ge_gerichte · ATA/1061/2020 · 2020-10-27 · fr

Résumé:
 Avant le partage successoral, le patrimoine de la défunte doit être estimé selon les circonstances prévalant au moment de son décès. S'agissant in casu d'une entreprise agricole, l'habitation doit être considérée comme le logement du chef d'exploitation et estimée, à ce titre, à la valeur de rendement agricole, à l'exception de la surface supérieure à la place normalement nécessaire à l'exploitation. Le droit fiscal renvoie expressément à la LDFR et ses dispositions d'application pour l'estimation des immeubles agricoles, et non l'inverse. Recours admis.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/402/2020-AMENAG 
ATA/1061/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 27 octobre 2020 
 
 dans la cause 
 
Hoirie de feu Mme A______ 
agissant par Me E______, exécutrice testamentaire 
contre 
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE 
 


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A/402/2020 
EN FAIT 
1) 
 
Épouse de feu M. A______, agriculteur né le ______ 1924 et décédé en 
2007, Mme A______, née le ______ 1927, était notamment propriétaire des 
parcelles 
no 
1______ 
de 
la 
commune 
de 
B______, 
ainsi 
que 
nos 2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de la 
commune de C______. 
 
 
Elle est décédée le ______ 2018. Selon son testament public du 
10 décembre 2013 et son testament olographe du 20 octobre 2015, feu Mme 
A______ a institué pour seule héritière, Mme D______, et nommé pour exécutrice 
testamentaire Me E______. 
2) 
 
Le 26 juin 2019, le notaire mandaté par la succession de feu Mme A______ 
a adressé à la commission foncière agricole (ci-après : CFA) une requête 
d'expertise de la valeur de rendement – charge maximale. Celle-ci portait sur les 
parcelles susmentionnées, représentant une surface totale de 236'942 m2. La 
plupart se trouvaient en zone agricole et deux (les parcelles nos 1______ et 
7______) en zone bois et forêts. Globalement, elles étaient affectées aux cultures 
et aux vignes. Seule la parcelle n° 3______ visée comportait sept bâtiments, dont 
une habitation, une ferme, des couverts et un hangar. M. F______ bénéficiait d'un 
bail à ferme sur ces parcelles. 
 
 
Étaient jointes les pièces suivantes : 
- 
une attestation du Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant (ci-après : 
TPAE) du 19 décembre 2018, certifiant que feu Mme A______ avait désigné 
Me E______ aux fonctions d'exécutrice testamentaire ; 
- 
divers extrait du Registre foncier (ci-après : RF) concernant les parcelles 
susmentionnées avec indication notamment de leur surface, des droits de gage 
immobilier les concernant, de leur zone, des bâtiments et des servitudes (en 
particulier, un droit d'habitation en faveur de feu Mme A______ sur la 
parcelle n° 3______, pour le bâtiment n° 9______ comprenant une habitation 
à un seul logement) ; 
- 
un tableau de mise à jour du registre des vignes 2019, exploitées par 
M. F______, sur les parcelles nos 10______, 4______, 5______, 11______ et 
12______ de la commune de C______, pour une surface totale de 147.81 
ares ; 
- 
un rapport du collège d'experts de la CFA du 18 juin 2008, établi à la demande 
de feu Mme A______ dans le cadre de la succession de son défunt époux. 
Ledit document visait à estimer la valeur de rendement des domaines et bien-


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fonds agricoles en question, laquelle a été déterminée à CHF 390'077.- avec 
une charge maximale de CHF 524'580.-, comprenant une estimation de 
CHF 5'783.- pour la place habitable disponible en plus de la place 
normalement nécessaire. Les bâtiments de la parcelle n° 3______ 
comprenaient une crèmerie, deux hangars, une habitation, un petit garage, un 
poulailler, une ferme, une porcherie et un couvert passage. La ferme (bâtiment 
n° 13______) ne comprenait pas d'habitation, correspondant uniquement au 
bâtiment n° 9______ ; 
- 
une copie d'un bail à ferme conclu entre feu Mme et M. A______, d'une part, 
et M. F______, d'autre part, portant sur l'exploitation des parcelles de champs 
(nos 6______, 1______, 3______, 5______, 8______ et 183) et de vignes (nos 
5______, 4______ et 10______), ainsi que l'utilisation du hangar et des 
installations de stockage, à partir du 1er janvier 1998. Ledit document n'était 
signé par aucune des parties. En outre, dans le cadre de la reprise à ferme du 
domaine de feu M. A______, M. F______ s'engageait à racheter le capital 
fermier de ce dernier, à savoir les avances de culture de CHF 15'755.- et le 
parc de machines estimé à CHF 72'800.-. 
3) 
a. 
Le 10 octobre 2019 a eu lieu l'expertise des biens sur place par deux experts 
de la CFA et un représentant de l'administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE). 
 
b. 
Il ressort du rapport y relatif du 20 novembre 2019, une valeur de rendement 
totale de CHF 1'085'476.-, comprenant une valeur de rendement non agricole des 
logements autres que celui du chef d'exploitation de CHF 784'700.-, et une charge 
maximale de CHF 1'190'747.-. 
 
 
Les parcelles no 1______ de la commune de B______, ainsi que nos 
2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de la 
commune de C______, représentaient une surface totale de 247'543 m2, dont 
10'473 m2 en vignes et 1'646 m2 en forêt. D'après le détail de l'estimation de la 
valeur de rendement, le bâtiment n° 9______ de la parcelle n° 3______ 
comportait deux habitations non agricoles pour lesquelles la valeur de rendement 
était estimée à CHF 784'700.- selon le Guide pour l'estimation de la valeur de 
rendement agricole du 31 janvier 2018 (ci-après : Guide 2018). La valeur de 
rendement du logement de feu Mme A______ était estimée à CHF 464'200.- et 
celle du logement à louer à CHF 320'500.-. Les questionnaires détermination de la 
valeur locative 2018 de feu Mme A______ indiquaient que le bâtiment 
n° 9______ comprenait son appartement de sept pièces et 187 m2, dont 
l'aménagement était considéré comme « très modeste », pour une valeur locative 
de CHF 37'544.-, et un appartement vide de cinq pièces et 100 m2, dont 
l'aménagement était considéré comme « simple », pour une valeur locative de 
CHF 21'601.-. 


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Selon les notes des experts concernant l'estimation, plusieurs points avaient 
été relevés, dont le fait que « dans l'immeuble n° 9______, au 1er étage du 
logement de feu Mme A______, une pièce sans aucune fenêtre [avait] été 
considérée comme non habitable et, de ce fait, d'entente avec le représentant de 
l'AFC-GE, pas valorisée ». 
4) 
 
Par décision du 10 décembre 2019, la CFA, se fondant sur le rapport précité, 
a retenu que la valeur de rendement des parcelles no 1______ de la commune 
B______, ainsi que nos 10______, 3______, 4______, 5______, 6______, 
7______ et 8______ de la commune de C______ était de CHF 1'085'476.- et la 
charge maximale de CHF 1'190'747.-, arrêté les frais d'expertise à CHF 2'149.95 
et fixé un émolument à CHF 380.-. 
5) 
 
Par acte du 31 janvier 2020, la succession de feu Mme A______ a recouru 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre la décision précitée, en concluant à son annulation, à ce 
qu'il soit considéré que le domaine de C______/B______ de feu Mme A______ 
ne contient qu'un seul logement affecté à une exploitation agricole et ordonné un 
complément d'enquête à la CFA en vue de fixer à nouveau la valeur de rendement. 
 
 
La CFA avait estimé que le bien-fonds de feu Mme A______ contenait deux 
logements non agricoles, alors qu'au vu de la configuration de la propriété en 
question, ne pouvait être pris en considération qu'un seul logement, la ferme ne 
constituant qu'une seule unité. La CFA avait également considéré à tort que le 
logement n'était pas agricole. Les défunts époux A______ avaient toujours 
souhaité que leur propriété soit destinée à l'exploitation des terres, ce qui ressortait 
des dernières volontés de feue Mme A______. Le logement n'était toujours pas 
habité en raison de la procédure civile pendante devant le Tribunal fédéral, 
laquelle empêchait la désignation claire d'un héritier et la possibilité pour 
l'exécutrice testamentaire de remettre le domaine à un autre agriculteur. 
 
 
À l'appui de ses écritures, elle a notamment produit copie d'un arrêt 
ACJC/592/2017 de la chambre civile de la Cour de justice du 5 décembre 2017 
(dans la cause A/15374/2010), annulant, à la demande de feu Mme A______, le 
pacte successoral du 12 août 2003, par lequel son défunt époux et elle avaient 
institué d'autres personnes comme héritiers. 
6) 
 
Dans ses écritures responsives, la CFA a conclu à la confirmation de sa 
décision querellée. 
 
 
La loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - 
RS 211.412.11) était applicable à la parcelle n° 3______, d'une surface de 10'601 
m2 et sise en zone agricole. 


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La décision querellée avait été prononcée sur la base du questionnaire de 
détermination de valeur locative destiné aux propriétaires d'appartements et de 
villas. Le premier logement (de cinq pièces), sis route du G______ ______ à 
C______, bâtiment n° 9______, situé sur la parcelle n° 3______ était vide et 
considéré comme un logement à louer. Le deuxième logement (de sept pièces), sis 
à la même adresse, était celui de feu Mme A______. Tous deux remplissaient les 
conditions de l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 
mars 2015 (LRS - RS 702) et étaient bien distincts au vu de leur composition 
respective. 
 
 
La recourante n'était ni exploitante à titre personnel ni propriétaire 
exploitant de la surface agricole litigieuse. Elle ne générait donc aucun revenu 
professionnel principal de cette exploitation agricole. Le fait que les défunts 
époux A______ eussent toujours souhaité que leur propriété fût destinée à 
l'exploitation des terres n'y changeait rien et n'était pas pertinent. Les logements 
litigieux ne pouvaient donc être considérés comme des habitations agricoles et 
devaient être estimés selon les règles usuelles non agricoles, soit selon le loyer 
réalisable dans la région. 
7) 
 
Le 15 mai 2020, la recourante a répliqué en persistant dans ses conclusions. 
 
 
Il ne pouvait être déduit de la LDFR et de ses normes d'application que 
durant une phase de liquidation et de partage de la succession, l'hoirie – 
propriétaire du bien – qui n'était pas elle-même un exploitant – car elle aurait dû 
par hypothèse s'appuyer sur un fermier durant cette période – ne pouvait prétendre 
à une valeur locative agricole au sens de l'art. 2 de l'ordonnance sur le droit 
foncier rural du 4 octobre 1993 (ODFR - RS 211.412.110) pour ce logement. 
Aucune disposition de la loi ne le disait. Au surplus, le Guide 2018 interprétait la 
notion de logement du chef d'exploitation comme un logement qui n'était pas 
nécessairement occupé par le chef d'exploitation au moment de l'estimation. Cela 
laissait clairement penser qu'une telle phase transitoire ne pouvait pas donner lieu 
à une modification de la valeur de référence. 
 
 
L'argumentation de la CFA reposait principalement sur des directives 
fiscales, alors que la notion de logement du chef d'exploitation, telle qu'elle devait 
être comprise et appliquée par cette instance dans ses décisions concernant la 
valeur de rendement d'une exploitation agricole, ne pouvait découler de 
l'interprétation qu'en donnait la Conférence suisse des impôts dans un contexte 
fiscal. 
 
 
L'art. 64 al. 1 let. a LDFR visait clairement à l'encouragement à la propriété 
foncière rurale et plus spécifiquement au maintien des exploitations en place. Si, 
dans le cadre d'une telle acquisition, le prix du logement du chef d'exploitation 
devait être estimé à une valeur non agricole, cette acquisition dans l'intérêt d'un 
maintien de l'affermage pourrait être rendue plus difficile car plus onéreuse pour 


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le tiers acquéreur. Cela démontrait le principe selon lequel le logement devait 
continuer à être évalué à une valeur agricole même s'il n'était pas occupé 
personnellement par le propriétaire exploitant, aux fins de favoriser une 
transmission à un prix accessible, et valait même dans un cadre plus large encore 
que la phase de liquidation et le partage d'une succession. L'estimation effectuée 
en 2008 se fondait, pour la valeur du logement de feu Mme A______, sur une 
valeur agricole, en dépit du fait que l'exploitation des terres était confiée à un 
fermier depuis plusieurs années déjà. Désormais, c'étaient les membres de l'hoirie 
qui détenaient en main commune les immeubles agricoles, dans l'attente du 
partage de la succession, et l'exploitation de l'entreprise était toujours confiée à un 
fermier. Le partage de la succession étant suspendu à une décision de justice, il 
n'était alors pas envisageable de modifier la manière dont le logement était évalué 
jusqu'ici, sur la base de la valeur locative agricole. Aucune modification durable 
n'était intervenue et elle ne savait pas encore si le propriétaire exploiterait 
personnellement les terres. Cette solution était d'autant plus justifiée que selon les 
vœux de feu Mme A______, l'exploitation resterait affectée à des fins agricoles. 
8) 
 
Le 15 juin 2020, la recourante a complété sa réplique en produisant un 
chargé de pièces complémentaire, soit : 
- 
quatre photographies datant du 25 mai 2020, montrant un long couloir avec 
une porte donnant sur l'extérieur à chacune des extrémités, desservant 
plusieurs pièces de part et d'autre. La ferme était ainsi accessible dans toutes 
ses pièces facilement ; aucun mur, ni aucune séparation ne la scindait en deux 
logements ; 
- 
des ordonnances du Tribunal fédéral des 13 décembre 2018 et 4 mars 2019 
dans la cause 5A_98/2018, concernant la suspension de la procédure de 
recours contre l'arrêt ACJC/1592/2017, en raison du décès de feu Mme 
A______ et dans l'attente de la production du certificat d'héritier de Mme 
D______. Cette procédure civile avait été diligentée initialement par feu Mme 
A______ afin d'invalider une disposition du pacte successoral du 12 août 2003 
qu'elle avait passé avec son défunt époux, et instituant notamment Mme et M. 
H______ comme héritiers ; 
- 
un courrier du 20 janvier 2020 de Me E______ à M. F______, réclamant le 
paiement de CHF 14'024.-, correspondant aux arriérés dus pour les quatre 
dernières années d'affermage, conformément au bail à ferme le liant à la 
succession de feu Mme A______. 
9) 
 
Le 16 juin 2020, la recourante a encore remis une copie du testament public 
de feu Mme A______ du 10 décembre 2013, indiquant notamment, « afin de 
respecter les volontés de feu [son] époux, qui souhaitait que l'œuvre de [leur] vie 
perdure et que [leur] patrimoine continue à être exploité sous forme agricole », 
imposer à Mme D______, « la charge de maintenir le bail à ferme existant en 


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faveur de M. F______ pour les terrains agricoles et viticoles, dont les conditions 
pourront être revues en conformité avec la loi régissant les baux à ferme aussi 
longtemps qu'il le souhaitera et de proposer en priorité à M. I______ […] de 
reprendre la bail si M. F______ devait y renoncer. Elle devrait faire reprendre ces 
obligations à tout acquéreur, si elle ne pouvait pas conserver le domaine ». 
10) 
Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 88 al. 1 LDFR ; art. 13 de la loi 
d’application de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 - 
LaLDFR - M 1 10). 
2) 
a. 
A capacité d’ester toute partie qui à teneur du droit public ou du droit privé 
peut agir personnellement ou par un mandataire de son choix (art. 8 al. 1 LPA). 
 
 
La capacité d'ester en justice implique la faculté de mener soi-même le 
procès ou de désigner soi-même un mandataire qualifié pour le faire. Elle 
appartient à toute personne qui a la capacité d'être partie, c'est-à-dire à toute 
personne qui a la faculté de figurer comme partie dans un procès (Stéphane 
GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative 
genevoise, 2017, p. 39 n. 139 ad art. 8 LPA). 
 
 
L'exécuteur testamentaire a la charge de l'administration de la succession 
jusqu'à son partage. Pour accomplir sa mission, il a le droit d'agir en justice en 
qualité de partie dans les procédures qui concernent l'actif comme le passif de la 
succession. Si l'exécuteur testamentaire ne fait pas valoir son propre droit 
matériel, il agit néanmoins en son propre nom pour sauvegarder les droits 
successoraux conformément à sa mission. Il s'agit d'un cas où un tiers (l'exécuteur 
testamentaire) peut conduire un procès en son propre nom et en tant que partie, à 
la place de ceux (les héritiers) qui sont, quant au fond, le sujet actif ou passif du 
droit contesté. Si l'exécuteur testamentaire agit en son propre nom, il doit 
néanmoins se référer à son habilitation légale, fondée sur l'existence d'un 
patrimoine spécial qu'il doit administrer. Les pouvoir de l'exécuteur testamentaire 
ne sont pas limités à la nature de la procédure, ni circonscrits au droit privé. Il a en 
effet la légitimation en droit public, par exemple pour s'opposer à la perception 
d'une contribution résultant d'un changement d'affectation, à un projet de 
construction, recourir contre un refus de mise en zone ou contre la mise sous 
protection d'un bâtiment ainsi que pour requérir l'octroi d'un permis de construire. 
Il peut également agir en matière fiscale, de contentieux d'assurance ou encore en 


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procédure pénale (Grégoire PILLER, in Pascal PICHONNAZ/Bénédict 
FOEX/Denis PIOTET, Commentaire romand - Code civil II, 2016, p. 500 nos 117 
ss ad art. 518 CC ; ATF 116 II 131 consid. 3a et les références citées). 
 
b. 
Aux termes de l'art. 60 al. 1 LPA, ont qualité pour recourir les parties à la 
procédure ayant abouti à la décision attaquée (let. a), ainsi que toute personne qui 
est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de 
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. b). 
 
c. 
In casu, l'hoirie agit dans la présente procédure par l'intermédiaire de son 
exécutrice testamentaire, laquelle a été désignée par la défunte dans son testament 
public du 10 décembre 2013. Cette qualité a été confirmée par le TPAE selon son 
attestation du 19 décembre 2018. 
 
 
En outre, l'hoirie, instigatrice de la procédure par-devant l'intimée et 
agissant par son exécutrice testamentaire, est directement concernée par la 
décision querellée, celle-ci portant sur l'estimation à la valeur de rendement de la 
propriété de la défunte. 
 
 
Dès lors, la recourante dispose tant de la capacité d'ester, que de la qualité 
pour recourir dans le cadre de la présente procédure. 
3) 
 
Le litige porte sur la décision de l'intimée du 10 décembre 2019, fixant la 
valeur de rendement des parcelles no 1______ de B______, ainsi que nos 
10______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de 
C______, à CHF 1'085'476.- et la charge maximale à CHF 1'190'747.-, 
considérant notamment que le bien-fonds de la défunte comprenait deux 
logements non agricoles. 
4) 
 
Les parties s'accordent sur l'application de la LDFR à la parcelle n° 3______ 
de C______ sur laquelle se trouve le bâtiment n° 9______. En revanche, leurs 
approches divergent quant au mode d'estimation de la ferme dans laquelle se 
trouvent les locaux d'habitation en question. 
 
 
Tandis que l'intimée considère qu'il s'agit de deux logements distincts, la 
recourante fait valoir qu'il n'y en a qu'un seul agricole. 
5) 
a. 
La LDFR a pour but d'encourager la propriété foncière rurale et en 
particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une 
population paysanne forte et d'une agriculture productive, orientée vers une 
exploitation durable du sol, ainsi que d'améliorer les structures (let. a) ; de 
renforcer la position de l'exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, 
en cas d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (let. b) ; de lutter contre 
les prix surfaits des terrains agricoles (let. c ; art. 1 al. 1 LDFR). 


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b. 
Selon son art. 2 al. 1, la LDFR s'applique aux immeubles agricoles isolés ou 
aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole qui sont situés en 
dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi fédérale sur l'aménagement 
du territoire du 22 juin l979 (LAT - RS 700 ; let. a ; arrêt du Tribunal fédéral 
5A.22/2003 du 11 mars 2004) et dont l'utilisation agricole est licite (let. b). 
 
 
Elle tend, dans cette mesure, à exclure du marché foncier tous ceux qui 
cherchent à acquérir les entreprises et les immeubles agricoles principalement à 
titre de placement de capitaux ou dans un but de spéculation (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A.20/2004 du 2 novembre 2004 et les références citées ; ATA/290/2009 
du 16 juin 2009). 
 
c. 
Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de 
bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et 
qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une 
unité de main-d'œuvre standard (UMOS) ; le Conseil fédéral fixe, conformément 
au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l'unité de main-
d'œuvre standard (al. 1) ; aux mêmes conditions, les entreprises d'horticulture 
productrice sont assimilées à des entreprises agricoles (al. 2) ; pour apprécier s'il 
s'agit d'une entreprise agricole, on prendra en considération les immeubles 
assujettis à la LDFR (art. 2 ; al. 3) ; doivent, en outre, être pris en considération : 
les conditions locales (let. a) ; la possibilité de construire des bâtiments manquants 
nécessaires à l'exploitation ou de transformer, rénover ou remplacer ceux qui 
existent, lorsque l'exploitation permet de supporter les dépenses correspondantes 
(let. b) ; les immeubles pris à ferme pour une certaine durée (let. c ; al. 4) ; une 
entreprise mixte est une entreprise agricole lorsqu'elle a un caractère agricole 
prépondérant (al. 5 ; art. 7 LDFR). 
 
 
L'UMOS sert à mesurer la taille d'une exploitation au moyen de facteurs 
standardisés basés sur des données d'économie du travail (art. 3 al. 1 de 
l'ordonnance sur la terminologie agricole et la reconnaissance des formes 
d'exploitation du 7 décembre 1998 - Oterm - RS 910.91). Le nombre d'UMOS par 
hectare de surface agricole utile est fixé à 0,022, à l'exception des cultures 
spéciales (dont la vigne, art. 15 OTerm) pour lesquelles le nombre d'UMOS est 
plus élevé (art. 3 al. 2 OTerm). Selon l'art. 3A LaLDFR, les entreprises agricoles 
d'une taille égale ou supérieure à 0,6 UMOS sont soumises aux dispositions sur 
les entreprises agricoles. 
 
 
L'entreprise agricole ou, dans l'ancien droit successoral paysan, 
l'exploitation agricole, ne dépend pas de l'activité exercée par le propriétaire. Le 
Tribunal fédéral a ainsi pu mettre en évidence, en 1963 (ATF 89 II 18), que la 
qualité d'exploitation agricole, au sens de l'ancien art. 620 du Code civil suisse du 
10 décembre 1907 (CC - RS 210), ne dépend pas de la profession exercée par le 
de cujus. Le terme d'exploitation figurant dans la loi vise non l'activité 
professionnelle mais la condition matérielle de son exercice, c'est-à-dire 


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l'entreprise au sens objectif, comprenant l'ensemble des installations. Cet avis était 
également partagé par la doctrine. 
 
 
Ceci permet de mettre en évidence une divergence avec le concept 
d'exploitation au sens de l'art. 6 OTerm. En effet, cette norme exige pour 
reconnaître une exploitation que l'entreprise agricole soit autonome sur les plans 
juridique, économique, organisationnel et financier et qu'elle soit indépendante 
d'autres exploitations. Or, le défaut de pouvoir de l'exploitant de prendre des 
décisions concernant la gestion de son exploitation indépendamment des 
exploitants d'autres entreprises agricoles permet de lui dénier cette autonomie. 
Puisque cette capacité est également partie prenante de la définition d'exploitant à 
titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR, on peut dire que le défaut d'exploitant fait 
obstacle à l'exploitation agricole mais non pas à l'entreprise agricole (Yves 
DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse : droit public et droit privé, 2006, 
tome II, n. 2466 s. p. 330). 
 
 
Une entreprise agricole comprend normalement une maison d'habitation, qui 
en constitue une partie intégrante. Même si elle est située en zone à bâtir, il s'agit, 
conformément à l'art. 2 al. 2 let. a LDFR, d'un immeuble agricole en tant que 
partie intégrante d'une entreprise (Eduard HOFER, in Christoph BANDLI et al., 
Le droit foncier rural, Commentaire de la LDFR, 1998, n. 25 s. ad art. 7 LDFR). 
 
d. 
Selon l'art. 8 LDFR, les dispositions sur les immeubles agricoles isolés 
s’appliquent à l’entreprise agricole lorsque celle-ci : 
- 
est licitement affermée par parcelles, en tout ou en majeure partie, depuis plus 
de six ans, dans la mesure où l’affermage n’a pas un caractère temporaire ni 
ne se fonde sur des raisons tenant à la personne du bailleur au sens de l’art. 31 
al. 2 let. e et f de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 
(LBFA - RS 221.213.2 ; let. a) ; 
- 
n’est plus digne d’être maintenue, quelle que soit sa grandeur, en raison d’une 
structure d’exploitation défavorable (let. b). 
 
