gl_gerichte · VG.2018.00051 · 2018-08-23 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 23.08.2018 VG.2018.00051 (VG.2018.685)
Glaris Verwaltungsgericht 23.08.2018 VG.2018.00051 (VG.2018.685)
Glarona Verwaltungsgericht 23.08.2018 VG.2018.00051 (VG.2018.685)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
23. August 2018
I. Kammer
in Sachen
VG.2018.00051
1.
A.______AG
Beschwerdeführerinnen
2.
B.______
beide vertreten durch
Rechtsanwalt
C.______
gegen
1.
Gemeinde Glarus
Beschwerdegegner
2.
Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
Die Baukommission der Gemeinde Glarus erteilte der
A.______AG am 6. März 2012 die Baubewilligung für die Überbauung […] mit
zwei Mehrfamilienhäusern, drei Doppeleinfamilienhäusern, Tiefgarage und
Carport. In dieser Überbauung befindet sich auch die Stockwerkeinheit A3,
welche im Eigentum von B.______ steht. Vor Rechtskraft der Baubewilligung
ersuchte die A.______AG mit Revisionseingabe vom 20. März 2012 um
Verschiebung des überdachten Sitzplatzes der Wohnung A2 im Erdgeschoss von
der Nordwestfassade des Mehrfamilienhauses A an dessen Nordostfassade.
Die Überdachung des Sitzplatzes sollte künftig durch die Wohnung A3 als
Balkon genutzt werden können.
1.2
Am 11. Oktober 2012 entschied die Baukommission,
bei einem Anbau, dessen Dach als Terrasse genutzt werde, könne nicht mehr von
einer eingeschossigen Baute ausgegangen werden. Durch den reduzierten
Grenzabstand und die zweigeschossige Nutzung seien die Einwirkungen auf die
Nachbarschaft bedeutend höher als mit dem gesetzlichen Abstand von 4 m.
Für den geplanten Anbau sei ein Grenzabstand von 4 m einzuhalten oder
für die Bewilligung eines geringeren Abstands ein Näherbaurecht der
betroffenen Grundeigentümer vorzulegen. Andernfalls sei entweder auf eine
Terrassennutzung zu verzichten oder diese auf das zulässige Mass von einem
Drittel der Fassade des Mehrfamilienhauses A zu reduzieren.
1.3
Das Departement Bau und Umwelt (DBU) hob die
Baubewilligung am 26.
März 2013 teilweise auf und wies die
Angelegenheit an die Vorinstanz zurück. Am 2. Mai 2013 erteilte der
Gemeinderat Glarus für das geänderte Bauvorhaben eine Baubewilligung unter
verschiedenen Auflagen.
1.4
Am 25. April 2016 verfügte die Baukommission
einen Baustopp. Weil die Sitzplatzüberdachung auch als Balkon für die darüber
liegende Wohnung dienen solle, sei der Anbau von der Baukommission als zweigeschossig
beurteilt und vor der Erteilung der Baubewilligung ein entsprechendes
Näherbaurecht verlangt worden. Da kein solches erbracht, das Flachdach auf
den Plänen als "Flachdach, nicht begehbar", bezeichnet und kein
Geländer eingezeichnet worden sei, sei der Anbau als eingeschossig beurteilt
und daher mit einem reduzierten Grenzabstand von 1,5 m bewilligt worden.
Anlässlich einer Bauabnahme habe man festgestellt, dass ohne Baubewilligung
ein Balkongeländer und somit ein Balkon erstellt worden sei. Bislang sei
weder ein Näherbaurecht noch ein Baugesuch für den Balkonaufbau eingereicht
worden, weshalb die Arbeiten sofort einzustellen und der Balkon bis zum
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung nicht benutzt werden dürfe.
1.5
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D.______
erteilte der A.______AG am 26. Mai 2016 die Bewilligung zur Nutzung der
Überdachung des Sitzplatzes der Wohnung A2 als Balkon für die Wohnung A3.
Diese Bewilligung widerrief sie am 27. Juni 2016, da bei der Erteilung
nicht erwähnt worden sei, dass mit der Genehmigung der Balkonnutzung auch ein
Näherbaurecht erteilt werden müsse. Die Eigentümer hätten zwar in die
Balkonnutzung eingewilligt, seien aber nie mit der Erteilung eines
Näherbaurechts einverstanden gewesen und fühlten sich nun getäuscht. Bei
Vorbringen eines erneuten Antrags müssten das Näherbaurecht explizit erwähnt
und Vorschläge für eine angemessene Entschädigung gemacht werden.
1.6
Die Baukommission hielt am 17. Oktober 2016 in
ihrer Verfügung fest, die Projektänderung zum Baugesuch könne nicht behandelt
werden, da das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft weiterhin
fehle. Folglich dürfe das Flachdach bis zum Vorliegen einer rechtsgültigen
Baubewilligung nicht als Balkon genutzt werden. Dementsprechend seien die
Geländer zurückzubauen und der Zugang auf das Flachdach zu verhindern. In der
Folge setzte die Baukommission der A.______AG am 9. Februar 2017 eine
letzte Frist von 30 Tagen zur Umsetzung der Anordnungen unter Androhung
des ersatzvornahmeweisen Rückbaus des Balkongeländers. Die Ankündigung der
Ersatzvornahme erfolgte schliesslich am 2. August 2017.
2.
2.1
Die A.______AG reichte am 7. August 2017 eine
erneute Revisionseingabe bei der Baukommission zur Bewilligung des Balkons
ein, auf welche diese am 26. September 2017 nicht eintrat.
2.2
Am 25. Oktober 2017 erhob die A.______AG
Beschwerde beim DBU und verlangte die Aufhebung der angefochtenen Verfügung
und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
2.3
Das DBU lud B.______ am 8. November 2017 ins
Verfahren bei. Diese teilte dem DBU am 10. November 2017 mit, sie teile
die Rechtsauffassung der A.______AG und habe dieser nichts Weiteres
hinzuzufügen. Die Gemeinde Glarus schloss am 6. Dezember 2017 auf
Abweisung der Beschwerde.
2.4
Das DBU entschied am 18. April 2018 in
teilweiser Gutheissung der Beschwerde, dass die Verfügung der Gemeinde Glarus
vom 26. September 2017 aufgehoben werde. Im Übrigen werde die Beschwerde
abgewiesen. Die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. […] vom
7. Juni (recte: August) 2017 werde nicht erteilt.
3.
3.1
Am 22. Mai 2018 gelangten die A.______AG und
B.______ mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung
des Einspracheentscheids des DBU vom 18. April 2018 und die Rückweisung
der Sache an die Gemeinde Glarus zur Erteilung der Baubewilligung.
Eventualiter sei die Baubewilligung direkt durch das Verwaltungsgericht
auszusprechen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
3.2
Die Gemeinde Glarus nahm am 15. Juni 2018
Stellung zur Beschwerde und beantragte deren Abweisung. Am 22. Juni 2018
schloss das DBU ebenfalls auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde; unter
Kostenfolgen zu Lasten der A.______AG und von B.______.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden
Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des Verfahrens
geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b). Die
Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise
geltend gemacht werden. Baurechtsstreitigkeiten, über welche das
Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht
unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG aufgezählten Ausnahmefälle.
2.
2.1
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, beim
überdachten Sitzplatz handle es sich um eine eingeschossige Anbaute für
welche gemäss Art. 51 Abs. 4 RBG ein reduzierter Grenzabstand von
1,5 m gelte. Bestritten sei im vorliegenden Fall alleine die Frage der
Anzahl der Geschosse. Weder das RBG noch die Bauverordnung vom
23. Februar 2011 (BauV) noch das Baureglement der Gemeinde Glarus
enthielten eine Definition des Geschosses. Hingegen folge aber bereits aus
dem Wortlaut der Gesetze unmissverständlich, dass die Begehbarmachung und
Nutzung einer Dachfläche diese Flachdachfläche nicht zu einem Geschoss machen
könne. Dies ergebe sich auch aus Art. 49 Abs. 1 BauV, wonach
Vollgeschosse alle Geschosse eines Gebäudes ausser Unter-, Dach- und
Attikageschosse seien. So werde bei Attikageschossen die Fläche des Dachs,
welches nicht durch das Attikageschoss beansprucht werde, als Terrasse
genutzt. Würde man dieses Benutzen des Flachdachs eines darunterliegenden
Geschosses als zusätzliches Geschoss beurteilen, würde jedes Attikageschoss
automatisch zu einem weiteren Geschoss werden, womit die Bestimmung in
Art. 49 BauV obsolet würden. Diese falsche Auslegung des Begriffs durch
die Vorinstanz sei beispielsweise ersichtlich bei einer viergeschossigen
Baute, welche ein begehbares Dach aufweise. Aufgrund der Nutzung als
Dachterrasse müsste diese viergeschossige Baute zwingend als fünfgeschossige
Baute beurteilt werden, was ebenso in klarem Widerspruch zum Wortlaut des
Gesetzes wie zur bisher gelebten Praxis stünde. Selbst eine eingeschossige
Baute, welche einen Dachstock aufweise, stelle eine eingeschossige Baute dar.
Wenn nun eine eingeschossige Nebenbaute mit einer begehbaren Dachterrasse
plötzlich als zweigeschossige Baute zu beurteilen sei, stehe dies in
Widerspruch zum Wortlaut und der Systematik des gesamten RBG und des
Baureglements.
2.2
Der Beschwerdegegner 2 ist hingegen der Ansicht, es
gehe bei der vorliegend strittigen Frage nach der Geschossigkeit der
Sitzplatzüberdachung ohne und bei Terrassennutzung mit Blick auf die
Abstandsprivilegierung betreffend Grenzabstand einzig darum, ob – bei Nutzung
des Flachdachs als Terrasse – dieses zusammen mit der Wohnung A3 im ersten
Obergeschoss bis und mit dem bereits erstellten Balkongeländer des Flachdachs
einen einzigen horizontalen Gebäudeabschnitt darstelle oder nicht. Diese
Frage sei klar davon zu trennen, ob ein als Geschoss definierter
Gebäudeabschnitt als Vollgeschoss zu betrachten und deshalb an die gemäss
Bau- und Zonenordnung erlaubte (Voll-)Geschosszahl anrechenbar sei. Entgegen
der Argumentation der Beschwerdeführerinnen sei demzufolge die vorliegend
relevante Frage, ob die Sitzplatzüberdachung bei Begehbarkeit bzw. Nutzung
als Balkon/Terrasse für die Wohnung A3 des Mehrfamilienhauses A mit
dieser einen einzigen Gebäudeabschnitt im Sinne eines Geschosses als
optisch-architektonische Einheit mit dem Mehrfamilienhaus A darstelle.
3.
Der Grenzabstand beträgt
nach Art. 51 Abs. 1 RBG vorbehältlich anderer Abmachungen 4 m. Für
eingeschossige An- und Nebenbauten mit einer Grundfläche von maximal 50 m
2
beträgt der Grenzabstand gemäss Art. 51 Abs. 4 RBG mindestens 1,5 m,
wenn die Fassadenhöhe der An- bzw. Nebenbauten im Bereich dieser Grenze nicht
mehr als 3,3 m beträgt. Anbauten sind gemäss aArt. 34 BauV in der vorliegend
anwendbaren, bis am 30. Juni 2018 gültigen Fassung, mit einem anderen
Gebäude zusammengebaut und überschreiten in ihren Dimensionen die zulässigen
Masse nicht.
4.
4.1
An das Mehrfamilienhaus A wurde ein gedeckter
Sitzplatz angebaut, welcher an den nordwestlichen und nordöstlichen Teil des
Mehrfamilienhauses anschliesst und eine Gesamtfläche von 28,91 m
2
aufweist.
Der Abstand von nordöstlichen Teil des Sitzplatzes zur nördlichen
Grundstücksgrenze beträgt 1,91 m. Gemäss Revisionseingabe vom
7. August 2018 ist das Flachdach begehbar und durch eine Glasbrüstung
geschützt. Eine Tür der im ersten Obergeschoss des Mehrfamilienhauses
gelegenen Wohnung der Beschwerdeführerin 2 führt auf das Flachdach.
Unbestritten ist, dass es sich beim Sitzplatz um einen Anbau handelt.
Strittig ist vorliegend hingegen, ob die privilegierte Abstandsvorschrift von
Art. 51 Abs. 4 RBG auch dann zur Anwendung gelangt, wenn das Flachdach
begehbar ist und als Terrasse verwendet wird. Massgebend hierfür ist, ob die
Anbaute auch in einem solchen Fall als eingeschossig im Sinne von Art. 51
Abs. 4 RBG gilt.
4.2
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen
ist der Begriff der Eingeschossigkeit nach Art. 51 Abs. 4 RBG
auslegungsbedürftig.
4.2.1
Dabei kommt dem Zweck des Grenzabstands eine
wesentliche Bedeutung zu. Dieser verfolgt sowohl öffentliche wie auch private
Interessen. So dient er einerseits den öffentlichen Interessen der
Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik.
Andererseits werden durch den Grenzabstand auch private Interessen gewahrt,
indem die zahlreichen Einflüsse von Bauten auf die Nachbargrundstücke
gemindert und damit eine gewisse Intimität im nachbarlichen Verhältnis
gewahrt werden soll (Christian Häuptli, in Andreas Baumann et al. [Hrsg.],
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47 N. 11). Zweck der
Abstandsvorschriften ist ganz allgemein die Beschränkung der durch eine Baute
verursachten Immissionen auf die umliegenden Grundstücke. Zwar ist dichteres
Bauen gestalterisch und raumplanerisch erwünscht, soweit Wohnhygiene und
Feuerschutz eingehalten werden (Memorial für die Landsgemeinde des Kantons
Glarus 2010, S. 152). Indessen ist zu beachten, dass zur Wahrung der
Intimität im nachbarschaftlichen Verhältnis insbesondere gefährliche,
belastende oder störende Einflüsse verhindert oder begrenzt werden sollen.
Daraus folgt, dass Ausnahmen von den ordentlichen Grenzabstandsvorschriften
restriktiv auszulegen sind, sobald sie Nachteile für die Nachbargrundstücke
zur Folge haben können.
4.2.2
Eine zusätzliche Nutzung des Dachs des Sitzplatzes
als Terrasse bedeutet für die Nachbarn eine wesentlich grössere
Einschränkung. Bereits eine gelegentliche temporäre Nutzung des Flachdachs zu
gewissen Tages- oder Jahreszeiten wirkt sich auf die Nachbarn wie die Nutzung
eines Wohnraums aus. Dadurch, dass die Sitzplatzüberdachung direkt an die
Wohnung im ersten Obergeschoss anschliesst und ein unmittelbarer Zugang über
die Balkontüre erfolgt, wird einerseits die Wohnfläche vergrössert,
andererseits aber auch eine häufige und intensive Nutzung der Terrasse
ermöglicht, welche unweigerlich mit zusätzlichen Lärmimmissionen wie auch –
aufgrund der erhöhten Position – besseren Einblickmöglichkeiten auf das
benachbarte Grundstück verbunden ist. Dies widerspricht nach dem Gesagten dem
Zweck der Vorschriften über den Grenzabstand bzw. über dessen Verkürzung.
4.3
Sodann ist zu beachten, dass die strittige Terrasse
nicht bewilligt werden könnte, wenn sie anstatt auf dem gedeckten Sitzplatz
zu liegen als Balkon erstellt worden wäre. Die Terrasse ragt nämlich im
Norden 2,9 m über die Fassadenflucht hinaus, weshalb sie – wenn sie als
Balkon erstellt würde – nicht mehr als vorspringender Gebäudeteil im Sinne
von Art. 40 BauV, sondern als Teil des Gebäudes gelten würde und folglich den
Grenzabstand zum Nachbargrundstück einzuhalten hätte (vgl. dazu eingehend
VGer-Urteil VG.2016.00136 vom 13. April 2017 E. II/3.2). Es wäre nun
widersprüchlich, wenn die Bewilligung für einen Balkon aufgrund der
Unterschreitung des Grenzabstands nicht erteilt werden dürfte, die Nutzung
des Flachdachs als Terrasse aber bewilligt würde. Zudem würde es ein solches
Vorgehen ermöglichen, die für Balkone, welche aufgrund ihrer Ausmasse nicht
mehr als vorspringende Gebäudeteile gelten, zu beachtenden ordentlichen Grenzabstände
zu umgehen, indem die Bauherrschaft einen Balkon nicht als Balkon genehmigen
lässt, sondern – allenfalls aussen ergänzt mit zwei Trägern – als Dach eines
Sitzplatzes oder Carports etc.
4.4
Schliesslich verkennen die Beschwerdeführerinnen,
dass der Begriff der Eingeschossigkeit gemäss Art. 51 Abs. 4 RBG selbständig
auszulegen ist. Namentlich geht es nicht um die Anzahl der zulässigen
Geschosse gemäss Zonenplan. Daher gehen ihre Ausführungen zu den
Attikageschossen und allgemein zur Geschossigkeit von Bauten ins Leere.
4.5
Unter all diesen Umständen haben die Vorinstanzen
keine Rechtsverletzung begangen, indem sie Art. 51 Abs. 4 RBG so auslegten,
dass Anbauten, deren Dach als Terrasse genutzt wird, nicht mehr als
eingeschossig im Sinne von Art. 51 Abs. 4 RBG gelten und folglich nicht vom
privilegierten Grenzabstand profitieren. Demnach hat der Beschwerdegegner 2
in seinem Beschwerdeentscheid vom 18. April 2018 die Baubewilligung für das
Baugesuch vom 7. August 2017 zu Recht verweigert.
Dies führt zur Abweisung
der Beschwerde.
III.
Die Gerichtskosten von
pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführerinnen
aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihnen bereits
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Mangels Obsiegens
steht ihnen sodann keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e
contrario).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführerinnen
auferlegt und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in
gleicher Höhe verrechnet.
3.
Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]