lu_gerichte · A 06 57_2 · 1997-10-01 · de
Direkte Staats- und Gemeindesteuern
Direkte Staats- und Gemeindesteuern

§ 39 Abs. 2 und 4 StG; § 10 StV. Abzug von Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen. Der Pauschalabzug ist auf Liegenschaften des Privatvermögens beschränkt; bei Gebäuden des Geschäftsvermögens ist er ausgeschlossen. Die Pauschale kann bei den kantonalen Staats- und Gemeindesteuern (im Gegensatz zur direkten Bundessteuer) auch dann beansprucht werden, wenn die Liegenschaft von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt wird.

A ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Z, welches ihr im Rahmen eines Scheidungsverfahrens per 1. Oktober 1997 zugeteilt worden war. Gegen die Veranlagungsverfügung 2002 liess A Einsprache erheben. Sie beantragte, wie sie dies bereits in der Vorperiode 2001 erfolglos getan hatte, bei den Staats- und Gemeindesteuern den Wechsel vom pauschalen Liegenschaftsunterhaltskostenabzug zum Abzug der effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten per 1.1.2002 zu gestatten. Ihre Einsprache wurde in diesem Punkt abgewiesen, worauf sie ans Verwaltungsgericht gelangte.
Aus den Erwägungen:
1. - Gemäss § 32 StG, in Kraft seit 1. Januar 2001, werden zur Ermittlung des Reineinkommens von den gesamten steuerbaren Einkünften die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und allgemeinen Abzüge nach den §§ 30-40 abgezogen. Zu diesen Abzügen gehören auch die im vorliegenden Fall im Streit liegenden Liegenschaftsunterhaltskosten. Hierzu bestimmt § 39 Abs. 2 StG, dass bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden können. Für Liegenschaften des Privatvermögens kann an Stelle der tatsächlichen Kosten und Prämien ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Der Regierungsrat regelt diesen Pauschalabzug (§ 39 Abs. 4 StG). Von dieser Regelungskompetenz hat der Regierungsrat in § 10 der ebenfalls seit 1. Januar 2001 in Kraft stehenden StV Gebrauch gemacht. Danach beträgt der zulässige Pauschalabzug 15% des Brutto-Mietertrags oder des steuerbaren Mietwerts von Gebäuden, deren Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt (§ 10 Abs. 2 lit. a StV); 25% des Brutto-Mietertrags oder des steuerbaren Mietwerts von Gebäuden, deren Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode über zehn Jahre, aber nicht mehr als 25 Jahre zurückliegt (§ 10 Abs. 2 lit. b StV); ein Drittel des Brutto-Mietertrags oder des steuerbaren Mietwerts der übrigen Gebäude (§ 10 Abs. 2 lit. c StV). Gemäss § 10 Abs. 4 StV ist ein Wechsel von der Pauschale zum Abzug der tatsächlichen Kosten zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass der Pauschalabzug in den letzten sechs Jahren insgesamt sowie in wenigstens vier der letzten sechs Jahre die tatsächlichen Unterhalts- und Verwaltungskosten nicht deckt. Ein Wechsel vom Abzug der tatsächlichen Kosten zur Pauschale ist nicht zulässig.
2. - (...)
3. - a) Die Beschwerdeführerin vertritt den Standpunkt, dass ihr bereits im Jahre 1997 nur der effektive Abzug zugestanden hätte. Dies sei deshalb der Fall, da die Liegenschaft im Privatbesitz seit Beginn von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werde. So seien bei vermieteten Liegenschaften des Privatvermögens, welche zur Hauptsache geschäftlichen Zwecken dienten, nur die tatsächlichen Aufwendungen des Grundeigentümers zum Abzug zugelassen. Die C AG sei "seit Beginn" (gemeint seit 1.10.1997) Mieterin eines Teils ihres Mehrfamilienhauses. Dabei betrage der von der C AG jährlich bezahlte Mietzins Fr. 36000.-. Aus dem Verhältnis zwischen dem Mietzins der C AG (Fr. 36000.-) einerseits und dem Eigenmietwert (Fr. 14000.-) andererseits leitet die Beschwerdeführerin ab, dass ihre Liegenschaft vorwiegend, im Verhältnis von 72% zu 28%, von Dritten geschäftlich genutzt werde. Deshalb sei ihr nicht der Pauschalabzug, sondern vielmehr der Abzug der effektiven Unterhaltskosten zu gewähren.
b) Der Pauschalabzug ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes (vgl. § 39 Abs. 4 StG) auf Liegenschaften, die sich im Privatvermögen der Steuerpflichtigen befinden, beschränkt. Für Gebäude des Geschäftsvermögens ist der pauschale Abzug der Unterhaltskosten hingegen ausgeschlossen. Denn eine Pauschale soll nur dort an die Stelle der effektiven Unterhaltskosten treten, wo diese nicht ausgewiesen werden können bzw. die Ausweisleistung dem Steuerpflichtigen erspart bleiben soll. Da Geschäftsbetriebe regelmässig Bücher oder andere Aufzeichnungen führen, die ebenfalls die Gebäudeunterhaltskosten umfassen, besteht für Geschäftsgrundstücke das Bedürfnis nach einer pauschalen Bemessung dieser Kosten nicht. Vielmehr können für diese Objekte ohne weiteres die tatsächlichen Aufwendungen in der Bemessungsperiode, die aus den Büchern und Aufzeichnungen hervorgehen, geltend gemacht und zum Abzug zugelassen werden (Urteil A 96 306-309 vom 15.7.1997, Erw. I/2b mit Verweis auf LGVE 1977 II Nr. 18). Im Rahmen der Veranlagung der direkten Bundessteuer besteht beim Bund die Regelung, dass ein Pauschalabzug nicht in Betracht kommt für Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden (Art. 4 der Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer, SR 642.116). Eine entsprechende Regelung besteht im Kanton Luzern bei den Staats- und Gemeindesteuern, wie auch beispielsweise etwa im Kanton Aargau, nicht. Die Pauschale bei den kantonalen Staats- und Gemeindesteuern kann somit auch dann beansprucht werden, wenn die Liegenschaft von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt wird (Egloff, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Bd. 1, 2.Aufl., Muri-Bern 2004, N 109 zu § 39 StG mit Hinweisen). Indes wird die Anwendung des Pauschalabzuges bei Liegenschaften des Privatvermögens überall dort abgelehnt, wo er zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führen würde. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn feststeht, dass der Grundeigentümer keine Unterhaltskosten zu tragen hat, weil sie regelmässig vom Mieter, so etwa im Rahmen einer Geschäftsmiete, übernommen werden. Die abzugsfähigen Unterhaltskosten sind in solchen Fällen allein nach Massgabe der tatsächlichen Kosten zu bemessen. Denn nur so kann der Grundeigentümer - dem Gesetz entsprechend - aufgrund des Reineinkommens besteuert werden (BG-Urteil vom 21.1.1993, in: ASA 63, 736ff.; in diesem Sinne denn auch LU StB, Weisungen StG, Ziff. 1 zu § 39 Nr. 2).
c) Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist zu Recht unbestritten, dass sich die Liegenschaft der Beschwerdeführerin in Z in ihrem Privatvermögen befindet. Wie sich weiter den Akten entnehmen lässt, machte die Beschwerdeführerin in der Steuererklärung 1999/2000, nachdem sie das fragliche Mehrfamilienhaus per 1. Oktober 1997 von ihrem Mann übernommen hatte, in Bezug auf die Liegenschaftsunterhaltskosten den Pauschalabzug geltend. Dieser ist dann auch der Steuerveranlagung 1999/2000 zugrunde gelegt worden. Im Rahmen des Einspracheverfahrens betreffend die Veranlagung 1999/2000 wurde die Beschwerdeführerin in Bezug auf die Liegenschaftsunterhaltskosten dahingehend orientiert, dass sie bei den Staats- und Gemeindesteuern grundsätzlich bei Antritt der Liegenschaft (1.10.1997) die Wahlmöglichkeit zwischen dem Abzug der Pauschale oder der effektiven Kosten hat. Ein späterer Wechsel von den effektiven Kosten zum Pauschalabzug sei ausgeschlossen; ein Wechsel vom Pauschalabzug zu den tatsächlichen Unterhaltskosten sei nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Bei der direkten Bundessteuer habe sie hingegen in jeder Periode die Möglichkeit, zwischen pauschal oder effektiv zu wählen. Es sei nicht klar, ob der mit der Einsprache u.a. gestellte Antrag der Berücksichtigung der effektiven Unterhaltskosten nur für die direkte Bundessteuer gelte oder auch für die Staats- und Gemeindesteuern. Der Beschwerdeführerin wurde die Gelegenheit eingeräumt, zum Sachverhalt innert 20 Tagen Stellung zu nehmen. In der daraufhin am 1. Mai 2000 stattgefundenen Einspracheverhandlung hat die Beschwerdeführerin die neu festgesetzten Steuerfaktoren betreffend die Steuerperiode 1999/2000 unterschriftlich anerkannt und sich somit kantonal für den Pauschalabzug der Liegenschaftsunterhaltskosten entschieden. Hat sich ein Steuerpflichtiger bei den kantonalen Steuern einmal für den Pauschalabzug entschieden, ist ihm der Wechsel zum Abzug der tatsächlichen Kosten grundsätzlich nur mehr unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 4 StV möglich. Dass diese Erfordernisse vorliegend nicht erfüllt sind, ist zwischen der Beschwerdeführerin einerseits sowie den Steuerbehörden andererseits nicht (mehr) umstritten. Wird die Liegenschaft der Beschwerdeführerin, wie sie vorbringt, von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt, stellt dies nach dem Gesagten bei den Staats- und Gemeindesteuern entgegen ihren Ausführungen für sich allein noch kein Grund für die Nichtanwendung des Pauschalabzuges dar. Dass dem Pauschalabzug deshalb die Anwendung zu versagen wäre, da er zu offensichtlich falschen Ergebnissen führt, ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Es wird denn auch etwa weder behauptet noch ergibt sich aus den Akten, dass es nicht die Grundeigentümerin selbst ist, welche die Unterhaltskosten zu tragen hat.