ge_gerichte · C/15401/2011 · 2013-02-18 · fr

; BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ ; RÉSILIATION | CO.271

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.02.2013 C/15401/2011

C/15401/2011
ACJC/206/2013
(1)
du 18.02.2013
sur JTBL/478/2012 ( OBL
)
, JUGE
Descripteurs
:
; BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ ; RÉSILIATION
Normes
:
CO.271
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/15401/2011
ACJC/206/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 18 FEVRIER 2013
Entre
Monsieur A______,
domicilié rue B______ 29, 1227 Carouge (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mai 2012, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’une part,
et
Monsieur C______
, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par CGI Conseils, rue de Chantepoulet 4, case postale 1265, 1211 Genève 1, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A.
Par acte déposé au greffe de la Cour de Justice le 20 juin 2012, A______ forme appel contre le jugement
JTBL/478/2012
, rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mai 2011 (recte : 2012), notifié aux parties par plis recommandés du greffe du 21 mai 2012.
B.
Dans ce jugement, le Tribunal a déclaré valable le congé notifié le 7 juillet 2011 à A______ pour l’appartement de 4 pièces, situé au 1
er
étage de l’immeuble sis, rue B______ 29, à Carouge, accordé à A______ une prolongation de bail pleine et entière de 4 ans, échéant au 31 octobre 2015, autorisé A______ à résilier le bail en tout temps avant cette date, moyennent un préavis d’un mois pour la fin d’un mois et débouté les parties de toutes autres conclusions.
A______ conclut, principalement, à l’annulation du jugement entrepris, à l’annulation du congé notifié le 7 juillet 2011 avec effet au 31 octobre 2011 et à ce que l’intimé soit débouté de toutes autres ou contraires conclusions, subsidiairement, à la confirmation du jugement entrepris et à ce que l’intimé soit débouté de toutes autres ou contraires conclusions.
L’appelant fait valoir une violation de l’art. 271 al. 1 CO, en ce sens que la résiliation notifiée dénote une attitude déloyale résultant d’une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire, puisque le bailleur a acquis le logement litigieux dans un but de spéculation immobilière et que contrairement à ce qu’il a prétendu à l’appui du congé, le bailleur ne se trouvait ni dans l’incapacité de vendre, avec bénéfice, l’appartement occupé par le locataire, ni même dans la nécessité de le vendre.
Dans son mémoire réponse du 31 juillet 2012, l’intimé a conclu à la confirmation du jugement entrepris et à ce que l’appelant soit débouté de toutes ses conclusions.
Il soutient que selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur qui souhaite vendre dans de meilleures conditions est toujours considéré comme disposant d’un intérêt digne de protection à résilier un contrat de bail, qu’il n’a jamais eu aucune intention de relouer l’appartement litigieux plus cher mais que c’est en raison de sa situation financière difficile, malgré le fait qu’il soit propriétaire d’un certain nombre d’appartements, qu’il souhaite vendre l’appartement en question afin d’obtenir quelques liquidités. Il conteste agir dans un but de spéculation foncière, ne souhaitant vendre qu’un seul de ses appartements et ayant dû choisir celui de l’appelant, qui lui semblait le plus facile à vendre au vu de l’ensemble des circonstances. Il conteste qu’il existe une disproportion manifeste des intérêts en présence, en raison du fait que les deux parties se trouvent dans des situations financières difficiles, l’appelant n’ayant aucunement démontré avoir effectué des recherches de solution de relogement par ailleurs.
Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier :
a.
Par contrat du 15 mars 2005, D______, bailleresse, et A______, locataire, se sont liés pour la location d’un appartement de 4 pièces, situé au 1
er
étage de l’immeuble sis rue B______ 29, à Carouge.
Le contrat de bail a été conclu pour une durée d’une année, soit du 1
er
novembre 2004 au 31 octobre 2005, étant par la suite renouvelable tacitement d’année en année, sauf préavis de résiliation donné 3 mois à l’avance.
Le loyer a été fixé dès la conclusion du bail et en dernier lieu à 1'075 fr. par mois, les acomptes provisionnels pour charges de chauffage et eau chaude à 100 fr. par mois, un montant de 21 fr. étant prévu au titre de frais de téléréseau mensuels.
b.
Il résulte des publications foncières du Registre Foncier de la République et Canton de Genève qu’en date du 5 juillet 2000, C______ a transmis la propriété de 2 appartements situés dans l’immeuble sis, avenue E______ 29, à Meyrin, à son épouse.
Il résulte d’une autre publication foncière qu’en date du 1
er
février 2007, C______ a acquis de D______ sept appartements situés dans l’immeuble sis rue B______ 29, à Carouge. Il s’agit d’un appartement de 4 pièces d’une surface de 77 m2, situé au 1
er
étage, de deux appartements de 4 pièces, d’une surface de 77 m2, et d’un appartement de 3 pièces, d’une surface de 57 m2, situés au 2
ème
étage, de deux appartements de 4 pièces, d’une surface de 77 m2, et d’un appartement de 3 pièces, d’une surface de 57 m2, situés au 3
ème
étage. Ces appartements ont été acquis pour un prix total de 1'300'000 fr., l’appartement litigieux ayant quant à lui coûté spécifiquement 200'000 fr.
Il est également paru aux publications foncières le fait qu’en date du 14 juin 2007, C______ a acquis quatre appartements situés dans l’immeuble sis avenue F______ 71-73, à Meyrin, pour un coût total de 860'000 fr. Aucune indication n’a été donnée s’agissant de la taille de ces appartements, ni de leurs loyers.
c.
Par avis de résiliation du bail et courrier accompagnateur du 7 juillet 2011, C______ a déclaré vouloir mettre un terme au contrat de bail de A______ avec effet au 31 octobre 2011, sans indication de motif.
Le locataire ayant requis la motivation du congé par courrier de son mandataire du 28 juillet 2011, le bailleur a indiqué par courrier du 3 août 2011 qu’il souhaitait vendre ce logement libre de tout occupant, conformément à ce que permettait la jurisprudence du Tribunal fédéral.
Par requête en annulation de congé et subsidiairement en prolongation de bail adressée le 28 juillet 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, A______ a conclu à l’annulation du congé et subsidiairement à l’octroi d’une prolongation de bail pleine et entière de 4 ans, échéant au 31 octobre 2015, ainsi qu’à être autorisé à quitter les lieux en tout temps, durant la prolongation, moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois.
La tentative de conciliation ayant échoué, le locataire a obtenu l’autorisation de procéder en date du 21 octobre 2011 et a porté l’affaire au Tribunal des baux et loyers, en date du 21 novembre 2011, reprenant ses précédentes conclusions. Il a également sollicité à titre préalable que l’ouverture d’enquêtes soit ordonnée, afin de pouvoir faire entendre son neveu, en relation avec son besoin de loger son fils de 14 ans plusieurs fois par mois, sa situation financière difficile et le fait qu’il ne disposait d’aucune solution de relogement en dépit de ses nombreuses recherches, entreprises dès la réception du congé, pour le cas où les faits en question devaient être contestés par sa partie adverse. A titre préalable également, il a requis qu’un délai lui soit fixé pour la production de pièces complémentaires à l’appui de ses allégués concernant ses recherches de solution de relogement, pour le cas où les faits en question devaient être contestés par sa partie adverse.
Par mémoire de réponse du 10 février 2012, C______ a conclu à la validation du congé et à ce que le demandeur soit débouté de toutes ses conclusions. Il a en effet contesté les allégués du demandeur s’agissant de la nécessité de loger son fils dans l’appartement, de sa situation financière difficile et de ses recherches de solution de relogement. Il a en outre indiqué avoir acquis les onze appartements dont il était propriétaire l’année de ses 65 ans, comme investissement pour sa retraite. Il a indiqué ne disposer que de très peu de revenus et être contraint de vendre l’un de ses appartements pour obtenir des liquidités, dans la mesure où ses revenus imposables avaient baissé entre l’année 2008 et l’année 2010. Les sept appartements situés dans l’immeuble de la rue B______ étaient loués lors de leur acquisition, avec pour certains des loyers très bas et des baux très anciens. Il avait négocié des hausses de loyer avec certains des locataires. Le loyer à la pièce de l’appartement du demandeur, qui était le seul appartement de 4 pièces, était le plus faible et le bail était l’un des plus récents, de sorte qu’il avait choisi de vendre cet appartement en premier. Il admettait gérer l’un des appartements, de 3 pièces, qu’il louait meublé pour de courtes durées mais le considérait lui-même comme invendable du fait que la salle de bains était trop petite, puisqu’elle mesurait environ 3 m2. Il n’avait pas souhaité résilier l’appartement le plus récemment loué, car il savait que sa locataire avait des difficultés financières. Enfin, un calcul de rendement avait été effectué pour les appartements, notamment l’appartement litigieux, faisant apparaître pour ce dernier un loyer admissible de 1'320 fr., hors charges. C______ n’a cependant pris aucune conclusion formelle s’agissant d’une majoration de loyer.
d.
C______ a produit des pièces à l’appui de ses conclusions, notamment des bordereaux de l’administration fiscale cantonale pour les impôts cantonaux et communaux 2008 à 2010, dont il ressort que ses revenus imposables sont passés de 72'561 fr. en 2008 à 30'914 fr. en 2009 et 11'402 fr. en 2010, la fortune taxable n’ayant que peu évolué, représentant en 2010, 798'719 fr. Il a également produit l’état locatif des appartements de la rue B______ 29 au 13 mars 2007, dont il ressort qu’à cette date tous les appartements étaient loués, à l’exception d’un appartement de 3 pièces d’une surface de 57 m2, situé au 3
ème
étage, vacant depuis le 1
er
septembre 2006 mais dont le loyer de référence figure à hauteur de 850 fr. par mois, hors charges et frais de téléréseau. Selon les autres états locatifs produits, établis au 31 décembre 2008, 2009 et 2010, on constate que les loyers de cinq appartements, hormis celui loué par le demandeur et celui qui est géré par le propriétaire, ont été augmentés. Des décomptes établis aux 22 décembre 2008, 24 décembre 2009 et 21 décembre 2010, il ressort des résultats d’exploitation à hauteur de 35'098 fr. 65, 46'624 fr. 13 et 32'053 fr. 75, étant précisé que durant l’année 2010, un appel de fonds a été fait aux différents propriétaires de l’immeuble, en vue de provisionner la réserve du fonds de rénovation, la part revenant à C______ s’étant élevée à 65'749 fr., à verser entre le 1
er
avril et le 30 septembre 2010.
e.
Lors de l’audience de débats principaux du 19 mars 2012, les deux parties ont été entendues.
C______ a indiqué que son épouse, fonctionnaire internationale à ______, à mi-temps, allait perdre son emploi à fin juin 2012, compte tenu des coupes budgétaires de cette organisation. Il avait décidé d’investir son 2
ème
pilier dans l’immobilier, plutôt que la bourse ou la perception d’une rente de retraite et avait financé ses achats par ce biais et celui d’hypothèques. Il espérait que les revenus locatifs lui permettraient de jouir d’une retraite agréable car il ne percevait qu’une rente AVS de 2'300 fr. par mois. N’étant pas expérimenté dans le domaine immobilier, il avait agi sur conseils de plusieurs agences de la place. Ayant un revenu taxable de 15'000 fr. par an, il lui était nécessaire de vendre l’appartement litigieux, ce d’autant plus vu la prochaine cessation du travail de son épouse. Il s’était rendu compte qu’il avait fait une erreur en investissant dans l’immobilier, car la situation était difficile à Genève. C’était la quatrième fois qu’il se retrouvait devant le Tribunal des baux et loyers, les trois autres fois l’ayant été en rapport avec des majorations de loyer, finalement transigées, dans la mesure où les loyers étaient très bas. Il vivait avec son épouse dans les deux appartements acquis en 1995 à l’avenue E______, transférés à son épouse en 2000, pour clarifier leur situation financière. Il n’avait pas encore déterminé le prix auquel il entendait vendre l’appartement litigieux, dans la mesure où il avait proposé une longue prolongation à son locataire, et alors qu’il ne savait pas encore que sa femme allait perdre son travail. L’appartement en question était le seul qu’il pouvait prendre en compte pour le vendre, car il avait négocié des hausses de loyer avec des durées de bail de 5 ans pour quatre autres appartements et dans le cadre d’une autre locataire, il avait tenu compte de sa situation financière difficile. Il ne contestait pas que le locataire ait un fils, ni qu’il le loge un week-end sur deux.
A______ a indiqué ne percevoir mensuellement qu’une rente de la SUVA à hauteur de 1'258 fr. par mois, ainsi qu’une aide au logement de 291 fr. Depuis un grave accident de voiture du 27 novembre 2002, il ne travaillait plus et avait des poursuites, dont il ignorait le montant. Il lui restait environ 6'000 fr. à 7'000 fr. d’économies, dans lesquels il puisait pour vivre. Il devait loger son fils de 14 ans chaque 15 jours, durant le week-end.
Les parties n’ont pas sollicité d’autres mesures d’instruction. Elles ont obtenu la possibilité de déposer des plaidoiries écrites.
Dans leurs écritures du 23 avril 2012, les deux parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger.
E.
Dans la mesure utile à l’issue du présent litige, les arguments des parties seront repris en tant que de besoin dans la partie «EN DROIT» ci-dessous.
EN DROIT
1.
1.1.
La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 308 al. 2 CPC).
1.2.
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral est aussi applicable au CPC, qui est régi par les mêmes principes (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, chiffre 2.4.2., page 47).
Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l’art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral
4A_217/2007
non publié du 4 septembre 2007, consid. 1; LACHAT, op. cit., chiffre 2.4.3, page 49).
1.3.
En l’espèce, le loyer annuel fixé en dernier lieu s’élève à 15'552 fr., charges comprises, de sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr., prévue pour l’appel, est atteinte.
La voie de l’appel est ainsi ouverte.
1.4.
Les litiges portant sur des baux à loyer d’habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 lettre c CPC).
En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d’appel est de 30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario).
L’acte d’appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 131 CPC. L’appelant doit indiquer la décision qu’il attaque et exposer les motifs de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l’appel (LACHAT, op. cit., chiffre 5.2.3.1, page 186).
En l’occurrence, l’appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise par la loi. Il est ainsi recevable.
2.
L’appelant invoque une violation de l’art. 271 al. 1 CO, considérant que le Tribunal des baux et loyers aurait dû constater la disproportion des intérêts en présence consacrée par la résiliation et annuler le congé donné en raison de la volonté du bailleur de vendre l’appartement litigieux libre d’occupant, faute d’intérêt digne de protection du bailleur.
2.1.
Il n’est pas contestable que la garantie de la propriété, protégée par la Constitution fédérale, permet au propriétaire de réaliser son bien comme il l’entend (art. 26 al. 1 Cst. féd.).
Le législateur a toutefois opposé à cette garantie constitutionnelle une autre protection, également constitutionnelle, soit le principe de l’annulabilité des congés abusifs, prévu à l’art. 109 al. 1 Cst. féd. Ainsi, le législateur fédéral a prévu que la liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve une limite dans l’obligation d’agir conformément aux règles de la bonne foi, et dans les règles de la loyauté.
Le congé peut être annulé à la demande du locataire lorsque le bailleur qui l’a donné ne peut se prévaloir d’aucun intérêt digne de protection.
Selon la doctrine, le législateur a voulu protéger d’un point de vue social le locataire, partie faible du contrat, tenir compte de l’importance du logement, besoin indispensable de l’individu, préserver l’unité des familles, promouvoir la paix sociale du logement et combattre les effets négatifs de la spéculation sur le marché de l’immobilier (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 723-724; HIGI, nos 50-53 ad art. 271-273c CO; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, 1994, p. 138 et ss; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, 1991, nos75-87).
2.2.
Aux termes de l’art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ou qui consacre une attitude déloyale. L’art. 271a al. 1 CO n’exige pas l’abus manifeste d’un droit au sens de l’art. 2 al. 1 CC (FF 1985 I page 1439; LACHAT, op. cit., p. 733;
ACJC/171/1994
du 31.01.1994 V. SA c/ X. SA).
Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie au moment où l’auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu’il cesserait d’exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié
4C.176/2004
consid. 2.1 et les références citées;
ACJC/108/2006
du 06.02.2006 B. c/ C. V.).
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral
4C_65/2003
du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1;
4C_267/2002
du 18 novembre 2002 consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261). Le congé signifié pour l’échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions ou d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral
4A_414/2009
du 9.12.2009).
Le but poursuivi par la réglementation de l’art. 271 CO est uniquement de protéger les locataires contre les résiliations abusives et n’exclut pas un congé, même si l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin. Seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d’intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (arrêt du Tribunal fédéral
4A_322/2007
du 12 novembre 2007, consid. 6 et LACHAT, op. cit., p. 735).
Le Tribunal fédéral a admis dans les cas suivants la validité de congés donnés pour l’échéance en vue de vendre un bien libre de tout occupant à de meilleures conditions.
Dans un arrêt du 18 novembre 2002, il a retenu que le propriétaire d’un domaine de luxe, objet d’exception, pouvait résilier le bail des locataires occupant l’objet, afin de vendre le bien dans de meilleures conditions, libre de tout occupant. Le contrat prévoyait un droit de préemption en faveur des locataires, que ceux-ci n’avaient pas utilisé, lorsque le bailleur avait décidé de vendre son domaine (arrêt du Tribunal fédéral
4C.267/2002
du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261).
Le 8 septembre 2004, le Tribunal fédéral a validé la résiliation de bail donnée par la propriétaire d’un manège de chevaux, motivée par sa volonté de vendre son bien libre de tout occupant. La propriétaire avait été contrainte de vendre son bien, pour des motifs de santé (arrêt du Tribunal fédéral
4C.176/2004
du 8 septembre 2004).
Le Tribunal fédéral a considéré comme valable un congé donné pour un appartement, le bailleur ayant démontré qu’il était en proie à des difficultés financières importantes et devait obtenir des liquidités pour honorer des engagements pris envers des établissements bancaires (arrêt du Tribunal fédéral
4A_322/2007
du 12 novembre 2007).
Dans un arrêt du 9 décembre 2009, le Tribunal fédéral a validé un congé donné par un bailleur qui souhaitait rénover le logement, le locataire ne l’occupant que de manière sporadique. Il a précisé, concernant ce congé, qu’il ne touchait pas aux besoins indispensables du locataire au logement et qu’il n’existait aucun indice de spéculation immobilière (arrêt du Tribunal fédéral
4A_414/2009
du 9 décembre 2009, consid. 3.2).
Plus récemment, le Tribunal fédéral a en revanche confirmé l’annulation d’un congé notifié à des locataires se trouvant dans une situation personnelle particulièrement difficile, alors que le bailleur faisait valoir que la vente de l’appartement litigieux libre de tout occupant répondait à un besoin économique car elle lui permettrait d’obtenir un gain plus important que si les intéressés n’avaient pas libéré le logement. Après avoir confronté ces éléments factuels, le Tribunal fédéral a considéré que le bailleur n’avait pas démontré qu’il lui était impossible d’aliéner un autre appartement parmi ceux qu’il possédait dans l’immeuble et dont la résiliation du bail serait moins pénible pour les locataires qui l’occupaient actuellement (arrêt du Tribunal fédéral
4A_300/2010
du 2 septembre 2010, consid. 4.3.).
2.3.
La partie qui demande l’annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n’appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/334/2002
du 18.03.2002 M. c/ R.).
Le devoir de motiver le congé prévu à l’art. 271 al. 2 CO n’a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l’obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MPI/93 p. 28;
ACJC/1470/1995
du 20.11.1995 M. c/ SI X).
La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier - cela va de soi - les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4; HIGI, op. cit.; nos 114-121 ad art. 271 CO). Si le bailleur donne des motifs mensongers, et que le juge s’en aperçoit, le congé devrait en règle générale être annulé (LACHAT, op. cit., p. 732).
Le besoin invoqué doit être sérieux, concret et actuel. Un besoin futur et hypothétique n’est pas suffisant (ATF
118 II 50
consid. 3c et les références aux travaux parlementaires; MP 1989 p. 77; LACHAT, op. cit., p. 778). L’expéditeur du congé doit ainsi prouver la réalité du motif qu’il allègue (ATF
120 II 105
, consid. 3c; MRA 2007, p. 45, consid. 22; ATF non publié du 9.02.2007; MP 1996, p. 31).
2.4.
Dans le cas d’espèce, l’appelant a résilié le bail par avis du 7 juillet 2011, sans motivation.
Sur demande du locataire, il a ensuite motivé le congé en invoquant sa volonté de vendre l’appartement libre de tout occupant, sans autre indication.
Dans le cadre de la procédure, il a fait valoir un besoin de liquidités, en se fondant sur une baisse de ses revenus taxables par l’administration fiscale cantonale entre les années 2008 et 2010.
Il a également expliqué avoir investi tout son deuxième pilier l’année de sa retraite dans l’immobilier, ayant fait ce choix après consultation de plusieurs agences de la place, et avoir ainsi acquis onze appartements sur Genève.
Il s’était rendu compte après coup que les revenus perçus de ces investissements étaient insuffisants et désirait désormais vendre l’appartement litigieux pour obtenir des liquidités.
Il ne pouvait cependant pas vendre les quatre autres appartements loués dans l’immeuble concerné, dans la mesure où il avait négocié des majorations de loyer et des contrats de longue durée avec leurs occupants.
L’intimé ne fournit cependant aucune indication quant à la location des quatre appartements qu’il possède à l’avenue F______ 71-73 à Meyrin.
Il ne donne pas non plus d’explication quant à la location ou à l’occupation de l’appartement dont il s’est réservé la gestion dans l’immeuble litigieux. Lorsqu’il indique qu’il ne serait pas en mesure de vendre cet appartement, en raison de la petitesse de la salle de bains, il ne fournit pas de motivation convaincante. En effet, un autre appartement situé à l’étage du dessous, de la même surface et très vraisemblablement de la même disposition, est loué depuis qu’il l’a acheté.
Par ailleurs, que ce soit au sujet de son intention de vendre cet appartement ou l’appartement dont il a résilié le contrat de bail, l’intimé n’a établi avoir effectué aucune démarche.
Il n’a allégué, ni établi avoir sollicité des offres permettant de soutenir que la vente de l’appartement litigieux ne lui permettrait pas de retirer un bénéfice, avec ou sans occupant.
Il n’a d’ailleurs fourni aucune indication sur les liquidités qui lui seraient nécessaires, ni quant au montant qu’il désirerait retirer de la vente.
S’agissant de la baisse de ses revenus, force est de constater qu’hormis les pièces fiscales, qui ne fournissent aucun détail, l’intimé a produit des pièces qui démontrent plutôt le contraire, relativement aux loyers perçus. On y constate en effet une hausse des bénéfices d’exploitation. En outre, sa fortune taxable a augmenté en 2010, par rapport à celle de l’année précédente, alors qu’il a dû débourser plus de 65'000 fr. pour le fonds de rénovation de l’immeuble litigieux.
Il apparaît ainsi que l’intimé n’a établi sa situation financière que de façon très partielle, ne permettant en tous cas pas de tenir pour certaine la nécessité de vendre un de ses biens.
Il semble également douteux que les différentes agences consultées avant qu’il ne se lance dans des investissements immobiliers importants n’aient pas été en mesure de conseiller l’intimé de manière correcte au sujet des états locatifs perceptibles.
Au vu de ce qui précède, la motivation du congé n’apparaît guère crédible.
Les circonstances relatées ci-dessus n’emportent pas la conviction quant au fait que l’intimé n’a visé aucun objectif spéculatif en achetant en bloc plusieurs appartements en 2007 et désirant désormais en vendre un ou un premier, selon les variations de motivation contenues dans ses déclarations et ses écritures.
La Cour retient également que l’intimé a admis dès le congé et tout au long de la procédure qu’il n’existait aucune urgence à la vente du logement, de sorte que le besoin allégué n’est ni concret ni actuel.
L’appelant quant à lui se trouve indubitablement dans une situation financière précaire. Il ne perçoit que de faibles revenus, lesquels pourraient se voir améliorer s’il pouvait toucher à nouveau des prestations de l’Hospice Général ou une rente invalidité, à terme, au vu de sa situation de santé. Il est incontestable qu’il est endetté. Aussi, ses recherches de solution de relogement s’avèrent difficiles.
Ainsi, force est de constater que l’intimé ne pouvait se prévaloir d’aucun intérêt digne de protection et que la résiliation notifiée le 7 juillet 2011 pour le 31 octobre 2011 consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, de sorte qu’elle doit être considérée comme abusive.
Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et le congé annulé.
3.
La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.3. ci-dessus, est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ le 20 juin 2012 contre le jugement
JTBL/478/2012
rendu le 14 mai 2011 (recte : 2012) par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15401/2011-5-B.
Au fond :
Annule ce jugement.
Et statuant à nouveau
:
Annule le congé notifié le 7 juillet 2011 par C______ à A______ avec effet au 31 octobre 2011, pour l’appartement de 4 pièces, situé au 1
er
étage de l’immeuble sis rue B______ 29, à Carouge.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Pierre CURTIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 3.