gl_gerichte · GL-1172 · 2019-11-21 · de
VG.2019.00028


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom21. November 2019

I. Kammer

in Sachen

VG.2019.00028

A.______                                                                                        Beschwerdeführerin

vertreten durchRechtsanwaltB.______

gegen

1. C.______ AG                                                                             Beschwerdegegner

vertretendurch
 Rechtsanwalt D.______

2.Gemeinde Glarus
 Nord

vertreten durchRechtsanwaltE.______

3. Departement Bau und
 Umwelt des Kantons Glarus

betreffend

Überbauungsplan Feld(Wiederaufnahme der Verfahren VG.2017.00075 und VG.2017.00076)

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1Das in Näfels (Gemeinde Glarus Nord) gelegene,
 16'357 m2 messende Grundstück "Feld", Parz-Nr. 95, Grundbuch
 Näfels, lag ursprünglich in der Landwirtschaftszone. Die Gemeindeversammlung
 Glarus Nord vom 25. November 2011 zonte das Grundstück in die Wohnzone W2b
 "mit grossem Bonus bei Überbauungsplänen" um. Am 31. Mai 2012
 erwarb die C.______ AG das Grundstück. Am 28. Januar 2013 reichte die
 C.______ AG dem Gemeinderat den Überbauungsplan Feld ein. Gegen den
 Überbauungsplan gingen fünf Einsprachen, worunter diejenige der
 A.______ AG vom 22. Juli 2013, ein. Der Gemeinderat Glarus Nord
 genehmigte am 18. Dezember 2013 den Überbauungsplan und legte ihn dem damals
 noch existierenden Gemeindeparlament vor. Dieses genehmigte am 20. Februar
 2014 den Überbauungsplan, nahm aber verschiedene Änderungen, namentlich der
 Sonderbauvorschriften, vor. Die Gemeindeversammlung vom 20. Juni 2014 wies
 den Überbauungsplan zurück, wobei der Rückweisungsantrag im Wesentlichen
 damit begründet wurde, dass zunächst der Richt- und der Nutzungsplan
 definitiv zu erstellen seien. Dagegen erhob die C.______ AG am
 19. August 2014 Beschwerde beim Regierungsrat, welcher die Sache am 22. Oktober
 2014 als Sprungbeschwerde dem Verwaltungsgericht überwies. Dieses hiess die
 Beschwerde am 5. Februar 2015 teilweise gut, hob den Beschluss der
 Gemeindeversammlung vom 20. Juni 2014 betreffend Überbauungsplan Feld
 auf und wies die Sache an den Gemeinderat Glarus Nord zurück (vgl. zum
 Ganzen VGer-Urteil VG.2014.00111 vom 5. Februar 2015).

1.2In der Folge wies der Gemeinderat am 15.April 2015die Einsprache der A.______ AG ab. Die Gemeindeversammlung
 vom 19.Juni 2015erliess den Überbauungsplan Feld, wobei sie die
 maximale Anzahl Vollgeschosse von fünf auf vier Geschosse beschränkte und den
 Gemeinderat verpflichtete, die Erschliessung des Gebiets über die
 Kantonsstrasse erneut zu prüfen.

1.3Der Gemeinderat zeigte der A.______ AG am 21.September 2015an, dass der Überbauungsplan Feld erlassen worden
 sei, wogegen beim Departement Bau und Umwelt (DBU) Beschwerde erhoben werden
 könne.

2.

2.1Die A.______ AG erhob am 22.Oktober 2015beim DBU Beschwerde und beantragte, der Beschluss
 der Gemeindeversammlung vom 19. Juni 2015 sei einschliesslich des
 Einspracheentscheids vom 15. April 2015 aufzuheben. Ihre Einsprache vom
 22. Juli 2013 sei gutzuheissen und der aufgelegte Überbauungsplan Feld
 vollumfänglich abzulehnen, eventualiter zur Verbesserung zurückzuweisen. Das
 DBU hiess die Beschwerde am 18. Juli 2016 teilweise gut und wies den
 Gemeinderat Glarus Nord an, im dem DBU noch einzureichenden Dossier für die
 Genehmigung des Überbauungsplans Feld im Überbauungsplan bei den
 Bauvorschriften sowie in Art. 10 Ziff. 1 der Sonderbauvorschriften (SBV) für
 den Baubereich A1 eine maximale Vollgeschosszahl von vier sowie eine maximale
 Höhenkote von 453.6 m ü.M. festzuhalten. Im Übrigen wies es die
 Beschwerde ab.

2.2Dagegen reichte die A.______ AG am 14.
 September 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein und beantragte die
 Aufhebung des Entscheids des DBU. Es sei sodann der Beschluss der
 Gemeindeversammlung einschliesslich des Einspracheentscheids des Gemeinderats
 aufzuheben. Die Einsprache vom 22. Juli 2013 sei gutzuheissen und der
 aufgelegte Überbauungsplan abzulehnen, eventualiter zur Verbesserung
 zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hiess am 22. Dezember 2016 die
 Beschwerde teilweise gut und hob den Entscheid des DBU vom 18. Juli 2016 auf.
 Es wies die Sache an das DBU zurück, damit es über die Beschwerde
 gleichzeitig mit dem Genehmigungsentscheid befinde (vgl. zum Ganzen
 VGer-Urteil VG.2016.00103 vom 22. Dezember 2016).

3.

3.1Das DBU genehmigte am 24.Juli 2017den
 Überbauungsplan Feld. Gleichentags hiess es die Beschwerde gegen den
 Gemeindeversammlungsbeschluss hinsichtlich der Klarheit des
 Sondernutzungsplans (maximale Höhenkote) teilweise gut. Im Übrigen wies es
 die Beschwerde ab.

3.2In der Folge gelangte die A.______ AG mit
 Beschwerde vom 14. September 2017 ans Verwaltungsgericht und beantragte,
 dass der Beschwerdeentscheid des DBU sowie dessen Genehmigungsverfügung
 vollumfänglich aufzuheben seien. Es sei sodann der Beschluss der
 Gemeindeversammlung vom 19. Juni 2015 einschliesslich des Einspracheentscheids
 des Gemeinderats vom 15. April 2015 aufzuheben, die Einsprache vom 22. Juli
 2013 gutzuheissen und der aufgelegte Überbauungsplan Feld vollumfänglich
 aufzuheben, eventuell zur Verbesserung zurückzuweisen. Eventualiter sei die
 Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
 Entschädigungsfolgen.

3.3Mit Präsidialverfügung vom 18. September 2017 wies
 das Verwaltungsgericht die Parteien darauf hin, dass die Behandlung der
 Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des DBU (Verfahren VG.2017.00076)
 dem Regierungsrat obliege. Gleichzeitig setzte es der C.______ AG, der
 Gemeinde Glarus Nord, dem DBU und dem Regierungsrat Frist zur Stellungnahme
 an, ob das Beschwerdeverfahren gegen den Genehmigungsentscheid durch das
 Verwaltungsgericht im Sinne einer Sprungbeschwerde anhand genommen werden
 solle. Diese zeigten sich mit dem Vorgehen einverstanden, wobei der
 Regierungsrat auf eine weitere Teilnahme am Verfahren verzichtete. Mit
 Präsidialverfügung vom 29. September 2017 nahm das Verwaltungsgericht
 das Verfahren VG.2017.00076 im Sinne einer Sprungbeschwerde anhand und
 vereinigte es mit dem Verfahren VG.2017.00075, welches den
 Beschwerdeentscheid des DBU zum Gegenstand hatte. Am 3. Mai 2018 wies das
 Verwaltungsgericht die Beschwerden ab.

4.

4.1Dagegen gelangte die A.______ AG mit Beschwerde
 in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 7. Juni 2018 ans Bundesgericht.
 Dieses hiess die Beschwerde am 20. Februar 2019 gut, hob das Urteil des
 Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zur neuen Beurteilung an das
 Verwaltungsgericht zurück (BGer-Urteil 1C_278/2018).

