lu_gerichte · 7H 17 172 · 2017-05-03 · de
Bäuerliches Bodenrecht
Bäuerliches Bodenrecht

Bäuerliches Bodenrecht. Beschwerdelegitimation bei Feststellungsverfügung, dass kein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege (E. 1.3). Definition landwirtschaftliches Gewerbe und Berechnung der Standardarbeitskraft (E. 3).

Entscheid
A.
A ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. z, y, x, w und v, alle Grundbuch (GB) Z. Diese Grundstücke bilden zusammen die Liegenschaft Y in Z. Zum Grundstück Nr. y gehört zudem ein Miteigentumsanteil am Strassengrundstück Nr. u, GB Z. Sämtliche Grundstücke werden landwirtschaftlich genutzt oder stellen Wald dar. Mit Pachtvertrag vom 23. Juni 2005 verpachtete A die Grundstücke Nrn. z, y, x und w inklusive der auf dem Grundstück Nr. z stehenden Bauten und Anlagen ("Wohnhaus und Scheune inkl. Schweinescheune") für den Zeitraum vom 1. Mai 2005 bis zum 31. Dezember 2035 (frühester Kündigungstermin) an B. Zusätzlich räumte A B mit Vertrag vom 2. September 2005 auf dem Grundstück Nr. z ein selbständiges und ebenfalls bis 31. Dezember 2035 dauerndes Baurecht mit einer Fläche von 864 m
2
zur Erstellung eines Schweinestalls ein. Die Einräumung des Baurechts war vorgängig von der Dienststelle Landwirtschaft und Wald (lawa) bewilligt worden. In der Folge wurde durch B auf dem Baurechtsgrundstück Nr. t, GB Z, ein Schweinestall errichtet.
B.
Mit Gesuch vom 27. November 2015 beantragte A bei der Dienststelle lawa, es sei festzustellen, ob es sich bei den Grundstücken Nrn. z, y, x, w, v und u, GB Z, um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) handle.
C.
Nach Durchführung eines Augenscheins vor Ort am 28. April 2016 stellte die Dienststelle lawa mit Entscheid vom 3. Mai 2017 fest, dass es sich bei der Gesamtheit aus den Grundstücken Nrn. z, y, x, w und v, GB Z, nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle (Rechtsspruch Ziffer 1). Die Grundstücke Nrn. z, y, x und w, GB Z, seien landwirtschaftliche Grundstücke im Sinn der Bestimmungen des BGBB (Rechtsspruch Ziffer 2). Der Entscheid wurde u.a. C sowie D zugestellt.
D.
Gegen diesen Entscheid erhoben C, E sowie D am 30. Mai 2017 Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht. Sie beantragten eine Neuberechnung der von der Dienststelle lawa vorgenommenen, dem angefochtenen Entscheid zugrundeliegenden, Standardarbeitskraft (SAK)-Berechnung, wobei im Detail bei dieser (1.) der Galtsauenstall miteinzuberechnen sei und sie (2.) dem aktuellen Viehbestand und dem vorhandenen Platz anzupassen sei.
Mit Vernehmlassung vom 20. Juli 2017 beantragte die Dienststelle lawa, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde von C, E sowie D sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
Mit Vernehmlassung vom 20. Juli 2017 beantragte auch A als Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zu Lasten der Beschwerdeführer.
Mit Replik vom 30. Oktober 2017 beantragten die Beschwerdeführer, in Verdeutlichung zum Beschwerdebegehren 1 und 2 der Beschwerdeschrift vom 30. Mai 2017 sei der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Mai 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass es sich bei der landwirtschaftlichen Liegenschaft Y um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Aus den Erwägungen:
1.
1.1.
(Es folgen Ausführungen zum Anfechtungsobjekt.)
1.2.
Das Kantonsgericht prüft von Amts wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind (vgl. § 107 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SRL Nr. 40]). Ein Sachentscheid setzt insbesondere die Zuständigkeit der angerufenen Behörde voraus (§ 107 Abs. 2 lit. a VRG).
Gegen Verfügungen aufgrund des BGBB kann innert 30 Tagen bei der kantonalen Beschwerdebehörde Beschwerde erhoben werden (Art. 88 Abs. 1 BGBB). Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach den Art. 82 - 89 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110). Nach Massgabe von § 148 lit. a VRG sind Entscheide, die mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht weitergezogen werden können und Bundesrecht anwenden, vorab innerkantonal mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht anfechtbar.
Der angefochtene Entscheid erging gestützt auf Bundesrecht, konkret das BGBB. Nach § 148 lit. a VRG i.V.m. Art. 89 BGBB sowie Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG ist er daher unmittelbar mittels Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Kantonsgericht anfechtbar.
1.3.
1.3.1.
Der Streit dreht sich um die Frage, ob die im Sachverhalt erwähnten Grundstücke ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB bilden. Der Entscheid der Dienststelle lawa, welcher diese Frage verneint, wurde von C (nachfolgend Beschwerdeführerin 1), E (nachfolgend Beschwerdeführer 2) sowie D (nachfolgend Beschwerdeführer 3) angefochten. Während die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 3 im Verzeichnis der Adressaten des Entscheids namentlich erwähnt sind und ihnen der entsprechende Entscheid folglich auch je einzeln zugestellt wurde, ist dies für den Beschwerdeführer 2 nicht der Fall. Entsprechend wird von der Beschwerdegegnerin denn auch vorgebracht, der Beschwerdeführer 2 sei nicht beschwerdelegitimiert, da dieser weder kaufs-, vorkaufs- oder zuweisungsberechtigt noch Pächter der Grundstücke sei.
1.3.2.
Nach dem Wortlaut von Art. 84 BGBB kann festgestellt werden, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) und ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung ist nicht abschliessend. Generell können sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des BGBB zu würdigenden Sachverhalte Gegenstand einer Feststellungsverfügung im Sinn von Art. 84 BGBB sein. So sind auch die allgemeinen Begriffe der Art. 6 - 10 BGBB einer Feststellungsverfügung zugänglich, wie z.B. die Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB vorliegt oder nicht (Herrenschwand/Stalder, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 84 BGBB N 4 mit Hinweis auf BGE 129 III 693 E. 3 und 129 III 186 E. 2.1). Die Beschwerdelegitimation bei einer Feststellungsverfügung ist sodann gleichzusetzen mit jener für das Bewilligungsverfahren (vgl. Art. 83 Abs. 3 BGBB). Beschwerdelegitimiert sind mithin u.a. – soweit ein Rechtschutzinteresse besteht – die Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigten (Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 84 BGBB N 13 und Art. 83 BGBB N 12a mit Hinweis auf BGer-Urteil 5A.21/2006 vom 9.11.2006). Die Beteiligung der Vorzugsberechtigten am Bewilligung- bzw. Feststellungsverfahren als Partei bildet nicht Voraussetzung für eine nachfolgende Beschwerdeführung. Prozessuale Eintretensfrage im Beschwerdeverfahren ist nur, ob das Vorzugsrecht gegeben ist, wenn die materielle Rechtsbehauptung der beschwerdeführenden Partei (z.B. die Frage, ob der Vertragsgegenstand ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellt) zutrifft (Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 83 BGBB N 15).
1.3.3.
Gemäss Art. 11 BGBB kann jeder Erbe verlangen, dass ihm ein landwirtschaftliches Gewerbe in einer Erbteilung zugewiesen wird, wenn er dieses selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint (Art. 11 Abs. 1 BGBB). Zum angesprochenen Kreis gehören gesetzliche und eingesetzte Erben. Nicht unter den Erbenbegriff fällt der Vermächtnisnehmer (Studer, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 11 BGBB N 6). Die Beschwerdegegnerin ist nach wie vor Eigentümerin der streitbetroffenen Grundstücke. Gemäss Erwägungen im Entscheid der Dienststelle lawa vom 3. Mai 2017 habe die Beschwerdegegnerin das Feststellungsgesuch im Hinblick auf die Regelung der Nachfolge der Liegenschaft gestellt. Die Beschwerdeführer führen weder in ihrer Beschwerde noch in der Replik aus, in welcher konkreten verwandtschaftlichen Beziehung sie zur Beschwerdegegnerin bzw. Eigentümerin der Grundstücke stehen. Es wird in der Replik lediglich oberflächlich ausgeführt, dass selbstverständlich auch der Beschwerdeführer 2 aufgrund seines verwandtschaftlichen Grades zur Beschwerdeführerin 1 und namentlich auch aufgrund der sich aus dem Entscheid dieses Verfahrens hinsichtlich des bäuerlichen Bodenrechts für ihn ergebenden Konsequenzen als Betroffener mit einem schutzwürdigen Interesse zu gelten habe. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung vom 20. Juli 2017 aus, beim Beschwerdeführer 2 handle es sich um ihren Schwiegersohn. Dies wurde von der Gegenseite nicht bestritten, weshalb davon auszugehen ist, dass es sich bei der Beschwerdeführerin 1 um die Tochter der Beschwerdegegnerin und beim Beschwerdeführer 2 um deren Ehemann handelt. Die weiteren Abklärungen des Kantonsgerichts im kantonalen Einwohnerregister ergaben sodann, dass es sich beim Beschwerdeführer 3 um den Sohn der Beschwerdeführer 1 und 2 handelt. Der Beschwerdeführer 2 – der Schwiegersohn der Eigentümerin der Grundstücke – stellt folglich keinen zukünftigen gesetzlichen Erben im Sinn der Art. 457 - 466 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) dar. Weiter ergeben sich aus den Akten auch keine Hinweise darauf, dass es sich beim Beschwerdeführer 2 um einen eingesetzten Erben handelt. Auch stünde ihm, da er weder Nachkomme der Beschwerdegegnerin im Sinn von Art. 457 ZGB noch Geschwister oder Geschwisterkind ist, weder ein Kaufsrecht nach Art. 25 BGBB noch ein Vorkaufsrecht nach Art. 42 BGBB zu. Der Beschwerdeführer 2 ist bereits deshalb nicht zur Beschwerde legitimiert. Daran ändert selbstverständlich auch das Schreiben des Kantonsgerichts vom 1. Juni 2017 an die Beschwerdeführerin 1 nichts, in welchem festgehalten wurde, dass alle drei Personen, welche die Beschwerde unterzeichnet haben, im Verfahren vor Kantonsgericht als Beschwerdeführer gelten würden. In diesem Schreiben ging es darum, der Beschwerdeführerin 1 die Rolle der Zustellungsbevollmächtigten zuzuteilen. Keinesfalls wurde damit bereits die Beschwerdelegitimation aller drei Beschwerdeführer bejaht. Wer eine Beschwerde einreicht, gilt als Beschwerdeführer. Die Frage der Beschwerdelegitimation wird erst im Entscheid geklärt. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 2 nicht einzutreten.
1.3.4.
Bei der Beschwerdeführerin 1, der Tochter der Beschwerdegegnerin, und dem Beschwerdeführer 3, dem Enkel der Beschwerdegegnerin, handelt es sich sodann um eine (zukünftige) gesetzliche Erbin bzw. einen Nachkommen im Sinn des BGBB. Da sie gemäss Akten die Selbstbewirtschaftung geltend machen können, handelt es sich bei ihnen somit um Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB. Da je nach dem, ob die Grundstücke als landwirtschaftliches Gewerbe oder einzelne landwirtschaftliche Grundstücke zu qualifizieren sind, andere rechtliche Konsequenzen folgen bzw. sich insbesondere die Voraussetzungen für die Zuweisung oder die Geltendmachung eines Vorkaufsrechts unterscheiden (vgl. dazu insbesondere Art. 11, Art. 21, Art. 42 und Art. 44 BGBB), ist vorliegend schliesslich davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 3 (nachfolgend Beschwerdeführer) durch den angefochtenen Feststellungsentscheid, welcher u.a. an sie adressiert war, besonders berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung haben. Ihre Beschwerdebefugnis ist daher zu bejahen.
1.4.
1.4.1.
Ein Sachentscheid setzt im Weiteren die frist- und formgerechte Rechtsvorkehr voraus (§ 107 Abs. 2 lit. e VRG). Die Rechtsmittelschrift muss einen bestimmten Antrag und dessen Begründung enthalten (§ 133 Abs. 1 VRG). Wenn eine Rechtsschrift unleserlich oder unverständlich ist oder nicht alle notwendigen Angaben enthält, setzt die Behörde dem Eingabesteller eine angemessene Frist zur Verbesserung oder Ergänzung (§ 135 Abs. 2 VRG). Das Kantonsgericht als Verwaltungsgericht stellt in seiner Praxis weder an den Antrag noch an die Begründung hohe Anforderungen. Vielmehr muss es genügen, wenn erkennbar ist, inwiefern die angefochtene Verfügung oder ihre Erwägungen beanstandet werden. Sind diese Minimalanforderungen erfüllt, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. Nicht einzutreten ist indessen, wenn keine sachbezügliche Begründung vorhanden ist (LGVE 2010 II Nr. 11 E. 1a mit Hinweis auf LGVE 1988 II Nr. 29 E. 3b/aa).
1.4.2.
Die Beschwerdeführer beantragten in ihrer Beschwerde die Neuberechnung der von der Dienststelle lawa im Entscheid vorgenommenen SAK-Berechnung, da diese ihrer Meinung nach einige Fehler aufweise. Im Detail müsse bei der SAK-Berechnung der Galtsauenstall miteinberechnet werden (Antrag 1). Im Weiteren sei die SAK-Berechnung dem aktuellen Viehbestand und dem vorhandenen Platz anzupassen (Antrag 2). Die Beschwerdegegnerin bringt in ihren Eingaben vor, die Beschwerdeführer hätten ihre Anträge in der Beschwerde nicht substantiiert begründet. Es sei weder dargelegt worden, auf welchen Zahlen die SAK-Berechnung nach Meinung der Beschwerdeführer "mit dem Galtsauenstall" (Antrag 1) basieren solle noch wie hoch der "aktuelle Viehbestand" und der "vorhandene Platz" ihrer Meinung nach sei. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, was mit "vorhandenem Platz" gemeint sei.
1.4.3.
Den Vorbringen der Beschwerdegegnerin kann nicht gefolgt werden. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Einreichung der Beschwerde noch nicht anwaltlich vertreten waren und es sich somit um eine "Laienbeschwerde" handelt, erweisen sich die gestellten Anträge als hinreichend begründet. Die Beschwerdeführer beantragen die Neuberechnung bzw. Korrektur der SAK-Berechnung. Zum einen soll der Galtsauenstall bei der Berechnung mitberücksichtigt werden (Antrag 1). Dies wird damit begründet, dass der Galtsauenstall erst zwei Jahre nach Errichtung des Baurechts erstellt worden sei und nicht Bestandteil des Baurechts sei, da im Baurechtsvertrag nichts von erst später errichteten Bauten vermerkt worden sei. Hinzu käme, dass der Galtsauenstall in der heutigen Zeit für die Bewirtschaftung eines Abferkelstalls nicht zwingend sei. Sodann soll die SAK-Berechnung dem aktuellen Viehbestand und dem vorhandenen Platz angepasst werden (Antrag 2). Dieser zweite Antrag wird damit begründet, dass der Milchvieh- und Jungviehstall in den Jahren 2013/2014 laut Angaben des Pächters in der Verkehrswertschatzung aus dem Jahre 2015 umgebaut und erweitert worden sei. Die amtliche Schatzung aus dem Jahre 2011, auf welche sich der angefochtene Entscheid stützt, gehe von 18 Grossvieheinheiten (GVE) Milchkühen und 2 GVE Jungvieh aus. Durch den Umbau und die Erweiterung des Milchvieh- und Jungviehstalls sei neu von 21 GVE Milchvieh und 4,38 GVE Jungvieh auszugehen. Mit diesen Ausführungen wurden die Anträge hinreichend begründet, auch wenn die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde keine konkrete Berechnung vorgenommen bzw. nicht im Detail dargelegt haben, auf welchen konkreten Zahlen die SAK-Berechnung in Bezug auf den Galtsauenstall, den Viehbestand und den vorhandenen Platz nach ihrer Meinung zu erfolgen habe. Entsprechend wurde den Beschwerdeführern auch keine Frist zur Nachbesserung ihrer Beschwerde angesetzt.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erfolgte in Bezug auf die Beschwerdeführerin 1 und den Beschwerdeführer 3 somit form- und im Übrigen auch fristgerecht, weshalb auf sie einzutreten ist (vgl. § 107 Abs. 3 VRG e contrario).
1.5.
(Es folgen Ausführungen zum Untersuchungsgrundsatz, zur Rechtsanwendung von Amts wegen, zu den Mitwirkungspflichten der Parteien sowie zum Rügeprinzip.)
1.6.
Als einzige kantonale Rechtsmittelinstanz verfügt das Kantonsgericht im vorliegenden Verfahren über uneingeschränkte Kognition (§ 161a VRG sowie § 156 Abs. 2 i.V.m. §§ 144-147 VRG). Danach beurteilt es die Streitsache aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt seines Entscheides (§ 146 VRG). Obwohl dem Gericht damit nicht nur Sachverhalts- und Rechts-, sondern auch Ermessenskontrolle zusteht, auferlegt es sich eine gewisse Zurückhaltung. Diese gilt hier vor allem mit Bezug auf ausgesprochene Fach- und Ermessensfragen in Spezialgebieten, in denen die für deren Vollzug verantwortlichen Behörden über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung verfügen. Das Kantonsgericht ist aufgrund der ihm zugedachten Funktion nicht befugt, sein Ermessen an die Stelle desjenigen der Vorinstanz zu setzen (vgl. BGE 139 II 185 E. 9.3; vgl. Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 16 82 vom 5.1.2017 E. 1.4).
1.7.
Der rechtserhebliche Sachverhalt für die vorliegend zu entscheidenden Fragen ergibt sich hinlänglich aus den Akten. Auf weitere Beweismassnahmen – insbesondere den von den Beschwerdeführern beantragten Augenschein – kann deshalb verzichtet werden (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 136 I 229 E. 5.3 mit Hinweisen).
2.
2.1.
Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Duplik in formeller Hinsicht (neben dem bereits unter Ziffer 1.4 hiervor abgehandelten Einwand der nicht hinreichenden Begründung der Beschwerde) im Weiteren vor, die Beschwerdeführer würden in der Replik neu die Feststellung verlangen, dass es sich bei der landwirtschaftlichen Liegenschaft Y um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Antrag handle es sich offensichtlich nicht lediglich um eine Verdeutlichung der in der Beschwerde gestellten Anträge. Vielmehr handle es sich dabei um einen neuen Antrag, welcher nicht während der Beschwerdefrist und daher zu spät gestellt worden sei, weshalb auf diesen Antrag in der Replik nicht einzutreten sei. Der ebenfalls in der Replik gestellte Antrag "Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen" sei in der Beschwerde ebenfalls nicht gestellt worden. Auf diesen Antrag sei daher selbst bei Gutheissung der Beschwerde nicht einzutreten. Die Beschwerdeführer hätten somit die Gerichtskosten unabhängig vom Ausgang des Verfahrens zu tragen. Die Zusprechung einer Parteientschädigung sei ausgeschlossen. Der Antrag der Beschwerdegegnerin, auf die in der Replik gestellten Anträge der Beschwerdeführer sei nicht einzutreten, ist vorgängig zu prüfen.
2.2.
Wie bereits dargelegt, muss eine Rechtsmittelschrift einen bestimmten Antrag und dessen Begründung enthalten. Genügt die Eingabe diesen Anforderungen nicht und wurde der Mangel trotz behördlicher Anordnung nicht verbessert, ist darauf nicht einzutreten (§ 135 Abs. 3 VRG). Das VRG verschafft grundsätzlich keinen Anspruch auf nachträgliche Ergänzung, es sei denn, neue Sachverhaltselemente würden dazu Anlass geben. Auch die Bestimmung von § 135 Abs. 2 VRG, wonach bei mangelhaften Rechtsschriften eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist, kann nicht dazu dienen, eine inhaltlich ungenügende Rechtsschrift zu ergänzen (LGVE 2005 II Nr. 46 E. 2d mit Hinweisen). Diese Grundsätze haben umso mehr im Rahmen einer rechtsgenüglichen Rechtsschrift zu gelten. So liegt es grundsätzlich im pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdeinstanz, ob sie – von Amtes wegen oder auf Antrag der Verfahrensbeteiligten – einen zweiten Schriftenwechsel anordnen will (Griffel, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Hrsg. Griffel], 3. Aufl. 2014, § 26b VRG N 29). Der zweite Schriftenwechsel darf indessen nicht dazu führen, Anträge, Begründung und Darlegungen nachzuholen, die in der Rechtsmittelschrift hätten vorgebracht werden können (Griffel, a.a.O., Art. 26 VRG N 30). Thema einer Rechtsschrift kann damit lediglich sein, zu den tatsächlichen und rechtlichen Vorbringen in der Vernehmlassung Stellung zu nehmen, soweit diese neue Aspekte aufzeigt, die bei der Beschwerdeeinreichung noch nicht ersichtlich waren. Antrag und Begründung gehören zu den eigentlichen Gültigkeits- und Prozessvoraussetzungen und können als Kernelemente der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nur innerhalb der gesetzlichen Rechtsmittelfrist nachgereicht werden (Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 81 VRPG N 5, auch zum Folgenden). Die in Antrag und Begründung enthaltenen Vorbringen müssen sich innerhalb des Streitgegenstands des vorinstanzlichen Verfahrens halten. Darüber hinausgehende (neue) Rechtsbegehren sind unstatthaft (zum Ganzen: Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 11 26 vom 12.9.2011 E. 3a). Immerhin ist es zulässig, die in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren aufgrund von Vorbringen in der Vernehmlassung replikweise zu modifizieren oder zu präzisieren (LGVE 2013 IV Nr. 11 E. 4.2.1; vgl. zum Ganzen auch Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 16 238 vom 30.6.2017 E. 3.1).
2.3.
In ihrer Beschwerde beantragten die Beschwerdeführer die Neuberechnung der SAK-Berechnung, konkret die Mitberücksichtigung des Galtsauenstalls bei der Berechnung (Antrag 1) sowie die Anpassung der Berechnung an den aktuellen Viehbestand und den vorhandenen Platz (Antrag 2). In ihrer Replik stellen sie sodann die Anträge, "in Verdeutlichung zum Beschwerdebegehren 1 und 2 der Beschwerdeschrift vom 30.05.2017 sei der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Mai 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass es sich bei der landwirtschaftlichen Liegenschaft Y um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Antrag 1 der Replik). Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen" (Antrag 2 der Replik). Zwar stimmen die in der Beschwerde gestellten Anträge und der Antrag 1 der Replik nicht wörtlich überein, bereits der Beschwerde war jedoch zu entnehmen, dass die Beschwerdeführer mit der Einreichung des Rechtsmittels erreichen wollten, dass die Grundstücke – entgegen der ursprünglichen Feststellung der Dienststelle lawa – als landwirtschaftliches Gewerbe und nicht bloss als landwirtschaftliche Grundstücke qualifiziert werden. Sie stellten somit bereits mit der Beschwerde sinngemäss den Antrag, dass die angefochtene (negative) Feststellungsverfügung aufzuheben und festzustellen sei, dass die Grundstücke eben doch ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer bei Einreichung ihrer Beschwerde noch nicht anwaltlich vertreten waren und es sich somit um eine Laienbeschwerde handelt. Nach dem Gesagten wurden die in der Beschwerde gestellten Anträge in der Replik durch den zwischenzeitlich mandatierten Rechtsvertreter lediglich präzisiert. Der Antrag 1 der Replik stellt somit – insbesondere auch in Bezug auf die beantragte Feststellung des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes – keinen neuen bzw. über die ursprünglich gestellten Rechtsbegehren hinausgehenden Antrag dar. Betreffend den zweiten, in der Replik gestellten Antrag "unter Kosten- und Entschädigungsfolgen" ist sodann festzuhalten, dass über die Kostenverlegung im Entscheid von Amts wegen entschieden wird und dementsprechend weder die Verlegung der amtlichen Kosten noch die Ausrichtung einer Parteientschädigung einen entsprechenden Antrag voraussetzt (vgl. § 110 Abs. 1 lit. d, § 197 Abs. 1 und § 201 VRG; vgl. auch LGVE 1990 III Nr. 9). Da es für die Kostenverlegung somit keines Antrages bedarf bzw. diese ohnehin von Amts wegen vorgenommen wird, konnte der in der Replik gestellte Antrag 2 nicht verspätet erfolgen. Die unter dieser Ziffer behandelten Vorbringen der Beschwerdegegnerin erweisen sich somit allesamt als unbegründet. Auf die in der Replik gestellten Anträge der Beschwerdeführer ist grundsätzlich einzutreten.
3.
3.1.
Gemäss Art. 6 Abs. 1 BGBB gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Nach Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine SAK nötig ist. Die Kantone können landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Art. 7 BGBB hinsichtlich der SAK nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellen, wobei die minimale Betriebsgrösse in einem Bruchteil einer SAK festzulegen ist und 0,6 SAK nicht unterschreiten darf (Art. 5 lit. a BGBB). Der Kanton Luzern hat von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht. Um als landwirtschaftliches Gewerbe zu gelten, muss der landwirtschaftliche Betrieb gemäss § 58 des Kantonalen Landwirtschaftsgesetzes (KLwG; SRL Nr. 902) im Kanton Luzern im Berggebiet und in der Voralpinen Hügelzone mindestens zwei Fünftel Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie und in den übrigen Zonen mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen. Aus der Entstehungsgeschichte von § 58 KLwG ergibt sich, dass der Kanton Luzern damit nicht für das ganze Kantonsgebiet, sondern lediglich für die Berggebiete und die Voralpine Hügelzone eine Privilegierung gegenüber dem damals im BGBB verankerten Wert vornehmen wollte. Für die übrigen Gebiete (Talgebiet) sollte die im alten BGBB verwendete Formulierung einer "halben Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie" und damit die Schwelle des Bundesrechts übernommen werden. Mit Blick auf die historische Entwicklung der kantonalen Norm und im Sinne einer teleologischen Auslegung ist davon auszugehen, dass im Kanton Luzern trotz fehlender Anpassungen von § 58 KLwG an die Revisionen der Art. 5 und 7 Abs. 1 BGBB auch heute – ausser für Berggebiete und die Voralpine Hügelzone – keine vom Bundesrecht abweichende Regelung gelten soll, sondern die jeweils gültige Schwelle von Art. 7 Abs. 1 BGBB analog anwendbar ist. Dies bedeutet, dass im Kanton Luzern landwirtschaftliche Betriebe in Talgebieten erst dann als landwirtschaftliche Gewerbe gelten, wenn sie 1,0 SAK erreichen, was im Übrigen auch der langjährigen Praxis im Kanton Luzern entspricht (vgl. zum Ganzen Urteil des Kantonsgerichts Luzern V 12 34 vom 27.6.2016 E. 5.2; vgl. auch Büsser et al., Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Anhang 3, S. 1100).
Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB legt der Bundesrat die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer SAK in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest. Laut Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die dem BGBB unterstellt sind. Zu berücksichtigen sind nach Art. 7 Abs. 4 BGBB zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende, betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b) sowie die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (lit. c). Art. 2a Abs. 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110) verweist für die Berechnung des Umfangs an SAK je Betrieb auf Art. 3 der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen (Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, LBV; SR 910.91), welcher in seinem Abs. 2 die entsprechenden Faktoren festlegt. Massgeblich sind die landwirtschaftliche Nutzfläche und die Anzahl Nutztiere (gemessen in GVE), ergänzt durch Zuschläge bei bestimmten besonderen Voraussetzungen wie etwa für Hanglagen (vgl. Art. 3 Abs. 2 LBV). Als landwirtschaftliche Nutzfläche gilt die einem Betrieb zugeordnete, für den Pflanzenbau genutzte Fläche ohne die Sömmerungsfläche, die dem Bewirtschafter oder der Bewirtschafterin ganzjährig zur Verfügung steht und die ausschliesslich vom Betrieb aus bewirtschaftet wird (vgl. Art. 14 LBV).
3.2.
Gemäss Art. 8 lit. a BGBB finden die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 lit. e und f des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist. "Parzellenweise verpachtet" im Sinn von Art. 8 lit. a BGBB heisst, dass die wirtschaftliche Einheit des Betriebs aufgelöst ist. Die einzelnen Teile gehören nachher anderen wirtschaftlichen Einheiten, also anderen Betrieben an (Hofer, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Art. 8 BGBB N 7). Vorliegend verpachtete die Beschwerdegegnerin mit Pachtvertrag vom 23. Juni 2005 die Grundstücke Nrn. z, y, x und w, GB Z, inklusive der auf dem Grundstück Nr. z stehenden Bauten und Anlagen und somit die gesamte landwirtschaftliche Nutzfläche der Liegenschaft Y für den Zeitraum vom 1. Mai 2005 bis zum 31. Dezember 2035 an B. Die wirtschaftliche Einheit des Betriebes wurde somit nicht aufgelöst. Vielmehr wurde er als Ganzes (mit Ausnahme des Wald-Grundstücks Nr. v, GB Z) an ein und denselben Pächter verpachtet. Es liegt somit kein Anwendungsfall von Art. 8 lit. a BGBB vor. Die Vorinstanz hat die Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt oder nicht, zu Recht über Art. 7 BGBB und nicht über Art. 8 lit. a BGBB geklärt, was von den Parteien auch nicht beanstandet wird.
3.3.
Die Vorinstanz kam in ihrem Entscheid zum Schluss, dass die Liegenschaft Y die Grenze von 1,0 SAK gemäss Art. 7 BGBB nicht erreiche und daher kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des BGBB darstelle. Sie legte ihrer Berechnung in Anwendung von Art. 3 LBV und Art. 2a VBB die folgenden Fakten zugrunde:
- 6,58 ha landwirtschaftliche Nutzfläche
- 1,65 ha Hanglagen 18 - 35 %
- 0,13 ha Steillagen 35 - 50 %
- 12 GVE Milchkühe
- 1 GVE andere Nutztiere (Jungvieh)
- 43 Hochstamm-Feldobstbäume
- 4,04 ha betriebseigener Wald
Sie nahm gestützt auf diese Fakten eine Berechnung mit den SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1. Januar 2017, und VBB, Stand 1. Juli 2016, vor, welche ein Total von 0,766 SAK ergab. Da zwischen dem Zeitpunkt des Augenscheins vor Ort am 28. April 2016 und ihrem Entscheid vom 3. Mai 2017 die Berechnungsgrundlagen der SAK-Faktoren angepasst worden seien, nahm sie sodann noch eine zweite Berechnung vor, welcher sie ihren Ausführungen zufolge die SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1. Januar 2016, und VBB, Stand 1. Juli 2016 zugrunde gelegt habe, und welche ein Total von 0,850 SAK ergab.
Hierzu ist festzuhalten, dass die Vorinstanz bei ihrer zweiten Berechnung nicht – wie von ihr dargelegt – mit den SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1. Januar 2016, und VBB, Stand 1. Juli 2016, gerechnet hat, sondern ihrer Berechnung die Faktoren gemäss LBV, Stand 1. Januar 2014, und VBB, Stand 1. Januar 2016, zugrunde gelegt hat. Am Ergebnis, nämlich dass die 1,0-SAK-Grenze nicht erreicht wird, ändert dies jedoch nichts, denn auch die tatsächliche Berechnung mit den zum Zeitpunkt des Augenscheins geltenden SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1. Januar 2016, und VBB, Stand 1. Januar 2016, hätte ein SAK-Total von unter 1,0 ergeben (vgl. dazu die vorliegend relevanten SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1.1.2016, welche identisch oder tiefer zu den SAK-Faktoren gemäss LBV, Stand 1.1.2014, sind). Ergänzend ist sodann zu erwähnen, dass die vorliegend relevanten SAK-Faktoren gemäss der ersten Berechnung der Vorinstanz (LBV, Stand 1.1.2017, und VBB, Stand 1.7.2016) zwischenzeitlich keine Änderungen erfahren haben, diese also auch der zum heutigen Zeitpunkt geltenden LBV (Stand 1.1.2018) und VBB (Stand 1.4.2018) entsprechen.
3.4.
Die Vorinstanz geht von einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von insgesamt 6,58 ha aus. Sie stützt sich dabei auf die Datenbank des Landwirtschafts-Informationssystems (lawis) sowie die Daten der amtlichen Vermessung. Da der überwiegende Teil der landwirtschaftlichen Nutzfläche der Grundstücke Nrn. z, y, x und w sowie das Betriebszentrum auf dem Grundstück Nr. z in der Talzone lägen, würden für die Berechnung der SAK die Bestimmungen für die Talzone zur Anwendung kommen, womit eine Gewerbegrenze von 1,0 SAK vorauszusetzen sei.
Gegen diese Ausführungen und Schlussfolgerungen der Vorinstanz wird seitens der Beschwerdeführer nichts Konkretes vorgebracht. Soweit sie in ihrer Replik in Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Nutzfläche von veränderten Verhältnissen sprechen und in diesem Zusammenhang ohne weitere Ausführungen auf das Gutachten des F vom 18. August 2015 (nachfolgend Gutachten […]) verweisen, ist nicht nachvollziehbar, was daraus zu ihren Gunsten abgeleitet werden könnte. Denn das Gutachten (...) geht in seiner SAK-Berechnung von einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 6,55 ha, und somit einer kleineren landwirtschaftlichen Nutzfläche als die Vorinstanz aus. Den Akten ist kein Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Feststellungen der Vorinstanz betreffend die landwirtschaftliche Nutzfläche und die Aufteilung dieser in Tal- und Hügelzone nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen könnten. Von den Beschwerdeführern wird nichts in diese Richtung vorgebracht. Auf die Darlegungen und Schlussfolgerungen der Vorinstanz ist daher abzustellen. Insbesondere ist von einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von insgesamt 6,58 ha und einem SAK-Grenzwert für das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes von 1,0 auszugehen.
3.5.
3.5.1.
Am 20. Juli 2005 erteilte die Dienststelle lawa die Bewilligung zur Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechtsgrundstücks auf dem Grundstück Nr. z, GB Z, im Umfang von 864 m
2
zur Erstellung eines Schweinestalls. Am 2. September 2005 wurde der entsprechende Baurechtsvertrag zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Baurechtsnehmer B beurkundet und das Baurechtsgrundstück Nr. t, GB Z, mit einer Fläche von 864 m
2
für die Dauer bis zum 31. Dezember 2035 begründet. Gemäss Baurechtsvertrag beinhaltet das Baurecht das Recht, auf dem Baurechtsgrundstück Nr. t einen Schweinestall zu errichten und zu betreiben. Es beinhaltet im Weiteren die Nutzung des Grundstücks Nr. z für die Zu- und Wegfahrt zum Baurechtsgrundstück und die Mitbenutzung der baulichen Einrichtungen (Hochbauten, Tiefbauten und Werkleitungen) auf dem Grundstück Nr. z, soweit diese für den Betrieb der Schweinescheune benötigt werden.
Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, das Baurechtsgrundstück Nr. t sowie sämtliche für die Haltung von Schweinen erforderlichen Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Nr. z unterstünden während der ordentlichen Dauer des Baurechtsvertrags und des zugehörigen Pachtvertrags bis mindestens zum 31. Dezember 2035 der alleinigen Verfügungsgewalt und seien teilweise im Eigentum des Pächters B. Die vorhandenen Bauten und Anlagen für die Haltung von Schweinen könnten somit nicht als Bestandteil der Liegenschaft Y gewertet werden. Die vom Pächter auf seinem Betrieb deklarierten Schweine und die daraus resultierenden SAK seien bei der Bewertung der Liegenschaft Y nicht anzurechnen.
Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, bei der SAK-Berechnung müsse der Galtsauenstall mitberücksichtig werden, da dieser erst zwei Jahre nach Abschluss des Baurechtsvertrags erstellt worden sei und nicht Bestandteil des Baurechts sei. Im Baurechtsvertrag sei die Zu- und Wegfahrt sowie die Mitbenutzung von Hochbauten, Tiefbauten und Werkleitungen vermerkt. Es stehe aber nichts von Bauten, welche erst später gebaut worden seien. Der Galtsauenstall sei in der heutigen Zeit für die Bewirtschaftung eines Abferkelstalls nicht zwingend.
3.5.2.
Das landwirtschaftliche Gewerbe ist die Gesamtheit der landwirtschaftlichen Grundstücke, Bauten und Anlagen, die dem gleichen Eigentümer gehören. Sie bilden eine eigentumsmässige Einheit und sind Bestandteil desselben Vermögens. Gegenstand des Begriffs "Gewerbe" ist das gemeinsame Grundeigentum mit Zugehör. Neben den Grundstücken sind auch Bauten und Anlagen im Eigentum des Gewerbeeigentümers, die nicht auf seinen eigenen Grundstücken stehen, sowie Beteiligungen an gemeinsamen Bauten und Anlagen Bestandteil des Gewerbes. Auch verpachtete Grundstücke im Vermögen des Gewerbeeigentümers gehören zum Gewerbe. Bei einem als Grundstück ins Grundbuch aufgenommenen selbständigen dauernden Baurecht des Pächters auf einer Liegenschaft des Verpächters bleibt zwar der Verpächter Eigentümer des belasteten Grundstücks. Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht steht jedoch im Eigentum des Pächters (zum Ganzen: Hofer, a.a.O., Art. 7 BGBB N 15a, 37f, 37g und 88a).
3.5.3.
Vorliegend wird von den Beschwerdeführern nicht beanstandet, dass die Vorinstanz das Baurechtsgrundstück Nr. t bzw. den auf diesem von B errichteten Abferkelstall bei der SAK-Berechnung nicht berücksichtigt hat. Zu erwähnen ist, dass auch im Gutachten (…) die SAK-Berechnung explizit ohne den im Baurecht errichteten Abferkelstall vorgenommen wurde. Nach Ansicht der Beschwerdeführer hätte die Vorinstanz aber den später auf dem Grundstück Nr. z erstellten Galtsauenstall bzw. die darin untergebrachten Nutztiere in die Berechnung miteinbeziehen müssen.
Die Einräumung des Baurechts diente dem Zweck der Errichtung eines Schweinestalls durch den Pächter B. Nach dem Wortlaut des Baurechtsvertrags beinhaltet das Baurecht sodann insbesondere auch die Mitbenutzung sämtlicher baulicher Einrichtungen auf dem Grundstück Nr. z, soweit diese für den Betrieb der Schweinescheune benötigt werden. Weshalb damit nicht auch zukünftig errichtete Bauten gemeint sein sollten, ist nicht nachvollziehbar. Aus dem vertraglich festgelegten Inhalt des Baurechts geht vielmehr hervor, dass die gesamte Schweinehaltung bzw. sämtliche der Schweinehaltung dienenden baulichen Einrichtungen – unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Erstellung – unter das bis am 31. Dezember 2035 dauernde Baurecht fallen sollen, ansonsten dies im Baurechtsvertrag nicht so hätte festgelegt werden müssen. Der nach Angaben der Beschwerdeführer im Jahre 2007 auf dem Grundstück Nr. z erstellte Galtsauenstall dient ganz offensichtlich ausschliesslich dieser von B, dem Eigentümer des Baurechtsgrundstücks Nr. t, betriebenen Schweinehaltung. Er wurde denn auch – mit Zustimmung der Beschwerdegegnerin – von diesem selbst erstellt und finanziert. Er bildet zusammen mit dem Abferkelstall, in welchen die trächtigen Schweine zum Abferkeln verlegt werden, eine funktionale Einheit und ist in diesem Sinn Bestandteil der vom Baurechtsnehmer betriebenen Schweinehaltung, auch wenn der Galtsauenstall selbst nicht auf dem Baurechtsgrundstück, sondern auf dem der Beschwerdegegnerin gehörenden Grundstück Nr. z errichtet wurde. Daran vermag auch der Einwand der Beschwerdeführer, ein Galtsauenstall sei in der heutigen Zeit für die Bewirtschaftung eines Abferkelstalls nicht zwingend, nichts zu ändern. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass auch in der Auflistung der Pächterinvestitionen im Gutachten (...) von einem "neuen Schweinestall mit Galt und Abferkelstall" gesprochen wird. Vor diesem Hintergrund ist die Würdigung der Vorinstanz, als die für den Vollzug verantwortliche und über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung verfügende Behörde, den auf dem Grundstück Nr. z durch B errichteten Galtsauenstall bei der Berechnung der für die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebs Y erforderlichen SAK nicht zu berücksichtigen, nicht zu beanstanden.
Daran vermögen auch die weiteren Einwände der Beschwerdeführer in ihrer Replik nichts zu ändern. Soweit pauschal ohne konkrete Darlegungen auf das Gutachten (...) verwiesen wird, welches zum Schluss kommt, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, wird die Würdigung der Vorinstanz in Bezug auf den Galtsauenstall nicht substantiiert bestritten. Entsprechend ist auch der Antrag, es sei auf die Erkenntnisse des Augenscheins des F vom 23. Juni 2015 abzustellen, nicht zu hören. Auch geht das Vorbringen der Beschwerdeführer fehl, die Vorinstanz verwechsle zentrale Sachverhaltselemente und beziehe ihre Berechnung dann auf den falsch ermittelten Sachverhalt. Entgegen ihrer Darstellung führte die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung nicht aus, der Galtsauenstall befinde sich auf dem Baurechtsgrundstück Nr. t. Sie hielt – nach Ansicht des Kantonsgericht korrekterweise – vielmehr fest, dass der Galtsauenstall solange nur dem Eigentümer des Baurechtsgrundstücks Nr. t angerechnet werden könne, als dieser am Galtsauenstall Bedarf ausweise. Schliesslich vermag den Beschwerdeführern auch ihr Einwand, der Galtsauenstall sei offenbar ohne Baubewilligung erstellt worden, nicht zum gewünschten Erfolg verhelfen. Denn wenn dem tatsächlich so sein sollte, dann könnte er bei der Frage, ob es sich bei der Liegenschaft Y um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt oder nicht, ohnehin nicht berücksichtigt werden.
3.5.4.
Nach dem Gesagten steht fest, dass die Vorinstanz in Bezug auf den Galtsauenstall bzw. die Nichtberücksichtigung der vom Pächter auf seinem Betrieb deklarierten Schweine bei der SAK-Berechnung weder den Sachverhalt unrichtig ermittelt noch das Recht nicht richtig angewendet hat.
3.6.
3.6.1.
Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid weiter fest, gemäss der amtlichen Schatzung vom 14. April 2011 seien auf dem Grundstück Nr. z 18 Kuhplätze und Tierplätze für 2 GVE Jungtiere vorhanden. In der Folge setzte sie zunächst die vorhandenen Tierplätze in Relation zur landwirtschaftlichen Nutzfläche der Grundstücke Nrn. z, y, x und w (6,58 ha) bzw. reduzierte den Tierbestand proportional zur verfügbaren Eigenfläche der Beschwerdegegnerin um die Hälfte, was Zahlen von 9 GVE Milchkühen und 1 GVE Jungtieren ergab. Sie hielt sodann aber fest, dass unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Grundstücke Nrn. z, y, x und w überwiegend in der Talzone liegen würden und es sich um eine intensive Nutzung handle, eine Viehdichte von rund 2 Rinder-GVE pro ha landwirtschaftliche Nutzfläche gerechtfertigt sei. Somit erhöhe sich der anrechenbare Bestand (bei 6,58 ha eigener landwirtschaftlicher Nutzfläche) auf maximal 12 GVE Milchkühe und 1 GVE Jungtiere, wobei die Berechnung auf der Annahme beruhe, dass der erforderliche Bedarf an Grundfutter gerade noch aus dem Ertrag der Grundstücke Nr. z, y, x und w gedeckt werden könne. Eine innere Aufstockung sei für Raufutterverzehrer weder landesüblich noch zonenkonform und daher in der vorliegenden Beurteilung nicht zu berücksichtigen. In der Folge legte sie ihrer SAK-Berechnung bezüglich der vorhandenen Nutztiere die Werte "12 GVE Milchkühe" und "1 GVE andere Nutztiere (Jungvieh)" zugrunde.
Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, die amtliche Schatzung vom 14. April 2011 gehe von 18 GVE Milchkühen und 2 GVE Jungvieh aus. Laut Angaben des Pächters im Gutachten (...) seien der Milchvieh- und Jungviehstall in den Jahren 2013/2014 aber umgebaut und erweitert worden, weshalb auf die in diesem Gutachten bei der SAK-Berechnung verwendeten Zahlen (21 GVE Milchvieh und 4,38 GVE Jungvieh) abzustellen sei.
3.6.2.
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Beurteilung des Arbeitsaufwandes und auch der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, nach objektiven Kriterien vorzunehmen ist. Nicht relevant ist die tatsächliche Nutzung, da damit die Anwendung des Gesetzes dem Einflussbereich des Grundeigentümers überlassen würde. Es ist deshalb auf durchschnittliche, landesübliche Bewirtschaftungsformen abzustellen und nicht auf ausgefallene Einzelfälle.
Wie bereits erwähnt wird die SAK insbesondere anhand der landwirtschaftlichen Nutzfläche und der Anzahl Nutztiere ermittelt. Da die landwirtschaftlichen Nutzflächen nur der gesetzeskonformen Produktion dienen dürfen, sind sie nur soweit zu berücksichtigen, als die Produktion darauf nach der Gesamtheit der anwendbaren Gesetzesvorschriften überhaupt zulässig ist. Dabei bildet die landwirtschaftliche Nutzfläche als solche und sowohl als Futterfläche für die Viehhaltung als auch als Ausbringungsort für Hofdünger Grundlage für die Berechnung der SAK. Je grösser die Fläche ist, desto grösser ist der Futterertrag und desto mehr Dünger kann ausgebracht werden, was wiederum Auswirkungen darauf hat, wie viel Vieh gehalten werden kann. Anforderungen an die landwirtschaftliche Nutzfläche statuiert u.a. auch das Gewässerschutzgesetz (GSchG; SR 814.20) in seinem Art. 14. Nach Abs. 1 ist auf jedem Betrieb mit Nutztierhaltung eine ausgeglichene Düngerbilanz anzustreben. Der Betrieb muss über eine so grosse eigene, gepachtete oder vertraglich gesicherte Nutzfläche verfügen, dass auf 1 ha höchstens drei Düngergrossvieheinheiten (DGVE) entfallen (Abs. 4 Satz 1). Nach Abs. 6 setzt die kantonale Behörde die pro ha zulässigen Düngergrossvieheinheiten herab, soweit Bodenbelastbarkeit, Höhenlage und topografische Verhältnisse dies erfordern. Unter Berücksichtigung einer ausgeglichenen Düngerbilanz können somit einer bestimmten landwirtschaftlichen Nutzfläche nur eine bestimmte Anzahl Grossvieheinheiten zugeordnet werden. Insofern ist bei der SAK-Berechnung in Bezug auf die Anzahl Nutztiere nicht ausschliesslich von der Stallkapazität auszugehen; zu berücksichtigen sind auch die gleichzeitig anwendbaren gewässerschutzrechtlichen und allenfalls zusätzlichen umweltschutz- und tierschutzrechtlichen Normen (zum Ganzen: BGE 137 II 182 E. 3.2; vgl. auch BGer-Urteil 2C_163/2012 vom 12.11.2012 E. 2; Hofer, a.a.O., Art. 7 BGBB N 107). Für raufutterverzehrende Nutztiere, zu welchen u.a. auch Tiere der Rindergattung gehören, ist sodann eine innere Aufstockung nicht landesüblich. Sie sind somit nur soweit anrechenbar, als die Düngerbilanz es zulässt (Art. 27 Abs. 2 LBV; Hofer, a.a.O., Art. 7 BGBB N 98b).
