gl_gerichte · GL-1478 · 2021-07-01 · de
VG.2020.00039


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom1. Juli 2021

I. Kammer

in Sachen

VG.2020.00039

1.    AA.______                                                                               Beschwerdeführer

2.    AB.______

beide
 vertreten durch RechtsanwaltB.______

gegen

1.    C.______                                                                                  Beschwerdegegner

vertreten durchRechtsanwaltD.______

2.Gemeinde Glarus
 Nord

3.Departement Bau
 und Umwelt des Kantons Glarus

sowie

E.______                                                                                         Beigeladener

vertreten durchRechtsanwalt
 F.______

betreffend

Baubewilligung

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

Der von der
 Gemeindeversammlung Glarus Nord am 27. November 2015 erlassene
 Überbauungsplan "Panorama", Obstalden, wurde vom Departement Bau
 und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) am 1. März 2016 genehmigt. Er umfasst den
 Situationsplan 1:500 und die Sonderbauvorschriften (SBV) vom 30. April 2015.
 Das Planungsgebiet umfasst die Baubereiche A bis D. Überdies wird darin eine
 Nutzungstransferfläche bezeichnet, welche dem Transfer von Ausnützung in die
 Baubereiche dient, wobei diese Fläche in keiner Weise bebaut werden darf
 (vgl. Art. 4 Abs. 5 SBV). Der Überbauungsplan erwuchs unangefochten
 in Rechtskraft.

2.

2.1Am 18. Juni 2019 reichte C.______ als
 Grundeigentümer der Parz.-Nr. 01 bei der Gemeinde Glarus Nord ein
 Baugesuch für die Erstellung eines Einfamilienhauses samt Einliegerwohnung im
 Baubereich "B" ein. Für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
 war eine Nutzungsübertragung von der im Grundeigentum von E.______ liegenden
 Parz.-Nr. 02 auf das Baugrundstück im Umfang von 124 m2 vorgesehen.
 Gegen die Umsetzung dieses Bauvorhabens erhoben unter anderem AA.______ und AB.______
 als Eigentümer der Parz.-Nr. 03 am 29. Juli 2019 Einsprache. Der
 Gemeinderat Glarus Nord wies diese am 25. September 2019 ab und erteilte C.______
 gleichzeitig die Baubewilligung unter Auflagen.

2.2Dagegen gelangten AA.______ und AB.______ am 28.
 Oktober 2019 ans DBU, welches ihre Beschwerde am 27. Februar 2020
 teilweise guthiess. In Disp.-Ziff. 1 hielt es fest, dass die
 Baubewilligungsverfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
 um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
 Ausnützungsübertragung von 124 m2 zu Lasten der Parz.-Nr. 02 und zu
 Gunsten der Parz.-Nr. 01 ergänzt werde und die Baubewilligung nur unter
 der Suspensivbedingung, dass vor Baubeginn für die Erteilung der Baufreigabe
 sämtliche Formerfordernisse betreffend Nutzungsübertragung (Zustimmung des
 Eigentümers der belasteten Parz.-Nr. 02 zur verfügten Nutzungsübertragung
 sowie eine diesbezügliche Anmerkung im Grundbuchblatt der belasteten
 Parz.-Nr. 02) erfüllt seien, erteilt werde. Im Übrigen wies das DBU die
 Beschwerde ab.

3.

3.1Gegen den Entscheid des DBU vom 27. Februar 2020
 erhoben AA.______ und AB.______ am 24. April 2020 Beschwerde beim
 Verwaltungsgericht und beantragten dessen Aufhebung. Eventualiter sei die
 Sache an das DBU oder an die Gemeinde Glarus Nord zur Neubeurteilung
 zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
 Gemeinde Glarus Nord respektive des DBU. Das DBU beantragte am 25. Mai 2020
 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter
 Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord schloss am 27. Mai 2020 auf
 Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
 von AA.______ und AB.______. C.______ liess sich am 19. Juni 2020 vernehmen
 und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der
 Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
 sei zu bestätigen und ihm sei die Baubewilligung zu erteilen. Überdies sei
 der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen; alles unter Kosten-
 und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______ und AB.______.

3.2Das Verwaltungsgericht lud E.______ am 22. Juni
 2020 ins Verfahren bei. Am 24. August 2020 beantragte dieser, dass auf
 die Beschwerde nicht einzutreten sei. Mit der Erteilung der Baubewilligung
 sei weder eine Bedingung oder Voraussetzung im Sinne einer Verpflichtung zum
 Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags über eine Nutzungsübertragung
 (einschliesslich deren Eintragung im Grundbuch) noch eine solche im Sinne
 einer Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Anmerkung oder Vormerkung einer
 Nutzungsübertragung im Grundbuch zu verbinden. Sofern den Anträgen betreffend
 die mit der Baubewilligung verbundenen Bedingungen und Voraussetzungen nicht
 gefolgt werde, seien Abs. 1 - 3 von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen
 Entscheids aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren zur Neubeurteilung
 zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______
 und AB.______ oder des DBU.

