gl_gerichte · OG.2019.00002 · 2019-07-19 · de

Anfechtung Kündigung / Mieterstreckung / Ausweisung

Glarus Obergericht 19.07.2019 OG.2019.00002 (OGZ.2020.117)
Glaris Obergericht 19.07.2019 OG.2019.00002 (OGZ.2020.117)
Glarona Obergericht 19.07.2019 OG.2019.00002 (OGZ.2020.117)

Kanton Glarus
Obergericht
Urteil
vom 19. Juli 2019
Verfahren
OG.2019.00002
A.______
vertreten durch
C.______
gegen
B.______
vertreten durch
D.______
betreffend
Anfechtung
Kündigung / Mieterstreckung / Ausweisung
Anträge des Klägers und
Berufungsklägers
(gemäss Eingabe vom 7. Januar 2019 [act. 45
S. 2], sinngemäss):
1.
Das Urteil des
Kantonsgerichtspräsidenten vom 21. November 2018 in den Verfahren
ZG.2018.00289 und ZG.2018.00818 sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei die Kündigung der
Beklagten und Berufungsbeklagten vom 19. September 2017 für ungültig
zu erklären und aufzuheben.
3.
Eventualiter sei das zwischen
den Parteien bestehende Mietverhältnis um maximal vier Jahre zu erstrecken.
4.
Dem Kläger und Berufungskläger
sei für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren
und in der Person von Rechtsanwalt C.______ ein unentgeltlicher
Rechtsbeistand zu bestellen.
5.
Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten und Berufungsbeklagten.
Anträge der Beklagten und
Berufungsbeklagten
(gemäss Eingabe vom 13. Februar 2019
[act. 47 S. 2], sinngemäss):
1.
Auf
die Berufung sei nicht einzutreten.
2.
Eventualiter
sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Klägers und
Berufungsklägers.
____________________
Das Gericht
zieht in Betracht:
I.
Prozessverlauf
1.
1.1.
A.______ ist Mieter einer Wohnung im 2. Obergeschoss
des im Eigentum der B.______ AG (vormals [...] AG) stehenden
Mehrfamilienhauses an der [...] in [...] (Gemeinde Glarus Süd). Am
19. September 2017 kündigte die B.______ AG das Mietverhältnis gegenüber
A.______ per 31. Januar 2018; die Kündigung wurde begründet mit einer
vorgesehenen Sanierung der Mietliegenschaft (zum Ganzen u.a. act. 3/3-5
und act. 22).
1.2.
Mit Schlichtungsgesuch vom
13. Oktober 2017 und hernach Klage vom 16. April 2018 focht
A.______ diese Kündigung an. Im Wesentlichen verlangte er sowohl vor der
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse als auch vor dem
Kantonsgerichtspräsidium, dass die Kündigung aufgehoben bzw. eventualiter das
Mietverhältnis um maximal vier Jahre erstreckt werde (zum Ganzen:
act. 1-2 und act. 3/6).
1.3.
Die B.______ AG nahm am
18. Mai 2018 zur Klage zunächst schriftlich Stellung (act. 7 und
act. 8/2-6). In der Folge fand am 25. September 2018 die
Hauptverhandlung vor dem Kantonsgerichtspräsidenten statt
(act. 15-20/7-31), an der die B.______ AG u.a. Widerklage auf Ausweisung
von A.______ aus dem Mietobjekt erhob (vgl. act. 19 S. 2).
Mit
Urteil vom 21. November 2018 wies der Kantonsgerichtspräsident die Klage
von A.______ vollumfänglich ab und verpflichtete ihn in Gutheissung der
Widerklage der B.______ AG, das Mietobjekt bis am 15. Februar 2019 der
Vermieterin geräumt zurückzugeben. Die Kosten für die Behandlung der
Hauptklage auferlegte der Kantonsgerichtspräsident den Parteien je zur
Hälfte, während die Kosten des Widerklageverfahrens vollumfänglich A.______
auferlegt wurden und er in diesem Verfahren zudem zur Bezahlung einer
Parteientschädigung verpflichtet wurde (act. 37).
2.
Gegen
diesen Entscheid erhob A.______ am 7. Januar 2019 rechtzeitig Berufung
und stellte die vorne (S. 2) wiedergegebenen Anträge (act. 45). Die
B.______ AG (nachfolgend: "Beklagte" oder
"Berufungsbeklagte") beantragt in ihrer Berufungsantwort vom
13. Februar 2019 (act. 47), es sei auf die Berufung nicht
einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Alsdann wies die Obergerichtspräsidentin
am 15. Februar 2019 ein Begehren des Klägers um Erlass vorsorglicher
Massnahmen ab (act. 50).
II.
Streitgegenstand im Überblick
1.
Die
Vorinstanz erwog zusammengefasst, die in Hinsicht auf die geplante
Liegenschaftssanierung erfolgte Kündigung der B.______ AG vom
19. September 2017 (vgl. vorne, E. I.1.1.) sei gültig, allerdings
nicht per Ende Januar 2018, sondern per 31. März 2018. Das Bauvorhaben
der Vermieterin sei schon im Kündigungszeitpunkt konkretisiert gewesen, womit
es sich bei der Sanierung nicht um einen vorgeschobenen Grund für die
Kündigung handle. Sodann sei das Begehren um Erstreckung des
Mietverhältnisses abzuweisen, da kein Härtefall im Sinne von Art. 272
Abs. 1 OR vorliege. Bei dieser Rechtslage sei der Kläger in Gutheissung
der Widerklage aus seiner Wohnung auszuweisen (act. 37 E. III.2.4.,
E. IV.1.3. und E. V.).
2.
Der
Kläger beanstandet in seiner Berufungsschrift sowohl die vorinstanzlichen
Erwägungen zur Gültigkeit der Kündigung wie auch jene, mit denen die
Vorinstanz eine Erstreckung des Mietverhältnisses ablehnte. Sodann bemängelt
er die von der Vorinstanz vorgenommene Kostenverlegung (act. 45). Die
Beklagte hält in ihrer Berufungsantwort dafür, der angefochtene Entscheid der
Vorinstanz sei in allen Punkten korrekt. Daher sei die Berufung abzuweisen,
soweit diese überhaupt eine genügende Begründung aufweise und daher auf diese
eingetreten werden könne (act. 47).
III.
Prozessuales
1.
1.1.
Die vorliegende Klage unterliegt – ungeachtet der
Höhe des Streitwerts – dem vereinfachten Verfahren (Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO; BGE 142 III 690, E. 3.1.); dabei gilt die
Dispositionsmaxime (Art. 58 ZPO) und die soziale Untersuchungsmaxime
(Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2
lit. a ZPO).
1.2.
Auch im Bereich der sozialen Untersuchungsmaxime
tragen die Parteien die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung. Sie
sind also nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen
Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu
bezeichnen. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszuüben und die
Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie das Beibringen von Beweisen
hinzuweisen. Wenn die Parteien allerdings – wie im vorliegenden Verfahren –
durch Anwälte vertreten sind, muss sich das Gericht wie im ordentlichen
Verfahren zurückhalten (BGer-Urteil 4A_549/2016 vom 9. Februar 2017,
E. 3.2.; BGer-Urteil 4A_592/2015 vom 18. März 2016, E. 3.;
BGE 141 III 569, E. 2.3.1 f.; Sutter-Somm/Schrank, ZK ZPO,
Art. 55 N 71).
2.
2.1.
Die Berufung ist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 ZPO). Aus ihr muss hervorgehen, dass und weshalb der
Berufungskläger den erstinstanzlichen Entscheid anficht und inwieweit dieser
geändert oder aufgehoben werden soll. Die Berufungseingabe hat daher
Berufungsanträge zu enthalten, welche zu begründen sind, indem konkret
darzulegen ist, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in den angefochtenen
Punkten fehlerhaft sein soll bzw. als unrichtig erachtet wird (BGE 138 III
374, E. 4.3.1; BGE 137 III 617, E. 4.2.2; BGer-Urteil 5A_247/2013
vom 15. Oktober 2013, E. 3.2.; BGer-Urteil 4A_659/2011 vom 7.
Dezember 2011, E. 4.).
2.2.
Entgegen der Auffassung der Beklagten (act. 47
S. 3) genügt die Berufungsschrift des Klägers in allen aufgeworfenen
Prozessthemen den soeben dargestellten Begründungsanforderungen. Der Kläger
setzt sich sowohl in Bezug auf die Frage der Gültigkeit der Kündigung (vgl.
v.a. act. 45 Rz. 6 und 7 je am Schluss) als auch jene der
Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. v.a. act. 45 Rz. 11,
12 f., 15 ff.) als auch jene der vorinstanzlichen Kostenverlegung
(vgl. act. 45 Rz. 21) sehr wohl mit den vorinstanzlichen Erwägungen
(act. 37) auseinander und legt dar, weshalb diese seines Erachtens
unzutreffend sind. Es liegt somit eine rechtsgenügende Berufungsbegründung
vor. Da auch die übrigen Prozess- und Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Berufung einzutreten.
IV.
Gültigkeit der Kündigung
1.
1.1.
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt
keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind
grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der
Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art.
271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand,
dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine
solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach
Art. 272 OR relevant (hierzu unten, E. V.). Ob eine Kündigung gegen Treu
und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie
ausgesprochen wird (BGer-Urteil 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017,
E. 4.1. m.w.H.).
1.2.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
verstösst eine Kündigung im Hinblick auf tatsächliche Umbau- oder
Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich
einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die
geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein
schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen. Missbräuchlich
ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder
objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den
Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die
Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten
wird. Der Nachweis der objektiven Unmöglichkeit obliegt dabei aber dem
Mieter. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten
oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit
der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieterschaft im
Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen,
zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen,
die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten
Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im
Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt
vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten
eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im
Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um
diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung
beurteilen zu können, verstösst sie gegen Treu und Glauben (BGer-Urteil
4A_703/2016 vom 24. Mai 2017, E. 4.2.; BGer-Urteil 4A_210/2014 vom
17. Juli 2014, E. 3.1, je m.w.H.).
1.3.
Eine ordentliche Kündigung bedarf keiner
Begründung, um gültig zu sein; sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen
(Art. 271 Abs. 2 OR).
Das
Gesetz bestimmt nicht, bis wann die Gründe für eine ordentliche Kündigung
vorgebracht werden können. Insbesondere schreibt es nicht vor, dass dies
innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Mieterschaft um
Begründung oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsste. Gemäss
Bundesgericht können die Kündigungsgründe grundsätzlich auch noch im
erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden und schliesst das
Gesetz, unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots, selbst ein späteres
Nachschieben zusätzlicher Gründe nicht aus. Weiter erwog das Bundesgericht,
ein solches Nachschieben könne allerdings ein Indiz zu Ungunsten der
kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen. An sich ohne
Weiteres zulässig sei schliesslich die Ergänzung oder Präzisierung schon
vorgebrachter Gründe (BGE 143 III 344, E. 5.3.1, m.w.H.; BGer-Urteil
4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 4.2.2.).
Diese
allgemeinen Grundsätze bezüglich Begründung der Kündigung gelten auch bei
Sanierungs- und Umbaukündigungen: Eine Begründung der Kündigung ist auch dann
kein Gültigkeitserfordernis, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs-
oder Umbauarbeiten erfolgt. Allerdings kann der Begründung auf faktischer
Ebene, d.h. im Rahmen der Beweiswürdigung, eine erhebliche Bedeutung
zukommen, auch wenn es sich bei ihr aus rechtlicher Sicht bloss um eine
Obliegenheit der kündigenden Partei handelt. Wenn die Vermieterschaft im
Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt, ist
es ihr an sich ohne Weiteres möglich und zumutbar, die Kündigung auch
entsprechend genau zu begründen (sei es von sich aus oder spätestens auf
Verlangen hin), so dass sich gestützt auf diese Angaben ein Bild davon machen
lässt, ob und inwiefern die Anwesenheit der Mieterschaft diese Arbeiten
tangieren würde. Vor diesem Hintergrund kann es – ebenso wie eine fehlerhafte
Begründung – ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes
Interesse besteht, wenn zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder
Umbauarbeiten angegeben werden (BGE 143 III 344, E. 5.3.3 f.,
BGer-Urteil 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 4.2.2.,
BGer-Urteil 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017, E. 2.3., je m.w.H.).
2.
2.1.
Unstrittig kündigte die Beklagte das hier
interessierende Mietverhältnis am 19. September 2017. Bereits zuvor,
nämlich am 15.
