gl_gerichte · VG.2017.00043 · 2017-11-30 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 30.11.2017 VG.2017.00043 (VG.2017.593)
Glaris Verwaltungsgericht 30.11.2017 VG.2017.00043 (VG.2017.593)
Glarona Verwaltungsgericht 30.11.2017 VG.2017.00043 (VG.2017.593)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
30. November 2017
I. Kammer
in Sachen
VG.2017.00043
Erbengemeinschaft
A.______
bestehend
aus:
B.______
Beschwerdeführer
C.______
D.______
E.______
alle vertreten durch
Rechtsanwalt
F.______
gegen
1.
Gemeinde Glarus Nord
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwältin G.______
2.
Departement Bau und Umwelt des Kantons
Glarus
betreffend
Erstellung Erschliessungsstrasse
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
B.______, C.______,
D.______ und E.______ (Erbengemeinschaft A.______) waren die Eigentümer der
im Gebiet […] in […] zwischen der X-Strasse und den SBB-Gleisen liegenden
Parz.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, alle Grundbuch […]. Der Gemeinderat […]
erteilte der Erbengemeinschaft A.______ am 10. Mai 2010 unter verschiedenen
Auflagen die Bewilligung zum Bau einer Erschliessungsstrasse betreffend die
Parz.-Nrn. 01, 02, 03 und 04. In der Folge wurden die
Parz.-Nrn. 05, 06, 07, 08, 09 und 10 von der Parz.-Nr. 02 abparzelliert.
Entgegen dem Baugesuch und der Baubewilligung wurde die Erschliessungsstrasse
nicht fertig gebaut. Mittlerweile befinden sich einzig noch die
Parz.-Nrn. 01 und 04 im Eigentum der Erbengemeinschaft A.______. Die
Parz.-Nrn. 03, 10, 09 und 02 gehören einzelnen Mitgliedern der
Erbengemeinschaft A.______, die Parz-Nrn. 05, 06, 07 und 08 Dritten.
2.
2.1
Der Gemeinderat Glarus Nord erliess am 14. Oktober
2013 über die Parz.-Nrn. 01, 03 und 04 eine Planungszone bis am 31.
Dezember 2015, welche er am 2. Dezember 2015 bis am 31. Dezember
2017 verlängerte.
2.2
Mit Verfügung vom 31. August 2016 stellte der
Gemeinderat Glarus Nord fest, dass die Erschliessungsstrasse nicht
fertiggestellt und die Auflagen gemäss der Baubewilligung vom 10. Mai 2010
nicht vollständig erfüllt worden seien. Er verpflichtete die Erbengemeinschaft
A.______, die Erschliessungsstrasse fertigzustellen und die Auflagen zu erfüllen
sowie deren Erfüllung zu belegen (Ziff. 1); die Dienstbarkeitsverträge
sämtlicher Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, welche über die Parz.-Nrn.
01 und 02 sowie alle davon abparzellierten Liegenschaften im Baugebiet
führen, mit der Gemeinde und den Technischen Betriebe Glarus Nord abzuschliessen
und im Grundbuch einzutragen (Ziff. 2); die Einfahrt im Bereich der X-Strasse
und Y-Strasse entsprechend der Auflage in der Baubewilligung zu bauen (Ziff.
3); der Baubewilligungsbehörde für jeden bestehenden und zukünftigen Betrieb
und jeden Grundeigentümer, dessen Grundstück durch die neue Erschliessungsstrasse
erschlossen wird, eine schriftliche Verpflichtung der betroffenen Parteien,
die Ortsdurchfahrt […] möglichst zu meiden, vorzulegen (Ziff. 4). Für die Erfüllung
der Auflagen und das Vorlegen der notwendigen Nachweise setzte der Gemeinderat
eine Frist bis zum 16. Dezember 2016 bzw. 31. März 2017. Für den
Säumnisfall drohte er eine Busse nach Art. 80 des Raumentwicklungs- und
Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 292 des Schweizerischen
Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB) an.
3.
Gegen die Verfügung des
Gemeinderats Glarus Nord erhob die Erbengemeinschaft A.______ am 3.
Oktober 2016 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt (DBU) und beantragte
deren Aufhebung. Das DBU hiess die Beschwerde am 3. Mai 2017 teilweise
gut. Es erteilte unter Bedingung der Erfüllung verschiedener Auflagen für die
Erschliessungsstrasse im Sinne von Art. 70 Abs. 4 des Strassengesetzes vom 2.
Mai 1971 (StrG) eine Ausnahmebewilligung (Disp.-Ziff. 2), änderte die in der
Baubewilligung vom 10. Mai 2010 festgehaltene Auflage zur Einfahrt der
Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse (Disp.-Ziff. 3) und
hob die Auflage auf, wonach die zukünftigen Industriebetriebe durch die Bauherrschaft
zu verpflichten seien, für die Zu- und Wegfahrten in das neue Industriegebiet
die Ortsdurchfahrt […] möglichst zu meiden (Disp.-Ziff. 4). Ferner setzte es
der Erbengemeinschaft A.______ eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft
des Entscheids zur Erfüllung der Verpflichtungen und Auflagen gemäss der
Verfügung des Gemeinderats Glarus Nord (Disp.-Ziff. 5) und wies die
Beschwerde im Übrigen ab (Disp.-Ziff. 6).
4.
4.1
Dagegen gelangte die Erbengemeinschaft A.______ mit
Beschwerde vom 6. Juni 2017 ans Verwaltungsgericht und beantragte, dass
der Entscheid des DBU mit Ausnahme der Disp.-Ziffn. 1-4 aufzuheben sei; alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor dem DBU und für
das vorliegende Beschwerdeverfahren.
4.2
Das DBU schloss am 21. Juni 2017 auf Abweisung der
Beschwerde; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord beantragte am 4. Juli
2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Erbengemeinschaft A.______.
4.3
Die Erbengemeinschaft A.______ nahm am 14. September
2017 zu den Beschwerdeantworten Stellung und hielt an ihren Anträgen fest.
Das DBU äusserte sich am 21. September 2017 nicht zur Stellungnahme der
Erbengemeinschaft A.______, hielt aber an seinen Anträgen fest. Die Gemeinde
Glarus Nord nahm am 5. Oktober 2017 Stellung, wobei sie ebenfalls an ihren
Anträgen festhielt.
II.
1.
Das Verwaltungsgericht ist
gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1
Zunächst ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführer dazu
verpflichtet sind, die Erschliessungsstrasse zu vollenden.
2.1.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, das
Vollstreckungsverfahren diene dazu, die Erfüllung verwaltungsrechtlicher
Pflichten zu erzwingen. Die Erschliessung von Grundstücken stelle keine
Pflicht der privaten Grundeigentümer dar, sondern liege in der Verantwortung
der Gemeinde. Auch wenn Private wie vorliegend selbst die Initiative zur
Erschliessung der Baugrundstücke ergreifen würden, erwachse aus einer
diesbezüglichen Baubewilligung keine Baupflicht. Die Baubewilligung stelle lediglich
eine Erlaubnis dar. Wo aber keine Pflicht bestehe, hätten auch
Vollstreckungsmassnahmen keinen Platz. Daran ändere auch nichts, dass sie einen
Teil der Erschliessungsstrasse bereits gebaut hätten. Der Beschwerdegegner 2
sei in unrichtiger Rechtsanwendung von einer Vollendungspflicht ausgegangen,
die dem klaren Wortlaut von Art. 78 Abs. 1 RBG widerspreche. Diese
Bestimmung halte nämlich fest, dass eine rechtskräftige Baubewilligung
erlösche, wenn die Bauarbeiten für mehr als ein Jahr unterbrochen würden.
Unterbrochen könne aber nur werden, was begonnen worden sei.
2.1.2
Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt die
Auffassung, die Beschwerdeführer seien verpflichtet, die
Erschliessungsstrasse mitsamt dem Kehrplatz fertigzustellen. Es gehe hier
nicht mehr um die Pflicht zur Erschliessung von Grundstücken, sondern um die
Erfüllung von Auflagen. Massgebend sei, dass der Bau nicht gemäss den
Auflagen in der Baubewilligung fertiggestellt worden sei. Es könne nicht
angehen, dass ein Bauherr, welcher Auflagen zu erfüllen habe, den Bau nicht
fertig stelle, weil er diesen auch ohne Erfüllung der Auflagen bestens nützen
könne. Die Erschliessungsstrasse sei grösstenteils gebaut und werde täglich
zur Erschliessung der angrenzenden Gewerbebetriebe genutzt. Nicht gebaut
worden seien lediglich diejenigen Bauteile, welche in der Baubewilligung als
Auflagen verfügt worden seien.
2.1.3
Der Beschwerdegegner 2 führt mit Verweis auf
ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug aus, dass ein Bauprojekt,
so wie es projektiert worden sei, in seiner Gesamtheit vollendet werden
müsse, wenn der Eigentümer von einer Baubewilligung Gebrauch gemacht habe.
Vorliegend gehe es nicht nur um eine Auflage bzw. Nebenverpflichtung eines
Bauprojekts, welches in seiner Gesamtheit zu erfüllen sei, sondern um die
Fertigstellung einer Erschliessungsstrasse als eigentliches Bauvorhaben bzw.
als Hauptverpflichtung. Die Pflicht zur Fertigstellung ergebe sich aus der
Tatsache, dass das Bauvorhaben zwar begonnen worden sei, jedoch nicht in
seiner Gesamtheit wie projektiert und bewilligt zu Ende gebaut worden sei.
Die Fertigstellung der Erschliessungsstrasse liege in hohem Masse im öffentlichen
Interesse. Die südlich des nicht fertiggestellten Teils der Erschliessungsstrasse
gelegenen Parzellen blieben ansonsten nämlich trotz planerischer und baurechtlicher
Baureife unerschlossen.
2.2
2.2.1
Gemäss Art. 76 Abs. 1 RBG wird die Baubewilligung
erteilt, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften
entspricht. Die Baubewilligung kann nach Art. 76 Abs. 2 RBG mit Bedingungen,
Auflagen oder Befristungen verbunden werden; diese können im Grundbuch
angemerkt werden. Soweit es die Umstände erfordern, können geeignete
Sicherheiten für eine allfällig notwendige Ersatzvornahme oder für andere Ersatzvorkehren
verlangt werden.
2.2.2
Gemäss Art. 78 Abs. 1 RBG erlischt die
Baubewilligung, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach Eintritt
der Rechtskraft begonnen oder während mehr als einem Jahr unterbrochen
werden. Die zuständige Gemeindebehörde kann eine längere Geltungsdauer
festlegen. Die Fristen können nach Art. 78 Abs. 2 RBG auf begründetes Gesuch
hin um ein Jahr verlängert werden.
2.3
2.3.1
Der Beschwerdegegner 2 geht gestützt auf einen
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 27. März 2013 (Urteil V
2012 / 5, publiziert in Gerichts- und Verwaltungspraxis 2013, S. 56 ff.)
davon aus, dass ein Eigentümer der von einer Baubewilligung Gebrauch zu
machen beginnt, das bewilligte Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu vollenden
habe. Er versteht damit eine Passage aus einem verwaltungsgerichtlichen
Urteil eines anderen Kantons ohne nähere Prüfung als allgemeinen Rechtsgrundsatz.
Betrachtet man das
erwähnte Urteil hingegen näher, so fällt auf, dass diesem eine besondere
Konstellation zugrunde lag. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zug hatte eine
Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses zu prüfen. Mit dem Bau des
geplanten Wohnhauses wäre die bisherige Strasse zum Nachbargrundstück nicht
mehr benutzbar gewesen. Das Bauprojekt sah aber die Erstellung einer neuen Zufahrtsstrasse
zum Nachbargrundstück vor. Unter diesen Umständen kam das Zuger
Verwaltungsgericht zum Schluss, dass wenn die Bauherren von der
Baubewilligung Gebrauch machen würden, diese auch verpflichtet seien, die
neue Zufahrtsstrasse zu erstellen.
Damit kann aber nicht von
einem allgemeinen Rechtsgrundsatz ausgegangen werden, wonach ein Bauvorhaben
stets der Baubewilligung entsprechend zu vollenden ist. Massgebend war im
erwähnten Fall vielmehr, dass das Bauvorhaben ohne Zufahrtstrasse gar nicht
bewilligungsfähig gewesen wäre, da ansonsten dem Nachbargrundstück die strassenmässige
Erschliessung entzogen worden wäre. Es versteht sich in einem solchen Fall
von selbst, dass nicht allein das Wohnhaus gebaut werden darf, sondern eine
Pflicht besteht, die neue Zufahrtsstrasse, welche die bisherige Erschliessung
des Nachbargrundstücks ersetzt, ebenfalls zu erstellen. Davon unterscheidet
sich der vorliegend zu beurteilende Fall aber in einem erheblichen Masse.
2.3.2
Grundsätzlich ist zunächst darauf hinzuweisen, dass
eine Baubewilligung eine mitwirkungsbedürftige Verfügung ist, welche dem
Gesuchsteller das Recht gibt, nicht die Pflicht auferlegt, ein Bauvorhaben zu
verwirklichen. Beginnt der Bauherr mit der Ausführung des Bauprojekts und
unterbricht er diese für länger als ein Jahr, so ergibt sich die Rechtsfolge
direkt aus dem Gesetz. Gemäss Art. 78 RBG erlischt die Baubewilligung
(Abs. 1), sofern die Frist nicht für ein weiteres Jahr erstreckt wird (Abs. 2).
Eine Pflicht zur
Bauvollendung ist dennoch nicht ausgeschlossen. Ein nicht fertig erstelltes
Bauvorhaben kann sich nämlich als baurechts- oder allgemein polizeirechtswidrig
erweisen. In einem solchen Fall ist es denkbar, dass der Bauherr zur Bauvollendung
verpflichtet wird. So sieht etwa der Kanton Zürich in § 328 Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Befehl zur Bauvollendung
vor. Das hiesige Baugesetz kennt zwar einen solchen Befehl nicht. Allerdings
kann es sich aus Gründen der Verhältnismässigkeit aufdrängen, die Vollendung
einer im nicht fertigen Zustand rechtswidrigen Baute zu verlangen, anstatt
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands über einen Abbruchbefehl zu
erlangen.
Massgebend ist aber bei
alledem, dass die Baute in unvollendeter Form rechtswidrig ist. Nur in einem
solchen Fall besteht überhaupt Anlass, dem Bauherrn eine Bauvollendungspflicht
aufzuerlegen. Wäre hingegen auch die unvollendete Baute bewilligungsfähig, so
hat dies die Baubehörde als Projektänderung hinzunehmen bzw. zu genehmigen
(vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 399; Christian Mäder,
Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 214). Hingehen darf entgegen
der Auffassung des Beschwerdegegners 2 nicht aus allgemeinen öffentlichen
Interessen – wie etwa demjenigen an der Erschliessung weiterer Grundstücke –
auf eine Bauvollendungspflicht geschlossen werden.
2.4
Die Darstellung der Beschwerdeführer, wonach sie,
nachdem sich ihre Überbauungspläne nicht verwirklicht hätten, darauf
verzichtet hätten, das gesamte Gebiet zu erschliessen, greift indessen zu
kurz. Vergleicht man nämlich den im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
eingereichten Plan für die Erschliessungsstrasse mit dem Kartenausschnitt aus
dem Geodatenviewer, wird ersichtlich, dass die Auffassung der Beschwerdegegnerin
1 zutrifft, wonach die Strasse fast fertig gebaut ist und im Wesentlichen
einzig östlich der Wendehammer als Abschluss der Strasse fehlt. Es ist daher
verfehlt, davon auszugehen, es sei nur ein Teil der Erschliessungsstrasse
nicht gebaut worden, weil die Erschliessung des gesamten Gebiets als (noch)
nicht notwendig erachtet worden sei. Massgebend ist viel mehr, dass die
Erschliessungsstrasse praktisch vollendet und einzig auf den Wendehammer
verzichtet wurde. Bei diesem handelt es sich aber um ein wesentliches Element
des Baugesuchs bzw. der Baubewilligung. Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
Beschwerdeentscheid zutreffend ausführte, kann nur dann von einer genügenden
Erschliessung durch eine Stichstrasse ausgegangen werden, wenn zu erwartende
Kreuzungsmanöver ohne Gefahr möglich sind. Es liegt daher auf der Hand, dass
die Erschliessungsstrasse ohne Wendehammer nicht hätte bewilligt werden
können, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 die Vollendung der Strasse,
welche sich praktisch auf die Erstellung des Wendehammers beschränkt,
befehlen durfte. Dabei ist es nicht relevant, dass über einzelne Parzellen
eine Planungszone verfügt wurde und die künftigen Bebauungsmöglichkeiten noch
nicht im Detail feststehen. Entscheidend ist vielmehr, dass die
Erschliessungsstrasse in der jetzigen Form des Abschlusses mit einem
Wendehammer bedarf. Insgesamt geht es daher weder um eine Erschliessung auf
Vorrat noch bestehen veränderte Verhältnisse, welche zu berücksichtigen
wären.
3.
3.1
Der Beschwerdegegner 2 änderte in Disp.-Ziff. 3 des
angefochtenen Entscheids die Auflage bezüglich der Einfahrt der
Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse. Die
Beschwerdeführer fochten diese Disp.-Ziff. 3 ausdrücklich nicht an und
führten in ihrer Stellungnahme vom 14. September 2017 aus, dass die Auflagen
für die bereits erstellte Einmündung sinnvoll und verhältnismässig seien. Es
ist jedoch unklar, ob sie bereit sind, diesen Auflagen nachzukommen, da sie
die Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids, mit welcher ihnen Frist
zur Erfüllung der Verpflichtungen und Auflagen gesetzt werden, anfochten.
Würde aber die Disp.-Ziff. 5 aufgehoben, fehlte es an einem
verbindlichen Zeitpunkt, bis welchem die Auflagen hinsichtlich der Einfahrt
der Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse erfüllt werden
müssten. Es rechtfertigt sich daher, nachfolgend kurz zu prüfen, ob die
Beschwerdeführer verpflichtet sind, die Auflagen gemäss Disp.-Ziff. 3 des
angefochtenen Entscheids zu erfüllen.
3.2
Bei einer Auflage handelt es sich um eine mit einer
Verfügung verbundene zusätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder
Unterlassen. Ein Gesetzesverstoss kann mit einer Auflage durch Behebung des
Mangels beim Projekt "geheilt" werden, womit Rechtskonformität
eines Bauvorhabens erreicht werden kann. Im Gegensatz zu einer nicht
existierenden generellen Bauvollendungspflicht besteht eine Pflicht zur
Erfüllung der Auflagen, welche mit hoheitlichem Zwang durchgesetzt werden
kann (Beat Stadler/Nicole Tschirky, in Alain Griffel et al. [Hrsg.],
Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf
2016, S.
60; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 347).
3.3
Die ursprüngliche Baubewilligung vom 10. Mai
2010 enthielt verschiedene Auflagen, wie die Einfahrt der
Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse zu gestalten sei.
Diese Auflagen wurden durch den Beschwerdegegner 2 abgeändert, was die Beschwerdeführer
nicht beanstanden. Der Pflicht, diese Auflagen zu erfüllen, können sie sich
nicht entziehen, da die Erschliessungsstrasse nur dann rechtskonform sein
kann, wenn für eine verkehrspolizeilich korrekte Einmündung dieser Strasse
und der X-Strasse in die Y-Strasse gesorgt ist, was bereits in der
ursprünglichen Baubewilligung mit Auflagen verlangt wurde.
4.
4.1
Zu prüfen ist schliesslich, wie es sich mit
der Ziff. 2 der streitbetroffenen Verfügung vom 31. August 2016 verhält.
In Ziff. 2 der Verfügung werden die Beschwerdeführer
verpflichtet, die Dienstbarkeitsverträge für die Leitungsführung und die
Kostentragung betreffend alle Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, welche
über die Parz.-Nrn. 01 und 02 sowie alle davon abparzellierten
Liegenschaften im Baugebiet führen, mit der Beschwerdegegnerin 1 und den
Technischen Betriebe Glarus Nord gemäss der Auflage in der Baubewilligung vom
10. Mai 2010 abzuschliessen und die Dienstbarkeitsverträge im Grundbuch
einzutragen.
4.2
4.2.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die von
der Vereinbarung mit der Gemeinde […] erfasste Parz.-Nr. 02 in diverse
Teilgrundstücke abparzelliert worden seien, welche sich nicht mehr in ihrem
Eigentum befinden würden. Als nicht mehr dinglich Berechtigte sei es ihnen
gar nicht möglich, die Grundbucheintragung vorzunehmen. Die Auflage richte
sich daher an die falschen Adressaten. Ins Recht gefasst müssten die neuen
Eigentümer werden.
4.2.2
Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, es wäre an den
Beschwerdeführern gelegen, diese Dienstbarkeiten rechtzeitig, vor dem Verkauf
der Liegenschaften, im Grundbuch einzutragen. Sie seien dafür verantwortlich
und hätten die Konsequenzen der Nichteintragungen zu tragen. Würden die
Eintragungen nicht durch die Beschwerdeführer veranlasst, so müssten sie die
Kosten hierfür vollumfänglich tragen.
4.2.3
Der Beschwerdegegner 2 vertritt die Auffassung, auch
die Beschwerdeführer würden anerkennen, dass die Erbengemeinschaft A.______
als Vertragspartnerin der Vereinbarung mit der Gemeinde […] verpflichtet sei,
die ursprüngliche Verpflichtung betreffend Durchleitungsrechte aus der
Vereinbarung im Rahmen von Grundeigentümerwechseln bei Verkauf des gesamten
Grundstücks oder bei Abparzellierungen an den jeweiligen Rechtsnachfolger zu
übertragen, so dass die Verpflichtung auch die neuen Grundeigentümer treffe.
Der Umstand, dass durch Abparzellierungen von Teilgrundstücken aus der
Parz.-Nr. 02 Eigentümerwechsel stattgefunden hätten, sei gerade Beleg dafür,
dass es erforderlich sei, den Abschluss der Verträge/Verpflichtungen mit den
neuen Grundeigentümern und vor allem deren Eintragung im Grundbuch auf dem
Vollstreckungsweg durchzusetzen, damit diese auch allfälligen weiteren
Rechtsnachfolgern entgegengehalten werden könnten.
4.3
Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer am 5.
Mai 2010 mit der Gemeinde […] einen Vertrag über den Anschluss an das
Wasserversorgungsnetz schlossen. Gemäss Ziff. 5 der Vereinbarung erteilt die
Erbengemeinschaft A.______ die notwendigen Durchleitungsrechte
unentgeltlich. Die Vertragsparteien verpflichteten sich in Ziff. 9 der
Vereinbarung, die Vereinbarung einem allfälligen Rechtsnachfolger zu
übertragen, verbunden mit der gleichen Verpflichtung zur Weiterübertragung.
Am 6. Mai 2010 verfügte die Gemeinde […] zudem den Neuanschluss an
die Wasserversorgung. Unter Ziff. II der Auflagen wurde ausgeführt, dass die
Leitungsführung durch die Grundeigentümer der damaligen Parz-Nr. 02 zu ihrem
Vorteil bestimmt worden sei, damit die Feinerschliessung kürzer und damit
günstiger werde. Sollten veränderte Verhältnisse zu Verlegung von Leitungen,
welche in diesem Zusammenhang von der öffentlichen Hand erstellt worden und
im Eigentum derselben seien, führen, hätten die Grundeigentümer nicht nur einen
angemessenen Teil der Verlegungskosten, sondern die Verlegungskosten vollumfänglich
zu tragen. Diese Last werde im Grundbuch mit den Durchleitungsrechten der betroffenen
Parz.-Nr. 02 bzw. auf den abgetrennten Teilgrundstücken eingetragen und sei
auf 50 Jahre beschränkt bzw. gelte bis am 31. Dezember 2060. Die Verpflichtung
der Beschwerdeführer zur Eintragung der Last und der Durchleitungsrechte ins
Grundbuch wurde als Auflage in die Baubewilligung vom 10. Mai 2010 aufgenommen.
4.4
Die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtete die
Beschwerdeführer zum Abschluss der entsprechenden Dienstbarkeitsverträge und
zu deren Eintragung ins Grundbuch. Es ist unbestritten und trifft zu, dass
die Beschwerdeführer gemäss der Auflage in der Baubewilligung vom 10. Mai
2010 dazu verpflichtet gewesen wären. Indessen ist die Erbengemeinschaft
A.______ nicht mehr Eigentümerin der Parz-Nr. 02 und der davon abparzellierten
Grundstücke. Zwar mag es zutreffend, dass – wie die Beschwerdegegnerin 1
– ausführt, die Beschwerdeführer die Konsequenzen dafür zu tragen haben, dass
die Dienstbarkeiten nicht vor dem Verkauf der Liegenschaften im Grundbuch
eingetragen worden sind. Verfügt wurden aber einzig der Abschluss der
Dienstbarkeiten und deren Eintragung im Grundbuch. Wie die Beschwerdeführer
richtig einwenden, handelt es sich dabei um eine Pflicht, welche sie als
Erbengemeinschaft A.______ mangels dinglicher Berechtigung an den Grundstücken
gar nicht mehr erfüllen können. Damit erweist sich aber Ziff. 2 der Verfügung
als rechtswidrig und ist dementsprechend aufzuheben.
Sinnvoll erscheint es wohl
– wie von den Beschwerdeführern angeregt – in einem ersten Schritt, mit
sämtlichen Grundeigentümern und Mitgliedern der Erbengemeinschaft A.______
eine Lösung zu suchen und so die erforderlichen Grundbucheinträge zu
erlangen, wobei es naheliegend erscheint, dass die Beschwerdeführer allenfalls
entstehende Kosten zu tragen haben. Sollte dieser Weg nicht zum Ziel führen,
wäre in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob und inwiefern die Beschwerdeführer
dafür belangt werden können, dass sie die Auflage aus eigenem Verschulden
nicht mehr erfüllen können.
4.5
Demgemäss ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen.
Disp.-Ziff. 4 des Entscheids des Beschwerdegegners 2 vom 3. Mai
2017 ist dahingehend zu ergänzen, als auch die Ziff. 2 der Verfügung der
Beschwerdegegnerin 1 vom 31. August 2016 aufgehoben wird. Im
Übrigen erweist sich die Beschwerde nach dem Dargelegten als unbegründet,
wobei darauf hinzuweisen ist, dass die Frist von sechs Monaten zur Erfüllung
der Auflagen von den Beschwerdeführern zu Recht nicht als zu kurz beanstandet
wird.
5.
Die teilweise Gutheissung
der Beschwerde hat zur Folge, dass die Kosten des Verfahrens vor dem
Beschwerdegegner 2 gemäss Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG neu zu
verlegen sind. Den Beschwerdeführern sind amtliche Kosten in der Höhe von
Fr. 800.- aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der
Höhe von Fr. 1'000.- sind ihnen Fr. 200.- zurückzuerstatten. Im
verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren werden Parteientschädigungen nur
zugesprochen, wenn der Vorinstanz grobe Verfahrensfehler oder offensichtliche
Rechtsverletzungen unterlaufen sind (Art. 138 Abs. 3 lit. b VRG). Davon kann
trotz des teilweisen Obsiegens der Beschwerdeführer nicht ausgegangen werden,
weshalb für das Verfahren vor dem Beschwerdegegner 2 keine Parteientschädigung
zuzusprechen ist.
III.
Die Beschwerdeführer
unterliegen im vorliegenden Verfahren in der Hauptsache, obsiegen indessen
hinsichtlich der Regelung der Durchleitungsrechte und des Grundbucheintrags.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'000.- zu drei
Vierteln den Beschwerdeführern aufzuerlegen und zu einem Viertel auf die
Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1 lit. c und Art. 135 Abs. 2 VRG). Vom
bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.- sind den
Beschwerdeführern Fr. 500.- zurückzuerstatten. Den Beschwerdeführern ist
überdies zu Lasten der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
Fr. 600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zuzusprechen. Mangels besonderer
Umstände steht eine solche der Beschwerdegegnerin 1 nicht zu (vgl.
Art. 138 Abs. 4 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 4 des Entscheids
des Beschwerdegegners 2 vom 3. Mai 2017 wird dahingehend abgeändert,
als auch Ziff. 2 der Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom
31. August 2016 aufgehoben wird.
2.
Für
das Beschwerdeverfahren vor dem Beschwerdegegner 2 werden den Beschwerdeführern
amtliche Kosten in der Höhe von Fr. 800.- auferlegt. Vom bereits
geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'000.- sind ihnen
durch den Beschwerdegegner 2 Fr. 200.- zurückzuerstatten.
3.
Für
das Beschwerdeverfahren vor dem Beschwerdegegner 2 werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zu drei Vierteln den Beschwerdeführern
auferlegt und zu einem Viertel auf die Staatskasse genommen. Vom bereits
geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.- werden den
Beschwerdeführern Fr. 500.- zurückerstattet.
5.
Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung in der Höhe von
Fr. 600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]