ge_gerichte · ATA/594/2016 · 2016-07-12 · fr

Résumé:
 Rejet du recours du locataire et de l'aliénateur contre le jugement du TAPI annulant l'autorisation de vente de l'appartement délivré par le département. Les motifs invoqués par les recourants, soit le désir pour le locataire d'acheter le bien loué sans but spéculatif ou de profit, et pour le vendeur le besoin de vendre son appartement pour assurer sa retraite et amortir des dettes ne suffisent pas à permettre de faire primer leur intérêt personnel sur l'intérêt public au maintien d'un parc locatif dans le canton de Genève.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1474/2015-LDTR 
ATA/594/2016 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 12 juillet 2016 
 dans la cause 
Monsieur Richard COHEN 
représenté par Me Dominique Burger, avocate 
 
et 
 
Monsieur Laurent HEMSI 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OCLPF 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
27 octobre 2015 (JTAPI/1312/2015) 


- 2/14 - 
A/1474/2015 
EN FAIT 
1. 
 
Monsieur Richard COHEN a acheté en mars 1983 les parcelles nos 3’369, 
3’370, 3’371, 3’372, 3’374, 3’377, 3’378 et 3'379, feuille 78, du cadastre de 
Genève, section Plainpalais, sur lesquelles il a fait construire des bâtiments de 
logements aux adresses 26 à 36, avenue Eugène-Pittard et 2 à 6, chemin des 
Glycines. 
2. 
 
Le 17 décembre 2009, l'immeuble sis 28, avenue Eugène-Pittard a été 
soumis au régime de la propriété par étages (ci-après: PPE). 
3. 
 
Le 7 décembre 2010, Monsieur Laurent HEMSI a signé un contrat de bail, 
d'une durée allant du 1er mars 2011 au 31 août 2014, portant sur l'appartement 
n° 6.02 de quatre pièces situé au 28, avenue Eugène-Pittard. Par avenant, cette 
durée initiale a été prolongée jusqu'au 29 février 2016. Le jour de la signature du 
bail, il a signé une promesse de vente avec le bailleur sur l'appartement 
susmentionné. 
4. 
 
Entre le 16 décembre 2011 et le 5 avril 2013, M. COHEN a effectué 
diverses donations d’appartements et de box à des membres de sa famille. 
5. 
 
Par arrêtés des 16 mai 2012, 3 juillet 2012 et 15 avril 2014, le département 
des constructions et des technologies de l’information, devenu le département de 
l’urbanisme et ensuite le département de l’aménagement, du logement et de 
l’énergie (ci-après : le département ou le DALE) a autorisé l'aliénation 
respectivement de trois appartements par M. COHEN à divers anciens locataires. 
 
 
Ces décisions n'ont pas fait l'objet de recours, sont définitives et exécutoires. 
6. 
 
Le 2 juin 2014, M. COHEN a requis du département l'autorisation de vendre 
l'appartement 6.02 à M. Laurent HEMSI. 
 
 
M. HEMSI voulait s'y établir à long terme. Quant à M. COHEN, il désirait 
rembourser certaines dettes et assurer son train de vie durant sa retraite. 
7. 
 
Par arrêté du 17 mars 2015 (VA 12386), le département a autorisé 
M. COHEN à vendre le bien en question à M. HEMSI. Le prix de vente total était 
fixé à CHF 1'290'000.-. 
 
 
M. COHEN était propriétaire de dix appartements sur les onze que comptait 
l'immeuble. Il avait pris un nouveau domicile hors du canton. Plus de 60 % des 
locataires en place avaient accepté formellement l'acquisition par M. HEMSI. 
Partant, après une pesée des intérêts, il se justifiait d'autoriser l'aliénation. 


- 3/14 - 
A/1474/2015 
8. 
 
Le 4 mai 2015, l'association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a 
recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 
contre l'autorisation précitée, concluant à son annulation. 
 
 
Le seul appartement de l'immeuble concerné dont M. COHEN n'était plus 
propriétaire avait été aliéné de manière illégale, de sorte que le département ne 
pouvait pas déduire de cette aliénation un motif d'autorisation pour l'appartement 
en cause. 
 
 
De plus, les conditions de l'art. 39 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n’étaient 
pas réalisées et rien au dossier ne faisait transparaître un quelconque intérêt privé 
de l'acquéreur prévalant sur l'intérêt public de sauvegarder le parc locatif 
genevois. 
9. 
 
M. COHEN s'est opposé au recours le 8 juin 2015. 
 
 
M. HEMSI, étant intéressé à acheter l'appartement litigieux, avait conclu un 
contrat de bail afin de pouvoir acheter le bien au bout d'une durée de trois ans, 
comme l'avait assuré le département au notaire de M. COHEN dans une lettre de 
2005, à condition de remplir les réquisits de l'art. 39 al. 3 LDTR, en l'espèce 
remplis. L'aliénation, pour M. HEMSI, se justifiait dans le but de lui garantir un 
logement, d'opérer un bon placement pour le deuxième pilier et de diminuer 
progressivement les charges consacrées au logement. 
 
 
Quant à M. COHEN, il n'avait pas acheté son parc immobilier dans le but de 
le morceler et de vendre les appartements de gré à gré, ou « à la découpe ». La 
vente litigieuse s'opérait dans le cadre d'un désengagement financier et de 
l'assurance de disposer d'assez de liquidités pour sa retraite. 
 
 
Étant donné que certains appartements situés dans des immeubles dont 
M. COHEN était le propriétaire avaient déjà été vendus, ce dernier n'était plus en 
mesure de vendre les immeubles en bloc, aucun investisseur n'étant intéressé par 
ce type de transaction, raison pour laquelle il avait vendu ces appartements 
individuellement et avec l'accord du département. Un refus de la part dudit 
département de vendre ses appartements supplémentaires aurait été une entrave 
disproportionnée à sa liberté de commerce. 
 
 
S'étant basé, dans son cas, sur une pratique constante du département l'ayant 
autorisé à vendre ses biens, ainsi que sur des renseignements donnés par ce 
dernier, M. COHEN devait être protégé dans sa bonne foi. En effet, comme 
l'expliquait un courrier du 5 avril 2005 du département à l'attention du notaire de 
M. COHEN, afin de pouvoir aliéner un appartement en conformité avec la loi, il 
convenait de respecter les conditions mentionnées à l'art. 39 al. 3 LDTR. Celles-ci 


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A/1474/2015 
réunies, l'intérêt privé du locataire à acquérir l'appartement était présumé et le 
département se devait de délivrer l'autorisation d'aliéner. À l'inverse, si le loyer de 
l'appartement durant trois ans était englobé dans le calcul du prix de vente, 
l'art. 39 al. 3 LDTR ne serait pas respecté. 
 
 
Il subirait un préjudice si le département lui refusait la vente dorénavant de 
ses appartements, de sorte qu'il fallait reconnaître son intérêt privé comme 
prépondérant à l'intérêt public d'interdire ladite vente. Ainsi, toutes les promesses 
de vente qu'il avait conclues avant 2013 devaient pouvoir être exécutées. 
 
 
Enfin, l'intérêt public à maintenir ce type d'appartements dans le parc locatif 
ne pouvait pas l'emporter sur l'intérêt privé de vendre le bien litigieux car ce genre 
de logements ne correspondait pas aux besoins prépondérants de la population de 
par son loyer élevé. 
10. 
 
Le 15 juin 2015, M. HEMSI s'est déterminé sur le recours en le contestant 
formellement. 
 
 
Il souhaitait acquérir l'appartement litigieux pour des raisons d'allégement 
financier et pour y habiter de manière durable sans craindre de perdre son 
logement. 
11. 
 
Par observations du 30 juin 2015, le département a appuyé les écritures de 
MM. COHEN et HEMSI. 
 
 
Dès lors que les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR étaient remplies dans le 
cas d'espèce, et suite à une pesée des intérêts, l'intérêt privé de M. HEMSI 
d'acquérir son logement pour assurer son futur l'emportait sur l'intérêt public. 
12. 
 
M. COHEN a informé le tribunal, par lettre du 12 août 2015, que le seul 
appartement dont il n'était plus propriétaire au sein de l'immeuble sis 28, rue 
Eugène-Pittard, avait été donné à son fils, Monsieur Léonard COHEN. Vu qu'il 
n'avait jamais loué l'appartement auparavant, qu'il y avait vécu et qu'il avait quitté 
la Suisse, M. Léonard COHEN avait pu vendre ledit logement le 15 mai 2014 sans 
requérir d'autorisation du département. 
13. 
 