 
L'art. 31 al. 2 let. f LBFA prévoit que l’autorisation (d'affermage par 
parcelles) n’est accordée que si le bailleur n’est plus en mesure d’exploiter 
lui-même tout le domaine pour des raisons telles que maladie grave ou âge 
avancé. 
 
 
En insérant l'art. 8 let. a LDFR, le législateur a entendu procéder à une 
certaine sélection des entreprises agricoles. Spécialement, il a voulu favoriser le 
lien entre elles et leurs exploitants. Il a ainsi jugé plus judicieux au terme du délai 
de six ans de les faire bénéficier du régime prévalant pour les immeubles 
agricoles, au motif qu'il s'agissait de favoriser leur exploitation par les fermiers, 
respectivement leur acquisition par ces derniers. 


- 11/16 - 
A/402/2020 
 
 
En outre, on ne peut ignorer le fait que la norme ait abouti, en quelque sorte, 
à institutionnaliser le régime qui prévaut fort souvent en cas de décès de 
l'exploitant à titre personnel dès lors qu'aucun descendant n'entend reprendre 
l'entreprise. En effet, dans une telle situation, il n'est pas rare que les locaux 
d'habitation soient utilisés par le conjoint survivant ou les autres proches du de 
cujus, alors que les immeubles sont affermés à des agriculteurs de la région. Ce 
n'est souvent qu'au décès du dernier des conjoints que le partage a lieu. À ce 
moment, l'intégration des parcelles à plusieurs autres exploitations des environs 
favorise souvent leur aliénation (Yves DONZALLAZ, op. cit., n. 2854 s. p. 456 
s. ; cf. également Eduard HOFER, op. cit., n. 4 ss ad art. 8 LDFR p. 194 s.). 
 
e. 
La notion d'entreprise agricole revêt une importance juridique dans la LDFR 
puisque cette loi vise notamment à les protéger (art. 1 al. 1 let. a LDFR). Ainsi, 
par exemple, les entreprises agricoles doivent être maintenues en ce sens qu'elles 
ne peuvent pas être partagées matériellement (art. 58 ss LDFR) et que leur 
acquisition est soumise à une autorisation (art. 61 ss LDFR) ; elles sont aussi le 
préalable nécessaire à l'exercice de certains droits, tel le droit d'emption des 
parents (art. 25 LDFR) ou de préemption du fermier (art. 47 LDFR). Selon la 
jurisprudence, il faut dégager le sens de la notion d'entreprise de façon plus 
détaillée dans chaque contexte de fait (ATF 129 III 693 consid. 5.2). 
 
 
Le contexte est aussi important pour déterminer le moment auquel il faut se 
placer quant à l'appréciation de l'existence d'une entreprise agricole (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_1085/2013 du 21 mai 2015 consid. 5.1 et les références 
citées). 
6) 
a. 
Aux termes de l'art. 50 let. c LIPP, qui fixe les principes d'estimation des 
immeubles relativement à l'impôt sur la fortune, les immeubles servant à 
l'exploitation agricole sont évalués à leur valeur de rendement calculée selon le 
droit fédéral, soit conformément à l'art. 10 LDFR (ATA/661/2015 du 23 juin 
2015). 
 
b. 
D'après cette disposition, la valeur de rendement équivaut au capital dont 
l’intérêt, calculé au taux moyen applicable aux hypothèques de premier rang, 
correspond au revenu d’une entreprise ou d’un immeuble agricole exploité selon 
les usages du pays. Le revenu et le taux sont fixés d’après une moyenne 
pluriannuelle (période de calcul ; al. 1). Le Conseil fédéral règle le mode et la 
période de calcul, ainsi que les modalités de l’estimation (al. 2). Les surfaces, 
bâtiments et installations, ainsi que les parties de ceux-ci qui ne sont pas utilisés à 
des fins agricoles (parties non agricoles) sont pris en compte dans l’estimation à la 
valeur de rendement découlant de leur usage non agricole (al. 3). 
 
c. 
L'art. 2 al. 1 ODFR précise que les dispositions pour l’estimation de la 
valeur de rendement agricole figurent à l’annexe. Les principes suivants 
s’appliquent : 


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- en ce qui concerne les entreprises agricoles, le sol, les bâtiments d’exploitation, 
les bâtiments alpestres, le logement du chef d’exploitation et les chambres des 
salariés nécessaires pour l’activité agricole sont estimés conformément aux 
dispositions agricoles du guide d’estimation ; les constructions ou parties de 
constructions qui servent à des activités accessoires proches de l’agriculture 
sont estimées sur la base des résultats d’exploitation conformément à la 
description dans le guide d’estimation ; les logements en sus du logement du 
chef d’exploitation et les bâtiments destinés aux activités accessoires non 
agricoles sont estimés selon les dispositions non agricoles (let. a) ; 
- en ce qui concerne les immeubles agricoles, le sol, les bâtiments d’exploitation 
et les bâtiments alpestres sont estimés conformément aux dispositions du guide 
d’estimation ; les logements, éléments du bâti et autres bâtiments destinés à des 
activités accessoires non agricoles doivent être estimés selon les dispositions 
non agricoles (let. b). 
 
