gl_gerichte · OG.2014.00006 · 2014-05-02 · de

Anfechtung der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses

Glarus Obergericht 02.05.2014 OG.2014.00006 (OGZ.2014.92)
Glaris Obergericht 02.05.2014 OG.2014.00006 (OGZ.2014.92)
Glarona Obergericht 02.05.2014 OG.2014.00006 (OGZ.2014.92)

Kanton Glarus
Obergericht
Urteil
vom 2. Mai 2014
Verfahren
OG.2014.00006
1. B.______
Berufungskläger
2. C.______
Berufungsklägerin
beide
vertreten durch D.______
Vertreter,
gegen
A.______
Berufungsbeklagter
vertreten
durch E.______
Vertreter,
betreffend
Anfechtung
der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses
Anträge de
r
Berufungskläger
(gemäss Eingabe vom 27. Januar 2014):
1.         Es sei Ziffer 1
des Urteils des Kantonsgerichts des Kantons Glarus vom
10. Dezember
2013 aufzuheben und es sei die Mietvertragskündigung vom 27. Juni 2013
für nichtig zu erklären.
2.         Eventualiter sei
Ziffer 2 des Urteils des Kantonsgerichts des Kantons Glarus
vom
10. Dezember 2013 aufzuheben und im Sinne der Erwägungen anzupassen.
3.         Alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.
Anträge des Berufungsbeklagten
(gemäss Eingabe vom 4. März 2014):
1.         Die Klage sei
vollumfänglich abzuweisen.
2.         Alles unter Kosten und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungskläger.
____________________
Das Gericht
zieht in Betracht:
I.
1.—
C.______ und B.______
sind Mieter des im Eigentum von A.______ stehenden Einfamilienhauses Z.______
in Glarus. Der Mietvertrag datiert vom 10. bzw. 24. Juli 2008. Am
27. Juni 2013 kündigte A.______ den Mietvertrag per 30. September
2013 auf dem amtlichen Formular und liess die Kündigung den Mietern
überbringen. Am 19. Juli 2013 fochten C.______ und B.______ die
Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse an. Diese stellte
den Parteien am 11. September 2013 die Klagebewilligung aus. Mit Eingabe
vom 30. September 2013 erhoben C.______ und B.______ beim Kantonsgericht
Klage mit dem Begehren, dass die Kündigung vom 27. Juni 2013 aufzuheben
sei, eventualiter verlangten sie die Erstreckung des Mietverhältnisses bis
mindestens 31. Oktober 2014.
2.—
Mit Entscheid vom
10. Dezember 2013 stellte der Kantonsgerichtspräsident die Gültigkeit
der Kündigung vom 27. Juni 2013 per 30. September 2013 fest  und
erstreckte das Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2014 (Dispositiv
Ziff. 2 und 3). Die Gerichtsgebühr von Fr. 2‘500.- auferlegte
er den Klägern, welche überdies verpflichtet wurden, A.______ eine Parteientschädigung
von Fr. 3‘000.- zu bezahlen (Dispositiv Ziff. 4-6).
3.—
Am 27. Januar
2014 gingen C.______ und B.______ gegen diesen Entscheid rechtzeitig in
Berufung und stellten die einleitend wiedergegebenen Anträge. A.______
beantwortete die Berufung am 4. März 2014. Sein Gesuch um Entzug der
aufschiebenden Wirkung sowie die Bewilligung der vorzeitigen
Vollstreckbarkeit wurde mit Zwischenenverfügung vom 19. März 2014
abgewiesen.
II.
1.—
Der Berufungsbeklagte
beantragt, die von den Berufungsklägern im obergerichtlichen Verfahren neu
eingereichten Akten eines früheren Mietschlichtungsverfahrens (MS 38/2009)
seien aus dem Recht zu weisen, da diese bereits im erstinstanzlichen
Verfahren hätten vorgebracht werden können.
2.—
Neue Tatsachen und
Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3.—
Der von den
Berufungsklägern vorliegend eingereichte Vergleich der
Schlichtungsverhandlung MS 38/2009 datiert vom 19. August 2009. B.______
war im damaligen Verfahren als Mieter Gesuchsteller. Folglich war ihm dieses
Aktenstück bereits früher bekannt und er hätte es problemlos schon in das
erstinstanzliche Verfahren einbringen können. Das genannte Aktenstück ist
deshalb aus dem Recht zu weisen.
III.
1.—
Mit der Berufung
können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes durch die Vorinstanz gerügt werden (Art. 310 ZPO).
2.—
a)
Die
Berufungskläger machen geltend, die Vorinstanz habe das Recht falsch
angewendet, indem sie die persönliche Aushändigung zweier loser
Kündigungsformulare an den Berufungskläger 1 als formgültig qualifiziert
habe.
b)
Vermieter von
Wohnräumen müssen schriftlich mit einem Formular kündigen, das vom Kanton
genehmigt ist (Art. 266l OR). Diese Vorgabe gilt als absolut zwingend.
Im Lichte von Art. 266o OR können die Mietparteien ihre Kündigung
freiwillig einer Form unterwerfen, die über die Vorschrift von Art. 266l
OR hinausgeht, ebenso können die Parteien die Übermittlungsform der Kündigung
vertraglich regeln und damit über Art. 266l hinausgehende gewillkürte
Formvorschriften aufstellen (ZK-
Higi
,
Art. 266l OR N 6 f.). Eine schriftliche Kündigung im Sinne von
Art. 266l OR ist nur dann formgerecht, wenn sie alle
kündigungswesentlichen Punkte umfasst und die eigenhändige Unterschrift des
Kündigenden trägt (ZK-
Higi
,
Art. 266l OR N10).
Vorliegend ist die Kündigung
zweifelsfrei auf dem amtlichen Formular erfolgt. Zudem trägt dieses die
Unterschrift des Vermieters (vgl. act. 10/5 und 10/6).
c)
Die Kündigung durch den
Vermieter ist dem Mieter und dem Ehegatten separat zuzustellen
(Art. 266n OR). Werden diese Formvorschriften verletzt, ist die
Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Art. 266n OR dient dem Schutz der
ehelichen Gemeinschaft bzw. der Familienwohnung; Mittel zur Sicherung des
Zwecks sind dem Vermieter auferlegte rein formale Pflichten, die
einigermassen Gewähr dafür bieten sollen, dass beide Ehegatten die
Möglichkeit haben, Kenntnis von gewissen Erklärungen des Vermieters zu
erhalten. Art. 266n OR ist absolut zwingend (ZK-
Higi
, Art. 266m-266n OR N 7 ff.). Die
schriftliche Kündigung mit amtlichem Formular und die übrigen von
Art. 266n OR erfassten Erklärungen sind separat jedem Ehegatten
zuzustellen. Auf die Art der Zustellung (z.B. persönlich durch den Vermieter,
durch Hilfspersonen des Vermieters, postalisch, durch eine Amtsperson) kommt
es dabei nicht an. Die separate Zustellung ist ein rein formales Erfordernis,
welches den Ehegatten die Möglichkeit der Kenntnisnahme der Erklärung zwecks
Wahrung ihrer Rechte erleichtern soll. Die Beweislast für eine korrekte
separate Zustellung obliegt dem Vermieter als kündigende Partei. Separate
Zustellung heisst im einzelnen, dass dieselbe Erklärung insgesamt stets
zweimal (je an einen Ehegatten) zu versenden bzw. zu übergeben ist, auch wenn
beide Ehegatten Mieter sind; dass jede der zwei Erklärungen der gesetzlichen
Form von Art. 266l OR und allenfalls den zusätzlich vereinbarten
vertraglichen Modalitäten vollumfänglich entspricht; dass die Erklärung je in
einem Briefumschlag zu sein hat, sofern die Zustellung in Briefform und nicht
durch persönliche Übergabe erfolgt; dass jeder Briefumschlag – sofern die
Zustellung in Briefform und nicht durch persönliche Übergabe erfolgt, was
einen Briefumschlag überflüssig macht – nur einen der beiden Ehegatten
aufführt (ZK-
Higi
,
Art. 266m-266n OR N 35 ff.).
Nicht notwendig ist demgegenüber
– da das formale Erfordernis der separaten Zustellung dadurch nicht tangiert
wird – dass auch jedem Ehegatte einzeln die Kündigung ausgehändigt wird. Die
separate Zustellung ist erfolgt, wenn jede der Kündigungen gemäss den
allgemeinen Grundsätzen zur Zustellung von Willenserklärungen im
Zugriffsbereich eines jeden Ehegatten eingetroffen ist, unbe­schadet darum,
dass es einem Ehegatten dadurch ermöglicht wird, die Kündigung dem anderen
vorzuenthalten (ZK-
Higi
,
Art. 266m-266n OR N 40 ff. m.w.H.).
d)
Unter diesen
Gesichtspunkten ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass nicht zu
beanstanden ist, wenn die persönlich überbrachten und an die beiden Ehegatten
adressierten Schreiben dem Ehemann ausgehändigt worden sind. Auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz  kann verwiesen werden. Gerade weil
die Kündigungen durch einen Boten persönlich überbracht wurden, ist nicht zu
beanstanden, dass der Vermieter diese in einer Sichtmappe und nicht in zwei
separaten Briefumschlägen dem Ehemann übergab. Entscheidend ist, dass die
zwei separaten Kündigungsschreiben im Zugriffsbereich der Berufungs­kläger
dem Ehemann übergeben worden sind. Es verhält sich gleich, wie wenn der
Postangestellte an der Haustüre die beiden Briefsendungen einem Ehegatten
aushändigt (vgl. BGE 118 II 42).
e)
Was die Zustellung der
Kündigung betrifft, kann mit der Vorinstanz davon ausgegangen werden, dass
diese gültig erfolgt ist. Konkret war es zulässig, die Kündigung den Mietern
durch einen Boten zu überbringen. Wohl ist in den vorliegend anwendbaren
Allgemeinen Bedingungen zum Glarner Mietvertrag für Einfamilienhäuser in
Ziff. 8 Bst. a festgehalten, dass die Kündigung eingeschrieben zu
erfolgen hat. Doch stellt diese Vorschrift kein Formerfordernis im Sinne von
Art. 12 ff. OR dar. Vielmehr sind sowohl die eingeschriebene
Postsendung als auch die persönliche Übergabe qualifizierte Zustellungsarten
(vgl. BK-
Frei
, Art. 138 ZPO
N 1 und 4). Es ist vorliegend unbestritten, dass die beiden an die
Ehegatten adressierten Kündigungsformulare in deren Zugriffsbereich gelangt
sind, indem der Ehemann diese in Empfang genommen hat. Deshalb ist vorliegend
der mit einem Einschreiben verfolgte Zweck, nämlich die Aushändigung der
Sendung in beweismässig nachvollziehbarer Form, durch die zugestandene
Übergabe der beiden Kündigungen durch einen Boten an den Berufungskläger
gleicherweise erfüllt. Die Bestimmung in den Allgemeinen Bedingungen zum
Glarner Mietvertrag kann nicht zum Ziel haben, dass nur ein Postbote den
Brief überreichen darf. Bei dieser Sachlage kommt es daher einem überspitzten
Formalismus gleich, wenn geltend gemacht wird, die Kündigung hätte per
Einschreiben zugestellt werden müssen. Im Übrigen bringt die persönliche
Übergabe eine grössere Sicherheit mit sich, dass die Schreiben beim
Adressaten angekommen sind, ist doch bei eingeschriebenen Postsendungen
denkbar, dass diese an irgendeine im Wohndomizil anzutreffende Person
ausgehändigt werden, wobei nicht einmal zwingend ist, dass es sich dabei um
einen Ehegatten handelt (vgl. Allgemeine Geschäftsbedingungen
„Postdienstleistungen“ für Privatkunden).
f)
Zusammenfassend ist
deshalb festzuhalten, dass die Kündigung vom 27. Juni 2013  rechtsgültig
erfolgt ist.
3.—
a)
In einem
Eventualantrag beantragen die Berufungskläger die Erstreckung des Mietverhältnisses
bis mindestens 31. Oktober 2014, statt der durch die Vorinstanz
zugestandenen Erstreckung bis 31. Januar 2014. Die Vorinstanz habe die
Interessen der Berufungskläger im Rahmen der vorzunehmenden
Interessenabwägung zu wenig gewichtet; die zur Diskussion gestandenen
Ersatzwohnungen seien aus verschiedenen Gründen für die Berufungskläger nicht
in Frage gekommen.
b)
Die Vorinstanz gelangte
zum Schluss, dass der Vermieter den Berufungsklägern Ersatzobjekte angeboten
habe, weshalb eine Erstreckung grundsätzlich nicht gewährt werden könne.
Aufgrund der wegen den Weihnachtsge­richtsferien stillstehenden
Berufungsfrist erstreckte der Kantonsgerichtspräsident das Mietverhältnis
dennoch bis zum 31. Januar 2014.
c)
Der Mieter kann die
Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete
für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung
eines Mietverhältnisses ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter
dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohnung anbietet
(Art. 272a Abs. 2 OR).
d)
Welcher Ersatz, der dem
Mieter vom Vermieter angeboten wird, im konkreten Einzelfall gleichwertig
ist, beurteilt sich grundsätzlich, aber bei weitem nicht ausschliesslich,
nach dem bisherigen Mietobjekt (Lage, Grösse, Ausstattung, evt. Zustand).
Namentlich hat ein Ersatzobjekt all jene Eigenschaften aufzuweisen, die das
bisher vom Mieter benutzte Objekt hat, sofern diese Eigenschaften für den vereinbarten
Gebrauch der Sache abredegemäss notwendig waren. Gleichwertigkeit bedeutet
demnach nicht Identität. Gleichwertigkeit kann im Wesentlichen nur
Vergleichbarkeit meinen; im Wesentlichen soll das gleichwertige Ersatzangebot
in erster Linie dazu dienen, eine sich durch die Vertragsauflösung
einstellende Härte abzuwenden (ZK-
Higi
,
Art. 272a OR, N 70 f.).
Nicht erforderlich ist, dass der
Vermieter selber über das angebotene Ersatzobjekt verfügt. Es genügt, dass
der Mieter auf eine konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen
Mietvertrages hingewiesen wird, wenn der Abschluss eines Vertrages nur von
seiner Zustimmung abhängig ist. Der Nachweis des Vermieters, wonach der
Eigentümer des angebotenen Ersatzobjekts mit dem Mieter einen Vertrag
abgeschlossen hätte, reicht somit aus (SVIT-Kommentar, Das schweizerische
Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 813
Rz. 23). Es genügt jedoch nicht, wenn der Vermieter nur Inserate vorlegt
(Mietrecht für die Praxis,
Lachat
et al., 8. Auflage 2009, S. 641 Fn. 26).
Vorliegend hat der
Berufungsbeklagte die Berufungskläger auf mindestens zwei Ersatzobjekte
aufmerksam gemacht. Es geht aus den Akten aber nicht hervor, dass der
Berufungsbeklagte mit den neuen Vermietern Kontakt aufgenommen hätte.
Überdies liegen keine verbindlichen Zusagen der entsprechenden
Ersatzvermieter im Recht, welche belegen würden, dass sie die Berufungskläger
als Mieter auch effektiv akzeptiert hätten. Namentlich das E-Mail eines
Immobilienmaklers vom 5. August 2013 ist lediglich als Hinweis auf ein
Mietinserat zu qualifizieren, mit dem Vorschlag, mit dem Vermieter Kontakt
aufzunehmen. Folglich muss davon ausgegangen werden, dass der Berufungsbe­klagte
den Berufungsklägern kein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten hat.
e)
Der Mieter kann die
Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete
für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der
Interessen­abwägung sind insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses
(Art. 272 Abs. 2 lit. b OR), die persönlichen, familiären und
wirtschaftlichen Verhältnisse und deren Ver­halten (Art. 272 Abs. 2
lit. c OR), sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und
Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 lit. e OR) zu berücksichtigen.
Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt
werden (Art. 272b Abs. 1 OR).
Vorliegend wurde der Mietvertrag
im Juli 2008 geschlossen. Das Mietverhältnis dauerte im Kündigungszeitpunkt
rund fünf Jahre. Den Berufungsklägern war allerdings schon am
20. September 2012 bekannt, dass der Berufungsbeklagte das Mietobjekt
verkaufen möchte, erstellte er an diesem Datum doch eine Kaufofferte über die
im Streit liegende Liegenschaft. Die Dauer des Mietverhältnisses vermag für
sich allein eine Härtesituation in aller Regel ohnehin nicht zu begründen.
Der Umstand, dass ein Ersatzobjekt bezogen werden muss, lässt sich durch
Gewährung einer Mieterstreckung nämlich nicht abwenden (SVIT-Kommentar,
a.a.O., S. 785 Rz. 19).
Hinsichtlich der persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse ist festzuhalten, dass diese
vorliegend keine Härte begründen. Insbesondere ein Schulwechsel der Kinder
stellt keinen Härtegrund dar, da sich ein solcher mit einer Mieterstreckung
nicht vermeiden, sondern lediglich aufschieben lässt. Zudem sind Kinder
erfahrungsgemäss in neuen Schulklassen in der Regel rasch integriert (vgl.
auch SVIT-Kommentar, a.a.O, S. 786 Rz. 23). Die Interessen anderer
in der Hausgemeinschaft lebender Personen sind grundsätzlich als
Drittinteressen unbeachtlich (SVIT-Kommentar, a.a.O., S. 787
Rz. 25).
Sodann sind die Suchbemühungen
der Berufungskläger in die Interessen­abwägung einzubeziehen. Nach geltender
Praxis wird vorausgesetzt, dass der Mieter sich sofort nach Erhalt einer
Kündigung ernsthaft um andere Räume zu bemühen hat. Als elementare
Voraussetzung dafür, dass man von ernsthaften Suchbemühungen sprechen kann,
ist zu fordern, dass mindestens die Inserate in den Tageszeitungen und die Angebote
im Internet beobachtet werden und dass sich ein Mieter auf geeignete Objekte
auch meldet. Ficht der Mieter die Kündigung an, so ist er auch während des
laufenden Kündigungsschutzverfahrens grundsätzlich gehalten, ernsthaft nach
Ersatzlokalitäten zu suchen (SVIT-Kommentar, a.a.O., S. 791 f.
Rz. 34 ff.). Die Berufungskläger tragen vor, dass sie seit Monaten
auf verschiedenen Immobilienportalen nach einem geeigneten Ersatzobjekt
suchen würden, bisher aber noch nicht fündig geworden seien. Abgesehen von einer
Zusammenstellung, welche die Zeit zwischen dem 26. September 2013 und
dem 22. November 2013 beschlägt, sind vorliegend jedoch keine konkreten
Suchbemühungen nachgewiesen.
Das Obergericht gelangt bei der
Berücksichtigung all dieser Punkte zum Schluss, dass das Mietverhältnis bis
am 30. September 2014 zu erstrecken ist. Unter Berücksichtigung
sämtlicher Umstände erscheint die Erstreckung des Mietverhältnisses um ein
Jahr als angemessen, zumal die Kündigung auf Ende September im Mietvertrag
vorgesehen ist.
IV.
1.—
Die
Berufungskläger unterliegen mit ihrem Hauptantrag auf Nichtigkeit der
Kündigung, hingegen obsiegen sie mit ihrem Eventualantrag praktisch
vollständig. Es rechtfertigt sich daher, die Gerichtkosten des
obergerichtlichen Verfahrens den Parteien
je zur Hälfte aufzuerlegen.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen (Art. 106 Abs. 2 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 ZPO). Ändert das Obergericht den erstinstanzlichen
Entscheid ab, so hat es nach Art. 318 Abs. 3 ZPO auch über die
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden und
entsprechend dem nunmehrigen Prozessergebnis neu zu verteilen (BK-
Sterchi
, Art. 318 ZPO N 22).
Im gleichen Verhältnis sind daher auch die erstinstanzlichen Gerichtskosten
von Fr. 2‘500.- den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die
Parteikosten wettzuschlagen.
2.—
Der Streitwert wird
durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Als Wert
wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert (Art. 92
Abs. 1 ZPO). Wird die Gültigkeit einer Kündigung bestritten, ist die
Zeitdauer massgebend, um welche der Vertrag fortdauern würde, wenn die
Kündigung nicht gültig wäre, mithin bis zum Zeitpunkt, auf den eine weitere
Kündigung ausgespro­chen werden könnte. Untersteht der Mietvertrag dem
Kündigungsschutz nach Art. 271 ff. OR, so beträgt der entsprechende
Zeitraum drei Jahre, beginnend mit dem Datum des letzten kantonalen
Entscheides (BK-
Sterchi,
Art. 92 ZPO N 5b, m.w.H.). Der Streitwert übersteigt damit
Fr. 15‘000.-.
____________________
Das Gericht
erkennt
:
1.
In teilweiser Gutheissung der Berufung werden Dispositiv
Ziff. 2, Ziff. 5 und Ziff. 6 der Verfügung des
Kantonsgerichtspräsidenten vom 10. Dezember 2013 im Verfahren
ZG.2013.00969 aufgehoben und wie folgt neu festgesetzt:
2. Das Mietverhältnis
wird erstreckt bis zum 30. September 2014.
5. Die Gerichtsgebühr
von Fr. 2‘500.- für das erstinstanzliche Verfahren
wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
6. Es werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
2.
Im
Übrigen wird die Berufung abgewiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2‘500.- für das
obergerichtliche Verfahren wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Schriftliche
Mitteilung an:
[...]