gl_gerichte · GL-1823 · 2024-05-30 · de
VG.2024.00003


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom30. Mai 2024

I. Kammer

Besetzung:
 Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
 Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2024.00003

A.______

Beschwerdeführer

vertreten durch Dr. iur. Reto Crameri und

MLaw Anita Brassel, Rechtsanwälte

gegen

1.

Gemeinde
 Glarus Süd

Beschwerdegegner

2.

Departement Bau und
 Umwelt des Kantons Glarus

3.

Regierungsrat des Kantons
 Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1A.______ ist Eigentümer des Gebäudes Nr.[]auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch[], woran ein unselbständiges Baurecht besteht. Die
 Baute liegt ausserhalb der Bauzone und wurde ursprünglich militärisch
 genutzt.

1.2Am 15. Juni 2022 wurde die Gemeinde Glarus Süd
 über Bautätigkeiten am Gebäude auf der Parz.-Nr.01Grundbuch[],
 informiert. Daraufhin verfügte sie am 21. Juni 2022 die Einstellung der
 Bauarbeiten und forderte A.______ dazu auf, eine schriftliche Stellungnahme
 sowie ein Baugesuch einzureichen. Trotz des verfügten Baustopps wurden die
 Bauarbeiten in der Folge abgeschlossen. Nachdem A.______ am 22. Juli
 2022  Stellung genommen hatte, forderte ihn die Gemeinde Glarus Süd am
 28. Juli 2022 erneut zur Einreichung eines Baugesuchs auf. Dem kam er am
 19. August 2022 nach.

1.3Die Gemeinde Glarus Süd führte am 15. Juli 2022
 einen Augenschein vor Ort durch und die Natur- und Heimatschutzkommission des
 Kantons Glarus reichte am 14. September 2022 eine Stellungnahme zum
 Baugesuch ein.

1.4Am 11. Oktober 2022 verweigerte das Departement Bau
 und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
 für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt hierauf untersagte die
 Gemeinde Glarus Süd den Teilabbruch und den Wiederaufbau des
 streitbetroffenen Gebäudes am 8. November 2022 und ordnete den Rückbau
 der bereits erstellten Baute bzw. die Wiederherstellung des
 rechtmässigen Zustands an.

1.5Gegen den Entscheid der Gemeinde Glarus Süd vom 8.
 November 2022 erhob A.______ am 10. Januar 2023 Beschwerde beim
 Regierungsrat des Kantons Glarus. Letzterer wies die Beschwerde am
 5. Dezember 2023 ab.

2.

A.______ gelangte mit
 Beschwerde vom 22. Januar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte die
 Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Dezember 2023. Die
 Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an den Regierungsrat,
 das DBU oder die Gemeinde Glarus Süd zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
 Subeventualiter sei auf den Rückbau der Hütte zu verzichten; unter Kosten-
 und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd, des DBU und des
 Regierungsrats. Das DBU und die Gemeinde Glarus Süd schlossen am
 20. Februar 2024 bzw. am 22. Februar 2024 auf Abweisung der
 Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat
 verzichtete am 21. Februar 2024 auf eine Vernehmlassung.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss
 Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom
 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des
 Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur
 Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
 Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung
 eines Augenscheins vor Ort.Gemäss Art. 38 Abs. 1
 lit. f VRG kann die Behörde einen Augenschein durchführen, wobei der
 Entscheid hierüber in ihrem pflichtgemässen Ermessen steht. Eine Pflicht zur
 Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen
 Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können. Ein
 Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen
 Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch
 ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
 Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines
 Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
 Entscheidgrundlage darstellen (vgl. BGer-Urteil 1C_192/2010 vom
 8. November 2010 E. 3.3, mit Hinweis; VGer-Urteil VG.2023.00043 vom
 25. Januar 2024 E. II/1.4). Vorliegend ergeben sich die
 rechtserheblichen Aspekte genügend aus den Akten. Dies insbesondere auch
 anhand der Unterlagen zum von der Beschwerdegegnerin 1 bereits
 durchgeführten Augenschein. Darüber hinaus lassen sich einzelne offene Fragen
 mit einem Augenschein nachträglich ohnehin nicht mehr erhellen
 (vgl. untenstehende E. II/4). Demgemäss kann auf die Durchführung
 eines solchen verzichtet werden.

2.

2.1Der Beschwerdeführer macht geltend, der
 Beschwerdegegner 3 hätte für die Renovation der streitbetroffenen Hütte
 eine Ausnahmebewilligung erteilen müssen. Überdies geniesse diese
 Besitzstandsschutz. Die Renovation sei erfolgt, nachdem das Dach aufgrund der
 im Winter 2021/2022 auf ihm lastenden Schneemassen beschädigt worden sei. Die
 Gemeinde habe den diesbezüglichen Reparaturarbeiten mündlich zugestimmt und
 es sei kein vollständiger Abbruch sowie Wiederaufbau der Hütte erfolgt. Das
 Untergeschoss sei unberührt geblieben und beim Erdgeschoss sei nur die
 talseitige Fassade abgebrochen worden. Letzteres sei dabei nur wegen eines Versehens
 geschehen. Die Talfassade sei mit Steinen wiederhergestellt worden, womit der
 Charakter des Mauerwerks bzw. die Wesensgleichheit in Bezug auf
 Struktur, Grösse und Material gewahrt worden sei. Der Grundriss sei nicht
 vergrössert und die Talfassade am gleichen Ort sowie auf dem bisherigen
 Fundament wiederaufgebaut worden. Einzig der neu erstellte Windfang bilde
 eine minimale Vergrösserung des Gebäudes. Er halte aber die maximal zulässige
 Erweiterungsmöglichkeit von 30 Prozent ein und könne überdies entfernt
 werden, soweit er nicht bewilligungsfähig sei. Die Seitenfassaden und die
 Talfassade seien im Zusammenhang mit der Dachsanierung um etwa
 40 Zentimeter und damit nur leicht erhöht worden, was den heute
 geltenden technischen Anforderungen geschuldet sei. Auch die Dicke der
 Dachsparren sei an die heutigen Vorgaben sowie auf die zu erwartende
 Schneelast angepasst worden. Dies um ein erneutes Eindrücken des Daches zu
 verhindern. Diese Änderung des äusseren Erscheinungsbildes sei zulässig, da
 sie unmittelbar für eine zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
 erforderlich sei, was auch für den Umbau der talseitigen Fenster gelte. Diese
 seien zwar leicht vergrössert worden, was aber nur zu einer untergeordneten
 Änderung des äusseren Erscheinungsbilds geführt habe. Insgesamt verbesserten
 die durchgeführten Arbeiten die Einpassung der Hütte in die Landschaft. Sie
 habe nun den Charakter einer alpinen Schutzhütte, welche besser in die
 Berglandschaft passe als die vorherigen militärisch aussehenden Fenster und Fensterläden.
 Die aktuell noch unterschiedliche Patina und die leicht andere Farbe der
 Talfassade seien wegen des neuen Holzes sowie der Renovation und würden sich
 innert etwa zwei Jahren an den Vorzustand angleichen. Die Hütte rage nach wie
 vor nicht über die umliegenden Felswände hinaus und die Renovation sei in der
 Berglandschaft nicht sichtbar. Mit der angestrebten Installation einer
 Kleinkläranlage, welche nach aussen nicht sichtbar sei, habe er, der
 Beschwerdeführer, beabsichtigt, das Toiletten-Häuschen unter freiem Himmel
 neben der Hütte als störendes Element in der Berglandschaft zu entfernen.
 Auch die innere Raumeinteilung sei nicht wesentlich verändert worden. Der
 Schlafbereich sei zwar unterteilt worden. Dies habe jedoch zu einer Reduktion
 der Bettenanzahl und damit der Nutzung geführt. Der Standort der Hütte stelle
 ferner keine unberührte alpine Landschaft dar, da sich in unmittelbarer Nähe
 die Schutzhütte [] befinde. Es sei des Weiteren widersprüchlich, soweit mit
 den Helikopterflügen zur Sanierung negative Auswirkungen auf die Ruhe der
 Berglandschaft und Tierwelt befürchtet, gleichzeitig aber der vollständige
 Abbruch der Hütte angeordnet werde, welcher weitaus mehr Helikopterflüge nach
 sich ziehe. Selbst wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werde, sei vom
 vollumfänglichen Rückbau der Hütte abzusehen, da ein solcher
 unverhältnismässig sei. Der Beschwerdegegner 3 nehme schliesslich einen
 vollständigen Abbruch und Wiederaufbau der Hütte an, was falsch sei. Die
 Rückbauverfügung gehe nämlich über die vorgenommenen Sanierungsarbeiten
 hinaus, womit mehrheitlich eine rechtmässig und von der Besitzstandsgarantie
 geschützte Baute abgebrochen werden müsste. Im Übrigen seien mildere
 Massnahmen vorhanden, indem beispielsweise der Abbruch des Windfangs oder die
 Verkleinerung der Fenster sowie der Verzicht auf eine Innentoilette oder
 Kleinkläranlage angeordnet werde. Der Rückbau zum ursprünglichen Zustand sei
 letztlich möglich, da vom früheren Material nur die morschen Holzelemente
 entsorgt und die Mauersteine für die Sanierung wiederverwendet worden seien.

