gl_gerichte · GL-1840 · 2024-06-27 · de
VG.2024.00011


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom27. Juni 2024

I. Kammer

Besetzung:
 Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
 Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2024.00011

A.______

Beschwerdeführerin

vertreten durchB.______

gegen

1.

Steuerverwaltung
 des Kantons Glarus

Beschwerdegegnerinnen

2.

Steuerrekurskommission des Kantons Glarus

betreffend

Grundstücksbewertung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1A.______ ist Eigentümerin der Parz.-Nr. 01,
 Grundbuch []. Diese wurde unter dem vorherigen Eigentümer am 19. März
 2020 durch die Steuerverwaltung des Kantons Glarus auf einen Steuerwert von
 Fr. 460'000.- und einen Eigenmietwert von Fr. 12'600.- geschätzt.
 Nachdem die Liegenschaft auf A.______ übertragen worden war, wurde das
 Grundstück am 18. Juni 2020 auf dieselben Werte geschätzt.

1.2A.______ schloss am 22. Februar 2022
 einen Kaufrechtsvertrag betreffend die Parz.-Nr. 01, Grundbuch [], ab,
 welcher am 23. Februar 2022 im Grundbuch eingetragen wurde. Am 19. Dezember 2022 wurde das Grundstück erneut
 steuerlich bewertet, wobei ein Steuerwert von Fr. 546'900.-, ein
 Mietwert von Fr. 24'964.- sowie ein Eigenmietwert von Fr. 14'978.-
 festgelegt wurden. Hiergegen erhob A.______ am 30.Dezember 2022 Einsprache bei der Steuerverwaltung,
 welche Letztere am 10. Januar 2023 abwies. Den hiergegen erhobenen
 Rekurs vom 16. Januar 2023 wies die Steuerrekurskommission des Kantons
 Glarus am 13. Februar 2024 ebenfalls ab.

2.

A.______ gelangte mit
 Beschwerde vom 19. Februar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte
 die Aufhebung der Liegenschaftenbewertung vom 19. Dezember 2022. Es sei
 weiterhin von den Schätzwerten vom 19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020
 auszugehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
 Steuerverwaltung. Die Steuerrekurskommission schloss am 22. Februar 2024
 auf Abweisung der Beschwerde, verzichtete allerdings auf eine eingehende
 Stellungnahme. Die Steuerverwaltung beantragte am 13. März 2024 die
 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten-
 und Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______. Am 18. März 2024
 erneuerte A.______ ihre Anträge.

II.

1.

Das Verwaltungsgericht
 beurteilt Beschwerden gegen Rekursentscheide der kantonalen
 Steuerrekurskommission (Art. 166 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
 7. Mai 2000 [StG] i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. e des
 Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 [VRG]). Es ist
 somit zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig und prüft die
 Angelegenheit vollumfänglich (vgl. Art. 107 Abs. 2 lit. a
 VRG). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen zudem erfüllt sind, ist auf die
 Beschwerde einzutreten.

2.

2.1Die Beschwerdeführerin bringt vor, die
 Beschwerdegegnerin 1 habe ihr mitgeteilt, dass die Bewertungen vom
 19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020 aufgrund von allgemeinen
 Neubewertungen erfolgt seien. Dabei könne es jedoch nicht angehen, dass
 bereits zwei Jahre nach einer Bewertung wieder eine allgemeine Neubewertung
 durchgeführt werde, zumal eine solche im Kanton Glarus lediglich alle zehn
 Jahre veranlasst würde. Das im Grundbuch eingetragene Kaufrecht könne sodann
 nicht als ausserordentlicher Umstand qualifiziert werden, welcher zu einer
 weiteren Neubewertung berechtige. Die Beschwerdegegnerin 1 habe den im
 Grundbuch eingetragenen Preis des Kaufrechts als Marktwert genommen. Die
 aktuelle Bundesgerichtspraxis sehe aber eine Neuschätzung aufgrund einer
 Eintragung eines Kaufrechts in einem Fall mit Vermögenssteuerwert für das
 Jahr 2016, wobei das Kaufrecht erst 2020 ausgeübt worden sei, als nicht
 zulässig an. Im vorliegenden Fall sei das Kaufrecht zwar eingetragen, aber
 nach wie vor nicht ausgeübt worden. Dies deute darauf hin, dass der
 definierte Kaufpreis zu hoch angesetzt worden sei. Im Übrigen sei die
 Liegenschaft mit einer Hypothek von Fr. 500'000.- belastet. Im Ergebnis
 sei somit weiterhin auf die bisherigen (korrekt) eruierten Schätzwerte aus
 dem Jahr 2020 abzustellen.

2.2Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den
 Standpunkt, die Bewertung der Grundstücke erfolge schematisch. Eine Abkehr
 von den formelhaft berechneten Werten sei dabei gerechtfertigt, wenn sie von
 durch externe Fachpersonen erstellten, substantiierten
 Verkehrswertschätzungen massgeblich differierten. Im Kanton Glarus
 entsprächen die Berechnungsparameter nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten,
 woraus ein faktischer Abschlag und damit bei einer Mehrheit der Grundstücke
 ein viel zu tiefer Steuer- sowie Mietwert resultiere. Da dies gegen
 Bundesrecht verstosse, seien die der Bewertung zugrundeliegenden
 Berechnungsparameter angepasst worden. Eine bundesrechtskonforme Bewertung
 sei so schnell wie möglich vorzunehmen, wozu im vorliegenden Fall der vom
 Grundbuch gemeldete Kaufrechtsvertrag Anlass gegeben habe. Der vereinbarte
 Kaufpreis von Fr. 800'000.- sei ein Indiz dafür, dass der bisherige
 Steuerwert mit 57 % dieses Preises zu tief gewesen sei. Die Beschwerdeführerin
 stütze sich zwar auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine
 Neubewertung aufgrund eines Kaufrechts unzulässig sei. Im vorliegenden Fall
 sei aber nicht auf das Kaufrecht abgestützt worden, sondern es sei lediglich
 eine neue Formelbewertung anhand der aktuellsten Parameter erfolgt. Dies,
 weil durch die Festlegung des Kaufrechts im Sinne einer neuen Tatsache
 erkannt worden sei, dass die bisherige Formelbewertung viel zu tief gewesen
 sei. Überdies hätten neue Versicherungswerte der glarnerSach vorgelegen,
 wonach der Gebäudewert den bisherigen Steuerwert überstiegen habe. Nach einer
 neuen Erhebung betrage der Realwert Fr. 743'270.- und der bisherige
 Steuerwert lediglich 62 % hiervon, was nicht haltbar sei. Die
 individuelle Neubewertung aufgrund neuer Tatsachen sei damit gerechtfertigt.
 Falsche Bewertungen seien nämlich immer zu korrigieren, damit dem Prinzip der
 Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entsprochen werden
 könne. Die Marktpreise lägen schliesslich nur in Ausnahmefällen unter dem
 Realwert.

3.

Im Kanton Glarus wird das
 Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen
 berücksichtigt werden kann (Art. 38 Abs. 1 StG). Der Landrat
 erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendige
 Verordnung (Art. 38 Abs. 3 StG). Dem ist er mit Erlass der
 Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 22. November 2000
 (GstBV) nachgekommen. Gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV sind die
 Vermögenssteuerwerte und die Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände
 vorbehalten, alle zehn Jahre neu festzulegen. Die periodische Anpassung
 erfolgt aufgrund des Zürcher Baukostenindexes bzw. aufgrund des
 Mietpreisindexes des BIGA (Umrechnung der bestehenden Werte aufgrund der
 Indexveränderung seit der letzten Anpassung). Der Veränderung der Bodenpreise
 ist bei der Neubewertung Rechnung zu tragen. Der Regierungsrat setzt den
 Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist
 (Art. 32 Abs. 1 GstBV).

4.

Zunächst ist zu klären, ob
 die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Neuschätzung der
 streitbetroffenen Liegenschaft im Jahr 2022 berechtigt war. Vor dem
 Hintergrund, dass der Regierungsrat für das Jahr 2022 keine allgemeine
 Neubewertung nach Art. 32 Abs. 1 GstBV angeordnet hat, konnte eine
 solche einzig gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV erfolgen, wobei
 hierbei lediglich der Tatbestand der ausserordentlichen Umstände in Betracht
 fällt, da unbestrittenermassen noch keine zehn Jahre seit der letzten
 Einschätzung im Jahr 2020 vergangen sind.

4.1Die Beschwerdegegnerin 1 wies weder ausdrücklich auf
 die Gründe für die streitbetroffene Neubewertung hin noch führte sie aus,
 inwieweit ausserordentliche Umstände gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV
 vorliegen würden. Sie bezeichnet das Kaufrecht an der streitbetroffenen
 Parzelle einerseits als neue Tatsache, was sich als zutreffend erweist.
 Indessen ist eine neue Tatsache aber nicht ohne Weiteres als
 ausserordentlicher Umstand zu qualifizieren. Andererseits impliziert sie in
 ihren Stellungnahmen, dass falsche Einschätzungen offenbar jederzeit
 korrigiert werden könnten. Da sie jedoch eine Neubewertung und keine Revision
 nach Art. 169 ff. StG vornahm, ging sie entsprechend aber selbst
 nicht davon aus, dass die älteren Einschätzungen offensichtlich falsch gewesen
 wären. Eine Revision gemäss Art. 169 ff. StG fällt damit ausser
 Betracht, nicht zuletzt, weil eine solche lediglich zugunsten einer
 steuerpflichtigen Person möglich ist. Die Beschwerdegegnerin 1 gibt
 weiter an, die früheren Werte seien mit Blick auf die bundesgerichtliche
 Rechtsprechung zu tief gewesen. Da dies jedoch bei sämtlichen Grundstücken
 der Fall wäre, wäre auch die prozessuale Revision für eine entsprechende
 Korrektur nicht der richtige Weg. Eine Praxisänderung der Verwaltung erlaubt
 nämlich keine prozessuale Revision (vgl. Art. 169 StG und
 Art. 117 VRG e contrario). Schliesslich gab die
 Beschwerdegegnerin 1 das Kaufrecht als Anlass zur Neubewertung an, womit
 sie zumindest implizit einen ausserordentlichen Umstand als gegeben sieht. Als
 Hintergrund für diese Überprüfung fügt sie darüber hinaus an, dass
 Bewertungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr den Vorgaben des
 Bundesgerichts entsprächen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich ihrerseits
 ebenfalls nicht eingehend dazu geäussert, worin sie ausserordentliche
 Umstände im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV erblickt. Sie hat in
 ihrem Entscheid lediglich in pauschaler Weise ausgeführt, die
 Beschwerdegegnerin 1 habe die ausserordentlichen Umstände konkretisiert,
 indem diese auf die allgemeine Neubewertung der Liegenschaft hingewiesen
 habe. Überdies stellte sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Standpunkt,
 dass die strittige Grundstücksbewertung wegen des Kaufrechtsvertrags erfolgt
 sei.

4.2

4.2.1Art. 31 Abs. 1 GstBV definiert die
 ausserordentlichen Umstände nicht näher, weshalb diese auslegungsbedürftig
 sind. Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist eine Bestimmung in
 erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und
 sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite
 gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich
 von Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren,
 d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur
 ausnahmsweise abgewichen werden. Dies unter anderem dann, wenn triftige
 Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der
 Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
 Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang
 mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674 E. 2.2,
 139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen; VGer-Urteil VG.2021.00074
 vom 24. März 2022 E. II/5.2).

4.2.2Aus dem Wortlaut und der Systematik von
 Art. 31 GstBV folgt, dass Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte periodisch
 alle zehn Jahre neu bewertet werden sollen. Unklar erscheint dabei jedoch, ob
 sich die ausserordentlichen Umstände nur auf Einzelfälle oder auf die
 Gesamtheit bzw. eine Mehrzahl von Grundstücken bezieht. Mit Blick auf
 Art. 32 Abs. 1 GstBV, wonach dem Regierungsrat die Kompetenz zur
 Anordnung einer allgemeinen Neubewertung zusteht, wird aber deutlich, dass
 Art. 31 Abs. 1 GstBV Konstellationen einer Neubewertung aufgrund
 spezifischen Tatsachen betrifft. Dies entspricht denn auch einer Regelung,
 wie sie in anderen Kantonen existiert (vgl. Gerhard Roesch/Goranco
 Pandurski, Abgaberechtliche Immobilienbewertung, in StR 78/2023,
 S. 668 ff., 677). Daraus folgt, dass eine Überprüfung eines
 Einzelfalls aufgrund von Tatsachen, welche eine Vielzahl von Grundstücken
 betreffen bzw. von allgemeiner Relevanz sind, nicht unter diese Norm
 subsumiert werden kann. Eine angepasste bundesgerichtliche Rechtsprechung
 oder die Notwendigkeit einer allgemeinen Anpassung über die Dauer zu tief
 gewordener Werte lässt sich entsprechend nicht als ausserordentlicher Umstand
 im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV bezeichnen. Folglich kann eine
 Neubewertung aufgrund des geltend gemachten allgemeinen Anpassungsbedarfs der
 Werte im Kanton nicht gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV
 durchgeführt werden. Damit ist nachfolgend zu prüfen, ob die Eintragung eines
 Kaufrechts im Grundbuch als ausserordentlicher Umstand gemäss Art. 31
 Abs. 1 GstBV verstanden werden kann.

4.3

4.3.1Art. 31 Abs. 1 GstBV ist offen formuliert. Aus dem
 Wortlaut wird aber zumindest deutlich, dass ein Abweichen vom zehnjährigen
 Prüfrhythmus eine Ausnahme darstellt. Die Eintragung eines Kaufrechts stellt
 dabei aber keine dermassen aussergewöhnliche und vor allem nicht direkt oder
 eindeutig mit dem Wert einer Liegenschaft verbundene Tatsache dar, wodurch
 eine Neubewertung angezeigt wäre. Dasselbe gilt für den von der
 Beschwerdegegnerin 1 vorgebrachten Grund von neuen Versicherungswerten.
 Dies ist ebenfalls nicht als derart aussergewöhnlich anzusehen, als dass unbesehen
 vom zehnjährigen Rhythmus abgewichen werden müsste. Anders würde sich
 beispielsweise eine erhebliche bauliche Veränderung auf dem Grundstück
 präsentieren, welche einerseits aussergewöhnlich ist und andererseits selbst
 im Zweifelsfall den Wert des Grundstücks verändert.

4.3.2Mit Blick auf das historische Auslegungselement ist
 weiter festzuhalten, dass die vorbereitenden Unterlagen des Regierungs- und
 Landrats keine Überlegungen zu Art. 31 Abs. 1 GstBV enthielten
 (vgl. Protokoll der Landratssitzung vom 8. und 22. November
 2000 sowie Schreiben der landrätlichen Kommission vom 23. Oktober 2000).
 Dies lässt sich damit erklären, dass diese Bestimmung keine Änderung erfuhr
 bzw. Art. 31 Abs. 1 GstBV inhaltlich bereits der Fassung vom
 24. Juni 1992 entsprach. Der Regierungsrat legte dem Landrat am
 30. März 1992 nach einigen gescheiterten Versuchen zwei Varianten der
 neuen Verordnung zur Bewertung der Grundstücke vor. Die vom Landrat (ohne
 Bezugnahme auf die Thematik der Neubewertungen) gewählte Variante enthielt
 bereits eine Bestimmung, wonach die Vermögenssteuerwerte und die
 Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände vorbehalten, alle fünf Jahre neu
 festzulegen seien. Die Kommission des Landrats beantragte daraufhin am
 2. Mai 1992 lediglich, die vom Regierungsrat vorgeschlagene Frist zur
 periodischen Neubewertung von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Dies wurde
 in der darauffolgenden Fassung übernommen. Der Zusatzbericht der
 landrätlichen Kommission vom 13. Juni 1992 äusserte sich ebenfalls nicht
 zu Art. 31 GstBV. In der Landratssitzung vom 24. Juni 1992 wurde
 Letzterer zwar diskutiert, dies jedoch nur hinsichtlich der Verwendung des
 Zürcher Baukostenindexes. Die Regelung der periodischen Neubewertung gemäss
 Art. 31 GstBV besteht damit bereits seit 1992 und das Erfordernis der
 ausserordentlichen Umstände wurde weder bei der Einführung noch im Jahr 2000
 näher erörtert. Des Weiteren musste sich die kantonale Rechtsprechung bislang
 nicht mit dieser Frage befassen. Entsprechend lässt sich aus dem historischen
 Auslegungselement nichts Entscheidwesentliches ableiten. Einzig die
 Verlängerung der Frist auf zehn Jahre deutet darauf hin, dass vom Gesetzgeber
 grundsätzlich keine allzu häufige Überprüfung gewollt war. Dies wiederum
 verstärkt die Annahme, dass für eine ausserordentliche Neubewertung hohe
 Hürden bestehen.

4.3.3Sodann lässt sich dem Bundesrecht zur Frage, ob das
 streitbetroffene Kaufrecht ein ausserordentlicher Umstand im Sinne von
 Art. 31 Abs. 1 GstBV darstellt, nichts Hilfreiches entnehmen. Die
 steuerliche Bewertung von Grundstücken ist nämlich hauptsächlich auf
 kantonaler Ebene relevant. Sie darf zwar das Bundesrecht nicht vereiteln. In
 welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke vorzunehmen ist, bestimmt das
 Steuerharmonisierungsgesetz aber nicht und den Kantonen kommt hierbei eine
 hohe Autonomie zu (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015
 E. 2.1 ff.; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin
 Zweifel/Michael Beusch[Hrsg.], Basler
 Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,
 Art. 14 N. 28). Nur, aber immerhin, lässt sich der
 bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass der vereinbarte Preis im
 Rahmen eines Kaufrechtvertrags ein spekulatives Element enthält und sich
 daraus nicht zwingend der Verkehrswert ergeben muss. Wenn dieser Preis somit
 keine zwingend signifikante Abweichung des Verkehrswerts vom entsprechenden
 früheren Wert zur Folge hat, was eine Neubewertung erforderlich machen würde,
 erscheint ein Kaufrecht auch kein zwingender Anlass für eine Neubewertung zu
 sein (vgl. BGer-Urteil 9C_670/2022 vom 19. April 2023 E. 5.3;
 Lukas Aebi/Selina Many, Entscheidübersicht 4/2023, StR 7-8/2023, 546,
 551; zum früheren Recht vgl. BGE 103 Ia 103).

4.3.4Den Regelungen aus anderen Kantonen lassen sich
 sodann ebenfalls keine eindeutigen Schlussfolgerungen ziehen. So nimmt der
 Kanton Bern beispielsweise eine Neubewertung bei Errichtung, Änderung oder
 Löschung von Rechten, Lasten und Konzessionen, soweit sie für die amtliche
 Bewertung von Bedeutung sind, vor (Art. 183 Abs. 1 lit. d des
 Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000). Der Kanton Aargau
 sieht dies demgegenüber nicht vor. Er bewertet lediglich dann neu, wenn sich
 Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstücks wesentlich ändern oder wenn die
 Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer
 unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 des
 Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998), was bei der
 Eintragung eines Kaufrechts nicht der Fall ist. Im Kanton Zürich ist eine
 ausserordentlicheNeubewertung einzelner Liegenschaften schliesslich
 bei Neubauten, nach umfassender Totalrenovation oder Abbruch von Gebäuden und
 nach Handänderungen möglich (Weisung des
 Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften
 und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009, dessen
 Ziff. 89). Die Eintragung eines Kaufrechts stellt entsprechend
 ebenfalls keinen Grund für eine Neubewertung dar. Insgesamt besteht nur in
 einigen Kantonen überhaupt die Möglichkeit, ausserhalb einer festgelegten
 Frist ein Grundstück zu bewerten. Dabei gibt die Eintragung eines Kaufrechts
 nur in einzelnen Kantonen Anlass zu einer Neubewertung, wobei dies
 beispielsweise im Fall des Kantons Bern explizit auf Gesetzes- und nicht nur
 auf Verordnungsstufe geregelt wurde (vgl. zum Ganzen Roesch/Pandurski,
 677). Entsprechend stellt es im Vergleich zu anderen Kantonen zumindest nicht
 die Regel dar, dass die Eintragung eines Kaufrechts Anlass für eine
 Neubewertung bildet. Im Kanton Glarus ist dies mangels einer expliziten
 Regelung ebenfalls nicht vorgesehen.

4.3.5Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten,
 dass Art. 31 GstBV die Beschwerdegegnerin 1 nicht berechtigt, wegen
 der streitbetroffenen Eintragung des Kaufrechts eine Neubewertung
 vorzunehmen, andernfalls das Legalitätsprinzip missachtet würde.

5.

Da die Beschwerdegegnerin
 1 die streitbetroffene Neubewertung unter anderem damit rechtfertigen will,
 dass die früheren Bewertungen nicht mehr mit der bundesgerichtlichen
 Rechtsprechung vereinbar seien, ist weiter zu prüfen, ob dies Anlass zur
 Neubewertung geben durfte. Dabei werden einmal korrekt ermittelte Steuerwerte
 mit der Zeit harmonisierungswidrig, wenn sie mehrere Jahre nicht angepasst
 worden sind und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen
 (Teuscher/Lobsiger, Art. 14 N. 32). Dies erscheint beim
 streitbetroffenen Grundstück auf den ersten Blick nicht offensichtlich, zumal
 die letzte Bewertung lediglich zwei Jahre alt war. Wenn die Werte allgemein
 nicht mehr aktuell sind, wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend macht,
 erscheint es mit Blick auf die Rechtsgleichheit sodann nicht angebracht, dies
 in Einzelfällen als Anlass für Anpassungen zu nehmen. Es wäre diesfalls
 vielmehr geboten und wohl auch notwendig, den politischen Weg einer
 Verordnungsanpassung oder eines Regierungsratsbeschlusses (i.S.v.
 Art. 32 Abs. 1 GstBV) einzuschlagen, wodurch eine Anpassung aller
 Grundstücke gleichzeitig ermöglicht würde. Art. 72 Abs. 2 StHG
 erlaubt zwar eine direkte Anwendung der bundesrechtlichen Normen, wenn ihnen
 das kantonale Steuerrecht widerspricht. Dies setzt jedoch voraus, dass das
 Bundesrecht tatsächlich eine direkt anwendbare Regel enthält. Andernfalls ist
 der Gesetzgeber des jeweiligen Kantons kompetent, wobei die Kantonsregierung
 vorläufige Vorschriften erlassen kann (Art. 72 Abs. 3 StHG; vgl.
 zum Ganzen Silvia Hunziker/Corinna Bigler, in: Martin Zweifel/Michael Beusch,
 Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 72 N. 11 ff.).
 Da das StHG nicht bestimmt, in welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke
 vorzunehmen ist und den Kantonen dabei eine weitgehende Autonomie zukommt
 (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015 E. 2.1 ff.; Hannes
 Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch[Hrsg.], Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 14 N. 2),
 kann die Beschwerdegegnerin 1 sich im Hinblick auf die streitbetroffene
 Einzelneubewertung nicht direkt auf das StHG abstützen. Wenn sie zur Ansicht
 gelangt, dass die Schätzungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr
 aktuell seien, hat sie somit den Weg gemäss Art. 32 Abs. 1 GstBV zu
 beschreiten (vgl. auch Art. 72 Abs. 3 StHG und
 BGE 131 I 291 E. 2.5.3 ff.).

6.

Obschon das Anliegen der
 Beschwerdegegnerin 1 nach einer Neubewertung durchwegs nachvollziehbar
 und verständlich ist, muss schliesslich festgehalten werden, dass wohl nicht
 nur die bisherige Bewertungsmethode gegen Bundesrecht verstösst. Gemäss
 Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 17 Abs. 1 StHG bemisst sich
 das steuerbare Vermögen nämlich nach dem Stand am Ende des Kalenderjahrs als
 Steuerperiode. Das StHG gestattet den Kantonen dementsprechend nicht, das
 Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
 ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Wenn sich aus der kantonalen
 Regelung Steuerwerte ergeben, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr
 erfahren haben und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen,
 erweist sich dies als bundesrechtswidrig (BGer-Urteil 2C_422/2016 vom
 13. September 2017 E. 6, 2A.611/2004 vom 21. April 2005
 E. 3.3, je mit Hinweisen; Beat König/Christian Maduz, in Martin
 Zweifel/Michael Beusch, Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,
 Art. 17 N. 2). Hieraus folgt, dass die Zehnjahresfrist gemäss
 Art. 31 Abs. 1 GstBV und die sehr eingeschränkte Möglichkeit einer
 Neubewertung wegen ausserordentlichen Umständen  unabhängig vom vorliegenden
 Fall  den Steuerharmonisierungsgrundsätzen entgegenstehen. Dies gilt umso
 mehr, als dass der Regierungsrat von Art. 32 Abs. 1 GstBV seit dem
 Steuerjahr 2001 keinen Gebrauch mehr gemacht hat (vgl. Art. 4
 Abs. 1 GstBV; VGer-Urteil VG.2004.00037 vom 30. August 2005
 E. 3a). Die damalige Neubewertung stand dabei unter der Annahme, dass
 die Werte im Kanton allgemein eher zu hoch angesetzt gewesen seien
 (vgl. hierzu das Protokoll der landrätlichen Sitzung vom
 8. November 2000), wobei sich die Situation heute wohl eher gegenläufig
 präsentiert, worauf die Beschwerdegegnerin 1 denn auch hinweist. Ein
 gewisser Handlungsbedarf des Gesetzgebers erweist sich damit als
 unumgänglich, nicht zuletzt, weil dem Verwaltungsgericht, wie bereits
 dargelegt, kein diesbezüglicher Spielraum verbleibt (vgl. vorstehende
 E. II/5; vgl. auch das Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
 SB.2020.00088 vom 11. November 2020 E. 4.1 f. sowie die
 Weisung des Zürcher Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung
 von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode
 2025, wonach der Kanton Zürich eine ähnliche Problematik mit einer
 allgemeinen Neubewertung zu legalisieren gedenkt). Im Übrigen ist erneut
 darauf hinzuweisen, dass eine Neubewertung direkt gestützt auf das
 Steuerharmonisierungsrecht ebenfalls nicht gerechtfertigt ist, andernfalls
 die den Kantonen hier zustehende Autonomie ausgehöhlt würde, was nicht
 angehen kann.

7.

Zusammenfassend war die
 Beschwerdegegnerin 1 mangels genügender Rechtsgrundlage nicht dazu befugt,
 das Grundstück der Beschwerdeführerin im Jahr 2022 neu zu bewerten.
 Art. 31 Abs. 1 GstBV sieht die Möglichkeit einer Neubewertung
 ausserhalb einer periodischen Zehnjahresfrist nur bei ausserordentlichen Umständen
 vor. Solche sind bei einer Eintragung eines Kaufrechts zu verneinen, was
 bereits zur Gutheissung der vorliegenden Beschwerde führt. Hinzuweisen ist
 darauf, dass Art. 31 Abs. 1 GstBV den Bestrebungen des
 Steuerharmonisierungsrechts entgegensteht, wobei eine direkte Anwendung der
 bundesrechtlichen Bestimmungen mit Blick auf die Wahrung der Kantonsautonomie
 vorliegend nicht angezeigt ist. Dementsprechend kommt der
 Beschwerdegegnerin 1 vor Ablauf der zehnjährigen Frist und mangels
 ausserordentlicher Umstände keine Befugnis für eine Neubewertung des
 streitbetroffenen Grundstücks zu. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass
 wohl gesetzgeberische Anpassungen notwendig sind, um Art. 31 f.
 GstBV in Einklang mit dem Steuerharmonisierungsrecht zu bringen.

Dies führt zur Gutheissung
 der Beschwerde. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom
 13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 vom
 19. Dezember 2022 bzw. vom 10. Januar 2023 sind aufzuheben.

III.

1.

Gemäss Art. 166
 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die
 Partei, welche im Beschwerdeverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu
 tragen. Ausgangsgemäss sind die Kosten somit auf die Staatskasse zu nehmen
 (Art. 135 Abs. 1 VRG) und der von der Beschwerdeführerin bereits geleistete
 Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'200.- ist ihr zurückzuerstatten.

2.

Eine Parteientschädigung
 steht der obsiegenden Beschwerdeführerin mangels einer berufsmässigen
 Vertretung nicht zu (Art. 138 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss und
 mangels besonderer Umstände ist auch der Beschwerdegegnerin 1 keine
 solche zuzusprechen (Art. 138 Abs. 4 e contrario VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2
 vom 13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der
 Beschwerdegegnerin 1 vom 19. Dezember 2022 sowie 10. Januar
 2023 werden aufgehoben.

2.

Die
 Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen. Der von der
 Beschwerdeführerin bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von
 Fr. 1'200.- wird ihr zurückerstattet.

3.

Es
 werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]