ge_gerichte · C/17379/2014 · 2017-01-16 · fr

DÉFAUT DE LA CHOSE ; DIMINUTION DE LOYER | CO.259.a.1b; CO.259.d;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2017 C/17379/2014

C/17379/2014
ACJC/51/2017
du 16.01.2017
sur JTBL/1260/2015 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
DÉFAUT DE LA CHOSE ; DIMINUTION DE LOYER
Normes
:
CO.259.a.1b; CO.259.d;
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/17379/2014
ACJC/51/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 16 JANVIER 2017
Entre
A______ SA
, p.a ______ Lausanne, appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 novembre 2015, comparant par Me Alain DUBUIS, avocat, avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Monsieur
B______
et Madame C______
, domiciliés ______ (Genève), intimés et appelants sur appel joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/1260/2015
du 25 novembre 2015, communiqué aux parties par plis du 27 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a, notamment, réduit de 15% du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2014 et de 5% du 1
er
octobre 2014 au 31 mai 2015, le loyer de l’appartement de cinq pièces loué par B______ et C______, dans l’immeuble sise 8, rue D______ à Genève (ch. 1 du dispositif), ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés, en faveur d’B______ et C______ (ch. 3), condamné A______ SA à rétrocéder le solde du trop-perçu de loyer de 2'317 fr. 10 (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5). Le dispositif de ce jugement ne comporte pas de chiffre 2.
b.
Par acte expédié le 15 janvier 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ SA forme appel de ce jugement, concluant, principalement, à sa réforme en ce sens que les conclusions des locataires en réduction du loyer sont rejetées et que les loyers consignés sont libérés en faveur de la bailleresse. Subsidiairement, elle conclut à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause en première instance pour nouvelle décision.
c.
Par réponse du 18 février 2016, B______ et C______ concluent au déboutement d’A______ SA de son appel, et, sur appel joint, à une réduction de loyer de 35% du 1
er
septembre 2012 au 31 mai 2015, les loyers consignés étant libérés en leur faveur et la bailleresse étant condamnée à leur verser un solde de trop-perçu de 20'624 fr. 70.
d.
Par avis du 19 février 2016, la Cour a fixé un délai de 30 jours à
A______ SA pour répondre à l’appel joint.
Aucune réponse n’étant parvenue au greffe de la Cour, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger, par courriers du 12 avril 2016.
B.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
A______ SA (ci-après : la bailleresse) est propriétaire d’un immeuble sis rue D______ 8 à Genève.
b.
Par contrat du 3 août 2004 B______ et C______ (ci-après : les locataires) ont pris à bail un appartement de cinq pièces au 4
ème
étage dudit immeuble.
c.
Le bail était conclu pour un an, du 16 août 2004 au 31 juillet 2005. Il se renouvelait ensuite tacitement d’année en année.
Le loyer a été fixé à 2'474 fr. par mois, charges non comprises.
d.
A la fin de l’année 2010, les locataires ont constaté des problèmes d’infiltrations d’eau dans deux des chambres de leur appartement. Ils ont immédiatement averti la propriétaire.
e.
Après discussion avec la bailleresse, des travaux d’étanchéité ont été réalisés en 2011 sur la terrasse du logement situé au-dessus puis, une fois que l’humidité a été évacuée des plafonds, les deux chambres ont été refaites.
f.
Durant l’été 2012, des taches d’humidité sont de nouveau apparues sur les plafonds des mêmes chambres. Informés, les représentants de la propriétaire se sont rendus sur place puis ont émis, en août 2012, un bon de travaux, qui n’a toutefois jamais été mis en œuvre.
g.
Par courrier du 6 mai 2013, les locataires ont écrit à la régie pour se plaindre de l’inertie de la bailleresse. Ils ont indiqué qu’une énorme tache de moisissure s’était désormais formée au plafond d’une des chambres, une partie de celui-ci s’étant écroulé. De plus, le même problème était en train de se produire dans l’autre chambre. En cas de fortes précipitations, ils devaient placer des bassines pour recueillir l’eau qui s’écoulait du plafond.
h.
Par courrier du 22 mai 2013, faisant suite à une visite de l’appartement, la représentante de la bailleresse a indiqué avoir sollicité de la société E______ un devis pour la consolidation de l’étanchéité du balcon situé au-dessus des deux chambres. Elle annonçait que, dès réception de ce devis, une déclaration serait faite à l’assurance du bâtiment, puis les travaux d’étanchéité et de peinture seraient adjugés le plus rapidement possible.
i.
La bailleresse n’a toutefois réalisé aucuns travaux à la suite de son courrier du 22 mai 2013.
j.
Par courrier recommandé du 9 juillet 2014, les locataires se sont à nouveau adressés à la bailleresse, en relevant que le problème des infiltrations d’eau n’était toujours pas réglé, malgré les promesses précédemment faites. En conséquence, ils mettaient la propriétaire en demeure de procéder aux réparations nécessaires d’ici au 25 juillet 2014, faute de quoi ils consigneraient leur loyer.
k.
Les locataires ont consigné leur loyer dès le mois d’août 2014.
l.
Par requête déposée le 26 août 2014 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont assigné la bailleresse en validation de la consignation du loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer à raison de 35% depuis le 1
er
septembre 2012 et jusqu’à complète exécution des travaux.
Les locataires ont produit plusieurs photographies des taches et craquelures apparues sur quelques murs et plafonds de leur appartement, datées du mois d’avril 2014. Sur l’une d’entre elles, on peut voir également des dessins et des jouets d’enfant, ce qui permet d’apprécier l’importance des taches d’humidité.
m.
En septembre ou octobre 2014, la bailleresse a fait refaire l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement, puis repeindre les plafonds des deux chambres concernées, même si ceux-ci n’étaient pas encore débarrassés de leur humidité.
Le 3 octobre 2014, le gérant de l’immeuble a adressé un courriel aux locataires indiquant qu’il n’avait pas réussi à les joindre depuis une semaine, mais que les travaux de réfection de l’étanchéité étaient terminés.
n.
Les locataires ont cessé de consigner leur loyer dès novembre 2014.
o.
Par courrier du 5 novembre 2014, ceux-ci ont adressé à la bailleresse une proposition transactionnelle, qui n’a pas trouvé de réponse.
p.
Le 20 mars 2015, la police du feu du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE), a adressé un courrier à la bailleresse, pour lui rappeler sa demande de lui fournir un relevé d’humidité concernant les supports touchés puis, une fois les supports asséchés, de réaliser des travaux d’assainissement.
q.
Selon deux relevés établis par une entreprise, les taux d’humidité dans les chambres concernées en date des 14 et 28 avril 2015, étaient les suivants :
14 avril 2015
28 avril 2015
Chambre 1
0,5 %
0,4 %
Chambre 2
0,6 %
0,7 %
r.
A l’audience du 30 avril 2015, la bailleresse a affirmé être «
tout à fait d’accord de procéder aux travaux nécessaires relatifs aux infiltrations d’eau
». Elle a indiqué que les travaux de peinture précédemment réalisés, soit en 2014, l’avaient été prématurément. Relevant que les dernières mesures d’humidité étaient désormais satisfaisantes, elle a précisé qu’elle ferait refaire la peinture des plafonds des deux chambres.
Au cours de la même audience, les locataires ont produit de nouvelles photographies des dégâts causés par l’humidité, en précisant qu’elles avaient été prises une quinzaine de jours auparavant.
s.
La bailleresse a fait réaliser des travaux de peinture dans l’appartement, durant la semaine du 18 au 22 mai 2015.
t.
Lors de l’audience du 15 septembre 2015 devant le Tribunal, les locataires ont expliqué qu’ils libéreraient l’appartement à la fin septembre 2015 et qu’ils renonçaient donc à leurs conclusions en exécution de travaux. Ils ont également affirmé que, lorsque l’appartement subissait des problèmes d’humidité, «
des gouttes de pluie tombaient dans les chambres à coucher
», et qu’il y régnait une odeur désagréable.
u.
Le Tribunal a entendu comme témoin F______, en charge de la gérance de l’immeuble pour la régie G______ SA. Celui-ci a déclaré qu’il n’avait pas connaissance des événements et interventions ayant eu lieu avant la fin 2013. Il avait eu connaissance des problèmes d’infiltrations d’eau dans deux chambres de l’appartement à la suite du courrier recommandé des locataires durant l’été 2014. Il ressortait du dossier que des problèmes de même nature avaient surgi auparavant. Selon lui, les travaux d’étanchéité avaient été effectués durant l’été 2014. Sur place, il a dit avoir constaté des traces d’infiltrations d’eau dans les deux coins à gauche des deux chambres, sur environ 30 cm
2
. Vu la consignation des loyers, il avait reçu comme instruction de la propriétaire de faire repeindre les plafonds, même si ceux-ci n’étaient pas secs, en sachant qu’il faudrait les faire repeindre une deuxième fois. Il a effectué une deuxième visite des lieux avec le Service du feu, après que les murs ont été repeints une première fois. Enfin, une dernière visite avait été faite pour procéder à des mesures d’humidité, avant que la peinture soit refaite pour la seconde fois. Les photographies des taches d’humidité produites par les locataires reflétaient bien ce qu’il avait vu sur place, même si certaines images en gros plan pouvaient donner l’impression de dégâts plus importants qu’ils ne l’étaient en réalité. F______ a déclaré que, d’une manière générale, il n’avait pas eu de problème dans ses contacts avec les locataires. Il avait été un peu surpris de leur décision de consigner le loyer alors que des démarches avaient été entreprises suite à leur mise en demeure.
v.
Dans leurs plaidoiries écrites du 30 octobre 2015, les locataires ont demandé une réduction de loyer de 35% du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2015.
Dans ses plaidoiries écrites du même jour, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires.
w.
Par jugement du 25 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer de 15% du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2014, et de 5% du 1
er
octobre 2014 au 31 mai 2015. Les juges ont considéré que la bailleresse avait été informée dès l’été 2012 des problèmes d’infiltrations d’eau ayant surgi dans les deux chambres à coucher de l’appartement. La présence d’infiltrations d’eau, de taches et de moisissures au plafond de ces deux pièces, pendant deux ans, ne constituait pas une entrave seulement mineure. Vu les conséquences des problèmes d’étanchéité (taches d’humidité, traces de moisissures, écaillage de la peinture, gouttes d’eau tombant du plafond en cas de pluie), une réduction de loyer de 15% a été accordée du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2014, date à laquelle les travaux d’étanchéité ont été effectués. Pour la période subséquente, le Tribunal a retenu un défaut esthétique uniquement et a fixé la réduction de loyer à 5%, jusqu’au 31 mai 2015, date à laquelle les travaux de peinture ont été terminés pour la deuxième fois. S’agissant de la consignation du loyer opérée pendant trois mois, d’août à octobre 2014 inclus, elle respectait les conditions légales et pouvait être confirmée.
EN DROIT
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En l’espèce, la demande principale portait, devant le Tribunal, sur une réduction de loyer de 35% pendant 37 mois. En considérant que le loyer mensuel s’élève à 2’474 fr., charges non comprises, le seuil de 10'000 fr. apparaît comme nettement dépassé, de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
1.2
L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision attaquée (art. 311
al.1 CPC). Le jugement contesté ayant été reçu le 30 novembre 2015, le délai susmentionné est resté suspendu du 18 décembre au 2 janvier 2016 (art. 145 al. 1 let. c CPC). Remis à la poste le 15 janvier 2016, l’appel est recevable.
Il en va de même de l’appel joint, formé dans le délai imparti aux intimés pour répondre à l’appel (art. 312 al. 2, art. 313 al.1 et art. 145 al. 1 let. b CPC).
1.3
Dès lors qu’il s’agit d’un litige portant sur un bail à loyer d’habitation et concernant notamment la consignation du loyer, la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) est applicable. Le Tribunal établi les faits d’office (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec pouvoir de cognition complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit (art. 310 CPC).
2. 2.1
L’appelante principale conteste l’existence d’un défaut justifiant une réduction de loyer. Selon elle, les taches d’humidité qui sont apparues dans les deux chambres du logement n’ont aucunement dépassé les limites de la tolérance. Elle soutient que lesdits défauts sont superficiels, ce que le témoin F______ avait confirmé. Les juges auraient par ailleurs dû tenir compte du comportement des locataires, qui seraient restés injoignables pendant plusieurs jours à la fin septembre 2014, alors que des travaux de peinture devaient être exécutés rapidement.
Dans leur appel joint, les intimés font valoir que la réduction de 15% de leur loyer, pendant la période du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2014, est insuffisante. Ils se réfèrent à plusieurs décisions de la Cour de justice ou du Tribunal des baux et loyers, à l’issue desquelles une réduction plus importante a été octroyée au locataire, dans des cas de logements subissant des problèmes d’humidité et des moisissures. Selon eux, des défauts importants avaient entravé l’usage de la chose louée, dans le cas d’espèce. Des moisissures sur une grande surface et les odeurs extrêmement désagréables qui s’en dégageaient empêchaient d’utiliser deux chambres de leur appartement de cinq pièces. De plus, lorsqu’il pleuvait, des gouttes de pluie coulaient directement dans le logement. Dans ces conditions, une réduction de 35% de loyer est proportionnée.
2.2
Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer jusqu'à l'élimination du défaut (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO).
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt du Tribunal fédéral
4C.527/1996
du 29 mai 1997 consid. 3a, reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., n. 1869, p. 271/272). Le défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (arrêt du 29 mai 1997 précité, consid. 3a et les références). Il peut également résulter de l'usure normale (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130). Par ailleurs, la chose louée comprend les installations communes, comme les escaliers et le hall d'entrée (arrêt du Tribunal fédéral du 29 mai 1997 précité, consid. 3a; SVIT-Kommentar, n. 30 ad Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR, p. 232).
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la consignation du loyer.
D'après certains auteurs, un défaut purement esthétique, comme des taches sur un tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait donc pas une réduction du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d CO, p. 306; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 168). Cette affirmation mérite d'être nuancée. Comme déjà relevé, un défaut peut être de nature esthétique. Et il n'est pas d'emblée exclu qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la chose louée. Dans l'arrêt du 29 mai 1997 précité, le Tribunal fédéral a ainsi admis qu'une moquette très sale dans un hall d'entrée constituait un défaut de la chose louée donnant droit à une réduction du loyer. Depuis la révision entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à une réduction du loyer ne suppose plus un « usage notablement amoindri» (cf. art. 255 aCO). Il ne saurait dès lors être question de fixer un taux minimal de réduction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figures : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise.
Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt précité du 29 mai 1997 consid. 4a).
En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cité in Züst, op. cit., p. 197); une réduction de 10% a été accordée parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers peints se décollaient (exemple cité in CORBOZ, op. cit., p. 146); des taches d'eau et une tapisserie détachée ont donné lieu à une réduction de 8% (exemple cité in LACHAT, op. cit., p. 170). Dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, le Tribunal fédéral a confirmé une réduction de loyer de 15% en raison d'un environnement et d'accès « dégoûtants »; la cour intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et les murs étant également souillés (consid. 4c).
S’agissant de défauts occasionnés par des dégâts d’eau, les réductions de loyer suivantes ont été consenties dans la jurisprudence cantonale : 10% pour un appartement dans lequel trois pièces sur cinq ont été touchées par des infiltrations à des endroits précis (au-dessus et angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour des fenêtres (arrêt de la Cour de justice
ACJC/129/2007
du 5 février 2007); 15% pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches noires sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds, ainsi que dans une armoire (arrêt de la Cour de justice
ACJC/447/2005
du 11 avril 2005); 30% du chef de coulées d’eau durant une quinzaine de jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette d’eau et abîmé divers objets (tableaux, habits et mobilier; arrêt de la Cour de justice
ACJC/246/1998
du 16 mars 1998); 40% en raison d’infiltrations d’eau dans quatre pièces de l’appartement à quelques endroits bien précis (angle d’une fenêtre, embrasure d’une porte, plafond cloqué etc.) et de la nécessité de placer des baquets près des fenêtres pour récupérer l’eau pendant les intempéries (arrêt de la Cour de justice
ACJC/131/2007
du 5 février 2007).
Une réfection qui n’est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante, lorsqu’il est possible de faire mieux à un coût raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral 4A 628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1).
2.3
Il ressort en l’espèce des pièces et des photographies produites que deux pièces de l’appartement loué par les intimés connaissent des problèmes d’humidité relativement importants depuis en tout cas l’été 2012. Une tache de moisissure s’est formée au plafond d’une des chambres, dont une partie s’est écroulée. Une autre pièce a également été touchée. Deux pièces de l’appartement ont ainsi été atteintes par des infiltrations d’eau et des moisissures, dans un des angles du plafond. Des craquelures sont apparues, entraînant la chute régulière de morceaux de peinture ou de plâtre. L’ampleur des infiltrations d’eau ainsi que des moisissures est attestée par plusieurs photographies, que le gérant de l’immeuble, entendu comme témoin, a reconnue comme conforme à ce qu’il avait constaté lui-même, avec la réserve que certaines images prises en gros plan pouvaient donner l’impression de dégâts plus importants qu’ils ne l’étaient en réalité. En comparant les photographies entre elles, il est dès lors toutefois possible d’apprécier l’ampleur des surfaces touchées par l’humidité, contrairement à ce que prétend l’appelante.
Il ne s’agit manifestement pas là d’un menu défaut, qui devrait rester à la charge du locataire (art. 259 CO).
Ces défauts se sont de plus prolongés sur une durée conséquente puisque, après les premiers travaux d’étanchéité réalisés en 2011, des taches d’humidité sont à nouveau apparues dès l’été 2012. Les intimés ont alors informé la représentante de l’appelante, par téléphone, qui n’a toutefois entrepris de nouveaux travaux d’étanchéité qu’en septembre ou octobre 2014. Il s’est donc écoulé un peu plus de deux ans sans que la bailleresse, pourtant avisée, ne prenne les mesures nécessaires pour corriger les défauts d’étanchéité dont elle connaissait pourtant l’existence.
Quant à l’attitude des intimés dans le courant de septembre 2014, elle n’a eu d’influence ni sur l’importance du défaut et sur son ampleur, ni sur le délai dans lequel la bailleresse a fait réaliser les réparations nécessaires. Le témoin F______ a de plus indiqué ne pas avoir eu, de manière générale, de problème dans ses contacts avec les intimés. Le fait qu’il ne soit pas parvenu à les joindre pendant une semaine, à une occasion en octobre 2014, ne démontre aucunement que ceux-ci auraient bloqué ou ralenti la réalisation des travaux nécessaires.
Il découle de ce qui précède qu’entre le 1
er
septembre 2012 et le 30 septembre 2014, le logement loué était atteint par des défauts d’humidité assez importants, justifiant une réduction de loyer.
3. 3.1
Les parties s’opposent sur l’ampleur de la réduction du loyer à accorder aux intimés. L’appelante soutient que cette réduction ne devrait pas dépasser 5%, dans la mesure où le défaut était circonscrit dans deux pièces sur les cinq que compte l’appartement, qu’il était superficiel puisqu’il consistait en de simples taches d’humidité localisées dans deux coins des deux chambres, et que l’usage de l’appartement n’aurait pas été restreint ni limité en raison de ces taches. Elle se réfère à deux arrêts de la Cour de céans qui ont accordé des réductions de 8% pour des cas d’infiltrations d’eau ou d’humidité que l’appelante affirme être plus graves que le cas d’espèce.
De leur côté, les intimés ont déposé un appel joint et concluent à une réduction de loyer de 35%, du 1
er
septembre 2012 au 31 mai 2015. Ils soutiennent que les moisissures dans les deux pièces étaient « très répandues » et qu’il s’en dégageait des odeurs « extrêmement désagréables », ce qui les empêchait d’utiliser les deux chambres en question. Ils ont dû supporter la réalisation de travaux à deux reprises, ainsi que de « nombreux tests et visites ». Ils mentionnent plusieurs jugements du Tribunal des baux et loyers ou arrêts de la Cour de céans à l’issue desquels des réductions de 10% à 40% ont été prononcées en raison de taches d’humidité autour des fenêtres ou dans les placards, d’importants problèmes d’humidité et de moisissures dues à un défaut structurel du bâtiment, ou de défauts d’humidité dans deux pièces et la salle de bains d’un appartement de quatre pièces.
3.2
Il ressort en l’espèce du dossier, et notamment des photographies produites, que des taches d’humidité s’étaient formées dans une surface relativement circonscrite autour d’un angle du plafond de deux pièces de l’appartement loué. Si les problèmes à l’origine de ce défaut étaient relativement importants, l’utilisation des deux chambres susmentionnées ne paraît pas avoir été entravée, en dehors des périodes pendant lesquelles des gouttes de pluie tombaient dans les chambres, lorsqu’il y avait des précipitations. Les intimés n’ont d’ailleurs eux-mêmes pas fait mention, en première instance, du fait que l’une ou l’autre de ces pièces aurait été inutilisable, même partiellement ni même pendant de courtes périodes. Ils n’ont indiqué que les défauts liés à l’humidité « dégageaient une odeur désagréable », pour la première fois, qu’au cours de l’audience des débats principaux du 15 septembre 2015 devant le Tribunal des baux et loyers, ce qui permet de retenir que le dégagement d’odeurs n’était pas si intense qu’ils le prétendent en appel. Quant aux visites effectuées sur place, dans les locaux loués, elles ne consistent, à teneur du dossier, qu’en celles effectuées par le gérant de l’immeuble et celles inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des peintures, en septembre ou octobre 2014, puis en mai 2015. Elles représentent une certaine gêne, mais sans que celle-ci puisse être qualifiée d’excessive ni d’intense.
Dans ce contexte, l’entrave subie par les intimés à l’utilisation de la chose louée n’apparaît pas si grave qu’elle puisse être comparée à une impossibilité d’utiliser une des chambres concernées par les infiltrations d’eau, même pendant une durée limitée. La situation du logement ici en cause est celle d’un appartement ayant subi des taches d’humidité à des endroits précis de deux chambres à coucher, auxquelles s’ajoutent des craquelures et l’apparition, lors de précipitations, de gouttes d’eau nécessitant de placer des bassines pour éviter des dégâts supplémentaires. Par rapport à d’autres cas traités par la jurisprudence, les défauts semblent dès lors d’une ampleur limitée.
Par ailleurs, les inconvénients subis par les intimés se sont étalés sur un peu plus de deux ans, soit du courant août 2012 à septembre ou octobre 2014, lorsque les travaux d’étanchéité de la terrasse située au-dessus du logement des intimés ont été terminés. Cette longue durée pendant laquelle le problème d’étanchéité est demeuré tel quel sans intervention efficace de l’appelante ou de ses représentants est à prendre en considération en défaveur de celle-ci. Le défaut est donc d’une certaine importance pour le motif supplémentaire qu’il a perduré, sans raison sérieuse, pendant une longue période.
L’appelante ne peut enfin rien tirer en sa faveur du fait qu’en novembre 2014 les intimés ont formulé une proposition transactionnelle, qui est demeurée sans suite.
En définitive, le recours à une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, étant admissible dans les cas de figure similaires à celui d’espèce, une réduction de loyer de loyer de 15%, pour la période du 1
er
septembre 2012 au 30 septembre 2014, apparaît comme adéquate et proportionnée aux circonstances.
4. 4.1
L’appelante conteste ensuite la réduction de loyer de 5% accordée aux intimés pour la période allant du 1
er
octobre 2014 au 31 mai 2015. Elle considère que les problèmes d’étanchéité auraient été entièrement résolus, au plus tard, à la fin septembre 2014. Par la suite, il n’existait selon elle plus aucun défaut dans l’objet loué.
4.2
Il résulte des photographies produites par les intimés à l’audience du 30 avril 2015 que les plafonds des deux chambres à coucher présentaient des taches et des craquelures encore relativement importantes, malgré la réfection des peintures des plafonds effectuée, une première fois, en septembre ou octobre 2014. L’appelante a elle-même admis, à cette même audience, que ces peintures avaient été refaites «
prématurément »
. Entendu à l’audience du 15 septembre 2015, le témoin F______, en charge de la gérance de l’immeuble, a confirmé avoir reçu comme instruction de l’appelante de faire repeindre les plafonds, dès l’automne 2014, même si ceux-ci n’étaient pas encore secs,
« en sachant qu’il faudrait les faire repeindre une deuxième fois
».
C’est donc en contradiction avec ses propres déclarations devant les juges de première instance, ainsi qu’avec les propos du témoin F______, que l’appelante soutient que tous les défauts dont se sont plaints les intimés auraient intégralement disparus suite aux travaux réalisés au cours de l’été 2014. Si tel avait été véritablement le cas, on ne comprendrait pas pour quel motif l’appelante aurait fait réaliser des travaux de peinture dans la semaine du 18 au 22 mai 2015.
Les infiltrations d’eau ayant été éliminées courant septembre 2014, il ne subsistait que des défauts d’ordre esthétique pour la période s’étendant jusqu’au 31 mai 2015. La jurisprudence a admis qu’un tel défaut pouvait donner droit à une réduction de loyer, dès lors que la chose louée ne présente plus une qualité qui avait été convenue. Selon la casuistique citée par BOHNET et MONTINI (cf. Droit du bail à loyer, commentaire pratique, Bâle 2010, ad art. 259d, n. 66), des saletés sur les stores extérieurs d’un magasin de vêtements ont entraîné une réduction de loyer de 3%. Des taches d’eau et des tapisseries décollées dans un appartement de 4 pièces ont conduit à une réduction de 8%, et la présence de plusieurs plafonds tachés et de papier peint décollé à un loyer réduit de 10%.
Face à ces exemples comparables, l’état de l’appartement des intimés après la fin septembre 2014 présentait des défauts esthétiques d’une certaine ampleur, justifiant une réduction de loyer, comme l’ont retenu à bon droit les premiers juges.
La quotité de cette réduction ne saurait être aussi importante que celle appliquée à la période précédente, pendant laquelle deux des chambres de l’appartement subissaient des infiltrations d’eau, ainsi qu’une humidité excessive. En définitive, s’agissant d’un défaut esthétique qui existait depuis de nombreux mois, que l’appelante a largement tardé à réparer, une réduction de loyer de 5% apparaît à nouveau comme adaptée à la gêne subie par les intimés, et conforme aux pourcentages retenus par la jurisprudence dans des cas similaires.
L’appel et l'appel joint sont dès lors également mal fondés sur ce point.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé.
5.
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 janvier 2016 par A______ SA et l'appel joint interjeté le 18 février 2016 par B______ et C______ contre le chiffre 1 du dispositif du jugement
JTBL/1260/2015
rendu le 25 novembre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17379/2014-4.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Nicolas DAUDIN et Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.