumulativen Erfüllung der Voraussetzungen des Art. 34 Abs. 2 BZR beharrt wird. Wenn indes einzelne dieser Erfordernisse nicht erfüllt sind, bedarf es einer umso sorgfältigeren Auseinandersetzung mit den übrigen Qualitätsmerkmalen. Dies ergibt sich bereits aus Art. 34 Abs. 3 BZR.
Wie gezeigt worden ist, finden sich weitere Ausführungen in Zusammenhang mit der Behandlung der Einsprachen (Erw. 7d hievor). Hervorzuheben ist vor allem die Anordnung der Häuser 5, 7 und 9 (Baubereich 1) in Ost-West-Richtung, womit die Riegelbildung verhindert werde. Dies hat Einiges für sich. Insbesondere ist es mit Blick auf das Gebiet westlich des Gestaltungsplanes auch nicht so, dass diese Ausrichtung völlig quartierfremd wäre. Andererseits frappiert die gegenläufige Ausrichtung im zweiten Baubereich. Dazu kommt, dass zwischen den beiden Baubereichen auch Differenzen bestehen hinsichtlich Geschossigkeit und Dachform: Während im Bereich 1 vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach (Neigung: 35-40°) vorgesehen sind, sollen es im Bereich 2 drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss sein, wobei für das Dach eine Neigung von bloss 0-10° vorgesehen ist. Damit strebt der Gestaltungsplan kein homogenes Erscheinungsbild der Überbauung an. Davon abgesehen wirft die Eingliederung gewisse Fragen auf. Nicht dass sie überhaupt in Zweifel zu ziehen wäre. Aber dass die Eingliederung in die bauliche Umgebung geradezu gut gelungen wäre (§ 75 Abs. 3 lit. c PBG), liegt bei der gegebenen Sachlage nicht auf der Hand und wird im angefochtenen Entscheid nicht näher ausgeführt. Zwar gibt der Umstand, dass die benachbarten Liegenschaften insbesondere hinsichtlich der Geschossigkeit teilweise unternutzt sind, für sich allein keinen Anlass, den strittigen Gestaltungsplan hinsichtlich der Wahrung des Zonencharakters und der Eingliederung der damit vorgesehenen Überbauung in Frage zu stellen. Bei der Beurteilung, ob damit eine gute Eingliederung (vgl. § 75 Abs. 3 lit. c PBG) erreicht werde, bedarf es indes einer differenzierteren Auseinandersetzung mit dem baulichen Umfeld, von der weder der Bericht D, geschweige denn der Gestaltungsplanbericht zu dispensieren vermag.
8.- Damit erweist sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Voraussetzungen des Ausnützungszuschlages und eines zusätzlichen Vollgeschosses als mangelhaft. Davon abgesehen ist die Vorinstanz - wie gezeigt - bei der Frage des Grenzabstandes von falschen Annahmen ausgegangen. Endlich kann ihr auch in der Würdigung des Berichtes des Baumexperten nicht gefolgt werden. Dies rechtfertigt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, ohne dass darüber zu befinden wäre, ob die erhobenen Begründungsmängel im vorliegenden Verfahren geheilt werden könnten.
9.- Aus verfahrensökonomischen Gründen scheint es indes angezeigt, zur Frage der besonderen Verhältnisse im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG noch Folgendes zu erwägen:
Was als besondere Verhältnisse anerkannt werden kann, ist von der Rechtsprechung bislang kaum in grundsätzlicher Hinsicht erörtert worden. Immerhin ist gesagt worden, dass die Anforderungen hieran praxisgemäss nicht überrissen werden sollen; insbesondere ein Härtefall sei dafür nicht erforderlich, und auch im Vergleich zu anderen Bestimmungen - etwa § 88 StrG - sei hier grössere Beweglichkeit zuzulassen (vgl. dazu LGVE 2003 II Nr. 7 Erw. 7d; offen gelassen sodann in LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 6). Diese Annahme liegt umso näher, als daneben, im Sinne einer zusätzlichen Schranke, auf die Wahrung des Zonencharakters zu achten ist. Des weitern dürfte aufgrund des Wortlauts und der Systematik des Gesetzes immerhin klar sein, dass die Prüfung dieser Besonderheit nicht mit derjenigen der qualitativen Anforderungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG vermengt werden darf. Damit soll nicht gesagt sein, dass nicht auch die besondere Art des Bauvorhabens zur Begründung beigezogen werden kann (vgl. Zaugg, a.a.O., N 5 zu Art. 88/89). Vor allem aber müssen hier in erster Linie die planerischen und baulichen Gegebenheiten und/oder die Situierung des betreffenden Geländes ins Blickfeld gelangen. Zu denken ist beispielsweise an Land, das sich im Bereich der Zonengrenze befindet, wo mit höherer Ausnützung und einem zusätzlichen Geschoss ein guter Übergang erreicht werden könnte. Zu denken ist auch etwa an Baubereiche, die innerhalb einer bestimmten Zone ein in sich - mehr oder weniger - geschlossenes Gebiet darstellen, das sich für eine zusätzliche Verdichtung eignen würde. Hingegen vermöchte der Wunsch nach einer solchen Verdichtung für sich alleine wohl kaum zu genügen, wenn dem betroffenen Gelände nicht zugleich eine besondere Eignung dafür bescheinigt werden könnte.
Ausgehend hievon liegen besondere Verhältnisse im vorliegenden Fall nicht geradezu auf der Hand. Allein der Umstand, dass der strittige Gestaltungsplan eine grössere unüberbaute Fläche erfasst, die ringsum von bestehenden Bauten umgeben ist, rechtfertigt wohl den Bedarf an einer Sondernutzungsplanung, aber nicht bereits die Annahme besonderer Verhältnisse. Sodann sind die unterirdische Parkierung, der ausgesparte Grünraum und die Wohnstrasse Qualitätsmerkmale, die im Lichte von § 75 Abs. 3 PBG bedeutsam sein mögen. Gleiches gilt allenfalls für die "Lichtbedingungen" in Baufeld 1 und die mit Baufeld 2 angestrebte "Abtreppung der Baukörper", womit sich die Vorinstanz - wie mit den gerade zuvor genannten Merkmalen - nicht näher befasst hat. All diesen Merkmalen ist gemein, dass darin nicht schon besondere Verhältnisse im Sinne des § 75 Abs. 1 PBG zu erblicken sind.
10.- Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Der Beschwerdeführer dringt mit seinem Rechtsbegehren vollumfänglich durch, auch wenn sich die Beschwerde insbesondere hinsichtlich der Erschliessungsfrage als unbegründet erwiesen hat bzw. in einzelnen Belangen nicht darauf einzutreten war. Der Beschwerdeführer hat damit als obsiegend zu gelten (vgl. Caviezel, Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, St. Gallen 1993 S. 188 ff.; LGVE 1994 II Nr. 40, Erw. 2a). Grundsätzlich wird bei diesem Ausgang des Verfahrens der Beschwerdegegner kosten- und entschädigungspflichtig (§§ 198 Abs. 1 lit. c und 201 Abs. 1 VRG), zumal auch ein Anwendungsfall von § 198 Abs. 3 VRG nicht gegeben ist. Zu erwägen ist überdies eine teilweise Kostenauflage an die Gemeinde im Sinne von §§ 199 Abs. 3 und 201 Abs. 2 VRG. Die ausgemachten Begründungsmängel sind von ihrer Natur her eher materiellrechtlicher Art, sodass von einem groben Verfahrensfehler nicht auszugehen ist. Ebenso wenig kann trotz der Mängel hinsichtlich des Grenzabstandes und des geschützten Einzelbaumes von geradezu offenbaren Rechtsverletzungen gesprochen werden.