lu_gerichte · V 06 7_2 · 2005-10-24 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen
Bauen ausserhalb der Bauzonen

Art. 24c RPG; Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV; §§ 153 Abs. 1 und 2, 154 Abs. 1 und 2 PBG. Die abschliessende bundesrechtliche Normierung der Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG hat zur Folge, dass die kantonalen Vorschriften über die Berechnung der Bruttogeschossfläche im Geltungsbereich dieser Bestimmung grundsätzlich nicht mehr anwendbar sind. Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten oder sonst wie dem dauernden Aufenthalt dient und damit zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, fallen subjektive Gesichtspunkte wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung ausser Betracht. Auch auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr die objektive Eignung des Raums.

Aus den Erwägungen:
2. - Mit Baugesuch vom 24. Oktober 2005 beantragte der Beschwerdegegner den Ersatz des bestehenden Daches mit gleichzeitiger Anhebung um ca. 1,3 m, die Umnutzung des dadurch vergrösserten Estrichraums in Wohnraum, mit Einbau eines Dachbalkons, sowie die Umnutzung von zwei Zimmern im Untergeschoss in Werk- und Abstellräume. Die Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsförderung und Geoinformation (rawi) erteilte dafür die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG und Art. 42 RPV und der Gemeinderat Z zog mit der Erteilung der Baubewilligung nach.
3. - Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Der Inhalt des Bestandesschutzes ergibt sich aus Art. 24c Abs. 2 RPG: Zulässig sind die Erneuerung, die teilweise Änderung, die massvolle Erweiterung und der Wiederaufbau. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 212 Erw. 2c). Die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist (Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, System der neuen Regelung, in: ZBl 2001 S. 296f.). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 I 950). Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4.Aufl., Bern 2002, S. 196 Fn. 584; Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Loseblattsammlung, Bern 2000/1, Register I Ziff. 2.4.3; a. A. Karlen, a.a.O., S. 297f. Fn. 27). Dieser Stichtag vermeidet schwer erklärbare Widersprüche zur bundesgerichtlichen Praxis, gemäss der das Ausmass zulässiger Änderungen von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone aufgrund der Entwicklung seit dem 1. Juli 1972 zu beurteilen ist. Bauten und Anlagen, die vor dem genannten Stichtag nicht landwirtschaftlichen Zwecken dienten, werden somit von Art. 24c Abs. 1 RPG erfasst (vgl. BGE 129 II 398 Erw. 4.2.1 und dortige Hinweise).
Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung von bestimmungsgemäss nutzbaren, aber zonenfremden Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen setzt damit nicht mehr kantonales Recht voraus, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht. Das hat zur Folge, dass kantonalrechtliche Vorschriften, welche diese Baumöglichkeit an zusätzliche oder strengere Voraussetzungen knüpfen, nicht mehr zulässig sind. Der Begriff der teilweisen Änderung bzw. der massvollen Erweiterung ist als solcher jedoch durch die Gesetzesrevision nicht verändert worden. Inhaltlich entspricht die neue Bestimmung grundsätzlich der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG. Allerdings hat der Bundesrat in Art. 41 und 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert (vgl. zum Ganzen: BG-Urteil 1A.301/2000 vom 28.5.2001, Erw. 4c mit Hinweisen; BGE 132 II 42 Erw. 7.1.1 mit Hinweisen; vgl. auch nachfolgend Erw. 4b).
Die Parzelle Nr. X, GB Z, des Beschwerdegegners liegt nach dem geltenden Zonenplan der Gemeinde Z in der Landwirtschaftszone. Das auf diesem Grundstück bestehende streitbetroffene Wohnhaus wurde gemäss übereinstimmenden Angaben der Parteien im Jahre 1950 erstellt. Die genannte Parzelle bzw. das Wohnhaus wurden nie landwirtschaftlich genutzt. Folglich handelt es sich bei der umstrittenen baulichen Massnahme offenkundig nicht um ein zonenkonformes Bauvorhaben. Zu Recht gehen die Verfahrensbeteiligten deshalb davon aus, dass das vorliegende Projekt grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fällt. Nachfolgend ist deshalb zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 2 RPG und der diesbezüglichen Ausführungsbestimmungen eingehalten sind.
4. - a) Die Beschwerdeführerin beanstandet in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die qualitative und quantitative Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF). Gestützt auf die Vollzugshilfen des Bundesamts für Raumentwicklung sei von einer bestehenden aBGF Wohnen von 99,214 m2 und von einer neuen und zusätzlichen Wohnfläche von 60,694 m2 auszugehen. Diese Erweiterung um 61,17% übertreffe das zulässige Mass von maximal 30% bei weitem. Die Berechnungen der aBGF durch die Vorinstanzen seien bundesrechtswidrig. Das geplante Projekt verändere die Identität des bestehenden Hauses in den wesentlichen Zügen und sei mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung nicht vereinbar. Zudem sei die Dienststelle in der Vorabklärung zum Schluss gelangt, dass das ursprüngliche Projekt die zulässige Erweiterung überschreite. Aufgrund dieses Ergebnisses habe dann der Beschwerdegegner im vorliegenden Projekt die bestehenden zwei Zimmer im 1. Geschoss kurzerhand mit "Werken" und mit "Abstell/Lager" bezeichnet, und in der Folge habe die Dienststelle die Flächen dieser zwei Zimmer und des sie erschliessenden Ganges nicht mehr zur aBGF hinzugerechnet. Ein solches Vorgehen und Verfahren sei offensichtlich rechtswidrig.
b) Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (was kurz mit "Wesensgleichheit" bezeichnet wird). Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30% erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudes nur zur Hälfte angerechnet werden (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV), oder wenn die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m2 erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). Mit diesen im Interesse der Rechtssicherheit festgelegten quantitativen Grenzen wird verdeutlicht, ab wann eine Erweiterung keinesfalls mehr als massvoll gilt. Auf den vorliegenden Fall angewendet bedeutet dies, dass weder die Wohnnutzung alleine noch die Gesamtflächen, soweit anrechenbar, um mehr als 30% erweitert werden dürfen (vgl. BGE 127 II 215 Erw. 3a und b mit Hinweisen und Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., Register I Ziff. 2.4.4 Abs. 4 und Register V Ziff. 3.3.1).
Weder das Gesetz noch die Verordnung äussern sich zur Berechnung der Vergleichsflächen vor und nach der geplanten Erweiterung (BG-Urteil 1A.78/2004 vom 16.7.2004, Erw. 3.2). Die abschliessende bundesrechtliche Normierung der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 24c RPG hat zur Folge, dass die kantonalen Vorschriften über die Berechnung der Bruttogeschossfläche im Geltungsbereich dieser Bestimmung grundsätzlich nicht mehr anwendbar sind (vgl. Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, Aktuelle Rechtslage und Lösungsansätze, Freiburger Diss., Zürich 2006, S. 160 mit Hinweis auf BG-Urteil 1A.10/2005 vom 13.7.2005, Erw. 3.3). Schon unter Art. 24 Abs. 2 aRPG wendete das Bundesgericht für die Frage der Anrechenbarkeit bei der Bestimmung der Ausnützung die ORL-Norm 514 420 (Provisorische Richtlinien zur Orts-, Regional- und Landesplanung des ORL-Instituts der ETH Zürich, Blatt 514 420, 1966) an, und zwar unabhängig von entgegenstehenden kantonalen Bestimmungen. Flächen, die für das Wohnen genutzt werden konnten, wurden dabei auch mitgezählt, selbst wenn sie nach dem kantonalen Baupolizeirecht bei der Berechnung der Wohnflächen nicht miteinbezogen wurden (vgl. BG-Urteil 1A.10/2005 vom 13.7.2005, Erw. 3.3; BGE 112 Ib 98 Erw. 3). Bezüglich der aBGF ist die Anwendung kantonaler Bestimmungen nur noch zulässig, sofern sie sich im Grundsatz an die ORL-Richtlinie anlehnen (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., Register V Anhang 1). Mit dem Inkrafttreten der neuen Berechnungsweise für die Ausnützungsziffer am 26. November 1995 (Änderung des PBG vom 20.3.1995, G 1995 449) besteht im Kanton Luzern keine diesen Richtlinien entsprechende Regelung mehr, weshalb grundsätzlich die subsidiäre Definition des Bundesamts für Raumentwicklung anzuwenden ist (vgl. Urteil V 02 174 vom 14.7.2004, Erw. 8a). Danach resultiert die aBGF aus der Summe aller Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden können. Zur aBGF zählen auch die zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienenden Verkehrsflächen (Flure, Korridore, Eingangshallen, Treppen usw.). Nicht angerechnet werden demgegenüber unter anderem Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sowie zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., Register V Anhang 1).