 
Les dispositions et les taux figurant à l'annexe lient les organes d'estimation 
(art. 2 al. 2 ODFR). 
 
 
L'estimation doit tenir compte des jouissances, droits, charges et servitudes 
attachés aux immeubles et aux entreprises agricoles (art. 2 al. 3 ODFR). 
 
 
Les modalités d'estimation ne sont pas comprises dans l'ordonnance, mais 
dans le Guide 2018 qui constitue une annexe à l'ordonnance. Seul le Guide 2018 
lie directement ceux qui sont chargés de son application. Le Guide 2018 est un 
décret de nature technique qui s'adresse uniquement aux spécialistes, à savoir les 
estimateurs (Eduard HOFER, in Christoph BANDLI et al., op. cit. n. 2 ad art. 10, 
p. 227). Ce document, non publié au Recueil systématique des lois fédérales, a 
pourtant force obligatoire en ce qui concerne les règles et indications numériques 
qu'il contient (Yves DONZALLAZ, Commentaire de la LDFR, 1993, n. 148 ad 
art. 10 p. 66). 
 
d. 
D'après le Guide 2018, lorsqu’une entreprise agricole compte plus d’un 
logement, le logement du chef d’exploitation sera déterminé selon les critères 
suivants : le logement est durablement occupé par la famille du chef 
d’exploitation ; le logement est proche du centre de l’exploitation ; le logement est 
celui qui compte le plus d’unités de locaux ; le logement est situé au 
rez-de-chaussée du bâtiment. Est considéré comme logement du chef 
d’exploitation, le logement qui remplit le plus grand nombre des critères 
ci-dessus. Il ne doit pas nécessairement être occupé par le chef d’exploitation au 
moment de l’estimation (n° 4.2 p. 47). Les logements autres que celui du chef 
d’exploitation (surface supérieure à la place normalement nécessaire à 
l’exploitation) sont estimés à la valeur capitalisée du loyer réalisable à long terme. 
Si l’exploitation n’est pas une entreprise agricole, tous les logements sont estimés 
de cette manière (n° 4.6 p. 54). 


- 13/16 - 
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7) 
a. 
En l'espèce, dans ses écritures responsives, l'intimée a relevé que la décision 
querellée avait été prononcée sur la base du rapport du collège d'experts du 
20 novembre 2019, lui-même fondé sur le questionnaire de détermination de la 
valeur locative 2018 de la défunte, pour considérer que le domaine en question 
comprenait deux logements non agricoles. La configuration de la propriété ne 
permettait pas de retenir l'existence d'un seul logement. En outre, la recourante 
n'étant ni exploitante à titre personnel ni propriétaire exploitant de la surface 
agricole litigieuse, les logements litigieux ne pouvaient être considérés comme des 
habitations agricoles. Ils devaient donc être estimés selon les règles usuelles non 
agricoles, soit le loyer réalisable dans la région. 
 
b. 
À titre liminaire, il apparaît que le partage successoral n'a pas été effectué. Il 
s'agit donc de déterminer si le patrimoine de la défunte comporte ou non une 
entreprise agricole. 
 
 
Tout d'abord, il ressort du rapport d'expertise du 20 novembre 2019 que les 
parcelles no 1______ de la commune de B______, ainsi que nos 2______, 
3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de la commune de 
C______, représentent une surface totale de 247'543 m2, dont 10'473 m2 en vignes 
et 1'646 m2 en forêt. De plus, la parcelle n° 3______ précitée comporte plusieurs 
bâtiments, qualifiés globalement d'ateliers, de remises carrossables et d'entrepôts, 
dont des habitations (bâtiment n° 9______). L'usage agricole desdits bâtiments et 
immeubles est admis. Compte tenu de ces éléments, soit en particulier sa surface, 
ses types de cultures, ses bâtiments et sa destination agricole, au regard des bases 
légales applicables, le domaine en question constitue manifestement une 
entreprise 
agricole 
au 
sens 
des 
art. 
7 
al. 
1 
LDFR 
et 
3A LaLDFR. 
 
 
À cela s'ajoute que les défunts propriétaires des parcelles susmentionnées 
les exploitaient eux-mêmes en tant qu'agriculteurs, avant de les remettre en 
affermage à M. F______, à tout le moins en 1998 – élément non contesté. Ils 
étaient alors âgés respectivement de 74 ans et 71 ans. Ils n'ont conservé que leur 
logement, sis dans le bâtiment n° 9______, dans lequel feu Mme A______ a 
résidé jusqu'à son décès en 2018, à l'âge de 91 ans. Il en résulte que les défunts 
propriétaires n'ont résidé dans la ferme que durant une vingtaine d'années tout au 
plus, sans exploiter eux-mêmes le domaine, et ce pour des raisons d'âge évidentes. 
Ces circonstances ressortissent clairement au cas prévu par le législateur comme 
exception à l'art. 8 let. a LDFR par renvoi à l'art. 31 al. 2 let. f LBFA. 
 
 
Ainsi, malgré son affermage en majeure partie en faveur de M. F______ 
depuis à tout le moins 1998, soit plus de six ans, cette entreprise agricole reste 
soumise aux conditions qui lui sont relatives au sens de la LDFR. 
 
c. 
Cette perspective implique qu'à ce titre, elle comprend un logement pour le 
chef d'exploitation, lequel n'est pas nécessairement habité par celui-ci. La parcelle 


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n° 3______ est le seul immeuble composant l'entreprise agricole sur lequel sont 
érigés des bâtiments agricoles, ne comprenant qu'un bâtiment d'habitation 
(bâtiment n° 9______). Il s'ensuit qu'en tant qu'habitation de son entreprise 
agricole, le logement de feu Mme A______ doit être estimé selon les modalités 
visant le logement du chef d'exploitation. À cet égard, peu importe que la défunte 
n'était plus l'exploitante à titre personnel de l'entreprise agricole. Conformément 
au Guide 2018, il convient donc de déterminer les unités de locaux appartenant au 
chef d'exploitation, celles supplémentaires devant être estimées sur la base du 
loyer effectivement réalisable dans la région. 
 
 
À cet égard, contrairement à l'approche de l'intimée, c'est bien le droit fiscal 
qui renvoie expressément à la LDFR et ses dispositions d'application pour 
l'estimation des immeubles agricoles, et non l'inverse. Seules celles-ci permettent 
donc de déterminer de quelle manière doit être estimé le bâtiment n° 9______. Par 
conséquent, l'intimée ne saurait se fonder sur des formulaires de détermination de 
la valeur locative 2018 des logements du bâtiment n° 9______, pour lesquels 
aucune indication n'est fournie quant à la manière dont ils ont été établis, alors que 
feu Mme A______ est décédée le 1er décembre 2018. À cela s'ajoute que rien 
n'explique pour quelles raisons le collège d'experts de la CFA s'est écarté de son 
rapport du 18 juin 2008, retenant – à juste titre – une seule habitation avec une 
estimation complémentaire pour la place disponible en plus de la place 
normalement nécessaire, alors que les conditions étaient identiques. En effet, tel 
qu'indiqué précédemment, à défaut de partage successoral, la situation devait être 
examinée sous l'angle de celle prévalant pour feu Mme A______ au moment de 
son décès. Cette solution apparaît d'autant plus justifiée que l'identité des héritiers 
demeure incertaine à ce jour en raison de la procédure civile pendante par-devant 
le Tribunal fédéral, qu'elle correspond aux buts de la LDFR, concrétisés par la 
volonté de feu Mme A______, exprimée dans son testament public du 10 
décembre 2013, que son « patrimoine continue à être exploité sous forme 
agricole », ainsi que le maintien du bail à ferme en faveur de M. F______. 
 
d. 
Au vu de ce qui précède, c'est à tort que l'intimée a considéré que 
l'habitation du bâtiment n° 9______ de la parcelle n° 3______ de la commune de 
C______ représentait deux appartements distincts devant être estimés selon les 
dispositions non agricoles, soit à la valeur capitalisée du loyer réalisable selon les 
usages locaux. Dans la mesure où la propriété de la défunte constitue une 
entreprise agricole, l'estimation de l'habitation du bâtiment n° 9______ doit être 
effectuée, en l'état, selon les dispositions relatives au logement du chef 
d'exploitation prévoyant que celui-ci est estimé à la valeur de rendement agricole, 
à l'exception de la surface supérieure à la place normalement nécessaire à 
l'exploitation, estimée à la valeur capitalisée du loyer réalisable à long terme. 
8) 
 
Partant, le recours sera admis et la décision querellée annulée. La cause sera 
renvoyée à l'intimée pour nouvelle estimation et décision sur la valeur de 


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rendement des parcelles no 1______ de la commune de B______, ainsi que nos 
2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de la 
commune de C______, au sens des considérants qui précèdent concernant en 
particulier le bâtiment n° 9______ de la parcelle n° 3______ de C______. 
9) 
 
Malgré l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de 
l'intimée (art. 87 al. 1, 2ème phr. LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.-, à la charge de l'État de Genève, sera allouée à la recourante, qui l'a 
sollicitée et est représentée par son exécutrice testamentaire (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 31 janvier 2020 par l'Hoirie de feu Mme 
A______ contre la décision de la commission foncière agricole du 10 décembre 2019 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule la décision de la commission foncière agricole du 10 décembre 2019 ; 
renvoie la cause à la commission foncière agricole pour nouvelle décision sur la valeur 
de rendement des parcelles no 1______ de la commune de B______, ainsi que nos 
2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______ de la commune 
de C______ au sens des considérants ; 
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ; 
alloue à l'Hoirie de feu Mme A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la 
charge de l'État de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 


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communique le présent arrêt à Me E______, exécutrice testamentaire de la recourante, à 
la commission foncière agricole, à l'office fédéral de la justice, ainsi qu'à l'office fédéral 
de l'agriculture (OFAG). 
Siégeant : M. Mascotto, président, Mme Krauskopf, M. Verniory, Mmes Lauber et 
Tombesi, juges. 
 
 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. Mascotto 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :