ge_gerichte · ATA/646/2010 · 2010-09-21 · fr

Résumé:
 Même si l'appartement en question n'a pas fait l'objet d'un entretien régulier depuis 1986, les travaux de remise en état de ce logement sont soumis à autorisation selon la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, de par leur nature et en raison de la hausse du loyer qui en est résulté. Lesdits travaux ne peuvent être qualifiés de simples travaux d'entretien mais au contraire de travaux de rénovation ou de transformation.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1486/2009-LDTR 
ATA/646/2010 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 21 septembre 2010 
 
 dans la cause 
 
 
 
 
VALORIGEST S.A. 
représentée par Me Christian Tamisier, avocat 
 
 
contre 
 
 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
 
________ 
 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 12 mars 2009 (recours n° 9274) 


- 2/12 - 
A/1486/2009 
EN FAIT 
1. 
 
Valorigest S.A., de siège 4, boulevard de la Tour à Genève, est propriétaire 
de l’immeuble sis 78, rue de la Servette qui comporte des logements mis en 
location et, au rez-de-chaussée, un cinéma à l’enseigne "Nord-Sud". 
2. 
 
Le litige porte sur l’appartement n° 21 de trois pièces au deuxième étage. 
 
 
Depuis novembre 1986 et jusqu’à fin février 2006, celui-ci était loué à 
Monsieur Gaetano Guerrera, par l’intermédiaire du service du Tuteur général. Le 
loyer s’élevait à CHF 9’360.- l’an, sans les charges. 
 
 
Le 10 février 2006, la régie Grange S.A., qui assurait alors la gérance de 
l’immeuble a informé le service précité qu’au départ de M. Guerrera, les travaux 
de remise en état, considérés comme nécessaires au moment du constat d’état des 
lieux de sortie, avaient été effectués. Ces travaux étaient décrits de la manière 
suivante : 
 
 - "salle de bains : 
1 catelle cassée + 2 trous ; 
 
 - 
cuisine : 
plusieurs trous dans le carrelage ; 
 
 - 
hall d’entrée : 
manque l’armoire ; 
 
 - 
clés : 
 changer le cylindre de la porte d’entrée + cave + boîte-
aux-lettres ; 
 
 - 
cave : 
effectuer le débarras et le nettoyage". 
 
 
Dans ce même courrier, la régie Grange S.A. informait le service du Tuteur 
général que les factures correspondantes à ces différentes remises en état lui 
seraient adressées ensuite de quoi, la garantie bancaire du locataire serait libérée. 
 
 
Sur ce document figurait une annotation manuscrite : "OK BG/JM le 8.5.06 
appartement remis à neuf, ne rien réclamé". 
3. 
 
Dès le 1er mars 2006, Valorigest S.A. et Grand Pré Gestion S.A., de siège 
36, avenue Cardinal-Mermillod à Carouge ont conclu un bail portant sur ce même 
appartement. Le loyer se montait à CHF 20’280.- l’an, sans les charges. 
4. 
 
Selon le bail, Grand Pré Gestion S.A. a sous-loué dès le 1er mai 2006 cet 
appartement de trois pièces et demie, à Madame Raia Alang Petra pour un loyer 
annuel de CHF 23’760.-. Celle-ci n'a pas contesté ce montant. 


- 3/12 - 
A/1486/2009 
 
 
Ces indications ressortent de l’avis de fixation du loyer entre Grand Pré 
Gestion S.A. et la locataire suivante, Madame Brenda Lynn Koekkoek, dès le 1er 
juillet 2007, le loyer précité demeurant identique. 
 
 
Dans ce bail toutefois, Grand Pré Gestion S.A. apparaissait comme bailleur 
principal et Mme Koekkoek, comme locataire, aucune mention n’étant faite d’une 
sous-location ni de Valorigest S.A. 
5. 
 
Mme Koekkoek ayant contesté le loyer initial devant le Tribunal des baux et 
loyers, l’Asloca a dénoncé le 19 mai 2008 cette situation au département des 
constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI). 
6. 
 
Le 28 mai 2008, un inspecteur de la police des constructions a effectué un 
contrôle dans cet appartement. Il a pris des photos et relevé que les travaux 
suivants avaient été effectués sans autorisation : 
 
- 
nouveaux revêtements de sol et de parois en céramique dans la cuisine ; 
- 
nouveaux revêtements de sol et de parois en céramique dans la salle de 
bains ; 
 
- 
nouvel aménagement de cuisine ; 
 
- 
nouveaux appareils sanitaires ; 
 
- 
ponçage et imprégnation des parquets ; papiers muraux, peinture. 
 
 
D’après le croquis annexé à ce rapport, l’appartement comportait deux 
chambres, un hall, une cuisine et une salle de bains. 
7. 
 
Le 3 juin 2008, le DCTI a informé Valorigest S.A. de ces faits et l’a enjointe 
de produire tous documents utiles relatifs au coût et à la nature des travaux, en 
précisant à quelle date ceux-ci avaient été effectués. 
8. 
 
Le 30 juin 2008, Valorigest S.A. a répondu que le coût total des travaux 
effectués en avril et mai 2006 s’était élevé à CHF 28’342.- selon les factures 
relatives à la réfection de la salle de bains et la cuisine (CHF 4’734.-), 
l’agencement de la cuisine (CHF 8’608.-) ainsi que la peinture des murs, des 
plafonds et des boiseries et la réfection du carrelage du sol de la salle de bains et 
de la cuisine, des murs de la salle de bains, l’installation de meubles de salle de 
bains avec miroir, le ponçage des parquets et la réfection du doublage des murs en 
plaques d’Alba (CHF 15’000.-). 
 
 
La surface de ce logement de trois pièces était de 59,35 m2 et la valeur 
d’assurance à neuf du bâtiment se montait à CHF 5’430’000.-. La surface totale 
des appartements de l’immeuble représentaient 916,45 m2. 


- 4/12 - 
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Les travaux en cause constituaient des travaux d’entretien, non assujettis à la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). Ils avaient permis de substituer à des installations vétustes des 
éléments neufs servant au même usage. Conformément à la jurisprudence du 
Tribunal administratif, leur coût était inférieur aux 10 % de la valeur d’assurance 
incendie de l’immeuble. Des travaux à hauteur de CHF 543’000.- auraient ainsi 
pu être réalisés sans requérir d'autorisation. 
 
 
La surface de cet appartement correspondant à 6,7 % de la surface totale des 
logements de l’immeuble (916,45 m2 : 59,35 m2 = 6,7 %), des travaux pour un 
total de CHF 36’381.- auraient ainsi pu être effectués dans ce seul logement sans 
autorisation. Comme ceux qui lui étaient reprochés ne représentaient que 
CHF 28’342.-, ils étaient "bien en dessous de la limite fixée pour assujettir des 
travaux à la LDTR" et ils n’étaient, pour ce motif également, pas soumis à la loi. 
 
 
Le loyer de CHF 20'280.- était dû à compter du 1er mars 2006 alors que les 
travaux n'avaient été achevés qu'en avril/mai 2006 : l'augmentation de loyer 
n'était donc pas corrélée à ceux-ci. 
 
 
La nouvelle locataire avait par la suite procédé à une première sous-location 
à Mme Petra pour un loyer annuel de CHF 23'760.- et celle-ci n'avait pas contesté 
ce loyer. La deuxième sous-location à Mme Koekkoek s'était faite aux mêmes 
conditions. 
9. 
 
Le 11 août 2008, le DCTI a ordonné à Valorigest S.A., en application des 
art. 1 et 129 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05), 3 al. 1 et 44 LDTR, de déposer une requête en autorisation de 
construire ayant pour objet l’ensemble des travaux réalisés dans cet appartement. 
10. 
 
Le 10 septembre 2008, Valorigest S.A. a recouru contre cette décision 
auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions, 
remplacée depuis par la commission cantonale en matière administrative (ci-
après : la commission). 
11. 
 
Statuant dans sa composition LDTR, ladite commission a rejeté le recours le 
12 mars 2009. La référence à la valeur d’assurance n’était pas déterminante en 
l’espèce pour décider de l’assujettissement des travaux à la LDTR. En revanche, 
les travaux effectués dans cet appartement étaient par nature des travaux 
d'entretien et, pour la salle de bains et la cuisine, des travaux de rénovation. Selon 
la jurisprudence du Tribunal administratif, ils devaient être assujettis à la 
LDTR en raison de la hausse de loyer de CHF 10'920.- (CHF 20'280.- moins 
CHF 9'360.-) qui en était résultée, ce qui correspondait à un prix de CHF 6'760.- 
la pièce/l'an, considérant ainsi qu'il s'agissait d'un appartement de trois pièces, de 
CHF 5’794.- pour un trois pièces et demie. 


- 5/12 - 
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Cette décision a été expédiée aux parties le 26 mars 2009. 
12. 
 
Par acte posté le 27 avril 2009, Valorigest S.A. a recouru contre cette 
décision auprès du Tribunal administratif en concluant à son annulation et à la 
constatation que les travaux n’étant pas soumis à la LDTR, aucune autorisation de 
construire ne devait être sollicitée. Elle a repris son argumentation et soutenu que 
le loyer avait passé de CHF 9’360.- à CHF 20’280.- afin de s’aligner sur les loyers 
usuels du quartier. Elle produisait deux extraits du site www.immostreet.ch, datés 
du 27 avril 2009, selon lesquels un appartement de trois pièces de 60 m2 à la rue 
Veyrassat, avec balcon et ascenseur, était offert à la location au prix de 
CHF 1’800.- par mois, sans les charges et un autre, de trois pièces et demie à la 
rue Rothschild, d’une surface de 62 m2, avec une place de parc et un ascenseur, 
pour le prix de CHF 1’900.- par mois, sans les charges. 
 
 
Le loyer de CHF 20’280.- n’avait pas été contesté par Grand Pré Gestion 
S.A. Cette dernière avait ensuite sous-loué ce logement pour un montant de 
CHF 23’760.- à Mme Petra, sans que celle-ci ne conteste ce montant, et ce loyer-
ci était resté identique pour la sous-locataire suivante, Mme Koekkoek. 
 
 
Les travaux d’entretien totalisant CHF 28’342.- avaient eu lieu en avril et 
mai 2006 et avaient été rendus nécessaires par les dégâts causés par le précédent 
locataire, M. Guerrera. 
 
 
La commission avait considéré à tort que l’augmentation de loyer était liée 
aux travaux entrepris. 
 
 
Pour le surplus, Valorigest S.A. a repris son argumentation sur la distinction 
entre travaux d’entretien et travaux de rénovation ainsi que sur le calcul déjà 
exposé ci-dessus de leur pourcentage par rapport à la valeur d’assurance de 
l’immeuble. Le Tribunal administratif avait admis que les travaux d’environ 
CHF 10’000.- par pièce ne soient pas soumis à la LDTR. La recourante se référait 
à l'ATA S. S.A. du 29 mai 2001, cité par Monsieur Jean-François Marti dans une 
conférence à la Chambre genevoise immobilière. 
13. 
 
Le 8 juin 2009, la CCRA a déposé son dossier. 
14. 
 
Le 30 juin 2009, le DCTI a conclu au rejet du recours. L’argumentation de 
la recourante était fondée essentiellement sur l’ordonnance du 9 mai 1990 sur le 
bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF - RS 
221.213.11) mais celle-ci réglementait les rapports juridiques relevant du droit 
privé. 
 
 
Après le départ de M. Guerrera, le bail entre Grand Pré Gestion S.A. et 
Mme Petra avait été conclu le 1er mai 2006 pour un loyer de CHF 20’280.- alors 
que les travaux n’étaient pas achevés, de sorte que la date de début du contrat 
devait être retenue avec la plus grande réserve. 


