gl_gerichte · OG.2021.00013 · 2023-06-30 · de

Pachtvertrag; Kündigung / Erstreckung

Glarus Obergericht 30.06.2023 OG.2021.00013 (OGZ.2024.128)
Glaris Obergericht 30.06.2023 OG.2021.00013 (OGZ.2024.128)
Glarona Obergericht 30.06.2023 OG.2021.00013 (OGZ.2024.128)

Pachtvertrag; Kündigung / Erstreckung

Kanton Glarus
Obergericht
Es wirken mit:
Obergerichtspräsidentin Dr. iur. Petra Hauser,
Oberrichterin Monika Trümpi, Oberrichterin Brigitte Müller, Oberrichter Roger
Feuz und Oberrichterin Ruth Hefti
sowie
Gerichtsschreiberin
MLaw Jennifer Zbinden.
Urteil
vom 30. Juni 2023
Verfahren
OG.2021.00013
A.______
Kläger
und
Berufungskläger
vertreten
durch
Dr. iur.
Roger
Brändli,
Rechtsanwalt
gegen
Kanton
Glarus
Beklagter und
Berufungsbeklagter
vertreten
durch
Departement Finanzen und Gesundheit
betreffend
Pachtvertrag;
Kündigung / Erstreckung
Anträge des Berufungsklägers
(gemäss
Eingabe vom 1. Februar 2021, act. 41):
1.
Das Urteil des
Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 sei aufzuheben und es sei
die Kündigung der Pachtverträge vom 15. Oktober 2018 als unzulässig zu
erklären und aufzuheben. Eventualiter seien die Pachtverträge um die
gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken.
2.
Subeventualiter sei das
Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 aufzuheben und
die Angelegenheit sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.) sowohl für das erst- als
auch für das zweitinstanzliche Verfahren zulasten des Beklagten.
Anträge des Berufungsbeklagten
(gemäss Eingabe vom 24. März 2021, act. 45):
1.
Die Berufung sei abzuweisen.
2.
Eventualiter seien die
Pachtverträge um maximal drei Jahre zu erstrecken.
3.
Alles unter Kostenfolge
zulasten des Klägers.
____________________
Das Gericht
zieht in Betracht:
I. Prozessgeschichte
1.
1.1.
In den
1940er Jahren führte die Schweizerische Vereinigung Industrie und
Landwirtschaft (SVIL) die Melioration in der Linthebene durch und schuf dabei
neue landwirtschaftlich nutzbare Flächen (act. 3/14 S. 1;
act. 2 S. 3 N. 1). Der Vater von A.______ (nachfolgend Vater
des Klägers) unterzeichnete 1950 einen Siedlungsvertrag mit dem Kanton Glarus
(nachfolgend Beklagter) über einen Teil dieser urbar gemachten Fläche
(heutige Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...]; act. 3/6). Er
errichtete in der Folge darauf einen Landwirtschaftsbetrieb mit Wohnhaus,
Scheune und Stall und bewirtschaftete das Land während fast 40 Jahren
(act. 2 S. 3 f. N. 1). Die errichteten Gebäude gehörten
ihm im Baurecht (act. 11 S. 2 N. 2).
1.2.
Im Jahr
1971 musste das vom Vater des Klägers errichtete Ökonomiegebäude auf der
Parzelle Nr. [...] der damals neu gebauten [...] weichen und eine neue
Scheune mit Stall erstellt werden (act. 3/6). Um der Familie A.______
das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu erleichtern, kam der
Beklagte für die Erstellung einer neuen Scheune mit Stall auf und schloss mit
dem Vater des Klägers anstelle des Siedlungsvertrages einen langjährigen
Pachtvertrag mit einem Vorkaufs- und Vorpachtrecht zugunsten des Pächters und
seiner Nachkommen ab (act. 3/6; act. 11 S. 2 N. 2). Die
Parzelle wurde nach dem Vater des Klägers "Siedlung [...]" benannt
(act. 2 S. 4 N. 2; act. 3/14 S. 2).
1.3.
Im Jahr
1985 übertrug der Beklagte den mit dem Vater des Klägers abgeschlossenen
Pachtvertrag über die Parzelle Nr. [...] auf dessen Sohn A.______
(nachfolgend Kläger; act. 3/7; act. 11 S. 2 N. 3).
Daneben pachtete der Kläger mit separatem Pachtvertrag neu auch die
angrenzenden Parzellen Nrn. [...] Gemeinde [...], vom Beklagten
(act. 12/1; 12/1a). Dieser Pachtvertrag über die Parzellen
Nrn. [...] wurde im Jahr 2018 erneuert (act. 3/10).
1.4.
Die
örtliche Situation stellt sich wie folgt dar (vgl. auch die Darstellung in
act. 52):
[...]
2.
Der Beklagte kündigte dem Kläger mit Schreiben vom 15.
Oktober 2018 den Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 über die Parzelle Nr.
[...] sowie den Pachtvertrag vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 über die
Parzellen Nrn [...] unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von
einem Jahr auf den 30. April 2021 (act. 3/3). Dies mit der
Begründung, dass andere Landwirtschaftsbetriebe aufgrund diverser anstehender
Projekte im Umweltbereich (Bau Wildtierübergang [...] und
Gewässerrevitalisierungen) sowie wegen bevorstehender Strassenbauprojekte
(Umfahrung [...] und Querspange) eigene landwirtschaftliche Flächen verlieren
würden. Um diesen Flächenverlust für die betroffenen Landwirtschaftsbetriebe
tragbarer zu machen, möchte der Beklagte diesen eigene Landflächen in einem
Ausgleichspool anbieten (act. 3/3). Der Kläger solle sozusagen mit
seiner Betriebsaufgabe den verbleibenden Landwirtschaftsbetrieben eine
Betriebserweiterung ermöglichen (act. 3/3).
3.
Nachdem eine gütliche Einigung unter den Parteien
gescheitert war (act. 12/5), reichte der Kläger am 15. Januar 2019
ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde des Kantons Glarus ein
(act. 1). Da die Parteien auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung
und den anschliessend ausseramtlich fortgesetzten Vergleichsgesprächen keine
einvernehmliche Lösung fanden, stellte die Schlichtungsbehörde dem Kläger am
20. August 2019 die Klagebewilligung aus (act. 1).
4.
4.1.
Der
Kläger erhob in der Folge am 20. September 2019 beim Kantonsgericht des
Kantons Glarus Klage und beantragte, dass die Kündigung der Pachtverträge vom
15. Oktober 2018 als unzulässig zu erklären und aufzuheben sei
(act. 2 S. 2). Die Parteien hätten im Pachtvertrag ein Vorkaufs-
bzw. Vorpachtrecht vereinbart, welches zeitlich nicht befristet sei
(act. 2 S. 6 f. N. 9). Der Kläger könne bei Beendigung
des Pachtverhältnisses sein Vorkaufs- / Vorpachtrecht ausüben und damit
Eigentümer des Pachtlands werden oder weiterhin Pächter bleiben (act. 2
S. 7 N. 9). Die Kündigung verfehle somit ihren Zweck (act. 2
S. 7 N. 9). Zudem erweise sich die Kündigung als treuwidrig, da der
Beklagte gegen seine Zusicherung verstosse, die Familie des Klägers könne das
Pachtland bewirtschaften, solange dieses für landwirtschaftliche Zwecke
genutzt werde (act. 2 S. 7 N. 10). Durch Abschluss des
angepassten Pachtvertrages im Juli/August 2018 sowie aufgrund der getätigten
Investitionen habe der Beklagte beim Kläger das Vertrauen geschaffen, dass er
die Grundstücke längerfristig pachten und bewirtschaften könne (act. 2
S. 8 N. 11). Falls sich die Kündigung wider Erwarten als gültig
erweisen sollte, beantragte er eventualiter die Erstreckung der Pachtverträge
um sechs Jahre, mithin bis am 30. April 2027 (act. 2 S. 8
N. 12).
4.2.
Der
Beklagte argumentiert dagegen, dass die ausgesprochene Kündigung der
Pachtverträge gültig sei (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung
entspreche sämtlichen gesetzlichen Anforderungen an die Kündigung eines
Pachtvertrages (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung verstosse
weder gegen Treu und Glauben noch sei sie in rechtsmissbräuchlicher Absicht
erfolgt (act. 11 S. 5 N. 10). Das vom Kläger geltend gemachte
Vorkaufs- und Vorpachtrecht tangiere die Gültigkeit der Kündigung nicht
(act. 11 S. 5 N. 10). Das Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei für
den Beklagten ohnehin übermässig im Sinne von Art. 27 ZGB (act. 11
S. 6 N. 12). Zudem sei kein Vorkaufsfall eingetreten (act. 11
S. 6 N. 13). Der Beklagte benötige das streitgegenständliche
Pachtland als Realersatz für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und
Infrastrukturbereich, weshalb auch der Antrag auf Pachterstreckung abzulehnen
sei (act. 11 S. 8 N. 17 und S. 13 N. 30).
5.
Mit Urteil vom 16. Dezember 2020 entschied das
Kantonsgericht, dass die Kündigung der Pachtverträge gültig und die dagegen
gerichtete Klage entsprechend abzuweisen sei (act. 38 S. 12
E. 4.2.3. und S. 14 E. 6). Für die Parzellen Nrn. [...]
sei kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden (act. 38
S. 10 E. 4.1.). Die Kündigung in Bezug auf diese Parzellen sei nicht
treuwidrig, da sich die Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung direkt aus dem
Pachtvertrag vom Jahr 2018 ergebe (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Aus
den getätigten Investitionen könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten
ableiten (act. 38 S. 12 E. 4.2.3.). Auch das für die Parzelle
Nr. [...] vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht stehe der Kündigung
nicht entgegen (act. 38 S. 14 E. 6). So erreiche die
Vorpachtdauer einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit zulasten des
Verpächters, weshalb der Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 in Bezug auf
das vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht teilnichtig sei (act. 38
S. 18 f. E. 8.2.3.). Die Pachtverträge seien schliesslich auch
nicht zu erstrecken, da mit dem Eintritt des Klägers ins Rentenalter der
Zeitpunkt für die Kündigung passend sei (act. 38 N. 9.3.).
6.
Gegen dieses Urteil erhob der Kläger am 1. Februar
2021 fristgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Glarus mit den
eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 41). Der Beklagte beantragt die
vollständige Abweisung der Berufung (act. 45). Die in der Folge vom Obergerichtspräsidium
unternommenen umfangreichen Vergleichsbemühungen (act. 51-66) blieben
erfolglos.
An seiner Sitzung vom 30. Juni
2023 fällte das Obergericht seinen Entscheid (act. 68).
II. Prozessuales
1.
1.1.
Erstinstanzliche
Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem Streitwert
von mindestens CHF 10'000.— können mit Berufung angefochten werden
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Lautet das
Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, setzt das Gericht den
Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre
Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO).
1.2.
Das vom
Kläger gestellte Rechtsbegehren lautete nicht auf eine bestimmte Geldsumme
(act. 2 S. 2). Der Kläger geht davon aus, dass der Streitwert
CHF 30'000.— übersteigt (act. 2 S. 3 N. 6; act. 41
S. 2 N. 3). Der Beklagte beanstandet dies nicht (act. 11
S. 13 N. 1; act. 45 S. 2 N. 1).
1.3.
Im
Hinblick auf die Höhe des vereinbarten Pachtzinses von CHF 9'975.— pro
Jahr (act. 3/7 S. 2; act. 3/10 S. 1) ist die vom Kläger
vorgenommene Streitwertschätzung nicht als offensichtlich unrichtig zu
erachten. Es ist deshalb vorliegend davon auszugehen, dass der Streitwert
CHF 30'000.— übersteigt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2017 vom
11. Juli 2018 E. 1.3.2 zur Bestimmung des Streitwerts in
Pachtstreitigkeiten).
2.
Das Urteil des Kantonsgerichts vom
16. Dezember 2020 ist somit mit Berufung anfechtbar (Art. 308 ZPO).
Der Kläger hat seine Berufung fristgerecht eingereicht (act. 39 und
act. 41). Das Obergericht des Kantons Glarus ist für die Beurteilung der
Berufung zuständig (Art. 17 Abs. 1 lit. b GOG GL [GS III
A/2]).
3.
3.1.
Mit
Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und eine unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das
erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin
überprüfen. Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten ist,
von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese
in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von
offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der
schriftlichen Begründung (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das
erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III
413 E. 2.2.4, m.w.H.).
3.2.
Nach
Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Wer den
erstinstanzlichen Entscheid mit Berufung anficht, hat deshalb anhand der
erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen
rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern die Überlegungen der ersten
Instanz fehlerhaft erscheinen und sich nicht aufrechterhalten lassen. Dies
setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die beanstandeten
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt
und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Die Begründung muss
hinreichend explizit sein, damit sie von der Berufungsinstanz einfach
nachvollzogen werden kann, was voraussetzt, dass der Berufungskläger die
Passagen, die er anficht, präzise bezeichnet. Lässt die Berufung hinsichtlich
eines bestimmten Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so
tritt die Berufungsinstanz diesbezüglich nicht auf das Rechtsmittel ein, denn
die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende
Zulässigkeitsvoraussetzung (Urteil des Bundesgerichts 5A_350/2019 vom
26. Oktober 2020 E. 4.1, m.w.H.).
3.3.
Vorliegend
bestehen zwischen den Parteien zwei Pachtverhältnisse. Der eine Pachtvertrag
aus dem Jahr 1985 betrifft die Parzelle Nr. [...] (act. 3/7), der
andere aus dem Jahr 2018 die Parzellen Nrn. [...] (act. 3/10). Wie
oben dargelegt (E. I.1.1.-1.4.), weisen die beiden Pachtverträge eine
unterschiedliche Entstehungsgeschichte auf.
3.4.
Die
Vorinstanz hat die Gültigkeit der Kündigung für beide Pachtverträge separat
geprüft (in E. 4 die Gültigkeit der Kündigung betreffend die Parzellen
Nrn. [...] und in E. 5-8 die Gültigkeit der Kündigung betreffend
die Parzelle Nr. [...]). In Bezug auf den Pachtvertrag vom Jahr 2018
(Parzellen Nrn. [...]) hielt die Vorinstanz dabei fest, dass
diesbezüglich kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden sei
(act. 38 S. 10 E. 4.1.). Der betreffende Pachtvertrag stelle
keine Vertrauensgrundlage für den Kläger dar, dass er diese Grundstücke
längerfristig pachten und bewirtschaften könne. Im Gegensteil sei
ausdrücklich vereinbart, dass die Pacht am 1. Juni 2018 beginne und bis zum
30. April 2021 dauere (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Die
Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung ergebe sich somit direkt aus dem Pachtvertrag
(act. 38 S. 10 E. 4.1.). Ein treuwidriges Verhalten des
Beklagten sei somit nicht erkennbar (act. 38 S. 10 E. 4.1.).
Auch aus den vom Beklagten in den letzten Jahren getätigten Investitionen
könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten ableiten (act. 38 S. 12
E. 4.2.3.).
3.5.
Der
Kläger setzt sich in seiner Berufung mit der zutreffenden Argumentation der
Vorinstanz, wonach für die Parzellen Nrn. [...] nie ein Vorkaufs- und
Vorpachtrecht vereinbart worden sei (act. 38 S. 10 E. 4.1.),
nicht auseinander. Aus der Berufung geht vielmehr hervor, dass der Kläger
selbst davon ausgeht, das Vorkaufs- und Vorpachtrecht beziehe sich nur auf
die Liegenschaft Nr. [...] (act. 41 S. 8 N. 5 und
S. 9 N. 6.2.). Gründe, weshalb die Kündigung in Bezug auf die
Parzellen Nrn. [...] dennoch treuwidrig sein sollte, bringt der Kläger
vor Obergericht keine mehr vor (anders noch vor der Vorinstanz, vgl.
act. 2 S. 8 N. 11).
3.6.
Hinsichtlich
der Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages vom 12. Juli bzw.
6. August 2018 betreffend die Parzellen Nrn. [...] ist somit
mangels hinreichender Begründung nicht auf die Berufung einzutreten (vgl. die
Hinweise oben in E. II.3.1.-3.2.). Im Folgenden ist deshalb die
Gültigkeit der Kündigung nur für die Parzelle Nr. [...] zu überprüfen
(siehe nachfolgend E. III.).
4.
Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ZG.2019.00940
(act. 1-40) wurden beigezogen. Die Akten des Berufungsverfahrens werden
im vorinstanzlichen Dossier weitergeführt (ab act. 41).
III. Gültigkeit der Kündigung
1.
1.1.
Pachtverträge
können unter Einhaltung der vereinbarten bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist
sowohl vom Pächter als auch vom Verpächter gekündigt werden (vgl.
Art. 16 Abs. 2 LPG). Die Kündigung ist nur gültig, wenn sie
schriftlich erfolgt. Auf Verlangen ist sie zu begründen (Art. 16 Abs. 1
LPG).
1.2.
Nach
Art. 2 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung
seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Abs. 1). Der offenbare
Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Abs. 2). Ob eine Berechtigung
missbräuchlich ausgeübt wird, hängt stets von den Umständen des Einzelfalles
ab (BGE 138 III 425 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_390/2020 vom
9. Februar 2021 E. 8.2.; m.w.H.). Typische Fallgruppen des
Rechtsmissbrauchs sind das fehlende Interesse (unnütze Rechtsausübung, sog.
Schikaneverbot), das krasse Missverhältnis der Interessen, das
widersprüchliche Verhalten und die zweckwidrige Verwendung eines
Rechtsinstituts (BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts
5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4;
Peter Lehmann/Heinrich Honsell,
in: Basler Kommentar ZGB
I, 7. Aufl., Basel 2022, N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB). Dabei
handelt unter anderem rechtsmissbräuchlich, wer etwas verlangt, das er
umgehend wieder herausgeben muss (Urteil des Bundesgerichts 4A_224/2011 vom
27. Juli 2011 E. 2;
Regina E.
Aebi-[...]-/Heinz Hausheer
, in: Berner Kommentar, Einleitung und
Personenrecht, Art. 1-9 ZGB, Bern 2012, N. 209 zu Art. 2 ZGB;
Peter Lehmann/Heinrich Honsell
,
a.a.O., N. 40 zu Art. 2 ZGB).
1.3.
Im
vorliegenden Berufungsverfahren ist unstrittig, dass die erfolgte Kündigung
des Pachtvertrages durch den Beklagten formell korrekt erfolgte. So hat
dieser die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die einschlägigen
Formvorschriften eingehalten (vgl. Art. 16 LPG; act. 3/3; vgl. auch
BGE 125 III 425 E. 3). Strittig ist hingegen, ob die Kündigung aufgrund
der speziellen Vorgeschichte des Pachtverhältnisses und des im Pachtvertrag
enthaltenen Vorkaufs- und Vorpachtrechts (act. 3/6 S. 3) als
rechtsmissbräuchlich erscheint (Art. 2 Abs. 2 ZGB).
2.
Die Vorinstanz verneinte dies einerseits mit der
Begründung, dass gar kein Vorpachtfall vorliege. So handle es sich gemäss
Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bei
Rechtsgeschäften, bei denen die Person des Erwerbers im Vordergrund stehe,
nicht um einen Vorkaufsfall. Dies sei vorliegend der Fall, da der Beklagte
das Pachtland nur bestimmten, von Umweltschutz- und Strassenbauprojekten
betroffenen Landwirten als Realersatz und nicht etwa beliebigen Drittpersonen
zur Verfügung stellen wolle (act. 38 S. 13 f. E. 5.2. und
E. 6.). Andererseits beziehe sich das Vorpachtrecht ohnehin nur auf die
Nachkommen des Pächters und nicht auf den Pächter, d.h. den Kläger, selbst
(act. 38 S. 15 N. 7.2.). Das Vorpachtrecht der Tochter des
Klägers beschlage die Gültigkeit der Kündigung nicht (act. 38 S. 16
f. N. 7.4.). Ohnehin erreiche eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren
auch unter Berücksichtigung entlastender Elemente einen zu hohen Grad an
Fremdbestimmtheit zulasten des Beklagten, weshalb der Pachtvertrag vom
1. Oktober 1971 hinsichtlich des Vorkaufs- und Vorpachtrechts als
teilnichtig zu erachten sei (act. 38 S. 19 N. 8.2.3.). Es sei
stossend und mit der Begrenzungsfunktion von Art. 27 Abs. 2 ZGB nicht
vereinbar, wenn vorliegend die Gültigkeit der Kündigung verunmöglicht würde
(act. 38 S. 19 E. 8.2.3.).
3.
3.1.
Der
Kläger argumentiert dagegen, dass die Ausführungen der Vorinstanz zum
Vorpachtfall unhaltbar seien (act. 41 S. 5 N. 4). Das
Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei 1971 vereinbart worden, d.h. vor
Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und
des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; act. 41
S. 6 N. 4.1.). Die Botschaften seien deshalb für den vorliegenden
Fall nicht von Bedeutung (act. 41 S. 6 N. 4.1.). Die zitierte
Rechtsprechung zum Vorkaufsfall sei nicht einschlägig, da es vorliegend um
einen Vorpacht- und nicht einen Vorkaufsfall gehe (act. 41 S. 6
N. 4.2.). Die Vorinstanz habe nicht dargelegt, weshalb diese
Rechtsprechung auch für den Vorpachtfall gelten solle (act. 41
S. 6 f. N. 4.3.). Die Landwirte, an welche das Pachtland des
Beklagten weiterverpachtet werden soll, würden entgegen dem Urteil der
Vorinstanz ohnehin nicht in einer besonderen Beziehung zum Beklagten stehen.
Die Landwirte seien noch nicht einmal bekannt (act. 41 S. 6
N. 4.2.). Die vom Beklagten beabsichtigte Neuverpachtung des gekündigten
Pachtlandes stelle somit entgegen der Auffassung der Vorinstanz einen
Vorpachtfall dar (act. 41 S. 7 N. 4.5.).
3.2.
Das
vereinbarte Vorpacht- und Vorkaufrecht sei entgegen den Ausführungen der
Vorinstanz gültig und nicht übermässig im Sinne von Art. 27 Abs. 2
ZGB (act. 41 S. 5 N. 3; act. 41 S. 12 N. 7.2.).
So habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass es sich vorliegend nicht um
ein normales Pachtverhältnis handle (act. 41 S. 3 N. 2). Die
Vorinstanz habe den Pachtvertrag nicht ausgelegt und sei entsprechend nicht
auf die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Pachtvertrages im Jahr
1971 sowie den Sinn und Zweck des darin begründeten Vorkaufs- und
Vorpachtrechts eingegangen (act. 41 S. 4 N. 2 f.). Der Vater
des Klägers habe der Umwandlung des damaligen Baurechts in einen Pachtvertrag
nur unter der Voraussetzung zugestimmt, dass das Grundstück ihm und seinen
Nachkommen erhalten bleibe (act. 41 S. 4-5 N. 3). Die
Behauptung der Vorinstanz, dass sich das Vorpachtrecht nur auf die Nachkommen
nicht aber auf den Pächter beziehen solle, sei nicht nachvollziehbar und
widerspreche dem klaren Wortlaut der Vereinbarung (act. 41 S. 5
N. 3 und S. 8 N. 6.1.). Art. 5 LPG, auf welchen sich die
Vorinstanz beziehe, regle das Vorpachtrecht der Nachkommen des
Verpächters
.
Vorliegend gehe es aber um das Vorpachtrecht des
Pächters
und dessen
Nachkommen, weshalb die vorinstanzlichen Ausführungen an der Sache
vorbeigehen würden (act. 41 S. 7 N. 4.6.). Es sei falsch, dass
das Vorpachtrecht sich nur auf das landwirtschaftliche Gewerbe als Ganzes
beziehe und nur hinsichtlich dieser Gesamtheit ausgeübt werden könne
(act. 41 S. 7 N. 5). Vielmehr könne der Kläger, falls das
Grundstück Nr. [...] aufgeteilt werden sollte, an jeder dieser
Teilparzellen ein Vorpacht- und Vorkaufsrecht ausüben (act. 41 S. 8
N. 5). Allein aufgrund einer Dauer von 50 Jahren liege keine
Übermässigkeit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB vor (act. 41
S. 12 N. 7.2.). Die Vorinstanz habe keine anderen Aspekte
miteinbezogen und somit Art. 27 Abs. 2 ZGB falsch angewendet
(act. 41 S. 12 f. N. 7.2.).
3.3.
Im
Ergebnis verkomme die Kündigung des Beklagten damit zu einem sinnlosen
Leerlauf, was eine Fallgruppe von Art. 2 Abs. 2 ZGB darstelle
(act. 41 S. 9 N. 6.3.). Die Kündigung durch den Beklagten sei
somit aufzuheben (act. 41 S. 11 N. 6.7.). Mit ihrem
anderslautenden Urteil habe die Vorinstanz Ziffer 2.4.1. des Pachtvertrages
vom 1. Oktober 1971 falsch ausgelegt, Art. 216a OR, Art. 27
Abs. 2 ZGB und Art. 27 Abs. 1 und Abs. 2 LPG falsch
angewendet sowie sein rechtliches Gehör verletzt (act. 41 S. 3
N. 1).
4.
4.1.
Der
Beklagte bestreitet, dass die Kündigung des Pachtvertrages
rechtsmissbräuchlich erfolgt sei (act. 45 S. 8 N. 14). Der
Kläger könne mit dem behaupteten Vorpachtrecht keine Fortführung des
Pachtverhältnisses bzw. keinen Übergang an seine Tochter erzwingen
(act. 45 S. 8 N. 14). Der Beklagte habe nicht die Absicht gehabt,
mit dem Kläger einen ihm ewige Rechte zugestehenden Vertrag abzuschliessen
(act. 45 S. 3 N. 3). Es sei korrekt, dass die Vorinstanz auf
die Materialien zum LPG abgestellt habe (act. 45 S. 4 N. 6).
Eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Vorkaufsrecht auf das
Vorpachtrecht sei schlüssig und sinnvoll, zumal beide Institute auf ähnlichen
Überlegungen basierten und auch oft in Kombination vereinbart würden
(act. 45 S. 4 N. 7). Es liege kein Vorkaufs- bzw. Vorpachtfall
vor, wenn es dem Veräusserer wesentlich auf die Person des Erwerbers ankomme
(act. 45 S. 5 N. 8). Vorliegend würden die freiwerdenden
Pachtflächen als Realersatz für Landwirte verwendet, welche durch anstehende
Projekte im Umwelt- und Strassenbereich direkt oder indirekt
landwirtschaftliche Nutzflächen einbüssen würden (act. 45 S. 5
N. 8). Damit hänge die geplante Weiterverpachtung vorliegend wesentlich
von der Person des künftigen Pächters ab (act. 45 S. 5 N. 8).
4.2.
Die
Vorinstanz habe zutreffend festgehalten, dass ein Vorpachtrecht dem
Berechtigten lediglich die Möglichkeit biete, in den Vertrag einzutreten, wie
er dem Dritten angeboten werde (act. 45 S. 6 N. 9). Die Pacht
der Parzelle Nr. [...] ohne die übrigen Grundstücke Nrn. [...]
reiche für einen existenzsichernden Betrieb nicht aus (act. 45 S. 6
N. 9). Die Kündigung verkomme nicht zu einem unnützen Leerlauf
(act. 45 S. 6 N. 11). So werde der Beklagte den Betrieb nicht
als solchen weiterverpachten, sondern die Ökonomiegebäude zurückbauen und
lediglich die landwirtschaftlichen Flächen an Dritte ausgleichsweise verpachten
(act. 45 S. 6 N. 11). Dadurch könnten die verfügbaren Flächen
optimal im Sinne der Stärkung der Landwirtschaft im Kanton verwendet werden
(act. 45 S. 6 f. N. 11).
4.3.
Die
Vorinstanz habe für die Beurteilung der Übermässigkeit der Bindung nicht nur
auf die Dauer abgestellt, sondern auch die einschränkende Wirkung des
Vorpachtrechts berücksichtigt (act. 45 S. 8 N. 15). Es sei
sinnvoller die privaten Landwirtschaftsbetriebe mittels Verpachtung der
ohnehin knappen fruchtbaren Landflächen zu unterstützen, als einen
kantonseigenen Landwirtschaftsbetrieb zu führen und die entsprechenden
Investitionen tätigen zu müssen (act. 45 S. 8 f. N. 15).
5.
5.1.
Das
strittige Vorkauf- und Vorpachtrecht ist im Pachtvertrag vom 1. Oktober
1971 zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten enthalten
(act. 3/6 S. 3). Gemäss Nachtrag zum Pachtvertrag vom Jahr 1985
gilt dieses auch für den Kläger selbst (act. 3/7 S. 3).
5.2.
Konkret
ist das Vorkaufs- und Vorpachtrecht unter dem Titel "Dauer und Kündigung
des Pachtvertrages" wie folgt formuliert (act. 3/6 S. 3):
"
2.4.1. Der
vorliegende Pachtvertrag wird auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen.
Die Uebernahme des Pachtobjektes zu den Bedingungen dieses Pachtvertrages
erfolgt am 1. Mai 1973 und endigt, falls keine Verlängerung gemäss
nachstehendem Absatz erfolgt am 30. April 1997.
Dem Pächter und seinen
Nachkommen steht ein Vorkaufs- und Vorpachtrecht an der Siedlung
"[...]" zu
.
2.4.2. Ein Wechsel am
Grundeigentum vermag diesen Pachtvertrag nicht aufzuheben; vielmehr ist
dieser für den Rechtsnachfolger des Verpächters verbindlich. Die
Bestimmungen 4.1 und 4.2 sind im Grundbuch im Sinn von Art. 282 OR und
Art. 959 ZGB vorzumerken
."
6.
6.1.
Gemäss
Ausführungen des Beklagten beabsichtigt er, die Gebäude auf der Parzelle
Nr. [...] zurückzubauen, die Parzelle zu zerstückeln und anschliessend
parzellenweise an andere Landwirte weiter zu verpachten (act. 45
S. 6 N. 9; act. 29 S. 6 N. 10; act. 11
S. 6 N. 13). Das Pachtland soll dabei als Realersatz für die
Landwirte dienen, welche durch anstehende Projekte im Umwelt- und
Strassenbereich direkt oder indirekt landwirtschaftliche Nutzfläche einbüssen
(act. 45 S. 5 N. 8; act. 11 S. 6 N. 13). Nicht
geplant hat der Beklagte dagegen, die Parzelle an Dritte zu verkaufen.
6.2.
Da der
Beklagte nicht beabsichtigt, die Parzelle Nr. [...] an Dritte zu
veräussern, liegt kein Vorkaufsfall vor, wie dies auch der Kläger anerkennt
(act. 25 S. 7 N. 10). Das vereinbarte Vor
kaufs
recht
beschlägt somit die Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages nicht. Zu prüfen
ist dagegen, ob ein Vorpachtfall vorliegt (so die Argumentation des Klägers,
vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2. und S. 7 N. 4.5).
7.
7.1.
Das
Vorpachtrecht ist gesetzlich nicht allgemein geregelt. Es findet sich
lediglich in Art. 5 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht der Nachkommen
des Verpächters und in Art. 6 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht an
Alpweiden. Wie der Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 7
N. 4.6), sind diese Bestimmungen auf den vorliegenden Fall nicht direkt
anwendbar. So trat das LPG erst nach der vertraglichen Vereinbarung des hier
strittigen Vorpachtrechts in Kraft (vgl. act. 3/6). Zudem geht es
vorliegend um ein Vorpachtrecht des Pächters und seiner Nachkommen und nicht
um das Vorpachtrecht der Nachkommen des
Ver
pächters (vgl.
act. 3/6).
7.2.
Auch im
Pachtvertrag zwischen den Parteien ist das Vorpachtrecht nicht näher geregelt
(vgl. act. 3/6). Zur Bestimmung des Inhalts und des Umfangs des
vereinbarten Vorpachtrechts ist deshalb der zwischen den Parteien
geschlossene Pachtvertrag auszulegen. Dabei gelten folgende Grundsätze: In
erster Linie ist auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien
abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; empirische oder subjektive
Vertragsauslegung). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung
unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die
Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie
sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen
verstanden werden durften und mussten (normative oder objektive
Vertragsauslegung; BGE 144 III 93 E. 5.2.2-5.2.3; Urteil des
Bundesgerichts 4A_169/2021 vom 18. Januar 2022 E. 3.2.1; Urteil des
Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015 E. 5.1., m.w.H.).
7.3.
Gemäss
dem Kläger sei der Hintergrund des Vorpachtrechts gewesen, dass der Vater des
Klägers das von ihm nutzbar gemachte Land für seine Familie längerfristig
habe erhalten wollen. Er habe deshalb der Umwandlung des Baurechtsvertrages
in einen Pachtvertrag im Jahr 1971 nur unter der Voraussetzung zugestimmt,
dass das Grundstück ihm und seinen Nachkommen erhalten bleiben würde
(act. 41 S. 4 f. N. 3). Auf diese Weise habe der Vater des
Klägers absichern können, dass er und seine Nachkommen das Land so lange
bewirtschaften können, wie sie wollen (act. 41 S. 5 N. 3).
7.4.
Der
Beklagte bringt dagegen vor, dass der Siedlungsvertrag aufgrund des Abrisses
des Ökonomiegebäudes in einen Pachtvertrag mit Vorpachtrecht umgewandelt
wurde. Er bestreitet, dass der Vater des Klägers der Überführung in einen
Pachtvertrag nur unter der Bedingung der Zusicherung eines Vorkaufs- bzw.
Vorpachtrechts für sich und seine Nachkommen zugestimmt habe. Vielmehr sei
dies in Anbetracht seiner begrenzten finanziellen Möglichkeiten die damals
beste Option für ihn gewesen. Es ergebe sich nirgends die Absicht der
Parteien bzw. des Beklagten, mit dem Kläger und seinen Nachkommen einen
ewigen Vertrag schliessen zu wollen (act. 45 S. 3 N. 3 f.).
7.5.
Wie
sich dem Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 entnehmen lässt, wurde dieser
sowohl in Anbetracht der durch den [...] der Siedlung [...] erwachsenen
Schwierigkeiten (Abbruch Ökonomiegebäude) als auch deshalb abgeschlossen, um
der Familie A.______ das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu
erleichtern (act. 3/6 S. 1). Insofern finden sowohl der vom Kläger
als auch der vom Beklagten vorgebrachte Beweggrund zum Abschluss des
Vertrages eine Stütze in demselben. Allein daraus geht allerdings noch nicht
hinreichend konkret hervor, was die Parteien im damaligen Zeitpunkt genau
unter dem Vorpachtrecht verstanden haben. Insbesondere wird nicht geklärt,
wann und unter welchen Umständen dies ausgeübt werden kann. Diesbezüglich
widersprechen sich auch die Ausführungen des Klägers (act. 41 S. 6
N. 4.2) und des Beklagten (vgl. act. 45 S. 5 N. 8). Für
die hier zentrale Frage, wann ein Vorpachtfall vorliegt, lässt sich der
wirkliche Wille der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im
Jahr 1971 somit nicht mehr feststellen (vgl. hierzu auch act. 34
Tonaufzeichnung P1 ab 5' 28''). Das Vorpachtrecht ist deshalb nach dem
Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie es verstanden werden durfte und musste
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015
E. 5.1., m.w.H.).
7.6.
Vorliegend
wurde das Vorpachtrecht zusammen mit dem Vorkaufsrecht geregelt (act. 3/6
S. 3). Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich das Vorkaufs- und das
Vorpachtrecht ergänzen. Sowohl das Vorpacht- als auch das Vorkaufsrecht
sollen dabei der Familie [...] das langfristige Verbleiben auf der Siedlung
[...] erleichtern (vgl. act. 3/6 S. 1). Diese Regelung war deshalb
nötig, da der Pachtvertrag auf eine Dauer von 25 Jahren abgeschlossen wurde,
d.h. ohne Verlängerung am 30. April 1997 geendet hätte (act. 3/6
S. 3). Während das Vorkaufsrecht den Kläger vor einem ungewollten
Verkauf der gepachteten Liegenschaft Nr. [...] an eine Drittperson
schützen sollte, bezweckte das Vorpachtrecht den Schutz des Klägers vor einer
Verpachtung der Liegenschaft an eine Drittperson (so im Ergebnis auch der
Kläger, vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2). Eine vernünftige Person in
der Lage der Parteien durfte bzw. musste das vereinbarte Vorpachtrecht
deshalb so verstehen, dass es ähnlich bzw. parallel wie das im gleichen Satz
vereinbarte Vorkaufsrecht ausgestaltet ist.
7.7.
Entsprechend
ist analog zum Vorkaufrecht davon auszugehen, dass das zwischen den Parteien
vereinbarte Vorpachtrecht dem Pächter den Anspruch verleiht, die Übertragung
des Pachtverhältnisses an einer Sache zu verlangen, sobald der Verpächter den
Pachtgegenstand an eine andere Person verpachtet hat (vgl. BGE 116 II 49
E. 4;
Jonas Rüegg,
Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Zürich/Basel/Genf 2014,
N. 6;
Michael Hunziker
, Das
Veräusserungsverbot und das Kaufrecht der Miterben im bäuerlichen Erbrecht,
Zürich 1997, S. 44; alle zum Vorkaufsrecht). Analog zum Vorkaufsrecht
ist das vereinbarte Vorpachtrecht so zu verstehen, dass es nur dann ausgeübt
werden kann, wenn bereits ein Pachtvertrag mit einer anderen Person
abgeschlossen wurde (vgl. Art. 216c Abs. 1 OR;
Jonas Rüegg,
a.a.O., N. 8 und N. 532;
Urs Fasel
, in: Basler Kommentar
OR I, 7. Aufl. Basel 2020, N. 4 zu Art. 216c OR; beide zum
Vorkaufsrecht; vgl. auch
Benno
Studer/Eduard Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht,
2. Aufl., Brugg 2014, N. 178 zu Art. 5 LPG). Dabei ist
wiederum analog zum Vorkaufsrecht davon auszugehen, dass der
Vorpachtsberechtigte den Pachtvertrag nur zu den Bedingungen übernehmen kann,
die der Verpächter mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3
OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1; Botschaft zu einem Bundesgesetz über die
landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November 1981, BBl 1982 I 257,
272; so auch die Vorinstanz in act. 38 S. 13 E. 6). Das
vertraglich vereinbarte Vorpachtrecht vermittelt dem Berechtigten somit einen
bedingten Anspruch auf Übertragung des mit der Drittperson abgeschlossenen
Pachtvertrages (vgl.
Michael Hunziker
,
a.a.O., S. 45 zum Vorkaufsrecht).
7.8.
Mit
einer solchen Auslegung des Vorpachtrechts mussten und konnten die
Vertragsparteien rechnen, da es dem entspricht, was auch beim Vorkaufsrecht
gilt. Aufgrund der im Pachtvertrag gewählten Formulierung durfte der Kläger
nicht annehmen, dass ihm das Vorpachtrecht im Vergleich zum Vorkaufsrecht
bereits früher bzw. umfassendere Rechte zugesteht. Jedenfalls ergibt sich aus
dem Pachtvertrag sowie der Entstehungsgeschichte desselben nicht, dass das
Vorpachtrecht allgemein dazu führen sollte, dass die Parteien einen ewigen
Pachtvertrag hätten abschliessen wollen. Dies gilt auch wenn zu Beginn des
Pachtvertrages festgehalten wurde, dass der Pachtvertrag auch deshalb
geschlossen wurde um der Familie  [...] das weitere Verbleiben auf der
Siedlung [...] zu erleichtern (act. 3/6 S. 1). Denn diese
Absichtserklärung, den Verbleib zu
erleichtern,
bietet keine Garantie,
dass das Pachtland dem Kläger und seiner Familie für eine unbegrenzte Zeit
genau gleich zur Verfügung gestellt wird. Der Pachtvertrag enthält unter dem
Titel Dauer und Kündigung des Pachtvertrages vielmehr selber eine Befristung
auf 25 Jahre (act. 3/6 S. 3). Auch der ehemalige Siedlungsvertrag
vom Jahr 1947 mit dem Vater des Klägers war seinerseits auf 50 Jahre
befristet (act. 37/20 S. 2).
8.
8.1.
Vorliegend
hat der Beklagte noch keinen anderen Pachtvertrag mit einer Drittperson
abgeschlossen. Vielmehr hat er erst den Pachtvertrag mit dem Kläger gekündigt,
um die auf dem Pachtland stehenden Gebäude zurückbauen zu können (vgl.
act. 11 S. 7 N. 14). Erst in einem zweiten Schritt plant der
Beklagte, die Gebäude an verschiedene Drittpersonen weiter zu verpachten
(act. 11 S. 7 N. 14). Im momentanen Zeitpunkt liegt somit –
mangels Abschluss eines Pachtvertrages mit einer Drittperson – noch kein
Vorpachtfall vor. Dies ergibt sich nur schon daraus, dass momentan gar kein
neuer Pachtvertrag vorliegt, in welchen der Kläger bzw. seine Tochter
eintreten könnte. Weder der Kläger noch seine Tochter kann sich somit im
jetzigen Zeitpunkt direkt auf das vereinbarte Vorpachtrecht berufen.
8.2.
Allein
aus der Tatsache, dass der Kläger sich allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt
auf das Vorpachtrecht berufen kann, ergibt sich noch nicht, dass die
Kündigung des jetzigen Pachtvertrages schikanös bzw. unnütz ist. So muss der
Verpächter bei einem Vorpachtrecht, anders als bei einem Vorkaufsrecht, dem
bisherigen Pächter zunächst künden, damit er überhaupt mit einem neuen
Pächter einen neuen Pachtvertrag abschliessen kann. Der neue Pachtvertrag
kann erst zu laufen beginnen, wenn der vorherige beendet ist. Die Kündigung
des ursprünglichen Pachtvertrages an sich ist somit erforderlich und nicht
unnötig. Das Vorpachtrecht gibt keinen Anspruch darauf, dass der gleiche
Pachtvertrag auf unbestimmte Dauer fortgesetzt wird, sondern nur die
Möglichkeit des bisherigen Pächters, in den neuen Pachtvertrag einzusteigen.
8.3.
Die
Kündigung des Beklagten ist somit weder unnütz noch schikanös und somit nicht
offensichtlich rechtsmissbräuchlich (vgl. BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil
des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4;
Peter Lehmann/Heinrich Honsell,
a.a.O., N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB).
8.4.
Ob der
Kläger bzw. seine Tochter zu einem späteren Zeitpunkt, d.h. wenn der Beklagte
einen Pachtvertrag mit einem anderen Landwirt abgeschlossen hat, von seinem
Vorpachtrecht Gebrauch machen kann, kann vorliegend offengelassen werden.
Insbesondere kann offenbleiben, ob der Vorpachtfall auch dann eintritt, wenn
die geplante Weiterverpachtung wesentlich von der Person des neuen Pächters
abhängt (vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2; act. 45 S. 5
N. 8), da momentan ohnehin noch kein Vorpachtfall vorliegt (vgl. oben
E. III.8.1.). Dies kann erst beurteilt werden, wenn die Umstände des
neuen Pachtvertrages sowie die Person des neuen Pächters klar sind.
8.5.
Entsprechend
braucht vorliegend auch nicht geklärt zu werden, ob die Vereinbarung eines
zeitlich unbeschränkten Vorkaufs- und Vorpachtrecht gegen Art. 27
Abs. 2 ZGB (übermässige Bindung) verstösst. Dabei ist anzumerken, dass
entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 18 f. N. 8.2.3.) zur
Beurteilung der Gültigkeit des Vorpachtrechts jedenfalls nicht einfach
schematisch gesagt werden kann, eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren erreiche
einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit, so dass diese übermässig im Sinne
von Art. 27 Abs. 2 ZGB sei. So ist vorliegend insbesondere zu
berücksichtigen, dass das Vorpachtrecht an den Pächter und dessen Nachkomm
en
(Plural) eingeräumt wurde und diese Formulierung bei der Übertragung des
Pachtverhältnisses an den Kläger nicht abgeändert wurde (vgl. act. 3/6
S. 3 und act. 3/7).
IV. Erstreckung der Pacht
1.
Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere
Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf
Erstreckung der Pacht klagen (Art. 26 Abs. 1 LPG). Der Richter erstreckt
die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat
der Verpächter gekündigt, muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht
für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 27
Abs. 2 LPG). Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht
gerechtfertigt, wenn der Verpächter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften
will (Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG). Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis
sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und
berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige
Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG).
2.
Die Vorinstanz bringt vor, der Beklagte beschreibe
glaubhaft und detailliert, wozu er das streitgegenständliche Pachtland
brauche (act. 38 S. 19 E. 9.3.). Zudem mache er auch die
zeitliche Dringlichkeit des Projekts geltend (act. 38 S. 19
E. 9.3.). Der Kläger werde im Jahr 2020 pensioniert (act. 38
S. 19 E. 9.3.). Er könne sein schutzwürdiges Interesse an einer
Erstreckung nicht überzeugend vorbringen. Insbesondere diene die Erstreckung
nicht dazu, seiner Tochter während ein paar Jahren die Bewirtschaftung des Betriebs
zu ermöglichen (act. 38 S. 20 E. 9.3.). Die Kündigung auf den
30. April 2021 sei bereits am 15. Oktober 2018 erfolgt (act. 38
S. 20 E. 9.3.). Das Pachtverhältnis sei deshalb nicht zu erstrecken
(act. 38 S. 20 E. 9.3.).
3.
Der Kläger argumentiert dagegen, die Vorinstanz habe mit
ihrem Vorgehen Art. 27 LPG i.V.m. Art. 8 ZGB verletzt. So müsse
nicht der Kläger nachweisen, dass er ein Interesse an der Pachterstreckung
habe, sondern liege es vielmehr am Beklagten nachzuweisen, dass die Erstreckung
der Pacht für ihn unzumutbar sei (act. 41 S. 14 N. 9.1). Dem
Beklagten gelinge es nicht, die Unzumutbarkeit der Erstreckung nachzuweisen
(act. 41 S. 15 N. 9.1). So habe er die Unzumutbarkeit
lediglich behauptet und nicht bewiesen (act. 41 S. 15 N. 9.2).
Der Beklagte könne keinen konkreten Landbedarf für die bloss vagen Projekte
im Umwelt- und Infrastrukturbereich nachweisen (act. 41 S. 15
N. 9.2). Auch könne der Beklagte nicht nachweisen, von welchem Landwirt,
welche Landfläche konkret benötigt werde (act. 41 S. 15
N. 9.2). Der Beklagte handle vorliegend nicht als öffentlich-rechtliche
Körperschaft, sondern als privater Verpächter von landwirtschaftlichen
Grundstücken (act. 41 S. 15 N. 9.3). Er könne deshalb nur
private Interessen zur Geltendmachung der Unzumutbarkeit der Erstreckung
vorbringen (act. 41 S. 15 N. 9.3). Der Zeitpunkt des Eintritts
des Klägers ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung irrelevant
(act. 41 S. 16 N. 9.5). Der Kläger könne den Betrieb auch nach
Erreichen des Pensionsalters weiterführen. Der Betrieb stelle zudem auch für
seine Frau die Existenzgrundlage dar (act. 41 S. 16 N. 9.5).
