gl_gerichte · GL-1471 · 2021-06-24 · de
VG.2020.00061


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom24. Juni 2021

I. Kammer

in Sachen

VG.2020.00061

1.

WWF Schweiz

Beschwerdeführer

2.

WWF Sektion Glarus

3.

Pro Natura -
 Schweizerischer Bund für Naturschutz

4.

Pro Natura Glarus

5.

Schweizerischer
 Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz

6.

BirdLife Glarnerland

alle vertreten durch Rechtsanwalt A.______

gegen

1.

Sportbahnen Elm AG

Beschwerdegegner

vertreten durch Rechtsanwältin B.______

2.

Gemeinde Glarus Süd

3.

Departement Bau und
 Umwelt des Kantons Glarus

und

Regierungsrat des Kantons
 Glarus

Beigeladener

betreffend

Ausbau Beschneiungsanlagen "Futuro"

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1Die Sportbahnen Elm AG plant, die im Skigebiet Elm
 bereits bestehenden Beschneiungsanlagen auszubauen. Dazu sollen im Rahmen des
 Bauprojekts "Futuro" in den beiden Pistenbereichen Pleus und
 Empächli sowie im Bereich der Talabfahrt Beschneiungsaggregate installiert
 und am Sernf eine Wasserfassung samt dazugehöriger Wasser- und Stromleitungen
 sowie Pumpstationen erstellt werden. Sodann sollen verschiedene
 Pistenkorrekturen umgesetzt werden. Zu diesem Zweck reichte die Sportbahnen
 Elm AG bei der Gemeinde Glarus Süd am 13. September 2019 das entsprechende
 Baugesuch ein. Ebenso stellte sie gleichentags das Gesuch um Erteilung einer
 Ausnahmebewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone, das Gesuch um
 Erteilung eines Näherbaurechts an den Wald, das Gesuch um Eingriffe in die
 Ufervegetation oder Biotope, das Gesuch für die Verbauung von Fliessgewässern
 und das Gesuch für Bauten im Gewässerabstandsbereich oder innerhalb der
 Gewässerbaulinie.

1.2Im Amtsblatt des Kantons Glarus vom 7. November
 2019 wurden das Baugesuch sowie das dazugehörige Rodungsgesuch öffentlich
 aufgelegt. Dagegen erhoben am 9. Dezember 2019 unter anderem der WWF
 Schweiz, der WWF Glarus, Pro Natura - Schweizerischer Bund für Naturschutz,
 Pro Natura Glarus, der Schweizerische Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz sowie
 BirdLife Glarnerland Einsprache.

1.3Das Departement Bau und Umwelt erteilte am 13.
 Januar 2020 die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstandes
 für bauliche Anlagen, am 6. Februar 2020 die Bewilligung für den Betrieb
 einer Beschneiungsanlage nach Art. 26 des Energiegesetzes vom 7. Mai
 2020 (EnG), die Bewilligung für eine Wasserentnahme sowie die
 Rodungsbewilligung und am 10. Februar 2020 die Bewilligung für ein
 Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone und die Zustimmung zur Erteilung einer
 Ausnahmebewilligung nach Art. 60 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom
 2. Mai 2010 (RBG), jeweils unter Auflagen. Am 28. Januar 2020 erteilte
 die Abteilung Jagd und Fischerei die Bewilligung nach Art. 8 des
 Bundesgesetzes über die Fischerei vom 21. Juni 1991 (BGF), ebenfalls
 unter Auflagen. Die Abteilung Umweltschutz und Energie erteilte sodann am 6.
 Februar 2020 die Ausnahmebewilligung für die Gewässerüberdeckung, die
 Bewilligung für die Entfernung von Ufervegetation, für Eingriffe in Biotope
 und die Verlegung eines Gewässers, die Bewilligung für Eingriffe in
 Grundwasserschutzzonen und in den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereich
 Au sowie die Bewilligung zur Erstellung von Bauten im Grundwasser, jeweils
 unter Auflagen. Die Zustimmung nach Art. 16 Abs. 3 des Einführungsgesetzes
 zum Bundesgesetz über den Wald vom 7. Mai 1995 (EG WaG) erteilte die
 Abteilung Wald und Naturgefahren am 16. Januar 2020 unter Auflagen, während
 die Bewilligung für die Erstellung von Bauten und Anlagen im Wald vom
 7. Februar 2020 datiert. In der Folge wies die Gemeinde Glarus Süd am 5.
 März 2020 die erhobenen Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter
 Bedingungen und Auflagen.

2.

2.1Gegen den Baubewilligungsbeschluss des Gemeinderats
 Glarus Süd vom 5. März 2020 gelangten der WWF Schweiz, der WWF Glarus,
 Pro Natura - Schweizerischer Bund für Naturschutz, Pro Natura Glarus, der
 Schweizerische Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz sowie BirdLife Glarnerland
 mit Beschwerde vom 11. Mai 2020 an den Regierungsrat und beantragten die
 Aufhebung des Baubewilligungsentscheids; unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen. Dieser überwies die Angelegenheit am 3. Juni 2020
 dem Verwaltungsgericht zur Behandlung als Sprungbeschwerde.

2.2Am 23. Juni 2020 verzichtete der Regierungsrat auf
 eine Stellungnahme, beantragte indessen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso
 schloss die Gemeinde Glarus Süd am 3. Juli 2020 auf Beschwerdeabweisung;
 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Gleichentags ersuchte das Departement
 Bau und Umwelt des Kantons Glarus ebenfalls um Abweisung der Beschwerde;
 unter Kostenfolge. Die Sportbahnen Elm AG beantragte am 17. August 2020
 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie die
 Durchführung eines Augenscheins; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.3Mit Replik vom 26. Oktober 2020 hielten der WWF
 Schweiz, der WWF Glarus, Pro Natura - Schweizerischer Bund für Naturschutz,
 Pro Natura Glarus, der Schweizerische Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz sowie
 BirdLife Glarnerland an ihrer Beschwerde fest. Die Gemeinde Glarus Süd
 verzichtete am 16. November 2020 auf eine Duplik, während sich das
 Departement Bau und Umwelt am 27. November 2020 und die Sportbahnen
 Elm AG am 30. November 2020 erneut äusserten. Dabei hielten diese an
 ihren Rechtsbegehren fest, wobei die Sportbahnen Elm AG auf die
 Durchführung des beantragten Augenscheins ausdrücklich verzichtete.

2.4Mit Eingabe vom 24. Dezember 2020 reichten der WWF
 Schweiz, der WWF Glarus, Pro Natura - Schweizerischer Bund für Naturschutz,
 Pro Natura Glarus, der Schweizerische Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz sowie
 BirdLife Glarnerland ihre Kostennote ein. Gleiches tat die Sportbahnen
 Elm AG am 6. Januar 2021, wozu sich der WWF Schweiz, der WWF
 Glarus, Pro Natura - Schweizerischer Bund für Naturschutz, Pro Natura Glarus,
 der Schweizerische Vogelschutz SVS/BirdLife Schweiz sowie BirdLife
 Glarnerland am 12. Januar 2021 erneut äusserten.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1
 RBG i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
 Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 2 VRG zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die
 übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
 einzutreten.

1.2

1.2.1Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
 Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
 Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
 unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
 (lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
 Abs.2 VRGnur ausnahmsweise
 geltend gemacht werden. Baurechtsstreitigkeiten, über welche das
 Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht
 unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG aufgezählten Ausnahmefälle.

1.2.2Vorliegend handelt es sich indessen um eine
 Sprungbeschwerde. Dabei hat der vorinstanzlich zuständige Regierungsrat
 (vgl. Art. 79 Abs. 2 lit. b RBG) im Einverständnis mit
 den Parteien darauf verzichtet, über die bei ihm anhängig gemachte
 Verwaltungsbeschwerde zu entscheiden und die Sache stattdessen zur Behandlung
 an das Verwaltungsgericht überwiesen. Dabei fällt für das Verwaltungsgericht
 ins Gewicht, dass der Regierungsrat die Sache mit voller Kognition überprüft
 hätte (Art. 104 Abs. 1 VRG). Im gleichen Sinne hält Art. 33
 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG)
 fest, dass bei Verfügungen, welche sich auf das RPG oder dessen kantonalen
 und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, die volle Überprüfung
 durch wenigstens eine (kantonale) Beschwerdebehörde gewährleistet sein muss.
 Da vorliegend insbesondere die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt
 auf Art. 24 RPG Verfahrensgegenstand bildet und überdies keine andere
 kantonale Beschwerdeinstanz die vorliegende Streitsache beurteilt, kommt dem
 Verwaltungsgericht ausnahmsweise volle Kognition zu. Folglich darf es auch die
 Unangemessenheit des vorliegenden Entscheids überprüfen (Bernhard
 Waldmann/Peter Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz des Bundes, Bern 2006,
 Art. 33 N. 64; vgl. auch BGer-Urteil 1C_278/2018 vom
 20. Februar 2019 E. 3.5).

2.

2.1Der Beschwerdegegner 3 erteilte für die
 Umsetzung des Bauvorhabens "Futuro" eine Ausnahmebewilligung
 gestützt auf Art. 24 RPG. Diesbezüglich ist zwischen den Parteien strittig,
 ob der Beschwerdegegner 3 zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilte,
 oder ob das vorliegende Bauvorhaben ein separates Sondernutzungsplanverfahren
 benötigt hätte. Wäre dies zu bejahen, würde dies ohne Weiteres zur
 Gutheissung der vorliegenden Beschwerde führen, ohne dass die restlichen
 Beschwerdepunkte weiter zu prüfen wären. Folglich ist in einem ersten Schritt
 näher darauf einzugehen.

2.2

2.2.1Die Beschwerdeführer machen geltend, in
 Skisportzonen seien höchstens punktuelle Beschneiungsanlagen zonenkonform.
 Für gross dimensionierte Bauprojekte wie das vorliegende sei hingegen eine
 projektbezogene Nutzungsplanung unumgänglich. Für das vorliegende Projekt
 bestehe eine Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht, was ein gewichtiges Indiz
 dafür sei, dass dieses nur über den Weg der Nutzungsplanung realisiert werden
 könne. Damit übereinstimmend habe der Regierungsrat Luzern in einem ähnlich
 gelagerten Fall entschieden, dass Anlagen zur Beschneiung von mehr als
 5 Hektaren der Planungspflicht unterliegen würden. Dies müsse auch
 vorliegend gelten, sei doch vorgesehen, eine Fläche von 13,1 Hektaren zu
 beschneien. Überdies liege das Skigebiet Elm im Jagdbanngebiet Kärpf, dessen
 Schutzgedanken mit dem Ausbau des Skigebiets widersprochen werde. Damit
 würden Konflikte mit den dort lebenden störungsempfindlichen Tierarten
 hervorgerufen, welche auf planerischer Ebene zu lösen seien. Die
 Notwendigkeit des Nutzungsplanverfahrens ergebe sich sodann bereits daraus,
 dass vorgesehen sei, das Skigebiet aus dem Jagdbanngebiet Kärpf zu entlassen.

2.2.2Die Beschwerdegegner 2 und 3 sind hingegen der
 Ansicht, das Bauvorhaben sei zonenkonform, liege es doch in der im
 Nutzungsplan festgelegten Skisportzone und im touristischen
 Intensiverholungsgebiet gemäss kantonalem Richtplan. Zwar bestehe eine
 Pflicht zum Einholen einer Umweltverträglichkeitsprüfung, doch obliege es dem
 Kanton, das für die Bewilligung des Projekts vorgesehene Verfahren zu
 bestimmen. Der Kanton Glarus habe das Baubewilligungsverfahren als
 massgebliches Verfahren festgelegt, was in seinem Ermessen liege. Sodann
 bestehe in anderen Kantonen wie beispielsweise im Kanton Graubünden eine
 Nutzungsplanpflicht erst bei einer Beschneiungsfläche von 15 bis
 20 Hektaren, sodass für das vorliegende Projekt zu Recht das
 Ausnahmebewilligungsverfahren durchgeführt worden sei.

3.

3.1Für die Errichtung von Bauten und Anlagen ausserhalb
 der Bauzone kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der
 Bauten oder Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a)
 und wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b; vgl. Art. 24
 RPG). Eine Ausnahmebewilligung benötigen sodann einzig Bauten ausserhalb der
 Bauzone, welche in der jeweils zugeteilten Zone nicht zonenkonform erstellt
 werden können (Rudolf Muggli, in Aemisegger et al., Praxiskommentar RPG:
 Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Vorbemerkungen zu den
 Art. 24 ff. N. 30). Zuständig für die Erteilung von
 Ausnahmebewilligungen für Bauten ausserhalb der Bauzone ist der
 Beschwerdegegner 3 (Art. 24 RPG i.V.m. Art. 62 Abs. 2 RBG
 i.V.m. Art. 3 der Verordnung über den Vollzug der Raumentwicklungs- und
 Baugesetzgebung vom 7. Juni 2011).

3.2Die Ausnahmebewilligung hat sich auf die vom
 Gesetzgeber umschriebenen Sonderfälle zu beschränken und darf weder
 Normenkorrektur betreiben noch die raumplanerische Ordnung des
 Nichtbaugebiets unterlaufen (Muggli, Vorbemerkungen zu den
 Art. 24 ff. N. 21). Denn für Bauten und Anlagen, welche ihrer
 Natur nach nur in einem Planungsverfahren angemessen erfasst werden können,
 darf keine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Wann ein nicht zonenkonformes
 Vorhaben hinsichtlich seines Ausmasses und seiner Auswirkungen auf die
 Nutzungsordnung so gewichtig ist, dass es erst nach einer Änderung oder
 Schaffung eines Nutzungsplans bewilligt werden darf, ergibt sich aus der
 Planungspflicht (Art. 2 RPG), den Planungsgrundsätzen und -zielen (Art. 1 und
 3 RPG), dem kantonalen Richtplan (Art. 6 ff. RPG) sowie der Bedeutung des
 Projekts im Lichte der in Art. 4 und 33 f. RPG festgelegten
 Verfahrensordnung. Dabei fällt insbesondere ins Gewicht, dass einerseits das
 Planungsverfahren eine bessere und umfassendere Koordination aller
 raumbedeutsamen Interessen ermöglicht und dass sich andererseits die
 Standortauswahl aus einer bewussten Wahl der Planungsbehörde ergibt, die eine
 hinreichende Mitwirkung der Bevölkerung gewährleistet (Waldmann/Hänni, Art. 2
 N. 27).

3.3In der Regel sind Anlagen, für welche eine
 Umweltverträglichkeitsprüfung nach Art. 10a ff. des Bundesgesetzes über
 den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG) vorgeschrieben ist, nur auf dem
 Wege der Nutzungsplanung realisierbar (BGer-Urteil 1C_7/2012 vom 11. Juni
 2012 E. 2.4, mit Hinweisen). Weitere Indizien für eine Planungspflicht sind
 eine räumliche Ausdehnung von mehr als 5'000 m2; die Intensität der
 geplanten Nutzung und das Konfliktpotential bzw. der Abstimmungs- und
 Regelungsbedarf gegenüber anderen Nutzungen; oder der Bedarf nach einer
 aufwendigen Erschliessung (Christoph Jäger, in Alain Griffel et al.,
 Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 3.107).
 Generell ausgeschlossen ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für
 standortgebundene Bauten und Anlagen mit erheblichen Auswirkungen auf Raum,
 Erschliessung und Umwelt. Auch die Anpassung oder Erweiterung einer Baute
 oder Anlage muss diesfalls auf dem Planungsweg erfolgen (Muggli, Art. 24
 N. 46).

3.4In Grenzfällen kommt den kommunalen und kantonalen
 Behörden bei der Beurteilung, ob ein Ausnahmebewilligungs- oder ein
 Nutzungsplanverfahren durchzuführen ist, indessen ein gewisses Ermessen zu
 (vgl. BGer-Urteil 1C_561/2016 vom 14. November 2017 E. 4.3). So hat das
 Bundesgericht in BGE 113 Ib 371 E. 5 erwogen, es habe zwar in einem
 früheren Urteil in der gleichen Sache nicht ausgeschlossen, dass das im
 Streit liegende Bauprojekt auch ohne Nutzungsplanverfahren gestattet werden könne.
 Wenn sich aber die zuständigen kommunalen und kantonalen Behörden für die
 Nutzungsplanrevision und nicht für das Ausnahmebewilligungsverfahren
 entschieden hätten, sei dies mit Blick auf das Ausmass und die Auswirkungen
 der Anlage auf die Nutzungsordnung zu begrüssen (vgl. BGer-Urteil 1C_7/2012
 vom 11. Juni 2012 E. 2.3).

3.5

3.5.1Der Umweltverträglichkeitsprüfung unterstellt sind
 Anlagen, welche Umweltbereiche erheblich belasten können, so dass die
 Einhaltung der Vorschriften über den Schutz der Umwelt voraussichtlich nur
 mit projekt- oder standortspezifischen Massnahmen sichergestellt werden kann
 (Art. 10a Abs. 2 USG). Terrainveränderungen von mehr als 5'000 m2
 für Sportanlagen und Beschneiungsanlagen mit einer beschneibaren Fläche von
 mehr als 50'000 m2 unterliegen der Umweltverträglichkeitsprüfung
 (Art. 10a Abs. 3 USG i.V.m. Art. 4 der Verordnung über die
 Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 [UVPV] i.V.m.
 Ziffn. 60.3 f. Anhang UVPV). Das für die Prüfung massgebliche Verfahren
 bestimmt das kantonale Recht (Art. 5 Abs. 2 UVPV i.V.m.
 Ziffn. 60.3 Anhang UVPV). Die Kantone wählen dasjenige Verfahren, das
 eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht (Art. 5 Abs. 3 Satz 2
 UVPV). Dabei ist jedoch die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach für
 UVP-pflichtige Anlagen ausserhalb der Bauzone ein Sondernutzungsplanverfahren
 gewöhnlich zwingend ist, also unabhängig davon stattzufinden hat, ob das
 kantonale Recht für Anlagen des fraglichen Typs dieses Verfahren vorsieht, zu
 beachten (Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz,
 Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 10a
 N. 15).

3.5.2Gemäss Art. 11 des Einführungsgesetzes zum
 Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Mai 1989 (EG USG) i.V.m.
 Ziffn. 60.3 f. des Anhangs der Verordnung über die Durchführung der
 Umweltverträglichkeitsprüfung vom 25. März 1996 (kUVPV) ist das im
 Kanton Glarus massgebliche Verfahren für Terrainveränderungen von mehr als
 5'000 m2 für Sportanlagen und für Beschneiungsanlagen mit einer
 beschneibaren Fläche von mehr als 50'000 m2 das Baubewilligungsverfahren
 nach Art. 66 und 67 RBG.

3.6

3.6.1Skisportzonen (Wintersportzonen) dienen den
 Bedürfnissen des Skisports (Freihaltung des Geländes, spezifische
 Infrastrukturen). Sie verfolgen keine auf Siedlungszwecke ausgerichtete
 Nutzung, weshalb sie als Nichtbauzone einzustufen sind. Daher sind in
 Skisportzonen nach Bundesrecht ausschliesslich Bauten und Anlagen
 zonenkonform, welche unmittelbar dem Skisport dienen, beispielsweise eine Skipiste
 ohne grössere Geländeeingriffe, lokal begrenzte Terrainveränderungen, kleine
 Kunstbauten oder punktuelle Beschneiungsanlagen. Für gross dimensionierte
 Bauten und Anlagen ist in Skisportzonen eine projektbezogene
 Sondernutzungsplanung wohl unumgänglich; für kleinere Bauten genügt eine
 spezielle Prüfung der Voraussetzungen nach Art. 24 RPG.
 Sondernutzungszonen nach Art. 18 Abs. 1 RPG können auch ausserhalb von
 Bauzonen für die Verwirklichung konkreter Bauvorhaben erlassen werden und die
 Rahmennutzungsordnung abändern (projektbezogene Sondernutzungsplanung mit
 Verfügungscharakter). Sondernutzungspläne sollten  im Unterschied zur
 Rahmennutzungsplanung  detailliert aufzeigen, wo im erfassten Gebiet welche
 Nutzung vorgesehen ist (Standort, konkrete Ausgestaltung, Erschliessung).
 Zudem ist eine umfassende Koordination und Abwägung aller räumlichen
 bzw. entgegenstehenden Interessen (vor allem des Landschafts- und des
 Naturschutzes) nötig. Ein Detailnutzungsplan ist für neue Skipisten, Bauten
 und Anlagen (beispielsweise Gipfelrestaurant, Aussichtsturm,
 Beschneiungsanlagen) angezeigt, falls deren Errichtung weiträumige
 Geländeeingriffe, grossdimensionierte Kunstbauten oder umfangreiche
 Lawinenschutzverbauungen bedingt. Dasselbe gilt für grossflächige Terraineingriffe
 und Beschneiungsanlagen bei bestehenden Skipisten. Es handelt sich um
 Vorhaben, welche in (Rahmennutzungs-) Skisportzonen nicht zonenkonform sind
 (Michael Bütler, Erschliessung und Ausbau von Skigebieten aus rechtlicher
 Sicht, in URP 2010, S. 417 ff.). Folglich genügt die Schaffung einer
 Skisportzone in einem Rahmennutzungsplan nicht, um gestützt darauf wichtige
 neue Beschneiungsanlagen zu bewilligen. Solche Anlagen können bedeutende
 Auswirkungen auf die Raumplanung und die Umwelt haben. Für diesen Fall
 erfordert die Planungspflicht gemäss Art. 2 RPG, die Interessenabwägung im
 Rahmen einer Sondernutzungsplanung vorzunehmen (URP 2005 S. 696 ff.
 mit Verweis auf BGer-Urteil 1A.185/2004 vom 25. Juli 2005 E. 2.4,
 siehe auch Waldmann/Hänni, Art. 18 N. 31).

3.6.2Nach Art. 20 lit. f RBG können die
 Grundnutzungszonen nach Art. 19 RBG mit Zonen für Skiabfahrt- und
 Skiübungsgelände überlagert werden. Diese dienen der Freihaltung von Gelände
 für die Ausübung des Skisports (Art. 29 der Bauverordnung vom 23. Februar
 2011 [BauV]). Gemäss Art. 5 der Bauordnung Elm vom 27. November
 1998 (BO) dient die Zone 10 der Freihaltung des für Skipisten und Loipen
 geeigneten Geländes gegen Verbauung. Die Gebiete sind von jeglichen
 Überbauungen oder Vorrichtungen, die die Sicherheit und flüssige Führung der
 Skipisten beeinträchtigen können, freizuhalten. Die Loipen sind möglichen
 Überbauungen und Wegen anzupassen. Ebenso sind Ersatzbauten und neue
 standortgebundene Bauten und Anlagen gestattet.

4.

4.1

Gemäss dem vom Bundesrat
 genehmigten kantonalen Richtplan 2004 liegt das Skigebiet Elm wie auch das
 vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben im touristischen
 Winter-Intensivgebiet. Darin wird eine intensive Erholungsnutzung mit den
 notwendigen touristischen Anlagen angestrebt. Innerhalb dieser Gebiete
 scheiden die Gemeinden in Abwägung der lokal vorhandenen Raumansprüche Zonen
 aus, in denen touristische Bauten und Anlagen erstellt werden können (L2-1
 kantonaler Richtplan 2004). Überdies sind in diesen touristischen
 Winter-Intensivgebieten insbesondere Pistenskifahren und -snowboarden,
 touristische Transportanlagen und Betriebsgebäude sowie Skilanglauf auf
 Loipen erwünscht (L2-1/1 kantonaler Richtplan 2004). Der kantonale Richtplan
 2004 wurde in der Zwischenzeit überarbeitet und es wurde der kantonale
 Richtplan 2018 erstellt. Dieser liegt zur Zeit zur Genehmigung beim Bund.
 Nicht Teil dieser Genehmigungseingabe bildet jedoch der Teil "T
 Tourismus und Freizeit". Darin wird das Skigebiet Elm weiterhin als
 touristisches Intensiverholungsgebiet ausgewiesen. Gemäss den Ausführungen im
 nicht in der Genehmigungseingabe enthaltenen kantonalen Richtplan 2018 im
 Bereich T2, Abschnitt A, Ausgangslage, sind die Intensiverholungsgebiete
 bezüglich Angebot, Betrieb und Komfort auf die sich verändernden
 Gästebedürfnisse auszurichten und laufend zu optimieren (Bereitstellung
 zeitgemässer Anlagen, beschneite Pisten, optimierte Einstiegsmöglichkeiten,
 Infrastrukturen für Sommer).

4.2Die Ortsgemeinde Elm hat das Skigebiet Elm in ihrem
 Nutzungsplan grösstenteils der Landwirtschafts- und der Waldwirtschaftszone
 zugeteilt. Diese wird in den allermeisten Pisten-Bereichen durch die
 Zone 10, Skipisten, Skirennpisten, Loipen gemäss Art. 5 BO
 überlagert. Sodann befindet sich das Skigebiet Elm, mit Ausnahme von ungefähr
 einem Viertel des untersten Bereichs der Talabfahrt, im Jagdbanngebiet Kärpf.

5.

5.1Der Beschwerdegegner 3 stufte das vorliegende
 Bauvorhaben in seiner Bewilligung für ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone
 vom 10. Februar 2020 als nicht zonenkonform ein. Dies begründete er
 insbesondere damit, dass in Art. 5 der BO keine Ausführungen zu den in
 der Zone 10 zulässigen und damit zonenkonformen Bauten zu finden seien.
 Daher könne für die in der Zone 10 geplanten Beschneiungsanlagen keine
 Zonenkonformität abgeleitet werden. Im Rahmen der Beschwerdeantwort vom
 3. Juli 2020 im vorliegenden Beschwerdeverfahren änderte er indessen
 seine Meinung und stellte sich auf den Standpunkt, in der im Nutzungsplan
 ausgewiesenen Skisportzone und dem im Richtplan festgelegten touristischen
 Intensiverholungsgebiet sei die Erstellung der geplanten Beschneiungsanlagen
 zonenkonform. Ebenso geht die Beschwerdegegnerin 1 von der
 Zonenkonformität des geplanten Bauvorhabens in der Zone 10 gemäss
 Art. 5 BO aus.

5.2Das Bauvorhaben umfasst insbesondere die Erstellung
 von rund 150 neuen Beschneiungsschächten, an welche 110 bis 130 neue
 Beschneiungsaggregate angeschlossen werden sollen. Damit soll das bereits
 heute vorhandene Beschneiungssystem mit 70 Beschneiungsschächten und 23
 Schneeaggregaten ergänzt werden. Das für die geplante zusätzliche Beschneiung
 benötigte Wasser und der dafür notwendige Strom sollen mittels neu zu
 verlegender Leitungen, welche eine Gesamtlänge von rund 9,5 km ausmachen
 sollen, vom Tal ins Skigebiet gepumpt und zwischen den Beschneiungsschächten
 verteilt werden. Die Beschneiungsschächte und die Leitungen sind mehrheitlich
 entlang der bereits bestehenden Pisten im Skigebiet, entlang der Talabfahrt
 sowie im oberen Bereich der Schlittelbahn geplant. Für die Wasserversorgung
 der Beschneiungsanlage ist die Erstellung einer Wasserpumpe mit Pumpstation
 am Sernf sowie die Errichtung dreier weiterer Pumpstationen im Skigebiet
 vorgesehen. Sodann sollen Pistenkorrekturen von gesamthaft 18'928 m2
 sowie Rodungen von total 2'941 m2 umgesetzt werden.

5.3Zwar befindet sich das Skigebiet Elm und damit auch
 die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens gemäss Nutzungsplan Elm
 grossmehrheitlich in der überlagernden Zone 10, Skipiste, Skirennpiste,
 Loipen, und damit in einer (überlagernden) Skisportzone. Diese dient der
 Freihaltung des für die Ausübung des Skisports benötigten Geländes, sodass
 darin jegliche Überbauungen und Vorrichtungen, welche die sichere Führung der
 Skipisten beeinträchtigen können, unzulässig sind (vgl. Art. 5 BO
 und Art. 29 BauV). Daraus kann indessen nicht im Umkehrschluss
 geschlossen werden, jede der Sicherstellung des Pistenbestandes und damit der
 Sicherstellung des Skibetriebs dienende bauliche Anlage sei in der
 Zone 10 als zonenkonform einzustufen, zumal weder Art. 5 BO noch
 Art. 29 BauV die Erstellung von Beschneiungsanlagen samt aller
 dazugehöriger Einrichtungen als in der Zone 10 zonenkonforme Bauten
 umschreiben. Kein anderer Schluss lässt sich mit Blick auf den heute im
 Skigebiet Elm noch massgebenden kantonalen Richtplan 2004 ziehen, welcher
 zwar eine intensive Erholung mit den notwendigen touristischen Anlagen
 anstrebt. Darin sind gemäss den ausdrücklichen Ausführungen im Richtplantext
 Pistenskifahren und -snowboarden erwünscht, ebenso touristische
 Transportanlagen und Betriebsgebäude. Nicht erwähnt werden hingegen
 Beschneiungsanlagen und die dafür benötigte Infrastruktur (dies im Gegensatz
 zum für den Bereich Tourismus erst im Entwurf vorliegenden Richtplan 2018).
 Jedenfalls kann beim vorliegend geplanten Bauvorhaben nicht vom Errichten von
 punktuellen Beschneiungsanlagen oder lokal begrenzten Terrainveränderungen
 ausgegangen werden, sollen doch die bereits vorhandenen Beschneiungsaggregate
 ungefähr versechsfacht und die Beschneiungsschächte mehr als verdoppelt
 werden, wozu insbesondere eine umfassende Wasser- und Stromversorgung mit
 einem mehrere Kilometer langen Leitungssystem zu erstellen ist. Entsprechend
 hält auch die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen des Projektbeschriebs
 "Futuro" ausdrücklich fest, dass mit dem geplanten Bauvorhaben ihre
 Weiterexistenz gesichert werden solle, welche ohne dessen Umsetzung akut
 gefährdet sei. Daraus kann einzig der Schluss gezogen werden, dass es sich
 beim vorliegenden Bauvorhaben auch aus Sicht der Beschwerdegegnerin 1 um
 wichtige Beschneiungsanlagen handelt, wofür eine (überlagernde) Skisportzone
 im Rahmen einer Rahmennutzungsplanung ungenügend ist
 (vgl. E. II/3.6.1).

5.4Sodann handelt es sich beim geplanten Bauvorhaben um
 einen umfassenden Ausbau eines Beschneiungssystems, welches die Beschneiung
 von zusätzlich 13,1 Hektaren Pistenfläche bezweckt. Weiter sollen
 Pistenkorrekturen von 18'928 m2 umgesetzt werden, sodass dieses
 unbestrittenermassen der UVP-Pflicht untersteht (Art. 10a Abs. 3
 USG i.V.m. Art. 4 UVPV i.V.m. Ziffn. 60.3 f. Anhang UVPV). Ferner
 ist es offensichtlich, dass bei der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens
 umfangreiche Geländeeingriffe in einem Grossteil des Skigebiets Elm
 unumgänglich sind. So ist beispielsweise am Sernf eine Wasserfassung neu zu
 erstellen, wofür umfassende Bauarbeiten anfallen werden, wodurch der
 Wasserfluss wie auch die Bachumgebung am Sernf betroffen sein werden. Ebenso
 werden für die Erstellung der drei Pumpstationen, der bis zu 150
 Beschneiungsschächte und der dazugehörigen Leitungen umfangreiche
 Grabarbeiten nötig, wovon die gesamte Landschaft und die dort lebenden Tiere
 unweigerlich tangiert sein werden. Sodann liegt es in der Natur des
 vorliegenden Bauvorhabens, dass dieses grossmehrheitlich in unwegsamem
 Gelände umgesetzt werden soll, sodass die Bauplätze nicht über eine bereits
 bestehende Strassenerschliessung verfügen. Dementsprechend soll ein Grossteil
 der zu verlegenden Materialien auf dem Luftweg ins Baugebiet transportiert
 werden, was zu ungefähr 390 Helikopterrotationen führen soll. Ebenso werden
 die geplanten Pistenkorrekturen und Rodungen zu Geländeeingriffen führen.
 Schliesslich erfordert die Stromversorgung der geplanten Beschneiungsanlagen
 Ausbauten am Stromnetz zwischen Schwanden und Elm sowie die Erstellung neuer
 Transformatorenstationen in Elm, wozu weitere Bauarbeiten nötig sind.
 Diesbezüglich weisen die Technischen Betriebe Glarus Süd sogar daraufhin,
 dass bei den Beschneiungsanlagen zwischenzeitlich mit Leistungsreduktionen zu
 rechnen ist, um die Stromversorgung im Sernftal gewährleisten zu können.

Ist das Bauvorhaben einmal
 umgesetzt, ist ebenfalls mit zusätzlichen Einwirkungen auf die Umgebung zu
 rechnen. So müssen die zu erstellenden Anlagen, Schächte und Leitungen
 unterhalten werden, wozu Personen die Anlagen, mehrheitlich mit den
 notwendigen Transportmitteln und den benötigten Unterhaltsmaterialien,
 aufsuchen werden. Ferner wird der Betrieb der Schneeaggregate unter anderem
 zu Lärmemissionen führen, welche insbesondere von den im Skigebiet Elm lebenden
 Wildtieren wahrgenommen werden. Schliesslich müssen die Schneeaggregate im
 Herbst installiert und im Frühling abtransportiert werden, was entsprechende
 Transporte auf dem Land- oder allenfalls auf dem Luftweg nötig machen wird.

5.5

5.5.1Weiter fällt ins Gewicht, dass sich das Skigebiet
 Elm und damit auch ein Grossteil des Bauvorhabens "Futuro" im
 Jagdbanngebiet Kärpf befinden. Die Zielsetzung des Jagdbanngebiets Kärpf
 besteht gemäss dessen Objektbeschreibung im Inventar der eidgenössischen Jagdbanngebiete
 in der Erhaltung des Gebiets als vielfältigen Lebensraum für wildlebende
 Säugetiere und Vögel, in der Regulierung der Rothirsch-, Gems- und
 Rehbestände zur Wildschadenverhütung in den Schutzwäldern, in der Erhaltung
 der Rauhfusshuhnbestände und im Schutz der wildlebenden Tiere vor Störung
 (vgl. Art. 2 der Verordnung über die eidgenössischen
 Jagdbanngebiete vom 30. September 1991 [VEJ]). Tiere dürfen im
 Banngebiet nicht gestört, vertrieben oder aus dem Banngebiet herausgelockt werden
 (Art. 5 Abs. 1 lit. b VEJ). In Jagdbanngebieten ist
 insbesondere das Skifahren ausserhalb der markierten Pisten, Routen und
 Loipen verboten (Art. 5 Abs. 1 lit. g VEJ).

5.5.2

5.5.2.1Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) führte dazu in
 seiner Stellungnahme vom 12. Dezember 2019 einerseits aus, dass
 Helikopterflüge während der Bauphase aufgrund der damit einhergehenden
 Störung der Wildtiere so zurückhaltend wie möglich einzusetzen seien.
 Andererseits wies es daraufhin, dass die künstliche Beschneiung zu einer
 Intensivierung des Skibetriebs führe, indem sämtliche beschneiten Pisten von
 Saisonbeginn bis Saisonende zur Verfügung stehen und befahren würden (höhere
 Nutzungsfrequenz). Sodann würden durch die Beschneiung die ruhigen Zeiten im
 Spätherbst durch verstärkte menschliche Präsenz verkürzt. Weiter bleibe der
 Kunstschnee zwei bis drei Wochen länger liegen, wodurch sich der Beginn des
 Pflanzenwachstums verzögere. Daher werde die Intensivierung des Skibetriebs
 zu einer weiteren Beeinträchtigung der Winter-Kernlebensräume von
 störungsempfindlichen Arten führen. Es sei absehbar, dass es dadurch zu einer
 zusätzlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume in einem
 Schutzgebiet von nationaler Bedeutung kommen werde, weshalb der Bau der
 Beschneiungsanlagen nicht vereinbar sei mit den Zielsetzungen des
 eidgenössischen Jagdbanngebiets Kärpf. Somit werde zum Projekt negativ
 Stellung genommen.

5.5.2.2Die Abteilung Jagd und Fischerei des Kantons Glarus
 hielt am 29. Januar 2020 ebenfalls fest, die negativen Auswirkungen der mit
 dem geplanten Bauvorhaben angestrebten Intensivierung des Skibetriebs könnten
 nicht auf ein Niveau reduziert werden, welche mit den Schutzzielen des
 Jagdbanngebiets und damit mit der VEJ vereinbar seien. Dies gründe
 insbesondere in der zusätzlichen Störung der Wildtiere durch die verlängerte
 Saison wie auch in der latenten Gefahr von Variantenskifahrern abseits der
 Piste. Daran würden auch die verschiedenen Auflagen nichts ändern. Die Lage
 des Skigebiets Elm im Jagdbanngebiet Kärpf stelle auch für künftig notwendige
 Ausbauschritte des Tourismusgebiets rund um Elm einen kaum lösbaren Konflikt
 dar, weshalb eine Anpassung des Perimeters des Jagdbanngebiets unumgänglich
 sei.

5.5.3Soweit sich die Beschwerdegegnerin 1 dennoch auf
 den Standpunkt stellt, das geplante Bauvorhaben werde zu keinen zusätzlichen
 Auswirkungen auf die Flora und Fauna im Jagdbanngebiet führen, ist ihr nicht
 zu folgen. Denn es erhellt sich dem Gericht nicht, aus welchen Gründen den
 vorstehenden, übereinstimmenden Ausführungen von sachverständigen
 Fachbehörden nicht zu folgen wäre, zumal diese ihre Ausführungen zu der zu
 erwartenden Nutzungsintensivierung nachvollziehbar begründen. Überdies weist
 auch der Umweltverträglichkeitsbericht verschiedentlich darauf hin, dass mit
 dem Bauprojekt "Futuro" dem Schutzgedanken des Jagdbanngebiets
 widersprochen werde. Zwar hält die Beschwerdegegnerin 1 im Grundsatz zu
 Recht fest, dass bereits mit dem heutigen Betrieb des Skigebiets Elm ein
 Konflikt mit den Interessen und den Zielsetzungen des eidgenössischen
 Jagdbanngebiets, insbesondere mit dem Schutz der wildlebenden Tiere vor
 Störungen, besteht. Denn bereits heute sind im Skigebiet Elm in den
 Wintermonaten unzählige Menschen zum Zwecke der Ausübung des Skisports und
 zum Zwecke des Unterhalts der verschiedenen Sportanlagen stark präsent und
 bereits heute besteht die latente Gefahr von Variantenskifahrern. Allerdings
 vermögen diese Tatsachen keine Intensivierung der bereits vorhandenen
 Störungen der Wildtiere im Jagdbanngebiet ohne Weiteres zu rechtfertigen, da
 sich nichts daran ändert, dass Störungen der Wildtiere im Jagdbanngebiet
 grundsätzlich zu unterlassen sind (BVGer-Urteil A-5459/2015 vom
 27. Dezember 2016 E. 6.3.3).

5.5.4Sodann obliegt es dem Bund und den Kantonen, bei
 der Erfüllung ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass die Schutzziele der
 Banngebiete nicht durch andere Nutzungen beeinträchtigt werden (Art. 6 Abs. 1
 VEJ). Dabei ist zu beachten, dass durch die Aufnahme eines Gebiets in ein
 Jagdbanngebiet und damit in ein Inventar des Bundes von nationaler Bedeutung
 dieses unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessener
 Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient
 (BGE 134 II 97 E. 3.5.2).

In diesem Zusammenhang
 haben sowohl der Beigeladene wie auch die Beschwerdegegner 2 und 3 erkannt,
 dass der Schutzgedanke des Jagdbanngebiets mit dem Betrieb des Skigebiets Elm
 nicht vereinbar ist. Daher sind sie in Zusammenarbeit mit dem BAFU darum
 bemüht, das Skigebiet Elm aus dem Jagdbanngebiet Kärpf zu entlassen. Im
 Rahmen dieser Abklärungen hat sich ergeben, dass das Skigebiet Elm eine
 Gesamtfläche von fast 10 % des Jagdbanngebiets Kärpf umfasst, womit eine
 Entlassung nur unter gleichzeitiger Aufnahme einer gleich grossen
 Ersatzfläche möglich ist (vgl. Art. 3 lit. b VEJ). Zurzeit ist
 die allenfalls neu ins Jagdbanngebiet aufzunehmende Ersatzfläche noch nicht
 bestimmt, sodass im jetzigen Zeitpunkt eine Entlassung des Skigebiets Elm
 unter gleichzeitiger Neuaufnahme einer Ersatzfläche nicht absehbar ist.
 Dennoch erteilte der Beschwerdegegner 3 die Ausnahmebewilligung für die
 Umsetzung des Bauvorhabens "Futuro", was dazu führen würde, dass
 die im Jagdbanngebiet lebenden Wildtiere auf unbestimmte Zeit in ihren
 Lebensräumen gestört würden. Dies steht dem Schutzgedanken des Jagdbanngebiets
 Kärpf diametral entgegen, worauf der Beschwerdegegner 3 selber hinweist.
 Somit würde mit diesem Vorgehen der bestehende Konflikt zwischen den
 Zielsetzungen des Jagdbanngebiets und der touristischen Nutzung weiter
 verschärft, ohne dass eine Lösung dieses Konflikts bereitstehen und umgesetzt
 werden könnte. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass auch die Interessen
 des Tier- und Jagdschutzes vom vorliegend geplanten Bauvorhaben betroffen
 sind.

5.6Ferner ergibt sich aus dem
 Umweltverträglichkeitsbericht, dass verschiedene schützenswerte Lebensräume
 im Baugebiet liegen, womit der Naturschutz tangiert wird. Darüber hinaus
 werden durch die Erstellung der Wasserfassung am Sernf und das Pumpen des
 Sernfwassers in das Skigebiet Eingriffe in Gewässer und Gewässerschutzzonen
 nötig werden, womit die Interessen des Gewässerschutzes betroffen sind.
 Gleiches zeigen die verschiedenen, für die Umsetzung des Bauprojekts
 benötigten Ausnahmebewilligungen und die darin festgelegten umfassenden
 Auflagen. Daraus kann einzig der Schluss gezogen werden, dass die Umsetzung
 des vorliegenden Bauvorhabens wie auch der daran anschliessende Betrieb des
 Skigebiets Elm bedeutende Auswirkungen auf die Umwelt und die Raumplanung
 haben.

Folglich ist das
 Bauvorhaben in der (überlagernden) Zone 10 gemäss Art. 5 BO als
 nicht zonenkonform einzustufen, weshalb es eine projektbezogene
 Sondernutzungsplanung benötigt, in welcher alle aus dem Bauprojekt
 resultierenden Auswirkungen zu erfassen und gegeneinander abzuwägen sind
 (vgl. E. II/3.6.1 vorne). Daran ändert auch die Tatsache nichts,
 dass für die Neuerstellung der Gondelbahn ins Ämpächli im Jahr 2002 eine
 Konzession des eidgenössischen Departements Umwelt, Verkehr, Energie und
 Kommunikation erteilt worden war, kommt doch der seilbahnrechtlichen Plangenehmigung
 der Charakter eines Sondernutzungsplans zu (Bütler, S. 419).

5.7Im Übrigen weisen die Beschwerdegegner schliesslich
 zwar zu Recht darauf hin, dass Art. 11 EG USG i.V.m. Ziffn. 60.3 f.
 Anhang kUVPV das Baubewilligungsverfahren als massgebendes Verfahren
 bezeichnet. Allerdings müssen dabei die im Bundesrecht verankerten
 Raumplanungsgrundsätze beachtet werden. Denn gestützt auf diese im kantonalen
 Verordnungsrecht vorgesehene Bestimmung kann die im RPG gründende
 Notwendigkeit einer Sondernutzungsplanung für das vorliegende Bauvorhaben
 nicht umgangen werden (vgl. Art. 49 der Bundesverfassung der
 Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV];
 vgl. E. II/3.5.1 vorne).

5.8Der Beschwerdegegner 3 hat mit dem von ihm
 gewählten Vorgehen der Erteilung einer Ausnahmebewilligung im
 Baubewilligungsverfahren für das Bauvorhaben "Futuro" ein Verfahren
 gewählt, welches den raumplanerischen Grundsätzen von Art. 1 ff.
 RPG und insbesondere der Planungspflicht gemäss Art. 2 RPG widerspricht.
 Ist aufgrund der einschlägigen Gesetzesgrundlagen im RPG erstellt, dass ein
 Sondernutzungsplanverfahren durchzuführen ist, steht es dem
 Beschwerdegegner 3 nicht zu, ein anderes Verfahren zu wählen, da er
 damit Bundesrecht verletzt. Somit hat der Beschwerdegegner 3 Ermessen
 ausgeübt, obwohl ihm keines zukam, was eine Rechtsverletzung darstellt, zu
 deren Überprüfung das Verwaltungsgericht berechtigt ist (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,
 Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 437,
 442).

5.9Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der
 Baubewilligungsentscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. März 2020
 sowie alle damit koordiniert eröffneten Bewilligungen sind aufzuheben. Das
 Projekt "Futuro" ist zu überarbeiten und im Rahmen eines
 projektbezogenen Sondernutzungsplanverfahrens unter Mitwirkung der
 Bevölkerung zu erlassen.

III.

1.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
 c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren
 unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Da weder der
 Beschwerdegegnerin 2 noch dem Beschwerdegegner 3 Kosten auferlegt
 werden können und der Beigeladene sich am vorliegenden Verfahren überdies
 nicht beteiligt hat (Art. 135 Abs. 1 und Abs. 2 VRG, Art. 16 Abs. 3
 VRG), sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 2'500.- ausgangsgemäss
 der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Den Beschwerdeführern ist der von
 ihnen geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500.-
 zurückzuerstatten.

2.

2.1Soweit in einem Beschwerdeverfahren Parteien mit
 gegensätzlichen Interessen beteiligt sind, kann gemäss Art. 138 Abs. 2 VRG
 der obsiegenden Partei zu Lasten jener, die unterliegt oder ihr Begehren
 zurückzieht, eine angemessene Parteientschädigung zugesprochen werden. Sodann
 erhalten Parteien zu Lasten der Vorinstanz eine angemessene
 Parteientschädigung, wenn sie im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren
 obsiegen (Art. 138 Abs. 3 lit. a VRG). Die Aufteilung unter mehreren
 entschädigungspflichtigen Parteien geschieht nach Art. 137 Abs. 1
 VRG (Art. 138 Abs. 2 Satz 2 VRG).

2.2Aus dem Umstand, dass nur eine "angemessene"Parteientschädigung zuzusprechen
 ist, leitet das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis ab, dass die
 Parteientschädigung in der Regel nicht sämtliche erforderlichen Kosten
 umfasst, die einer Partei entstanden sind, sondern nur einen Teil des nötigen
 Prozessaufwands. Im Übrigen hat die entschädigungsberechtigte Partei ihren
 notwendigen Aufwand selber zu tragen. Dabei wird davon ausgegangen, dass es
 der entschädigungsberechtigten Partei grundsätzlich zuzumuten ist, für einen
 Teil ihrer erforderlichen Kosten selber aufzukommen (zur vergleichbaren Rechtslage
 im Kanton Zürich: Kaspar Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
 Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
 Zürich/Basel/Genf 2014, § 17 N. 80).

Nach welchen Kriterien die
 Parteientschädigung zuzusprechen ist, regelt das anwendbare
 Verwaltungsprozessrecht nicht. In der Regel dürfte es naheliegen, sinngemäss
 die Regeln über die Bemessung der Spruchgebühren heranzuziehen. Gemäss
 § 7 Abs. 2 der Verordnung über amtliche Kosten im
 Verwaltungsverfahren und in der Verwaltungsrechtspflege vom 24. Juni
 1987 (KoV)bemisst sich die
 Spruchgebühr nach dem Arbeits- und Zeitaufwand der entscheidenden Behörde
 (für die Parteientschädigung ist der Arbeits- und Zeitaufwand des
 Rechtsvertreters massgebend), der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie
 nach den für die Parteien auf dem Spiele stehenden Vermögens- oder sonstigen
 Interessen an der Angelegenheit(VGer-Urteil VG.2010.00105 vom 27. Februar 2020 E. III/2, nicht
 publiziert; VG.2018.00079 vom 8. November 2018 E. III/2.2,
 VG.2016.00111 vom 29. Juni 2017 E. III/2.1, VG.2016.00039 vom
 26. Januar 2017 E. III/1.2).

2.3Der
 Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte dem Verwaltungsgericht seine
 Honorarnote im Gesamtbetrag von Fr. 20'292.06 ein.Reicht
 ein Rechtsvertreter eine Honorarnote ein oder legt er anderswie dar, wie hoch
 sein Aufwand war, folgt aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss
 Art. 29 Abs. 2 BV, dass die Behörde verpflichtet ist, zu begründen,
 weshalb sie die Höhe der zugesprochenen Parteientschädigung als angemessen erachtet.
 Mit anderen Worten darf sie sich in einem derartigen Fall nicht damit
 begnügen, ohne nähere Begründung eine "angemessene
 Parteientschädigung" zuzusprechen (Plüss, § 17 N. 87). Im
 Gegensatz zur Bemessung der Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistands
 müssen aber weder der Zeitaufwand noch der Stundenansatz genau beziffert
 werden, sondern es genügt, wenn die Parteientschädigung unter
 Berücksichtigung der dargelegten Kriterien in pflichtgemässer
 Ermessensausübung festgesetzt wird (VGer-Urteil
 VG.2018.00079 vom 8. November 2018 E. III/5.2;vgl. Urteil
 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2009.00126 vom 8. Juli
 2009 E. 5.2.2, www.vgr.zh.ch).

Die Streitsache ist für die Parteien nicht unerheblich,
 kommt doch den Beschwerdeführern im Rahmen deren ideellen Zwecks ein nicht
 unwesentliches Interesse zu, welches jedoch nicht vermögensrechtlicher Natur
 ist. Indessen beschränkte sich das Verfahren auf die Frage der Notwendigkeit
 einer Sondernutzungsplanung, welche nicht als überaus komplexe Frage
 einzustufen ist.Sodann ist zu
 berücksichtigen, dass ein doppelter Schriftenwechsel durchgeführt wurde,
 wobei die Replik der Beschwerdeführer einige Wiederholungen enthält.
 Angesichts all dieser Umstände erscheint eine Parteientschädigung in der Höhe
 von Fr. 6'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) als angemessen. Diese ist
 von den unterliegenden Beschwerdegegnern 1 bis 3 zu gleichen Teilen in
 der Höhe von je Fr. 2'000.- zu tragen. Da sich der Beigeladene am
 Verfahren nicht beteiligte, wird er nicht entschädigungspflichtig
 (Art. 16 Abs. 3 VRG).

2.4Den Beschwerdegegnern 2 und 3 ist mangels Obsiegens
 keine Parteientschädigung zuzusprechen, zumal auch keine besonderen Umstände
 ersichtlich sind, welche dies rechtfertigen würden (Art. 138 Abs. 2 VRG und
 138 Abs. 4 VRG e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen
 gutgeheissen. Der Baubewilligungsentscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom
 5. März 2020 sowiealle damit
 koordiniert eröffneten Bewilligungenwerden
 aufgehoben.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden der
 Beschwerdegegnerin 1 auferlegt und von ihr bezogen. Der von den
 Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'500.- wird ihnen
 zurückerstattet.

3.

Die Beschwerdegegner 1 bis 3 werden verpflichtet, den
 Beschwerdeführern innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden
 Entscheids eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (inkl.
 Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]