gl_gerichte · VG.2017.00017 · 2017-06-01 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 01.06.2017 VG.2017.00017 (VG.2017.528)
Glaris Verwaltungsgericht 01.06.2017 VG.2017.00017 (VG.2017.528)
Glarona Verwaltungsgericht 01.06.2017 VG.2017.00017 (VG.2017.528)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
1. Juni 2017
I. Kammer
in Sachen
VG.2017.00017
1.
A.______
Beschwerdeführer
2.
B.______
beide vertreten durch
Rechtsanwalt
C.______
gegen
1.
D.______AG
Beschwerdegegner
2.
Gemeinde Glarus Nord
3.
Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
Am 10. September 2015
reichte die D.______AG bei der Gemeinde Glarus Nord ein Gesuch für den Bau
von zwei Mehrfamilienhäusern auf der in der Wohnzone W2 gelegenen
Parz.-Nr.
01, Grundbuch […], ein, nachdem sie ein bereits früher eingereichtes
Baugesuch zurückgezogen hatte. Das Bauvorhaben wurde im
Amtsblatt vom […] publiziert und lag bis zum […]
öffentlich bei der Gemeinde Glarus Nord auf. Am 20. Oktober 2015 erhoben
A.______ und B.______ gegen das Baugesuch Einsprache. Am 27. Januar 2016
erteilte die Gemeinde Glarus Nord die baurechtliche Bewilligung unter verschiedenen
Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache ab.
2.
2.1
Gegen die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom
27. Januar 2016 erhoben A.______ und B.______ am 18. Februar 2016 Beschwerde
beim Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) und beantragten
deren Aufhebung. Die Gemeinde Glarus Nord sei anzuweisen, die Baubewilligung
nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
D.______AG.
2.2
Das DBU führte am 20. Juni 2016 einen Augenschein
vor Ort durch. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung hatte erzielt
werden können, hiess das DBU die Beschwerde von A.______ und B.______ am 26.
Januar 2017 teilweise gut und ergänzte die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord
vom 27. Januar 2016 mit der Auflage, dass der als Wasch- und Abstellraum
bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss des
Mehrfamilienhauses 2 ohne das projektierte Fenster sowie ohne die geplante
Balkontür zu erstellen sei (Disp.-Ziff. 1). Im Übrigen wies es die Beschwerde
ab.
3.
Am 22. Februar 2017
gelangten A.______ und B.______ mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht und
beantragten die Aufhebung des Entscheids des DBU vom 26. Januar 2017
sowie der Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 27. Januar 2016. Die Baubewilligung
sei nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der D.______AG. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde sowie die Durchführung eines
Augenscheins vor Ort.
Die D.______AG beantragte
am 9. März 2017 die Abweisung der Beschwerde; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______ und B.______. Nämliches
beantragte das DBU am 21. März 2017; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus
Nord liess sich am 22. März 2017 vernehmen und beantragte ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
von A.______ und B.______.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
Soweit die Beschwerdeführer die Wiederherstellung
der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragen, sind sie darauf
hinzuweisen, dass der Beschwerde in baurechtlichen Belangen von Gesetzes
wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
Art. 93 Abs. 1 VRG). Daraus folgt, dass auf den Antrag mangels eines
rechtlich geschützten Interesses der Beschwerdeführer nicht einzutreten ist.
Im Übrigen ist auf die Beschwerde einzutreten, da die diesbezüglichen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
1.3
Gemäss Art. 107 Abs. 1 und 2 VRG können mit der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung
einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden.
Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestands bleibt dem Verwaltungsgericht
hingegen die Überprüfung der Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids
verwehrt.
2.
Soweit die
Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung eines
Augenscheins vor Ort beantragen, ergibt sich aus den Akten, dass bereits eine
Delegation der Vorinstanz am 20. Juni 2016 einen solchen durchgeführt hat.
Das Protokoll dieses Augenscheins und die sechs getätigten Fotografien liegen
dem Verwaltungsgericht vor. Im Recht liegen zudem die Pläne des Bauvorhabens.
Aus diesen Dokumenten sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der
massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. Kaspar
Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 81).
3.
3.1
3.1.1
Die Beschwerdeführer rügen, die beiden geplanten
Mehrfamilienhäuser würden sich wegen ihrer Dimensionierung nur mangelhaft in
das Einfamilienhausquartier einfügen. Dies habe die Beschwerdegegnerin 2
nicht geprüft. Sie habe lediglich darauf verwiesen, dass der Überbauungsplan
[…] eine entsprechende Dimensionierung zulasse. Dieser Umkehrschluss reiche
für sich alleine aber nicht aus, um die genügende Einordnung des Bauprojekts
als positiv beurteilen zu können. Demgegenüber habe der Beschwerdegegner 3
das Einordnungserfordernis zwar geprüft, sei aber von falschen Voraussetzungen
ausgegangen. Er habe auf ein zu grosses Prüfungsgebiet abgestellt, wodurch
die Beurteilung verfälscht worden sei. Das relevante Gebiet müsse auf die
unmittelbare Umgebung der streitbetroffenen Parzelle beschränkt werden, worin
keine Gebäude mit einer vergleichbaren Dimensionierung zu finden seien.
Selbst wenn aber von einer genügenden Einordnung des Bauvorhabens in die
massgebende Umgebung ausgegangen würde, sei das strittige Bauprojekt nicht
bewilligungsfähig. Die beiden projektierten Mehrfamilienhäuser würden nämlich
wegen ihrer Grösse und Beschaffenheit nicht in das Einfamilienhausquartier
passen. Sie würden ungemein stören und die umliegenden Einfamilienhäuser
massiv entwerten. Damit werde die vom Gesetzgeber geforderte gute
Gesamtwirkung nicht erreicht.
3.1.2
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt demgegenüber vor,
die Überprüfung der Einordnung des Bauprojekts liege im pflichtgemässen
Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welches vom Verwaltungsgericht nicht
nochmals überprüft werden könne. Ferner seien die Argumente der
Beschwerdeführer nicht stichhaltig. Bereits mit Blick auf das Geoportal
erkenne man, dass nahegelegene Parzellen mit Mehrfamilienhäuser überbaut
worden oder solche Überbauungen geplant seien. Hinzu komme, dass über die
Frage der Eingliederungsfähigkeit von Mehrfamilienhäusern im streitbetroffenen
Gebiet bereits mittels Überbauungsplan […] entschieden worden sei. Da das
Bauvorhaben nicht über das darin Festgelegte hinausgehe, sei die
Baubewilligung rechtmässig erteilt worden.
3.1.3
Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Ansicht, im
Überbauungsplan sei die Lage der Bauten, die Bauart, die Bauweise, die
Erschliessung sowie die Parzellierung bereits festgelegt worden. Aus diesem
ergebe sich folglich bereits, dass der Bau von Mehrfamilienhäusern auf der
streitbetroffenen Parzelle möglich sei. Dies unter der Voraussetzung, dass
die im Überbauungsplan […] festgehaltenen Gebäudemasse eingehalten würden,
was vorliegend der Fall sei.
3.1.4
Der Beschwerdegegner 3 führt aus, dass für die
Beurteilung der guten Gesamtwirkung nicht nur die unmittelbare Umgebung des
Baugrundstücks zu berücksichtigen, sondern ein weiterer Blickwinkel geboten
sei. So könne man vom Grundstück der Beschwerdeführer in östlicher Richtung
zunächst das streitbetroffene Baugrundstück erkennen. Unmittelbar dahinter,
auf der anderen Seite der X-Strasse befänden sich bereits jetzt
Mehrfamilienhäuser mit Flachdächern, welche ebenfalls in die Beurteilung der
guten Gesamtwirkung miteinzubeziehen seien.
3.2
Bauten und Anlagen sind so in ihre bauliche und
landwirtschaftliche Umgebung einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung
entsteht (Art. 47 Abs. 1 RBG, vgl. auch Art. 24 Abs. 1 BO). Dies wird
gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV insbesondere dann erreicht, wenn Stellung, Form,
Abmessungen, Proportionen, Materialisierung, Farbgebung, Funktionen und Konstruktion
gut aufeinander abgestimmt sind (lit. a) und die Bauten, Freiräume und
Anlagen eine gute Beziehung zur Umgebung aufweisen beziehungsweise herstellen
durch Formgebung, Farbgestaltung und Materialwahl sowie Sichtbezügen,
Raumabfolgen und Wegführungen (lit. b). Bei der Prüfung der guten
Gesamtwirkung ist nicht nur auf die unmittelbare Umgebung abzustellen.
Vielmehr ist eine umfassende Würdigung aller massgeblichen Gesichtspunkte unter
Einbezug der weiteren Umgebung und der optischen Fernwirkung vorzunehmen
(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
und Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., Zürich 2011, S. 655.
f.).
3.3
3.3.1
Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone
W2. Gemäss Art. 65 BO sind darin Bauten mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von
0,5, einer Gebäudehöhe von 7,5 m, einer Firsthöhe von 11,5 m und einer
Gebäudelänge von 30 m erlaubt, soweit nicht im Rahmen eines
Überbauungsplan Abweichungen davon bewilligt wurden. Vorliegend bildet das
streitbetroffene Baugrundstück Teil des Überbauungsplans […] (nachfolgend:
Überbauungsplan), welcher am 28. August 2000 in Kraft gesetzt wurde und
als Bestandteile die besonderen Vorschriften, den Gestaltungsplan, den
Erschliessungsplan, die Nutzungs- und Bauvorschriften der Gemeinde […] sowie
die kantonalen Gesetze und Verordnungen umfasst. Gemäss dem revidierten und
am 22. Januar 2008 vom Gemeinderat […] in Kraft gesetzten
Gestaltungsplan […] (nachfolgend: Gestaltungsplan) erstreckt sich das Überbauungsplangebiet
über die Baugebiete A bis E beziehungsweise in östlicher Richtung bis zum Y-Weg,
südlich einen Parzellenstreifen über die X-Strasse hinaus, westlich bis zur
Grundstücksgrenze zwischen der Liegenschaft der Beschwerdeführer und der
streitbetroffenen Parzelle sowie nördlich beinahe bis zur Z-Strasse. Das
streitbetroffene Baugrundstück ist dem Baugebiet A zugeordnet, in welchem
Gebäude mit einer Firsthöhe von 11 m und einer Gebäudehöhe von
7,5 m erlaubt sind. Diese maximal zulässigen Masse entsprechen
denjenigen der Baugebiete C bis E.
3.3.2
Das strittige Bauprojekt umfasst den Bau zweier
Mehrfamilienhäuser, wobei im ersten Mehrfamilienhaus (MFH 1) zwei 4 ½
Zimmerwohnungen und im zweiten Mehrfamilienhaus (MFH 2) eine 3 ½ sowie zwei 4
½ Zimmerwohnungen geplant sind. Daneben sind für die beiden Gebäude
Nebenräume, elf Autoabstellplätze im Untergeschoss und zwei Autoabstellplätze
im Freien projektiert. Aus den Bauplänen ergibt sich weiter, dass das MFH 1
eine Gebäudehöhe von 6,53 m sowie eine Firsthöhe von 7,18 m und das MFH
2 eine Gebäudehöhe von 6,63 m sowie eine Firsthöhe von 7,23 m erreichen
soll. Weiter ist dem Situationsplan eine maximale Länge der beiden geplanten
Gebäude von 18,7 m zu entnehmen.
3.3.3
Insgesamt ergibt sich aufgrund der im Recht
liegenden Akten, dass das strittige Bauprojekt hinsichtlich Gebäude-,
Firsthöhe und Gebäudelänge weder gegen die kantonal- oder die
kommunalrechtlichen Vorschriften noch gegen den Gestaltungsplan verstösst.
Sodann verbietet weder die Bauordnung noch der Überbauungsplan samt seiner
Bestandteile den Bau von Mehrfamilienhäusern im zur Diskussion stehenden
Gebiet. Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone W2, in welcher
gemäss Art. 50 BO ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet
werden sollen, wobei Dienstleistungs- sowie Gewerbebetriebe mit nicht
störenden Emissionen nur in Verbindung mit Wohnbauten oder Wohnungen
zugelassen sind. Folglich entspricht das strittige Bauvorhaben ohne Weiteres
dem Zonenzweck gemäss Art. 50 BO.
3.4
Die Beschwerdegegner 2 und 3 gelangten weiter zu
Recht zum Schluss, dass sich das relevante Gebiet für die Prüfung der guten
Gesamtwirkung nicht nur auf die streitbetroffene sowie deren direkt
angrenzende Liegenschaften erstreckt. Vielmehr ist, nicht zuletzt wegen des
Zwecks des Überbauungsplans, eine einheitliche und der Wohnzone W2
entsprechende Bauweise im Plangebiet zu gewährleisten, die weitere Umgebung
sowie die optische Fernwirkung ebenfalls massgebend (vgl. dazu vorstehende
E. II/4.2). Darüber hinaus würde es nicht sachgerecht erscheinen, wenn
man beispielsweise die bereits erstellten oder noch in Planung befindlichen
Gebäude östlich der X-Strasse nicht in die Beurteilung miteinbeziehen würde.
So unterscheidet sich deren räumliche Nähe zum geplanten Bauvorhaben nur unmassgeblich
von derjenigen zur Liegenschaft der Beschwerdeführer. Des Weiteren nimmt ein
objektiver Betrachter die beiden Baugebiete A und C wohl als homogenes
Quartier wahr. Bereits Foto Nr. 2 des Augenscheinprotokolls erhellt, dass die
östlich der X-Strasse befindlichen oder geplanten Gebäude auf dem Baugebiet C
aufgrund der Homogenität des Gebiets in die Beurteilung der guten
Gesamtwirkung miteinzubeziehen sind. Im Übrigen liegt die Festlegung des
relevanten Prüfungsgebiets im pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin
2, in welches die Rechtsmittelinstanz nicht ohne Not eingreift. Da vorliegend
keine Hinweise für einen Ermessensmissbrauch bestehen, ist die Festlegung des
Prüfungsgebiets nicht zu beanstanden.
3.5
Sodann weisen die Beschwerdeführer zwar
richtigerweise daraufhin, dass die beiden Gebäude voluminöser als die südlich
und westlich angrenzenden Einfamilienhäuser ausfallen. Aus diesem Umstand
alleine kann jedoch nicht auf eine mangelhafte Einordnung des Bauprojekts
aufgrund seiner "Wuchtigkeit" geschlossen werden, zumal auch die
weiteren umliegenden Häuser und bereits im Aufbau befindlichen Vorhaben mitzuberücksichtigen
sind. Dabei gilt es insbesondere die östlich entlang der X-Strasse gelegenen
oder geplanten Immobilien zu beachten, welche ähnliche Volumina aufweisen,
worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Durch die Erstellung dieser Gebäude
wirkt Baugebiet A zusammen mit Baugebiet C wie dargelegt als homogenes
Quartier, was insbesondere von der X-Strasse her gesehen erkennbar ist. Des
Weiteren weisen die östlich der X-Strasse gelegenen Gebäude ähnliche
Bauweisen wie die vorliegend strittigen Mehrfamilienhäuser auf. Zudem hat das
massgebende Gebiet aufgrund der Gebäudeabstände eine insgesamt gute Körnung,
wobei sich die strittigen Bauten nicht als Fremdkörper einfügen. Sodann
harmonieren die beiden Mehrfamilienhäuser aufgrund ihrer Architektur gut mit
der massgeblichen baulichen Umgebung. Die identische Bauweise der beiden Gebäude,
namentlich ein kubischer Bau mit leicht geneigten Dächern wurde so gewählt,
dass sie sich nicht störend auf die nähere Umgebung auswirkt. Auch die etwas
grösser als üblich ausfallenden Balkone wirken in der massgeblichen Umgebung
nicht störend, zumal östlich der X-Strasse eine ähnliche Bauweise gewählt
wurde. Sodann wurde die harmonische Wirkung der Bauvorhaben offensichtlich
auch bei der Farb- und Materialwahl beachtet und gesichert, indem die Beschwerdegegnerin 2
in ihrem Baubewilligungsentscheid eine entsprechende Auflage verfügte (vgl.
Disp. Ziff. 1.8). Schliesslich kommt der kommunalen Baubehörde bei der
Anwendung der baurechtlichen Vorschriften ein besonderer Ermessensspielraum
zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (VGer-Urteil VG.2015.00120
vom 14. Januar 2016 E. 3.1). Da die erfolgte Prüfung der guten Gesamtwirkung
im Sinne von Art. 47 Abs. 1 RBG und Art. 24 Abs. 1 BO nicht willkürlich
erscheint und die Beschwerdegegnerin 2 den Entscheid im Rahmen des ihr
zustehenden Ermessens gefällt hat, ist kein Eingriff durch das
Verwaltungsgericht angezeigt und der Schluss auf eine genügende Einordnung
des Bauprojekts im Ergebnis nicht zu beanstanden.
3.6
Schliesslich erweist sich die Rüge der
Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 2 habe die Einordnung des
Bauprojekts nicht oder nur ungenügend geprüft, als unbegründet. Sowohl die
Baubewilligungsverfügung als auch der vorinstanzliche Entscheid setzen sich
rechtsgenüglich mit der Thematik der guten Gesamtwirkung auseinander. Sie
begründen ausreichend, weshalb sich das strittige Bauprojekt gut in die
massgebende Umgebung einordnet. Der Baubewilligungsentscheid der Beschwerdegegnerin 2
bezieht sich zwar vorwiegend auf die Anforderungen gemäss Überbauungsplan.
Darin kann jedoch nicht ohne Weiteres eine Verletzung der Prüfungspflicht
erblickt werden, nicht zuletzt weil die Beschwerdegegnerin 2 sämtliche
Stellungnahmen der kantonalen und kommunalen Fachstellen miteinbezog. Sie
zeigte den Beschwerdeführern sodann die für sie relevanten Punkte auf, welche
zu ihrem Baubewilligungsentscheid führten. Im Übrigen ergibt sich eine genügende
Einordnungsprüfung auch aus dem Umstand, dass sie hinsichtlich der
Materialwahl und der Detailgestaltung des Bauvorhabens eine entsprechende Auflage
im Dispositiv verfügte. Demgemäss ist ihr keine Verletzung der Prüfungs- oder
Begründungspflicht vorzuwerfen.
4.
4.1
4.1.1
Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, das
Bauvorhaben überschreite die zulässige Ausnützungsziffer, da die als Wasch-
und Abstellräume bezeichneten Zimmer entgegen der Ansicht der
Beschwerdegegner anzurechnen seien. Es sei unzutreffend, dass ein Raum die
wohnhygienischen Anforderungen erfüllen müsse, um angerechnet zu werden.
Dadurch werde Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer massiv verletzt und führe
im Ergebnis dazu, dass ein Raum nur ausnahmsweise angerechnet werde. Ferner
seien die Waschräume mit einer Heizung ausgestattet und seien auf der
gleichen Etage wie die dazugehörige Wohneinheit gelegen, weshalb keine
Ausnahme im Sinne von Art. 66 Abs. 5 BO vorliege. Des Weiteren seien die
Räumlichkeiten grösser geplant, als für die Nutzung eines Waschraumes notwendig
sei. Sie seien in einzelnen Fällen gar grösser als die Badezimmer der jeweiligen
Wohnungen konzipiert. Es sei damit offensichtlich, dass sie beispielsweise
als Abstellraum im Sinne eines Reduits genutzt werden könnten. Folglich stehe
fest, dass die Räume dem für die Ausnützungsziffer massgebenden Wohnzweck
dienen würden, wobei es irrelevant sei, dass sie nicht für den Aufenthalt
gedacht seien. Es genüge, dass Raum geschaffen werde, welcher in den Wohnräumen
nicht mehr freigehalten werden müsse. Folglich seien die Waschräume bei der
Ausnützungsziffer anzurechnen, wofür auch der Umstand spreche, dass Lifte,
Treppenhäuser, Abstellräume sowie Einbauschränke ebenfalls anzurechnen seien.
Dagegen seien solche Räume nicht anrechenbar, welche sich im Untergeschoss
befänden. Dies sei vorliegend nicht der Fall, weshalb selbst gestützt auf die
Bauordnung nicht von einer Ausnahme der Anrechnungspflicht ausgegangen werden
könne. Damit sei das strittige Bauprojekt nicht bewilligungsfähig.
4.1.2
Die Beschwerdegegner vertreten die Ansicht, die
Waschräume seien nicht anzurechnen. Die Beschwerdeführer hätten verkannt,
dass mittels Ausnützungsziffer die Ausnützung und nicht das Volumen der Baute
beschränkt werde. Zudem halte Art. 66 Abs. 5 lit. b BO eindeutig fest,
dass Waschräume nicht anzurechnen seien. Dabei sei unerheblich, auf welchem
Geschoss sich der jeweilige Raum befinde. Ebenfalls sei unbeachtlich, ob die
Räume beheizt würden und wie gross sie geplant seien. Diesbezüglich mache die
Bauordnung keine Vorgaben. Ferner befänden sich die Installationen für das
Waschen und das Trocknen in den strittigen Räumen, weshalb von keiner anderen
Nutzung als dem Waschen und Trocknen auszugehen sei. Gleichzeitig würden sie
als Abstellkammern dienen, weshalb sie insgesamt weder für Wohnzwecke noch
als gewerbliche Arbeitsräume verwendbar seien. Folglich seien die Räume nicht
anrechenbar und das Bauprojekt halte die maximal zulässige Ausnützungsziffer
ein.
4.2
4.2.1
Die Ausnützungsziffer ist sowohl in Art. 63 BauV
als auch in Art. 66 BO geregelt, weshalb vorab zu prüfen ist, welche
Bestimmung massgebend ist. Gemäss Art. 88 Abs. 1 BauV sind kommunale
Regelungen, die den unmittelbar anwendbaren Bestimmungen der Bauverordnung
widersprechen, mit deren Inkrafttreten aufgehoben. Unmittelbar anwendbar sind
dabei die Bestimmungen gemäss Art. 88 Abs. 2 BauV, wobei Art. 63 BauV nicht
darunter fällt. Folglich ging der Beschwerdegegner 3 zu Recht davon aus, dass
bei der Beurteilung der Ausnützungsziffer die kommunale Bauordnung anwendbar
ist und folglich die Voraussetzungen von Art. 66 BO zu prüfen sind.
4.2.2
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt nach
Art. 66 Abs. 3 BO die Summe aller oberirdischen und unterirdischen
Geschossflächen im Ausmass in Haupt-, An- und Nebenbauten einschliesslich
Aussentreppen und Zwischengeschosse mit Ausnahme des Mehrmasses von
Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm. Nicht mehr als oberirdisch
gelten jene Geschossflächen, deren Fussboden im Mittel aller Fassaden gemessen
mindestens 1,6 m unter dem gewachsenen Terrain liegt. Nicht angerechnet
werden gemäss Art. 66 Abs. 5 lit. b BO Tank-, Wasch-, Trocken- und Kellerräume,
soweit diese ohne äusserliche Veränderung nicht als Wohn- und gewerbliche
Arbeitsräume verwendbar sind.
4.2.3
Ein Raum gilt als anrechenbare
Bruttogeschossfläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für
die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von
Personen bestimmt ist. Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten
oder sonst wie dem dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob
eine solche Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt,
dass eine solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen
herbeigeführt werden kann. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte
wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung. Auf die Bezeichnung eines Raums
in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend
ist vielmehr die objektive Eignung des Raums. Genügt ein Raum sämtlichen
Anforderungen, die an Wohn- und Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne
Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil
aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden beziehungsweise als Arbeitsraum dienen
könnte (VGer-Urteil VG.2015.00029 vom 6. August 2015 E. II/5.4).
4.3
Die strittigen fünf Räumlichkeiten
sind im Erd- oder im Obergeschoss der beiden Mehrfamilienhäuser verortet und
weisen eine Bruttofläche zwischen 6,6 und 12,3 m
2
auf, wovon
etwa 1 m
2
als Funktionsfläche eingeplant ist. Die Funktionsfläche
bildet gemäss den im Recht liegenden Bauplänen den Platz für die Waschmaschine
und ein Lavabo, wofür entsprechende Anschlüsse eingeplant sind. Nachdem die
Baubewilligung von der Vorinstanz nur unter der Auflage erteilt wurde, dass
der als Wasch- und Abstellraum bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im
ersten Obergeschoss des MFH 2 ohne das projektierte Fenster und ohne die
geplante Balkontür zu erstellen sei, weisen die Räumlichkeiten nunmehr keine
Fenster oder Zugänge zum Aussenbereich auf.
4.4
4.4.1
Die strittigen Räume sind in den Bauplänen als
Wasch- und Abstellräume benannt. Aus dieser Bezeichnung kann jedoch nicht
bereits auf die Nichtanrechenbarkeit der Räume geschlossen werden, wovon die
Beschwerdegegner zu Unrecht ausgehen. So ist nämlich nicht die Bezeichnung
des Bauherrn oder der Parteiwille sondern die objektive Eignung des Raums für
die Anrechnung eines Raums massgebend (vgl. vorstehende E. II/4.2.3).
Demgegenüber bilden die strittigen Räume aber auch nicht bereits anrechenbare
Bruttogeschossfläche, weil sie sich auf der Ebene der Wohneinheiten befinden.
So kann der Bauordnung nicht entnommen werden, dass die unter Art. 66
Abs. 5 lit. b genannten Wasch- und Abstellräume im Untergeschoss verortet
sein müssen beziehungsweise nicht auf der gleichen Ebene wie die
entsprechende Wohneinheit sein dürfen. Gegen diese Auffassung spricht
bereits, dass die Planung eines Wasch- und Abstellraumes im Untergeschoss
nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Vielmehr werden die Wasch- und
Abstellräume bei Neubauten zumeist in die jeweiligen Wohneinheiten
integriert. Es erscheint daher als sachgerecht, auch Wasch- und Abstellräume,
welche auf der gleichen Etage wie die entsprechenden Wohneinheiten sind, unter
dem Blickwinkel von Art. 66 Abs. 5 lit. c BO zu prüfen.
4.4.2
Die Beschwerdeführer bemerken zu Recht, dass
mittels eines Abbruchs der Wände zwischen den strittigen Räumen und den
Wohnräumen die gesamte zum Wohnzweck nutzbare Fläche vergrössert werden
könnte. Allerdings lässt Art. 66 Abs. 5 lit. b BO einen solchen Ausbau gerade
nicht zu, weshalb die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer ins Leere
zielt. Sodann sind die Räume zwar mit einer Heizung ausgestattet, dies ist
bei der heutigen Bauweise jedoch meistens der Fall, zumal Wasch- und
Abstellräume vielfach auch als Trocknungsräume genutzt werden und mittels
einer Heizung der Feuchtigkeitsentwicklung entgegengewirkt werden soll. Des
Weiteren ist in den strittigen Räumen nur künstliches Licht vorhanden, womit
sie für den Wohn- oder Arbeitszwecke als ungeeignet erscheinen. Darauf
stützte sich im Übrigen der vorinstanzliche Entscheid, indem die Baubewilligung
nur unter der Auflage erteilt wurde, dass in den als Wasch- und Abstellräumen
bezeichneten Zimmern keine Fenster und keine Balkontüren projektiert würden.
Gegen die Anrechnung spricht weiter, dass die meisten der strittigen Räume
nicht übermässig gross ausfallen. Demgegenüber bemerken die Beschwerdeführer
zu Recht, dass die Räumlichkeit im Obergeschoss des MFH 2 flächenmässig über
das hinausgeht, was bei Standardwaschräumen üblich ist. Dies erscheint jedoch
nachvollziehbar. Zum einen handelt es sich bei der dazugehörigen Wohnung um
die grösste und wohl auch teuerste Wohnung, weshalb diesem Umstand platzmässig
auch im Wasch- und Abstellraum angemessen Rechnung getragen wurde. Zum
anderen wollte man trotz des Trocknungsraums im Untergeschoss den Bewohnern
im Obergeschoss wohl die Möglichkeit bieten, die Wäsche im eigenen Waschraum
zu trocknen, um so zahlreiche Gänge ins Untergeschoss zu vermeiden. Schliesslich
steht der Beschwerdegegnerin 2 auch bei der Prüfung von Art. 66 Abs. 5 lit. b
BO ein nicht unerhebliches Ermessen zu, sofern die bundes-, kantonal- und kommunalrechtlichen
Vorgaben erfüllt sind, was wie dargelegt der Fall ist. Da der Beschwerdegegnerin
2 auch bei diesem Entscheid keine Willkür vorzuwerfen ist und sie ihr
Ermessen offensichtlich nicht missbrauchte, ist die Nichtanrechenbarkeit der
fünf strittigen Räume im Rahmen von Art. 66 Abs. 5 lit. b BO nicht zu
beanstanden. Daran ändert auch nichts, dass die strittigen Räume nicht nur
als Wasch- und Trocknungsräume, sondern gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin
1 auch als Abstellräume dienen sollen. Der Beschwerdegegnerin 2 kommt
bei der Auslegung ihres kommunalen Rechts ein weiter Ermessenspielraum zu.
Dabei erscheint es nicht als willkürlich, wenn sie vorliegend auch die
Nutzung als Abstellraum unter Art. 66 Abs. 5 BO subsumierte, weil sich der
Raum, unabhängig davon, ob er nur als Wasch- und Trocknungsraum oder
zusätzlich auch als Abstellraum genutzt wird, nicht zu Wohn- oder
Arbeitszwecken eignet.
4.4.3
Schliesslich lassen sich dem vorinstanzlichen
Entscheid keine weiteren Hinweise für eine fehlerhafte Berechnung der
Ausnützungsziffer beziehungsweise der Festlegung der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche entnehmen, was von den Parteien zu Recht nicht
vorgebracht wird. Gestützt auf die im Recht liegenden Baupläne und Berechnungen
gelangte der Beschwerdegegner 3 bei einer unbestritten gebliebenen
anrechenbaren Landfläche von 1'511 m
2
und einer anrechenbaren
Bruttogeschossfläche von etwa 754,5 m
2
zu Recht auf eine
Ausnützungsziffer unter 0,5, was im Lichte von Art. 65 BO nicht zu
beanstanden ist.
Dies führt zur Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.
III.
1.
Die Gerichtskosten von
pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss den unterliegenden
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von
ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
2.
Mangels Obsiegens steht
den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit.
a VRG e contrario). Da die Beschwerdegegnerin 1 nicht anwaltlich
vertreten war, hat sie ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
(Art. 138 Abs. 2 i.V.m. Art. 138 Abs. 1 VRG). Soweit die
Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung beantragt, ist sie darauf
hinzuweisen, dass
die Beantwortung von Rechtsmitteln zum angestammten
Aufgabenbereich eines Gemeinwesens gehört, weshalb Behörden in der Regel
keine Entschädigung ausgerichtet wird, ausgenommen im Klageverfahren oder
wenn besondere Umstände dies rechtfertigen (Art. 138 Abs. 4 VRG). Die
Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zusprechung einer Parteientschädigung
an die Beschwerdegegnerin 2 sind vorliegend nicht erfüllt.
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt
und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
3.
Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]