ge_gerichte · ATA/647/2010 · 2010-09-21 · fr

Résumé:
 Changement d'affectation d'un logement en bureau, situé dans un quartier au centre de Genève, autorisé par le département des constructions et des technologies de l'information en raison de la compensation par la transformation d'un cabinet médical en logement, situé dans un autre quartier au centre de Genève. Dans la mesure où les deux immeubles sont trop éloignés pour que la condition de proximité immédiate soit réalisée, l'autorisation doit être révoquée.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2740/2009-LDTR 
ATA/647/2010 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 21 septembre 2010 
 
dans la cause 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
contre 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Maurizio Locciola, avocat 
et 
SOCIÉTÉ GENEVOISE D'INVESTISSEMENTS FONCIERS 
représentée par Me David Lachat, avocat 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 12 janvier 2010 (DCCR/7/2010) 


- 2/9 - 
A/2740/2009 
EN FAIT 
1. 
 
La Société genevoise d'investissements fonciers (ci-après : SGIF) est 
propriétaire d'un immeuble sis rue du Mont-Blanc 16, parcelle no 5452, feuille 
no 40, ainsi que d'un immeuble sis Rond-point de Plainpalais 1, parcelle no 4388, 
feuille no 17, tous deux situés sur la commune de Genève. 
2. 
 
Selon l'état locatif au 31 mars 2009 de l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16, 
les locaux accueillent essentiellement des commerces et bureaux, ainsi que cinq 
appartements, dont trois loués par la société Carlson Wagonlit Travel et deux 
vacants, l'un faisant l'objet du présent recours, soit un logement de 7 pièces. 
3. 
 
Selon l'état locatif au 31 mars 2009 de l'immeuble sis Rond-point de 
Plainpalais 1, les locaux accueillent principalement des appartements, mais 
également des commerces, bureaux et cabinets médicaux, dont un vacant de 7 
pièces, faisant l'objet du présent recours. 
4. 
 
Le 20 mars 2009, la SGIF a déposé simultanément deux requêtes en 
autorisation de construire, l'une tendant à la transformation d'un logement de 
157 m2 en bureaux au 5ème étage de l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16 (dossier 
A 102'775/7), et l'autre visant à la transformation d'un cabinet médical de 175 m2 
en logement au 3ème étage de l'immeuble sis Rond-point de Plainpalais 1 (dossier 
A 102'776/1). 
5. 
 
Les deux requêtes ont recueilli les préavis favorables ou favorables sous 
conditions des services compétents. Toutefois, le 12 mai 2009, la Ville de Genève 
a défavorablement préavisé la requête no 102'775/7 en relevant qu'aucune 
opération de compensation n'était proposée dans le cadre du changement 
d'affectation. Elle a par la suite fait le lien entre les deux dossiers, et a préavisé 
favorablement la requête no 102'776/1, le 18 mai 2009. 
6. 
 
Le 18 mai 2009, le service juridique LDTR du département des 
constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département) a 
préavisé favorablement sous condition les deux requêtes. Le loyer annuel de 
l'appartement au Rond-point de Plainpalais 1 a été limité à CHF 3'363.- la pièce 
l'an, répondant ainsi aux besoins prépondérants de la population. 
7. 
 
Par deux décisions du 2 juillet 2009, le département a délivré les 
autorisations nécessaires, subordonnant néanmoins la transformation du logement 
sis rue du Mont-Blanc 16 en bureaux à la condition d'une compensation mise en 
œuvre par la transformation en logement du cabinet médical sis Rond-point de 
Plainpalais 1. 


- 3/9 - 
A/2740/2009 
8. 
 
Le 30 juillet 2009, l'Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : ASLOCA) a recouru auprès de la commission cantonale de recours en 
matière administrative (ci-après : la CCRA) contre les deux décisions 
d'autorisations de construire délivrées par le département, concluant à leur 
annulation. 
 
 
En substance, l'opération de compensation envisagée était contraire à l'art. 8 
al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
 
Malgré le fait que les deux immeubles étaient situés dans deux secteurs où 
la proportion de logements était faible, l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16 ne 
comportait en réalité plus que deux logements. Il était dès lors inconcevable que 
l'un de ces appartements soit transformé en bureaux. 
9. 
 
Dans sa réponse déposée le 30 septembre 2009, la SGIF a conclu au rejet du 
recours. 
 
 
Selon la jurisprudence récente, la notion de proximité immédiate était 
admise dans le cas d'un immeuble situé dans le quartier de Genève-Cité et d'un 
autre dans celui de Genève-Plainpalais. Cette proximité se justifiait en particulier 
par le fait que les deux immeubles avaient en commun leur situation sur plusieurs 
lignes de transport public, à trois arrêts de distance l'un de l'autre en zone urbaine 
(ATA/189/2009). 
 
 
En l'espèce, le logement dans l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16 se 
trouvait dans un secteur comptant une majorité de locaux administratifs et 
commerciaux. D'autre part, les deux immeubles se situaient aux abords de routes 
sur lesquelles le trafic était dense, leurs occupants subissant ainsi les nuisances 
sonores y relatives. En revanche, la situation de la Plaine de Plainpalais, du parc 
des Bastions et de rues piétonnes proches de l'immeuble sis Rond-point de 
Plainpalais 1 en faisait un lieu plus propice à l'habitation que l'immeuble sis rue 
du Mont-Blanc 16. Enfin, même si les deux immeubles étaient situés dans des 
quartiers différents, les exigences de proximité étaient respectées. 
10. 
 
Le 2 octobre 2009, le département a conclu à l'irrecevabilité du recours au 
motif d'un manque de motivation, subsidiairement à son rejet. 
 
 
Les deux immeubles étaient séparés par une distance d'environ un kilomètre 
pouvant être parcouru à pied en près de 15 minutes, comme dans le cas tranché 
dans l'ATA/189/2009. Par ailleurs, les deux immeubles se trouvaient sur plusieurs 
lignes de transports publics, à savoir les trams 13 et 14, à quatre arrêts de distance 
en zone urbaine. 
11. 
 
Par décision du 12 janvier 2010, la CCRA a admis le recours et annulé les 
deux autorisations de construire délivrées le 2 juillet 2010 par le département. 


- 4/9 - 
A/2740/2009 
 
 
Le recours de l'ASLOCA était certes bref, mais suffisamment motivé au 
regard des exigences de recevabilité. 
 
 
Les deux griefs de l'ASLOCA avaient trait à la question de la proximité 
entre les locaux faisant l'objet de la compensation envisagée, et le fait que 
l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16 ne compterait alors plus que deux 
logements. 
 
 
Il ressortait des abondants travaux législatifs précisant la portée des notions 
indéterminées telles que "proximité immédiate" et "secteur où la proportion de 
logements est faible par rapport aux surfaces d'activités", que l'autorité ne 
disposait d'aucune marge d'appréciation lorsqu'un appartement était voué à 
disparaître dans un secteur où la proportion de logements est faible par rapport 
aux surfaces d'activités, puisque la compensation devait obligatoirement avoir lieu 
dans le même secteur et à proximité immédiate. 
 
 
Selon le plan directeur communal de la Ville de Genève définissant seize 
secteurs, les deux immeubles sis rue du Mont-Blanc 16 (secteur Saint-
Gervais/Chantepoulet) et Rond-point de Plainpalais 1 (intersection entre les 
secteurs Cité/Centre, Jonction/Plainpalais et Cluse/Philosophes) ne se situaient 
pas à proximité immédiate. En outre, les lignes de trams 13 et 14 ne passaient pas 
par la rue du Mont-Blanc. La notion de proximité immédiate n'avait pas pour 
objectif de s'assurer que l'on puisse se déplacer facilement et en un quart d'heure à 
pied d'un immeuble à l'autre, mais plutôt de préserver des logements dans un 
secteur où leur proportion était faible. 
 
 
Partant, l'une des conditions cumulatives prévues à l'art. 8 al. 2 LDTR n'était 
pas réalisée en l'espèce, raison pour laquelle la compensation offerte par la SGIF 
ne pouvait être autorisée. 
12. 
 
Par acte déposé au greffe du Tribunal administratif le 19 février 2010, le 
département a interjeté recours contre la décision de la CCRA du 12 janvier 2010, 
concluant principalement à son annulation, ainsi qu'au rétablissement de ses deux 
décisions. 
 
 
Les problématiques relatives à l'équivalence des biens proposés en 
compensation, en particulier de l'interprétation de la notion de proximité 
immédiate, étaient soumises à l'examen de la CCRA. 
 
 
Cette dernière s'était inspirée du plan directeur communal de la Ville de 
Genève définissant les notions de quartiers et de secteurs. Estimant que les 
délimitations géographiques en huit quartiers étaient aléatoires, elle préférait 
s'inspirer des délimitations, selon elle plus pertinentes, en seize secteurs. 
 
 
La CCRA semblait ainsi s'être éloignée de l'esprit et du texte de la loi. 


- 5/9 - 
A/2740/2009 
 
 
Par ailleurs, dans une jurisprudence récente (ATA/189/2009), le Tribunal 
administratif s'était fondé sur les délimitations généralement reconnues de la Ville 
de Genève en matière de droit de la construction, à savoir Genève-Cité, Genève-
Eaux-Vives, Genève-Petit-Saconnex et Genève-Plainpalais, et admettait qu'une 
compensation puisse être opérée malgré le fait que les objets concernés ne se 
trouvaient pas dans le même quartier. 
 
 
L'interprétation restrictive de la CCRA quant à la notion de proximité 
immédiate revenait à rendre impossible l'application de la loi, notamment en 
raison de l'exigüité du territoire de la Ville de Genève. 
 
 
Enfin, même si aucune ligne directe de transports publics ne permettait de 
relier l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16 à celui sis Rond-point de Plainpalais 1, 
la situation était similaire à celle jugée dans l'ATA/189/2009, en particulier 
concernant la distance à parcourir et le temps nécessaire pour y parvenir. 
13. 
 
Par courrier du 12 mars 2010, la SGIF fait part de sa détermination. Elle 
appuyait la position du département, faisant siens les motifs évoqués. 
 
 
Elle conclut principalement à l'admission du recours, à l'annulation de la 
décision de la CCRA du 12 janvier 2010, ainsi qu'au rétablissement des deux 
décisions du département du 2 juillet 2009. 
14. 
 
Dans sa réponse déposée le 22 mars 2010, l'ASLOCA conclut au rejet du 
recours et à la confirmation de la décision de la CCRA du 12 janvier 2010. 
 
 
Selon les travaux législatifs relatifs à l'art. 8 LDTR, dont l'objectif était le 
maintien et le rétablissement de l'habitat au centre-ville, ce but devait être atteint 
en interdisant une opération compensatoire au détriment d'un secteur où la 
proportion de logements était faible par rapport aux surfaces d'activités, car une 
telle démarche ne devait pas avoir pour effet de diminuer le taux d'habitat au 
centre-ville. 
 
 
La Ville de Genève ne pouvait, ainsi que l'avait admis le Tribunal 
administratif dans l'ATA/189/2009, n'être délimitée que par quatre quartiers. En 
effet, le plan officiel de "Genève-Urbain", édité par le service du cadastre de l'Etat 
de Genève, recensait historiquement plusieurs dizaines de quartiers uniquement en 
Ville de Genève. 
 
 
L'exigence de proximité immédiate requise dans le cadre d'une opération de 
compensation lorsque le changement d'affectation avait lieu à l'intérieur d'un 
secteur où la proportion de logements était faible par rapport aux surfaces 
d'activités, ainsi que le prévoyaient les troisième et quatrième phrases de l'art. 8 al. 
2 LDTR, n'était en l'occurrence pas respectée. La dérogation ne pouvait dès lors 
pas être autorisée par le département. 


- 6/9 - 
A/2740/2009 
15. 
 
Le 26 mars 2010, la CCRA a déposé son dossier. 
16. 
 
Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Tout bâtiment situé en zone à bâtir est soumis à la LDTR (art. 2 al. 1 LDTR 
et 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 
juin 1987 (LaLAT - L 1 30). 
 
 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat des zones entrant dans son champ 
d'application. Pour ce faire, elle prévoit notamment des restrictions au changement 
d'affectation des maisons d'habitations (art. 1 LDTR). 
 
 
Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en 
l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de 
logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 
industriel (art. 3 al. 3 LDTR). 
 
 
En l'espèce, le recourant a délivré les autorisations de transformer un 
appartement en bureaux, ainsi qu'un cabinet médical en appartement, soit 
permettre un changement d'affectation des locaux. Les immeubles concernés par 
cette opération de compensation se trouvent tous deux dans le quartier Genève-
Cité, soit en zone à bâtir au sens de l'art. 19 LaLAT. La LDTR est dès lors 
applicable au cas d'espèce. 
3. 
 
Le recourant soutient que la CCRA a fait une mauvaise interprétation de 
l'art. 8 al. 2 LDTR en considérant que l'exigence de proximité immédiate entre les 
immeubles sis rue du Mont-Blanc 16 et Rond-point de Plainpalais 1 n'était pas 
respectée. 
 
a. 
Aux termes de l'art. 8 al. 2 LDTR, en cas de changement d'affectation, les 
surfaces de logement supprimées seront compensées par la réaffectation 
simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement. Dans ce 
cas, les locaux réaffectés aux logements doivent correspondre à une surface ainsi 
qu'à des conditions de logement au moins équivalentes et avoir des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population. La disposition précise 
encore que les locaux réaffectés aux logements doivent être situés, en règle 


- 7/9 - 
A/2740/2009 
générale, dans le même quartier, si possible à proximité immédiate, à moins que le 
changement d'affectation ne soit effectué au profit d'un secteur comme le centre 
ville où la proportion de logement est faible par rapport aux surfaces d'activités. Si 
le changement d'affectation a lieu à l'intérieur d'un tel secteur, la compensation 
doit être effectuée à proximité immédiate. 
 
b. 
Dans un récente arrêt, le tribunal de céans a jugé que les quartiers de 
Champel et des Pâquis étaient trop éloignés l'un de l'autre pour qu'une 
compensation puisse être envisagée. Il a notamment relevé que chacun des deux 
immeubles se situait sur une rive du lac différente (ATA 484/2007 du 2 octobre 
2007, consid. 9). 
 
 
En revanche, la notion de proximité immédiate a été admise dans le cas d'un 
immeuble situé dans le quartier de Genève-Cité et d'un autre dans celui de 
Genève-Plainpalais. Cette proximité se matérialisait en particulier par le fait que 
les deux immeubles avaient en commun leur situation sur plusieurs lignes de 
transport public, à trois arrêts de distance l'un de l'autre en zone urbaine 
(ATA/189/2009). 
 
 
En l'espèce, le fait que l'immeuble sis rue du Mont-Blanc 16, dans lequel se 
trouvent les locaux destinés à être transformés en bureaux, se situe dans un secteur 
du centre ville où la proportion de logements est faible par rapport aux surfaces 
d'activités n'est pas contesté par les parties. De plus il s'avère que seul un 
appartement de cet immeuble resterait voué au logement suite à un tel changement 
d'affectation, ce qui est contraire au but premier de la LDTR. Il apparaît ainsi que 
le critère de la proximité immédiate des deux immeubles du cas particulier doit 
nécessairement être respecté. 
 
 
Le recourant invoque la similitude du cas d'espèce au cas jugé dans 
l'ATA/189/2009. Or, il convient de relever que les deux immeubles faisant alors 
l'objet du recours, sis respectivement boulevard Georges-Favon 4 et rue des 
Voisins 18, se situaient effectivement sur des lignes de transports publics 
communes, à trois arrêts de distance en zone urbaine, et sur la même rive du lac et 
du Rhône. 
 
 
Tel n'est pas le cas des deux immeubles en cause, l'un se trouvant dans le 
secteur de la gare et l'autre dans celui de Plainpalais, qui ne se situent pas sur les 
mêmes lignes de transports publics ni sur la même rive du lac, respectivement du 
Rhône. Ils ne sont ainsi pas suffisamment proches l'un de l'autre pour que la 
condition de proximité immédiate soit réalisée. 
4. 
 
Le choix de la CCRA de se référer aux secteurs du plan directeur communal 
n'est pas critiqué par le recourant de manière concrète, de sorte que la question de 
sa pertinence peut demeurer ouverte, le résultat auquel parvient la CCRA étant en 
tout état conforme à l'art. 8 LDTR. 


- 8/9 - 
A/2740/2009 
5. 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 
 
 
Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de la SGIF, qui succombe. 
Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à l'ASLOCA, à la charge 
de la SGIF à hauteur de CHF 300.-, et de l'Etat de Genève à hauteur de CHF 700.- 
(art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 19 février 2010 par le département des 
constructions et des technologies de l'information contre la décision de la commission 
cantonale de recours en matière administrative du 12 janvier 2010 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de la Société genevoise d'investissements fonciers un émolument de 
CHF 500.-; 
alloue à l'association genevoise de défense des locataires une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.-, à la charge de la Société genevoise d'investissements fonciers à hauteur de 
CHF 300.-, et de l'Etat de Genève à hauteur de CHF 700.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt au département des constructions et des technologies de 
l'information, à Me David Lachat, avocat de la Société genevoise d'investissements 
fonciers, à Me Maurizio Locciola, avocat représentant l'association genevoise de 
défense des locataires, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière 
administrative. 


- 9/9 - 
A/2740/2009 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
F. Glauser 
 
le vice-président : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :