gl_gerichte · GL-1428 · 2020-08-12 · de
OG.2018.00045


Kanton Glarus

Obergericht

Urteil
 vom 12. August 2020

Verfahren
 OG.2018.00045

1. A.______

2. B.______

Privatkläger und

Berufungskläger

Staats- und Jugendanwaltschaft des
 Kantons Glarus

Anklägerin

vertreten durch den Staatsanwalt

gegen

C.______

Beschuldigter
 und

Berufungsbeklagter

vertreten
 durch Rechtsanwalt D.______

betreffend

Widerhandlungen
 gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen

Anträge
 von A.______ und B.______(gemäss Eingaben vom 7. August 2018
 [act. 47] und 28. November 2018 [act. 59], sinngemäss):

1.

Es sei
 das Urteil des Präsidenten des Kantonsgerichts Glarus vom 17. Juli 2018 im
 Verfahren SG.2018.00022 aufzuheben und es sei der Beschuldigte wegen einer
 Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
 Geschäftsräumen aufgrund von Art. 325bisStGB und Art. 326bisStGB schuldig zu sprechen.

2.

Der
 Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 10'000. als
 Genugtuung zu bezahlen. Eventualiter sei die Höhe der vom Beschuldigten zu
 leistenden Genugtuungszahlung vom Gericht festzulegen.

3.

Der
 Beschuldigte sei zu verpflichten, den Privatklägern CHF 5'300.
 zuzüglich Zins von 5 % ab 8. März 2016 zu bezahlen als Entschädigung
 für Aufwendungen im Verfahren. Eventualiter sei die Höhe der vom
 Beschuldigten zu leistenden Entschädigung vom Gericht festzulegen.

4.

Alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschuldigten.

Anträge
 von C.______(gemäss Eingaben vom 3. Oktober 2018 [act. 55] und
 20. Dezember 2018 [act. 66], sinngemäss):

1.

Die
 Berufung der Berufungskläger sei abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei.

2.

Alles
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger.

____________________

Das Gericht zieht in Betracht:

I.

1.A.______ (nachfolgend
 Privatklägerin) und ihr Ehemann B.______ (nachfolgend Privatkläger)
 unterzeichneten am 22. August 2011 einen Mietvertrag mit der
 X.______ AG (nachfolgend Vermieterin) über ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
 in [...] mit Mietbeginn ab 1. November 2011 (act. 2/3/2-8). Kurz
 nach dem Einzug in das Mietobjekt forderten A.______ und B.______
 (nachfolgend Privatkläger) von der Vermieterin die Beseitigung mehrerer ihrer
 Ansicht nach am Mietobjekt bestehender Mängel und beschritten in der Folge
 den Rechtsweg. Das Kreisgericht See-Gaster verpflichtete die Vermieterin mit
 Entscheid vom 7. November 2013, einen Teil der geltend gemachten
 Mängel zu beheben und wies die von den Privatklägern ebenfalls geltend
 gemachte Mietzinsherabsetzung ab (act. 2/3/10). Auf Berufung der
 Privatkläger hin, verpflichtete das Kantonsgericht St. Gallen mit Urteil
 vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur Behebung weiterer Mängel und
 verfügte die Herabsetzung des monatlichen Mietzinses um CHF 600.
 rückwirkend ab 1. April 2014 bis zur vollständigen Mängelbehebung
 (act. 2/3/25 S. 2). Gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts
 St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte der Privatkläger mit E-Mail
 vom 26. Juni 2015 der Y.______ Treuhand AG (welche zu diesem
 Zeitpunkt mit der Verwaltung des Mietobjektes der Privatkläger betraut war)
 mit, dass er die vom Kantonsgericht St. Gallen rückwirkend ab 1. April 2014
 zugesprochene Mietzinsreduktion mit künftig geschuldeten Mietzinsen verrechnen
 werde. Dementsprechend bezahlten die Privatkläger für die Monate Juli und
 August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinse noch leisteten sie
 diesbezüglich Hinterlegungsbeträge (act. 2/4/70 f., act. 2/5/45).

2.Mit Einschreiben vom
 14. und vom 19. August 2015 mahnte die Y.______ Treuhand AG die Privatkläger
 wegen ausstehender Mietzinse für Juli 2015 und August 2015. Diese Mahnungen
 waren jeweils mit einer Kündigungsandrohung verbunden (act. 2/33/29 f.).
 Am 17. September 2015 bevollmächtigte die Vermieterin Rechtsanwalt
 E.______ (nachfolgend auch Rechtsanwalt) betreffend die Miet-angelegenheit
 mit den Privatklägern zu allen Rechtshandlungen eines Generalbevollmächtigten
 (act. 2/2/7). In der Folge kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit den
 Privatklägern am 21. September 2015 per 31. Oktober 2015
 (act. 2/3/36). Die Privatkläger fochten diese Kündigung beim
 Kreisgericht See-Gaster an, welches mit Urteil vom 8. März 2016 die
 Kündigung aufhob (act. 2/4/67-87).

3.Am 23. November 2015
 stellten die Privatkläger gegen die Vermieterin, vertreten durch C.______
 (nachfolgend Beschuldigter), welcher zum Kündigungszeitpunkt
 Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der X.______ AG war
 (act. 42), einen Strafantrag wegen Widerhandlungen im Sinne von
 Art. 325bisStGB und Art. 326bisStGB
 (act. 2/1/1-4). Die Staats- und Jugendanwaltschaft des Kantons Glarus
 (nachfolgend Staatsanwaltschaft) stellte das Strafverfahren gegen den
 Beschuldigten ein (act. 2/5/1-4, act. 2/6/1-8). Eine gegen diese
 Einstellungsverfügung von den Privatklägern erhobene Beschwerde hiess das
 Obergericht des Kantons Glarus mit Beschluss vom 15. September 2017
 teilweise gut (act. 2/7/34 ff.). Am 26. Januar 2018 erliess
 die Staatsanwaltschaft einen Strafbefehl gegen den Beschuldigten wegen
 Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
 Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB
 und auferlegte dem Beschuldigten eine Busse von CHF 300. (act. 3).
 Nachdem die Privatkläger am 7. Februar 2018 und der Beschuldigte am
 8. Februar 2018 Einsprache gegen den Strafbefehl erhoben hatten
 (act. 2/8/32-34, act. 2/8/35-41), hielt die Staatsanwaltschaft an
 diesem fest und überwies die Strafsache dem Kantonsgericht Glarus zur
 weiteren Behandlung (act. 1, act. 2).

4.Mit Urteil vom
 17. Juli 2018 sprach der Kantonsgerichtspräsident den Beschuldigten
 vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
 von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325bisAbs. 2
 oder 3 StGB i.V.m. Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB frei
 und verwies die Zivilforderungen der Privatkläger auf den Zivilweg
 (act. 43 S. 12 Disp. Ziff. 1 und 2).

5.Gegen dieses Urteil
 erhoben die Privatkläger mit Eingabe vom 7. August 2018 Berufung
 beim Obergericht mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 47,
 act. 48/1-5). Der vom Beschuldigten gestellte Nichteintretensantrag
 (i.S.v. Art. 400 Abs. 3 lit. a StPO [act. 55]), wies das Obergericht mit
 Beschluss vom 9. November 2018 ab und setzte den Privatklägern Frist für eine
 allfällige Ergänzung ihrer Berufung (act. 56, act. 57). Dem kamen
 die Privatkläger mit Eingabe vom 28. November 2018 nach (act. 59).
 Der Beschuldigte beantragte mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 die
 Abweisung der Berufung (act. 66, act. 67/1-5). Die
 Staatsanwaltschaft und die Vorinstanz verzichteten auf eine Stellungnahme
 (act. 64, act. 65).

Am 18. Januar 2019
 reichten die Privatkläger unaufgefordert eine Stellungnahme ein
 (act. 69). Am 24. Februar 2019 [recte: 2020] und am
 24. April 2020 reichte der Beschuldigte unaufgefordert Eingaben ein
 (act. 72, act. 74). Mit Schreiben vom 24. April 2020
 beantragten die Privatkläger den Ausstand von drei Oberrichterinnen sowie von
 Obergerichtsschreiber [], da diese Gerichtspersonen bereits in vorgängigen
 Beschwerdeverfahren mitgewirkt hätten (act. 75). Am 29. April 2020
 resp. am 7. Juli 2020 teilte das Obergericht den Parteien unter dem
 Blickwinkel von Art. 21 Abs. 2 StPO die Gerichtsbesetzung des
 Berufungsverfahrens mit (act. 76, act. 86). Am 1. Mai 2020
 reichte der Beschuldigte unaufgefordert eine Eingabe ein (act. 77),
 woraufhin die Privatkläger am 5. Mai 2020 unaufgefordert eine
 Stellungnahme einreichten (act. 79, act. 79/1-5). Mit Eingabe vom
 8. Juni 2020 legte der Beschuldigte ein Urteil des Kantonsgerichts
 St. Gallen vom 11. Mai 2020 ins Recht (act. 83,
 act. 83/1). Die Privatkläger erhoben gegen dieses Urteil Beschwerde beim
 Bundesgericht (act. 84, act. 85).

II.

1.Bilden ausschliesslich
 Übertretungen Gegenstand des erstinstanzlichen Hauptverfahrens (wie
 vorliegend Art. 325bisStGB i.V.m. Art. 103 StGB), so kann mit der
 Berufung nur geltend gemacht werden, das Urteil sei rechtsfehlerhaft oder die
 Feststellung des Sachverhalts sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf
 einer Rechtsverletzung. Neue Behauptungen und Beweise können nicht
 vorgebracht werden (Art. 398 Abs. 4 StPO). Die Privatkläger
 rügen sinngemäss, die Vorinstanz habe den Beschuldigten zu Unrecht vom
 Vorwurf der Widerhandlung im Sinne von Art. 325bisi.V.m.
 Art. 326bisStGB freigesprochen, d.h. der vorinstanzliche
 Entscheid beruhe auf einer Rechtsverletzung (act. 47, act. 59).

2.Das Urteil des
 Kantonsgerichtspräsidenten vom 17. Juli 2018 stellt ein taugliches
 Anfechtungsobjekt dar und die Privatkläger sind zur Berufungserhebung
 legitimiert (Art. 382 Abs. 1 und 2 StPO). Die Anfechtungsfrist ist
 eingehalten (Art. 399 Abs. 3 StPO [act. 45, act. 47]).
 Die Privatkläger erheben zulässige Rügen. Auf die Berufung ist einzutreten
 (act. 57 Disp. Ziff. 1).

3.Die Berufung hat im
 Umfang der Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids aufschiebende Wirkung
 (Art. 402 StPO). Vorliegend wenden sich die Privatkläger
 vollumfänglich gegen das Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom
 17. Juli 2018 (act. 47 S. 1). Somit hat das Obergericht
 im Berufungsverfahren den erstinstanzlich erfolgten Freispruch und die
 vorinstanzliche Kostenverlegung zu überprüfen (Art. 404 Abs. 1
 StPO), wobei es am Ende ein neues Urteil fällt (Art. 408 StPO).

4.Das Berufungsverfahren ist grundsätzlich mündlich
 (Art. 405 Abs. 1 StPO). Die Berufung kann im schriftlichen
 Verfahren behandelt werden, wenn u.a. wie vorliegend Übertretungen Gegenstand
 des erstinstanzlichen Urteils bilden und mit der Berufung nicht ein
 Schuldspruch wegen eines Verbrechens oder Vergehens beantragt wird
 (Art. 406 Abs. 1 lit. c StPO).

5.Die Anklageschrift bestimmt den Gegenstand des
 erstinstanzlichen Gerichts- wie auch des Berufungsverfahrens. Das Gericht ist
 an den in der Anklageschrift wiedergegebenen Sachverhalt, nicht aber an die
 darin vorgenommene rechtliche Würdigung gebunden (Art. 350 Abs. 1
 StPO).

6.Bestehen
 unüberwindliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen
 der angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für den Beschuldigten
 günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO).Diese Bestimmung operationalisiert den
 verfassungsmässigen Grundsatz der Unschuldsvermutung (in dubio pro reo,
 Art. 32 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 2 EMRK). Sie verbietet es, bei der
 rechtlichen Würdigung eines Straftatbestands von einem belastenden
 Sachverhalt auszugehen, wenn nach objektiver Würdigung der gesamten Beweise
 ernsthafte Zweifel bestehen, ob sich der Sachverhalt tatsächlich so
 verwirklicht hat, oder wenn eine für die beschuldigte Person günstigere
 Tatversion vernünftigerweise nicht ausgeschlossen werden kann. Eine einfache
 Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Es kann jedoch auch keine absolute
 Gewissheit verlangt werden; abstrakte und theoretische Zweifel sind kaum je
 ganz auszuräumen (BGer 6B_824/2016 Urteil vom 10. April 2017 E. 13.1).

7.Die Akten des
 vorinstanzlichen Verfahrens SG.2018.00022 (act. 1-46) wurden beigezogen,
 wobei die Strafuntersuchungsakten integrierender Bestandteil der
 vor-instanzlichen Akten bilden (act. 2). Die Aktenzitate des
 vorinstanzlichen Verfahrens erfolgen unter der Verfahrensnummer des Berufungsverfahrens.

III.

1.Vorliegend machen die
 Privatkläger im Wesentlichen geltend, der Beschuldigte habe ihnen am
 21. September 2015 aus Rache gekündigt resp. er habe sie loswerden
 wollen, weil sie Mängel am Mietobjekt geltend gemacht hätten (act. 47
 insbesondere S. 6 Ziff. 3, act. 2/1/1-4, act. 3 S. 3).

1.1.Nach Art. 325bisAbs. 2 StGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, werdem Mieter kündigt, weil
 dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrnimmt oder
 wahrnehmen will.

Der Mieter soll bei der Ausübung
 seiner ihm zustehenden Rechte vor den Folgen des sozialen Machtgefälles zum
 Vermieter bewahrt werden (Muskens,
 in: Niggli/ Wiprächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar, Strafrecht II,
 Art. 137-392 StGB, 4. Aufl., N 3 zu Art. 325bis).
 Obwohl es sich aus dem Wortlaut von Art. 325bisAbs. 2 StGB
 nicht eindeutig ergibt, kommt diese Bestimmung primär zur Anwendung, wenn die
 Kündigung einen Racheakt (wie vorliegend geltend gemacht) gegenüber dem
 Mieter darstellt, welcher in der Vergangenheit Rechte aus dem Mietvertrag
 geltend gemacht hat (Lachat/Püntener,
 in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., N
 33/2.5). Der von der Vorinstanz ebenfalls geprüfte Art. 325bisAbs. 3 StGB ist für das vorliegende Verfahren nicht einschlägig, was bereits
 die Vorinstanz zutreffend feststellte (act. 43 S. 8 unten) und von den
 Privatklägern im Berufungsverfahren zu Recht nicht beanstandet wurde.

1.1.1.Da Art. 325bisStGB gemäss Randtitel "Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum
 Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen" unter Strafe zu stellen
 bezweckt, sind vom objektiven Straftatbestand von Art. 325bisAbs. 2
 StGB nur solche Vermieterkündigungen erfasst, welche aus zivilrechtlicher
 Sicht unzulässig sind. Die zivilrechtliche Unzulässigkeit der Kündigung
 stellt ein normatives Tatbestandsmerkmal von Art. 325bisStGB dar.
 Eine zivilrechtlich zulässige Kündigung kann demnach aufgrund der
 Zivilrechtsakzessorität von Art. 325bisAbs. 2 StGB keine
 Strafbarkeit zur Folge haben (vgl. hiezu auch die zutreffenden vor-instanzlichen
 Erwägungen in act. 43 S. 8). Das Mietrecht schützt Mieter vor
 Vergeltungskündigungen u.a. dadurch, dass eine Kündigung anfechtbar ist, wenn
 sie ausgesprochen wird während oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss
 eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder
 Gerichtsverfahrens, in welchem der Vermieter zu einem erheblichen Teil
 unterlegen ist, seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich
 eingeschränkt, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder mit dem Mieter
 einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs.
 1 lit. d und e OR). Dieser soeben erwähnte im Zivilrecht verankerte zeitliche
 Kündigungsschutz des Mieters ist jedoch nicht anwendbar, wenn der Vermieter
 das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters kündigt (Art.
 257d OR i.V.m. Art. 271a Abs. 3 lit. b OR).

1.1.2.Eine Kündigung, welche aus zivilrechtlicher Sicht
 unzulässig war, begründet für sich alleine noch keine Strafbarkeit nach Art.
 325bisAbs. 2 StGB. Für eine Strafbarkeit nach Art. 325bisAbs. 2 StGB muss immer auch ein Kausalzusammenhang zwischen der Wahrnehmung
 von Rechten aus dem Obligationenrecht seitens des Mieters und der
 ausgesprochenen Kündigung durch den Vermieter vorliegen. DemVermieter
 muss nachgewiesen werden, dass er die Kündigung als Vergeltung für die
 Wahrnehmung von Mieterrechten aussprach, obwohl er wusste oder zumindest in
 Kauf nahm, dass die Kündigung zivilrechtlich unzulässig sein könnte. Der
 Vermieter muss dem Mieterwegender durch Letzteren erfolgten
 Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der diesbezügliche Beweis ist indes
 regelmässig schwierig zu erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene
 Kündigung oft mit irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren
 repressiven Charakter zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der
 Indizien eine grosse Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang
 spricht (BGE 115 II 484 E. 2b;Lachat/Püntener,
 a.a.O., N 33/2.5;Muskens,
 a.a.O., N 26 f. zu Art. 325bis).

1.1.3.In subjektiver
 Hinsicht ist Vorsatz erforderlich, wobei Eventualvorsatz genügt (Isenring, in: Donatsch [Hrsg.], StGB
 Kommentar, 20. Aufl., N 2 zu Art. 325bis).Vorsatz liegt vor, wenn die Tat mit Wissen und Willen ausgeführt wird,
 wobei bereits vorsätzlich handelt, wer die Verwirklichung der Tat für möglich
 hält und in Kauf nimmt (Art. 12 Abs. 2 StGB; sogenannter Eventualvorsatz).

1.2.

1.2.1.Der Beschuldigte betraute Rechtsanwalt E.______ betreffend die
 Mietstreitigkeit mit den Privatklägern mit einer Generalvollmacht
 (act. 2/2/7). Aufgrund dieses Vertretungsverhältnisses sind bei der
 nachfolgenden materiellen Prüfung die Anstiftung sowie die mittelbare
 Täterschaft miteinzubeziehen.

1.2.2.Wer jemanden vorsätzlich zu dem von diesem verübten
 Verbrechen oder Vergehen bestimmt hat, wird nach der Strafandrohung, die auf
 den Täter Anwendung findet, bestraft (Art. 24 Abs. 1 StGB). Durch die
 Anstiftung wird in einem anderen der Entschluss zu einer bestimmten
 rechtswidrigen Tat hervorgerufen. Der Tatentschluss muss auf das motivierende
 Verhalten des Anstifters zurückzuführen sein.Die Strafbarkeit des
 Anstifters setzt somit eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Haupttat
 voraus (sog. limitierte Akzessorietät, BGer 6B_961/2015, 6B_973/2015,
 6B_974/2015 Urteil vom 5. April 2016 E. 2.4.1;Trechsel/Jean-Richard,in:
 Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 3.
 Aufl., N 5 zu Art. 24). Bei der zu prüfenden Widerhandlung im Sinne vonArt. 325bisAbs. 2 StGB handelt es sich um eine
 Übertretung. Die Anstiftung dazu ist strafbar, die lediglich versuchte
 Anstiftung hingegen nicht (Art. 104 StGB i.V.m. Art. 105
 Abs. 2 StGB;Trechsel/Jean-Richard,a.a.O., N 2 und N 12 zu Art. 24).

1.2.3.Mittelbarer Täter ist, wer einen anderen Menschen als sein
 willenloses oder wenigstens nicht vorsätzlich handelndes Werkzeug benutzt, um
 durch ihn die beabsichtigte strafbare Handlung ausführen zu lassen. Der
 mittelbare Täter nützt dabei entweder intellektuelle Defizite des Tatmittlers
 aus (z.B. Sachverhaltsirrtum, Mängel der Zurechnungsfähigkeit usw.) oder er
 nötigt den Tatmittler zur Tatausführung. Voraussetzung für die Bejahung der
 mittelbaren Täterschaft ist demnach, dass dem Hintermann aufgrund seiner
 Einwirkung auf die das Delikt unmittelbar ausführende Person die tatsächliche
 Tatherrschaft über den Geschehensablauf zukommt; dem Tatwerkzeug dagegen
 fehlt es an der Tatherrschaft. Einzig wenn der Hintermann darüber entscheiden
 kann, ob und allenfalls wie ein konkret bestimmtes Delikt verübt werden soll,
 kann ihm dieses strafrechtlich auch zugerechnet werden. Der mittelbare Täter
 wird bestraft, wie wenn er die Tat eigenhändig ausgeführt hätte (BGE 120 IV
 17 E. 2.d; BGer 1C_592/2019 Urteil vom 16. Dezem-ber 2019 E. 4.4).

1.2.4.Eine Strafbarkeit des Beschuldigten als Anstifter oder mittelbarer
 Täter setzt voraus, dass er betreffend die Verwirklichung der objektiven
 Tatbestandsmerkmale von Art. 325bisAbs. 2 StGB mindestens
 eventualvorsätzlich gehandelt hat.

1.3.Der Beschuldigte fungierte zum Zeitpunkt der Kündigung als
 Verwaltungsratspräsident mit Einzelunterschrift der Vermieterin. Damit ist in
 Bezug auf eine mögliche Strafbarkeit des Beschuldigten auch zu prüfen, ob die
 Voraussetzungen von Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB (Geschäftsherrenhaftung)
 erfüllt sind.

1.3.1.Art. 326bisStGB ist eine Zurechnungs- oder Durchgriffsnorm, die es verunmöglichen soll,
 dass sich natürliche Personen hinter dem "Schleier" der
 juristischen Person bzw. hinter Vertretungsverhältnissen verbergen, um sich
 der strafrechtlichen Verantwortung aus Art. 325bisStGB
 zu entziehen. Abs. 2 statuiert für den Geschäftsherrn, Arbeitgeber,
 Auftraggeber und Vertretenen eine Garantenpflicht für den Fall, dass die
 geschäftsbesorgende Person den Tatbestand von Art. 325bisStGB erfüllt (Muskens,a.a.O.,
 N 1 ff. zu Art. 326bis).Der
 Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene, welcher von der
 in Art. 325bisStGB stipulierten Widerhandlung Kenntnis hat oder
 nachträglich Kenntnis erhält und, obgleich es ihm möglich wäre, es
 unterlässt, sie abzuwenden oder ihre Wirkungen aufzuheben, untersteht der
 gleichen Strafandrohung wie der Täter (Art. 326bisAbs. 2 StGB).
 Ist der Geschäftsherr oder Arbeitgeber, Auftraggeber oder Vertretene eine
 juristische Person, Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, ein
 Einzelunternehmen oder eine Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit,
 findet Art. 326bisAbs. 2 StGB auf die schuldigen Organe,
 Organmitglieder, geschäftsführenden Gesellschafter, tatsächlich leitenden Personen
 oder Liquidatoren Anwendung (Art. 326bisAbs. 3 StGB).

1.3.2.Art. 326bisAbs. 2 StGB ist ein echtes Unterlassungsdelikt. Der Tatbestand setzt die
 Verletzung einer Handlungspflicht voraus, wobei das gebotene Verhalten aus
 objektiver und subjektiver Sicht möglich sein muss. Weiter muss die
 gesetzlich geforderte Handlung den Erfolg ausschliessen oder zumindest die
 Gefahr seines Eintritts herabsetzen (sog. hypothetische Kausalität zwischen
 Rechtsgutsverletzung und Vornahme der gebotenen Handlung;Muskens,a.a.O., N 17 zu
 Art. 326bis).Eine Strafbarkeit des
 Beschuldigten nach Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB setzt
 zunächst eine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325bisAbs. 2 StGB einer anderen Person voraus.Weiter ist entscheidend, ob der Geschäftsherr Kenntnis von der
 Widerhandlung hatte bzw. nachträglich erlangte. Massgebend ist dabei nur die
 tatsächliche Kenntnis, nicht die Kenntnis, die bei gehöriger Sorgfalt hätte
 erlangt werden können. Weiter muss es der Geschäftsherr unterlassen haben,
 die Straftat seines Vertreters abzuwenden, obschon ihm dies möglich gewesen
 wäre. Zudem muss dem Geschäftsherrn eine gewisse Tatmacht zukommen.
 Schliesslich muss der Geschäftsherr vorsätzlich handeln, wobei
 Eventualvorsatz nicht genügt (Muskens,a.a.O.,
 N 18 f., 22 zu Art. 326bis).

2.Im Zusammenhang mit der
 Kündigung vom 21. September 2015 ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

2.1.Die Privatkläger
 mieteten von der X.______ AG ab 1. November 2011 ein
 Reiheneinfamilienhaus in [...] (act. 2/3/2) und machten kurz nach ihrem
 Einzug Mängel geltend. Aus den folgenden Mietrechtsstreitigkeiten geht
 hervor, dass die Privatkläger bereits ab Dezember 2011 ihre Mietzinszahlungen
 reduzierten (act. 2/3/11 Erw. I.1) und in der Folge auch einen Teil
 der Mietzinse hinterlegten (für April 2012 und Mai 2012 je CHF 800.,
 für Juni 2012 bis September 2012 je CHF 1185., ab Oktober 2012
 bis Juni 2015 je CHF 1385. [act. 2/4/70]).

Das Kantonsgericht St. Gallen
 verpflichtete mit Entscheid vom 15. Mai 2015 die Vermieterin zur
 Behebung von diversen Mängeln am Mietobjekt und reduzierte bis zur
 vollständigen Behebung der aufgeführten Mängel den Nettomietzins ab 1. April 2014
 um CHF 600. (act. 2/3/25 Seite 2 Disp. Ziff. 1). Die von den Parteien
 dagegen erhobenen Beschwerden wies das Bundesgericht ab (BGer 4A_333/2015/
 4A_337/2015 Urteil vom 27. Januar 2016).

2.2.Der Privatkläger
 sandte am 26. Juni 2015 an "Y.______ Mietliegenschaften" eine
 E-Mail mit der Mitteilung, dass entsprechend dem Entscheid des Kantonsgerichts
 St. Gallen vom 15. Mai 2015 die künftigen Mietzinse mit der zugesprochenen
 Mietzinsherabsetzung verrechnet würden (act. 2/5/45).

Mit Einschreiben vom 14. August
 2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an die Privatklägerin eine letzte
 Mahnung und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli
 und August 2015 von insgesamt CHF 4'537.80 (act. 2/3/29).

Daraufhin antwortete der
 Privatkläger mit eingeschriebenem Brief vom 17. August 2015 an die Y.______
 Treuhand AG, dass er sie an seine E-Mail vom 26. Juni 2015 erinnern wolle, in
 der er gestützt auf das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai
 2015 die Verrechnung der ab 1. April 2014 zugesprochenen Mietzinsreduktion
 von CHF 600. mit den laufenden Mietzinsen erklärt habe. Weiter informierte
 der Privatkläger die Y.______ Treuhand AG, dass er höchst vorsorglich die in
 der Mahnung vom 14. August 2015 geforderten Beträge diese Woche überweisen
 und die zugesprochene Mietzinsreduktion mit den ab September 2015 fälligen
 Mietzinsen verrechnen werde (act. 2/5/46).

Mit Einschreiben vom 19. August
 2015 sandte die Y.______ Treuhand AG an den Privatkläger eine letzte Mahnung
 und Kündigungsandrohung betreffend eines Mietzinsausstandes für Juli und
 August 2015 von insgesamt CHF 2'770. (act. 2/3/30).

Gemäss Zahlungsbestätigung []
 vom 20. August 2015 überwies die Privatklägerin auf ein Konto bei der [] den
 Betrag von CHF 4'537.80 (act. 2/3/32 Beilage 8).

Gemäss einer weiteren
 Zahlungsbestätigung der [] vom 31. August 2015 überwies die Privatklägerin
 auf ein Konto bei der [] den Betrag von CHF 1'570. (act. 2/3/33
 Beilage 9). Gemäss Rückbuchungsbeleg vom 1. September 2015 war die
 Gutschrift dieser Zahlung bei der Bank des Endbegünstigten [] nicht möglich
 (act. 2/3/34 Beilage 10). Diesbezüglich führen die Privatkläger in ihrem
 Strafantrag vom 23. November 2015 Folgendes aus:

"Aufgrund des Drucks und
 der Verunsicherung, die die Vermieterin und ihre Vertreter geschaffen haben,
 überwiesen die Antragsteller CHF 4'537.80 am 20. August 2015 auf das Konto
 der Z.______ Immobilien AG (Beilage 8). Dieses Konto wurde von der Y.______
 AG benannt. Am 31. August 2015 wurde auf das (den Antragstellern bisher
 bekannte) Konto der Vermieterin CHF 1'570. überwiesen (Beilage 9). Diese
 Zahlung wurde rücküberwiesen, weil die Gutschrift bei der Bank des
 Endbegünstigten nicht möglich ist (Beilage 10). Die fehlgeschlagene Zahlung
 von CHF 1'570. steht im Zusammenhang mit der ursprünglichen Behauptung
 der Vermieterin, dass die gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien
 AG übergegangen sei. Dies hat sich als unzutreffend herausgestellt. Daher
 wollten die Antragsteller auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin
 zahlen, da sie als Mietzinsschuldner gehalten sind, an die Vermieterin als
 Gläubigerin zu leisten und (nur) hierdurch Vertragserfüllung eintritt. Dieses
 Konto existiert jedoch offenbar nicht mehr. (). Mit Schreiben vom 11.
 November 2015 erfolgte die unmissverständliche Anweisung, wieder verbunden
 mit einer Kündigungsandrohung, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen
 (Beilage 11)"(act. 2/1/3).

Mit Schreiben vom 1. September
 2015 teilte die Y.______ Treuhand AG den Privatklägern kurz und bündig mit,
 dass sie nach wie vor den gesamten Mietzins schuldeten, es nicht ihre Aufgabe
 sei, mit ihnen (den Privatklägern) juristische Dialoge zu führen und sie die
 notwendigen juristischen Schritte einleiten werde, wenn die Mietzinszahlungen
 nicht korrekt erfolgten (act. 2/3/31).

Die Generalvollmacht der
 Vermieterin an Rechtsanwalt E.______ vom 17. September 2015
 betreffend "Mietangelegenheit" in Sachen "A.______ und
 B.______ / X.______ AG" wurde vom Beschuldigten unterzeichnet
 (act. 2/2/7, zum Vergleich der Unterschrift siehe act. 2/2/6).

Die Y.______ Treuhand AG kündigte
 dem Privatkläger mit amtlichem Formular vom 21. September 2015 das
 Mietobjekt per 31. Oktober 2015. Unterzeichnet wurde die Kündigung
 von F.______ (act. 2/3/36). Gemäss Entscheid des Kreisgerichts See-Gaster vom
 8. März 2016 wurde diese (vorliegend relevante) Kündigung vom
 21. September 2015 aufgehoben (act. 2/4/87 Disp. Ziff. 1).

Mit Schreiben vom 11. November
 2015 teilte die Y.______ Treuhand AG dem Privatkläger mit, dass seine
 Behauptung, ihm würden Angaben zum Vermieterkonto fehlen, nicht zutreffe und
 weiter"Sie wurden von uns als Beauftragte der X.______ AG und auch
 der Z.______ Immobilien AG zweifelsfrei und ohne Vorbehalt angewiesen, dass
 Sie die Mietzinsen auf das Konto der Z.______ Immobilien AG bei der [] zu
 überweisen haben"(act. 2/3/35 Beilage 11).

Im Verfahren vor dem Kreisgericht
 See-Gaster machten die Privatkläger geltend, es sei nicht klar, an wen sie
 die Mietzinse künftig leisten müssten, was sich darin zeige, dass der Betrag
 von CHF 1'570. nicht auf das Konto der Beklagten (X.______ AG) habe
 überwiesen werden können. Um die Gefahr eines Zahlungsverzugs zu vermeiden,
 sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern ihre Bankverbindung für
 künftige Mietzinszahlungen anzugeben. Dem hielt die Beklagte entgegen, dass
 die Y.______ Treuhand AG, als sie die Kläger mit Schreiben vom
 19. August 2015 zur Hinterlegung der ausstehenden Mietzinse
 aufgefordert habe, entsprechende Einzahlungsscheine beigelegt habe. Die
 Kläger hätten veraltete Einzahlungsscheine verwendet. Das Kreisgericht
 See-Gaster hielt in seinem Entscheid vom 8. März 2016 die erwähnten
 Vorbringen der Kläger für eine Zwängerei und ging nicht mehr weiter darauf
 ein (act. 2/4/85).

2.3.Der Privatkläger
 wurde am 8. November 2016 von der Polizei einvernommen und gab
 zusammengefasst Folgendes zu Protokoll:

Der Beschuldigte sei der
 Eigentümer ihrer Vermieterin (die X.______ AG). Faktisch aber trete der
 Beschuldigte als Vermieter auf, indem er  wenn es um bedeutende Themen gehe
  persönlich anrufe oder vorbeikomme. Sie hätten kurz nach ihrem Einzug in
 das Mietobjekt Feuchtigkeitsmängel festgestellt und die Vermieterin gebeten,
 diese zu beheben. Als diese jedoch nicht bereit gewesen sei, die Mängel zu
 beheben, hätten sie den Rechtsweg einschlagen müssen. Der Beschuldigte habe
 sie zum Auszug bewegen wollen und zum Ausdruck gebracht, dass er die Mängel
 nicht beseitigen wolle. Der Beschuldigte habe ihn auch angerufen und gesagt,
 er wolle sich persönlich um eine Lösung bemühen. Die Lösung des Beschuldigten
 habe so ausgesehen, dass sie aus der Liegenschaft hätten ausziehen sollen. Es
 habe noch ein zweites Telefongespräch mit dem Beschuldigten gegeben und bei
 beiden Telefongesprächen habe der Beschuldigte gesagt, eine Mängelbeseitigung
 komme für ihn nicht in Frage, weil diese zu teuer sei. Der Beschuldigte habe
 gesagt, sie müssten halt mit den Mängeln leben. Er sei forsch, heftig und
 drängend gewesen. Insgesamt habe er drei bis vier Mal mit dem Beschuldigten
 telefoniert und jedes Mal habe der Beschuldigte angerufen (act. 2/2/8-15).

2.4.In der polizeilichen
 Einvernahme vom 28. Januar 2016 verweigerte der Beschuldigte
 weitgehend seine Aussage (act. 2/2/1-6).

Der Beschuldigte wurde anlässlich
 der vorinstanzlichen Hauptverhandlung erneut befragt. Er bestritt den
 Vorwurf, gegen die Privatkläger eine Rachekündigung ausgesprochen zu haben.
 Er habe auch keine Kenntnis betreffend die Verfahren. Er habe keine Zeit,
 sich neben der Arbeit damit zu befassen. Er habe E.______ damit beauftragt,
 die Flut von Korrespondenz und "die Sache" selbständig zu
 erledigen. E.______ habe das selbständig gelöst.

Er kenne den Zusammenhang
 zwischen dem Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom Frühling 2015 und der
 Kündigung vom Herbst 2015 nicht. Es habe so viele Urteile gegeben und er
 wisse nicht mehr, welches dasjenige vom Kantonsgericht St. Gallen vom Frühjahr
 2015 sei. Der Privatkläger habe immer wieder geschrieben und als Reaktion
 darauf habe er (der Beschuldigte) ihn angerufen und eine einvernehmliche
 Lösung mit ihm finden wollen. B.______ habe gefragt, was er ihm geben würde,
 wenn er ausziehe. Er (der Beschuldigte) habe ihm gesagt, er solle ihm sagen,
 wie viel er für den Umzug brauche, CHF 10'000. oder CHF 20'000.
 sei in Ordnung, nicht aber CHF 200'000.. Er habe Ruhe vor dem
 Privatkläger gewollt und alles hätte in Ordnung kommen sollen. Er habe mit
 den Mahnungen vom Sommer 2015 betreffend Rückstand Miete der Privatkläger
 nichts zu tun. Die Y.______ sei mit der Verwaltung des ganzen
 Immobilienportfolios betraut gewesen (act. 28).

2.5.Die
 Staatsanwaltschaft befragte am 17. Januar 2018 F.______ (Geschäftsinhaber
 der Y.______ Treuhand AG) zu der Kündigung vom 21. September 2015.
 F.______ gab zu Protokoll, dass seine Mitarbeiterin, G.______, die
 Angelegenheit bearbeitet habe. Sie hätten betreffend Kündigungsandrohungen
 und Kündigung nach den Weisungen von Rechtsanwalt E.______ gehandelt, welcher
 die Anweisung zur Kündigung gegeben habe (act. 2/8/12-14).

2.6.G.______ wurde im
 vorinstanzlichen Verfahren als Zeugin befragt. Sie gab an, der Beschuldigte
 sei Kunde der Y.______ Treuhand AG gewesen. Sie bestätigte, dass sie aufgrund
 der Anweisung von Rechtsanwalt E.______ die Kündigung des Mietobjekts der
 Privatkläger veranlasst habe. Sie seien immer durch E.______ angewiesen
 worden und hätten sich auch jeweils bei ihm abgesichert. Auf dieE-Mails, welche der Privatkläger immer wieder an die Y.______ Treuhand
 AG geschickt habe, habe sie keine Antwort entworfen, sondern alles an
 E.______ weitergeleitet. E.______ habe über die Kündigung entschieden und er
 habe zum Teil auch die Antwortschreiben an die Privatkläger verfasst. Sie
 habe nicht mitbekommen, dass E.______ bei der Eigentümerin habe nachfragen
 müssen, ob die von ihm vorgeschlagenen Schritte ausgeführt werden sollten.
 Sie habe im Sommer 2015 wegen der Liegenschaft der Privatkläger weder mit dem
 Beschuldigten noch mit der X.______ AG Kontakt gehabt, betreffend anderer
 Liegenschaften schon. E.______ sei nur bei den Privatklägern
 dazwischengeschaltet gewesen. Sie habe den Beschuldigten über die weiteren
 Schritte, nämlich Mahnung und Mietvertragskündigung, nicht informiert. Die
 Verrechnungserklärung, welche der Privatkläger am 26. Juni 2015 an
 die Y.______ gesandt habe, sei an eine Kollegin gelangt und an E.______
 weitergeleitet worden. Sie wisse nicht mehr, wer konkret von Y.______ diese
 E-Mail weitergeleitet habe (act. 29).

2.7.Im vorinstanzlichen
 Verfahren wurde Rechtsanwalt E.______ als Zeuge befragt und dieser sagte
 Folgendes aus: Im Jahr 2015 seien alle Liegenschaften in die Z.______
 Immobilien AG eingebracht worden. Ab Mai 2015 seien die Mietzinse an die
 Z.______ Immobilien AG zu zahlen gewesen und der Privatkläger habe sich
 geweigert, an die Z.______ Immobilien AG zu zahlen, stattdessen habe er
 weiter an die X.______ AG bezahlt. Der Privatkläger habe gesagt, dass er
 einem Vermieterwechsel nicht zugestimmt habe. Es habe Wirbel um die
 ausstehenden Zahlungen gegeben. Da der Beschuldigte in der Firma unter Druck
 gewesen sei und sich nicht mehr mit den Privatklägern habe auseinandersetzen
 wollen, habe er (der Beschuldigte) ihn beauftragt, sich darum zu kümmern. Er
 (E.______) habe G.______ gesagt, dass sie ihn immer informieren solle.
 G.______ habe ihm dann mitgeteilt, dass die Privatkläger nun doch bezahlt
 hätten. Und als dann wieder ein Mietzins gefehlt habe, habe er das gleiche
 Vorgehen gewählt, d.h. zuerst eine Mahnung und als nach 30 Tagen wieder keine
 Miete eingegangen sei, habe er die Kündigung veranlasst. Er habe vom
 Beschuldigten keine Instruktionen bekommen. Die Verrechnungserklärung des
 Privatklägers habe er zum ersten Mal im Verfahren vor dem Kreisgericht
 See-Gaster gesehen (act. 30).

2.8.Der Sachverhalt muss
 insoweit als erstellt gelten, als dass die Privatkläger kurz nach ihrem
 Einzug im November 2011 bereits Mängel am Mietobjekt geltend machten. Wie das
 Kreisgericht See-Gaster urteilte, erfolgte die Kündigung vom 21. September
 2015 zu Unrecht, weil sich die Privatkläger aufgrund zulässiger Verrechnung
 eben nicht im Zahlungsverzug befunden haben (act. 2/4/82-84). Weiter
 unterzeichnete der Beschuldigte weder die Zahlungsverzugsmahnungen resp. die
 Kündigungsandrohungen noch die Kündigung selber. Stattdessen wurde gemäss
 übereinstimmenden Aussagen von F.______, G.______, E.______ und des
 Beschuldigten betreffend weiterem Vorgehen im Zusammenhang mit den
 ausstehenden Mieten und der darauffolgenden Kündigung ausschliesslich
 zwischen den Mitarbeitern der Y.______ Treuhand AG und Rechtsanwalt E.______
 kommuniziert. Aufgrund der im Recht liegenden Korrespondenzen betreffend
 ausstehender Mieten, des Rückbuchungsbelegs vom 1. September 2015 (betrifft Zahlung
 der Privatklägerin von CHF 1'570. vom 31. August 2015) und der
 diesbezüglichen Ausführungen der Privatkläger in ihrem Strafantrag vom 23.
 November 2015 (vgl. S. 10-12 vorstehend) muss ebenfalls als erstellt gelten,
 dass sich die Privatkläger kurz vor der Kündigung aus Sicht der Y.______
 Treuhand AG im Zahlungsverzug befanden. Die Y.______ Treuhand AG konnte
 nämlich aufgrund der belegten Rückbuchung von CHF 1'570. (auf das Konto
 der Privatklägerin) auf dem Bankkonto der Z.______ Immobilien AG keinen
 entsprechenden Zahlungseingang feststellen. Erstellt ist weiter, dass die
 Vermieterin resp. der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ am
 17. September 2015 die Generalvollmacht erteilte, sich um die
 Mietangelegenheit A.______/B.______ zu kümmern (act. 2/2/7).

Es kann aufgrund der Akten aber
 nicht erstellt werden, dass die Y.______ Treuhand AG die
 Verrechnungserklärungen der Privatkläger (vom 26. Juni 2015 und vom
 17. August 2015 [act. 2/5/45, act. 2/5/46]) tatsächlich an E.______
 weiterleitete. G.______ sagte bezüglich der E-Mail des Privatklägers vom 26.
 Juni 2015 aus, dass nicht sie selber, sondern eine Arbeitskollegin (deren
 Namen sie nicht nennen konnte) diese an E.______ weitergeleitet habe (act. 29
 S. 5 Frage 15). E.______ behauptete seinerseits, er habe die
 Verrechnungserklärungen erst im Verfahren vor dem Kreisgericht See-Gaster
 gesehen (act. 30 S. 5 Frage 11). Damit ist weder bewiesen, dass die
 Verrechnungserklärungen der Privatkläger von der Y.______ Treuhand AG an
 E.______ weitergeleitet wurden, noch kann erstellt werden, dass E.______
 diese dannzumal empfangen hat.

Strittig ist, ob es sich bei der
 Kündigung aufgrund der von den Privatklägern geltend gemachten Mängel um eine
 Racheaktion gehandelt hat und der Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
 war, wie die Privatkläger behaupten.

3.

3.1.Die Vorinstanz
 stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass der Beschuldigte weder die
 Mahnschreiben mit Kündigungsandrohungen noch das Kündigungsschreiben
 unterzeichnet habe. Er sei zum Kündigungszeitpunkt Verwaltungsratspräsident
 mit Einzelunterschrift der Vermieterin und am Mietobjekt wirtschaftlich
 berechtigt gewesen (act. 43 S. 6 f. Erw. II.4.2). Die
 Privatkläger hätten die laufenden Mietzinsforderungen rechtmässig mit dem
 ihnen vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen
 Mietzinsherabsetzungsanspruch verrechnet.

Sodann prüfte die Vorinstanz, ob
 Rechtsanwalt E.______ eine Haupttat im Sinne von Art. 325bisAbs.
 2 StGB beging, zu welcher der Beschuldigte ihn angestiftet haben könnte.
 Hierzu erwog die Vorinstanz, der Rechtsanwalt, auf dessen Anweisung hin die
 Kündigung des Mietverhältnisses mit den Privatklägern erfolgt sei, habe
 bestritten, von der Verrechnungserklärung der Privatkläger im
 Kündigungszeitpunkt Kenntnis gehabt zu haben. Zudem habe der Rechtsanwalt
 angenommen, bei der vom Kantonsgericht St. Gallen den Privatklägern
 zugesprochenen Mietzinsreduktion handle es sich um ein Gestaltungsurteil,
 weshalb die Beschwerde an das Bundesgericht in diesem Punkt aufschiebende
 Wirkung habe und eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit dem
 Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen sei (act. 2/4/76). Der
 Rechtsanwalt sei davon ausgegangen, die Durchsetzung der Mietzinse für die
 Monate Juli und August 2015 mittels Kündigungsandrohung sowie anschliessender
 Kündigung (Art. 257d OR) seien rechtmässig gewesen. Es sei nicht
 relevant, ob der Rechtsanwalt die Rechtslage betreffend die Rechtskraft der
 vom Kantonsgericht St. Gallen zugesprochenen Mietzinsherabsetzung
 unsorgfältig eingeschätzt und/oder aus mangelnder Sorgfalt keine Kenntnis von
 der Verrechnungserklärung der Privatkläger gehabt habe. Der Rechtsanwalt habe
 in einer irrigen Vorstellung über den Sachverhalt im Sinne von Art. 13
 Abs. 1 StGB gehandelt, weshalb das Gericht die Tat zu Gunsten des
 Täters nach dem Sachverhalt, den sich dieser vorstellte, zu beurteilen habe.
 Auch aus Art. 13 Abs. 2 StGB ergebe sich vorliegend keine Strafbarkeit des
 Rechtsanwalts, da eine fahrlässige Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum
 Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nicht strafbar sei. Es sei
 nicht ersichtlich, inwiefern der Rechtsanwalt die objektiven
 Tatbestandsmerkmale von Art. 325bisAbs. 2 StGB vorsätzlich und
 rechtswidrig erfüllt habe. Da keine durch den Rechtsanwalt begangene Haupttat
 nach Art. 325bisAbs. 2 StGB vorliege, könne auch keine
 vollendete Anstiftung durch den Beschuldigten gegeben sein (act. 43
 S. 9 f. Erw. II.4.4).

3.2.Weiter erwog die
 Vorinstanz, dass auch eine vollendete mittelbare Täterschaft des
 Beschuldigten nicht in Frage komme, da E.______ kein willenloses oder
 jedenfalls nicht vorsätzlich handelndes Instrument des Beschuldigten gewesen
 sei. Die Informationen betreffend das Mietverhältnis seien gemäss
 Zeugenaussagen über E.______ und nicht über den Beschuldigten gelaufen,
 weshalb Letzterer auch keinen Wissensvorsprung gegenüber E.______ gehabt
 habe. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Betreuung der
 Mietstreitigkeit A.______/B.______ spreche dafür, dass der Beschuldigte ein
 rechtlich korrektes Vorgehen angestrebt habe. Es bestünden unüberwindliche
 Zweifel daran, dass der Beschuldigte betreffend die Verwirklichung der
 objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325bisAbs. 2
 StGB im Rahmen einer wenigstens versuchten mittelbaren Täterschaft mindestens
 eventualvorsätzlich gehandelt habe (act. 43 S. 10 f.
 Erw. II.4.5).

3.3.Die Vorinstanz kam
 zum Schluss, dass eine Strafbarkeit des Beschuldigten aufgrund von Art. 325bisAbs. 2 StGB i.V.m. Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB verneint werden
 müsse, da keine tatbestandsmässige und rechtswidrige Tat nach Art. 325bisAbs. 2 StGB einer anderen Person, namentlich von E.______, ersichtlich
 sei. Sogar wenn eine solche Straftat vorgelegen hätte, stünde einer
 Bestrafung des Beschuldigten ein unvermeidbarer Irrtum über die Rechtswidrigkeit
 nach Art. 21 StGB entgegen. So habe sich der Beschuldigte nämlich
 darauf verlassen dürfen, dass sein Rechtsanwalt die ihm übertragenen
 Verwaltungsaufgaben betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
 sorgfältig und gewissenhaft ausüben und mindestens keine strafbaren
 Handlungen vornehmen würde (Art. 12 lit. a BGFA).

Aufgrund alldem sprach die
 Vorinstanz den Beschuldigten von sämtlichen Vorhalten frei (act. 43 S.
 10 f. Erw. II.4.5 und S. 12 Disp. Ziff. 1).

4.

4.1.Die Privatkläger bringen
 im Berufungsverfahren zusammengefasst das Folgende vor: Entgegen den
 vorinstanzlichen Erwägungen sprächen gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass der
 Beschuldigte sichere Kenntnis vom Ausspruch der Kündigung gehabt habe, sie
 wahrscheinlich initiiert oder zumindest in Kauf genommen habe. Die
 Behauptung, wonach E.______ die Kündigung eigenständig in Auftrag gegeben
 habe, sei vorgeschoben. Es widerspreche jeder Logik, wenn E.______ angebe,
 ohne klare Instruktionen des Beschuldigten die Kündigung ausgesprochen zu
 haben (act. 47 S. 4, act. 59 S. 4 Rz 5). Es gebe zudem keine
 Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte E.______ tatsächlich zur
 eigenständigen Betreuung des Mietverhältnisses bevollmächtigt habe
 (act. 59 S. 4 Rz 5). Vorliegend spreche alles dafür, dass der
 Beschuldigte sie habe loswerden wollen. Dies habe sich auch anlässlich eines
 Telefonats des Beschuldigten an den Privatkläger gezeigt, in welchem der
 Beschuldigte ihm Geld geboten habe, wenn er ausziehen würde. An der
 vorinstanzlichen Hauptverhandlung sei der Beschuldigte emotional geworden,
 was nahe lege, dass er die für ihn nachteiligen Prozessverläufe persönlich
 nehme und eine Rachekündigung vorliege (act. 47 S. 7, act. 59 S.
 3). Die zeitliche Nähe des Urteils im Mängelprozess zum Ausspruch der
 Kündigung spreche dafür, dass die Kündigung im Zusammenhang mit dem Ausgang
 des Mängelprozesses stehe (act. 47 S. 8 f. Rz 6).

4.2.Die Begründung der
 Vorinstanz, wonach E.______ davon ausgegangen zu sein scheine, die
 Privatkläger hätten eine Verrechnung der Mietzinsforderungen weder geltend
 gemacht noch wäre diese möglich gewesen, weshalb E.______ davon ausgegangen
 sei, die Kündigung sei rechtmässig gewesen, sei unhaltbar. Die
 Erinnerungslücken von E.______ bezüglich die Vollstreckbarkeit des Urteils des
 Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 seien nicht
 glaubhaft und dienten der Verschleierung des wahren Kündigungsgrundes. Es
 treffe nicht zu, dass E.______ die Verrechnungserklärung der Privatkläger nie
 erhalten habe. G.______ habe glaubhaft ausgesagt, dass sie die E-Mail der
 Privatkläger mit der Verrechnungserklärung an E.______ weitergeleitet habe.
 E.______ habe den Erhalt dieser E-Mail im Kündigungsschutzprozess vor dem
 Kreisgericht See-Gaster nie bestritten (act. 47 S. 3 ff. Rz 2
 und S. 7 f. Rz 5).

4.3.Zudem habe die
 Vorinstanz die weiteren Kündigungen der Vermieterin aus den Jahren 2017/2018
 unberücksichtigt gelassen. Diese durch den neuen Rechtsvertreter der
 Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen zeigten klar, dass der Beschuldigte
 die Privatkläger aus der Liegenschaft habe drängen wollen und ein rechtlich
 korrektes Vorgehen sei ihm nicht wichtig gewesen (act. 47 S. 8 f.
 Rz 7). Diese Kündigungen würden auch aufzeigen, dass die Behauptung des
 Beschuldigten, wonach E.______ die vorliegend interessierende Kündigung im
 Jahr 2015 ohne Kenntnis des Beschuldigten eigenständig in Auftrag gegeben
 habe, unrichtig und der diesbezügliche Sachverhalt konstruiert sei
 (act. 59 S. 4 Rz 6).

5.

5.1.Der Beschuldigte
 bringt vor Obergericht vor, es fehle von vorneweg an einem Kausalzusammenhang
 zwischen der Geltendmachung von Mängeln der Privatkläger als Mieter
 einerseits und der Kündigung durch die Vermieterin anderseits. So sei die
 Kündigung vom 21. September 2015 deshalb erfolgt, weil nach Auffassung
 von E.______ die Privatkläger nachweislich mit ihren Mietzinszahlungen in
 Verzug gewesen seien (act. 55 S. 4 f. Rz II.3.a).

5.2.Er habe den Auftrag
 zur Kündigung nicht erteilt. Alle Zeugen hätten übereinstimmend ausgesagt,
 dass sich einzig E.______ um das Mietverhältnis mit den Privatklägern
 gekümmert habe und sämtliche Korrespondenz über ihn gelaufen sei.  Die
 Vorinstanz sei zu Recht davon ausgegangen, dass er E.______ keine Instruktion
 betreffend die Kündigung erteilt habe (act. 55 S. 5 ff.
 Rz II.3.b, act. 66 S. 7 f., Rz III.6, S. 8 Rz III.8,
 S. 9 Rz III.10). Zudem könne es nicht Aufgabe eines Laien sein, zu
 überprüfen, ob der beigezogene Anwalt rechtmässig handle. Dies würde im
 Endeffekt dazu führen, dass jedermann, der einen Anwalt beiziehe, einen weiteren
 Anwalt damit beauftragen müsste, um die Rechtmässigkeit des Tuns des
 erstbeauftragten Anwalts zu überprüfen (act. 55 S. 7 f.
 Rz II.4, act. 66 S. 9 Rz III.10).

5.3.Schliesslich ist der
 Beschuldigte der Ansicht, dass einzig die Umstände rund um die Kündigung vom
 21. September 2015 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildeten. Die
 weiteren Ausführungen der Privatkläger seien irrelevant, zeigten jedoch deren
 rechtsmissbräuchliches Verhalten. Sie hätten mit allen erdenklichen Mitteln
 versucht, die von ihnen erwirkte Mängelbehebung zu boykottieren. Dies habe
 einen ökonomischen Grund: Solange die Mängelbehebung nicht abgeschlossen sei,
 könnten die Privatkläger jeden Monat eine Mietzinssenkung von CHF 600.
 beanspruchen. Des Weiteren würden die Privatkläger nicht nur ihn, sondern
 auch seine Vertreter mit unberechtigten Strafanzeigen eindecken (act. 66
 S. 4 ff. Rz II).

6.Da der Beschuldigte die
 Kündigung nicht selber unterzeichnete und dannzumal in der Mietstreitigkeit
 A.______/B.______ anwaltlich vertreten war, ist für die Strafbarkeit des
 Beschuldigten gestützt auf Art. 325bisAbs. 2 StGB
 entscheidend, ob dieser entweder mindestens mit der Möglichkeit rechnete
 resp. in Kauf nahm, dass er eine rechtswidrige Tat nach Art. 325bisAbs. 2 StGB im Sinne einer Anstiftung veranlasste oder in mittelbarer
 Täterschaft verübte oder ob er Kenntnis von einer Tat nach Art. 325bisAbs. 2 StGB einer anderen Person hatte und er sich somit allenfalls aus
 Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326bisAbs. 2 und 3
 StGB) strafbar gemacht haben könnte. Die Kündigung vom
 21. September 2015 erfolgte gemäss den Feststellungen des
 Kreisgerichts See-Gaster zu Unrecht, womit das Tatbestandselement der
 widerrechtlichen Kündigung im Sinne von Art. 325bisAbs. 2
 StGB vorliegt. Nachfolgend ist zu prüfen, ob zwischen der Geltendmachung von
 Mängeln seitens der Privatkläger und der erfolgten Kündigung ein
 Kausalzusammenhang besteht bzw. ob in dieser Kündigung eine Repressalie zu
 erblicken ist.

6.1.

6.1.1.Der Beschuldigte
 betraute Rechtsanwalt E.______ mit der Wahrung seiner Interessen betreffend
 die Mietangelegenheit A.______/B.______. Somit ist zu prüfen, ob Rechtsanwalt
 E.______ die objektiven Tatbestandsmerkmale von Art. 325bisAbs. 2 StGB erfüllte. Die Vorinstanz verneinte dies (act. 43 S. 9).

6.1.2.Gemäss den Aussagen
 des Rechtsanwalts im vorinstanzlichen Verfahren gab es im Frühjahr / Sommer
 2015 mit dem Transfer des Immobilienportfolios der X.______ AG resp. des
 Beschuldigten in die Z.______ Immobilien AG Schwierigkeiten, da die
 Privatkläger die Miete  trotz gegenteiliger Aufforderung  weiterhin an die
 X.______ AG bezahlten (act. 30 S. 4 Frage 8). An der Richtigkeit dieser
 Aussage bestehen keine Zweifel, denn die Privatkläger führen in ihrem
 Strafantrag vom 23. November 2015 selber aus, dass sie angewiesen worden
 seien, die Mietzinse künftig auf das Konto der Z.______ Immobilien AG zu
 bezahlen und sie instruktionsgemäss ihre Mietzahlung in Höhe von
 CHF 4'537.80 vom 20. August 2015 auf das Bankkonto der Z.______ Immobilien
 AG (act. 2/3/32 Beilage 8) überwiesen hätten (act. 2/1/3). Betreffend die
 Zahlung vom 31. August 2015, welche auf das Konto bei der [] der
 Privatklägerin rückgebucht wurde, führen die Privatkläger in ihrem
 Strafantrag u.a. aus, die ursprüngliche Behauptung der Vermieterin, wonach
 die von ihnen gemietete Liegenschaft auf die Z.______ Immobilien AG
 übergegangen sei, habe sich als unzutreffend herausgestellt, weshalb sie die
 Miete wieder auf das ihnen bisher bekannte Konto der Vermieterin hätten
 überweisen wollen. Dieses Konto habe aber nicht mehr existiert (act. 2/1/3).
 Bezüglich dieser Vorbringen der Privatkläger ist auf ein Schreiben von
 Rechtsanwalt E.______ an die Privatklägerin vom 16. Januar 2015 zu
 verweisen, worin der Rechtsanwalt ausführt, die X.______ AG habe ihre
 Liegenschaften in die Z.______ Immobilien AG eingebracht, wobei aber die
 Liegenschaft der Privatkläger vergessen gegangen sei. Und weiter führte der
 Rechtsanwalt darin aus:"Soweit Sie Ihre Mietzinse jeweils an die von
 der Verwalterin der X.______ AG und der Z.______ Immobilien AG bezeichneten
 Stelle bezahlen, gelten diese Mietzinse somit als wohlbezahlt, unabhängig
 davon, wer formell bei Ihnen als Vermieter fungiert."(act. 48/3 S.
 2).

Wie aus dem Schreiben der
 Y.______ Treuhand AG vom 11. November 2015 hervorgeht, wurden die
 Privatkläger unmissverständlich angewiesen, die Mietzinse auf das Konto der
 Z.______ Immobilien AG bei der [] zu überweisen (act. 2/3/35). Dieser
 Aufforderung sind die Privatkläger mit ihrer Überweisung vom
 20. August 2015 nachgekommen, jedoch nicht mit ihrer Überweisung
 vom 31. August 2015 in Höhe von CHF 1'570. (act. 2/3/32-35).
 Aufgrund dieses Sachverhalts ergeben sich an den Aussagen des Rechtsanwalts
 keine Zweifel, wonach dieser Anfang September 2015 von einem Zahlungsverzug
 seitens der Privatkläger ausging und er deshalb die Kündigung veranlasste.

6.1.3.Gemäss den
 Erwägungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom
 8. März 2016 betreffend die Anfechtung der Kündigung des
 Mietverhältnisses machte dieX.______ AG als Beklagte,
 vertreten durch Rechtsanwalt E.______, geltend, bei dem im Entscheid des
 Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 den Privatklägern zugesprochenen
 Mietzinsherabsetzungsanspruchs handle es sich um ein Gestaltungsurteil im
 Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG. Insoweit habe die Beschwerde der
 Beklagten aufschiebende Wirkung gehabt und sei eine Verrechnung der
 Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 mit diesem
 Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht möglich gewesen (act. 2/4/76). Der
 Umstand, wonach im Gesuch der durch Rechtsanwalt E.______ vertretenen
 X.______ AG um aufschiebende Wirkung der Beschwerde an das Bundesgericht die
 Mietzinsreduktion gerade nicht miteinbezogen wurde (act. 2/4/37 ff.),
 spricht dafür, dass der Rechtsanwalt zu diesem Zeitpunkt (fälschlicherweise)
 von einem Gestaltungsurteil im Sinne von Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG ausging
 (vgl. hiezu auch die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 43 S. 9).
 Ergänzend ist zu bemerken, dass die Rechtsfrage, ob es sich bei der den
 Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion um ein Gestaltungsurteil
 handelt oder nicht, mit Blick auf die diesbezüglichen rechtlichen
 Ausführungen des Kreisgerichts See-Gaster im Entscheid vom 8. März 2016 nicht
 trivial ist (act. 2/4/77 ff.). Es ist daher entgegen der Ansicht der
 Privatkläger (act. 47 S. 5 oben) durchaus glaubhaft, dass sich der
 Rechtsanwalt bezüglich dieser Frage geirrt hat und demnach in einer irrigen
 Vorstellung über den Sachverhalt bezüglich der Vollstreckbarkeit der den
 Privatklägern zugesprochenen Mietzinsreduktion handelte (Art. 13 Abs. 1 StGB;
 betr. unzutreffende Vorstellungen über rechtlich geprägte Tatbestandsmerkmale
 vgl. auch BGE 129 IV 238 E. 3, BGer6B_182/2016Urteil vom
 17. Juni 2016 E. 4.2).

6.1.4.Die Privatkläger vertreten die Ansicht, dass die zeitliche Nähe des
 Urteils im Mängelprozess (hier geht es um das Urteil des Kantonsgerichts St.
 Gallen vom 15. Mai 2015, mit welchem die Vermieterin zur Mängelbehebung
 verpflichtet wurde [act. 2/3/9]) dafür spreche, dass die Kündigung wegen dem
 für den Beschuldigten nachteiligen Ausgang des Prozesses ausgesprochen worden
 sei (act. 47 S. 8 Rz 6). Dieser Argumentation der Privatkläger muss bei
 einer Würdigung der gesamten Umstände im Zusammenhang mit den von den
 Privatklägern geltend gemachten Mängeln entgegengehalten werden, dass eine
 besonders lange Zeitspanne zwischen der Wahrnehmung von Rechten aus dem
 Obligationenrecht des Mieters und einer ausgesprochenen Kündigung der
 Vermieterin auch als Indiz gewertet werden könnte, welches gegen einen
 Zusammenhang zwischen den beiden Ereignissen spricht. Vorliegend ist
 erstellt, dass die Privatkläger das Mietobjekt ab 1. November 2011
 gemietet hatten und bereits im Dezember 2011 wegen geltend gemachter Mängel
 den Mietzins reduzierten. Kurze Zeit später erfolgten weitere
 Mietzinskürzungen, Mietzinshinterlegungen und Zivilgerichtsstreitigkeiten. Gleichwohl
 erfolgte die Kündigung des Mietobjektes erst am 21. September 2015
 (act. 2/3/36), also fast vier Jahre später. So kann die Zeitdauer
 zwischen der Geltendmachung von Mängeln und der ausgesprochenen Kündigung je
 nach Betrachtungsweise als ein Indiz für oder gegen eine Rachekündigung
 gewertet werden.

6.1.5.Der Strafbefehl vom 26. Januar 2018 (act. 3), welcher im
 vorliegenden Verfahren als Anklageschrift gilt (Art. 356 Abs. 1 StPO), hat
 die nach Art. 325bisAbs. 2 StGB mutmasslich inkriminierte Kündigung
 vom 21. September 2015 zum Gegenstand (act. 3 S. 3). Die weiteren Kündigungen
 der Vermieterin aus den Jahren 2017 und 2018 und ein allfälliger Zusammenhang
 zwischen der Geltendmachung der Mängel der Privatkläger kann vorliegend im
 Hinblick auf den Anklagegrundsatz (Art. 9 Abs. 1 StPO) und die
 Bindung an die Anklage (Art. 350 Abs. 1 StPO) nicht beurteilt werden. Zu
 bemerken ist, dass das Kantonsgericht St. Gallen im Entscheid vom 11. Mai
 2020 in Abweisung der Berufung der Privatkläger die Kündigung des Beklagten
 vom 9. Juli 2018 schützte (act. 83/1 S. 32). Wo keine (zivilrechtlich)
 unrechtmässige Kündigung vorliegt, entfällt eine Strafbarkeit nach
 Art. 325bisAbs. 2 StGB.

6.1.6.Im Lichte der vorstehenden Erwägungen kann der von Art. 325bisAbs. 2 StGB geforderte Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung der
 Mängel seitens der Privatkläger und der ausgesprochenen Kündigung vom
 21. September 2015 nicht bewiesen werden. Insgesamt liegen bei einer
 objektiven Würdigung der Beweise unüberwindliche Zweifel vor, dass die erst
 am 21. September 2015 ausgesprochene Kündigung, welcher nachweislich die
 erwähnten Korrespondenzen betreffend Zahlungsverzug der Privatkläger
 vorausgegangen sind, eine Repressalie auf die seitens der Privatkläger
 bereits ab Dezember 2011 geltend gemachten Mängel darstellte. Vielmehr ist
 davon auszugehen, dass die Y.______ Treuhand AG damals von einem
 Zahlungsverzug der Privatkläger ausgegangen ist und infolgedessen der
 Rechtsanwalt aufgrund von Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses
 mit den Privatklägern veranlasste. Für diese Sichtweise spricht auch der
 Umstand, dass die Privatklägerin ihre Mietzinszahlung vom 31. August 2015 aus
 nicht nachvollziehbaren Gründen und trotz anderslautenden Aufforderungen der
 Y.______ Treuhand AG (und vom Rechtsanwalt) auf ein nicht mehr existierendes
 Bankkonto der Vermieterin überwies und die Überweisung deshalb auf ihr
 Bankkonto zurückgebucht werden musste, obwohl sie nur wenige Tage zuvor ihre
 Mietzinszahlung gemäss den Instruktionen der Y.______ Treuhand AG auf das
 neue (und richtige) Bankkonto der Z.______ Immobilien AG überwiesen hatte.

Dass Rechtsanwalt
 E.______ die Sachlage betreffend aufschiebende Wirkung falsch einschätzte
 (vgl. Erw. III.6.1.3), ist gestützt auf Art. 13 Abs. 1 StGB
 strafrechtlich nicht relevant. Aus Art. 13 Abs. 2 StGB kann sich
 vorliegend ebenfalls keine Strafbarkeit von Rechtsanwalt E.______ ergeben, da
 die fahrlässige Begehung (der Übertretung) der Widerhandlung gegen die
 Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen straffrei
 ist(Art. 13 Abs. 2 StGB i.V.m. Art. 12
 Abs. 3 StGB).

Damit ist festzustellen, dass
 Rechtsanwalt E.______ keine Haupttat im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB angelastet werden kann.

6.1.7.Selbst wenn man
 aber vom Vorliegen einer durch Rechtsanwalt E.______ verübten Haupttat
 ausgehen würde, hätte sich der Beschuldigte aufgrund der nachfolgenden
 Erwägungen nicht wegen Anstiftung zu Art. 325bisAbs. 2 StGB strafbar gemacht.

6.2.

6.2.1.Rechtsanwalt
 E.______ sagte im vorinstanzlichen Verfahren aus, dass er vom Beschuldigten
 keine Instruktionen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern
 erhalten habe. Der Beschuldigte habe ihn beauftragt, sich "darum zu
 kümmern", da er (der Beschuldigte) nichts mehr damit habe zu tun haben
 wollen (act. 30 S. 4 Frage 8). Diese Aussage deckt sich mit den Aussagen
 des Beschuldigten, wonach er Rechtsanwalt E.______ zur selbstständigen
 Erledigung beauftragt habe (act. 28 S. 4 Fragen 10 f.). Aus den
 übereinstimmenden Zeugenaussagen von G.______ und F.______ geht hervor, dass
 die Informationen betreffend das Mietverhältnis mit den Privatklägern über
 Rechtsanwalt E.______ (und nicht über den Beschuldigten) liefen und die hier
 interessierende Kündigung durch Rechtsanwalt E.______ veranlasst wurde
 (act. 2/8/013 f. Fragen 1 und 7, act. 29 S. 3 f.
 Fragen 7 ff.). G.______ gab auch an, nie mitbekommen zu haben, dass
 E.______ jeweils beim Beschuldigten habe nachfragen müssen, ob die von ihm
 (E.______) vorgeschlagenen Schritte hätten ausgeführt werden sollen
 (act. 29 S. 4 Frage 11). Diese Aussagen sind auch im Hinblick
 auf die vom Beschuldigten an Rechtsanwalt E.______ erteilte Generalvollmacht
 vom 17. September 2015 durchaus glaubhaft.

Insgesamt betrachtet, ergeben
 sich aus diesen Aussagen keinerlei Widersprüche.

6.2.2.Damit kann nicht
 erstellt werden, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt die Anweisung
 erteilte, den Privatklägern das Mietobjekt zu kündigen. Zwar ist den
 Privatklägern darin beizupflichten, dass ein Rechtsanwalt in der Regel auf
 Instruktion seines Mandanten hin handelt, jedoch kann auch nicht von
 vornherein ausgeschlossen werden, dass ein Rechtsanwalt bei Mandatsübernahme
 keine detaillierten Anweisungen erhält. Hier muss auf den konkreten
 Sachverhalt abgestellt werden. Die Privatkläger befanden sich Anfang
 September 2015 nach Ansicht der Y.______ Treuhand AG im Zahlungsverzug und
 eine gestützt darauf auszusprechende Kündigung, deren rechtlich korrekte
 Ausübung juristisches Fachwissen bedarf, erforderte ganz besonders beim vorliegend
 stark zerrütteten Mietverhältnis den Beizug eines Rechtsanwalts. So
 unterschrieb der Beschuldigte die Generalvollmacht an Rechtsanwalt E.______
 erst am 17. September 2015 (act. 2/2/7) und damit nur wenige Tage bevor die
 inkriminierte Kündigung ausgesprochen wurde. Auch zu berücksichtigen ist,
 dass der Beschuldigte resp. die X.______ AG als Vermieterin in den
 Zivilstreitigkeiten stets anwaltlich vertreten war (act. 2/3/9,
 act. 2/3/37, act. 2/4/23, act. 2/4/43, act. 2/4/67,
 act. 2/7/16, act. 36, act. 83/1). Der Beschuldigte sagte in
 nachvollziehbarer Weise aus, es hätte alles in Ordnung kommen sollen (act. 28
 S. 5 Frage 17). Bei diesem Sachverhalt kann nicht erstellt werden, dass
 Rechtsanwalt E.______ auf Instruktion des Beschuldigten hin die Kündigung
 veranlasste, sondern es scheint nachvollziehbar, dass Rechtsanwalt E.______
 die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung
 eigenständig einschätzte und zum (nachträglich sich als falsch
 herausstellenden) Schluss kam, die Voraussetzung für eine (i.S.v. Art. 271a
 Abs. 3 lit. b OR i.V.m. Art. 257d OR) zulässige Zahlungsverzugskündigung
 sei erfüllt.

6.2.3.Die Privatkläger
 vermögen auch aus dem Umstand, dass der Beschuldigte den Privatkläger
 (mehrfach) angerufen hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Bezüglich des
 Inhalts des Telefongesprächs liegen unterschiedliche Aussagen im Recht. Der
 Beschuldigte sagte aus, der Privatkläger habe für einen möglichen Auszug aus
 der Mietliegenschaft Geld gefordert (act. 28 Frage 13) und der Privatkläger
 sagte aus, der Beschuldigte habe ihm Geld geboten, wenn er aus der
 Liegenschaft ausziehe (act. 2/2/12). Dies ändert nichts an der Sachlage, dass
 der Beschuldigte am 17. September 2015 Rechtsanwalt E.______ mit einer
 Generalvollmacht betreffend Mietangelegenheit A.______/B.______ ausstattete.
 Zudem wird im vorliegenden Verfahren von keiner Partei behauptet, der
 Beschuldigte habe sich, auch nachdem er Rechtsanwalt E.______ die
 Generalvollmacht erteilt hatte, weiterhin persönlich um die Mietangelegenheit
 mit den Privatklägern gekümmert.

6.2.4.Insgesamt ergeben
 sich keine Hinweise, dass der Beschuldigte Rechtsanwalt E.______ konkrete
 Anweisungen zu einer unzulässigen Kündigung gab und diesen dadurch zur
 Begehung einer Tat im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB
 anstiftete. Eine Strafbarkeit des Beschuldigten mit Bezug auf Rechtsanwalt
 E.______ wegen Anstiftung zu Art. 325bisAbs. 2 StGB ist zu verneinen.

6.3.Eine Strafbarkeit des
 Beschuldigten in mittelbarer Täterschaft wegen Art. 325bisAbs. 2
 StGB ist ebenfalls zu verneinen. So ist gemäss obigen Ausführungen nicht
 erstellt, dass der Beschuldigte seinem Rechtsanwalt irgendwelche
 Instruktionen betreffend die Kündigung des Mietverhältnisses erteilte. Es ist
 auch nicht ersichtlich, inwiefern der Beschuldigte den beim Rechtsanwalt
 bestehenden Sachverhaltsirrtum (vgl. Erw. III.6.1.6 vorstehend) im Sinne
 einer mittelbaren Täterschaft ausgenutzt haben soll. Aus den Akten ergeben
 sich somit keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschuldigte in irgendeiner Weise
 auf den Rechtsanwalt eingewirkt hätte, um durch diesen eine Widerhandlung im
 Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB zu begehen. Zumal
 nicht einmal erstellt werden kann, dass der Beschuldigte eine solche
 Widerhandlung wissentlich und willentlich überhaupt anstrebte. Daher kann dem
 Beschuldigten keine tatsächliche Tatherrschaft über den Geschehensablauf
 zugekommen sein, weshalb eine mittelbare Täterschaft in Bezug auf den
 Rechtsanwalt auszuschliessen ist.

7.

7.1.Selbst wenn man von
 einer durch den Rechtsanwalt begangenen Widerhandlung im Sinne von
 Art. 325bisAbs. 2 StGB ausgehen würde, hätte sich der
 Beschuldigte aus den nachfolgenden Gründen auch nicht aus
 Geschäftsherrenhaftung (i.S.v. Art. 326bisAbs. 2 und 3
 StGB) strafbar gemacht.

7.2.Es kann, wie bereits ausgeführt,
 nicht erstellt werden, dass der Beschuldigte die Kündigung veranlasste oder
 darüber vorgängig informiert wurde. Selbst wenn man davon ausginge, der
 Beschuldigte hätte Kenntnis von der Kündigung gehabt, kann daraus nicht
 gefolgert werden, der Beschuldigte habe auch gewusst, dass sein Rechtsanwalt
 dadurch eine Widerhandlung im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB begehen würde. So müsste diesbezüglich dem Beschuldigten
 zunächst nachgewiesen werden, dass er tatsächlich Kenntnis oder nachträglich
 Kenntnis davon erlangte, dass die Kündigung widerrechtlich erfolgt war, weil
 sich die Privatkläger zu diesem Zeitpunkt aufgrund zulässiger Verrechnung
 nicht im Zahlungsverzug befunden hatten. Bereits dieser Beweis kann nicht
 erbracht werden. Schliesslich müsste dem Beschuldigten auch die tatsächliche
 Kenntnis darüber nachgewiesen werden können, dass die ausgesprochene
 Kündigung im Zusammenhang mit den von den Privatklägern geltend gemachten
 Mängeln stand. All dies kann jedoch aufgrund der Aktenlage nicht erstellt
 werden. Bei dieser Sachlage kann dem Beschuldigten auch nicht vorgeworfen
 werden, er habe es unterlassen, eine allfällige Straftat seines Vertreters
 abzuwenden oder die Wirkung einer solchen aufzuheben.

7.3.Aufgrund der dargelegten Beweislage bestehen
 unüberwindliche Zweifel, dass die am 21. September 2015 ausgesprochene
 Kündigung eine Repressalie auf die bereits ab Dezember 2011 von den
 Privatklägern geltend gemachten Mängel war.

8.Nach dem Gesagten ist der Beschuldigte vom Vorwurf
 der Widerhandlung im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 StGB
 i.V.m. Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB freizusprechen.

9.

9.1.Die Privatkläger
 fordern eine Genugtuung von CHF 10'000.. Sie machen geltend, das
 Vorgehen des Beschuldigten (Kündigungen, barscher Ton, fortwährende
 Auseinandersetzungen etc.) setze sie erheblich unter Druck und sei
 zermürbend. Insbesondere bei der Privatklägerin löse das Vorgehen des
 Beschuldigten beträchtliche Ängste aus und habe die psychische Belastung
 derselben verstärkt. Dies sei umso verwerflicher, als sich die Privatklägerin
 einer Chemotherapie habe unterziehen müssen. Die Privatklägerin leide wegen
 der Kündigung unter Herzrasen, Übelkeit und ständigem Schwitzen. Die durch
 die Kündigung herbeigeführte Unbill sei durch den Beschuldigten zu ersetzen
 (act. 2/1/4, act. 47 S. 2 oben).

9.2.Gemäss Art. 126
 Abs. 2 lit. d StPO verweist das Gericht eine Zivilklage u.a. dann auf
 den Zivilweg, wenn die beschuldigte Person freigesprochen wird, der
 Sachverhalt aber nicht spruchreif ist. Ein spruchreifer Sachverhalt liegt
 vor, wenn über den Zivilanspruch ohne Weiteres aufgrund der im bisherigen
 Verfahren gesammelten Beweisen entschieden werden kann (Botschaft StPO, BBl
 2006 1085 ff., 1174). Zur Abgeltung der durch die Straftat erlittenen
 immateriellen Unbill kann die Privatklägerschaft bei
 Persönlichkeitsverletzungen im Strafprozess eine Genugtuung geltend machen
 (Art. 119 Abs. 2 lit. b StPO i.V.m. Art. 49 OR). Die Voraussetzung für eine
 Genugtuung ist eine aus der Straftat resultierende Beeinträchtigung im
 seelischen Wohlbefinden, welche eine gewisse Intensität erreichen muss(BGE 120 II 97 E. 2).

9.3.Vorliegend ist der
 Beschuldigte von den Vorwürfen i.S.v. Art. 325bisAbs. 2
 StGB i.V.m. Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB vollumfänglich
 freizusprechen, womit es bereits an einer Straftat mangelt, welche kausal für
 die Beeinträchtigung des Wohlbefindens der Privatklägerin hätte sein können.
 Auch darüber hinaus liegt kein spruchreifer Sachverhalt betreffend die
 Zivilforderung der Privatkläger vor. Es ist zwar nicht von der Hand zu
 weisen, dass eine Mietvertragskündigung und ein damit zusammenhängender
 möglicher Umzug gerade für die krebskranke Privatklägerin eine
 Stresssituation darstellte. Jedoch kann nicht erstellt werden, dass die
 Privatklägerinwegender Kündigung an Herzrasen, Übelkeit und
 ständigem Schwitzen litt, zumal die von der Privatklägerin angeführten
 Symptome eine Vielzahl von Ursachen haben können. Damit kann auch nicht
 geprüft werden, ob eine allfällige Beeinträchtigung im seelischen Wohlbefinden
 mit der geltend gemachten Straftat im Zusammenhang stand resp. ob diese
 Beeinträchtigung die notwendige Intensität erreichte. Die Zivilforderung der
 Privatkläger ist demnach auf den Zivilweg zu verweisen (Art. 126
 Abs. 2 lit. d StPO).

10.Im Ergebnis ist die Berufung
 der Privatkläger vollumfänglich abzuweisen.

IV.

1.Gemäss Art. 428
 Abs. 1 StPO tragen die Parteien die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach
 Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens. Die Gerichtsgebühr für das
 Berufungsverfahren ist auf CHF 2'500. festzusetzen (Art. 6 und
 Art. 8 Abs. 1 lit. b Ziff. 2 der Zivil- und
 Strafprozesskostenverordnung [GS III A/5]) und ausgangsgemäss den
 Privatklägern aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist von den Privatklägern
 unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses zu beziehen.

2.In formaler Hinsicht
 fällt das Obergericht ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil
 ersetzt (Art. 408 StPO). Entsprechend hat das Obergericht auchüber
 die Kosten der Untersuchung und des erstinstanzlichen Verfahrens noch einmal
 zu befinden. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, welcher eine Änderung
 an der vorinstanzlichen Kostenregelung nahelegen würde, zumal auch die
 Privatkläger hiergegen keine konkreten Einwendungen vorgebracht haben. Die
 entsprechende Kostenregelung (act. 43 S. 13 Disp. Ziff. 3-6) ist
 daher zu bestätigen.

3.Wird die gegen ein
 freisprechendes Urteil einzig von den Privatklägern erhobene Berufung (mit
 dem Antrag auf Verurteilung) abgewiesen, haben diese auch die Verteidigungskosten
 der beschuldigten Person zu tragen (BGE 139 IV 45 E. 1.2). Die Privatkläger
 unterliegen mit ihren Anträgen vollumfänglich. Dem Beschuldigten ist daher
 für die Kosten seiner anwaltlichen Vertretung im Berufungsverfahren eine
 angemessene Entschädigung zuzusprechen. Entsprechend sind die Privatkläger zu
 verpflichten, dem Beschuldigten eine Entschädigung von CHF 2'800.
 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.Ausgangsgemäss
 ist den Privatklägern keine Entschädigung im Sinne von Art. 433
 Abs. 1 StPO zuzusprechen.

____________________

Das
 Gericht erkennt:

1.

C.______ wird freigesprochen
 vom Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter
 von Wohn- und Geschäftsräumen nach Art. 325bisAbs. 2
 StGB in Verbindung mit Art. 326bisAbs. 2 und 3 StGB.

2.

A.______ und B.______ werden
 mit ihren Zivilforderungen auf den Zivilweg verwiesen.

3.

Die Gerichtsgebühr für das
 erstinstanzliche Verfahren SG.2018.00022 wird auf CHF 1'000.  festgesetzt.

Die weiteren Verfahrenskosten
 betragen:

CHF 300. Untersuchungsgebühr
 (SA.2017.00183),

CHF 150. Zeugenentschädigung,

CHF 900. Gerichtsgebühr des
 Beschwerdeverfahrens

(OG.2016.00033).

4.

Die Kosten gemäss Ziffer 3
 hiervor werden auf die Staatskasse genommen.

5.

C.______ wird zu Lasten der
 Gerichtskasse gestützt auf Art. 429 Abs. 1 lit. a und b StPO
 für das erstinstanzliche Verfahren mit insgesamt CHF 1'000. (inkl.
 Auslagen und Mehrwertsteuer) entschädigt.

6.

Die Gerichtsgebühr für das
 Berufungsverfahren wird auf CHF 2500. festgesetzt.

7.

Die Kosten gemäss Ziffer 6
 hiervor werden vollumfänglich A.______ und B.______ solidarisch auferlegt
 und von ihnen unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses
 bezogen.

8.

A.______ und B.______ werden
 solidarisch verpflichtet, C.______ für das Berufungsverfahren eine
 Entschädigung von CHF 2'800. (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu
 bezahlen.

9.

Es werden keine Entschädigungen
 im Sinne von Art. 433 Abs. 1 StPO ausgerichtet.

10.

Schriftliche Mitteilung an: