gl_gerichte · GL-803 · 2017-06-01 · de
VG.2017.00017


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom1. Juni 2017

I. Kammer

in Sachen

VG.2017.00017

1.

A.______

Beschwerdeführer

2.

B.______

beide vertreten durchRechtsanwaltC.______

gegen

1.

D.______AG

Beschwerdegegner

2.

Gemeinde Glarus Nord

3.

Departement Bau und Umwelt des Kantons
 Glarus

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Am 10. September 2015
 reichte die D.______AG bei der Gemeinde Glarus Nord ein Gesuch für den Bau
 von zwei Mehrfamilienhäusern auf der in der Wohnzone W2 gelegenenParz.-Nr.
 01, Grundbuch [], ein, nachdem sie ein bereits früher eingereichtes
 Baugesuch zurückgezogen hatte. Das Bauvorhaben wurde imAmtsblatt vom [] publiziert und lag bis zum []
 öffentlich bei der Gemeinde Glarus Nord auf. Am 20. Oktober 2015 erhoben
 A.______ und B.______ gegen das Baugesuch Einsprache. Am 27. Januar 2016
 erteilte die Gemeinde Glarus Nord die baurechtliche Bewilligung unter verschiedenen
 Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache ab.

2.

2.1Gegen die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom
 27. Januar 2016 erhoben A.______ und B.______ am 18. Februar 2016 Beschwerde
 beim Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) und beantragten
 deren Aufhebung. Die Gemeinde Glarus Nord sei anzuweisen, die Baubewilligung
 nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
 D.______AG.

2.2Das DBU führte am 20. Juni 2016 einen Augenschein
 vor Ort durch. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung hatte erzielt
 werden können, hiess das DBU die Beschwerde von A.______ und B.______ am 26.
 Januar 2017 teilweise gut und ergänzte die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord
 vom 27. Januar 2016 mit der Auflage, dass der als Wasch- und Abstellraum
 bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss des
 Mehrfamilienhauses 2 ohne das projektierte Fenster sowie ohne die geplante
 Balkontür zu erstellen sei (Disp.-Ziff. 1). Im Übrigen wies es die Beschwerde
 ab.

3.

Am 22. Februar 2017
 gelangten A.______ und B.______ mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht und
 beantragten die Aufhebung des Entscheids des DBU vom 26. Januar 2017
 sowie der Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 27. Januar 2016. Die Baubewilligung
 sei nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
 der D.______AG. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der
 aufschiebenden Wirkung der Beschwerde sowie die Durchführung eines
 Augenscheins vor Ort.

Die D.______AG beantragte
 am 9. März 2017 die Abweisung der Beschwerde; alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______ und B.______. Nämliches
 beantragte das DBU am 21. März 2017; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus
 Nord liess sich am 22. März 2017 vernehmen und beantragte ebenfalls die
 Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
 von A.______ und B.______.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
 i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
 vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2Soweit die Beschwerdeführer die Wiederherstellung
 der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragen, sind sie darauf
 hinzuweisen, dass der Beschwerde in baurechtlichen Belangen von Gesetzes
 wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
 Art. 93 Abs. 1 VRG). Daraus folgt, dass auf den Antrag mangels eines
 rechtlich geschützten Interesses der Beschwerdeführer nicht einzutreten ist.
 Im Übrigen ist auf die Beschwerde einzutreten, da die diesbezüglichen
 Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.

1.3Gemäss Art. 107 Abs. 1 und 2 VRG können mit der
 Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
 des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung
 einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden.
 Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestands bleibt dem Verwaltungsgericht
 hingegen die Überprüfung der Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids
 verwehrt.

2.

Soweit die
 Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung eines
 Augenscheins vor Ort beantragen, ergibt sich aus den Akten, dass bereits eine
 Delegation der Vorinstanz am 20. Juni 2016 einen solchen durchgeführt hat.
 Das Protokoll dieses Augenscheins und die sechs getätigten Fotografien liegen
 dem Verwaltungsgericht vor. Im Recht liegen zudem die Pläne des Bauvorhabens.
 Aus diesen Dokumenten sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der
 massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
 Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. Kaspar
 Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
 des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 81).

3.

3.1

3.1.1Die Beschwerdeführer rügen, die beiden geplanten
 Mehrfamilienhäuser würden sich wegen ihrer Dimensionierung nur mangelhaft in
 das Einfamilienhausquartier einfügen. Dies habe die Beschwerdegegnerin 2
 nicht geprüft. Sie habe lediglich darauf verwiesen, dass der Überbauungsplan
 [] eine entsprechende Dimensionierung zulasse. Dieser Umkehrschluss reiche
 für sich alleine aber nicht aus, um die genügende Einordnung des Bauprojekts
 als positiv beurteilen zu können. Demgegenüber habe der Beschwerdegegner 3
 das Einordnungserfordernis zwar geprüft, sei aber von falschen Voraussetzungen
 ausgegangen. Er habe auf ein zu grosses Prüfungsgebiet abgestellt, wodurch
 die Beurteilung verfälscht worden sei. Das relevante Gebiet müsse auf die
 unmittelbare Umgebung der streitbetroffenen Parzelle beschränkt werden, worin
 keine Gebäude mit einer vergleichbaren Dimensionierung zu finden seien.
 Selbst wenn aber von einer genügenden Einordnung des Bauvorhabens in die
 massgebende Umgebung ausgegangen würde, sei das strittige Bauprojekt nicht
 bewilligungsfähig. Die beiden projektierten Mehrfamilienhäuser würden nämlich
 wegen ihrer Grösse und Beschaffenheit nicht in das Einfamilienhausquartier
 passen. Sie würden ungemein stören und die umliegenden Einfamilienhäuser
 massiv entwerten. Damit werde die vom Gesetzgeber geforderte gute
 Gesamtwirkung nicht erreicht.

3.1.2Die Beschwerdegegnerin 1 bringt demgegenüber vor,
 die Überprüfung der Einordnung des Bauprojekts liege im pflichtgemässen
 Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welches vom Verwaltungsgericht nicht
 nochmals überprüft werden könne. Ferner seien die Argumente der
 Beschwerdeführer nicht stichhaltig. Bereits mit Blick auf das Geoportal
 erkenne man, dass nahegelegene Parzellen mit Mehrfamilienhäuser überbaut
 worden oder solche Überbauungen geplant seien. Hinzu komme, dass über die
 Frage der Eingliederungsfähigkeit von Mehrfamilienhäusern im streitbetroffenen
 Gebiet bereits mittels Überbauungsplan [] entschieden worden sei. Da das
 Bauvorhaben nicht über das darin Festgelegte hinausgehe, sei die
 Baubewilligung rechtmässig erteilt worden.

3.1.3Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Ansicht, im
 Überbauungsplan sei die Lage der Bauten, die Bauart, die Bauweise, die
 Erschliessung sowie die Parzellierung bereits festgelegt worden. Aus diesem
 ergebe sich folglich bereits, dass der Bau von Mehrfamilienhäusern auf der
 streitbetroffenen Parzelle möglich sei. Dies unter der Voraussetzung, dass
 die im Überbauungsplan [] festgehaltenen Gebäudemasse eingehalten würden,
 was vorliegend der Fall sei.

3.1.4Der Beschwerdegegner 3 führt aus, dass für die
 Beurteilung der guten Gesamtwirkung nicht nur die unmittelbare Umgebung des
 Baugrundstücks zu berücksichtigen, sondern ein weiterer Blickwinkel geboten
 sei. So könne man vom Grundstück der Beschwerdeführer in östlicher Richtung
 zunächst das streitbetroffene Baugrundstück erkennen. Unmittelbar dahinter,
 auf der anderen Seite der X-Strasse befänden sich bereits jetzt
 Mehrfamilienhäuser mit Flachdächern, welche ebenfalls in die Beurteilung der
 guten Gesamtwirkung miteinzubeziehen seien.

