gl_gerichte · GL-1705 · 2023-06-29 · de
VG.2023.00015


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom29. Juni 2023

I. Kammer

Besetzung:
 Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
 Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli

in Sachen

VG.2023.00015

A.______

Beschwerdeführer

gegen

1.

Gemeinde Glarus Süd

Beschwerdegegnerinnen

2.

Abteilung Landwirtschaft des Kantons
 Glarus

betreffend

höchstzulässiger Pachtzins

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1A.______ schloss mit der Gemeinde Glarus Süd am 26.
 Januar 2015 bzw. am 19. Februar 2015 einen Pachtvertrag, welcher die
 Bewirtschaftung (Milchkuhalp mit Milchverarbeitung und Jungvieh) der
 Alp B.______ in [], Glarus Süd, zum Gegenstand hat.

1.2Nachdem die Gemeindeversammlung Glarus Süd für die
 Sanierung der Alp B.______ am [] einen Verpflichtungskredit in der Höhe
 von Fr. 1'032'000.- genehmigt hatte, wurde diese entsprechend saniert.

1.3Am 23. November 2021 ersuchte die Gemeinde Glarus
 Süd die Abteilung Landwirtschaft des Kantons Glarus um Festlegung des
 höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. In der Folge setzte
 diese den Ertragswert des Grundstücks Nr. 01, Grundbuch [], Gebiet
 Alp B.______, am 27. Dezember 2022 auf Fr. 146'942.- fest und
 verfügte gleichentags einen höchstzulässigen jährlichen Pachtzins
 (einschliesslich Pachtzinszuschlag) in der Höhe von Fr. 20'442.-.

2.

A.______ gelangte am 1.
 Februar 2023 (Eingangsdatum) an die Abteilung Landwirtschaft und beantragte
 sinngemäss die Aufhebung der Verfügung vom 27. Dezember 2022 sowie die
 Reduktion des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. Die
 Abteilung Landwirtschaft überwies die Sache am 7. Februar 2023 zuständigkeitshalber
 dem hiesigen Verwaltungsgericht zur Behandlung, welches das vorliegende
 Beschwerdeverfahren eröffnete. Die Gemeinde Glarus Süd schloss am
 29. März 2023 auf Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten
 von A.______. Die Abteilung Landwirtschaft liess sich am 20. April 2023
 vernehmen und beantragte die teilweise Gutheissung der Beschwerde; unter
 anteiliger Kostenfolge zu Lasten von A.______.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 50 Abs. 1 des
 Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG)
 i.V.m. Art. 17 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zu den Bundesgesetzen über die
 Landwirtschaft, über das bäuerliche Bodenrecht und über die
 landwirtschaftliche Pacht vom 4. Mai 2014 (EG LwG) zur Behandlung der
 vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozess-voraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Gemäss Art. 19 Abs. 1 EG LwG i.V.m. Art. 107 Abs. 1
 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige
 Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
 Rechtsanwendung (lit. b) gerügt werden. Eine Ermessenskontrolle steht dem
 Verwaltungsgericht gemäss der abschliessenden Aufzählung in Art. 107 Abs. 2
 VRG nur ausnahmsweise zu. Eine solche Ausnahme liegt nicht vor.

2.

2.1Der Beschwerdeführer rügt, die Erhöhung des neu
 berechneten Pachtzinses betrage knapp Fr. 7'000.- pro Sommer
 bzw. Fr. 233.- pro Stoss, was unverhältnismässig sei. Die
 Beschwerdegegnerin 1 schreibe ihm nämlich vor, dass er drei
 Vollzeitangestellte beschäftigen müsse, was er bislang eingehalten habe. Eine
 Lohnsumme von Fr. 50'000.- pro Saison (ohne einen Lohnbezug seinerseits)
 sowie ein derart hoher Pachtzins seien mit dem Ertrag nicht mehr vereinbar.
 Überdies könne er die Fehlschätzung der Gebäude einschliesslich der
 Milchleitung, welche er im Übrigen selbst erstellt und bezahlt habe, nicht
 akzeptieren.

2.2Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, sie habe die
 Alp B.______ in den Jahren 2019 bis 2021 bzw. während der
 Pachtdauer mit dem Beschwerdeführer für mehr als Fr. 1'000'000.-
 umfassend saniert, wodurch sowohl der Wert der Liegenschaft als auch der
 Wohnkomfort massgeblich gestiegen sei. Darüber hinaus sei eine neue
 Alpkäserei eingerichtet worden, welche die Arbeit des Beschwerdeführers
 erheblich erleichtere. Diese Investitionen wirkten sich auf den Ertragswert
 wertvermehrend aus, weshalb auch der höchstzulässige Pachtzins ansteige. Soweit
 der Beschwerdeführer sodann festhalte, sie habe ihm vorgeschrieben, dass er
 genügend Personal zu beschäftigen habe, habe dies keine Auswirkungen auf den
 höchstzulässigen Pachtzins. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass eine solche
 Vorschrift und eine Ermahnung unter Androhung einer Kündigung des
 Pachtverhältnisses notwendig gewesen sei, weil er die ihm obliegenden
 Unterhalts- und Reparaturarbeiten vernachlässigt habe. Ferner mache er keine
 substantiierten Einwendungen gegen die Ertragswertschätzung geltend. Er
 begründe insbesondere nicht, worin die geltend gemachte Fehlschätzung der
 Gebäude und der Milchleitung bestehen solle. Vielmehr ergebe sich aus dem
 Schätzungsbericht, dass die angeblich selbst erstellte Milchleitung vom
 Ertragswert abgezogen worden sei. Damit sei dem Umstand, dass er die Kosten
 der Milchleitung selber getragen habe, beim Ertragswert und schliesslich auch
 beim höchstzulässigen Pachtzins genügend Rechnung getragen worden.

2.3Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich auf den
 Standpunkt, ihre Berechnung werde vom Beschwerdeführer nicht substantiiert
 bestritten. Letzterer behaupte nämlich lediglich eine Fehlschätzung der
 Gebäude, ohne hierzu nähere Angaben zu machen. Diesbezüglich sei aber auf die
 Fachkompetenz der Schätzer hinzuweisen, welche über langjährige Erfahrung
 verfügten und mit den örtlichen Verhältnissen bestens vertraut seien. Soweit
 der Beschwerdeführer die markante Erhöhung des Pachtzinses bemängle, ziele
 seine Rüge sodann ins Leere. Diese resultiere im Wesentlichen aus dem gestiegenen
 Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude, welcher wiederum darin begründet sei,
 dass die gesetzlichen Bestimmungen angepasst worden seien und die
 Alp B.______ durch die Beschwerdegegnerin 1 umfassend saniert
 worden sei. Im Ergebnis seien die Höhe des Ertragswerts und der daraus
 resultierende höchstzulässige Pachtzins korrekt festgesetzt worden, wobei die
 vom Beschwerdeführer geltend gemachte Milchleitung bei der
 Pachtzinsberechnung für landwirtschaftliche Grundstücke im Rahmen einer
 Reduktion von Fr. 116.- bereits vorschriftsgemäss gewürdigt worden sei.
 Eine anderweitige Berechnung als nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen
 sei ferner nicht angezeigt, da entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers
 kein unbilliges Ergebnis vorliege. Es sei unzutreffend, dass die Alp nunmehr
 nicht mehr rentabel bewirtschaftet werden könne, da einerseits die
 Bundesbeiträge, welche ein Pächter für die Alpwirtschaft beziehen könne,
 laufend angepasst worden seien. Andererseits habe der Beschwerdeführer von
 den verbesserten Strukturen auf der Alp B.______ bereits während zwei
 Jahren zum alten Pachtzins profitieren können. Immerhin sei ihr Entscheid
 aber dahingehend zu korrigieren, als dass der Pachtzins nur gestaffelt (im
 ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
 Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf die maximal zulässige Höhe
 bzw. auf Fr. 20'442.-) erhöht werden dürfe, da die anwendbare
 Verordnung bei bestehenden Pachtverhältnissen landwirtschaftlicher Gewerbe
 eine maximal zulässige Erhöhung im Umfang von 20 % pro Jahr vorsehe.
 Dementsprechend sei die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die
 angefochtene Verfügung in diesem Punkt zu korrigieren.

3.

3.1Der Zins für die Pacht von Grundstücken zur
 landwirtschaftlichen Nutzung unterliegt gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a i.V.m.
 Art. 36 Abs. 1 LPG der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass
 nicht übersteigen. Der Pachtzins für Gewerbe bedarf der Bewilligung (Art. 42
 Abs. 1 LPG). Wird der Wert eines verpachteten Gewerbes oder Grundstücks
 infolge eines Naturereignisses, von Bodenverbesserungen, Vergrösserungen oder
 Verminderung der Fläche, Neu- und Umbauten, Abbruch oder Stilllegung eines
 Gebäudes oder anderer Umstände dauernd verändert, so kann jede Partei
 verlangen, dass der Ertragswert neu festgesetzt und der Pachtzins auf Beginn
 des folgenden Pachtjahres angepasst wird. Dies kann auch verlangt werden,
 wenn die allgemeinen Grundlagen für die Schätzung des Ertragswerts ändern
 (Art. 11 LPG).

3.2Gemäss Art. 37 LPG setzt sich der Pachtzins für
 landwirtschaftliche Gewerbe aus einer angemessenen Verzinsung des
 Ertragswerts nach Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche
 Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) sowie der Abgeltung der mittleren
 Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten)
 zusammen. Die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts (Art. 37
 lit. a LPG) und die Abgeltung der Verpächterlasten (Art. 37 lit. b LPG)
 setzt der Bundesrat fest und er bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen
 Vorteile (Art. 36 Abs. 2 LPG). Dem ist er mit Erlass der Verordnung
 über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses vom 11. Februar
 1987 (PZV) nachgekommen. Der höchstzulässige Pachtzins für Sömmerungsbetriebe
 setzt sich gemäss Art. 11 Abs. 1 PZV aus dem Pachtzins für die Weiden (lit.
 a); dem Pachtzins für die Ökonomiegebäude und die Einrichtungen (lit. b)
 sowie dem Pachtzins für den Wohnraum (lit. c) zusammen. Der Pachtzins für
 Weiden setzt sich aus dem Basispachtzins von 6,5 % des Ertragswerts der
 Weiden, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 7
 Abs. 3 PZV und allfälligen betriebsbezogenen Zuschlägen im Sinne von
 Art. 7 Abs. 4 PZV zusammen (Art. 11 Abs. 2 PZV). Demgegenüber
 berechnet sich der Pachtzins für Ökonomiegebäude und die Einrichtungen nach
 Art. 10 Abs. 1 PZV und der Pachtzins für Wohngebäude für den Wohnraum nach
 Art. 3 und 4 Abs. 1 lit. d PZV (Art. 11 Abs. 3 PZV). Ferner kann
 für Sömmerungsbetriebe auf den höchstzulässigen Pachtzins für
 Sömmerungsweiden nach Bundesrecht ein Zuschlag erhoben werden, wenn dies für
 den Erhalt des Sömmerungsbetriebs notwendig ist (Art. 11 Abs. 1 EG LwG). Der
 Landrat regelt die Voraussetzungen und die Bemessung dieses Zuschlags (Art. 11
 Abs. 2 EG LwG). Als Übergangsbestimmung wird in Art. 14a PZV schliesslich
 festgehalten, dass für bestehende Pachtverhältnisse landwirtschaftlicher
 Gewerbe sich der Pachtzins gegenüber demjenigen vor dem Inkrafttreten (1.
 April 2018) um maximal 20 % pro Jahr erhöht, bis der zulässige Pachtzins
 nach Art. 42 LPG erreicht ist.

3.3Ist die Berechnung des Pachtzinses nach Art. 2-12
 PZV nicht möglich, weil allgemeine Grundlagen für die Schätzung des
 Ertragswerts fehlen oder führt diese Berechnung in Anbetracht der besonderen
 sachlichen Verhältnisse zu einem unbilligen Ergebnis, so kann der Pachtzins
 anders berechnet bzw. der berechnete Pachtzins angemessen erhöht oder
 vermindert werden, wobei die Grundsätze nach Art. 36-40 LPG in jedem
 Fall anwendbar bleiben (Art. 14 PZV).

4.

4.1

4.1.1Es ist weder ersichtlich noch wird vom Beschwerdeführer
 substantiiert dargelegt, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Berechnung
 des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______ falsch vorgenommen
 hätte. Seine pauschale Rüge, der errechnete Pachtzins sei nicht mit dem
 Ertrag vereinbar, genügt zumindest nicht, um die fachkundige und vor Ort
 erfolgte Einschätzung sowie die gestützt darauf ergangene Berechnung vom 23.
 Dezember 2022 in Zweifel zu ziehen. Die Beschwerdegegnerin 2 legt denn
 auch korrekt und nachvollziehbar dar, dass aus einem Vergleich zwischen der
 alten und der neuen Schätzung beim Ertragswert bzw. beim Pachtzins der
 Weiden eine Abnahme und beim Pachtzinszuschlag sowie beim Mietwert der
 Gebäude bzw. beim diesbezüglichen Pachtzins eine Zunahme resultiert.

4.1.2Der Berechnung des Pachtzinszuschlags wurde sodann
 richtigerweise Art. 2 Abs. 1a der Verordnung über die Bemessung des
 höchstzulässigen Pachtzinszuschlags für Sömmerungsbetriebe vom 24. Juni 2015
 (Pachtzins-Verordnung) zu Grunde gelegt, wonach der Zuschlag je Normalstoss für
 Schafe höchstens Fr. 25.- (lit. a); für Milchkühe, -schafe, ‑ziegen
 Fr. 75.- (lit. b) und für die übrigen Tiere Fr. 52.50 (lit. c)
 beträgt. Dadurch resultiert richtigerweise ein Zuschlag in der Höhe von
 Fr. 5'825.-. Hiervon zog die Fachbehörde einen Betrag in der Höhe von
 Fr. 160.- ab und trug damit dem Umstand Rechnung, dass der
 Beschwerdeführer eine Milchleitung selbst erstellt hat, womit seine Rüge, die
 selbst erworbene Milchleitung sei nicht berücksichtigt worden, ins Leere
 zielt. Im Ergebnis ist der Pachtzuschlag in der Höhe von Fr. 5'665.-
 damit nicht zu beanstanden. Daran ändert im Übrigen nichts, dass die
 Beschwerdegegnerin 2 in der vorliegend angefochtenen Verfügung und in
 ihrer Beschwerdeantwort von einem totalen Zuschlag in der Höhe von Fr. 5'825.-
 ausging. Hierbei handelt es sich offensichtlich nur um einen Schreib- und
 keinen Rechnungsfehler, da das korrekte Endergebnis, namentlich der
 höchstzulässige Pachtzins von Fr. 20'442.-, dadurch nicht verändert
 wird.

4.1.3Weiter kann den Beschwerdegegnerinnen ohne Weiteres
 darin gefolgt werden, dass der gestiegene Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude
 einerseits in den geänderten Rechtsgrundlagen und andererseits im Umbau der
 Alp begründet ist. So erscheint es nicht zuletzt mit Blick auf die
 erheblichen Investitionen der Beschwerdegegnerin 1 im Umfang von mehr
 als einer Million Franken, welche im Übrigen Anlass zur Neuberechnung des
 höchstzulässigen Pachtzinses gegeben haben (vgl. Art. 11 LPG), ohne
 Weiteres als nachvollziehbar, dass der höchstzulässige Pachtzins angestiegen
 ist. Hierdurch profitiert nämlich letztlich der Beschwerdeführer als Pächter
 mit einem erhöhten Komfort sowie einer Optimierung bei der Produktion, wofür
 er einen angemessenen Beitrag zu leisten hat. Da weder aus den Akten
 ersichtlich ist noch vom Beschwerdeführer dargetan wird, dass diese Erhöhung
 falsch berechnet wurde, erweist sich der höchstzulässige Pachtzins für die
 landwirtschaftlichen Bestandteile im Umfang von Fr. 14'777.- als
 rechtmässig.

4.2Soweit der Beschwerdeführer alsdann vorbringt, das
 Ergebnis der Berechnung bzw. der höchstzulässige Pachtzins führe zu
 einem unbilligen Ergebnis, beantragt er sinngemäss die Anwendung von Art. 14
 PZV als Ausnahmeregelung. Dabei ergibt sich jedoch weder aus den Akten noch
 bringt er selbst vor, weshalb ausserordentliche Verhältnisse bestehen bzw.
 weshalb im vorliegenden Fall besondere sachliche Verhältnisse gegeben sind.
 Vielmehr wird durch die angewendeten Berechnungsgrundlagen sichergestellt,
 dass keine Ungleichheiten gegenüber anderen Alppächtern bestehen, wobei die
 Beschwerdegegnerin 2 richtigerweise ins Feld führt, dass der
 höchstzulässige Pachtzins für die streitbetroffene und relativ grosse Alp
 auch gegenüber denjenigen für andere kantonale Alpen standhält. An diesem
 Ergebnis ändert sodann auch die Abmahnung der Beschwerdegegnerin 1 vom
 25. August 2020 bzw. die dabei gemachten Auflagen nichts. So war
 die Beschwerdegegnerin 1 einerseits hierzu ohne Weiteres befugt.
 Andererseits erscheinen die Auflagen ohne Weiteres geeignet und erforderlich,
 um eine optimale Bewirtschaftung der Alp zu gewährleisten. Vor diesem
 Hintergrund erscheint dabei insbesondere ein Bedarf an genügend Personal als
 betriebsüblich und im vorliegenden Fall auch angezeigt. Im Ergebnis liegt
 damit kein Ausnahmefall gemäss Art. 14 PZV vor, womit es an dieser Stelle
 sein Bewenden hat.

4.3Schliesslich weist die Beschwerdegegnerin 2 zu
 Recht darauf hin, dass eine Anpassung des höchstzulässigen Pachtzinses nicht
 in einem Schritt, sondern nur stufenweise erfolgen darf. So handelt es sich
 beim angepassten Pachtzins um einen solchen, welcher vor dem Inkrafttreten
 von Art. 14a PZV, namentlich vor dem 1. April 2018 vereinbart und nach
 diesem Datum angepasst wurde. Dementsprechend darf er pro Jahr maximal um
 20 % bzw. ausgehend vom ursprünglichen Zins von Fr. 13'573.-
 (vgl. hierzu den Pachtvertrag 26. Januar 2015 bzw. 19. Februar 2015]) im
 ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
 Fr. 19'545.10 und erst im dritten Jahr auf den höchstzulässigen Pachtzins
 erhöht werden.

4.4Im Ergebnis ist die Berechnung des höchstzulässigen
 Pachtzinses für die Alp B.______ in der Höhe von Fr. 20'442.- nicht
 zu beanstanden. Sie wurde gestützt auf die korrekten Rechtsgrundlagen sowie
 unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls richtig vorgenommen.
 Sodann sind keine besonderen Verhältnisse ersichtlich, die eine Anwendung von
 Art. 14a PZV gebieten würden. Ferner weist die Beschwerdegegnerin 2
 zutreffend darauf hin, dass die maximal zulässige Pachtzinserhöhung pro Jahr
 nur 20 % betragen darf, bis der zulässige Pachtzins nach Art. 42
 LPG erreicht ist.

Dies führt zur teilweisen
 Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der
 Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 ist dahingehend
 abzuändern, als dass der streitbetroffene Pachtzins im ersten Jahr auf
 maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal Fr. 19'545.10
 und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht werden darf.

III.

Da der Beschwerdeführer
 lediglich in einem Nebenpunkt obsiegt, sind die Gerichtskosten von pauschal
 Fr. 1'000.- zu drei Vierteln ihm aufzuerlegen und zu einem Viertel auf
 die Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG i.V.m.
 Art. 135 Abs. 1 VRG). Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in
 der Höhe von Fr. 2'000.- sind dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-
 zurückzuerstatten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde
 wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der
 Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 wird dahingehend
 abgeändert, als dass der höchstzulässige Pachtzins für die
 Alp B.______ Fr. 20'442.- beträgt und der Pachtzins im ersten
 Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
 Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht
 werden darf.

2.

Die
 Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 1'000.- werden zu drei Vierteln dem
 Beschwerdeführer auferlegt und zu einem Viertel auf die Staatskasse
 genommen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
 Fr. 2'000.- werden dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-
 zurückerstattet.

3.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]