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VG.2015.00029


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom6. August 2015

I. Kammer

in Sachen

VG.2015.00029

A.______

Beschwerdeführer

B.______

beide
 vertreten durch Rechtsanwalt C.______

gegen

1.

Gemeinde Glarus

Beschwerdegegner

2.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

3.

Regierungsrat des Kantons Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Am 12. Januar 2014
 reichten A.______ und B.______ bei der Gemeinde Glarus ein Baugesuch für den
 teilweisen Abbruch und den Um- bzw. Neubau des im Klöntal in der Landwirtschaftszone
 gelegenen Ferienhauses, Parz.-Nr. [], Grundbuch Glarus, ein. Das Baugesuch
 lag vom 17. Januar bis 17. Februar 2014 öffentlich auf. Mit
 Teilverfügung vom 7. April 2014 erteilte das Departement Bau und Umwelt
 des Kantons Glarus (DBU) die Bewilligung für das Bauvorhaben ausserhalb der
 Bauzone nicht. In der Folge verweigerte die Gemeinde Glarus am 29. April
 2014 die Baubewilligung.

2.

Dagegen erhoben A.______
 und B.______ am 27. Mai 2014 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons
 Glarus und beantragten die Aufhebung der Verfügung vom 29. April 2014
 und die Anweisung an die Vorinstanz, das Baugesuch zu bewilligen; unter
 Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde Glarus. Am
 20. Januar 2015 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab.

3.

Am 23. Februar 2015
 erhoben A.______ und B.______ gegen den Entscheid des Regierungsrats vom
 20. Januar 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten
 dessen Aufhebung und die Anweisung an das DBU und an den Gemeinderat Glarus,
 das Baugesuch zu bewilligen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten
 des Regierungsrats.

Die Gemeinde Glarus
 beantragte am 25.März 2015 die Abweisung der Beschwerde. Das DBU
 beantragte am 26. März 2015 die Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge.
 Gleichentags beantragte der Regierungsrat ebenfalls, die Beschwerde sei
 abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______ und
 B.______.

II.

1.

Das Verwaltungsgericht ist
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 79
 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 [RBG]
 i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
 vom 4. Mai 1986 [VRG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1Nach Art. 22 Abs. 1 des
 Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22.Juni 1979(RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher
 Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nach Abs. 2 der nämlichen
 Bestimmung ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass Bauten und Anlagen dem
 Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und dass das Land
 erschlossen ist (lit. b). Für nicht zonenkonforme Bauvorhaben ausserhalb
 der Bauzone bedarf es einer Ausnahmebewilligung des DBU (Art. 25
 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 62 Abs. 2 RBG).

2.2Vorliegend ist unbestritten, dass es sich beim
 umzubauenden Ferienhaus, welches sich in der Landwirtschaftszone befindet, um
 eine bestehende zonenwidrige Baute ausserhalb der Bauzone handelt, weshalb
 das Bauvorhaben nur zulässig ist, wenn eine Ausnahmebewilligung im Sinne von
 Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. Dabei steht Art. 24c RPG im Vordergrund.
 Nach Abs. 1 dieser Vorschrift sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
 Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind,
 grundsätzlich in ihrem Bestand geschützt. Solche Bauten und Anlagen können
 gemäss Abs. 2 mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,
 teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern
 sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Nach Abs. 4 müssen
 Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung
 oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die
 Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Schliesslich sieht Abs. 5
 vor, dass in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
 Raumplanung vorbehalten bleibt.

2.3Eine Änderung gilt als teilweise und eine
 Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage
 einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.
 Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1
 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Massgeblicher
 Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
 sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
 befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage
 im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu
 beurteilen. In jedem Fall gelten gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV folgende
 Regeln: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare
 Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das
 Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden
 Gebäudevolumens gilt (lit. a); unter den Voraussetzungen von
 Art. 24c Abs. 4 RPG kann einer Erweiterung ausserhalb des bestehenden
 Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl
 bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der
 Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und
 Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
 werden nur halb angerechnet (lit. b); bauliche Veränderungen dürfen keine
 wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten
 ermöglichen (lit. c).

3.

3.1Die Beschwerdeführer machen eine unrichtige und
 unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend, da
 der Beschwerdegegner 3 die Situation nicht nach ihren konkreten Umständen
 gewürdigt und ohne Durchführung eines Augenscheins anhand einer schematischen
 Berechnung angenommen habe, der Raum im Erdgeschoss sei nicht vollständig zur
 Bruttogeschossfläche anrechenbar. Dieser sei jedoch immer als Werkraum
 genutzt worden, verfüge über ein Fenster, werde mit einem Holzofen beheizt und
 sei isoliert, weshalb er voll anzurechnen sei. Weiter erweise sich das
 Abstellen auf ein Merkblatt des Kantons Uri sowie auf Richtlinien der
 Baudirektion des Kantons Zürich als willkürlich und es hätten die gesamten
 Umstände gewürdigt werden müssen. Die Berechnung anhand der korrekten Flächen
 unter vollem Einbezug des Werkraums zeige, dass das Bauvorhaben
 gesetzeskonform und bewilligungsfähig sei. Letztlich werde durch die Änderung
 am Gebäude auch die Identität der Baute gewahrt, weshalb die Bewilligung für
 den Umbau zu Unrecht nicht erteilt worden sei.

3.2Der Beschwerdegegner 2 führt aus, das Abstützen auf
 das Merkblatt des Kantons Uri entspreche einer gefestigten Praxis und sei
 keinesfalls willkürlich. Räume im Unter- und Erdgeschoss würden nur dann zur
 Bruttogeschossfläche gerechnet, wenn sie wärmegedämmt und entsprechend
 befenstert seien. Nach allgemeiner Praxis seien Wohn- und Arbeitsräume
 genügend belichtet, wenn die Fensterfläche mindestens 10 % der
 Grundfläche erreiche. Da eine genügende Belichtung nur für den vorderen Teil
 des Werkraums zutreffe, sei nur dieser maximal mit 11,13 m2zur
 Bruttogeschossfläche anzurechnen. Insgesamt werde die zulässige Erweiterung
 der Bruttogeschossfläche sowie der Gesamtfläche von je 30 % klar
 überschritten.

3.3Der Beschwerdegegner 3 vertritt die Auffassung,
 dass der Sachverhalt in genügender Weise und richtig festgestellt worden sei
 und die Berechnung der zu berücksichtigenden Flächen anhand der Pläne habe
 vorgenommen werden können, weshalb kein Augenschein notwendig gewesen sei.
 Gemäss dem beizuziehende Merkblatt "Bauen ausserhalb der Bauzone"
 des Kantons Uri seien Räume im Unter- und Erdgeschoss zur anrechenbaren
 Bruttogeschossfläche zu rechnen, wenn sie wärmegedämmt und entsprechend befenstert
 seien. Da Art. 27 des Baugesetzes des Kantons Glarus vom 4. Mai
 1952 (aBauG) bestimmt habe, dass Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume mit
 seitlichen Fenstern versehen sein sollten, deren Lichtmass in Vollgeschossen
 mindestens 1:10, in Dachgeschossen mindestens 1:15 der Bodenfläche, immer
 aber mindestens 0,80 m2betragen
 müssten, habe bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes die Vorschrift
 bestanden, das Lichtmass der Fensterfläche müsse einen Zehntel der Wohn-,
 Schlaf- und Arbeitsräume betragen. Da in Art. 5 der Bauverordnung vom 6.
 Juni 1989 (aBauV) der Wortlaut von Art. 27 aBauG übernommen worden sei,
 sei es legitim, dass nur das Zehnfache der Fensterfläche des Werkraums als
 anrechenbare Bruttogeschossfläche berücksichtigt worden sei. Das Bauprojekt
 überschreite die für die Wahrung der Identität des Gebäudes maximal zulässige
 Erweiterung der Bruttogeschossfläche und sei deshalb nicht bewilligungsfähig.

4.

4.1Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung
 eines Augenscheins und werfen dem Beschwerdegegner 3 vor, er habe aufgrund
 des Verzichts auf einen Augenschein den rechtserheblichen Sachverhalt
 unrichtig und unvollständig festgestellt. Sinngemäss machen sie damit eine
 Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss
 Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
 Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) geltend.

4.2Aus dem Gebot der Gewährung des rechtlichen Gehörs
 nach Art. 29 Abs. 2 BV folgt der Anspruch der Parteien, mit
 rechtzeitig und formgültig angebotenen Beweisanträgen und Vorbringen gehört
 zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen betreffen und nicht
 offensichtlich beweisuntauglich sind (BGE 120 Ib 379 E. 3b). Keine
 rechtliche Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn eine Behörde auf
 die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der
 bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür
 in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung
 durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde. Das rechtliche Gehör verlangt,
 dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen
 auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE
 124 I 241 E. 2). Die Begründungspflicht und der Anspruch auf Begründung
 sind jedoch nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die urteilende Behörde
 nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
 jedes einzelne Vorbringen widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
 Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGer-Urteil 1A.161/2002 vom
 3. April 2003 E. 2.1).

Ein Augenschein ist ein
 Mittel der Sachverhaltsabklärung. Zur Durchführung eines Augenscheins ist
 eine Behörde nur verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt
 werden können und die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
 ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle
 Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
 beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,
 wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Kaspar Plüss,
 in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
 Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 79).

4.3Vorliegend ist zu entscheiden, ob die einschlägigen
 Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes es zulassen, dass der als Werkraum
 bezeichnete Raum im Erdgeschoss vollständig zur Bruttogeschossfläche
 angerechnet werden kann und die Identität der Baute gewahrt bleibt. Der
 rechtlich massgebliche Sachverhalt ist aufgrund der Akten mit Plänen,
 Fotografien und weiteren Unterlagen klar, weshalb zusätzliche Abklärungen an
 Ort und Stelle nicht erforderlich sind. Ein Augenschein erwies sich daher
 weder in den vorinstanzlichen Verfahren als notwendig noch erscheint er im
 vorliegenden Verfahren als angezeigt.

5.

5.1Es ist unbestritten, dass es sich beim Ferienhaus
 um eine rechtmässig erstellte Baute ausserhalb der Bauzone handelt. Auch
 nicht bestritten ist, dass beim geplanten Bauvorhaben eine Erweiterung
 ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgt, weshalb Art. 24c RPG
 i.V.m. Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zur Anwendung gelangen.
 Strittig ist jedoch, welche Fläche des als Werkraum bezeichneten Raums im
 Erdgeschoss zur Bruttogeschossfläche anzurechnen ist.

5.2Massgeblicher Vergleichszeitpunkt für die
 Beurteilung der Identität ist dabei grundsätzlich der Zustand, in dem sich
 die Baute im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand. Als
 massgeblicher Zeitpunkt gilt der 1. Juli 1972, als mit dem Inkrafttreten des
 Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und
 Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Da jedoch keine
 Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass am streitbetroffenen Gebäude seit
 dem Jahr 1972 wesentliche Änderungen vorgenommen worden sind, kann für die
 Beurteilung der Identität im Sinne von Art. 42 RPV auf den aktuellen Zustand
 des Gebäudes abgestellt werden.

5.3

5.3.1Wie bereits ausgeführt (E. II/2.3), darf gemäss
 Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eine Erweiterung ausserhalb des
 bestehenden Gebäudevolumens sowohl bezüglich der anrechenbaren
 Bruttogeschossfläche (aBGF) als auch bezüglich der Gesamtfläche weder 30
 Prozent noch 100 m2überschreiten. Welche Räume jedoch zur aBGF
 gezählt werden, wird in der RPV nicht definiert. In den Erläuterungen zur
 Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug des Bundesamts für
 Raumentwicklung (Bundesamt für Raumentwicklung [Hrsg.], Neues
 Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen
 für den Vollzug, Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG:
 Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Bern 2000/2001,
 S. 21) findet sich im Anhang 1 eine subsidiäre Definition der aBGF,
 welche jedoch nur zur Anwendung gelangt, sofern sich bestehende kantonale
 Regelungen zur aBGF-Definition nicht im Grundsatz an die ORL-Norm 514 420
 (Provisorische Richtlinien zur Orts-, Regional- und Landesplanung, Die
 Ausnützungsziffer, Blatt 514 420, 1966) anlehnen. Nach dieser Definition
 zählen zur aBGF die Teile der Nutzfläche eines Gebäudes, die für das Wohnen
 und Arbeiten bestimmt sind bzw. genutzt werden sowie die zur Erschliessung
 der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienenden Verkehrsflächen (Flure,
 Korridore, Eingangshallen; Treppen und Rampen; Aufzugsschächte). Nicht zur
 aBGF zugerechnet werden hingegen unter anderem zu Wohnungen gehörende
 Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, Abstellräume,
 Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und Kehrichträume; Funktionsflächen wie
 Räume für Haustechnikanlagen, Motorräume für Aufzugs- und Förderanlagen, Ver-
 und Entsorgungsschächte und -kanäle, sowie Installationsgeschosse, Heizungs-
 und Tankräume.

5.3.2Nach Art. 63 Abs. 2 der kantonalen
 Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) zählen zur anrechenbaren
 Geschossfläche alle für das Wohnen oder das Gewerbe verwendbaren
 Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie
 Mauer- und Wandquerschnitte (inkl. Aussenmauerwerk). Bei abgeschrägten
 Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Höhe von weniger als
 1,50 m aufweisen nicht angerechnet. Der aBGF nicht zugerechnet werden
 gemäss Art. 63 Abs. 3 BauV dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem
 dauernden Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie
 Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste
 und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der
 Erschliessung von anrechenbaren Räumen dienende Laubengänge), Terrassen und
 Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume ohne Arbeitsplätze,
 insbesondere Lagerräume.

Als anrechenbare
 Bruttogeschossfläche gilt nach Art. 65 Abs. 2 des Baureglements der
 Gemeinde Glarus vom 1. Juli 2011 (BO) die Summe aller oberirdischen
 und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Aussen- und
 Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden nach lit. a alle nicht dem
 Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen
 wie zum Beispiel zu Wohnungen gehörende Abstell-, Keller-, Estrich-, Wasch-
 und Trockenräume; technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung,
 Maschinenräume für Aufzüge, Ventilations-, Klima- und Energiegewinnungsanlagen;
 angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen und
 dergleichen; Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht
 anrechenbare Räume erschliessen; mindestens einseitig offene
 Erdgeschosshallen, Dachterrassen, Sitzplätze und Balkone; Flächen unter
 1,5 m lichter Raumhöhe.

5.3.3Sowohl die Vorschriften der kantonalen
 Bauverordnung als auch diejenigen des Baureglements der Gemeinde Glarus über
 die Berechnung der Bruttogeschossfläche umfassen grundsätzlich die subsidiäre
 Definition der aBGF des Bundesamts für Raumentwicklung, weshalb die
 Vorschriften vorliegend zur Anwendung gelangen.

5.4Ein Raum gilt als für die Ausnützung anrechenbare
 Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung
 menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt
 ist. Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten oder sonst wie dem
 dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob eine solche
 Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt, dass eine
 solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen herbeigeführt werden
 kann. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte wie die vom Bauherrn
 beabsichtigte Nutzung. Auf die Bezeichnung eines Raums in den Plänen, also
 auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend ist
 vielmehr die objektive Eignung des Raums. Genügt ein Raum sämtlichen
 Anforderungen, die an Wohn- und Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne
 Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil
 aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte
 (vgl. VGer ZH-Urteil VB.2000.00304 vom 7. Dezember 2000
 E. 3b/aa, www.vgrzh.ch).

5.5

5.5.1Vorliegend befinden sich im Raum, welcher als
 Werkraum bezeichnet ist und im Erdgeschoss liegt, in der nördlichen Hälfte
 ein Boiler, ein Kamin, ein Holzofen sowie weitere haustechnische Anlagen.
 Dabei handelt es sich unabhängig von der Raumbezeichnung und der
 Belichtungsverhältnisse um einen technischen Raumteil für Heizung, Wasser und
 Elektroversorgung, welcher gemäss Art. 63 Abs. 3 BauV i.V.m.
 Art. 65 Abs. 2 lit. a BO bei der Bestimmung der aBGF nicht
 angerechnet werden kann. Diesbezüglich ist in Übereinstimmung mit den
 Beschwerdegegnern 2 und 3 davon auszugehen, dass die nördliche Hälfte
 des Raums nicht zur aBGF gezählt werden kann.

5.5.2Die Anrechnung des südlichen Raumteils zur aBGF
 begründet der Beschwerdegegner 3 einerseits mit dem Hinweis auf die nicht
 mehr geltenden Vorschriften von Art. 27 aBauG und Art. 5 aBauV,
 wonach Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume mit seitlichen Fenstern versehen sein
 sollten, deren Lichtmass in Vollgeschossen mindestens 1:10, in Dachgeschossen
 mindestens 1:15 der Bodenfläche, immer aber mindestens 0,80 m2betragen musste. Andererseits verweist er auf das Merkblatt "Bauen
 ausserhalb der Bauzone" des Amts für Raumentwicklung des Kantons Uri,
 nach dessen Berechnungskriterien Räume im Unter- und Erdgeschoss zur aBGF zu
 rechnen seien, wenn sie wärmegedämmt und entsprechend befenstert seien.

5.5.3Da wohnhygienische Vorschriften, die an Wohn- oder
 Arbeitsräume gestellt werden, sowohl auf kantonaler Ebene wie auch auf
 Gemeindeebene fehlen, ist im Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, ob der
 südliche Raumteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum
 dienen könnte. Dieser Raumteil wird durch ein Fenster, welches eine Fläche
 von etwa 1,1 m2aufweist, belichtet und kann durch den
 Holzofen beheizt werden. Damit kann dieser südliche Raumteil durchaus als Werkraum
 genutzt werden, weshalb es vertretbar ist, ihn zur aBGF zu zählen und ihn
 nicht als Kellerraum zu qualifizieren, welcher nicht an die aBGF anrechenbar
 wäre. Dabei erweist sich die Praxis des Beschwerdegegners 2, wonach
 Arbeitsräume nur in einem Umfang angerechnet werden, in welchem die Fläche
 des Raums mindestens dem Zehnfachen der Fensterfläche entspricht, entgegen
 der Auffassung der Beschwerdeführer als zulässig. Insbesondere ermöglicht sie
 auf eine auf sachlichen Kriterien beruhende Gleichbehandlung verschiedener
 Ansprecher. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegner 2
 und 3 für das Erdgeschoss eine Fläche von maximal 11,13 m2zur
 aBGF gezählt haben. Die aBGF des bestehenden Gebäudes beträgt somit insgesamt
 57,60 m2. Wird diese Fläche mit der aBGF des geplanten
 Bauvorhabens, welche nach den Angaben des Beschwerdeführers 79,21 m2aufweist, verglichen, ergibt sich eine Erweiterung der aBGF von 37,5 %,
 weshalb das Bauprojekt die zulässige Erweiterung von 30 % überschreitet
 und folglich im Lichte von Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV nicht bewilligungsfähig
 ist.

Dies führt zur Abweisung
 der Beschwerde.

6.

Damit muss nicht weiter
 geprüft werden, ob die anbegehrte Ausnahmebewilligung auch aus anderen
 Gründen zu verweigern wäre. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass durch die
 geplante Erstellung eines begehbaren Dachgeschosses anstelle des Estrichs die
 Gebäude- bzw. die Firsthöhe wesentlich verändert wird. Daneben ist es höchst
 fraglich, ob trotz der auffälligen Fassadengestaltung, der Form des Dachs
 sowie der erheblichen Vergrösserung des Balkons, der Veranda und des
 Sitzplatzes die Identität der bestehenden Baute gewahrt bleibt.

III.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
 c VRG hat die Partei, welche im Beschwerdeverfahren unterliegt, die amtlichen
 Kosten zu tragen. Die pauschale Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- ist ausgangsgemäss
 den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem von ihnen bereits geleisteten
 Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.Es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen
 (Art. 138 Abs. 3 lit. a [e contrario] und Art. 138
 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Den
 Beschwerdeführern wird eine pauschale Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-
 auferlegt und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in
 gleicher Höhe verrechnet.

3.

Es
 werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]