3.2Bauten und Anlagen sind so in ihre bauliche und
 landwirtschaftliche Umgebung einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung
 entsteht (Art. 47 Abs. 1 RBG, vgl. auch Art. 24 Abs. 1 BO). Dies wird
 gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV insbesondere dann erreicht, wenn Stellung, Form,
 Abmessungen, Proportionen, Materialisierung, Farbgebung, Funktionen und Konstruktion
 gut aufeinander abgestimmt sind (lit. a) und die Bauten, Freiräume und
 Anlagen eine gute Beziehung zur Umgebung aufweisen beziehungsweise herstellen
 durch Formgebung, Farbgestaltung und Materialwahl sowie Sichtbezügen,
 Raumabfolgen und Wegführungen (lit. b). Bei der Prüfung der guten
 Gesamtwirkung ist nicht nur auf die unmittelbare Umgebung abzustellen.
 Vielmehr ist eine umfassende Würdigung aller massgeblichen Gesichtspunkte unter
 Einbezug der weiteren Umgebung und der optischen Fernwirkung vorzunehmen
 (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
 und Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., Zürich 2011, S. 655.
 f.).

3.3

3.3.1Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone
 W2. Gemäss Art. 65 BO sind darin Bauten mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von
 0,5, einer Gebäudehöhe von 7,5 m, einer Firsthöhe von 11,5 m und einer
 Gebäudelänge von 30 m erlaubt, soweit nicht im Rahmen eines
 Überbauungsplan Abweichungen davon bewilligt wurden. Vorliegend bildet das
 streitbetroffene Baugrundstück Teil des Überbauungsplans [] (nachfolgend:
 Überbauungsplan), welcher am 28. August 2000 in Kraft gesetzt wurde und
 als Bestandteile die besonderen Vorschriften, den Gestaltungsplan, den
 Erschliessungsplan, die Nutzungs- und Bauvorschriften der Gemeinde [] sowie
 die kantonalen Gesetze und Verordnungen umfasst. Gemäss dem revidierten und
 am 22. Januar 2008 vom Gemeinderat [] in Kraft gesetzten
 Gestaltungsplan [] (nachfolgend: Gestaltungsplan) erstreckt sich das Überbauungsplangebiet
 über die Baugebiete A bis E beziehungsweise in östlicher Richtung bis zum Y-Weg,
 südlich einen Parzellenstreifen über die X-Strasse hinaus, westlich bis zur
 Grundstücksgrenze zwischen der Liegenschaft der Beschwerdeführer und der
 streitbetroffenen Parzelle sowie nördlich beinahe bis zur Z-Strasse. Das
 streitbetroffene Baugrundstück ist dem Baugebiet A zugeordnet, in welchem
 Gebäude mit einer Firsthöhe von 11 m und einer Gebäudehöhe von
 7,5 m erlaubt sind. Diese maximal zulässigen Masse entsprechen
 denjenigen der Baugebiete C bis E.

3.3.2Das strittige Bauprojekt umfasst den Bau zweier
 Mehrfamilienhäuser, wobei im ersten Mehrfamilienhaus (MFH 1) zwei 4 ½
 Zimmerwohnungen und im zweiten Mehrfamilienhaus (MFH 2) eine 3 ½ sowie zwei 4
 ½ Zimmerwohnungen geplant sind. Daneben sind für die beiden Gebäude
 Nebenräume, elf Autoabstellplätze im Untergeschoss und zwei Autoabstellplätze
 im Freien projektiert. Aus den Bauplänen ergibt sich weiter, dass das MFH 1
 eine Gebäudehöhe von 6,53 m sowie eine Firsthöhe von 7,18 m und das MFH
 2 eine Gebäudehöhe von 6,63 m sowie eine Firsthöhe von 7,23 m erreichen
 soll. Weiter ist dem Situationsplan eine maximale Länge der beiden geplanten
 Gebäude von 18,7 m zu entnehmen.

3.3.3Insgesamt ergibt sich aufgrund der im Recht
 liegenden Akten, dass das strittige Bauprojekt hinsichtlich Gebäude-,
 Firsthöhe und Gebäudelänge weder gegen die kantonal- oder die
 kommunalrechtlichen Vorschriften noch gegen den Gestaltungsplan verstösst.
 Sodann verbietet weder die Bauordnung noch der Überbauungsplan samt seiner
 Bestandteile den Bau von Mehrfamilienhäusern im zur Diskussion stehenden
 Gebiet. Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone W2, in welcher
 gemäss Art. 50 BO ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet
 werden sollen, wobei Dienstleistungs- sowie Gewerbebetriebe mit nicht
 störenden Emissionen nur in Verbindung mit Wohnbauten oder Wohnungen
 zugelassen sind. Folglich entspricht das strittige Bauvorhaben ohne Weiteres
 dem Zonenzweck gemäss Art. 50 BO.

3.4Die Beschwerdegegner 2 und 3 gelangten weiter zu
 Recht zum Schluss, dass sich das relevante Gebiet für die Prüfung der guten
 Gesamtwirkung nicht nur auf die streitbetroffene sowie deren direkt
 angrenzende Liegenschaften erstreckt. Vielmehr ist, nicht zuletzt wegen des
 Zwecks des Überbauungsplans, eine einheitliche und der Wohnzone W2
 entsprechende Bauweise im Plangebiet zu gewährleisten, die weitere Umgebung
 sowie die optische Fernwirkung ebenfalls massgebend (vgl. dazu vorstehende
 E. II/4.2). Darüber hinaus würde es nicht sachgerecht erscheinen, wenn
 man beispielsweise die bereits erstellten oder noch in Planung befindlichen
 Gebäude östlich der X-Strasse nicht in die Beurteilung miteinbeziehen würde.
 So unterscheidet sich deren räumliche Nähe zum geplanten Bauvorhaben nur unmassgeblich
 von derjenigen zur Liegenschaft der Beschwerdeführer. Des Weiteren nimmt ein
 objektiver Betrachter die beiden Baugebiete A und C wohl als homogenes
 Quartier wahr. Bereits Foto Nr. 2 des Augenscheinprotokolls erhellt, dass die
 östlich der X-Strasse befindlichen oder geplanten Gebäude auf dem Baugebiet C
 aufgrund der Homogenität des Gebiets in die Beurteilung der guten
 Gesamtwirkung miteinzubeziehen sind. Im Übrigen liegt die Festlegung des
 relevanten Prüfungsgebiets im pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin
 2, in welches die Rechtsmittelinstanz nicht ohne Not eingreift. Da vorliegend
 keine Hinweise für einen Ermessensmissbrauch bestehen, ist die Festlegung des
 Prüfungsgebiets nicht zu beanstanden.

3.5Sodann weisen die Beschwerdeführer zwar
 richtigerweise daraufhin, dass die beiden Gebäude voluminöser als die südlich
 und westlich angrenzenden Einfamilienhäuser ausfallen. Aus diesem Umstand
 alleine kann jedoch nicht auf eine mangelhafte Einordnung des Bauprojekts
 aufgrund seiner "Wuchtigkeit" geschlossen werden, zumal auch die
 weiteren umliegenden Häuser und bereits im Aufbau befindlichen Vorhaben mitzuberücksichtigen
 sind. Dabei gilt es insbesondere die östlich entlang der X-Strasse gelegenen
 oder geplanten Immobilien zu beachten, welche ähnliche Volumina aufweisen,
 worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Durch die Erstellung dieser Gebäude
 wirkt Baugebiet A zusammen mit Baugebiet C wie dargelegt als homogenes
 Quartier, was insbesondere von der X-Strasse her gesehen erkennbar ist. Des
 Weiteren weisen die östlich der X-Strasse gelegenen Gebäude ähnliche
 Bauweisen wie die vorliegend strittigen Mehrfamilienhäuser auf. Zudem hat das
 massgebende Gebiet aufgrund der Gebäudeabstände eine insgesamt gute Körnung,
 wobei sich die strittigen Bauten nicht als Fremdkörper einfügen. Sodann
 harmonieren die beiden Mehrfamilienhäuser aufgrund ihrer Architektur gut mit
 der massgeblichen baulichen Umgebung. Die identische Bauweise der beiden Gebäude,
 namentlich ein kubischer Bau mit leicht geneigten Dächern wurde so gewählt,
 dass sie sich nicht störend auf die nähere Umgebung auswirkt. Auch die etwas
 grösser als üblich ausfallenden Balkone wirken in der massgeblichen Umgebung
 nicht störend, zumal östlich der X-Strasse eine ähnliche Bauweise gewählt
 wurde. Sodann wurde die harmonische Wirkung der Bauvorhaben offensichtlich
 auch bei der Farb- und Materialwahl beachtet und gesichert, indem die Beschwerdegegnerin 2
 in ihrem Baubewilligungsentscheid eine entsprechende Auflage verfügte (vgl.
 Disp. Ziff. 1.8). Schliesslich kommt der kommunalen Baubehörde bei der
 Anwendung der baurechtlichen Vorschriften ein besonderer Ermessensspielraum
 zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (VGer-Urteil VG.2015.00120
 vom 14. Januar 2016 E. 3.1). Da die erfolgte Prüfung der guten Gesamtwirkung
 im Sinne von Art. 47 Abs. 1 RBG und Art. 24 Abs. 1 BO nicht willkürlich
 erscheint und die Beschwerdegegnerin 2 den Entscheid im Rahmen des ihr
 zustehenden Ermessens gefällt hat, ist kein Eingriff durch das
 Verwaltungsgericht angezeigt und der Schluss auf eine genügende Einordnung
 des Bauprojekts im Ergebnis nicht zu beanstanden.

