lu_gerichte · 7H 21 256 · 2022-10-26 · de

Bei besonderen Verhältnissen kann es zulässig sein, dass zwei Gestaltungspläne für dasselbe Gebiet erstellt werden. Die beiden Gestaltungspläne sind aufeinander abzustimmen. | § 75 PBG. | Bau- und Planungsrecht

Luzern Kantonsgericht 4. Abteilung 26.10.2022 7H 21 256

Rechtsprechung Luzern
Instanz:
Kantonsgericht
Abteilung:
4. Abteilung
Rechtsgebiet:
Bau- und Planungsrecht
Entscheiddatum:
26.10.2022
Fallnummer:
7H 21 256
LGVE:
Gesetzesartikel:
§ 75 PBG.
Leitsatz:
Bei besonderen Verhältnissen kann es zulässig sein, dass zwei Gestaltungspläne für dasselbe Gebiet erstellt werden. Die beiden Gestaltungspläne sind aufeinander abzustimmen.
Rechtskraft:
Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Entscheid:
Sachverhalt:
A.
B.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. D.________, Grundbuch (GB) C.________. Dieses befindet sich in der zweigeschossigen Wohnzone mit verdichteter Bauweise (W2-V). Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Das Grundstück liegt in Hanglage, grenzt südlich an die Landwirtschaftszone, westlich an einen Wald und nördlich an eine zweigeschossige Wohnzone. Unmittelbar östlich befindet sich ebenfalls eine (noch unbebaute) Parzelle in der Zone W2-V und der Landwirtschaftszone (Grundstück Nr. E.________). Mit der Zonenplanrevision 1996 wurde das Gebiet F.________, respektive die in der Bauzone gelegenen Teile der Grundstücke Nrn. D.________ und E.________, mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Die Gemeinde C.________ (Finanzen und Bau) stimmte 2011 dem Vorgehen, für das betroffene Gebiet zwei Gestaltungspläne einzureichen, zu.
Am 15. Juli 2020 gingen bei der Gemeindeverwaltung C.________ Unterlagen zur Vorprüfung eines Gestaltungsplans ein. Am 17. August 2020 folgte das Gesuch für den Gestaltungsplan F.________ auf Grundstück Nr. D.________. Dieses umfasst den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern (49 Wohnungen) mit einer Einstellhalle. Der Gestaltungsplan wurde im Kantonsblatt Nr. ________ bekannt gemacht und lag vom 20. August 2020 bis 8. September 2020 öffentlich auf. Innert dieser Frist gingen drei Einsprachen ein, u.a. von A.________. Dieser hielt an seiner Einsprache fest, während die anderen Einsprecher ihre Einsprache zurückzogen.
Mit Entscheid vom 25. Oktober 2021 erteilte die Abteilung Bau und Infrastruktur der Gemeinde C.________ die Bewilligung für den Gestaltungsplan F.________ auf dem Grundstück Nr. D.________, GB C.________, im Sinn der Erwägungen und unter Bedingungen und Auflagen (Rechtsspruch Ziff. 2). Die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.________ wies sie im Sinn der Erwägungen vollumfänglich ab. Mit den privatrechtlichen Einsprachepunkten verwies sie ihn an den Zivilrichter. Die restlichen Einsprachen wurden als erledigt erklärt (Rechtsspruch Ziff. 1). In Rechtsspruch Ziff. 3 wurde ausserdem die Ausnahmebewilligung für die Abweichung von der Geschossigkeit und für die Bemessung der Hangneigung (relevant für die Fassadenhöhe Gebäude B) im Sinn der Erwägungen und unter Bedingungen und Auflagen erteilt. Die Grundeigentümer wurden ausserdem zum Beitritt zur Strassengenossenschaft G.________ verpflichtet (Rechtsspruch Ziff. 4). Betreffend das Verhältnis zum Nachbargrundstück Nr. E.________ hielt die Bewilligungsbehörde fest, dass der eigenständigen Entwicklung des Baufelds Grundstück Nr. D.________ unter dem Vorbehalt zugestimmt wird, dass die beiden Gestaltungspläne aufeinander abgestimmt werden (Erwägung 20). In Rechtsspruch Ziff. 16 (Bedingungen und Auflagen) führte die Vorinstanz aus, dass erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Fragen betreffend die beiden Grundstücke Nrn. D.________ und E.________ bearbeitet werden, sofern sich solche bereits in der Planungsphase ergeben würden. Dabei seien die grundlegenden Bestimmungen dieses Gestaltungsplans nicht davon betroffen. Die entsprechend vorhandenen Planunterlagen des Gestaltungsplans seien den Planern des Grundstücks Nr. E.________ unentgeltlich zur Verfügung zu stellen.
B.
Dagegen liess A.________ am 15. November 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und Folgendes beantragen:
"1. Der Entscheid der Gemeinde C.________ betreffend Bewilligung für den Gestaltungsplan F.________ auf dem Grundstück Nr. D.________, Gemeinde C.________, sei aufzuheben und der Gestaltungsplan sei nicht zu bewilligen;
2. Die Ausnahmebewilligung für die Abweichung von der Geschossigkeit und für die Bemessung der Hangneigung sei aufzuheben und es sei keine Ausnahmebewilligung zu erteilen;
3. Es sei ein Gutachten betreffend das gewachsene Terrain zu erstellen; eventualiter sei ein Augenschein betreffend das gewachsene Terrain durchzuführen;
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin."
Mit Eingabe vom 19. Januar 2022 beantragte die Abteilung Bau und Infrastruktur der Gemeinde C.________ die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. B.________ schloss in ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2022 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.
Die Verfahrensbeteiligten hielten im weiteren Verfahrenslauf an ihren Anträgen fest.
Aus den Erwägungen:
6.
6.1.
Der Beschwerdeführer moniert weiter die eigenständige Entwicklung des Baufelds auf Grundstück Nr. D.________. Es sei nicht zulässig, zwei Gestaltungspläne über das Gebiet F.________ zu legen. Dieses Vorgehen erscheine problematisch, da dadurch eine gesamtheitliche Betrachtung und eine umfassende Interessenabwägung über die Entwicklung des gesamten, mit einer Gestaltungsplanpflicht belegten, Gebiets ausgeschlossen würden. Ausserdem betrage die Fläche von Grundstück Nr. E.________ im Perimeter nur rund 4'000 m2, wobei die erforderliche Mindestfläche von 5'000 m2 i.S.v. § 32 Abs. 1 des Bau- und Zonenreglements (BZR) nicht eingehalten werde.
Dem hält die Vorinstanz entgegen, es sei bereits 2011 zugesichert worden, dass für die beiden Grundstücke Nrn. D.________ und E.________ zwei getrennte, separate Gestaltungspläne eingereicht werden können. Diese Auffassung vertrete die Gemeinde auch heute noch. Sie hält jedoch fest, dass die Gestaltungspläne aufeinander abzustimmen seien, dies sei auch in der kommunalen Genehmigung verfügt worden. Die Eigentümerin des Grundstücks Nr. E.________ sei im Übrigen mit dieser Auflage einverstanden. Die Vorinstanz bekräftigt ausserdem, dass sie die Einhaltung der Auflage prüft, und verweist auf das öffentliche Interesse der Gemeinde C.________ an der Verflüssigung von Bauland. Aufgrund der "Zerstrittenheit" der beiden Eigentümerinnen der Grundstücke Nrn. D.________ und E.________ sei es nicht möglich gewesen, einen Gestaltungsplan über das gesamte Gebiet erstellen zu lassen.
Die Beschwerdegegnerin unterstreicht die Kompetenz der Vorinstanz als Planungsbehörde und deren Kontrollfunktion hinsichtlich der Anpassung der Planung der Überbauung des Grundstücks Nr. E.________ an den Gestaltungsplan des Grundstücks Nr. D.________. Des Weiteren stehe das Grundstück Nr. E.________ nicht in ihrem Eigentum. Es werde nicht vorausgesetzt, dass das Gebiet zwingend aufgrund nur eines Gestaltungsplanes überbaut werden soll. Der Zweckgedanke von § 65 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRL Nr. 735) könne auch erreicht werden, wenn ein oder mehrere Gestaltungspläne aufeinander abgestimmt werden. Die Mindestflächen würden nicht für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht (§ 75 Abs. 1 PBG) gelten, sondern nur für die übrigen Gestaltungspläne gemäss § 75 Abs. 2 und 3 PBG. Für das Grundstück Nr. E.________ könne bzw. müsse ein Gestaltungsplan erarbeitet werden.
6.2.
6.2.1.
Im Rechtsspruch Ziff. 2 ("Entscheid'') wurde festgehalten, dass die Bewilligung für den Gestaltungsplan F.________ auf dem Grundstück Nr. D.________ "im Sinne der Erwägungen und den nachfolgenden Bedingungen und Auflagen erteilt" wird. In Ziff. 20 der Erwägungen wurde Folgendes festgehalten:
"Nachbargrundstück Nr. E.________
Östlich gelegen befindet sich das unbebaute Nachbarsgrundstück Nr. E.________. Dieses Grundstück ist ebenfalls in der zweigeschossigen Wohnzone mit verdichteter Bauweise und wird von einer "Gestaltungsplanpflicht" überlagert. Das hier vorliegende Bebauungskonzept soll auf das benachbarte Grundstück erweitert werden.
Der eigenständigen Entwicklung des Baufeldes Grundstück D.________ ist unter dem Vorbehalt zugestimmt, dass die beiden Gestaltungspläne aufeinander abgestimmt werden. Für das Grundstück Nr. E.________ ist ebenfalls von der Eigentümerin ein Planungsauftrag erteilt."
Ziff. 16 der "Bedingungen und Auflagen" lautet
"16. Nachbargrundstück Nr. E.________
Soweit sich in der Planungsphase Fragen beide Grundstücke Nr. D.________ und E.________ betreffend ergeben, sind diese im Verfahren der Baubewilligung zu bearbeiten. Die grundlegenden Bestimmungen dieses Gestaltungsplans sind davon nicht betroffen. Die entsprechend vorhandenen Planunterlagen des Gestaltungsplans sind den Planern des Grundstücks Nr. E.________ unentgeltlich zur Verfügung zu stellen.''
Wie eingangs im Sachverhalt erwähnt (vgl. lit. A), wurde das Gebiet F.________, respektive die in der Bauzone gelegenen Teile der Grundstücke Nrn. D.________ und E.________, im Rahmen der Zonenplanrevision 1996 mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Gemäss momentan geltendem BZR der Gemeinde C.________ beträgt die Mindestfläche für einen Gestaltungsplan, bei dem vom Zonenplan und vom Bau- und Zonenreglement nach § 75 Abs. 2 und 3 PBG abgewichen werden kann, bei bebauten Gebieten 3'000 m2 und bei unbebauten Gebieten 5'000 m2 (§ 32 Abs. 1 BZR).
6.2.2.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann es zulässig sein, in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht für Teilbereiche Gestaltungspläne festzusetzen, wenn eine zweckmässige Unterteilung möglich ist und dadurch das übrige Gestaltungsplangebiet nicht in seiner Entwicklung beeinträchtigt wird. Eine solche Beeinträchtigung kann namentlich entstehen, wenn ein Gestaltungsplan für ein Teilgebiet die Erschliessung des restlichen noch unüberbauten Gebiets verunmöglicht (BGer-Urteil 1C_348/2019 vom 27.4.2020 E. 5.3 mit Verweis auf BGer-Urteil 1C_75/2018 vom 31.10.2018 E. 4). Im BGer-Urteil 1A.197/2001/1P.767/2001 vom 18. April 2002 E. 3.3 war für das Bundesgericht keine Norm ersichtlich, aus welcher sich ergeben hätte, dass ein Gestaltungsplangebiet nicht in mehrere Gestaltungspläne aufgeteilt werden darf, sofern jeder davon die Mindestfläche einhält, und es verweist auf die im vorliegenden Fall anwendbaren Mindestflächen (mit Hinweis auf Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, in: ZBl 101/2000, S. 393 ff., insb. S. 404, der die gleiche Ansicht vertritt). Um ein bestimmtes Grundstück in einem mit einer Gestaltungsplanpflicht belegten Gebiet bebauen zu können, genügt es gemäss Bösch, wenn über dieses Teilgebiet ein Gestaltungsplan festgelegt wird. Es sei daher nicht erforderlich, für die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Die Erstellung eines Gestaltungsplans für die ganze betroffene Zone könne nur verlangt werden, wenn dies in der Bauordnung ausdrücklich vorgesehen sei (Bösch, Brennpunkte des Zürcher Gestaltungsplans, PBG 2014/3 S. 5 ff., 6 f.).
6.2.3.
Die bebaubare Grundstücksfläche gemäss Zonenplan innerhalb des Gestaltungsplanpflichtperimeters beträgt für das Grundstück Nr. D.________ 9'444 m2, jene von Grundstück Nr. E.________ beträgt gemäss Berechnungen aus gravis.lu ca. 4'200 m2 (inkl. Strassenflächen). Letzteres hält insofern die heute geltende Mindestfläche i.S.v. § 32 Abs. 1 BZR für einen Gestaltungsplan nicht ein. Im BZR der Gemeinde C.________ finden sich keine Bestimmungen über die Aufteilung eines Gestaltungsplangebiets in Teilbereiche. Gleiches gilt für das kantonale PBG. Es gibt ferner keine Bestimmung, die verlangt, dass für das ganze Gestaltungsplangebiet zwingend ein einziger Gestaltungsplan auszuarbeiten sei. Das ganze Gebiet ist seit nunmehr 26 Jahren mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt und noch nicht überbaut. Die Vorinstanz unterstreicht ihr Interesse an der Verflüssigung von Bauland, zudem sei eine Ausarbeitung eines gesamthaften Gestaltungsplans über beide Parzellen aufgrund der Zerstrittenheit der beiden Grundeigentümerinnen nicht möglich.
Aufgrund der hier vorliegenden besonderen Verhältnisse ist es daher angezeigt, zwei Gestaltungspläne über das Gebiet F.________ zuzulassen, zumal das Grundstück Nr. D.________ die Mindestfläche von 5'000 m2 zweifelsohne einhält und lediglich ein zweiter (nicht mehrere) Gestaltungsplan auf Grundstück Nr. E.________ zur Diskussion steht. Dem vorliegenden Gestaltungsplan hat die Vorinstanz im Übrigen nur zugestimmt, sofern die beiden Gestaltungspläne aufeinander abgestimmt werden. Für das Grundstück Nr. E.________ ist von der Eigentümerin bereits ein Planungsauftrag erteilt worden. Im angefochtenen Entscheid wurde ausserdem verfügt, dass die Beschwerdegegnerin den Planern des Grundstücks Nr. E.________ die vorhandenen Planunterlagen unentgeltlich zur Verfügung zu stellen hat. Eine Ausarbeitung des Gestaltungsplans durch andere Planer als jene des vorliegenden Plans erscheint vor diesem Hintergrund unproblematisch. Der Austausch der Unterlagen der beiden Parteien ist gewährleistet und von der Vorinstanz zu kontrollieren.
Ausserdem wurde der Eigentümerin des Grundstücks Nr. E.________ bereits im Jahr 2011 die Möglichkeit der Ausarbeitung von zwei Gestaltungsplänen über das Gebiet F.________ zugesichert. Diese Auffassung wiederholte die Gemeinde (Bau und Infrastruktur) im Jahr 2021. Dass die Gemeinde im Jahr 2011 ursprünglich empfohlen hatte, gleichzeitig einen einzigen oder zwei verschiedene Gestaltungspläne einzureichen, ändert daran nichts. Hierbei handelte es sich lediglich um eine Empfehlung und nicht um eine verbindliche Anordnung. Ein uneinheitliches Erschliessungskonzept steht dem ebenso wenig entgegen, zumal der Beschwerdeführer nicht vorbringt, der vorliegende Gestaltungsplan würde die Erschliessung des zweiten Plangebiets vereiteln. Die Erschliessung via die H.________-Strasse ist vorgegeben und eine Beeinträchtigung der Überbauung der Parzelle Nr. E.________ durch den Gestaltungsplan auf Grundstück Nr. D.________ ist nicht ersichtlich.
Entscheidend ist die von der Genehmigungsbehörde angestrebte und im Entscheid auch verfügte Abstimmung des zweiten (künftigen) Gestaltungsplans mit dem vorliegend angefochtenen. Im angefochtenen Entscheid wurde denn auch festgehalten, dass das hier vorliegende Bebauungskonzept auf das benachbarte Grundstück erweitert werden soll. Der strittige Gestaltungsplan vermag den Nachweis zu erbringen, dass die Parzelle Nr. E.________ in seiner Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Die Absicht des Gesetzgebers und die in den kantonalen und kommunalen Regelungen enthaltenen Voraussetzungen werden damit nicht unterlaufen. Durch die Auflagen und Bedingungen im angefochtenen Entscheid ist die Betrachtung der beiden Gestaltungspläne als Einheit – im weitesten Sinne – gewährleistet.