ju_gerichte · ADM 2013 96 · 2014-07-14 · de

Demande de permis de construire d'une \"maison familiale\" de 23 m de long et de 16.4 m de large. Opposition des voisins, qui recourent en vain jusque devant la Cour administrative | droit de la construction

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR ADMINISTRATIVE
ADM 96 + 102/2013
Président
:
Pierre Broglin
Juges
:
Sylviane Liniger Odiet et Philippe Guélat
Greffière
:
Gladys Winkler Docourt
ARRET DU 14 JUILLET 2014
en la cause liée entre
1. A., 
- représentés par Me Serge Beuret, avocat à 2800 Delémont,
recourants no 1,
2. B., 
-
représentés par Me Claude Jeannerat, avocat à 2800 Delémont,
recourants no 2,
3. C., 
-
représentés par Me Claude Jeannerat, avocat à 2800 Delémont,
recourants no 3,
et
1. la Commune municipale de Delémont, 
- représentée par Me Alain Steullet, avocat à 2800 Delémont,
intimée no 1,
2. E., 
- représenté par Me Hubert Theurillat, avocat à 2900 Porrentruy,
intimé no 2,
se rapportant à la décision de la juge administrative du 16 septembre 2013 relative à 
l'octroi du permis de construire du 6 décembre 2012 à l'intimé no 2.
______
2
CONSIDERANT
En fait :
A.
E. est propriétaire des feuillets n° X1, X2, X3 et X4 du ban de Delémont, lesquels sont 
contigus. Les deux premières parcelles sont situées en zone d'habitation HAb, étant 
précisé que le bien-fond n° X2 abrite la maison familiale. Les parcelles n° X3 et X4 
font partie du périmètre du plan spécial n° 58 "Fenaison Sud". 
B.
Après avoir retiré une première demande de permis de construire, E. a déposé une 
nouvelle demande d’autorisation de construire en juillet 2012. Le projet prévoit la 
construction, sur la parcelle n° X3, d’une maison familiale d'une longueur de 23 
mètres, d'une largeur de 16.4 mètres et d'une hauteur totale de 8.47 mètres, avec un 
indice d'utilisation du sol de 0.37 (projet n° 107-2012). 
C.
A., B. ainsi que C. se sont opposés à ce nouveau projet le 7 août 2012. Les propriétés 
des opposants B. et C. se situent de part et d'autre de la Rue des Regains permettant 
d'accéder à la construction projetée. En revanche, la propriété des époux A. se situe 
au nord du projet, au-delà des parcelles des autres opposants.
D.
Le 6 décembre 2012, le Conseil communal de Delémont a rejeté les oppositions et a 
accordé le permis aux conditions et charges figurant sur le permis proprement dit.
E.
Afin de respecter l'indice d'utilisation de la parcelle en cause, E. souhaitait dans un 
premier temps procéder à des mutations parcellaires pour rectifier les limites de ses 
quatre parcelles. Il a finalement constitué des servitudes foncières par acte notarié le 
5 mars 2013. Il a ainsi constitué gratuitement et pour une durée illimitée à charge de 
ses immeubles feuillets n° X1 et X4 et en faveur de son immeuble feuillet n° X3, une 
servitude de droit de construire un bâtiment d'habitation en dehors des limites légales, 
ce droit concernant exclusivement un bâtiment de deux niveaux et dont la hauteur 
totale n'excède pas 6.94 mètres. Il a également constitué gratuitement et pour une 
durée illimitée à charge de son immeuble feuillet n° X1 et en faveur de son immeuble 
feuillet n° X3, une servitude de droit d'empiètement d'un bâtiment. De plus, il a 
constitué gratuitement et pour une durée illimitée à charge de son immeuble feuillet 
n° X1 et en faveur de son immeuble n° X3 une servitude permettant d'inclure, pour le 
calcul de l'indice d'utilisation relatif à la future habitation prévue sur le fonds dominant, 
une surface de 277 m2. Il a finalement constitué gratuitement et pour une durée 
illimitée à charge de son immeuble feuillet n° X1 et en faveur de son immeuble n° X3, 
une servitude de droit à la jouissance d'une surface de terrain de 521 m2, destinée à 
l'aménagement d'un jardin d'agrément. Le contrat de servitudes a été déposé au 
Registre foncier le 26 août 2013.
F.
Dans l’intervalle, les opposants ont recouru contre l’octroi du permis de construire 
devant la juge administrative. Celle-ci a rejeté leurs recours par décision du 16 
septembre 2013. En substance, elle estime que le report d'indice d'utilisation est légal 
3
et que le projet de construction de E. répond aux exigences en matière de 
constructions tant du plan spécial n° 58 que du plan d'aménagement local.
G.
En date du 7 octobre 2013, les époux A. ont formé recours contre la décision de la 
juge administrative, concluant à son annulation, sous suite des frais et dépens 
(procédure ADM 96/2013). Les recourants B. et C. en ont fait de même le 16 octobre 
2013 (procédure ADM 102/2013). 
Pour l’essentiel, les recourants contestent qu’il soit possible de reporter l’indice 
d’utilisation, dès lors qu’une des parcelles en cause est intégrée dans le périmètre 
d’un plan spécial, alors que l’autre se site en zone HAb. En outre, les distances à la 
limite ainsi que le périmètre du plan spécial ne sont pas respectés par le projet 
litigieux. Par ailleurs, la construction litigieuse ne correspond pas à une maison 
familiale dans la mesure où elle ne compte notamment qu'une seule chambre à 
coucher et dispose d'un vaste séjour d’environ 165 m2 et d'un hall de plus de 52 m2. 
Il s'agit manifestement d'une annexe à l'habitation existante, respectivement d’une 
salle de réception, ce qui est corroboré par les différents éléments au dossier, et en 
particulier par le niveau de vie de E. Or une salle de réception n’est pas conforme à 
la zone d’habitation. En outre, l'accès au bâtiment litigieux se fera manifestement par 
la Rue des Vergers, ce qui serait contraire à la demande de permis de construire, 
laquelle prévoit un accès par la Rue des Regains. Les recourants se prévalent 
également de leur bonne foi, dès lors qu’ils n'auraient pas acheté leur parcelle et 
construit leur maison sur celle-ci s'ils avaient su qu'une construction de l'ampleur de 
celle prévue par le projet serait apparue, avec toutes les nuisances que cela peut 
engendrer, d’autant moins qu’au vu de la réglementation existante, ils pouvaient 
s’attendre à la construction d’un bâtiment beaucoup plus petit. 
H.
Par ordonnance du 8 novembre 2013, le président de la Cour de céans a ordonné la 
jonction des procédures ADM n° 96/2013 et 102/2013.
I.
Appelée à se déterminer, la juge administrative n'a formulé aucune remarque quant 
aux recours des parties.
J.
J.1
Par mémoires de réponse du 23 décembre 2013, E. a conclu au rejet des recours 
dans la mesure de leur recevabilité. Pour l'essentiel, il allègue que les époux A. ne 
sont pas particulièrement atteints par la décision de la juge administrative, étant 
donné qu'ils vivent à plus de 50 mètres du projet en cause et qu'un droit à la vue 
n'existe pas. Cela étant, l’intéressé projette de construire une maison d'habitation, et 
non une salle de réception. La question des accès ne s'oppose pas à l'octroi du 
permis de construire puisque ceux-ci sont suffisants, que ce soit par la Rue des 
Vergers ou par celle des Regains. Par ailleurs, le report d'indice d'utilisation par 
inscription de servitudes au Registre foncier est légal et usuel, les parcelles ayant le 
même indice d'utilisation et se trouvant toutes deux en zone d'habitation. Le 
parcellaire du plan spécial n'ayant qu'un caractère indicatif, E. peut construire sans 
respecter les distances à la limite puisqu'il est propriétaire des deux terrains. Les 
4
conditions d’application du principe de la bonne foi ne sont par ailleurs pas réalisées 
ici.
J.2
Par mémoire de réponse du 27 janvier 2014, la Commune de Delémont a conclu au 
rejet des recours et à la confirmation de sa décision et de celle de la juge 
administrative, sous suite des frais et dépens. En substance, elle allègue que la 
maison projetée par E. sera bel et bien affectée à l'habitation et que le fait qu'il puisse 
accéder à sa parcelle par la Rue des Vergers n'en fait pas une annexe à son actuelle 
maison. Les conditions pour un report d'indice d'utilisation sont en outre réunies, dès 
lors que les deux parcelles en cause ont le même type d'affectation (habitation) et le 
même degré d'affectation (indice de 0.45). Le principe de la bonne foi ne s'applique 
par ailleurs pas dans ce cas précis puisqu'on ne sait quelles garanties ont été 
données et, le cas échéant, à qui.
