ju_gerichte · ADM 2024 136 · 2025-04-02 · de

Résidences secondaires - compétences communales | droit communal

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR ADMINISTRATIVE
ADM 136 / 2024
Présidente
:
 Sylviane Liniger Odiet
Juges
:
 Daniel Logos et Jean Crevoisier
Greffière
:
 Carine Guenat
ARRET DU 2 AVRIL 2025
en la cause liée entre
A.________SA, V1.________, U1.________,
- représenté par Me José Zilla, avocat à Neuchâtel,
recourante,
et
Commune des Genevez, La Sagne au Droz 20, 2714 Les Genevez JU,
 - représentée par Me Clémence Girard-Beuchat, avocate à Porrentruy,
intimée,
relative à la décision du juge administratif du 11 juillet 2024.
______
CONSIDÉRANT
En fait :
A.
A.________SA (ci-après : la recourante) a demandé à changer le statut de 
l’appartement sis à la route de Saignelégier 32 aux Genevez de résidence principale 
à résidence secondaire, ce que la commune a refusé par décision, puis par décision 
sur opposition le 28 juin 2023.
B.
Statuant sur recours (CA/63/2023), le juge administratif du Tribunal de première 
instance a rejeté, le 11 juillet 2024, le recours de A.________SA, confirmé la décision 
de la commune et mis les frais de la procédure à la charge de la recourante qui a 
2
également été condamnée à verser une indemnité de dépens à la commune (ci-
après : l’intimée)
C.
Par mémoire du 13 septembre 2025, la recourante a déféré cette décision auprès de 
la Cour administrative, concluant à son annulation et au changement du statut de 
l’appartement situé au premier étage à la route de Saignelégier 32 aux Genevez 
(bien-fonds no 1700) de résidence principale en résidence secondaire, sous suite de 
frais et dépens. Selon elle, la décision du juge administratif est incompatible avec le 
droit supérieur en matière de résidence secondaire. La recourante estime qu’en 
dessous du seuil de 20% de résidences secondaires prévu dans la législation 
fédérale, la compétence cantonale de limiter le taux de résidences secondaires par 
des mesures d’aménagement du territoire est quasiment nulle. Quant aux communes, 
elles sont compétentes dans les limites de l’autonomie que leur confère le droit 
cantonal en la matière. Or, en l’état, les conditions de l’intervention de la commune 
sur la base de l’art. 49 al. 3 LCAT ne sont pas remplies puisque le taux de résidences 
secondaires sur la commune est inférieur à 20%. La recourante considère que le 
règlement communal de la commune des Genevez qui limite le nombre de résidences 
secondaires à 6% est contraire à l’art. 49 al. 3 LCAT et au droit supérieur. Elle estime 
enfin que la décision communale viole la garantie de la propriété, faute de base légale 
cantonale et communale valable.
D.
Le 8 octobre 2024, le juge administratif a considéré que le recours n’appelait de sa 
part aucune remarque particulière et a renvoyé au jugement du 11 juillet 2024.
E.
Dans sa détermination du 28 octobre 2024, la commune a conclu au rejet du recours, 
sous suite de frais et dépens. Se ralliant au jugement de première instance, elle 
conteste que les communes n’aient plus d’autonomie si elles souhaitent fixer un taux 
de résidences secondaires plus faibles sur leur territoire que ce que prévoit la loi 
fédérale.
F.
Il sera revenu ci-après en tant que besoin sur les autres éléments du dossier.
En droit :
1.
La Cour administrative est compétente en vertu de l'article 160 let. c Cpa. Pour le 
surplus, interjeté dans les formes et délai légaux par une personne disposant 
manifestement de la qualité pour recourir, le recours est recevable et il y a lieu d'entrer 
en matière. 
2.
Le litige porte sur le refus de l’intimée de transformer l’appartement de la recourante 
de résidence principale en résidence secondaire.
3.
3.1
A teneur de l’art. 75b Cst., les résidences secondaires constituent au maximum 20 % 
du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
3
L’obligation de prendre des mesures visant à empêcher que le dépassement de la 
limite de 20 % de résidences secondaires incombe aux communes comptant une 
proportion de résidences secondaires inférieure à 20 % (FF 2014 2219). 
3.2
Se fondant notamment sur l’art. 75b Cst., l’Assemblée fédérale a adopté la Loi sur les 
résidences secondaires entrée en vigueur le 1er janvier 2016 (LRS ; RS 702). L’art. 3 
al. 1 LRS stipule que les cantons définissent au besoin, dans leur plan directeur, des 
mesures visant à favoriser une meilleure occupation des résidences secondaires 
ainsi que celles visant à promouvoir l’hôtellerie et des résidences principales à un prix 
avantageux. Selon l’al. 2, les cantons peuvent édicter des dispositions qui limitent 
davantage que la présente loi la construction et l’utilisation de logements. 
L'art. 3 al. 2 LRS doit être compris en ce sens que des mesures de limitation des 
résidences secondaires peuvent également être prises au niveau cantonal dans les 
communes dont la part de résidences secondaires est inférieure à 20 pour cent (cf. à 
ce sujet MÖSCHING, Kommentar Zweitwohnungsgesetz (ZWG), 2021 – unter 
Einbezug der Weitwohnungsverordnung, art. 3, n. 7 ; Streiff, art. 75b, n. 14, 34 ; 
ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, vol. II, 4e édition, 
Berne 2017, art. 71a, n. 16). Avec l'alinéa 2, la Confédération laisse aux cantons une 
part importante de ses compétences dans le domaine des résidences secondaires. 
Ceux-ci peuvent édicter des prescriptions qui limitent davantage la construction et le 
changement d'affectation de logements que ne le prévoit la loi sur les résidences 
secondaires. De telles normes sont notamment possibles dans le cadre de 
dispositions relatives à l'aménagement du territoire (MÖSCHING, op. cit. ad art. 3 no 
8s). Conformément au droit cantonal, les communes sont habilitées à prendre des 
mesures de restriction allant au-delà de la réglementation fédérale (dans ce sens, TF 
1C_323/2022 du 9 mai 2023 ; arrêt du Tribunal administratif du canton de Zurich 
AN.2022.00008 du 14 mars 2024 consid. 3.3; MÖSCHING, op. cit. art. 3, n. 8 ; Peter 
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7e édition, Berne 2022, 
p. 359 à la note 164;). L'autonomie communale n'existe toutefois que dans la mesure 
où les cantons l'accordent et peut être limitée ultérieurement. Les cantons sont donc 
libres de décider s'ils veulent transférer aux communes leur compétence résiduelle 
en matière de résidences secondaires. Ce n'est que dans ce cas que les communes 
peuvent prendre elles-mêmes des mesures de restriction supplémentaires 
(MÖSCHING, op. cit. ad art. 3 no 8s). Au vu de ce qui précède, la LRS n’est pas 
applicable aux communes dont le taux de résidences secondaires est inférieur à 20% 
(TF 1C_483/2018 du 13 mai 2019 consid. 4). Enfin, contrairement à ce que semble 
soutenir la recourante, il n’y a pas un droit à la transformation d’une résidence 
principale en résidence secondaire lorsque le taux de ces dernières est inférieur à 
20%, dès lors que les cantons restent libres de prendre des mesures pour limiter les 
résidences secondaires, respectivement pour déléguer cette compétence aux 
communes.
3.3
Dans le canton du Jura, le plan directeur cantonal consacre la fiche U.09 aux 
résidences secondaires, laquelle a été approuvée par le Conseil fédéral le 1er mai 
2019. Cette fiche prévoit que les communes concernées prennent les mesures 
4
d’aménagement nécessaire dans leur planification locale pour limiter le nombre de 
nouvelles résidences secondaires et améliorer le taux d’occupation de celles-ci. Au 
niveau législatif, selon l’art. 49 al. 3 LCAT (RSJU 701.1, en vigueur depuis le 
1er janvier 1988), lorsque la qualité de résidence principale à l’intérieur de la zone à 
bâtir est menacée par une présence excessive de résidences secondaires, les 
communes peuvent désigner des zones dans lesquelles un taux maximal de 
logements secondaires est prescrit. L’art. 49 al. 3 LCAT a été repris sans changement 
(JDD 1987 p. 85 et figurait à l’art. 50 du projet de révision). Précisant cette disposition, 
l’art. 67 al. 1 OCAT entré en vigueur le 1er août 1990 (RSJU 701.11) prévoit que les 
communes ayant désigné, au sens de l’art. 49 al. 3 LCAT, des zones dans lesquelles 
un taux maximal de logements secondaires est prescrit, édictent un règlement et 
tiennent un registre des résidences principales, secondaires, ainsi que des logements 
de vacances. 
Selon ces dispositions légales, le canton du Jura a délégué aux communes la 
compétence de limiter les résidences secondaires, ce qu’il a confirmé par l’adoption 
de la fiche U.09 du plan directeur cantonal après l’entrée en vigueur de la loi fédérale 
sur les résidences secondaires. Compte tenu de la législation actuelle, les communes 
disposent ainsi des compétences pour limiter les résidences secondaires en 
application de l’art. 3 al. 2 LRS eu égard à la délégation de la législation cantonale. 
Certes, le message du Gouvernement au Parlement relatif à la révision de la loi sur 
les constructions et l’aménagement du territoire du 29 août 2023 prévoit la 
suppression de l’art. 49 al. 3 LCAT relevant qu’il est désormais obsolète suite à 
l’introduction de la législation fédérale sur les résidences secondaires qui prévoit 
partout un taux maximal de 20% de résidences secondaires. Cela étant, la nouvelle 
loi est passée en première lecture au Parlement qui a réintroduit le texte selon lequel 
les communes peuvent désigner des zones dans lesquelles un taux maximal de 
résidences secondaires est prescrit (JOJ 2025 du 27 février 2025 p. 153, art. 33 al. 4 
nouvelle loi). Ce texte a été confirmé en deuxième lecture le 19 mars 2025 (JOJ 2025 
du 27 mars 2025, p. 282, ad art. 33 al. 4). Dans ces conditions, la volonté du 
législateur de maintenir la compétence des communes s’agissant de la possibilité de 
limiter les résidences secondaires dans les limites du droit fédéral ne saurait être 
remise en cause. 
3.4
S’agissant de la commune des Genevez, le plan d’aménagement local et le règlement 
communal sur les constructions (RCC) ont été approuvés le 11 mars 2013, soit avant 
l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur les résidences secondaires. L’art. 11 let. a 
RCC maintient en vigueur le règlement sur les limitations des résidences secondaires 
de la commune adopté par l’assemblée communale le 27 septembre 1993 et 
approuvé par le Service de l’aménagement du territoire le 23 novembre 1993. En 
outre, l’art. 202 RCC relatif à l’habitat traditionnellement dispersé prévoit l’obligation 
d’habiter le logement à l’année et l’annotation au Registre foncier pour les 
constructions sises dans ce périmètre.
Selon ce règlement, pour l’ensemble des zones de construction de toute la commune, 
la part des logements et résidences secondaires est limitée à 6% du total des maisons 
5
et appartements affectés à la résidence principale (art. 1). Le transfert de résidence 
principale à résidence secondaires est considéré comme un changement 
d’affectation et est soumis à autorisation même s’il ne donne pas lieu à des 
transformations (art. 6 al.1). Lorsque le quota de résidences secondaires admis est 
atteint, le Conseil communal doit refuser les nouvelles demandes (art. 6 al. 3).
4.
Au cas particulier, compte tenu de l’adoption de la loi sur l’aménagement du territoire 
et les constructions en deuxième lecture par le Parlement jurassien le 19 mars 2025, 
la volonté du législateur de permettre aux communes de limiter les résidences 
secondaires dans les limites du droit fédéral ne saurait être contestée. Le législatif 
cantonal avait d’ailleurs déjà adopté cette approche avec l’adaptation du plan 
directeur cantonal sur les résidences secondaires. Cela étant, le règlement communal 
sur les résidences secondaires de la commune des Genevez est lié étroitement au 
règlement communal sur les constructions et a été approuvé par la section de 
l’aménagement du territoire du Service du développement territorial, autorité 
compétente pour la surveillance de la législation en matière de résidence secondaire 
(Fiche U2 du plan directeur cantonal), dite autorité étant également compétente pour 
approuver les plans d’aménagement locaux et la réglementation communale en 
matière de construction (art. 73 LCAT). Il mentionne qu’il s’applique à toutes les zones 
de construction. Or, il n’est pas disproportionné pour une petite commune qui compte 
517 
habitants 
au 
1er 
janvier 
2025 
(https://www.lesgenevez.ch/La-
commune/Demographie) de soumettre la totalité de sa zone de construction à une 
limitation des résidences secondaires à un taux inférieur à 20%, d’autant que le village 
des Genevez est situé dans les Franches-Montagnes, dans le Parc naturel du Doubs 
et comprend plusieurs sites touristiques (https://www.lesgenevez.ch/), de telle sorte 
que le principe de proportionnalité est respecté. En outre, la commune comprend 
12,8% de résidences secondaires selon le site de l’Office fédéral du développement 
territorial 
(source 
le 
26 
février 
2025 
https://www.are.admin.ch/are/fr/home/developpement-et-amenagement-du-
territoire/droit-de-l_amenagement-du-territoire/residences-secondaires/inventaire-
logements.html).
En application de l’art. 6 al. 3 de son règlement sur les résidences secondaires, c’est 
donc à juste titre que l’intimée a rejeté la demande et refusé le changement 
d’affectation de l’appartement. Au vu de ces éléments, on ne saurait suivre l’analyse 
juridique de la recourante d’autant que l’art. 49 al. 3 LCAT a été réintroduit par le 
Parlement (cf. consid. 3.3). 
5.
La recourante allègue encore une violation de la garantie de la propriété consacrée à 
l’art. 26 Cst, estimant que les conditions de l’art. 36 Cst ne sont pas réalisées.
La garantie de la propriété est ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. Elle n'est toutefois pas 
absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte aux conditions fixées 
à l'art. 36 Cst., qui exige notamment que la restriction repose sur une base légale (art. 
36 al. 1 Cst.). Or, il ressort des considérants 3 et 4 ci-dessus que, sur délégation du 
droit cantonal, les communes restent compétentes pour limiter les résidences 
6
secondaires lorsque la loi fédérale ne trouve pas application, en d’autres termes 
lorsque le taux de résidences secondaires est inférieur à 20%. En outre, la commune 
des Genevez comporte une législation en la matière. 
Le grief de la violation de la garantie de la propriété est ainsi rejeté.
6.
Les frais de la procédure sont à la charge de la recourante qui succombe (art. 219 al. 
1 Cpa). L’intimée qui obtient gain de cause à droit à des dépens à payer par la 
recourante (art. 227 al. 1 et 230 al. 2 Cpa). Il sied en effet de relever que les questions 
juridiques posées doivent être qualifiées de complexes et nécessitent de recourir à 
un mandataire professionnel, d’autant que la recourante était assistée d’un 
professionnel.
L’indemnité doit être fixée conformément à l'ordonnance fixant le tarif des honoraires 
d'avocat (ci-après : l’ordonnance ; RSJU 188.61 ; art. 3, 5, 7, et 8). En règle ordinaire, 
les honoraires d'avocat sont fixés en fonction de l'importance et de la difficulté du 
litige, ainsi que d'après le travail et le temps que le mandataire a dû y consacrer, 
l'autorité prenant notamment en considération, pour déterminer le temps nécessaire 
au besoin de la cause, la nature de celle-ci, son importance, notamment sa valeur 
litigieuse, la difficulté en fait et en droit, la responsabilité que l'avocat a assumée, son 
travail, le contenu de la note d'honoraires, si celle-ci a été produite, (art. 8 de 
l'ordonnance ; cf. ég. ATF 122 I 1 consid. 3a ; 117 Ia 22 consid. 3a ; 109 Ia 107 consid. 
3b). L'activité du mandataire ne doit être prise en considération que dans la mesure 
où elle s'inscrit raisonnablement dans le cadre de l'accomplissement de sa tâche, à 
l'exclusion de démarches inutiles ou superflues (ATF 111 V 48 consid. 4a ; TFA I 
699/04 du 23 janvier 2006 consid. 2.3).
Au cas particulier, la mandataire de l’intimée a produit une note d’honoraires pour la 
seule procédure devant la Cour administrative à un taux horaire de CHF 270.- ce qui 
correspond au tarif (art. 7a de l’ordonnance). Le temps consacré à l’affaire s’élève à 
4 :10 heures, ce qui est admissible. Dans ces conditions, il se justifie de taxer les 
honoraires et les débours conformément à la note produite.
PAR CES MOTIFS 
LA COUR ADMINISTRATIVE
rejette
le recours ;
met
les frais de la procédure, par CHF 2'000.-, à charge de la recourante, à prélever sur son 
avance ;
7
n'alloue pas
de dépens à la recourante ;
alloue
à l’intimée une indemnité de dépens de CHF 1'454.15, débours et TVA compris, à payer par 
la recourante ;
informe
les parties des voies et délai de recours selon avis ci-après ;
ordonne
la notification du présent arrêt :
à la recourante, par son mandataire, Me José Zilla, avocat à Neuchâtel ;
à l’intimée, par sa mandataire, Me Clémence Girard Beuchat, avocate à Porrentruy ;
au juge administratif du Tribunal de première instance, le Château, 2900 Porrentruy ;
à l’Office fédéral du développement territorial, ARE, 3003 Berne.
Porrentruy, le 2 avril 2025 
AU NOM DE LA COUR ADMINISTRATIVE
La présidente :
La greffière :
Sylviane Liniger Odiet
Carine Guenat
Communication concernant les moyens de recours :
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le 
recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal 
fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire aux conditions des articles 113 ss LTF. Le 
mémoire de recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; il doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer 
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que s'il soulève une question 
juridique de principe, il faut exposer en quoi l'affaire remplit cette condition. Les pièces invoquées comme moyens 
de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de 
la décision attaquée.
Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral, soit, à l’attention de 
ce dernier, à la Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF).