lu_gerichte · V 10 38 · 2008-09-19 · de

Lehre und Praxis zum Bauen ausserhalb der Bauzone. Grenzen der Baumöglichkeiten in Bezug auf den "Wiederaufbau" eines Wochenendhauses im übrigen Gebiet von Weggis. Das im Streit liegende Einfamilienhausprojekt mit Flachdach erfüllt das Kriterium der Identität im Vergleich zum bestehenden Chalet nicht. | Bau- und Planungsrecht

Luzern Kantonsgericht sonstige 20.04.2010 V 10 38

Rechtsprechung Luzern
Instanz:
Verwaltungsgericht
Abteilung:
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:
Bau- und Planungsrecht
Entscheiddatum:
20.04.2010
Fallnummer:
V 10 38
LGVE:
Leitsatz:
Lehre und Praxis zum Bauen ausserhalb der Bauzone. Grenzen der Baumöglichkeiten in Bezug auf den "Wiederaufbau" eines Wochenendhauses im übrigen Gebiet von Weggis. Das im Streit liegende Einfamilienhausprojekt mit Flachdach erfüllt das Kriterium der Identität im Vergleich zum bestehenden Chalet nicht.
Rechtskraft:
Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:
Sachverhalt:
A ist Eigentümer eines direkt am See liegenden und mit einem Chalet überbauten Grundstücks in der Gemeinde Weggis. Die Parzelle liegt im "übrigen Gebiet", also ausserhalb der Bauzonen, im Gebiet "Laugneri". A beabsichtigt, das Chalet abzubrechen und an dessen Stelle ein neues Einfamilienhaus zu bauen. Am 14./20. März 2008 unterbreitete er das Baugesuch dem Gemeinderat Weggis. Vom 13. Mai bis 1. Juni 2008 lag es öffentlich auf. Dagegen erhoben B und C, Eigentümer benachbarter Grundstücke Einsprachen. Mit Entscheid vom 19. September 2008 erteilte die Dienststelle rawi der Bauherrschaft - nebst weiteren kantonalen Ausnahme- und Sonderbewilligungen - gestützt auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) eine Ausnahmebewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. Aufgrund einer Intervention des (damaligen) Rechtsvertreters der beiden Einsprecher stellte die Dienststelle rawi mit Bezug auf die Berechnung der Flächen des bestehenden Gebäudes eine Unstimmigkeit fest. Konkret stimme der Wert der Nebenflächen beim bestehenden Gebäude nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen überein. Am 25. November 2008 teilte die Dienststelle rawi der Bauverwaltung Weggis mit, dass unter den Nebenflächen der gedeckte Autounterstand mit einer Fläche von 21.60 m2 einzubeziehen sei. In der Folge erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung und verknüpfte diese mit Auflagen und Bedingungen. Gleichzeitig wies er die Einsprachen gegen das Bauvorhaben ab. Gegen die Baubewilligung sowie den Entscheid der Dienststelle rawi liessen die Nachbarn gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Am 30. September 2009 verneinte das Verwaltungsgericht die Beschwerdebefugnis der Nachbarn und trat auf deren Rechtsvorkehr nicht ein. Die dagegen geführte Beschwerde hiess das Bundesgericht am 1. Februar 2010 gut. Das Bundesgericht wies die Streitsache zur materiellen Beurteilung der Beschwerde an das Verwaltungsgericht zurück. Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde der Nachbarn gegen das Bauvorhaben gutgeheissen und die Baubewilligung sowie die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung aufgehoben.
Aus den Erwägungen:
1.- a- d (Prozessuales).
2.- a) Die Dienststelle rawi zog im angefochtenen Entscheid vom 19. Dezember 2008 unter der Überschrift "Raumplanung" in Erwägung, das streitbetroffene Grundstück liege in der Landwirtschaftszone. Mit Bezug auf die Grundnutzungssituation stellen die Beschwerdeführer unter Ziff. 3 den Antrag, aufgrund einer in diesem Verfahren vorzukehrenden akzessorischen Prüfung des Zonenplanes der Gemeinde Weggis sei festzustellen, dass die Zuweisung der Bauparzelle in die "Landwirtschaftszone" widerrechtlich und nichtig sei. Zur Begründung halten die Beschwerdeführer hiezu fest, die Gemeinde Weggis wäre als Planungsträgerin verpflichtet gewesen, das Baugrundstück gleich wie die übrigen Grundstücke entlang des Sees der zweigeschossigen Wohnzone A zuzuweisen.
Der Beschwerdegegner wendet ein, das Baugrundstück befinde sich ausserhalb der Bauzonen. Das Bauvorhaben habe deswegen die Vorgaben gemäss Art. 24 ff. RPG zu respektieren, was der Fall sei. Deshalb könne das Bauprojekt bewilligt werden. Abgesehen davon hätten die Beschwerdeführer kein Rechtsschutzinteresse an einer akzessorischen Überprüfung der Zonenzuweisung der Bauparzelle, weshalb auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzugehen sei. Die Überprüfung des Nutzungsplans könne nicht im Rahmen des Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahrens erfolgen. Zudem dürfte eine solche dem Beschwerdegegner nicht als Nachteil angerechnet werden. Der Grund für die Zuweisung des Grundstücks in die Nichtbauzone sei ihm nicht bekannt. Eine Revision der Zonenzuweisung würde zudem wichtige Gründe voraussetzen. Solche machten die Beschwerdeführer nicht einmal ansatzweise geltend.
Der Gemeinderat hält in der Vernehmlassung fest, mit Entscheid vom 26. August 1986 habe der Regierungsrat die Ortsplanung Weggis auch in Bezug auf das nicht einer Bauzone zugewiesene Baugrundstück genehmigt. Dagegen sei kein Rechtsmittel ergriffen worden. Aufgrund der rechtskräftigen Ortsplanung liege das Baugelände ausserhalb der Bauzone. Das Bauvorhaben müsse somit die Bestimmungen über das Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24 ff. RPG) einhalten. Eine akzessorische Überprüfung des Nutzungsplanes dränge sich nicht auf.
b) Nach dem in Kraft stehenden Zonenplan der Gemeinde Weggis liegt das Baugrundstück nicht in der Landwirtschaftszone, sondern im so genannten "übrigen Gebiet A". Der Antrag, wonach das Verwaltungsgericht festzustellen habe, dass die Zuweisung des streitbezogenen Grundstücks in die "Landwirtschaftszone" widerrechtlich und nichtig sei, stösst damit von vornherein ins Leere. Abgesehen davon ist nicht zu erkennen, inwiefern die Beschwerdeführer in diesem Rechtsmittelverfahren eine akzessorische Überprüfung der Grundnutzung des Baugrundstücks erwirken könnten. Grundsätzlich kann die Rechtmässigkeit eines Nutzungsplans bloss im Anschluss an dessen Erlass mit dem dafür vorgesehenen Rechtsmittel in Frage gestellt werden (vgl. Haller/Karlen, Rechtsschutz im Planungs- und Baurecht, Neubearbeitung des vierten Teils der 2. Aufl., Zürich 1998, N 1066 mit weiteren Hinweisen). Im Rahmen des Einsprache- oder Baubewilligungsverfahrens kann die Rechtmässigkeit des Nutzungsplans demgegenüber in der Regel nicht mehr hinterfragt werden (Waldmann/ Hänni, Raumplanungsrecht, Bern 2006, N 71 zu Art. 33 RPG). Nur ausnahmsweise darf von diesem Grundsatz abgewichen werden, wenn die Tragweite der Eigentumsbegrenzung im Rahmen der Nutzungsplanung nicht von Beginn weg erkennbar war oder den Betroffenen kein Rechtsmittel offen stand, womit diese ihre Interessen im Nutzungsplanverfahren hätten wahren können. Derlei machen die benachbarten Beschwerdeführer in diesem Rechtsmittelverfahren nun aber weder geltend, noch ist solches aufgrund der Akten zu ersehen. Kommt hinzu, dass der genannte Vorbehalt nicht Interessen von Nachbarn wahrt, sondern diejenigen von Eigentümern von Grundstücken, die von einer Zonenzuweisung betroffen sind. Anzumerken ist, dass auch keine öffentlichen Interessen geltend gemacht werden, die im vorliegenden Verfahren als Begründung für eine akzessorische Überprüfung der Nutzung der Bauparzelle herhalten könnte. Damit muss es mit der Feststellung sein Bewenden haben, dass das Baugrundstück im "übrigen Gebiet (A)" liegt.
c) Das RPG enthält Rahmenvorschriften zu den von den Nutzungsplänen zu unterscheidenden Nutzungszwecken, wobei es drei Zonenarten vorsieht (Art. 14 Abs. 2 RPG), namentlich die Bauzonen (Art. 15 RPG), die Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und die Schutzzonen (Art. 17 RPG). Nach Art. 18 Abs. 1 RPG ist diese Ordnung nicht abschliessend. Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen. Diese Befugnis bezieht sich auf die Unterteilung der Zonentypen des RPG und die Schaffung neu hinzutretender Hauptnutzungszonen oder Zonenarten, welche die bundesrechtlichen Zonentypen überlagern. Die kantonale Gestaltungsfreiheit findet lediglich dort ihre Grenze, wo die bundesrechtliche Ordnung zu unterlaufen droht (Haller/Karlen, Raum-planungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 245; Brandt/Moor, in Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, Rz. 2 ff. zu Art. 18). Nutzungszonen gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG fallen entweder in die Kategorie der Bau- oder der Nichtbauzonen. Art. 24 RPG verdeutlicht, dass Zwischenformen nicht existieren (Heer, Die raumplanungsrechtliche Erfassung von Bauten und Anlagen im Nichtbaugebiet, Zürich 1996, S. 154).
Zum Nichtbaugebiet gehören - nebst den bundesrechtlich vorgeschriebenen Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 16 und 17 RPG) - die im kantonalen Recht vorgesehenen "weiteren Nutzungszonen" (Art. 18 Abs. 1 RPG), sofern sie dem Charakter oder dem Gehalt nach nicht zu den Bauzonen zählen (Heer, a.a.O., S. 25 mit Hinweisen). Die Bauzone dient den Siedlungszwecken (Haller/Karlen, a.a.O., Rz. 249). Damit soll das von einer bundesrechtskonformen Nutzungsplanung ausgeschiedene Gebiet erfasst werden, in dem die Bautätigkeit möglich und vorgesehen ist. Der Begriff der Bauzone wird vom Bundesrecht vorgegeben mit der Folge, dass Kantone und Gemeinden daran gebunden sind (BGE 116 Ib 383; Jost, Grösse und Lage von Bauzonen, Diss. Zürich 2000, S. 9).
d) Nach dem Zonenplan der Gemeinde Weggis liegt das Baugrundstück, wie erwähnt, im "übrigen Gebiet (A)". Solches Gelände umfasst alles Land, das nach der Umschreibung von § 56 Abs. 1 lit. a PBG keiner Nutzung zugewiesen werden kann. Mit Recht ist allseits unstrittig, dass das Baugelände demzufolge nicht als Bauzone gilt, denn das "übrige Gebiet" gehört zu den Nichtbauzonen (Brand/Moor, a.a.O., N 58 zu Art. 18). Folglich können in diesem Gebiet Bauten und Anlagen lediglich unter der Voraussetzung von Art. 24 ff. RPG bewilligt werden. Das Luzerner PBG sieht in Beachtung von Art. 25 Abs. 2 RPG vor, dass der Gemeinderat Baugesuche für bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen mit einem begründeten Antrag der kantonalen Dienststelle rawi zu übermitteln hat (§ 182 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 58 der Verordnung über die Raumplanung vom 27.11.2001 [SRL Nr. 736]). Die Dienststelle rawi ihrerseits stellt fest, ob das Bauvorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht und deshalb keine Ausnahmebewilligung benötigt, oder es erteilt oder verweigert eine Ausnahmebewilligung (§ 58 der Planungs- und Bauverordnung vom 27.11.2001 [PBV; SRL Nr. 736]). Erst wenn die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung vorliegt, darf der Gemeinderat die Baubewilligung erteilen. Andernfalls wäre eine Baubewilligung nach Massgabe der Rechtslage "nichtig" (§ 182 Abs. 2 PBG). Falls die Dienststelle rawi die erforderliche raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung erteilen kann und das Bauvorhaben auch sonst wie keine öffentlich-rechtlichen Baupolizeivorschriften verletzt, erteilt der Gemeinderat in seiner Funktion als Baubewilligungsbehörde die Baubewilligung. Damit wird der in Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG verankerten Forderung nach gleichzeitiger Eröffnung koordinationsbedürftiger Entscheide Rechnung getragen.
