gl_gerichte · GL-813 · 2017-06-29 · de
VG.2016.00111


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom29. Juni 2017

I. Kammer

in Sachen

VG.2016.00111

A.______

Beschwerdeführerin

vertreten durchRechtsanwalt
 B.______ und Rechtsanwalt C.______

gegen

1.

Gemeinde Glarus Süd

Beschwerdegegner

vertreten durchRechtsanwältin D.______

2.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

und

1.

Glarner Heimatschutz

Beigeladene

vertreten durchFürsprecher
 E.______

2.

Schweizer Heimatschutz

vertreten durchGlarner
 Heimatschutz (GHS)

dieser vertreten durchFürsprecherE.______

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1A.______ ist Eigentümerin der in Luchsingen
 (Gemeinde Glarus Süd) gelegenen Parz.-Nr. 510, Grundbuch Luchsingen. Zur
 Liegenschaft gehören die Villa Halunenstein, ein Park und zwei Nebengebäude,
 darunter das vorliegend interessierende Ökonomiegebäude (beide Vers.-Nr.
 A68). Gemäss dem Zonenplan Diesbach-Hätzingen-Luchsingen (nachfolgend:
 Zonenplan) befindet sich die Liegenschaft in der Wohnzone W2a. Der westliche
 Teil der Parzelle wird durch die Umgebungsschutzzone "Weiler
 Adlenbach" überlagert, welche unter anderem die Villa Halunenstein und den
 grösseren Teil des Parks, nicht aber die beiden Nebengebäude umfasst. Die
 Villa Halunenstein mit Park steht gemäss dem Zonenplan und Art. 35 Abs. 3 der
 Bauordnung Luchsingen vom 28. Mai 2004 (BO) zudem unter Objektschutz. Die
 beiden Nebengebäude geniessen den Objektschutz jedoch weder nach dem
 Zonenplan noch nach der Bauordnung. Der Weiler Adlenbach ist ferner im
 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS)
 als bäuerliche Altbebauung des ehemals selbständigen Weilers mit dem
 Erhaltungsziel A bezeichnet. Die Parzelle von A.______ wird zum grössten Teil
 von der dazugehörenden Umgebungszone umfasst. Im Gegensatz zum Zonenplan bildet
 das streitbetroffene Ökonomiegebäude Bestandteil der Umgebungszone. Sodann
 wird die Villa Halunenstein im ISOS mit Park und Ökonomiegebäude als Einzelelement
 E. 0.0.7 mit dem Erhaltungsziel A geführt.

1.2Am 30. Juli 2015 ersuchten A.______ und ihr
 Ehemann F.______ sel. die Gemeinde Glarus Süd um Bewilligung des Abbruchs des
 Ökonomiegebäudes. Das Gesuch wurde im Amtsblatt publiziert.

1.3Gegen das Abbruchvorhaben erhoben der Glarner und
 der Schweizer Heimatschutz am 10. September 2015 Einsprache. Das Departement
 Werke und Umwelt der Gemeinde Glarus Süd verweigerte A.______ und F.______sel.
 am 5. November 2015 die Abbruchbewilligung. Gleichentags hiess der
 Gemeinderat Glarus Süd die Einsprachen des Glarner und des Schweizer
 Heimatschutzes gut.

2.

Dagegen gelangten A.______
 und F.______sel. mit Beschwerde vom 7. Dezember 2015 ans Departement Bau und
 Umwelt (DBU) und beantragten die Aufhebung des Baubewilligungs- und des
 Einspracheentscheids. Es sei festzustellen, dass der beantragte Abbruch nicht
 bewilligungspflichtig und daher voraussetzungslos zuzulassen sei.
 Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung und Erteilung der Abbruchbewilligung
 an den Gemeinderat Glarus Süd zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
 In der Folge verstarb F.______sel. am 14. August 2016. Am 23. August 2016
 wies das DBU die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 2) und stellte fest, dass der
 beantragte Abbruch des streitbetroffenen Gebäudes bewilligungspflichtig sei
 (Disp.-Ziff. 3).

3.

3.1A.______ erhob am 17. Oktober 2016 Beschwerde beim
 Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des DBU sowie
 des Baubewilligungs- und des Einspracheentscheids. Es sei festzustellen, dass
 der beabsichtigte Abbruch des Ökonomiegebäudes nicht bewilligungspflichtig
 sei. Eventualiter sei ihr die Baubewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes
 zu erteilen. Subeventualiter sei die Sache zur Vornahme einer umfassenden
 Interessenabwägung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd und des DBU. In
 verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines
 Augenscheins.

3.2Das Verwaltungsgericht lud am 19. Oktober 2016 den
 Glarner und den Schweizer Heimatschutz ins Verfahren bei.

3.3Das DBU beantragte am 18. November 2016 die
 Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Süd schloss
 am 13. Dezember 2016 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde; unter Kosten-
 und Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______. Den nämlichen Antrag
 stellten der Glarner und der Schweizer Heimatschutz am 14. Dezember 2016.

3.4Das Verwaltungsgericht nahm am 7. Februar 2017 einen
 Augenschein an Ort und Stelle vor.

3.5A.______ hielt in ihrer Replik vom 30. März 2017 an
 ihren Anträgen fest. Der Glarner und der Schweizer Heimatschutz beantragten
 am 11. Mai 2017, das DBU am 12. Mai 2017 und die Gemeinde Glarus Süd am 26.
 Mai 2017 wiederum die Abweisung der Beschwerde.

3.6Am 8. Juni 2017 reichte A.______ unaufgefordert eine
 kurze Stellungnahme zu den Dupliken ein.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
 Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
 Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 107 Abs. 1 VRG die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
 rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige Rechtsanwendung,
 einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b), geltend gemacht
 werden. Eine Ermessenskontrolle kommt dem Verwaltungsgericht hingegen gemäss
 Art. 107 Abs. 2 VRG nur in Ausnahmefällen zu. Ein solcher Ausnahmefall liegt
 nicht vor, weshalb dem Verwaltungsgericht die Überprüfung des
 vorinstanzlichen Entscheids auf Unangemessenheit verwehrt ist.

2.

2.1

2.1.1Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, für
 den strittigen Abbruch des Ökonomiegebäudes sei keine Baubewilligung nötig.
 Es sei nicht ersichtlich, welche konkreten Interessen der Nachbarn oder
 welche öffentliche Interessen ein Baugesuch erforderlich machen würden. Da
 das Ökonomiegebäude weder geschützt noch Teil einer Umgebungsschutzzone sei,
 könne eine Baubewilligungspflicht auch nicht auf Art. 72 RBG i.V.m. Art.
 73 Abs. 3 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) gestützt werden.

2.1.2Die Beschwerdegegner und die Beigeladenen vertreten
 hingegen die Auffassung, dass sich die Baubewilligungspflicht ohne Weiteres
 sowohl aus dem Bundesrecht als auch aus dem kantonalen und kommunalen Recht
 ergebe.

2.2Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
 Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur mit
 behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Art. 66 Abs. 1 RBG
 sieht vor, dass die Errichtung, Änderung und der Abbruch von Bauten und
 Anlagen einer Baubewilligung bedürfen, soweit sie Interessen der Nachbarn
 oder folgende Interessen der Öffentlichkeit berühren: materielle
 Bauvorschriften sowie Nutzungs- und Schutzbestimmungen gemäss kommunalen und
 kantonalen Erlassen anwendbar sind (lit. a); neue Erschliessungsanlagen erforderlich
 oder bestehende zusätzlich belastet werden (lit. b); die Umwelt
 beeinträchtigt wird (lit. c). Der Landrat regelt gemäss Art. 66 Abs. 2
 RBG die Einzelheiten in der Verordnung. Dies hat er in Art. 73 BauV getan.
 Danach untersteht unter anderem der Abbruch von Bauten und Anlagen der Bewilligungspflicht
 (Art. 73 Abs. 1 lit. o). Gemäss Art. 15 Abs. 1 BO ist schliesslich
 für jedes Bauvorhaben, auch für Abbrüche, ein Baugesuch einzureichen.

2.3Der Abbruch von Bauten wird gemeinhin von der
 Baubewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG ausgenommen mit der
 Begründung, dass die Nutzungsordnung als solche in der Regel nicht tangiert
 sei. Allerdings kann auch der Abbruch von Bauten und Anlagen Raum und Umwelt
 erheblich verändern (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern
 2006, Art. 22 N. 17). Massgebend für die Frage der Baubewilligungspflicht
 ist, dass der Behörde die Möglichkeit verschaffen werden soll, das Bauprojekt
 vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen
 Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE
 114 Ib 312 E. 2a).

Bei der vorliegend
 strittigen Frage der Zulässigkeit des Abbruchs des Ökonomiegebäudes ist unter
 anderem umstritten, inwiefern dieser unter dem Gesichtspunkt des ISOS
 zulässig ist. Dabei besteht ein wesentliches öffentliches Interesse an der
 Klärung dieser Frage. Dies hat im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu erfolgen.
 Es wurde daher zu Recht  nach Eingang des Baugesuchs der Beschwerdeführerin
  ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt.

Ergibt sich die
 Baubewilligungspflicht aber bereits aus dem Bundesrecht, kann offen gelassen
 werden, ob das generelle Erfordernis einer Baubewilligung für den Abbruch
 eines Gebäudes gemäss Art. 73 Abs. 1 lit. o BauV und Art. 15 Abs. 1 BO mit
 Art. 66 Abs. 1 RBG, welcher eine Bewilligungspflicht nur unter bestimmten Umständen
 vorsieht, vereinbar ist.

3.

3.1

3.1.1Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend,
 ausschliesslich Anordnungen der Nutzungsplanung seien
 grundeigentümerverbindlich. Beim ISOS handle es sich um einen
 rechtsgestaltenden Plan, welchem für Private nur mittelbare Rechtswirkung zukomme.
 Abweichungen von den Schutzzielen seien aufgrund einer Interessenabwägung
 möglich; die grundeigentümerverbindliche Konkretisierung erfolge aber erst
 durch kantonale und kommunale Umsetzungsmassnahmen. Dabei handle es sich
 weitgehend um eine Ermessensfrage. In Anwendung dieser Kompetenzverteilung habe
 die damalige Gemeinde Luchsingen bei der Nutzungsplanung entschieden, entgegen
 dem ISOS Teile der Parzelle sowie das Ökonomiegebäude nicht in den Schutzbereich
 aufzunehmen. Darauf habe sie, die Beschwerdeführerin, vertrauen dürfen. Insgesamt
 bestehe kein Raum, für eine umfassende Interessenabwägung im Rahmen des
 Baubewilligungsverfahrens.

3.1.2Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, dem Kanton wie
 auch den Gemeinden obliege die Pflicht, Ortsbilder und Natur- sowie Kulturdenkmäler
 zu bewahren. Künstlerisch und historisch wertvolle Bauten seien zu erhalten,
 was bei der Erteilung von Baubewilligungen durch den Kanton und die Gemeinden
 zu beachten sei. Damit sei in einem Baubewilligungsverfahren auf die
 Interessen des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen. Insbesondere
 seien Inventare, worunter das ISOS falle, angemessen zu berücksichtigen. Die
 kantonale Fachstelle Denkmalpflege habe eine sachlich korrekte und
 nachvollziehbare Stellungnahme zum vorliegenden Bauvorhaben verfasst, von
 welcher nicht in unbegründeter Weise abgewichen werden könne. Insofern habe
 sie, die Beschwerdegegnerin 1, dem ISOS in einer nicht förmlichen Weise
 Rechnung getragen, was gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig
 sei.

3.1.3Der Beschwerdegegner 2 vertritt die Auffassung,
 grundsätzlich gehe die Unterschutzstellung der einzelnen Gebäude auf dem
 betroffenen Grundstück gemäss dem Zonenplan derjenigen nach dem ISOS vor. Die
 Pflicht zur Beachtung des ISOS finde zum einen in der Anwendung der die
 Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-) Planung ihren Niederschlag, zum
 anderen aber auch darin, dass im Einzelfall erforderliche
 Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzunehmen seien.
 Vorliegend sei eine solche Interessenabwägung aufgrund der unmittelbaren Nähe
 des Abbruchobjekts zur Villa Halunenstein, welche als geschütztes Objekt in
 der Bauordnung sowie im Zonenplan eingetragen sei, dem Eintrag des
 Ökonomiegebäudes als Teil der Villa Halunenstein im ISOS sowie der Umgebungszone
 zum im ISOS eingetragenen Ortsbild von nationaler Bedeutung zweifelsohne erforderlich.

3.1.4Die Beigeladenen gehen davon aus, dass Art. 9 des
 kantonalen Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 2. Mai 1971 (kNHG)
 Bundesinventare zum Bestandteil des kantonalen Inventars erkläre. Dieses
 kantonale Inventar sei gemäss Art. 10 kNHG behördenverbindlich und
 müsse daher nicht nur aufgrund des Bundesrechts, sondern auch nach kantonalem
 Recht angemessen berücksichtigt werden. Daraus leite sich ab, dass das
 ISOS-Blatt eine massgebliche Rolle spiele, sofern Raum für eine
 Interessenabwägung bestehe. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
 sei die Unterschutzstellung in der kommunalen Nutzungsplanung nur eine der
 Möglichkeiten, ein Inventar bei Entscheiden angemessen zu berücksichtigen.
 Dass die Unterschutzstellung durch die Beschwerdegegnerin 1 zur Zeit fehle,
 bedeute deshalb nicht, dass es bei Objekten von nationaler Bedeutung keine
 Interessenabwägung mehr geben dürfe. Im Glarner Denkmalschutzrecht gebe es
 neben der Ausscheidung von Schutzzonen und Schutzobjekten in der kommunalen
 Nutzungsplanung sowohl die Möglichkeit einer direkten Unterschutzstellung
 durch den Regierungsrat als auch die Möglichkeit, in einem Baubewilligungsverfahren
 Einschränkungen zu formulieren. Die Beschwerdeführerin berufe sich darauf,
 dass die Inventare im Gegensatz zur kommunalen Nutzungsplanung bloss
 behördenverbindlich seien. Damit werde indessen der ex-lege-Schutz gemäss
 Art. 10 kNHG nicht verhindert. Dieser unterscheide sich vom Schutz durch die
 grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung und von der förmlichen
 Unterschutzstellung durch den Regierungsrat mittels Verfügung insofern, als
 über die Schutzwürdigkeit noch nicht grundeigentümerverbindlich entschieden
 worden sei  der Inventareintrag stelle erst ein Indiz dafür dar , sondern
 sich erst aus einer im Baubewilligungsverfahren vorzunehmenden umfassenden
 Interessenabwägung ergeben könne.

3.2Die Umgebungs-Zone I wird im ISOS als unverbauter
 Wieshang zwischen Waldrand und Linth beschrieben, welcher die Bebauung fast
 allseitig umgibt. Sie umfasst neben der Villa Halunenstein und dem Park auch
 das strittige Ökonomiegebäude. Sodann ist als Einzelobjekt E 0.0.7 die Villa
 Halunenstein oberhalb des Weilers, mit Park und Ökonomiegebäude bezeichnet,
 wobei dem Objekt das Erhaltungsziel "A" zukommt. Dies bedeutet,
 dass die Substanz zu erhalten ist. Entgegen der Auffassung der
 Beschwerdeführerin unterscheidet das ISOS nicht zwischen der Villa und dem
 Park sowie dem Ökonomiegebäude. All diesen Elementen kommt gemäss dem
 ISOS-Blatt das Erhaltungsziel "A" zu, wobei es nicht von Bedeutung
 ist, dass der Park und das Ökonomiegebäude auf der zweiten, die Villa aber
 auf der ersten Zeile aufgeführt werden.

Im Zonenplan befinden sich
 die Villa Halunenstein, der Park und das Ökonomiegebäude in der Wohnzone W2a.
 Die Umgebungsschutzzone überlagert den Bereich der Villa und den grössten
 Teil des Parks, nicht aber das Ökonomiegebäude. Weiter wird durch Art. 35
 Abs. 3 BO nur die Villa mit Park als Objekt geschützt, welches gemäss Art. 35
 Abs. 1 BO zum Schutz des Ortsbilds und der Landschaft zu erhalten ist. Ein
 solcher Objektschutz kommt dem sich ausserhalb der Umgebungsschutzzone befindlichen
 Ökonomiegebäude gemäss Zonenplan und Bauordnung nicht zu.

Damit ist ohne Weiteres
 ersichtlich, dass zwischen dem ISOS und der kommunalen Nutzungsplanung ein
 Widerspruch besteht. Nachfolgend ist daher zu prüfen, welche Folgen sich
 daraus ergeben, wobei namentlich die Frage von Bedeutung ist, ob und allenfalls
 inwiefern der ISOS-Eintrag im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden
 durfte.

3.3

3.3.1Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den
 Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) wird durch die Aufnahme eines
 Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es
 in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter
 Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die
 grösstmögliche Schonung verdient. Ein Abweichen von der ungeschmälerten
 Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur
 in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige
 Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6
 Abs. 2 NHG). Daraus folgt, dass die Schutzbestimmung nur bei der Erfüllung
 von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise gilt. Soweit keine Bundesaufgabe in
 Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales und
 kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich aus der
 verfassungsrechtlichen Kompetenzausscheidung von Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfassung
 der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV), wonach die
 Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind (Arnold Marti, St.
 Galler BV-Kommentar, 3. A., Zürich/St. Gallen 2014, Art. 78 N. 4).
 Indessen sind Bundesinventare wie das ISOS auch bei der Erfüllung von
 kantonalen und kommunalen Aufgaben von Bedeutung. Die Pflicht zur Beachtung
 findet ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen
 umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern darin, dass im Einzelfall Interessenabwägungen
 im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind. Das ist insbesondere der
 Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II
 209 E. 2.1; BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.3).

3.3.2Das ISOS kommt seiner Natur nach einem Sachplan und
 Konzept im Sinne von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen
 Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen
 in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest und berücksichtigen die
 Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen
 (Art. 6 Abs. 4 RPG; Art. 4a der Verordnung über das Bundesinventar der
 schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 [VISOS]). Aufgrund
 der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die
 Schutzanliegen des ISOS in dieser Weise Eingang in die Nutzungsplanung
 (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen
 (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art.
 17 Abs. 2 RPG). Erst eine derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für
 die Eigentümer verbindlich (BGE 135 II 209 E. 2.1; BGer-Urteil 1C_488/2015
 vom 24. August 2016 E. 4.5.3, 1C_227/2015 vom 7. Januar 2016 E. 3.1).

Das ISOS ist somit nicht
 als direkt anwendbares Recht zu verstehen. Vielmehr hat nach Prüfung der
 geeigneten Massnahmen eine Umsetzung in die entsprechenden Erlasse zu
 erfolgen. Erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt
 sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung. Damit ist das ISOS
 grundsätzlich  sofern keine Bundesaufgabe in Frage steht  nur mittelbar,
 über die kommunale Nutzungsplanung, nicht aber unmittelbar im Baubewilligungsverfahren
 von Bedeutung (BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5;
 Bundesamt für Raumentwicklung ARE et al., Empfehlung zur Berücksichtigung der
 Bundesinventare nach Art. 5 NHG in der Richt- und Nutzungsplanung, Bern 2012,
 S. 6; Jörg Leimbacher, Rechtsgutachten zur Bedeutung des BGE Rüti für das
 ISOS und das IVS, 2012, S. 40).

3.4Vorliegend ist es zu Recht unbestritten, dass keine
 Bundesaufgabe in Frage steht. Damit war das ISOS im Baubewilligungsverfahren,
 welches den Abbruch des Ökonomiegebäudes zum Gegenstand hatte, nicht
 unmittelbar anwendbar. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist das
 ISOS auch nicht generell in einer "nicht förmlichen Weise" zu
 berücksichtigen. Massgebend sind vielmehr die Bauordnung und der Zonenplan
 als grundeigentümerverbindliche Grundnutzungsordnung. Erst wenn von dieser
 Grundnutzungsordnung abgewichen wird, ist im Rahmen der vorzunehmenden
 Interessenabwägung dem ISOS Beachtung zu schenken. Eine unmittelbare
 Anwendung des ISOS ist allenfalls auch dann denkbar, wenn dieses in der
 Richt- und Nutzungsplanung überhaupt keine Berücksichtigung gefunden hat und
 die massgebende Grundnutzungsordnung dem ISOS völlig widerspricht. Dann wäre
 zu diskutieren, ob die Schutzziele für das durch das Bau- oder Abbruchvorhaben
 bedrohte Objekt anhand des ISOS konkretisiert werden müssen (Leimbacher, S.
 90).

Dies ist vorliegend nicht
 der Fall. Es erscheint als offensichtlich, dass die Villa Halunenstein
 Hauptbestandteil des durch das ISOS geschützten Einzelobjekts E. 0.0.7
 bildet. So erwähnt beispielsweise die schriftliche Bewertung des Ortsbilds Adlenbach
 nur die beiden Fabrikantenvillen (Villa Halunenstein und Villa Hof), nicht
 aber das Ökonomiegebäude. Indem gemäss der kommunalen Nutzungsordnung nur die
 Villa mit Park Objektschutz geniesst und die Umgebungsschutzzone westlich des
 Ökonomiegebäudes endet, handelt es sich zwar um eine Abweichung vom ISOS. Das
 wesentliche Schutzziel des ISOS, nämlich der Schutz der Villa, wird aber
 durch die kommunale Nutzungsordnung umgesetzt. Dabei war das ISOS, welches
 für den Kanton Glarus in den Jahren 1992/1993 erstellt wurde, bei der ursprünglichen
 Nutzungsplanung vom Jahr 1994, insbesondere aber auch bei der Revision der
 Nutzungsplanung im Jahr 2004 bekannt. Dass die damalige Gemeinde Luchsingen
 der Liegenschaft in der Nutzungsplanung nicht in demselben Umfang wie das
 ISOS Schutz zuerkannte, stand in ihrem Ermessen, kommt ihr doch bei der
 planerischen Berücksichtigung des ISOS ein Beurteilungsspielraum zu
 (BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5; Arnold Marti, Rechtsgutachten
 zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der
 schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], 2013, S. 10). Es geht nun nach
 dem Dargelegten nicht an, dass von der grundeigentümerverbindlichen Nutzungsordnung
 abgewichen und dem lediglich behördenverbindlichen ISOS auf dem Weg über das
 Baubewilligungsverfahren unmittelbare Wirkung zuerkannt wird.

3.5Zu prüfen ist, ob sich durch das kantonale Recht am
 soeben Dargelegten etwas ändert, wovon namentlich die Beigeladenen ausgehen.

3.5.1Gemäss Art. 9 Abs. 1 kNHG beschliesst der
 Regierungsrat Inventare der im Interesse der Allgemeinheit besonders
 erhaltenswerten Landschaften sowie der erhaltenswerten Lebensräume (Biotope),
 Naturdenkmäler, Geotope, historischen Stätten, Ortsbilder, Kultur- und
 Baudenkmäler. Nach Art. 9 Abs. 2 kNHG gelten Objekte, die in einem vom Bund
 erlassenen Inventar aufgeführt sind, ohne Weiteres auch als Bestandteil des
 kantonalen Inventars. Die Inventare sind für die Behörden von Kanton und
 Gemeinden verbindlich. Die Verzeichnisse sind von diesen Behörden bei Entscheiden
 angemessen zu berücksichtigen, wobei eine allfällige Unterschutzstellung der
 Objekte gemäss Art. 11 kNHG erfolgt (Art. 10 kNHG). Der Kanton und die Gemeinden
 sorgen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. b der kantonalen
 Natur- und Heimatschutzverordnung vom 2. Oktober 1991 (kNHV) für die Erhaltung
 und Pflege von künstlerisch oder historisch wertvollen Bauwerken und deren Umgebung
 oder ihren Überresten sowie von schutzwürdigen Siedlungs-, Orts- und
 Strassenbildern. Im Rahmen der Verwaltungstätigkeit von Kanton und Gemeinden
 ist diese Pflicht nach Art. 10 kNHV unter anderem bei Planungen jeder Art
 (lit. a) und bei der Erteilung von Baubewilligungen und Plangenehmigungen
 (lit. b) zu befolgen.

3.5.2Gemäss dem kantonalen Recht sind die im ISOS
 aufgeführten Objekte Bestandteile des kantonalen Inventars. Allerdings liegt
 das kantonale Inventar der besonders erhaltenswerten Kultur- und Baudenkmäler
 erst im Entwurf vor und ist politisch umstritten. Es ist fraglich, ob die im
 ISOS aufgeführten Objekte Bestandteile des kantonalen Inventars sein können,
 wenn ein solches noch nicht in Kraft gesetzt worden ist, bzw. ob bis zur
 Inkraftsetzung des Inventars dieses immerhin aus den im ISOS aufgeführten
 Objekten besteht. Wie sich aus dem Nachfolgenden ergibt, kann diese Frage
 jedoch offen gelassen werden.

3.5.3Die kantonalen Inventare sind nämlich wie das ISOS
 ebenfalls nur behörden-, nicht aber grundeigentümerverbindlich, was sich aus
 Art. 10 kNHG ergibt. Beim Inventareintrag handelt es sich nicht um eine
 Schutzmassnahme, sondern lediglich um eine Zusammenstellung von an sich
 schutzfähigen Objekten. Folgerichtig kann ein Inventareintrag auch nicht mit
 einem Rechtsmittel angefochten werden (Dominik Bachmann, (Massen-)
 Entlassungen aus dem Denkmalinventar, in PBG aktuell 1/2010, S. 35 ff., 38;
 Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
 Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 211). Erst durch die Umsetzung des
 Inventareintrags mittels Nutzungsplanung oder Unterschutzstellung durch den Regierungsrat
 (Art. 11 kNHG) kommt diesem für den einzelnen Grundeigentümer Verbindlichkeit
 zu.

Daran ändert insbesondere
 auch Art. 10 lit. b i.V.m. Art. 9 Abs. 1 lit. b kNHV nichts. Zwar haben der
 Kanton und die Gemeinden bei der Erteilung von Baubewilligungen für die
 Erhaltung und Pflege von künstlerisch oder historisch wertvollen Bauwerken
 und deren Umgebung zu sorgen. Indessen kann dies nur so verstanden werden,
 dass die berechtigten Interessen des Heimatschutzes zu berücksichtigen sind,
 wenn im Baubewilligungsverfahren eine Interessenabwägung überhaupt erforderlich
 ist. Hingegen kann alleine der Inventareintrag nicht zu einer Interessenabwägung
 verpflichten, wenn die anwendbare Grundnutzungsordnung das geplante
 Bauvorhaben ohne Weiteres zulässt.

3.5.4Vorliegend wäre gestützt auf den Zonenplan und die
 Bauordnung die Abbruchbewilligung ohne Vornahme einer Interessenabwägung zu
 erteilen. Wenn nun die Beschwerdegegner dennoch eine Interessenabwägung
 vornehmen und so dem der Nutzungsplanung widersprechenden ISOS-Eintrag
 Geltung verschaffen, kommt dies einer akzessorischen Überprüfung des
 Nutzungsplans gleich. Eine solche ist nur in zwei Fällen zulässig.
 Einerseits, wenn die Tragweite der Eigentumsbegrenzung nicht von Anfang an
 erkennbar war oder dem Betroffenen kein Rechtsmittel offen stand, womit er
 seine Interessen hätte wahren können. Andererseits, wenn sich die
 gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert oder die tatsächlichen
 Umstände in einer Weise gewandelt haben, dass das öffentliche Interesse an
 den Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (Waldmann/Hänni, Art. 33
 N. 71). Im Übrigen sind Nutzungspläne grundsätzlich in Anschluss an
 deren Erlass anzufechten (BGE 135 II 209 E. 5.1; BGer-Urteil 1C_130/2014,
 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 3.2).

Der erste Ausnahmefall
 liegt offensichtlich nicht vor. Da der ISOS-Eintrag des Weilers Adlenbach vor
 Erlass der Nutzungsplanung und insbesondere auch vor deren Revision erfolgte
 und da die Bedeutung des ISOS dem Kanton und der Gemeinde bereits aufgrund
 von Art. 10 kNHG bekannt sein musste, kann auch nicht vom zweiten Ausnahmefall
 ausgegangen werden. Dabei ist es nicht relevant, ob in der Nutzungsplanung
 bewusst vom ISOS abgewichen wurde oder ob ein Planungsfehler vorliegt. Blosse
 Planungsfehler berechtigten nämlich nicht zur akzessorischen Überprüfung des
 Nutzungsplans und ein derart grober Fehler, welcher die Nichtigkeit der
 Planungsanordnung zur Folge haben könnte, ist nicht gegeben (vgl. zum Ganzen
 Urteil des Obergerichts des Kantons Schaffhausen OGE 60/2014/20 vom 13. Mai
 2016 E. 2.3.2, publiziert in Amtsbericht des Obergerichts an den Kantonsrat
 Schaffhausen 2016, S. 128 ff.).

3.6Sodann lässt sich die Interessenabwägung auch nicht
 damit begründen, dass die Villa Halunenstein Objektschutz geniesst. Die
 Beschwerdegegnerin 1 weist zwar zutreffend darauf hin, dass gemäss Art. 47
 Abs. 2 RBG Bauten und Anlagen in der Umgebung von geschützten,
 schützenswerten und erhaltenswerten Objekten bezüglich Gestaltung und
 Einordnung erhöhten Anforderungen zu genügen haben. Dieser Bestimmung kommt
 indessen erst bei einem allfälligen Neubauprojekt der Beschwerdeführerin zur
 Geltung. Das vorliegend strittige Bauvorhaben hat hingegen den Abbruch des
 Ökonomiegebäudes zum Gegenstand. Dieses steht etwa 35 Meter von der geschützten
 Villa entfernt. Es ist offensichtlich und hat sich auch am Augenschein gezeigt,
 dass die Geltung der Villa durch den Abbruch des Ökonomiegebäudes in keiner
 Weise tangiert wird. Das Ökonomiegebäude soll denn nach Auffassung der Beschwerdegegner
 und der Beigeladenen seiner selbst Willen nicht abgebrochen werden, während
 sich ein Abbruchverbot nicht damit begründen lässt und auch nicht
 (substantiiert) damit begründet wird, dass bei einem Abbruch der
 Schutzbereich der Villa tangiert werde. Ist das Ökonomiegebäude aber weder
 durch die kommunale Nutzungsplanung noch durch eine Verfügung des Regierungsrats
 im Sinne von Art. 11 kNHG geschützt, besteht kein Raum für eine Interessenabwägung,
 solange der Schutzbereich der Villa Halunenstein selbst durch das
 Abbauprojekt nicht tangiert wird.

3.7Die Nutzungsplanung der Beschwerdegegnerin 1
 befindet sich in Revision. Dabei ist vorgesehen, die gesamte Parz-Nr. 510,
 Grundbuch Luchsingen, der Villenzone zuzuordnen, welche architektonisch und
 historisch wertvolle Einzelvillen mit zugehörigen Nebengebäuden,
 Gartenanlagen und Aussenräumen umfasst. In der geplanten Villenzone sollen
 Erneuerungen und Umbauten unter grösstmöglicher Wahrung der historischen
 Bausubstanz erfolgen. Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde durch die
 Gemeindeversammlung vom 16. März 2017 an den Gemeinderat zurückgewiesen. Aus
 der Revision der Nutzungsplanung lässt sich jedoch für das vorliegend strittige
 Baubewilligungsverfahren nichts ableiten. Die Beschwerdegegnerin 1 hätte die
 geplante Zuteilung der Liegenschaft zur Villenzone durch eine Planungszone
 (vgl. Art. 31 f. RBG und Art. 27 RPG) sichern und das Baugesuch sistieren
 können. Dies wäre in einem besonderen Masse angezeigt gewesen, nachdem die
 hinsichtlich des Abbruchvorhabens kritische Stellungnahme der Fachstelle
 Denkmalschutz und Ortsbildschutz vom 19. August 2015 eingegangen war. Aus den
 Akten ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 auf eine solche
 Planungszone verzichtet hat. Da aber keine Planungszone bestimmt wurde und da
 nach dem Dargelegten die Grundnutzungsordnung anwendbar ist, ist der
 Beschwerdeführerin die anbegehrte Bewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes
 zu erteilen.

3.8Bei diesem Ausgang des Verfahrens muss nicht weiter
 geprüft werden, ob in den vorinstanzlichen Verfahren das rechtliche Gehör der
 Beschwerdeführerin verletzt wurde.

4.

4.1Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der
 Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom 23. August 2016, der
 Einspracheentscheid des Gemeinderats Glarus Süd vom 5. November 2015 und der
 Baubewilligungsentscheid des Departements Werke und Umwelt vom 5. November
 2015 sind aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin 1 ist anzuweisen, der
 Beschwerdeführerin die Bewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes zu
 erteilen.

4.2Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr.
 1'400.- sind je zur Hälfte den unterliegenden Beigeladenen aufzuerlegen (Art.
 16 Abs. 3 i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG). Der Beschwerdegegner 2 ist
 anzuweisen, der Beschwerdeführerin den in gleicher Höhe geleisteten
 Kostenvorschuss zurückzuerstatten. Mangels anwaltlicher Vertretung steht der
 Beschwerdeführerin für das vorinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigung
 zu (Art. 138 Abs. 1 VRG e contrario).

III.

1.

Die Gerichtskosten von
 pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss je zur Hälfte den unterliegenden
 Beigeladenen aufzuerlegen (Art. 16 Abs. 3 i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG).
 Der Beschwerdeführerin ist der von ihr in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss
 zurückzuerstatten.

2.

2.1Der obsiegenden Beschwerdeführerin ist zu Lasten der
 Beigeladenen eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 16 Abs.
 3 i.V.m. Art. 138 Abs. 2 VRG).

Aus dem Umstand, dass nur
 eine "angemessene" Parteientschädigung zuzusprechen ist, leitet das
 Verwaltungsgerichtin ständiger Praxisab, dass die Parteientschädigung in der Regel nicht sämtliche erforderlichen Kosten
 umfasst, die einer Partei entstanden sind, sondern nur einen Teil des nötigen
 Prozessaufwands. Im Übrigen hat die entschädigungsberechtigte Partei ihren
 notwendigen Aufwand selber zu tragen. Dabei wird davon ausgegangen, dass es
 der entschädigungsberechtigten Partei grundsätzlich zuzumuten ist, für einen
 Teil ihrer erforderlichen Kosten selber aufzukommen (zur vergleichbaren
 Rechtslage im Kanton Zürich: Kaspar Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.],
 Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf
 2014, § 17 N. 80).

Nach welchen Kriterien die
 Parteientschädigung zuzusprechen ist, regelt das anwendbare
 Verwaltungsprozessrecht nicht. In der Regel dürfte es naheliegen, sinngemäss
 die Regeln über die Bemessung der Spruchgebühren heranzuziehen. Gemäss
 § 7 Abs. 2 der Verordnung über amtliche Kosten im
 Verwaltungsverfahren und in der Verwaltungsrechtspflege vom 24. Juni 1987
 (KoV)bemisst sich die
 Spruchgebühr nach dem Arbeits- und Zeitaufwand der entscheidenden Behörde (für
 die Parteientschädigung ist der Arbeits- und Zeitaufwand des Rechtsvertreters
 massgebend), der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie nach den für die
 Parteien auf dem Spiele stehenden Vermögens- oder sonstigen Interessen an der
 Angelegenheit. Im Einzelfall können auch weitere Kriterien massgebend für die
 Höhe der Parteientschädigung sein (vgl. zum Ganzen VGer-Urteil VG.2016.00039
 vom 26. Januar 2017 E. III/1.2, VG.2016.00113 vom 15. Dezember 2016 E.
 II/4.2, VG.2015.00092 vom 19. November 2015 E. III/2).

2.2Die Streitsache ist für die Parteien nicht
 unerheblich, unterscheidet sich in ihrer Bedeutung aber doch etwa von einem
 grossen Bauprojekt. Der Sachverhalt ist relativ einfach und die Akten sind
 überschaubar. Hingegen weisen die strittigen Rechtsfragen  namentlich das
 Verhältnis zwischen ISOS und Nutzungsplanung  eine gewisse Komplexität auf.
 Sodann ist zu berücksichtigen, dass ein doppelter Schriftenwechsel und ein
 Augenschein durchgeführt wurden, wobei die Replik der Beschwerdeführerin
 einige Wiederholungen enthält. Angesichts all dieser Umstände erweist sich
 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer)
 als angemessen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Beschwerdegegners 2
 vom 23. August 2016, der Einspracheentscheid des Gemeinderats Glarus Süd
 vom 5. November 2015 und der Baubewilligungsentscheid des Departements
 Werke und Umwelt der Gemeinde Glarus Süd vom 5. November 2015 werden aufgehoben.
 Die Beschwerdegegnerin 1 wird angewiesen, der Beschwerdeführerin die Bewilligung
 zum Abbruch des Ökonomiegebäudes zu erteilen.

2.

Die
 Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von Fr. 1'400.-
 werden je zur Hälfte den Beigeladenen 1 und 2 auferlegt. Der
 Beschwerdegegner 2 wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den in
 gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

3.

Die
 Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 2'000.- werden je zur Hälfte den
 Beigeladenen 1 und 2 auferlegt. Der Beschwerdeführerin wird der von
 ihr in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss zurückerstattet.

4.

Die
 Beigeladenen 1 und 2 werden je verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung
 von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer), insgesamt Fr. 5'000.-, zu
 bezahlen.

5.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

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