Le 13 octobre 2015, M. COHEN a produit le contrat de promesse de vente 
conclu entre ce dernier et M. HEMSI dans lequel il était mentionné que « les 
parties conviennent d'ores et déjà à ce sujet que la moitié du loyer mensuel, 
appartement et garage, convenu de TROIS MILLE CINQ CENTS FRANCS 
([CHF] 
3'500.-) 
soit 
MILLE 
SEPT 
CENT 
CINQUANTE 
FRANCS 
([CHF] 1'750.-) que le locataire promettant-acquéreur aura versé dans l'intervalle 
sera dans cette hypothèse considéré comme l'ayant été fait à valoir sur ce solde du 
prix de vente. » 


- 5/14 - 
A/1474/2015 
14. 
 
Par décision du 27 octobre 2015, le TAPI a admis le recours et annulé 
l'autorisation de vente litigieuse. Malgré le fait que la transaction ne poursuivait 
pas un but spéculatif ou de profit et que les effets de la décision attaquée 
apparaissaient relativement lourds pour le locataire, le département devait faire 
primer l'intérêt public de sauvegarder le parc locatif et refuser l'autorisation de la 
vente au vu du fait que celle-ci n'avait d'autre motif qu'un but économique et que 
la situation financière de l'aliénateur était saine, donc ne nécessitait pas de vendre 
l'appartement litigieux. 
 
 
Par ailleurs, M. COHEN ne pouvait pas se prévaloir de sa bonne foi basée 
sur le courrier du 5 avril 2005 du département au notaire de ce premier car ce 
courrier, datant de cinq ans avant la signature de la promesse de vente et du bail, 
ne lui était pas personnellement adressé et ne faisait pas référence à la vente 
litigieuse. 
15. 
 
Le 11 décembre 2015, M. HEMSI a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité en concluant à son annulation et en reprenant en substance son 
argumentation antérieure. 
16. 
 
Par acte déposé du 18 décembre 2015, M. COHEN a également recouru 
auprès de la chambre administrative en concluant à l'annulation du jugement 
entrepris en reprenant son argumentation antérieure sur notamment la nécessité 
financière de vendre l'appartement en cause et sur la motivation de l'acquéreur à 
s'assurer un logement à un prix économiquement plus favorable. 
 
 
Le TAPI n'avait pas tenu compte de ce que la législation imposait de faire 
prévaloir, soit l'intérêt de l'acquéreur lorsque les conditions étaient réalisées, 
comme dans le cas d'espèce, et dès lors il avait violé le droit, méconnu le principe 
de la bonne foi de l'administration, porté une atteinte disproportionnée à la 
garantie de la propriété et rendu un jugement arbitraire. 
 
 
Selon un arrêt du Tribunal fédéral du 2 août 2015, la pesée des intérêts et 
l'évaluation du motif de refus devaient se faire au regard des intérêts privés en jeu 
de sorte qu'il ne suffisait pas d'évoquer de manière générale la nécessité de 
maintenir le logement dans le régime locatif, sans quoi une autorisation de vendre 
ne serait pratiquement jamais possible. 
17. 
 
Le 18 janvier 2016, le département s'est rallié à l'argumentation de 
MM. COHEN et HEMSI. 
18. 
 
Par mémoire-réponse du 21 janvier 2016 au recours de M. HEMSI, 
l'ASLOCA a conclu à l'irrecevabilité du recours de ce dernier au motif que ses 
griefs n'étaient pas assez motivés. Si la chambre administrative ne déclarait pas le 
recours irrecevable, elle devait le rejeter car l'opération à laquelle se livrait 


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l'aliénateur s'apparentait à une découpe de l'immeuble en question afin de 
maximiser ses profits, soit une opération contraire à l'art. 39 LDTR. De plus, il 
était prévu dès la conclusion du contrat de bail que M. HEMSI acquiert le 
logement et qu'il n'avait passé les trois années passées en tant que locataire que 
pour satisfaire en apparence les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR, il s'agissait en 
réalité d'une « location-vente » constitutif d'une fraude à la loi. La partie du loyer 
constituant une avance sur le prix de vente venait confirmer cela. Le TAPI avait 
dès lors à raison annulé l'autorisation délivrée. 
19. 
 
Par mémoire-réponse du 25 janvier 2016 au recours de M. COHEN, 
l'ASLOCA a conclu à titre liminaire, vu la procédure parallèle et l'état de fait tout 
à fait identique entre l'ASLOCA et Madame Mylène HEMSI, sœur de M. HEMSI, 
souhaitant acquérir un appartement de M. COHEN, et la présente procédure, à la 
jonction des deux causes. Elle a persisté pour le reste dans ses conclusions. Une 
vente à la découpe comme procédait M. COHEN était une opération visant une 
maximisation du prix de vente et partant une opération purement commerciale. De 
plus, le courrier de 2005 dont se prévalait le recourant ne correspondait nullement 
à une promesse effective du département à M. COHEN. L'argument de ce dernier 
concernant le fait que l'appartement litigieux ne répondait pas aux besoins 
prépondérants de la population n'était pas pertinent à l'égard de l'art. 39 LDTR. 
20. 
 
Le 17 février 2016, M. COHEN a fourni ses observations à la chambre 
administrative, persistant dans ses conclusions et confirmant avoir agi de bonne 
foi, dans toutes les opérations entreprises, au regard de l'acquiescement du 
département pour chaque transaction effectuée. De plus les loyers des 
appartements du complexe Eugène-Pittard et Glycines dépassaient largement les 
besoins prépondérants de la population. 
21. 
 
Le 18 février 2016, M. HEMSI s'est déterminé sur le mémoire-réponse de 
l'ASLOCA en contestant l'irrecevabilité de son recours invoquée par l'intimée. 
22. 
 
À la suite de quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
L'intimée a demandé la jonction de la présente procédure à la procédure 
A/1471/2015, pendante devant la chambre de céans, dans laquelle Mme HEMSI, 
sœur de M. HEMSI, souhaite également acquérir un appartement de M. COHEN. 


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Étant donné que les deux procédures portent sur un appartement différent, et 
dans lesquelles les protagonistes sont également différents, la demande de 
jonction sera écartée. 
3. 
a. 
Selon l’art. 65 al. 1 LPA, l’acte de recours contient, sous peine 
d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du 
recourant. Il doit contenir également l’exposé des motifs ainsi que l’indication des 
moyens de preuve. Les pièces dont dispose le recourant doivent être jointes. À 
défaut, un bref délai pour satisfaire à ces exigences est fixé au recourant, sous 
peine d’irrecevabilité (art. 65 al. 2 LPA). 
 
b. 
Compte tenu du caractère peu formaliste de cette disposition, il convient de 
ne pas se montrer trop strict sur la manière dont sont formulées les conclusions du 
recourant. Le fait que ces dernières ne ressortent pas expressément de l’acte de 
recours n’est pas en soi un motif d’irrecevabilité, pourvu que la chambre 
administrative et la partie adverse puissent comprendre avec certitude les fins du 
recourant (ATA/397/2011 du 21 juin 2011). Une requête en annulation d’une 
décision doit, par exemple, être déclarée recevable dans le mesure où le recourant 
a, de manière suffisante, manifesté son désaccord avec la décision, ainsi que sa 
volonté qu’elle ne développe pas d’effets juridiques. (P. MOOR, Droit 
administratif, Vol. II, 2002, 2ème éd., p. 674 n. 5.7.1.4). 
 
c. 
Quant à l’exigence de la motivation au sens de l’art. 65 al. 2 LPA, elle a 
pour but de permettre à la juridiction administrative de déterminer l’objet du litige 
qui lui est soumis et de donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux 
griefs formulés à son encontre. Cette exigence est considérée comme remplie 
lorsque les motifs du recours, sans énoncer les conclusions formelles, permettent 
de comprendre aisément ce que le recourant désire (ATA/1/2007 du 9 janvier 
2007). 
4. 
 
En l'espèce, le recourant, en la personne de M. HEMSI, a déposé un recours 
comportant une motivation et des conclusions. Dans ces dernières, il a conclu à 
l'annulation du jugement du TAPI du 27 octobre 2015 et à la confirmation de 
l'arrêté du 17 mars 2015, autorisant l'aliénation. Il est rappelé que M. HEMSI n'est 
pas représenté par un mandataire professionnel, et que même si les griefs ne sont 
pas formellement formulés, la chambre administrative et l'intimée ont pu 
comprendre que le recourant remettait en question ledit jugement au regard 
notamment d'une mauvaise application de l'art. 39 LDTR. Le recours est donc 
recevable sous l'angle de l'art. 65 LPA. 
5. 
 
Le litige porte sur la conformité au droit de l'arrêté rendu par le département 
le 17 mars 2015 (VA 12386) autorisant l'aliénation de l'appartement n° 6.02 de 
quatre pièces au troisième étage de l'immeuble sis 28, avenue Eugène-Pittard. 


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6. 
 
L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d'un 
appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logement où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, 
tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation 
locative, dans les limites du présent chapitre (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie 
d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est 
inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les 
appartements de plus de sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la 
pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 
 
 
Le Conseil d'État a constaté qu'il y a pénurie, au sens de l'art. 25 et 
39 LDTR, dans toutes les catégories des appartements d'une à sept pièces 
inclusivement (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories de logement où 
sévit la pénurie en vue de l'application des articles 25 à 39 LDTR, du 15 janvier 
2015 (ArAppart)). 
 
 
L'appartement de quatre pièces concerné par la présente procédure entre 
dans ces catégories et sa vente est donc soumise à autorisation. 
7. 
 
Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa 
construction soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de 
propriété analogue, était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par 
étages ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière 
individualisée, n’a jamais été loué ou a fait une fois au moins l’objet d’une 
autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi (art. 39 al. 4 LDTR). 
 
 
En l'espèce, l'appartement loué en question est soumis au régime de la PPE 
uniquement depuis décembre 2009, soit bien après sa construction et n'a jamais 
fait l'objet d'une autorisation d'aliéner, si bien qu'il n'existe aucun motif 
d'autorisation au sens de la disposition précitée. 
8. 
 
Au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, lorsqu’aucun des motifs 
d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du 
recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). 
9. 
 
Afin de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble 
locatif, le désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois 
ans au moins, d’acquérir ledit logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt 
public que si 60 % des locataires en place acceptent formellement cette 


- 9/14 - 
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acquisition ; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la 
garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (art. 39 
al. 3 LDTR). Les locataires souhaitant acquérir leurs logements doivent être 
considérés comme des locataires en place et leur avis retenu dans les termes de la 
comparaison (ATA/571/2006 du 31 octobre 2006). En cas de projet d’acquisition 
au sens de l’art. 39 al. 3 de la loi, le vendeur et le locataire en place désireux de se 
porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres locataires de 
l’immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui acceptent l’acquisition 
doivent le faire par écrit (art. 13 al. 2 RDTR). 
10. 
 
L’art. 39 al. 3 LDTR ne fait qu’instaurer une présomption. L’autorité n’est 
pas dispensée de procéder librement à une pesée complète des intérêts en présence 
car il n’est pas exclu que la présomption puisse être renversée (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_497/2012 du 9 janvier 2013 et 1C_357/2012 du 8 janvier 2013). 
Toutefois, dans la pesée complète des intérêts en présence à laquelle doit se livrer 
l'autorité (art. 13 RDTR), celle-ci ne peut se contenter d'évoquer de manière 
générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif (motif de 
refus d'ordre général déjà mentionné à l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une 
autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible ; elle doit faire état de 
circonstances concrètes faisant apparaître que la vente ne répond pas à un réel 
besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative 
ou purement commerciale (arrêts du Tribunal fédéral 1C_357/2012 et 
1C_497/2012 précités). 
11. 
 
Selon l'art. 13 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01), dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le département 
procède à la pesée des intérêts publics et privés en présence (al. 1). L'intérêt privé 
est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement pour l'un des motifs suivants (al. 3) : nécessité de liquider un régime 
matrimonial ou une succession (let. a), nécessité de satisfaire aux exigences d'un 
plan de désendettement (let. b), prise d'un nouveau domicile en dehors du canton 
(let. c). 
12. 
 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
13. 
 
La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). Le refus de 
l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de 
la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité 
administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de 


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l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En 
effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus 
grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 ss 
consid. 7b/aa p. 137 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 
consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009). 
14. 
 
Les intérêts qui s'opposent en l'espèce sont, d'une part, les intérêts privés du 
locataire à l'acquisition de l'appartement qu'il occupe et du vendeur à la vente de 
celui-ci et, d'autre part, l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois. 
15. 
 
Lorsque l’intérêt de l'acquéreur à acheter son logement est de pure 
convenance, il ne s'agit de toute évidence pas d'un intérêt particulier qui serait 
prépondérant face à l'intérêt public poursuivi par la LDTR (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_49/2013 du 14 août 2013). 
16. 
 
En l'espèce, M. HEMSI souhaite acquérir l'appartement qu'il loue dans le 
but d'y habiter au moins jusqu'à l'âge de la retraite, soit d'en faire sa résidence 
principale et ainsi ne pas craindre de perdre son logement. Il n'est pas contesté que 
la vente ne se fait pas dans un contexte spéculatif. Le TAPI a également admis 
qu'en cas de vente, l'acquéreur sera logé à des conditions plus favorables que ses 
conditions actuelles, ce qui n'est pas contraire à l'esprit de la LDTR. Si l'on peut 
comprendre le souhait du locataire d'acquérir ledit logement, son intérêt n'en 
relève pas moins de la seule convenance personnelle. Il sera également rappelé 
que la promesse de vente, signée le même jour que le contrat de bail, prévoit 
qu'une partie du loyer versé sera déduit du prix de vente de l'appartement, ce qui 
indique que l'intérêt initial du locataire était d'acheter le bien en question. Dès 
lors, il est normal que le coût global de son logement soit inférieur au loyer dont il 
s'acquitte actuellement. Le seul aspect financier d'un locataire qui serait 
économiquement avantagé s'il achetait le bien qu'il loue ne permet pas de donner 
un poids prépondérant à son intérêt privé, l'emportant sur l'intérêt public à garder 
l'appartement dans le parc locatif, au vu de la pénurie sévissant dans le canton de 
Genève. Par ailleurs la pratique est telle que la chambre de céans, en particulier 
pour des motifs d'assainissement financier, tend à ne pas reconnaître la 
prépondérance de l'intérêt privé du vendeur. 
17. 
 
Quant à M. COHEN, il prétend vouloir vendre l'appartement pour des 
raisons de désintéressement, de désendettement et de disposer de liquidités pour 
sa retraite. Il estime également qu'il n'a pas d'autre choix que de vendre ses 
appartements individuellement dans l'immeuble en question, en raison du fait qu'il 
n'est propriétaire que de dix appartements sur les onze. 
 
 
Ce raisonnement ne saurait être suivi. En effet, M. COHEN a fait don de 
plusieurs appartements à des membres de sa famille, ceci venant appuyer le fait 
qu'il n'est pas dans une situation financière lui imposant la vente d'un bien 
immobilier, ce qu'il n'a, en tout cas, pas démontré. La justification de la vente 


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A/1474/2015 
individualisée de ce bien est purement économique. Par ailleurs, il n'est nullement 
démontré par le recourant que la vente en bloc d’un lot de dix appartements sur 
onze est impossible. 
 
 
Par conséquent, le TAPI n'a pas violé l'art. 39 LDTR, ni n'a fait preuve 
d'arbitraire dans le rendu de son jugement. 
18. 
 
Le recourant se réfère à un arrêt du Tribunal fédéral du 2 août 2015 
(1C_68/2015) dans lequel il est rappelé que la pesée des intérêts et l'évaluation du 
motif de refus devaient se faire au regard des intérêts privés en jeu de sorte qu'il 
ne suffisait pas d'évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le 
logement dans le régime locatif, sans quoi une autorisation de vendre ne serait 
pratiquement jamais possible. La situation de fait n'était pas comparable avec la 
présente affaire. Les locataires habitaient l'appartement en question depuis six ans 
avec leur fille et le souhait de continuer à vivre dans ledit logement était 
indubitable. La volonté du propriétaire, avant de décéder, était de vendre le bien à 
ces locataires à un prix nettement inférieur au prix du marché de sorte qu'ils 
trouveraient à se loger à des conditions plus favorables, ce qui n'allait pas à 
l'encontre du but poursuivi par la LDTR. Le cas était tellement spécifique qu'il n'y 
avait pas de raison de craindre de nouvelles demandes d'autorisation de vente du 
même genre. Il s'agissait d'une vente unique dans ces circonstances particulières. 
Il n'en va pas de même dans la présente procédure. En effet, et même si la vente 
n'a pas un but spéculatif, le locataire vit seul et il n'est pas contesté que le vendeur 
souhaite, à l'image de la vente litigieuse, aliéner l'ensemble de ses appartements de 
manière individualisée. Les circonstances du cas d'espèce ne sont en rien 
semblables à celles de l'arrêt du Tribunal fédéral précité. 
19. 
 
M. COHEN invoque également la protection de sa bonne foi d'administré 
dès lors qu'il s'est basé, pour procéder à ses transactions, sur un courrier du 
département daté d'avril 2005, à l'attention de son notaire lui assurant que si les 
conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR étaient remplies, le département octroierait 
automatiquement une autorisation d'aliéner. 
20. 
 
Découlant directement de l'art. 9 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et valant pour l’ensemble 
de l’activité étatique, le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la 
confiance légitime qu’il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu'il a 
réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement 
déterminé de l'administration (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 p. 193 ; 137 I 69 
consid. 2.5.1 ; 131 II 627 consid. 6.1 p. 637 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_151/2012 du 5 juillet 2012 consid. 4.2.1 ; 2C_1023/2011 du 10 mai 
2012 consid. 5). Selon la jurisprudence, les assurances ou les renseignements 
erronés donnés par les autorités confèrent des droits aux justiciables lorsque les 
cinq conditions cumulatives suivantes sont remplies. Tout d’abord, on doit être en 
présence d’une promesse concrète effectuée à l’égard d’une personne déterminée. 


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Il faut également que l’autorité ait agi dans le cadre et dans les limites de sa 
compétence, que la personne concernée n’ait pas été en mesure de se rendre 
compte immédiatement de l’inexactitude du renseignement fourni, qu’elle se soit 
fondée sur ce renseignement pour prendre des dispositions qu’elle ne peut ensuite 
modifier sans subir de préjudice et, enfin, que la loi n’ait pas subi de changement 
depuis le moment où la promesse a été faite (arrêts précités ; ATA/811/2012 du 
27 novembre 2012 consid. 2a ; ATA/398/2012 du 26 juin 2012 consid. 8 ; Pierre 
MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/Vincent MARTENET, Droit administratif, 
Vol. 1, 3ème éd., 2012, p. 922 ss n. 6.4.1.2 et 6.4.2.1 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2011, p. 196 s n. 578 s. ; Ulrich HÄFELIN/Georg 
MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7ème éd., 2016, 
p. 141 ss et p. 158 n. 699 ; Andreas AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel 
HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Vol. 2, 3ème éd., 2013, p. 548 
n. 1173 ss). 
21. 
 
En l'espèce, le courrier mentionné n'est pas adressé directement à 
M. COHEN mais à son notaire. Au vu du seul courrier produit, il est impossible 
de savoir à quelle procédure se réfère ledit courrier. Il est cependant incontestable 
que l'affaire visée par la missive de 2005 ne concernait pas la présente procédure. 
En effet, la lettre a été envoyée cinq ans avant la signature du bail et de la 
promesse de vente. Dès lors, le département ne se référait pas à l'appartement visé 
par l'autorisation litigieuse de sorte que le recourant ne pouvait pas se fier à ladite 
lettre pour espérer pouvoir vendre tous ses biens, dont celui qui fait l'objet de la 
présente affaire. 
 
 
En rejetant ce grief, le TAPI n'a pas méconnu le principe de la bonne foi de 
l'administré. 
22. 
 
En conséquence, le recours sera rejeté. 
23. 
 
Un émolument de CHF 500.- chacun sera mis à la charge de MM. COHEN 
et HEMSI, le département devant en être dispensé en application de l'art. 87 
al. 1 LPA. En revanche, tous les recourants ainsi que le département devront 
verser une indemnité de procédure à l'ASLOCA, d'un montant de CHF 1'200.-, à 
savoir CHF 400.- pour l'État de Genève, CHF 400.- pour M. COHEN et 
CHF 400.- pour M. HEMSI (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
 
 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable les recours interjetés les 11 décembre 2015 par Monsieur Laurent 
HEMSI et 18 décembre 2015 par Monsieur Richard COHEN contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 27 octobre 2015 ; 
au fond : 
les rejette ; 
met à la charge de Monsieur Richard COHEN un émolument de CHF 500.- ; 
met à la charge de Monsieur Laurent HEMSI un émolument de CHF 500.- ; 
alloue une indemnité de procédure à l’association genevoise des locataires de 
CHF 1’200.-, à la charge de CHF 400.- pour l'État de Genève et CHF 400.- pour 
Monsieur Richard COHEN et de CHF 400.- pour Monsieur Laurent HEMSI ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Monsieur Laurent HEMSI, à Me Dominique Burger, 
avocate de Monsieur Richard COHEN, au département de l'aménagement, du logement 
et de l'énergie - oclpf, à l’association genevoise des locataires ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot 
Zen-Ruffinen, M.Pagan, juges. 
 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :