gl_gerichte · GL-1375 · 2014-01-29 · de
VG.2020.00077


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom3. Dezember 2020

I. Kammer

in Sachen

VG.2020.00077

A.______

Beschwerdeführer

gegen

1.

B.______

Beschwerdegegner

2.

Gemeinde Glarus Süd

3.

Departement Bau und
 Umwelt des Kantons Glarus

4.

Regierungsrat des Kantons
 Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Auf der ausserhalb der
 Bauzone und innerhalb der Landwirtschaftszone liegenden Parz.-Nr. 01,
 Grundbuch [], steht ein militärisches Materiallager. Am 28. Juni 2012
 ersuchte A.______ die Gemeinde Glarus Süd um Bewilligung für den Umbau dieses
 Gebäudes sowie für dessen Umnutzung zu Wohnzwecken. Nachdem das Departement Bau
 und Umwelt (DBU) am 19. September 2012 die raumplanungs- und
 waldrechtliche Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben verweigert hatte,
 erteilte die Gemeinde Glarus Süd die Baubewilligung am 4. Oktober 2012
 nicht. Die von A.______ dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat am
 20. August 2013 ab, was vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 29. Januar
 2014 (Verfahren VG.2013.00084) bestätigt wurde.

2.

A.______ ersuchte am 7.
 Mai 2014 um die Bewilligung für eine Zweckänderung im Sinne einer zivilen Umnutzung
 des Materiallagers. Hierzu versagte ihm das DBU seine Zustimmung am
 6. Oktober 2014, worauf die Gemeinde Glarus Süd die Bewilligung am
 28. Oktober 2014 verweigerte. Dagegen reichte A.______ am
 26. November 2014 wiederum Beschwerde beim Regierungsrat ein, zog diese
 am 18. März 2015 jedoch zurück.

3.

3.1A.______ gelangte am 25. August 2015 erneut mit
 einem Baugesuch an die Gemeinde Glarus Süd und beantragte die Bewilligung für
 eine Nutzungsänderung des militärischen Materiallagers in ein ziviles
 Brennholzlager. Nachdem das Gesuch wegen formeller und materieller Mängel
 zurückgewiesen worden war, erneuerte er sein Baugesuch am 22. Januar 2016 und
 reichte am 4. April 2016 ein Rodungsgesuch ein, welches er am 25.
 Februar 2019 verbesserte. In der Folge verweigerte das DBU am 15. März
 2019 die Zustimmung zur geplanten Umnutzung und die Gemeinde Glarus Süd am
 29. August 2019 die entsprechende Baubewilligung. Dagegen erhob A.______ am
 28. Oktober 2019 Beschwerde beim Regierungsrat, welche dieser am
 2. Juli 2020 abwies.

3.2Gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 2. Juli
 2020 gelangte A.______ mit Beschwerde vom 28. Juli 2020 ans
 Verwaltungsgericht und beantragte sinngemäss dessen Aufhebung. Das DBU
 schloss am 27. August 2020 auf Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu
 Lasten von A.______. Die Gemeinde Glarus Süd liess sich am 4. September 2020
 vernehmen und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; alles unter
 Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat schloss
 am 8. September 2020 auf Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolgen zu
 Lasten von A.______. B.______ liess sich innert Frist nicht vernehmen.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
 Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986
 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
 übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Der Streitgegenstand eines Rechtsmittelverfahrens
 wird durch zwei Elemente bestimmt: einerseits durch den Gegenstand der
 angefochtenen Anordnung, anderseits durch die Parteivorbringen. Zum einen
 kann nur Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens sein, was auch Gegenstand der
 erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung
 hätte sein sollen. Zum andern bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im
 Beschwerdeantrag verlangten Rechtsfolge (Art. 91 Abs. 1 lit. a VRG; Martin Bertschi,
 in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
 Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, Vorbemerkungen zu
 §§ 19-28a N. 44 ff.).

Vorliegend angefochten ist
 der Entscheid des Beschwerdegegners 4 vom 2. Juli 2020, mit welchem die
 Nichtbewilligung für eine Umnutzung des militärischen Lagergebäudes auf der
 Parz.-Nr. 01 bestätigt wurde. Im vorliegenden Verfahren ist somit einzig
 zu prüfen, ob das diesem Entscheid zugrunde liegende Baugesuch vom
 22. Januar 2016 zu Recht nicht bewilligt wurde. Nicht zu beurteilen ist
 demgegenüber die Rechtmässigkeit früherer Baubewilligungsverfahren, ansonsten
 der Streitgegenstand unzulässig erweitert würde. Auf entsprechende Rügen des
 Beschwerdeführers ist deshalb nicht einzutreten.

1.3Gemäss Art. 107 Abs. 1 VRG können mit der
 Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
 des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
 Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b)
 gerügt werden. Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss
 abschliessender Aufzählung in Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend
 gemacht werden, wobei ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt.

2.

2.1Der Beschwerdeführer rügt, eine zivile Nachnutzung
 des militärischen Materiallagers auf der streitbetroffenen Parzelle sei
 zonenkonform. Die Beschwerdegegner hätten verkannt, dass sich das Gebäude
 weder ganz noch teilweise in der Waldzone befinde. Vielmehr ergebe sich aus
 dem Katasterplan vom 20. Januar 2016, dass die streitbetroffene Liegenschaft
 in der Landwirtschaftszone liege, weshalb zusätzlich zur Baubewilligung
 entgegen der Ansicht der Beschwerdegegner keine Rodungsbewilligung notwendig
 sei. Überdies habe er ergänzend um eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c
 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 2. Juni 1979 (RPG) ersucht.
 Die Erteilung einer Baubewilligung einschliesslich einer Rodungsbewilligung
 stelle damit nur ein Eventualbegehren dar. Sodann seien die Beschwerdegegner zu
 Unrecht davon ausgegangen, dass eine gewerbliche Nutzung angestrebt werde.
 Vielmehr beabsichtige er eine private Nutzung des Lagergebäudes. Ferner
 handle es sich formell zwar um eine Zweckänderung. Es seien jedoch keine
 baulichen Massnahmen geplant und der bestehende Zweck bleibe faktisch
 erhalten, indem die frühere militärische Materiallagerung durch eine zivile
 ersetzt werde. Folglich handle es sich nach wie vor um eine
 Lagerbewirtschaftung, welche im Übrigen keine oder nur geringfügige
 Auswirkungen auf die Umwelt und die Planung zeitige. Es sei mit keinen
 zusätzlichen Immissionen bzw. mit einer nur sehr geringen Mehrbelastung zu
 rechnen. Damit falle das Baugesuch nicht in den Anwendungsbereich von
 Art. 22 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 66 RBG. Schliesslich sei nicht nachvollziehbar,
 weshalb der Beschwerdegegnerin 1 auf der benachbarten und im Wald
 liegenden Parzelle der Bau einer Garage bewilligt worden sei und ihm die
 Umnutzung verweigert werde.

2.2Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, sie habe bei
 Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone keine alleinige Entscheidkompetenz, da die
 Baubewilligung von der Zustimmung der kantonalen Baubehörde abhängig sei,
 wobei sich Letztere negativ zur geplanten Umnutzung geäussert habe. Die
 Beschwerdegegner 3 und 4 seien zudem zu Recht davon ausgegangen, dass
 das beabsichtigte Vorhaben wegen der angestrebten gewerbsmässigen
 Bewirtschaftung zu einer Steigerung der Nutzungsintensität führe. Sodann
 treffe es zwar zu, dass die streitbetroffene Parzelle gemäss kommunalem
 Nutzungsplan in der Landwirtschafts- und nicht in der Waldzone liege. Dennoch
 sei aufgrund der Lage davon auszugehen, dass sie sich zumindest teilweise im
 Wald befinde, weshalb neben der Bau- auch eine Rodungsbewilligung
 erforderlich sei.

2.3Der Beschwerdegegner 3 führt aus, es sei
 widersprüchlich, dass der Beschwerdeführer einerseits von der
 Zonenkonformität der geplanten Umnutzung ausgehe, andererseits aber um eine
 Ausnahmebewilligung ersuche. Sodann sei nicht nachvollziehbar, dass er im
 vorinstanzlichen Verfahren noch eine gewerbliche Nutzung geplant habe und nun
 vor Gericht ausführe, aufgrund der Grösse des Objekts sei nur eine private
 Nutzung denkbar. Des Weiteren könne der Beschwerdeführer aus dem
 Verkaufsversprechen der Schweizerischen Eidgenossenschaft keine Erteilung der
 Baubewilligung ableiten. Ferner liege keine rechtsungleiche Behandlung vor,
 indem der Beschwerdegegnerin 1 auf der benachbarten Parzelle der Bau
 einer Garage bewilligt worden sei, da sich dieser Sachverhalt vom vorliegend
 zu beurteilenden wesentlich unterscheide. Schliesslich komme man bei der
 Anwendung eines dynamischen Waldbegriffs zum Ergebnis, dass die Parzelle
 zumindest teilweise im Wald liege, weshalb für die geplante Umnutzung eine
 Rodungsbewilligung erforderlich sei.

2.4Der Beschwerdegegner 4 bestreitet, dass der
 Beschwerdeführer eine ausschliesslich private Nutzung des streitbetroffenen
 Objekts geplant habe. So habe er vor Einreichung der
 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mehrfach ausgeführt, dass er die Anlage zur
 Lagerung und zum Trocknen von geschlagenem Holz benötige, wobei er dieses
 dann weiterverkaufen wolle. Folglich sei von einer gewerblichen Nutzung
 auszugehen. Selbst wenn aber keine solche angenommen werden würde, sei
 aufgrund des Mehrverkehrs eine gesteigerte Nutzungsintensität anzunehmen,
 weshalb keine erleichterte Ausnahmebewilligung denkbar sei. Sodann verkenne
 der Beschwerdeführer, dass ihm die Bewilligung nicht nur wegen der Lage im
 Wald und der mangelnden Rodungsbewilligung verweigert worden sei. Vielmehr
 stütze sich die Nichtgewährung der Umnutzungsbewilligung auf
 raumplanungsrechtliche Überlegungen. Ferner werde nicht bestritten, dass die
 streitbetroffene Parzelle in der Landwirtschaftszone liege. Hieraus folge
 aber nicht ohne Weiteres, dass das Bundesgesetz über den Wald vom 4. Oktober
 1991 (WaG) nicht anwendbar sei, da diesem Gesetz ein dynamischer Waldbegriff
 zu Grunde liege. Mit Blick auf die streitbetroffene Parzelle folge aus
 diesem, dass von Waldareal auszugehen sei. Daraus resultiere die
 Notwendigkeit einer Rodungsbewilligung, deren Voraussetzungen im vorliegenden
 Fall nicht gegeben seien. Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass die
 Beschwerdegegnerin 1 zur Wahrung ihrer Parteirechte zu Recht ins
 Verfahren einbezogen worden sei.

3.

3.1Die Parz.-Nr. 01 liegt gemäss Zonenplan der
 Ortsgemeinde [] in der Landwirtschaftszone und grenzt im Norden sowie im
 Westen an die Parz.-Nr. 02, welche teilweise in der Wald- und teilweise
 in der Landwirtschaftszone liegt. Im Norden führt die fast durchgehend
 seitlich bestockte []runse und im Südosten die X-nebenstrasse, welche []
 mit [] verbindet, vorbei. Die Parzelle liegt wegen einer Murganggefährdung
 im blauen Gefahrengebiet. Sie befindet sich auf einem Murschuttkegel, welcher
 durch klassische Murgangphänomene geprägt ist. Gemäss dem Grundbuchauszug vom
 20. Februar 2006 hat die Parzelle eine Gesamtfläche von 381 m2 und
 wurde am 14. März 1944 von der Schweizerischen Eidgenossenschaft
 käuflich erworben. Letztere erbaute darauf in den Folgejahren eine Baracke
 zwecks Munitions- und Sprengstofflagerung, welche ein Gesamtvolumen von
 140 m3 aufweist.

3.2Der Beschwerdeführer stellte im Jahr 2012 ein Gesuch
 für eine Nutzungsänderung des militärischen Materiallagers zu Wohnzwecken,
 welchem kein Erfolg beschieden war (vgl. dazu VGer-Urteil VG.2013.00084 vom
 29. Januar 2014). Nach einem weiteren Baugesuch, welches ebenfalls nicht
 bewilligt wurde, beantragte er eine Nutzungsänderung der altrechtlichen Baute
 in ein Brennholzlager. Die damit vorgesehene Lagerung und Trocknung von
 geschlagenem Holz sowie die Unterbringung von forstwirtschaftlichen Maschinen
 und Gerätschaften unterscheidet sich dabei wesentlich gegenüber demjenigen
 Zweck, welcher in Kriegszeiten zur Erbauung des streitbetroffenen Gebäudes
 geführt hat. Während der Beschwerdeführer nämlich eine rein zivile Nutzung
 beabsichtigt, wurde die streitbetroffene Anlage von der Schweizerischen
 Eidgenossenschaft offensichtlich als Lager für einen allfälligen Nachschub in
 Kriegszeiten bzw. ausschliesslich zu militärischen Zwecken genutzt. Daraus
 folgt, dass der Beschwerdeführer eine reine Zweckänderung bzw. Umnutzung
 der streitbetroffenen Parzelle anstrebt, indem er die streitbetroffene Baute
 einer neuen, nicht militärischen Nutzung zuführen will. Es gilt nachfolgend
 zu prüfen, ob es sich dabei um ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben
 handelt.

4.

4.1Ob
 etwas der Baubewilligungspflicht unterliegt oder nicht, bestimmt sich nach
 Bundesrecht und nicht nach dem möglicherweise liberaleren Bauverfahrensrecht
 (vgl. Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar
 RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24a N. 9).
 Grundlage bildet dabei Art. 22 Abs. 1 RPG, wonach Bauten und
 Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen.
 Aus dieser Bestimmung folgt nun aber nicht, dass nur Vorhaben mit baulichen
 Massnahmen einer Baubewilligungspflicht unterliegen. So sind grundsätzlich
 auch reine Umnutzungen ohne bauliche Massnahmen baubewilligungspflichtig, es
 sei denn, der neue Verwendungszweck entspricht der in der fraglichen Zone
 zulässigen Nutzung und die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf
 Umwelt und Planung erweist sich als ausgesprochen geringfügig. Demgegenüber
 ist aber auch eine zonenkonforme Nutzungsänderung bewilligungspflichtig, wenn
 die mit der neuen Nutzung verbundenen Auswirkungen intensiver sind als die
 bisherigen, was bei einer deutlichen Zunahme der Immissionen der Fall ist
 (BGer-Urteil 1C_558/2018 vom 9. Juli 2019 E. 2.4; vgl. auch
 Markus Möhr, in Jürg Bereuter/Jörg Frei/Werner Ritter [Hrsg.], Kommentar zum
 Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020,
 Art. 135 N. 6).

4.2Die streitbetroffene Parzelle, auf welcher der
 Beschwerdeführer nach eigenen Angaben geschlagenes Holz trocknen bzw. lagern
 und forstwirtschaftliche Maschinen sowie Gerätschaften unterbringen will,
 liegt unbestrittenermassen in der Landwirtschaftszone. Er verfolgt somit
 keinen Zweck im Sinne einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung gemäss
 Art. 16a RPG. Vielmehr handelt es sich um eine zonenfremde Nutzung,
 womit das anbegehrte Vorhaben nach dem oben Dargelegten ohne Weiteres einer
 Baubewilligungspflicht unterliegt. Dies geht im Übrigen selbst aus
 Art. 73 Abs. 1 lit. mder
 Bauverordnung des Kantons Glarus vom 2. Mai 2010 (BauV) hervor, wonach
 Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzone bewilligungspflichtige Vorhaben
 darstellen. Diesbezüglich sind die vorinstanzlichen Ausführungen dahingehend
 zu ergänzen, als dass dieser kantonalen Bestimmung eigenständige Bedeutung
 zukommt, zumal es den Kantonen vorbehalten bleibt, über den bundesrechtlichen
 Mindeststandard hinauszugehen und weitere Vorgänge für bewilligungspflichtig
 zu erklären (vgl. BGer-Urteil1C_131/2018
 vom 27. August 2018 E. 3.2). Damit steht fest, dass der Beschwerdeführer
 für die anbegehrte Umnutzung entgegen seiner Ansicht eine Baubewilligung
 benötigt, weshalb mangels Zonenkonformität einzig die Erteilung einer
 Ausnahmebewilligung gestützt auf die Art. 24, 24a und 24c RPG in
 Betracht fällt.

5.

5.1

5.1.1Nach Art. 24 Abs. 1 RPG kann eine
 Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Baute einen Standort
 ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und dem Vorhaben keine
 überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Die Standortgebundenheit
 ist zu bejahen, wenn die Baute oder Anlage aus technischen oder
 betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen
 Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive
 Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer
 Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei beurteilen
 sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und es kann weder auf
 die subjektiven Vorstellungen des Einzelnen noch auf die persönliche
 Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommen (VGer-Urteil VG.2016.00078 vom
 22. Dezember 2016 E. II/4.3.1).

5.1.2Die vom Beschwerdeführer anbegehrte Umnutzung der
 streitbetroffenen Parzelle, namentlich die Lagerung und Trocknung von
 geschlagenem Holz sowie die Deponierung von forstwirtschaftlichen Maschinen
 und Gerätschaften, ist in der Bauzone erlaubt und nicht auf einen Standort
 ausserhalb der Bauzone angewiesen. Der Beschwerdegegner 4 weist
 diesbezüglich zudem zu Recht darauf hin, dass im Kanton Glarus genügend
 geeignete Plätze innerhalb der Bauzone für solche Vorhaben zur Verfügung
 stehen, wobei der Beschwerdeführer nicht substantiiert vorbringt, weshalb
 sich ein anderer, in der Bauzone liegender Lagerplatz für die von ihm
 geplante Nutzung nicht eignen würde. Des Weiteren führt der Beschwerdeführer
 keine alternativen Standorte auf. Lediglich in seinem Rodungsgesuch weist er
 pauschal darauf hin, dass die Suche keine geeigneten Standorte ergeben habe,
 womit davon auszugehen ist, dass die Wahl des Standortes überwiegendauf seinen subjektiven Vorstellungen
 basiert, was für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf
 Art. 24 RPG nicht genügt. Daraus folgt, dass ihm mangels
 Standortgebundenheit zu Recht keine Ausnahmebewilligung im Sinne von
 Art. 24 RPG erteilt wurde.

5.2Art. 24a RPG regelt sodann die Ausnahmebewilligung
 für Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzone.
 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der
 Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, ist die
 Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum,
 Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a); und sie nach keinem anderen
 Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Hierbei gilt es jedoch zu beachten,
 dass Art. 24a RPG nur auf reine, nach Art. 22 RPG nicht
 bewilligungspflichtige Zweckänderungen anwendbar ist bzw.
 bauwilligungspflichtige Zweckänderungen von vornherein ausschliesst. Da nach
 dem Gesagten im vorliegenden Fall eine Baubewilligungspflicht für die
 Zweckänderung besteht (vgl. vorstehende E. II/4.2), kann der
 Beschwerdeführer gestützt auf Art. 24a RPG keinen Anspruch auf eine
 Bewilligung begründen (vgl. BGer-Urteil 1C_131/2018 vom 27. August 2018
 E. 3.3, 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E. 3.3; Muggli, Art. 24a
 N. 9).

5.3

5.3.1Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss
 nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr
 zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche
 Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,
 teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern
 sie rechtmässig erstellt und geändert worden sind (Abs. 2). In jedem
 Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung
 vorbehalten (Abs. 5). Gemäss Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom
 28. Juni 2000 (RPV) ist Art. 24c RPG anwendbar auf Bauten und Anlagen,
 die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende
 Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde.
 Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind
 gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV zulässig, wenn die Identität der Baute
 oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
 bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind dabei zulässig. Massgeblicher
 Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem
 sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet
 befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage gewahrt
 bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42
 Abs. 3 RPV). Massgebender Stichtag für die Anwendbarkeit von Art. 24c
 RPG ist das Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972,
 mit welchem erstmals eine strenge Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet
 eingeführt wurde.

Bei der Prüfung, ob eine
 Bewilligung nach Art. 24c RPG zu erteilen ist, sind in allgemeiner Weise
 unter anderem innerhalb des Gebäudes vorgenommene Nutzungsänderungen und
 Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes sowie neue
 Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt zu berücksichtigen.
 Massgebend ist dabei, was für eine Nutzung nach dem Umbau aufgrund des
 Ausbaustandards objektiv möglich ist und nicht, was der Bauherr subjektiv anstrebt.
 Bei Zweckänderungen kann eine Wesensgleichheit nur dann bejaht werden, wenn
 sie nicht zu einer völlig neuen wirtschaftlichen Zweckbestimmung führen und
 von der ursprünglichen Nutzungsart nicht grundlegend abweichen (vgl. zum
 GanzenBernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum
 Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24c N. 19, mit Hinweisen).

5.3.2Beim vorliegend streitbetroffenen Gebäude handelt es
 sich nach Angaben des Beschwerdeführers um ein zwischen 1944 und 1946
 erbautes und in der Folge durch das Militär genutztes Materiallager.
 Grundsätzlich fällt eine solche Baute, die vor der massgeblichen
 Rechtsänderung vom 1. Juli 1972 gestützt auf das Spezialrecht des Bundes
 erstellt wurde, in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (vgl. Bundesamt für
 Raumentwicklung (ARE), Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und
 Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2001, Teil I, Erläuterungen zur
 Raumplanungsverordnung, Artikel 41, S. 44).

5.3.3Mit Blick auf Art. 24c RPG liegt vorliegend ein Grenzfall
 zwischen einer unzulässigen Umnutzung und einer geringfügigen Zweckänderung
 vor. Dem Beschwerdegegner 4 ist immerhin darin beizupflichten, soweit er
 mit Blick auf eine geplante gewerbsmässige Nutzung der streitbetroffenen
 Parzelle von keiner Geringfügigkeit mehr ausging, da eine solche Umnutzung
 gegenüber dem früheren Zustand mit einer erhöhten Nutzungsintensität im Sinne
 von Mehrverkehr und Immissionen, etwa in Form von Lärm oder Licht,
 einhergehen würde, wodurch eine unzulässige vollständige Zweckänderung
 vorliegen würde (VGer-Urteil 2013.00084 vom 29. Januar 2014 E. II/5.4).
 Indessen hat die zuständige Behörde im Sinne des im Verwaltungsrecht
 geltenden Grundsatzes der Verhältnismässigkeit jeweils zu prüfen, ob  statt
 eine Bewilligung zu verweigern oder ein gänzliches Verbot auszusprechen  der
 rechtmässige Zustand durch eine mit der Bewilligung verknüpfte Auflage oder
 Bedingung herbeigeführt werden kann (BGer-Urteil 1C_619/2017 vom
 29. August 2018 E. 6.3). Dies ist vorliegend der Fall. So hätte die
 Bewilligungsbehörde die Umnutzung einerseits mit einer Auflage verknüpfen
 können, die dem Beschwerdeführer die gewerbsmässige Nutzung untersagt.
 Andererseits wäre möglich gewesen, die Mehrfahrten auf das gewünschte Mass zu
 beschränken. Indem der Beschwerdegegner 3 dies unterliess, folgt nun
 aber nicht, dass dem Beschwerdeführer gestützt auf Art. 24c RPG eine
 Ausnahmebewilligung zu erteilen wäre. Wie sich aus nachstehender Erwägung
 nämlich ergibt, besteht für die vom Beschwerdeführer vorgesehene Nutzung auf
 der streitbetroffenen Parzelle selbst dann kein Raum, wenn die
 Voraussetzungen für eine Bewilligung nach Art. 24c RPG erfüllt wären.

6.

Die Beschwerdegegner
 vertreten die Auffassung, die streitbetroffene Parzelle bilde zumindest
 teilweise Waldareal, weshalb für die vom Beschwerdeführer geplante Umnutzung
 zusätzlich zur Ausnahmebewilligung eine Rodungsbewilligung erforderlich sei,
 deren Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt seien.

6.1

6.1.1Nach
 Art. 2 Abs. 1 WaG gilt als Wald jede Fläche, die mit Waldbäumen oder
 Waldsträuchern bestockt ist und Waldfunktionen erfüllen kann. Entstehung,
 Nutzungsarten und Bezeichnung imGrundbuch sind nicht
 massgebend. Waldfunktionen sind dabei vor allem die Schutz-, Wohlfahrts- und
 Nutzfunktion des Waldes (Art. 1 Abs. 1 lit. c WaG). Nicht als Wald
 gelten unter anderem isolierte Baum- und Strauchgruppen sowie Hecken (Art. 2
 Abs. 3 WaG). Innerhalb des vom Bundesrat festgelegten Rahmens können die
 Kantone bestimmen, ab welcher Breite, welcher Fläche und welchem Alter eine
 einwachsende Fläche sowie ab welcher Breite und welcher Fläche eine andere
 Bestockung als Wald gilt (Art. 2 Abs. 4 Satz 1 WaG). Diesen Rahmen legte
 der Bundesrat in Art. 1 Abs. 1 der Verordnung vom 30. November 1992 über
 den Wald (WaV) fest. Erfüllt die Bestockung in besonderem Masse Wohlfahrts-
 oder Schutzfunktionen, so sind die kantonalen Kriterien nicht massgebend
 (Art. 2 Abs. 4 Satz 2 WaG). Gemäss Art. 3 des
 Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Wald vom 7. Mai 1995 (EG WaG)
 gilt eine mit Waldbäumen oder -sträuchern bestockte Fläche als Wald, wenn sie
 mit Einschluss eines zweckmässigen Waldsaumes mindestens eine Ausdehnung von
 800 m2 (lit. a) und eine Breite von zwölf Metern aufweist (lit. b) und
 wenn die Bestockung einwachsender Flächen mindestens 20 Jahre alt ist
 (lit. c). Diesen quantitativen Kriterien wie Fläche, Breite, Länge und Alter
 kommt für den in erster Linie qualitativen Waldbegriff nur eine Hilfsfunktion
 zu, weshalb diese nicht schematisch, ohne Würdigung der Qualität einer Bestockung,
 gehandhabt werden dürfen. Sind die quantitativen Kriterien erfüllt, ist die
 Waldqualität grundsätzlich zu bejahen. Demgegenüber ist der Umkehrschluss
 nicht zulässig, da auch kleinere Bestockungen unter Umständen den
 qualitativen Waldbegriff erfüllen können (vgl. zum Ganzen
 BGE 137 II 182 E. 3.7.2.1; BGer-Urteil 1C_114/2019 vom
 19. Juli 2019 E. 2, mit Hinweisen).

6.1.2Die streitbetroffene Parzelle liegt wie bereits
 dargelegt in der Landwirtschaftszone, was von den Parteien nicht bestritten
 wird. Da die bundesrechtlichen Kriterien des Waldbegriffs den kantonalen und
 kommunalen Nutzungsordnungen jedoch vorgehen, bedeutet dies nicht, dass die
 Liegenschaft als Landwirtschaftsland nicht auch Waldareal bilden kann. So hat
 die Vorinstanz mit Verweis auf die im Recht liegenden Akten und insbesondere
 die Fotografien sowie Luftbilder nachvollziehbar dargelegt, weshalb sich die
 Parz.-Nr. 01 zumindest teilweise im Wald befindet. Dabei fällt ins
 Gewicht, dass das darauf gelegene Materiallager von mehreren Seiten von
 Bäumen und Sträuchern eingewachsen ist und die angrenzende []runse eine
 seitliche Bestockung aufweist, welche sich bis auf einen Unterbruch durch die
 X-nebenstrasse fast durgehend bis ins Tal erstreckt. Mit Blick darauf kann
 nicht mehr davon ausgegangen werden, dass es sich bei der Bestockung rund um
 das streitbetroffene Materiallager um eine isolierte Baum- und Strauchgruppe
 gemäss Art. 2 Abs. 3 WaG handelt und es erscheint überdies zumindest
 fraglich, ob die gesamte Bestockung entlang der []runse nicht auch die
 quantitativen Anforderungen gemäss Art. 3 EG WaG oder gar eine gewisse
 Schutzfunktion im Sinne von Art. 1 Abs. 2 WaG erfüllt, zumal die
 streitbetroffene Liegenschaft gemäss dem Nachweis Naturgefahren vom
 26. August 2012 im blauen Gefahrengebiet liegt. Insgesamt steht immerhin
 fest, dass die streitbetroffene Parzelle zumindest teilweise als Wald zu
 qualifizieren ist, wovon die Beschwerdegegner gestützt auf die kantonale
 Fachstelle Wald richtigerweise ausgingen.

6.2

6.2.1Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers bedarf
 die von ihm anbegehrte Umnutzung des Materiallagers auf der Parz.-Nr. 01
 einer Rodungsbewilligung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 WaG. Als Rodung
 gilt dabei die dauernde oder vorübergehende Zweckentfremdung von Waldboden
 (Art. 4 WaG), womit nicht ausschlagegebend ist, ob Bäume tatsächlich
 gefällt werden oder nicht. Vielmehr ist relevant, wie sich ein Vorhaben auf
 den Waldboden auswirkt, wobei gemäss Art. 4 WaVbei forstlichen Bauten und Anlagen sowie
 nichtforstlichen Kleinbauten und Kleinanlagen keine Bewilligung gefordert
 wird(vgl. Nina Dajcar, in Alain
 Griffel et al. [Hrsg.],Öffentliches
 Baurecht, Zürich/Basel/ Genf 2016, N. 4.180).

6.2.2Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass es sich beim
 streitbetroffenen Materiallager um eine dem Forstbetrieb dienende Baute oder
 Anlage handelt. Dies legt der Beschwerdeführer denn auch nicht substantiiert
 dar. So weist er beispielsweise nicht auf eine Bewirtschaftung des
 angrenzenden Waldes hin. Sodann liegt aufgrund der Grösse der Baute keine
 nichtforstliche Kleinbaute oder Kleinanlage vor. Ferner ist mangels
 anderslautenden Angaben nicht davon auszugehen, dass der Schweizerischen
 Eidgenossenschaft vor dem Bau des Materiallagers eine Rodungsbewilligung
 erteilt wurde, zumal der Bau vor Erlass der massgebenden Bundesgesetzgebung
 erfolgte. Demgemäss ist nicht zu beanstanden, dass die kantonale
 Baubewilligungsbehörde die Umnutzung von der Erteilung einer
 Rodungsbewilligung abhängig machte.

6.3

6.3.1Nach Art. 5 Abs. 2 WaG darf eine Rodungsbewilligung
 erteilt werden, wenn der Gesuchsteller nachweist, dass für die Rodung
 wichtige Gründe bestehen, die das Interesse an der Walderhaltung überwiegen
 und zudem folgende Voraussetzungen erfüllt sind: das Werk, für das gerodet
 werden soll, muss auf den vorgesehenen Standort angewiesen sein (lit. a); das
 Werk muss die Voraussetzungen der Raumplanung sachlich erfüllen (lit. b) und
 die Rodung darf zu keiner erheblichen Gefährdung der Umwelt führen (lit. c).
 Dem Natur- und Heimatschutz ist Rechnung zu tragen (Art. 5 Abs. 4 WaG).

6.3.2Der Beschwerdeführer führt aus, er sei für die von
 ihm anbegehrte Umnutzung auf den Standort auf der streitbetroffenen Parzelle
 angewiesen. Er legt jedoch weder substantiiert dar noch ist ersichtlich,
 weshalb die geplante zivile Nutzung eine Zweckentfremdung des Waldbodens und
 damit eine Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 WaG
 rechtfertigen würde. So weist er weder eine betriebliche Notwendigkeit aus
 noch führt er aus, woher das zu lagernde Holz stammt oder wie er die Umgebung
 des streitbetroffenen Materiallagers bewirtschaften möchte. Überdies ist es
 lediglich als Schutzbehauptung zu qualifizieren, wenn er vor
 Verwaltungsgericht neu keine gewerbliche Nutzung der streitbetroffenen
 Parzelle mehr angibt. Hieraus vermag er nichts zu seinen Gunsten abzuleiten,
 da selbst bei einer privaten Lagerung von Holz und der Unterbringung von
 forstwirtschaftlichen Maschinen keine Angewiesenheit auf das streitbetroffene
 Materiallager bestehen würde. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der
 Beschwerdeführer zwar eine Prüfung von alternativen Standorten angegeben hat.
 Da er allfällige alternative Standorte jedoch weder örtlich bezeichnet noch
 deren Nachteile gegenüber der streitbetroffenen Parzelle aufzeigt, erscheint
 zumindest fraglich, ob er eine solche Prüfung effektiv vorgenommen hat.
 Folglich kann dem Beschwerdeführer mangels Angewiesenheit auf den Standort
 ausserhalb der Bauzone keine Rodungsbewilligung im Sinne von Art. 5
 Abs. 2 WaG erteilt werden.

7.

Zusammenfassend ergibt
 sich, dass für die vom Beschwerdeführer anbegehrte Umnutzung ausserhalb der
 Bauzone eine Baubewilligungspflicht besteht. Eine Ausnahmebewilligung für die
 zivile Umnutzung des bislang rein militärisch genutzten Materiallagers auf
 der Parz.-Nr. 01 ist dem Beschwerdeführer hingegen nicht zu erteilen.
 Einerseits hat er keinen Anspruch gestützt auf Art. 24 und 24a RPG.
 Andererseits benötigt er für die geplante Umnutzung eine Rodungsbewilligung
 im Sinne von Art. 5 Abs. 2 WaG, welche mangels Angewiesenheit auf
 den Standort ebenfalls nicht zu erteilen ist. Damit kann offenbleiben, ob
 eine Ausnahmebewilligung unter Auflagen oder Bedingungen gestützt auf
 Art. 24c RPG in Betracht fiele. Im Übrigen weist der
 Beschwerdegegner 4 richtigerweise darauf hin, dass der von der
 Beschwerdegegnerin 1 bewilligte Bau einer Garage auf dem
 Nachbargrundstück nicht mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben
 vergleichbar ist. Dies ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die
 Nachbarparzelle anders genutzt wird als die streitbetroffene Liegenschaft. Es
 ist deshalb nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 4
 diesbezüglich keine Ungleichbehandlung erblickt hat.

Dies führt zur Abweisung
 der Beschwerde.

III.

Die pauschalen
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer
 aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in
 gleicher Höhe zu verrechnen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG). Mangels Obsiegens
 und mangels anwaltlicher Vertretung steht ihm sodann keine Parteientschädigung
 zu. Soweit die Beschwerdegegnerin 2 eine solche beantragt, ist sie
 darauf hinzuweisen, dass dieVoraussetzungen für eine ausnahmsweise
 Zusprechung vorliegend nicht erfüllt sind (Art. 138 Abs. 4 VRG). Im Übrigen
 hat sich die Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden Verfahren nicht
 vernehmen lassen, weshalb auch ihr kein Anspruch auf eine Parteientschädigung
 zusteht.

Demgemäss erkennt
 die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und
 mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
 verrechnet.

3.

Es
 werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]