3.6.3.
Die Vorinstanz ist vorliegend von einer Viehdichte von 2 Rinder-GVE pro ha landwirtschaftliche Nutzfläche ausgegangen. Dies sei gerechtfertigt, da die Grundstücke überwiegend in der Talzone liegen würden und es sich um eine intensive Nutzung handle. Bei einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 6,58 ha kam die Vorinstanz somit auf 12 GVE Milchkühe und 1 GVE andere Nutztiere (Jungvieh). Diese Nutztier-Zahlen legte sie ihrer SAK-Berechnung zu Grunde. Die Beschwerdeführer bringen in Bezug auf den anzurechnenden Rindviehbestand in ihrer Beschwerde lediglich vor, der Rindviehstall sei 2013/2014 ausgebaut worden, weshalb von 21 GVE Milchvieh und 4,38 GVE Jungvieh auszugehen sei. Wie soeben dargelegt, ist bei der SAK-Berechnung in Bezug auf die Anzahl Nutztiere aber nicht ausschliesslich von der Stallkapazität auszugehen, weshalb vorliegend auch offen bleiben kann, ob für diese Stallerweiterung überhaupt eine Baubewilligung vorgelegen hat oder nicht. Entscheidend für die Anzahl möglicher Nutztiere sind auch die Grösse der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzfläche sowie die weiteren, z.B. gewässerschutzrechtlich relevanten, örtlichen Verhältnisse. Auch umweltschutzrechtliche und tierschutzrechtliche Aspekte sind zu beachten. Der alleinige Hinweis der Beschwerdeführer auf die Stallkapazität gemäss Gutachten (...) ist daher unbehelflich. Gegen die von der Vorinstanz angewendete "2 Rinder-GVE pro ha-Rechnung" bringen die Beschwerdeführer nichts vor. Auch in der von ihrem zwischenzeitlich mandatierten Rechtsvertreter verfassten Replik wird lediglich pauschal auf das Gutachten (...) verwiesen ohne konkrete Darlegungen, weshalb die in diesem Gutachten bei der SAK-Berechnung verwendeten Rindvieh-Zahlen im Gegensatz zu den von der Vorinstanz verwendeten Zahlen stimmen sollten. Vor diesem Hintergrund sowie unter Berücksichtigung des Umstands, dass das GschG in seinem Art. 14 Abs. 4 allein aus gewässerschutzrechtlichen Gesichtspunkten von höchstens 3 DGVE pro ha spricht, und dass es sich schliesslich – wie bereits erwähnt – bei der Vorinstanz um die für den Vollzug verantwortliche und über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung verfügende Behörde handelt, ist ihre Schlussfolgerung, gestützt auf eine vorgängige "2 Rinder-GVE pro ha-Rechnung" bei der SAK-Berechnung von 12 GVE Milchkühen und 1 GVE andere Nutztiere (Jungvieh) auszugehen, nicht zu beanstanden.
3.6.4.
Nach dem Gesagten bestehen folglich keine Hinweise darauf, dass die Vorinstanz bei der SAK-Berechnung in Bezug auf die angerechnete Anzahl Rindvieh-Nutztiere den Sachverhalt unrichtig ermittelt oder das Recht nicht richtig angewendet hat.
3.7.
Die Beschwerdeführer machen in ihrer Replik schliesslich geltend, dass die Dienststelle lawa bereits mit Entscheid vom 20. Juli 2005 rechtskräftig festgestellt habe, dass es sich bei den vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücken um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle.
Mit Entscheid vom 20. Juli 2005 hatte die Dienststelle lawa die Bewilligung zur Errichtung des selbständigen und dauernden Baurechtsgrundstücks Nr. t auf dem Grundstück Nr. z erteilt. Die Dienststelle lawa verwies in den Erwägungen des Entscheids auf Art. 60 Abs. 1 lit. f BGBB, gemäss welchem eine Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot bewilligt wird, wenn auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des landwirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll. Weiter hielt sie fest, dass die Einräumung des Baurechts bewilligt werde, da die Einheit zwischen Land und Gebäude gewahrt bleibe und das Baurechtsgrundstück mit später darauf errichtetem Schweinestall nicht langfristig vom landwirtschaftlichen Gewerbe der Gesuchstellerin bzw. Beschwerdegegnerin abgetrennt werde. Der Entscheid erging am 20. Juli 2005. Nach dem damals geltenden Art. 7 Abs. 1 aBGBB (Stand 1.6.2004) lag die SAK-Grenze für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe gegeben ist oder nicht, noch bei 0,75. Allein schon aus diesem Grund konnte die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 3. Mai 2017 nicht einfach auf ihren früheren Entscheid aus dem Jahre 2005 abstellen, sondern hatte eine neue Beurteilung auf der Basis der aktuell geltenden gesetzlichen Grundlagen vorzunehmen (vgl. dazu Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 84 BGBB N 11a).
Abschliessend ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass es sich auch beim vorliegend angefochtenen Entscheid "nur" um eine Feststellung für den Moment gestützt auf die aktuellen tatsächlichen Verhältnisse und die aktuell geltenden gesetzlichen Grundlagen handelt. Die Feststellungsverfügung ist zwar rechtskraftfähig und bindet, sobald sie in Rechtskraft erwachsen ist, die Behörden. Wird sie jedoch nachträglich fehlerhaft, sei es wegen einer Änderung des Sachverhalts oder wegen einer nachträglichen Änderung der Rechtslage, so ist eine erneute Überprüfung der mit ihr getroffenen Feststellungen vorzunehmen (vgl. dazu Herrenschwand/Stalder, a.a.O., Art. 84 BGBB N 8a, 11 und 11a).
4.
Zusammenfassend steht somit fest, dass die Vorinstanz bei der SAK-Berechnung weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt noch das Recht unrichtig angewendet hat. Sie hat vielmehr rechtskonform entschieden, weshalb ihr Entscheid vom 3. Mai 2017 nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerde ist deshalb, soweit darauf einzutreten ist, als unbegründet abzuweisen.
5.
(Es folgen Ausführungen zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen.)