gl_gerichte · GL-254 · 2014-04-02 · de
VG.2013.00127


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom2. April 2014

I. Kammer

in Sachen

VG.2013.00127

Bank A.______

Beschwerdeführerin

gegen

1.

Grundbuchamt des Kantons Glarus

Beschwerdegegner

2.

Departement Volkswirtschaft
 und Inneres

des Kantons Glarus

betreffend

Einsicht in das Grundbuch

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1Die Bank A.______ gelangte am 27. Juni 2013 an das
 Grundbuchamt des Kantons Glarus mit dem Begehren, ihr seien betreffend das in
 der Gemeinde X.______ gelegene Grundstück Parz.-Nr. [], lautend auf
 B.______, sämtliche Kaufs-, Abtretungs- und Schenkungsverträge seit dem Jahr
 2004 zukommen zu lassen. Die Bank A.______ begründete ihr Gesuch damit, dass
 B.______ die Tochter von C.______ und D.______ sei. Aufgrund finanzieller
 Probleme von C.______ im Jahr 2006 habe dieser seinen hälftigen
 Liegenschaftsanteil auf seine Ehefrau D.______ übertragen und diese habe die
 ganze Liegenschaft der Tochter überschrieben. Die Bank A.______ habe gegen
 C.______ am 12. März 2012 einen Verlustschein erwirkt. Die Übertragung
 der Liegenschaft von C.______ an seine Ehefrau dürfte einen anfechtbaren
 Tatbestand nach Art. 288 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und
 Konkurs vom 11. April 1889 (SchKG) darstellen. Die Liegenschaft sei nun
 zum Verkauf ausgeschrieben. Um die Übertragung mit Erfolg anfechten zu
 können, würden alle Unterlagen bezüglich der Eigentumsübertragungen seit 2004
 benötigt.

1.2Das Grundbuchamt wies das Auskunftsbegehren der Bank
 A.______ am 15. Juli 2013 ab. Eine dagegen am 15. August 2013
 erhobene Beschwerde wies das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) am
 11. November 2013 ab.

2.

2.1In der Folge gelangte die Bank A.______ mit
 Beschwerde vom 11. Dezember 2013 ans Verwaltungsgericht und beantragte
 die Aufhebung des Entscheids des DVI vom 11. November 2013. Das
 Grundbuchamt sei anzuweisen, der Bank A.______ die Rechtsgrundausweise
 (Kauf-, Abtretungs- oder Schenkungsverträge) zu den beiden seit
 1. Januar 2004 vorgenommenen Handänderungen am Grundstück
 Parz.-Nr. [], Gemeinde X.______, zuzustellen. Eventualiter sei die
 Sache zu neuem Entscheid an das Grundbuchamt zurückzuweisen; alles unter
 Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.2Das Grundbuchamt verwies am 30. Januar 2014 auf
 seine Verfügung und die Stellungnahme an das DVI. Das DVI beantragte am 4.
 Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten der
 Bank A.______.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 105 Abs. 1
 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
 Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des Verfahrens
 geltend gemacht werden, und zwar die unrichtige oder unvollständige
 Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) sowie die unrichtige
 Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b). Die
 Unangemessenheit kann nach Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend
 gemacht werden. Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor.

1.3Dem Eigentümer und den weiteren von einer
 Einsichtnahme passiv Betroffenen kommt in der Frage der Gewährung des
 Einsichtsrechts weder eine materielle noch eine formelle Parteistellung zu
 (Daniela Bänziger-Compagnoni, Die Öffentlichkeit des Grundbuches  de lege
 lata  rechtsvergleichend  de lege ferenda, Zürich 1993, S. 92; Jürg
 Schmid, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. A., 2011, Art. 970
 N. 30). Folglich sind C.______ und D.______ sowie deren Tochter ins
 vorliegende Verfahren nicht beizuladen.

2.

Bis zum 31. Dezember 1993
 musste für jede Einsichtnahme in das Grundbuch ein Interesse glaubhaft
 gemacht werden. Mit der Teilrevision des Immobiliarsachenrechts wurde auf den
 1. Januar 1994 das voraussetzungslose Recht auf Auskunft darüber, wer
 als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, eingeführt
 (aArt. 970 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907
 [ZGB]). Für eine weitergehende Einsichtnahme in das Grundbuch setzte
 aArt. 970 Abs. 2 ZGB das Glaubhaftmachen eines Interesses voraus.
 Die Kantone wurden zudem verpflichtet, den Erwerb des Eigentums an
 Grundstücken zu veröffentlichen (aArt. 970a Abs. 1 ZGB), wobei es
 ihnen offenstand, weitere Angaben, namentlich die Gegenleistung, zu
 veröffentlichen (aArt. 970a Abs. 3 ZGB). Die Pflicht der Kantone
 zur Veröffentlichung des Erwerbs des Eigentums an Grundstücken wurde auf den
 1. Januar 2005 aufgehoben.

Nach dem heute geltenden
 Recht hat, wer ein Interesse glaubhaft macht, gemäss Art. 970
 Abs. 1 ZGB Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder
 dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird. Ohne ein solches Interesse ist
 gemäss Art. 970 Abs. 2 ZGB jede Person berechtigt, folgende Daten
 des Hauptbuchs zu erhalten: die Bezeichnung des Grundstücks und die
 Grundstücksbeschreibung (Ziff. 1), den Namen und die Identifikation des
 Eigentümers (Ziff. 2) sowie die Eigentumsform und das Erwerbsdatum
 (Ziff. 3). Die Kantone können gemäss Art. 970a Abs. 1 ZGB die
 Veröffentlichung des Erwerbs des Eigentums an Grundstücken vorsehen, wobei
 sie  abgesehen von den Ausnahmen gemäss Art. 970a Abs. 2 ZGB 
 auch die Gegenleistung publizieren dürfen.

3.

3.1Die Beschwerdegegner führen im Wesentlichen aus,
 dass sich das Einsichtsrecht nur bedingt auch auf die Belege erstrecke.
 Insbesondere seien Belege mit obligatorischen Vertragsbestimmungen nur den
 Vertragsparteien uneingeschränkt zugänglich. Es müsse ein innerer
 funktioneller Zusammenhang zwischen dem Interesse an der Einsichtnahme in das
 Grundbuch und dem Interessensnachweis bestehen. Ein solcher fehle mangels
 dinglicher oder realobligatorischer Berechtigung der Beschwerdeführerin am
 Grundstück gänzlich. Es liege auch keine qualifizierte Bezugsnähe vor, da die
 Beschwerdeführerin kein Einsichtsrecht im Rahmen der Bekanntmachung
 dinglicher oder vorgemerkter persönlicher Rechte geltend mache. Der
 vorliegende Fall könne nicht mit dem Sachverhalt verglichen werden, welchem
 der BGE 132 III 603 zugrunde gelegen habe. In jenem Fall sei die
 Ansprecherin nämlich pflichtteilsgeschützte Erbin gewesen und habe folglich eine
 stärkere Rechtsposition gehabt als eine lediglich obligatorisch Berechtigte.

3.2Die Beschwerdeführerin macht geltend, einen Monat
 nachdem sie das von C.______ verbürgte Darlehen gekündigt gehabt habe, sei es
 zu einer Handänderung gekommen. Die Liegenschaft in der Gemeinde X.______ sei
 zur Zeit von der Tochter zum Verkauf ausgeschrieben. Sie, die
 Beschwerdeführerin, habe deshalb den begründeten Verdacht, dass die
 Übertragung des Miteigentumsanteils unterpreislich erfolgt sei, um sie als
 Gläubigerin zu schädigen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb das Einsichtsrecht
 davon abhängen sollte, ob es um einen Anspruch auf Teilhabe an der Erbmasse
 oder auf Teilhabe an der Pfändungsmasse gehe. Im durch das Bundesgericht im
 BGE 132 III 603 zu beurteilenden Fall habe die Beschwerdeführerin sich nicht
 auf eine gerichtlich zugesprochene Forderung stützen können, während sie ein
 vollstreckbares Urteil erlangt habe. Zwischen der Beschwerdeführerin im BGE
 132 III 603 und den Parteien des Kaufvertrags habe keine Rechtsbeziehung
 bestanden, während sie gegenüber beiden Beteiligten Rechtsansprüche habe, und
 zwar gegenüber dem Schuldner ein Urteil und gegenüber der potentiell
 Anfechtungsbeklagten das Recht auf richterliche Prüfung des wahrscheinlich
 anfechtbaren Rechtsgeschäfts. Eine rechtskräftig zugesprochene Forderung
 berechtige die Gläubigerin zudem zum Arrest, wenn sie geltend mache, dass der
 Schuldner Vermögen beiseiteschaffe. Weshalb ihr in der gleichen Situation der
 deutlich weniger weit gehende Anspruch auf Einsichtnahme in eine öffentliche
 Urkunde verwehrt bleiben sollte, sei nicht einzusehen. Nicht verständlich sei
 sodann, weshalb der Gläubigerin der einschneidende Anspruch auf Durchführung
 einer Strafuntersuchung zustehen sollte, nicht aber der weniger weit gehende
 Anspruch auf Einsichtnahme ins Grundbuch. Nicht massgebend sei, ob es andere
 Wege gebe, um die gewünschte Information zu erlangen. Schliesslich genüge für
 die Einsichtnahme nach Art. 970 Abs. 1 ZGB ein Interesse tatsächlicher
 Natur. Eine qualifizierte Bezugsnähe sei nicht erforderlich.

4.

4.1Die Beschwerdeführerin ersucht um Einsicht in die
 Rechtsgrundausweise der Handänderungen an der Liegenschaft in der Gemeinde
 X.______. Als Belege sind die Rechtsgrundausweise unbestritten nicht vom
 voraussetzungslos zu erteilenden Auskunftsrecht gemäss Art. 970
 Abs. 2 ZGB erfasst.

4.2Ein weitergehendes Einsichtsrecht ins Grundbuch
 kommt gemäss Art. 970 Abs. 1 ZGB demjenigen zu, der ein Interesse
 glaubhaft macht. Welche Art von Interessen zur weitergehenden Einsichtnahme
 berechtigen, lässt sich dem Wortlaut von Art. 970 Abs. 1 ZGB nicht
 entnehmen.

In Lehre und
 Rechtsprechung unbestritten ist, dass für das Recht auf Einsichtnahme nicht
 ein rechtliches Interesse erforderlich ist, sondern auch ein tatsächliches,
 etwa ein wirtschaftliches, wissenschaftliches oder persönliches Interesse,
 genügen kann. Hingegen reicht es nicht, irgendein Interesse, wie
 beispielsweise blosse Neugier, glaubhaft zu machen (BGE 132 III 603 E. 4.3.1
 = Pra 2007 Nr. 56; BGE 126 III 512 E. 3a, 109 II 208 E. 3;
 Bänziger-Compagnoni, S. 75 f.; Peter Tuor et al., Das Schweizerische
 Zivilgesetzbuch, 13. A., Zürich 2009, S. 882; Dieter Zobl,
 Grundbuchrecht, 2.A., Zürich 2004,
 Rz. 550 ff.).

4.3Ein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme ins
 Grundbuch setzt eine Beziehung des Antragsstellers zum Grundstück voraus,
 wobei sich diese aus einem dinglichen Recht, einem vorgemerkten persönlichen
 Recht oder einem Titel, welcher zum Verschaffen einer solchen Rechtsposition
 geeignet ist, ergibt (Henri Deschenaux, Schweizerisches Privatrecht, V/3.1,
 Basel 1988, S. 163; Heinz Rey, Zur Öffentlichkeit des Grundbuchs, in ZBGR
 1984, S. 73 ff., 80).

Vorliegend ist
 unbestritten, dass die Beschwerdeführerin kein rechtliches Interesse an der
 beantragten Grundbucheinsicht hat.

4.4

4.4.1Es besteht in Lehre und Rechtsprechung keine
 Einigkeit darüber, ob das (wirtschaftliche) Interesse an der Beschaffung von
 Unterlagen für die Vorbereitung eines bevorstehenden Prozesses ein
 Einsichtsrecht in die Belege rechtfertigt.

Die ältere Lehre liess für
 das Einsichtsrecht jedes verständige, durch die Sachlage gerechtfertigte
 Interesse genügen (Fritz Ostertag, Berner Kommentar zum ZGB, Bd. IV,
 3. Abt., 2. A., 1917, Art. 970 N. 2) und bejahte ein solches für die
 Vorbereitung eines bevorstehenden Prozesses vorbehaltslos (Bemerkungen der
 Redaktion zum "Schah-Fall", ZBGR 1982, S. 291; Arthur
 Homberger, Zürcher Kommentar zum ZGB, Bd. IV, 3. Abt., 2. A., 1938,
 Art. 970 N. 7). Ein grosser Teil der neueren Lehre verlangt eine qualifizierte
 Bezugsnähe zu demjenigen Teil des Grundbuchs, in welchen der Gesuchsteller
 Einsicht nehmen will. Eine solche Bezugsnähe bestimmt sich durch die Zweckbestimmung
 des Grundbuchs als Mittel zur Bekanntmachung der dinglichen und vorgemerkten
 Rechte an Grundstücken (Roland Pfäffli, Zur Öffentlichkeit des Grundbuchs,
 TREX 2006, S. 360 ff., 361; Schmid, Basler Kommentar, Art. 970 N. 15;
 Tuor, S. 882), wobei genügen kann, dass dem an der Einsichtnahme
 Interessierten ein persönlicher, aktueller und konkreter Vorteil erwächst,
 den er ohne die Konsultation des Grundbuchs nicht erlangen könnte (Aron
 Pfammatter, in Jolanda Kren Kostkiewicz et al. [Hrsg.], ZGB Kommentar, 2. A.,
 Art. 970 N. 5; Rey, S. 81).

4.4.2Im von der Beschwerdeführerin angerufenen BGE 132
 III 603 hatte das Bundesgericht die Frage zu beurteilen, ob eine Erbin
 Anspruch auf Mitteilung des für ein Grundstück bezahlten Kaufpreises hat,
 wenn der zukünftige Erblasser dieses Grundstück zu Lebzeiten auf Anrechnung
 an den Erbteil auf dessen Miterben übertragen hat, und diese das Grundstück
 anschliessend via Einbringung in eine Aktiengesellschaft an einen Dritten
 verkauft haben. Das Bundesgericht erwog, dass die Grundbucheinsicht der Erbin
 ermöglichen solle, den Kaufpreis der verkauften Grundstücke zu erfahren, mit
 dem Zweck, die Ausgleichungsklage, welche sie erheben wolle, beziffern zu können.
 Die Wahrung der Rechte der Erbin und die Existenz einer Erbanwartschaft würden
 eine genügende Grundlage für das in Art. 970 Abs. 1 ZGB geforderte
 Interesse darstellen. Unwesentlich sei dabei, dass die Erbin die verlangte
 Information im erbrechtlichen Verfahren erlangen könnte (E. 4.3.2). Dieser
 Entscheid wurde durch die Lehre teilweise kritisiert. Bemängelt wurde dabei
 insbesondere, dass das Bundesgericht ohne nähere Begründung ein
 schutzwürdiges Interesse für die Einsicht bejaht habe (Bettina Hürlimann-Kaup,
 Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts in den Jahren 2006 und
 2007, in ZBJV 2009, S. 186 ff., 190; Michel Mooser, Le Tribunal fédérale
 ouvre davantage la porte du register foncier  Note sur l'ATF 132 III
 603, RFJ 2006, S. 155 ff., 156 f.; Jürg Schmid, Bemerkungen der
 Redaktion, in ZBGR 2008, S 89).

Im BGE 109 II 208 führte
 das Bundesgericht aus, dass ein wirtschaftliches Interesse für die
 Einsichtnahme in das Grundbuch zwar genüge. Werde das Interesse aber auf wirtschaftliche
 Gründe gestützt, müsse noch dazukommen, dass dieses Interesse auch vor dem
 Hintergrund des Grundbuchzwecks und des vom Gesuchsteller mit der Einsichtnahme
 verfolgten Ziels Schutz verdiene. Dies treffe namentlich zu, wenn die Einsichtnahme
 in das Grundbuch der Wahrnehmung (auch künftiger) obligatorischer Rechte zu
 dienen vermöge. Dabei müssten Tatsachen vorgebracht werden, aus welchen sich
 eine aktuelle und nicht bloss mögliche Gefährdung solcher Rechte herleiten
 lasse oder welche zumindest deren aktuelle Gefährdung wahrscheinlich machten
 (E. 2).

In der kantonalen
 Rechtsprechung wird teilweise darauf hingewiesen, dass bei der Frage, ob ein
 glaubhaft gemachtes Interesse schutzwürdig ist, zu beachten sei, dass die
 Gesetzgebung die Öffentlichkeit des Grundbuchs mit der Teilrevision des
 Immobiliarsachenrechts wesentlich erweitert habe (Urteil des Kantonsgerichts
 Zug vom 25. Juni 2001, in ZBGR 2003, S. 17 ff., 21 f., mit Hinweis auf
 BGE 126 III 512; Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 19. November 1997,
 in ZBGR 1997, S. 97 ff., 98 f.). Ein Teil der kantonalen Rechtsprechung mahnt
 jedoch zur Zurückhaltung, wenn Einsichtnahme in Belege begehrt wird, die
 schuldrechtliche Bestimmungen enthalten (Urteil des Kantonsgerichts St.
 Gallen BE.2013.28 vom 10. Dezember 2013 E. 2b, www.gerichte.sg.ch) oder
 schliesst die Einsicht in solche Belege aufgrund der Zweckbestimmung des
 Grundbuchs gänzlich aus (Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 4. Juni
 1996, in SJZ 1998, S. 237 f.).

4.5

4.5.1Die Beschwerdeführerin beantragt Einsicht in die
 Rechtsgrundtitel, weil sie eine paulianische Anfechtungsklage nach Art. 288
 SchKG prüfen und vorbereiten möchte. Es gibt gute Gründe dafür, das Interesse
 der Beschwerdeführerin an der Einsichtnahme in die Belege als nicht
 schutzwürdig zu beurteilen. Zweck des Grundbuchs ist, Bestand und Wandel der
 dinglichen Rechte nach aussen kundzutun. Anders als bei Fahrnis genügt bei
 Grundstücken nämlich die blosse äussere Sachherrschaft (Besitz) noch nicht,
 um den an ihnen bestehenden Rechten die gewünschte Öffentlichkeit zu verleihen
 (Tuor, S. 853). Es lässt sich nun durchaus argumentieren, dass das
 Interesse der Beschwerdeführerin in keinem oder nur in einem sehr losen
 Verhältnis zum Grundbuchzweck steht und deshalb keinen Schutz verdient.
 Hingegen sticht das Argument nicht mehr, dass mit dem Einsichtsrecht in die
 Belege zwecks Vorbereitung eines Prozesses ein ausserprozessuales
 Editionsrecht geschaffen werde, welches das Prozessrecht nicht kenne
 (Bänziger-Compagnoni, S. 88 f.). Seit der Einführung der Schweizerischen
 Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (ZPO) ist eine vorsorgliche ausserprozessuale
 Beweisführung nämlich in Art. 158 ZPO gesetzlich vorgesehen.

4.5.2Zu beachten ist sodann, dass das Bundesgericht in
 BGE 132 III 603 das Einsichtsrecht grosszügig handhabte. Wenn nun der
 Beschwerdegegner 2 davon ausgeht, dass dieser Entscheid auf den vorliegenden
 Sachverhalt keine Anwendung findet, geht er fehl. Es ist nämlich nicht
 ersichtlich, weshalb der pflichtteilsgeschützten Erbin, die eine
 erbrechtliche Ausgleichungsklage vorbereitet, mehr Rechte zustehen sollen als
 der Beschwerdeführerin, welche als Inhaberin einer rechtskräftigen Forderung
 und eines Verlustscheins eine paulianische Anfechtungsklage anstrebt
 (vgl. auch Deschenaux, S. 166).

Weiter ist bei der Frage,
 ob Einsicht in Belege gewährt werden soll, welche schuldrechtliche
 Bestimmungen enthalten, die Teilrevision des Immobiliarsachenrechts zu beachten,
 mit welcher sich der Gesetzgeber bewusst für mehr Transparenz hinsichtlich
 der Grundbucheinträge entschieden hat (BGE 126 III 512 E. 4). Auf den
 1. Januar 1994 wurde einerseits der voraussetzungslose Anspruch auf
 Auskunftserteilung über die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken eingeführt.
 Anderseits wurden die Kantone ermächtigt, die Gegenleistung bei
 Eigentumsübertragungen zu veröffentlichen. Die Möglichkeit zur
 Veröffentlichung der Gegenleistung nach Art. 970a Abs. 1 ZGB dient dabei nicht
 dem Hauptzweck des Grundbuchs, nämlich der Bekanntmachung der dinglichen
 Rechte an einem Grundstück, sondern insbesondere auch wirtschaftlichen Zwecken.
 Wenn es nun aber den Kantonen erlaubt ist, die Gegenleistung bei Eigentumsübertragungen
 zu veröffentlichen, dürfen in Kantonen, welche von dieser Möglichkeit nicht
 Gebrauch machen, keine allzu hohen Anforderungen an das glaubhaft zu machende
 Interesse gestellt werden (so auch das Urteil des Kantonsgerichts
 St. Gallen vom 19. November 1997, in ZBGR 1999, S. 97 ff., 98 f.).
 Schliesslich legt auch der Wortlaut von Art. 970 Abs. 1 ZGB keine restriktive
 Auslegung des für das erweiterte Einsichtsrecht notwendigen Interesses nahe.
 So hat sich der Gesetzgeber bei der Teilrevision des Sachenrechts nicht für
 eine einschränkende Formulierung des glaubhaft zu machenden Interesses
 entschieden, obwohl ein solches noch für die weitergehende Einsichtnahme in
 das Grundbuch erforderlich ist.

4.5.3Aus den dargelegten Gründen rechtfertigt es sich,
 ein Interesse als schutzwürdig anzuerkennen, wenn wie vorliegend mit der
 beantragten Einsichtnahme in die Belege bezweckt wird, die Aussichten einer
 paulianischen Anfechtungsklage zu prüfen und eine solche Klage allenfalls in
 die Wege zu leiten. Die Beschwerdeführerin gelangt durch die Einsichtnahme zu
 einem persönlichen, aktuellen und konkreten Vorteil, den sie ohne
 Konsultation des Grundbuchs nur mit einem erheblichen zusätzlichen Aufwand erlangen
 könnte.

Indem die
 Beschwerdeführerin nachweist, dass C.______ seinen Miteigentumsanteil an der
 Liegenschaft bereits einen Monat nach Kündigung des Darlehens seiner Frau übertragen
 hatte und diese die Liegenschaft in der Folge an die gemeinsame Tochter übertrug,
 welche die Liegenschaft nun zum Verkauf ausgeschrieben hat, bestehen hinreichende
 Indizien dafür, dass sich die Prüfung einer paulianischen Anfechtungsklage
 rechtfertigt. Die Beschwerdeführerin hat damit ihr Interesse glaubhaft
 gemacht.

4.6

4.6.1Wird ein schutzwürdiges Interesse glaubhaft gemacht,
 heisst dies aber noch nicht, dass die Einsicht in die Belege zu gewähren ist.
 Vielmehr bedarf es nach dem überwiegenden Teil der Rechtsprechung und Lehre
 einer Abwägung der Interessen des Gesuchstellers und der durch das
 Grundbuchamt zu wahrenden Interessen der von einer Einsichtnahme Betroffenen
 (BGE 132 III 603 E. 4.3.1; Pfammatter, Art. 970 N. 5; Rey, S. 81;
 Schmid, Basler Kommentar, Art. 970 N. 19 ff.).

Den berechtigten Bedenken,
 dass Zurückhaltung geboten ist bei der Einsichtnahme in Belege, welche
 schuldrechtliche Bestimmungen enthalten, die mehr oder weniger persönlichkeitsbezogen
 sind und abseits der Publikation des Grundbuchs stehen, ist Rechnung zu
 tragen. Richtig verstanden betrifft dies aber nicht die Frage, ob ein geltend
 gemachtes Interesse schutzwürdig ist, sondern dies muss vielmehr bei der gewissenhaft
 vorzunehmenden Interessenabwägung berücksichtigt werden.

4.6.2Vorliegend ist bei der Interessenabwägung zu
 berücksichtigen, dass sich die Beschwerdeführerin aufgrund der konkreten
 Umstände durchaus zu Recht veranlasst sieht, zu prüfen, ob eine paulianische
 Anfechtungsklage zu erheben ist. Die Kenntnis über den Rechtsgrund der
 Eigentumsübertragungen und der allfälligen Gegenleistungen ermöglicht es ihr,
 die Chancen einer Anfechtungsklage abzuschätzen und eine solche allenfalls
 vorzubereiten. Damit kann sie sich einerseits einen erheblichen Aufwand ersparen,
 anderseits macht die Kundgabe möglicherweise auch aus prozessökonomischen
 Gründen Sinn; dies zumindest dann, wenn sie aufgrund der Einsichtnahme zum
 Schluss käme, dass der geplanten Anfechtungsklage kaum Erfolg beschieden sein
 dürfte. Der Umstand, dass sie die gewünschten Informationen im Rahmen des
 Klageverfahrens oder allenfalls aufgrund einer vorsorglichen Beweisführung
 gemäss Art. 158 ZPO erhalten könnte, spricht dabei nicht gegen eine
 Einsichtnahme (BGE 132 III 603 E. 4.3.2). Wie alle von einer Einsichtnahme
 passiv Betroffenen haben hingegen auch C.______, dessen Frau und dessen
 Tochter ein Interesse daran, dass der Beschwerdeführerin die anbegehrte
 Einsicht in die Belege verwehrt wird. Vorliegend ist aber zu beachten, dass
 es sich um Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie handelt und keine
 ausserhalb des Familienbundes stehende Dritte von der Einsichtnahme betroffen
 sind. Zu berücksichtigen ist sodann, dass einige Indizien für das Vorliegen
 eines Tatbestands von Art. 288 SchKG bestehen, weshalb zumindest
 C.______ damit rechnen musste, dass die Beschwerdeführerin eine Absichtsanfechtung
 prüfen wird.

Unter Berücksichtigung der
 konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls überwiegen die Interessen der
 Beschwerdeführerin an der Einsichtnahme in die Rechtsgrundausweise diejenige
 der von der Einsichtnahme passiv betroffenen ehemaligen und aktuellen
 Grundeigentümer.

Dies führt zur Gutheissung
 der Beschwerde. Der Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom
 11. November 2013 und die Verfügung des Beschwerdegegners 1 vom
 15. Juli 2013 sind aufzuheben. Der Beschwerdegegner 1 ist einzuladen,
 der Beschwerdeführerin innert 10 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids
 Einsicht in die Rechtsgrundausweise der beiden seit dem 1. Januar 2004
 erfolgten Handänderungen am Grundstück Parz.-Nr. [], Gemeinde X.______,
 zu gewähren.

III.

1.

Die Gerichtskosten sind
 ausgangsgemäss auf die Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1
 lit. c e contrario und Art. 135 Abs. 1 VRG). Der
 Beschwerdeführerin ist der von ihr geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von
 Fr. 2'000.- zurückzuerstatten.

2.

Der durch den eigenen
 Rechtsdienst vertretenen Beschwerdeführerin ist keine Parteientschädigung
 zuzusprechen (Art. 138 Abs. 1 VRG e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Beschwerdegegners 2
 vom 11. November 2013 und die Verfügung des Beschwerdegegners 1 vom
 15. Juli 2013 werden aufgehoben. Der Beschwerdegegner 1 wird
 eingeladen, der Beschwerdeführerin innert 10 Tagen nach Rechtskraft dieses
 Entscheids Einsicht in die Rechtsgrundausweise der beiden seit dem
 1. Januar 2004 erfolgten Handänderungen am Grundstück
 Parz.-Nr. [], Gemeinde X.______, zu gewähren.

2.

Die
 Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen. Der Beschwerdeführerin
 ist der von ihr geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.-
 zurückzuerstatten.

3.

Eine
 Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]