gl_gerichte · OG.2012.00030 · 2012-08-24 · de

Erstreckung des Mietverhältnisses

Glarus Obergericht 24.08.2012 OG.2012.00030 (OGZ.2013.67)
Glaris Obergericht 24.08.2012 OG.2012.00030 (OGZ.2013.67)
Glarona Obergericht 24.08.2012 OG.2012.00030 (OGZ.2013.67)

Kanton Glarus
Obergericht
Urteil
vom 24. August 2012
Verfahren
OG.2012.00030
D.______ + Cie AG
Berufungsklägerin
vertreten
durch B.______
Vertreter,
gegen
A.______ AG
Berufungsbeklagte
vertreten
durch C.______
Vertreter,
betreffend
Erstreckung
des Mietverhältnisses
Rechtsbegehren de
r
Berufungskläger
in
(gemäss Eingabe vom 15. Mai
2012):
„1.
Es sei Ziff. 2. des Dispositivs
im Urteil des Kantonsgerichtspräsidenten des Kantons Glarus vom 12. März
2012 aufzuheben, und es seien die zwischen den Parteien gekündigten
Mietverhältnisse für die Lagerobjekte Nr. [...], [...] und [...], alle
an der [...]strasse 44-52 in [...], um drei Jahre, d.h. bis am 30.
September 2014, zu erstrecken.
2.
Es seien Ziff. 5. und Ziff. 6.
des Dispositivs im Urteil des Kantonsgerichts­präsidenten des Kantons
Glarus vom 12. März 2012 (Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen) aufzuheben, und es sei die Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen je nach Ausgang des Berufungs­ver­fahrens von der
Berufungsinstanz vorzunehmen.“
Antrag de
r
Berufungsbeklagten
(gemäss Eingabe vom 20. Juni 2012):
„1.
Es sei die Berufung in
Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils vom 12. März 2012
vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin.
3.
Unter dem Vorbehalt sämtlicher
weiterer Rechte für die Berufungsbeklagte.“
____________________
Das Gericht
zieht in Betracht:
I.
1.—
Die D.______
+ Cie AG hat von der A.______ AG (bzw. von deren Rechtsvorgängerin) an
der [...]strasse 44-52 in [...] die folgenden drei Lagerflächen
gemietet: Objekt-Nr. [...] (50 m
2
im 1. Untergeschoss),
Objekt-Nr. [...] (144.20 m
2
im 1. Unter­ge­schoss) und
Objekt-Nr. [...] (765.57 m
2
im 1. Stock). Mit Schreiben vom
10. März 2011 kündigte die A.______ AG diese drei Mietver­träge per
30. September 2011.
2.—
In der Folge focht die
D.______ + Cie AG die Kündigung an, eventualiter begehrte sie eine Erstreckung
des Mietverhältnisses. Mit Entscheid vom 12. März 2012 stellte der
Kantonsgerichtspräsident fest, dass die Kündigungen gültig sind und
erstreckte die Mietverhältnisse um ein Jahr bis am 30. September 2012
(Dispositiv Ziff. 2). Die Gerichtsgebühr von CHF 1‘000.- auferlegte er
zu ¾ der D.______ + Cie AG und zu ¼ der A.______ AG (Dispositiv Ziff. 4
und 5). Die D.______ + Cie AG wurde verpflichtet, der A.______ AG eine
reduzierte Parteientschädigung von CHF 500.- zu bezahlen (Dispositiv
Ziff. 6).
3.—
Am 15. Mai 2012
legte die D.______ + Cie AG gegen
den
Entscheid des Kantonsgerichtspräsidenten beim Obergericht Berufung ein. Die
dabei vorgetragenen Einwände richten sich ausschliesslich gegen die
Erstreckungs­dauer, die Kostenauflage und die Parteientschädigung.
Unangefochten blieb der Entscheid über die Gültigkeit der Kündig­ungen.
4.—
Am 10. August
2012 reichte die Berufungsklägerin unaufgefordert eine Replik samt Beilagen
ein. Die Berufungsbeklagte verzichtete auf eine Duplik.
II.
1.—
a)
Die Berufung
ist zulässig gegen erstinstanzliche Endentscheide; in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Berufung nur gegeben, wenn der Streitwert mindestens
CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO).
b)
Der Streitwert von
CHF 10‘000.- ist angesichts des monatlichen Mietzinses von insgesamt
CHF 2‘392.65 (172.65 + 536.90 + 1‘683.10) offensichtlich erreicht (vgl.
Art. 92 Abs. 1 ZPO). Er ist bei einer Summe von mehr als CHF 15‘000.- zu
veranschlagen.
2.—
a)
Mit der
Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung oder die unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
b)
Die Kognition der
Berufungsinstanz ist umfassend. Folglich können sämtliche Rügen frei und unbeschränkt
überprüft werden. Neben den in Art. 310 ZPO explizit genannten
Berufungsgründen kann auch die Unangemessenheit des erstinstanzlichen
Entscheides geltend gemacht werden (
Reetz/Theiler
,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 310 N 6).
III.
1.—
a)
Die
Berufungsklägerin rügt, der vorinstanzliche Entscheid sei unangemessen. Der
Kantonsgerichtspräsident habe die Interessen bei der Erstreckung des
Mietverhältnisses einseitig zu Gunsten der Berufungsbeklagten abgewogen.
b)
Ein Entscheid ist
unangemessen, wenn das Ermessen unzweckmässig gehandhabt wurde, auch wenn
eine Rechtsverletzung nicht vorliegt. Die Feststellung der Unangemessenheit
ist eine Wertungsfrage, bei der zu beantworten ist, ob der an sich
rechtmässige vorinstanzliche Entscheid nicht zweckmässigerweise anders hätte
ausfallen müssen. Allerdings darf die obere Instanz ihr Ermessen nicht ohne
triftigen
Grund an die Stelle desjenigen der
Vorinstanz setzen. Die obere Instanz muss sich auf Gegebenheiten abstützen
können, welche ihre abweichende Ermessensausübung als naheliegender
erscheinen lassen.
Dabei hat
sie sich Zurückhaltung aufzuerlegen
(BGE 123 V 152 Erw. 2, BGE 126 V 75 Erw. 6;
Häfelin/Müller/Uhlmann
,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 460 f.;
Blickensdorfer
, in: Brunner/Gasser/Schwander, Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, Art. 310 N 5
mit Verweis
auf Gasser/Rickli, Kurzkommentar zur
Schweizerischen ZPO, Zürich 2010, Art. 310 N 3).
2.1.—
a)
Der Mieter
kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung
der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei
der Interessenabwägung sind die Umstände des Vertragsschlusses, die Dauer des
Mietverhältnisses, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien sowie die
konkreten Bedürfnisse des betroffenen Geschäftsbetriebs, ein allfälliger
Eigenbedarf des Vermieters sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zu
berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR; SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich
2008, Art. 272 N 39).
b)
Voraussetzung für die
Geltendmachung einer Mieterstreckung ist eine gültige Kündigung des
Mietverhältnisses durch den Vermieter (SVIT-Kommentar, 3. Auflage,
Zürich 2008, Art. 272 N 8). Eine gültige Kündigung liegt vor (vgl.
Erw. I. Ziff. 3. vorstehend).
c)
Sinn und Zweck der
Mieterstreckung bestehen darin, einem Mieter mehr Zeit für die Suche nach
einem geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der
Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Eine Verlängerung ist nur sinnvoll, wenn
damit eine Milderung der Folgen der Kündigung verbunden ist, also erwartet
werden kann, dass ein Umzug für den Mieter weniger nachteilig sein werde als
bei Ablauf der Kündigungsfrist. Unabdingbar ist somit, dass der Zeitablauf
die Situation des Mieters wesentlich zu verbessern vermag (SVIT-Kommentar,
3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 11 mit Hinweisen).
d)
Entsprechend dem Zweck
der Erstreckung können nur Umstände eine Härte begründen, welche die Suche
nach einem geeigneten Ersatzobjekt in der zur Verfügung stehenden Zeit
erschweren oder verunmöglichen. Ob derartige Umstände einen Anspruch auf Erstreckung
begründen, bestimmt sich in Abwägung mit den Vermieterinteressen. Bei
Geschäftsmieten kann eine Härte etwa darin liegen, dass der Umzug innert der
ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist, weil zum Beispiel
zeitraubende Anpassungsarbeiten im neuen Mietobjekt nötig sind, für die unter
Umständen gar behördliche Bewilligungen vorliegen müssen (
Lachat/Spirig
in: Mietrecht für die
Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/5.1 f.). Jedenfalls vermag
die Dauer des Mietverhältnisses für sich alleine in aller Regel keine
Härtesituation zu begründen, da der Umstand, dass ein Ersatzobjekt bezogen
werden muss, sich durch Gewährung einer Mieterstreckung nicht abwenden lässt
(SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 19).
e)
Der Mieter hat sich
nach der geltenden Praxis sofort nach Erhalt einer Kündigung ernsthaft um
andere Räume zu bemühen. Die Ernsthaftigkeit der Suchbemühungen bestimmt sich
grundsätzlich nach objektiven Kriterien. Diese bestimmen, an welcher Lage, zu
welchem Preis und zu welcher Grösse sich der Mieter nach Ersatzräumlichkeiten
umzusehen hat. Ungenügend sind Suchbemühungen, wenn der Mieter in einem
besonders günstigen Mietobjekt wohnt und seine Suchbemühungen nur auf
Ersatzobjekte beschränkt, welche in einer ähnlichen Preisklasse liegen,
obwohl ihm aufgrund seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse durchaus
auch der Bezug eines teureren Objekts zugemutet werden könnte. Als elementare
Voraussetzung dafür, dass man von ernsthaften Suchbemühungen sprechen kann,
ist zu fordern, dass mindestens die Inserate in der Tageszeitung und die
Angebote im Internet beobachtet werden und dass sich der Mieter auf geeignete
Objekte auch meldet. Der allgemeine Hinweis, man rechne sich bezüglich
konkret zur Vermietung angebotener Objekte von Vornherein keine Chance aus,
weshalb entsprechende konkrete Aktivitäten unterblieben seien, vermöchte eine
Härte zufolge der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt keinesfalls zu begründen
(SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 34, mit weiteren
Hinweisen). Für die unternommenen Suchbemühungen und den Mangel an
Geschäftsräumen ist der Mieter beweispflichtig (
Lachat/Spirig
in: Mietrecht für die Praxis,
8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/6.19 und SVIT-Kommentar,
3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 34 und N 41).
f)
Ficht der Mieter die
Kündigung an, so ist er auch während des laufenden Kündigungsschutzverfahrens
grundsätzlich gehalten, ernsthaft nach Ersatz­lokalitäten zu suchen. Keine
oder ungenügende Suchbemühungen können unter Umständen zu einer Reduktion der
Erstreckungsdauer führen oder gar eine Erstreckung ausschliessen. Liegt keine
Ausnahmesituation vor, aufgrund derer sich Suchbemühungen erübrigen, ist es
nicht angängig, dass das Mietverhältnis trotz unterlassener Suchbemühungen
längstmöglich erstreckt wird. Beruft sich der Mieter auf eine allgemein
prekäre Marktsituation, so ist er hierfür beweispflichtig. Bei der
Geschäftsraummiete kann unter Umständen auch verlangt werden, dass ein
Geschäftsmieter selber inseriert (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich
2008, Art. 272 N 35 ff., mit weiteren Hinweisen).
g)
Mit den
wirtschaftlichen Verhältnissen im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. c OR ist in
erster Linie die Ertragssituation des von den Geschäftsräumlichkeiten
betriebenen Unternehmens angesprochen, aus welcher sich ableiten lässt, in
welchem finanziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann
(SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 39a).
h)
Im Rahmen einer
besonderen Härte zu berücksichtigen sind besondere Raumbedürfnisse eines Geschäftsbetriebs
(SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 42).
i)
Das Vermieterinteresse
ergibt sich aus dem Grund, den der Vermieter für seine Kündigung angibt (
Lachat/Spirig
in: Mietrecht für die
Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/7.1).
2.2.—
a)
Die
Vorinstanz nahm in ihrem Entscheid die Interessenabwägung vor und kam zum
Schluss, dass das Mietverhältnis um ein Jahr, bis am 30. September 2012,
zu erstrecken ist. Im Wesentlichen begründete sie ihren Entscheid damit, dass
die Kündigung für die D.______ + Cie AG eine Härte bedeute und dass es für
sie nicht möglich gewesen sei, innert der vertraglichen Kündigungsfrist ein
Ersatzobjekt zu finden. Dagegen habe die A.______ AG ein berechtigtes
Interesse, das neue Lagersystem baldmöglichst einzuführen. Das Obergericht
teilt diese Überlegungen.
b)
Die Berufungsbeklagte
hat die Mietverhältnisse für die Lagerflächen am 10. März 2011 per
30. September 2011 gekündigt. Die Berufungsklägerin macht nun geltend,
dass sie nach wie vor keine neuen Lagerräume gefunden habe und verweist für
ihre Suchbemühungen auf eine vorzunehmende Parteibefragung ihres
Verwaltungsratspräsidenten.
c)
Unterlagen über
ernsthafte und konkrete Suchbemühungen liegen nicht im Recht. Es bleibt
deshalb offen, ob es tatsächlich keine geeigneten Liegenschaften für
Lagerräume der Berufungsklägerin gibt. Sodann muss festgehalten werden, dass
die offerierte Parteibefragung von X.______, Verwaltungsratspräsident der
Berufungsklägerin, keinen objektiven Schluss zulässt, wie und wo genau die
Berufungsklägerin Lagerräume gesucht hat. Wenn schon hätten als Zeugen
Vertreter von angefragten Liegenschaften beantragt werden müssen, welche über
ihre eigenen Liegenschaften hätten Auskunft geben können. In der Folge wäre
es Sache der Berufungsklägerin gewesen, darzulegen, weshalb die einzelnen
Lagerräume nicht geeignet sind.
d)
Dass eine länger
dauernde Erstreckung die Situation der Berufungsklägerin wesentlich zu
verbessern vermöchte, ist zudem nicht belegt. Die Berufungsklägerin legt
nicht dar, wie sich ihre Situation während einer dreijährigen Erstreckung
gegenüber der Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr verbessern würde.
Immerhin ist der Berufungsklägerin seit nunmehr gut einem Jahr bekannt, dass
sie früher oder später aus den bei der Berufungsbeklagten gemieteten
Lagerräumen ausziehen muss.
e)
Unbeachtlich sind
Mietverhältnisse der Berufungsbeklagten mit weiteren Mietern. Würde man in
den jeweiligen Erstreckungsverfahren jeweils sämtliche Mietverhältnisse in
einer Liegenschaft miteinbeziehen, führte dies im Ergebnis dazu, dass sich
jeder Mieter indirekt auf die Erstreckungsgründe von anderen Mietern berufen
könnte, was nicht Sinn der Bestimmung über die Erstreckung des
Mietverhältnisses ist. Es ist daher einzig das konkrete Mietverhältnis
hinsichtlich seiner Erstreckbarkeit zu prüfen. Andere Mieter sind daher als
Zeugen nicht einzuvernehmen.
f)
Im Übrigen steht es der
Berufungsklägerin nach wie vor offen, sich im Sped-Log-System der
Berufungsbeklagten einzumieten. Damit stünde der Berufungsbeklagten auch nach
Beendigung des Mietverhältnisses Lagerfläche zur Verfügung – wohl zu einem
höheren Preis, doch steht die Berufungsklägerin damit nicht auf der Strasse,
was auch in die Interessenabwägung einzubeziehen ist.
g)
Dagegen macht die
Berufungsbeklagte geltend, dass sie den Lagerraum künftig mit dem
Sped-Log-System nutzen möchte. Da sie auch in Zukunft Fläche vermieten
möchte, ist nicht von Eigennutzung auszugehen. Trotzdem kann nicht sein, dass
Vermietern auf lange Zeit verunmöglicht wird, ein neues Konzept umzusetzen,
das ihrer Ansicht nach besser für die Lagerbewirtschaftung geeignet ist.
2.3.—
Die
Berufungsklägerin legt nicht dar, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid
unangemessen sein soll. Sie beschränkt sich auf die Darstellung ihrer
aktuellen Situation. In Anbetracht der dargelegten Umstände erscheint der
Entscheid der Vorinstanz nicht als unangemessen.
3.—
Zusammenfassend kann
festgehalten werden, dass der Entscheid der Vorinstanz vom 12. März 2012
zu bestätigen ist.
IV.
Damit ergibt sich, dass die
Berufung vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu
bestätigen ist. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der
Berufungsklägerin aufzuerlegen, welche zudem zu verpflichten ist, der Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs.
1 ZPO).
____________________
Das Gericht
erkennt
:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf überhaupt
einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 1‘000.— .
3.
Die Kosten werden der Berufungsklägerin auferlegt und
von dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
4.
Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2‘000.— zu
bezahlen.
5.
Schriftliche
Mitteilung an:
[...]