ge_gerichte · ACJC/931/2017 · 2017-08-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.08.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24534/2016 
ACJC/931/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 2 AOÛT 2017 
 
Entre 
1) A______, domicilié ______, ______, 
2) B______, sise 1______, ______, appelants et recourants contre un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 26 janvier 2017, comparant par Me Daniel 
ZAPPELLI, avocat, rue François-Bellot 4, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
C______, sise c/o D______, ______, ______, intimée, comparant par Me Cyril 
AELLEN, avocat, rue du Rhône 61, case postale 3558, 1211 Genève 3, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/24534/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/74/2017 du 26 janvier 2017 expédié aux parties le même jour, 
le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ et A______ (ci-après : les 
locataires) à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens ainsi que 
de toute autre personne faisant ménage commun avec eux l'arcade et le dépôt 
situés respectivement au ______ et au ______ de l'immeuble sis 1______ à 
Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé la C______ (ci-après : la bailleresse) à 
requérir l'évacuation par la force publique des locataires dès l'entrée en force du 
jugement (ch. 2), a condamné les locataires, pris conjointement et solidairement, à 
payer à la bailleresse la somme de 25'470 fr. avec intérêts à 5% à compter du 
1er janvier 2017 (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), 
et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé le 13 février 2017 au Greffe de la Cour de justice, B______ et 
A______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu préalablement à la 
recevabilité de leur appel et à l'octroi de l'effet suspensif. Principalement, ils ont 
conclu à l'annulation et la mise à néant du jugement, au rejet de la requête en 
évacuation, au déboutement de la bailleresse de toutes autres ou contraires 
conclusions ainsi qu'à sa condamnation en tous les dépens de première instance, 
comprenant une équitable indemnité aux honoraires de leur conseil. 
Subsidiairement, les locataires ont conclu à leur acheminement à prouver par 
toutes voies de droit utiles les faits allégués dans leur appel. 
 
A l'appui de leur appel, les locataires ont requis de la Cour de justice, que l'effet 
suspensif soit restitué et que le caractère exécutoire du jugement soit suspendu 
conformément à l'art. 325 al. 1 CPC, au motif qu'ils subiraient un préjudice 
difficilement réparable si la suspension du caractère exécutoire du jugement n'était 
pas accordée. En effet, une telle mesure aurait inévitablement pour effet la 
fermeture de l'établissement public qu'ils exploitent. 
 
Sur le fond, les appelants ont invoqué la violation du droit ainsi que la 
constatation inexacte des faits, conformément à l'art. 310 CPC. 
 
Ils ont allégué la violation de l'art. 257 CPC, exposant qu'il ressortait des éléments 
de l'état de fait exposé dans leur appel que le cas n'était en rien un cas clair. En 
substance, l'autorité précédente n'aurait pas tenu compte de la complexité des faits 
invoqués par les appelants et aurait occulté le fait que la présente procédure 
s'inscrit dans un faisceau de faits et de procédures parallèles et connexes, 
manifestement engagées par la bailleresse en abus de droit, ce qui n'aurait pas dû 
permettre au Tribunal de première instance de statuer sur la cause en procédure 
sommaire. 


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C/24534/2016 
 
Les locataires se sont également plaints de la violation de l'art. 257d al. 1 CO, les 
faits qu'ils invoquent montraient les dommages subis par eux, qui seraient 
indéniablement dus au comportement hostile et abusif de la bailleresse. En outre, 
la non conclusion de l'accord de 900'000 fr. serait imputable au comportement de 
la bailleresse, impliquant que la créance en faveur des locataires serait ainsi 
certaine. 
 
b. Par acte déposé le 20 février 2017, la bailleresse a répondu sur la demande de 
restitution de l'effet suspensif. A la forme, elle a conclu à la recevabilité de sa 
réponse. Statuant sur effet suspensif, elle a conclu principalement au déboutement 
des locataires des fins de leur requête en restitution de l'effet suspensif ainsi que 
de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, elle a conclu à la 
condamnation des locataires à leur fournir des sûretés à hauteur de 127'350 fr. et 
cela fait seulement, elle a conclu à la restitution de l'effet suspensif au recours 
ainsi qu'au déboutement des locataires de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
c. Par arrêt du 24 février 2017, la Cour de justice a constaté la suspension de la 
force jugée et le caractère exécutoire du jugement JTBL/74/2017 rendu le 
26 janvier 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24534/2016, a 
dit que la requête d'effet suspensif était sans objet et a débouté les parties de toutes 
autres conclusions. 
 
d. Par réponse déposée le 23 février 2017, la bailleresse a préalablement conclu à 
ce que les pièces 1 à 26 du chargé des locataires expédié le 13 février 2017 soient 
écartées de la procédure et à ce que toutes les allégations nouvelles formulées par 
les locataires à la même date soient déclarées irrecevables. Principalement, elle a 
conclu au rejet de l'appel formé par les locataires le 13 février 2017, à la 
confirmation du jugement du 26 janvier 2017, ainsi qu'au déboutement des 
locataires et de tout opposant de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
Selon elle, concernant l'art. 257 CPC, l'état de fait prouvé par pièces n'était pas 
litigieux, puisque les locataires reconnaissaient eux-mêmes ne pas s'être acquittés, 
dans le délai des mises en demeure, des arriérés de loyers dont ils ne contestaient 
pas le montant. En outre, la situation juridique était claire, puisque toutes les 
règles formelles en matière de résiliation en cas de demeure du locataire avaient 
été respectées, la contestation de la résiliation par les locataires ne pouvant pas 
mettre en échec l'application du cas clair, puisque tout indiquait que la démarche 
était purement dilatoire et ne se fondait sur aucun élément ni factuel, ni juridique 
pertinent. 
 
En outre, le Tribunal avait justement relevé que les locataires n'avaient excipé de 
compensation que le 16 décembre 2016, alors que le délai comminatoire était 
venu à échéance le 6 octobre 2016. 


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Par ailleurs, la complexité alléguée des faits était sans lien et sans pertinence pour 
la résolution de la cause, faits qui plus est allégués tardivement en deuxième 
instance seulement. 
 
Concernant l'art. 257d al. 1 CO, la bailleresse a soutenu que les locataires ne 
disposaient d'aucune créance et qu'il était par ailleurs impossible de déterminer ou 
de déduire le fondement du prétendu dommage, ou d'en chiffrer le montant exact. 
Pour ce qui est des travaux entrepris par la bailleresse, les faits y relatifs étaient 
soulevés tardivement et ne sauraient être recevables. 
 
Les locataires étaient également malvenus d'invoquer un défaut, puisqu'ils 
n'avaient jamais avisé la bailleresse avant la résiliation du bail ni consigné le loyer 
dans les délais. 
 
S'agissant de l'absence de remise de bail à E______, les allégations étaient 
irrecevables vu leur présentation tardive. 
 
e. Par courrier du 14 mars 2017, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger, faute pour les locataires d'avoir fait usage de leur droit de réplique. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Depuis le 6 août 1996, les parties sont liées par un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'une arcade et d'un dépôt situés respectivement au ______ 
et au ______ de l'immeuble sis 1______ à Genève, destinés à l'exploitation d'un 
2______. 
 
b. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 12'735 fr. par 
mois. 
 
c. Depuis 2013, les loyers sont payés avec du retard. 
 
d. Par courrier du 24 octobre 2013, la bailleresse a invité les locataires à 
régulariser leur situation dans les dix jours, faute de quoi, en vertu de l'art. 2 al. 6 
des conditions générales du contrat de bail, le paiement du loyer serait exigé par 
trimestre d'avance. 
 
e. L'arriéré n'ayant pas été résorbé dans le délai imparti, elle a exigé, par courrier 
du 20 novembre 2013, le paiement des loyers par trimestre d'avance. 
 
f. Par avis comminatoires du 5 septembre 2016, la bailleresse a mis en demeure 
les locataires de lui régler dans les trente jours le montant de 76'410 fr. à titre 
d'arriérés de loyers et de charges pour les mois de juin à novembre 2016, et les a 
informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée 
dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 


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g. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, la bailleresse a résilié le bail par avis officiels du 17 octobre 
2016, pour le 30 novembre 2016. 
 
h. Le 17 novembre 2016, les locataires ont contesté le congé par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
i. Par requête en protection de cas clair déposée au Tribunal le 7 décembre 2016, 
la bailleresse a conclu à l'évacuation des locataires, sous menace de la peine 
d'amende prévue à l'art. 292 CP, avec exécution directe du jugement. 
 
Elle a également conclu à leur condamnation, pris conjointement et solidairement, 
au paiement de la somme mensuelle de 12'735 fr. dès le 1er décembre 2016, 
jusqu'à libération des locaux, avec intérêts à 5% dès chaque échéance mensuelle, 
ainsi que de la somme de 125 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 1er janvier 2016. 
 
j. Par courrier du 16 décembre 2016, B______ a informé la bailleresse qu'elle 
invoquait la compensation, faisant valoir une créance de plus de 900'000 fr. en 
réparation du dommage causé du fait que la bailleresse aurait empêché les 
locataires de remettre leurs locaux à un dénommé E______, sans aucun motif 
valable, alors même que ce dernier s'était proposé de racheter le fonds de 
commerce à hauteur de 900'000 fr. En plus de cette somme, B______ subissait un 
dommage supplémentaire, non chiffré à ce jour, se composant, d'une part, des 
frais et honoraires d'avocats qu'elle avait dû supporter en raison des procédures 
injustifiées intentées à son encontre par la bailleresse, et, d'autre part, de la perte 
d'exploitation liée à l'impossibilité d'utiliser pleinement sa terrasse pendant l'été 
2016 en raison des nuisances dues aux travaux de la toiture. 
 
k. Lors de l'audience du 26 janvier 2017 du Tribunal, la bailleresse a persisté dans 
sa requête, exposant que l'arriéré se montait à 76'410 fr. à fin novembre 2016, 
auxquels il convenait d'ajouter deux mois de loyer et qu'elle amplifiait sa demande 
à due concurrence. 
 
Les locataires ont reconnu avoir arrêté les paiements des loyers fin juin 2016, tout 
en indiquant avoir excipé de compensation par courrier du 16 décembre 2016. 
Une poursuite avait été requise le 7 octobre 2016, notamment à l'encontre de la 
bailleresse pour un montant de 1'500'000 fr. Enfin, une procédure parallèle 
antérieure était actuellement pendante par devant les tribunaux, à savoir la 
procédure en contestation de congé introduite le 17 novembre 2016. Pour tous ces 
divers motifs, les locataires ont estimé que la situation n'était pas claire et 
contraire à la bonne foi, et ont conclu à l'irrecevabilité de la demande. A défaut 
d'irrecevabilité et à titre très subsidiaire, ils ont conclu à la suspension de la 
procédure de première instance jusqu'à droit jugé dans le cadre de la procédure 
principale en contestation de congé. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
CHF 10'000 au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 
2011, n.13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
En l'occurrence, dans ses dernières conclusions, prises lors de l'audience du 
26 janvier 2017, la bailleresse a notamment conclu à la condamnation des 
locataires, pris conjointement et solidairement, au paiement de 101'880 fr. 
 
La valeur litigieuse est donc supérieure au montant de 10'000 fr. prévu à l'art. 308 
al. 2 CPC pour que la voie de l'appel soit ouverte. 
 
1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure sommaire par le Tribunal. C'est 
donc une décision finale de première instance au sens de l'art. 308 al. 1 CPC. 
 
1.3 L'appel et la réponse y relative ont été interjetés dans les délais et suivants les 
formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 312 et 314 CPC), de sorte qu'ils sont 
recevables. 
 
1.4 Seule la voie du recours est ouverte contre les mesures d'exécution (art. 309 
let. a et 319 let. a CPC). 
 
L'appel et le recours seront traités dans la même décision (art. 125 CPC). 
 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Les appelants soutiennent que le Tribunal avait violé les art. 257 CPC et 257d CO 
en retenant que la requête en évacuation du 7 décembre 2016 pouvait être formée 
par le biais de la procédure du cas clair et en omettant de constater que les 
locataires avaient valablement compensé les loyers avec le dommage qu'ils 
avaient subi de la part de la bailleresse et dont ils étaient créanciers pour un 
montant de 900'000 fr. 
 
2.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, le Tribunal admet l'application de la procédure 
sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être 
immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). 


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Le Tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut 
pas être appliquée. Il peut être procédé par cette voie pour l'expulsion de locataires 
(ATF 139 III 38 consid. 2.5.3). 
 
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est 
susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans 
retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de 
la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur 
la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 III 23consid. 3.2 p. 26). 
 
A teneur de l'art. 254 al. 1 CPC, la preuve est en principe rapportée par titres. 
 
2.2 Les locataires font valoir que l'état de fait ne serait pas clair car le Tribunal 
n'avait pas tenu compte de la complexité des faits qu'ils invoquent et avait occulté 
le fait que la présente procédure s'inscrit dans un faisceau de faits et de procédures 
parallèles et connexes, manifestement engagées par la bailleresse en commettant 
un abus de droit. 
 
En l'occurrence, la contestation par les locataires de l'état de fait implique que 
celui-ci est certes litigieux, ce qui, toutefois, ne l'empêche pas d'être susceptible 
d'être immédiatement prouvé, ce qui est le cas en l'occurrence. La bailleresse a 
prouvé avoir adressé à chaque locataire un avis comminatoire le 5 septembre 
2016, les mettant en demeure de lui régler dans les trente jours le montant de 
76'410 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois de juin à 
novembre 2016, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral 
de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à 
l'art. 257d CO. La bailleresse a également produit un compte courant locataire du 
1er janvier au 30 septembre 2016 démontrant qu'aucun paiement n'avait été 
effectué dans le comminatoire. Lors de l'audience de débats du 26 janvier 2017, 
les locataires ont affirmé avoir cessé le paiement des loyers fin juin 2016. Par 
conséquent, le bien-fondé du congé extraordinaire donné sur la base de l'art. 257d 
al. 1 CO a été immédiatement prouvé par la bailleresse. 
 
2.3 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires 
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de trente jours au moins, et lui 
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de non-
paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de trente jours pour 
la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. 


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Le courrier du bailleur doit clairement mentionner l'invitation à payer l'arriéré, 
d'une part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré mais 
déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois de calendrier 
impayés), d'autre part. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas 
l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les 
distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans 
difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Enfin, le courrier 
contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement 
dans le délai imparti le bail sera résilié. Le locataire doit clairement comprendre 
que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail, si le montant n'est 
pas payé à temps. A défaut d'une telle menace de congé, le bailleur ne pourra pas 
valablement résilier le contrat (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 666-667). 
 
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner 
d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai 
imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti 
d'une menace de résiliation de bail en cas de non paiement dans le délai imparti, si 
la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de 
forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). 
 
En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les 
frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, 
sauf convention ou usage local contraire. 
 
La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). 
Le locataire (ou le bailleur) doit informer l'autre partie de manière non équivoque, 
de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la 
compensation (LACHAT, Le bail à loyer, édition 2008, p. 315). 
 
La compensation peut intervenir en tout temps, même en cours de procès. 
Toutefois, lorsqu'il est en demeure dans le paiement de son loyer (art. 257d CO), 
le locataire doit invoquer en compensation une créance certaine dans le délai 
comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. A défaut, il ne pourra pas faire obstacle à la 
résiliation anticipée du bail (LACHAT, op. cit., p. 316). 
 
Le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer au sens de l'art. 257d CO 
a la possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée; la 
déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de 
grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.212/2006 du 28 septembre 2006, consid. 3.1.1, in CdB 2007 22; cf. toutefois 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid.4.2.3, in RtiD 
2009 II 681, qui exclut une telle possibilité dans une situation où la loi permet de 
consigner le loyer). Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en 
conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge 


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devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-
créance, et partant instruire sur ce point. Cela étant, il y a lieu de tenir compte des 
spécificités de la cause. La loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas 
durant le délai de grâce, le congé peut être donné avec un délai de trente jours 
pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO); une prolongation de bail est exclue 
(art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation légale signifie que le locataire mis 
en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le 
loyer en retard. 
 
L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en 
compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon 
à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au 
bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais;cette volonté 
découle des règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire 
de trancher la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève 
de la procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine 
p. 466, qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-
créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une 
prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance 
invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une 
procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne 
saurait être question de suspendre la procédure en contestation de congé jusqu'à 
droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. 
Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une 
créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de 
l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu; il n'a en 
principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex 
specialis par rapport à l'art. 82 CO (AUBERT, in Droit du bail à loyer, 
BOHNET/MONTINI, éd. 2010, n. 6 ad art. 259g CO; LACHAT, op. cit., ch. 11.7.4.8 
p. 279; HIGI, Commentaire zurichois, 3ème éd. 1994, n. 31 ad art. 259g CO). Il est 
donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois la Cour de 
céans à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur 
les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 
2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut 
toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant 
le montant dû ou en le consignant (LACHAT, op.cit., ch. 27.2.2.3 p. 668 s.) et ainsi 
éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se 
décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix 
à ses risques et périls. LACHAT relève dans ce sens que le locataire peut se 
libérer en compensant avec une « créance certaine » (LACHAT, op. cit., ch. 13.3.7 
p. 316 et ch. 27.2.3.5 p. 671) (arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 
4A_250/2014 in SJ 2015 I 1). 


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2.4 Il est incontesté que les locataires avaient du retard dans le paiement de leur 
loyer, puisqu'ils ont affirmé, lors de l'audience du 26 janvier 2017, avoir cessé le 
paiement des loyers fin juin 2016. La bailleresse a adressé à chaque locataire un 
avis comminatoire le 5 septembre 2016, les mettant en demeure de lui régler dans 
les trente jours le montant de 76'410 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges 
pour les mois de juin à novembre 2016, et les a informés de son intention, à défaut 
du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail 
conformément à l'art. 257d CO. Il n'a été procédé à aucun paiement dans le cadre 
du délai comminatoire, si bien que la bailleresse a, par avis officiels du 17 octobre 
2016, résilié le bail pour le 30 novembre 2016. 
 
Ce n'est que le 16 décembre 2016, soit après l'échéance du délai comminatoire, 
que les locataires ont excipé de compensation. Ils n'allèguent pas avoir 
formellement invoqué en compensation leur prétendue créance dans le délai 
comminatoire qui venait à échéance le 6 octobre 2016, conformément aux 
exigences de la jurisprudence. Ainsi, les appelants ne sont pas habilités à faire 
obstacle à la résiliation anticipée du bail pour ce motif. 
 
Par conséquent, les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO sont 
manifestement réunies en l'espèce, si bien que le Tribunal n'a pas violé l'art. 257d 
al. 1 CO. 
 
Les conditions du cas clair étant réunies, c'est à bon droit que le Tribunal a admis 
la requête de l'intimée, par la procédure de protection de cas clair. 
 
2.5 L'appel sera en conséquence rejeté sur ce point. 
 
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage 
conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). 
 
Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposent plus d'aucun titre 
juridique les autorisant à rester dans les locaux de la bailleresse. 
 
En continuant à occuper les locaux, ils violent l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit 
l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. 
 
2.6 Selon l'art. 236 al. 3 CPC, le Tribunal qui statue sur le fond ordonne des 
mesures d'exécution à la requête de la partie qui a eu gain de cause. Aux termes de 
l'art. 337 al. 1 CPC, la décision peut être exécutée directement si le Tribunal qui la 
rend ordonne les mesures d'exécution nécessaires. 
 
Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le 
Tribunal de l'exécution peut, conformément à l'art. 343 CPC, assortir la décision 
de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CPC (let. a), prévoir une amende 
d'ordre de 5'000 fr. au plus (let. b), prévoir une amende d'ordre de 1'000 fr. au plus 


- 11/13 - 
 
C/24534/2016 
pour chaque jour d'inexécution (let. c), prescrire une mesure de contrainte telle 
que l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble (let. d) ou 
ordonner l'exécution de la décision par un tiers (let. e). 
 
Dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal de l'exécution peut 
choisir quelle modalité il ordonne afin de permettre l'exécution de la décision 
concernée. La partie requérante peut évidemment suggérer une méthode 
d'exécution. Le Tribunal de l'exécution doit, pour sa part, faire en sorte qu'une 
décision judiciaire déjà entrée en force soit exécutée dans les meilleurs délais 
(LUSCHER/HOFMANN, Le Code de procédure civile, 2009, p. 211). Le Tribunal 
doit prendre les mesures d'exécution adéquates et proportionnées aux 
circonstances. Entre plusieurs solutions, l'autorité d'exécution choisira la moins 
dommageable et la moins onéreuse (LACHAT, op. cit., p. 216 et 217). 
 
Lorsqu'elle procède à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit 
néanmoins tenir compte du principe général de proportionnalité (ATF 117 Ia 336 
consid. 2). Cette jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancien droit de 
procédure, reste applicable sous le nouveau droit. 
 
Selon l'art. 30 al. 4 LaCC, le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires surseoir 
à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre 
le relogement du locataire ou du fermier lorsqu'il est appelé à statuer sur 
l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après audition des 
représentants du département chargé du logement et des représentants des services 
sociaux ainsi que des parties (ACJC/706/2014 du 16 juin 2014, consid 3.2; 
ACJC/210/2013 du 18 février 2013). 
 
Cette dernière disposition correspond à l'art. 474A aLPC, lequel a été considéré 
par le Tribunal fédéral comme conforme au droit fédéral et à la garantie de la 
propriété, pour autant que le droit du bailleur à la restitution de la chose louée 
(art. 267 al. 1 CO) ne soit pas entravé, notamment par l'octroi à l'ancien locataire 
de délais de départ équivalent à la prolongation de bail allant au-delà de ce que 
prévoient les art. 272 ss CO; l'ajournement ne saurait être que relativement bref et 
ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail; il doit être limité 
dans le temps, un renvoi sine die n'étant pas admissible, le sursis à l'exécution 
devant permettre à l'ancien locataire de trouver à se reloger, au besoin avec l'aide 
des services sociaux (ATF 117 Ia 336 consid. 2 et 3 = SJ 1992 234; 
ACJC/1129/2011 du 19 septembre 2011 consid. 3). 
 
L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique toutefois pas aux locaux commerciaux 
(ACJC/239/2014 du 24 février 2014 consid. 6.1), de sorte que, faute de norme 
équivalente en matière de locaux commerciaux, l'évacuation doit intervenir sans 
délai. 


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C/24534/2016 
 
Par conséquent, la Cour de justice confirmera le jugement du Tribunal sur ce 
point. 
 
2.7 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin 
de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage 
local contraire (art. 257c CO). 
 
Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour 
occupation illicite fondée sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la 
responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est 
généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en 
bonne et due forme (ACJC/1003/2012 du 11 juillet 2012; LACHAT, op. cit., p. 87). 
 
2.8 En l'occurrence, les locataires ont admis ne plus rien avoir versé depuis le 
mois de juin 2016. Partant, la Cour confirmera le jugement du Tribunal rendu sur 
ce point, faisant droit aux conclusions de la bailleresse concernant les indemnités 
des mois de décembre 2016 et janvier 2017, à savoir la somme de 25'470 fr., avec 
intérêts à 5% à compter du 1er janvier 2017 (date moyenne). 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6). Les appelants seront dès lors 
déboutés de leurs conclusions sur ce point. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 13 février 2017 par B______ et 
A______ contre le jugement JTBL/74/2017 rendu le 26 janvier 2017 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/24534/2016-8-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Bertrand REICH, Madame Laurence 
MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.