lu_gerichte · V 00 310 · 2000-10-31 · de
Planungs- und Baurecht
Planungs- und Baurecht

Löst ein Grundeigentümer nach Einreichung eines Baugesuches den Vertrag mit dem Betreiber einer Antennenanlage betreffend die Zustimmung zu einer Mobilfunkanlage mit Blick auf den Widerstand der Nachbarschaft und damit wegen der - seines Erachtens - unzumutbaren Vertragsverfüllung auf, darf die Baubewilligungsbehörde das Baugesuch zufolge Dahinfallens des aktuellen, schutzwürdigen Interesses an der Beurteilung des Baugesuches als erledigt erklären. Da ein Bauvorhaben auf fremdem Boden ohne Zustimmung des Grundeigentümers letztlich nicht zu verwirklichen ist, kann eine nachträgliche Verweigerung der Zustimmung zu einem derart umstrittenen Bauvorhaben gleichsam als "Rückzug" des Baugesuches gewertet werden (zum Unterschriftserfordernis im Baubewilligungsverfahren: LGVE 1998 II Nr. 12; vgl. ferner Urteil B. vom 30.1.2002 [V 01 216]).

Am 17. Oktober 2000 teilte die Genossenschaft A dem Gemeinderat X brieflich mit, dass sie von ihrem Vertrag mit der Mobilfunkbetreiberin B AG zurückgetreten sei. Ihre Zustimmung zu deren Baugesuch - eine Mobilfunkantenne mit Container auf ihren Grundstücken Nrn. Y und Z, GB X, betreffend - sei somit gegenstandslos geworden. - Mit Entscheid vom 31. Oktober 2000 erkannte der Gemeinderat, dass auf das Baugesuch mangels Zustimmung der Grundeigentümerin nicht eingetreten werde. - Die B AG liess mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Aufhebung dieses Entscheides sowie die Erteilung der Baubewilligung, allenfalls die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Bewilligungserteilung, beantragen. Der Gemeinderat schloss auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Denselben Antrag stellten vier der beigeladenen Einsprecher des vorinstanzlichen Verfahrens sowie die ebenfalls beigeladene Grundeigentümerin.
Aus den Erwägungen:
3.- Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, dass die Grundeigentümerin das am 18. November 1998 eingereichte Baugesuch unterzeichnet und damit ihr vorbehaltloses und unwiderrufliches Einverständnis zum Vorhaben bekundet habe. Deshalb wäre der Gemeinderat gemäss der in den §§ 188 ff. PBG klar umrissenen Rechtslage zur materiellen Prüfung des formell korrekten Baugesuchs verpflichtet gewesen. Das öffentliche Recht kenne die Möglichkeit des nachträglichen Widerrufs nicht, so dass die Grundeigentümerin mit ihren Vorbringen an den Zivilrichter zu verweisen gewesen wäre. Der Gemeinderat habe auch den Sachverhalt unvollständig abgeklärt. Denn der Vertrag mit der Grundeigentümerin lasse eine Kündigung aus wichtigen Gründen - woran es hier fehle - nur unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist zu. Auch aus zivilrechtlicher Sicht wäre der Gemeinderat zur Erteilung der Baubewilligung gehalten gewesen, da hier keinesfalls von Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung und von einer beim Vertragsschluss nicht erkennbaren Entwicklung auszugehen sei.
Die Beschwerdegegner wenden ein, dass von einer unwiderruflich erteilten Zustimmung ebenso wenig gesprochen werden könne wie von deren grundsätzlicher Unwiderruflichkeit. Wenn ein Baugesuch einseitig zurückgezogen werden könne, müsse dies auch für die Zustimmung der Grundeigentümerin gelten. Massgeblich sei der Sachverhalt, wie er sich bei materieller Beurteilung des Baugesuchs präsentiere. Für den Gemeinderat sei der erfolgte Widerruf bindend; er sei weder fachlich dazu berufen noch sachlich dafür zuständig, sich über die sich hier stellenden zivilrechtlichen Fragen auszulassen. - Die beigeladene Grundeigentümerin verweist darauf, bei Unterzeichnung des Baugesuchs um die Strahlungsproblematik bei Mobilfunkantennen nicht gewusst zu haben. Erst als ihr nach Publikation des Baugesuch massive Kritik erwachsen und es nicht nur zu Boykottdrohungen, sondern bereits zu Umsatzeinbussen gekommen sei, habe sie die Tragweite erkannt. Da sich die Situation gegenüber dem Vertragsschluss grundlegend verändert habe, habe sie sich am 18. August 2000 zum Vertragsrücktritt gezwungen gesehen. Der Druck aus der Bevölkerung halte an. Die zivilprozessuale Klärung des Vertragsrücktrittes sei noch hängig. Die entsprechende Beurteilung stehe weder dem Gemeinderat noch dem Verwaltungsgericht zu. Schliesslich verweist die Grundeigentümerin wie die Vorinstanz darauf, dass die Baubewilligungsbehörde die nach Gesuchseinreichung eingetretene Tatsache des Widerrufs berücksichtigen müsse.