August 2017 bzw. am 6. September 2017, reichte sie bei der
Abteilung Hoch- und Tiefbau der Gemeinde Glarus Süd ein Baugesuch ein für einen
Umbau samt Aufstockung des Mehrfamilienhauses an der [...] in [...], in
dessen zweitem Obergeschoss sich die an den Kläger vermietete Wohnung
befindet, ein (vgl. z.B. nur act. 7 Rz. B.4 und act. 45
Rz. 6, zudem act. 3/5, act. 8/4 und act. 27/1). Auch nach
Darstellung des Klägers reichte die Beklagte am 15. August 2017 bzw. am
6. September 2017 der Baubewilligungsbehörde als Bestandteile des
Baugesuchs unter anderem einen Baubeschrieb und Pläne ein (act. 7
S. 10 oben, die dortigen Ausführungen wurden in act. 17 nicht im
Einzelnen und substantiiert bestritten; vgl. auch act. 45 Rz. 6).
Im genannten Baubeschrieb wird unter anderem ausgeführt, dass das
Mehrfamilienhaus umgebaut und aufgestockt werden soll. Insbesondere würden
die Einteilung der Wohnungen neu gestaltet sowie das Dach angehoben und mit
einer Lukarne ergänzt (act. 8/4 S. 9). Diese Vorhaben sind auch aus
den der Baueingabe beigelegenen Plänen, insbesondere aus dem Grundrissplan
vom 11. August 2017 (act. 8/4 S. 6), ersichtlich. Spezifisch
in Bezug auf die Wohnung des Klägers im 2. Obergeschoss geht aus diesem
Grundrissplan hervor, dass die Beklagte dort einen grundlegenden Umbau des
Wohnungsgrundrisses plant, indem eine Zimmerwand neu erstellt sowie zwei
Zimmerwände abgebrochen werden sollen (in act. 8/4 S. 6 nur
schlecht erkennbar, da es sich um eine Schwarz-Weiss-Plankopie handelt;
besser, da farbig, hingegen z.B. in act. 27/7 [dieser vom 8. Januar
2018 datierende Plan stimmt in Bezug auf das 2. Obergeschoss mit act. 8/4
überein, vgl. auch act. 27/10 Mitte]).
2.2.
Bei dieser Sachlage steht fest,
dass die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung über ein Umbauprojekt bezüglich
des Mehrfamilienhauses an der [...] in [...] verfügte, das auch die an den
Kläger vermietete Wohnung im 2. Obergeschoss erheblich tangierte
(insbesondere Neuerrichtung bzw. Abbruch von insgesamt drei Zimmerwänden).
Die Behauptung des Klägers, dass sich gemäss diesem Plan die im ersten und
zweiten Obergeschoss beabsichtigten baulichen Veränderungen "in
Grenzen" hielten (act. 45 Rz. 6), trifft somit nicht zu.
Jedenfalls hinsichtlich dieses Projektteils (Umbau der Wohnungseinteilungen)
standen die Realitätsnähe, Ausgereiftheit und Umsetzbarkeit (auch in
baurechtlicher Hinsicht) zu keinem Zeitpunkt in Frage, ebenso der Wille der
Beklagten, die entsprechenden Arbeiten ausführen zu lassen. Zwar trifft es
zu, dass die Beklagte nach Einreichung des Baugesuchs Unterlagen nachreichen
sowie ihr Umbau- und Aufstockungsprojekt anpassen musste. Doch erstens sind
solche Nachreichungen und Projektanpassungen in laufenden
Baubewilligungsverfahren notorisch durchaus üblich und muss im Zeitpunkt der
Kündigung – wie vorne dargelegt (E. IV.1.2.) – gerade keine
Baubewilligung vorhanden sein, damit diese gültig ist. Zweitens betrafen
sowohl der Umstand der Nachreichung wie auch jener der Projektanpassung nicht
den Umbau der Wohnungseinteilungen, d.h. nicht denjenigen Projektteil, der
den Kläger bzw. die von ihm gemietete Wohnung im 2. Obergeschoss am
unmittelbarsten tangiert, sondern im Wesentlichen die geplante Wärmepumpe
(Nachreichungen, vgl. act. 27/23 S. 2 [zudem Nachreichung eines
Grundbuchauszugs]) respektive den Projektteil der Aufstockung des Hauses
(Verzicht auf die ursprünglich angedachte Anhebung des Daches, vgl.
act. 27/10). Schliesslich trifft drittens die Darstellung des Klägers in
der Berufungsschrift nicht zu, wonach das Projekt ursprünglich vier Geschosse
plus Dachgeschoss vorgesehen habe (act. 45 Rz. 7). Vielmehr
erstreckt sich das Projekt gemäss sämtlichen bei den Akten liegenden Projektplänen
inklusive Dachgeschoss auf insgesamt vier Geschosse (vgl. v.a.
act. 3/10, act. 8/4 S. 6, act. 27/7). Folglich war auch
der vom Kläger zitierte (act. 45 Rz. 7) Art. 9 der Bauordnung [...]
jedenfalls nicht offenkundig verletzt. Nach dem Gesagten sind die soeben
beschriebenen Umstände der Nachreichung bzw. Projektanpassung – entgegen der
Auffassung des Klägers (act. 45 Rz. 6 f.) – im Rahmen der hier
zu tätigenden Beurteilung irrelevant. Sie ändern nämlich nichts daran, dass
zum Zeitpunkt der Kündigung jedenfalls insoweit ein ausgereiftes,
realitätsnahes und umsetzbares Umbauprojekt vorlag, als dass die Beklagte
beabsichtigte, unter anderem den Grundriss der an den Kläger vermieteten
Wohnung im 2. Obergeschoss erheblich zu verändern (insbesondere Neuerrichtung
bzw. Abbruch von insgesamt drei Zimmerwänden). Anhand der dem Baugesuch
beigelegten Unterlagen, insbesondere des Baubeschriebs (act. 8/4
S. 9, vgl. u.a. die Angabe, dass die Wohnungseinteilung gemäss den
Planunterlagen neu gestaltet werde und die Wände dabei in
Leichtbaukonstruktion erstellt sowie mit Gipsplatten verkleidet würden) und
des Grundrissplans (act. 8/4 S. 6, vgl. die Einzeichnungen
betreffend Abbruch und Neubau von Zimmerwänden) liess sich sodann auch das
Ausmass der diesbezüglichen Arbeiten (Änderung der Wohnungsgrundrisse) –
entgegen der Auffassung des Klägers (act. 45 Rz. 6) – hinreichend
konkret abschätzen. Bereits aus diesen Gründen trifft es also entgegen der
Auffassung des Klägers (act. 45 Rz. 7) nicht zu, dass die Beklagte
ihm gegenüber erst nach Änderung des Bauvorhabens im Januar 2018 hätte die
Kündigung aussprechen dürfen.
2.3.
Wie dargelegt, ist im Rahmen des Projektteils
"Neugestaltung der Wohnungseinteilungen" vorgesehen, u.a. in der
vom Kläger bewohnten Wohnung zwei bestehende Zimmerwände abzubrechen sowie
eine Zimmerwand neu zu errichten. Diese drei (neu zu errichtenden bzw.
abzubrechenden) Zimmerwände erstrecken sich über die gesamte Wohnung, vom
Essbereich über die Küche bis zum Wohnbereich (vgl. z.B. act. 8/4 S. 5
bzw. farbig act. 27/7). Es ist offenkundig und notorisch, dass daher
bereits der Projektteil Neugestaltung der Wohnungseinteilungen (also noch
ohne Berücksichtigung der Auswirkungen, welche die in den weiteren Wohnungen
angestrebten Grundrissanpassungen sowie die Ausbauarbeiten im Dachgeschoss
[in der schliesslich bewilligten Variante] zeitigen [z.B. Immissionen]) die
Nutzung der vom Kläger gemieteten Wohnung erheblich einschränkt (notwendige
zumindest teilweise Wohnungsräumung, Staub- und Lärmbelastung, usw.). Ebenfalls
liegt es auf der Hand, dass die Beklagte im Fall, dass der Kläger im
Mietobjekt verbleiben würde, bautechnische und organisatorische
Erschwerungen, zusätzliche Kosten sowie allenfalls Verzögerungen der
Bauarbeiten zu gewärtigen hätte.
2.4.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich somit,
dass die Beklagte zum Zeitpunkt der gegenüber dem Kläger ausgesprochenen
Kündigung realitätsnahe und umsetzbare Umbauarbeiten projektiert hatte
(insbesondere Neugestaltung der Wohnungsgrundrisse). Deren Realisierung würde
durch einen Verbleib des Beschwerdeführers im Mietobjekt derart tangiert,
dass die Beklagte den Mietvertrag mit dem Kläger im Hinblick darauf kündigen
konnte, ohne dadurch gegen Treu und Glauben zu verstossen. Der Vorinstanz
(act. 37 E. III.2.4.) ist somit im Ergebnis darin beizupflichten,
dass die Beklagte dieses Umbauprojekt nicht bloss vorschob, um das
Mietverhältnis mit dem Kläger zu kündigen. Vielmehr hatte sie an dieser
Kündigung ein schützenswertes Interesse. Die von der Beklagten am 19. September
2017 gegenüber dem Kläger ausgesprochene Wohnungskündigung erweist sich somit
als gültig, dies per 31. März 2018 (zum Kündigungstermin vgl. die
unbeanstandet gebliebenen, zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz zu
Art. 266a Abs. 2 OR in act. 37 E. III.2.1.-2.4.).
Anzufügen ist noch, dass es angesichts der vorne (E. IV.1.2. f.)
zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Beurteilung einer
allfälligen Treuwidrigkeit der Kündigung auf den Stand des Umbau- oder
Sanierungsprojekts zum Zeitpunkt der Kündigung ankommt und nicht darauf, wie
die Kündigung begründet worden ist. Der Kläger kann daher aus einer allfällig
ungenügenden Begründung alleine keine Missbräuchlichkeit herleiten. Daher
kann offen bleiben, ob die (zulässigerweise zunächst unbegründet erfolgte)
Kündigung durch die Beklagte mittels des dem Kläger danach, nämlich am
2. Oktober 2017, zugestellten Begründungsschreibens (act. 3/11:
"wir müssen das ganze Haus umbauen") ausreichend begründet worden
ist (so auch OG ZH, NG170019 vom 9. März 2018, [zit. in ZMP 2018 Nr. 3],
E. 7.1.; vgl. zudem BGer-Urteil 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017,
E. 5.3.5.). Dies, zumal der Kläger in Bezug auf die Begründung der in
Frage stehenden Kündigung in der Berufungsschrift keine Rügen anbrachte (vgl.
act. 45).
V.
Erstreckung des Mietverhältnisses
1.
1.1.
Nach
Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses
verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine
Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen wäre.
Bei
der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde laut
Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und
den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b),
die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien
und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters
für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses
Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für
Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Bei der Prüfung der Härtegründe sind auch
die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen (BGer-Urteil 4C.365/2006 vom 16.
Januar 2007, E. 4.1.).
1.2.
Der Zweck einer Erstreckung besteht darin, die
Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr
Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt gelassen wird (BGE 142III 336, E.
5.3.1; BGer-Urteil 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 7.1; BGer-Urteil 4A_477/2016
vom 27. September 2016, E. 3.2). Hingegen begründet der allgemeine Wunsch,
von einem preisgünstigen Mietobjekt möglichst lange profitieren zu können,
keinen Grund zur Erstreckung (BGer-Urteil 4C.146/2006 vom 24 August 2006, E.
2.1). Kein Härtegrund im Sinne des Gesetzes liegt sodann vor, wenn es sich um
einen Nachteil handelt, der mit der Kündigung des Mietverhältnisses
zwangsläufig verbunden ist und daher mit einer Erstreckung nicht gemildert
werden kann (BGer-Urteil 4A_699/2014 vom 7. April 2015, E.3.5; Higi, Zürcher
Kommentar, Teilband V2b, Die Miete, Art. 271-274g OR, 4. Auflage, Zürich
1996, Art. 272 N 86). Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Mieter
aufgrund seiner Lebensgeschichte eine starke emotionale Bindung an die
gekündigte Wohnung hat (s. hierzu auch Higi, a.a.O., Art. 272 N 88).
1.3.
Die Erstreckung des
Mietverhältnisses ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem
Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet
(Art. 272a Abs. 2 OR).
2.
2.1.
Der Kläger macht in seiner Berufung geltend, er sei
seit 39 Jahren, nämlich seit dem Jahre 1979 in der Wohnung in der [...] in
[...] wohnhaft, ursprünglich zusammen mit seinen Eltern, weshalb eine
besondere Verbundenheit mit dem Mietobjekt bestehe und sich sein
Lebensmittelpunkt in diesem Quartier befinde. Aufgrund der langen Mietdauer
liege daher für ihn ein Härtefall vor (act. 45, S. 5, Rz. 10f.) bzw. sei ihm
nicht zuzumuten, das Dorf [...] zu verlassen (act. 45 Rz. 12; so auch bereits
die klägerischen Ausführungen vor Vor­instanz, act. 17 Rz. 7 und 42).
2.2.
Die Vorinstanz führte zu diesem
Vorbringen aus, dass eine gewisse emotionale Verbundenheit des Klägers zur
Wohnung und dem umliegenden Gebiet verständlich sei, jedoch könne der
Umstand, dass der Kläger seine Wohnung früher oder später verlassen müsse,
durch eine Mieterstreckung nicht abgewendet werden. Auch könne dem Wunsch des
Klägers keine Beachtung geschenkt werden, eine vergleichbare Wohnung im
selben Quartier zu finden (act. 37 S. 9).
2.3.
Die Dauer des Mietverhältnisses
vermag für sich allein noch nicht eine Härtesituation zu begründen, denn eine
Mieterstreckung ändert nichts am Umstand, dass ein Ersatzobjekt bezogen
werden muss (SVIT-Komm. Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, Art. 272 OR
N 19). Die lange Mietdauer kann daher nur insofern berücksichtigt
werden, soweit sie ein Indiz für eine besondere Verwurzelung des Mieters im
Ort oder im Quartier darstellt, reicht aber für den Nachweis einer solchen
Verwurzelung noch nicht. Entsprechende Umstände, welche eine solche besondere
Verwurzelung zu begründen vermögen, wären allenfalls auch im Rahmen der
persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse zu
berücksichtigen. Ob eine besondere Verwurzelung als Härte qualifiziert werden
kann, ist indessen im Einzelfall vom Mieter zu konkretisieren und zu
beweisen. (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 19; a.A. wohl Lachat/Spirig,
Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2014 (Nachdruck), N 30/6.7,
s. hierzu nachfolgend E.V.2.3.). Aber auch wenn eine Verwurzelung durch den
Mieter nachgewiesen wird, dient die Erstreckung nicht dazu, dem Mieter einen
möglichst langen Verbleib in seiner Wohnung zu ermöglichen, sondern die
zusätzliche Zeit soll den Mieter in die Lage versetzen, im Ort oder Quartier
seiner Verwurzelung ein Ersatzobjekt zu finden (Higi, a.a.O., Art. 272 N 146
f.).
Lachat/Spirig (a.a.O., N 30/5.7) führen aus, die Mietdauer gebe einen
verlässlichen Hinweis, ob der Umzug dem Mieter eine spürbare Umstellung
abverlange und der Mieter dafür eine längere Umstellungszeit benötige.
Sinngemäss scheinen diese Autoren die lange Mietdauer nicht nur als Indiz für
eine Orts- oder Quartierverbundenheit zu verstehen, sondern ihr mehr Gewicht
einräumen zu wollen. Selbst wenn man dieser Ansicht folgt, besteht jedoch
kein Widerspruch zur oben vertretenen Ansicht, dass der Mieter nicht umhin
kommt darzulegen und, falls strittig, zu beweisen, in welcher Weise die
Kündigung vom Mieter eine spürbare Umstellung abverlangt. Da aufgrund
unterschiedlicher persönlicher Umstände langjährige Mieter von einer
Kündigung ganz unterschiedlich betroffen sein können, ist eine solche
Substanziierung durch den Mieter erforderlich. Nur so kann das Gericht
beurteilen, ob die vom Mieter durch die Kündigung verlangte Umstellung mit
der Erstreckung gemildert werden kann und somit eine Härtesituation im Sinne
von Art. 272 Abs. 1 OR überhaupt vorliegt. Das Gericht kann auch nur auf
diese Weise die Abwägung mit den Interessen des Vermieters vornehmen und
gegebenenfalls die angemessene Dauer einer Erstreckung festlegen.
2.4.
Der Kläger verwies nur auf die sehr lange Wohndauer
und auf das Zusammenleben mit seinen Eltern, ohne seine besondere
Verwurzelung in der Gemeinde Glarus Süd, im Dorf [...] oder im Quartier rund
um die [...] weiter zu substanziieren. Es ist daher nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz die lange Wohndauer des Klägers im Mietobjekt nicht
weiter in der Härteprüfung berücksichtigte.
2.5.
Es kann daher auch die Frage offen gelassen werden,
ob es trotz der langen Mietdauer überhaupt anginge, bei den sehr
überschaubaren Verhältnissen im Dorf [...] mit seinen rund 2'500 Einwohnern
und den umgebenden Dörfern die Ortsverbundenheit allein auf [...] oder gar
nur auf die paar wenigen Häuser des [...] Quartiers "[...]" (siehe
dazu act. 56) zu begrenzen. Dies zumal von [...] aus innert weniger
Minuten mit den Zuglinien S 25 und S 6 sowie mit den verschiedenen
Busverbindungen die umliegenden Dörfer erreichbar sind.
2.6.
Die Vorinstanz beanstandete nicht,
dass der Kläger gemäss seiner eigenen Auflistung offenbar seine
Suchbemühungen auf die an der Linth gelegenen Dörfer der Gemeinde Glarus Süd,
d.h. auf das Grosstal, sowie auf Glarus selber beschränkte und die im
Sernftal gelegenen Dörfer Engi, Matt und Elm der Gemeinde Glarus Süd wie auch
den Rest des Kantons von seinen Suchbemühungen ausschloss. Damit
berücksichtigte die Vorinstanz, dass der Kläger aufgrund seiner sehr langen
Wohndauer in der Liegenschaft an der [...] in [...] eine grössere
Verbundenheit mit [...] und den Dörfern des Grosstales als mit dem Sernftal
und dem Rest des Kantonsgebiets haben könnte, auch wenn der Kläger selber
diesbezüglich keine Ausführungen machte.
2.7.
Aus der Berufungsschrift kann nicht
mit Klarheit entnommen werden, ob der Kläger seine (pauschal) geltend
gemachte Ortsverbundenheit auf das Quartier rund um die bisherige Wohnung
([...]) oder auf das Dorf [...] bezieht. Soweit der Kläger sich auf das doch
sehr kleine Dorfquartier bezieht, ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass
aufgrund der sehr beschränkten Zahl der umliegenden Häuser auch nur eine
beschränkte Zahl von Mietobjekten besteht und daher selbst während einer
allfälligen maximalen Erstreckungsdauer womöglich keine Wohnung im
Marktsegment des Klägers frei würde.
Ausnahmsweise
ist es zwar dennoch möglich, dass eine Erstreckung angeordnet wird, obwohl
keine oder nur eine sehr geringe Aussicht besteht, innerhalb der maximal
möglichen Erstreckungsdauer ein Ersatzobjekt zu finden. In diesen Fällen
dient die Erstreckung jedoch ebenfalls nicht dazu, es dem Mieter möglichst
lange zu ermöglichen, im Mietobjekt verbleiben zu können. Vielmehr wird dem
Mieter mit der Erstreckung Zeit eingeräumt, um eine Alternativlösung zu
finden, womit auf diese Weise die durch die Kündigung entstandene Härte gemildert
werden kann (z.B. bei der Miete eines Ladenlokals Anpassung des
Geschäftskonzepts, wenn nur Läden mit einer deutlich reduzierten Ladenfläche
oder einer anderen Passantenlage gemietet werden können; vgl. BGer-Urteil
4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.2.
ff.). Der Kläger macht
jedoch gerade nicht geltend, dass er die Erstreckung benötige, um mangels
eines Ersatzobjekts in seinem Wohnquartier eine Alternativlösung anzustreben.
Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz den Wunsch des Klägers,
eine vergleichbare Wohnung im gleichen Quartier zu finden, nicht
berücksichtigte.
2.8.
Die lange Mietdauer alleine begründet daher keine
Härte, welche in der Interessensabwägung betreffend der Erstreckung des
Mietverhältnisses seitens des Klägers zu berücksichtigen wäre.
3.
3.1.
Der Kläger macht in seiner Berufung geltend, die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume in [...] seien nicht sehr
ergiebig, weshalb eine Suche viel Zeit in Anspruch nehme (act. 45, Rz. 12);
überdies würden es ihm seine eingeschränkten wirtschaftlichen Verhältnisse
erschweren, ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu finden (act. 45, Rz. 14).
Die
Vorinstanz stellte fest, dass der 58-jährige Kläger Sozialhilfeempfänger sei
und gemäss seinen eigenen Angaben mangels Vermittlungsfähigkeit
wahrscheinlich nie wieder arbeitstätig sein werde (act. 37, S. 8 Ziff.
1.2; siehe auch act. 2 Rz. 33, 40; act. 7 S. 15 ff.;
act. 3/15-17). Sie erachtete es als unklar, weshalb der Kläger für die
Wohnungssuche nicht die Hilfe des Sozialamtes in Anspruch genommen habe (act.
37, S. 8 f. Ziff. 1.3).
3.2.
Beschränkte finanzielle
Möglichkeiten und die Abhängigkeit von der Sozialhilfe erschweren nach
allgemeiner Lebenserfahrung die Wohnungssuche, wenn der Wohnungsmarkt sehr
ausgetrocknet ist . Ein solcher Umstand würde in der Tat eine Härte
begründen, die bei der Erstreckung zu berücksichtigen wäre (Hulliger, in:
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1:
Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 3. Auflage,
Zürich/Basel/Genf 2016, Art.
272
N 4
). Indes ist im Kanton Glarus
und vor allem in dessen südlichem Teil der Wohnungsmarkt alles andere denn
angespannt.
3.3.
Es ist allgemein bekannt und hat
sich dem Obergerichts in anderen Verfahren wiederholt bestätigt, dass der
Wohnungsmarkt im Kanton Glarus nicht vergleichbar ist mit der Agglomeration
von Zürich. Vielmehr zeichnet sich der kantonale Wohnungsmarkt dadurch aus,
dass ein relativ grosser Bestand an einfachen und günstigen, aber gut bewohnbaren
Altbauwohnungen vorhanden ist, weshalb es für Mieter kein Problem ist, eine
Wohnung zu einem Mietzins zu finden, der von der Sozialhilfe übernommen wird.
In den letzten Jahren hat sich diese Situation noch weiter akzentuiert.
Namentlich in der Gemeinde Glarus Nord wurde in den letzten Jahren eine sehr
grosse Zahl an neuen Wohnungen gebaut (z.B. die Grossüberbauung
"Rastenhoschet" in Näfels), die zudem preislich attraktiv sind.
Diese vielen, modern konzipierten und ausgestatteten Wohnungen bewegen auch
Mieter von älteren Mietwohnung dazu, in Neubauwohnung umzuziehen. Aber ebenso
im südlichen Kantonsteil, dabei insbesondere in der Gemeinde [...], entstand
in den vergangenen Jahren neuer Wohnraum. Wohl aufgrund dieses in den letzten
Jahren zusätzlich geschaffenen grossen Angebots an Wohnraum (ohne dass dabei
die Bevölkerungszahl massgeblich gewachsen wäre) sind viele Mietwohnungen auf
dem Markt, dabei insbesondere auch im preisgünstigen Segment. Besonders in
der Gemeinde Glarus Süd werden neu renovierte, aber im Verhältnis zu anderen
Regionen der Schweiz günstige bis sehr günstige Mietwohnungen in den
einschlägigen Internetportalen sowie in den Lokalzeitungen
("Südostschweiz bzw. Glarner Nachrichten"/"Fridolin")
zahlreich angeboten. Einfache, nicht renovierte Altbauwohnungen lassen sich
daher in der Gemeinde Glarus Süd nur noch zu einem äusserst günstigen
Mietzins vermieten. Es ist auch allgemein und dem Obergericht auch aus
anderen Verfahren bekannt, dass der grosse Bestand an freien und günstigen
Wohnungen in der Gemeinde Glarus Süd einen Zuzug von Mietern von ausserhalb
des Kantons bewirkt hat, welche nur über geringes Einkommen verfügen oder gar
von der Sozialhilfe abhängig sind. Der Kläger kann zudem bei der
Wohnungssuche die Unterstützung des Sozialamtes beanspruchen. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass Sozialhilfeempfänger als Mieter vielen Vermietern
durchaus willkommen sind, da in diesen Fällen bei Zahlung der Miete durch das
Sozialamt keine Ausfälle zu befürchten sind. Selbst die vom Kläger eingereichte
Zusammenstellung von Wohnungen (act. 18/26) zeigt, dass sich in Glarus Süd
konstant günstige Wohnungen auf dem Markt befinden.
3.4.
Weder die finanzielle Situation des Klägers noch
der Wohnungsmarkt in der Gemeinde Glarus Süd stellen somit Umstände dar,
welche eine besondere Härte ausmachen würden.
4.
4.1.
