gl_gerichte · GL-357 · 2014-05-02 · de
OG.2014.00006


Kanton Glarus

Obergericht

Urteil
 vom 2. Mai 2014

Verfahren
 OG.2014.00006

1. B.______

Berufungskläger

2. C.______

Berufungsklägerin

beide
 vertreten durch D.______Vertreter,

gegen

A.______

Berufungsbeklagter

vertreten
 durch E.______Vertreter,

betreffend

Anfechtung
 der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses

Anträge derBerufungskläger(gemäss Eingabe vom 27. Januar 2014):

1.         Es sei Ziffer 1
 des Urteils des Kantonsgerichts des Kantons Glarus vom

10. Dezember
 2013 aufzuheben und es sei die Mietvertragskündigung vom 27. Juni 2013
 für nichtig zu erklären.

2.         Eventualiter sei
 Ziffer 2 des Urteils des Kantonsgerichts des Kantons Glarus

vom
 10. Dezember 2013 aufzuheben und im Sinne der Erwägungen anzupassen.

3.         Alles unter Kosten-
 und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.

Anträge des Berufungsbeklagten(gemäss Eingabe vom 4. März 2014):

1.         Die Klage sei
 vollumfänglich abzuweisen.

2.         Alles unter Kosten und
 Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungskläger.

____________________

Das Gerichtzieht in Betracht:

I.

1.C.______ und B.______
 sind Mieter des im Eigentum von A.______ stehenden Einfamilienhauses Z.______
 in Glarus. Der Mietvertrag datiert vom 10. bzw. 24. Juli 2008. Am
 27. Juni 2013 kündigte A.______ den Mietvertrag per 30. September
 2013 auf dem amtlichen Formular und liess die Kündigung den Mietern
 überbringen. Am 19. Juli 2013 fochten C.______ und B.______ die
 Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse an. Diese stellte
 den Parteien am 11. September 2013 die Klagebewilligung aus. Mit Eingabe
 vom 30. September 2013 erhoben C.______ und B.______ beim Kantonsgericht
 Klage mit dem Begehren, dass die Kündigung vom 27. Juni 2013 aufzuheben
 sei, eventualiter verlangten sie die Erstreckung des Mietverhältnisses bis
 mindestens 31. Oktober 2014.

2.Mit Entscheid vom
 10. Dezember 2013 stellte der Kantonsgerichtspräsident die Gültigkeit
 der Kündigung vom 27. Juni 2013 per 30. September 2013 fest  und
 erstreckte das Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2014 (Dispositiv
 Ziff. 2 und 3). Die Gerichtsgebühr von Fr. 2500.- auferlegte
 er den Klägern, welche überdies verpflichtet wurden, A.______ eine Parteientschädigung
 von Fr. 3000.- zu bezahlen (Dispositiv Ziff. 4-6).

3.Am 27. Januar
 2014 gingen C.______ und B.______ gegen diesen Entscheid rechtzeitig in
 Berufung und stellten die einleitend wiedergegebenen Anträge. A.______
 beantwortete die Berufung am 4. März 2014. Sein Gesuch um Entzug der
 aufschiebenden Wirkung sowie die Bewilligung der vorzeitigen
 Vollstreckbarkeit wurde mit Zwischenenverfügung vom 19. März 2014
 abgewiesen.

II.

1.Der Berufungsbeklagte
 beantragt, die von den Berufungsklägern im obergerichtlichen Verfahren neu
 eingereichten Akten eines früheren Mietschlichtungsverfahrens (MS 38/2009)
 seien aus dem Recht zu weisen, da diese bereits im erstinstanzlichen
 Verfahren hätten vorgebracht werden können.

2.Neue Tatsachen und
 Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie
 ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
 erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

3.Der von den
 Berufungsklägern vorliegend eingereichte Vergleich der
 Schlichtungsverhandlung MS 38/2009 datiert vom 19. August 2009. B.______
 war im damaligen Verfahren als Mieter Gesuchsteller. Folglich war ihm dieses
 Aktenstück bereits früher bekannt und er hätte es problemlos schon in das
 erstinstanzliche Verfahren einbringen können. Das genannte Aktenstück ist
 deshalb aus dem Recht zu weisen.

III.

1.Mit der Berufung
 können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des
 Sachverhaltes durch die Vorinstanz gerügt werden (Art. 310 ZPO).

2.a)Die
 Berufungskläger machen geltend, die Vorinstanz habe das Recht falsch
 angewendet, indem sie die persönliche Aushändigung zweier loser
 Kündigungsformulare an den Berufungskläger 1 als formgültig qualifiziert
 habe.

b)Vermieter von
 Wohnräumen müssen schriftlich mit einem Formular kündigen, das vom Kanton
 genehmigt ist (Art. 266l OR). Diese Vorgabe gilt als absolut zwingend.
 Im Lichte von Art. 266o OR können die Mietparteien ihre Kündigung
 freiwillig einer Form unterwerfen, die über die Vorschrift von Art. 266l
 OR hinausgeht, ebenso können die Parteien die Übermittlungsform der Kündigung
 vertraglich regeln und damit über Art. 266l hinausgehende gewillkürte
 Formvorschriften aufstellen (ZK-Higi,
 Art. 266l OR N 6 f.). Eine schriftliche Kündigung im Sinne von
 Art. 266l OR ist nur dann formgerecht, wenn sie alle
 kündigungswesentlichen Punkte umfasst und die eigenhändige Unterschrift des
 Kündigenden trägt (ZK-Higi,
 Art. 266l OR N10).

Vorliegend ist die Kündigung
 zweifelsfrei auf dem amtlichen Formular erfolgt. Zudem trägt dieses die
 Unterschrift des Vermieters (vgl. act. 10/5 und 10/6).

c)Die Kündigung durch den
 Vermieter ist dem Mieter und dem Ehegatten separat zuzustellen
 (Art. 266n OR). Werden diese Formvorschriften verletzt, ist die
 Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Art. 266n OR dient dem Schutz der
 ehelichen Gemeinschaft bzw. der Familienwohnung; Mittel zur Sicherung des
 Zwecks sind dem Vermieter auferlegte rein formale Pflichten, die
 einigermassen Gewähr dafür bieten sollen, dass beide Ehegatten die
 Möglichkeit haben, Kenntnis von gewissen Erklärungen des Vermieters zu
 erhalten. Art. 266n OR ist absolut zwingend (ZK-Higi, Art. 266m-266n OR N 7 ff.). Die
 schriftliche Kündigung mit amtlichem Formular und die übrigen von
 Art. 266n OR erfassten Erklärungen sind separat jedem Ehegatten
 zuzustellen. Auf die Art der Zustellung (z.B. persönlich durch den Vermieter,
 durch Hilfspersonen des Vermieters, postalisch, durch eine Amtsperson) kommt
 es dabei nicht an. Die separate Zustellung ist ein rein formales Erfordernis,
 welches den Ehegatten die Möglichkeit der Kenntnisnahme der Erklärung zwecks
 Wahrung ihrer Rechte erleichtern soll. Die Beweislast für eine korrekte
 separate Zustellung obliegt dem Vermieter als kündigende Partei. Separate
 Zustellung heisst im einzelnen, dass dieselbe Erklärung insgesamt stets
 zweimal (je an einen Ehegatten) zu versenden bzw. zu übergeben ist, auch wenn
 beide Ehegatten Mieter sind; dass jede der zwei Erklärungen der gesetzlichen
 Form von Art. 266l OR und allenfalls den zusätzlich vereinbarten
 vertraglichen Modalitäten vollumfänglich entspricht; dass die Erklärung je in
 einem Briefumschlag zu sein hat, sofern die Zustellung in Briefform und nicht
 durch persönliche Übergabe erfolgt; dass jeder Briefumschlag  sofern die
 Zustellung in Briefform und nicht durch persönliche Übergabe erfolgt, was
 einen Briefumschlag überflüssig macht  nur einen der beiden Ehegatten
 aufführt (ZK-Higi,
 Art. 266m-266n OR N 35 ff.).

Nicht notwendig ist demgegenüber
  da das formale Erfordernis der separaten Zustellung dadurch nicht tangiert
 wird  dass auch jedem Ehegatte einzeln die Kündigung ausgehändigt wird. Die
 separate Zustellung ist erfolgt, wenn jede der Kündigungen gemäss den
 allgemeinen Grundsätzen zur Zustellung von Willenserklärungen im
 Zugriffsbereich eines jeden Ehegatten eingetroffen ist, unbe­schadet darum,
 dass es einem Ehegatten dadurch ermöglicht wird, die Kündigung dem anderen
 vorzuenthalten (ZK-Higi,
 Art. 266m-266n OR N 40 ff. m.w.H.).

d)Unter diesen
 Gesichtspunkten ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass nicht zu
 beanstanden ist, wenn die persönlich überbrachten und an die beiden Ehegatten
 adressierten Schreiben dem Ehemann ausgehändigt worden sind. Auf die
 zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz  kann verwiesen werden. Gerade weil
 die Kündigungen durch einen Boten persönlich überbracht wurden, ist nicht zu
 beanstanden, dass der Vermieter diese in einer Sichtmappe und nicht in zwei
 separaten Briefumschlägen dem Ehemann übergab. Entscheidend ist, dass die
 zwei separaten Kündigungsschreiben im Zugriffsbereich der Berufungs­kläger
 dem Ehemann übergeben worden sind. Es verhält sich gleich, wie wenn der
 Postangestellte an der Haustüre die beiden Briefsendungen einem Ehegatten
 aushändigt (vgl. BGE 118 II 42).

e)Was die Zustellung der
 Kündigung betrifft, kann mit der Vorinstanz davon ausgegangen werden, dass
 diese gültig erfolgt ist. Konkret war es zulässig, die Kündigung den Mietern
 durch einen Boten zu überbringen. Wohl ist in den vorliegend anwendbaren
 Allgemeinen Bedingungen zum Glarner Mietvertrag für Einfamilienhäuser in
 Ziff. 8 Bst. a festgehalten, dass die Kündigung eingeschrieben zu
 erfolgen hat. Doch stellt diese Vorschrift kein Formerfordernis im Sinne von
 Art. 12 ff. OR dar. Vielmehr sind sowohl die eingeschriebene
 Postsendung als auch die persönliche Übergabe qualifizierte Zustellungsarten
 (vgl. BK-Frei, Art. 138 ZPO
 N 1 und 4). Es ist vorliegend unbestritten, dass die beiden an die
 Ehegatten adressierten Kündigungsformulare in deren Zugriffsbereich gelangt
 sind, indem der Ehemann diese in Empfang genommen hat. Deshalb ist vorliegend
 der mit einem Einschreiben verfolgte Zweck, nämlich die Aushändigung der
 Sendung in beweismässig nachvollziehbarer Form, durch die zugestandene
 Übergabe der beiden Kündigungen durch einen Boten an den Berufungskläger
 gleicherweise erfüllt. Die Bestimmung in den Allgemeinen Bedingungen zum
 Glarner Mietvertrag kann nicht zum Ziel haben, dass nur ein Postbote den
 Brief überreichen darf. Bei dieser Sachlage kommt es daher einem überspitzten
 Formalismus gleich, wenn geltend gemacht wird, die Kündigung hätte per
 Einschreiben zugestellt werden müssen. Im Übrigen bringt die persönliche
 Übergabe eine grössere Sicherheit mit sich, dass die Schreiben beim
 Adressaten angekommen sind, ist doch bei eingeschriebenen Postsendungen
 denkbar, dass diese an irgendeine im Wohndomizil anzutreffende Person
 ausgehändigt werden, wobei nicht einmal zwingend ist, dass es sich dabei um
 einen Ehegatten handelt (vgl. Allgemeine Geschäftsbedingungen
 Postdienstleistungen für Privatkunden).

f)Zusammenfassend ist
 deshalb festzuhalten, dass die Kündigung vom 27. Juni 2013  rechtsgültig
 erfolgt ist.

3.a)In einem
 Eventualantrag beantragen die Berufungskläger die Erstreckung des Mietverhältnisses
 bis mindestens 31. Oktober 2014, statt der durch die Vorinstanz
 zugestandenen Erstreckung bis 31. Januar 2014. Die Vorinstanz habe die
 Interessen der Berufungskläger im Rahmen der vorzunehmenden
 Interessenabwägung zu wenig gewichtet; die zur Diskussion gestandenen
 Ersatzwohnungen seien aus verschiedenen Gründen für die Berufungskläger nicht
 in Frage gekommen.

b)Die Vorinstanz gelangte
 zum Schluss, dass der Vermieter den Berufungsklägern Ersatzobjekte angeboten
 habe, weshalb eine Erstreckung grundsätzlich nicht gewährt werden könne.
 Aufgrund der wegen den Weihnachtsge­richtsferien stillstehenden
 Berufungsfrist erstreckte der Kantonsgerichtspräsident das Mietverhältnis
 dennoch bis zum 31. Januar 2014.

c)Der Mieter kann die
 Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete
 für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
 nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung
 eines Mietverhältnisses ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter
 dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohnung anbietet
 (Art. 272a Abs. 2 OR).

d)Welcher Ersatz, der dem
 Mieter vom Vermieter angeboten wird, im konkreten Einzelfall gleichwertig
 ist, beurteilt sich grundsätzlich, aber bei weitem nicht ausschliesslich,
 nach dem bisherigen Mietobjekt (Lage, Grösse, Ausstattung, evt. Zustand).
 Namentlich hat ein Ersatzobjekt all jene Eigenschaften aufzuweisen, die das
 bisher vom Mieter benutzte Objekt hat, sofern diese Eigenschaften für den vereinbarten
 Gebrauch der Sache abredegemäss notwendig waren. Gleichwertigkeit bedeutet
 demnach nicht Identität. Gleichwertigkeit kann im Wesentlichen nur
 Vergleichbarkeit meinen; im Wesentlichen soll das gleichwertige Ersatzangebot
 in erster Linie dazu dienen, eine sich durch die Vertragsauflösung
 einstellende Härte abzuwenden (ZK-Higi,
 Art. 272a OR, N 70 f.).

Nicht erforderlich ist, dass der
 Vermieter selber über das angebotene Ersatzobjekt verfügt. Es genügt, dass
 der Mieter auf eine konkrete Möglichkeit zum Abschluss eines neuen
 Mietvertrages hingewiesen wird, wenn der Abschluss eines Vertrages nur von
 seiner Zustimmung abhängig ist. Der Nachweis des Vermieters, wonach der
 Eigentümer des angebotenen Ersatzobjekts mit dem Mieter einen Vertrag
 abgeschlossen hätte, reicht somit aus (SVIT-Kommentar, Das schweizerische
 Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 813
 Rz. 23). Es genügt jedoch nicht, wenn der Vermieter nur Inserate vorlegt
 (Mietrecht für die Praxis,Lachatet al., 8. Auflage 2009, S. 641 Fn. 26).

Vorliegend hat der
 Berufungsbeklagte die Berufungskläger auf mindestens zwei Ersatzobjekte
 aufmerksam gemacht. Es geht aus den Akten aber nicht hervor, dass der
 Berufungsbeklagte mit den neuen Vermietern Kontakt aufgenommen hätte.
 Überdies liegen keine verbindlichen Zusagen der entsprechenden
 Ersatzvermieter im Recht, welche belegen würden, dass sie die Berufungskläger
 als Mieter auch effektiv akzeptiert hätten. Namentlich das E-Mail eines
 Immobilienmaklers vom 5. August 2013 ist lediglich als Hinweis auf ein
 Mietinserat zu qualifizieren, mit dem Vorschlag, mit dem Vermieter Kontakt
 aufzunehmen. Folglich muss davon ausgegangen werden, dass der Berufungsbe­klagte
 den Berufungsklägern kein gleichwertiges Ersatzobjekt angeboten hat.

e)Der Mieter kann die
 Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete
 für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
 nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der
 Interessen­abwägung sind insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses
 (Art. 272 Abs. 2 lit. b OR), die persönlichen, familiären und
 wirtschaftlichen Verhältnisse und deren Ver­halten (Art. 272 Abs. 2
 lit. c OR), sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und
 Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 lit. e OR) zu berücksichtigen.
 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt
 werden (Art. 272b Abs. 1 OR).

Vorliegend wurde der Mietvertrag
 im Juli 2008 geschlossen. Das Mietverhältnis dauerte im Kündigungszeitpunkt
 rund fünf Jahre. Den Berufungsklägern war allerdings schon am
 20. September 2012 bekannt, dass der Berufungsbeklagte das Mietobjekt
 verkaufen möchte, erstellte er an diesem Datum doch eine Kaufofferte über die
 im Streit liegende Liegenschaft. Die Dauer des Mietverhältnisses vermag für
 sich allein eine Härtesituation in aller Regel ohnehin nicht zu begründen.
 Der Umstand, dass ein Ersatzobjekt bezogen werden muss, lässt sich durch
 Gewährung einer Mieterstreckung nämlich nicht abwenden (SVIT-Kommentar,
 a.a.O., S. 785 Rz. 19).

Hinsichtlich der persönlichen,
 familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse ist festzuhalten, dass diese
 vorliegend keine Härte begründen. Insbesondere ein Schulwechsel der Kinder
 stellt keinen Härtegrund dar, da sich ein solcher mit einer Mieterstreckung
 nicht vermeiden, sondern lediglich aufschieben lässt. Zudem sind Kinder
 erfahrungsgemäss in neuen Schulklassen in der Regel rasch integriert (vgl.
 auch SVIT-Kommentar, a.a.O, S. 786 Rz. 23). Die Interessen anderer
 in der Hausgemeinschaft lebender Personen sind grundsätzlich als
 Drittinteressen unbeachtlich (SVIT-Kommentar, a.a.O., S. 787
 Rz. 25).

Sodann sind die Suchbemühungen
 der Berufungskläger in die Interessen­abwägung einzubeziehen. Nach geltender
 Praxis wird vorausgesetzt, dass der Mieter sich sofort nach Erhalt einer
 Kündigung ernsthaft um andere Räume zu bemühen hat. Als elementare
 Voraussetzung dafür, dass man von ernsthaften Suchbemühungen sprechen kann,
 ist zu fordern, dass mindestens die Inserate in den Tageszeitungen und die Angebote
 im Internet beobachtet werden und dass sich ein Mieter auf geeignete Objekte
 auch meldet. Ficht der Mieter die Kündigung an, so ist er auch während des
 laufenden Kündigungsschutzverfahrens grundsätzlich gehalten, ernsthaft nach
 Ersatzlokalitäten zu suchen (SVIT-Kommentar, a.a.O., S. 791 f.
 Rz. 34 ff.). Die Berufungskläger tragen vor, dass sie seit Monaten
 auf verschiedenen Immobilienportalen nach einem geeigneten Ersatzobjekt
 suchen würden, bisher aber noch nicht fündig geworden seien. Abgesehen von einer
 Zusammenstellung, welche die Zeit zwischen dem 26. September 2013 und
 dem 22. November 2013 beschlägt, sind vorliegend jedoch keine konkreten
 Suchbemühungen nachgewiesen.

Das Obergericht gelangt bei der
 Berücksichtigung all dieser Punkte zum Schluss, dass das Mietverhältnis bis
 am 30. September 2014 zu erstrecken ist. Unter Berücksichtigung
 sämtlicher Umstände erscheint die Erstreckung des Mietverhältnisses um ein
 Jahr als angemessen, zumal die Kündigung auf Ende September im Mietvertrag
 vorgesehen ist.

IV.

1.Die
 Berufungskläger unterliegen mit ihrem Hauptantrag auf Nichtigkeit der
 Kündigung, hingegen obsiegen sie mit ihrem Eventualantrag praktisch
 vollständig. Es rechtfertigt sich daher, die Gerichtkosten des
 obergerichtlichen Verfahrens den Parteienje zur Hälfte aufzuerlegen.
 Die Parteikosten werden wettgeschlagen (Art. 106 Abs. 2 ZPO i.V.m.
 Art. 95 Abs. 1 ZPO). Ändert das Obergericht den erstinstanzlichen
 Entscheid ab, so hat es nach Art. 318 Abs. 3 ZPO auch über die
 Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden und
 entsprechend dem nunmehrigen Prozessergebnis neu zu verteilen (BK-Sterchi, Art. 318 ZPO N 22).
 Im gleichen Verhältnis sind daher auch die erstinstanzlichen Gerichtskosten
 von Fr. 2500.- den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die
 Parteikosten wettzuschlagen.

2.Der Streitwert wird
 durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Als Wert
 wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert (Art. 92
 Abs. 1 ZPO). Wird die Gültigkeit einer Kündigung bestritten, ist die
 Zeitdauer massgebend, um welche der Vertrag fortdauern würde, wenn die
 Kündigung nicht gültig wäre, mithin bis zum Zeitpunkt, auf den eine weitere
 Kündigung ausgespro­chen werden könnte. Untersteht der Mietvertrag dem
 Kündigungsschutz nach Art. 271 ff. OR, so beträgt der entsprechende
 Zeitraum drei Jahre, beginnend mit dem Datum des letzten kantonalen
 Entscheides (BK-Sterchi,Art. 92 ZPO N 5b, m.w.H.). Der Streitwert übersteigt damit
 Fr. 15000.-.

____________________

Das Gerichterkennt:

1.

In teilweiser Gutheissung der Berufung werden Dispositiv
 Ziff. 2, Ziff. 5 und Ziff. 6 der Verfügung des
 Kantonsgerichtspräsidenten vom 10. Dezember 2013 im Verfahren
 ZG.2013.00969 aufgehoben und wie folgt neu festgesetzt:

2. Das Mietverhältnis
 wird erstreckt bis zum 30. September 2014.

5. Die Gerichtsgebühr
 von Fr. 2500.- für das erstinstanzliche Verfahrenwird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

6. Es werden keine
 Parteientschädigungen zugesprochen.

2.

Im
 Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

3.

Die Gerichtsgebühr von Fr. 2500.- für das
 obergerichtliche Verfahren wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

4.

5.

Schriftliche
 Mitteilung an:

[...]