gl_gerichte · VG.2016.00136 · 2017-04-13 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 13.04.2017 VG.2016.00136 (VG.2017.515)
Glaris Verwaltungsgericht 13.04.2017 VG.2016.00136 (VG.2017.515)
Glarona Verwaltungsgericht 13.04.2017 VG.2016.00136 (VG.2017.515)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
13. April 2017
I. Kammer
in Sachen
VG.2016.00136
A.______
Beschwerdeführer
gegen
1.1
B.______
Beschwerdegegner
1.2
C.______
beide vertreten durch
Rechtsanwalt
D.______
2.
Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus
und
Gemeinde Glarus Nord
Beigeladene
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
A.______ ist Eigentümer der in der Kernzone von […]
gelegenen Parz.-Nr. 01, Grundbuch […]. Er plant, auf dieser Parzelle ein
Mehrfamilienhaus zu erstellen. Am 9. Juli 2012 ersuchte er die Gemeinde
Glarus Nord um Erteilung der Baubewilligung. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt
publiziert. In der Folge erhob die E.______ als Eigentümerin der benachbarten
Parz-Nrn. 02 und 03, beide Grundbuch […], am 22. August 2012 Einsprache
gegen das Bauvorhaben. Der Gemeinderat Glarus Nord erteilte am 23. Januar
2013 die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen und wies
gleichzeitig die Einsprache ab.
1.2
Dagegen gelangte die E.______ mit Beschwerde vom 15.
Februar 2013 ans Departement Bau und Umwelt (DBU) und beantragte die
Aufhebung der Baubewilligung. Das DBU hiess die Beschwerde am 12.
November 2014 gut und hob die Baubewilligung auf.
Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
2.
2.1
A.______ änderte in der Folge sein Bauvorhaben und
stellte am 12. Februar 2015 erneut ein Gesuch um Bewilligung des Neubaus
eines Mehrfamilienhauses auf der Parz-Nr. 01, Grundbuch […]. Das Baugesuch
wurde im Amtsblatt publiziert. Gegen das Bauvorhaben erhoben B.______ und
C.______, nunmehr die Eigentümer der benachbarten Parz.-Nrn. 02 und 03, beide
Grundbuch [...], am 18. März 2015 Einsprache und beantragten, die
Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Der Gemeinderat Glarus Nord erteilte
die Baubewilligung am 18. November 2015 unter verschiedenen Bedingungen und
Auflagen. Gleichzeitig wies er die Einsprache ab.
2.2
B.______ und C.______ erhoben am 15. Dezember 2015
beim DBU Beschwerde gegen die Baubewilligungsverfügung und beantragten deren
Aufhebung. Das DBU hiess die Beschwerde am 16. November 2016 gut und hob die
Baubewilligung auf.
3.
3.1
Dagegen gelangte A.______ mit Beschwerde vom 8.
Dezember 2016 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Beschwerdeentscheids des DBU. Ihm sei die Baubewilligung zu erteilen; unter
Kostenfolgen zu Lasten von B.______ und C.______.
3.2
B.______ und C.______ beantragten am 12. Januar 2017
die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten von A.______. Das DBU schloss am 26. Januar 2017 ebenfalls auf
Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge. Die am 12. Dezember 2016 ins
Verfahren beigeladene Gemeinde Glarus Nord hielt in ihrer Stellungnahme vom
22. Februar 2017 an ihren Ausführungen in der Baubewilligung fest,
verzichtete aber auf einen konkreten Antrag im vorliegenden Verfahren.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
1 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 4. Mai 1986 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Der Beschwerdegegner 2 hob die Baubewilligung auf,
weil das Bauvorhaben die Grenzabstände zu den südlich benachbarten
Grundstücken verletzte. Kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
Baubewilligung bereits aus diesem Grund zu Recht aufgehoben worden ist, hat
es sich mit den weiteren Rügen des Beschwerdeführers bzw. mit der weiteren
Begründung des vorinstanzlichen Beschwerdeentscheids nicht vertieft
auseinanderzusetzen. Es ist nämlich nur das Dispositiv des vorinstanzlichen
Entscheids der formellen und materiellen Rechtskraft zugänglich, nicht aber
die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz oder deren Erwägungen zur
Rechtslage. Aus diesem Grund kann nur das Dispositiv Bindungswirkung
entfalten (BGE 140 I 114 E. 2.4.2, mit Hinweisen).
2.
2.1
Der Beschwerdegegner 2 führte in seinem
Beschwerdeentscheid (E. 4.4.3.3) aus, dem Katasterplan zum vorliegend zu
beurteilenden Bauvorhaben sei zu entnehmen, dass dieses im ersten und zweiten
Obergeschoss gegen Süden der Fassade vorgelagerte Wohntrakte aufweise. Da der
Grenzabstand gemäss Art. 53 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) die
Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze
sei, wäre durch die Beigeladene zu prüfen gewesen, ob die erwähnten
vorgelagerten Wohntrakte bei der Grenzabstandsberechnung zwischen dem
Bauvorhaben und den beiden südöstlich und südlich benachbarten Grundstücken,
Parz-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], zu berücksichtigen seien.
Art. 69 der Bauordnung […] vom 1. Juli 2011 (BO) sei diesbezüglich nicht
anwendbar, da es sich bei diesem Privilegierungstatbestand ausschliesslich um
eine Regelung betreffend den Gebäude-, nicht aber den Grenzabstand handle.
Die Grenzabstände zu den südöstlich und südlich benachbarten Liegenschaften
würden jeweils ca. 2,5 m betragen. Damit werde der gesetzliche
Grenzabstand von 4 m nicht eingehalten. Betreffend diese Nachbargrundstücke
sei weder ein Näherbaurecht eingetragen noch liege eine andere Vereinbarung
in den Akten. Die Baubewilligung sei daher zu Unrecht erteilt worden.
2.2
Der Beschwerdeführer äussert sich in seiner
Beschwerde zur Gebäudehöhe, zum Attikageschoss, zum Gebäudeabstand und zum
Gestaltungsplan "F.______". Hingegen setzt er sich mit der Frage
des Grenzabstands nicht auseinander.
Die Beschwerdegegner 1 stellen in
Frage, ob der Beschwerdegegner 2 die Einhaltung des Grenzabstands überhaupt
prüfen durfte, äussern sich aber nicht zur Einhaltung des Grenzabstands gegenüber
den südöstlich bzw. südlich gelegenen Nachbargrundstücken.
3.
3.1
Zunächst stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz
überhaupt dazu befugt war, die Einhaltung des Grenzabstands im
Beschwerdeverfahren zu prüfen.
3.1.1
Es ist unbestritten, dass unter der Herrschaft des
Raumplanungs- und Baugesetzes vom 1. Mai 1988 (aRBG, in Kraft stehend bis am
30. Juni 2011) die Grenzabstandsvorschriften als rein zivilrechtliche Normen
angesehen wurden. Dies liess sich daraus herleiten, dass die Grenzabstände in
Art. 24 aRBG unter dem Titel "Nachbarrechtliche Bestimmungen"
aufgeführt waren. Aufgrund der damaligen Praxis waren die Vorschriften über
den Grenzabstand im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht zu
beachten.
3.1.2
Im heute geltenden Raumentwicklungs- und Baugesetz
werden die Grenzabstände unter dem Titel 3.1 "Materielles Baurecht"
bzw. unter 3.1.2 "Anforderungen an Bauten und Anlagen" geregelt.
Der Beschwerdegegner 2 nahm dies zum Anlass für eine Praxisänderung, wonach
die Grenzabstände (auch) im öffentlich-rechtlichen Verfahren zu prüfen sind.
Auszugehen ist zunächst
davon, dass der Gesetzgeber an der Rechtsnatur der Grenzabstände nichts
ändern wollte. So wird im Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus
2010 ausgeführt, dass die Grenz- und Gebäudeabstände kantonal einheitlich
geregelt würden und die geltende Vorschrift von Art. 24 aRBG redaktionell angepasst
übernommen werde (Memorial 2010, S. 152). Dass Art. 24 aRBG eine rein privatrechtliche
Norm darstellte, ergab sich aber nicht direkt aus dem Gesetzestext, sondern
wurde durch die Praxis so gehandhabt. Insofern steht die Übernahme der
Vorschrift in das totalrevidierte Raumentwicklungs- und Baugesetz einer
Praxisänderung nicht entgegen.
3.1.3
Eine solche ist dann zulässig, wenn ernsthafte und
sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, die Änderung grundsätzlich
erfolgt, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen
an der Rechtssicherheit überwiegt und die Praxisänderung nicht gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/ St. Gallen 2016,
Rz. 590 ff.).
3.1.4
Der Grenzabstand verfolgt sowohl öffentliche als
auch private Interessen. So dient er einerseits öffentlichen Interessen wie
der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik.
Andererseits werden durch den Grenzabstand auch private Interessen gewahrt,
indem die zahlreichen Einflüsse von Bauten auf die Nachbargrundstücke
gemindert und damit eine gewisse Intimität im nachbarlichen Verhältnis
gewahrt werden soll (Christian Häuptli, in Andreas Baumann et al. [Hrsg.],
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47 N. 11). Damit ist
es nachvollziehbar, den Grenzabstand als gemischte Norm, welche gleichzeitig
privaten und öffentlichen Interessen dient, zu verstehen (vgl. dazu
Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 241 ff.). Daneben sprechen auch ganz
praktische Gründe dafür, dass der Grenzabstand im öffentlich-rechtlichen
Bauverfahren nicht ganz ausser Acht gelassen wird. So erschiene es als
stossend, wenn der Nachbar ein – unter Umständen teures – zivilrechtliches Verfahren
einleiten müsste, obwohl ein Bauvorhaben den Grenzabstand verletzt und keine
nachbarrechtliche Vereinbarung besteht, welche die Abstandsunterschreitung
erlaubt. Folglich bestehen ernsthafte Gründe für die Praxisänderung. Dass der
Beschwerdegegner 2 seine Praxis grundsätzlich geändert hat, ergibt sich aus
dem angefochtenen Entscheid (E. 4.4.2.2) und wird zu Recht nicht bestritten.
Sodann vermag das Interesse an der Rechtssicherheit dasjenige an der
richtigen Rechtsanwendung nicht zu überwiegen. Schliesslich steht auch der
Grundsatz von Treu und Glauben der Praxisänderung nicht entgegen. Damit
durfte der Beschwerdegegner 2 seine Praxis ändern und im öffentlich-rechtlichen
Baubewilligungsverfahren die Einhaltung des Grenzabstands prüfen.
3.1.5
Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
Beschwerdeentscheid zutreffend ausführt, ist die Kognition der
erstinstanzlichen Baubewilligungsbehörde und der nachfolgenden
öffentlichen-rechtlichen Rechtsmittelinstanzen aber eingeschränkt. Sie haben
in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Grenzabstandsvorschriften eingehalten
sind. Ist dies nicht der Fall, muss weiter geprüft werden, ob eine nachbarrechtliche
Vereinbarung vorliegt, welche die Unterschreitung des Grenzabstands erlaubt.
Besteht eine solche Vereinbarung und erweist sie sich als klar und mängelfrei,
ist die Baubewilligung zu erteilen. Liegt hingegen keine Vereinbarung vor,
hat dies die Verweigerung der Baubewilligung zur Folge. Erweist sich die
Vereinbarung aber als unklar oder mangelhaft, sind zivilrechtliche Fragen zu
beantworten, weshalb der belastete Nachbar den Zivilrichter anrufen müsste,
um einen allfälligen Eingriff in sein Eigentum abzuwehren (vgl. Art. 74
RBG). Welche Folgen ein solcher Fall für das öffentlich-rechtliche Verfahren
zeitigt, ist grundsätzlich durch den Gesetzgeber zu beantworten. Naheliegend
erscheint es, dass – wie dies der geplante neue Art. 51 Abs. 8 RBG
vorsieht (vgl. Memorial für die Landsgemeinde des Kantons Glarus 2017, S. 111
f.) – eine unklare oder allenfalls mangelhafte nachbarrechtliche Abmachung
der Erteilung der Baubewilligung nicht entgegensteht. Entgegen der Auffassung
des Beschwerdegegners 2 erweist es sich hingegen als wenig sachgerecht, das
öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren bis zum Entscheid des
Zivilrichters zu sistieren. So würde die Beurteilung anderer strittiger
Punkte eines Bauvorhabens unter Umständen über mehrere Jahre verzögert, ohne
dass dafür überzeugende Gründe bestehen. Insofern setzte sich die Baubewilligungsbehörde
bzw. die Rechtsmittelinstanz dem Vorwurf der Rechtsverzögerung aus.
3.2
3.2.1
Der Beschwerdegegner 2 hob die Baubewilligung mit
der Begründung auf, dass das Bauvorhaben den Grenzabstand zu den südöstlich
bzw. südlich gelegenen Parz.-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], verletze.
Nach dem Dargelegten hatte die Baubewilligungsbehörde bzw. im
Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegner 2 die Einhaltung des
Grenzabstands zu prüfen. Unbestritten ist, dass gegenüber den erwähnten
Liegenschaften kein Näherbaurecht besteht.
3.2.2
Der Grenzabstand beträgt nach Art. 51 Abs. 1 RBG
vorbehältlich anderer nachbarrechtlicher Abmachungen 4 m. Gemäss Art. 53 BauV
ist der Grenzabstand die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie
und der Parzellengrenze. Nach Art. 39 BauV ist die projizierte
Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen
Vermessung. Im Anhang der Bauverordnung zu Art. 39 wird ausgeführt, dass
die projizierte Fassadenlinie als Hilfsgrösse zur Bestimmung der Abstände
(Grenz- und Gebäudeabstand) sowie der Gebäudelänge und Gebäudebreite diene.
Aus der dazu gehörenden Figur 4 wird ersichtlich, dass die projizierte
Fassadenlinie vorspringende Gebäudeteile unberücksichtigt lässt. Art. 40 BauV
enthält eine Definition der vorspringenden Gebäudeteile. Diese ragen
höchstens bis zum zulässigen Mass (für die
Tiefe) über die Fassadenflucht hinaus und dürfen – mit Ausnahme der
Dachvorsprünge – das zulässige Mass (für die Breite) bzw. den zulässigen
Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.
3.2.3
Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
Beschwerdeentscheid zutreffend ausführt, weist das Bauvorhaben im ersten und
zweiten Obergeschoss gegen Süden der Fassade vorgelagerte Wohntrakte auf.
Diese ragen um 3,95 m über die reguläre Fassade hinaus. Werden die beiden
vorgelagerten Wohntrakte bei der Projizierung der Fassadenlinie
berücksichtigt, unterschreitet das geplante Bauvorhaben gegenüber den Parzellen-Nrn.
04 und 05 den zulässigen Grenzabstand deutlich. Es stellt sich daher die
Frage, ob die vorgelagerten Wohntrakte als vorspringende Gebäudeteile zu
gelten haben und folglich nicht zu berücksichtigen sind oder ob sie als Teile
des Gebäudes durch die projizierte Fassadenlinie eingeschlossen werden.
3.2.4
Die Definitionen des Grenzabstands, der projizierten
Fassadenlinie (inkl. der Figur 4 gemäss Anhang zur Bauverordnung) und der
vorspringenden Gebäudeteile wurden wörtlich der Interkantonalen Vereinbarung
über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB)
entnommen, obwohl der Kanton Glarus diesem Konkordat bisher nicht beigetreten
ist. Die IVHB ist daher sinngemäss für die Frage anzuwenden, ob die
vorgelagerten Wohntrakte vorspringende Gebäudeteile darstellen, welche für
die projizierte Fassadenlinie und dadurch auch für den Grenzabstand nicht zu
beachten sind. Massgebend ist dabei, dass die vorspringenden Gebäudeteile
unter anderem dann als Teile eines Gebäudes gelten und nicht mehr
privilegiert sind, wenn sie in der Tiefe das zulässige Mass überschreiten.
Dabei ist wesentlich, dass gemäss Ziff. 3.4 der Erläuterungen zur IVHB vom 3.
September 2013 das kantonale Recht, das Mass, um das die vorspringenden
Gebäudeteile über die Fassadenflucht hinausragen dürfen, begrenzen muss.
Vorliegend begrenzt bis heute aber weder das kantonale noch das kommunale
Recht dieses Mass. Dabei handelt es sich um eine Gesetzeslücke, da die
Definition des vorspringenden Gebäudeteils ja wie dargelegt der IVHB
entnommen wurde und das genannte Mass gemäss den Erläuterungen zur IVHB durch
den Gesetzgeber bestimmt werden müsste.
Um diese Gesetzeslücke zu
schliessen, rechtfertigt sich ein Blick auf die Regelungen der
Konkordatskantone. In den Kantonen Aargau (§ 21 Abs. 1 der Bauverordnung vom
25. Mai 2011), Thurgau (§ 24 Abs. 1 der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs-
und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung
der Baubegriffe vom 18. September 2012) und Schaffhausen (Ziff. 3.4 des
Anhangs zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im
Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997) dürfen vorspringende
Gebäudeteile höchstens um 1,5 m über die Fassadenflucht hinausragen, im
Kanton Solothurn höchstens um 1,2 m (§ 21
ter
Abs. 4 der
kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978) und im Kanton Appenzell
Innerrhoden höchstens um 2 m (Art. 42 der Verordnung zum Baugesetz vom
22. Oktober 2012).
Aus den dargestellten
Regelungen zeigt sich, dass Wohntrakte, welche wie beim vorliegend zu
beurteilenden Bauvorhaben 3,95 m über die Fassadenflucht herausragen, das in
den Konkordatskantonen als zulässig erachtete Mass deutlich überschreiten.
Dies gilt selbst dann, wenn man eine grosszügige Regelung träfe und etwa die
Bestimmung des Kantons Appenzell Innerrhoden anwandte. Insofern ist es nicht
zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 2 sinngemäss davon ausging, es
handle sich bei den vorgelagerten Wohntrakte nicht um vorspringende Gebäudeteile
im Sinne von Art. 40 BauV, weshalb die massgebende Fassadenlinie die
vorgelagerten Wohntrakte einschliesse. Damit ergibt sich, dass das Bauvorhaben
den Grenzabstand zu den Parz.-Nrn. 04 und 05, beide Grundbuch […], verletzt,
weshalb der Beschwerdegegner 2 die Baubewilligung zu Recht aufhob.
Dies führt zur Abweisung
der Beschwerde.
4.
4.1
Hinzuweisen ist darauf, dass dem
Beschwerdegegner 2 beizupflichten ist, soweit er in weiteren Punkten
Mängel der angefochtenen Baubewilligung aufzeigt. So trifft es beispielsweise
zu, dass die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstands
eingehend zu prüfen und zu begründen gewesen wäre (E. 4.3.3 des angefochtenen
Entscheids). Ebenso durfte die Beigeladene nicht ohne weitere Begründung
davon ausgehen, der Überbauungsplan "F.______" sei vorliegend nicht
massgebend, führt die im Überbauungsplan enthaltene Baugestaltungslinie doch
über das Baugrundstück (E. 4.5.3 des angefochtenen Entscheids).
4.2
Schliesslich rechtfertigt sich der Hinweis an den
Beschwerdegegner 2, dass er nach dem Dargelegten (vgl. vorne E. II/3.1)
nicht befugt war, den Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Februar 1990, mit welchem
ein gegenseitiges Näherbaurecht für die Parz.-Nr. 01 und die Parz.-Nrn. 02
und 03, alle Grundbuch […], vereinbart wurde, auszulegen bzw. über dessen
Anwendbarkeit zu entscheiden. Diese Beurteilung obliegt vielmehr dem Zivilrichter.
Dass der Beschwerdegegner 2 in diesem Punkt seine Kognition
überschritten hat, bleibt jedoch im vorliegenden Verfahren unbeachtlich. Die
Begründung des angefochtenen Entscheids ist nämlich nicht der Rechtskraft
zugänglich (vgl. vorne E. II/1.2) und die Beschwerde ist im vorinstanzlichen
Verfahren ohnehin aus anderen Gründen gutgeheissen worden. Sodann ist
immerhin der Schluss des Beschwerdegegners 2, dass der Dienstbarkeitsvertrag
der Erteilung der Baubewilligung nicht entgegenstehe, zutreffend, ist doch
bei unklaren oder allenfalls mangelhaften nachbarrechtlichen Abmachungen die
Baubewilligung zu erteilen (vgl. vorne E. II/3.1.5).
III.
Nach Art. 79 Abs. 1 RBG
i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-,
Klage- oder Revisionsverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten von Fr. 2'000.- dem unterliegenden
Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten
Kostenvorschuss zu verrechnen. Sodann ist er gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
Art. 138 Abs. 2 VRG zu verpflichten, den Beschwerdegegnern 1
eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Diesbezüglich hat der Rechtsvertreter
der Beschwerdegegner 1 eine Honorarnote eingereicht. Diese umfasst aber
sämtliche seit der Publikation des Baugesuchs entstandenen Bemühungen. Im
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ist indessen nur eine Parteientschädigung
für den Aufwand zuzusprechen, welcher im Rahmen ebendieses Verfahrens entstanden
ist. Unter Berücksichtigung des mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwands des
Rechtsvertreters, der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie den für die
Parteien auf dem Spiel stehenden Interessen an der Angelegenheit erweist sich
eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 2'000.- (inkl.
Mehrwertsteuer) als angemessen.
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die
Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- wird dem Beschwerdeführer auferlegt und
mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-, insgesamt
Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]