ge_gerichte · ATA/685/2022 · 2022-06-28 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2443/2020-LCI 
ATA/685/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 28 juin 2022 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
M. A______ 
M. B______ 
M. C______ 
M. D______ 
Mme E______ 
M. F______ 
Mme G______ et M. H______ 
Mme I______ 
représentés par Me Philippe Cottier, avocat 
contre 
J______ SA 
représentée par Me François Bellanger, avocat 
et 
M. K______ 
Mme et M. L______ 
Mme et M. M______ 
Mme et M. N______ 
M. O______ 
M. P______ 
Mme Q______ et M. R______ 
représentés par Me Philippe Cottier, avocat 


 
 
 
A/2443/2020 
 
 
- 2 - 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
1er décembre 
2021 
(JTAPI/1222/2021) 


- 3/32 - 
A/2443/2020 
EN FAIT 
1) 
 
M. S______, Mme T______ et Mme U______ étaient propriétaires de la 
parcelle n° 4'973, feuille 1______ de la commune de V______ (ci-après : la 
commune) en zone de construction 5, sise W______ ______, sur laquelle sont 
construits une villa et un garage. 
 
 
Ils étaient également propriétaires d'une part de copropriété à raison de 1/46 
de la parcelle n° 4'988 d'une surface totale de 1'269 m2 et d'une part de copropriété 
pour 1/8 de la parcelle n° 5'098 d'une surface totale de 936 m2. Ces parcelles 
servent d'accès au bien-fonds n° 4'973 depuis la route X______. 
2) 
 
La parcelle n° 4'973 ainsi que celles qui longent le W______ se situent dans 
une zone d'inondation (danger résiduel) en raison de leur proximité avec le 
Z______. 
3) 
 
Par requête déposée le 5 avril 2019 auprès du département du territoire 
(ci-après : DT ou le département) et enregistrée sous la référence DD 2______, 
l'Y______ Sàrl (ci-après : Y______) a sollicité la délivrance d'une autorisation de 
construire sur la parcelle n° 4'973 un habitat groupé (48 % à très haut potentiel 
énergétique [ci-après : THPE]), comprenant cinq appartements, un étage sur rez et 
un attique pour une surface brute de plancher (ci-après : SBP) de 578,51 m2, avec 
garage souterrain, couverts à vélo et abattage d'arbres. 
 
 
Le même jour, Y______ a également requis l'autorisation de démolir une 
habitation et un garage sur cette même parcelle. Cette requête a été enregistrée 
sous la référence M 3______. 
4) 
 
Dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation de construire, les 
préavis suivants ont notamment été recueillis : 
 
- les 8 avril et 20 novembre 2019, la direction des autorisations de construire 
(ci-après : DAC) a émis des préavis favorables, sous conditions et avec dérogation 
selon l'art. 59 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ; 
 
- après avoir demandé des modifications du projet le 21 mai 2019 puis le 16 juillet 
2019, 
la 
commission 
d'architecture 
(ci-après 
: 
CA) 
s'est 
prononcée 
défavorablement le 1er octobre 2019 ; les 15 octobre et 3 décembre 2019, la CA a 
rendu un préavis favorable sous conditions et avec dérogation ; 
 
- les 14 mai, 26 septembre et 17 décembre 2019, la commune s'est prononcée 
favorablement avec, dans son dernier préavis, une réserve selon laquelle le projet 


- 4/32 - 
A/2443/2020 
ne devait pas entrer en contradiction avec la demande des riverains de réalisation 
d'un plan de site du secteur W______ ; 
 
- le 15 mai 2019, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN) s'est prononcé favorablement sous conditions dans son préavis ordinaire. 
L'une d'elles consistait à maintenir des espaces exempts de toutes canalisations 
afin de planter en pleine terre des arbres de première grandeur. Les fosses de 
plantations devaient être conformes à la directive cantonale en la matière et les 
nouvelles plantations devaient respecter les distances légales vis-à-vis des fonds 
voisins ou une convention signée par les propriétaires voisins devait être fournie. 
Dans son préavis liant du même jour, l'OCAN a requis le respect de certaines 
conditions, notamment la replantation d'arbres pour un montant d'au moins CHF 
5'600.-, dont au minimum deux arbres de première grandeur ; 
 
- le 23 décembre 2019, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non 
ionisants (ci-après : SABRA) a délivré un préavis favorable, sous conditions et 
avec souhaits. Concernant en particulier l'installation de la pompe à chaleur (ci-
après : PAC), le maître d'ouvrage devait s'assurer du respect des exigences de l'art. 
7 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - 
RS 814.41), au moyen du choix des appareils, de leur emplacement, du 
dimensionnement, de l'isolation acoustique, etc. et s'assurer du respect de 
l'installation des appareils selon les exigences du constructeur. Il recommandait 
également au maître d'ouvrage de mettre en œuvre des solutions permettant de 
réduire au mieux les nuisances sonores, par exemple en capitonnant le saut-de-
loup avec un revêtement acoustique isolant, en mettant une grille anti-pluie 
insonorisée ou encore en équipant la PAC avec des conduits d'entrées et de sorties 
d'air isolés acoustiquement. Trente jours avant l'ouverture du chantier, le maître 
d'ouvrage devait fournir un rapport acoustique contenant la marque, le modèle et 
les caractéristiques techniques-acoustiques (document technique du constructeur), 
les implantations précises des appareillages et des sources d'émissions sonores sur 
un plan ainsi que la localisation des locaux à usage sensible aux bruits les plus 
exposés retenus pour les calculs, démontrant le respect des exigences de l'art. 7 
OPB. 
 
 
Les autres instances consultées se sont prononcées favorablement sur le 
projet avec ou sans réserve. 
 5) 
 
Le 25 mai 2020, le Conseil d'État a approuvé le plan directeur communal 
(ci-après : PDCom) adopté par le Conseil Municipal de V______ le 17 décembre 
2019. 
6) 
 
Par décision du 15 juin 2020, publiée le même jour dans la Feuille d'avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO), le département a 
délivré l'autorisation de construire DD 2______. Les conditions figurant 
notamment dans les préavis devaient être strictement respectées et faisaient partie 


- 5/32 - 
A/2443/2020 
intégrante de l'autorisation, étant précisé que les réserves figurant sur celle-ci 
primaient les plans visés ne varietur. 
 
 
À teneur de ces derniers, le bâtiment projeté, d'une hauteur de 9,26 m, 
comprenait un rez d'une SBP de 218,10 m2, un étage d'une SBP de 218,10 m2, 
ainsi qu'un attique d'une SBP de 142,31 m2, soit un total de 578,51 m2. 
 
 
Le même jour, le département a délivré l'autorisation de démolir M 
3______. 
7) 
 
Le 17 août 2020, M. D______, M. O______, M. A______, Mme et M. 
L______, M. K______, Mme et M. N______, M. F______, Mme I______, Mme 
G______ et M. H______, Mme et M. M______, M. P______, Mme E______, 
Mme et M. R______, M. C______ et M. B______ (ci-après : les propriétaires 
voisins) ont interjeté recours devant le Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) à l'encontre des décisions précitées. Ils ont conclu à leur 
annulation, 
sollicitant 
préalablement 
la 
production 
d'un 
photomontage 
reproduisant l'impact visuel que l'habitat groupé aurait sur le W______, 
l'installation d'un gabarit, dont l'exactitude aurait été attestée par un géomètre 
reproduisant le volume de l'habitat groupé ainsi qu'un transport sur place. 
 
 
Leur qualité pour recourir devait être admise. 
 
 
L'autorisation de construire devait être annulée dès lors que le gabarit de la 
construction projetée excédait le gabarit maximum admissible. Le terrain de 
référence pris en considération était erroné. 
 
 
Les angles de la dalle de couverture de l'attique dépassaient le gabarit 
maximum autorisé. Ce dépassement n'était pas négligeable puisque sur la façade 
ouest, la dalle de couverture était prolongée par des « lamelles » de même 
épaisseur que la dalle formant une continuité visuelle et un ensemble, qui excédait 
une fois de plus le gabarit autorisable. 
 
 
Le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation et s'était livré à 
une constatation incomplète et inexacte des faits en n'identifiant pas les essences 
des arbres dont l'abattage était prévu. À cela s'ajoutait que la condition imposée 
par l'OCAN consistant à intégrer au minimum deux arbres de première grandeur 
sur la parcelle en question ne pouvait pas être respectée, les limites de la parcelle 
ne permettant rationnellement pas la mise en place à l'intérieur de son périmètre 
d'arbres de première grandeur sans enfreindre les art. 129 et suivants de la loi 
d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile du 
11 octobre 2012 (LaCC - E 1 05). De plus, l'espace vital des arbres de première 
grandeur (couronne + 1 m) entrerait certainement en conflit à court terme avec 
l'habitat groupé. 


- 6/32 - 
A/2443/2020 
 
 
L'art. 59 al. 4 LCI n'était pas respecté. Le projet totalisait 578,51 m2 de 
plancher brut qui prenait en compte, d'une part, la superficie de la parcelle 
litigieuse de 1'061 m2 et le 1/8 de la parcelle n° 5'098 soit 936 m2 et d'autre part, à 
tort, les droits à bâtir de la part de copropriété de la parcelle n° 4'988 qui ne 
possédait pourtant pas de limite de propriété commune avec la parcelle n° 4'973. 
 
 
Les quarante-deux villas du W______ étaient toutes construites sur le même 
modèle, soit de plain-pied avec un étage mansardé et une toiture à pans recouverts 
de tuiles. En considérant que le projet était compatible avec le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier, le DT s'était livré une constatation 
manifestement inexacte des faits. Il avait omis d'examiner avec l'attention requise 
et à l'aide de la méthode préconisée, l'impact de la construction sur le W______. À 
ce sujet, le formulaire servant de base de travail à l'analyse d'une dérogation 
fondée sur l'art. 59 al. 4 LCI ne figurait pas au dossier. L'absence de ce formulaire, 
d'une importance cardinale, démontrait clairement une appréciation incomplète 
des faits. Le projet provoquait une rupture dans la continuité d'homogénéité 
architecturale du site exceptionnel que constituait le W______. Il se présentait en 
effet sous la forme de cubes optimisant la surface de plancher constructible sans 
réel souci d'intégration dans son environnement. Il contribuait également à 
l'imperméabilisation des sols et à l'appauvrissement du paysage végétal par les 
nombreux abattages d'arbres qu'il impliquait. 
 
 
Le moratoire annoncé par le Conseiller d'État en charge du département le 
28 novembre 2019 aurait dû être appliqué à la procédure litigieuse puisque la 
demande d'autorisation déposée le 5 avril 2019 n'avait pas encore été traitée ni la 
décision prononcée au moment de l'instauration de celui-ci. 
 
 
Enfin, l'autorisation de démolir n'avait été requise que dans le but de 
construire l'habitat groupé contesté. Comme l'autorisation de construire devait être 
annulée, il n'y avait pas lieu de permettre la démolition requise, de sorte que cette 
décision devait être également annulée. 
8) 
 
Le 19 octobre 2020, le département s'en est rapporté à justice quant à la 
recevabilité du recours dirigé contre l'autorisation de construire et a conclu à son 
irrecevabilité en tant qu'il visait l'autorisation de démolir. Au fond, il a conclu au 
rejet du recours. 
 
 
Le secteur du W______ avait fait l'objet d'un remblayage dans les années 
1979 et 1980, lors de la construction des villas, afin de les protéger d'éventuelles 
crues du Z______. Depuis lors, l'altitude du terrain de ce secteur n'avait pas été 
modifiée. Partant, il avait prescrit, comme l'y autorisait l'art. 20 al. 1 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 
février 1978 (RCI - L 5 05.01) que la prise en compte d'un niveau de terrain 
naturel corresponde à l'altitude actuelle de celui-ci. Cette prescription s'inscrivait 
en parfaite cohérence avec la jurisprudence, dès lors que le remblayage était 


- 7/32 - 
A/2443/2020 
intervenu sur un secteur étendu, qu'il avait été exécuté plusieurs décennies 
auparavant et qu'il avait été motivé par un intérêt public lié à la protection contre 
les crues. En conséquence, l'altitude du terrain naturel moyen, telle que calculée 
par le géomètre, soit 426,58 m et 427,11 m (plan de coupes et gabarits A-A du 30 
octobre 2019) et 426,75 m et 426,95 m (plan de coupes et gabarits B-B du 30 
octobre 2019) et retenue par le département était conforme à l'art. 20 RCI. Les 
plans de coupe précités démontraient que seul l'acrotère dépassait le gabarit légal 
alors que c'était le niveau de la dalle brute de couverture qui était la référence. 
 
 
Concernant l'abattage des arbres, un représentant de l'OCAN s'était rendu 
sur place pour examiner les arbres visés par la requête d'abattage et avait pu 
constater que les trois arbres d'essences inconnues correspondaient à de la 
végétation arbustive ne présentant pas d'intérêt particulier. 
 
 
Le grief selon lequel l'intégration de deux arbres de première grandeur sur la 
parcelle enfreindrait les art. 120 ss LaCC était exorbitant au présent litige dès lors 
qu'il ressortait au droit privé. 
 
 
Les craintes des propriétaires voisins concernant l'espace vital des arbres de 
première grandeur à replanter étaient prématurées puisqu'elles avaient trait à une 
condition imposée par l'OCAN dans son préavis liant du 15 mai 2019 relative à 
l'exécution du projet. L'emplacement de ces arbres serait examiné par cette 
instance lors de la remise du projet de replantation chiffré, avant l'abattage des 
arbres. 
 
 
Concernant la surface de plancher habitable, les droits à bâtir des parcelles 
correspondant aux chemins d'accès dans la mesure de la quote-part appartenant 
aux propriétaires de la parcelle n° 4'973 avaient été pris en compte, comme le 
permettait la jurisprudence. 
 
 
Quant à la compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et 
l'aménagement du quartier, la CA s'était prononcée favorablement, le 3 décembre 
2019, après avoir émis quatre préavis dont trois après consultations directes du 
requérant, sollicitant d'importantes modifications du projet. Ce n'était qu'après 
avoir examiné la quatrième version du dossier que la CA s'était exprimée 
favorablement, sollicitant néanmoins que lui soient soumises les teintes et les 
matériaux pour approbation avant la commande. 
 
Concernant l'absence du formulaire B06, il ne s'agissait pas d'un document 
visé par l'art. 9 RCI. Si la CA pouvait tenir compte de ce formulaire dans l'examen 
d'un projet, cet élément ne lui était pas nécessaire aux fins de procéder à son 
analyse selon la méthode transversale prévue dans le guide. Ayant suivi le préavis 
positif de la CA, le département n'avait ainsi pas excédé ou abusé de son pouvoir 
d'appréciation. 


- 8/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Que la commune ait mentionné dans son préavis, au demeurant favorable, la 
possibilité d'élaborer un plan de site n'était pas pertinent. En effet, la zone villas 
concernée ne bénéficiait d'aucune protection particulière en vigueur et les 
constructions n'étaient ainsi soumises à aucune contrainte s'agissant de 
l'expression architecturale. 
 
 
Enfin, la communication du département du 28 novembre 2019 ne 
constituait pas un changement de pratique qui aurait dû s'appliquer à l'autorisation 
contestée. De plus, la requête en autorisation de construire litigieuse avait été 
déposée un peu plus de six mois avant cette communication et n'entrait 
manifestement pas dans son champ d'application. 
9) 
 
Y______ a produit ses observations accompagnées de pièces le 19 octobre 
2020 concluant à l'irrecevabilité du recours et à ce que les propriétaires voisins 
soient déboutés. 
10) 
Le 27 novembre 2020, ces derniers ont répliqué faisant valoir de nouveaux 
griefs. 
 
 
Les observations déposées par Y______ devaient être déclarées 
irrecevables, dès lors que la qualité de partie devait lui être déniée selon la 
jurisprudence. 
 
 
Les émoluments d'enregistrement de la demande avaient été acquittés 
postérieurement au 15 juin 2020. Ainsi l'autorité n'avait été juridiquement saisie 
de la requête DD 2______ qu'au paiement de ces émoluments, date à laquelle la 
demande était réputée valablement déposée puis enregistrée. À cette date, le 
moratoire sur la densification de la zone villas déployait ses effets ce qui aurait dû 
mener le département à rejeter la dérogation requise en application de l'art. 59 
al. 4 LCI. 
 
 
Le dossier d'instruction était incomplet, le plan 1/2500 disposait d'une 
emprise au sol sous dimensionnée et le plan 1/250 ne représentait pas les 
propriétés limitrophes sur une profondeur de 15 m au moins ; contrairement à ce 
qu'il indiquait, il représentait un bâtiment démoli (n° 4______) et omettait de 
représenter des bâtiments en cours de cadastration sur les parcelles nos 6'629 et 
6'628, contrairement aux prescriptions de l'art. 9 al. 2 let. b RCI. 
 
 
Dans le cadre de l'octroi de la dérogation à l'art. 59 al. 4 LCI, la CA n'avait 
pas pu procéder à un examen complet des conditions sur la base du dossier, 
puisque le plan 1/2500 n'était pas à jour et l'emprise du projet, inexacte. Le plan 
1/500 était absent et le plan 1/250 lacunaire et non conforme à la réglementation. 
Les documents issus du SITG ou de Google Earth n'étaient pas à jour et ne 
représentaient pas la situation actuelle du voisinage de la parcelle. 


- 9/32 - 
A/2443/2020 
11) 
Le 16 décembre 2020, le conseil de Y______ a transmis au TAPI une copie 
d'une prorogation d'emption signée le 16 juillet 2020, établissant que sa mandante 
était bien la future propriétaire de la parcelle. Il a précisé être constitué pour la 
défense des propriétaires de la parcelle en cause. 
12) 
Le 11 janvier 2021, J______ SA (ci-après : J______) a déclaré se substituer 
à Y______ ainsi qu'à Mmes T______ et U______ et à M. S______. 
 
 
Les propriétaires précités avaient conclu le 16 décembre 2020 un contrat de 
vente avec la société J______, laquelle était devenue l'unique propriétaire de la 
parcelle n° 4'973. 
 
 
Pour le surplus, elle considérait le recours irrecevable. 
13) 
Le 11 janvier 2021, le DT a dupliqué. 
 
 
La requête DD 2______ avait été déposée et enregistrée le 17 avril 2019. Le 
montant de l'émolument d'enregistrement avait été fixé à CHF 250.- et, 
conformément à sa pratique, n'était facturé qu'au moment de la décision finale. 
 
 
Il s'est par ailleurs déterminé sur les griefs des propriétaires voisins 
concernant les plans prétendument incomplets et imprécis de même que celui 
relatif au préavis du SABRA au sujet de la PAC. Il a pour le surplus persisté dans 
ses précédents développements. 
14) 
Le 25 janvier 2021, les propriétaires voisins ont produit de nouvelles 
écritures, persistant dans leur argumentation selon laquelle la requête ne pouvait 
être réputée déposée qu'à compter du paiement de la taxe d'enregistrement, soit en 
l'espèce postérieurement au 17 juin 2020 et partant, au moratoire relatif à la 
densification de la zone villas. 
 
 
Le projet ne comptabilisait pas les surfaces des terrasses en rez-de-chaussée, 
de sorte que la surface totale des constructions de peu d'importance 
(ci-après : CDPI) s'élevait à 172,8 m2, excédant largement le 8 % de la superficie 
de la parcelle concernée, même en pratiquant un report des droits à bâtir afférents 
à la parcelle n° 5'098 (117 m2). 
 
 
Enfin, en se fondant sur un plan cadastral ne mentionnant pas l'existence 
d'un garage (bâtiment n° 5______) sur la parcelle n° 6'628, le département s'était 
basé sur une constatation incomplète des faits. S'il avait eu connaissance de la 
nécessité de démolir le bâtiment n° 5______ pour réaliser la construction 
autorisée, il aurait dû examiner dans quelle mesure cette démolition constituait un 
inconvénient grave pour la propriétaire de la parcelle concernée. 
15) 
Le 10 février 2021, le département a relevé, concernant le calcul de la 
surface totale des CDPI, que celui effectué par le mandataire de l'intimée était 


- 10/32 - 
A/2443/2020 
erroné. Toutefois, le calcul correct de cette surface permettait de constater que les 
limites fixées par l'art. 3 al. 3 RCI n'étaient pas dépassées. 
 
 
La démolition du bâtiment n° 5______ n'avait pas été requise, ni autorisée à 
ce jour. Enfin, l'existence d'une CDPI en limite de propriété sur la parcelle n° 
6'628 n'empêchait pas la réalisation du projet litigieux. 
16) 
Le 10 février 2021, J______ a produit des observations et un bordereau de 
pièces complémentaire. 
17) 
Le 9 juillet 2021, le TAPI a invité le département à lui fournir un croquis 
décrivant et expliquant le calcul de la surface totale des CDPI opéré par ses 
services et à se déterminer sur les arguments des propriétaires voisins à ce sujet, 
en particulier sur l'existence du mur latéral. 
18) 
Le département a répondu le 6 août 2021 à cette requête. 
 
 
Le croquis sollicité correspondait au plan scanné du rez-de-chaussée, 
figurant sur le plan niveaux, coupe, façades mis à jour le 23 janvier 2020 et 
portant le timbre « visé ne varietur » daté du 15 juin 2020. Les trames de fond des 
surfaces comptées dans le calcul des CDPI opéré par le département avait été 
colorées en violet. On pouvait ainsi constater que la surface qui se situait sous le 
couvert à vélo avait été comptabilisée à hauteur de 12,90 m2 et celle qui se situait 
sous le couvert de la rampe d'accès au garage, après remesurage précis, à hauteur 
de 40,10 m2. La surface qui se situait sous la saillie formée par le balcon et sur 
laquelle se trouvait la terrasse au rez-de-chaussée avait, quant à elle, après un 
nouveau mesurage précis de la surface, été comptabilisée à hauteur de 22,30 m2 
(au lieu de 30,30 m2). Comme on pouvait le constater à la lecture du croquis, une 
profondeur de 1,50 m (surlignée en jaune) avait été déduite de la surface de la 
terrasse située sous le balcon, conformément à la figure n° 5 (entourée par le 
département en rouge) de la page 4 de la directive sur les CDPI édictée le 3 février 
2014. 
 
 
 
La surface des terrasses en rez-de-chaussée situées sous le balcon avait 
donc bien été comptabilisée dans la mesure utile. Par ailleurs, la surface du balcon 
n'était pas à prendre en compte dans le calcul des CDPI. En effet, conformément à 
la jurisprudence, les surfaces déterminantes étaient celles de l'emprise au sol d'une 
construction. S'agissant des balcons/terrasses, il ressortait de la jurisprudence que 
les surfaces des balcons/terrasses du premier étage – et du deuxième étage –, qui 
étaient superposées à ceux du rez-de-chaussée, n'avaient pas à être prises en 
compte dans la surface totale des CDPI puisque leur emprise au sol recouvrait 
celle des terrasses du rez-de-chaussée. Devait en revanche être prise en compte la 
surface des terrasses du rez-de-chaussée, dans la surface à comptabiliser. 


- 11/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Le mur latéral, perpendiculaire à la terrasse au rez-de-chaussée, du côté de 
la rampe d'accès au garage, ne modifiait pas le calcul. Ce mur se situait en effet 
latéralement par rapport à la terrasse et non pas à l'opposé du mur porteur en 
façade du bâtiment soutenant le balcon, ce dernier cas étant illustré par la figure 
n° 6 de la page 4 de la directive précitée. La situation du cas d'espèce se 
rapprochait dès lors bien de la figure n° 5 de la directive précitée, de sorte qu'il n'y 
avait pas lieu de comptabiliser la totalité de la surface de la terrasse. 
 
 
Dans l'ATA/1104/2020, la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après : la chambre administrative) avait examiné le cas dans lequel les murs 
soutenant un surplomb formaient un « L ». Cette instance avait considéré que dans 
une telle situation, la surface située sous le surplomb devait être considérée 
comme une CDPI, l'élément déterminant étant que le surplomb abritait un garage. 
 
 
Dans le cas présent, la saillie concernée n'était pas un surplomb, mais un 
balcon soutenu par deux murs en « L ». Par ailleurs, ce balcon n'abritait pas un 
garage, mais une terrasse, de sorte que le projet querellé différait de celui visé par 
l'arrêt précité. Partant, les considérations de la chambre administrative quant à la 
prise en compte de la totalité de la surface située sous un surplomb lorsque celui-
ci était soutenu par des murs en « L » et abritait un garage n'étaient pas 
applicables au cas d'espèce. 
 
 
Dans son arrêt précité, la chambre administrative avait néanmoins admis 
que la présence d'un mur perpendiculaire au mur porteur plaidait en défaveur de la 
CDPI. Si, dans le cas d'un surplomb ne couvrant pas un garage, un mur 
perpendiculaire au mur porteur plaidait en défaveur de la CDPI, la présence du 
mur perpendiculaire devait dès lors, dans le cas d'espèce, conduire le TAPI à 
retenir que seule la surface partielle de la terrasse conformément à la figure n° 5 
de la directive précitée devait être comptabilisée dans le calcul des CDPI. 
19) 
Le 24 août 2021, J______ s'est ralliée aux explications du département. 
20) 
Le 25 août 2021, les propriétaires voisins se sont encore déterminés. 
21) 
Par jugement du 1er décembre 2021, le TAPI a rejeté le recours du 17 août 
2020, constatant préalablement qu'J______ s'était substituée à Mmes T______ et 
U______, M. S______ et Y______, qui devaient être mis hors de cause, et 
déclarant irrecevable le recours des propriétaires voisins en tant qu'il était dirigé 
contre l'autorisation de démolir M 3______ du 15 juin 2020. 
 
 
Dès lors que la qualité pour recourir contre l'autorisation de construire 
litigieuse devait être reconnue à tout le moins à Mmes G______ et I______, 
propriétaires des parcelles directement voisines du bien-fonds concerné, le TAPI 
pouvait entrer en matière sur le recours, laissant ouverte la question de savoir si 
les autres habitants du W______ étaient directement touchés par le projet de 


- 12/32 - 
A/2443/2020 
construction. Les propriétaires voisins ne pouvant en revanche pas retirer 
d'avantage pratique et concret de l'annulation de l'autorisation de démolir M 
3______, la qualité pour recourir devait leur être déniée et le recours contre celle-
ci déclaré irrecevable. 
 
 
Le TAPI n'a pas donné suite aux mesures d'instruction sollicitées, à savoir 
un transport sur place, la production d'un photomontage ou encore l'installation 
d'un gabarit. 
 
 
Le département n'avait pas excédé son pouvoir d'appréciation en retenant 
que le niveau actuel du terrain, dès lors qu'il avait fait l'objet d'une modification 
des années plus tôt, pouvait servir de point de référence pour calculer le gabarit de 
la construction litigieuse. 
 
 
Il résultait des plans visés ne varietur que la dalle de couverture à une 
altitude de 435,34 m ne dépassait pas le gabarit légal autorisé. 
 
 
Le projet litigieux s'inscrivait dans l'évolution législative de l'art. 59 LCI et 
ne s'avérait pas incompatible avec le nouveau visage du quartier tel qu'il était 
appelé à se dessiner dans les années à venir, étant souligné que la zone en question 
ne bénéficiait en soi d'aucune autre protection particulière que celle résultant de la 
clause d'esthétique de l'art 59 al. 4 LCI. Il ne pouvait ainsi pas être reproché au 
département, en présence de préavis favorables, en particulier ceux de la CA et de 
la commune, d'avoir délivré l'autorisation de construire après avoir procédé, en 
tenant compte de tous les intérêts en présence, à une appréciation différente de 
celle des propriétaires voisins, se fondant sur des critères et considérations dénués 
de pertinence et étrangers au but visé par la disposition précitée. 
 
 
Le département avait effectivement annoncé ne plus accorder, dès le 
28 novembre 2019, de dérogations pour les projets de densification en zone villas 
au sens de l'art. 59 al. 4 LCI (gel des dérogations concernant la densité) dans 
l'attente de l'établissement de conditions-cadre pour plus de durabilité au 
développement de la 5ème zone. La demande d'autorisation de construire querellée 
avait été déposée le 5 avril 2019 et enregistrée et publiée le 19 avril 2019. C'était 
cette dernière date qui déterminait le jour à partir duquel l'instruction de la 
demande débutait ainsi que les délais à respecter. Le fait que le département ne 
réclamait le versement de la taxe d'enregistrement qu'au moment de la facture de 
l'émolument d'autorisation une fois celle-ci délivrée ne permettait pas aux 
propriétaire voisins de se prévaloir du gel des dérogations à la densité en zone 5, 
le moratoire étant valable uniquement à compter du dépôt des nouvelles 
autorisations. 
 
 
Il n'était pas nécessaire que les chemins d'accès soient tous deux limitrophes 
de la parcelle sur laquelle était prévue la construction de l'habitat groupé. Le grief 
de violation de l'art. 59 LCI était ainsi écarté. 


- 13/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Le grief de violation des art. 9 al. 2 let. B et 13 al. 1 RCI devait également 
être écarté, dans la mesure où toutes les informations pertinentes pour la 
compréhension du projet figuraient au dossier d'autorisation de construire. 
 
 
Lors de l'examen du dossier, le SABRA avait conditionné son préavis 
favorable du 23 décembre 2019 au respect de diverses conditions, lesquelles 
devaient être contrôlées trente jours avant le début des travaux. Relevant que la 
PAC n'était plus prévue au même endroit que précédemment et que l'étude 
acoustique n'avait pas été actualisée, il requérait en particulier la production d'un 
rapport acoustique contenant notamment les implantations précises des 
appareillages et des sources d'émissions sonores sur un plan ainsi que la 
localisation des locaux à usage sensible aux bruits les plus exposés retenus pour 
les calculs démontrant le respect des exigences de l'art. 7 OPB. Cette condition 
faisait partie intégrante de l'autorisation querellée. Rien ne permettait de retenir 
que le département se serait basé sur un préavis incomplet concernant l'installation 
de la PAC. S'il devait être constaté que la PAC, une fois mise en place, engendrait 
des nuisances sonores, le département serait fondé à prendre d'éventuelles 
mesures, sur la base d'un constat concret effectué lors d'une inspection locale, 
pour y remédier. Les craintes des recourants liées aux éventuelles nuisances 
sonores qui découleraient de la PAC apparaissaient en l'état prématurées. 
 
 
Enfin, contrairement à la figure contenue dans la directive relative aux 
éléments en saillie du bâtiment principal, le mur latéral prévu était perpendiculaire 
à la terrasse et non pas à l'opposé du mur porteur en façade du bâtiment. Par 
ailleurs, contrairement à la situation jugée par la chambre administrative, il n'était 
pas projeté de second mur, en L, à l'autre extrémité de la terrasse. L'espace 
concerné ne venait pas abriter un garage, mais devait servir de terrasse. Selon les 
explications de l'intimée, ce mur avait pour vocation de protéger les usagers de la 
future terrasse des nuisances visuelles et sonores qu'entraînerait l'usage de la 
rampe d'accès au garage en sous-sol par les véhicules. C'était à juste titre que le 
DT avait comptabilisé la surface de la terrasse située sous la saillie formée par le 
balcon, en déduisant la profondeur de 1,50 m, conformément à la directive. 
 
 
Par conséquent, les surfaces du projet litigieux devant in casu être prises en 
compte à titre de CDPI, à savoir la surface sous le couvert à vélo (12,90 m2), celle 
sous le couvert de la rampe d'accès (40,10 m2) et celle sous la saillie du balcon 
(22,30 m2), soit 75,30 m2, ne dépassant pas la limite de 100 m2 posée par l’art. 3 
al. 3, 3ème phr. RCI. 
22) 
Le 24 janvier 2022, MM. A______, B______, C______, D______, Mme 
E______, M. F______, Mme G______ et M. H______ et Mme I______ ont 
recouru auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI du 1er 
décembre 2021. Ils concluaient préalablement à l'installation d'un gabarit, dont 
l'exactitude aurait été attestée par un géomètre, reproduisant le volume de l'habitat 
groupé tel qu'autorisé par la DD 2______ ainsi qu'à un transport sur place. Au 


- 14/32 - 
A/2443/2020 
fond, ils sollicitaient l'annulation du jugement du TAPI, ainsi que celle de 
l'autorisation de construire DD 2______ et de l'autorisation de démolir M 
3______, subsidiairement l'annulation du jugement du TAPI et le renvoi de la 
cause au département pour instruction. 
 
 
Le jugement entrepris consacrait une inégalité de traitement en confirmant 
l'autorisation de construire un habitat groupé durant le moratoire déclaré le 
28 novembre 2019. Le dossier déposé le 5 avril 2019 était incomplet et aurait dû 
être renvoyé au requérant, comme le prévoyait l'art. 13 RCI. Même à admettre que 
le dossier déposé eut été recevable, le département ne pouvait pas avoir été saisi 
formellement avant que les émoluments d'enregistrement aient été acquittés en 
juin 2020. Or, le moratoire précité faisait, à cette date, obstacle à la délivrance de 
l'autorisation. Il en découlait une constatation incomplète et arbitraire des faits, 
une inégalité de traitement et une violation du principe de la légalité. 
 
 
L'emprise au sol des constructions d'importance secondaire excédait le 
coefficient maximum autorisé par le département. En l'occurrence, l'emprise de la 
terrasse dépassait largement 50 m2 et l'emprise totale des CDPI excédait 8 % de la 
surface de référence. Le département avait admis, au stade du recours devant le 
TAPI, que le calcul y relatif contenu dans le dossier d'autorisation était erroné et 
avait tenté de le corriger en retenant que le mur perpendiculaire avait pour 
vocation de protéger les usagers de la future terrasse des nuisances sonores et 
visuelles de la rampe du parking et n'était pas à l'opposé mais à la perpendiculaire 
du mur porteur, ce qui justifiait une déduction de 1,5 m de la profondeur de la 
surface prise en compte. Or, selon les directives claires du département, la surface 
prise en compte était celle allant depuis le mur ou le poteau extérieur, sans égard 
au caractère porteur ou à la destination du mur en cause. Cette correction n'avait 
toutefois pas été opérée par la CA lors de l'examen du dossier et l'émission de son 
préavis. Le raisonnement du TAPI et du département pour justifier la différence 
de calcul s'apparentait à une modification de la pratique administrative, contraire 
cependant au principe de la bonne foi, car ne reposant ni sur la volonté du 
législateur, ni sur une quelconque jurisprudence. Au contraire, ce 
changement de pratique ne visait qu'à justifier une exception issue d'une 
constatation manifestement inexacte et incomplète des faits. 
 
 
L'instruction incomplète de l'autorisation querellée se traduisait également 
par l'altitude de référence retenue. La jurisprudence concernant la notion de terrain 
naturel était contradictoire. Cette question n'avait d'ailleurs été examinée qu'au 
stade du recours et le département peinait à justifier sa position. 
 
 
L'installation de la PAC autorisée ne respectait pas le principe de prévention 
imposé par le droit fédéral. Une telle installation fixe ne pouvait être construite, 
selon la loi, que si les immissions sonores engendrées ne dépassaient pas les 
valeurs de planification annexées à l'OPB, mais également si les émissions de 
bruit étaient suffisamment limitées par des mesures préventives réalisables sur le 


- 15/32 - 
A/2443/2020 
plan technique et d'exploitation et économiquement supportables. La protection 
contre le bruit était assurée par l'application cumulative des valeurs de 
planification et du principe de la limitation préventive des émissions. En 
l'occurrence, le SABRA n'avait pas respecté le principe de prévention ; le rapport 
acoustique versé à la procédure avait trait à un projet du bâtiment pour lequel la 
PAC était orientée sud alors que le projet autorisé prévoyait finalement une 
implantation nord. Cette modification n'avait pas été dictée par des motifs 
d'émission sonore. Le SABRA avait renoncé à l'application du principe de 
prévention en recommandant à titre de souhait uniquement de mettre en œuvre des 
solutions permettant de réduire les nuisances sonores et en invitant le maître 
d'ouvrage à indiquer, trente jours avant le début des travaux, l'implantation précise 
des installations et un calcul démontrant le respect des exigences de l'art. 7 OPB. 
En réalité, cette implantation était arrêtée par les plans visés ne varietur intégrés à 
l'autorisation litigieuse sans que les émissions produites soient connues, faute 
d'une étude acoustique réalisée sur le projet finalement autorisé. En n'imposant 
aucune condition supplémentaire concernant les émissions sonores de la future 
pompe, le département avait non seulement commis un excès négatif de son 
pouvoir d'appréciation, mais également violé le droit fédéral et cantonal en ne 
s'assurant pas que l'emplacement le moins bruyant avait été retenu pour la PAC et 
que d'autres mesures ne pouvaient pas être prises pour limiter les émissions. Or, 
ce dernier devait s'assurer que les conditions légales auxquelles devait répondre la 
construction soient réunies avant de l'autoriser. 
 
 
Enfin, les préavis, notamment de la CA, n'avaient pas été entièrement suivis 
dès lors que l'épaisseur de la terre végétale sur la dalle n'avait pas été augmentée 
pour permettre des plantations hautes. La commune, pourtant la mieux placée 
pour juger de la préservation du cadre que représentait le W______, n'avait pas été 
consultée suite aux modifications du projet alors qu'elle l'avait demandé. Le 
résultat était sans appel : le projet autorisé s'apparentait à un petit immeuble, en 
rupture complète avec l'architecture de la zone. Il était nécessaire qu'un gabarit 
aux dimensions de l'immeuble projeté, dont le volume aurait été attesté par un 
géomètre, soit édifié sur la parcelle pour que la chambre de céans procède à un 
transport sur place permettant de constater que la réalisation des autorisations 
querellées aboutirait à une densification sans respect avec l'harmonie de la zone. 
Cela permettrait également de constater que c'était à raison que la commune 
envisageait l'adoption d'un plan de site préservant cette zone ainsi que l'impact 
dommageable de la densification des parcelles proches. 
23) 
Le 25 février 2022, J______ a transmis ses observations, concluant au rejet 
du recours et à la confirmation du jugement du TAPI du 1er décembre 2021 ainsi 
que de la validité de l'autorisation de construire DD 2______ et de l'autorisation 
de démolir M 3______. 


- 16/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Les mesures d'instruction sollicitées par les recourants n'étaient ni 
nécessaires, ni utiles. Elles s'avéraient au contraire vaines et impliquaient des 
coûts et une prolongation de la procédure superflus, dès lors que le dossier 
d'autorisation de construire avait intégralement été versé à la procédure, 
comprenant notamment différents plans, préavis et photographies illustrant la 
situation de la parcelle concernée. De plus, les outils disponibles sur internet 
permettaient d'obtenir des images et informations supplémentaires. 
 
 
Il était douteux que les griefs des recourants invoquant une inégalité de 
traitement et une violation du principe de la légalité en lien avec le moratoire sur 
les habitats groupés soient recevables, faute d'intérêt pratique et direct. En toute 
hypothèse, c'était à juste titre que le département puis le TAPI avaient considéré 
que l'enregistrement était intervenu le 17 avril 2019, date de publication dans la 
FAO. Invalider une autorisation de construire conforme aux dispositions 
applicables au seul motif que l'émolument n'avait été facturé et payé qu'au 
moment de la décision, selon une pratique constante, consacrerait une violation 
crasse du principe de la proportionnalité et de l'interdiction du formalisme 
excessif. De même, les recourants ne pouvaient pas se prévaloir d'un dossier 
lacunaire en raison de l'absence d'un plan. 
 
 
S'agissant du calcul des CDPI par le département, seule l'absence de prise en 
compte de la terrasse du rez-de-chaussée située sous un balcon était critiquée par 
les recourants. En l'occurrence, la directive en matière de CDPI et la déduction de 
1,5 m selon les circonstances s'appliquaient à tous les éléments en saillie d'un 
bâtiment principal et non exclusivement aux avant-toits. La surface des CDPI 
était, dans tous les cas, inférieure au maximum légal. Il n'y avait pas eu de 
changement de pratique administrative, étant précisé qu'une directive ne visait 
qu'à expliquer l'interprétation des lois que pouvait leur donner l'administration. La 
décision du département sur les CDPI reposait sur une utilisation judicieuse de 
son large pouvoir d'appréciation, après examen des circonstances concrètes. Les 
considérations du TAPI, composé de spécialistes, à ce sujet ne prêtaient pas non 
plus flanc à la critique. 
 
 
Concernant l'altitude de référence retenue, la jurisprudence avait considéré, 
à plusieurs reprises, qu'il était admissible de tenir compte du niveau actuel du 
terrain lorsque celui-ci avait fait l'objet d'une modification plusieurs années 
auparavant, touchant un très large périmètre et qu'aucune évolution n'avait été 
constatée depuis lors. La jurisprudence citée par les recourants portait sur un 
contexte différent. Dans le jugement attaqué, le TAPI avait retenu, sur la base des 
informations et plans d'archives fournis par le département, que le remblayage 
remontait en l'occurrence en 1979 et 1980 et portait sur six parcelles, ayant permis 
la construction de six villas, mesure devant permettre de les protéger du risque de 
crues, et que ces parcelles n'avaient pas été modifiées depuis lors. Le fait que 
d'autres villas avaient été construites récemment à proximité, dans des 


- 17/32 - 
A/2443/2020 
circonstances ni expliquées, ni attestées par pièces, ne suffisait pas à remettre en 
cause l'analyse du TAPI. 
 
 
Les recourants se prévalaient d'une violation du principe de prévention. Or, 
ils perdaient de vue que la recommandation à titre de souhait du SABRA 
concernait les futurs propriétaires eux-mêmes et non les voisins. Ils ne disposaient 
dès lors d'aucun intérêt digne de protection à soulever un grief pour d'éventuelles 
émissions sonores qui ne les concerneraient pas. Le préavis du SABRA faisait 
partie intégrante de l'autorisation de construire et imposait des conditions et 
obligations de fournir des documents et de respecter les exigences découlant de la 
loi. Ainsi, le département n'avait ni commis un excès négatif de son pouvoir 
d'appréciation, ni violé le droit fédéral ou cantonal. 
 
 
Enfin, en faisant valoir que le projet litigieux s'inscrirait en rupture complète 
avec l'architecture de la zone, les recourants ne faisaient que substituer leur propre 
appréciation à celle des instances spécialisées, sans démontrer que celle-ci 
reposerait sur des critères objectifs. Le projet, qualifié de « petit immeuble », 
répondait aux projets de densification de la commune, également voulu par le 
législateur cantonal. 
24) 
Le 28 février 2022, le département a transmis ses observations, concluant au 
rejet du recours et à la confirmation du jugement du TAPI du 1er décembre 2021. 
 
 
Les griefs de violation du principe de l'égalité de traitement, de la 
constatation incomplète et arbitraire des faits et de violation de l'art. 13 RCI 
devaient être rejetés. La requête en autorisation de construire DD 2______ avait 
été valablement déposée le 5 avril 2019 et enregistrée le 19 avril 2019. Les 
recourants n'indiquaient pas ni ne démontraient que l'instruction du dossier aurait 
été incomplète ou empêchée en raison de l'absence d'un extrait de plan cadastral, 
ou encore que la compréhension du projet aurait été rendue impossible par cette 
absence. Les recourants n'avaient subi de ce fait aucun préjudice. Par ailleurs, ils 
ne motivaient pas leur grief lié à l'inégalité de traitement. L'art. 13 RCI n'avait pas 
été violé. 
 
 
Il était faux d'affirmer que le département n'avait vérifié les calculs des 
CDPI qu'au stade du recours. Cette vérification avait eu lieu au cours de 
l'instruction de la requête et le département n'avait fait que présenter le détail de 
ses calculs dans ses observations. La méthode de calcul utilisée était prévue par la 
directive du département et conforme à celle-ci. Il n'y avait pas eu de changement 
de pratique. 
 
 
L'altitude du terrain naturel moyen, retenu pour l'autorisation de construire, 
était conforme au droit et à la jurisprudence. 


- 18/32 - 
A/2443/2020 
 
 
S'agissant du principe de prévention, la mise en œuvre des mesures 
préconisées par le SABRA concernait les nuisances que les propriétaires allaient 
s'auto-générer. Rien n'indiquait que la PAC autorisée nuirait au voisinage, ce qui 
remettait en cause l'intérêt pratique des recourants à invoquer ce grief et sa 
recevabilité. En tout état, le principe de prévention avait été pris en compte lors de 
l'évaluation du bruit de la PAC. Le SABRA avait imposé les conditions 
nécessaires afin de lui permettre de confirmer en temps utile, soit avant le début 
des travaux, que la PAC respectait bien les conditions imposées par la loi. S'il 
s'avérait lors de cette vérification que la PAC devait être implantée ailleurs, une 
autorisation de construire complémentaire pourrait être déposée. Si la PAC venait 
à engendrer des nuisances sonores une fois installée, le département serait fondé à 
prendre d'éventuelles mesures, notamment en faisant intervenir le SABRA. 
 
 
Enfin, c'était à tort que les recourants prétendaient que les demandes 
ressortant des préavis de la CA n'auraient pas été suivies. Dans son dernier préavis 
du 3 décembre 2019, la CA confirmait être favorable à l'application de la 
dérogation de l'art. 59 al. 4 LCI et que les plans étaient conformes à son préavis de 
consultation précédent. La commune avait également préavisé favorablement 
postérieurement à sa demande de consulter le nouveau projet, se prononçant ainsi 
sur sa dernière version. Une fois encore, les recourants substituaient leur propre 
appréciation à celle de la CA. 
25) 
Le 13 avril 2022, les recourants ont persisté dans leurs conclusions et 
argumentation. 
 
 
L'instruction du projet litigieux avait souffert de carences et semblait avoir 
été menée en toute hâte avant que la nouvelle règlementation sur les habitats 
groupés ne soit promulguée. En résultait une autorisation de construire accordée 
sur la base d'un dossier gravement lacunaire, contraignant le département à 
changer de pratique pour en justifier certains aspects, et violant le droit fédéral et 
cantonal. 
26) 
Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
À titre liminaire, il sied de relever que le TAPI a, dans son jugement 
querellé, dénié aux recourants la qualité pour recourir contre l'autorisation de 


- 19/32 - 
A/2443/2020 
démolir M 3______, considérant qu'ils ne pouvaient retirer aucun avantage 
pratique et concret de l'annulation de cette décision. 
 
 
Dans leur recours du 24 janvier 2022, les recourants ne contestent pas ce qui 
précède, mais persistent à conclure à l'annulation de l'autorisation de démolir 
M 3______. 
 
 
Pour les mêmes motifs que ceux retenus par le TAPI, à savoir que les 
propriétaires voisins ne peuvent pas retirer d'avantage pratique et concret de 
l'annulation d'une autorisation de démolir, la chambre de céans confirmera que les 
recourants ne disposent pas de la qualité pour recourir contre l'autorisation de 
démolir M 3______. Leur recours contre le jugement du TAPI sera en 
conséquence rejeté sur ce point. 
3) 
 
Les recourants sollicitent préalablement l'installation d'un gabarit, dont 
l'exactitude devrait être attestée par un géomètre, reproduisant le volume de 
l'habitat groupé faisant l'objet de l'autorisation de construire litigieuse ainsi qu'un 
transport sur place. 
 
a. 
Selon la jurisprudence développée par le Tribunal fédéral et reprise par la 
chambre de céans (ATA/654/2020 du 7 juillet 2020 consid. 3a ; ATA/1809/2019 
du 17 décembre 2019 consid. 2a et les références citées), tel qu'il est garanti par 
l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101), repris par l'art. 41 LPA, le droit d'être entendu comprend 
notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, de prendre 
connaissance du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes (arrêts du Tribunal fédéral 2C_545/2014 du 9 janvier 2015 consid. 
3.1 ; 2D_5/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3), de participer à l'administration des 
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela 
est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 ; 
138 V 125 consid. 2.1 ; 137 II 266 consid. 3.2). 
 
 
L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction 
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, 
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves 
qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient 
l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1). 
 
b. 
En l’espèce, les recourants ont eu de nombreuses occasions de s’exprimer 
par écrit et de produire toutes pièces utiles devant le TAPI et la chambre de céans 
ainsi que de consulter l'intégralité des pièces du dossier. 
 
 
Par ailleurs, les plans détaillés figurant à la procédure et la consultation des 
outils topographiques publiquement accessibles sur le SITG suffisent amplement 
pour examiner si, comme font valoir les recourants, le projet serait contraire à la 


- 20/32 - 
A/2443/2020 
loi et à l’harmonie du quartier ainsi que constater l'impact de la densification des 
parcelles proches. Les recourants ne prétendent pas que les plans ou les données 
du SITG seraient inexacts. Un transport sur place ne serait ainsi pas de nature à 
apporter des éléments nouveaux au dossier. 
 
 
La chambre administrative dispose ainsi d'un dossier complet lui permettant 
de statuer en connaissance de cause, de sorte qu'il ne sera par conséquent pas 
donné suite à la requête des recourants. Pour les mêmes motifs, le TAPI a écarté à 
bon droit les mêmes requêtes. 
4) 
 
Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 
 
 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se 
fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but 
visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes 
généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le 
principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 
consid. 4.1.3 ; ATA/604/2022 du 7 juin 2022 consid. 3). 
 
 
Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives 
observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à 
celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis 
de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne 
s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité 
technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/1125/2020 du 10 novembre 2020 ; ATA/1279/2018 du 
27 novembre 2018). 
5) 
 
Les recourants se plaignent d'une inégalité de traitement en raison de la date 
retenue pour le dépôt de l'autorisation de construire. 
 
 
Le TAPI aurait violé l'art. 13 RCI et le principe de la légalité, tandis que le 
département aurait consacré une inégalité de traitement en retenant le 19 avril 
2019 comme date d'enregistrement de la demande d'autorisation de construire 
litigieuse alors que, d'une part, celle-ci était lacunaire et que, d'autre part, le 
paiement des émoluments n'est intervenu qu'en juin 2020. Il en découlerait que le 
moratoire sur les habitats groupés, en vigueur depuis le 28 novembre 2019, ferait 
obstacle à la délivrance de l'autorisation. 


- 21/32 - 
A/2443/2020 
 
a. 
À teneur de l'art. 13 RCI, les demandes ne sont valablement déposées et, 
partant, l’autorité saisie, que si les prescriptions concernant les documents et 
pièces à joindre ont été respectées et si l’émolument d’enregistrement a été 
acquitté. Les dossiers incomplets sont retournés pour complément. Ils ne sont pas 
enregistrés (al. 1). Lorsqu’une demande est recevable au sens de l’al. 1, le 
département adresse au requérant un accusé de réception précisant le numéro 
d’enregistrement de la demande et rappelant le délai d’examen (al. 2). Les délais 
d’examen ne courent que du jour de l’enregistrement (al. 3). Le département peut 
demander des renseignements ou des plans complémentaires, la modification de 
plans, la constitution de servitudes ou des calculs statiques (al. 4). Si un 
complément d’information est nécessaire, le département peut convoquer le 
requérant. Un procès-verbal d’entretien est dressé (al. 5). 
 
 
Selon l'art. 13 al. 1, phr. 2 RCI, les dossiers incomplets sont retournés pour 
complément. Ils ne sont pas enregistrés. 
 
 
L'art. 257 al. 1 RCI précise que pour l'enregistrement des demandes 
d'autorisation de construire, lesquelles comprennent également les demandes de 
renseignements, l'émolument s'élève à CHF 250.- par demande. Aucune demande 
d’autorisation n’est enregistrée tant que l’émolument y relatif n’a pas été acquitté. 
 
b. 
En l'espèce, comme l'a retenu à juste titre le TAPI, il n'est pas contesté que 
la demande d'autorisation de construire a été déposée le 5 avril 2019. Selon le 
suivi administratif des dossiers (SAD) accessible sur internet, la requête a été 
« enregistrée » le 19 avril 2019, date à laquelle elle a été publiée dans la FAO. 
Cette date détermine le jour à partir duquel l'instruction de la demande débute 
ainsi que les délais à respecter, en particulier par le département. Ainsi, le fait que 
dans sa pratique – couramment observée – le département ne réclame le 
versement de la taxe d'enregistrement qu'au moment de l'émission de la facture de 
l'émolument d'autorisation ne permet pas de remettre en cause ce qui précède. 
 
 
Les recourants ne peuvent ainsi pas se prévaloir du gel des dérogations à la 
densité en zone 5, la chambre administrative ayant déjà considéré que le moratoire 
était valable uniquement à compter du dépôt de nouvelles autorisations de 
construire (ATA/1075/2020 du 27 octobre 2020 consid. 5). 
 
 
C'est par ailleurs à tort que les recourants soutiennent que le dossier 
d'autorisation en mains du département n'était pas complet, de sorte qu'il aurait dû 
être renvoyé à la requérante. 
 
 
En effet, les recourants considèrent que le plan 1/2500 annexé à la demande 
d'autorisation indiquerait une emprise au sol sous-dimensionnée et que l’extrait du 
plan cadastral joint à la demande ne représenterait pas les propriétés sur une 
profondeur de 15 m au moins, mentionnerait faussement un bâtiment démoli 


- 22/32 - 
A/2443/2020 
(n° 4______) sur la parcelle n° 6'628 et omettrait de représenter des bâtiments en 
cours de cadastration sur les parcelles nos 6'629 et 6'628. 
 
 
C'est toutefois à juste titre que le TAPI a considéré que selon les 
explications du département, le plan de base à l'échelle 1/2500 extrait de la base 
de données de la direction de la mensuration officielle, poursuit le but de 
permettre de situer la parcelle concernée par le projet. L'éventuelle imprécision 
quant à l'emprise de la construction projetée n'est pas déterminante puisque le 
département se fonde sur le plan cadastral établi par un ingénieur géomètre 
officiel qui illustre l'emprise du projet sur la parcelle en question. S'agissant du 
plan cadastral visés ne varietur, il n'est pas contesté qu'il révèle toutes les 
informations pertinentes pour la compréhension du projet. Renvoyer la demande 
au motif que ce plan n'indiquait pas, sur une profondeur de 15 m, certaines 
parcelles limitrophes, ou exiger une mise à jour du plan de base à l'échelle 1/2500 
aurait relevé du formalisme excessif. 
 
 
Les recourants n'ont subi aucun préjudice du fait que le plan figurant au 
dossier ne fasse pas mention du bâtiment n° 5______, puisqu'ils ont pu prendre 
connaissance et comprendre la portée du projet. La problématique de l'éventuel 
empiètement du garage sur la parcelle de l'intimée est cependant exorbitante au 
présent litige. 
 
 
S'agissant enfin du grief d'inégalité de traitement, les recourants n'établissent 
ni ne soutiennent que dans une situation identique, le département aurait procédé 
de manière différente. 
 
 
Le grief sera en conséquence rejeté. 
6) 
 
Les recourants estiment que le calcul des CDPI opéré par le département 
serait contraire à sa propre directive et constituerait, le cas échéant, un 
changement de pratique administrative contraire à la bonne foi. 
 
 
Les recourants invoquent une violation de l'art. 3 al. 3 RCI au motif que la 
surface totale des CDPI excèderait les 8 % de la parcelle. Ils font en particulier 
valoir que le calcul ne tiendrait pas compte des surfaces en terrasse du 
rez-de-chaussée, malgré l'existence d'un mur latéral en cloisonnant l'un des côtés. 
En outre, aucune surface, même retranchée de 1,50 m ne serait prise en 
considération alors que ces terrasses ne pouvaient être considérées comme des 
surplombs d'étage. 
 
 
Le département relève que si le calcul de la surface totale des CDPI effectué 
par le mandataire de l'intimée qui parvient à un total de 94,67 m2, est erroné, le 
calcul correct de cette surface permettait de constater que les limites fixées par 
l'art. 3 al. 3 RCI n'étaient pas dépassées. L'intimée a par ailleurs exposé dans sa 
réponse que le mur évoqué par les recourants était un mur anti-bruit. 


- 23/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Ainsi, selon le département, comptent parmi les surfaces comptabilisées 
comme CDPI, la surface qui se situe sous le couvert de la rampe d'accès au garage 
souterrain (après une nouvelle mesure précise : 40,1 m2), celle qui se situe sous le 
couvert à vélos (12,9 m2). La surface qui se situe sous la saillie formée par le 
balcon et sur laquelle se trouve la terrasse au rez-de-chaussée a, après un nouveau 
mesurage précis, été comptabilisée à hauteur de 22,30 m2 (au lieu de 30,30 m2). 
Une profondeur de 1,50 m a été déduite de la surface de la terrasse située sous le 
balcon, conformément à la figure n° 5 de la page 4 de la directive sur les CDPI du 
3 février 2014. 
 
 
Conformément à l'art. 59 al. 7 LCI, les CDPI ne sont pas prises en 
considération dans le calcul des surfaces. 
 
 
En l'espèce, une analyse approfondie du cas concret à la lumière des 
dispositions, des directives et de la jurisprudence applicables a conduit le TAPI à 
retenir que contrairement à la figure 6 de la page 4 de la directive relative aux 
éléments en saillie du bâtiment principal, le mur latéral prévu est perpendiculaire à 
la terrasse et non pas à l'opposé du mur porteur en façade du bâtiment. Par 
ailleurs, contrairement à une situation déjà jugée par la chambre administrative, il 
n'est pas projeté de second mur, en L, à l'autre extrémité de la terrasse. De 
surcroît, l'espace concerné ne viendra pas abriter un garage, mais doit servir de 
terrasse. Il doit être ajouté que selon les explications de l'intimée, ce mur a pour 
vocation de protéger les usagers de la future terrasse des nuisances visuelles et 
sonores qu'entraînera l'usage de la rampe d'accès au garage en sous-sol par les 
véhicules. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le DT a comptabilisé la 
surface de la terrasse qui se situe sous la saillie formée par le balcon, en déduisant 
la profondeur de 1,50 m, conformément à la figure 5 de la directive, voire à la 
figure 6 représentant la situation d'un balcon/terrasse avec un poteau porteur. Par 
conséquent, les surfaces du projet litigieux devant in casu être prises en compte à 
titre de CDPI, à savoir la surface sous le couvert à vélo (12,90 m2), celle sous le 
couvert de la rampe d'accès (40,10 m2) et celle sous la saillie du balcon (22,30 
m2), soit 75,30 m2 ne dépassent pas la limite de 100 m2 posée par l’art. 3 al. 3 phr. 
3 RCI. 
 
 
Eu égard à la retenue dont se doit de faire preuve la chambre de céans en la 
matière, celle-ci ne pourra que constater que le choix tant du département que du 
TAPI d'assimiler la situation au schéma 5 entre dans le cadre du large pouvoir 
d'appréciation dont ils disposent et ne prête pas flanc à la critique ni ne dénote un 
changement de pratique administrative. Les arguments soulevés par les recourants 
ne permettent pas de s'écarter de ce raisonnement. 
 
 
Le grief sera en conséquence écarté. 
7) 
 
Les recourants contestent l'altitude de référence qui a été retenue 
relativement à la notion de « terrain naturel », reprochant au projet litigieux 


- 24/32 - 
A/2443/2020 
d'excéder le gabarit maximum admissible. Selon eux, le département n'aurait pas 
mesuré correctement le point de référence au sol en ne retenant pas l'altitude du 
terrain naturel avant les remblais réalisés à l'époque de la construction du bâtiment 
n° 6______ selon la DD 7______/1. 
 
a. 
En zone 5 de construction, le gabarit de hauteur de la construction litigieuse 
est réglé par les art. 60 et ss LCI. 
 
 Selon l’art. 60 al. 1 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser 
un gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur 
est définie à l’art. 61 LCI. Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces 
d’une construction, à l’exception des murs en attente (al. 2). 
 
 
À teneur de l’art. 61 al. 2 LCI, à front ou en retrait des voies publiques ou 
privées, la hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre 
alignements augmentée de 1 m (H ½ D + 1). La hauteur du gabarit est calculée, 
par rapport aux limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de 
l'art. 69 LCI (H D + 1) (art. 61 al. 3 LCI). 
 
 
La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m 
au niveau supérieur de la dalle de couverture (art. 61 al. 4 phr. 1 LCI). 
 
 
Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré 
conformément aux dispositions du plan d'aménagement ou des prescriptions du 
département ou, à défaut, à partir du niveau moyen du terrain adjacent (art. 63 
al. 1 LCI et art. 20 al. 1 RCI). 
 
 
D’après l’art. 20 al. 1 RCI, pour le calcul du gabarit, le point de référence au 
sol est mesuré conformément aux dispositions du plan d'aménagement ou des 
prescriptions du département ou, à défaut, à partir du niveau moyen du terrain 
naturel adjacent. En cinquième zone, le gabarit est mesuré du niveau indiqué à 
l'art. 20 RCI et jusque au-dessus de la dalle brute de couverture du dernier étage 
lorsqu'il s'agit d'un toit plat (art. 20 al. 2 let. c RCI). 
 
 
L'art. 21 al. 2 RCI prévoit que le gabarit est mesuré du niveau indiqué à 
l'art. 20 RCI et jusque au-dessus de la faîtière pour les faces-pignons (let. a) ; de la 
sablière ou du berceau pour les autres faces (let. b) ; de la dalle brute de 
couverture du dernier étage lorsqu'il s'agit d'un toit plat (let. c). 
 
 
Les installations techniques situées au-dessus de la dalle de couverture 
doivent être inscrites à l’intérieur du gabarit de toiture (art. 27 al. 1 RCI). Sur 
préavis de la CA, le département peut déroger à la règle prévue à l’al. 1 pour les 
machineries d’ascenseur et les bouches de canaux de ventilation, pour autant que 
celles-ci soient contenues à l’intérieur des pentes de 35° (art. 27 al. 2 RCI). 


- 25/32 - 
A/2443/2020 
 
 
Selon l'art. 69 al. 1 LCI, lorsqu'une construction n'est pas édifiée à la limite 
de propriétés privées, la distance entre cette construction et la limite doit être au 
moins égale à la hauteur du gabarit diminuée de 1 m (D H - 1). 
 
 
Sous réserve des dispositions des art. 67 et 68 LCI, la distance entre une 
construction et une limite de propriété ne peut être en aucun cas inférieure à 5 m 
(art. 69 al. 2 LCI). 
 
 
Les distances entre constructions et limites de propriétés ou entre deux 
constructions doivent être également appliquées aux angles de ces constructions 
(art. 69 al. 3 LCI). 
 
b. 
Selon la directive départementale du 12 avril 2017 (application de la LCI - 
atelier de travail et de formation avec la FAI) qui reprend la définition donnée par 
l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine de la 
construction (AIHC) : « Le terrain de référence équivaut au terrain naturel. S'il ne 
peut être déterminé en raison d'excavation et de remblais antérieurs, la référence 
est le terrain naturel environnant ». 
 
c. 
Dans son ATA/109/2015 du 27 janvier 2015 (consid. 5), la chambre 
administrative s'est penchée sur la notion de « terrain naturel » relevant que la 
règlementation genevoise ne prévoit pas de définition plus explicite de la notion 
de « terrain naturel » et que la jurisprudence genevoise en la matière n'a pas 
développé d'autres principes qui permettraient, dans certaines situations, d'y 
assimiler un terrain modifié ou aménagé. L'AIHC, auquel le canton de Genève n'a 
pas encore adhéré, prévoit que le terrain de référence équivaut au terrain naturel. 
Si celui-ci ne peut être déterminé en raison d'excavations et de remblais 
antérieurs, la référence est le terrain naturel environnant. Toutefois, pour des 
motifs liés à l'aménagement du territoire ou à l'équipement, le terrain de référence 
peut être déterminé différemment dans le cadre d'une procédure de planification 
ou d'autorisation de construire (art. 1.1 AIHC). Cette possibilité est prévue 
principalement pour des raisons de sécurité liées aux crues, par exemple (Patrick 
VALLAT, Harmonisation de la terminologie du droit de la construction SJ 2008 
II p. 52). Certaines législations cantonales prévoient une notion plus dynamique 
du terrain de référence permettant de considérer, à certaines conditions, comme 
terrain naturel, un terrain aménagé (ZBl 2006 p. 322, note d'Arnold MARTI). À 
titre d'exemple, la jurisprudence vaudoise concernant le terrain naturel, terme 
auquel se réfère également sa législation, prévoit trois conditions cumulatives 
pour qu'un terrain aménagé soit considéré comme « naturel ». L'apport de terre 
doit être intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction 
projetée, les travaux de remblayage ont porté sur un secteur d'une certaine étendue 
afin de ne pas compromettre les intérêts des propriétaires voisins et il faut encore 
que l'aménagement ne semble pas avoir été effectué en vue d'une construction à 
édifier à plus ou moins bref délai (arrêt de la Cour de droit administratif et public 
du Tribunal cantonal vaudois du 16 juin 2009 ; RDAF 1984 p. 156 ; RDAF 1974 


- 26/32 - 
A/2443/2020 
p. 226). Ces conditions se retrouvent en droit valaisan, où elles sont fixées dans un 
glossaire annexé à l'ordonnance cantonale sur les constructions du 2 octobre 1996 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_331/2012 consid. 2). Dans cet arrêt, la chambre 
administrative n'a pas examiné « si, et, cas échéant, à quelles conditions, un 
aménagement du terrain pourrait être considéré comme "terrain naturel" ». 
 
 
Dans un arrêt ultérieur (ATA/1335/2019 du 3 septembre 2019), la chambre 
administrative a, cette fois, considéré admissible de tenir compte du niveau actuel 
du terrain lorsque celui-ci avait fait l'objet d'une modification plusieurs années 
auparavant, touchant un très large périmètre et qu'aucune évolution n'avait été 
constatée depuis lors. 
 
d. 
En l'espèce, le TAPI a retenu à juste titre les explications du département, 
selon lesquelles le secteur du W______ a fait l'objet d'un remblayage dans les 
années 1979 et 1980, lors de la construction de villas sur les parcelles nos 4'972, 
4'970, 4'915, 4'911, 4'969 et 4'973, longeant le parc, afin de les protéger 
d'éventuelles crues du Z______. Il en résultait que la construction de ces six villas 
avait pu être autorisée moyennant le remblayage réalisé d'une hauteur d'environ 2 
m sur l'ensemble des parcelles, mesure qui devait permettre de les protéger du 
risque de crues. Par ailleurs, ces terrains n'ont apparemment pas été modifiés 
depuis lors comme le révèle le plan des courbes de niveau observé sur le SITG, 
selon lequel l'altitude référencée des parcelles précitée est de 427 m. 
 
 
C'est ainsi à bon droit que le TAPI a considéré que le département n'avait 
pas excédé son pouvoir d'appréciation en retenant que le niveau actuel du terrain 
litigieux – dès lors qu'il a fait l'objet d'une modification, quarante ans plus tôt, 
pour des raisons de sécurité publique contre les risques d'inondation, modification 
qui, de surcroît, a touché un très large périmètre et sans qu'une évolution 
ultérieure ait été constatée – pouvait servir de point de référence pour calculer le 
gabarit de la construction querellée. En effet, retenir l'altitude du terrain naturel 
initial dans le cas d'espèce, même si elle peut être déterminée en raison de 
l'existence des anciens plans, n'aurait pas de sens puisqu'aucune habitation ne 
pourrait être autorisée sans modification du terrain pour les raisons rappelées plus 
haut. 
 
 
Par conséquent, les recourants échouent à démontrer que le calcul de 
l'altitude du terrain moyen tel qu'il résulte des plans de coupes et gabarits A-A 
(426,58 m et 427,11 m) et B-B (426,75 m et 426,95 m) du 30 octobre 2019 ne 
respecterait pas l'art. 20 RCI précité. 
 
 
Le grief sera dès lors écarté. 
8) 
 
Les recourants invoquent une violation du principe de prévention au motif 
que le SABRA aurait renoncé à son application tel que dicté par l'art. 11 LPE, en 
se limitant à énoncer des souhaits, sans imposer de conditions. Ils estiment que le 


- 27/32 - 
A/2443/2020 
SABRA a basé son préavis du 23 décembre 2019 relatif à l'installation de la PAC 
sur une description ne correspondant pas aux plans initiaux du 25 mars 2019 ni à 
ceux du 9 octobre 2019. 
 
 
Ainsi que l'a considéré à juste titre le TAPI, il ressort de l'examen du dossier 
que le SABRA a expressément conditionné son préavis favorable du 23 décembre 
2019 au respect de diverses conditions, lesquelles devront être contrôlées trente 
jours avant le début des travaux. Ainsi, relevant que la PAC n'était plus prévue au 
même endroit que précédemment et que la première étude acoustique n'avait pas 
été actualisée, il requérait en particulier la production d'un rapport acoustique 
contenant notamment les implantations précises des appareillages et des sources 
d'émissions sonores sur un plan ainsi que la localisation des locaux à usage 
sensible aux bruits les plus exposés retenus pour les calculs démontrant le respect 
des exigences de l'art. 7 OPB. Cette condition fait partie intégrante de 
l'autorisation querellée. 
 
 
Dès lors à ce stade, aucun élément ne permet de retenir que le département 
se serait basé sur un préavis incomplet concernant l'installation de la PAC. S'il 
devait être constaté que la PAC, une fois mise en place, engendrait des nuisances 
sonores dépassant ce qui est admissible, le département serait fondé à prendre 
d'éventuelles mesures, sur la base d'un constat concret effectué lors d'une 
inspection locale, pour y remédier (arrêt du Tribunal fédéral 1A.322/2000 du 1er 
juin 2001 consid. 3d), en faisant notamment intervenir le SABRA. Par 
conséquent, les craintes des recourants liées aux éventuelles nuisances sonores qui 
découleraient de la PAC apparaissent en l'état prématurées, ce d'autant que, 
comme l'a relevé l'intimée, les recommandations du SABRA concernent les futurs 
propriétaires de l'habitat groupés qui risquent d'auto-générer des nuisances 
sonores et non spécifiquement les voisins. 
 
 
Le grief sera en conséquence rejeté. 
9) 
 
Enfin, les recourants se plaignent d'une atteinte au site portée par le projet 
querellé, lequel s'inscrirait en rupture complète avec l'architecture de la zone. 
 
a. 
Les conditions imposées par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, soit le caractère justifié 
des circonstances, et celle relative à la compatibilité du projet qui pose des critères 
relatifs à l'esthétique et à l'aménagement du territoire, relèvent de l'exercice du 
pouvoir d'appréciation de l'autorité compétente, qui doit s'exercer dans le cadre 
légal dont les instances de recours sont habilitées à sanctionner, selon l'art. 61 al. 1 
let. a LPA, à sanctionner l'excès ou l'abus (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
1C_204/2021 du 28 octobres 2021 consid. 5.3). 
 
b. 
La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 LCI est une clause d'esthétique, analogue à celle 
contenue à l'art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 


- 28/32 - 
A/2443/2020 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la 
norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 
de subventions et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique 
des constructions (ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3d ; ATA/639/2020 du 
30 juin 2020 consid. 4c ; ATA/45/2019 du 15 janvier 2019 consid. 5b). 
 
c. 
L'autorité administrative jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'octroi 
de dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées d'une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de 
l'équité et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des 
facteurs décisifs. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec 
retenue les décisions par lesquelles l'administration accorde ou refuse une 
dérogation. L'intervention des autorités de recours n'est admissible que dans les 
cas où le département s'est laissé guider par des considérations non fondées 
objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les 
autorités de recours sont toutefois tenues de contrôler si une situation 
exceptionnelle justifie l'octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond 
aux buts généraux poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par l'intérêt public 
ou d'autres intérêts privés prépondérants ou encore lorsqu'elle est exigée par le 
principe de l'égalité de traitement, sans être contraire à un intérêt public 
(ATA/514/2018 du 29 mai 2018 consid. 4b ; ATA/281/2016 du 5 avril 2016 
consid. 7a ; ATA/451/2014 du 17 juin 2014 consid. 5c et les références citées). 
 
 
Selon une jurisprudence constante, s'ils sont favorables, les préavis de la CA 
n'ont, en principe, pas besoin d'être motivés (ATA/724/2020 du 4 août 2020 
consid. 3g ; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 confirmé par l'arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2). 
 
d. 
En l’espèce, comme l'a retenu le TAPI, tous les préavis des instances 
spécialisées consultées sont favorables, parfois sous conditions et la commune ne 
s’oppose pas au projet. À cet égard, la réserve émise par cette dernière ne saurait 
entrer en considération puisqu'à teneur du dossier, aucune demande visant 
l'établissement d'un plan de site n'a été déposée. La CA s'est penchée à plusieurs 
reprises sur le projet. Après avoir délivré un préavis défavorable au motif que 
l'architecture proposée était hybride et qu'elle impactait la cohérence du projet, 
elle s'est finalement déclarée favorable avec la dérogation selon l'art. 59 al. 4 LCI ; 
les plans étaient conformes aux préavis de consultation et elle n'a émis aucune 


- 29/32 - 
A/2443/2020 
réserve concernant une quelconque incompatibilité du projet avec le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier. La brièveté de sa motivation, que la loi 
et la jurisprudence n'exigent au demeurant pas, ne saurait signifier que cette 
instance n'aurait pas examiné de manière complète et circonstanciée l'intégration 
des constructions projetés dans le site et le quartier et l'analyse de la CA, 
composée de spécialistes en matière d'architecture et d'urbanisme, apparaît 
parfaitement défendable. Même si le formulaire B06 ne figure pas dans le dossier, 
étant relevé que ce document n'est pas expressément exigé par l'art. 9 RCI, aucun 
élément ne permet de retenir que la CA n'aurait, dans le cas présent, pas disposé 
des éléments suffisants pour procéder à un examen minutieux de la clause 
d'esthétique contenue dans l'art. 59 al. 4 LCI. 
 
 
Par ailleurs, le législateur a souhaité permettre à la zone villas d'évoluer et 
de se densifier, notamment par la création d'habitats groupés, qui modifieront à 
terme sa configuration. Il a eu conscience de cette évolution et, en augmentant les 
indices d'utilisation du sol dérogatoires susceptibles d'être appliqués dans cette 
zone, a souhaité encourager la réalisation de ces nouvelles formes d'habitation. 
L'exiguïté du territoire et la pénurie de logements sont en effet des problèmes 
auxquels le législateur a jugé nécessaire d'apporter des solutions (ATA/1274/2017 
du 12 septembre 2017 ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 ; ATA/828/2015 du 11 
août 2015, confirmé par le Tribunal fédéral dans son arrêt 1C_476/2015 du 3 août 
2016). De plus, l'obligation de densification émanant des autorités genevoises 
résulte du plan directeur cantonal 2030, adopté le 20 septembre 2013 et approuvé 
par le Conseil fédéral le 28 janvier 2015. Ce document fondateur illustre leur 
réelle intention de procéder aux aménagements nécessaires. Or, le projet querellé 
s'inscrit dans cette optique, puisque, pour la parcelle visée, il n'est pas contesté 
que celle-ci est à destination d'utilisation diversifiée de la zone villas avec comme 
objectif de planification directrice la densification sans modification de zone de la 
zone villa, en favorisant l'habitat individuel groupé (fiche A04 ; ATA/498/2020 du 
19 mai 2020 consid. 4e). 
 
 
Enfin, le nouveau PDCom adopté par la commune le 17 décembre 2019 et 
approuvé par le Conseil d'État le 25 mai 2020, prévoit une densification modérée 
pour le secteur dans lequel s'insère le W______, soit une densité intermédiaire 
avec un IUS pouvant s'élever jusqu’à 0.48 (au sens de l’art. 59 al. 4 let. a LCI) 
lorsque le projet de construction intègre les principes d’organisation de la trame 
urbaine et paysagère et s’inscrit dans le quartier selon les objectifs 
d’aménagement (Rapport explicatif du PDCom p. 186 et ss). 
 
 
Il s'ensuit que le projet litigieux, qui s'inscrit dans l'évolution législative de 
l'art. 59 LCI, n'apparaît pas incompatible avec le nouveau visage du quartier, tel 
qu'il est appelé à se dessiner, conformément à la volonté du législateur 
(ATA/1485/2017 du 14 novembre 2017 consid. 8d ; ATA/284/2016 du 5 avril 
2016 consid. 7e), étant souligné que la 5ème zone qui abrite le W______, ne 


- 30/32 - 
A/2443/2020 
bénéficie en soi d'aucune protection particulière, de sorte que les constructions n'y 
sont pas soumises, s'agissant de leur expression architecturale, à une contrainte 
autre que celle résultant de la clause d'esthétique de l'art. 59 al. 4 let. a LCI 
(ATA/1485/2017 du 14 novembre 2017 consid. 8d ; ATA/1274/2017 du 
12 septembre 2017 consid. 6f ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 7e). 
 
 
Ainsi, c'est à bon droit que le TAPI a jugé que les considérations esthétiques 
et l’opposition à la densification du secteur en question situé en zone 5 formulées 
par les recourants, qui entendent avant tout substituer leur propre appréciation à 
celle de l'autorité intimée, ne peuvent être suivies. En définitive, il ne peut pas être 
reproché au département, en présence de préavis favorables, en particulier ceux de 
la CA et de la commune, d'avoir délivré l'autorisation de construire querellée. Le 
fait qu'il ait, en tenant compte de tous les intérêts en présence, procédé à une 
appréciation différente de celle des recourants ne permet pas de retenir qu'il se 
serait fondé sur des critères et considérations dénués de pertinence et étrangers au 
but visé par l'art. 59 al. 4 let. a LCI. La chambre de céans, qui doit faire preuve de 
retenue et respecter la latitude de jugement conférée au département, ne saurait en 
corriger le résultat en fonction d'une autre conception, sauf à statuer en 
opportunité, ce que la loi ne lui permet pas (art. 61 al. 2 LPA). 
 
 
Au vu de ce qui précède, le département et le TAPI n’ont pas excédé leur 
pouvoir d'appréciation ni violé le droit en délivrant l'autorisation de construire 
DD 2______, respectivement en la confirmant. 
 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
10) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge 
solidaire des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 2’000.- sera allouée à J______ SA, qui y a conclu, à la charge solidaire des 
recourants (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 24 janvier 2022 par MM. A______, B______, 
C______, D______, Mme E______, M. F______, Mme G______ et M. H______ et 
Mme I______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 1er 
décembre 2021 ; 


- 31/32 - 
A/2443/2020 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de MM. A______, B______, 
C______, D______, Mme E______, M. F______, Mme G______ et M. H______ et 
Mme I______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à J______ SA à la charge solidaire 
de MM. A______, B______, C______, D______, Mme E______, M. F______, Mme 
G______ et M. H______ et Mme I______ ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Philippe Cottier, avocat des recourants, à Me 
François Bellanger, avocat d'J______ SA, à Me Philippe Cottier, avocat de M. 
K______, Mme et M. L______, Mme et M. M______, Mme et M. N______, M. 
O______, M. P______, Mme Q______ et M. R______, au département du territoire - 
OAC ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Verniory et Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
 
La greffière : 


- 32/32 - 
A/2443/2020 
Genève, le