ju_gerichte · CC 2012 86 · 2013-01-28 · de

Expulsion pour occupation illicite d'une maison. Absence d'un contrat de bail. Compétence du juge saisi. Procédure sommaire de cas clairs | appel divers

RÉPUBLIQUE ET CANTON DU JURA
TRIBUNAL CANTONAL
COUR CIVILE
CC 86 / 2012 + eff. susp. 87 / 2012
Président 
:
 Jean Moritz
Juges
:
 Philippe Guélat et Gérald Schaller
Greffière
:
 Gladys Winkler Docourt
ARRET DU 28 JANVIER 2013
dans la procédure civile liée entre
X., 
- représenté par Me Hubert Theurillat, avocat à 2900 Porrentruy,
appelant,
et
Y., 
 - représentée par Me Olivier Vallat, avocat à 2900 Porrentruy,
intimée,
relative au jugement du juge civil du Tribunal de première instance du 9 octobre 2012. 
(cas clair ; expulsion pour occupation illicite)
_______
CONSIDÉRANT
En fait :
A.
La société Z. dont X. est le propriétaire économique (PJ 13 de la requête) et la société 
Y. ont conclu une promesse de vente le 15 juin 2012 portant sur l'immeuble feuillet 
no 1 du ban de A., propriété de cette dernière. La promesse de vente a été passée 
par-devant Me Manuel Piquerez, notaire. La société promettante-venderesse était 
représentée par son administrateur unique, B. (PJ 10 de la requête). 
2
Sous ch. II, p. 3, de la promesse de vente du 15 juin 2012, il est prévu que la promesse 
s'annulera par la conclusion du contrat de vente au plus tard le 15 juillet 2012. Le prix 
de vente est fixé à CHF 720'000.-, payable à la signature du contrat de vente (PJ 10, 
p. 3 ch. III.1). L'entrée en jouissance aura lieu le jour de l'inscription du transfert de 
propriété au Registre foncier au nom de la promettante-acquéreuse, mais au plus tard 
jusqu'au 15 juillet 2012 (PJ 10, p. 3, ch. III.2).
B.
Le contrat de vente portant sur l'immeuble faisant l'objet de la promesse de vente n'a 
pas été conclu à l'échéance du 15 juillet 2012.
C.
X. s'est installé dans la maison sise sur l'immeuble de A. au début du mois de juillet 
et y a entreposé ses affaires. Selon Y., il aurait obtenu les clés de la maison de la part 
de l'agent immobilier mandaté dans le cadre de la vente, sous prétexte de visiter cette 
maison.
Considérant que X. occupait illégalement l'immeuble en question, B. est intervenu 
dès le 10 juillet 2012, une première fois auprès de C., agent immobilier qui avait remis 
les clés de la maison (PJ 11 de la requête), puis auprès de Me Hubert Theurillat, 
avocat de X., le 18 juillet 2012 (PJ 14 et 15 de la requête), ainsi qu'auprès de 
l'intéressé le 20 juillet 2012 (PJ 16 de la requête), afin que celui-ci quitte les lieux. 
Dans ce dernier courrier, B. précise à l'intéressé qu'il s'est installé illégalement dans 
l'immeuble et qu'il l'occupe sans autorisation aucune, sans droit et sans titre, et le met 
en demeure de quitter les lieux dans un délai de cinq jours.
De son côté, X. a versé, par virements bancaires du 27 juillet 2012, une somme de € 
12'500.- pour le compte de Y. (PJ 30 à 32 de la réponse à la requête); sur le virement 
PJ 30, il est mentionné : "pour loyer juillet août septembre". Par courriel du 31 juillet 
2012, B. s'est adressé à l'avocat de X. en prenant acte que ce dernier a pris l'initiative 
unilatérale de verser une indemnité d'occupation sans droit ; il lui demande que son 
client régularise la convention d'occupation précaire qu'il a préparée, à défaut de quoi 
la mise en demeure du 20 juillet 2012 conservera tous ses effets (PJ 19 de la requête). 
Le projet de convention en question prévoit qu'une occupation précaire et temporaire 
est accordée à X. pour les mois de juillet, août et jusqu'au 28 septembre à 10h00; il 
est précisé que cette convention "ne constitue en aucun cas un contrat de bail à loyer 
pour locaux d'habitation" (PJ 21 de la requête). X. n'a pas signé la convention, ce 
dont B. a pris acte par courrier du 6 août 2012 adressé à Me Hubert Theurillat (PJ 22 
de la requête).
D.
