ge_gerichte · DCSO/600/2007 · 2007-12-20 · de

Résumé:
 Les démarches en vue de la réalisation de la part de copropriété considérée rentrent dans le cadre des actes de liquidation de la faillite; les frais y afférents doivent dès lors être facturés par l'administrateur spécial au taux horaire arrêté par la Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites sur la base de l'art. 47 OELP être prélevés sur le produit de réalisation.
L'administrateur spécial pouvait, au vu des circonstances, avoir recours à un tiers pour le seconder dans une procédure de réclamation devant les autorités fiscales vaudoises. La note d'honoraires du tiers est approuvée.

& É
se, ee

REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE
POUVOIR JUDICIAIRE
DCSO/600/07
DÉCISION

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES

SIÉGEANT EN SECTION

DU JEUDI 20 DECEMBRE 2007

Cause A/3859/2007, plainte 17 LP formée le 13 septembre 2007 par la Banque
C .

Décision communiquée à :

- Banque C
- Administration spéciale de la masse en faillite de G

- Commission de surveillance des créanciers
de la masse en faillite de G

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens
de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

EN FAIT

Par jugement n° JTP1/12052/1995 du 4 septembre 1995, le Tribunal de première
instance a déclaré M. G en état de faillite.

La première assemblée des créanciers s’est tenue le 26 février 1997. A cette
occasion, une administration spéciale a été instaurée et confiée à M. H ,
ingénieur civil EPFZ, qui avait fonctionné jusque-là comme administrateur
provisoire de la faillite sur désignation du Tribunal de première instance, et une
commission de surveillance de trois membres a été instituée en les personnes de

MM. C , R et L . M C a été remplacé dès le
9 novembre 1999 par MM. R et L par M. A dès le 27 juin
2000.

L’inventaire dans cette faillite a été établi le 9 novembre 1999.

Sous n° 4 de cet acte est inventoriée une part de copropriété pour 0,5/1000°"°,
immatriculée au feuillet spécial n° xxx77 No X, dans la parcelle n° xxx77, feuille
Y, sise route P , Chemin E ; ci-après également : part de copropriété
dans l’immeuble. Il est indiqué que cet immeuble est grevé, en premier rang,
d’une cédule hypothécaire au porteur de 175'000 fr.

Sous n° 15 est inventoriée une part de copropriété pour 1/2 de la parcelle n° xx3,
feuille Y, sise au lieu-dit «G », ainsi qu’une part de copropriété pour 1/2
de la parcelle n° xx1, feuille Y, sise au lieu-dit «E » (ci-après également :
les parcelles n° xx3 et xx1). Il est indiqué que ces immeubles sont grevés, en
premier rang, d’une cédule hypothécaire au porteur de 5'800'000 fr. et, en
deuxième rang, d’une cédule au porteur de 1'400'000 fr.

L'état de collocation dans cette faillite a été déposé le 9 novembre 1999
également.

La Banque C y est admise, sous n° 2, pour une créance de 7'360'034 fr. 10
en gages immobiliers, soit au titre (1) d’une cédule hypothécaire de 5'800'000 fr.
grevant en premier rang la parcelle n° xx3, feuille Y, de la Commune C ,
(1) d’une cédule hypothécaire de 1'400'000 fr. grevant en deuxième rang la
parcelle précitée, et (iii) d’une cédule hypothécaire de 175000 fr. grevant en
premier rang la parcelle n° xxx77, feuille Y, à Genève.

Le 27 mars 1996, M. H a requis l’Office des poursuites et des faillites de
Nyon de prendre possession et d’administrer la parcelle n° xx3, feuille Y, d’en
estimer la valeur de réalisation et son état hypothécaire, ainsi que de prendre
toutes mesures utiles dans l’intérêt des créanciers.

Le 18 avril 1996, M. H a demandé à l’Office des poursuites et des faillites
de Nyon de surseoir à la vente de la parcelle précitée « dans l'intérêt des

-2-

créanciers du failli pour le cas où une solution pouvait être proposée par le
créancier gagiste ».

Le 15 octobre 1998, la Banque C a requis la vente des parcelles n° xx3 et
xxl de la Commune de Coppet ; l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a
adressé l’avis de réception de la réquisition de vente le 20 octobre 1998.

Le 10 novembre 1998, la Commune de Coppet, représentée par la Recette de
l’Etat de Vaud, a également requis la vente des parcelles précitées ; l’Office des
poursuites et des faillites de Nyon a adressé l’avis de réception de la réquisition de
vente le 12 novembre 1998.

M. H a informé la Commission d’impôt du district de Nyon desdites
réquisitions de vente par courrier du 1° mars 1999.

Le 13 octobre 1999, l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a expédié les
avis de vente aux enchères, indiquant que cette dernière aurait lieu le 15 décembre
1999 ; la vente aux enchères a été publiée dans la Feuille des avis officiels du
canton de Vaud et la Feuille Officielle Suisse du Commerce du 15 octobre 1999.

Le 11 novembre 1999, l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a
communiqué l’état des charges des parcelles n° xx3 et xx1 de la Commune de
Coppet ; il en résulte que la première parcelle a été estimée à 3'014'000 fr., la
seconde à 114'000 fr. et que le total des charges s’élève à 10'226'385 fr. 10.

Lesdites parcelles ont été adjugées le 15 décembre 1999 à V SA, société
anonyme sise à Genève, pour le prix de 7'200'000 fr.

Le 14 avril 2000, M. H a transmis à la Commission d’impôt du district de
Nyon copie du procès-verbal de la vente aux enchères des parcelles n° xx3 et xx1
de la Commune de Coppet, ainsi que de l’état des charges desdites parcelles,
relevant que le déficit résultant de cette vente s’élevait à plus de 3'000'000 fr. ; il
joignait également à son courrier une déclaration pour l’imposition des gains
immobiliers faisant état dudit déficit.

Le 29 août 2000, répondant à un courrier recommandé de la Commission d’impôt
du district de Nyon — non versé à la procédure —, M. H a contesté le
décompte du gain immobilier établi par ladite commission et l’a invitée à revoir sa
position.

Le 6 septembre 2000, M. H a réitéré sa contestation formulée le 29 août
2000.

Le 23 octobre 2000, la Commission d’impôt du district de Nyon a indiqué à
M. H charger sa recette de faire parvenir à l’Office des poursuites de

Nyon un bordereau d’impôt sur les gains immobiliers définitif de 114'228 fr.
(18 % s/ 634'600 fr.), échu dès le 25 septembre 2000.

Le 1° novembre 2000, M. H a déposé devant la Commission d’impôt du
district de Nyon une réclamation motivée contre la décision de taxation du
23 octobre 2000.

Le 30 novembre 2000, la Commission d’impôt du district de Nyon a confirmé la
décision attaquée et a invité M. H à lui indiquer s’il entendait maintenir ou
retirer sa réclamation.

Le 5 décembre 2000, M. H a déclaré maintenir sa réclamation.

Le 13 mai 2004, l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud a
confirmé « la proposition de règlement de l'Office d'impôt du district de Nyon du
30 novembre 2000, la taxation étant conforme aux dispositions légales en la
matière ».

Le 28 mai 2004, M. H a, par courrier motivé, indiqué à l’ Administration
cantonale des impôts du canton de Vaud qu’il maintenait sa réclamation.

Le 4 novembre 2005, répondant à un courrier de M. H du 8 septembre
2005 — non versé à la procédure —, la Banque C a indiqué à ce dernier qu’il
apparaissait totalement exclu qu’elle puisse être tenue du versement d’un impôt
sur les gains immobiliers dans le cadre de la réalisation forcée des parcelles n°
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet. Elle a notamment rappelé que le produit de
cette vente aux enchères ne lui avait pas permis de recouvrer l’intégralité du
montant de sa créance, puisqu'il en était résulté un découvert de plus de
3'000'000 fr.

Le 25 novembre 2005, l’ Administration cantonale des impôts du canton de Vaud
a admis la réclamation formée par M. H et a annulé la décision de taxation
rendue le 23 octobre 2000 par la Commission d’impôt du district de Nyon.

Le 21 août 2007, M. S , expert-comptable et conseiller financier, a fait
parvenir à l’administration spéciale de M. G en faillite une note
d'honoraires de 2'675 fr. pour les services rendus dans le cadre de la procédure de
réclamation ayant opposé ladite administration aux autorités fiscales vaudoises.

Cette note d’honoraires se lit comme suit :

« NOTE D'HONORAIRES ET FRAIS
Concerne : Administration fiscale vaudoise

Terrain : Coppet, parcelles xx3 et xx1
- Examen du dossier
- Conférences avec M. H , liquidateur.

4 -

- Mise au point rédaction requête en contestation de la taxation de
l'Administration fiscale de l'Office d'impôt de Nyon au montant de
Fr. 114'228.-- au titre d'impôt sur les bénéfices immobiliers.

- Pris acte du rejet de la réclamation.

- Consultations relatives aux recherches du statut fiscal genevois de
M. G , avant la faillite.

- Dito pour obtention documentations (justificatifs bancaires) de la Banque
C

- Participation à la rédaction du recours auprès de la Commission Cantonale
de Recours de l’Administration fiscale cantonale vaudoise.

- Suivi pour intervention dans ladite procédure par M. H
Communications de relevés de paiements et pièces complémentaires.

- Pris acte de la décision de l'Administration fiscale cantonale vaudoise de
l’annulation de la taxation.

Honoraires : Fr. 2'500.--
Frais :
Vacations, débours, etc. Fr. 175.--
Total Fr. 2'675.-- »
Le 12 septembre 2002, répondant à un courrier de M. H du 9 septembre
2002 — non versé à la procédure —, P SA a indiqué au précité qu’elle

pensait pouvoir trouver acquéreur(s) de la part de copropriété de M. G
dans l’immeuble pour le prix de 160'000 fr., sous déduction de sa commission de
vente de 1,8% (hors taxes) du prix de la transaction.

Par courrier du 29 août 2003, la Banque C a donné son accord à
M.H afin qu’il mandate P SA en vue de lui présenter un ou des
acquéreur(s) potentiel(s) de la part de copropriété susmentionnée. La Banque
C a indiqué que les conditions du mandat devaient être les suivantes : (i)
mandat de courtage non exclusif; (ii) commission de courtage de 1,8% hors
taxes ; (ii) prix de vente minimum: 165'000 fr.; et (iv) éventuels frais de
publicité à la charge exclusive de P SA. Elle a enfin spécifié que les frais
d’instrumentation de l’acte de vente, ainsi que les frais et impôts liés au transfert
de propriété seraient à la charge exclusive de l’acquéreur.

Par courriel du 16 octobre 2003, P SA a relancé M. H aux fins
d’obtenir son accord relatif au mandat de vente de la part de copropriété
considérée.

Par courrier du 24 octobre 2003, M. H a formellement confié à P

SA le mandat de vendre de gré à gré la part de copropriété en cause aux
conditions suivantes : (1) prix de vente minimal : 165'000 fr. ; (ii) commission de
courtage : 1,8% hors taxes ; (iii) délai de validité du mandat : trois mois à compter
du 24 octobre 2003, sous réserve d’une éventuelle prolongation. M. H a
encore précisé que toute offre ferme répondant à ces critères devrait être soumise

-5-

pour approbation à l’ensemble des créanciers par voie de circulaire avant la vente,
que si un ou des créancier(s) venai(en)t à faire une meilleure offre, une « mini-
vente aux enchères » serait organisée par ses soins entre les intéressés et que la

commission de P SA « serait naturellement réservée ».
Par courrier du 16 mars 2004, la Banque C a invité M. H à bien
vouloir la tenir informée du suivi du mandat confié à P SA et s’est étonnée

du fait qu’elle n’avait pas encore reçu d’offres d’achat de la part de copropriété
considérée.

Par courrier du 24 avril 2004, M. H a indiqué à la Banque C que
P SA n’avait pas réussi à obtenir d’offres au prix minimum convenu de
165'000 fr. En conséquence, il avait «pris [slon bâton de pèlerin et [avait]
cherché [lui-même] un acquéreur », qu’il avait trouvé en la personne de la Caisse
de pensions complémentaire de R SA et de sociétés affiliées, qui lui avait
fait parvenir une offre ferme au montant de 175'000 fr. M. H indiquait
enfin à la Banque C que « la masse en faillite [lui] reporteralit] les frais
effectifs de la gestion de ce bien pendant la faillite ainsi que ceux découlant des
démarches effectuées en vue de sa réalisation, dans un décompte qui suivra la

vente ».

Par courrier du 29 avril 2004, la Banque C a donné son accord à la vente
de la part de M G dans l’immeuble à la Caisse de pensions
complémentaire de R SA et de sociétés affiliées pour le prix de

175'000 fr., précisant que tous « les frais liés à la cession dont il s’agit » seraient
« à la charge exclusive de l'acquéreur » et que « dans la mesure où la quote-part
susmentionnée génér{ait] des produits, qui [lui] reviennent, [elle] partait] de
l’idée que la masse en faillite prélèver{ait] les frais effectifs de gestion sur ces
deniers ».

Par courrier du 10 mai 2004, M. H a accusé réception de l’offre formulée
par la Caisse de pensions complémentaire de R SA et de sociétés affiliées
relative à la « reprise » de la part de copropriété de M. G dans l’immeuble
pour le prix de 175'000 fr. Il a indiqué que cette offre avait été soumise à la
Banque C en sa qualité de créancier gagiste et que cette dernière avait
donné son accord en précisant que les frais de mutation étaient à la charge de
l’acquéreur. Il a enfin informé la Caisse de pensions complémentaire de R

SA et de sociétés affiliées que l’ensemble des créanciers du failli seraient
informés de cette offre par voie de circulaire dans le courant du mois de mai 2004
et qu’à l’issue de cette consultation, si aucun créancier ne s’était manifesté, il
pourrait être procédé à la vente.

Par courrier du 10 mai 2004 également, M. H a informé la Banque
C que par « frais liés à la cession », il comprenait les frais de mutation, ce
qu’il avait précisé à la Caisse de pensions complémentaire de R SA et de

-6-

sociétés affiliées. Il a encore exposé qu’en ce qui concernait les frais de masse, un
décompte serait établi avant la signature de l’acte de vente et qu’il lui serait
soumis.

La Commission de surveillance des créanciers de la masse en faillite de
M. G a approuvé l’offre présentée par la Caisse de pensions
complémentaire de R SA et de sociétés affiliées dans sa séance du 1° juin
2004 tenue par téléphone.

Par courrier du 9 juin 2004, M. H a informé la Commission de céans de sa
décision de vendre de gré à gré, pour le prix de 175'000 fr., la part de copropriété

de M. G dans l’immeuble. Il a joint à son courrier une copie de la
circulaire qu’il a adressée à cet égard aux créanciers le 1° juin 2004.

Par courrier du 25 juin 2004, M. H a informé la Caisse de pensions
complémentaire de R SA et de sociétés affiliées qu’à la suite de la
procédure de consultation des créanciers, la part de copropriété de M. G

dans l’immeuble pouvait être réalisée de gré à gré pour le prix de 175'000 fr. Il a
invité ladite caisse à prendre contact avec un notaire de son choix aux fins
d’instrumentalisation de l’acte de vente.

Par courrier du 1” juillet 2004, la Caisse de pensions complémentaire de

R SA et de sociétés affiliées a mandaté Me Natacha GREGORC, notaire à
Genève.

Par acte du 24 août 2004, la masse en faillite de M. G , représentée par
M.H a vendu à la Caisse de pensions complémentaire de R SA et

de sociétés affiliées sa part de copropriété dans l’immeuble pour le prix de
175'000 fr.

Par courrier du 27 août 2004, M. H a informé P SA que la part de
copropriété de M. G dans l’immeuble avait été vendue à la Caisse de
pensions complémentaire de R SA et de sociétés affiliées, avec entrée en

jouissance au 1° juillet 2004, et l’a invitée à établir un décompte acheteur/vendeur
à cette date.

Par décision du 26 janvier 2006 (DCSO/29/06), la Commission de céans a, en
application de l’art. 47 OELP et sur requête de M. H du 23 avril 2005, fixé
la rémunération horaire de l’administrateur spécial de M. G en faillite à
225 fr. et dit que ce dernier pourra augmenter son tarif horaire à 250 fr. pour les
prestations qu’il aura fournies (et refacturera) à la charge de tiers.

Par courrier du 6 septembre 2007, M. H a fait parvenir à la Banque
C sa «note d'honoraires relative à la procédure de l’impôt sur le bénéfice
des parcelles No xx3 et xx1 [de la Commune de Coppet] », celle « relative au
droit de copropriété pour 0,5 %o de la parcelle 13277, route P à Genève »,

-7-

le « décompte immobilier relatif [au droit de copropriété précité] », ainsi que le
«décompte Banque C /M. G en faillite». Il a indiqué qu’il
ressortait des décomptes établis un solde de 39'832 fr. 75 en faveur de la Banque
C et a invité cette dernière à lui retourner pour accord, dûment daté et
signé, « le décompte immobilier annexé ». Il a ajouté qu’en ce qui concernait les
parcelles nŸ xx3 et xxl de la Commune de Coppet, le découvert passerait de
3'024'186 fr. à 3'033'986 fr. et que les montants non couverts par les gages
seraient reportés en 5°"° classe, l’état de colocation étant corrigé et publié.

La note d’honoraires relative à la réalisation des parcelles n° xx3 et xx1 de la
Commune de Coppet se lit comme suit :

« Note d’Honoraires
Frais de masse pour la procédure liée
aux prétentions de FR 114'000.- de l'Etat de Vaud.
Période du 1.1 2000 au 3.08.06

Prestations comprenant:

- analyse du dossier de requête de l’Etat de Vaud

- courriers et recours avec la commission d'impôt du district de Nyon les
14.04.2000; 29.08.2000; 6.9.2000; 1.11.2000; 5.12.2000

pris connaissance des positions de la commission d'impôt du district de Nyon
des 25.08.2000; 30.8.2000; 23.10.2000

- contestation et réclamation, décomptes et courriers à l'Etat de Vaud les
28.05.2004; 8.09.2004; 28.10.2005; 11.11.2005; pris connaissance des positions
de l’Etat de Vaud des 13.5.2004, 31.8.2004; 25.10.2005

- contacts et courriers avec la Banque C les 1.11.2000; 5.12.2000
6.07.2002; 28.05.2004; 28.05.2004; 17.04.2005; 6.09.2005; 68.09.2005;
20.10.2005; 14.11.2005; 30.05.2006; 3.08.2006; pris connaissance des

courriers de la Banque C des 6.05.2002; 20.10.2005; 4.11.2005

- courriers à l’OP de Nyon les 25.10.2000; 1.11.2000; 28.05.2004
Administration spéciale 28 H à FR 225.- 6'300.00
Conseil extérieur bloc 2'500.00
Secrétariat 10 H à FR 80.- 800.00
Débours, tél., timbres bloc 200.00
Total H.T. FR 9'800.00 »

La note d’honoraires relative à la réalisation de la part de copropriété dans
l’immeuble se lit comme suit :

« Note d’Honoraires
Frais de masse pour la gestion et la vente

du bien immobilier

Période du 15.09.1995 au 3.08.06

Prestations comprenant:

- analyse des rapports annuels de 1996 à 2004

- assemblées générales de 1996 à 2004

(8 présences et 1 absence)

- contacts et courriers avec la Banque C les 1.11.2000; 5.12.2000
12.03.1997; 29.01.1998; 23.05.2002; 15.03.2003; 26.05.2003; 15.06.2003;
20.03.2004; 24.04.2004;

- contrôle des décomptes annuels de gestion de 1995 à 2004

Vente comprenant:

- mandat à P SA le 9.09.2002 (conjointement avec C SA)

- contacts et courriers avec "P "

- recherche d'acquéreurs potentiels

- circulaire aux créanciers

- contrôle du projet d'acte, courriers avec notaire
- acte chez notaire le 24.08 2004

Gestion:

Administration spéciale 63 H à FR 225.- 14'175.00
Secrétariat 8 H à FR 80.- 640.00
Débours, tél., timbres bloc 1'150.00
Vente:

Commission de vente 5% de FR 175'000.- bloc 6750.00
Total H.T. FR 24'715.00 »

Le décompte immobilier relatif à la réalisation de la part de copropriété dans
l’immeuble se lit comme suit :

« DECOMPTE IMMOBILIER
Dossier: Droit de copropriété pour 0,5 0/00 de la parcelle 13277, route P
à Genève
1. REALISATION
1.1 Prix de vente
(Acte de Me N. Gregorc, notaire, du 24.08.2004) FR 175'000.00

1.2 Loyers
Loyers encaissés de 1996 à 2004 FR 74'857.70
Total I FR 249'857.70

II CHARGES LEGALES

2.1 Etat de Genève, impôt privilégié FR 1321.60

Complément impôt privilégié FR 309.95

2.2 Masse en faillite FR 24'715.00

Total II FR 26'546.55
IUT DISPONIBLE

Total III FR 223'311.15
IV REPARTITION AUX CREANCIERS

4.1 Banque C

Cédule hyp. et intérêts 1” rang FR 175'000.00

Intérêts suppl. revendiqués FR 171'103.15

Total 4.1 FR 346'103.15

Dû selon décompte du 13.05.2005

No S xx9.x1.54 FR 346'103.15

(Non déduit produit réalisation)
4.2 Produit de réalisation

Versement Me Gregorc FR 173'678.40
Versement M. (à opérer) FR 74'347.75
Frais de Masse (à opérer) FR ./. 24'715.00
FR 223'311.15
4.3 Dù aux créanciers 0.00
4.4 Insuffisance de gage FR 122'792.00
V PRODUITS DIVERS
Cession cédules à l’acquéreur FR 1000.00

Par courrier du 13 septembre 2007, valant plainte au sens de l’art. 17 LP, la
Banque C a contesté les deux notes d’honoraires établies le 6 septembre
2007 par M. H .

S’agissant de la note d’honoraires relative à la part de copropriété dans
l’immeuble, la Banque C a indiqué contester le poste «commission de
vente de 5% de CHF 175'000.- », à savoir 8'750 fr. Elle a, en effet, rappelé avoir
donné son accord, le 29 août 2003, à ce que P SA soit mandatée et que la
commission de courtage soit de 1,8% hors taxes. La Banque C admet ainsi
que c’est un montant de 3'150 fr. plus TVA qui peut être retenu en faveur de
P SA au titre de sa commission de courtage et non la somme de 8'750 fr.
Elle a ainsi invité M. H à rectifier sa note d’honoraires, ainsi que les
décomptes immobiliers consécutifs.

En ce qui concerne la note d’honoraires relative aux parcelles n°” xx3 et xx1 de la
Commune de Coppet, la Banque C a exposé contester le poste « conseil
extérieur » au montant forfaitaire de 2'500 fr., au motif que la procédure de

-10-

réclamation devant les autorités fiscales vaudoises avait été menée directement
par les soins de M. H , Sans qu’il ait eu besoin de mandater un avocat ou
une fiduciaire, étant entendu que ladite procédure ne nécessitait pas, à ce stade,
l’appui de conseils externes. La Banque C a donc invité M. H à
modifier sa note d’honoraires en supprimant le poste précité.

Par courrier du 4 octobre 2007, M. H a indiqué à la Banque C qu’il
ne partageait pas «son appréciation sur les points relevés [dans son courrier du
13 septembre 2007]». Il a confirmé avoir conduit seul la procédure de
réclamation fiscale au niveau de la Commission d’impôt du district de Nyon, mais
qu’il avait eu recours à un expert-comptable lorsqu'il s’était agi de porter ladite
réclamation devant l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud,
«au vu des motifs invoqués par l'administration fiscale et de la somme de
FR 114'228.- en jeu». M. H a encore rappelé que la procédure de
réclamation s’était soldée par un succès et a exposé tenir la note d’honoraires de
l’expert-comptable mandaté à disposition de la Banque C . En ce qui
concerne la vente de la part de copropriété dans l’immeuble, M. H a
expliqué que la commission de 5% était justifiée en raison du prix obtenu, soit
175'000 fr. au lieu de 165000 fr. et qu’elle correspondait « aux usages en matière
de courtage immobilier à Genève ».

Par acte du 15 octobre 2007, la Banque C a formé plainte devant la
Commission de céans.

Reprenant les griefs articulés dans son courrier à M. H du 13 septembre
2007, la Banque C a conclu à l’annulation des décisions du précité des
6 septembre et 4 octobre 2007, en ce qu’elles retiennent comme dû par elle les
postes suivants : (1) 8750 fr. à titre de commission de courtage de 5% sur la vente
des droits de copropriété pour 0.5 millièmes de la parcelle xxx77, sise route
P à Genève et (ii) 2'500 fr. à titre de montant forfaitaire de « conseil
extérieur », lié à la réclamation auprès de la Commission d’impôt du district de
Nyon (parcelles « G »).

Dans sa réponse du 12 novembre 2007, M. H a exposé que la vente de la
part de copropriété de M. G dans l’immeuble n’a été possible que grâce à
la vente simultanée d’une autre part de copropriété dans cet immeuble détenue par
la société C SA en liquidation concordataire, dont il est l’un des
liquidateurs. Les démarches effectuées par la masse pour la vente de la part de
copropriété de M. G dans l’immeuble avaient été facturées «selon le tarif
en vigueur en matière de courtage à Genève ». Selon M. H , le montant
facturé de 8'750 fr., soit 5 % du prix de vente, inclut les prestations suivantes :
«mandat à P le 9.092002, contacts et courriers avec P ,
constitution d'un dossier, recherche d'’acquéreurs potentiels, entretiens avec
l’acheteur, entretiens et accord avec les liquidateurs de C SA, circulaire
aux créanciers, contrôle du projet d'acte, courriers avec notaire, signature de

-11-

l’acte chez notaire le 24.08.2004 en coordination avec l'acheteur et les
liquidateurs de C SA ». M. H a indiqué que la masse en faillite
«n'entendait pas réaliser des prestations sans être honorée », mais qu’elle
«serait toutefois disposée à facturer l’ensemble de ses prestations au tarif horaire
si la Commission de surveillance le demande ».

S'agissant des honoraires relatifs à la procédure de réclamation contre la décision
de taxation ensuite de la vente aux enchères des parcelles n° xx3 et xx1 de la
Commune de Coppet, M. H expose qu’au regard de l’importance de la
somme en jeu, soit 114'228 fr., et de sa formation d’ingénieur EPFZ, il a jugé
opportun de faire appel à un expert-comptable aux fins de le conseiller dans le
cadre de ladite procédure, qui a été, au final, couronnée de succès, la décision de
taxation de la Commission d’impôt du district de Nyon ayant été annulée.
M.H souligne encore que la décision de taxation ayant engendré la
procédure de réclamation en cause aurait été induite par la volonté de la Banque
C de faire acquérir les parcelles considérées par une « société de portage,
à un prix très élevé en regard du marché de l’époque ».

M.H conclut au rejet de la plainte.

Dans ses observations du 24 novembre 2007, la Commission de surveillance des
créanciers de la masse en faillite de M. G a fait siens les arguments
développés par M. H dans sa réponse du 12 novembre 2007 et a conclu au
rejet de la plainte.

EN DROIT

Les décisions et les mesures prises par l’administration spéciale peuvent être
attaquées par la voie de la plainte à l’autorité de surveillance vu le renvoi de
l’art. 241 LP à l’art. 17 LP (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 241
n° 24 ; Nicolas Jeandin / Philipp Fischer, in CR-LP, ad art. 241 n° 9).

Un décompte immobilier établi ensuite d’une vente aux enchères forcées ou de
gré à gré est une mesure sujette à plainte (cf. DAS/788/1996 du 13 novembre
1996 ; DAS/672/1996 du 9 octobre 1996 ; DAS/812/1995 du 11 décembre 1995).
Il doit en aller de même des notes d’honoraires établies en vue de l’établissement
d’un décompte immobilier.

La plaignante, créancière-gagiste, a manifestement la qualité pour agir par la voie
de la plainte.

Elle a, de surcroît, agi en temps utile (art. 17 al. 2 LP). Il y a en effet lieu de
considérer que la plainte n’est pas dirigée contre le refus de reconsidérer signifié
par courrier de l’administrateur spécial du 4 octobre 2007, mais contre les notes
d’honoraires et décompte immobilier expédiés le 6 septembre 2007, dans la

-12-

mesure où la demande de reconsidération du 13 septembre 2007 mentionne
expressément qu’elle vaut plainte au sens de l’art. 17 LP. Or, la plainte dirigée
contre une mesure de l’Office, respectivement de l’administration spéciale, et
adressée à ces derniers doit être transmise à l’autorité de surveillance compétente,
le délai de plainte étant réputé observé lorsque la plainte est adressée en temps
utile à l'Office (cf. ATF 100 II 8, JdT 1975 II 69 ; Francis Nordmann, in SchKG
I, ad art. 32 n° 7).

Respectant, pour le surplus, les exigences de forme et de contenu prescrites par la
loi (art. 13 al. 1 LaLP et 65 al. 1 et 2 LPA par renvoi de l’art. 13 al. 5 LaLP), la
présente plainte sera déclarée recevable.

Force est premièrement d’admettre que c’est à tort que l’administrateur spécial a
facturé une «commission de vente» de 5 % du prix de vente de la part de
copropriété dans l’immeuble. Il est en effet constant que P SA n’est
aucunement intervenue dans le cadre de ladite vente, l’administrateur spécial
ayant clairement indiqué au créancier gagiste qu’il s’était chargé lui-même de
trouver un acquéreur et de conduire les démarches en vue de la réalisation (cf. son
courrier du 24 avril 2004). Cela est du reste confirmé par le fait que toutes les
correspondances avec l’acquéreur sont de la main de l’administrateur spécial et
non de P SA. Pour le surplus, le mandat conféré à cette dernière était de
durée limitée, soit de trois mois dès le 24 octobre 2003, et aucune pièce du dossier
ne vient indiquer qu’il aurait été prolongé.

Il va de soi que les démarches en vue de la réalisation de la part de copropriété
considérée rentrent dans le cadre des actes de liquidation de la faillite considérée
(cf. art. 256ss LP, 71ss OAOF); les frais y afférents doivent dès lors être
facturés par l’administrateur spécial au taux horaire arrêté par la Commission de
céans sur la base de l’art. 47 OELP et être prélevés sur le produit de réalisation.
En d’autres termes, ledit produit sera amputé, avant d’être distribué au créancier
gagiste, des frais visés par l’art. 262 LP, lesquels ne sauraient être mis à la charge
de la masse (art. 85 OAOF ; Nicolas Jeandin / Niki Casonato, in CR-LP, ad
art. 262 n° 33).

En conséquence, la plainte doit être admise sur ce point, l’administrateur spécial
invité à rectifier sa note d’honoraires querellée en y remplaçant le poste
«commission de vente » par le nombre d’heures consacrées à la réalisation de la
part de copropriété en cause, auquel le taux horaire fixé par la Commission de
céans est applicable. La liste détaillée de toutes les vacations y relatives devra être
jointe à la note d’honoraires ainsi rectifiée et soumise à la Commission de céans
pour approbation.

S'agissant, deuxièmement, des frais du conseil externe mandaté par
l’administrateur spécial pour le seconder dans la procédure de réclamation devant
les autorités fiscales vaudoises, la Commission de céans est d’avis qu’au vu du

-13-

montant de l’impôt finalement épargné et de la relative complexité du dossier, il
était parfaitement adéquat et raisonnable d’avoir recours à un tiers,
l’administrateur spécial n’ayant, au vu de sa formation d’ingénieur,
manifestement pas les compétences nécessaires pour mener à chef, sans aide
tierce, la procédure de réclamation en cause.

La note d’honoraires présentée par l’expert mandaté par l’administrateur spécial a
été dûment versée au dossier et apparaît proportionnée aux actes accomplis. Son
montant est en particulier adéquat par rapport à la somme d’impôt dont le
paiement a finalement pu être évité.

La plainte sera donc rejetée sur ce point.

Il sera finalement rappelé à l’administrateur spécial qu’aux termes de
l’art. 84 OAOPF, si l’administration de la faillite, ou éventuellement la commission
de surveillance, estime avoir droit à des honoraires spéciaux à teneur de
l’art. 48 (recte : 47) OELP, elle doit, avant de procéder à l’établissement du
tableau de distribution définitif, soumettre à l’autorité de surveillance, pour en
faire fixer le montant, une liste détaillée de toutes ses vacations au sujet desquelles
l’ordonnance sur les frais ne prévoit pas d’émolument spécial (cf. ATF 130 III
176 précité consid. 2 ; ATF 7B.22/2006 consid. 3).

La «liste détaillée » visée par l’art. 84 OAOF doit comporter le détail des
opérations effectuées, avec indication de la qualité de la personne les ayant
effectuées ainsi que du temps qu’elle y a consacré (cf. ATF 130 III 176 précité).

Il est statué sans frais (art. 20a al. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a OELP).

K OX OX OX %

.14-

PAR CES MOTIFS,

LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION

A la forme :

Déclare recevable la plainte formée le 13 septembre 2007 par la Banque C
contre les notes d’honoraires et décomptes immobiliers établis le 6 septembre 2007 par
M. H , administrateur spécial de la masse en faillite de M. G

Au fond :
1. L’admet partiellement.

2. Invite M. H à rectifier sa note d’honoraires relative à la réalisation de la
part de copropriété pour 0,5/1000°", immatriculée au feuillet spécial n° xxx77
n° Ÿ, dans la parcelle n° xxx77, feuille Y, à Genève, sise route P , Chemin
E dans le sens du considérant 2.

3. Invite M. H à produire, pour approbation, sa note d’honoraires ainsi
rectifiée.

4. Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant : M. Grégory BOVEY, président ; MM. Didier BROSSET et Christian
CHAVAZ, juges assesseurs.

Au nom de la Commission de surveillance :
Marisa BATISTA Grégory BOVEY

Greffière : Président :

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier
recommandé aux autres parties par la greffière le

-15-