ge_gerichte · ATA/346/2023 · 2023-04-04 · fr

Résumé:
 Rejet d’un recours contre une décision de rétablir une situation conforme au droit et d’interdiction d’exploitation concernant un changement d’affectation de logements en résidences meublées. Fondé sur les nombreuses photographies prises lors de deux visites des lieux, relevant des indices qui indiquent sans ambiguïté qu’un service est offert lequel dépasse largement celui d’un simple nettoyage des locaux, lequel est d’ailleurs admis deux fois par semaine. A cela s’ajoute notamment que les contrats sont rédigés en anglais et que les conditions générales contiennent des éléments qui ne correspondent pas à ceux d’un contrat usuel de bail mais bien plus à ceux d’une réservation de type hôtelière ; la durée des séjours inférieure ou égale à trente-et-un jours ; le prix de location, donné par nuitée et les modalités de paiement ne sont pas celles d’un loyer. Au vu des circonstances il appert que le changement d’affectation a été effectué sans autorisation en violation de la LDTR. La mesure s’avère conforme au droit.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4176/2020-LDTR 
ATA/346/2023 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 4 avril 2023 
 
 
 dans la cause 
 
 
M. A______ 
représenté par Me Sidonie Morvan, avocate 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
 
_________ 
Recours contre les jugements du Tribunal administratif de première instance du 
27 septembre 
2022 
(JTAPI/1002/2022 
et 
JTAPI/1003/2022) 


- 2/22 - 
A/4176/2020 
EN FAIT 
 
1) 
 
M. A______ est propriétaire de la parcelle no 6'153 de B______, sur 
laquelle est érigé un immeuble destiné à l’habitation et à des activités, en zone 1, à 
l’adresse ______, rue C______. 
 
 
D______ Sàrl (ci-après : D______ Sàrl) est inscrite au registre du commerce 
genevois depuis le 3 juin 2009, suite à la radiation de E______ Sàrl (ci-après : 
E______ Sàrl) et a pour but d’offrir à sa clientèle des services divers, 
principalement liés à la mise à disposition de biens immobiliers en Suisse pour 
des périodes à durée variable. M. A______ en est l’associé unique sans signature. 
Mme F______, fille de M. A______, en est la gérante présidente et M. F______, 
son époux, en est le gérant, tous deux possédant la signature individuelle. 
2) 
 
Le 12 octobre 2017, l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OCLPF) du département du territoire, se référant à une séance 
du 18 septembre 2017 ainsi qu`à des échanges de courriels, a informé 
M. A______ que l’affectation des locaux sis au 1er étage et occupés comme 
bureaux par E______ Sàrl avait été autorisée le 21 juin 2001 par l’APA 1______. 
Il était pris acte des déclarations de M. A______ selon lesquelles les appartements 
1C, 2A et 2C étaient loués comme logements meublés au moyen de baux 
d’habitation classiques soumis aux règles ordinaires du droit du bail et non 
comme des résidences meublées, E______ Sàrl étant l’intermédiaire chargée de la 
plateforme de mise à disposition de ceux-ci. Une éventuelle exploitation de ces 
logements comme résidences meublées sans l’accord du département exposerait 
M. A______ aux mesures et sanctions prévues par la loi. La destination 
commerciale originelle des locaux 3A et 3B situés au 3ème étage et de ceux situés 
au 4ème étage n’était pas contestée, faute d’éléments permettant d’établir le 
contraire. Une demande de régularisation devrait être déposée pour les travaux 
effectués sans autorisation dans ceux-ci. 
3) 
 
Le 6 octobre 2019, faisant suite à une demande de renseignements, 
M. A______ a notamment transmis à l’OCLPF les plans relatifs à la DD 2______ 
et les contrats de bail et avis de majoration des loyers pour les appartements 1C, 
2A, 2B et 5C soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). L’appartement 2D, toujours en travaux, ne 
faisait l’objet d’aucun bail. Il n’y avait aucun contrat de sous-location. 


- 3/22 - 
A/4176/2020 
 
 
Un état locatif de l’immeuble établi le 4 octobre 2019 par la régie G______ 
SA était également produit. À teneur de ce document, l’immeuble se composait de 
: 
 
 
- trois arcades : 1, 2, 3 (rez-de-chaussée) ; 
 
 
- dix locaux commerciaux : C1, C2, C3, C4, C5 (rez-de-chaussée), T12 et 
T13 (3ème étage) et T16, T17 et T18 (4ème étage), pour lesquels D______ Sàrl était 
indiqué comme locataire ; 
 
 
- un bureau : SQ (1er étage), dont D______ Sàrl était locataire ; 
 
 
- six appartements ; T6 (1er étage), T10 (2ème étage) et T21, T22, T24 et T25 
(5ème étage), pour lesquels la rubrique « Locataire » précisait qu’ils étaient gérés 
par D______ Sàrl ; 
 
 
- sept appartements ; T7 (1er étage) loué par Mme H______, T8 (2ème étage) 
loué par M. I______, T9 (2ème étage) loué par J______ SA, T11 (2ème étage) 
vacant, T14 (3ème étage) vacant, T19 (4ème étage) loué par Mme K______ et T23 
(5ème étage) loué par M. L______ et Mme M______. 
4) 
 
Le 28 octobre 2019, l’OCLPF a requis de M. A______ des explications 
s’agissant des appartements T6 (anciennement 1C, composé de trois pièces au 
1er étage), T7, T8, T10 (anciennement 2C, composé de trois pièces au 2ème étage), 
T19, T21 (composé de quatre pièces au 5ème étage), T22 (composé de deux pièces 
au 5ème étage), T23, T24 (composé de trois pièces au 5ème étage) et T25 (composé 
de quatre pièces et demi au 5ème étage). La liste des locataires avec les justificatifs 
idoines était requise. S’agissant du 5ème étage, l’état locatif s’écartait des plans 
autorisés, quant au nombre de pièces notamment, et leur affectation au logement 
n’apparaissait pas claire. 
5) 
 
Le 3 décembre 2019, M. A______ a répondu que le plan du 5ème étage 
faisait apparaître quatre appartements alors que l’état locatif en mentionnait cinq, 
en raison du fait que l’un de ces quatre appartements, qui comportait une porte de 
séparation, pouvait être divisé en deux unités distinctes à la location (T21 et T22). 
Les appartements T6, T8 et T10 étaient des logements meublés soumis aux règles 
ordinaires du droit du bail, tandis que les locaux sis aux 3ème et 4ème étages étaient 
des locaux commerciaux. 
 