Le 10 septembre 2012, Y. a ouvert action contre X. auprès du juge civil du Tribunal 
de première instance, afin d'obtenir le déguerpissement de l'intéressé de l'immeuble 
dont elle est propriétaire. La requête est fondée sur les articles 927, 928 et 937 al. 1 
CC (action possessoire). Il est en particulier conclu à ce que le juge ordonne à X. de 
libérer l'immeuble feuillet no 1 du ban de A. et d'évacuer de celui-ci son mobilier, ses 
affaires personnelles ainsi que son véhicule dans un bref délai à dire de justice. 
3
Dans son mémoire, Y. relève que, quand bien même les clés de l'immeuble feuillet 
no 1 lui ont été restituées le 31 juillet 2012, X. continue d'occuper la maison, ainsi 
qu'en atteste le constat de Me Christian Cerf du 9 août 2012 et les photographies 
annexées à l'acte de constat. De plus, il est possible de pénétrer à l'intérieur de la 
maison par la porte du garage.
E.
Dans son mémoire de réponse du 5 octobre 2012, X. conclut, à titre préjudiciel, à 
l'irrecevabilité de la requête faute de compétence rationae materie et, à titre principal, 
à son rejet. Il ne retient aucune conclusion concernant la recevabilité de la procédure 
du cas clair.
X. considère qu'il a occupé la maison de A. d'entente avec B. avec lequel il aurait 
convenu qu'il verserait à Y. une somme de CHF 15'000.- à titre d'acompte du fait de 
la jouissance des lieux, somme qu'il a versée, par paiement du 27 juillet 2012 attestant 
que, pour lui, un contrat de bail à loyer avait été conclu avec B. lors de l'entrevue avec 
ce dernier. Du fait que Y. a accepté les versements de X., il y a eu accord entre 
parties. Un contrat de bail a ainsi été conclu. De la sorte, le juge civil du Tribunal de 
première instance n'est pas compétent pour statuer sur la procédure d'expulsion. Sur 
le fond, X. considère que les règles de forme relatives à la résiliation du contrat de 
bail (art. 266l ss CO) n'ont pas été respectées. 
F.
Par décision du 9 octobre 2012, le juge civil est entré en matière sur la requête de 
cas clair du 12 septembre 2012 et a ordonné à X. de libérer jusqu'au 26 octobre 2012, 
12h00, l'immeuble feuillet no 1 du ban de A. et d'évacuer de celui-ci, dans le même 
délai, son mobilier, ses affaires personnelles, ainsi que son véhicule, en le rendant 
attentif aux conséquences de l'inexécution de l'ordre d'évacuer.
G.
Contre cette décision, X. a interjeté appel, subsidiairement recours, le 22 octobre 
2012, concluant, à titre préjudiciel, à l'irrecevabilité de la requête du 10 septembre 
2012, faute de compétence rationae materie, subsidiairement au rejet de ladite 
requête, le tout sous suite des frais et dépens de première et deuxième instances. Il 
demande en outre à ce que l'effet suspensif soit accordé à l'appel, subsidiairement 
au recours. 
L'appelant reprend l'argumentation qu'il a développée en première instance. Il fait en 
outre valoir que les conditions d'application du cas clair au sens de l'article 257 CPC 
n'étaient pas données et qu'ainsi le juge de première instance n'aurait pas dû entrer 
en matière sur la requête. 
H.
Dans son mémoire de réponse du 6 décembre 2012, Y. (ci-après l'intimée) conclut 
au rejet des conclusions relatives à la requête à fin d'effet suspensif, ainsi qu'au rejet 
de l'appel, respectivement du recours subsidiaire et à la confirmation du jugement de 
première instance, sous suite des frais et dépens. L'appelante persiste dans sa 
position selon laquelle les règles de l'action possessoire sont applicables et qu'aucun 
contrat de bail ne lie les parties. Elle considère que l'appelant n'a pas réussi à rendre 
4
vraisemblable son objection tendant au constat d'un droit préférable, que le juge civil 
était donc bien compétent pour connaître de sa requête et que le cas clair était donné. 
En droit :
1.
1.1 
Conformément à l'article 4 al. 1 LiCPC, la Cour civile est compétente pour statuer tant 
sur appel (art. 308ss CPC) que sur recours (art. 319ss CPC) contre les décisions de 
première instance.
1.2
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier 
état des conclusions est de CHF 10'000.- au moins (art. 308 al. 2 CPC). Lorsque 
l'appel n'est pas recevable, notamment si la valeur litigieuse de l'affaire est inférieure 
à CHF 10'000.-, la décision peut faire l'objet d'un recours au sens des articles 319ss 
CPC (art. 319 litt. a CPC).
Dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse est donc déterminante pour savoir 
si la décision peut être attaquée par la voie de l'appel, sinon par celle du recours.
La valeur du litige est déterminée par les conclusions de la demande. Lorsque l'action 
ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le tribunal détermine 
la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur 
qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 CPC). 
En l'espèce, l'appelant, subsidiairement recourant, considère que la valeur litigieuse 
correspond au dommage subi par l'intimée du fait qu'elle ne peut pas disposer du 
bien immobilier en cause. Il se réfère à cet égard à la jurisprudence (TF 5A_645 2011 
du 17 novembre 2011 consid. 1.1 non cité par l'appelant et arrêts cités). Etant donné 
qu'il s'est acquitté d'un montant de CHF 15'000. -, correspondant, selon lui, à du loyer 
et que la procédure d'expulsion va durer un certain temps, il estime que le montant 
de CHF 10'000.- est dépassé, de sorte que l'appel est recevable. 
La partie adverse n'ayant pas pris position à ce sujet dans son mémoire de réponse, 
on doit admettre qu'elle acquiesce à l'argumentation de l'appelant, du moins 
tacitement, ce qui devrait suffire à déterminer valablement la valeur litigieuse (TAPPY, 
in Code de procédure civile commenté, n. 43 ad art. 91) qui n'apparaît pas 
manifestement erronée. La voie de l'appel est donc ouverte.
1.3
Interjeté dans le délai légal de 10 jours applicable lorsque la décision attaquée a été 
rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC) procédure qui s'applique lorsque 
le cas est clair (art. 257 al. 1 CPC) et dans la forme prévue à l'article 311 al. 1 CPC, 
l'appel est recevable. Il y a donc lieu d'entrer en matière. 
2.
L'appel étant recevable, il suspend la force de chose jugée et le caractère exécutoire 
de la décision attaquée (art. 315 al. 1 CPC). De la sorte, la conclusion de l'appelant 
tendant au prononcé de l'effet suspensif est sans objet.
5
3.
L'appelant dénie la compétence du juge civil pour connaître du litige au motif que les 
rapports juridiques entre parties découlent d'un contrat de bail. Il invoque, en 
particulier, que les règles sur la résiliation du contrat de bail qui n'ont pas été 
respectées par l'intimée. Il se prévaut dès lors d'un droit préférable à la possession 
sur l'immeuble de A. afin de faire obstacle à l'application de la procédure du cas clair, 
celle-ci étant irrecevable lorsqu'une objection est opposée à la prétention du 
demandeur.
L'existence ou non d'un contrat de bail en l'espèce est ainsi un fait de double 
pertinence, déterminant à la fois pour la compétence et pour le bien-fondé de l'action, 
qu'il convient de trancher avec le fond (ATF 136 III 486 consid. 4; BOHNET, in Code 
de procédure civile commentée, n. 21 et 26 ad art. 60).
4.
L'application de la procédure sommaire selon l'article 257 CPC est soumise à la 
condition que l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement 
prouvé et que la situation juridique est claire (al. 1 litt. a et b).
4.1
La procédure sommaire prévue par l'article 257 CPC est une alternative aux 
procédures ordinaires ou simplifiées normalement disponibles, destinée à offrir à la 
partie demanderesse, dans les cas dits clairs, une voie particulièrement simple et 
rapide (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 4). Pour que la procédure de 
l'article 257 CPC soit applicable, il doit ressortir de la requête que son auteur demande 
l'application de la procédure des cas clairs, ce qui n'implique pas nécessairement 
l'utilisation de ces deux mots. En cas de doute, le juge fera usage de son devoir 
d'interpellation selon l'article 56 CPC (TF 4A_87/2012 consid. 3.1.1; BOHNET, in Code 
de procédure civile commentée, n. 19 ad art. 257). En l'espèce, aucun doute ne 
pouvait résulter de la requête en déguerpissement du 10 septembre 2012. Il est en 
effet admis unanimement qu'une requête d'expulsion peut être traitée suivant la 
procédure prévue à l'article 257 CPC (cf. parmi d'autres : Message CF, in FF 2006 
VII 6960; BOHNET, op. cit., n. 13 ad art. 257), qu'elle soit fondée sur le droit du bail ou 
sur la protection de la possession (HOFMANN, in Commentaire bâlois, n. 18 ad art. 
257 CPC). Au demeurant, la requête du 10 septembre 2012 fait allusion à la 
procédure sommaire pour cas clair (cf. sous ch. II Procédure), même s'il n'est pas 
conclu expressément à l'application de cette procédure.
4.2
S'agissant de l'état de fait susceptible d'être immédiatement prouvé, condition 
alternative à l'application de la procédure du cas clair lorsque les faits sont contestés, 
le juge ne doit en principe statuer que sur la base de titres, même si des débats ont 
eu lieu, et les autres moyens de preuve, notamment l'audition de témoins et 
l'interpellation des parties, ne doivent pas entrer en ligne de compte, à moins qu'ils 
puissent être administrés immédiatement (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, no 
1676 et message cité du Conseil fédéral; BOHNET, op. cit., n. 11 ad art. 257; cf. aussi 
ATF 138 III 123 consid. 2.1.1 et réf. cit.). Quant à la situation juridique claire, elle n'est 
donnée que si le fondement en droit de la prétention est évident. C'est le cas lorsque, 
sur la base d'une jurisprudence et d'une doctrine éprouvées, la norme s'applique au 
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cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (HOHL, op. cit., no 1663; 
BOHNET, op. cit., n. 13 ad art. 257; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 et message du 
Conseil fédéral cité). Si la partie adverse conteste les faits ou oppose une objection 
ou une exception à la prétention du demandeur, la situation n'est pas liquide. Il suffit 
que le défendeur démontre la vraisemblance de ses objections et exceptions; en 
revanche, des allégations dénuées de fondement, d'emblée vouées à l'échec, ne 
sauraient faire obstacle à un procès rapide selon la procédure prévue à l'article 257 
CPC (TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5 et les références citées; HOHL, 
op. cit., no 1664; BOHNET, op. cit., n. 12 ad art. 257). Par ailleurs, la situation juridique 
ne peut pas être considérée comme étant claire lorsque l'application d'une norme fait 
appel au pouvoir d'appréciation du juge ou exige une décision en équité en 
considération de l'ensemble des circonstances (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 et réf. 
cit.).
5.
Au cas d'espèce, plusieurs pièces produites en première instance par l'intimée 
établissent sans équivoque qu'aucun contrat de bail oral ou tacite n'a été conclu entre 
les parties et que le recourant occupe les lieux depuis le début du mois de juillet 2012 
sans autorisation de l'intimée.
Tout d'abord, la promesse de vente du 15 juin 2012, valable jusqu'au 15 juillet 2012 
selon l'acte notarié, ne fait nullement allusion à la possibilité pour l'appelant de 
séjourner de manière anticipée dans la maison de A., que ce soit au titre d'un éventuel 
contrat de bail ou d'une entrée en jouissance anticipée. Au contraire, la promesse de 
contracter prévoit expressément que l'entrée en jouissance n'aura lieu que le jour de 
l'inscription du transfert de propriété au Registre foncier. 
Ayant appris que l'appelant s'était installé dans l'immeuble de A., l'administrateur de 
l'intimée a réagi très rapidement en considérant que l'appelant occupait la maison de 
manière illicite et en lui enjoignant de quitter les lieux sans délai. La première 
injonction a été adressée le 10 juillet 2012 à l'agent immobilier qui avait remis les clés 
de la maison à l'appelant. L'agent immobilier était prié d'intervenir afin que celui-ci 
quitte les lieux ou qu'il verse immédiatement les fonds relatifs à l'acquisition de 
l'immeuble. Le mandataire de l'appelant a réagi le 17 juillet 2012 en relevant que la 
promesse de vente en faveur de Z. n'a pas pu être concrétisée, mais que son client 
était désireux d'acquérir l'immeuble à titre privé. Dans ce courrier, il n'est pas question 
d'un contrat de bail qui aurait permis à l'appelant de continuer à séjourner dans la 
maison de A. En réponse, l'administrateur de l'intimée a réagi le lendemain, non 
seulement pour refuser la proposition, mais aussi pour relever que ce courrier 
occultait totalement l'occupation illicite de la maison de A. Le 20 juillet 2012, l'intimée 
s'adressait directement à l'appelant en lui impartissant un délai de cinq jours pour 
quitter les lieux. Les versements ultérieurs de l'appelant d'un montant de € 12'000.- 
dont un récépissé fait état d'un loyer pour les mois de juillet à septembre 2012 ne 
sauraient créer à eux seuls un rapport juridique fondé sur le contrat de bail. Il est 
constant que ces versements ont été décidés unilatéralement par l'appelant et que, 
même s'il faut admettre que l'intimée a accepté ce paiement tacitement, elle s'est 
empressée d'assimiler le montant en question à une indemnité d'occupation sans 
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droit dans le courriel que son administrateur a adressé au mandataire de l'appelant. 
C'est vraisemblablement suite à ces versements que l'intimée a soumis un projet de 
convention, intitulé "Convention suite à l'occupation précaire et sans droit de 
l'immeuble D. à A.", à l'appelant.
L'ensemble de ces éléments démontre clairement que l'intimée n'avait pas la volonté 
de se lier par un contrat de bail avec l'appelant. Si elle a eu l'intention de régulariser 
la situation en soumettant à celui-ci un projet de convention, elle a pris la précaution 
de préciser que ladite convention ne constituait en aucun cas un contrat de bail à 
loyer pour locaux d'habitation. Ainsi que cela ressort du projet de convention, le 
virement de la somme de € 12'000.- était accepté en tant qu'indemnité pour 
occupation illicite.
L'occupation illicite s'est poursuivie après le refus de l'appelant de signer la 
convention qui lui était proposée, quand bien même il a restitué les clés de la maison. 
En effet, ainsi qu'en atteste le constat notarié de Me Christian Cerf, la maison 
propriété de l'intimée contient encore les effets personnels de l'appelant et celui-ci a 
la possibilité de pénétrer dans la maison par le garage. 
6.
Il suit de ce qui précède que l'intimée a prouvé immédiatement l'état de fait 
déterminant qui fonde sa prétention. Sur le plan juridique, la situation est claire : 
l'appelant exerce une possession sans droit sur l'immeuble; il ne peut opposer aucun 
droit préférable à l'intimée et celle-ci est ainsi fondée à invoquer la protection de sa 
possession. C'est donc à juste titre que le juge de première instance est entré en 
matière sur la requête de cas clair et a décidé de mettre fin au trouble de la possession 
commis par l'appelant en lui ordonnant de libérer l'immeuble feuillet no 1 du ban de 
A.
Il apparaît en outre qu'en l'absence de tout contrat de bail entre les parties, le juge 
civil était bien compétent pour connaître de l'affaire, à l'exclusion du tribunal des baux 
à loyer et à ferme (art. 2 LTBLF, RSJU 182.85).
Par conséquent, l'appel est rejeté et le jugement de première instance confirmé. Le 
délai de grâce imparti à l'appelant pour évacuer les lieux jusqu'au 26 octobre 2012, 
12h00, est reporté au 8 février 2013, 12h00.
7.
L'appelant qui succombe doit être condamné à payer les frais de la procédure de 
seconde instance et à verser une indemnité de dépens à l'intimée pour la procédure 
d'appel.
PAR CES MOTIFS 
LA COUR CIVILE
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rejette
l'appel;
partant,
confirme
le jugement de première instance en tous points, sous réserve que le délai imparti à l'intimée 
pour libérer l'immeuble feuille no 1 du ban de A. est reporté au 8 février 2013 à 12h00 ;
met
les frais judiciaires de la procédure d'appel par CHF 1'500.- à la charge de l'appelant et les 
prélève sur son avance ;
condamne
l'appelant à verser une indemnité de dépens de CHF 2'413.80 (débours et TVA compris) à 
l'intimée ;
dit
que la requête d'effet suspensif est sans objet ;
informe
les parties des voies et délai de recours selon avis ci-après.
Porrentruy, le 28 janvier 2013 
AU NOM DE LA COUR CIVILE
Le président :
La greffière :
Jean Moritz
Gladys Winkler Docourt
A notifier :

à l'appelant, par son mandataire, Me Hubert Theurillat, avocat, Rue Pierre-
Péquignat 12, Case postale 65, 2900 Porrentruy ;
9

à l'intimée, par son mandataire, Me Olivier Vallat, avocat, Rue Gustave Amweg 
27, Case postale 1732, 2900 Porrentruy ;

au juge civil du Tribunal de première instance, Le Château, 2900 Porrentruy.
Communication concernant les moyens de recours :
Un recours en matière civile peut être déposé contre le présent jugement auprès du Tribunal fédéral, 
conformément aux dispositions de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), en particulier aux art. 42, 72 ss. 
et 90 ss. LTF, dans un délai de 30 jours à partir de la date où ce jugement vous a été notifié (art. 100 LTF). Ce 
délai ne peut pas être prolongé (art. 47 al. 1 LTF). 
Le mémoire de recours sera adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Il doit indiquer les conclusions, les 
motifs et les moyens de preuve, et être signé. Le recourant doit exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole 
le droit (art. 42 al. 2 LTF). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de 
façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95, et si la correction du vice est susceptible 
d’influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le présent jugement et les pièces invoquées comme moyens de preuve en possession du recourant doivent être 
joints au mémoire (art. 42 al. 3 LTF).