gl_gerichte · OG.2017.00003 · 2021-01-25 · de

Forderung aus Mietvertrag

Glarus Obergericht 25.01.2021 OG.2017.00003 (OGZ.2021.121)
Glaris Obergericht 25.01.2021 OG.2017.00003 (OGZ.2021.121)
Glarona Obergericht 25.01.2021 OG.2017.00003 (OGZ.2021.121)

Forderung aus Mietvertrag

Kanton Glarus
Obergericht
Urteil
vom 25. Januar 2021
Verfahren
OG.2017.00003
1.
A.______
Beklagte
Berufungsklägerin und
Anschlussberufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt F.______
2. B.______
†
Beklagter
Berufungskläger und
Anschlussberufungsbeklagte
beziehungsweise dessen Erben:
A.______
C.______
D.______
E.______
gegen
G.______
und H.______
Kläger
Berufungsbeklagte und
Anschlussberufungskläger
beide vertreten durch Rechtsanwalt I.______
betreffend
Forderung
aus Mietvertrag
Rechtsbegehren von A.______
und B.______
†
(gemäss Eingaben vom
23. Januar 2017 [act. 126 S. 2] und vom 15. Mai 2017
[act. 137 S. 1]):
1.
Es seien die Ziff. 1, 5
und 6 des Urteils des Kantonsgerichts vom 22. November 2016
aufzuheben.
2.
Es sei die Klage
vollumfänglich abzuweisen.
3.
Es sei die Anschlussberufung
der Kläger gemäss deren Eingabe vom 13. März 2017 vollumfänglich
abzuweisen.
4.
Es seien sämtliche
Gerichtskosten der Vorinstanz wie des Obergerichts den Klägern
aufzuerlegen.
5.
Es seien den Beklagten für
das Verfahren vor Vorinstanz wie des Obergerichts angemessene
Parteientschädigungen zu Lasten der Kläger zuzusprechen.
Rechtsbegehren von G.______
und H.______
(gemäss Eingabe vom 13. März 2017 [act. 132
S. 2]):
1.
Es sei die Berufung der
Berufungskläger vom 23. Januar 2017 vollumfänglich abzuweisen.
Anschlussberufung:
2.
Es seien die Ziffern 1, 3, 5
und 6 des angefochtenen Urteils des Kantonsgerichts vom 22. November 2016
aufzuheben.
3.
Es sei die Klage mit den
entsprechenden Rechtsbegehren gemäss Eingabe vom 15. Mai 2015
[act. 67 S. 2] vollumfänglich gutzuheissen, lautend:
1.
Die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu
verpflichten, den Klägern im Sinne einer Teilklage als Miete für die Monate
[...] CHF 4'000.— zuzüglich 5 % Zins seit [...], CHF 4'000.— zuzüglich 5 %
Zins seit [...], CHF 4'000.— zuzüglich 5 % Zins seit [...], CHF 4'000.—
zuzüglich 5 % Zins seit [...] sowie CHF 4'000.— zuzüglich 5 %
Zins [...] zu bezahlen.
2.
Es sei vom Nachklagerecht der Kläger für weitere
Mietzinse Vormerk zu nehmen.
3.
Die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu
verpflichten, den Klägern für Inseratekosten CHF 1'383.05 zuzüglich 5 %
Zins seit [...] zu bezahlen.
4.
Die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu
verpflichten, den Klägern für Umbaukosten CHF 50'000.— zuzüglich 5 % Zins
seit [...] zu bezahlen.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten.
4.
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolge (zuzüglich Spesen und Mehrwertsteuer) zu Lasten der
Beklagten/Berufungskläger.
____________________________
Das
Gericht zieht in Betracht:
I. Sachverhalt im Überblick
und Prozessgeschichte
1.
Am
[...] schlossen G.______ und H.______ (nachfolgend auch als
Ehepaar
G./H.______
oder Kläger bezeichnet) als Vermieter und A.______ und B.______
†
(nachfolgend auch als
A./B.______ oder Beklagte bezeichnet) als Mieter einen Mietvertrag über ein
Ladenlokal [...] (nachfolgend als Mietvertrag bezeichnet) für eine
Mindestdauer von drei Jahren (act. 3/1).
Als
Mietbeginn war der [...] (act. 3/1 Ziff. 2.1) oder [...] festgelegt (act. 3/1
Ziff. 7.4), wobei ein Mietzins erst ab [...] vereinbart war (act. 3/1
Ziff. 3.1).
Die
Beklagte und B.______ † verpflichteten sich im Mietvertrag, das Mietobjekt
als [...]-geschäft weiter betreiben zu lassen (act. 3/1 Ziff. 4.1).
B.______
† schloss dann auch mit der X.______ AG einen X.______ Partnerschaftsvertrag
betreffend das Ladenlokal [...] ab (nachfolgend als X.______
Partnerschaftsvertrag bezeichnet), um dort ab voraussichtlich [...] einen
X.______ zu führen (act. 12/5 Ziff. 2 resp. act. 83/2). Die Kläger
führten im gleichen Ladenlokal zuvor selber über viele Jahre hinweg erfolgreich
einen [...]-laden und suchten im Hinblick auf die eigene Pensionierung eine
Nachfolgelösung (act. 67 Ziff. 1; act. 3/3).
Mietvertraglich wurde vereinbart,
dass die X.______ AG und der Vermieter H.______ den Laden umbauen und den
neusten Kundenbedürfnissen anpassen werden, wobei die Umbaukosten gemäss
gemeinsamer Besprechung aller Beteiligten ca. CHF 150'000.—
betragen werden und der Vermieter die Kosten der neuen [...]-anlage im Wert
von ca. CHF 100'000.— übernehmen werde (act. 3/1 Ziff. 7.4).
B.______ † sowie ein Vertreter der X.______ AG unterschrieben sodann am
[...] eine [...]-Checkliste, welche eine Kostenschätzung sowie eine
Aufteilung enthielt, wer (X.______ AG oder die Kläger oder B.______ †) die
entsprechenden Kosten zu tragen habe (act. 3/2). Diese Liste trägt jedoch
nicht die Unterschrift der Kläger (act. 3/2). Im [...] erfolgte der
Umbau des betreffenden Ladenlokals (act. 67 Ziff. 5; act. 3/0, act.
3/3).
Am
[...] wurde die Kommanditgesellschaft Y.______ mit B.______
†
als unbeschränkt haftender Gesellschafter und A.______
als Kommanditärin mit einer Kommanditsumme von CHF [...] ins Handelsregister
eingetragen. Die Kommanditgesellschaft verfolgte den Zweck "Führung und
Betrieb eines [...]-geschäftes" (Handelsregisterauszug; act. 25).
Nach
Abschluss der Umbauarbeiten wurde der X.______ [Laden] am [...] wie geplant
neu eröffnet (act. 67 Ziff. 5 f.; act. 3/3). Am [...] erfuhren die Kläger
davon, dass B.______ † erkrankt sein soll (act. 67 Ziff. 5). Spätestens mit
den E-Mails des Rechtsanwalts von A.______ und B.______ † am [...] um 13:38
Uhr resp. 17:15 Uhr wurde den Klägern mitgeteilt, dass der Mietvertrag aus
Sicht der Beklagten nichtig sei und sie ihn daher nicht halten werden (vgl.
act 3/6). Am gleichen Tag erfolgte die Löschung der Eintragung der
Kommanditgesellschaft "Y.______" aus dem Handelsregister (act. 25).
Die
Beklagten haben den X.______ spätestens ab dem [...] weder selbst betrieben
noch betreiben lassen (vgl. act. 3/20 S. 2, act. 67 S. 4),
jedoch erfolgte für [...], nicht jedoch für die darauf folgenden Monate die
Mietzinszahlung (vgl. act. 34 S. 8; act. 67 S. 5 und act. 72
S. 5). Die Kläger schlugen A.______ vor, einen von der X.______ AG
vorgeschlagenen Geschäftsführer als Übergangslösung einzustellen. Jedoch
konnten sich die Parteien hierauf nicht einigen und der Laden blieb
geschlossen, bis ihn die Kläger per [...] weitervermieten konnten (act. 67 S.
5); act. 86 und act. 87 [Rückseite, Handelsregisterauszug]).
2.
2.1
Nachdem H.______ A.______ sowie
B.______ † je
mit Zahlungsbefehl vom
14. Februar 2014 je über einen Gesamtbetrag von CHF 113'500.— betrieben
hatte und dagegen in beiden Betreibungen durch A.______ Rechtsvorschlag
erhoben wurde (act. 3/21-24), leiteten die Kläger das Schlichtungsverfahren
vor der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse ein und forderten von den
Beklagten unter solidarischer Haftung den Betrag von CHF 173'052.85 nebst
Zins von 5 % seit dem [...] (act. 1). Mit Eingabe vom 30. April 2014 an das
Kantonsgericht Glarus erhoben die Kläger Klage mit dem Begehren, es seien die
Beklagten zur Bezahlung von CHF 173'052.85 nebst Zins zu 5 % seit [...]
zu verpflichten und es sei demgemäss der Rechtsvorschlag in den von H.______
zuvor eingeleiteten Betreibungen aufzuheben (act. 2 und act. 4). Der
eingeklagte Forderungsbetrag setzt sich zusammen aus der mit Zahlungsbefehlen
vom 14. Februar 2014 in Betreibung gesetzten Forderung über CHF 113'500,
welche folgende Einzelforderungen umfasste (act. 3/21-24):
-
ausstehende Mietzinse von CHF 8'000.-- (inkl. Zins von 5
% seit [...]),
-
Mietzinskaution von CHF 8'000.-- (inkl. Zins von 5 %
seit [...]),
-
CHF 45'000 wegen Verstosses gegen den Mietvertrag gem
Pos. 4.1 (inkl. Zins von 5 % seit [...]),
-
CHF 2'500.— für Warenlieferungen gemäss Rechnung vom
[...] (inkl. Zins von 5 % seit [...]), sowie
-
CHF 50'000 als Anteil an den Umbaukosten gemäss
Mietvertrag (inkl. Zins von 5 % seit [...]),
Zusätzlich zu den in Betreibung gesetzten Forderungen
ist im Klagebetrag auch noch eine Nachforderung in der Höhe von CHF
59'552.85 gemäss "Rechnung: Mahnung" vom [...] (act. 3/26)
enthalten. Die "Rechnung: Mahnung" beinhaltete folgende
Positionen:
-
Mietzinse für die Monate [...] à CHF 4'000 (= CHF
12'000),
-
Verstoss gegen den Mietvertrag Pos. 4.1 (Werbeprogramm,
um Kundenverlust zu beheben und Mietzinsreduktion für Neumieter) pro Monat
CHF 15'000 (= CHF 45'000),
-
div. Fahrtkosten betr. Neuvermietung an Interessenten im
Totalbetrag von CHF 791.80,
-
Inseratekosten [...] vom [...] in der Gesamthöhe von CHF
1'383.05 sowie
-
Rechnung betr. Einbruchversuch vom [...] in der Höhe von
CHF 378.
Am 13. Oktober 2014 entschied der Kantonsgerichtspräsident
als Einzelrichter im vereinfachten Verfahren über das Forderungsbegehren der
Kläger, wobei er die Klage teilweise guthiess (act. 27). Gegenüber
B.______ † wurde die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass er aufgrund
fehlender Urteilsfähigkeit im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags
nicht haftbar werden konnte (act. 27 E. 4.3). In Bezug auf A.______ erkannte
der Kantonsgerichtspräsident, dass sich diese beim Vertragsschluss in einem
fahrlässigen Grundlagenirrtum befunden habe, weshalb der Mietvertrag für die
Beklagte unverbindlich sei. Jedoch sei sie verpflichtet, den Klägern das
negative Vertragsinteresse zu ersetzen. Unter diesem Titel verpflichtete der
Kantonsgerichtspräsident die Beklagte zur Zahlung der Miete für die Monate
[...] sowie für die Inseratekosten in der Höhe von CHF 1'383.05 (act. 23 E.
4.6.6.) nebst Zins. Gegen diesen Entscheid reichten beide Parteien Berufung
beim Obergericht ein, welches mit Urteil vom 9. Januar 2015 den
Entscheid des Kantonsgerichtspräsidenten kassierte und die Sache zur
Behandlung der Klage im
ordentlichen
Verfahren zurückwies (act. 50).
2.2
Nachdem die erstmals im obergerichtlichen
Verfahren OG.2014.00069 anwaltlich vertretenen Kläger zusätzlich zu den ihnen
im kassierten, einzelrichterlichen Urteil vom 13. Oktober 2014 zugesprochenen
CHF 21'383.05 mit der im damaligen Verfahren erhobenen Berufung zusätzlich
noch CHF 50'000.— geltend machten und somit nicht mehr die gesamte Differenz
zum ursprünglich eingeklagten Gesamtbetrag in der Höhe von CHF 173'052.85,
beschränkten die Kläger ihre Klage auch im ordentlichen Verfahren vor dem
Kantonsgericht (ZG.2015.00067) gemäss Art. 227 Abs. 3 ZPO auf die
Mietzinsforderung für die Monate [...] (zzgl. Verzugszins) unter
Nachklagevorbehalt für weitere Mietzinse sowie die Umbaukosten in der Höhe
von CHF 50'000.— (zzgl. 5
%
Zins
seit
[...])
und
Inseratekosten
in
der
Höhe
von
CHF 1'383.05 zuzüglich Zins seit [...]
(act. 67; siehe dazu auch das oben wiedergegebene Rechtsbegehren der Kläger,
dort Rechtsbegehren Ziff. 3).
Entsprechend zogen die Kläger ihre Klage auf die
eingeklagte Mietzinskaution in der Höhe von CHF 8'000.—, auf die geltend
gemachte Forderung aus Warenlieferung in der Höhe von CHF 2'500.—, auf die
Fahrkosten in der Höhe von CHF 791.80 wegen Neuvermietung, die aufgrund
eines Einbruchversuchs entstandenen Kosten in der Höhe von CHF 378.—
sowie die in den Betreibungen geltend gemachte Forderung in der Höhe von
CHF 45'000.— wegen Verstoss gegen den Mietvertrag wie auch die im
Schreiben "Rechnung: Mahnung" geltend gemachte Forderung in der
Höhe von CHF 45'000.— gestützt auf den Verstoss gegen den Mietvertrag
gem. Pos 4.1 (Werbeprogramm, um Kundenverlust zu beheben und
Mietzinsreduktion für Neumieter) zurück. Aufgrund der Akten ist es unklar, ob
es sich bei diesen beiden in der Höhe identischen Forderungen aus Ziff. 4.1
des Mietvertrags um die gleiche Forderung handelt, die versehentlich doppelt
geltend gemacht wurde, oder ob die Kläger ursprünglich tatsächlich im Total
CHF 90'000.— aus dem geltend gemachten Verstoss gegen Pos. 4.1 des
Mietvertrags einklagen wollten. Diese Frage kann jedoch aufgrund des
erfolgten Teilrückzuges offen bleiben.
Im Umfang des Rückzugs des ursprünglichen Klagebegehrens
wurde das vor-instanzliche Verfahren beendet (Art. 227 Abs. 3 i.V.m. Art. 241
Abs. 2 ZPO).
Da das Verfahren ZG.2014.000377 vom Obergericht mit Urteil
vom 9. Januar 2015 kassiert wurde (act. 50), gelten die in diesem Verfahren
vorgenommenen Zustellungen, namentlich auch die Zustellung der Klage, als
nicht erfolgt. Im danach neu eröffneten Verfahren ZG.2015.00067 wurde beiden
Parteien die Eingangsbestätigung, datiert vom 2. Februar 2015, zugestellt
(Art. 62 Abs. 2 ZPO). Diese Eingangsbestätigung enthielt zwar noch die
ursprüngliche Klagesumme in der Höhe von CHF 173'052.85, zugleich wurden
die Kläger aufgefordert, die im vorhergehenden obergerichtlichen Verfahren
erklärte Beschränkung der Klage zu bestätigen (act. 55). Dies machten
die Kläger mit Eingabe vom 12. März 2015 (act. 56), woraufhin den
Parteien die berichtigte Eingangsbestätigung vom 18. März 2015 zugestellt
wurde (act. 58). Erst danach wurde den Klägern Frist zur Einreichung einer
schriftlichen Klagebegründung angesetzt (act. 60), welche von den Klägern mit
Eingabe vom 15. Mai 2015 innert der erstreckten Frist eingereicht wurde (act.
65, 66 u. 67). Sodann wurde den Beklagten Frist zur Einreichung der
Klageantwort angesetzt, unter Beilage der schriftlichen Klagebegründung (act.
69). Demnach erfolgte der teilweise Klagerückzug vor Zustellung der Klage an
die beklagte Partei, weshalb ihm keine Rechtskraftwirkung zukommt (Art. 65
ZPO).
2.3
Im Rahmen der Prüfung der Prozessvoraussetzungen
kam die Vorinstanz zum Schluss, die Urteilsfähigkeit von B.______ † als
doppelrelevante Tatsache vorsichtshalber als nicht gegeben zu betrachten und
setzte der beklagten Partei in der Eingangsbestätigung vom 2. Februar 2015
Frist an, um bei der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde einen Entscheid im
Sinne von Art. 374 Abs. 3 ZGB in Verbindung mit Art. 416 Abs. 1 Ziff. 9 ZGB
zu erwirken und der Vorinstanz den entsprechenden Entscheid zusammen mit
einer neuen Vollmacht einzureichen (act. 55). Dieser Aufforderung kam
die beklagte Partei nach. Mit Schreiben vom 2. April 2015 reichte die
Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde bei der Vorinstanz einen Auszug aus dem
Protokoll vom 1. April 2015 ins Recht, wonach die Beklagte den gleichen
Rechtsanwalt mit der Wahrung der Interessen von B.______ † beauftragen dürfe,
der auch ihre eigenen Interessen in dieser Angelegenheit vertritt
(act. 62).
2.4
In der Klageantwort vom 24. August 2015
beantragten die Beklagten, dass die Klage vollumfänglich abzuweisen sei,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger unter
solidarischer Haftung (act. 72). Die Klageantwort wurde den Klägern zur
Kenntnisnahme zugestellt (act. 75) und sodann wurden die Parteien auf den 19.
Januar 2016 zur Hauptverhandlung mit Parteibefragung der Beklagten und
inklusive Stellungnahmen zum Beweisergebnis vorgeladen. Die Vorladung vom 30.
November 2015 enthielt zugleich auch eine Beweisverfügung (act. 76).
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 19. Januar 2016 wurde
die Beklagte als Partei befragt (act. 78 und 82). Danach folgte die Replik
der Kläger (act. 78, 79 und 80). Der beklagtische Rechtsanwalt reichte
Beweismittel ins Recht (act. 83, 83/1-6 und 87, S. 15) und nannte weitere
Beweismittel. Er beantragte, die Duplik schriftlich einreichen zu können,
wogegen die Kläger opponierten (act. 78). Die Hauptverhandlung endete ohne
mündliche Duplik der Beklagten (act. 78). Der daraufhin telefonisch erfolgte
Versuch des Kantonsgerichtspräsidenten, eine Einigung herbeizuführen, scheiterte
(act. 84 und 87).
In der Zwischenzeit teilten die Kläger der Vorinstanz mit,
dass sie im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht einen neuen Mieter für das
Ladenlokal gesucht und per [...] gefunden hätten (act. 86).
Prozessleitend teilte der Kantonsgerichtspräsident den
Parteien mit Schreiben vom 9. März 2016 mit, er erachte es aus
prozessökonomischen Gründen als sinnvoll, zuerst das beantragte Gutachten
einzuholen und anschliessend den zweiten Teil der mündlichen Hauptverhandlung
durchzuführen, welche dann auch die Stellungnahme der Parteien zum
Beweisergebnis umfassen werde (act. 95). Die Anordnung eines
interdisziplinären Gutachtens stand aber unter dem Vorbehalt, dass eine der
Parteien bereits vor Abschluss der Parteivorträge den entsprechenden
Kostenvorschuss leisten werde (act. 95). Zugleich wurden die Parteien darauf
hingewiesen, dass die formelle Beweisverfügung unter Festlegung der
Beweislast erst nach der Hauptverhandlung eröffnet werde (act. 95).
An die Parteien erging sodann die Beweisverfügung und
Vorladung vom 2. Mai 2016; vorgeladen wurde für Zeugenbefragungen,
Parteibefragung, Duplik sowie für die Schlussvorträge (act. 97). Anlässlich
der Hauptverhandlung vom 7. Juni 2016 wurden die Zeugen R.______ und T.______
sowie der Kläger als Partei befragt (act. 103 und act. 104). Mit Bemerkungen
zu prozessualen Fragen erklärten sich die Kläger dieses Mal einverstanden,
dass die Beklagten die Duplik schriftlich einreichen können (act. 103). Auch
diese Hauptverhandlung endete ohne mündliche Duplik der Beklagten (act. 103).
In der Folge erging am 1. September 2016 eine
Beweisverfügung, worin u.a. den Klägern der "Gegenbeweis für die
Urteilsfähigkeit" von B.______ † auferlegt wurde. Zugleich wurde den
Klägern Frist für die Bezahlung eines Kostenvorschusses angesetzt, unter
Hinweis, dass bei Säumnis Verzicht auf das beantragte Gutachten angenommen
würde (act. 108).
Mit Eingabe vom 9. September 2016 bemängelten die Kläger
insbesondere die Auferlegung der Beweislast für den Gegenbeweis und des
Kostenvorschusses für das Gutachten betreffend Urteilsfähigkeit von B.______
†, die den Beklagten gewährte Fristverlängerung für die Einreichung der
Duplik sowie die Verfahrensleitung generell (act. 109).
Mit Eingabe vom 20. September 2016 reichten die Beklagten
innert erstreckter Frist die schriftliche Duplik ein, die auch schon den
Schlussvortrag umfasste (act. 110), woraufhin die Kläger mit Eingabe vom 24.
Oktober 2016 fristgerecht ihren Schlussvortrag einreichten (act. 113 und
114).
2.5
Mit Urteil vom 22. November 2016 entschied die
I. Zivilkammer des Kantonsgerichts das Folgende (act. 119 resp. 123):
1.
Die beklagte Partei wird unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der klagenden Partei CHF 30'000.— zu bezahlen, nebst Zins zu
3 % ab [...].
2.
Es wird vorgemerkt, dass sich die klagende Partei für
Mietzinse ab [...] das Nachklagerecht vorbehalten hat.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit sie nicht
zurückgezogen worden ist.
4.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 9'000.—. Wird
keine schriftliche Begründung verlangt, reduziert sich die Gerichtsgebühr
auf CHF 8'000.—. Die Barauslagen betragen CHF 160.––
(Zeugenentschädigung).
5.
Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte
auferlegt, jedoch vollumfänglich vom Kostenvorschuss der klagenden Partei
bezogen.
6.
Für das vorliegende (ZG.2015.00067) und das
vorangegangene Verfahren (ZG.2014.00377) werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
7.
Schriftliche Mitteilung an: […]
3.
3.1
In der Folge erhoben die Beklagte und B.______
† mit Eingabe vom 23. Januar 2017 Berufung (act. 126) und die Kläger
zusammen mit der Berufungsantwort vom 13. März 2017 Anschlussberufung
(act. 132). Die jeweiligen Rechtsbegehren sind oben aufgeführt.
Mit Eingabe vom 15. Mai 2017 reichten die Beklagte und
B.______
† die Berufungsreplik und die
Anschlussberufungsantwort ein (act. 137). Woraufhin die Kläger mit Eingabe
vom 10. Juli 2017 die Anschlussberufungsreplik und die Berufungsduplik
inklusive Beilagen einreichten (act. 139 u. 140). Eine
Anschlussberufungsduplik wurde nicht erstattet (act. 141 und 142).
3.2.
Mit Schreiben vom 8. April 2019 teilte der
Rechtsanwalt der Beklagten dem Obergericht mit, dass B.______
† am [...] verstorben sei und dass die Kinder nicht in
den Prozess eintreten würden, nachdem sie zugunsten ihrer Mutter auf das Erbe
gänzlich verzichtet hätten, und reichte hierzu eine Erbbescheinigung und eine
Vereinbarung der Erben ins Recht (act. 145). Darüber wurden die Kläger mit
Schreiben vom 6. September 2019 durch das Obergericht in Kenntnis gesetzt,
wobei noch der Hinweis erfolgte, es verbleibe damit nur noch A.______ als
Berufungsklägerin bzw. Anschlussberufungsbeklagte (act. 148; zu den Folgen
des Todes von B.______ † auf den vorliegenden Prozess s. unten E. III). Die
Kläger reagierten auf diese Mitteilung mit Schreiben vom 10. September 2019,
ohne sich zu der geltend gemachten Erbausschlagung der Kinder von B.______ †
sowie die sich daraus ergebenden prozessrechtlichen Folgen zu äussern (act.
149).
Mit Schreiben vom 12. Juni 2020 wurde der beklagtische
Rechtsanwalt aufgefordert, dem Obergericht mitzuteilen, ob er bevollmächtigt
sei, Zustellungen zu Handen der Kinder von B.______
†
entgegenzunehmen
(act. 151). Nachdem der
beklagtische Rechtsanwalt mit Eingabe vom 18. Juni 2020 bestätigte, die
Kinder von B.______ im vorliegenden Verfahren nicht zu vertreten, namentlich
nicht Zustellungsbevollmächtigter ist, wurden C.______, D.______ und E.______
vom Obergericht darüber in Kenntnis gesetzt, dass über ihre Stellung als Partei
im Endurteil entschieden werde (act. 153).
II.
1.
Sowohl die Berufung als auch die Anschlussberufung wurden
frist- und formgerecht (vgl. Art. 311 f. ZPO) erhoben (act. 125, 126,
126/1, 128, 130, 131, 132, 133 und 134). Das Obergericht ist zuständig für
die Behandlung der Berufung und Anschlussberufung (vgl. Art. 16 Abs. 1 Bst. c
GOG/GL).
2.
Beim Urteil des Kantonsgerichts vom 22. November 2016
handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid i.S.v. Art. 308 Abs.
1 Bst. a ZPO. Der Streitwert beträgt vorliegend CHF 71'383.05 (vgl. die
Rechtsbegehren der Parteien). Das Erfordernis von Art. 308 Abs. 2 ZPO, wonach
für eine Berufung/Anschlussberufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten
der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000.— betragen muss, ist somit erfüllt. Eine Ausnahme nach Art.
309 ZPO liegt nicht vor. Da (auch) die (übrigen) Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Berufung und Anschlussberufung einzutreten (vgl.
Art. 59 ZPO).
3.
Mit Berufung kann geltend gemacht werden, die Vorinstanz
habe das Recht unzutreffend angewendet und/oder den Sachverhalt nicht richtig
festgestellt (Art. 310 ZPO). Somit verfügt das Obergericht über eine
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das
erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie auch auf tatsächliche
Mängel hin überprüfen (BGE 142 III 413 E. 2.2.4, m.w.H.). Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Obergericht als Berufungsgericht
nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle
sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn
keine entsprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen.
Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht
grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort
gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken.
Die Rüge der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz
vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte
hin zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in
Anwendung des Grundsatzes "iura novit curia" (das Gericht kennt das
Recht), bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz
noch an die Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es
nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch
wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im
Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der
Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E.
4.1.4 m.w.H.).
III. Die Rechtsstellung der
Erben von B.______
†
1.
1.1
A.______ und B.______ † waren im vorliegenden Verfahren
bis zum Tod von B.______ † am [...] (act. 145) die Beklagten,
Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagten.
Einzige
Erben von B.______ † sind nach der Erbbescheinigung vom [...] A.______ sowie
die Kinder C.______, D.______ und E.______ (act. 145). Nach Mitteilung des
Rechtsvertreters von A.______ und B.______ † haben C.______, D.______ und
E.______ zugunsten A.______, auf das Erbe gänzlich verzichtet, weshalb sie
nicht neben A.______ in den Prozess eintreten (act. 145). Hierzu wurde dem
Obergericht eine Vereinbarung zwischen den Erben vom 29. Juni 2018
eingereicht, welche folgende Klausel enthält (act. 145):
"Die Parteien vereinbaren, dass die
Kinder der Ehegatten A./B.______ in der Erbteilung über den Nachlass von
B.______ zu Gunsten von A.______ auf ihren Erbteil verzichten. Ein solcher
Verzicht auf den Erbteil ist im Kanton Glarus erbschaftssteuerfrei, wenn er
spätestens mit dem amtlichen Inventar erklärt wird (Steuergesetz-GL Art.
120 Abs. 2). C.______, D.______ und E.______ verpflichten sich,
dannzumal die entsprechende Erklärung abzugeben."
Hierüber wurden die Kläger mit Schreiben vom 6. September 2019
(act. 148) informiert. Darauf reagierten die Kläger zwar mit Schreiben vom
10. September 2019 (act. 149), ohne sich aber dazu zu äussern, dass nur noch
die Beklagte und Berufungsklägerin seitens der beklagten Partei im Prozess
verbleiben solle.
1.2
Mit Eingabe vom 18. Juni 2020 (act. 152) machte der
Rechtsanwalt von A.______ unter dem Hinweis auf den Grundsatz "falsa
demonstratio non nocet" geltend, dass die Vereinbarung vom 8. April 2019
rechtlich zwar kein eigentlicher Erbverzicht [...] zu Gunsten [von A.______]
darstelle, sondern eine Erbabtretung nach Art. 635 Abs. 1 ZGB. Ausserdem
führte der Rechtsanwalt von A.______ aus, das Obergericht habe den Parteien
mit Schreiben vom 6. September 2019 mitgeteilt, dass nur noch A.______
als Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte verbleibe, womit das
Obergericht einen entsprechenden prozessleitenden Entscheid getroffen habe.
Diesem Entscheid sei von der Gegenseite nicht widersprochen worden, weshalb
er zweifelsfrei auch akzeptiert worden sei (act. 152).
Indem
A.______ ausführt, nur noch sie verbleibe als beklagte Partei im vorliegenden
Prozess, macht sie sinngemäss geltend, dass nur sie für allfällige Schulden
des Erblassers hafte. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob dies zutrifft bzw.
ob allfällige Schulden des Erblassers auf C.______, D.______ und E.______
übergegangen und ob diese weiterhin zumindest gegenüber den Klägern haftbar
sind, sollte die eingeklagte Forderung durch das Obergericht bestätigt
werden. Damit ist auch die Frage verbunden, ob C.______, D.______ und
E.______ im vorliegenden Verfahren Parteistellung erworben haben.
1.3
Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode
des Erblassers (Universalsukzession gemäss Art. 560 Abs. 1 ZGB). Mit dem
Erwerb der Erbschaft werden die Schulden des Erblassers zu den persönlichen
Schulden der Erben (Art. 560 Abs. 2 ZGB) und die Erben werden hierfür
solidarisch haftbar (Art. 603 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 143 ff. OR). In
prozessualer Hinsicht werden die Erben aufgrund der Universalsukzession auch
Partei in einem hängigen Prozess des Erblassers (
Graber,
Basler Kommentar ZPO, Rz. 37 zu Art. 83 ZPO). Für
die Schulden des Erblassers sind die Erben den Gläubigern auch nach der
Teilung solidarisch und mit ihrem ganzen Vermögen haftbar, solange die
Gläubiger in eine Teilung oder Übernahme der Schulden nicht ausdrücklich oder
stillschweigend eingewilligt haben (Art. 639 Abs. 1 ZGB).
Die
Erben haben jedoch die Befugnis, die Erbschaft auszuschlagen (Art. 566 Abs. 1
ZGB). Die Frist zur Ausschlagung beträgt drei Monate und beginnt für die
gesetzlichen Erben mit dem Zeitpunkt, an dem ihnen der Tod des Erblassers
bekannt geworden ist (Art. 569 Abs. 2 ZGB). Die zuständige Behörde kann aus
wichtigen Gründen den Erben eine Fristverlängerung gewähren oder eine neue
Frist ansetzen (Art. 576 ZGB). Die Ausschlagung ist von den Erben bei der
zuständigen Behörde mündlich oder schriftlich zu erklären (Art. 570 Abs. 1
ZGB). Erklärt der Erbe während der angesetzten Frist die Ausschlagung nicht,
so hat er die Erbschaft vorbehaltlos erworben (Art. 571 Abs. 1 ZGB).
Der
Erblasser kann auch mit einem Erben einen Erbverzichtvertrag abschliessen
(Art. 495 Abs. 1 ZGB). In diesem Fall fällt der Verzichtende beim Erbgang als
Erbe ausser Betracht (Art. 495 Abs. 2 ZGB).
Sofern
eine gültige Erbausschlagung oder ein gültiger Erbverzichtsvertrag vorliegen
sollte, hätten C.______, D.______ und E.______
keine Erbenstellung erhalten, womit sie auch nicht Partei im
vorliegenden Prozess geworden wären. Als Folge wäre die Beklagte fortan
aufgrund der Universalsukzession noch als einzige Partei auf der
beklagtischen Seite. In prozessrechtlicher Hinsicht läge ein Parteiwechsel im
Sinne von Art. 83 Abs. 4 (2. Teilsatz) ZPO vor.
Die
solidarische Haftung der Erben für die Schulden des Erblassers endet auch
dann, wenn sich bei der Teilung der Erbschaft ein Erbe verpflichtet, die
Schulden des Erblassers zu übernehmen und die Gläubiger in diese
Schuldübernahme ausdrücklich oder stillschweigend eingewilligt haben. Ohne
Einwilligung verjährt die solidarische Haftung der Erben erst fünf Jahre nach
der Teilung (Art. 639 Abs. 2 OR). Sofern C.______, D.______ und E.______
als Erben die Erbschaft erworben haben, ist daher
weiter zu prüfen, ob sich die Beklagte im Rahmen einer Erbteilung oder
Erbabtretung verpflichtet hat, die Schulden zu übernehmen und die Kläger
einer solchen Schuldübernahme zugestimmt haben. In diesem Fall wären C.______,
D.______ und E.______
für das vorliegende
Verfahren nicht mehr passivlegitimiert und die Beklagte [...] wäre in die
Parteistellung von C.______, D.______ und E.______ eingetreten (Art. 83 ZPO).
1.4
Ein Erbverzichtsvertrag im Sinne von Art. 495 Abs. 1 und
2 ZGB liegt nicht im Recht. Die zwischen C.______, D.______ und E.______
einerseits und A.______ andererseits geschlossene Vereinbarung vom [...]
stellt keinen solchen Erbverzichtsvertrag dar, da er nicht mit dem Erblasser
geschlossen wurde. Dies wird so in dieser Vereinbarung unter Hinweis auf die
fehlenden Mitwirkungsmöglichkeit von B.______ † auch ausdrücklich
festgehalten (act. 145).
Die für
die Erbausschlagung zuständige Behörde ist im Kanton Glarus der
Kantonsgerichtspräsident (Art. 570 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 111 EG ZGB). Dem
Obergericht liegen keine Kenntnisse vor, dass eine Erbausschlagung beim
Kantonsgerichtspräsidenten erfolgt ist; eine solche wird auch nicht geltend
gemacht (act. 145 und act. 152).
Ausgangspunkt
für das Schreiben des Obergerichts vom 6. September 2019 (act. 148) war
die Mitteilung von A.______ vom 8. April 2019, wonach sie die einzige Erbin
des Erblassers B.______
†
sei. Im Schreiben
wurde weiter ausgeführt, dass C.______, D.______ und E.______ nicht neben
A.______ anstelle von B.______
†
in den
Prozess eintreten, nachdem sie zugunsten von A.______ auf das Erbe gänzlich
verzichtet haben (act. 145). Wie bereits vorne erläutert, liegt kein
Erbverzicht oder Erbausschlagung von C.______, D.______ und E.______ im
Rechtssinne vor, was dazu geführt hätte, dass als einzige Erbin nur A.______
aufgrund der Universalsukzession für die Schulden des Erblassers haften würde
und damit auch in dessen Parteistellung im Sinne von Art. 83 Abs. 4 ZPO (2.
Halbsatz) eingetreten wäre.
Es kann
daher festgehalten werden, dass C.______, D.______ und E.______ mangels
gültigen Erbverzichtsvertrags im Sinne von Art. 495 ZGB und mangels
Erbausschlagung im Sinne von Art. 566 ff. ZGB Erbenstellung erlangt haben. Es
ist daher weiter zu prüfen, ob sie aufgrund einer von den Klägern bewilligten
Schuldübernahme durch A.______ aus der Haftung für allfällige Schulden des
Erblassers entlassen worden sind.
1.5
Die ins Recht gelegte Vereinbarung wurde zwischen den
Erben noch zu Lebzeiten des Erblassers und somit vor dem Erbgang geschlossen.
Es handelt sich somit um einen Vertrag über eine Anwartschaft. Solche
Verträge sind nur verbindlich, wenn sie unter Mitwirkung und mit Zustimmung
des Erblassers geschlossen werden (Art. 636 Abs. 1 ZGB). In der Vereinbarung
wird jedoch festgehalten, dass eine Mitwirkung des Erblassers nicht mehr
möglich war (act. 145). Entgegen der Eingabe von A.______ vom 18. Juni
2020 (act. 152) stellt die Vereinbarung auch keine Erbabtretung gemäss Art.
635 Abs. 1 ZGB dar. Erbabtretungsverträge nach Art. 635 ZGB setzen voraus,
dass der Erbfall bereits eingetreten ist. Dies war jedoch beim Abschluss der
ins Recht gelegten Vereinbarung wie bereits erwähnt nicht der Fall, da
B.______
†
zu diesem Zeitpunkt noch lebte.
Das
Obergericht hat keine Kenntnisse darüber, ob es beim Nachlass von
B.______
†
bereits zu einer Erbteilung
gekommen ist, welche auch die Verteilung der Schulden des Erblassers B.______
†
umfasst. Wie nachfolgend aufgezeigt wird,
kann diese Frage jedoch offengelassen werden.
1.6
Wie bereits ausgeführt, können sich die Erben zwar im
Rahmen der Erbteilung darüber intern einigen, wer die Schulden des Erblassers
übernehmen soll. Jedoch werden die Erben auch in einem solchen Fall gegenüber
den Gläubigern vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nur aus der
Haftung entlassen, wenn diese der Teilung bzw. Schuldübernahme ausdrücklich
oder stillschweigend zugestimmt haben.
Der
Rechtsanwalt von A.______ führt in der Eingabe vom 18. Juni 2020 aus, das
Obergericht habe mit Schreiben vom 6. September 2019 den Parteien mitgeteilt,
dass nur noch A.______ als Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte
verbleibe, womit das Obergericht den entsprechenden prozessleitenden
Entscheid getroffen habe. Diesem Entscheid sei von keiner Seite widersprochen
worden, weshalb er zweifelsfrei auch akzeptiert worden sei (act. 152).
Es ist
somit zu prüfen, welche Rechtswirkung der von der Beklagten angesprochene
Schriftenwechsel zeitigt.
1.7
Vorab ist zu bemerken, dass verfahrensleitende Entscheide,
soweit es sich beim Schreiben vom 6. September 2019 überhaupt um einen
solchen handelt, grundsätzlich abänderbar sind. Das Schreiben vom 6.
September 2019 bezweckte jedoch lediglich die Information der Parteien, ohne
dass damit die Fällung eines Vor-, Teil- oder Endentscheids beabsichtigt
gewesen wäre. So weist das Schreiben auch keine Rechtsmittelbelehrung auf und
ist vom Gerichtsschreiber des Obergerichts unterschrieben. Vor-, Teil- und
Endentscheide, mit welchen nicht in der Sache entschieden wird, fallen in die
Zuständigkeit des Präsidiums, weshalb solche Entscheide nicht nur vom
Obergerichtsschreiber, sondern auch durch das Präsidium oder eines der
Vizepräsidien unterschrieben werden. Ein Sachentscheid hätte zudem in einer
Fünferbesetzung ergehen müssen (Art. 16 Abs. 1 Bst. c GOG). Das Schreiben des
Obergerichts stellt somit keinen Entscheid dar, welcher in Rechtskraft
erwachsen wäre. Es ist daher weiter zu prüfen, ob die ausbleibende Reaktion
der Kläger auf das Schreiben des Obergerichts vom 6. September 2019 (act.
148) als verbindliches Einverständnis zu verstehen ist, dass einzig noch
A.______ als Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte verbleibe.
1.8
Wird während eines hängigen Prozesses das Streitobjekt
veräussert, kann nach Art. 83 Abs. 1 ZPO die Erwerberin oder der Erwerber an
Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten. Die Zustimmung der
Gegenpartei ist bei einem Parteiwechsel nach Art. 83 Abs. 1 ZPO nicht
erforderlich (
Graber
, Basler
Kommentar ZPO, Rz. 14 zu Art. 83). Die Zustimmung der Gegenpartei wäre nur
dann erforderlich, wenn – ohne dass eine Universalsukzession vorliegen würde
– der Parteiwechsel ohne Veräusserung des Streitobjektes erfolgen sollte
(Art. 83 Abs. 1 1. Teilsatz ZPO), was im vorliegenden Fall aber nicht zur
Diskussion steht.
Soweit
A.______ geltend macht, die Kläger hätten den im Schreiben des Obergerichts
vom 6. September 2019 mitgeteilten Parteiwechsel aufgrund fehlenden
Widerspruchs akzeptiert, handelt es sich somit nicht um eine prozessrechtliche,
sondern um eine materiellrechtliche Frage, nämlich ob die Kläger mit ihrem
entsprechenden Schweigen der Schuldübernahme durch A.______ zugestimmt und
damit C.______, D.______ und E.______ aus der solidarischen Haftung entlassen
haben (Art. 639 Abs. 1 ZGB).
1.9
Die Einwilligung der Gläubiger zur Übernahme der
Schulden kann auch stillschweigend erfolgen (Art. 639 Abs. 1 ZGB). Diese
Einwilligung setzt einen Vertrag des Gläubigers mit den Erben voraus, wie
dies bei der Schuldübernahme im Sinne von Art. 175 ff. OR ausdrücklich in
Art. 176 OR geregelt ist. Es muss somit ein Antrag aller Erben oder des
Übernehmers vorangehen, der in einer Mitteilung der Auseinandersetzung
betreffend die Schulden und deren Übernahme durch einen Miterben besteht (siehe
hierzu auch
Escher
, Zürcher
Kommentar, Das Erbrecht, Zweite Abteilung: Der Erbgang [Art. 537 – 640],
Zürich 1960, Rz. 9 zu Art. 639; s. auch
Tuor/Picenoni
,
Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Erbrecht, 2.
Abteilung, Der Erbgang, Artikel 537 – 640 ZGB, Rz. 9 zu Art. 639).
In
Bezug auf die Modalitäten, wie ein Antrag bezüglich der Schuldübernahme durch
einen Gläubiger angenommen werden kann, unterscheidet sich der Wortlaut von
Art. 639 Abs. 1 ZGB sowie Art. 176 Abs. 3 OR. Art. 639 Abs. 1 ZGB sieht vor,
dass eine Einwilligung ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Nach
Art. 176 Abs. 3 OR kann die Annahmeerklärung ausdrücklich ergehen oder aus
den Umständen hervorgehen und wird vermutet, wenn der Gläubiger ohne
Vorbehalt vom Übernehmer eine Zahlung annimmt oder einer anderen
schuldnerischen Handlung zustimmt.
Escher
führt aus, dass die
Annahme nach Art. 639 Abs. 1 ZBG durch ausdrückliche Erklärung oder durch
konkludente Handlung geschehen kann. Diese werde aber niemals vermutet. Die
Gläubiger müssen sich eine Schuldübernahme nicht aufdrängen lassen (
Escher
, Zürcher Kommentar, Das
Erbrecht, Zweite Abteilung: Der Erbgang [Art. 537 – 640], Zürich 1960, Rz. 9
zu Art. 639; s. auch
Tuor/Picenoni
,
Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Erbrecht, 2.
Abteilung, Der Erbgang, Artikel 537 – 640 ZGB, Rz. 9 zu Art. 639;
Thomas Weibel
, Das Ende der
Solidarhaftung der Erben, Diss. Basel 2001, Basel/Genf/München 2002, S.
230, 232).
Escher
legt somit
stillschweigende Annahme als konkludente Handlung aus. Auch
Tuor/Picenoni
kommen zum Schluss, dass
die stillschweigende Einwilligung der Gläubiger in eine Schuldübernahme eines
Erben durch schlüssige Handlung erfolgen müsse. Ob eine solche vorliege, gehe
aus den Umständen hervor (
Tuor/Picenoni
,
Rz. 9 zu Art. 639). Gemäss diesen Autoren setzt somit die
stillschweigende Annahme eine Handlung des Gläubigers voraus. Das schliesst
eine Annahme mittels passiven Schweigens aus.
In
Bezug auf das Verhältnis von Art. 639 Abs. 1 ZGB zu Art. 176 Abs. 3 OR weist
Weibel
, S. 232, darauf hin, dass eine
stillschweigende oder konkludente Annahme bei einem Gläubigerwechsel nach
Art. 639 Abs. 1 ZGB nicht leichtfertig anzunehmen sei, denn der Übernehmer
ist schon vor der Übernahme der Gläubigerin solidarisch, d.h. auf die volle
Leistung verpflichtet. Weder dürften die vorbehaltlose Entgegennahme von
Zinsen noch die Belangung des Übernehmers durch die Gläubigerin – trotz Art.
176 Abs. 3 OR – ohne weiteres in eine Zustimmung der Gläubigerin zur
Schuldübernahme umgedeutet werden. Vielmehr müssten zusätzliche Momente dafür
sprechen, dass die Gläubigerin tatsächlich der Schuldübernahme zustimme.
Gemäss diesem Autor sind daher die Anforderungen an eine stillschweigende
Einverständniserklärung im Sinne von Art. 639 Abs. 1 ZGB höher als die
Anforderungen an die Annahmeerklärung des Gläubigers gemäss Art. 176
Abs. 3 OR.
Auch
nach allgemeinem Vertragsrecht können die für den Abschluss eines Vertrags
erforderlichen übereinstimmenden gegenseitigen Willensäusserungen
ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen (Art. 1 OR). Als stillschweigend
im Sinne von Art. 1 OR gilt jede Erklärung, die nicht ausdrücklich ist. Dabei
kann es sich um eine Erklärung durch konkludentes Verhalten, um eine
Erklärung, soweit der erklärte Wille aus den Worten (oder Zeichen) einer
reinen Erklärung nur mittelbar hervorgeht oder um eine Erklärung durch
Schweigen handeln. Jedoch gilt Stillschweigen nur dann als Willenserklärung,
wenn das Erklärungsverhalten eindeutig ist, wenn also klar daraus hervorgeht,
dass die betreffende Person mit dem Schweigen einen bestimmten
Geschäftswillen kundgeben will; ein rein passives Verhalten genügt dazu
regelmässig nicht (
Gauch/Schluep/Schmid
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 10. Auflage, Rz.
189 ff.).
Eine
Ausnahme vom Grundsatz, wonach blosses Schweigen auf einen Antrag keine
Annahme bedeutet, ist in Art. 6 OR geregelt (
Gauch/Schluep/Schmid
,
Rz. 453). Art. 6 OR hat die die Marginalie (Überschrift)
"Stillschweigende Annahme". Danach gilt ein Vertrag als
abgeschlossen, wenn der Antrag nicht binnen angemessener Frist abgelehnt
wird, sofern wegen der besonderen Natur des Geschäftes oder nach den
Umständen eine ausdrückliche Annahme nicht zu erwarten ist. Es ist dabei zu
beachten, dass der Begriff "stillschweigend" im Sinne von Art. 6 OR
anders als üblich verwendet wird und tatsächlich nur die Erklärung durch
Schweigen umfasst (
Gauch/Schluep/Schmid
,
Rz. 454). Die Schuldübernahme eines Erben nach Art. 639 Abs. 1 ZGB
verschlechtert in der Regel die Position des Gläubigers, da die anderen,
solidarisch haftenden Schuldner befreit werden, ohne dass der Gläubiger einen
neuen, allenfalls solventeren Schuldner bekommen würde. Eine stillschweigende
Annahme durch Schweigen im Sinne von Art. 6 OR ist im Anwendungsbereich von
Art. 639 Abs. 1 ZGB daher ausgeschlossen (gl.
M.
Weibel
, S. 233).
Schaufelberger/Keller Lüscher
,
in: Basler Kommentar, Geiser/Wolf (Hrsg.), Zivilgesetzbuch II, Art. 457 – 977
ZGB, Art. 1 – 61 SchlT ZGB, 6. Auflage, Basel 2019, Rz. 14 zu Art. 639,
vertreten eine hiervon abweichende Ansicht. Gemäss dieser Autorschaft könne
die Zustimmung des Gläubigers angenommen werden, wenn ihm die Schuldübernahme
mitgeteilt wurde und er dieser innert angemessener oder ausdrücklich angesetzter
Frist nicht widerspricht. Die Autoren verweisen dabei auf Art. 176 Abs. 1 und
2 OR, ohne aber darüber hinaus ihre Ansicht weiter zu begründen. Namentlich
setzen sie sich nicht damit auseinander, dass eine stillschweigende Annahme
durch Schweigen grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen von Art. 6 OR zum
Tragen kommt. Auch der Verweis auf Art. 176 Abs. 1 und 2 OR überzeugt nicht.
Wie
Weibel
, S. 232, zutreffend
darlegt, sind die Anforderungen an die Annahme einer stillschweigenden bzw.
konkludenten Einverständniserklärung im Anwendungsbereich von Art. 639 ZGB
höher als im Anwendungsbereich von Art. 176 Abs. 3 OR.
Es kann
somit festgehalten werden, dass alleine durch passives Schweigen der
Gläubiger keine Zustimmung zu einer Schuldübernahme nach Art. 639 Abs. 1 ZGB
zustande kommt, weshalb vorliegend auch die fehlende inhaltliche Reaktion der
Gläubiger, d.h. der Kläger, auf das Schreiben des Obergerichts vom 6.
September 2019 entgegen der Ansicht des Rechtsanwalts von A.______ (act. 152)
keine Rechtswirkung zeitigt. Entsprechend kann offen gelassen werden, ob das
Schreiben des Obergerichts zusammen mit der an das Obergericht gerichteten
Mitteilung von A.______ vom 8. April 2019 (inklusive Beilagen) ein Antrag im
Sinne von Art. 639 Abs. 1 ZGB darstellt und ob zwischen den Erben von
B.______
†
überhaupt eine Erbteilung mit
Schuldübernahme durch A.______ vereinbart wurde.
Die
Erben von B.______
†
haften daher für
allfällige Schulden gegenüber den Klägern solidarisch im Sinne von Art. 143
Abs. 2 OR und sind aufgrund der Universalsukzession auch in die
Parteistellung des Erblassers eingetreten. Es kann dabei für das vorliegende
Verfahren offen gelassen werden, ob die Erben von B.______
†
noch eine Erbengemeinschaft bilden oder diese bereits
aufgelöst wurde.
IV. Materielles
1. Die Parteivorbringen
1.1
Die Kläger machen ausstehende Mietzinse von CHF
4'000.— zuzüglich 5 % Zins seit [...], CHF 4'000.— zuzüglich 5 % Zins
seit [...], CHF 4'000.— zuzüglich 5 % Zins seit [...], CHF 4'000.—
zuzüglich 5 % Zins seit [...] sowie CHF 4'000.— zuzüglich 5 % Zins seit
[...]; die – gemäss Kläger – vertraglich vereinbarten Umbaukosten in Höhe von
CHF 50'000.— zuzüglich 5 % Zins seit [...] sowie als Schaden
Inseratekosten für die Suche eines neuen Mieters in Höhe von CHF 1'383.05
zuzüglich 5 % Zins seit [...] geltend (siehe die Rechtsbegehren der Kläger
vorne sowie act. 67 S. 2).
Die Kläger stützen somit ihre Forderungen auf den
Mietvertrag vom [...] (act. 3/1) und führen hierzu aus, dieser Mietvertrag
sei auch von den Beklagten gelebt worden, da die Mietzinszahlung für den
Monat [...] bei den Klägern am [...] auf dem Konto einging und somit die
Überweisung erfolgte, nachdem die Beklagten die Nichtigkeit des Vertrags
geltend machten (act. 79, S. 5 f. Rz. 13 f.).
1.2
Die Beklagten bestreiten nicht, dass sie diese
Mietzinse, Inseratekosten und Umbaukosten nicht bezahlt haben. Nach ihrer
Ansicht schulden sie diese Mietzinse, Inseratekosten und Umbaukosten aber gar
nicht, da der Mietvertrag aufgrund fehlender Urteilsfähigkeit von B.______ †
bei Abschluss des Miet- und des X.______ Partnerschaftsvertrags für B.______
† wie auch für A.______ nichtig sei (act. 72 S. 5 und act. 126 S. 5).
A.______ führt zudem aus, sie habe nicht die Absicht gehabt, in das Geschäft
von B.______ † einzutreten, weshalb der Vertrag mit X.______ auch nur von
B.______ † unterschrieben worden sei (act. 72, S. 3 f.).
A.______ stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass die
den Klägern entstandenen Umbaukosten keinen Schaden darstellten, da der entsprechende
Mehrwert noch vorhanden sei (act. 72, S. 5). Soweit die Kläger einen Schaden
geltend machen, sei ihnen entgegenzuhalten, dass sie ihrer
Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen seien. Sie hätten einen
Geschäftsführer einstellen oder die Geschäftsführung selber übernehmen können
(act. 72, S. 5).
Für den Fall, dass das Gericht tatsächlich die
Urteilsunfähigkeit von B.______ † im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
feststellen sollte, machen die Kläger im Wesentlichen geltend, B.______ †
(respektive seine Rechtsnachfolger) hafte aufgrund von Art. 54 OR und in
Bezug auf A.______ seien die Bestimmungen des Obligationenrechts bezüglich
Irrtum, insbesondere Art. 26 OR anwendbar (act. 79 Ziff. 21 ff.). Ausserdem
würde A.______ auch aus Culpa in Contrahendo sowie aus Gesellschaftsrecht
haften (act. 79 Ziff. 15 und 36).
1.3
Das Kantonsgericht erachtet es im Urteil vom
22. November 2016 als erwiesen, dass B.______ † betreffend den Abschluss des
Mietvertrags nicht urteilsfähig war (act. 123 S. 20). Es führte weiter aus,
dass im Falle der von den Beklagten geltend gemachten Nichtigkeit des
Vertrags die Billigkeitshaftung von Art. 54 OR bei B.______ † und unter
analoger Anwendung dieser Rechtsnorm auch bei A.______ griffe (act. 123 S.
21). Das Kantonsgericht verneinte sodann, dass die Kläger gegen A.______
einen Anspruch aus Culpa in Contrahendo oder aufgrund eines fahrlässigen
Grundlagenirrtums hätten (act. 123, S. 21 ff., 24). Schliesslich stellte das
Kantonsgericht fest, dass die Beklagten als faktische Gesellschafter nach
Art. 544 Abs. 3 OR haften und eine vorzeitige Vertragsauflösung aufgrund
eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 266g OR vorliege (act. 123, S. 24
ff.). Eine sich daraus ergebende Haftung bestimme sich nach dem Ermessen des
Richters. Es handle sich dabei – wie auch bei der Haftung eines
Urteilsunfähigen – um eine Kausalhaftung aus Billigkeit (act. 123, S. 29).
Gestützt darauf entschied die Vorinstanz, dass eine volle Beteiligung der
Beklagten in der Höhe von CHF 50'000.— an den Umbaukosten nicht
gerechtfertigt sei, da die Beklagten vom neu renovierten Laden nicht
profitierten. Auch habe das Ladenlokal durch den Umbau letztlich einen
Mehrwert erfahren bzw. handle es sich um werterhaltende und wertvermehrende
Arbeiten. Es handle sich dabei um Investitionen im Verantwortlichkeitsbereich
der Kläger als Vermieter. Den Ersatz der Kosten für die Suche eines neuen
Mieters wies die Vorinstanz mit der Begründung ab, dass diese Kosten auch
angefallen wären, wenn es zwischen den Parteien nie Vertragsverhandlungen
gegeben hätte (act. 123, S. 30). Die Vorinstanz sprach schliesslich den
Klägern in Anbetracht sämtlicher Umstände als Entschädigung für die
vorzeitige Auflösung des Mietvertrags nach richterlichem Ermessen und unter
allen eingeklagten Titeln CHF 30'000.— zuzüglich Schadenszins von 3 % seit
[...] zu (act. 123).
1.4
Die Beklagten machen in der Berufung geltend,
das Kantonsgericht habe das Recht falsch angewendet, indem dieses trotz
festgestellter Urteils- und Handlungsunfähigkeit seitens B.______ † zu
Unrecht von einer faktischen Gesellschaft zwischen den Beklagten und als
Folge davon von der Rechtsgültigkeit des Mietvertrags ausgegangen sei und
daher die vermögensrechtlichen Folgen bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung
gemäss Art. 266g OR bestimmt habe. Aufgrund von Art. 18 ZGB sei ein
Gesellschaftsvertrag nach Art. 1 ff. OR nicht zustande gekommen (act. 126, S.
4 ff. und 10).
Die Vorinstanz habe zudem die Dispositionsmaxime von Art.
58 ZPO verletzt, da sie einen Anspruch der Kläger auf Ersatz der geltend
gemachten Umbaukosten in der Höhe von CHF 50'000.— und Inseratekosten in der
Höhe von CHF 1'383.05 verneinte, womit von der eingeklagten Forderung in der
Höhe von CHF 71'383.05 nur noch die eingeklagte Mietzinsforderung in der Höhe
von CHF 20'000.— zu beurteilen gewesen wäre. Mit der zugesprochenen
Pauschalsumme von CHF 30'000.— habe das Kantonsgericht den Klägern somit
CHF 10'000.— mehr zugesprochen, als diese eingeklagt hatten (act. 126, S. 4
f.).
Überdies rügt die beklagte Partei, es sei nicht
nachvollziehbar, wie die Vorinstanz auf einen Betrag in der Höhe von CHF
30'000.— komme (act. 126, S. 12). Sinngemäss macht die Beklagte damit
die Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend.
Auch habe das Kantonsgericht zu Unrecht nicht berücksichtigt,
dass sich die Wirkung der Nichtigkeit auch auf die Beklagte erstrecke. Dies
ergebe sich bereits aus Art. 1 und 2 OR, indem es für die Beklagte aber auch
für alle anderen Vertragsparteien conditio sine qua non darstelle, dass
B.______ † Vertragspartei sei. Entsprechend hafte A.______ überhaupt nicht,
insbesondere nicht aus Art. 54 OR, auch nicht analog. Daran vermöge auch die
unzulässige Konstruktion einer faktischen Gesellschaft nichts zu ändern. Mit
dem Konstrukt der faktischen Gesellschaft wolle die Vorinstanz in
unzulässiger Weise Art. 18 ZGB aushebeln (act. 126, S. 5 ff.).
Eine Billigkeitshaftung nach Art. 54 OR in Bezug auf
B.______ † oder nach Art. 266g OR in Bezug auf A.______ widerspreche dem
Gedanken der Billigkeit, da die Kläger die Vertragsauflösung nicht
akzeptierten und sich Waren im Wert von mindestens CHF 30'000.— angeeignet
hätten (act. 126, S. 11). Ausserdem seien die Kläger auch ihrer
Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen. Sie hätten nämlich den Schaden
mindern können, wenn sie entweder den von der X.______ AG präsentierten
Geschäftsführer angestellt oder mit der X.______ AG über die Weiterführung
verhandelt oder das Geschäft selber geführt hätten (act. 126, S. 11
f.).
Schliesslich rügt die beklagte Partei auch die vorinstanzliche
Kostenverlegung dahingehend, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht
berücksichtigt, dass die Kläger hinsichtlich der Frage der Urteilsunfähigkeit
von B.______ † unterlegen seien, dass die Kläger im Hinblick auf die
ursprünglich eingeklagte Forderungssumme im Umfang von 80 % unterlegen seien
und auch nicht die Parteien verantwortlich seien, wenn ein Gericht seine
Zuständigkeit verkenne (act. 126 S. 12 f.).
1.5
Die Kläger machen in ihrer Anschlussberufung
Verfahrensfehler der Vorinstanz geltend. Diese habe mit der Beweiserhebung
während laufender Eingabefrist der Parteien gleich mehrere Grundsätze des
Zivilprozessrechts verletzt, namentlich den Grundsatz der Waffengleichheit
(act. 132, S. 3 f.). So hätte die beklagtische Duplik nicht gehört werden
dürfen, da es zu einer unzulässigen Fristerstreckung gekommen sei und die
beklagte Partei hätte mit der Möglichkeit zur Einreichung der schriftlichen
Duplik in unzulässiger Weise drei Mal Gelegenheit erhalten, Noven und
Beweismittel in den Prozess einzubringen, währenddem dies den Klägern nur
zwei Mal von der Verfahrensleitung gestattet worden sei (act. 132, S. 4 f.).
In materieller Hinsicht bestreiten die Kläger die
Urteilsunfähigkeit von B.______ † zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und
machen damit eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die
Vorinstanz geltend (act. 132 S. 5).
Eventualiter machen die Kläger geltend, dass die Beklagten
entgegen Treu und Glauben Vertragsverhandlungen führten und einen Mietvertrag
abschlossen, wenn zu diesem Zeitpunkt die neurokognitiven Defizite bereits in
voller Ausprägung bestanden haben sollen. Es sei undenkbar, dass in einem
solchen Fall die Beklagten diese Defizite nicht bemerkt haben wollen. Die
Vorinstanz habe diesbezüglich den Sachverhalt falsch erstellt und eine Culpa
in Contrahendo-Haftung zu Unrecht verneint (act. 132, S. 5).
Soweit Art. 266g OR zur Anwendung gelangen sollte, habe
die Vorinstanz das Recht falsch angewendet, da sie die vertragliche
Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Umbaukosten in der Höhe von
CHF 50'000.— unter Hinweis auf den fehlenden Nutzen des Umbaus für die
Beklagten nicht beachtet habe und zu Unrecht angenommen habe, die Kläger
hätten aus dem Umbau einen Mehrwert erhalten (act. 132, S. 7 f.). Sinngemäss
machen die Kläger weiter geltend, dass die Vor-instanz Art. 266g OR nicht
richtig angewendet habe, indem sie die Inseratekosten nicht als Schaden
anerkannte und die Pauschalentschädigung von CHF 30'000.— zu tief ansetzte.
Wie bereits die beklagte Partei machen auch die Kläger geltend, die von der
Vorinstanz in der Höhe von CHF 30'000.— festgelegte Entschädigung sei nicht
nachvollziehbar und rügen somit ebenfalls sinngemäss die Verletzung des
rechtlichen Gehörs (act. 132, S. 8 f.).
2. Verletzung der Dispositionsmaxime sowie des
Anspruchs auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz
2.1
Die Beklagten machen geltend, dass die
Vorinstanz den Klägern mehr zugesprochen habe, als von diesen eingeklagt
worden sei, da die abgewiesenen Teilforderungen zusammen mit der den Klägern
zugesprochenen Summe insgesamt einen höheren Betrag ausmachen, als die von
der Klägerin vorinstanzlich eingeklagte Gesamtsumme (s. hierzu im Detail
vorne E. IV Ziff. 1.4). Die Vorinstanz äusserte sich zu dieser Frage im
angefochtenen Urteil nicht explizit, führte jedoch aus, dass die
Entschädigung für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags in Anbetracht
sämtlicher Umstände nach richterlichem Ermessen und unter allen eingeklagten
Titeln festzusetzen sei (act. 123 E. 9.3).
2.2
Der Dispositionsgrundsatz von Art. 58 Abs. 1
ZPO besagt, dass das Gericht einer Partei nicht mehr und nichts anderes
zusprechen darf, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei
anerkannt hat. Der Dispositionsgrundsatz stellt die prozessuale Verlängerung
der materiellrechtlichen Privatautonomie dar (
Hurni
,
Art. 58, Rz 3, in Berner Kommentar).
2.3
Vorliegend haben die Kläger Mietzinse für die
Monate [...] bis [...] zuzüglich Zins ab dem 1. des jeweiligen Monats,
Umbaukosten in der Höhe von CHF 50'000 sowie Inseratekosten in der Höhe von
CHF 1'383.05, jeweils mit Zins, eingeklagt und diese Forderungen im
Rechtsbegehren auch separat ausgewiesen (act. 132; act. 67). Prozessrechtlich
werden somit verschiedene Ansprüche mit der gleichen Klage geltend gemacht,
weshalb eine Klagenhäufung nach Art. 90 ZPO vorliegt. In Bezug auf die
geltend gemachten Mietzinszahlungen handelt es sich um eine unechte Teilklage
(Art. 86 ZPO); die Kläger haben sich zudem vorbehalten, gestützt auf den
gleichen Rechtsgrund zu einem späteren Zeitpunkt noch weitere Mietzinse
einzuklagen.
2.4
Vorliegend stellt sich somit die Frage, ob für
die Bindungswirkung des Dispositionsgrundsatzes gemäss Art. 58 Abs. 1 ZPO der
Gesamtstreitwert der klägerischen Rechtsbegehren massgeblich ist, wovon die
Vorinstanz offenbar auszugehen scheint ("unter allen eingeklagten
Titeln"; act. 123 E. 9.3). In diesem Fall wäre der Dispositionsgrundsatz
nicht verletzt, da die Vorinstanz den Klägern insgesamt weniger zugesprochen
hat, als diese im Total aller Rechtsbegehren verlangt haben. Wenn sich die
Bindungswirkung des Dispositionsgrundsatzes auf die jeweils einzelnen
eingeklagten Forderungen bezieht, so ist der jeweilige Streitwert
massgeblich. In diesem Fall ist weiter zu prüfen, ob der von der Vorinstanz
den Klägern zugesprochene Gesamtbetrag von CHF 30'000.— auf die einzelnen
Forderungen aufgeschlüsselt werden kann, sodass namentlich bezüglich des
Rechtsbegehrens betreffend Zahlung von Mietzinsen in der Gesamthöhe von CHF
20'000.— nicht mehr zugesprochen als eingeklagt wurde.
2.5
In Bezug auf Schadenersatzklagen erachtet es
das Bundesgericht unter dem Aspekt des Dispositionsgrundsatzes als zulässig,
bei verschiedenen auf derselben Ursache beruhenden Schäden bei einem Teil der
Schadenspositionen eine höhere Summe als eingeklagt zuzusprechen, sofern bei
anderen Schadenspositionen entsprechend gekürzt wird, sodass die eingeklagte
Gesamtforderungssumme nicht überschritten wird (BGE 119 II 396; BGE 123 III
115 E. 6c). Das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung auch auf Fälle
ausserhalb des Haftpflichtrechts ausgeweitet (z.B. auf nachehelichen
Unterhalt; Urteil BGer 5A_667/2015 E 6.1). Gemäss dieser Rechtsprechung ist
das Gericht bei einer eingeklagten Gesamtforderungssumme lediglich an den im
Rechtsbegehren verlangten Gesamtbetrag gebunden und ist frei, unter Anwendung
des sog. Prinzips der kommunizierenden Röhren diesen Betrag auf die
verschiedenen geltend gemachten (Schadens-)Positionen des Anspruchs oder bei
einer Häufung von Teilklagen auf die verschiedenen behaupteten Ansprüche
aufzuteilen (s. Urteil BGer 4A_428/2018 E 4). Im Urteil BGer 4A_428/2018 E.4
hat dies das Bundesgericht selbst für den Fall bejaht, wo eine objektive
Klagenhäufung von Teilklagen vorlag, die als Gesamtforderungssumme
eingeklagt, jedoch in der Klagebegründung betragsgemäss spezifiziert waren.
Diese Rechtsprechung schränkt die Tragweite des Dispositionsgrundsatzes ein.
2.6
Im vorliegenden Fall haben die Kläger jedoch
ihre jeweiligen Ansprüche nicht als Gesamtforderungssumme in einem Rechtsbegehren
geltend gemacht, sondern hatten sich entschieden, diese zwar im Sinne einer
objektiven Klagenhäufung in der gleichen Klage, jedoch mit drei separaten
Rechtsbegehren einzuklagen. Die Spezifizierung ergibt sich somit bereits aus
den Rechtsbegehren selber und nicht erst aus der Klagebegründung. Um beim
Bild der kommunizierenden Röhren zu bleiben: Da die Kläger auf die
Geltendmachung einer Gesamtsumme verzichtet haben, haben sie sich
entschieden, die Röhren, nämlich die geltend gemachten Positionen bzw.
Ansprüche, nicht miteinander zu verbinden, sodass sie auch nicht
kommunizieren können. Eine Ausdehnung des Prinzips der kommunizierenden
Röhren auf solche Fälle würde die Tragweite des Dispositionsgrundsatzes noch
weiter einschränken und erscheint unter dem Aspekt, dass der
Dispositionsgrundsatz der prozessuale Reflex der materiellrechtlichen
Privatautonomie darstellt, nicht als sachgerecht. Es kann somit offen
bleiben, ob das Prinzip der kommunizierenden Röhren auch bei unechten
Teilklagen zur Anwendung kommt.
Indem somit die Kläger ihre geltend gemachten Forderungen
mittels drei eigenständiger Rechtsbegehren einklagten, war die Vorinstanz
aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) an den Betrag des
jeweiligen Rechtsbegehrens gebunden. Den Klägern kann daher insbesondere
unter dem Titel "Miete" nicht mehr als CHF 20'000.—
zugesprochen werden, sollte sich erweisen, dass die Kläger tatsächlich über
einen Anspruch gegenüber der beklagten Partei verfügen.
2.7
Die Vorinstanz führte in ihrer Begründung aus,
die Inseratekosten gingen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Es ist
daraus zu schliessen, dass dieses Rechtsbegehren somit von der Abweisung
gemäss Dispositiv-Ziffer 3 erfasst ist, auch wenn dies aus den
vorinstanzlichen Erwägungen nicht ausdrücklich so entnommen werden kann (act.
123 S. 30 u.32).
Zudem erwog die Vorinstanz, dass den Klägern zufolge
vorzeitiger Auflösung des Mietvertrags während einer angemessenen
Übergangsperiode ein Mietzins zuzusprechen sei (act. 123 S. 29). Jedoch liess
es die Vorinstanz offen, welche angemessene Übergangsperiode sie ihrem
Entscheid zu Grunde legte, sodass aus der Begründung nicht klar ersichtlich
ist, welcher Anteil an der auf CHF 30'000.— festgelegten
Pauschalentschädigung auf die eingeklagte Mietzinsforderung entfällt.
Die Vorinstanz führt zwar aus, dass eine volle Beteiligung
der Beklagten an den Umbaukosten im eingeklagten Umfang von CHF 50'000.—
nicht sachgerecht erscheine, da das Ladenlokal durch den Umbau letztlich
einen Mehrwert erfahren habe. Werterhaltende (u.a. Neuanstrich eines
30-jährigen Ladenlokals) und wertvermehrende (u.a. Einbau einer neuen
[...]-anlage mit [...]) Investitionen, die durch den Vermieter im Hinblick
auf ein Mietverhältnis getätigt werden, liegten in seinem Verantwortungsbereich.
Die wertvermehrenden Investitionen könnten höchstens bei der Festlegung des
Mietzinses berücksichtigt werden. Zwar hätten sich die Beklagten vertraglich
verpflichtet, sich an einem Teil der Umbaukosten zu beteiligen, doch sei
anzunehmen, dass dies unter der Annahme geschah, der Mietvertrag würde
effektiv über die vereinbarte Mietdauer von drei Jahren gelebt. In Anbetracht
dessen, dass der X.______ [...] am [...] und am [...] bereits wieder
geschlossen worden sei, rechtfertige sich eine Kostenbeteiligung der
Beklagten Partei an den Umbaukosten von CHF 50'000.— nicht, da die
beklagte Partei letztlich vom neu renovierten Laden nicht profitierten (act.
123 S. 30). Auf den ersten Blick scheint die Vorinstanz somit die Forderung
in Bezug auf die geltend gemachten Umbaukosten vollständig abzuweisen. So hat
auch die Beklagte den vorinstanzlichen Entscheid verstanden (act. 126 S.
4). Bei dieser Interpretation hätte die Vorinstanz – wie von der Beklagten
gerügt – den Dispositionsgrundsatz verletzt. Da sich die Vorinstanz jedoch
immer auf den vollen Betrag der eingeklagten Forderung bezieht ("Eine
volle Beteiligung der Beklagten an den Umbaukosten im eingeklagten
Umfang" bzw. "Kostenbeteiligung von CHF 50'000") und auch an
einer anderen Stelle ausführt, dass die Kläger in gutem Glauben erhebliche
Vorleistungen erbracht hätten (act. 123, S. 29 f.), kann das vorinstanzliche
Urteil auch so gelesen werden, dass in dem den Klägern zugesprochenen
Pauschalbetrag in der Höhe von CHF 30'000 auch ein – jedoch nicht bezifferter
Anteil – an den Umbaukosten enthalten ist. Die Kläger haben den
vorinstanzlichen Entscheid denn auch dahingehend verstanden, dass ihnen die
Vorinstanz einen Beitrag an die eingeklagten Umbaukosten zugesprochen habe.
2.8
Wie für die Parteien (act. 126 S. 4, 12 und
act. 132 S. 9) ist es auch für das Obergericht somit ebenfalls nicht klar
nachvollziehbar, wie sich der Pauschalbetrag von CHF 30'000.— zusammensetzt
(Anteil Miete? Anteil Umbaukosten?). Es ist daher dem Obergericht nicht
möglich zu beurteilen, ob die Vorinstanz den Dispositionsgrundsatz verletzt
hat. Da aus dem vorinstanzlichen Urteil nicht mit hinreichender Deutlichkeit
hervorgeht, wie die Vorinstanz auf den Betrag von CHF 30'000.— kam, ist
sie den sich aus der Bundesverfassung ergebenden Anforderungen an die
Begründung eines Entscheids nicht nachgekommen und hat auf diese Weise – wie
von den Parteien sinngemäss zu Recht gerügt – den Anspruch der Parteien auf
rechtliches Gehör verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV).
2.9
Wird in einem Rechtsmittelverfahren eine
Verweigerung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz festgestellt, so
leidet der Entscheid an einem schweren Mangel und wird aufgrund der
sogenannten formellen Natur des Gehörsanspruchs unabhängig davon, ob der
Entscheid ohne die Verletzung anders ausgefallen wäre, aufgehoben.
Ausnahmsweise kann die Verletzung des Grundrechts des rechtlichen Gehörs vor
der Rechtsmittelinstanz geheilt werden. Die nachträgliche Heilung soll jedoch
insbesondere deswegen die Ausnahme bleiben, weil dadurch eine Gerichtsinstanz
verloren geht. Sie ist nur zulässig, wenn die Verletzung des rechtlichen
Gehörs nicht gravierend ist. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung
des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die
betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz
zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei
überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus selbst bei
einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von
einer Rückweisung der Sache an die Vor-instanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an
einer Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre (z.B. BGE 137 I 195 E.
2.3.2).
Bei einer Rückweisung an die Vorinstanz hätte diese
nachvollziehbar darzulegen, wie die von ihr den Klägern zugesprochene Summe
von CHF 30'000.— zu Stande gekommen ist. Da – wie nachfolgend dargelegt wird
– die Vorinstanz ihrem Entscheid zu Unrecht Art. 266g OR zu Grunde gelegt
hat, würde es bei einer Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf kommen.
Das Obergericht hat im vorliegenden Berufungsverfahren zudem die Befugnis,
die Streitsache in Bezug auf rechtliche und sachliche Mängel vollständig zu
überprüfen (siehe hierzu vorne E. II Ziff. 3). Aus diesen Gründen kann daher
auf eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz trotz festgestellter
Gehörsverletzung verzichtet werden.
3. Urteilsfähigkeit von B.______ † betreffend den
Abschluss des Mietvertrags und des X.______ Partnerschaftsvertrags
3.1
Nach Art. 16 ZGB ist jede Person urteilsfähig,
der nicht wegen ihres Kindesalters, infolge geistiger Behinderung,
psychischer Störung, Rausch oder ähnlicher Zustände die Fähigkeit mangelt,
vernunftgemäss zu handeln.
Wie die Vorinstanz unter Hinweis auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung zutreffend darlegt (act. 123 S. 16 ff.),
ist für die Vermutung, ob eine Person im Einzelfall urteilsfähig oder
urteilsunfähig war, die allgemeine Lebenserfahrung ausschlaggebend. Die
Urteilsfähigkeit ist die Regel und wird aufgrund der allgemeinen
Lebenserfahrung vermutet, soweit die allgemeine Lebenserfahrung nicht zur
umgekehrten Vermutung führt, dass die handelnde Person ihrer allgemeinen
Verfassung nach im Normalfall und mit Wahrscheinlichkeit als urteilsunfähig
gelten muss (vgl. BGE 124 III 5 E. 1b). Aufgrund der Relativität der
Urteilsfähigkeit ist es denkbar, dass eine Person trotz allgemeiner
Beeinträchtigung der Urteilsfähigkeit zwar gewisse Alltagsgeschäfte noch zu
besorgen vermag und diesbezüglich urteilsfähig ist, während ihr für
anspruchsvollere Geschäfte die Urteilsfähigkeit abzusprechen ist (vgl. BGE
124 III 5 E. 1a).
3.2
Der Abschluss eines Vertrags über die
(mehrjährige) Miete eines Ladenlokals stellt kein Alltagsgeschäft dar.
Dasselbe gilt für den Abschluss eines Partnerschaftsvertrags betreffend die
Führung eines X.______ [Geschäfts] und den Abschluss
eines gesellschaftsrechtlichen Vertrages.
3.3
Im ärztlichen Attest vom [...] (act. 12/3)
bestätigen Prof. Dr. med. [...] und Dr. [...], dass B.______ † „an einer
neurodegenerativen Erkrankung" leidet, "bei der es sich mit
grösster Sicherheit um eine [...] Demenz vom Alzheimer-Typ handelt. […] [Die]
neurokognitiven Defizite haben sich langsam über die Jahre entwickelt und
bestanden in voller Ausprägung schon bei Erstvorstellung bei uns im [...]“.
Dr. med. [...], auf welche im ärztlichen Attest vom [...]
verwiesen wird (act. 12/3), präzisiert hierzu mit ärztlichem Zeugnis vom
[...] (act. 12/7), dass B.______ † unter einer Demenzerkrankung leide, die
erst im [...] festgestellt und der Familie gegenüber kommuniziert worden sei.
Weiter ist im ärztlichen Attest vom [...] (act. 12/3)
festgehalten: „Bezüglich Vertragsabschlüssen für eine berufliche Tätigkeit
war der Patient seit mindestens einem halben Jahr nicht urteils- und
handlungsfähig. Insbesondere konnte der Patient deshalb auch die Bedeutung
und Tragweite der im [...] und [...] abgeschlossenen Verträge für die
selbständige Tätigkeit mit A.______ zusammen krankheitsbedingt nicht
überblicken.“ Beim im ärztlichen Attest vom [...] (act. 12/3) erwähnten
Vertrag, welcher im [...] abgeschlossen wurde, handelt es sich um den X.______
Partnerschaftsvertrag (siehe dazu die Datumsangaben in den Anhängen bei
act. 83/3 ff.).
3.4
Eine Person, die an [...] Demenz vom
Alzheimer-Typ leidet, befindet sich aufgrund des krankheitsbedingten
geistigen Abbaus in einem dauernden Schwächezustand nach Art. 16 ZGB, der
nach allgemeiner Lebenserfahrung im Normalfall vernunftgemässes Handeln
ausschliesst (vgl. Urteil BGer 5A_272/2017 vom 7. November 2017 E. 5.3
m.w.H.).
3.5
Die Kläger machen geltend, dass das ärztliche
Attest vom [...] (act. 12/3) eher einem Parteigutachten gleiche resp.
ein Gefälligkeitszeugnis darstelle (act. 79 S. 3). Sie führen dazu aus, dass
im ärztlichen Attest vom [...] (act. 12/3) „derart spezifisch auf das
prozessgegenständliche Thema eingegangen wird, dass bezweifelt werden muss
und von den Klägern auch bestritten wird, dass dieses ärztliche Attest
objektiv ist und als Beweismittel in einem gerichtlichen Verfahren zu genügen
vermag“ (act. 79 S. 3).
3.6
Diesem Standpunkt kann nicht gefolgt werden. Es
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Tatsache, dass das ärztliche Attest vom
[...] (act. 12/3) zur Frage der Urteilsfähigkeit von B.______ † betreffend
den Abschluss der im vorliegenden Verfahren relevanten Verträge Stellung
nimmt, problematisch sein soll. Auch wenn es wie vorliegend nicht um
Alltagsgeschäfte geht, rechtfertigt sich ein solcher konkreter
Sachverhaltsbezug in einem ärztlichen Attest dadurch, dass die
Urteilsfähigkeit eben relativ ist, d.h. abhängig von der konkret in Frage
stehenden Handlung vorliegen oder fehlen kann.
Nach Art. 318 Ziff. 1 Abs. 1 StGB werden u.a. Ärzte, die
vorsätzlich ein unwahres Zeugnis ausstellen, das zum Gebrauche bei einer
Behörde oder zur Erlangung eines unberechtigten Vorteils bestimmt, oder das
geeignet ist, wichtige und berechtigte Interessen Dritter zu verletzen, mit
Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft. Nach geltendem
Recht ist die fahrlässige Tatbegehung als Übertretung strafbar (Art. 318
Ziff. 2 StGB).
Aufgrund der Strafbarkeit des Ausstellens eines unwahren
ärztlichen Zeugnisses i.S.v. Art. 318 StGB ist die Richtigkeit eines
Arztzeugnisses in der Regel zu vermuten. Darauf hat bereits auch die
Vorinstanz hingewiesen (act. 123 E. V Ziff. 3.6.1.).
Bei wie hier langfristigen Verträgen über die Führung
eines [...]-geschäftes und die Miete eines entsprechenden Ladenlokals geht es
nach der allgemeinen Lebenserfahrung um eine letztlich bedeutsame
Verpflichtung, insbesondere in finanzieller Hinsicht.
Die Ärzte, die das Attest vom [...] (act. 12/3) erstellten,
mussten sich somit der grossen finanziellen Tragweite bewusst gewesen sein.
Ebenso mussten sie sich, im Rahmen einer Parallelwertung in der Laiensphäre,
bewusst gewesen sein, dass in einem Fall wie dem vorliegenden eine Straftat
nach Art. 318 StGB schwerer bestraft würde als in Bagatellfällen, namentlich
wenn es um kurze Arbeitsabsenzen geht.
Im Übrigen stellt das vorsätzliche oder fahrlässige
Ausstellen eines unwahren ärztlichen Zeugnisses einen Verstoss gegen die
allgemeine ärztliche Pflicht der sorgfältigen Berufsausübung dar (vgl. z.B.
Art. 40 Bst. a MedBG). Auch aufgrund des Risikos von berufsrechtlichen
Sanktionen wegen eines (vorsätzlich oder fahrlässig ausgestellten) unwahren
ärztlichen Zeugnisses ist somit grundsätzlich die Richtigkeit von
Arztzeugnissen zu vermuten.
Zudem ist dem ärztlichen Attest vom [...] (act. 12/3)
implizit zu entnehmen, dass mehrere Untersuchungstermine stattgefunden haben,
wird doch dort die „Erstvorstellung bei uns im [...]“ erwähnt.
Im Übrigen stützen die Ausführungen von R.______ (Leitung
[...]) zum Gesundheitszustand von B.______ † während eines 12-tägigen
Praktikums im [...] (siehe dazu act. 73/2) die im ärztlichen Attest vom [...]
(act. 12/3) enthaltenen Feststellungen.
Die Kläger bringen keine stichhaltigen Gründe vor, welche
Anlass zu Zweifeln an der fachlichen Kompetenz von Prof. Dr. med. [...], Dr.
[...] und Dr. med [...] geben, oder anderweitig die Richtigkeit des
ärztlichen Attests vom [...] (act. 12/3) in Frage stellen.
Die genannten Umstände führen bei freier Beweiswürdigung
i.S.v. Art. 157 ZPO zum Ergebnis, dass das ärztliche Attest vom [...] (act.
12/3) als zutreffend anzusehen ist. Damit ist erstellt, dass B.______ †
betreffend den Abschluss des Mietvertrags im [...] sowie des X.______ Partnerschaftsvertrags
im [...] wie auch in Bezug auf den zwischen ihm und der Beklagten
geschlossenen Gesellschaftsvertrag (siehe unten E. IV Ziff. 5.11) nicht
urteilsfähig war.
4. Rechtliche Folgen der festgestellten
Urteilsunfähigkeit für B.______
†
4.1
Wer nicht urteilsfähig ist, ist dadurch
handlungsunfähig (Art. 17 ZGB) und vermag unter Vorbehalt der gesetzlichen
Ausnahmen durch seine Handlungen keine rechtliche Wirkung herbeizuführen
(Art. 18 ZGB).
4.2
Die Kläger führen aus, dass sie während den
Vertragsverhandlungen keine Anzeichen der Erkrankung von B.______ †
feststellen konnten (act. 67 Ziff. 6). Sinngemäss machen sie damit
geltend, dass sie sich in Bezug auf die Handlungsfähigkeit von B.______ † im
guten Glauben befanden (Art. 3 ZGB).
Art. 18 ZGB dient dem Schutz der urteilsunfähigen und
deshalb handlungsunfähigen Person und geht damit dem Gutglaubensschutz vor.
Der gute Glaube in die Handlungsfähigkeit eines Vertragspartners wird nicht
geschützt (BGE 107 II 105 E. 6a; BGE 89 II 387, E. 2 m.w.H.;
Gauch/Schluep/Schmid
, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band 1, 10. Auflage, Rz. 301;
Fankhauser,
Basler Kommentar, Rz. 6 zu
Art. 17), weshalb die Kläger aus ihrem guten Glauben in die
Handlungsfähigkeit von B.______ † nichts zu ihren Gunsten ableiten können.
4.3
Die Vorinstanz erwog, dass im Verhältnis
zwischen B.______ † und A.______ auf der Mieterseite und den Klägern auf der
Vermieterseite die Bestimmung betreffend die solidarische Haftung der
Gesellschafter der einfachen Gesellschaft gegenüber Dritten zur Anwendung
gelangt (Art. 544 Abs. 3 OR; act. 123 Ziff. 7.5.2). Sie führte aus, dass
im Falle eines ungültigen (nichtigen oder anfechtbaren) Gesellschaftsvertrags
zwischen den Gesellschaftern das Vertrauen eines Dritten in den Bestand
dieser "faktischen Gesellschaft" insoweit geschützt sei, als der
Vertrag zwischen ihm und der einfachen Gesellschaft wirksam sei. In diesen
Fällen beurteile sich das Aussenverhältnis trotz des Mangels nach
Gesellschaftsrecht, soweit der Dritte nach dem Vertrauensprinzip auf den
Bestand einer Gesellschaft schliessen durfte (act. 123 Ziff. 7.6.). Die
Vorinstanz hat sodann das Vertrauen der Kläger in den Bestand der einfachen
Gesellschaft bejaht (zur einfachen Gesellschaft siehe hinten, E. IV Ziff.
5.11), und in der Folge neben A.______ trotz festgestellter
Urteilsunfähigkeit auch B.______ † unter solidarischer Haftung zur Zahlung
von CHF 30'000.— an die Kläger verpflichtet (act. 123
Dispositiv-Ziffer 1).
4.4
Die Beklagten rügen, dass die Vorinstanz über
das Konstrukt der faktischen Gesellschaft in unzulässiger Weise die Wirkung
von Art. 18 ZBG aushebeln wolle, jedoch stehe Art. 18 ZGB keine
Ausnahmebestimmung entgegen, wie dies im Gesetzeswortlaut verlangt werde.
Namentlich gebe es keine solche Ausnahmebestimmung im Recht der
Personengesellschaft und somit auch nicht für die einfache Gesellschaft.
Ausserdem seien die von der Vorinstanz zitierten Entscheide zur faktischen
Gesellschaft für den vorliegenden Fall nicht einschlägig (act. 126 Ziff. 4).
4.5
Die Vorinstanz ging zu Recht davon aus, dass
aufgrund der Handlungsunfähigkeit von B.______ † auch der
Gesellschaftsvertrag bezüglich einer einfachen Gesellschaft zwischen ihm und
A.______ gemäss Art. 18 ZGB nichtig ist (zur einfachen Gesellschaft s.
E. IV Ziff. 5.11). Sie hat jedoch das Vertrauen der Kläger in den Bestand der
einfachen Gesellschaft geschützt.
4.6
Grundsätzlich ist der Vorinstanz zuzustimmen,
dass trotz ungültigen Gesellschaftsvertrages das Vertrauen eines Dritten in
den Bestand einer "faktischen" Gesellschaft dadurch geschützt sein
kann, dass der Vertrag dieses Dritten mit der einfachen Gesellschaft trotzdem
wirksam ist (act. 123, Rz. 7.6.1 m.w.H.; BGE 116 II 707 E. 1b; Urteil BGer
4C.24/2000 E.4.a). Es stellt sich die Frage, ob diese Vertrauenshaftung auch
dann greifen kann, wenn die Ungültigkeit des Gesellschaftsvertrags nicht mit
Willensmängeln begründet wird (so in BGE 116 II 707 und Urteil BGer
4C24/2000), sondern wie vorliegend die Rechtsfolge der Urteilsunfähigkeit eines
von zwei Gesellschaftern ist (Art. 18 ZGB).
4.7
Das Aussenverhältnis einer einfachen
Gesellschaft ist dadurch gekennzeichnet, dass dem Dritten eine Mehrzahl von
Personen gegenübersteht, die untereinander vertraglich verbunden sind, jedoch
keine rechtliche Einheit, keinen selbständigen Rechtsträger darstellen (
Pestalozzi/Vogt
, Basler Kommentar OR
II, Rz 1 f.). Anders als z.B. bei der Aktiengesellschaft, wo von Gesetzes
wegen der Eintrag einer juristischen Person im Handelsregister die
juristische Person auch dann entstehen lässt, wenn die bei der Errichtung
mitwirkenden Personen handlungs-, insbesondere auch urteilsunfähig waren
(Art. 643 Abs. 2 OR; s. auch
B
ucher,
Berner
Kommentar, Rz. 113 zu Art. 17/18;
Meyer-Hayoz,
Forstmoser, Sethe
, Schweizerisches Gesellschaftsrecht, § 1 Rz. 71
ff.), kennt das Recht der einfachen Gesellschaft keine entsprechende Regelung
(in Bezug auf Personengesellschaften generell s.
Bucher
, Berner Kommentar, Rz. 115 zu Art. 17/18). Im
Gegensatz zur Aktiengesellschaft, wo durch den Handelsregistereintrag das
Vertrauen Dritter in den Bestand der Aktiengesellschaft als juristische
Person geschützt wird, losgelöst vom Verhalten der bei der Errichtung der
Aktiengesellschaft mitwirkenden Personen, gibt es diese Abstraktion bei der
einfachen Gesellschaft nicht. Wenn bei der einfachen Gesellschaft davon die
Rede ist, dass das Vertrauen in die faktische Gesellschaft geschützt ist, so
leitet sich dieses Vertrauen aus den Handlungen der einzelnen
"Gesellschafter" ab. Da die einfache Gesellschaft kein eigener
Rechtsträger darstellt, haftet zudem nicht die Gesellschaft, sondern die
Gesellschafter persönlich und solidarisch, wenn sie gemeinschaftlich oder
durch Stellvertretung einem Dritten gegenüber Verpflichtungen eingegangen
sind (Art. 544 Abs. 3 OR).
4.8
Wenn die Vorinstanz somit B.______ † aufgrund
des Vertrauens der Kläger in den Bestand der "faktischen"
Gesellschaft haften lässt, so bedeutet das, dass die Vorinstanz den
entsprechenden Handlungen von B.______ † trotz seiner Urteilsunfähigkeit
Rechtswirkung zuerkennt.
Wie bereits festgehalten, kennt das Recht der einfachen
Gesellschaft keine von Art. 18 ZGB abweichende Bestimmung, weshalb die
Vorinstanz somit Art. 18 ZGB falsch angewendet hat (s. hierzu auch
Fellmann/Müller,
Rz. 685 f. zu Art.
539, welche ebenfalls zum Schluss gelangen, dass bei Mängeln des
Gründungsvertrags wegen Beteiligung eines beschränkt Handlungsfähigen die
Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft zwar für die Mitgesellschafter gilt,
jedoch nicht für die geschützte Person; zur fehlenden eigenen Handlungs- und
Verpflichtungsfähigkeit als persönliche Einrede eines Solidarschuldners s.
Katz
, Rz. 31 zu Art. 145).
4.9
Eine Haftung von B.______ † aufgrund des
Vertrauens der Kläger in die faktische Gesellschaft müsste zudem auch bei
richtiger Anwendung der Vertrauenshaftung verneint werden.
Bei einer Haftung aus Vertrauensschutz genügt es nicht,
dass jemand aufgrund des Verhaltens einer anderen Person Vertrauen gefasst
hat. Zusätzlich muss das vertrauensbegründende Verhalten der in Anspruch
genommenen Person zurechenbar sein, sei es, weil sie bewusst handelt oder,
normativ, weil ihr die (vertrauensstiftende) Wirkung ihres Verhaltens bei
gebotener Aufmerksamkeit im Verkehr nach Treu und Glauben hätte bewusst sein
müssen (BGE 142 III 84 E. 3.3;
Zellweger-Gutknecht
,
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Rz. 101e zu Einl. vor Art. 1
ff.). Da, wie vorne ausgeführt, die einfache Gesellschaft keine rechtliche
Einheit bildet, sondern aus der Gesamtheit der Gesellschafter besteht, setzt
auch eine (solidarische) Haftung der einzelnen "Gesellschafter"
einer "faktischen" Gesellschaft voraus, dass ihnen
individuell
ein Verhalten zugerechnet werden kann, welches bei einer Drittperson
Vertrauen in den Bestand einer einfachen Gesellschaft geweckt hat.
Da B.______ † jedoch – wie bereits festgestellt (s. vorne,
E. IV Ziff. 3.6) – zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags bereits
unzurechnungsfähig war und auch keinen gültigen Gesellschaftsvertrag eingehen
konnte, verfügte er auch nicht mehr über die kognitive Fähigkeit, mit einer
bewussten
Handlung Vertrauen bei den Klägern in den Bestand der einfachen Gesellschaft
zu begründen oder die gebotene Aufmerksamkeit aufzubringen, bei welcher es
ihm hätte
bewusst
sein müssen, dass er bei den Klägern nach Treu und
Glauben Vertrauen in den Bestand der einfachen Gesellschaft begründen würde
(so auch
Bucher
, Berner
Kommentar, Rz. 56 zu Art. 17/18, welcher festhält, dass Kenntnis bzw.
Wissen um einen Sachverhalt, wo das Gesetz bestimmte Rechtsfolgen knüpft, nur
einem Urteilsfähigen angerechnet werden kann). Namentlich würde ein
zurechenbares, Vertrauen begründendes Verhalten von B.______ † voraussetzen,
dass er erkannt hätte, dass durch sein Verhalten der Anschein des Bestehens
einer einfachen Gesellschaft bei den Klägern geweckt worden ist, obwohl der
der einfachen Gesellschaft zu Grunde liegende Gesellschaftsvertrag aufgrund
seiner Urteilsunfähigkeit ungültig ist. Dies wäre ein Widerspruch in sich.
Auch wenn die Kläger Vertrauen in den Bestand einer faktischen Gesellschaft
zwischen B.______ † und A.______ gehabt haben, kann wie dargelegt B.______†
kein Verhalten zugerechnet werden, gestützt darauf die Kläger ihm gegenüber
einen Anspruch aus Vertrauenshaftung geltend machen könnten.
4.10
Die Vorinstanz hat die solidarische Haftung
von B.______ † und A.______ auf Art. 544 Abs. 3 OR gestützt. Gemäss dieser
Bestimmung haften Gesellschafter solidarisch, wenn sie unter Vorbehalt
anderer Vereinbarungen gemeinschaftlich oder durch Stellvertretung einem
Dritten gegenüber Verpflichtungen eingegangen sind.
Vorliegend wurde der Mietvertrag von B.______ † und der
Beklagten gemeinsam unterschrieben. Sie sind somit die Verpflichtung des
Mietvertrags gemeinschaftlich eingegangen. Die Vorinstanz übersieht, dass
sich B.______ † aufgrund seiner Urteilsunfähigkeit nicht rechtswirksam
verpflichten konnte (Art. 18 ZGB; s. auch
Pestalozzi/Vogt,
Basler Kommentar OR II, Rz. 6), weshalb eine solidarische Haftung von
B.______ † aus Art. 544 Abs. 3 OR mangels einer gemeinschaftlich
eingegangenen Verpflichtung zu verneinen ist.
Der Vollständigkeit halber ist noch festzuhalten, dass die
Beklagte aufgrund der gemeinsamen Unterschrift auch nicht als Vertreterin von
B.______ † aufgetreten ist; ein solches Vertretungsverhältnis wurde von den
Klägern denn zu Recht auch nicht behauptet. Somit ist keine der beiden
alternativen Voraussetzungen für eine solidarische Haftung im Sinne von Art.
544 Abs. 3 OR erfüllt, weshalb auch aus diesem Grund keine solidarische
Haftung von B.______ † aus dem Mietvertrag besteht.
4.11
Eine Haftung von B.______ † aus dem
Mietvertrag ist somit ausgeschlossen. Entsprechend kommt die Bestimmung betreffend
die ausserordentliche Kündigung i.S.v. Art. 266g OR in Bezug auf ihn nicht
zur Anwendung. Es bleibt zu prüfen, ob gegenüber B.______ † bzw. der
Erbengemeinschaft in Bezug auf die von den Klägern geltend gemachte Forderung
die Billigkeitshaftung von Art. 54 Abs. 1 OR greift (siehe hierzu unten E. IV
Ziff. 7.8).
5. Vertragsverhältnis zwischen A.______ und dem Ehepaar
G./H.______
5.1
Es ist zu prüfen, wie sich die Nichtigkeit des
Vertragsverhältnisses zwischen B.______ † und dem Ehepaar G./H.______
aufgrund von Art. 18 ZGB auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Ehepaar
G./H.______ und A.______ auswirkt.
5.2
Die Vorinstanz prüfte, ob A.______ aus
fahrlässigem Grundlagenirrtum haftet. Sie verneinte dies aber mit der
Begründung, dass die Geltendmachung der Unverbindlichkeit des Vertrags der
Verhandlungsmaxime unterliege, sich die Beklagte aber nicht auf
Grundlagenirrtum (Art. 24 Abs. 1 OR) berufen habe, sondern geltend machte,
dass sich die Wirkung der Nichtigkeit gemäss Art. 18 ZGB auch auf das Verhältnis
zwischen ihr und dem Ehepaar G./H.______ erstrecke (act. 123 E. 6;
Grundlagenirrtum bejahend das kassierte Urteil des Kantonsgerichtspräsidenten
vom 13. Oktober 2014, act. 27 E. 4.4 f.).
Die Vorinstanz erwog sodann, dass die Kläger in ihrem Vertrauen
in die faktische Gesellschaft zwischen B.______ † und A.______ zu schützen
seien und bejahte die solidarische Haftung von A.______ aus dem Mietvertrag
gestützt auf Gesellschaftsrecht (Art. 544 Abs. 3 OR). Die Vorinstanz ging
daher davon aus, dass der Mietvertrag gültig zu Stande gekommen ist.
Die von A.______ geltend gemachte Nichtigkeit des
Mietvertrags infolge Urteilsunfähigkeit von B.______ † qualifizierte die
Vorinstanz zwar nicht als formelle Kündigung. Jedoch erwog die Vorinstanz,
dass die Kläger somit davon ausgehen mussten, dass die Beklagten den X.______
[...] nicht mehr weiter betreiben werden und dass der zwischen ihnen
bestehende Mietvertrag über das Ladenlokal demzufolge – abgesehen von den
finanziellen Folgen – zumindest für die Zukunft hinfällig geworden war.
Entsprechend verhielten sich die Kläger in der Folge, indem sie eine grosse
Menge von [...] Waren [...] entsorgten (act. 123 Ziff. 8.4). Die Vorinstanz
qualifizierte diese Umstände als Aufhebung des Mietvertrags zufolge wichtigen
Grundes und regelte die finanziellen Folgen in analoger Anwendung von Art.
266g Abs. 2 OR (act. 123 Ziff. 8.5). Die Vorinstanz geht somit von einer
zwischen den Parteien (konkludent) geschlossenen Aufhebungsvereinbarung aus.
5.3
A.______ macht in der Berufung geltend, dass
sie den Mietvertrag nur gemeinsam mit B.______ † als Mieter, nicht aber
alleine als Mieterin abschliessen wollte. Der Vertragsabschluss wäre für sie
ohne B.______ † sinn- und zwecklos gewesen, weshalb sich die
Unverbindlichkeit des Vertrags für sie bereits aus Art. 1 und 2 OR ergebe. Es
sei für alle Beteiligten conditio sine qua non, d.h. eine unabdingbare
Grundvoraussetzung gewesen, dass B.______ † Vertragspartei sein musste,
da dieser das Geschäft in [...] hätte führen müssen, wovon alle ausgingen.
Das ergebe sich auch daraus, dass B.______ † den X.______
Partnerschaftsvertrag mit der X.______ AG alleine abgeschlossen habe.
A.______ hatte nie die Absicht, an der Seite von B.______ † den [...]-laden
zu führen, sondern sah ihre Rolle darin beschränkt, im Laden neben ihrem
Teilzeitarbeitspensum mitzuhelfen. Da der Mietvertrag betreffend B.______ †
als Mieter nichtig sei, führe der fehlende Wille von A.______, den
Mietvertrag auch ohne B.______ † als Mieter abzuschliessen, dazu, dass zwischen
G.______ und H.______ als Vermieter und der Beklagten als alleinige Mieterin
kein verbindlicher Mietvertrag abgeschlossen worden sei (act. 126
S. 5). A.______ rügt somit, dass die Vorinstanz Art. 1 OR verletzt habe,
wenn sie trotz des ausgeführten Fehlens eines Konsens zwischen dem Ehepaar
G./H.______ und A.______ vom Zustandekommen des Mietvertrags ausgegangen sei.
Die Beklagte stellt sich zudem auf den Standpunkt, an
dieser fehlenden Haftung der Beklagten vermöge auch die unzulässige
Konstruktion einer faktischen Gesellschaft nichts ändern. Die Vorinstanz habe
nicht berücksichtigt, dass die vorgesehene Mithilfe der Beklagten im
Ladengeschäft im Rahmen der ehelichen Beistandspflicht im Sinne von Art. 159
und Art. 163 ZGB erfolgt wäre. Eine darüber hinausgehende Mitwirkung der
Beklagten war nicht vorgesehen gewesen. Zudem erfordere die einfache
Gesellschaft einen zu Grunde liegenden Vertrag, welcher aufgrund von
Art. 18 ZGB nicht zu Stande gekommen sei. Die Beklagte macht somit
geltend, dass die Vorinstanz zu Unrecht Gesellschaftsrecht zur Anwendung
gebracht habe (act. 126 S. 5 ff.). Schliesslich macht die beklagte
Partei geltend, dass aufgrund der Nichtigkeit des Mietvertrags entgegen der
Vorinstanz eine Kündigung gemäss Art. 266g OR nicht möglich gewesen wäre. Es
sei der Vorinstanz jedoch zuzustimmen, dass die Beklagten eventuell zur
Beendigung des Mietverhältnisses nach Art. 266g OR berechtigt gewesen wären,
wäre ein Vertrag zu Stande gekommen. Zwar anerkenne die Vorinstanz die
Ausübung des Kündigungsrechts, unterschlage jedoch, dass dies von den Klägern
in keiner Art akzeptiert worden sei (act. 126 S. 10).
5.4
Die Kläger führen aus, dass die Vorinstanz zu
Recht angenommen habe, es liege eine einfache Gesellschaft vor. Es sei
hinreichend belegt, dass B.______ † und A.______ das [...]-geschäft gemeinsam
betreiben wollten (act. 132, Rz. 14, 16, 25 f.).
5.5
Zwischen den Parteien ist somit insbesondere
streitig, welche Rolle A.______ in Bezug auf das Projekt "X.______
[Geschäft]" zugedacht gewesen war und welche Folgen sich daraus im
Zusammenhang mit der festgestellten Urteilsunfähigkeit von B.______ † für die
Gültigkeit des Mietvertrags zwischen A.______ und dem Ehepaar G./H.______
ergeben. Es ist als erstes zu prüfen, wie die Vertragsverhältnisse zu
qualifizieren gewesen wären, wäre B.______ † nicht urteilsunfähig gewesen.
5.6
Das Ehepaar G./H.______ macht gegenüber
A.______ eine solidarische Forderung geltend und stützt diese auf den
Mietvertrag, welcher sowohl von ihnen wie auch vom Ehepaar A./B.______
unterschrieben wurde.
Solidarität unter mehreren Schuldnern entsteht, wenn sie
erklären, dass dem Gläubiger gegenüber jeder einzeln für die Erfüllung der
ganzen Schuld haften wolle. Ohne eine solche Erklärung entsteht Solidarität
nur in den vom Gesetze bestimmten Fällen (Art. 143 OR). Die Solidarschuld ist
daher nicht zu vermuten. Im Zweifelsfall ist von einer Teilverpflichtung
mehrerer Schuldner zu einer Leistung auszugehen (
Katz
, Rz. 9 zu Art. 143, m.w.H.; spezifisch bezüglich
Mietvertrag
Roger Weber,
S. 20,
m.w.H.).
Der Gläubiger kann nach seiner Wahl von allen
Solidarschuldnern je nur einen Teil oder das Ganze fordern. Sämtliche
Schuldner bleiben so lange verpflichtet, bis die ganze Forderung getilgt ist
(Art. 144 OR). Daher bezweckt die Solidarität die Stärkung der Position des
Gläubigers. Es liegt eine Personalsicherheit im weiteren Sinne vor (s. BGE
129 III E. 2.1 f.;
Katz
,
Vorbemerkungen zu den Art. 143-150 OR, Rz. 201, 262 ff.). Aufgrund
dieser Absicherungsfunktion ist die vertraglich eingegangene solidarische
Verpflichtung von einer akzessorischen Bürgschaft abzugrenzen. Hat der
Verpflichtende kein erkennbares eigenes Interesse am Geschäft, das zwischen
dem anderen Schuldner und dem Gläubiger geschlossen wird, sondern lediglich
ein Sicherungsinteresse an der Erfüllung der Urschuld, spricht das für das
Vorliegen einer Bürgschaft (s. BGE 129 III 702, E. 2.6 m.w.H; in Bezug auf
den Mietvertrag
Roger Weber
,
Basler Kommentar, Rz. 2b zu Vor Art. 253-273c).
Das Innenverhältnis zwischen den Schuldnern braucht den
Gläubiger prinzipiell nicht zu kümmern. So kann der Schuldner dem Gläubiger
keine Einreden aus dem Innenverhältnis mit dem anderen Schuldner
entgegenhalten. Diese prinzipiell strikte Trennung der beiden Rechtsphären
ermöglicht es dem Gläubiger einer Solidarschuld, sich am Schuldner seiner
Wahl schadlos zu halten und das Ausfallrisiko auf diesen zu überwälzen (
Katz
, Vorbemerkungen zu den Art.
143-150 OR, Rz. 218 ff.). Aus Sicht der Schuldner kann eine solidarische
Schuldverpflichtung auch deshalb eingegangen werden, weil sie eine Sache
gemeinsam nutzen (z.B. bei einer gemeinsam bewohnten Mietwohnung;
Katz
, Vorbemerkungen zu den Art.
143-150 OR, Rz. 261).
5.7
Der Mietvertrag wurde von G.______ und H.______
sowie von A.______ und B.______ † unterschrieben (zur Nichtigkeit in Bezug
auf B.______ † siehe vorne E. IV Ziff. 4.10). Jedoch kann dem Wortlaut
des Mietvertrags (act. 3/1) nicht entnommen werden, ob B.______ † und
A.______ für Forderungen aus dem Mietvertrag gegenüber G.______ und H.______
solidarisch haften sollten. Das Fehlen
eines entsprechenden Hinweises auf eine Solidarschuldnerschaft im Mietvertrag
schliesst eine solche zwar nicht aus (Pra Nr. 240, E. 3a), jedoch kann auch
nicht alleine bereits aus der Tatsache eines gemeinsamen Vertragsschlusses
auf eine solidarische Haftung geschlossen werden (
Graber
, Basler Kommentar, Rz. 6 zu Art. 143 m.w.H, s.
spezifisch zum Mietvertrag auch
Roger
Weber
, Basler Kommentar, Rz. 2 Vor Art. 253-273c, m.w.H.; siehe auch
Richard Permann
, Der gemeinsame
Mietvertrag unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des
Bundesgerichts, mp 97, S. 191 ff. (S. 192);
Rohrer
,
SVIT-Kommentar, Rz. 2 zu Art. 253;
Roger
Weber,
S. 20 f. u. 55; eine solidarische Haftung kraft Gesetzes
jedoch bejahend
Schmid
, a.a.O.
S. 356 m.w.H.).
5.8
Eine Solidarschuldnerschaft entsteht zwischen
zwei oder mehreren Mietern von Gesetzes wegen, wenn zwischen den Mietern eine
einfache Gesellschaft besteht (Art. 544 Abs. 3 OR). Eine einfache
Gesellschaft ist die vertragsmässige Verbindung von zwei oder mehreren
Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes mit gemeinsamen Kräften
oder Mitteln (Art. 530 Abs. 1 OR). Gemäss der bundesrichterlichen
Rechtsprechung wird dem gemeinsamen Betrieb eines Geschäfts mindestens der Anschein
eines hinreichenden Gesellschaftszwecks zugemessen (
Roger Weber
, Basler Kommentar, Rz. 2 zu Vor Art. 253-273c;
s.a.
Jörg Schmid
, AJP 2016, S.
31. ff. (S. 40)).
Es führt jedoch nicht jegliche Mitarbeit eines Ehegatten
im Gewerbebetrieb des anderen Ehegatten dazu, dass eine einfache Gesellschaft
und damit die solidarische Haftung der Ehegatten gemäss Gesellschaftsrecht
anzunehmen ist. Die Beistandspflicht nach Art. 159 Abs. 3 ZGB kann auch
notwendige Mitarbeit im Beruf und Gewerbe des anderen Ehegatten umfassen,
wenn auf andere Weise der Familienunterhalt nicht gesichert ist bzw. die
Erwerbsmöglichkeit des anderen in dessen Beruf oder Gewerbe sonst gefährdet
erscheint (
Schwander,
in Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch I, Rz. 12 zu Art. 159 ZGB).
Es ist daher zu prüfen, welche Rolle A.______ beim Projekt
"X.______ [Geschäft]" in [...] zukam, namentlich in Bezug auf den
Abschluss des Mietvertrags mit G.______ und H.______.
5.9
G./H.______ führten vorinstanzlich aus, seit
Ende 2007 habe der gemeinsame Sohn [von] A./B.______, D.______, als
Teilzeitangestellter in der X.______ Filiale [...] und zuvor auch in deren
X.______ Filiale in [...] gearbeitet. D.______ habe Kenntnis davon erhalten,
dass die Kläger das Geschäft in [...] bald übergeben wollten. Er zeigte
Interesse an der Übernahme des Ladenlokals und an der Weiterführung des
Geschäfts mit der Firma X.______ als Partner und fragte die Kläger im [...]
an, ob dies allenfalls etwas für ihn wäre. Wenige Tage später habe sich
B.______ †, der Vater von D.______, bei den Klägern gemeldet und einen
Besprechungstermin vereinbart. Anlässlich dieser Besprechung habe
B.______ † Bedenken geäussert, dass sein Sohn die Herausforderungen
bewältigen könne, es jedoch als Familienprojekt Sinn mache. Wenn die Familie A./B./D.______
(A.______ sowie B.______ † und deren Sohn) den Laden gemeinsam betreiben
würde, würde dies allen langfristig einen sicheren Arbeitsplatz bieten. Eine
Woche später kam es deshalb zu einer weiteren Besprechung im Büro der Kläger
in [...], dieses Mal in Anwesenheit von A.______, B.______ † und D.______
(act. 67, Rz. 1 f). Nach diversen Besprechungen und zahlreichen Kontakten,
auch mit der X.______ AG, kam es (nebst dem X.______ Partnerschaftsvertrag)
zum Abschluss des Mietvertrags, worin sich die Beklagten verpflichteten, das
Mietobjekt als [...]-geschäft weiterzubetreiben und die Kläger verpflichteten
sich, wie von der X.______ AG gewünscht, das Ladenlokal zu modernisieren und
für mindestens CHF 150'000.— zu erneuern (zu den Kosten der Ladenerneuerung
siehe nachfolgend E. IV Ziff. 7.13). Der Mietvertrag wurde seitens der
Familie B.______ † und A.______ unterzeichnet (act. 76 Ziff. 3 f.). Die
Vertragsverhandlungen seien von B.______ † zusammen mit A.______ geführt
worden (act. 67 Ziff. 16).
A.______ machte vorinstanzlich geltend, dass sie gar nicht
ins Geschäfts von B.______ † eintreten und schon gar nicht den Vertrag
mitunterzeichnen wollte, da sie eine Anstellung beim [...] hatte und vom
[...] nichts verstehe. H.______ drängte indessen im Hinblick auf mögliche
Schwierigkeiten auf eine Mitunterzeichnung durch A.______. Hingegen
unterzeichnete A.______ den Vertrag mit der X.______ AG nicht (act. 71
S. 3 f.).
Die Kläger bestritten sodann vorinstanzlich, dass die
Beklagte zu irgendeiner Handlung gedrängt worden sei, sondern die Beklagte
habe den Vertrag mitunterschrieben, weil sie im Geschäft mitarbeiten wollte.
Sinngemäss machen die Kläger geltend, dass die Gründung der
Kommanditgesellschaft zur Führung eben dieses Geschäfts der Darstellung der
Beklagten widerspreche (act. 79 Ziff. 12).
5.10
Bei der persönlichen Befragung sagte A.______
aus, dass H.______ beim Sohn, D.______, die Idee für das
"Ladenprojekt" geweckt hatte. Der Sohn habe damals als Student bei
den Klägern aushilfsweise gearbeitet (act. 82 ca. 17:10). Auf die Frage,
wie es mit der Ladenidee weitergegangen sei, antwortete die Beklagte, dass
sie sich nicht eingemischt habe (act. 82 ca 17:30). Bei der Besprechung mit
H.______ sei sie zwar dabei gewesen, hätte jedoch den Mann machen lassen
(act. 82 ca 17:00). Es sei vorgesehen gewesen, dass der Ehemann der Chef
gewesen wäre. Niemand hätte mitgeholfen, da sie selber an einem anderen Ort
arbeite und der Sohn sei nur in den Laden arbeiten gegangen, um ein kleines
Sackgeld zu verdienen (act. 82 ca. 18:28). Es sei mit den Klägern vereinbart
worden, dass der Mann den Laden übernehme (act. 82 ca. 18:51). Mit H.______
habe einmal eine Besprechung im Laden und einmal im Büro stattgefunden (act.
82 ca. 19:50). So ganz genau wisse sie es nicht mehr, da es sie nicht
interessiert habe (act. 82 ca. 19:59). Der Mietvertrag sei dann geschickt
worden, sei auf der Beige gelegen und auch von B.______ † nicht angeschaut
worden (act. 82 ca. 20:19). Sie hätten dann bei H.______ zum Unterschreiben
in dessen Büro vorbeikommen müssen (act. 82 ca. 20:39). Sie wusste
nicht, weshalb es ihre Unterschrift gebraucht habe. Das wollte H.______ so.
Sie hätte sich nichts überlegt (act. 82 ca. 20:59). Die eine erfolgte
Mietzinszahlung sei von ihr und B.______ † ausgelöst worden. Sie sei zur Bank
mitgegangen, wisse aber nicht mehr, ob sie dort etwas unterschreiben musste
(act. 82 ca. 22:44). Sie sei auch bei den Verhandlungen mit dem X.______
in [...] dabei gewesen. Sie sei mit B.______ † dorthin gereist. H.______ sei
auch dabei gewesen. Sie könne sich aber nicht mehr so recht erinnern, was
besprochen worden sei. Eine Unterschrift hätte es von ihr da nicht gebraucht
(act. 82 ca. 24:26). Sie habe den X.______ Partnerschaftsvertrag nicht
unterschrieben. Sie wollte da nicht dabei sein und es ging sie auch nichts an
(act. 82 ca. 24:38). H.______ sagte, sie bräuchten eine
Kommanditgesellschaft. Der Ehemann und sie seien dann zum Handelsregisteramt
und hätten das Formular ausgefüllt (act. 82 ca. 25:57). Den Zweck der
Kommanditgesellschaft kannte sie nicht. H.______ sagte, das mache man so
(act. 82 ca. 30:32). Das Ganze habe sie nicht interessiert. Sie habe
unterschrieben, als Kommanditärin mit einer Haftung von CHF [...], da sie
kein Geld habe und nicht für mehr haften konnte (act. 82 ca. 27:05). Mit
dem Ehemann habe sie keinen Vertrag gemacht. Sie habe mit ihm auch nicht über
Gewinn- und Verlusttragung gesprochen und auch keinen finanziellen Beitrag
geleistet (act. 82 28:30). Der Ehemann hätte den Laden führen sollen (act. 82
ca. 30:25). Sie habe immer gemacht, was der Mann wollte und es ging immer
gut, bis jetzt (act. 82 ca. 35:30). Sie sei von der Ausbildung [...] und
arbeite seit 15 Jahren beim [...]. Im [...] habe sie keine Erfahrung (act. 82
ca. 36:10). A.______ betont dann nochmals, dass sie im Betrieb in [...]
nichts machen sollte, da sie einen anderen Job hatte (act. 82
ca. 36:50). Sie habe auch gegenüber H.______ gesagt, sie habe einen
anderen Job. Dieser meinte, vielleicht gefalle es ihr dann doch (act. 82 ca.
37:10). Sie habe [...] geholfen einzuordnen, als die grossen
[...]-lieferungen kamen, aber nicht lange. Sie musste an einem anderen Ort
arbeiten. Sie wollte aber B.______ † nicht alleine lassen (act. 82 ca.
38:08). Sie wisse nicht mehr, ob es beim X.______ in [...] ein Thema war,
dass sie den Vertrag mit X.______ ebenfalls unterschreibe. Der Vertrag sei
dann später zugeschickt worden (act. 82 ca. 40:35). Damals arbeitete sie 40 %
im [...], aber es sei so, dass man frei habe und dann 100% arbeite. Man
arbeite auch in der Nacht sowie an den Wochenenden. Die Arbeit sei sehr
unregelmässig und man müsse immer einsatzbereit sein. Eine andere Arbeit sei
daneben nicht möglich (act. 82 ca. 42:50). Sie habe alles nur B.______ † zu
lieb getan (act. 82 ca. 43:15). B.______ † sagte, er wolle arbeiten. Sie habe
gar nicht studiert, wollte nur, dass es B.______ † gut gehe (act. 82 ca.
54:15). B.______ † wollte die ursprünglich vorgeschlagene Vertragsdauer von 5
Jahren nicht. Sie wisse aber nicht mehr, ob B.______ † das den Klägern
kommuniziert hatte oder sie selber (act. 82 ca. 2:35).
5.11
H.______ führte an der persönlichen Befragung
aus, dass D.______, der Sohn von A./B.______ auf ihn zugekommen sei, er habe
gehört, die Kläger wollten den Laden vermieten, das sei auch etwas für ihn.
D.______ sei in dieser Zeit in der Ausbildung zum [...] gewesen, sei aber
damit nicht so glücklich gewesen, er hätte das Gefühl gehabt, ein solcher
Laden würde ihn viel mehr begeistern. Die dafür benötigten CHF [...] würde
ihm das Grosi schon geben (act. 104 ca. 7:00). Ein paar Tage später rief ihn
B.______ † an und sie hatten dann schon die erste Sitzung bei ihm im Büro.
B.______ † erzählte, dass sein Sohn D.______ zu Hause von diesem Geschäft
erzählt hätte, jedoch nicht den Mut habe, dies alleine zu machen. Sie hätten
das dann zu Hause diskutiert und das Gefühl gehabt, sie als Familie könnten
das Geschäft weiterführen. Er meinte dann, schon alleine wegen den
Öffnungszeiten sei es ein Vorteil, wenn der Laden als Familienbetrieb
weitergeführt werden könne (act. 104 ca. 9:00). Er habe aufgeklärt, dass
es für die Familie A./B.______ ein harter Job werde mit dem Laden. Sie
sollten sich das ganz gut überlegen. Später kam ein Telefon von B.______ †,
ob man nochmals zusammensitzen könne. Seine Frau wolle auch noch etwas vom
Geschäft wissen und der Sohn komme auch mit (act. 104 ca. 10:20). Er
habe B.______ † gesagt, wenn er das Geschäft mit der Familie übernehme, so
sei es ganz klar, dass sie das Geschäft auch am [...] aufhaben müssten, denn
[...] trage zu einem Drittel des Umsatzes bei. Aufgrund der vorhandenen
Konkurrenz, z.B. [...] und [...] bringe es gar nichts, sich Gedanken zu
machen, wenn der Laden am [...] nicht offen sei. D.______ wäre ja noch so
gerne bei G./H.______ am [...] arbeiten gegangen, was aber mangels
Handelsregistereintrag nicht gegangen sei (act. 104 ca. 12:28). Er habe
B.______ † schon beim ersten Gespräch gesagt, es gehe nur, wenn die ganze
Familie mithelfe, wie dies auch Familie G./H.______ gemacht habe (act. 104
ca. 13:15). B.______ † habe ihm gesagt, ihm sei das Wichtigste, dass die
Familie wieder etwas zu tun habe, damit sie nicht auf der Strasse stehe und
nichts zu tun habe (act. 104 ca.13:50). Er habe auch B.______ † gesagt, je
mehr die ganze Familie im Laden arbeite, desto besser ginge es ihnen und
desto grösser sei das Einkommen der ganzen Familie (act. 104 ca.14:10). Beim
nächsten Gespräch in [...] seien A.______ und D.______ dabei gewesen. Da habe
man darüber gesprochen, ob der Laden mit [...], X.______ oder [...] geführt
werden solle. Er habe dann A./B.______ die Vor- und Nachteile dieser drei
Systeme dargelegt (act. 104 ca.16:00). D.______ habe schon sehr viel vom
Laden gewusst und konnte sehr spezifische Fragen stellen, z.B. habe er
nachgefragt, weshalb [...] so hoch sei [...]. A.______ habe gesagt, sie wolle
schon im Geschäft mitarbeiten, jedoch habe sie noch einen anderen Job von
30%, den sie behalten wolle. Er habe ihr gesagt, dann habe sie ja noch 70%
zur Verfügung bzw. 150%, wie das bei einem Privatunternehmen so sei. Er
selber habe nie nur 100% gearbeitet (act. 104 ca. 17:40). Dann sei auch
über die Zahlen gesprochen worden und er habe seine Erfolgsrechnung auf den
Tisch gelegt. Auch habe er aufgezeigt, wie die Lohnsumme auf die Familie
aufgeteilt werden könne (act. 104 ca. 19:00). Er habe ihnen dann Unterlagen
(Erfolgsrechnung X.______ und H.______, Entwurf Mietvertrag) mitgegeben,
damit sie sich zu Hause Gedanken machen könnten (act. 104
ca. 20:00). Er habe dann Anpassungen beim Mietvertrag angebracht.
Ursprünglich sei fünf Jahre drin gewesen, aber A./B.______ hätten drei Jahre
gewünscht (act. 104 ca. 23:05). A.______ habe eingewendet, ob sie
überhaupt die Umsatzzahlen erreichen würden, woraufhin er den Mietzins auf
CHF [...] gesenkt habe und erst vorgesehen habe, dass er sich auf CHF [...]—
erhöhen werde, wenn ein Umsatz von CHF [...] erreicht werde (act. 104
ca. 23:50). Dann sei er mit dem Ehepaar A./B.______ an den Termin mit
X.______ nach [...] mit. Über den Mietvertrag sei da nicht gesprochen worden.
Seitens X.______ wurde gesagt, dass der Laden dem neusten Stand angepasst
werden müsse. Daraufhin sei Herr J.______ vom X.______ nach [...] gekommen
und habe mit ihm und B.______ † den Laden angeschaut, was gemacht werden
müsse (act. 104 ca. 27:35). Herr J.______ kam bald darauf mit einer
Kostenzusammenstellung. Er [H.______] habe dann gesehen, dass die ganze […]
ersetzt und der ganze Laden gemalt werden müsse. Er habe dann das mit dem
Elektriker angeschaut, was gemacht werden müsse. Er habe A./B.______ gesagt,
er übernehme […] und CHF 50'000.— zahle Familie A./B.______ daran. Als
J.______ mit den Zahlen kam, waren A.______ und D.______ auch dabei. Auf der
Checkliste habe man dann abgecheckt, was sie [Ehepaar G./H.______] zahlen und
was A./B.______ zahlen (act. 104 ca. 30:00). Man sei dann nochmals zusammen
gekommen mit dem Ehepaar A./B.______ und dem Junior, habe dann den
angepassten Mietvertrag nochmals besprochen und dann kam es zur Unterschrift
(act. 104 ca. 31:55). Beim Umbau habe er sich in technischen Belangen an
B.______ gewendet. Als die Lieferungen kamen, half die ganze Familie
A./B.______ einzuräumen, nebst A.______ und B.______ † auch D.______ sowie
die Tochter und eine Schwester von A.______ (act. 104 ca. 35:35). A./B.______
brauchten dann CHF [...] für X.______ und CHF [...] für G./H.______, weshalb
es auch Verhandlungen mit der Bank gegeben haben musste. A.______ habe
mehrmals gesagt, dass sie mit der Bank Kontakt aufnehmen müssten und später
habe A.______ ihm gesagt, dass mit der Bank alles geregelt sei (act. 104 ca.
40:10). Er habe A./B.______ dann noch darauf aufmerksam gemacht, dass sie
fürs Handelsregister gültige Pässe bräuchten. Er wisse, dass A./B.______ neue
Pässe machen mussten, da die alten abgelaufen waren. Danach seien A./B.______
zum Handelsregisteramt gegangen, um eine Einzelfirma oder
Kommanditgesellschaft zu gründen; er habe A./B.______ klar die Vor- und
Nachteile von einer Einzelgesellschaft und der Kommanditgesellschaft
aufgezeigt. Bei der Besprechung, wo er die Rechtsformen erklärt habe, seien
B.______ †, A.______ und D.______ anwesend gewesen (act. 104 ca. 41:05). An
den Kassenkurs bei der X.______ AG in [...] seien von der Familie B.______ †,
A.______, D.______ und die Tochter gefahren. Daneben auch noch zwei
Angestellte (act. 104 ca. 41:50). Es gab dann noch Verhandlungen mit
diversen Direktlieferanten, was nichts mit X.______ zu tun hatte. Familie
A./B.______ wollte eine […], die dann von D.______ bei [...] organisiert
wurde. Auch die Verhandlungen mit [...] wurden nur von D.______ geführt (act.
104 ca. 44:00).
5.12
Anlässlich der vorinstanzlichen
Hauptverhandlung sagte auch T.______, der seitens der X.______ AG an den
Vertragsverhandlungen beteiligt war, zum Zustandekommen der Verträge aus.
Sein erstes Treffen mit B.______ †, A.______ und D.______ habe in [...]
stattgefunden. Auch der […]-Partner, O.______ sei dabei gewesen, jedoch
gemäss seiner Erinnerung nicht H.______ (act. 104 ca. 11:05). Familie
A./B.______ hatte die Absicht, einen X.______-Laden aufzumachen und wollte
wissen, was die Rechte und Pflichten eines X.______-Partners seien und sie
wollten die Vorstellungen der Familie A./B.______ kennen. Das Lokal in [...]
hatten sie schon gefunden gehabt. Die X.______ AG habe einen Mustervertrag
und sämtliche Informationen abgegeben (act. 104 ca. 12:50). Am ersten Treffen
wurde noch nicht über Zahlen gesprochen. Es gab dann verschiedene Meetings in
der X.______-Zentrale, wo dann auch die Zahlen zur Sprache kamen (act. 104
ca. 13:15). Die X.______-Bauabteilung habe den Standort angeschaut und einen
Kostenvoranschlag gemacht. Der Kostenvoranschlag sei sehr konkret mit Familie
A./B.______ besprochen worden (act. 104 ca. 16:35). An den Meetings seien
immer B.______ † und A.______ anwesend gewesen. Nach dem ersten Meeting sei
D.______ nicht mehr dabei gewesen. Sie hätten B.______ † und A.______ auch
darauf aufmerksam gemacht, dass [...] ein schwieriger Standort sei und nur
gehe, wenn […] der Laden geöffnet werde. B.______ † sei bei diesen
Besprechungen eher ruhig gewesen. A.______ habe eher mehr gefragt und habe
sich aktiver interessiert als B.______ † (act. 104 ca. 18:20). Man spürte,
dass der Wille von Familie A./B.______ sehr gross gewesen war, das Projekt zu
realisieren. Man habe ihnen mehrfach gesagt, man müsse auch […] arbeiten. Das
waren sie sich bewusst (act. 104 ca. 23:10). Die Zahlen
(Erfolgsrechnung, Umsatzerwartungen) wurden auch mit B.______ † und A.______
besprochen (act. 104 ca. 27:30). Sie seien sich bewusst gewesen, dass sie mit
dem Laden einen Job haben werden und ein Einkommen erzielen können, aber
nicht reich würden und dass der Aufwand für die Familie sehr gross sein
werde. A./B.______ hatten kommuniziert, dass auch A.______ im Geschäft
mitarbeiten werde und auch der Sohn mithelfen werde. Andernfalls hätte ihnen
abgeraten werden müssen. Die […] könne nur mit Familienangehörigen gemacht
werden und das Projekt wäre sonst nicht realisierbar gewesen. Briefe der
X.______ AG, welche an die Familie A./B.______ gerichtet waren, seien so
adressiert gewesen, weil die Familie A./B.______ gegenüber X.______ AG als
Familie aufgetreten sei und es als Familienprojekt verkauft habe. Die
X.______ AG schreibe immer jene Person an, welche es betreffe (act. 104 ca.
31:40). Der ursprüngliche Vertragsentwurf habe auch auf Familie A./B.______
gelautet. Auf Wunsch der Familie A./B.______ wurde dies dann allerdings
abgeändert (act. 104 ca. 38:40). Die X.______ AG verfüge über eine Forderung
von rund CHF 60'000.— gegenüber A./B.______. Es sei noch nicht entschieden,
ob diese Forderung geltend gemacht werde (act. 104 ca. 36:35).
5.13
Aus der Parteibefragung von H.______ (vgl.
act. 103 S. 16 ff.) und der Zeugenaussage von T.______ (vgl. act. 103 S. 7
ff.) ergibt sich das Bild, wonach B.______ † und A.______ gegenüber H.______
und den Vertretern der X.______ AG angaben, den X.______ […] in [...] als
Familienbetrieb betreiben zu wollen. Dieser Eindruck wurde auch durch die
Beteiligung von Sohn D.______ bei den Besprechungen mit H.______ und
Vertretern der X.______ AG sowie durch die Teilnahme von A.______ nebst Sohn
und Tochter am Kassenkurs bestätigt. A.______ sagte zudem auch selber aus,
dass sie beim Einräumen von Warenlieferungen mithalf, womit sie die
diesbezügliche Aussage von H.______ bestätigte. Zwar ist bei H.______s
Aussage sein eigenes Interesse am Ausgang des Verfahrens zu berücksichtigen.
In Bezug auf die Zeugenaussage von T.______ ist zudem zu bedenken, dass die
X.______ AG gemäss Aussagen von T.______ nicht ausschloss, selber eine
Forderung in einem grösseren fünfstelligen Betrag gegen B.______ † und
A.______ geltend zu machen. Die Aussagen von H.______ und T.______, wonach
sie B.______ † und A.______ darauf aufmerksam machten, dass der X.______
[Laden] in [...] nur rentabel als Familienbetrieb betrieben werde könne, wird
durch den von A.______ und B.______ † unterschriebenen Mietvertrag bestätigt.
Darin ist als Verpflichtung der Mieter folgendes aufgeführt (act. 3/1
Ziff. 4.1):
"Art und Weise der Benützung: der Mieter
verpflichtet sich, das Mietobjekt als […]-geschäft weiter betreiben zu
lassen, gemäss 4.2. so lange die rechtlichen Voraussetzungen dazu erfüllt
sind und die Wirtschaftlichkeit dies erlaubt, sind auch die Öffnungszeiten
beizubehalten. Das heisst, […]"
[…]-arbeit ist im Arbeitsgesetz stark reguliert. Vom
Anwendungsbereich ausgenommen ist jedoch die Mitarbeit im Familienbetrieb
(Art. 4 Abs. 1 ArG). Die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtung zum
Offenhalten des Geschäfts an […] war somit nur möglich, wenn B.______ †,
A.______ oder deren Kinder […] gearbeitet hätten. Zugleich ist es allgemein
bekannt, dass zum damaligen Zeitpunkt [...] zusätzlich zu den schon früher
ansässigen […] je eine [...]-Filiale und eine [...]-Filiale neu dazu gekommen
waren – auf diese Läden wies auch H.______ in seiner Befragung hin (s. vorne
E. IV Ziff. 5.11) – und den Wettbewerb unter den […]-händlern verstärkten.
Die Aussagen von T.______, dass er das Ehepaar A./B.______ darauf hinwies, es
handle sich bei [...] um einen schwierigen Standort, und die Aussagen von
H.______ und T.______, es sei darüber gesprochen worden, dass das
Ladengeschäft in [...] als Familienbetrieb geführt werden müsse, sind daher
glaubhaft. Die Aussage von T.______, dass die Beklagten als Familie
A./B.______ aufgetreten sei, wird auch dadurch bekräftigt, dass das
Begleitschreiben der X.______ AG vom 22. Oktober 2013 an die "Familie
A./B.______" adressiert war und auch die Anrede lautete auf
"Familie A./B.______" (act. 83/11). Seine Aussage, dass auch
ursprünglich der X.______ Partnerschaftsvertrag auf B.______ † und A.______
ausgestellt gewesen war, dann jedoch auf Wunsch von Familie A./B.______ nur
noch B.______ † als Vertragspartner genannt wird, wird dadurch bestätigt,
dass in der […]-Checkliste mit der Grobschätzung als "Partner" Fam.
A./B.______ eingetragen ist, wobei das "Fam." durchgestrichen ist.
Diese Angabe wurde handschriftlich durch "B.______ und Partner"
ersetzt (act. 3/2):
[...]
Die Checkliste wurde jedoch dann nur von der X.______ AG
und B.______ † unterschrieben. Die Unterschrift von A.______ findet sich auf
diesem Dokument nicht. Auch beim X.______ Partnerschaftsvertrag (act. 82/2/1)
sowie bei den Anhängen zum X.______ Partnerschaftsvertrag ("Vertrag für
[…]", "[…]", […]"; act. 83/3/1, 83/4/1, 83/5/1) ist als
X.______ Partner bzw. als […] nur B.______ † aufgeführt und sind nur dessen
Unterschriften und Paraphierungen zu finden. Daraus ergibt sich, dass obwohl
auch A.______ an den Vertragsverhandlungen mit X.______ AG beteiligt war,
sich gegenüber der X.______ AG nur B.______ †, nicht jedoch auch A.______
verpflichtet hat und diese durch ihre Weigerung, den X.______
Partnerschaftsvertrag zu unterschreiben, gegenüber der X.______ AG auch zum
Ausdruck brachte, dass der X.______ Partnerschaftsvertrag gegenüber ihr keine
Wirkung haben soll. Es bestehen jedoch keine Hinweise darauf und wurde auch
nicht geltend gemacht, dass G./H.______ zum damaligen Zeitpunkt von diesem
Umstand Kenntnis gehabt hätten.
Wenn A.______ ausführt, dass der X.______ [Laden] in [...]
das Geschäft ihres Mannes hätte sein sollen und sie diesem weder beitreten noch
darin nebst ihrer Teilzeittätigkeit mitarbeiten wollte, so spricht die
spätere Errichtung der Kommanditgesellschaft "Y.______" mit
Eintragung vom […] und Löschung am […] im Tagesregister dafür, dass sie
zumindest nach aussen einen anderen Eindruck erweckte. Die
Kommanditgesellschaft hatte ihre Adresse an der [...]-strasse in [...] und
hatte den Zweck "Führung und Betrieb eines [...]", womit nur der
Laden in [...] gemeint sein konnte. Sie ist somit auch nach Abschluss des
Mietvertrags als Gesellschafterin einer Gesellschaft aufgetreten, deren Zweck
der Betrieb des Ladengeschäfts in [...] war, auch wenn ihre Haftung als
Kommanditärin auf CHF 500.— beschränkt war. Jedoch verfügte sie wie auch
B.______ † über Einzelunterschrift (act. 25). Die erste und einzige
Mietzinszahlung an G./H.______ erfolgte auch von einem Konto, lautend auf
Y.______ (act. 81/38/30). Hierfür ging A.______ gemäss ihrer eigenen Aussage
zusammen mit B.______ † zur Bank.
H.______ und A.______ gaben übereinstimmend an, dass
A.______ in den Vertragsverhandlungen ausführte, sie werde weiterhin ihrer
bisherigen Teilzeittätigkeit nachgehen. Diese bezifferte A.______ zum
damaligen Zeitpunkt mit einem Arbeitspensum von 40%, während H.______ von 30
% sprach. A.______ führt zwar aus, sie hätte H.______ mitgeteilt gehabt, sie
wolle nicht im […]-geschäft des Ehemannes mitarbeiten, jedoch aufgrund der
oben genannten Umstände ist davon auszugehen, dass A.______ und B.______ † bei
G./H.______ den Eindruck erweckten, den X.______ [Laden] in [...] als
Familiengeschäft betreiben zu wollen. Aufgrund ihrer Teilzeitanstellung beim
[...] hatte A.______ sodann auch die zeitlichen Ressourcen für eine Mitarbeit
im Laden.
Auch wenn A.______ innerlich Vorbehalte gegenüber dem
Ladenprojekt gehabt haben sollte und sich nur ihrem Ehemann zu liebe
beteiligte, so kann dennoch festgehalten werden, dass zumindest nach aussen
A.______ und B.______ † mit dem Ladengeschäft in [...] einen gemeinsamen
Zweck (Betrieb eines X.______ [Laden] als Familienunternehmen) verfolgten,
für welchen sie gemeinsame Kräfte und Mittel (gemeinsame Beteiligung an den
Vertragsverhandlungen, gemeinsamer Abschluss Mietvertrag, vorgesehene
Mitarbeit im […]-geschäft, später auch gemeinsame Eröffnung eines Bankkontos
und Gründung einer Kommanditgesellschaft) einsetzte. Daran vermag auch der
Umstand nichts zu ändern, dass sich gegenüber der X.______ AG nur B.______ † verpflichtete.
Die Gesellschafter können auch durch Forderungen einen Beitrag zur
Gesellschaft leisten (Art. 531 Abs. 1 OR). So hat B.______ † sein
Vertragsverhältnis mit der X.______ AG in die Gesellschaft eingebracht. Zudem
können die Gesellschafter auch vereinbaren, unterschiedliche Beiträge zu
leisten (Art. 531 Abs. 2 OR), weshalb auch der Umstand, dass A.______
aufgrund ihrer Anstellung beim [...] nicht in einem Vollzeitpensum im
Ladengeschäft hätte mitarbeiten können, nicht gegen eine einfache
Gesellschaft spricht. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz
das Verhältnis zwischen A.______ und B.______ † als einfache Gesellschaft
qualifizierte.
5.14
Auch wenn A.______, wie geltend gemacht, von
H.______ aus Absicherungsgründen zur Vertragsunterschrift gedrängt worden
sei, hatte A.______ erkennbar auch ein eigenes Interesse am Geschäft. Wäre
der X.______ [Laden] erfolgreich gewesen, so hätte er einen wesentlichen
Beitrag zum Erwerbseinkommen des Ehepaars A./B.______ beigetragen, zumal
A.______ nur in einem Teilpensum arbeitete und das […]-geschäft für B.______ †
eine neue berufliche Existenz darstellen sollte. Folglich wurde durch die
Unterschrift von A.______ auch keine (formwidrige) akzessorische Bürgschaft
begründet.
5.15
Aus dem oben Ausgeführten ergibt sich auch,
dass die vorgesehene und erfolgte Beteiligung von A.______ in Bezug auf den
X.______ [Laden] nicht mehr unter die eheliche Beistandspflicht von Art. 159
Abs. 3 ZGB subsumiert werden kann. Die Vorinstanz hat daher das Eherecht
nicht falsch angewendet.
5.16
Es kann daher als Zwischenfazit festgehalten
werden, dass ohne die Erkrankung von B.______ † A.______ und B.______ † je
solidarisch für Forderungen der Kläger aus dem Mietvertrag gehaftet hätten,
auch wenn dies so nicht explizit im Mietvertrag festgehalten wurde.
6.
6.1
A.______ macht geltend, dass aufgrund der
Urteilsunfähigkeit von B.______ † auch der Vertrag mit ihr nicht gültig zu
Stande gekommen sei.
6.2
Das Bundesgericht bezeichnet den gemeinsamen
Mietvertrag als ein einheitliches Rechtsverhältnis ("un rapport
juridique uniforme qui n'existe que comme un tout et pour tous les
participants"; BGE 135 III 431, E. 3.1; BGE 140 III 598 E. 3.1 f.; siehe
auch
Jörg Schmid
, AJP 2016, S.
33). Es liegt somit nur ein einziger Vertrag vor, auch wenn auf der
Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind (
Weber,
S. 5).
6.3
Die Frage, ob Urteilsunfähigkeit eines
solidarisch haftenden Schuldners bei
einem gemeinsamen Mietvertrag auch die Wirkung der Nichtigkeit für den
anderen Solidarschuldner zeitigt, hat in der Literatur bisher wenig Beachtung
gefunden.
Schmid
, Der gemeinsame
Mietvertrag, SJZ 87/1991 S. 354, spricht sich dafür aus, dass die Regeln der
Teilnichtigkeit gemäss Art. 20 Abs. 2 OR zur Anwendung gelangen, wenn die
Erklärung eines der am Vertrag Beteiligten an einem Willensmangel leidet oder
es ihm an der Handlungsfähigkeit fehlt. Danach bleibt der Vertrag für die
anderen gültig, ausser wenn anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen (oder
erfolgreich angefochtenen) Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.
Der Heranzug von Art. 20 OR überzeugt jedoch nicht.
Dagegen spricht die systematische Einordnung dieser Bestimmung im
Obligationenrecht unter "Inhalt des Vertrages". Art. 20 OR regelt
die Rechtswirkung, wenn ein Vertrag einen unmöglichen oder widerrechtlichen
Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst. Die Nichtigkeit ergibt sich
gemäss Art. 20 OR somit aufgrund eines unzulässigen Vertragsinhaltes.
Vorliegend ergibt sich die Nichtigkeit des Vertragsverhältnisses mit B.______
† jedoch aus dessen fehlender Handlungsfähigkeit gemäss Art. 18 ZGB und
nicht aus dem Inhalt des Vertrages. Es erscheint daher auch nicht als
folgerichtig, Art. 20 OR auf das Vertragsverhältnis zwischen A.______ und dem
Ehepaar G./H.______ anzuwenden.
6.4
Hasenböhler,
Mitwirkung beider Ehegatten beim Vertragsschluss, Basel/Frankfurt am Main,
1982, S. 40 f., vertritt ebenfalls die Ansicht, dass der ganze Vertrag
grundsätzlich dahin fällt, wenn sich die Willenserklärung eines Ehegatten
wegen Handlungsunfähigkeit als ungültig erweist.
Hasenböhler,
a.a.O., begründet dies damit, dass die
Beteiligung eines jeden für den anderen von wesentlicher Bedeutung war. Diese
Begründung beruht auf der Konzeption des einheitlichen Vertrages, wonach bei
allen Vertragsbeteiligten der Wille bestehe, dass auf der einen oder auf
beiden Seiten mehrere Personen am Vertrag beteiligt sein sollen. Das
bedeutet, die Beteiligung eines jeden ist für den anderen wesentlich; jeder
will das Rechtsgeschäft nur zusammen mit den anderen, nicht einzeln und für
sich alleine (
Hasenböhler
,
a.a.O., S. 39). Wie
Schmid,
a.a.O.,
sieht auch
Hasenböhler, S. 40,
hiervon
eine Ausnahme vor, wenn der mehrgliedrige Vertrag in Bezug auf die
Personenmehrheit der einen Vertragsseite teilbar ist. Der Vertrag kann dann
für den geschäftsfähigen Ehegatten Wirkung haben, wenn bei ihm und dem
Gegenkontrahenten anzunehmen ist, dass das Rechtsgeschäft auch ohne
Mitbeteiligung des handlungsunfähigen Eheteils in seinem ganzen Bestand
geschlossen worden wäre. Diese Meinung wird auch von
Roger Weber,
S. 26 f., geteilt.
Hasenböhler
,
S. 40 f., weist auch darauf hin, dass die Frage der Teilbarkeit eines
Vertrags nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden
werden kann. Er nennt als Beispiele zum einen den Fall, wo der Vermieter
zwecks erhöhter Sicherung seiner Forderungen eine Wohnung an beide Ehegatten
vermietet hat. In einem solchen Fall sei es beim Wegfall eines Ehegatten zu
Folge Handlungsunfähigkeit gewöhnlich nicht anzunehmen, dass der Vertrag mit
dem anderen Eheteil allein zu Stande komme, weil der Gegenkontrahent nicht
mehr über zwei Schuldner verfügt, auf deren Einkommen oder Vermögen er
gegebenenfalls greifen kann. Doch könne zum andern das Sicherungsbedürfnis im
Einzelfall hinter anderen Überlegungen zurücktreten, so wenn der Vermieter es
vorziehe, den Vertrag nur mit einem der beiden Ehepartner abzuschliessen,
statt die Wohnung vielleicht gar nicht oder zu ungünstigeren Bedingungen
vermieten zu können.
Gemäss diesen Autoren ist somit zu prüfen, was der
konkrete Wille der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war
bzw. ob der Vertrag unter der – allenfalls stillschweigend vereinbarten –
Voraussetzung abgeschlossen wurde, dass auf der eigenen Seite oder auf der
Gegenseite eine bestimmte Person ebenfalls Partei des Vertrages wird. Mit
anderen Worten ist zu prüfen, welcher Konsens zwischen den Parteien zu Stande
gekommen ist (Art. 1 OR). Sofern sich die Parteien über die oben genannte
Voraussetzung einig waren, so ist der Vertrag grundsätzlich nicht zu Stande
gekommen, weil diese nicht eingetroffen ist.
Diese Konsensfrage hat das Gericht zu prüfen, wenn eine
Partei im Prozess aus irgendwelchen Gründen bestreitet, durch den Vertrag
gebunden zu sein (BGE 127 III 248, E. 3b;
Gauch/Schluep/Schmid
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band 1, 10. Auflage, Rz.
324a).
6.5
Vorliegend war es beim Abschluss des
Mietvertrags für alle Parteien wesentlich, dass B.______ † seine Arbeitskraft
ins […]-geschäft einbringen konnte. So betonten die Kläger, dass der X.______
[Laden] als Familienbetrieb geführt werden müsse. A.______ brachte zum
Ausdruck, dass sie beim Projekt X.______ [Laden] ihrem Ehemann zu liebe
mitmachte, dem damit eine neue berufliche Zukunft gesichert werden sollte.
Folgte man der von den oben genannten Autoren vertretenen
Auffassung, so wäre – wie vom Rechtsvertreter der beklagten Partei geltend
gemacht – aufgrund der Nichtigkeit des Vertrags zwischen dem Ehepaar
G./H.______ und B.______ † auch das Vertragsverhältnis zwischen dem Ehepaar
G./H.______ und A.______ vollständig dahingefallen, da weder A.______ noch
das Ehepaar G./H.______ den Mietvertrag ohne Beteiligung von B.______ †
eingegangen wären.
6.6
Diese Lösung vermag aber nicht zu befriedigen,
da bei dieser Betrachtungsweise der Umstand, dass es sich bei einem
gemeinsamen Mietvertrag in der Regel um ein Solidarschuldverhältnis handelt,
welches für den Gläubiger eine Personalsicherheit im weiteren Sinn darstellt,
unzureichend berücksichtigt wird. Je nach Vertragsverhältnis und den
konkreten Umständen kann für den Gläubiger der Zweck der Solidarschuld auch
gerade darin bestehen, abgesichert zu sein, wenn einer der Solidarschuldner
aus welchen Gründen auch immer ausfällt, auch wenn der Gläubiger das
Vertragsverhältnis ohne diesen ausgefallenen Solidarschuldner nicht
eingegangen wäre. Das Absicherungsinteresse des Gläubigers ist insbesondere
dann gewichtig, wenn der Gläubiger im Vertrauen auf den Bestand eines
Dauerschuldverhältnisses wie im vorliegenden Fall Vermögensdispositionen
getätigt hat, welche bei einer Auflösung des Vertragsverhältnisses ex tunc (d.h.
rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses) nicht einfach
rückabgewickelt werden können, dafür aber auch noch keine (zureichende)
Gegenleistung erhalten hat.
Dieser Interessenlage wird beim Solidarschuldnerverhältnis
dadurch Rechnung getragen, dass die fehlende Handlungs- und
Verpflichtungsfähigkeit eines Solidarschuldners dessen persönliche Einrede
darstellt und damit nicht als gemeinsame Einrede mit Wirkung für alle
Solidarschuldner dienen kann (
Katz
,
Rz. 32, 112 u. 116 zu Art. 145). Demgemäss kann A.______ als
Solidarschuldnerin dem Ehepaar G./H.______ die sich für B.______ † aus seiner
Urteilsunfähigkeit ergebende Nichtigkeit des Vertragsverhältnisses nicht als
Einrede im Sinne von Art. 145 Abs. 1 OR entgegen halten. Sinngemäss geht
diese Lehrmeinung davon aus, dass trotz Urteilsunfähigkeit des einen
Solidarschuldners zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Vertrag mit dem
anderen Solidarschuldner weiterhin Bestand hat.
Auch bei der einfachen Gesellschaft hat Lehre und
Rechtsprechung einen Ausgleich für diese Interessenslage entwickelt. So weist
die Vorinstanz zu Recht darauf hin, dass bei Abschluss eines ungültigen
Gesellschaftsvertrags, das Vertrauen eines gutgläubigen Dritten in den
Bestand dieser "faktischen Gesellschaft" geschützt sein kann, was
die Wirksamkeit des Vertrages zwischen dem Dritten und der
"Gesellschafter" (mit Ausnahme des urteilsunfähigen
Gesellschafters) zur Folge haben kann (act. 123 Ziff. 7.6.1;
Meier-Hayoz/Forstmoser/Sethe
,
Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 12. vollständig neu bearbeitete Auflage,
§ 1 Rz. 65 ff.;
Fellmann/Müller,
Berner
Kommentar, Art. 530-544 OR, Rz. 669, 685 f.).
Da eine einfache Gesellschaft auch nur aus zwei
Gesellschaftern bestehen kann (Art. 530 Abs. 2 OR), ist es folgerichtig, dass
die Regeln der faktischen Gesellschaft zu Lasten des verbleibenden
Gesellschafters auch zur Anwendung gelangen, wenn bei einer
Zwei-Personen-Gesellschaft ein Gesellschafter aufgrund von Urteilsunfähigkeit
(Art. 18 ZGB) nicht in Haftung genommen werden kann. Andernfalls würde man
zwischen einer Zwei-Personen-Gesellschaft und einer Gesellschaft, an welcher
drei oder mehr Personen beteiligt sind (wie wenn z.B. vorliegend auch der
Sohn des Ehepaars A./B.______ in die Gesellschaft einbezogen wäre) eine
Unterscheidung zu Lasten Dritter treffen, für welche es keinen sachlichen
Grund gibt. Alleine der Umstand, dass eine Gesellschafterin einer
Zwei-Personen-Gesellschaft unter Umständen aufgrund der solidarischen Haftung
für die gesamte Haftungssumme belangt wird und im Innenverhältnis kein
Rückgriff nehmen kann, spricht nicht gegen die Anwendung der Regeln der
faktischen Gesellschaft auf diese Fälle, da dieses Risiko der Solidarhaft –
unabhängig von der Anzahl der Gesellschafter – inhärent ist. Soweit sich das
Ehepaar G./H.______ somit in guten Treuen auf schützenswertes Vertrauen in
den Bestand der faktischen Gesellschaft beruft, ist es gegenüber A.______
darin zu schützen.
Somit scheint man zu unterschiedlichen Resultaten zu
gelangen, je nachdem, ob man die vorliegende Fragestellung gemäss der oben
zitierten Lehre zum gemeinsamen Vertrag oder gemäss der Lehre und
Rechtsprechung zur faktischen Gesellschaft und zur Solidarschuld prüft.
Dieser scheinbare Widerspruch kann aber wie nachfolgend dargelegt aufgelöst
werden.
6.7
Hasenböhler
und
Roger Weber
weisen bereits
darauf hin, dass die konkreten Umstände des Einzelfalles berücksichtigt
werden müssen. Dieser Gedanke ist weiter auszudifferenzieren. Je nach den
konkreten Umständen des Einzelfalles ist die Solidarschuldnerschaft als
Personalsicherheit für die Parteien von unterschiedlicher Bedeutung. Soweit
im Falle der Urteilsunfähigkeit eines Solidarschuldners der Gläubiger aus dem
der Solidarschuld zu Grunde liegenden Vertrag gegenüber dem anderen
Solidarschuldner an seiner Forderung weiterhin festhält, ist somit auch zu
prüfen, ob zwischen den Parteien bei Vertragsabschluss ein Konsens (Art. 1
OR) darüber bestand, dass der Vertrag bei Wegfall des einen Solidarschulders
gegenüber dem anderen Solidarschuldner weiterhin Bestand haben sollte und
dieser für die Forderungen aus dem Vertrag haftet, auch wenn sich die
Parteien einig sind, dass mit ihm alleine der Vertrag ursprünglich nicht
abgeschlossen worden wäre. Mit anderen Worten, es ist zu prüfen, ob für den
Gläubiger die Solidarschuldnerschaft auch gerade als Absicherung für den Fall
dienen sollte, dass einer der Solidarschuldner wegfallen könnte.
Gegen eine solche Auslegung spricht auch nicht die
Qualifikation als gemeinsamer Vertrag. Das Auftreten mehrerer Personen als
Vertragspartei kennzeichnet zwar den gemeinsamen Vertrag; es gehört aber
nicht zu den objektiv wesentlichen Punkten, d.h. zum für einen
Vertragsabschluss unabdingbaren Kernbereich. Im Anwendungsbereich des
Vertrauensprinzips ist es daher ohne weiteres möglich, dass ein Vertrag
zwischen Einzelpersonen zu Stande kommt, obwohl der Wille einer Partei auf
den Abschluss eines gemeinsamen Vertrags unter Einbezug eines Dritten
gerichtet war (
Roger Weber
,
S. 28).
6.8
Bei Fragen des Konsens hat das Sachgericht
vorab zu prüfen, ob sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend geäussert,
verstanden und in diesem Verständnis geeinigt haben. Ist dies für den
Vertragsschluss als solchen zu bejahen, liegt ein tatsächlicher Konsens vor.
Haben sich die Parteien in den Vertragsverhandlungen zwar übereinstimmend
verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein offener Dissens und damit kein
Vertragsschluss. Haben sie sich übereinstimmend geäussert, aber abweichend
verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor. Ein versteckter Dissens kann
dann zum Vertragsschluss führen, wenn eine der Parteien nach dem
Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis der gegnerischen Willensäusserung zu
schützen und damit die andere auf ihre Äusserungen in deren objektiven Sinn
zu behaften ist. In einem solchen Fall liegt ein normativer Konsens vor
(Urteil BGer 4D_71/2017, E. 5.1).
Nach dem Vertrauensprinzip sind Willensäusserungen so
auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen nach Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten. Es ist
der objektive Sinn des Erklärungsverhaltens zu ermitteln. Dabei ist der
Wortlaut nicht alleine ausschlaggebend. Zu berücksichtigen sind im Weiteren
etwa die Umstände, unter denen die Erklärungen abgegeben wurden, insbesondere
der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger
in guten Treuen, d.h. als vernünftige und korrekte Person verstehen durfte
und musste (BGE 138 III 659 E. 4.2.1; Urteil BGer 4D_71/2017, E. 5.1;
Müller
, Berner Kommentar, Rz. 149 zu
Art. 1). Der Erklärende ist demnach nicht gebunden, weil er einen bestimmt
gearteten inneren Willen hatte, sondern weil er ein Verhalten an den Tag
gelegt hat, aus dem die Gegenpartei in guten Treuen auf das Vorhandensein
eines bestimmten Willens schliessen durfte (BGE 69 II 319 E. 3;
Müller
, Berner Kommentar, Rz. 154 zu
Art. 1).
Ist das Zustandekommen eines Vertrages strittig, so wird
das Vertrauensprinzip nur in dem Umfang durch den wirklichen Willen der
Parteien verdrängt, als prozessual feststeht, dass die Parteien einander
tatsächlich richtig verstanden haben. Soweit dies für eine der ausgetauschten
Erklärungen nicht feststeht, sondern ungewiss ist, bleibt es bei der
Auslegungsregel des Vertrauensprinzips (
Gauch/Schluep/Schmid
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band 1, 10. Auflage, Rz.
324).
6.9
A.______ machte in der Klageantwort geltend,
dass sie gar nicht in das Geschäft ihres Ehemannes eintreten und schon gar
nicht den Vertrag mitunterzeichnen wollte, da sie eine Anstellung beim [...]
hatte und habe sowie vom [...] nichts verstehe. H.______ jedoch drängte
indessen im Hinblick auf mögliche Schwierigkeiten auf eine Mitunterzeichnung
durch A.______ (act. 72 S. 3 f.). Auch in der persönlichen Befragung gab
A.______ an, H.______ wollte, dass sie den Mietvertrag auch unterschreibe. In
der persönlichen Befragung führte A.______ zudem aus, sie hätte H.______
gesagt gehabt, dass sie nichts im Laden machen wolle, sie habe einen anderen
Job (siehe hierzu sowie zur Notwendigkeit, den [...] als Familienbetrieb zu
führen, vorne, E. IV Ziff. 5.10 f.).
Damit bestätigt A.______, dass ihr Vertragsbeitritt zu
Stande kam, weil das Ehepaar G./H.______ sich im Hinblick auf
Unvorhergesehenes, nämlich mögliche Schwierigkeiten, absichern wollte. Dieses
Absicherungsbedürfnis ist auch im Hinblick darauf nachvollziehbar, da sich
das Ehepaar G./H.______ im Mietvertrag verpflichtete, Umbaukosten in der Höhe
von CHF 100'000.— zu übernehmen und damit gestützt auf das Mietverhältnis mit
dem Ehepaar A./B.______ einen wesentlichen Investitionsentscheid traf und die
Kosten beim Ehepaar G./H.______ bereits vor der ersten Mietzahlung anfielen
(act. 3/1). Das Ehepaar G./H.______ ging somit in Vorleistung. Dies war
A.______ bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund ihrer Beteiligung an den
Vertragsverhandlungen bekannt oder sie hätte es zumindest bei sorgfältiger
Durchsicht des von ihr unterschriebenen Mietvertrags wissen können. Auch der
Umstand, dass für das Ehepaar G./H.______ die Mieteinnahmen aus dem
Ladenlokal einen Teil ihrer Altersvorsorge darstellen und sie mit Übergabe
des Ladens in Rente gehen wollten, war für A.______ ersichtlich und wies auf
das hohe Absicherungsbedürfnis beim Ehepaar G./H.______ hin.
All diese Umstände sprechen somit dafür, dass der Beitritt
von A.______ als Solidarschuldnerin zum Vertrag gerade den Zweck hatte, das
Ehepaar G./H.______ für einen Fall wie den vorliegenden abzusichern. Wenn
A.______ geltend macht, sie wollte ursprünglich den Mietvertrag nicht
unterschreiben, dann aber dem Drängen von H.______ nachgab, der –
augenscheinlich beharrlich – auf seinem Absicherungsinteresse bestand,
spricht das dafür, dass die Kläger in guten Treuen davon ausgehen durften,
A.______ werde als Solidarschuldnerin einspringen, wenn unerwartete
Schwierigkeiten auftreten würden.
Auch wenn bei A.______ diesbezüglich ein versteckter
Dissens vorlag, weil A.______ den inneren Vorbehalt hatte, nur durch den
Mietvertrag gebunden zu sein, so lange es B.______ † auch ist, so ist das
Ehepaar G./H.______ dennoch in seinem Vertrauen zu schützen, durch die
Solidarschuldnerschaft von A.______ gegen unerwartete Schwierigkeiten
abgesichert zu sein. Der Vertrag ist somit aufgrund eines normativen Konsens
zu Stande gekommen. Mit der Urteilsunfähigkeit von B.______ † trat dann
gerade eine solche unerwartete Schwierigkeit auf, wogegen das Ehepaar
G./H.______ abgesichert sein wollte.
Es kann daher als Fazit festgehalten werden, dass der
Mietvertrag zwischen dem Ehepaar G./H.______ und A.______ trotz Nichtigkeit
des Mietvertrags bezüglich B.______ † gestützt auf einen normativen Konsens
gültig zu Stande gekommen ist.
Diese Auslegung kommt somit zum gleichen Resultat, wie
wenn das Ehepaar G./H.______ in ihrem Vertrauen auf den Bestand der
faktischen Gesellschaft zwischen den Eheleuten A./B.______ geschützt wird,
indem als Konsequenz dieser faktischen Gesellschaft der Vertrag mit A.______
als gültig erachtet wird.
7. Grundlagenirrtum
7.1
A.______ macht geltend, dass auch sie (und
nicht nur das Ehepaar G./H.______) davon ausgegangen sei, dass B.______ † bei
der Unterzeichnung des Mietvertrages urteilsfähig gewesen sei (act. 72 Anhang
S. 2; act. 78 S. 3). Diese Aussage der Beklagten wird durch die schriftliche
Auskunft von Dr. med. [...] vom [...] gestützt, wonach A.______ nicht in der
Lage gewesen sei, die Erkrankung ihres Ehemannes als Alzheimer-Demenz vor der
definitiven ärztlichen Diagnosestellung zu erkennen, und es nachvollziehbar
sei, dass die Familie davon ausgegangen sei, B.______ † habe nach der
Kündigung seiner langjährigen Arbeitsstelle depressiv reagiert (act. 35/4).
Es ist somit als erstellt zu betrachten, dass auch A.______ bei
Unterzeichnung des Mietvertrags davon ausgegangen ist, dass B.______ † zum
damaligen Zeitpunkt urteilsfähig und arbeitsfähig war. Diesbezüglich ist
A.______ bei Vertragsschluss einem Irrtum erlegen. Da sie den Vertrag nicht
ohne B.______ † eingehen wollte, ist zu prüfen, ob sich A.______ darauf
berufen kann, dass der Vertrag für sie unverbindlich ist, weil sie sich beim
Abschluss in einem wesentlichen Irrtum, nämlich in einem Grundlagenirrtum
befunden hat (Art. 23 u. 24 Ziff. 4 OR).
7.2
Die Anfechtung eines Vertrages aufgrund eines
Willensmangels setzt notwendigerweise einen Konsens voraus (vgl. BGE 129 III
320 E. 6.2 m.w.N.), welcher vorliegend gegeben ist (siehe oben E. IV Ziff.
6.9).
7.3
Ein Grundlagenirrtum liegt vor, wenn der Irrtum
einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben
im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage für den Vertrag betrachtet
wurde (Art. 24 Ziff. 4 OR i.V.m. Art. 2 ZGB). Vom Grundlagenirrtum ist der
Motivirrtum abzugrenzen. Der Motivirrtum bezieht sich auf den Beweggrund beim
Vertragsschluss (Art. 24 ABs. 2 OR). Es handelt sich dabei nicht um einen wesentlichen
Irrtum im Sinne von Art. 23 OR, weshalb das Vorliegen eines Motivirrtums an
der Verbindlichkeit des Vertrags nichts ändert.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird für einen
Grundlagenirrtum i.S.v. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR nebst einem Irrtum als
solchem vorausgesetzt, dass dieser einen Sachverhalt beschlägt, der für den
Irrenden subjektiv eine unerlässliche Voraussetzung ("conditio sine qua
non") dafür war, den Vertrag überhaupt oder jedenfalls mit dem
betreffenden Inhalt abzuschliessen und auf diese Weise die Vertragsgrundlage
bildete. Der fragliche Sachverhalt muss ausserdem auch objektiv, nach den
Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des
Vertrags erscheinen (Urteil BGer 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017 E. 4.2
mit Hinweis insbesondere auf BGE 136 III 528 E. 3.4.1). Als Massstab dient
daher die Frage, ob ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer in der gleichen Lage
des Irrenden das Geschäft nicht eingegangen wäre und ob ein Beharren darauf
Treu und Glauben verletzt (
Schmidlin
,
Berner Kommentar, Allgemeine Bestimmungen, Mängel des Vertragsabschlusses,
Art. 23 – 31 OR, Bern 2013, Rz. 105 zu Art. 23/24). Zur Vertragsgrundlage
zählen auch die besonderen Umstände, die das Verhältnis zwischen den Parteien
bestimmen und zum Vertragsabschluss Anlass gegeben haben (BGE 79 III 117;
Schmidlin
, Berner Kommentar,
Allgemeine Bestimmungen, Mängel des Vertragsabschlusses, Art. 23 – 31 OR,
Bern 2013, Rz. 107 zu Art. 23/24).
Der Mietvertrag mit dem Ehepaar G./H.______ für das
[…]-geschäft in [...] war Voraussetzung dafür, dass sich B.______ † mit einem
X.______ [Laden] selbständig machen konnte. A.______ unterstützte ihren
Ehemann dabei und führte auch aus, dass sie nur auf Drängen von H.______ den
Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte, da dieser gegen mögliche
Schwierigkeiten eine Absicherung wollte. Es ist daher offensichtlich, dass
die Fähigkeit von B.______ †, den X.______ [Laden] betreiben zu können und
die Gültigkeit des Mietvertrags zwischen ihm und dem Ehepaar G./H.______ für
A.______ eine unerlässliche Voraussetzung war, dass sie den Vertrag ebenfalls
unterschrieb. Dies insbesondere auch deshalb, weil seitens des Ehepaars
G./H.______ und der X.______ AG gemäss deren eigenen Ausführungen wiederholt
darauf hingewiesen wurde, dass ein solcher […]-laden nur als Familie geführt
werden könne (s. hierzu auch vorne, E. IV Ziff. 5.11). Zudem wurde nur
B.______ † Partei des Vertrags mit der X.______ AG (act. 12/5 und
act. 83/2), welcher die Grundlage dafür bildete, dass in der Lokalität
in [...] überhaupt ein X.______ [Laden] hätte geführt werden können.
Zweifellos hätte daher ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer in der gleichen
Lage den Mietvertrag nicht unterschrieben, wäre ihm die Erkrankung von
B.______ † und dessen damit verbundene Urteils- und Arbeitsunfähigkeit
bekannt gewesen.
Es ist somit erstellt, dass sich A.______ in einem
Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Ziff. 4 OR befand, als sie den Vertrag
unterschrieb.
7.4
Wer sich auf die Unverbindlichkeit eines Vertrages
aufgrund eines wesentlichen Irrtums beruft (Art. 23 OR), muss der anderen
Partei eröffnen, dass er den Vertrag nicht halte. Diese Anfechtungserklärung
muss innert Jahresfrist ergehen, ansonsten der Vertrag als genehmigt gilt
(Art. 31 Abs. 1 OR).
Der Anfechtungsgrund braucht in der Anfechtungserklärung
nicht spezifiziert zu werden. Es genügt, wenn aus der Erklärung oder dem
Verhalten des Anfechtenden unmissverständlich hervorgeht, dass er den
Vertrag, so wie er geschlossen wurde, nicht gelten lassen will. Dies kann
auch durch konkludentes Verhalten geschehen, das zum vornherein keinen
Anfechtungsgrund spezifizieren kann (BGE 106 II 346 E. 3.a.;
Schmidlin,
Berner Kommentar,
Obligationenrecht, Mängel des Vertragsschlusses, Art. 23-31 OR, Rz. 68 u. 71
zu Art. 31;
Schwenzer/Fountoulakis
,
Basler Kommentar, Rz. 9 zu Art. 31).
7.5
Gleich nachdem A.______ durch das ärztliche
Attest vom [...] (act. 12/3) abgesichertes Wissen über die Urteilsunfähigkeit
von B.______ † bei der Vertragsunterzeichnung erlangt hatte, erklärte sie aus
diesem Grund gegenüber dem Ehepaar G./H.______, nicht an den Mietvertrag
gebunden zu sein bzw. diesen nicht zu halten. Dies geht aus der
E-Mail-Korrespondenz von A.______ sowie ihrem Rechtsvertreter mit H.______
hervor. Namentlich macht der Rechtsvertreter in der E-Mail-Korrespondenz
unter Verweis auf die Erkrankung und Arbeitsunfähigkeit von B.______ † die
Nichtigkeit des Mietvertrags geltend (act. 3/6; act. 3/8; act. 3/15 betr.
Erkrankung von B.______
†
). Die gleiche
Erklärung erging auch gegenüber der X.______ AG (act. 12/2), wovon H.______
ebenfalls Kenntnis erhielt (act. 12/6). Auch der Laden wurde nicht mehr
weiterbetrieben, sondern geschlossen. A.______ hat somit innert der
Jahresfrist sowohl schriftlich, wie auch durch konkludentes Verhalten zum
Ausdruck gebracht, den Mietvertrag im Sinne von Art. 31 Abs. 1 OR
anzufechten. Zwar hat A.______ sich dabei nicht ausdrücklich auf Art. 24 Abs.
1 Ziff. 4 OR berufen, was sie jedoch auch im Rahmen von Art. 31 Abs. 1 OR
nicht musste. Hingegen hat A.______ als Begründung die Erkrankung von
B.______ † angegeben, womit sie sich, wie vorne bereits ausgeführt, auf einen
zulässigen Anfechtungsgrund stützte. Auch für das Ehepaar G./H.______ war
aufgrund der Umstände bei Vertragsschluss ersichtlich, dass A.______ den
Vertrag nicht abgeschlossen hätte, hätte sie zum damaligen Zeitpunkt vom
Gesundheitszustand von B.______ † Kenntnis gehabt. Das Ehepaar G./H.______
zweifelte jedoch an, dass B.______ † zum damaligen Zeitpunkt urteilsunfähig
bzw. dass A.______ diesbezüglich in Unkenntnis war.
Aus der Zahlung der Miete für Januar [...] ergibt sich
keine Genehmigung des Mietvertrags durch A.______. Die Erklärung von
A.______, dass diese Zahlung auf einen versehentlich zu spät gestoppten
Dauerauftrag zurückzuführen sei (vgl. act. 72 S. 4, act. 110 S. 5, 11),
ist nachvollziehbar. Zwar erfolgte die Gutschrift der grundsätzlich am
Monatsersten fälligen Mietzahlung erst am 3. Januar […] auf dem Konto des
Ehepaars G./H.______. Jedoch spricht das nicht dagegen, dass diese Zahlung
nicht im Rahmen eines bereits früher angelegten Dauerauftrages erfolgte. Wenn
der Dauerauftrag so eingerichtet ist, dass die Zahlung auf den 1. jeden
Monats hätte erfolgen sollen, so stimmt es mit der allgemeinen
Lebenserfahrung überein, dass der Zahlungsvorgang ohne anderweitig erteilten
Auftrag automatisch auf den kommenden Werktag verschoben wird, wenn der 1.
des Monats ein Sonn- oder Feiertag ist. Im Kanton Glarus ist nicht nur der 1.
Januar, sondern auch der 2. Januar ein Feiertag. Der erste Werktag war der 3.
Januar, an welchem die Gutschrift auf dem Konto von H.______ bei der […]-
erfolgte (act. 81).
Ferner ändert auch der Umstand, dass der X.______ [Laden]
nach dem [...] möglicherweise noch vereinzelt geöffnet war, evtl. durch eine
ehemalige Mitarbeiterin des Ehepaars G./H.______ (vgl. act. 3/12; act. 3/5),
nichts daran, dass der Rechtsanwalt von A.______ den Klägern spätestens [...]
definitiv eröffnete, dass der am [...] unterzeichnete Mietvertrag nichtig sei
und die Kläger über die Ladenlokalität verfügen können (act. 3/6).
7.6
Die Beklagte lässt den Mietvertrag auch im
vorliegenden Zivilprozess weiterhin nicht gegen sich gelten. Sie begründet
dies zwar, wie bereits aufgezeigt, nicht mit dem Vorliegen eines
Grundlagenirrtums, sondern damit, dass der Mietvertrag aufgrund der Urteils-
und Arbeitsunfähigkeit von B.______ † und der sich daraus für ihn ergebenden
Nichtigkeit des Vertrags auch ihr gegenüber gestützt auf Art. 1 und 2 OR
nichtig sei (act. 126 S. 5). A.______ macht aber auch geltend, dass sie von
der Erkrankung von B.______ † im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine
Kenntnis hatte und dass sie ohne B.______ † den Vertrag nicht unterzeichnet
hätte. Somit hat sie alle erforderlichen Bestandteile des Irrtumstatbestands
vorinstanzlich vorgetragen, auch wenn A.______ in den rechtlichen
Ausführungen den Grundlagenirrtum nicht explizit geltend macht. Namentlich
hat sie auch die erforderliche Gestaltungserklärung, sich nicht an den
Vertrag halten zu wollen, gegenüber dem Ehepaar G./H.______ abgegeben, und
sich in der Konsequenz auch geweigert, zusammen mit der X.______ AG
Massnahmen zu treffen, um unter Anstellung eines Geschäftsführers das
Ladengeschäft weiter zu betreiben.
7.7
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz im Urteil
vom 22. November 2016 (act. 123 S. 24 E. V. 6.2.) kann daraus, dass
sich A.______ nicht ausdrücklich auf Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR berufen hat,
nicht geschlossen werden, dass das Gericht aufgrund der Verhandlungsmaxime
(Art. 55 Abs. 1 ZPO) den Grundlagenirrtum und die sich daraus ergebenden
Konsequenzen nicht prüfen darf. Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien
unter der Herrschaft der Verhandlungsmaxime dem Gericht die Tatsachen, auf
welche sie ihr Begehren stützen, darzulegen. A.______ beantragt die Abweisung
der Klage aufgrund der Nichtigkeit des Mietvertrags und macht geltend, sie
konnte die Erkrankung von B.______ † im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht
erkennen, womit sie ihrer prozessualen Obliegenheit im Sinne von Art. 55 Abs.
1 ZPO nachgekommen ist.
Ob sich aus den behaupteten Tatsachen ergibt, dass
A.______ einen Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR
geltend macht, ist eine Frage der Rechtsanwendung. Nach Art. 57 ZPO wendet
das Gericht das Recht von Amtes wegen an. Die Eingaben der Prozessparteien
brauchen keine rechtlichen Begründungen zu enthalten. Das Gericht ist weder
an die Rechtsauffassung der Parteien gebunden, noch kann es sich begnügen,
lediglich die von den Parteien angerufenen Normen zu berücksichtigen. Vielmehr
hat das Gericht sämtliche Normen zu ermitteln, welche für die Beantwortung
der im Verfahren aufgeworfenen Rechtsfragen und damit für die Urteilsfindung
massgeblich sind (
Hurni,
Berner
Kommentar, Rz. 4 f. zu Art. 57). Es schadet somit A.______ auch nicht, dass
sie vorinstanzlich ausführte, dass kein Grundlagenirrtum vorliege, da der
Mietvertrag ohnehin nichtig sei. Die Verhandlungsmaxime steht somit der
Prüfung des Grundlagenirrtums nicht im Wege.
7.8
Da die Beklagte sich bei der Unterzeichnung des
Mietvertrages in einem Grundlagenirrtum befunden hat und auch die
erforderliche Anfechtungserklärung gemäss Art. 31 Abs. 1 OR abgegeben hat,
ist der Mietvertrag für sie aufgrund von Art. 23 OR nicht verbindlich.
Rechtsfolge der begründeten Geltendmachung eines
Willensmangels, also u.a. eines Grundlagenirrtums, ist grundsätzlich das
Dahinfallen des Vertrags ex tunc (vgl. BGE 129 III 320 E. 7.1.1). Die
Anfechtung eines ganz oder teilweise bereits abgewickelten
Dauerschuldverhältnisses ist jedoch als ausserordentliche Kündigung ex nunc
zu behandeln (vgl. BGE 129 III 320 E. 7.1.2-7.1.4 m.w.N.).
Die Beklagte hat gegenüber den Klägern am [...] erklärt,
dass sie den Mietvertrag als nichtig erachte (act. 3/6; siehe auch oben E. I
Ziff. 1). Der Mietvertrag sah vor, dass der ganze Laden durch die Firma
X.______ AG und die Vermieter umgebaut werde und der Vermieter dabei Kosten
in der Höhe von ca. CHF 100'000.— übernehme (act. 3/1 Ziff. 7.4).
Es ist unbestritten, dass dieser Umbau bereits erfolgt war, als A.______ Ende
[...] erklärte, den Mietvertrag nicht halten zu wollen. Somit hatte das
Ehepaar G./H.______ ihre vertragliche Pflicht bezüglich des Umbaus bereits
erfüllt gehabt. Die entsprechenden Arbeiten sind der Liegenschaft des
Ehepaars G./H.______ zu Gute gekommen, weshalb diesbezüglich eine
Rückabwicklung ex tunc nicht möglich ist. Zudem ist unbestritten geblieben,
dass der Laden bereits am […] neu eröffnet und am […] wieder geschlossen
wurde (act. 67 Rz. 6). Das Mietobjekt wurde daher von A.______ und B.______ †,
wenn auch nur für wenige Tage, bereits genutzt. Zwar steht in Ziff. 7.4 des
Mietvertrags als Mietbeginn der […]. Der Mietvertrag ist jedoch diesbezüglich
unklar, wird doch in Ziff. 2.1 der […] als Mietbeginn angegeben. Zusätzlich
wird in Ziff. 3.1 geregelt, dass für den Monat […] keine Miete zu bezahlen
sei, was ebenfalls darauf hinweist, dass das Ehepaar A./B.______ das
Mietobjekt zumindest zeitweise im Monat […] mietfrei benutzen durfte.
Schliesslich wurde dem Ehepaar G./H.______ auch die Monatsmiete für den Monat
[…] bereits überwiesen.
Diese Umstände rechtfertigen es, vorliegend kein
Dahinfallen des Vertrags ex tunc, sondern eine Vertragsbeendigung ex nunc
anzunehmen.
7.9
Hat der Irrende, der den Vertrag nicht gegen
sich gelten lässt, seinen Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben, so
ist er zum Ersatze des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens
verpflichtet, es sei denn, dass der andere den Irrtum gekannt habe oder hätte
kennen sollen (Art. 26 Abs. 1 OR).
Die Haftung nach Art. 26 OR stellt einen Tatbestand der
Haftung aus Culpa in Contrahendo dar, aufgrund dessen Abs. 1 der Irrende
gegebenenfalls verpflichtet ist, das negative Interesse resp. den
Vertrauensschaden zu ersetzen (vgl. z.B.
Eugen Bucher
, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht, 2. Aufl. Zürich 1988, S. 280; vgl.
auch BGE 82 II 186 E. 4). Wo es der Billigkeit entspricht, kann der Richter
auf Ersatz weiteren Schadens erkennen (Art. 26 Abs. 2 OR). Bei der
Berücksichtigung des weiteren Schadens nach dem Massstab der Billigkeit kann
der Richter hinsichtlich des Schadenumfanges über das hinausgehen, was der
nicht irrenden Partei aufgrund des dahingefallenen Vertrages zuzuerkennen
wäre. Der Richter kann dabei auch das billige Interesse am Bestehen des
Vertrags, vor allem in Hinblick auf schon erbrachte Leistungen oder
Aufwendungen berücksichtigen. Unter "weiterer Schaden" kann daher
auch der Ersatz des positiven Vertragsinteresses fallen
(Erfüllungsinteresse). Mehr als das Erfüllungsinteresse kann der Richter
jedoch nicht zusprechen (
Schmidlin,
Berner
Kommentar, Rz. 28 zu Art. 26;
Koller
,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band 1, Bern 2006, Rz.
140 zu § 14).
Zur Begründung einer solchen Culpa in Contrahendo-Haftung
genügt bereits schon leichte Fahrlässigkeit des Irrenden. Dessen Verhalten
ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts mit einer gewissen Strenge zu
beurteilen (BGE 105 II 23 E. 3; BGE 113 II 25 E. 2;
Schmidlin
, Berner Kommentar, Allgemeine Bestimmungen,
Mängel des Vertragsabschlusses, Art. 26 OR, Bern 2013, Rz. 4 und 13 zu Art.
26).
7.10
Die Beklagte ist irrtümlich davon ausgegangen,
dass B.______ † bei der Unterzeichnung des Miet- und des X.______
Partnerschaftsvertrages urteilsfähig und voraussichtlich fähig war, die
betreffenden Verträge tatsächlich zu erfüllen (siehe oben E. IV Ziff. 7.1).
Wie bereits erwähnt führte Dr. med. [...] mit Schreiben
vom […] (act. 12/7) aus, dass die Demenzerkrankung von B.______ † erst im […]
festgestellt und der Familie gegenüber kommuniziert wurde. Weiter erläuterte
Dr. med. [...] im Schreiben vom […], dass A.______ nicht in der Lage gewesen
sei, die Erkrankung ihres Ehemannes als Alzheimer-Demenz vor der definitiven
ärztlichen Diagnosestellung zu erkennen und ihr eine fahrlässige
Handlungsweise nicht vorgeworfen werden könne (act. 35/4).
Auch wenn der Auskunft der ärztlichen Fachperson Dr. med.
[...] dahingehend zu folgen ist, dass die Beklagte zum Zeitpunkt der
Unterzeichnung des Mietvertrages nicht wissen konnte, dass B.______ † an
Alzheimer-Demenz erkrankt war, wird dadurch nicht ausgeschlossen, dass die
Beklagte die mangelnde Urteilsfähigkeit und mangelnde voraussichtliche
Leistungsfähigkeit von B.______ † hätte erkennen können und müssen.
Die Beklagte hatte Anhaltspunkte dafür, dass ihr Ehemann
gesundheitlich beeinträchtigt (vgl. act. 35/4) und seine Arbeitsfähigkeit
vermindert war, konnte er doch insbesondere eine Ausbildung als […] nicht
erfolgreich abschliessen (vgl. act. 73/2). Die Annahme der Beklagten,
dass ihr Ehemann an einer (vorübergehenden) Depression leidet (vgl. act.
35/4), ist zwar, wie von Dr. med. [...] bestätigt (siehe oben E. IV Ziff.
7.1), nachvollziehbar. Trotzdem durfte von der Beklagten vor dem Hintergrund
des finanziell folgenreichen und insbesondere auch für B.______ † physisch
und psychisch belastenden Vorhabens, einen X.______ [Laden] zu führen,
erwartet werden, dass sie sich genauere Kenntnis vom Gesundheitszustand von
B.______ † beschafft, bevor sie den Mietvertrag unterzeichnet. Bei genaueren
Abklärungen hätte sie von der ja gemäss Arztzeugnis bereits damals
bestehenden Urteilsunfähigkeit (vgl. act. 12/3) Kenntnis erlangen
können. Dabei ist allerdings die schwierige Situation zu berücksichtigen, in
welcher sich die Beklagte befand, wenn sie die Gesundheit von B.______ †
anzweifelte, zumal Personen mit Alzheimer-Demenz typischerweise versuchen,
ihre Krankheit zu verheimlichen und auf entsprechendes Nachfragen negativ
reagieren (vgl. act. 12/3). Auch der Umstand, dass A.______ selber davon
ausging, dass B.______ † an einer leichten, vorübergehenden Depression litt,
hätte für sie Anlass zu weiteren Abklärungen sein sollen, da sie sich
insbesondere nicht nur in der Urteilsfähigkeit, sondern auch in der
Arbeitsfähigkeit von B.______ † irrte. Eine depressive Erkrankung kann auch
die Arbeitsfähigkeit beeinträchtigen. Es ist jedoch auch nachvollziehbar,
dass sie die vorübergehende Depression auf die beruflichen Misserfolge von
B.______ † zurückführte und davon ausging, dass es ihm besser gehen werde,
wenn er als sein eigener Chef das […]-geschäft führen könne und dadurch
wieder eine berufliche Zukunft hat. Das Ehepaar G./H.______ macht zwar
geltend, dass gerade A.______ als Ehefrau von B.______ † als erste hätte
erkennen müssen, dass mit ihm etwas nicht mehr stimmte (act. 79 Ziff. 42).
Jedoch spricht gerade das enge Zusammenleben als Ehepaar dafür, dass
Veränderungen, die schleichend erfolgen, erst mit Verzögerung erkannt werden.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass wahrgenommene Veränderungen bagatellisiert
oder in einen anderen Zusammenhang gesetzt werden. Letzteres hat A.______
gemacht, indem sie davon ausging, ihr Ehemann litt an einer vorübergehenden
Depression. Schliesslich ist auch noch zu bemerken, dass B.______ † [...].
Auch dieser Umstand macht nachvollziehbar, weshalb A.______ bei den bei ihrem
Mann wahrgenommenen Veränderungen nicht an eine Demenz-Erkrankung dachte.
Folglich befand sich die Beklagte zwar fahrlässig in einem Grundlagenirrtum,
es ist ihr aber nur leichte Fahrlässigkeit vorzuwerfen.
Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Ehepaar
G./H.______ hätte erkennen können, dass B.______ † im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bereits aufgrund einer Alzheimer-Demenz urteilsunfähig und
auch nicht mehr in der Lage war, ein […]-geschäft zu führen.
7.11
Beim negativen Vertragsinteresse ist die
andere Partei so zu stellen, wie wenn sie sich nie auf die
Vertragsverhandlungen eingelassen hätte. Das negative Vertragsinteresse
umfasst daher u.U. auch nutzlose Aufwendungen oder Ersatz für nicht
anderweitig getätigte Geschäfte (
Schwenzer/Fountoulakis
,
Basler Kommentar, Rz. 7 zu Art. 26). Unter dem Titel des negativen
Vertragsinteresses ist somit der Schaden zu ersetzen, welcher dem
Geschädigten aufgrund des Vertrauens in das Zustandekommen des Vertrages
entstanden ist (BGE 105 II 75 E. 3).
Nach dem allgemeinen Schadensbegriff, wie er in der Praxis
des Bundesgerichts verwendet wird, ist der Schaden eine unfreiwillige
Vermögensverminderung, der in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung
der Passiven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann. Er entspricht der
Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das
Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 144 III 155 E. 2.2 m.w.N.).
Es ist somit zu prüfen, ob das Ehepaar G./H.______
vorliegend Schaden geltend macht, welcher ihnen im Vertrauen auf die
Gültigkeit des aufgrund von Art. 23 OR unverbindlichen Mietvertrags
entstanden ist (negatives Vertragsinteresse). Aufgrund der Dispositionsmaxime
ist das Gericht dabei an die vom Ehepaar G./H.______ gestellten
Rechtsbegehren gebunden (siehe hierzu vorne, E. IV Ziff. 2).
7.12
Das Ehepaar G./H.______ macht Mietzins für die
Monate […] geltend. Da sich die Forderung des Ehepaars G./H.______ nicht auf
den Mietvertrag stützen kann, ist im Rahmen des negativen Vertragsinteresses
zu prüfen, ob das Ehepaar G./H.______ ohne Abschluss des Mietvertrags mit
A.______ und B.______ † diese Mietzinse (wahrscheinlich) erhalten hätte. Die
Kläger müssten somit beweisen, dass sie ohne Abschluss des (unverbindlichen)
Mietvertrags mit der Beklagten und B.______ † einen entsprechenden
Mietvertrag (wahrscheinlich) mit einer anderen Person hätten schliessen
können und auch geschlossen hätten.
Nach eigener Aussage bemühte sich H.______, im Hinblick
auf seinen 65. Geburtstag am […], „bereits im […] intensiv um die
Vermietung des Ladens in [...]“ (act. 3/0 S. 1), wobei „die Suche [nach einem
Nachfolger und Mieter seines Geschäftslokals in …] sich schwierig
[gestaltete]“ (act. 67 S. 2). Bei der Suche habe es sich für die meisten
Interessenten als Hindernis erwiesen, dass freie Mittel von rund CHF [...]
(Erstausstattung Laden, Liquidität) aufzubringen gewesen wären (act. 67, Rz.
1).
Vor diesem Hintergrund erscheint es daher als wenig
wahrscheinlich, dass die Kläger ohne Abschluss des (nichtigen) Mietvertrags
mit der Beklagten und B.______ † einen entsprechenden Mietvertrag mit einer
anderen Person hätten abschliessen können. Die Kläger haben denn auch nicht
dargelegt, zum damaligen Zeitpunkt auch andere Mietinteressenten gehabt zu
haben. Bei den Mietzinsen, welche die Kläger für die Monate […] nicht
erhalten haben, handelt es sich somit nicht um einen vom negativen
Vertragsinteresse erfassten Schaden.
7.13
Die Kläger fordern von der Beklagten für
Umbaukosten CHF 50'000.— zuzüglich 5 % Zins seit […] und verweisen auf die
Aufstellung der Handwerker Rechnungen sowie diverser Rechnungen in den
Beilagen (act. 67 Rz. 11).
Die Beklagten bestreiten, dass die Umbaukosten einen
Schaden darstellen. Vielmehr machen sie geltend, dass der entsprechende
Mehrwert angewachsen und somit bei den Klägern vorhanden sei (act. 72 S. 5).
Die Kläger begründen diese Forderung damit, dass sie sich
in Ziff. 7.4 des Mietvertrages verpflichtet hatten, den ganzen Laden zu
modernisieren und umzubauen. Es sei vereinbart worden, dass sie von den
geschätzten Umbaukosten von ca. CHF 150'000 den Betrag von CHF 100'000
übernehmen. Die restlichen CHF 50'000 hätten die Beklagten zu bezahlen (act.
67, Rz. 10).
Hier fehlt es schon an einem genügend substantiierten
Rechtsbegehren des Ehepaars G./H.______. Ziff. 7.4 des Mietvertrags ist
lediglich zu entnehmen, dass der ganze Laden durch die Firma X.______ AG und
den Vermieter H.______ umgebaut und den neusten Kundenbedürfnissen angepasst
werden soll. Es ist in Ziff. 7.4 des Mietvertrags festgehalten, dass die
Umbaukosten gemäss gemeinsamer Besprechung aller Beteiligten insgesamt ca.
CHF 150'000.— betragen und die Kläger die Kosten der neuen […]-anlage im Wert
von ca. CHF 100'000.— übernehmen (act. 3/1). Dieser letztere
Betrag ist aber vorliegend eben gerade nicht eingeklagt, sondern der
Differenzbetrag von CHF 50'000.—.
Aus dem Mietvertrag geht somit nicht hervor, dass die
Beklagte und B.______ † sich gegenüber den Klägern verpflichtet haben, den
Differenzbetrag der Umbaukosten in der Höhe von ca. CHF 50'000.— zu
bezahlen. Vielmehr entspricht gemäss Ziff. 7.4 des Mietvertrags dieser Betrag
dem auf die X.______ AG entfallenden Anteil der Umbaukosten. Selbst wenn der
Mietvertrag zwischen dem Ehepaar G./H.______ und A.______ nicht im Sinne von
Art. 23 OR unverbindlich wäre, wäre der Mietvertrag somit kein ausreichender
Rechtstitel für die eingeklagten Umbaukosten in der Höhe von CHF 50'000.—.
Daran ändert auch die […]-Checkliste (Grobschätzung) vom
[…] nichts, auf welche das Ehepaar G./H.______ hinweist (vgl. act. 67 S. 6
Ziff. 10). Die [...]-Checkliste erwähnt zwar Leistungen, die durch die
Vermieter erbracht werden sollen. Das Ehepaar G./H.______ ist jedoch nicht Partei
dieser Vereinbarung und hat sie auch nicht unterschrieben. Zudem führt das
Ehepaar G./H.______ selber aus, dass die Verträge von B.______ † und A.______
mit der X.______ AG und dem Ehepaar G./H.______ nicht miteinander gekoppelt
oder sonstwie voneinander abhängig seien. Die Vertragskontrahenten von
A.______ und B.______ † seien in keiner Weise miteinander verbunden. Diese
Vertragsverhältnisse seien getrennt voneinander zu beurteilen, wenngleich die
rechtlichen Fragestellungen ähnlich sein mögen (act. 79 Rz. 44). Auf diesen
Ausführungen ist das Ehepaar G./H.______ zu behaften. Die […]-Checkliste
bildet daher für das Ehepaar G./H.______ bereits aus diesem Grund keinen
Rechtstitel, gestützt darauf gegenüber A.______ und B.______ † Forderungen
geltend gemacht werden können. Dies unabhängig von der weiteren Qualifikation
der [...]-Checkliste und der Frage, ob ein entsprechender Vertrag mit der
X.______ AG aufgrund der Urteilsunfähigkeit von B.______ † überhaupt gültig
zu Stande gekommen wäre und ob allfällige Ansprüche aus dieser
[...]-Checkliste auch gegenüber A.______ geltend gemacht werden können,
welche diese [...]-Checkliste wie auch den X.______ Partnerschaftsvertrag
nicht mitunterschrieb und der X.______ AG mitteilte, keine Vertragspartei
sein zu wollen.
Wenn überhaupt, könnte somit nur die X.______ AG aus der
[...]-Checkliste eine Forderung geltend machen. Das Ehepaar G./H.______ hat
nicht behauptet, dass ihnen eine entsprechende Forderung von der X.______ AG
abgetreten worden wäre.
7.14
Die Kläger haben als Beweismittel zu dieser
von ihnen geltend gemachten Forderung von CHF 50'000.— diverse Rechnungen
sowie
die
Aufstellung
Handwerker-Rechnungen
Umbau
[...]
ins Recht gelegt (act. 38/29,
38/29a – 38/29o), auf welche in der Klage verwiesen wird (act. 69 Ziff. 11).
Bei den Rechnungen fällt auf, dass die meisten der
Rechnungen an die X.______ AG gerichtet sind. Es handelt sich um folgende
Rechnungen mit einem Gesamtbetrag von CHF [...]:
[…]
Soweit das Ehepaar G./H.______ diese Rechnungen bezahlt
hat, hat es gegen X.______ AG gerichtete Forderungen beglichen. Es ist somit
anzunehmen, dass das Ehepaar G./H.______ gegenüber X.______ AG einen
entsprechenden Anspruch von Gesetzes wegen erworben hat (z.B. gestützt auf
Art. 110 Ziff. 1 OR)
oder sich hat abtreten lassen. Im entsprechenden Umfang ist dem Ehepaar G./H.______
somit kein Schaden erwachsen, weshalb dieser Betrag bereits aus diesem Grund
nicht gegenüber A.______ aus Art. 26 Abs. 1 OR geltend gemacht werden kann.
Wie bereits ausgeführt, wurde seitens des Ehepaars G./H.______ auch nicht
dargelegt, dass die X.______ AG allfällige Forderungen gegenüber dem Ehepaar A./B.______
bzw. A.______ abgetreten hätte.
Die Rechnung von […] über CHF [...] (act. 38/29e) ist an
XY.______ gerichtet und im Betreff ist ebenfalls Laden […] aufgeführt. Beim
XY.______ handelt es sich um das andere, vom Ehepaar G./H.______ vermietete
Ladenlokal. Da diese Rechnung offenbar nicht das […]-geschäft in [...]
betrifft, kann der Rechnungsbetrag auch nicht als Schaden gegenüber A.______
geltend gemacht werden.
Die Rechnung […] ist an G.______ und H.______ gerichtet
(act. 38/29b). Aus der Rechnung geht jedoch nichts mehr ausser der Bemerkung
"Gewerbe-[…]" für die Abrechnungsperiode […] hervor. Aus der
Rechnung ergibt sich somit weder, ob sie sich auf das […]-lokal in [...] oder
auf jenes in […] bezieht, da sie an die "Liegenschaften-Verwaltung"
gerichtet ist, noch ob die erbrachte Leistung im Zusammenhang mit dem
Mietvertrag steht, weshalb bereits aus diesem Grund aus dieser Rechnung keine
Forderung gegenüber A.______ abgeleitet werden kann.
Hingegen ist die Rechnung der […] AG über CHF [...] an
H.______ adressiert. In der Rechnung wird beim Zwischentotal 3 auf das
Tableau […] verwiesen, wobei in der Aufstellung Handwerker-Rechnungen als
Leistungsbeschrieb steht "Erneuern […]" (act. 38 u. 38/29f). Es
scheint somit, dass die in Rechnung gestellten Leistungen zumindest teilweise
mit der […] zusammenhängen. Auch die Offerte der […] AG über CHF [...]
betrifft die […] (act. 38/29o). Eine Rechnung der […] fehlt in den Akten. In
der Aufstellung der Handwerker-Rechnungen steht hierzu "Ganze […]
ersetzen inkl. […]". Nach Ziff. 7.4 des Mietvertrags übernimmt der
Vermieter die Kosten für die neue […] im Werte von ca. CHF 100'000.— (act.
3/1). Diese Investitionen wurden von G.______ und H.______ jedoch nicht
eingeklagt, weshalb diesbezüglich auch allfällige von […] AG sowie von […] AG
in Rechnung gestellte Leistungen im vorliegenden Verfahren nicht eingeklagt
und damit nicht zu berücksichtigen sind.
An die Kläger gerichtet sind zwei Rechnungen der X.______
AG betreffend […] AG zusammengerechnet über einen Betrag von CHF [...]
(act. 38/29m u. act. 38/29f). Ausser den Hinweis aus der
Firmenbezeichnung "[…] AG" kann diesen Rechnungen nicht entnommen
werden, welche Leistung sie betrifft. Aus der Aufstellung
Handwerker-Rechnungen (act. 38/29) wird die Leistung spezifiziert mit
"Beleuchtung […] ersetzen mit LED". Es handelt sich offensichtlich
um Handwerker-Rechnungen, welche offenbar von X.______ AG bezahlt wurden. Aus
den Rechnungen kann nicht entnommen werden, worauf gestützt die X.______ AG
diese dem Ehepaar G./H.______ gestellt hat. Auch ergibt sich daraus nicht,
dass die X.______ AG diesbezüglich eine entsprechende Forderung gegenüber
A.______ gehabt und diese an das Ehepaar G./H.______ abgetreten hätte. Eine
Abtretung wurde sodann auch nicht behauptet. Aus den beiden Rechnungen der
X.______ AG kann daher keine Forderung gegen A.______ abgeleitet werden.
In der Aufstellung der Handwerker-Rechnungen ist ein
Betrag über CHF [...] der […] mit dem Leistungsbeschrieb "[…]-renovation
[…]" aufgeführt. Als Rechnungsdatum ist der […] angegeben (act. 38/29).
Der Mietvertrag ist auf den […] datiert. Der zeitliche Ablauf spricht daher
dagegen, dass zwischen Unterschrift des Mietvertrags und Datum der
Rechnungsstellung das Ehepaar G./H.______ im Vertrauen auf den geschlossenen
Mietvertrag eine […]-renovation in Auftrag gegeben hat und diese in der
kurzen Zeit auch durchgeführt und in Rechnung gestellt wurde. Auf der sich in
den Akten befindlichen Rechnung der […] AG betreffend andere Arbeiten ist
sodann handschriftlich vermerkt "Buchhaltung […]". Dieser Vermerk
scheint sich auf die […]-renovation zu beziehen und weist daraufhin, dass auch
keine Drittverpflichtung zur Bezahlung dieser Rechnung bestanden hat. Auch
hieraus kann keine Forderung gegenüber A.______ abgeleitet werden.
In der Aufstellung der Handwerker-Rechnungen ist ein
Betrag in der Höhe von CHF [...] betreffend Reparatur Einbruchversuch
[…] aufgeführt. Eine Rechnung fehlt hierzu in den Akten. Es ist nicht
ersichtlich, weshalb über diesen Betrag eine Forderung gegenüber A.______
gestützt auf das Vertrauen in den Mietvertrag oder aus dem Mietvertrag hätte
zustande kommen sollen, zumal diese Reparatur auch nicht mehr in den
Anwendungsbereich der Mängelbeseitigung gemäss Art. 259 OR gefallen wäre. Im
Übrigen ist dieser Anspruch auch vom Klagerückzug erfasst und damit nicht
mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
Keine Rechnung findet sich in den Akten zu der in der
Aufstellung Handwerker-Rechnungen aufgeführten Position "[…]" über
den Betrag von CHF [...] mit dem Vermerk "Barzahlung" (act. 38/29).
Dieser Betrag betrifft jedoch die […], deren Kosten nicht eingeklagt sind.
Die an H.______ adressierte Rechnung der [...] AG über
CHF [...] betrifft Reparaturen von […] (act. 38/29g) und ist auch
in der Aufstellung Handwerker-Rechnungen mit "[…] reparieren"
umschrieben (act. 38/29).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass selbst wenn
sich das Ehepaar G./H.______ auf den Mietvertrag stützen könnte, die geltend
gemachte Forderung bezüglich der Umbaukosten in der Höhe von CHF 50'000.—
nicht begründet gewesen wäre.
Darüber hinaus ergibt sich auch unter dem Titel des
negativen Vertragsinteresses kein Anspruch des Ehepaars G./H.______ auf
Entschädigung der Umbaukosten des Ladens. Wie oben dargelegt, setzt das
negative Vertragsinteresse voraus, dass ein Schaden, d.h. eine
Vermögensverminderung, aufgrund des Vertrauens in das Bestehen eines Vertrags
eingetreten ist. Bei den aufgezählten Rechnungen handelt es sich um
Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten oder Ersatzanschaffungen für das zum
damaligen Zeitpunkt rund [...]-jährige […]-geschäft und dessen Einrichtung
sowie damit zusammenhängend die Demontage und Entsorgung alter Baumaterialien
und alter Einrichtungsgegenstände. Die Demontage- und Entsorgungskosten wären
selbst dann angefallen, wenn das Mietobjekt nicht mehr als […]-geschäft
vermietet worden wäre, weshalb diese Kosten schon aus diesem Grund keinen
Schaden im Sinne des negativen Vertragsinteresses darstellen können.
Das Ehepaar G./H.______ hat im Umfang der bezahlten
Rechnungen einen Gegenwert erhalten, nämlich ein auf den neusten Stand
gebrachtes [...]-geschäft. Das Ehepaar G./H.______ hat denn auch an der [...]
anlässlich der Ladeneröffnung ihre Zufriedenheit mit den Umbauarbeiten zum
Ausdruck gebracht, indem sie feststellten, dass „[…] aus unserem alten
verstaubten Laden ein moderner schöner und heller Laden geschaffen [wurde]“
(act. 3/3). Eine Vermögensverminderung ist folglich nicht eingetreten,
weshalb auch unter dem Titel des negativen Vertragsinteresses die gegenüber
A.______ geltend gemachte Forderung bezüglich der Umbaukosten in der Höhe von
CHF 50'000.— nicht ausgewiesen ist.
Soweit die vom Ehepaar G./H.______ aufgelisteten
Handwerkerrechnungen nicht dem Ladenlokal in [...] zugeordnet werden können
oder wie die […]-renovation und die Reparatur nach einem Einbruchsversuch
nicht im Vertrauen auf den Mietvertrag erfolgt sind, besteht im Übrigen auch
aus diesem Grund kein Anspruch auf Entschädigung des negativen
Vertragsinteresses.
Es handelte sich überdies auch nicht um nutzlose
Aufwendungen. Das Ehepaar G./H.______ war auf der Suche nach einem Nachfolger
für ihr […]-geschäft, welcher das Ladenlokal mieten sollte (act. 67 S. 2),
weshalb es der damaligen Absicht des Ehepaars G./H.______ entsprach, das
Mietobjekt weiterhin als […]-laden zu vermieten. Ausserdem führte das Ehepaar
G./H.______ über rund […] Jahre den […]-laden in [...] und hörte erst […]
damit auf, als sie dachten, mit B.______ † und A.______ Nachfolger für den
[…]-laden gefunden zu haben. Es wäre ihnen daher offen gestanden, den
[…]-laden so lange selber weiter zu führen, bis ein neuer Mieter gefunden
gewesen wäre, nachdem A.______ die Nichtigkeit des Vertrages geltend machte.
Auch in diesem Fall wären die Aufwendungen für den Umbau nicht nutzlos
gewesen. Schliesslich hat das Ehepaar G./H.______ mit Wirkung auf den […]
auch tatsächlich einen neuen Mieter gefunden.
Aus den genannten Gründen stellen die Umbaukosten für das
Lokal auch keinen Schaden im Sinne des negativen Interesses dar, weshalb das Ehepaar
G./H.______ von A.______ keinen Ersatz für diese Kosten fordern kann.
7.15
Des Weiteren fordert das Ehepaar G./H.______
Ersatz für entstandene Inserierungskosten in der Höhe von CHF 1'383.05
zuzüglich 5 % Zins seit […].
Das Ehepaar G./H.______ führt aus, wie schwierig es
gewesen sei, einen Mieter für den Laden in [...] zu finden, da die von X.______
als Vorauszahlung verlangten CHF [...] abschreckend wirkten. Sie machen
nicht geltend, zur Zeit des Vertragsabschlusses mit dem Ehepaar A./B.______
noch über andere, ernsthafte Mietinteressenten verfügt zu haben (siehe oben
E. IV Ziff. 7.12). Entsprechend wären die Inserierungskosten auch ohne den
ungültigen Mietvertrag angefallen. Die Inserierungskosten in Höhe von CHF
1'383.05 zuzüglich 5 % Zins seit […] stellen somit keinen vom negativen
Vertragsinteresse erfassten Schaden dar.
7.16
Aus alldem ergibt sich, dass die Kläger keinen
vom negativen Vertragsinteresse erfassten Schaden geltend machen (vgl. ferner
auch act. 79 S. 7 Ziff. 19). Entsprechend können G.______ und H.______
gegenüber A.______ auch keinen Anspruch aus Art. 26 Abs. 1 OR ableiten.
7.17
Es ist weiter zu prüfen, ob dem Ehepaar G./H.______
die geltend gemachten Mietzinse, Umbau- sowie Inserierungskosten gestützt auf
Art. 26 Abs. 2 OR aus Billigkeit als "weiterer Schaden", nämlich
als Ersatz des positiven Vertragsinteresses, ganz oder teilweise zugesprochen
werden können. Es ist daher zu prüfen, ob sie aufgrund von
Billigkeitsüberlegungen ganz oder teilweise so zu stellen wären, wie wenn der
Mietvertrag nicht gemäss Art. 23 OR unverbindlich wäre.
Wenn das Gericht aufgrund von Billigkeit zu entscheiden
hat, müssen alle objektiv relevanten Umstände des Einzelfalles berücksichtigt
werden. Die in Frage stehenden Interessen sind in objektiver Weise zu
erfassen und abzuwägen (BGE 115 II 32 E. 1b;
Riemer,
Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Art.
1-10 ZGB, Eine Einführung, 2. Auflage, Bern 2003, Rz. 148 zu § 4).
Vorneweg ist anzumerken, dass sich die Forderung
betreffend Ersatz der Umbaukosten in der Höhe von CHF 50'000.— nicht auf den
Mietvertrag stützen kann und somit nicht unter das positive Vertragsinteresse
fällt, weshalb diese Kosten G.______ und H.______ auch nicht unter dem Titel
von Art. 26 Abs. 2 OR zugesprochen werden können.
Selbst wenn ein langjähriger Mietvertrag gültig zu Stande
gekommen ist, kann eine Partei nach Art. 266g Abs. 1 OR das Mietverhältnis
mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn ein
wichtiger Grund vorliegt, welcher die Vertragserfüllung für diese Partei
unzumutbar macht. Einen solcher wichtiger Grund kann z.B. in gravierenden
Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse oder im Umstand liegen, dass
bei einer gemeinsamen Miete einer der Mitmieter stirbt und der andere allein
den Mietvertrag nicht halten kann oder wenn bei einer ernsthaften Erkrankung
eines geschäftsführenden Inhabers seine Genesung in absehbarer Zeit nicht
mehr wahrscheinlich ist und die Geschäftsführung nicht mehr anderweitig
sichergestellt werden kann (
Weber
,
Basler Kommentar OR I, Rz. 5 zu Art. 266g;
Rohner
,
SVIT-Kommentar, Rz. 24 und 28 zu Art. 266g; BGE 60 II 205; BGE 122 III 262).
Sofern im vorliegenden Fall der Mietvertrag für die Beklagte und B.______ †
verbindlich gewesen wäre, so hätte der Umstand, dass B.______ †
krankheitshalber als Geschäftsführer des X.______ […] ausgefallen ist, einen
wichtigen Grund für eine Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR dargestellt. Da
der X.______ […]-laden nur als Familienbetrieb mit […]-öffnungszeiten
rentabel geführt werden kann und A.______ zudem von Beginn an zu verstehen
gab, dass sie ihre Teilzeitanstellung beim [...] nicht aufgeben werde, wäre
die Anstellung eines Geschäftsführers keine zumutbare Alternative im Sinne
der Anforderungen an eine Kündigung nach Art. 266g OR gewesen. Diese
Bestimmung wäre daher voraussichtlich zur Anwendung gelangt, wenn sich der
Krankheitsverlauf bei B.______ † etwas verzögert und damit auch die fehlende
Handlungsfähigkeit sich erst nach Vertragsschluss manifestiert hätte. Es
erscheint daher für den vorliegenden Fall angemessen, bei der
Billigkeitsprüfung nach Art. 26 Abs. 2 OR auch die vom Gesetzgeber in Art.
266g OR gemachte Wertung einfliessen zu lassen.
Der Gesetzgeber sieht bei einer ausserordentlichen
Kündigung von Geschäftsräumen durch einen Mieter eine Kündigungsfrist von
sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin vor (Art. 266g Abs. 1 i.V.m. Art.
266d OR). Im Kanton Glarus gilt die Kündigung auf Ende Monat als ortsüblich.
Eine Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR im […] hätte somit zu einer
Beendigung des Mietverhältnisses per […] geführt. Somit wären die Mieten für
die Monate [...] geschuldet gewesen. Da für […] der Mietzins überwiesen
worden ist, wären bei einer Kündigung nach Art. 266g OR noch fünf
Monatsmieten in dem Gesamtbetrag von CHF 20'000.— geschuldet gewesen, was der
eingeklagten Mietzinszahlung entspricht. Auch beim Tod eines Mieters können
die Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin
kündigen (Art. 266i i.V.m. Art. 266d OR), was bei Geschäftsräumen im Kanton
Glarus eine Kündigungsfrist von sechs Monaten auf Ende Monat bedeutet.
Bei einer Kündigung nach Art. 266g OR obliegt es dem
Richter, die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter
Würdigung aller Umstände festzulegen (Art. 266g Abs. 2 OR), wobei namentlich
der Mietzinsausfall des Vermieters, Einbussen in der geschäftlichen
Tätigkeit, die Schadensminderungspflicht des Vermieters und die finanziellen
Verhältnisse beider Parteien zu berücksichtigen sind. Ebenfalls zu
berücksichtigen sind die Art und das Gewicht des Kündigungsgrundes sowie
allfälliges Mitverschulden der kündigenden Partei. Im konkreten Fall sind
auch die übrigen Umstände zu werten. Darunter fallen sämtliche objektiven wie
subjektiven Tatsachen. Auch das Vorliegen eines Zufalls kann zur Ermässigung
des Schadenersatzes führen (
Weber
,
Basler Kommentar OR I, Rz. 9 zu Art. 266g OR; SVIT-Kommentar, Rz. 21
ff.).
Der Mietvertrag war auf eine Dauer von drei Jahren
geschlossen gewesen (act. 3/1 Ziff. 2.2.), wobei G.______ und H.______ den
[…]-laden wieder vor Ablauf dieser Mindestdauer auf den […] vermieten
konnten. Unter Berücksichtigung der Mietzahlung für […] haben G.______ und
H.______ somit Mieteinnahmen in der Höhe von mindestens insgesamt CHF 92'000
([…] = 23 Monate à CHF 4000.-; bei einem Umsatz von mehr als zwei Millionen
wäre eine Monatsmiete von CHF [...] geschuldet gewesen) verloren. Zwar weisen
sie darauf hin, dass der Mietzins im neuen Mietvertrag rein umsatzabhängig
gewesen wäre [...]. Damit ist die Miete gemäss neuem Mietvertrag vollständig
erfolgsabhängig. Ob dies sich wirtschaftlich als vor- oder nachteilig
erwiesen hat, wurde vom Ehepaar G./H.______ nicht ausgeführt, weshalb von
einer gleichwertigen Lösung auszugehen ist.
G.______ und H.______ machen ferner geltend, dass sie
während [...] nach einem neuen Mieter oder einer neuen Mieterin für das
Ladenlokal suchten (act. 67 Ziff. 9). Sie machen geltend, dass sich die Suche
ausgesprochen schwierig gestaltete, weil ein grosser Teil der Kundschaft
abgewandert sein dürfte und es viel schwieriger sei, ein Geschäft wieder zu
eröffnen anstatt lediglich den Betrieb weiterzuführen (act. 79 Ziff. 17).
Sinngemäss machen sie damit auch geltend, dass der durch sie als Ladeninhaber
über die Jahre erarbeitete Goodwill durch die Ladenschliessung verloren
gegangen sei. G./H.______ führen jedoch auch selber aus, dass es bereits
zuvor schwierig war, einen Nachfolger für das [...]-geschäft in [...] zu
finden, weil für die Übernahme einer X.______ Filiale freie Mittel in der
Höhe von CHF [...] aufgewendet werden müssen (act. 67 Rz. 6). Aus der
Befragung von T.______ hat sich ausserdem ergeben, dass der Standort [...]
ein schwieriger Standort ist (siehe oben E. IV Ziff. 5.13), weshalb er
nur als Familienbetrieb mit Öffnungszeiten […] erfolgreich geführt werden
könne. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gab es in der […] einen grossen
[…] sowie einen […] und einen […]. Ausserdem wurden in den Jahren zuvor in
zahlreichen Ortschaften in der Umgebung von [...] Läden eingerichtet […]
welche ebenfalls an […] geöffnet haben. Die Schwierigkeit bei der
Neuvermietung des Ladenlokals als X.______ […] kann somit auch auf diese
Umstände (hoher Bedarf an finanziellen Mitteln, Familienbetrieb mit [...]
Öffnungszeiten, grosse Konkurrenz) zurückgeführt werden.
Dem Schreiben des Interessenvertreters der X.______ AG vom
[…] an den Rechtsvertreter der Beklagten ist zu entnehmen, dass an einer
Besprechung vom […] ein Prozedere festgelegt worden sei, wie – um möglichst
wenig Schaden zu verursachen – unter Definition einer Übergangslösung der
X.______ […] in [...] durch die Beklagte und B.______ † abgegeben werden
könne (act. 3/20 S. 1). Dabei sei vorgesehen gewesen, dass während der
Übergangsphase als Ersatz für B.______ † ein Marktleiter eingestellt wird und
per […] der […] an einen neuen X.______ Partner übergeben werden solle (act.
3/20 S. 1).
Die Kläger führen aus, dass die Beklagte und B.______ †
durch dieses Vorgehen nicht nur verhindert hätten, dass Schaden entsteht,
sondern sogar einen Gewinn erarbeitet hätten (act. 3/25).
Die Beklagte war richtigerweise der Ansicht, dass der
Mietvertrag für sie unverbindlich ist und hat den Klägern spätestens am […]
mitgeteilt, dass sie, die Kläger, "über die Ladenlokalität verfügen [können]"
(act. 3/6 S. 1 unten). Vor diesem Hintergrund kann der Beklagten nicht
vorgeworfen werden, dass sie verpflichtet gewesen wäre, auf eigene Rechnung
einen Marktleiter einzustellen. Zudem ist davon auszugehen, dass sich die
Beklagte um ihren kranken Ehemann kümmern musste und ihr deshalb eine
persönliche Mitarbeit im Laden nicht zumutbar war. Auch gemäss den
Ausführungen von G.______ und H.______ hatte A.______ in den
Vertragsverhandlungen gesagt, ihre bisherige Teilzeitstelle für den Laden
nicht aufgeben zu wollen (act. 3/0 S. 2), weshalb A.______ auch aus diesem
Grund zeitlich nur beschränkt zur Verfügung stand, was G.______ und H.______
bekannt war. Die nicht zu Stande gekommene Übergangslösung ist daher nicht zu
Lasten von A.______ zu berücksichtigen.
Insbesondere vor diesem Hintergrund wäre es den Klägern,
welche ein grosses eigenes Interesse daran hatten, dass der X.______ […]
geöffnet bleibt, zumutbar gewesen, mit der X.______ AG, mit welcher H.______
in regem Kontakt stand (vgl. act. 3/0, 3/4 f.), eine Übergangslösung zu
finden, welche keine Mitwirkung der Beklagten erfordert hätte. Namentlich
hätten die Kläger die Finanzierung des übergangsweisen Marktleiters
übernehmen oder den Laden, den sie bis […] während rund […] Jahren selber
betrieben haben, übergangsmässig nach einem Monat Unterbruch wieder selber
führen können. Zwar macht H.______ geltend, nicht mehr über ein […]-patent
verfügt zu haben. Da er jedoch noch kurz zuvor über eine solche Bewilligung
[…] verfügt haben muss, ist anzunehmen, dass es ihm keine grossen
Schwierigkeiten bereitet hätte, eine solche Bewilligung innert nützlicher
Frist wieder zu erlangen. Die Frage des […]-patentes hätte daher auch geklärt
werden müssen, wenn A.______ einen Geschäftsführer eingestellt hätte.
Selbst wenn sich der Mietvertrag nicht aufgrund von Art.
23 OR als unwirksam erwiesen hätte, müssten die Vorgänge Ende [...] als eine
vorzeitige Rückgabe der Sache im Sinne von Art. 264 Abs. 1 und 2 OR i.V.m.
Art. 266g Abs. 1 OR qualifiziert werden. Zwar machen G.______ und H.______
geltend, dass das Ehepaar A./B.______ weiterhin über die Schlüssel zum
Mietobjekt verfügte (act. 79 Rz. 40). Auch war der Laden vollständig
eingerichtet, als er geschlossen wurde. Jedoch geht aus der Befragung von
H.______ hervor, dass die […] noch brauchbaren Waren den neuen Mietern
übergeben wurden und der Ertrag aus dem Verkauf dieser Waren in deren
"Kässeli" ging. Auch bestätigte H.______, dass er den Warenwert
anlässlich der Parteibefragungen im kassierten vorinstanzlichen Verfahren mit
CHF 30'000.— angegeben hatte. Zwar führte H.______ aus, dass ein grosser
Teil der Waren auch zu seiner eigenen Überraschung nicht mehr den neuen
Mietern übergeben werden konnte bzw. aussortiert werden musste, weil sie nach
[...] nicht mehr für den Verkauf tauglich oder gestattet waren (z.B. […]).
Wäre jedoch der X.______ […] zu einem früheren Zeitpunkt wieder eröffnet bzw.
weitergeführt worden, wären diese Waren noch zum Verkauf geeignet gewesen.
G.______ und H.______ schreiben in ihrem Begleitbrief zur eingereichten
Klagebewilligung, welcher als Teil der verfahrenseinleitenden Handlung nicht
von der Kassierung des ersten vorinstanzlichen Verfahrens erfasst ist,
hierzu: "Da wir bis jetzt für den geschlossenen Laden keinen Nachfolger
gefunden haben, können wir das Mietverhältnis nicht fristlos aufheben und die
[…] einem neuen Mieter übergeben" (act. 2). Es war also zu diesem
Zeitpunkt G.______s und H.______s Absicht, die Waren einem neuen Mieter des
X.______ […] zu übergeben, weshalb in diesem spezifischen Ausnahmefall der
Umstand, dass das Ladenlokal nicht vollständig geräumt wieder den Vermietern
überlassen wurde, nicht gegen eine vorzeitige Rückgabe im Sinne von Art. 264
Abs. 1 OR spricht. Aus der Befragung von H.______ geht ausserdem hervor, dass
er Zugang zum Mietobjekt hatte und über Waren im Mietobjekt verfügte und das
Mietobjekt dann auch einem neuen Mieter übergab. Daraus ergibt sich, dass
G.______ und H.______ die Herrschaft über das Mietobjekt wieder hatten, wie
das auch seitens A./B.______ geltend gemacht wurde (act. 110 S. 11). Selbst
wenn der Mietvertrag sowohl für B.______ † wie auch für A.______ anwendbar
gewesen wäre, hätte die Mietzahlungspflicht (und damit auch andere, sich aus
dem Mietvertrag ergebende Pflichten) per Ende […] geendet. Könnte sich
A.______ nicht erfolgreich auf Grundlagenirrtum berufen, so wäre sie
spätestens ab diesem Zeitpunkt von der vertraglichen Verpflichtung, den Laden
zu betreiben, befreit gewesen. Spätestens ab diesem Zeitpunkt wäre der Laden
somit ohne Übergangslösung geschlossen worden.
Ehepaar G./H.______ macht die Kosten von drei Inseraten
geltend, welche am […] und […] erschienen sind. Somit erfolgten die ersten
Suchbemühungen des Ehepaars G./H.______ erst gut [...] nachdem ihnen von
A.______ mitgeteilt wurde, dass sie den Mietvertrag aufgrund der
Urteilsunfähigkeit von B.______ † als nichtig erachte. Auch das Schreiben vom
[…] (act. 10/1) an B.______ † und A.______ mit dem Betreff "Rechnung:
Mahnung" listet die Rechnungen für diese Inserate auf, aber nicht für
weitere Inserate. Weiter findet sich in den Akten ein Kostenvoranschlag der
[…] (act. 10/4) sowie ein Kostenvoranschlag der […] für weitere Inserate.
Sofern diese Inserate dann tatsächlich unmittelbar in Auftrag gegeben worden
sind, was jedoch weder behauptet noch belegt ist, ist das erst rund [...]
nach der Mitteilung von A.______ erfolgt. Das Ehepaar G./H.______ macht
selber geltend, wie schwierig es sei, für den […]-laden in [...] einen Mieter
zu finden. Unter diesem Aspekt erscheinen die Suchbemühungen in den [...]
nach Bekanntgabe von A.______, nicht an den Vertrag gebunden zu sein, als
sehr gering und erfolgten erst noch verzögert. Es kann daher festgehalten
werden, dass das Ehepaar G./H.______ seiner Schadenminderungspflicht nicht
ausreichend nachkam. Auch wenn der Mietvertrag für A.______ nicht aufgrund
von Art. 23 OR unverbindlich gewesen wäre, sondern von einer vorzeitigen
Rückgabe des Mietobjekts gemäss Art. 264 i.V.m. Art. 266g OR auszugehen wäre,
hätte das Ehepaar G./H.______ ab […] damit rechnen müssen, dass der […]-laden
spätestens ab diesem Zeitpunkt nicht mehr vom Ehepaar A./B.______ weiter
betrieben würde. Selbst in diesem Szenario hätten H.______ und G.______
aufgrund der geringen Suchbemühungen damit rechnen müssen, dass der
[...]-laden nicht sofort vermietet werden kann und somit ohne von ihnen
organisierte Übergangslösung einige Zeit geschlossen bleiben wird. Soweit die
Ladenschliessung es tatsächlich erschwerte, einen neuen Mieter für den
[...]-laden zu finden, so sind die wenigen Suchbemühungen im […] und die
fehlende Bereitschaft des Ehepaars G./H.______ für eine Übergangslösung
ebenfalls zu berücksichtigen.
Seitens des Ehepaars A./B.______ wird geltend gemacht,
sofern das Ehepaar G./H.______ einen Schaden erlitten hätte, dieser durch den
Wert der überlassenen Waren bei weitem gedeckt gewesen wäre. Hierzu ist
anzumerken, dass seitens von A.______ und B.______ † nicht dargelegt wurde,
dass sich die von der X.______ AG gelieferten Waren in ihrem Eigentum
befanden. Hingegen findet sich in den Akten eine E-Mail des Rechtsvertreters
des Ehepaars A./B._____, worin dieser unter Bezugnahme auf die
Urteilsunfähigkeit von B.______ † die Rückabwicklung des Vertrages mit der
X.______ AG fordert (act. 12/2). Soweit das Ehepaar A./B.______ somit den
Wert der im Laden verbliebenen Waren eventualiter verrechnungsweise geltend
macht, ist die entsprechend behauptete Forderung nicht ausreichend
ausgewiesen und kann daher nicht berücksichtigt werden.
In finanzieller Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass
seitens des Ehepaars G./H.______ unbestrittenermassen kommuniziert wurde,
dass die Ladenmiete Teil ihrer Altersvorsorge darstelle (siehe oben E. IV
Ziff. 6.9). Seitens des Ehepaars A./B.______ ist festzuhalten, dass die
Erkrankung von B.______ † seine Arbeitsunfähigkeit bewirkte, weshalb ihm,
jedoch erst mit Wirkung auf den […], eine ganze IV-Rente zugesprochen wurde,
womit er über mehrere Monate weder Einkommen aus einer Arbeitstätigkeit noch
ein Ersatzeinkommen hatte. A.______ ist als […] im [...] in einem
Teilzeitpensum (30-40%) arbeitstätig.
Des Weiteren ist zu berücksichtigten, dass A.______ nur
leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann (Art. 43 Abs. 1 OR). Zudem
stellte die Erkrankung von B.______ † für das Ehepaar A./B.______ einen
schlimmen Schicksalsschlag dar.
Schliesslich ist in die Erwägungen auch einzubeziehen,
dass das Ehepaar G./H.______ aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung
gemäss Ziff. 7.4 des Mietvertrags eine grössere Investition in das Ladenlokal
tätigte (act. 3/1), wobei diese Investition jedoch wieder in das
Immobilienvermögen des Ehepaars G./H.______ floss.
Art. 266g OR sowie Art. 266i OR sehen eine Kündigungsfrist
von sechs Monaten bei Geschäftsmieten als Interessensausgleich zwischen
Vermieter und Mieter vor, wenn ein auf längere Dauer abgeschlossener
Mietvertrag wegen eines wichtigen Grundes vorzeitig beendigt wird. Aufgrund
der oben aufgeführten Umstände erscheint diese Wertung auch im vorliegenden
Fall als billig, weshalb unter Berücksichtigung der bereits bezahlten Miete
für den Monat […] A.______ zur Bezahlung der Miete für die Monate von […] in
der Gesamthöhe von CHF 20'000.— zu verpflichten ist. Ein darüber
hinausgehender Ersatz kann den Klägern aufgrund der Dispositionsmaxime nicht
zugesprochen werden (s. hierzu vorne, E. IV Ziff. 7.11), jedoch wäre ein
solcher im vorliegenden Fall auch nicht als angemessen anzusehen. Es ist im
Übrigen festzuhalten, dass man aufgrund der oben genannten Umstände auch zu
diesem Resultat kommen würde, wenn die finanziellen Folgen des vorliegenden
Falles nicht gemäss den Regeln der Haftung für fahrlässigen Irrtum gemäss
Art. 26 Abs. 2 OR, sondern unter dem Aspekt der vorzeitigen Rückgabe des
Mietobjekts nach Art. 264 i.V.m. Art. 266g OR zu beurteilen wäre.
7.18
Die Vorinstanz sprach G.______ und H.______
unter Bezugnahme auf das richterliche Ermessen Schadenszins von 3 % seit […]
zu. Sie begründet diesen Zinssatz damit, dass dieser wirtschaftlich noch als
gerechtfertigt erscheint und verweist auf BGE 131 III 12 E. 9.1 sowie auf
Weber
, in: Berner Kommentar zum
Obligationenrecht, Art. 68-96 OR, Bd. VI, 2. Auflage 2005, N. 132 zu Art. 73
OR (act. 123 E. 9.3).
G.______ und H.______ beantragen auch in der
Anschlussberufung einen Zinssatz von 5 % für die jeweilige Mietzahlung für
die Monate […], mit Beginn des Zinslaufes ab dem ersten Tag des jeweiligen
Monats (s. hierzu vorne, E. IV Ziff. 1.1).
Zwar rügen G.______ und H.______ in der Anschlussberufung
pauschal, dass die von der Vorinstanz festgesetzte Entschädigung nicht
nachvollziehbar sei, womit sie auch in Bezug auf den Zinssatz eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs geltend machen (act. 132 Rz. 22). Diesbezüglich geht
die Rüge der Gehörsverletzung jedoch fehl, da sich hierzu dem
vorinstanzlichen Urteil eine ausreichende Begründung entnehmen lässt. Darüber
hinaus setzen sich G.______ und H.______ in der Anschlussberufung mit der
Höhe des Zinssatzes nicht auseinander und rügen in diesem Zusammenhang weder
eine unrichtige Rechtsanwendung noch eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts (Art. 310 ZPO). Bereits aus diesem Grund ist die Anschlussberufung
im Umfang der Differenz zwischen beantragtem und von der Vorinstanz
zugesprochenem Zinssatz abzuweisen.
Der von der Vorinstanz zugesprochene Zinssatz von 3 % ist
aber auch aus den nachfolgenden materiellen Überlegungen zu bestätigen.
Vorliegend werden G.______ und H.______ fünf Monatsmieten
als ausservertraglicher Schadenersatz zugesprochen (Art. 26 Abs. 2 OR),
weshalb es sich beim in Frage stehenden Zins um Schadenszins und nicht um
Verzugszins im Sinne von Art. 104 OR handelt. Der Schadenszins bezweckt den
Anspruchsberechtigten so zu stellen, wie wenn er für seine Forderung am Tage
der unerlaubten Handlung bzw. für deren wirtschaftliche Auswirkungen
befriedigt worden wäre (BGE 122 III 53 E. 4.a.), wie dies die Vorinstanz
richtig festhielt (act. 123 E. 9.3). Entsprechend beginnt der Zinslauf an
jenem Zeitpunkt, an welchem sich das schädigende Ereignis finanziell
ausgewirkt hat (BGE 81 II 512 E. 6). Es ist dabei umstritten, ob der
Schadenszins in analoger Anwendung von Art. 73 OR oder allenfalls Art. 104
Abs. 1 OR (Verzugszins) pauschal 5 % betragen soll, oder auf die Verhältnisse
am Kapitalmarkt abzustellen ist (s. BGE 122 III 53 E. 4.a;
Widmer Lüchinger/Wiegand,
Basler
Kommentar, Rz. 1a zu Art. 104 m.w.H.). In teils älteren Entscheiden stellte
das Bundesgericht auf das Verhältnis am Kapitalmarkt ab (BGE 81 II 213 E. 5,
unter Verweis auf BGE 78 I 90 E. 5). In BGE 122 III 53 E. 4.b. hielt das
Bundesgericht fest, dass sich beim zu behandelnden Fall eine
Auseinandersetzung mit der Frage erübrige, ob der Schadenszins in Anlehnung
an Art. 73 Abs. 1 OR auf 5 % oder aufgrund der Verhältnisse am Kapitalmarkt
festzulegen sei. Denn es dränge sich auf, in der Vertragshaftung den
Schadenszins satzmässig jedenfalls dort dem Verzugszins gleichzusetzen, wo
ein Ersatzanspruch aus der Verletzung einer Hauptpflicht zu verzinsen sei.
Verzug und Schlechterfüllung seien im Vertragsrecht beides Tatbestände von
Leistungsstörungen, die auf dogmatisch einheitlicher Basis gründen und daher
nach harmonisierten Rechtsfolgen ruften. Verzugs- wie Schadenszins sollten
denn auch den mit der Kapitalentbehrung verbundenen Nutzungsausfall
ausgleichen. In darauf folgenden Entscheiden des Bundesgerichts wird
teilweise ohne weitere Erläuterungen ein pauschalisierter Zinssatz von 5 % in
Analogie zu Art. 73 OR angewendet (BGE 131 III 12 E. 9.4; Urteil BGer
4A_60/2017 E. 4.6.2; Urteil BGer 4A_188/2007 E. 5.3). In anderen Entscheiden
wird eine Einschränkung vorgenommen, indem darauf hingewiesen wird, dass
"en principe" bzw. in der Regel dieser Zinssatz zur Anwendung
gelange (Urteil BGer 9F_13/2015 E. 3.1; Urteil BGer 4C.19/2004 E. 3.4; Urteil
BGer 9C_400/2012 E. 8.1.2) bzw. dass dieser Zinssatz zumindest in
vertraglichen Angelegenheiten anwendbar sei ("en matière contractuelle
en tout cas"; Urteil BGer 5A_599/2007 E. 10.1; Urteil BGer 5C.270/2004
E. 6; Urteil BGer 5A_147/2011 E. 8.1), wobei in einem früheren Entscheid des
Bundesgerichts unter Bezugnahme auf BGE 122 III 53 darauf hingewiesen wurde,
dass der Schadenszins sowohl in der Vertrags- als auch in der Deliktshaftung
5% betrage (Urteil BGer 6S.580/1999 E. 3.c). Im Urteil BGer 5A_19/2012
begründete das Bundesgericht unter Hinweis auf BGE 122 III 53 die analoge
Anwendung des Verzugszinses von 5 % auf Schadenersatz aus
ausservertraglicher Haftung (Haftung vormundschaftlicher Organe nach Art. 426
ff. aZGB) damit, dass mit dem Schadenszins der gleiche Zweck wie mit dem
Verzugszins verfolgt wird, nämlich der Ausgleich des Nachteils, der dadurch
entsteht, dass ein Kapital nicht genutzt werden kann. Auch nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist jedoch die Höhe des Schadenszinses von
5 % nicht absolut zwingender Natur, da es sich beim pauschalisierten
Zins um eine widerlegbare Vermutung handle und der geschädigten Person der
Nachweis höheren Schadens offenstehe (BGE 131 III 12 E. 9.4). Diesbezüglich
besteht somit ein Unterschied zum Verzugszins, da bei diesem der Gläubiger
einen höheren Zins als 5% nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen von
Art. 104 Abs. 2 oder 3 OR fordern kann.
Da der Schadenszins eine Form des Schadenersatzes
darstellt – und anders als beim Verzugszins (Art. 104 OR) – der Pauschalsatz
von 5 % nicht vom Gesetzgeber aufgestellt wurde, ist bei der analogen
Anwendung der Artikel Art. 73 Abs. 1 und Art. 104 Abs. 1 OR zu berücksichtigen,
dass die Höhe des Schadenersatzes den entstandenen Schaden nicht übersteigen
darf. Entsprechend muss der Schuldner die Möglichkeit des Nachweises haben,
dass die im Pauschalzins von 5 % ausgedrückte Vermutung den tatsächlich
entstandenen Schaden übersteigt (
Schroeter,
Basler Kommentar, Rz. 16 zu Art. 73;
Koller,
OR AT, Erfüllung und Nichterfüllung der Obligationen, Bern 2006, Rz.
52 zu § 55, offen gelassen von der Vorinstanz und wohl auch vom Bundesgericht
im Urteil BGer 5A_388/2018 E. 5.5.4.1 ff.). Die mit der Pauschalisierung
bezweckte Angleichung an den Verzugszins spricht auch nicht dagegen, da
bereits in Bezug auf die Geltungmachung eines höheren Schadens durch den
Geschädigten ein Unterschied zwischen Verzugs- und Schadenszins besteht. Zudem
steht es den Vertragsparteien offen, für den Verzugsfall einen tieferen Zins
zu vereinbaren (
Widmer
Lüchinger/Wiegand,
Basler Kommentar, Rz. 7 zu Art. 104), was beim
Schadenszins für ausservertraglichen Schaden vor dem Eintritt des
schädigenden Ereignisses gar nicht möglich ist. Der pauschalisierte
Schadenszins vom 5 % stellt somit keinen zwingenden Mindestzins dar. Es steht
dem Gericht daher offen, im Anwendungsbereich von Art. 26 Abs. 2 OR bei der
Festlegung der Höhe des Schadenszinses vom Pauschalzins von 5 % abzuweichen,
wenn dies der Billigkeit entspricht.
Unter dem Aspekt der Billigkeit ist daher auch der
Zinssatz zu berücksichtigen, welcher unter Berücksichtigung der Lage auf dem
Kapitalmarkt auf dem Eigenkapital hätte erzielt werden können oder für
aufgenommenes Fremdkapital hätte bezahlt werden müssen (generell zur
Festlegung des Schadenszinses gemäss der Lage am Kapitalmarkt
widmer Lüchinger/Wiegand,
Basler
Kommentar, Rz. 1a, m.w.H.).
Es ist allgemein bekannt, dass die Kapitalmarktzinsen im
relevanten Zeitraum konstant tief waren und sich unter 1 % bewegten,
zeitweise sogar negativ waren. Entsprechend war auch die Verzinsung von
Bankguthaben tief, soweit darauf überhaupt noch ein positiver Zins erzielt
werden konnte und von der Bank nicht sogar ein Negativzins belastet wurde.
Zugleich befand sich auch der Hypothekarzins in diesem Zeitraum auf einem
sehr tiefen Niveau. So konnten Fest-Hypotheken mit einer sehr langen
Zeitdauer zu einem Zins von weniger als 2 % abgeschlossen werden. Die
Zinsbelastung bei an den Libor gebundenen Hypotheken sowie Festhypotheken mit
kurzer Laufdauer war im relevanten Zeitraum bei rund 1 %, wenn nicht sogar
tiefer. Unter Berücksichtigung dieses Kapitalmarktumfeldes sowie der
Möglichkeit, dass dagegen im Zeitraum seit dem schädigenden Ereignis
Investitionen am Aktienmarkt in der Regel gute Renditen abgeworfen haben,
aber auch riskanter sind, erscheint ein Schadenzins in der wie von der
Vorinstanz festgelegten Höhe von 3 % als billig. Der Schaden ist ab Zeitpunkt
des Entstehens zu verzinsen, d.h. wie von G._____ und H.______ beantragt, ab
Datum der Fälligkeit der entsprechenden Monatsmiete. Da es sich dabei um
Beträge in gleicher Höhe handelt, kann ein mittlerer Verfalltag angenommen
werden, weshalb Zins von 3 % auf CHF 20'000 ab […] zuzusprechen ist.
Im Ergebnis haftet A.______ den Klägern somit gestützt auf
Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 OR für den Ersatz von entgangenen Mieteinnahmen
in der Gesamthöhe von CHF 20'000.— (inkl. Zins von 3 % ab […]).
8.
Haftung aus Culpa in Contrahendo
(Vertrauenshaftung)
Die Kläger machen geltend, sofern B.______ † zum Zeitpunkt
der Vertragsverhandlungen bereits nicht mehr handlungsfähig gewesen sei,
hätten sich B.______ † und die Beklagte in den Vertragsverhandlungen wider Treu
und Glauben verhalten, da ihnen die fehlende Urteilsfähigkeit von B.______ †
bekannt sein musste (act. 79 Ziff. 36).
Das Handeln wider Treu und Glauben bei
Vertragsverhandlungen kann zu einer Haftung führen (Culpa in
Contrahendo-Haftung; s. BGE 105 II 75 E. 2a m.w.H.). In Bezug auf B.______ † scheitert
diese Haftung bereits an seiner fehlenden Urteilsfähigkeit, weshalb er auch
im Rahmen von Vertragsverhandlungen durch seine Handlungen keine rechtliche
Wirkungen herbeiführen kann (Art. 18 ZGB; s. hierzu auch bereits vorne, E. IV
Ziff. 4). In Bezug auf B.______ † wird daher weiter zu prüfen sein, ob eine
Haftung aufgrund von Art. 54 OR bestehen könnte.
Bei Haftung aus Culpa in Contrahendo ist – wie auch bei
einer Haftung nach Art. 26 Abs. 1 OR (s. hierzu vorne, E. IV Ziff. 7.9)
– das negative Interesse zu ersetzen. Der Geschädigte hat Anspruch auf Ersatz
des Schadens, der ihm aus dem von der Gegenpartei erweckten Vertrauen auf das
Zustandekommen eines Vertrages erwachsen ist (BGE 105 II 75 E. 3 m.w.H., vgl.
auch BGE 130 III 345 E. 1). Ein solcher Schaden wurde vom Ehepaar
G./H.______ jedoch nicht eingeklagt (s. hierzu die Ausführungen vorne, E. IV
Ziff. 7.16), weshalb eine Haftung von A.______ aus Culpa in Contrahendo
bereits unter diesem Gesichtspunkt ausgeschlossen ist.
9. Haftung urteilsunfähiger Personen nach Art. 54 OR
Nach Art. 54 Abs. 1 OR kann der Richter aus Billigkeit
auch eine nicht urteilsfähige Person, die Schaden verursacht hat, zu
teilweisem oder vollständigem Ersatze verurteilen.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist Art. 54 OR
nicht nur auf unerlaubte Handlungen, sondern, aufgrund von Art. 99 Abs. 3 OR,
auch auf Vertragsverletzungen des Urteilsunfähigen anwendbar. Dabei hat das
Bundesgericht entschieden, dass eine Vertragspartei, die bei
Vertragsabschluss urteilsunfähig war, den der Gegenpartei im Vertrauen auf
die Gültigkeit des (nichtigen) Rechtsgeschäftes entstandenen Schaden, d.h.
das negative Vertragsinteresse zu ersetzen hat, wenn und soweit die
Billigkeit es gebietet (BGE 102 II 226 E. 2b m.w.H.). Ein solcher
Schaden ist jedoch vorliegend nicht eingeklagt, weshalb B.______ † auch nicht
nach Art. 54 OR haftet. Aus dem gleichen Grund ist auch eine Haftung von
A.______ in analoger Anwendung von Art. 54 OR abzulehnen.
10. Haftung nach Auftragsrecht i.S.v. Art. 456 ZGB
Eine Haftung der Beklagten gestützt auf Art. 456 ZGB, wie
dies vom Ehepaar G./H.______ vorinstanzlich geltend gemacht wurde (act. 73
Rz. 49), fällt von vornherein ausser Betracht. Die Beklagte hat während der
Vertragsverhandlungen […] nicht in ehe- und erwachsenenschutzrechtlicher
Vertretung von B.______ † gehandelt.
Neben den geprüften sind keine weiteren möglichen
Haftungsgrundlagen ersichtlich.
11. Verrechnungseinrede
Soweit B.______ † und A.______ Verrechnung mit dem Wert
der im Laden hinterlassenen Waren geltend machen (act. 126 S. 10; act. 110 S.
5), ist diese Verrechnungsforderung nicht ausreichend substanziert.
Namentlich ist nicht dargelegt, dass sich diese Waren im Eigentum von B.______
† und A.______ befanden, zumal sie selber ausführen, dass der Vertrag von
B.______ † mit der mutmasslichen Lieferantin dieser Waren aufgrund von Art.
18 ZGB ebenfalls nichtig ist (act. 72 S. 2).
12. Nachklagerecht
Die Kläger beantragen in Ziff. 2 der Klage, dass vom
Nachklagerecht der Kläger für weitere Mietzinse Vormerk zu nehmen sei. Daran
halten sie auch in der Anschlussberufung fest.
In Bezug auf die eingeklagten Mietzinse handelt es sich um
unechte Teilklagen. Die Rechtskraft des vorliegenden Urteils beschränkt sich
auf die eingeklagten Mietzinse und steht deshalb auch ohne Geltendmachung
eines Nachklagevorbehalts selbst bei Abweisung der Teilklage einem
nachfolgenden Verfahren nicht entgegen (s. bez. echter Teilklagen
Markus,
Berner Kommentar, 1 – 149 ZPO,
Rz. 10 zu Art. 86). Einer Vormerknahme des Nachklagerechts im
Urteilsdispositiv kommt daher nur deklaratorische Wirkung zu, weshalb eine
solche trotz Ausgang des vorliegenden Verfahrens vorgenommen werden kann.
13. Beanstandung der vorinstanzlichen Verfahrensleitung
Sämtliche vorstehend nicht erwähnten Tatsachen und
Beweismittel sind für den vorliegenden Entscheid unerheblich. Dazu gehören
auch die Eingaben der Beklagten, welche nach klägerischem Standpunkt aus dem
Recht zu weisen seien (vgl. act. 139 S. 2 f., act. 132 S. 4 f., act. 114
S. 1 f. und act. 109 S. 3). Folglich erübrigt sich eine Auseinandersetzung
mit den betreffenden Beanstandungen der Kläger zum prozessualen Handeln der
Vorinstanz.
14. Fazit
Im Ergebnis ist die Berufung der Beklagten teilweise
gutzuheissen. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids des
Kantonsgerichts vom 22. November 2016 (act. 123) sowie zur
teilweisen Abweisung der Forderungsklage der Kläger.
Im Ergebnis haftet A.______ den Klägern somit gestützt auf
Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 OR für den Ersatz von entgangenen Mieteinnahmen
in der Gesamthöhe von CHF 20'000.— (inkl. Zins von 3 % ab […]). Die
Berufung von A.______ ist daher teilweise gutzuheissen respektive die
Anschlussberufung teilweise abzuweisen.
Die Kläger machen hingegen keinen Schaden geltend, für
welchen B.______ † haftet, weshalb bezüglich B.______ † die Berufung
vollständig gutzuheissen sowie die Anschlussberufung vollständig abzuweisen
ist.
Entsprechend ist Dispositiv Ziff. 1 des Urteils des
Kantonsgerichts vom 22. November 2016 aufzuheben. Stattdessen ist
A.______ zu verpflichten, den Klägern CHF 20'000.— zu bezahlen, nebst
Zins zu 3 % ab […]. Die Klage gegen B.______ †  ist vollständig abzuweisen.
V.
Prozesskosten
1.
Vorliegend ist ein neuer Entscheid zu treffen, weshalb
nach Art. 318 Abs. 3 ZPO auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen
Verfahrens zu entscheiden ist. Dazu gehören hier auch die
Parteientschädigungen im Verfahren ZG.2014.00377 (vgl. act. 50 E. 7c).
2.
Die Prozesskosten beinhalten die Gerichtskosten und
Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) und werden der unterliegenden Partei
auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so
werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106
Abs. 2 ZPO).
Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder
Nebenparteien beteiligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den
Prozesskosten (Art. 106 Abs. 3 Satz 1 ZPO). Bei Klagerückzug gilt die
klagende Partei als unterliegend (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Das Gericht kann
von den Verteilgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen
verteilen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem
Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (Art. 107 Abs. 1 Bst. f
ZPO). Obsiegen und Unterliegen beurteilt sich anhand der Rechtsbegehren der
Klage, welche dem Urteil gegenüberzustellen sind (
Sterchi,
Berner Kommentar, Art.
1 – 149 ZPO,
Rz. 3 zu Art. 106).
3.
Die Höhe der Gerichtsgebühr richtet sich nach dem
Streitwert (Art. 3 Abs. 1 Zivil- und Strafprozesskostenverordnung; GS
III A/5), welcher anhand der Rechtsbegehren bestimmt wird (Art. 91 Abs. 1
ZPO).
G.______ und H.______ haben den ursprünglich in der Höhe
von CHF 173'052.— eingeklagten Forderungsbetrag im vorinstanzlichen Verfahren
auf einen Gesamtbetrag von CHF 71'383.05 reduziert, wobei diesem
Teilklagerückzug keine Rechtskraftwirkung zukommt (s. hierzu vorne, E. I
Ziff. 2.2). Für die Bemessung der Gerichtsgebühr ist das Äquivalenzprinzip zu
berücksichtigen, wonach eine Gebühr im Einzelfall nicht in einem
offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf
(s. etwa BGE 132 II 371 E. 2.1). Erfolgt ein teilweiser Klagerückzug so früh
im Verfahren, dass diesem auch ohne Zustimmung der Gegenpartei keine
Rechtskraftwirkung zukommt, so ist dem Gericht im Umfang des Rückzuges auch
noch kein nennenswerter Aufwand entstanden. Wegen der fehlenden
Rechtskraftwirkung hat das gerichtliche Verfahren im Umfang des Rückzuges
auch nicht zur Klärung der Streitfrage geführt. Unter Berücksichtigung dieser
Aspekte erscheint es als angemessen, in solchen Fällen die Gerichtsgebühr
anhand der nach Klagerückzug reduzierten Rechtsbegehren zu bemessen, womit
vorliegend der Streitwert von CHF 71'383.05 massgeblich ist.
Auch im Berufungsverfahren werden die Prozesskosten anhand
des Obsiegens und Unterliegens auferlegt. Liegt wie vorliegend eine
Anschlussberufung vor, so ist Art. 94 Abs. 2 ZPO betreffend Widerklage
analog anzuwenden. Danach werden die Streitwerte zusammengerechnet, soweit
sich Klage und Widerklage (bzw. Berufung und Anschlussberufung) nicht
gegenseitig ausschliessen. Für das Berufungsverfahren ist daher ebenfalls von
einem Streitwert von CHF 71'383.05 auszugehen.
4.
Die Gerichtskosten für das vorinstanzliche Verfahren
ZG.2015.00067 sowie das vorliegende Berufungsverfahren sind unter
Berücksichtigung der langen Verfahrensdauer vor Obergericht auf insgesamt
CHF 12'000.— festzusetzen (Art. 3 Abs. 1 Bst. b der Zivil- und
Strafprozesskostenverordnung; GS III A/5). Die vorinstanzlichen Barauslagen
in der Höhe von CHF 160— (Zeugenentschädigung) sind darin inbegriffen. Die
Kosten für das Verfahren ZG.2014.00377 werden dem Kanton auferlegt (Art. 107
Abs. 2 ZPO).
5.
Zwar gilt ein Klagerückzug als unterliegend, aber im
vorliegenden Fall erscheint es aufgrund der bereits bei der Festlegung der
Gerichtsgebühr angeführten Gründe als unbillig, für die Verlegung der
Prozesskosten vom ursprünglich eingeklagten Betrag von CHF 173'052
auszugehen. Massgebend für die Kostenverteilung für das vor-instanzliche
Verfahren ist daher ebenfalls der Streitwert nach Klagerückzug
(CHF 71'383.05).
In Bezug auf B.______ † ist die Klage und die
Anschlussberufung vollständig abzuweisen und die Berufung vollständig
gutzuheissen, weshalb die Kläger ihm gegenüber vollständig unterliegen und
die Gerichtskosten zu tragen haben. Die Kläger fordern von A.______ in
solidarischer Haftung ebenfalls insgesamt CHF 71'383.05. Da die Beklagte
zu verpflichten ist, den Klägern CHF 20'000.— zu bezahlen (nebst Zins zu
3 % ab […]) unterliegen die Kläger mit ihrer Klage wie auch im
Berufungsverfahren im Umfang von 5/7 und A.______ im Umfang von 2/7.
Insgesamt unterliegen daher die Kläger gegenüber den Beklagten im Umfang von
6/7 (5/7 + 7/7 zu 0/7 + 2/7). Die Gerichtskosten für beide Verfahren sind
daher G.______ und H.______ solidarisch zu 6/7 und A.______ zu 1/7
aufzuerlegen. Entsprechend sind die Gerichtskosten des vorinstanzlichen
Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens zu 6/7 von den durch die Kläger und
zu 1/7 von den durch die Beklagte sowie B.______ † geleisteten
Kostenvorschüssen zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
6.
Für das vorinstanzliche Verfahren erscheint eine volle
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 9'000 (ink. MWST) als angemessen,
worin auch die Kosten der berufsmässigen Vertretung im Verfahren
ZG.2014.00377 enthalten sind. Es wird dabei berücksichtigt, dass der dem
beklagtischen Rechtsanwalt im Verfahren ZG.2014.00377 angefallene Aufwand für
die Aufarbeitung des Sachverhalts und der rechtlichen Durchdringung genauso
auch im Verfahren ZG.2015.00067 erforderlich war, weshalb dieser Aufwand
nicht doppelt entschädigt werden kann. Hingegen musste der Rechtsvertreter
der Beklagten im Verfahren ZG.2015.00067 auf eine Klageschrift antworten, die
im Verfahren ZG.2014.00377 noch nicht vorlag. Für das Verfahren vor
Obergericht erscheint eine volle Parteientschädigung in der Höhe von CHF
7'000.— (inkl. MWST) als angemessen.
7.
Die Kläger unterliegen gegenüber B.______ † vollständig,
weshalb die Kläger solidarisch zu verpflichten sind, B.______ † eine
Parteientschädigung von CHF 4'500.— (1/2 einer vollen
Parteientschädigung, inkl. MWST) für das vorinstanzliche Verfahren und von
CHF 3'500.— (1/2 einer vollen Parteientschädigung, inkl. MWST) für das
Berufungsverfahren zu entrichten. Gegenüber A.______ unterliegen die Kläger
im Verhältnis von 5/7 zu 2/7. Da in der Parteientschädigung von
CHF 9'000.— für das vorinstanzliche Verfahren auch die anwaltliche
Vertretung im Verfahren ZG.2014.00377 abgedeckt ist, die Kläger in diesem
Verfahren jedoch noch nicht anwaltlich vertreten waren und für dieses
Verfahren daher keinen Anspruch auf die Entschädigung der Kosten einer
berufsmässigen Vertretung haben, ist die Parteientschädigung des Ehepaars
G./H.______ gestützt auf eine volle Parteientschädigung in der Höhe von CHF
7'000.— (inkl. MWST) zu berechnen, sodass bei der Verrechnung der
zustehenden Parteientschädigungen A.______ somit in solidarischer Haftung der
Kläger eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'200.— (inkl. MWST)
sowie für das Berufungsverfahren in der Höhe von CHF 1'500.— (inkl.
MWST) zuzusprechen ist.
_____________________________
Das Gericht
erkennt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Urteil
des Kantonsgerichts vom 22. November 2016 (ZG.2015.00067) aufgehoben.
Die Anschlussberufung wird abgewiesen.
2.
A.______ wird verpflichtet, den Klägern CHF 20'000.— zu
bezahlen, nebst Zins zu 3 % ab […].
3.
Es wird vorgemerkt, dass sich die Kläger für die
Mietzinse ab […] das Nachklagerecht vorbehalten haben.
4.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit sie nicht
zurückgezogen worden ist.
5.
Die Gerichtsgebühren im Verfahren ZG.2015.00067 und im
vorliegenden Berufungsverfahren werden auf insgesamt CHF 12'000.—
festgesetzt.
6.
Die Gerichtskosten im Verfahren ZG.2015.00067 und im
vorliegenden Berufungsverfahren werden zu 6/7 G.______ und H.______ in
solidarischer Haftung und zu 1/7 A.______ auferlegt und entsprechend von
den durch die Kläger und die Beklagten geleisteten Kostenvorschüssen
bezogen.
7.
Die Kläger werden unter solidarischer Haftung
verpflichtet, den Erben von B.______ † für die vorinstanzlichen Verfahren
ZG.2015.00067 und ZG.2014.00377 und das vorliegende Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt CHF 8'000.— (inkl. MWST) zu bezahlen.
8.
Die Kläger werden unter solidarischer Haftung
verpflichtet, der Beklagten für die vorinstanzlichen Verfahren
ZG.2015.00067 und ZG.2014.00377 und das vorliegende Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'700.— (inkl. MWST) zu bezahlen.
9.
Schriftliche Mitteilung an:
[…]