gl_gerichte · OG.2016.00052 · 2018-05-02 · de

Anfechtung einer Kündigung

Glarus Obergericht 02.05.2018 OG.2016.00052 (OGZ.2018.105)
Glaris Obergericht 02.05.2018 OG.2016.00052 (OGZ.2018.105)
Glarona Obergericht 02.05.2018 OG.2016.00052 (OGZ.2018.105)

Anfechtung einer Kündigung

Kanton Glarus
Obergericht
Präsident
Verfügung
vom 2. Mai 2018
Verfahren
OG.2016.00052
A.______
Berufungskläger
und Beklagter
vertreten
durch D.______
gegen
1. B.______
2. C.______
Berufungsbeklagte
und
Kläger
beide
vertreten durch E.______
betreffend
Anfechtung
einer Kündigung
Anträge des Berufungsklägers
und Beklagten
(gemäss Eingabe vom 21. November 2016,
act. 41):
1.
Es seien die
Dispositiv Ziffern 1, 7 und 8 des Urteils des Kantonsgerichts Glarus vom
18. Oktober 2016 aufzuheben.
2.
Es seien die
Klagebegehren Ziffer 1 und 2 (Begehren auf Missbräuchlicherklärung der
Kündigung des Berufungsklägers vom 21. Dezember 2015 und Erstreckung des
Mietverhältnisses) abzuweisen.
3.
Die Kosten
des Verfahrens vor dem Kantonsgericht seien den Klägern zu 4/5 unter
solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Von der Zusprechung einer
Parteientschädigung an die Kläger sei abzusehen.
4.
Die Kosten
des Verfahrens vor dem Obergericht seien unter solidarischer Haftbarkeit
vollumfänglich den Klägern aufzuerlegen. Ausserdem seien die Kläger unter
solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, dem Beklagten eine angemessene
Parteientschädigung auszurichten.
Anträge de
r
Berufungsbeklagten und Kläger
(gemäss Eingabe vom
16. Januar 2017, act. 46):
1.
Es sei die
Berufung vom 21. November 2016 vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des
Kantonsgerichts Glarus vom 18. Oktober 2016 zu bestätigen.
2.
Eventualiter
sei das Mietverhältnis längst möglich zu erstrecken.
3.
Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten.
____________________
Der
Präsident zieht in Betracht:
1.—
Die Parteien
schlossen am 4. August 2006 einen Mietvertrag über das 5 ½
Zimmerhaus an der Liegenschaft […] (act. 3/1). A.______ (nachfolgend
Beklagter genannt) kündigte B.______ und C.______ (nachfolgend Kläger
genannt) am 21. Dezember 2015 das Mietverhältnis per 31. März
2016 (act. 3/5) und machte Eigenbedarf geltend (act. 3/7). Nachdem
anlässlich der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden
konnte, reichten die Kläger beim Kantonsgericht Glarus Klage ein
(act. 2). Mit Urteil vom 18. Oktober 2016 (act. 34) hob das
Kantonsgericht u.a. die Kündigungen des Beklagten vom 21. Dezember
2015 auf (Disp. Ziff. 1). Die Gerichtsgebühr wurde auf
CHF 2'000.— festgesetzt (Disp. Ziff. 6) und zu 3/5 dem Beklagten
und zu 2/5 den Klägern auferlegt (Disp. Ziff. 7). Zudem wurde der
Beklagte verpflichtet, den Klägern eine reduzierte Parteientschädigung von
CHF 1'000.— zu bezahlen (Disp. Ziff. 8). Gegen dieses Urteil
erhob der Beklagte rechtzeitig beim Obergericht Berufung mit den
vorgenannten Anträgen (act. 41). Der Rechtsvertreter des Beklagten
informierte mit Schreiben vom 3. April 2018 das Obergericht, dass die
Kläger das Mietobjekt per Ende Juni 2018 gekündigt hätten und beantragte,
die Kosten des Berufungsverfahrens und des erstinstanzlichen Verfahrens den
Klägern aufzuerlegen, da sie mit ihrer Kündigung des Mietverhältnisses die
Gegenstandslosigkeit des Verfahrens verursacht hätten (act. 49). Die
Kläger beantragen ihrerseits, die Verfahrenskosten dem Beklagten und
Verursacher des Prozesses aufzuerlegen (act. 54).
2.—
a) Wird ein Mieter
zwangsweise aus einer Mietwohnung ausgewiesen oder verlässt er diese – wie
vorliegend – von sich aus, nachdem er eine andere Wohnung gefunden hat, und
übergibt er sie der Vermieterschaft, sind nach der Rechtsprechung
Beschwerdeverfahren, welche die Anfechtung der Kündigung sowie die
Ausweisung des Mieters betreffen, als gegenstandslos abzuschreiben (BGE 131
I 242 E. 3.3. S. 247 f.; BGer 4A_667/2015 E. 1.1. Urteil vom
22. Januar 2016). Das Berufungsverfahren ist demzufolge infolge
Gegenstandlosigkeit abzuschreiben (act. 49, 52 und 54), wozu das
Obergerichtspräsidium zuständig ist (Art. 241 Abs. 2 und
Abs. 3 ZPO; Art. 31 Abs. 2 GOG/GL).
b) Das Gericht kann die
Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren als
gegenstandslos abzuschreiben ist und das Gesetz nichts anderes vorsieht
(Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist zu berücksichtigen,
welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche
Prozessausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetreten
sind, die dazu geführt haben, dass das Verfahren gegenstandlos wurde (erwähntes
Urteil BGer 4A_667/2015 E. 2.2.). Die nachfolgende summarische Prüfung
