gl_gerichte · VG.2018.00060 · 2018-10-04 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 04.10.2018 VG.2018.00060 (VG.2018.703)
Glaris Verwaltungsgericht 04.10.2018 VG.2018.00060 (VG.2018.703)
Glarona Verwaltungsgericht 04.10.2018 VG.2018.00060 (VG.2018.703)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
4. Oktober 2018
I. Kammer
in Sachen
VG.2018.00060
A.______AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch
Rechtsanwalt
B.______
gegen
1.
C.______AG
Beschwerdegegner
2.
D.______
3.
Gemeinde Glarus Nord
vertreten durch
Rechtsanwalt
E.______
4.
Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
Die […] schloss am 9. April 2013 mit der F.______AG
einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ab. Gegenstand desselben bildete
der Erwerb der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02, beide Grundbuch […],
sowie der Miteigentumsanteile an den Liegenschaften Parz.-Nrn. 03 und
04, beide Grundbuch […], Gemeinde Glarus Nord, durch die […]. Der
Eigentumsübergang der Liegenschaften und Miteigentumsanteile erfolgte am 15.
April 2013. Am 23. Januar 2015 übertrug die […] die Liegenschaften auf
die A.______AG.
1.2
Am 5. Juni 2013 entschied der Gemeinderat Glarus
Nord, einen Strassenteil der Liegenschaft Parz.-Nr. 05 (X-Strasse), Grundbuch
[…], Gemeinde Glarus Nord, unter verschiedenen Bedingungen an die C.______AG
zu verkaufen.
1.3
Mit Vereinbarung vom 4. Juli 2013 kamen die
Technischen Betriebe Glarus Nord, die Gemeinde Glarus Nord, die F.______AG,
D.______ und die C.______AG insbesondere überein, der C.______AG einen Teil
der X-Strasse zu verkaufen. D.______ und die C.______AG verpflichteten sich, ihre
Beschwerde im hängigen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Glarus
(VG.2013.00052) betreffend Bau der Erschliessungsstrasse Y-Strasse
zurückzuziehen. In der Folge teilte die […] der Gemeinde Glarus Nord mehrmals
schriftlich mit, die Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 seien auf eine
unbeschränkte Zufahrt über die X-Strasse angewiesen, was auch für die Zeit
nach der Erstellung der Erschliessungsstrasse Y-Strasse gelte.
2.
2.1
Am 4. Dezember 2013 reichte die […] ein Baugesuch
für die Erstellung eines Lagerplatzes auf den Liegenschaften Parz.-Nrn. 01
und 02 ein. Dagegen erhoben D.______ und die C.______AG am
25. Februar 2014 Einsprache. Die Gemeinde Glarus Nord wies am
28. Mai 2014 die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Im Baubewilligungsentscheid
hielt die Gemeinde Glarus Nord fest, dass die Erschliessung des Bauvorhabens
für den motorisierten Verkehr über die X-Strasse erfolge. Die dagegen von
D.______ und der C.______AG erhobene Beschwerde hiess das Departement Bau und
Umwelt (DBU) am 29. September 2015 gut. Es hob die erteilte Baubewilligung
auf und wies die Sache zur Neubeurteilung der Erschliessung an die Gemeinde
Glarus Nord zurück. Auf die dagegen erhobene Beschwerde der  […] trat das
Verwaltungsgericht mit Urteil vom 10. Dezember 2015 nicht ein (Verfahren
VG.2015.00126).
2.2
Die Gemeinde Glarus Nord erteilte am 9. November
2016 erneut die Baubewilligung für den Neubau des Lagerplatzes. Dabei hiess
sie die Einsprache betreffend die Erschliessungsvoraussetzungen gut
(Disp.-Ziff. 4.1b). Entsprechend verfügte sie, dass die Erschliessung der
Baugrundstücke Parz.-Nrn. 01 und 02 nur über die Y-Strasse zu erfolgen habe.
Bei einem Verkauf der Liegenschaft Parz.-Nr. 02 habe die A.______AG zu
gewährleisten, dass auch deren Erschliessung über die Y-Strasse erfolgen
könne (Disp.-Ziff. 2).
2.3
Dagegen gelangte die A.______AG mit Beschwerde vom
14. Dezember 2016 ans DBU. Sie beantragte insbesondere, die Disp.-Ziffn.
2 und 4.1b des Baubewilligungsentscheids der Gemeinde Glarus Nord aufzuheben.
Nach Durchführung eines Augenscheins am Ort des Bauvorhabens wies das DBU am
25. April 2018 die Beschwerde ab und bestätigte den Baubewilligungsentscheid
der Gemeinde Glarus Nord.
3.
3.1
Gegen diesen Entscheid erhob die A.______AG am 1.
Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den
vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben, die Disp.-Ziffn. 2 und 4.1b des
Baubewilligungsentscheids der Gemeinde Glarus Nord vom 9. November 2016
aufzuheben, eventualiter die Sache zur Überarbeitung und Neubeurteilung mit
verbindlichen Weisungen an das DBU, subeventualiter an die Gemeinde Glarus
Nord, zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
3.2
D.______ und die C.______AG nahmen am
21./22. Juni 2018 Stellung zur Beschwerde und beantragten deren
Abweisung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG.
Die Gemeinde Glarus Nord erstattete am 4. Juli 2018 ihre Beschwerdeantwort
und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG. Am
15. August 2018 schloss das DBU ebenfalls auf vollumfängliche Abweisung
der Beschwerde, eventualiter sei durch das Verwaltungsgericht in der Sache
selbst (reformatorisch) zu entscheiden; unter Kostenfolgen zu Lasten der
A.______AG.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
(lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
Abs.
2 VRG
nur ausnahmsweise
geltend gemacht werden. Baurechtsstreitigkeiten, über welche das
Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht
unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG aufgezählten Ausnahmefälle.
2.
Die Beschwerdeführerin
beantragt zunächst, alle Unterlagen im Zusammenhang mit dem Verkauf der
X-Strasse ins vorliegende Verfahren beizuziehen. Damit ist neben der Frage
der im vorliegenden Beschwerdeverfahren massgeblichen Unterlagen auch der
Streitgegenstand zu bestimmen.
2.1
Die Beschwerdeführerin macht dazu geltend, sich
gegen den geplanten Verkauf der X-Strasse umgehend nach dessen Bekanntwerden
mehrmals schriftlich gewehrt zu haben. Trotz nachweisbarem Empfang der
Schreiben durch die Beschwerdegegnerin 3 befänden sich diese Schreiben
nicht bei den vorinstanzlichen Verfahrensakten, woraus folge, dass der
Beschwerdegegner 4 bei seiner Entscheidfällung von einem offensichtlich
falschen Sachverhalt ausgegangen sei. Denn folge man den Ausführungen des
Beschwerdegegners 4, wonach eine Entwidmung stattgefunden habe, hätten
diese Schreiben als Protest- bzw. Einspracheschreiben entgegengenommen werden
müssen, womit sie sich gegen die Allgemeinverfügung betreffend die Entwidmung
gewehrt gehabt habe. Daher werde der Beizug bzw. die Edition sämtlicher
Unterlagen im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf der X-Strasse durch die
Beschwerdegegnerin 3 beantragt. Weiter stelle der Gemeinderatsentscheid
vom 5. Juni 2013 entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen keine
Entwidmungsverfügung dar, da dafür weder eine Grundlage noch ein öffentliches
Interesse bestehe, auch eine Verfügungsabsicht der Beschwerdegegnerin 3
sei nicht erkennbar. Insbesondere bestehe nach wie vor ein öffentliches
Interesse am Beibehalten der X-Strasse als Erschliessungsstrasse, sei diese
im Jahr 2013 doch noch saniert worden und habe diese nicht jede
Verkehrsbedeutung verloren. Sodann habe sie als Eigentümerin der Liegenschaft
Parz.-Nr. 02 ein Interesse an deren Beibehaltung. Selbst wenn man im
Gemeinderatsentscheid vom 5. Juni 2013 der Beschwerdegegnerin 3
eine Verfügung ersehen würde, sei diese nichtig, da sie ohne ihren Einbezug
erlassen worden sei, was rechtsstaatlich betrachtet ein schwergewichtiger und
daher nicht heilbarer Verfahrensfehler darstelle.
2.2
Die Beschwerdegegnerin 3 weist daraufhin, dass
Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens einzig die Baubewilligung
darstelle, nicht aber die Entwidmung. Diese sei mit Beschluss vom 5. Juni
2013 unter verschiedenen Bedingungen verfügt worden. Unter anderem bedinge
diese, dass die Erschliessung des nördlich angrenzenden Industriegebietes
über die Liegenschaft Parz.-Nr. 06 ausgebaut sei. Weil im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren die Frage der Erschliessung der Liegenschaft Parz.-Nr. 02
zu regeln sei, sei eine Bedingung für die Vornahme der Entwidmung noch nicht
eingetreten, weshalb die X-Strasse bis zur Beendigung des Verfahrens
weiterhin als Gemeindestrasse zu betreiben sei. Da der Entwidmungsbeschluss
vor der Einleitung des Baubewilligungsverfahrens betreffend Lagerplatz
erfolgt sei, seien die in diesem Zusammenhang vorhandenen Unterlagen vom
Editionsbegehren des Beschwerdegegners 4 nicht erfasst gewesen, da diese
einzig die Baubewilligungsunterlagen eingefordert habe. Die von der
Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben würden formlose Rechtsbehelfe und
keine Einsprachen darstellen, welche entsprechend behandelt worden seien. Die
Entwidmungsverfügung stelle eine Allgemeinverfügung dar, deren Rechtsmittelverfahren
sich nach Art. 85 ff. VRG richte, worin keine Einsprache
vorgesehen sei. Die Beschwerdeführerin habe seit dem 24. Juli 2013 Kenntnis
vom Entwidmungsbeschluss gehabt, weshalb sie ab diesem Zeitpunkt nach Treu
und Glauben hätte darum besorgt sein müssen, ein Rechtsmittel dagegen zu
ergreifen. Dies habe die Beschwerdeführerin nicht gemacht, denn weder die
vier Schreiben noch das Baubewilligungsgesuch würden ein Rechtsmittel
darstellen. Da die Beschwerdeführerin die von der Entwidmungsverfügung einzig
Betroffene mit einem Rechtsmittelinteresse sei und nach dem Gesagten eben
kein Rechtsmittel ergriffen habe, sei diese in Rechtskraft erwachsen.
Schliesslich sei auf kommunaler Ebene kein öffentliches Strassenverzeichnis
nach Art. 19 des kantonalen Strassengesetzes vom 2. Mai 1971 (StrG)
eingeführt worden, weshalb eine öffentliche Bekanntmachung der Entwidmung
nicht nötig sei. Mit dem Bau der Y-Strasse habe die X-Strasse als
Gemeindestrasse, welche dem öffentlichen Verkehr zu dienen habe, ihre
Verkehrsbedeutung verloren, weshalb die Entwidmung zulässig sei.
2.3
Der Beschwerdegegner 4 führt aus, der
Beschwerdeführerin verschiedentlich Einsicht in die Verfahrensakten gewährt
zu haben. Der Beschwerdeführerin obliege betreffend die Feststellung des
Sachverhalts eine Mitwirkungspflicht, weshalb es ihre Aufgabe sei, die an die
Beschwerdegegnerin 3 gerichteten Protestschreiben zu den Akten zu reichen. Da
sie dies erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren mache, sei dies
verspätet, weshalb diese Schreiben aus dem Recht zu weisen seien. Das
Verwaltungsgericht habe dennoch zu prüfen, ob das von der Beschwerdeführerin
verfasste Protestschreiben vom 24. Juli 2013 als rechtzeitig erhobene
Beschwerde gegen den Entwidmungsbeschluss, welche von der
Beschwerdegegnerin 3 zuständigkeitshalber an sie hätte weitergeleitet
werden müssen, zu behandeln sei.
2.4
2.4.1
Der Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens
wird durch zwei Elemente bestimmt: einerseits durch den Gegenstand der
angefochtenen Anordnung, anderseits durch die Parteivorbringen. Zum einen
kann nur Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens sein, was auch Gegenstand der
erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
sein sollen. Zum andern bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im
Beschwerdeantrag verlangten Rechtsfolge. Der Streitgegenstand umfasst das
durch die Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, insoweit dieses angefochten
wird (Art. 91 Abs. 1 lit. a VRG; Martin Bertschi, in Alain Griffel [Hrsg.],
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich/Basel/ Genf 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19-28a N. 44 ff., mit
Hinweisen).
2.4.2
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die
Frage, ob der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für ihr Bauvorhaben
erteilt werden kann. Dabei ist darüber zu entscheiden, ob die
Beschwerdegegnerin 3 eine genügende Erschliessung des Bauvorhabens
sicherstellte, indem sie die Beschwerdeführerin im Rahmen einer Auflage in
der Baubewilligung verpflichtete, das Bauvorhaben über die Y-Strasse zu erschliessen
und überdies der Beschwerdeführerin auftrug, bei einem allfälligen Verkauf
der Liegenschaft Parz.-Nr. 02 deren Erschliessung über die Y-Strasse zu
gewährleisten. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet hingegen
die Frage, ob die X-Strasse durch die Beschwerdegegnerin 3 rechtmässig
entwidmet worden war. Ebenso wenig bildet Verfahrensgegenstand, ob die
X-Strasse an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zu verkaufen ist und zu
welchen Bedingungen dies zu erfolgen hätte. Folglich ist über die
vorinstanzlich gemachten Erwägungen in Sachen Entwidmung nicht zu befinden,
womit auf die diesbezüglich von den Parteien gemachten Ausführungen und
insbesondere die in diesem Zusammenhang geäusserten Rügen der fehlerhaften
Feststellung des Sachverhaltes nicht weiter einzugehen ist. Weil die Frage
der Entwidmung der X-Strasse nicht Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens bildet, kann auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Beizug
der Akten im Zusammenhang mit dem Verkauf der X-Strasse verzichtet werden, da
diese für die Frage der Erteilung der Baubewilligung für das von der
Beschwerdeführerin beantragte Bauvorhaben nicht massgebend sind. Dafür sind
insbesondere die Baugesuchunterlagen einschlägig, welche sich bei den
vorinstanzlichen Akten befinden.
Da die Frage der
Entwidmung nicht Verfahrensgegenstand bildet, ist überdies nicht weiter
darauf einzugehen, ob dadurch, dass die Beschwerdeführerin die Schreiben an
die Beschwerdegegnerin 3 im vorliegenden Verfahren erstmals einreichte,
die ihr obliegende Mitwirkungspflicht verletzte und falls dies zu bejahen
wäre, ob dies in einer nachlässigen Prozessführung gründen würde, welche das
ausser Acht lassen der verspäteten Vorbringen rechtfertigen könnte (BGE 136
II 165 E. 4). Schliesslich ist entgegen den Ausführungen des
Beschwerdegegners 4 ebenso nicht darüber zu befinden, ob das Schreiben
vom 24. Juli 2013 eine rechtsgenügliche Beschwerdeschrift im Sinne von
Art. 91 Abs. 1 und 2 VRG darstellt und zur Behandlung gemäss Art. 91
Abs. 3 VRG zuständigkeitshalber an den Beschwerdegegner 4 hätte
überwiesen werden müssen, da auch dies nicht Verfahrensgegenstand darstellt.
3.
Weiter bringt die
Beschwerdeführerin vor, die vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaften seien
aufgrund von Auflagen in der Baubewilligung ungenügend erschlossen.
3.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der
Beschwerdegegner 4 gehe von einem unvollständigen bzw. falschen
Sachverhalt aus, wenn er die Vereinbarung vom 4. Juli 2013 ausser Acht
lasse, da diese Aufschluss darüber gebe, von welchen Umständen die
Beschwerdegegnerin 3 zur Zeit des Vereinbarungsabschlusses ausgegangen sei.
Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 3 lasse darauf schliessen, dass sie
einzig einen Weg gesucht habe, ihr Versprechen gegenüber den Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 gemäss der Vereinbarung vom 4. Juli 2013 umzusetzen. Die Y-Strasse
sei keine geeignetere Erschliessungsstrasse als die X-Strasse, da Erstere
über Privatgrundstücke führe und überdies nicht direkt an die Liegenschaft
Parz.-Nr. 02 grenze. Müsste nun eine Erschliessungsstrasse zur
Liegenschaft Parz.-Nr. 02 über die Parz.-Nr. 01 erstellt werden, würde
ihr Eigentumsrecht und ihr Wirtschaftsfreiheitsrecht verletzt, da zu ihrem
Nachteil der Kaufpreis der beiden Liegenschaften entwertet würde. Ausser Acht
habe der Beschwerdegegner 4 gelassen, dass die Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 widerrechtlich Bauten erstellt hätten, welche die X-Strasse an
verschiedenen Stellen verengen würden. Auch sei nicht berücksichtigt worden,
dass die Beschwerdegegnerin 3 noch im Baubewilligungsentscheid vom 28.
Mai 2014 ausdrücklich von einer hinreichenden Erschliessung über die
X-Strasse ausgegangen sei, was im Baubewilligungsentscheid vom 9.
November 2016 unbegründet gegenteilig angesehen worden sei, obwohl sich
in der vorerwähnten Zeitspanne keine Änderungen ergeben hätten. Unrichtig sei
zudem die vorinstanzliche Fragestellung, ob Anspruch auf zwei
Erschliessungsstrassen bestehe, da die Liegenschaft Parz.-Nr. 02 einzig über
die X-Strasse erschlossen werde. Aus der Tatsache, dass sie Eigentümerin der
beiden Liegenschaften Parz.-Nrn. 02 und 01 sei, könne nicht abgeleitet
werden, dass die Erschliessung über die Y-Strasse für die separate
Liegenschaft Parz.-Nr. 02 hinreichend sei. Massgebend sei vielmehr, dass
beide Liegenschaften zurzeit separat erschlossen seien, was dann nicht mehr
der Fall sei, wenn die X-Strasse an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
verkauft werde.
3.2
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sind hingegen der
Ansicht, die Vereinbarung vom 4. Juli 2013 habe nach wie vor Gültigkeit und
sei entsprechend umzusetzen, auch wenn die F.______AG die Beschwerdeführerin
über den Vertragsabschluss tatsächlich nicht informiert haben sollte. In
diesem Falle hätte sich die Beschwerdeführerin auf dem zivilrechtlichen Weg
an die F.______AG zu wenden. Nach wie vor sei festzuhalten, dass die
Beschwerdeführerin trotz fehlender Baubewilligung und trotz gegenteiliger
behördlicher Entscheide die Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 weiterhin als
Lager- und Deponieplatz nutze.
3.3
Die Beschwerdegegnerin 3 weist darauf hin,
dass der Beschwerdegegner 4 zu Recht nicht auf die Vereinbarung vom
4. Juli 2013 eingegangen sei, da diese privatrechtlicher Natur sei. Die
Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 seien über die Y- Strasse genügend
erschlossen, denn es bestehe kein Anspruch auf eine bestimmte
Erschliessungsvariante. Die Beschwerdeführerin wisse seit dem Erwerb der
Liegenschaften, dass diese über die Y-Strasse erschlossen würden, sei doch im
Kaufvertrag insbesondere die Linienführung der neuen Erschliessungsstrasse
skizziert worden. Überdies habe sie die beiden Grundstücke nur zusammen
erwerben wollen, womit diese als Einheit zu betrachten seien, zumal sich der
geplante Lagerplatz auf beide Liegenschaften beziehe. Auch sei die Y-Strasse
mit einer Breite von 6 Metern für die in der Industriezone zonenkonforme
Zufahrt mittels Lastwagen die geeignetere Strasse als die wesentlich
schmalere X-Strasse. Die Erschliessung über die Privatstrasse sei mit den der
Beschwerdeführerin zustehenden Miteigentumsanteilen an der Privatstrasse und
mit dem Wegrecht zu Lasten der Liegenschaft Parz.-Nr. 07 auch rechtlich
gesichert, womit keine weitere Erschliessung über eine öffentliche Strasse
nötig sei. Denn es liege in ihrer Kompetenz, festzulegen, wie eine Erschliessung
zu erfolgen habe.
3.4
Der Beschwerdegegner 4 führt aus, das im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren neu eingereichte Schreiben der G.______AG
ändere nichts daran, dass eine genügende Erschliessung über die Y-Strasse
gegeben sei, da die Beschwerdeführerin von der Erschliessungsstrasse direkt
ihre Liegenschaft Parz.-Nr. 01 erreichen könne, ohne den Kreisel der
G.______AG benützen zu müssen.
4.
