gl_gerichte · GL-942 · 2018-05-03 · de
VG.2017.00076


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom3. Mai 2018

I. Kammer

in Sachen

VG.2017.00075/76

A.______AG

Beschwerdeführerin

vertreten durchRechtsanwaltB.______

gegen

1.

C.______AG

Beschwerdegegner

vertreten durchRechtsanwalt D.______

2.

Gemeinde Glarus Nord

vertreten durchRechtsanwalt E.______

3.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

betreffend

Überbauungsplan Feld

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1Das in Näfels (Gemeinde Glarus Nord) gelegene
 Grundstück "Feld", Parz.-Nr. 95, Grundbuch Näfels, lag ursprünglich
 in der Landwirtschaftszone. Die Gemeindeversammlung Glarus Nord vom 25.
 November 2011 zonte das Grundstück in die Wohnzone W2b "mit grossem
 Bonus bei Überbauungsplänen" um. Am 31. Mai 2012 erwarb die C.______AG
 das Grundstück. Am 28. Januar 2013 reichte die C.______AG dem Gemeinderat den
 Überbauungsplan Feld ein. Gegen den Überbauungsplan gingen fünf Einsprachen,
 worunter diejenige der A.______AG vom 22. Juli 2013, ein. Der Gemeinderat
 Glarus Nord genehmigte am 18. Dezember 2013 den Überbauungsplan und legte ihn
 dem damals noch existierenden Gemeindeparlament vor. Dieses genehmigte am
 20. Februar 2014 den Überbauungsplan, nahm aber verschiedene Änderungen,
 namentlich der Sonderbauvorschriften, vor. Die Gemeindeversammlung vom
 20. Juni 2014 wies den Überbauungsplan zurück, wobei der
 Rückweisungsantrag im Wesentlichen damit begründet wurde, dass zunächst der Richt-
 und der Nutzungsplan definitiv zu erstellen seien. Dagegen erhob die
 C.______AG am 19. August 2014 Beschwerde beim Regierungsrat, welcher die
 Sache am 22. Oktober 2014 als Sprungbeschwerde dem Verwaltungsgericht
 überwies. Dieses hiess die Beschwerde am 5. Februar 2015 teilweise gut,
 hob den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 20. Juni 2014 betreffend
 Überbauungsplan Feld auf und wies die Sache an den Gemeinderat Glarus Nord
 zurück (vgl. zum Ganzen VGer-Urteil VG.2014.00111 vom 5. Februar 2015).

1.2In der Folge wies der Gemeinderat am 15.April 2015die Einsprache der A.______AG ab. Die Gemeindeversammlung vom 19.
 Juni 2015 erliess den Überbauungsplan Feld, wobei sie die maximale Anzahl
 Vollgeschosse von fünf auf vier Geschosse beschränkte und den Gemeinderat
 verpflichtete, die Erschliessung des Gebiets über die Kantonsstrasse erneut
 zu prüfen.

1.3Der Gemeinderat zeigte der A.______AG am 21.September 2015an, dass der Überbauungsplan Feld erlassen worden
 sei, wogegen beim Departement Bau und Umwelt (DBU) Beschwerde erhoben werden
 könne.

2.

2.1Die A.______AG erhob am 22.Oktober 2015beim DBU Beschwerde und beantragte, der Beschluss der Gemeindeversammlung vom
 19. Juni 2015 sei einschliesslich des Einspracheentscheids vom 15. April
 2015 aufzuheben. Ihre Einsprache vom 22. Juli 2013 sei gutzuheissen und der
 aufgelegte Überbauungsplan Feld vollumfänglich abzulehnen, eventualiter zur
 Verbesserung zurückzuweisen. Das DBU hiess die Beschwerde am 18. Juli
 2016 teilweise gut und wies den Gemeinderat Glarus Nord an, im dem DBU noch
 einzureichenden Dossier für die Genehmigung des Überbauungsplans Feld im
 Überbauungsplan bei den Bauvorschriften sowie in Art. 10 Ziff. 1 der
 Sonderbauvorschriften (SBV) für den Baubereich A1 eine maximale Vollgeschosszahl
 von vier sowie eine maximale Höhenkote von 453.6 m ü.M. festzuhalten. Im
 Übrigen wies es die Beschwerde ab.

2.2Dagegen reichte die A.______AG am 14. September 2016
 Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein und beantragte die Aufhebung des
 Entscheids des DBU. Es sei sodann der Beschluss der Gemeindeversammlung
 einschliesslich des Einspracheentscheids des Gemeinderats aufzuheben. Die
 Einsprache vom 22. Juli 2013 sei gutzuheissen und der aufgelegte
 Überbauungsplan abzulehnen, eventualiter zur Verbesserung zurückzuweisen. Das
 Verwaltungsgericht hiess am 22. Dezember 2016 die Beschwerde teilweise
 gut und hob den Entscheid des DBU vom 18. Juli 2016 auf. Es wies die Sache an
 das DBU zurück, damit es über die Beschwerde gleichzeitig mit dem
 Genehmigungsentscheid befinde (vgl. zum Ganzen VGer-Urteil VG.2016.00103 vom
 22. Dezember 2016).

3.

3.1Das DBU genehmigte am 24.Juli 2017den
 Überbauungsplan Feld. Gleichentags hiess es die Beschwerde gegen den
 Gemeindeversammlungsbeschluss hinsichtlich der Klarheit des Sondernutzungsplans
 (maximale Höhenkote) teilweise gut. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab.

3.2In der Folge gelangte die A.______AG mit Beschwerde
 vom 14. September 2017 ans Verwaltungsgericht und beantragte, dass der
 Beschwerdeentscheid des DBU sowie dessen Genehmigungsverfügung vollumfänglich
 aufzuheben seien. Es sei sodann der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 19.
 Juni 2015 einschliesslich des Einspracheentscheids des Gemeinderats vom 15.
 April 2015 aufzuheben, die Einsprache vom 22. Juli 2013 gutzuheissen und der
 aufgelegte Überbauungsplan Feld vollumfänglich aufzuheben, eventuell zur
 Verbesserung zurückzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung
 zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.3Mit Präsidialverfügung vom 18. September 2017 wies
 das Verwaltungsgericht die Parteien darauf hin, dass die Behandlung der
 Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des DBU (Verfahren VG.2017.00076)
 dem Regierungsrat obliege. Gleichzeitig setzte es der C.______AG, der Gemeinde
 Glarus Nord, dem DBU und dem Regierungsrat Frist zur Stellungnahme an, ob das
 Beschwerdeverfahren gegen den Genehmigungsentscheid durch das
 Verwaltungsgericht im Sinne einer Sprungbeschwerde anhand genommen werden
 solle. Diese zeigten sich mit dem Vorgehen einverstanden, wobei der
 Regierungsrat auf eine weitere Teilnahme am Verfahren verzichtete. Mit
 Präsidialverfügung vom 29. September 2017 nahm das Verwaltungsgericht das
 Verfahren VG.2017.00076 im Sinne einer Sprungbeschwerde anhand und vereinigte
 zugleich die Verfahren VG.2017.00075 und VG.2017.00076.

3.4Das DBU beantragte am 24. Oktober 2017 die Abweisung
 der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kostenfolgen. Die
 Gemeinde Glarus Nord schloss am 27. Oktober 2017 ebenfalls auf Abweisung
 der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen. Die C.______AG beantragte am 30. Oktober 2017 die
 Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der von der
 Gemeindeversammlung vom 19. Juni 2015 erlassene und vom DBU am 24. Juli
 2017 genehmigte Überbauungsplan Feld sei vorbehaltlos in Kraft zu setzen;
 alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.5Die A.______AG hielt in ihrer Replik vom 19. Januar
 2018 an ihren Beschwerdeanträgen fest. Das DBU verzichtete am 15. Februar
 2018 auf eine Duplik. Die C.______AG verblieb in ihrer Duplik vom 22. Februar
 2018 bei ihren Rechtsbegehren. Die Gemeinde Glarus Nord hielt in ihrer Duplik
 vom 7. März 2018 ebenfalls an ihren Rechtsbegehren fest.

3.6Das Verwaltungsgericht stellte am 9. März 2018 der
 A.______AG antragsgemäss Kopien der von der C.______AG neu eingereichten
 Akten zu.

II.

1.

1.1

1.1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
 Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig, soweit sich diese gegen
 den Beschwerdeentscheid des Beschwerdegegners 3 richtet.

1.1.2Soweit sich die Beschwerde aber gegen die
 Genehmigungsverfügung des Beschwerdegegners 3 richtet, wäre für deren
 Behandlung gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 103 Abs. 3 VRG der
 Regierungsrat zuständig. Im Einverständnis mit sämtlichen Parteien und dem
 Regierungsrat nahm das Verwaltungsgericht indessen die gegen die
 Genehmigungsverfügung gerichtete Beschwerde mit Präsidialverfügung vom 29.
 September 2017 als Sprungbeschwerde anhand.

1.2

1.2.1Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt die
 Auffassung, auf die Beschwerden sei nicht einzutreten. Dies begründet sie
 damit, dass die Beschwerdeführerin kein schutzwürdiges Interesse nachweisen
 könne, weil ein Eigentümer einer benachbarten Liegenschaft zur Beschwerde
 gegen einen Nutzungsplan nur dann befugt sei, wenn er geltend machen könne,
 dass die Planungsmassnahmen eine Auswirkung auf die planerische Behandlung
 seines eigenen Grundstücks hätten. Da die Beschwerdeführerin weder dinglich
 noch obligatorisch mit den vom Überbauungsplan betroffenen Grundstücken
 verbunden sei, fehle ihr ein schutzwürdiges Interesse.

1.2.2Zur Beschwerde ist gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
 Art. 88 lit. a VRG berechtigt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an
 der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Entgegen der
 Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ist dem Eigentümer eines zum
 Überbauungsplanperimeter benachbarten Grundstücks ein solches Interesse nicht
 nur dann zuzusprechen, wenn der Überbauungsplan Auswirkungen auf die
 planerische Behandlung seines eigenen Grundstücks hat. Es genügt vielmehr,
 die willkürliche Anwendung von Vorschriften geltend zu machen, die ausser den
 Interessen der Allgemeinheit auch oder in erster Linie dem Schutz der
 Nachbarn dienen. Zusätzlich muss der Nachbar dartun, dass er sich im
 Schutzbereich der Vorschriften befindet, durch die behaupteten
 widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten betroffen wird und ein aktuelles
 praktisches Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat
 (BGer-Urteil 1P.722/2001, 1P.723/2001 vom 6. Mai 2002 E. 1.2). Hat das
 Beschwerdeverfahren  wie vorliegend  eine projektbezogene
 Sondernutzungsplanung zum Gegenstand, ist die Legitimation analog zum
 Baubewilligungsverfahren zu prüfen (Christian Häuptli, in Andreas Baumann et
 al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 26 N. 28).

1.2.3Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der
 Liegenschaft Parz.-Nr. 113, Grundbuch Näfels, welche mit dem Fachmarktcenter
 Näfels überstellt ist und sich im Westen auf der gegenüberliegenden
 Strassenseite des Überbauungsplangebiets befindet. In ihrer Beschwerde rügt
 die Beschwerdeführerin unter anderem die Abweichung von der Regelbauweise,
 wobei sie sich insbesondere an der geplanten Höhe und Ausnützung der
 geplanten Überbauung stört. Damit rügt sie eine willkürliche Anwendung von
 Vorschriften, die besonders auch Nachbarn schützen wollen. Sie befürchtet
 zudem mannigfache Auswirkungen auf ihr Fachmarktcenter wie etwa eine
 Verschlechterung der Parkplatzsituation oder eine Beeinträchtigung der
 Attraktivität des Einkaufserlebnisses aufgrund des durch den Überbauungsplan
 ermöglichten und aus ihrer Sicht überdimensionierten Baus. Daraus ergibt
 sich, dass die Beschwerdeführerin mehr als die Allgemeinheit vom
 Überbauungsplan betroffen ist. Sie hat ein aktuelles schutzwürdiges Interesse
 an der Aufhebung der angefochtenen Entscheide und ist daher entgegen der
 Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 zur Beschwerde legitimiert.

1.3.

1.3.1Der Beschwerdegegner 3 führt aus, der
 Genehmigungsentscheid sei der Beschwerdeführerin nicht eröffnet worden, wozu
 auch keine Verpflichtung bestanden habe. Der Beschwerdeführerin sei lediglich
 eine Kopie zur Kenntnisnahme zugestellt worden. Es stelle sich daher die
 Frage, ob sie überhaupt zur Anfechtung des Genehmigungsentscheids legitimiert
 sei.

1.3.2Die Genehmigung eines Nutzungsplans hat gemäss Art.
 26 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG)
 konstitutive Bedeutung, d.h. dass Anordnungen des Nutzungsplans erst
 angewendet werden dürfen, wenn der Genehmigungsbeschluss rechtskräftig
 geworden ist (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
 Art. 26 N. 17). Wird im Rechtsmittelverfahren der Nutzungsplan aufgehoben,
 fällt ohne Weiteres auch der Genehmigungsentscheid dahin. Wird wie vorliegend
 ein Rechtsmittelentscheid über einen Sondernutzungsplan angefochten, so gilt
 der Genehmigungsentscheid als mitangefochten (vgl. BGer-Urteil 1C_556/2013,
 1C_558/2013, 1C_562/2013 vom 21. September 2016 E. 3.4). Daraus folgt ohne
 Weiteres, dass der Beschwerdeführerin die Legitimation zur Beschwerde gegen
 die Genehmigungsverfügung nicht abgesprochen werden kann, wenn sie gegen den
 Überbauungsplan selbst Beschwerde erhoben hat und dazu legitimiert war.

1.4Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen
 Entscheids oder des Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder
 unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und
 die unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des
 Ermessens (lit. b). Die Unangemessenheit kann nach Art. 107 Abs. 2 VRG nur
 ausnahmsweise geltend gemacht werden, wobei vorliegend kein Ausnahmefall
 gegeben ist.

2.

2.1

2.1.1Der Beschwerdegegner 3 führte in seinem
 Beschwerdeentscheid aus, ein unzulässiger Eingriff in die Stimmrechte der
 Stimmbürgerinnen und -bürger müsse mit einer Stimmrechtsbeschwerde erhoben
 werden. Soweit die Beschwerdeführerin rüge, die Stimmbürgerinnen und -bürger
 seien ungenügend über die eingegangenen Einsprachen informiert gewesen und es
 sei eine unlautere Beeinflussung der Stimmbürgerinnen und -bürger erfolgt,
 sei darauf nicht einzutreten.

2.1.2Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe in ihrer
 Verwaltungsbeschwerde geltend gemacht, dass der Genehmigungsbeschluss der
 Gemeindeversammlung gegen das Willkürverbot, den Anspruch auf Treu und
 Glauben, den Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie den Anspruch
 auf rechtliches Gehör verstosse. Um dies zu illustrieren, habe sie im Detail
 darauf eingehen müssen, dass die Stimmbürgerinnen und -bürger keine
 Gelegenheit erhalten hätten, sich die detaillierte Argumentation in der
 Einsprache anzusehen und in ihre alleinige Beschlusskompetenz einfliessen zu
 lassen. Indem der Beschwerdegegner 3 all diese Rügen unter "unzulässiger
 Eingriff in die Stimmrechte der Stimmbürger" subsumiert habe und darauf
 nicht eingetreten sei, habe er diese Grundrechte verletzt. Diese Rechte
 stünden ihr unabhängig von der Tatsache zu, dass sie selber als juristische
 Person mit Sitz in Glarus keine Stimmbürgerin der Gemeinde Glarus Nord sei.
 Der Beschwerdegegner 3 übersehe dabei, dass der Gemeindeversammlung die
 alleinige Beschlusskompetenz über den Sondernutzungsplan zukomme. Da die
 Gemeindeversammlung erstinstanzlich entscheide, müsse sie umfassend über die
 einzelnen Einsprachen sowie den Entscheid des Gemeinderats informiert werden.
 Ihr seien sämtliche Einsprachen im Originalwortlaut zur Verfügung zu stellen.
 Im Bulletin werde indessen auf die Einsprachen nur äusserst rudimentär
 eingegangen, weshalb das in Art. 63 Abs. 1 und 2 VRG festgehaltene Recht
 einer Partei, vor Erlass eines sie betreffenden Entscheids zum Sachverhalt
 und zur Rechtslage persönlich oder schriftlich angehört zu werden, in
 offensichtlicher Weise grob verletzt worden sei.

2.2Es ist unbestritten und ergibt sich aus Art. 27 Abs.
 2 RBG, dass die Sondernutzungspläne erstinstanzlich durch die
 Gemeindeversammlung erlassen werden. Dass die Gemeindeversammlung in den ihr
 zugewiesenen Bereichen (vgl. Art. 12 ff. der Gemeindeordnung Glarus Nord vom
 26. April 2016 [GO Glarus Nord]) als erste Instanz entscheidet, ist der
 Regelfall. Wird geltend gemacht, dass die Gemeindeversammlung über ein
 Geschäft unzureichend oder gar falsch informiert worden ist, beschlägt dies
 die als Grundrecht in Art. 34 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
 Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerte
 Abstimmungsfreiheit. Diese gibt den Stimmberechtigten allgemein den Anspruch
 darauf, dass kein Abstimmungsergebnis anerkannt wird, das nicht den freien
 Willen der Stimmberechtigten zuverlässig und unverfälscht zum Ausdruck
 bringt. Eine entsprechende Rüge ist gemäss Art. 72 Abs. 3 lit. a des
 Gemeindegesetzes vom 3. Mai 1992 (GemeindeG) i.V.m. Art. 114-116 VRG mittels
 Stimmrechtsbeschwerde beim Regierungsrat zu erheben. Es ist zu Recht
 unbestritten, dass die Beschwerdeführerin weder eine solche
 Stimmrechtsbeschwerde erhob noch dazu legitimiert gewesen wäre. Der
 vorinstanzliche Entscheid ist daher in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

2.3Soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres
 rechtlichen Gehörs durch die aus ihrer Sicht unvollständige Information der
 Stimmberechtigten rügt, verkennt sie in grundlegender Weise das Verfahren
 beim Erlass von Sondernutzungsplänen. Es trifft zwar wie dargelegt zu, dass
 die Gemeindeversammlung erstinstanzlich die Sondernutzungspläne erlässt.
 Vorbereitet werden diese allerdings durch den Gemeinderat. Insofern ist es
 naheliegend und richtig, dass das rechtliche Gehör beim Erlass eines
 Sondernutzungsplans nicht durch die Gemeindeversammlung, sondern im dem
 Gemeindeversammlungsbeschluss vorangehenden Einspracheverfahren gewährt wird
 (vgl. Art. 26 RBG). Dieses Einspracheverfahren dient nämlich in erster
 Linie der formalisierten Gewährung des Gehörsanspruchs, in dem Einwände gegen
 den Sondernutzungsplan vorgebracht werden können. Anhand des Ergebnisses des
 Einspracheverfahrens passt der Gemeinderat nötigenfalls den
 Sondernutzungsplan an. Dieser wird erst anschliessend der Gemeindeversammlung
 zum Entscheid unterbreitet (vgl. VGer-Urteil VG.2014.00111 vom 5. Februar
 2015 E. 2.3.4).

2.4Selbst wenn man aber die Rüge, wonach die
 Gemeindeversammlung unvollständig informiert worden sei, zulassen wollte, ist
 der Beschwerdeführerin nicht zu folgen. Es trifft zwar zu, dass die
 Gemeindeversammlung über die Einsprachen und deren Ausgang zu informieren ist
 (vgl. VGer-Urteil VG.2014.00111 vom 5. Februar 2015 E. 2.3.4). Entgegen
 der Auffassung der Beschwerdeführerin müssen dabei aber weder die Einsprachen
 noch die Einspracheentscheide im Wortlaut abgedruckt werden oder zur Einsicht
 offenstehen. Es genügt vielmehr, wenn der Gemeindeversammlung mitgeteilt
 wird, welche Punkte im Einspracheverfahren im Wesentlichen strittig waren und
 inwiefern den Einsprachen gefolgt oder eben nicht gefolgt wurde.

Aus dem Bulletin zur
 Gemeindeversammlung geht hervor, dass sechs Einsprachen beim Gemeinderat
 eingingen. Die Stimmberechtigten konnten aufgrund der Ausführungen des
 Gemeinderats ohne Weiteres erkennen, dass die Richtplankonformität, die
 Abweichungen von der Regelbauweise, die mangelnde Profilierung, die
 Erschliessung, der Gewässerschutz (Grundwasserströme), die Mitwirkung, die
 Lärmbelastung, die Plandarstellung und die Parkplätze bemängelt wurden.
 Gerade im Hinblick darauf, dass die Einspracheentscheide des Gemeinderats für
 die Gemeindeversammlung nicht verbindlich sind, genügte es sodann, dass der
 Gemeinderat nur kurz ausführte, weshalb die Einsprachen abgewiesen wurden. Im
 Übrigen informierte der Gemeinderat im Bulletin objektiv und in gebotener
 Ausführlichkeit über den Überbauungsplan.

3.

3.1Die Beschwerdeführerin rügt sodann, dass der
 strittige Überbauungsplan nicht alle notwendigen Elemente enthalte. Es möge
 zwar sein, dass die in Art. 23 Abs. 3 RBG vorgesehenen Regelungstatbestände
 nicht zwingend seien. Anders sehe es aber mit Art. 10 Abs. 1 der
 Bauordnung Näfels vom 18. November 2005 (BO Näfels) aus, welcher vorschreibe,
 was die Regel und damit gemäss Abs. 2 zwingend sei. Bei Art. 10 Abs. 1 BO
 handle es sich daher um die Minimalelemente, welche im Überbauungsplan
 geregelt werden müssten. Es stehe der Bauherrschaft nicht zu, in den
 Sonderbauvorschriften lediglich festzuhalten, der Umgebungsplan sei
 wegleitende Grundlage für die Planung der Umgebungsgestaltung, und den
 Behörden erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Detailprojekt
 vorzulegen. Dies müsse umso mehr gelten, als die gesamte Umgebungsgestaltung
 lediglich als richtungsweisend bezeichnet werde. So werde beispielsweise die
 Lage der Kinderspiel- und Erholungsflächen im Umgebungsplan zwar
 eingezeichnet, aber ebenfalls nur als richtungsweisend bezeichnet. Über deren
 Gestaltung werde kein einziges Wort verloren. Ähnliches gelte für die
 Abfallentsorgung und hinsichtlich der Werk- und Kanalisationsleitungen. Indem
 die Bauherrschaft beim verbindlichen Planinhalt ausdrücklich nur
 richtungsweisende Inhalte mache, schaffe sie ein Zwischending, das vom Gesetz
 so nicht vorgesehen sei und lediglich dazu diene, die Regeln über den
 verbindlichen Planinhalt zu verwässern und der Bauherrschaft freie Hand zu
 lassen.

3.2Gemäss Art. 23 Abs. 1 RBG regelt der Überbauungsplan
 insbesondere die Erschliessung, die besondere Bauweise sowie die
 Freiraumgestaltung eines Teilgebiets. Er besteht nach Art. 23 Abs. 2 RBG aus
 einem Plan und den dazu gehörenden Sonderbauvorschriften. Mit
 Sonderbauvorschriften können gemäss Art. 23 Abs. 3 RBG insbesondere geregelt
 werden: Bauweise (lit. a); Anordnung und Gliederung der Bauten und Anlagen
 (lit. b); Lage, Grösse und Abstände der Bauten und Anlagen (lit. c); Art und
 Mass der Nutzung der Bauten (lit. d); Firstrichtung und Dachform (lit. e);
 Materialwahl und Fassadengestaltung (lit. f); Ausstattung mit
 Gemeinschaftsanlagen, Parkplätzen und Kinderspielplätzen (lit. g); Anordnung,
 Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume (lit. h); bauliche und
 gestalterische Massnahmen zur Bekämpfung von Emissionen und Immissionen (lit.
 i) sowie Massnahmen zur sparsamen Nutzung und Verteilung von Energie (lit.
 k).

Gemäss Art. 10 Abs. 1 BO
 Näfels enthält der Überbauungsplan in der Regel die folgenden Elemente: Lage
 und Volumen der Bauten; Umgebungsgestaltung mit Angabe der Bepflanzung sowie
 der Höhen von Strassen, Plätzen, Wegen und Durchgrünung; Lage und Gestaltung
 von Spiel- und Erholungsflächen; bisherige und zukünftige Grundstücksgrenzen;
 Verkehrserschliessung (Strassen, Trottoirs, Parkplätze,
 Fussgängerverbindungen); gemeinschaftliche Einrichtungen; Ver- und
 Entsorgungsanlagen; Bau- und Niveaulinien und Niveaupunkte. Der Gemeinderat
 kann nach Art. 10 Abs. 2 BO Näfels nebst den ordentlichen Elementen des
 Überbauungsplans weitere Elemente (wie z.B. Freihaltebereiche,
 Umgebungsschutz, Aus- und Ansichtsschutz, Etappierung usw.) vorschreiben.

3.3Im Bau- und Raumplanungsrecht kommt der
 Gemeindeautonomie eine herausragende Bedeutung zu. Gemeinden sind in einem
 Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend
 ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlasst
 und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der
 geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder
 Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden
 Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen.
 Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den
 entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht
 (BGE 136 I 265 E. 2.1, mit Hinweisen).

Gemäss Art. 115 Abs. 2 der
 Verfassung des Kantons Glarus vom 1. Mai 1988 (KV) sind den Gemeinden in den
 Schranken von Verfassung und Gesetz ihr Bestand und das Recht, ihre
 Angelegenheiten selbständig zu regeln, gewährleistet. Sie besorgen alle
 örtlichen Angelegenheiten, für die weder der Bund noch der Kanton
 ausschliesslich zuständig sind (Art. 119 Abs. 1 KV). Die Ortsplanung ist
 gemäss Art. 15 Abs. 1 RBG Aufgabe der Gemeinde. Bei der Anwendung der
 nutzungsplanerischen Vorschriften kommt der kommunalen Baubehörde ein
 besonderer Ermessensspielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist.
 Die Autonomie der Gemeindebehörde hat aber dort ihre Grenzen, wo sich eine
 Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit dem Sinn und Zweck der Bestimmung nicht
 mehr vereinbaren lässt (Häuptli, § 13 N. 23; vgl. zum Ganzen VGer-Urteil
 VG.2014.00122 vom 5. Februar 2015 E. 2.2).

3.4Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die als
 Kann-Vorschrift ausgestaltete Bestimmung von Art. 23 Abs. 3 RBG keinen
 zwingenden Inhalt für die Sonderbauvorschriften voraussetzt. Die
 Beschwerdeführerin macht indessen geltend, dass die in Art. 10 Abs. 1 BO
 Näfels aufgeführten Elemente zwingend in einem Überbauungsplan bzw. den
 dazugehörenden Sonderbauvorschriften geregelt sein müssten. Diesbezüglich ist
 ihr nicht zu folgen.

Zum einen spricht der
 Wortlaut der Bestimmung gegen die Auffassung der Beschwerdeführerin. So
 enthält der Überbauungsplan "in der Regel" die in Art. 10 Abs. 1 BO
 Näfels aufgeführten Elemente, was ohne Weiteres bedeutet, dass im Einzelfall
 nicht zwingend sämtliche Elemente im Überbauungsplan enthalten sein müssen.
 Daran ändert auch Art. 10 Abs. 2 BO Näfels nichts. Diese bezeichnet die in
 Art. 10 Abs. 1 BO Näfels aufgeführten Elemente nämlich als ordentliche, nicht
 als zwingende Elemente eines Überbauungsplans. Zum andern ist zu beachten,
 dass gestützt auf den Überbauungsplan noch nicht gebaut werden darf. Dem
 Überbauungsplan schliesst sich nämlich ein ordentliches
 Baubewilligungsverfahren an (VGer-Urteil VG.2015.00145 vom 16. Juni 2016 E.
 3.3). Erst die erteilte Baubewilligung berechtigt zum Bau. Daraus folgt, dass
 ein Überbauungsplan nicht den Detaillierungsgrad eines Baugesuchs aufweisen
 muss. Vielmehr ist dem Bauherrn ein Spielraum für die Ausarbeitung des
 Bauprojekts zu belassen (vgl. auch BGE 121 I 117 E. 4c; Christoph
 Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
 Zürich 2011, Bd. 1, S. 144). Der Überbauungsplan regelt dabei
 insbesondere die Erschliessung, die besondere Bauweise sowie die
 Freiraumgestaltung eines Teilgebiets (Art. 23 Abs. 1 RBG). Er bezweckt
 eine ausgewogene Lösung zwischen der haushälterischen Nutzung des Bodens und
 der Sicherstellung einer qualitativ hochstehenden Bebauung mit einer
 architektonisch und städtebaulich guten Gestaltung (Art. 8 Abs. 1 BO Näfels;
 Art. 23 Abs. 1 RBG) und lässt es zu, dass von den Vorschriften der
 Bauordnung abgewichen werden kann, wenn damit besonders gute Lösungen erzielt
 werden (Art. 9 Abs. 1 BO Näfels; Art. 23 Abs. 4 RBG).

Daraus folgt, dass im
 Überbauungsplan die Abweichungen von der Bauordnung aufgeführt werden müssen.
 Wo keine Abweichungen festgehalten werden, gilt die Regelbauweise. Daneben
 muss der Überbauungsplan zumindest so detailliert ausgestaltet sein, dass den
 zuständigen Behörden und der den Überbauungsplan erlassenden
 Gemeindeversammlung die Beurteilung möglich ist, ob der gesetzlich
 vorgesehene Zweck des Überbauungsplans eingehalten ist.

Diese Vorgaben werden
 vorliegend durch den Plan und die Sonderbauvorschriften erfüllt. Daran ändert
 sich nichts, dass einzelne Elemente wie etwa der Bereich Kinder- und
 Erholungsflächen, der Erschliessungsbereich Fussgänger/Fahrräder, der
 Umgebungsbereich Grünflächen oder die Anzahl und Lage der Hochstammbäume
 bloss als richtungsweisend bezeichnet werden. Der Begriff
 "richtungsweisend" bezieht sich grösstenteils lediglich auf die Abgrenzung
 der einzelnen Bereiche. Nach dem Dargelegten ist es weder ungewöhnlich noch
 unzulässig, dem Bauherrn für die Detailgestaltung des Bauvorhabens einen
 gewissen Spielraum zu belassen. Die Bezeichnung von Bereichen oder Elementen
 des Überbauungsplans als richtungsweisend, verschafft dem Bauherrn denn auch
 keinen Freipass. Namentlich ist Art. 4 Abs. 2 SBV so auszulegen, dass von den
 richtungsweisenden Elementen des Überbauungsplans im Baubewilligungsverfahren
 nicht übermässig abgewichen werden darf, wobei insbesondere der Charakter des
 Überbauungsplans zu bewahren ist.

Zusammenfassend ergibt
 sich daher, dass die Beschwerdegegnerin 2 kein Recht verletzt hat, indem
 sie den Überbauungsplan als genügend konkret erachtete.

4.

4.1Die Beschwerdeführerin rügt weiter das Fehlen eines
 Baugespanns, welches sowohl die vertikale als auch die horizontale Ausdehnung
 des Projekts aufzeigt. Die Auslegung des Landrats in Art. 77 der
 Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV), welche bestimme, dass
 Sondernutzungspläne lediglich horizontal, nicht auch vertikal zu profilieren
 seien, verstosse gegen die übergeordnete kantonale Norm von Art. 25
 Abs. 2 RBG. Damit sei der Beschluss der Gemeindeversammlung unter
 Verletzung des übergeordneten Rechts zustande gekommen, weshalb er
 rechtswidrig und aufzuheben sei.

4.2Art. 25 Abs. 2 Satz 1 RBG schreibt vor, dass bei
 Sondernutzungsplänen die Baubereiche während der Auflage zu profilieren
 seien. Demgegenüber gilt nach Art. 70 Abs. 2 Satz 1 RBG im
 Baubewilligungsverfahren, dass gleichzeitig mit der Einreichung des
 Baugesuchs Visiere aufzustellen sind, welche die Stellung und das Ausmass des
 Bauvorhabens kennzeichnen. Diese Bestimmungen werden in der Bauverordnung
 konkretisiert. Gemäss Art. 77 BauV hat die Profilierung der Baubereiche der Sondernutzungspläne nach Artikel
 25 Abs. 2 RBG zumindest in der horizontalen Ausdehnung, nicht aber in der
 vertikalen Abmessung, zu erfolgen. Bei der Visierung der Bauvorhaben sind
 hingegen insbesondere die Fassaden- und Gesamthöhe der Anlage zusammen mit
 dem massgeblichen Höhenbezugspunkt und der horizontalen Ausdehnung des
 Objektes, die Erdgeschosskote sowie Aufschüttungen und Abgrabungen über
 1,2 m Höhe bzw. Tiefe deutlich zu markieren (Art. 76 Abs. 1 BauV).

4.3Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
 unterscheidet bereits das Gesetz zwischen der Darstellung von
 Sondernutzungsplänen und derjenigen von Bauvorhaben. So sind gemäss Art. 70
 Abs. 2 RBG bei Bauvorhaben Visiere aufzustellen. Bei den Sondernutzungsplänen
 genügt es hingegen nach Art. 25 Abs. 2 RBG, wenn der Baubereich profiliert
 wird. Dabei weist gerade der Begriff Baubereichdarauf hin, dass
 lediglich die horizontale Ausdehnung zu profilieren ist, was die geübte
 Praxis im Kanton Glarus ist und wovon offensichtlich auch Art. 77 BauV
 ausgeht. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern Art. 77 BauV der
 übergeordneten Bestimmung von Art. 25 Abs. 2 RBG widersprechen soll. Damit
 bleibt es dabei, dass bei einem Überbauungsplan die horizontale Ausdehnung
 des Baubereichs zu profilieren ist, während im nachfolgenden
 Baubewilligungsverfahren das konkrete Bauvorhaben durch Visiere kenntlich zu
 machen ist. Die gegenteilige Rüge der Beschwerdeführerin geht ins Leere.

5.

5.1Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, dass
 den erhöhten Gestaltungsanforderungen an einen Überbauungsplan als Ausgleich
 für die Privilegien im Vergleich zur Regelbauweise ein hohes Gewicht
 beizumessen sei. Vorliegend fehle eine umfassende Interessenabwägung, welche
 die Abweichungen von der Grundnutzungsordnung berücksichtige. Die
 Vorinstanzen und die Gestaltungskommission hätten sich insbesondere auch mit
 der Regelbauweise befassen müssen, um überhaupt feststellen zu können, ob der
 Überbauungsplan ein besseres Ergebnis erziele. Mit den Abweichungen bezüglich
 der Gebäudehöhe werde die geltende wie auch die künftige Bauordnung ihres
 Sinngehalts entleert. Dem strittigen Überbauungsplan fehle eine Beziehung zum
 Ortsbild und zur landschaftlichen Umgebung. Er stehe im offenen Gegensatz zur
 kleinteiligen, offenen und zurückhaltenden baulichen Umgebung. Die Weigerung
 der Beschwerdegegner, sich mit den Nachteilen des Überbauungsplans zu
 befassen, zeige sich exemplarisch beim Bauen im Grundwasser. Der Nachweis,
 dass weniger als 10 % der Durchflusskapazität des Grundwassers vermindert
 werde, sei nämlich gemäss der Abteilung Umweltschutz und Energie nur schwer
 oder gar nicht zu erfüllen. Eine einwandfreie Erschliessung und Parkierung
 lasse sich auch mit einer Ausnützungsziffer von 0.45 erreichen, genauso wie
 eine hygienisch und baulich einwandfreie Lösung, die Beachtung der Beziehung
 zu den Nachbargrundstücken, eine harmonische Einordnung der Bauten ins
 Gesamtbild der Umgebung sowie eine grosszügige und zweckmässige Anlage von
 Freiflächen und Kinderspielplätzen. Ein Grossteil der Stimmberechtigten habe
 sich an der Gemeindeversammlung für die Erschliessung über die Hauptstrasse
 ausgesprochen. Dabei hätten diese gewusst, dass eine solche Erschliessung gar
 nicht bewilligungsfähig sei. Damit hätten die Stimmberechtigten aber bereits entschieden,
 dass die Erschliessung nicht besonders gut sei. Zum Kriterium, ob die
 hygienisch und baulich einwandfreie Lösung besonders gut sei, sei nichts zu
 lesen, ausser, dass der Beschwerdegegner 3 davon spreche, die Lage eigne sich
 für qualitativ sehr hochwertigen Wohnraum mit hoher Freiraumqualität. Auch
 hier sei der Sachverhalt ungenügend festgestellt. Ebenso wenig werde
 ausgeführt, inwiefern die Anforderungen für eine gute Gesamtwirkung gemäss
 Art. 67 BauV erfüllt würden. Sodann hätten sich die Vorinstanzen
 hinsichtlich der Erschliessung und Parkierung vertieft mit der noch
 unbekannten zukünftigen Gewerbenutzung auseinandersetzen müssen. Dabei hätten
 sie auch die mutmasslichen Auswirkungen auf die Nachbarn berücksichtigen
 müssen. Namentlich sei zu befürchten, dass Besucher allfälliger neuer
 Gewerberäume die Parkplätze des Fachmarktcenters und der Nachbarn benützen
 würden. Der Schattenwurf werde schliesslich zu grösserer Frostgefahr auf der
 Kantonsstrasse führen, was die Verkehrssicherheit gefährde. Dies stelle alles
 andere als eine besonders gute Lösung dar. Zusammenfassend würden weder
 besonders günstiger Wohnraum noch ein gutes architektonisches Gesamtbild noch
 andere Mehrleistungen im öffentlichen Interesse ausgewiesen.

5.2Wie dargelegt regelt der Überbauungsplan
 insbesondere die Erschliessung, die besondere Bauweise sowie die
 Freiraumgestaltung eines Teilgebiets (Art. 23 Abs. 1 RBG). Er bezweckt gemäss
 Art. 8 Abs. 1 BO Näfels eine ausgewogene Lösung zwischen der haushälterischen
 Nutzung des Bodens und der Sicherstellung einer qualitativ hochstehenden
 Bebauung mit einer architektonisch und städtebaulich guten Gestaltung. Mit
 dem Überbauungsplan kann unter Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von
 der Regelbauweise abgewichen werden. Bewilligt werden können gemäss
 Art. 9 Abs. 2 BO Näfels insbesondere die Erhöhung der zonengemässen
 Geschosszahl und der Gebäudehöhen (lit. a) sowie die Erhöhung der
 Ausnützungsziffer auf max. 0.80 in der Zone W2b (lit. b). Diese
 Privilegierung gilt indessen nur, wenn dadurch als Ausgleich gesamthaft ein
 ortsbaulich und architektonisches besseres Ergebnis verwirklicht wird und
 dies im öffentlichen Interesse liegt (Art. 23 Abs. 4 RBG) bzw. wenn damit
 besonders gute Lösungen erzielt werden (Art. 9 Abs. 1 BO Näfels). Ob eine
 besonders gute Lösung vorliegt, beurteilt sich namentlich nach folgenden in
 Art. 9 Abs. 1 BO Näfels aufgeführten Kriterien: Erschliessung und Parkierung;
 hygienisch und baulich einwandfreie Lösung; Beachtung der Beziehung zu den
 Nachbargrundstücken; harmonische Einordnung der Bauten ins Gesamtbild der
 Umgebung; grosszügige und zweckmässige Anlage von Freiflächen und
 Kinderspielplätzen.

Die in Art. 9 Abs. 1 BO
 Näfels aufgeführten Kriterien sind weder abschliessend noch muss jedes
 einzelne besonders gut erfüllt werden. Vielmehr ist in einer Gesamtschau zu
 prüfen, ob durch den Überbauungsplan eine besonders gute Lösung erzielt wird,
 wobei einer architektonisch und baulich guten Gestaltung kraft Art. 23 Abs. 4
 RBG eine besondere Bedeutung zukommt.

5.3Die Gestaltungskommission der Gemeinde Glarus Nord
 würdigte den Überbauungsplan  noch bevor die Gemeindeversammlung die
 maximale Anzahl Vollgeschosse von fünf auf vier reduzierte  als gelungen.
 Mit der geplanten Überbauung werde ein eindeutig besseres Resultat als mit
 der Regelbauweise erreicht. Die Grossform eigne sich an dieser Lage zur
 Schaffung von qualitativ sehr hochwertigem Wohnraum mit hoher
 Freiraumqualität im grossen Innenhof und einem differenzierten Umgang mit der
 Abgrenzung von Privatbereichen und öffentlichen Teilflächen durch die
 Gestaltung der Zugangssituation. Mit einer im Weiteren sorgfältigen
 Ausarbeitung des Erscheinungsbilds und der Umgebungsgestaltung verspreche
 sich die Gestaltungskommission einen sehr wertvollen Beitrag zur Siedlungsentwicklung
 im nördlichen Glarus. Besonders gelobt wurden die Randbebauung, die
 Durchgängigkeit der Eingänge, der positive Projektcharakter, wobei die
 gesamte Form der Überbauung stark sei, da sie kontinuierlich und an den
 Bergkamm angepasst sei, sowie der grosszügige Hofraum mit der Möglichkeit
 privater Gärten. An der positiven Beurteilung hielt die Gestaltungskommission
 auch nach der durch die Gemeindeversammlung beschlossenen Reduktion der
 Vollgeschosse fest. Die Beschwerdegegnerin 2 schloss sich der Auffassung
 der Gestaltungskommission an. Der Überbauungsplan sei das Ergebnis einer
 engen Zusammenarbeit der Gestaltungskommission und der ausgewiesenen
 Planungsfachleute seitens der Bauherrschaft. Die Freifläche inmitten der
 Überbauung soll parkmässig gestaltet werden und nebst den Bewohnern und
 Bewohnerinnen auch den angrenzenden Quartieren zur Verfügung stehen. Mit den
 dreigeschossigen Gebäuden ohne zusätzliches Attikageschoss werde der Übergang
 zur Bebauung im Süden des Areals sanft gestaltet und damit den
 Nachbarliegenschaften Beachtung geschenkt.

Der Beurteilung der
 Gestaltungskommission als Fachbehörde und der Beschwerdegegnerin 2 kommt
 erhebliches Gewicht zu, da die kommunale Baubehörde bzw. die
 Gemeindeversammlung bei der Anwendung der nutzungsplanerischen Vorschriften
 einen besonderen Ermessensspielraum haben, der im Rechtsmittelverfahren zu
 beachten ist (vgl. dazu E. II/3.3).

5.4

5.4.1Die streitbetroffene Parzelle liegt im südlichen
 Teil des Ortes Näfels und weist eine Fläche von 16'457 m2auf.
 Aufgrund ihrer Grösse kommt ihr eine wesentliche Bedeutung für die bauliche
 Entwicklung von Näfels bzw. der ganzen Gemeinde Glarus Nord zu. Sie ist
 geradezu prädestiniert, dem bundesrechtlich vorgegebenen Ziel des
 verdichteten Bauens zu dienen. Dies ist auch der Grund, weshalb die Parzelle
 in die Zone W2b "mit grossem Bonus bei Überbauungsplänen" eingezont
 wurde. Es ist offensichtlich und bedarf keiner Weiterungen, dass das Art. 3
 Abs. 3 lit. abisRPG vorgegebene Ziel mit dem vorliegenden
 Überbauungsplan deutlich besser erreicht werden kann als mit der
 Regelbauweise.

5.4.2Zwischen dem Ziel des verdichteten Bauens bzw. der
 haushälterischen Nutzung des Bodens und demjenigen der qualitativ
 hochstehenden Bebauung kann ein Spannungsverhältnis bestehen, wie dies Art. 8
 Abs. 1 BO Näfels zum Ausdruck bringt.

Die Umgebung des
 Überbauungsplangebiets ist heterogen. Im Westen liegt die Kantonsstrasse. Auf
 der gegenüberliegenden Strassenseite befindet sich das Fachmarktcenter
 Näfels, welches aufgrund seiner Länge und des grossen Parkplatzes markant in
 Erscheinung tritt. Im Norden grenzen die Aserstrasse und ein Kreisel der
 Kantonsstrasse an das Überbauungsplangebiet. Dahinter befindet sich eine
 Wohn- und Gewerbezone, welche unter anderem mit einem Restaurant, einer
 Garage und einer Tankstelle überstellt ist. Im Osten liegt die Aserstrasse,
 an welche mit Einfamilienhäusern überstellte Bauzonen W2b und W2a sowie eine
 in der Landwirtschaft liegende Parzelle anschliessen. Im Süden liegt
 schliesslich eine Bauzone W2a, welche ebenfalls durch Einfamilienhäuser
 überstellt ist, während sich im Südwesten entlang der Kantonsstrasse eine in
 der Wohn- und Gewerbezone liegende Parzelle befindet, welche noch nicht
 überbaut ist. Dabei kann entgegen der Darlegung der Beschwerdeführerin
 zumindest im Westen und im Norden nicht von einer kleinteiligen,
 zurückhaltenden baulichen Umgebung gesprochen werden.

Der Überbauungsplan sieht
 eine Randbebauung mit drei Baukörpern vor. Der grösste Baukörper A führt
 westwärts mit mehreren leichten Knicken entlang der Kantonsstrasse, ehe er
 winkelförmig abgeknickt und im Norden entlang der Aserstrasse weitergeführt
 wird. Er weist eine Länge von gut 170 m auf. Erstellt werden sollen vier
 Dachgeschosse. Der Baukörper B ist im Osten des Überbauungsplangebiets
 entlang der Aserstrasse vorgesehen. Er ist in der Mitte leicht abgeknickt.
 Vorgesehen sind auch hier vier Vollgeschosse. Der Baukörper C mit drei
 Vollgeschossen führt im Süden entlang der Aserstrasse und wird an zwei
 Stellen abgeknickt.

Anders als das von der
 Beschwerdeführerin mehrfach angeführte Projekt "Ringling"
 (vgl. dazu BGer-Urteil 1C_313/2015, 1C_317/2015 vom 10. August 2016)
 sind die geplanten Bauten weder für einen Umgebungsplan unüblich noch wollen
 sich diese bewusst von der baulichen Umgebung abgrenzen. Bezweckt wird
 vielmehr eine harmonische Einordnung ins Gesamtbild der Umgebung. So ist das
 vorliegend strittige Projekt bei weitem nicht derart wuchtig wie das vom
 Bundesgericht verworfene Projekt "Ringling". Dass der grösste
 Baukörper A entlang der Kantonsstrasse entstehen soll, ist nicht nur
 nachvollziehbar, sondern erscheint aufgrund des auf der gegenüberliegenden
 Strassenseite stehenden Fachmarktcentrums geradezu angezeigt. Durch die
 leichten Knicke und die Abwinklung im Norden enthält der Baukörper ein
 spielerisches Element, wodurch die Länge nicht störend wirkt. Im Norden fügt
 er sich gut in die bauliche Umgebung der angrenzenden Wohn- und Gewerbezone
 ein. Der kleinste Baukörper B, welcher im Osten des Überbauungsplangebiets
 liegt, zeichnet den Strassenverlauf der Aserstrasse nach und grenzt das
 Überbauungsplangebiet von der Landwirtschaftszone ab. Der im Süden liegende
 Baukörper C berücksichtigt sodann, dass er an ein
 Einfamilienhausquartier angrenzt, weshalb hier lediglich drei Vollgeschosse
 vorgesehen sind. Sämtliche Baukörper überschreiten den gesetzlich
 vorgesehenen Strassenabstand erheblich, was eine Bepflanzung des grosszügigen
 Strassenraums ermöglicht.

Es liegt auf der Hand,
 dass eine Überbauung auf einer Parzelle, welche eine Grösse von 16'357 m2aufweist, markant in Erscheinung tritt. Zwar bezweckt der Überbauungsplan
 eine möglichst hohe Ausnützung der Parzelle, entgegen der Auffassung der
 Beschwerdeführerin nimmt er aber Bezug zur heterogenen baulichen Umgebung. So
 erweist sich die Positionierung des Baukörpers A entlang der
 Kantonsstrasse und gegenüber dem Fachmarktcentrum Näfels als ideal, während
 der Baukörper B das Siedlungs- vom Landwirtschaftsgebiet abtrennt und
 der Baukörper C, welcher ein Vollgeschoss weniger als die beiden anderen
 Baukörper aufweist, in besonderer Weise Rücksicht auf das angrenzende
 Einfamilienhausquartier nimmt. Die Gestaltungskommission weist zudem darauf
 hin, dass die gesamte Form der Überbauung stark sei und sich kontinuierlich
 an den Bergkamm anpasse.

5.4.3Der Überbauungsplan vermag aber auch in weiterer
 Hinsicht zu überzeugen. Zunächst erscheint die Randbebauung als naheliegend
 und ist mit der Gestaltungskommission zu begrüssen. Namentlich aufgrund der
 stark befahrenen Kantonsstrasse ist die Ausrichtung der Wohnungen nach innen
 erforderlich. Sodann wird die Überbauung im Nordwesten, im Nordosten und im
 Süden durchbrochen, was einen einfachen Zugang zum Innenbereich ermöglicht
 und worin sie sich vom Projekt "Ringling" unterscheidet. Der
 Innenhof ist sehr grosszügig ausgestaltet und über einen öffentlichen Fussweg
 auch der Öffentlichkeit zugänglich. Insgesamt vermag daher die Beurteilung
 der Gestaltungskommission, wonach es sich um einen sehr wertvollen Beitrag
 zur Siedlungsgestaltung in Glarus Nord handle, zu überzeugen.

5.4.4Unzutreffend ist der Vorwurf der Beschwerdeführerin,
 durch den Überbauungsplan, namentlich aufgrund der Höhe der geplanten
 Baukörper und der Ausnützung der Parzelle, werde der Charakter Wohnzone W2b
 nicht gewahrt. Das Überbauungsplangebiet wurde durch die Gemeindeversammlung
 vom 25. November 2011 in die Wohnzone 2b "mit grossem Bonus bei
 Überbauungsplänen" eingezont. Es war stets klar, dass aufgrund der
 Grösse der Parzelle einerseits eine Überbauungsplanpflicht besteht,
 andererseits für diesen Überbauungsplan ein grosser Bonus gewährt werden
 soll. Die geplante Ausnützung liegt im Rahmen des nach Art. 9
 Abs. 2 lit. b BO Näfels Erlaubten, während vier Vollgeschosse
 anstelle der sonst in der Wohnzone W2b erlaubten zwei Vollgeschosse (mit
 Giebelzimmer) nach Art. 9 Abs. 2 lit. a BO Näfels zulässig
 sind und den Rahmen eines "grossen Bonus" nicht sprengen.

5.4.5Zumindest wenn man die Verhältnisse im Kanton kennt,
 erscheint sodann die Idee der Beschwerdeführerin, dass durch den Schattenwurf
 des Baukörpers A auf die Kantonsstrasse diese im Winter vereist werde, was
 die Verkehrssicherheit gefährde, geradezu abwegig. Verschiedene Abschnitte
 der Kantonsstrasse sind im Winter nicht besonnt, ohne dass dies zu
 Sicherheitsproblemen geführt hätte, ist doch im Kanton ein genügender
 Strassenunterhalt gewährleistet.

5.4.6Soweit die Beschwerdeführerin auf die
 Grundwasserproblematik hinweist, trifft es zwar zu, dass die Abteilung
 Umweltschutz und Energie in ihrer Stellungnahme vom 20. Februar 2013
 darauf hingewiesen hat, es bedürfe eines Nachweises, dass durch das
 Bauvorhaben weniger als 10 % des Grundwassers vermindert werde, wobei
 dieser Nachweis nur schwer oder gar nicht zu erfüllen sei. Entgegen der
 Auffassung der Beschwerdeführerin steht dies der Rechtmässigkeit des
 Überbauungsplans aber nicht entgegen, da es genügt, wenn dieser Nachweis im
 Baubewilligungsverfahren erbracht wird. Sollte der Nachweis jedoch nicht
 erbracht werden können, wäre die Baubewilligung zu verweigern. Die Abteilung
 Umweltschutz und Energie hat denn in ihrem Bericht auch lediglich
 frühzeitige, detaillierte Abklärungen empfohlen.

5.4.7Nicht nur diesbezüglich, sondern auch hinsichtlich
 der Parkplätze, verkennt die Beschwerdeführerin das Wesen des Überbauungsplanverfahrens,
 welches eben nicht das Baubewilligungsverfahren ersetzt (vgl. E. II/3.4). Die
 Beschwerdegegnerin 1 weist im Erläuterungsbericht nach, dass in der
 Einstellhalle ca. 160 Parkplätze und oberirdisch ca. 8 bis 10
 Parkplätze erstellt werden können, was unbestritten ist. Damit ist der
 Parkplatzbedarf für eine reine Wohnnutzung bei weitem gedeckt. Die
 Beschwerdegegnerin 1 wird zudem unabhängig davon, ob sie neben der
 Wohnnutzung vereinzelt auch eine Gewerbenutzung zulassen will, im Baubewilligungsverfahren
 die genügende Anzahl von Parkplätzen nachweisen müssen. Unsubstantiiert
 bleibt sodann die Befürchtung der Beschwerdeführerin, dass Besucher der
 Überbauung künftig die Parkplätze des Fachmarktcenters benützen könnten.
 Diesbezüglich ist mit der Beschwerdegegnerin 1 davon auszugehen, dass
 die Parkplatzsituation im Fachmarktcenter nicht eben einladend ist.

5.4.8Schliesslich kann die Beschwerdeführerin auch
 daraus, dass die Gemeindeversammlung den Gemeinderat beauftragte, die
 Erschliessung des Überbauungsplangebiets über die Kantonsstrasse zu prüfen,
 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine Erschliessung über die Kantonsstrasse
 ist nicht bewilligungsfähig, weshalb nicht behauptet werden kann, die
 Erschliessung über die Aserstrasse sei schlechter. Vielmehr erscheint die
 Erschliessung über die Aserstrasse und anschliessend über den Freihofkreisel
 sachgerecht, wobei bessere Lösungen nicht ersichtlich sind.

5.5Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beurteilung
 der Vorinstanzen, welche den strittigen, durch die Gemeindeversammlung
 erlassenen Überbauungsplan als besonders gute Lösung und damit mit kommunalem
 und kantonalem Recht vereinbar erachten, zumindest vertretbar ist. Die
 Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass der Überbauungsplan nicht dem bei der
 Regelbauweise Erlaubten gegenübergestellt werden darf, sondern mit dem
 Überbauungsplan der Bauherr zwar einerseits privilegiert wird, dieser sich
 aber andererseits auch dazu verpflichtet, Elemente  wie vorliegend etwa der
 grosszügige Innenhof oder die Gestaltung der Strassenräume  vorzusehen,
 welche er unter der Regelbauweise nicht erstellen müsste. Sodann irrt die
 Beschwerdeführerin, indem sie von der Beschwerdegegnerin 1 Nachweise
 verlangt, welche auch erst im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren erbracht
 werden können. Diesbezüglich ist erneut darauf hinzuweisen, dass alleine
 gestützt auf den Überbauungsplan nicht gebaut werden darf.

6.

6.1Hinsichtlich des ebenfalls angefochtenen
 Genehmigungsentscheids rügt die Beschwerdeführerin schliesslich, dass der
 bundesrechtlichen Koordinationspflicht nach Art. 25a RPG nur dann Genüge
 getan werde, wenn der Beschwerdegegner 3 jenen Einwendungen, welche sie
 aus dem Rechtsmittelverfahren kennt, auch im Genehmigungsverfahren Rechnung
 trage. Dies habe er aber in willkürlicher Art und Weise unterlassen. Geradezu
 skandalös sei es dabei, dass er sich nicht zur durch die Abteilung
 Umweltschutz und Energie vorgebrachten Grundwasserproblematik geäussert habe.

6.2Gemäss Art. 26 Abs. 1 und 2 RPG sowie Art. 28
 RBG bedürfenkommunale
 Richtpläne, Baureglemente, Zonenpläne und Sondernutzungspläne der Genehmigung
 durch das Departement. Dieses überprüft im Rahmen der Genehmigung die
 Einhaltung der kantonalen und bundesrechtlichen Rechtsvorschriften sowie die
 Vereinbarkeit mit den übergeordneten Plänen.

6.3Entgegen der Auffassung der
 Beschwerdeführerin musste sich der Beschwerdegegner 3 beim
 Genehmigungsentscheid nicht mit ihren Rügen auseinandersetzen. Hierzu dient
 das Rechtsmittelverfahren gegen die Festsetzung des Überbauungsplans. Der
 Beschwerdeführerin erwachsen dadurch denn auch keine Nachteile, da sie gegen
 den Rechtsmittelentscheid des Beschwerdegegners 3 Beschwerde beim
 Verwaltungsgericht erheben konnte, wobei der Genehmigungsentscheid als
 mitangefochten gilt (vgl. E. II/1.3.2).

Sodann ist es
 keineswegs zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 3 in seinem
 Genehmigungsentscheid nicht auf die Grundwasserproblematik einging. Diese ist
 wie dargelegt im Baubewilligungsentscheid zu beurteilen und steht einer
 Genehmigung des Überbauungsplans nicht entgegen. Dasselbe gilt im Übrigen
 auch hinsichtlich des Minergie-Standards. Soweit der Beschwerdegegner 3
 keinen Verstoss gegen das übergeordnete Recht erkannte, kann letztlich auf
 die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden.

Dies führt zur
 Abweisung der Beschwerden.

III.

Die Gerichtskosten von
 pauschal Fr. 4'000.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
 (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits in gleicher Höhe
 geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Überdies ist sie nach Art. 138
 Abs. 1 und 2 VRG zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine
 Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
 Mangels Vorliegens besonderer Umstände steht den Beschwerdegegnern 2 und
 3 als Gemeinwesen keine Parteientschädigung zu (vgl. Art. 138
 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und
 mit dem von ihr bereits in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
 verrechnet.

3.

Die
 Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 innert
 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
 von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]