gl_gerichte · GL-875 · 2017-11-30 · de
VG.2017.00043


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom30. November 2017

I. Kammer

in Sachen

VG.2017.00043

Erbengemeinschaft
 A.______

bestehend
 aus:

B.______

Beschwerdeführer

C.______

D.______

E.______

alle vertreten durchRechtsanwaltF.______

gegen

1.

Gemeinde Glarus Nord

Beschwerdegegner

vertreten durch Rechtsanwältin G.______

2.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

betreffend

Erstellung Erschliessungsstrasse

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

B.______, C.______,
 D.______ und E.______ (Erbengemeinschaft A.______) waren die Eigentümer der
 im Gebiet [] in [] zwischen der X-Strasse und den SBB-Gleisen liegenden
 Parz.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, alle Grundbuch []. Der Gemeinderat []
 erteilte der Erbengemeinschaft A.______ am 10. Mai 2010 unter verschiedenen
 Auflagen die Bewilligung zum Bau einer Erschliessungsstrasse betreffend die
 Parz.-Nrn. 01, 02, 03 und 04. In der Folge wurden die
 Parz.-Nrn. 05, 06, 07, 08, 09 und 10 von der Parz.-Nr. 02 abparzelliert.
 Entgegen dem Baugesuch und der Baubewilligung wurde die Erschliessungsstrasse
 nicht fertig gebaut. Mittlerweile befinden sich einzig noch die
 Parz.-Nrn. 01 und 04 im Eigentum der Erbengemeinschaft A.______. Die
 Parz.-Nrn. 03, 10, 09 und 02 gehören einzelnen Mitgliedern der
 Erbengemeinschaft A.______, die Parz-Nrn. 05, 06, 07 und 08 Dritten.

2.

2.1Der Gemeinderat Glarus Nord erliess am 14. Oktober
 2013 über die Parz.-Nrn. 01, 03 und 04 eine Planungszone bis am 31.
 Dezember 2015, welche er am 2. Dezember 2015 bis am 31. Dezember
 2017 verlängerte.

2.2Mit Verfügung vom 31. August 2016 stellte der
 Gemeinderat Glarus Nord fest, dass die Erschliessungsstrasse nicht
 fertiggestellt und die Auflagen gemäss der Baubewilligung vom 10. Mai 2010
 nicht vollständig erfüllt worden seien. Er verpflichtete die Erbengemeinschaft
 A.______, die Erschliessungsstrasse fertigzustellen und die Auflagen zu erfüllen
 sowie deren Erfüllung zu belegen (Ziff. 1); die Dienstbarkeitsverträge
 sämtlicher Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, welche über die Parz.-Nrn.
 01 und 02 sowie alle davon abparzellierten Liegenschaften im Baugebiet
 führen, mit der Gemeinde und den Technischen Betriebe Glarus Nord abzuschliessen
 und im Grundbuch einzutragen (Ziff. 2); die Einfahrt im Bereich der X-Strasse
 und Y-Strasse entsprechend der Auflage in der Baubewilligung zu bauen (Ziff.
 3); der Baubewilligungsbehörde für jeden bestehenden und zukünftigen Betrieb
 und jeden Grundeigentümer, dessen Grundstück durch die neue Erschliessungsstrasse
 erschlossen wird, eine schriftliche Verpflichtung der betroffenen Parteien,
 die Ortsdurchfahrt [] möglichst zu meiden, vorzulegen (Ziff. 4). Für die Erfüllung
 der Auflagen und das Vorlegen der notwendigen Nachweise setzte der Gemeinderat
 eine Frist bis zum 16. Dezember 2016 bzw. 31. März 2017. Für den
 Säumnisfall drohte er eine Busse nach Art. 80 des Raumentwicklungs- und
 Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 292 des Schweizerischen
 Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB) an.

3.

Gegen die Verfügung des
 Gemeinderats Glarus Nord erhob die Erbengemeinschaft A.______ am 3.
 Oktober 2016 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt (DBU) und beantragte
 deren Aufhebung. Das DBU hiess die Beschwerde am 3. Mai 2017 teilweise
 gut. Es erteilte unter Bedingung der Erfüllung verschiedener Auflagen für die
 Erschliessungsstrasse im Sinne von Art. 70 Abs. 4 des Strassengesetzes vom 2.
 Mai 1971 (StrG) eine Ausnahmebewilligung (Disp.-Ziff. 2), änderte die in der
 Baubewilligung vom 10. Mai 2010 festgehaltene Auflage zur Einfahrt der
 Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse (Disp.-Ziff. 3) und
 hob die Auflage auf, wonach die zukünftigen Industriebetriebe durch die Bauherrschaft
 zu verpflichten seien, für die Zu- und Wegfahrten in das neue Industriegebiet
 die Ortsdurchfahrt [] möglichst zu meiden (Disp.-Ziff. 4). Ferner setzte es
 der Erbengemeinschaft A.______ eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft
 des Entscheids zur Erfüllung der Verpflichtungen und Auflagen gemäss der
 Verfügung des Gemeinderats Glarus Nord (Disp.-Ziff. 5) und wies die
 Beschwerde im Übrigen ab (Disp.-Ziff. 6).

4.

4.1Dagegen gelangte die Erbengemeinschaft A.______ mit
 Beschwerde vom 6. Juni 2017 ans Verwaltungsgericht und beantragte, dass
 der Entscheid des DBU mit Ausnahme der Disp.-Ziffn. 1-4 aufzuheben sei; alles
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor dem DBU und für
 das vorliegende Beschwerdeverfahren.

4.2Das DBU schloss am 21. Juni 2017 auf Abweisung der
 Beschwerde; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord beantragte am 4. Juli
 2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen zu Lasten der Erbengemeinschaft A.______.

4.3Die Erbengemeinschaft A.______ nahm am 14. September
 2017 zu den Beschwerdeantworten Stellung und hielt an ihren Anträgen fest.
 Das DBU äusserte sich am 21. September 2017 nicht zur Stellungnahme der
 Erbengemeinschaft A.______, hielt aber an seinen Anträgen fest. Die Gemeinde
 Glarus Nord nahm am 5. Oktober 2017 Stellung, wobei sie ebenfalls an ihren
 Anträgen festhielt.

II.

1.

Das Verwaltungsgericht ist
 gemäss Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des
 Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung
 der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
 erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1Zunächst ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführer dazu
 verpflichtet sind, die Erschliessungsstrasse zu vollenden.

2.1.1Die Beschwerdeführer machen geltend, das
 Vollstreckungsverfahren diene dazu, die Erfüllung verwaltungsrechtlicher
 Pflichten zu erzwingen. Die Erschliessung von Grundstücken stelle keine
 Pflicht der privaten Grundeigentümer dar, sondern liege in der Verantwortung
 der Gemeinde. Auch wenn Private wie vorliegend selbst die Initiative zur
 Erschliessung der Baugrundstücke ergreifen würden, erwachse aus einer
 diesbezüglichen Baubewilligung keine Baupflicht. Die Baubewilligung stelle lediglich
 eine Erlaubnis dar. Wo aber keine Pflicht bestehe, hätten auch
 Vollstreckungsmassnahmen keinen Platz. Daran ändere auch nichts, dass sie einen
 Teil der Erschliessungsstrasse bereits gebaut hätten. Der Beschwerdegegner 2
 sei in unrichtiger Rechtsanwendung von einer Vollendungspflicht ausgegangen,
 die dem klaren Wortlaut von Art. 78 Abs. 1 RBG widerspreche. Diese
 Bestimmung halte nämlich fest, dass eine rechtskräftige Baubewilligung
 erlösche, wenn die Bauarbeiten für mehr als ein Jahr unterbrochen würden.
 Unterbrochen könne aber nur werden, was begonnen worden sei.

2.1.2Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt die
 Auffassung, die Beschwerdeführer seien verpflichtet, die
 Erschliessungsstrasse mitsamt dem Kehrplatz fertigzustellen. Es gehe hier
 nicht mehr um die Pflicht zur Erschliessung von Grundstücken, sondern um die
 Erfüllung von Auflagen. Massgebend sei, dass der Bau nicht gemäss den
 Auflagen in der Baubewilligung fertiggestellt worden sei. Es könne nicht
 angehen, dass ein Bauherr, welcher Auflagen zu erfüllen habe, den Bau nicht
 fertig stelle, weil er diesen auch ohne Erfüllung der Auflagen bestens nützen
 könne. Die Erschliessungsstrasse sei grösstenteils gebaut und werde täglich
 zur Erschliessung der angrenzenden Gewerbebetriebe genutzt. Nicht gebaut
 worden seien lediglich diejenigen Bauteile, welche in der Baubewilligung als
 Auflagen verfügt worden seien.

2.1.3Der Beschwerdegegner 2 führt mit Verweis auf
 ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug aus, dass ein Bauprojekt,
 so wie es projektiert worden sei, in seiner Gesamtheit vollendet werden
 müsse, wenn der Eigentümer von einer Baubewilligung Gebrauch gemacht habe.
 Vorliegend gehe es nicht nur um eine Auflage bzw. Nebenverpflichtung eines
 Bauprojekts, welches in seiner Gesamtheit zu erfüllen sei, sondern um die
 Fertigstellung einer Erschliessungsstrasse als eigentliches Bauvorhaben bzw.
 als Hauptverpflichtung. Die Pflicht zur Fertigstellung ergebe sich aus der
 Tatsache, dass das Bauvorhaben zwar begonnen worden sei, jedoch nicht in
 seiner Gesamtheit wie projektiert und bewilligt zu Ende gebaut worden sei.
 Die Fertigstellung der Erschliessungsstrasse liege in hohem Masse im öffentlichen
 Interesse. Die südlich des nicht fertiggestellten Teils der Erschliessungsstrasse
 gelegenen Parzellen blieben ansonsten nämlich trotz planerischer und baurechtlicher
 Baureife unerschlossen.

2.2

2.2.1Gemäss Art. 76 Abs. 1 RBG wird die Baubewilligung
 erteilt, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften
 entspricht. Die Baubewilligung kann nach Art. 76 Abs. 2 RBG mit Bedingungen,
 Auflagen oder Befristungen verbunden werden; diese können im Grundbuch
 angemerkt werden. Soweit es die Umstände erfordern, können geeignete
 Sicherheiten für eine allfällig notwendige Ersatzvornahme oder für andere Ersatzvorkehren
 verlangt werden.

2.2.2Gemäss Art. 78 Abs. 1 RBG erlischt die
 Baubewilligung, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach Eintritt
 der Rechtskraft begonnen oder während mehr als einem Jahr unterbrochen
 werden. Die zuständige Gemeindebehörde kann eine längere Geltungsdauer
 festlegen. Die Fristen können nach Art. 78 Abs. 2 RBG auf begründetes Gesuch
 hin um ein Jahr verlängert werden.

2.3

2.3.1Der Beschwerdegegner 2 geht gestützt auf einen
 Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 27. März 2013 (Urteil V
 2012 / 5, publiziert in Gerichts- und Verwaltungspraxis 2013, S. 56 ff.)
 davon aus, dass ein Eigentümer der von einer Baubewilligung Gebrauch zu
 machen beginnt, das bewilligte Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu vollenden
 habe. Er versteht damit eine Passage aus einem verwaltungsgerichtlichen
 Urteil eines anderen Kantons ohne nähere Prüfung als allgemeinen Rechtsgrundsatz.

Betrachtet man das
 erwähnte Urteil hingegen näher, so fällt auf, dass diesem eine besondere
 Konstellation zugrunde lag. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zug hatte eine
 Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses zu prüfen. Mit dem Bau des
 geplanten Wohnhauses wäre die bisherige Strasse zum Nachbargrundstück nicht
 mehr benutzbar gewesen. Das Bauprojekt sah aber die Erstellung einer neuen Zufahrtsstrasse
 zum Nachbargrundstück vor. Unter diesen Umständen kam das Zuger
 Verwaltungsgericht zum Schluss, dass wenn die Bauherren von der
 Baubewilligung Gebrauch machen würden, diese auch verpflichtet seien, die
 neue Zufahrtsstrasse zu erstellen.

Damit kann aber nicht von
 einem allgemeinen Rechtsgrundsatz ausgegangen werden, wonach ein Bauvorhaben
 stets der Baubewilligung entsprechend zu vollenden ist. Massgebend war im
 erwähnten Fall vielmehr, dass das Bauvorhaben ohne Zufahrtstrasse gar nicht
 bewilligungsfähig gewesen wäre, da ansonsten dem Nachbargrundstück die strassenmässige
 Erschliessung entzogen worden wäre. Es versteht sich in einem solchen Fall
 von selbst, dass nicht allein das Wohnhaus gebaut werden darf, sondern eine
 Pflicht besteht, die neue Zufahrtsstrasse, welche die bisherige Erschliessung
 des Nachbargrundstücks ersetzt, ebenfalls zu erstellen. Davon unterscheidet
 sich der vorliegend zu beurteilende Fall aber in einem erheblichen Masse.

2.3.2Grundsätzlich ist zunächst darauf hinzuweisen, dass
 eine Baubewilligung eine mitwirkungsbedürftige Verfügung ist, welche dem
 Gesuchsteller das Recht gibt, nicht die Pflicht auferlegt, ein Bauvorhaben zu
 verwirklichen. Beginnt der Bauherr mit der Ausführung des Bauprojekts und
 unterbricht er diese für länger als ein Jahr, so ergibt sich die Rechtsfolge
 direkt aus dem Gesetz. Gemäss Art. 78 RBG erlischt die Baubewilligung
 (Abs. 1), sofern die Frist nicht für ein weiteres Jahr erstreckt wird (Abs. 2).

Eine Pflicht zur
 Bauvollendung ist dennoch nicht ausgeschlossen. Ein nicht fertig erstelltes
 Bauvorhaben kann sich nämlich als baurechts- oder allgemein polizeirechtswidrig
 erweisen. In einem solchen Fall ist es denkbar, dass der Bauherr zur Bauvollendung
 verpflichtet wird. So sieht etwa der Kanton Zürich in § 328 Abs. 1 des
 Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Befehl zur Bauvollendung
 vor. Das hiesige Baugesetz kennt zwar einen solchen Befehl nicht. Allerdings
 kann es sich aus Gründen der Verhältnismässigkeit aufdrängen, die Vollendung
 einer im nicht fertigen Zustand rechtswidrigen Baute zu verlangen, anstatt
 die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands über einen Abbruchbefehl zu
 erlangen.

Massgebend ist aber bei
 alledem, dass die Baute in unvollendeter Form rechtswidrig ist. Nur in einem
 solchen Fall besteht überhaupt Anlass, dem Bauherrn eine Bauvollendungspflicht
 aufzuerlegen. Wäre hingegen auch die unvollendete Baute bewilligungsfähig, so
 hat dies die Baubehörde als Projektänderung hinzunehmen bzw. zu genehmigen
 (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
 Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 399; Christian Mäder,
 Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 214). Hingehen darf entgegen
 der Auffassung des Beschwerdegegners 2 nicht aus allgemeinen öffentlichen
 Interessen  wie etwa demjenigen an der Erschliessung weiterer Grundstücke 
 auf eine Bauvollendungspflicht geschlossen werden.

2.4Die Darstellung der Beschwerdeführer, wonach sie,
 nachdem sich ihre Überbauungspläne nicht verwirklicht hätten, darauf
 verzichtet hätten, das gesamte Gebiet zu erschliessen, greift indessen zu
 kurz. Vergleicht man nämlich den im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
 eingereichten Plan für die Erschliessungsstrasse mit dem Kartenausschnitt aus
 dem Geodatenviewer, wird ersichtlich, dass die Auffassung der Beschwerdegegnerin
 1 zutrifft, wonach die Strasse fast fertig gebaut ist und im Wesentlichen
 einzig östlich der Wendehammer als Abschluss der Strasse fehlt. Es ist daher
 verfehlt, davon auszugehen, es sei nur ein Teil der Erschliessungsstrasse
 nicht gebaut worden, weil die Erschliessung des gesamten Gebiets als (noch)
 nicht notwendig erachtet worden sei. Massgebend ist viel mehr, dass die
 Erschliessungsstrasse praktisch vollendet und einzig auf den Wendehammer
 verzichtet wurde. Bei diesem handelt es sich aber um ein wesentliches Element
 des Baugesuchs bzw. der Baubewilligung. Wie der Beschwerdegegner 2 in seinem
 Beschwerdeentscheid zutreffend ausführte, kann nur dann von einer genügenden
 Erschliessung durch eine Stichstrasse ausgegangen werden, wenn zu erwartende
 Kreuzungsmanöver ohne Gefahr möglich sind. Es liegt daher auf der Hand, dass
 die Erschliessungsstrasse ohne Wendehammer nicht hätte bewilligt werden
 können, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 die Vollendung der Strasse,
 welche sich praktisch auf die Erstellung des Wendehammers beschränkt,
 befehlen durfte. Dabei ist es nicht relevant, dass über einzelne Parzellen
 eine Planungszone verfügt wurde und die künftigen Bebauungsmöglichkeiten noch
 nicht im Detail feststehen. Entscheidend ist vielmehr, dass die
 Erschliessungsstrasse in der jetzigen Form des Abschlusses mit einem
 Wendehammer bedarf. Insgesamt geht es daher weder um eine Erschliessung auf
 Vorrat noch bestehen veränderte Verhältnisse, welche zu berücksichtigen
 wären.

3.

3.1Der Beschwerdegegner 2 änderte in Disp.-Ziff. 3 des
 angefochtenen Entscheids die Auflage bezüglich der Einfahrt der
 Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse. Die
 Beschwerdeführer fochten diese Disp.-Ziff. 3 ausdrücklich nicht an und
 führten in ihrer Stellungnahme vom 14. September 2017 aus, dass die Auflagen
 für die bereits erstellte Einmündung sinnvoll und verhältnismässig seien. Es
 ist jedoch unklar, ob sie bereit sind, diesen Auflagen nachzukommen, da sie
 die Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids, mit welcher ihnen Frist
 zur Erfüllung der Verpflichtungen und Auflagen gesetzt werden, anfochten.
 Würde aber die Disp.-Ziff. 5 aufgehoben, fehlte es an einem
 verbindlichen Zeitpunkt, bis welchem die Auflagen hinsichtlich der Einfahrt
 der Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse erfüllt werden
 müssten. Es rechtfertigt sich daher, nachfolgend kurz zu prüfen, ob die
 Beschwerdeführer verpflichtet sind, die Auflagen gemäss Disp.-Ziff. 3 des
 angefochtenen Entscheids zu erfüllen.

3.2Bei einer Auflage handelt es sich um eine mit einer
 Verfügung verbundene zusätzliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder
 Unterlassen. Ein Gesetzesverstoss kann mit einer Auflage durch Behebung des
 Mangels beim Projekt "geheilt" werden, womit Rechtskonformität
 eines Bauvorhabens erreicht werden kann. Im Gegensatz zu einer nicht
 existierenden generellen Bauvollendungspflicht besteht eine Pflicht zur
 Erfüllung der Auflagen, welche mit hoheitlichem Zwang durchgesetzt werden
 kann (Beat Stadler/Nicole Tschirky, in Alain Griffel et al. [Hrsg.],
 Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf2016, S.
 60; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 347).

3.3Die ursprüngliche Baubewilligung vom 10. Mai
 2010 enthielt verschiedene Auflagen, wie die Einfahrt der
 Erschliessungsstrasse und der X-Strasse in die Y-Strasse zu gestalten sei.
 Diese Auflagen wurden durch den Beschwerdegegner 2 abgeändert, was die Beschwerdeführer
 nicht beanstanden. Der Pflicht, diese Auflagen zu erfüllen, können sie sich
 nicht entziehen, da die Erschliessungsstrasse nur dann rechtskonform sein
 kann, wenn für eine verkehrspolizeilich korrekte Einmündung dieser Strasse
 und der X-Strasse in die Y-Strasse gesorgt ist, was bereits in der
 ursprünglichen Baubewilligung mit Auflagen verlangt wurde.

4.

4.1Zu prüfen ist schliesslich, wie es sich mit
 der Ziff. 2 der streitbetroffenen Verfügung vom 31. August 2016 verhält.In Ziff. 2 der Verfügung werden die Beschwerdeführer
 verpflichtet, die Dienstbarkeitsverträge für die Leitungsführung und die
 Kostentragung betreffend alle Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, welche
 über die Parz.-Nrn. 01 und 02 sowie alle davon abparzellierten
 Liegenschaften im Baugebiet führen, mit der Beschwerdegegnerin 1 und den
 Technischen Betriebe Glarus Nord gemäss der Auflage in der Baubewilligung vom
 10. Mai 2010 abzuschliessen und die Dienstbarkeitsverträge im Grundbuch
 einzutragen.

4.2

4.2.1Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die von
 der Vereinbarung mit der Gemeinde [] erfasste Parz.-Nr. 02 in diverse
 Teilgrundstücke abparzelliert worden seien, welche sich nicht mehr in ihrem
 Eigentum befinden würden. Als nicht mehr dinglich Berechtigte sei es ihnen
 gar nicht möglich, die Grundbucheintragung vorzunehmen. Die Auflage richte
 sich daher an die falschen Adressaten. Ins Recht gefasst müssten die neuen
 Eigentümer werden.

4.2.2Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, es wäre an den
 Beschwerdeführern gelegen, diese Dienstbarkeiten rechtzeitig, vor dem Verkauf
 der Liegenschaften, im Grundbuch einzutragen. Sie seien dafür verantwortlich
 und hätten die Konsequenzen der Nichteintragungen zu tragen. Würden die
 Eintragungen nicht durch die Beschwerdeführer veranlasst, so müssten sie die
 Kosten hierfür vollumfänglich tragen.

4.2.3Der Beschwerdegegner 2 vertritt die Auffassung, auch
 die Beschwerdeführer würden anerkennen, dass die Erbengemeinschaft A.______
 als Vertragspartnerin der Vereinbarung mit der Gemeinde [] verpflichtet sei,
 die ursprüngliche Verpflichtung betreffend Durchleitungsrechte aus der
 Vereinbarung im Rahmen von Grundeigentümerwechseln bei Verkauf des gesamten
 Grundstücks oder bei Abparzellierungen an den jeweiligen Rechtsnachfolger zu
 übertragen, so dass die Verpflichtung auch die neuen Grundeigentümer treffe.
 Der Umstand, dass durch Abparzellierungen von Teilgrundstücken aus der
 Parz.-Nr. 02 Eigentümerwechsel stattgefunden hätten, sei gerade Beleg dafür,
 dass es erforderlich sei, den Abschluss der Verträge/Verpflichtungen mit den
 neuen Grundeigentümern und vor allem deren Eintragung im Grundbuch auf dem
 Vollstreckungsweg durchzusetzen, damit diese auch allfälligen weiteren
 Rechtsnachfolgern entgegengehalten werden könnten.

4.3Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer am 5.
 Mai 2010 mit der Gemeinde [] einen Vertrag über den Anschluss an das
 Wasserversorgungsnetz schlossen. Gemäss Ziff. 5 der Vereinbarung erteilt die
 Erbengemeinschaft A.______ die notwendigen Durchleitungsrechte
 unentgeltlich. Die Vertragsparteien verpflichteten sich in Ziff. 9 der
 Vereinbarung, die Vereinbarung einem allfälligen Rechtsnachfolger zu
 übertragen, verbunden mit der gleichen Verpflichtung zur Weiterübertragung.
 Am 6. Mai 2010 verfügte die Gemeinde [] zudem den Neuanschluss an
 die Wasserversorgung. Unter Ziff. II der Auflagen wurde ausgeführt, dass die
 Leitungsführung durch die Grundeigentümer der damaligen Parz-Nr. 02 zu ihrem
 Vorteil bestimmt worden sei, damit die Feinerschliessung kürzer und damit
 günstiger werde. Sollten veränderte Verhältnisse zu Verlegung von Leitungen,
 welche in diesem Zusammenhang von der öffentlichen Hand erstellt worden und
 im Eigentum derselben seien, führen, hätten die Grundeigentümer nicht nur einen
 angemessenen Teil der Verlegungskosten, sondern die Verlegungskosten vollumfänglich
 zu tragen. Diese Last werde im Grundbuch mit den Durchleitungsrechten der betroffenen
 Parz.-Nr. 02 bzw. auf den abgetrennten Teilgrundstücken eingetragen und sei
 auf 50 Jahre beschränkt bzw. gelte bis am 31. Dezember 2060. Die Verpflichtung
 der Beschwerdeführer zur Eintragung der Last und der Durchleitungsrechte ins
 Grundbuch wurde als Auflage in die Baubewilligung vom 10. Mai 2010 aufgenommen.

4.4Die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtete die
 Beschwerdeführer zum Abschluss der entsprechenden Dienstbarkeitsverträge und
 zu deren Eintragung ins Grundbuch. Es ist unbestritten und trifft zu, dass
 die Beschwerdeführer gemäss der Auflage in der Baubewilligung vom 10. Mai
 2010 dazu verpflichtet gewesen wären. Indessen ist die Erbengemeinschaft
 A.______ nicht mehr Eigentümerin der Parz-Nr. 02 und der davon abparzellierten
 Grundstücke. Zwar mag es zutreffend, dass  wie die Beschwerdegegnerin 1
  ausführt, die Beschwerdeführer die Konsequenzen dafür zu tragen haben, dass
 die Dienstbarkeiten nicht vor dem Verkauf der Liegenschaften im Grundbuch
 eingetragen worden sind. Verfügt wurden aber einzig der Abschluss der
 Dienstbarkeiten und deren Eintragung im Grundbuch. Wie die Beschwerdeführer
 richtig einwenden, handelt es sich dabei um eine Pflicht, welche sie als
 Erbengemeinschaft A.______ mangels dinglicher Berechtigung an den Grundstücken
 gar nicht mehr erfüllen können. Damit erweist sich aber Ziff. 2 der Verfügung
 als rechtswidrig und ist dementsprechend aufzuheben.

Sinnvoll erscheint es wohl
  wie von den Beschwerdeführern angeregt  in einem ersten Schritt, mit
 sämtlichen Grundeigentümern und Mitgliedern der Erbengemeinschaft A.______
 eine Lösung zu suchen und so die erforderlichen Grundbucheinträge zu
 erlangen, wobei es naheliegend erscheint, dass die Beschwerdeführer allenfalls
 entstehende Kosten zu tragen haben. Sollte dieser Weg nicht zum Ziel führen,
 wäre in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob und inwiefern die Beschwerdeführer
 dafür belangt werden können, dass sie die Auflage aus eigenem Verschulden
 nicht mehr erfüllen können.

4.5Demgemäss ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen.
 Disp.-Ziff. 4 des Entscheids des Beschwerdegegners 2 vom 3. Mai
 2017 ist dahingehend zu ergänzen, als auch die Ziff. 2 der Verfügung der
 Beschwerdegegnerin 1 vom 31. August 2016 aufgehoben wird. Im
 Übrigen erweist sich die Beschwerde nach dem Dargelegten als unbegründet,
 wobei darauf hinzuweisen ist, dass die Frist von sechs Monaten zur Erfüllung
 der Auflagen von den Beschwerdeführern zu Recht nicht als zu kurz beanstandet
 wird.

5.

Die teilweise Gutheissung
 der Beschwerde hat zur Folge, dass die Kosten des Verfahrens vor dem
 Beschwerdegegner 2 gemäss Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG neu zu
 verlegen sind. Den Beschwerdeführern sind amtliche Kosten in der Höhe von
 Fr. 800.- aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der
 Höhe von Fr. 1'000.- sind ihnen Fr. 200.- zurückzuerstatten. Im
 verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren werden Parteientschädigungen nur
 zugesprochen, wenn der Vorinstanz grobe Verfahrensfehler oder offensichtliche
 Rechtsverletzungen unterlaufen sind (Art. 138 Abs. 3 lit. b VRG). Davon kann
 trotz des teilweisen Obsiegens der Beschwerdeführer nicht ausgegangen werden,
 weshalb für das Verfahren vor dem Beschwerdegegner 2 keine Parteientschädigung
 zuzusprechen ist.

III.

Die Beschwerdeführer
 unterliegen im vorliegenden Verfahren in der Hauptsache, obsiegen indessen
 hinsichtlich der Regelung der Durchleitungsrechte und des Grundbucheintrags.
 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'000.- zu drei
 Vierteln den Beschwerdeführern aufzuerlegen und zu einem Viertel auf die
 Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1 lit. c und Art. 135 Abs. 2 VRG). Vom
 bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.- sind den
 Beschwerdeführern Fr. 500.- zurückzuerstatten. Den Beschwerdeführern ist
 überdies zu Lasten der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von
 Fr. 600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zuzusprechen. Mangels besonderer
 Umstände steht eine solche der Beschwerdegegnerin 1 nicht zu (vgl.
 Art. 138 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 4 des Entscheids
 des Beschwerdegegners 2 vom 3. Mai 2017 wird dahingehend abgeändert,
 als auch Ziff. 2 der Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom
 31. August 2016 aufgehoben wird.

2.

Für
 das Beschwerdeverfahren vor dem Beschwerdegegner 2 werden den Beschwerdeführern
 amtliche Kosten in der Höhe von Fr. 800.- auferlegt. Vom bereits
 geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'000.- sind ihnen
 durch den Beschwerdegegner 2 Fr. 200.- zurückzuerstatten.

3.

Für
 das Beschwerdeverfahren vor dem Beschwerdegegner 2 werden keine
 Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zu drei Vierteln den Beschwerdeführern
 auferlegt und zu einem Viertel auf die Staatskasse genommen. Vom bereits
 geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'000.- werden den
 Beschwerdeführern Fr. 500.- zurückerstattet.

5.

Die
 Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen
 nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung in der Höhe von
 Fr. 600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

6.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]