ju_gerichte · CC 2021 86 · 2022-04-25 · de

Vente actions d'une SI - reprise de dettes | action en paiement

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR CIVILE
CC 86 / 2021
Président 
:
 Daniel Logos 
Juges
:
 Philippe Guélat et Nathalie Brahier
Greffière e.r.
:
 Maryne Bucher
ARRET DU 25 AVRIL 2022
en la cause civile liée entre
A.________ SA (préc. B.________ SA),
-
représentée par Me Grégoire Piller, avocat à Fribourg,
appelante,
et
C.________ SA,
-
représentée par Me Alain Steullet, avocat à Delémont,
intimée,
1. D.________ SA,
2. E.________ SA,
-
représentées par Me Manuel Piquerez, avocat à Porrentruy 2,
appelées en cause – intimées,
relative à la décision de la juge civile e.r. du 2 septembre 2021 – reprise de dette.
______
CONSIDÉRANT
En fait :
A.
La présente procédure met en présence plusieurs sociétés ayant acquis à un moment 
ou à un autre l’immeuble situé à U1.________, rue F.________, no xxx.________ du 
ban de U1.________ (ci-après : l’immeuble).
2
A.1
G.________ SA, avec siège social à U1.________ ; son but est l’achat, la 
construction, la location, l’exploitation et la vente de tout immeuble en Suisse. Cette 
société a été radiée le 4 juillet 2013 par suite de fusion, les actifs et passifs envers 
les tiers étant repris par la société B.________ SA (dossier TPI, CIV 699/2016). Cette 
société était détenue par deux personnes physiques, M. H.________ et Mme 
I.________. 
A.2
C.________ SA (ci-après : l’intimée), avec siège social à U2.________ ; son but est 
l’achat, la vente et la gestion de participation dans les entreprises en Suisse et à 
l’étranger, la gestion de patrimoine ainsi que prestation de services de toute nature 
dans ces domaines. J.________ en est l’administrateur unique avec signature 
individuelle. L’intimée avait acquis l’intégralité des actions de B.________ SA, en date 
du 19 mars 2013 pour CHF 3'382'394.- .
A.3
A.________ SA (précédemment, B.________ SA ; ci-après : l’appelante), domiciliée 
chez c/o K.________ SA, dont le but est l'achat, la vente et la mise en valeur de tous 
biens immobiliers ; la gestion de biens immobiliers ; la gestion, le courtage et toute 
intermédiation immobilière ainsi que la prise de participations à toutes sociétés ; elle 
a repris les actifs et passifs de B.________ SA, à U3.________, selon contrat de 
fusion du 21 décembre 2018. L.________ en est l’administrateur président avec 
signature individuelle (CIV; consultation du registre du Commerce).
A.4
D.________ SA (ci-après : appelée en cause), avec siège social à U4.________ ; son 
but est la prise de participations à des entreprises commerciales, financières, 
industrielles et autres, notamment dans le secteur de l’immobilier. L.________ en est 
administrateur président avec signature individuelle .
A.5
E.________ SA (ci-après : appelée en cause), avec siège social à U4.________ ; son 
but est identique à D.________ SA. M.________ est administrateur avec signature 
individuelle .
B.
B.1
Le 2 juillet 2014, une convention de vente d’actions (ci-après : la convention ; CIV) a 
été signée entre l’intimée, représentée par J.________, en qualité de venderesse, et 
les appelées en cause, représentées par L.________ et M.________, en qualité 
d’acquéreuses. 
B.1.1
Aux termes de la convention, l’intimée déclare vouloir céder la totalité du capital-
actions de B.________ SA (actuellement A.________ SA) aux appelées en cause, à 
raison de 50 % chacune (art. I.3, convention). 
Les parties ont par ailleurs convenu ce qui suit concernant le prix de vente :
Sous le chiffre II « Prix », le « Schéma de calcul et détermination du prix de vente » 
est libellé comme il suit : 
3
« Le prix de vente des actions de la société B.________ SA est calculé sur la base 
du bilan au 31 décembre 2013 de la société, document annexé à la présente 
convention pour en faire partie intégrante. 
B.________ SA est propriétaire de l’immeuble locatif, sis rue F.________, parcelle no 
xxx.________, commune de U1.________ dont la valeur comptable au bilan précité 
est de CHF 445’661.-. La valeur vénale attribuée à l’immeuble et retenue dans le 
cadre de la présente convention est de CHF 4'060'000.- […]. Cette valeur inclue les 
frais du permis de construire délivré pour la rénovation de l’immeuble.
B.________ SA est débitrice d’un prêt hypothécaire contracté auprès de N.________ 
(banque). Au 31.12.2013, le solde de cet emprunt se monte à CHF 3'188'000.- […]. 
Les autres passifs du bilan s’élèvent à CHF 50'566.-. Après déduction des actifs 
circulants de CHF 22'241.-, les autres passifs nets se montent à CHF 28'325.-. Le 
prix de vente net sera constitué de l’immeuble à la valeur vénale retenue sous 
déduction des fonds étrangers nets, soit CHF 4'060'000.- moins- CHF 3’216'325.- 
(3'188’000 + 28'325.-), soit un prix de vente net de CHF 843'675.- […] pour les 1000 
actions de B.________ SA.»
Sous le chiffre III.1 « Autres dispositions », « Entrée en possession et en 
jouissance », il est mentionné que « L’entrée en possession et en jouissance du 
capital actions vendu est fixée valeur 1er janvier 2014, date à partir de laquelle 
l’acheteur est subrogé au vendeur quant aux droits et obligations résultant des actifs 
et passifs figurant au bilan précité ».
Sous le chiffre III.2 « Attestations de la venderesse », il est encore notamment précisé 
que la « venderesse certifie en outre que, à sa connaissance : […]
-
La société n’a aucun passif autre que ceux figurant au bilan aux 31.12.2013 ci -
annexé, ni aucun engagement hors bilan.
-
Aucun mouvement n’affectera le bilan tel qu’il a été établi au 31 décembre 2013 à 
l’exception de l’encaissement des produits et du paiement des charges habituelles 
générées par les affaires courantes.
-
La société a assumé toute ses obligations fiscales tant communales que 
cantonales ou fédérales ».
Sous le chiffre III.3 « Déclarations des acquéreuses », il est précisé que « Les 
acquéreuses déclarent avoir parfaite connaissance :
-
de l’immeuble précité
-
du bilan dressé au 31 décembre 2013
-
d’une manière générale de la nature des actifs et passifs sociaux
-
de l’existence d’importantes réserves latentes du fait que la valeur de l’immeuble 
au bilan apparaît pour un montant nettement inférieur à celui de l’estimation entre 
les parties. Toute revalorisation remaniement de ce bilan (notamment la liquidation 
de la société) qui entraînera le paiement d’impôts serait exclusivement à la charge 
des acquéreuses.
Les acquéreuses déclarent reprendre toutes les activités de la société (charges et 
produits) dès le 1er janvier 2014 à la décharge de la venderesse ». 
B.1.2
Dans le bilan au 31 décembre 2013 de B.________ SA, annexé à la convention, 
figure sous « Actif circulant » les rubriques « Débiteur actionnaire » pour un montant 
de CHF 1'382'236.-, « Capital action non libéré » pour un montant de CHF 50'000.-, 
4
l’immeuble pour un montant de CHF 445'661.- et le « Goodwill » pour un montant de 
CHF 1'369'713.-. Le total de l’actif représente CHF 3'269'851.-. Au passif figurent 
notamment une « hypothèque » de CHF 3'188'000.- et le capital-actions de 
CHF 100'000.-.
B.2
Préalablement à la signature de la convention, L.________ a rencontré J.________, 
le 20 juin 2014, et a effectué, le même jour, une visite de l’immeuble avec ce dernier. 
Par la suite, celui-ci a communiqué différents renseignements et documents à 
O.________, employé de D.________ SA, pour permettre à L.________ d’analyser 
ce dossier . Le 27 juin 2014, ce dernier a transmis un projet de convention de vente 
des actions de la société B.________ SA prévoyant notamment que « Le prix de 
vente net sera constitué de l’immeuble à sa valeur vénale attribuée sous déduction 
des fonds étrangers nets, soit CHF 4'050'000.- moins CHF 3'360'903.- (3’188 000.- + 
172’903.-), soit un prix de vente net de 689'097.- […] pour les 1000 actions de 
B.________ SA […]. L’entrée en possession et en jouissance du capital actions vendu 
est fixée valeur 1er janvier 2014, date à partir de laquelle l’acheteur est subrogé au 
vendeur quant aux droits et obligations résultant des actifs et passifs figurant au 
bilan » au 31 décembre 2013 . 
Un nouveau projet de convention a été envoyé à J.________, le 30 juin 2014 par 
D.________ SA, par P.________, prévoyant que « Le prix de vente net sera constitué 
de l’immeuble à sa valeur vénale attribuée sous déduction des fonds étrangers nets, 
soit CHF 4'100'000.- moins CHF 3'216’325.- (3'188’000 + 28’325.-), soit un prix de 
vente net de 883'675.- […] pour les 1000 actions de B.________ SA […]. L’entrée 
en possession et en jouissance du capital actions vendu est fixée valeur 1er janvier 
2014, date à partir de laquelle l’acheteur est subrogé au vendeur quant aux droits et 
obligations résultant des actifs et passifs figurant au bilan » au 31 décembre 2013 . 
Le 30 juin 2014, J.________ a communiqué à P.________ que c’est la société 
C.________ SA qui est venderesse des actions de B.________ SA . Le 1er juillet 
2014, L.________, par Q.________, employé de D.________ SA, a informé qu’il 
souhaitait obtenir un extrait de l’Office des poursuites relatif à B.________ SA ; il a 
communiqué son accord avec la proposition précitée, le même jour .
La convention a finalement été signée le 2 juillet 2014, à U3.________.
C.
C.1.
Par courrier recommandé du 1er octobre 2014, B.________ SA, agissant par 
L.________, administrateur, a invité l’intimée, par J.________, à procéder, dans un 
délai de 10 jours, au remboursement du compte débiteur de l’intimée dont le montant 
s’élève à CHF 1'382'236.- au bilan de B.________ SA au 31 décembre 2013 .
Par courriel du 2 octobre 2014, J.________ a contesté cette prétention aux motifs 
que l’ensemble des droits et obligations en relation avec la société B.________ SA 
avait été repris lors de la vente d’actions .
5
Un commandement de payer d’un montant de CHF 1'382'236.-, plus intérêt à 5 % dès 
le 2 juillet 2014, a été notifié à l’intimée sur requête de B.________ SA au titre de 
solde du compte-courant débiteur actionnaire, selon comptes au 31 décembre 2013 ; 
opposition totale a été formée à l’encontre de ce commandement de payer, le 28 
novembre 2014 .
Lors d’une entrevue entre parties, le 10 mars 2015, L.________ a soumis une 
proposition de rachat de l’immeuble en nom propre pour le montant de 
CHF 5'300'000.-, avec l’état locatif actuel, hypothèse dans laquelle le crédit auprès 
de N.________(banque) serait immédiatement et intégralement repris et remboursé 
par ce dernier. K.________ SA, par L.________, a maintenu son offre d’acquisition 
en nom propre pour le prix précité, en sommant toutefois l’intimée de rembourser son 
compte-courant par CHF 1'382'236.- . 
C.2.
Répondant à une demande de renseignements du 6 mai 2015 de l’administration 
fiscale cantonale à U1.________, Me …, agissant à la demande de B.________ SA, 
mais pour le compte de J.________, a précisé que le poste débiteur actionnaire de 
CHF 1'382'236.- à l’actif du bilan 2013 « a pour contrepartie C.________ SA dont le 
siège statutaire se trouve dans le canton V.________. C.________ SA était l’unique 
actionnaire de B.________ AG jusqu’à la vente des actions de cette société, 
intervenue après la clôture des comptes 2013 ». L’intimée était le bénéficiaire de ce 
« prêt » ; dite société détient toutefois « diverses autres participations dans d’autres 
sociétés, se trouvant notamment dans le canton de W.________, X.________ et 
U1.________, de sorte que la solvabilité de l’emprunteur au regard du prêt consenti 
par B.________ SA ne devrait pas poser de problème particulier » .
C.3.
Le 13 avril 2016 , l’appelante a introduit une action en paiement à l’encontre de 
l’intimée, concluant, sous suite des frais et dépens, à la condamnation de cette 
dernière à lui verser CHF 1'382'236.- plus intérêt à 5 % l’an, dès le 2 octobre 2014 et 
au prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition formée par l’intimée au 
commandement de payer précité, notifié le 28 novembre 2014.
Elle fait valoir que le montant litigieux de CHF 1'382'236.- représente la créance 
résultant d’un prêt de B.________ SA accordé à l’intimée, ainsi que l’atteste le 
courrier du 15 septembre 2015 adressé à l’administration fiscale cantonale de 
U1.________ (canton). Dit prêt a été dénoncé au remboursement par courrier du 1er 
octobre 2014. Contrairement à l’avis de l’intimée, cette dette n’a pas été reprise par 
les sociétés ayant acquis les actions de l’appelante, la convention de vente d’actions 
du 2 juillet 2014 - rédigée à l’identique d’autres contrats déjà rédigés antérieurement 
par L.________ - qui n’est pas de langue maternelle française et ne dispose pas de 
connaissances juridiques précises - ne prévoyant pas cette reprise de dette. Elle 
ajoute que le prix de vente convenu de CHF 843'675.-, indiqué en caractères gras 
dans la convention, tenait compte des travaux de rénovation nécessaires, ce 
qu’atteste le fait que dite convention énonce que cette valeur inclut les frais du permis 
de construire délivré pour la rénovation de l’immeuble, frais représentant environ 
CHF 500'000.-. Le prix tenait également compte de la très importante charge fiscale 
6
latente résultant de la valeur comptable très basse de l’immeuble, ce qu’énonce le 
chiffre III.3 de la convention. Si la volonté des parties avait été différente, J.________, 
avocat, aurait naturellement fait spécifier la reprise de dette dans la convention, en 
veillant à ce que le prix correct de CHF 2'225'911.- soit indiqué. La fiduciaire 
R.________ SA a d’ailleurs confirmé le bien-fondé de la créance de l’appelante à 
l’encontre de l’intimée, après analyse de la convention en cause. La subrogation de 
l’acheteur au vendeur quant aux droits et obligations résultant des actifs et passifs 
figurant au bilan annexé à la convention, mentionnée sous le titre « Entrée en 
possession et jouissance » n’a nullement pour sens une reprise de dette, non 
convenue par les parties et qui aurait dû figurer dans le chapitre du prix ; elle signifiait 
dans l’esprit des parties que les « acquéresses bénéficieraient des dividendes dès le 
1er janvier 2014 et que la société dont elles achetaient les actions devait avoir les 
actifs et les passifs figurant au bilan ». Si cette clause devait effectivement avoir pour 
conséquence une reprise de dette, la bonne foi aurait commandé que J.________ le 
signale.
C.4.
Dans sa réponse et demande d’appel en cause des sociétés D.________ SA et 
E.________ SA du 1er juillet 2016 , l’intimée a conclu au débouté de l’appelante de 
toutes ses conclusions, sous suite des frais et dépens. Elle a en outre requis que les 
deux sociétés précitées soient appelées en cause, à l’encontre desquelles elle a 
conclu à leur condamnation à lui payer solidairement un montant de CHF 1'382'236.-, 
avec intérêts à 5 % l’an dès le 2 octobre 2014, sous suite des frais et dépens.
L’intimée relève que l’acquisition pour CHF 3'382'394.- de l’intégralité des actions de 
B.________ SA, en date du 19 mars 2013, a été financée par N.________(banque) 
qui a souhaité octroyer le crédit hypothécaire à B.________ SA, dans la mesure où 
cette dernière allait détenir directement l’immeuble, suite à sa fusion avec la société 
G.________ SA. B.________ SA a ensuite prêté à l’intimée le montant lui permettant 
de s’acquitter du prix de vente des actions auprès des vendeurs. C’est ainsi qu’est 
née, au bilan de B.________ SA, une créance de cette dernière à l’encontre de 
l’intimée d’un montant, après différentes compensations, s’élevant à CHF 1'382'286.- 
au 31 décembre 2013. Pour la fixation du prix de vente à l’appelante, il a été tenu 
compte de plus-values, soit d’un permis de construire devant permettre d’aménager 
un appartement supplémentaire dans les combles et du fait que plusieurs 
appartements pouvaient être rénovés, dans la mesure où plusieurs contrats de bail 
arrivaient à terme, si bien qu’il en résultait un important potentiel d’augmentation de 
l’état locatif justifiant la valeur de l’immeuble estimée à CHF 4'400'000.-, valeur à 
laquelle il convenait encore d’ajouter l’impôt latent dû à la différence entre la valeur 
vénale de l’immeuble et sa valeur comptable. Pour une acquisition, sans reprise de 
la société immobilière, le prix d’acquisition était dès lors fixé à CHF 5'300'000.- du fait 
que l’impôt latent aurait dû être payé par l’intimée. Durant les pourparlers, un dossier 
de vente a été communiqué à l’appelante, par l’intermédiaire de O.________, 
collaborateur de L.________, et une rencontre a eu lieu entre celui-ci et J.________, 
le 20 juin 2014, à U1.________. Au vu de l’intérêt manifesté par L.________, les 
pourparlers se sont poursuivis, dès le 24 juin 2014. Le contrat de vente a été rédigé 
par L.________. Ce dernier parle parfaitement le français et est un homme d’affaires 
7
avisé, extrêmement actif et expérimenté dans le domaine immobilier, ce qu’atteste le 
fait que, selon le registre du commerce, il est administrateur, de plusieurs sociétés. Il 
ressort par ailleurs du site internet de K.________ SA que L.________ gère un parc 
immobilier procurant un chiffre d’affaires annuel de plus de 200 millions de francs et 
bénéficie des compétences de nombreux collaborateurs, en matière comptable et 
économique. S’agissant de la créance litigieuse, il résulte de la convention que le prix 
de vente nette de CHF 843'675.- a été fixé en considérant la valeur vénale retenue 
de l’immeuble (CHF 4'060'000.-), sous déduction des fonds étrangers nets 
(CHF 3’216’325.-), montant comprenant la créance contre l’actionnaire de 
CHF 1'382'236.-. Si les sociétés acquéreuses n’avaient pas repris cette dette, le prix 
de vente aurait été de CHF 2'225'911.-. L’auteur du contrat a opté pour la reprise de 
dette, ce qu’il a exprimé dans le contrat lui-même sous la rubrique « Entrée en 
possession et jouissance ». L’intimée ajoute que cette vente devait effectivement lui 
permettre de réaliser un bénéfice ; au vu du prix payé pour l’acquisition de 
B.________ SA, l’intimée réalisait de la sorte un bénéfice de CHF 677’606.-. Faute 
de reprise de dette, elle aurait alors subi une perte de CHF 704'630.-, situation qui ne 
peut évidemment correspondre ni à la volonté de l’intimée ni aux prix du marché 
immobilier de U1.________ (canton). Les parties sont d’ailleurs entrées en discussion 
ultérieurement pour tenter de régler leur litige. L.________ avait alors émis 
l’hypothèse d’une annulation de la vente et l’acquisition de l’immeuble en nom propre 
pour CHF 5’300'000.-, sans devoir assumer la charge fiscale latente, hypothèse dans 
laquelle il n’acquérait évidemment pas la créance contre l’actionnaire se trouvant au 
bilan de la société. L’intimée ajoute qu’en tout état de cause, l’appelante commet un 
abus manifeste de droit et que, dans l’hypothèse où elle devrait assumer la créance 
litigieuse, il incomberait alors aux appelées en cause de lui payer le montant de ladite 
créance ; en refusant d’assumer cette reprise de dette, les appelées en cause violent 
leurs engagements contractuels et lui causent un dommage.
C.5
Le 4 octobre 2016, les appelées en cause ont toutes deux conclu au rejet de l’appel 
en cause, frais à la charge de l’intimée . L’appelante a retenu des conclusions 
identiques le 6 octobre 2016, relevant, en substance, que le sort de l’action en 
paiement intentée à l’intimée sera scellé par la réponse donnée à la question de 
savoir si les parties ont convenu d’une reprise par les appelées en cause de la dette 
de remboursement du prêt de CHF 1'382'236.- accordé à l’intimée par B.________ 
SA lors de la vente du capital-actions de cette dernière. Ce n’est qu’en cas de rejet 
de son action, qu’il appartiendra alors à B.________ SA de régler les modalités de 
remboursement du prêt avec les deux appelées à cause, ce qu’elle fera sans 
procédure judiciaire puisqu’il s’agit de ses actionnaires . Le 27 octobre 2016, l’intimée 
a maintenu ses conclusions relatives à l’appel en cause .
Par décision du 12 décembre 2016, la juge civile a ordonné l’appel en cause de 
D.________ SA et E.________ SA .
C.6
Par mémoire de réponse du 20 mars 2017 , les appelées en cause, tout en relevant 
qu’elles ne saisissent pas la portée de l’appel en cause, ont conclu à ce qu’il soit fait 
8
droit aux conclusions de l’appelante, partant, au débouté de l’intimée de toutes ses 
conclusions, sous suite des frais et dépens.
Elles allèguent que, contrairement à ce que prétend l’intimée, le prêt octroyé par 
N.________(banque) en faveur de l’appelante n’était pas destiné à payer le prix de 
vente des actions ; en réalité, il avait pour but de réaliser des travaux d’aménagement 
des combles de l’immeuble concerné, travaux qui n’ont toutefois pas été réalisés. Par 
ailleurs, aucune plus-value sur l’immeuble, en particulier dans son potentiel locatif, 
n’est survenue en un peu plus d’une année entre la vente de l’appelante à l’intimée 
et celle aux appelées en cause. Elles précisent en outre que si la vente est intervenue 
rapidement, c’est en raison du fait qu’elle a eu lieu entre « professionnels de 
l’immobilier qui ont manifestement pour habitude de réaliser des affaires 
rapidement », « les parties concernées [ayant] une grande habitude du monde des 
affaires et du marché immobilier » . En outre, ce n’est pas le jour de la signature du 
contrat que L.________ a réduit la valeur vénale de l’immeuble à CHF 4'050'000.-, 
ce qu’atteste le projet de contrat soumis par M. Q.________ à J.________, le 27 juin 
2014. À aucun moment, l’intimée n’a fait état du montant de CHF 1'382'236.- et d’une 
éventuelle reprise de dette. Enfin, elles relèvent que la lettre du contrat est limpide 
s’agissant de la détermination du prix de vente. L’interprétation du contrat conduit dès 
lors à admettre que le montant litigieux doit être remboursé par l’intimée à l’appelante, 
étant relevé que J.________ est un avocat inscrit au barreau, rompu aux affaires tant 
immobilières que juridiques, si bien qu’il avait parfaitement conscience que la 
convention du 2 juillet 2014 ne prévoyait aucune reprise de dette du montant en 
cause. Si telle avait été la réelle intention des parties, le représentant de l’intimée 
aurait dû le faire expressément stipuler au contrat. Enfin, les appelées en cause 
relèvent que l’immeuble présentait des défauts importants; en particulier il « semble » 
que l’état locatif présenté au moment de la vente n’était pas correct, des procédures 
ayant été introduites à U1.________ par des locataires de l’immeuble à la suite du 
loyer facturé par la nouvelle propriétaire. L’immeuble en cause n’a pas le rendement 
promis, question au sujet de laquelle les appelées en cause réservent tous leurs 
droits.
C.7
Dans sa réplique du 26 juin 2017 , l’appelante a réitéré que L.________ n’est pas de 
langue maternelle française et ne maîtrise pas la complexité de certains termes 
spécifiques, notamment juridiques. Aucun collaborateur de K.________ SA ne 
dispose d’une formation juridique. Elle ajoute notamment que les calculs effectués 
par l’intimée dans ses écritures sont étrangers à la convention passée entre parties. 
L’intérêt de l’intimée à la convention lui permettait de se libérer d’une lourde charge 
fiscale et de s’épargner l’apport de capitaux à la société pour les travaux de 
rénovation nécessaires que les locataires exigeaient.
C.8
L’intimée a dupliqué le 26 octobre 2017 . Elle décrit à titre préalable les opérations 
ayant permis de financer son acquisition de l’immeuble au moyen du prêt de 
N.________(banque), opérations à la suite desquelles le solde de la créance 
litigieuse s’élevait, au 31 décembre 2013, à CHF 1'382'236.-. Le prix de vente de 
l’immeuble en juillet 2014 a été fixé dans la convention au vu du marché immobilier 
9
genevois et dans l’intention de réaliser un bénéfice. Entre les deux opérations, l’état 
locatif a changé, divers travaux d’amélioration de l’immeuble ont été effectués et un 
permis de construire permettant d’aménager un appartement 5 pièces dans les 
combles était en force. L’intimée ajoute que, contrairement aux allégués de 
l’appelante, la fiduciaire S.________, est intervenue dans la transaction, ce que les 
appelées en cause ont expressément admis ; J.________ a en outre clairement invité 
M. O.________ à prendre contact avec cette fiduciaire pour tout renseignement . 
Enfin, l’intimée rappelle que L.________ a visité l’immeuble, a reçu des photos de 
celui-ci et l’a acheté en l’état. 
C.9
Le 27 octobre 2017, l’intimée a encore déposé la motivation de ses conclusions de 
l’appel en cause, en particulier pour le cas où l’existence d’une reprise de dette 
externe serait niée .
C.10
Les appelées en cause ont pris position le 8 février 2018 . 
C.11
Par ordonnance du 19 septembre 2019, le juge civil a pris acte de la substitution de 
parties, en tant que demanderesse dans la procédure, de A.________ SA à 
B.________ SA, à la suite de leur fusion, le 10 janvier 2019, les passifs et les actifs 
de cette dernière envers les tiers ayant été repris par A.________ SA .
C.12
Le 6 octobre 2028, les parties ont comparu devant le juge civil . Lors des débats, 
l’intimée a précisé ses conclusions sur la question des dépens ; les parties et les 
appelées en cause, ainsi que T.________, témoin, avocat expert fiscal diplômé, ont 
été entendus.
C.13
Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge civil a ordonné à l’intimée de produire 
la totalité du contrat de vente portant sur le capital-actions de B.________ SA la liant 
à M. H.________ et Mme I.________ ainsi que les documents relatifs au contrat de 
prêt de N.________(banque) .
C.14
Le 19 mars 2021, le juge civil a clôturé l’administration des preuves et imparti aux 
parties un délai pour déposer leur plaidoirie écrite , ce qu’elles ont fait, le 17 mai 2021 
.
C.15
Par décision du 2 septembre 2019, la juge civile e.r. a rejeté la demande du 13 avril 
2016 ainsi que l’appel en cause du 1er juillet 2016, a mis les frais de la procédure 
relatifs à la demande du 13 avril 2016, fixés à CHF 32'000.-, à la charge de l’appelante 
et ceux relatifs à l'appel en cause du 1er juillet 2016, fixés à CHF 30'000.-, à la charge 
de l’intimée, a condamné l’appelante à payer une indemnité de dépens de 
CHF 60'749.40 à l’intimée, celle-ci étant condamnée à payer une indemnité de 
dépens de CHF 62'926.50 aux appelées en cause, et a débouté les parties de toutes 
autres conclusions. 
Dans ses considérants du 22 septembre 2021, la juge civile e.r. a considéré, après 
analyse de la convention du 2 juillet 2014 selon la méthode subjective d’interprétation, 
10
au regard des pièces figurant au dossier et en particulier du bilan comptable au 31 
décembre 2013 de l’appelante auquel se réfère la convention, qu’il devait être retenu 
que la réelle et commune intention des parties a été que les appelées en cause soient 
subrogées à l’intimée en sa qualité de débitrice de la créance litigieuse de 
CHF 1'382'236.-. Elle a ensuite conclu que les appelées en cause ont repris la dette 
précitée en acceptant de se subroger à l’intimée quant aux droits et obligations 
résultant des actifs et des passifs au bilan de cette dernière, au 31 décembre 2013. 
S’agissant de l’appelante, en sa qualité de créancière, sa volonté à l'égard de cette 
reprise de dette ne pouvait être différente de celle de la défenderesse, dans la mesure 
où son représentant était J.________, lequel était également le représentant de la 
défenderesse. Ainsi, l’accord entre l’appelante et l’intimée quant à la reprise de dette 
par les appelées en cause est intervenu par actes concluants. Il en résulte que la 
question relative à une éventuelle reprise de dette interne n’a pas à être tranchée. 
Par ailleurs, l’abus de droit allégué par l’appelante ne saurait être retenu, faute 
d’aucune explication de sa part sur ce point et eu égard au fait que les appelées en 
cause se sont engagées elles-mêmes à se subroger à l’intimée. Enfin, au vu du rejet 
de la demande, l’appel en cause doit être également rejeté. 
D.
L’appelante a interjeté appel de cette décision par mémoire du 22 octobre 2021, 
concluant, en modification de cette dernière, à ce que l’intimée soit condamnée à lui 
verser le montant de CHF1'382'236.-, plus intérêt à 5% l’an dès le 2 octobre 2014, au 
prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition formée par l’intimée au 
commandement de payer n° 21413591, notifié le 28 novembre 2014, à concurrence 
de CHF 1'382’236.-, avec intérêt à 5% l’an dès le 2 octobre 2014, plus CHF 444.90 
de frais de commandement de payer, frais judiciaires et dépens dans les deux 
instances à la charge de l’intimée.
En substance, elle fait grief à la juge civile e.r. d’avoir admis, à tort, au terme de 
l’interprétation subjective de la convention, que la réelle et commune intention de 
l’intimée et des appelées en cause était de convenir d’une reprise de la dette litigieuse 
envers l’appelante. A tout le moins, la juge civile e.r. aurait dû estimer que les parties 
ne s’étaient pas comprises, ce qui l’aurait conduite à procéder à une interprétation 
objective et à conclure qu’il n’y a pas de reprise de dette interne. En tout état de 
cause, il n’y a pas eu de reprise de dette externe libérant l’intimée, faute de contrat 
entre les appelées en cause et l’appelante. 
E.
Dans son mémoire de réponse du 3 décembre 2021, l’intimée conclut, concernant la 
demande principale, au rejet de l'appel et concernant l’appel en cause, dans 
l'hypothèse où la demande principale devait être admise, principalement, à la 
condamnation des deux appelées en cause solidairement à lui payer un montant de 
CHF 1'382'236.-, avec intérêt à 5 % l'an dès le 2 octobre 2014 ; subsidiairement, à ce 
que soit ordonné aux deux appelées en cause solidairement de déposer auprès d'un 
établissement bancaire que le juge désignera un montant en espèces ou d'obtenir 
une garantie bancaire équivalente destinée à garantir envers elle leur engagement 
d'assumer la dette de CHF 1'382'236.-, plus intérêt à 5 % dès le 2 octobre 2014, et la 
libération de ces sûretés en sa faveur sur présentation de la quittance de paiement 
11
du montant correspondant à l’appelante ; plus subsidiairement, à la condamnation 
des deux appelées en cause solidairement à payer à l‘appelante, en son lieu et place, 
le montant de CHF 1'382'236.-, avec intérêt à 5 % dès le 2 octobre 2014 ; très 
subsidiairement, au renvoi de la cause à la juge civile pour décision sur l'appel en 
cause. Dans l'hypothèse où la demande principale est rejetée, elle conclut au constat 
que l'appel en cause est sans objet. S’agissant des frais et dépens, concernant la 
demande principale et l’appel en cause, elle conclut principalement (soit dans 
l'hypothèse où elle obtient gain de cause dans l'action que lui intente l’appelante), à 
la condamnation de l’appelante à l'intégralité des frais judiciaires et à lui payer ses 
dépens pour les deux instances ainsi qu’au rejet de toute prétention éventuelle des 
appelées en cause à des dépens ; subsidiairement (soit dans l'hypothèse où elle 
succombe dans l'action que lui intente l’appelante et obtient gain de cause contre les 
appelées en cause), à la condamnation des appelées en cause à l'intégralité des frais 
judiciaires et à lui payer ses dépens pour les deux instances, ainsi qu’au rejet de toute 
prétention éventuelle de l’appelante tendant à des dépens ; en tout état de cause, au 
rejet de toute prétention à des dépens émanant des appelées en cause et/ou de 
l’appelante.
Elle précise que si la Cour de céans ne devait pas admettre l’extension de l’effet 
dévolutif du recours à l’appel en cause, extension ayant pour effet que l’appel interjeté 
reporte toutes les conclusions devant la juridiction d’appel, il importerait alors de 
traiter toutes ses conclusions à l’égard des appelées en cause au titre d’un appel joint.
F.
Dans leur mémoire du 21 janvier 2022, les appelées en cause ont, quant à elles, 
conclu au débouté de l’intimée de toutes ses conclusions, sous suite des frais et 
dépens, laissant par ailleurs le soin à la Cour de céans de statuer sur leur rôle en 
procédure de deuxième instance.
Se référant pour l’essentiel à la teneur du mémoire d’appel, elles allèguent qu’il 
n’existe aucune reprise de dette au cas présent, ni externe, ni interne. Si une reprise 
de dette avait été convenue entre parties, elle aurait figuré clairement dans le contrat 
de vente d’actions, dit contrat ayant été négocié par des personnes rompues aux 
affaires. Elles n’ont jamais admis qu'elles étaient redevables du montant du prêt 
actionnaire à l’encontre de l’appelante ni non plus vouloir se charger de l'exécution à 
la place de l’intimée.
G.
Il sera revenu ci-après, en tant que besoin, sur les autres éléments au dossier. 
En droit :
1.
Introduit par une personne disposant manifestement de la qualité pour agir, dans les 
forme et délai légaux (art. 308 et 311 CPC), auprès de l'autorité compétente (art. 4 al. 
1 LiCPC), l'appel est recevable et il y a lieu d'entrer en matière.
Au vu par ailleurs de la solution à laquelle il est parvenu, la question de l’extension 
de l’effet dévolutif de l’appel à l’appel en cause par l’intimée peut être laissée ouverte. 
12
2.
Au cas d’espèce, la seule question litigieuse est de déterminer qui de l’intimée ou des 
appelées en cause a la qualité de débiteur à l’égard de l’appelante du montant de 
CHF 1'382'236.- figurant sous la rubrique « Débiteur actionnaire » dans le bilan de la 
SI B.________ SA, au 31 décembre 2013.
Sur cette question, l’appelante et les appelées en cause se réfèrent essentiellement 
à la teneur littérale de la convention pour justifier leurs conclusions. En revanche, 
l’intimée expose les critères déterminants résultant du bilan de la société au 31 
décembre 2013, partie intégrante de la convention, qui auraient été pris en compte 
par les parties pour fixer la valeur vénale de l’immeuble et, partant, le prix de vente 
du capital-actions de la société.
3.
3.1
En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord 
est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective 
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 ; 123 III 35 consid. 2b). 
Lorsque les parties se sont exprimées de manière concordante (échange de 
manifestations de volonté concordantes; übereinstimmende Willenserklärungen), 
qu'elles se sont effectivement comprises et, partant, ont voulu se lier, il y a accord de 
fait (tatsächlicher Konsens) ; si au contraire, alors qu'elles se sont comprises, elles 
ne sont pas parvenues à s'entendre, ce dont elles étaient d'emblée conscientes, il y 
a un désaccord patent (offener Dissens) et le contrat n'est pas conclu (ATF 144 III 93 
consid. 5.2.1). 
Subsidiairement, si les parties se sont exprimées de manière concordante, mais que 
l'une ou les deux n'ont pas compris la volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient 
pas conscientes dès le début, il y a désaccord latent (versteckter Dissens) et le contrat 
est conclu dans le sens objectif que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté 
selon le principe de la confiance ; en pareil cas, l'accord est de droit (ou normatif ; 
ATF 144 III 93 consid. 5.2.1 ; 123 III 35 consid. 2b; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, 
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 11e éd. 2020, n. 308 ss). 
En procédure, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et 
commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant 
empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non 
seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le 
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté 
réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat 
ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties 
établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes 
(ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 ; TF 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2.3 ; 
4A_466/2021 du 4 mars 2022 consid. 4.1 s.). 
13
3.2
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - 
parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une 
partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du 
contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais 
doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation 
normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant 
le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait 
raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une 
interprétation selon le principe de la confiance (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et les réf. 
citées). L'interprétation selon le principe de la confiance consiste à rechercher 
comment chacune des parties pouvait et devait comprendre de bonne foi les 
déclarations de l'autre, en fonction du contexte dans lequel elles ont traité. Même s'il 
est apparemment clair, le sens d'un texte écrit n'est pas forcément déterminant, de 
sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée ; en effet, lorsque la teneur 
d'un texte paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, 
du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances, que le texte ne restitue pas 
exactement le sens de l'accord conclu. Cependant, il n'y a pas lieu de s'écarter du 
sens littéral d'un texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne 
corresponde pas à la volonté ainsi exprimée (ATF 135 III 295 consid. 5.2 et les réf. 
citées). D'après le principe de la confiance, la volonté interne de s'engager du 
déclarant n'est pas seule déterminante ; une obligation à sa charge peut découler de 
son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de 
s'engager. Ce principe permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa 
déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté 
intime (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3; 130 III 417 consid. 3.2 et les arrêts cités). 
Il est exclu de procéder à l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance 
si la volonté réelle des parties a pu être établie, que ce soit dans le sens d'un accord 
de fait ou d'un désaccord patent (TF 4A_58/2018 du 28 août 2018 consid. 3.4). Pour 
l'interprétation selon le principe de la confiance, seules sont déterminantes les 
circonstances qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté. En effet, 
seules doivent être prises en considération, pour déterminer la volonté objective, les 
circonstances que les parties connaissaient ou pouvaient connaître au moment où le 
contrat est venu à chef (ATF 107 II 417 consid. 6). Lorsque le juge a tenu compte de 
faits postérieurs à la conclusion du contrat, par exemple du comportement ultérieur 
des parties, pour interpréter leur volonté, il a en réalité constaté leur volonté réelle. 
De même, lorsque le juge apprécie les preuves selon son expérience générale de la 
vie, ce d'autant plus lorsqu'il se base aussi sur des faits postérieurs, et qu'il parvient 
à une conviction quant à l'existence d'un accord, il a procédé à l'interprétation de la 
volonté réelle. Lorsqu'il utilise les termes de « selon la bonne foi » pour qualifier la 
compréhension de la déclaration du déclarant par le destinataire, on en déduit en 
principe qu'il a procédé à une interprétation selon le principe de la confiance ; il n'est 
toutefois pas exclu que, même en l'absence de ces termes, sa motivation doive être 
analysée comme une interprétation objective. Le principe même de la priorité de 
l'interprétation subjective, qui est imposé par l'art. 18 al. 1 CO, relève du droit. Si la 
cour cantonale ne recherche pas la volonté réelle et saute immédiatement à 
14
l'interprétation de la volonté objective, elle viole ce principe (ATF 123 III 35 
consid. 2b ; cf. également ATF 144 III 93 consid. 5.2.1). 
3.3
Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de préciser qu'en cas d'échec de la preuve de la 
volonté réelle, la règle sur le fardeau de la preuve de l'art. 8 CC ne s'applique pas 
(TF 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 5.1.3 ; 4A_58/2018 précité consid. 
3.1 ; 4A_610/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1 et 4.2.2 ; 4A_290/2017 du 12 mars 
2018 consid. 5.1 et 5.4). Autrement dit, si le juge ne parvient à aucun résultat par 
appréciation des preuves, ni positif (accord de fait), ni négatif (désaccord patent), 
c'est-à-dire qu'il ne sait pas si les parties se sont entendues ou non, il ne peut pas 
s'arrêter là et mettre l'échec de la preuve à la charge du demandeur. Il doit encore 
rechercher si le contrat doit néanmoins être considéré comme conclu selon le principe 
de la confiance (accord de droit). La règle sur le fardeau de la preuve de l'art. 8 CC 
ne joue de rôle que dans l'établissement des circonstances concrètes nécessaires 
pour procéder à l'interprétation, qu'il s'agisse d'ailleurs des éléments de fait 
nécessaires pour l'interprétation subjective ou pour l'interprétation objective (cf. les 
mêmes arrêts). 
4.
4.1
Les faits suivants sont établis par les déclarations concordantes des parties et les 
pièces figurant dossier :
- à l’issue des pourparlers contractuels, en particulier entre MM J.________ et 
L.________, celui-ci a établi la convention signée le 2 juillet 2014 ;
-
le but économique poursuivi par les appelées en cause, agissant par L.________ 
pour D.________ SA et par M.________ pour E.________ SA, était de permettre 
à ces sociétés de devenir, chacune pour une moitié, propriétaire de l’immeuble 
locatif, sis ban xxx.________ de la commune de U1.________, ceci par le biais de 
l’acquisition du capital-actions de B.________ SA ;
- le bilan au 31 décembre 2013 de B.________ SA annexé à la convention du 2 
juillet 2014 fait partie intégrante de cette dernière (art. II.1) ;
-
l’existence même de la créance en cause de CHF 1'382'236.- figurant sous la 
rubrique « Débiteur actionnaire », dans le bilan au 31 décembre 2013 de la SI 
B.________ SA, n’est pas remise en cause par les parties.
4.2
A l’appui de leurs conclusions, l’appelante et les appelées en cause mettent en doute 
la validité des baux à loyer conclus précédemment à la signature de la convention, 
et, partant, l’état locatif au 30 juin 2014 annexé à la convention. Or, les faits allégués 
à ce propos ne sont pas établis et ne sont pas l’objet de la convention précitée, les 
appelées en cause ayant d’ailleurs expressément réservé tous leurs droits sur cette 
question (cf. consid. C.6).
La même conclusion s’impose au sujet des éventuels travaux de rénovation qui 
auraient été convenus, respectivement qui était attendus de la part des appelées en 
cause. D’une part, la convention n’en fait pas état, faisant uniquement référence aux 
« frais du permis de construire délivré pour la rénovation de l’immeuble » (art. II.1). 
D’autre part, il est admis par les parties que les appelées en cause ont visité 
15
l’immeuble avant son acquisition. Enfin, en signant la convention, les appelées en 
cause ont expressément déclaré avoir parfaite connaissance de l’immeuble (chiffre 
III.3), si bien qu’elles ont passé la convention en toute connaissance de l’ampleur des 
travaux effectués à l’époque de la signature de la convention.
4.3
Les parties divergent en particulier sur l’interprétation qu’il convient de retenir à 
propos du prix réel auquel l’acquisition en cause est intervenue à la suite de la 
signature de la convention.
4.3.1
Dans leur « Schéma de calcul et détermination du prix de vente », les parties à la 
convention ont convenu de retenir une valeur vénale de l’immeuble de 
CHF 4'060'000.-, y compris les frais du permis de construire pour la rénovation de 
l’immeuble. Les parties ne mettent pas en cause la valeur vénale retenue dans la 
convention, mais émettent des avis divergents s’agissant du mode de calcul retenu 
pour parvenir à cette valeur, plus particulièrement pour parvenir au solde dû par les 
appelées en cause, une fois les passifs considérés déduits.
4.3.2
Le prix convenu a notamment été fixé au regard du solde du prêt hypothécaire 
contracté auprès de N.________(banque) par B.________ SA, soit, au 31 décembre 
2013, un montant de CHF 3'188'000.-. La convention se réfère par ailleurs aux 
« autres passifs du bilan » qui s’élèvent à CHF 50'566.- et, après déduction des actifs 
circulants de CHF 22'241.-, représentent CHF 28'325.-. Aux termes du ch. III.2 de la 
convention, il est précisé que la société n’a aucun passif autre que ceux figurant au 
bilan aux 31.12.2013, ni aucun engagement hors bilan.
Selon les termes de la convention, le prix de vente net de CHF 843'675.- résulte de 
la valeur vénale retenue de CHF 4'060'000.-, dont à déduire les « fonds étrangers 
nets » de CHF 3'216'325.- (3'188'000.- + 28’325).
4.3.3
Sous la rubrique « Déclaration des acquéreuses » (ch. III.3), ces dernières déclarent 
« avoir parfaite connaissance […] du bilan dressé au 31 décembre 2013 [et] d’une 
manière générale de la nature des actifs et passifs sociaux [ainsi que] de l’existence 
d’importantes réserves latentes du fait que la valeur de l’immeuble au bilan apparaît 
pour un montant nettement inférieur à celui de l’estimation entre les parties. Toute 
revalorisation ou remaniement de ce bilan, (notamment la liquidation de la société) 
qui entraînera le paiement d’impôts serait exclusivement à la charge des 
acquéreuses ».
Enfin, sous le ch. III.1 « Autres dispositions - Entrée en possession et en jouissance », 
il est en outre mentionné que « L’entrée en possession et en jouissance du capital 
actions vendu est fixée valeur 1er janvier 2014, date à partir de laquelle l’acheteur est 
subrogé au vendeur quant aux droits et obligations résultant des actifs et passifs 
figurant au bilan précité ».
4.4
A titre préalable, il sied de relever que le prix auquel l’intimée a acquis la SI 
B.________ SA, le 19 mars 2013, n’est pas un élément pertinent pour l'interprétation 
16
de la convention, l’intimée ayant d’ailleurs admis qu’elle entendait faire un bénéfice 
en revendant le capital-actions de cette société, ce qui est d’ailleurs conforme au 
cours ordinaire des choses et à la situation régnant au sein du marché immobilier.
4.5
De même, n'est pas déterminant le fait que l’offre des appelées cause aurait encore 
été réduite à la dernière minute par L.________. Seul est pertinent pour 
l’interprétation de la volonté des parties, le prix finalement fixé entre parties dans la 
convention qu’elles ont signée.
4.6
Il est par ailleurs établi que les deux administrateurs précités, MM J.________ et 
L.________, sont versés dans les affaires, en particulier dans l’achat et la vente 
d’immeubles. 
A ce propos, les allégués de l’appelante et des appelées en cause aux termes 
desquels L.________ ne dispose pas de connaissances juridiques aussi étendues 
que celles de J.________, avocat, ne sont pas pertinents pour l’interprétation de la 
convention. Il ressort en effet de la présentation de la société K.________ SA que 
L.________ est décrit comme une personne qui « a su, dès son plus jeune âge, se 
forger une solide réputation, […]. Riche de l’expérience et du savoir-faire de son 
fondateur, la société a su habilement déjouée les obstacles que le marché immobilier 
lui a dressés et se félicite, aujourd’hui, de détenir un parc immobilier diversifié ainsi 
qu’un chiffre d’affaire annuel estimé à plus de CHF 200 millions [… la société ] 
endosse de multiples casquettes ; de la comptabilité à la finance et de la promotion 
immobilière à la rénovation. Elle peut compter sur une équipe formée au sein même 
de ses murs lui permettant d’avoir une longueur d’avance sur la concurrence [.…]. 
Toujours curieux et passionné, Monsieur L.________ s’investit à réaliser de 
nouveaux défis […]. En quelques années, la société s’est entourée de collaborateurs 
spécialisés dans la promotion immobilière et, […] se confirme parmi les leaders du 
marché à Y.________ (canton) […]. L.________, actif dans le domaine immobilier 
depuis 40 ans, dispose ainsi de l’assistance de plusieurs employés, dont un 
comptable au bénéfice d’une maîtrise fédérale, personnes auprès desquelles il est 
en mesure de se renseigner, si nécessaire. Il doit dès lors être qualifié de personne 
particulièrement avisée dans le milieu du marché immobilier.
4.7
Pour des personnes versées dans les affaires, comme dans le cas d’espèce, les 
termes mêmes de la convention ne présentent pas de caractéristiques si 
extraordinaires, qu’ils nécessiteraient de disposer de connaissances juridiques 
poussées pour en apprécier la portée. 
4.8
Une conclusion identique s’impose s’agissant du fait que L.________ n’est pas de 
langue maternelle française. Il ressort en effet du procès-verbal de son audition par 
le juge civil du 6 octobre 2020, qu’il comprend bien le français.
4.9
Le prix de vente des actions de la société B.________ SA a été fixé en particulier sur 
la base du bilan au 31 décembre 2013 de cette dernière, ce qu’atteste le fait que ce 
bilan fait partie intégrante de la convention (ch. II.1, convention). 
17
4.10
A l’instar de l’intimée, il sied de constater que les parties ont fixé le prix de vente net 
de l’immeuble en partant de sa valeur vénale admise entre elles, sous déduction des 
« fonds étrangers nets soit CHF 4'060'000.- moins CHF 3'216'325.- ». Or, ce dernier 
montant représente précisément, au franc près, comme allégué, la valeur comptable 
de l’immeuble (CHF 445'661.-), le goodwill (CHF 1'369'713.-), les fonds propres 
comptables, déduction faite de la part non libérée du capital-actions (CHF 50'000 - 
CHF 31’285) et la créance litigieuse. Le montant net en résultant représente le prix 
de vente finalement admis par les parties de CHF 843'675.-. 
Ce calcul établit que les fonds étrangers pris en considération par les parties, soit 
CHF 3’216'325.-, comprennent précisément la créance litigieuse contre l’actionnaire 
de CHF 1'382'236.-.
Au bilan, sous la rubrique « Immobilisation - Immobilisations corporelles » figure un 
montant de CHF 445'661.- et sous celle de « Goodwill – Immobilisations corporelles » 
un montant 1'369'713.-. S’agissant de personnes versées dans les affaires, il est 
évident que le goodwill, représentant la différence entre la valeur d'achat et la valeur 
économique d’une société, a nécessairement été pris en compte par les parties. Cette 
conclusion s’impose d’autant plus qu’il s’agit là, comme relevé par le premier juge, de 
la contre-valeur de la dette hypothécaire de CHF 3'188'000.-, poste du bilan pris en 
compte par les parties lors de la conclusion de la convention. Le total de ces deux 
montants précités représente CHF 1'815'374.-, alors que la valeur vénale admise par 
les parties a été fixée à CHF 4'060'000.-. Le total des actifs de la société représente 
de la sorte réellement un montant total de CHF 5'514'477.- (total de l’actif : 
CHF 3'269'851.- moins CHF 1'815'374.- plus CHF 4'060'000.-) et les fonds étrangers 
CHF 3'238’566.-. Avec cette approche, il en résulte que les appelées en cause 
devraient verser CHF 2'275'911.- pour acquérir la société au prix fixé entre elles. Or, 
en déduisant de cette somme le capital-actions non libéré par CHF 50'000.- et la 
rubrique débiteur actionnaire par CHF 1'382'236.-, il est également parvenu 
précisément au prix de vente net finalement retenu par les parties dans la convention, 
soit CHF 843'675.-. 
Il résulte ainsi de l’analyse des chiffres figurant au bilan au 31 décembre 2013 de 
B.________ SA, partie intégrante de la convention, que, contrairement aux allégués 
de l’appelante et des appelées en cause, les parties ont effectivement pris en compte, 
pour fixer le prix de vente net dû finalement par les appelées en cause, tant la question 
de la non-libération du capital-actions que celle de la créance litigieuse de la société 
envers l’actionnaire. 
Au regard de la valeur totale des actifs de la société, il ne paraît d’ailleurs pas 
imaginable que l’intimée, dont l’objectif était de réaliser un bénéfice, ait pu se déclarer 
d’accord de vendre le capital-actions de la société en cause sans que soit pris en 
compte dans le calcul du prix de vente net en particulier le poste débiteur actionnaire 
de CHF 1'382'236.-, à l’instar de la part non libérée du capital-actions de CHF 50’000.- 
que les appelées en cause doivent assumer. Il en résulte, ainsi que déjà relevé par 
la juge civile e.r., qu’il est établi que lors de la conclusion de la convention, les parties 
18
ont admis, en particulier en renvoyant au bilan de la société au 31 décembre 2013, 
partie intégrante de leur convention, que le prix de vente a été fixé en tenant compte 
de la créance actionnaire litigieuse.
4.11
Cette conclusion est encore corroborée par le fait que la convention prévoit que dès 
le 1er janvier 2014, « l’acheteur est subrogé au vendeur quant aux droits et obligation 
résultant des actifs et passifs figurant au bilan précité ». Bien que cette subrogation 
figure sous ch. III.I « Autres dispositions - Entrée en possession et en jouissance » 
du capital-actions, elle ne peut avoir échappé aux parties, versées, comme déjà 
relevé, dans les affaires, ceci d’autant plus que c’est l’administrateur unique de l’une 
des appelées en cause, L.________, qui a mené pour le compte de l’appelante et 
des appelées en cause les pourparlers contractuels et a visité l’immeuble en cause 
avec J.________. L.________ s’est déclaré « sûr » du bilan au 31 décembre 2013 
sur lequel il s’est « uniquement » basé pour cette acquisition, ajoutant « On savait de 
quoi on parlait. On savait qu'il y avait une créance actionnaire ». C’est également 
L.________ qui, finalement, a rédigé la convention. 
On relèvera encore que la clause susmentionnée ne contient aucun terme insolite ou 
juridique complexe. La portée de cette clause ne peut avoir échappé aux parties, ces 
dernières disposant manifestement des connaissances nécessaires pour en saisir 
toute la portée. 
Enfin, contrairement aux allégués de l’appelante et des appelées en cause, cette 
clause contractuelle ne saurait se confondre avec le fait que les appelées en cause 
reprennent les activités de la société au 1er janvier 2014, dans la mesure où 
précisément un autre article mentionne expressément cette circonstance (ch. III.3).
4.12
Pour le surplus, la Cour de céans peut renvoyer aux motifs de la juge civile e.r. qu’elle 
fait siens (not consid. 3.7), étant précisé que l’avis et la pratique dont fait état la 
fiduciaire R.________ consultée par l’appelante ne sont pas pertinents, cette 
fiduciaire n’étant pas intervenue lors de la signature de la convention ; la PJ 3 jointe 
à l’appel, dans laquelle la fiduciaire en question maintient en substance son point de 
vue est d’ailleurs irrecevable, dans la mesure où elle aurait pu être produite 
antérieurement en première instance (art. 317 CPC).
4.13
Au vu de ce qui précède, et conformément à la jurisprudence précitée, il ne saurait 
dès lors être procédé à l’interprétation objective de la convention, comme le soutient, 
à tort, l’appelante et les appelées en cause.
5.
Selon l’art. 175 CO, la promesse faite à un débiteur de reprendre sa dette oblige le 
reprenant à le libérer soit en payant le créancier, soit en se chargeant de la dette du 
consentement de celui-ci (al. 1). Le reprenant ne peut être actionné en exécution de 
cet engagement par le débiteur, aussi longtemps que ce dernier n’a pas accompli 
envers lui ses obligations dérivant du contrat de reprise de dette (al. 2). L’ancien 
débiteur qui n’est pas libéré peut demander des sûretés au reprenant (al. 3). L’art. 176 
CO dispose en outre que le remplacement de l’ancien débiteur et sa libération 
19
s’opèrent par un contrat entre le reprenant et le créancier (al. 1). L’offre de conclure 
ce contrat peut résulter de la communication faite au créancier par le reprenant ou, 
avec l’autorisation de celui-ci, par l’ancien débiteur, de la convention intervenue entre 
eux (al. 2). Le consentement du créancier peut être exprès ou résulter des 
circonstances ; il se présume lorsque, sans faire de réserves, le créancier accepte un 
paiement ou consent à quelque autre acte accompli par le reprenant à titre de débiteur 
(al. 3).
5.1
La reprise de dette est précisément l’institution juridique par laquelle un tiers se 
substitue au débiteur par un contrat passé avec le créancier. On parle de reprise de 
dette « externe » pour distinguer ce contrat de celui que passent le débiteur principal 
et le reprenant (reprise de dette interne, ATF 121 III 256 consid. 3). En effet, la reprise 
de dette interne n’a pas d’effet externe (OGer ZH, ZR 1996, 80). 
L’institution met donc en relation trois personnes - le débiteur, dont la dette est reprise, 
le créancier, qui accepte que la dette soit reprise par le tiers et le tiers-reprenant, qui 
accepte de se charger de la dette - et, partant, comprend trois relations juridiques. 
a) La reprise de dette interne (cf. art. 175 al. 1 CO) régissant les rapports entre le 
débiteur et le reprenant, soit le contrat par lequel le reprenant accepte envers le 
créancier de se charger de la dette du débiteur. Il s’agit d’un contrat - et non d’un 
acte unilatéral du tiers - qui obéit en principe aux règles ordinaires sur la formation 
du contrat (art. 1 ss CO), par lequel le tiers reprenant promet de libérer le débiteur 
de sa dette. En principe, toutes les dettes (même conditionnelles, prescrites ou 
futures [dans les limites de l’art. 27 CC]) peuvent faire l’objet d’une reprise de dette 
interne, pour autant qu’elles soient déterminées ou suffisamment déterminables. 
Selon l’art. 175 al. 1 CO, le contrat de reprise de dette interne permet au débiteur 
d’exiger du reprenant qu’il le libère « soit en payant le créancier, soit en se 
chargeant de la dette du consentement de celui-ci ». Dans le premier cas, le 
reprenant se borne à payer la dette, si tant est qu’elle soit exécutable ; la dette est 
éteinte. Dans le second, le reprenant passe un contrat de reprise de dette externe 
avec le créancier ; la dette subsiste, mais avec un nouveau débiteur. Comme on 
ne peut poursuivre l’exécution d’une telle obligation qui dépend (aussi) du 
consentement du créancier, l’art. 175 al. 3 CO permet au débiteur qui n’est pas 
libéré de demander des sûretés du reprenant. La reprise de dette interne n’opère 
pas à elle seule le changement de débiteur. Dès lors, si le reprenant n’exécute pas 
sa promesse ou ne paie pas la dette directement, le débiteur originel restera tenu 
d’exécuter la dette ; du même coup, celle du reprenant deviendra impossible et il 
pourra devoir des dommages-intérêts (art. 97/101 CO). En outre, le débiteur initial 
ne peut pas exiger l’exécution de la promesse tant qu’il n’a pas exécuté sa propre 
dette à l’égard du reprenant (CO 175 II). Le créancier est tenu d’accepter la 
prestation du reprenant, à moins que le débiteur ne soit tenu d’exécuter 
personnellement l’obligation.
b) La reprise de dette (externe) proprement dite, qui suppose un contrat entre le 
créancier et le reprenant, sans le débiteur initial ; ce contrat obéit aux règles 
habituelles. Le contrat de reprise de dette externe n’est pas soumis au respect 
d’une forme particulière. La reprise de dette externe peut être ainsi définie comme 
20
le contrat par lequel le créancier et le reprenant conviennent que l’ancien débiteur 
est libéré et que le reprenant prend sa place. Il s’agit à la fois d’un acte de 
disposition, puisqu’elle opère une remise de dette (art. 115 CO) en faveur du 
débiteur, et d’un acte générateur d’obligations, puisqu’elle met des obligations à 
charge du reprenant. Le créancier a désormais un nouveau débiteur (ATF 121 III 
256, c. 3b). Sous cette réserve, la dette reste identique (principe de l’identité). 
c) Enfin, dans le rapport entre le débiteur et le créancier, la reprise extinctive de dette 
libère l’ancien débiteur (Pierre TERCIER, Pascal PICHONNAZ, Le droit des 
obligations, Schulthess, 2019, N 1900 ss).
5.2
Au cas présent, au vu des motifs qui précèdent, il est établi que par la conclusion de 
la convention, les appelées en cause ont accepté, conformément en particulier au 
chiffre III.1 de ladite convention, leur subrogation à la défenderesse « quant aux droits 
et obligations résultant des actifs et passifs figurant au bilan » de B.________ SA du 
31 décembre 2013, soit en particulier qu’elles reprenaient la dette de CHF 1'382'236.- 
litigieuse, et partant, qu’elles devenaient débitrices de cette dernière. Il s’agit là d’une 
reprise de dette interne.
S’agissant de la reprise de dette externe, il a été relevé ci-dessus que le contrat de 
reprise de dette externe n’est pas soumis au respect d’une forme particulière. En 
l’espèce, à l’époque de la conclusion de la convention, la volonté de B.________ AG, 
en sa qualité de créancière, résulte de celle de son représentant ayant passé ladite 
convention, soit J.________. Il est dès lors établi qu’en concluant la convention 
comportant la reprise de dette précitée, B.________ AG a accepté que le reprenant, 
soit les appelées en cause, prenne la place de l’ancien débiteur, avec effet libératoire. 
5.3
A l’instar des motifs retenus dans le jugement attaqué (CIV, consid. 4.3), aucun abus 
de droit ne saurait être retenu en l’occurrence.
6.
Il suit de ce qui précède que l’appel doit être rejeté et qu’il n’y a pas lieu de se 
prononcer sur les conclusions retenues par l’intimée à l’encontre des appelées en 
cause (ATF 143 III 106, consid. 5.2 et 5.3, SJ 2018 I 52).
7.
Les frais de la procédure et dépens de l’intimée doivent être mis à raison des 
8/10èmes à la charge de l’appelante qui succombe dans ses conclusions (art. 106 al. 
1 CPC) et le solde à la charge de l’intimée succombant dans ses conclusions à l’égard 
des appelées en cause.
A l’instar du jugement attaqué, les dépens des appelées en cause doivent être mis à 
la charge de l’intimée. La jurisprudence a en effet déjà relevé qu’il n’est pas 
envisageable de mettre les frais à la charge de la demanderesse principale, dès lors 
qu’elle n’est pas partie à la procédure d’appel en cause. Aucun tempérament au 
principe selon lequel les frais doivent être supportés par la partie succombante ne se 
justifie en l’espèce en se fondant sur l’art. 107 al. 1 let. b CPC, aux termes duquel le 
tribunal peut répartir les frais selon sa libre appréciation lorsqu’une partie a intenté le 
procès de bonne foi. Un tel état de fait ne se présente justement pas en cas d’appel 
21
en cause : la partie qui décide librement, malgré l’issue incertaine de la procédure 
principale, d’appeler en cause un tiers doit accepter les risques procéduraux 
consécutifs. Il en résulte que les frais relatifs aux conclusions retenues à l’encontre 
des appelées en cause doivent être mis à la charge de l’intimée. Le fait que 
l’appelante et les appelées en cause appartiennent à « la même entité économique » 
ne change rien à cette conclusion. De même, au vu de la jurisprudence prérappelée, 
l’intimée ne saurait se prévaloir de l’abus de droit pour échapper à cette conséquence, 
la bonne foi étant insuffisante pour admettre une solution différente. Enfin, pour les 
mêmes motifs, il ne saurait être fait application des lettres e ou f de l’alinéa premier 
de l’art. 107 CPC. On ajoutera encore que, s’il est vrai que la détermination des 
appelées en cause était nécessaire pour l’appréciation de l’interprétation de la 
convention, elles auraient pu tout aussi bien être entendues comme témoins à cette 
fin, si bien que l’appel en cause n’était pas absolument indispensable.
L’indemnité de dépens à laquelle peut prétendre l’intimée est fixée conformément à 
l’ordonnance fixant le tarif des honoraires d’avocat (en particulier art. 5, 8 et 13 al. 1 
let. a et c; RSJU 188.61 ; ci-après : l’ordonnance), sur la base du dossier et de la 
circulaire no 12 du 26 août 2015 du Tribunal cantonal relative à la fixation des 
honoraires d’avocat en justice, étant précisé que la note d'honoraires produite par 
l'intimée a été déposée tardivement (cf. ordonnance du 24 janvier 2022).
Conformément à l’art. 8 de l’ordonnance, au vu du temps nécessaire aux besoins de 
la cause et compte tenu de la valeur litigieuse (CHF 1'382'236.-), étant rappelé que 
seul le temps consacré aux actes nécessaires à la défense des intérêts du mandant, 
dans le cadre circonscrit de la procédure en cause, doit être indemnisé, il apparaît 
qu’un montant global de CHF 16’000.- à titre d’honoraires pour la procédure d’appel, 
auquel il convient d’ajouter les débours par CHF 100.- (par appréciation ; ch. 3 de la 
circulaire précitée) et la TVA par CHF 1'239.70 , est justifié et adapté aux 
circonstances pertinentes et aux particularités de l’affaire. Il en résulte, à raison des 
8/10èmes, un montant de CHF 13'871.75.
Quant à l’indemnité de dépens à laquelle peuvent prétendre les appelées en cause, 
elle est également fixée conformément à l’ordonnance et à la note d’honoraires 
produite.
PAR CES MOTIFS
LA COUR CIVILE
rejette
l'appel ; partant,
22
confirme
la décision de la juge civile e.r. du Tribunal de première instance du 2 septembre 2021 ;
met
-
les 8/10èmes des frais judiciaires de seconde instance, fixés au total à CHF 16'500.- (y 
compris débours) et prélevés sur l’avance effectuée par l’appelante, soit CHF 13'200.-, à 
la charge de cette dernière ;
-
les 2/10èmes des frais judiciaires de seconde instance, fixés au total à CHF 16'500.- (y 
compris débours), soit CHF 3'300.-, à la charge de l’intimée qui est condamnée à 
rembourser ce montant à l’appelante ;
condamne
-
l’appelante à payer à l’intimée une indemnité de dépens fixée à CHF 13'871.75 (y compris 
débours et TVA) pour l’instance d’appel ;
-
l’intimée à verser aux appelées en cause une indemnité de dépens de CHF 3'303.35 ;
informe
les parties des voie et délai de recours selon avis ci-après ;
ordonne
la notification du présent arrêt aux parties, par leur mandataire, et à la juge civile e.r.
Porrentruy, le 25 avril 2022
AU NOM DE LA COUR CIVILE
Le président :
La greffière e.r. :
Daniel Logos
Maryne Bucher
23
Communication concernant les moyens de recours :
Un recours en matière civile peut être déposé contre le présent jugement auprès du Tribunal fédéral, 
conformément aux dispositions de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), en particulier aux art. 42, 72 ss. 
et 90 ss. LTF, dans un délai de 30 jours à partir de la date où ce jugement vous a été notifié (art. 100 LTF). Ce 
délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF). 
Le mémoire de recours sera adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Il doit indiquer les conclusions, les 
motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole 
le droit (art. 42 al. 2 LTF). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de 
façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95, et si la correction du vice est susceptible 
d’influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent être 
joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).
Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral, soit, à l’attention de 
ce dernier, à la Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF).
Valeur litigieuse
La Cour civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à CHF 30'000.00