c) Als "Wohnen und Arbeiten" haben alle Nutzungen zu gelten, die im weitesten Sinne als raumgebundene Erscheinungsformen dieser zwei Grundtypen menschlicher Lebensentfaltung verstanden werden können. Daher fallen unter den Begriff des Wohnens auch Hobby-, Bastel- oder Freizeiträume. Arbeitsräume sind etwa (auch unbeheizte) Werkstätten oder Büros. Zu den Wohn- und Arbeitsräumen zählen auch Flächen, die dem zwar in der Regel kurzzeitigen, aber mehr als vereinzelten Aufenthalt von Menschen dienen (vgl. Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.Aufl., Zürich 2006, S. 11-16f.). Ein Raum gilt als für die Ausnützung anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist (vgl. Entscheid Verwaltungsgericht Zürich vom 7.12.2000 [VB.2000.304], Erw. 3b/aa).
Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten oder sonst wie dem dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob eine solche Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt, dass eine solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen herbeigeführt werden kann. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend ist vielmehr die objektive Eignung des Raums. Genügt ein Raum sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht (vgl. erwähntes Urteil V 02 174 vom 14.7.2004, Erw. 8d; Fritzsche/Bösch, a.a.O., S. 11-18 und Entscheid Verwaltungsgericht Zürich vom 7.12.2000 [VB.2000.304], Erw. 3b/aa mit Hinweisen; vgl. auch Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 67f. und BGE 112 Ib 98 Erw. 3).
5. - a) Hinsichtlich der geplanten Erweiterung ging die Dienststelle rawi in ihrem Entscheid davon aus, dass die bestehende Wohnfläche 99,73 m2 und die projektierte neue 121,74 m2 ausmache. Dies entspräche einer Erweiterung von 22,07%. Bei der Gesamtfläche ging die Dienststelle von 142,41 m2 (bestehend) und 174,16 m2 (geplant) aus, was zu einer Erweiterung von 22,29% führen würde. Dabei wurden die beiden Zimmer im 1. Geschoss, bei welchen eine Umnutzung in einen Werk- und Abstell-/Lagerraum geplant ist, sowie der sie erschliessende Gang bei der Berechnung der bestehenden Fläche als Wohnraum eingestuft, derweil diese Räume bei der Flächenberechnung des geplanten Zustandes als Nebenfläche qualifiziert wurden. Die Beschwerdeführerin geht indes davon aus, dass eine ausschliesslich sprachlich-verbale Umbenennung dieser beiden Zimmer nicht zu deren Nichtanrechenbarkeit an die aBGF führen könne.
Vorweg ist festzuhalten, dass der Beschwerdegegner sein anfänglich ohne die Umnutzung im 1. Geschoss geplantes Bauvorhaben der Dienststelle rawi zur Vorabklärung einreichen liess. Wie diese Dienststelle richtig ausführt, sind für das Baubewilligungsverfahren nur die mit dem Baugesuch eingereichten Unterlagen massgebend, weshalb bei unterschiedlichen Planunterlagen in der Vorabklärung und im Baugesuch ein Vergleich von Flächenberechnungen nicht aussagekräftig ist. Die vorgenommene Qualifikation in Wohn- und Arbeitsräume einerseits und in Nebenräume andererseits sowie die aufgrund der Vorabklärung erfolgte Anpassung des geplanten Bauprojekts können aber vorliegend für die Gesamtbeurteilung des Baugesuches durchaus herangezogen werden, zumal auch die diesbezüglichen Pläne der Vorabklärung und des Baugesuchs von den Massen her fast identisch sind (vgl. z.B. anrechenbare Gesamtfläche gemäss Vorabklärung 141,97 m2, gemäss Baugesuch 142,41 m2; neue anrechenbare Gesamtfläche im Dachgeschoss gemäss Vorabklärung ca. 53,3 m2, gemäss Baugesuch 53,68 m2) und die wesentliche Änderung des Baugesuchprojekts im Vergleich zur Vorabklärung nicht baulicher Art ist, sondern in der Umnutzung der beiden Zimmer im 1. Geschoss liegt.
Die Vorabkärung ergab, dass mit dem geplanten Projekt im Dachgeschoss eine totale anrechenbare Geschossfläche von ca. 53,3 m2 (Raumhöhe [RH] > 1,50 m) entstehen würde, wovon maximal 33,3 m2 für die Wohnnutzung und die restlichen 20 m2 als Nebenfläche genutzt werden dürften. Gestützt auf diesen Vorabklärungsbericht liess der Beschwerdegegner am 29. Juli 2005 dem Raumplanungsamt (recte: Dienststelle rawi) mitteilen, dass er zu Gunsten einer ihm wichtigen Dachgeschossnutzung bereit sei, die zwei Zimmer im 1. Geschoss (21,45 m2) aufzugeben. In der Folge wurden diese Räume in den Baugesuchsplänen mit "Werken ehem.Zi" und mit "Abstell/Lager ehem.Zi" betitelt.
Aus diesen Bezeichnungen kann jedoch wie dargelegt noch nicht geschlossen werden, dass keine aBGF vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob diese Räume angesichts ihrer baulichen Gestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken geeignet sind. Festzuhalten ist, dass es sich bei den beiden fraglichen Zimmern im 1. Geschoss um bestehende Räume handelt, welche bisher zu Wohnzwecken genutzt und deshalb von den Vorinstanzen im angefochtenen Entscheid und in der Vorabklärung, in Übereinstimmung mit dem Beschwerdegegner, als bestehende Wohnfläche qualifiziert wurden. Mit dem geplanten Vorhaben erfahren die beiden fraglichen Zimmer keine baulichen Änderungen, sodass sie nach wie vor die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume erfüllen (vgl. nachfolgende Erw. 5b-f).
b) Gemäss der allgemeinen Bestimmung von § 153 Abs. 1 PBG müssen Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, genügend belichtet und lüftbar sein. Die Grundriss- und Fassadenpläne vom 24. Oktober 2005 und die Fotodokumentation zeigen, dass der als "Abstell/Lager" bezeichnete Raum im 1. Geschoss zwei unmittelbar ins Freie führende Fenster hat (an der West- und der Südwest-Fassade), welche geöffnet werden können und mit Fensterläden verschliessbar sind. Zudem betragen die Fensterflächen (1,48 m2) 17,2% der Bodenfläche (8,6 m2). Damit erfüllt dieser Raum auch die nur für Wohn- und Schlafräume, nicht aber für Arbeitsräume, geltenden Anforderungen an Belichtung und Belüftung gemäss § 153 Abs. 2 PBG. Bei Letzteren steht für die Beurteilung, was noch als genügend belichtet und lüftbar gilt, ein gewisser Spielraum zu (vgl. Botschaft des PBG vom 12.8.1986 [B 119], 2. Beratung, in: Verhandlungen des Grossen Rates 1989, S. 118 und Fritzsche/Bösch, a.a.O., S. 14-5). Die Fenster entsprechen auch aufgrund ihrer Abmessungen und Höhe ab Raumboden denjenigen von Wohn- und Arbeitsräumen. Diese Ausführungen gelten ebenfalls für das an der West-Fassade gelegene Fenster des mit "Werken" betitelten Raumes. Zwar beträgt die Fensterfläche (0,84 m2) nicht ganz 10% der Bodenfläche (8,51 m2). Diese unwesentliche Unterschreitung verunmöglicht die Nutzung zu Wohn- und Schlafzwecken aber nicht. Kommt hinzu, dass an der Nordost-Fassade gemäss dem Grundrissplan ein weiteres Fenster vorhanden ist, welches allerdings im Fassadenplan als Türe mit einem Fenster eingezeichnet ist. Somit erfüllen die beiden Zimmer im 1. Geschoss die Anforderungen an Belichtung und Belüftung für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume.
c) Gemäss § 154 Abs. 1 PBG müssen die zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Räume zudem ihrer Zweckbestimmung entsprechend genügend gross sein. Sodann haben gemäss Abs. 2 der genannten Bestimmung bei Mehrfamilienhäusern die Wohn- und Schlafräume eine Bodenfläche von mindestens 10 m2 und eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m aufzuweisen, wobei im Dach- und Untergeschoss und bei Einfamilienhäusern eine Höhe von mindestens 2,2 m genügt. Vorliegend handelt es sich um Räume in einem Einfamilienhaus, bei welchen die Mindestbodenflächen von 10 m2 für Wohn- und Schlafräume somit nicht massgebend sind (vgl. auch Botschaft des PBG vom 12.8.1986 [B 119], 1. Beratung, in: Verhandlungen des Grossen Rates 1988, S. 184f. und Fritzsche/Bösch, a.a.O., S. 14-7). Gemäss dem Grundrissplan vom 24. Oktober 2005 beträgt die Raumhöhe im 1. Geschoss ca. 2,25 m. Die Bodenflächen der beiden Zimmer betragen 8,6 m2 ("Abstell/Lager") und 8,51 m2 ("Werken"). Die beiden Zimmer erfüllen somit auch die gesetzlichen Anforderungen für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume hinsichtlich der Raummasse. Auch wenn sie für eine eigentliche Wohnnutzung klein erscheinen mögen, ausgeschlossen ist eine solche, entgegen der Ansicht der Vorinstanzen, auf jeden Fall nicht, wie im Übrigen auch die bisherige Nutzung des Beschwerdegegners zeigte. Zumindest lassen sie aber eine Nutzung als Büro oder (wie vorgesehen) als Werkraum zu.
d) Gemäss den Vorinstanzen sind die beiden fraglichen Zimmer im 1. Geschoss nicht nur wegen ihren Raumgrössen zur Wohnnutzung nicht geeignet, sondern auch weil sie infolge fehlender Unterkellerung sehr feucht seien. Der Beschwerdegegner führte in seiner Vernehmlassung zu den Gründen der geplanten Umnutzung dieser beiden Zimmer nichts aus. Er äusserte sich auch nicht zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 17. März 2006, in welcher diese die Vorabklärung und die daraufhin geplante Umnutzung der Zimmer thematisierte. Sodann fällt auf, dass der Beschwerdegegner gemäss dem ursprünglichen Plan vom 28. April 2005 noch gar keine Umnutzung der Zimmer im 1. Geschoss vorgesehen hatte und zu diesem Zeitpunkt die Feuchtigkeit der Räume überhaupt nicht zur Sprache kam. Erst als die Vorabklärung der Dienststelle ergab, dass von der durch das Projekt im Dachgeschoss entstehenden anrechenbaren Geschossfläche 20 m2 nur als Nebenfläche genutzt werden dürften, kam die Umnutzung ins Spiel. So gab der Beschwerdegegner im Schreiben vom 29. Juli 2005 als Grund der Umnutzung der beiden Zimmer im 1. Geschoss in Nebenflächen seinen subjektiven Wunsch nach einer ihm wichtigen Dachgeschossnutzung an; dass diese Zimmer infolge der fehlenden Unterkellerung sehr feucht und deshalb zur Wohnnutzung nicht mehr geeignet wären, wurde nicht erwähnt. Sodann war der zuständige Sachbearbeiter der Dienststelle am 24. August 2005 für eine Besichtigung vor Ort. Von diesem Augenschein finden sich in den Akten weder ein Protokoll noch Fotos, welche die Feuchtigkeit aufzeigen würden. Auch sonst ergeben sich aus den Akten keine Anhaltspunkte bezüglich der Feuchtigkeitseinwirkung auf die fraglichen Räume. Allein die Tatsache, dass ein Raum nicht unterkellert ist, lässt nicht ohne Weiteres den Schluss zu, dass dieser auch feucht ist. Erst im Baubeschrieb vom 20. Oktober 2005 wurde dann ohne nähere Angaben und Nachweise die Feuchteeinwirkung als Grund für die Umnutzung aufgeführt. Trotz dieser angeblich grossen Feuchtigkeit wurden die Räume bislang zu Wohnzwecken genutzt.
Die Aussenwände der beiden Zimmer sind ca. 35 cm (West-Fassade) bzw. ca. 30 cm (Nordost- und Südwest-Fassade) dick, sodass von einer ausreichenden Isolation ausgegangen werden kann, zumal diesbezüglich von den Vorinstanzen und dem Beschwerdegegner auch nichts Gegenteiliges vorgebracht wurde und auch aus den Akten nicht ersichtlich ist. Der Boden ist ca. 22 cm dick. Sollte die Isolation gegen Feuchtigkeit dort ungenügend sein, so liesse sich dieser Mangel nachträglich ohne wesentliche bauliche Änderungen beheben.
Aufgrund dieser Ausführungen liegt es auf der Hand, dass die Umbenennung und Umnutzung der beiden Zimmer dem alleinigen Zweck dienen soll, die aBGF im 1. Geschoss zugunsten der im Dachgeschoss neu entstehenden zu verringern, und zwar zwecks Einhaltung der quantitativen Grenzen von Art. 42 Abs. 3 RPV und nicht weil infolge grosser Feuchtigkeitseinwirkung die Wohnnutzung nicht mehr möglich gewesen wäre.
e) Sodann ist festzuhalten, dass die beiden Zimmer im 1. Geschoss über den gemeinsamen Gang erschlossen werden. Über diesen Gang gelangt man nordöstlich durch eine Türe zum Entrée und zur Treppe, welche zum 2. Geschoss (Vorraum, Zimmer, Wohnen, Küche) führt. Südwestlich führt der Gang über eine weitere Türe vorerst in einen anderen Raum (im Plan vom 28.4.2005 mit "Arbeiten" betitelt), welcher über eine Türe direkt ins Freie führt. Zudem lässt auch von aussen her betrachtet nichts auf eine andere Nutzung dieser Räume als zu Wohn- oder Arbeitszwecken schliessen.
f) Die beiden Zimmer im 1. Geschoss sind somit intern erschlossen, genügend belichtet und gross, lüftbar und verfügen (zumindest teilweise) über eine ausreichende Isolation. Die Dienststelle rawi hat diese Zimmer in Kenntnis der fehlenden Unterkellerung, der Raumgrössen und der Belichtung in der Vorabklärung und bei der Berechnung der bestehenden Fläche im Baugesuch als Wohnfläche und damit als aBGF eingestuft. Beim geplanten Zustand gemäss dem Umbauvorhaben ändert sich bezüglich dieser Zimmer ausser der vorgesehenen Umnutzung in Werkräume baulich nichts, sodass sie auch nach dem Umbauvorhaben die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume erfüllen. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht bemängelt, geht es nicht an, nur aufgrund einer sprachlichen Umbenennung zweier Zimmer in den Plänen auf deren Nichtanrechenbarkeit zur aBGF zu schliessen; denn nach herrschender Lehre und Praxis ist nicht auf die Bezeichnung in den Plänen und die zukünftige Nutzung abzustellen, sondern darauf, welche Geschossnutzung ein Raum aufgrund seiner baulichen Gestaltung tatsächlich zulässt (Huber, a.a.O., S. 68). Da die beiden Zimmer im 1. Geschoss für das Wohnen (eigentliche Wohnnutzung oder als Hobby-, Bastel- oder Freizeitraum) oder Arbeiten (z.B. als Werkstatt oder Büro) genutzt werden können, zählen die entsprechenden Flächen, sowie der sie erschliessende Gang zur aBGF. Damit wird aber die maximal zulässige quantitative Erweiterung der aBGF gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV bei weitem übertroffen, kommt doch gemäss der Flächenberechnung der Dienststelle zur bestehenden aBGF von 99,73 m2 zusätzlich die neue Fläche der Dachgeschosserweiterung von 53,68 m2 (RH > 1,50 m) hinzu, was eine Erweiterung um 53,83% bedeuten würde. Das projektierte Bauvorhaben kann somit nicht bewilligt werden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist schon aus diesem Grund gutzuheissen.
Bei diesem Ergebnis kann die Qualifikation des südwestlich neben dem Heizungsraum liegenden Raumes im 1. Geschoss, welcher im Plan vom 28. April 2005 noch mit "Arbeiten" bezeichnet und in den Baugesuchsplänen nicht mehr betitelt wurde, offen bleiben. Festzuhalten ist einzig, dass die Dienststelle diesen Raum in der Vorabklärung noch als bewohnbar einstufte, ihn aber in der Flächenberechnung des angefochtenen Bauvorhabens, welches hinsichtlich dieses Raumes im Vergleich zur Vorabklärung überhaupt keine Änderung erfuhr, bereits bei der Berechnung der bestehenden Fläche als Nebenfläche qualifizierte.
g) Selbst wenn die Erweiterung weniger als 30% ausgemacht hätte, wäre das Projekt darüber hinaus noch einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen gewesen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). Die auf Verordnungsstufe vorgenommene quantitative Präzisierung schafft nämlich keinen absoluten Anspruch auf eine Vergrösserung im maximalen Umfang. Schliesslich hätte jede Erweiterung, selbst wenn die Identität der Baute an sich gewahrt bliebe, mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar sein müssen (Art. 24c Abs. 2 Satz 2 RPG; Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., Register I Ziff. 2.4.4 Abs. 4 und Register V Ziff. 4). Auch diesbezüglich leidet der angefochtene Entscheid an einem Mangel, enthält er doch zu diesen Bewilligungsvoraussetzungen nur knappe Ausführungen. Da mit dem Projekt bereits die mengenmässigen Grenzen von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV überschritten werden, erübrigen sich weitere Prüfungen. Auch kann bei diesem Ergebnis auf zusätzliche Beweismassnahmen - insbesondere auf die Durchführung eines Augenscheins, die Einholung einer Expertise betreffend die Umbaukosten und die Edition des Kaufvertrages für das Grundstück Nr. X, GB Z, - verzichtet werden.
Weitere Erwägungen sind im Internet publiziert (http://www.gerichte.lunet.ch/index/rechtsprechung.htm).