K.
Par ordonnance du 31 janvier 2014, le président de la Cour de céans a ordonné la 
production du dossier relatif au plan spécial auprès de l'intimée n° 1.
L.
Appelés à se déterminer sur les pièces nouvellement versées au dossier, les 
recourants ont, dans leurs remarques finales, essentiellement confirmé leurs 
conclusions et allégués.
M.
Il sera revenu ci-après, en tant que besoin, sur les autres éléments du dossier.
En droit
1.
La Cour administrative est compétente pour statuer sur les deux recours formés 
contre la décision rendue par la juge administrative en vertu de l'article 38 du décret 
concernant le permis de construire (DPC ; RSJU 701.51).
Qualité pour recourir
2.
La qualité pour faire opposition, dont découle la qualité pour recourir auprès du juge 
administratif et subséquemment auprès de la Cour administrative (cf. art. 36 al. 2 et 
38 al. 2 DPC), est donnée notamment aux particuliers dont des intérêts dignes de 
protection seraient touchés par la construction projetée (cf. art. 23 let. a DPC).
2.1
Selon la jurisprudence, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse 
a en principe la qualité pour recourir. Le critère de la distance n'est toutefois pas le 
seul déterminant. S'il est certain ou très vraisemblable que l'installation litigieuse 
serait à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière ou autres - 
touchant spécialement les voisins, même situés à quelque distance, ces derniers 
peuvent aussi se voir reconnaître la vocation pour recourir (ATF 136 II 281 consid. 
2.3.1 ; TF 1C_33/2011 du 12 juillet 2011 consid. 2.3 in DEP 2012 p. 9). Par ailleurs, 
la proximité avec l'objet du litige ne suffit pas à elle seule à leur conférer la qualité 
5
pour recourir contre l'octroi d'une autorisation de construire. Ils doivent en outre retirer 
un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée 
qui permette d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant 
nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée de 
manière à exclure l'action populaire (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 ; 133 II 249 
consid. 1.3.1, 468 consid. 1 ; cf. également Clémence GRISEL RAPIN, Qualité pour 
recourir et griefs du voisin, in BR/DC 2014, p. 85). La qualité pour recourir est 
également admise lorsque sont en cause des immissions immatérielles, soit 
essentiellement les atteintes portées à la vue ou au bien-être. Le voisin peut ainsi se 
prévaloir du caractère inesthétique de la construction à la condition qu'elle soit bien 
visible depuis son propre fonds. Un bâtiment n'est en effet pas perçu comme un objet 
individuel mais fait partie de son environnement, qu'il contribue à modifier 
durablement. La valeur d'un bâtiment se mesure notamment en fonction de l'image 
de son environnement. Une nouvelle construction dérangeante peut amoindrir la 
valeur d'un bâtiment existant ou prendre soleil et lumière de par ses dimensions. La 
jurisprudence se montre toutefois plus sévère pour les immissions immatérielles que 
pour les immissions matérielles comme le bruit ou la pollution de l'air. Plus le 
voisinage est éloigné et plus l'immission doit être intensive. En matière de privation 
de vue notamment, il faut prendre en considération la portion de la parcelle touchée 
et refuser, en principe, la légitimation à recourir si celle-ci est petite (cf. RJJ 2011, p. 
70 consid. 2.2.3 et les références citées). Le Tribunal fédéral a admis la qualité pour 
recourir d’une propriétaire par rapport à une nouvelle construction, certes 
partiellement dissimulée par d’autres immeubles, la partie visible étant toutefois 
susceptible de réduire dans une mesure qui n’est pas insignifiante sa vue sur le lac 
(TF 1C_2/2010 du 23 mars 2010 consid 5). Il en a fait de même pour des propriétaires 
qui devaient avoir vue sur un garage et un couvert et qui invoquaient des dispositions 
de droit des constructions relatives au traitement architectural et à l’intégration des 
bâtiments (TF 1C_338/2011 du 30 janvier 2012 consid. 3.2 in SJ 2012 I 422). Il a 
également admis la qualité pour recourir d’un propriétaire d’une villa qui jouit d’une 
vue sans limite sur le lac Léman, sa rive droite et le Jura en arrière-plan, s’agissant 
de bouées d’amarrage auxquelles étaient amarrés des bateaux destinés à être 
réparés et source de gêne pour le recourant (TF 1C_152/2012 du 21 mai 2012), ainsi 
que celle d’un habitant de Chexbres, dans le Lavaux, dont la maison, dans laquelle il 
ne résidait pas en permanence, était située le long d’une rue où devait être aménagée 
une place de stationnement pour différents véhicules servant essentiellement à la 
culture de la vigne (TF 1C_22/2012 du 30 août 2012 consid. 1.2). Le Tribunal fédéral 
a en revanche nié la qualité pour recourir à un voisin dont le bien-fonds était situé à 
plus de 500 m du projet litigieux, lequel, bien que partiellement visible depuis la 
propriété du recourant, n’avait pas un impact visuel considérable et ne le privait pas 
de son dégagement sur le lac (TF 1C_297/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3). Il 
incombe au recourant d'alléguer, sous peine d'irrecevabilité du recours, les faits qu'il 
considère comme propres à fonder sa qualité pour recourir, lorsqu'ils ne ressortent 
pas de façon évidente de la décision attaquée ou du dossier (TF 1C_839/2013 du 20 
mars 2014 consid. 4 i.f.).
6
2.2
En l'espèce, les époux C. ainsi que les époux B. sont directement voisins du projet 
litigieux. Ils disposent manifestement d'un intérêt digne de protection à l'annulation de 
la décision litigieuse et ainsi de la qualité pour recourir, ce que les intimés ne 
contestent pas. 
Concernant les époux A., leur qualité pour recourir est contestée. Leur maison se 
situe à 50 mètres environ de la construction litigieuse. Ils invoquent une diminution 
de leur vue et se plaignent également des nuisances qui découleront de la 
construction projetée, qui à leur sens servira de salle de réception. Il ressort à cet 
égard de la visite des lieux du 20 août 2013 que la moitié de la construction envisagée 
sera visible depuis leur terrasse. Une partie de la vue dont ils disposent actuellement 
sur les hauts de Courrendlin et la chaîne du Raimeux sera cachée une fois le nouveau 
bâtiment implanté. Au vu des différents griefs qu’ils invoquent et de leur proximité 
avec la construction litigieuse, il est manifeste qu’ils retireraient un avantage pratique 
de l’admission du recours et de l’annulation de l’autorisation de construire. Compte 
tenu de la jurisprudence, on doit dès lors leur reconnaître la qualité pour recourir.
2.3
Pour le surplus, les recours ayant été déposés dans les formes et délai légaux, ils 
sont recevables, de sorte qu'il convient d'entrer en matière.
3.
Il découle des articles 122 Cpa et 23 alinéa 3 de la loi sur les constructions et 
l'aménagement du territoire (LCAT ; RSJU 701.1) que la Cour administrative dispose 
d'un large pouvoir d'examen dans la mesure où elle peut revoir les décisions 
concernant l'octroi de permis de construire sous l'angle du droit, des faits et de 
l'opportunité.
Report de l’indice d’utilisation
4.
Les recourants contestent le report d'indice d'utilisation.
4.1
A teneur de l'article 52 de l’ordonnance sur les constructions et l’aménagement du 
territoire (OCAT ; RSJU 701.11), le report d'indice d'utilisation consiste dans le 
transfert total ou partiel, sur une ou plusieurs autres parcelles contiguës, de l'indice 
applicable à une ou plusieurs parcelles données. L'indice calculé sur l'ensemble de 
ces parcelles ne doit pas dépasser la valeur admise pour la zone par la 
réglementation communale (al. 1). Le report d'indice d'utilisation s'effectue 
généralement dans le cadre d'un plan spécial. A défaut, il est mentionné au registre 
foncier (al. 2).
4.2
Selon la jurisprudence, le coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol peut être 
transféré à certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone 
(TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1). Pour être en présence de deux 
mêmes zones, celles-ci doivent présenter le même genre d'affectation ainsi que le 
même degré d'affectation (TF 1P.256/2006 du 18 juillet 2006 consid. 2.3ss). On ne 
peut pas déduire du fait qu’une parcelle soit intégrée dans un plan spécial et pas sa 
7
voisine qu’elles sont situées dans des zones différentes et que cela empêcherait un 
report de l’indice d’utilisation (TF 1C_413/2013 du 29 août 2013 consid. 5.2).
4.3
En l'espèce, il convient de relever que les parcelles en cause se trouvent toutes les 
deux dans la même zone de construction, à savoir la zone HAb du plan de zones 1 
"Bâti" de Delémont. Si un plan spécial a été adopté, ce n'est pas parce que le plan de 
zones le rendait obligatoire (cf. art. 66 LCAT), comme tel a été le cas dans d'autres 
secteurs, mais pour régler avant tout l'équipement de détail. Cela ressort du fait que 
ce plan a été adopté par le Conseil communal et non pas par le Conseil de ville ou le 
corps électoral. Il ressort en effet de l'article 46 al. 4 LCAT que la compétence du 
Conseil communal n'est donnée pour l'adoption d'un plan spécial que lorsque celui-ci 
est rendu obligatoire au sens de l'article 66, ce qui n'est pas le cas ici, ou lorsqu'il 
règle avant tout l'équipement de détail. 
En outre, les parcelles en cause, dont une est située à l'intérieur du périmètre du plan 
spécial, ont toutes deux un indice d'utilisation de 0.45. Les dispositions de la zone 
d'habitation HAb s’appliquent toutefois à titre subsidiaire au plan spécial (cf. art. 2 al. 
1 des prescriptions spéciales). La longueur des bâtiments est de 40 mètres dans les 
deux cas. S'agissant de la hauteur totale (cf. art. 65 OCAT), elle est de 13 mètres en 
zone HAb, de 10.50 mètres selon les prescriptions du plan spécial et de 8.47 mètres 
selon le projet. La hauteur du bâtiment (au sens de l'art. 66 OCAT) est de 9 mètres 
en zone HAb, de 7 mètres selon les prescriptions du plan spécial et de 6.94 mètres 
selon le projet. 
Un report d'indice d'utilisation sur une surface de 277 m2 de la parcelle n° X1 au profit 
du feuillet n° X3 du ban de Delémont est dès lors admissible au vu de ces divers 
éléments. Pour respecter les exigences de l’article 52 OCAT, il conviendra toutefois 
d’inscrire une mention « Report d’indice d’utilisation » sur le feuillet n° X1. Pour le 
surplus, le fait que E. ait finalement opté pour la constitution d'une servitude plutôt 
que pour des mutations de parcelles est sans pertinence. Ce qui importe, c'est que 
son projet respecte la réglementation du plan spécial, plus restrictive que celle de la 
zone HAb dont est issue la surface ayant fait l'objet du report d'indice d'utilisation. De 
surcroît, ce report d'indice n'a aucune incidence sur les équipements projetés par le 
plan spécial, objectif visé par ce dernier comme on l'a vu ci-dessus. 
 
Ce grief est ainsi mal fondé.
Distances aux limites
5.
Selon les recourants, le projet prévu ne respecte pas les distances aux limites 
prévisibles des parcelles et empiète sur une parcelle extérieure au périmètre du plan 
spécial. 
5.1
Les prescriptions du plan spécial fixent à 10 mètres la grande distance et à 4 mètres 
la petite distance à la limite. Il découle toutefois de l’article 61 OCAT qu’une 
construction peut être autorisée, avec l'accord écrit du voisin, à une distance à la 
8
limite inférieure, voire à la limite du bien-fonds si la distance réglementaire entre 
bâtiments est observée. 
5.2
Dans le cas d'espèce, le projet empiète sur la parcelle n° X1, sise à l'extérieur du 
périmètre du plan spécial, et ne respecte pas non plus les distances aux limites par 
rapport à la parcelle X4 sise elle dans le périmètre du plan spécial. Toutefois, par la 
constitution d'une servitude de droit de construire un bâtiment d'habitation en dehors 
des limites légales, à charge de ses immeubles n° X1 et X4 et en faveur de son 
immeuble n° X3, E. a obtenu son propre accord, étant lui-même son voisin direct, à 
ce que les distances à la limite fixées par la loi entre sa parcelle X4 et la parcelle X3 
sur laquelle doit être édifié le bâtiment projeté, ne soient pas respectées. Par ailleurs, 
comme le projet est conforme à la réglementation du plan spécial plus restrictive que 
celle découlant de la zone HAb, il est sans importance qu'il empiète en partie sur un 
secteur de la zone HAb non inclus dans le périmètre du plan spécial.
Cet autre grief des recourants est donc lui aussi mal fondé.
Affectation contraire à la zone
6.
Les recourants allèguent que la construction projetée ne correspond pas à une 
maison familiale mais servira de salle de réception.
6.1
Conformément à l’article 3.1.5 du règlement communal sur les constructions, la zone 
d’habitation A (zone HA) est essentiellement réservée à l’habitation. Cela étant, selon 
la jurisprudence, d’autres activités sont admises en zone d’habitation. Ainsi, le 
Tribunal fédéral considère que moyennant le respect de certaines charges et 
conditions figurant dans l’autorisation de construire, une menuiserie peut trouver 
place dans une telle zone (TF 1C_426/2008 du 12 février 2009), de même qu’une 
garderie d’enfants (cf. TF 1C_207/2012 du 15 mars 2013 consid. 2.3), le local d’un 
club utilisé à des fins commerciales, moyennant le respect de certaines heures 
d’ouverture (GVP 2000 Nr 74). Il en va de même d’un centre culturel turc (BEZ 2000 
Nr 1) ainsi que d’un salon de coiffure (LGVE 1999 II Nr 21). En revanche, un centre 
religieux n’a pas été autorisé dans la zone d’habitation de la ville de Berne (JAB 2000 
p. 268). On doit considérer que les inconvénients qui en découlent sont déterminants.
6.2
E. a précisé lors de l’audience devant la juge administrative qu’il habiterait une maison 
familiale, indiquant qu’il laisserait certainement sa maison actuelle à ses enfants. Le 
bâtiment projeté comprend un hall d’entrée de 52 m2, un séjour de 165 m2 avec une 
cheminée, un WC de 3.4 m2, une cuisine de 21 m2, un local technique de 15 m2, une 
chambre à coucher de 28.7 m2 ainsi qu’une petite salle de bain adjacente de 5.2 m2, 
une bibliothèque de 51 m2 et un grenier de 24 m2. Une terrasse sera également 
aménagée. Il s’agit ainsi manifestement d’une villa destinée à l’habitation, même si 
elle ne correspond pas aux standards usuels en matière de maison familiale. 
L’intéressé a toutefois 61 ans et souhaite manifestement recevoir ses amis et 
connaissances à son aise en disposant d’un vaste séjour. On ne saurait considérer 
9
qu’il s’agit d’une affectation contraire à la zone d’habitation, d’autant moins au vu de 
la jurisprudence précitée. E. a certes admis avoir organisé à une occasion une fête 
avec 75 invités. Les recourants ne prétendent toutefois pas qu’il serait coutumier de 
ce genre de pratiques. Du reste, si d’aventure les normes applicables en matière de 
bruit notamment devaient ne pas être respectées ou si un changement d’affectation 
devait intervenir sans autorisation de construire, il serait loisible aux recourants 
d’intervenir auprès de l’autorité compétente en matière de police des constructions 
pour qu’elle fixe des restrictions d'utilisation, respectivement pour que E. demande 
une autorisation de construire pour changer l’affectation de son bâtiment (cf. art. 35 
LCAT ; cf. également art. 20 du règlement général de police de la Commune 
municipale de Delémont, qui interdit tout acte de nature à troubler le repos nocturne 
entre 22 heures et 6 heures et RJJ 2004, p. 233 consid. 2.4). 
Voies d’accès
7.
Les recourants prétendent que l’accès se fera par la Rue des Vergers et non pas par 
la Rue des Regains. 
7.1
L'équipement d'un terrain constitue l'une des exigences fondamentales du droit 
fédéral pour qu'il soit prêt à la construction et qu’une autorisation de construire soit 
délivrée (cf. art. 22 LAT). L'article 19 al. 1 LAT, qui se rapporte à l'équipement, 
n'indique cependant pas à quelles conditions les voies d'accès sont adaptées ou 
suffisantes. Pour déterminer si tel est le cas, l'autorité tiendra compte des 
circonstances concrètes – utilisation du bien-fonds, situation, etc. – et du principe de 
la proportionnalité (sur la notion d’équipement suffisant, cf. RJJ 2009, p. 198 et les 
références citées). 
L'article 4 al. 3 LCAT stipule qu'est suffisante une voie d'accès publique ou privée qui, 
par sa construction et son aménagement, satisfait à l'utilisation prévisible et, pour 
autant qu'elle traverse la propriété d'autrui, est juridiquement assurée. L'article 6 
OCAT précise que, sauf prescriptions communales contraires, la chaussée ne doit 
pas être inférieure à 3 m pour les routes à sens unique et à 4,2 m pour les routes 
ouvertes à la circulation dans les deux sens (al. 2). Si la route présente un long 
tronçon où deux véhicules ne peuvent pas se croiser, des places d'évitement doivent 
être aménagées (al. 3). En tout état de cause, la largeur de la chaussée ne doit pas 
excéder 6 m pour les routes collectrices de quartier et 5 m pour les routes de desserte 
(al. 4). Par ailleurs, dans les zones d'habitation, la voie d'accès doit si possible être 
aménagée comme une rue à circulation modérée, éventuellement comme une rue 
résidentielle, de manière à favoriser une utilisation mixte de la chaussée et une 
valorisation de l'espace public (art. 8 al. 1 OCAT).
7.2
En l'espèce, E. a indiqué lors de l’audience devant la juge administrative que la 
maison serait accessible par la Rue des Regains d’une largeur de 3.5 m sur une 
longueur d'environ 24 m, laquelle serait prolongée. Cet accès ressort expressément 
des plans et l’aménagement des places de parc confirme l'utilisation de cette voie 
10
d’accès. On doit ainsi considérer qu’il s’agit d’un équipement juridiquement et 
techniquement suffisant au sens de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Cela étant, 
si d’aventure d’autres places de parc étaient aménagées au sud-ouest comme l’a 
déclaré l’intéressé en audience, une nouvelle autorisation de construire serait 
requise. Il serait alors loisible aux recourants de s’y opposer et de faire valoir leurs 
moyens de droit.
Buts et principes de l’aménagement du territoire
8.
On ne saurait prétendre que le projet en question n’est pas conforme aux buts et 
principes de l’aménagement du territoire comme l’allèguent les recourants du fait qu'il 
serait contraire à l'objectif d'une utilisation rationnelle et mesurée du territoire. La 
tendance est certes à la densification de la zone à bâtir. Cela étant, cela n’implique 
pas que seules de petites maisons familiales puissent être autorisées ainsi que 
semblent le prétendre les recourants. Le raisonnement des recourants permettrait au 
demeurant de privilégier la construction d’immeubles plutôt que de maisons familiales 
beaucoup plus gourmandes en surface. Pour le surplus, il convient de respecter une 
certaine marge d’appréciation à l’autorité qui délivre l’autorisation de construire (dans 
ce sens, cf. RJJ 2011, p. 70 consid. 14).
Bonne foi
9.
Finalement, les recourants prétendent qu’au vu du plan spécial La Fenaison, ils 
pouvaient légitimement s’attendre à ce que les nouveaux bâtiments construits le 
soient à chaque fois le plus près possible de l’angle nord-est des parcelles et qu’ils 
soient d’une envergure moindre que celle du projet litigieux. 
9.1
Aux termes de l'article 5 alinéa 3 Cst., les organes de l'Etat et les particuliers doivent 
agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. De plus, au sens de l'article 9 
Cst., toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'Etat sans arbitraire et 
conformément aux règles de la bonne foi.
L'article 26 Cpa, après avoir rappelé que l'autorité et les parties doivent agir 
conformément au principe de la bonne foi (al. 1), précise que la collectivité publique 
est en principe liée par les assurances et informations données dans un cas d'espèce 
par une autorité compétente ou censée l'être, même si celles-ci sont erronées, 
lorsque le destinataire n'a pu se rendre compte immédiatement de leur inexactitude 
ou de celle de ses propres déductions et s'est fondé sur elles pour prendre des 
dispositions qu'il ne saurait modifier sans subir un préjudice important, et que la 
législation n'a pas changé dans l'intervalle (al. 2 ; cf. également ATF 131 II 627).
9.2
En l'espèce, on ne voit pas en quoi le principe de la bonne foi serait violé. Aucune 
assurance particulière n’a été donnée aux recourants par l’autorité communale ou par 
l’autorité cantonale qui a approuvé le plan spécial quant aux bâtiments qui devraient 
11
être érigés dans le secteur en question. Les déductions prétendument opérées par 
les recourants sur la base du plan spécial n’engagent qu’eux. En effet, le projet 
litigieux est conforme aux prescriptions de droit public, ainsi que cela a été admis ci-
avant. Il n’est manifestement pas contraire à l’ordre public. Le fait que la vue dont 
jouissent actuellement les recourants soit diminuée est dès lors sans pertinence, 
puisque E. a un droit à l’octroi du permis de construire (cf. art. 2 LCAT et 32 al. 1 
DPC). En outre, quelle que soit la nature juridique du plan spécial, décision, norme 
ou aliud, au vu de son périmètre, qui englobe une certaine surface, et de la multitude 
des règles qui s’y appliquent, il ne constitue en aucun cas une décision concrète 
comprenant des assurances particulières données dans un cas d’espèce. Il y a lieu 
de rappeler à cet égard que la structure parcellaire proposée dans le plan spécial 
"occupation du sol" n'y figure qu'à titre indicatif, ainsi que cela ressort expressément 
de la légende dudit plan. Avant que des constructions ne soient édifiées à l'intérieur 
du périmètre du plan spécial, il aurait même été possible de construire des bâtiments 
d'une longueur allant jusqu'à 40 mètres.
Ce grief doit ainsi être rejeté.
10.
Au vu de ce qui précède, il apparaît que les arguments des recourants ne sauraient 
être admis. Il convient dès lors de rejeter leurs recours. 
11.
Au vu de l'issue de la procédure, il y a lieu de mettre les frais de celle-ci, pour une 
moitié à la charge des recourants no 1, et pour l'autre moitié, solidairement entre eux, 
à la charge des recourants nos 2 et 3 (art. 220 al. 1 et 3 Cpa). A cet égard, la précision 
apportée à la décision de première instance s’agissant de la mention au Registre 
foncier ne change rien à la répartition des frais, puisqu’aucun des griefs soulevés par 
les recourants n’est admis.
Il ne se justifie pas d'allouer de dépens à la Commune de Delémont, en dépit du fait 
qu’elle était assistée d’un mandataire professionnel, dès lors qu’elle dispose de 
compétences étendues en matière d’autorisation de construire (cf. BROGLIN, Manuel 
de procédure administrative, 2009, no 477). En revanche, E., qui a fait appel à un 
mandataire professionnel, a droit à une indemnité de dépens, qui sera assumée par 
les recourants dans la même proportion que celle concernant les frais judiciaires. 
Cette indemnité sera taxée au vu du dossier, conformément à l’article 5 al. 1 de 
l’ordonnance fixant le tarif des honoraires d’avocat (RSJU 188.61).
12
PAR CES MOTIFS
LA COUR ADMINISTRATIVE
rejette
les recours ; 
confirme
la décision de la juge administrative du 16 septembre 2013, en précisant qu’il est ordonné 
l’inscription au Registre foncier de la mention suivante sur l’immeuble n° X1 du ban de 
Delémont : « Report d’indice d’utilisation » ; ce report d'indice d'utilisation concerne une 
surface de 277 m2 de la parcelle n° X1 au profit du feuillet n° X3 du ban de Delémont ; 
met
les frais de la procédure, fixés à CHF 3000.-, pour une moitié à la charge des recourants no 
1, et pour l'autre moitié, solidairement entre eux, à la charge des recourants nos 2 et 3, à 
prélever sur leurs avances respectives ; 
alloue
à E. une indemnité de dépens de CHF 6'000.-, y compris débours et TVA, à verser pour une 
moitié par les recourants no 1, et pour l'autre moitié, solidairement entre eux, par les recourants 
nos 2 et 3 ;
informe
les parties des voies et délai de recours selon avis ci-après ;
13
ordonne
la notification du présent arrêt :
-
aux recourants no 1, par leur mandataire, Me Serge Beuret, avocat à 2800 Delémont ;
-
aux recourants nos 2 et 3, par leur mandataire, Me Claude Jeannerat, avocat à 
2800 Delémont ;
-
à l'intimée no 1, par son mandataire, Me Alain Steullet, avocat à 2800 Delémont ;
-
à l'intimé no 2, par son mandataire, Me Hubert Theurillat, avocat à 2900 Porrentruy ;
-
à la juge administrative du Tribunal de première instance, Le Château, 2900 
Porrentruy ; 
-
au Registre foncier, Rue de la Justice 2, 2800 Delémont ;
-
au Service du développement territorial (ARE), Case postale, 3000 Berne.
Porrentruy, le 14 juillet 2014 
AU NOM DE LA COUR ADMINISTRATIVE
Le président :
La greffière :
Pierre Broglin
Gladys Winkler Docourt
Communication concernant les moyens de recours :
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal 
fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 
juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire aux conditions 
des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 
14; il doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de 
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Si 
le recours n'est recevable que s'il soulève une question juridique de principe, il faut exposer en quoi 
l'affaire remplit cette condition. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au 
mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.