ju_gerichte · CC 2015 110 · 2016-02-12 · de

Compétence du tribunal des baux à loyer et à ferme admise dans le cadre d'un litige opposant un sous-locataire au bailleur (indemnité pour occupation des locaux) | tribunal des baux à loyer et à ferme

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR CIVILE
CC 110/2015
CC 111/2015
Président 
:
Daniel Logos
Juges
:
Jean Moritz et Philippe Guélat
Greffière
:
Nathalie Brahier
ARRET DU 12 FEVRIER 2016
en la cause liée entre
A. SA,
-
représentée par Me Pierre Vallat, avocat à Porrentruy,
recourante,
et
B.,
-
représenté par Me Christophe Schaffter, avocat à Delémont,
intimé,
relative à la décision du président du Tribunal des baux à loyer et à ferme du 5 novembre 
2015.
________
CONSIDÉRANT
En fait :
A.
A. SA (ci-après : la recourante) est une société anonyme sise à U. Elle est active dans 
l'achat, la vente, la construction, l'exploitation, la gérance et le commerce d'immeubles, 
pour son propre compte ou pour le compte de tiers, ainsi que dans tous services et 
conseils en matière immobilière. C. est l'administrateur unique de la société (PJ 1 
recourante).
2
B.
En date du 20 avril 2013, la recourante a conclu un contrat de bail avec la société D. 
Sàrl portant sur la location d'une maison à la rue (…) à V. (PJ 10 recourante). C. est 
associé et président des gérants de cette Sàrl. Il dispose de la signature individuelle (PJ 
1 recourante, dossier édité CPH 58/2015). 
C.
B. (ci-après : l'intimé) a occupé le logement de la rue (…) à V. lorsqu'il était employé de 
la société D. Sàrl, dès octobre 2013 (not. PJ 4 recourante). 
D.
En date du 12 avril 2014, la société D. Sàrl a résilié le contrat de bail à loyer du 20 avril 
2013 pour le 31 juillet 2014 (PJ 11 recourante). 
E.
Par courrier du 25 juin 2014, la société D. Sàrl a mis fin aux rapports de travail la liant à 
l'intimé avec effet au 31 juillet 2014. Une procédure devant le Conseil des prud'hommes 
est pendante. Cependant, la résiliation des rapports de travail n'est pas contestée. 
F.
La recourante a saisi la Commission de conciliation le 23 janvier 2015 puis le Tribunal 
des baux à loyer et à ferme le 26 mars 2015 ; dans sa demande, elle conclut à la 
condamnation de l'intimé à lui payer la somme de CHF 3'976.25 avec intérêts à 5 % à 
compter du 23 janvier 2015, montant correspondant à trois mois de loyer, soit les mois 
d'août à octobre 2014, ainsi qu'aux charges y afférentes. 
L'intimé a conclu au débouté de la recourante de toutes ses conclusions, respectivement 
à l'irrecevabilité de la requête faute de "légitimité" de l'autorité saisie. Il s'est en 
substance prévalu du fait qu'aucun contrat de bail n'a jamais existé entre les parties. 
G.
Par jugement du 5 novembre 2015, le Président du Tribunal des baux à loyer et à ferme 
a déclaré la demande irrecevable faute de compétence à raison de la matière du 
Tribunal, a mis les frais judiciaires, fixés à CHF 500.-, à la charge de la recourante et l'a 
condamnée à payer à l'intimé une indemnité de dépens de CHF 4'719.60. 
H.
Par mémoire du 4 décembre 2015, la recourante a interjeté recours contre ce jugement, 
concluant à son annulation, à ce qu'il soit constaté que le Président du Tribunal des baux 
à loyer et à ferme est compétent pour traiter de la demande déposée le 26 mars 2015, 
à ce que les frais et dépens de la procédure de première instance soient joints au fond 
et, à titre tout à fait subsidiaire, à ce que le montant des dépens que la recourante a été 
condamnée à verser à l'intimé en première instance soient réduits à CHF 1'755.- plus 
débours et TVA, sous suite des frais et dépens.
A titre superprovisionnel et provisionnel, la recourante a conclu à ce que l'effet suspensif 
soit accordé à son recours et à ce que le caractère exécutoire de la décision attaquée 
soit suspendu, frais et dépens joints au fond. 
La recourante allègue que la compétence à raison de la matière du Tribunal des baux à 
loyer et à ferme doit être interprétée largement et qu'elle s'étend aux prétentions liées à 
un rapport quasi contractuel analogue au bail. Il en va notamment ainsi des demandes 
3
d'indemnités pour occupation illicite des locaux et de tous les litiges entre le bailleur et 
le sous-locataire relatifs à la chose louée. 
Quant aux dépens alloués à l'intimé, la recourante relève que le critère déterminant est 
la valeur litigieuse et non pas uniquement les heures consacrés à un procès. 
I.
Par ordonnance du 7 décembre 2015, le président de la Cour de céans a dit qu'aucune 
mesure d'exécution de la décision du 5 novembre 2015 ne pourra être prise jusqu'à droit 
connu sur la requête d'effet suspensif. 
J.
En date du 18 janvier 2016, l'intimé a pris position sur le recours, concluant à son rejet 
et, partant, à la confirmation du jugement de première instance, sous suite des frais et 
dépens dans les deux instances. Il relève que les parties n'avaient pas l'intention de 
conclure un contrat de bail. Elles étaient liées par un contrat de travail qui avait la 
particularité de prévoir la mise à disposition d'un logement pour l'intimé. 
En droit : 
1.
Conformément à l'article 4 al. 1 LiCPC, la Cour civile est compétente pour statuer tant 
sur appel (art. 308ss CPC) que sur recours (art. 319ss CPC) contre les décisions de 
première instance. 
Introduit dans les forme et délai légaux (art. 321 CPC), le présent recours est recevable 
et il y a lieu d'entrer en matière. 
2.
Est principalement litigieuse en l'espèce la question de la compétence du président du 
Tribunal des baux à loyer et à ferme. La recourante soutient notamment que la 
compétence de ce dernier s'étend à tous les litiges entre le bailleur et le sous-locataire 
qui relèvent de l'usage de la chose louée. 
3.
Selon l'article 2 de la loi instituant le Tribunal des baux à loyer et à ferme (RSJU 182.35), 
le Tribunal connaît des contestations entre bailleurs et preneurs ou fermiers relatives au 
contrat de bail portant sur une chose immobilière et ses accessoires. 
Il sied dès lors d'examiner si le litige opposant les parties constitue un litige relatif au 
contrat de bail. 
4.
Dans le domaine du droit du bail, l'organisation judiciaire est de la compétence des 
cantons. Le législateur fédéral a cependant ouvert une brèche dès 1989 en imposant 
aux cantons la création d'autorités de conciliation paritaires – administratives ou 
judiciaires – chargées de tenter la conciliation entre les parties et de prendre les 
décisions prévues par la loi (art. 274a aCO ; BOHNET, Le droit du bail en procédure civile 
suisse, in : 16e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n° 18). 
4.1
En vertu de l'ancien article 274d CO, les cantons devaient prévoir une procédure simple 
et rapide pour les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux. 
4
Ces exigences ont été reprises par le CPC, notamment aux articles 113 al. 2 let. c, 200 
al. 1, 210 al. 1 let. b, 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC. La notion de "litige relatif 
au contrat de bail portant sur une chose immobilière et ses accessoires" figurant à 
l'article 2 de la loi instituant le Tribunal des baux à loyer et à ferme est identique à celle 
de l'ancien article 274d CO. La jurisprudence et la doctrine interprétant cette notion sous 
l'égide de cette disposition sont partant pertinentes en l'espèce. 
4.2
La notion de "litige relatif à un bail à loyer" suggère aussi bien le contentieux dans lequel 
le demandeur invoque un droit découlant directement d'un contrat de bail que le conflit 
dans lequel le demandeur fait valoir un droit émanant du droit du bail. La source du droit 
déduit en justice est soit la relation contractuelle voulue par les parties et établie entre 
elles, soit le droit du bail en général (EGGER ROCHAT, Les squatters – et autres occupants 
sans droit d'un immeuble Etude de droit suisse, RJL n° 3, 2002, n° 883). 
Dans la mesure où le droit invoqué trouve sa source dans le droit du bail, il existe entre 
les parties une relation juridique, quand bien même elles n'ont conclu aucun contrat. 
Certaines prétentions susceptibles d'être invoquées en vertu du droit du bail peuvent 
également constituer l'objet d'actions d'une autre nature. Alors que ces prétentions ne 
découlent ni d'un contrat de bail ni du droit du bail, elles sont néanmoins liées, en fait, à 
une relation de bail (EGGER ROCHAT, op. cit., nos 885 et 886). Il en va notamment ainsi 
dans le cas d'une sous-location. 
5.
La sous-location est un contrat de bail à loyer à part entière, indépendant du bail 
principal, auquel il vient se superposer pour former une combinaison de deux contrats à 
étages (LACHAT, in CR-CO I, 2012, no 1 ad art. 262). 
Le sous-locataire, qui est autorisé contractuellement à occuper les locaux loués, 
apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, au même titre 
que toute personne faisant ménage commun avec ce dernier (ATF 117 II 65, consid. 2b). 
Il suit de là que le locataire est responsable, comme du sien propre, du comportement 
de tels auxiliaires, conformément à l'article 101 al. 1 CO. Cette responsabilité ne s'étend 
pas seulement au dommage consécutif à un usage de la chose louée non autorisé par 
le contrat de bail, mais à tout dommage causé par une violation de ce contrat. Il en est 
évidemment ainsi du dommage en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la 
chose louée à la fin du bail (ATF 117 II 65, consid. 2b). 
5.1
La loi indique de manière expresse aux articles 262 al. 3 et 268 al. 2 CO les cas dans 
lesquels le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire. La sous-location 
n'engendre ainsi un rapport d'obligation entre le bailleur principal et le sous-locataire que 
dans trois hypothèses, à savoir lorsque le bailleur dispose d'un droit de rétention sur les 
meubles du sous-locataire, lorsque la sous-location a été conçue dans le but d'éluder 
les dispositions de protection contre les congés et lorsque le bailleur peut s'adresser 
directement au sous-locataire pour l'obliger à n'employer la chose que conformément à 
l'usage autorisé par le bail principal. Sur la base de ce dernier cas, le bailleur peut 
interdire au sous-locataire d'emménager dans les locaux, s'il les destine à un usage 
5
manifestement contraire au bail principal. Il peut réclamer au sous-locataire, 
solidairement avec le locataire principal, des dommages-intérêts s'il endommage la 
chose (LACHAT, in CR-CO I, 2012, no 7 ad art. 262). 
Il existe ainsi entre le bailleur principal et le sous-locataire une relation juridique, non pas 
en vertu d'un contrat les liant, mais de par la loi (EGGER ROCHAT, op. cit., n° 885). 
5.2
La doctrine n'est pas unanime sur la question de savoir si le bailleur dispose d'une action 
de nature contractuelle en expulsion à l'encontre du sous-locataire (EGGER ROCHAT, op. 
cit., n° 887). Le Tribunal fédéral a tranché cette controverse importante en considérant 
qu'il est défendable d'admettre la conception selon laquelle l'article 262 al. 3 CO procure 
au bailleur une action en expulsion du sous-locataire non autorisé (ATF 120 II 112, 
consid. 3ddd, JdT 1995 I 202). 
L'origine de cette jurisprudence est un conflit qui opposait un bailleur principal à un sous-
locataire. Ce dernier était resté dans les locaux deux mois au-delà de l'expiration des 
contrats de bail principal et de sous-location. De surcroît, il avait restitué l'immeuble sans 
l'avoir nettoyé. Le bailleur principal a ainsi ouvert action en indemnité pour la perte de 
loyers et les frais de remise en état (EGGER ROCHAT, op. cit., n° 889). Le Tribunal fédéral 
a considéré que les prétentions en indemnité invoquées par le bailleur principal 
trouvaient leur source dans le droit du bail. Il s'agissait ainsi d'un litige relatif à un bail à 
loyer. 
Le Tribunal fédéral fonde ainsi sur l'article 262 al. 3 CO une action contractuelle du 
bailleur principal en expulsion du sous-locataire. Si ce dernier demeure illicitement dans 
l'immeuble, il viole l'obligation qu'il a envers le bailleur principal de libérer les locaux. Dès 
lors, s'il en résulte un dommage, le bailleur principal est en droit de faire valoir à son 
encontre une prétention en indemnité fondée sur la violation d'une règle du droit du bail 
(dans ce sens, ATF 120 II 112, consid. 3ddd, JdT 1995 I 202).
A la fin du bail principal, le bailleur peut ainsi requérir l'expulsion du sous-locataire et, 
sauf cas clair, l'autorité de conciliation est compétente pour connaître de cette procédure 
(LACHAT, op. cit., n° 7 ad art. 262). 
6.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la recourante et l'intimé n'ont pas conclu de contrat. 
La recourante a conclu un contrat de bail avec la société D. Sàrl qui a elle-même conclu 
un contrat de travail avec l'intimé. La nature de ce dernier contrat n'a au demeurant pas 
d'influence sur l'issue du litige. Le seul élément pertinent est que, dans le cadre du 
contrat le liant à la société D. Sàrl, l'intimé a eu l'opportunité de s'établir dans le logement 
sis à la rue (…) à V., moyennant, selon les déclarations de ce dernier, un loyer de 
CHF 950.- (p-v de la séance de conciliation du 24 février 2015, p. 2 et PJ 4 recourante). 
La recourante et l'intimé se trouvaient partant dans une relation de bailleur principal et 
de sous-locataire. 
La prétention que la recourante fait valoir constitue une prétention pour occupation des 
locaux et paiement des charges y relatives pour la période d'août à octobre 2014 à la 
6
suite de la résiliation, d'une part, du contrat de travail entre l'intimé et D. Sàrl au 31 juillet 
2014 et, d'autre part, du contrat de bail principal entre la recourante et D. Sàrl. 
La recourante disposait dès lors d'une action de nature contractuelle en paiement d'une 
indemnité pour occupation des locaux par l'intimé, indemnité qui doit être considérée 
comme étant fondée sur une règle du droit du bail au sens de la jurisprudence précitée. 
Il convient ainsi de considérer qu'il existe une relation juridique entre la recourante et 
l'intimé découlant de la loi, à savoir de l'article 262 al. 3 CO. 
Il suit de là que la demande du 26 mars 2015 introduite par la recourante à l'encontre de 
l'intimé devant le président du Tribunal des baux à loyer et à ferme constitue une 
contestation relative à un contrat de bail portant sur une chose immobilière. La 
compétence du président du Tribunal des baux à loyer et à ferme est partant donnée sur 
la base de l'article 2 de la loi instituant le Tribunal des baux à loyer et à ferme. 
7.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la décision du Président du 
Tribunal des baux à loyer et à ferme du 5 novembre 2015 annulée. De même, il convient 
de constater que les conclusions de la recourante tendant à la restitution de l'effet 
suspensif sont devenues sans objet. 
8.
Les frais et dépens de la procédure doivent être mis à la charge de l'intimé qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC).
PAR CES MOTIFS
LA COUR CIVILE
constate
que la requête tendant à la restitution de l'effet suspensif est devenue sans objet ;
admet
le recours ; partant,
annule
la décision attaquée ; 
renvoie
le dossier au président du Tribunal des baux à loyer et à ferme comme objet de sa 
compétence ; 
met
les frais de la procédure d’appel par CHF 250.- à la charge de l’intimé ; 
7
alloue
une indemnité de dépens de CHF 1'721.50 (débours et TVA compris) à la recourante, à verser 
par l'intimé pour la procédure de recours ;
informe
les parties des voie et délai de recours selon avis ci-après ;
ordonne
la notification du présent arrêt :
-
à la recourante, par son mandataire, Me Pierre Vallat, avocat à Porrentruy ;
-
à l'intimé, par son mandataire, Me Christophe Schaffter, avocat à Delémont ;
-
au président du Tribunal des baux à loyer et à ferme, Le Château, 2900 Porrentruy.
Porrentruy, le 12 février 2016
AU NOM DE LA COUR CIVILE
Le président :
La greffière :
Daniel Logos
Nathalie Brahier
Communication concernant les moyens de recours :
1) Un recours en matière civile peut être déposé contre le présent jugement auprès du Tribunal fédéral, 
conformément aux dispositions de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), en particulier aux art. 42, 72 
ss. et 90 ss. LTF, dans un délai de 30 jours à partir de la date où ce jugement vous a été notifié (art. 100 LTF). 
Ce délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF). Le recours est toutefois recevable uniquement dans la 
mesure où "la contestation soulève une question de principe" (art. 74 al. 2 litt. a LTF).
Le mémoire de recours sera adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Il doit indiquer les conclusions, 
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué 
viole le droit; il faut exposer en quoi l'affaire constitue une question juridique de principe (art. 42 al. 2 LTF). Le 
recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement 
inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95, et si la correction du vice est susceptible d’influer sur le 
sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent 
être joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).
8
2) Un recours constitutionnel subsidiaire peut également être déposé contre le présent jugement pour violation 
des droits constitutionnels (art. 113ss LTF), dans un délai de 30 jours à partir de la date où ce jugement vous 
a été notifié (art. 100 et 117 LTF). Ce délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF). 
Le recours constitutionnel doit indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le 
recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit (art. 42 al. 2 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent 
être joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).
3) Si une partie forme simultanément un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire, elle 
doit déposer les deux recours dans un seul mémoire (art. 119 al 1 LTF).