2.2Die Beschwerdegegnerin 1 bringt vor, der
 Beschwerdegegner 3 habe keinesfalls festgehalten, dass die Hütte zum
 Zeitpunkt des streitbetroffenen Umbaus benutzbar gewesen sei, sondern
 lediglich, dass dies zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes der Fall gewesen
 sei. Der Beschwerdeführer habe zudem selbst ausgeführt, dass die Hütte
 bereits beim Erwerb in einem sehr schlechten Zustand gewesen sei und die
 tragenden Funktionen nicht mehr intakt gewesen seien. Dementsprechend habe er
 auch nicht dokumentiert, dass ein angemessener Unterhalt erfolgt sei und ein
 fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung der Hütte bestanden habe.
 Folglich sei die Hütte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen, womit
 sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die
 Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) berufen könne. Selbst wenn dies aber
 der Fall sein sollte, seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer
 Ausnahmebewilligung nicht gegeben. Die Hütte sei nämlich grösstenteils bis
 auf die Bodenplatte abgebrochen worden. Hierzu seien insbesondere das gesamte
 Dach inklusive Dachstock, die gesamte Frontmauer einschliesslich der Fenster,
 alle Raumaufteilungen und Teile des linken sowie rechten Fassadenmauerwerks
 entfernt worden. Anlässlich des Augenscheins habe sodann festgestellt werden
 müssen, dass die Hütte trotz Baustopp praktisch vollständig umgebaut worden
 sei. Das Dach sei bis und mit Unterdachfolie erstellt gewesen, wobei
 lediglich die definitive Dacheindeckung gefehlt habe. Darüber hinaus sei die
 Hütte vergrössert worden, zumal das Dach weniger steil erstellt, ein neuer
 Windschutz angebracht und die Fensterflächen vergrössert worden seien. Der
 Beschwerdeführer habe das Bauvorhaben umgesetzt, obwohl er gewusst habe, dass
 die in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung für die zivile Umnutzung das
 Mass des Zulässigen überschreite und mit dieser Zweckänderung ein Abbruch
 sowie ein Wiederaufbau ausdrücklich ausgeschlossen worden seien. Sofern er
 Ausführungen zum Innenausbau der Hütte mache, sei darauf hinzuweisen, dass
 der tatsächlich umgesetzte Innenausbau im vorliegenden Verfahren nicht
 bekannt sei, womit der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten
 ableiten könne. Die Unterlagen zeigten indessen, dass ein Kinder- sowie ein
 Elternschlafzimmer, eine Toilette und ein Essraum mit Koch- und
 Wärmeeinrichtung geplant und der Eingangsbereich durch den neuen Schneefang
 vergrössert worden seien, womit im Ergebnis eine Vergrösserung der Nutzfläche
 erfolgt sei. Insgesamt sei der Beschwerdegegner 3 damit zu Recht von
 einer Komfortsteigerung ausgegangen, welche eine Nutzung als Ferienhaus
 ermögliche. Aus den eingereichten Plänen ergebe sich schliesslich nicht, dass
 der Beschwerdeführer die Hütte durch die Umgestaltung des Dachs und die
 Verschiebung der Frontmauer im Volumen vergrössert und die talseitige
 Seitenwände erhöht habe. Die Planunterlagen seien dementsprechend
 tatsachenwidrig, was der Beschwerdeführer denn auch eingestanden habe.

2.3Der Beschwerdegegner 2 stellt sich auf den
 Standpunkt, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers sei der
 Beschwerdegegner 3 nicht davon ausgegangen, dass das Bauprojekt
 Besitzstandsschutz geniesse. Das unter Art. 24c RPG zulässige
 Änderungspotential könne durch eine erhebliche Umnutzung, welche schon fast
 eine von Art. 24c RPG ausgeschlossene vollständige Zweckänderung
 darstelle, bereits ausgeschöpft sein. Dies sei vorliegend der Fall, was im
 Übrigen die Baudirektion bereits im Jahr 2001 festgehalten habe. Damit erübrigten
 sich Weiterungen zur Frage, ob es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau
 handle oder um eine Änderung, die den Rahmen von Art. 24c RPG aufgrund
 der nicht mehr vorhandenen Wesensgleichheit sprenge. Die Handlungen der
 Bauarbeiter als Auftragnehmer seien sodann dem Beschwerdeführer zuzurechnen.
 Die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen seien nachträglich
 nicht bewilligungsfähig und müssten daher rückgängig gemacht werden. Wenn
 Art. 24c RPG aufgrund fehlender Wesensgleichheit und Identitätswahrung
 nicht anwendbar sei, könne auch Art. 24c Abs. 4 RPG nicht
 angewendet werden, wobei dessen Wortlaut ohnehin nur die zeitgemässe
 Wohnnutzung und nicht die zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
 umfasse. Dass es sich vorliegend um ein Ferienhaus handle, habe der
 Beschwerdeführer bisher bestritten. Es erstaune deshalb, dass er mit der
 Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG auf seinen Fall zumindest
 implizit eine Wohnnutzung einräume. Dass sich in unmittelbarer Nähe der
 streitbetroffenen Baute die Schutzhütte [] befinde, sei ausserdem kein
 Hinweis auf eine rege Nutzung der unberührten alpinen Landschaft. Eine zweite
 Hütte an diesem Ort, welche zudem als privates Ferienhaus genutzt würde, sei
 nicht landschaftsverträglich. Der Schutz der Eigentumsgarantie beziehe sich
 schliesslich nicht auf illegale Bauten. Der Bestandesschutz könne nur gelten,
 solange das betreffende Gebäude, das in seinem Bestand geschützt werden
 solle, noch bestehe. Da vorliegend die alte Hütte bis auf die Grundmauern
 abgebrochen worden sei, sei dieser Schutz verwirkt. Daran ändere auch die
 angebliche und nicht belegte Wiederverwendung von alten Mauersteinen nichts.
 Wenn eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG nicht erteilt werden
 könne, liege eine vollständige Änderung vor, denn es entstehe etwas Neues,
 das grundsätzlich nach Art. 24, 24b, 24d oder 24e RPG bewilligt werden
 müsse. Vorliegend handle es sich um eine illegale Neubaute, womit der
 rechtmässige Zustand nur durch einen kompletten Rückbau wiederhergestellt
 werden könne. Eine mildere Massnahme zur Erreichung dieses Ziels sei nicht
 ersichtlich. Schliesslich könne sich der bösgläubige Beschwerdeführer
 gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl zwar auf den
 Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er müsse aber in Kauf nehmen, dass
 die Behörden zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung
 sowie dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands
 erhöhtes Gewicht beimessen und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur
 in verringertem Mass berücksichtigten.

3.

3.1Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher
 Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG).
 Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass
 die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)
 und das Land erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des
 Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22
 Abs. 3 RPG). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können
 Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren
 Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort
 ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen
 entgegenstehen (Art. 24 RPG). Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
 Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in
 ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche
 Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,
 teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern
 sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2
 RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe
 Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein,
 die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4
 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
 Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

3.2Nach Art. 42 Abs. 1 der
 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) gilt eine Änderung als
 teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute
 oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
 bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Massgeblicher
 Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
 sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
 befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage
 im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter
 Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei darf in jedem Fall
 innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens die anrechenbare
 Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das
 Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden
 Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den
 Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung
 ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. In diesem Fall darf die
 gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche
 als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer
 Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch
 100 m2überschreiten. Die Erweiterungen innerhalb des
 bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
 Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich
 veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen
 (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Eine Baute oder Anlage darf nur
 wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des
 Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein
 ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit
 wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV
 zulässige Fläche umfassen kann, wobei dessen lit. a nicht anwendbar ist.
 Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute
 oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig
 abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).

4.

4.1Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich
 unbestrittenermassen ausserhalb der Bauzone. Sie besteht sodann mindestens
 seit 1949, weshalb sie als altrechtlich zu gelten hat (vgl. Jonas
 Alig/Kristin Hoffmann, in Alain Griffel et al.[Hrsg.]Fachhandbuch
 Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.179) und womit für das
 streitbetroffene Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG
 benötigt wird. Sodann ist vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten, dass
 die Umnutzung der Hütte von einem militärischen zu einem privaten Zweck im
 Sinne einer Schutz- oder Jagdhütte dem vorherigen Besitzer der
 streitbetroffenen Baute (zumindest implizit) bewilligt worden war. Letzterem
 war von der Baudirektion des Kantons Glarus am 20. Juli 2001 denn auch
 eine Zustimmung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss aArt. 36
 RPG im Rahmen der Vorabklärung gewährt worden. Dies indessen mit dem
 expliziten Hinweis, dass mit dieser Umnutzung das Mass der zulässigen Veränderung
 ausgeschöpft und der Abbruch sowie Wiederaufbau des streitbetroffenen
 Gebäudes ausgeschlossen sei.

4.2Der Beschwerdeführer bringt unter anderem vor, die
 Beschwerdegegnerin 1 habe den Reparaturarbeiten telefonisch zugestimmt.
 Mangels entsprechenden Belegen und angesichts der Tatsache, dass die
 Baubewilligungsbehörde den Beschwerdeführer mehrfach zum Einreichen eines
 Baugesuchs aufgefordert bzw. auf die Notwendigkeit und gleichzeitig das
 Fehlen einer Baubewilligung hingewiesen hat (vgl. obenstehende
 E. I/1), muss dies als reine Parteibehauptung eingestuft werden, welche
 nicht weiter zu berücksichtigen ist. Eine formell rechtsgenügliche
 Baubewilligung für die Bauarbeiten ist dementsprechend weiterhin notwendig
 und ausstehend.

4.3

4.3.1Zu prüfen bleibt damit, ob Art. 24c RPG auf die
 vorliegende Konstellation anwendbar ist, weil die Baute vor dem Umbau und
 auch vor dem starken Schneefall im Winter 2021/2022, welcher gemäss dem
 Beschwerdeführer Grund für den streitbetroffenen Umbau gewesen sei, bestimmungsgemäss
 nutzbar war (Art. 24c Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4
 RPV). Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen
 Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat
 und die Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist sowie die
 tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Diese Voraussetzungen
 müssen zum Zeitpunkt der Zerstörung erfüllt sein. Der Wiederaufbau von
 Bauruinen ist ausgeschlossen und ein freiwilliger Abbruch muss rechtmässig erfolgt
 sein. Wiederaufbauten gelten als Ersatz- und nicht als nach Art. 24 RPG
 zu bewilligende Neubauten, wenn sie das Identitätserfordernis gemäss
 Art. 42 Abs. 1 RPV wahren, d.h. wenn sie nur teilweise
 geändert oder massvoll erweitert werden. Zusätzlich muss an der weiteren
 Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestehen (Art. 42 Abs. 4
 Satz 1 RPV), was jedenfalls dann nicht gegeben ist, wenn die Baute über
 längere Zeit ungenutzt geblieben ist (vgl. zum Ganzen Alig/Hoffmann,
 Rz. 3.189 ff.).

4.3.2Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers hat dieser
 die streitbetroffene Hütte im Herbst 2021 erworben. Im September 2021 teilte
 er der Beschwerdegegnerin 1 mit, dass er eine Dacherhöhung und eine
 Ausführung der Fassadenfläche in Glas plane. Dies unter Beilage von
 undatierten Fotos. Die Beschwerdegegnerin 1 antwortete ihm daraufhin,
 dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 f. RPG in Aussicht
 gestellt werden könne und die Umnutzung zu zivilen Zwecken mit einem
 Baugesuch legalisiert werden müsse. Im Februar 2022 schlossen der
 Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 einen
 Dienstbarkeitsvertrag ab. Im Juli 2022 gab der Beschwerdeführer gegenüber der
 Beschwerdegegnerin 1 sodann an, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt
 in einem schlechten Zustand gewesen sei. Das Dach sei eingedrückt und der
 Innenbereich sei verfault, zusammengedrückt und schimmelig gewesen. Dies
 untermauerte er mit undatierten Fotos. Gemäss dem Beschwerdeführer sei das
 gesamte Tagwerk spätestens im Sommer 2022 mehrheitlich morsch gewesen. Sein
 Vorgänger teilte ihm gegenüber im Januar 2023 mit, dass die Hütte im Herbst
 2021 noch benutzt worden sei. Der Beschwerdeführer führte gegenüber dem
 Beschwerdegegner 3 im Januar 2023 schliesslich aus, dass die Hütte im
 August bzw. im Oktober 2021 in einem guten Zustand gewesen sei.

4.3.3Nach dem oben Dargelegten bestehen divergierende
 Angaben zum Zustand der streitbetroffenen Baute. So führte der
 Beschwerdeführer zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Verfahrens einerseits
 aus, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 in einem
 schlechten Zustand gewesen sei. Andererseits sei die Hütte vor dem starken
 Schneefall im Winter 2021/2022 in einem guten Zustand gewesen. Die
 eingereichten Fotos sind sodann jeweils undatiert und damit grundsätzlich nur
 vermindert beweiswertig. Die im Herbst 2021 eingereichten Fotos zeigen zwar
 eine grundsätzlich regelrechte Baute. Jedoch werden darauf keine Details des
 Dachs abgebildet. Die damalige Nachricht des Beschwerdeführers an die
 Beschwerdegegnerin 1 zeigt jedoch auch, dass er bereits vor dem geltend
 gemachten Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 und damit unabhängig
 hiervon einen Umbau geplant hatte. Die im Juli 2022 eingereichten sowie
 undatierten Fotos zeigen des Weiteren eine verschimmelte Dachkonstruktion,
 welche nicht mehr als funktionstüchtig taxiert werden kann. Die zuletzt im
 Januar 2023 ins Recht gelegten sowie undatierten Fotos, welche den Zustand
 vor dem Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 illustrieren sollen, zeigen schliesslich
 eine temporäre Stütze für das Dach. Dies weist ebenfalls darauf hin, dass die
 tragenden Konstruktionen nicht mehr genügend intakt waren. Anhand der Angaben
 des Beschwerdeführers und aufgrund der Bildaufnahmen kann somit nicht mit
 genügender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hütte vor den
 Bauarbeiten im Sommer 2022 bzw. vor dem geltend gemachten
 Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 noch bestimmungsgemäss nutzbar
 gewesen war.

4.3.4Nichts anderes ergibt sich aus den weiteren
 Unterlagen. So hat die Beschwerdegegnerin 1 im Winter 2022 mit dem
 Beschwerdeführer zwar einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Da die Hütte
 in diesem Rahmen aber offenbar nicht vorgängig besichtigt wurde, kann hieraus
 nicht geschlossen werden, dass sie zu diesem Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
 nutzbar war. Dies gilt auch mit Blick darauf, dass hierfür nur Fotos der
 Aussenansicht aus einer gewissen Distanz beigefügt worden waren. Aus den
 Angaben des Vorgängers des Beschwerdeführers kann ebenfalls nichts
 Entscheidwesentliches abgeleitet werden, da nicht einmal klar ist, ob der
 Vorgänger die Hütte im Herbst 2021 effektiv noch selbst nutzte oder lediglich
 Drittpersonen anwesend waren. Darüber hinaus liegen keine weiteren
 Informationen zur damaligen Nutzung vor. Da eine E-Mail  anders als beispielsweise
 eine Zeugenaussage unter Strafandrohung  als Beweismittel schliesslich einen
 geringeren Wert aufweist, kann gestützt darauf ebenfalls nicht geschlossen
 werden, dass die Hütte zum relevanten Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
 nutzbar war.

4.3.5Da die Hütte in der Zwischenzeit und ohne vorgängige
 Baubewilligung zumindest teilweise abgerissen und stark verändert wurde,
 lässt sich der frühere Zustand und der Eintrittszeitpunkt der diversen
 Schäden nachträglich nicht mehr ohne Weiteres feststellen (vgl. BGer-Urteil
 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 2.5). Dies hat der
 Beschwerdeführer indessen selbst zu verantworten, was grundsätzlich zu seinen
 Ungunsten auszulegen ist. Soweit der Beschwerdegegner 3 die Auffassung
 vertritt, der Beschwerdeführer hätte die Hütte nicht erworben, wenn sie nicht
 nutzbar gewesen wäre, ist ihm nicht zu folgen, zumal die Angaben des
 Beschwerdeführers, wonach er die Hütte in einem schlechten Zustand gekauft
 habe, hiergegen sprechen. Vielmehr erscheint es auch angesichts seiner Anfrage
 an die Beschwerdegegnerin 1 im Herbst 2021 überwiegend wahrscheinlich,
 dass er die Hütte bereits in einem schlechten Zustand und mit der Absicht zur
 grundlegenden Renovation sowie Reparatur erworben hat, wobei es nicht
 relevant ist, ob ihm die Baufälligkeit der Baute bekannt war
 (vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al.[Hrsg.],Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Bern 2017, Art. 24c
 N. 16). Die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der streitbetroffenen
 Baute hat aufgrund des soeben Dargelegten als unbewiesen zu gelten.

4.3.6Im
 Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der
 Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,
 soweit nötig,Beweis zu erheben. Die Parteien
 trifft jedoch eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie
 besser kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive
 Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz
 rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen
 Beweislastregeln (Art. 8 des SchweizerischenZivilgesetzbuchs vom
 10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner
 Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der
 behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,
 1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2023.00049
 vom 9. November 2023 E. 4.1).

Die Beschwerdegegnerin 1 wies den Beschwerdeführer,
 nachdem sie von den Bauarbeiten erfahren hatte, umgehend auf die
 Notwendigkeit einer Baubewilligung hin. Bereits im Herbst 2021 machte sie ihn
 darauf aufmerksam, dass die geplanten Arbeiten nicht gestützt auf
 Art. 24 f. RPG bewilligungsfähig seien und er für die Umnutzung
 eine Baubewilligung benötige. Der Beschwerdeführer wusste dementsprechend,
 dass für Bauarbeiten eine vorgängige Bewilligung notwendig ist. Dass er die
 Bauarbeiten dennoch ohne Baubewilligung begonnen hatte und auch nach dem
 ergangenen Baustopp fertigstellte, hat er selbst zu verantworten.
 Demgegenüber haben die Beschwerdegegner das Verfahren jeweils rechtskonform
 durchgeführt. Sowohl ihnen als auch dem hiesigen Verwaltungsgericht war es
 dabei nicht möglich, die Frage der früheren bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
 nachträglich durch weitere Abklärungsmassnahmen festzustellen. Es verbleibt
 damit gänzlich unbewiesen, ob dies zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten
 bzw. der geltend gemachten Zerstörung durch Schneemassen im Winter 2021/2022
 der Fall war. Da sich der Beschwerdeführer hierauf beruft und aus dieser
 unbewiesenen Tatsache ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung gemäss
 Art. 24c RPG ableiten will, trägt er die Folgen dieser Beweislosigkeit,
 mit dem Ergebnis, dass die Baute als nicht bewilligungsfähig zu qualifizieren
 ist.Mangels Anwendbarkeit von Art. 24c
 Abs. 1 RPG steht im Ergebnis somit auch keine Möglichkeit einer
 Bewilligung von baulichen Änderungen nach Art. 24c Abs. 2 RPG
 offen.

5.

5.1Selbst wenn man nun aber von einer
 bestimmungsgemässen Nutzung der Hütte vor dem Umbau bzw. vor demSchneefall
 im Winter 2021/2022ausgehen würde, wären die
 Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 2 und Abs. 4 RPG sowie
 Art. 42 RPV nicht erfüllt. So gilt als Grundregel für alle Bauvorhaben,
 dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den
 wesentlichen Zügen gewahrt bleiben muss. Dabei ist darauf abzustellen, ob die
 Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Gefordert
 ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht
 sich auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. In
 die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere
 Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl
 Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie
 die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des
 äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt
 bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude
 abweicht. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und
 die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser
 Betracht (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017
 E. 3, mit Hinweisen).

5.2Vorliegend wurde das äussere Erscheinungsbild
 angesichts der Erhöhung der Seitenmauern und damit des Dachs sowie der
 Vergrösserung der Fenster verändert. Zwar wurde die Einpassung in die
 Landschaft dadurch nicht zwingend verschlechtert. Eine Verbesserung ist
 jedoch ebenfalls nicht ersichtlich. Es wird sodann nicht geltend gemacht,
 dass die Änderungen für die energetische Sanierung nötig gewesen seien.
 Notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung kann der Umbau schliesslich nicht
 sein, da eine solche bei einer Jagdschutzhütte ausgeschlossen ist, zumal
 diese nicht einem eigentlichen Wohnzweck dient. Die baulichen Massnahmen
 waren damit bereits unter den Vorgaben gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG
 nicht bewilligungsfähig.

5.3Auch der Aspekt der Wesensgleichheit hat
 schliesslich als nicht erfüllt zu gelten. Der heutige Zustand ist nämlich mit
 dem Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet zu vergleichen (Art. 42
 Abs. 2 RPV), was dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am
 1. Juli 1972 entspricht. Damit ist die aktuelle Hütte der militärischen
 Hütte aus dem Jahr 1972 gegenüberzustellen. Diese Bauten sind angesichts der
 unstrittigen Vergrösserung der Fenster und der Erhöhung des Raums sowie dem
 neuen Windfang rein äusserlich nicht mehr wesensgleich. Der Einbau der
 Kleinkläranlage und Innentoilette sowie die angepasste Raumaufteilung
 ermöglichen zusätzlich eine nicht mehr wesensgleiche Nutzungsweise. Dies hat
 umso mehr zu gelten, als dass die Baudirektion bereits im Jahr 2001
 festgehalten hat, dass mit der Umnutzung von einem militärischen zu einem
 zivilen Zweck das Mass der zulässigen Veränderung ausgeschöpft und der
 Abbruch und Wiederaufbau ausgeschlossen seien, was zumindest dem Vorgänger
 des Beschwerdeführers bekannt war und bei gehöriger Sorgfalt und
 Aufmerksamkeit auch dem Beschwerdeführer hätte bewusst sein müssen. Damit ist
 das streitbetroffene Bauvorhaben auch mit Blick auf Art. 24c Abs. 2
 RPG i.V.m. Art. 42 RPV als nicht bewilligungsfähig zu taxieren.

6.

