ge_gerichte · ACPR/89/2022 · 2021-10-22 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
P/2934/2017 
ACPR/89/2022
COUR DE JUSTICE 
Chambre pénale de recours 
Arrêt du jeudi 10 février 2022 
 
Entre 
A______, domicilié ______ [GE], comparant par Me Benjamin GRUMBACH, avocat, p.a. 
Dugerdil & Grumbach, quai Gustave-Ador 2, 1207 Genève, 
recourant, 
contre l'ordonnance de séquestre rendue le 22 octobre 2021 par le Ministère public, 
et 
B______, domiciliée ______ [TI], comparant par Me Matteo PEDRAZZINI, avocat, PMA 
Avocats, rue De-Candolle 11, 1205 Genève, 
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 
1213 Petit-Lancy - case postale 3565, 1211 Genève 3, 
intimés. 


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EN FAIT : 
A. 
a. Par acte expédié le 4 novembre 2021, A______ recourt contre l'ordonnance du 
22 octobre 2021, notifiée le 25 suivant, par laquelle le Ministère public a ordonné le 
séquestre, "en mains" du Registre foncier, des parcelles n° 1______, 2______ et 
3______ sises à C______ [GE], ainsi que des trois immeubles érigés sur celles-ci, et 
l'inscription de restrictions du droit d'aliéner sur ces biens. 
Le recourant conclut, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de ladite 
ordonnance et, principalement, à la levée des séquestres et des restrictions au droit 
d'aliéner portant sur lesdites parcelles et lesdits immeubles, à ce que le Registre 
foncier se voie ordonner de radier toute mention de mise sous séquestre ou de 
restriction au droit d'aliéner; subsidiairement au blocage de CHF 1'000'000.- auprès 
de Me D______, notaire, pour une durée de six mois et à ce que B______ se voie 
ordonner de fournir des sûretés d'une valeur équivalente, pour répondre à son 
éventuel dommage. 
b. L'effet suspensif auquel il concluait à titre préalable a été refusé par la Direction 
de la procédure de la Chambre de céans (OCPR/51/2021). 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
 
I. 
Contexte successoral 
a. F______, née le ______ 1920, ressortissante suisse et croate, a eu deux enfants: 
A______ et B______. 
b. De son vivant, F______ possédait une fortune composée notamment de biens sis 
en Suisse et en Croatie. En particulier, elle était propriétaire de cinq parcelles situées 
à C______, soit: 
- la parcelle n° 4______, dont l'adresse est 5______; 
- la parcelle n° 6______, dont l'adresse est 7______; 
- la parcelle n° 8______, dont l'adresse est 9______; 
- la parcelle n° 2______, dont l'adresse est 10______; et 
- la parcelle n° 3______, sise à C______. 


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Une habitation de type villa était érigée sur chacune des quatre premières parcelles 
listées. 
c. 
Le 25 février 2005, par acte notarié et en présence de son fils, F______ a vendu 
la villa sise 5______, pour un montant net total de CHF 2'625'000.-. 
d.a. Le 15 septembre 2006, F______ a signé une procuration conférant à A______ le 
pouvoir de "signer tout acte de promesse de vente ou vente de la parcelle 6______ 
de C______, 7______, aux clauses et conditions qu'il avisera". 
d.b. Le 13 novembre 2007, A______ a signé, au nom et pour le compte de sa mère, 
un acte de vente à terme portant sur la parcelle n° 6______, sise 7______, pour le 
prix de CHF 3'700'000.-. 
e. 
Le 22 décembre 2006, F______ a fait donation à son fils, entre vifs, à titre 
d'avancement d'hoirie et de manière irrévocable, des parcelles n° 8______, 2______ 
et 3______. Le donataire s'est engagé à reprendre les dettes et les cédules 
hypothécaires grevant ces biens, dont la valeur brute totale était estimée à 
CHF 4'465'000.-. 
f. 
Le 27 décembre 2006, elle a signé une nouvelle procuration en faveur de 
A______ pour faire "toutes les démarches nécessaires concernant [son] départ de 
Genève, de continuer à [la] représenter et défendre [s]es intérêts, y compris de 
retirer des sommes d'argent nécessaires de [s]es comptes selon [s]es instructions 
écrites ou verbales". 
g. Le 19 janvier 2012, A______ et F______ ont conclu un contrat viager. Le 
premier s'y engageait à subvenir aux soins et aux besoins de sa mère, en sus de lui 
verser une rente mensuelle de CHF 1'000.- "en monnaie croate selon le cours du jour 
du versement", en échange de quoi la seconde transférait à son fils la propriété 
foncière d'un terrain sis à G______ (Croatie) d'une superficie de 1310 m2, sur lequel 
était érigé une villa de 264m2. 
h. F______ est décédée à H______ (Croatie) le ______ 2016. Elle a laissé pour 
seuls héritiers légaux ses deux enfants. La succession a été ouverte en Croatie par 
décision judiciaire le 2 février 2016 et Me I______, notaire, a été désignée pour 
établir un inventaire des biens. 
i.a. Selon le procès-verbal de la première réunion tenue le 22 février 2016, en 
présence de la notaire et des héritiers légaux, F______ ne possédait aucun patrimoine 
immobilier au moment de sa mort, hormis un droit à l'usage d'un lieu funéraire. 


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Une procédure de nature successorale a ainsi été initiée en Croatie, laquelle est 
toujours pendante. 
i.b. Le 12 décembre de la même année, B______ a déposé devant le Tribunal de 
première instance de Genève (ci-après: TPI) une action en rapport, subsidiairement 
en réduction, et action en restitution, pour inclure dans la masse successorale des 
comptes bancaires à propos desquels elle alléguait ne pas disposer d'information, et 
les quatre villas sises à C______. 
i.c. Dans le contexte de ce litige successoral, A______ ne s'est pas opposé à une 
demande d'information auprès des banques suisses concernant les éventuels avoirs de 
la de cujus. En revanche, il a contesté que le TPI se prononce sur sa propre 
compétence. 
Par ordonnance du 29 janvier 2018, le TPI a suspendu la procédure jusqu'à droit jugé 
par les autorités croates concernant la succession de feu F______, dans l'attente de 
savoir si, au terme de cette procédure, des biens en Suisse n'auraient pas été pris en 
compte. 
II. La procédure P/2934/2017 
a. Le 9 février 2017, B______ a déposé plainte pénale contre A______, des chefs 
de gestion déloyale et/ou usure. 
Elle avait été surprise d'apprendre, à la suite de l'inventaire dressé dans la procédure 
successorale croate, que sa mère s'était départie de la quasi-totalité de ses biens de 
son vivant. Des documents qu'elle avait pu se procurer, il apparaissait que son frère 
en avait été le principal bénéficiaire, alors que F______ avait toujours affirmé 
vouloir traiter égalitairement ses deux enfants. Ainsi, A______ avait bénéficié d'une 
procuration conférée par sa mère pour la gestion de ses biens, dont il avait mésusé 
pour s'enrichir. Le produit de la vente de la villa sise 5______ avait disparu. 
A______ avait reçu en donation les deux villas sises 9______ et 10______, d'une 
valeur nette globale estimée à CHF 3'055'000.-. Le produit de la vente de la villa – 
sise 7______ – avait été réparti entre sa mère, son frère et elle. Or, elle ne connaissait 
pas la raison derrière la part versée à A______, ni la destination subséquente de celle 
versée à F______, le compte crédité – sur lequel A______ avait une procuration – 
ayant été clôturé. Toutes ces libéralités étaient incompatibles avec des testaments 
rédigés par F______ où elle léguait à sa fille les deux villas sises 9______ et 
10______. Le contrat viager du 19 janvier 2012 était inéquitable, compte tenu de la 
valeur réelle de la propriété immobilière transférée à A______ comparé à la rente 
mensuelle de CHF 1'000.- qu'il devait s'acquitter, et avait été conclu alors que 
F______ avait "92 ans" et adoptait des comportements étranges, vivant recluse et 
oubliant certains de ses actes. Le mari de cette dernière avait en outre attesté devant 


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notaire avoir retourné chaque mois la somme de CHF 1'000.- à A______, en sus de 
HRK 11'000.-. Ce dernier avait ainsi obtenu la villa sise à G______ pour un montant 
"dérisoire" et probablement contre la volonté de F______, laquelle avait déclaré, 
devant notaire également, vouloir mettre fin au contrat viager en raison du fait que 
son fils ne lui fournissait pas les soins médicaux ni les montants prévus. 
À l'appui de sa plainte, B______ produit notamment les documents suivants: 
i) 
un courriel daté du 12 décembre 2016, envoyé par le notaire ayant acté la vente 
de la villa sise 5______, déclarant que le produit réalisé avait été versé sur le compte 
N° 14______, ouvert en les livres de [la banque] J______, au nom de F______; 
ii) une lettre datée du 22 décembre 2016, envoyée par la notaire ayant acté la vente 
de la villa sise 7______, selon laquelle le produit réalisé avait été réparti de la sorte: 
"- Frs 411'000.- sur le compte de Madame B______ auprès de [la banque] J______, 
avec référence "avance d'hoirie de F______ Frs 500'000.- - Frs 89'000.- déjà 
versés"; 
- Frs 1'500'000.- sur le compte de K______/L______ SA auprès de [la banque] 
M______; 
- Frs 1'120'718.10 sur le compte de Madame F______ auprès de [la banque] 
N______". 
b. Le 27 juin 2017, A______ a été entendu par la police. 
Il a expliqué avoir travaillé pour la société L______ SA, à Genève [dont il détenait 
des actions], active dans le trading de pétrole, de 1985 jusqu'à sa retraite. Sa sœur 
avait vécu "sur le dos" de leur mère presque toute sa vie. F______ avait couvert une 
dette de sa fille d'environ CHF 450'000.-, plus intérêts, et la vente de la villa 
sise 5______ avait servi à la rembourser, ainsi qu'à rembourser les hypothèques qui 
grevaient un appartement acquis par B______ à O______ [TI], avec l'aide de leur 
mère. De la vente de la villa sise 7______, B______ avait touché "CHF 750'000.-". 
Sa relation avec sa sœur était très conflictuelle et il la suspectait d'utiliser de 
nombreux subterfuges pour essayer de toucher une part importante de l'héritage. 
Cinq semaines avant le décès de F______, la directrice de l'EMS où elle résidait en 
Croatie l'avait contacté pour lui dire que sa sœur avait fait venir une notaire et une 
avocate, prétendant faussement qu'il s'agissait de dentistes, pour obtenir la 
ratification par leur mère de nombreux documents. Comme celle-ci ne pouvait "plus 
rien signer ni lire", sa sœur avait cherché à obtenir l'empreinte digitale de leur mère 
pour l'apposer sur des documents. B______ avait également usé de testaments échus, 
voire de "faux documents" pour parvenir à ses fins. Tous ces faits avaient fait l'objet 


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de plaintes déposées en Croatie. Sur le solde obtenu de la vente de la villa sise 
5______, il n'avait rien perçu. Les testaments produits par B______ à l'appui de sa 
plainte avaient été remplacés par d'autres et F______, "connaissant sa fille", avait 
établi des attestations pour confirmer ses relations avec sa famille. La déclaration de 
F______ produite par B______ selon laquelle leur mère voulait rompre le contrat 
viager faisait partie des "faux documents" signés à l'EMS, en présence de l'avocate et 
la notaire. 
À l'appui de ses déclarations, A______ a produit de la documentation dont il ressort 
ce qui suit: 
i) 
Le 17 mars 1989, F______ et B______, en qualité de codébitrices, ont contracté 
un prêt hypothécaire auprès de [la banque] P______ d'un montant de CHF 450'000.-. 
Le 19 décembre 1995, le montant du prêt, portant la référence "13______", s'élevait 
à CHF 421'451.05. Les amortissements, intérêts et frais étaient débités du compte au 
nom de F______. Selon un avis du 17 mars 2005, le compte n° 14______ a été débité 
d'un montant de CHF 421'451.- avec comme motif du paiement: "15______". 
ii) Le 16 mai 1995, F______ a déclaré à P______ "assumer la totalité des intérêts 
débiteurs ainsi que l'amortissement" du prêt hypothécaire d'un montant de 
CHF 750'000.- contracté par B______ auprès de la filiale [tessinoise]. Lesdits frais 
devaient être payés depuis le compte "16______". Le 26 novembre 1998, le prêt, 
porté au compte "17______", est passé en taux fixe et son montant s'élevait à 
CHF 650'000.-. Selon un ordre signé de la main de F______ le 21 mars 2005, la 
somme de CHF 682'800.- devait être transférée du compte n° 14______ au compte 
n° 18______, ouvert au nom de B______, "en vue du remboursement des prêts 
hypothécaires 19______ et 20______ de respectivement CHF 26'800.- et 
CHF 650'000.-". Le 31 mars 2005, le compte n° 18______ a été crédité d'un montant 
de CHF 682'800.-, puis immédiatement débité de la somme totale de 
CHF 681'101.25, au travers de six versements en lien avec l'hypothèque. 
 
iii) Le produit net de la vente de la villa sise 7______ était de CHF 3'031'718.10, 
dont CHF 411'000.- ont été versés sur le compte 18______ ([auprès de la banque] 
J______) de B______; CHF 1'500'000.- sur le compte 21______ (M______) de 
L______ SA; et CHF 1'120'718.10 sur le compte 22______ ([auprès de la banque] 
N______) de F______. 
 
iv) Le 16 février 2010, F______ et A______ ont conclu un contrat de "mandat 
fiduciaire". Dans le préambule, il est rappelé que les deux prénommés avaient acheté 
40% du capital-actions de la société L______ SA pour un montant respectif de 
CHF 1'000'000.- et CHF 500'000.-. Par ce contrat, F______ confirmait avoir donné 
pour instruction à son fils d'acheter des actions de ladite société pour un montant de 


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CHF 1'000'000.- au mois de février 2008, tandis que A______ y reconnaissait 
détenir, pour le compte de sa mère, les actions en question. 
En sus de ces éléments, la documentation fournie par A______ comportait trois 
traductions, non signées, de déclarations prétendument écrites par F______, devant 
notaire, les 30 mai 2011, 3 septembre 2012 et 3 septembre 2013. Dans la dernière en 
date, elle explique que A______ avait suivi "scrupuleusement toutes [s]es 
instructions concernant la gestion de [s]es affaires personnelles et de [s]on 
patrimoine". Il la tenait régulièrement informée de ladite gestion, même si parfois, 
"en raison des aléas de la bourse", elle avait perdu des fonds. Elle en assumait "seule 
l'entière responsabilité", de même que "l'intégralité de la gestion faite par [s]on fils, 
tant des bénéfices que des pertes". Elle s'opposait enfin à une éventuelle 
redistribution du partage de ses biens car ceux-ci avaient été donnés "selon [s]a 
volonté", et qu'elle souhaitait voir respectée au-delà de son décès, déclarant être 
"totalement saine de corps et d'esprit, et avoir effectué tout cela avec conscience et 
volonté". 
c. 
Le 21 août 2017, A______ a requis le "classement immédiat" de la procédure, 
soutenant, en substance, que les accusations de sa sœur étaient "mensongères", la 
répartition et les donations effectuées par F______ procédant de son plein droit (à 
elle) et de sa volonté éclairée. 
d. Le 17 janvier 2018, le Ministère public a ouvert une instruction pénale contre 
A______ pour gestion déloyale, voire usure. 
Le même jour, il a adressé un ordre de dépôt [aux banques] R______ et J______ 
pour qu'elles lui remettent la documentation bancaire usuelle pour toute relation dont 
étaient (ou avaient été) titulaires, ayants droits économiques ou fondés de procuration 
feu F______ et A______. 
e. 
Lors d'une audience de confrontation tenue par-devant le Ministère public à cette 
même date, A______ a contesté la compétence des autorités pénales suisses ainsi que 
la qualité de partie plaignante de B______. 
Ces points ont fait l'objet de déterminations écrites des parties, les 14 février 2018 
pour le prévenu et le 16 suivant pour la plaignante. 
f. 
Le 20 décembre 2018, les procédures P/23______/2017 et P/24______/2017 ont 
été jointes à la présente. Celles-ci découlaient de plaintes déposées par A______ 
contre sa sœur, la première à Genève et la seconde au Tessin, pour diffamation et 
calomnie notamment. Aucun acte particulier n'a été mis en œuvre pour ces 
procédures, la seconde ayant uniquement fait l'objet d'une ordonnance d'acceptation 
du for par le Ministère public genevois le 9 octobre 2017. 


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g. Le 15 janvier 2020, le Ministère public a entendu les deux parties. 
A______ a expliqué que la procédure civile croate était toujours pendante, en mains 
du Tribunal, aucun accord amiable n'ayant pu être trouvé. S'agissant des procédures 
pénales croates, une seule était toujours en cours d'instruction, soit celle ayant trait à 
la "signature par empreinte digital[e]" obtenue par B______ de leur mère. Il n'avait 
jamais cherché à se départir des biens reçus en donation par F______. Cette dernière 
"savait qu'il y avait eu des pertes financières" et comprenait ce qu'il lui expliquait à 
ce sujet. 
B______ a précisé avoir initialement été convaincue que son frère gérait 
correctement les biens de leur mère. Elle avait toutefois constaté, en 2008, que les 
comptes bancaires de cette dernière présentaient une fortune personnelle d'environ 
CHF 3'000'000.- et qu'en 2012, il n'y avait plus rien. 
h. La documentation bancaire reçue à la suite des ordres de dépôt a fait l'objet d'un 
rapport de renseignements de la police daté du 15 décembre 2020. Il ressort de ce 
rapport, en substance, que A______ bénéficiait d'une procuration sur toutes les 
relations bancaires identifiées chez R______ et J______ au nom de sa mère, qu'une 
somme de CHF 1'120'718.10 avait été créditée le 27 février 2008 sur le compte de 
F______ auprès de [la banque] N______ (Genève), avec comme libellé "solde prix 
de vente", et que des montants avaient été versés depuis ces différents comptes, tant à 
B______ qu'à son frère. 
Quant aux documents bancaires reçus de R______, ils contenaient des "notes de 
contacts" liées au compte n° 25______, lesquelles se lisaient notamment comme suit: 
- [17 mai 2006 – visite à domicile]: "Visite chez la cliente. (…) Pour la villa, elle va 
essayer de la vendre 3.5 mios. Elle me confirme que nous toucherons CHF 1 mio 
après remboursement de l'hypothèque et distribution à ses 2 enfants (…)"; 
- [6 décembre 2006 – visite à domicile]: "chez la cliente. Elle est sur le point de 
repartir en Croatie. A pris la décision de faire donation devant notaire de 2 de ses 3 
villas à son fils et de compenser avec du cash sa fille à O______. Elle préfère ainsi, 
ça lui enlève une épine du pied… et évitera que ses 2 enfants se disputent au moment 
de l'héritage. (…)"; 
- [22 février 2008 – à la banque] : "Visite du fils pour m'annoncer que nous allons 
recevoir CHF 1.1 mio provenant de la vente d'une des villas vendue CHF 3.7 mios. 
Le reste des fonds va servir à rembourser CHF 500k d'hypothèques à J______ et à 
être injecté dans la société de trading du fils. Tout cela a été fait en accord avec la 
sœur devant notaire. A ce sujet, les avoirs du compte reviendront au moment du 


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décès de leur mère de la façon suivante: CHF 1 mio à la sœur +50% du reste et les 
autres 50% au fils. (…)". 
i. 
Le 13 octobre 2021, B______ a été entendue par la police. 
Elle a reconnu que sa mère lui avait acheté un grand appartement à O______, d'une 
valeur d'environ CHF 1'000'000.-. Elle avait cependant remboursé elle-même 
l'hypothèque de CHF 600'000.-. Elle avait aussi reçu un appartement au centre de 
H______ mais n'en était pas encore propriétaire, la succession en Croatie n'étant pas 
réglée. 
 
j. 
Le même jour, sous la plume de son conseil, elle a sollicité du Ministère public 
un séquestre conservatoire, sous forme d'une restriction d'aliéner, des parcelles 
n° 8______ et 2______ de la commune de C______. Elle avait découvert que 
lesdites parcelles avaient fait l'objet d'une autorisation de construire publiée dans la 
FAO le ______ 2021, ce qui rendait "hautement vraisemblable" que A______ 
s'apprêtait à vendre les deux villas qu'elle lui reprochait de s'être "illégalement 
attribuées". 
C. 
Dans son ordonnance querellée, le Ministère public a retenu que A______ bénéficiait 
d'une procuration de pleins pouvoirs sur les comptes [auprès de] J______ et R______ 
lui permettant de représenter F______ et de disposer des avoirs et valeurs déposées 
sur les relations bancaires concernées, ainsi que de contracter des engagements au 
nom de la précitée. Il était ainsi nécessaire d'établir si A______ avait failli dans ses 
devoirs de sauvegarde des intérêts de sa mère, à son propre profit, et, le cas échéant, 
d'établir l'éventuel enrichissement illégitime et son ampleur, le dommage éprouvé par 
feu F______, respectivement la masse successorale, pourrait s'élever à plusieurs 
millions de francs suisses si les faits devaient être avérés. L'obligation de dépôt 
n'étant pas envisageable, seule une mise sous séquestre permettait la mise en sûreté 
des objets et valeurs pouvant être utilisés pour garantir le paiement des frais de 
procédure, des peines pécuniaires, des amendes et des indemnités, et confisqués en 
vue d'exécution d'une créance compensatrice. 
D. 
a. Dans son recours, A______ explique avoir vendu à l'État de Genève la parcelle 
n° 3______ sise à C______. Concernant les parcelles n° 8______ et 2______, il avait 
signé une promesse de vente et d'achat le 17 juillet 2019. Par celle-ci, les promettant-
acquéreurs s'étaient engagés à obtenir des autorisations de démolir et de construire 
sur lesdites parcelles, tandis que lui-même s'exposait à devoir rembourser les 
acomptes déjà versés par ses cocontractants en cas d'impossibilité de finaliser la 
vente. Ces derniers avaient en outre affirmé qu'ils lui réclameraient des dommages et 
intérêts dans une telle hypothèse. L'ordonnance querellée mettait ainsi en péril la 
réalisation de cette vente, estimée à CHF 3'420'000.- nets, et l'exposait à devoir payer 
des réparations conséquentes. Le Ministère public avait apprécié de manière erronée 


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les faits et violé les dispositions applicables au séquestre. Les mesures dénoncées ne 
tenaient pas compte du fait qu'il n'était plus propriétaire de la parcelle n° 3______ 
sise à C______. La succession de feue F______ était une "affaire strictement civile" 
en mains des juridictions croates, lesquelles n'avaient prononcé aucune mesure 
conservatoire et le Ministère public ne pouvait pas s'arroger un tel droit. Il n'existait 
pas non plus de soupçon suffisant, à ce stade de l'enquête, pour justifier le prononcé 
de telles mesures. Les séquestres étaient en outre disproportionnés. Ils constituaient 
des atteintes graves et incisives alors que la procédure durait depuis quatre ans et que 
le dernier acte d'instruction, soit l'audience tenue le 15 janvier 2020, remontait à deux 
ans. 
 
À l'appui de son recours, il produit notamment les versions signées des déclarations 
de F______ des 30 mai 2011, 3 septembre 2012 et 3 septembre 2013, ainsi que deux 
nouvelles pièces: 
 
- un extrait internet du Registre foncier avec comme objet de recherche la parcelle 
n° 11______ sise à C______ et dont le résultat obtenu est: "Numéro de parcelle 
invalide"; 
 
- une promesse signée de vente et d'achat datée du 17 juillet 2019 et instrumentée par 
un notaire, par laquelle A______ s'est engagé à vendre les parcelles n° 8______ et 
2______ sises à C______, à la condition notamment que les promettant-acquéreurs 
obtiennent une autorisation de démolir les bâtiments existants et une autorisation de 
construire. 
 
b. A______ a également produit, par la suite, une lettre, de Me D______, notaire, 
datée du 17 novembre 2021 et adressée au Ministère public, confirmant la signature 
de la promesse de vente du 17 juillet 2019 et expliquant qu'un droit d'emption en 
faveur des promettant-acquéreurs a été inscrit au Registre foncier, dont l'échéance a 
été prorogée jusqu'au 31 juillet 2023. 
c. 
Le Ministère public propose le rejet du recours et s'en tient à son ordonnance. 
d. Dans ses observations, B______ soutient la nécessité de maintenir les séquestres 
contestés, dans la mesure où A______ s'apprêtait à vendre deux parcelles acquises 
"au moyen du produit des infractions dénoncées". L'instruction ne faisait que 
débuter, occupée dans un premier temps par des questions de compétence et de mise 
au point sur les litiges pendants en Croatie. À ce stade, les soupçons qui pesaient sur 
A______ étaient suffisants pour l'empêcher de se dessaisir des parcelles n° 8______ 
et 2______ sises à C______. La durée entre le début de l'instruction et le prononcé 
des séquestres ne rendait pas ces mesures disproportionnées. Ce laps de temps 
s'expliquait par les questions traitées préalablement au sujet des conditions formelles 
de poursuite et par le fait que, par nature, les parcelles concernées ne risquaient 


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auparavant pas de disparaître mais que le risque se concrétisait avec la promesse de 
vente et d'achat du 17 juillet 2019, désormais exécutoire avec la délivrance de 
l'autorisation de construire. Ces mêmes parcelles étaient en lien de connexité avec les 
infractions dénoncées et constituaient les derniers actifs tangibles situés en Suisse 
qu'elle pouvait encore "espérer récupérer". 
e. 
A______ a répliqué. 
EN DROIT : 
1. 
1.1. Le recours a été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 385 al. 1 et 
396 al. 1 CPP) à l'encontre d'une ordonnance de séquestre, décision sujette à recours 
auprès de la Chambre de céans (art. 393 al. 1 let. a CPP), par le prévenu, partie à la 
procédure (art. 104 al. 1 let. a CPP). 
1.2. Reste à déterminer si le recourant dispose de la qualité pour agir. 
1.2.1. En vertu de l'art. 382 al. 1 CPP, toute partie qui a un intérêt juridiquement 
protégé à l'annulation ou à la modification d'une décision a qualité pour recourir 
contre celle-ci. 
Cet intérêt doit être juridique et direct. Le recourant est ainsi tenu d’établir que la 
décision attaquée viole une règle de droit qui a pour but de protéger ses intérêts et 
qu’il peut, par conséquent, en déduire un droit subjectif (ATF 145 IV 161 consid. 3). 
1.2.2. En l'espèce, le recourant est propriétaire des parcelles n° 1______ et 2______, 
sises à C______, faisant l'objet de l'ordonnance querellée. Il dispose ainsi d'un intérêt 
juridique à agir en annulation des séquestres prononcés sur ses biens-fonds. 
L'extrait du Registre foncier ayant trait à la parcelle n° 3______ sise à C______, 
produit par le recourant, n'établit pas que celle-ci ne lui appartiendrait plus, mais 
plutôt que le numéro de parcelle serait "invalide". Aussi, il n'est pas établi de manière 
formelle qu'il aurait perdu la propriété de ce bien-fonds, ce que la plaignante et 
l'autorité intimée ne discutent pas. 
Pour les besoins de la cause, et compte tenu de l'issue du recours, la Chambre de 
céans considérera donc que le recourant dispose de la qualité pour agir au regard de 
cette parcelle également. 
Partant, le recours est recevable. 


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1.3. Les pièces nouvelles produites par le recourant devant la Chambre de céans sont 
recevables (arrêt du Tribunal fédéral 1B_368/2014 du 5 février 2015 consid. 3.2 in 
fine). 
2. 
2.1. Selon l'art. 197 al. 1 CPP, toute mesure de contrainte doit être prévue par la loi 
(let. a), doit répondre à l'existence de soupçons suffisants laissant présumer une 
infraction (let. b), doit respecter le principe de la proportionnalité (let. c) et doit 
apparaître justifiée au regard de la gravité de l'infraction (let. d). 
Le séquestre d'objets et de valeurs patrimoniales appartenant au prévenu ou à des 
tiers figure au nombre des mesures prévues par la loi. Il peut être ordonné, 
notamment, lorsqu'il est probable qu'ils seront utilisés comme moyens de preuve 
(art. 263 al. 1 let. a CPP), qu'ils devront être restitués au lésé (art. 263 al. 1 let. c 
CPP), qu'ils devront être confisqués (art. 263 al. 1 let. d CPP) ou qu'ils pourraient 
servir à l'exécution d'une créance compensatrice (art. 71 al. 3 CP). 
Une telle mesure est fondée sur la vraisemblance (ATF 126 I 97 consid. 3d/aa p. 107 
et les références citées); comme cela ressort de l'art. 263 al. 1 CPP, une simple 
probabilité suffit car la saisie se rapporte à des faits non encore établis, 
respectivement à des prétentions encore incertaines. L'autorité doit pouvoir décider 
rapidement du séquestre provisoire (art. 263 al. 2 CPP), ce qui exclut qu'elle résolve 
des questions juridiques complexes ou qu'elle attende d'être renseignée de manière 
exacte et complète sur les faits avant d'agir (ATF 140 IV 57 consid. 4.1.2 p. 64 et les 
références citées). 
Tant que l'instruction n'est pas achevée et que subsiste une probabilité de 
confiscation, de créance compensatrice ou d'une allocation au lésé, la mesure 
conservatoire doit être maintenue (ATF 141 IV 360 consid. 3.2 p. 364). L'intégralité 
des fonds doit demeurer à disposition de la justice aussi longtemps qu'il existe un 
doute sur la part de ceux-ci qui pourrait provenir d'une activité criminelle (arrêt du 
Tribunal fédéral 1B_414/2019 du 13 janvier 2020 consid. 2.1 et les arrêts cités). 
Les probabilités d'une confiscation doivent cependant se renforcer au cours de 
l'instruction (ATF 122 IV 91 consid. 4 p. 96). Un séquestre peut en effet apparaître 
disproportionné lorsque la procédure dans laquelle il s'inscrit s'éternise sans motifs 
suffisants (ATF 132 I 229 consid. 11.6 p. 247). 
2.2. En l'espèce, les séquestres querellés ont été ordonnés sur requête de la 
plaignante, après la découverte par celle-ci que le recourant planifiait de vendre les 
parcelles n° 1______ et 2______. Dans l'ordonnance querellée, le Ministère public, 
près de quatre ans après l'ouverture de l'instruction, se borne à exposer que celui-ci 
bénéficiait de procurations pour gérer et disposer de la fortune, notamment 


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immobilière, de sa mère, et qu'il y avait lieu d'établir s'il avait failli à ses devoirs de 
gestion, à son propre profit. 
Il n'est pas contesté que le recourant gérait une partie du patrimoine de sa mère avant 
le décès de celle-ci. Il disposait d'un pouvoir de signature sur les comptes de cette 
dernière, qui a également signé des procurations en faveur de celui-ci, l'habilitant 
expressément à s'occuper de ses affaires courantes et à vendre la villa [sise] 7______. 
À défaut d'élément contraire, de telles habilitations ne fondent pas encore une 
prévention pénale, d'autant moins que les actes entrepris par le recourant ne semblent 
pas s'écarter du libellé des procurations. De surcroît, celui-ci a produit diverses 
déclarations écrites de sa mère, laquelle y affirmait, notamment, que son fils avait 
pleinement suivi ses instructions en lien avec la gestion de son patrimoine, qu'il la 
tenait informée, qu'elle endossait la responsabilité des éventuelles pertes survenues et 
que la distribution de ses biens procédait de sa pleine et éclairée volonté. Le 
Ministère public ne donnant aucun signe qu'il contesterait l'authenticité ou la validité 
de ces déclarations, il n'y a pas lieu, à ce stade, de les remettre en question. Ainsi, 
depuis l'ouverture de l'instruction et sur la base des rares actes qu'il a entrepris, le 
Ministère public n'a pas été en mesure de renforcer les soupçons qui pèsent sur le 
recourant. 
De même, les explications données par celui-ci au sujet de l'utilisation du produit des 
deux ventes des villas sises 5______ et 7______, sont corroborées par ses pièces et la 
documentation bancaire de R______ et de J______, obtenue sur ordres de dépôt. 
Ainsi, une partie du montant provenant de la vente de 2005 semble avoir servi à 
rembourser des prêts et des hypothèques au bénéfice de la plaignante et que cette 
dernière aurait aussi perçu une part sur la vente de 2007, soit CHF 411'000.-. La 
somme de CHF 1'500'000.- versée à L______ SA correspond quant à elle aux 
modalités décrites par le contrat de mandat fiduciaire du 16 février 2010. Plus 
généralement, la mère du recourant a affirmé, par déclaration devant notaire, que la 
répartition de ses biens correspondait à sa volonté, sans que des éléments probants ne 
viennent, à ce stade, mettre celle-ci en doute. 
Il en résulte qu'en l'état de la procédure et des – rares – actes d'instruction mis en 
œuvre par le Ministère public, le séquestre des parcelles concernées est 
disproportionné, eu égard aux faibles soupçons qui pèsent sur le recourant après 
plusieurs années de procédure. Cette disproportion est accentuée par les 
conséquences effectives de la mesure sur celui-ci, l'empêchant de remplir ses 
obligations contractuelles à un stade déjà bien avancé de la promesse de vente du 
17 juillet 2019, et l'exposant à devoir payer des indemnités importantes. Si le 
Ministère public estime justifié de mettre en sûreté des valeurs pour garantir le 
paiement des frais de la procédure, des peines pécuniaires, des amendes et 
indemnités, ou en vue de confiscation, il pourrait, pour respecter le principe de la 
proportionnalité, séquestrer en mains du notaire le produit de la vente, sans mettre 
celle-ci en péril. En tout état, la plaignante demeure également libre d'user des voies 


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civiles à sa disposition pour sauvegarder les droits qu'elle allègue sur les parcelles 
concernées, la procédure pénale n'ayant pas pour vocation de se substituer au droit 
privé. 
L'ordonnance querellée sera par conséquent annulée. 
3. 
Fondé, le recours doit être admis. 
4. 
L'admission du recours ne donne pas lieu à la perception de frais (art. 428 al. 1 CPP). 
5. 
Le recourant, prévenu, conclut à des dépens, sans les chiffrer. 
5.1. En vertu de l'art. 436 al. 1 CPP, les prétentions en indemnité dans les procédures 
de recours sont régies par les art. 429 à 434 CPP. 
Selon l'art. 429 al. 1 let. a CPP, le prévenu a droit à une indemnité pour les dépenses 
occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure, cette 
indemnisation visant les frais de la défense de choix (M. NIGGLI / M. HEER / H. 
WIPRÄCHTIGER, 
Schweizerische 
Strafprozessordnung 
/ 
Schweizerische 
Jugendstrafprozessordnung, Basler Kommentar StPO/JStPO, Bâle 2011, n. 12 ad 
art. 429). En application de l'art. 429 al. 2 CPP, l'autorité pénale examine donc 
d'office celles-ci et peut enjoindre l'intéressé de les chiffrer et de les justifier. 
5.2. En l'espèce, l'écriture de recours comprend trente-sept pages, dont vingt-six sont 
consacrées à la partie factuelle. La réplique ne s'avère pas nécessaire, dans la mesure 
où elle reprend des arguments déjà développés ou non pertinents pour la cause. 
Partant, l'indemnité sera fixée ex aequo et bono à CHF 1'800.-, TVA à 7.7% 
comprise, laquelle apparaît suffisante. 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
 
Admet le recours. 
Annule l'ordonnance querellée et ordonne la levée des séquestres portant sur les parcelles 
n° 1______, 2______ et 3______, sises sur la commune de C______. 
Laisse les frais de la procédure de recours à la charge de l'État. 
Alloue à A______, à la charge de l'État, une indemnité de CHF 1'800.-, TVA (7.7%) 
incluse. 
Notifie le présent arrêt ce jour, en copie, au conseil du recourant, à B______, soit pour elle 
son conseil, et au Ministère public. 
Communique le présent dispositif, pour information, au Registre foncier de Genève. 
Siégeant : 
Monsieur Christian COQUOZ, président; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame 
Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Madame Olivia SOBRINO, greffière. 
 
La greffière : 
Olivia SOBRINO 
 
Le président : 
Christian COQUOZ 
 
 
 
Voie de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière pénale au sens de l'art. 78 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110); la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 78 à 81 et 90 ss LTF. Le recours doit être formé dans les trente jours qui 
suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Les mémoires doivent 
être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention 
de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse 
(art. 48 al. 1 LTF).