gl_gerichte · GL-489 · 2015-08-06 · de
VG.2014.00085


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom6. August 2015

I. Kammer

in Sachen

VG.2014.00085

1.1

A.______

Beschwerdeführer

1.2

B.______

2.

C.______

alle vertreten durch Rechtsanwalt, D.______

gegen

1.1

E.______

Beschwerdegegner

1.2

F.______

beide vertreten durch
 Rechtsanwalt, G.______

2.

Gemeinde Glarus Nord

vertreten durch
 Rechtsanwalt, H.______

3.

Departement Bau und
 Umwelt des Kantons Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1A.______ und B.______ sind Eigentümer der am [] in Näfels in der Dorfkernzone
 gelegenen Parz.-Nr. [], Grundbuch Näfels. Am 23. November 2012 reichten sie
 bei der Gemeinde Glarus Nord ein Gesuch für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern
 auf der vorgenannten Parzelle ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt vom [] publiziert.

1.2Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem A.______ und B.______ sowie
 C.______ am 3. Januar 2013 Einsprache. Die Gemeinde Glarus Nord wies die Einsprache
 am 20. März 2013 ab und erteilte E.______ und F.______ die Baubewilligung
 unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.

1.3Die am 29. April 2013 dagegen erhobene Beschwerde
 wies das Departement Bau und Umwelt (DBU) am 11. August 2014 ab (Disp.-Ziff.
 1) und ergänzte die Formulierung in Ziff. 1 der Verfügung der Gemeinde Glarus
 Nord vom 20. März 2013 mit verkehrspolizeilichen Auflagen (Disp.-Ziff.
 2). Ferner auferlegte es der Gemeinde Glarus Nord einen Teil der amtlichen
 Kosten, schrieb den restlichen Betrag zu Lasten der Staatskasse ab und
 erstattete A.______ und B.______ sowie C.______ den geleisteten
 Kostenvorschuss zurück (Disp.-Ziffn. 3-6). Schliesslich sprach es A.______
 und B.______, C.______ sowie E.______ und F.______ eine reduzierte
 Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Glarus Nord zu (Disp.-Ziffn. 8
 f.).

2.

2.1In der Folge gelangten A.______und B.______
 sowie C.______mit Beschwerde vom 15.
 September 2014 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung von
 Disp.-Ziffn. 1 und 2 des Beschwerdeentscheids des DBU vom 11. August
 2014; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von E.______ und
 F.______ sowie der Gemeinde Glarus Nord.

2.2Das DBU beantragte am 6. Oktober 2014, dass die
 Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen sei. E.______ und F.______
 beantragten am 10. Oktober 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,
 soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdeentscheid des DBU vom 11. August
 2014 sei vollumfänglich zu bestätigen; alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______ und B.______sowie C.______. Den nämlichen Antrag stellte die Gemeinde Glarus
 Nord am 17. November 2014.

2.3Am 18. Dezember 2014 nahm das Verwaltungsgericht
 einen Augenschein vor Ort vor. Mit Verfügung vom 20. Januar 2015
 beauftragte das Verwaltungsgericht die I.______AG, Büro für Raumplanung, ein
 Gutachten über die verkehrsmässige Erschliessung des Grundstücks zu
 erstellen. Dem kam die I.______AG am 25. Februar 2015 nach.

2.4In ihrer Replik vom 8. April 2015 hielten A.______
 und B.______sowie C.______ an ihren Beschwerdeanträgen fest. Mit
 Duplik vom 6. Mai 2015 hielt das DBU an seinen Anträgen ebenso fest wie
 E.______ und F.______am 13. Mai 2015 sowie
 die Gemeinde Glarus Nord am 1. Juni 2015.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
 Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
 Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Gemäss Art. 107 Abs. 1 und 2 VRG können mit der
 Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
 des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung
 einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden.
 Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestands bleibt dem Verwaltungsgericht hingegen
 die Überprüfung der Angemessenheit des vor-instanzlichen Entscheids verwehrt.

2.

Die Beschwerdeführer rügen
 zunächst, dass das strittige Bauvorhaben eines Überbauungsplans bedürfe.

2.1Gemäss Art. 46 RBG gehört für Bauten und Anlagen mit
 erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungs- und Erschliessungsordnung, die
 Umwelt oder das Orts- und Landschaftsbild oder mit ausserordentlichen
 Gefahren für Benützerinnen und Benützer und Nachbarschaft zur Baureife ein
 Überbauungsplan. Erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG liegen nach
 Art. 66 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV)
 insbesondere dann vor, wenn für eine Baute oder Anlage eine
 Umweltverträglichkeitsprüfung vorgeschrieben ist (lit. a), von der Baute oder
 Anlage übermässige Immissionen zu erwarten sind (lit. b) oder die Baute bzw.
 Anlage aufgrund ihrer Dimension/Grösse nur im Rahmen eines Überbauungsplans
 adäquat erfasst werden kann (lit. c). Sodann bestimmt Art. 8 Abs. 2 der
 Bauordnung der Gemeinde Näfels vom 18. November 2005 (BO, in der Fassung
 vom 1. Juli 2011), dass in den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten
 ein Überbauungsplan vorzulegen ist, wobei die Gemeinde auch in weiteren Gebieten
 einen solchen verlangen kann.

2.2

2.2.1Die Beschwerdeführer führen aus, das
 streitbetroffene Bauprojekt habe erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und
 Landschaftsbild sowie die Nachbarschaft, weshalb gestützt auf Art. 46 RBG
 zwingend ein Überbauungsplan vorzulegen sei. Beim Begriff der erheblichen
 Auswirkungen handle es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher vom
 Gericht im Rahmen der Rechtskontrolle zu überprüfen sei. Art. 46 RBG
 lasse bei der Pflicht zur Vorlegung eines Überbauungsplans keinen Raum, wenn
 ein Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
 habe. Die Vorinstanz habe deshalb zu Unrecht auf ein Ermessen der
 Baubewilligungsbehörde verwiesen und Art. 46 RBG damit falsch angewendet.
 Erhebliche Auswirkungen habe das streitbetroffene Bauvorhaben unter anderem,
 weil es in einem Teil der Gemeinde liege, welcher zum Bundesinventar der schützenswerten
 Ortsbilder (ISOS) gehöre und weil die in unmittelbarer Nähe gelegene Kirche St.
 Hilarius (nachfolgend: Pfarrkirche) sowie ein Teil des Baugrundstücks unter
 speziellem Schutz stünden. Gestützt auf den Nutzungsplan Talgebiete 2005
 komme hinzu, dass das Grundstück in der Orts- bzw. Umgebungsschutzzone
 der Pfarrkirche liege und ein Teil der geschützten Mauerfassade auf dem
 Grundstück selbst gelegen sei. Ferner seien weitere schützenswerte
 Baudenkmäler und eine bereits realisierte Überbauung in der Nähe des
 Bauvorhabens zu finden. Es gebe im gesamten Kanton wohl kaum einen Ort, bei
 welchem die Voraussetzungen von Art. 46 RBG eindeutiger erfüllt seien. Dieser
 Umstand werde auch durch eine Unterschriftensammlung der Nachbarschaft sowie
 der Gemeindebewohner untermauert. Insgesamt seien die Beschwerdegegner 1
 damit zur Vorlegung eines Überbauungsplans verpflichtet.

2.2.2Die Beschwerdegegner 1 bringen dagegen vor, die
 Vorinstanz habe zu Recht eine Überbauungsplanpflicht verneint, da sich eine
 solche nicht direkt aus Art. 46 RBG ableiten lasse. Auch sei der Ausdruck
 "erhebliche Auswirkungen" gemäss Art. 46 RBG nicht als unbestimmter
 Rechtsbegriff zu qualifizieren. Vielmehr führe der Ausdruck dazu, dass der
 Baubewilligungsbehörde im Rahmen ihrer Beurteilung ein Ermessen zukomme,
 welches diese pflichtgemäss ausgeübt habe. Selbst wenn der Ausdruck aber als
 unbestimmter Rechtsbegriff angesehen werden würde, so sei die richterliche
 Überprüfung der Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 2 und den
 Beschwerdegegner 3 nur beschränkt möglich. Dies, weil die Beschwerdegegnerin
 2 die örtlichen Verhältnisse besser kenne und weil die kantonale Abteilung
 für Denkmalpflege und Ortsbildschutz (nachfolgend: Fachstelle Denkmalpflege)
 in solchen Fragen über mehr Fachkenntnisse als das Gericht verfüge. Hinzu
 komme, dass sich die geplante Überbauung gut in die Umgebung einfüge, wovon
 im Übrigen auch die Fachstelle Denkmalschutz in ihren Stellungnahmen
 ausgegangen sei. Des Weiteren könne aus dem Umstand, dass ein Teil des
 betroffenen Bauprojekts in der Ortsbild- sowie Umgebungsschutzzone liege und
 das zu überbauende Gebiet zum ISOS gehöre, nicht ohne Weiteres darauf geschlossen
 werden, dass das Projekt erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG
 habe. Ferner werde durch das Bauvorhaben weder an der Pfarrkirche noch an den
 umliegenden Häusern etwas verändert, weshalb sich daraus ebenfalls keine Überbauungsplanpflicht
 ableiten lasse. Schliesslich könne es für eine Überbauungsplanpflicht nicht
 relevant sein, dass in der Nähe eine andere Überbauung realisiert werde.
 Diesbezüglich bestehe zum streitbetroffenen Bauprojekt kein sachlicher
 Zusammenhang.

2.2.3Die Beschwerdegegnerin 2 führt aus, es gehe bereits
 aus dem Wortlaut von Art. 46 RBG hervor, dass nur unter bestimmten
 Voraussetzungen eine Überbauungsplanpflicht bestehe. Der Begriff der
 erheblichen Auswirkungen gemäss Art. 46 RBG sei in Art. 56 RBG und Art. 66
 BauV näher umschrieben. Die darin erwähnten Voraussetzungen seien vorliegend
 nicht erfüllt, weshalb keine Pflicht für einen Überbauungsplan gegeben sei.
 Abgesehen davon, könne ein Überbauungsplan verlangt werden, wenn das
 Bauprojekt nicht zonenkonforme Auswirkungen habe. Dies sei vorliegend
 ebenfalls nicht der Fall. Im Ergebnis liege damit weder eine falsche
 Rechtsanwendung noch ein Verstoss gegen Art. 46 RBG vor. Des Weiteren sei
 nahezu die gesamte Gemeinde Näfels im ISOS aufgeführt, was aber nicht per se
 zu einem Objektschutz führe. Den Beschwerdeführern sei zwar beizupflichten,
 dass die Pfarrkirche ein schützenswertes Objekt darstelle, hingegen liege für
 das streitbetroffene Baugrundstück kein Umgebungsschutz vor, weshalb sich ein
 Einbezug des Bundesamtes für Kultur (BAK) erübrigt habe. Sodann werde nicht
 in der direkten Umgebung der Pfarrkirche gebaut. Der die Pfarrkirche
 umgebende, öffentliche und unbebaute Raum bleibe bestehen. Ferner könne aus
 dem Umstand, dass das Bauvorhaben teilweise in der Ortsbildschutzzone liege,
 nicht darauf geschlossen werden, dass ein Überbauungsplan zwingend vorzulegen
 sei. So sei ein sorgfältiger Umgang mit Bauvorhaben in diesem Bereich auch
 mittels einer sich gut einfügenden Gestaltungs- und Bauweise zu erreichen,
 was auf die geplante Anlage zutreffe. Schliesslich werde auch den Interessen
 der Nachbarn unter Einhaltung der Bauordnung und ohne Vorlage eines
 Überbauungsplans genügend Rechnung getragen.

2.2.4Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass das
 streitbetroffene Bauvorhaben gewisse Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
 sowie die Nachbarschaft habe. Diese seien aber nicht als erheblich
 einzustufen, da dies gemäss Art. 66 BauV und Art. 56 RBG nur auf
 Bauten zutreffe, welche tiefgreifendere Auswirkungen hätten, was
 beispielsweise bei einem Einkaufszentrum der Fall sei. Das streitbetroffene
 Bauprojekt habe keine solchen immensen Auswirkungen, woran die Ansichten der
 Dorfbewohner und der Nachbarschaft nichts änderten. Im Ergebnis sei in
 Anlehnung an die Stellungnahme des kantonalen Denkmalpflegers nicht von einer
 Überbauungsplanpflicht auszugehen.

2.3

2.3.1Ausgangspunkt für die Beurteilung einer allfälligen
 Überbauungsplanpflicht bildet Art. 46 RBG. Wie die Beschwerdeführer zu
 Recht bemerken, ist bei dieser Bestimmung danach zu fragen, ob eine offene
 Norm vorliegt, welche der Verwaltungsbehörde Ermessen einräumt, oder ob es
 sich bei den für die Überbauungsplanpflicht geforderten "erheblichen
 Auswirkungen" um einen unbestimmten Rechtsbegriff handelt. Diese Unterscheidung
 ist deshalb bedeutsam, weil dem Gericht die Ermessensüberprüfung verwehrt ist
 (vgl. E. II/1.2), während die unbestimmten Rechtsbegriffe der Auslegung zugänglich
 sind, welche vom Gericht grundsätzlich überprüft werden kann (Ulrich Häfelin/Georg
 Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen
 2010, Rz. 446a f.)

2.3.2Sowohl beim Ermessen als auch beim unbestimmten
 Rechtsbegriff liegen offene Formulierungen vor, die den Verwaltungsbehörden
 einen Entscheidungsspielraum gewähren. Massgeblich für die Unterscheidung
 ist, ob die Anwendung einer offenen Normierung nach Sinn und Zweck des
 Gesetzes von einem Gericht soll überprüft werden können oder nicht. Bei jeder
 offenen Normierung ist demnach zu fragen, ob und wie weit der Gesetzgeber die
 Befugnis zur Konkretisierung dieser Bestimmung abschliessend einer
 Verwaltungsbehörde übertragen wollte, weil sie dafür fachlich kompetenter
 erscheint als ein Gericht (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 453).

2.3.3Für die Beurteilung der Frage, ob erhebliche
 Auswirkungen auf die Nutzungs- und Erschliessungsordnung, die Umwelt oder das
 Orts- und Landschaftsbild vorliegen, was gemäss Art. 46 RBG eine
 Überbauungsplanpflicht zur Folge hat, sind die kommunalen und kantonalen
 Behörden aufgrund ihrer besonderen Orts- und Fachkenntnisse geeigneter als
 Gerichte. Hinzu kommt, dass die Gemeinde durch die Ortsplanung die haushälterische
 und zweckmässige Nutzung des Bodens sowie die geordnete Besiedlung und die
 bauliche Entwicklung sicherstellt (Art. 15 Abs. 1 RBG), wobei die Ortsplanung
 auch die Sondernutzungspläne umfasst (Art. 15 Abs. 2 RBG). Insofern kommt der
 Gemeinde bei der Anwendung von Art. 46 RBG ein Ermessensspielraum zu, in welchen
 das Gericht nicht eingreifen darf.

Immerhin haben die
 rechtsanwendenden Behörden Art. 66 BauV zu beachten, welcher beispielhaft
 aufzeigt, wann erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG vorliegen.

2.3.4Von den Beschwerdeführern wird zu Recht nicht
 behauptet, die streitbetroffene Parzelle sei im Zonenplan des Ortsteils
 Näfels als Gebiet mit einer Überbauungsplanpflicht bezeichnet. Solche Gebiete
 lassen sich nur ausserhalb der Dorfkernzone finden. Sodann fällt das
 Bauvorhaben nicht unter die in Art. 66 BauV erwähnten Bauten und Anlagen.
 Schliesslich ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin
 nicht aus anderen Gründen davon ausging, es lägen erhebliche Auswirkungen
 vor, welche einen Überbauungsplan als notwendig erscheinen liessen. Sie holte
 die für ihre Beurteilung notwendigen Berichte von Fachstellen ein und kam zum
 Schluss, dass sich das Bauprojekt gut in die Umgebung bzw. das Orts- und
 Landschaftsbild einfüge sowie mit den nachbarschaftlichen Interessen
 vereinbar sei. Dass diese Auffassung zumindest vertretbar erscheint, zeigte
 sich insbesondere auch am vorgenommenen Augenschein, in welchem namentlich zu
 Tage trat, dass die Wirkung der geschützten Pfarrkirche und deren Umgebung sowie
 das geschützte Ortsbild von Näfels durch das geplante Bauvorhaben kaum beeinträchtigt
 werden.

3.

Die Beschwerdeführer rügen
 sodann, dass das geplante Bauvorhaben nicht mit dem Ortsbild- sowie
 Denkmalschutz vereinbar sei.

3.1Gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur-
 und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) erstellt der Bundesrat nach
 Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. Dadurch
 wird dargetan, dass das entsprechende Objekt in besonderem Masse die
 ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von
 Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
 Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Gestützt auf Art. 5 NHG erliess der
 Bundesrat die Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten
 Ortsbilder der Schweiz (VISOS vom 9. September 1981), in welchem die
 jeweiligen Ortsbilder aufgelistet sind.