des mutmasslichen Ausgangs des Berufungsverfahrens ergibt, dass die
Berufung des Beklagten vollumfänglich abzuweisen gewesen wäre.
3.—
a) Der Beklagte
macht dringenden Eigenbedarf geltend, und zwar für sich, seine Ehefrau,
seinen Hund, seine Schwiegermutter, die krank sei und in der Schweiz
behandelt werde, und für seinen Schwiegervater aus der Slowakei, der seine
Frau während dem Spitalaufenthalt und den Regenerationsphasen in der
Schweiz besuchen komme. Das Mietobjekt der Kläger sei das einzige Objekt in
seinem Immobilien-Portfolio, welches den von ihm und seiner Familie
benötigten Wohnraum biete (act. 10 S. 5 und 7, act. 41
S. 3 ff., act. 15 CD ab 6'20''). Die ärztliche Behandlung seiner
Schwiegermutter in der Schweiz wurde mit nichts bewiesen. Es ist davon
auszugehen, dass der Beklagte lediglich für sich, seine Ehefrau und seinen
Hund eine geeignete Wohnmöglichkeit benötigt. Somit ist der Eigenbedarf am
(grossen) 5 ½ Zimmerhaus der Kläger nicht ausgewiesen.
b) Im vorinstanzlichen
Verfahren führte der Beklagte aus, dass er noch weitere (zwischen 5 und
100) kleinere Objekte besitze, aber kein Haus oder keine Wohnung in dieser
Grösse mitten in seinem Wirkungskreis (act. 10 S. 5 und
act. 15 CD ab 7'10'' und ab 23'20''). In der Berufung hingegen lässt
der Beklagte ausführen, dass er noch je ein Haus in […] und […] besitze
(act. 41 S. 4). Damit liegt der Schluss nahe, dass sich im
Immobilien-Portfolio des Beklagten noch andere Objekte befinden, welche
ihm, seiner Ehefrau und seinem Hund ausreichend Wohnraum geboten hätten.
Der Beklagte behauptet, er habe dem Mieter in […] nicht kündigen können, da
er für dieses Mietobjekt einen zehnjährigen Mietvertrag (Dauer bis
30. Juni 2024) abgeschlossen habe (act. 41 S. 4). Der
Beklagte legte diesen Mietvertrag für das Objekt in […] nicht ins Recht.
Damit ist nicht bewiesen, dass dieses Mietverhältnis bis 30. Juni 2024
vermieterseits unkündbar ist.
c) Die Ausführungen des
Beklagten, er habe im Zusammenhang mit dem Wechsel der Betreiberfirma für
das Hotel […] die Wirtewohnung verlassen müssen (act. 10 S. 5),
vermögen die strittige Kündigung in zeitlicher Hinsicht nicht zu
rechtfertigen. Die neue Betreiberfirma für das Hotel […] wurde im Juni 2015
gegründet (act. 10 S. 4). Damit hätte sich das Verlassen der
Wirtewohnung jedoch bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 2015
aufgedrängt.
d) Der Beklagte erachtete die
Kündigung des Objektes der Kläger im Dezember 2015, also nach der
Hinterlegung des ersten Mietzinses, als eine gute Lösung, da sich die
Familie […] so negativ über sein Haus geäussert habe (act. 10
S. 5). Bei dieser Äusserung drängt sich das Motiv der Rachekündigung
geradezu auf.
4.—
a) Aufgrund des
ungewissen Ausgangs des Berufungsverfahrens bezüglich der strittigen
Kündigung ist es verständlich, dass sich die Kläger nach einem geeigneten
Mietobjekt umgesehen haben. Dass sie schliesslich fündig geworden sind,
kann ihnen nicht zum Nachteil gereichen. Die Kläger haben mit ihrer Kündigung
vom 26. März 2018 (act. 50) zwar die Gegenstandslosigkeit des
vorliegenden Berufungsverfahrens herbeigeführt, jedoch rechtfertigt es
sich, aufgrund der vorstehenden Erwägungen die Kosten des obergerichtlichen
Verfahrens dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 107 Abs. 1
lit. e ZPO). Überdies ist der Beklagte zu verpflichten, den anwaltlich
vertretenen Klägern eine Parteientschädigung zu bezahlen (vgl.
Art. 105 Abs. 2 ZPO).
b) Die Vorinstanz auferlegte
ihre Kosten dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu 3/5 dem Beklagten
und zu 2/5 den Klägern. Zudem wurde der Beklagte gestützt auf Art. 105
Abs. 2 ZPO verpflichtet, den Klägern eine reduzierte
Parteientschädigung zu bezahlen (act. 34 Disp. Ziff. 7 und 8). Diese
Kostenauflage ist, nachdem die Berufung des Beklagten abzuweisen gewesen
wäre, zu bestätigen.
5.—
M
it
der Gegenstandslosigkeit der Berufung ist vorliegend der Streitgegenstand
entfallen, womit nach Massgabe von Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG
auch kein Streitwert im Sinne des BGG mehr besteht (dazu BSK-
Rudin
, N 23 und N 49 a.E.
zu Art. 51 BGG).
____________________
Der
Präsident verfügt:
1.
Das
Verfahren OG.2016.00052 wird infolge Gegenstandslosigkeit der Berufung als
erledigt abgeschrieben.
2.
Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF
700.—.
3.
Die
Gerichtskosten werden dem Berufungskläger auferlegt und vom geleisteten
Kostenvorschuss bezogen.
4.
Der
Berufungskläger wird verpflichtet, den Berufungsbeklagten eine
Parteientschädigung von CHF 1'000.— zu bezahlen.
5.
Schriftliche
Mitteilung an:
[…]