gl_gerichte · GL-998 · 2018-10-04 · de
VG.2018.00060


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom4. Oktober 2018

I. Kammer

in Sachen

VG.2018.00060

A.______AG

Beschwerdeführerin

vertreten durchRechtsanwaltB.______

gegen

1.

C.______AG

Beschwerdegegner

2.

D.______

3.

Gemeinde Glarus Nord

vertreten durchRechtsanwaltE.______

4.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1Die [] schloss am 9. April 2013 mit der F.______AG
 einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ab. Gegenstand desselben bildete
 der Erwerb der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02, beide Grundbuch [],
 sowie der Miteigentumsanteile an den Liegenschaften Parz.-Nrn. 03 und
 04, beide Grundbuch [], Gemeinde Glarus Nord, durch die []. Der
 Eigentumsübergang der Liegenschaften und Miteigentumsanteile erfolgte am 15.
 April 2013. Am 23. Januar 2015 übertrug die [] die Liegenschaften auf
 die A.______AG.

1.2Am 5. Juni 2013 entschied der Gemeinderat Glarus
 Nord, einen Strassenteil der Liegenschaft Parz.-Nr. 05 (X-Strasse), Grundbuch
 [], Gemeinde Glarus Nord, unter verschiedenen Bedingungen an die C.______AG
 zu verkaufen.

1.3Mit Vereinbarung vom 4. Juli 2013 kamen die
 Technischen Betriebe Glarus Nord, die Gemeinde Glarus Nord, die F.______AG,
 D.______ und die C.______AG insbesondere überein, der C.______AG einen Teil
 der X-Strasse zu verkaufen. D.______ und die C.______AG verpflichteten sich, ihre
 Beschwerde im hängigen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Glarus
 (VG.2013.00052) betreffend Bau der Erschliessungsstrasse Y-Strasse
 zurückzuziehen. In der Folge teilte die [] der Gemeinde Glarus Nord mehrmals
 schriftlich mit, die Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 seien auf eine
 unbeschränkte Zufahrt über die X-Strasse angewiesen, was auch für die Zeit
 nach der Erstellung der Erschliessungsstrasse Y-Strasse gelte.

2.

2.1Am 4. Dezember 2013 reichte die [] ein Baugesuch
 für die Erstellung eines Lagerplatzes auf den Liegenschaften Parz.-Nrn. 01
 und 02 ein. Dagegen erhoben D.______ und die C.______AG am
 25. Februar 2014 Einsprache. Die Gemeinde Glarus Nord wies am
 28. Mai 2014 die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Im Baubewilligungsentscheid
 hielt die Gemeinde Glarus Nord fest, dass die Erschliessung des Bauvorhabens
 für den motorisierten Verkehr über die X-Strasse erfolge. Die dagegen von
 D.______ und der C.______AG erhobene Beschwerde hiess das Departement Bau und
 Umwelt (DBU) am 29. September 2015 gut. Es hob die erteilte Baubewilligung
 auf und wies die Sache zur Neubeurteilung der Erschliessung an die Gemeinde
 Glarus Nord zurück. Auf die dagegen erhobene Beschwerde der  [] trat das
 Verwaltungsgericht mit Urteil vom 10. Dezember 2015 nicht ein (Verfahren
 VG.2015.00126).

2.2Die Gemeinde Glarus Nord erteilte am 9. November
 2016 erneut die Baubewilligung für den Neubau des Lagerplatzes. Dabei hiess
 sie die Einsprache betreffend die Erschliessungsvoraussetzungen gut
 (Disp.-Ziff. 4.1b). Entsprechend verfügte sie, dass die Erschliessung der
 Baugrundstücke Parz.-Nrn. 01 und 02 nur über die Y-Strasse zu erfolgen habe.
 Bei einem Verkauf der Liegenschaft Parz.-Nr. 02 habe die A.______AG zu
 gewährleisten, dass auch deren Erschliessung über die Y-Strasse erfolgen
 könne (Disp.-Ziff. 2).

2.3Dagegen gelangte die A.______AG mit Beschwerde vom
 14. Dezember 2016 ans DBU. Sie beantragte insbesondere, die Disp.-Ziffn.
 2 und 4.1b des Baubewilligungsentscheids der Gemeinde Glarus Nord aufzuheben.
 Nach Durchführung eines Augenscheins am Ort des Bauvorhabens wies das DBU am
 25. April 2018 die Beschwerde ab und bestätigte den Baubewilligungsentscheid
 der Gemeinde Glarus Nord.

3.

3.1Gegen diesen Entscheid erhob die A.______AG am 1.
 Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den
 vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben, die Disp.-Ziffn. 2 und 4.1b des
 Baubewilligungsentscheids der Gemeinde Glarus Nord vom 9. November 2016
 aufzuheben, eventualiter die Sache zur Überarbeitung und Neubeurteilung mit
 verbindlichen Weisungen an das DBU, subeventualiter an die Gemeinde Glarus
 Nord, zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.2D.______ und die C.______AG nahmen am
 21./22. Juni 2018 Stellung zur Beschwerde und beantragten deren
 Abweisung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG.
 Die Gemeinde Glarus Nord erstattete am 4. Juli 2018 ihre Beschwerdeantwort
 und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der A.______AG. Am
 15. August 2018 schloss das DBU ebenfalls auf vollumfängliche Abweisung
 der Beschwerde, eventualiter sei durch das Verwaltungsgericht in der Sache
 selbst (reformatorisch) zu entscheiden; unter Kostenfolgen zu Lasten der
 A.______AG.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
 i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die
 Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der
 vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
 Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
 Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
 unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
 (lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
 Abs.2 VRGnur ausnahmsweise
 geltend gemacht werden. Baurechtsstreitigkeiten, über welche das
 Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht
 unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG aufgezählten Ausnahmefälle.

2.

Die Beschwerdeführerin
 beantragt zunächst, alle Unterlagen im Zusammenhang mit dem Verkauf der
 X-Strasse ins vorliegende Verfahren beizuziehen. Damit ist neben der Frage
 der im vorliegenden Beschwerdeverfahren massgeblichen Unterlagen auch der
 Streitgegenstand zu bestimmen.

2.1Die Beschwerdeführerin macht dazu geltend, sich
 gegen den geplanten Verkauf der X-Strasse umgehend nach dessen Bekanntwerden
 mehrmals schriftlich gewehrt zu haben. Trotz nachweisbarem Empfang der
 Schreiben durch die Beschwerdegegnerin 3 befänden sich diese Schreiben
 nicht bei den vorinstanzlichen Verfahrensakten, woraus folge, dass der
 Beschwerdegegner 4 bei seiner Entscheidfällung von einem offensichtlich
 falschen Sachverhalt ausgegangen sei. Denn folge man den Ausführungen des
 Beschwerdegegners 4, wonach eine Entwidmung stattgefunden habe, hätten
 diese Schreiben als Protest- bzw. Einspracheschreiben entgegengenommen werden
 müssen, womit sie sich gegen die Allgemeinverfügung betreffend die Entwidmung
 gewehrt gehabt habe. Daher werde der Beizug bzw. die Edition sämtlicher
 Unterlagen im Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf der X-Strasse durch die
 Beschwerdegegnerin 3 beantragt. Weiter stelle der Gemeinderatsentscheid
 vom 5. Juni 2013 entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen keine
 Entwidmungsverfügung dar, da dafür weder eine Grundlage noch ein öffentliches
 Interesse bestehe, auch eine Verfügungsabsicht der Beschwerdegegnerin 3
 sei nicht erkennbar. Insbesondere bestehe nach wie vor ein öffentliches
 Interesse am Beibehalten der X-Strasse als Erschliessungsstrasse, sei diese
 im Jahr 2013 doch noch saniert worden und habe diese nicht jede
 Verkehrsbedeutung verloren. Sodann habe sie als Eigentümerin der Liegenschaft
 Parz.-Nr. 02 ein Interesse an deren Beibehaltung. Selbst wenn man im
 Gemeinderatsentscheid vom 5. Juni 2013 der Beschwerdegegnerin 3
 eine Verfügung ersehen würde, sei diese nichtig, da sie ohne ihren Einbezug
 erlassen worden sei, was rechtsstaatlich betrachtet ein schwergewichtiger und
 daher nicht heilbarer Verfahrensfehler darstelle.

2.2Die Beschwerdegegnerin 3 weist daraufhin, dass
 Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens einzig die Baubewilligung
 darstelle, nicht aber die Entwidmung. Diese sei mit Beschluss vom 5. Juni
 2013 unter verschiedenen Bedingungen verfügt worden. Unter anderem bedinge
 diese, dass die Erschliessung des nördlich angrenzenden Industriegebietes
 über die Liegenschaft Parz.-Nr. 06 ausgebaut sei. Weil im vorliegenden
 Baubewilligungsverfahren die Frage der Erschliessung der Liegenschaft Parz.-Nr. 02
 zu regeln sei, sei eine Bedingung für die Vornahme der Entwidmung noch nicht
 eingetreten, weshalb die X-Strasse bis zur Beendigung des Verfahrens
 weiterhin als Gemeindestrasse zu betreiben sei. Da der Entwidmungsbeschluss
 vor der Einleitung des Baubewilligungsverfahrens betreffend Lagerplatz
 erfolgt sei, seien die in diesem Zusammenhang vorhandenen Unterlagen vom
 Editionsbegehren des Beschwerdegegners 4 nicht erfasst gewesen, da diese
 einzig die Baubewilligungsunterlagen eingefordert habe. Die von der
 Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben würden formlose Rechtsbehelfe und
 keine Einsprachen darstellen, welche entsprechend behandelt worden seien. Die
 Entwidmungsverfügung stelle eine Allgemeinverfügung dar, deren Rechtsmittelverfahren
 sich nach Art. 85 ff. VRG richte, worin keine Einsprache
 vorgesehen sei. Die Beschwerdeführerin habe seit dem 24. Juli 2013 Kenntnis
 vom Entwidmungsbeschluss gehabt, weshalb sie ab diesem Zeitpunkt nach Treu
 und Glauben hätte darum besorgt sein müssen, ein Rechtsmittel dagegen zu
 ergreifen. Dies habe die Beschwerdeführerin nicht gemacht, denn weder die
 vier Schreiben noch das Baubewilligungsgesuch würden ein Rechtsmittel
 darstellen. Da die Beschwerdeführerin die von der Entwidmungsverfügung einzig
 Betroffene mit einem Rechtsmittelinteresse sei und nach dem Gesagten eben
 kein Rechtsmittel ergriffen habe, sei diese in Rechtskraft erwachsen.
 Schliesslich sei auf kommunaler Ebene kein öffentliches Strassenverzeichnis
 nach Art. 19 des kantonalen Strassengesetzes vom 2. Mai 1971 (StrG)
 eingeführt worden, weshalb eine öffentliche Bekanntmachung der Entwidmung
 nicht nötig sei. Mit dem Bau der Y-Strasse habe die X-Strasse als
 Gemeindestrasse, welche dem öffentlichen Verkehr zu dienen habe, ihre
 Verkehrsbedeutung verloren, weshalb die Entwidmung zulässig sei.

2.3Der Beschwerdegegner 4 führt aus, der
 Beschwerdeführerin verschiedentlich Einsicht in die Verfahrensakten gewährt
 zu haben. Der Beschwerdeführerin obliege betreffend die Feststellung des
 Sachverhalts eine Mitwirkungspflicht, weshalb es ihre Aufgabe sei, die an die
 Beschwerdegegnerin 3 gerichteten Protestschreiben zu den Akten zu reichen. Da
 sie dies erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren mache, sei dies
 verspätet, weshalb diese Schreiben aus dem Recht zu weisen seien. Das
 Verwaltungsgericht habe dennoch zu prüfen, ob das von der Beschwerdeführerin
 verfasste Protestschreiben vom 24. Juli 2013 als rechtzeitig erhobene
 Beschwerde gegen den Entwidmungsbeschluss, welche von der
 Beschwerdegegnerin 3 zuständigkeitshalber an sie hätte weitergeleitet
 werden müssen, zu behandeln sei.

2.4

2.4.1Der Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens
 wird durch zwei Elemente bestimmt: einerseits durch den Gegenstand der
 angefochtenen Anordnung, anderseits durch die Parteivorbringen. Zum einen
 kann nur Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens sein, was auch Gegenstand der
 erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte
 sein sollen. Zum andern bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im
 Beschwerdeantrag verlangten Rechtsfolge. Der Streitgegenstand umfasst das
 durch die Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, insoweit dieses angefochten
 wird (Art. 91 Abs. 1 lit. a VRG; Martin Bertschi, in Alain Griffel [Hrsg.],
 Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
 Zürich/Basel/ Genf 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19-28a N. 44 ff., mit
 Hinweisen).

2.4.2Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die
 Frage, ob der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für ihr Bauvorhaben
 erteilt werden kann. Dabei ist darüber zu entscheiden, ob die
 Beschwerdegegnerin 3 eine genügende Erschliessung des Bauvorhabens
 sicherstellte, indem sie die Beschwerdeführerin im Rahmen einer Auflage in
 der Baubewilligung verpflichtete, das Bauvorhaben über die Y-Strasse zu erschliessen
 und überdies der Beschwerdeführerin auftrug, bei einem allfälligen Verkauf
 der Liegenschaft Parz.-Nr. 02 deren Erschliessung über die Y-Strasse zu
 gewährleisten. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet hingegen
 die Frage, ob die X-Strasse durch die Beschwerdegegnerin 3 rechtmässig
 entwidmet worden war. Ebenso wenig bildet Verfahrensgegenstand, ob die
 X-Strasse an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zu verkaufen ist und zu
 welchen Bedingungen dies zu erfolgen hätte. Folglich ist über die
 vorinstanzlich gemachten Erwägungen in Sachen Entwidmung nicht zu befinden,
 womit auf die diesbezüglich von den Parteien gemachten Ausführungen und
 insbesondere die in diesem Zusammenhang geäusserten Rügen der fehlerhaften
 Feststellung des Sachverhaltes nicht weiter einzugehen ist. Weil die Frage
 der Entwidmung der X-Strasse nicht Streitgegenstand des vorliegenden
 Verfahrens bildet, kann auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Beizug
 der Akten im Zusammenhang mit dem Verkauf der X-Strasse verzichtet werden, da
 diese für die Frage der Erteilung der Baubewilligung für das von der
 Beschwerdeführerin beantragte Bauvorhaben nicht massgebend sind. Dafür sind
 insbesondere die Baugesuchunterlagen einschlägig, welche sich bei den
 vorinstanzlichen Akten befinden.

Da die Frage der
 Entwidmung nicht Verfahrensgegenstand bildet, ist überdies nicht weiter
 darauf einzugehen, ob dadurch, dass die Beschwerdeführerin die Schreiben an
 die Beschwerdegegnerin 3 im vorliegenden Verfahren erstmals einreichte,
 die ihr obliegende Mitwirkungspflicht verletzte und falls dies zu bejahen
 wäre, ob dies in einer nachlässigen Prozessführung gründen würde, welche das
 ausser Acht lassen der verspäteten Vorbringen rechtfertigen könnte (BGE 136
 II 165 E. 4). Schliesslich ist entgegen den Ausführungen des
 Beschwerdegegners 4 ebenso nicht darüber zu befinden, ob das Schreiben
 vom 24. Juli 2013 eine rechtsgenügliche Beschwerdeschrift im Sinne von
 Art. 91 Abs. 1 und 2 VRG darstellt und zur Behandlung gemäss Art. 91
 Abs. 3 VRG zuständigkeitshalber an den Beschwerdegegner 4 hätte
 überwiesen werden müssen, da auch dies nicht Verfahrensgegenstand darstellt.

3.

Weiter bringt die
 Beschwerdeführerin vor, die vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaften seien
 aufgrund von Auflagen in der Baubewilligung ungenügend erschlossen.

3.1Die Beschwerdeführerin macht geltend, der
 Beschwerdegegner 4 gehe von einem unvollständigen bzw. falschen
 Sachverhalt aus, wenn er die Vereinbarung vom 4. Juli 2013 ausser Acht
 lasse, da diese Aufschluss darüber gebe, von welchen Umständen die
 Beschwerdegegnerin 3 zur Zeit des Vereinbarungsabschlusses ausgegangen sei.
 Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 3 lasse darauf schliessen, dass sie
 einzig einen Weg gesucht habe, ihr Versprechen gegenüber den Beschwerdegegnerinnen 1
 und 2 gemäss der Vereinbarung vom 4. Juli 2013 umzusetzen. Die Y-Strasse
 sei keine geeignetere Erschliessungsstrasse als die X-Strasse, da Erstere
 über Privatgrundstücke führe und überdies nicht direkt an die Liegenschaft
 Parz.-Nr. 02 grenze. Müsste nun eine Erschliessungsstrasse zur
 Liegenschaft Parz.-Nr. 02 über die Parz.-Nr. 01 erstellt werden, würde
 ihr Eigentumsrecht und ihr Wirtschaftsfreiheitsrecht verletzt, da zu ihrem
 Nachteil der Kaufpreis der beiden Liegenschaften entwertet würde. Ausser Acht
 habe der Beschwerdegegner 4 gelassen, dass die Beschwerdegegnerinnen 1
 und 2 widerrechtlich Bauten erstellt hätten, welche die X-Strasse an
 verschiedenen Stellen verengen würden. Auch sei nicht berücksichtigt worden,
 dass die Beschwerdegegnerin 3 noch im Baubewilligungsentscheid vom 28.
 Mai 2014 ausdrücklich von einer hinreichenden Erschliessung über die
 X-Strasse ausgegangen sei, was im Baubewilligungsentscheid vom 9.
 November 2016 unbegründet gegenteilig angesehen worden sei, obwohl sich
 in der vorerwähnten Zeitspanne keine Änderungen ergeben hätten. Unrichtig sei
 zudem die vorinstanzliche Fragestellung, ob Anspruch auf zwei
 Erschliessungsstrassen bestehe, da die Liegenschaft Parz.-Nr. 02 einzig über
 die X-Strasse erschlossen werde. Aus der Tatsache, dass sie Eigentümerin der
 beiden Liegenschaften Parz.-Nrn. 02 und 01 sei, könne nicht abgeleitet
 werden, dass die Erschliessung über die Y-Strasse für die separate
 Liegenschaft Parz.-Nr. 02 hinreichend sei. Massgebend sei vielmehr, dass
 beide Liegenschaften zurzeit separat erschlossen seien, was dann nicht mehr
 der Fall sei, wenn die X-Strasse an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
 verkauft werde.

3.2Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sind hingegen der
 Ansicht, die Vereinbarung vom 4. Juli 2013 habe nach wie vor Gültigkeit und
 sei entsprechend umzusetzen, auch wenn die F.______AG die Beschwerdeführerin
 über den Vertragsabschluss tatsächlich nicht informiert haben sollte. In
 diesem Falle hätte sich die Beschwerdeführerin auf dem zivilrechtlichen Weg
 an die F.______AG zu wenden. Nach wie vor sei festzuhalten, dass die
 Beschwerdeführerin trotz fehlender Baubewilligung und trotz gegenteiliger
 behördlicher Entscheide die Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 weiterhin als
 Lager- und Deponieplatz nutze.

3.3Die Beschwerdegegnerin 3 weist darauf hin,
 dass der Beschwerdegegner 4 zu Recht nicht auf die Vereinbarung vom
 4. Juli 2013 eingegangen sei, da diese privatrechtlicher Natur sei. Die
 Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 seien über die Y- Strasse genügend
 erschlossen, denn es bestehe kein Anspruch auf eine bestimmte
 Erschliessungsvariante. Die Beschwerdeführerin wisse seit dem Erwerb der
 Liegenschaften, dass diese über die Y-Strasse erschlossen würden, sei doch im
 Kaufvertrag insbesondere die Linienführung der neuen Erschliessungsstrasse
 skizziert worden. Überdies habe sie die beiden Grundstücke nur zusammen
 erwerben wollen, womit diese als Einheit zu betrachten seien, zumal sich der
 geplante Lagerplatz auf beide Liegenschaften beziehe. Auch sei die Y-Strasse
 mit einer Breite von 6 Metern für die in der Industriezone zonenkonforme
 Zufahrt mittels Lastwagen die geeignetere Strasse als die wesentlich
 schmalere X-Strasse. Die Erschliessung über die Privatstrasse sei mit den der
 Beschwerdeführerin zustehenden Miteigentumsanteilen an der Privatstrasse und
 mit dem Wegrecht zu Lasten der Liegenschaft Parz.-Nr. 07 auch rechtlich
 gesichert, womit keine weitere Erschliessung über eine öffentliche Strasse
 nötig sei. Denn es liege in ihrer Kompetenz, festzulegen, wie eine Erschliessung
 zu erfolgen habe.

3.4Der Beschwerdegegner 4 führt aus, das im
 verwaltungsgerichtlichen Verfahren neu eingereichte Schreiben der G.______AG
 ändere nichts daran, dass eine genügende Erschliessung über die Y-Strasse
 gegeben sei, da die Beschwerdeführerin von der Erschliessungsstrasse direkt
 ihre Liegenschaft Parz.-Nr. 01 erreichen könne, ohne den Kreisel der
 G.______AG benützen zu müssen.

4.

4.1

4.1.1Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes
 über die Raumplanung vom 2. Juni 1979 (RPG) ist Voraussetzung einer
 Baubewilligung, dass das zu bebauende Land erschlossen ist. Dies ist unter
 anderem dann der Fall, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
 Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Die Zufahrt muss rechtlich
 sichergestellt sein. Das anwendbare kantonale Recht enthält keine
 weitergehenden Vorschriften bezüglich der verkehrsmässigen Erschliessung von
 Grundstücken. Praxisgemäss werden daher die entsprechenden VSS-Normen
 beigezogen. Dabei handelt es sich allerdings um Empfehlungen, die nicht
 behördenverbindlich sind (VGer-Urteil VG.2014.00085 vom 6. August 2015 E.
 II/4.1 und II/4.5.2). Sie dürfen daher nicht schematisch und unbesehen der
 konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht werden (Bernhard Waldmann/Peter
 Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 19 N. 21).

4.1.2Die hinreichende Zufahrt hat sich insbesondere nach
 den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Fläche zu richten, die sie
 erschliessen will. Ausserdem muss die Zufahrt die Verkehrssicherheit aller Benutzer,
 insbesondere auch der Fussgänger, gewährleisten. Das Erfordernis der
 genügenden strassenmässigen Erschliessung dient dazu, eine genügende
 Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten und Anlagen wie auch für
 die Fahrzeuge des öffentlichen Dienstes (Feuerwehr, Elektrizitäts- und
 Wasserwerke, Spitalautos, Kehrichtabfuhr) sicherzustellen. Dabei kann die zu
 treffende Erschliessung im Einzelfall von den Vorstellungen der betroffenen
 Grundeigentümer abweichen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
 Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 277 f.; Eloi
 Jeannerat, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
 Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 19 N. 22 ff.; Waldmann/Hänni,
 Art. 19 N. 21). Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
 Erschliessung steht der kommunalen Baubehörde eine von den
 Rechtsmittelinstanzen zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu.
 Die Rechtsmittelinstanzen ersetzen die Ermessensausübung nicht durch ihre
 eigene (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
 Baurecht, Bd. 2, 5. A., Zürich 2011, S. 572).

4.1.3Sowohl aus Art. 1 VRG als auch aus Art. 74 RBG
 ergibt sich, dass im verwaltungsrechtlichen Rechtsmittelverfahren einzig
 öffentlich-rechtliche Streitigkeiten zu behandeln sind, während die
 Verletzung privater Rechte auf dem zivilrechtlichen Weg geltend zu machen
 sind. Den Verwaltungsbehörden steht es unter Umständen aber offen, eine
 zivilrechtliche Frage vorfrageweise zu prüfen. Ein Anwendungsbeispiel dafür ist,
 wenn die Baubewilligung den Bestand ziviler Rechte voraussetzt. Dies ist
 vorliegend der Fall, weil für die strassenmässige Erschliessung des
 Grundstücks der Beschwerdeführerin über die Y-Strasse Privatgrundstücke
 überfahren werden müssen. Da die genügende Erschliessung wie dargelegt
 Voraussetzung für eine Baubewilligung ist, erscheint die Prüfung angezeigt,
 ob für die Durchfahrt über die betroffenen Privatgrundstücke gültige
 privatrechtliche Dienstbarkeiten vorliegen (VGer-Urteil VG.2018.00019 vom 31.
 Mai 2018 E. II/3.2, II/4.1 und II/4.2, VG.2017.00113 vom 1. März
 2018 E. II/3.3.1 und II/3.4).

4.2Die Y-Strasse erschliesst die Liegenschaft
 Parz.-Nr. 01 von Norden her direkt. Sie biegt von der X-Strasse als
 öffentliche Gemeindestrasse ab und führt über verschiedene Liegenschaften mit
 unterschiedlichen Eigentümern. Soweit die Y-Strasse über die Liegenschaft
 Parz.-Nr. 07 führt, steht den Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02
 zu Lasten der Liegenschaft Parz.-Nr. 07 ein Fuss- und Fahrwegrecht zu. Der
 entsprechenden Grundbuchanmeldung ist zu entnehmen, dass dieses zwecks
 Erschliessung der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01, 08, 09 und 10 am
 9. August 2012 im Grundbuch eingetragen worden war. Zu diesem Zeitpunkt
 war die Liegenschaft Parz.-Nr. 02 noch nicht abparzelliert und entsprechend
 noch Teil der Liegenschaft Parz.-Nr. 01. Mit gleichem Grundbucheintrag wurde
 zu Gunsten der Liegenschaft Parz.-Nr. 03 sowie zu Lasten der Liegenschaft
 Parz.-Nr. 07 ein Überbaurecht für die Erstellung einer Brücke errichtet, dies
 gemäss entsprechender Grundbuchanmeldung ebenfalls zwecks Erschliessung der
 Grundstücke Parz.-Nrn. 01, 08, 09 und 10. Die Liegenschaft Parz.-Nr. 03,
 eine Strassenparzelle, ist in unselbständiges Miteigentum aufgeteilt. Der
 Beschwerdeführerin als Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02
 stehen 28 der gesamthaft 80 Miteigentumsanteile der Liegenschaft
 Parz.-Nr. 03 zu. Ebenfalls in Miteigentum aufgeteilt ist die
 Strassenparz.-Nr. 04, an welcher der Beschwerdeführerin als Eigentümerin der
 Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 gesamthaft 58 von 90 Miteigentumsanteilen
 zustehen. Damit ist festzuhalten, dass die Erschliessung der Liegenschaft
 Parz.-Nr. 01 über die im Privateigentum stehende Y-Strasse für die
 Beschwerdeführerin rechtlich sichergestellt ist, da sie entweder
 Miteigentümerin oder aber Fuss- und Fahrwegberechtigte der Y-Strasse ist.
 Dabei ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht von Belang,
 dass die Y-Strasse im Privateigentum steht (Christian Häuptli, in Andreas
 Baumann et al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern
 2013, § 32 N. 30).

Hinzuweisen ist im Übrigen
 darauf, dass der jeweiligen Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und
 02, zurzeit die Beschwerdeführerin, ein beschränktes Fahrwegrecht an der Z-Strasse
 zu Lasten der Liegenschaften Parz.-Nrn. 08 und 09 zusteht. Die Liegenschaften
 Parz.-Nrn. 08 und 09 stehen zurzeit im Eigentum der G.______AG und die darauf
 vorhandene Z-Strasse grenzt direkt an die Liegenschaft Parz.-Nr. 01.
 Inwiefern das Schreiben der G.______AG vom 25. April 2018, womit der
 Beschwerdeführerin die Nutzung der Z-Strasse verboten wird, im Einklang steht
 mit dem eben erwähnten grundbuchlich gesicherten beschränkten Fahrwegrecht,
 stellt eine privatrechtliche Frage dar, welche vorliegend nicht zu
 entscheiden und stattdessen auf den Zivilweg zu verweisen ist. Im
 vorliegenden Verfahren muss diese Frage mit der Feststellung, dass der
 Beschwerdeführerin auch über die Liegenschaften Parz.-Nrn. 08 und 09 eine
 rechtlich gesicherte Zufahrtsmöglichkeit besteht, sein Bewenden haben.

Zuzustimmen ist der
 Beschwerdeführerin insofern, als dass die Y-Strasse nur die Liegenschaft
 Parz.-Nr. 01 direkt erschliesst, hingegen nicht direkt an die Liegenschaft
 Parz.-Nr. 02 heranführt, was auch der Beschwerdegegner 4 entgegen
 den gegenteiligen Ausführungen der Beschwerdeführerin in seinem
 vorinstanzlichen Entscheid nicht übersah. Wie sich aus den nachfolgenden
 Ausführungen ergibt, steht dies der Erteilung der Baubewilligung mit der
 Auflage, die Erschliessung über die Y-Strasse zu gewährleisten, jedoch nicht
 entgegen.

4.3

4.3.1Die Gemeinden sind für die bedarfs- und
 zielgerichtete Erstellung sowie den Unterhalt und den Betrieb der
 Erschliessungsanlagen im Baugebiet verantwortlich (Art. 17 Abs. 1
 der Bauordnung [] vom 30. Oktober 2007 i.V.m. Art. 34 Abs. 1 RBG). Gestützt
 auf Art. 37 RBG hat die Gemeinde Glarus Nord ein Erschliessungsreglement
 erlassen. Das Erschliessungsreglement der Gemeinde Glarus Nord vom 31. August 2011
 (ER) ordnet unter anderem die Erschliessung der Bauzonen. Es bestimmt die
 Grundzüge der Ausgestaltung und Benützung der Erschliessungsanlagen und
 regelt die Beziehungen zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern
 (Art. 1 Ziff. 1 ER). Gemäss Art. 5 Ziff. 2 ER werden Bauzonen
 zeitgerecht und entsprechend der privaten und öffentlichen
 Leistungsfähigkeit, den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit und der
 jeweiligen Nutzung erschlossen. Die Baulast für die Basis- und
 Groberschliessung liegt bei der Gemeinde, soweit damit nicht Verbände oder
 private Unternehmungen betraut sind. Die Feinerschliessung ist grundsätzlich
 Sache der Grundeigentümer (Art. 6 Ziff. 1 ER). Sie umfasst den
 Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der
 Erschliessungsanlagen (Art. 17 Ziff. 1 ER).

Grundsätzlich obliegt
 somit die Erschliessungspflicht im Rahmen der Basis- und Groberschliessung
 der Beschwerdegegnerin 3. In diesem Zusammenhang hat sie die Planung wie
 grundsätzlich auch den Bau der entsprechenden Erschliessungsanlagen zu
 bewerkstelligen. Die Planung der Erschliessung des Industriegebietes  [] hat
 die Beschwerdegegnerin 3 vorgenommen, indem sie entschied, das
 Industriegebiet über die neu zu erstellende Y-Strasse zu erschliessen. Zwar
 hat sie die Y-Strasse nicht selber erstellt, doch war sie gestützt auf
 Art. 5 Ziff. 2 ER berechtigt, eine private Unternehmung mit der
 Baulast zu betrauen, womit keine Einwendungen dagegen zu erheben sind, dass
 die F.______AG den Bau der Y-Strasse als Erschliessungsstrasse vornahm. Die
 Y-Strasse als Hauptstrang der Erschliessungsanlage führt unmittelbar an die
 Liegenschaft Parz.-Nr. 01. Damit obliegt es nun der Beschwerdeführerin, nach
 Art. 17 ER die Feinerschliessung des von ihr geplanten Bauvorhabens
 umzusetzen.

Entgegen den Ausführungen
 der Beschwerdeführerin umfasst das Erfordernis der hinreichenden Zufahrt
 nicht in jedem Fall das Vorhandensein einer direkten Liegenschaftszufahrt.
 Stattdessen ist die Zugänglichkeit eines Grundstückes aufgrund der
 Gegebenheiten im Einzelfall zu beurteilen, wobei der geplanten Nutzung eine
 massgebliche Bedeutung zukommt. Das vorliegend von der Beschwerdeführerin
 geplante Bauvorhaben umfasst die Erstellung eines Lagerplatzes auf den
 Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02. Aus den Baubewilligungsunterlagen
 ergibt sich, dass die vorhandene Liegenschaftsgrenze zwischen den
 Parz.-Nrn. 01 und 02 bei der Planung des Bauvorhabens nicht beachtet
 wurde. Stattdessen soll das Bauvorhaben unabhängig davon, dass dieses auf
 zwei und nicht auf einer Gesamtparzelle verwirklicht werden soll, erstellt
 werden. Dies leuchtet auch ein, wird doch für die Erstellung eines
 Lagerplatzes regelmässig eine grosse zusammenhängende Grundstücksfläche
 zwecks Ablagerung benötigt. Entsprechend hat die Beschwerdeführerin
 zugestanden, die beiden Liegenschaften nur als Einheit erwerben gehabt zu
 wollen, was zeigt, dass sie diese von Beginn weg als Einheit betrachtete.

4.3.2Weiter hat das Erfordernis der hinreichenden
 Zufahrt die Verkehrssicherheit aller zu gewährleisten, wobei für die
 Beurteilung der technischen Anforderungen der Zufahrt praxisgemäss auf die
 VSS-Normen abzustellen ist (vgl. E. II/4.1.2 vorne).

Der von der
 Beschwerdeführerin geplante Lagerplatz soll im Industriegebiet [] auf den
 Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 in [], gemäss Nutzungsplan [] beide der
 Industriezone zugehörig, erstellt werden. Folglich hat die Erschliessung des
 Bauvorhabens den Anforderungen an die Zufahrt mittels Lastwagen zu genügen.
 Das gestützt auf die vorliegend einschlägige VSS-Norm 640 201
 "Geometrisches Normalprofil, Grundabmessung und Lichtraumprofil"
 erstellte Merkblatt "Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten" (abrufbar
 unter
 https://fussverkehr.ch/word-press/wp-content/uploads/2018/07/FB_Begegnungsf%C3%A4lle_20170223.pdf
 [zuletzt besucht am 4. Oktober 2018]) errechnet den auf einer Strasse in
 den verschiedenen Begegnungsfällen massgeblichen Platzbedarf der Fahrzeuge.
 Daraus ergibt sich die benötigte Dimensionierung einer Fahrbahn. Für den
 Begegnungsfall eines Personenwagens mit einem Lastwagen bei einer reduzierten
 Geschwindigkeit von 20 km/h ist gemäss dem genannten Merkblatt eine
 Mindestbreite 4,8 Metern nötig, für den Begegnungsfall eines Lastwagens
 mit einem Lastwagen bei einer Fahrgeschwindigkeit von 20 km/h wird eine
 Mindestbreite von 5,6 Metern vorgegeben.

Die Fahrbahnbreite der
 X-Strasse beträgt zurzeit um die 3,10 Meter. Dies zeigt, dass die
 X-Strasse weder einem Begegnungsfall von Lastwagen und Personenwagen noch
 einem Begegnungsfall eines Lastwagens mit einem Lastwagen genügt. Damit
 vermag die X-Strasse den Anforderungen an eine technisch einwandfreie und
 verkehrssichere Erschliessung nicht zu genügen. Dies im Gegensatz zur heute
 bestehenden Y-Strasse, welche mit einer Strassenbreite von 6 Metern
 beiden vorerwähnten Begegnungsfällen genügt und damit eine technische und
 verkehrssichere und folglich hinreichende Zufahrt darstellt. Somit kann
 offenbleiben, inwiefern die X-Strasse allenfalls ausbaubar wäre, da eine
 hinreichende Zufahrt über die Y-Strasse sichergestellt ist.

4.3.3Dennoch hat die Beschwerdegegnerin 3 in ihrem
 ersten Baubewilligungsentscheid vom 28. Mai 2014 die Erschliessung über die
 X-Strasse vorgesehen. Diesen Baubewilligungsentscheid hat der
 Beschwerdegegner 4 mit Zwischenentscheid vom 29. September 2015
 aufgehoben und die Sache zwecks Neubeurteilung im Punkt der Erschliessung an
 die Beschwerdegegnerin 3 zurückgewiesen. Auf die von der  [] als
 damalige Eigentümerin der Liegenschaften Parz.-Nrn. 01 und 02 erhobene
 Beschwerde ist das Verwaltungsgericht am 10. Dezember 2015 (Verfahren
 VG.2015.00126) nicht eingetreten. Dagegen ist kein Rechtsmittel ergriffen
 worden, womit der genannte Entscheid in Rechtskraft erwuchs. Die Rückweisung
 der Sache an die Beschwerdegegnerin 3 hat der Beschwerdegegner 4
 massgeblich damit begründet, dass ungenügend abgeklärt und damit nicht
 erstellt worden sei, ob die X-Strasse für das Befahren mit schweren
 Fahrzeugen geeignet sei, sowohl vom Strassenaufbau wie auch von der
 -dimensionierung her. Damit war die Beschwerdegegnerin 3 in der Pflicht,
 im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Frage der Erschliessung erneut zu
 überprüfen, wobei ihr der Beschwerdeentscheid vom 29. September 2015
 keine zu beachtenden Anordnungen betreffend die vorzunehmende Erschliessung
 auftrug. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 3
 nach erneuter Abklärung der Sach- und Rechtslage zum Schluss kam, dass die
 Erschliessung über die Y-Strasse vorzunehmen sei, war sie doch zur Fällung
 eines entsprechenden Entscheids gestützt auf den genannten
 Beschwerdeentscheid berechtigt und verpflichtet. Zwar stimmt der Entscheid
 der Beschwerdegegnerin 3 betreffend die Erschliessung über die Y-Strasse
 mit der von ihr am 4. Juli 2013 vertraglich eingegangenen Verpflichtung zum
 Verkauf von Teilen der X-Strasse überein, doch folgert daraus nicht, dass die
 Anordnung der Erschliessung über die Y-Strasse sachlich nicht gerechtfertigt
 ist. Denn gemäss vorstehenden Erwägungen genügt die Y-Strasse den technischen
 Anforderungen an eine für die geplante Nutzung benötigte
 Erschliessungsstrasse, dies im Gegensatz zur X-Strasse. Daran ändert nichts,
 dass die Beschwerdeführerin angibt, die X-Strasse zurzeit regelmässig mit
 Lastwagen zu befahren, ist doch eine Nutzung der genannten Liegenschaften als
 Lagerplatz zurzeit nicht bewilligt, womit auf das seitens der
 Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Nutzung der Liegenschaften
 ausgeübte Fahrverhalten nicht abgestellt werden kann. Damit hat die
 Beschwerdegegnerin 3 im Rahmen der ihr obliegenden Entscheidungs- und
 Ermessensfreiheit die strassenmässige Erschliessung nur über die Y-Strasse
 als genügend erachtet, wogegen keine Einwendungen zu erheben sind.

4.3.4Schliesslich ist der Einwand der
 Beschwerdeführerin, durch die Anordnung der Erschliessung über die Y-Strasse
 werde ihre Eigentumsgarantie nach Art. 26der
 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
 18. April 1999 (BV)wie auch ihre Wirtschaftsfreiheit nach
 Art  27 BV verletzt, zu prüfen.

Wird durch die Baubewilligung die Erschliessung der
 Bauparzellen über die Y-Strasse angeordnet und der Beschwerdeführerin die
 Zufahrt über die X-Strasse verunmöglicht, wird ihr der aus dem Bestand der
 Zufahrt über die X-Strasse vorhandene faktische Vorteil entzogen, was sie
 grundsätzlich berechtigt, sich auf eine Verletzung der Eigentumsfreiheit zu
 berufen (BGE 126 I 213). Allerdings soll ein Strassenanstösser sich unter
 Berufung auf die Eigentumsgarantie nur gegen ein Verkehrsregime zur Wehr
 setzen können, welches ihm die bestimmungsgemässe Nutzung seines Eigentums
 verunmöglicht oder übermässig erschwert. Die Eigentumsgarantie schützt den
 Strassenanstösser damit nicht vor jeder ihm lästigen Änderung des
 Verkehrsregimes, sondern nur von solchen, welche ihm die bestimmungsgemässe
 Nutzung seines Grundeigentums faktisch verunmöglichen (BGE 131 I 12 E. 1.3).Diese Anforderungen werden vorliegend nicht erfüllt,
 da die hinreichende Erschliessung des Bauvorhabens über die Y-Strasse
 sichergestellt ist. Die Y-Strasse wurde im Gegensatz zur X-Strasse
 VSS-konform erstellt, womit der vom Bauvorhaben erwartete Lastwagenverkehr
 durch die Erschliessungsstrasse bewältigt werden kann, wozu die X-Strasse
 nicht geeignet ist. Somit ist der Beschwerdeführerin eine bestimmungsgemässe
 und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung beider Liegenschaften unverändert
 möglich, was nicht zuletzt die mit Ausnahme der Erschliessungsfrage
 unveränderte Erteilung der Baubewilligung für das von der Beschwerdeführerin
 geplante Bauvorhaben zeigt. Eine Verletzung der Eigentumsgarantie liegt damit
 nicht vor.

Weiter wird eine Verletzung der in Art. 27 BV
 garantierten Wirtschaftsfreiheit durch die Beschwerdeführerin nicht in
 substantiierter Weise vorgebracht. Überdies ist eine solche auch nicht
 ersichtlich, weil die Beschwerdeführerin durch die vorgeschriebene
 Erschliessung der Liegenschaften in ihrer geschäftlichen Tätigkeit nicht
 eingeschränkt wird, sondern stattdessen eine für das Bauvorhaben benötigte
 und entsprechend auch hinreichende Zufahrt sichergestellt wird.

5.

Die Y-Strasse entspricht
 damit den technischen Vorgaben an eine verkehrssichere Erschliessung und
 führt überdies direkt an das geplante Bauvorhaben heran. Entsprechend liegt
 eine hinreichende Zufahrt und damit in Übereinstimmung mit dem
 Beschwerdegegner 4 eine zureichende Erschliessung vor, womit die
 diesbezüglichen Auflagen im Baubewilligungsentscheid rechtmässig erfolgten.
 Entsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.

III.

Die Gerichtskosten von
 pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
 aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits
 geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Mangels Obsiegens
 steht ihr sodann keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG e contrario).
 Da die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 nicht rechtlich vertreten sind, ist
 ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 138 Abs. 1 VRG).
 Schliesslich steht der Beschwerdegegnerin 3 als Gemeinwesen mangels
 Vorliegens besonderer Umstände ebenfalls keine Parteientschädigung zu (vgl.
 Art. 138 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und
 mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3.

Parteientschädigungen
 werden keine zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]