gl_gerichte · GL-1785 · 2024-01-25 · de
VG.2023.00087


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom25. Januar 2024

I. Kammer

Besetzung:
 Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichterin Jolanda Hager,
 Ersatzrichter Samuel Bisig und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2023.00087

A.______AG

Beschwerdeführerin

vertreten
 durchDr.iur.
 HeribertTrachsel

undlic. iur.PatrickHutter, Rechtsanwälte

gegen

1.

B.______AG

Beschwerdegegner

vertreten durchDr.iur.
 MatthiasAuer, Rechtsanwalt

2.

Gemeinde Glarus Süd

3.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

betreffend

Baustopp (aufschiebende Wirkung)

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Die
 C.______AG bezweckt die Führung einer Bauunternehmung mit technischem Büro.
 Sie nutzte die Parz.-Nr. 01, Grundbuch [], für die Ablagerung und
 Aufschüttung von Aushub- und Abbruchmaterial. Am 28. November 2000
 ersuchte sie hierfür bei der früheren Ortsgemeinde [] um eine Bewilligung,
 namentlich projektierte sie einen Umschlags-, Sortierungs- und
 Aufbereitungsplatz für Kiessand. Eine von der D.______AG erhobene Einsprache
 hiess der Gemeinderat [] am 1. Oktober 2002 gut und wies das Baugesuch
 ab. Hiergegen gelangte die C.______AG mit Beschwerde an den Regierungsrat des
 Kantons Glarus, welcher die Beschwerde am 8. Juli 2004 guthiess. Er hob
 den Entscheid des Gemeinderats [] auf und wies die Sache zur Neubeurteilung
 des Baugesuchs an diesen zurück. Dagegen legten sowohl der Gemeinderat []
 als auch die D.______AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Glarus
 ein, welches die Beschwerden am 7. Juni 2005 abwies (VGer-Urteil
 VG.2004.00097 f.). Der Gemeinderat [] erhob daraufhin Beschwerde beim
 Bundesgericht, welche abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (vgl.
 BGer-Urteil 1P.417/2005 vom 6. Oktober 2005).

2.

2.1Die Gemeinde Glarus Süd verfügte am
 17. Mai 2022 sodann einen Baustopp. Sämtliche Bauarbeiten und die
 Inbetriebnahme einer Steinbrechanlage auf der Parz.-Nr. 01, Grundbuch
 [], seien unverzüglich einzustellen (Disp.-Ziff. 1). Hiergegen erhob
 die B.______AG, die Grundeigentümerin der streitbetroffenen Parzelle, am
 30. Mai 2022 Beschwerde bei der Gemeinde Glarus Süd, welche am
 24. November 2022 abgewiesen wurde.

2.2Die Gemeinde Glarus Süd forderte
 die B.______AG am 30. November 2022 zur Einreichung eines Baugesuchs
 auf. Dem kam Letztere am 5. April 2023 nach. In der Folge lag das
 Baugesuch öffentlich auf, worauf die A.______AG am 25. Mai 2023
 Einsprache erhob und einen Baustopp für sämtliche Tätigkeiten auf der
 Parz.-Nr. 01, Grundbuch [], beantragte.

2.3Die Gemeinde Glarus Süd verfügte am
 28. Juli 2023, dass sämtliche Bauarbeiten und Nutzungen auf der Parz.-Nr. 01,
 Grundbuch [], unverzüglich einzustellen seien (Disp.-Ziff. 1). Dagegen erhob
 die B.______AG am 10. August 2023 Beschwerde beim Departement für Bau
 und Umwelt des Kantons Glarus (DBU). Am 22. August 2023 ergänzte sie
 diese und beantragte die Gewährung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde,
 welche das DBU am 27. September 2023 erteilte.

3.

Die
 A.______AG gelangte mit Beschwerde vom 6. Oktober 2023 ans
 Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des DBU vom
 27. September 2023. Der Beschwerde der B.______AG gegen die Verfügung
 der Gemeinde Glarus Süd vom 28. Juli 2023 sei die aufschiebende Wirkung
 zu entziehen; alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
 B.______AG. Das DBU beantragte am 19. Oktober 2023, dass auf die
 Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter abzuweisen sei; unter Kostenfolge.
 Die B.______AG schloss am 24. Oktober 2023 auf Abweisung der Beschwerde;
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG. Die Gemeinde
 Glarus Süd liess sich am 25. Oktober 2023 vernehmen und beantragte die
 Gutheissung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten der B.______AG und
 des DBU. Nachdem die A.______AG am 3. November 2023 ihr Rechtsbegehren
 erneuert und am 6. November 2023 weitere Akten eingereicht hatte,
 verzichtete die Gemeinde Glarus Süd am 13. November 2023 auf eine weitere
 Stellungnahme. Die B.______AG hielt am 20. November 2023 an ihren
 Anträgen fest.

II.

1.

Die vorliegend angefochtene
 Verfügung des Beschwerdegegners 3 schliesst das Verfahren betreffend
 Baustopp nicht ab. Folglich handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Das
 Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs-
 und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1
 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai
 1986 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde in der Hauptsache zuständig. Damit
 ist es auch zuständig für die Beurteilung der Beschwerde gegen den vorliegend
 angefochtenen Zwischenentscheid.

2.

2.1Gemäss Art. 86 Abs. 2 VRG sind
 verfahrensleitende und andere Zwischenentscheide selbstständig nur
 anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken
 können. Das Verwaltungsgericht orientiert sich bei der Auslegung des Begriffs
 "nicht wieder gutzumachender Nachteil" an der Praxis des
 Bundesgerichts zu Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes
 über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG). Dabei muss ein solcher
 Nachteil grundsätzlich rechtlicher Natur sein, d.h. auch durch einen
 günstigen Endentscheid nicht mehr behoben werden können. Eine rein
 tatsächliche oder wirtschaftliche Erschwernis genügt in der Regel nicht
 (BGE 147 III 159 E. 4.1, 134 I 83 E. 3.1,
 je mit Hinweisen). Soweit es das materielle Verwaltungsrecht gebietet, können
 jedoch auch rein tatsächliche Nachteile nicht wieder gutzumachende Nachteile
 im Sinne von Art. 86 Abs. 2 VRG bzw. Art. 93 Abs. 1
 lit. a BGG darstellen. Kein nicht wieder gutzumachender Nachteil liegt
 aber jedenfalls dann vor, wenn es einer Partei bloss darum geht, eine
 Verlängerung oder Verteuerung des Verfahrens zu verhindern
 (BGE 141 III 395 E. 2.5, 140 V 282
 E. 4.2.2, je mit Hinweisen).

2.2

2.2.1Die
 Beschwerdeführerin macht geltend, mit der Erteilung der aufschiebenden
 Wirkung sei die Beschwerdegegnerin 1 berechtigt, die streitbetroffene
 Parzelle trotz fehlender Bau- bzw. Nutzungsbewilligung als
 Kiesumschlagplatz sowie Lagerplatz zu nutzen und eine mobile Brecheranlage
 einzusetzen. Überdies könne sie die beantragten baulichen Massnahmen bereits
 ausführen. Dadurch sei sie, die Beschwerdeführerin, als unmittelbare
 Nachbarin und Grundeigentümerin massiv betroffen und hätte bis zum
 rechtskräftigen Entscheid in der Hauptsache die durch diesen Betrieb
 entstehenden Lärm- und Staubimmissionen sowie das Errichten eines vier Meter
 hohen Kieshaufens ohne Einhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstands zu
 dulden. Wenn der Baustopp schlussendlich bestätigt und das Baugesuch
 abgewiesen werde, würden daraus nicht wieder gutzumachende Nachteile
 resultieren.

2.2.2Der Beschwerdegegner
 3 stellt sich auf den Standpunkt, selbst wenn die Duldung von Immissionen
 überhaupt als nicht wiedergutzumachender Nachteil gewertet werden könne, sei
 eine konkrete Darlegung von Schäden, die hierdurch verursacht würden,
 erforderlich, was die Beschwerdeführerin nicht getan habe. Letztere habe
 diese Immissionen zudem jahrelang hingenommen. Es sei damit nicht nachvollziehbar,
 weshalb es ihr nicht möglich sein solle, den Ausgang des hängigen
 Baustoppverfahrens abzuwarten.

2.3Vorliegend kann durch
 den Entscheid über die aufschiebende Wirkung der Beschwerde der Endentscheid
 über den Baustopp nicht direkt herbeigeführt werden (vgl. Art. 93
 Abs. 1 lit. b BGG). Fraglich und zu prüfen bleit somit, ob die
 Beschwerdeführerin durch den angefochtenen Zwischenentscheid einen nicht
 wieder gutzumachenden Nachteil erleidet. Diesbezüglich bringt sie nachvollziehbar
 und glaubhaft vor, dass von der streitbetroffenen Parzelle Immissionen
 ausgehen, was bereits angesichts des Anlagetyps plausibel erscheint. Darüber
 hinaus ist sie im Hauptverfahren als Grundeigentümerin der benachbarten
 Parzelle ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt (vgl. Heinz Aemisegger, in
 Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung,
 Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 34
 N. 106). Sodann ist die Einhaltung der Umweltschutzvorschriften
 weiterhin offen und im Rahmen der Baubewilligung zu prüfen (vgl. bereits
 VGer-Urteil VG.2004.00097 f. vom 7. Juni 2005). Folglich droht
 insofern ein nicht wiedergutzumachender Nachteil, als selbst die Gutheissung
 der Beschwerde in der Hauptsache die geltend gemachten Immissionen nicht rückwirkend
 ungeschehen machen kann (vgl. hierzu auch BGer-Urteil 5D_56/2017 vom
 30. November 2017 E. 1). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf die Beschwerde somit einzutreten.

3.

3.1Die Beschwerdeführerin
 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 verfüge über keine Bewilligung
 für die Nutzung der streitbetroffenen Parzelle, sei dies als Kies-
 bzw. Sandlagerplatz, als Deponie oder als Aufbereitungsanlage für
 Material. Der Betrieb, den sie durch den vorliegend angefochtenen Entscheid
 weiterführen könne, verstosse sodann gegen umweltrechtliche Vorschriften.
 Entgegen den Ausführungen des Beschwerdegegners 3 habe sie, die
 Beschwerdeführerin, alles Notwendige unternommen, damit der streitbetroffene
 Betrieb verlegt werden könne. Der Beschwerdegegnerin 1 müsse der gute
 Glaube in die Rechtmässigkeit des Betriebs in jeglicher Hinsicht abgesprochen
 werden. Der Baustopp sei aufrechtzuerhalten, zumal es dem Regelfall
 entspreche, dass einer dagegen eingereichten Beschwerde keine aufschiebende
 Wirkung zukomme. Eine solche müsse von der verfügenden Behörde sodann nicht
 entzogen, sondern von der Beschwerdeinstanz erteilt werden. Dementsprechend
 müssten nicht Gründe zur Rechtfertigung des Entzugs, sondern zur Erteilung
 der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde dargelegt werden. Da die Nutzung
 der Beschwerdegegnerin 1 nicht bewilligt sei, verdiene sie keinen
 Rechtsschutz. Entsprechend erleide Letztere aus dem Verbot dieser Tätigkeit
 auch keinen wirtschaftlichen Nachteil, da niemand Anspruch darauf habe, einen
 wirtschaftlichen Nutzen aus einer illegalen Tätigkeit zu ziehen. Die
 Beschwerdegegnerin 2 sei zudem seit dem letzten Urteil des
 Verwaltungsgerichts in dieser Sache nicht untätig gewesen. Vielmehr habe sie
 diverse Vorkehrungen in Bezug auf eine Ersatzlösung getroffen.

3.2Die Beschwerdegegnerin
 1 stellt sich auf den Standpunkt, die Beschwerde habe grundsätzlich
 aufschiebende Wirkung. Für deren Entzug seien überzeugende Gründe im Sinne
 eines drohenden schweren Nachteils sowie eine Interessenabwägung unter
 Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit nötig. Die Beschwerdelegitimation
 der Beschwerdeführerin sei fraglich. Sie, die Beschwerdegegnerin 1,
 könnte bei Entzug der aufschiebenden Wirkung das streitbetroffene Areal nicht
 mehr nutzen und hätte nicht zu rechtfertigende finanzielle Einbussen
 hinzunehmen. Der Entzug wäre diesfalls nicht verhältnismässig.

3.3Die Beschwerdegegnerin
 2 bringt vor, nachdem die damalige Ortsgemeinde [] gerichtlich zur Prüfung
 des streitbetroffenen Baugesuchs verpflichtet worden sei, sei ein anderer
 Standort für den Betrieb gesucht worden, wobei das Baubewilligungsverfahren
 sistiert worden sei. Der Abbruch der Betonmischanlage auf der Parz.-Nr. 01,
 Grundbuch [], sei am 11. Dezember 2013 bewilligt worden, wobei dies erst
 im Frühjahr 2021 vollzogen worden sei. Unabhängig davon habe sie, die
 Beschwerdegegnerin 2, in ihrem Baubewilligungsentscheid vom
 11. Dezember 2013 unmissverständlich festgehalten, dass mit dem Abbruch
 der Betonmischanlage, der Entfernung des Rohmaterials sowie des gelagerten
 Kiessands das nach wie vor pendente Baubewilligungsverfahren aus dem Jahr
 2000 erledigt und für inskünftig mögliche Nutzungsformen die Einreichung
 eines Baugesuchs notwendig sei. Dieser Entscheid sei unangefochten in
 Rechtskraft erwachsen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Liegenschaft in
 der Folge jedoch weiterhin als Lagerplatz genutzt und hierfür keine
 Bewilligung eingereicht. Weil sie daraufhin sogar eine Steinbrechanlage
 erstellt und betrieben habe, sei am 17. Mai 2022 einen Baustopp verfügt
 worden, welcher ebenfalls in Rechtskraft erwachsen sei. Seit April 2023 sei
 ein neues Baugesuchverfahren zur Nutzungsanpassung für einen Kiesumschlag-
 und Lagerplatz sowie für den temporären Einsatz einer mobilen
 Steinbrechanlage und für eine projektierte Einfriedungsmauer pendent, wobei
 die Beschwerdegegnerin 1 trotz mehrmaliger Aufforderung fehlende
 Unterlagen nicht eingereicht habe. Die Bewilligung sei indessen vor der
 Umsetzung der entsprechenden Nutzung oder des Bauvorhabens einzuholen, weshalb
 gestützt auf Art. 81 Abs. 1 RBG die Einstellung der Arbeiten
 angeordnet worden sei. Der Beschwerde hiergegen komme von Gesetzes wegen
 keine aufschiebende Wirkung zu, weshalb diese nicht entzogen werden müsse.
 Stattdessen müssten für deren Erteilung ausserordentliche Gründe vorliegen,
 was vorliegend nicht der Fall sei. Mit der nicht bewilligten Nutzung der
 streitbetroffenen Parzelle während des hängigen Baubewilligungsverfahrens
 werde das öffentliche Interesse an der Durchführung eines rechtmässigen Baubewilligungsverfahrens
 torpediert und das Instrument des Baustopps verliere seine abschreckende
 Wirkung. Ferner gingen von der aktuellen Nutzung Immissionen aus, ohne dass
 vorgängig geprüft worden sei, ob die Umweltschutzvorschriften und allfällige
 Grenzwerte eingehalten würden. Die rein finanziellen Interessen der
 Beschwerdegegnerin 1 könnten das Interesse an der Nichtnutzung der
 Parzelle nicht aufwiegen. Da auch Nutzungsänderungen einer Baubewilligung
 bedürften, stehe bei Nichtbeachtung als vorsorgliche Massnahme nur ein Bau-
 bzw. Nutzungsverbot nach Art. 81 RBG zur Verfügung. Selbst gestützt
 auf Art. 22 VRG wäre sie, die Beschwerdegegnerin 2, im Rahmen ihrer
 baupolizeilichen Aufgaben verpflichtet gewesen, vorsorgliche Massnahmen anzuordnen.

3.4Der Beschwerdegegner 3
 bringt vor, die Verfügung betreffend Baustopp verpflichte die
 Beschwerdegegnerin 1 lediglich zur Einstellung der Bauarbeiten. Habe
 Letztere mit solchen noch gar nicht begonnen oder befinde sich auf dem Areal
 keine mobile Brecheranlage, laufe die Erteilung der aufschiebenden Wirkung
 ins Leere. Selbstredend dürfe aber noch nicht gebaut werden, bis ein
 Baubewilligungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen sei. Lediglich die
 bisherige, jahrelang tolerierte Nutzung sei vorläufig weiterhin möglich. Eine
 Prüfung der Rechtmässigkeit der Nutzung bzw. Nutzungserweiterung der
 streitbetroffenen Parzelle sei noch nicht erfolgt. Ohne ebendiese Prüfung
 gebe es keine Grundlage, ein Projekt  selbst wenn es bereits ausgeführt
 worden sei  als illegal zu bezeichnen. Die Rechtmässigkeit der Nutzung sei
 noch nicht (nachträglich) geprüft worden. Die jahrelange von der
 Beschwerdegegnerin 2 hingenommene Nutzung könne nicht unberücksichtigt
 bleiben. Auch wenn Letztere nach einer Lösung im Sinne einer Verlegung des Standorts
 gesucht habe, hätte sie das vom Bundesgericht zurückgewiesene Verfahren
 rechtskonform abschliessen müssen. In diesem Rahmen hätte sie bereits vor
 Jahren das nun strittige Nutzungsverbot verfügen können. Ihre Untätigkeit
 falle im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung negativ ins Gewicht.

4.

4.1Entgegen den Ausführungen der
 Beschwerdegegner 1 und 3 wurde rechtskräftig entschieden, dass die
 Beschwerdegegnerin 1 für die Arbeiten auf der streitbetroffenen Parzelle
 einerseits eine Bewilligung benötigt, andererseits über keine solche verfügt
 (BGer-Urteil 1P.417/2005 vom 6. Oktober 2005 E. 3.5; VGer-Urteil
 VG.2004.00097 f. vom 7. Juni 2005 E. II/4c). Damit erscheint
 aktuell lediglich noch ungeklärt, ob diese Nutzungsformen bewilligungsfähig
 bzw. ob sie zonenkonform sind und die umweltrechtlichen Vorgaben
 einhalten, wobei ein diesbezügliches Bewilligungsverfahren bei der
 Beschwerdegegnerin 2 anhängig ist.

4.2Wird mit Bauarbeiten begonnen,
 obwohl keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, oder wird ein Bau in
 Abweichung von der erteilten Bewilligung erstellt, hat die zuständige
 Gemeindebehörde unverzüglich die Einstellung der Bauarbeiten anzuordnen
 (Art. 81 Abs. 1 RBG). Solche Baueinstellungsverfügungen sind
 vorläufig vollstreckbar und einer Beschwerde kommt nur aufschiebende Wirkung
 zu, sofern dies die Beschwerdeinstanz verfügt (Art. 81 Abs. 3 RBG).
 Hierbei gilt Art. 81 RBG als lex specialis zu Art. 93 VRG und geht
 dementsprechend vor (vgl. Art. 79 Abs. 1 RBG). Art. 81 RBG
 betrifft im Wortlaut zwar das Bauen ohne Baubewilligung. Da jedoch bereits
 rechtskräftig festgehalten wurde, dass für die streitbetroffene Nutzung eine
 Baubewilligung notwendig ist und eine ebensolche noch nicht vorliegt, ist
 Art. 81 RBG ohne Weiteres anwendbar. Auch der Beschwerdegegner 3
 hat schliesslich gestützt hierauf die aufschiebende Wirkung gewährt.

4.3

4.3.1Der Beschwerdegegner 3 war als
 Beschwerdeinstanz zwar grundsätzlich berechtigt, der Beschwerde in Anwendung
 von Art. 81 Abs. 3 RBG die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
 Sowohl Wortlaut als auch Zweck von Art. 81 Abs. 3 RBG deuten jedoch
 darauf hin, dass die Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde in
 Konstellationen wie der vorliegenden die Ausnahme darstellen soll.Ein
 als vorsorgliche Massnahme ausgesprochenes einstweiliges Nutzungsverbot kann
 seinen Zweck nämlich grundsätzlich nur dann erfüllen, wenn einem dagegen
 erhobenen Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung entzogen wird, weshalb die
 Wiederherstellung derselben nur in Frage kommt, wenn sich die vorsorgliche
 Massnahme selber als unzulässig erweist. Bei einem mangels Bewilligung
 ausgesprochenen vorsorglichen Nutzungsverbot ist der Entzug der
 aufschiebenden Wirkung in der Regel schon deshalb gerechtfertigt, weil
 andernfalls die mit der Bewilligungspflicht angestrebte präventive Kontrolle
 unterlaufen und derjenige, der eigenmächtig eine bewilligungspflichtige
 Nutzungsänderung vornimmt, besser gestellt würde als derjenige, der
 ordnungsgemäss vorgängig um eine Bewilligung nachsucht. Folglich kann in solchen
 Fällen die aufschiebende Wirkung nur ausnahmsweise und aus besonderen Gründen
 wiedererteilt werden, beispielsweise wenn höherrangige Güter bedroht sind.
 Hierbei sind die gegenüberstehenden Interessen sorgfältig gegeneinander
 abzuwägen. Das heisst, es müssen in der Regel die öffentlichen Interessen des
 Gemeinwesens denjenigen der Beschwerde führenden Partei gegenübergestellt
 werden. Dabei können auch die Prozessaussichten miteinbezogen werden, sofern
 sie klar zu Tage treten (vgl. zum Ganzen unter anderem das Urteil des
 Verwaltungsgerichts Zürich VB.2007.00473 vom 21. November 2007
 E. 4.1.1, mit Hinweisen). Die aufschiebende Wirkung in Fällen wie dem
 vorliegenden ist damit in der Regel nicht zu gewähren (vgl. auch
 Entscheid des Baudepartements des Kantons St. Gallen BDE 2020
 Nr. 127 vom 14. Dezember 2020 E. 5).

4.3.2Anhand der Gesetzessystematik lässt
 sich weiter entnehmen, dass der Beschwerde in den weiteren baurechtlichen
 Belangen, v.a. bei der Beschwerde gegen eine Bau- oder
 Nutzungsbewilligung, von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt
 (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 93 Abs. 1 VRG;
 vgl. VGer-Urteil VG.2017.00017 vom 1. Juni 2017 E. II/1.2).
 Demgemäss müsste, falls die Beschwerdegegnerin 1 bereits über eine
 Baubewilligung verfügen würde und die Beschwerdeführerin hiergegen Beschwerde
 erhoben hätte, dieser die aufschiebende Wirkung im Grundsatz zuerkannt
 werden, womit eine Nutzung bis zur rechtskräftigen Bewilligung untersagt
 wäre. Mit Blick darauf mutet es denn auch gar willkürlich an, wenn die Beschwerdegegnerin 1
 ohne Baubewilligung und damit ohne eine Prüfung der Bewilligungsfähigkeit
 aufgrund der Gewährung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde gegen einen
 verfügten Baustopp die streitbetroffene Parzelle weiterhin frei nutzen könnte,
 ihr dies aber bei einer erteilten, jedoch angefochtenen Baubewilligung
 untersagt wäre.Schliesslich ist Art. 81 Abs. 3 RBG auch im
 Lichte der Gemeindeautonomie zu sehen. Dieser kommt im Bau- und
 Raumplanungsrecht eine herausragende Bedeutung zu, wobei sich der Beschwerdegegner 3
 als Rechtsmittelinstanz im Rahmen seiner Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen
 hat (vgl. VGer-Urteil VG.2022.00001 vom 28. April 2022
 E. II/4.1). Dies gilt auch beim vorliegenden Verfahren betreffend
 aufschiebende Wirkung.

4.3.3Als Zwischenfazit
 ist festzuhalten, dass in Fällen wie dem vorliegenden ohne besondere Gründe,
 beispielsweise zum Schutz von höherrangigen Gütern, der Beschwerde keine
 aufschiebende Wirkung gewährt werden darf. Solche Güter sind vorliegend nicht
 ersichtlich.Die von der
 Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachten Gründe sind rein finanzieller
 Natur. Diese sind zwar zu berücksichtigen, haben aber hinter den öffentlichen
 Interessen der Rechtssicherheit und des Umweltschutzes zurückzutreten. Dies
 gilt umso mehr, als dass die Beschwerdegegnerin 1 wissentlich ohne
 Bewilligung ihre Arbeiten ausführt und damit als bösgläubig zu gelten hat.
 Demgemäss ist ihr Argument eines finanziellen Verlusts auch mit Blick auf die
 vom Beschwerdegegner 3 selbst angeführte bundesgerichtliche Praxis
 weniger hoch zu gewichten (vgl. BGE 132 II 21
 E. 6.4; Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2021.00503 vom
 7. Dezember 2021 E. 4.3.2). Polizeiliche Interessen macht sie
 schliesslich nicht geltend, wobei solche denn auch nicht ersichtlich sind.

4.4

4.4.1Sodann hat die
 Beschwerdegegnerin 2 ein gewichtiges Interesse daran, dass keine Bau-
 oder Nutzungstätigkeit ohne entsprechende Bewilligung ausgeübt wird. Sie hat
 zudem ein erhebliches Interesse an der rechtsgleichen Anwendung dieses
 Grundsatzes. Hinzu kommen die im Rahmen des Baustopp- und
 Baubewilligungsverfahren noch zu prüfenden öffentlichen Interessen des
 Umweltschutzes. Die Beschwerdeführerin hat darüber hinaus ein grosses
 Interesse daran, vor Immissionen geschützt zu werden, unabhängig davon, ob
 diese Beeinträchtigungen bereits seit längerem andauern. Dem stehen  wie
 bereits erwähnt  hauptsächlich finanzielle Interessen der
 Beschwerdegegnerin 1 gegenüber, welche jedoch nicht überwiegen.

4.4.2Soweit sich die Beschwerdegegnerin
 1 auf den Vertrauensschutz berufen will, ist zu berücksichtigen, dass es
 zunächst eines Anknüpfungspunkts im Sinne einer Vertrauensgrundlage bedarf.
 Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den
 betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst. Es kommt hierbei nicht
 auf die Rechtsnatur eines staatlichen Aktes, sondern nur auf dessen
 Bestimmtheitsgrad an, der so gross sein muss, dass der Private daraus die für
 seine Dispositionen massgebenden Informationen entnehmen kann. Auf Vertrauensschutz
 kann sich sodann nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte
 und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen
 müssen. Wer die Fehlerhaftigkeit demgegenüber kennt, kann nicht in guten
 Treuen davon ausgehen, dass die durch den Staat erweckten Erwartungen erfüllt
 werden. Ein berechtigtes Vertrauen ist auch denjenigen abzusprechen, welche
 die Mangelhaftigkeit der Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt hätten
 erkennen müssen. Ferner kann Vertrauensschutz in der Regel nur geltend
 machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die
 ohne Nachteil nicht wieder rückgängig gemacht werden kann, wobei zwischen dem
 Vertrauen und der Disposition ein Kausalzusammenhang gegeben sein muss. Selbst
 wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich
 Private nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse
 entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten
 und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. zum Ganzen
 VGer-Urteil VG.2020.00071 vom 12. November 2020 E. II/5.1, mit
 Hinweisen).

Vorliegend
 hat die Beschwerdegegnerin 1 als bösgläubig zu gelten, da ihr angesichts der
 durchgeführten Verwaltungs- und Gerichtsverfahren klar sein musste, dass die
 Nutzung der streitbetroffenen Parzelle bewilligungspflichtig ist. Es musste
 ihr bei gehöriger Sorgfalt ebenfalls bewusst gewesen sein, dass sie über
 keine solche Bewilligung verfügt und entsprechende Arbeiten nicht hätte ausführen
 dürfen. Hieran ändert die Untätigkeit der Beschwerdegegnerin 2 nichts,
 wobei die lange Verfahrensdauer wohl zum Teil auch der
 Beschwerdegegnerin 1 selbst anzulasten ist. Letztere musste denn auch
 darüber im Klaren gewesen sein, dass aus der langen Verfahrensdauer
 bzw. der zeitweisen Untätigkeit der Beschwerdegegnerin 2 kein
 Anspruch auf eine Baubewilligung oder eine Nutzungsmöglichkeit ohne
 Baubewilligung resultiert, nicht zuletzt weil die Notwendigkeit einer
 Baubewilligung höchstrichterlich festgestellt wurde. Dementsprechend bestand
 keine Vertrauensgrundlage, was demzufolge auch nicht im Rahmen der
 Interessenabwägung berücksichtigt werden kann.

4.4.3Schliesslich können im Rahmen der
 Interessenabwägung den Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Hauptsache
 Rechnung getragen werden, sofern sie eindeutig sind (vgl. obenstehende
 E. II/4.3.1). Vorliegend erscheint aufgrund einer summarischen Prüfung
 der Akten die Beschwerdegegnerin 2 zum Baustopp ohne Weiteres
 berechtigt. Der Beschwerdegegner 3 macht hierbei zwar geltend,
 vorsorgliche Massnahmen wie der Baustopp seien auf dringliche Situationen
 zugeschnitten und ergingen in der Regel aufgrund einer summarischen Prüfung
 der Sach- und Rechtslage. Die Widerrechtlichkeit der Nutzung sei bisher nicht
 rechtskräftig festgestellt worden. Dies widerspricht jedoch einerseits seiner
 Argumentation, es solle mit dem Entscheid über die aufschiebende Wirkung kein
 Präjudiz in Sachen Baustopp geschaffen werden. Deutet er damit doch auf eine
 beabsichtigte Gutheissung der Beschwerde in der Hauptsache hin. Andererseits
 ist dies lediglich in formeller Hinsicht zutreffend, da die
 Widerrechtlichkeit der Nutzung aufgrund der rechtskräftig festgestellten
 Notwendigkeit einer Baubewilligung und dem unbestrittenen Fehlen einer solchen
 an sich bereits offensichtlich ist.In der Regel genügt denn auch die
 Feststellung, dass Bauarbeiten oder die angedachten Nutzungen formell
 baurechtswidrig sind, um einen Baustopp oder ein vorläufiges Nutzungsverbot
 anzuordnen, wobei allerdings der Grundsatz der Verhältnis-mässigkeit beachtet
 werden muss (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2021.00046
 vom 19. Mai 2021 E. 4.2.1, mit Hinweis). Vor diesem Hintergrund und
 mit Blick auf die obenstehende Interessenabwägung erscheinen
 die Erfolgsaussichten der Beschwerde gegen die Baustoppverfügung damit eher
 gering, was ebenfalls gegen die strittige Gewährung der aufschiebenden
 Wirkung spricht.

5.

Zusammenfassend
 ist der Beschwerdegegner 3 zur Erteilung der aufschiebenden Wirkung der
 Beschwerde in Verfahren betreffend Baustopp zwar grundsätzlich berechtigt.
 Eine solche ist jedoch nur ausnahmsweise gerechtfertigt, namentlich dann,
 wenn besondere Gründe die Erteilung rechtfertigen. Solche sind vorliegend
 nicht ersichtlich.

Dies
 führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Entscheids des
 Beschwerdegegners 3 vom 27. September 2023.

III.

1.

1.1Nach Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat
 die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren unterliegt,
 die amtlichen Kosten zu tragen. Da dem Beschwerdegegner 3 keine
 amtlichen Kosten auferlegt werden können (Art. 135 Abs. 2 VRG),
 sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 1'500.- ausgangsgemäss der
 Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Der Beschwerdeführerin ist der von
 ihr bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'500.-
 zurückzuerstatten.

1.2Der Beschwerdegegnerin 1 steht mangels Obsiegens
 sodann keine Parteientschädigung zu. Hingegen sind sie und der
 Beschwerdegegner 3 zu verpflichten, der Beschwerdeführerin je eine Parteientschädigung
 in der Höhe von Fr. 900.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen
 (Art. 138 Abs. 2 und 3 lit. a VRG).

2.

Beim vorliegenden Entscheid
 handelt es sich um einen Zwischenentscheid, weshalbdie
 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht nur
 nach Massgabe von Art. 93 Abs. 1 BGG offensteht.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Beschwerdegegners 3
 vom 27. September 2023 wird aufgehoben.

2.

Die
 Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 1'500.- werden der
 Beschwerdegegnerin 1 auferlegt und von ihr bezogen. Der
 Beschwerdeführerin wird der von ihr bereits geleistete Kostenvorschuss von
 Fr. 1'500.- zurückerstattet.

3.

Die
 Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 3 werden verpflichtet,
 der Beschwerdeführerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses
 Entscheids eine Parteientschädigung von je Fr. 900.- (inkl.
 Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]