3.6Schliesslich erweist sich die Rüge der
 Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 2 habe die Einordnung des
 Bauprojekts nicht oder nur ungenügend geprüft, als unbegründet. Sowohl die
 Baubewilligungsverfügung als auch der vorinstanzliche Entscheid setzen sich
 rechtsgenüglich mit der Thematik der guten Gesamtwirkung auseinander. Sie
 begründen ausreichend, weshalb sich das strittige Bauprojekt gut in die
 massgebende Umgebung einordnet. Der Baubewilligungsentscheid der Beschwerdegegnerin 2
 bezieht sich zwar vorwiegend auf die Anforderungen gemäss Überbauungsplan.
 Darin kann jedoch nicht ohne Weiteres eine Verletzung der Prüfungspflicht
 erblickt werden, nicht zuletzt weil die Beschwerdegegnerin 2 sämtliche
 Stellungnahmen der kantonalen und kommunalen Fachstellen miteinbezog. Sie
 zeigte den Beschwerdeführern sodann die für sie relevanten Punkte auf, welche
 zu ihrem Baubewilligungsentscheid führten. Im Übrigen ergibt sich eine genügende
 Einordnungsprüfung auch aus dem Umstand, dass sie hinsichtlich der
 Materialwahl und der Detailgestaltung des Bauvorhabens eine entsprechende Auflage
 im Dispositiv verfügte. Demgemäss ist ihr keine Verletzung der Prüfungs- oder
 Begründungspflicht vorzuwerfen.

4.

4.1

4.1.1Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, das
 Bauvorhaben überschreite die zulässige Ausnützungsziffer, da die als Wasch-
 und Abstellräume bezeichneten Zimmer entgegen der Ansicht der
 Beschwerdegegner anzurechnen seien. Es sei unzutreffend, dass ein Raum die
 wohnhygienischen Anforderungen erfüllen müsse, um angerechnet zu werden.
 Dadurch werde Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer massiv verletzt und führe
 im Ergebnis dazu, dass ein Raum nur ausnahmsweise angerechnet werde. Ferner
 seien die Waschräume mit einer Heizung ausgestattet und seien auf der
 gleichen Etage wie die dazugehörige Wohneinheit gelegen, weshalb keine
 Ausnahme im Sinne von Art. 66 Abs. 5 BO vorliege. Des Weiteren seien die
 Räumlichkeiten grösser geplant, als für die Nutzung eines Waschraumes notwendig
 sei. Sie seien in einzelnen Fällen gar grösser als die Badezimmer der jeweiligen
 Wohnungen konzipiert. Es sei damit offensichtlich, dass sie beispielsweise
 als Abstellraum im Sinne eines Reduits genutzt werden könnten. Folglich stehe
 fest, dass die Räume dem für die Ausnützungsziffer massgebenden Wohnzweck
 dienen würden, wobei es irrelevant sei, dass sie nicht für den Aufenthalt
 gedacht seien. Es genüge, dass Raum geschaffen werde, welcher in den Wohnräumen
 nicht mehr freigehalten werden müsse. Folglich seien die Waschräume bei der
 Ausnützungsziffer anzurechnen, wofür auch der Umstand spreche, dass Lifte,
 Treppenhäuser, Abstellräume sowie Einbauschränke ebenfalls anzurechnen seien.
 Dagegen seien solche Räume nicht anrechenbar, welche sich im Untergeschoss
 befänden. Dies sei vorliegend nicht der Fall, weshalb selbst gestützt auf die
 Bauordnung nicht von einer Ausnahme der Anrechnungspflicht ausgegangen werden
 könne. Damit sei das strittige Bauprojekt nicht bewilligungsfähig.

4.1.2Die Beschwerdegegner vertreten die Ansicht, die
 Waschräume seien nicht anzurechnen. Die Beschwerdeführer hätten verkannt,
 dass mittels Ausnützungsziffer die Ausnützung und nicht das Volumen der Baute
 beschränkt werde. Zudem halte Art. 66 Abs. 5 lit. b BO eindeutig fest,
 dass Waschräume nicht anzurechnen seien. Dabei sei unerheblich, auf welchem
 Geschoss sich der jeweilige Raum befinde. Ebenfalls sei unbeachtlich, ob die
 Räume beheizt würden und wie gross sie geplant seien. Diesbezüglich mache die
 Bauordnung keine Vorgaben. Ferner befänden sich die Installationen für das
 Waschen und das Trocknen in den strittigen Räumen, weshalb von keiner anderen
 Nutzung als dem Waschen und Trocknen auszugehen sei. Gleichzeitig würden sie
 als Abstellkammern dienen, weshalb sie insgesamt weder für Wohnzwecke noch
 als gewerbliche Arbeitsräume verwendbar seien. Folglich seien die Räume nicht
 anrechenbar und das Bauprojekt halte die maximal zulässige Ausnützungsziffer
 ein.

4.2

4.2.1Die Ausnützungsziffer ist sowohl in Art. 63 BauV
 als auch in Art. 66 BO geregelt, weshalb vorab zu prüfen ist, welche
 Bestimmung massgebend ist. Gemäss Art. 88 Abs. 1 BauV sind kommunale
 Regelungen, die den unmittelbar anwendbaren Bestimmungen der Bauverordnung
 widersprechen, mit deren Inkrafttreten aufgehoben. Unmittelbar anwendbar sind
 dabei die Bestimmungen gemäss Art. 88 Abs. 2 BauV, wobei Art. 63 BauV nicht
 darunter fällt. Folglich ging der Beschwerdegegner 3 zu Recht davon aus, dass
 bei der Beurteilung der Ausnützungsziffer die kommunale Bauordnung anwendbar
 ist und folglich die Voraussetzungen von Art. 66 BO zu prüfen sind.

4.2.2Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt nach
 Art. 66 Abs. 3 BO die Summe aller oberirdischen und unterirdischen
 Geschossflächen im Ausmass in Haupt-, An- und Nebenbauten einschliesslich
 Aussentreppen und Zwischengeschosse mit Ausnahme des Mehrmasses von
 Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm. Nicht mehr als oberirdisch
 gelten jene Geschossflächen, deren Fussboden im Mittel aller Fassaden gemessen
 mindestens 1,6 m unter dem gewachsenen Terrain liegt. Nicht angerechnet
 werden gemäss Art. 66 Abs. 5 lit. b BO Tank-, Wasch-, Trocken- und Kellerräume,
 soweit diese ohne äusserliche Veränderung nicht als Wohn- und gewerbliche
 Arbeitsräume verwendbar sind.

4.2.3Ein Raum gilt als anrechenbare
 Bruttogeschossfläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für
 die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von
 Personen bestimmt ist. Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten
 oder sonst wie dem dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob
 eine solche Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt,
 dass eine solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen
 herbeigeführt werden kann. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte
 wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung. Auf die Bezeichnung eines Raums
 in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend
 ist vielmehr die objektive Eignung des Raums. Genügt ein Raum sämtlichen
 Anforderungen, die an Wohn- und Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne
 Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil
 aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden beziehungsweise als Arbeitsraum dienen
 könnte (VGer-Urteil VG.2015.00029 vom 6. August 2015 E. II/5.4).

4.3Die strittigen fünf Räumlichkeiten
 sind im Erd- oder im Obergeschoss der beiden Mehrfamilienhäuser verortet und
 weisen eine Bruttofläche zwischen 6,6 und 12,3 m2auf, wovon
 etwa 1 m2als Funktionsfläche eingeplant ist. Die Funktionsfläche
 bildet gemäss den im Recht liegenden Bauplänen den Platz für die Waschmaschine
 und ein Lavabo, wofür entsprechende Anschlüsse eingeplant sind. Nachdem die
 Baubewilligung von der Vorinstanz nur unter der Auflage erteilt wurde, dass
 der als Wasch- und Abstellraum bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im
 ersten Obergeschoss des MFH 2 ohne das projektierte Fenster und ohne die
 geplante Balkontür zu erstellen sei, weisen die Räumlichkeiten nunmehr keine
 Fenster oder Zugänge zum Aussenbereich auf.

4.4

4.4.1Die strittigen Räume sind in den Bauplänen als
 Wasch- und Abstellräume benannt. Aus dieser Bezeichnung kann jedoch nicht
 bereits auf die Nichtanrechenbarkeit der Räume geschlossen werden, wovon die
 Beschwerdegegner zu Unrecht ausgehen. So ist nämlich nicht die Bezeichnung
 des Bauherrn oder der Parteiwille sondern die objektive Eignung des Raums für
 die Anrechnung eines Raums massgebend (vgl. vorstehende E. II/4.2.3).
 Demgegenüber bilden die strittigen Räume aber auch nicht bereits anrechenbare
 Bruttogeschossfläche, weil sie sich auf der Ebene der Wohneinheiten befinden.
 So kann der Bauordnung nicht entnommen werden, dass die unter Art. 66
 Abs. 5 lit. b genannten Wasch- und Abstellräume im Untergeschoss verortet
 sein müssen beziehungsweise nicht auf der gleichen Ebene wie die
 entsprechende Wohneinheit sein dürfen. Gegen diese Auffassung spricht
 bereits, dass die Planung eines Wasch- und Abstellraumes im Untergeschoss
 nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Vielmehr werden die Wasch- und
 Abstellräume bei Neubauten zumeist in die jeweiligen Wohneinheiten
 integriert. Es erscheint daher als sachgerecht, auch Wasch- und Abstellräume,
 welche auf der gleichen Etage wie die entsprechenden Wohneinheiten sind, unter
 dem Blickwinkel von Art. 66 Abs. 5 lit. c BO zu prüfen.

4.4.2Die Beschwerdeführer bemerken zu Recht, dass
 mittels eines Abbruchs der Wände zwischen den strittigen Räumen und den
 Wohnräumen die gesamte zum Wohnzweck nutzbare Fläche vergrössert werden
 könnte. Allerdings lässt Art. 66 Abs. 5 lit. b BO einen solchen Ausbau gerade
 nicht zu, weshalb die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer ins Leere
 zielt. Sodann sind die Räume zwar mit einer Heizung ausgestattet, dies ist
 bei der heutigen Bauweise jedoch meistens der Fall, zumal Wasch- und
 Abstellräume vielfach auch als Trocknungsräume genutzt werden und mittels
 einer Heizung der Feuchtigkeitsentwicklung entgegengewirkt werden soll. Des
 Weiteren ist in den strittigen Räumen nur künstliches Licht vorhanden, womit
 sie für den Wohn- oder Arbeitszwecke als ungeeignet erscheinen. Darauf
 stützte sich im Übrigen der vorinstanzliche Entscheid, indem die Baubewilligung
 nur unter der Auflage erteilt wurde, dass in den als Wasch- und Abstellräumen
 bezeichneten Zimmern keine Fenster und keine Balkontüren projektiert würden.
 Gegen die Anrechnung spricht weiter, dass die meisten der strittigen Räume
 nicht übermässig gross ausfallen. Demgegenüber bemerken die Beschwerdeführer
 zu Recht, dass die Räumlichkeit im Obergeschoss des MFH 2 flächenmässig über
 das hinausgeht, was bei Standardwaschräumen üblich ist. Dies erscheint jedoch
 nachvollziehbar. Zum einen handelt es sich bei der dazugehörigen Wohnung um
 die grösste und wohl auch teuerste Wohnung, weshalb diesem Umstand platzmässig
 auch im Wasch- und Abstellraum angemessen Rechnung getragen wurde. Zum
 anderen wollte man trotz des Trocknungsraums im Untergeschoss den Bewohnern
 im Obergeschoss wohl die Möglichkeit bieten, die Wäsche im eigenen Waschraum
 zu trocknen, um so zahlreiche Gänge ins Untergeschoss zu vermeiden. Schliesslich
 steht der Beschwerdegegnerin 2 auch bei der Prüfung von Art. 66 Abs. 5 lit. b
 BO ein nicht unerhebliches Ermessen zu, sofern die bundes-, kantonal- und kommunalrechtlichen
 Vorgaben erfüllt sind, was wie dargelegt der Fall ist. Da der Beschwerdegegnerin
 2 auch bei diesem Entscheid keine Willkür vorzuwerfen ist und sie ihr
 Ermessen offensichtlich nicht missbrauchte, ist die Nichtanrechenbarkeit der
 fünf strittigen Räume im Rahmen von Art. 66 Abs. 5 lit. b BO nicht zu
 beanstanden. Daran ändert auch nichts, dass die strittigen Räume nicht nur
 als Wasch- und Trocknungsräume, sondern gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin
 1 auch als Abstellräume dienen sollen. Der Beschwerdegegnerin 2 kommt
 bei der Auslegung ihres kommunalen Rechts ein weiter Ermessenspielraum zu.
 Dabei erscheint es nicht als willkürlich, wenn sie vorliegend auch die
 Nutzung als Abstellraum unter Art. 66 Abs. 5 BO subsumierte, weil sich der
 Raum, unabhängig davon, ob er nur als Wasch- und Trocknungsraum oder
 zusätzlich auch als Abstellraum genutzt wird, nicht zu Wohn- oder
 Arbeitszwecken eignet.

4.4.3Schliesslich lassen sich dem vorinstanzlichen
 Entscheid keine weiteren Hinweise für eine fehlerhafte Berechnung der
 Ausnützungsziffer beziehungsweise der Festlegung der anrechenbaren
 Bruttogeschossfläche entnehmen, was von den Parteien zu Recht nicht
 vorgebracht wird. Gestützt auf die im Recht liegenden Baupläne und Berechnungen
 gelangte der Beschwerdegegner 3 bei einer unbestritten gebliebenen
 anrechenbaren Landfläche von 1'511 m2und einer anrechenbaren
 Bruttogeschossfläche von etwa 754,5 m2zu Recht auf eine
 Ausnützungsziffer unter 0,5, was im Lichte von Art. 65 BO nicht zu
 beanstanden ist.

Dies führt zur Abweisung
 der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

III.

1.

Die Gerichtskosten von
 pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss den unterliegenden
 Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von
 ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

2.

Mangels Obsiegens steht
 den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit.
 a VRG e contrario). Da die Beschwerdegegnerin 1 nicht anwaltlich
 vertreten war, hat sie ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
 (Art. 138 Abs. 2 i.V.m. Art. 138 Abs. 1 VRG). Soweit die
 Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung beantragt, ist sie darauf
 hinzuweisen, dassdie Beantwortung von Rechtsmitteln zum angestammten
 Aufgabenbereich eines Gemeinwesens gehört, weshalb Behörden in der Regel
 keine Entschädigung ausgerichtet wird, ausgenommen im Klageverfahren oder
 wenn besondere Umstände dies rechtfertigen (Art. 138 Abs. 4 VRG). Die
 Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zusprechung einer Parteientschädigung
 an die Beschwerdegegnerin 2 sind vorliegend nicht erfüllt.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt
 und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
 verrechnet.

3.

Es
 werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]