4.- a) Das Verwaltungsgericht musste vor kurzem den Fall beurteilen, in dem es während des Baubewilligungsverfahrens zu einem Eigentümerwechsel kam und sich der neue Eigentümer - im Gegensatz zu seinem Rechtsvorgänger - gegen das Bauvorhaben gewendet hatte. Seinen damaligen Erwägungen ging die Darlegung der PBG-Bestimmungen voraus, wonach das Baugesuch u.a. auch vom Grundeigentümer zu unterzeichnen ist (§ 188 PBG) und wonach die Baubewilligungsbehörde bei Gesuchsmängeln deren Behebung zu verlangen hat, verbunden mit der Androhung, dass im Säumnisfall nicht auf das Gesuch eingetreten werde (§ 192 PBG). Es kann hier auf die integrale Wiedergabe dieser Bestimmungen verzichtet werden, nachdem dies bereits in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde geschieht. Das Gericht referierte im erwähnten Fall die ergangene Rechtsprechung (LGVE 1998 II Nr. 12), um danach zum Schluss zu gelangen, dass sich dem Gesetz sowohl in der bis Ende 2001 gültig gewesenen als auch in der ab dem 1. Januar dieses Jahres geltenden Fassung keine ausdrückliche Aussage darüber entnehmen lasse, wie in einem solchen Fall zu verfahren sei (Urteil B. vom 30.1.2002, V 01 216; abrufbar unter: www.lu.ch/index/ rechtsprechung_suche.htm.).
b) Verglichen mit den Fällen, wo es an der Unterzeichnung durch den Grundeigentümer ab Beginn fehlte, erwies sich der vom Verwaltungsgericht unlängst beurteilte Sachverhalt - genauso wie der hier gegebene - insofern als heikler, als das Einverständnis des Grundeigentümers wenigstens bei Einreichung des Gesuches gegeben war. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin kann die Möglichkeit eines solchen eigentlichen Widerrufs nicht generell versagt werden. Derlei lässt sich insbesondere auch nicht aus § 192 PBG ableiten, wo allein die Einleitung des Baubewilligungsverfahrens und die in dieser Hinsicht bestehenden behördlichen Pflichten geregelt sind. In dieser Bestimmung klingt an, dass die Sachentscheidvoraussetzungen - das schutzwürdige Interesse eingeschlossen - grundsätzlich bereits bei Verfahrenseinleitung vorzuliegen haben (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 9 zu Art. 51). Hingegen lässt sich nichts daraus ableiten, wie zu verfahren ist, wenn eine dieser Voraussetzungen während des Verfahrens dahin fällt. Zu Recht verweisen Beschwerdegegner und beigeladene Grundeigentümerin darauf, dass sich die Erledigung des erstinstanzlichen Verwaltungsverfahrens nach den im Zeitpunkt des Entscheides gegebenen Verhältnissen sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht richtet. Im VRG findet sich dieser Grundsatz für das Verfahren der Verwaltungsbeschwerde und - bei umfassender Überprüfungsbefugnis - auch dasjenige der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausdrücklich verankert (§§ 145, 161a VRG). Erst recht hat er naturgemäss im eigentlichen Verfügungsverfahren zu gelten.
c) Mit dem Widerruf des Einverständnisses durch den Grundeigentümer verknüpfen sich fast zwangsläufig vertragsrechtliche Fragen, um die sich indes die Baubewilligungsbehörde nicht zu kümmern hat (Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 113). Ihre Aufgabe ist es auch nicht, Rechte Privater durch Verweigerung einer Baubewilligung zu wahren, mögen sie noch so offenkundig sein (AGVE 1987 S. 227 unten mit Hinweisen auf gegenteilige Meinungen). Folgerichtig hält § 66 Abs. 2 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (Planungs- und Bauverordnung) vom 27. November 2001 (PBV; SRL Nr. 736) daher fest, dass die privatrechtlichen Einsprachen an den Zivilrichter zu verweisen sind (vgl. § 196 Abs. 5 aPBG). Die Prüfungspflicht der Bewilligungsbehörde bezieht sich laut Gesetz grundsätzlich allein auf die Übereinstimmung des Projekts mit den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften (§ 195 PBG). Ob und inwieweit sie mit Blick hierauf tätig zu werden hat, entscheidet sich in erster Linie danach, ob der Gesuchsteller - trotz allenfalls geänderter Sachlage - im Zeitpunkt ihres Entscheides noch über ein schutzwürdiges Interesse an der Behandlung seiner Baueingabe verfügt (vgl. § 107 Abs. 2 lit. d und 109 VRG). Und in diesem Zusammenhang kann das fehlende Einverständnis des Grundeigentümers durchaus bedeutsam werden. Denn da ein Bauvorhaben auf fremdem Boden ohne diese Zustimmung nicht zu verwirklichen ist (Art. 641 ZGB), fragt sich, ob ein derart aktuelles, schutzwürdiges Interesse noch besteht, wenn der Grundeigentümer - nach anfänglichem Einverständnis - im Nachhinein seinen Widerspruch erklärt. Eine solche Erklärung kann gleichsam als (teilweiser) Rückzug des Baugesuchs gewertet werden, mit der Folge, dass der Grundeigentümer nicht mehr am Verfahren teilnehmen und auch sein Einverständnis zu allenfalls notwendigen Eigentumsbeschränkungen zwecks Sicherung von Auflagen (§§ 188 Abs. 4 PBG und 188 Abs. 3 aPBG) fehlen würde.
d) Wie das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 30. Januar 2002 erkannt hat, wird im konkreten Einzelfall zu entscheiden sein, ob nach erklärtem Rückzug des Grundeigentümers noch ein schutzwürdiges Interesse an der Behandlung des Baugesuchs besteht. Langwierige Abklärungen zivilrechtlicher Vorfragen hat die Baubewilligungsbehörde in diesem Zusammenhang indes nicht vorzunehmen. Immerhin ist daran zu erinnern, dass der Behörde die Prüfung solcher Vorhaben erspart werden soll, die zivilrechtlich klarerweise nicht realisierbar sind (vgl. LGVE 1999 II Nr. 23 Erw. 2; vgl. ferner: Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Wädenswil 2000, S. 459 f.). Damit geht eine behördliche Verpflichtung zu summarischer Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse einher (Mäder, a.a.O., Rz. 114). Im konkret zu beurteilenden Fall ist das Verwaltungsgericht zum Schluss gelangt, dass ein schutzwürdiges Interesse des Gesuchstellers an der Behandlung seines Baugesuchs verneint werden durfte, nachdem der Mietvertrag mit ihm zufolge Zahlungsverzugs aufgelöst worden und es bereits zu seiner Ausweisung gekommen war. Ergänzend hat das Gericht vermerkt, dass der entscheidenden Behörde bezüglich des konkreten Vorgehens ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommen soll. In diesem Sinne wäre - je nach Situation - etwa denkbar, das öffentlichrechtliche Bewilligungsverfahren vorläufig einzustellen, um den Ausgang des allenfalls bereits hängigen Zivilprozesses abzuwarten (vgl. § 41 VRG). Wo die Beantwortung der öffentlich-rechtlichen Fragen keinen besonderen Aufwand zeitigt, kann das Baubewilligungsverfahren fortgesetzt und mit Blick auf die offenen zivilrechtlichen Fragen ein Vorbehalt hinsichtlich ihrer abschliessenden Klärung im Zivilprozess angebracht werden. Denkbar sind schliesslich Fälle, in denen die Baubewilligungsbehörde die zivilrechtlichen Fragen selbst vertieft prüft, zumal dann, wenn eine solche Prüfung zu einem für den Gesuchsteller negativen Ergebnis führt und dadurch umfangreiche öffentlich-rechtliche Abklärungen umgangen werden können (vgl. dazu BVR 1993 S. 118).
5.- a) Im vorliegenden Fall teilte die Grundeigentümerin dem Gemeinderat auf Anfrage am 17. Oktober 2000 brieflich mit, dass sie vom Vertrag mit der Beschwerdeführerin zurückgetreten sei, womit ihre Zustimmung zum Baugesuch gegenstandslos werde. In der Folge ist die Baubewilligungsbehörde nicht auf das Baugesuch eingetreten, ohne sich näher mit der Rechtmässigkeit der Vertragsauflösung zu befassen. In dieser Hinsicht kann der Vorinstanz sicher nichts vorgeworfen werden. Die Grundeigentümerin hatte - wie schon erwähnt - Vertragsrücktritt wegen "faktischer Unmöglichkeit der Vertragserfüllung" erklärt und sich die Geltendmachung von Willensmängeln vorbehalten. Dabei bezog sie sich nicht auf die vertraglich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit, die zwar ebenfalls an wichtigen Gründen und Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung anknüpft, indes die Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten verlangt (Ziff. 4.5 des Mietvertrages vom 11. Dezember 1998). Vielmehr erwecken die verwendeten Formulierungen und das gewählte Vorgehen den Anschein, dass sie auf eine Vertragsauflösung mit sofortiger Wirkung abzielte. Die Beurteilung der Zulässigkeit eines solchen Schrittes erfordert eingehende Abklärungen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht (vgl. allgemein: Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 38 N 23 ff.), die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der entscheidenden Behörde zumutbarerweise nicht zu erbringen sind. Der Ausgang einer solchen Beurteilung muss angesichts der verfochtenen Argumente als völlig offen bezeichnet werden. Insofern ist auch nicht zu bemängeln, wenn sich die Vorinstanz nicht im Ansatz darüber ausgelassen hat.