4.1
4.1.1
Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 2. Juni 1979 (RPG) ist Voraussetzung einer
Baubewilligung, dass das zu bebauende Land erschlossen ist. Dies ist unter
anderem dann der Fall, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Die Zufahrt muss rechtlich
sichergestellt sein. Das anwendbare kantonale Recht enthält keine
weitergehenden Vorschriften bezüglich der verkehrsmässigen Erschliessung von
Grundstücken. Praxisgemäss werden daher die entsprechenden VSS-Normen
beigezogen. Dabei handelt es sich allerdings um Empfehlungen, die nicht
behördenverbindlich sind (VGer-Urteil VG.2014.00085 vom 6. August 2015 E.
II/4.1 und II/4.5.2). Sie dürfen daher nicht schematisch und unbesehen der
konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht werden (Bernhard Waldmann/Peter
Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 19 N. 21).
4.1.2
Die hinreichende Zufahrt hat sich insbesondere nach
den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Fläche zu richten, die sie
erschliessen will. Ausserdem muss die Zufahrt die Verkehrssicherheit aller Benutzer,
insbesondere auch der Fussgänger, gewährleisten. Das Erfordernis der
genügenden strassenmässigen Erschliessung dient dazu, eine genügende
Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten und Anlagen wie auch für
die Fahrzeuge des öffentlichen Dienstes (Feuerwehr, Elektrizitäts- und
Wasserwerke, Spitalautos, Kehrichtabfuhr) sicherzustellen. Dabei kann die zu
treffende Erschliessung im Einzelfall von den Vorstellungen der betroffenen
Grundeigentümer abweichen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 277 f.; Eloi
Jeannerat, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 19 N. 22 ff.; Waldmann/Hänni,
Art. 19 N. 21). Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
Erschliessung steht der kommunalen Baubehörde eine von den
Rechtsmittelinstanzen zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu.
Die Rechtsmittelinstanzen ersetzen die Ermessensausübung nicht durch ihre
eigene (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, Bd. 2, 5. A., Zürich 2011, S. 572).
4.1.3
Sowohl aus Art. 1 VRG als auch aus Art. 74 RBG
ergibt sich, dass im verwaltungsrechtlichen Rechtsmittelverfahren einzig
öffentlich-rechtliche Streitigkeiten zu behandeln sind, während die
Verletzung privater Rechte auf dem zivilrechtlichen Weg geltend zu machen
sind. Den Verwaltungsbehörden steht es unter Umständen aber offen, eine
zivilrechtliche Frage vorfrageweise zu prüfen. Ein Anwendungsbeispiel dafür ist,
wenn die Baubewilligung den Bestand ziviler Rechte voraussetzt. Dies ist
vorliegend der Fall, weil für die strassenmässige Erschliessung des
Grundstücks der Beschwerdeführerin über die Y-Strasse Privatgrundstücke
überfahren werden müssen. Da die genügende Erschliessung wie dargelegt
Voraussetzung für eine Baubewilligung ist, erscheint die Prüfung angezeigt,
ob für die Durchfahrt über die betroffenen Privatgrundstücke gültige
privatrechtliche Dienstbarkeiten vorliegen (VGer-Urteil VG.2018.00019 vom 31.
Mai 2018 E. II/3.2, II/4.1 und II/4.2, VG.2017.00113 vom 1. März
2018 E. II/3.3.1 und II/3.4).
4.2
Die Y-Strasse erschliesst die Liegenschaft
Parz.-Nr. 01 von Norden her direkt. Sie biegt von der X-Strasse als
öffentliche Gemeindestrasse ab und führt über verschiedene Liegenschaften mit
unterschiedlichen Eigentümern. Soweit die Y-Strasse über die Liegenschaft
Parz.-Nr. 07 führt, steht den Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02
zu Lasten der Liegenschaft Parz.-Nr. 07 ein Fuss- und Fahrwegrecht zu. Der
entsprechenden Grundbuchanmeldung ist zu entnehmen, dass dieses zwecks
Erschliessung der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01, 08, 09 und 10 am
9. August 2012 im Grundbuch eingetragen worden war. Zu diesem Zeitpunkt
war die Liegenschaft Parz.-Nr. 02 noch nicht abparzelliert und entsprechend
noch Teil der Liegenschaft Parz.-Nr. 01. Mit gleichem Grundbucheintrag wurde
zu Gunsten der Liegenschaft Parz.-Nr. 03 sowie zu Lasten der Liegenschaft
Parz.-Nr. 07 ein Überbaurecht für die Erstellung einer Brücke errichtet, dies
gemäss entsprechender Grundbuchanmeldung ebenfalls zwecks Erschliessung der
Grundstücke Parz.-Nrn. 01, 08, 09 und 10. Die Liegenschaft Parz.-Nr. 03,
eine Strassenparzelle, ist in unselbständiges Miteigentum aufgeteilt. Der
Beschwerdeführerin als Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02
stehen 28 der gesamthaft 80 Miteigentumsanteile der Liegenschaft
Parz.-Nr. 03 zu. Ebenfalls in Miteigentum aufgeteilt ist die
Strassenparz.-Nr. 04, an welcher der Beschwerdeführerin als Eigentümerin der
Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 gesamthaft 58 von 90 Miteigentumsanteilen
zustehen. Damit ist festzuhalten, dass die Erschliessung der Liegenschaft
Parz.-Nr. 01 über die im Privateigentum stehende Y-Strasse für die
Beschwerdeführerin rechtlich sichergestellt ist, da sie entweder
Miteigentümerin oder aber Fuss- und Fahrwegberechtigte der Y-Strasse ist.
