gl_gerichte · GL-377 · 2014-12-18 · de
VG.2014.00087


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom18. Dezember 2014

I. Kammer

in Sachen

VG.2014.00087

Kanton Glarus

Beschwerdeführer

vertreten durchDepartement
 Bau und Umwelt des

Kantons Glarus

dieses vertreten durchRechtsanwalt
 A.______

gegen

Gemeinde Glarus

Beschwerdegegnerin

und

B.______

Beigeladene

C.______

D.______

E.______

F.______

G.______

H.______

I.______

J.______

alle vertreten durch Rechtsanwalt B.______

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Der Kanton Glarus,
 vertreten durch das Departement Bau und Umwelt (DBU), ersuchte am 3. Januar
 2013 die Gemeinde Glarus um Bewilligung der Umnutzung des in der Gewerbezone
 liegenden Restaurants Edelweiss, Riedern, in eine Unterkunft für Asylsuchende.
 Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem C.______ und D.______, E.______, F.______
 und G.______, H.______ und I.______, J.______ sowie K.______ Einsprache. Die
 Baukommission der Gemeinde Glarus wies die Einsprachen am 26. März 2013 ab,
 soweit sie darauf eintrat, und erteilte dem Kanton Glarus die Baubewilligung
 unter verschiedenen Auflagen. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das DBU am
 11. November 2013 ab. Dagegen gelangten C.______ und D.______, E.______, F.______
 und G.______, H.______ und I.______, J.______ sowie K.______ mit Beschwerde
 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Beschwerdeentscheids
 des DBU und der Baubewilligung der Gemeinde Glarus. Es sei festzustellen,
 dass die vom Kanton Glarus anbegehrte Baubewilligung nicht erteilt werden
 könne. Das Verwaltungsgericht trat am 26. Februar 2014 (Verfahren
 VG.2013.00128) auf das Feststellungsbegehren nicht ein; im Übrigen hiess es
 die Beschwerde gut und hob die Baubewilligung und den Beschwerdeentscheid
 auf. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

2.

2.1Der Kanton Glarus, wiederum vertreten durch das DBU,
 reichte am 2. April 2014 erneut ein Baugesuch bei der Gemeinde Glarus
 ein. Geplant waren die Sanierung des gesamten Gebäudes und der Ausbau der
 Wirtewohnung im ersten und zweiten Obergeschoss zu einem Wohnheim für ca. 16
 Asylsuchende mit Einbau einer Küche und Verbesserung der Sanitäranlagen. Die
 gewerbliche Nutzung des Erdgeschosses sollte unverändert bleiben. Das Gesuch
 wurde am 10. April 2014 im Amtsblatt publiziert.

2.2Gegen das Bauvorhaben erhoben C.______ und D.______,
 E.______, F.______ und G.______, H.______ und I.______, J.______ sowie K.______
 am 12. Mai 2014 bei der Gemeinde Glarus Einsprache. Die Baukommission der Gemeinde
 Glarus verweigerte am 8. Juli 2014 dem Kanton Glarus die Baubewilligung.

3.

3.1Dagegen erhob der Kanton Glarus am
 11. September 2014 Beschwerde beim DBU und beantragte die Aufhebung des
 Entscheids vom 8. Juli 2014. Ihm sei die beantragte Baubewilligung zu
 erteilen. Eventualiter sei die Sache zur neuerlichen Prüfung an die Vorinstanz
 zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das DBU überwies
 die Sache am 16. September 2014 dem Verwaltungsgericht zur Behandlung
 als Sprungbeschwerde.

3.2Mit Präsidialverfügung vom 18. September 2014
 lud das Verwaltungsgericht C.______ und D.______, E.______, F.______ und G.______,
 H.______ und I.______, J.______ sowie K.______ ins Verfahren bei.

3.3Die Gemeinde Glarus beantragte am 20. Oktober
 2014 die Abweisung der Beschwerde. C.______ und D.______, E.______, F.______
 und G.______, H.______ und I.______, J.______ sowie K.______ beantragten am
 28. November 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten-
 und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Glarus.

II.

1.

Das Verwaltungsgericht hat
 bereits in seiner Präsidialverfügung vom 18. September 2014 ausgeführt,
 dass es zur Behandlung der Sprungbeschwerde zuständig sei. Da auch die
 übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Voraussetzung einer
 Baubewilligung ist gemäss der bundesrechtlichen Minimalvorschrift von
 Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
 22. Juni 1979 (RPG), dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der
 Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Das
 kantonale Recht sieht in Art. 76 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes
 vom 2. Mai 2010 (RBG) vor, dass die Baubewilligung erteilt wird, wenn
 das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften entspricht.

3.

3.1Der Beschwerdeführer macht geltend, er beabsichtige,
 lediglich die beiden oberen Stockwerke des Gebäudes in eine Unterkunft für
 Asylsuchende umzugestalten. Das Restaurant im Erdgeschoss soll bestehen
 bleiben und diese Räumlichkeiten sollen weiterhin gewerblich genutzt werden.
 Damit weiche das vorliegend zu beurteilende Baugesuch wesentlich vom
 ursprünglichen Baugesuch ab, indem die bisherige gemischte Nutzung der
 Liegenschaft für Wohn- und Gewerbezwecke beibehalten werden solle. Die
 massgebende Bestimmung für die Beurteilung, ob das geplante Bauvorhaben
 zonenkonform sei, finde sich in Art. 11 des Baureglements von Riedern
 vom 29. Mai 1998 (BO). Das strittige Gebäude sei im Jahr 1974 so umgebaut
 worden, dass im ersten und zweiten Obergeschoss die Wirtewohnung gelegen sei,
 wobei sich im zweiten Obergeschoss fünf Kinderzimmer befunden hätten. Die
 weitere Nutzung der Wirtewohnung sei ihm nicht im Detail bekannt. Immerhin
 lasse sich den vorhandenen Akten entnehmen, dass die Zimmer im zweiten Obergeschoss
 zumindest zeitweilig an Saisonniers vermietet worden seien. Es stehe jedenfalls
 fest, dass die oberen zwei Stockwerke des Gebäudes seit Jahren einzig
 Wohnzwecken gedient hätten, während das Erdgeschoss gewerblich genutzt worden
 sei. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Entscheid VG.2013.00128 offen gelassen,
 ob die bisherige Nutzung des Gebäudes zonenkonform gewesen sei. Gehe man davon
 aus, so gelte dies auch für die zukünftig vorgesehene Nutzung, da sich mit
 dem zu beurteilenden Bauvorhaben an der bisherigen Nutzung nichts ändere. Die
 Argumentation der Vorinstanz, wonach das Baugesuch die Umnutzung einer
 Wohnung für Betriebsinhaber und/oder Betriebspersonal in Wohnraum für
 Asylsuchende beinhalte, treffe nicht zu. Es sei zwar richtig, dass die für
 die Asylsuchenden geplante Wohnung nicht mehr von den Betriebsinhabern
 und/oder dem Betriebspersonal genutzt würde, darin liege aber nicht eine geänderte
 Nutzung im Sinne der baurechtlichen Gesetzgebung. Mit anderen Worten komme es
 nicht darauf an, wer die Wohnung nutze, sondern ob sie effektiv Wohnzwecken
 diene. Werde stattdessen davon ausgegangen, dass die bisherige Nutzung des
 Gebäudes aufgrund der Wohnung für die Betriebsinhaber in den Obergeschossen
 mit Inkrafttreten des Baureglements zonenwidrig geworden ist, so lasse
 Art. 11 Abs. 2 BO für diesen Fall den Erhalt und den Ersatz
 der Wohnung zu. Dies wäre auch in Berücksichtigung von
 Art. 61 Abs. 2 RBG zulässig. Wenn das Gebäude einzig von den
 künftigen Betreibern des Restaurants oder von ihrem Personal bewohnt werden
 dürfte, entspräche dies im Übrigen in keiner Weise zeitgemässen Lebenssachverhalten.
 Folglich würde eine solche Auslegung des Gesetzes in die Eigentumsgarantie
 eingreifen.

3.2Die Beschwerdegegnerin führt im Wesentlichen aus,
 die Nutzung des Gebäudes als Unterkunft für Asylsuchende sei zonenwidrig.
 Erlaubt seien in der Gewerbezone nur Wohnungen für Betriebsinhaber und
 Betriebspersonal, worunter Asylsuchende nicht fielen. Die Umnutzung der
 Wirtewohnung in Wohnraum für Asylsuchende sei nicht zulässig.

3.3Die Beigeladenen vertreten die Auffassung, dass sich
 das vorliegende Baugesuch nur minimal vom ursprünglichen Baugesuch
 unterscheide. Es sei irrelevant, ob im Erdgeschoss ein Restaurant betrieben
 werde oder nicht. Die bisherige Nutzung des Gebäudes sei völlig zonenkonform
 gewesen, indem das Erdgeschoss gewerblich als Restaurant genutzt worden sei,
 die oberen Geschosse als Wirtewohnung. Die Vermietung von Zimmern an
 Saisonniers in Verbindung mit einem Gastgewerbebetrieb sei eine gewerbliche
 Nutzung, nicht Wohnnutzung. Das Baureglement sehe kein Splitting vor; die
 gewerbliche Nutzung und die Wohnnutzung müssten gekoppelt sein. Von einer
 bisher zonenwidrigen Nutzung könne nicht gesprochen werden. Völlig haltlos
 sei die Behauptung, dass keine wesentliche Nutzungsänderung vorliege. Eine
 Unterkunft für Asylsuchende könne nicht mit dem gewöhnlichen Wohnzweck
 verglichen werden. Es liege im allgemeinen öffentlichen Interesse, dass
 Asylsuchende in angemessenem Abstand zu Dorfkernen und Wohnquartieren
 untergebracht würden.

4.

Zunächst ist zu prüfen, ob
 das Bauvorhaben des Beschwerdeführers in der Gewerbezone zonenkonform ist.

4.1Gemäss Art. 11 Abs. 1 BO ist die
 Gewerbezone für gewerbliche, industrielle oder touristische Nutzungen mit
 besonderen Anforderungen an den Standort, an das Gebäude und an die Umgebung
 bestimmt. Art. 11 Abs. 2 BO lautet wie folgt: "Der Erhalt
 und Ersatz von Wohnbauten sowie Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal
 ist gestattet. Gemischte Wohn-/Gewerbebauten sind in der Regel im Erdgeschoss
 gewerblich und im Dachgeschoss vorzugsweise für Wohnzwecke zu nutzen."

4.2Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid
 VG.2013.00128 ausgeführt, dass es sich bei einer Unterkunft für Asylsuchende
 um eine Wohnnutzung handle, welche in der Gewerbezone gemäss Art. 11 BO
 grundsätzlich nicht zonenkonform sei. Offen lassen konnte es die Frage, ob Wohnungen
 für Betriebsinhaber und Betriebspersonal zonenkonform sind oder lediglich vom
 Bestandesschutz profitieren.

4.3Nach den
 üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist eine Bestimmung in erster Linie
 nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene
 Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden
 unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich von Sinn und
 Zweck sowie der dem Text zugrunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der
 Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt. Vom klaren, d.h. eindeutigen und unmissverständlichen
 Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, u.a. dann, wenn triftige
 Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der
 Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte
 der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit
 andern Vorschriften ergeben (BGE 139 V 148 E. 5.1,
 mit Hinweisen).

Wie das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid VG.2013.00128
 ausgeführt hat, sprechen der Wortlaut und die systematische Einordnung der
 Bestimmung dafür, dass Art. 11 Abs. 2 Satz 1 BO nur
 den Erhalt und Ersatz von Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal
 erlaubt und folglich solche Wohnungen grundsätzlich als zonenwidrig zu gelten
 haben. Es ist aber naheliegend, dass der Gesetzgeber Wohnungen für Betriebsinhaber
 und Betriebspersonal als zonenkonform erachtete und grundsätzlich zulassen
 wollte. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die explizite Erwähnung der
 Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal nur dann Sinn macht, wenn
 sie anders behandelt werden sollen als Wohnbauten, sind sie doch andernfalls
 vom Begriff der Wohnbaute ohne Weiteres erfasst. Dass der Gesetzgeber
 Betriebswohnungen in der Gewerbezone zulassen wollte, wird durch Satz 2
 von Art. 11 Abs. 2 BO noch deutlicher, geht dieser doch von
 der Zulässigkeit solcher Wohnungen aus, indem er vorschreibt, dass die
 Wohnnutzung vorzugsweise im Dachgeschoss und die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss
 stattzufinden hat. Daneben ist zu berücksichtigen, dass eine Sonderregelung,
 welche Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal in der Gewerbezone
 als zonenkonform erachtet, durchaus üblich ist (vgl etwa
 § 56 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich
 vom 7. September 1975 oder Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes
 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons St. Gallen vom
 6. Juni 1972). Vorliegend kommt daher dem grammatikalisch ohnehin nicht
 korrekten Wortlaut von Art. 11 Abs. 2 Satz 1 BO nur
 einschränkende Bedeutung zu. Aufgrund der expliziten Erwähnung der Wohnungen
 für Betriebsinhaber und Betriebspersonal ist mit dem Beschwerdeführer davon
 auszugehen, dass solche Wohnungen in der Gewerbezone grundsätzlich zonenkonform
 sind.

4.4In dem der Gesetzgeber in der Gewerbezone
 Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal erlaubt, bezweckt er, dass
 solche Personen beim Gewerbebetrieb, in welchem sie tätig sind, wohnen
 können. Damit gestattet Art. 11 Abs. 2 BO im Sinne einer
 Ausnahme ein Abweichen vom Zweck der Gewerbezone, welcher gemäss
 Art. 11 Abs. 1 BO in der gewerblichen, industriellen oder
 touristischen Nutzung liegt. Dadurch wird die Gewerbezone aber nicht zu einer
 gemischten Zone, in welcher Wohn- und Gewerbenutzungen gleichermassen erlaubt
 sind. Insofern unterscheidet sie sich mass-gebend von der Wohn- und
 Arbeitszone gemäss Art. 10 BO. Der Beschwerdeführer verkennt, dass in
 der Gewerbezone nicht jede Wohnnutzung gestattet ist. Entgegen seiner
 Auffassung ist es wesentlich, durch wen eine in der Gewerbezone liegende Wohnung
 genutzt wird. Art. 11 Abs. 2 BO lässt nur durch
 Betriebsinhaber oder Betriebspersonal genutzte Wohnungen zu. Wird eine solche
 Wohnung hingegen durch vom Gewerbebetrieb unabhängige Dritte bewohnt, ist
 dies gemäss Art. 11 BO mit der Gewerbezone nicht vereinbar. Insofern
 liegt stets dann eine relevante Nutzungsänderung vor, wenn eine Betriebswohnung
 neu durch Dritte bewohnt werden soll. Da der Beschwerdeführer nicht geltend
 macht, dass das Restaurant im Erdgeschoss künftig durch die Asylsuchenden
 betrieben werde, erweist sich die Nutzung der Wirtewohnung als Unterkunft für
 Asylsuchende nach dem Gesagten als zonenwidrig. An der Zonenwidrigkeit würde
 sich im Übrigen nichts ändern, wenn die Wohnung  wie vom Beschwerdeführer
 geltend gemacht  bereits früher durch Dritte bewohnt worden wäre.

5.

Zu prüfen ist sodann, ob sich der Beschwerdeführer auf
 den Bestandesschutz berufen kann.

5.1Der Bestandesschutz wird aus der
 Eigentumsgarantie, dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem
 Rückwirkungsverbot abgeleitet (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
 Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 817). Die Eigentumsgarantie
 (Art. 26 der Bundverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
 18. April 1999 [BV]) und das Rückwirkungsverbot (Art. 5 BV) verbieten
 die sofortige Anwendung neuer Eigentumsbeschränkungen auf bestehende, nach
 altem Recht rechtmässig erstellte und genutzte Bauten. Daneben wird der
 Private durch das Vertrauensschutzprinzip (Art. 9 BV) im Vertrauen in
 eine ursprünglich rechtmässige Nutzung geschützt, die durch eine Rechts- oder
 Planänderung unrechtmässig geworden ist.

5.2Den verfassungsrechtlichen Anforderungen wird
 sowohl das kommunale Baureglement als auch das kantonale Raumentwicklungs-
 und Baugesetz gerecht.Art. 11 Abs. 2 BO schützt
 Wohnbauten in ihrem Bestand. Ebenso sieht Art. 61 Abs. 1 RBG
 vor, dass bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden
 Vorschriften oder Plänen nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert werden
 dürfen.

5.3Entscheidend für die Anwendung des
 Bestandesschutzes ist, dass die bisherige Nutzung eines Gebäudes aufgrund
 einer Rechts- oder Planänderung rechtswidrig geworden ist. Wesentlich ist
 dabei, dass nicht sämtliche frühere Nutzungen vom Bestandesschutz erfasst
 werden. Schutz verdient nur die unmittelbar vor Inkrafttreten des neuen Plans
 oder neuen Rechts ausgeübte Nutzung.

Ausgangspunkt für die Frage, ob sich der Beschwerdeführer
 auf den Bestandesschutz berufen kann, bildet demnach die Nutzung der Wohnung
 im ersten und zweiten Obergeschoss des streitbetroffenen Gebäudes unmittelbar
 vor dem Inkrafttreten des Baureglements am 1. Dezember 1998 (vgl.
 Art. 41 BO).

Wurde die Wohnung durch den Betriebsinhaber oder durch
 Betriebspersonal bewohnt, wäre deren Nutzung mit Inkrafttreten des
 Baureglements nicht zonenwidrig geworden, da Wohnungen für Betriebsinhaber
 und Betriebspersonal in der Gewerbezone weiterhin gestattet sind. Eine
 Berufung auf den Bestandesschutz fiele daher von vornherein ausser Betracht,
 wobei es nicht relevant ist, ob die Wohnung nach Inkrafttreten des Baureglements
 zwischenzeitlich zonenwidrig genutzt worden ist oder nicht.

Ebenfalls nicht auf den Bestandesschutz berufen könnte
 sich der Beschwerdeführer, wenn die Wohnung unmittelbar vor Inkrafttreten des
 neuen Baureglements gar nicht genutzt worden wäre. Diesfalls gäbe nichts, was
 in seinem Bestand zu schützen wäre.

Folglich scheiterte die Anrufung des Bestandesschutzes
 nur dann nicht, wenn die Wohnung vor Inkrafttreten des Baureglements durch
 vom Betrieb unabhängige Dritte bewohnt worden war. Nur in diesem Fall wäre
 die bisherige Nutzung der Wohnung aufgrund des Inkrafttretens des neuen
 Rechts zonenwidrig geworden, was Voraussetzung für den Bestandesschutz
 bildet. Entgegen der Auffassung der Beigeladenen würde es dabei genügen, dass
 die Wohnung an nicht im Betrieb tätige Saisonniers vermietet wurde, handelt
 es sich doch bei der Nutzung der Wohnung durch Saisonniers klarerweise um
 eine Wohnnutzung, nicht um eine gewerbliche Nutzung.

5.4Die vorhandenen Akten geben keinen Aufschluss
 darüber, wie die Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss des
 streitbetroffenen Gebäudes unmittelbar vor Inkrafttreten des Baureglements
 genutzt worden war. Es obliegt der Beschwerdegegnerin dies näher zu prüfen.

Kommt sie zum Schluss, dass die Wohnung durch den
 Betriebsinhaber, durch Betriebspersonal oder gar nicht genutzt worden war,
 scheitert die Berufung auf den Bestandesschutz. Folglich wird die Beschwerdegegnerin
 an der Verweigerung der Baubewilligung festhalten.

Ergibt sich hingegen, dass eine gewöhnliche Wohnnutzung
 durch vom Betrieb unabhängige Drittpersonen vorlag, wird sie in einem zweiten
 Schritt beurteilen müssen, ob dies mit den damals geltenden bau- und
 planungsrechtlichen Vorschriften vereinbar war, greift doch der
 Bestandesschutz nur, wenn die Nutzung vor der Plan- bzw. Rechtsänderung
 rechtmässig war. Ist dies der Fall, hat die Beschwerdegegnerin schliesslich
 zu prüfen, ob die weiteren Voraussetzungen des Bestandesschutzes gemäss
 Art. 61 RBG erfüllt sind, namentlich ob das Bauvorhaben den Vorgaben von
 Art. 61 Abs. 2 RBG entspricht. Dabei hat sie davon auszugehen,
 dass der Betrieb einer Unterkunft für Asylsuchende entgegen der Auffassung der
 Beigeladenen eine gewöhnliche Wohnnutzung ist (vgl.VGer
 BE-Urteil VGE 18170 vom 11. März 1991 E. 2, in BVR 1992
 S. 14 ff., 15f., VGE 17474 vom 21. März 1988 E. 4, in BVR 1988
 S. 263 ff., 271 f.; Urteil des Regierungsrats SZ vom 24. April 1990 E. 3, in
 ZBl 1990 S. 419 ff., 421), welche keinen räumlichen Abstand zum Dorfkern oder
 zu Wohnzonen erfordert.

6.

Ins Leere greift
 schliesslich die Argumentation der Beschwerdegegnerin, wonach die
 Nutzungsplanung nicht zeitgemässen Lebenssachverhalten entspreche. Dies wäre
 allenfalls bei einer akzessorischen Überprüfung des Nutzungsplans zu berücksichtigen.
 Allerdings hat das Verwaltungsgericht im rechtskräftigen Entscheid
 VG.2013.00128 bereits einlässlich ausgeführt, das dem Gericht die
 akzessorische Überprüfung des Nutzungsplans verwehrt ist. Auf die
 entsprechende E. II/4.6 kann verwiesen werden.

7.

Zusammenfassend ergibt
 sich, dass das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zonenwidrig ist. Ob er sich
 auf den Bestandesschutz berufen kann, lässt sich aufgrund der vorliegenden
 Akten nicht beurteilen.

Demgemäss ist die
 Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom
 8. Juli 2014 ist aufzuheben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die
 Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.

III.

1.

Aufgrund des offenen
 Verfahrensausgangs ist von einem je hälftigen Obsiegen des Beschwerdeführers
 und der Beschwerdegegnerin bzw. den Beigeladenen auszugehen. Die pauschale
 Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.- ist ausgangsgemäss zur Hälfte dem Beschwerdeführer
 und zu je einem Viertel der Beschwerdegegnerin und den Beigeladenen
 aufzuerlegen, wobei die Anteile des Beschwerdeführers und der
 Beschwerdegegnerin auf die Staatskasse zu nehmen sind (Art. 134 Abs. 1 lit. c
 i.V.m. 135 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 3 des Gesetzes über die
 Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 [VRG]).

2.

Der Beschwerdeführer und
 die Beigeladenen obsiegen bzw. unterliegen gleichermassen. Im Gegensatz zum
 Beschwerdeführer sind die Beigeladenen mangels besonderer Umstände nicht zur
 Bezahlung einer Parteientschädigung verpflichtet
 (Art. 138 Abs. 4 VRG). Folglich ist der Beschwerdeführer zu
 verpflichten, den Beigeladenen 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 4.1 und 4.2 eine
 reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 75.- und den Beschwerdeführern 2,
 5 und 6 eine solche von je Fr. 150.-, insgesamt Fr. 900.-
 (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin
 vom 8. Juli 2014 wird aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen
 an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen.

2.

Die
 pauschale Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.- wird zu einem Viertel den
 Beigeladenen auferlegt und zu drei Vierteln auf die Staatskasse genommen.

3.

Der
 Beschwerdeführer wird verpflichtet, innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
 Entscheids den Beigeladenen 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 4.1 und 4.2 eine
 Parteientschädigung von je Fr. 75.- und den Beschwerdeführern 2, 5 und
 6 eine solche von je Fr. 150.-, insgesamt Fr. 900.- (inkl.
 Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]