b) Auf der anderen Seite kann der Vorinstanz aber auch nicht zum Vorwurf gereichen, dass sie das Vorhaben nicht auf seine Vereinbarkeit mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen geprüft und im Ergebnis ein schutzwürdiges Interesse an der Behandlung des Gesuchs verneint hat. Nach Erklärung des Vertragsrücktritts war der Beschwerdeführerin der Zugang zum Mietobjekt verwehrt. Wohl mochte sie einen Vertrag in Händen halten, um dessen Bestand und die daraus erwachsenden Rechte und Pflichten die Parteien jedoch gerade uneins waren. Auch im Rahmen eines zivilprozessualen Befehlsverfahrens hätte die Beschwerdeführerin mangels Liquidität ihres Anspruchs nicht in den Besitz der Mietsache gelangen können (vgl. § 226 ZPO). Verblieben wäre lediglich der ordentliche Prozessweg mittels einer Leistungsklage. Ein solches Verfahren wäre aufwändig und würde insbesondere auch in zeitlicher Hinsicht einiges an Geduld abverlangen. Zwar führt dies aufgrund des in § 201 Abs. 1 lit. a PBG vorgesehenen Aufschubs des Beginns der Bewilligungsdauer nicht zu deren Überschreitung. Bei einer - wie hier - absehbar langwierigen zivilprozessualen Auseinandersetzung - allenfalls über mehrere Instanzen hinweg - mit völlig ungewissem Ausgang ist indes nicht einzusehen, worin im gegenwärtigen Zeitpunkt der konkrete Nutzen an der Behandlung des Baugesuchs bestehen könnte. Die Ausführung des Baus gegen den erklärten Willen der Grundeigentümerin wäre damit selbstredend nicht zu erwirken, dies auch nicht für die Dauer der vertraglich vorgesehenen Kündigungsfrist von bloss sechs Monaten. Aus demselben Grund ist auch nicht einzusehen, was mit einer Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis zum Abschluss des Zivilprozesses gewonnen gewesen wäre. Dies gilt umso mehr, als die technische Ausstattung solcher Anlagen raschem Wandel unterliegt und die heutige Baueingabe im Moment einer allfälligen Erwirkung des Zugangs ohnehin bereits wieder überholt sein dürfte.
c) Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass ihr gemäss § 192 PBG eine Nachfirst zur Beibringung des Einverständnisses der Grundeigentümerin anzusetzen gewesen wäre. Dass sie von der Vorinstanz über die in diesem Zusammenhang geführte Korrespondenz zu informieren gewesen wäre, ist bereits festgehalten worden. Darüber hinaus auf der Ansetzung einer kurzen Nachfrist zu beharren, verbunden mit der Androhung, dass im Säumnisfall nicht auf das Baugesuch eingetreten werde, macht unter den gegebenen Umständen keinen Sinn. Die Bestimmung in § 192 lit. b PBG bezieht sich gemäss ihrem Titel auf die Einleitung des Baubewilligungsverfahrens und ist denn auch nicht auf diesen Fall zugeschnitten, sondern vielmehr auf jenen, wo die Unterlagen ab Beginn unvollständig sind.
d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs verneinen durfte und sich damit insbesondere auch nicht mehr mit den erhobenen Einsprachen zu befassen hatte. Damit dringt die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen nicht durch. In formeller Hinsicht ist eine Berichtigung anzubringen, weil dieses Interesse nicht ab Beginn gefehlt hat, sondern erst während des Verfahrens weggefallen ist. Bei dieser Sachlage wäre korrekterweise nicht ein Nichteintretensentscheid zu fällen, sondern das Verfahren als erledigt zu erklären gewesen (vgl. § 109 VRG und Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., N 1 zu Art. 39). Eine Berichtigung erübrigt sich jedoch, weil kein vorgängiger weiterer Verwaltungsakt im Raum steht, der mit dem vorinstanzlichen Nichteintreten in Rechtskraft erwachsen wäre (vgl. a.a.O., N 3 zu Art. 39).