lu_gerichte · V 06 224 · 2007-07-13 · de

Auslegung von § 10 lit. g PBV. Qualifikation eines unbeheizten Dachraumes (Estrich), der weder über eine natürliche Belichtung und Belüftung noch einen Treppenaufgang verfügt, als Nebenraum, der den nichtanrechenbaren Geschossflächen zuzurechnen ist. Zu beachten ist, dass diese Qualifikation nicht nur von den Erschliessungs- und Nutzungsverhältnissen abhängt, sondern ganz entscheidend auch von den konkreten Raumdimensionen.
Auslegung von § 9 Abs. 1 Satz 1 PBV. Zu den anrechenbaren Geschossflächen gehören auch offene Erschliessungsflächen, sofern sie innen liegende Treppenhäuser und Flure ersetzen. | Bau- und Planungsrecht

Luzern Kantonsgericht sonstige 13.07.2007 V 06 224

Rechtsprechung Luzern
Instanz:
Verwaltungsgericht
Abteilung:
Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:
Bau- und Planungsrecht
Entscheiddatum:
13.07.2007
Fallnummer:
V 06 224
LGVE:
Leitsatz:
Auslegung von § 10 lit. g PBV. Qualifikation eines unbeheizten Dachraumes (Estrich), der weder über eine natürliche Belichtung und Belüftung noch einen Treppenaufgang verfügt, als Nebenraum, der den nichtanrechenbaren Geschossflächen zuzurechnen ist. Zu beachten ist, dass diese Qualifikation nicht nur von den Erschliessungs- und Nutzungsverhältnissen abhängt, sondern ganz entscheidend auch von den konkreten Raumdimensionen.
Auslegung von § 9 Abs. 1 Satz 1 PBV. Zu den anrechenbaren Geschossflächen gehören auch offene Erschliessungsflächen, sofern sie innen liegende Treppenhäuser und Flure ersetzen.
Rechtskraft:
Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:
Der Gemeinderat Z erteilte die Bewilligung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit je drei Wohnungen auf den Grundstücken Nrn. x, y, und z. Gegen diese Baubewilligung erhob eine Nachbarin Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Aus den Erwägungen:
1.- b) Ein Sachentscheid setzt die Befugnis zur Rechtsvorkehr ("Legitimation") voraus (§ 107 Abs. 2 lit. d VRG). In diesem Sinne sind gemäss der hier massgeblichen spezialgesetzlichen Regel von § 207 Abs. 1 lit. a PBG zur Erhebung von Einsprachen und Verwaltungsgerichtsbeschwerden Personen befugt, die an der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheides ein schutzwürdiges Interesse haben (vgl. auch: Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG in der seit 1.1.2007 geltenden Fassung in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG). Nicht jedermann soll zur Beschwerdeführung legitimiert sein, sondern nur, wer in beachtenswerter, naher Beziehung zur Streitsache steht. Ein schutzwürdiges Interesse hat, wer an der Abweisung einer Rechtsvorkehr mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit interessiert ist oder wer in höherem Masse als jedermann, besonders und unmittelbar berührt wird. Als schutzwürdig gelten nebst den rechtlich geschützten auch die wirtschaftlichen, ideellen und sogar die rein tatsächlichen Interessen. Bei Bauprojekten muss die besondere Beziehungsnähe vorab in räumlicher Hinsicht gegeben sein (BGE 125 II 15 f., 120 Ib 62 Erw. 1c mit Hinweisen). Entscheidend für die Ausdehnung der Beschwerdebefugnis sind die konkreten Auswirkungen des zur Diskussion stehenden besonderen Falles (vgl. Aemisegger/Haag, in: Kommentar RPG, Zürich 1999, N 39, 41 und 42 zu Art. 33 und Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, N 34 zu § 21). Dabei pflegt das Verwaltungsgericht das Rechtsschutzinteresse im Bereich von § 207 Abs. 1 lit. a PBG praxisgemäss nicht generell, sondern rügespezifisch, d.h. für jeden Einwand gesondert, zu beurteilen (LGVE 2000 II Nr. 19; zur analogen Berner Praxis: vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 27 zu Art. 65).
Im Grundsatz ändert sich an dieser Legitimationspraxis auch nach Inkrafttreten des BGG am 1. Januar 2007 nichts, wenn auch die luzernische Rechtsprechung vor der Neuordnung der Bundesrechtspflege, die Beschwerdebefugnis im Bereich des kantonalen Baurechts insofern einschränkte, als sie für jede Rüge eine besondere Beziehungsnähe voraussetzte (vgl. Urteil V 05 280 vom 15.5.2006). Nach Massgabe von Art. 111 Abs. 1 BGG darf die Beschwerdelegitimation im kantonalen Beschwerdeverfahren nicht einschränkender geregelt werden als auf Bundesebene. Im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. a und b BGG ist deshalb auch im kantonalen Beschwerdeverfahren legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. In Anlehnung an die Praxis zu Art. 103 lit. a des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember 1943 (OG; SR 173.110) muss auf Einwände nicht eingetreten werden, welche der beschwerdeführenden Partei im Ergebnis keinen Vorteil bringen. Massgeblich ist damit, ob eine Rüge zu einer Gutheissung der Beschwerdeanträge führen und die beschwerdeführende Partei dadurch einen (rechtlichen oder faktischen) Vorteil erlangen kann. Wird dies bejaht, ist auf die Rüge einzugehen (Urteil V 06 173 vom 4.4.2007, Erw. 2a; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., N 27 zur Art. 65).
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der unmittelbar an das Baugrundstück Nr. z angrenzenden Parzelle Nr. w, weshalb ihr die erforderliche Beziehungsnähe grundsätzlich zuzugestehen ist. Vorbehältlich einer anderweitigen Beurteilung bezüglich der einzelnen Rügepunkte ist sie daher zur Beschwerde legitimiert.
Da die Beschwerdeschrift im Übrigen frist- und formgerecht eingereicht wurde, und auch die anderen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten (§ 107 Abs. 2 VRG).
c) (...)
d) (...)
e) (...)
2.- a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Berechnung der Ausnützungsziffer, insbesondere die im Dachgeschoss und im Bereich der Lifte anrechenbare Geschossfläche, könne nicht überprüft werden, da der Grundrissplan des Dachgeschosses und vermasste Grundrissschemas fehlten. Während der öffentlichen Auflage habe lediglich die Berechnung der Ausnützungsziffer vom 6. Juni 2005 aufgelegen, nicht jedoch die zur Überprüfung erforderlichen Grundrissschemas. Im Übrigen seien in die Ausnützungsberechnung auch die im Freien liegenden Erschliessungsflächen und -ebenen miteinzubeziehen. Dies entspreche dem Sinn und Zweck der Ausnützungsbestimmungen, welche der Begrenzung der Baudichte dienten. Unter Berücksichtigung der Erschliessungsflächen sei die maximal zulässige Ausnützung selbst unter Annahme eines Berechnungsfaktors von 0.8 gemäss § 9 Abs. 1 PBV überschritten.
Die Vorinstanz hält für entscheidend, dass das Bauvorhaben aufgrund der Unterlagen umfassend und abschliessend geprüft werden könne. Im vorliegenden Fall seien alle für die Beurteilung der Ausnützung relevanten Aspekte aus den Plänen ersichtlich. Insbesondere seien die in der Ausnützungsberechnung ausgewiesenen anrechenbaren Geschossflächen problemlos nachvollziehbar. Zusätzliche detaillierte Berechnungsschemas seien zur Überprüfung und Beurteilung nicht erforderlich. Die Ausnützungsberechnung sei von der A AG überprüft und bezüglich Dachgeschoss und Lift korrigiert worden.
b) Gemäss § 62 Abs. 1 lit. e PBV sind zusammen mit dem Baugesuch insbesondere detaillierte Berechnungen mit den entsprechenden Grundrissschemas und Aussenflächen der Untergeschosse zum Nachweis der Einhaltung der vorgeschriebenen Bauziffern einzureichen. Wie das Verwaltungsgericht im Rahmen einer ersten Aktensichtung feststellte, befand sich bei den Unterlagen eine Berechnung der Ausnützungziffer (vorinstanzl. Bel. 41) mit handschriftlichen Korrekturen und das undatierte Grundrissschema eines Normalgeschosses (vorinstanzl. Bel. 42). Weitere Grundrissschemas lagen nicht vor.
Da die Ausnützungsberechnung aufgrund dieser Unterlagen für das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar war, ersuchte der instruierende Richter die Vorinstanz mit Schreiben vom 9. Februar 2007, weitere Unterlagen bei der Bauherrschaft einzuverlangen, diese auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und anschliessend zu den Verfahrensakten zu geben. Einverlangt wurden u.a. vermasste Grundrissschemas sämtlicher Geschosse zur Berechnung der anrechenbaren Geschossflächen und detaillierte und anhand der einzureichenden Grundrissschemas nachvollziehbare Berechnungen der gemäss § 10 PBV an die Ausnützung anrechenbaren Geschossflächen.
Am 16. Februar 2007 reichte die Vorinstanz u.a. eine Berechnung der Ausnützungsziffer sowie zwei vermasste Grundrissschemas ein (vorinstanzl. Bel. 43). Auch diese Berechnung erwies sich jedoch als lückenhaft und mit gewissen Unstimmigkeiten behaftet. Einerseits basierte die Berechnung nun - im Widerspruch zum Baubewilligungsentscheid - auf einem Faktor von 1.0, ohne dass dies erläutert worden wäre. Andererseits fehlten darin Angaben betreffend die Grundflächen der Lifte und betreffend Abzüge für behindertengerechtes Bauen.
Der prozessleitende Richter ersuchte die Vorinstanz deshalb am 20. April 2007 erneut, eine nachvollziehbare Ausnützungsberechnung mit zusätzlichen Angaben, insbesondere Flächenberechnungen für die Erschliessungsbereiche, einzureichen.
Am 6. Juni 2007 gab die Vorinstanz eine überarbeitete Ausnützungsberechnung mit zugehörigen Schemaplänen zu den Akten (vorinstanzl. Bel. 50, 51, 52, 53 und 54).
c) Diesen Unterlagen zufolge beträgt die anrechenbare Geschossfläche für die Vollgeschosse der geplanten drei Häuser insgesamt 835.07 m2, unter Berücksichtigung der Grundfläche der Lifte, eines Abzuges für behindertengerechtes Bauen und der Estrichfläche, soweit dort eine lichte Höhe von 1.5 m überschritten wird. Diese Berechnung beruht auf falschen Annahmen, wie im Folgenden darzulegen ist.
aa) Gemäss § 10 lit. g PBV gelten die tatsächlichen Flächen der Dachgeschosse (im Sinne eines Umkehrschlusses) insoweit als anrechenbare Geschossflächen, als ihre lichte Raumhöhe mehr als 1.5 m beträgt. Wie sich dem Plan Schnitte (Querschnitte) 1:100 vom 1. Juni 2005 entnehmen lässt, beträgt die lichte Höhe der geplanten Dachräume auf einer Breite von rund 2.60 m mehr als 1.5 m. An der höchsten Stelle im Firstbereich lässt sich eine Höhe von rund 1.90 m herausmessen. Der Raum kann folglich nur in einem relativ schmalen Bereich unterhalb des Dachfirstes aufrecht begangen werden. Ein Blick auf die Pläne Fassaden Nord/West und Süd/Ost 1:100 vom 1. Juni 2005 zeigt ausserdem, dass die fraglichen Dachräume offenbar über keinerlei Dachfenster und damit über keine natürliche Belichtung und Belüftung verfügen. Aus den Plänen geht auch nicht hervor, dass die drei Dachräume über eine eigentliche Treppe erschlossen wären (vgl. Plan Dachgeschoss 1:100 vom 1.6.2005; Plan Dachaufsichten 1:100 vom 7.11.2006 [nicht behördlich genehmigt]). Es stellt sich die Frage, ob unter diesen Umständen überhaupt von einem eigentlichen Dachgeschoss im Sinne der erwähnten Bestimmung die Rede sein kann.
Zu ergründen ist die Tragweite von § 10 lit. g PBV unter Berücksichtigung der Auslegungselemente, namentlich des Textes, des Zweckes, des Sinnes und der dem Zweck zugrunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Bestimmung in ihrem Kontext zukommt (vgl. LGVE 1998 II Nr. 7 Erw. 4b, 1997 II Nr. 7 Erw. 3a, ferner: BGE 125 II 185, 122 III 325 Erw. 7a, Rhinow/Krähenmann, a.a.O., Nr. 21 B IV; zum Ganzen ferner: Walter, Der Methodenpluralismus des Bundesgerichts bei der Gesetzesauslegung, in: recht 1999, S. 157 ff.). Aus der systematischen Stellung einer Norm im Gefüge können gegebenenfalls Schlussfolgerungen auf deren Sinn und Gehalt gezogen werden (Höhn, Praktische Methodik der Gesetzesauslegung, Zürich 1993, S. 209).
Dem Kontext der fraglichen Bestimmung lässt sich entnehmen, dass Nebenräume, die nur zu bestimmten subsidiären Zwecken nutzbar sind (vgl. § 10 lit. c - e PBV) oder eine privilegierte Zwecksetzung aufweisen (vgl. § 11 PBV), nicht den anrechenbaren Geschossflächen zuzurechnen sind (vgl. Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Diss. Freiburg 1996, S. 95). Auch bei den hier zu beurteilenden Dachräumen handelt es sich, wie oben dargelegt, um Nebenräume, die sich aufgrund ihrer Raumdimensionen - insbesondere der geringen Raumhöhen, verbunden mit der Dachschräge - sinnvollerweise nur als Stauraum (Estrich) benutzen lassen. Aufgrund der Pläne sollen diese Dachräume weder beheizt noch begehbar sein (Plan Dachaufsichten 1:100 vom 7.11.2006 [nicht behördlich genehmigt]). Mit dieser Funktion und den soeben erwähnten Einschränkungen kommt den Dachräumen im Verhältnis zu den eigentlichen Wohn- und Wirtschaftsräumen (wie z.B. der Waschküche) nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Es erscheint deshalb gerechtfertigt, die besagten Dachgeschosse unter den hier gegebenen Umständen (fehlende Fenster, kein Zugang über eine ordentliche Treppe, keine Begehbarkeit und keine Heizung) den nicht anrechenbaren Geschossflächen zuzuordnen, obschon die Räume in einem schmalen Bereich eine lichte Raumhöhe zwischen 1.5 m und rund 1.9 m aufweisen (vgl. Urteil 04 205 vom 3.6.2005, Erw. 8b). Immerhin sei bereits hier klargestellt, dass die Anrechenbarkeit nicht nur von den Erschliessungs- und Nutzungsverhältnissen abhängen soll, sondern ganz entscheidend auch von der Fläche und Höhe. Mit anderen Worten soll ein Dachraum, der auf einer grösseren Fläche als hier eine effektiv nutzbare Höhe aufweist, trotz fehlender Treppe und Fenster gemäss § 10 lit. g PBV als nutzbare Fläche anrechenbar bleiben.
bb) Gemäss § 9 Abs. 1 Satz 1 PBV gelten als anrechenbare Geschossflächen die tatsächlichen Flächen des abgeschlossenen Raumes aller Geschosse ohne Aussenmauern. Es ist zu klären, ob auch die zwischen den Hauptgebäuden angeordneten offenen Erschliessungsflächen den anrechenbaren Geschossflächen zuzuschlagen sind. Die Frage ist zu bejahen. Anhand der Planunterlagen wird deutlich, dass die fraglichen Erschliessungszonen zwar in Nord-Süd-Richtung über keine seitlichen Abschlüsse verfügen, jedoch mehrheitlich überdacht sind. Indem diese Erschliessungsflächen Treppenhaus und Hausgänge ersetzen, dienen sie der inneren Erschliessung der geplanten Mehrfamilienhäuser und sind deshalb grundsätzlich an die Ausnützung anzurechnen. Andernfalls könnte mit der Verlegung des Treppenhauses ins Freie, im Vergleich mit einem Gebäude mit innen liegendem Treppenhaus, ein insgesamt wesentlich grösseres Bauvolumen realisiert werden. Schon aus Gründen der Gleichbehandlung erscheint deshalb eine Anrechnung gerechtfertigt. Es ist nicht zu erkennen, weshalb der Bauherr eines Mehrfamilienhauses, der sein Treppenhaus "auslagert" bezüglich Ausnützung besser gestellt sein soll als derjenige, der die Erschliessungszone wie üblich innen liegend realisiert. Anders wäre allenfalls bei offenen Erschliessungsanlagen von Terrassenhäusern in steilem Gelände zu entscheiden, zumal entsprechende Anlagen bei jeder Terassensiedlung in vergleichbarer Weise vorkommen (vgl. ZGVP 1993 S. 27; AGVE 2003 S. 488 f.). Es bleibt darauf hinzuweisen, dass, wie bei internen Treppenanlagen, nur die Erschliessungsflächen in Vollgeschossen mit den dazwischen liegenden Treppenverbindungen anzurechnen sind.
d) Welche Konsequenzen sich aus den festgestellten Unstimmigkeiten für die Frage der Ausnützung ergeben, ist nachfolgend darzulegen. Auszugehen ist von einem Berechnungsfaktor von 0.8 gemäss § 9 Abs. 1 PBV. Wie die Vorinstanz mit Eingabe vom 6. Juni 2007 sinngemäss ausführt, hat die Gemeinde Z die Ausnützungsziffer in ihrem BZR vom 2. Mai 1995 bis zum heutigen Zeitpunkt nicht geändert. Die Beschwerdeführerin bestreitet diese Sachlage nicht mit hinreichender Substanziierung, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen.
Wie gesagt, ermittelte die Beschwerdegegnerin für das vorliegende Projekt eine anrechenbare Geschossfläche von insgesamt 835.07 m2. Nach Abzug der im Rahmen dieser Berechnung fälschlicherweise zugeschlagenen Estrichfläche von 97.56 m2 (0.8 x 121.95 m2) und Hinzurechnung der massgeblichen Erschliessungsfläche von insgesamt 122.22 m2 (0.8 x 152.77 m2; vgl. vorinstanzl. Bel. 53 und 54) resultiert eine anrechenbare Geschossfläche von 859.73 m2. Zulässig ist unter Beachtung der hier massgeblichen Ausnützungsziffer von 0.33 und einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 2'799 m2 eine anrechenbare Geschossfläche von 923.67 m2. Die Ausnützungsziffer kann unter diesen Umständen als eingehalten gelten, selbst wenn die massgebliche Erschliessungsfläche nicht 152.77 m2 sondern, wie seitens der Beschwerdeführerin behauptet, tatsächlich 155.29 m2 betragen würde und der vorgenommene Abzug für behindertengerechtes Bauen (insgesamt 4 m2) nicht zulässig wäre. Die Beschwerde ist damit auch in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen.
e) Allerdings hat sich der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe die Baubewilligung aufgrund mangelhafter Baugesuchsunterlagen erteilt, bestätigt. Es kann als unbestritten gelten, dass im Rahmen der öffentlichen Auflage vom 18. Juli 2006 bis 7. August 2006 lediglich die Ausnützungsberechnung vom 6. Juni 2005 einzusehen war, nicht aber die zur Erläuterung dieser Berechnung erforderlichen Grundrissschemas. Auch das Verwaltungsgericht sah sich aufgrund der Aktenlage zunächst nicht im Stande, die handschriftlich ergänzte Ausnützungsberechung der Beschwerdegegnerin vom 6. Juni 2005 (vorinstanzl. Bel. 41) nachzuvollziehen und sah sich deshalb veranlasst, bei der Beschwerdegegnerin ergänzende Unterlagen einzuholen (vgl. Erw. 2b hiervor). Erst aufgrund dieser Unterlagen konnte die Frage der Ausnützung sachgerecht beurteilt werden und ergab sich diesbezüglich die Abweisung der Beschwerde. Im Kostenpunkt wird darauf zurückzukommen sein.
3.- a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Profilierung des Bauvorhabens sei mangelhaft und unvollständig. Im Bereich der Ostfassade des Hauses A fehle eine Profilstange, ebenso im Bereich der Westseite des Hauses C. Dort fehle überdies die Kennzeichnung des neuen Dachgeschosses vollständig. Auch seien an den Profilstangen keine Höhenkoten markiert. Viele der Stangen seien zudem um bis zu 2 m falsch platziert. Beim Haus A sei eine Gebäudebreite von bis zu 3 m talwärts nicht ausgesteckt. Zwischen der Planungsabsicht und der Profilierung bestünden erhebliche Abweichungen.
Die Vorinstanz bestreitet in diesem Punkt die Legitimation der Beschwerdeführerin, soweit die Profilierung der Häuser C und B zur Diskussion stehe. Die fraglichen Baukörper seien vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus nicht sichtbar. Im Übrigen habe die Profilierung lediglich einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen zu geben. Über die genaue Gestalt des Bauvorhabens habe sich die Beschwerdeführerin anhand der öffentlich aufgelegten Pläne zu orientieren. Abgesehen davon zeige die Einsprache wie auch die Beschwerde, dass sich die Beschwerdeführerin ein hinreichendes Bild über die möglichen Beeinträchtigungen habe machen können.
b) Mit der Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass dem Baugespann lediglich Hilfsfunktion zukommt. Der Nachbar kann sich nicht darauf verlassen, dass sämtliche Bestandteile eines Gebäudes minutiös profiliert werden. Massgeblich ist gemäss § 191 Abs. 1 PBG die Profilierung des Gebäudeumfanges, wobei die Höhe des Erdgeschossbodens zu kennzeichnen ist. Letztlich entscheidend sind indes die öffentlich aufgelegten Pläne. Zwar kann der Nachbar grundsätzlich die Fehler und Mängel eines Baugespannes rügen, dies aber nur dann, wenn diese Fehler sich auf die Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (Urteil V 04 102 vom 20.4.2005, Erw. 2b; Urteil V 01 24 vom 15.4.2002 Erw. 6 mit Hinweisen). Inwiefern die Beschwerdeführerin hier in ihrer Interessenlage tangiert sein könnte, ist nicht erkennbar. Sie kennt die genauen Dimensionen des Bauvorhabens offensichtlich sehr genau und hat das Projekt sachgerecht anfechten können. Die Beschwerde ist in diesem Punkt als unbegründet abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.
4.- a) Die Beschwerdeführerin rügt eine falsche Annahme des gewachsenen Terrains. Im Vergleich zu den Annahmen der Vorinstanz liege das gewachsene Terrain bis zu 0.7 m tiefer als es in der Baueingabe eingezeichnet sei. Namentlich die Geschosszahl, die Gebäudehöhe und die Ausnützungsziffer könnten deshalb nicht korrekt beurteilt werden. Nachdem das gewachsene Terrain falsch eingezeichnet sei, werde wohl auch die Angabe der Höhe über Meer nicht zutreffen.
b) Die beiden vorliegenden Aufnahmen des Geländeverlaufes (Höhenaufnahmen) des Büros A AG (vorinstanzl. Bel. 13.1C) und der B AG (erstellt im Auftrag der Beschwerdeführerin [bf. Bel. 5a]) stimmen im Wesentlichen überein, wie sich anhand einer Überlagerung der entsprechenden Geländeprofile ergibt. Das im Gestaltungsplan ausgewiesene Terrain liegt demnach bis zu ungefähr 0.7 m (plusminus 0.2 m) tiefer als das bestehende Terrain, das in den Baugesuchsplänen als gewachsenes Terrain eingezeichnet ist. Laut plausibler Erklärung der B AG ist diese Abweichung auf den Bau der Quartierstrasse im Jahre 1999 zurückzuführen (vgl. Höhenvergleich der B AG vom 19.9.2006 [bf. Bel. 5b]). Die Feststellung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach das in den Baugesuchsplänen eingetragene gewachsene Terrain einerseits mit den Geländeaufnahmen vor Ort, andererseits mit den im Gestaltungsplan eingezeichneten Höhenkurven übereinstimme, trifft somit nicht zu. Das eingetragene gewachsene Terrain mag zwar mit den aktuellen Geländeaufnahmen übereinstimmen, beim Erlass des Gestaltungsplanes im Jahre 1995 nahm das Gelände im Bereich der Baugrundstücke aber offensichtlich noch einen anderen Verlauf. Da nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes derjenige Terrainverlauf als natürlich gewachsen zu gelten hat, der in genehmigten Planunterlagen festgehalten ist (vgl. LGVE 1993 II Nr. 3 Erw. 2), entspricht das gewachsene Terrain im vorliegenden Fall den im Gestaltungsplan eingetragenen Höhenkurven. Bei dem in den Baugesuchsplänen mit einer Strich-Punkt-Linie eingetragenen Gelände handelt es sich somit nicht um das gewachsene Terrain, sondern das bestehende. Allerdings ist zu beachten, dass für die Berechnung der Geschosszahl bzw. die Höhenlage des Gebäudes nach dem Wortlaut von § 138 Abs. 1 PBG bzw. § 139 Abs. 3-5 PBG das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain massgeblich ist. Da im vorliegenden Fall das geplante Terrain gegenüber dem Höhenverlauf gemäss dem Gestaltungsplan C im relevanten Fassadenbereich tiefer zu liegen kommt (vgl. Höhenaufnahme A AG [vorinstanzl. Bel. 13.1 C]), spielt der festgestellte Planfehler keine Rolle. Dies scheint die Beschwerdeführerin zu verkennen, soweit sie in ihrer Stellungnahme vom 30. März 2007 verlauten lässt, die Vorinstanz gehe bei der Berechnung der Anzahl Vollgeschosse gemäss § 138 Abs. 1 PBG von einem falschen gewachsenen Terrain aus.
Entscheidend ist jedoch letztlich, dass auch die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer nachgereichten Berechnung der Fassadenflächen "Erdgeschosse" vom 13. Februar 2007 (vorinstanzl. Bel. 44) auf den Verlauf des geplanten tiefer liegenden Terrains abstellt. Da die Beschwerdeführerin diese Berechnung inhaltlich nicht kritisiert und darin keine offensichtlichen Fehler erkennbar sind, kann der Nachweis als erstellt gelten, dass die geplanten "Erdgeschosse" im Sinne von § 138 Abs. 1 PBG mit ihren Aussenflächen zu mehr als zwei Dritteln im tiefer gelegten Terrain liegen, weshalb sie nicht zu den Vollgeschossen zu zählen sind. Weiterer Bemerkungen dazu bedarf es nicht.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang auch die Richtigkeit der Höhenangabe über Meer bezweifelt, ist die entsprechende Rüge mangels hinreichender Substanziierung ohne weiteres abzuweisen.
5.- a) Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 26 des BZR der Gemeinde Z vom 2. Mai 1995 und der Bestimmungen des Gestaltungsplanes C. Eine Terrassensiedlung, bestehend aus drei Baukörpern, insgesamt neun Wohneinheiten, verbunden durch zwei Erschliessungszonen sei ohne Ausnahmeregelung nicht zulässig. Die Bauten träten als Gruppe geschlossen in Erscheinung. Dies entspreche nicht einer lockeren Überbauung im Sinne der genannten Bestimmung. Gestützt auf den Genehmigungsentscheid des Gemeinderates Z vom 29. September 1995 dürften im Baubereich A2 nur Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser gebaut werden. Das geplante Bauprojekt, welches über mehrere Verbindungsebenen verbunden sei, falle nicht unter diese Bautypen.
b) Zunächst stellt sich bei diesen Vorbringen die Frage der Beschwerdebefugnis. Die von der Beschwerdeführerin geschilderte optische Wirkung der Überbauung ist zwar von der Talseite her erkennbar, nicht aber von ihrem Grundstück aus. Da die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge aber grundsätzlich einen Verfahrensausgang im Sinne der von ihr gestellten Anträge und damit einen Vorteil erlangen könnte, ist das erforderliche schutzwürdige Interesse zu bejahen und die Legitimation in diesem Punkt zu bejahen.
c) Das Gebiet des Gestaltungsplanes C befindet sich in der zweigeschossigen Wohnzone locker (vgl. Zonenplan 1:5'000 vom 9.10.1984 / 2.5.1995). Art. 26 BZR regelt die Nutzung in dieser kommunalen Bauzone wie folgt:
Art. 26
1Die zweigeschossige Wohnzone mit lockerer Bebauung ist eine reine Wohnzone. Nicht störende kleinere Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sind nur zugelassen, wenn sie sich äusserlich in den Charakter einer Wohnzone eingliedern und kein grosses Verkehrsaufkommen verursachen.
2In der zweigeschossigen Wohnzone mit lockerer Bebauung darf wie folgt gebaut werden:
Bauweise: offen
Vollgeschosszahl: maximal 2
Ausnützungsziffer: maximal 0.3
Gebäudelänge: maximal 25 m
3Es sind nur Giebeldächer und Pultdächer zulässig. Gegen den Hang hin geneigte Pultdächer sind verboten. Eingeschossig in Erscheinung tretende Flachdachanbauten sind zulässig.
Was in der fraglichen Zone mit der Umschreibung einer "lockeren Bebauung" im Sinne von Art. 26 Abs. 1 BZR zu verstehen ist, ergibt sich im Wesentlichen aus Art. 26 Abs. 2 BZR. Diese Bestimmung enthält die baulichen Parameter, welche die Zone charakterisieren, namentlich die offene Bauweise, die Ausnützungsziffer, die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse und die maximale Gebäudelänge. Im Vergleich dazu zeichnet sich denn auch die zweigeschossige Wohnzone mit "dichter Bebauung" durch eine höhere Ausnützung und Gebäudelänge sowie die Zulässigkeit der gruppenweise geschlossenen Bauweise aus (vgl. Art. 25 BZR). Ergänzt werden die Nutzungsvorgaben des BZR durch die speziellen Regelungen des Gestaltungsplanes, wonach im Planareal generell ein Ausnützungsbonus von 10 % gilt und die Bauten in den Baubereichen A1 und A2 talseits höchstens dreigeschossig in Erscheinung treten dürfen (vgl. den undatierten Bericht zum Gestaltungsplan C, S. 2 und 5 [bf. Bel. 7]). Hinzuweisen ist sodann auf die mit Entscheid des Gemeinderates Z vom 23. August 2005 (vorinstanzl. Bel. 25) genehmigte Änderung des Gestaltungsplanes C betreffend die geplanten Lift- und Treppenanlagen. Hält das geplante Mehrfamilienhaus die Nutzungsvorgaben des Art. 26 BZR bzw. die speziellen Bestimmungen des Gestaltungsplanes ein, ist davon auszugehen, dass es einer lockeren Bebauung entspricht. Sodann ist klarzustellen, dass es sich hier nicht um Terrassenhäuser (gestaffelte Baukörper) im Sinne von § 138 Abs. 5 PBG und § 139 Abs. 7 PBG handelt. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichtes ist bei gestaffelten Baukörpern eine Rückversetzung der einzelnen Baukörper von mindestens 3 m erforderlich (vgl. Urteil V 03 269 vom 22.6.2004, Erw. 2b und 2c). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt.
d) Gemäss Gestaltungsplan sind im strittigen Baubereich A2 nur Einzelparzellen für Einfamilienhäuser, Hanghäuser und eventuell Reihenhäuser zulässig (vgl. Bericht zum Gestaltungsplan C, a.a.O., S. 1). Entscheidend ist bei dieser Umschreibung, welche gemäss Ziff. 3.3 des Genehmigungsentscheides des Gemeinderates Z vom 29. September 1995 (bf. Bel. 6) für verbindlich erklärt wurde, dass die Gebäude auf den einzelnen Parzellen auch tatsächlich als Einzelbauten, d.h. freistehend in Erscheinung treten. Im hier zu beurteilenden Fall ist dies gewährleistet, auch wenn zwischen den drei Hauptbauvolumen jeweils die Erschliessungsanlagen zu liegen kommen. Durch deren Rückversetzung wird die Südfassade der Überbauung optisch derart gegliedert, dass die Hauptgebäude klar als solche erkennbar bleiben. Mit dazu bei trägt auch die offene Bauweise der Erschliessungsanlagen, welche mit den geschlossenen Fassaden der Hauptbaukörper kontrastiert. Insofern lassen sich die geplanten Mehrfamilienhäuser durchaus unter den Begriff der Hanghäuser gemäss Gestaltungsplan fassen. Jedenfalls ist die entsprechende Auslegung der Vorinstanz nachvollziehbar und unter Beachtung des ihr diesbezüglich zustehenden Beurteilungsspielraumes vertretbar.
6.- a) Die Beschwerdeführerin rügt sodann eine Verletzung von § 140 Abs. 1 PBG. Durch die Verbindung der Baukörper mit den Erschliessungszonen entstehe ein 60 m langer zusammenhängender Gebäudekomplex, welcher mit der landschaftlich exponierten Hanglage nicht vereinbar sei. Die Umgebung des Bauvorhabens sei geprägt durch Einfamilienhäuser mit zweigeschossiger Bauweise ohne Rückversetzung oder gar Terrassierung der Bauten und durch grosszügige Freiräume zwischen den einzelnen Bauten. Davon weiche das Bauvorhaben ab. Auch die zwischen den Baukörpern geplanten Erschliessungszonen seien massiv störend und beeinträchtigten die ansonsten ruhige Gesamtwirkung in der Umgebung. Im Gegensatz zum bestehenden Umfeld seien die drei Mehrfamilienhäuser talseits mit einer Höhe von 12 m bis 16 m sichtbar.
b) Im Sinne der in Erw. 1b hiervor erwähnten Grundsätze ist die Beschwerdeführerin zu diesen Rügen legitimiert.
Das Gebot der Eingliederung gehört zu den Grundsätzen der Raumplanung (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) und ist bereits im Verfahren der Nutzungsplanung zu beachten. Generell sollen sich Gebäude in die Umgebung eingliedern, sodass eine gute Gesamtwirkung erzielt werden kann. Der kantonale Gesetzgeber hat das im Bundesrecht anklingende Eingliederungsgebot in § 140 Abs. 1 PBG konkretisiert. Nach dieser Bestimmung haben sich Bauten und Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzugliedern. Sie sind zu untersagen, wenn sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, Dachform oder Farbe das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen. Bei der Beurteilung der Eingliederung darf nicht auf ein subjektives ästhetisches Empfinden abgestellt werden, sondern sind möglichst objektivierte Kriterien anzuwenden (vgl. LGVE 1998 II Nr. 14 Erw. 4b; zum Ganzen: Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, N 5 zu § 159, mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. Aufl., Zürich 2006, S. 10-10).
Eine Beeinträchtigung setzt einen Gegensatz voraus, der so erheblich ist, dass ein Eingriff in die Eigentumsgarantie gerechtfertigt erscheint. Die Schutzbereiche der Ästhetikvorschriften einerseits und der allgemeinen Bauvorschriften andererseits decken sich nicht zwingend. Ästhetikvorschriften haben durchaus eigenständige Bedeutung und gewähren damit einen über die übrigen Bestimmungen der Grundordnung hinausgehenden Schutz (vgl. BG-Urteil 1P.709/2004 vom 15.4.2005, Erw. 2.3 f., in: ZBl 2006 S. 424). Allerdings müssen sie im Kontext der gesamten Rechtsordnung und im Besonderen unter Beachtung der Vorschriften des Baurechts und der Raumplanung angewendet werden. Die übrigen Vorschriften des Bau- und Planungsrechts können nicht unter Verweis auf die Generalklauseln aus den Angeln gehoben werden. Die Tragweite letzterer hängt in entscheidendem Masse von der Dichte der übrigen Bestimmungen ab, welche die Erscheinung der Bauten beeinflussen. Ist die zulässige Grösse der Gebäude detailliert geregelt, so können nur in qualifizierten Fällen kleinere Abmessungen gestützt auf die Ästhetikklauseln durchgesetzt werden. Die volle Ausnützung des zulässigen Bauvolumens kann über die Anwendung einer ästhetischen Generalklausel nur in Ausnahmefällen, d.h. bei groben Eingriffen in eine schutzwürdige Substanz, verhindert werden. Anderes wäre mit dem Legalitätsprinzip nicht vereinbar. Gestalterische Vorstellungen, welche über den Standard der Generalklauseln hinausgehen, sind als besondere Vorschriften auf dem Wege der Gesetzgebung zu erlassen (Zumstein, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Rechts, Diss. St. Gallen 2001, S. 82 ff.; BVR 1990 S. 245; ZBl 1998 S. 174).
Die ästhetische Wirkung ist von typisch lokalem Interesse. Der kommunalen Baubehörde steht deshalb bei der Anwendung der Ästhetikklausel von § 140 PBG ein besonderer Beurteilungsspielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist die ästhetische Beurteilung der Baubehörde nachvollziehbar und beruht sie auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so ist diese zu respektieren (vgl. Urteil 1P.678/2004 vom 21.6.2005, in: ZBl 2006 S. 430 ff.; vgl. Erw. 1d hiervor).
c) Die Beschwerdeführerin stösst sich daran, dass die projektierten Mehrfamilienhäuser den Charakter der Überbauung im näheren oder weiteren benachbarten Geländeumfeld nicht aufnehmen und nicht weiterführen würden. Aufgrund einer solchen Sichtweise kann indes nicht bereits auf eine mangelnde Eingliederung geschlossen werden. Soweit die geplanten Häuser die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen einhalten, ist von einer ortsbild- und landschaftskonformen Erscheinung auszugehen. Die Beschwerdeführerin räumt denn auch selber ein, dass eine Überbauung in der geplanten Form gerade durch die Anpassung der Berechnungsweise der Ausnützungsziffer im Jahre 1995 ermöglicht worden sei. Dass mit den damals geänderten Rechtsgrundlagen - namentlich infolge der beschränkten Anrechnung der Untergeschosse - vorab in Hanglagen erhebliche Mehrnutzungen auftreten konnten, wurde vom kantonalen Planungsträger durchaus in Kauf genommen (vgl. Botschaft vom 3.5.1994 zur Teilrevision des PBG [B 170], in: Verhandlungen des Grossen Rates, 3/1994 S. 802 ff.; LGVE 1996 II Nr. 5 Erw. 4a). Dass sich eine bauliche Verdichtung gestalterisch entsprechend auswirken kann, liegt in der Natur der Sache. Sie bringt mit sich, dass sich Neubauten von der bestehenden Baustruktur abheben können. § 140 Abs. 1 PBG bietet deshalb keine Handhabe, der Bauherrschaft die Ausschöpfung der primären Baubegrenzungsnormen zu untersagen, nur weil die bestehenden Bauten in der Umgebung diese nicht voll beanspruchen (vgl. Fritzsche/Bösch, a.a.O., S. 10-14). Dies muss erst recht gelten, wenn wie im vorliegenden Fall, das Verdichtungspotenzial eines bestimmten Gebietes im Rahmen einer Gestaltungsplanung gerade auch unter ästhetischen Gesichtpunkten überprüft wurde. Ferner muss es grundsätzlich der Gemeinde überlassen bleiben, ob sie an einem bestimmten Ort gewisse bauliche Akzente setzen bzw. tolerieren kann oder nicht. Dass die projektierten Mehrfamilienhäuser das Eingliederungsgebot zufolge der gewählten Materialisierung oder Formensprache verletzten, macht die Beschwerdeführerin im Übrigen nicht geltend, weshalb sich Weiterungen diesbezüglich erübrigen.
7.- a) Schliesslich kritisiert die Beschwerdeführerin den angefochtenen Entscheid auch im Kostenpunkt. Die Vorinstanz habe ihr im Baubewilligungsverfahren zu Unrecht Fr. 5'000.-- für den Beizug eines externen Rechtsanwaltes überbunden. Weder für den Beizug eines Rechtsanwaltes noch die Kostenüberbindung bestehe eine gesetzliche Grundlage. Auch werde bestritten, dass die Aufwendungen des Ingenieurbüros A AG lediglich die Behandlung der Einsprache vom 4. August 2006 betreffe. Die geltend gemachten Aufwendungen würden auch in der Höhe bestritten. Im Übrigen habe sie im vorinstanzlichen Verfahren als obsiegend zu gelten.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, die Beschwerdeführerin sei auch im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten gewesen. Ihr Rechtsvertreter habe eine äusserst umfangreiche, nicht einfach zu behandelnde Einsprache eingereicht. Aufgrund dieser Konstellation habe sie sich veranlasst gesehen, für die Prüfung des Baugesuches und die Entscheidinstruktion entsprechende Fachleute beizuziehen. Die entstandenen externen Kosten beliefen sich auf insgesamt Fr. 9'307.--. Es sei zu beachten, dass der Beschwerdeführerin nicht alle amtlichen Kosten, sondern nur Fr. 5'000.-- überbunden worden seien.
b) Wer als Einsprecher im Baubewilligungs- oder Gestaltungsplanverfahren unterliegt oder auf wessen Einsprache nicht eingetreten wird, trägt die dadurch verursachten amtlichen Kosten. Bei leichtfertigen oder trölerischen Einsprachen gilt dies auch für die weiteren Verfahrenskosten (§ 212 Abs. 2 PBG). Bei einer Kostenpflicht nach § 212 Abs. 2 PBG betragen die Spruchgebühren im erstinstanzlichen Baubewilligungs- und Gestaltungsplanverfahren in der Regel höchstens Fr. 2'000.-- pro Einsprache. Sie können auf maximal Fr. 5'000.-- erhöht werden, wenn ausserordentliche Umstände, namentlich komplexe Bauvorhaben oder einen besonders hohen Aufwand verursachende Einsprachen, dies rechtfertigen (§ 69 Abs. 1 PBV).
c) Zwar erweisen sich die Rechtsschriften der Beschwerdeführerin als umfangreich, und sie enthalten viele Wiederholungen, die sich stellenden Rechtsfragen bleiben jedoch im Rahmen des Üblichen. Zusammen mit der fachlich kompetenten Baukontrollstelle muss der Gemeinde deshalb die Bearbeitung der strittigen Einsprache ohne externe Rechtsberatung zugemutet werden. Jedenfalls erscheint es im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt, der Beschwerdeführerin die Kosten für den Beizug eines Rechtsanwaltes zu belasten. Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführerin grundsätzlich nur jener Aufwand in Rechnung gestellt werden kann, der sich aus der Bearbeitung der Einsprache vom 4. August 2006 ergab. Der Umstand, dass die externe Baukontrollstelle A AG das Bauvorhaben bereits zuvor mehrmals zu überprüfen hatte, erscheint insofern beachtlich, als das Projekt und die Einwände der Beschwerdeführerin somit bereits bekannt waren. Von einer besonders aufwandträchtigen Einsprache im Sinne von § 69 Abs. 1 PBV kann unter diesen Umständen jedenfalls nicht die Rede sein. Angesichts der doch umfangreichen Einspracheschrift und unter Berücksichtigung, dass die Beschwerdeführerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren zu Recht die unvollständige Sachverhaltsfeststellung gerügt hat, erscheint im vorliegenden Fall eine Kostenbelastung von pauschal Fr. 1'000.-- angemessen. Bei diesem Ergebnis scheint es angezeigt, die Sache im Kostenpunkt an die Vorinstanz zurückzuweisen, dies verbunden mit der Auflage, dass die Belastung der Beschwerdeführerin maximal Fr. 1'000.-- betragen darf.
8.- Zu klären bleiben die Kostenfolgen des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens. Zwar ist die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen nur im Kostenpunkt teilweise durchgedrungen, weshalb sie hauptsächlich als unterliegend zu gelten hat und insofern kostenpflichtig wird (vgl. § 198 Abs. lit. c VRG). Da sie sich jedoch, wie oben darzulegen war, aufgrund mangelhafter Baugesuchsunterlagen zu Recht zur Beschwerdeführung veranlasst sah, haben auch die Beschwerdegegnerinnen einen Anteil der amtlichen Kosten zu tragen und ist ihnen zu Gunsten der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung aufzuerlegen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, a.a.O., N 21 zu § 13; BGE 114 Ia 258). Angemessen erscheint eine hälftige Aufteilung der amtlichen Kosten unter den Parteien sowie eine Parteientschädigung von pauschal Fr. 2'000.--.