gl_gerichte · VG.2020.00039 · 2021-07-01 · de

Öffentliches Baurecht/Raumplanung/Umweltschutz

Glarus Verwaltungsgericht 01.07.2021 VG.2020.00039 (VG.2021.1064)
Glaris Verwaltungsgericht 01.07.2021 VG.2020.00039 (VG.2021.1064)
Glarona Verwaltungsgericht 01.07.2021 VG.2020.00039 (VG.2021.1064)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
1. Juli 2021
I. Kammer
in Sachen
VG.2020.00039
1.    AA.______                                                                               Beschwerdeführer
2.    AB.______
beide
vertreten durch Rechtsanwalt
B.______
gegen
1.    C.______                                                                                  Beschwerdegegner
vertreten durch
Rechtsanwalt
D.______
2.
Gemeinde Glarus
Nord
3.
Departement Bau
und Umwelt des Kantons Glarus
sowie
E.______                                                                                         Beigeladener
vertreten durch
Rechtsanwalt
F.______
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
Der von der
Gemeindeversammlung Glarus Nord am 27. November 2015 erlassene
Überbauungsplan "Panorama", Obstalden, wurde vom Departement Bau
und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) am 1. März 2016 genehmigt. Er umfasst den
Situationsplan 1:500 und die Sonderbauvorschriften (SBV) vom 30. April 2015.
Das Planungsgebiet umfasst die Baubereiche A bis D. Überdies wird darin eine
Nutzungstransferfläche bezeichnet, welche dem Transfer von Ausnützung in die
Baubereiche dient, wobei diese Fläche in keiner Weise bebaut werden darf
(vgl. Art. 4 Abs. 5 SBV). Der Überbauungsplan erwuchs unangefochten
in Rechtskraft.
2.
2.1
Am 18. Juni 2019 reichte C.______ als
Grundeigentümer der Parz.-Nr. 01 bei der Gemeinde Glarus Nord ein
Baugesuch für die Erstellung eines Einfamilienhauses samt Einliegerwohnung im
Baubereich "B" ein. Für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
war eine Nutzungsübertragung von der im Grundeigentum von E.______ liegenden
Parz.-Nr. 02 auf das Baugrundstück im Umfang von 124 m2 vorgesehen.
Gegen die Umsetzung dieses Bauvorhabens erhoben unter anderem AA.______ und AB.______
als Eigentümer der Parz.-Nr. 03 am 29. Juli 2019 Einsprache. Der
Gemeinderat Glarus Nord wies diese am 25. September 2019 ab und erteilte C.______
gleichzeitig die Baubewilligung unter Auflagen.
2.2
Dagegen gelangten AA.______ und AB.______ am 28.
Oktober 2019 ans DBU, welches ihre Beschwerde am 27. Februar 2020
teilweise guthiess. In Disp.-Ziff. 1 hielt es fest, dass die
Baubewilligungsverfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
Ausnützungsübertragung von 124 m2 zu Lasten der Parz.-Nr. 02 und zu
Gunsten der Parz.-Nr. 01 ergänzt werde und die Baubewilligung nur unter
der Suspensivbedingung, dass vor Baubeginn für die Erteilung der Baufreigabe
sämtliche Formerfordernisse betreffend Nutzungsübertragung (Zustimmung des
Eigentümers der belasteten Parz.-Nr. 02 zur verfügten Nutzungsübertragung
sowie eine diesbezügliche Anmerkung im Grundbuchblatt der belasteten
Parz.-Nr. 02) erfüllt seien, erteilt werde. Im Übrigen wies das DBU die
Beschwerde ab.
3.
3.1
Gegen den Entscheid des DBU vom 27. Februar 2020
erhoben AA.______ und AB.______ am 24. April 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragten dessen Aufhebung. Eventualiter sei die
Sache an das DBU oder an die Gemeinde Glarus Nord zur Neubeurteilung
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Gemeinde Glarus Nord respektive des DBU. Das DBU beantragte am 25. Mai 2020
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter
Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord schloss am 27. Mai 2020 auf
Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
von AA.______ und AB.______. C.______ liess sich am 19. Juni 2020 vernehmen
und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der
Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
sei zu bestätigen und ihm sei die Baubewilligung zu erteilen. Überdies sei
der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______ und AB.______.
3.2
Das Verwaltungsgericht lud E.______ am 22. Juni
2020 ins Verfahren bei. Am 24. August 2020 beantragte dieser, dass auf
die Beschwerde nicht einzutreten sei. Mit der Erteilung der Baubewilligung
sei weder eine Bedingung oder Voraussetzung im Sinne einer Verpflichtung zum
Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags über eine Nutzungsübertragung
(einschliesslich deren Eintragung im Grundbuch) noch eine solche im Sinne
einer Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Anmerkung oder Vormerkung einer
Nutzungsübertragung im Grundbuch zu verbinden. Sofern den Anträgen betreffend
die mit der Baubewilligung verbundenen Bedingungen und Voraussetzungen nicht
gefolgt werde, seien Abs. 1 - 3 von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen
Entscheids aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren zur Neubeurteilung
zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______
und AB.______ oder des DBU.
3.3
AA.______ und AB.______ hielten mit Replik vom 24.
September 2020 an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Eingaben vom 12. Oktober
2020 und vom 16. Oktober 2020 verzichteten sowohl das DBU als auch die
Gemeinde Glarus Nord auf die Einreichung einer Duplik. C.______ erneuerte
seine Rechtsbegehren am 26. Oktober 2020 und ergänzte diese dahingehend, als
dass der Rückweisungsantrag von E.______ abzuweisen sei. Letzterer liess sich
am 25. November 2020 vernehmen und hielt ebenfalls an seinen Rechtsbegehren
fest.
3.4
In der Folge stellten AA.______ und AB.______ am 1.
Dezember 2020 den Antrag auf Einholung eines Amtsberichts. Das Grundbuchamt
des Kantons Glarus sei anzufragen, ob aufgrund des Entscheids des DBU vom 27.
Februar 2020 eine direkte Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch möglich sei. Nachdem das DBU am 8.
Dezember 2020 auf eine Stellungnahme zur beantragten Einholung eines
Amtsberichts verzichtet hatte, beantragte E.______ am 9. Dezember 2020,
diesen Antrag abzulehnen. C.______ ersuchte am 11. Dezember 2020, dass auf
den prozessualen Antrag nicht einzutreten, eventualiter dieser abzuweisen
sei. Die Gemeinde Glarus Nord erklärte sich am 14. Dezember 2020 mit der
Einholung eines Amtsberichts einverstanden.
3.5
Das Verwaltungsgericht wies das Gesuch von C.______
um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde mit Präsidialverfügung
vom 18. Dezember 2020 ab und ersuchte das Grundbuchamt des Kantons Glarus um
Einreichung eines Amtsberichts. Dem kam das Grundbuchamt am 1. April 2021
nach. In der Folge verzichtete das DBU mit Schreiben vom 29. April 2021 auf
die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Während sich E.______ am 6. Mai
2021 erneut äusserte, liessen sich die Gemeinde Glarus Nord und C.______
innert Frist nicht mehr vernehmen.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2
1.2.1
Der Beigeladene beantragt, auf die Beschwerde sei
nicht einzutreten. Es mangle den Beschwerdeführern an einem rechtlich
geschützten Interesse, da sie durch die von ihnen behauptete Verletzung von
Art. 23 Abs. 5 der Bauordnung Obstalden vom 18. Mai 1990 (BO) materiell
nicht beschwert seien.
1.2.2
Zur Beschwerde ist gemäss Art. 88 lit. a VRG
befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder
Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Die materielle Beschwer setzt
voraus, dass die beschwerdeführende Person durch den angefochtenen bzw. den
zu erlassenden Entscheid stärker als ein beliebiger Dritter betroffen ist und
in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht.
Neben der spezifischen Beziehungsnähe zur Streitsache muss die
beschwerdeführende Person einen praktischen Nutzen aus einer allfälligen
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, d.h. ihre
Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise
beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand,
einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der angefochtene
Entscheid mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich
allgemeines öffentliches Interesse begründet - ohne die erforderliche
Beziehungsnähe zur Streitsache selber - keine Parteistellung (BGE 139
II 279 E. 2.2).
1.2.3
Vorliegend ist strittig, ob die durch das
Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 notwendig gewordene
Nutzungsübertragung zu Lasten der Parz.-Nr. 02 im Grundbuch einzutragen
ist und bejahendenfalls, in welcher Form und durch wen dies zu erfolgen hat.
Diesbezüglich bezwecken die Beschwerdeführer offensichtlich, dass auf der
durch die Nutzungsübertragung belasteten Parzelle die Nichtbebaubarkeit
dauerhaft sichergestellt wird. Dies stellt ein legitimes Ziel dar, zumal die
Beschwerdeführer als Grundeigentümer der direkt angrenzenden
Parz.-Nr. 03 bei einer allfälligen Bebauung direkt betroffen wären.
Folglich ist ihnen die Beschwerdelegitimation mit Blick auf das oben
Dargelegte (vgl. E. II/1.2.2) entgegen der Ansicht des Beigeladenen
nicht abzusprechen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.3
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
(lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden.
Baurechtsstreitigkeiten, über welche das Verwaltungsgericht als zweite
Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG
aufgezählten Ausnahmefälle.
2.
2.1
Die Beschwerdeführer bringen insbesondere vor, der
erfolgte Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
Parz.-Nr. 01 im Umfang von 124 m2 sei zwar zulässig. Art. 23 Abs. 5
BO verlange jedoch, dass die verzichtete Ausnützung auf der Parz.-Nr. 02
im Grundbuch eingetragen werde. Mit Blick darauf sei die Eintragung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch unabdingbar,
andernfalls bei Aufhebung des
Überbauungsplans
"Panorama" die vom Nutzungstransfer belastete Parzelle ohne
Einschränkungen bebaut werden könnte. Dieser Eintragungspflicht sei der
Beschwerdegegner 3 durch Anordnung einer Suspensivbedingung in
Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids nicht rechtsgenüglich
nachgekommen und es sei unklar, wie eine solche bedingte Eintragung überhaupt
umzusetzen sei. Vielmehr hätte das Grundbuchamt direkt zur Eintragung
angewiesen werden müssen. Ferner genüge eine grundbuchliche Eintragung,
welche gestützt auf einen zwischen dem Beschwerdegegner 1 und dem
Beigeladenen geschlossenen Dienstbarkeitsvertrag ergangen sei, nicht, da eine
solche durch Parteiabrede ebenso schnell wieder gelöscht werden könne.
2.2
Der Beschwerdegegner 1 ist der Ansicht, mit dem
rechtskräftigen Überbauungsplan "Panorama" liege auch die
Bewilligung für den streitbetroffenen Nutzungstransfer vor. Es sei deshalb
unerheblich, dass die dadurch belastete Parzelle im Eigentum eines Dritten
stehe. Sodann werde durch den vorinstanzlichen Entscheid weder Art. 23
Abs. 5 BO verletzt noch sei dem Beschwerdegegner 3 ein fahrlässiger
Umgang mit dem Nutzungstransfer vorzuwerfen. Vielmehr sei Art. 23 Abs. 5
BO nicht anwendbar und es seien ausschliesslich die Anforderungen gemäss
Art. 10 BO massgebend, welcher keine Anmerkung im Grundbuch vorsehe. Im
rechtskräftigen Überbauungsplan werde genügend geregelt, dass die vom Nutzungstransfer
belastete Fläche nicht bebaut werden dürfe, wobei für eine Änderung der
Überbaubarkeit der belasteten Parzelle ein neues ordentliches
Überbauungsplanverfahren durchlaufen werden müsste. Demgegenüber gelte die
Eintragungspflicht gemäss Art. 23 Abs. 5 BO nur für Fälle, bei denen ein
Nutzungstransfer zwischen zwei direkt benachbarten Liegenschaften zur
Diskussion stehe. Folglich sei weder ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen ihm
und dem Beigeladenen erforderlich noch sei die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung notwendig. Ferner könne nicht darauf geschlossen
werden, dass von einer Pflicht zur Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung ausgegangen worden sei, andernfalls eine solche verfügt
worden wäre. Schliesslich würden die Gebäudehöhen gestützt auf den
Überbauungsplan tiefer ausfallen, als wenn diese gemäss Art. 9 BO zu
bestimmen wären. Im Übrigen fügten sich die Gebäudevolumina gut in die
Umgebung ein, was bereits von der Beschwerdegegnerin 2 und vom Beschwerdegegner 3
so anerkannt worden sei.
2.3
Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, sie
hätte die grundbuchliche Eintragung des Nutzungstransfers gemäss den
Anweisungen in Disp.-Ziff. 1 des vorinstanzlichen Entscheids nach dessen
Rechtskraft veranlasst. Der Mangel in der Baubewilligung, namentlich die
fehlende Pflicht zur Grundbucheintragung des Nutzungstransfers, könne nicht
dem Beschwerdegegner 1 angelastet werden. In einem ähnlichen
Baugesuchsverfahren im Überbauungsplangebiet "Panorama" sei in der
Baubewilligung eine Pflicht zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags
enthalten, wobei eine grundbuchliche Anmeldung zumindest vor Baufreigabe zu
erfolgen habe.
2.4
Der Beschwerdegegner 3 führt aus, die
Beschwerdeführer würden die rechtliche Zulässigkeit des Nutzungstransfers mit
der Frage der formell rechtlichen Anforderungen an den Nutzungstransfer
vermischen. Es sei einlässlich begründet worden, weshalb eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erforderlich sei. Diesem Umstand
sei mit einer Korrektur der Baubewilligungsverfügung Rechnung getragen
worden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei dabei nicht die
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung selbst, sondern die
Baubewilligung unter eine Suspensivbedingung gestellt worden, indem vor
Baufreigabe im Grundbuch zunächst die Eintragung der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung zu erfolgen habe. Da die Zustimmung des Beigeladenen
jedoch gefehlt habe, sei die Baufreigabe unter eine Suspensivbedingung
gestellt worden, wozu er, der Beschwerdegegner 3, berechtigt gewesen
sei. Ferner werde lediglich pauschal geltend gemacht, dass das Bauvorhaben
materiell-rechtlich fehlerhaft sei. Mangels einer genügenden Substantiierung
werde dies aber ebenso generell bestritten.
2.5
Der Beigeladene macht eine Verletzung seines
rechtlichen Gehörs geltend. Er sei erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
beigeladen worden, womit er zwei Instanzen verloren habe. Sodann brächten die
Beschwerdeführer lediglich pauschal vor, dass das Bauvorhaben materiell-rechtlich
fehlerhaft sei. Mit Blick auf das Rügeprinzip seien diese Vorbringen nicht
weiter zu prüfen. Ferner sei die angeordnete Eintragungspflicht nicht
rechtmässig und stehe der Eigentumsfreiheit entgegen. Darüber hinaus
widerspreche die Auflage zur grundbuchlichen Eintragung der
Nutzungsübertragung einer schonenden Rechtsausübung, sei unverhältnismässig
und verletze die Gemeindeautonomie. Durch die Sonderbauvorschriften des
Überbauungsplans "Panorama", welcher seine Wirkung nicht erst mit
der Eintragung im Grundbuch entfalte, sei der streitbetroffene
Nutzungstransfer genügend gesichert. Es seien daher weder eine Eintragung im
Grundbuch noch der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags erforderlich.
Überdies sei Art. 23 Abs. 5 BO vorliegend nicht anwendbar, da die vom
Nutzungstransfer betroffenen Parzellen nicht unmittelbar aneinandergrenzen
würden. Dementsprechend könne gestützt darauf keine Verpflichtung zum
Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags abgeleitet werden. Im Übrigen könne
aus dem Überbauungsplan "Panorama", welcher demokratisch
legitimiert und vom Kanton genehmigt worden sei, keine Pflicht zur Zustimmung
des belasteten Grundeigentümers zum Nutzungstransfer abgeleitet werden.
Schliesslich sei die vorinstanzliche Begründung, wonach einerseits auf eine
erforderliche Eintragung im Grundbuch, andererseits auf deren deklaratorische
Wirkung hingewiesen werde, nicht schlüssig.
3.
3.1
3.1.1
Das Bauprojekt des Beschwerdegegners 1 ist auf eine
Nutzungsübertragung von der Parz.-Nr. 02 angewiesen. Unter einer solchen
wird die Möglichkeit verstanden, die auf einem Baugrundstück nicht
beanspruchten baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf ein Nachbargrundstück zu
übertragen und dort auszunützen. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten werden
dadurch insgesamt nicht verändert, sondern lediglich räumlich alloziert. Eine
Nutzungsübertragung ist primär zwar ein Rechtsgeschäft unter benachbarten
Grundeigentümern. Der übertragenen baulichen Nutzung kommt ein
wirtschaftlicher Wert zu. Sie greift aber gleichzeitig in die Nutzungsordnung
ein und bedarf damit der öffentlich-rechtlichen Legitimation und Kontrolle,
indem sicherzustellen ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die
Übertragung im Einzelfall erfüllt sind und dass die übertragene Nutzung nicht
doppelt beansprucht wird (vgl. Beat Stalder/Nicole Tschirky, in Alain
Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf
2016,
Rz. 3.390 ff.; vgl. auch Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und
Bauvorhaben, Zürich/Basel/Genf 2021, Rz. 335 ff.).
3.1.2
Das kantonale Baugesetz enthält keine Bestimmungen
über die Zulässigkeit eines Nutzungstransfers und den Umgang mit einem
solchen. Vielmehr überlässt es eine allfällige Regelung den Gemeinden, indem
diese in ihren Baureglementen dafür zu sorgen haben, dass die für das gesamte
Gemeindegebiet geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sowie
Bestimmungen, die den Zonenplan genauer umschreiben, enthalten sind
(vgl. Art. 18 Abs. 1 RBG).
Die Gemeinden haben
gestützt auf Art. 21 ff. RBG überdies die Möglichkeit zum Erlass eines
Überbauungsplans, welcher als Sondernutzungsplan die Überbaubarkeit, die
Erneuerung oder Verdichtung von Teilgebieten der Gemeinde in Ergänzung oder
Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung regelt (Art. 21 Abs. 1
und Abs. 2 lit. b RBG). Er legt insbesondere die Erschliessung, die
besondere Bauweise sowie die Freiraumgestaltung eines Teilgebiets fest (Art.
23 Abs. 1 RBG) und besteht aus einem Plan und den dazugehörigen
Sonderbauvorschriften (Art. 23 Abs. 2 RBG). Mit ihm kann unter
Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen
werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres
Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt
(Art. 23 Abs. 4 RBG). Die Gemeinde kann folglich die
Nutzungstransfermöglichkeit auch in einem Überbauungsplan vorsehen.
3.2
Von den Parteien bleibt zu Recht unbestritten, dass
der streitbetroffene Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
Parz.-Nr. 01 zulässig ist. So hält der von der Beschwerdegegnerin 2
beschlossene und vom Beschwerdegegner 3 genehmigte Überbauungsplan
"Panorama"
in Art. 4 Abs. 5 SBV explizit fest, dass die Fläche Nutzungstransfer dem
Transfer von Ausnützung in die Baubereiche A bis D dient, wobei diese Fläche
in keiner Weise bebaut werden darf. Da der Überbauungsplan
"Panorama"
in Rechtskraft erwuchs und gestützt auf diesen unter Einhaltung der
zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen werden darf
(Art. 23 Abs. 4 RBG), spricht nichts gegen die Zulässigkeit des
Nutzungstransfers. Daran ändert im Übrigen nichts, dass das kantonale Recht
das Institut eines solchen Transfers nicht kennt, zumal sich Lehre und
Rechtsprechung darin einig sind, dass eine Nutzungsübertragung zwischen zwei
Grundstücken innerhalb der gleichen Zone auch ohne gesetzliche Grundlage
zulässig ist (vgl. Stalder/Tschirky, Rz. 3.394, mit Hinweisen).
Darüber hinaus ist nicht relevant, dass die beiden Grundstücke nicht
unmittelbar aneinandergrenzen bzw. vor allem durch die Parz.-Nr. 04, die
Zufahrtsstrasse X.______, getrennt sind. So weisen die beiden Grundstücke
nicht zuletzt mit Blick auf den Überbauungsplan, die dazugehörigen
Sonderbauvorschriften und aufgrund der unmittelbaren Nähe zueinander einen
genügenden Zusammenhang auf (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich VB.2010.00249 vom 3. November 2010 E. 4.1).
Damit ist der
Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der Parz.-Nr. 01 als
rechtlich zulässig zu qualifizieren. Es ist somit nachfolgend zu prüfen, ob
für den Transfer eine Eintragungspflicht im Grundbuch besteht und
bejahendenfalls, wie diese Pflicht umgesetzt werden kann.
4.
4.1
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich dem
Überbauungsplan
"Panorama"
keine explizite Pflicht zur grundbuchlichen
Eintragung des streitbetroffenen Nutzungstransfers entnehmen lässt. Immerhin
bringt Art. 4 Abs. 5 SBV aber zum Ausdruck, dass ein erhebliches
Interesse an der Nichtbebauung des Grundstücks, welches durch einen
Nutzungstransfer belastet wurde, besteht. Einzig durch den Überbauungsplan
"Panorama"
wird aber in keiner Weise ersichtlich noch ist für einen Dritten erkennbar,
welches Grundstück in welchem Umfang von einem Nutzungstransfer profitiert
hat. Ebenso wenig ist daraus eruierbar, inwieweit das streitbetroffene
Spendergrundstück dadurch belastet ist. Des Weiteren ist den
Beschwerdeführern darin zu folgen, dass nicht auszuschliessen ist, dass ohne
eine Sicherung des Nutzungstransfers im Rahmen einer Eintragung im Grundbuch
bzw. ohne dessen Publizitätswirkung ein Nachbar oder ein Dritter
beispielsweise durch eine Änderung oder Aufhebung des Überbauungsplans
"Panorama"
,
selbst wenn dafür gemäss Art. 29 Abs. 2 RBG das gleiche Verfahren
durchzuführen ist wie bei dessen Erlass, einen erheblichen Nachteil erfahren
könnte.
Als Zwischenfazit ist
damit festzuhalten, dass dem hohen Interesse an der Nichtbebauung der durch
den Nutzungstransfer belasteten Parz.-Nr. 02 entgegen der Ansicht des
Beschwerdegegners 1 und des Beigeladenen durch den bestehenden
Überbauungsplan
"Panorama"
sowie die dazugehörigen Sonderbauvorschriften nicht
Genüge getan wird.
4.2
4.2.1
Es ist somit nachfolgend zu klären, ob mangels
kantonaler Bestimmungen die kommunale Bauordnung eine Regelung für die
vorliegende Konstellation bereithält, zumal Art. 1 Abs. 3 SBV subsidiär auf
die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften der
weiteren Reglemente der Gemeinde verweist. Dabei fällt insbesondere Art. 23
Abs. 5 BO in Betracht, wonach ausnahmsweise auch unmittelbar angrenzende
Nachbargrundstücke zur Berechnung der Ausnützungsziffer in Anspruch genommen
werden, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich mittels Grundbucheintrag zu
einem Verzicht auf die bereits beanspruchte Ausnützung verpflichten.
4.2.2
Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist
eine Bestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text
nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach
seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text
zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren, d.h. eindeutigen und
unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, unter
anderem dann, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht
den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem
Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674
E. 2.2, 139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen).
4.2.3
Gemäss dem Wortlaut von Art. 23 Abs. 5 BO werden
von der darin enthaltenen Eintragungspflicht unmittelbar angrenzende
Nachbargrundstücke erfasst. Eine solche Situation liegt bei den
streitbetroffenen Parz.-Nrn. 02 und 01 nicht vor, da diese lediglich in
unmittelbarer Nähe liegen, aber nicht aneinandergrenzen.
Indessen enthält Art. 23
Abs. 5 BO zumindest auf kommunaler Ebene den Grundsatz, dass bei einem
zulässigen Nutzungstransfer eine grundbuchliche Eintragung zu erfolgen hat.
Dabei ist davon auszugehen, dass der kommunale Gesetzgeber an eine
Konstellation wie die vorliegende, bei welcher sich die Zulässigkeit eines
Nutzungstransfers direkt aus einem Überbauungsplan ergibt und bei welchem es
sich hinsichtlich des Transfers nicht um unmittelbar angrenzende Grundstücke
handelt, bei Erlass von Art. 23 Abs. 5 BO nicht gedacht hat. Sinn
und Zweck dieser Bestimmung ist es nämlich gerade, dass eine
Nutzungsübertragung transparent gemacht und die Nichtbebauung einer durch
einen Nutzungstransfer belasteten Parzelle grundbuchlich sichergestellt
werden soll. Da aus gesetzgeberischer Sicht in der vorliegenden Situation
jedoch dasselbe grosse Interesse an einer transparenten und gesicherten
Nutzungsübertragung besteht und diesem, wie oben dargelegt, nicht bereits
durch den Überbauungsplan Genüge getan wird, erscheint es geboten, Art. 23
Abs. 5 BO analog auch für den streitbetroffenen Nutzungstransfer anzuwenden.
Demgemäss ist in der vorliegenden Konstellation ebenfalls von einer
grundbuchlichen Eintragungspflicht auszugehen, wovon im Übrigen selbst die
Beschwerdegegnerin 2 auszugehen scheint, indem sie darauf hinweist, dass
sie die Aufnahme einer solchen Pflicht in der Baubewilligungsverfügung
vergessen habe. Schliesslich ist mit Blick auf andere Kantone zu erwähnen,
dass eine generelle Pflicht zur grundbuchlichen Eintragung von
Nutzungsübertragungen in zahlreichen kommunalen Bauordnungen explizit
vorgesehen ist (vgl. dazu
Christoph
Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 929 ff.).
Damit bleibt zu prüfen, wie die grundbuchliche Eintragungspflicht im
vorliegenden Fall umzusetzen ist.
5.
5.1
Bei längerer zeitlicher Wirkung sind
Nebenbestimmungen, wie das aus einem Nutzungstransfer resultierende Verbot
einer Bebauung eines Grundstücks, als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen (vgl. Stalder/Tschirky,
Rz. 3.392). Wenn öffentlich-rechtliche Anliegen durch das für
privatrechtliche Abmachungen vorgesehene Grundbuch gesichert werden sollen,
steht die Anmerkung im Mittelpunkt. Sie ist eine Eintragung im Grundbuch, die
bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche
Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im
Sinne von Art. 962 Abs. 1
des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom
10. Dezember 1907 (ZGB)
erfährt die
Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der
Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt.
Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung
individuell-konkret für ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat
jedoch nur deklaratorische und demnach keine konstitutive Bedeutung. Zwar besteht
eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch
hält Art. 164
der
Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV)
ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtkräftig
angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen. Damit kommt
zum Ausdruck, dass diese Regel (mithin die Wirkung ohne entsprechenden
Eintrag) auch gegenüber Dritten, insbesondere Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt
die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, so ist
selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle beim Erwerb nicht geschützt.
Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, ob und in welcher Form die
Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch besteht. Dies bedeutet, dass der
konkrete Wortlaut einer Anmerkung (Revers), wenn diese eine bestehende
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betrifft, nur deklaratorische
Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des Erwerbers, dass
(allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen
könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung ist folglich nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern
der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist
(vgl. zum Ganzen: Entscheid des Baurekursgerichts Zürich BRGE III
Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8
E. 3.2 f.;
Christoph
Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 439 ff.;
Meinrad
Huser, Möglichkeiten zur Absicherung der raumplanerischen Instrumente im
Grundbuch, S. 5, abrufbar unter:
http://huser-baurecht.ch/
[zuletzt besucht am 17. Juni 2021]; Jörg Schmid/Oliver Zbinden,
Popularservitute – Entstehung, Wirkungen und öffentlich-rechtliche
Alternativen, in Roland Frankhauser et. al [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine
Durchsetzung, Festschrift für Prof. Thomas Sutter-Somm,
Zürich 2016, S. 1034 f.).
5.2
Aufgrund des oben Dargelegten und aus Art. 23
Abs. 5 BO folgt, dass es hinsichtlich der streitbetroffenen
Nutzungsübertragung unabdingbar ist, diese im Grundbuch als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen, was mittels einer
Anmerkung
zu erfolgen hat. Diesbezüglich ist
festzuhalten, dass sich die Konstellation, bei der zwei Grundeigentümer eine
Nutzungsübertragung gestützt auf einen Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch
eintragen lassen, wesentlich von der vorliegenden, namentlich die
grundbuchliche Eintragung eines Nutzungstransfers, dessen Zulässigkeit sich
direkt aus einem Überbauungsplan ergibt, unterscheidet. Während sich im
ersten Fall die beiden vom Nutzungstransfer betroffenen Grundeigentümer
nämlich vor Einreichen des Baugesuchs privatrechtlich einigen müssen, was
gemäss dem Grundbuchamt des Kantons Glarus offensichtlich der Regelfall
darstellt (vgl. dazu den Amtsbericht vom 1. April 2021), kann es im
letzteren Fall nicht angehen, die grundbuchliche Eintragung von einer
etwaigen Zustimmung eines Grundeigentümers abhängig zu machen. Einerseits
ergibt sich die Zulässigkeit und damit gewissermassen auch die Zustimmung zum
Nutzungstransfer nämlich bereits aus dem Überbauungsplan selbst. Denn es wäre
dem betroffenen Grundeigentümer bzw. dessen Rechtsvorgängern offen
gestanden, sich im Rahmen des Überbauungsplanerlassverfahrens gegen den
Nutzungstransfer und die damit verbundenen Rechtsfolgen zur Wehr zu setzen.
Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, weil der Beigeladene bereits bei
der Ausarbeitung des Überbauungsplans
"Panorama"
beteiligt war. Andererseits würde Art. 4
Abs. 5 SBV (bzw. die darin enthaltene Zulässigkeit des
Nutzungstransfers) zu einer leeren Bestimmung verkommen, könnte der
voraussichtlich durch den Nutzungstransfer belastete Grundeigentümer doch
stets seine Zustimmung zum Grundbucheintrag verwehren, woraus im Ergebnis ein
faktisches Bauverbot resultieren würde. Dies kann nicht Sinn und Zweck von
Art. 4 Abs. 5 SBV sein. Daraus folgt, dass die Anmerkung entgegen dem
vorinstanzlichen Entscheid ohne die Zustimmung des vom Nutzungstransfer
belasteten Grundeigentümers zu erfolgen hat, wobei einer solchen Eintragung
durch die Baubewilligungsbehörde nichts entgegensteht bzw. diese von
Amtes wegen zur Wahrung der oben genannten Interessen möglich ist (vgl. dazu
Fritzsche et al., S. 443;
vgl. auch
Frankhauser et al., S. 1035).
5.3
Soweit die Beschwerdeführer sodann geltend machen,
der Beschwerdegegner 3 sei nicht berechtigt gewesen, den bei ihm
angefochtenen Entscheid mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
und einer Suspensivbedingung zu ergänzen, ist ihnen nicht zu folgen. Denn sie
verkennen, dass Letzterem die Möglichkeit, die Baubewilligungsverfügung mit
Nebenbestimmungen oder Auflagen zu ergänzen, sofern es sich dabei nur um
untergeordnete Mängel handelt, ohne Weiteres zusteht (vgl. dazu
BGer-Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar 2021 E. 2.7; vgl. auch
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2010.00249 vom
3. November 2010 E. 4.5). Dementsprechend wird im kantonalen
Baurecht in Art. 76 Abs. 2 RBG denn auch festgehalten, dass die
Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen oder Befristungen verbunden werden
kann und diese im Grundbuch angemerkt werden können. Folglich steht entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführer der in Disp.-Ziff. 1 enthaltenen
Anordnung grundsätzlich nichts entgegen. Nach dem oben Dargelegten
(vgl. E. II/5.2) ist jedoch keine Zustimmung des Beigeladenen
erforderlich. Zudem erweist es sich als notwendig, eine allfällige Löschung
der grundbuchlichen Anmerkung von der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde
abhängig zu machen, andernfalls die Anmerkung ohne deren Einverständnis und
mit wenig Aufwand wieder gelöscht werden könnte, was dem Transparenzgedanken
des Grundbucheintrags diametral entgegenstehen würde. Daraus folgt, dass
Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids des
Beschwerdegegners 3 entsprechend anzupassen ist.
5.4
Zusammenfassend ergibt sich, dass sich der
streitbetroffene Nutzungstransfer von der Parz.-Nr. 02 auf die
Parz.-Nr. 01 gestützt auf den Überbauungsplan
"Panorama"
als zulässig erweist. Dieser ist in analoger Anwendung von Art. 23
Abs. 5 BO aus Transparenzgründen im Grundbuch anzumerken, wobei die
Anmerkung ohne die Zustimmung des Beigeladenen durch die
Beschwerdegegnerin 2 zu erfolgen hat. Dementsprechend ist
Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids entsprechend
abzuändern.
6.
Die Beschwerdeführer
bringen schliesslich vor, das streitbetroffene Bauvorhaben erweise sich auch
aus materiell-rechtlichen Gründen als mangelhaft. Anders als noch im
Verfahren vor dem Beschwerdegegner 3 begründen sie jedoch nicht
substantiiert, inwiefern der angefochtene Entscheid mangelhaft wäre. Folglich
ist nicht weiter darauf einzugehen. Soweit der Beigeladene schliesslich eine
Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, da er in der Sache erst
vor Verwaltungsgericht Stellung habe nehmen können, verkennt er, dass ihm
durch die Nichtteilnahme in den Verfahren vor der Beschwerdegegnerin 2
und vor dem Beschwerdegegner 3 kein rechtlicher Nachteil erwachsen ist,
zumal er sich zumindest vor Verwaltungsgericht rechtsgenüglich zur Sache
äussern konnte.
7.
Dies führt zur teilweisen
Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids des
Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 ist dahingehend
abzuändern, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden,
verfügt wird. Zudem wird die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt,
dass die Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor
Baubeginn im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02,
Grundbuch Obstalden, angemerkt hat. Diese Anmerkung darf ohne die Zustimmung
der Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden.
III.
Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren
unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Sind mehrere Parteien am
Verfahren beteiligt, werden die Kosten unter denjenigen in der Regel
angemessen aufgeteilt, die ganz oder teilweise unterliegen, unter
Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen am Verfahren und dem Entscheid
über ihre Vorbringen (Art. 137 Abs. 1 VRG). Ein Beigeladener,
welcher am Verfahren teilgenommen hat, ist dabei ebenfalls kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 16 Abs. 3 VRG).
Vorliegend dringen die
Beschwerdeführer mit ihren Rechtsbegehren nicht durch. Jedoch wird ihrem
Hauptanliegen auf Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
im Grundbuch entsprochen. Des Weiteren unterliegt der Beschwerdegegner 1
mit seinem Rechtsbegehren auf Abweisung der Beschwerde, obschon er durch den
vorliegenden Entscheid bessergestellt wird. Ferner unterliegt der Beigeladene
mit seinen Anträgen vollständig. Unter Berücksichtigung der jeweiligen
Interessen und des Umstands, dass der Beigeladene erst im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilnehmen konnte, sind die Gerichtskosten
von pauschal Fr. 2'000.- daher zur Hälfte dem Beigeladenen und zu je
einem Viertel den Beschwerdeführern sowie dem Beschwerdegegner 1
aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 2'000.- sind den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
zurückzuerstatten. Die Beschwerdegegnerin 2 und der
Beschwerdegegner 3 sind nicht kostenpflichtig (Art. 135 Abs. 1
und Abs. 2 VRG). Überdies ist der Beigeladene nach Art. 138
Abs. 2 i.V.m. Art. 137 Abs. 1 VRG zu verpflichten, den
Beschwerdeführern und dem Beschwerdegegner 1 je eine Parteientschädigung
von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der
Beschwerdegegnerin 2 steht mangels Vorliegens besonderer Umstände keine
Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 4 VRG e contrario).
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids
des Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 wird dahingehend
abgeändert, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden, verfügt
wird und die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt wird, dass die
Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor Baubeginn im
Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02, Grundbuch
Obstalden, angemerkt hat, wobei diese Anmerkung ohne die Zustimmung der
Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden darf.
2.
Die
Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zur Hälfte dem Beigeladenen
(Fr. 1'000.-) und zu je einem Viertel den Beschwerdeführern
(Fr. 500.-) sowie dem Beschwerdegegner 1 (Fr. 500.-)
auferlegt. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
zurückerstattet.
3.
Der
Beigeladene wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen
nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von
Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4.
Der
Beigeladene wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]