gl_gerichte · VG.2023.00049 · 2023-11-09 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 09.11.2023 VG.2023.00049 (VG.2023.1303)
Glaris Verwaltungsgericht 09.11.2023 VG.2023.00049 (VG.2023.1303)
Glarona Verwaltungsgericht 09.11.2023 VG.2023.00049 (VG.2023.1303)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
9. November 2023
I. Kammer
Besetzung:
Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
Verwaltungsrichter Patrik Noser und Gerichtsschreiberin MLaw Leonora Muji
in Sachen
VG.2023.00049
Erbengemeinschaft von
A.______
Beschwerdeführerin
vertreten durch
B.______
dieser vertreten durch
Dr. iur.
Stefan
Müller,
Rechtsanwalt
gegen
1.
Gemeinde Glarus Nord
Beschwerdegegner
2.
Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus
3.
Regierungsrat des Kantons Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
Die Erbengemeinschaft von A.______ sel.
reichte am 30. Juli 2021 ein Baugesuch für die nachträgliche Bewilligung der
durch A.______ sel. auf der in der Landwirtschaftszone gelegenen
Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], ausgeführten baulichen Erweiterungen
(gedeckter Sitzplatz, Geräteschuppen, Überdachung eines Brunnens) ein.
1.2
Nachdem das Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus (DBU) der Erbengemeinschaft die nachträgliche Bewilligung mit
Teilverfügung vom 24. November 2021 verweigert und den Rückbau der
streitbetroffenen Bauten angeordnet hatte, verfügte die Gemeinde Glarus Nord
gestützt darauf am 12. Januar 2022 die Nichterteilung der Baubewilligung
und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.
1.3
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft am
17. Februar 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Glarus,
welcher die Beschwerde am 11. April 2023 teilweise guthiess. Er änderte
Disp.-Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung dahingehend ab, als dass die
Wohnbaute (ehemaliges Ferienhaus) auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […],
innert einer Frist von zwei Jahren nach Rechtskraft des Entscheids an die
öffentliche Kanalisation anzuschliessen sei. Im Übrigen wies er die
Beschwerde ab.
2.
2.1
Die Erbengemeinschaft gelangte mit Beschwerde vom
17. Mai 2023 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Entscheids des Regierungsrats vom 11. April 2023. Die Baubewilligung sei
zu erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staats. Die
Gemeinde Glarus Nord beantragte am 14. Juni 2023 die Gutheissung der
Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Erbengemeinschaft. Der Regierungsrat schloss am 21. Juni 2023 auf Abweisung
der Beschwerde; unter Kostenfolgen zu Lasten der Erbengemeinschaft. Das DBU
liess sich am 26. Juni 2023 vernehmen und schloss ebenfalls auf Abweisung der
Beschwerde; unter Kostenfolge.
2.2
Am 21. Juli 2023 hielt die Erbengemeinschaft an
ihren Anträgen ebenso fest wie das DBU am 8. August 2023 an den seinigen. Der
Regierungsrat und die Gemeinde Glarus Nord verzichteten am 16. August 2023
bzw. am 22. August 2023 auf die Einreichung einer Duplik, erneuerten dabei
aber ihre Anträge.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
Art. 107 Abs. 1 VRG die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b)
geltend gemacht werden. Die Unangemessenheit eines Entscheids kann nur
ausnahmsweise geltend gemacht werden (Art. 107 Abs. 2 VRG), wobei vorliegend
kein Ausnahmetatbestand ersichtlich ist.
2.
2.1
Die Beschwerdeführerin bringt vor, bereits vor dem
Jahr 1990 seien der gedeckte Sitzplatz, der Geräteschuppen sowie die
Überdachung des Brunnens erstellt worden. Diesbezüglich seien zwar keine
entsprechenden Baugesuchsunterlagen aufzufinden. Die
Beschwerdegegnerin 1 weise jedoch darauf hin, dass Kleinbauvorhaben
früher mittels Baumeldungen von den Ortsgemeinden bewilligt worden seien und
hierfür jeweils keine Verfügungen ausgestellt worden seien. Es sei daher
möglich, dass die Gemeinde […] als Rechtsvorgängerin der
Beschwerdegegnerin 1 die Bauten im Baumeldeverfahren bewilligt habe,
wobei in den Archiven praktisch keine Unterlagen mehr vorhanden seien. Dies
könne ihr, der Beschwerdeführerin, jedoch nicht zum Nachteil gereichen.
Sodann werde nicht bestritten, dass das durchgeführte Baumeldeverfahren den
Anforderungen bei baulichen Massnahmen ausserhalb der Bauzone nicht genüge.
Dies ändere jedoch nichts daran, dass A.______ sel. sich nach Treu und
Glauben auf die Rechtmässigkeit der von der Gemeinde im Baumeldeverfahren
bewilligten Bauten habe verlassen dürfen. Darüber hinaus könne aus dem
Umstand, dass im Jahr 1980 die Baudirektion des Kantons Glarus eine
Baubewilligung verweigert habe, oder dass ihr Rechtsvorgänger anlässlich
einer Fassadensanierung im Jahr 1984 die Notwendigkeit der kantonalen
Mitwirkung hätte erkennen müssen, keine Bösgläubigkeit abgeleitet werden. Bis
zur Erstellung der streitbetroffenen Bauten seien nämlich mehrere Jahre
vergangen. Es sei somit nachvollziehbar, dass vergessen worden sei, welche
Behörde den Entscheid gefällt habe. Ferner hätte die
Beschwerdegegnerin 1 die angebliche Gesetzeswidrigkeit bei Anwendung der
gebotenen Sorgfalt längst erkennen müssen. Die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands stehe somit dem Vertrauensschutz
entgegen. Weiter werde bestritten, dass bei Vorliegen einer
Vertrauensgrundlage kein Bestandesschutz der Baute bestehe, da im Einzelfall
eine massgeschneiderte Lösung zu prüfen sei. Bei der Auslegung sei sodann
neues Recht heranzuziehen und insbesondere eine beim Bundesparlament
beabsichtigte Gesetzesänderung zu berücksichtigen, wonach die 30-jährige
Verwirkungsfrist für die Wiederherstellungspflicht des rechtmässigen Zustands
auch für Bauten ausserhalb der Bauzone gelte. Im Übrigen bestehe an der
Entfernung der vor über 30 Jahren erstellten Bauten kein überwiegendes
öffentliches Interesse, weshalb eine solche unverhältnismässig wäre.
Schliesslich seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung erfüllt.
2.2
Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den
Standpunkt, der Beschwerdegegner 2 sei für die Bewilligung von Bauvorhaben
ausserhalb der Bauzone zuständig. Entscheide sich Letzterer gegen ein
Bauvorhaben, könne sie, die Beschwerdegegnerin 1, sich nicht darüber
hinwegsetzen. Dennoch erachte sie die Abweisung des vorliegenden Bauvorhabens
als nicht verhältnismässig. Im Übrigen sei weiterhin unklar, ob die Gemeinde
[…] die streitbetroffenen Bauten mittels einer Baumeldung bewilligt habe.
Denn trotz intensiver Recherche seien aus den Zeiten der acht
Vorgängergemeinden praktisch keine Unterlagen zum Baumeldeverfahren in den
Archiven aufzufinden.
2.3
Der Beschwerdegegner 2 führt aus, es lägen keine
Baubewilligungen für die streitbetroffenen Bauten vor. Selbst wenn davon
ausgegangen werde, dass die Gemeinde […] diese bewilligt habe, diene die
entsprechende Baubewilligung nicht als Vertrauensgrundlage. Eine behördliche
Zusicherung als Vertrauensgrundlage setze nämlich voraus, dass die Behörde in
ihrem Zuständigkeitsbereich tätig geworden sei, oder dass die rechtsuchende
Person die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig habe erachten
dürfen. Unbestritten sei, dass die Gemeinde […] nicht in ihrem
Zuständigkeitsbereich tätig geworden sei. Darüber hinaus habe der
Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin die Gemeinde […] nicht als zuständig
erachten dürfen, da ihm anlässlich der Baubewilligungsverfahren in den Jahren
1980 und 1984 die kantonale Mitwirkung verdeutlicht worden sei. Sodann greife
der Vertrauensschutz auch aufgrund der Untätigkeit der Gemeinde […] nicht, da
diese unmöglich alle Nichtbaugebiete und die darin errichteten Bauten habe
überwachen können. Anders als innerhalb der Bauzone fehlten häufig Nachbarn,
welche eine illegale Bautätigkeit oder Nutzung anzeigten und auf die
Wiederherstellung drängten. Selbst wenn aber die Untätigkeit der Behörden
eine Vertrauensgrundlage schaffen würde, führe diese nicht zur Beibehaltung
der illegalen Baute, sondern lediglich zur Verzögerung des Rückbaus. Sowohl
mit Blick auf das grundsätzliche Verbot der Vorwirkung als auch auf die
gebotene Zurückhaltung bei der Berücksichtigung von allgemeinen
Entwicklungstendenzen falle die Vorberücksichtigung aufgrund der Annahme
einer Motion schliesslich ausser Betracht. Die Wiederherstellungspflicht für
illegale Bauten ausserhalb der Bauzone sei somit nicht verwirkt. Im Übrigen
sei der Schutz des grundsätzlichen Bauverbots im Nichtbaugebiet, der Natur
sowie der Rechtsgleichheit höher zu gewichten als die finanziellen Interessen
der Beschwerdeführerin und deren Interessen an der Nutzung der illegal
erstellten Bauten.
2.4
Der Beschwerdegegner 3 macht geltend, für die
streitbetroffenen Bauten hätten weder Baubewilligungen beigebracht werden
können noch seien Belege vorhanden, wonach Baumeldeverfahren durchgeführt
worden seien. Selbst beim Vorliegen eines Baumeldeverfahrens sei das
Erfordernis einer kantonalen Mitwirkung bei Bauvorhaben ausserhalb der
Bauzone auch ohne juristische Beratung als bekannt vorauszusetzen. Dies gelte
vorliegend umso mehr, als dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin die
Notwendigkeit einer kantonalen Mitwirkung aus früheren
Baubewilligungsverfahren bekannt gewesen sei, womit der Beschwerdeführerin
eine Berufung auf den Vertrauensschutz bereits aufgrund fehlender
Gutgläubigkeit verwehrt sei. Sodann bestehe entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin kein Raum für eine Vorberücksichtigung der Motion
Nr. 21.4334, welche zum Ziel habe, die Verwirkung der
Wiederherstellungspflicht ausserhalb der Bauzone abweichend von der
bisherigen bundesgerichtlichen Praxis gesetzlich zu regeln. Es liege nämlich
keine Konkretisierung eines bereits bestehenden Rechtszustands oder eine
Lückenfüllung unter Beibehaltung der Grundlagen, sondern eine Änderung vor.
Dem Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet komme im
Raumplanungsrecht des Weiteren ein massgebliches Gewicht zu. Es seien mehrere
Bauten ausserhalb der Bauzone ohne Baubewilligung erstellt worden, welche
eine beachtliche Erweiterung der bereits überbauten und zonenfremd genutzten
Grundfläche darstellten, womit keine geringfügige Abweichung vom Erlaubten
vorliege. Unerheblich sei dabei, ob sich die Nachbarn oder weitere Personen
an den Bauten störten. Das Erfordernis der kantonalen Zustimmung ausserhalb
der Bauzone beabsichtige, die Bewilligungen für zonenfremde Bauvorhaben
aufgrund einheitlicher Massstäbe zu erteilen und die Gemeindebehörden hierbei
zu entlasten. Insofern seien lokale Begebenheiten von untergeordneter
Bedeutung. Demgegenüber seien die Interessen der Beschwerdeführerin aufgrund
der Bösgläubigkeit ihres Rechtsvorgängers nur in verringertem Masse zu
berücksichtigen. Der Rückbau der streitbetroffenen Bauten lasse sich mit
einem überschaubaren Aufwand realisieren. Grössere Immissionen für die
Nachbarliegenschaften seien keine zu erwarten und würden ohnehin nur eine
kurze Zeitspanne andauern. Der Rückbau der ohne Baubewilligung erstellten
Bauten erweise sich als verhältnis- und insgesamt als rechtmässig.
3.
3.1
Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei
allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob
eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG].
3.2
Gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG können Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen mit Bewilligung der zuständigen Behörde
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Dies gilt auch für
landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende
Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde
(Art. 24c Abs. 3 RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für
eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder
darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern
(Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den
wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).
3.3
Eine Änderung gilt als teilweise und eine
Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.
Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Massgeblicher Vergleichszustand
für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder
Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2
RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt,
ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Die gesamte
Erweiterung darf sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als
auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche
und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % noch 100 m2 überschreiten (vgl.
Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).
3.4
Die zuständige Gemeindebehörde verfügt auf Kosten
des Bauherrn nach den Vorschriften des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege die Änderung oder die Entfernung widerrechtlich
erstellter Bauten, sofern die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht
geringfügig ist (Art. 82 Abs. 1 RBG).
4.
4.1
Im
Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der
Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,
soweit nötig,
Beweis zu erheben. Die Parteien
trifft eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie besser
kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive
Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz
rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen
Beweislastregeln (Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuchs vom
10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner
Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der
behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,
1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4).
4.2
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es seien zwar
keine Baugesuchsunterlagen aufzufinden. Es sei jedoch möglich, dass die
Gemeinde […] als Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin 1 die
streitbetroffenen Bauten im Baumeldeverfahren bewilligt habe, wobei in den
Archiven hierzu praktisch keine Unterlagen mehr vorhanden seien. Vor dem Hintergrund,
dass die Beschwerdegegnerin 1 trotz intensiver Recherche keine
sachdienlichen Hinweise in ihren Archiven finden konnte, obliegt der
Nachweis, wonach die Gemeinde […] dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin
den gedeckten Sitzplatz, den Geräteschuppen sowie die Überdachung des
Brunnens mittels einer Baumeldung bewilligt habe, der Beschwerdeführerin. Da
keine Baubewilligungen für die auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch […],
erstellten Bauten im Recht liegen, trägt die Beschwerdeführerin die Folgen dieser
Beweislosigkeit.
Selbst wenn anzunehmen
wäre, dass die Gemeinde […] dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin
Bewilligungen im Baumeldeverfahren erteilt hätte, kann die Beschwerdeführerin
daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. D
as Baumeldeverfahren ist für
die im Streit liegenden Bauten nämlich unzureichend, was die
Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Abrede stellt. Für sämtliche
realisierten Bauvorhaben wäre die Zustimmung des Beschwerdegegners 2
erforderlich gewesen (vgl. Art. 25 Abs. 2 aRPG und Art. 35 f.
aRBG in der am 1. Januar 1980 bzw. am 1. Mai 1988 gültigen
Fassung). Baubewilligungen ausserhalb der Bauzone, die ohne Mitwirkung der
zuständigen kantonalen Behörde von der Gemeinde erlassen werden, sind dabei
nichtig (BGE 128 I 254 E. 3.1; BGer-Urteil 1C_709/2020 vom 24.
August 2021 E. 4.2.2, mit Hinweisen). Folglich ist mit den
Beschwerdegegnern 2 und 3 darin einig zu gehen, dass die
streitbetroffenen Bauten mangels Bewilligung rechtswidrig erstellt wurden,
womit grundsätzlich eine Verpflichtung zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands besteht.
Von einer
Wiederherstellung ist im Einzelfall lediglich dann abzusehen, wenn sie
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht.
Dazu gehören die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Vertrauensschutzes (vgl. zum Ganzen: BGE 136 II 359
E. 6, BGer-Urteil 1C_365/2022 vom 8. Dezember 2022 E. 6 und
8.4; VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020 E. II/4.1,
jeweils mit Hinweisen).
5.
5.1
Der in Art. 9 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerte
Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen
Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten
Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen
begründendes Verhalten der Behörden. Die Voraussetzungen für eine Berufung
auf Vertrauensschutz sind erfüllt, wenn die Behörde in einer konkreten
Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat; sie für die
Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder wenn die rechtsuchende
Person die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte;
die Person die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte
und sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen
hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und wenn die
gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat
(BGE 143 V 341 E. 5.2.1). Selbst wenn die Voraussetzungen des
Vertrauensschutzes aber erfüllt sind, können sich Private schliesslich nicht
darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht.
Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und bildet eine
Schranke des Vertrauensschutzes (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A.,
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 699).
5.2
Die Berufung der Beschwerdeführerin auf den
Grundsatz von Treu und Glauben verfängt nicht. Ihr Rechtsvorgänger reichte
bereits am 7. Januar 1980 ein Baugesuch für ein Ökonomiegebäude ein. Die
Baudirektion verweigerte ihm am 13. März 1980 die Baubewilligung mit der
Begründung, die Grösse und Art des vorgesehenen Ökonomiegebäudes entspreche nicht
den Anforderungen an Bauten ausserhalb der Bauzone. Dagegen erhob er am 29.
März 1980 beim Beschwerdegegner 3 Beschwerde. Überdies wurde auf seinen
Antrag hin ein Augenschein vor Ort vorgenommen, an welchem er, die
Baudirektion und der Gemeinderat […] teilnehmen konnten. In der Folge
bewilligten die zuständigen Behörden gestützt auf neue Baugesuche einen
Brennholz-Lagerschopf sowie eine Fassadensanierung
. Vor diesem
Hintergrund hätte der
Rechtsvorgänger der
Beschwerdeführerin nach den durchgeführten Baubewilligungs- und
Rechtsmittelverfahren bei gehöriger Sorgfalt erkennen müssen, dass allfällige
weitere Baugesuche der kantonalen Mitwirkung bedürfen, weshalb das von der
Beschwerdeführerin vorgebrachte Argument, ihr Rechtsvorgänger habe sich in
nachvollziehbarer Weise nicht mehr an die Mitwirkung der kantonalen Behörde
erinnern können, nicht greift. Vielmehr ist davon auszugehen, dass er in
diesem Wissen die streitbetroffenen Erweiterungen ohne Baubewilligung vornahm
(vgl. vorstehende E. II/4.2), indem er
einen gedeckten Sitzplatz,
einen Geräteschuppen und eine Überdachung des Brunnens erstellte. Im
Zeitpunkt des Baus konnte er aber nicht darauf vertrauen, später keinen
Rückbau vornehmen zu müssen. Mangels einer Vertrauensgrundlage ist es
demzufolge unerheblich, dass der Beschwerdegegner 2 erst am
24. November 2021 die streitbetroffenen Bauten als rechtswidrig
qualifiziert hat. Dies nicht zuletzt deshalb, weil er offenbar erst im Rahmen
der Überprüfung des Gesuchs um Entlassung
der
Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes
über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) im Mai 2021
von den Erweiterungen Kenntnis nehmen konnte.
Selbst wenn nun aber zu
Gunsten der Beschwerdeführerin von einem durchgeführten Baumeldeverfahren auszugehen
wäre, wäre dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin ebenfalls ein
berechtigtes Vertrauen abzusprechen. Da bereits die Bauvorhaben in den Jahren
1980 und 1984 einer kantonalen Bewilligung bedurften und der Rechtsvorgänger
der Beschwerdeführerin überdies in der Lage war, sich gegen eine von der
Baudirektion verweigerte Baubewilligung zur Wehr zu setzen, hätte er die
Mangelhaftigkeit einer allfälligen Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt
erkennen müssen.
Der Beschwerdeführerin
ist zwar darin beizupflichten, dass auf die individuellen Fähigkeiten und
Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz berufenden Personen abzustellen ist
und einer Privatperson nicht mehr rechtliche Kenntnisse als einer Behörde
zuzuerkennen sind. Dennoch darf bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone
vorausgesetzt werden, dass die Mitwirkung der kantonalen Behörde allgemein
bekannt ist (vgl. BGer-Urteil 1C_709/2020 vom 24. August 2021
E. 4.2.2, mit Hinweisen). Obschon der Rechtsvorgänger der
Beschwerdeführerin ein juristischer Laie war, sind vorliegend keine Indizien
erkennbar, wonach er die Gemeinde […] als allein zuständig hätte erachten
dürfen. Anlässlich der Sanierung der Westfassade des Ferienhauses mit Eternit
in der bisherigen Farbe des Gebäudes erteilte die Baudirektion am
20. Juni 1984 die Baubewilligung. Dies erfolgte, obwohl sich der
Charakter der Liegenschaft dadurch nicht wesentlich veränderte. Der
Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin schien sich damit im Klaren gewesen zu
sein, dass ausserhalb der Bauzone nicht nur schwerwiegende bauliche Eingriffe
die Mitwirkung der kantonalen Behörden erfordern (vgl. BGer-Urteil
1C_709/2020 vom 24. August 2021 E. 4.2.4). Nach dem Dargelegten
besteht somit kein Anlass, von der Rechtsprechung, wonach die kantonale
Mitwirkung bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone auch ohne juristische
Kenntnisse als bekannt vorauszusetzen ist, abzuweichen.
5.3
Unbestritten ist sodann, dass die streitbetroffenen
Bauten spätestens im Jahr 1990 erstellt wurden, womit der rechtswidrige
Zustand seit über 30 Jahren besteht. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin stellt die vorübergehende Duldung des rechtswidrigen
Zustands jedoch kein Hindernis für dessen Behebung dar. Einerseits verwirkt
bei rechtswidrigen Bauten ausserhalb der Bauzone die Pflicht zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht nach 30 Jahren
(BGE 147 II 309 E. 5.7). Andererseits wird eine
Vertrauensgrundlage durch behördliche Untätigkeit nur in Ausnahmefällen
geschaffen (vgl. BGE 136 II 359 E. 7.1;
Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 651), wobei ein solcher nicht vorliegt
. Des Weiteren führt der Beschwerdegegner 2 zu
Recht an, dass die Gemeinde […] kaum alle zonenfremden Bauten überwachen
konnte, zumal – anders als innerhalb der Bauzone – häufig Nachbarn fehlen,
die eine illegale Bautätigkeit oder Nutzung anzeigen und auf die
Wiederherstellung drängen (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.3).
Dass die Gemeinde […] Kenntnis von den Bauten hatte und sie die
Rechtsverletzung bewusst hingenommen sowie auf ein Einschreiten verzichtet
hätte, ist den im Recht liegenden Akten zumindest nicht zu entnehmen.
Vielmehr bleibt gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin 1 nach wie vor
unklar, ob die Gemeinde […] die streitbetroffenen Bauten tatsächlich mittels
einer Baumeldung bewilligt hat.
Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin hat ihr Rechtsvorgänger bezüglich der von
ihm ohne rechtswirksame Baubewilligung erstellten Bauten daher nicht als
gutgläubig zu gelten. Es ist somit ohne Verletzung des Vertrauensprinzips von
keinem verwirkten Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
auszugehen. Vielmehr hat sich die
Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin des Erblassers dessen
Bösgläubigkeit anrechnen zu lassen. Weitere Anhaltspunkte, welche auf einen
Vertrauenstatbestand hinweisen würden, sind schliesslich keine ersichtlich.
6.
6.1
Vorarbeiten zu Erlassen können bei der
Auslegung einer Norm grundsätzlich berücksichtigt werden. Es geht dabei nicht
um eine grundsätzlich unzulässige Vorwirkung des Gesetzes oder um eine
Berücksichtigung von Materialien im historischen Sinne, sondern um eine Art
geltungszeitlicher Auslegung im Hinblick auf möglicherweise veränderte
Umstände. Eine solche geltungszeitliche Auslegung rechtfertigt sich vor allem
dann, wenn anstehendes neues Recht das geltende System nicht grundsätzlich
ändern soll und nur eine Konkretisierung des bestehenden Rechtszustands
angestrebt wird oder Lücken des geltenden Rechts ausgefüllt werden sollen
(BGE 124 II 193 E. 5d; BGer-Urteil I 68/02 vom
18. August 2005 E. 6.1, mit Hinweisen).
6.2
Die Beschwerdeführerin weist auf die von den
eidgenössischen Räten angenommene Motion Nr. 21.4334 hin, gemäss welcher
die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei illegalen
Bauten ausserhalb der Bauzone nach 30 Jahren verwirkt. Der Bundesrat
wurde dadurch beauftragt, dem Parlament die gesetzlichen Grundlagen zu
unterbreiten. Bislang hat der Gesetzgeber aber noch keine entsprechenden
Bestimmungen erlassen und es rechtfertigt sich vorliegend keine
Vorberücksichtigung der durch die Motion Nr. 21.4334 angestrengten
gesetzlichen Regelung. Der Beschwerdegegner 3 weist nämlich
richtigerweise darauf hin, dass die Verwirkung der Wiederherstellungspflicht
ausserhalb der Bauzone erstmals gesetzlich und in Abweichung der bisherigen
bundesgerichtlichen Praxis (vgl. BGE 147 II 309; BGer-Urteil
1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 7.2, 1C_572/2020 vom
30. November 2021 E. 8.1, jeweils mit Hinweisen) geregelt wird,
womit eine grundsätzliche Änderung des bisherigen Rechtszustands angestrebt
wird. Damit liegt weder eine Konkretisierung noch eine Lückenfüllung des
geltenden Rechts vor. Zu berücksichtigen ist ferner, dass der
Gesetzgebungsprozess noch nicht weit fortgeschritten ist und dessen Resultat
ebenso offen ist, wie ein allfälliges Inkrafttreten der Revision. Im Ergebnis
kommt der Motion Nr. 21.4334 im Rahmen einer geltungszeitlichen
Auslegung somit nur untergeordnete Bedeutung zu und es ist für den Zeitablauf
bei widerrechtlich erstellten Bauten ausserhalb der Bauzone nach wie vor auf
die bisherige bundesgerichtliche Praxis abzustellen. Dementsprechend ist bei
den streitbetroffenen Bauten nicht von einer Verwirkungsfrist von
30 Jahren für die Wiederherstellungspflicht des rechtmässigen Zustands
auszugehen.
7.
7.1
Der Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands kommt für den ordnungsgemässen Vollzug des
Raumplanungsrechts massgebliches Gewicht zu. Werden ausserhalb der Bauzone
illegal errichtete Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit
geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in
Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige
Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher
grundsätzlich beseitigt werden. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer
Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Dies setzt voraus, dass die
Rückbaumassnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten
Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die
Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als
zumutbar erweist. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann
unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend
ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso,
wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte
Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht
schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf die
Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und
der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn
allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse
berücksichtigen (BGer-Urteil 1C_572/2020 vom 30. November 2021 E. 10.1,
mit Hinweisen).
7.2
Bei den streitbetroffenen Bauten ist
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht
mehr von einer nur geringen Abweichung vom gesetzmässigen Zustand auszugehen.
So weist der Beschwerdegegner 3 zu Recht darauf hin, dass der gedeckte
Sitzplatz und der Geräteschuppen zusammen eine Grundfläche von über
20 m2 aufweisen (vgl. nachstehende E. II/8.2). Diesbezüglich
gilt darüber hinaus zu beachten, dass ausserhalb der Bauzone regelmässig von
keiner Geringfügigkeit mehr ausgegangen wird (vgl. BGE 132
II 21 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020
E. II/6.2, mit Hinweis), weshalb im Ergebnis nicht zu beanstanden ist,
dass der Beschwerdegegner 3 die aufgrund der Wohnbaute und des Brennholz-Lagerschopfs
überbaute Grundfläche nochmals als erheblich erweitert taxierte
(vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich
VB.2021.00205 vom 9. Dezember 2021 E. 5.2). Sodann durfte der
Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin nicht gutgläubig davon ausgehen, die
von ihm erstellten Bauten würden mit der Baubewilligung des
Brennholz-Lagerschopfs im Einklang stehen, zumal diese nicht die Lagerung von
Brennholz und Werkzeugen bezwecken. Weitere Baubewilligungen, die eine den
streitbetroffenen Bauten ausgeübte Nutzung zugelassen hätten, liegen im
Übrigen nicht vor.
Demgemäss kommt den privaten Interessen der
Beschwerdeführerin, insbesondere die wirtschaftlichen Auswirkungen des
Rückbaus, bei der Interessenabwägung kein besonderes Gewicht zu, da die
Abweichungen vom Erlaubten nicht unbedeutend sind und die entsprechenden
baulichen Massnahmen vom Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin nicht
gutgläubig vorgenommen wurden.
Die
Beschwerdeführerin vermag sodann auch in Bezug auf die Rechtssicherheit
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der Rechtssicherheit und -gleichheit wird
ausserhalb der Bauzone nämlich bestmöglich entsprochen, wenn klar ist, dass
keine rechtswidrige Nutzung geduldet wird, auch wenn sie über lange Zeit
nicht entdeckt bzw. beanstandet wurde (vgl. BGE 147 II 309
E. 5.4).
Weiter ist nicht ersichtlich, inwiefern mit dem Rückbau
der unrechtmässig erstellten Bauten grössere Beeinträchtigungen für die
Nachbarliegenschaften und die Natur zu erwarten sind. Die Beseitigung des
gedeckten Sitzplatzes, des Geräteschuppens und der Überdachung des Brunnens
ist ferner nicht mit einem übermässig hohen Aufwand verbunden. Demgegenüber
ist dem Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und
insbesondere dem fundamentalen Grundsatz der Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet mit Blick auf den fortschreitenden Kulturlandverbrauch und die
starke Zersiedlung der Landwirtschaftszone ein erhöhtes Gewicht beizumessen.
Bei der Beurteilung des öffentlichen Interesses an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands ist weiter unerheblich, ob und wie viele Nachbarn sich
an einer rechtswidrigen Baute stören bzw. sich dagegen zur Wehr setzen
(vgl. BGer-Urteil 1C_365/2022 vom 8. Dezember 2022 E. 7.4.2).
Schliesslich kommt der Motion Nr. 21.4334 vorliegend keine massgebliche
Bedeutung zu. Der Gesetzgebungsprozess ist – wie bereits dargelegt – noch
nicht weit fortgeschritten und das Inkrafttreten einer allfälligen
Gesetzesänderung bleibt weiterhin offen. Es rechtfertigt sich daher, auf die
bisherige Rechtsprechung zur Wiederherstellungspflicht für illegale Bauten
ausserhalb der Bauzone abzustellen. Im Ergebnis stehen dem streitbetroffenen
Rückbau somit keine überwiegenden privaten Interessen entgegen und der
Beschwerdegegner 3 hat die öffentlichen Interessen an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht höher gewichtet.
Der Vollständigkeit halber
anzufügen bleibt, dass einer Gutgläubigkeit der Bauherrschaft und einem
längeren Nichteinschreiten der Baubehörde lediglich durch Ansetzung einer
längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen wird (vgl. zum Ganzen
BGE 147 II 309 E. 5.6). Vorliegend fehlt es jedoch bereits an
einer Vertrauensgrundlage und an der Gutgläubigkeit des Rechtsvorgängers der
Beschwerdeführerin. Eine illegale Nutzung ausserhalb der Bauzone geniesst
daher keinen Bestandesschutz.
Die Beschwerde erweist sich auch in
diesem Punkt als unbegründet.
8.
8.1
Auf einen
Wiederherstellungsbefehl kann verzichtet werden, wenn die erforderlichen
Bewilligungen in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren erteilt werden
können.
Bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit von ohne Bewilligung
erstellten oder geänderten Bauten ist grundsätzlich der Rechtszustand im
Zeitpunkt der Errichtung der Baute massgebend, es sei denn, diese könne nach
dem im Zeitpunkt des Entscheids geltenden milderen Recht bewilligt werden
(vgl. BGE 123 II 248 E. 3a/bb; BGer-Urteil 1C_519/2020
vom 28. Oktober 2021 E. 5.2, jeweils mit Hinweis). Vorliegend kann
offengelassen werden, ob das neue Recht für die Beschwerdeführerin günstiger
ist, denn wie nachfolgend aufzuzeigen ist, fällt die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung sowohl nach Art. 24 Abs. 2 aRPG als auch nach Art. 24c
RPG ausser Betracht.
8.2
Der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin
reichte am 22. April 1969 ein Baugesuch für ein Ferienhaus ein und legte
diesem die Baupläne bei. Nachdem ihm die Bewilligung am 20. bzw. am
27. Mai 1969 hierfür erteilt worden war, legte er der Gemeinde am
3. Juni 1970 überarbeitete Baupläne vor. Das erstellte Ferienhaus weist
dabei eine Grundfläche von gerundet 130 m2 (Keller: 41.73 m2;
Parterre und Estrich: jeweils 42.25 m2; Aussentreppe: 3.98 m2) auf.
Nach der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1.
Juli 1972 bewilligten die zuständigen Behörden am 16. Mai 1980 sodann einen
Brennholz-Lagerschopf mit einer Grundfläche von 17.46 m2. Überdies
erstellte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin einen gedeckten
Sitzplatz (16.32 m2), einen Geräteschuppen (3.8 m2) und eine
Überdachung des Brunnens (4.64 m2). Den Baugesuchsunterlagen aus den
Jahren 1969, 1970 und 1980 lässt sich entgegen den im vorinstanzlichen
Verfahren vorgebrachten Behauptungen der Beschwerdeführerin sodann nicht
entnehmen, dass der Brunnen bewilligt wurde.
8.3
8.3.1
Massgeblicher Vergleichszustand für die
Beurteilung der Wahrung der Identität ist der Zustand des Ferienhauses am 1.
Juli 1972 (vgl. Art. 42 Abs. 2 RPV). Gemäss
Art. 24c Abs. 4 RPG i.V.m. Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV
überschreiten d
ie nach dem 1. Juli 1972 etappenweise erstellten Bauten mit
gerundet 42 m2 (vgl. vorhergehende E. II/8.2) das
höchstzulässige Mass von 39 m2 (130 m2 x 30 %).
Der
Begriff der teilweisen Änderung nach Art. 24 Abs. 2 aRPG wurde
durch die Gesetzesrevision dabei nicht verändert. Inhaltlich entspricht die
neue Bestimmung grundsätzlich der bisherigen, weshalb auch die bisherige
bundesgerichtliche Rechtsprechung herangezogen werden kann, wonach eine
Erweiterung nach Art. 24 Abs. 2 aRPG in der Regel nicht mehr zulässig
ist, wenn die nutzbare Fläche und Kubatur um ein Drittel oder mehr zunimmt.
Hierbei ist auf die realen, nach den gesamten Umständen objektiv nutzbaren
Flächen und Rauminhalte abzustellen (vgl. BGE 127 II 215
E. 3a f.). Gemäss dieser Faustregel liegen die streitbetroffenen
Erweiterungen zwar innerhalb der maximal zulässigen Obergrenze von einem
Drittel. Es bleibt jedoch weiter zu prüfen, ob die vorgenommenen Änderungen
auch ohne Ausschöpfung dieses flächenmässigen Spielraums die Identität der
Baute nicht mehr wahren (vgl. BGer-Urteil 1A.238/2003 vom 17. Juni
2004 E. 2.3; Rudolf Muggli
, in Heinz
Aemisegger et al.
[Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017,
Art. 24c N. 29).
8.3.2
Die
Identität einer Baute wird in massgeblicher Weise durch die Umgebung
mitgeprägt, weshalb die streitbetroffenen Bauten und ihre Umgebung für die
Beurteilung der Wesensgleichheit nicht isoliert, sondern in ihrem
Zusammenwirken zu betrachten sind. Diesbezüglich ist darauf abzustellen, ob
die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit
der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie
Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen
Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen
werden (vgl. BGer-Urteil 1C_128/2018 vom 28. September 2018 E. 5.3
und 6.1, mit Hinweisen). Wie den Akten zu entnehmen ist, hat sich das äussere
Erscheinungsbild der ursprünglichen Baute aufgrund der nachträglich
erstellten Bauten wesentlich verändert. So treten der Brennholz-Lagerschopf, der
gedeckte Sitzplatz mit verglaster Nord- und Westfassade,
der Geräteschuppen und die Überdachung des Brunnens
nicht zuletzt aufgrund ihrer Flächengrösse und Kubatur markant in
Erscheinung. Dass die Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild fü
r
eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig
bzw. darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landwirtschaft zu
verbessern, ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch
nicht substantiiert dargetan. Der Geräteschuppen dient lediglich der
Aufbewahrung von Geräten und Maschinen und ist für die Wohnnutzung nicht
direkt notwendig. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Brunnenüberdachung für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig ist. Weiter dient
der gedeckte Sitzplatz lediglich einer komfortablen Lösung (vgl. Muggli,
Art. 24c N. 36) und begünstigt dadurch die Nutzung zu Wohnzwecken,
was nicht zuletzt anhand der im Recht liegenden Bildern verdeutlicht wird.
Selbst wenn die streitbetroffenen Bauten indirekt das Wohnen erleichtern oder
unterstützen, reicht eine solche mittelbare Anknüpfung nicht aus, um von
einer zeitgemässen Wohnnutzung auszugehen (vgl. zum Ganzen BGer
1C_284/2017 vom 1. März 2018 E. 5.2).
8.3.3
Überdies widersprechen die nicht der
Landwirtschaft dienenden Bauten dem gewichtigen raumplanerischen Interesse an
einer Trennung zwischen Bau- und Nichtbauzone. Besondere Gründe, welche
dieses Interesse überwiegen könnten, sind vorliegend nicht ersichtlich, zumal
die streitbetroffenen Bauten weder für das Orts- und Landschaftsbild
erforderlich sind. Ferner stellt der Umstand, dass die streitbetroffenen
Bauten sich mit der natürlichen Umgebung verbunden und die Einwohner von […]
sich bereits an diese gewöhnt hätten, keinen besonderen Grund dar, um von
diesem Grundsatz abzuweichen. Insgesamt erweist sich die Wahrung der
Identität sowohl nach dem im Zeitpunkt der Bauausführung geltenden als auch
nach dem neuen Recht als verletzt. Daran ändert auch die Stellungnahme der
Fachstelle Denkmalpflege und Ortsbildschutz (FDO) vom 20. September
2021, wonach es keine Einwände bezüglich Einpassung und Gestaltung,
Ortsbildschutz sowie Denkmalpflege gebe, nichts. Eine Auseinandersetzung mit
der Wahrung der Identität nahm sie nämlich nicht vor, was angesichts des
Umstands, dass die FDO hierfür mit Blick auf die kantonalen Bestimmungen
nicht zuständig ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 der
Verordnung über den Vollzug der Raumentwicklungs- und Baugesetzgebung vom
7. Juni 2011 [RBGVV]), auch nachvollziehbar erscheint. Weiterungen
hierzu erübrigen sich damit. Die verweigerten Ausnahmebewilligungen für die
streitbetroffenen Bauten sind im Ergebnis somit insgesamt nicht zu
beanstanden.
9.
Zusammenfassend verletzte der Beschwerdegegner 3
kein Recht, indem er die streitbetroffenen Bauten als widerrechtlich
qualifizierte und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands schützte.
Überdies verneinte er den Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung zu Recht,
womit der vorliegend angefochtene Entscheid insgesamt nicht zu beanstanden
ist.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
III.
Die Gerichtskosten von
pauschal Fr. 2'500.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
(Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Mangels Obsiegens
steht ihr sodann keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3
lit. a VRG e contrario).
Der Beschwerdegegnerin 1 als
Gemeinwesen steht mangels Vorliegens besonderer Umstände ebenfalls keine
Parteientschädigung zu
(vgl. Art. 138 Abs. 4 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt
und mit dem von ihr bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
3.
Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]