gl_gerichte · GL-155 · 2012-08-24 · de
OG.2012.00030


Kanton Glarus

Obergericht

Urteil
 vom 24. August 2012

Verfahren
 OG.2012.00030

D.______ + Cie AG

Berufungsklägerin

vertreten
 durch B.______Vertreter,

gegen

A.______ AG

Berufungsbeklagte

vertreten
 durch C.______Vertreter,

betreffend

Erstreckung
 des Mietverhältnisses

Rechtsbegehren derBerufungsklägerin(gemäss Eingabe vom 15. Mai
 2012):

1.

Es sei Ziff. 2. des Dispositivs
 im Urteil des Kantonsgerichtspräsidenten des Kantons Glarus vom 12. März
 2012 aufzuheben, und es seien die zwischen den Parteien gekündigten
 Mietverhältnisse für die Lagerobjekte Nr. [...], [...] und [...], alle
 an der [...]strasse 44-52 in [...], um drei Jahre, d.h. bis am 30.
 September 2014, zu erstrecken.

2.

Es seien Ziff. 5. und Ziff. 6.
 des Dispositivs im Urteil des Kantonsgerichts­präsidenten des Kantons
 Glarus vom 12. März 2012 (Regelung der Kosten- und
 Entschädigungsfolgen) aufzuheben, und es sei die Regelung der Kosten- und
 Entschädigungsfolgen je nach Ausgang des Berufungs­ver­fahrens von der
 Berufungsinstanz vorzunehmen.

Antrag derBerufungsbeklagten(gemäss Eingabe vom 20. Juni 2012):

1.

Es sei die Berufung in
 Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils vom 12. März 2012
 vollumfänglich abzuweisen.

2.

Unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin.

3.

Unter dem Vorbehalt sämtlicher
 weiterer Rechte für die Berufungsbeklagte.

____________________

Das Gerichtzieht in Betracht:

I.

1.Die D.______
 + Cie AG hat von der A.______ AG (bzw. von deren Rechtsvorgängerin) an
 der [...]strasse 44-52 in [...] die folgenden drei Lagerflächen
 gemietet: Objekt-Nr. [...] (50 m2im 1. Untergeschoss),
 Objekt-Nr. [...] (144.20 m2im 1. Unter­ge­schoss) und
 Objekt-Nr. [...] (765.57 m2im 1. Stock). Mit Schreiben vom
 10. März 2011 kündigte die A.______ AG diese drei Mietver­träge per
 30. September 2011.

2.In der Folge focht die
 D.______ + Cie AG die Kündigung an, eventualiter begehrte sie eine Erstreckung
 des Mietverhältnisses. Mit Entscheid vom 12. März 2012 stellte der
 Kantonsgerichtspräsident fest, dass die Kündigungen gültig sind und
 erstreckte die Mietverhältnisse um ein Jahr bis am 30. September 2012
 (Dispositiv Ziff. 2). Die Gerichtsgebühr von CHF 1000.- auferlegte er
 zu ¾ der D.______ + Cie AG und zu ¼ der A.______ AG (Dispositiv Ziff. 4
 und 5). Die D.______ + Cie AG wurde verpflichtet, der A.______ AG eine
 reduzierte Parteientschädigung von CHF 500.- zu bezahlen (Dispositiv
 Ziff. 6).

3.Am 15. Mai 2012
 legte die D.______ + Cie AG gegenden
 Entscheid des Kantonsgerichtspräsidenten beim Obergericht Berufung ein. Die
 dabei vorgetragenen Einwände richten sich ausschliesslich gegen die
 Erstreckungs­dauer, die Kostenauflage und die Parteientschädigung.
 Unangefochten blieb der Entscheid über die Gültigkeit der Kündig­ungen.

4.Am 10. August
 2012 reichte die Berufungsklägerin unaufgefordert eine Replik samt Beilagen
 ein. Die Berufungsbeklagte verzichtete auf eine Duplik.

II.

1.a)Die Berufung
 ist zulässig gegen erstinstanzliche Endentscheide; in vermögensrechtlichen
 Angelegenheiten ist die Berufung nur gegeben, wenn der Streitwert mindestens
 CHF 10000.- beträgt (Art. 308 ZPO).

b)Der Streitwert von
 CHF 10000.- ist angesichts des monatlichen Mietzinses von insgesamt
 CHF 2392.65 (172.65 + 536.90 + 1683.10) offensichtlich erreicht (vgl.
 Art. 92 Abs. 1 ZPO). Er ist bei einer Summe von mehr als CHF 15000.- zu
 veranschlagen.

2.a)Mit der
 Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung oder die unrichtige
 Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

b)Die Kognition der
 Berufungsinstanz ist umfassend. Folglich können sämtliche Rügen frei und unbeschränkt
 überprüft werden. Neben den in Art. 310 ZPO explizit genannten
 Berufungsgründen kann auch die Unangemessenheit des erstinstanzlichen
 Entscheides geltend gemacht werden (Reetz/Theiler,
 in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 310 N 6).

III.

1.a)Die
 Berufungsklägerin rügt, der vorinstanzliche Entscheid sei unangemessen. Der
 Kantonsgerichtspräsident habe die Interessen bei der Erstreckung des
 Mietverhältnisses einseitig zu Gunsten der Berufungsbeklagten abgewogen.

b)Ein Entscheid ist
 unangemessen, wenn das Ermessen unzweckmässig gehandhabt wurde, auch wenn
 eine Rechtsverletzung nicht vorliegt. Die Feststellung der Unangemessenheit
 ist eine Wertungsfrage, bei der zu beantworten ist, ob der an sich
 rechtmässige vorinstanzliche Entscheid nicht zweckmässigerweise anders hätte
 ausfallen müssen. Allerdings darf die obere Instanz ihr Ermessen nicht ohne
 triftigenGrund an die Stelle desjenigen der
 Vorinstanz setzen. Die obere Instanz muss sich auf Gegebenheiten abstützen
 können, welche ihre abweichende Ermessensausübung als naheliegender
 erscheinen lassen.Dabei hat
 sie sich Zurückhaltung aufzuerlegen(BGE 123 V 152 Erw. 2, BGE 126 V 75 Erw. 6;Häfelin/Müller/Uhlmann,
 Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 460 f.;Blickensdorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Kommentar
 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, Art. 310 N 5
 mit Verweisauf Gasser/Rickli, Kurzkommentar zur
 Schweizerischen ZPO, Zürich 2010, Art. 310 N 3).

2.1.a)Der Mieter
 kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung
 der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
 Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei
 der Interessenabwägung sind die Umstände des Vertragsschlusses, die Dauer des
 Mietverhältnisses, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien sowie die
 konkreten Bedürfnisse des betroffenen Geschäftsbetriebs, ein allfälliger
 Eigenbedarf des Vermieters sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die
 Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zu
 berücksichtigen (Art. 272 Abs. 2 OR; SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich
 2008, Art. 272 N 39).

b)Voraussetzung für die
 Geltendmachung einer Mieterstreckung ist eine gültige Kündigung des
 Mietverhältnisses durch den Vermieter (SVIT-Kommentar, 3. Auflage,
 Zürich 2008, Art. 272 N 8). Eine gültige Kündigung liegt vor (vgl.
 Erw. I. Ziff. 3. vorstehend).

c)Sinn und Zweck der
 Mieterstreckung bestehen darin, einem Mieter mehr Zeit für die Suche nach
 einem geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der
 Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Eine Verlängerung ist nur sinnvoll, wenn
 damit eine Milderung der Folgen der Kündigung verbunden ist, also erwartet
 werden kann, dass ein Umzug für den Mieter weniger nachteilig sein werde als
 bei Ablauf der Kündigungsfrist. Unabdingbar ist somit, dass der Zeitablauf
 die Situation des Mieters wesentlich zu verbessern vermag (SVIT-Kommentar,
 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 11 mit Hinweisen).

d)Entsprechend dem Zweck
 der Erstreckung können nur Umstände eine Härte begründen, welche die Suche
 nach einem geeigneten Ersatzobjekt in der zur Verfügung stehenden Zeit
 erschweren oder verunmöglichen. Ob derartige Umstände einen Anspruch auf Erstreckung
 begründen, bestimmt sich in Abwägung mit den Vermieterinteressen. Bei
 Geschäftsmieten kann eine Härte etwa darin liegen, dass der Umzug innert der
 ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist, weil zum Beispiel
 zeitraubende Anpassungsarbeiten im neuen Mietobjekt nötig sind, für die unter
 Umständen gar behördliche Bewilligungen vorliegen müssen (Lachat/Spirigin: Mietrecht für die
 Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/5.1 f.). Jedenfalls vermag
 die Dauer des Mietverhältnisses für sich alleine in aller Regel keine
 Härtesituation zu begründen, da der Umstand, dass ein Ersatzobjekt bezogen
 werden muss, sich durch Gewährung einer Mieterstreckung nicht abwenden lässt
 (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 19).

e)Der Mieter hat sich
 nach der geltenden Praxis sofort nach Erhalt einer Kündigung ernsthaft um
 andere Räume zu bemühen. Die Ernsthaftigkeit der Suchbemühungen bestimmt sich
 grundsätzlich nach objektiven Kriterien. Diese bestimmen, an welcher Lage, zu
 welchem Preis und zu welcher Grösse sich der Mieter nach Ersatzräumlichkeiten
 umzusehen hat. Ungenügend sind Suchbemühungen, wenn der Mieter in einem
 besonders günstigen Mietobjekt wohnt und seine Suchbemühungen nur auf
 Ersatzobjekte beschränkt, welche in einer ähnlichen Preisklasse liegen,
 obwohl ihm aufgrund seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse durchaus
 auch der Bezug eines teureren Objekts zugemutet werden könnte. Als elementare
 Voraussetzung dafür, dass man von ernsthaften Suchbemühungen sprechen kann,
 ist zu fordern, dass mindestens die Inserate in der Tageszeitung und die
 Angebote im Internet beobachtet werden und dass sich der Mieter auf geeignete
 Objekte auch meldet. Der allgemeine Hinweis, man rechne sich bezüglich
 konkret zur Vermietung angebotener Objekte von Vornherein keine Chance aus,
 weshalb entsprechende konkrete Aktivitäten unterblieben seien, vermöchte eine
 Härte zufolge der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt keinesfalls zu begründen
 (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 34, mit weiteren
 Hinweisen). Für die unternommenen Suchbemühungen und den Mangel an
 Geschäftsräumen ist der Mieter beweispflichtig (Lachat/Spirigin: Mietrecht für die Praxis,
 8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/6.19 und SVIT-Kommentar,
 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 34 und N 41).

f)Ficht der Mieter die
 Kündigung an, so ist er auch während des laufenden Kündigungsschutzverfahrens
 grundsätzlich gehalten, ernsthaft nach Ersatz­lokalitäten zu suchen. Keine
 oder ungenügende Suchbemühungen können unter Umständen zu einer Reduktion der
 Erstreckungsdauer führen oder gar eine Erstreckung ausschliessen. Liegt keine
 Ausnahmesituation vor, aufgrund derer sich Suchbemühungen erübrigen, ist es
 nicht angängig, dass das Mietverhältnis trotz unterlassener Suchbemühungen
 längstmöglich erstreckt wird. Beruft sich der Mieter auf eine allgemein
 prekäre Marktsituation, so ist er hierfür beweispflichtig. Bei der
 Geschäftsraummiete kann unter Umständen auch verlangt werden, dass ein
 Geschäftsmieter selber inseriert (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich
 2008, Art. 272 N 35 ff., mit weiteren Hinweisen).

g)Mit den
 wirtschaftlichen Verhältnissen im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. c OR ist in
 erster Linie die Ertragssituation des von den Geschäftsräumlichkeiten
 betriebenen Unternehmens angesprochen, aus welcher sich ableiten lässt, in
 welchem finanziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann
 (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 39a).

h)Im Rahmen einer
 besonderen Härte zu berücksichtigen sind besondere Raumbedürfnisse eines Geschäftsbetriebs
 (SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 272 N 42).

i)Das Vermieterinteresse
 ergibt sich aus dem Grund, den der Vermieter für seine Kündigung angibt (Lachat/Spirigin: Mietrecht für die
 Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Rz. 30/7.1).

2.2.a)Die
 Vorinstanz nahm in ihrem Entscheid die Interessenabwägung vor und kam zum
 Schluss, dass das Mietverhältnis um ein Jahr, bis am 30. September 2012,
 zu erstrecken ist. Im Wesentlichen begründete sie ihren Entscheid damit, dass
 die Kündigung für die D.______ + Cie AG eine Härte bedeute und dass es für
 sie nicht möglich gewesen sei, innert der vertraglichen Kündigungsfrist ein
 Ersatzobjekt zu finden. Dagegen habe die A.______ AG ein berechtigtes
 Interesse, das neue Lagersystem baldmöglichst einzuführen. Das Obergericht
 teilt diese Überlegungen.

b)Die Berufungsbeklagte
 hat die Mietverhältnisse für die Lagerflächen am 10. März 2011 per
 30. September 2011 gekündigt. Die Berufungsklägerin macht nun geltend,
 dass sie nach wie vor keine neuen Lagerräume gefunden habe und verweist für
 ihre Suchbemühungen auf eine vorzunehmende Parteibefragung ihres
 Verwaltungsratspräsidenten.

c)Unterlagen über
 ernsthafte und konkrete Suchbemühungen liegen nicht im Recht. Es bleibt
 deshalb offen, ob es tatsächlich keine geeigneten Liegenschaften für
 Lagerräume der Berufungsklägerin gibt. Sodann muss festgehalten werden, dass
 die offerierte Parteibefragung von X.______, Verwaltungsratspräsident der
 Berufungsklägerin, keinen objektiven Schluss zulässt, wie und wo genau die
 Berufungsklägerin Lagerräume gesucht hat. Wenn schon hätten als Zeugen
 Vertreter von angefragten Liegenschaften beantragt werden müssen, welche über
 ihre eigenen Liegenschaften hätten Auskunft geben können. In der Folge wäre
 es Sache der Berufungsklägerin gewesen, darzulegen, weshalb die einzelnen
 Lagerräume nicht geeignet sind.

d)Dass eine länger
 dauernde Erstreckung die Situation der Berufungsklägerin wesentlich zu
 verbessern vermöchte, ist zudem nicht belegt. Die Berufungsklägerin legt
 nicht dar, wie sich ihre Situation während einer dreijährigen Erstreckung
 gegenüber der Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr verbessern würde.
 Immerhin ist der Berufungsklägerin seit nunmehr gut einem Jahr bekannt, dass
 sie früher oder später aus den bei der Berufungsbeklagten gemieteten
 Lagerräumen ausziehen muss.

e)Unbeachtlich sind
 Mietverhältnisse der Berufungsbeklagten mit weiteren Mietern. Würde man in
 den jeweiligen Erstreckungsverfahren jeweils sämtliche Mietverhältnisse in
 einer Liegenschaft miteinbeziehen, führte dies im Ergebnis dazu, dass sich
 jeder Mieter indirekt auf die Erstreckungsgründe von anderen Mietern berufen
 könnte, was nicht Sinn der Bestimmung über die Erstreckung des
 Mietverhältnisses ist. Es ist daher einzig das konkrete Mietverhältnis
 hinsichtlich seiner Erstreckbarkeit zu prüfen. Andere Mieter sind daher als
 Zeugen nicht einzuvernehmen.

f)Im Übrigen steht es der
 Berufungsklägerin nach wie vor offen, sich im Sped-Log-System der
 Berufungsbeklagten einzumieten. Damit stünde der Berufungsbeklagten auch nach
 Beendigung des Mietverhältnisses Lagerfläche zur Verfügung  wohl zu einem
 höheren Preis, doch steht die Berufungsklägerin damit nicht auf der Strasse,
 was auch in die Interessenabwägung einzubeziehen ist.

g)Dagegen macht die
 Berufungsbeklagte geltend, dass sie den Lagerraum künftig mit dem
 Sped-Log-System nutzen möchte. Da sie auch in Zukunft Fläche vermieten
 möchte, ist nicht von Eigennutzung auszugehen. Trotzdem kann nicht sein, dass
 Vermietern auf lange Zeit verunmöglicht wird, ein neues Konzept umzusetzen,
 das ihrer Ansicht nach besser für die Lagerbewirtschaftung geeignet ist.

2.3.Die
 Berufungsklägerin legt nicht dar, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid
 unangemessen sein soll. Sie beschränkt sich auf die Darstellung ihrer
 aktuellen Situation. In Anbetracht der dargelegten Umstände erscheint der
 Entscheid der Vorinstanz nicht als unangemessen.

3.Zusammenfassend kann
 festgehalten werden, dass der Entscheid der Vorinstanz vom 12. März 2012
 zu bestätigen ist.

IV.

Damit ergibt sich, dass die
 Berufung vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu
 bestätigen ist. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der
 Berufungsklägerin aufzuerlegen, welche zudem zu verpflichten ist, der Berufungsbeklagten
 eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs.
 1 ZPO).

____________________

Das Gerichterkennt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf überhaupt
 einzutreten ist.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 1000. .

3.

Die Kosten werden der Berufungsklägerin auferlegt und
 von dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen.

4.

Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, der
 Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2000. zu
 bezahlen.

5.

Schriftliche
 Mitteilung an:

[...]