 
Étaient notamment joints : 
 
- Les plans du 5ème étage et des contrats de bail à loyer rédigés en français et 
accompagnés d’un avis de fixation de loyer, pour les appartements T7, T8, T19 et 
T23, qui n’étaient ni loués ni gérés par D______ Sàrl ; 


- 4/22 - 
A/4176/2020 
 
- Des « Residential lease Agreement for a furnished apartment » (ci-après : 
agreement ou contrat), rédigés en anglais, relatifs aux logements T6, T10, T21, 
T22 et T25, gérés par D______ Sàrl. Ces agreement, d’une page chacun, qui 
n’étaient pas accompagnés d’un avis de fixation de loyer, étaient conclus entre un 
« Tenant » et un « Landlord », soit E______ Sàrl représentant M. A______. 
Étaient mentionnés les dates de « Start » et de « End of lease » ainsi que la « 
rental period », indiquée en nombre de nuitées, tout comme le paiement, qui 
s’entendait par nuit. Ces durées de location étaient variables, allant de sept à trois-
cent soixante-cinq nuits, tout comme le tarif par nuitée. Ainsi, parmi plus d’une 
trentaine d’agreements produits, vingt-et-un d’entre eux prévoyaient une durée de 
séjour inférieure ou égale à trente-et-un jours. Le prix par nuitée quant à lui 
oscillait, pour un studio, entre CHF 156.- et CHF 288.-, pour un logement d’une 
pièce, entre CHF 320.- et CHF 400.- et pour un logement de deux pièces, entre 
CHF 417.- et CHF 713.-. L’unique agreement produit relatif à un logement d’une 
pièce « Deluxe » faisait état d’un montant de CHF 362.- par nuitée. La rubrique « 
Term of the contract » précisait les modalités de paiement, qui consistaient, dans 
la majorité des cas, en un virement bancaire dix jours avant l’arrivée, au paiement 
d’un acompte par avance ou en un paiement lors de l’arrivée. Dans l’un de ces 
contrats, qui portait l’en-tête de D______ Sàrl, la rubrique « Term of the contract 
» précisait que « The full stay must be paid via credit card at the time of 
reservation ». Plusieurs de ces contrats n’étaient pas signés par le « Tenant ». La 
rubrique « Tenant address » faisait état, dans plusieurs cas, d’une adresse à 
l’étranger. 
 
 
Ces contrats étaient accompagnés d’un document en anglais intitulé « 
E______ General Terms and Conditions », à teneur duquel notamment : « The 
monthly total includes rent and the following charges : heating, hot water, 
electricity, TV and internet and cleaning twice a week » (art. 1) ; « The tenant can 
terminate the present agreement at any stage, in writing, with the following notice 
periods : for stays of over a month, he must provide one month’s notice. For stays 
of less than a month, he must provide 2 weeks notice. The tenant shall have the 
option to extend his stay, upon availability of the apartment and acceptance of the 
landlord. The parties will sign a new agreement » (art. 2) ; « Check in is at 11am. 
Check out is at 4pm. […] If the tenant does not vacate the apartment at the end of 
the lease, he will be liable for compensation for illegal occupancy corresponding 
to the amount of the rent agreed in Article 1 above, plus 30 % due to expenses 
related to the breach of the lease agreement » (art. 5). « Any dispute arising from 
the interpretation and/or execution of this contract falls within the exclusive 
jurisdiction of the Tribunal des baux et loyers in the Canton of Geneva » (art. 9). 
6) 
 
Le 17 février 2020, l’OCLPF a informé M. A______ de l’ouverture d’une 
procédure I-3______, afin de déterminer si la situation de son immeuble était 
conforme au droit, au regard d’un éventuel changement d’affectation des 
logements sans autorisation. 


- 5/22 - 
A/4176/2020 
 
 
Un transport sur place était ordonné. La production de plusieurs documents, 
notamment des plans conformes à l’exécution de la DD 2______ datés et signés et 
la traduction en français des contrats produits et des contrats de service fournis 
aux occupants de l’immeuble par D______ Sàrl, était requise d’ici au 9 mars 
2020, faute de quoi, il serait statué en l’état du dossier. 
7) 
 
Le 9 mars 2020, M. A______ a précisé à l’OCLPF que les contrats relatifs 
aux appartements T6, T21, T22 et T25 étaient en anglais, selon le choix des 
parties. Même si le loyer y était présenté par nuitée, ils étaient mis à disposition 
pour des durées variables. Il s’agissait de baux d’habitation sans mise à 
disposition de services par D______ Sàrl. Était jointe une traduction libre en 
français du canevas des agreements. 
8) 
 
Un rapport de visite – accompagné de photographies – relatif au transport 
sur place du 15 juin 2020 effectué dans les logements T6 (1C), T10 (2C), T21 
(5A) et T22 (5B) a été établi le 12 octobre 2020 par Mme N______, architecte 
LDTR à l’OCLPF. Étaient notamment également présents le conseil et l’architecte 
de M. A______ et Mme F______. Le constat relatif à chacun de ces appartements 
précisait que les meubles avaient été choisis par les locataires qui n’avaient pas de 
lien fort avec ceux-ci. La rubrique « description » indiquait que les murs étaient 
impersonnels, les rideaux étaient gris, le lit était fait par un professionnel, les 
serviettes blanches étaient distribuées par un service professionnel, les meubles 
étaient neutres, le savon était de la marque O______ et aucun nom ne figurait sur 
la porte. Six des boîtes aux lettres de l’immeuble n’indiquaient aucun nom. Un 
chariot de nettoyage professionnel P______, avec rechange de linges blancs et 
approvisionnement en papier hygiénique, shampoing et savon O______, ainsi 
qu’un sac rempli de linge sale des appartements se trouvaient sur le palier. 
9) 
 
Par courriel du 16 juin 2020, l’OCLPF a sollicité auprès de M. A______ la 
transmission des plans, datés et signés, des appartements T24 et T25. 
10) 
Un second transport sur place a eu lieu le 1er juillet 2020, en présence 
notamment du conseil et de l’architecte de M. A______ et de Mme F______, dans 
les appartements T23 (5C), T24 (5D) et T25 (5E). À teneur du rapport de visite – 
accompagné de photographies – rédigé le 8 octobre 2020 par Mme N______, ces 
logements étaient liés à la DD 2______. T23 et T24 ne faisaient pas l’objet de 
plans autorisés. Les mêmes remarques que celles figurant dans le rapport de visite 
du 15 juin 2020 en lien avec l’absence de noms sur les portes et les meubles 
étaient indiquées, avec la précision, pour l’appartement T23, de la présence de 
plantes vertes et du fait qu’il était « un peu plus personnalisé que les autres 
appartements (linge de couleur) ». 
11) 
Par décision du 1er décembre 2020 déclarée exécutoire nonobstant recours 
en ce qu’elle portait sur l’interdiction d’exploiter, le département a ordonné à 


- 6/22 - 
A/4176/2020 
M. A______ de rétablir une situation conforme au droit dans un délai de trente 
jours en procédant à : 
 
- la remise en location ordinaire des appartements T6, T10 et T25 et à la 
production, dans le même délai, de tous justificatifs y relatifs, notamment les 
nouveaux contrats de bail à loyer et les avis de fixation de loyer initial ; 
 
- la dépose d'une requête en autorisation de construire complémentaire à la 
DD 2______ afin de régulariser les modifications typologiques effectuées sans 
autorisation dans les appartements T21, T22, T23 et T24. 
 
 
L'interdiction d'exploiter les résidences meublées T6, T10, T21, T22, T24 et 
T25 était ordonnée, avec effet immédiat et jusqu'au rétablissement d'une situation 
conforme au droit. La sanction administrative portant sur les changements 
d'affectation sans autorisation et les modifications typologiques réalisées sans 
droit ferait l'objet d'une décision séparée à l'issue du traitement du dossier I-6631 
et demeurait réservée. A défaut d'exécution immédiate de l'interdiction d'exploiter, 
le précité s’exposait à de nouvelles mesures et/ou sanctions. 
 
 
Les appartements T6 (2 pièces au 1er étage), T10 (2 pièces au 2ème étage) et 
T25 (3 pièces au 5ème étage) avaient fait l'objet d'un changement d'affectation de 
logements en résidences meublées sans autorisation. L'appartement T23 
(actuellement constitué de 4 pièces au 5ème étage) avait fait l'objet de modification 
typologique non conforme à la DD 2______. Enfin, les appartements T21 
(actuellement constitué d'un 4 pièces), T22 (actuellement constitué d'un 2 pièces) 
et T24 (actuellement constitué d'un 5 pièces) situés au 5ème étage avaient fait 
l'objet d'un changement d'affectation de logement en résidence meublée sans 
autorisation et de modifications typologiques non conformes à la DD 2______. 
12) 
Par courriel du 7 décembre 2020, M. A______ a sollicité auprès du 
département la mise à disposition du dossier relatif à la procédure d’infraction 
I-3______, les 8 ou 9 décembre 2020 si possible. 
13) 
Le DT a informé le précité, par courriel du même jour, de la transmission de 
cette requête au service concerné et de la fixation d’un rendez-vous dès réception 
du dossier. 
14) 
Le 7 décembre 2020, M. A______ a déposé une requête urgente en 
restitution de l’effet suspensif devant le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) suite à la décision du département du 1er décembre 
2020, laquelle a été enregistrée sous le n° de cause A/4176/2020. 
 
 
Cette requête a été déclarée irrecevable, par jugement du 8 décembre 2020 
(JTAPI/1082/2020). 


- 7/22 - 
A/4176/2020 
15) 
Par acte du 11 décembre 2020, enregistré sous le n° A/4176/2020, 
M. A______ a formé recours devant le TAPI contre la décision du département du 
1er décembre 2020, concluant, préalablement, par le biais de mesures 
super-provisionnelles puis de mesures provisionnelles, à la restitution de l’effet 
suspensif au recours et, principalement, à ce que l’apport du dossier complet 
d’infraction I-3______ soit ordonné, à l’octroi d’un délai pour compléter ses 
écritures, et au constat de la nullité de la décision précitée, subsidiairement à son 
annulation. Sa comparution personnelle et l’audition de Mme F______ et de M. 
Q______ étaient requises. 
 
 
Une violation irréparable de son droit d'être entendu était à déplorer. Aucun 
procès-verbal ni compte-rendu ne lui avait été transmis suite aux transports sur 
place effectués. N’ayant pas davantage été informé que l’instruction était terminée 
après près d’un an et demi d’enquêtes, il n’avait pas pu se déterminer sur le 
résultat de l’administration des preuves fondant la décision attaquée avant son 
prononcé. En outre, cette dernière émanait de l’office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC) du département, alors que toute l’instruction avait été 
menée par l’OCLPF et qu’il n’avait pas été avisé de la transmission de son cas à 
un autre service. Il n’avait pas pu prendre connaissance du dossier d’infraction 
dans le délai de recours, celui-ci n’ayant pas été mis à sa disposition. Enfin, la 
décision contestée ne comportait aucune motivation. 
 
 
Elle violait également les art. 7 et 3 al. 3 et 44 LDTR. Il n’avait procédé à 
aucun changement d’affectation et contestait exploiter des résidences meublées. Il 
avait au contraire démontré, au vu des nombreux documents précédemment 
produits, qu’il louait de manière ordinaire des logements meublés pour des durées 
variables. 
 
 
Il n’était pas en mesure de se déterminer sur l’allégation de modifications 
typologiques non conformes à la DD 2______ des appartements nos T21, T22, 
T23 et T25, faute d’identification desdites modifications. 
 
 
Eu égard à l’absence de violation de la LDTR, c’était à tort que l’autorité 
intimée avait pris des mesures à son encontre. Une violation du principe de la 
proportionnalité était également à déplorer. Enfin, rien ne justifiait la violation de 
son droit à la garantie de la propriété. L’intérêt général visé par la LDTR, soit la 
préservation de l’habitat, n’était pas impacté par la location ordinaire 
d’appartements meublés. 
16) 
Par décision sur mesures super-provisionnelles du 14 décembre 2020 
(DITAI/509/2020), le TAPI a restitué l'effet suspensif au recours. 
 
 
Cette restitution a été confirmée, par décision sur mesures provisionnelles 
du 7 janvier 2021 (DITAI/8/2021). 


- 8/22 - 
A/4176/2020 
17) 
Par courriel du 5 janvier 2021, M. A______ a relancé le département, dont il 
était sans nouvelles s’agissant de sa demande de consultation du dossier, en 
sollicitant un rendez-vous la semaine du 11 janvier 2021. Le même jour, le 
département l’a informé de la transmission de sa requête au service compétent. Le 
dossier serait disponible durant la semaine souhaitée et les modalités de 
consultation lui seraient communiquées ultérieurement. 
 
 
Par courriel du 13 janvier 2021, M. A______ a à nouveau prié le 
département, dont il était sans nouvelles, de lui indiquer d’ici la fin de la semaine 
les modalités de consultation. Le 3 février 2021, M. A______ a sollicité auprès du 
DT, sous la plume de son conseil, la mise à disposition du dossier le 9 février 
2021, étant précisé qu’à défaut de suite, une violation de son droit d’être entendu 
serait à déplorer. 
18) 
Dans ses observations du 9 février 2021, le département a conclu au rejet du 
recours. 
19) a. 
M. A______ a consulté le dossier le 11 février 2021 et le 23 février 2021. Il 
a sollicité du département des explications quant au fait que le dossier ne contenait 
aucun rapport relatif aux prétendues infractions mentionnées dans la décision du 
1er décembre 2020, censées devoir être régularisées par le dépôt d’une requête en 
autorisation de construire complémentaire. 
 
b. 
Par courriel du 11 mars 2021, le chef du service de l’inspection de la 
construction et des chantiers a indiqué au conseil de l’intéressé ne pas comprendre 
cette requête. À titre informatif, il existait bien un rapport effectué dans le cadre 
de ce dossier, qui faisait partie des pièces d’instruction du dossier servant 
uniquement aux divers services à l’établissement des faits / mesures / sanctions. 
Ces pièces internes n’avaient donc aucun intérêt et n’étaient dès lors pas mises à 
disposition, selon sa pratique constante. Un aperçu exhaustif de la situation du 
dossier avait été mis à sa disposition. 
 
c. 
Par acte du 22 mars 2021, M. A______ a interjeté recours au TAPI contre ce 
courriel, concluant à ce qu’il soit ordonné au département de lui communiquer, 
dès l’entrée en force du jugement, une copie complète du dossier relatif à 
l’infraction I-3______ ainsi qu’une copie complète du rapport mentionné dans 
ledit courriel, sous suite de frais et dépens. 
 
 
Ce recours, enregistré sous le n° A/1059/2021 par le TAPI et a fait l’objet 
d’une procédure séparée. 
20) 
Le 22 mars 2021, M. A______ a persisté dans ses conclusions et a sollicité 
la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé dans le cadre de la procédure 
A/1059/2021. 


- 9/22 - 
A/4176/2020 
 
 
Le 12 octobre 2017, l’OCLPF avait retenu, sur la base des informations 
transmises par ses soins, que les logements 1C (T6), 2A (T8), 2B (T9) et 2C (T10) 
étaient des appartements meublés soumis aux règles ordinaires du droit du bail et 
que les locaux des 3ème et 4ème étages étaient des locaux commerciaux. Rien ne 
démontrait que la situation avait changé. 
 
 
Il avait constaté, lorsqu’il avait finalement pu consulter son dossier le 
11 février 2021, soit plus de deux mois après le prononcé de la décision attaquée, 
que les rapports des visites des 15 juin et 1er juillet 2020, établis ultérieurement et 
non signés par Mme N______, indiquaient, sous « motif », la mention 
« changement d’affectation » mais ne faisaient pas état de prétendues infractions à 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05). Les constatations figurant dans ces rapports étaient en outre contredites 
par les photographies produites en annexe de ceux-ci. 
 
 
Aucune modification typologique ne saurait être retenue. Il avait précisé, 
dans son courrier du 3 décembre 2019, que l’un des appartements du 5ème étage 
pouvait être divisé en deux unités sans impact sur le nombre de pièces autorisé à 
cet étage, soit seize pièces et demie. Le dossier I-3______ censé fonder la décision 
attaquée ne contenait pas les plans autorisés ni aucun document mettant en 
évidence les modifications typologiques alléguées, qui ne ressortaient pas 
davantage des rapports de visite, établis par une architecte LDTR et non LCI. 
 
 
Il mettait des logements meublés à disposition de locataires qui en 
cherchaient un à Genève. La confirmation de la décision attaquée l’obligerait à 
résilier des baux en cours et à mettre des personnes à la rue pour relouer les 
mêmes logements à d’autres locataires, en violation des principes de 
proportionnalité et de la garantie de la propriété. 
 
 
Etait notamment joint un rapport de visite du 12 juillet 2017 du logement 2B 
(4 pièces sis au 2ème étage), établi le 10 novembre 2017 par Mme N______, à 
teneur duquel des travaux de transformation et de rénovation avaient été effectués, 
soit toute la peinture (murs, plafonds, radiateurs, boiseries) ainsi que le ponçage et 
la vitrification du parquet. La typologie avait été modifiée (cuisine et chambre 
déplacées et création d’une salle de douche et tous travaux y relatifs, soit sols, 
murs, équipements, réseaux). 
21) 
Par décision du 26 avril 2021 (DITAI/204/2021), le TAPI, faisant suite à la 
requête conjointe des parties, a suspendu l’instruction du recours. 
22) 
Par duplique du 16 août 2021, le département, après avoir sollicité la reprise 
de l’instruction le 13 juillet 2021, a persisté dans ses conclusions et arguments. 
23) 
Par écriture spontanée du 30 août 2021, M. A______ a persisté dans ses 
conclusions et arguments. 


- 10/22 - 
A/4176/2020 
 
 
Il n’avait procédé à aucun changement d’affectation ni modification 
typologique. 
24) 
Une audience de comparution personnelle des parties s’est tenue devant le 
TAPI le 22 février 2022 dans le cadre des procédures A/4176/2020 et 
A/1059/2021. 
 
 
La juriste du département a confirmé que l'intégralité du dossier avait été 
produite avec les observations. Ce dossier contenait trois rapports de visite. Il n'y 
avait pas d’autre rapport d'infraction. Elle ignorait si M. R______, du 
département, s'était référé à un autre document, par hypothèse interne mais, à sa 
connaissance, tel n'était pas le cas. 
 
 
Mme N______ a précisé que les modifications typologiques relevées 
concernaient tous les appartements du 5ème étage. Il s'agissait de la division, en 
deux appartements distincts de respectivement quatre et deux pièces, du logement 
de six pièces existant et de plusieurs divergences entre les appartements et les 
autorisations délivrées, comme cela ressortait des plans. Il s'agissait d'un 
déplacement ou d’un ajout de salle de bain ou de salle d'eau, de la création d'un 
escalier conduisant à un duplex, ainsi que des aménagements de cuisine 
légèrement différents. Une cuisine avait en outre été ajoutée dans un appartement. 
Elle ne pouvait expliquer pourquoi les rapports de visite précisaient que les 
meubles avaient été choisis par les locataires. 
 
 
M. A______ a déclaré être uniquement propriétaire de l'immeuble mais ne 
pas gérer D______ Sàrl. Il ne pouvait répondre aux questions relatives à la gestion 
de D______ Sàrl. Dans cette mesure, il ne pouvait répondre à la question de 
savoir comment cette dernière entrait en contact avec les occupants des locaux 
litigieux. Il pensait qu'il était possible de réserver ces locaux par le biais d'Internet 
mais n'en était pas sûr, parce que ce n'était pas lui qui s'en chargeait. L'affectation 
des différents locaux était déjà telle qu'aujourd'hui lorsqu’il avait hérité, en 1993, 
de cet immeuble familial, qu’il souhaitait conserver comme tel et dont il avait 
confié la gestion à sa fille. Les locaux commerciaux faisaient office de bureaux et 
certains appartements étaient occupés par les locataires qui s'y trouvaient encore. 
25) 
Dans le cadre de la seconde audience de comparution personnelle des 
parties du 22 mars 2022, Mme F______ a indiqué qu’elle était impliquée dans la 
gestion de l'immeuble depuis dix ans. Elle ne gérait plus la société D______ Sàrl 
depuis octobre 2021, celle-ci l’étant actuellement par son époux, qui employait en 
outre deux autres personnes. La transformation de E______ Sàrl en D______ Sàrl 
n'avait pas modifié la gestion de l'immeuble. Les locaux commerciaux gérés par 
D______ Sàrl étaient accessibles via le site S______ et la plateforme directement 
disponible sur le site web de D______ Sàrl. La plupart des locations se faisaient 
directement avec le locataire. Ils entraient en contact avec leurs locataires à travers 
leur réseau, soit celui de son père, qui vivait depuis longtemps à Genève, ou le 


- 11/22 - 
A/4176/2020 
sien. Le « bouche à oreille » fonctionnait aussi très bien et leur site internet y 
contribuait. Les réservations, en revanche, se faisaient en direct. Les gens les 
contactaient par téléphone ou par courriel. Il n'était donc pas possible de réserver 
un appartement par le biais du site internet. Les contrats étaient établis après que 
les personnes leur avaient communiqué leurs demandes. Ils pouvaient être 
envoyés par courriel et leur être retournés avant l'arrivée des gens. Il arrivait aussi 
que le contrat de bail et l'avis officiel soient signés sur place au moment de 
l'arrivée des locataires. Le type de locataires était très varié. Ils n’étaient pas tous 
étrangers et les raisons qui les poussaient à louer un appartement étaient très 
diverses (séparation, rénovation de leur logement, étudiant, amateur de design). 
Les différences entre les locaux commerciaux et les appartements meublés se 
situaient au niveau de la réservation. En outre, les clients commerciaux avaient 
accès au 1er étage de l'immeuble où se trouvaient leurs bureaux. En revanche, les 
locataires des meublés étaient simplement chez eux. Il n'y avait pas de différence 
de prix ni des services proposés aux locataires. Il n'avait jamais été question de 
demander une autorisation afin d'exploiter commercialement les appartements 
meublés. Elle n’était pas en mesure d'expliquer pourquoi les contrats de bail 
produits prévoyaient des loyers différents. 
 
 
Mme N______ a expliqué avoir précisé, dans ses deux rapports d'octobre 
2020, que les meubles avaient été choisis par les locataires car Mme F______ lui 
avait indiqué que ces derniers avaient la possibilité de personnaliser les locaux 
qu'ils louaient. Elle a produit durant l’audience les plans des locaux annotés 
mettant en évidence les modifications typologiques visées par la décision 
attaquée. 
26) 
Dans ses observations finales du 27 avril 2022, le département a confirmé 
ses conclusions. 
 
 
Les audiences avaient mis en lumière les contradictions et le manque de 
transparence du dossier. 
27) 
Dans ses observations finales du 11 mai 2022 et par écriture spontanée du 
25 mai 2022, M. A______ a persisté dans ses conclusions. 
28) 
Par jugement du 27 septembre 2022 (JTAPI/1003/2022), le TAPI a rayé la 
cause A/1059/2021 du rôle. 
 
 
Le recours avait été déposé pour avoir accès à une copie du rapport 
mentionné dans le courriel du département du 11 mars 2021 afin d’être en mesure 
de faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure A/4176/2020. 
 
 
L’absence dans le dossier consulté par M. A______ d’une liste d’infractions 
n’apparaissait pas problématique sous l’angle du droit d’être entendu, puisqu’il 


- 12/22 - 
A/4176/2020 
avait été en mesure de comprendre les faits qui lui étaient reprochés et de se 
déterminer à ce propos dans la procédure A/4176/2020. 
 
 
M. A______ ne pouvait dès lors se prévaloir d’aucun intérêt actuel à ce qu’il 
soit statué sur le recours. Le recours étant devenu sans objet, la cause était rayée 
du rôle. 
29) 
Par jugement du 27 septembre 2022, dans la cause A/4176/2020 
(JTAPI/1002/2022), le TAPI a déclaré irrecevable le recours formé par 
M. A______ contre la décision du département en tant qu’elle portait sur le dépôt 
d’une demande d’autorisation complémentaire en vue de régulariser les 
modifications typologiques des appartements T21, T22, T23 et T24 et l’a rejeté en 
tant qu’il portait sur l’ordre de remise en location ordinaire des appartements T6, 
T10 et T25 et sur l’interdiction d’exploiter les appartements T6, T10, T21, T22, 
T24 et T25 avec effet immédiat et jusqu’au rétablissement d’une situation 
conforme au droit. 
 
 
L’instruction avait mis à jour un faisceau d’indices que les logements T6, 
T10, T21, T22, T24 et T25 étaient exploités comme résidences meublées, en 
violation des art. 3 al. 1 et 7 LDTR. Le département était fondé à ordonner la mise 
en conformité, en application de l’art. 129 LCI. L’atteinte à la garantie de la 
propriété de M. A______ n’apparaissait pas disproportionnée dans la mesure où 
celui-ci pouvait louer les logements précités dans le respect des conditions posées 
par la décision attaquée. 
30) a. 
Le 31 octobre 2022, dans la procédure A/1059/2021, M. A______ a 
interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI, concluant à 
son annulation puis à ce qu’il soit ordonné au département de lui communiquer 
une copie complète du dossier d’infraction I-6631) ainsi que du rapport mentionné 
dans le courriel du 11 mars 2021. Préalablement, il sollicitait l’audition du chef de 
l’inspectorat de la construction, auteur du courriel mentionné. 
 
 
Il disposait d’un intérêt pratique et actuel au recours. Il souhaitait 
comprendre pourquoi ses appartements étaient considérés comme des résidences 
meublées, ce d’autant plus que le rapport en mains du chef de l’inspection de la 
construction servait à l’établissement des faits, mesures et sanctions selon les 
termes du courriel. Le courriel de l’OAC était une décision sujette à recours. De 
plus, la problématique risquait de se reproduire pour lui-même ou un autre 
propriétaire si l’OAC constituait un dossier parallèle. Il ne comprenait pas 
pourquoi il avait dû demander à plusieurs reprises de consulter le dossier qui 
s’était avéré incomplet, puisque le rapport effectué dans le cadre du dossier, 
auquel il était fait référence, n’était pas dans le dossier. 
 
b. 
Le 2 décembre 2022, le département a conclu au rejet du recours. 


- 13/22 - 
A/4176/2020 
 
c. 
le 23 décembre 2022, le recourant a persisté dans ses conclusions. 
31) 
Le 31 octobre 2022, dans la procédure A/4176/2020, M. A______ a saisi la 
chambre administrative d’un recours contre le jugement du TAPI, concluant à son 
annulation et au constat de la nullité, subsidiairement à l’annulation, de la décision 
du département. 
 
 
Sur mesures superprovisionnelles urgentes et sur mesures provisoires, l’effet 
suspensif devait être restitué au recours en tant qu’il confirmait la décision faisant 
interdiction avec effet immédiat d'exploiter les résidences meublées T6, T10, T21, 
T22, T24 et T25. Les appartements étaient loués : jusqu’au 10 novembre 2022 
(T6) ; 1er décembre 2022 (T10) ; 15 décembre 2022 (T21) ; 16 décembre 2022 
(T24) et 31 décembre 2022 (T22 et T25). Le retrait de l’effet suspensif au recours 
par la décision attaquée n’était aucunement motivé. Constatant cela, le TAPI avait 
restitué l’effet suspensif. Le département n’avait pas démontré un intérêt 
prépondérant, s’immisçait dans les relations de droit privé entre bailleur et 
locataire et tentait d’obtenir une exécution anticipée de sa décision. Forcer le 
départ anticipé de ses locataires lui causerait un préjudice irréparable ainsi qu’un 
dommage économique important et une grave atteinte à la garantie de son droit de 
propriété et à sa liberté économique, en portant une grave atteinte à sa réputation. 
 
 
Sur le fond, il n’avait pas changé l’affectation des logements et le 
département cherchait, sous couvert de la LDTR, à restreindre la possibilité de 
procéder à des locations de courte durée, en imposant de manière déguisée la 
conclusion de baux de durée indéterminée. Les logements étaient simplement 
loués meublés pour des durées variables en réponse à une demande spécifique, de 
sorte que l’activité n’était aucunement assimilable à de la résidence meublée avec 
des services ou à de l’hôtellerie. 
 
 
Les différentes « indices » retenus par le TAPI dans son jugement étaient 
discutés en détail et ils ne permettaient pas de retenir que les appartements étaient 
exploités sous forme de résidence meublées. 
 
 
Le jugement consacrait une violation du principe de la primauté du droit 
fédéral, lequel n’interdisait pas les baux de durée déterminée et ni d’enchainer 
deux ou plusieurs baux de ce type. 
 
 
L’art. 129 LCI et le principe de proportionnalité étaient violés. Faute de 
violation de la LDTR, respectivement de la LCI, le TAPI ne pouvait confirmer les 
mesures prononcées dans la décision en application des art. 129 ss LCI. 
 
 
La garantie de la propriété et de la liberté économique était violée par 
l’interdiction faite de continuer à « exploiter » ses appartements de la façon dont il 
l’entendait. 


- 14/22 - 
A/4176/2020 
 
 
Le recours portait également sur l’irrecevabilité prononcée par le TAPI à 
l’encontre du recours contre l’ordre de dépôt d’une requête en autorisation de 
construire complémentaire afin de régulariser les modifications typologiques 
effectuées dans les appartements T21, T22, T23 et T24. En ne précisant pas 
quelles seraient les modifications typologiques identifiées, la décision consacrait 
une violation de son droit d’être entendu pour défaut de motivation et s’il donnait 
suite à l’injonction, la décision ne serait pas contrôlée et aucun jugement 
constatant sa nullité pour violation de son droit d’être entendu ou statuant sur 
l’existence des prétendues modifications ne serait rendu. 
 
 
La décision devait également être annulée faute de modifications 
typologiques. La structure complexe de la toiture découverte en cours de chantier 
avait induit une légère adaptation du projet, mais le nombre de pièces autorisé 
était resté identique à l’autorisation de construire. Le projet avait consisté dans la 
création de nouveaux logements neufs et non pas dans la transformation 
d’appartements existants à l’exception de l’appartement T25. 
32) a. 
Le 14 novembre 2022, le département s’est opposé à la restitution de l’effet 
suspensif. 
 
b. 
Le 1er décembre 2022, M. A______ a persisté dans ses conclusions en 
restitution de l’effet suspensif. 
 
c. 
Par décision du 7 décembre 2022, la chambre administrative a restitué 
l’effet suspensif au recours (ATA/1237/2022). 
33) 
Le 2 décembre 2022, le département a répondu au recours, concluant à son 
rejet, répondant point par point aux griefs du recourant. Les indices attestaient 
d’un changement d’affectation. 
34) 
Le 20 janvier 2023, le recourant a répliqué, 
 
 
Si le TAPI avait pris en considération les faits essentiels, il aurait dû 
conclure à l’absence de changement d’affectation. 
 
 
Aucun des indices sur lesquels le TAPI s’était fondé n’était réalisé en 
l’espèce. Le détail de ceux développés par le département était discuté. 
 
 
À supposer une violation de la LDTR, le département aurait pu rendre une 
décision portant moins atteinte à ses intérêts en exigeant la conclusion de contrats 
de bail d’une durée déterminée minimale d’un mois. 
35) 
Le 24 janvier 2023, les parties ont été informées que les causes étaient 
gardées à juger. 


- 15/22 - 
A/4176/2020 
EN DROIT 
1) 
 
Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Selon l'art. 70 al. 1 LPA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en 
une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à 
une cause juridique commune. 
 
 
En l'espèce, les procédures A/4176/2020 et A/1059/2021 concernent les 
mêmes parties et le même complexe de faits, les questions juridiques posées par 
les deux recours étant en outre fortement imbriquées comme il le sera vu ci-
dessous. Il se justifie ainsi de joindre ces causes sous le numéro A/4176/2020. 
3) 
 
Le TAPI a retenu que le recours déposé contre le courriel du 11 mars 2021 
du département n’avait plus d’objet, dans la mesure où le recourant avait pu 
consulter le dossier de la procédure d’infraction et déposer un recours. 
 
 
Le recourant estime que l’objet du recours subsiste et qu’il a toujours un 
intérêt pratique au recours. 
 
a. 
Selon la jurisprudence, le recourant doit être touché de manière directe, 
concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité 
des administrés, et l’intérêt invoqué – qui n’est pas nécessairement un intérêt 
juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait – doit se trouver, avec 
l’objet de la contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d’être pris en 
considération (ATF 144 I 43 consid. 2.2). En application de ces principes, le 
recours d’un particulier ou d'une association, formé dans l’intérêt général ou d’un 
tiers, est irrecevable (ATF 137 II 40 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_61/2019 du 12 juillet 2019 consid. 1.2 ; ATA/23/2021 du 12 janvier 2021). 
Ces exigences ont été posées de manière à empêcher l’action populaire proscrite 
en droit suisse (arrêt du Tribunal fédéral 2C_61/2019 du 21 janvier 2019 consid. 
3.1). Il faut donc que le recourant ait un intérêt pratique à l’admission du recours, 
soit que cette admission soit propre à lui procurer un avantage de nature 
économique, matérielle ou idéale (ATF 143 II 578 consid. 3.2.2.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8D_7/2019 du 13 février 2020 consid. 2.1 ; ATA/636/2020 du 30 
juin 2020). Un intérêt purement théorique à la solution d'un problème est de même 
insuffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1). Tel est le cas notamment si le recours vise 
les motifs de la décision et que, même admis, il n'y aurait pas lieu d'en modifier le 
dispositif (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1067/2014 et 2C_1077/2014 du 18 mars 
2016 consid. 2.2.2 ; ATA/1203/2019 du 30 juillet 2019 ; Pierre MOOR/Étienne 
POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., 2011, p.729, n. 5.7.2.1). 


- 16/22 - 
A/4176/2020 
 
b. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un intérêt digne de protection 
suppose encore un intérêt actuel à obtenir l’annulation ou la modification de la 
décision attaquée (ATF 145 I 227 consid. 5.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_865/2019 du 14 avril 2020 consid. 3.2 ; ATA/706/2021 du 6 juillet 2021 ; 
Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 459 
n. 1367 ; Jacques DUBEY/ Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif 
général, 2014, p. 734 n. 2084 ; Pierre MOOR/ Étienne POLTIER, Droit 
administratif, vol. 2, 3ème éd., 2011, p. 748 n. 5.7.2.3). L’existence d’un intérêt 
actuel s’apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors 
du prononcé de la décision sur recours (ATF 145 I 227 consid. 5.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_9/2014 du 9 janvier 2014 consid. 4) ; si l’intérêt s’éteint 
pendant la procédure, le recours, devenu sans objet, doit être simplement radié du 
rôle (ATF 142 I 135 consid. 1.3.1 ; ATA/610/2021 du 8 juin 2021) ou déclaré 
irrecevable si l’intérêt actuel faisait déjà défaut au moment du dépôt du recours 
(ATF 139 I 206 consid. 1.1 ; ATA/791/2021 du 28 juillet 2021). 
 
c. 
En l’espèce, le recourant estime qu’il n’a pas eu accès à l’entier du dossier 
et qu’il n’est pas en mesure de comprendre ce qui lui est reproché, notamment 
quant aux modifications typologiques qu’il aurait effectuées sans autorisation. 
 
 
Il fonde son raisonnement sur la mention dans un courriel du département 
d’un « rapport effectué dans le cadre du dossier d’infraction, servant uniquement 
aux divers services pour l’établissement des faits » auquel il n’aurait pas eu accès, 
lors de la consultation du dossier. Or, le département a affirmé que le dossier 
remis au recourant était complet et rien ne permet de mettre en doute cette 
affirmation. 
 
 
Cela étant, le recourant est le bénéficiaire de l’autorisation de construire 
délivrée et il est toujours propriétaire du bâtiment dans lequel des travaux ont été 
effectués. Il est défendu de longue date par un conseiller et n’ignore aucunement 
ses obligations en matière de LCI et de LDTR. Il a pu faire valoir ses arguments 
tant devant le TAPI que la chambre de céans s’agissant de contester la décision du 
1er décembre 2020 litigieuse et ses écritures montrent qu’il a bien compris les 
reproches du département. S’il est certes discutable que le département n’ait pas 
mentionné le détail des modifications typologiques relevées dans sa décision, le 
recourant ne peut toutefois, de bonne foi, ignorer quels travaux n’ont pas été 
effectués conformément à l’autorisation délivrée sur la base de plans visés ne 
varietur 
et 
doivent 
donc faire l’objet 
d’une demande d’autorisation 
complémentaire. À cela s’ajoute que le TAPI a procédé à l’audition d’un 
représentant du département les 22 février et 22 mars 2022. 
 
 
Sur la question des modifications typologiques relevées dans la décision 
concernant tous les appartements du cinquième étage, le département a fourni des 
plans sur lesquels sont surlignés les éléments qui diffèrent de l’autorisation 
délivrée. Pour certains, le nombre de pièces n’était pas conforme et pour d’autres 


- 17/22 - 
A/4176/2020 
des éléments avaient été ajoutés (salle de bain et cuisine) ou déplacés, des 
éléments avaient été créés, tel un escalier. 
 
 
En conclusion, l’absence d’objet au recours portant sur le courriel du 
département, constaté par le TAPI dans son jugement ne peut qu’être confirmé et 
le recours sera rejeté sur ce point. 
4) 
 
Le recourant conteste avoir effectué un changement d’affectation des 
logements T6, T10, T21, T22, T24 et T25. 
 
a. 
Selon l'art. 1 al. 7 phr. 1 LCI , sur tout le territoire du canton nul ne peut, 
sans y avoir été autorisé, notamment modifier même partiellement le volume, 
l'architecture, la couleur, l'implantation, la distribution ou la destination d'une 
construction ou d'une installation (let. b). 
 
b. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à son article 2 (art. 1 
al. 1 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des 
propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons 
d’habitation (al. 2). 
 
 
Par changement d’affectation, on entend toute modification, même en 
l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de 
logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 
industriel (art. 3 al. 1 LDTR). Sont également assimilés à des changements 
d’affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des 
résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LDTR). 
 
c. 
Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la population a 
besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à la location doit conserver son 
affectation locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter 
contre la pénurie d'appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie 
d'appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est 
inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les 
appartements de plus de sept pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la 
pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 
 
 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté en 2013, 2019, 
2020, 2021 et 2022 qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans 
toutes les catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés 
du Conseil d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en 
vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR des 20 mars 2013, 19 décembre 2018, 


- 18/22 - 
A/4176/2020 
1er juillet 2020, 9 décembre 2020, 12 janvier 2022 et 21 décembre 2022 - 
ArAppart - L 5 20.03). 
 
d. 
Selon l'art. 4 al. 1 RDTR, à l’exclusion des chambres meublées isolées, la 
résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins commerciales 
dans une maison d’habitation. La différence entre la location de logements et 
l’exploitation d’une résidence meublée ou d’un hôtel réside notamment dans la 
mise à disposition par l’exploitant dans le second cas d’un certain nombre de 
services, tels que nettoyage des chambres, réception centrale téléphonique, literie, 
téléphone dans les chambres, service de repas, etc. Les résidences meublées sont 
des établissements hébergeant principalement des hôtes en studios ou en 
appartements meublés. Leur exploitation est soumise à autorisation comme l’est 
celle des hôtels. 
 
 
La jurisprudence a déjà retenu que des services de nettoyage ou de ménage 
ne suffisent pas à eux seuls à qualifier des « résidence meublées » des chambres 
d’habitation, en particulier lorsque celles-ci ne sont pas louées sur une base 
journalière mais au moyen de baux d’habitation. De telles prestations ne relèvent 
pas spécifiquement de l’hôtellerie, même si elles peuvent constituer un indice 
dans l’appréciation du caractère commercial et hôtelier de l’activité déployée. 
(ATA/692/2012 précité consid. 5). Si aucun service hôtelier n’est rendu et qu’en 
outre les baux d’une certaine durée ont été conclus avec les occupants des locaux, 
on se trouve en présence de logements meublés, non de résidences meublées ou 
d’hôtels (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : 
Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation : 
immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres 
lois cantonales, 2014, pp. 348 et 349 et les références citées). 
5) 
a. 
Selon l'art. 129 al. 1 let. e LCI, dans les limites des dispositions de l’art. 130, 
le département peut notamment ordonner, à l’égard des constructions, des 
installations ou d’autres choses l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter (let. d) et la 
remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la démolition 
(let. e). 
 
b. 
Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l’état d’une 
construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est pas conforme aux 
prescriptions de la présente loi, des règlements qu’elle prévoit ou des autorisations 
délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires (art. 130 
LCI). 
 
c. 
L'art. 131 LCI prévoit que les propriétaires ou leurs mandataires, les 
entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées 
par le département en application des articles 129 et 130 LCI. 


- 19/22 - 
A/4176/2020 
 
d. 
Le principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), exige qu'une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne 
puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c et les 
références citées). 
6) 
 
En l’espèce, en se fondant sur les nombreuses photographies qui ont été 
prises lors des deux visites des lieux et qui figurent au dossier ainsi que sur les 
documents transmis par le recourant, il appert que de nombreux indices 
permettent de retenir, comme l’ont fait le département et le TAPI, que les 
logements visés par la décision sont exploités en tant que résidences meublées, au 
sens de la LDTR, comme le sont déjà une partie des locaux commerciaux du 
bâtiment du recourant et ne constituent donc pas de simples « logements 
meublés ». 
 
 
Lors des visites, les éléments principaux suivants ont notamment été 
constatés : présence de portes savon, de produits cosmétiques, de serviettes et 
linges et de papier hygiénique, de même marque et identiques dans tous les 
logements visités ainsi que la présence à l’étage d’un chariot de recharge de ces 
produits, accompagné d’un sac de linge sale. Ces éléments indiquent sans 
ambiguïté qu’un service est offert lequel dépasse largement celui d’un simple 
nettoyage des locaux, lequel est d’ailleurs admis deux fois par semaine. 
 
 
Six boîtes aux lettres de l’immeuble ne comportaient aucun nom, ce qui 
indique également que les personnes ayant utilisé les locaux l’ont fait de manière 
brève et temporaire et ne les ont d’ailleurs a priori pas donnés comme adresse de 
correspondance. La durée des séjours, telle qu’elle ressort de la trentaine de 
contrats fournis par le recourant lui-même, sont pour vingt-et-un d’entre eux 
inférieures ou égales à trente-et-un jours ; le plus court séjour étant de sept jours. 
Il s’agit de durées très inférieures à celles des baux usuels. 
 
 
À cela s’ajoute que les contrats produits sont rédigés en anglais, tout comme 
les conditions générales qui les accompagnent et qu’ils contiennent des éléments 
qui ne correspondent pas à ceux d’un contrat usuel de bail mais bien plus à ceux 
d’une réservation de type hôtelière. Ainsi le prix de location est donné par nuitée, 
les modalités de paiement ne sont pas celles d’un loyer, notamment par l’absence 
de garantie de loyer. Il faut surtout relever que les baux produits pour les 
logements T7, T8, T19 et T23 sont complètement différents, rédigés selon la 
formule usuelle dans le canton, en français et sont accompagnés d’un avis de 
fixation du loyer en bonne et due forme. 
 
 
Le recours ne contient aucun élément susceptible de modifier la conclusion 
selon laquelle les logements T6, T10, T21, T22, T24 et T25 sont exploités en tant 


- 20/22 - 
A/4176/2020 
que résidences meublées. Notamment, le fait que certains effets personnels se 
trouvent sur certaines photographies, tels que des vêtements et des livres ne sont 
pas susceptibles de modifier l’appréciation faite puisqu’ils peuvent être trouvés 
également dans des chambres d’hôtel, par exemple. Quant à la planche à repasser 
qui figure sur une photographie produite par le recourant qui aurait été prise lors 
de l’une des visites sur place, elle fait précisément partie des éléments mis à 
disposition des hôtes dans les locaux commerciaux exploités par D______ Sàrl, 
selon les sites T______ ou S______ sur lesquels la location de ces logements peut 
être conclue et n’est donc pas susceptible de démontrer le caractère de « logement 
meublé » des locaux mais bien plutôt celle de « résidence meublée ». 
 
 
En conséquence, il appert au vu de ces circonstances et de celles retenues 
sur cette question par le TAPI dans son considérant 22 en droit, auquel la chambre 
de céans renvoie et qu’elle fait sien, que c’est à juste titre que le département a 
retenu un changement d’affection des logements visés effectué sans autorisation, 
en violation de la LDTR. 
 
 
Le grief du recourant doit être écarté. 
7) 
 
Au vu de ce qui précède, force est de constater que les mesures prises par le 
département dans la décision du 1er décembre 2020, consistant à interdire 
l’exploitation et à rétablir une situation conforme au droit respectent le principe de 
proportionnalité, aucune autre mesure n’étant notamment susceptible d’atteindre 
le but visé. Ainsi, celle proposée par le recourant de se voir fixer une durée 
minimale pour les contrats de bail s’avère contraire au droit fédéral lequel règle le 
droit du bail et, en outre, ne figure pas dans le catalogue des mesures prévues par 
la loi (art. 44 LDTR et art. 129 à 139 LCI). 
8) 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge du 
recourant qui succombe (art. 87 al. 1 LPA) et il ne sera alloué aucune indemnité 
de procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
préalablement : 
ordonne la jonction des causes A/4176/2020 et A/1059/2021 sous le numéro de cause 
A/4176/2020 ; 
à la forme : 


- 21/22 - 
A/4176/2020 
déclare recevables les recours interjetés le 31 octobre 2022 par M. A______ contre les 
jugements du Tribunal administratif de première instance du 27 septembre 2022 ; 
au fond : 
les rejette ; 
met un émolument de CHF 2’000.- à la charge de M. A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Sidonie Morvan, avocate du recourant, au 
département du territoire - OAC ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : M. Mascotto, président, Mmes Krauskopf, Payot Zen-Ruffinen, Lauber et 
Michon Rieben, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. Mascotto 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière : 
 
 


- 22/22 - 
A/4176/2020