lu_gerichte · V 10 216_1 · 1975-08-13 · de
Bau- und Planungsrecht
Bau- und Planungsrecht

Die Sistierung ist eine verfahrensleitende Anordnung und stellt damit einen Zwischenentscheid dar. Der Vorbehalt des nicht wieder gutzumachenden Nachteils gilt generell als Voraussetzung für die Zulässigkeit einer selbständigen Anfechtung für alle in § 128 Abs. 3 VRG genannten Zwischenverfügungen. Unter diesem Vorbehalt steht auch die selbständige Anfechtung einer Sistierungsverfügung. Über die Baueinssprache ist im selben Entscheid zu befinden wie über das Baugesuch. Der Entscheid über eine Baueinsprache hat keine rechtlich selbständige Bedeutung. Eine getrennte Beurteilung widerspricht dem Grundsatz der Gesamtbeurteilung im Sinne von § 196 Abs. 3 PBG.

Sachverhalt:
A.- X ist Eigentümer der Grundstücke A und B, beide Grundbuch Dierikon. X hat das auf der Parzelle A befindliche Einfamilienhaus über eine Treppe erschlossen, die über sein Grundstück B (Garage) und die Nachbargrundstücke C und D verläuft. Das Fusswegrecht über diese Treppe wurde mit Dienstbarkeitsvertrag vom 13. August 1975 geregelt und ist heute als Dienstbarkeit auf dem Grundstück A als "Last und Recht" zu Gunsten und zu Lasten des Grundstücks D und als "Recht" zu Lasten des Grundstücks C und auf dem Grundstück B als "Recht" zu Lasten der Grundstücke A und D eingetragen.
Am 5. Oktober 2009 reichte X beim Gemeinderat Dierikon ein Baugesuch für die Erstellung eines Treppenlifts mit Handlauf (Rollstuhl-Plattformlift GTL 30) ab Parzelle B über den gemeinsamen Treppenaufgang zur Parzelle Nr. 208 ein. Als Begründung führte er an, die Treppe umfasse 50 Stufen und der Treppenlift sei angesichts seines Alters und des Alters seiner Ehefrau (71- bzw. 67jährig) sowie mit Blick in die Zukunft notwendig. Das Baugesuch lag während der Zeit vom 20. Oktober bis 8. November 2009 öffentlich auf und wurde den Eigentümern der Nachbargrundstücke zugestellt. Innert der Auflagefrist liessen die beiden Miteigentümerinnen des Grundstücks C Einsprache gegen das Baubegehren einreichen. Sie stellten den Antrag, auf das Baugesuch sei nicht einzutreten, weil das Baugesuch unvollständig und eine abschliessende Prüfung nicht möglich sei. Eventualiter sei die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Anlässlich einer Einspracheverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden. In der Folge scheiterten auch Besprechungen zwischen dem Gesuchsteller und den Einsprecherinnen, worauf dieser durch seinen Rechtsvertreter den Gemeinderat um Fortsetzung des Bewilligungsverfahrens ersuchte; die Einsprecherinnen seien an den Zivilrichter zu verweisen. Am 24. Juni 2010 (gesandt: 28.6.2010) erliess der Gemeinderat Dierikon einen Einspracheentscheid mit folgendem Rechtsspruch:
1. Auf die Einsprache der Grundeigentümerinnen des Grundstücks Nr. 371 betreffend das Baugesuch für die Erstellung eines Treppenlifts auf Grundstück Nr. 208 wird teilweise eingetreten.
2. Die folgenden in der Einsprache geltend gemachten Mängel werden abgelehnt, bzw. es wird gemäss den Erwägungen nicht darauf eingetreten:
B 1.1 und B 1.2 Baugesuch
B 2.1 bis B 2.3 Baugespann
B 3.1 und B 3.2 Abstandsvorschriften
B 4.4 bis B 4.6 Verletzung der Eigentumsgarantie
B 6.1 bis 6.3 Sicherheitsgründe
B 7.1 und b 7.2 Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Ästhetik
B 8.1 und B 8.2 Planungsverfasserin
3. Die Beurteilung der Einsprache betreffend fehlende Unterschrift der Grundeigentümerinnen auf dem Baugesuch (B 4.3) und betreffend die Frage, ob das Fusswegrecht auch die Erstellung eines Treppenlifts beinhaltet (B 5.2), liegt nicht in der Kompetenz des Gemeinderats und ist durch den Zivilrichter zu entscheiden.
4. Das Baubewilligungsverfahren wird sistiert und erst nach Vorliegen eines Entscheids des Zivilrichters weitergeführt.
B.- Dagegen liessen die beiden Miteigentümerinnen des Grundstücks C am 19. Juli 2010 Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und den Hauptantrag stellen, der angefochtene Einspracheentscheid sei als nichtig aufzuheben. Eventualiter seien Ziffern III/2-4 des Rechtsspruchs des Einspracheentscheids aufzuheben, das Baugesuch abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. X verlangt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Ihm sei die Baubewilligung zu erteilen.
Aus den Erwägungen:
1.- a) Gegenstand des angefochtenen Entscheids ist einerseits die Erledigung der Einsprache der heutigen Beschwerdeführerinnen gegen ein Baubegehren betreffend Errichtung eines Treppenlifts und andererseits die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis zum Vorliegen eines Entscheids des Zivilrichters über den Umfang der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit (Fusswegrecht). Dem Einsprache-Entscheid liegt eine Bausache bzw. eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit im Sinn des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) sowie des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 (PBG; SRL Nr. 735) zugrunde. Alle in Anwendung dieser Gesetze erlassenen Entscheide können innert 20 Tagen mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden (§ 206 PBG; § 148 lit. a und d des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 3.7.1972 [VRG; SRL Nr. 40]). Nach § 128 VRG ist das Rechtsmittel, vorbehältlich der Absätze 2-4, erst gegen den Endentscheid zulässig (Abs. 1). Verfahrensleitende Verfügungen und andere Zwischenentscheide können mit dem gegen den Endentscheid zulässigen Rechtsmittel selbständig angefochten werden, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken würden (Abs. 2). Der Einspracheentscheid vom 24. Juni 2010 ist sowohl als Zwischenentscheid, soweit er die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens zum Gegenstand hat (Rechtsspruch Ziff. 4; E. 2 hiernach), wie auch als Teilentscheid in Bezug auf die Abweisung der öffentlich-rechtlichen Einsprache (Rechtsspruch Ziff. 2; nachstehend E. 4) grundsätzlich mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechtbar.
b) Zur Einreichung eines Rechtsmittels ist befugt, wer an der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheids ein schutzwürdiges Interesse hat und sich am vorinstanzlichen Verfahren als Partei beteiligt hat (§ 207 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a PBG sowie Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17.6.2005 über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]). Ein schutzwürdiges Interesse ist zu bejahen, wenn die prozessführende Partei eine tatsächliche Beeinträchtigung von sich abwenden oder einen praktischen Nutzen und Erfolg erreichen will (statt vieler: LGVE 1999 II Nr. 24 E. 3a und 2000 II Nr. 19 E. 4a, jeweils mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerinnen sind Miteigentümerinnen zu 1/2 des Grundstücks C, welches unmittelbar an die Baugrundstücke grenzt. Daher und weil sich die Beschwerdeführerinnen bereits am vorinstanzlichen Einspracheverfahren beteiligt haben, ist ihr Beschwerderecht offenkundig gegeben. Eine andere Beurteilung bezüglich einzelner Anträge und Rügen bleibt jedoch vorbehalten. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (§ 107 Abs. 2 lit. e VRG) ist daher grundsätzlich einzutreten.
2.- a) Die Beschwerdeführerinnen wenden zunächst ein, gemäss Ziff. 4 des Rechtsspruchs habe die Vorinstanz das Baubewilligungsverfahren sistiert, bis ein Entscheid des Zivilrichters vorliege. Weder das PBG noch bundesrechtliche Erlasse würden die Sistierung von Baubewilligungsverfahren vorsehen. Nach Ablauf der Einsprachefrist habe der Gemeinderat laut § 196 Abs. 1 PBG unverzüglich sowohl über das Baugesuch als auch über die öffentlich-rechtlichen Einsprachen zu entscheiden. Sofern gleichzeitig zivilrechtliche Einsprachen vorlägen, sei der Gemeinderat verpflichtet, über die Baubewilligung zu befinden und die Einsprecher bezüglich privatrechtlicher Ansprüche gleichzeitig auf den Rechtsweg (Zivilrichter) zu verweisen. Mangels einer gesetzlichen Grundlage für die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens nach Bundes- und kantonalem Recht sei der Einspracheentscheid nichtig.
Der Beschwerdegegner bestreitet die Legitimation der Beschwerdeführerinnen zur Erhebung dieser Rüge, da ihnen durch die Sistierung des Verfahrens kein Rechtsnachteil entstehe und es ihnen am rechtserheblichen Interesse fehle, dagegen Verwaltungsgerichtsbeschwerde einzureichen.
b/aa) Soweit im angefochtenen Entscheid die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens verfügt wurde, ist er als Zwischenentscheid zu qualifizieren (zur Terminologie von End-, Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden nach BGG vgl. grundlegend BGE 133 V 480 ff. E. 4, 135 V 144 E. 1.4.1, und 135 II 30 ff., speziell betreffend baurechtliche Vor- und Zwischenentscheide; ferner Berner, Die Baubewilligung und das Baubewilligungsverfahren, Unter besonderer Berücksichtigung des luzernischen Rechts, Diss., Bern 2009, S. 34 ff., insbesondere S. 40). Ein Endentscheid ist ein Entscheid, der das Verfahren prozessual abschliesst, sei dies mit einem materiellen Entscheid oder Nichteintreten, z. B. mangels Zuständigkeit (Aemissegger, in: Ehrenzeller/Schweizer [Hrsg.], Die Reorganisation der Bundesrechtspflege - Neuerungen und Auswirkungen in der Praxis, St. Gallen 2006, S. 103 ff. 121 f., Seiler/von Werdt/ Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, N 5 zu Art. 90 BGG). Der Teilentscheid ist eine Variante des Endentscheids (Aemisegger, a.a.O., S. 124). Mit ihm wird über eines oder einige von mehreren Rechtsbegehren abschliessend befunden. Es handelt sich dabei nicht um verschiedene materiellrechtliche Teilfragen eines Rechtsbegehrens, sondern um verschiedene Rechtsbegehren. Vor- und Zwischenentscheide sind alle Entscheide, die das Verfahren nicht abschliessen und daher weder End- noch Teilentscheide sind; sie können formell- oder materiellrechtlicher Natur sein. Formeller Natur sind die in Art. 92 BGG genannten, zwingend selbständig anzufechtenden Entscheide über Zuständigkeit und Ausstand, aber auch weitere prozessuale Anordnungen. Materiellrechtliche Grundsatzentscheide, die einen Teilaspekt einer Streitsache (z.B. eine von mehreren materiellrechtlichen Anspruchsvoraussetzungen) beantworten, gelten nach der Systematik des BGG als materiellrechliche Zwischenentscheide (Seiler/von Werth/ Güngerich, a.a.O., N 7 zu Art. 91 BGG). Solche Zwischenentscheide sind unter den alternativen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 lit. a oder b BGG anfechtbar (vgl. zum Ganzen BGE 133 V 480 f., E. 4.1.1-4.1.3).
bb) Prozessleitende Verfügungen können mangels ausdrücklicher Grundlage im Gesetz nicht selbständig, sondern nur in Verbindung mit dem Endentscheid weitergezogen werden (Müller, Aspekte der Verwaltungsrechtspflege, Diss., Bern 2006, S. 283). Die Nichtanfechtbarkeit prozessleitender Verfügungen bzw. die eingeschränkte Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden gründet in der Prozessökonomie: das Gericht soll sich in der Regel nur einmal mit einem Prozess befassen müssen, und zwar erst dann, wenn feststeht, dass die Beschwerde führende Partei einen endgültigen Nachteil erlitten hat (vgl. BGE 106 Ia 235 E. 3d; Haefliger, Die Anfechtung von Zwischenverfügungen in der Verwaltungsrechtspflege des Bundesgerichts, in: Mélanges für Robert Patry, Lausanne, 1988, S. 341). Dabei gilt es auch zu beachten, dass eine Verlängerung oder Verschleppung des Verfahrens durch den Erlass von Zwischenentscheidungen (und deren nachfolgende Anfechtung) zu vermeiden ist; namentlich mit der Voraussetzung, "wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können", kann dem prozessökonomischen Anliegen Rechnung getragen werden (vgl. BGE 104 Ib 133 E. 2, 133 V 481 E. 4.1.3). Ist ein Zwischenentscheid nicht sogleich bzw. selbständig anfechtbar, heisst das nicht, dass es dagegen keinen Rechtsschutz gibt. Wenn der Endentscheid für den Betroffenen ungünstig ausfällt, kann dieser im Anschluss daran auch den Zwischenentscheid anfechten. Die Anfechtbarkeit wird nicht ausgeschlossen, sondern nur für bestimmte Fälle zeitlich hinausgeschoben.
cc) In § 128 Abs. 3 VRG werden in einem nicht abschliessenden Katalog ("namentlich") diverse Beispiele für selbständig anfechtbare Zwischenentscheide aufgezählt (u.a. Zuständigkeit; Ausstand; Aussetzen, Trennung oder Vereinigung von Verfahren). Wie bereits gesagt, sind verfahrensleitende Verfügungen und andere Zwischenentscheide selbständig anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken würden (§ 128 Abs. 2 VRG). Die Absätze 2 und 3 von § 128 VRG stimmen inhaltlich weitgehend mit der alten Fassung von Art. 45 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VwVG, in Kraft bis 31.12.2006; SR 172.021) überein. Dazu hat das Bundesgericht erwogen, dass der grundsätzliche Vorbehalt des nicht wieder gutzumachenden Nachteils als Voraussetzung gilt für die Zulässigkeit eines selbständigen, der Endverfügung vorangehenden Beschwerdeverfahrens, insbesondere für alle in Art. 45 Abs. 2 VwVG - nicht abschliessend - aufgezählten Zwischenverfügungen (BGE 104 V 176 mit Hinweisen; vgl. nun Art. 46 Abs. 1 VwVG in der seit 1.1.2007 geltenden Fassung). Im Lichte dieser Rechtsprechung wie auch der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt der Vorbehalt des nicht wieder gutzumachenden Nachteils generell als Voraussetzung für die Zulässigkeit einer selbständigen Anfechtung für alle in § 128 Abs. 3 genannten Zwischenverfügungen. Unter diesem Vorbehalt steht auch die selbständige Anfechtung einer Sistierungsverfügung (Urteil A 07 107 vom 30.8.2007, E. I/2c und d).
c) Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz das Baubewilligungsverfahren bis zum Vorliegen des Entscheids durch den Zivilrichter sistiert. Damit wurde das Baubewilligungsverfahren noch nicht abgeschlossen, und der Entscheid über die Erteilung oder Verweigerung der Baubewilligung steht noch aus. Bei der Sistierung handelt es sich um eine verfahrensleitende Anordnung im Verfahren und damit, wie erwähnt, um eine Zwischenverfügung (E. 2b/aa vorstehend). Unter den Parteien ist umstritten, ob das Fusswegrecht die Begehung der Treppe ausschliesslich zu Fuss beinhaltet, wie die Beschwerdeführerinnen geltend machen, oder ob nach Auffassung des Beschwerdegegners mit der Ausübung der Dienstbarkeit auch die Errichtung eines Treppenlifts vereinbar sei. Der Gemeinderat stellt sich auf den Standpunkt, die Beantwortung dieser Frage liege nicht in seinem Kompetenzbereich. Darüber, ob für die Erhaltung und Ausübung des Fusswegrechts die Erstellung eines Treppenlifts nötig sei, habe der Zivilrichter zu entscheiden (E. II/b Ziff. 8 und Rechtsspruch Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids).
Mit der öffentlich-rechtlichen Einsprache kann die Verletzung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen, mit der privatrechtlichen Einsprache die Verletzung privater Rechte geltend gemacht werden (§ 194 Abs. 2 PBG). Die Gemeinde verweist die Einsprecherinnen und Einsprecher mit privatrechtlichen Einsprachen an den Zivilrichter (§ 66 Abs. 2 der Planungs- und Bauverordnung vom 27.1.2001 [PBV; SRL Nr. 736]). Wie der Beschwerdegegner zu Recht einwendet, entsteht den Beschwerdeführerinnen durch die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens kein Rechtsnachteil. Sie legen in ihrer Beschwerde nicht dar, inwiefern ihnen durch die Aussetzung des Baubewilligungsverfahrens bis zum Vorliegen eines Entscheids des Zivilrichters über den Umfang der Dienstbarkeit - bzw. ob das im Grundbuch eingetragene Fusswegrecht den Bau eines Treppenlifts mit einschliesst - ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht. Ein solcher Nachteil ist denn auch nicht auszumachen. Mit Recht hält der Beschwerdegegner fest, wenn eine Beschwer vorliege, so sei höchstens er betroffen. Denn durch die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens werde er im Zivilverfahren in die Klägerrolle gezwungen. Sind die Beschwerdeführerinnen im Hinblick auf die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens nicht beschwert bzw. droht ihnen diesbezüglich kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit sie sich auf Rechtsspruch Ziff. 4 des Einspracheentscheids bezieht, nicht einzutreten. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat den Entscheid über die allfällige Erteilung einer Baubewilligung auch an die Einsprecherinnen und heutigen Beschwerdeführerinnen zu eröffnen hat und diese mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Endentscheid alle Rügen erheben können (vgl. § 196 Abs. 3 PBG; E. 4/baa nachstehend). Auch unter diesem Aspekt ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens nicht einzutreten.
3.- a) Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen bzw. zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich - in Form einer Verfügung - Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungsgegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraussetzung, wenn und insoweit keine Verfügung ergangen ist (BGE 125 V 414 E. 1a, 119 Ib 36 E. 1b, je mit Hinweisen).
Die Beschwerdeführerinnen beantragen, das Baugesuch des Beschwerdegegners sei abzuweisen und es sei die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern (Eventualantrag Ziff. 2). Wie bereits ausgeführt, hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid lediglich über die von ihnen eingereichte öffentlich-rechtliche Einsprache entschieden. Über das Baubegehren und die Baubewilligung hat der Gemeinderat noch keinen Entscheid getroffen, weder im positiven (Erteilung der Baubewilligung) noch negativen Sinn (Bauabschlag), sondern hat das Verfahren eben sistiert. Auf diesen Antrag ist nicht einzutreten.
b) Da ein Entscheid über Erteilung oder Verweigerung der Baubewilligung noch nicht ergangen ist, hat das Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren die Baubewilligung nicht zu beurteilen, ansonsten dies einer Verletzung des Instanzenzugs gleichkäme. Aus diesem Grund ist auch dem Antrag der Vorinstanz auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis zum Vorliegen des Entscheids des Zivilrichters nicht stattzugeben.
4.- a) Die Beschwerdeführerinnen hatten in ihrer öffentlich-rechtlichen Einsprache vom 6. November 2009 (bf. Bel. 1) mehrere Rügen gegen das Baubegehren erhoben, namentlich die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen, mangelnde Aussteckung des Treppenlifts, Verletzung von Abstandsvorschriften, Verletzung der Eigentumsgarantie, mangelnde rechtliche Erschliessung (Fusswegrecht), Verletzung von Sicherheitsvorschriften sowie die Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Ästhetik. Gemäss Rechtsspruch Ziff. 1 und 2 ist der Gemeinderat auf die Einsprache teilweise eingetreten, hat sie abgewiesen bzw. ist darauf im Sinne der Erwägungen nicht eingetreten. Über die nachgesuchte Baubewilligung selbst hat er nicht entschieden, sondern will erst den Ausgang des zivilrechtlichen Verfahrens betreffend das umstrittene Fusswegrecht abwarten. Der vorinstanzliche Entscheid behandelt die Einsprache endgültig, indem er sie teils abweist und teils nicht darauf eintritt. Es handelt sich dabei in der Hauptsache um einen materiellrechtlichen (Abweisung) bzw. in Bezug auf das Nichteintreten um einen formellrechtlichen Teilentscheid (vgl. E. 2b/aa). Die materielle Behandlung der öffentlich-rechtlichen Einsprache und zugleich die Sistierung des Verfahrens in der Bausache selbst ist ein in Baubewilligungsverfahren höchst unübliches Vorgehen. In der Regel werden mehrere Verfahrensabschnitte in einem Entscheid zusammengefasst, und nicht gesondert entschieden. Nachfolgend ist zu prüfen, ob das Vorgehen der Vorinstanz Rechtens ist oder nicht.
b/aa) Die Baubewilligung ist als Verfügung ausgestaltet, denn sie ist eine Anordnung einer Behörde, die ein Rechtsverhältnis im Einzelfall einseitig und verbindlich gestützt auf öffentliches kantonales Recht regelt (Berner, a.a.O., S. 33, mit Hinweisen; auch zum Folgenden). Nach einhelliger Lehre handelt es sich bei der Baubewilligung um eine sogenannte Polizeibewilligung, welche bestätigt, dass eine beabsichtigte private Tätigkeit mit den gesetzlichen Vorschriften im Einklang steht. Verfügungen und damit auch Entscheide über die Erteilung einer Baubewilligung sowie die Abweisung von Einsprachen müssen alle tatbeständlichen und rechtlichen Entscheidungsgrundlagen enthalten. Die Ausfertigung des Entscheids hat u.a. eine Begründung, d.h. eine kurz gefasste Darstellung des Sachverhalts, die Anträge der Parteien und die Erwägungen (§ 110 Abs. 1 lit. c VRG) zu enthalten. Aus der Begründung muss ersichtlich sein, welche Tatsachen und Rechtsnormen für die entscheidende Behörde massgeblich waren. Die Begründung ist Teil des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung vom 18.4.1999 [BV; SR 101]) und dient dazu, dass die betroffenen Parteien den Entscheid nachvollziehen und bei Ergreifen eines Rechtsmittels diesen sachgemäss anfechten können (BGE 126 I 102 E. 2b; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsgericht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 1705 ff.; Berner, a.a.O., S. 145). Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens ist die Erteilung oder Verweigerung einer Baubewilligung an sich. Damit sich ein Einsprecher, der in der Regel die Abweisung eines Baugesuchs beantragt, über ein Bauvorhaben vollständig ins Bild setzen und eine Bewilligung sachgemäss anfechten kann, muss er alle Auflagen und Bedingungen einer Bewilligung kennen, zumal er im Verwaltungsgerichtsverfahren neue Tatsachen geltend machen und neue Anträge stellen darf (§ 145 i.V.m § 156 Abs. 2 VRG).
Gemäss § 196 PBG entscheidet die Gemeinde nach Ablauf der Einsprachefrist über das Baugesuch und die öffentlich-rechtlichen Einsprachen, sobald die Stellungnahmen der interessierten kantonalen Stellen vorliegen oder die dafür gesetzte Frist unbenützt verstrichen ist. Dasselbe gilt für die kantonale Behörde, welche in einem Entscheid die erforderlichen Bewilligungen und Verfügungen aller kantonalen Stellen erlässt, die mit der Baubewilligung zu koordinieren sind (Abs. 1). Der Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache werden der Bauherrschaft, den Grundeigentümern und den Einsprechern schriftlich durch Zustellung des Entscheids eröffnet (Abs. 3 Satz 1). Aus dieser Bestimmung ergibt sich, dass im gleichen Entscheid über die Einsprache und die Baubewilligung gemeinsam zu befinden und der Entscheid an die Betroffenen gleichzeitig zu eröffnen ist. Der Einspracheentscheid ist nur ein Teil der Baubewilligung und behandelt nur die von den Einsprechern vorgebrachten Rügen. Die genaue Ausgestaltung einer Baute ist jedoch daraus nicht ersichtlich, so dass die Tragweite eines solchen Entscheids und die Aussichten eines Rechtsmittels nicht ohne Weiteres abschliessend beurteilt werden können. Der Entscheid über die Einsprache ist somit Bestandteil der Baubewilligung. Er ist in diese Verfügung zu integrieren. Der Einsprecher hat deshalb Anspruch auf die Zustellung des vollständigen Baubewilligungs- und nicht nur des Einspracheentscheids. Die Entscheide über Baueinsprachen und über das Baubewilligungsgesuch sind daher in einem einzigen förmlichen Entscheid auszufertigen und zuzustellen (so schon Entscheid des Regierungsrats des Kantons Luzern Nr. 244 vom 5.2.1985, in: LGVE 1985 III Nr. 40 mit Hinweis; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, in: AGVE 1978 235 f; Berner, a.a.O., S. 136).
bb) An dieser Rechtsprechung ist aus folgenden Gründen festzuhalten: Der Entscheid über die Baubewilligung obliegt dem Gemeinderat und darf nur nach einer Gesamtbeurteilung des Bauvorhabens aufgrund des Baugesuchs, der Bauvorlagen, der Einsprachen, der Vernehmlassungen sowie - soweit erforderlich - der Stellungnahmen der interessierten kantonalen Fachstellen als Gesamtentscheid ergehen (§ 196 Abs. 1 und 3 PBG). Die Baubewilligungsbehörde hat sämtliche Aspekte des Baugesuchs zu überprüfen (Berner, a.a.O., S. 144). Nur so ist gewährleistet, dass der Baubewilligungsentscheid bzw. der Bauabschlag auf einer Gesamtbeurteilung des Bauvorhabens beruht, keine Widersprüche zwischen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid entstehen und alle Beteiligten über sämtliche Entscheidpunkte hinreichend informiert werden. Auch formell ist nur dieser Weg korrekt: Das Einspracherecht im Sinne von § 207 Abs. 1 PBG gibt den Nachbarn, Anstössern sowie anderen in ihren Interessen Betroffenen Gelegenheit, Einwendungen gegen ein Bauprojekt vorzubringen, und dient ausserdem als Einstieg für die Beteiligung an einem allfälligen Beschwerdeverfahren (vgl. § 207 Abs. 2 PBG; AGVE 1977 539, E. 2). Jede Einsprache muss im Entscheid über das Baugesuch behandelt werden, nicht separat, denn die Einsprache in Bausachen hat keine rechtlich selbständige Bedeutung (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1985, N 5 zu § 151, mit Hinweisen; AGVE 1978 236). Die Auseinandersetzung mit den Argumenten allfälliger Einsprachen im Baubewilligungsentscheid ist Ausfluss des rechtlichen Gehörs (Berner, a.a.O., S. 144). Sich auf einzelne Fragen beschränkende, z.B. keine genaue Umschreibung der Nutzung enthaltende "Teilbaubewilligungen" widersprechen diesem Grundsatz der Gesamtbeurteilung. Die Baubewilligungsbehörde hat lediglich die Wahl, das Baugesuch als Ganzes entweder gutzuheissen, sei es unverändert oder mit Nebenbestimmungen, oder abzuweisen (§ 195 Abs. 1 PBG). Sie darf nicht einzelne Fragen davon abspalten und über sie gesondert entscheiden. In dem Sinn gibt es keine "Vorwegentscheide", so über Einsprachen (Zimmerlin, a.a.O., N 1a zu § 152, mit Hinweisen; Berner, a.a.O., S. 147).
Wie gesagt, handelt es sich beim angefochtenen Entscheid, mit dem die öffentlich-rechtliche Einsprache der Beschwerdeführerinnen abgewiesen wurde, um einen materiellen Teilentscheid. Teilverfügungen bzw. Teilentscheide gelten gemäss dem Wortlaut nur für einen Teil eines Streitgegenstands. Ist ein Verfahrensgegenstand im Baugesuch als untrennbare Einheit ausgestaltet, ist eine Teilung durch die Baubewilligungsbehörde nicht zulässig (Berner, a.a.O., S. 40 mit Hinweisen; BG-Urteil 1C 226/2008 vom 21.1.2009, E. 2.7). Ein Teilentscheid setzt nach dem Wortlaut voraus, dass über einen Teil der gestellten Begehren selbständig befunden wird, mit anderen Worten diese Begehren unabhängig von den anderen beurteilt werden können (E. 2b/aa). In dem Zusammenhang ist auch auf § 128a VRG (in Kraft seit 1.1.2009) hinzuweisen. Danach ist ein Rechtsmittel gegen einen Teilentscheid zulässig, welcher einen Teil der gestellten Begehren behandelt, wenn diese Begehren unabhängig von den anderen beurteilt werden können oder das Verfahren nur für einen Teil der Beschwerdeführer abschliesst. Auch daraus ergibt sich, dass ein Teilentscheid nur über eines von mehreren Rechtsbegehren zulässig ist, nicht aber Teilaspekte eines Rechtsbegehrens gesondert behandeln darf. Da die Baueinsprache keine rechtlich selbständige Bedeutung hat und gemäss der luzernischen Rechtsordnung denn auch nicht zu den Rechtsmitteln zählt (LGVE 1981 II Nr. 44), sondern Ausfluss des rechtlichen Gehörs der betroffenen Interessierten ist, darf die Einsprache nicht getrennt vom Baugesuch behandelt werden. Über die Einsprache und die Baubewilligung hat die Baubewilligungsbehörde im Interesse widerspruchsfreier Entscheidungen daher im gleichen förmlichen Entscheid zu befinden.
c) Im Lichte dieser Ausführungen lässt sich der angefochtene Einspracheentscheid nicht halten. Die Vorinstanz hat die öffentlich-rechtliche Einsprache beurteilt und damit über einen Teilbereich entschieden, der untrennbar mit dem strittigen Bauvorhaben zusammenhängt. Dies widerspricht dem Grundsatz der Gesamtbeurteilung im Sinn von § 196 Abs. 3 PBG. Die verschiedenen Einwände der Einsprecherinnen und heutigen Beschwerdeführerinnen gegen das Bauvorhaben sind im Endentscheid zu behandeln, in dem der Gemeinderat über die Erteilung der Baubewilligung mit allfälligen Auflagen und Bedingungen oder über den Bauabschlag noch wird befinden müssen. Gegen diesen Endentscheid steht den beteiligten Parteien die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen. Ist nach dem Gesagten in Bausachen ein Teilentscheid bloss über die Behandlung der öffentlich-rechtlichen Einsprache nicht zulässig, sind Rechtsspruch Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids aus formellen Gründen aufzuheben. Dies führt in diesem Punkt zur Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, ohne dass das Gericht im vorliegenden Verfahren die Rügen der Beschwerdeführerinnen gegen das Bauvorhaben selbst materiell zu prüfen hat.
5.- Die Beschwerdeführerinnen beantragen ebenfalls die Aufhebung von Rechtsspruch Ziff. 3 des Einspracheentscheids, wonach die Parteien bezüglich der privatrechtlichen Ansprüche (Fusswegrecht) an den Zivilrichter verwiesen wurden.
a) Grundsätzlich sind öffentlich-rechtliche Angelegenheiten von den Verwaltungsbehörden zu entscheiden, während privatrechtliche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Über Bestand, Inhalt und Umfang des beanspruchten privatrechtlichen Fusswegrechts hat daher primär das Zivilgericht zu urteilen. Verwaltungsbehörden sind zwar in gewissen Schranken befugt, zivilrechtliche Vorfragen selbständig zu entscheiden. Sie sind aber nicht dazu verpflichtet. Im Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen ist bei der Entscheidung von Vorfragen Zurückhaltung zu üben (Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. Aufl., Zürich 2006, S. 20-5, auch zum Folgenden). Über den Inhalt einer privatrechtlichen Dienstbarkeit darf die Baubewilligungsbehörde dann als Vorfrage entscheiden, wenn dieser leicht feststellbar ist und die Interpretation des Dienstbarkeitsvertrags ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Setzt die Beurteilung der Vorfrage jedoch umfangreiche Beweismassnahmen voraus, ist der Entscheid von der formell zuständigen Instanz - dem Zivilgericht - zu fällen (Urteil V 10 232 vom 18.10.2010, E. 4b/aa).
b) Wie bereits in E. 2c dargelegt, ist unter den Parteien strittig, ob das Fusswegrecht beinhaltet, dass die gemeinsame Treppe nur zu Fuss benutzt werden darf oder ob der Einbau eines Treppenlifts zulässig ist. Der Gemeinderat erwog, die Beantwortung dieser Frage liege nicht in seinem Kompetenzbereich, sondern der Zivilrichter habe zu entscheiden, ob für die Erhaltung und Ausübung des Fusswegrechts die Erstellung eines Treppenlifts nötig sei. Da der Umfang des im Grundbuch eingetragenen Fusswegrechts nicht von vornherein klar ist und damit die privatrechtlichen Ansprüche näher ausgelegt werden müssen, lässt sich die Verweisung an den Zivilrichter nicht beanstanden (§ 66 Abs. 2 PBV). Diesbezüglich erweist sich die Beschwerde als unbegründet (...).
6.- und 7.- (Kostenfolgen)