gl_gerichte · GL-926 · 2017-09-15 · de
OG.2016.00033


Kanton Glarus

Obergericht

Beschluss
 vom 15. September 2017

Verfahren
 OG.2016.00033

1. A.______

Beschwerdeführerin

2. B.______

Beschwerdeführer

gegen

1. C.______

Beschwerdegegner

verteidigt
 durch Rechtsanwalt D.______

2. Staatsanwaltschaft des Kantons
 Glarus

Beschwerdegegnerin

betreffend

Einstellung
 einer Strafuntersuchung

Anträge
 derBeschwerdeführer(gemäss Eingabe vom 6. August
 2016 [act. 1 S. 1], sinngemäss):

1.

Es
 sei die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus vom
 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 aufzuheben.

2.

Die
 Sache sei, erweitert um den Tatbestand der Nötigung, zur Weiterführung der
 Strafuntersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 an die Staatsanwaltschaft
 des Kantons Glarus zurückzuweisen.

3.

Im
 Übrigen sei auf die Rechtsbegehren im Strafantrag vom 23. November
 2015 verwiesen.

Anträge
 desBeschwerdegegners 1(gemäss Eingabe vom 19. September 2016 [act. 11 S. 2],
 sinngemäss):

1.

Es
 sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

2.

Unter
 Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.

Anträge
 derBeschwerdegegnerin2(gemäss Eingabe vom 7. September 2016 [act. 9],
 sinngemäss):

1.

2.

____________________

Das Gerichtzieht in Betracht:

I.(Prozessgeschichte)

1.

Am 23. November 2015
 erstatteten A.______ und B.______ (Beschwerdeführer) beim Untersuchungsamt
 Uznach Strafanzeige respektive Strafantrag gegen C.______ (Beschwerdegegner
 1) und gegen die X.______ AG wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen
 zum Schutz der Mieter von Wohnräumen im Sinne von Art. 325bisund Art. 326bisStGB (Untersuchungsakten [nachfolgend:
 U-act.] act. I/001 ff.).

2.

Die Staatsanwaltschaft des
 Kantons Glarus (Staatsanwaltschaft) übernahm das hierauf vom
 Untersuchungsamt Uznach eröffnete Strafverfahren mit Verfügung vom
 1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.). Schliesslich stellte die
 Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom 27. Juli 2016
 (U-act. VI/001 ff.) das Verfahren gegen den
 Beschwerdegegner 1 ein.

3.

Gegen diese
 Einstellungsverfügung erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom
 6. August 2016 (act. 1) innert Frist (U-act. VI/009 i.V.m.
 act. 1) beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs sinngemäss
 wiedergegebenen Rechtsbegehren. Am 6. September 2016 leisteten sie
 innert Frist den von ihnen eingeforderten Kostenvorschuss von
 CHF 800. für das Beschwerdeverfahren (act. 3-5). Die
 Staatsanwaltschaft und der Beschwerdegegner 1 nahmen mit Eingaben vom
 7. bzw. 19. September 2016 (act. 9 bzw. 11) fristgerecht
 (act. 7 f., 10) zur Beschwerde Stellung. Diese Stellungnahmen
 wurden den Beschwerdeführern mit Brief vom 26. September 2016 zur
 Kenntnisnahme zugestellt (act. 13 f.).

II.(Sachverhalt)

1.

Insbesondere folgende
 Sachverhaltsteile sind nicht strittig (vgl. die nachfolgend angegebenen
 Aktenstellen sowie U-act. VI/001 ff., act. 1 und
 act. 11):

a)

Die Beschwerdeführerin 1
 schloss am 22. August 2011 mit der X.______ AG, damals vertreten durch
 die Y.______ AG, einen Mietvertrag für ein 5.5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus
 in [Gemeinde im Kanton St. Gallen] mit Mietbeginn 1. November 2011 zu
 einem monatlichen Mietzins von CHF 3400. zuzüglich Nebenkosten von
 CHF 350. (akonto) ab. Der Beschwerdeführer 2 unterzeichnete
 diesen Mietvertrag ebenfalls (U-act. III/002-008; U-act. III/011
 E. I.1.; U-act. IV/069).

b)

Nach ihrem Einzug in das
 Reiheneinfamilienhaus forderten die Beschwerdeführer von der Vermieterin
 die Beseitigung mehrerer ihrer Ansicht nach am Mietobjekt bestehender
 Mängel. Da sie diese in der Folge als nur teilweise behoben erachteten,
 gelangte die Beschwerdeführerin 1 diesbezüglich zunächst an die
 Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse See-Gaster und hernach
 an das Einzelgericht des Kreises See-Gaster. Dieses verpflichtete am 7. November
 2013 die Vermieterin, einen Teil der geltend gemachten Mängel zu beheben
 und wies die Gemeinde [] als Hinterlegungsstelle an, den dort seit anfangs
 des Jahres 2012 hinterlegten Teil der Mietzinsen an die Vermieterin
 auszubezahlen. Die von der Beschwerdeführerin 1 verlangte
 Mietzinsherabsetzung wies es ab. Das Kantonsgericht St. Gallen hiess
 die von der Beschwerdeführerin 1 gegen diesen Entscheid erhobene
 Berufung am 15. Mai 2015 teilweise gut. Im Wesentlichen verpflichtete
 es die Vermieterin zur Behebung weiterer, von der Beschwerdeführerin 1
 geltend gemachter Mängel und verfügte die Herabsetzung des monatlichen Nettomietzinses
 von CHF 3400. auf CHF 2800. rückwirkend ab 1. April 2014
 bis zur vollständigen Mängelbehebung. Sowohl die Vermieterin als auch die
 Beschwerdeführerin 1 fochten diesen Entscheid beim Bundesgericht an.
 Dieses wies mit Urteil vom 27. Januar 2016 beide Beschwerden ab
 (U-act. IV/069 f.; U-act. III/025 f.;
 U-act. IV/043 ff.).

c)

Parallel zu diesem Prozess
 hinterlegte die Beschwerdeführerin 1 wie soeben angetönt bei der
 Gemeinde [] als Hinterlegungsstelle aufgrund der von ihr geltend gemachten
 Mängel am Mietobjekt vom zu bezahlenden Mietzins folgende Beträge: für die
 Monate April 2012 und Mai 2012 je CHF 800., für Juni 2012 bis September
 2012 CHF 1185. pro Monat und ab Oktober 2012 bis Juni 2015 monatlich
 CHF 1385.. Gestützt auf den erwähnten Entscheid des Kantonsgerichts
 St. Gallen vom 15. Mai 2015 teilte die Beschwerdeführerin 1
 mit E-Mail vom 26. Juni 2015 der Z.______ AG, die inzwischen von der
 Y._____ AG die Liegenschaftsverwaltung übernommen hatte, mit, dass sie die
 vom Kantonsgericht rückwirkend ab 1. April 2014 zugesprochene
 Herabsetzung des Nettomietzinses um CHF 600. mit künftig geschuldeten
 Mietzinsen verrechnen werde. Dementsprechend bezahlte sie für die Monate
 Juli und August 2015 zunächst weder der Vermieterin Mietzinsen noch
 leistete sie diesbezüglich Hinterlegungsbeträge. Daraufhin sprach die
 Z.______ AG am 21. September 2015 nach vorgängigen Mahnungen gegenüber
 der Beschwerdeführerin 1 die Kündigung des Mietverhältnisses per
 31. Oktober 2015 infolge ausstehender Mietzinse aus. Diese Kündigung
 fochten die Beschwerdeführer zunächst bei der Schlichtungsstelle für Miet-
 und Pachtverhältnisse See-Gaster und danach beim Einzelgericht des Kreises
 See-Gaster an. Letzteres hob die Kündigung mit Entscheid vom 8. März
 2016 auf. Es erwog, die Kündigung sei ungültig, weil sich die Beschwerdeführerin 1
 gegenüber der Vermieterin infolge zulässiger Verrechnung bezüglich der
 Mietzinse für die Monate Juli 2015 und August 2015 nie in Verzug befunden
 habe (U-act. IV/067 ff.; U-act. V/045;
 U-act. III/029 ff.; U-act. III/036 ff.).

2.

Auf weitere unstrittige sowie
 auf strittige Sachverhaltselemente wird soweit erforderlich im Rahmen der
 nachstehenden Erwägungen eingegangen.

III.(Rechtliche Grundlagen)

Die Staatsanwaltschaft verfügt
 die Einstellung des Verfahrens unter anderem, wenn kein Tatverdacht erhärtet
 ist, der eine Anklage rechtfertigt, kein Straftatbestand erfüllt ist oder eine
 Prozessvoraussetzung definitiv nicht vorliegt (Art. 319 Abs. 1 lit.
 a, b und d StPO). Eine Einstellung durch die Staatsanwaltschaft darf
 grundsätzlich nur bei klarer Straflosigkeit oder offensichtlich fehlenden
 Prozessvoraussetzungen angeordnet werden. Hingegen ist ein Strafbefehl zu
 erlassen oder Anklage zu erheben, wenn eine Verurteilung wahrscheinlicher
 erscheint als ein Freispruch. Ist ein Freispruch gleich wahrscheinlich wie
 eine Verurteilung, drängt sich in der Regel, insbesondere bei schweren Delikten,
 eine Anklageerhebung oder der Erlass eines Strafbefehls auf. Bei
 zweifelhafter Beweis- oder Rechtslage hat nicht die Staatsanwaltschaft über
 die Stichhaltigkeit des strafrechtlichen Vorwurfs zu entscheiden, sondern das
 zur materiellen Beurteilung zuständige Gericht. Insbesondere sind Aussagen in
 der Regel vom urteilenden Gericht zu würdigen. Stehen sich jedoch
 gegensätzliche Aussagen der Parteien gegenüber und liegen keine objektiven
 Beweise vor, kann ausnahmsweise auf eine Anklage verzichtet werden, wenn es
 nicht möglich ist, die einzelnen Aussagen als glaubhafter oder weniger
 glaubhaft zu bewerten und keine weiteren Beweisergebnisse zu erwarten sind
 (zum Ganzen z.B.: BGer 6B_1165/2016 vom 27. März 2017, E. 2.2.1.;
 BGer 6B_918/2014 vom 2. April 2015, E. 2.1.).

IV.(Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB)

1.

Die Beschwerdeführer rügen
 zunächst sinngemäss, die Staatsanwaltschaft hätte nicht nur prüfen müssen,
 ob sich der Beschwerdegegner 1 wegen Widerhandlungen gegen die
 Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne
 von Art. 325bisStGB i.V.m. Art. 326bisStGB strafbar gemacht hat, sondern auch, ob der Tatbestand der Nötigung im
 Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist. Sie seien von ihm unter Androhung
 von Nachteilen, insbesondere der Kündigung, in ihrer Willensbetätigung
 gehindert sowie durch andere Beschränkungen ihrer Handlungsfreiheit
 (Drängen auf vollständige Bezahlung der Mietzinsen, Drängen auf Auszug
 mittels Telefonanrufen, fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche
 Auseinandersetzungen, barsche Tonlage) zum Verzicht auf Mietzinsherabsetzungs-
 und Mängelbeseitigungsansprüche sowie zum Dulden bestehender Feuchtemängel
 genötigt worden. Dies habe auf sie zermürbend gewirkt, sie erheblich unter
 Druck gesetzt und bei der Beschwerdeführerin zu erheblichen psychischen und
 physiologischen Belastungen geführt. Der Beschwerdegegner 1 wolle sich
 seinen rechtlichen Pflichten systematisch entziehen, wodurch er sie (Beschwerdeführer)
 zwinge, den Zivilrechtsweg zu beschreiten. So drohten ihnen erhebliche
 Kosten, Rechtsrisiken und Aufwände. Der Beschwerdegegner 1 habe erwarten
 können, dass sie den Rechtsweg aufgrund von Kosten und Aufwänden entweder
 scheuen oder die Gerichtsverfahren infolge seiner anwaltlichen Vertretung
 zu seinen Gunsten ausfallen würden. Auf diese Weise könne er mit einem
 Vorteil rechnen, der ihm nicht zustehe. So seien ihnen (Beschwerdeführer)
 die Anwaltskosten zu hoch gewesen, mit der Folge, dass ihnen unvertreten
 vor Kantons- und Bundesgericht zum Vorteil des Beschwerdegegners 1
 Rechtsschutz verloren gegangen sei (act. 1 v.a. Rz. 3c, 3d, 10c;
 vgl. auch die Strafanzeige der Beschwerdeführer vom 23. November 2015
 [U-act. I/001 ff.]).

2.

Die Staatsanwaltschaft hat in
 der angefochtenen Einstellungsverfügung implizit verneint, dass vorliegend
 der Tatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB erfüllt ist,
 indem sie u.a. erwog, ein nötigendes Verhalten seitens des Vermieters
 (gemeint wohl: Beschwerdegegner 1) sei nicht auszumachen. Es handle
 sich um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit und die Beschwerdeführer
 hätten alle ihnen auf dem Zivilweg zustehenden Möglichkeiten ausgeschöpft.
 Eine strafbare Tat von Seiten des Beschwerdegegners 1 im Zusammenhang
 mit diesen zivilrechtlichen Streitigkeiten sei indessen nicht auszumachen
 (U-act. VI/006 f.).

3.a)

Der Nötigung im Sinne von Art.
 181 StGB macht sich strafbar, wer jemanden durch Gewalt oder Androhung
 ernstlicher Nachteile oder durch andere Beschränkung seiner
 Handlungsfreiheit nötigt, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

b)

Eine Androhung ernstlicher
 Nachteile liegt vor, wenn nach der Darstellung des Täters der Eintritt des
 Nachteils als von seinem Willen abhängig erscheint und wenn die Androhung
 geeignet ist, den Betroffenen in seiner Entscheidungsfreiheit
 einzuschränken. Bei der Beurteilung, ob die angedrohten Nachteile ernstlich
 sind, ist ein objektiver Massstab anzusetzen. Es sind also nur Drohungen
 tatbeständlich, die geeignet sind, auch eine besonnene Person in der Lage
 des Betroffenen gefügig zu machen (Delnon/Rüdy, BSK StGB II,
 Art. 181 N 25 ff.; Stratenwerth/Jenny/Bommer, StGB
 BT I, § 5 N 8 f., je m.w.H.).

c)

Die Tatbestandsvariante der
 "anderen Beschränkung der Handlungsfreiheit" ist restriktiv
 auszulegen. Die unter diese Generalklausel fallenden Nötigungsmittel
 müssen, um tatbestandsmässig zu sein, in ihrer Intensität bzw. Wirkung das
 üblicherweise geduldete Mass an Beeinflussung in ähnlicher Weise eindeutig
 überschreiten, wie es für die im Gesetz ausdrücklich genannten Zwangsmittel
 der Gewalt und der Androhung ernstlicher Nachteile gilt. Es muss ihnen
 mithin eine den gesetzlich genannten Mitteln vergleichbare Zwangswirkung
 zukommen. Nicht jeder noch so geringfügige Druck auf die
 Entscheidungsfreiheit eines anderen führt folglich zu einer Bestrafung nach
 Art. 181 StGB (BGE 141 IV 437, E. 3.2.1; BGer 6B_320/2007 vom
 16. November 2007, E. 4.1, je m.w.H.).

4.

Zum Vornherein ist
 festzuhalten, dass in casu höchstens eine versuchte Nötigung vorliegen
 könnte. Es ist nämlich nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend ein
 Nötigungserfolg (Tun, Dulden, Unterlassen) eingetreten wäre: Die
 Beschwerdeführer wohnen bis heute im streitgegenständlichen Mietobjekt. Sie
 haben soweit ersichtlich auch nicht etwa höhere Mietzinsen bezahlt als
 effektiv geschuldet oder mussten ungeahndet gebliebene Mängel an der
 Mietsache ertragen. Denn bezüglich der Mietzinshöhe wie auch zur Frage,
 inwiefern Mängel am Mietobjekt bestehen, liegen einschlägige
 Gerichtsurteile vor, die diesbezüglich Klarheit schufen (vgl. v.a.
 U-act. III/009 ff.; U-act. IV/043 ff.;
 U-act. IV/067 ff.).

5.a)

Eine Androhung ernstlicher
 Nachteile ist in casu zu verneinen:

Insoweit die Beschwerdeführer
 eine solche darin erblicken, dass der Beschwerdegegner 1 ihnen
 telefonisch nahelegte, selber das Mietverhältnis zu kündigen bzw. aus dem
 Wohnhaus auszuziehen, liegt  so denn dies in tatsächlicher Hinsicht
 bewiesen sein sollte  eine blosse Aufforderung zu einem Tun vor und wird
 ihnen klarerweise nicht ein Übel in Aussicht gestellt, auf dessen Eintritt
 der Beschwerdegegner 1 Einfluss hat (vgl. z.B. BGE 106 IV 125
 E. 2). Denn zumindest solange das Mietverhältnis ungekündigt ist,
 haben die Beschwerdeführer einen rechtlichen Anspruch, im Wohnhaus zu
 verbleiben.

b)

Auch die Umstände, dass die
 Vermieterin bzw. der Beschwerdegegner 1 nach Vorliegen des Urteils des
 Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Mai 2015 für die Monate Juli
 und August 2015 unter Hinweis auf die angeblich fehlende Rechtskraft dieses
 Entscheids die Überweisung der vollen Mietzinse verlangten bzw. die von den
 Beschwerdeführern getätigte Verrechnung nicht akzeptierten sowie mit einer
 Zahlungsverzugskündigung drohten bzw. eine solche schliesslich aussprachen
 (vgl. vorne, E. II.1c), stellt keine Androhung ernstlicher Nachteile
 im Sinne von Art. 181 StGB dar. Denn es bestand für die
 Beschwerdeführer diesbezüglich die Möglichkeit, den Zivilrechtsweg zu
 beschreiten, um die Kündigung für ungültig zu erklären und Klarheit über
 die Höhe der geschuldeten Mietzinsen zu erlangen. Diese Möglichkeit haben
 sie durch Anrufung der Schlichtungsbehörde bzw. des Einzelgerichts
 See-Gaster denn auch wahrgenommen (U-act. III/037 f.;
 U-act. IV/067). Damit aber ist eindeutig keine Ernstlichkeit der
 angedrohten Nachteile gegeben (BGE 115 IV 207 E. 2a).

c)

Auch sonst sind keine Handlungen
 des Beschwerdegegners 1 ersichtlich, die mit einiger
 Wahrscheinlichkeit das Tatbestandselement der Androhung ernstlicher
 Nachteile im Sinne von Art. 181 StGB erfüllen könnten.

6.

Die Tatbestandsvariante der
 anderen Beschränkung Handlungsfreiheit ist vorliegend ebenfalls
 offensichtlich nicht erfüllt. Dass mietrechtliche Streitigkeiten unangenehm
 und belastend sein können, ist nicht von der Hand zu weisen. Hingegen
 ergibt sich eine eigentliche Zwangswirkung oder Zwangslage für die Beschwerdeführer
 weder aus der Tatsache, dass zwischen ihnen und dem Beschwerdegegner 1
 bzw. der Vermieterin fortwährende gerichtliche und aussergerichtliche Auseinandersetzungen
 bestanden, noch  wenn dies bewiesen werden könnte  daraus, dass der
 Beschwerdegegner 1 den Beschwerdeführern die Kündigung des Mietverhältnisses
 bzw. den Auszug aus dem Mietobjekt nahelegte und allgemein mit barscher
 Tonlage auftrat. Die soeben genannten Umstände wie auch die (behaupteten)
 sonstigen Handlungen des Beschwerdegegners 1 erreichen  sei es
 einzeln oder gesamthaft betrachtet  die Intensität, welche die
 Strafwürdigkeit im Sinne von Art. 181 StGB begründen könnte,
 klarerweise nicht (vgl. z.B. BGer 6B_320/2007 vom 16. November 2007
 und BGer 6B_819/2010 vom 3. Mai 2011).

7.

Nach dem Gesagten ist die
 Staatsanwaltschaft zutreffend implizit davon ausgegangen, dass der
 Straftatbestand der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB vorliegend mit
 sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht erfüllt ist.

V.(Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mietervon Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bisStGB)

1.a)

Partei im Strafverfahren ist
 unter anderem die Privatklägerschaft (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
 Als Privatklägerschaft gilt die geschädigte Person, die ausdrücklich
 erklärt, sich am Strafverfahren als Straf- oder Zivilkläger zu beteiligen
 (Art. 118 Abs. 1 StPO). Als geschädigte Person gilt die Person, die durch
 die Straftat in ihren Rechten unmittelbar verletzt worden ist (Art. 115
 Abs. 1 StPO). Für die Zulassung einer Person als Privatkläger ist somit
 entscheidend, ob diese durch die der beschuldigten Person vorgeworfene(n)
 Handlung(en) unmittelbar in ihren Rechten verletzt worden ist, unterstellt,
 der von ihr erhobene Vorwurf treffe zu. Nach der Rechtsprechung geht die
 Umschreibung der unmittelbaren Verletzung in eigenen Rechten vom Begriff
 des Rechtsguts aus. Unmittelbar verletzt und damit Geschädigter im Sinne
 von Art. 115 StPO ist, wer Träger des durch die verletzte Strafnorm geschützten
 oder zumindest mitgeschützten Rechtsguts ist (BGE 143 IV 77,
 E. 2.1 f.). Auch zum Strafantrag im Sinne von Art. 30 StGB ist
 berechtigt, wer durch die Straftat verletzt ist, d.h. wer Träger des
 unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Der Begriff des Verletzten gemäss
 Art. 30 Abs. 1 StGB ist insofern identisch mit demjenigen des Geschädigten
 nach Art. 115 Abs. 1 StPO (BGE 141 IV 380, E. 2.3.4).

b)

Nach der herrschenden Lehre ist
 das von Art. 325bisStGB geschützte Rechtsgut die Freiheit
 des Mieters, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte ungehindert und
 ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen. Diese
 Freiheit soll mit Art. 325bisStGB vor den Folgen des
 Missbrauchs eines sozialen Machtgefälles  beim Vermieter geht es
 lediglich um materielle Werte, beim Mieter hingegen um ein elementares
 Bedürfnis  bewahrt werden. Die Effektivität der machtausgleichenden
 Zwecke, welche die Art. 253 ff. OR verfolgen, soll mit den
 Mitteln des Strafrechts gesteigert werden (BGE 141 IV 1, E. 3.4.1;
 Wanner, BSK StGB II, Art. 325bisN 3;
 Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 325bisN 2, je m.w.H.).

c)

Im Mietvertrag vom
 22. August 2011 wird als Mieterin die Beschwerdeführerin 1
 aufgeführt (U-act. III/002 ff.). Sie ist nach dem Gesagten
 (E. V.1a f.) unzweifelhaft Geschädigte im Sinne von Art. 115
 StPO bzw. Strafantragsberechtigte im Sinne von Art. 30 StGB. Daneben
 wird im Vertrag jedoch auch ihr Ehegatte, der Beschwerdeführer 2,
 erwähnt und dieser hat den Vertrag ebenfalls unterzeichnet
 (U-act. III/002 ff.). Nicht zuletzt daraus ergibt sich sodann,
 dass das Mietobjekt die Familienwohnung der Beschwerdeführer darstellt
 (vgl. im Übrigen den Entscheid des Einzelgerichts See-Gaster vom
 8. März 2016 [U-act. IV/072], E. III.1.). Dient die gemietete
 Sache als Familienwohnung, so kann auch der Ehegatte des Mieters die
 Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder
 die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen
 (Art. 273a Abs. 1 OR). Vor diesem Hintergrund ist  jedenfalls
 soweit es um Vorwürfe im Zusammenhang mit angedrohten und/oder
 ausgesprochenen Kündigungen geht  auch der Beschwerdeführer 2, und
 zwar auch wenn er selber nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses sein
 sollte, Träger des von Art. 325bisStGB geschützten
 Rechtsguts. Ihm kommt folglich insoweit ebenfalls die
 Geschädigteneigenschaft im Sinne von Art. 115 StPO bzw. die
 Strafantragsberechtigung im Sinne von Art. 30 StGB zu. Da die Beschwerdeführer
 sodann in ihrer Eingabe vom 23. November 2015 Strafantrag gestellt
 haben (vgl. U-act. I/001 ff.), haben sie sich auch gültig als
 Privatkläger konstituiert (Art. 118 Abs. 1 und 2 StPO) und somit
 Parteistellung erlangt (Art. 104 Abs. 1 lit. b StPO).
 Nachdem die Staatsanwaltschaft in dieser Angelegenheit eine
 Einstellungsverfügung erlassen hat und die Beschwerdeführer dadurch  wie
 soeben aufgezeigt  je in ihren eigenen rechtlich geschützten Interessen
 unmittelbar betroffen sind, sind sie im Übrigen auch zur Beschwerde
 legitimiert (Art. 382 Abs. 1 StPO; zum Ganzen z.B. BGE 139 IV 78,
 E. 3. und BGer 1B_426/2015 vom 17. Juni 2016, E. 1.4.)

2.

Die Staatsanwaltschaft des
 Kantons Glarus hat das gegen den Beschwerdegegner 1 eröffnete
 Strafverfahren wegen Widerhandlungen gegen die Bestimmungen zum Schutz der
 Mieter im Sinne von Art. 325bisStGB mit Verfügung vom
 1. Dezember 2015 (U-act. V/002 f.) (implizit) gestützt auf
 Art. 31 Abs. 1 Satz 1 StPO zu Recht übernommen. Denn die gemäss
 Strafanzeige/Strafantrag (U-act. I/001 ff.) und Beschwerdeschrift
 (act. 1) vermieterseits involvierten Akteure (X.______ AG,
 Beschwerdegegner 1, Y.______ AG, Z.______ AG) haben allesamt ihren Sitz
 bzw. Wohnsitz im Kanton Glarus und es bestehen keine Anhaltspunkte dafür,
 dass sie von einem anderen Ort aus gehandelt hätten (BGE 86 IV 222 E. 1;
 Montini, mp 2007, S. 4 m.w.H.). Die Verfügung der Staatsanwaltschaft
 vom 1. Dezember 2015 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auf
 diese Festlegung des Gerichtsstands kann vorliegend mangels neuer wichtiger
 Gründe für dessen Änderung zum Vornherein nicht zurückgekommen werden
 (Art. 41 f. StPO; Kuhn, BSK StPO, Art. 42 N 6 ff.).

3.

Gemäss Art. 325bisStGB wird auf Antrag des Mieters mit Busse bestraft, wer: 1. den Mieter
 unter Androhung von Nachteilen, insbesondere der späteren Kündigung des
 Mietverhältnisses, davon abhält oder abzuhalten versucht, Mietzinse oder
 sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten (Abs. 1); 2. dem
 Mieter kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht zustehenden
 Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will (Abs. 2); 3. Mietzinse oder
 sonstige Forderungen nach einem gescheiterten Einigungsversuch oder nach
 einem richterlichen Entscheid in unzulässiger Weise durchsetzt oder durchzusetzen
 versucht (Abs. 3).

4.a)

In Bezug auf die
 Tatbestandsvariante des Androhens von Nachteilen bei Anfechtung von
 Vermieterforderungen (Art. 325bisAbs. 1StGB)
 erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung vom
 27. Juli 2016 (U-act. VI/005 ff.), es beständen keine
 Anhaltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführer unter Androhung von
 Nachteilen in ihrer Willensbetätigung gehindert worden seien. Demnach seien
 die objektiven Tatbestandselemente der Androhung von Nachteilen und der
 Willensbetätigung der Mieter nicht erfüllt.

b)

Die Beschwerdeführer bringen
 diesbezüglich in ihrer Beschwerdeschrift im Wesentlichen vor, die
 Vermieterin habe am 14. und 19. August 2015 Kündigungsandrohungen
 ausgesprochen und am 28. August 2015 ein Drohschreiben an sie
 gerichtet. Beides, und ebenso die Kündigung vom 21. September 2015,
 sei im Wissen des Beschwerdegegners 1 erfolgt, dass die Mietzinsforderungen
 der Vermieterin in Wirklichkeit nicht bestanden und untergegangen waren,
 nachdem sie (Beschwerdeführer) die Mietzinsausstände der Monate Juli und
 August 2015 mit Mietzinsherabsetzungen von insgesamt CHF 9000.
 verrechnet hätten. Der Beschwerdegegner 1 habe sie unter allen
 Umständen als Mieter loswerden wollen (act. 1 Rz. 4).

c)

Art. 325bisAbs. 1StGB verlangt u.a., dass der Täter den Mieter davon abhält bzw. abzuhalten
 versucht, Mietzinse oder sonstige Forderungen des Vermieters anzufechten.
 Unter den Begriff der sonstigen Forderungen fallen nach der herrschenden
 Lehre bloss die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR), die
 Anfechtung einer Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR), das
 Stellen eines Herabsetzungsbegehrens (Art. 270a OR) sowie die
 Anfechtung einseitiger Änderungen des Vertrags (Art. 270b Abs. 2
 OR). Der Anwendungsbereich dieser Strafnorm kann im Übrigen gemäss
 herrschender Lehre nicht auf andere Fälle der Geltendmachung von Rechten
 durch die Mieterschaft (z.B. Mängelrechte, Verrechnungen usw.) ausgedehnt
 werden (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bisN 10;
 Lachat/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2014,
 N 33/2.4; Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 325-325bisN 3, je m.w.H.). Ferner gelangt nicht Abs. 1, sondern Abs. 2
 von Art. 325bisStGB zur Anwendung, wenn es die
 Vermieterschaft nicht bei einer Kündigungsandrohung bewenden lässt, sondern
 tatsächlich eine Rachekündigung ausspricht (Wanner, BSK StGB II,
 Art. 325bisN 10; Lachat/Püntener, a.a.O.,
 N 33/2.5).

d)

Nach eigener Darstellung der
 Beschwerdeführer (vgl. soeben, E. V.4b sowie v.a.
 U-act. I/001 ff. und act. 1) haben sie gegenüber der
 Vermieterin einzig Mängelrechte geltend gemacht, nach Vorliegen des
 diesbezüglichen Gerichtsentscheids den ihnen zugesprochenen Anspruch auf
 Mietzinsherabsetzungen verrechnungsweise durchgesetzt und alsdann die von
 der Vermieterin ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung angefochten. Dass
 sie Mietzinsen anzufechten oder sonstige Forderungen im oben genannten
 Sinne geltend zu machen beabsichtigten bzw. solcherlei effektiv taten,
 haben sie nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Eine
 Strafbarkeit des Beschwerdegegners 1 gemäss Art. 325bisAbs. 1StGB fällt somit offenkundig ausser Betracht. Dies,
 zumal die Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung aussprach und in einem
 solchen Fall wie erwähnt (E. V.4c) nicht der Straftatbestand von
 Art. 325bisAbs. 1StGB, sondern jener von
 Art. 325bisAbs. 2StGB zu prüfen ist.

5.a)

In Bezug auf ebendiese
 Tatbestandsvariante von Art. 325bisAbs. 2StGB
 erwog die Staatsanwaltschaft in der angefochtenen Einstellungsverfügung,
 die Vermieterin habe das Mietverhältnis nicht aufgrund der von den
 Beschwerdeführern wahrgenommenen Rechte (Mängelbeseitigungsklage und
 Begehren um Mietzinsherabsetzung wegen Mängeln), sondern einzig infolge
 ausgebliebener Mietzinszahlungen gekündigt. So habe die Verwaltung der
 Vermieterin die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. bzw. 19. August
 2015 aufgefordert, die noch ausstehenden Mietzinsen der Monate Juli und
 August 2015 zu begleichen. Die Vermieterin habe sich bei diesem Vorgehen
 und der anschliessenden Kündigung auf Art. 257d OR gestützt. Es
 bestehe also kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Wahrnehmung von
 Mieterrechten und der Vertragskündigung. Ausserdem sei der objektive
 Tatbestand von Art. 325bisAbs. 2StGB bereits
 deswegen nicht erfüllt, weil das Einzelgericht See-Gaster die
 Zahlungsverzugskündigung mit Urteil vom 8. März 2016 aufgehoben habe
 (U-act. VI/005 ff.).

b)

Die Beschwerdeführer bringen
 dagegen vor, der Kündigungsgrund bezüglich der von der Vermieterin
 ausgesprochenen Kündigung sei vorgeschoben gewesen. Nachweislich habe es
 keinen Zahlungsverzug ihrerseits gegeben. Folglich ergäben
 Kündigungsandrohung und Kündigung wegen ausstehender Mietzinsen keinen
 Sinn. Die Kündigung wegen angeblichem Zahlungsverzug sei vielmehr mit
 anwaltlicher Unterstützung konstruiert worden, um vom tatsächlichen
 Kündigungsmotiv abzulenken. Denn die Kündigung stehe in direktem
 Zusammenhang zu den von ihnen (Beschwerdeführer) geltend gemachten
 Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Der Rechtsvertreter der Vermieterin habe
 vor dem Einzelgericht See-Gaster am 25. Januar 2016 vorgebracht,
 unter allen Umständen an der Kündigung festzuhalten, da ihr der Ärger und
 die kostspieligen Umtriebe mit ihnen nicht mehr zuzumuten seien. Dies
 verdeutliche, dass es dem Beschwerdegegner 1 entgegen der Auffassung
 der Staatsanwaltschaft nicht um ausstehende Mietzinsen gegangen sei. Er
 habe sie vielmehr unter allen Umständen loswerden wollen, weil sie die
 ihnen gemäss Obligationenrecht zustehenden Rechte wahrgenommen hätten. Für
 eine Strafbarkeit nach Art. 325bisAbs. 2StGB
 sei nicht erforderlich, dass die Vermieterin die beanspruchten Mieterrechte
 explizit als Kündigungsgrund angibt. Es genüge, wenn wie vorliegend
 zwischen den beanspruchten Mieterrechten und der Kündigung ein kausaler
 Zusammenhang bestehe. Entgegen der Staatsanwaltschaft sei daher der
 objektive Tatbestand von Art. 325bisAbs. 2StGB auch dann erfüllt, wenn die Vermieterin zur Verschleierung dieses
 Kausalzusammenhangs fehlende Mietzinsen als Kündigungsgrund angebe.
 Schliesslich sei auch die Auffassung der Staatsanwaltschaft nicht
 nachvollziehbar, wonach der objektive Tatbestand von Art. 325bisAbs. 2StGB nicht gegeben sei, weil die von der Vermieterin
 ausgesprochene Kündigung gerichtlich aufgehoben wurde (act. 1
 Rz. 3c-4, 6, 10a).

c)

Der Beschwerdegegner 1 hat
 diese Vorbringen der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeantwort vom
 19. September 2016 im Wesentlichen bestritten und die Erwägungen der
 Staatsanwaltschaft in deren Einstellungsverfügung als zutreffend
 bezeichnet. Sodann führte er aus, das Mietrecht schreibe vor, wie bei einer
 Kündigung infolge Zahlungsverzugs vorzugehen sei. Es sei das gute Recht
 einer Vermieterin, ebendieses Mietrecht zur Anwendung zu bringen, wenn sie
 der Auffassung sei, dass ihr der Mieter ausstehende Mietzinsen schulde.
 Darin könne kein fehlbares Verhalten der Vermieterin und erst recht nicht
 des Beschwerdegegners 1 gesehen werden. Keiner der im Rahmen des
 Zahlungsverzuges der Beschwerdeführerin 1 eingeleiteten Schritte sei
 rechtswidrig oder gar von strafrechtlicher Relevanz gewesen. Einer Partei
 sei es im Mietrechtsverfahren erlaubt, ihre Argumente vorzutragen, egal ob
 diese zuträfen oder nicht. Die Vermieterin habe mit ihrer Kündigung nichts
 verschleiert, sondern die Beschwerdeführer hätten sich damals mit Mietzinszahlungen
 in Verzug befunden. Dieser Verzug sei ihnen lege artis angezeigt und danach
 sei ihnen wegen ausgebliebener Zahlung gekündigt worden (act. 11
 Rz. 3c- 4, 10a).

6.a)

Nach Art. 325bisAbs. 2 StGB macht sich wie erwähnt strafbar, wer dem Mieter von Wohn-
 und Geschäftsräumen kündigt, weil dieser die ihm nach dem Obligationenrecht
 zustehenden Rechte wahrnimmt oder wahrnehmen will. Ob neben dem Vermieter
 auch andere Personen als Täter in Frage kommen, ist umstritten, jedoch
 praktisch aufgrund der Zurechnungsnorm von Art. 326bisStGB
 ohne Bedeutung (Wanner, BSK StGB II, Art. 325bisN 4, 11). Welche Art von Rechten die Mieterschaft geltend gemacht hat,
 gegenwärtig geltend macht oder deren Geltendmachung für die Zukunft in
 Aussicht stellt, ist unerheblich, ebenso auf welche Weise sie dies tat, tut
 oder zu tun beabsichtigt. Ebenfalls spielt es keine Rolle, wie lange es
 zurückliegt, dass sich der Mieter gewehrt hat. Der Schutz von Art. 325bisAbs. 2 StGB erstreckt sich auf sämtliche Rechte und Forderungen des
 Mieters, die ihre Rechtsgrundlage im Obligationenrecht haben, sofern diese
 einen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufweisen (Wanner, BSK
 StGB II, Art. 325bisN 14 f., 19;
 Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Trechsel/Ogg, PK StGB,
 Art. 325bisN 5). Sodann muss als weiteres
 Tatbestandselement ein ursächlicher Zusammenhang vorliegen zwischen der
 Wahrnehmung der Rechte durch den Mieter und der vom Vermieter
 ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dem Mieterwegender durch Letzteren erfolgten Wahrnehmung von Rechten kündigen. Der
 diesbezügliche  durch die Strafverfolgungsbehörden und nicht etwa durch
 die Mieter zu erbringende  Beweis ist indes regelmässig schwierig zu
 erbringen, da der Vermieter die ausgesprochene Kündigung oft mit
 irgendwelchen Motiven begründen, kaum aber deren repressiven Charakter
 zugeben wird. Es genügt daher, wenn aufgrund der Indizien eine hohe
 Wahrscheinlichkeit für einen solchen Kausalzusammenhang spricht (Wanner,
 BSK StGB II, Art. 325bisN 27 f.; Montini,
 mp 2007, S. 9; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.5; Tribunal
 cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB 2002 Nr. 27
 S. 40). In subjektiver Hinsicht ist Vorsatz im Sinne von Art. 12
 Abs. 2 StGB erforderlich, womit Eventualvorsatz genügt (Flachsmann,
 OFK StGB, Art. 325bisN 2).

b)

Unstrittig sprach in casu die
 Z.______ AG im Namen der Vermieterin  am 21. September 2015 gegenüber
 den Beschwerdeführern eine Kündigung des streitgegenständlichen
 Mietverhältnisses per 31. Oktober 2015 aus (U-act. III/036).
 Weiter steht fest, dass das Einzelgericht See-Gaster diese Kündigung mit
 Urteil vom 8. März 2016 für ungültig erklärte bzw. aufhob
 (U-act. IV/067-087).

c)

Entgegen der Auffassung der
 Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006 E. 3.2) bewirkt diese
 Ungültigerklärung der Kündigung allein nicht, dass eine Strafbarkeit des
 Beschwerdegegners 1 nach Art. 325bisAbs. 2 StGB
 entfällt. Dieser Straftatbestand ist nämlich vollendet, sobald die
 Kündigung ausgesprochen wurde (Corboz, PdS  Les infractions en droit
 suisse, Volume II, 3éme édition, Bern 2010, Art. 325bisN 8). Die Strafbarkeit hängt folglich insbesondere nicht davon ab, ob
 die Kündigung auch tatsächlich wirksam ist (Chambre des recours pénale VD,
 Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6 S. 58). Im
 Gegenteil ist mit Blick auf das von Art. 325bisStGB
 geschützte Rechtsgut (Freiheit des Mieters, seine Rechte ungehindert und
 ohne Furcht vor Sanktionen, insbesondere der Kündigung, wahrzunehmen) und
 den Normzweck (Steigerung der mit den Art. 253 ff. OR verfolgten
 machtausgleichenden Zwecken mit den Mitteln des Strafrechts, vgl. zum
 Ganzen vorne, E. V.1b), gerade in diesen Fällen, in denen zivilrechtlich
 auf Ungültigkeit der Kündigung erkannt wird, eine Strafbarkeit gemäss
 Art. 325bisAbs. 2 StGB besonders geboten.

d)

Das amtliche Formular der
 fraglichen Kündigung vom 21. September 2015 trägt die Unterschrift von
 [], dem Präsidenten des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift der
 Z.______ AG, die als Vertreterin der Vermieterin agierte (vgl. die
 Absenderangabe X.______AG c/o Z.______ AG; U-act. III/036). Allein
 dadurch, dass der Beschwerdegegner 1 somit auf dem Kündigungsformular
 selbst nicht aufgeführt ist, wird indes eine Täterschaft desselben in Bezug
 auf Art. 325bisAbs. 2 StGB nicht ausgeschlossen. Denn
 aufgrund von Art. 326bisAbs. 2 i.V.m. Abs. 3
 StGB machen sich u.a. verantwortliche Organpersonen einer als Vermieterin
 auftretenden juristischen Person bei Delegation der Vermieteraufgaben an
 Dritte strafbar, wenn sie gesicherte Kenntnis von der Widerhandlung haben
 oder nachträglich erlangen (insofern genügt Eventualvorsatz demnach nicht)
 und es trotz entsprechender Möglichkeit unterlassen, diese abzuwenden oder
 ihre Wirkungen aufzuheben (Stratenwerth/Wohlers, HK StGB, Art. 326bisN 1; Trechsel/Ogg, PK StGB, Art. 326bisN 3 f.). Vorliegend liess das Einzelgericht See-Gaster in seinem
 Urteil vom 8. März 2016 zufolge nachträglicher Genehmigung offen, ob
 die Z.______ AG zur Kündigung vom 21. September 2015 mittels
 stillschweigender oder ausdrücklicher Vollmachtserteilung ermächtigt war
 (U-act. IV/075). Es bestehen aber durchaus gewichtige Indizien dafür,
 dass der Beschwerdegegner 1 vor Ergehen der fraglichen Kündigung
 sichere Kenntnis davon hatte, dass diese Kündigung ausgesprochen werden
 soll bzw. dass er diese Kündigung nachgerade veranlasste. So war der
 Beschwerdegegner 1 im hier relevanten Zeitraum
 Verwaltungsratspräsident der Vermieterin und als einzige Person für diese
 alleinzeichnungsberechtigt (vgl. Handelsregisterauszug der Vermieterin,
 abrufbar unter www.zefix.ch). Die Vermieterin mandatierte für den schon im
 Vorfeld der Kündigung vom 21. September 2015 zwischen den Parteien des
 Mietverhältnisses geführten Prozesses einen Rechtsvertreter. Nicht zuletzt
 aufgrund seiner Stellung als einzelzeichnungsberechtigter
 Verwaltungspräsident der Vermieterin erscheint es als sehr wahrscheinlich,
 dass der Beschwerdegegner 1 die entsprechende Mandatierung veranlasste
 und auch vom Prozessverlauf vom Ausbruch der Streitigkeiten an im Einzelnen
 Bescheid wusste. Darauf deutet auch der Umstand hin, dass der
 Beschwerdegegner 1 gemäss Urteil des Einzelgerichts See-Gaster vom
 8. März 2016 später persönlich an der Hauptverhandlung vom
 1. März 2016 betreffend die Kündigungsanfechtung anwesend war
 (U-act. IV/071). Weiter sagte der Beschwerdeführer 2 anlässlich
 seiner polizeilichen Einvernahme vom 8. Januar 2016 aus, faktisch
 trete der Beschwerdegegner 1 als Vermieter auf, denn wenn bedeutsame
 Themen im Raum ständen, rufe dieser persönlich an. Auch sei er zu einem
 gerichtlichen Augenschein persönlich erschienen (U-act. II/9 f.).
 Mitte des Jahres 2015 habe er die Verwaltung ausgewechselt und dann sei der
 Ton gegenüber den Beschwerdeführern barscher geworden (U-act. II/10).
 Der Beschwerdegegner 1 sei derjenige, der sie zum Auszug bewegen
 wolle. Dies habe er telefonisch zum Ausdruck gebracht (U-act. II/11).
 Das erste Mal habe er sie am 15. Juni 2015, kurz nachdem das Urteil
 des Kantonsgerichts St. Gallen vorgelegen sei, mit einem Telefonanruf auf
 sehr forsche und fordernde Weise zum Auszug bewegen wollen
 (U-act. II/12). In Bezug auf dieses Telefongespräch hat der
 Beschwerdeführer 1 im Übrigen einen Auszug aus der Synchronisierungssoftware
 MyPhoneExplorer eingereicht, auf welchem für den 15. Juni 2015 um
 17:29 Uhr ein vom Mobiltelefon des Beschwerdegegners 1
 ausgehender Anruf mit einer Dauer von 24 Minuten und 33 Sekunden
 vermerkt ist (U-act. III/045 = U-act. V/034). Schliesslich widerspricht
 es auch der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in einer Situation, in der
 die Parteien des Mietverhältnisses bereits in ein Gerichtsverfahren
 verstrickt sind und die Vermieterin durch einen Rechtsanwalt vertreten
 wird, deren Verwaltung während des laufenden Gerichtsverfahrens ohne
 Instruktion des Rechtsanwalts  und dieser wiederum ohne solche seiner
 Klientin bzw. deren verantwortlicher Organperson  eine Kündigung des
 Mietverhältnisses ausspricht.

e)

Was den Kausalzusammenhang
 zwischen der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung vom
 21. September 2015 (U-act. III/036) und den von den
 Beschwerdeführern wahrgenommenen Mieterrechten (Geltendmachung von Mängeln
 an der Mietsache, vgl. u.a. U-act. III/009 ff.) anbelangt, fällt
 Folgendes ins Gewicht: Ein erhebliches Indiz für das Bestehen eines solchen
 Kausalzusammenhangs liegt zunächst bereits darin, dass die
 Kündigungsandrohungen vom 14. und 19. August 2015, das Schreiben vom
 1. September 2015 sowie die Kündigung vom 21. September 2015 in
 ausgeprägter zeitlicher Nähe zum Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom
 15. Mai 2015 (Versand am 27. Mai 2015) stehen, mit dem u.a. die
 Vermieterin zur Behebung mehrerer Mängel verpflichtet und den Beschwerdeführern
 zulasten der Vermieterin eine Mietzinsherabsetzung zugesprochen wurde
 (U-act. III/025 f.), bzw. zur auf dieses Urteil gestützten
 Verrechnungserklärung vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045; Chambre
 des recours pénale VD, Urteil vom 23. November 2011, in DB 2012 Nr. 6
 S. 58; Tribunal cantonal NE, Urteil vom 4. Februar 2000, in DB
 2002 Nr. 27 S. 41). Weiter ist zu beachten, dass dieser kantonsgerichtliche
 Entscheid mit dessen Eröffnung zunächst sofort vollstreckbar wurde (erst am
 24. September 2015 erteilte die Instruktionsrichterin des Bundesgerichts
 der Beschwerde der Vermieterin die aufschiebende Wirkung, vgl.
 U-act. IV/040-042). Die Beschwerdeführer waren also ab Eröffnung des
 kantonsgerichtlichen Entscheids und jedenfalls bis gegen Ende September
 2015 befugt, die ihnen zugesprochene Mietzinsherabsetzung (Forderung von
 April 2014 bis Juni 2015 von insgesamt CHF 9000.) mit gegenüber der
 Vermieterin geschuldeten, laufenden Mietzinsen zu verrechnen. Dies taten
 sie denn auch mit E-Mail vom 26. Juni 2015 (U-act. V/045), deren
 Erhalt die Vermieterin nie bestritt (zum Ganzen:
 U-act. IV/081 ff.). Das Kantonsgericht St. Gallen stellte in
 Bezug auf sein Urteil vom 15. Mai 2015 am 30. Juli 2015 eine
 Vollstreckbarkeitsbescheinigung aus, die auch an den Rechtsvertreter des
 Beschwerdegegners 1 ging (U-act. III/027). Darin führte es aus,
 dass sein Entscheid vom 18. Mai 2015 vollstreckbar sei, da die
 Parteien in den von ihnen veranlassten bundesgerichtlichen Verfahren keine
 Gesuche um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gestellt hätten. Spätestens
 mit Erhalt dieser Vollstreckbarkeitsbescheinigung musste dem
 Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1  und damit auch dem
 Beschwerdegegner 1 selbst  klar sein, dass sich die Beschwerdeführer
 in Bezug auf die Mietzinsforderungen für die Monate Juli und August 2015 infolge
 Untergangs derselben durch von ihnen getätigte Verrechnung nie in Verzug
 befinden können und daher jede Grundlage für eine Zahlungsverzugskündigung
 gemäss Art. 257d OR fehlt (vgl. U-act. IV/081 ff.). Wie
 bereits erwogen (E. V.6d), ist es äusserst unwahrscheinlich, dass
 angesichts der zwischen den Parteien über längere Zeit hinweg
 vorbestehenden, seitens der Vermieterin unter Beizug eines Rechtsvertreters
 bestrittenen Mietstreitigkeit, die von der Vermieterin beauftragte
 Verwaltung während des vor Bundesgericht laufenden Gerichtsverfahrens ohne
 Instruktion ebendieses Rechtsvertreters bzw. der für die Vermieterin
 verantwortlichen Organperson (Beschwerdegegner 1) eine Kündigung des
 Mietverhältnisses ausspricht. Demzufolge ist den Beschwerdeführern darin beizupflichten
 (vgl. U-act. V/032), dass zumindest gewichtige Indizien dafür
 vorliegen, dass die Vermieterin die Kündigungsandrohungen vom 14. und
 19. August 2015 (U-act. III/029 f.), das Schreiben vom
 1. September 2015 (U-act. III/031) sowie die Zahlungsverzugskündigung
 vom 21. September 2015 (U-act. III/036)  dem
 Beschwerdegegner 1 zurechenbar (Art. 326bisAbs. 3 StGB; vgl. auch vorne, E. V.6d)  im Wissen um den fehlenden
 Verzug bzw. den verrechnungsweisen Untergang der betreffenden Mietzinsforderungen
 aussprach, mithin das Kündigungsmotiv des Zahlungsverzugs nur vorgeschoben
 war und die Kündigung stattdessen mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Rache
 für die erfolgreiche Geltendmachung von Mängelrechten durch die Mieter erfolgte.

7.a)

Zusammenfassend liegt nach dem
 Gesagten entgegen der Staatsanwaltschaft (vgl. z.B.
 U-act. VI/007 f.) keine klare Straflosigkeit des Beschwerdegegners 1
 vor, sondern erscheint eine Verurteilung desselben wegen Widerhandlung
 gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen
 im Sinne von Art. 325bisAbs. 2StGB jedenfalls
 als wahrscheinlicher als ein Freispruch. Es drängt sich damit auf, dass die
 Staatsanwaltschaft erforderlichenfalls weitere Beweise insbesondere zu den
 Tatbestandselementen der Täterschaft des Beschwerdegegners 1
 (Zurechnung im Sinne von Art. 326bisStGB, vgl. vorne,
 E. V.6d) und des Kausalzusammenhangs zwischen der von der Vermieterin
 ausgesprochenen Kündigung und der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt
 durch die Beschwerdeführer (vgl. vorne, E. V.6e) erhebt (z.B.
 Einvernahmen von [] und [] von der Verwaltung der Vermieterin, woraus
 sich u.a. Erkenntnisse ergeben können, in welcher Weise der Beschwerdegegner 1
 und/oder sein Rechtsvertreter beim Aussprechen der Kündigungsandrohungen
 und der Kündigung vom 21. September 2015 involviert waren [folglich
 sind derartige Einvernahmen entgegen dem Beschwerdegegner 1,
 act. 11 S. 8 unten, durchaus beweistauglich]; Beizug der Akten
 der im Kanton St. Gallen zwischen der Vermieterin und den Beschwerdeführern
 ausgetragenen Gerichtsverfahren [vgl. hierzu z.B. die Ausführungen der
 Beschwerdeführer in act. 1 Rz. 4]) und hernach einen Strafbefehl
 erlässt. Dies, zumal es gerade bei den beiden soeben genannten
 Tatbestandselementen letztlich um eine rechtliche Würdigung geht, die nach
 der Rechtsprechung nicht durch die Staatsanwaltschaft mittels
 Einstellungsverfügung, sondern gegebenenfalls durch das zur materiellen
 Beurteilung zuständige Gericht zu entscheiden ist (vgl. vorne,
 E. III.). In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die
 angefochtene Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft vom 27. Juli
 2016 (U-act. VI/001 ff.) demnach in Bezug auf den Vorwurf der
 Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und
 Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bisAbs. 2StGB aufzuheben. Die Akten sind zur weiteren  beförderlichen (vgl.
 Art. 109 StGB, Art. 97 Abs. 3 und BGE 142 IV 11) 
 Veranlassung im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft
 zurückzuweisen.

b)

Demgegenüber hat die Staatsanwaltschaft
 das Verfahren wie dargelegt (E. IV. und E. V.4.) zu Recht
 eingestellt, soweit die Tatbestände der Nötigung im Sinne von Art. 181
 StGB und der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von
 Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bisAbs. 1StGB zur Debatte standen.

c)

Einzugehen bleibt auf die
 Tatbestandsvariante von Art. 325bisAbs. 3StGB
 ([versuchtes] unzulässiges Durchsetzen von Forderungen). Wie erwogen
 (E. V.6e), wusste die Vermieterin insbesondere aufgrund einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung
 des Kantonsgerichts St. Gallen vom 30. Juli 2015
 (U-act. III/027), dass die Beschwerdeführer berechtigt waren, den
 ihnen zugesprochenen Mietzinsherabsetzungsanspruch mit laufenden
 Mietzinsschulden zu verrechnen. Daraus lässt sich durchaus schliessen, dass
 sie in der Folge mittels der Kündigungsandrohungen vom 14. und
 19. August 2015 (U-act. III/029 f.) sowie dem Schreiben vom
 1. September 2015 (U-act. III/031) versuchte, von den
 Beschwerdeführern über die infolge Verrechnung untergangenen Mietzinse für
 die Monate Juli und August 2015 hinaus Geldleistungen zu erhalten, von
 denen sie wusste, dass sie darauf keinen Anspruch hat. Demzufolge könnte
 der Beschwerdegegner 1  entgegen der Auffassung der
 Staatsanwaltschaft (U-act. VI/006)  durchaus auch die
 Tatbestandsvariante von Art. 325bisAbs. 3StGB
 i.V.m. Art. 326bisAbs. 3 StGB ([versuchtes]
 unzulässiges Durchsetzen von Forderungen) erfüllt haben (vgl. hierzu z.B.
 Wanner, BSK StGB II, Art. 325bisN 23 ff.,
 28; Lachat/Püntener, a.a.O., N 33/2.6; Montini, mp 2007, S. 9).
 Sollte sich im weiteren Verfahrensverlauf indes ergeben, dass sich der
 Beschwerdegegner 1 gemäss der Tatbestandsvariante von Art. 325bisAbs. 2StGB strafbar machte, so würde eine Strafbarkeit nach
 Art. 325bisAbs. 3StGB entfallen, da die
 erstgenannte Tatbestandsvariante gegenüber Letzterer als lex specialis bzw.
 als schwerere Begehungsform erscheint und daher dieser vorgeht (vgl.
 Ackermann, BSK StGB I, Art. 49 N 55, 65).

VI.(Kosten- und Entschädigungsfolgen)

1.

Die Reglung der Kosten- und
 Entschädigungsfolgen hat im Endentscheid zu erfolgen (Art. 421 Abs. 1
 StPO). Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist  auch zuhanden
 der das Strafverfahren abschliessenden Strafbehörde  in Beachtung der
 Bemessungskriterien der Art. 6 und 8 der Zivil- und Strafprozesskostenverordnung
 auf CHF 900. festzusetzen.

2.

Den Beschwerdeführern ist der
 von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
 CHF 800. (act. 3 f.) zurückzuerstatten.

____________________

Das Gerichtbeschliesst:

1.

In teilweiser Gutheissung der
 Beschwerde wird die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft des
 Kantons Glarus vom 27. Juli 2016 im Verfahren UB.2015.01749 wie folgt
 aufgehoben:

-

Dispositiv-Ziffer 1 mit
 Bezug auf den Vorwurf der Widerhandlung gegen die Bestimmungen zum Schutz
 der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 325bisAbs. 2 und Abs. 3 StGB i.V.m. Art. 326bisAbs. 3 StGB;

-

Dispositiv-Ziffern 2 und
 3.

2.

Die Akten werden im Sinne der
 Erwägungen an die Staatsanwaltschaft des Kantons Glarus zurückgewiesen.

3.

Die Gerichtsgebühr für das
 Beschwerdeverfahren wird auf CHF 900. festgesetzt.

4.

Die Regelung der Kostenauflage
 und allfälliger Entschädigungen wird dem Endentscheid vorbehalten.

5.

Den Beschwerdeführern wird der
 von ihnen für das Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von
 CHF 800. zurückerstattet.

6.

Schriftliche Mitteilung an:

[]