Dabei ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht von Belang,
dass die Y-Strasse im Privateigentum steht (Christian Häuptli, in Andreas
Baumann et al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern
2013, § 32 N. 30).
Hinzuweisen ist im Übrigen
darauf, dass der jeweiligen Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und
02, zurzeit die Beschwerdeführerin, ein beschränktes Fahrwegrecht an der Z-Strasse
zu Lasten der Liegenschaften Parz.-Nrn. 08 und 09 zusteht. Die Liegenschaften
Parz.-Nrn. 08 und 09 stehen zurzeit im Eigentum der G.______AG und die darauf
vorhandene Z-Strasse grenzt direkt an die Liegenschaft Parz.-Nr. 01.
Inwiefern das Schreiben der G.______AG vom 25. April 2018, womit der
Beschwerdeführerin die Nutzung der Z-Strasse verboten wird, im Einklang steht
mit dem eben erwähnten grundbuchlich gesicherten beschränkten Fahrwegrecht,
stellt eine privatrechtliche Frage dar, welche vorliegend nicht zu
entscheiden und stattdessen auf den Zivilweg zu verweisen ist. Im
vorliegenden Verfahren muss diese Frage mit der Feststellung, dass der
Beschwerdeführerin auch über die Liegenschaften Parz.-Nrn. 08 und 09 eine
rechtlich gesicherte Zufahrtsmöglichkeit besteht, sein Bewenden haben.
Zuzustimmen ist der
Beschwerdeführerin insofern, als dass die Y-Strasse nur die Liegenschaft
Parz.-Nr. 01 direkt erschliesst, hingegen nicht direkt an die Liegenschaft
Parz.-Nr. 02 heranführt, was auch der Beschwerdegegner 4 entgegen
den gegenteiligen Ausführungen der Beschwerdeführerin in seinem
vorinstanzlichen Entscheid nicht übersah. Wie sich aus den nachfolgenden
Ausführungen ergibt, steht dies der Erteilung der Baubewilligung mit der
Auflage, die Erschliessung über die Y-Strasse zu gewährleisten, jedoch nicht
entgegen.
4.3
4.3.1
Die Gemeinden sind für die bedarfs- und
zielgerichtete Erstellung sowie den Unterhalt und den Betrieb der
Erschliessungsanlagen im Baugebiet verantwortlich (Art. 17 Abs. 1
der Bauordnung […] vom 30. Oktober 2007 i.V.m. Art. 34 Abs. 1 RBG). Gestützt
auf Art. 37 RBG hat die Gemeinde Glarus Nord ein Erschliessungsreglement
erlassen. Das Erschliessungsreglement der Gemeinde Glarus Nord vom 31. August 2011
(ER) ordnet unter anderem die Erschliessung der Bauzonen. Es bestimmt die
Grundzüge der Ausgestaltung und Benützung der Erschliessungsanlagen und
regelt die Beziehungen zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern
(Art. 1 Ziff. 1 ER). Gemäss Art. 5 Ziff. 2 ER werden Bauzonen
zeitgerecht und entsprechend der privaten und öffentlichen
Leistungsfähigkeit, den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit und der
jeweiligen Nutzung erschlossen. Die Baulast für die Basis- und
Groberschliessung liegt bei der Gemeinde, soweit damit nicht Verbände oder
private Unternehmungen betraut sind. Die Feinerschliessung ist grundsätzlich
Sache der Grundeigentümer (Art. 6 Ziff. 1 ER). Sie umfasst den
Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der
Erschliessungsanlagen (Art. 17 Ziff. 1 ER).
Grundsätzlich obliegt
somit die Erschliessungspflicht im Rahmen der Basis- und Groberschliessung
der Beschwerdegegnerin 3. In diesem Zusammenhang hat sie die Planung wie
grundsätzlich auch den Bau der entsprechenden Erschliessungsanlagen zu
bewerkstelligen. Die Planung der Erschliessung des Industriegebietes  […] hat
die Beschwerdegegnerin 3 vorgenommen, indem sie entschied, das
Industriegebiet über die neu zu erstellende Y-Strasse zu erschliessen. Zwar
hat sie die Y-Strasse nicht selber erstellt, doch war sie gestützt auf
Art. 5 Ziff. 2 ER berechtigt, eine private Unternehmung mit der
Baulast zu betrauen, womit keine Einwendungen dagegen zu erheben sind, dass
die F.______AG den Bau der Y-Strasse als Erschliessungsstrasse vornahm. Die
Y-Strasse als Hauptstrang der Erschliessungsanlage führt unmittelbar an die
Liegenschaft Parz.-Nr. 01. Damit obliegt es nun der Beschwerdeführerin, nach
Art. 17 ER die Feinerschliessung des von ihr geplanten Bauvorhabens
umzusetzen.
Entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführerin umfasst das Erfordernis der hinreichenden Zufahrt
nicht in jedem Fall das Vorhandensein einer direkten Liegenschaftszufahrt.
Stattdessen ist die Zugänglichkeit eines Grundstückes aufgrund der
Gegebenheiten im Einzelfall zu beurteilen, wobei der geplanten Nutzung eine
massgebliche Bedeutung zukommt. Das vorliegend von der Beschwerdeführerin
geplante Bauvorhaben umfasst die Erstellung eines Lagerplatzes auf den
Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02. Aus den Baubewilligungsunterlagen
ergibt sich, dass die vorhandene Liegenschaftsgrenze zwischen den
Parz.-Nrn. 01 und 02 bei der Planung des Bauvorhabens nicht beachtet
wurde. Stattdessen soll das Bauvorhaben unabhängig davon, dass dieses auf
zwei und nicht auf einer Gesamtparzelle verwirklicht werden soll, erstellt
werden. Dies leuchtet auch ein, wird doch für die Erstellung eines
Lagerplatzes regelmässig eine grosse zusammenhängende Grundstücksfläche
zwecks Ablagerung benötigt. Entsprechend hat die Beschwerdeführerin
zugestanden, die beiden Liegenschaften nur als Einheit erwerben gehabt zu
wollen, was zeigt, dass sie diese von Beginn weg als Einheit betrachtete.
4.3.2
Weiter hat das Erfordernis der hinreichenden
Zufahrt die Verkehrssicherheit aller zu gewährleisten, wobei für die
Beurteilung der technischen Anforderungen der Zufahrt praxisgemäss auf die
VSS-Normen abzustellen ist (vgl. E. II/4.1.2 vorne).
Der von der
Beschwerdeführerin geplante Lagerplatz soll im Industriegebiet […] auf den
Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 in […], gemäss Nutzungsplan […] beide der
Industriezone zugehörig, erstellt werden. Folglich hat die Erschliessung des
Bauvorhabens den Anforderungen an die Zufahrt mittels Lastwagen zu genügen.
Das gestützt auf die vorliegend einschlägige VSS-Norm 640 201
"Geometrisches Normalprofil, Grundabmessung und Lichtraumprofil"
erstellte Merkblatt "Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten" (abrufbar
unter
https://fussverkehr.ch/word-press/wp-content/uploads/2018/07/FB_Begegnungsf%C3%A4lle_20170223.pdf
[zuletzt besucht am 4. Oktober 2018]) errechnet den auf einer Strasse in
den verschiedenen Begegnungsfällen massgeblichen Platzbedarf der Fahrzeuge.
Daraus ergibt sich die benötigte Dimensionierung einer Fahrbahn. Für den
Begegnungsfall eines Personenwagens mit einem Lastwagen bei einer reduzierten
Geschwindigkeit von 20 km/h ist gemäss dem genannten Merkblatt eine
Mindestbreite 4,8 Metern nötig, für den Begegnungsfall eines Lastwagens
mit einem Lastwagen bei einer Fahrgeschwindigkeit von 20 km/h wird eine
Mindestbreite von 5,6 Metern vorgegeben.
Die Fahrbahnbreite der
X-Strasse beträgt zurzeit um die 3,10 Meter. Dies zeigt, dass die
X-Strasse weder einem Begegnungsfall von Lastwagen und Personenwagen noch
einem Begegnungsfall eines Lastwagens mit einem Lastwagen genügt. Damit
vermag die X-Strasse den Anforderungen an eine technisch einwandfreie und
verkehrssichere Erschliessung nicht zu genügen. Dies im Gegensatz zur heute
bestehenden Y-Strasse, welche mit einer Strassenbreite von 6 Metern
beiden vorerwähnten Begegnungsfällen genügt und damit eine technische und
verkehrssichere und folglich hinreichende Zufahrt darstellt. Somit kann
offenbleiben, inwiefern die X-Strasse allenfalls ausbaubar wäre, da eine
hinreichende Zufahrt über die Y-Strasse sichergestellt ist.
4.3.3
Dennoch hat die Beschwerdegegnerin 3 in ihrem
ersten Baubewilligungsentscheid vom 28. Mai 2014 die Erschliessung über die
X-Strasse vorgesehen. Diesen Baubewilligungsentscheid hat der
Beschwerdegegner 4 mit Zwischenentscheid vom 29. September 2015
aufgehoben und die Sache zwecks Neubeurteilung im Punkt der Erschliessung an
die Beschwerdegegnerin 3 zurückgewiesen. Auf die von der  […] als
damalige Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 erhobene
Beschwerde ist das Verwaltungsgericht am 10. Dezember 2015 (Verfahren
VG.2015.00126) nicht eingetreten. Dagegen ist kein Rechtsmittel ergriffen
worden, womit der genannte Entscheid in Rechtskraft erwuchs. Die Rückweisung
der Sache an die Beschwerdegegnerin 3 hat der Beschwerdegegner 4
massgeblich damit begründet, dass ungenügend abgeklärt und damit nicht
erstellt worden sei, ob die X-Strasse für das Befahren mit schweren
Fahrzeugen geeignet sei, sowohl vom Strassenaufbau wie auch von der
-dimensionierung her. Damit war die Beschwerdegegnerin 3 in der Pflicht,
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Frage der Erschliessung erneut zu
überprüfen, wobei ihr der Beschwerdeentscheid vom 29. September 2015
keine zu beachtenden Anordnungen betreffend die vorzunehmende Erschliessung
auftrug. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 3
nach erneuter Abklärung der Sach- und Rechtslage zum Schluss kam, dass die
Erschliessung über die Y-Strasse vorzunehmen sei, war sie doch zur Fällung
eines entsprechenden Entscheids gestützt auf den genannten
Beschwerdeentscheid berechtigt und verpflichtet. Zwar stimmt der Entscheid
der Beschwerdegegnerin 3 betreffend die Erschliessung über die Y-Strasse
mit der von ihr am 4. Juli 2013 vertraglich eingegangenen Verpflichtung zum
Verkauf von Teilen der X-Strasse überein, doch folgert daraus nicht, dass die
Anordnung der Erschliessung über die Y-Strasse sachlich nicht gerechtfertigt
ist. Denn gemäss vorstehenden Erwägungen genügt die Y-Strasse den technischen
Anforderungen an eine für die geplante Nutzung benötigte
Erschliessungsstrasse, dies im Gegensatz zur X-Strasse. Daran ändert nichts,
dass die Beschwerdeführerin angibt, die X-Strasse zurzeit regelmässig mit
Lastwagen zu befahren, ist doch eine Nutzung der genannten Liegenschaften als
Lagerplatz zurzeit nicht bewilligt, womit auf das seitens der
Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Nutzung der Liegenschaften
ausgeübte Fahrverhalten nicht abgestellt werden kann. Damit hat die
Beschwerdegegnerin 3 im Rahmen der ihr obliegenden Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit die strassenmässige Erschliessung nur über die Y-Strasse
als genügend erachtet, wogegen keine Einwendungen zu erheben sind.
4.3.4
Schliesslich ist der Einwand der
Beschwerdeführerin, durch die Anordnung der Erschliessung über die Y-Strasse
werde ihre Eigentumsgarantie nach Art. 26
der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
18. April 1999 (BV)
wie auch ihre Wirtschaftsfreiheit nach
Art  27 BV verletzt, zu prüfen.
Wird durch die Baubewilligung die Erschliessung der
Bauparzellen über die Y-Strasse angeordnet und der Beschwerdeführerin die
Zufahrt über die X-Strasse verunmöglicht, wird ihr der aus dem Bestand der
Zufahrt über die X-Strasse vorhandene faktische Vorteil entzogen, was sie
grundsätzlich berechtigt, sich auf eine Verletzung der Eigentumsfreiheit zu
berufen (BGE 126 I 213). Allerdings soll ein Strassenanstösser sich unter
Berufung auf die Eigentumsgarantie nur gegen ein Verkehrsregime zur Wehr
setzen können, welches ihm die bestimmungsgemässe Nutzung seines Eigentums
verunmöglicht oder übermässig erschwert. Die Eigentumsgarantie schützt den
Strassenanstösser damit nicht vor jeder ihm lästigen Änderung des
Verkehrsregimes, sondern nur von solchen, welche ihm die bestimmungsgemässe
Nutzung seines Grundeigentums faktisch verunmöglichen (BGE 131 I 12 E. 1.3).
Diese Anforderungen werden vorliegend nicht erfüllt,
da die hinreichende Erschliessung des Bauvorhabens über die Y-Strasse
sichergestellt ist. Die Y-Strasse wurde im Gegensatz zur X-Strasse
VSS-konform erstellt, womit der vom Bauvorhaben erwartete Lastwagenverkehr
durch die Erschliessungsstrasse bewältigt werden kann, wozu die X-Strasse
nicht geeignet ist. Somit ist der Beschwerdeführerin eine bestimmungsgemässe
und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung beider Liegenschaften unverändert
möglich, was nicht zuletzt die mit Ausnahme der Erschliessungsfrage
unveränderte Erteilung der Baubewilligung für das von der Beschwerdeführerin
geplante Bauvorhaben zeigt. Eine Verletzung der Eigentumsgarantie liegt damit
nicht vor.
Weiter wird eine Verletzung der in Art. 27 BV
garantierten Wirtschaftsfreiheit durch die Beschwerdeführerin nicht in
substantiierter Weise vorgebracht. Überdies ist eine solche auch nicht
ersichtlich, weil die Beschwerdeführerin durch die vorgeschriebene
Erschliessung der Liegenschaften in ihrer geschäftlichen Tätigkeit nicht
eingeschränkt wird, sondern stattdessen eine für das Bauvorhaben benötigte
und entsprechend auch hinreichende Zufahrt sichergestellt wird.
5.
Die Y-Strasse entspricht
damit den technischen Vorgaben an eine verkehrssichere Erschliessung und
führt überdies direkt an das geplante Bauvorhaben heran. Entsprechend liegt
eine hinreichende Zufahrt und damit in Übereinstimmung mit dem
Beschwerdegegner 4 eine zureichende Erschliessung vor, womit die
diesbezüglichen Auflagen im Baubewilligungsentscheid rechtmässig erfolgten.
Entsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.
III.
Die Gerichtskosten von
pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Mangels Obsiegens
steht ihr sodann keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e contrario).
Da die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 nicht rechtlich vertreten sind, ist
ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 1 VRG).
Schliesslich steht der Beschwerdegegnerin 3 als Gemeinwesen mangels
Vorliegens besonderer Umstände ebenfalls keine Parteientschädigung zu (vgl.
Art. 138 Abs. 4 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und
mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Parteientschädigungen
werden keine zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]