6.1Schliesslich ist die Frage der Recht- und
 Verhältnismässigkeit des Rückbaus der unbewilligt erstellten oder geänderten
 Baute zu klären. Hierbei gilt der Grundsatz, dass die zuständige
 Gemeindebehörde auf Kosten des Bauherrn nach den Vorschriften des VRG die
 Änderung oder die Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten verfügt, sofern
 die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht geringfügig ist
 (Art. 82 Abs. 1 RBG). Formell rechtswidrige Bauten ausserhalb des
 Baugebiets, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen
 grundsätzlich beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter
 Bauten kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und
 Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. Dazu gehört
 namentlich der in Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der
 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
 1999 (BV) festgehaltene Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Ist eine
 Bauherrschaft nicht gutgläubig, so muss sie in Kauf nehmen, dass ihre
 Interessen von der Behörde bei der vorzunehmenden Abwägung nicht oder nur in
 verringertem Masse berücksichtigt werden (vgl. BGer-Urteil 1C_204/2019
 vom 8. April 2020 E. 4.2, mit Hinweisen).

6.2Vorliegend kann mangels Anwendbarkeit von
 Art. 24c RPG keine nachträgliche Ausnahmebewilligung für die
 streitbetroffene Baute erteilt werden. Die baulichen Massnahmen wurden ohne
 Bewilligung bereits durchgeführt und sind damit widerrechtlich. Ein Rückbau
 in die vorherige Form ist nicht möglich, da die vormalige Hütte, mit Ausnahme
 des Bodens und der damaligen Seitenwände, abgerissen und damit zerstört
 wurde. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich denn auch selbst eingestanden,
 dass ausser den Steinen der wieder aufgebauten Seitenwände die Materialien
 weitgehend entsorgt wurden. Ein Rückbau würde damit einem Umbau mit neuen Materialien
 entsprechen. Da ein Umbau auf die vorherige Dimension mangels Anwendbarkeit
 von Art. 24c RPG von Beginn weg nicht bewilligungsfähig ist, erscheint
 es denn auch nicht zulässig, dem Beschwerdeführer einen solchen Umbau
 nachträglich lediglich darum zu erlauben, weil er die Bauarbeiten bereits
 durchgeführt hat, ohne die notwendige Bewilligung abzuwarten. Dies würde im
 Ergebnis auch dem Grundsatz der Rechtsgleichheit diametral entgegenstehen.

6.3Die Interessenabwägung führt dabei zu keinem anderen
 Ergebnis. So kommt zum öffentlichen Interesse der Rechtsgleichheit und der
 Einhaltung der Bauordnung vorliegend das Interesse des Naturschutzes hinzu.
 Die Notwendigkeit weiterer Helikopterflüge zum Abbruch der Hütte ist aus
 dieser Sicht zwar störend, vermag die gewichtigen öffentlichen Interessen
 aber nicht zu überwiegen. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass es sich
 dabei um eine lediglich kurzdauernde Störung handelt, welcher ansonsten eine
 weitaus länger dauernde weitere und potentiell stärkere Nutzung des
 massgebenden alpinen Raums gegenüberstehen würde. Damit besteht ein
 erhebliches öffentliches Interesse am vollständigen Rückbau der Hütte, wobei
 die entsprechende Anordnung geeignet und erforderlich zur Erreichung des
 Zwecks ist, nicht zuletzt weil der Beschwerdeführer mit den unbewilligten
 Bauarbeiten nicht nur unbedeutend vom Erlaubten abgewichen ist. Sein
 Interesse an der weiteren Nutzung der Hütte sowie eine allfällige
 Vermögenseinbusse vermögen die entgegenstehenden öffentlichen Interessen
 dabei nicht zu überwiegen. Aufgrund der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers,
 der im Wissen um die Bewilligungspflicht ohne Bewilligung die Bauarbeiten
 trotzdem durchgeführt hatte (vgl. obenstehende E. II/4.3.6), sind
 diese Interessen ohnehin nur vermindert zu berücksichtigen. Insgesamt ist der
 Abbruch zumutbar und verhältnismässig (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil
 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 4.3).

7.

Zusammenfassend kann für
 die streitbetroffene Baute mangels Anwendbarkeit von Art. 24c RPG keine
 Ausnahmebewilligung erteilt werden. Aufgrund dessen und mit Blick darauf,
 dass von der vormaligen Hütte nur mehr der Boden, das Untergeschoss und die
 (wieder aufgebauten) Seitenwände vorhanden sind, kann lediglich ein
 kompletter Rückbau den rechtmässigen Zustand wiederherstellen. Dies erweist
 sich im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung als geeignet und notwendig,
 womit der angefochtene Entscheid des Beschwerdegegners 3 im Ergebnis
 nicht zu beanstanden ist.

Dies führt zur Abweisung
 der Beschwerde.

III.

Nach Art. 134
 Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerdeverfahren
 unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die
 Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'500.- dem Beschwerdeführer
 aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in
 gleicher Höhe zu verrechnen. Ausgangsgemäss ist ihm schliesslich keine
 Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG
 e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt
 und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
 verrechnet.

3.

Es
 wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]