ju_gerichte · CPF 2024 19 · 2024-04-11 · de

Conditions de vente immobilière aux anchères - 108 ORFI | plainte

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DES POURSUITES ET FAILLITES
 CPF 19 / 2024
eff. susp. 20 / 2024
Présidente a.h. 
:
 Nathalie Brahier
Juges
:
 Sylviane Liniger Odiet et Daniel Logos
Greffière
:
 Julie Comte
ARRÊT DU 11 AVRIL 2024
dans la procédure de plainte déposée par
A.________, 
- représenté par Me Mathias Eusebio, avocat à Delémont,
plaignant,
contre
l’Office des poursuites et faillites de U.________, U.________,
intimé,
concernant
la décision du 29 février 2024 de l’Office des poursuites et faillites de U.________ – vente 
aux enchères publiques du domaine agricole B.________, fixée au 16 avril 2024. 
________
Vu les réquisitions de poursuite en réalisation de gage immobilier déposées le 4 novembre 
2019 auprès de l’Office des poursuites et faillites de U.________ (ci-après : l’intimé ou l’Office), 
par la banque C.________) AG, à l’encontre d’A.________ (ci-après : le plaignant ou le 
débiteur), pour une créance incorporée dans des cédules hypothécaires, avec un capital 
nominal total de CHF 784'000.00, grevant les parcelles nos xxx.________, yyy.________ du 
ban de V.________ et zzz.________ du ban de W.________ (poursuite n° 21913798 – 
domaine B.________ ; PJ 1 intimé), ainsi que pour une créance incorporée dans des cédules 
hypothécaires, avec un capital nominal total de CHF 455'000.00, grevant les parcelles nos 
aaa.________ du ban de V.________ et bbb.________ ss du ban de W.________ (poursuite 
n°21913797 – domaine D.________ ; PJ 2 intimé) ;
Vu les réquisitions de vente des biens immobiliers susmentionnés qui s’en sont suivies le 
3 novembre 2020 (CPF 12 & 13 / 2023, PJ 2 intimé ; CPF 35 / 2023, PJ 2 intimé) ;
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Vu le rapport d’expertise rendu le 26 janvier 2021 par le Service de l’économie rurale, selon 
lequel la valeur vénale du domaine B.________ est estimée à CHF 1'465'000.- (CPF 12 & 
13 / 2023, PJ 14 plaignants) ; 
Vu les conditions de vente immobilière aux enchères déposées par l’Office le 23 mars 2023 
dans la poursuite n° 21913798, fixant la date des enchères publiques au 25 avril 2023 (PJ 3 
intimé) ;
Vu la décision du 24 avril 2023, par laquelle l’intimé a reporté la vente aux enchères du 
domaine B.________ à une date ultérieure (CPF 12 & 13 / 2023, PJ 1 plaignants et PJ 2 
plaignant) ;
Vu l’annulation de cette décision par arrêt du 28 novembre 2023 de la Cour des poursuites et 
faillites (CPF 12 & 13 / 2023) ; 
Vu la communication du 29 février 2024 par laquelle l’intimé a averti le plaignant de la fixation 
au 16 avril 2024 de la vente aux enchères publiques du domaine B.________, étant 
notamment précisé que le bien immobilier a été estimé par expertise à CHF 1'465'000.- et que 
les conditions de vente, l’état des charges, ainsi que le rapport d’expertise, seront déposés et 
donc consultables auprès de l’Office dès le 2 avril 2024 (PJ 1 plaignant) ; 
Vu la publication parue dans la FOSC du …, selon laquelle la vente aux enchères publiques 
du domaine B.________ aura lieu le 16 avril 2024 (Feuille officielle suisse du commerce 
(fosc.ch)) ; 
Vu la plainte du 14 mars 2024, et son complément du 22 mars 2014, aux termes de laquelle 
le plaignant conclut à l’annulation de la décision du 29 février 2024 de l’intimé et à la fixation 
de la vente du domaine B.________ à réception de l’expertise du domaine D.________, sous 
suite des frais et dépens ; le plaignant requiert encore l’octroi de l’effet suspensif à la plainte, 
avec jonction des frais et dépens au fond ; premièrement, il reproche à l’intimé de s’être 
contenté de la valeur d’estimation du bien immobilier concerné au lieu de fixer la mise initiale 
à CHF 1.9 mio, au motif qu’une offre a été déposée à concurrence de ce montant ; 
deuxièmement, il estime qu’au vu de leurs liens étroits, ses deux domaines agricoles, à savoir 
B.________ et D.________, doivent être vendus simultanément, afin d’en obtenir le meilleur 
prix, et qu’à cet effet, il est nécessaire d’attendre la réalisation de l’expertise du domaine 
D.________ ; troisièmement, il allègue qu’une offre orale devrait parvenir prochainement à 
l’Office en vue de l’acquisition simultanée desdits domaines agricoles ; 
Vu la prise de position du 26 mars 2024 de l’intimé, qui conclut préalablement, au renvoi de la 
cause au Tribunal de première instance, et, principalement, au refus de l’octroi de l’effet 
suspensif, ainsi qu’au rejet de la plainte, le tout sous suite des frais et dépens ; il considère 
que la plainte doit être transmise au Tribunal de première instance, comme objet de sa 
compétence, dès lors que la présente procédure a pour objet une question d’appréciation, qui 
est celle de savoir si la dissolution de l’unité économique engendre une forte diminution de la 
valeur au sens de l’art. 108 ORFI ; l’intimé estime par ailleurs que la plainte est tardive, et donc 
irrecevable, puisque que le plaignant n’a pas contesté les conditions de vente, qui ne 
prévoyaient pas de vente en bloc, déposées en 2023 et identiques à ce jour ; enfin, il est d’avis 
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que les deux domaines sont exploitables de manière indépendante et qu’il n’existe aucun 
élément permettant d’admettre une forte diminution de leur valeur, au sens de l’art. 108 ORFI, 
en cas de vente séparée de ceux-ci, de sorte que les conditions pour une vente en bloc ne 
sont pas réalisées ; l’intimé précise encore n’avoir formellement reçu aucune offre d’achat de 
gré à gré portant sur les deux domaines agricoles ;
Vu la détermination spontanée du 10 avril 2024 du plaignant aux termes de laquelle il confirme 
ses conclusions ; il se prévaut de travaux qui devraient être réalisés sur le domaine de 
B.________, travaux qui auraient été mentionnés à un acheteur potentiel par l’Office et qui 
auraient découragé cet acheteur ; une remise en état s’impose dès lors avant la vente selon 
le plaignant ; il répète pour le surplus qu’une vente en bloc se justifie dès lors qu’elle est 
susceptible d’intéresser des agriculteurs provenant de l’extérieur du Jura qui disposent 
d’importants moyens financiers ; une offre de 3 mio pour l’ensemble du domaine a du reste 
été formulée auprès du plaignant ;
Vu l’édition des dossiers CPF 12 & 13 / 15 & 17 / 24 & 26 / 35 / 2023 dans la présente procédure 
par ordonnance présidentielle du 27 mars 2024 ;
Vu le dossier de la procédure ;
Attendu que la Cour de céans est compétente pour connaître des plaintes dans la mesure où 
les griefs soulevés ne se rapportent pas principalement à l’opportunité de la décision et qu’il 
ne s’agit pas de déterminer le minimum vital (art. 17 al. 1 LP et 18 ss LiLP) ; 
Attendu que le moyen tiré de l’inopportunité d’une mesure n’existe que si l’autorité de poursuite 
dispose d’un pouvoir d’appréciation ; qu’un pouvoir d’appréciation est conféré aux organes de 
la poursuite par plusieurs dispositions de la LP ; que l’utilisation arbitraire du pouvoir 
d’appréciation constitue une violation de la loi ; que si l’autorité de poursuite fait usage d’un 
pouvoir d’appréciation que la loi ne lui confère pas ou n’use pas d’un pouvoir d’appréciation 
que la loi lui octroie, il y a violation de la loi (ERARD, in Commentaire romand, Poursuite et 
faillite, 2005, N° 19 ss ad art. 17 LP et les références citées) ;
Attendu que la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite a, dès le 1er janvier 1997, 
assimilé formellement le grief d'excès ou d'abus du pouvoir d'appréciation à celui de violation 
de la loi en l'inscrivant à son art. 19 al. 1 LP (ATF 128 III 156 consid. 1b) ;
Attendu qu’il sied de ne pas confondre opportunité et pouvoir d’appréciation ; que lorsque se 
pose la question de savoir si l’Office a abusé de son pouvoir d’appréciation, il s’agit d’examiner 
s’il y a violation de la loi, si bien que la Cour de céans est compétente pour traiter la plainte 
reprochant à l’intimé d’avoir agi de la sorte ; qu’en l’occurrence, les questions à trancher sont 
celles de savoir s’il existe une unité économique entre les domaines agricoles du plaignant et, 
cas échéant, si sa dissolution engendre une forte diminution de la valeur au sens de 
l’art. 108 ORFI ; que celles-ci se rapportent, à l’évidence, à une vérification de la bonne 
application du droit et non pas à l’opportunité de la décision de l’intimé ; qu’autrement dit, il 
s’agit de déterminer si l’Office a violé l’art. 108 ORFI en ordonnant la vente aux enchères du 
domaine B.________ selon les conditions de vente susmentionnées et non pas d’examiner 
s’il s’agissait de la meilleure solution dans le cas d’espèce ; que l’intimé l’admet d’ailleurs dès 
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lors qu’il estime que « les conditions pour une vente en bloc ne sont pas réalisées », se 
rapportant ainsi lui-même aux conditions légales de la norme discutée ; que la compétence de 
la Cour de céans est par conséquent donnée au cas particulier et que la conclusion de l’intimé 
tendant au renvoi de la présente cause en première instance doit être rejetée ; 
Attendu, selon l’art. 17 al. 2 LP, que la plainte doit être déposée dans les dix jours à compter 
de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure ; 
Attendu qu’une plainte valablement motivée doit être déposée dans le délai légal, en sorte 
qu'une écriture complémentaire après l'expiration du délai de plainte ne peut plus être prise 
en considération (TF 5A_205/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.2 et la référence 
jurisprudentielle citée) ;
Attendu que les conditions de vente dûment publiées qui n'ont pas été attaquées dans le délai 
légal ni contestées lors de leur lecture avant l'ouverture des enchères ne peuvent plus être 
remises en question après l'adjudication (ERARD, op. cit., N 49 ad art. 17 LP et la référence 
jurisprudentielle citée ; cf. également TF 5A_780/2020 du 3 décembre 2020 consid.3) ; 
Attendu, s’agissant de la recevabilité de la plainte, que les conditions de vente, peu importe 
qu’elles aient été modifiées ou non depuis la vente aux enchères annulée par l’Office en 
avril 2023, ont été – nouvellement – déposées le 2 avril 2024 (PJ 1 plaignant) ; que le 
plaignant, à qui elles ont été notifiées le 4 mars 2024, a déposé une plainte le 14 mars 2024, 
de sorte que le délai légal de l’art. 17 al. 2 LP est respecté ; qu’on ne saurait considérer, 
comme le prétend l’intimé, que le plaignant aurait dû contester la vente séparée de ses deux 
domaines agricoles au moment du premier dépôt des conditions de vente, soit celui qui a 
précédé la vente aux enchères annulée ; qu’en effet, une nouvelle vente implique un nouveau 
dépôt des conditions de vente et ainsi un nouveau droit pour les parties de déposer une plainte 
auprès de l’autorité de surveillance, ne serait-ce que parce qu’il s’agit d’une nouvelle mesure 
de l’Office, susceptible d’être attaquée par la voie de la plainte ; qu’un tel raisonnement irait 
d’ailleurs à l’encontre de l’esprit de la jurisprudence et de la doctrine, desquelles il ressort que 
les conditions de vente peuvent non seulement être attaquées par la voie de la plainte au 
moment de leur notification mais également être contestées lors de leur lecture avant le 
commencement des enchères, ce qui aurait encore laissé une possibilité au plaignant d’agir 
contre les conditions de vente ; qu’il n’est ainsi pas forclos ; que pour ces motifs, la plainte 
n’est pas tardive ;
Attendu, pour le surplus, que déposée dans la forme légale (art. 17 LP et 21 LiLP) par une 
personne disposant manifestement de la qualité pour agir, la plainte est recevable, de sorte 
qu’il convient d’entrer en matière ;
Attendu que la plainte permet que des décisions des organes de la poursuite ou de la faillite 
non encore entrées en force soient annulées, afin d’assurer l’application correcte de la loi tout 
au long de la procédure de poursuite ; qu’enfin, grâce à la procédure de plainte, les autorités 
de surveillance exercent leur devoir de contrôle sur les organes de la poursuite (ERARD, 
op. cit., N° 2 ad art. 17 LP) ;
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Attendu, au cas particulier, qu’il s’agit singulièrement de déterminer si l’intimé pouvait vendre 
séparément les domaines agricoles B.________ et D.________, tous deux appartenant au 
plaignant et lui ayant été saisis dans le cadre de poursuites différentes ; 
Attendu que l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser 
(art. 9 al. 1 ORFI), à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être « la plus 
élevée possible » ; qu’elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des 
enchères ; que tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à 
l'offre envisageable (TF 5A_676/2023 du 8 décembre 2023 consid. 3.1.2 et les références 
citées) ; que cela étant, on ne saurait reprocher à l’Office de se référer, lui aussi, au « point de 
repère » que constitue l’estimation de la valeur du domaine B.________, lorsqu’il s’agit de fixer 
une mise à prix indicative dans le cadre de l’établissement des conditions de vente de ce bien 
immobilier ; que l’Office n’a ainsi pas excédé son pouvoir d’appréciation en agissant de la 
sorte, ce d’autant plus que la valeur d’estimation d’un bien immobilier a précisément pour but 
de donner un cadre de référence aux potentiels acquéreurs ; que du reste, le plaignant n’établit 
aucunement par pièce l’offre de CHF 1.9 mio dont il se prévaut ; 
Attendu, selon l’art. 108 al. 1 ORFI, que des immeubles donnés en gage séparément ne 
peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu’ils constituent une unité économique qui 
ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur ;
Attendu que lorsque plusieurs immeubles ont été donnés en gage séparément, le créancier 
doit, s’il veut faire valoir ses créances garanties par gage par la voie de la réalisation forcée, 
introduire une poursuite séparée pour chacun des immeubles constitués en gage ; que des 
immeubles donnés en gage séparément doivent en règle générale également être réalisés 
séparément ; que ceci correspond au principe de la spécialité du gage des droits réels au sens 
de l’art. 797 CC ; que ce n’est qu’à titre exceptionnel que des immeubles donnés en gage 
séparément peuvent être réalisés en bloc ou par lots, parce qu’ils forment une unité 
économique et qu’un démembrement sans forte diminution de la valeur n’est pas possible ; 
que cette règle n’est pas uniquement dans l’intérêt des créanciers, mais également dans celui 
des débiteurs ; que lorsque la réalisation du gage conduit au désintéressement complet de 
tous les créanciers gagistes, le débiteur évitera le risque que ne soit intentée à son encontre 
une poursuite par voie de saisie ou de faillite (cf. également l’art. 158 al. 2 LP) ; que la notion 
d’unité économique était notamment utilisée en matière de droit des successions dans le 
domaine agricole avant l’entrée en vigueur de la version actuelle de l’art. 108 al. 1 ORFI ; 
qu’était considérée comme unité économique toute entreprise agricole qui pouvait être 
exploitée de manière rentable depuis un centre commun par les mêmes forces de travail et 
sans effort démesuré ; qu’en relation avec l’art. 108 al. 1 ORFI, la notion d’unité économique 
doit être interprétée de façon plus large ; que la caractéristique de l’exploitation commune ne 
doit pas nécessairement être remplie pour pouvoir admettre une unité économique en 
présence de plusieurs immeubles ; qu’une telle unité existe déjà lorsque l’unité spatiale ou 
fonctionnelle des immeubles engendre une valeur ajoutée qui se répercutera finalement aussi 
sur le produit de la vente ; qu’en ce sens, le TF a également considéré comme unité 
économique quatre terrains contigus sur chacun desquels se trouvait une maison individuelle ; 
que la question de savoir si la dissolution de l’unité économique engendre une forte diminution 
de la valeur doit être appréciée par l’office des poursuites (KREN KOSTKIEWICZ, Commentaire 
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ORFI, Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des 
immeubles, 2012, N 1ss ad art. 108 ORFI et les références citées) ;
Attendu, au cas particulier, que bien que les parcelles appartenant au plaignant soient 
contiguës (cf. Géoportail SIT-Jura), il est douteux que l’on puisse considérer que les domaines 
B.________ et D.________ forment une unité économique pour les motifs qui suivent ; qu’il 
s’agit de domaines agricoles distincts ayant chacun ses propres bâtiments ; que chaque 
domaine est habité, respectivement exploité, par des individus différents, qui plus est 
impliqués dans un conflit notoire excluant toute forme de cohabitation ou de collaboration 
depuis plusieurs années (cf. not. CPF 12 & 13 / 15 & 17 / 24 & 26 / 35 / 2023), ce qui démontre 
leur indépendance l’un de l’autre ; qu’aussi, le plaignant lui-même n’a pas acquis les deux 
domaines simultanément, puisqu’il est propriétaire du domaine D.________ depuis le 
9 décembre 1999 déjà (PJ 2 intimé) et qu’il n’a acquis que bien plus tard le domaine 
B.________ selon la promesse de vente et d’achat et droit d’emption du 12 mai 2016, qui 
prévoit une acquisition à compter du 1er avril 2017 seulement (CPF 17 / 2023 PJ 6) ; que par 
ailleurs, les offres déposées jusqu’alors auprès de l’Office en vue de l’acquisition du domaine 
B.________ dépassent largement sa valeur d’estimation (cf. CPF 12 & 13 / 2023) ; que dans 
pareilles circonstances, on ne saurait prétendre que l’on risque une forte diminution de la 
valeur dudit domaine s’il devait être vendu séparément, ce que le plaignant n’établit au 
demeurant pas, ni même n’allègue ; qu’en définitive, les conditions de l’art. 108 ORFI ne sont 
pas réalisées en l’espèce, si bien qu’il ne s’agit pas d’un cas où l’on devrait déroger au principe 
selon lequel des immeubles faisant l’objet de gage séparé doivent être réalisés séparément ; 
que partant, on ne saurait reprocher à l’intimé d’avoir abusé de son pouvoir d’appréciation en 
organisant la vente du domaine B.________ selon les conditions de vente attaquées ;
Attendu, enfin, que l’offre que le plaignant invoque en lien avec l’acquisition simultanée des 
domaines B.________ et D.________ n’est pas établie par pièce ; qu’il se contente de 
l’alléguer, ce qui ne saurait manifestement être suffisant ; qu’en tout état de cause, une telle 
offre n’aurait pas permis d’aboutir à un autre constat que celui qui précède, dès lors que la 
Cour de céans est d’avis que l’intimé n’a pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en 
organisant une vente aux enchères publiques qui ne concerne que le domaine B.________ ; 
Attendu, pour l’ensemble de ces motifs, qu’il appert que la plainte est mal fondée et qu’elle 
doit par conséquent être rejetée ; point n’est pour le surplus nécessaire de se prononcer sur 
les nouveaux griefs allégués par le plaignant au-delà du délai de plainte, griefs du reste sans 
pertinence pour l’issue du présent litige ; 
Attendu qu’au vu de ce qui précède, la requête tendant à l’octroi de l’effet suspensif devient 
sans objet ; 
Attendu que la procédure de plainte devant l’autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 
ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a OELP) ; qu’il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP) ;
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PAR CES MOTIFS
LA COUR DES POURSUITES ET FAILLITES
rejette 
la plainte du 14 mars 2024 ;
constate
que la requête du 14 mars 2024 tendant à l’octroi de l’effet suspensif est devenue sans objet ;
dit
que la procédure est gratuite et qu’il n’est pas alloué de dépens ;
informe
les parties des voie et délai de recours selon avis ci-après ;
ordonne
la notification du présent arrêt :
-
au plaignant, par son mandataire, Me Mathias Eusebio, avocat à Delémont ;
-
à l’Office des poursuites et faillites de U.________, U.________ (avec copie de la 
détermination du 10 avril 2024). 
Porrentruy, le 11 avril 2024
AU NOM DE LA COUR DES POURSUITES ET FAILLITES
La présidente a.h. :
La greffière :
Nathalie Brahier
Julie Comte
p.o. Nathalie Stegmüller
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Communication concernant les moyens de recours :
Un recours en matière civile peut être déposé contre le présent jugement auprès du Tribunal fédéral, 
conformément aux dispositions de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), en particulier aux art. 42, 72 ss. 
et 90 ss. LTF, dans un délai de 10 jours à partir de la date où ce jugement vous a été notifié (art. 100 LTF). Ce 
délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF). 
Le mémoire de recours sera adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Il doit indiquer les conclusions, les 
motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole 
le droit; il faut exposer en quoi l'affaire constitue une question juridique de principe (art. 42 al. 2 LTF). Le recourant 
ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en 
violation du droit au sens de l’art. 95, et si la correction du vice est susceptible d’influer sur le sort de la cause (art. 
97 al. 1 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent être 
joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).
Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral, soit, à l’attention de 
ce dernier, à la Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF).