gl_gerichte · OG.2018.00045 · 2020-08-12 · de

Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen

Glarus Obergericht 12.08.2020 OG.2018.00045 (OGS.2021.121)
Glaris Obergericht 12.08.2020 OG.2018.00045 (OGS.2021.121)
Glarona Obergericht 12.08.2020 OG.2018.00045 (OGS.2021.121)

Kanton Glarus
Obergericht
Urteil
vom 12. August 2020
Verfahren
OG.2018.00045
1. A.______
2. B.______
Privatkläger und
Berufungskläger
Staats- und Jugendanwaltschaft des
Kantons Glarus
Anklägerin
vertreten durch den Staatsanwalt
gegen
C.______
Beschuldigter
und
Berufungsbeklagter
vertreten
durch Rechtsanwalt D.______
betreffend
Widerhandlungen
gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen
Anträge
von A.______ und B.______
(gemäss Eingaben vom 7. August 2018
[act. 47] und 28. November 2018 [act. 59], sinngemäss):
1.
Es sei
das Urteil des Präsidenten des Kantonsgerichts Glarus vom 17. Juli 2018 im
Verfahren SG.2018.00022 aufzuheben und es sei der Beschuldigte wegen einer
Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
Geschäftsräumen aufgrund von Art. 325
bis
StGB und Art. 326
bis
StGB schuldig zu sprechen.
2.
Der
Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 10'000.— als
Genugtuung zu bezahlen. Eventualiter sei die Höhe der vom Beschuldigten zu
leistenden Genugtuungszahlung vom Gericht festzulegen.
3.
Der
Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 5'300.—
zuzüglich Zins von 5 % ab 8. März 2016 zu bezahlen als Entschädigung
für Aufwendungen im Verfahren. Eventualiter sei die Höhe der vom
Beschuldigten zu leistenden Entschädigung vom Gericht festzulegen.
4.
Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschuldigten.
Anträge
von C.______
(gemäss Eingaben vom 3. Oktober 2018 [act. 55] und
20. Dezember 2018 [act. 66], sinngemäss):
1.
Die
Berufung der Berufungskläger sei abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei.
2.
Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger.
____________________
Das Gericht zieht in Betracht:
I.
1.
A.______ (nachfolgend
Privatklägerin) und ihr Ehemann B.______ (nachfolgend Privatkläger)
unterzeichneten am 22. August 2011 einen Mietvertrag mit der
X.______ AG (nachfolgend Vermieterin) über ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
in [...] mit Mietbeginn ab 1. November 2011 (act. 2/3/2-8). Kurz
nach dem Einzug in das Mietobjekt forderten A.______ und B.______
(nachfolgend Privatkläger) von der Vermieterin die Beseitigung mehrerer ihrer
Ansicht nach am Mietobjekt bestehender Mängel und beschritten in der Folge
den Rechtsweg. Das Kreisgericht See-Gaster verpflichtete die Vermieterin mit
Entscheid vom 7. November 2013, einen Teil der geltend gemachten
Mängel zu beheben und wies die von den Privatklägern ebenfalls geltend
gemachte Mietzinsherabsetzung ab (act. 2/3/10). Auf Berufung der
Privatkläger hin, verpflichtete das Kantonsgericht St. Gallen mit Urteil
vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur Behebung weiterer Mängel und
verfügte die Herabsetzung des monatlichen Mietzinses um CHF 600.—
rückwirkend ab 1. April 2014 bis zur vollständigen Mängelbehebung
(act. 2/3/25 S. 2). Gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts
St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte der Privatkläger mit E-Mail
vom 26. Juni 2015 der Y.______ Treuhand AG (welche zu diesem
Zeitpunkt mit der Verwaltung des Mietobjektes der Privatkläger betraut war)
mit, dass er die vom Kantonsgericht St. Gallen rückwirkend ab 1. April 2014
zugesprochene Mietzinsreduktion mit künftig geschuldeten Mietzinsen verrechnen
werde. Dementsprechend bezahlten die Privatkläger für die Monate Juli und
August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinse noch leisteten sie
diesbezüglich Hinterlegungsbeträge (act. 2/4/70 f., act. 2/5/45).
2.
Mit Einschreiben vom
14. und vom 19. August 2015 mahnte die Y.______ Treuhand AG die Privatkläger
wegen ausstehender Mietzinse für Juli 2015 und August 2015. Diese Mahnungen
waren jeweils mit einer Kündigungsandrohung verbunden (act. 2/33/29 f.).
Am 17. September 2015 bevollmächtigte die Vermieterin Rechtsanwalt
E.______ (nachfolgend auch Rechtsanwalt) betreffend die Miet-angelegenheit
mit den Privatklägern zu allen Rechtshandlungen eines Generalbevollmächtigten
(act. 2/2/7). In der Folge kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den
Privatklägern am 21. September 2015 per 31. Oktober 2015
(act. 2/3/36). Die Privatkläger fochten diese Kündigung beim
Kreisgericht See-Gaster an, welches mit Urteil vom 8. März 2016 die
Kündigung aufhob (act. 2/4/67-87).
3.
Am 23. November 2015
stellten die Privatkläger gegen die Vermieterin, vertreten durch C.______
(nachfolgend Beschuldigter), welcher zum Kündigungszeitpunkt
Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der X.______ AG war
(act. 42), einen Strafantrag wegen Widerhandlungen im Sinne von
Art. 325
bis
StGB und Art. 326
bis
StGB
(act. 2/1/1-4). Die Staats- und Jugendanwaltschaft des Kantons Glarus
(nachfolgend Staatsanwaltschaft) stellte das Strafverfahren gegen den
Beschuldigten ein (act. 2/5/1-4, act. 2/6/1-8). Eine gegen diese
Einstellungsverfügung von den Privatklägern erhobene Beschwerde hiess das
Obergericht des Kantons Glarus mit Beschluss vom 15. September 2017
teilweise gut (act. 2/7/34 ff.). Am 26. Januar 2018 erliess
die Staatsanwaltschaft einen Strafbefehl gegen den Beschuldigten wegen
Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
und auferlegte dem Beschuldigten eine Busse von CHF 300.— (act. 3).
Nachdem die Privatkläger am 7. Februar 2018 und der Beschuldigte am
8. Februar 2018 Einsprache gegen den Strafbefehl erhoben hatten
(act. 2/8/32-34, act. 2/8/35-41), hielt die Staatsanwaltschaft an
diesem fest und überwies die Strafsache dem Kantonsgericht Glarus zur
weiteren Behandlung (act. 1, act. 2).
4.
Mit Urteil vom
17. Juli 2018 sprach der Kantonsgerichtspräsident den Beschuldigten
vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325
bis
Abs. 2
oder 3 StGB i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB frei
und verwies die Zivilforderungen der Privatkläger auf den Zivilweg
(act. 43 S. 12 Disp. Ziff. 1 und 2).
5.
Gegen dieses Urteil
erhoben die Privatkläger mit Eingabe vom 7. August 2018 Berufung
beim Obergericht mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 47,
act. 48/1-5). Der vom Beschuldigten gestellte Nichteintretensantrag
(i.S.v. Art. 400 Abs. 3 lit. a StPO [act. 55]), wies das Obergericht mit
Beschluss vom 9. November 2018 ab und setzte den Privatklägern Frist für eine
allfällige Ergänzung ihrer Berufung (act. 56, act. 57). Dem kamen
die Privatkläger mit Eingabe vom 28. November 2018 nach (act. 59).
Der Beschuldigte beantragte mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 die
Abweisung der Berufung (act. 66, act. 67/1-5). Die
Staatsanwaltschaft und die Vorinstanz verzichteten auf eine Stellungnahme
(act. 64, act. 65).
Am 18. Januar 2019
reichten die Privatkläger unaufgefordert eine Stellungnahme ein
(act. 69). Am 24. Februar 2019 [recte: 2020] und am
24. April 2020 reichte der Beschuldigte unaufgefordert Eingaben ein
(act. 72, act. 74). Mit Schreiben vom 24. April 2020
beantragten die Privatkläger den Ausstand von drei Oberrichterinnen sowie von
Obergerichtsschreiber […], da diese Gerichtspersonen bereits in vorgängigen
Beschwerdeverfahren mitgewirkt hätten (act. 75). Am 29. April 2020
resp. am 7. Juli 2020 teilte das Obergericht den Parteien unter dem
Blickwinkel von Art. 21 Abs. 2 StPO die Gerichtsbesetzung des
Berufungsverfahrens mit (act. 76, act. 86). Am 1. Mai 2020
reichte der Beschuldigte unaufgefordert eine Eingabe ein (act. 77),
woraufhin die Privatkläger am 5. Mai 2020 unaufgefordert eine
Stellungnahme einreichten (act. 79, act. 79/1-5). Mit Eingabe vom
8. Juni 2020 legte der Beschuldigte ein Urteil des Kantonsgerichts
St. Gallen vom 11. Mai 2020 ins Recht (act. 83,
act. 83/1). Die Privatkläger erhoben gegen dieses Urteil Beschwerde beim
Bundesgericht (act. 84, act. 85).
II.
1.
Bilden ausschliesslich
Übertretungen Gegenstand des erstinstanzlichen Hauptverfahrens (wie
vorliegend Art. 325
bis
StGB i.V.m. Art. 103 StGB), so kann mit der
Berufung nur geltend gemacht werden, das Urteil sei rechtsfehlerhaft oder die
Feststellung des Sachverhalts sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf
einer Rechtsverletzung. Neue Behauptungen und Beweise können nicht
vorgebracht werden (Art. 398 Abs. 4 StPO). Die Privatkläger
rügen sinngemäss, die Vorinstanz habe den Beschuldigten zu Unrecht vom
Vorwurf der Widerhandlung im Sinne von Art. 325
bis
i.V.m.
Art. 326
bis
StGB freigesprochen, d.h. der vorinstanzliche
Entscheid beruhe auf einer Rechtsverletzung (act. 47, act. 59).
2.
Das Urteil des
Kantonsgerichtspräsidenten vom 17. Juli 2018 stellt ein taugliches
Anfechtungsobjekt dar und die Privatkläger sind zur Berufungserhebung
legitimiert (Art. 382 Abs. 1 und 2 StPO). Die Anfechtungsfrist ist
eingehalten (Art. 399 Abs. 3 StPO [act. 45, act. 47]).
Die Privatkläger erheben zulässige Rügen. Auf die Berufung ist einzutreten
(act. 57 Disp. Ziff. 1).
3.
Die Berufung hat im
Umfang der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids aufschiebende Wirkung
(Art. 402 StPO). Vorliegend wenden sich die Privatkläger
vollumfänglich gegen das Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom
17. Juli 2018 (act. 47 S. 1). Somit hat das Obergericht
im Berufungsverfahren den erstinstanzlich erfolgten Freispruch und die
vorinstanzliche Kostenverlegung zu überprüfen (Art. 404 Abs. 1
StPO), wobei es am Ende ein neues Urteil fällt (Art. 408 StPO).
4.
Das Berufungsverfahren ist grundsätzlich mündlich
(Art. 405 Abs. 1 StPO). Die Berufung kann im schriftlichen
Verfahren behandelt werden, wenn u.a. wie vorliegend Übertretungen Gegenstand
des erstinstanzlichen Urteils bilden und mit der Berufung nicht ein
Schuldspruch wegen eines Verbrechens oder Vergehens beantragt wird
(Art. 406 Abs. 1 lit. c StPO).
5.
Die Anklageschrift bestimmt den Gegenstand des
erstinstanzlichen Gerichts- wie auch des Berufungsverfahrens. Das Gericht ist
an den in der Anklageschrift wiedergegebenen Sachverhalt, nicht aber an die
darin vorgenommene rechtliche Würdigung gebunden (Art. 350 Abs. 1
StPO).
6.
Bestehen
unüberwindliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen
der angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für den Beschuldigten
günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO).
Diese Bestimmung operationalisiert den
verfassungsmässigen Grundsatz der Unschuldsvermutung (
in dubio pro reo
,
Art. 32 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 2 EMRK). Sie verbietet es, bei der
rechtlichen Würdigung eines Straftatbestands von einem belastenden
Sachverhalt auszugehen, wenn nach objektiver Würdigung der gesamten Beweise
ernsthafte Zweifel bestehen, ob sich der Sachverhalt tatsächlich so
verwirklicht hat, oder wenn eine für die beschuldigte Person günstigere
Tatversion vernünftigerweise nicht ausgeschlossen werden kann. Eine einfache
Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Es kann jedoch auch keine absolute
Gewissheit verlangt werden; abstrakte und theoretische Zweifel sind kaum je
ganz auszuräumen (BGer 6B_824/2016 Urteil vom 10. April 2017 E. 13.1).
7.
Die Akten des
vorinstanzlichen Verfahrens SG.2018.00022 (act. 1-46) wurden beigezogen,
wobei die Strafuntersuchungsakten integrierender Bestandteil der
vor-instanzlichen Akten bilden (act. 2). Die Aktenzitate des
vorinstanzlichen Verfahrens erfolgen unter der Verfahrensnummer des Berufungsverfahrens.
III.
1.
Vorliegend machen die
Privatkläger im Wesentlichen geltend, der Beschuldigte habe ihnen am
21. September 2015 aus Rache gekündigt resp. er habe sie loswerden
wollen, weil sie Mängel am Mietobjekt geltend gemacht hätten (act. 47
insbesondere S. 6 Ziff. 3, act. 2/1/1-4, act. 3 S. 3).
1.1.
Nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer
dem Mieter kündigt, weil
dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrnimmt oder
wahrnehmen will
.
Der Mieter soll bei der Ausübung
seiner ihm zustehenden Rechte vor den Folgen des sozialen Machtgefälles zum
Vermieter bewahrt werden (
Muskens
,
in: Niggli/ Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Strafrecht II,
Art. 137-392 StGB, 4. Aufl., N 3 zu Art. 325
bis
).
Obwohl es sich aus dem Wortlaut von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
nicht eindeutig ergibt, kommt diese Bestimmung primär zur Anwendung, wenn die
Kündigung einen Racheakt (wie vorliegend geltend gemacht) gegenüber dem
Mieter darstellt, welcher in der Vergangenheit Rechte aus dem Mietvertrag
geltend gemacht hat (
Lachat/Püntener
,
in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., N
33/2.5). Der von der Vorinstanz ebenfalls geprüfte Art. 325
bis
Abs. 3 StGB ist für das vorliegende Verfahren nicht einschlägig, was bereits
die Vorinstanz zutreffend feststellte (act. 43 S. 8 unten) und von den
Privatklägern im Berufungsverfahren zu Recht nicht beanstandet wurde.
1.1.1.
Da Art. 325
bis
StGB gemäss Randtitel "Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum
Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen" unter Strafe zu stellen
bezweckt, sind vom objektiven Straftatbestand von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB nur solche Vermieterkündigungen erfasst, welche aus zivilrechtlicher
Sicht unzulässig sind. Die zivilrechtliche Unzulässigkeit der Kündigung
stellt ein normatives Tatbestandsmerkmal von Art. 325
bis
StGB dar.
Eine zivilrechtlich zulässige Kündigung kann demnach aufgrund der
Zivilrechtsakzessorität von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB keine
Strafbarkeit zur Folge haben (vgl. hiezu auch die zutreffenden vor-instanzlichen
Erwägungen in act. 43 S. 8). Das Mietrecht schützt Mieter vor
Vergeltungskündigungen u.a. dadurch, dass eine Kündigung anfechtbar ist, wenn
sie ausgesprochen wird während oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss
eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder
Gerichtsverfahrens, in welchem der Vermieter zu einem erheblichen Teil
unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich
eingeschränkt, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder mit dem Mieter
einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs.
1 lit. d und e OR). Dieser soeben erwähnte im Zivilrecht verankerte zeitliche
Kündigungsschutz des Mieters ist jedoch nicht anwendbar, wenn der Vermieter
das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters kündigt (Art.
257d OR i.V.m. Art. 271a Abs. 3 lit. b OR).
1.1.2.
E
ine Kündigung, welche aus zivilrechtlicher Sicht
unzulässig war, begründet für sich alleine noch keine Strafbarkeit nach Art.
325
bis
Abs. 2 StGB. Für eine Strafbarkeit nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB muss immer auch ein Kausalzusammenhang zwischen der Wahrnehmung
von Rechten aus dem Obligationenrecht seitens des Mieters und der
ausgesprochenen Kündigung durch den Vermieter vorliegen. Dem
Vermieter
muss nachgewiesen werden, dass er die Kündigung als Vergeltung für die
Wahrnehmung von Mieterrechten aussprach, obwohl er wusste oder zumindest in
Kauf nahm, dass die Kündigung zivilrechtlich unzulässig sein könnte. Der
Vermieter muss dem Mieter
wegen
der durch Letzteren erfolgten
Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der diesbezügliche Beweis ist indes
regelmässig schwierig zu erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene
Kündigung oft mit irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren
repressiven Charakter zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der
Indizien eine grosse Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang
spricht (BGE 115 II 484 E. 2b;
Lachat/Püntener
,
a.a.O., N 33/2.5;
Muskens
,
a.a.O., N 26 f. zu Art. 325
bis
).
1.1.3.
In subjektiver
Hinsicht ist Vorsatz erforderlich, wobei Eventualvorsatz genügt (
Isenring
, in: Donatsch [Hrsg.], StGB
Kommentar, 20. Aufl., N 2 zu Art. 325
bis
).
Vorsatz liegt vor, wenn die Tat mit Wissen und Willen ausgeführt wird,
wobei bereits vorsätzlich handelt, wer die Verwirklichung der Tat für möglich
hält und in Kauf nimmt (Art. 12 Abs. 2 StGB; sogenannter Eventualvorsatz).
1.2.
1.2.1.
Der Beschuldigte betraute Rechtsanwalt E.______ betreffend die
Mietstreitigkeit mit den Privatklägern mit einer Generalvollmacht
(act. 2/2/7). Aufgrund dieses Vertretungsverhältnisses sind bei der
nachfolgenden materiellen Prüfung die Anstiftung sowie die mittelbare
Täterschaft miteinzubeziehen.
1.2.2.
Wer jemanden vorsätzlich zu dem von diesem verübten
Verbrechen oder Vergehen bestimmt hat, wird nach der Strafandrohung, die auf
den Täter Anwendung findet, bestraft (Art. 24 Abs. 1 StGB). Durch die
Anstiftung wird in einem anderen der Entschluss zu einer bestimmten
rechtswidrigen Tat hervorgerufen. Der Tatentschluss muss auf das motivierende
Verhalten des Anstifters zurückzuführen sein.
Die Strafbarkeit des
Anstifters setzt somit eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Haupttat
voraus (sog. limitierte Akzessorietät, BGer 6B_961/2015, 6B_973/2015,
6B_974/2015 Urteil vom 5. April 2016 E. 2.4.1;
Trechsel/Jean-Richard,
in:
Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 3.
Aufl., N 5 zu Art. 24). Bei der zu prüfenden Widerhandlung im Sinne von
Art. 325
bis
Abs. 2 StGB handelt es sich um eine
Übertretung. Die Anstiftung dazu ist strafbar, die lediglich versuchte
Anstiftung hingegen nicht (Art. 104 StGB i.V.m. Art. 105
Abs. 2 StGB;
Trechsel/Jean-Richard,
a.a.O., N 2 und N 12 zu Art. 24).
1.2.3.
Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein
willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um
durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der
mittelbare Täter nützt dabei entweder intellektuelle Defizite des Tatmittlers
aus (z.B. Sachverhaltsirrtum, Mängel der Zurechnungsfähigkeit usw.) oder er
nötigt den Tatmittler zur Tatausführung. Voraussetzung für die Bejahung der
mittelbaren Täterschaft ist demnach, dass dem Hintermann aufgrund seiner
Einwirkung auf die das Delikt unmittelbar ausführende Person die tatsächliche
Tatherrschaft über den Geschehensablauf zukommt; dem Tatwerkzeug dagegen
fehlt es an der Tatherrschaft. Einzig wenn der Hintermann darüber entscheiden
kann, ob und allenfalls wie ein konkret bestimmtes Delikt verübt werden soll,
kann ihm dieses strafrechtlich auch zugerechnet werden. Der mittelbare Täter
wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte (BGE 120 IV
17 E. 2.d; BGer 1C_592/2019 Urteil vom 16. Dezem-ber 2019 E. 4.4).
1.2.4.
Eine Strafbarkeit des Beschuldigten als Anstifter oder mittelbarer
Täter setzt voraus, dass er betreffend die Verwirklichung der objektiven
Tatbestandsmerkmale von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB mindestens
eventualvorsätzlich gehandelt hat.
1.3.
Der Beschuldigte fungierte zum Zeitpunkt der Kündigung als
Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der Vermieterin. Damit ist in
Bezug auf eine mögliche Strafbarkeit des Beschuldigten auch zu prüfen, ob die
Voraussetzungen von Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB (Geschäftsherrenhaftung)
erfüllt sind.
1.3.1.
Art. 326
bis
StGB ist eine Zurechnungs- oder Durchgriffsnorm, die es verunmöglichen soll,
dass sich natürliche Personen hinter dem "Schleier" der
juristischen Person bzw. hinter Vertretungsverhältnissen verbergen, um sich
der strafrechtlichen Verantwortung aus Art. 325
bis
StGB
zu entziehen. Abs. 2 statuiert für den Geschäftsherrn, Arbeitgeber,
Auftraggeber und Vertretenen eine Garantenpflicht für den Fall, dass die
geschäftsbesorgende Person den Tatbestand von Art. 325
bis
StGB erfüllt (
Muskens,
a.a.O.,
N 1 ff. zu Art. 326
bis
).
Der
Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene, welcher von der
in Art. 325
bis
StGB stipulierten Widerhandlung Kenntnis hat oder
nachträglich Kenntnis erhält und, obgleich es ihm möglich wäre, es
unterlässt, sie abzuwenden oder ihre Wirkungen aufzuheben, untersteht der
gleichen Strafandrohung wie der Täter (Art. 326
bis
Abs. 2 StGB).
Ist der Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene eine
juristische Person, Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, ein
Einzelunternehmen oder eine Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit,
findet Art. 326
bis
Abs. 2 StGB auf die schuldigen Organe,
Organmitglieder, geschäftsführenden Gesellschafter, tatsächlich leitenden Personen
oder Liquidatoren Anwendung (Art. 326
bis
Abs. 3 StGB).
1.3.2.
Art. 326
bis
Abs. 2 StGB ist ein echtes Unterlassungsdelikt. Der Tatbestand setzt die
Verletzung einer Handlungspflicht voraus, wobei das gebotene Verhalten aus
objektiver und subjektiver Sicht möglich sein muss. Weiter muss die
gesetzlich geforderte Handlung den Erfolg ausschliessen oder zumindest die
Gefahr seines Eintritts herabsetzen (sog. hypothetische Kausalität zwischen
Rechtsgutsverletzung und Vornahme der gebotenen Handlung;
Muskens,
a.a.O., N 17 zu
Art. 326
bis
).
Eine Strafbarkeit des
Beschuldigten nach Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB setzt
zunächst eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB einer anderen Person voraus.
Weiter ist entscheidend, ob der Geschäftsherr Kenntnis von der
Widerhandlung hatte bzw. nachträglich erlangte. Massgebend ist dabei nur die
tatsächliche Kenntnis, nicht die Kenntnis, die bei gehöriger Sorgfalt hätte
erlangt werden können. Weiter muss es der Geschäftsherr unterlassen haben,
die Straftat seines Vertreters abzuwenden, obschon ihm dies möglich gewesen
wäre. Zudem muss dem Geschäftsherrn eine gewisse Tatmacht zukommen.
Schliesslich muss der Geschäftsherr vorsätzlich handeln, wobei
Eventualvorsatz nicht genügt (
Muskens,
a.a.O.,
N 18 f., 22 zu Art. 326
bis
).
2.
Im Zusammenhang mit der
Kündigung vom 21. September 2015 ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:
2.1.
Die Privatkläger
mieteten von der X.______ AG ab 1. November 2011 ein
Reiheneinfamilienhaus in [...] (act. 2/3/2) und machten kurz nach ihrem
Einzug Mängel geltend. Aus den folgenden Mietrechtsstreitigkeiten geht
hervor, dass die Privatkläger bereits ab Dezember 2011 ihre Mietzinszahlungen
reduzierten (act. 2/3/11 Erw. I.1) und in der Folge auch einen Teil
der Mietzinse hinterlegten (für April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.—,
für Juni 2012 bis September 2012 je CHF 1‘185.—, ab Oktober 2012
bis Juni 2015 je CHF 1‘385.— [act. 2/4/70]).
Das Kantonsgericht St. Gallen
verpflichtete mit Entscheid vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur
Behebung von diversen Mängeln am Mietobjekt und reduzierte bis zur
vollständigen Behebung der aufgeführten Mängel den Nettomietzins ab 1. April 2014
um CHF 600.— (act. 2/3/25 Seite 2 Disp. Ziff. 1). Die von den Parteien
dagegen erhobenen Beschwerden wies das Bundesgericht ab (BGer 4A_333/2015/
4A_337/2015 Urteil vom 27. Januar 2016).
2.2.
Der Privatkläger
sandte am 26. Juni 2015 an "Y.______ Mietliegenschaften" eine
E-Mail mit der Mitteilung, dass entsprechend dem Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen vom 15. Mai 2015 die künftigen Mietzinse mit der zugesprochenen
Mietzinsherabsetzung verrechnet würden (act. 2/5/45).
Mit Einschreiben vom 14. August
2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an die Privatklägerin eine letzte
Mahnung und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli
und August 2015 von insgesamt CHF 4'537.80 (act. 2/3/29).
Daraufhin antwortete der
Privatkläger mit eingeschriebenem Brief vom 17. August 2015 an die Y.______
Treuhand AG, dass er sie an seine E-Mail vom 26. Juni 2015 erinnern wolle, in
der er gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai
2015 die Verrechnung der ab 1. April 2014 zugesprochenen Mietzinsreduktion
von CHF 600.— mit den laufenden Mietzinsen erklärt habe. Weiter informierte
der Privatkläger die Y.______ Treuhand AG, dass er höchst vorsorglich die in
der Mahnung vom 14. August 2015 geforderten Beträge diese Woche überweisen
und die zugesprochene Mietzinsreduktion mit den ab September 2015 fälligen
Mietzinsen verrechnen werde (act. 2/5/46).
Mit Einschreiben vom 19. August
2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an den Privatkläger eine letzte Mahnung
und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli und
August 2015 von insgesamt CHF 2'770.— (act. 2/3/30).
Gemäss Zahlungsbestätigung […]
vom 20. August 2015 überwies die Privatklägerin auf ein Konto bei der […] den
Betrag von CHF 4'537.80 (act. 2/3/32 Beilage 8).
Gemäss einer weiteren
Zahlungsbestätigung der […] vom 31. August 2015 überwies die Privatklägerin
auf ein Konto bei der […] den Betrag von CHF 1'570.— (act. 2/3/33
Beilage 9). Gemäss Rückbuchungsbeleg vom 1. September 2015 war die
Gutschrift dieser Zahlung bei der Bank des Endbegünstigten […] nicht möglich
(act. 2/3/34 Beilage 10). Diesbezüglich führen die Privatkläger in ihrem
Strafantrag vom 23. November 2015 Folgendes aus:
"Aufgrund des Drucks und
der Verunsicherung, die die Vermieterin und ihre Vertreter geschaffen haben,
überwiesen die Antragsteller CHF 4'537.80 am 20. August 2015 auf das Konto
der Z.______ Immobilien AG (Beilage 8). Dieses Konto wurde von der Y.______
AG benannt. Am 31. August 2015 wurde auf das (den Antragstellern bisher
bekannte) Konto der Vermieterin CHF 1'570.— überwiesen (Beilage 9). Diese
Zahlung wurde rücküberwiesen, weil die Gutschrift bei der Bank des
Endbegünstigten nicht möglich ist (Beilage 10). Die fehlgeschlagene Zahlung
von CHF 1'570.— steht im Zusammenhang mit der ursprünglichen Behauptung
der Vermieterin, dass die gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien
AG übergegangen sei. Dies hat sich als unzutreffend herausgestellt. Daher
wollten die Antragsteller auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin
zahlen, da sie als Mietzinsschuldner gehalten sind, an die Vermieterin als
Gläubigerin zu leisten und (nur) hierdurch Vertragserfüllung eintritt. Dieses
Konto existiert jedoch offenbar nicht mehr. (…). Mit Schreiben vom 11.
November 2015 erfolgte die unmissverständliche Anweisung, wieder verbunden
mit einer Kündigungsandrohung, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen
(Beilage 11)"
(act. 2/1/3).
Mit Schreiben vom 1. September
2015 teilte die Y.______ Treuhand AG den Privatklägern kurz und bündig mit,
dass sie nach wie vor den gesamten Mietzins schuldeten, es nicht ihre Aufgabe
sei, mit ihnen (den Privatklägern) juristische Dialoge zu führen und sie die
notwendigen juristischen Schritte einleiten werde, wenn die Mietzinszahlungen
nicht korrekt erfolgten (act. 2/3/31).
Die Generalvollmacht der
Vermieterin an Rechtsanwalt E.______ vom 17. September 2015
betreffend "Mietangelegenheit" in Sachen "A.______ und
B.______ / X.______ AG" wurde vom Beschuldigten unterzeichnet
(act. 2/2/7, zum Vergleich der Unterschrift siehe act. 2/2/6).
Die Y.______ Treuhand AG kündigte
dem Privatkläger mit amtlichem Formular vom 21. September 2015 das
Mietobjekt per 31. Oktober 2015. Unterzeichnet wurde die Kündigung
von F.______ (act. 2/3/36). Gemäss Entscheid des Kreisgerichts See-Gaster vom
8. März 2016 wurde diese (vorliegend relevante) Kündigung vom
21. September 2015 aufgehoben (act. 2/4/87 Disp. Ziff. 1).
Mit Schreiben vom 11. November
2015 teilte die Y.______ Treuhand AG dem Privatkläger mit, dass seine
Behauptung, ihm würden Angaben zum Vermieterkonto fehlen, nicht zutreffe und
weiter
"Sie wurden von uns als Beauftragte der X.______ AG und auch
der Z.______ Immobilien AG zweifelsfrei und ohne Vorbehalt angewiesen, dass
Sie die Mietzinsen auf das Konto der Z.______ Immobilien AG bei der […] zu
überweisen haben"
(act. 2/3/35 Beilage 11).
Im Verfahren vor dem Kreisgericht
See-Gaster machten die Privatkläger geltend, es sei nicht klar, an wen sie
die Mietzinse künftig leisten müssten, was sich darin zeige, dass der Betrag
von CHF 1'570.— nicht auf das Konto der Beklagten (X.______ AG) habe
überwiesen werden können. Um die Gefahr eines Zahlungsverzugs zu vermeiden,
sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern ihre Bankverbindung für
künftige Mietzinszahlungen anzugeben. Dem hielt die Beklagte entgegen, dass
die Y.______ Treuhand AG, als sie die Kläger mit Schreiben vom
19. August 2015 zur Hinterlegung der ausstehenden Mietzinse
aufgefordert habe, entsprechende Einzahlungsscheine beigelegt habe. Die
Kläger hätten veraltete Einzahlungsscheine verwendet. Das Kreisgericht
See-Gaster hielt in seinem Entscheid vom 8. März 2016 die erwähnten
Vorbringen der Kläger für eine Zwängerei und ging nicht mehr weiter darauf
ein (act. 2/4/85).
2.3.
Der Privatkläger
wurde am 8. November 2016 von der Polizei einvernommen und gab
zusammengefasst Folgendes zu Protokoll:
Der Beschuldigte sei der
Eigentümer ihrer Vermieterin (die X.______ AG). Faktisch aber trete der
Beschuldigte als Vermieter auf, indem er – wenn es um bedeutende Themen gehe
– persönlich anrufe oder vorbeikomme. Sie hätten kurz nach ihrem Einzug in
das Mietobjekt Feuchtigkeitsmängel festgestellt und die Vermieterin gebeten,
diese zu beheben. Als diese jedoch nicht bereit gewesen sei, die Mängel zu
beheben, hätten sie den Rechtsweg einschlagen müssen. Der Beschuldigte habe
sie zum Auszug bewegen wollen und zum Ausdruck gebracht, dass er die Mängel
nicht beseitigen wolle. Der Beschuldigte habe ihn auch angerufen und gesagt,
er wolle sich persönlich um eine Lösung bemühen. Die Lösung des Beschuldigten
habe so ausgesehen, dass sie aus der Liegenschaft hätten ausziehen sollen. Es
habe noch ein zweites Telefongespräch mit dem Beschuldigten gegeben und bei
beiden Telefongesprächen habe der Beschuldigte gesagt, eine Mängelbeseitigung
komme für ihn nicht in Frage, weil diese zu teuer sei. Der Beschuldigte habe
gesagt, sie müssten halt mit den Mängeln leben. Er sei forsch, heftig und
drängend gewesen. Insgesamt habe er drei bis vier Mal mit dem Beschuldigten
telefoniert und jedes Mal habe der Beschuldigte angerufen (act. 2/2/8-15).
2.4.
In der polizeilichen
Einvernahme vom 28. Januar 2016 verweigerte der Beschuldigte
weitgehend seine Aussage (act. 2/2/1-6).
Der Beschuldigte wurde anlässlich
der vorinstanzlichen Hauptverhandlung erneut befragt. Er bestritt den
Vorwurf, gegen die Privatkläger eine Rachekündigung ausgesprochen zu haben.
Er habe auch keine Kenntnis betreffend die Verfahren. Er habe keine Zeit,
sich neben der Arbeit damit zu befassen. Er habe E.______ damit beauftragt,
die Flut von Korrespondenz und "die Sache" selbständig zu
erledigen. E.______ habe das selbständig gelöst.
Er kenne den Zusammenhang
zwischen dem Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom Frühling 2015 und der
Kündigung vom Herbst 2015 nicht. Es habe so viele Urteile gegeben und er
wisse nicht mehr, welches dasjenige vom Kantonsgericht St. Gallen vom Frühjahr
2015 sei. Der Privatkläger habe immer wieder geschrieben und als Reaktion
darauf habe er (der Beschuldigte) ihn angerufen und eine einvernehmliche
Lösung mit ihm finden wollen. B.______ habe gefragt, was er ihm geben würde,
wenn er ausziehe. Er (der Beschuldigte) habe ihm gesagt, er solle ihm sagen,
wie viel er für den Umzug brauche, CHF 10'000.— oder CHF 20'000.—
sei in Ordnung, nicht aber CHF 200'000.—. Er habe Ruhe vor dem
Privatkläger gewollt und alles hätte in Ordnung kommen sollen. Er habe mit
den Mahnungen vom Sommer 2015 betreffend Rückstand Miete der Privatkläger
nichts zu tun. Die Y.______ sei mit der Verwaltung des ganzen
Immobilienportfolios betraut gewesen (act. 28).
2.5.
Die
Staatsanwaltschaft befragte am 17. Januar 2018 F.______ (Geschäftsinhaber
der Y.______ Treuhand AG) zu der Kündigung vom 21. September 2015.
F.______ gab zu Protokoll, dass seine Mitarbeiterin, G.______, die
Angelegenheit bearbeitet habe. Sie hätten betreffend Kündigungsandrohungen
und Kündigung nach den Weisungen von Rechtsanwalt E.______ gehandelt, welcher
die Anweisung zur Kündigung gegeben habe (act. 2/8/12-14).
2.6.
G.______ wurde im
vorinstanzlichen Verfahren als Zeugin befragt. Sie gab an, der Beschuldigte
sei Kunde der Y.______ Treuhand AG gewesen. Sie bestätigte, dass sie aufgrund
der Anweisung von Rechtsanwalt E.______ die Kündigung des Mietobjekts der
Privatkläger veranlasst habe. Sie seien immer durch E.______ angewiesen
worden und hätten sich auch jeweils bei ihm abgesichert. Auf die
E-Mails, welche der Privatkläger immer wieder an die Y.______ Treuhand
AG geschickt habe, habe sie keine Antwort entworfen, sondern alles an
E.______ weitergeleitet. E.______ habe über die Kündigung entschieden und er
habe zum Teil auch die Antwortschreiben an die Privatkläger verfasst. Sie
habe nicht mitbekommen, dass E.______ bei der Eigentümerin habe nachfragen
müssen, ob die von ihm vorgeschlagenen Schritte ausgeführt werden sollten.
Sie habe im Sommer 2015 wegen der Liegenschaft der Privatkläger weder mit dem
Beschuldigten noch mit der X.______ AG Kontakt gehabt, betreffend anderer
Liegenschaften schon. E.______ sei nur bei den Privatklägern
dazwischengeschaltet gewesen. Sie habe den Beschuldigten über die weiteren
Schritte, nämlich Mahnung und Mietvertragskündigung, nicht informiert. Die
Verrechnungserklärung, welche der Privatkläger am 26. Juni 2015 an
die Y.______ gesandt habe, sei an eine Kollegin gelangt und an E.______
weitergeleitet worden. Sie wisse nicht mehr, wer konkret von Y.______ diese
E-Mail weitergeleitet habe (act. 29).
2.7.
Im vorinstanzlichen
Verfahren wurde Rechtsanwalt E.______ als Zeuge befragt und dieser sagte
Folgendes aus: Im Jahr 2015 seien alle Liegenschaften in die Z.______
Immobilien AG eingebracht worden. Ab Mai 2015 seien die Mietzinse an die
Z.______ Immobilien AG zu zahlen gewesen und der Privatkläger habe sich
geweigert, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen, stattdessen habe er
weiter an die X.______ AG bezahlt. Der Privatkläger habe gesagt, dass er
einem Vermieterwechsel nicht zugestimmt habe. Es habe Wirbel um die
ausstehenden Zahlungen gegeben. Da der Beschuldigte in der Firma unter Druck
gewesen sei und sich nicht mehr mit den Privatklägern habe auseinandersetzen
wollen, habe er (der Beschuldigte) ihn beauftragt, sich darum zu kümmern. Er
(E.______) habe G.______ gesagt, dass sie ihn immer informieren solle.
G.______ habe ihm dann mitgeteilt, dass die Privatkläger nun doch bezahlt
hätten. Und als dann wieder ein Mietzins gefehlt habe, habe er das gleiche
Vorgehen gewählt, d.h. zuerst eine Mahnung und als nach 30 Tagen wieder keine
Miete eingegangen sei, habe er die Kündigung veranlasst. Er habe vom
Beschuldigten keine Instruktionen bekommen. Die Verrechnungserklärung des
Privatklägers habe er zum ersten Mal im Verfahren vor dem Kreisgericht
See-Gaster gesehen (act. 30).
2.8.
Der Sachverhalt muss
insoweit als erstellt gelten, als dass die Privatkläger kurz nach ihrem
Einzug im November 2011 bereits Mängel am Mietobjekt geltend machten. Wie das
Kreisgericht See-Gaster urteilte, erfolgte die Kündigung vom 21. September
2015 zu Unrecht, weil sich die Privatkläger aufgrund zulässiger Verrechnung
eben nicht im Zahlungsverzug befunden haben (act. 2/4/82-84). Weiter
unterzeichnete der Beschuldigte weder die Zahlungsverzugsmahnungen resp. die
Kündigungsandrohungen noch die Kündigung selber. Stattdessen wurde gemäss
übereinstimmenden Aussagen von F.______, G.______, E.______ und des
Beschuldigten betreffend weiterem Vorgehen im Zusammenhang mit den
ausstehenden Mieten und der darauffolgenden Kündigung ausschliesslich
zwischen den Mitarbeitern der Y.______ Treuhand AG und Rechtsanwalt E.______
kommuniziert. Aufgrund der im Recht liegenden Korrespondenzen betreffend
ausstehender Mieten, des Rückbuchungsbelegs vom 1. September 2015 (betrifft Zahlung
der Privatklägerin von CHF 1'570.— vom 31. August 2015) und der
diesbezüglichen Ausführungen der Privatkläger in ihrem Strafantrag vom 23.
November 2015 (vgl. S. 10-12 vorstehend) muss ebenfalls als erstellt gelten,
dass sich die Privatkläger kurz vor der Kündigung aus Sicht der Y.______
Treuhand AG im Zahlungsverzug befanden. Die Y.______ Treuhand AG konnte
nämlich aufgrund der belegten Rückbuchung von CHF 1'570.— (auf das Konto
der Privatklägerin) auf dem Bankkonto der Z.______ Immobilien AG keinen
entsprechenden Zahlungseingang feststellen. Erstellt ist weiter, dass die
Vermieterin resp. der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ am
17. September 2015 die Generalvollmacht erteilte, sich um die
Mietangelegenheit A.______/B.______ zu kümmern (act. 2/2/7).
Es kann aufgrund der Akten aber
nicht erstellt werden, dass die Y.______ Treuhand AG die
Verrechnungserklärungen der Privatkläger (vom 26. Juni 2015 und vom
17. August 2015 [act. 2/5/45, act. 2/5/46]) tatsächlich an E.______
weiterleitete. G.______ sagte bezüglich der E-Mail des Privatklägers vom 26.
Juni 2015 aus, dass nicht sie selber, sondern eine Arbeitskollegin (deren
Namen sie nicht nennen konnte) diese an E.______ weitergeleitet habe (act. 29
S. 5 Frage 15). E.______ behauptete seinerseits, er habe die
Verrechnungserklärungen erst im Verfahren vor dem Kreisgericht See-Gaster
gesehen (act. 30 S. 5 Frage 11). Damit ist weder bewiesen, dass die
Verrechnungserklärungen der Privatkläger von der Y.______ Treuhand AG an
E.______ weitergeleitet wurden, noch kann erstellt werden, dass E.______
diese dannzumal empfangen hat.
Strittig ist, ob es sich bei der
Kündigung aufgrund der von den Privatklägern geltend gemachten Mängel um eine
Racheaktion gehandelt hat und der Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
war, wie die Privatkläger behaupten.
3.
3.1.
Die Vorinstanz
stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass der Beschuldigte weder die
Mahnschreiben mit Kündigungsandrohungen noch das Kündigungsschreiben
unterzeichnet habe. Er sei zum Kündigungszeitpunkt Verwaltungsratspräsident
mit Einzelunterschrift der Vermieterin und am Mietobjekt wirtschaftlich
berechtigt gewesen (act. 43 S. 6 f. Erw. II.4.2). Die
Privatkläger hätten die laufenden Mietzinsforderungen rechtmässig mit dem
ihnen vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen
Mietzinsherabsetzungsanspruch verrechnet.
Sodann prüfte die Vorinstanz, ob
Rechtsanwalt E.______ eine Haupttat im Sinne von Art. 325
bis
Abs.
2 StGB beging, zu welcher der Beschuldigte ihn angestiftet haben könnte.
Hierzu erwog die Vorinstanz, der Rechtsanwalt, auf dessen Anweisung hin die
Kündigung des Mietverhältnisses mit den Privatklägern erfolgt sei, habe
bestritten, von der Verrechnungserklärung der Privatkläger im
Kündigungszeitpunkt Kenntnis gehabt zu haben. Zudem habe der Rechtsanwalt
angenommen, bei der vom Kantonsgericht St. Gallen den Privatklägern
zugesprochenen Mietzinsreduktion handle es sich um ein Gestaltungsurteil,
weshalb die Beschwerde an das Bundesgericht in diesem Punkt aufschiebende
Wirkung habe und eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit dem
Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen sei (act. 2/4/76). Der
Rechtsanwalt sei davon ausgegangen, die Durchsetzung der Mietzinse für die
Monate Juli und August 2015 mittels Kündigungsandrohung sowie anschliessender
Kündigung (Art. 257d OR) seien rechtmässig gewesen. Es sei nicht
relevant, ob der Rechtsanwalt die Rechtslage betreffend die Rechtskraft der
vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen Mietzinsherabsetzung
unsorgfältig eingeschätzt und/oder aus mangelnder Sorgfalt keine Kenntnis von
der Verrechnungserklärung der Privatkläger gehabt habe. Der Rechtsanwalt habe
in einer irrigen Vorstellung über den Sachverhalt im Sinne von Art. 13
Abs. 1 StGB gehandelt, weshalb das Gericht die Tat zu Gunsten des
Täters nach dem Sachverhalt, den sich dieser vorstellte, zu beurteilen habe.
Auch aus Art. 13 Abs. 2 StGB ergebe sich vorliegend keine Strafbarkeit des
Rechtsanwalts, da eine fahrlässige Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum
Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nicht strafbar sei. Es sei
nicht ersichtlich, inwiefern der Rechtsanwalt die objektiven
Tatbestandsmerkmale von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB vorsätzlich und
rechtswidrig erfüllt habe. Da keine durch den Rechtsanwalt begangene Haupttat
nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB vorliege, könne auch keine
vollendete Anstiftung durch den Beschuldigten gegeben sein (act. 43
S. 9 f. Erw. II.4.4).
3.2.
Weiter erwog die
Vorinstanz, dass auch eine vollendete mittelbare Täterschaft des
Beschuldigten nicht in Frage komme, da E.______ kein willenloses oder
jedenfalls nicht vorsätzlich handelndes Instrument des Beschuldigten gewesen
sei. Die Informationen betreffend das Mietverhältnis seien gemäss
Zeugenaussagen über E.______ und nicht über den Beschuldigten gelaufen,
weshalb Letzterer auch keinen Wissensvorsprung gegenüber E.______ gehabt
habe. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Betreuung der
Mietstreitigkeit A.______/B.______ spreche dafür, dass der Beschuldigte ein
rechtlich korrektes Vorgehen angestrebt habe. Es bestünden unüberwindliche
Zweifel daran, dass der Beschuldigte betreffend die Verwirklichung der
objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB im Rahmen einer wenigstens versuchten mittelbaren Täterschaft mindestens
eventualvorsätzlich gehandelt habe (act. 43 S. 10 f.
Erw. II.4.5).
3.3.
Die Vorinstanz kam
zum Schluss, dass eine Strafbarkeit des Beschuldigten aufgrund von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB verneint werden
müsse, da keine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB einer anderen Person, namentlich von E.______, ersichtlich
sei. Sogar wenn eine solche Straftat vorgelegen hätte, stünde einer
Bestrafung des Beschuldigten ein unvermeidbarer Irrtum über die Rechtswidrigkeit
nach Art. 21 StGB entgegen. So habe sich der Beschuldigte nämlich
darauf verlassen dürfen, dass sein Rechtsanwalt die ihm übertragenen
Verwaltungsaufgaben betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
sorgfältig und gewissenhaft ausüben und mindestens keine strafbaren
Handlungen vornehmen würde (Art. 12 lit. a BGFA).
Aufgrund alldem sprach die
Vorinstanz den Beschuldigten von sämtlichen Vorhalten frei (act. 43 S.
10 f. Erw. II.4.5 und S. 12 Disp. Ziff. 1).
4.
4.1.
Die Privatkläger bringen
im Berufungsverfahren zusammengefasst das Folgende vor: Entgegen den
vorinstanzlichen Erwägungen sprächen gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der
Beschuldigte sichere Kenntnis vom Ausspruch der Kündigung gehabt habe, sie
wahrscheinlich initiiert oder zumindest in Kauf genommen habe. Die
Behauptung, wonach E.______ die Kündigung eigenständig in Auftrag gegeben
habe, sei vorgeschoben. Es widerspreche jeder Logik, wenn E.______ angebe,
ohne klare Instruktionen des Beschuldigten die Kündigung ausgesprochen zu
haben (act. 47 S. 4, act. 59 S. 4 Rz 5). Es gebe zudem keine
Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte E.______ tatsächlich zur
eigenständigen Betreuung des Mietverhältnisses bevollmächtigt habe
(act. 59 S. 4 Rz 5). Vorliegend spreche alles dafür, dass der
Beschuldigte sie habe loswerden wollen. Dies habe sich auch anlässlich eines
Telefonats des Beschuldigten an den Privatkläger gezeigt, in welchem der
Beschuldigte ihm Geld geboten habe, wenn er ausziehen würde. An der
vorinstanzlichen Hauptverhandlung sei der Beschuldigte emotional geworden,
was nahe lege, dass er die für ihn nachteiligen Prozessverläufe persönlich
nehme und eine Rachekündigung vorliege (act. 47 S. 7, act. 59 S.
3). Die zeitliche Nähe des Urteils im Mängelprozess zum Ausspruch der
Kündigung spreche dafür, dass die Kündigung im Zusammenhang mit dem Ausgang
des Mängelprozesses stehe (act. 47 S. 8 f. Rz 6).
4.2.
Die Begründung der
Vorinstanz, wonach E.______ davon ausgegangen zu sein scheine, die
Privatkläger hätten eine Verrechnung der Mietzinsforderungen weder geltend
gemacht noch wäre diese möglich gewesen, weshalb E.______ davon ausgegangen
sei, die Kündigung sei rechtmässig gewesen, sei unhaltbar. Die
Erinnerungslücken von E.______ bezüglich die Vollstreckbarkeit des Urteils des
Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 seien nicht
glaubhaft und dienten der Verschleierung des wahren Kündigungsgrundes. Es
treffe nicht zu, dass E.______ die Verrechnungserklärung der Privatkläger nie
erhalten habe. G.______ habe glaubhaft ausgesagt, dass sie die E-Mail der
Privatkläger mit der Verrechnungserklärung an E.______ weitergeleitet habe.
E.______ habe den Erhalt dieser E-Mail im Kündigungsschutzprozess vor dem
Kreisgericht See-Gaster nie bestritten (act. 47 S. 3 ff. Rz 2
und S. 7 f. Rz 5).
4.3.
Zudem habe die
Vorinstanz die weiteren Kündigungen der Vermieterin aus den Jahren 2017/2018
unberücksichtigt gelassen. Diese durch den neuen Rechtsvertreter der
Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen zeigten klar, dass der Beschuldigte
die Privatkläger aus der Liegenschaft habe drängen wollen und ein rechtlich
korrektes Vorgehen sei ihm nicht wichtig gewesen (act. 47 S. 8 f.
Rz 7). Diese Kündigungen würden auch aufzeigen, dass die Behauptung des
Beschuldigten, wonach E.______ die vorliegend interessierende Kündigung im
Jahr 2015 ohne Kenntnis des Beschuldigten eigenständig in Auftrag gegeben
habe, unrichtig und der diesbezügliche Sachverhalt konstruiert sei
(act. 59 S. 4 Rz 6).
5.
5.1.
Der Beschuldigte
bringt vor Obergericht vor, es fehle von vorneweg an einem Kausalzusammenhang
zwischen der Geltendmachung von Mängeln der Privatkläger als Mieter
einerseits und der Kündigung durch die Vermieterin anderseits. So sei die
Kündigung vom 21. September 2015 deshalb erfolgt, weil nach Auffassung
von E.______ die Privatkläger nachweislich mit ihren Mietzinszahlungen in
Verzug gewesen seien (act. 55 S. 4 f. Rz II.3.a).
5.2.
Er habe den Auftrag
zur Kündigung nicht erteilt. Alle Zeugen hätten übereinstimmend ausgesagt,
dass sich einzig E.______ um das Mietverhältnis mit den Privatklägern
gekümmert habe und sämtliche Korrespondenz über ihn gelaufen sei.  Die
Vorinstanz sei zu Recht davon ausgegangen, dass er E.______ keine Instruktion
betreffend die Kündigung erteilt habe (act. 55 S. 5 ff.
Rz II.3.b, act. 66 S. 7 f., Rz III.6, S. 8 Rz III.8,
S. 9 Rz III.10). Zudem könne es nicht Aufgabe eines Laien sein, zu
überprüfen, ob der beigezogene Anwalt rechtmässig handle. Dies würde im
Endeffekt dazu führen, dass jedermann, der einen Anwalt beiziehe, einen weiteren
Anwalt damit beauftragen müsste, um die Rechtmässigkeit des Tuns des
erstbeauftragten Anwalts zu überprüfen (act. 55 S. 7 f.
Rz II.4, act. 66 S. 9 Rz III.10).
5.3.
Schliesslich ist der
Beschuldigte der Ansicht, dass einzig die Umstände rund um die Kündigung vom
21. September 2015 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildeten. Die
weiteren Ausführungen der Privatkläger seien irrelevant, zeigten jedoch deren
rechtsmissbräuchliches Verhalten. Sie hätten mit allen erdenklichen Mitteln
versucht, die von ihnen erwirkte Mängelbehebung zu boykottieren. Dies habe
einen ökonomischen Grund: Solange die Mängelbehebung nicht abgeschlossen sei,
könnten die Privatkläger jeden Monat eine Mietzinssenkung von CHF 600.—
beanspruchen. Des Weiteren würden die Privatkläger nicht nur ihn, sondern
auch seine Vertreter mit unberechtigten Strafanzeigen eindecken (act. 66
S. 4 ff. Rz II).
6.
Da der Beschuldigte die
Kündigung nicht selber unterzeichnete und dannzumal in der Mietstreitigkeit
A.______/B.______ anwaltlich vertreten war, ist für die Strafbarkeit des
Beschuldigten gestützt auf Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
entscheidend, ob dieser entweder mindestens mit der Möglichkeit rechnete
resp. in Kauf nahm, dass er eine rechtswidrige Tat nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB im Sinne einer Anstiftung veranlasste oder in mittelbarer
Täterschaft verübte oder ob er Kenntnis von einer Tat nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB einer anderen Person hatte und er sich somit allenfalls aus
Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3
StGB) strafbar gemacht haben könnte. Die Kündigung vom
21. September 2015 erfolgte gemäss den Feststellungen des
Kreisgerichts See-Gaster zu Unrecht, womit das Tatbestandselement der
widerrechtlichen Kündigung im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB vorliegt. Nachfolgend ist zu prüfen, ob zwischen der Geltendmachung von
Mängeln seitens der Privatkläger und der erfolgten Kündigung ein
Kausalzusammenhang besteht bzw. ob in dieser Kündigung eine Repressalie zu
erblicken ist.
6.1.
6.1.1.
Der Beschuldigte
betraute Rechtsanwalt E.______ mit der Wahrung seiner Interessen betreffend
die Mietangelegenheit A.______/B.______. Somit ist zu prüfen, ob Rechtsanwalt
E.______ die objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB erfüllte. Die Vorinstanz verneinte dies (act. 43 S. 9).
6.1.2.
Gemäss den Aussagen
des Rechtsanwalts im vorinstanzlichen Verfahren gab es im Frühjahr / Sommer
2015 mit dem Transfer des Immobilienportfolios der X.______ AG resp. des
Beschuldigten in die Z.______ Immobilien AG Schwierigkeiten, da die
Privatkläger die Miete – trotz gegenteiliger Aufforderung – weiterhin an die
X.______ AG bezahlten (act. 30 S. 4 Frage 8). An der Richtigkeit dieser
Aussage bestehen keine Zweifel, denn die Privatkläger führen in ihrem
Strafantrag vom 23. November 2015 selber aus, dass sie angewiesen worden
seien, die Mietzinse künftig auf das Konto der Z.______ Immobilien AG zu
bezahlen und sie instruktionsgemäss ihre Mietzahlung in Höhe von
CHF 4'537.80 vom 20. August 2015 auf das Bankkonto der Z.______ Immobilien
AG (act. 2/3/32 Beilage 8) überwiesen hätten (act. 2/1/3). Betreffend die
Zahlung vom 31. August 2015, welche auf das Konto bei der […] der
Privatklägerin rückgebucht wurde, führen die Privatkläger in ihrem
Strafantrag u.a. aus, die ursprüngliche Behauptung der Vermieterin, wonach
die von ihnen gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien AG
übergegangen sei, habe sich als unzutreffend herausgestellt, weshalb sie die
Miete wieder auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin hätten
überweisen wollen. Dieses Konto habe aber nicht mehr existiert (act. 2/1/3).
Bezüglich dieser Vorbringen der Privatkläger ist auf ein Schreiben von
Rechtsanwalt E.______ an die Privatklägerin vom 16. Januar 2015 zu
verweisen, worin der Rechtsanwalt ausführt, die X.______ AG habe ihre
Liegenschaften in die Z.______ Immobilien AG eingebracht, wobei aber die
Liegenschaft der Privatkläger vergessen gegangen sei. Und weiter führte der
Rechtsanwalt darin aus:
"Soweit Sie Ihre Mietzinse jeweils an die von
der Verwalterin der X.______ AG und der Z.______ Immobilien AG bezeichneten
Stelle bezahlen, gelten diese Mietzinse somit als wohlbezahlt, unabhängig
davon, wer formell bei Ihnen als Vermieter fungiert."
(act. 48/3 S.
2).
Wie aus dem Schreiben der
Y.______ Treuhand AG vom 11. November 2015 hervorgeht, wurden die
Privatkläger unmissverständlich angewiesen, die Mietzinse auf das Konto der
Z.______ Immobilien AG bei der […] zu überweisen (act. 2/3/35). Dieser
Aufforderung sind die Privatkläger mit ihrer Überweisung vom
20. August 2015 nachgekommen, jedoch nicht mit ihrer Überweisung
vom 31. August 2015 in Höhe von CHF 1'570.— (act. 2/3/32-35).
Aufgrund dieses Sachverhalts ergeben sich an den Aussagen des Rechtsanwalts
keine Zweifel, wonach dieser Anfang September 2015 von einem Zahlungsverzug
seitens der Privatkläger ausging und er deshalb die Kündigung veranlasste.
6.1.3.
Gemäss den
Erwägungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom
8. März 2016 betreffend die Anfechtung der Kündigung des
Mietverhältnisses machte die
X.______ AG als Beklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt E.______, geltend, bei dem im Entscheid des
Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 den Privatklägern zugesprochenen
Mietzinsherabsetzungsanspruchs handle es sich um ein Gestaltungsurteil im
Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG. Insoweit habe die Beschwerde der
Beklagten aufschiebende Wirkung gehabt und sei eine Verrechnung der
Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 mit diesem
Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen (act. 2/4/76). Der
Umstand, wonach im Gesuch der durch Rechtsanwalt E.______ vertretenen
X.______ AG um aufschiebende Wirkung der Beschwerde an das Bundesgericht die
Mietzinsreduktion gerade nicht miteinbezogen wurde (act. 2/4/37 ff.),
spricht dafür, dass der Rechtsanwalt zu diesem Zeitpunkt (fälschlicherweise)
von einem Gestaltungsurteil im Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG ausging
(vgl. hiezu auch die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 43 S. 9).
Ergänzend ist zu bemerken, dass die Rechtsfrage, ob es sich bei der den
Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion um ein Gestaltungsurteil
handelt oder nicht, mit Blick auf die diesbezüglichen rechtlichen
Ausführungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom 8. März 2016 nicht
trivial ist (act. 2/4/77 ff.). Es ist daher entgegen der Ansicht der
Privatkläger (act. 47 S. 5 oben) durchaus glaubhaft, dass sich der
Rechtsanwalt bezüglich dieser Frage geirrt hat und demnach in einer irrigen
Vorstellung über den Sachverhalt bezüglich der Vollstreckbarkeit der den
Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion handelte (Art. 13 Abs. 1 StGB
;
betr. unzutreffende Vorstellungen über rechtlich geprägte Tatbestandsmerkmale
vgl. auch BGE 129 IV 238 E. 3, BGer
6B_182/2016
Urteil vom
17. Juni 2016 E. 4.2).
6.1.4.
Die Privatkläger vertreten die Ansicht, dass die zeitliche Nähe des
Urteils im Mängelprozess (hier geht es um das Urteil des Kantonsgerichts St.
Gallen vom 15. Mai 2015, mit welchem die Vermieterin zur Mängelbehebung
verpflichtet wurde [act. 2/3/9]) dafür spreche, dass die Kündigung wegen dem
für den Beschuldigten nachteiligen Ausgang des Prozesses ausgesprochen worden
sei (act. 47 S. 8 Rz 6). Dieser Argumentation der Privatkläger muss bei
einer Würdigung der gesamten Umstände im Zusammenhang mit den von den
Privatklägern geltend gemachten Mängeln entgegengehalten werden, dass eine
besonders lange Zeitspanne zwischen der Wahrnehmung von Rechten aus dem
Obligationenrecht des Mieters und einer ausgesprochenen Kündigung der
Vermieterin auch als Indiz gewertet werden könnte, welches gegen einen
Zusammenhang zwischen den beiden Ereignissen spricht. Vorliegend ist
erstellt, dass die Privatkläger das Mietobjekt ab 1. November 2011
gemietet hatten und bereits im Dezember 2011 wegen geltend gemachter Mängel
den Mietzins reduzierten. Kurze Zeit später erfolgten weitere
Mietzinskürzungen, Mietzinshinterlegungen und Zivilgerichtsstreitigkeiten. Gleichwohl
erfolgte die Kündigung des Mietobjektes erst am 21. September 2015
(act. 2/3/36), also fast vier Jahre später. So kann die Zeitdauer
zwischen der Geltendmachung von Mängeln und der ausgesprochenen Kündigung je
nach Betrachtungsweise als ein Indiz für oder gegen eine Rachekündigung
gewertet werden.
6.1.5.
Der Strafbefehl vom 26. Januar 2018 (act. 3), welcher im
vorliegenden Verfahren als Anklageschrift gilt (Art. 356 Abs. 1 StPO), hat
die nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB mutmasslich inkriminierte Kündigung
vom 21. September 2015 zum Gegenstand (act. 3 S. 3). Die weiteren Kündigungen
der Vermieterin aus den Jahren 2017 und 2018 und ein allfälliger Zusammenhang
zwischen der Geltendmachung der Mängel der Privatkläger kann vorliegend im
Hinblick auf den Anklagegrundsatz (Art. 9 Abs. 1 StPO) und die
Bindung an die Anklage (Art. 350 Abs. 1 StPO) nicht beurteilt werden. Zu
bemerken ist, dass das Kantonsgericht St. Gallen im Entscheid vom 11. Mai
2020 in Abweisung der Berufung der Privatkläger die Kündigung des Beklagten
vom 9. Juli 2018 schützte (act. 83/1 S. 32). Wo keine (zivilrechtlich)
unrechtmässige Kündigung vorliegt, entfällt eine Strafbarkeit nach
Art. 325
bis
Abs. 2 StGB.
6.1.6.
Im Lichte der vorstehenden Erwägungen kann der von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB geforderte Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung der
Mängel seitens der Privatkläger und der ausgesprochenen Kündigung vom
21. September 2015 nicht bewiesen werden. Insgesamt liegen bei einer
objektiven Würdigung der Beweise unüberwindliche Zweifel vor, dass die erst
am 21. September 2015 ausgesprochene Kündigung, welcher nachweislich die
erwähnten Korrespondenzen betreffend Zahlungsverzug der Privatkläger
vorausgegangen sind, eine Repressalie auf die seitens der Privatkläger
bereits ab Dezember 2011 geltend gemachten Mängel darstellte. Vielmehr ist
davon auszugehen, dass die Y.______ Treuhand AG damals von einem
Zahlungsverzug der Privatkläger ausgegangen ist und infolgedessen der
Rechtsanwalt aufgrund von Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses
mit den Privatklägern veranlasste. Für diese Sichtweise spricht auch der
Umstand, dass die Privatklägerin ihre Mietzinszahlung vom 31. August 2015 aus
nicht nachvollziehbaren Gründen und trotz anderslautenden Aufforderungen der
Y.______ Treuhand AG (und vom Rechtsanwalt) auf ein nicht mehr existierendes
Bankkonto der Vermieterin überwies und die Überweisung deshalb auf ihr
Bankkonto zurückgebucht werden musste, obwohl sie nur wenige Tage zuvor ihre
Mietzinszahlung gemäss den Instruktionen der Y.______ Treuhand AG auf das
neue (und richtige) Bankkonto der Z.______ Immobilien AG überwiesen hatte.
Dass Rechtsanwalt
E.______ die Sachlage betreffend aufschiebende Wirkung falsch einschätzte
(vgl. Erw. III.6.1.3), ist gestützt auf Art. 13 Abs. 1 StGB
strafrechtlich nicht relevant. Aus Art. 13 Abs. 2 StGB kann sich
vorliegend ebenfalls keine Strafbarkeit von Rechtsanwalt E.______ ergeben, da
die fahrlässige Begehung (der Übertretung) der Widerhandlung gegen die
Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen straffrei
ist
(Art. 13 Abs. 2 StGB i.V.m. Art. 12
Abs. 3 StGB).
Damit ist festzustellen, dass
Rechtsanwalt E.______ keine Haupttat im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB angelastet werden kann.
6.1.7.
Selbst wenn man
aber vom Vorliegen einer durch Rechtsanwalt E.______ verübten Haupttat
ausgehen würde, hätte sich der Beschuldigte aufgrund der nachfolgenden
Erwägungen nicht wegen Anstiftung zu Art. 325
bis
Abs. 2 StGB strafbar gemacht.
6.2.
6.2.1.
Rechtsanwalt
E.______ sagte im vorinstanzlichen Verfahren aus, dass er vom Beschuldigten
keine Instruktionen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
erhalten habe. Der Beschuldigte habe ihn beauftragt, sich "darum zu
kümmern", da er (der Beschuldigte) nichts mehr damit habe zu tun haben
wollen (act. 30 S. 4 Frage 8). Diese Aussage deckt sich mit den Aussagen
des Beschuldigten, wonach er Rechtsanwalt E.______ zur selbstständigen
Erledigung beauftragt habe (act. 28 S. 4 Fragen 10 f.). Aus den
übereinstimmenden Zeugenaussagen von G.______ und F.______ geht hervor, dass
die Informationen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern über
Rechtsanwalt E.______ (und nicht über den Beschuldigten) liefen und die hier
interessierende Kündigung durch Rechtsanwalt E.______ veranlasst wurde
(act. 2/8/013 f. Fragen 1 und 7, act. 29 S. 3 f.
Fragen 7 ff.). G.______ gab auch an, nie mitbekommen zu haben, dass
E.______ jeweils beim Beschuldigten habe nachfragen müssen, ob die von ihm
(E.______) vorgeschlagenen Schritte hätten ausgeführt werden sollen
(act. 29 S. 4 Frage 11). Diese Aussagen sind auch im Hinblick
auf die vom Beschuldigten an Rechtsanwalt E.______ erteilte Generalvollmacht
vom 17. September 2015 durchaus glaubhaft.
Insgesamt betrachtet, ergeben
sich aus diesen Aussagen keinerlei Widersprüche.
6.2.2.
Damit kann nicht
erstellt werden, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt die Anweisung
erteilte, den Privatklägern das Mietobjekt zu kündigen. Zwar ist den
Privatklägern darin beizupflichten, dass ein Rechtsanwalt in der Regel auf
Instruktion seines Mandanten hin handelt, jedoch kann auch nicht von
vornherein ausgeschlossen werden, dass ein Rechtsanwalt bei Mandatsübernahme
keine detaillierten Anweisungen erhält. Hier muss auf den konkreten
Sachverhalt abgestellt werden. Die Privatkläger befanden sich Anfang
September 2015 nach Ansicht der Y.______ Treuhand AG im Zahlungsverzug und
eine gestützt darauf auszusprechende Kündigung, deren rechtlich korrekte
Ausübung juristisches Fachwissen bedarf, erforderte ganz besonders beim vorliegend
stark zerrütteten Mietverhältnis den Beizug eines Rechtsanwalts. So
unterschrieb der Beschuldigte die Generalvollmacht an Rechtsanwalt E.______
erst am 17. September 2015 (act. 2/2/7) und damit nur wenige Tage bevor die
inkriminierte Kündigung ausgesprochen wurde. Auch zu berücksichtigen ist,
dass der Beschuldigte resp. die X.______ AG als Vermieterin in den
Zivilstreitigkeiten stets anwaltlich vertreten war (act. 2/3/9,
act. 2/3/37, act. 2/4/23, act. 2/4/43, act. 2/4/67,
act. 2/7/16, act. 36, act. 83/1). Der Beschuldigte sagte in
nachvollziehbarer Weise aus, es hätte alles in Ordnung kommen sollen (act. 28
S. 5 Frage 17). Bei diesem Sachverhalt kann nicht erstellt werden, dass
Rechtsanwalt E.______ auf Instruktion des Beschuldigten hin die Kündigung
veranlasste, sondern es scheint nachvollziehbar, dass Rechtsanwalt E.______
die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung
eigenständig einschätzte und zum (nachträglich sich als falsch
herausstellenden) Schluss kam, die Voraussetzung für eine (i.S.v. Art. 271a
Abs. 3 lit. b OR i.V.m. Art. 257d OR) zulässige Zahlungsverzugskündigung
sei erfüllt.
6.2.3.
Die Privatkläger
vermögen auch aus dem Umstand, dass der Beschuldigte den Privatkläger
(mehrfach) angerufen hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Bezüglich des
Inhalts des Telefongesprächs liegen unterschiedliche Aussagen im Recht. Der
Beschuldigte sagte aus, der Privatkläger habe für einen möglichen Auszug aus
der Mietliegenschaft Geld gefordert (act. 28 Frage 13) und der Privatkläger
sagte aus, der Beschuldigte habe ihm Geld geboten, wenn er aus der
Liegenschaft ausziehe (act. 2/2/12). Dies ändert nichts an der Sachlage, dass
der Beschuldigte am 17. September 2015 Rechtsanwalt E.______ mit einer
Generalvollmacht betreffend Mietangelegenheit A.______/B.______ ausstattete.
Zudem wird im vorliegenden Verfahren von keiner Partei behauptet, der
Beschuldigte habe sich, auch nachdem er Rechtsanwalt E.______ die
Generalvollmacht erteilt hatte, weiterhin persönlich um die Mietangelegenheit
mit den Privatklägern gekümmert.
6.2.4.
Insgesamt ergeben
sich keine Hinweise, dass der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ konkrete
Anweisungen zu einer unzulässigen Kündigung gab und diesen dadurch zur
Begehung einer Tat im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
anstiftete. Eine Strafbarkeit des Beschuldigten mit Bezug auf Rechtsanwalt
E.______ wegen Anstiftung zu Art. 325
bis
Abs. 2 StGB ist zu verneinen.
6.3.
Eine Strafbarkeit des
Beschuldigten in mittelbarer Täterschaft wegen Art. 325
bis
Abs. 2
StGB ist ebenfalls zu verneinen. So ist gemäss obigen Ausführungen nicht
erstellt, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt irgendwelche
Instruktionen betreffend die Kündigung des Mietverhältnisses erteilte. Es ist
auch nicht ersichtlich, inwiefern der Beschuldigte den beim Rechtsanwalt
bestehenden Sachverhaltsirrtum (vgl. Erw. III.6.1.6 vorstehend) im Sinne
einer mittelbaren Täterschaft ausgenutzt haben soll. Aus den Akten ergeben
sich somit keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte in irgendeiner Weise
auf den Rechtsanwalt eingewirkt hätte, um durch diesen eine Widerhandlung im
Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB zu begehen. Zumal
nicht einmal erstellt werden kann, dass der Beschuldigte eine solche
Widerhandlung wissentlich und willentlich überhaupt anstrebte. Daher kann dem
Beschuldigten keine tatsächliche Tatherrschaft über den Geschehensablauf
zugekommen sein, weshalb eine mittelbare Täterschaft in Bezug auf den
Rechtsanwalt auszuschliessen ist.
7.
7.1.
Selbst wenn man von
einer durch den Rechtsanwalt begangenen Widerhandlung im Sinne von
Art. 325
bis
Abs. 2 StGB ausgehen würde, hätte sich der
Beschuldigte aus den nachfolgenden Gründen auch nicht aus
Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3
StGB) strafbar gemacht.
7.2.
Es kann, wie bereits ausgeführt,
nicht erstellt werden, dass der Beschuldigte die Kündigung veranlasste oder
darüber vorgängig informiert wurde. Selbst wenn man davon ausginge, der
Beschuldigte hätte Kenntnis von der Kündigung gehabt, kann daraus nicht
gefolgert werden, der Beschuldigte habe auch gewusst, dass sein Rechtsanwalt
dadurch eine Widerhandlung im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB begehen würde. So müsste diesbezüglich dem Beschuldigten
zunächst nachgewiesen werden, dass er tatsächlich Kenntnis oder nachträglich
Kenntnis davon erlangte, dass die Kündigung widerrechtlich erfolgt war, weil
sich die Privatkläger zu diesem Zeitpunkt aufgrund zulässiger Verrechnung
nicht im Zahlungsverzug befunden hatten. Bereits dieser Beweis kann nicht
erbracht werden. Schliesslich müsste dem Beschuldigten auch die tatsächliche
Kenntnis darüber nachgewiesen werden können, dass die ausgesprochene
Kündigung im Zusammenhang mit den von den Privatklägern geltend gemachten
Mängeln stand. All dies kann jedoch aufgrund der Aktenlage nicht erstellt
werden. Bei dieser Sachlage kann dem Beschuldigten auch nicht vorgeworfen
werden, er habe es unterlassen, eine allfällige Straftat seines Vertreters
abzuwenden oder die Wirkung einer solchen aufzuheben.
7.3.
Aufgrund der dargelegten Beweislage bestehen
unüberwindliche Zweifel, dass die am 21. September 2015 ausgesprochene
Kündigung eine Repressalie auf die bereits ab Dezember 2011 von den
Privatklägern geltend gemachten Mängel war.
8.
Nach dem Gesagten ist der Beschuldigte vom Vorwurf
der Widerhandlung im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB freizusprechen.
9.
9.1.
Die Privatkläger
fordern eine Genugtuung von CHF 10'000.—. Sie machen geltend, das
Vorgehen des Beschuldigten (Kündigungen, barscher Ton, fortwährende
Auseinandersetzungen etc.) setze sie erheblich unter Druck und sei
zermürbend. Insbesondere bei der Privatklägerin löse das Vorgehen des
Beschuldigten beträchtliche Ängste aus und habe die psychische Belastung
derselben verstärkt. Dies sei umso verwerflicher, als sich die Privatklägerin
einer Chemotherapie habe unterziehen müssen. Die Privatklägerin leide wegen
der Kündigung unter Herzrasen, Übelkeit und ständigem Schwitzen. Die durch
die Kündigung herbeigeführte Unbill sei durch den Beschuldigten zu ersetzen
(act. 2/1/4, act. 47 S. 2 oben).
9.2.
Gemäss Art. 126
Abs. 2 lit. d StPO verweist das Gericht eine Zivilklage u.a. dann auf
den Zivilweg, wenn die beschuldigte Person freigesprochen wird, der
Sachverhalt aber nicht spruchreif ist. Ein spruchreifer Sachverhalt liegt
vor, wenn über den Zivilanspruch ohne Weiteres aufgrund der im bisherigen
Verfahren gesammelten Beweisen entschieden werden kann (Botschaft StPO, BBl
2006 1085 ff., 1174). Zur Abgeltung der durch die Straftat erlittenen
immateriellen Unbill kann die Privatklägerschaft bei
Persönlichkeitsverletzungen im Strafprozess eine Genugtuung geltend machen
(Art. 119 Abs. 2 lit. b StPO i.V.m. Art. 49 OR). Die Voraussetzung für eine
Genugtuung ist eine aus der Straftat resultierende Beeinträchtigung im
seelischen Wohlbefinden, welche eine gewisse Intensität erreichen muss
(BGE 120 II 97 E. 2).
9.3.
Vorliegend ist der
Beschuldigte von den Vorwürfen i.S.v. Art. 325
bis
Abs. 2
StGB i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB vollumfänglich
freizusprechen, womit es bereits an einer Straftat mangelt, welche kausal für
die Beeinträchtigung des Wohlbefindens der Privatklägerin hätte sein können.
Auch darüber hinaus liegt kein spruchreifer Sachverhalt betreffend die
Zivilforderung der Privatkläger vor. Es ist zwar nicht von der Hand zu
weisen, dass eine Mietvertragskündigung und ein damit zusammenhängender
möglicher Umzug gerade für die krebskranke Privatklägerin eine
Stresssituation darstellte. Jedoch kann nicht erstellt werden, dass die
Privatklägerin
wegen
der Kündigung an Herzrasen, Übelkeit und
ständigem Schwitzen litt, zumal die von der Privatklägerin angeführten
Symptome eine Vielzahl von Ursachen haben können. Damit kann auch nicht
geprüft werden, ob eine allfällige Beeinträchtigung im seelischen Wohlbefinden
mit der geltend gemachten Straftat im Zusammenhang stand resp. ob diese
Beeinträchtigung die notwendige Intensität erreichte. Die Zivilforderung der
Privatkläger ist demnach auf den Zivilweg zu verweisen (Art. 126
Abs. 2 lit. d StPO).
10.
Im Ergebnis ist die Berufung
der Privatkläger vollumfänglich abzuweisen.
IV.
1
.
Gemäss Art. 428
Abs. 1 StPO tragen die Parteien die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach
Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens. Die Gerichtsgebühr für das
Berufungsverfahren ist auf CHF 2'500.— festzusetzen (Art. 6 und
Art. 8 Abs. 1 lit. b Ziff. 2 der Zivil- und
Strafprozesskostenverordnung [GS III A/5]) und ausgangsgemäss den
Privatklägern aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist von den Privatklägern
unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses zu beziehen.
2.
In formaler Hinsicht
fällt das Obergericht ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil
ersetzt (Art. 408 StPO). Entsprechend hat das Obergericht auch
über
die Kosten der Untersuchung und des erstinstanzlichen Verfahrens noch einmal
zu befinden. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, welcher eine Änderung
an der vorinstanzlichen Kostenregelung nahelegen würde, zumal auch die
Privatkläger hiergegen keine konkreten Einwendungen vorgebracht haben. Die
entsprechende Kostenregelung (act. 43 S. 13 Disp. Ziff. 3-6) ist
daher zu bestätigen.
3.
Wird die gegen ein
freisprechendes Urteil einzig von den Privatklägern erhobene Berufung (mit
dem Antrag auf Verurteilung) abgewiesen, haben diese auch die Verteidigungskosten
der beschuldigten Person zu tragen (BGE 139 IV 45 E. 1.2). Die Privatkläger
unterliegen mit ihren Anträgen vollumfänglich. Dem Beschuldigten ist daher
für die Kosten seiner anwaltlichen Vertretung im Berufungsverfahren eine
angemessene Entschädigung zuzusprechen. Entsprechend sind die Privatkläger zu
verpflichten, dem Beschuldigten eine Entschädigung von CHF 2'800.—
(inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4.
Ausgangsgemäss
ist den Privatklägern keine Entschädigung im Sinne von Art. 433
Abs. 1 StPO zuzusprechen.
____________________
Das
Gericht erkennt:
1.
C.______ wird freigesprochen
vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325
bis
Abs. 2
StGB in Verbindung mit Art. 326
bis
Abs. 2 und 3 StGB.
2.
A.______ und B.______ werden
mit ihren Zivilforderungen auf den Zivilweg verwiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr für das
erstinstanzliche Verfahren SG.2018.00022 wird auf CHF 1'000.—  festgesetzt.
Die weiteren Verfahrenskosten
betragen:
CHF 300.— Untersuchungsgebühr
(SA.2017.00183),
CHF 150.— Zeugenentschädigung,
CHF 900.— Gerichtsgebühr des
Beschwerdeverfahrens
(OG.2016.00033).
4.
Die Kosten gemäss Ziffer 3
hiervor werden auf die Staatskasse genommen.
5.
C.______ wird zu Lasten der
Gerichtskasse gestützt auf Art. 429 Abs. 1 lit. a und b StPO
für das erstinstanzliche Verfahren mit insgesamt CHF 1'000.— (inkl.
Auslagen und Mehrwertsteuer) entschädigt.
6.
Die Gerichtsgebühr für das
Berufungsverfahren wird auf CHF 2’500.— festgesetzt.
7.
Die Kosten gemäss Ziffer 6
hiervor werden vollumfänglich A.______ und B.______ solidarisch auferlegt
und von ihnen unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses
bezogen.
8.
A.______ und B.______ werden
solidarisch verpflichtet, C.______ für das Berufungsverfahren eine
Entschädigung von CHF 2'800.— (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.
9.
Es werden keine Entschädigungen
im Sinne von Art. 433 Abs. 1 StPO ausgerichtet.
10.
Schriftliche Mitteilung an: