ge_gerichte · ACJC/33/2022 · 2022-01-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6443/2018 
ACJC/33/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 17 JANVIER 2022 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 décembre 2020, comparant tous 
deux en personne, 
 
et 
 
C______ AG, sise ______[ZH], intimée, comparant par Me Jean-François MARTI, 
avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 
 
 
 


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C/6443/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/944/2020 du 15 décembre 2020, communiqué aux parties le 
même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevables les conclusions de 
B______ et A______ en paiement des sommes de 6'000 fr. pour une lampe restée 
dans les locaux et de 30'000 fr. à titre de dommages-intérêts (ch. 1 du dispositif), 
irrecevables leurs conclusions en réduction de loyer relative à la période 
antérieure au 26 octobre 2013 et, pour la période du 26 octobre 2013 à février 
2018, en tant qu'elle concerne la présence de substances dangereuses dans les 
locaux (ch. 2), condamné B______ et A______ à verser à C______ AG les 
sommes de 276'569 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 septembre 2016, et 5'877 fr. 
90, avec intérêts à 5% dès le 11 mai 2018 (ch. 3), débouté B______ et A______ 
de toutes autres conclusions (ch. 4), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 1er février 2021 à la Cour de justice, B______ et A______ 
forment appel contre ce jugement. Sur demande principale, ils concluent, 
principalement, à une réduction de 90% des indemnités réclamées pour 
occupation illicite, à ce que soit "ordonnée" la compensation avec les montants 
dus et le renvoi de l'affaire au Tribunal pour qu'il se prononce « sur la constatation 
de droit portant sur la validité du contrat de bail conclu ». Subsidiairement, ils 
concluent à ce que soit "ordonnée" la compensation avec les montants dus. Sur 
demande reconventionnelle, ils concluent à ce que C______ AG soit condamnée à 
leur verser les sommes de 30'000 fr. à titre de dommages et intérêts, 30'000 fr. à 
titre de réparation de tort moral, 364'051 fr. à titre de réduction de 90% du loyer 
et/ou des indemnités pour occupation illicite pour les années 2015 à 2018, 360'688 
fr. à titre de réduction de 40% du loyer pour les années 2006 à 2014, 73'804 fr. à 
titre de trop-perçu de loyer résultant d'une hausse non valable pour les années 
2009 à 2018, et 7'600 fr. à titre de trop-perçu de loyer pour les années 2007 et 
2008, ainsi qu'à ce que soit ordonné le renvoi de l'affaire au Tribunal pour qu'il 
« se prononce sur la constatation de droit portant sur la validité du contrat de bail 
conclu ». 
 
b. Dans sa réponse du 8 mars 2021, C______ AG conclut, à la forme, à 
l'irrecevabilité de l'appel, et, au fond, à la confirmation du jugement querellé. 
 
c. Dans leur réplique du 22 avril 2021, B______ et A______ persistent dans leurs 
conclusions. 
d. C______ AG a renoncé à dupliquer. 
e. Le 28 mai 2021, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à 
juger. 
 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 


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C/6443/2018 
a. A______ et B______, d'une part, et C______ AG, d'autre part, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'une arcade commerciale de 29 m2 
et de deux dépôts de 5 et 6 m2 dans l'immeuble sis 1______ à Genève. 
 
Le bail a pris effet le 16 décembre 2005 et son échéance a été fixée au 
31 décembre 2010, le contrat indiquant que le bail était de durée déterminée et 
prenait fin à son échéance, sans résiliation préalable. 
 
Il comportait une option de renouvellement pour une nouvelle période fixe de 
cinq ans, échéant le 31 décembre 2015, option qui devait être exercée par courrier 
recommandé au plus tard le 31 décembre 2009, à défaut de quoi elle deviendrait 
caduque et le bail s'éteindrait sans résiliation préalable le 31 décembre 2010. 
 
Selon l'art. 30 du contrat de bail, les locataires ont été informés que d'importants 
travaux étaient en cours dans l'immeuble, notamment le remplacement des 
vitrages de la façade et le remplacement des éjecto-convecteurs et des conduites y 
relatives et que des travaux allaient être entrepris par D______ en vue de modifier 
l'entrée de l'immeuble. Ils s'engageaient à ne pas s'opposer à tout ou partie des 
travaux et à ne demander aucune déduction de loyer ni indemnité en relation aux 
travaux concernés. 
 
b. Le loyer mensuel initial de l'arcade de 29 m2 a été fixé à 7'733 fr., celui du 
dépôt de 5 m2 à 105 fr. et celui du dépôt de 6 m2 à 125 fr. Les acomptes pour frais 
de chauffage et eau chaude mensuels ont été fixés à 225 fr. (art. 6 du contrat de 
bail). 
 
Le loyer mensuel net de l'arcade de 29 m2 était porté à 7'975 fr. dès le 1er janvier 
2007 et à 8'458 fr. dès le 1er janvier 2008 (art. 7 du contrat). 
 
Le loyer était indexé à 100% de l'Indice Suisse des Prix à la Consommation (ci-
après : « ISPC »). Il pourrait être adapté une fois par an moyennant un préavis 
d'un mois, la première fois au 1er janvier 2009, en fonction de l'évolution de 
l'ISPC (art. 7.5 du contrat). 
 
c. Par avis de majoration du 6 novembre 2008, le loyer de l'arcade de 29 m2 a été 
porté à 107'292 fr. par année, soit 8'941 fr. par mois, dès le 1er janvier 2009. Le 
motif de la majoration était le suivant : « Compensation renchérissement de 
106.4 pt au 30.09.2007 à 109.5 pt au 30.09.2008 ». 
d. Par jugement JTBL/1028/2015 du 18 septembre 2015 rendu dans la cause 
C/2______/2010, le Tribunal des baux et loyers a rejeté l'action en constatation de 
droit et, subsidiairement, en prolongation de bail intentée par A______ et 
B______. 
Par arrêt ACJC/765/2016 du 6 juin 2016, la Cour de justice a partiellement annulé 
ce jugement et, cela fait, octroyé à A______ et B______ une unique prolongation 
de leur bail échéant au 30 juin 2013. 


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C/6443/2018 
Par arrêt 4A_423/2016 du 21 décembre 2016, le Tribunal fédéral a rejeté le 
recours intenté par A______ et B______ à l'encontre de cet arrêt. 
Par arrêt 4F_23/2018 du 19 décembre 2018, le Tribunal fédéral a déclaré 
irrecevable la demande en révision intentée par A______ et B______ à l'encontre 
de l'arrêt 4A_423/2016. 
e. Par jugement JTBL/348/2017 du 31 mars 2017, rendu dans l'affaire 
C/3______/2016, confirmé par arrêt ACJC/1479/2017 du 20 novembre 2017 entré 
en force vu le retrait du recours interjeté à son encontre, le Tribunal des baux et 
loyers a condamné A______ et B______ à évacuer l'arcade et les dépôts, 
autorisant C______ AG à requérir l'exécution forcée de l'évacuation par la force 
publique. 
f. Le 19 février 2018, l'évacuation a été exécutée par Me E______, huissier 
judiciaire. 
Le coût de l'intervention de l'huissier judiciaire s'est élevé à 2'242 fr., celui de 
l'intervention d'un serrurier à 1'270 fr. 85 et celui de F______ SARL à 2'365 fr. 
05, selon factures des 9 mars 2018, 22 février 2018 et 8 mars 2018. 
g. Par courrier du 29 avril 2013, A______ et B______ ont informé C______ AG 
de ce que des nuisances provoquées par des travaux dans l'immeuble rendaient 
l'usage de leurs locaux presque impossible. Il était inadmissible qu'ils n'aient pas 
été informés de l'ampleur et de la durée des travaux concernés, lesquels avaient 
débuté en février de la même année. L'ouverture de leur commerce ne pouvait 
plus être maintenue durant les travaux. Leurs dépôts avaient par ailleurs été 
inaccessibles durant plusieurs semaines. Finalement, le passage devant l'arcade 
était depuis peu partiellement inaccessible, de telle sorte que celle-ci n'était plus 
qu'à moitié visible. Compte tenu de ces éléments, les locataires sollicitaient une 
réduction «considérable» de leur loyer jusqu'à la fin des travaux, la détermination 
à l'avance d'un horaire pour les gros travaux, soit par exemple de 6h00 à l'heure 
d'ouverture de l'arcade (10h00), ou un dédommagement par heure supplémentaire 
durant lesquelles les travaux persisteraient alors que l'arcade devrait restée fermée, 
des dommages et intérêts pour la perte de chiffre d'affaires, ainsi que 
l'établissement de signes distinctifs extérieurs indiquant clairement le lieu de 
situation de l'arcade. Une réponse était sollicitée au 6 mai 2013, à défaut de quoi 
le loyer serait consigné et une demande déposée en justice. 
Par courriers des 1er et 15 mai 2013, C______ AG a contesté les allégations de 
A______ et B______ , indiquant que les nuisances évoquées étaient inévitables. Il 
était en outre contesté que l'arcade ait perdu en visibilité. C______ AG n'entendait 
dès lors pas entrer en matière sur des dommages et intérêts pour perte de chiffre 
d'affaires ou sur une réduction de loyer. 
h. Par avis de consignation du 7 juin 2013 (compte 4______), A______ et 
B______ ont consigné le loyer et les charges du mois de juin 2013. 


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C/6443/2018 
i. Statuant sur mesures provisionnelles sollicitées par C______ AG, le Tribunal a, 
par ordonnance JTBL/681/2017 du 11 juillet 2017 rendue dans l'affaire 
C/5______/2017, ordonné la libération immédiate, en faveur de la requérante, de 
l'intégralité des loyers consignés sur le compte n° 4______ auprès des Services 
financiers du Pouvoir judiciaire, soit un montant de 247'482 fr. 
j. Par jugement JTBL/1097/2018 du 7 décembre 2018, rendu dans la cause 
C/6______/2013, le Tribunal a, sur demande de A______ et B______ introduite 
le 5 juillet 2013 par-devant la Commission de conciliation et le 28 novembre 2013 
devant le Tribunal, réduit le loyer de 10% du 11 février au 30 juin 2013 (ch. 1), 
condamné C______ AG à restituer à A______ et B______ le trop-perçu en 
découlant (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que 
la procédure était gratuite (ch. 4). 
En substance, il a retenu que la conclusion en réduction de loyer de A______ et 
B______ devait être limitée aux travaux de la boutique G______, à l'exclusion de 
ceux effectués dans la boutique H______. En précisant, après l'ouverture des 
débats principaux, que leur conclusion en réduction de loyer concernait la période 
du 1er décembre 2011 au 30 juin 2013, A______ et B______ avaient en effet 
modifié leur demande en incorporant les travaux effectués dans la boutique 
H______, lesquels n'avaient pas fait l'objet de la conciliation. Or, les travaux 
entrepris dans ladite boutique, lesquels avaient débuté le 1er décembre 2011, 
étaient connus de A______ et B______ avant le dépôt de leur demande. Le 
Tribunal a ainsi retenu un taux moyen de réduction de loyer de 10% du 11 février 
2013, date de l'ouverture du chantier selon l'extrait du site J______ relatif aux 
travaux de la boutique G______, au 30 juin 2013, date correspondant à l'échéance 
de la période pour laquelle une réduction de loyer était sollicitée, les périodes 
objectivement plus pénibles étant compensées par des phases moins pénibles. 
A______ et B______ échouant à prouver leur dommage et aucune faute n'étant 
imputable à C______ AG, ils étaient déboutés de leurs conclusions en dommages 
et intérêts. La déconsignation des loyers ayant en outre été ordonnée sur mesures 
provisionnelles, les conclusions en validation de consignation étaient rejetées. 
Par arrêt ACJC/512/2020 du 6 avril 2020, rendu sur appel de A______ et 
B______ , lesquels avaient conclu, principalement, à l'existence de travaux et 
nuisances du 20 juin 2005 au 19 février 2018, « ainsi qu'à la présence de 
substances dangereuses », et, de ce fait, à une réduction de loyer de 50% du 
20 juin 2005 au 31 mai 2013 ainsi qu'à une réduction de 90% du « montant 
réclamé à titre d'indemnité pour occupation illicite », la Cour de justice a confirmé 
ce jugement, considérant équitable la quotité de réduction de loyer de 10% allouée 
pour les travaux effectués dans la boutique G______ et précisant que A______ et 
B______ n'avaient pas indiqué ni a fortiori démontré que l'état de l'immeuble -
 que ces derniers qualifiaient de vétuste - et la présence de substances telles que 
l'amiante leur auraient causé une perte d'usage sur la période du 11 février au 30 
juin 2013, laquelle n'était pas remise en cause en appel. Elle a jugé irrecevables 


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les conclusions nouvelles des appelants (constatation de l'existence de travaux et 
nuisances ainsi que réduction de loyer pour toute autre période que celle du 1er 
septembre 2011 au 30 juin 2013) car elles ne reposaient pas sur des faits ou 
moyens de preuve nouveaux, contrairement à la conclusion visant à constater la 
présence de substances dangereuses, laquelle reposait manifestement sur une 
attestation de substances dangereuses du 19 septembre 2018. 
Par arrêt 4A_252/2020 du 23 juin 2020, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable 
le recours interjeté par A______ et B______ à l'encontre de cet arrêt, faute de 
motivation suffisante. 
k. Par demande en paiement dirigée contre A______ et B______ et adressée au 
Tribunal le 13 juillet 2018, C______ AG a conclu à ce que ces derniers lui versent 
les sommes de 276'569 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 septembre 2016, sous 
réserve d'amplification, 2'242 fr., avec intérêts à 5% dès le 9 mars 2018, 1'270 fr. 
85, avec intérêts à 5% dès le 22 février 2018, et 2'365 fr. 05, avec intérêts à 5% 
dès le 8 mars 2018. 
l. Dans leur réponse du 30 octobre 2018, A______ et B______ ont formé une 
demande reconventionnelle en paiement de 30'000 fr. à titre de dommages et 
intérêts, 30'000 fr. à titre d'indemnité pour tort moral, 364'051 fr. à titre de 
réduction de loyer pour les années 2015 à 2018, 360'688 fr. à titre de réduction de 
loyer pour les années 2006 à 2014, 73'804 fr. à titre de trop-perçu de loyer pour 
les années 2009 à 2018 « suite à la majoration non valable » et 7'600 fr. à titre de 
loyer perçu en trop. 
m. Par mémoire de réponse à la demande reconventionnelle du 17 janvier 2019, 
C______ AG a conclu au rejet de la demande reconventionnelle. 
n. A______ et B______ se sont déterminés par écrit le 8 mars 2019. 
o. Lors de l'audience du Tribunal du 8 mars 2019, les parties ont indiqué qu'elles 
ne souhaitaient pas « compléter davantage » leurs allégations et offres de preuve, 
à la suite de quoi le Tribunal a ordonné l'ouverture des débats principaux et les 
premières plaidoiries. Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives, 
renonçant d'un commun accord aux plaidoiries orales et sollicitant le dépôt de 
plaidoiries écrites. 
Sur quoi, le Tribunal a indiqué qu'il rendrait une ordonnance de preuve. 
p. Par ordonnance du 20 mai 2019, le Tribunal a notamment clôturé la phase 
d'administration des preuves, ordonné les plaidoiries finales et imparti un délai 
pour le dépôt de celles-ci. 
Par arrêt ACJC/358/2020 du 2 mars 2020, la Cour de justice a déclaré irrecevable 
le recours du 31 mai 2019 interjeté par A______ et B______ à l'encontre de cette 
ordonnance, considérant qu'il n'existait aucun préjudice difficilement réparable. 


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Par arrêt 4A_206/2020 du 3 juin 2020, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le 
recours interjeté par A______ et B______ à l'encontre de cet arrêt. 
q. Dans ses plaidoiries finales du 28 juin 2019, C______ AG a persisté dans ses 
conclusions. 
r. Dans leurs plaidoiries finales du 26 juillet 2019, A______ et B______ ont 
persisté dans leurs conclusions et réclamé, en sus, une somme de 6'000 fr. pour 
une lampe restée dans la boutique, que C______ AG les avait empêchés de 
récupérer. 
s. Par écritures des 12 et 14 août 2019, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2012 du 28 février 2013). 
1.2 En l'espèce, les dernières conclusions des appelants et de l'intimée en première 
instance portaient sur le paiement de sommes supérieures à 10'000 fr. La voie de 
l'appel est donc ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 145 al. 1 let. c 
et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable de ce point de vue. 
1.4 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, il incombe au recourant de motiver son appel. Selon 
la jurisprudence, il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la 
décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que 
l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise 
des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles 
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel 
applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en 
seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de 
démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se 
borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit 
présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits 
constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la 
motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en 
première instance, avant la reddition de la décision attaquée (arrêt du Tribunal 


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fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des 
critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que 
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux 
exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1; 
5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 4A_97/2014 déjà cité consid. 3.3). 
1.5 En l'espèce, le raisonnement des appelants est difficilement intelligible, de 
telle sorte que se pose la question de la recevabilité de l'appel. 
Les griefs soulevés sont toutefois suffisamment compréhensibles de sorte que la 
Cour déclarera recevable l'appel, sous réserve de ce qui suit. 
2. 
Les appelants formulent une conclusion nouvelle devant la Cour sollicitant que la 
cause soit transmise au Tribunal « pour qu'il se prononce sur la constatation du 
droit portant sur la validité du contrat de bail ». 
2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 10 ad art. 317 CPC). 
Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée si la prétention nouvelle 
ou modifiée relève de la même procédure et que la prétention nouvelle ou 
modifiée présente un lien de connexité avec la dernière prétention (let. a) ou que 
la partie adverse consent à la modification de la demande (let. b). 
2.2 En l'espèce, les appelants ne démontrent pas que leur nouvelle prétention 
présenterait un lien de connexité avec les autres prétentions formulées à la 
procédure ou que leur adverse partie aurait consenti à la modification de leur 
prétention. Ils n'exposent pas davantage que la modification concernée reposerait 
sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. 
La conclusion concernée sera donc déclarée irrecevable. 
3. 
Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que les 
clauses du contrat de bail selon lesquelles le loyer serait échelonné durant les trois 
premières années, puis indexé ainsi que l'avis de majoration du 6 novembre 2008 
soient valables, et, par conséquent, d'avoir rejeté leurs conclusions en nullité des 
clauses et avis concernés ainsi qu'en enrichissement illégitime et restitution de 
trop-perçu de loyer en découlant. D'après les appelants, le Tribunal aurait en tous 
les cas violé son obligation de motiver sa décision sur ces points. 
3.1 
3.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie 
de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant 
l'art. 207 LaCC. 


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Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la 
non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat 
de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 
120 II 341 consid. 5d). 
3.1.2 L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Une 
clause d'indexation peut en revanche s'appliquer dès l'échéance de la période 
d'échelonnement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_689/2014 du 7 mai 2015 
consid. 3.2). 
3.1.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer 
pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec 
indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début 
du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le 
canton. 
La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la 
formule officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une 
résiliation ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). 
L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la 
hausse de loyer contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges 
(al. 1 let. a ch. 1), le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges (al. 1 
let. a ch. 2), la date d'entrée en vigueur de la hausse (al. 1 let. a ch. 3), les motifs 
précis de la hausse; lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants 
correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler (al. 1 let. a ch. 4), les 
conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la 
prétention (al. 1 let. c ch. 1) ainsi que la liste des autorités de conciliation existant 
dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c ch. 2). 
Le locataire qui se voit signifier une hausse de loyer nulle n'est pas tenu de saisir 
l'autorité de conciliation dans le délai de contestation de 30 jours. La nullité d'une 
majoration de loyer peut être invoquée en tout temps, sous réserve d'un abus 
manifeste de droit. En cas de doute, notamment lorsque la motivation de la hausse 
apparaît insuffisante, le locataire devrait s'adresser à temps à l'autorité de 
conciliation (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 510). 
Le locataire qui s'est vu notifier une hausse de loyer nulle et s'est acquitté du 
montant du loyer majoré peut récupérer le trop-payé. Il doit agir dans l'année 
suivant le jour où il a connu son droit à la restitution, mais au plus tard dans les 
dix ans dès la naissance du droit (art. 67 CO). S'il s'est acquitté à tort du montant 
d'une hausse de loyer nulle, le locataire peut aussi compenser le montant 
correspondant avec les loyers courants, si le bail se poursuit (LACHAT/STASTNY, 
op. cit., p. 511). 
3.1.4 Selon l'art. 88 CPC, une action en constatation de droit peut être intentée 
pour faire constater par un tribunal l'existence ou l'inexistence d'un droit ou d'un 
rapport de droit. Si cette disposition définit la demande en constat, elle n'indique 


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pas quelles sont les conditions de recevabilité d'une telle demande, lesquelles ont 
été posées par la jurisprudence fédérale. 
Selon celle-ci, l'action en constatation de droit est ouverte si la partie 
demanderesse a un intérêt important et digne de protection à la constatation 
immédiate de la situation de droit. Il n'est pas nécessaire que cet intérêt soit de 
nature juridique. Il peut s'agir d'un pur intérêt de fait. La condition est remplie 
notamment lorsque les relations juridiques entre les parties sont incertaines et que 
cette incertitude peut être levée par la constatation judiciaire. Pour cela, n'importe 
quelle incertitude ne suffit pas; il faut au contraire que l'on ne puisse pas exiger de 
la partie demanderesse qu'elle tolère plus longtemps le maintien de cette 
incertitude, parce que celle-ci l'entrave dans sa liberté de décision. L'intérêt 
pratique à une constatation de droit fait normalement défaut pour le titulaire du 
droit lorsque celui-ci dispose d'une action en exécution, en interdiction ou d'une 
action formatrice, immédiatement ouverte, qui lui permettrait d'obtenir 
directement le respect de son droit ou l'exécution de l'obligation. Dans ce sens, 
l'action en constatation de droit est subsidiaire par rapport à une action 
condamnatoire ou une action formatrice (ATF 135 III 378 consid. 2.2 et les réf. 
citées). 
3.1.5 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 
contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour 
répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5 et 134 I 83 consid. 4.1). 
L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se 
limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 124 II 146 
consid. 2). Ainsi, les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait et de 
droit retenus par le juge pour arriver au dispositif (TAPPY, Commentaire romand 
Code de procédure civile 2ème éd. 2019, n. 7 ad art. 238 CPC). 
Une motivation insuffisante constitue une violation du droit d'être entendu, que la 
juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans le 
cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (TAPPY, op. cit., n. 18 ad 
art. 239 CPC). 
3.2 En l'occurrence, il n'existe aucun cumul entre l'échelonnement et l'indexation 
prévus. En effet, il a été convenu qu'un premier échelon intervienne au 1er janvier 
2007 et un second au 1er janvier 2008, avec une possibilité d'indexation à 100% de 
l'ISPC, la première fois au 1er janvier 2009, soit après l'échelonnement du loyer. 
Les clauses du contrat concernées sont ainsi valables. L'avis de majoration de 
loyer du 6 novembre 2008 n'est pas nul, dès lors qu'il contient toutes les 
informations légalement requises et se fonde uniquement sur l'évolution de l'ISPC. 
La question de savoir si les indices pris en considération sont corrects peut rester 


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indécise, dès lors que la procédure ne porte pas sur la contestation de l'avis de 
majoration concernée mais sur son éventuelle nullité. Les premiers juges ont 
suffisamment motivé leur décision sur ces points et leur appréciation apparaît 
justifiée compte tenu des éléments qui précèdent. 
Le grief des appelants sera ainsi rejeté et le jugement confirmé à cet égard. 
4. 
Dans un second grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit 
à la preuve en n'instruisant pas la question des travaux réalisés dans l'immeuble et 
des nuisances en découlant. Il est en particulier reproché au Tribunal de ne pas 
avoir procédé à la comparution personnelle des parties ainsi qu'à l'audition de la 
gérante de l'immeuble. 
 
4.1 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal 
administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps 
utile. 
 
Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont 
notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits 
pertinents et contestés. Par moyens de preuve « adéquats », il faut comprendre 
ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait 
pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans 
l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, 
qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge 
n'est 
pas 
fondé 
à 
penser 
qu'elle 
est 
inutile 
(BOHNET/ALDI 
HANDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Commentaire romand, Code de procédure 
civil, 2019, no 9ss ad art. 152 CPC). 
 
Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu, il comprend pour 
l'intéressé le droit de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné 
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des 
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela 
est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 133 III 
295 consid. 7.1). 
 
L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque 
les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant 
de manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont 
encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à 
modifier son opinion (ATF 136 I 229 consid. 5.3; 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
4.2 En l'occurrence, les appelants n'exposent pas quels faits pertinents le Tribunal 
n'aurait pas instruits et par quels moyens de preuve, hormis éventuellement une 
comparution personnelle des parties, l'instruction aurait dû être menée. Ils se 
contentent en substance de rappeler les travaux réalisés dans l'immeuble ainsi que 
les autorisations obtenues à cet effet. Ils reprochent au Tribunal de ne pas avoir 
demandé à la gérante de l'immeuble si un désamiantage avait été réalisé avant le 
début des travaux mais n'indiquent pas en quoi la réponse à cette question, qu'ils 


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auraient pu poser eux-mêmes lors de l'audition de la gérante de l'immeuble, aurait 
pu influencer l'issue du litige et la décision querellée. En outre, les appelants 
n'indiquent pas, dans leur écriture d'appel, sur quels faits l'audition de l'intimée 
aurait dû porter et en quoi celle-ci aurait modifié la décision querellée. Au 
demeurant et de manière générale, le droit d'être entendu ne confère pas un droit à 
être entendu oralement. Or, les appelants ont eu l'occasion de se déterminer dans 
leurs écritures ainsi qu'à l'audience du 8 mars 2019, lors de laquelle ils ont précisé 
ne pas souhaiter compléter leurs allégations et offres de preuve. 
 
Le grief des appelants sera ainsi rejeté. 
5. 
Les appelants se plaignent de ce que le Tribunal n'a retenu aucune responsabilité 
de l'intimée ni octroyé aucune réduction de loyer pour la présence d'amiante dans 
le bâtiment. Ils reprochent au Tribunal de ne pas leur avoir alloué d'indemnité 
pour tort moral. 
 
5.1 
5.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour 
lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). 
 
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-
ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 
l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 
lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-
à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 
approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 
consid. 3.2). 
 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 
circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 
28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état 
approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des 
éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le 
bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, 
lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les 
circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes 
(LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 259 et 260). 
 
Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de 
moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à 
l'art. 259a CO. 
 
Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont 
pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 


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peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction 
proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en 
charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre 
consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 
 
Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage 
de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne 
subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie 
"tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé 
ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances 
du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à 
loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 
 
Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 
lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en 
danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en 
va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes 
(cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. 
S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens 
qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le 
locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). 
 
Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 
diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 
 
5.1.2 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout 
autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le 
défaut d'entretien. Cette disposition institue une responsabilité objective simple, 
laquelle ne repose pas, contrairement à d'autres normes de ce type, sur la violation 
objective du devoir de diligence du propriétaire, mais sur le seul état défectueux 
de l'ouvrage; le propriétaire répond indépendamment de la question de savoir si 
lui ou un de ses auxiliaires a commis une violation de son devoir de diligence, 
donc également pour cas fortuits. L'art. 58 al. 1 CO présuppose la réalisation de 
cinq conditions : (1) un propriétaire d'ouvrage; (2) un ouvrage; (3) un défaut de 
l'ouvrage; (4) un dommage; et (5) un lien de causalité naturel et adéquat entre le 
défaut de l'ouvrage et le dommage (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2018 du 
25 février 2019 consid. 3.1). 
 
5.1.3 Aux termes de l'art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un 
dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune 
faute ne lui est imputable. 
 
Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle 
(art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien 
de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 


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4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3; 4A_173/2010 du 22 juin 2010 
consid. 5.3 et 4C_89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a; AUBERT, op. cit., 
n° 3 ad art. 259e CO). Le dommage consiste en une diminution involontaire de la 
fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine 
du lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne 
s'était pas produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, 
d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). Le locataire doit s'efforcer 
de réduire son dommage (art. 44 CO). 
 
Selon l'art. 42 al. 1 CO, auquel renvoie l'art. 99 al. 3 CO applicable en matière 
contractuelle (THEVENOZ, Commentaire romand CO I, 2012, n. 15 ad art. 99 CO), 
il revient au locataire de prouver non seulement l'existence, mais également le 
montant du dommage (art. 8 CC; arrêts du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 
11 juillet 2018 consid. 2.2; 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 et 
4C.89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a; AUBERT, op. cit., no 3 ad art. 259e CO). 
 
L'art. 42 al. 2 CO déroge à l'al. 1 lorsque le montant exact du dommage ne peut 
être établi. Le juge détermine alors équitablement le montant du dommage en 
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie 
lésée; il s'agit d'une exception. Dans cette hypothèse, le préjudice est tenu pour 
établi lorsque des indices fournis par le lésé permettent, en considération du cours 
ordinaire des choses, de déduire avec une certaine force tant son existence que sa 
quotité (ATF 120 II 296 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4C_278/1999 du 
13 juillet 2000 consid. 3b). 
 
En cas d'atteinte à la personnalité suffisamment grave, le locataire peut 
exceptionnellement prétendre à une indemnité pour tort moral (art. 49 CO; 
LACHAT, op. cit., p. 324). L'art. 49 CO prévoit que celui qui subit une atteinte 
illicite à sa personnalité a droit à une somme d'argent à titre de réparation morale, 
pour autant que la gravité de l'atteinte le justifie et que l'auteur ne lui ait pas donné 
satisfaction autrement; l'ampleur de la réparation morale dépend avant tout de la 
gravité des souffrances consécutives à l'atteinte subie par la victime et de la 
possibilité de l'adoucir sensiblement par le versement d'une somme d'argent 
(ATF 137 III 303 consid. 2.2.2). 
5.1.4 Lorsque le litige a fait l'objet d'un jugement entré en force, le Tribunal refuse 
d'entrer en matière (art. 59 al. 2 let. e CPC). 
En vertu du principe de l'autorité de la chose jugée, il est interdit de remettre en 
cause, dans une nouvelle procédure, entre les mêmes parties, une prétention 
identique qui a été définitivement jugée. Il y a identité d'objet quand, dans l'un et 
l'autre procès, les parties soumettent au Tribunal la même prétention en reprenant 
les mêmes conclusions et en se basant sur le même complexe de faits (ATF 139 
III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1). L'identité de l'objet s'entend au 
sens matériel; il n'est cependant pas nécessaire, ni même déterminant, que les 


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C/6443/2018 
conclusions soient formulées de manière identique. L'identité de l'objet s'étend en 
outre à tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont 
le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas été allégués, qu'ils ne l'ont 
pas été selon les formes et à temps ou qu'ils n'ont pas été suffisamment motivés. 
L'autorité de la chose jugée ne s'attache en principe ni à la constatation des faits, 
ni aux motifs du jugement, mais au seul dispositif de celui-ci (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_352/2014 du 9 février 2015 consid. 3.1). Toutefois, pour connaître le 
sens exact et la portée précise du dispositif de la décision, il faut souvent en 
examiner les motifs qui permettent de savoir quel a été l'objet de la demande et ce 
sur quoi le juge s'est réellement prononcé (ATF 116 II 738 consid. 2a). En effet, 
lorsque le demandeur a réclamé une somme d'argent, il ne résulte pas du dispositif 
quelle prétention matérielle il a fait valoir. L'objet de la nouvelle demande est 
délimité par les conclusions et par le complexe de faits invoqué à l'appui de celle-
ci. La cause juridique n'est pas déterminante, le juge appliquant le droit d'office 
(art. 57 CPC). Lorsque le demandeur réclame une somme d'argent, il faut se 
reporter au motif de la demande. L'identité entre la prétention tranchée dans la 
précédente décision et la prétention réclamée par la nouvelle demande, qui fonde 
l'exception de l'autorité de la chose jugée, ne doit pas s'entendre d'un point de vue 
grammatical, mais matériel (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 123 III 16 consid. 2a). 
 
5.2 En l'occurrence, la question de la présence de substances dangereuses dans 
l'immeuble a définitivement été tranchée dans l'arrêt ACJC/512/2020, entré en 
force vu l'irrecevabilité du recours interjeté au Tribunal fédéral par les appelants à 
son encontre. Dans cet arrêt, la Cour a en effet expressément déclaré irrecevables 
les conclusions des appelants en constatation de l'existence de travaux et 
nuisances ainsi qu'en réduction de loyer pour toute autre période que celle du 
1er septembre 2011 au 30 juin 2013, dans la mesure où elles étaient nouvelles en 
appel et ne reposaient pas sur des faits ou moyens de preuve nouveaux, et 
recevables les conclusions nouvelles des appelants visant à constater la présence 
de substances dangereuses. Or, les prétentions relatives aux conclusions nouvelles 
des appelants ont été rejetées, la Cour ayant confirmé le jugement 
JTBL/1097/2018 par lequel le Tribunal avait débouté les appelants de toutes 
autres conclusions que celles visant à l'octroi d'une réduction de loyer de 10% du 
11 février au 30 juin 2013 ainsi qu'à la restitution du trop-perçu en découlant, 
précisant que les appelants avaient échoué à démontrer la présence de substances 
telles que l'amiante sur la période du 11 février au 30 juin 2013, laquelle n'était 
pas remise en cause en appel. 
 
Pour ce qui est de leur prétention en paiement d'une indemnité pour tort moral, les 
appelants ne critiquent pas de manière motivée le raisonnement du Tribunal selon 
lequel ils n'ont pas démontré avoir été durablement et intensément exposés à des 
substances dangereuses et avoir subi une atteinte à la personnalité suffisamment 
grave pour justifier une indemnité pour tort moral. 
 
Le grief des appelants sera donc rejeté et le jugement confirmé à cet égard. 


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C/6443/2018 
6. 
Les appelants reprochent finalement au Tribunal d'avoir violé les règles sur 
l'enrichissement illégitime en rejetant leur conclusion en paiement par l'intimée de 
la somme de 6'000 fr. pour une lampe qu'ils n'ont pas pu récupérer dans l'arcade 
litigieuse. 
 
Ils ne formulent toutefois aucune conclusion à ce titre. Il ne sera donc pas entré en 
matière sur ce grief, lequel devrait au demeurant être rejeté dans la mesure où la 
conclusion en paiement de la somme concernée a été formulée tardivement, au 
stade des plaidoiries finales, sans être basée sur des faits nouveaux ou respecter 
les conditions de l'art. 230 CPC. 
7. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/6443/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 1er février 2021 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/944/2020 rendu le 15 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/6443/2018. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.