gl_gerichte · VG.2023.00015 · 2023-06-29 · de

Landwirtschaft/Forstwesen

Glarus Verwaltungsgericht 29.06.2023 VG.2023.00015 (VG.2023.1258)
Glaris Verwaltungsgericht 29.06.2023 VG.2023.00015 (VG.2023.1258)
Glarona Verwaltungsgericht 29.06.2023 VG.2023.00015 (VG.2023.1258)

Landwirtschaft/Forstwesen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom
29. Juni 2023
I. Kammer
Besetzung:
Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger,
Verwaltungsrichterin Katia Weibel und Gerichtsschreiberin MLaw Paula Brändli
in Sachen
VG.2023.00015
A.______
Beschwerdeführer
gegen
1.
Gemeinde Glarus Süd
Beschwerdegegnerinnen
2.
Abteilung Landwirtschaft des Kantons
Glarus
betreffend
höchstzulässiger Pachtzins
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1
A.______ schloss mit der Gemeinde Glarus Süd am 26.
Januar 2015 bzw. am 19. Februar 2015 einen Pachtvertrag, welcher die
Bewirtschaftung (Milchkuhalp mit Milchverarbeitung und Jungvieh) der
Alp B.______ in […], Glarus Süd, zum Gegenstand hat.
1.2
Nachdem die Gemeindeversammlung Glarus Süd für die
Sanierung der Alp B.______ am […] einen Verpflichtungskredit in der Höhe
von Fr. 1'032'000.- genehmigt hatte, wurde diese entsprechend saniert.
1.3
Am 23. November 2021 ersuchte die Gemeinde Glarus
Süd die Abteilung Landwirtschaft des Kantons Glarus um Festlegung des
höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. In der Folge setzte
diese den Ertragswert des Grundstücks Nr. 01, Grundbuch […], Gebiet
Alp B.______, am 27. Dezember 2022 auf Fr. 146'942.- fest und
verfügte gleichentags einen höchstzulässigen jährlichen Pachtzins
(einschliesslich Pachtzinszuschlag) in der Höhe von Fr. 20'442.-.
2.
A.______ gelangte am 1.
Februar 2023 (Eingangsdatum) an die Abteilung Landwirtschaft und beantragte
sinngemäss die Aufhebung der Verfügung vom 27. Dezember 2022 sowie die
Reduktion des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______. Die
Abteilung Landwirtschaft überwies die Sache am 7. Februar 2023 zuständigkeitshalber
dem hiesigen Verwaltungsgericht zur Behandlung, welches das vorliegende
Beschwerdeverfahren eröffnete. Die Gemeinde Glarus Süd schloss am
29. März 2023 auf Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten
von A.______. Die Abteilung Landwirtschaft liess sich am 20. April 2023
vernehmen und beantragte die teilweise Gutheissung der Beschwerde; unter
anteiliger Kostenfolge zu Lasten von A.______.
II.
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 50 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG)
i.V.m. Art. 17 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zu den Bundesgesetzen über die
Landwirtschaft, über das bäuerliche Bodenrecht und über die
landwirtschaftliche Pacht vom 4. Mai 2014 (EG LwG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozess-voraussetzungen
erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2
Gemäss Art. 19 Abs. 1 EG LwG i.V.m. Art. 107 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
können mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige
Rechtsanwendung (lit. b) gerügt werden. Eine Ermessenskontrolle steht dem
Verwaltungsgericht gemäss der abschliessenden Aufzählung in Art. 107 Abs. 2
VRG nur ausnahmsweise zu. Eine solche Ausnahme liegt nicht vor.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer rügt, die Erhöhung des neu
berechneten Pachtzinses betrage knapp Fr. 7'000.- pro Sommer
bzw. Fr. 233.- pro Stoss, was unverhältnismässig sei. Die
Beschwerdegegnerin 1 schreibe ihm nämlich vor, dass er drei
Vollzeitangestellte beschäftigen müsse, was er bislang eingehalten habe. Eine
Lohnsumme von Fr. 50'000.- pro Saison (ohne einen Lohnbezug seinerseits)
sowie ein derart hoher Pachtzins seien mit dem Ertrag nicht mehr vereinbar.
Überdies könne er die Fehlschätzung der Gebäude einschliesslich der
Milchleitung, welche er im Übrigen selbst erstellt und bezahlt habe, nicht
akzeptieren.
2.2
Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, sie habe die
Alp B.______ in den Jahren 2019 bis 2021 bzw. während der
Pachtdauer mit dem Beschwerdeführer für mehr als Fr. 1'000'000.-
umfassend saniert, wodurch sowohl der Wert der Liegenschaft als auch der
Wohnkomfort massgeblich gestiegen sei. Darüber hinaus sei eine neue
Alpkäserei eingerichtet worden, welche die Arbeit des Beschwerdeführers
erheblich erleichtere. Diese Investitionen wirkten sich auf den Ertragswert
wertvermehrend aus, weshalb auch der höchstzulässige Pachtzins ansteige. Soweit
der Beschwerdeführer sodann festhalte, sie habe ihm vorgeschrieben, dass er
genügend Personal zu beschäftigen habe, habe dies keine Auswirkungen auf den
höchstzulässigen Pachtzins. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass eine solche
Vorschrift und eine Ermahnung unter Androhung einer Kündigung des
Pachtverhältnisses notwendig gewesen sei, weil er die ihm obliegenden
Unterhalts- und Reparaturarbeiten vernachlässigt habe. Ferner mache er keine
substantiierten Einwendungen gegen die Ertragswertschätzung geltend. Er
begründe insbesondere nicht, worin die geltend gemachte Fehlschätzung der
Gebäude und der Milchleitung bestehen solle. Vielmehr ergebe sich aus dem
Schätzungsbericht, dass die angeblich selbst erstellte Milchleitung vom
Ertragswert abgezogen worden sei. Damit sei dem Umstand, dass er die Kosten
der Milchleitung selber getragen habe, beim Ertragswert und schliesslich auch
beim höchstzulässigen Pachtzins genügend Rechnung getragen worden.
2.3
Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich auf den
Standpunkt, ihre Berechnung werde vom Beschwerdeführer nicht substantiiert
bestritten. Letzterer behaupte nämlich lediglich eine Fehlschätzung der
Gebäude, ohne hierzu nähere Angaben zu machen. Diesbezüglich sei aber auf die
Fachkompetenz der Schätzer hinzuweisen, welche über langjährige Erfahrung
verfügten und mit den örtlichen Verhältnissen bestens vertraut seien. Soweit
der Beschwerdeführer die markante Erhöhung des Pachtzinses bemängle, ziele
seine Rüge sodann ins Leere. Diese resultiere im Wesentlichen aus dem gestiegenen
Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude, welcher wiederum darin begründet sei,
dass die gesetzlichen Bestimmungen angepasst worden seien und die
Alp B.______ durch die Beschwerdegegnerin 1 umfassend saniert
worden sei. Im Ergebnis seien die Höhe des Ertragswerts und der daraus
resultierende höchstzulässige Pachtzins korrekt festgesetzt worden, wobei die
vom Beschwerdeführer geltend gemachte Milchleitung bei der
Pachtzinsberechnung für landwirtschaftliche Grundstücke im Rahmen einer
Reduktion von Fr. 116.- bereits vorschriftsgemäss gewürdigt worden sei.
Eine anderweitige Berechnung als nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen
sei ferner nicht angezeigt, da entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers
kein unbilliges Ergebnis vorliege. Es sei unzutreffend, dass die Alp nunmehr
nicht mehr rentabel bewirtschaftet werden könne, da einerseits die
Bundesbeiträge, welche ein Pächter für die Alpwirtschaft beziehen könne,
laufend angepasst worden seien. Andererseits habe der Beschwerdeführer von
den verbesserten Strukturen auf der Alp B.______ bereits während zwei
Jahren zum alten Pachtzins profitieren können. Immerhin sei ihr Entscheid
aber dahingehend zu korrigieren, als dass der Pachtzins nur gestaffelt (im
ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf die maximal zulässige Höhe
bzw. auf Fr. 20'442.-) erhöht werden dürfe, da die anwendbare
Verordnung bei bestehenden Pachtverhältnissen landwirtschaftlicher Gewerbe
eine maximal zulässige Erhöhung im Umfang von 20 % pro Jahr vorsehe.
Dementsprechend sei die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die
angefochtene Verfügung in diesem Punkt zu korrigieren.
3.
3.1
Der Zins für die Pacht von Grundstücken zur
landwirtschaftlichen Nutzung unterliegt gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a i.V.m.
Art. 36 Abs. 1 LPG der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass
nicht übersteigen. Der Pachtzins für Gewerbe bedarf der Bewilligung (Art. 42
Abs. 1 LPG). Wird der Wert eines verpachteten Gewerbes oder Grundstücks
infolge eines Naturereignisses, von Bodenverbesserungen, Vergrösserungen oder
Verminderung der Fläche, Neu- und Umbauten, Abbruch oder Stilllegung eines
Gebäudes oder anderer Umstände dauernd verändert, so kann jede Partei
verlangen, dass der Ertragswert neu festgesetzt und der Pachtzins auf Beginn
des folgenden Pachtjahres angepasst wird. Dies kann auch verlangt werden,
wenn die allgemeinen Grundlagen für die Schätzung des Ertragswerts ändern
(Art. 11 LPG).
3.2
Gemäss Art. 37 LPG setzt sich der Pachtzins für
landwirtschaftliche Gewerbe aus einer angemessenen Verzinsung des
Ertragswerts nach Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) sowie der Abgeltung der mittleren
Aufwendungen der Verpächter für Anlagen und Einrichtungen (Verpächterlasten)
zusammen. Die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts (Art. 37
lit. a LPG) und die Abgeltung der Verpächterlasten (Art. 37 lit. b LPG)
setzt der Bundesrat fest und er bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen
Vorteile (Art. 36 Abs. 2 LPG). Dem ist er mit Erlass der Verordnung
über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses vom 11. Februar
1987 (PZV) nachgekommen. Der höchstzulässige Pachtzins für Sömmerungsbetriebe
setzt sich gemäss Art. 11 Abs. 1 PZV aus dem Pachtzins für die Weiden (lit.
a); dem Pachtzins für die Ökonomiegebäude und die Einrichtungen (lit. b)
sowie dem Pachtzins für den Wohnraum (lit. c) zusammen. Der Pachtzins für
Weiden setzt sich aus dem Basispachtzins von 6,5 % des Ertragswerts der
Weiden, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 7
Abs. 3 PZV und allfälligen betriebsbezogenen Zuschlägen im Sinne von
Art. 7 Abs. 4 PZV zusammen (Art. 11 Abs. 2 PZV). Demgegenüber
berechnet sich der Pachtzins für Ökonomiegebäude und die Einrichtungen nach
Art. 10 Abs. 1 PZV und der Pachtzins für Wohngebäude für den Wohnraum nach
Art. 3 und 4 Abs. 1 lit. d PZV (Art. 11 Abs. 3 PZV). Ferner kann
für Sömmerungsbetriebe auf den höchstzulässigen Pachtzins für
Sömmerungsweiden nach Bundesrecht ein Zuschlag erhoben werden, wenn dies für
den Erhalt des Sömmerungsbetriebs notwendig ist (Art. 11 Abs. 1 EG LwG). Der
Landrat regelt die Voraussetzungen und die Bemessung dieses Zuschlags (Art. 11
Abs. 2 EG LwG). Als Übergangsbestimmung wird in Art. 14a PZV schliesslich
festgehalten, dass für bestehende Pachtverhältnisse landwirtschaftlicher
Gewerbe sich der Pachtzins gegenüber demjenigen vor dem Inkrafttreten (1.
April 2018) um maximal 20 % pro Jahr erhöht, bis der zulässige Pachtzins
nach Art. 42 LPG erreicht ist.
3.3
Ist die Berechnung des Pachtzinses nach Art. 2-12
PZV nicht möglich, weil allgemeine Grundlagen für die Schätzung des
Ertragswerts fehlen oder führt diese Berechnung in Anbetracht der besonderen
sachlichen Verhältnisse zu einem unbilligen Ergebnis, so kann der Pachtzins
anders berechnet bzw. der berechnete Pachtzins angemessen erhöht oder
vermindert werden, wobei die Grundsätze nach Art. 36-40 LPG in jedem
Fall anwendbar bleiben (Art. 14 PZV).
4.
4.1
4.1.1
Es ist weder ersichtlich noch wird vom Beschwerdeführer
substantiiert dargelegt, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Berechnung
des höchstzulässigen Pachtzinses für die Alp B.______ falsch vorgenommen
hätte. Seine pauschale Rüge, der errechnete Pachtzins sei nicht mit dem
Ertrag vereinbar, genügt zumindest nicht, um die fachkundige und vor Ort
erfolgte Einschätzung sowie die gestützt darauf ergangene Berechnung vom 23.
Dezember 2022 in Zweifel zu ziehen. Die Beschwerdegegnerin 2 legt denn
auch korrekt und nachvollziehbar dar, dass aus einem Vergleich zwischen der
alten und der neuen Schätzung beim Ertragswert bzw. beim Pachtzins der
Weiden eine Abnahme und beim Pachtzinszuschlag sowie beim Mietwert der
Gebäude bzw. beim diesbezüglichen Pachtzins eine Zunahme resultiert.
4.1.2
Der Berechnung des Pachtzinszuschlags wurde sodann
richtigerweise Art. 2 Abs. 1a der Verordnung über die Bemessung des
höchstzulässigen Pachtzinszuschlags für Sömmerungsbetriebe vom 24. Juni 2015
(Pachtzins-Verordnung) zu Grunde gelegt, wonach der Zuschlag je Normalstoss für
Schafe höchstens Fr. 25.- (lit. a); für Milchkühe, -schafe, ‑ziegen
Fr. 75.- (lit. b) und für die übrigen Tiere Fr. 52.50 (lit. c)
beträgt. Dadurch resultiert richtigerweise ein Zuschlag in der Höhe von
Fr. 5'825.-. Hiervon zog die Fachbehörde einen Betrag in der Höhe von
Fr. 160.- ab und trug damit dem Umstand Rechnung, dass der
Beschwerdeführer eine Milchleitung selbst erstellt hat, womit seine Rüge, die
selbst erworbene Milchleitung sei nicht berücksichtigt worden, ins Leere
zielt. Im Ergebnis ist der Pachtzuschlag in der Höhe von Fr. 5'665.-
damit nicht zu beanstanden. Daran ändert im Übrigen nichts, dass die
Beschwerdegegnerin 2 in der vorliegend angefochtenen Verfügung und in
ihrer Beschwerdeantwort von einem totalen Zuschlag in der Höhe von Fr. 5'825.-
ausging. Hierbei handelt es sich offensichtlich nur um einen Schreib- und
keinen Rechnungsfehler, da das korrekte Endergebnis, namentlich der
höchstzulässige Pachtzins von Fr. 20'442.-, dadurch nicht verändert
wird.
4.1.3
Weiter kann den Beschwerdegegnerinnen ohne Weiteres
darin gefolgt werden, dass der gestiegene Ertrags- bzw. Mietwert der Gebäude
einerseits in den geänderten Rechtsgrundlagen und andererseits im Umbau der
Alp begründet ist. So erscheint es nicht zuletzt mit Blick auf die
erheblichen Investitionen der Beschwerdegegnerin 1 im Umfang von mehr
als einer Million Franken, welche im Übrigen Anlass zur Neuberechnung des
höchstzulässigen Pachtzinses gegeben haben (vgl. Art. 11 LPG), ohne
Weiteres als nachvollziehbar, dass der höchstzulässige Pachtzins angestiegen
ist. Hierdurch profitiert nämlich letztlich der Beschwerdeführer als Pächter
mit einem erhöhten Komfort sowie einer Optimierung bei der Produktion, wofür
er einen angemessenen Beitrag zu leisten hat. Da weder aus den Akten
ersichtlich ist noch vom Beschwerdeführer dargetan wird, dass diese Erhöhung
falsch berechnet wurde, erweist sich der höchstzulässige Pachtzins für die
landwirtschaftlichen Bestandteile im Umfang von Fr. 14'777.- als
rechtmässig.
4.2
Soweit der Beschwerdeführer alsdann vorbringt, das
Ergebnis der Berechnung bzw. der höchstzulässige Pachtzins führe zu
einem unbilligen Ergebnis, beantragt er sinngemäss die Anwendung von Art. 14
PZV als Ausnahmeregelung. Dabei ergibt sich jedoch weder aus den Akten noch
bringt er selbst vor, weshalb ausserordentliche Verhältnisse bestehen bzw.
weshalb im vorliegenden Fall besondere sachliche Verhältnisse gegeben sind.
Vielmehr wird durch die angewendeten Berechnungsgrundlagen sichergestellt,
dass keine Ungleichheiten gegenüber anderen Alppächtern bestehen, wobei die
Beschwerdegegnerin 2 richtigerweise ins Feld führt, dass der
höchstzulässige Pachtzins für die streitbetroffene und relativ grosse Alp
auch gegenüber denjenigen für andere kantonale Alpen standhält. An diesem
Ergebnis ändert sodann auch die Abmahnung der Beschwerdegegnerin 1 vom
25. August 2020 bzw. die dabei gemachten Auflagen nichts. So war
die Beschwerdegegnerin 1 einerseits hierzu ohne Weiteres befugt.
Andererseits erscheinen die Auflagen ohne Weiteres geeignet und erforderlich,
um eine optimale Bewirtschaftung der Alp zu gewährleisten. Vor diesem
Hintergrund erscheint dabei insbesondere ein Bedarf an genügend Personal als
betriebsüblich und im vorliegenden Fall auch angezeigt. Im Ergebnis liegt
damit kein Ausnahmefall gemäss Art. 14 PZV vor, womit es an dieser Stelle
sein Bewenden hat.
4.3
Schliesslich weist die Beschwerdegegnerin 2 zu
Recht darauf hin, dass eine Anpassung des höchstzulässigen Pachtzinses nicht
in einem Schritt, sondern nur stufenweise erfolgen darf. So handelt es sich
beim angepassten Pachtzins um einen solchen, welcher vor dem Inkrafttreten
von Art. 14a PZV, namentlich vor dem 1. April 2018 vereinbart und nach
diesem Datum angepasst wurde. Dementsprechend darf er pro Jahr maximal um
20 % bzw. ausgehend vom ursprünglichen Zins von Fr. 13'573.-
(vgl. hierzu den Pachtvertrag 26. Januar 2015 bzw. 19. Februar 2015]) im
ersten Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
Fr. 19'545.10 und erst im dritten Jahr auf den höchstzulässigen Pachtzins
erhöht werden.
4.4
Im Ergebnis ist die Berechnung des höchstzulässigen
Pachtzinses für die Alp B.______ in der Höhe von Fr. 20'442.- nicht
zu beanstanden. Sie wurde gestützt auf die korrekten Rechtsgrundlagen sowie
unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls richtig vorgenommen.
Sodann sind keine besonderen Verhältnisse ersichtlich, die eine Anwendung von
Art. 14a PZV gebieten würden. Ferner weist die Beschwerdegegnerin 2
zutreffend darauf hin, dass die maximal zulässige Pachtzinserhöhung pro Jahr
nur 20 % betragen darf, bis der zulässige Pachtzins nach Art. 42
LPG erreicht ist.
Dies führt zur teilweisen
Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der
Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 ist dahingehend
abzuändern, als dass der streitbetroffene Pachtzins im ersten Jahr auf
maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal Fr. 19'545.10
und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht werden darf.
III.
Da der Beschwerdeführer
lediglich in einem Nebenpunkt obsiegt, sind die Gerichtskosten von pauschal
Fr. 1'000.- zu drei Vierteln ihm aufzuerlegen und zu einem Viertel auf
die Staatskasse zu nehmen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG i.V.m.
Art. 135 Abs. 1 VRG). Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in
der Höhe von Fr. 2'000.- sind dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-
zurückzuerstatten.
Demgemäss erkennt die Kammer
:
1.
Die Beschwerde
wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 der Verfügung der
Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Dezember 2022 wird dahingehend
abgeändert, als dass der höchstzulässige Pachtzins für die
Alp B.______ Fr. 20'442.- beträgt und der Pachtzins im ersten
Jahr auf maximal Fr. 16'287.60, im zweiten Jahr auf maximal
Fr. 19'545.10 und im dritten Jahr auf maximal Fr. 20'442.- erhöht
werden darf.
2.
Die
Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 1'000.- werden zu drei Vierteln dem
Beschwerdeführer auferlegt und zu einem Viertel auf die Staatskasse
genommen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 2'000.- werden dem Beschwerdeführer Fr. 1'250.-
zurückerstattet.
3.
Schriftliche
Eröffnung und Mitteilung an:
[…]