3.3AA.______ und AB.______ hielten mit Replik vom 24.
 September 2020 an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Eingaben vom 12. Oktober
 2020 und vom 16. Oktober 2020 verzichteten sowohl das DBU als auch die
 Gemeinde Glarus Nord auf die Einreichung einer Duplik. C.______ erneuerte
 seine Rechtsbegehren am 26. Oktober 2020 und ergänzte diese dahingehend, als
 dass der Rückweisungsantrag von E.______ abzuweisen sei. Letzterer liess sich
 am 25. November 2020 vernehmen und hielt ebenfalls an seinen Rechtsbegehren
 fest.

3.4In der Folge stellten AA.______ und AB.______ am 1.
 Dezember 2020 den Antrag auf Einholung eines Amtsberichts. Das Grundbuchamt
 des Kantons Glarus sei anzufragen, ob aufgrund des Entscheids des DBU vom 27.
 Februar 2020 eine direkte Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
 Eigentumsbeschränkung im Grundbuch möglich sei. Nachdem das DBU am 8.
 Dezember 2020 auf eine Stellungnahme zur beantragten Einholung eines
 Amtsberichts verzichtet hatte, beantragte E.______ am 9. Dezember 2020,
 diesen Antrag abzulehnen. C.______ ersuchte am 11. Dezember 2020, dass auf
 den prozessualen Antrag nicht einzutreten, eventualiter dieser abzuweisen
 sei. Die Gemeinde Glarus Nord erklärte sich am 14. Dezember 2020 mit der
 Einholung eines Amtsberichts einverstanden.

3.5Das Verwaltungsgericht wies das Gesuch von C.______
 um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde mit Präsidialverfügung
 vom 18. Dezember 2020 ab und ersuchte das Grundbuchamt des Kantons Glarus um
 Einreichung eines Amtsberichts. Dem kam das Grundbuchamt am 1. April 2021
 nach. In der Folge verzichtete das DBU mit Schreiben vom 29. April 2021 auf
 die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Während sich E.______ am 6. Mai
 2021 erneut äusserte, liessen sich die Gemeinde Glarus Nord und C.______
 innert Frist nicht mehr vernehmen.

II.

1.

1.1Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
 Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
 zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

1.2.1Der Beigeladene beantragt, auf die Beschwerde sei
 nicht einzutreten. Es mangle den Beschwerdeführern an einem rechtlich
 geschützten Interesse, da sie durch die von ihnen behauptete Verletzung von
 Art. 23 Abs. 5 der Bauordnung Obstalden vom 18. Mai 1990 (BO) materiell
 nicht beschwert seien.

1.2.2Zur Beschwerde ist gemäss Art. 88 lit. a VRG
 befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder
 Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Die materielle Beschwer setzt
 voraus, dass die beschwerdeführende Person durch den angefochtenen bzw. den
 zu erlassenden Entscheid stärker als ein beliebiger Dritter betroffen ist und
 in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht.
 Neben der spezifischen Beziehungsnähe zur Streitsache muss die
 beschwerdeführende Person einen praktischen Nutzen aus einer allfälligen
 Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, d.h. ihre
 Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise
 beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand,
 einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der angefochtene
 Entscheid mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich
 allgemeines öffentliches Interesse begründet - ohne die erforderliche
 Beziehungsnähe zur Streitsache selber - keine Parteistellung (BGE 139
 II 279 E. 2.2).

1.2.3Vorliegend ist strittig, ob die durch das
 Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 notwendig gewordene
 Nutzungsübertragung zu Lasten der Parz.-Nr. 02 im Grundbuch einzutragen
 ist und bejahendenfalls, in welcher Form und durch wen dies zu erfolgen hat.
 Diesbezüglich bezwecken die Beschwerdeführer offensichtlich, dass auf der
 durch die Nutzungsübertragung belasteten Parzelle die Nichtbebaubarkeit
 dauerhaft sichergestellt wird. Dies stellt ein legitimes Ziel dar, zumal die
 Beschwerdeführer als Grundeigentümer der direkt angrenzenden
 Parz.-Nr. 03 bei einer allfälligen Bebauung direkt betroffen wären.
 Folglich ist ihnen die Beschwerdelegitimation mit Blick auf das oben
 Dargelegte (vgl. E. II/1.2.2) entgegen der Ansicht des Beigeladenen
 nicht abzusprechen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
 ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.3Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
 Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
 Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
 Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
 unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
 (lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden.
 Baurechtsstreitigkeiten, über welche das Verwaltungsgericht als zweite
 Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG
 aufgezählten Ausnahmefälle.

2.

2.1Die Beschwerdeführer bringen insbesondere vor, der
 erfolgte Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
 Parz.-Nr. 01 im Umfang von 124 m2 sei zwar zulässig. Art. 23 Abs. 5
 BO verlange jedoch, dass die verzichtete Ausnützung auf der Parz.-Nr. 02
 im Grundbuch eingetragen werde. Mit Blick darauf sei die Eintragung einer
 öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch unabdingbar,
 andernfalls bei Aufhebung desÜberbauungsplans
 "Panorama" die vom Nutzungstransfer belastete Parzelle ohne
 Einschränkungen bebaut werden könnte. Dieser Eintragungspflicht sei der
 Beschwerdegegner 3 durch Anordnung einer Suspensivbedingung in
 Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids nicht rechtsgenüglich
 nachgekommen und es sei unklar, wie eine solche bedingte Eintragung überhaupt
 umzusetzen sei. Vielmehr hätte das Grundbuchamt direkt zur Eintragung
 angewiesen werden müssen. Ferner genüge eine grundbuchliche Eintragung,
 welche gestützt auf einen zwischen dem Beschwerdegegner 1 und dem
 Beigeladenen geschlossenen Dienstbarkeitsvertrag ergangen sei, nicht, da eine
 solche durch Parteiabrede ebenso schnell wieder gelöscht werden könne.

2.2Der Beschwerdegegner 1 ist der Ansicht, mit dem
 rechtskräftigen Überbauungsplan "Panorama" liege auch die
 Bewilligung für den streitbetroffenen Nutzungstransfer vor. Es sei deshalb
 unerheblich, dass die dadurch belastete Parzelle im Eigentum eines Dritten
 stehe. Sodann werde durch den vorinstanzlichen Entscheid weder Art. 23
 Abs. 5 BO verletzt noch sei dem Beschwerdegegner 3 ein fahrlässiger
 Umgang mit dem Nutzungstransfer vorzuwerfen. Vielmehr sei Art. 23 Abs. 5
 BO nicht anwendbar und es seien ausschliesslich die Anforderungen gemäss
 Art. 10 BO massgebend, welcher keine Anmerkung im Grundbuch vorsehe. Im
 rechtskräftigen Überbauungsplan werde genügend geregelt, dass die vom Nutzungstransfer
 belastete Fläche nicht bebaut werden dürfe, wobei für eine Änderung der
 Überbaubarkeit der belasteten Parzelle ein neues ordentliches
 Überbauungsplanverfahren durchlaufen werden müsste. Demgegenüber gelte die
 Eintragungspflicht gemäss Art. 23 Abs. 5 BO nur für Fälle, bei denen ein
 Nutzungstransfer zwischen zwei direkt benachbarten Liegenschaften zur
 Diskussion stehe. Folglich sei weder ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen ihm
 und dem Beigeladenen erforderlich noch sei die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
 Eigentumsbeschränkung notwendig. Ferner könne nicht darauf geschlossen
 werden, dass von einer Pflicht zur Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
 Eigentumsbeschränkung ausgegangen worden sei, andernfalls eine solche verfügt
 worden wäre. Schliesslich würden die Gebäudehöhen gestützt auf den
 Überbauungsplan tiefer ausfallen, als wenn diese gemäss Art. 9 BO zu
 bestimmen wären. Im Übrigen fügten sich die Gebäudevolumina gut in die
 Umgebung ein, was bereits von der Beschwerdegegnerin 2 und vom Beschwerdegegner 3
 so anerkannt worden sei.

2.3Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, sie
 hätte die grundbuchliche Eintragung des Nutzungstransfers gemäss den
 Anweisungen in Disp.-Ziff. 1 des vorinstanzlichen Entscheids nach dessen
 Rechtskraft veranlasst. Der Mangel in der Baubewilligung, namentlich die
 fehlende Pflicht zur Grundbucheintragung des Nutzungstransfers, könne nicht
 dem Beschwerdegegner 1 angelastet werden. In einem ähnlichen
 Baugesuchsverfahren im Überbauungsplangebiet "Panorama" sei in der
 Baubewilligung eine Pflicht zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags
 enthalten, wobei eine grundbuchliche Anmeldung zumindest vor Baufreigabe zu
 erfolgen habe.

2.4Der Beschwerdegegner 3 führt aus, die
 Beschwerdeführer würden die rechtliche Zulässigkeit des Nutzungstransfers mit
 der Frage der formell rechtlichen Anforderungen an den Nutzungstransfer
 vermischen. Es sei einlässlich begründet worden, weshalb eine
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erforderlich sei. Diesem Umstand
 sei mit einer Korrektur der Baubewilligungsverfügung Rechnung getragen
 worden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei dabei nicht die
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung selbst, sondern die
 Baubewilligung unter eine Suspensivbedingung gestellt worden, indem vor
 Baufreigabe im Grundbuch zunächst die Eintragung der öffentlich-rechtlichen
 Eigentumsbeschränkung zu erfolgen habe. Da die Zustimmung des Beigeladenen
 jedoch gefehlt habe, sei die Baufreigabe unter eine Suspensivbedingung
 gestellt worden, wozu er, der Beschwerdegegner 3, berechtigt gewesen
 sei. Ferner werde lediglich pauschal geltend gemacht, dass das Bauvorhaben
 materiell-rechtlich fehlerhaft sei. Mangels einer genügenden Substantiierung
 werde dies aber ebenso generell bestritten.

2.5Der Beigeladene macht eine Verletzung seines
 rechtlichen Gehörs geltend. Er sei erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
 beigeladen worden, womit er zwei Instanzen verloren habe. Sodann brächten die
 Beschwerdeführer lediglich pauschal vor, dass das Bauvorhaben materiell-rechtlich
 fehlerhaft sei. Mit Blick auf das Rügeprinzip seien diese Vorbringen nicht
 weiter zu prüfen. Ferner sei die angeordnete Eintragungspflicht nicht
 rechtmässig und stehe der Eigentumsfreiheit entgegen. Darüber hinaus
 widerspreche die Auflage zur grundbuchlichen Eintragung der
 Nutzungsübertragung einer schonenden Rechtsausübung, sei unverhältnismässig
 und verletze die Gemeindeautonomie. Durch die Sonderbauvorschriften des
 Überbauungsplans "Panorama", welcher seine Wirkung nicht erst mit
 der Eintragung im Grundbuch entfalte, sei der streitbetroffene
 Nutzungstransfer genügend gesichert. Es seien daher weder eine Eintragung im
 Grundbuch noch der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags erforderlich.
 Überdies sei Art. 23 Abs. 5 BO vorliegend nicht anwendbar, da die vom
 Nutzungstransfer betroffenen Parzellen nicht unmittelbar aneinandergrenzen
 würden. Dementsprechend könne gestützt darauf keine Verpflichtung zum
 Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags abgeleitet werden. Im Übrigen könne
 aus dem Überbauungsplan "Panorama", welcher demokratisch
 legitimiert und vom Kanton genehmigt worden sei, keine Pflicht zur Zustimmung
 des belasteten Grundeigentümers zum Nutzungstransfer abgeleitet werden.
 Schliesslich sei die vorinstanzliche Begründung, wonach einerseits auf eine
 erforderliche Eintragung im Grundbuch, andererseits auf deren deklaratorische
 Wirkung hingewiesen werde, nicht schlüssig.

3.

3.1

3.1.1Das Bauprojekt des Beschwerdegegners 1 ist auf eine
 Nutzungsübertragung von der Parz.-Nr. 02 angewiesen. Unter einer solchen
 wird die Möglichkeit verstanden, die auf einem Baugrundstück nicht
 beanspruchten baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf ein Nachbargrundstück zu
 übertragen und dort auszunützen. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten werden
 dadurch insgesamt nicht verändert, sondern lediglich räumlich alloziert. Eine
 Nutzungsübertragung ist primär zwar ein Rechtsgeschäft unter benachbarten
 Grundeigentümern. Der übertragenen baulichen Nutzung kommt ein
 wirtschaftlicher Wert zu. Sie greift aber gleichzeitig in die Nutzungsordnung
 ein und bedarf damit der öffentlich-rechtlichen Legitimation und Kontrolle,
 indem sicherzustellen ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die
 Übertragung im Einzelfall erfüllt sind und dass die übertragene Nutzung nicht
 doppelt beansprucht wird (vgl. Beat Stalder/Nicole Tschirky, in Alain
 Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf2016,
 Rz. 3.390 ff.; vgl. auch Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und
 Bauvorhaben, Zürich/Basel/Genf 2021, Rz. 335 ff.).

3.1.2Das kantonale Baugesetz enthält keine Bestimmungen
 über die Zulässigkeit eines Nutzungstransfers und den Umgang mit einem
 solchen. Vielmehr überlässt es eine allfällige Regelung den Gemeinden, indem
 diese in ihren Baureglementen dafür zu sorgen haben, dass die für das gesamte
 Gemeindegebiet geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sowie
 Bestimmungen, die den Zonenplan genauer umschreiben, enthalten sind
 (vgl. Art. 18 Abs. 1 RBG).

Die Gemeinden haben
 gestützt auf Art. 21 ff. RBG überdies die Möglichkeit zum Erlass eines
 Überbauungsplans, welcher als Sondernutzungsplan die Überbaubarkeit, die
 Erneuerung oder Verdichtung von Teilgebieten der Gemeinde in Ergänzung oder
 Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung regelt (Art. 21 Abs. 1
 und Abs. 2 lit. b RBG). Er legt insbesondere die Erschliessung, die
 besondere Bauweise sowie die Freiraumgestaltung eines Teilgebiets fest (Art.
 23 Abs. 1 RBG) und besteht aus einem Plan und den dazugehörigen
 Sonderbauvorschriften (Art. 23 Abs. 2 RBG). Mit ihm kann unter
 Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen
 werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres
 Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt
 (Art. 23 Abs. 4 RBG). Die Gemeinde kann folglich die
 Nutzungstransfermöglichkeit auch in einem Überbauungsplan vorsehen.

3.2Von den Parteien bleibt zu Recht unbestritten, dass
 der streitbetroffene Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
 Parz.-Nr. 01 zulässig ist. So hält der von der Beschwerdegegnerin 2
 beschlossene und vom Beschwerdegegner 3 genehmigte Überbauungsplan"Panorama"in Art. 4 Abs. 5 SBV explizit fest, dass die Fläche Nutzungstransfer dem
 Transfer von Ausnützung in die Baubereiche A bis D dient, wobei diese Fläche
 in keiner Weise bebaut werden darf. Da der Überbauungsplan"Panorama"in Rechtskraft erwuchs und gestützt auf diesen unter Einhaltung der
 zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen werden darf
 (Art. 23 Abs. 4 RBG), spricht nichts gegen die Zulässigkeit des
 Nutzungstransfers. Daran ändert im Übrigen nichts, dass das kantonale Recht
 das Institut eines solchen Transfers nicht kennt, zumal sich Lehre und
 Rechtsprechung darin einig sind, dass eine Nutzungsübertragung zwischen zwei
 Grundstücken innerhalb der gleichen Zone auch ohne gesetzliche Grundlage
 zulässig ist (vgl. Stalder/Tschirky, Rz. 3.394, mit Hinweisen).
 Darüber hinaus ist nicht relevant, dass die beiden Grundstücke nicht
 unmittelbar aneinandergrenzen bzw. vor allem durch die Parz.-Nr. 04, die
 Zufahrtsstrasse X.______, getrennt sind. So weisen die beiden Grundstücke
 nicht zuletzt mit Blick auf den Überbauungsplan, die dazugehörigen
 Sonderbauvorschriften und aufgrund der unmittelbaren Nähe zueinander einen
 genügenden Zusammenhang auf (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des
 Kantons Zürich VB.2010.00249 vom 3. November 2010 E. 4.1).

Damit ist der
 Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der Parz.-Nr. 01 als
 rechtlich zulässig zu qualifizieren. Es ist somit nachfolgend zu prüfen, ob
 für den Transfer eine Eintragungspflicht im Grundbuch besteht und
 bejahendenfalls, wie diese Pflicht umgesetzt werden kann.

4.

4.1Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich dem
 Überbauungsplan"Panorama"keine explizite Pflicht zur grundbuchlichen
 Eintragung des streitbetroffenen Nutzungstransfers entnehmen lässt. Immerhin
 bringt Art. 4 Abs. 5 SBV aber zum Ausdruck, dass ein erhebliches
 Interesse an der Nichtbebauung des Grundstücks, welches durch einen
 Nutzungstransfer belastet wurde, besteht. Einzig durch den Überbauungsplan"Panorama"wird aber in keiner Weise ersichtlich noch ist für einen Dritten erkennbar,
 welches Grundstück in welchem Umfang von einem Nutzungstransfer profitiert
 hat. Ebenso wenig ist daraus eruierbar, inwieweit das streitbetroffene
 Spendergrundstück dadurch belastet ist. Des Weiteren ist den
 Beschwerdeführern darin zu folgen, dass nicht auszuschliessen ist, dass ohne
 eine Sicherung des Nutzungstransfers im Rahmen einer Eintragung im Grundbuch
 bzw. ohne dessen Publizitätswirkung ein Nachbar oder ein Dritter
 beispielsweise durch eine Änderung oder Aufhebung des Überbauungsplans"Panorama",
 selbst wenn dafür gemäss Art. 29 Abs. 2 RBG das gleiche Verfahren
 durchzuführen ist wie bei dessen Erlass, einen erheblichen Nachteil erfahren
 könnte.

Als Zwischenfazit ist
 damit festzuhalten, dass dem hohen Interesse an der Nichtbebauung der durch
 den Nutzungstransfer belasteten Parz.-Nr. 02 entgegen der Ansicht des
 Beschwerdegegners 1 und des Beigeladenen durch den bestehenden
 Überbauungsplan"Panorama"sowie die dazugehörigen Sonderbauvorschriften nicht
 Genüge getan wird.

4.2

4.2.1Es ist somit nachfolgend zu klären, ob mangels
 kantonaler Bestimmungen die kommunale Bauordnung eine Regelung für die
 vorliegende Konstellation bereithält, zumal Art. 1 Abs. 3 SBV subsidiär auf
 die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften der
 weiteren Reglemente der Gemeinde verweist. Dabei fällt insbesondere Art. 23
 Abs. 5 BO in Betracht, wonach ausnahmsweise auch unmittelbar angrenzende
 Nachbargrundstücke zur Berechnung der Ausnützungsziffer in Anspruch genommen
 werden, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich mittels Grundbucheintrag zu
 einem Verzicht auf die bereits beanspruchte Ausnützung verpflichten.

4.2.2Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist
 eine Bestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text
 nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach
 seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
 Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text
 zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren, d.h. eindeutigen und
 unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, unter
 anderem dann, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht
 den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
 Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem
 Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674
 E. 2.2, 139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen).

4.2.3Gemäss dem Wortlaut von Art. 23 Abs. 5 BO werden
 von der darin enthaltenen Eintragungspflicht unmittelbar angrenzende
 Nachbargrundstücke erfasst. Eine solche Situation liegt bei den
 streitbetroffenen Parz.-Nrn. 02 und 01 nicht vor, da diese lediglich in
 unmittelbarer Nähe liegen, aber nicht aneinandergrenzen.

Indessen enthält Art. 23
 Abs. 5 BO zumindest auf kommunaler Ebene den Grundsatz, dass bei einem
 zulässigen Nutzungstransfer eine grundbuchliche Eintragung zu erfolgen hat.
 Dabei ist davon auszugehen, dass der kommunale Gesetzgeber an eine
 Konstellation wie die vorliegende, bei welcher sich die Zulässigkeit eines
 Nutzungstransfers direkt aus einem Überbauungsplan ergibt und bei welchem es
 sich hinsichtlich des Transfers nicht um unmittelbar angrenzende Grundstücke
 handelt, bei Erlass von Art. 23 Abs. 5 BO nicht gedacht hat. Sinn
 und Zweck dieser Bestimmung ist es nämlich gerade, dass eine
 Nutzungsübertragung transparent gemacht und die Nichtbebauung einer durch
 einen Nutzungstransfer belasteten Parzelle grundbuchlich sichergestellt
 werden soll. Da aus gesetzgeberischer Sicht in der vorliegenden Situation
 jedoch dasselbe grosse Interesse an einer transparenten und gesicherten
 Nutzungsübertragung besteht und diesem, wie oben dargelegt, nicht bereits
 durch den Überbauungsplan Genüge getan wird, erscheint es geboten, Art. 23
 Abs. 5 BO analog auch für den streitbetroffenen Nutzungstransfer anzuwenden.
 Demgemäss ist in der vorliegenden Konstellation ebenfalls von einer
 grundbuchlichen Eintragungspflicht auszugehen, wovon im Übrigen selbst die
 Beschwerdegegnerin 2 auszugehen scheint, indem sie darauf hinweist, dass
 sie die Aufnahme einer solchen Pflicht in der Baubewilligungsverfügung
 vergessen habe. Schliesslich ist mit Blick auf andere Kantone zu erwähnen,
 dass eine generelle Pflicht zur grundbuchlichen Eintragung von
 Nutzungsübertragungen in zahlreichen kommunalen Bauordnungen explizit
 vorgesehen ist (vgl. dazuChristoph
 Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. A.,
 Wädenswil 2019, S. 929 ff.).Damit bleibt zu prüfen, wie die grundbuchliche Eintragungspflicht im
 vorliegenden Fall umzusetzen ist.

5.

5.1Bei längerer zeitlicher Wirkung sind
 Nebenbestimmungen, wie das aus einem Nutzungstransfer resultierende Verbot
 einer Bebauung eines Grundstücks, als öffentlich-rechtliche
 Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen (vgl. Stalder/Tschirky,
 Rz. 3.392). Wenn öffentlich-rechtliche Anliegen durch das für
 privatrechtliche Abmachungen vorgesehene Grundbuch gesichert werden sollen,
 steht die Anmerkung im Mittelpunkt. Sie ist eine Eintragung im Grundbuch, die
 bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche
 Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im
 Sinne von Art. 962 Abs. 1des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom
 10. Dezember 1907 (ZGB)erfährt die
 Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der
 Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt.
 Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen
 Eigentumsbeschränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung
 individuell-konkret für ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat
 jedoch nur deklaratorische und demnach keine konstitutive Bedeutung. Zwar besteht
 eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von
 öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch
 hält Art. 164der
 Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV)ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche
 Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtkräftig
 angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen. Damit kommt
 zum Ausdruck, dass diese Regel (mithin die Wirkung ohne entsprechenden
 Eintrag) auch gegenüber Dritten, insbesondere Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt
 die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, so ist
 selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle beim Erwerb nicht geschützt.
 Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, ob und in welcher Form die
 Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch besteht. Dies bedeutet, dass der
 konkrete Wortlaut einer Anmerkung (Revers), wenn diese eine bestehende
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betrifft, nur deklaratorische
 Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des Erwerbers, dass
 (allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen
 könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche
 Eigentumsbeschränkung ist folglich nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern
 der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist
 (vgl. zum Ganzen: Entscheid des Baurekursgerichts Zürich BRGE III
 Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8
 E. 3.2 f.;Christoph
 Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. A.,
 Wädenswil 2019, S. 439 ff.;Meinrad
 Huser, Möglichkeiten zur Absicherung der raumplanerischen Instrumente im
 Grundbuch, S. 5, abrufbar unter:http://huser-baurecht.ch/
 [zuletzt besucht am 17. Juni 2021]; Jörg Schmid/Oliver Zbinden,
 Popularservitute  Entstehung, Wirkungen und öffentlich-rechtliche
 Alternativen, in Roland Frankhauser et. al [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine
 Durchsetzung, Festschrift für Prof. Thomas Sutter-Somm,
 Zürich 2016, S. 1034 f.).

5.2Aufgrund des oben Dargelegten und aus Art. 23
 Abs. 5 BO folgt, dass es hinsichtlich der streitbetroffenen
 Nutzungsübertragung unabdingbar ist, diese im Grundbuch als
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen, was mittels einer
 Anmerkungzu erfolgen hat. Diesbezüglich ist
 festzuhalten, dass sich die Konstellation, bei der zwei Grundeigentümer eine
 Nutzungsübertragung gestützt auf einen Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch
 eintragen lassen, wesentlich von der vorliegenden, namentlich die
 grundbuchliche Eintragung eines Nutzungstransfers, dessen Zulässigkeit sich
 direkt aus einem Überbauungsplan ergibt, unterscheidet. Während sich im
 ersten Fall die beiden vom Nutzungstransfer betroffenen Grundeigentümer
 nämlich vor Einreichen des Baugesuchs privatrechtlich einigen müssen, was
 gemäss dem Grundbuchamt des Kantons Glarus offensichtlich der Regelfall
 darstellt (vgl. dazu den Amtsbericht vom 1. April 2021), kann es im
 letzteren Fall nicht angehen, die grundbuchliche Eintragung von einer
 etwaigen Zustimmung eines Grundeigentümers abhängig zu machen. Einerseits
 ergibt sich die Zulässigkeit und damit gewissermassen auch die Zustimmung zum
 Nutzungstransfer nämlich bereits aus dem Überbauungsplan selbst. Denn es wäre
 dem betroffenen Grundeigentümer bzw. dessen Rechtsvorgängern offen
 gestanden, sich im Rahmen des Überbauungsplanerlassverfahrens gegen den
 Nutzungstransfer und die damit verbundenen Rechtsfolgen zur Wehr zu setzen.
 Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, weil der Beigeladene bereits bei
 der Ausarbeitung des Überbauungsplans"Panorama"beteiligt war. Andererseits würde Art. 4
 Abs. 5 SBV (bzw. die darin enthaltene Zulässigkeit des
 Nutzungstransfers) zu einer leeren Bestimmung verkommen, könnte der
 voraussichtlich durch den Nutzungstransfer belastete Grundeigentümer doch
 stets seine Zustimmung zum Grundbucheintrag verwehren, woraus im Ergebnis ein
 faktisches Bauverbot resultieren würde. Dies kann nicht Sinn und Zweck von
 Art. 4 Abs. 5 SBV sein. Daraus folgt, dass die Anmerkung entgegen dem
 vorinstanzlichen Entscheid ohne die Zustimmung des vom Nutzungstransfer
 belasteten Grundeigentümers zu erfolgen hat, wobei einer solchen Eintragung
 durch die Baubewilligungsbehörde nichts entgegensteht bzw. diese von
 Amtes wegen zur Wahrung der oben genannten Interessen möglich ist (vgl. dazuFritzsche et al., S. 443;
 vgl. auchFrankhauser et al., S. 1035).

5.3Soweit die Beschwerdeführer sodann geltend machen,
 der Beschwerdegegner 3 sei nicht berechtigt gewesen, den bei ihm
 angefochtenen Entscheid mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
 und einer Suspensivbedingung zu ergänzen, ist ihnen nicht zu folgen. Denn sie
 verkennen, dass Letzterem die Möglichkeit, die Baubewilligungsverfügung mit
 Nebenbestimmungen oder Auflagen zu ergänzen, sofern es sich dabei nur um
 untergeordnete Mängel handelt, ohne Weiteres zusteht (vgl. dazu
 BGer-Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar 2021 E. 2.7; vgl. auch
 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2010.00249 vom
 3. November 2010 E. 4.5). Dementsprechend wird im kantonalen
 Baurecht in Art. 76 Abs. 2 RBG denn auch festgehalten, dass die
 Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen oder Befristungen verbunden werden
 kann und diese im Grundbuch angemerkt werden können. Folglich steht entgegen
 der Ansicht der Beschwerdeführer der in Disp.-Ziff. 1 enthaltenen
 Anordnung grundsätzlich nichts entgegen. Nach dem oben Dargelegten
 (vgl. E. II/5.2) ist jedoch keine Zustimmung des Beigeladenen
 erforderlich. Zudem erweist es sich als notwendig, eine allfällige Löschung
 der grundbuchlichen Anmerkung von der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde
 abhängig zu machen, andernfalls die Anmerkung ohne deren Einverständnis und
 mit wenig Aufwand wieder gelöscht werden könnte, was dem Transparenzgedanken
 des Grundbucheintrags diametral entgegenstehen würde. Daraus folgt, dass
 Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids des
 Beschwerdegegners 3 entsprechend anzupassen ist.

5.4Zusammenfassend ergibt sich, dass sich der
 streitbetroffene Nutzungstransfer von der Parz.-Nr. 02 auf die
 Parz.-Nr. 01 gestützt auf den Überbauungsplan"Panorama"als zulässig erweist. Dieser ist in analoger Anwendung von Art. 23
 Abs. 5 BO aus Transparenzgründen im Grundbuch anzumerken, wobei die
 Anmerkung ohne die Zustimmung des Beigeladenen durch die
 Beschwerdegegnerin 2 zu erfolgen hat. Dementsprechend ist
 Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids entsprechend
 abzuändern.

6.

Die Beschwerdeführer
 bringen schliesslich vor, das streitbetroffene Bauvorhaben erweise sich auch
 aus materiell-rechtlichen Gründen als mangelhaft. Anders als noch im
 Verfahren vor dem Beschwerdegegner 3 begründen sie jedoch nicht
 substantiiert, inwiefern der angefochtene Entscheid mangelhaft wäre. Folglich
 ist nicht weiter darauf einzugehen. Soweit der Beigeladene schliesslich eine
 Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, da er in der Sache erst
 vor Verwaltungsgericht Stellung habe nehmen können, verkennt er, dass ihm
 durch die Nichtteilnahme in den Verfahren vor der Beschwerdegegnerin 2
 und vor dem Beschwerdegegner 3 kein rechtlicher Nachteil erwachsen ist,
 zumal er sich zumindest vor Verwaltungsgericht rechtsgenüglich zur Sache
 äussern konnte.

7.

Dies führt zur teilweisen
 Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids des
 Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 ist dahingehend
 abzuändern, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
 Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
 Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
 des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden,
 verfügt wird. Zudem wird die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt,
 dass die Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor
 Baubeginn im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02,
 Grundbuch Obstalden, angemerkt hat. Diese Anmerkung darf ohne die Zustimmung
 der Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden.

III.

Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
 c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren
 unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Sind mehrere Parteien am
 Verfahren beteiligt, werden die Kosten unter denjenigen in der Regel
 angemessen aufgeteilt, die ganz oder teilweise unterliegen, unter
 Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen am Verfahren und dem Entscheid
 über ihre Vorbringen (Art. 137 Abs. 1 VRG). Ein Beigeladener,
 welcher am Verfahren teilgenommen hat, ist dabei ebenfalls kosten- und
 entschädigungspflichtig (Art. 16 Abs. 3 VRG).

Vorliegend dringen die
 Beschwerdeführer mit ihren Rechtsbegehren nicht durch. Jedoch wird ihrem
 Hauptanliegen auf Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
 im Grundbuch entsprochen. Des Weiteren unterliegt der Beschwerdegegner 1
 mit seinem Rechtsbegehren auf Abweisung der Beschwerde, obschon er durch den
 vorliegenden Entscheid bessergestellt wird. Ferner unterliegt der Beigeladene
 mit seinen Anträgen vollständig. Unter Berücksichtigung der jeweiligen
 Interessen und des Umstands, dass der Beigeladene erst im
 verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilnehmen konnte, sind die Gerichtskosten
 von pauschal Fr. 2'000.- daher zur Hälfte dem Beigeladenen und zu je
 einem Viertel den Beschwerdeführern sowie dem Beschwerdegegner 1
 aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
 Fr. 2'000.- sind den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
 zurückzuerstatten. Die Beschwerdegegnerin 2 und der
 Beschwerdegegner 3 sind nicht kostenpflichtig (Art. 135 Abs. 1
 und Abs. 2 VRG). Überdies ist der Beigeladene nach Art. 138
 Abs. 2 i.V.m. Art. 137 Abs. 1 VRG zu verpflichten, den
 Beschwerdeführern und dem Beschwerdegegner 1 je eine Parteientschädigung
 von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der
 Beschwerdegegnerin 2 steht mangels Vorliegens besonderer Umstände keine
 Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 4 VRG e contrario).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids
 des Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 wird dahingehend
 abgeändert, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
 Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
 Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
 des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden, verfügt
 wird und die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt wird, dass die
 Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor Baubeginn im
 Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02, Grundbuch
 Obstalden, angemerkt hat, wobei diese Anmerkung ohne die Zustimmung der
 Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden darf.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zur Hälfte dem Beigeladenen
 (Fr. 1'000.-) und zu je einem Viertel den Beschwerdeführern
 (Fr. 500.-) sowie dem Beschwerdegegner 1 (Fr. 500.-)
 auferlegt. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
 Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
 zurückerstattet.

3.

Der
 Beigeladene wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen
 nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von
 Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Der
 Beigeladene wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 innert
 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
 von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]