4.2Das Verwaltungsgericht nahm in der Folge mit
 Präsidialverfügung vom 19. März 2019 die Beschwerdeverfahren VG.2017.00075/76
 unter der Verfahrensnummer VG.2019.00028 wieder auf und setzte der Gemeinde
 Glarus Nord Frist zur Einreichung des Protokolls der Begleitgruppe vom 9.
 Januar 2013 an.

4.3Nachdem das Protokoll der Begleitgruppe eingegangen
 war, stellte das Verwaltungsgericht der A.______ AG am 25. März 2019 das
 Protokoll der Begleitgruppe sowie dasjenige der Gestaltungskommission vom 30.
 Oktober 2012 zu und gab ihr Gelegenheit, sich dazu zu äussern.

4.4Die A.______ AG wies am 1. April 2019 darauf
 hin, dass beide Protokolle erst am 2. Februar 2017 unterschrieben worden seien,
 weshalb die ursprünglichen Protokolle (ohne Unterzeichnungsdatum vom 2.
 Februar 2017) zuzustellen seien. Auf Aufforderung des Verwaltungsgerichts hin
 reichte die Gemeinde Glarus Nord die beiden undatierten Protokolle ein und
 begründete die Nachdatierung vom 2. Februar 2017.

4.5Die A.______ AG hielt am 31. Mai 2019 an ihren
 in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 14. September 2017 gestellten
 Anträgen fest. Das DBU schloss am 1. Juli 2019 auf Abweisung der
 Beschwerden; unter Kostenfolge. Die C.______ AG hielt am 18. Juli 2019
 an ihren bisherigen Ausführungen fest. Ebenso äusserte sich die Gemeinde
 Glarus Nord in ihrer Stellungnahme vom 23. Juli 2019.

4.6Die A.______ AG ersuchte am 26. Juli 2019 um
 Fristansetzung, damit zu den Eingaben der Gegenparteien Stellung genommen
 werden könne. Das Verwaltungsgericht gewährte eine Frist zur Stellungnahme
 und stellte der A.______ AG antragsgemäss sämtliche Verfahrensakten aus
 den Verfahren VG.2017.00075, VG.2017.00076 und VG.2019.00028 zu. Die A.______ AG
 reichte am 4. September 2019 ihre Stellungnahme ein, wozu sich die
 C.______ AG am 30. September 2019 vernehmen liess. Das DBU und die
 Gemeinde Glarus Nord verzichteten am 12. September 2019 bzw. am
 16. September 2019 auf eine weitere Stellungnahme.

II.

1.

1.1

1.1.1Das Bundesgericht erwog in E. 5.3 seines Urteils,
 dass das Verwaltungsgericht der Beurteilung der Gestaltungskommission
 erhebliches Gewicht beigemessen habe, sich aber nicht direkt auf ein Dokument
 der Gestaltungskommission gestützt habe, sondern auf den Mitwirkungsbericht
 des DBU (recte: der Abteilung Bau und Umwelt der Gemeinde Glarus Nord) vom
 17. April 2013. Zwar habe der Beschwerdegegner 3 im bundesgerichtlichen
 Verfahren das Protokoll der Gestaltungskommission vom 30. Oktober 2012
 eingereicht und ergebe sich daraus, dass der Mitwirkungsbericht vom 17. April
 2013 die Auffassung der Gestaltungskommission in den wesentlichen Punkten
 getreu wiedergebe. Es handle sich jedoch nicht um eine vollständige
 Wiedergabe, zudem sei der Text umstrukturiert worden. Da das
 Verwaltungsgericht das Protokoll der Gestaltungskommission nicht beigezogen
 habe, sei die Beschwerdeführerin ausser Stande gewesen, auf dem Wege der
 Akteneinsicht einen Vergleich mit dem Mitwirkungsbericht vorzunehmen und
 allfällige Diskrepanzen zu rügen. Hinzu komme, dass sich das
 Verwaltungsgericht auch nicht mit dem Antrag auf Beizug des Protokolls der
 Begleitgruppe vom 9. Januar 2013 auseinandergesetzt habe. Der angefochtene
 Entscheid verletze daher den Anspruch auf rechtliches Gehör. Das
 Bundesgericht hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 3. Mai 2018 auf und
 wies die Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs an dieses zurück.

1.1.2Das Verwaltungsgericht holte bei der
 Beschwerdegegnerin 2 das Protokoll der Begleitgruppe vom 9. Januar
 2013 und die undatierten, nicht unterschriebenen Protokolle der
 Gestaltungskommission und der Begleitgruppe ein. Die Dokumente stellte es der
 Beschwerdeführerin zu. Dieser wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben,
 welche sie auch wahrnahm. Damit wurde dem Entscheid des Bundesgerichts Genüge
 getan. Das Verwaltungsgericht hat erneut in der Sache zu entscheiden.

1.2Gemäss Art. 38 Abs. 1 lit. f des Gesetzes über die
 Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) kann die Behörde einen
 Augenschein durchführen.Der
 Entscheid über die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen
 Ermessen der Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die
 tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt werden
 können (BGer-Urteil 1C_157/2016 vom 6. September 2016 E. 2.2).

Soweit die
 Beschwerdeführerin in ihrer Replik vom 19. Januar 2018 einen Antrag auf
 Durchführung eines Augenscheins stellt, weist sie gleichzeitig darauf hin,
 dass sich die aus ihrer Sicht wesentlichen Erkenntnisse "mit einem
 kurzen Blick in Googlemaps und in den Geodatenviewer des Kantons Glarus"
 gewinnen liessen, weshalb ihr Antrag auf Durchführung ihres Augenscheins wohl
 als Alternativantrag zu sehen ist. Sodann nahm die Beschwerdeführerin nach
 Ergehen des Bundesgerichts nochmals ausführlich zum strittigen
 Überbauungsplan Stellung, ohne aber einen Augenschein zu beantragen. Indessen
 kann offenbleiben, ob überhaupt ein unmissverständlicher Antrag auf
 Durchführung eines Augenscheins vorliegt. Da sich nämlich der
 rechtserhebliche Sachverhalt rechtsgenüglich aus den Akten ergibt, ist auf
 einen Augenschein ohnehin zu verzichten.

1.3Das Verwaltungsgericht als
 Rechtsmittelbehörde muss den Handlungsspielraum, welcher das Gesetz der
 Verwaltung einräumt, respektieren. Es hat im Auge zu behalten, dass es
 Rechtsmittel-, nicht Planungsinstanz ist, dies insbesondere, wenn es um
 lokale Angelegenheiten geht. Zudem hat es bei seiner Prüfung die durch
 Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
 vom 18. April 1999 (BV) garantierte Gemeindeautonomie zu respektieren.
 Aus diesen Gründen hat es sich im Rahmen seiner Kognition Zurückhaltung
 aufzuerlegen, selbst wenn es zur Prüfung der Angemessenheit berufen ist
 (BGer-Urteil 1C_278/2018 vom 20. Februar 2019 E. 3.3, mit
 Hinweisen).

2.

2.1Die Beschwerdeführerin macht geltend, der
 Wortlaut des Protokolls der Gestaltungskommission vom 30. Oktober 2012 zeige,
 dass sämtliche späteren Stellungnahmen, welche sich zum Projekt äusserten,
 auf diese Beurteilung abstellten. Insbesondere sei der Mitwirkungsbericht vom
 17. April 2013 identisch mit der Beurteilung vom 30. Oktober 2012. Die
 Gestaltungskommission habe nicht einen Entwurf für einen Überbauungsplan
 (Situationsplan und Sonderbauvorschriften), sondern Grundlagen für ein
 Richtprojekt gesehen. Dazu habe sich die Gestaltungskommission geäussert.
 Gestützt darauf habe die Bauherrschaft gemeinsam mit einer Begleitgruppe,
 welcher zwei Vertreter der Gestaltungskommission angehörten, das Projekt
 überarbeitet. Die Begleitgruppe habe am 9. Januar 2013 das Resultat zur
 Kenntnis genommen. Der Gestaltungskommission sei das Resultat der
 Projekterweiterung nicht vorgelegt worden, und zwar nicht einmal das weiter
 bearbeitete Richtprojekt. Immerhin sei dieses als Grundlage für den
 Überbauungsplan bestimmt gewesen. Diese Grundlage hätten nur die beiden
 Vertreter der Gestaltungskommission in der Begleitgruppe gesehen. Die beiden
 Vertreter hätten sich schon vor dem 30. Oktober 2012 in das Richtprojekt
 involviert und hätten dies auch nachher getan. Bei einer solch engen
 Zusammenarbeit hätten sie nicht mehr unbefangen sein können. Auf das
 Protokoll der Begleitgruppe, welche im Wesentlichen aus Vertretern der
 Bauherrschaft bestanden habe, dürfe daher nicht abgestellt werden. Zusammenfassend
 habe die Gestaltungskommission den Entwurf für einen Überbauungsplan nicht
 gesehen, nicht beurteilt und auch nicht formell verabschiedet. Sie habe nicht
 einmal die letzte Fassung des Richtprojekts gesehen. Diese sei nur der
 Begleitgruppe am 9. Januar 2013 präsentiert worden.

2.2Gemäss Art. 68 Abs. 1 der Bauverordnung vom
 23. Februar 2011 (BauV) hat die zuständige Gemeinde zur Beurteilung von
 Vorhaben nach Art. 46 und von besonderen Einordnungsfragen nach Art. 47
 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) eine
 Gestaltungskommission zu bestellen, welche sich aus fünf bis sieben
 Fachleuten zusammensetzt. Die Kommission unterbreitet nach Art. 68
 Abs. 2 BauV ihre Beurteilungen der für das Bewilligungsverfahren zuständigen
 Gemeindebehörde.

Bei der
 Gestaltungskommission handelt es sich um eine Fachbehörde, welche unter
 anderem Bauten mit einer Überbauungsplanpflicht zu beurteilen hat. Wie die
 Beschwerdegegner zutreffend ausführen, sind die Ausführungen der Gestaltungskommission
 für die den Überbauungsplan erlassende Behörde bzw. vorliegend die
 Gemeindeversammlung nicht bindend. Insofern hat sie nicht die Befugnis, einen
 Überbauungsplan zu genehmigen oder nicht zu genehmigen, vielmehr hat sie zu
 diesem eine fachliche Stellungnahme abzugeben. Da es sich bei der
 Gestaltungskommission um eine Fachbehörde handelt, kommt ihrer Stellungnahme
 indessen erhebliches Gewicht zu. So ist namentlich ein Abweichen davon
 einlässlich zu begründen.

2.3

2.3.1Aus dem Protokoll der Sitzung der
 Gestaltungskommission vom 30. Oktober 2012 wird ersichtlich, dass
 F.______ und G.______, beides Mitglieder der Gestaltungskommission, das
 Projekt begleiteten. An der Sitzung vom 30. Oktober 2012 wurde das
 Richtprojekt mit der vorgesehenen Randbebauung vorgestellt. Die Randbebauung
 wurde durch die Gestaltungskommission sehr begrüsst. Die Lösung sei gut
 betreffend Durchgang in den Innenhof für die Öffentlichkeit. Auch die Nutzung
 des Zentrums werde begrüsst, da dieses verkehrstechnisch ruhig und ohne öffentliche
 Parkplätze sei. Der Projektcharakter sei positiv. Die gesamte Form der
 Überbauung sei stark, da sie kontinuierlich rund und dem Bergkamm angepasst
 sei. Der grosszügige Hofraum mit Möglichkeit privater Gärten biete eine gute
 Wohn- und Lebensqualität. Gesamthaft werde eindeutig ein besseres Resultat
 erreicht als mit der Regelbauweise. Die Grossform eigne sich an dieser Lage
 zur Schaffung von qualitativ sehr hochwertigem Wohnraum mit hoher
 Freiraumqualität im grossen Innenhof und einem differenzierten Umgang mit der
 Abgrenzung von privaten und öffentlichen Bereichen durch die Gestaltung der
 Zugangssituationen. Mit einer im Weiteren sorgfältigen Ausarbeitung des
 Erscheinungsbilds und der Umgebungsgestaltung verspreche sich die
 Gestaltungskommission einen sehr wertvollen Beitrag zur Siedlungsentwicklung
 im nördlichen Glarus.

Angeregt wurde,
 dass die Gestaltung der Gebäude-Enden zu überdenken sei. Die
 Gestaltungsabsicht sei noch nicht genau ersichtlich. Die Enden wirkten eher
 wie Schnittstellen als wie Gebäudeenden, die den Zusammenhalt der Grossform
 herstellen. Die Strassenfassaden sollten eher geschlossen und die Hoffassaden
 eher offen gestaltet werden. Die Gestaltung betreffend Raum zur Strasse sei
 ebenfalls zu überdenken, sollte aber als hochwertiger öffentlicher Bereich
 gestaltet werden. Allerdings müsse eine private Vorzone vor den Wohnungen
 eingerichtet werden. Die 5-Geschossigkeit (vis-à-vis des Fachmarktcentrums
 Krumm) wirke optimaler als sechs Geschosse. So wären dann rundum Reduktionen
 in der Höhe gegen Nordosten gedacht.Schliesslichmüssten die
 Emissionen und Immissionen noch mittels Lärmgutachten abgeklärt werden.

2.3.2Am 9. Januar 2013 fand eine Sitzung der
 Bauherrschaft, der Architekten, der Landschaftsarchitekten und der zwei das
 Projekt begleitenden Mitgliedern der Gestaltungskommission statt. Dabei wurde
 durch die Architekten erläutert, wie das Projekt aufgrund der Ausführungen
 der Gestaltungskommission am 30. Oktober 2012 überarbeitet wurde. Neu waren
 fünf Vollgeschosse gegen den Kreisel, eine leichte Verschiebung der
 Gebäudevolumina und leicht veränderte Gebäudeecken geplant. Bei den
 Schnittlösungen wurde mit zwei Varianten gegen die Kantonsstrasse gearbeitet.
 Die Fassadengestaltungen fürStrassen- und Hofseite wurden detailliert, die Grundrisse
 erstellt und dieErschliessungfür Bewohner, Kunden des Gewerbes,
 Fahrräder und Fahrzeuge sowie Ver- und Entsorgung angepasst. Daneben wurde
 das Umgebungsprojekt erläutert. Die Vertreter der Gestaltungskommission
 würdigten das Projekt lobend. Die Gestaltung der Hochbauten und der Umgebung
 überzeuge in allen Bereichen. Bei der Schnittlösung, welche Gewerbenutzungen
 im Erdgeschoss gegen die Kantonsstrasse ermögliche, solle der Hof analog der
 Schnittlösung beim Hochparterre gestaltet werden. Das Aufzeigen der beiden
 Schnittmöglichkeiten im Überbauungsplan werde sehr begrüsst. Weitere offene
 Detailfragen könnten im Rahmen des Bauprojekts gelöst werden. Auf der
 vorliegenden Basis könne nun als nächster Schritt der Überbauungsplan
 ausgearbeitet und eingereicht werden.

2.3.3Im Mitwirkungsbericht der kommunalen
 Abteilung Bau und Umwelt vom 17. April 2013 wurde das Protokoll der
 Gestaltungskommission vom 30. Oktober 2012 fast wörtlich übernommen, aber
 etwas umstrukturiert. Hingegen fanden das Protokoll der Sitzung vom 9. Januar
 2013 und die dort dargestellten Änderungen keinen Eingang in den
 Mitwirkungsbericht.

2.3.4Da die Gemeindeversammlung beim Erlass des
 Überbauungsplans die maximale Vollgeschosszahl im Baubereich A1 von fünf auf
 vier Geschosse reduziert hatte, sah sich die Gestaltungskommission in ihrer
 Sitzung vom 2. Februar 2017 dazu veranlasst, die Protokolle vom 30. Oktober
 2012 und vom 9. Januar 2013 mit folgendem Zusatz zu ergänzen: "Die
 Gestaltungskommission hat von den von der Gemeindeversammlung am
 Überbauungsplan vorgenommenen Änderungen Kenntnis genommen. Diese Änderungen
 sind ohne Einfluss auf die positive Beurteilung des Überbauungsplanes durch
 die Gestaltungskommission."

2.4Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass die
 Gestaltungskommission der vorgesehenen Randbebauung von Anfang an sehr
 positiv gegenüberstand. Bei der Präsentation des Richtprojekts am 30. Oktober
 2012 lobte sie das Vorhaben, mit welchem ein eindeutig besseres Resultat als
 mit der Regelbauweise erzielt werde. Nur in vereinzelten Punkten regte sie
 Änderungen an. Wie bis anhin begleiteten auch in der Folge zwei Mitglieder
 der Gestaltungskommission das Projekt, wobei sie an der Sitzung mit der
 Bauherrschaft vom 9. Januar 2013 dieses lobend würdigten.

Die Gestaltungskommission
 stellte schon früh zwei Mitglieder ab, um das Projekt zu begleiten, was nicht
 zu beanstanden ist, sondern ermöglichte, die Anliegen der
 Gestaltungskommission direkt in das Vorhabeneinfliessenzu lassen. Dass die
 Gestaltungskommission bereits zum Richtprojekt Stellung nahm, erscheint
 sinnvoll. Hätte dieses nämlich nicht genügt, hätte die
 Beschwerdegegnerin 1 rechtzeitig reagieren und einen anderen Weg
 einschlagen können. Da das Richtprojekt die Gestaltungskommission
 offensichtlich aber überzeugen konnte, sah es diese als genügend an, wenn
 ihre beiden Mitglieder die weitere Umsetzung bzw. die Ausarbeitung
 begleiteten. Daraus lässt sichschliessen, dass den an der
 Sitzung erwähnten Kritikpunkten keine entscheidende Bedeutung zukam, zumal
 die Gestaltungskommission zu Detailfragen im Baubewilligungsverfahren
 Stellung nehmen kann. Sodann zeigt die am 2. Februar 2017 beschlossene
 Ergänzung der Protokolle vom 30. Oktober 2012 und vom 9. Januar 2013 auf,
 dass die Gestaltungskommission den Überbauungsplan mit der geplanten
 Randbebauung als positiv beurteilte und an dieser Beurteilung stets
 festhielt.

Entgegen der
 Auffassung der Beschwerdeführerin ist das Vorgehen der Gestaltungskommission
 nicht zu beanstanden und steht in Einklang mit Art. 68 Abs. 2 BauV, welcher
 das Verfahren für die Beurteilung durch die Gestaltungskommission nicht
 regelt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es aufgrund des
 Dargelegten nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 3 davon
 ausging, der Überbauungsplan sei durch die Gestaltungskommission positiv
 beurteilt worden.

3.

3.1Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend,
 mangels gesetzlicher Grundlage seien die Abweichungen bezüglich
 Gebäudeabstand und Gebäudelänge bzw. geschlossener Bauweise nicht
 zulässig. Die Abweichungen von der Grundordnung sprengten überdies das
 zulässigeMass. Die Wohnzone W2b bezwecke die "Schaffung
 gesunder Wohnbebauungen". Zulässig seien Wohnbauten und nicht störende
 Betriebe. Als im November 2011 das Umzonungsgesuch vorgestellt worden sei,
 sei auch eine mögliche Überbauung aufgezeigt worden. Die damals präsentierten
 Mehrfamilienhäuser hätten eine Höhe von 7 m gehabt. Geplant seien etwa
 40 Wohnungen gewesen. Es sei mit ca. 300 bis 450 zusätzlichen
 Fahrten gerechnet worden, welche durch rund 80 Autoabstellplätze
 ausgelöst würden. Der strittige Überbauungsplan mit seinen vier- und
 fünfgeschossigen Bauten (inkl. Sockelgeschoss) unterlaufe den
 demokratischen Entscheid. Es finde hier eine Aufzonung in eine von der
 Bauordnung nicht vorgesehene Bauzone statt. Dies werde umso deutlicher, als
 die höchsten Wohnzonen bis zu drei Geschosse und eine Höhe von höchstens
 10 m vorsehen würden. Vorliegend werde mit einer de facto Aufzonung
 nicht nur eine nächsthöhere Bauzone übersprungen, sondern sowohl in derGeschossigkeitals auch in der Höhe gleich die höchsten Wohnzonen
 überhaupt. Die Einzonung wäre nicht zustande gekommen, wenn der Bevölkerung
 damals das Projekt, das nun mit dem Überbauungsplan ermöglicht werden soll,
 vorgestellt worden wäre.

3.2

3.2.1Gemäss Art. 23 Abs. 1 RBG regelt der
 Überbauungsplan insbesondere die Erschliessung, die besondere Bauweise sowie
 die Freiraumgestaltung eines Teilgebiets.Er besteht nach Art. 23 Abs. 2 RBG aus einem Plan und den dazu gehörenden
 Sonderbauvorschriften. Mit Sonderbauvorschriften können gemäss Art. 23
 Abs. 3 RBG insbesondere geregelt werden: Bauweise (lit. a); Anordnung
 und Gliederung der Bauten und Anlagen (lit. b); Lage, Grösse und Abstände der
 Bauten und Anlagen (lit. c); Art und Mass der Nutzung der Bauten (lit. d);
 Firstrichtung und Dachform (lit. e); Materialwahl und Fassadengestaltung
 (lit. f); Ausstattung mit Gemeinschaftsanlagen, Parkplätzen und
 Kinderspielplätzen (lit. g); Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der
 Freiräume (lit. h); bauliche und gestalterische Massnahmen zur Bekämpfung von
 Emissionen und Immissionen (lit. i) sowie Massnahmen zur sparsamen Nutzung
 und Verteilung von Energie (lit. k). Mit dem Überbauungsplan kann nach Art.
 23 Abs. 4 RBG unter Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der
 Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und
 architektonisch besseres Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen
 Interesse liegt. Die Höhe des Ausnützungsbonus ist dabei von der Gemeinde im
 Baureglement festzulegen (Art. 23 Abs. 5 RBG).

3.2.2Nach Art. 9 Abs. 2 der Bauordnung Näfels vom 18.
 November 2005 (BO Näfels) kann der Gemeinderat namentlich folgende
 Abweichungen von der Bauordnung bewilligen: Erhöhung der zonengemässen
 Geschosszahl und der Gebäudehöhen, wobei in der Dorfkernzone höchstens ein
 zusätzliches Vollgeschoss bewilligt werden darf (lit. a); Erhöhung der
 Ausnützungsziffern in den Wohnzonen W2a und W2b sowie in der Wohn- und
 Gewerbezone (lit. b); Gestattung von Mehrfamilienhäusern in den Wohnzonen
 (lit. c). Der Gemeinderat ist gemäss Art. 9 Abs. 3 BO Näfels berechtigt,
 aufgrund des Überbauungsplans in der Dorfkernzone, der Kernzone sowie der
 Wohn- und Gewerbezone die geschlossene Bauweise zu verfügen.

3.3Soweit die Beschwerdeführerin mit Hinweis auf einen
 bundesgerichtlichen Entscheid zum Legalitätsprinzip im Abgaberecht davon
 ausgeht, von der Rahmennutzungsordnung dürfe nur soweit abgewichen werden,
 als die BO Näfels die entsprechenden Inhalte aufweise, ist ihr nicht zu
 folgen. Art. 23 Abs. 4 RBG bestimmt allgemein, dass mit dem
 Überbauungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden kann. Dabei zählt
 Art. 23 Abs. 3 RBG in einer nicht abschliessenden Liste auf, was mit den
 Sonderbauvorschriften geregelt werden kann. Diese Normen bedürfen  mit
 Ausnahme der Höhe des Ausnützungsbonus (Art. 23 Abs. 5 RBG)  keiner
 Konkretisierung in der kommunalen Bauordnung. Aus dem Wortlaut von Art. 9
 Abs. 2 BO Näfels ergibt sich sodann, dass der kommunale Gesetzgeber die
 Möglichkeiten zur Abweichung von der Regelbauweise nicht einschränken wollte.
 So geht aus dem Wort "namentlich" eindeutig hervor, dass die in
 Art. 9 Abs. 2 lit. a bis c geregelten Abweichungen lediglich
 beispielhaft sind.

Sodann ist der
 Beschwerdeführerin nicht zu folgen, wenn sie aus Art. 9 Abs. 3
 BO Näfels schliesst, die geschlossene Bauweise sei in der
 Wohnzone W2b gänzlich ausgeschlossen. Während in Art. 9 Abs. 2
 BO Näfels Abweichungen bewilligt werden können, ist gemäss Art. 9
 Abs. 3 BO Näfels der Gemeinderat  bzw. bis zum Erlass der
 totalrevidierten Gemeindeordnung Glarus Nord vom 26. April 2016 (GO Glarus
 Nord) die Gemeindeversammlung (vgl. VGer-Urteil VG.2014.00103 vom
 5. Februar 2015 E. II/2)  berechtigt, die geschlossene
 Bauweise in der Dorfkernzone, der Kernzone und der Wohn- und Gewerbezone zu
 verfügen. Der Unterschied zwischen den beiden Bestimmungen liegt nach ihrem
 Wortlaut darin, dass die Abweichungen von Art. 9 Abs. 2 BO Näfels
 auf Gesuch erfolgen, weshalb sie bewilligt werden können. Art. 9 Abs. 3
 BO Näfels ermächtigt hingegen den Gemeinderat (bzw. die
 Gemeindeversammlung) dazu, die geschlossene Bauweise auch gegen den Willen
 des Privaten zu verfügen. Somit schliesst Art. 9 Abs. 3 BO Näfels die
 geschlossene Bauweise für die in dieser Bestimmung nicht genannten Bauzonen
 nicht aus; der Gemeinderat (bzw. die Gemeindeversammlung) ist lediglich
 nicht dazu ermächtigt, die geschlossene Bauweise gegen den Willen des
 Privaten zu verfügen. Dies steht sodann in Einklang mit Art. 23 Abs. 3 lit. a
 RBG.

Aufgrund der Übergangsbestimmung
 von Art. 88 BauV ist im Übrigen Art. 62 Abs. 2 BauV nicht anwendbar,
 welcher regelt, dass die Gemeinde bei der geschlossenen Bauweise die
 zulässige Gebäudelänge bestimmt.

Daraus folgt, dass sowohl
 die Abweichungen bezüglich Gebäudehöhe und Gebäudeabstand als auch die
 vorgesehene geschlossene Bauweise sich auf eine genügende gesetzliche
 Grundlage stützen können.

3.4Nicht gefolgt werden kann der Beschwerdeführerin
 sodann, wenn sie rügt, durch den Überbauungsplan finde eine Aufzonung in eine
 von der BO Näfels nicht vorgesehene Bauzone statt. Die geplante Ausnützung
 von 0.80 für Hauptbauten liegt im Rahmen des von Art. 9 Abs. 2 lit. b BO
 Näfels Erlaubten. Der Überbauungsplan sieht sodann anstatt der bei der
 Regelbauweise erlaubten zwei Vollgeschosse drei bis vier Vollgeschosse und
 ein Sockelgeschoss vor, wobei die UK Untergeschossdecke maximal 2.5 m
 über dem Niveaupunkt liegen darf. Dies lässt sich mit Art. 9 Abs. 2
 lit. a BO Näfels vereinbaren, da dieser lediglich in der
 Dorfkernzone die Erhöhung um nur ein zusätzliches Vollgeschoss zulässt, für
 die anderen Zonen hingegen keine Begrenzungen vorsieht. Mit der zulässigen
 Erhöhung der Geschosszahl geht zwingend auch eine Erhöhung der Gebäudehöhe
 einher. Nicht zu beanstanden ist sodann die Reduktion der Gebäudeabstände auf
 4 m, handelt es sich hierbei doch um ein bei Überbauungsplänen übliches
 Vorgehen, welches in Art. 23 Abs. 2 lit. c RBG vorgesehen ist.
 Schliesslich ist wie dargelegt die geschlossene Bauweise zulässig, weshalb
 auch die beanstandeten Gebäudelängen zulässig sind.

Es trifft zwar zu, dass
 bei einer Gesamtbetrachtung die Abweichungen von der Regelbauweise erheblich
 sind. Allerdings wurde das Überbauungsplangebiet durch die
 Gemeindeversammlung vom 25. November 2011 in die Wohnzone W2b "mit
 grossem Bonus bei Überbauungsplänen" eingezont. Es war daher stets klar,
 dass aufgrund der Grösse der Parzelle von 16'357 m2 zwar einerseits eine
 Überbauungsplanpflicht besteht, andererseits für diesen Überbauungsplan eben
 ein grosser Bonus gewährt werden soll. Die durch den Überbauungsplan
 vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise liegen im Rahmen dieses
 grossen Bonus, weshalb nicht davon ausgegangen werden kann, das Mass des in
 der Zone W2b Zulässigen werde gesprengt.

Soweit die Beschwerdeführerin
 schliesslich geltend macht, die Umzonung wäre nicht bewilligt worden, wenn
 die Stimmbürger das Projekt gekannt hätten, handelt es sich um eine reine
 Mutmassung. Die Gemeindeversammlung hat nämlich nicht nur die Umzonung
 bewilligt, sondern eben auch den vorliegend strittigen Überbauungsplan
 erlassen. Damit kommt diesem entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
 die gleiche demokratische Legitimation wie der Rahmennutzungsordnung zu.

4.

4.1Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, keine
 der für die Planung zuständigen Behörden habe sich rechtsgenügend mit den
 Abweichungen von der Regelbauweise auseinandergesetzt. In der
 Gestaltungskommission seien die Abweichungen von der Ausnützungsziffer kein
 Thema gewesen. Im Planungsbericht werde einzig das Interesse an der
 haushälterischen Bodennutzung geltend gemacht, was für sich alleine nicht
 genüge. Die Interessen, welche einer derart hohen Ausnutzung entgegenstehen,
 wie beispielsweise die Auswirkungen auf die Erschliessung, den Verkehr oder
 die öffentliche Infrastruktur würden nicht erwähnt und damit auch nicht in
 die Interessenabwägung einbezogen. Inwiefern mit einer derart hohen
 Ausnützung das angestrebte ortsbaulich und architektonisch bessere Ergebnis
 erzielt werden könne, werde nicht dargetan. Ebenso werde nicht dargelegt,
 weshalb die Gebäudehöhen oder die Gebäudeabstände eine besonders gute Lösung
 sein sollen. Das Protokoll der Gestaltungskommission zeige, dass diese nur
 ein paar wenige Punkte diskutiert habe. Die Beurteilung der Gestaltungskommission
 genüge in keiner Art und Weise den gesetzlichen Massstäben. Sie folge im
 Wesentlichen ohne die gesetzlich verlangte Auseinandersetzung mit den
 einzelnen Kriterien und der Gesamtabwägung der Interessen, weshalb darauf
 nicht abgestellt werden könne. Mit dem Überbauungsplan werde auch nicht
 Rücksicht auf die bauliche Umgebung genommen. Die ermöglichte Überbauung
 sprenge die Masse der umliegenden Bauten massiv und setzte damit ganz bewusst
 einen Gegensatz zur baulichen Umgebung, die sich auf immerhin vier von fünf
 Seiten offen und zurückhaltend präsentiere. Besonders bedauernswert seien die
 Eigentümer der benachbarten Einfamilienhäuser und der Zweifamilienhäuser
 (alle zweigeschossig). Insgesamt fehle es an der erforderlichen umfassenden
 Interessenabwägung und der eingehenden Auseinandersetzung mit den angeblichen
 Vor- und Nachteilen des Überbauungsplans.

4.2Der Überbauungsplan bezweckt gemäss Art. 8 Abs. 1 BO
 Näfels eine ausgewogene Lösung zwischen der haushälterischen Nutzung des
 Bodens und der Sicherstellung einer qualitativ hochstehenden Bebauung mit
 einer architektonisch und städtebaulich guten Gestaltung. Mit ihm kann von
 der Regelbauweise abgewichen werden, wobei die Privilegierung nur gilt, wenn
 dadurch als Ausgleich gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres
 Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt (Art. 23
 Abs. 4 RBG) bzw. wenn damit besonders gute Lösungen erzielt werden (Art.
 9 Abs. 1 BO Näfels). Ob eine besonders gute Lösung vorliegt, beurteilt sich
 namentlich nach folgenden in Art. 9 Abs. 1 BO Näfels aufgeführten Kriterien:
 Erschliessung und Parkierung; hygienisch und baulich einwandfreie Lösung;
 Beachtung der Beziehung zu den Nachbargrundstücken; harmonische Einordnung
 der Bauten ins Gesamtbild der Umgebung; grosszügige und zweckmässige Anlage
 von Freiflächen und Kinderspielplätzen.

4.3Wie das Verwaltungsgericht bereits in seinem
 Entscheid vom 3. Mai 2018 (VGer-Urteil VG.2017.00075/76 E. II/5.2) ausgeführt
 hatte, sind die Art. 9 Abs. 1 BO Näfels aufgeführten Kriterien weder
 abschliessend noch muss jedes einzelne besonders gut erfüllt werden. Vielmehr
 ist in einer Gesamtschau zu prüfen, ob durch den Überbauungsplan eine
 besonders gute Lösung erzielt wird, wobei einer architektonisch und baulich
 guten Gestaltung kraft Art. 23 Abs. 4 RBG eine besondere Bedeutung zukommt.
 Der Begriff der "besonders guten Lösung" impliziert, dass bei
 Erlass eines Überbauungsplans eine Abwägung zwischen den Vor- und Nachteilen
 des Überbauungsplans vorzunehmen ist. Auch dabei ist der Überbauungsplan als
 Sondernutzungsplan gesamthaft zu betrachten, was entgegen der Auffassung der
 Beschwerdeführerin verbietet, für jede einzelne Abweichung von der
 Regelbauweise eine separate Interessenabwägung durchzuführen.

4.4

4.4.1Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
 setzte sich die Gestaltungskommission eingehend mit dem Projekt auseinander
 und kam zum Schluss, dass mit der geplanten Überbauung eindeutig ein besseres
 Resultat erzielt werde als mit der Regelbauweise (vgl. E II/2.3).

4.4.2Wie das Bundesgericht in E. 3.5 seines Urteils vom
 20. Februar 2019 (BGer-Urteil 1C_278/2018) ausführte, hatte sich das
 Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 3. Mai 2018 detailliert mit der
 Frage, ob mit dem Überbauungsplan gesamthaft ein ortsbaulich und
 architektonisch besseres Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen
 Interesse liegt, auseinandergesetzt. Im Wesentlichen kann daher auf die
 entsprechenden Erwägungen zurückgekommen werden.

4.4.3Die streitbetroffene Parzelle liegt im südlichen
 Teil des Ortes Näfels und weist eine Fläche von 16'357 m2 auf. Aufgrund
 ihrer Grösse kommt ihr eine wesentliche Bedeutung für die bauliche
 Entwicklung von Näfels bzw. der ganzen Gemeinde Glarus Nord zu. Sie ist
 geradezu prädestiniert, dem bundesrechtlich vorgegebenen Ziel des
 verdichteten Bauens zu dienen. Dies ist auch der Grund, weshalb die Parzelle
 in die Zone W2b "mit grossem Bonus bei Überbauungsplänen" eingezont
 wurde. Es ist offensichtlich und bedarf keiner Weiterungen, dass das Art. 3
 Abs. 3 lit. a bis des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22.
 Juni 1979 (RPG) vorgegebene Ziel mit dem vorliegenden Überbauungsplan
 deutlich besser erreicht werden kann als mit der Regelbauweise.

4.4.4Zwischen dem Ziel des verdichteten Bauens bzw. der
 haushälterischen Nutzung des Bodens und demjenigen der qualitativ
 hochstehenden Bebauung kann ein Spannungsverhältnis bestehen, wie dies Art. 8
 Abs. 1 BO Näfels zum Ausdruck bringt.

Die Umgebung des
 Überbauungsplangebiets ist heterogen. Im Westen liegt die Kantonsstrasse. Auf
 der gegenüberliegenden Strassenseite befindet sich das Fachmarktcenter
 Näfels, welches aufgrund seiner Länge und des grossen Parkplatzes markant in
 Erscheinung tritt und das Gebiet prägt. Im Norden grenzen die Aserstrasse und
 ein Kreisel der Kantonsstrasse an das Überbauungsplangebiet. Dahinter
 befindet sich eine Wohn- und Gewerbezone, welche unter anderem mit einem
 Restaurant, einer Garage und einer Tankstelle überstellt ist. Im Osten liegt
 die Aserstrasse, an welche mit Einfamilienhäusern überstellte Bauzonen W2b
 und W2a sowie eine in der Landwirtschaft liegende Parzelle anschliessen. Im
 Süden liegt schliesslich eine Bauzone W2a, welche ebenfalls durch
 Einfamilienhäuser überstellt ist, während sich im Südwesten entlang der Kantonsstrasse
 eine in der Wohn- und Gewerbezone liegende Parzelle befindet, welche noch
 nicht überbaut ist. Dabei kann entgegen der Darlegung der Beschwerdeführerin
 zumindest im Westen und im Norden nicht von einer kleinteiligen,
 zurückhaltenden baulichen Umgebung gesprochen werden.

Der Überbauungsplan sieht
 eine Randbebauung mit drei Baukörpern vor. Der grösste Baukörper A führt
 westwärts mit mehreren leichten Knicken entlang der Kantonsstrasse, ehe er
 winkelförmig abgeknickt und im Norden entlang der Aserstrasse weitergeführt
 wird. Er weist eine Länge von gut 170 m auf. Erstellt werden sollen vier
 Vollgeschosse. Der Baukörper B ist im Osten des Überbauungsplangebiets
 entlang der Aserstrasse vorgesehen. Er ist in der Mitte leicht abgeknickt.
 Vorgesehen sind auch hier vier Vollgeschosse. Der Baukörper C mit drei
 Vollgeschossen führt im Süden entlang der Aserstrasse und wird an zwei
 Stellen abgeknickt.

Die geplanten Bauten sind
 weder für einen Überbauungsplan unüblich noch wollen sich diese bewusst von
 der baulichen Umgebung abgrenzen. Bezweckt wird vielmehr eine harmonische
 Einordnung ins Gesamtbild der Umgebung. Dass der grösste Baukörper A
 entlang der Kantonsstrasse entstehen soll, ist nicht nur nachvollziehbar,
 sondern erscheint aufgrund des auf der gegenüberliegenden Strassenseite
 stehenden Fachmarktcentrums geradezu angezeigt. Durch die leichten Knicke und
 die Abwinklung im Norden enthält der Baukörper ein spielerisches Element,
 wodurch die Länge nicht störend wirkt. Im Norden fügt er sich gut in die
 bauliche Umgebung der angrenzenden Wohn- und Gewerbezone ein. Der kleinste
 Baukörper B, welcher im Osten des Überbauungsplangebiets liegt, zeichnet
 den Strassenverlauf der Aserstrasse nach und grenzt das Überbauungsplangebiet
 von der Landwirtschaftszone ab. Der im Süden liegende Baukörper C
 berücksichtigt sodann, dass er an ein Einfamilienhausquartier angrenzt,
 weshalb hier lediglich drei Vollgeschosse vorgesehen sind. Sämtliche
 Baukörper überschreiten den gesetzlich vorgesehenen Strassenabstand erheblich,
 was eine Bepflanzung des grosszügigen Strassenraums ermöglicht.

Der Überbauungsplan vermag
 auch in weiterer Hinsicht zu überzeugen. Zunächst erscheint die Randbebauung
 als naheliegend und ist mit der Gestaltungskommission zu begrüssen.
 Namentlich aufgrund der stark befahrenen Kantonsstrasse ist die Ausrichtung
 der Wohnungen nach innen erforderlich. Sodann wird die Überbauung im
 Nordwesten, im Nordosten und im Süden durchbrochen, was einen einfachen
 Zugang zum Innenbereich ermöglicht. Der Innenhof ist sehr grosszügig
 ausgestaltet und über einen Fussweg auch der Öffentlichkeit zugänglich.
 Sodann ist die Parzelle verkehrsmässig gut erschlossen (vgl. auch
 E. II/5.2.5).

4.4.5Auf der anderen Seite liegt es auf der Hand, dass
 eine Überbauung auf einer Parzelle, welche eine Grösse von 16'357 m2
 aufweist, markant in Erscheinung tritt, aufgrund der geplanten Anzahl von 90
 bis 100 Wohnungen Auswirkungen auf die kommunale Infrastruktur hat und
 zusätzlichen Verkehr generiert. Der Überbauungsplan bezweckt eine möglichst
 hohe Ausnützung der Parzelle, indem er den zulässigen Ausnützungsbonus voll
 ausschöpft. Dies liegt aber durchaus im öffentlichen Interesse der
 haushälterischen Nutzung des Bodens bzw. des verdichteten Bauens im
 Siedlungsinnern. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nimmt der
 Überbauungsplan Bezug zur heterogenen baulichen Umgebung. So erweist sich die
 Positionierung des Baukörpers A entlang der Kantonsstrasse und gegenüber
 dem markanten Fachmarktcentrum Näfels als ideal, während der Baukörper B
 das Siedlungs- vom Landwirtschaftsgebiet abtrennt. Die Gestaltungkommission
 weist zudem darauf hin, dass die gesamte Form der Überbauung stark sei und
 sich kontinuierlich an den Bergkamm anpasse. Nicht zu bestreiten ist
 hingegen, dass der Überbauungsplanung im Vergleich zum unbebauten Zustand die
 Situation des angrenzenden Einfamilienhausquartiers verschlechtert. Indessen
 nimmt der Baukörper C in besonderer Weise Rücksicht auf das angrenzende
 Einfamilienhausquartier. Einerseits weist dieser ein Vollgeschoss weniger als
 die beiden übrigen Baukörper auf. Andererseits wird durch die Festlegung des
 Baubereichs C ein Gebäudeabstand von mindestens knapp 20 m
 ermöglicht, welcher als begrünter Freiraum ausgestaltet wird. Bei der
 Regelbauweise wäre es hingegen möglich, ein zweigeschossiges Gebäude deutlich
 näher an die Grenze zu stellen, womit sich der Gebäudeabstand erheblich
 reduzieren würde. Sodann ist zu berücksichtigen, dass die Gärten der
 Einfamilienhäuser gegen Süden, auf die vom Überbauungsplangebiet abgewandten
 Seite ausgerichtet sind. Unter diesen Umständen besteht der Nachteil für das
 Einfamilienhausquartier in erster Linie darin, dass die Parz-Nr. 95
 überhaupt in die Bauzone eingezont wurde, während der strittige
 Überbauungsplan im Vergleich zu Regelbauweise keine deutlichen Nachteile hat.
 Dies mag auch erklären, weshalb die Eigentümer der Einfamilienhäuser den
 Rechtsweg gegen den Überbauungsplan nicht weiter beschritten.

4.4.6Unter Berücksichtigung all dieser Umstände vermag
 die Beurteilung der Gestaltungskommission, wonach es sich beim
 Überbauungsplan um einen sehr wertvollen Beitrag zur Siedlungsgestaltung in
 Glarus Nord handle, zu überzeugen. Die Vorteile des Überbauungsplans, welcher
 eine qualitativ hochstehende Bebauung ermöglicht und die grosse Parzelle
 ideal ausnützt, überwiegen dessen Nachteile deutlich.

5.

5.1Die Beschwerdeführerin bemängelt weiter, es gebe
 eine ganze Reihe von Bestimmungen, welche rechtlich zu wenig verbindlich
 formuliert seien, um die besonders gute Lösung sicherzustellen. So würden
 gewisse gestalterische Möglichkeiten geschaffen, ohne die Bauherrschaft zu
 verpflichten, diese auch zu nutzen. Alle Bestimmungen der
 Sonderbauvorschriften, die leidglich "wegleitend" seien, seien für
 die qualitätssichernde Anwendung im Hinblick auf eine besonders gute Lösung
 viel zu unbestimmt und deshalb unbeachtlich. Die Umgebungsgestaltung mit
 Angabe der Bepflanzung etc. werde wie auch die Lage und Gestaltung von
 Spiel- und Erholungsflächen sowie von gemeinschaftlichen Einrichtungen nicht
 konkretisiert. Es sei nicht einmal verbindlich geregelt, dass der Innenhof
 nach der Überbauung für die Öffentlichkeit zugänglich und nutzbar sei. Der
 Überbauungsplan enthalte keine Bestimmungen über den Lärmschutz, auch fehle
 die notwendige gewässerschutzrechtliche Bewilligung. Schliesslich fehlten
 auch Untersuchungen darüber, ob die bestehende Erschliessung genüge.

5.2

5.2.1Im Kanton Glarus schliesst sich dem Überbauungsplan
 ein ordentliches Baubewilligungsverfahren an (VGer-Urteil VG.2015.00145 vom
 16. Juni 2016 E. 3.3). Das Überbauungsplanverfahren ersetzt daher weder
 das Baubewilligungsverfahren noch präjudiziert es dieses. Gestützt auf den
 Überbauungsplan darf noch nicht gebaut werden. Erst die erteilte
 Baubewilligung berechtigt zum Bau. Daraus folgt, dass ein Überbauungsplan
 nicht den Detaillierungsgrad eines Baugesuchs aufweisen muss. Vielmehr ist
 dem Bauherrn ein Spielraum für die Ausarbeitung des Bauprojekts zu belassen
 (vgl. auch BGE 121 I 117 E. 4c; Christoph Fritzsche/Peter
 Bösch/Thomas Wipf, Züricher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019,
 Bd. 1, S. 185).

5.2.2Es trifft zwar zu, dass einzelne Elemente wie etwa
 die Abgrenzung des Erschliessungsbereichs Fussgänger/Fahrräder, die Lage des
 Umgebungsbereichs zu Gunsten der Öffentlichkeit, die Abgrenzung des
 Umgebungsbereichs Grünflächen, die Anzahl und Lage der Hochstammbäume, die
 Lage der Hecken, die Lage des Brunnens oder die Abgrenzung der Kinderspiel-
 und Erholungsflächen im Innenhof bloss als "richtungsweisend"
 bezeichnet werden. Sämtliche Elemente gehören aber zum verbindlichen
 Planinhalt, einzig deren Lage oder Abgrenzung wird als
 "richtungsweisend" bezeichnet. Nach dem Dargelegten ist es weder
 ungewöhnlich noch unzulässig, dem Bauherrn für die Detailgestaltung des Bauvorhabens
 einen gewissen Spielraum zu belassen. Die Bezeichnung von Bereichen oder
 Elementen des Überbauungsplans als "richtungsweisend" verschafft
 dem Bauherrn denn auch keinen Freipass. Namentlich ist Art. 4 Abs. 2 SBV so
 auszulegen, dass von den richtungsweisenden Elementen des Überbauungsplans im
 Baubewilligungsverfahren nicht übermässig abgewichen werden darf.
 Insbesondere ist der Charakter des Überbauungsplans zu bewahren.

5.2.3Hinsichtlich der Zugänglichkeit des Innenhofs für
 die Öffentlichkeit ist darauf hinzuweisen, dass diese in Ziff. 2.2 des
 Erläuterungsberichts zum Überbauungsplan als Vorteil aufgeführt wird. Dabei
 soll gemäss Ziff. 6.3 des Erläuterungsberichts ein Fussweg mit einer
 Breite von mindestens 2.5 m und mit einem Wegrecht zu Gunsten der
 Öffentlichkeit geschaffen werden. Die Beschwerdeführerin geht zutreffend
 davon aus, dass die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit ein wesentliches
 Element des Überbauungsplans bildet. Allerdings muss die rechtliche Sicherung
 entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin noch nicht im Rahmen des Überbauungsplanverfahrens
 erfolgen.

5.2.4Hinsichtlich des Lärmschutzes und der
 gewässerschutzrechtlichen Bewilligung sieht zwar Art. 25a Abs. 4 RPG vor,
 dass die Koordinationsgrundsätze auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss
 anwendbar sind. Allerdings will die Koordinationspflicht die Grenzen zwischen
 den einzelnen Rechts- und Sachgebieten überwinden, nicht aber zwischen den
 einzelnen Bewilligungsphasen. Namentlich bezweckt die bundesrechtliche
 Koordinationspflicht nicht eine Verwischung der einzelnen
 Bewilligungsverfahren (BGer-Urteil 1P.532/2006 vom 16. Februar 2007
 E. 3.4, 1P.365/2001 vom 19. September 2001 E. 5c/dd).

Soweit die Abteilung
 Umweltschutz und Energie den Nachweis verlangt, dass weniger als 10 %
 der Durchflusskapazität des Grundwassers vermindert wird, hängt es von der
 konkreten Ausgestaltung des Bauvorhabens ab, ob dieser Nachweis erbracht
 werden kann. Die diesbezüglich notwendige Konkretisierung des
 Überbauungsplans erfolgt aber erst im Baubewilligungsverfahren. Für die im
 vorliegenden Verfahren vorzunehmende Interessenabwägung hat die Frage der
 gewässerschutzrechtlichen Bewilligung sodann keine Bedeutung. Kann der
 Nachweis nämlich im Baubewilligungsverfahren nicht erbracht werden, ist die
 Baubewilligung zu verweigern. Kann er erbracht werden, steht das
 Gewässerschutzrecht der Erteilung einer Baubewilligung nicht entgegen.
 Demzufolge hat die Koordination der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung mit
 der Baubewilligung, nicht mit dem Überbauungsplan zu erfolgen. Die Abteilung
 Umweltschutz und Energie hat denn in ihrem Bericht auch lediglich
 frühzeitige, detaillierte Abklärungen empfohlen.

Dasselbe gilt hinsichtlich
 des Lärmschutzes. Die Abteilung Umweltschutz und Energie hat die
 Beschwerdegegnerin 1 auf die massgebenden Rechtsgrundlagen hingewiesen.
 Ob die massgebenden Planungswerte eingehalten werden können bzw. ob
 falls erforderlich eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, hängt, wie
 sich aus der Stellungnahme der Abteilung Umweltschutz und Energie ergibt,
 wiederum von der konkreten Ausgestaltung des Bauprojekts wie beispielsweise
 der Anordnung der Räume oder der Installation einer kontrollierten Lüftung
 ab. Auch das lärmschutzrechtliche Verfahren ist deshalb mit dem
 Baubewilligungsverfahren zu koordinieren.

5.2.5Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wurde
 auch die Erschliessung des Überbauungsplangebiets geprüft. Geplant ist die
 Zufahrt vom südöstlichen Teil des Überbauungsplangebiets auf die Aserstrasse
 und dann auf den nördlich gelegenen "Freihof"-Kreisel auf die
 Kantonsstrasse. Dabei war insbesondere strittig, ob die Zufahrt direkt auf
 die Kantonsstrasse oder über die Aserstrasse erfolgen solle. Diesbezüglich
 führte die Abteilung Tiefbau am 20. August 2015 aus, dass eine direkte Zufahrt
 über die Kantonsstrasse nicht zulässig sei, mit der Erschliessung über die
 Aserstrasse aber eine geeignete Alternative bestehe. Zum selben Schluss
 gelangte der Beschwerdegegner 3 im Beschwerdeentscheid vom 18. Juli
 2016, worin er ausführte, die Grundstückszufahrt habe rückwärtig an den
 nächsthöheren Strassentyp  hier die Aserstrasse  zu erfolgen. Wohl weil es
 offensichtlich war, wurde nie in Frage gestellt, dass die sechs Meter breite
 Aserstrasse den durch die geplante Überbauung zusätzlich entstehenden Verkehr
 aufnehmen kann. Die Beschwerdeführerin legt denn auch nicht dar, inwiefern
 die Erschliessung nicht genügen sollte. Schliesslich ist das
 Überbauungsplangebiet auch durch den öffentlichen Verkehr optimal
 erschlossen, befindet sich doch eine Bushaltestelle direkt an der
 angrenzenden Kantonsstrasse und ist der Bahnhof Näfels-Mollis mit dem Fahrrad
 in fünf Minuten und zu Fuss in einer knappen Viertelstunde erreichbar.

6.

Die Beschwerdeführerin
 bringt in ihren umfassenden Rechtsschriften vom 31. Mai 2019 und vom 4.
 September 2019 einige Punkte, die sie im Beschwerdeverfahren VG.2017.00075/76
 gerügt hatte, nicht mehr vor. So bemängelt sie beispielsweise nicht mehr,
 dass ein Baugespann fehlte oder dass im Bulletin zur Gemeindeversammlung vom
 19. Juni 2015 die Einsprache nicht im Originalwortlaut abgedruckt wurde.
 Soweit sie an den nicht mehr erwähnten Rügen festhält, ist sie auf die
 entsprechenden Erwägungen im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 3. Mai
 2018 zu verweisen.

7.

Zusammenfassend ergibt
 sich, dass auch nach Einsicht in die Protokolle der Gestaltungskommission vom
 30. Oktober 2012 und der Begleitgruppe vom 9. Januar 2013 die
 Beurteilung der Vorinstanzen geteilt werden kann, wonach der durch die
 Gemeindeversammlung erlassene Überbauungsplan als eine mit dem kommunalen und
 kantonalen Recht vereinbare besonders gute Lösung erscheint. Die Vorteile des
 Überbauungsplans, welcher einen sehr wertvollen Beitrag zur
 Siedlungsentwicklung in der Gemeinde Glarus Nord leistet, überwiegen nach dem
 Dargelegten dessen Nachteile. Damit bleibt es bei der Abweisung der am 14.
 September 2017 erhobenen Beschwerden.

III.

Die Gerichtskosten von
 pauschal Fr. 4'000.- sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
 aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von ihr bereits in den
 Verfahren VG.2017.00075 und VG.2017.00076 geleisteten Kostenvorschuss in
 gleicher Höhe zu verrechnen. Überdies ist sie nach Art. 138 Abs. 1
 und 2 VRG zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine Partei-entschädigung
 von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Mangels
 Vorliegens besonderer Umstände steht den Beschwerdegegnern 2 und 3
 als Gemeinwesen keine Parteientschädigung zu (vgl. Art. 138 Abs. 4 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die
 am 14. September 2017 erhobenen Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die
 Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und
 mit dem von ihr bereits in den Verfahren VG.2017.00075 und VG.2017.00076
 geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3.

Die
 Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 innert
 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
 von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

4.

Schriftliche
 Eröffnung und Mitteilung an:

[]