Nach Erhalt der Kündigung darf der
Mieter grundsätzlich nicht untätig bleiben, sondern hat sich auf die
Kündigung hin umgehend ernsthaft um andere Räume zu bemühen, um die Folgen
der Kündigung abzuwenden. Zu diesen Suchbemühungen ist der Mieter trotz des
Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR auch dann verpflichtet, wenn er eine erste
Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (vgl. BGE 125 III 226, E. 4c;
BGer-Urteil 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2). Hingegen können
solche Suchbemühungen nur beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die
Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat (BGer-Urteil 4A_106/2014
vom 28. Mai 2014, E.4.1.). Der Mieter muss seine Bemühungen in einem solchen
Fall jedoch spätestens dann intensivieren, wenn ein erstinstanzliches Gericht
zum Schluss gekommen ist, die Kündigung sei gültig (BGer-Urteil 4A_454/2012
vom 10. Oktober 2012, E. 3.4.; zum Ganzen auch
ZMP 2017 Nr. 5,
E. III.3.2.
). Anerkannt ist dabei, dass
der Mieter sich für eine Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Objekt
umsehen darf (Higi, a.a.O., Art. 272 N 102 m.w.H.). Ungenügende
Suchbemühungen sind bei der Interessensabwägung zu berücksichtigen
(BGer-Urteil 4C.146/2006 vom 24. August 2006) und können daher dazu führen,
dass dem Mieter eine Erstreckung verweigert wird. Die Beweislast für
ausreichende Suchbemühungen trifft den Mieter und somit vorliegend den
Berufungskläger (Art. 8 ZGB; Higi, a.a.O., Art. 272 N 251).
Ein
Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt besteht dabei
nicht. Entsprechend darf der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen
Ersatzobjekt ausrichten, sondern hat sich auf ein Ersatzobjekt zu
konzentrieren, das für ihn objektiv ohne weiteres als tragbar, "gleichwertig"
und insoweit zumutbar erscheint. Eine angemessene Ersatzlösung liegt dann
vor, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt
aufweist (BGer-Urteil 4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.6.2.; Higi,
a.a.O., Art. 272 N 102 m.w.H.; Hulliger, a.a.O., Art. 272 N 4,
je m.w.H. Als gleichwertiges Ersatzobjekt gelten aber auch Wohnungen, die
kleiner oder weniger preiswert sind (Higi, a.a.O., Art. 272 N  102;
zur Zumutbarkeit eines alleinstehenden Mieters auch im Segment der 2-3-Zimmer-Wohnungen
zu suchen, siehe BGer-Urteil 4A_577/2009 vom 4.März 2010,
E
.
2
.2
und
2
.
8
).
Bei
den Suchbemühungen ist zudem zu berücksichtigen, wie viel Zeit der Mieter für
seine Suchbemühungen zur Verfügung hatte. Namentlich ist zu berücksichtigen,
ob der Vermieter mit längerem Vorlauf als der gesetzlichen Kündigungsfrist
gekündigt und so dem Mieter wesentlich mehr Zeit zur Suche eingeräumt hat
(Higi, a.a.O., Art. 272 N 217).
Für
die Beurteilung, ob die Suchbemühungen des Klägers ausreichend waren, sind
somit im Wesentlichen seine tatsächlich an den Tag gelegten Suchbemühungen,
die Grösse, Lage und der Standard der bisherigen Wohnung unter
Berücksichtigung des Mietpreises sowie die Grösse, Lage und der Standard
sowie der Mietpreis von Wohnungen, welche der Kläger als nicht gleichwertig
abgelehnt hat. Mit hinein spielt sodann auch die Frage, ob die Anforderungen
an die Suchbemühungen vorliegend allenfalls reduziert waren, weil der Kläger
die Kündigung mit berechtigter Aussicht auf Erfolg angefochten hatte.
Ebenfalls wesentlich ist schliesslich auch die Länge des Zeitraums, welcher
dem Kläger für die Wohnungssuche zur Verfügung stand.
4.2.
Die Vorinstanz hielt fest, aus dem
Mietvertrag sei nicht ersichtlich, über wie viele Zimmer die Wohnung verfüge,
jedoch könne aus den Bauunterlagen entnommen werden, dass die Wohnung aus 2.5
Zimmern bestehe (act. 37, E. IV.1.3.).
Der
Kläger rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt bezüglich der Wohnung des
Klägers falsch festgestellt. Es handle sich um eine 3,5-Zimmer-Wohnung
inklusive einer Dachstockkammer und zweier Estrichabteile mit einer Miete in
der Höhe von CHF 472.50. Die Wohnung weise tatsächlich eine Wohnfläche von
68m2 mit insgesamt vier Zimmern auf, wozu auch eine Grünfläche ums Gebäude
von ca. 35m2 gehöre. Ein beantragter Augenschein sei nicht ausgeführt worden
(act. 45, Rz. 10; wohingegen die Wohnung auch in der Klageschrift als
3,5-Zimmerwohnung, ohne Hinweis auf Dach-/Estrichkammern und Grünfläche,
bezeichnet wurde [act. 2 Rz. 34, so auch in act. 17, Rz. 14]). Die
Beklagte bestätigte, dass es sich bei der Wohnung des Klägers um eine
3-Zimmerwohnung handle, jedoch bestritt sie, dass das Mietverhältnis eine
Dachstockkammer und zwei Estrichabteile sowie eine Grünfläche umfasse (act.
47, S. 6 zu Rz. 11).
Aus
dem vom Kläger ins Recht gelegte Mietvertrag geht hervor, dass es sich beim
Mietobjekt um die Wohnung im zweiten Stock handelt, mit Küche und Dusche.
Auch ein Kellerabteil gehört dazu. Weitere Räumlichkeiten wie etwa
Dachkammern oder Grünflächen sind in dem sich in den Akten befindlichen
Mietvertrag nicht als Bestandteil des Mietobjekts aufgeführt (act. 3/03).
In
den Akten befinden sich Pläne mit dem Grundriss des 2.
Stockwerks (act. 3/10; act. 20/10; act.
20/14/2; act. 20/17; act. 27/7; act. 27/11.
Aus diesen ist ersichtlich, dass ein bestehendes grosses Zimmer mit
einer neuen Wand unterteilt werden soll. Anderseits wird die Wand zwischen
der Küche und dem angrenzenden Zimmer ausgebrochen, wodurch eine offene Küche
mit einem Essplatz von rund 13 m2 entstehen soll. Je nach Betrachtungsweise
entsteht somit aus einer 2-Zimmer-Wohnung eine 2,5- oder 3-Zimmer-Wohnung.
Hingegen kann den Plänen nicht entnommen werden, dass die Wohnung bisher in
3,5-Zimmer aufgeteilt war. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz für die Frage einer vergleichbaren und zumutbaren Ersatzwohnung
auch 2,5-Zimmer-Wohnungen in Betracht zog und auf die Durchführung eines
Augenscheins zur Feststellung der Grösse der Mietwohnung verzichtet hat.
Für
die Vergleichbarkeit von Ersatzwohnungen ist überdies zu berücksichtigen,
dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, in welchem sie auf dem Markt
wohl kaum mehr vermietbar wäre. So führt der klägerische Rechtsvertreter z.B.
selber anlässlich der Hauptverhandlung aus, dass die Fenster in der Wohnung
in einem miserablen Zustand seien (act. 17, Ergänzung bei Rz. 45). Der
äusserst schlechte Zustand der Wohnung ergibt sich auch aus den eingereichten
Fotos (act. 8/3; act. 20/13; act. 27/12).
4.3.
Die
Vorinstanz erwog, der Kläger habe ungenügende Suchbemühungen an den Tag
gelegt. Er habe seine Suche nur auf Inserate der Gratisausgaben der Zeitungen
Südostschweiz und Fridolin beschränkt, ohne die Hilfe des Sozialamtes bei der
Wohnungssuche in Anspruch zu nehmen. Es sei auch nicht nachvollziehbar,
weshalb es für den alleinstehenden Kläger nicht zumutbar sein solle, in eine
2,5- oder 3-Zimmer-Wohnung oder in eine Wohnung im Erdgeschoss oder in einem
höheren Stockwerk zu ziehen, zumal der Kläger keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen
geltend mache (act. 37 E. IV.1.3.). Sie teilte somit in diesem
Punkt im Wesentlichen den von der Beklagten vertretenen Standpunkt (vgl.
act. 7 S. 16; act. 16 S. 6 unten; act. 19
S. 8).
Der
Berufungskläger bringt dagegen vor, er habe über fünfzig Wohnungsinserate
angeschaut, doch keine Wohnung habe den Anforderungen an ein gleichwertiges
Objekt entsprochen. Er müsse nicht bereits im ersten Erstreckungsverfahren
Einbussen in der Wohnqualität hinnehmen, weshalb die Vorinstanz zu Unrecht
festgestellt habe, es wäre ihm zumutbar gewesen, eine dieser Ersatzwohnungen
zu beziehen. Vor Vorinstanz führte er zudem aus, er habe sich seit Erhalt der
Kündigung permanent auf dem lokalen Wohnungsmarkt umgesehen. Die ihm hierfür
zur Verfügung stehenden Mittel beschränkten sich auf die Konsultation von
Gratiszeitungen, insbesondere da er Computer nicht bedienen könne und er die
Möglichkeiten des Internets nicht kenne (act. 2 Rz. 36;
act. 16 S. 2; act. 17 Rz. 41 f.). Es sei schwierig,
auf dem freien Markt gleichwertige Objekte zu finden. Bei gewissen Wohnungen
mache es aufgrund seiner finanziellen Verhältnis keinen Sinn, sich zu
bewerben. Namentlich zahle das Sozialamt nicht mehr als CHF 690.- (inkl. NK)
für die Miete. Andere Wohnungen wiederum seien zu klein bzw. zu weit von
seinem gegenwärtigen Wohnort entfernt. In einer ersten Phase sei ihm ein
Wegzug aus seinem derzeitigen Umfeld nicht zumutbar (act. 16 S. 4;
act. 17 Rz. 41 f.).
4.4.
Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass es nicht ausreicht, lediglich
in den Inseraten der Gratiszeitungen nach einem Ersatzobjekt zu suchen. Es
ist dem Kläger zuzumuten, sich beim Sozialamt Hilfe für die Suche zu holen.
Auf diese Weise kann er auch auf die im Internet publizierten freien
Wohnungen zugreifen, auch wenn er selber keinen Zugang zum Internet hat. In
Ergänzung zur Vorinstanz ist zudem zu erwähnen, dass bei den Grossverteilern,
z.B. im Coop in Glarus, am Anschlagbrett mit den Gratisinseraten regelmässig
sehr günstige Wohnungen ausgeschrieben sind. Der Kläger hat nicht geltend
gemacht, auf diese Weise nach einer Ersatzwohnung gesucht zu haben.
4.5.
Der Kläger reichte zum Beweis der
von ihm behaupteten Suchbemühungen vor Vorinstanz einzig eine tabellarische
Auflistung ein (act. 18/26). In dieser offenkundig selbst erstellten
Liste sind im Wesentlichen Wohnungsinserate abgedruckt
und hat der Kläger dazu seine Ablehnungsgründe vermerkt (z.B. "zu teuer
und zu klein", "zu weit von der bisherigen Wohnung entfernt").
Es ist fraglich, ob
der Aufstellung überhaupt die Qualität eines Beweismittels (Urkunde im Sinne
von Art. 177 ZPO) beizumessen ist oder ob es sich bei ihr nicht um eine
blosse Parteibehauptung handelt (vgl. BGE 141 III 433). Diese Frage spielt
vorliegend jedoch keine Rolle, da diese Aufstellung höchstens beweisen
könnte, dass der Berufungskläger in
Zeitungen nach Mietobjekten suchte und die Geeignetheit der ausgeschriebenen
Objekte beurteilte. Diese Bemühungen wurden von der Berufungsbeklagten nicht
bestritten (vgl. insbesondere act. 19 S. 8). Der mitwirkungspflichtige
Kläger
(vgl. vorne, E. III.1.2.) brachte jedoch
keine Beweismittel zu konkreten Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsbewerbungen
und allfälligen Absagen durch Vermieter bei.
Der Kläger macht zudem nur Suchbemühungen für den
Zeitraum vom 22. März bis am 20. September 2018 geltend (act. 18/26). Weitere
Suchbemühungen sind nicht bekannt.
Bereits daraus ist
ersichtlich, dass die Suchbemühungen des Klägers unzureichend waren.
4.6.
Selbst aus der Zusammenstellung des Klägers kann entnommen werden,
dass im entsprechenden Zeitraum vom 22. März 2018 bis am 20. September 2018
mindestens zehn Wohnungen in der Gemeinde Glarus Süd (ohne Sernftal) und in
Glarus inseriert waren, welche inkl. Nebenkosten CHF 690 oder weniger
gekostet hätten oder wo die Nettomiete darunter lag, aus dem Inserat jedoch
die Nebenkosten nicht hervorgingen und vom Kläger auch nicht erfragt wurden
oder wo nicht klar ist, ob die angegebene Miete inkl. Nebenkosten zu
verstehen ist. Es handelt sich um folgende Wohnungen:
-
Inserat vom 26.
April 2018: drei 3-Zimmer-Wohnungen und eine 3,5-Zimmer-Dachwohnung mit je
ca. 68 m
2
, zu einer Miete zwischen CHF 580 – CHF 680 (ohne
Angaben zu den Nebenkosten), teils mit grossem Balkon, neuen Nasszellen und
Küche, in Rüti (Glarus Süd). Der Kläger beurteilte diese Wohnungen als zu
weit von seiner bisherigen Wohnung entfernt  und traf für sich die Annahme,
dass mit den Nebenkosten die Budgetgrenze überschritten würde, ohne sich
aber darüber tatsächlich zu erkundigen.
-
Inserat vom 21.
Juni 2018: 3,5-Zimmer-Dachwohnung in Diesbach (Glarus Süd) zu einem
Mietzins von CHF 580.— (ohne Angabe der Quadratmeterzahl). Der Kläger zog
diese Wohnung nicht weiter in Betracht, weil sie zu weit von seiner
bisherigen Wohnung entfernt sei und im 3. OG liege.
-
3,5-Zimmer-Wohnung in Linthal im 1. OG für CHF 500.- (inkl. NK), mit
geschätzt 68m2. Diese Wohnung wurde vom Kläger gemäss seiner Darstellung
besichtigt, jedoch nicht in Betracht gezogen, weil sie zu weit weg von der
derzeitigen Wohnung liege und das Treppenhaus für ihn ungünstig sei, da es
dunkel, eng, steil und mit einem tiefen Handlauf versehen sei.
-
3,5-Zimmer-Wohnung in Linthal, offenbar im gleichen Haus wie die oben
beschriebene, im EG, CHF 530.- (inkl. NK). Diese Option wurde vom Kläger
nicht weiter verfolgt und die Wohnung auch nicht besichtigt, da sich ein
Interessent noch nicht entschieden hatte. Der Darstellung des Klägers kann
nicht entnommen werden, dass er sich zu einem späteren Zeitpunkt erkundigt
hätte, ob die Wohnung an den anderen Interessenten vermietet worden oder
immer noch frei sei.
-
Ruhige und sonnige 3,5-Zimmer-Wohnung in Luchsingen (Glarus Süd), CHF
690.- (inkl. NK). Diese Wohnung wurde vom Kläger als zu weit weg von seiner
derzeitigen Wohnung nicht in Betracht gezogen.
-
Singlewohnung in Sool (Glarus Süd) mit ca. 40m2, mit Bodenheizung,
Waschmaschine und Tumbler und Sitzplatz sowie Autoabstellplatz für CHF
600.- (inkl. NK). Diese Wohnung wurde vom Kläger als zu klein abgelehnt;
-
2-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Glarus, ruhige, sonnige Lage, CHF
540.- netto. Diese Wohnung wurde vom Kläger als zu klein abgelehnt.
4.7.
Wie bereits vorne ausgeführt (E.V.2.), legte der
Kläger keine ausreichende Gründe dar, welche es rechtfertigen könnten, dass
er seine Suchbemühungen auf [...] einschränkt und Wohnungen in den restlichen
Dörfern im Grosstal der Gemeinde Glarus Süd als nicht gleichwertig von seiner
Suche ausschliesst. Auch ist es ihm zumutbar, Wohnungen in seine
Suchbemühungen einzubeziehen, welche einige Quadratmeter kleiner als seine
bisherige Wohnung sind bzw. über zwei Zimmer statt der vom Kläger gewünschten
drei Zimmer verfügen. Schliesslich substanziierte der Kläger in keiner Weise,
weshalb es für ihn nicht zumutbar sein soll, Wohnungen in Betracht zu ziehen,
die im 3. Stockwerk einer Liegenschaft liegen, zumal sich die derzeitige
Wohnung des Klägers im 2. OG befindet und er somit auch jetzt Treppen steigen
muss.
Selbst
aus der Darstellung des Klägers kann somit entnommen werden, dass im
eingeschränkten Zeitraum seiner Suchbemühungen im Grosstal der Gemeinde
Glarus Süd einige für den Kläger zumutbare Ersatzwohnungen in den
Gratiszeitungen inseriert gewesen waren.
4.8.
Es fällt auf, dass die mit „Auflistung der Bemühungen für die
Wohnungssuche“ betitelte Darstellung des Klägers keine einzige Wohnung in
[...] auflistet. Damit ist aber nicht bewiesen, dass es in [...] keine freien
Wohnungen im Budgetrahmen des Klägers gehabt hätte (zur Beweiskraft dieser
Auflistung siehe E.V.4.5.). Der Kläger hat vielmehr den Nachweis nicht
erbracht, dass er in [...] überhaupt gesucht hat. Diese fehlenden
Suchbemühungen sind ihm namentlich entgegenzuhalten, wenn er geltend macht,
dass für ihn eine Wohnung ausserhalb von [...] wegen seiner Ortsverbundenheit
nicht zumutbar sei.
4.9
.
Insgesamt ist daher festzustellen, dass der Kläger
in Bezug auf eine Ersatzwohnung keine ausreichenden
Suchbemühungen an den Tag legte (zur Frage, ob der Kläger seine
Suchbemühungen aufgrund der Kündigungsanfechtung einschränken durfte, siehe
nachfolgend, E.V.5.). Es entsteht vielmehr der Eindruck, dass es dem Kläger
gar nicht daran gelegen ist, eine Ersatzwohnung zu finden, sondern dass er
möglichst lange in seiner bisherigen Wohnung verbleiben möchte. So sehr das
menschlich nachvollziehbar ist, darf das Obergericht diesen Wunsch bei der
Beurteilung der Erstreckung des Mietverhältnisses nicht berücksichtigen.
5.
5.1.
Wie bereits vorne ausgeführt,
können nur beschränkte Suchbemühungen erwartet werden, wenn der Mieter die
Kündigung mit Aussicht auf Erfolg anficht (BGer-Urteil 4A_106/2014 vom 28.
Mai 2014, E.4.1). Der Mieter muss somit gute Gründe zur Annahme haben, dass
die Kündigung ungültig sei (BGer-Urteil 4C.155/2003 vom 3. November 2003, E.
4.1). Der Mieter kann sich daher nicht darauf verlassen, seine Suchbemühungen
einschränken zu dürfen, wenn die Erfolgsaussichten der Kündigungsanfechtung
bereits bei Einreichung der Klage schlecht waren oder wenn sich im Laufe des
hängigen Verfahrens für den Mieter neue Tatsachen ergeben, welche zu einer
schlechten Erfolgsprognose seiner Klage führen. Spätestens wenn die Kündigung
durch das erstinstanzliche Gericht als zulässig beurteilt wurde, kann in der
Regel vom Mieter verlangt werden, seine Suchbemühungen zu intensivieren
(BGer-Urteil 4A_454/2012 vom 10. Oktober 2012, E. 3.4.).
5.2.
Wie bereits vorne dargelegt,
verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Sanierungsarbeiten, die
eine Weiterbenutzung des Mietobjektes erheblich einschränken, nicht gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben. Aussicht auf Erfolg besteht jedoch bei der
Anfechtung einer Kündigung wegen Umbau- und Sanierungsarbeiten, wenn diese
nur als Vorwand für die Kündigung erscheinen, wenn die Arbeiten bei Verbleib
des Mieters in der Mietwohnung nur unerheblich erschwert oder verzögert
werden, oder wenn das Projekt als nicht realitätsnah erscheint, namentlich
weil die dafür erforderlichen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erteilt
werden (siehe hierzu vorne, E.IV.1.2.).
Im
vorliegenden Fall hatte der Kläger somit so lange gute Gründe zur Annahme,
dass die Kündigung missbräuchlich sein könnte, wie er den Umfang, die
Ernsthaftigkeit und die Realisierbarkeit der Umbau- und Sanierungsarbeiten
nicht abschätzen konnte. Als es für den Kläger jedoch aufgrund neuer
Tatsachen erkennbar wurde, dass die Vermieterin ein mutmasslich
rechtskonformes Umbauprojekt ernsthaft verfolgt sowie ein Verbleib im
Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht möglich sein würde, hätte er bereits
seine Suchbemühungen intensivieren müssen. Selbst wenn aber der Kläger im
Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens und des Schlichtungsverfahrens keine
neuen Informationen erhalten hätte, welche die Erfolgsprognose seiner
Kündigungsanfechtung verschlechterten, hätte er spätestens mit Vorliegen des
vorinstanzlichen Urteils vom 21. November 2018 seine Suchbemühungen
intensivieren und die durch das obergerichtliche Verfahren entstandene
faktische Erstreckung des Mietverhältnisses in diesem Sinne nutzen müssen.
Der
Kläger focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse
am 13. Oktober 2017 an (act. 3/06). Zu diesem Zeitpunkt durfte er noch damit
rechnen, dass die Anfechtung Erfolg haben könnte:
Dem
Kläger wurde mit Schreiben vom 19. September 2017 auf den 31. Januar 2018
gekündigt (act. 3/05). Auf Verlangen des Klägers wurden ihm die Gründe für
die Kündigung mit Schreiben vom 2. Oktober 2017 wie folgt dargelegt
(act. 3/11):
"Wir müssen das ganze Haus
umbauen
Von elektrischer Sicht ist das Haus
nicht mehr bewohnbar und gefährlich, wir haben Aufforderung bekommen, alles
auf den heutigen Standard umgehend neu erstellen
Im den aktuellen Zustand darf man
im Haus nicht wohnen"
Es
wird in dieser Begründung bereits darauf hingewiesen, dass ein Gesamtumbau
der Liegenschaft geplant ist. Der Zustand der Liegenschaft an der [...], wie
er sich aus den Ausführungen der Parteien und den im Recht liegenden
Unterlagen ergibt (act. 17, Ergänzung bei Rz. 45; act. 8/3; act. 20/13; act.
27/12), liess für den Kläger bereits vermuten, dass es sich dabei nicht um
einen vorgeschobenen Kündigungsgrund handelt. Jedoch konnte der Kläger das
nicht mit Sicherheit wissen. Ohne weitere Kenntnisse des Umbauprojektes
konnte der Kläger auch nicht einschätzen, in welchem Umfang seine Anwesenheit
in Mietwohnung die beabsichtigten Arbeiten tangieren bzw. verunmöglichen
würde.
In
der Folge focht der Kläger mit Eingabe vom 13. Oktober 2017 die Kündigung bei
der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse an (act. 3/06). Zu diesem
Zeitpunkt durfte der Kläger daher davon ausgehen, dass seine Anfechtung
Aussicht auf Erfolg haben würde. Das Baubewilligungsgesuch für das Bauprojekt
wurde zwar von der Beklagten bereits vor der Kündigung des Mietverhältnisses
am 6. September 2017 bei der Gemeinde Glarus Süd eingereicht (act. 3/09),
jedoch erst am 9. November 2017 im Amtsblatt des Kantons Glarus publiziert
(act. 3/07). Aufgrund dieser Umstände ist es somit nicht zu beanstanden, dass
der Kläger nach Erhalt der Kündigung sich nicht sofort um ein Ersatzobjekt
bemühte.
Mit
der Publikation des Bauprojekts am 9. November 2017 im Amtsblatt des Kantons
Glarus (act. 3/07) war es jedoch für den Kläger offensichtlich, dass es sich
um ein von der Beklagten ernsthaft verfolgtes Bauprojekt und nicht lediglich
um einen Vorwand für die Kündigung handelte. Der Baueingabe, welche während
30 Tagen nach der Publikation im Amtsblatt bei der Gemeinde auflag und auch
für den Kläger oder seinen Rechtsvertreter einsehbar war (Art. 71 Abs. 1 und
2 RBG), konnte auch der Umfang der geplanten Umbauarbeiten entnommen werden.
Dieses Wissen ist dem Kläger anzurechnen, da ihm der Nachweis obliegt, die
Missbräuchlichkeit der Kündigung nachzuweisen. Als daher der Kläger seine
Kündigungsanfechtung am 16. April 2018 bei der Vorinstanz anhängig machte,
musste er bereits erhebliche Zweifel über die Erfolgsaussichten seiner Klage
haben.
Aus
der Baueingabe geht hervor, dass in der Wohnung des Klägers eine Änderung der
Raumeinteilung geplant war (act. 3/10, ). Es wäre daher auch für den Kläger
ab der Auflage der Baueingabe bei der Gemeinde ersichtlich gewesen, dass die
geplanten Umbauarbeiten durch seine Anwesenheit in der Mietwohnung erheblich
erschwert oder verzögert, wenn nicht sogar verunmöglich würden. Für den
Kläger war es ab diesem Zeitpunkt erkennbar, dass auch unter diesem Aspekt
die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich war.
Schliesslich
begründete der Kläger die von ihm geltend gemachte Missbräuchlichkeit der
Kündigung auch damit, dass das Bauprojekt zum Zeitpunkt der Kündigung nicht
realitätsnah und objektiv unmöglich war, da es den rechtlichen Anforderungen
nicht entsprochen habe. Die Kündigung hätte erst nach der Änderung des
Bauvorhabens im Januar 2018 erfolgen dürfen (act. 45 Rz. 6 f.).
Der
Mieter konnte sich im Zeitpunkt der Kündigung und der Kündigungsanfechtung
bei der Schlichtungsbehörde noch kein Bild davon machen, ob die geplanten
Umbau- und Sanierungsarbeiten rechtlich möglich sind. Auch diesbezüglich
verdichtete sich für ihn das Bild erst mit der Zeit, namentlich mit der
Auflage der Baugesuchs bei der Gemeinde (act. 3/7). Die letzten Zweifel
diesbezüglich wurden mit der Erteilung der Baubewilligung beseitigt (act.
27/46)).
Auch
in Bezug auf diesen Anfechtungsgrund durfte der Kläger zuerst seine
Suchbemühungen beschränken, jedoch hätte er diese intensivieren müssen, als
sich abzeichnete, dass das Sanierungs- und Umbauprojekt die erforderliche
Baubewilligung erhalten wird.
6.
6.1.
Die Vorinstanz hielt fest, die
Beklagte habe dem Kläger insgesamt drei Ersatzobjekte angeboten. Da die
Vorinstanz einen Härtefall verneinte, liess sie offen, ob diese
Ersatzangebote im Vergleich zum jetzigen Mietobjekt des Klägers gleichwertig
sind und ob somit ein Erstreckungsausschluss im Sinne von Art. 272a
Abs. 2 OR gegeben wäre. Die Vorinstanz bemerkte jedoch, dass die angebotenen
Wohnungen von der Grösse her ähnlich und nur knapp 350 m bis 400 m von der
jetzigen Wohnung des Klägers entfernt liegen und dass die Anforderungen an
die Gleichwertigkeit der angebotenen Ersatzwohnungen nicht so hoch seien, wie
die vom Kläger ins Feld geführten Ablehnungsgründe (act. 37
E. IV.1.3.).
Der
Berufungskläger rügt, die Vorinstanz wende einen falschen Massstab an die
Gleichwertigkeit der von der Beklagten gemachten Ersatzangebote an und habe
nicht berücksichtigt, dass die drei angebotenen Ersatzobjekte nicht
gleichwertig seien. Ein gleichwertiges Mietobjekt müsse bezüglich Grösse,
Lage, wozu auch die Umgebung gehöre, Ausstattung Zustand und Preis dem
bisherigen Mietobjekt entsprechen. Auch habe die Beklagte erst nach der
Hauptverhandlung Ersatzobjekte angeboten. Von einer Wohnung fehlten jedoch
Fotoaufnahmen oder jeglicher Grundrissplan. Er (Berufungskläger) habe keine
Möglichkeit gehabt, die Objekte zu besichtigen und habe sich nicht nötigen
lassen, plötzlich ein Objekt wählen zu müssen, nachdem die Berufungsbeklagte
bereits viel früher die Möglichkeit gehabt hätte, Ersatzobjekte anzubieten
und ihm zu zeigen (act. 45, Rz. ff.).
6.2.
Als gleichwertig ist ein vom
Vermieter unterbreitetes Angebot zu verstehen, wenn es unter Berücksichtigung
der Bedürfnisse des Mieters bezüglich Grösse, Lage und seiner finanziellen
Verhältnisse einerseits, aber auch angesichts der Marktverhältnisse, zumutbar
ist. Zu berücksichtigen sind auch die vertraglichen Konditionen wie Dauer und
Höhe der Miete (vgl. SVIT-Komm. a.a.O., Art 272a OR N 19; Higi, a.a.O.,
Art. 272a N 72 f.). Die massgebenden Kriterien zur Ermittlung der
Gleichwertigkeit entsprechen an sich denen, die ein zumutbares Ersatzobjekt
bestimmen, nach dem der Mieter nach der Vertragsauflösung zu suchen hat (Higi,
a.a.O., Art. 272a N 72 f.) Die Gleichwertigkeit beurteilt sich nach
objektiven Gesichtspunkten; die persönlichen Auffassungen von Mietern und
Vermietern sind nicht ausschlaggebend (Lachat/Spirig, a.a.O.,
N 30/4.1 ff.; ZMP 2013 Nr. 5, E. 2.2.1.). Gleichwertigkeit
kann im Einzelfall z.B. auch ein teureres oder kleineres Mietobjekt als das
bisherige sein, sofern es bezüglich Preis noch im massgebenden Marktsegment
liegt. Es können dem Mieter jedoch unter dem Titel der Gleichwertigkeit keine
wesentlichen Nachteile aufgezwungen werden. Namentlich darf betreffend der
vertraglichen Kondition bezüglich Dauer nicht nur ein kurzfristiger Verbleib
möglich sein. Hingegen stellen höherwertige Ersatzobjekte kein Problem dar
(Higi a.a.O., Art. 272a N 73 f.).
Es
ist für die Gleichwertigkeit keine Voraussetzung, dass das Ersatzobjekt nicht
teurer oder nicht kleiner als das bisher benützte Objekt sein darf. Wenn ein
Mieter während längerer Zeit von besonders günstigen Mietzinskonditionen
profitiert hat, wird er – selbst bei Gewährung einer Mieterstreckung – früher
oder später ein Ersatzobjekt mieten müssen, das zu Marktverhältnissen
angeboten wird (SVIT-Komm., a.a.O., Art. 272a OR N 19; Higi a.a.O., Art.
272a N 20). Gleichwertigkeit setzt somit nicht voraus, dass das Ersatzobjekt
in den zu vergleichenden Punkten dem bisherigen Mietobjekt vollständig
entspricht.
Bei
der Beurteilung, ob ein Ersatzobjekt im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR
gleichwertig ist, handelt es sich um einen Ermessensentscheid des Gerichts,
welcher in Würdigung der massgebenden Umständen zu erfolgen hat (Higi,
a.a.O., Art. 272a N 74).
6.3.
Die
Beklagte bot dem Kläger mit Einschreiben vom 1. Mai 2018 eine
Ersatzwohnung an der nur ca. 400 Meter vom bisherigen Wohnort entfernten
[...] in [...] an und erklärte sich gleichzeitig bereit, die Umzugskosten zu
übernehmen sowie eine Entschädigungspauschale in der Höhe von CHF 7'000.- zu
bezahlen (act. 8/6; das betreffende Angebot will die Beklagte dem Kläger
bereits anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 5. Dezember 2017
unterbreitet haben, was vom Kläger jedoch bestritten wird [act. 17
Rz. 32]). Anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. September 2018
bot die Beklagte dem Kläger eine andere 3-Zimmer-Ersatzwohnung an der [...]
in [...] an, da die zuerst angebotene Wohnung an der [...] unterdessen
vermietet werden konnte (act. 19, S. 3). Die Beklagte sicherte dem Kläger zu,
dass die Wohnung ihm für zwei Jahre zu einem Mietzins überlassen würde,
welchen das Sozialamt bereit sei zu bezahlen. Der Kläger könne auch nach der
Renovation in das Mehrfamilienhaus an der [...] zurückkehren, soweit mit dem
Sozialamt für die Miete eine Lösung gefunden werde (act. 19, S. 3). Zur
angebotenen Ersatzwohnung an der [...] in [...] legte die Beklagte ein
Bilderset ins Recht (act. 20/7). Dieses Angebot wurde vom Kläger mit
Schreiben vom 1. Oktober 2018 mit der Begründung abgelehnt, die Ersatzwohnung
sei in Bezug auf die Grösse und die sehr kurze Dauer des Mietverhältnisses
nicht gleichwertig (act. 23).
Ebenfalls
mit Schreiben vom 1. Oktober 2018 konkretisierte die Beklagte ihr Angebot,
indem sie dem Kläger drei Ersatzwohnungen anbot (act. 24):
-
4-Zimmer-Ersatzwohnung (ca. 54 m2) im 3. OG in der
Liegenschaft [...], [...], unter Beilage eines Dossiers mit Grundriss,
Fotos und Mietvertrag (act. 25/32);
-
3-Zimmer-Ersatzwohnung (ca. 52 m2) im 2. OG/DG in
der Liegenschaft [...], [...], unter Beilage eines Dossiers mit Grundriss,
Fotos und Mietvertrag (act. 25/33);
-
3-Zimmer-Ersatzwohnung (ca. 53 m2) im 3. OG/DG in
der Liegenschaft [...], unter Beilage eines Mietvertrags (act. 25/34).
Die seitens der Beklagten bereits unterschriebenen
Mietverträge zu diesen drei Ersatzwohnungen enthalten alle folgende Klausel
(act. 25/32; act. 25/33; act. 25/34):
"Dem Mieter wird bis Ende Oktober 2022 eine
Mietzinsreduktion wie folgt gewährt:
Monatlicher Mietzins: CHF 600
Nebenkosten pauschal: CHF 90
Dem Mieter wird die Option gewährt, nach Abschluss
der Sanierung  MFH [...] , [...], in seine alte Wohnung zurückzukehren. Dies
ebenfalls zu folgenden Konditionen bis Ende Oktober 2022:
Monatlicher Mietzins: CHF 600
Nebenkosten pauschal: CHF 90
Ab November 2022 beträgt der Mietzins in der
Mietwohnung [...], [...] dann neu (marktüblich) :
Monatlicher Mietzins: 1'225.00
Nebenkosten pauschal: 120.00."
Mit
Schreiben vom 3. Oktober 2018 brachte die Vorinstanz diese Angebote dem Kläger
zur Kenntnis, unter Hinweis, dass der Kläger bis am 17. Oktober 2018 ein
Ersatzobjekt wählen und den entsprechenden Vertrag dem Kantonsgericht
retournieren könne, sowie unter Hinweis, dass die Wahl des Ersatzobjektes für
den Fall erfolge, dass das Kantonsgericht die Klage auf die Anfechtung der
Kündigung abweise und dass eine Erstreckung im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR
ausgeschlossen sein dürfte, wenn der Kläger nicht innert Frist eines der
Ersatzobjekte wähle (act. 30).
Der
Kläger lehnte innert erstreckter Frist (act. 34) mit Schreiben vom 31.
Oktober 2018 alle drei Angebote grundsätzlich ab (act. 36). Er begründete
dies damit, dass die Beklagte ihr Recht verwirkt habe, ein Ersatzangebot
offerieren zu können. Die Offerte eines konkreten Mietvertrags sei erst nach
der Hauptverhandlung und damit zu spät erfolgt. Ausserdem seien die
Ersatzangebote nicht gleichwertig (act. 36, Rz. 2 ff.). Aus Sicht des Klägers
war auch die Gleichwertigkeit nicht gegeben, wobei der zu den einzelnen
Ersatzobjekten konkret folgendes ausführte:
-
4-Zimmer-Wohnung
[...]: Eine um 12 m2 kleinere Wohnfläche als an der [...], Wohnung im 3.
Stock statt bisher "nur" im 2. Stock, was früher oder später bei
zunehmenden Alter einen Nachteil darstelle, da beide Wohnungen keinen Lift
hätten. Lage der Wohnung unter dem Dach, weshalb der Wohnraum aufgrund der
Dachneigung eingeschränkt sei und die Abhängigkeiten von
Temperaturschwankungen im Sommer stark erhöhe. Eisenbahnlärm, fehlende
nutzbare Gartenfläche, keine vergleichbare Besonnung, da die [...] auf die
Sonne ausgerichtet sei und das Ersatzangebot nur ein Fenster habe, welches
entsprechend ausgerichtet sei (act. 36, Rz 8).
-
3-Zimmer-Wohnung,
[...]: Um 14 m2 kleinere Wohnfläche und nur 3 statt 3,5-Zimmer wie die
bisherige Wohnung, Lage im 3. Stock und unter dem Dach, fehlende
Grünfläche, Bahnlärm, schlecht besonnt (act. 36 Rz. 9).
-
3-Zimmer-Wohnung,
[...]: Kleinere Wohnfläche und kleinere Anzahl Zimmer, fehlender Umschwung
und nicht vergleichbare Besonnung, ausserdem habe sich der Kläger mangels
Fotos und Plänen kein Bild machen können (act. 36, Rz. 10).
6.4.
Die Vorinstanz stellte zu Recht fest, dass die
Anforderungen an die Gleichwertigkeit nicht so streng sind, wie dies vom
Kläger geltend gemacht wird.
Der
Kläger erhält die Miete vom Sozialamt bezahlt, weshalb in preislicher
Hinsicht sich das massgebliche Marktsegment nach dem Maximalbetrag von CHF
690 (inkl. NK) richtet, welchen das Sozialamt für eine Einzelperson
auszurichten bereit ist. Die mit Schreiben vom 1. Oktober 2018 gemachten
Ersatzangebote liegen für die Zeitdauer von vier Jahren in diesem
Marktsegment. Das gleiche lässt sich für das an der Hauptverhandlung vom 25.
September 2018 gemachte, allerdings auf zwei Jahre beschränkte Ersatzangebot
festhalten. Nicht ersichtlich ist sodann, weshalb dem Kläger eine Wohnung im
3. statt im 2. Stock nicht zumutbar sein soll. Er weist zwar auf die
Möglichkeit körperlicher Gebrechen im Alter hin, weshalb eine Wohnung im 3.
Stock im Alter einen Nachteil darstellen könnte. Aber auch die derzeitige
Wohnung im 2. Stock wird für den Kläger im Alter eine Belastung darstellen
und möglicherweise dazu führen, dass sich der Kläger eine altersgerechtere
Wohnung suchen müsste. Der Kläger behauptete zudem nicht, dass es ihm bereits
jetzt schwer falle, drei Stockwerke hochzusteigen. Der Umstand, dass sich die
Ersatzangebote nicht auf dem gleichen Stockwerk wie das derzeitige Mietobjekt
befinden, ändert an der Zumutbarkeit dieser Ersatzobjekte somit nichts.
Hinsichtlich der bemängelten, fehlenden Grünfläche ist zu bemerken, dass er
bereits heute nicht über eine solche verfügt (zur aktuellen Mietwohnung in
der auf drei Seiten von einer Strasse eng umschlossenen Mietliegenschaft
gehört keine Grünfläche, zumal sich die Wohnung ohnehin im 2. Stock befindet,
und ergibt sich auch nicht aus dem Mietvertrag irgend ein Hinweis auf ein
Benutzungsrecht an einer angeblich vorhandenen Grünfläche;  act. 3/3).
Hingegen weisen die drei an der [...] gemäss Mietvertrag im Gegensatz zum
jetzigen Mietobjekt je eine Dachterrasse zur Mitbenutzung auf (act. 25/32;
act. 25/33; act. 25/34). Die Objekte befinden sich auch nur knapp fünf
Gehminuten von der derzeitigen Wohnung des Klägers entfernt, was auch
hinsichtlich der von ihm geltend gemachten, jedoch nicht weiter dargelegten
Quartiersverbundenheit für die Zumutbarkeit spricht. Schliesslich macht der
Kläger geltend, dass die Ersatzobjekte etwas kleiner, bei der Bahnlinie
gelegen und weniger gut besonnt seien. Wie oben dargelegt, kann auch ein
etwas kleineres Wohnobjekt die Anforderungen an die Gleichwertigkeit noch
erfüllen. Zudem sind die Ersatzobjekte offensichtlich in einem viel besseren
Zustand und teilweise, soweit in den Akten belegt, auch besser ausgestattet
(Waschmaschine und Tumbler in der Wohnung [...]; act. 25/33), als es die
derzeitige Wohnung des Klägers ist. Was schliesslich die Besonnung
anbetrifft, so ist notorisch, dass das derzeitige Wohnquartier "[...]"
in den Wintermonaten während mehreren Wochen gänzlich im Schatten liegt, was
bei den Mietobjekten in der [...] nicht der Fall ist.
Die
Ersatzangebote sahen die Beschränkung des Mietzinses nur für vier Jahre (act.
25/32; act. 25/33; act. 25/34; s.a. Schreiben vom 1. Oktober 2018, act. 24)
bzw. für zwei Jahre (act. 19, S. 3) vor. Nach Ablauf dieser Befristung müsste
der Kläger eine wesentlich höhere Miete zahlen, die nicht mehr den Vorgaben
des Sozialamtes für eine Einzelperson entspricht. Die Ersatzangebote sind
daher für die Zeit nach Ablauf dieser Befristung nicht mehr als gleichwertig
anzusehen. Der Kläger wirft daher die Frage auf, ob die Befristung der
Gültigkeit des tieferen Mietzinses nicht schon von vornherein gegen die
Gleichwertigkeit der von der Beklagten gemachten Ersatzangebote spricht.
Bei
der Beurteilung dieser Frage ist in Erinnerung zu rufen, dass mit einem
gleichwertigen Ersatzangebot gemäss Art. 272a Abs. 2 OR die Erstreckung
grundsätzlich ausgeschlossen wird, weil der Gesetzgeber in einem solchen Fall
in der Regel seitens des Mieters keine durch eine Erstreckung zu mildernde
Härte mehr erkennen kann (Higi, a.a.O., Art. 272a N 68); der Zweck der
Erstreckung, dem Mieter mehr Zeit für die Suche einer neuen Wohnung zur
Verfügung zu stellen, wird durch das Ersatzangebot unnötig. Mangels eines
Härtegrundes seitens des Mieters wird bei der Anwendung von Art. 272a Abs. 2
OR auch keine Abwägung mit den Interessen des Vermieters vorgenommen. Jedoch
muss sich der Mieter nicht auf ein Ersatzangebot für eine Mietwohnung
einlassen, die nur vorübergehend für relativ kurze Zeit zur Verfügung steht
(Higi, a.a.O., Art. 272a N 73; Lachat/Spirig, a.a.o., N 30/4.3).
Im
vorliegenden Fall sind die angebotenen Mietverträge zwar nicht befristet,
jedoch wirkt sich für den Kläger die zeitliche Befristung des Mietpreises von
CHF 690 (inkl. NK-Pauschale) wie eine zeitliche Befristung des Mietvertrags
selber aus, da der Kläger die höhere Miete kaum von der Sozialhilfe vergütet
bekommen wird und er dann bis spätestens zum Zeitpunkt des Ablaufs der
Befristung eine neue Wohnung im vom Sozialamt vergüteten Preisrahmen gefunden
haben muss.
Ein
befristetes Ersatzangebot hingegen entbindet den Mieter nicht von der
Notwendigkeit, eine neue Wohnung zu finden, sondern verschafft ihm dafür
lediglich mehr Zeit. Indes kann der Mieter i.d.R. bei einem befristeten
Mietvertrag keine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 Abs. 2 OR
beantragen, wenn es ersichtlich wird, dass der Mieter auf Ablauf der
Befristung hin kein gleichwertiges Ersatzobjekt in Aussicht haben wird.
Gleichermassen ist es dem Kläger im vorliegenden Fall nicht möglich,
gerichtlich zu einem späteren Zeitpunkt die Fortdauer des günstigen
Mietzinses durchzusetzen, wenn er gegen Ende der Befristung kein zumutbares
Ersatzobjekt gefunden hat.
Auf
der anderen Seite hat ein Mieter auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis
keine Garantie, dass er in einem neuen Mietobjekt mehrere Jahrzehnte wohnen
bleiben kann, sondern muss immer mit einer Kündigung rechnen, auch ohne dass
er dazu Grund geboten hat. Das Kündigungsrisiko kann sich dabei je nach
Marktsegment unterscheiden. Besonders hoch erscheint das Kündigungsrisiko im
Marktsegment der sehr günstigen Wohnungen in Liegenschaften, die – wie die
Liegenschaft an der [...] in [...] – über Jahrzehnte nie oder nur sehr
oberflächlich renoviert wurden. Bei solchen Wohnungen muss der Mieter damit
rechnen, dass eine Totalsanierung oder sogar ein Abbruch und Neubau der
Liegenschaft erfolgen wird und der Mieter sich in kurzer Zeit wieder eine
neue Wohnung suchen muss. Der Kläger führt denn auch selber aus, dass derzeit
die Kombination von tiefen Hypothekarzinsen und günstigen Immobilienpreisen
in der Gemeinde Glarus Süd es für Investoren attraktiv macht, Liegenschaften
zu sanieren und dann zu einem höheren Mietzins wieder zu vermieten (act. 2,
Rz. 5 ff.; act. 17, Rz. 5, 12). Der Mieter in diesem Marktsegment muss daher
damit rechnen, dass er auch bei einer Ersatzwohnung mit einem zeitlich nicht
befristeten Mietvertrag nach einiger Zeit wieder eine neue Wohnung suchen und
zügeln muss. Er kann in diesem Fall jedoch wieder eine Erstreckung des
Mietverhältnisses nach Art. 272 OR geltend machen, wobei die maximal mögliche
Erstreckungsdauer für Wohnräume vier Jahren beträgt (act. 272b Abs. 1 OR).
Ob
ein vom Vermieter angebotenes Ersatzobjekt mit einer zeitlich befristeten
Vertragsdauer – oder einer zeitlichen Befristung der Geltung von Merkmalen
des Vertrags, welche die Gleichwertigkeit mit dem gekündigten Mietvertrag
herstellen – ebenfalls zumutbar ist, muss aufgrund der Umstände des
Einzelfalls beurteilt werden. Vorliegend erscheint eine Zeitdauer von nur
zwei Jahren, in welchem Zeitraum die eine angebotene Ersatzwohnung die
Anforderungen an die Gleichwertigkeit erfüllt, als zu kurz. Unter
Berücksichtigung, dass der Kläger bei einem unbefristeten Ersatzangebot eine
Mieterstreckung verlangen könnte und es dabei schon aufgrund der
Verfahrenslänge zu einer faktischen Erstreckung des Mietverhältnisses kommen
könnte, würde eine Befristung auf zwei Jahre der Situation entsprechen, wo
dem Mieter kurz nach Mietantritt bereits wieder gekündigt wird. Dieses Risiko
ist jedoch sehr gering, da ein Vermieter kaum einen unbefristeten Mietvertrag
abschliessen wird, wenn er in absehbarer Zeit z.B. eine Totalsanierung oder
den Abbruch der Liegenschaft plant oder ein solches Objekt verkaufen möchte.
Dem auf zwei Jahren befristeten Angebot fehlt es daher an der
Gleichwertigkeit nach Art. 272a Abs. 2 OR. Jedoch wäre es geeignet, die Härte
für den Mieter zu reduzieren (siehe nachfolgend, E.V.7.).
Die
Ersatzangebote mit eine Fixierung des Mietpreises auf vier Jahren entsprechen
der Situation, wo dem Mieter erst nach zwei oder drei Jahren gekündigt wird
und das Mietverhältnis für einige Zeit erstreckt wird. In diesem Fall
scheinen die befristeten Angebote noch – wenn auch sehr knapp – als
gleichwertig im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR. Selbst wenn diese
Angebote nicht als gleichwertig einzustufen wären, wären sie geeignet, die
Härte für den Mieter massgeblich zu mindern (siehe nachfolgend, E.V.7.).
6.5.
Der Kläger macht weiter geltend, dass ihm die
Ersatzangebote zu spät unterbreitet worden seien und er zu wenig Zeit hatte,
sie zu prüfen (act. 45, Rz. 18).
Das
Ersatzobjekt muss dem Mieter rechtzeitig zur Prüfung unterbreitet werden und
grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vertragsauflösung verfügbar, d.h.
bezugsbereit, sein. Erfolgt das Angebot erst danach im Rahmen eines
Verfahrens, so hat es dannzumal so verfügbar zu sein, dass dem Mieter vor dem
Entscheid über die Erstreckbarkeit des Mietverhältnisses ausreichend Zeit für
eine Prüfung des Angebots bzw. Objekts verbleibt. Wieviel Zeit der Mieter als
Prüfungsfrist beanspruchen darf, beurteilt sich nach den Umständen. In der
Regel dürfte diese Frist bei Wohnungen einen halben Monat betragen (Higi, ZK
OR, Art. 272a N 80 und SVIT-Komm., a.a.O., Art. 272a OR N 21).
Dem
Kläger wurde von der Vorinstanz die von der Beklagten am 1. Oktober 2018
gemachten Angebote mit Schreiben vom 3. Oktober 2018 mitgeteilt (act. 30),
woraufhin der Kläger die Angebote mit Schreiben vom 31. Oktober 2018 ablehnte
(act. 36). Erst danach erging der Entscheid der Vorinstanz. Auf das
bereits frühere Angebot der Beklagten vom 1. Mai 2018 reagierte der Kläger
erst anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. September 2018, womit er auch
diesbezüglich ausreichend Zeit zur Prüfung gehabt hätte, hätte er sich denn
darum bemüht.
6.6.
Der Kläger macht ferner mit der Berufung geltend,
dass zumindest eines der mit Schreiben vom 3. Oktober 2018 angebotenen
Ersatzangebote nicht ausreichend konkretisiert war.
Das
Ersatzobjekt muss dem Mieter so konkret bezeichnet werden, dass er es auf
Gleichwertigkeit bzw. seine objektiven Bedürfnisse überprüfen kann. Es reicht
daher nicht, wenn der Vermieter auf irgendwelche mögliche oder denkbare
Ersatzangebote verweist (Higi, a.a.O., Art. 272a N 77 und
SVIT-Komm., a.a.O., Art. 272a OR N 21 ff.). Es ist jedoch die
Obliegenheit des Mieters, ein Ersatzangebot näher zu prüfen. Bei diesem
Vorgang können auch offene Punkte geklärt werden. Schliesst der Mieter ein
angebotenes Ersatzobjekt von vornherein und ohne nähere Prüfung aus, kann er
sich später nicht darauf berufen, der Vermieter habe es unterlassen,
wesentliche Elemente des Angebots zu bezeichnen (BGer-Urteil 4A_17/2008 vom
14. März 2008, Erw. 5.2).
Die
Beklagte bot bereits mit Schreiben vom 1. Mai 2018 eine Ersatzwohnung an der
[...] in [...] an (act. 8/6). Es handelt sich dabei nicht um einen allgemein
gehaltenen Hinweis auf mögliche Ersatzwohnungen, sondern um eine konkrete
Wohnung. Zwar war dieses Angebot nicht weiter spezifiziert, jedoch wies der
Kläger dieses in der Klageantwort vom 18. Mai 2018 weiter aufrechterhaltene
Angebot (act. 17, Rz. 31) erst in der Replik anlässlich der Hauptverhandlung
vom 25. September 2018 zurück (act. 17, Rz. 32 ff.). Der Kläger unternahm
somit mehrere Monate lang keinerlei Prüfanstrengungen wie etwa die
Vereinbarung eines Besichtigungstermins, weshalb er aus den unvollständigen
Angaben dieses Angebots nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Vielmehr muss
die unterlassene Reaktion des Klägers auf dieses Ersatzangebot als dessen
stillschweigende Ablehnung verstanden werden.
Auch
hinsichtlich der weiteren Angebote hat der Kläger keinerlei weiteren
Prüfanstrengungen unternommen, weshalb er eine allenfalls fehlende
Konkretisierung einzelner Angebote der Beklagten nicht entgegenhalten kann.
7.
Selbst wenn die von der Beklagten
unterbreiteten Ersatzangebote nicht ausreichend im Sinne von Art. 272a Abs. 2
OR sind, um eine Erstreckung vollständig auszuschliessen, so sind sie
geeignet, um eine durch die Kündigung entstandene Härte wesentlich zu
mildern, sofern eine solche nachgewiesen worden wäre.
Aufgrund
des Mietwohnungsmarktes in der Gemeinde Glarus Süd, insbesondere in den
Dörfern des Grosstales, erscheint es als sehr unwahrscheinlich, dass der
Kläger innerhalb von zwei bzw. vier Jahren keine gleichwertige Ersatzwohnung
findet, sofern er ernsthafte Suchbemühungen an den Tag legt.
Die
von der Beklagten gemachten Ersatzangebote mit einer Fixierung der Miete von
CHF 690.- (inkl. Nebenkosten) auf zwei bzw. vier Jahre, hätten dem Kläger
somit Zeit verschafft, um sich eine neue Wohnung zu suchen und ihn
diesbezüglich gleichgestellt, wie wenn er eine entsprechende Erstreckung des
Mietverhältnisses gewährt erhalten hätte. Dabei ist zu bemerken, dass die
maximale Erstreckung bei Wohnungen vier Jahre beträgt (Art. 272b Abs. 1 OR).
Der Unterschied zu einer vom Gericht gewährten Erstreckung besteht daher
einzig noch darin, dass der Kläger voraussichtlich einen Umzug mehr hätte
durchführen müssen, wobei die Beklagte bei ihrem in der Klageantwort
gemachten Angebot auch die Umzugskosten übernommen hätte (act. 7, Rz. 5).
Soweit nicht bereits aus anderen Gründen ein Härtefall zu verneinen wäre,
wäre die durch die Kündigung für den Kläger entstandene Härte durch diese
Ersatzangebote bereits wesentlich gemildert worden. Die Härte bestünden dann
darin, dass der Kläger innert zwei bis vier Jahren zwei Mal - statt wie bei
einer Maximalerstreckung nur einmal – umziehen müsste. Mit der Ablehnung
dieser Ersatzangebote durch den Kläger verschiebt sich der vom Kläger mit der
Erstreckung verfolgte Zweck von Zeitgewinn für die Suche einer Ersatzwohnung
zur Vermeidung eines zweifachen Wohnungswechsels innert zwei bzw. innert vier
Jahren. Wäre vorliegend ein Härtefall nicht bereits aus anderen Gründen zu
verneinen, müsste dieser Umstand insofern berücksichtigt werden, als dadurch
die Härte für den Mieter reduziert wird (vgl. auch BGer-Urteil 4C.377/1994
vom 7. Dezember 1994, in: SJZ 1994, S. 116, betreffend Vermeidung der Kosten
und Umtriebe eines zweifachen Wohnungswechsels innert 19 Monaten als
Erstreckungsgrund).
8.
Der Kläger vermochte somit nicht darzulegen, dass
seine sehr lange Wohndauer im derzeitigen Mietobjekt oder seine finanziellen
Verhältnisse eine Härte im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR begründen. Ebenfalls
gegen das Vorliegen einer Härtesituation sprechen die unzureichenden
Suchbemühungen des Klägers und der Umstand, dass ihm Ersatzangebote gemacht
wurden.
Die
rudimentären Suchbemühungen des Klägers sowie sein passives Verhalten in
Bezug auf die von der Beklagten gemachten Ersatzangebote erwecken den
Eindruck, dass es dem Kläger hauptsächlich darum geht, möglichst lange in
seiner Wohnung bleiben zu können. So nachvollziehbar dieser Wunsch ist, kann
er im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht berücksichtigt werden.
Hat
daher die Kündigung der Mietwohnung an der [...] für den Kläger keine Härte
im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR zur Folge, so bedarf es auch keiner
Abwägung seiner Situation mit den Interessen der Beklagten als Vermieterin
(Higi, a.a.O., Art. 272 N 90). Das Erstreckungsbegehren ist folglich
abzuweisen.
9.
9.1.
Aber selbst wenn eine
Interessenabwägung vorzunehmen wäre, weil – entgegen der Ansicht des
Obergerichts – die lange Mietdauer des Klägers an der [...] einen Härtefall
begründet hätte, würde die dem Kläger durch die Kündigung widerfahrene Härte
dadurch geschmälert, dass er sich nur unzureichend um eine Ersatzwohnung
bemüht hat und für [...] selber überhaupt keine Suchbemühungen ausgewiesen
sind (s. hierzu vorne, E. V.4.4. ff.). Ebenfalls härtemildernd fiele ins
Gewicht, dass die Beklagte ihm adäquate Ersatzwohnungen angeboten hat.
Insofern überwögen die Interessen der Beklagten an einer zeitnahen Umsetzung
ihres Umbauvorhabens (siehe dazu gleich nachstehend) die letztlich nur noch
als geringfügig einzustufende Härte aufseiten des Klägers bei weitem.
9.2.
Die Beklagte verfügt inzwischen
über eine rechtskräftige Baubewilligung für ihr offenbar immerhin rund
CHF 800'000.– kostendes Sanierungs- und Umbauprojekt (vgl.
act. 27/46-53). Als Eigentümerin besitzt sie somit ein Interesse an
einer möglichst friktionslosen Umsetzung des Bauprojekts. Gleicherweise ist
sie interessiert, baldmöglichst wieder alle Räumlichkeiten der Liegenschaft
einer mit Ertrag verbundenen Nutzung zugänglich zu machen. Würde das
Erstreckungsbegehren des Klägers gutgeheissen, so würde sich die
Fertigstellung der Totalsanierung über mehrere Jahre verzögern. A
uf
der Vermieterseite fallen daher im Wesentlichen das Interesse an einer
schnellstmöglichen freien Verfügbarkeit über das Mietobjekt, um die
Totalsanierung gemäss dem von ihr angestrebten Zeitplan durchführen zu
können, sowie finanzielle Interessen ins Gewicht.
9.3.
In Würdigung sämtlicher Umstände und unter
Anrechnung der aufgrund des Prozesses bis heute entstandenen faktischen
Erstreckung müsste somit das Erstreckungsbegehren selbst dann abgewiesen
werden, wenn die lange Wohndauer des Klägers im Mietobjekt härtebegründend zu
berücksichtigen wäre.
VI.
Fazit
Aufgrund dieser Erwägungen ist
die Berufung vollständig abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu
bestätigen.
VII.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1.
Der Kläger stellt für das
Berufungsverfahren ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege (act. 45
S. 2). Die Mittellosigkeit des Klägers ist ausgewiesen (vgl. v.a.
act. 3/15-23) und seine Begehren waren nicht offenkundig ohne Sinn und
Zweck. Kommt hinzu, dass auch die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist. Der
rechtsunkundige Kläger ist demnach zur Wahrung seiner Rechte auf einen
Rechtsbeistand angewiesen. Demzufolge ist sein Begehren gutzuheissen
(Art. 117 ZPO; Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO). Ihm ist die
unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und in der Person von Rechtsanwalt
C.______ für das Berufungsverfahren ein unentgeltlicher Rechtsbeistand zu
bestellen. Die Nachzahlungspflicht gemäss Art. 123 ZPO bleibt
vorbehalten.
2.
2.1.
Aufgrund der Abweisung der
Berufung bleibt es für das erstinstanzliche Verfahren bei der Kosten- und
Entschädigungsregelung gemäss angefochtenem Entscheid vom 21. November 2018.
2.2.
Für die Festlegung
der Gerichtsgebühr des vorliegenden Berufungsverfahrens ist der Streitwert
massgeblich, wobei ein allfälliges Eventualbegehren nicht zum Streitwert
hinzugerechnet wird (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ob der Streitwert des
Eventualbegehrens hingegen heranzuziehen ist, wenn dieser den Streitwert des
Hauptbegehrens übersteigt, kann dem Gesetzeswortlaut nicht entnommen werden.
Diese Frage kann vorliegend aber offen gelassen werden, da sowohl im Falle
des Hauptbegehrens als auch im Falle des Eventualbegehrens der Streitwert
mehr als CHF 15'000.- beträgt, aber CHF 30'000.- nicht übersteigt: Für
die Streitwertberechnung des Hauptbegehrens, welches die Frage der Gültigkeit
der Kündigung beschlägt, gilt als Streitwert der addierte Mietzins bis zur
nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit unter Berücksichtigung der
Sperrfrist von drei Jahren im Falle einer ungültigen Kündigung (Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR; vgl. BGE 144 III 346, Frunz/Donauer, Der Streitwert im
Zivilprozess, in: Vasella/Morand (Hrsg.), Werte im Recht – Das Recht als
Wert, LBR Nr. 121, Zürich 2018, S. 277, Stein-Wigger, ZK ZPO,
Art. 92 N 12 sowie ZMP 2019 Nr. 6, je m.w.H.; act. 2
Rz. 9, act. 7 S. 8 unten; act. 3/3-4). Beim
Eventualbegehren wird eine maximale Erstreckung des Mietverhältnisses von
vier Jahren beantragt. Der Streitwert entspricht bezüglich des Eventualbegehrens
daher dem addierten Mietzins von vier Jahren (BGE 109 II 351, E.1).
2.3.
Beim vorliegenden
Verfahrensausgang sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO); sie werden aber einstweilen auf die Gerichtskasse
genommen, da dem Berufungskläger für das Berufungsverfahren die
unentgeltliche Rechtspflege gewährt wird (Art. 118 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m.
Art. 123 ZPO; siehe E. VII.1.).
2.4.
Ausgangsgemäss ist
der Berufungskläger sodann zu verpflichten, der Beklagten eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO).
____________________
Das Gericht
erkennt
:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Dem Berufungskläger wird für das Berufungsverfahren die
unentgeltliche Rechtspflege gewährt; als unentgeltlicher Rechtsbeistand
wird Rechtsanwalt C.______ bestellt.
Der Berufungskläger ist zur Nachzahlung der ihm
einstweilen erlassenen Gerichtskosten und der vom Staat übernommenen
Entschädigung seiner Rechtsvertretung verpflichtet, sobald er dazu in der
Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).
3.
Die Pauschalgebühr für das Berufungsverfahren wird auf
CHF 2'100.- festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt, jedoch zufolge
gewährter unentgeltlicher Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse
genommen.
4.
Der Berufungskläger wird verpflichtet, der
Berufungsbeklagten für das obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung
von CHF 2'500.- zu bezahlen.
5.
Hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsregelung für
das erstinstanzliche Verfahren bleibt es beim Entscheid der Vorinstanz vom
21. November 2018.
6.
Der
unentgeltliche Rechtsbeistand des Berufungsklägers
wird für
das Berufungsverfahren
aus der Gerichtskasse
angemessen entschädigt.
Er
wird hiermit aufgefordert
, dem Obergericht innert 10 Tagen nach
Zustellung dieses Entscheids seine Honorarnote einzureichen.
7.
Schriftliche Mitteilung an:
[...]