Der Begriff der
 ungeschmälerten Erhaltung ist dabei so zu verstehen, dass der im Inventar
 angestrebte Schutz vollumfänglich zur Geltung gelangen und allfälligen Bedrohungen
 begegnet werden soll. Die Aufnahme eines Objektes in ein Verzeichnis bedeutet
 aber nicht, dass sich am bestehenden Zustand überhaupt nichts mehr ändern
 darf. Der Zustand eines Objektes soll jedoch gesamthaft betrachtet unter dem
 Gesichtspunkt des Natur- und Heimatschutzes nicht verschlechtert werden.
 Allfällige geringfügige Nachteile einer Veränderung müssen durch anderweitige
 Vorteile mindestens ausgeglichen werden. Zur Beurteilung der Problematik der
 ungeschmälerten Erhaltung ist von der jeweiligen Umschreibung des
 Schutzgehalts auszugehen, d.h. die möglichen Beeinträchtigungen sind an den
 verschiedenen Schutzzielen zu messen (BGE 123 II 256 E. 6a, mit
 Hinweisen).

Sodann sieht Art.
 47 Abs. 1 RBG vor, dass Bauten und Anlagen so in ihre bauliche und
 landschaftliche Umgebung einzufügen sind, dass eine gute Gesamtwirkung
 entsteht. Befindet sich die zu beurteilende Baute in der Umgebung von geschützten,
 schützenswerten und erhaltenswerten Objekten, so hat sie bezüglich Gestaltung
 und Einordnung erhöhten Anforderungen zu genügen (Art. 47 Abs. 2 RBG). Eine
 gute Gesamtwirkung wird gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV insbesondere dann erreicht,
 wenn Stellung, Form, Abmessungen, Proportionen, Materialisierung, Farbgebung,
 Funktionen und Konstruktion gut aufeinander abgestimmt sind (lit. a) und die
 Bauten, Freiräume und Anlagen eine gute Beziehung zur Umgebung aufweisen bzw.
 durch Formgebung, Farbgestaltung und Materialwahl sowie Sichtbezügen,
 Raumabfolgen und Wegführungen herstellen. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung
 haben sich diese Anforderungen bei Bauten und Anlagen im Umfeld von geschützten,
 schützenswerten und erhaltenswerten Objekten an dessen Bauweisen messen zu
 lassen. Insbesondere die Fassaden-, Fenster- und Dachgestaltung haben den
 Charakter der geschützten, schützenswerten und erhaltenswerten Objekte zu berücksichtigen.

Art. 5 BO
 statuiert ferner, dass sich die Ausnützung eines Grundstücks bei Neu-, Ersatz
 oder Erweiterungsbauten aufgrund eines konkreten Bauprojekts bestimmt,
 welches sich in jeder Hinsicht ins Ortsbild einpasst. In Zweifelsfällen hat
 der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Gutachten
 einzuholen. Dies entspricht weitgehend Art. 16 Abs. 2 BO. Schliesslich ist
 nach Art. 16 Abs. 1 BO für Neu-, Um- und Anbauten sowie Fassadenrenovationen
 in unmittelbarer Nähe geschützter oder schützenswerter Bauten und in
 Schutzzonen eine Bewilligung einzuholen, wobei den Problemen stilistischer
 Art Beachtung zu schenken ist.

3.2

3.2.1Die Beschwerdeführer sehen den
 Ortsbildschutz als den eigentlichen Grund, weshalb sie sich gegen das
 geplante Bauvorhaben der Beschwerdegegner 1 zur Wehr setzen. Das
 streitbetroffene Grundstück liege nämlich zu einem grossen Teil im Ortsbildschutz-,
 der restliche Teil im Umgebungsschutzgebiet. Zudem lägen diverse geschützte
 Objekte in unmittelbarer Nähe zum geplanten Bauprojekt. Dazu gehöre auch die
 Umgebungsmauer, welche entlang der Kantonsstrasse verlaufe. Die Frage des
 Orts- und Denkmalschutzes sei nur ungenügend abgeklärt worden, indem man sich
 bei der Beurteilung einzig auf den äusserst knappen Mitbericht der Fachstelle
 Denkmalpflege vom 6. Dezember 2012 abgestützt habe. Letztere nehme weder
 Bezug auf die bestehende rechtliche Ordnung, noch erwähne sie die
 Ortsbildschutzzone sowie die umliegenden geschützten Objekte. Sie lege nicht
 dar, weshalb dem Bauprojekt eine Blankobewilligung zu erteilen sei. Zudem sei
 nicht nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdegegner 3 den Bericht der
 Fachstelle Denkmalpflege vom 31. Oktober 2013 als fachlich detaillierten
 Amtsbericht erachtet habe. Dieser umfasse lediglich eine Seite und nehme
 einzig dazu Stellung, weshalb das BAK nicht beigezogen werden müsse. Zum
 Bauvorhaben selbst führe das Amt nur kurz aus, dass die Überbauung dem
 Ortsbild nicht abträglich sei. Im Ergebnis seien die beiden Berichte nur als
 eine voreingenommene Haltung zu werten. Insgesamt sei das Amt seinen Aufgaben
 nur ungenügend nachgekommen, weshalb ein Bericht der kantonalen Natur- und
 Heimatschutzkommission sowie ein neutrales Gutachten einzuholen seien. Dabei
 habe die Baubewilligungsbehörde zwar ein gewisses Ermessen, dieses sei aber
 pflichtgemäss auszuüben. Da es sich vorliegend um ein Bauprojekt in einem
 äusserst sensiblen Bereich handle und diesbezüglich kaum ein extremerer Fall
 denkbar sei, wäre bereits die Beschwerdegegnerin 2 zur Einholung eines
 neutralen Gutachtens angehalten gewesen. Sodann sei der Schutz der Kirchenumgebung,
 der umliegenden geschützten Objekte sowie des Freulerpalastes nicht nur ihr
 Anliegen, sondern auch dasjenige von vielen weiteren Einwohnern der Gemeinde
 Näfels, wofür die ins Recht gelegte Unterschriftensammlung spreche. Ferner
 sei eine weniger einschneidende Ausführung der geplanten Bauten möglich,
 welche dem bestehenden Charakter des betroffenen Quartiers besser gerecht
 werde.

3.2.2Die Beschwerdegegner 1 bestreiten, dass das
 Bauprojekt aus ortsbild- und denkmalschützerischer Sicht problematisch sei. So
 sei die Fachstelle Denkmalpflege bereits bei der Ausarbeitung des konkreten
 Baugesuchs kontaktiert worden, weshalb diese vor der Projektierung des
 Bauvorhabens miteinbezogen worden sei. Die von ihr geäusserten Anliegen seien
 vollständig in das Baugesuch miteingeflossen. Folglich habe sich eine
 mehrseitige Begründung erübrigt. Des Weiteren sei die Vorinstanz zu Recht
 davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin 2 kein neutrales Gutachten
 einholen müsse. Letztere sei in pflichtgemässem Ermessen zum Schluss
 gekommen, dass ein Gutachten nicht notwendig sei. Ferner sei es offensichtlich,
 dass die Beschwerdeführer mit den beantragten Projektänderungen einzig ihre
 eigenen Interessen verfolgten und nicht eine Verbesserung des Ortsbildes
 anstrebten.

3.2.3Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, dass
 nur ein Drittel der Liegenschaft im Ortsbildschutzgebiet der Gemeinde Näfels
 liege. Hinzu komme, dass die Zusammenarbeit zwischen Baubewilligungsbehörde,
 Bauherren und Denkmalpflege dazu geführt habe, dass die Fachstelle
 Denkmalpflege zur Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Ortsbildschutz
 gelangt sei. Da dies bereits im Vorfeld abgeklärt worden sei, sei der Mitbericht
 knapp ausgefallen. Er enthalte aber alles für die Beurteilung nach Art. 47
 RBG Notwendige. Sodann habe die Fachstelle Denkmalpflege in ihrem Schreiben
 vom 31. Oktober 2013 zu den Vorbringen der Beschwerdeführer Stellung
 genommen. Dieses Schreiben sei nicht als üblicher Mitbericht, sondern
 vielmehr als rechtliche Stellungnahme anzusehen. Ferner füge sich das Bauvorhaben
 gut in die Umgebung ein und stelle keine Konkurrenz zurPfarrkirchedar, weshalb kein neutrales Gutachten einzuholen sei. Es seien auch
 keine weiteren Schutzvorgaben oder spezielle Vorschriften für die Bebauung in
 der Kirchenumgebung gegeben.

3.2.4Der Beschwerdegegner 3 führt aus, dass den
 kommunalen Behörden in der Angelegenheit des Landschafts- und Denkmalschutzes
 eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukomme. Man habe sich deshalb
 auf die Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 gestützt, wonach das
 streitbetroffene Projekt die ortsübliche Bauweise in moderner Art und Weise
 aufnehme und sich überdies gut in das gewachsene Ortsbild eingliedere, was
 die kantonale Denkmalpflege bestätige. Es gebe keinen Anlass anzunehmen, dass
 die Beschwerdegegnerin 2 dies nur ungenügend abgeklärt habe. Folglich seien
 zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts keine weiteren Stellungnahmen
 oder ein neutrales Gutachten notwendig gewesen, weil davon keine neuen
 Erkenntnisse zu erwarten seien.

3.3

3.3.1Das Dorf Näfels ist als verstädtertes Dorf
 als Ortsbild von nationaler Bedeutung im ISOS eingetragen. Sodann ist die
 Pfarrkirche im Verzeichnis der geschützten Baudenkmäler in Anhang 4 BO
 aufgelistet. Daneben liegt ein Teil der streitbetroffenen Parzelle in der
 Ortsschutzzone und in der Umgebungsschutzzone der Pfarrkirche. Schliesslich
 ergibt sich aus dem Anhang des Nutzungsplans Talgebiet 2005, dass die Umgebungsmauer
 der Parzelle entlang der Kantonsstrasse als schützenswert eingetragen ist

3.3.2Im Mitbericht der Fachstelle Denkmalpflege
 vom 6. Dezember 2012 wird ausgeführt, dass das Bauvorhaben in Bezug auf
 Denkmalpflege und Ortsbildschutz überprüft worden sei. Es hätten Sitzungen
 mit Bauherrschaft, Gemeinde und Denkmalpflege stattgefunden, worauf die dabei
 geäusserten Anliegen der Fachstelle Denkmalpflege ins Projekt aufgenommen
 worden seien. Die Aufgliederung der kleinen Siedlung in vier Volumen
 entspreche der Körnigkeit der Bauten in der Umgebung und die geplante kubische
 Ausgestaltung sei unauffällig und traditionell. Bei der Farbgebung sei in der
 historischen Umgebung derPfarrkircheZurückhaltung zu üben. Die Überbauung passe
 sich mit der in der Nachbarschaft üblichen Einfriedung gut in das gewachsene
 Ortsbild ein.

3.3.3Gemäss Verfügung der Beschwerdegegnerin 2
 vom 20. März 2013 entspricht das Bauvorhaben grundsätzlich den Anforderungen
 der Dorfkernzone sowie des Ortsbild- und Umgebungsschutzes. Es sei bereits im
 Vorfeld zur Baueingabe mit der kantonalen Denkmalpflege besprochen worden, womit
 die denkmalpflegerischen Auflagen bereits in die Projektbearbeitung
 miteingeflossen seien. Das Vorhaben trage den Ansprüchen der Denkmalpflege
 Rechnung.

3.3.4Am 31. Oktober 2013 ergänzte die Fachstelle
 Denkmalpflege, dass kein Einbezug des BAK erforderlich sei, wenn nicht
 unmittelbar an derPfarrkircheselbst bauliche Veränderungen vorzunehmen
 seien. Sodann sei man zum Schluss gekommen, dass die geplante Überbauung dem
 Ortsbild nicht abträglich sei, zumal die Bauordnung von Näfels an dieser
 Stelle eine solche vorsehe. Schliesslich sei ihr erster Bericht aufgrund der
 vorangegangenen Projektentwicklung nur kurz ausgefallen.

Dem E-Mail von
 J.______, Jurist beim Eidgenössischen Departement des Inneren (EDI), BAK, an
 die Fachstelle Denkmalpflege vom 31. Oktober 2013 lässt sich entnehmen,
 dass im Falle derPfarrkirchekeine explizite Verpflichtung ersichtlich
 ist, bei Bauten in deren Umgebung das Einverständnis des BAK einzuholen. Allerdings
 sei ein Einbezug des BAK dann sinnvoll, wenn das geschützte Objekt durch eine
 Baute beeinträchtigt werden könnte.

3.4Wie bereits ausgeführt, liegt die
 streitbetroffene Parzelle in einem Gebiet mit Ortsbild- und Umgebungsschutz.
 Hinzu kommt, dass der Bundesrat den gesamten Dorfkern der Gemeinde Näfels im
 ISOS aufgenommen hat. Diese Umstände führen jedoch nicht dazu, dass im
 geschützten Gebiet sämtliche Bauvorhaben von vornherein verboten wären.
 Vielmehr hatte die Baubewilligungsbehörde eine Interessenabwägung vorzunehmen
 und im Sinne einer Verhältnismässigkeitsprüfung zu evaluieren, ob sich das geplante
 Bauprojekt mit dem Ortsbildschutz verträgt bzw. dem Bauvorhaben keine höherrangigen
 Rechte entgegenstehen.

Soweit die
 Beschwerdeführer vorbringen, die Beschwerdegegnerin 2 habe den Ortsbildschutz
 nur ungenügend abgeklärt, indem sie sich auf die Berichte der Fachstelle
 Denkmalpflege abgestützt habe, ist ihnen nicht zu folgen. Vielmehr lässt sich
 den Akten entnehmen, dass die Fachstelle bereits bei der Projektausarbeitung
 miteinbezogen wurde. So war man sich bereits vor der Ausarbeitung des
 Projekts offensichtlich bewusst, dass es sich um ein sensibles Baugebiet
 handle. Dass die erste Stellungnahme der Fachstelle Denkmalpflege in der
 Folge nur sehr kurz ausfiel, kann den Beschwerdegegnern aber nicht zum
 Nachteil gereichen. Einerseits wurde bereits im ersten Bericht dargelegt,
 dass man sich vorgängig mit dem Bauprojekt befasst habe, wovon auch die
 Beschwerdeführer Kenntnis nehmen konnten. Andererseits erwähnte die
 Fachstelle in ihrem ersten Bericht die Farbgebung sowie die Gestaltungsweise
 der geplanten Gebäude, was ebenfalls darauf hindeutet, dass sie sich mit dem
 Ortsbildschutz befasste. Sodann nahm sie auf Antrag hin nochmals Stellung und
 legte nachvollziehbar dar, weshalb das Bauvorhaben aus ortsbild- sowie
 denkmalschutztechnischer Sichtweise unproblematisch sei und weshalb auf ein
 eingehende Prüfung durch das BAK verzichtet werden könne. So erfahren die
 umliegenden geschützten Objekte keine direkten baulichen Einwirkungen. Auch
 das BAK war in seinem E-Mail an die Fachstelle offenbar der Ansicht, dass
 keine Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben ersichtlich sei, ansonsten sein
 Einverständnis notwendig gewesen wäre. Sodann wird der geschützte Teil der
 Umgebungsmauer durch das Bauprojekt nicht tangiert, da das Zufahrtstor und
 der Zufahrtsbereich nicht geschützt sind. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass
 die Abklärung des Ortsbild- und Umgebungsschutzes durch die
 Beschwerdegegnerin 2 nicht zu beanstanden ist. Sie durfte sich im Rahmen des
 ihr zukommenden Ermessens auf die rechtsgenüglichen Berichte der Fachstelle
 Denkmalpflege stützen, wonach die Gebäude sich gut in die Umgebung einfügen
 würden, was im Übrigen auch den durch das Gericht aus dem Augenschein
 gezogenen Erkenntnissen entspricht. Somit scheitert die Rüge der Beschwerdeführer
 in Bezug auf den Ortsbild-, Denkmal- und Umgebungsschutz.

4.

Die
 Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass das Bauvorhaben in verkehrstechnischer
 Hinsicht ungenügend erschlossen sei. Insbesondere vertrage sich die Zufahrt
 zur Kantonsstrasse nicht mit der Verkehrssicherheit.

4.1Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. bdes Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
 2. Juni 1979 (RPG)ist
 Voraussetzung einer Baubewilligung, dass das zu bebauende Land erschlossen
 ist. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn die für die betreffende
 Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG).Das anwendbare kantonale Recht enthält keine
 weitergehenden Vorschriften bezüglich der verkehrsmässigen Erschliessung von
 Grundstücken. Praxisgemäss sind daher die entsprechenden Normen des
 Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) beizuziehen.

4.2

4.2.1Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die
 Beschwerdegegnerin 2 habe die Frage der Erschliessung nur ungenügend
 abgeklärt, in dem sie die Baubewilligung erteilt und erst daraufhin die
 notwendigen Berichte der Kantonspolizei Glarus eingeholt habe. Hinzu komme,
 dass sich die Berichte der Kantonspolizei inhaltlich widersprechen würden.
 Des Weiteren bestehe zwar eine Zufahrt zum streitbetroffenen Grundstück,
 diese werde momentan aber anders genutzt, als durch das Bauvorhaben beabsichtigt
 werde. Im Ergebnis liege durch diese Zweckänderung eine Neuanlage vor,
 weshalb die entsprechenden VSS-Normen zu erfüllen seien. Wenn die Normen
 anzuwenden seien, sei das streitbetroffene Grundstück nur ungenügend
 erschlossen. Ein Indiz für das Vorliegen einer Neuanlage sei die Beschilderung
 "Linksabbiegen verboten". Diese sei erst während des
 vorinstanzlichen Verfahrens und ohne amtliche Publikation erfolgt. Ferner
 handle es sich bei der Torausfahrt der streitbetroffenen Anlage um einen
 höchst sensiblen Verkehrsknotenpunkt, weil die Ausfahrt in die stark
 frequentierte Kantonsstrasse münde. In Berücksichtigung der zu erwartenden
 Mehrfrequenz von der geplanten Anlage her sei ebenfalls von einer nur
 ungenügenden Erschliessung auszugehen. Im Übrigen falle eine
 Ausnahmebewilligung ausser Betracht, da die hierfür zu erfüllenden Auflagen
 nicht realisierbar seien.

4.2.2Die Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2
 sind hingegen der Meinung, dass sich die Berichte der Kantonspolizei nicht
 widersprechen, vielmehr ergänzen würden. Es sei keine bessere
 Erschliessungsmöglichkeit als die bestehende Zufahrt via Kantonsstrasse
 ersichtlich. Die vorverlegte Haltelinie zur Kantonsstrasse, die seitliche
 Begrenzung der Ausfahrt sowie das Linksabbiegeverbot würden der
 Verkehrssicherheit ausreichend Rechnung tragen. Ferner werde die Zufahrt
 bereits heute von Anwohnern genutzt und diene als Zugang zu 18 bis 20
 Parkplätzen. Eine Neuanlage bestehe deshalb nicht, weshalb auch die
 VSS-Normen nicht einschlägig seien. Hinzu komme, dass Letztere nur als
 Empfehlung zu werten seien. Es sei nur eine geringe Mehrfrequenz durch den
 Anlagenbau zu erwarten, weshalb die zusätzlichen Weg- und Zufahrten auf die Kantonsstrasse
 vernachlässigbar seien. Die Beschwerdeführer würden diesbezüglich in der Annahme
 fehl gehen, dass eine Mehrfrequenz ausschliesslich während den Stosszeiten zu
 erwarten sei. Das Linksabbiegeverbot diene dem Verkehrsfluss. Es gelte zu
 berücksichtigen, dass die Beschilderung während des Beschwerdeverfahrens nur
 eine Verschärfung bedeutet habe. Im Übrigen sei ein Kreuzen der Fahrzeuge
 hinter der Toreinfahrt uneingeschränkt möglich. Es herrsche deshalb in der
 Toreinfahrt keine Behinderungsgefahr durch entgegenkommende Fahrzeuge.

4.2.3Der Beschwerdegegner 3 entgegnet ebenfalls, dass es
 sich nicht um eine Neuanlage handle. Die Vorgaben gemäss VSS-Norm 640 273a
 seien zudem eingehalten. Es sei zwar richtig, dass eine gewisse Erhöhung der
 Verkehrsfrequenz durch den Anlagenbau zu erwarten sei. Diese sei aber nicht
 erheblich bzw. halte sich in Grenzen. Dass sich durch die Mehrfrequenz ein
 übermässiger Rückstau bilde, sei eine reine Mutmassung und werde nicht
 substantiiert dargelegt. In baulicher Hinsicht sei an der Zufahrt zum
 Grundstück nichts zu beanstanden. Ferner werde der Verkehrssicherheit mit den
 aufgetragenen Auflagen ausreichend Rechnung getragen.

4.3

4.3.1Aus dem Mitbericht der Kantonspolizei vom 17.
 Dezember 2012 ergibt sich, dass den eingereichten Planunterlagen bzw. dem
 Baubeschrieb die für die Beurteilung notwendigen Pläne für ein
 Parkplatzkonzept sowie für die Einfahrt zur Kantonsstrasse fehlten. Diese
 seien nachzureichen, wobei allfällige Forderungen und Auflagen aus der Nachbeurteilung
 ausdrücklich vorbehalten blieben.

4.3.2Aus der Stellungnahme der kantonalen Abteilung
 Tiefbau vom 14. Januar 2013 lässt sich einzig entnehmen, es sei darauf zu
 achten, dass kein Oberflächenwasser vom privaten Grundstück auf das Trottoir
 sowie die Kantonsstrasse gelangen könne.

4.3.3In der Baubewilligung vom 20. März 2013 hielt die
 Beschwerdegegnerin 2 fest, dass die geplante Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen
 von der Kantonsstrasse her bereits über die bestehende Zufahrt erschlossen sei.
 Die Frage der Erschliessung sei im Vorfeld unter Einbezug der kantonalen
 Fachstellen eingehend geprüft worden. Man sei zum Schluss gekommen, dass die
 bestehende Zufahrt die geeignetste Lösung darstelle. Eine entsprechende
 Zustimmung für die Ein- und Ausfahrt liege sowohl von der kantonalen
 Abteilung Tiefbau als auch von der Kantonspolizei vor.

4.3.4Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins vom
 17. Oktober 2013 führte die Kantonspolizei weiter aus, dass die Unterlagen
 zum Parkplatzkonzept sowie zur Zufahrt von der Kantonsstrasse her nicht
 eingereicht worden seien. Das Verkehrsaufkommen in der Gemeinde Näfels sei
 zunehmend und man habe an dem vorliegenden Knotenpunkt einen starken
 Strassenverkehr, viele Fussgänger und insbesondere auch einen Schulweg.

4.3.5Am 24. Oktober 2013 nahm die Kantonspolizei nach
 einer verkehrspolizeilichen Prüfung nochmals Stellung. Es handle sich um
 einen stark frequentierten Strassenabschnitt. Die Geschwindigkeit sei auf 50
 km/h begrenzt. Die erforderliche Knotensichtweite gemäss VSS Norm 640 273a
 bei der Ausfahrt über das Trottoir könne eingehalten werden. Es seien keine
 unmittelbaren Sichthindernisse gegeben. Die Verkehrssicherheit sei damit
 grundsätzlich gewährleistet, wobei ein "Linksabbiegen" Richtung
 Glarus Süd erschwert sei. Insgesamt könne dem Baugesuch nur unter Auflagen
 entsprochen werden. So seien der linke und rechte Bereich der Zufahrt zur Kantonsstrasse
 von sichthemmenden Gegenständen freizuhalten. Beim Überqueren des Trottoirs
 müsse den Fussgängern und fahrzeugähnlichen Geräten der Vortritt gewährt
 werden. Ferner seien die auf der Kantonsstrasse befindlichen Fahrzeuge
 gegenüber denjenigen von der streitbetroffenen Parzelle her
 vortrittsberechtigt. Die Ein- und Ausfahrt zur geplanten Tiefgarage sei so zu
 gestalten, dass sich keine Rückstaus bilden würden. Schliesslich dürfe die Einfahrt
 in die Kantonsstrasse nur in Richtung Norden erfolgen, weshalb eine
 Beschilderung "Rechtsabbiegen" anzubringen sei. Eine solche
 Beschränkung müsse durch die Kantonspolizei verfügt und im Amtsblatt
 publiziert werden, weshalb frühzeitig vor Inbetriebnahme der
 Tiefgaragenanlage ein entsprechender Antrag einzureichen sei.

4.3.6Das kantonale Tiefbauamt nahm am 21. November 2013
 Stellung. Es legte dar, dass innerhalb der geschlossenen Ortslage Zu- und
 Wegfahrmöglichkeiten zu den angrenzenden Liegenschaften zulässig seien, wenn
 die Vorschriften gemäss VSS Norm 640 273a eingehalten würden. Ausserhalb
 einer solchen Ortslage sei eine solche Zufahrt als Sondernutzung zu
 qualifizieren, womit eine Bewilligungspflicht der Strassenbaubehörde
 verbunden sei. An die Qualität einer solchen Zufahrt seien überdies erhöhte
 Anforderungen zu stellen und es sei nach Möglichkeiten zu suchen, wie die
 Liegenschaft rückwärtig erschlossen werden könne, damit der Verkehrsfluss auf
 der Kantonsstrasse nicht beeinträchtigt werde.

4.3.7Die Kantonspolizei ergänzte am 5. Februar 2014,
 dass es sich bei der streitbetroffenen Ein-/Ausfahrt um eine seit Jahrzehnten
 bestehende Toranlage handle, welche von einer stattlichen Mauer umgeben sei
 und auf ein 4,4 m breites Trottoir münde. Das Bauprojekt sehe eine Tiefgarage
 vor, welche über diese Zufahrt erschlossen werde. Die künftige
 Verkehrsfrequenz entspreche in etwa der bisherigen Situation, da die heute bestehenden
 18 Parkplätze nur auf 26 erhöht werden würden. Eine Sicherheitsproblematik
 oder Unfallereignisse seien bei der streitbetroffenen Zufahrt nicht
 aktenkundig. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Verkehrsablauf nach
 Erstellung der geplanten Baute unverändert sei, weshalb kein Grund
 ersichtlich sei, dass der Verkehr nicht sicher abgewickelt werden könne.
 Aufgrund der unproblematischen Situation sei es ausreichend, wenn die
 Haltelinie nur etwa 1,5 m vor das Tor anstatt  wie in der VSS Norm 640 273a
 gefordert  2,5 m vorverlegt und mit seitlichen Abgrenzungen versehen werde.

4.4

4.4.1Anlässlich des Augenscheins vom 18. Dezember
 2014 erachtete das Verwaltungsgericht die Frage der genügenden Erschliessung
 als nicht hinreichend geklärt, weshalb es bei der I.______AG ein Verkehrsgutachten in Auftrag gab. Im Gutachtenvom25. Februar 2015kam die I.______AG
 zum Schluss, die Befahrbarkeit der bestehenden Zu-/Wegfahrt sei für
 Personenwagen gewährleistet. Lastwagen (LKW) sei es hingegen nur möglich, aus
 Richtung Norden her auf das Areal zu- und davon wegzufahren. Ein Kreuzen im
 Torbereich sei ebenfalls nicht möglich, weshalb ein solches arealintern
 gewährleistet werden müsse. Das Sichtfeld auf das Trottoir sei durch die
 bestehende Infrastruktur ungenügend. Mit einfachen baulichen Massnahmen könne
 dem jedoch begegnet werden. So seien die seitlichen Begrenzungen (Pfosten und
 Ketten) zur Kantonsstrasse hin um etwa 1 m zu verlängern, womit die Distanz
 vom Tor zur Haltekante etwa 2,5 m betragen würde. So könne die Beobachtungsdistanz
 gemäss VSS Norm 640 273a eingehalten werden. Sodann werde die Kantonsstrasse
 durch den Verkehr aus der geplanten Überbauung nicht massgeblich belastet.
 Durch die bestehende Signalisation werde ein Linksabbiegen unterbunden,
 weshalb der aus dem Areal fahrende Lenker nur den von Süden herkommenden
 Verkehr zu beachten habe. Ferner sei mit keinen massgeblichen Rückstaus auf
 der Kantonsstrasse zu rechnen, obschon die Türöffnung eine gewisse Zeit
 benötige und ein Kreuzen im Torbereich nicht möglich sei. Schliesslich sei
 eine bauliche Veränderung des nördlichen Inselkopfes zu empfehlen, wodurch
 das Linksabbiegeverbot unterstützt würde.

4.4.2Bei einem vom Gericht eingeholten
 Gutachten wie dem vorliegenden, darf der Richter bei Fachfragen nicht ohne
 triftigen Grund von den Darlegungen des Gutachters abweichen. Allfällige
 Abweichungen von einem nicht nachvollziehbaren und nicht schlüssigen
 Gutachten hat er zu begründen(vgl. BGer-Urteil 2C_823/2008 vom 21. Juli 2009 E
 3.3).

Dies
 ist vorliegend nicht der Fall. Vielmehr ist das Gutachten vollständig, klar,
 gehörig begründet, frei von Lücken sowie Widersprüchen und beruht auf
 zutreffenden tatsächlichen Feststellungen. Der Gutachter hat zudem
 hinreichende Sachkenntnisse und die erforderliche Unbefangenheit. Er liefert
 dem Gericht die fachspezifischen Informationen, über welche es selbst nicht
 verfügt, weshalb dem Gutachten ein erhöhter Beweiswert zukommt.Die von den Beschwerdeführern am 8.
 April 2015 dagegen geäusserte Kritik vermag am Beweiswert des Gutachtens
 nichts zu ändern.

4.5

4.5.1Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, bei der
 streitbetroffenen Zufahrt handle es sich um eine Neuanlage, ist ihnen nicht
 zu folgen. Vielmehr ergibt sich, dass die Zufahrt bereits seit längerer Zeit
 von Anwohnern genutzt wurde, um ihre Fahrzeuge auf dem Areal auf einem der
 insgesamt etwa 18 Parkplätze abzustellen. Dies erhellte sich auch anlässlich
 des Augenscheins vom 18. Dezember 2014. Sodann bleibt der Bereich zwischen
 der Zufahrt zur Anlage und der Kantonsstrasse aufgrund des geplanten
 Bauvorhabens bis auf einige sicherheitstechnische Vorkehrungen weitgehend
 unverändert, was ebenfalls für eine bereits bestehende Anlage spricht. Ferner
 geht das Gutachten zu Recht davon aus, dass eine Signalisation bereits vor
 dem vorinstanzlichen Verfahren vorhanden war. Zumindest bestand vor dem
 Linksabbiegeverbot ein Rechtsabbiegegebot, was durch die Beschwerdeführer
 nicht bestritten wird. Dabei ist aber auch unerheblich, ob das Linksabbiegeverbot
 erst im Beschwerdeverfahren angebracht wurde. So führte die Kantonspolizei
 explizit aus, dass bis zur Inbetriebnahme der Tiefgarage eine amtliche
 Publikation sowie eine Meldung an sie zu erfolgen habe, was den Beschwerdegegnern
 1 in Disp.-Ziff. 2 des vorinstanzlichen Entscheids als Auflage aufgetragen
 wurde. Die Beschwerdegegner 1 sind somit ohnehin dazu angehalten, eine
 rechtmässig verfügte Signalisation nachzuholen. Sodann bringt der Beschwerdegegner
 3 zwar selbst vor, dass eine gewisse Erhöhung des Verkehrsaufkommens
 wahrscheinlich sei. Diese sei aber nicht als erheblich einzustufen, was sich
 sowohl mit der Ansicht der Kantonspolizei als auch mit den Ausführungen im
 Gutachten deckt. Gegenteiliges vermögen die Beschwerdeführer nicht
 nachzuweisen. Es ist daher von keiner massgeblich veränderten Verkehrslage
 sowie keiner Zweckänderung der Zufahrt auszugehen. Schliesslich ist dem
 Gutachten darin beizupflichten, dass es für die Qualifikation als bestehende
 Anlage oder Neuanlage nicht massgebend ist, wie weit die geplante Tiefgarage
 von der Einfahrt in die Kantonsstrasse entfernt ist. Demgemäss ist die
 geplante Zufahrt zur Überbauung nicht als Neuanlage zu qualifizieren. Die
 Anlage ist damit bereits erschlossen. Es gilt folglich zu prüfen, ob die
 bestehende Erschliessung genügend ist oder ob wegen des geplanten
 Bauvorhabens Veränderungen vorzunehmen sind.

4.5.2Bei der Beurteilung der Beobachtungsdistanz beim
 Knotenpunkt Torausfahrt/Kantonsstrasse führt die Kantonspolizei richtig an,
 dass die Empfehlungen des VSS heranzuziehen sind. Dabei ist die VSS-Norm 640
 273a einschlägig, welche innerorts eine Beobachtungsdistanz von 3,0 m
 vorsieht, die bei bestehenden Anlagen auf 2,5 m reduziert werden kann. Bei
 den VSS-Normen handelt es sich allerdings um Empfehlungen, die nicht
 behördenverbindlich sind.

Die Kantonspolizei
 gelangte zum Schluss, dass eine Vorverlegung der Haltelinie um 1,5 m weg vom
 Tor Richtung Kantonsstrasse ausreichend sei, um der Verkehrssicherheit
 nachzukommen. Dem widerspricht das Gutachten, da sowohl auf die Kantonsstrasse
 als auch auf den Gehweg eine minimale Beobachtungsdistanz von 2,5 m nicht
 unterschritten werden dürfe. Zwar sei die Beobachtungsdistanz auf die Kantonsstrasse
 mit einer um 1,5 m vorverlegten Haltekante ausreichend. Hingegen werde
 dadurch kein ausreichendes Sichtfeld auf das Trottoir und die dortigen
 Fussgänger erreicht. Daraus folgt, dass die Beobachtungsdistanz mit einer um
 1,5 m vorverlegten Haltekante ungenügend ist und sich nicht damit
 rechtfertigen lässt, dass keine Sicherheitsprobleme bzw. Unfallereignisse an
 der entsprechenden Stelle aktenkundig sind. Aus Gründen der Verkehrssicherheit
 ist vielmehr die Einhaltung der VSS-Norm 640 273a geboten.

Das Gutachten zeigt mit
 einer weiteren Vorverlegung der Haltekante sowie einer Verlängerung der
 seitlichen Begrenzung um 1 m aber eine einfache bauliche Massnahme auf, wie
 die Verkehrssituation optimiert werden könnte. Dieser Lösung ist den Vorzug
 zu geben, da wie dargelegt die Anlage (noch) ungenügend erschlossen ist.
 Damit würde der Verkehrssicherheit Genüge getan. Die dadurch entstehende
 Restbreite des Trottoirs erscheint zudem ausreichend, damit der Verkehrsfluss
 der Fussgänger nicht erheblich beeinträchtigt würde. Insgesamt erscheint die
 Lösung sachgerecht, sachbezogen und genügt auch dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit,
 da sie erforderlich, geeignet und zumutbar ist.

Da eine aus Gründen der
 Verkehrssicherheit ungenügende Erschliessung von einiger Tragweite keinen
 untergeordneten Mangel darstellt, rechtfertigt es sich vorliegend, das
 Bauvorhaben der Beschwerdegegner 1 von der Bedingung dieser baulichen Massnahme
 abhängig zu machen. Die Baubewilligung ist daher nur unter der Bedingung zu
 erteilen, dass die im Gutachten vorgeschlagene Lösung (Vorverlegung der
 Haltekante und Verlängerung der seitlichen Begrenzung) sichergestellt und die
 hierfür notwendigen Bewilligungen eingeholt werden. Ein vorgängiger Baubeginn
 ist den Beschwerdegegnern 1 verwehrt (vgl. dazu Andreas Baumann, in Baumann
 et al. [Hrsg.], § 59 N. 46 ff.). Sodann sind die vom Gutachten
 erwähnten übrigen baulichen Massnahmen zwar wünschenswert jedoch nicht
 zwingend, weshalb deren Fehlen der Baubewilligung nicht entgegensteht.

4.5.3Die Beschwerdeführer rügen weiter die mangelhafte
 Befahrbarkeit der geplanten Anlage.

Das Gutachten legt
 diesbezüglich mittels Schleppkurvennachweis ausführlich dar, dass das
 streitbetroffene Grundstück von Süden her mit einem Personenwagen, nicht aber
 mit einem LKW befahrbar sei. Die Linienführung für LKW habe von Norden her zu
 erfolgen. Nach Ansicht des Gutachters sei diese Linienführung problemlos
 realisierbar, zumal ein Einspuren unproblematisch erscheine. Die nachfolgenden
 Fahrzeuge würden an den haltenden Fahrzeugen vorbeikommen, weshalb der
 Verkehrsfluss auf der Kantonsstrasse nicht übermässig belastet werde. Dem und
 insbesondere auch der Ansicht, dass die Gefahr für einen Rückstau auf der Kantonsstrasse
 nur gering sei, ist zu folgen. Hinzu kommt, dass das streitbetroffene Areal
 während den Stosszeiten bis auf die Bauphase wohl nur selten mit LKW befahren
 werden wird. Sodann ist die Zufahrt zum Areal für Personenwagen sowohl von
 Norden als auch von Süden her möglich, was den Verkehrsfluss ebenfalls nicht
 übermässig beeinträchtigt. Ferner ist nicht zu beanstanden, dass das
 Gutachten die Simulation mit einem Müllwagen vornahm. Zum einen handelt es
 sich dabei um ein Fahrzeug, welches nach der Bauphase nebst Personenwagen auf
 das Grundstück gelangen können müsste, zum anderen entspricht das Fahrzeug in
 etwa den Massen eines LKW, was das Gutachten ebenso ausführt. Sodann
 verkennen die Beschwerdeführer, dass das Gutachten die Zufahrt für
 Blaulichtorganisationen wie Sanität oder Feuerwehr explizit erwähnt. Das
 diesbezüglich Vorgebrachte zielt damit ins Leere. Aus dem Gesagten folgt,
 dass die Zufahrt zum Grundstück unbedenklich ist, sofern die Linienführung
 für LKW von Norden her erfolgt.

Sodann erscheint die
 Ausfahrt auf die Kantonsstrasse unproblematisch, was auch das Gutachten
 schlüssig dargelegt. Wie erwähnt, führt das noch amtlich zu publizierende
 Linksabbiegeverbot nämlich dazu, dass sich die Fahrzeuge vom streitbetroffenen
 Grundstück weg gut in den Verkehrsfluss der Kantonsstrasse einfügen. Zudem
 bewirkt der nahe gelegene Fussgängerstreifen, dass die von Süden herkommenden
 Fahrzeuge verlangsamen, was der Beschwerdegegner 3 zu Recht anmerkt. Da
 gemäss Gutachten und nach Ansicht der Kantonspolizei nur mit einer geringen Zunahme
 des Verkehrs von der streitbetroffenen Parzelle her zu rechnen ist, bestehen
 unter der Bedingung der Vorverlegung der Haltekante keine Bedenken bezüglich
 der Wegfahrt vom Areal.

Schliesslich führt das
 Gutachten aus, dass ein Kreuzen in der Toreinfahrt selbst nicht möglich sei.
 Jedoch bestehe eine solche Möglichkeit auf der Strecke zwischen Tor und
 Tiefgarageneinfahrt. Es wäre zwar wünschenswert, die Einfahrt entsprechend zu
 verbreitern. Diese bauliche Massnahme fällt wegen der geschützten Mauer
 allerdings ausser Betracht. Unter dem Gesichtspunkt, dass nur eine geringe
 Zunahme des Verkehrs zu erwarten ist, ist übereinstimmend mit dem Gutachten
 davon auszugehen, dass ein Kreuzen innerhalb des Areals für die Erschliessung
 des streitbetroffenen Grundstücks genügt und der Verkehrsfluss dadurch nicht
 übermässig belastet wird. Die Befahrbarkeit des Areals ist damit nicht zu
 beanstanden, womit die entsprechende Rüge ins Leere greift.

4.6Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Anlage
 im Hinblick auf die geplante Überbauung nur ungenügend erschlossen ist. Die
 bisherige Vorverlegung der Haltekante um 1,5 m vom Ausfahrtstor weg Richtung Kantonsstrasse
 reicht für die Einhaltung der Beobachtungsdistanz auf das Trottoir und den
 Fussgängerverkehr nicht aus. Es rechtfertigt sich daher, die Baubewilligung
 unter der Bedingung zu erteilen, dass die Haltekante um einen weiteren Meter
 vorverlegt sowie die seitlichen Abschrankungen ebenfalls um einen Meter
 verlängert werden. Die Beschwerdegegner 1 haben diese bauliche Massnahmen vor
 Baubeginn sicherzustellen und die dafür notwendigen Bewilligungen einzuholen.
 Im Übrigen ist die verkehrsmässige Erschliessung als genügend zu betrachten.

5.

Schliesslich rügen die
 Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der Bauvorschriften. Das geplante
 oberste Stockwerk sei ein Ausbau des Dachgeschosses und kein Giebelzimmer. Da
 die Gebäudehöhe 9,4 m betrage, sei ein ausgebautes Dachgeschoss gemäss Art. 6
 BO nicht zulässig. Zudem liege eine geschlossene Bauweise vor, weshalb für
 die Realisierung ein Überbauungsplan vorzulegen sei.

5.1

5.1.1Gemäss Art. 6 BO sind in der Dorfkernzone bei einer
 Gebäudehöhe von bis zu neun Metern zwei Geschosse mit einem ausgebauten
 Dachgeschoss erlaubt. Beträgt die Gebäudehöhe zwischen 9 und 10 m dürfen ohne
 Dachausbau drei Geschosse gebaut werden, wobei ein Giebelzimmer gestattet
 ist. Was unter einem Giebelzimmer zu verstehen ist, regelt die BO allerdings
 nicht.

5.1.2Es ist unbestritten, dass die Höhe der einzelnen
 geplanten Gebäude zwischen 9 und 10 m liegt. Die streitbetroffene
 Parzelle befindet sich in der Dorfkernzone, weshalb gestützt auf Art. 6 BO
 drei Geschosse und ein Giebelzimmer, jedoch kein Ausbau des Dachstocks
 erlaubt sind. Im Hinblick auf die Qualifikation der obersten Etage der
 geplanten Gebäude ist es aber nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner
 3 die Bauordnung der Gemeinde Mollis (BO Mollis) zur Auslegung herangezogen
 hat. Dies erweist sich als sachgerecht. So weist der Beschwerdegegner zu
 Recht darauf hin, dass die Gemeinde Mollis eine örtliche Nähe zur Gemeinde
 Näfels aufweise und ebenfalls eine Vorgängergemeinde von Glarus Nord sei. Bei
 der entsprechenden Qualifikation bietet sich eine Anlehnung an die BO Mollis
 somit ohne Weiteres an. Die Beschwerdeführer legen denn auch nicht
 substantiiert dar, weshalb die Bauordnung einer Vorgängergemeinde von Glarus
 Süd zur Auslegung anzuwenden sei. Hinzu kommt, dass sich die BO Mollis
 explizit zur Auslegung des ausgebauten Dachgeschosses und des Giebelzimmers
 äussert. Gestützt darauf stellte der Beschwerdegegner 3 fest, dass das
 zulässige Mass für ein Giebelzimmers nicht überschritten werde. Es ist nicht
 ersichtlich, inwiefern der Beschwerdegegner 3 durch seine Auslegung Recht
 verletzte oder die Masse gemäss den Planungsunterlagen falsch
 berücksichtigte. Er qualifizierte die projektierten Galeriezimmer zu Recht
 als mit Art. 6 BO vereinbare Giebelzimmer.

5.2

5.2.1Nach Art. 9 Abs. 3 BO ist der Gemeinderat
 berechtigt, aufgrund eines Überbauungsplans die geschlossene Bauweise zu
 verfügen. Gemäss Art. 62 Abs. 1 BauV bezeichnet die offene Bauweise die
 getrennte Erstellung von Bauten. Das seitliche Zusammenbauen ist dabei nur
 unter Einhaltung der maximalen Gebäudelänge möglich. Bei einer geschlossenen
 Bauweise sind die Bauten seitlich zusammengebaut. Die Gemeinde bestimmt die
 zulässigen Gebäudelängen (Art. 62 Abs. 2 BauV). Eine geschlossene Bauweise
 bildet damit die Vereinigung von zwei oder mehr an sich selbstständigen
 Gebäuden zu einer baulichen Einheit. Kriterien für eine geschlossene Bauweise
 sind insbesondere das Nichteinhalten des seitlichen Grenzabstandes, nur zwei
 freie Fassaden sowie die Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge (vgl.
 dazu etwa die Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden PVG 1983
 S. 43 E.1 f.).

5.2.2Die Gebäudeteile A und B sowie C und D verfügen
 jeweils über ein Treppenhaus, einen Lift und einen Technikraum für die
 Heizung. Sie werden jeweils gemeinsam erschlossen, weshalb die einzelnen
 Gebäudeteile funktionell nicht selbständig sind. Damit kann entgegen der
 Auffassung der Beschwerdeführer nicht von einer geschlossenen Bauweise
 ausgegangen werden, weshalb keine Überbauungsplanpflicht besteht.
 Schliesslich muss zwischen den Gebäudeteilen A und B sowie C und D kein
 Gebäudeabstand berücksichtigt werden, da es sich hierbei wie eben dargelegt
 nicht um eigenständige Gebäude handelt.

Damit wurden die
 Bauvorschriften eingehalten.

6.

Zum Schluss stellt sich
 die Frage, ob die Kostenfolgen des vorinstanzlichen Entscheids als
 mitangefochten zu gelten haben.

6.1Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dies sei
 der Fall, weil die Beschwerdeführer die Aufhebung des gesamten
 vorinstanzlichen Entscheids beantragt hätten. Der Beschwerdegegner 3 ist
 hingegen wie die Beschwerdeführer der Meinung, dass sich der Streitgegenstand
 wegen der Dispositionsmaxime nicht auf die vorinstanzlichen Kosten- und
 Entschädigungsfolgen ausdehnen lasse.

6.2Die Beschwerdeführer
 beantragen die Aufhebung von Disp.-Ziffn. 1 und 2 des vor-instanzlichen
 Entscheids. Die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen fechten sie
 nicht an. Mit ihnen und dem Beschwerdegegner 3 ist aufgrund der Dispositionsmaxime
 darin einig zu gehen, dass sich der Streitgegenstand nicht auf die vor-instanzlichen
 Kosten- und Entschädigungsfolgen ausdehnen lässt. So ergibt sich aus Art. 100
 Abs. 3 VRG, dass das Verwaltungsgericht bei seinem Entscheid weder zu Gunsten
 noch zu Ungunsten einer Partei über die gestellten Parteianträge hinausgehen
 darf. Ein Ausnahmetatbestand im Sinne von Art. 100 Abs. 3
 lit. a - lit. c liegt nicht vor. Es hätte der Beschwerdegegnerin 2
 zudem offen gestanden, die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
 selbst anzufechten, was sie aber unterliess. Schliesslich kennt das kantonale
 Verwaltungsprozessrecht das Institut eines Anschlussrechtsmittels nicht.

7.

Zusammenfassend ergibt
 sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die verkehrsmässige
 Erschliessung der geplanten Überbauung ist ungenügend. Die Baubewilligung ist
 deshalb nur unter der Voraussetzung zu erteilen, dass die Haltekante sowie
 die seitliche Abgrenzung bei der Zufahrt zum streitbetroffenen Grundstück im
 Sinne des Gutachtens um einen Meter zur Kantonsstrasse hin vorverlegt bzw.
 verlängert werden. Die Beschwerdegegner 1 sind dazu anzuhalten, vor Baubeginn
 die entsprechende Lösung sicherzustellen und die dafür notwendigen Bewilligungen
 einzuholen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

III.

1.

Gemäss Art. 134 Abs. 1
 lit. c VRG hat eine Partei im Beschwerdeverfahren grundsätzlich amtliche
 Kosten zu tragen, wenn sie unterliegt oder wenn auf ihr Begehren nicht
 eingetreten wurde. Die Beschwerdeführer dringen mit ihrem Hauptantrag auf
 Aufhebung von Disp.-Ziffn. 1 und 2 des vorinstanzlichen Entscheids nicht
 durch. Hingegen obsiegen sie insoweit, als eine rechtsgenügende
 verkehrsmässige Erschliessung noch nachzuholen ist. Es rechtfertigt sich
 daher, die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.- zu jedrei Achteln den Beschwerdeführern 1 und 2 aufzuerlegen.Im Umfang von einem Viertel sind sie den
 Beschwerdegegnern 1 aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in
 der Höhe von Fr. 3'000.- sind den Beschwerdeführern 1 und 2 Fr. 750.-
 zurückzuerstatten.

2.

Die in der Hauptsache
 unterliegenden Beschwerdeführer 1 und 2 sind gemäss Art. 138 Abs. 2 VRG
 überdies je zu verpflichten, den Beschwerdegegnern 1 eine reduzierte Parteientschädigung
 von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.
 Den Beschwerdegegnern 2 und 3 steht eine solche mangels Vorliegens besonderer
 Umstände nicht zu (Art. 138 Abs. 4 VRG).

3.

Gemäss Art. 53 Abs. 2 BO
 gehen Kosten für Abklärungen und Gutachten bei Bauvorhaben zu Lasten des
 Gesuchstellers. Das Gutachten der I.______AG erwies sich im vorliegenden
 Verfahren zur Beurteilung der verkehrsmässigen Erschliessung als notwendig.
 Bereits die Beschwerdegegnerin 2 wäre dazu angehalten gewesen, die Sache
 durch ein Gutachten abklären zu lassen, weshalb es sich gestützt Art. 53 Abs.
 2 BO rechtfertigt, die dafür angefallenen Kosten der Bauherrschaft bzw. den
 Beschwerdegegnern 1 aufzuerlegen. Daraus folgt, dass die Beschwerdegegner 1
 zu verpflichten sind, dem Verwaltungsgericht die Kosten für das Gutachten der
 I.______AG in der Höhe von Fr. 8'056.65 zurückzuerstatten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung der Beschwerdegegnerin
 2 vom20. März 2013 wird unter die Bedingung gestellt, dass die Beschwerdegegner
 1 vor Baubeginn die verkehrsmässige Erschliessung im Sinne der Erwägungen
 sicherstellen und die dafür notwendigen Bewilligungen einholen. Im Übrigen
 wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die
 pauschale Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.- wird zu jedrei Achteln den Beschwerdeführern 1 und 2 und zu
 einem Viertel den Beschwerdegegnern 1 auferlegt. Von dem von den
 Beschwerdeführern 1 und 2 bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe
 von Fr. 3'000.- werden ihnen Fr. 750.- zurückerstattet.

3.

Die
 Beschwerdeführer 1 und 2 werden je verpflichtet, innert 30 Tagen nach Rechtskraft
 dieses Entscheids den Beschwerdegegnern 1 eine Parteientschädigung
 Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

4.

Die
 Beschwerdegegner 1 werden verpflichtet, dem Verwaltungsgericht die Gutachtenskosten
 in der Höhe von Fr. 8'056.65 zurückzuerstatten.

5.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

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