Seine Frau werde erst im Dezember 2025 pensioniert (act. 41 S. 16
N. 9.5). Die Kündigung des Pachtvertrages treffe das Ehepaar deshalb
existenziell (act. 41 S. 16 N. 9.5). Das Pachtverhältnis sei
deshalb um die gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken
(act. 41 S. 2 N. 1).
4.
4.1.
Der
Beklagte bringt dagegen vor, dass er das Pachtland des Klägers als Realersatz
für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich
benötige (act. 45 S. 10 N. 21). Zu nennen seien insbesondere
der Wildtierübergang [...], die Ausscheidung der Gewässerräume, die
Querspange [...] und die Umfahrung in [...]. Der Beklagte habe den Bedarf
rechtsgenüglich ausgewiesen (act. 45 S. 10 N. 21). Der Kläger
würde diesen unsubstantiiert und ohne nähere Begründung bestreiten
(act. 45 S. 10 N. 21). Für den Nachweis des Bedarfs an
Landflächen sei eine konkrete Zuteilung an einen bestimmten Landwirt zum
aktuellen Zeitpunkt weder möglich noch nötig (act. 45 S. 10
N. 21). Die Vorinstanz habe die ins Recht gelegten Beweise gewürdigt und
die öffentlichen Interessen des Beklagten offensichtlich höher gewichtet als
die privaten Interessen des mittlerweile pensionierten Klägers bzw. seiner
Tochter (act. 45 S. 11 N. 22). Es wäre geradezu stossend, wenn
es nicht möglich wäre, öffentliche Interessen in der Interessenabwägung zu
berücksichtigen (act. 45 S. 12 N. 23). Der Eintritt des Pächters
ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung von offensichtlicher
Bedeutung, da die Auflösung des Pachtverhältnisses ab dann keine
Existenzbedrohung für den Kläger nach sich ziehe (act. 45 S. 12
N. 25). Dem Umstand, dass seine Ehefrau das Rentenalter erst später
erreiche, werde im Rahmen der Ergänzungsleistungen Rechnung getragen
(act. 45 S. 12 N. 25). Auch die Tochter des Klägers sei in
ökonomischer Hinsicht nicht auf den Landwirtschaftsbetrieb angewiesen
(act. 45 S. 13 N. 28). Die Aufrechterhaltung des
Pachtverhältnisses sei damit für die Existenzsicherung nicht mehr notwendig
(act. 45 S. 12 f. N. 25). Selbst wenn dem Kläger ein gewisses
Interesse an einer Erstreckung zukommen sollte, sei diesem mit der langen
Vorankündigung des Vertragsendes bereits Genüge getan (act. 45
S. 14 N. 30). Die Erstreckung diene nicht der Übernahme durch einen
Betriebsnachfolger (act. 41 S. 15 N. 33). Ein ideelles
Interesse an der Fortführung des Pachtverhältnisses über das Pensionsalter
hinaus, sei nach einer Vorlaufzeit der Kündigung von 2.5 Jahren nicht zu
berücksichtigen (act. 45 S. 17 N. 40).
4.2.
Der
Beklagte benötige die Landflächen möglichst bald. So sei hinsichtlich des
geplanten Wildtierübergangs [...] der Start der Realisierung bereits für das
Jahr 2024 geplant. Die Bepflanzung müsse rechtzeitig ca. zwei Jahre vor der
geplanten Fertigstellung, also 2023, erfolgen, damit sie ihre Funktion
erfülle (act. 45 S. 17 N. 42). Auch die Umsetzungsphase des
Projekts Entwicklungsplanung Ressource Boden, d.h. die geplante
Pachtlandmelioration der Meliorationsgenossenschaft [...], sei per Anfang
2023 geplant. Der in diesem Rahmen durchzuführende Landabtausch über Dritte
mit dem Zweck einer verbesserten Landzuteilung verlange die Verfügbarkeit der
kantonseigenen Pachtflächen auf diesen Zeitpunkt (act. 45 S. 18
N. 43).
5.
5.1.
Wie der
Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 14 N. 9.1), trägt
vorliegend der Beklagte als Verpächter die Beweislast dafür nachzuweisen,
dass die Erstreckung der Pacht für ihn unzumutbar ist (Art. 27
Abs. 2 LPG; BGE 115 II 181 E. 2; Urteil des Bundesgerichts
4A_431/2007 vom 29. Januar 2008 E. 4.1; Botschaft zu einem
Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November
1981, BBl 1982 I 257, 283;
Franz A.
Wolf
, a.a.O., N. 53;
Benno
Studer/Eduard Hofer
, a.a.O., N. 560).
5.2.
Vorliegend
stützt der Beklagte die Unzumutbarkeit der Pachterstreckung darauf, dass er
die Landflächen aufgrund der anstehenden Projekte im Umwelt- und
Infrastrukturbereich möglichst bald brauche (act. 45 S. 10
N. 21). Dabei verweist der Beklagte auf vier Projekte: Den
Wildtierübergang [...], die Ausdehnung der Gewässerräume, die Querspange in
[...] sowie die Umfahrung in [...] (act. 45 S. 10 N. 21).
5.3.
Zum
Nachweis des Landbedarfs in Bezug auf den Wildtierkorridor [...] reichte der
Beklagte einen Auszug aus dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde
[...] ein (act. 12/6). Darin ist festgehalten, dass das ASTRA eine
Wildtierüberführung plane. Jedoch würden erst die Detailplanungen aufzeigen,
wo welche Massnahmen erforderlich seien (act. 12/6 S. 133). Im
Planungs- und Mitwirkungsbericht selber ist noch nicht konkret festgelegt,
welche Parzellen vom Wildtierkorridor betroffen sind und auch nicht wie gross
der damit verbundene Landverlust konkret ist. Auch aus dem eingereichten
Übersichtsblatt zu den Wildtierkorridoren von überregionaler Bedeutung und
der Entwicklungsplanung Ressource Boden lässt sich nicht konkret herauslesen,
wann der Beklagte wie viel Land zum Ausgleich für den Wildtierkorridor
benötigt (act. 12/7). Hierbei handelt es sich erst um eine grobe Planung
des Projektes, in welcher selber erwähnt wird, dass die konkrete Umsetzung
der Wildtierkorridore Inhalt konkretisierender Projektvorhaben sei
(act. 12/8 S. 23). Dieses konkretisierende Projektvorhaben hat die
Beklagte im vorliegenden Verfahren jedoch nicht eingereicht.
5.4.
In
Bezug auf die Strassenbauprojekte reichte der Beklagte das
Strassenbauprogramm 2020, der technische Bericht Querspange [...] sowie den
Entwicklungsplan Ressource Boden ein (act. 45 S. 11;
act. 12/8-12/9a). Im Strassenbauprogramm ist festgehalten, dass das
Bauprojekt Querspange [...] im November 2019 in die Vernehmlassung geschickt
werde. Anschliessend erfolge die Überarbeitung, sodass 2020 das
Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden könne (act. 12/9
S. 3). Beim eingereichten technischen Bericht zur Querspange [...]
handelt es sich erst um ein Vorprojekt der [...] (act. 12/9a S. 7).
Am Ende des Berichts wird explizit darauf hingewiesen, dass das Projekt noch
genehmigt und allfällige Einsprachen bereinigt werden müssen (act. 12/9a
S. 43). Aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich ist,
inwiefern der Beklagte zur Realisierung der Querspange für die davon
betroffenen Landwirte Ersatzland verfügbar haben muss.
5.5.
Auch
wenn ausgewiesen ist, dass verschiedene Projekte im Infrastruktur- und
Strassenbaubereich anstehen (act. 12/8-12/9a), ergibt sich aus den vom
Beklagten angegebenen Projekten somit zu wenig konkret, wann der Beklagte auf
wie viel Pachtfläche des Klägers angewiesen ist. So verweisen die
eingereichten Unterlagen auf die Notwendigkeit, dass die geplanten Projekte
zunächst zu konkretisieren sind (act. 12/8-12/9a). Auch Jahre nach der
Kündigung vermag der Beklagte nicht konkret aufzuzeigen, welchen Landwirten
in absehbarer Zukunft konkret ausgleichungsbedürftige Landverluste drohen.
Entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 19 N. 9.3.) sind die vom
Beklagten eingereichten Unterlagen somit zu vage, um nachweisen zu können,
dass eine Erstreckung des Pachtverhältnisses für den Beklagten geradezu
unzumutbar im Sinne von Art. 27 Abs. 2 LPG wäre.
5.6.
Auf der
anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass der Kläger ein sehr hohes
Interesse an einer Pachterstreckung hat. So haben der Kläger und seine
Familie die Siedlung bereits seit über 70 Jahren bewirtschaftet und wären
hierzu auch in Zukunft bereit (act. 3/6; act. 3/11;
act. 3/14). Der Hof wurde vom Vater des Klägers selbst erbaut
(act. 3/6 S. 1 und act. 3/14). Dem Kläger wurde im
Pachtvertrag zudem zugesichert, dass ihm und seiner Familie der Verbleib auf
der Siedlung erleichtert werden soll (act. 3/6 S. 1). Er und seine
Familie sind somit mehr als ein "gewöhnlicher" Pächter mit dem
verpachteten Land verbunden. Dies gilt auch wenn mit Pachtvertrag vom
12. Juli bzw. 6. August 2018 für die Zukunft eine verkürzte Pachtdauer
vereinbart wurde (act. 3/10; act. 12/2).
5.7.
Vorliegend
wird die Ehefrau des Klägers im Dezember 2025 pensioniert (act. 41
S. 16 N. 9.5). Auch für sie stellt die Bewirtschaftung des
Pachtlandes die Existenzgrundlage dar (act. 34 Tonaufnahme P1 ab
32'20''; act. 41 S. 16 N. 9.5). Ihr diese so kurz vor ihrer
Pensionierung zu entziehen, würde eine unzumutbare Härte darstellen. Dass dem
Kläger bei Nichterstreckung der Pacht allenfalls einen Anspruch auf
Ergänzungsleistungen zu seiner AHV-Rente zustehen würde, ändert daran nichts.
Die beiden Pachtverträge für die Parzellen Nrn. [...] sind entsprechend
bis am 31. Dezember 2025 zu erstrecken. Eine weitergehende Erstreckung, wie
sie vom Kläger beantragt wurde (act. 41 S. 2 N. 1),
rechtfertigt sich vorliegend nicht.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1.
1.1.
Die
Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so
werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt
(Art. 106 Abs. 2 ZPO).
1.2.
Grundsätzlich
waren im vorliegenden Berufungsverfahren zwei Themenbereiche strittig:
Einerseits die Frage, ob die Kündigung der beiden Pachtverträge über die
Parzellen Nrn. [...] gültig ist oder nicht. Andererseits war zu prüfen,
ob eventualiter die beiden Pachtverträge über die Parzellen Nrn. [...]
bis zum 30. April 2027 zu erstrecken sind (act. 41 S. 2
N. 1). Der Kläger dringt mit seiner Berufung insoweit durch, als das
Pachtverhältnis mit dem Beklagten bis am 31. Dezember 2025 erstreckt
wird. Betreffend Gültigkeit der Kündigung unterliegt er jedoch; soweit auf
seine Berufung überhaupt eingetreten werden konnte.
1.3.
Es
rechtfertigt sich somit vorliegend, die Gerichtskosten für das
Berufungsverfahren dem Kläger zu zwei Dritteln und dem Beklagten zu einem
Drittel aufzuerlegen. Der Beklagte war nicht berufsmässig vertreten, weshalb
ihm keine (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 95
Abs. 3 lit. c ZPO;
Viktor
Rüegg/ Michael Rüegg,
in: Basler Kommentar ZPO, 3. Aufl., Basel
2017, N. 18 zu Art. 95 ZPO).
1.4.
Die
Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren ist nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1
lit. a der kantonalen Verordnung zu den Kosten im Zivil- und Strafprozess (GS
III A/5) auf CHF 3‘000.— festzusetzen. Der Kläger hat für das
Berufungsverfahren einen Kostenvorschuss in entsprechender Höhe geleistet
(act. 43). Damit ist die Gerichtsgebühr vom geleisteten Kostenvorschuss
zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Da der Kläger gemäss seinem
anteiligen Obsiegen nur zwei Drittel der Gerichtskosten des Berufungsverfahren
zu tragen hat, hat ihm der Beklagte CHF 1'000.— zu ersetzen (Art. 111
Abs. 2 ZPO).
2.
2.1.
Trifft
die Berufungsinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).
2.2.
In
Anwendung von Art. 106 Abs. 2 ZPO sind auch die vorinstanzlichen
Gerichtskosten in hier unbestrittener Höhe von CHF 4'000.— zu zwei
Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten aufzuerlegen.
2.3.
Der Kläger hat für das vorinstanzliche Verfahren
einen Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 4'000.— geleistet
(act. 6).
Die Gerichtsgebühr für das vorinstanzliche Verfahren
von CHF 4'000.— ist somit vom geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen
(Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Beklagte hat den auf ihn entfallenden
Kostenanteil von CHF 1'333.35 für das erstinstanzliche Gerichtsverfahren
deshalb dem Kläger zu erstatten (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Auch im
vorinstanzlichen Verfahren entfällt die Zusprechung einer
Parteientschädigung, da der Beklagte nicht berufsmässig vertreten war
(Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO;
Viktor
Rüegg/Michael Rüegg,
a.a.O., N. 18 zu Art. 95 ZPO; so auch
die Vorinstanz in act. 38 S. 20 E. III.).
____________________
Das Gericht
erkennt
:
1.
In teilweiser Gutheissung der Berufung
werden die Dispositivziffern 1 und 3 des Urteils des Kantonsgerichts Glarus
vom 16. Dezember 2020 im Verfahren ZG.2019.00940 aufgehoben und es
wird wie folgt neu erkannt:
1.
Der Pachtvertrag vom
1. Oktober 1971 mit Nachtrag vom 23. Oktober 1985 betreffend die
Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...], sowie der Pachtvertrag vom
12. Juli bzw. 6. August 2018 betreffend die Parzellen
Nrn. [...], Gemeinde [...], werden bis am 31. Dezember 2025
erstreckt.
3.
Die Gerichtsgebühr von
CHF 4'000.— für das vorinstanzlichen Verfahren ZG.2019.00940 werden zu zwei
Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten auferlegt. Die ganze
Gebühr wird von dem vom Kläger in entsprechender Höhe geleisteten
Kostenvorschuss bezogen, weshalb dem Kläger im Umfang von CHF 1'333.35
ein Rückgriffsrecht auf den Beklagten zusteht.
2.
Im Übrigen wird die Berufung des Klägers abgewiesen
soweit darauf eingetreten werden kann.
3.
Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren wird
festgesetzt auf CHF 3'000.—.
4.
Die Gerichtsgebühr wird dem Kläger zu zwei Dritteln und
dem Beklagten zu einem Drittel auferlegt. Die ganze Gebühr wird von dem vom
Kläger in entsprechender Höhe geleisteten Kostenvorschuss bezogen, weshalb
dem Kläger im Umfang von CHF 1'000.— ein Rückgriffsrecht auf den
Beklagten zusteht.
5.
Für das Berufungsverfahren werden keine
Parteienschädigungen zugesprochen.
6.
Schriftliche
Mitteilung
an:
[...]