ge_gerichte · JTAPI/513/2025 · 2025-05-15 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/985/2024 LCI 
JTAPI/513/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 15 mai 2025 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______, représenté par Me Malek ADJADJ, avocat, avec élection de 
domicile 
 
contre 
 
Madame B______, Monsieur C______, Madame D______ et Madame E______, 
représentés par Me Cédric LENOIR, avocat, avec élection de domicile 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 


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EN FAIT 
1. 
Mesdames B______, D______ et E______ ainsi que Monsieur C______ sont 
copropriétaires de la parcelle n° 1______ de la commune de F______ (ci-après : la 
commune), sise en zone d’affectation 5 (zone villas). 
2. 
L’accès à cette parcelle - d’une surface de 2’561 m2 - depuis le domaine public, soit 
le chemin des G______, s’effectue par un chemin privé traversant d’abord la 
parcelle n° 2______, puis celle n° 3______Les trois parcelles susmentionnées sont 
ainsi alignées et la parcelle n° 1______ se situe en bout dudit chemin. 
3. 
Ce chemin découle d’une servitude constituée le 11 novembre 1983 pour accorder 
un accès aux parcelles n° 3______ et n° 1______ depuis le chemin des G______, 
soit la servitude de passage à tous usages 1______ sur les parcelles nos 3______ et 
n° 2______ au profit de la parcelle n° 1______ et sur la parcelle n° 2______ au 
profit de la parcelle n° 3______. 
Sur le plan de ladite servitude, à l’échelle 1/1’000, celle-ci, représentée par un liseré 
gris sur la parcelle n° parcelle n° 1______, est large de 3 mm et longue d’environ 
25 mm, soit respectivement 3 m et environ 25 m sur le terrain. 
4. 
Le 17 mars 2023, par l’intermédiaire d’un mandataire professionnellement qualifié, 
Mme D______ a déposé une demande d’autorisation de construire pour édifier sur 
la parcelle n° 1______ un habitat groupé (48% THPE) de 9 logements, y installer 
une pompe à chaleur (ci-après : PAC), ainsi qu'y abattre des arbres. 
En substance, le projet visait la construction d’un immeuble répartis sur 
trois niveaux, composé de deux volumes reliés par une structure distributive 
extérieure, avec escalier et monte personnes, desservant deux appartements de 
quatre pièces, deux de cinq pièces et cinq de six pièces, chaque appartement 
possédant un balcon. Des places de parking pour des véhicules automobiles et des 
deux roues étaient prévues. 
5. 
Lors de l’instruction de cette demande par le département du territoire (ci-après : 
le département), enregistrée sous la référence DD 5______, les préavis usuels ont 
été requis et émis : 
- le 27 mars 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a 
requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet. Elle 
a notamment relevé que le projet ne respectait pas l’art. 3 al. 3 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), la surface des constructions de peu 
d’importance (ci-après : CDPI) dépassant le maximum légal de 100 m2. Elle a 
aussi octroyé une dérogation au sens de l’art. 59 al. 4 let. a de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ; 
- le 28 mars 2023, la direction de l’information du territoire, ainsi que l’office de 
l’urbanisme ont émis des préavis favorables, sous conditions ; 


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- le même jour, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a requis la fourniture 
de pièces complémentaires ; 
- le 5 avril 2023, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN) a requis la fourniture de pièces complémentaires ; 
- le 13 avril 2023, la commission d’architecture (ci-après : CA) a requis la 
fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet ; 
- le 14 avril 2023, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a requis la 
fourniture de pièces complémentaires, demandant notamment que lui soit remis 
un « document notarié stipulant l’accord des propriétaires des parcelles voisines 
3______ et parcelle n° 2______ pour autoriser le passage des véhicules tous 
modes du projet sis sur la parcelle parcelle n° 1______ » ; 
- le 18 avril 2023, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a requis la 
fourniture de pièces complémentaires ; 
- le 19 avril 2023, le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a 
requis la fourniture de pièces complémentaires ; 
- le 25 avril 2023, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants 
(ci-après : SABRA) a préavisé favorablement, sous conditions ; 
- le 27 avril 2023, tant le service de la protection civile et des affaires militaires 
(ci-après : OCPPAM) que la police du feu ont requis la modification du projet. 
En particulier, la police du feu a demandé qu’il lui soit fourni un plan d’accès 
indiquant tant la voie d’accès à la parcelle n° 1______ depuis le chemin des 
G______ que les largeurs de cette voie pour les engins des services 
d’intervention et de secours (ci-après : SIS), conformément à la directive n° 7 du 
règlement d’application de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et 
l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - F 4 05.01) (ci-
après : directive RPSSP). Elle a rappelé que les chaussées et aires d’accès 
devaient supporter une charge de 25 tonnes et que la largeur minimum de la 
chaussée, en ligne droite, devait être de 3,50 m et le dégagement en hauteur de 
4,50 m ; 
- le 2 mai 2023, la commune a émis un préavis favorable, sous conditions et avec 
souhaits. Elle a souhaité qu’une servitude de passage à pied (sens Nord-Sud) soit 
constituée, conformément à ce qui était prévu dans sa planification directrice 
communale en matière de mobilité piétonne, dont l’assiette serait à définir avec 
la requérante ultérieurement. 
6. 
En août/septembre 2023, informée le 3 mai 2023 que le projet devait être modifié 
pour se conformer à certains des préavis précités et avoir obtenu une prolongation 
du délai pour se déterminer, la requérante a soumis une nouvelle version du projet 
au département. Elle a notamment exposé, dans un courrier du 14 août 2023, que la 
surface des CDPI était de 97,60 m2 suite à la modification de la structure tant des 
balcons - retrait des poteaux de 120 cm, de sorte que la surface en encorbellement 


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n’était pas comptée - que de l’abri vélo - un poteau central et deux pans de toiture 
en encorbellement. Elle a aussi indiqué que l’accès à travers les parcelles 
nos 3______ et n° 2______ avait une largeur de 3,50 m. De nouveaux préavis ont 
alors été rendus sur cette seconde version du projet : 
- le 17 août 2023, la DAC a requis la fourniture de pièces complémentaires et la 
modification du projet. Elle a accepté la dérogation selon l’art. 59 al. 4 let. a LCI, 
notant que la surface brute de plancher (ci-après : SBP) était de 1’228 m2 et la 
surface des CDPI de 98 m2 ; 
- le 21 août 2023, l’OCEN a requis la fourniture de pièces complémentaires ; 
- le 12 septembre 2023, la CA a préavisé favorablement, avec dérogations et sous 
conditions. L’application de l’art. 59 al. 4 LCI était acceptée, la diminution de la 
hauteur du bâtiment était acceptable car le fait que celui-ci était érigé sur trois 
niveaux permettait de préserver la végétation majestueuse existante ; 
- le même jour, le GESDEC a requis la fourniture de pièces complémentaires ; 
- le 13 septembre 2023, la police du feu a requis la fourniture de pièces 
complémentaires, conformément à son premier préavis. Elle sollicitait la 
transmission d’un « plan d’accès indiquant, depuis le chemin des G______, 
l’accès des SIS à la parcelle concernée par la demande. Indiquer sur ce plan, 
consacré, les largeurs, (existantes et prévues à réaliser pour le projet), de la 
voie d’accès des engins des services d’incendie et de secours conformément à la 
directive RPSSP. (…) Indiquer et confirmer le mode de réalisation des 
revêtements prévus pour ce projet, sur toute la largeur des 3,50 m et ce 
jusqu’au chemin des G______, y compris parcelles voisines, etc. » (les 
passages en gras n’ont pas été surlignés par le tribunal, mais figuraient ainsi dans 
ce préavis) ; 
- le 15 septembre 2023, l’OCAN émis un préavis favorable, sous conditions ; 
- le 18 septembre 2023, la commune a émis un préavis favorable, sous conditions 
et avec souhaits. L’objectif de la constitution d’une servitude de passage à pied 
(sens Nord-Sud) était de raccorder les chemins des G______ et de la I______. 
Compte tenu de l’existence d’un chemin à l’ouest de la parcelle n° 6______, il 
semblait opportun d’envisager l’adaptation du tracé du cheminement, dans 
l’optique de relier les deux parcelles par l’ouest. L’assiette de la future servitude 
serait à définir ultérieurement. Le passage devait être adapté aux conditions 
d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. La coordination avec le 
requérant de la DD 7______, récemment déposée, était également nécessaire ; 
- le 4 octobre 2023, l’OCT a requis la fourniture de pièces complémentaires et la 
modification du projet. Il a notamment demandé que lui soit transmis un « plan 
coordonné avec le projet en cours d’instruction sur la parcelle 3______s’agissant 
des gabarits à disposition pour le passage des véhicules et tenant compte des 
places de stationnement et leurs manœuvres sur cette parcelle 3______ (DD 


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7______). Il est attendu que les deux DD transmettent le même plan d’accès afin 
d’assurer la cohérence » ; 
- les 31 octobre et 15 novembre 2023, l’OCPPAM respectivement l’OCAN ont 
préavisé favorablement, sous conditions. 
7. 
En décembre 2023, après avoir été informée le 10 octobre 2023 que le projet devait 
être modifié pour se conformer à certains des préavis précités et avoir obtenu à une 
reprise une prolongation du délai pour se déterminer, la requérante a soumis une 
troisième version au département, exposant que le projet voisin d’habitat groupé 
sur la parcelle n° 3______ avait été modifié pour que le chemin d’accès ait une 
largeur de 3,50 m, produisant à ce sujet un plan. De nouveaux préavis ont été 
rendus : 
- le 12 décembre 2023, la DAC a préavisé favorablement, avec dérogation selon 
l’art. 59 al. 4 let. a LCI. Elle a noté que la SBP était de 1’228 m2 et que la surface 
des CDPI était de 98 m2 ; 
- le 20 décembre 2023, l’OCEN a émis un préavis favorable, sous conditions ; 
- le 10 janvier 2024, la police du feu a préavisé favorablement, sous conditions. 
Elle a notamment exigé (condition n° 9) que « les voies d’accès des engins des 
[SIS] au(x) bâtiment(s) [soient] conformes à la directive RPSSP. Entre-autre, 
conformément au plan masse 8______ du 12.12.2023 et au courrier de 
confirmation de [modification] d’accès du projet voisin (6______), le chemin 
d’accès aux engins [SIS] [devait] avoir une largeur en ligne droite de 3,50 m au 
minimum » ; 
- le 11 janvier 2024, le GESDEC a préavisé favorablement, sous conditions ; 
- le 18 janvier 2024, l’OCT a émis un préavis favorable, avec dérogation selon 
l’art. 8 al. 2 let. a, c et d du règlement relatif aux places de stationnement sur 
fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP - L 5 05.10) et sous conditions ; 
- le 14 février 2024, la commune a émis un préavis favorable, sous conditions et 
avec souhaits. Elle a réitéré qu’une servitude de passage à pied (sens Nord-Sud) 
devait être constituée. 
8. 
Par décision globale du ______ 2024, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a 
délivré l’autorisation de construire requise. 
En son point 5, cette décision stipulait que les conditions figurant notamment dans 
le préavis de la police du feu du 10 janvier 2024 devaient être respectées et faisaient 
partie intégrante de l’autorisation. 
9. 
Par acte du 20 mars 2024, Monsieur A______ a interjeté recours à l’encontre cette 
décision 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif 
de 
première 
instance 
(ci-après : le tribunal), concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Il 
a requis, préalablement, que soit ordonné un transport sur place. 


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Il était propriétaire de la parcelle n° 2______ de la commune, laquelle abritait sa 
villa. Sa parcelle était adjacente à celle n° 3______, qui faisait aussi l’objet d’une 
demande d’autorisation de construire (DD 7______), elle-même adjacente à celle 
concernée par le projet litigieux. Il disposait de la qualité pour recourir, sa villa se 
trouvant à moins de 70 m du projet querellé et sa parcelle étant le fond servant de 
la servitude de passage 1______ au profit de la parcelle n° 1______. Dans la mesure 
où il utilisait le chemin qu’emprunteraient les futurs habitants du projet litigieux, il 
subirait une importante atteinte du fait de l’inévitable augmentation de la 
circulation. 
La parcelle n° 1______ n’était pas équipée, au sens des art. 19 al. 1 et 22 de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), pour 
permettre la réalisation du projet litigieux. Selon la servitude de passage 1______, 
le chemin d’accès avait une largeur de 3 m, ce qui était à l’époque suffisant 
puisqu’une seule villa était prévue sur chaque parcelle et que des zones d’évitement 
n’étaient pas nécessaires, seuls deux véhicules empruntant le chemin. 
L’autorisation querellée concernait en revanche un projet avec sept places de 
parking, de sorte, qu’à tout le moins, sept véhicules y circuleraient 
quotidiennement. À cela s’ajoutait le projet DD 7______ prévoyant la construction 
de trois villas mitoyennes, bénéficiant chacune d’une place de parking, sur la 
parcelle n° 4______, impliquant à tout le moins le passage de trois véhicules 
supplémentaires. De plus, la commune avait demandé, dans ses préavis, qu’une 
servitude de passage à pied permettant de relier le chemin d’accès au chemin de la 
I______ soit constituée, avec pour conséquence qu’il devrait subir le passage d’au 
moins dix voitures, de vélos et de promeneurs sur un chemin de 3 m de large 
dépourvu de zone d’évitement et prévu initialement pour la circulation de deux 
voitures. Partant, l’accès à la parcelle n° 1______ n’était pas garanti, tant sur le plan 
juridique que factuel. Le département n’ignorait pas cette problématique puisqu’il 
avait, à deux reprises, requis qu’un chemin d’accès conforme soit prévu sur sa 
parcelle et celle n° 3______. Un des requérants l’avait ainsi contacté par courrier 
du 25 novembre 2023 pour lui demander d’accepter un élargissement du chemin 
d’accès, soit une modification de la servitude 1______, expliquant que les 
« architectes aimeraient pouvoir donner une réponse [au département] dès que 
possible » et lui transmettant un projet de convention qui prévoyait l’élargissement 
du chemin à 3,50 m. Pourtant, alors même que les requérants ne s’étaient pas 
conformés à cette demande du fait qu’il n’avait pas donné suite au courrier du 25 
novembre 2023 et qu’il n’avait donc pas donné son accord à l’élargissement en 
question, se contentant de présenter un élargissement du chemin d’accès sur la 
parcelle n° 4______, le département avait tout de même délivré l’autorisation 
querellée. 
Le projet litigieux violait l’art. 14 al. 1 let. a et e LCI au regard des inconvénients 
graves liés à l’augmentation du trafic. La démolition de la villa existante ainsi que 
l’important abattage d’arbres prévu impliquerait l’évacuation d’un important 
volume de débris et donc un grand trafic de véhicules lourds. Dès lors que le chemin 


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privé en cause était une voie sans issue étroite où aucun demi-tour n’était possible, 
les inconvénients majeurs qu’engendrerait le chantier étaient évidents. Le projet en 
question, indépendamment des travaux de construction, provoquerait de plus un fort 
accroissement - plus qu’un quintuplement - de la circulation sur le chemin d’accès, 
soit pas moins de onze véhicules en lieu et place des deux actuels. Outre les 
nuisances sonores et la pollution liées à ce trafic supplémentaire, il y aurait aussi 
une augmentation des risques d’accident. La servitude de passage et, par extension, 
le chemin d’accès privé, avaient été conçus pour le passage d’un trafic lié à deux 
villas et non pas trois villas et un immeuble de neuf appartements. Non-seulement 
le trafic résidentiel allait augmenter, mais aussi celui visiteur, pour lequel, de 
manière difficilement compréhensible, seule une place de parking était 
expressément prévue dans le projet litigieux. C'était sans compter les promeneurs, 
parfois avec des chiens, ainsi que les cyclistes et trottinettes qui pourraient 
également emprunter le chemin d’accès en raison de la liaison piétonne envisagée 
par la commune. À nouveau, il rappelait que face à son refus d’accepter une 
aggravation de la servitude grevant son fond, les intimés avaient fait « comme si de 
rien était » et n’avaient pas répondu à la requête du département qui n’avait pas ou 
n’avait pas voulu contrôler que toutes les conditions étaient réunies. Enfin, les 
conséquences du projet sur le secteur du chemin des G______, en particulier en 
termes de trafic, ainsi qu’à l’échelle plus large du reste du quartier, n’avaient été 
évaluées ni par la requérante, ni par les autorités cantonales et communales. 
La surface des CDPI n’était pas respectée et l’art. 3 al. 3 RCI était ainsi violé. La 
surface de la parcelle étant de 2’561 m2 et le projet bénéficiant d’une autorisation 
THPE conformément à l’art. 59 al 4 LCI, la surface de plancher maximale possible 
était de 1’229 m2. Dans la mesure où le projet comptabilisait une surface totale de 
construction de 1’228 m2, il ne restait donc qu’une « surface disponible » de 1 m2. 
Or, les terrasses de l’immeuble n’avaient pas été prises en compte dans le calcul de 
la surface brute de plancher : chaque étage de l’immeuble bénéficiait de trois 
terrasses de 23,20 m2, de 21,80 m2 et de 18,40 m2, soit un total de 63,40 m2, dont il 
fallait déduire 6,75 m2 (2,25 m2 x 3) conformément à la directive du département 
du 3 février 2014, modifiée d’abord le 10 mars 2017 sous le numéro 024-v5, puis 
le 9 mars 2021 sous le numéro 024-v7, et enfin le 20 septembre 2024 sous le numéro 
024-v8 (ci-après : directive CDPI). En application de la jurisprudence selon laquelle 
les surfaces de terrasses superposées ne devaient être prises en compte qu’à une 
seule reprise, c’était une surface supplémentaire de 56,65 m2 qui devait être ajoutée 
à la surface des CDPI. Dès lors, la réelle surface de plancher du projet litigieux 
excédait le maximum légal prévu. 
Diverses pièces ont été produites à l’appui de ses allégations. 
10. 
Dans ses observations du 13 mai 2024, le département a conclu au rejet du recours, 
s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. Le recourant devait être 
condamné aux dépens de l’instance. 


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Le recourant requérait la tenue d’un transport sur place, mais n’invoquait pas un 
motif justifiant une telle mesure. Le dossier contenait un ensemble de plans et de 
coupes, suffisamment détaillé et précis, pour appréhender l’impact concret du 
projet, délimiter le périmètre concerné et saisir la situation de la construction 
projetée dans son environnement. S’agissant de la problématique des voies d’accès, 
les caractéristiques du chemin des G______ pouvaient être aisément examinées sur 
la base des plans et outils informatiques à disposition. Partant, il n’y avait pas lieu 
de procéder à la mesure d’instruction requise, non nécessaire. 
Le recourant soutenait que l’accès au projet ne serait pas garanti, le chemin des 
G______ n’ayant, selon lui, pas la largeur et les équipements nécessaires pour 
recevoir le trafic occasionné par le projet qui serait d’ailleurs susceptible de créer 
une gêne et un danger pour ses usagers. À ses yeux, le passage des habitants futurs 
représenterait une aggravation notable de la servitude concédée par les parcelles 
nos 3______ et n° 2______. La recevabilité de ce grief était sujette à caution puisque 
la problématique liée à la servitude de passage relevait du droit privé et était, 
partant, exorbitante au présent litige. La législation genevoise de police des 
constructions n’avait pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment 
des servitudes. En outre, la servitude en cause ne limitait pas expressément, dans 
son texte, l’accès aux usagers d’un certain nombre spécifique d’habitations, 
prévoyant au contraire, une servitude de passage « à tous usages », de sorte 
qu’aucune aggravation de la servitude ne pouvait être constatée. L’OCT n’avait au 
demeurant noté aucune difficulté relative à l’accès au projet et avait émis un préavis 
favorable le 18 janvier 2024. De plus, le plan d’évacuation incendie démontrait sans 
équivoque que la largeur du chemin d’accès n’était pas inférieure à 3,50 m en ligne 
droite. L’examen de l’accès des services de secours avait fait l’objet d’une analyse 
minutieuse de la police du feu, qui avait rendu, le 10 janvier 2024, un préavis 
favorable sous condition, démontrant ainsi le respect des dispositions légales 
applicables. A cet égard, au regard du lien direct que ce grief entretenait avec des 
aspects techniques de protection contre les incendies, il convenait de s’en remettre 
à l’avis de l’instance spécialisée. S’agissant du souhait de la commune de F______ 
de constituer une servitude de passage à pied pour relier les chemins des G______ 
et de la I______, le recourant ne pouvait conclure que le chemin ne serait pas 
équipé : il ne s’agissait que de suppositions, l’assiette de la servitude n’étant pas 
encore convenue. Enfin, il n’avait jamais demandé au recourant de procéder à 
l’élargissement du terrain. 
La consultation du SITG laissait apparaître que l’accès à la parcelle du recourant ne 
s’effectuait pas par le chemin d’accès au projet, mais par le chemin qui lui était 
perpendiculaire. La question relative au trafic engendré sur le chemin des G______, 
en tant qu’il permettait l’accès à la parcelle n° 1______, ne saurait causer un 
quelconque inconvénient au recourant. Le projet ne prévoyait que l’ajout de cinq 
places de stationnement, en sus des deux places existantes. L’argument du recourant 
selon lequel un nombre total de dix véhicules y circulerait était donc incorrect 
puisqu’il ajoutait au nombre de places de parking prévues par le projet, trois autres 


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places faisant l’objet d’une demande d’autorisation de construire indépendante, 
prévue sur la parcelle n° 4______ et toujours en cours d’instruction. La prise en 
compte de ces trois places supplémentaires n’était qu’une spéculation du recourant, 
qui n’était pas avérée. L’OCT s’est par ailleurs prononcée favorablement à l’octroi 
de la dérogation prévue par l’art. 8 RPSFP afin que seules sept places de 
stationnement voitures soient prévues. La jurisprudence ayant retenu que 
l’augmentation du trafic induite par la circulation de douze véhicules 
supplémentaires ne constituait pas un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI, 
il ne pouvait alors être retenu que l’ajout de cinq places de parking induirait un 
trafic excessif et particulièrement dangereux pour les usagers du chemin. En dernier 
lieu, les inconvénients causés par un chantier de construction ne pouvaient 
constituer, selon la jurisprudence, des inconvénients grave au sens de l’art. 14 al. 1 
LCI. Cette disposition n’était donc pas violée. 
Le recourant confondait deux concepts distincts, les SBP et les CDPI, lorsqu’il 
prétendait que la SBP serait dépassée dans la mesure où les surfaces afférentes aux 
terrasses n’auraient pas été prises en compte. Les surfaces comptabilisées à titre de 
CDPI au sens de l’art. 3 al. 3 RCI ne sauraient s’ajouter au calcul des SBP prévu à 
l’art. 59 al. 4 LCI. Il ressortait du plan relatif aux CDPI déposé le 7 août 2023 et du 
préavis rendu par la DAC le 14 décembre 2023 que le respect de la surface totale 
de 100 m2 avait été examiné. En outre, la surface de CDPI à prendre en compte, 
s’agissant des balcons, s’élevait à 32 m2 après soustraction des profondeurs à 
hauteur de 1,50 m. En additionnant cette surface aux autres surfaces de CDPI, à 
savoir les 65,60 m2 correspondant à la plate-forme partagée, on parvenait à un total 
de CDPI de 97,60 m2. La seconde exigence de l’art. 3 al. 3 RCI était aussi réalisée, 
la surface totale de la parcelle étant de 2’561 m2 et les 8% donc de 204,90 m2. 
11. 
Dans des observations du 17 juin 2024, les copropriétaires ont conclu au rejet du 
recours et à la confirmation de la décision entreprise, sous suite de frais et dépens. 
Ils s’en sont rapporté à justice s’agissant de sa recevabilité. 
Après s’être déterminés sur les allégations du recourant, les copropriétaires ont fait 
valoir que le chemin d’accès situé sur la parcelle du recourant était séparé du jardin 
de sa villa par une épaisse haie, de sorte que celui-ci ne voyait absolument pas les 
véhicules l’empruntant. Par ailleurs, il n’accédait pas à sa propre parcelle par le 
chemin grevé de la servitude 1______, lequel, bordé d’une zone herbeuse, pouvait 
largement accueillir des véhicules de plus de 3,50 m de large si nécessaire, mais par 
un accès propre. Le projet, qui prévoyait l’aménagement de cinq places de parking 
en autopartage, et deux places visiteurs, aurait dû prévoir deux places 
supplémentaires afin d’être en conformité avec le RPSFP, mais ils avaient sollicité 
et obtenu une dérogation au ratio de stationnement prévu, réduisant ainsi la 
fréquentation des véhicules sur le chemin d’accès. 
Le projet était conforme aux art. 19 et 22 LAT. Le recourant alléguait certes que, 
malgré l’existence d’une servitude d’accès à tous usage au profit de leur parcelle, 
celle-ci ne serait pas équipée car le trafic induit par le projet constituerait une 


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aggravation intolérable de la servitude. Cependant, ce faisant, il se contentait de 
substituer son appréciation à celle du département et des spécialistes consultés. 
Juridiquement, leur parcelle bénéficiait de la servitude de passage à tous usages 
1______ à charge des parcelles nos 3______ et n° 2______, lui permettant d’être 
reliée au domaine public. Le texte de la servitude ne contenait aucune restriction 
quant au nombre de véhicules pouvant emprunter ce chemin. Par ailleurs, selon la 
jurisprudence, l’augmentation du nombre de véhicules due à la construction de 
nouveaux logements sur le fonds dominant ne constituait jamais, en soi, une 
contrariété à l’usage pour lequel la servitude avait été prévue. Sur le plan factuel, le 
recourant ne démontrait pas que la circulation sur le chemin privé, qui serait élargi 
à 3,50 m tant sur leur parcelle sur celle voisine n° 3______ en raison de 
l’autorisation de construire DD 7______, serait rendue impossible par 
l’augmentation du trafic découlant du projet querellé. Cela était d’autant plus vrai 
que leur parcelle était déjà régulièrement, et ce depuis plus de dix ans, empruntée 
par trois à six véhicules et que le projet litigieux ne prévoyait que cinq places de 
stationnement permanentes, en raison du concept d’utilisation coopérative et 
partagée des voitures des futurs habitants. Le recourant disposant de son propre 
accès à sa parcelle et n’empruntant pas le chemin grevé par la servitude, seul le 
trafic généré par les nouveaux logements des parcelles nos 1______ et 3______ 
devait être considéré. En outre, on discernait mal en quoi il serait concrètement 
impacté par l’augmentation du trafic. À ce sujet, l’OCT avait vérifié l’accessibilité 
des parcelles en coordination avec le projet voisin - autorisé le 11 avril 2024 sous 
DD 7______ - comme en témoignait son préavis favorable du 18 janvier 2024 après 
avoir requis le 4 octobre 2023 et obtenu la transmission d’un plan coordonné. 
Le projet, conforme à la zone et à la planification directrice communale, ne violait 
nullement l’art. 14 LCI. D’une part, l’OCT avait rendu un préavis favorable le 
18 janvier 2024 après avoir minutieusement examiné les problématiques d’accès. 
À ce sujet, leur projet prévoyait cinq places de stationnement en autopartage et celui 
de la parcelle n° 3______ trois places pour les habitants, contrairement aux 
allégations du recourant. D’autre part, de jurisprudence constante, les nuisances de 
chantier ne causaient a priori pas d’inconvénients graves lorsque le projet était 
conforme à la zone, ce qui était le cas en l’espèce, celles-ci étant inhérentes à la 
construction d’un bâtiment ; le SABRA n’avait, au demeurant, émis aucune réserve 
à ce propos et préavisé favorablement le 25 avril 2023. Enfin, rien n’indiquait que 
la servitude de passage requise par la commune serait un jour constituée ; en tout 
état, elle ne faisait pas partie du projet querellé à ce stade. Au surplus, il s’agissait 
d’un souhait de la commune et celle-ci ne pouvait ni imposer la constitution d’une 
servitude de passage sur des parcelles privées, sauf à passer par la voie de 
l’expropriation, ni s’opposer à la délivrance d’une autorisation de construire 
conforme au droit au seul motif qu’elle voulait obtenir en échange la constitution 
d’une servitude de passage. 
Le projet était également conforme aux 59 al. 4 LCI et 3 al. 3 RCI. À rigueur de 
l’art. 29 RCI et de la directive CDPI, la surface des constructions exprimée en SBP 


- 11/24 - 
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au titre de l’art. 59 LCI s’entendait à l’exclusion des CDPI, telles que définies à 
l’art. 3 al. 3 RCI. Dès lors, les CDPI - en l’occurrence les terrasses, à savoir des 
surfaces extérieures non chauffées et non habitables - n’étaient pas à compter dans 
le calcul du rapport de surface de l’art. 59 al. 4 LCI. D’ailleurs, si la DAC avait 
relevé que la surface totale de CDPI excédait le maximum légal dans son préavis 
du 27 mars 2023, elle avait ensuite rendu un préavis favorable après correction de 
ce point, sans jamais remettre en cause le calcul des SBP au titre de l’art. 59 
al. 4 LCI. 
Enfin, le projet était conforme à la directive RPSSP. En effet, après avoir demandé 
le 27 avril 2023, en se référant à ladite directive, la transmission d’un plan d’accès 
indiquant l’accès des SIS à la parcelle concernée depuis le chemin des G______, 
puis avoir examiné le dossier, la police de feu avait préavisé favorablement le projet 
le 10 janvier 2024, exigeant, parmi d’autres conditions, que le chemin d’accès soit 
conforme aux exigences de la directive RPSSP. En outre, l’autorisation querellée 
ne concernant que leur parcelle, le département ne pouvait leur imposer, au stade 
de la délivrance de l’autorisation, que les parcelles voisines fassent l’objet de 
travaux spécifiques. Pour cette raison, la police du feu avait posé comme condition, 
au stade de l’exécution du projet, que ce dernier satisfasse aux exigences de la 
directive RPSSP. Leur parcelle prévoyait un accès de 3,50 m et il en était de même 
de la parcelle n° 3______ une fois l’autorisation DD 7______ mise en œuvre. Quant 
à la parcelle du recourant, elle disposait d’un chemin bitumé d’environ 3 m de 
largeur avec un dégagement important sur les côtés permettant aisément le passage 
d’un véhicule plus large et permettant, à terme, de réaliser un chemin carrossable 
de 3,50 m. Il convenait de relever qu’une question de droit privé était étrangère à la 
conformité de l’autorisation de construire querellée et que le plan de la servitude 
1______ ne permettait pas de calculer précisément la largeur du chemin, étant 
cependant admis que celui-ci mesurait au moins 3 m de largeur. En tout état, ces 
questions devraient être traitées au moment de la mise en œuvre du projet et ne 
pouvaient faire obstacle à la délivrance de l’autorisation querellée. 
12. 
Par réplique du 16 août 2024, le recourant a persisté dans ses conclusions et s’est 
prononcé sur les observations des intimés et du département. 
Il était impératif, malgré les pièces fournies par les parties au long de la procédure, 
d’effectuer un transport sur place pour constater le caractère inadéquat de 
l'intensification de l’utilisation du chemin des G______ par des véhicules 
automobiles et des piétons. Une telle mesure d’instruction permettrait aussi au 
tribunal de constater le risque sécuritaire lié à la coexistence entre les véhicules 
automobiles et les piétons suite à la création de la servitude de passage à pied entre 
les chemins des G______ et de la I______. 
Les art. 19 et 22 LAT étaient violés. Il ne s'agissait pas, stricto sensu, d’une question 
de droit civil, mais de droit administratif, soit le caractère adéquat de la servitude. 
À ce sujet, le département alléguait qu’il ne lui appartenait pas de s’immiscer dans 
des conflits de droit privé pouvant s’élever entre un requérant et un opposant, mais 


- 12/24 - 
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cela ne l’empêchait pourtant pas de suggérer que la servitude 1______ ne limitait 
pas expressément dans son texte l’accès aux usagers d’un certain nombre spécifique 
d’habitations. Selon la jurisprudence, en cas de doute sur la capacité de l’accès 
prévu à répondre aux besoins de la future construction, le permis de construire 
devait, en principe, être refusé. Or, tel était le cas en l’espèce, l’aggravation de la 
servitude étant indéniable et cela malgré son intitulé « à tous usages ». Au moment 
de sa création, il était impensable que les parties eurent déjà prévu que cette 
servitude serait mise au profit d’une dizaine d’automobiles ou de motos au lieu de 
deux véhicules ; l’argumentation non corroborée et bancale des intimés quant aux 
passages de trois à six véhicules depuis plus de 10 ans n’était qu’une simple et 
superflue supposition. De plus, la commune avait requis une servitude de passage 
à pied dont l’assiette n’était certes pas encore convenue, mais qui conduirait 
logiquement à une aggravation additionnelle. L’augmentation du flux routier aurait 
en outre un impact sur sa personne car le chemin grevé longeait tout le long sa 
parcelle. Enfin, la demande de compléments relative à la largeur minimum de la 
chaussée, en ligne droite, de 3,50 m n’avait pas été honorée par les intimés. Elle ne 
pouvait d’ailleurs pas l’être comme le démontrait les pièces supplémentaires 
(des relevés effectués par un ingénieur géomètre breveté dans le courant du mois 
de juin 2024) qu’il produisait et dont il résultait que le chemin d’accès mesurait, en 
son début, 2,86 m de largeur entre la clôture existante et la haie de la parcelle n° 
8______ sise en face, 2,49 m au minimum au milieu et 2,80 m au bout du chemin. 
Selon le plan complémentaire fourni, la surface disponible au passage des véhicules 
mesurait 2,41 m de largeur au début du chemin et 2,48 m au centre. En fait, la 
largeur du chemin ne dépassait à aucun moment les 3 m. Le passage d’un véhicule 
de plus de 3,50 m était donc impossible. 
La violation de l’art. 14 al. 1 let a et e LCI était évidente, ainsi que détaillé dans le 
recours. En particulier, le trafic sur le chemin d’accès au projet, une voie sans issue 
étroite dans laquelle aucun demi-tour n’était possible, allait plus que quintupler, 
sans compter les promeneurs, parfois avec des chiens, ainsi que les cyclistes, 
trottinettes, qui pourraient l’emprunter en raison de la liaison piétonne envisagée. 
L’accès à sa parcelle se trouvait entre le chemin grevé et l’accès propre. 
13. 
Par duplique du 11 septembre 2024, le département a persisté dans les conclusions 
prises dans ses précédentes observations. 
Le recourant n’amenait, dans sa réplique qui s’avérait difficilement compréhensible 
eu égard à sa structure, aucun élément de nature à remettre en cause la position 
soutenue dans ses observations du 13 mai 2024. 
En particulier, il n’y avait pas lieu de procéder à un transport sur place, celui-ci ne 
s’avérant pas nécessaire puisque le dossier contenait tous les éléments utiles 
permettant de statuer en connaissance de cause. 
S’agissant d’une éventuelle violation de l’art. 14 LCI, le recourant ne convainquait 
pas. S’il était vrai que le chemin d’accès à la parcelle concernée longeait sa parcelle, 
il n’en demeurait pas moins que celui-ci n’empruntait pas ce chemin puisque l’accès 


- 13/24 - 
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à sa parcelle s’effectuait uniquement par la partie perpendiculaire de ce chemin. Les 
questions relatives au trafic engendré ne sauraient ainsi lui causer un inconvénient 
de nature juridique ou factuelle, de sorte que la recevabilité de ce grief demeurait 
sujette à caution. En tout état de cause, de jurisprudence constante, l’augmentation 
du trafic induite par la circulation de véhicules supplémentaires, à hauteur de douze 
si l’on se référait au nombre de places de parking prévues, ne pouvait pas constituer 
un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI. 
14. 
Par duplique du 1er octobre 2024, les intimés ont persisté dans leurs conclusions, 
réitérant en particulier qu’un transport sur place n’était pas nécessaire. 
Le recourant faisait grand cas de ce que la largeur effective du chemin carrossé sur 
sa parcelle serait comprise entre 2,41 et 2,86 m, soit une largeur prétendument 
insuffisante pour permettre l’accroissement du trafic impliqué par la mise en œuvre 
de l’autorisation querellée et le passage des véhicules de secours. L’assiette de la 
servitude de passage à tous usages portant sur un chemin de 3 m de largeur, le 
recourant faisait lui-même la démonstration de la violation de cette servitude. Il 
était malvenu de mettre en avant l’étroitesse du chemin alors qu’il était le seul 
responsable, en tant que propriétaire du fond servant, du non-respect de la servitude 
constituée à leur profit. Cela étant, leurs architectes attestaient que le chemin faisait 
plus de 3,50 sur toute sa largeur, avis partagé par le département. 
Leur parcelle bénéficiait d’une servitude de passage à tous usages en charges des 
parcelles nos 3______ et n° 2______, constituée sur une assiette de 3 m de largeur, 
de sorte qu’il ne pouvait être raisonnablement prétendu qu’ils n’auraient pas 
démontré avoir un accès suffisant sur le plan juridique et factuel ; autre aurait été la 
situation si aucune servitude n’existait et que le passage résultait d’un accord à bien 
plaire. Il revenait ainsi au recourant de démontrer en quoi l’accès ne serait pas 
suffisant, ce qu’il ne faisait pas. Par ailleurs, celui-ci disposait de son propre accès 
à sa parcelle et le chemin grevé de la servitude ne desservait que les parcelles 
nos 1______ et 3______; la servitude n’avait donc pas été constituée en tenant 
compte de l’accessibilité de la parcelle du recourant ni pour garantir celle-ci et seuls 
les besoins des fonds dominants étaient ainsi à considérer. Le recourant alléguait 
encore que les accès suffisants, notamment en termes d’accès aux véhicules de 
secours, devraient être garantis au moment de la délivrance de l’autorisation de 
construire, mais la jurisprudence précisait que le projet devait disposer de 
l’équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation et qu’il était à cet 
égard suffisant que, pour entrer en force, l’autorisation de construire soit assortie de 
la condition que l’accès routier soit garanti. Tel était le cas en l’espèce, la police du 
feu ayant rendu un préavis favorable sous condition, soit le respect des prescriptions 
de la directive RPSSP. 
EN DROIT 


- 14/24 - 
A/985/2024 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 
116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
La recevabilité d’un recours suppose encore que son auteur dispose de la qualité 
pour recourir. 
4. 
La qualité pour recourir est notamment reconnue à toute personne atteinte par la 
décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation 
ou à sa modification (art. 60 al. 1 let. b LPA). 
Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise 
en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de 
l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre 
qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt 
général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne 
doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant 
(ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). Un recours dont le seul but est de garantir 
l’application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action 
populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/ 2023 du 
14 juin 2023 consid. 6.3 ; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). D’une 
manière générale, la jurisprudence et la doctrine n’admettent que de manière 
relativement stricte la présence d’un intérêt propre et direct lorsqu’un tiers entend 
recourir contre une décision dont il n’est pas le destinataire (ATF 133 V 239 consid. 
6.3). 
5. 
En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l’installation litigieuse dispose en principe de la qualité pour recourir (ATF 139 II 
499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 
1). Les intérêts d’un voisin peuvent être lésés de façon directe et spéciale aussi en 
l’absence de voisinage direct, lorsqu’une distance relativement faible sépare 
l’immeuble des recourants de l’installation litigieuse (ATF 121 II 171 consid. 2b). 
La qualité pour recourir a ainsi été admise pour des distances variant entre 25 et 
150 m (ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 2c et les références citées). 
La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au 
voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. 
Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la 
modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés 
dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres 


- 15/24 - 
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habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3 ; ATA/17/2023 du 10 janvier 
2023 consid. 11b). Le recourant doit rendre vraisemblables les nuisances qu’il 
allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec 
l’objet de la contestation (ATF 125 I 173 consid. 1b ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_469/2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2 ; 1C_453/ 2014 du 23 février 2015 
consid. 4.2 et 4.3). 
En particulier, l’intérêt digne de protection des voisins est admis lorsqu’ils se 
prévalent de normes ayant des effets concrets ou juridiques sur leur situation 
(ATF 133 II 249 consid. 1.3.2). Tel est notamment le cas des règles régissant la 
densité et le volume des constructions ainsi que de celles relatives aux distances 
entre les constructions (ATF 127 I 44 consid. 2d). 
6. 
En l’espèce, il ressort de la consultation du système d’information du territoire à 
Genève (ci-après : SITG) que la parcelle dont le recourant est propriétaire se situe 
à une distance d’environ 30 m de celle devant accueillir le projet litigieux et que sa 
villa se situe à environ 60 m dudit projet. Il est par ailleurs vraisemblable d’admettre 
que l’usage prévisible de l’immeuble projeté est susceptible d’entraîner une hausse 
des nuisances, notamment en termes de bruit et d’augmentation du trafic routier. Le 
recourant fait au surplus valoir des griefs liés au droit de la construction. Dans ces 
circonstances, il dispose de la qualité pour recourir. 
7. 
À titre préalable, le recourant sollicite la tenue d’un transport sur place. 
8. 
Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend, classiquement, le 
droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une 
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de 
produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à 
tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 
consid. 2.3). 
Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du 
litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer 
à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). 
En revanche, le droit d’être entendu ne confère pas celui de l’être oralement, ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_392/2022 du 26 octobre 2022 consid. 4.2 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 
Dans la règle, l’audition d’un membre d’une instance spécialisée ne se justifie pas 


- 16/24 - 
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lorsque cette instance a émis un préavis versé à la procédure (ATA/1279/2023 du 
28 novembre 2023 consid. 2.1 ; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé 
par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2). 
Enfin, ce droit ne confère pas le droit à la tenue d’une inspection locale, en l’absence 
d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui 
n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 
consid. 2b). 
9. 
En l’espèce, les plans et les documents versés au dossier, ainsi que la consultation 
des données librement accessibles sur le SITG permettent de visualiser le projet 
litigieux, ses dimensions, le périmètre dans lequel il s’insère, ainsi que les données 
relatives au chemin des G______ et au chemin d’accès résultant de la servitude. Un 
transport sur place ayant pour objet les mêmes éléments, cette mesure d’instruction 
n'apparaît pas susceptible de fournir des informations supplémentaires. 
Le dossier comporte ainsi tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des 
griefs et arguments mis en avant par les parties, permettant au tribunal de se forger 
une opinion et de trancher le litige. En conséquence, par appréciation anticipée des 
preuves, l’acte d’instruction sollicité, en soi non obligatoire, ne sera pas ordonné. 
10. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_99/2024 du 6 mai 2024 consid. 3.3 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
11. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 
(ATA/53/2025 du 14 janvier 2025 consid. 4). 
12. 
Le recourant fait valoir que la parcelle n° 1______ ne serait pas équipée, au sens 
des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT, pour permettre la réalisation du projet 
litigieux. 


- 17/24 - 
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13. 
L’art. 22 LAT prévoit qu’aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation est 
notamment délivrée si le terrain est équipé (al. 2 let. b). Selon l’art. 19 al. 1 LAT, 
un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à 
l’utilisation prévue par des voies d’accès. 
14. 
Une voie d’accès est adaptée à l’utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un 
point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu’elle 
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). La loi n’impose ainsi pas des voies d’accès 
idéales ; celles-ci doivent être suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il 
s’agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone à équiper, compte 
tenu des circonstances locales ; il faut et il suffit que, par sa construction et son 
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du 
bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle 
se raccorderait à des dangers excessifs (ATF 121 I 65 consid. 3a ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_368/2021 du 29 août 2022 consid. 3.1 ; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 
consid. 3.1). 
S’agissant de l’accessibilité au réseau routier, le droit fédéral n’exige aucunement 
qu’une route carrossable mène directement jusqu’au terrain ou au bâtiment projeté 
pour que celui-ci soit considéré comme équipé. Il suffit qu’il existe une route à 
proximité, à partir de laquelle il est possible d’accéder à la construction par un 
chemin piéton (ATA/186/2025 du 18 février 2025 consid. 5.1 et les références 
citées). 
La réalisation de la voie d’accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut 
être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs 
du bâtiment ont le droit d’emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/ 2014 du 
20 juin 2016 consid. 7.1 et les références). Selon la jurisprudence, l’autorité 
compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être 
directement accessible depuis la voie publique l’est par le biais d’une servitude 
foncière au sens des art. 730 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 
(CC - RS 210), dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l’utilisation 
prévue. En cas de doute sur la capacité de l’accès prévu à répondre aux besoins de 
la future construction, l’autorisation de construire doit en principe être refusée, la 
condition de l’art. 22 al. 2 let. b LAT n’étant alors pas réalisée. S’il apparaît 
toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d’un accès suffisant en 
vertu du droit privé, il appartient aux recourants s’opposant au projet de démontrer 
que tel ne serait pas le cas (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/ 2020 du 19 mai 
2021 consid. 3.1.3). 
15. 
La législation cantonale en matière de police des constructions a pour but d’assurer 
la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et 
d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. Elle 
réserve expressément le droit des tiers. Selon les principes généraux du droit, il 
n’appartient donc pas à l’administration de s’immiscer dans les conflits de droit 


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privé pouvant s’élever entre le requérant d’une autorisation de construire et un 
opposant, celle-ci n’ayant pas pour objet de veiller au respect des droits réels et 
notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/355/2024 du 12 mars 2024 
consid. 3.6.1). 
Cela étant, à teneur de la jurisprudence concernant le lien entre le droit public des 
constructions et les servitudes de droit privé, un accès adapté au sens de l’art. 19 al. 
1 LAT n’est pas garanti juridiquement lorsqu’une servitude de droit privé y fait 
obstacle. Ainsi, lorsque l’accès d’une parcelle non directement accessible depuis la 
voie publique est impossible en raison de l’absence d’une servitude de passage sur 
la parcelle voisine la séparant de ladite voie, l’accès au sens de l’art. 19 al. 1 LAT 
fait défaut (arrêt du Tribunal fédéral 1C_287/2021 du 25 juin 2022 consid. 4.3 ; 
1C_341/2020 du 18 février 2022). 
La procédure de recours prévue par l’art. 145 LCI n’a donc pas pour vocation de 
veiller au respect de droits réels, le contrôle du respect de ceux-ci - de même que 
l’examen de tout autre litige ressortissant au droit privé - restant dévolu aux 
tribunaux civils (cf. ATA/439/2021 du 20 avril 2021 consid. 8c ; ATA/307/2021 du 
9 mars 2021 consid. 4). 
16. 
Sur le plan temporel, le droit fédéral exige que le projet de construction dispose, au 
plus tard au moment de sa réalisation, de l’accès nécessaire. Les accès doivent être 
garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis 
de construire. Si une autorisation de construire est assortie de la condition selon 
laquelle ladite autorisation n’aura d’effet juridique qu’une fois l’équipement routier 
assuré, cela est suffisant à cet égard (ATF 127 I 103 consid. 7d ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_589/2020 du 25 mars 2021 consid. 3.2.1 ; ATA/186/2025 du 18 février 
2025 consid. 5.4). 
Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé qu’un tribunal cantonal pouvait compléter une 
autorisation de construire en imposant au requérant ou aux propriétaires fonciers 
des parcelles concernées l’obligation de fournir à l’autorité administrative, après 
l’entrée en vigueur du permis de construire et avant le début des travaux, la preuve 
que les deux terrains à bâtir avaient été réunis ou que les droits réciproques 
correspondants avaient été inscrits au registre foncier pour la réalisation du projet 
de construction (arrêt 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5). 
La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) 
a complété une autorisation de construire en ajoutant comme condition que l’accès 
soit garanti au plus tard au moment de la réalisation du projet dans une espèce où 
l’impasse utilisée par le propriétaire était exclusivement sise sur des parcelles 
privées n’étant pas grevées d’une servitude de droit de passage garantissant l’accès 
aux parcelles objet du projet de construction (ATA/1242/2023 du 14 novembre 
2023 consid. 3.6). 
17. 
En l’espèce, à la lumière de la jurisprudence susmentionnée, il est prématuré de se 
déterminer sur l’existence ou non d’un accès suffisant à la parcelle devant accueillir 


- 19/24 - 
A/985/2024 
le projet litigieux. En effet, l’autorisation querellée étant assortie de la condition 
selon laquelle elle n’aura d’effet juridique qu’une fois l’équipement routier assuré, 
elle exige que le projet de construction dispose de l’accès nécessaire au plus tard au 
moment de sa réalisation. Partant, cet élément doit être examiné ultérieurement, au 
moment de la réalisation de l’autorisation de construire attaquée. 
À ce stade, il suffit de relever si l’on peut certes admettre que l’accroissement du 
trafic résultant de la construction des futurs logements aura forcément un impact 
sur la circulation, rien n’indique toutefois que le trafic supplémentaire engendré 
serait incompatible avec les caractéristiques du quartier et la sécurité des usagers, 
que ce soit en raison de l’accès prévu à la construction projetée ou pour d’autres 
motifs, étant relevé à cet égard que la question de la circulation supplémentaire 
engendrée par le projet de construction DD 7______ excède l’objet du présent 
litige. De plus, l’existence de la servitude de passage à tous usages 1______ n’étant 
pas contestée - seule sa portée l’est -, il peut être a priori admis que l’accès à la 
parcelle destinée à accueillir le projet querellé est juridiquement garanti. 
Ce grief sera ainsi écarté. 
18. 
En second lieu, le recourant prétend que le projet litigieux violerait l’art. 14 al. 1 
let. a et e LCI au regard des inconvénients graves liés à l’augmentation du trafic. 
19. 
L’art. 14 LCI stipule que le département peut refuser une autorisation lorsqu’une 
construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les 
usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité 
et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b), ne remplit pas 
des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du 
public (let. c), offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations 
nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est 
insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d) ou peut créer, par sa 
nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un 
danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). 
Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée (ATA/92/2003 du 25 février 
2003 consid. 4b et les références citées). Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher 
toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le 
bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; ATA/259/2020 
du 3 mars 2020 consid. 7a). Ainsi, la construction d’un bâtiment conforme aux 
normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être 
source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du 
constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du 
quartier ou des rues en cause (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; 
ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b ; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 
7a ; ATA/758/2016 du 6 septembre 2016 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 ; 
ATA/86/2015 du 20 janvier 2015 ; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). La 


- 20/24 - 
A/985/2024 
chambre administrative a notamment retenu que la construction d’un habitat groupé 
de huit logements ne compromettait pas la desserte par un chemin où un croisement 
à vue était possible (ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4). 
L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en 
ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, 
voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier 
ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu 
égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). 
20. 
La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité 
une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du 
pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen du tribunal s’exerce dans les limites 
précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus 
malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation 
(cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6 ; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 
consid. 8a ; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b). 
21. 
Enfin, l’art. 14 LCI vise les nuisances issues ou induites par la construction ou 
l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa 
réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de considérer 
que les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la 
circulation temporairement accrue qui en résultait, ne constituaient pas des 
inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les 
circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins 
(arrêt 1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002 
; cf. aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a et les arrêts cités ; 
ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d ; ATA/505/2014 du 1er juillet 2014 
consid. 6a ; ATA/521/2010 du 3 août 2010 consid. 5d ; ATA/448/2010 du 29 juin 
2010 consid. 6d). 
22. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas 
le minimiser (ATA/188/2025 du 18 février 2025 consid. 6.14). 
Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives observent une 
certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-
ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas 
sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 


- 21/24 - 
A/985/2024 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3). 
23. 
En l’espèce, le projet autorisé étant conforme aux normes ordinaires applicables au 
régime de la zone dans laquelle il s’inscrit, le trafic supplémentaire engendré par la 
présence de nouveaux habitants dans le quartier ne peut en principe être considéré 
comme un « inconvénient grave ». Ledit projet a de plus été préavisé favorablement 
par l’ensemble des instances de préavis consultées. Or, de jurisprudence constante, 
chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des instances consultatives, 
l’autorité de recours observe une certaine retenue, fonction de son aptitude à 
trancher le litige. Le tribunal n’a ainsi pas à substituer sa propre appréciation à celle 
de l’autorité intimée, qui s’est elle-même fondée sur les préavis des instances de 
préavis compétentes, composées de spécialistes disposant des compétences utiles 
pour évaluer la situation. 
Par ailleurs, aucun élément concret ne permet de retenir que la circulation sur le 
chemin des G______ et le chemin d’accès connaîtrait une augmentation importante 
d’engins motorisés et que le projet créerait une surcharge du trafic automobile 
motorisé et/ou un danger pour les usagers des chemins précités. Certes, il faut 
admettre que la construction des logements projetés aura forcément quelques effets 
sur la circulation motorisées sur le chemin des G______ et celui d’accès, mais rien 
n’indique concrètement que les véhicules des nouveaux habitants ou des visiteurs, 
constitueraient une source d’importantes nuisances et induirait un trafic additionnel 
incompatible avec les caractéristiques du chemin, ce d’autant que l’OCT, instance 
spécialisée en matière de mobilité et de sécurité routière, qui a examiné le projet, 
n’a émis aucune observation à ce sujet, ne mettant en exergue aucune problématique 
d’ordre sécuritaire en particulier. L’allégation contraire n’est pas étayée et ne repose 
que sur des conjectures. En tout état, le recourant ne démontre pas, à satisfaction de 
droit, que le projet querellé provoquerait un accroissement déraisonnable du trafic 
sur les chemins susmentionnés. Le tribunal retient ainsi que la présence de quelques 
véhicules automobiles supplémentaires sur ces chemins ne peut créer une situation 
à ce point plus dangereuse que celle qui prévaut actuellement au point qu’il faille 
admettre une forte dégradation en terme de sécurité routière justifiant l’annulation 
de l’autorisation querellée. 
De plus, l’art. 14 LCI vise les nuisances issues ou induites par la construction ou 
l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa 
réalisation. Peu importe dès lors qu’un grand trafic de véhicules lourds, notamment 
pour l’évacuation d’un important volume de débris selon le recourant, aurait lieu 
lors de l’édification de la construction projetée. 
Enfin, la question de la servitude de passage requise par la commune ne fait pas 
partie du projet querellé à ce stade et excède ainsi l’objet du présent litige. En tout 
état, sa réalisation ne modifierait pas fondamentalement le trafic dans les chemins 
de G______ et d’accès. 


- 22/24 - 
A/985/2024 
Partant, le tribunal doit constater que le projet n’emporte pas violation de l’art. 14 
LCI. Ce grief sera donc écarté. 
24. 
En troisième et dernier lieu, le recourant allègue que la surface des CDPI n’est pas 
respectée et l’art. 3 al. 3 RCI ainsi violé. Il fait valoir à ce sujet que les terrasses de 
l’immeuble n’avaient pas été prises en compte dans le calcul de la surface brute de 
plancher. 
25. 
Aux termes de l’art. 3 al. 3 1ère phrase RCI, sont réputées CDPI, à la condition 
qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, 
industrielle ou artisanale, les constructions dont la surface n’excède pas 50 m2 et 
qui s’inscrivent dans un gabarit limité par une ligne verticale dont la hauteur 
n’excède pas 2,50 m (let. a), une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du 
sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b) et une ligne horizontale de 
faîtage située à 4,50 m du sol au maximum (let. c). Dans le cadre d’un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé et, afin d’améliorer 
l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, 
le département peut autoriser, après consultation de la commission d’architecture, 
des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 au total (2ème phrase). Dans tous 
les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle 
et au maximum 100 m2 (3ème phrase), une marge de 3% prévue par la jurisprudence 
cantonale topique étant toutefois admissible (arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 
du 5 octobre 2020 consid. 4.3.2 et références citées). 
26. 
L’art. 59 al. 1 LCI porte sur le rapport de surface en cinquième zone à bâtir. Le 
rapport de 25 % peut être porté à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de HPE, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le 
service compétent (art. 59 al. 1 LCI). 
En vertu de l’art. 59 al. 2 LCI, par surface de plancher prise en considération dans 
le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la 
construction hors sol. Tel que cela résulte de la systématique de la LCI, cette 
définition s’applique uniquement aux constructions situées en zone 5. 
27. 
En zone villas, les CDPI ne sont pas prises en considération pour le calcul du rapport 
des surfaces (art. 59 al. 7 LCI). 
Selon l’art. 29 RCI, la surface des constructions, selon l’art. 59 LCI, comprend les 
constructions annexes faisant corps avec le bâtiment principal, à l’exclusion de 
celles qui seraient admises comme constructions de peu d’importance. 
28. 
En l’occurrence, il semble que le recourant confonde les notions distinctes de CDPI 
et de SBP, mélangeant ces concepts antinomiques pour en déduire une violation de 
l’art. 3 al. 3 RCI. En fait, les surfaces comptabilisées à titre de CDPI ne s’ajoutent 
pas au calcul des SBP prévu à l’art. 59 al. 4 LCI, et vice versa, les surfaces 
comptabilisées à titre de SBP ne s’ajoutant pas au calcul des CDPI prévu à 
l’art. 3 al. 3 RCI. 


- 23/24 - 
A/985/2024 
En l’espèce, les CDPI - en l’occurrence les terrasses, soit des surfaces extérieures 
non chauffées et non habitables - ne doivent pas être prises en compte dans le calcul 
du rapport de surface de l’art. 59 al. 4 LCI. Aucun élément ne laisse ainsi penser 
que la surface des SBP n’est pas respectée au sens de la loi, ce d’autant plus qu’elle 
a été avalisée par le préavis de la DAC du 14 décembre 2023. Il en va de même de 
la surface de CDPI du projet ; à nouveau, la DAC l’a préavisée favorablement, sans 
émettre la moindre remarque à ce sujet. 
Dans cette mesure, le grief doit être écarté. 
29. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
30. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à 
CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’200.-, à la charge du 
recourant, sera allouée aux copropriétaires (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


- 24/24 - 
A/985/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 20 mars 2024 par Monsieur A______ contre 
la décision du département du territoire du ______ 2024 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 
l’avance de frais ; 
4. 
condamne le recourant à verser à Mesdames B______, D______ et E______ et à 
Monsieur C______ une indemnité de procédure de CHF 1’200.- ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours 
doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Loïc ANTONIOLI et Diane SCHASCA, 
juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Laetitia MEIER DROZ 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier