gl_gerichte · VG.2024.00003 · 2024-05-30 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 30.05.2024 VG.2024.00003 (VG.2024.1353)
Glaris Verwaltungsgericht 30.05.2024 VG.2024.00003 (VG.2024.1353)
Glarona Verwaltungsgericht 30.05.2024 VG.2024.00003 (VG.2024.1353)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
30. Mai 2024
I. Kammer
Besetzung:
Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli
in Sachen
VG.2024.00003
A.______
Beschwerdeführer
vertreten durch Dr. iur. Reto Crameri und
MLaw Anita Brassel, Rechtsanwälte
gegen
1.
Gemeinde
Glarus Süd
Beschwerdegegner
2.
Departement Bau und
Umwelt des Kantons Glarus
3.
Regierungsrat des Kantons
Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
A.______ ist Eigentümer des Gebäudes Nr.
[…]
auf der Parz.-Nr. 01 Grundbuch
[…]
, woran ein unselbständiges Baurecht besteht. Die
Baute liegt ausserhalb der Bauzone und wurde ursprünglich militärisch
genutzt.
1.2
Am 15. Juni 2022 wurde die Gemeinde Glarus Süd
über Bautätigkeiten am Gebäude auf der Parz.-Nr.
01
Grundbuch
[…]
,
informiert. Daraufhin verfügte sie am 21. Juni 2022 die Einstellung der
Bauarbeiten und forderte A.______ dazu auf, eine schriftliche Stellungnahme
sowie ein Baugesuch einzureichen. Trotz des verfügten Baustopps wurden die
Bauarbeiten in der Folge abgeschlossen. Nachdem A.______ am 22. Juli
2022  Stellung genommen hatte, forderte ihn die Gemeinde Glarus Süd am
28. Juli 2022 erneut zur Einreichung eines Baugesuchs auf. Dem kam er am
19. August 2022 nach.
1.3
Die Gemeinde Glarus Süd führte am 15. Juli 2022
einen Augenschein vor Ort durch und die Natur- und Heimatschutzkommission des
Kantons Glarus reichte am 14. September 2022 eine Stellungnahme zum
Baugesuch ein.
1.4
Am 11. Oktober 2022 verweigerte das Departement Bau
und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt hierauf untersagte die
Gemeinde Glarus Süd den Teilabbruch und den Wiederaufbau des
streitbetroffenen Gebäudes am 8. November 2022 und ordnete den Rückbau
der bereits erstellten Baute bzw. die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands an.
1.5
Gegen den Entscheid der Gemeinde Glarus Süd vom 8.
November 2022 erhob A.______ am 10. Januar 2023 Beschwerde beim
Regierungsrat des Kantons Glarus. Letzterer wies die Beschwerde am
5. Dezember 2023 ab.
2.
A.______ gelangte mit
Beschwerde vom 22. Januar 2024 ans Verwaltungsgericht und beantragte die
Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Dezember 2023. Die
Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an den Regierungsrat,
das DBU oder die Gemeinde Glarus Süd zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Subeventualiter sei auf den Rückbau der Hütte zu verzichten; unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd, des DBU und des
Regierungsrats. Das DBU und die Gemeinde Glarus Süd schlossen am
20. Februar 2024 bzw. am 22. Februar 2024 auf Abweisung der
Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat
verzichtete am 21. Februar 2024 auf eine Vernehmlassung.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss
Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom
2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung
eines Augenscheins vor Ort.
Gemäss Art. 38 Abs. 1
lit. f VRG kann die Behörde einen Augenschein durchführen, wobei der
Entscheid hierüber in ihrem pflichtgemässen Ermessen steht. Eine Pflicht zur
Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können. Ein
Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch
ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines
Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende
Entscheidgrundlage darstellen (vgl. BGer-Urteil 1C_192/2010 vom
8. November 2010 E. 3.3, mit Hinweis; VGer-Urteil VG.2023.00043 vom
25. Januar 2024 E. II/1.4). Vorliegend ergeben sich die
rechtserheblichen Aspekte genügend aus den Akten. Dies insbesondere auch
anhand der Unterlagen zum von der Beschwerdegegnerin 1 bereits
durchgeführten Augenschein. Darüber hinaus lassen sich einzelne offene Fragen
mit einem Augenschein nachträglich ohnehin nicht mehr erhellen
(vgl. untenstehende E. II/4). Demgemäss kann auf die Durchführung
eines solchen verzichtet werden.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, der
Beschwerdegegner 3 hätte für die Renovation der streitbetroffenen Hütte
eine Ausnahmebewilligung erteilen müssen. Überdies geniesse diese
Besitzstandsschutz. Die Renovation sei erfolgt, nachdem das Dach aufgrund der
im Winter 2021/2022 auf ihm lastenden Schneemassen beschädigt worden sei. Die
Gemeinde habe den diesbezüglichen Reparaturarbeiten mündlich zugestimmt und
es sei kein vollständiger Abbruch sowie Wiederaufbau der Hütte erfolgt. Das
Untergeschoss sei unberührt geblieben und beim Erdgeschoss sei nur die
talseitige Fassade abgebrochen worden. Letzteres sei dabei nur wegen eines Versehens
geschehen. Die Talfassade sei mit Steinen wiederhergestellt worden, womit der
Charakter des Mauerwerks bzw. die Wesensgleichheit in Bezug auf
Struktur, Grösse und Material gewahrt worden sei. Der Grundriss sei nicht
vergrössert und die Talfassade am gleichen Ort sowie auf dem bisherigen
Fundament wiederaufgebaut worden. Einzig der neu erstellte Windfang bilde
eine minimale Vergrösserung des Gebäudes. Er halte aber die maximal zulässige
Erweiterungsmöglichkeit von 30 Prozent ein und könne überdies entfernt
werden, soweit er nicht bewilligungsfähig sei. Die Seitenfassaden und die
Talfassade seien im Zusammenhang mit der Dachsanierung um etwa
40 Zentimeter und damit nur leicht erhöht worden, was den heute
geltenden technischen Anforderungen geschuldet sei. Auch die Dicke der
Dachsparren sei an die heutigen Vorgaben sowie auf die zu erwartende
Schneelast angepasst worden. Dies um ein erneutes Eindrücken des Daches zu
verhindern. Diese Änderung des äusseren Erscheinungsbildes sei zulässig, da
sie unmittelbar für eine zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
erforderlich sei, was auch für den Umbau der talseitigen Fenster gelte. Diese
seien zwar leicht vergrössert worden, was aber nur zu einer untergeordneten
Änderung des äusseren Erscheinungsbilds geführt habe. Insgesamt verbesserten
die durchgeführten Arbeiten die Einpassung der Hütte in die Landschaft. Sie
habe nun den Charakter einer alpinen Schutzhütte, welche besser in die
Berglandschaft passe als die vorherigen militärisch aussehenden Fenster und Fensterläden.
Die aktuell noch unterschiedliche Patina und die leicht andere Farbe der
Talfassade seien wegen des neuen Holzes sowie der Renovation und würden sich
innert etwa zwei Jahren an den Vorzustand angleichen. Die Hütte rage nach wie
vor nicht über die umliegenden Felswände hinaus und die Renovation sei in der
Berglandschaft nicht sichtbar. Mit der angestrebten Installation einer
Kleinkläranlage, welche nach aussen nicht sichtbar sei, habe er, der
Beschwerdeführer, beabsichtigt, das Toiletten-Häuschen unter freiem Himmel
neben der Hütte als störendes Element in der Berglandschaft zu entfernen.
Auch die innere Raumeinteilung sei nicht wesentlich verändert worden. Der
Schlafbereich sei zwar unterteilt worden. Dies habe jedoch zu einer Reduktion
der Bettenanzahl und damit der Nutzung geführt. Der Standort der Hütte stelle
ferner keine unberührte alpine Landschaft dar, da sich in unmittelbarer Nähe
die Schutzhütte […] befinde. Es sei des Weiteren widersprüchlich, soweit mit
den Helikopterflügen zur Sanierung negative Auswirkungen auf die Ruhe der
Berglandschaft und Tierwelt befürchtet, gleichzeitig aber der vollständige
Abbruch der Hütte angeordnet werde, welcher weitaus mehr Helikopterflüge nach
sich ziehe. Selbst wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werde, sei vom
vollumfänglichen Rückbau der Hütte abzusehen, da ein solcher
unverhältnismässig sei. Der Beschwerdegegner 3 nehme schliesslich einen
vollständigen Abbruch und Wiederaufbau der Hütte an, was falsch sei. Die
Rückbauverfügung gehe nämlich über die vorgenommenen Sanierungsarbeiten
hinaus, womit mehrheitlich eine rechtmässig und von der Besitzstandsgarantie
geschützte Baute abgebrochen werden müsste. Im Übrigen seien mildere
Massnahmen vorhanden, indem beispielsweise der Abbruch des Windfangs oder die
Verkleinerung der Fenster sowie der Verzicht auf eine Innentoilette oder
Kleinkläranlage angeordnet werde. Der Rückbau zum ursprünglichen Zustand sei
letztlich möglich, da vom früheren Material nur die morschen Holzelemente
entsorgt und die Mauersteine für die Sanierung wiederverwendet worden seien.
2.2
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt vor, der
Beschwerdegegner 3 habe keinesfalls festgehalten, dass die Hütte zum
Zeitpunkt des streitbetroffenen Umbaus benutzbar gewesen sei, sondern
lediglich, dass dies zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes der Fall gewesen
sei. Der Beschwerdeführer habe zudem selbst ausgeführt, dass die Hütte
bereits beim Erwerb in einem sehr schlechten Zustand gewesen sei und die
tragenden Funktionen nicht mehr intakt gewesen seien. Dementsprechend habe er
auch nicht dokumentiert, dass ein angemessener Unterhalt erfolgt sei und ein
fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung der Hütte bestanden habe.
Folglich sei die Hütte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen, womit
sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 24c des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) berufen könne. Selbst wenn dies aber
der Fall sein sollte, seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nicht gegeben. Die Hütte sei nämlich grösstenteils bis
auf die Bodenplatte abgebrochen worden. Hierzu seien insbesondere das gesamte
Dach inklusive Dachstock, die gesamte Frontmauer einschliesslich der Fenster,
alle Raumaufteilungen und Teile des linken sowie rechten Fassadenmauerwerks
entfernt worden. Anlässlich des Augenscheins habe sodann festgestellt werden
müssen, dass die Hütte trotz Baustopp praktisch vollständig umgebaut worden
sei. Das Dach sei bis und mit Unterdachfolie erstellt gewesen, wobei
lediglich die definitive Dacheindeckung gefehlt habe. Darüber hinaus sei die
Hütte vergrössert worden, zumal das Dach weniger steil erstellt, ein neuer
Windschutz angebracht und die Fensterflächen vergrössert worden seien. Der
Beschwerdeführer habe das Bauvorhaben umgesetzt, obwohl er gewusst habe, dass
die in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung für die zivile Umnutzung das
Mass des Zulässigen überschreite und mit dieser Zweckänderung ein Abbruch
sowie ein Wiederaufbau ausdrücklich ausgeschlossen worden seien. Sofern er
Ausführungen zum Innenausbau der Hütte mache, sei darauf hinzuweisen, dass
der tatsächlich umgesetzte Innenausbau im vorliegenden Verfahren nicht
bekannt sei, womit der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten
ableiten könne. Die Unterlagen zeigten indessen, dass ein Kinder- sowie ein
Elternschlafzimmer, eine Toilette und ein Essraum mit Koch- und
Wärmeeinrichtung geplant und der Eingangsbereich durch den neuen Schneefang
vergrössert worden seien, womit im Ergebnis eine Vergrösserung der Nutzfläche
erfolgt sei. Insgesamt sei der Beschwerdegegner 3 damit zu Recht von
einer Komfortsteigerung ausgegangen, welche eine Nutzung als Ferienhaus
ermögliche. Aus den eingereichten Plänen ergebe sich schliesslich nicht, dass
der Beschwerdeführer die Hütte durch die Umgestaltung des Dachs und die
Verschiebung der Frontmauer im Volumen vergrössert und die talseitige
Seitenwände erhöht habe. Die Planunterlagen seien dementsprechend
tatsachenwidrig, was der Beschwerdeführer denn auch eingestanden habe.
2.3
Der Beschwerdegegner 2 stellt sich auf den
Standpunkt, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers sei der
Beschwerdegegner 3 nicht davon ausgegangen, dass das Bauprojekt
Besitzstandsschutz geniesse. Das unter Art. 24c RPG zulässige
Änderungspotential könne durch eine erhebliche Umnutzung, welche schon fast
eine von Art. 24c RPG ausgeschlossene vollständige Zweckänderung
darstelle, bereits ausgeschöpft sein. Dies sei vorliegend der Fall, was im
Übrigen die Baudirektion bereits im Jahr 2001 festgehalten habe. Damit erübrigten
sich Weiterungen zur Frage, ob es sich um einen Abbruch und Wiederaufbau
handle oder um eine Änderung, die den Rahmen von Art. 24c RPG aufgrund
der nicht mehr vorhandenen Wesensgleichheit sprenge. Die Handlungen der
Bauarbeiter als Auftragnehmer seien sodann dem Beschwerdeführer zuzurechnen.
Die ohne Bewilligung vorgenommenen baulichen Massnahmen seien nachträglich
nicht bewilligungsfähig und müssten daher rückgängig gemacht werden. Wenn
Art. 24c RPG aufgrund fehlender Wesensgleichheit und Identitätswahrung
nicht anwendbar sei, könne auch Art. 24c Abs. 4 RPG nicht
angewendet werden, wobei dessen Wortlaut ohnehin nur die zeitgemässe
Wohnnutzung und nicht die zeitgemässe Nutzung als Schutz- und Jagdhütte
umfasse. Dass es sich vorliegend um ein Ferienhaus handle, habe der
Beschwerdeführer bisher bestritten. Es erstaune deshalb, dass er mit der
Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG auf seinen Fall zumindest
implizit eine Wohnnutzung einräume. Dass sich in unmittelbarer Nähe der
streitbetroffenen Baute die Schutzhütte […] befinde, sei ausserdem kein
Hinweis auf eine rege Nutzung der unberührten alpinen Landschaft. Eine zweite
Hütte an diesem Ort, welche zudem als privates Ferienhaus genutzt würde, sei
nicht landschaftsverträglich. Der Schutz der Eigentumsgarantie beziehe sich
schliesslich nicht auf illegale Bauten. Der Bestandesschutz könne nur gelten,
solange das betreffende Gebäude, das in seinem Bestand geschützt werden
solle, noch bestehe. Da vorliegend die alte Hütte bis auf die Grundmauern
abgebrochen worden sei, sei dieser Schutz verwirkt. Daran ändere auch die
angebliche und nicht belegte Wiederverwendung von alten Mauersteinen nichts.
Wenn eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG nicht erteilt werden
könne, liege eine vollständige Änderung vor, denn es entstehe etwas Neues,
das grundsätzlich nach Art. 24, 24b, 24d oder 24e RPG bewilligt werden
müsse. Vorliegend handle es sich um eine illegale Neubaute, womit der
rechtmässige Zustand nur durch einen kompletten Rückbau wiederhergestellt
werden könne. Eine mildere Massnahme zur Erreichung dieses Ziels sei nicht
ersichtlich. Schliesslich könne sich der bösgläubige Beschwerdeführer
gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl zwar auf den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er müsse aber in Kauf nehmen, dass
die Behörden zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung
sowie dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands
erhöhtes Gewicht beimessen und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur
in verringertem Mass berücksichtigten.
3.
3.1
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher
Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 RPG).
Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass
die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)
und das Land erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des
Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22
Abs. 3 RPG). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG können
Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren
Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort
ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (Art. 24 RPG). Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in
ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche
Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,
teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern
sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2
RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein,
die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4
RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).
3.2
Nach Art. 42 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) gilt eine Änderung als
teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute
oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage
im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei darf in jedem Fall
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens die anrechenbare
Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das
Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den
Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. In diesem Fall darf die
gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche
als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer
Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch
100 m
2
überschreiten. Die Erweiterungen innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich
veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen
(Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Eine Baute oder Anlage darf nur
wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des
Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein
ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit
wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV
zulässige Fläche umfassen kann, wobei dessen lit. a nicht anwendbar ist.
Sofern dies objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute
oder -anlage von demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig
abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).
4.
4.1
Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich
unbestrittenermassen ausserhalb der Bauzone. Sie besteht sodann mindestens
seit 1949, weshalb sie als altrechtlich zu gelten hat (vgl. Jonas
Alig/Kristin Hoffmann, in Alain Griffel et al.
[Hrsg.]
Fachhandbuch
Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.179) und womit für das
streitbetroffene Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG
benötigt wird. Sodann ist vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten, dass
die Umnutzung der Hütte von einem militärischen zu einem privaten Zweck im
Sinne einer Schutz- oder Jagdhütte dem vorherigen Besitzer der
streitbetroffenen Baute (zumindest implizit) bewilligt worden war. Letzterem
war von der Baudirektion des Kantons Glarus am 20. Juli 2001 denn auch
eine Zustimmung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss aArt. 36
RPG im Rahmen der Vorabklärung gewährt worden. Dies indessen mit dem
expliziten Hinweis, dass mit dieser Umnutzung das Mass der zulässigen Veränderung
ausgeschöpft und der Abbruch sowie Wiederaufbau des streitbetroffenen
Gebäudes ausgeschlossen sei.
4.2
Der Beschwerdeführer bringt unter anderem vor, die
Beschwerdegegnerin 1 habe den Reparaturarbeiten telefonisch zugestimmt.
Mangels entsprechenden Belegen und angesichts der Tatsache, dass die
Baubewilligungsbehörde den Beschwerdeführer mehrfach zum Einreichen eines
Baugesuchs aufgefordert bzw. auf die Notwendigkeit und gleichzeitig das
Fehlen einer Baubewilligung hingewiesen hat (vgl. obenstehende
E. I/1), muss dies als reine Parteibehauptung eingestuft werden, welche
nicht weiter zu berücksichtigen ist. Eine formell rechtsgenügliche
Baubewilligung für die Bauarbeiten ist dementsprechend weiterhin notwendig
und ausstehend.
4.3
4.3.1
Zu prüfen bleibt damit, ob Art. 24c RPG auf die
vorliegende Konstellation anwendbar ist, weil die Baute vor dem Umbau und
auch vor dem starken Schneefall im Winter 2021/2022, welcher gemäss dem
Beschwerdeführer Grund für den streitbetroffenen Umbau gewesen sei, bestimmungsgemäss
nutzbar war (Art. 24c Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4
RPV). Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen
Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat
und die Baute gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist sowie die
tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind. Diese Voraussetzungen
müssen zum Zeitpunkt der Zerstörung erfüllt sein. Der Wiederaufbau von
Bauruinen ist ausgeschlossen und ein freiwilliger Abbruch muss rechtmässig erfolgt
sein. Wiederaufbauten gelten als Ersatz- und nicht als nach Art. 24 RPG
zu bewilligende Neubauten, wenn sie das Identitätserfordernis gemäss
Art. 42 Abs. 1 RPV wahren, d.h. wenn sie nur teilweise
geändert oder massvoll erweitert werden. Zusätzlich muss an der weiteren
Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestehen (Art. 42 Abs. 4
Satz 1 RPV), was jedenfalls dann nicht gegeben ist, wenn die Baute über
längere Zeit ungenutzt geblieben ist (vgl. zum Ganzen Alig/Hoffmann,
Rz. 3.189 ff.).
4.3.2
Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers hat dieser
die streitbetroffene Hütte im Herbst 2021 erworben. Im September 2021 teilte
er der Beschwerdegegnerin 1 mit, dass er eine Dacherhöhung und eine
Ausführung der Fassadenfläche in Glas plane. Dies unter Beilage von
undatierten Fotos. Die Beschwerdegegnerin 1 antwortete ihm daraufhin,
dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 f. RPG in Aussicht
gestellt werden könne und die Umnutzung zu zivilen Zwecken mit einem
Baugesuch legalisiert werden müsse. Im Februar 2022 schlossen der
Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 einen
Dienstbarkeitsvertrag ab. Im Juli 2022 gab der Beschwerdeführer gegenüber der
Beschwerdegegnerin 1 sodann an, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt
in einem schlechten Zustand gewesen sei. Das Dach sei eingedrückt und der
Innenbereich sei verfault, zusammengedrückt und schimmelig gewesen. Dies
untermauerte er mit undatierten Fotos. Gemäss dem Beschwerdeführer sei das
gesamte Tagwerk spätestens im Sommer 2022 mehrheitlich morsch gewesen. Sein
Vorgänger teilte ihm gegenüber im Januar 2023 mit, dass die Hütte im Herbst
2021 noch benutzt worden sei. Der Beschwerdeführer führte gegenüber dem
Beschwerdegegner 3 im Januar 2023 schliesslich aus, dass die Hütte im
August bzw. im Oktober 2021 in einem guten Zustand gewesen sei.
4.3.3
Nach dem oben Dargelegten bestehen divergierende
Angaben zum Zustand der streitbetroffenen Baute. So führte der
Beschwerdeführer zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Verfahrens einerseits
aus, dass die Hütte bereits im Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 in einem
schlechten Zustand gewesen sei. Andererseits sei die Hütte vor dem starken
Schneefall im Winter 2021/2022 in einem guten Zustand gewesen. Die
eingereichten Fotos sind sodann jeweils undatiert und damit grundsätzlich nur
vermindert beweiswertig. Die im Herbst 2021 eingereichten Fotos zeigen zwar
eine grundsätzlich regelrechte Baute. Jedoch werden darauf keine Details des
Dachs abgebildet. Die damalige Nachricht des Beschwerdeführers an die
Beschwerdegegnerin 1 zeigt jedoch auch, dass er bereits vor dem geltend
gemachten Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 und damit unabhängig
hiervon einen Umbau geplant hatte. Die im Juli 2022 eingereichten sowie
undatierten Fotos zeigen des Weiteren eine verschimmelte Dachkonstruktion,
welche nicht mehr als funktionstüchtig taxiert werden kann. Die zuletzt im
Januar 2023 ins Recht gelegten sowie undatierten Fotos, welche den Zustand
vor dem Kaufzeitpunkt im Herbst 2021 illustrieren sollen, zeigen schliesslich
eine temporäre Stütze für das Dach. Dies weist ebenfalls darauf hin, dass die
tragenden Konstruktionen nicht mehr genügend intakt waren. Anhand der Angaben
des Beschwerdeführers und aufgrund der Bildaufnahmen kann somit nicht mit
genügender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hütte vor den
Bauarbeiten im Sommer 2022 bzw. vor dem geltend gemachten
Zerstörungszeitpunkt im Winter 2021/2022 noch bestimmungsgemäss nutzbar
gewesen war.
4.3.4
Nichts anderes ergibt sich aus den weiteren
Unterlagen. So hat die Beschwerdegegnerin 1 im Winter 2022 mit dem
Beschwerdeführer zwar einen Dienstbarkeitsvertrag geschlossen. Da die Hütte
in diesem Rahmen aber offenbar nicht vorgängig besichtigt wurde, kann hieraus
nicht geschlossen werden, dass sie zu diesem Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
nutzbar war. Dies gilt auch mit Blick darauf, dass hierfür nur Fotos der
Aussenansicht aus einer gewissen Distanz beigefügt worden waren. Aus den
Angaben des Vorgängers des Beschwerdeführers kann ebenfalls nichts
Entscheidwesentliches abgeleitet werden, da nicht einmal klar ist, ob der
Vorgänger die Hütte im Herbst 2021 effektiv noch selbst nutzte oder lediglich
Drittpersonen anwesend waren. Darüber hinaus liegen keine weiteren
Informationen zur damaligen Nutzung vor. Da eine E-Mail – anders als beispielsweise
eine Zeugenaussage unter Strafandrohung – als Beweismittel schliesslich einen
geringeren Wert aufweist, kann gestützt darauf ebenfalls nicht geschlossen
werden, dass die Hütte zum relevanten Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss
nutzbar war.
4.3.5
Da die Hütte in der Zwischenzeit und ohne vorgängige
Baubewilligung zumindest teilweise abgerissen und stark verändert wurde,
lässt sich der frühere Zustand und der Eintrittszeitpunkt der diversen
Schäden nachträglich nicht mehr ohne Weiteres feststellen (vgl. BGer-Urteil
1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 2.5). Dies hat der
Beschwerdeführer indessen selbst zu verantworten, was grundsätzlich zu seinen
Ungunsten auszulegen ist. Soweit der Beschwerdegegner 3 die Auffassung
vertritt, der Beschwerdeführer hätte die Hütte nicht erworben, wenn sie nicht
nutzbar gewesen wäre, ist ihm nicht zu folgen, zumal die Angaben des
Beschwerdeführers, wonach er die Hütte in einem schlechten Zustand gekauft
habe, hiergegen sprechen. Vielmehr erscheint es auch angesichts seiner Anfrage
an die Beschwerdegegnerin 1 im Herbst 2021 überwiegend wahrscheinlich,
dass er die Hütte bereits in einem schlechten Zustand und mit der Absicht zur
grundlegenden Renovation sowie Reparatur erworben hat, wobei es nicht
relevant ist, ob ihm die Baufälligkeit der Baute bekannt war
(vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al.
[
Hrsg.
],
Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Bern 2017, Art. 24c
N. 16). D
ie bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der streitbetroffenen
Baute hat aufgrund des soeben Dargelegten als unbewiesen zu gelten.
4.3.6
Im
Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der
Behörde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu,
soweit nötig,
Beweis zu erheben. Die Parteien
trifft jedoch eine Mitwirkungspflicht, insbesondere für Tatsachen, welche sie
besser kennen als die Behörden. Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive
Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz
rechtskonform durchgeführtem Verfahren unbewiesen, trägt nach den üblichen
Beweislastregeln (Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuchs vom
10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im öffentlichen Recht als allgemeiner
Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der
behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (BGer-Urteil 1C_469/2019,
1C_483/2019 vom 28. April 2021 E. 6.4; VGer-Urteil VG.2023.00049
vom 9. November 2023 E. 4.1).
Die Beschwerdegegnerin 1 wies den Beschwerdeführer,
nachdem sie von den Bauarbeiten erfahren hatte, umgehend auf die
Notwendigkeit einer Baubewilligung hin. Bereits im Herbst 2021 machte sie ihn
darauf aufmerksam, dass die geplanten Arbeiten nicht gestützt auf
Art. 24 f. RPG bewilligungsfähig seien und er für die Umnutzung
eine Baubewilligung benötige. Der Beschwerdeführer wusste dementsprechend,
dass für Bauarbeiten eine vorgängige Bewilligung notwendig ist. Dass er die
Bauarbeiten dennoch ohne Baubewilligung begonnen hatte und auch nach dem
ergangenen Baustopp fertigstellte, hat er selbst zu verantworten.
Demgegenüber haben die Beschwerdegegner das Verfahren jeweils rechtskonform
durchgeführt. Sowohl ihnen als auch dem hiesigen Verwaltungsgericht war es
dabei nicht möglich, die Frage der früheren bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
nachträglich durch weitere Abklärungsmassnahmen festzustellen. Es verbleibt
damit gänzlich unbewiesen, ob dies zum Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten
bzw. der geltend gemachten Zerstörung durch Schneemassen im Winter 2021/2022
der Fall war. Da sich der Beschwerdeführer hierauf beruft und aus dieser
unbewiesenen Tatsache ein Recht auf eine Ausnahmebewilligung gemäss
Art. 24c RPG ableiten will, trägt er die Folgen dieser Beweislosigkeit,
mit dem Ergebnis, dass die Baute als nicht bewilligungsfähig zu qualifizieren
ist.
Mangels Anwendbarkeit von Art. 24c
Abs. 1 RPG steht im Ergebnis somit auch keine Möglichkeit einer
Bewilligung von baulichen Änderungen nach Art. 24c Abs. 2 RPG
offen.
5.
5.1
Selbst wenn man nun aber von einer
bestimmungsgemässen Nutzung der Hütte vor dem Umbau bzw. vor dem
Schneefall
im Winter 2021/2022
ausgehen würde, wären die
Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 2 und Abs. 4 RPG sowie
Art. 42 RPV nicht erfüllt. So gilt als Grundregel für alle Bauvorhaben,
dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleiben muss. Dabei ist darauf abzustellen, ob die
Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Gefordert
ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht
sich auf die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. In
die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere
Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl
Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie
die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des
äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt
bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude
abweicht. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser
Betracht (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017
E. 3, mit Hinweisen).
5.2
Vorliegend wurde das äussere Erscheinungsbild
angesichts der Erhöhung der Seitenmauern und damit des Dachs sowie der
Vergrösserung der Fenster verändert. Zwar wurde die Einpassung in die
Landschaft dadurch nicht zwingend verschlechtert. Eine Verbesserung ist
jedoch ebenfalls nicht ersichtlich. Es wird sodann nicht geltend gemacht,
dass die Änderungen für die energetische Sanierung nötig gewesen seien.
Notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung kann der Umbau schliesslich nicht
sein, da eine solche bei einer Jagdschutzhütte ausgeschlossen ist, zumal
diese nicht einem eigentlichen Wohnzweck dient. Die baulichen Massnahmen
waren damit bereits unter den Vorgaben gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG
nicht bewilligungsfähig.
5.3
Auch der Aspekt der Wesensgleichheit hat
schliesslich als nicht erfüllt zu gelten. Der heutige Zustand ist nämlich mit
dem Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet zu vergleichen (Art. 42
Abs. 2 RPV), was dem Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am
1. Juli 1972 entspricht. Damit ist die aktuelle Hütte der militärischen
Hütte aus dem Jahr 1972 gegenüberzustellen. Diese Bauten sind angesichts der
unstrittigen Vergrösserung der Fenster und der Erhöhung des Raums sowie dem
neuen Windfang rein äusserlich nicht mehr wesensgleich. Der Einbau der
Kleinkläranlage und Innentoilette sowie die angepasste Raumaufteilung
ermöglichen zusätzlich eine nicht mehr wesensgleiche Nutzungsweise. Dies hat
umso mehr zu gelten, als dass die Baudirektion bereits im Jahr 2001
festgehalten hat, dass mit der Umnutzung von einem militärischen zu einem
zivilen Zweck das Mass der zulässigen Veränderung ausgeschöpft und der
Abbruch und Wiederaufbau ausgeschlossen seien, was zumindest dem Vorgänger
des Beschwerdeführers bekannt war und bei gehöriger Sorgfalt und
Aufmerksamkeit auch dem Beschwerdeführer hätte bewusst sein müssen. Damit ist
das streitbetroffene Bauvorhaben auch mit Blick auf Art. 24c Abs. 2
RPG i.V.m. Art. 42 RPV als nicht bewilligungsfähig zu taxieren.
6.
6.1
Schliesslich ist die Frage der Recht- und
Verhältnismässigkeit des Rückbaus der unbewilligt erstellten oder geänderten
Baute zu klären. Hierbei gilt der Grundsatz, dass die zuständige
Gemeindebehörde auf Kosten des Bauherrn nach den Vorschriften des VRG die
Änderung oder die Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten verfügt, sofern
die Abweichung gegenüber den Bauvorschriften nicht geringfügig ist
(Art. 82 Abs. 1 RBG). Formell rechtswidrige Bauten ausserhalb des
Baugebiets, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen
grundsätzlich beseitigt werden. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter
Bauten kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und
Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. Dazu gehört
namentlich der in Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 (BV) festgehaltene Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Ist eine
Bauherrschaft nicht gutgläubig, so muss sie in Kauf nehmen, dass ihre
Interessen von der Behörde bei der vorzunehmenden Abwägung nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigt werden (vgl. BGer-Urteil 1C_204/2019
vom 8. April 2020 E. 4.2, mit Hinweisen).
6.2
Vorliegend kann mangels Anwendbarkeit von
Art. 24c RPG keine nachträgliche Ausnahmebewilligung für die
streitbetroffene Baute erteilt werden. Die baulichen Massnahmen wurden ohne
Bewilligung bereits durchgeführt und sind damit widerrechtlich. Ein Rückbau
in die vorherige Form ist nicht möglich, da die vormalige Hütte, mit Ausnahme
des Bodens und der damaligen Seitenwände, abgerissen und damit zerstört
wurde. Der Beschwerdeführer hat diesbezüglich denn auch selbst eingestanden,
dass ausser den Steinen der wieder aufgebauten Seitenwände die Materialien
weitgehend entsorgt wurden. Ein Rückbau würde damit einem Umbau mit neuen Materialien
entsprechen. Da ein Umbau auf die vorherige Dimension mangels Anwendbarkeit
von Art. 24c RPG von Beginn weg nicht bewilligungsfähig ist, erscheint
es denn auch nicht zulässig, dem Beschwerdeführer einen solchen Umbau
nachträglich lediglich darum zu erlauben, weil er die Bauarbeiten bereits
durchgeführt hat, ohne die notwendige Bewilligung abzuwarten. Dies würde im
Ergebnis auch dem Grundsatz der Rechtsgleichheit diametral entgegenstehen.
6.3
Die Interessenabwägung führt dabei zu keinem anderen
Ergebnis. So kommt zum öffentlichen Interesse der Rechtsgleichheit und der
Einhaltung der Bauordnung vorliegend das Interesse des Naturschutzes hinzu.
Die Notwendigkeit weiterer Helikopterflüge zum Abbruch der Hütte ist aus
dieser Sicht zwar störend, vermag die gewichtigen öffentlichen Interessen
aber nicht zu überwiegen. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass es sich
dabei um eine lediglich kurzdauernde Störung handelt, welcher ansonsten eine
weitaus länger dauernde weitere und potentiell stärkere Nutzung des
massgebenden alpinen Raums gegenüberstehen würde. Damit besteht ein
erhebliches öffentliches Interesse am vollständigen Rückbau der Hütte, wobei
die entsprechende Anordnung geeignet und erforderlich zur Erreichung des
Zwecks ist, nicht zuletzt weil der Beschwerdeführer mit den unbewilligten
Bauarbeiten nicht nur unbedeutend vom Erlaubten abgewichen ist. Sein
Interesse an der weiteren Nutzung der Hütte sowie eine allfällige
Vermögenseinbusse vermögen die entgegenstehenden öffentlichen Interessen
dabei nicht zu überwiegen. Aufgrund der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers,
der im Wissen um die Bewilligungspflicht ohne Bewilligung die Bauarbeiten
trotzdem durchgeführt hatte (vgl. obenstehende E. II/4.3.6), sind
diese Interessen ohnehin nur vermindert zu berücksichtigen. Insgesamt ist der
Abbruch zumutbar und verhältnismässig (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil
1C_204/2019 vom 8. April 2020 E. 4.3).
7.
Zusammenfassend kann für
die streitbetroffene Baute mangels Anwendbarkeit von Art. 24c RPG keine
Ausnahmebewilligung erteilt werden. Aufgrund dessen und mit Blick darauf,
dass von der vormaligen Hütte nur mehr der Boden, das Untergeschoss und die
(wieder aufgebauten) Seitenwände vorhanden sind, kann lediglich ein
kompletter Rückbau den rechtmässigen Zustand wiederherstellen. Dies erweist
sich im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung als geeignet und notwendig,
womit der angefochtene Entscheid des Beschwerdegegners 3 im Ergebnis
nicht zu beanstanden ist.
Dies führt zur Abweisung
der Beschwerde.
III.
Nach Art. 134
Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerdeverfahren
unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die
Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'500.- dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in
gleicher Höhe zu verrechnen. Ausgangsgemäss ist ihm schliesslich keine
Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG
e contrario).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt
und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
3.
Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]