- 6/12 - 
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Les travaux litigieux avaient bien entraîné une hausse de loyer de 117 %. 
Par leur importance et leurs répercussions sur le montant du loyer, ils devaient 
être considérés comme des travaux de rénovation et donc être soumis à 
autorisation. 
15. 
 
Le 17 juillet 2009, Valorigest S.A. a réitéré ses explications. 
16. 
 
Le 11 août 2009, le DCTI a persisté dans sa position et les termes de sa 
réponse du 30 juin 2009. 
17. 
 
Le 11 janvier 2010, le juge délégué a écrit à Grange et Cie S.A. pour obtenir 
des précisions sur les travaux effectués par ses soins au départ de M. Guerrera et 
qui auraient été payés par le service du Tuteur général, de même que l'état de 
lieux. 
 
 
Le même jour, le juge délégué a informé les parties qu'il entendait procéder 
à un transport sur place en présence de M. Crouzier, auteur du rapport d'enquête 
du 28 mai 2008 précité. 
18. 
 
Le 21 janvier 2010, Grange et Cie S.A. a produit l'état des lieux dressé à 
l'arrivée de M. Guerrera dans ce logement en 1986, ainsi que trois factures, l'une 
de Gétaz Romang du 26 mai 2006 s'élevant à CHF 8'608.- pour l'agencement de la 
cuisine, la deuxième de Mendes, datée du 19 avril 2006, s'élevant à CHF 15'000.- 
pour "refaire tous les murs de l'appartement à lisse + peinture des murs et des 
plafonds + boiseries + refaire le carrelage du sol et des murs de la salle de bains + 
faux plafond + refaire le carrelage du sol de la cuisine (CHF 10'000.-), meubles 
salle de bains complet avec miroir et accessoires (CHF 2'400.-), ponçage du 
parquet (CHF 1'200.-), doublage des murs en plaques d'alba (CHF 600.-) et 
carrelage entre les meubles de la cuisine (CHF 500.-). La troisième facture 
d'Immorenovations S.A., du 15 avril 2006, s'élevait à CHF 4'873,20 TTC pour la 
fourniture d'une baignoire et de la robinetterie, la pose d'un porte-serviette et le 
chauffage de la salle de bains, le déplacement du chauffe-eau et la modification 
des alimentations en eau chaude/froide de la cuisine. 
 
 
Ces pièces ont été transmises aux parties le 22 janvier 2010. 
19. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 


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2. 
a. 
Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend pour l’intéressé le droit d’offrir des preuves pertinentes, de prendre 
connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le 
moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATA/879/2003 du 2 décembre 2003). 
 
b. 
Le droit de faire administrer des preuves n'empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que 
celles-ci ne pourraient l'amener à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATA/52/2005 du 1er février 2005 ; 
ATA/172/2004 du 2 mars 2004 ; ATA/38/2004 du 13 janvier 2004). 
 
c. 
En l’espèce, le dossier comporte les éléments nécessaires pour statuer, en 
particulier le rapport de l’inspecteur de la police des constructions, de sorte que ni 
l’audition de celui-ci ni le transport sur place initialement envisagés ne seront 
ordonnés. 
3. 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Selon l'art. 3 al. 1 let. d et 2 LDTR, sont qualifiés de transformation les 
travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même 
partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne s'agisse 
pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 
 
c. 
Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de 
la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à la 
longue à une érosion dudit habitat. En d'autres termes, la loi cherche à soumettre 
au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux, davantage en fonction des 
risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des loyers, qu'en fonction du 


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type 
de 
travaux 
eux-mêmes 
(F. PAYCHÈRE/O. BINDSCHEDLER, 
La 
jurisprudence récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière 
d'entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 368). 
4. 
 
De jurisprudence constante il est admis, s’agissant de la distinction entre 
travaux d’entretien et de rénovation (ou transformation) consacrés à l’art. 3 
LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 
 
- 
examiner d'abord si, de par leur nature, les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumise à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par 
rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont 
pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même 
en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur 
confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de 
l’immeuble (A. MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in 
RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée), 
 
- 
puis s'attacher ensuite à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à 
leur répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un 
changement d’affectation qualitatif des logements, au risque que ces derniers ne 
répondent plus aux besoins prépondérants de la population (ATA/258/ 2010 du 
20 avril 2010 et réf. cit.). 
5. 
 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population lorsque son loyer est compris entre 
CHF 2'503.- et CHF 3'363.- la pièce par année (Arrêté du Conseil d'Etat du 
21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population, publié dans la Feuille d’Avis Officielle (ci-après : FAO) du 30 
juin 2006, auquel renvoie l'art. 6 al. 3 LDTR) ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l’art. 25 
LDTR. Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui 
actuellement en vigueur (Arrêté déterminant les catégories d’appartements où 
sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 4 février 
2009 - ArAppart - L 5 20.03 ), il y a pénurie dans toutes les catégories 
d'appartements de une à sept pièces inclusivement. 
6. 
 
Selon la jurisprudence bien établie du tribunal de céans, ont été considérés 
comme relevant de l’entretien au regard de leur nature, l’installation de nouveaux 
sanitaires, l’agencement des cuisines, la mise en conformité de l’installation 
électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des 


- 9/12 - 
A/1486/2009 
travaux de peinture et de serrurerie (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
réf. citées). 
 
 
Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur accumulation en raison 
d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/688/2002 du 
12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998). 
 
 
Des travaux d'entretien différés dans le temps dont le coût a eu des 
conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins 
prépondérants de la population, ont ainsi été jugés comme devant être soumis à 
autorisation; ces coûts étaient respectivement de CHF 38'213.- pour un 
appartement de 3,5 pièces (ATA/571/2010 du 31 août 2010 ; ATA/215/2008 du 6 
mai 2008 ; ATA/278/2006 du 16 mai 2006) ; CHF 79'359.- pour un 6,5 pièces 
(ATA/751/2004 du 28 septembre 2004) ; CHF 44'000.- pour un 4 pièces 
(ATA/659/2004 du 24 août 2004) ; CHF 49'874.- pour un 4 pièces 
(ATA/618/2004 du 5 août 2004) ; CHF 66'345.- pour un 4 pièces (ATA/802/2001 
du 4 décembre 2001) ; CHF 40'196.- pour un 4 pièces, CHF 23'422.- pour un 
3 pièces et CHF 20'366.- pour un 4 pièces (ATA/365/2001 du 29 mai 2001) ; 
CHF 10'650.- pour un 3 pièces, CHF 31'830.- pour un 2 pièces, CHF 31'530.- 
pour un 2 pièces, CHF 9'050.- pour un 3 pièces (ATA/261/2001 du 24 avril 2001). 
7. 
 
Il est établi par la procédure que les travaux exécutés en 2006 sur ordre de 
Valorigest S.A. dans le logement concerné l'ont été sans qu'une autorisation n'ait 
été requise. 
 
 
Or, au départ de M. Guerrera, seuls de modestes travaux de remise en état 
devaient être effectués. Il s'agit de ceux décrits dans la lettre que Grange et Cie 
S.A. a envoyé le 10 février 2006 au service du Tuteur général. 
 
 
Ceux réalisés en avril 2006 pour CHF 28'342.- sont d'une tout autre ampleur 
et ont consisté - comme le démontrent les photos figurant dans le constat du 
fonctionnaire du DCTI du 28 mai 2008 en une rénovation complète de 
l'appartement, la salle de bains et la cuisine ayant été modernisées, tous les murs 
repeints et les parquets poncés. 
 
 
En l'espèce, il résulte de l'état de fait que l'appartement en question n'a pas 
fait l'objet d'un entretien régulier depuis 1986, date de l'entrée de M. Guerrera 
jusqu'à ce qu'il soit "remis à neuf" en avril-mai 2006, selon l'annotation du 8 mai 
2006 figurant sur le courrier précité de la régie Grange S.A. au service du Tuteur 
général. 
 
 
De par leur nature, les travaux de rénovation de ce logement - 
indépendamment de leur coût - étaient soumis à la loi et ils l'étaient également en 
raison de la hausse de loyer qui en était résulté, le prix à la pièce par an étant 


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supérieur (CHF 6'760.- si l'appartement considéré est un trois pièces ou 
CHF 5'794.- s'il s'agit d'un trois pièces et demie) au maximum de CHF 3'363.- la 
pièce l'an, fixé depuis 2006 (arrêté du Conseil d'Etat du 21 juin 2006 relatif à la 
révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, publié 
dans la FAO du 30 juin 2006 auquel renvoie l'art. 9 al. 3 LDTR) comme étant 
celui correspondant aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Le loyer annuel a dès lors passé de CHF 9'360.- à CHF 20'280.- dès le 
1er mars 2006, puis à CHF 23'760.-, à partir du 1er mai 2006, l'appartement 
devenant à cette occasion un trois pièces et demie. Le loyer s’est ainsi élevé à 
CHF 6'760.- la pièce/an, et enfin à CHF 7'920.- la pièce/an, si l’on considère que 
le logement est demeuré un trois pièces (CHF 23'760.- : 3). 
 
 
C'est bien l'importance de la première augmentation précitée qui a incité la 
commission à considérer à juste titre que les travaux réalisés devaient être 
assujettis à la LDTR, conformément à la jurisprudence du tribunal de céans 
(ATA/96/2007 ; ATA/365/2001 et ATA/261/2001 précités), la répercussion du 
coût des travaux sur le loyer ayant entraîné un changement d'affectation qualitatif 
de ce logement, celui-ci ne répondant plus aux besoins prépondérants de la 
population. 
8. 
 
La recourante allègue que les travaux litigieux, dont l'ampleur était 
inférieure aux 10 % de la valeur d'assurance incendie de l'immeuble, ne devaient 
pas être soumis à la LDTR, par référence à une ancienne jurisprudence du tribunal 
de céans (ATA/98/2002 du 19 février 2002 ; arrêt dans la cause SI C. du 1er 
décembre 1992 in SJ 1993 p. 576). 
 
 
S'il n'est pas contesté que les travaux à hauteur de CHF 28'342.- ne 
représentent pas le 10 % de la valeur de l'assurance incendie de l'immeuble 
s'élevant à CHF 5'430'000.-, même en opérant un calcul au prorata de la surface 
de l'appartement par rapport à la surface totale des logements comme l'a fait la 
recourante, ce qui permettrait selon celle-ci de procéder à des travaux à hauteur de 
CHF 36'381.- sans requérir d'autorisation, il résulte de la jurisprudence que ce 
rapport entre l'un et l'autre n'est pas décisif à lui seul pour assujettir ou non des 
travaux à la LDTR (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 ; ATA/872/2004 du 9 
novembre 2004). 
9. 
 
Quant à la comparaison établie par la recourante avec les loyers d'autres 
logements similaires dans le quartier, elle échappe à la compétence du tribunal de 
céans et ressortit au droit du bail (art. 269a let. a de la loi fédérale complétant le 
Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations (CO - 
RS 220) ; ATA/502/2008 du 30 septembre 2008). 
10. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Valorigest S.A. devra déférer 
à la décision, fondée, prise le 11 août 2008 par le DCTI. 


- 11/12 - 
A/1486/2009 
 
 
En application de l'art. 87 LPA, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la 
charge de la recourante, à laquelle il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure. 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 avril 2009 par Valorigest S.A. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 12 mars 
2009 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 2’000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Tamisier, avocat de la recourante, à la 
commission cantonale de recours en matière administrative ainsi qu’au département des 
constructions et des technologies de l'information. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 
 
 
 


- 12/12 - 
A/1486/2009 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
F. Glauser 
 
le vice-président : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :