lu_gerichte · 1B 11 22 · 2011-03-08 · de
Zivilrecht
Zivilrecht

Art. 269a Abs. 2 lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG. Keine Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung infolge umfassender Überholung der Liegenschaft; Anwendbarkeit des Pauschalsatzes von 50—70%; Bemessung des Überwälzungssatzes innerhalb dieses Rahmens; Verteilschlüssel für die Überwälzung auf die verschiedenen Mietobjekte; ungleiche Überwälzung.

Art. 269a Abs. 2 lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG. Keine Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung infolge umfassender Überholung der Liegenschaft; Anwendbarkeit des Pauschalsatzes von 50—70%; Bemessung des Überwälzungssatzes innerhalb dieses Rahmens; Verteilschlüssel für die Überwälzung auf die verschiedenen Mietobjekte; ungleiche Überwälzung.
X. ist seit 1. September 1991 Mieter einer 4½-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft Z. in Luzern, welche durch die Y. vermietet wird. Im Jahr 2006/2007 wurden die Liegenschaft Z. sowie die zwei benachbarten Liegenschaften ZA. und ZB. einer Sanierung unterzogen, welche insbesondere die Storen/Lamellen, die Fassadendämmung, die Keller- und Estrichdämmung, eine Balkonvergrösserung, die Balkonplättli, Umgebungsarbeiten, die Haustüre, den Briefkasten, das Treppenhaus, die Fenster und die Wohnungstüren sowie Betonsanierungen betraf. Mit Formular vom 9. April 2008 erhöhte die Y. den Mietzins von X. per 1. August 2008 von bisher Fr. 879.— um Fr. 171.— auf Fr. 1050.—, wobei sie die Erhöhung mit Mehrleistungen aufgrund der umfassenden Überholung begründete. Nachdem im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Vermieterin an das Bezirksgericht, welches mit Urteil vom 8. März 2011 feststellte, dass die fragliche Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich sei, und den neuen Mietzins von Fr. 1050.— per 1. August 2008 bestätigte. Gegen dieses Urteil erhob X. Berufung ans Obergericht und beantragte u.a. die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils und die Feststellung der Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung.
Aus den Erwägungen:
4. – Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung
Streitpunkt der Berufung bildet weiter die Frage, ob die von der Vermieterin erklärte Mietzinserhöhung missbräuchlich ist.
4.1. Zunächst ist streitig, ob es sich bei der von der Vermieterin vorgenommenen Liegenschaftsrenovation um eine umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 VMWG handelt bzw. ob der pauschale Überwälzungssatz von 50 bis 70% der Renovationskosten zur Anwendung gelangen kann.
4.1.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass es sich bei der von der Vermieterin vorgenommenen Liegenschaftsrenovation aufgrund der Tatsache, dass diese klar mehrere Arbeitsgattungen umfasst habe und dass die Investitionskosten rund das 3,6-Fache der jährlichen Mietzinseinnahmen betragen hätten, um eine umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 VMWG handle. Entsprechend dürfe gemäss gesetzlicher Vermutung ein Teil der Renovationskosten, welcher pauschal innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Rahmens von 50 bis 70% festzusetzen sei, als Mehrleistungen des Vermieters im Sinn von Art. 269a lit. b OR auf den Mietzins überwälzt werden. Für die Frage, ob eine umfassende Überholung vorliege, komme es vorab auf den Umfang der Sanierung an. Die Beweislast dafür, dass sich das Ausmass einer Wertvermehrung bei einer umfassenden Überholung entgegen der gesetzlichen Vermutung exakt bestimmen lasse, sowie — falls dieser Beweis gelinge — die Beweislast für das effektive Mass der Wertvermehrung trage dabei der Mieter. Dieser habe es jedoch versäumt, genauere Aussagen über die Aufteilung in wertvermehrende und werterhaltende Faktoren zu machen. Eine lediglich grund­sätzliche Bestreitung jeglicher Wertvermehrung reiche nicht aus. Es sei auch sonst nicht ersichtlich, inwiefern eine einfache Aufteilung der ausgeführten Arbeiten in wertvermehrende und nicht wertvermehrende möglich sein solle.
4.1.2. Der Beklagte bestreitet die Anwendbarkeit der Regeln über eine umfassende Sanierung bzw. des Pauschalsatzes gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG. Weiter bestreitet er den Vorwurf der Vorinstanz, er habe nicht substanziiert und spezifiziert, welcher Teil der Arbeitsgattungen werterhaltend und welcher wertvermehrend sei. Sodann bestreitet er jeglichen Mehrwert unter Hinweis darauf, dass es sich bei den Renovationen ausschliesslich um aufgelaufenen Unterhalt gehandelt habe, sowie unter Verweis auf «technischen Fortschritt», welcher das Vorliegen einer Mehrleistung des Vermieters ausschliesse. Hinsichtlich der Beweislast rügt der Beklagte sodann eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz, da die wertvermehrenden Anteile von der Vermieterin zu beweisen seien und da die Regeln über die umfassende Sanierung nicht zur Anwendung gelangen könnten, wenn ausschliesslich werterhaltende Massnahmen vorlägen.
4.1.3. Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG und der diesbezüglichen Rechtsprechung sei klar, dass umfassende Überholungen pauschal verrechnet werden könnten. Da die fragliche Sanierung mehr als vier verschiedene Arbeitsgattungen umfasst habe, sei auch klar, dass von einer umfassenden Überholung auszugehen sei. Der Mieter habe sein Begehren zudem nicht ausreichend substanziiert. Gemäss Art. 14 Abs. 2 VMWG würden energetische Verbesserungen bereits von Gesetzes wegen als Mehrleistungen gelten. Dies betreffe die neuen Storen, die neue isolierende Fassade, die Dämmung von Estrich und Keller, die neuen, mehrfach verglasten Fenster im Treppenhaus sowie die neuen, dickeren und besser isolierten Wohnungstüren. Ebenso würden Vergrösserungen des Mietgegenstands als wertvermehrend gelten. Vor diesem Hintergrund könne eine pauschale Bestreitung des Mehrwerts durch den Mieter umso weniger genügen. Die Behauptung des Beklagten, es handle sich bei der Sanierung um den Nachvollzug von aufgeschobenem Unterhalt, werde bestritten.
4.1.4. Nach Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Dies wird konkretisiert durch Art. 14 Abs. 1 VMWG, wonach Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen von Gesetzes wegen als Mehrleistungen gelten. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50—70% als wertvermehrende Investitionen. Abs. 4 bestimmt sodann, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen nicht missbräuchlich sind, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Die Sonderregelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andererseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalsatz von 50 bis 70% erleichtert werden. Dass bei umfassenden Überholungen 50—70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten sind, stellt eine widerlegbare gesetzliche Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalsatz von 50 bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistung zulässig (Urteil des Bundesgerichts 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 4.1, mit Hinweisen).
Unter einer umfassenden Überholung ist gemäss Lehre und Rechtsprechung eine Instandstellung eines Hauses oder einer Wohnung im grösseren Umfang zu verstehen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird. Unter den Begriff fallen demnach Arbeiten, welche den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Ein Indiz dafür bildet auch ein im Verhältnis zum Mietertrag hoher Kostenumfang der getätigten Investitionen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 6.1, mit umfangreichen Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur). Nach dem von der Vorinstanz zutreffend festgestellten und unbestrittenen Sachverhalt wurden u.a. die gesamte Fassadendämmung sowie die Estrich- und Kellerdämmung saniert, die Treppenhausfenster erneuert, die Haus-eingangstür sowie die Wohnungstüren erneuert, die Balkone vergrössert bzw. renoviert sowie Umgebungsarbeiten vorgenommen. Damit wurden zahlreiche Teile der Gebäudehülle und des Gebäudeinnern erneuert und diverse Arbeitsgattungen ausgeführt. Das Investitionsvolumen entsprach gemäss unbestrittener vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung rund dem 3,6-Fachen der jährlichen Mietzinseinnahmen. Es ist damit grundsätzlich von einer umfassenden Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 VMWG auszugehen, wie dies von der Vorinstanz zutreffend festgestellt wurde.
Wenn, wie vorliegend, von einer umfassenden Überholung auszugehen ist, greift wie dargelegt die gesetzliche Vermutung des teilweisen Mehrwerts bzw. gelangt der pauschale Überwälzungssatz von 50 bis 70% zur Anwendung. Die Umstossung der gesetzlichen Vermutung bzw. der Beweis dafür, dass eine konkrete Ausscheidung der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile der einzelnen Arbeiten trotzdem möglich ist, sowie die konkrete Ausscheidung dieses Anteils obliegt dem Mieter, wie dies die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat. Dieser hat bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten lückenlos zu belegen, in welchem Umfang sie blossen Unterhaltscharakter haben und nicht zu einer Mehrleistung des Vermieters führen, wobei es sich hierbei naturgemäss um einen nicht leicht zu erbringenden Nachweis handelt (Urteil des Bundesgerichts 4A_470/ 2009 vom 18.2.2010 E. 3.2).
Wenn der Beklagte geltend macht, die Ausscheidung der wertvermehrenden Anteile sei möglich und dabei pauschal auf von der Klägerin eingereichte Unterlagen verweist, ohne konkret darzulegen, welche Unterlagen er damit meint, kommt er damit seiner Substanziierungs- und Beweispflicht nicht genügend nach, da sich dies nicht ohne Weiteres aus den (umfangreichen) Akten ergibt und es auch im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime nicht Aufgabe des Gerichts und der Gegenpartei ist, aus den Akten zusammenzusuchen, was der Beklagte mit seinen Ausführungen wohl meinen könnte. Dies muss umso mehr gelten, als dass der anwaltlich vertretene Beklagte nicht des gleichen Schutzes bedarf wie ein juristischer Laie (vgl. dazu LGVE 2003 I Nr. 31). Die Behauptung des Beklagten, es habe sich bei der ganzen vorgenommenen Liegenschaftssanierung um aufgeschobenen Unterhalt gehandelt, ist unbehelflich, weil zumindest mit der Vergrösserung des Balkons und den neuen Dämmungen sowie den neuen Fenstern und Türen als energetischen Verbesserungen offensichtlich bzw. von Gesetzes wegen wertvermehrende Investitionen vorliegen (vgl. Art. 14 Abs. 1 und 2 VMWG). Bereits aufgrund der Offenkundigkeit des wertvermehrenden Charakters dieser Investitionen hätte der Beklagte die Ausscheidung von werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten substanziieren müssen und sich nicht mit der pauschalen Bestreitung jeglichen Mehrwerts begnügen dürfen. Auch der Hinweis darauf, dass allein auf den technischen Fortschritt zurückführbare Verbesserungen noch keine Wertvermehrung darstellen, entbindet den Beklagten nicht davon, detailliert zu substanziieren und zu belegen, welcher Teil einer Investition auf den technischen Fortschritt zurückzuführen sei. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist zudem beim Ersatz von mehr als zwanzigjährigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard auszugehen und es ist die Schaffung eines Mehrwerts anzunehmen (Urteil des Bundesgerichts 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 6.3). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist sodann nicht ersichtlich, inwiefern eine einfache Ausscheidung der werterhaltenden und wertvermehrenden Anteile der einzelnen Arbeiten im vorliegenden Fall möglich sein soll. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.
4.1.5. Nach dem Gesagten steht somit fest, dass die Vorinstanz zu Recht von einer umfassenden Überholung bzw. der Anwendbarkeit des pauschalen Überwälzungssatzes nach Art. 14 Abs. 1 VMWG ausgegangen ist.
4.2. Streitpunkt der Berufung ist sodann der konkret anzuwendende pauschale Überwälzungssatz innerhalb des Rahmens von 50 bis 70% nach Art. 14 Abs. 1 VMWG.
4.2.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass im vorliegenden Fall von einem mindestens mittleren Überwälzungssatz von 60% ausgegangen werden dürfe, womit der von der Klägerin gewählte Überwälzungssatz von 56,89% offensichtlich nicht missbräuchlich erscheine.
4.2.2. Der Beklagte rügt die massliche Überprüfung des Satzes durch das Bezirksgericht als unrichtig bzw. den angewendeten Überwälzungssatz als übermässig; angesichts des aktenkundigen aufgelaufenen Unterhalts und des einfachen Ausbaus sei ein Überwälzungssatz von max. 50% gerechtfertigt.
4.2.3. Die Klägerin macht dazu geltend, der Beklagte habe den konkret angewandten prozentualen Überwälzungssatz nicht substanziiert bestritten. Dieser betrage 56,89% und sei errechnet worden, indem die einzelnen Arbeitsgattungen konkret und spezifisch aufgerechnet worden seien. Die Behauptung des Beklagten, es handle sich bei der Sanierung um den Nachvollzug von aufgeschobenem Unterhalt, werde bestritten.
4.2.4. Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens von 50 bis 70% beruht auf Ermessen (SVIT-Komm., Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 269a OR N 71; Urteil des Bundesgerichts 4A_416/2007 vom 9.1.2008 E. 3.3.3). Zu berücksichtigende Kriterien sind dabei im Wesentlichen der Anteil der rein qualitätsverbessernden Arbeiten an den gesamten Überholungsarbeiten, die gesamten Kosten der Überholung, der Zeitraum seit der Erstellung der Sache bzw. der letzten umfassenden Überholung sowie das Verhältnis zwischen den bisherigen Mietzinseinnahmen und den neu zu erzielenden Mietzinseinnahmen, wobei selbst für eine allfällige Anwendung des Maximalsatzes von 70% nicht alle dieser Kriterien erfüllt sein müssen (Higi, Zürcher Komm., Zürich 1998, Art. 269a OR N 385ff.).
Der Beklagte bringt gegen die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten durch die Vorinstanz lediglich vor, dieser sei angesichts des aktenkundigen aufgelaufenen Unterhalts zu hoch, wobei er zum Beweis auf die klägerischen Belege in den Vorakten verweist. Damit kommt er jedoch seiner Begründungspflicht nicht genügend nach, da ein blosser Verweis auf die Vorakten ohne konkrete Behauptungen, worin der behauptete aufgeschobene Unterhalt bestehe bzw. welche der Arbeiten darunter fallen, den Anforderungen an die Begründungspflicht nicht zu genügen vermag, zumal sich die Richtigkeit der Behauptung des Beklagten aus den angeführten Belegen nicht ohne Weiteres ergibt. Der Beklagte hat damit nicht substanziiert dargetan, inwiefern die Vorinstanz ihr Ermessen bei der Bestimmung des anzuwendenden Pauschalsatzes fehlerhaft ausgeübt haben soll. Solches ist auch sonst nicht ersichtlich, sodass für die Berufungsinstanz kein Anlass besteht, in die Ermessensausübung der Vorinstanz einzugreifen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_470/2009 vom 18.2.2010 E. 4).
4.2.5. Somit ist mit der Vorinstanz von einem anwendbaren mittleren Überwälzungssatz von 60% auszugehen, womit der von der Klägerin geltend gemachte Überwälzungssatz von 56,89% offensichtlich nicht missbräuchlich ist.
4.3. Im Weiteren ist der konkret anwendbare Verteilungsschlüssel des total überwälzbaren Mehrwertanteils auf die einzelnen Mietobjekte streitig.
4.3.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass für die Aufteilung des zu überwälzenden Mehrwertanteils auf die jeweiligen Mietzinse von der m2-Zahl der Wohnungen als Teilungsschlüssel ausgegangen werden dürfe, womit sich im vorliegenden Fall eine maximal zulässige Mietzinserhöhung von Fr. 177.22 ergebe und somit die tatsächlich erfolgte Mietzinserhöhung in der Höhe von Fr. 171.— nicht missbräuchlich sei.
4.3.2. Der Beklagte rügt die Berechnung der konkret zulässigen Erhöhung von Fr. 177.22 als falsch, da bei mehreren Häusern nicht einfach die Gesamtwohnflächen zusammengezählt und die Totalkosten durch die Anzahl Quadratmeter geteilt werden könnten, wie dies die Vorinstanz mache. Dies könne zu ungleichen Resultaten führen, da nicht bei allen Häusern der genau gleiche Aufwand für die Sanierung habe erbracht werden müssen. Die Liegenschaften seien wohl ähnlich, nicht aber identisch. Die Abnutzung sei nach so langen Jahren sicherlich ungleich. Daher müss­ten die Kosten entgegen der Berechnung der Vorinstanz auf das konkret zur Diskussion stehende Haus Z. und danach auf die Wohnung des Mieters verlegt werden.
4.3.3. Die Klägerin macht dazu im Wesentlichen geltend, der Mieter habe seine Rüge nicht genügend substanziiert.
4.3.4. Bei der Wahl des Systems zur Aufteilung der Anlagekosten eines Mehrfamilienhauses auf die einzelne Wohnung steht dem Richter ein Ermessensspielraum zu, wobei nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung u.a. die Aufteilung im Verhältnis der Anzahl Zimmer pro Wohnung, der Wohnfläche oder der Kubikmeterzahl der Wohnungen als zulässig angesehen wird (Urteil des Bundesgerichts 4A_35/2008 vom 13.6.2008 E. 4.3, mit Hinweisen; Lachat/Brutschin, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., S. 345; Higi, a.a.O., Art. 269 OR N 235ff.). Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz wurden bei allen drei zu berücksichtigenden Häusern dieselben Renovationen vorgenommen und sind die Wohnräume gleich hoch. Ebenso unbestritten geblieben sind die Ausführungen der Klägerin vor der Vorinstanz, dass es sich bei den drei Häusern um eine Gesamtüberbauung handelt, welche in derselben Bauetappe von denselben Bauunternehmern unter Verwendung derselben Materialien und Ausstattungen erstellt wurde. Fest steht weiter, dass es sich bei den vorgenommenen Renovationsarbeiten nicht um Arbeiten in den einzelnen Wohnungen oder an deren Ausstattungen, sondern an den Gebäuden selber bzw. insbesondere den Gebäudehüllen gehandelt hat, womit mit der Vorinstanz davon auszugehen ist, dass alle Wohnparteien gleichermassen von den Renovationen profitiert haben. Angesichts dieser Umstände ist nicht ersichtlich, warum die Kostenverlegung nicht aufgrund der Anzahl Quadratmeter erfolgen könnte. Da der Beklagte sodann nicht im Einzelnen darlegt, worin der von ihm behauptete ungleiche Renovationsaufwand bzw. die ungleiche Abnutzung der Häuser bestehen soll, kommt er seiner Substanziierungspflicht nicht genügend nach.
Ausgehend von einem Investitionsvolumen für die drei Häuser Z., ZA. und ZB. von Fr. 1312223.80 ergibt sich bei einem überwälzbaren Mehrwertanteil von 60% somit ein überwälzbarer Betrag in der Höhe von Fr. 787334.30 (wenn die Vorinstanz bei der Berechnung von einem Pauschalsatz von 56,89% ausgeht, ist dies offensichtlich ein Versehen). Unter Berücksichtigung des von der Vorinstanz angewandten und unbestritten gebliebenen Umrechnungssatzes von 5,87% (Hypothekarzinssatz von 3,5%, durchschnittliche Lebensdauer von 30 Jahren; vgl. mp: Paritätische Lebensdauertabelle, 2007, S. 45f.) ergibt sich somit insgesamt eine jährlich höchstzulässige Mietzinserhöhung von Fr. 6216.50 und damit insgesamt eine monatlich höchstzulässige Mietzinserhöhung von Fr. 3851.35. Unter Berücksichtigung der totalen Quadratmeterzahl von 1979,7 m2 sowie der Quadratmeterzahl der beklagtischen Wohnung von 91,1 m2 ergibt sich für den Beklagten somit eine maximal zulässige Mietzinserhöhung von Fr. 177.20. Damit steht fest, dass die angefochtene Mietzinserhöhung von Fr. 171.— nicht missbräuchlich ist.
4.4. Schliesslich ist streitig, ob die angefochtene Mietzinserhöhung aus dem Grund missbräuchlich ist, weil sie beim Beklagten höher ausgefallen ist, als bei anderen Mietern der betroffenen Liegenschaft.
4.4.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass es richtig erscheine, dem Vermieter im Rahmen einer Mietzinserhöhung aufgrund einer umfassenden Überholung zu gestatten, durch unterschiedliche Anwendung des überwälzbaren Anteils innerhalb der Bandbreite von 50 bis 70% sachlich nicht gerechtfertigte Mietzinsunterschiede auszugleichen, weshalb die angefochtene Mietzinserhöhung zulässig sei, obschon sie höher ausgefallen sei, als bei den anderen Mietern.
4.4.2. Der Beklagte macht geltend, es sei aktenkundig und unbestritten, dass er einen höheren Mietzinsaufschlag erhalten habe, als die übrigen Mieter, nämlich Fr. 171.— statt Fr. 127.—. Es werde bestritten, dass im Rahmen der Überwälzung der Kosten bei umfassenden Sanierungen mittels unterschiedlicher Erhöhungen eine Angleichung der Mieten vorgenommen werden dürfe. Dies sei lediglich der Fall, wenn bei den Wohnungen in der Gesamterneuerung ein ungleicher Aufwand angefallen sei, was vorliegend nicht zutreffe. Soweit das Bezirksgericht sodann sinngemäss auf den Erhöhungsgrund der Ortsüblichkeit verweise, verletze es die Verhandlungs- und Dispositionsmaxime sowie den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 8 BV. Insgesamt liege deshalb unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz vor.
4.4.3. Die Klägerin bringt dagegen im Wesentlichen vor, dass der Beklagte zugebe, einen tieferen Mietzins als die übrigen Mieter zu haben. Einen Gleichbehandlungsgrundsatz gebe es im Mietrecht nicht. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt habe, sei eine ungleiche Anwendung des Verteilungsschlüssels möglich. Bei älteren Wohnungen wäre ein Überwälzungssatz von 65 bis 70% ohne Weiteres zulässig. Da die Gebäudehülle seit 50 Jahren unverändert sei, wie dies auch der Beklagte selber behaupte, hätte sie sogar einen noch höheren Überwälzungssatz wählen können.
4.4.4. Gemäss den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist von einem überwälzbaren Pauschalanteil von 60% auszugehen. Daraus ergibt sich für die Wohnung des Beklagten eine zulässige Erhöhung von Fr. 177.20 (vgl. oben E. 4.3.4). Bis zu diesem Anteil ist somit eine Erhöhung des Mietzinses durch die Mehrleistungen infolge der umfassenden Überholung gerechtfertigt, womit die angefochtene Mietzinserhöhung von Fr. 171.— offensichtlich nicht missbräuchlich ist. Es steht dem Vermieter allerdings wie bei jedem vermögensrechtlichen Anspruch des Zivilrechts frei, bis zu welcher Höhe er seinen Anspruch einfordern will. Es ist somit sein Recht, innerhalb des im Einzelfall zulässigen Rahmens seinen Mietzinserhöhungsanspruch nicht bei allen Mietern voll auszuschöpfen. Wenn die Klägerin mit dem Ziel einer Mietzinsangleichung die Mietzinse der anderen Mieter im Gegensatz zum Beklagten offenbar nicht bis zum maximal möglichen Betrag erhöht bzw. den maximal zulässigen Überwälzungssatz von 60% bei diesen nicht voll ausgeschöpft hat, verstösst sie damit nicht gegen die Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse.
Inwiefern die Vorinstanz sinngemäss auf den Erhöhungsgrund der Ortsüblichkeit verwiesen haben soll, ist nicht ersichtlich. Ihre Ausführungen betreffen die Ausgleichung von Mietzinsunterschieden innerhalb eines Mietobjekts. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt die Vermutung, die bisherigen Mietzinse entsprächen in ihrem gegenseitigen Verhältnis den Wertunterschieden der einzelnen Objekte (SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 83, mit Hinweisen). Der Beklagte bezahlte mit Fr. 879.— während Jahren monatlich immerhin zwischen Fr. 219.— und Fr. 301.— weniger Mietzins als die übrigen Mieter von 4½-Zimmer-Wohnungen mit gleicher Fläche in der besagten Liegenschaft. Inwiefern dieser beträchtliche Mietzinsunterschied für gleiche Wohnungen sachlich gerechtfertigt sein sollte, ist weder dargetan noch ersichtlich. Das Bedürfnis des Vermieters, derartige sachlich nicht (mehr) gerechtfertigte Mietzinsunterschiede auszugleichen, ist legitim. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach es nach einer umfassenden Sanierung, die bewirke, dass alle gleichartigen Wohnungen einen identischen Qualitätsstandard aufweisen, richtig erscheine, dem Vermieter zu gestatten, sachlich nicht (mehr) gerechtfertigte Mietzinsdifferenzen auszugleichen, da eine lineare Überwälzung der Mietzinserhöhung die Unterschiede noch zusätzlich verstärken würde, ist deshalb nicht zu beanstanden (vgl. SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 84).
Ob eine solche legitime Ausgleichung dadurch erfolgt, dass der Vermieter den überwälzbaren Anteil innerhalb der Bandbreite von 50 bis 70% unterschiedlich anwendet (vgl. dazu SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 85), oder durch ein unterschiedliches Ausschöpfen des maximal zulässigen Überwälzungssatzes bei den einzelnen Mietern gleicher Wohnungen (hier teilweise Fr. 127.— und teilweise Fr. 171.20 der zulässigen Fr. 177.—), ist nicht entscheidend. Wesentlich ist, dass die gegenüber dem Beklagten ausgesprochene Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich ist (E. 4.3) und es auch dadurch nicht wird, dass vor dem Hintergrund der Ausgleichung sachlich nicht mehr gerechtfertigter Mietzinsunterschiede den anderen Mietern gleicher Wohnungen noch weniger überwälzt wurde als zulässig gewesen wäre. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung der Mieter besteht grundsätzlich nicht. Dies räumte der Beklagte im Rahmen seiner Eingabe vom 14. Dezember 2010 vor der Vorinstanz explizit ein. Im Übrigen ist der Mietzins des Beklagten auch nach der vorliegend zu beurteilenden Erhöhung unbestrittenermassen noch immer erheblich tiefer als diejenigen der übrigen Mieter gleicher Wohnungen in der besagten Liegenschaft.
4.4.5. Nach dem Gesagten steht fest, dass der Umstand, dass die Mietzinserhöhung beim Beklagten höher ausgefallen ist, als bei den anderen Mietern, nicht deren Missbräuchlichkeit zur Folge hat.
1. Abteilung, 30. November 2011 (1B 11 22)