gl_gerichte · OG.2016.00033 · 2017-09-15 · de

Einstellung einer Strafuntersuchung

Glarus Obergericht 15.09.2017 OG.2016.00033 (OGS.2018.40)
Glaris Obergericht 15.09.2017 OG.2016.00033 (OGS.2018.40)
Glarona Obergericht 15.09.2017 OG.2016.00033 (OGS.2018.40)

Einstellung einer Strafuntersuchung

Kanton Glarus
Obergericht
Beschluss
vom 15. September 2017
Verfahren
OG.2016.00033
1. A.______
Beschwerdeführerin
2. B.______
Beschwerdeführer
gegen
1. C.______
Beschwerdegegner
verteidigt
durch Rechtsanwalt D.______
2. Staatsanwaltschaft des Kantons
Glarus
Beschwerdegegnerin
betreffend
Einstellung
einer Strafuntersuchung
Anträge
de
r
Beschwerdeführer
(gemäss Eingabe vom 6. August
2016 [act. 1 S. 1], sinngemäss):
1.
Es
sei die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus vom
27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 aufzuheben.
2.
Die
Sache sei, erweitert um den Tatbestand der Nötigung, zur Weiterführung der
Strafuntersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 an die Staatsanwaltschaft
des Kantons Glarus zurückzuweisen.
3.
Im
Übrigen sei auf die Rechtsbegehren im Strafantrag vom 23. November
2015 verwiesen.
Anträge
de
s
Beschwerde
gegner
s 1
(gemäss Eingabe vom 19. September 2016 [act. 11 S. 2],
sinngemäss):
„1.
Es
sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.“
Anträge
de
r
Beschwerde
gegner
in
2
(gemäss Eingabe vom 7. September 2016 [act. 9],
sinngemäss):
1.
Es sei die Beschwerde
vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.
____________________
Das Gericht
zieht in Betracht:
I.
(Prozessgeschichte)
1.
Am 23. November 2015
erstatteten A.______ und B.______ (Beschwerdeführer) beim Untersuchungsamt
Uznach Strafanzeige respektive Strafantrag gegen C.______ (Beschwerdegegner
1) und gegen die X.______ AG wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen
zum Schutz der Mieter von Wohnräumen im Sinne von Art. 325
bis
und Art. 326
bis
StGB (Untersuchungsakten [nachfolgend:
„U-act.“] act. I/001 ff.).
2.
Die Staatsanwaltschaft des
Kantons Glarus (Staatsanwaltschaft) übernahm das hierauf vom
Untersuchungsamt Uznach eröffnete Strafverfahren mit Verfügung vom
1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.). Schliesslich stellte die
Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom 27. Juli 2016
(U-act. VI/001 ff.) das Verfahren gegen den
Beschwerdegegner 1 ein.
3.
Gegen diese
Einstellungsverfügung erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom
6. August 2016 (act. 1) innert Frist (U-act. VI/009 i.V.m.
act. 1) beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs sinngemäss
wiedergegebenen Rechtsbegehren. Am 6. September 2016 leisteten sie
innert Frist den von ihnen eingeforderten Kostenvorschuss von
CHF 800.– für das Beschwerdeverfahren (act. 3-5). Die
Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegner 1 nahmen mit Eingaben vom
7. bzw. 19. September 2016 (act. 9 bzw. 11) fristgerecht
(act. 7 f., 10) zur Beschwerde Stellung. Diese Stellungnahmen
wurden den Beschwerdeführern mit Brief vom 26. September 2016 zur
Kenntnisnahme zugestellt (act. 13 f.).
II.
(Sachverhalt)
1.
Insbesondere folgende
Sachverhaltsteile sind nicht strittig (vgl. die nachfolgend angegebenen
Aktenstellen sowie U-act. VI/001 ff., act. 1 und
act. 11):
a)
Die Beschwerdeführerin 1
schloss am 22. August 2011 mit der X.______ AG, damals vertreten durch
die Y.______ AG, einen Mietvertrag für ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
in [Gemeinde im Kanton St. Gallen] mit Mietbeginn 1. November 2011 zu
einem monatlichen Mietzins von CHF 3‘400.– zuzüglich Nebenkosten von
CHF 350.– (akonto) ab. Der Beschwerdeführer 2 unterzeichnete
diesen Mietvertrag ebenfalls (U-act. III/002-008; U-act. III/011
E. I.1.; U-act. IV/069).
b)
Nach ihrem Einzug in das
Reiheneinfamilienhaus forderten die Beschwerdeführer von der Vermieterin
die Beseitigung mehrerer ihrer Ansicht nach am Mietobjekt bestehender
Mängel. Da sie diese in der Folge als nur teilweise behoben erachteten,
gelangte die Beschwerdeführerin 1 diesbezüglich zunächst an die
Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und hernach
an das Einzelgericht des Kreises See-Gaster. Dieses verpflichtete am 7. November
2013 die Vermieterin, einen Teil der geltend gemachten Mängel zu beheben
und wies die Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle an, den dort seit anfangs
des Jahres 2012 hinterlegten Teil der Mietzinsen an die Vermieterin
auszubezahlen. Die von der Beschwerdeführerin 1 verlangte
Mietzinsherabsetzung wies es ab. Das Kantonsgericht St. Gallen hiess
die von der Beschwerdeführerin 1 gegen diesen Entscheid erhobene
Berufung am 15. Mai 2015 teilweise gut. Im Wesentlichen verpflichtete
es die Vermieterin zur Behebung weiterer, von der Beschwerdeführerin 1
geltend gemachter Mängel und verfügte die Herabsetzung des monatlichen Nettomietzinses
von CHF 3‘400.– auf CHF 2‘800.– rückwirkend ab 1. April 2014
bis zur vollständigen Mängelbehebung. Sowohl die Vermieterin als auch die
Beschwerdeführerin 1 fochten diesen Entscheid beim Bundesgericht an.
Dieses wies mit Urteil vom 27. Januar 2016 beide Beschwerden ab
(U-act. IV/069 f.; U-act. III/025 f.;
U-act. IV/043 ff.).
c)
Parallel zu diesem Prozess
hinterlegte die Beschwerdeführerin 1 wie soeben angetönt bei der
Gemeinde […] als Hinterlegungsstelle aufgrund der von ihr geltend gemachten
Mängel am Mietobjekt vom zu bezahlenden Mietzins folgende Beträge: für die
Monate April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.–, für Juni 2012 bis September
2012 CHF 1‘185.– pro Monat und ab Oktober 2012 bis Juni 2015 monatlich
CHF 1‘385.–. Gestützt auf den erwähnten Entscheid des Kantonsgerichts
St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte die Beschwerdeführerin 1
mit E-Mail vom 26. Juni 2015 der Z.______ AG, die inzwischen von der
Y._____ AG die Liegenschaftsverwaltung übernommen hatte, mit, dass sie die
vom Kantonsgericht rückwirkend ab 1. April 2014 zugesprochene
Herabsetzung des Nettomietzinses um CHF 600.– mit künftig geschuldeten
Mietzinsen verrechnen werde. Dementsprechend bezahlte sie für die Monate
Juli und August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinsen noch
leistete sie diesbezüglich Hinterlegungsbeträge. Daraufhin sprach die
Z.______ AG am 21. September 2015 nach vorgängigen Mahnungen gegenüber
der Beschwerdeführerin 1 die Kündigung des Mietverhältnisses per
31. Oktober 2015 infolge ausstehender Mietzinse aus. Diese Kündigung
fochten die Beschwerdeführer zunächst bei der Schlichtungsstelle für Miet-
und Pachtverhältnisse See-Gaster und danach beim Einzelgericht des Kreises
See-Gaster an. Letzteres hob die Kündigung mit Entscheid vom 8. März
2016 auf. Es erwog, die Kündigung sei ungültig, weil sich die Beschwerdeführerin 1
gegenüber der Vermieterin infolge zulässiger Verrechnung bezüglich der
Mietzinse für die Monate Juli 2015 und August 2015 nie in Verzug befunden
habe (U-act. IV/067 ff.; U-act. V/045;
U-act. III/029 ff.; U-act. III/036 ff.).
2.
Auf weitere unstrittige sowie
auf strittige Sachverhaltselemente wird soweit erforderlich im Rahmen der
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
III.
(Rechtliche Grundlagen)
Die Staatsanwaltschaft verfügt
die Einstellung des Verfahrens unter anderem, wenn kein Tatverdacht erhärtet
ist, der eine Anklage rechtfertigt, kein Straftatbestand erfüllt ist oder eine
Prozessvoraussetzung definitiv nicht vorliegt (Art. 319 Abs. 1 lit.
a, b und d StPO). Eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft darf
grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden
Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Hingegen ist ein Strafbefehl zu
erlassen oder Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung wahrscheinlicher
erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch gleich wahrscheinlich wie
eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten,
eine Anklageerhebung oder der Erlass eines Strafbefehls auf. Bei
zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über
die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu entscheiden, sondern das
zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Insbesondere sind Aussagen in
der Regel vom urteilenden Gericht zu würdigen. Stehen sich jedoch
gegensätzliche Aussagen der Parteien gegenüber und liegen keine objektiven
Beweise vor, kann ausnahmsweise auf eine Anklage verzichtet werden, wenn es
nicht möglich ist, die einzelnen Aussagen als glaubhafter oder weniger
glaubhaft zu bewerten und keine weiteren Beweisergebnisse zu erwarten sind
(zum Ganzen z.B.: BGer 6B_1165/2016 vom 27. März 2017, E. 2.2.1.;
BGer 6B_918/2014 vom 2. April 2015, E. 2.1.).
IV.
(Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB)
1.
Die Beschwerdeführer rügen
zunächst sinngemäss, die Staatsanwaltschaft hätte nicht nur prüfen müssen,
ob sich der Beschwerdegegner 1 wegen Widerhandlungen gegen die
Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne
von Art. 325
bis
StGB i.V.m. Art. 326
bis
StGB strafbar gemacht hat, sondern auch, ob der Tatbestand der Nötigung im
Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist. Sie seien von ihm unter Androhung
von Nachteilen, insbesondere der Kündigung, in ihrer Willensbetätigung
gehindert sowie durch andere Beschränkungen ihrer Handlungsfreiheit
(Drängen auf vollständige Bezahlung der Mietzinsen, Drängen auf Auszug
mittels Telefonanrufen, fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche
Auseinandersetzungen, barsche Tonlage) zum Verzicht auf Mietzinsherabsetzungs-
und Mängelbeseitigungsansprüche sowie zum Dulden bestehender Feuchtemängel
genötigt worden. Dies habe auf sie zermürbend gewirkt, sie erheblich unter
Druck gesetzt und bei der Beschwerdeführerin zu erheblichen psychischen und
physiologischen Belastungen geführt. Der Beschwerdegegner 1 wolle sich
seinen rechtlichen Pflichten systematisch entziehen, wodurch er sie (Beschwerdeführer)
zwinge, den Zivilrechtsweg zu beschreiten. So drohten ihnen erhebliche
Kosten, Rechtsrisiken und Aufwände. Der Beschwerdegegner 1 habe erwarten
können, dass sie den Rechtsweg aufgrund von Kosten und Aufwänden entweder
scheuen oder die Gerichtsverfahren infolge seiner anwaltlichen Vertretung
zu seinen Gunsten ausfallen würden. Auf diese Weise könne er mit einem
Vorteil rechnen, der ihm nicht zustehe. So seien ihnen (Beschwerdeführer)
die Anwaltskosten zu hoch gewesen, mit der Folge, dass ihnen unvertreten
vor Kantons- und Bundesgericht zum Vorteil des Beschwerdegegners 1
Rechtsschutz verloren gegangen sei (act. 1 v.a. Rz. 3c, 3d, 10c;
vgl. auch die Strafanzeige der Beschwerdeführer vom 23. November 2015
[U-act. I/001 ff.]).
2.
Die Staatsanwaltschaft hat in
der angefochtenen Einstellungsverfügung implizit verneint, dass vorliegend
der Tatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist,
indem sie u.a. erwog, ein nötigendes Verhalten seitens des Vermieters
(gemeint wohl: Beschwerdegegner 1) sei nicht auszumachen. Es handle
sich um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit und die Beschwerdeführer
hätten alle ihnen auf dem Zivilweg zustehenden Möglichkeiten ausgeschöpft.
Eine strafbare Tat von Seiten des Beschwerdegegners 1 im Zusammenhang
mit diesen zivilrechtlichen Streitigkeiten sei indessen nicht auszumachen
(U-act. VI/006 f.).
3.a)
Der Nötigung im Sinne von Art.
181 StGB macht sich strafbar, wer jemanden durch Gewalt oder Androhung
ernstlicher Nachteile oder durch andere Beschränkung seiner
Handlungsfreiheit nötigt, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
b)
Eine „Androhung ernstlicher
Nachteile“ liegt vor, wenn nach der Darstellung des Täters der Eintritt des
Nachteils als von seinem Willen abhängig erscheint und wenn die Androhung
geeignet ist, den Betroffenen in seiner Entscheidungsfreiheit
einzuschränken. Bei der Beurteilung, ob die angedrohten Nachteile ernstlich
sind, ist ein objektiver Massstab anzusetzen. Es sind also nur Drohungen
tatbeständlich, die geeignet sind, auch eine besonnene Person in der Lage
des Betroffenen gefügig zu machen (Delnon/Rüdy, BSK StGB II,
Art. 181 N 25 ff.; Stratenwerth/Jenny/Bommer, StGB
BT I, § 5 N 8 f., je m.w.H.).
c)
Die Tatbestandsvariante der
"anderen Beschränkung der Handlungsfreiheit" ist restriktiv
auszulegen. Die unter diese Generalklausel fallenden Nötigungsmittel
müssen, um tatbestandsmässig zu sein, in ihrer Intensität bzw. Wirkung das
üblicherweise geduldete Mass an Beeinflussung in ähnlicher Weise eindeutig
überschreiten, wie es für die im Gesetz ausdrücklich genannten Zwangsmittel
der Gewalt und der Androhung ernstlicher Nachteile gilt. Es muss ihnen
mithin eine den gesetzlich genannten Mitteln vergleichbare Zwangswirkung
zukommen. Nicht jeder noch so geringfügige Druck auf die
Entscheidungsfreiheit eines anderen führt folglich zu einer Bestrafung nach
Art. 181 StGB (BGE 141 IV 437, E. 3.2.1; BGer 6B_320/2007 vom
16. November 2007, E. 4.1, je m.w.H.).
4.
Zum Vornherein ist
festzuhalten, dass in casu höchstens eine versuchte Nötigung vorliegen
könnte. Es ist nämlich nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend ein
Nötigungserfolg (Tun, Dulden, Unterlassen) eingetreten wäre: Die
Beschwerdeführer wohnen bis heute im streitgegenständlichen Mietobjekt. Sie
haben soweit ersichtlich auch nicht etwa höhere Mietzinsen bezahlt als
effektiv geschuldet oder mussten ungeahndet gebliebene Mängel an der
Mietsache ertragen. Denn bezüglich der Mietzinshöhe wie auch zur Frage,
inwiefern Mängel am Mietobjekt bestehen, liegen einschlägige
Gerichtsurteile vor, die diesbezüglich Klarheit schufen (vgl. v.a.
U-act. III/009 ff.; U-act. IV/043 ff.;
U-act. IV/067 ff.).
5.a)
Eine Androhung ernstlicher
Nachteile ist in casu zu verneinen:
Insoweit die Beschwerdeführer
eine solche darin erblicken, dass der Beschwerdegegner 1 ihnen
telefonisch nahelegte, selber das Mietverhältnis zu kündigen bzw. aus dem
Wohnhaus auszuziehen, liegt – so denn dies in tatsächlicher Hinsicht
bewiesen sein sollte – eine blosse Aufforderung zu einem Tun vor und wird
ihnen klarerweise nicht ein Übel in Aussicht gestellt, auf dessen Eintritt
der Beschwerdegegner 1 Einfluss hat (vgl. z.B. BGE 106 IV 125
E. 2). Denn zumindest solange das Mietverhältnis ungekündigt ist,
haben die Beschwerdeführer einen rechtlichen Anspruch, im Wohnhaus zu
verbleiben.
b)
Auch die Umstände, dass die
Vermieterin bzw. der Beschwerdegegner 1 nach Vorliegen des Urteils des
Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 für die Monate Juli
und August 2015 unter Hinweis auf die angeblich fehlende Rechtskraft dieses
Entscheids die Überweisung der vollen Mietzinse verlangten bzw. die von den
Beschwerdeführern getätigte Verrechnung nicht akzeptierten sowie mit einer
Zahlungsverzugskündigung drohten bzw. eine solche schliesslich aussprachen
(vgl. vorne, E. II.1c), stellt keine Androhung ernstlicher Nachteile
im Sinne von Art. 181 StGB dar. Denn es bestand für die
Beschwerdeführer diesbezüglich die Möglichkeit, den Zivilrechtsweg zu
beschreiten, um die Kündigung für ungültig zu erklären und Klarheit über
die Höhe der geschuldeten Mietzinsen zu erlangen. Diese Möglichkeit haben
sie durch Anrufung der Schlichtungsbehörde bzw. des Einzelgerichts
See-Gaster denn auch wahrgenommen (U-act. III/037 f.;
U-act. IV/067). Damit aber ist eindeutig keine Ernstlichkeit der
angedrohten Nachteile gegeben (BGE 115 IV 207 E. 2a).
c)
Auch sonst sind keine Handlungen
des Beschwerdegegners 1 ersichtlich, die mit einiger
Wahrscheinlichkeit das Tatbestandselement der Androhung ernstlicher
Nachteile im Sinne von Art. 181 StGB erfüllen könnten.
6.
Die Tatbestandsvariante der
„anderen Beschränkung Handlungsfreiheit“ ist vorliegend ebenfalls
offensichtlich nicht erfüllt. Dass mietrechtliche Streitigkeiten unangenehm
und belastend sein können, ist nicht von der Hand zu weisen. Hingegen
ergibt sich eine eigentliche Zwangswirkung oder Zwangslage für die Beschwerdeführer
weder aus der Tatsache, dass zwischen ihnen und dem Beschwerdegegner 1
bzw. der Vermieterin fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche Auseinandersetzungen
bestanden, noch – wenn dies bewiesen werden könnte – daraus, dass der
Beschwerdegegner 1 den Beschwerdeführern die Kündigung des Mietverhältnisses
bzw. den Auszug aus dem Mietobjekt nahelegte und allgemein mit barscher
Tonlage auftrat. Die soeben genannten Umstände wie auch die (behaupteten)
sonstigen Handlungen des Beschwerdegegners 1 erreichen – sei es
einzeln oder gesamthaft betrachtet – die Intensität, welche die
Strafwürdigkeit im Sinne von Art. 181 StGB begründen könnte,
klarerweise nicht (vgl. z.B. BGer 6B_320/2007 vom 16. November 2007
und BGer 6B_819/2010 vom 3. Mai 2011).
7.
Nach dem Gesagten ist die
Staatsanwaltschaft zutreffend implizit davon ausgegangen, dass der
Straftatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB vorliegend mit
sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht erfüllt ist.
V.
(Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325
bis
StGB)
1.a)
Partei im Strafverfahren ist
unter anderem die Privatklägerschaft (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
Als Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die ausdrücklich
erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilkläger zu beteiligen
(Art. 118 Abs. 1 StPO). Als geschädigte Person gilt die Person, die durch
die Straftat in ihren Rechten unmittelbar verletzt worden ist (Art. 115
Abs. 1 StPO). Für die Zulassung einer Person als Privatkläger ist somit
entscheidend, ob diese durch die der beschuldigten Person vorgeworfene(n)
Handlung(en) unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden ist, unterstellt,
der von ihr erhobene Vorwurf treffe zu. Nach der Rechtsprechung geht die
Umschreibung der unmittelbaren Verletzung in eigenen Rechten vom Begriff
des Rechtsguts aus. Unmittelbar verletzt und damit Geschädigter im Sinne
von Art. 115 StPO ist, wer Träger des durch die verletzte Strafnorm geschützten
oder zumindest mitgeschützten Rechtsguts ist (BGE 143 IV 77,
E. 2.1 f.). Auch zum Strafantrag im Sinne von Art. 30 StGB ist
berechtigt, wer durch die Straftat verletzt ist, d.h. wer Träger des
unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Der Begriff des Verletzten gemäss
Art. 30 Abs. 1 StGB ist insofern identisch mit demjenigen des Geschädigten
nach Art. 115 Abs. 1 StPO (BGE 141 IV 380, E. 2.3.4).
b)
Nach der herrschenden Lehre ist
das von Art. 325
bis
StGB geschützte Rechtsgut die Freiheit
des Mieters, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte ungehindert und
ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen. Diese
Freiheit soll mit Art. 325
bis
StGB vor den Folgen des
Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles – beim Vermieter geht es
„lediglich“ um materielle Werte, beim Mieter hingegen um ein elementares
Bedürfnis – bewahrt werden. Die Effektivität der machtausgleichenden
Zwecke, welche die Art. 253 ff. OR verfolgen, soll mit den
Mitteln des Strafrechts gesteigert werden (BGE 141 IV 1, E. 3.4.1;
Wanner, BSK StGB II, Art. 325
bis
N 3;
Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 325
bis
N 2, je m.w.H.).
c)
Im Mietvertrag vom
22. August 2011 wird als Mieterin die Beschwerdeführerin 1
aufgeführt (U-act. III/002 ff.). Sie ist nach dem Gesagten
(E. V.1a f.) unzweifelhaft Geschädigte im Sinne von Art. 115
StPO bzw. Strafantragsberechtigte im Sinne von Art. 30 StGB. Daneben
wird im Vertrag jedoch auch ihr Ehegatte, der Beschwerdeführer 2,
erwähnt und dieser hat den Vertrag ebenfalls unterzeichnet
(U-act. III/002 ff.). Nicht zuletzt daraus ergibt sich sodann,
dass das Mietobjekt die Familienwohnung der Beschwerdeführer darstellt
(vgl. im Übrigen den Entscheid des Einzelgerichts See-Gaster vom
8. März 2016 [U-act. IV/072], E. III.1.). Dient die gemietete
Sache als Familienwohnung, so kann auch der Ehegatte des Mieters die
Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder
die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen
(Art. 273a Abs. 1 OR). Vor diesem Hintergrund ist – jedenfalls
soweit es um Vorwürfe im Zusammenhang mit angedrohten und/oder
ausgesprochenen Kündigungen geht – auch der Beschwerdeführer 2, und
zwar auch wenn er selber nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses sein
sollte, Träger des von Art. 325
bis
StGB geschützten
Rechtsguts. Ihm kommt folglich insoweit ebenfalls die
Geschädigteneigenschaft im Sinne von Art. 115 StPO bzw. die
Strafantragsberechtigung im Sinne von Art. 30 StGB zu. Da die Beschwerdeführer
sodann in ihrer Eingabe vom 23. November 2015 Strafantrag gestellt
haben (vgl. U-act. I/001 ff.), haben sie sich auch gültig als
Privatkläger konstituiert (Art. 118 Abs. 1 und 2 StPO) und somit
Parteistellung erlangt (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
Nachdem die Staatsanwaltschaft in dieser Angelegenheit eine
Einstellungsverfügung erlassen hat und die Beschwerdeführer dadurch – wie
soeben aufgezeigt – je in ihren eigenen rechtlich geschützten Interessen
unmittelbar betroffen sind, sind sie im Übrigen auch zur Beschwerde
legitimiert (Art. 382 Abs. 1 StPO; zum Ganzen z.B. BGE 139 IV 78,
E. 3. und BGer 1B_426/2015 vom 17. Juni 2016, E. 1.4.)
2.
Die Staatsanwaltschaft des
Kantons Glarus hat das gegen den Beschwerdegegner 1 eröffnete
Strafverfahren wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der
Mieter im Sinne von Art. 325
bis
StGB mit Verfügung vom
1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.) (implizit) gestützt auf
Art. 31 Abs. 1 Satz 1 StPO zu Recht übernommen. Denn die gemäss
Strafanzeige/Strafantrag (U-act. I/001 ff.) und Beschwerdeschrift
(act. 1) vermieterseits involvierten Akteure (X.______ AG,
Beschwerdegegner 1, Y.______ AG, Z.______ AG) haben allesamt ihren Sitz
bzw. Wohnsitz im Kanton Glarus und es bestehen keine Anhaltspunkte dafür,
dass sie von einem anderen Ort aus gehandelt hätten (BGE 86 IV 222 E. 1;
Montini, mp 2007, S. 4 m.w.H.). Die Verfügung der Staatsanwaltschaft
vom 1. Dezember 2015 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auf
diese Festlegung des Gerichtsstands kann vorliegend mangels neuer wichtiger
Gründe für dessen Änderung zum Vornherein nicht zurückgekommen werden
(Art. 41 f. StPO; Kuhn, BSK StPO, Art. 42 N 6 ff.).
3.
Gemäss Art. 325
bis
StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer: 1. den Mieter
unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung des
Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder
sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten (Abs. 1); 2. dem
Mieter kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden
Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will (Abs. 2); 3. Mietzinse oder
sonstige Forderungen nach einem gescheiterten Einigungsversuch oder nach
einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise durchsetzt oder durchzusetzen
versucht (Abs. 3).
4.a)
In Bezug auf die
Tatbestandsvariante des Androhens von Nachteilen bei Anfechtung von
Vermieterforderungen (Art. 325
bis
Abs. 1
StGB)
erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung vom
27. Juli 2016 (U-act. VI/005 ff.), es beständen keine
Anhaltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführer unter Androhung von
Nachteilen in ihrer Willensbetätigung gehindert worden seien. Demnach seien
die objektiven Tatbestandselemente der „Androhung von Nachteilen“ und der
„Willensbetätigung der Mieter“ nicht erfüllt.
b)
Die Beschwerdeführer bringen
diesbezüglich in ihrer Beschwerdeschrift im Wesentlichen vor, die
Vermieterin habe am 14. und 19. August 2015 Kündigungsandrohungen
ausgesprochen und am 28. August 2015 ein Drohschreiben an sie
gerichtet. Beides, und ebenso die Kündigung vom 21. September 2015,
sei im Wissen des Beschwerdegegners 1 erfolgt, dass die Mietzinsforderungen
der Vermieterin in Wirklichkeit nicht bestanden und untergegangen waren,
nachdem sie (Beschwerdeführer) die Mietzinsausstände der Monate Juli und
August 2015 mit Mietzinsherabsetzungen von insgesamt CHF 9‘000.–
verrechnet hätten. Der Beschwerdegegner 1 habe sie unter allen
Umständen als Mieter loswerden wollen (act. 1 Rz. 4).
c)
Art. 325
bis
Abs. 1
StGB verlangt u.a., dass der Täter den Mieter davon abhält bzw. abzuhalten
versucht, „Mietzinse oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten“.
Unter den Begriff der „sonstigen Forderungen“ fallen nach der herrschenden
Lehre bloss die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR), die
Anfechtung einer Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR), das
Stellen eines Herabsetzungsbegehrens (Art. 270a OR) sowie die
Anfechtung einseitiger Änderungen des Vertrags (Art. 270b Abs. 2
OR). Der Anwendungsbereich dieser Strafnorm kann im Übrigen gemäss
herrschender Lehre nicht auf andere Fälle der Geltendmachung von Rechten
durch die Mieterschaft (z.B. Mängelrechte, Verrechnungen usw.) ausgedehnt
werden (Wanner, BSK StGB II, Art. 325
bis
N 10;
Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2014,
N 33/2.4; Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 325-325
bis
N 3, je m.w.H.). Ferner gelangt nicht Abs. 1, sondern Abs. 2
von Art. 325
bis
StGB zur Anwendung, wenn es die
Vermieterschaft nicht bei einer Kündigungsandrohung bewenden lässt, sondern
tatsächlich eine Rachekündigung ausspricht (Wanner, BSK StGB II,
Art. 325
bis
N 10; Lachat/Püntener, a.a.O.,
N 33/2.5).
d)
Nach eigener Darstellung der
Beschwerdeführer (vgl. soeben, E. V.4b sowie v.a.
U-act. I/001 ff. und act. 1) haben sie gegenüber der
Vermieterin einzig Mängelrechte geltend gemacht, nach Vorliegen des
diesbezüglichen Gerichtsentscheids den ihnen zugesprochenen Anspruch auf
Mietzinsherabsetzungen verrechnungsweise durchgesetzt und alsdann die von
der Vermieterin ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung angefochten. Dass
sie Mietzinsen anzufechten oder „sonstige Forderungen“ im oben genannten
Sinne geltend zu machen beabsichtigten bzw. solcherlei effektiv taten,
haben sie nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Eine
Strafbarkeit des Beschwerdegegners 1 gemäss Art. 325
bis
Abs. 1
StGB fällt somit offenkundig ausser Betracht. Dies,
zumal die Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung aussprach und in einem
solchen Fall wie erwähnt (E. V.4c) nicht der Straftatbestand von
Art. 325
bis
Abs. 1
StGB, sondern jener von
Art. 325
bis
Abs. 2
StGB zu prüfen ist.
5.a)
In Bezug auf ebendiese
Tatbestandsvariante von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB
erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung,
die Vermieterin habe das Mietverhältnis nicht aufgrund der von den
Beschwerdeführern wahrgenommenen Rechte (Mängelbeseitigungsklage und
Begehren um Mietzinsherabsetzung wegen Mängeln), sondern einzig infolge
ausgebliebener Mietzinszahlungen gekündigt. So habe die Verwaltung der
Vermieterin die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. bzw. 19. August
2015 aufgefordert, die noch ausstehenden Mietzinsen der Monate Juli und
August 2015 zu begleichen. Die Vermieterin habe sich bei diesem Vorgehen
und der anschliessenden Kündigung auf Art. 257d OR gestützt. Es
bestehe also kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Wahrnehmung von
Mieterrechten und der Vertragskündigung. Ausserdem sei der objektive
Tatbestand von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB bereits
deswegen nicht erfüllt, weil das Einzelgericht See-Gaster die
Zahlungsverzugskündigung mit Urteil vom 8. März 2016 aufgehoben habe
(U-act. VI/005 ff.).
b)
Die Beschwerdeführer bringen
dagegen vor, der Kündigungsgrund bezüglich der von der Vermieterin
ausgesprochenen Kündigung sei vorgeschoben gewesen. Nachweislich habe es
keinen Zahlungsverzug ihrerseits gegeben. Folglich ergäben
Kündigungsandrohung und Kündigung wegen ausstehender Mietzinsen keinen
Sinn. Die Kündigung wegen angeblichem Zahlungsverzug sei vielmehr mit
anwaltlicher Unterstützung konstruiert worden, um vom tatsächlichen
Kündigungsmotiv abzulenken. Denn die Kündigung stehe in direktem
Zusammenhang zu den von ihnen (Beschwerdeführer) geltend gemachten
Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Der Rechtsvertreter der Vermieterin habe
vor dem Einzelgericht See-Gaster am 25. Januar 2016 vorgebracht,
„unter allen Umständen“ an der Kündigung festzuhalten, da ihr der Ärger und
die kostspieligen Umtriebe mit ihnen nicht mehr zuzumuten seien. Dies
verdeutliche, dass es dem Beschwerdegegner 1 entgegen der Auffassung
der Staatsanwaltschaft nicht um ausstehende Mietzinsen gegangen sei. Er
habe sie vielmehr „unter allen Umständen“ loswerden wollen, weil sie die
ihnen gemäss Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrgenommen hätten. Für
eine Strafbarkeit nach Art. 325
bis
Abs. 2
StGB
sei nicht erforderlich, dass die Vermieterin die beanspruchten Mieterrechte
explizit als Kündigungsgrund angibt. Es genüge, wenn wie vorliegend
zwischen den beanspruchten Mieterrechten und der Kündigung ein kausaler
Zusammenhang bestehe. Entgegen der Staatsanwaltschaft sei daher der
objektive Tatbestand von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB auch dann erfüllt, wenn die Vermieterin zur Verschleierung dieses
Kausalzusammenhangs fehlende Mietzinsen als Kündigungsgrund angebe.
Schliesslich sei auch die Auffassung der Staatsanwaltschaft nicht
nachvollziehbar, wonach der objektive Tatbestand von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB nicht gegeben sei, weil die von der Vermieterin
ausgesprochene Kündigung gerichtlich aufgehoben wurde (act. 1
Rz. 3c-4, 6, 10a).
c)
Der Beschwerdegegner 1 hat
diese Vorbringen der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeantwort vom
19. September 2016 im Wesentlichen bestritten und die Erwägungen der
Staatsanwaltschaft in deren Einstellungsverfügung als zutreffend
bezeichnet. Sodann führte er aus, das Mietrecht schreibe vor, wie bei einer
Kündigung infolge Zahlungsverzugs vorzugehen sei. Es sei das gute Recht
einer Vermieterin, ebendieses Mietrecht zur Anwendung zu bringen, wenn sie
der Auffassung sei, dass ihr der Mieter ausstehende Mietzinsen schulde.
Darin könne kein fehlbares Verhalten der Vermieterin und erst recht nicht
des Beschwerdegegners 1 gesehen werden. Keiner der im Rahmen des
Zahlungsverzuges der Beschwerdeführerin 1 eingeleiteten Schritte sei
rechtswidrig oder gar von strafrechtlicher Relevanz gewesen. Einer Partei
sei es im Mietrechtsverfahren erlaubt, ihre Argumente vorzutragen, egal ob
diese zuträfen oder nicht. Die Vermieterin habe mit ihrer Kündigung nichts
„verschleiert“, sondern die Beschwerdeführer hätten sich damals mit Mietzinszahlungen
in Verzug befunden. Dieser Verzug sei ihnen lege artis angezeigt und danach
sei ihnen wegen ausgebliebener Zahlung gekündigt worden (act. 11
Rz. 3c- 4, 10a).
6.a)
Nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB macht sich wie erwähnt strafbar, wer dem Mieter von Wohn-
und Geschäftsräumen kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht
zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will. Ob neben dem Vermieter
auch andere Personen als Täter in Frage kommen, ist umstritten, jedoch
praktisch aufgrund der Zurechnungsnorm von Art. 326
bis
StGB
ohne Bedeutung (Wanner, BSK StGB II, Art. 325
bis
N 4, 11). Welche Art von Rechten die Mieterschaft geltend gemacht hat,
gegenwärtig geltend macht oder deren Geltendmachung für die Zukunft in
Aussicht stellt, ist unerheblich, ebenso auf welche Weise sie dies tat, tut
oder zu tun beabsichtigt. Ebenfalls spielt es keine Rolle, wie lange es
zurückliegt, dass sich der Mieter gewehrt hat. Der Schutz von Art. 325
bis
Abs. 2 StGB erstreckt sich auf sämtliche Rechte und Forderungen des
Mieters, die ihre Rechtsgrundlage im Obligationenrecht haben, sofern diese
einen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufweisen (Wanner, BSK
StGB II, Art. 325
bis
N 14 f., 19;
Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Trechsel/Ogg, PK StGB,
Art. 325
bis
N 5). Sodann muss als weiteres
Tatbestandselement ein ursächlicher Zusammenhang vorliegen zwischen der
Wahrnehmung der Rechte durch den Mieter und der vom Vermieter
ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dem Mieter
wegen
der durch Letzteren erfolgten Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der
diesbezügliche – durch die Strafverfolgungsbehörden und nicht etwa durch
die Mieter zu erbringende – Beweis ist indes regelmässig schwierig zu
erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene Kündigung oft mit
irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren repressiven Charakter
zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der Indizien eine hohe
Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang spricht (Wanner,
BSK StGB II, Art. 325
bis
N 27 f.; Montini,
mp 2007, S. 9; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Tribunal
cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB 2002 Nr. 27
S. 40). In subjektiver Hinsicht ist Vorsatz im Sinne von Art. 12
Abs. 2 StGB erforderlich, womit Eventualvorsatz genügt (Flachsmann,
OFK StGB, Art. 325
bis
N 2).
b)
Unstrittig sprach in casu die
Z.______ AG im Namen der Vermieterin  am 21. September 2015 gegenüber
den Beschwerdeführern eine Kündigung des streitgegenständlichen
Mietverhältnisses per 31. Oktober 2015 aus (U-act. III/036).
Weiter steht fest, dass das Einzelgericht See-Gaster diese Kündigung mit
Urteil vom 8. März 2016 für ungültig erklärte bzw. aufhob
(U-act. IV/067-087).
c)
Entgegen der Auffassung der
Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006 E. 3.2) bewirkt diese
Ungültigerklärung der Kündigung allein nicht, dass eine Strafbarkeit des
Beschwerdegegners 1 nach Art. 325
bis
Abs. 2 StGB
entfällt. Dieser Straftatbestand ist nämlich vollendet, sobald die
Kündigung ausgesprochen wurde (Corboz, PdS – Les infractions en droit
suisse, Volume II, 3éme édition, Bern 2010, Art. 325
bis
N 8). Die Strafbarkeit hängt folglich insbesondere nicht davon ab, ob
die Kündigung auch tatsächlich wirksam ist (Chambre des recours pénale VD,
Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6 S. 58). Im
Gegenteil ist mit Blick auf das von Art. 325
bis
StGB
geschützte Rechtsgut (Freiheit des Mieters, seine Rechte ungehindert und
ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen) und
den Normzweck (Steigerung der mit den Art. 253 ff. OR verfolgten
machtausgleichenden Zwecken mit den Mitteln des Strafrechts, vgl. zum
Ganzen vorne, E. V.1b), gerade in diesen Fällen, in denen zivilrechtlich
auf Ungültigkeit der Kündigung erkannt wird, eine Strafbarkeit gemäss
Art. 325
bis
Abs. 2 StGB besonders geboten.
d)
Das amtliche Formular der
fraglichen Kündigung vom 21. September 2015 trägt die Unterschrift von
[…], dem Präsidenten des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift der
Z.______ AG, die als Vertreterin der Vermieterin agierte (vgl. die
Absenderangabe „X.______AG c/o Z.______ AG“; U-act. III/036). Allein
dadurch, dass der Beschwerdegegner 1 somit auf dem Kündigungsformular
selbst nicht aufgeführt ist, wird indes eine Täterschaft desselben in Bezug
auf Art. 325
bis
Abs. 2 StGB nicht ausgeschlossen. Denn
aufgrund von Art. 326
bis
Abs. 2 i.V.m. Abs. 3
StGB machen sich u.a. verantwortliche Organpersonen einer als Vermieterin
auftretenden juristischen Person bei Delegation der Vermieteraufgaben an
Dritte strafbar, wenn sie gesicherte Kenntnis von der Widerhandlung haben
oder nachträglich erlangen (insofern genügt Eventualvorsatz demnach nicht)
und es trotz entsprechender Möglichkeit unterlassen, diese abzuwenden oder
ihre Wirkungen aufzuheben (Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 326
bis
N 1; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 326
bis
N 3 f.). Vorliegend liess das Einzelgericht See-Gaster in seinem
Urteil vom 8. März 2016 zufolge nachträglicher Genehmigung offen, ob
die Z.______ AG zur Kündigung vom 21. September 2015 mittels
stillschweigender oder ausdrücklicher Vollmachtserteilung ermächtigt war
(U-act. IV/075). Es bestehen aber durchaus gewichtige Indizien dafür,
dass der Beschwerdegegner 1 vor Ergehen der fraglichen Kündigung
sichere Kenntnis davon hatte, dass diese Kündigung ausgesprochen werden
soll bzw. dass er diese Kündigung nachgerade veranlasste. So war der
Beschwerdegegner 1 im hier relevanten Zeitraum
Verwaltungsratspräsident der Vermieterin und als einzige Person für diese
alleinzeichnungsberechtigt (vgl. Handelsregisterauszug der Vermieterin,
abrufbar unter www.zefix.ch). Die Vermieterin mandatierte für den schon im
Vorfeld der Kündigung vom 21. September 2015 zwischen den Parteien des
Mietverhältnisses geführten Prozesses einen Rechtsvertreter. Nicht zuletzt
aufgrund seiner Stellung als einzelzeichnungsberechtigter
Verwaltungspräsident der Vermieterin erscheint es als sehr wahrscheinlich,
dass der Beschwerdegegner 1 die entsprechende Mandatierung veranlasste
und auch vom Prozessverlauf vom Ausbruch der Streitigkeiten an im Einzelnen
Bescheid wusste. Darauf deutet auch der Umstand hin, dass der
Beschwerdegegner 1 gemäss Urteil des Einzelgerichts See-Gaster vom
8. März 2016 später persönlich an der Hauptverhandlung vom
1. März 2016 betreffend die Kündigungsanfechtung anwesend war
(U-act. IV/071). Weiter sagte der Beschwerdeführer 2 anlässlich
seiner polizeilichen Einvernahme vom 8. Januar 2016 aus, faktisch
trete der Beschwerdegegner 1 als Vermieter auf, denn wenn bedeutsame
Themen im Raum ständen, rufe dieser persönlich an. Auch sei er zu einem
gerichtlichen Augenschein persönlich erschienen (U-act. II/9 f.).
Mitte des Jahres 2015 habe er die Verwaltung ausgewechselt und dann sei der
Ton gegenüber den Beschwerdeführern barscher geworden (U-act. II/10).
Der Beschwerdegegner 1 sei derjenige, der sie zum Auszug bewegen
wolle. Dies habe er telefonisch zum Ausdruck gebracht (U-act. II/11).
Das erste Mal habe er sie am 15. Juni 2015, kurz nachdem das Urteil
des Kantonsgerichts St. Gallen vorgelegen sei, mit einem Telefonanruf auf
sehr forsche und fordernde Weise zum Auszug bewegen wollen
(U-act. II/12). In Bezug auf dieses Telefongespräch hat der
Beschwerdeführer 1 im Übrigen einen Auszug aus der Synchronisierungssoftware
„MyPhoneExplorer“ eingereicht, auf welchem für den 15. Juni 2015 um
17:29 Uhr ein vom Mobiltelefon des Beschwerdegegners 1
ausgehender Anruf mit einer Dauer von 24 Minuten und 33 Sekunden
vermerkt ist (U-act. III/045 = U-act. V/034). Schliesslich widerspricht
es auch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in einer Situation, in der
die Parteien des Mietverhältnisses bereits in ein Gerichtsverfahren
verstrickt sind und die Vermieterin durch einen Rechtsanwalt vertreten
wird, deren Verwaltung während des laufenden Gerichtsverfahrens ohne
Instruktion des Rechtsanwalts – und dieser wiederum ohne solche seiner
Klientin bzw. deren verantwortlicher Organperson – eine Kündigung des
Mietverhältnisses ausspricht.
e)
Was den Kausalzusammenhang
zwischen der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung vom
21. September 2015 (U-act. III/036) und den von den
Beschwerdeführern wahrgenommenen Mieterrechten (Geltendmachung von Mängeln
an der Mietsache, vgl. u.a. U-act. III/009 ff.) anbelangt, fällt
Folgendes ins Gewicht: Ein erhebliches Indiz für das Bestehen eines solchen
Kausalzusammenhangs liegt zunächst bereits darin, dass die
Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015, das Schreiben vom
1. September 2015 sowie die Kündigung vom 21. September 2015 in
ausgeprägter zeitlicher Nähe zum Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom
15. Mai 2015 (Versand am 27. Mai 2015) stehen, mit dem u.a. die
Vermieterin zur Behebung mehrerer Mängel verpflichtet und den Beschwerdeführern
zulasten der Vermieterin eine Mietzinsherabsetzung zugesprochen wurde
(U-act. III/025 f.), bzw. zur auf dieses Urteil gestützten
Verrechnungserklärung vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045; Chambre
des recours pénale VD, Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6
S. 58; Tribunal cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB
2002 Nr. 27 S. 41). Weiter ist zu beachten, dass dieser kantonsgerichtliche
Entscheid mit dessen Eröffnung zunächst sofort vollstreckbar wurde (erst am
24. September 2015 erteilte die Instruktionsrichterin des Bundesgerichts
der Beschwerde der Vermieterin die aufschiebende Wirkung, vgl.
U-act. IV/040-042). Die Beschwerdeführer waren also ab Eröffnung des
kantonsgerichtlichen Entscheids und jedenfalls bis gegen Ende September
2015 befugt, die ihnen zugesprochene Mietzinsherabsetzung (Forderung von
April 2014 bis Juni 2015 von insgesamt CHF 9‘000.–) mit gegenüber der
Vermieterin geschuldeten, laufenden Mietzinsen zu verrechnen. Dies taten
sie denn auch mit E-Mail vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045), deren
Erhalt die Vermieterin nie bestritt (zum Ganzen:
U-act. IV/081 ff.). Das Kantonsgericht St. Gallen stellte in
Bezug auf sein Urteil vom 15. Mai 2015 am 30. Juli 2015 eine
Vollstreckbarkeitsbescheinigung aus, die auch an den Rechtsvertreter des
Beschwerdegegners 1 ging (U-act. III/027). Darin führte es aus,
dass sein Entscheid vom 18. Mai 2015 vollstreckbar sei, da die
Parteien in den von ihnen veranlassten bundesgerichtlichen Verfahren keine
Gesuche um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gestellt hätten. Spätestens
mit Erhalt dieser Vollstreckbarkeitsbescheinigung musste dem
Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 – und damit auch dem
Beschwerdegegner 1 selbst – klar sein, dass sich die Beschwerdeführer
in Bezug auf die Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 infolge
Untergangs derselben durch von ihnen getätigte Verrechnung nie in Verzug
befinden können und daher jede Grundlage für eine Zahlungsverzugskündigung
gemäss Art. 257d OR fehlt (vgl. U-act. IV/081 ff.). Wie
bereits erwogen (E. V.6d), ist es äusserst unwahrscheinlich, dass
angesichts der zwischen den Parteien über längere Zeit hinweg
vorbestehenden, seitens der Vermieterin unter Beizug eines Rechtsvertreters
bestrittenen Mietstreitigkeit, die von der Vermieterin beauftragte
Verwaltung während des vor Bundesgericht laufenden Gerichtsverfahrens ohne
Instruktion ebendieses Rechtsvertreters bzw. der für die Vermieterin
verantwortlichen Organperson (Beschwerdegegner 1) eine Kündigung des
Mietverhältnisses ausspricht. Demzufolge ist den Beschwerdeführern darin beizupflichten
(vgl. U-act. V/032), dass zumindest gewichtige Indizien dafür
vorliegen, dass die Vermieterin die Kündigungsandrohungen vom 14. und
19. August 2015 (U-act. III/029 f.), das Schreiben vom
1. September 2015 (U-act. III/031) sowie die Zahlungsverzugskündigung
vom 21. September 2015 (U-act. III/036) – dem
Beschwerdegegner 1 zurechenbar (Art. 326
bis
Abs. 3 StGB; vgl. auch vorne, E. V.6d) – im Wissen um den fehlenden
Verzug bzw. den verrechnungsweisen Untergang der betreffenden Mietzinsforderungen
aussprach, mithin das Kündigungsmotiv des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
war und die Kündigung stattdessen mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Rache
für die erfolgreiche Geltendmachung von Mängelrechten durch die Mieter erfolgte.
7.a)
Zusammenfassend liegt nach dem
Gesagten entgegen der Staatsanwaltschaft (vgl. z.B.
U-act. VI/007 f.) keine klare Straflosigkeit des Beschwerdegegners 1
vor, sondern erscheint eine Verurteilung desselben wegen Widerhandlung
gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen
im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB jedenfalls
als wahrscheinlicher als ein Freispruch. Es drängt sich damit auf, dass die
Staatsanwaltschaft erforderlichenfalls weitere Beweise insbesondere zu den
Tatbestandselementen der Täterschaft des Beschwerdegegners 1
(Zurechnung im Sinne von Art. 326
bis
StGB, vgl. vorne,
E. V.6d) und des Kausalzusammenhangs zwischen der von der Vermieterin
ausgesprochenen Kündigung und der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt
durch die Beschwerdeführer (vgl. vorne, E. V.6e) erhebt (z.B.
Einvernahmen von […] und […] von der Verwaltung der Vermieterin, woraus
sich u.a. Erkenntnisse ergeben können, in welcher Weise der Beschwerdegegner 1
und/oder sein Rechtsvertreter beim Aussprechen der Kündigungsandrohungen
und der Kündigung vom 21. September 2015 involviert waren [folglich
sind derartige Einvernahmen entgegen dem Beschwerdegegner 1,
act. 11 S. 8 unten, durchaus beweistauglich]; Beizug der Akten
der im Kanton St. Gallen zwischen der Vermieterin und den Beschwerdeführern
ausgetragenen Gerichtsverfahren [vgl. hierzu z.B. die Ausführungen der
Beschwerdeführer in act. 1 Rz. 4]) und hernach einen Strafbefehl
erlässt. Dies, zumal es gerade bei den beiden soeben genannten
Tatbestandselementen letztlich um eine rechtliche Würdigung geht, die nach
der Rechtsprechung nicht durch die Staatsanwaltschaft mittels
Einstellungsverfügung, sondern gegebenenfalls durch das zur materiellen
Beurteilung zuständige Gericht zu entscheiden ist (vgl. vorne,
E. III.). In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die
angefochtene Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft vom 27. Juli
2016 (U-act. VI/001 ff.) demnach in Bezug auf den Vorwurf der
Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB aufzuheben. Die Akten sind zur weiteren – beförderlichen (vgl.
Art. 109 StGB, Art. 97 Abs. 3 und BGE 142 IV 11) –
Veranlassung im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft
zurückzuweisen.
b)
Demgegenüber hat die Staatsanwaltschaft
das Verfahren wie dargelegt (E. IV. und E. V.4.) zu Recht
eingestellt, soweit die Tatbestände der Nötigung im Sinne von Art. 181
StGB und der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von
Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 1
StGB zur Debatte standen.
c)
Einzugehen bleibt auf die
Tatbestandsvariante von Art. 325
bis
Abs. 3
StGB
([versuchtes] unzulässiges Durchsetzen von Forderungen). Wie erwogen
(E. V.6e), wusste die Vermieterin insbesondere aufgrund einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung
des Kantonsgerichts St. Gallen vom 30. Juli 2015
(U-act. III/027), dass die Beschwerdeführer berechtigt waren, den
ihnen zugesprochenen Mietzinsherabsetzungsanspruch mit laufenden
Mietzinsschulden zu verrechnen. Daraus lässt sich durchaus schliessen, dass
sie in der Folge mittels der Kündigungsandrohungen vom 14. und
19. August 2015 (U-act. III/029 f.) sowie dem Schreiben vom
1. September 2015 (U-act. III/031) versuchte, von den
Beschwerdeführern über die infolge Verrechnung untergangenen Mietzinse für
die Monate Juli und August 2015 hinaus Geldleistungen zu erhalten, von
denen sie wusste, dass sie darauf keinen Anspruch hat. Demzufolge könnte
der Beschwerdegegner 1 – entgegen der Auffassung der
Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006) – durchaus auch die
Tatbestandsvariante von Art. 325
bis
Abs. 3
StGB
i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 3 StGB ([versuchtes]
unzulässiges Durchsetzen von Forderungen) erfüllt haben (vgl. hierzu z.B.
Wanner, BSK StGB II, Art. 325
bis
N 23 ff.,
28; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.6; Montini, mp 2007, S. 9).
Sollte sich im weiteren Verfahrensverlauf indes ergeben, dass sich der
Beschwerdegegner 1 gemäss der Tatbestandsvariante von Art. 325
bis
Abs. 2
StGB strafbar machte, so würde eine Strafbarkeit nach
Art. 325
bis
Abs. 3
StGB entfallen, da die
erstgenannte Tatbestandsvariante gegenüber Letzterer als lex specialis bzw.
als schwerere Begehungsform erscheint und daher dieser vorgeht (vgl.
Ackermann, BSK StGB I, Art. 49 N 55, 65).
VI.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
1.
Die Reglung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen hat im Endentscheid zu erfolgen (Art. 421 Abs. 1
StPO). Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist – auch zuhanden
der das Strafverfahren abschliessenden Strafbehörde – in Beachtung der
Bemessungskriterien der Art. 6 und 8 der Zivil- und Strafprozesskostenverordnung
auf CHF 900.– festzusetzen.
2.
Den Beschwerdeführern ist der
von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
CHF 800.– (act. 3 f.) zurückzuerstatten.
____________________
Das Gericht
beschliesst
:
1.
In teilweiser Gutheissung der
Beschwerde wird die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des
Kantons Glarus vom 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 wie folgt
aufgehoben:
-
Dispositiv-Ziffer 1 mit
Bezug auf den Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz
der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325
bis
Abs. 2 und Abs. 3 StGB i.V.m. Art. 326
bis
Abs. 3 StGB;
-
Dispositiv-Ziffern 2 und
3.
2.
Die Akten werden im Sinne der
Erwägungen an die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtsgebühr für das
Beschwerdeverfahren wird auf CHF 900.– festgesetzt.
4.
Die Regelung der Kostenauflage
und allfälliger Entschädigungen wird dem Endentscheid vorbehalten.
5.
Den Beschwerdeführern wird der
von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
CHF 800.– zurückerstattet.
6.
Schriftliche Mitteilung an:
[…]