gl_gerichte · GL-1601 · 2022-09-01 · de
VG.2022.00022


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom1. September 2022

I. Kammer

Besetzung:
 Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
 Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Sibylle
 Lehner

in Sachen

VG.2022.00022

1.

AA.______

Beschwerdeführer

2.

AB.______

gegen

1.

Gemeinde Glarus Nord

Beschwerdegegner

2.

Departement Volkswirtschaft und Inneres

des Kantons Glarus

betreffend

Genehmigung verkürzte Pachtdauer

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

AA.______ pachtet von der
 Gemeinde Glarus Nord Boden zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung. So ist
 er unter anderem Pächter von 53.2 Aren der Liegenschaft Parz.-Nr. 01,
 Grundbuch []. Am 4. bzw. 13. März 2020 schlossen die Parteien für die
 vorerwähnte Liegenschaftsfläche einen auf eine Pachtdauer von einem Jahr,
 dauernd vom 1. Januar 2021 bis am 31. Dezember 2021, befristeten
 Pachtvertrag ab. In der Folge ersuchte die Gemeinde Glarus Nord die Abteilung
 Landwirtschaft des Departements Volkswirtschaft und Inneres (nachfolgend DVI)
 um Bewilligung der verkürzten Pachtdauer, welche Letztere am 18. Juni 2020
 erteilte. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

2.

Am 23. September 2021
 stellte die Gemeinde Glarus Nord AA.______ für die vorerwähnte
 Liegenschaftsfläche einen neuen, abermals auf ein Jahr befristeten
 Pachtvertrag, dauernd vom 1. Januar 2022 bis am 31. Dezember 2022, zu. Dieser
 wurde von beiden Parteien am 7. respektive 17. Dezember 2021
 unterzeichnet. Mit Verfügung vom 6. April 2022 bewilligte das DVI diesen
 Pachtvertrag.

3.

Dagegen erhoben AA.______
 und AB.______ am 25. April 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
 beantragten sinngemäss, eine verkürzte Pachtdauer sei nicht zu genehmigen und
 stattdessen sei ein Pachtvertrag über die übliche Pachtdauer von sechs Jahren
 abzuschliessen. Die Gemeinde Glarus Nord schloss am 31. Mai 2022
 sinngemäss auf Abweisung der Beschwerde. Am 15. Juni 2022 beantragte das DVI
 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf einzutreten sei; alles
 unter Kostenfolge zu Lasten von AA.______ und AB.______.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemässArt. 50 Abs.
 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985
 (LPG)i.V.m. Art. 17 des Einführungsgesetzes zu den
 Bundesgesetzen über die Landwirtschaft, über das bäuerliche Bodenrecht und
 über die landwirtschaftliche Pacht (EG LwG) zur Behandlung der Beschwerde
 zuständig.

1.2

1.2.1Nach Art. 88 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
 Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) ist zur Beschwerde
 berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder
 Abänderung des angefochtenen Entscheids hat. Seit Inkrafttreten des
 Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) orientiert
 sich das Verwaltungsgericht bei der Auslegung dieser Bestimmung mit Blick auf
 die in Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 BGG verankerte
 Mindestanforderung an die Beschwerdelegitimation im kantonalen Verfahren an
 der bundesgerichtlichen Praxis zur Beschwerdelegitimation vor dem
 Bundesgericht (VGer-Urteil VG.2019.00060 vom 5. September 2019
 E. II/3.2.1, VG.2019.00061 vom 5. September 2019 E. II/3.2.2, VG.2018.00082/83
 vom 24. Januar 2019 E. II/1.4.3). Dies dient der Einheit des Verfahrens.

Die Berechtigung zur
 Beschwerdeerhebung verlangt insbesondere, dass der Beschwerdeführer über eine
 spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen
 Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht.
 Ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerdeerhebung liegt vor, wenn die
 tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den
 Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (BGE 137 II 30
 E. 2.2.2).

1.2.2Der Beschwerdeführer 1 hat mit der
 Beschwerdegegnerin 1 den streitbetroffenen Pachtvertrag vom 7./17.
 Dezember 2021 abgeschlossen. Hierbei ist einzig der Beschwerdeführer 1
 Vertragspartei, womit der Pachtvertrag nur zwischen ihm und der
 Beschwerdegegnerin 1 Rechtswirkungen entfaltet. Die
 Beschwerdeführerin 2 kann daraus demgegenüber keine Rechte und Pflichten
 für sich ableiten, weshalb sie vorliegend nicht zur Beschwerde legitimiert
 ist. Auf die von ihr erhobene Beschwerde ist demnach nicht einzutreten.

1.2.3Soweit der Beschwerdegegner 2 die
 Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers 1 in Frage stellt, ist ihm
 sodann nicht zu folgen. Zwar weist er zu Recht daraufhin, dass die vorliegend
 in Frage stehende Pachtfläche in Anwendung der Richtlinien für die Abgabe von
 landwirtschaftlichen Nutzflächen, Flächen in den Bauzonen und Alpsenten vom
 13. Juni 2018 (nachfolgend: Pachtrichtlinien) dem
 Beschwerdeführer 1 als bisheriger Bewirtschafter unbestrittenermassen
 zusteht. Allerdings ist dieser daran interessiert, klären zu lassen, ob die
 Voraussetzungen für das Eingehen einer verkürzten Pachtdauer tatsächlich
 vorliegen. Sollte dies nämlich nicht der Fall sein, wäre die Bewilligung für
 die verkürzte Pachtdauer unrechtmässig erteilt worden und die
 Beschwerdegegnerin 1 hätte mit ihm einen Pachtvertrag über die
 ordentliche Vertragsdauer von sechs Jahren vereinbaren müssen (vgl. Art. 7
 Abs. 4 LPG; Art. 5 Abs. 3 Pachtrichtlinien). Damit würde er für eine
 sechs Mal längere Dauer über sein Pachtland verfügen, was seine rechtliche
 Situation verbessern würde. Folglich kommt ihm ein schutzwürdiges Interesse
 an der vorliegenden Beschwerde zu. Da überdies auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf seine Beschwerde einzutreten.

1.3Gemäss Art. 107 Abs. 1 VRG können mit
 Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
 des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
 Rechtsanwendung (lit. b) gerügt werden. Eine Ermessenskontrolle steht dem
 Verwaltungsgericht gemäss der abschliessenden Aufzählung in Art. 107
 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise zu. Eine solche Ausnahme liegt nicht vor.

2.

2.1Der Beschwerdeführer 1 ist der Ansicht, dass die Verfügung des
 Beschwerdegegners 2, mit welcher für das Jahr 2021 eine verkürzte,
 einjährige Pachtdauer bewilligt worden war, gemäss deren eigenem Wortlaut
 nichtig sei. Dies gründe darin, dass die Gemeindeversammlung die Umzonung des
 vorliegend betroffenen Pachtlands in die Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung
 für den Bau von Gewächshäusern abgewiesen habe. Folglich sei dieses in der
 Landwirtschaftszone verblieben, womit die ausgesprochene Bewilligung der
 verkürzten Pachtdauer dahingefallen sei. Um sein Pachtland nicht zu
 verlieren, habe er dennoch den neuen, abermals auf ein Jahr befristeten
 Pachtvertrag für das Jahr 2022 unterschrieben. Es sei aber nicht
 nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdegegner 2 diese verkürzte
 Pachtdauer für das Jahr 2022 im Wissen darüber, dass die Umzonung
 abgewiesen worden sei, erneut bewilligt habe.

2.2Die Beschwerdegegnerin 1 hält fest, dass die Gemeindeversammlung vom
 April 2021 die Gesamtrevision der Nutzungsplanung behandelt habe. Darin sei
 eine Umzonung der vorliegend betroffenen Pachtfläche von der
 Landwirtschaftszone in die Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung
 enthalten gewesen. Diese sei von der Gemeindeversammlung an den Gemeinderat
 zur Neubeurteilung zurückgewiesen worden. Mit dieser Rückweisung habe die
 Gemeindeversammlung allerdings noch keinen definitiven Entscheid über die
 Zonenzugehörigkeit des Pachtlands gefällt. Ein solcher werde erst an einer
 künftigen, vermutlich im Jahr 2022 stattfindenden Gemeindeversammlung gefällt
 werden können, wobei auch dann wiederum die Möglichkeit der Stimmberechtigten
 bestehe, eine Rückweisung zu beantragen. Daher sei sie gezwungen gewesen,
 auch für das Jahr 2022 für alle, von der Umzonung in die Landwirtschaftszone
 mit besonderer Nutzung betroffenen Liegenschaftsflächen verkürzte, einjährige
 Pachtverträge abzuschliessen. Denn sollte eine solche Zuweisung erfolgen,
 müsste sie zur Verwirklichung des Zonenzwecks über das in ihrem Eigentum
 stehende Land umgehend verfügen können. Ferner werde nicht in Abrede
 gestellt, dass das im vorliegenden Verfahren betroffene Pachtland dem Beschwerdeführer 1
 als bisheriger Bewirtschafter zur Pacht zustehe. Sobald definitiv entschieden
 sei, dass die Pachtfläche in der Landwirtschaftszone verbleibe, werde sie mit
 dem Beschwerdeführer 1 einen Pachtvertrag über die ordentliche Vertragsdauer
 von sechs Jahren abschliessen.

2.3Der Beschwerdegegner 2 macht geltend, dass die Beschwerdegegnerin 1
 den zurückgewiesenen Antrag der Gemeindeversammlung um Umzonung des
 Pachtlands in die Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung im Verlaufe des
 Jahres 2021 überarbeitet habe. Erst mit der öffentlichen Auflage der
 zurückgewiesenen Teile der Gesamtrevision der Nutzungsplanung Glarus Nord von
 Mitte Januar 2022 bis Mitte Februar 2022 sei bekannt geworden, dass der
 Gemeinderat auf einen weiteren Antrag an die Gemeindeversammlung zur
 Schaffung der Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung verzichte. Dennoch
 bestehe weiterhin die Möglichkeit, dass ein Stimmberechtigter einen solchen
 Antrag anlässlich der im Jahr 2022 stattfindenden Gemeindeversammlung stellen
 werde. Da die Pachtdauer des vorliegend betroffenen Pachtlands Ende des
 Jahres 2021 geendet habe, sei die Beschwerdegegnerin 1 gezwungen
 gewesen, mit dem Beschwerdeführer 1 mit Wirkung ab dem 1. Januar
 2022 einen neuen Pachtvertrag abzuschliessen. Die Bewilligung für eine
 abermals auf ein Jahr befristete Pachtdauer habe sie erteilt, weil die
 Beschwerdegegnerin 1 über ihr Land verfügen können müsse, sollte die
 Gemeindeversammlung im Jahr 2022 für eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone
 mit besonderer Nutzung stimmen. Denn die Beschwerdegegnerin 1 habe die
 von der Gemeindeversammlung zu beschliessenden Planungsmassnahmen umzusetzen,
 womit sachliche Gründe für eine Bewilligung einer verkürzten Pachtdauer
 vorhanden seien. Dies gelte umso mehr, als eine verkürzte Pachtdauer für den
 Beschwerdeführer 1 keine erhebliche Belastung darstelle. Denn sollte
 eine Umzonung beschlossen werden, wäre eine Beendigung des Pachtverhältnisses
 angezeigt. Verbleibe die Pachtfläche indessen in der Landwirtschaftszone,
 werde die Beschwerdegegnerin 1 mit dem Beschwerdeführer 1 einen
 neuen, ordentlichen Pachtvertrag abschliessen, womit für Letzteren kein
 Risiko bestehe, sein Pachtland zu verlieren.

3.

3.1Gemäss Art. 7 Abs. 1 LPG beträgt die erste Pachtdauer für Grundstücke zur
 landwirtschaftlichen Nutzung mindestens sechs Jahre. Die Vereinbarung einer
 kürzeren Pachtdauer ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das
 Gesuch ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen
 (Art. 7 Abs. 2 LPG). Eine kürzere Pachtdauer wird bewilligt, wenn
 persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere
 sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen (Art. 7 Abs. 3 LPG).

3.2Bei den persönlichen Verhältnissen können Alter, Gesundheitszustand oder die
 familiäre Situation, bei den wirtschaftlichen Verhältnissen Einkommen und
 Vermögen der Vertragsparteien berücksichtigt werden. Ein anderer sachlicher
 Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Eigentümer eines
 landwirtschaftlichen Grundstücks dieses voraussichtlich vor Ablauf der
 Mindestdauer als Realersatz benötigt. Ferner kann ein solcher auch darin
 liegen, dass der Pachtgegenstand im Perimeter eines zu erstellenden Werks
 (Bahn, Strasse) liegt. Sodann müssen die persönlichen und wirtschaftlichen
 oder die anderen sachlichen Gründe die Verkürzung der Pachtdauer
 rechtfertigen. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass das Vorliegen dieser
 Voraussetzungen nicht leichthin bejaht werden darf. Immerhin sind die
 Anforderungen an die Erteilung der Bewilligung für eine verkürzte Pachtdauer
 sicher geringer als jene an die vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen
 gemäss Art. 17 LPG (Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche
 Pachtrecht, Brugg 2014, 2. A., Art. 7 N. 223 ff.).

4.

4.1

4.1.1Der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin 1 sah ursprünglich vor, die neue
 Nutzungsplanung II (NUP II) der Gemeindeversammlung am
 19. September 2020 vorzulegen. Darin war unter anderem vorgesehen, eine
 Fläche von elf Hektaren im Gebiet B.______ in [], wo sich auch die vorliegend
 streitbetroffene Pachtfläche befindet, der Landwirtschaftszone für besondere
 Nutzung zuzuweisen (vgl. Gemeindeversammlungsunterlagen []). Hierzu
 haben verschiedene Antragsteller einen Abänderungsantrag eingereicht und
 darum ersucht, auf die geplante Zuweisung zu verzichten und die betroffene
 Fläche in der Landwirtschaftszone zu belassen (vgl. Gemeindeversammlungsunterlagen
 []). Aufgrund der Corona-Pandemie konnte die Gemeindeversammlung vom []
 nicht stattfinden und wurde auf den [] verschoben. Anlässlich dieser
 Gemeindeversammlung stimmte die Mehrheit der Stimmberechtigten dem
 Abänderungsantrag zu (vgl. Protokoll der ausserordentlichen
 Gemeindeversammlung vom []). Diesbezüglich hielt der Gemeindepräsident fest,
 dass die angenommenen Abänderungsanträge der Stimmberechtigten nicht Teil der
 Schlussabstimmung bilden würden, da diese zur Überarbeitung an den
 Gemeinderat zurückgewiesen würden. Diese würden nach der Überarbeitung erneut
 öffentlich aufgelegt, bevor sie einer späteren Gemeindeversammlung zum
 Beschluss vorgelegt würden. In der Folge stimmte die Versammlung dem Erlass
 der Nutzungsplanung Glarus Nord unter Ausschluss der angenommenen
 Abänderungsanträge und damit auch unter Ausschluss der definitiven
 Zonenzuweisung des Gebiets B.______ in [] zu (vgl. Protokoll der
 ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom []).

4.1.2Nach Überarbeitung der Abänderungsanträge legte der Gemeinderat der
 Beschwerdegegnerin 1 die revidierten Planunterlagen vom 20. Januar
 2022 bis am 18. Februar 2022 unter dem Titel NUP II+ öffentlich auf
 (Amtsblatt vom []). Darüber sollen die Stimmberechtigten anlässlich der
 ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom [] beschliessen. In Bezug auf das
 Gebiet B.______ in [] beantragt der Gemeinderat der
 Beschwerdegegnerin 1, die betroffenen Liegenschaften in der
 Landwirtschaftszone zu belassen (vgl. Gemeindeversammlungsunterlagen vom
 []).

4.2

4.2.1Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass die Gemeindeversammlung vom []
 zwar den Abänderungsantrag mit dem Verzicht auf die Ausscheidung in die
 Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung guthiess, dies aber einen
 Rückweisungsantrag an den Gemeinderat darstellte. Aus diesem Grund wurden
 alle Abänderungsanträge von der Schlussabstimmung und damit von der erteilten
 Genehmigung der NUP II ausgenommen, was dem Protokoll der Gemeindeversammlung
 ausdrücklich entnommen werden kann. Mit dieser Rückweisung erhielt der
 Gemeinderat die Gelegenheit, die zurückgewiesenen Abänderungsanträge zu
 überarbeiten und den Stimmberechtigten erneut vorzulegen. Folglich hat die
 Gemeindeversammlung vom [] entgegen den Ausführungen des
 Beschwerdeführers 1 keine definitive Abweisung, sondern eine Rückweisung
 an den Gemeinderat beschlossen. Dementsprechend wird die Zonenzuteilung des
 Gebiets B.______ in [] an einer weiteren Gemeindeversammlung nochmals
 behandelt werden. Ein solches Vorgehen ist denn auch zulässig, sieht doch
 Art. 27 Abs. 2 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes des Kantons Glarus
 vom 2. Mai 2010 (RBG) vor, dass der Zonenplan ganz oder teilweise
 angenommen werden oder mit einem Antrag auf Änderung an den Gemeinderat
 zurückgewiesen werden kann.

Mittlerweile
 hat der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin 1 kundgetan, dass er keine
 Zuweisung des betreffenden Gebiets in die Landwirtschaftszone mit besonderer
 Nutzung vorsieht. Allerdings steht es jedem Stimmberechtigten offen, einen
 diesbezüglich abweichenden Antrag zu stellen (Art. 27 Abs. 2 RBG i.V.m. Art.
 52 des Gemeindegesetzes vom 3. Mai 1992), worauf der
 Beschwerdegegner 2 zu Recht hinweist. Sollte ein solcher Antrag gestellt
 und von der Gemeindeversammlung gutgeheissen werden, würde das Gebiet
 B.______ in [] und damit auch die vorliegend betroffene Pachtfläche der
 Landwirtschaftszone mit besonderer Nutzung zugeteilt werden. In diesem Fall
 müsste die Beschwerdegegnerin 1 über das in ihrem Eigentum stehende Land
 zur Verwirklichung des neuen Zonenzwecks verfügen können, ist sie doch auch
 als Grundeigentümerin an den Nutzungsplan gebunden (Art. 21 Abs. 1
 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG]). Damit
 liegt ein sachlicher Grund für die vereinbarte verkürzte Pachtdauer vor.

4.2.2Die Beschwerdegegnerin 1 hat zwar bereits für das Jahr 2021 einen auf ein
 Jahr befristeten Pachtvertrag abgeschlossen. Daraus kann der
 Beschwerdeführer 1 jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten, wird doch
 voraussichtlich erst im Jahr 2022 über die definitive Zonenzuweisung des
 Pachtlands entschieden, womit die verkürzte Pachtdauer für das Jahr 2022
 sachlich begründet ist. Sodann ist die zweite, verkürzte Pachtdauer für den
 Beschwerdeführer 1 nur insofern nachteilig, als dass er wegen der
 Ungewissheit über die Zonenzuteilung seiner Pachtfläche nicht über eine
 ordentliche, sechsjährige Pachtdauer verfügt. Indessen ist unbestritten, dass
 dem Beschwerdeführer 1 als bisheriger Pächter die Pachtfläche bei deren
 Verbleib in der Landwirtschaftszone für eine ordentliche Vertragsdauer auch
 zukünftig zusteht. Soweit der Beschwerdeführer 1 schliesslich die
 Nichtigkeit der Bewilligung der verkürzten Pachtdauer für das Jahr 2021
 geltend macht, ist darauf nicht weiter einzugehen, da die diesbezügliche
 Verfügung in Rechtskraft erwachsen ist und vorliegend nicht Streitgegenstand
 bildet. Anzufügen bleibt lediglich, dass der Beschwerdegegner 2
 berechtigt war, bei Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3 LPG für
 das Jahr 2022 abermals eine verkürzte Pachtdauer zu bewilligen.

4.3Zusammenfassend liegt ein sachlicher Grund vor, welcher das Eingehen
 einer auf ein Jahr befristeten Pachtdauer für das Jahr 2022 rechtfertigt.
 Dies führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

III.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
 c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren
 unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Demgemäss sind die Gerichtskosten
 von pauschal Fr. 750.- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Davon sind
 Fr. 500.- mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss zu
 verrechnen und Fr. 250.- sind von ihm zu beziehen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf
 eingetreten wird.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 750.- werden dem
 Beschwerdeführer auferlegt, wovon Fr. 500.- mit dem von ihm bereits
 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet und Fr. 250.- von ihm bezogen
 werden.

3.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]