3.- Vorinstanz und Bauherrschaft stehen auf dem Standpunkt, beim Bauvorhaben handle es sich um einen "Ersatzbau" für das abzubrechende Chalet auf der Bauparzelle. Sie berufen sich auf Art. 24c RPG. Es fragt sich, ob diese Bestimmung auf den vorliegenden Sachverhalt überhaupt anwendbar ist.
a) Art. 24c RPG legt fest, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand geschützt werden (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können (mit Bewilligung der zuständigen Behörde) erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder - was hier interessiert - wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 RPG). Die konkretisierende Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) bestimmt in Art. 41 RPV, dass Art. 24c RPG nur auf jene Bauten und Anlagen anwendbar ist, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert worden sind, allerdings durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig wurden (BGE 129 II 398 E. 4.2.1; 127 II 212 E. 2c; ferner LGVE 2007 II Nr. 10 E. 3; Urteil V 01 204 vom 3.7.2003, E. 3b). In den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen demgemäss Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die unter dem "alten" Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, eine Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser zonenwidrig geworden und noch bestimmungsgemäss nutzbar sind (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 4 zu Art. 24c RPG; ferner: Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, in: ZBl 2001, S. 296 ff.). Nach Lehre und Praxis sind "seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen solche, die vor dem 1. Juli 1972 - d.h. vor dem Inkrafttreten des (alten) Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (aGSchG), erstellt wurden, weil damit erstmals eine Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet eingeführt worden war (BGE 129 II 398 E. 4.2.1; BG-Urteil 1C_101/2009 vom 11.12.2009, E. 2.3; Waldmann/Hänni, a.a.O., N 4 zu Art. 24c RPG; mit weiteren Hinweisen). Nachzutragen ist, dass bei ursprünglich rechtswidrig erstellten oder geänderten Bauten und Anlagen die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG versagt bleibt.
b) Mit Bezug auf das streitbezogene Chalet auf der Bauparzelle ist Folgendes festzuhalten: Das strittige Wohnhaus wurde in einem Zeitraum vor der Inventaraufnahme von Gebäuden durch die Gebäudeversicherung - mithin vor 1923 - realisiert. Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude damals in rechtswidriger Weise erstellt worden sein könnte, lassen die Akten nicht erkennen. Gegenteiliges wird auch von keiner Seite behauptet. Auszugehen ist demnach von einem ursprünglich rechtmässig erstellten Wohnhaus ausserhalb der Bauzone. Weiter steht fest, dass es vor dem massgeblichen Stichtag - also vor dem 1. Juli 1972 - gebaut wurde. Die Akten lassen ferner nicht darauf schliessen, dass das Wohnhaus jemals als landwirtschaftlicher Wohnraum genutzt worden sein könnte; Abweichendes wird auch nicht behauptet. Mit dem Inkrafttreten der (u.a. auch raumplanerischen Zielen dienenden) Gewässerschutzgesetzgebung ist dieses Chalet ab 1. Juli 1972 "rechtswidrig" geworden, denn nach Art. 20 aGSchG durften Baubewilligungen für Gebäude und Anlagen ausserhalb des im generellen Kanalisationsprojekt (GKP) abgegrenzten Gebietes nur erteilt werden, sofern der Gesuchsteller ein "sachlich begründetes Bedürfnis" nachweisen konnte. Die Baubewilligung konnte zudem nur erteilt werden, wenn die Ableitung und Reinigung oder eine andere zweckmässige Beseitigung der Abwässer festgelegt war (AS Bd. I 1972, S. 956). Das sachlich begründete Bedürfnis wurde in Art. 27 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 näher ausgeführt. Demnach galt ein Bedürfnis für einen Neu- oder Umbau ausserhalb der Bauzonen bzw. des durch das GKP abgegrenzten Gebietes nur dann als sachlich begründet, wenn der Gesuchsteller auf das geplante Gebäude oder eine Anlage dringend angewiesen war und der (abgelegene) Standort ausserhalb der Bauzonen durch die Nutzung oder im öffentlichen Interesse erwünscht war (vgl. AS Bd. I 1972, S. 974 f.). Solches ist bei dem umstrittenen Chalet ohne weiteres zu verneinen. Bei dieser Sach- und Rechtslage ist der projektierte Ersatzwohnbau nach Massgabe von Art. 24c RPG zu beurteilen.
4.- Der Bundesrat hat die zulässigen baulichen Massnahmen in Art. 41 und 42 RPV konkretisiert (BGE 127 II 219 E. 3b; BG-Urteil 1C_191/2009 vom 7.10.2009, E. 5). Die Kompetenz der Kantone, Ausführungsbestimmungen zu Art. 24c RPG zu erlassen, ist, im Gegensatz zu früherem Recht, weggefallen (Muggli, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch, Kommentar zum RPG, Zürich, Ausgabe Juni 2009, N 24 zu Art. 24c RPG mit Verweis auf BG-Urteil 1A.10/2005 vom 13.7.2005, E. 3.3; Gisler, Das Wiederaufbaurecht, Zürich 2003, S. 23).
a) Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Massgabe des Bundesrechts zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art werden ausdrücklich für zulässig erklärt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Verbesserungen dürfen das Objekt verschönern, nicht aber zu etwas anderem machen (Muggli, a.a.O., N 22 zu Art. 24c). Das Identitätserfordernis geht also nicht etwa soweit, dass Bauten oder Anlagen, die - unter ästhetischen Gesichtspunkten - unbefriedigend sind, in gestalterischer Hinsicht nicht verbessert werden dürften (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, in: Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Ziff. 2.4.4, S. 45). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität bzw. besser der Wesensgleichheit ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Änderung der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist sodann unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (statt vieler: Gisler, Das Wiederaufbaurecht, Rickenbach 2003, S. 128). Gefordert ist nach dem Gesagten nicht etwa die völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Wesensgleichheit bzw. Identität bezieht sich - wie Art. 42 Abs. 1 RPV hervorhebt bzw. verdeutlicht - auf die "wesentlichen Züge" einer zu ersetzenden Baute. Gemeint sind dabei die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts (Muggli, a.a.O., N 22 zu Art. 24c). Die Identität ist in jedem Fall dann nicht mehr gewahrt, wenn die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 % erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudes bloss zur Hälfte angerechnet werden, oder wenn die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m² erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).
b) Nach Art. 42 Abs. 4 RPV darf ein Gebäude wieder aufgebaut werden, wenn es im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an seiner Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässigen Flächen umfassen kann. Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV ist nicht anwendbar (BGE 127 II 219 E. 3b; BG-Urteil 1C_191/2009 vom 7.10.2009, E. 5). Mit Bezug auf das Kriterium der Wesensgleichheit bzw. der Identität ist an die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 alt RPG anzuknüpfen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 18 zu Art. 24c; BGE 127 II 220; Gisler, a.a.O., S. 117). Diesbezüglich sind diverse Merkmale von besonderer Bedeutung: Zu erwähnen sind insbesondere die Änderung von Nutzflächen und Volumen, Änderungen der Nutzung sowie die Komfortsteigerung (vgl. Gisler, a.a.O., S. 117/ 118). Weiter kann auch eine Veränderung des äusseren Erscheinungsbildes gegen das Identitätserfordernis sprechen (BG-Urteil 1A.186/2004 vom 12.5.2005, E. 6.3.2 und E. 6.4.1, in: ZBl 2006 S. 451 ff.).
Mit Bezug auf Erweiterungsmöglichkeiten hat der Bundesrat quantitative Obergrenzen gesetzt, bei deren Überschreitung die Identität der Baute oder Anlage auf jeden Fall nicht mehr gewahrt ist. Umgekehrt darf aus Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV kein Anspruch auf Ausschöpfung dieses quantitativen Erweiterungsvolumens abgeleitet werden. Bauliche Änderungen können auch ohne die Ausschöpfung des quantitativen Spielraums bewirken, dass die Identität der Baute nicht mehr die gleiche ist (Bundesamt für Raumentwicklung, a.a.O., S. 45; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 204; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 5.11.2008, in: GVP 2008 Nr. 27 E. 3.4.). Wie es sich im vorliegenden Fall hierbei verhält, ist nachfolgend zu überprüfen.
5.- a) Beim bestehenden Gebäude auf der Bauparzelle handelt es sich um ein Wohnhaus im traditionellen "Chaletstil". Dieser Gebäudetyp ist ein im gesamten Alpenraum weit verbreiteter ländlicher Haustyp. Mit dem aufkommenden Tourismus fand das Chalet als besonderer Ferienhaustyp Verbreitung. Heute wird der Begriff "Chalet" daher oftmals synonym für "Ferienhaus" verwendet. Chalets werden traditionell aus Holz gefertigt oder haben zumindest eine Holzverschalung. Typisch für das Chalet ist ein flaches Satteldach mit einem Dachüberstand (Kopf/Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 3. Aufl., Stuttgart 1999, S. 99). Das im vorliegenden Fall interessierende Wohngebäude weist diese Formensprache auf. Zur Illustration kann auf die bei den Akten liegenden Fotos hingewiesen werden. Das Gebäude verfügt über ein gemauertes Sockelgeschoss und weist zwei holzverkleidete Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss auf. Das Dach ist ein typisches Sattel- bzw. Giebeldach (Kopf/Binding, a.a.O., S. 392). Nach den unbestrittenen Angaben des Beschwerdegegners wurde das Chalet bislang nicht als Hauptwohnsitz, sondern an Wochenenden oder für Ferienaufenthalte - d.h. nicht als Haupt-, sondern als Zweitwohnsitz - genutzt. Auf die Architektur und Nutzungsweise des Gebäudes wird später zurückzukommen sein. Zunächst gilt die Aufmerksamkeit der beabsichtigten Erweiterung des vorhandenen Raumangebotes. Der Architekt des Beschwerdegegners unterbreitete den Behörden dazu folgende Flächenberechnungen (14.3.2008):
bestehendes Gebäude Wohnfläche WF Nebenfläche NF Fläche Total
Erdgeschoss 43.20 m2 19.20 m2 62.40 m2
1. Obergeschoss 71.90 m2 -- 71.90 m2
2. Obergeschoss 60.20 m2 -- 60.20 m2
Dachgeschoss -- 30.60 m2 30.60 m2
Total 175.30 m2 49.80 m2 225.10 m2
Weiter unterbreitete die Bauherrschaft den Behörden mit Bezug auf den Ersatzbau folgende projektierte nutzbare Flächen:
Neubau Wohnfläche WF Nebenfläche NF Fläche Total
Untergeschoss -- 72.30 m2 72.30 m2
Erdgeschoss 36.70 m2 58.10 m2 94.80 m2
1. Obergeschoss 76.30 m2 -- 76.30 m2
2. Obergeschoss 73.20 m2 -- 73.20 m2
Total 186.20 m2 130.40 m2 316.60 m2
Daraus zog die Bauherrschaft am 14. März 2008 folgenden Vergleich:
Vergleich Wohnfläche WF Nebenfläche NF Differenz Total
Total Neubau 186.20 m2 130.40 m2 316.60 m2
Total best. Gebäude 175.30 m2 49.80 m2 225.10 m2
Differenz m2 10.90 m2 80.60 m2 91.50 m2
Gestützt darauf bezifferte die Bauherrschaft die vorgesehene Erweiterung von Wohnflächen im projektierten Gebäude auf 6.2 % und die Erweiterung der Nebenflächen auf 161.80 %. Die Erweiterung der nutzbaren Flächen betrage insgesamt (unter Einschluss der Nebenflächen) 40.69 %.
Auf Intervention der Einsprecher korrigierte die Dienststelle rawi diesen Vergleich. In Tat und Wahrheit sei beim bestehenden Chalet von einem grösseren Angebot von nutzbaren Nebenflächen auszugehen. Bei der ursprünglichen Flächenberechnung habe man irrtümlich den offenen Autounterstand mit einer Grundfläche von 21.60 m2 übersehen bzw. bei der Summe der vorhandenen anrechenbaren Nebenflächen unberücksichtigt gelassen. Unter Einschluss der Fläche des Autounterstandes machten die bestehenden Nebenflächen aber nicht etwa bloss 49.80 m2 aus, sondern insgesamt 71.4 m2 (= 49.80 m2 + 21.60 m2). Unter Berücksichtigung der nunmehr nach oben korrigierten bestehenden nutzbaren Gesamtfläche resultiere beim Flächenvergleich (einschliesslich der Nebenflächen) nicht mehr eine Erweiterung um 40.60 %, sondern - unter Einschluss des Autoeinstellplatzes - bloss um 28.4 %.
b) Die Beschwerdeführer halten den rektifizierten Vergleich rechtlich für unzulässig. Konkret machen sie dazu geltend, das öffentlich aufgelegte Baugesuch samt den Plänen dokumentiere eine Erweiterung der nutzbaren Flächen um 40.60 %. Gestützt auf diese Angaben hätte die Dienstselle rawi nach Massgabe von Art. 24c RPG und der darauf basierenden RPV von vornherein keine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung erteilen dürfen.
Der Entscheid der Dienststelle rawi gebe in Ziffer 3 der Erwägungen jene Flächenmasse wieder, welche die Bauherrschaft in ihrem Baugesuch selbst aufgeführt habe. Dort habe der Beschwerdegegner die Summe der bestehenden Nebenflächen mit 49.8 m2 angegeben. Erst später habe die Dienststelle rawi diesen Ansatz korrigiert und operiere nunmehr mit einer angeblich vorbestandenen Nebenfläche von 71.4 m2 und ziehe daraus den Schluss, dass die vorgesehene Erweiterung bloss 28.4 % ausmache. Aufgrund dieser (korrigierten) Vorgabe erachte die Dienststelle rawi das Erfordernis der Identität im vorliegenden Fall für gewahrt. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer habe die Dienststelle rawi bereits im vorinstanzlichen Verfahren auf die erwähnte Unstimmigkeit hinsichtlich der anrechenbaren Nebenflächen hingewiesen. Mit Schreiben vom 25. November 2008 habe die Dienststelle rawi ihren Entscheid vom 19. September 2008 daraufhin in Wiedererwägung gezogen (Nr. 2008/1609). Dabei habe sie in Bezug auf die Diskrepanz bei den Nebenflächen ausgeführt, im Rahmen der materiellen Baugesuchsprüfung sei die Flächenberechnung dahingehend abgeändert worden, als auch der vorhandene offene Autounterstand als bestehende Nebenfläche einzubeziehen sei. Somit habe die Dienststelle rawi die Berechnung des Architekten angepasst. Die Dienststelle rawi habe erklärt, die rektifizierten Masse seien in die tabellarische Berechnung eingesetzt, jedoch ursprünglich fälschlicherweise nicht in den zweiten Abschnitt derselben Erwägung übertragen worden. Dementsprechend habe die Dienststelle Ziffer 3 der Erwägungen angepasst, indem sie die Nebenfläche von 49.8 m2 auf 71.4 m2 korrigiert habe.
Die Beschwerdeführer beanstanden dieses Vorgehen. Bei der nachträglich einbezogenen Fläche handle es sich um einen offenen Autounterstand. Offene Bauteile - so auch wie der zur Diskussion stehende Autounterstand - seien nicht in den Flächenvergleich nach Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV einzubeziehen. Die gleiche Auffassung vertrete das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE). Andernfalls könnten die Grenzen im Rahmen von Erweiterungen problemlos umgangen werden. Die Wiedererwägung gemäss Entscheid der Dienststelle rawi vom 25. November 2008 sei im Ergebnis nach dem Gesagten rechtswidrig. Auszugehen sei von bestehenden Nebenflächen im Umfang von 49.8 m2. Unter diesen Umständen sei hier von einer vorgesehenen Erweiterung von 40.69 % auszugehen. Derlei verletze das Gebot der Identität, mit der Folge, dass die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung sowie die Baubewilligung nicht hätten erteilt werden dürfen.
c) Der Beschwerdegegner wendet ein, die Umrisse des bestehenden Autounterstandes seien den Baugesuchunterlagen, insbesondere den Plänen Nrn. 104.00, 110.00 und 111.00, zu entnehmen und daher bei der Berechnung der Flächenerweiterung zu berücksichtigen, wie dies die Dienststelle rawi getan habe. Die Umrisse des bestehenden Autounterstandes zeige der Plan 104.00. Bei der Abbildung des Erdgeschosses des bestehenden Gebäudes sei der Autounterstand explizit als solcher bezeichnet worden. Die Ausmasse des Autounterstandes seien ferner auf der im gleichen Plan enthaltenen Darstellung der Obergeschosse und des Dachgeschosses enthalten, da sich diese teilweise direkt über bzw. auf dem Autounterstand befänden. Der Autounterstand und seine Masse seien auch aus den Plänen 110.00 (Grundrisse UG & EG) und 111.00 (Grundrisse OG & 2. OG) ersichtlich. Der Architekt des Beschwerdegegners habe die Fläche des Autounterstandes ursprünglich aus Versehen nicht zu den Nebenflächen hinzugerechnet. Im Plan 104.00 weise man die Fläche des Autounterstandes mit 20.7 m2 aus. Der bestehende Autounterstand sei offen. An zwei Seiten fehlten Mauern bzw. Wände. Der Autounterstand sei allerdings ein fixer Bestandteil des Gebäudes und in dessen Erdgeschoss integriert. Der Autounterstand werde weitgehend vom ersten Obergeschoss überdeckt. Somit handle es sich wohl um einen offenen, allerdings nicht etwa um einen "freistehenden" Autounterstand. Er sei als Nebenraum zu qualifizieren und stehe mit der zonenfremd genutzten Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung. Bereits aus diesem Grund sei er bei den bestehenden Nebenflächen einzubeziehen. Die gegenteilige Optik der Beschwerdeführer verfange nicht. Die Beschwerdeführer legten nämlich die Vollzugshilfen des ARE falsch aus. Bei der Berechnung seien alle Geschossflächen - einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte -, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genützt werden könnten, einzubeziehen. Nicht angerechnet würden lediglich Flächen bei Räumen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sowie die Nebenflächen (BNF, umfassend die Funktions- und Nebennutzflächen). Zu den anrechenbaren Bruttogeschossflächen zählten auch die der Erschliessung von Wohn- und Arbeitsräumen dienenden Verkehrsflächen, wie Flure, Korridore, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächte. Nicht anzurechnen seien (u.a.) offene Erdgeschosshallen, überdeckte, offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienten. Nach der Praxis des Bundesgerichts seien also unter Umständen selbst offene, überdeckte Terrassen zur Bruttogeschossfläche anzurechnen. Gleiches gelte für offene Durchgänge, die beispielsweise zu einem WC führten sowie offene Balkone, die als Laubengänge dienten. Der Beschwerdegegner verweist explizit auf das BG-Urteil 1A.78/2004 vom 16.7.2004, E. 3.3. Ferner habe das Verwaltungsgericht des Kantons Appenzell Ausserhoden in einem Urteil einen überdachten Carport an die maximal zulässige Nutzfläche angerechnet und zwar unabhängig davon, ob das Dach auf zwei oder drei Seiten auf Wandelemente oder auf Pfeilern ruhe. Folgte man der Ansicht der Beschwerdeführer, könnte ein neuer offener Autounterstand ebenfalls nicht zur Nebenfläche gerechnet werden, mit der Folge, dass ein offener Unterstand in einer beliebigen Dimension zulässig wäre. Eine derartige Auffassung widerspreche dem Gehalt von Art. 24c RPG.
6.- Wie erwähnt, vertreten die Parteien allein mit Bezug auf die Anrechnung der nutzbaren Nebenflächen beim offenen Autounterstand entgegen gesetzte Standpunkte. Einmal mehr ist an dieser Stelle indes zu betonen, dass die Identität nicht ausschliesslich unter quantitativen Aspekten beurteilt werden darf. Gegebenenfalls verletzt eine Erweiterung in der Grössenordnung von weniger als 30 % die von Bundesrechts wegen zu beachtenden Grenzen. Darauf wird zurückzukommen sein.
a) Als Erstes gilt die Aufmerksamkeit hier der beabsichtigten Nutzung des projektierten Wohnhauses. Auszugehen ist von der unbestritten gebliebenen Feststellung, dass das bestehende Chalet bislang bloss als Zweitwohnsitz - konkret als Wochenend- oder Ferienhaus - genutzt wurde. Entgegen der nicht näher begründeten Vermutung bzw. Behauptung der Beschwerdeführer bekräftigt die Bauherrschaft glaubhaft, diese Nutzungsweise auch inskünftig nicht bzw. nicht in raumordnungsrelevanter Weise verändern zu wollen. Nachvollziehbare, objektive Anhaltspunkte dafür, diese erklärte Absicht der Bauherrschaft in Zweifel zu ziehen, lassen die Akten nicht erkennen. Das Verwaltungsgericht hat auch sonst wie keine Veranlassung, in diesem Punkt an der Darstellung der Bauherrschaft zu zweifeln. Damit kann als erstellt gelten und ist folglich davon auszugehen, dass das projektierte Wohnhaus mit Bezug auf die Nutzungsweise die Identität wahrt. Diese rechtserhebliche Feststellung ist unter raumordnungsrechtlichen Aspekten bedeutsam. Müsste das Verwaltungsgericht nämlich vom unbewiesen gebliebenen gegenteiligen Ansatz ausgehen, wäre das Bauvorhaben diesfalls bereits unter dem Gesichtswinkel der Nutzung im Vergleich zum bestehenden Wochenendhaus nicht mehr in einer Weise hinreichend nahe verwandt, dass noch von gewahrter Identität gesprochen werden könnte. So wertete etwa das Bundesgericht die im Rahmen eines Wiederaufbaus geplante Zweckänderung eines Bootshauses mit bescheidenem Standard zu einem gehobeneren Wochenend- und Ferienhaus ohne weiteres als unzulässig (vgl. Gisler, a.a.O., S. 130 mit Verweis auf BGE vom 30.10.2000). Dahinter steht der Gedanke, dass sogar bei einer nahen Verwandtschaft der Nutzungsmodalitäten in der Regel das zulässige Änderungspotential ausgeschöpft ist, ohne dass mit Blick auf das Identitätserfordernis unter vergleichbaren Umständen eine Erweiterung des Raumprogramms zusätzlich noch tolerierbar wäre (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung: Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, [2000/2001], Ziff. 2.4.3, S. 44). Derlei steht, wie erwähnt, hier nicht zur Diskussion, weshalb sich im vorliegenden Fall weitere Überlegungen dazu erübrigen.
b/aa) Näherer Prüfung bedarf der Vergleich der massgebenden Flächen. Von Bedeutung sind zum einen die anrechenbaren Bruttogeschossflächen (aBGF) und zum andern die Brutto-Nebenflächen (BNF). Die aBGF resultiert aus der Summe aller Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, die dauerhaft für das Wohnen genutzt werden können. Hinzu kommen die der Erschliessung dienenden Flächen, wie Flure, Korridore, Eingangshallen, Treppen, Rampen sowie Aufzugsschächte. Nicht angerechnet werden unter diesem Titel Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter sowie die BNF.
Die BNF ihrerseits umfassen sämtliche Funktions- und Nebennutzflächen. Darunter fallen - insbesondere - zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, Abstellräume, Schutz- und Kehrichträume; ferner Funktionsflächen wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume für Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte und -kanäle, Installationsräume, Heizungs- und Tankräume und nicht zuletzt auch Fahrzeugeinstellhallen, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen, offene ein- und vorspringende Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen, offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen, ferner (gegebenenfalls) Ställe und Futteranlagen für die Hobbytierhaltung (zum Ganzen: Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, a.a.O., V/21).
Den wiedergegebenen Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ist weiter zu entnehmen, dass im Zuge der Beurteilung der Identität jeweils als Erstes eine Berechnung ausschliesslich aufgrund der aBGF sowie zusätzlich eine zweite Berechnung aufgrund der aBGF einschliesslich der BNF vorzunehmen ist. D.h. es darf einerseits die aBGF gegenüber dem Referenzzustand um nicht mehr als 30 % (innerhalb des bestehenden Gebäudes sind neue Flächen nur halb anzurechnen) und um nicht mehr als 100 m2 (diesbezüglich sind die Flächen auch innerhalb des bestehenden Gebäudes voll anzurechnen) zunehmen, und es dürfen zudem auch die aBGF einschliesslich der BNF nicht um diese Masse zunehmen (Gisler, a.a.O., S. 128/129 mit Hinweis). Wie es sich im vorliegenden Fall verhält, ist nachfolgend zu überprüfen.
bb) Mit Bezug auf den Vergleich bei den aBGF bestehen unter den Verfahrensbeteiligten keine Unstimmigkeiten, weshalb auf den unter E. 5a wiedergegebenen Flächenvergleich abzustellen ist (zum Rügeprinzip: vgl. E. 1c vorstehend). Danach kann von einem anrechenbaren Wohnflächenbestand von 175.30 m2 ausgegangen werden. Nach den unbestrittenen Angaben der Bauherrschaft sind demgegenüber 186.20 m2 anrechenbare Wohnflächen geplant, was einer Zunahme der BGF um 10.90 m2 entspricht. Mit der Dienstelle rawi ist festzuhalten, dass dies prozentual eine geplante Wohnraumerweiterung von 6.20 % ergibt. Damit ist unter rein quantitativen Aspekten mit Bezug auf den Flächenvergleich bei den aBGF die Identität als gewahrt zu erachten. Soweit die Beschwerdeführer in diesem Punkt ausdrücklich oder dem Sinne nach einen abweichenden Ansatz vertreten, ist die Beschwerde unbegründet, denn der wiedergegebene Flächenvergleich hält die in Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV gezogene quantitative Grenze von 30 % ein. Damit hat es allerdings nicht sein Bewenden. Weiter sind die Flächen noch unter Einschluss der anrechenbaren BNF zu vergleichen. Erst wenn auch dieser zweite Flächenvergleich einen Prozentwert in der Grössenordnung unter 30 % ergibt, steht die "Identität" in Bezug auf den quantitativen Aspekt fest.
cc) Wie unter E. 6b/aa ausgeführt, umfassen die BNF sämtliche Funktions- und Nebennutzflächen, worunter Fahrzeugeinstellplätze gehören. Fraglich ist, ob der bestehende, auf zwei Seiten hin offene Autounterstand zu den bestehenden BNF gerechnet werden darf. Zunächst fällt auf, dass sich auf dem Dach des Autoeinstellplatzes ein eingeschossiger Gebäudeanbau befindet, der - nahezu - über der gesamten Dachfläche des Autoeinstellplatzes errichtet worden ist. Diese Konstruktion lässt den Autoabstellplatz unter dem erwähnten Gebäudeanbau - wenngleich auf zwei Seiten hin nicht gemauert - als Element der gesamten zur Diskussion stehenden Gebäudekonstruktion erkennen und nicht bloss als isolierter, neben dem Wohngebäude stehender offener Autoeinstellplatz. Diese mit den Akten dokumentierte Sachlage spricht für die Anrechnung des Autoeinstellplatzes zu den anrechenbaren BNF. Entgegen den Überlegungen der Beschwerdeführer kann den Behörden hinsichtlich der Anrechnung des Autoeinstellplatzes zu den BNF mithin keine Verletzung von Bundesrecht vorgeworfen werden. Daran ändert nichts, dass der Autounterstand auf zwei Seiten nicht ummauert ist. Weiterer Überlegungen hiezu bedarf es nicht. Nach dem Gesagten durfte die Dienststelle rawi die masslich nicht umstrittene Grundfläche des Autoeinstellplatzes zu den anrechenbaren BNF hinzuzählen, mit der Folge, dass von einer anrechenbaren BNF von 71.40 m2 auszugehen ist. Geht man von diesem Wert aus, resultiert eine Erweiterung der aBNF (einschliesslich der anrechenbaren BNF) von 28.40 %. Damit wird die rein quantitative Grenze von 30 % gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV im vorliegenden Fall gewahrt, wenn auch nur knapp. Damit wird aber deutlich, dass die Frage der Identität noch keineswegs abschliessend beantwortet ist. (vgl. E. 4a/b). Entscheidend sind nach dem Gesagten also nicht ein einzelnes Kriterium und schon gar nicht der quantitative Aspekt allein, sondern alle raumordnungsrelevanten Elemente in ihrem Zusammenwirken.
c) Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 Satz 1 RPV). Damit wurde die frühere bundesgerichtliche Praxis zu Art. 24 Abs. 2 aRPG im Wesentlichen übernommen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 18 zu Art. 24c mit Hinweis auf BGE 112 Ib 97, 127 II 218). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine zulässige Änderung als teilweise zu betrachten, soweit hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung die Wesensgleichheit der Baute gewahrt wird und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung um Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 218 E. 3a, 3b). Verlangt wird nicht eine völlige Übereinstimmung der neuen mit der vorbestehenden Anlage; vielmehr genügt eine Wesensgleichheit (BGE 115 Ib 482 E. 2c). Der Wiederaufbau schliesst Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen ein, solang die "Wesenszüge des bisherigen Gebäudes" gewahrt bleiben. Die Wesensgleichheit wird beim Neubau eines Wohnhauses, der sich bereits nach Ausmass, Erscheinungsbild und Still vollständig von der abzubrechenden Altbaute unterscheidet, vollständig durchbrochen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 23 zu Art. 24c mit Hinweis auf BGE 110 Ib 143 E. 3b). Im Rahmen der erwähnten, unabdingbaren Gesamtwürdigung ist das Augenmerk mithin auf das äussere Erscheinungsbild zu werfen, denn ein Ersatzbau hat, wie dargetan, nicht zuletzt auch in gestalterischer Hinsicht in den wesentlichen Zügen die Identität des vorbestandenen Baukörpers zu wahren, damit von einem Wiederaufbau im Sinne von Art. 24c RPG überhaupt gesprochen werden kann. Der Ersatzbau hat sich in diesem Sinne zunächst in Bezug auf die Gebäudeform und die Volumen am Altbau zu orientieren. Für den unbefangenen Betrachter, der den Altbau kannte, muss aufgrund der äusseren Erscheinung klar sein, dass es sich hierbei um eine Ersatzbaute und nicht etwa um einen davon losgelösten Neubau handelt. Hauptsächliche Kriterien sind bei dieser Betrachtungsweise zunächst die Gebäudeform sowie die Konturen der Baute. Unter diesem Gesichtswinkel sprengt in der Regel bereits die Realisierung eines Flachdaches anstelle eines bisherigen Giebeldaches die für ein Wiederaufbaurecht unabdingbare Identität (so: Gisler, a.a.O., S. 58/59 mit Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.3.1993, in: BVR 1994 S. 112). Weniger ins Gewicht fallen demgegenüber die Materialwahl und die Detailgestaltung der Ersatzbaute. So soll es einem Bauherrn nicht verwehrt sein, die Ersatzbaute aus modernen Baumaterialien zu erstellen, beispielsweise mittels Doppelschalen-Mauerwerk anstelle der bisherigen, in wärmetechnischer Hinsicht zweifellos problematischeren Holzkonstruktion.
Wie unter E. 5a ausgeführt, handelt es sich beim bestehenden Haus um ein Wohngebäude im Chaletstil mit Giebeldach. Es kann, um Wiederholungen zu vermeiden, hiezu auf Gesagtes hingewiesen werden. Eine andere Architektur kennt demgegenüber das projektierte Einfamilienhaus. Die Architektur des vorgesehenen Neubaus lässt jeglichen Bezug zum Chaletstil vermissen. Das Bauprojekt präsentiert sich - im Gegensatz zum Chalet - als ein modernes dreigeschossiges Einfamilienhaus. Anders als beim bestehenden Chalet ist auch kein Giebel-, sondern ein Flachdach geplant. Alle diese Aspekte machen deutlich, dass ein Einfamilienhaus geplant ist, das vom äusseren Erscheinungsbild her nicht auf die gleiche Stufe mit dem bestehenden Chalet gestellt werden kann. Nach all dem Gesagten wird deutlich, dass das vorgesehen Wohnbauvorhaben die Grenzen der Wesensgleichheit sprengt. Fest steht, dass das vorgesehene Einfamilienhaus wesentliche Eckwerte der Identität, die für einen zulässigen Ersatzbau ausserhalb der Bauzone unabdingbar sind, ausser Acht lässt. Damit erweisen sich die angefochtene raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung der Dienststelle rawi und die Baubewilligung des Gemeinderates Weggis aber als rechtswidrig.
7.- Was der Beschwerdegegner und die Behörden einwenden, vermag am Ergebnis nichts zu ändern.
a) Unbehelflich ist der Einwand, der neu projektierte Baukörper erscheine weniger voluminös als das zu ersetzende Chalet. Für den Ausgang des Verfahrens ist ausschlaggebend, ob das Bauvorhaben im Vergleich zum bestehenden Chalet im Sinne der Rechtslage und der Praxis dazu als wesensgleich zu bewerten ist oder nicht. Wie dargelegt, wird ein Wohngebäude geplant, das die Identität gegenüber dem zu ersetzenden Wohngebäude nicht wahrt. Es kann auf Gesagtes verwiesen werden.
b) Der Beschwerdegegner macht ferner geltend, er habe bei der Projektierung des Ersatzbaus eng mit den Behörden zusammen gearbeitet. Auch habe er auf deren Fachkompetenz vertraut. Die Behörden hätten die Identität des projektierten Ersatzbaus bejaht. Der Architekt des Beschwerdegegners habe ursprünglich ein Sockel- und zwei Obergeschosse realisieren wollen. Die Dienststelle rawi habe dagegen Einwände erhoben und hierin eine unzureichende Eingliederung erblickt. Deshalb habe die Bauherrschaft zwei Normal- und ein Attikageschoss projektiert. Weiter habe man bei der Farbgebung dem Eingliederungsgebot Rechnung tragen wollen. Die Dienststelle rawi habe die ursprünglich beabsichtigte Chaletform aus Gründen der Eingliederung als fragwürdig erachtet. Daraufhin habe man das Projekt so angepasst, dass ihm die Dienststelle rawi eine positive Beurteilung habe in Aussicht stellen können. Die Dienststelle rawi habe festgehalten, dass das Projekt nunmehr den raumplanerischen Vorgaben entspreche. Auch der Gemeinderat habe erklärt, dass sich der geplante Neubau gut in das Quartier eingliedere. Die benachbarten Gebäude verfügten ebenfalls über zwei Geschosse sowie gegebenenfalls über ein Dach- oder Attikageschoss. Der Vergleich mit den Nachbargebäuden bestätige die gelungene Eingliederung des Bauprojekts. Nördlich des geplanten Neubaus befänden sich zwei weitere Gebäude in moderner Bauweise. Auch diese hätten keinen Bezug zum Chaletstil. Wie der geplante Neubau wiesen auch diese Häuser markante Balkone auf dem ersten Obergeschoss auf. Einzig das unmittelbar nördliche Nachbargebäude sei ein Chalet. Das südlich benachbarte Gebäude sei wiederum ein moderner Neubau. Auch die Farbgebung gliedere sich hervorragend in die Umgebung ein.
c) Die Argumentation des Beschwerdegegners ist unbehelflich. Aufgrund der einlässlich wiedergegebenen Sach- und Rechtslage ist davon auszugehen, dass das im Streit liegende projektierte Einfamilienhaus die Grenzen der Wesensgleichheit sprengt, so dass es nicht als Ersatzbau im Sinne von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV als rechtmässig bewilligt werden kann. Es bedarf des weitern keiner einlässlichen Erörterung, dass das umstrittene Wohnhaus ausserhalb der Bauzone auch nicht als standortgebunden im Sinne von Art. 24 lit. a RPG betrachtet werden kann. Dass das projektierte Wohnhaus aus objektiven Gründen vorteilhafter ausserhalb der Bauzonen realisiert werden müsste, wird mit Recht denn auch von keiner Seite behauptet (dazu: Muggli, Kommentar zum RPG, a.a.O., N 6 zu Art. 24). Damit steht mit Blick auf die zwingend zu beachtende Grundnutzung fest, dass das Bauvorhaben in der vorgesehenen Weise ausserhalb der Bauzonen nicht bewilligt werden kann, ohne dass sich bei dieser Ausgangslage überhaupt die Frage der Eingliederung stellt. Eine Auseinandersetzung hierüber ist entbehrlich, ebenso die seitens des Beschwerdegegners angeschnittenen weiteren baupolizeirechtlichen Aspekte, wie etwa die Frage nach Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten der gesetzlichen Grenz- und Gewässerabstände, weshalb an dieser Stelle auch hierauf nicht weiter einzugehen ist. Zu keinem andern Ausgang des Verfahrens führen schliesslich Überlegungen zur Dachgestaltung und zur geplanten Höhe des vorgesehenen Baukörpers. Alle diese Umstände wären gegebenenfalls von Belang, falls dem umstrittenen Bauvorhaben nicht bereits die Wesensgleichheit abgesprochen werden müsste. Weiterer Überlegungen dazu bedarf es nicht.
d) Nachzutragen bleibt, dass sich der Beschwerdegegner insbesondere auch nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen kann. So kann er sich nicht mit Erfolg auf den Standpunkt stellen, Vertreter der Behörden, insbesondere der Dienststelle rawi, hätten bei ihm und seinem Architekten ein Vertrauen in die raumordnungskonforme Projektierung des Einfamilienhauses geweckt, so dass er als Bauherr letztlich einen Anspruch auf die Erteilung der bau- und raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung durchsetzen könnte.
aa) Der Grundsatz von Treu und Glauben schützt den Rechtsunterworfenen in seinem berechtigten Vertrauen auf behördliches Verhalten und bedeutet, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung des Rechtsuchenden geboten ist. Der Vertrauensschutz bedarf indes zunächst einer Vertrauensgrundlage, worunter das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen ist, das beim Betroffenen bestimmte Erwartungen auslöst. Dieser kann sich lediglich auf die Vertrauensgrundlage berufen, wenn er Kenntnis von ihr hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen sollen. Im Weiteren kann der Vertrauensschutz in der Regel nur geltend gemacht werden, wenn der Rechtsunterworfene gestützt auf sein Vertrauen Dispositionen getätigt hätte. Selbst wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann er sich nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse dem entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt also vorbehalten und bildet die Schranke des Vertrauensschutzes (statt vieler: Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, N 15 ff. zu § 22 mit Hinweisen).
bb) Nach einem heute anerkannten Grundsatz des öffentlichen Baurechts dürfen nur gerade einem Bauinteressenten erteilte günstige behördliche Auskünfte beschwerdeberechtigten Dritten, welche sich gegen die Erteilung einer entsprechenden Aussicht auf eine Bau- und Ausnahmebewilligung zur Wehr setzen, nicht entgegengehalten werden. Zum Teil wird solchen Auskünften sogar jede Bindungswirkung für das nachfolgende Baubewilligungsverfahren abgesprochen. Der Ausschluss der Bindungswirkung für Dritte liegt nahe. Wer ein Bauvorhaben ausführen will, weiss oder muss wissen, dass dafür ein Bewilligungsverfahren mit öffentlicher Auflage durchzuführen ist und dass - legitimierten Dritten gegenüber - ein Anfechtungsrecht zusteht. Daher kann er sich zum vornherein auch nicht gutgläubig darauf verlassen, mit einer behördlichen Auskunft oder Zusage sei auch das Ergebnis eines solchen möglichen Anfechtungsverfahrens vorweggenommen (vgl. BGE 117 Ia 290 E. 3e).
Fest steht weiter, dass die Dienststelle rawi und (in der Folge) ebenso die Leitbehörde die Auffassung vertraten, das Bauvorhaben lasse sich im Einklang mit den bundesrechtlichen Raumplanungsvorgaben realisieren. Als die Dienststelle rawi im Rahmen des Verfahrens über dieses Bauvorhaben zu befinden hatte, erteilte sie die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung, was den Weg für die Baubewilligung des Gemeinderates ebnete. Damit haben aber weder die Dienststelle rawi noch der Gemeinderat ihre Positionen, die sie nach Darlegung des Beschwerdegegners während der Projektphase einnahmen, verlassen, und es kann diesen vorinstanzlichen Behörden demzufolge selbstredend keine Verletzung von Treu und Glauben vorgeworfen werden. Es ist sodann zu unterstreichen, dass die - unzutreffende - Wahrnehmung bzw. Bewertung des Bauprojektes - vorab seitens der Dienststelle rawi - in diesem Rechtsmittelverfahren den Beschwerdeführern gegenüber nicht entgegengehalten werden darf. Bei der Beurteilung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist es dem Gericht unbenommen, die materielle Rechtslage selbstverständlich anders als die Vorinstanzen zu beurteilen. Damit wird der Grundsatz von Treu und Glauben denn auch in keiner Weise verletzt. Aber selbst wenn im vorliegenden Rechtsmittelverfahren zu prüfen wäre, ob die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt wären, führte dies nicht zur Bewilligung des Bauprojekts. Alles andere liefe auf die Verletzung gewichtiger öffentlicher raumplanungsrechtlichen Interessen hinaus, was nicht angeht (...).
Das Bundesgericht hat die gegen das Urteil eingereichte Beschwerde mit Urteil 1C_268/2010 vom 25.11.2010 abgewiesen.