lu_gerichte · V 06 280 · 2006-09-27 · de
Bau- und Planungsrecht
Bau- und Planungsrecht

Das Betreiben einer Hundezucht in der Wohnzone bedarf einer Baubewilligung. Eine Hundezucht ist in der Wohnzone zonenwidrig. In dieser Zone ist in der Regel das Halten von maximal drei Hunden zonenkonform.

Sachverhalt:
A ist Eigentümerin eins Wohnhauses in der Gemeinde Emmen. Nach dem geltenden Zonenplan liegt die Parzelle in der 2-geschossigen Wohnzone (W2). Am 9. Mai 2006 unterbreitete A dem Gemeinderat ein Gesuch für eine Hundezucht auf dieser Liegenschaft. Gemäss ihrer Darstellung beabsichtige sie, die Hundezucht "hobbymässig" zu betreiben. Derzeit halte sie sieben (ausgewachsene) Hunde der Rasse "Jack Russell Terrier". Davon seien indes lediglich drei im zuchtfähigen Alter. Pro Jahr rechne sie in der Regel mit zwei bis drei Würfen; ein Wurf bringe ein bis fünf Welpen. Diese hielten sich täglich während mehreren Stunden im Garten auf; die ausgewachsenen Hunde seien nicht den ganzen Tag im Freien. Ihr Grundstück sei so eingefriedet, dass die Hunde die Parzelle nicht verlassen könnten. Am 10. Mai 2006 legte das Baudepartement Emmen das Gesuch öffentlich auf. Zudem orientierte es die benachbarten Grundeigentümer hierüber schriftlich. Dagegen erhoben verschiedene Nachbarn Einsprachen, die nicht bereinigt werden konnten.
Mit Entscheid vom 27. September 2006 erteilte der Gemeinderat die Bewilligung für die Hundezucht unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. U.a. verfügte er in Ziffer 5.2 des Rechtsspruchs unter der Sachüberschrift "Hundehaltung / Anzahl Würfe" das Folgende:
- Die Haltung der erwachsenen Hunde ist in einem ersten Schritt auf fünf zu reduzieren. Hierbei erachtet der Gemeinderat, dass die beiden Junghunde (1 Monat / 15 Monate), welche noch nicht in die Zucht integriert wurden, innert drei Monaten zu entfernen sind.
- Die beiden älteren Tiere (11 und 12 jährig) dürfen bis zu deren Ableben verbleiben. Ein Ersatz dieser Tiere ist jedoch nicht möglich und würde als Aufstockung betrachtet.
- Als angemessen für die Hobbyzucht wird pro Jahr ein Wurf pro Zuchttier erachtet. Sollte sich jedoch herausstellen, dass die Lärmbelastung zu hoch würde, behält sich der Gemeinderat vor, die Würfe mit einem anfechtbaren Entscheid weiter zu reduzieren.
- Während der Nachtruhezeit dürfen sich die Hunde nicht im Freien aufhalten.
Soweit die Einsprecher ausdrücklich oder dem Sinne nach die Abweisung des Gesuchs für die Hundezucht oder (sinngemäss) weit reichendere Beschränkungen der Hundezucht beantragt hatten, erledigte die Baubewilligungsbehörde entsprechende Vorbringen im Sinne der Erwägungen.
Gegen diesen Entscheid liess A Verwaltungsgerichtsbeschwerde führen und folgende Anträge stellen:
1. Der Entscheid des Gemeinderates von Emmen vom 27. November 2006 sei aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass die Hundehaltung (Hobby-Hundezucht) der Beschwerdeführerin nicht bewilligungspflichtig ist.
3. Eventuell sei ihr das Halten von maximal sieben Hunden zu gestatten.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde bzw. der Einsprecher.
Das Verwaltungsgericht gab den Einsprechern Gelegenheit, sich am Verfahren als Partei zu beteiligen. Diese liessen sich zur Beschwerde nicht vernehmen, verzichteten auf eigene Anträge und damit auf eine Teilnahme am Verfahren. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
1.- a-d (Prozessuales).
2.- Der Sache nach vertritt die Beschwerdeführerin den Standpunkt, die Hundezucht unterliege keiner (raumordnungsrelevanten) Bewilligungspflicht. Deswegen entbehrten die in der angefochtenen Verfügung verankerten Beschränkungen bereits im Ansatz einer rechtmässigen Grundlage.
a) Wer eine Baute oder Anlage erstellen oder ändern will, hat dafür (grundsätzlich) eine Baubewilligung einzuholen (vgl. § 184 Abs. 1 PBG; § 60 Abs. 1 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 21.11.2001 [PBV; SRL Nr. 736]). Von der "Baubewilligungspflicht" ausgenommen sind lediglich bauliche Massnahmen und Nutzungsmodalitäten, für die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge kein Interesse der Öffentlichkeit oder Nachbarn besteht, die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorstellungen vorgängig zu kontrollieren. Dazu zählen nach Massgabe der Rechtslage etwa namentlich die in § 184 Abs. 2 PBG ausdrücklich erwähnten Reparatur- und Unterhaltsarbeiten. Im Übrigen bestimmt der Regierungsrat in der Verordnung jene Bauten und Anlagen und jene Änderungen derselben, die etwa in einem vereinfachten Verfahren bewilligt werden können und die "in der Regel" keiner Baubewilligung bedürfen (§ 184 Abs. 3 PBG).
b) Neben den erwähnten baulichen Massnahmen können aber auch reine Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen unter die Baubewilligungspflicht fallen, sofern sie geeignet sind, fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu zeitigen. Dies ist namentlich der Fall, wenn sie die Erschliessung belasten oder - was hier besonders interessiert - die Umwelt beeinträchtigen. Dabei ist zunächst unerheblich, ob mit dem beabsichtigten Nutzungszweck bauliche Massnahmen verbunden sind oder nicht. Eine ohne bauliche Vorkehren auskommende Zweckänderung ist nur dann von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, wenn (auch) der neue Verwendungsweck der in der fraglichen Zone zuzulassenden Nutzung entspricht oder sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (statt vieler: BG-Urteil 1A.216/2003 vom 16.3.2004, Erw. 3.2; BGE 113 Ib 223; AGVE 1994 S. 362 ff.; ferner: Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006, N 17 zu Art. 22; Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, Diss. Freiburg 2006, S. 133).
c) Die wiedergegebene Lehre und Praxis steht im Einklang mit dem RPG und der im Lichte des Bundesrechts zwingend zu beachtenden Bewilligungspflicht von Bauten und Anlagen sowie den raumordnungsrelevanten Nutzungsweisen. So enthält namentlich Art. 22 Abs. 1 RPG eine Vorschrift über die Bewilligungspflicht, die unmittelbar anwendbar ist und wegen der derogatorischen Kraft des Bundesrechts entgegenstehendes kantonales Recht aufhebt (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 6 ff. zu Art. 22). Damit sind für die Frage der Baubewilligungspflicht die Bestimmung von Art. 22 Abs. 1 RPG und dessen Auslegung unmittelbar verbindlich (Ruch, Kommentar zum RPG, Zürich 1999, N 4 zu Art. 22). Massgebend ist nach der Praxis des Bundesgerichts, ob mit einer baulichen Massnahme oder einer besonderen Nutzung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 119 Ib 226 Erw. 3a, 114 Ib 314 Erw. 2a). Der Baubewilligungszwang stellt eine formelle Baubeschränkung dar (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 307). Die Baubewilligungspflicht soll der mit der Sache betrauten Behörde die Möglichkeit verschaffen, das Vorhaben vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Im Lichte dieser Überlegungen unterliegt keinem Zweifel, dass die Baubewilligung nicht erst gefordert werden muss, wenn ein Vorhaben nicht bewilligt werden kann (vgl. Ruch, Neuerungen im Bau- und Planungsrecht der Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft, in: Basler Juristische Mitteilungen [BJM], 2005, S. 28). Von einer Bewilligungspflicht ist bereits auszugehen, wenn Bauten oder Anlagen und deren Nutzungsweisen eine Beeinträchtigung der durch die bau- und planungsrechtliche Gesetzgebung geschützten Rechtsgüter bewirken könnten. Ob alsdann tatsächlich eine Beeinträchtigung festgestellt wird, muss im Rahmen des Bewilligungsverfahrens abgeklärt werden. Präzisierend bleibt beizufügen, dass sich die Behörde in diesem Sinne im Zweifelsfall für die Baubewilligungspflicht auszusprechen hat (Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 77).
3.- Im vorliegenden Fall steht eine Hundezucht in der Wohnzone zur Diskussion. Fraglich ist, ob eine derartige Nutzung in der Wohnzone überhaupt zonenkonform sein kann.
a) Nach dem geltenden Zonenplan der Gemeinde Emmen liegt das streitbetroffene Grundstück in der 2-geschossigen Wohnzone (W2). Nach Massgabe von § 45 Abs. 1 PBG dienen Wohnzonen in erster Linie dem Wohnen. Demnach sind hier Bauten, Anlagen und Nutzungen zum Wohnen zonenkonform (§ 45 Abs. 2 lit. a PBG). Ferner gelten Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in der Wohnzone als zonenkonform, sofern sich eine derartige Nutzung baulich und mit ihren Auswirkungen in die Wohnumgebung einfügen. Massgebend sind hierbei die durch den Charakter bestimmten örtlichen Verhältnisse (§ 45 Abs. 2 lit. b PBG). Wohnzonen sind mit andern Worten ganz allgemein Teile der Baugebiete, in denen dem Wohnen Vorrang zukommt, was sich nicht nur im eigentlichen Zonenzweck, sondern auch in der Ausgestaltung und der Lage der Zonen und der Benutzung der Bauten sowie im weitgehenden Immissionsschutz äussert (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N 4 zu §§ 130-33).
Nichts Abweichendes lässt sich Art. 9 BZR entnehmen. Auch nach dieser kommunalen Nutzungsvorschrift sind die Wohnzonen in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Zudem können in dieser Zone nicht störende "kleinere und mittlere Gewerbebetriebe" gestattet sein. Nach Art. 9 Abs. 1 BZR gilt ein Betrieb indes nur dann als "nicht störend", wenn er - seinem Wesen nach - in das Wohnquartier passt und keine erheblich grösseren Auswirkungen entfaltet als sie aus dem Wohnen entstehen. Ferner darf ein entsprechender Betrieb das ruhige und gesunde Wohnen nicht beeinträchtigen. Soweit eine kommunale Bauordnung - wie hier - in der Wohnzone nicht störendes Gewerbe zulässt, zählt die Rechtsprechung dazu in erster Linie Betriebe zur täglichen Versorgung der Bewohner, mithin Betriebe, die einen funktionalen Zusammenhang mit der Wohnnutzung aufweisen (vgl. BGE 117 Ib 154; ferner: BVR 1991 S. 494 ff.). Andere gewerbliche Betriebe sind in der Wohnzone mithin zonenfremd und deswegen dort nicht zu dulden.
b) Im Lichte der vorstehenden Überlegungen ergibt sich, dass eine gewerblich betriebene Tierhaltung bzw. Tierzucht in der Wohnzone nicht als zonenkonform gilt, dies umso weniger, als eine derartige gewerbliche Nutzung keinen, jedenfalls keinen direkten Bezug zum alltäglichen Leben in der Wohnzone entfaltet (vgl. LGVE 2000 II Nr. 10 Erw. 5a). Dies zeigt sich bereits in der Feststellung, dass sich der Kreis der potenziellen Abnehmer der Hunde nicht auf das nähere oder weitere Umfeld in der betreffenden Wohnzone beschränkt (vgl. auch: BVR 1994 S. 234). Ein Weiteres kommt hinzu: In der Regel ist eine Hundezucht als "gewerblich" zu bezeichnen, wenn damit ein regelmässiges beachtliches Einkommen aus Nebenerwerb erzielt werden kann (vgl. LGVE 1984 II Nr. 2 Erw. 2). Davon ist auszugehen, falls die Hundezucht - wie von der Beschwerdeführerin erwartet - jährlich bis drei Würfe à ein bis fünf Welpen bringen soll. Damit rechnet die Beschwerdeführerin immerhin selbst mit bis zu 15 Welpen pro Jahr. Ohne Frage lässt sich damit ein (beachtliches) Einkommen aus Nebenerwerb erzielen, was den Schluss auf eine hobbymässige Hundehaltung kaum mehr zulassen dürfte. Denn immerhin beläuft sich der Verkaufspreis jedes von der Beschwerdeführerin gezüchteten Welpen der Rasse "Jack Russel Terrier" hierzulande in der Grössenordnung zwischen ca. Fr. 1'300.-- und 1'800.-- (vgl. www.russellterrierclub.ch/die-rassen/portraits.pdf, besucht am 20.8.2007). Aus diesen Überlegungen muss gefolgert werden, dass eine Hundezucht in der Wohnzone, der überhaupt keine Schranken gesetzt würde, als gewerbsmässig und damit als zonenwidrig zu gelten hätte.
c) Auf der andern Seite darf nicht verkannt werden, dass allein das nicht gewerbsmässige Halten von Haustieren in der Wohnzone - in der Regel - als zonenkonform betrachtet werden kann (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, Bern 2007, N 31c zu Art. 24, S. 259 mit Hinweisen). Aber diesbezüglich gilt es, wie erwähnt, Schranken zu achten bzw. Grenzen zu wahren. Denn eine allzu weit ausgreifende Tierhaltung verträgt sich mit der zulässigen Grundnutzung in einer Wohnzone ebenso wenig wie eine gewerbsmässige Hundezucht. Darauf wird zurückzukommen sein.
Die Beschwerdeführerin versteht ihre Hundezucht nicht als gewerbsmässig, sondern als Freizeitbeschäftigung. Dazu ist für das Verständnis noch einmal Folgendes zu unterstreichen: Die Ausübung der hobbymässigen Hundehaltung gehört, wie erwähnt, zum "Wohnen" und gilt deshalb dem Grundsatz nach in der Wohnzone als zonenkonform. Im vorliegenden Fall steht indes nicht bloss das Halten von Hunden zur Diskussion, sondern eine eigentliche Hundezucht, was, wie dargelegt, zumindest Zweifel am (hobbymässigen) Charakter einer derartigen Hundehaltung weckt. Aber selbst wenn der Auffassung der Beschwerdeführerin zu folgen wäre und ihre Hundezucht gerade noch als "hobbymässig" qualifiziert werden könnte, steht ausser Frage, dass die Hundehaltung - wie immer sie mit Blick auf die Grundnutzung qualifiziert werden soll - zumindest umweltrechtlich bedeutsam ist und bereits aus diesem Grund so oder anders gewissen Beschränkungen unterzogen werden darf. Der Grund dafür ergibt sich nur schon aus der Feststellung, dass die zur Diskussion stehende (intensive) Hundehaltung Lärmimmissionen auf Nachbargrundstücke erzeugen kann, was es im Rahmen präventiver Kontrolle vorab abzuklären gilt. Damit ist deutlich geworden, dass die strittige Tierhaltung in der Wohnzone im Rahmen eines bau- und planungsrechtlichen Verfahrens überprüft werden musste. Soweit die Beschwerdeführerin diesen Ansatz in Abrede stellt und vor Verwaltungsgericht festgestellt haben will, dass die Hundezucht keinem Bewilligungsverfahren unterstellt werden muss, ist diesem Begehren mithin kein Erfolg beschieden.
4.- Die Vorinstanz war gehalten, die Hundezucht einem planungs- und umweltrechtlichen Baubewilligungsverfahren zu unterziehen. Hierbei sah sie sich im Kern vor die Frage gestellt, ob die Hundehaltung ohne Beschränkung bewilligt werden kann oder ob vielmehr Grenzen gesetzt werden müssen.
a) Verwaltung und Gerichte haben sich bereits früher in diversen Verfahren mit der Tierhaltung in Wohnzonen befasst. Die Vorinstanz zog im angefochtenen Entscheid explizit die "Berner Praxis" heran und führte aus, in Wohnzonen erachte die Rechtsprechung in der Regel die Haltung von drei erwachsenen Hunden gerade noch als zonenkonform. Konsequenterweise müsse aber auch erlaubt sein, dass in Wohnzonen gegebenenfalls Hunde zur Welt kommen könnten. Solange die Welpen bei ihrem Muttertier verbleiben müssten, bedeute dies, dass in Wohnzonen während einer bestimmten Zeit gegebenenfalls mehr als drei Hunde zu dulden seien. Die Frage nach den Grenzen der Hundehaltung in der Wohnzone beurteile sich im Lichte dieser Überlegungen also in erster Linie nach der Anzahl der erwachsenen Tiere. Wie erwähnt, liege die Grenze bei drei (erwachsenen) Hunden. Die Beschwerdeführerin beantrage, dass sie alle ihre - bis anhin in einer anderen Gemeinde lebenden - sieben (ausgewachsenen) Hunde weiterhin auf ihrer Parzelle in der Wohnzone halten könne. Im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheides - am 27. September 2006 - ging die Baubewilligungsbehörde davon aus, dass zwei Hunde im Alter von 11 und 12 Jahren aus Altersgründen nicht mehr in der Zucht integriert seien. Ferner waren zum damaligen Zeitpunkt zwei Jungtiere im Alter von 4 und 15 Monaten noch nicht zuchtbereit. Daraus folgerte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, dass die Beschwerdeführerin am 27. September 2006 über drei Zuchttiere verfüge. Allein bei der im Vordergrund stehenden Frage nach den Lärmimmissionen dürften die Hunde, welche nicht der Zucht dienten, nicht ausser Acht gelassen werden.
b) Im vorliegenden Verfahren ist danach zu fragen, in welchem Ausmass mit der zur Diskussion stehenden Hundehaltung umweltrelevante Belästigungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit Wohnbauten in der Wohnzone verbunden ist. Abzustellen ist dabei auf eine abstrakte Immissionsbeurteilung, die aufgrund durchschnittlicher, objektivierbarer Leitlinien zu bewerten ist. Im Vordergrund steht eine mögliche übermässige Lärmbelastung der Nachbarschaft durch Hundegebell. Soweit solche Lärmemissionen nach aussen dringen, fallen sie in den Regelungsbereich der Lärmschutz-Verordnung vom 25. Dezember 1986 (Art. 1 Abs. 2 lit. a LSV).
Die LSV indes enthält keine Belastungsgrenzwerte für den hier vorab interessierenden Tierlärm. Vielmehr ist die von der Hundehaltung ausgehende Lärmbelastung im Einzelfall direkt nach den Grundsätzen des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz; USG; SR 814.01) zu beurteilen (Wolf, Auswirkungen des Lärmschutzrechts auf Nutzungsplanung und Baubewilligung, in: AJP 1999 S. 1064). Die Hundehaltung soll mit Bezug auf den Lärm im Ansatz zunächst spürbar unter dem Niveau liegen, das die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich stören würde. Ob Hundegebell im Sinne dieser Bestimmungen die Bevölkerung zu stark stört, richtet sich nicht nach dem subjektiven Empfinden eines oder weniger Nachbarn. Richtschnur ist hierbei vielmehr eine objektivierte Betrachtungsweise über die Lärmempfindlichkeit bei einer derartigen möglichen Lärmexposition (Zäch, Kommentar zum USG, N 14 f. zu Art. 15 USG). Fehlen, wie hier, die Voraussetzungen für die Anwendung von Grenzwerten, muss - ohne Rückgriff auf Grenzwerte - in der Regel aufgrund der Erfahrung beurteilt werden, ob eine unzumutbare Störung vorliegt oder nicht bzw. wo gegebenenfalls aus Gründen des Lärmschutzes (oder weiterer umweltrechtlich bedeutsamer Belange) Schranken gesetzt werden müssen. Dabei ist nicht zu beanstanden, dass Baupolizeibehörden - aus Gründen der Praktikabilität - bei der Bewertung der sich stellenden lärmschutzrechtlichen Fragen im Kontext der Haltung von Hunden regelmässig gewisse "Typisierungen" vorzunehmen pflegen. So erübrigt sich bei der potentiellen Bewertung des Tierlärms insbesondere eine differenzierte Betrachtungsweise hinsichtlich verschiedener Hunderassen. Sodann bleibt im Hinblick auf das Folgende zu erwähnen, dass die Behörden bei der Beurteilung der Lärmproblematik generell darauf Rücksicht zu nehmen haben, dass nicht zuletzt aus Gründen des Tierschutzes Hunde täglich für eine gewisse Zeit im Freien Auslauf brauchen und keinesfalls nur in geschlossenen Räumen gehalten werden dürfen (BG-Urteil 1A.276/2000 vom 13.8.2001, Erw. 4c und d, wo das Bundesgericht die sog. "Berner Praxis" im Einvernehmen mit der zuständigen Fachbehörde des Bundes ausdrücklich bestätigt hat). Alle diese Überlegungen gilt es im Auge zu behalten.
c) Die Vorinstanz erachtete es zunächst im Sinne eines "ersten Schrittes" für sachlich gerechtfertigt und mithin für verhältnismässig, im vorliegenden Fall nicht bloss maximal drei erwachsene Hunde auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin zu tolerieren, wie dies aufgrund der rechtmässigen und wohlbegründeten "Berner Praxis" - zumindest im Sinne einer Regel - in Wohnzonen für zulässig erachtet werden kann. Sie (die Vorinstanz) hat vielmehr mit Blick auf die besondere Interessenlage der Beschwerdeführerin erkannt und erkennen dürfen, dass nebst den drei (zuchtfähigen) Jack Russel Terriers zusätzlich auch die beiden älteren - damals elf- und zwölfjährigen - Hunde bis zu ihrem Ableben bei der Beschwerdeführerin verbleiben können. Das Verwaltungsgericht sieht sich angesichts des der Vorinstanz zustehenden Ermessens (Erw. 1c) nicht veranlasst, in diesem Punkt von Amtes wegen einzuschreiten und einen strengeren Massstab anzulegen.
Entgegen den Vorstellungen der Beschwerdeführerin erachtet es die Vorinstanz nach dem Gesagten aber mit guten Gründen für angezeigt, einen Ersatz für die alten Hunde nach deren Ableben zu untersagen. Das Verwaltungsgericht vermag nicht zu erkennen, inwiefern der Vorinstanz in dieser Hinsicht eine Rechtswidrigkeit vorzuwerfen wäre. Anders entscheiden liefe darauf hinaus, der Beschwerdeführerin auf lange Sicht die Haltung von fünf ausgewachsenen Hunden in der Wohnzone zu ermöglichen, was, wie dargelegt, mit der Grundnutzung in der Wohnzone klarerweise nicht mehr in Einklang gebracht werden kann. Soweit die Beschwerdeführerin darüber hinaus gar das Halten von sieben erwachsenen Hunden in der Wohnzone für zonenkonform hält, kann ihr nach dem Gesagten nicht gefolgt werden. Die - auf lange Sicht - auf drei erwachsene Hunde zu beschränkende Tierhaltung auf der Parzelle der Beschwerdeführerin erweist sich aus einem weiteren Grund für sachlich geboten. Diese Beschränkung wirkt sich direkt auf die zu erwartende Anzahl der Würfe pro Jahr aus. Gerade die von der Vorinstanz - mit Bedacht - verfügte Begrenzung der Hundezucht soll sicherstellen, dass die Hundezucht von objektiver Warte aus als hobbymässig - und nicht etwa als gewerbsmässig - betrachtet werden kann. Wie dargelegt, geht es der Baubewilligungsbehörde hierbei darum, zu verhindern, dass in der Wohnzone eine gewerbliche und damit zonenwidrige Hundezucht etabliert wird. Soweit die Beschwerdeführerin diesbezüglich die in der angefochtenen Verfügung unter dem Titel "Hundehaltung / Anzahl Würfe" gezogenen Beschränkungen beanstandet, erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde demzufolge als unbehelflich. An diesem Ergebnis vermag der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein nichts zu ändern, weshalb - ohne Verletzung von Parteirechten - auf entsprechende Beweismassnahmen - insbesondere den beantragten Augenschein - verzichtet werden kann (BGE 117 Ia 268 Erw. 4b; ferner: Urteil V 05 154 vom 8.5.2007, Erw. 2a; Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 372 ff.; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, - dargestellt an den Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St. Gallen 2003, N 622).
d) Diesem Ergebnis vermag die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht nichts Substanzielles entgegenzusetzen. Wie dargelegt, erwies sich das vorinstanzliche Verfahren im Hinblick auf die Abklärung der Zonenkonformität der in Frage gestandenen Hundehaltung und der Beurteilung der damit einhergehenden Lärmproblematik aufgrund der Rechtsordnung als zwingend geboten. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die anonymen, ohne Vorankündigung erfolgten Abklärungen bei den Nachbarn seien unzulässig und überdies unnötig erfolgt, ist dieser Einwand unbehelflich. Konkrete Abklärungen vor Ort sind in solchen Fällen sachgerecht, auch wenn sich im Ergebnis allenfalls nichts daraus ableiten lässt. Dass Abklärungen hinsichtlich des Hundegebells ohne Vorankündigung zulässig sind, ergibt sich schon daraus, dass der Zweck andernfalls gefährdet werden könnte (vgl. BGE 121 V 154 Erw. 5a, insbes. mit Verweis auf BG-Urteil 1A.282/1993 vom 1.12.1994 [Hundezucht]; vgl. ferner: Merkli/ Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 33 zu Art. 19). Im Übrigen hat sich aus dem Ergebnis für die Beschwerdeführerin nichts Negatives ergeben, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen. Damit haben diese Abklärungen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch keinen Einfluss auf die im Übrigen sehr moderat festgelegten amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Entscheides.
Soweit die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht darzulegen versucht, dass Behörden vergleichbare Hundezuchtbetriebe regelmässig als "hobbymässig" einstuften und bewilligungslos tolerierten, vermag sie auch aus dieser Behauptung im Ergebnis nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. So erscheint für den Ausgang dieses Verfahrens unerheblich, falls Behörden die eine oder andere vergleichbare Hundezucht in einer Wohnzone - in rechtswidriger Weise - bewilligungsfrei tolerieren sollten, zumal nichts darauf hindeutet, dass gerade die Vorinstanz diesbezüglich systematisch und regelmässig eine mit Blick auf Raumplanungs- und Umweltrecht rechtswidrige Übung verfolgen würde. Ebenso wenig kann gesagt werden, die Vorinstanz gäbe auch nur ansatzweise zu erkennen, in diesem Zusammenhang inskünftig eine raumordnungs- und umweltschutzwidrige Praxis beharrlich verfolgen zu wollen (vgl. dazu: BGE 122 II 451 Erw. 4 mit Hinweisen; Kiener/Kälin, Grundrechte, Bern 2007, S. 354). Der Inhalt der Eingaben der Vorinstanz an das Verwaltungsgericht spricht mit aller Deutlichkeit gerade für das Gegenteil. Abgesehen davon kann eine Behörde, die sich in der von der Beschwerdeführerin suggerierten Weise verhalten würde, ohnehin überwiegende öffentliche und (berechtigte) private Rechte Dritter nicht aus den Angeln heben (dazu: Waldmann/Hänni, a.a.O., N 33 zu Art. 33; Mäder, Baubewilligungsverfahren, Rz. 9.64, in: Münch/Karlen/Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998; ferner: Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich 2006, N 518 und 522). Weiterer Überlegungen dazu bedarf es nicht, zumal das Verwaltungsgericht nicht gehalten ist, zu jedem auch nur hilfsweise vorgetragenen Argument einlässlich gesondert Stellung zu nehmen (BGE 124 II 149 ff.; ferner dazu: Albertini, a.a.O., S. 404; Cavelti/Vögeli, a.a.O., N. 1054).