ge_gerichte · ATA/3/2000 · 1999-01-11 · fr

Résumé:
 Les charges d'exploitation et la réserve annuelle fixée par l'OCL sont justifiées.
Les charges d'exploitation et la réserve annuelle fixée par l'OCL sont justifiés.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/609/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 11 janvier 1999 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur et Madame G__________ 
représentés par l'Asloca-Voltaire, mandataire 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/609/1999-TPE 
EN FAIT 
 
 
1. 
La caisse de pension d'A__________ (ci-après : 
A__________) est propriétaire d'immeubles situés aux 
__________, sur la commune du Petit-Saconnex à Genève. 
 
 
 
Ces 
immeubles 
comportent 
104 
logements, 
des 
arcades, des dépôts, 53 box, 96 places de parc en 
sous-sol et 37 parking visiteurs. 
 
 
 
Le nombre total de pièces affectées au logement 
s'élève à 416 et le nombre de pièces théorique - 
c'est-à-dire tenant compte des locaux commerciaux - est 
de 508. 
 
 
 
L'exploitation des immeubles a débuté le 1er 
septembre 
1991. 
L'état 
locatif 
nominatif 
totalisait 
CHF 2'417'613.-- et le prix de revient s'est élevé à 
CHF 45'370'000.--, financé entièrement par des fonds 
propres. 
 
2. 
Par arrêté du 15 octobre 1997, le Conseil d'Etat a 
accordé à A__________ une subvention annuelle dégressive 
pendant vingt ans à compter du 1er septembre 1991 et une 
exonération fiscale aux mêmes conditions. 
 
 
 
La subvention annuelle s'élevait à CHF 871'830.--. 
 
 
 
L'arrêté prévoyait une réduction de la subvention 
de 1/9e tous les deux ans dès la cinquième année, soit 
dès le 1er septembre 1995, pour disparaître complètement 
la 21e année, soit dès le 1er septembre 2011. 
 
 
 
Le plan financier attaché audit arrêté prévoyait 
les charges correspondant aux 1,25 % du coût total, soit 
un montant de CHF 567'125.-- (45'370'000 x 1,25 : 100). 
La différence entre les charges annuelles budgétisées, à 
hauteur du montant précité, et le coût effectif net des 
charges devait constituer une réserve pour l'exécution de 
travaux d'entretien. Cette réserve devait être déposée en 
banque sur un compte spécial. 
 
3. 
Par lettre du 8 décembre 1997, la mandataire 
d'A__________ a demandé à l'office cantonal du logement 
(ci-après : OCL) une modification de l'état locatif 
autorisé, ainsi qu'une augmentation de la réserve pour 
travaux. L'état locatif devait être augmenté de 13,80 %, 


 
 - 3 - 
 
 
 
tandis que le budget pour les charges, de CHF 567'125.--, 
inchangé depuis 1961, devait être porté à CHF 700'000.--. 
 
4. 
Après avoir procédé aux calculs et vérifications 
utiles, l'OCL a répondu à A__________ par courrier du 16 
janvier 1998 que la demande d'augmentation du budget des 
charges d'exploitation n'était pas justifiée. La réserve 
pour entretien 
après 
sept 
ans 
d'exploitation 
était 
conséquente. Le poste "entretien et réparations" était 
élevé "compte tenu de la fraîcheur de ces immeubles". 
L'OCL 
était 
toutefois 
d'accord 
d'accepter 
une 
augmentation du budget des charges d'exploitation de CHF 
32'875.-- dès le 1er avril 1998. 
 
 
 
Les 
charges 
annuelles 
budgétisées 
s'élevaient 
ainsi à CHF 600'000.-- (567'125 + 32'875), et l'état 
locatif global n'augmentait que de 9,38 %. En d'autres 
termes, 
la 
modification 
globale 
de 
l'état 
locatif 
comprenait l'augmentation des charges, de CHF 32'875.-- 
et 
la 
diminution 
légale 
de 
la 
subvention 
de 
CHF 
193'820.-- (une diminution de 1/9e en 1995 et de 1/9e en 
1997). 
 
 
 
L'état locatif maximum autorisé s'élevait ainsi à 
CHF 2'644'308.-- (2'417'613 + 32'875 + 193'820). 
 
5. 
Tout en protestant contre l'insuffisance du budget 
consacré aux charges, car la réserve annuelle ne cessait 
de diminuer et les immeubles comportaient une importante 
quantité 
d'aménagements 
extérieurs 
nécessitant 
un 
entretien minutieux, A__________ a accepté la proposition 
de l'OCL, se réservant de revenir ultérieurement sur la 
question des charges. 
 
6. 
Par décision du 5 février 1998, l'OCL a autorisé 
la modification de l'état locatif des immeubles en 
question dans le sens de sa lettre à A__________ du 16 
janvier 1998. 
 
 
 
Cette 
décision 
était 
exécutoire 
nonobstant 
réclamation. 
 
7. 
En leur qualité de locataires d'un appartement de 
4 pièces situé au 2e étage du chemin __________, Monsieur 
et Madame G__________ ont reçu sur une formule officielle 
datée du 20 février 1998 une augmentation de loyer dès le 
1er avril 1998. Le loyer annuel sans les charges passait 
de CHF 12'768.-- à CHF 14'320.--. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
L'augmentation 
annuelle 
était 
donc 
de 
CHF 
1'235.--, soit CHF 171.-- par mois. 
 
8. 
M. et Mme G__________ ont élevé réclamation par 
acte 
du 
20 
mars 
1998. 
Ils 
ont 
protesté 
plus 
particulièrement 
contre 
l'augmentation 
des 
charges 
d'exploitation de l'immeuble et se sont réservé la 
possibilité d'approfondir leur argumentation après avoir 
consulté le dossier de l'immeuble. 
 
 
 
Suite à cette réclamation, l'OCL a écrit aux 
recourants le 26 mars 1998 en leur donnant quelques 
explications. La décision que cet office avait prise 
tenait compte de la première et de la deuxième diminution 
légale de la subvention, ce qui représentait 14,69 % 
d'augmentation du loyer. La légère adaptation du budget 
des 
charges 
d'exploitation 
représentait 
1,36 
% 
d'augmentation du loyer. Le budget fixé à CHF 567'125.-- 
dès le 1er septembre 1991 ne permettait plus de couvrir 
l'ensemble des charges courantes et de constituer des 
réserves pour l'entretien. Aussi l'office avait-il porté 
ce budget à CHF 600'000.-- afin de continuer à alimenter 
correctement la réserve pour entretien. 
 
 
 
Dans cette lettre, l'OCL attirait l'attention des 
recourants sur le fait que l'immeuble était exempt de 
dettes hypothécaires et que par conséquent, la variation 
du taux des intérêts hypothécaires n'avait pas eu d'effet 
sur le loyer. 
 
9. 
Les locataires n'en ont pas moins persévéré dans 
leur réclamation. Dans une lettre du 30 novembre 1998, 
ils 
ont 
estimé 
que 
dans 
le 
budget 
des 
charges 
d'exploitation 
et 
dans 
les 
comptes 
figuraient 
des 
éléments qui ne devaient pas s'y trouver, notamment les 
frais 
de 
contentieux, 
les 
frais 
de 
publicité 
et 
renseignements, la cotisation à la Chambre genevoise 
immobilière (CGI), les frais administratifs, les dépenses 
extraordinaires, les comptes indivision et les impôts. 
 
 
 
Le budget des charges d'exploitation n'aurait 
jamais dû être augmenté et aurait dû au contraire être 
réduit de manière importante. 
 
 
 
A 
l'appui 
de 
leur 
démonstration, 
ils 
ont 
reconstitué 
un 
état 
global 
des 
charges, 
faisant 
abstraction des éléments qu'ils contestaient, et sont 
parvenus à un total de CHF 460'000.-- (arrondi). 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
10. 
Par décision du 20 mai 1999, l'OCL a rejeté la 
réclamation. Il a tenu compte du fait qu'il s'agissait de 
la première hausse des loyers depuis 1991, de l'ordre de 
16 % pour les logements subventionnés. La modification du 
budget des charges d'exploitation ne représentait qu'une 
hausse de 1,3 %. Les charges d'exploitation avaient été, 
en moyenne, de CHF 540'000.-- par an entre 1995 et 1997 
et l'on pouvait supposer que ces charges augmenteraient 
ces prochaines années. Quant aux réserves pour entretien, 
elles étaient de l'ordre de CHF 500'000.-- au 31 décembre 
1997, soit d'une valeur suffisante pour la période 
considérée, mais leur constitution s'était réduite entre 
1994 et 1997. Enfin, fixé à CHF 600'000.-- dès le 1er 
avril 1998, le budget des charges d'exploitation était 
d'un niveau raisonnable et conforme à la pratique 
administrative, en la matière, eu égard notamment au 
contrôle cantonal des loyers prévu jusqu'au 31 décembre 
2011. 
 
11. 
M. et Mme G__________ ont recouru auprès du 
Tribunal 
administratif 
par 
acte 
du 
21 
juin 
1999. 
L'augmentation du budget des charges d'exploitation ne 
s'imposait nullement. De nombreux postes ne devaient pas 
figurer dans les comptes que l'OCL avait fournis aux 
locataires et ne devaient pas être mis à leur charge, 
notamment 
les 
frais 
de 
contentieux, 
les 
frais 
de 
publicité, 
etc. 
De 
plus, 
l'OCL 
devait 
prendre 
en 
considération l'état locatif de l'immeuble et non pas 
l'encaissement effectif des loyers. Pour l'essentiel, les 
recourants ont repris l'argumentation qu'ils avaient 
développée dans la procédure de réclamation. Ils ont 
toutefois admis que l'on pouvait ajouter au budget 
d'exploitation qu'ils avaient eux-mêmes établi un montant 
de CHF 10'175.-- comptabilisé à titre d'impôts, ainsi 
qu'un montant de CHF 25'000.-- pour les travaux dits 
extraordinaires. On parvenait ainsi à un budget de 
quelque CHF 475'000.--. Il était acceptable d'arrondir ce 
montant à CHF 500'000.--. 
 
 
 
Quant à la réserve pour entretien, elle était 
supérieure 
à 
CHF 
500'000.-- 
après 
huit 
ans 
d'exploitation, 
de 
sorte 
qu'elle 
était 
amplement 
suffisante. 
 
 
 
Les recourants ont conclu à titre préalable que 
soit produit un budget détaillé pour l'année 1999 et 
principalement à la fixation à CHF 500'000.-- du budget 
des charges d'exploitation, et à la réduction du loyer 
des locataires à CHF 10'800.-- dès le 1er avril 1998, 


 
 - 6 - 
 
 
 
sous réserve d'amplification à la baisse. 
 
12. 
L'OCL s'est opposé au recours. Il a relevé tout 
d'abord que les deux premières diminutions légales de la 
subvention autorisaient à elles seules une hausse des 
loyers 
subventionnés 
de 
16,05 
%. 
Le 
91,5 
% 
de 
l'augmentation de ces loyers était due aux diminutions 
légales de la subvention. Le solde - soit le 8,5 % - 
représentait la hausse consécutive à l'adaptation du 
budget des charges. L'OCL a fait observer également qu'il 
manquait au budget des charges d'exploitation élaborées 
par les locataires, pour les postes de conciergerie, eau, 
électricité, 
entretien 
et 
réparations, 
les 
charges 
découlant des comptes communs ainsi que la charge 
fiscale, et encore le coût des travaux et dépenses 
"extraordinaires", c'est-à-dire des travaux correspondant 
à des dépenses non courantes, qui ne se répétaient pas 
chaque année, mais qui n'étaient pas des travaux à plus 
value. 
 
 
 
L'OCL a également relevé que les réserves pour 
l'entretien s'étaient constituées normalement jusqu'à fin 
1996, faiblement en 1997, alors qu'en 1998, les charges 
effectives s'étaient élevées à environ CHF 617'000.-- et 
avaient dès lors fait régresser les réserves pour 
l'entretien. Enfin, l'OCL a encore relevé que les charges 
que 
les 
recourants 
voulaient 
éliminer 
du 
budget 
d'exploitation ne correspondaient qu'à 0,2 % du revenu 
brut de l'immeuble. 
 
 
 
L'OCL a joint à l'une de ses écritures deux 
nouveaux calculs des réserves pour l'entretien arrêtés au 
31 décembre 1998 et datés du 7 octobre 1999, établis avec 
et sans les frais de contentieux, de publicité et de 
cotisation à la CGI. 
 
 
 
Fixé 
à 
l'origine 
par 
le 
Conseil 
d'Etat 
à 
CHF 567'125.--, le budget des charges avait permis après 
un peu plus de six ans d'exploitation de constituer des 
réserves pour l'entretien d'environ CHF 500'000.-- ou 
CHF 1'000.-- par pièce. Cependant, ces réserves avaient 
tendance depuis 1998 à diminuer, 1998 ayant été la 
première année sans constitution de réserves. 
 
 
 
En 
conclusion, 
un 
budget 
des 
charges 
d'exploitation fixé à CHF 600'000.-- par an dès le 1er 
avril 1998 était raisonnable et devait permettre à moyen 
terme de stabiliser les loyers. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A et B de 
la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 
(LOJ - E 2 05); art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10). 
 
2. 
Pendant toute la durée du contrôle des loyers, 
l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié 
qu'en raison de la diminution légale des prestations de 
l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation 
des immeubles, notamment des variations du taux des 
intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux 
d'entretien et de réparations, sans préjudice des besoins 
d'alimentation des réserves pour l'entretien (art. 42 al. 
1 de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 - LGL - I 4 05). 
 
3. 
Le tribunal de céans observe tout d'abord que le 
propriétaire eût été en droit de demander à l'OCL en 1995 
l'augmentation de l'état locatif en raison de la première 
diminution de la subvention étatique, qui représentait 
alors 1/9e de la subvention, soit une diminution de 
CHF 96'910.--. Si le propriétaire avait procédé de la 
sorte, l'OCL aurait été dans l'obligation de le suivre 
sur ce point, et il en aurait résulté une augmentation de 
l'état locatif des logements subventionnés de l'ordre de 
8 %. 
 
4. 
Le 
tribunal 
relève 
en 
outre 
que 
certaines 
dépenses, telles que la cotisation à la CGI, pourraient 
ne pas figurer dans l'état des charges d'exploitation, et 
ne 
pas 
devoir 
grever 
la 
totalité 
des 
locataires. 
Cependant, les montants que les recourants ont voulu 
retrancher de l'état global des charges d'exploitation 
est très négligeable, puisqu'il s'élève à 0,2 % du revenu 
brut de l'immeuble. Aussi, le tribunal renoncera à revoir 
cette question, car les charges contestées par les 
recourants ne représentent qu'une incidence très faible 
sur l'état locatif, selon sa jurisprudence (ATA OCL c/ L. 
du 2 février 1983 p. 16). 
 
 
 
De plus, le tribunal de céans a déjà eu l'occasion 
de dire que le locataire ne saurait, par le biais de la 


 
 - 8 - 
 
 
 
loi sur le logement, obtenir des organes de l'Etat des 
compétences extraordinaires qui iraient jusqu'à revoir, 
par le truchement d'une décision d'augmentation de loyer, 
le salaire du concierge, l'opportunité d'une réfection de 
l'immeuble ou encore le changement de la machine à laver 
collective, toutes dépenses qui auraient pu augmenter les 
frais généraux et, par voie de conséquence, influencer la 
détermination du loyer (ATA M. du 12 septembre 1984 p. 
12). 
 
 
5. 
L'argument 
des 
recourants 
selon 
lequel 
l'OCL 
aurait dû prendre en considération l'état locatif de 
l'immeuble et non l'encaissement effectif des loyers est 
dépourvu de toute pertinence. Ces éléments, en effet, 
n'ont aucune incidence sur la modification du budget des 
charges d'exploitation. 
 
6. 
Reste le seul argument à examiner et qui consiste 
dans l'augmentation de CHF 567'125.-- à 600'000.-- du 
budget des charges d'exploitation, celles-ci ayant une 
incidence directe sur les réserves pour l'entretien. 
 
 
 
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de 
dire que l'administration jouissait d'un large pouvoir 
d'appréciation dans l'application de l'article 42 alinéa 
1 LGL, d'une part afin que soit atteint le but d'intérêt 
public au maintien de logements sociaux, et indirectement 
de l'ordre public tenant à la préservation de la paix 
sociale (ATA S. du 11 avril 1984 p. 21), et d'autre part 
en vertu de l'emploi du verbe "pouvoir" figurant dans 
cette disposition (ATA précité p. 22). 
 
7. a. 
Selon le dossier, les charges d'exploitation ont 
été (en chiffres ronds) de CHF 567'000.-- en 1994, de 
CHF 537'000.-- en 1995, de CHF 519'000.-- en 1996 et de 
CHF 
570'000.-- 
en 
1997. 
La 
décision 
de 
porter 
à 
CHF 600'000.-- le budget des charges d'exploitation a été 
prise avant que ne soient connus les chiffres valables 
pour 1998, qui ont été de CHF 617'000.--. Force est 
d'admettre que la décision de l'OCL échappe à tout grief. 
D'autant plus que d'une part, les locataires ont été et 
sont à l'abri des conséquences des variations des taux 
d'intérêts 
hypothécaires, 
en 
raison 
du 
fait 
que 
l'immeuble a été entièrement financé par des fonds 
propres. En effet, la variation du taux de l'intérêt 
hypothécaire ne peut pas conduire à une augmentation ou à 
une diminution de loyer pour les immeubles dont le loyer 
est soumis au contrôle d'une autorité (ATA M. du 25 
novembre 1997). D'autre part, la modification du budget 


 
 - 9 - 
 
 
 
des charges d'exploitation, passant de CHF 567'125.-- à 
CHF 600'000.--, implique une hausse des loyers de 1,3 % 
seulement. 
 
 
b. 
S'agissant de la réserve annuelle, elle a été 
alimentée ces dernières années de CHF 30'111.-- en 1995, 
de CHF 48'429.-- en 1996 pour être négative en 1997 
(- 2'443.--) et négative également en 1998 (- 25'570.--). 
La réserve cumulée atteint en 1998 le chiffre de 
495'854.--. Ce montant correspond aux normes admissibles 
en la matière. L'article 42 alinéa 1 LGL envisage 
expressément l'existence d'une telle réserve "qui peut 
légitimement atteindre après 5 ou 10 ans 8 %, voire 10 % 
du prix de revient du bâtiment" (R. BARBEY, Le contrôle 
officiel des loyers à Genève, RDAF 1981, p. 216). Compte 
tenu du fait que le prix de revient des immeubles s'est 
élevé à CHF 45'370'000.--, le montant de la réserve 
actuelle, de CHF 496'000.-- (en chiffres ronds) apparaît 
parfaitement acceptable. 
 
8. 
En tous points mal fondé, le recours ne peut être 
que rejeté. Dans la mesure où les recourants concluent à 
l'abaissement de leur loyer annuel, le chiffrant à 
CHF 10'800.-- dès le 1er avril 1998, alors qu'ils 
payaient CHF 12'768.--, sous prétexte que dans le budget 
des charges d'exploitation et dans les comptes certains 
éléments - au demeurant fort négligeables - ne devaient 
pas 
s'y 
trouver, 
constitue 
un 
emploi 
abusif 
des 
procédures (art. 88 C al. 1 CPA), ce qui justifie une 
amende pour téméraire plaideur de CHF 500.--. 
 
 
 
En application de l'article 87 alinéa 3 LPA et 10 
du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en 
procédure administrative du 30 juillet 1986 (E 5 10.03), 
un émolument de CHF 1'500.-- sera mis à la charge des 
recourants qui succombent. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 21 juin 1999 par Monsieur et Madame 
G__________ contre la décision de l'office cantonal du 
logement du 20 mai 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge des recourants un 
émolument de CHF 1'500.--; 
 
 
 
 
leur 
inflige 
une 
amende 
de 
CHF 500.-- pour téméraire plaideur; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
l'Asloca-Voltaire, mandataire des recourants, ainsi qu'à 
l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 
Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le vice-président : 
 
 
V. Montani 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci