gl_gerichte · VG.2024.00011 · 2024-06-27 · de

Steuern

Glarus Verwaltungsgericht 27.06.2024 VG.2024.00011 (VG.2024.1369)
Glaris Verwaltungsgericht 27.06.2024 VG.2024.00011 (VG.2024.1369)
Glarona Verwaltungsgericht 27.06.2024 VG.2024.00011 (VG.2024.1369)

Steuern

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
27. Juni 2024
I. Kammer
Besetzung:
Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
Verwaltungsrichterin Jolanda Hager und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli
in Sachen
VG.2024.00011
A.______
Beschwerdeführerin
vertreten durch
B.______
gegen
1.
Steuerverwaltung
des Kantons Glarus
Beschwerdegegnerinnen
2.
Steuerrekurskommission des Kantons Glarus
betreffend
Grundstücksbewertung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
A.______ ist Eigentümerin der Parz.-Nr. 01,
Grundbuch […]. Diese wurde unter dem vorherigen Eigentümer am 19. März
2020 durch die Steuerverwaltung des Kantons Glarus auf einen Steuerwert von
Fr. 460'000.- und einen Eigenmietwert von Fr. 12'600.- geschätzt.
Nachdem die Liegenschaft auf A.______ übertragen worden war
, wurde das
Grundstück am 18. Juni 2020 auf dieselben Werte geschätzt.
1.2
A.______ schloss am 22. Februar 2022
einen Kaufrechtsvertrag betreffend die Parz.-Nr. 01, Grundbuch […], ab,
welcher am 23. Februar 2022 im Grundbuch eingetragen wurde. A
m 19. Dezember 2022 wurde das Grundstück erneut
steuerlich bewertet, wobei ein Steuerwert von Fr. 546'900.-, ein
Mietwert von Fr. 24'964.- sowie ein Eigenmietwert von Fr. 14'978.-
festgelegt wurden. Hiergegen erhob A.______ am 30.
Dezember 2022 Einsprache bei der Steuerverwaltung,
welche Letztere am 10. Januar 2023 abwies. Den hiergegen erhobenen
Rekurs vom 16. Januar 2023 wies die Steuerrekurskommission des Kantons
Glarus am 13. Februar 2024 ebenfalls ab.
2.
A.______ gelangte mit
Beschwerde vom 19. Februar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte
die Aufhebung der Liegenschaftenbewertung vom 19. Dezember 2022. Es sei
weiterhin von den Schätzwerten vom 19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020
auszugehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Steuerverwaltung. Die Steuerrekurskommission schloss am 22. Februar 2024
auf Abweisung der Beschwerde, verzichtete allerdings auf eine eingehende
Stellungnahme. Die Steuerverwaltung beantragte am 13. März 2024 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______. Am 18. März 2024
erneuerte A.______ ihre Anträge.
II.
1.
Das Verwaltungsgericht
beurteilt Beschwerden gegen Rekursentscheide der kantonalen
Steuerrekurskommission (Art. 166 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
7. Mai 2000 [StG] i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. e des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 [VRG]). Es ist
somit zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig und prüft die
Angelegenheit vollumfänglich (vgl. Art. 107 Abs. 2 lit. a
VRG). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen zudem erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die
Beschwerdegegnerin 1 habe ihr mitgeteilt, dass die Bewertungen vom
19. März 2020 bzw. 18. Juni 2020 aufgrund von allgemeinen
Neubewertungen erfolgt seien. Dabei könne es jedoch nicht angehen, dass
bereits zwei Jahre nach einer Bewertung wieder eine allgemeine Neubewertung
durchgeführt werde, zumal eine solche im Kanton Glarus lediglich alle zehn
Jahre veranlasst würde. Das im Grundbuch eingetragene Kaufrecht könne sodann
nicht als ausserordentlicher Umstand qualifiziert werden, welcher zu einer
weiteren Neubewertung berechtige. Die Beschwerdegegnerin 1 habe den im
Grundbuch eingetragenen Preis des Kaufrechts als Marktwert genommen. Die
aktuelle Bundesgerichtspraxis sehe aber eine Neuschätzung aufgrund einer
Eintragung eines Kaufrechts in einem Fall mit Vermögenssteuerwert für das
Jahr 2016, wobei das Kaufrecht erst 2020 ausgeübt worden sei, als nicht
zulässig an. Im vorliegenden Fall sei das Kaufrecht zwar eingetragen, aber
nach wie vor nicht ausgeübt worden. Dies deute darauf hin, dass der
definierte Kaufpreis zu hoch angesetzt worden sei. Im Übrigen sei die
Liegenschaft mit einer Hypothek von Fr. 500'000.- belastet. Im Ergebnis
sei somit weiterhin auf die bisherigen (korrekt) eruierten Schätzwerte aus
dem Jahr 2020 abzustellen.
2.2
Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den
Standpunkt, die Bewertung der Grundstücke erfolge schematisch. Eine Abkehr
von den formelhaft berechneten Werten sei dabei gerechtfertigt, wenn sie von
durch externe Fachpersonen erstellten, substantiierten
Verkehrswertschätzungen massgeblich differierten. Im Kanton Glarus
entsprächen die Berechnungsparameter nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten,
woraus ein faktischer Abschlag und damit bei einer Mehrheit der Grundstücke
ein viel zu tiefer Steuer- sowie Mietwert resultiere. Da dies gegen
Bundesrecht verstosse, seien die der Bewertung zugrundeliegenden
Berechnungsparameter angepasst worden. Eine bundesrechtskonforme Bewertung
sei so schnell wie möglich vorzunehmen, wozu im vorliegenden Fall der vom
Grundbuch gemeldete Kaufrechtsvertrag Anlass gegeben habe. Der vereinbarte
Kaufpreis von Fr. 800'000.- sei ein Indiz dafür, dass der bisherige
Steuerwert mit 57 % dieses Preises zu tief gewesen sei. Die Beschwerdeführerin
stütze sich zwar auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine
Neubewertung aufgrund eines Kaufrechts unzulässig sei. Im vorliegenden Fall
sei aber nicht auf das Kaufrecht abgestützt worden, sondern es sei lediglich
eine neue Formelbewertung anhand der aktuellsten Parameter erfolgt. Dies,
weil durch die Festlegung des Kaufrechts im Sinne einer neuen Tatsache
erkannt worden sei, dass die bisherige Formelbewertung viel zu tief gewesen
sei. Überdies hätten neue Versicherungswerte der glarnerSach vorgelegen,
wonach der Gebäudewert den bisherigen Steuerwert überstiegen habe. Nach einer
neuen Erhebung betrage der Realwert Fr. 743'270.- und der bisherige
Steuerwert lediglich 62 % hiervon, was nicht haltbar sei. Die
individuelle Neubewertung aufgrund neuer Tatsachen sei damit gerechtfertigt.
Falsche Bewertungen seien nämlich immer zu korrigieren, damit dem Prinzip der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entsprochen werden
könne. Die Marktpreise lägen schliesslich nur in Ausnahmefällen unter dem
Realwert.
3.
Im Kanton Glarus wird das
Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen
berücksichtigt werden kann (Art. 38 Abs. 1 StG). Der Landrat
erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendige
Verordnung (Art. 38 Abs. 3 StG). Dem ist er mit Erlass der
Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 22. November 2000
(GstBV) nachgekommen. Gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV sind die
Vermögenssteuerwerte und die Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände
vorbehalten, alle zehn Jahre neu festzulegen. Die periodische Anpassung
erfolgt aufgrund des Zürcher Baukostenindexes bzw. aufgrund des
Mietpreisindexes des BIGA (Umrechnung der bestehenden Werte aufgrund der
Indexveränderung seit der letzten Anpassung). Der Veränderung der Bodenpreise
ist bei der Neubewertung Rechnung zu tragen. Der Regierungsrat setzt den
Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist
(Art. 32 Abs. 1 GstBV).
4.
Zunächst ist zu klären, ob
die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Neuschätzung der
streitbetroffenen Liegenschaft im Jahr 2022 berechtigt war. Vor dem
Hintergrund, dass der Regierungsrat für das Jahr 2022 keine allgemeine
Neubewertung nach Art. 32 Abs. 1 GstBV angeordnet hat, konnte eine
solche einzig gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV erfolgen, wobei
hierbei lediglich der Tatbestand der ausserordentlichen Umstände in Betracht
fällt, da unbestrittenermassen noch keine zehn Jahre seit der letzten
Einschätzung im Jahr 2020 vergangen sind.
4.1
Die Beschwerdegegnerin 1 wies weder ausdrücklich auf
die Gründe für die streitbetroffene Neubewertung hin noch führte sie aus,
inwieweit ausserordentliche Umstände gemäss Art. 31 Abs. 1 GstBV
vorliegen würden. Sie bezeichnet das Kaufrecht an der streitbetroffenen
Parzelle einerseits als neue Tatsache, was sich als zutreffend erweist.
Indessen ist eine neue Tatsache aber nicht ohne Weiteres als
ausserordentlicher Umstand zu qualifizieren. Andererseits impliziert sie in
ihren Stellungnahmen, dass falsche Einschätzungen offenbar jederzeit
korrigiert werden könnten. Da sie jedoch eine Neubewertung und keine Revision
nach Art. 169 ff. StG vornahm, ging sie entsprechend aber selbst
nicht davon aus, dass die älteren Einschätzungen offensichtlich falsch gewesen
wären. Eine Revision gemäss Art. 169 ff. StG fällt damit ausser
Betracht, nicht zuletzt, weil eine solche lediglich zugunsten einer
steuerpflichtigen Person möglich ist. Die Beschwerdegegnerin 1 gibt
weiter an, die früheren Werte seien mit Blick auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung zu tief gewesen. Da dies jedoch bei sämtlichen Grundstücken
der Fall wäre, wäre auch die prozessuale Revision für eine entsprechende
Korrektur nicht der richtige Weg. Eine Praxisänderung der Verwaltung erlaubt
nämlich keine prozessuale Revision (vgl. Art. 169 StG und
Art. 117 VRG e contrario). Schliesslich gab die
Beschwerdegegnerin 1 das Kaufrecht als Anlass zur Neubewertung an, womit
sie zumindest implizit einen ausserordentlichen Umstand als gegeben sieht. Als
Hintergrund für diese Überprüfung fügt sie darüber hinaus an, dass
Bewertungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr den Vorgaben des
Bundesgerichts entsprächen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich ihrerseits
ebenfalls nicht eingehend dazu geäussert, worin sie ausserordentliche
Umstände im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV erblickt. Sie hat in
ihrem Entscheid lediglich in pauschaler Weise ausgeführt, die
Beschwerdegegnerin 1 habe die ausserordentlichen Umstände konkretisiert,
indem diese auf die allgemeine Neubewertung der Liegenschaft hingewiesen
habe. Überdies stellte sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Standpunkt,
dass die strittige Grundstücksbewertung wegen des Kaufrechtsvertrags erfolgt
sei.
4.2
4.2.1
Art. 31 Abs. 1 GstBV definiert die
ausserordentlichen Umstände nicht näher, weshalb diese auslegungsbedürftig
sind. Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist eine Bestimmung in
erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und
sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite
gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich
von Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren,
d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur
ausnahmsweise abgewichen werden. Dies unter anderem dann, wenn triftige
Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der
Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang
mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674 E. 2.2,
139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen; VGer-Urteil VG.2021.00074
vom 24. März 2022 E. II/5.2).
4.2.2
Aus dem Wortlaut und der Systematik von
Art. 31 GstBV folgt, dass Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte periodisch
alle zehn Jahre neu bewertet werden sollen. Unklar erscheint dabei jedoch, ob
sich die ausserordentlichen Umstände nur auf Einzelfälle oder auf die
Gesamtheit bzw. eine Mehrzahl von Grundstücken bezieht. Mit Blick auf
Art. 32 Abs. 1 GstBV, wonach dem Regierungsrat die Kompetenz zur
Anordnung einer allgemeinen Neubewertung zusteht, wird aber deutlich, dass
Art. 31 Abs. 1 GstBV Konstellationen einer Neubewertung aufgrund
spezifischen Tatsachen betrifft. Dies entspricht denn auch einer Regelung,
wie sie in anderen Kantonen existiert (vgl. Gerhard Roesch/Goranco
Pandurski, Abgaberechtliche Immobilienbewertung, in StR 78/2023,
S. 668 ff., 677). Daraus folgt, dass eine Überprüfung eines
Einzelfalls aufgrund von Tatsachen, welche eine Vielzahl von Grundstücken
betreffen bzw. von allgemeiner Relevanz sind, nicht unter diese Norm
subsumiert werden kann. Eine angepasste bundesgerichtliche Rechtsprechung
oder die Notwendigkeit einer allgemeinen Anpassung über die Dauer zu tief
gewordener Werte lässt sich entsprechend nicht als ausserordentlicher Umstand
im Sinne von Art. 31 Abs. 1 GstBV bezeichnen. Folglich kann eine
Neubewertung aufgrund des geltend gemachten allgemeinen Anpassungsbedarfs der
Werte im Kanton nicht gestützt auf Art. 31 Abs. 1 GstBV
durchgeführt werden. Damit ist nachfolgend zu prüfen, ob die Eintragung eines
Kaufrechts im Grundbuch als ausserordentlicher Umstand gemäss Art. 31
Abs. 1 GstBV verstanden werden kann.
4.3
4.3.1
Art. 31 Abs. 1 GstBV ist offen formuliert. Aus dem
Wortlaut wird aber zumindest deutlich, dass ein Abweichen vom zehnjährigen
Prüfrhythmus eine Ausnahme darstellt. Die Eintragung eines Kaufrechts stellt
dabei aber keine dermassen aussergewöhnliche und vor allem nicht direkt oder
eindeutig mit dem Wert einer Liegenschaft verbundene Tatsache dar, wodurch
eine Neubewertung angezeigt wäre. Dasselbe gilt für den von der
Beschwerdegegnerin 1 vorgebrachten Grund von neuen Versicherungswerten.
Dies ist ebenfalls nicht als derart aussergewöhnlich anzusehen, als dass unbesehen
vom zehnjährigen Rhythmus abgewichen werden müsste. Anders würde sich
beispielsweise eine erhebliche bauliche Veränderung auf dem Grundstück
präsentieren, welche einerseits aussergewöhnlich ist und andererseits selbst
im Zweifelsfall den Wert des Grundstücks verändert.
4.3.2
Mit Blick auf das historische Auslegungselement ist
weiter festzuhalten, dass die vorbereitenden Unterlagen des Regierungs- und
Landrats keine Überlegungen zu Art. 31 Abs. 1 GstBV enthielten
(vgl. Protokoll der Landratssitzung vom 8. und 22. November
2000 sowie Schreiben der landrätlichen Kommission vom 23. Oktober 2000).
Dies lässt sich damit erklären, dass diese Bestimmung keine Änderung erfuhr
bzw. Art. 31 Abs. 1 GstBV inhaltlich bereits der Fassung vom
24. Juni 1992 entsprach. Der Regierungsrat legte dem Landrat am
30. März 1992 nach einigen gescheiterten Versuchen zwei Varianten der
neuen Verordnung zur Bewertung der Grundstücke vor. Die vom Landrat (ohne
Bezugnahme auf die Thematik der Neubewertungen) gewählte Variante enthielt
bereits eine Bestimmung, wonach die Vermögenssteuerwerte und die
Eigenmietwerte, ausserordentliche Umstände vorbehalten, alle fünf Jahre neu
festzulegen seien. Die Kommission des Landrats beantragte daraufhin am
2. Mai 1992 lediglich, die vom Regierungsrat vorgeschlagene Frist zur
periodischen Neubewertung von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Dies wurde
in der darauffolgenden Fassung übernommen. Der Zusatzbericht der
landrätlichen Kommission vom 13. Juni 1992 äusserte sich ebenfalls nicht
zu Art. 31 GstBV. In der Landratssitzung vom 24. Juni 1992 wurde
Letzterer zwar diskutiert, dies jedoch nur hinsichtlich der Verwendung des
Zürcher Baukostenindexes. Die Regelung der periodischen Neubewertung gemäss
Art. 31 GstBV besteht damit bereits seit 1992 und das Erfordernis der
ausserordentlichen Umstände wurde weder bei der Einführung noch im Jahr 2000
näher erörtert. Des Weiteren musste sich die kantonale Rechtsprechung bislang
nicht mit dieser Frage befassen. Entsprechend lässt sich aus dem historischen
Auslegungselement nichts Entscheidwesentliches ableiten. Einzig die
Verlängerung der Frist auf zehn Jahre deutet darauf hin, dass vom Gesetzgeber
grundsätzlich keine allzu häufige Überprüfung gewollt war. Dies wiederum
verstärkt die Annahme, dass für eine ausserordentliche Neubewertung hohe
Hürden bestehen.
4.3.3
Sodann lässt sich dem Bundesrecht zur Frage, ob das
streitbetroffene Kaufrecht ein ausserordentlicher Umstand im Sinne von
Art. 31 Abs. 1 GstBV darstellt, nichts Hilfreiches entnehmen. Die
steuerliche Bewertung von Grundstücken ist nämlich hauptsächlich auf
kantonaler Ebene relevant. Sie darf zwar das Bundesrecht nicht vereiteln. In
welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke vorzunehmen ist, bestimmt das
Steuerharmonisierungsgesetz aber nicht und den Kantonen kommt hierbei eine
hohe Autonomie zu (vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015
E. 2.1 ff.; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin
Zweifel/Michael Beusch
[
Hrsg.
], Basler
Kommentar StHG
, 4. A., Basel 2022,
Art. 14 N. 28). Nur, aber immerhin, lässt sich der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass der vereinbarte Preis im
Rahmen eines Kaufrechtvertrags ein spekulatives Element enthält und sich
daraus nicht zwingend der Verkehrswert ergeben muss. Wenn dieser Preis somit
keine zwingend signifikante Abweichung des Verkehrswerts vom entsprechenden
früheren Wert zur Folge hat, was eine Neubewertung erforderlich machen würde,
erscheint ein Kaufrecht auch kein zwingender Anlass für eine Neubewertung zu
sein (vgl. BGer-Urteil 9C_670/2022 vom 19. April 2023 E. 5.3;
Lukas Aebi/Selina Many, Entscheidübersicht 4/2023, StR 7-8/2023, 546,
551; zum früheren Recht vgl. BGE 103 Ia 103).
4.3.4
Den Regelungen aus anderen Kantonen lassen sich
sodann ebenfalls keine eindeutigen Schlussfolgerungen ziehen. So nimmt der
Kanton Bern beispielsweise eine Neubewertung bei Errichtung, Änderung oder
Löschung von Rechten, Lasten und Konzessionen, soweit sie für die amtliche
Bewertung von Bedeutung sind, vor (Art. 183 Abs. 1 lit. d des
Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000). Der Kanton Aargau
sieht dies demgegenüber nicht vor. Er bewertet lediglich dann neu, wenn sich
Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstücks wesentlich ändern oder wenn die
Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer
unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 des
Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998), was bei der
Eintragung eines Kaufrechts nicht der Fall ist. Im Kanton Zürich ist eine
ausserordentliche
Neubewertung einzelner Liegenschaften schliesslich
bei Neubauten, nach umfassender Totalrenovation oder Abbruch von Gebäuden und
nach Handänderungen möglich (
Weisung des
Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften
und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009, dessen
Ziff. 89). D
ie Eintragung eines Kaufrechts stellt entsprechend
ebenfalls keinen Grund für eine Neubewertung dar. Insgesamt besteht nur in
einigen Kantonen überhaupt die Möglichkeit, ausserhalb einer festgelegten
Frist ein Grundstück zu bewerten. Dabei gibt die Eintragung eines Kaufrechts
nur in einzelnen Kantonen Anlass zu einer Neubewertung, wobei dies
beispielsweise im Fall des Kantons Bern explizit auf Gesetzes- und nicht nur
auf Verordnungsstufe geregelt wurde (vgl. zum Ganzen Roesch/Pandurski,
677). Entsprechend stellt es im Vergleich zu anderen Kantonen zumindest nicht
die Regel dar, dass die Eintragung eines Kaufrechts Anlass für eine
Neubewertung bildet. Im Kanton Glarus ist dies mangels einer expliziten
Regelung ebenfalls nicht vorgesehen.
4.3.5
Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten,
dass Art. 31 GstBV die Beschwerdegegnerin 1 nicht berechtigt, wegen
der streitbetroffenen Eintragung des Kaufrechts eine Neubewertung
vorzunehmen, andernfalls das Legalitätsprinzip missachtet würde.
5.
Da die Beschwerdegegnerin
1 die streitbetroffene Neubewertung unter anderem damit rechtfertigen will,
dass die früheren Bewertungen nicht mehr mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung vereinbar seien, ist weiter zu prüfen, ob dies Anlass zur
Neubewertung geben durfte. Dabei werden einmal korrekt ermittelte Steuerwerte
mit der Zeit harmonisierungswidrig, wenn sie mehrere Jahre nicht angepasst
worden sind und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen
(Teuscher/Lobsiger, Art. 14 N. 32). Dies erscheint beim
streitbetroffenen Grundstück auf den ersten Blick nicht offensichtlich, zumal
die letzte Bewertung lediglich zwei Jahre alt war. Wenn die Werte allgemein
nicht mehr aktuell sind, wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend macht,
erscheint es mit Blick auf die Rechtsgleichheit sodann nicht angebracht, dies
in Einzelfällen als Anlass für Anpassungen zu nehmen. Es wäre diesfalls
vielmehr geboten und wohl auch notwendig, den politischen Weg einer
Verordnungsanpassung oder eines Regierungsratsbeschlusses (i.S.v.
Art. 32 Abs. 1 GstBV) einzuschlagen, wodurch eine Anpassung aller
Grundstücke gleichzeitig ermöglicht würde. Art. 72 Abs. 2 StHG
erlaubt zwar eine direkte Anwendung der bundesrechtlichen Normen, wenn ihnen
das kantonale Steuerrecht widerspricht. Dies setzt jedoch voraus, dass das
Bundesrecht tatsächlich eine direkt anwendbare Regel enthält. Andernfalls ist
der Gesetzgeber des jeweiligen Kantons kompetent, wobei die Kantonsregierung
vorläufige Vorschriften erlassen kann (Art. 72 Abs. 3 StHG; vgl.
zum Ganzen Silvia Hunziker/Corinna Bigler, in: Martin Zweifel/Michael Beusch,
Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022, Art. 72 N. 11 ff.).
Da das StHG nicht bestimmt, in welchem Verfahren die Bewertung der Grundstücke
vorzunehmen ist und den Kantonen dabei eine weitgehende Autonomie zukommt
(vgl. BGer-Urteil 2C_94/2014 vom 28. August 2015 E. 2.1 ff.; Hannes
Teuscher/Frank Lobsiger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch
[
Hrsg.
], Basler Kommentar StHG
, 4. A., Basel 2022, Art. 14 N. 2),
kann die Beschwerdegegnerin 1 sich im Hinblick auf die streitbetroffene
Einzelneubewertung nicht direkt auf das StHG abstützen. Wenn sie zur Ansicht
gelangt, dass die Schätzungen der Grundstücke im Kanton allgemein nicht mehr
aktuell seien, hat sie somit den Weg gemäss Art. 32 Abs. 1 GstBV zu
beschreiten (vgl. auch Art. 72 Abs. 3 StHG und
BGE 131 I 291 E. 2.5.3 ff.).
6.
Obschon das Anliegen der
Beschwerdegegnerin 1 nach einer Neubewertung durchwegs nachvollziehbar
und verständlich ist, muss schliesslich festgehalten werden, dass wohl nicht
nur die bisherige Bewertungsmethode gegen Bundesrecht verstösst. Gemäss
Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 17 Abs. 1 StHG bemisst sich
das steuerbare Vermögen nämlich nach dem Stand am Ende des Kalenderjahrs als
Steuerperiode. Das StHG gestattet den Kantonen dementsprechend nicht, das
Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Wenn sich aus der kantonalen
Regelung Steuerwerte ergeben, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr
erfahren haben und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen,
erweist sich dies als bundesrechtswidrig (BGer-Urteil 2C_422/2016 vom
13. September 2017 E. 6, 2A.611/2004 vom 21. April 2005
E. 3.3, je mit Hinweisen; Beat König/Christian Maduz, in Martin
Zweifel/Michael Beusch, Basler Kommentar StHG, 4. A., Basel 2022,
Art. 17 N. 2). Hieraus folgt, dass die Zehnjahresfrist gemäss
Art. 31 Abs. 1 GstBV und die sehr eingeschränkte Möglichkeit einer
Neubewertung wegen ausserordentlichen Umständen – unabhängig vom vorliegenden
Fall – den Steuerharmonisierungsgrundsätzen entgegenstehen. Dies gilt umso
mehr, als dass der Regierungsrat von Art. 32 Abs. 1 GstBV seit dem
Steuerjahr 2001 keinen Gebrauch mehr gemacht hat (vgl. Art. 4
Abs. 1 GstBV; VGer-Urteil VG.2004.00037 vom 30. August 2005
E. 3a). Die damalige Neubewertung stand dabei unter der Annahme, dass
die Werte im Kanton allgemein eher zu hoch angesetzt gewesen seien
(vgl. hierzu das Protokoll der landrätlichen Sitzung vom
8. November 2000), wobei sich die Situation heute wohl eher gegenläufig
präsentiert, worauf die Beschwerdegegnerin 1 denn auch hinweist. Ein
gewisser Handlungsbedarf des Gesetzgebers erweist sich damit als
unumgänglich, nicht zuletzt, weil dem Verwaltungsgericht, wie bereits
dargelegt, kein diesbezüglicher Spielraum verbleibt (vgl. vorstehende
E. II/5; vgl. auch das Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
SB.2020.00088 vom 11. November 2020 E. 4.1 f. sowie die
Weisung des Zürcher Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung
von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode
2025, wonach der Kanton Zürich eine ähnliche Problematik mit einer
allgemeinen Neubewertung zu legalisieren gedenkt). Im Übrigen ist erneut
darauf hinzuweisen, dass eine Neubewertung direkt gestützt auf das
Steuerharmonisierungsrecht ebenfalls nicht gerechtfertigt ist, andernfalls
die den Kantonen hier zustehende Autonomie ausgehöhlt würde, was nicht
angehen kann.
7.
Zusammenfassend war die
Beschwerdegegnerin 1 mangels genügender Rechtsgrundlage nicht dazu befugt,
das Grundstück der Beschwerdeführerin im Jahr 2022 neu zu bewerten.
Art. 31 Abs. 1 GstBV sieht die Möglichkeit einer Neubewertung
ausserhalb einer periodischen Zehnjahresfrist nur bei ausserordentlichen Umständen
vor. Solche sind bei einer Eintragung eines Kaufrechts zu verneinen, was
bereits zur Gutheissung der vorliegenden Beschwerde führt. Hinzuweisen ist
darauf, dass Art. 31 Abs. 1 GstBV den Bestrebungen des
Steuerharmonisierungsrechts entgegensteht, wobei eine direkte Anwendung der
bundesrechtlichen Bestimmungen mit Blick auf die Wahrung der Kantonsautonomie
vorliegend nicht angezeigt ist. Dementsprechend kommt der
Beschwerdegegnerin 1 vor Ablauf der zehnjährigen Frist und mangels
ausserordentlicher Umstände keine Befugnis für eine Neubewertung des
streitbetroffenen Grundstücks zu. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass
wohl gesetzgeberische Anpassungen notwendig sind, um Art. 31 f.
GstBV in Einklang mit dem Steuerharmonisierungsrecht zu bringen.
Dies führt zur Gutheissung
der Beschwerde. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom
13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 vom
19. Dezember 2022 bzw. vom 10. Januar 2023 sind aufzuheben.
III.
1.
Gemäss Art. 166
Abs. 1 StG i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die
Partei, welche im Beschwerdeverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu
tragen. Ausgangsgemäss sind die Kosten somit auf die Staatskasse zu nehmen
(Art. 135 Abs. 1 VRG) und der von der Beschwerdeführerin bereits geleistete
Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'200.- ist ihr zurückzuerstatten.
2.
Eine Parteientschädigung
steht der obsiegenden Beschwerdeführerin mangels einer berufsmässigen
Vertretung nicht zu (Art. 138 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss und
mangels besonderer Umstände ist auch der Beschwerdegegnerin 1 keine
solche zuzusprechen (Art. 138 Abs. 4 e contrario VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2
vom 13. Februar 2024 sowie die Verfügungen der
Beschwerdegegnerin 1 vom 19. Dezember 2022 sowie 10. Januar
2023 werden aufgehoben.
2.
Die
Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen. Der von der
Beschwerdeführerin bereits geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 1'200.- wird ihr zurückerstattet.
3.
Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]