ge_gerichte · ACJC/1696/2025 · 2025-11-28 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28 novembre 2025 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17585/2018 
ACJC/1696/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 27 NOVEMBRE 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par la 
1ère Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 13 novembre 2024, 
représenté par Me Dominique AMAUDRUZ, avocate, BEKER GUIRAMAND & 
ASSOCIÉS, rue de Hesse 7, 1204 Genève, 
et 
B______ INVESTMENT FOUNDATION, sise c/o B______, ______ [ZH], intimée, 
représentée par Me Christian TAMISIER, avocat, THCB AVOCATS, rue Saint-Léger 8, 
1205 Genève. 


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C/17585/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/14258/2024 du 13 novembre 2024, reçu le 18 novembre 2024 
par les parties, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a déclaré 
irrecevable l'allégué n° 245 formulé par A______ dans son écriture du 8 avril 
2022 (chiffre 1 du dispositif), débouté le précité de toutes ses conclusions (ch. 2), 
arrêté les frais judiciaires à 40'200 fr., mis à charge de celui-ci et compensés 
avec les avances versées, restitué 1'850 fr. à A______ et 1'050 fr. à 
B______ INVESTMENT FOUNDATION (ci-après : B______), anciennement 
C______ ANLAGESTIFTUNG (ch. 3), condamné A______ à verser à celle-ci 
41'000 fr. à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé le 2 janvier 2025 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Cela fait, il a conclu à ce 
que la Cour condamne B______ à lui verser les sommes de 855'985 fr. 90, avec 
intérêts à 5% dès le 14 juillet 2017, et 723'447 fr. 55, avec intérêts à 5% dès le 
14 septembre 2018, sous suite de frais judiciaires et dépens de première et 
seconde instances. 
 
b. Dans sa réponse, B______ a conclu au rejet de cet appel, sous suite de frais 
judiciaires et dépens. 
 
Elle a produit une pièce nouvelle, soit l'extrait de la FOSC du ______ 2025 
annonçant son changement de raison sociale (pièce n° 131). 
 
c. Dans leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Les parties se sont encore déterminées respectivement les 7 et 17 juillet 2025. 
 
e. Par avis du greffe de la Cour du 1er septembre 2025, les parties ont été 
informées de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
 
a.a Le bâtiment nommé CENTRE D______ (ci-après : le centre commercial) est 
érigé sur les parcelles n°s 1______, 2______ et 3______ de la commune de 
E______ [GE], grevées de diverses servitudes de passage à pieds. 
 
a.b La parcelle n° 1______ (979 m2), sise n° 6 rue 4______, est la propriété de la 
COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES DE L'IMMEUBLE 
"F______" (ci-après : PPE F______), dont notamment B______, A______, 
G______ et H______, ainsi que I______ font partie. 


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a.c La parcelle n° 2______ (2'936m2), sise n°s 8 et 10 rue 4______, est la 
propriété de B______. 
 
a.d La parcelle n° 3______ (486m2), sise n° ______ rue 5______, est la propriété 
de la PPE J______, dont B______ fait partie. 
 
b.a Le rez-de-chaussée de CENTRE D______ abrite plusieurs arcades commerciales. 
 
b.b A______ est propriétaire des arcades (lots) n°s 6______/01, 6______/02 et 
6______/11. 
 
Les lots n°s 6______/02 et 6______/11 sont réunis et ont été loués à K______ SA 
pour une durée de dix ans, renouvelable, dès le 31 octobre 2007. Cette dernière a 
résilié le bail pour son échéance contractuelle, soit le 31 octobre 2017. 
 
Le lot n° 6______/01 a été loué à L______ SA pour une durée de cinq ans, 
renouvelable, dès le 1er novembre 2010. Cette dernière a résilié le bail pour son 
échéance contractuelle, soit le 31 octobre 2015. 
 
Le 26 juin 2015, A______ a conclu un contrat de mandat avec M______ [agence 
immobilière] afin de trouver un nouveau locataire dès le 1er novembre 2025. Il a 
également mandaté N______ [courtage et gestion immobilière] pour ce faire. 
 
c. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE F______ du 27 juin 2013, à 
laquelle A______ a participé, O______ [courtage et gestion immobilière], 
représentante de B______, a présenté aux copropriétaires un projet de 
"revitalisation" de la partie commerciale de CENTRE D______. 
 
Il ressort du procès-verbal de cette assemblée que le centre commercial ne 
répondait plus aux impératifs actuels énergétiques, sécuritaires et commerciaux. 
Ce projet de rénovation nécessitait notamment la transformation de servitudes de 
passage et de parties communes en surfaces commerciales contre indemnisation, 
ainsi que la suppression des escalators, alors situés aux extrémités du centre 
commercial, afin de favoriser le flux de la clientèle. Ce projet était mené en 
consultation avec la Commune de E______ et nécessitait l'approbation unanime 
des copropriétaires. Les copropriétaires présents ont donné leur accord de principe 
à ce projet, sans engagement formel, et ont validé l'intérêt, ainsi que la nécessité, 
de "revitaliser" le centre commercial. 
 
Une commission intitulée "revitalisation CENTRE D______" a été constituée. 
A______ et G______ ont notamment été élus membres de cette commission, qui 
devait se réunir périodiquement, dès l'automne 2013, lors de séances "à la suite 
desquelles un projet de revitalisation, fruit d'une réflexion commune" pourrait être 
soumis aux copropriétaires à une prochaine assemblée générale, préalablement au 
dépôt d'une autorisation de construire. 


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d. Le 27 mai 2014, P______ [courtage et gestion immobilière], société mandatée 
par B______, a établi un document intitulé "évaluation des servitudes de passage 
sur le site de CENTRE D______, volet pour les surfaces de la PPE F______". 
 
A teneur de ce document, le projet de rénovation concernait le 2ème sous-sol 
jusqu'au 2ème étage du centre commercial. Une partie du 1er sous-sol devait être 
affectée à des activités commerciales, accessibles depuis les surfaces de vente du 
rez-de-chaussée. Concernant le cinéma existant, il était prévu de créer une salle de 
projection supplémentaire. L'accès à celui-ci et aux surfaces commerciales du 
1er sous-sol devait se faire par un nouvel escalator depuis les surfaces de vente 
situées au rez-de-chaussée. 
 
e. Le 3 juin 2014, une séance d'information pour les copropriétaires de la 
PPE F______ s'est tenue, lors de laquelle des plans ont été présentés, faisant état 
des travaux de rénovation prévus pour tous les étages concernés. 
 
Il ressort du procès-verbal de cette séance que le projet de "revitalisation" du 
centre commercial était à l'étude depuis septembre 2010 et avait été officiellement 
lancé en avril 2011. Après trente années d'exploitation, celui-ci devait être 
modernisé. Les travaux portaient sur la mise aux normes sécurité et incendie, le 
remplacement des installations d'eau et de chauffage, un nouveau concept énergie, 
l'installation de portes automatiques aux entrées, le repositionnement des 
escalators - qui constituait un changement important nécessitant la suppression de 
ceux actuels et le remplacement par des nouveaux aux "extrémités de l'aire 
centrale" -, la réorganisation des circulations internes tout en maintenant les 
passages publics et les entrées existants, la concrétisation d'une nouvelle approche 
sécuritaire avec fermeture de l'espace intérieur la nuit, en maintenant 
l'accessibilité pour les copropriétaires. Au sein de la PPE F______, les travaux 
portaient tant sur les parties communes que privées et concernaient la rénovation 
des sols, plafonds, parois, éclairage, vitrines des boutiques, la mise à neuf de la 
technique (chauffage, ventilation, climatisation, sanitaires, électricité) et la mise 
aux normes sécurité et incendie (changement des "sprinklers", création de 
nouveaux chemins de fuite et d'un nouveau système de désenfumage). 
 
Sur la base du document susvisé établi par P______ (cf. C.d ci-dessus), la valeur 
ajoutée, après travaux, de chaque arcade (lot) a été présentée aux copropriétaires. 
La question des indemnités aux locataires pour les désagréments occasionnés par 
le chantier n'était pas traitée en l'état. 
 
La fille de A______, Q______, était présente à cette séance pour le compte de ce 
dernier. 
 
f. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE F______ du 18 juin 2014, à 
laquelle A______ a participé, l'accord de principe formulé par les copropriétaires 
en faveur du projet de "revitalisation" du centre commercial a été rappelé, de 


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même que les adaptations consécutives des servitudes de passage, ainsi que des 
parties communes. 
 
La création d'un groupe de travail a été décidée, avec pour objectif d'évaluer, avec 
l'appui des architectes, l'impact financier du projet pour chaque lot de la 
PPE F______ et de préparer une assemblée générale extraordinaire devant prendre 
une décision sur le plan architectural et sur la question des servitudes. A______ et 
G______ ont été nommés membres de ce groupe de travail, qui devait se réunir 
les 27 juin, 30 juillet et 26 août 2014. 
 
g. Le 12 août 2014, un entretien a eu lien entre A______ et R______, représentant 
de O______. 
 
A______ a allégué que, lors de cet entretien, le précité lui avait expliqué que les 
travaux seraient réalisés par étapes, afin d'effectuer une rotation des différents 
locataires, sans arrêt de leurs activités, ce que B______ a contesté. 
 
h. Le bureau d'architecte S______ LTD, mandaté par B______, a établi un 
descriptif des travaux le 26 août 2014, faisant notamment état de l'obsolescence 
des diverses infrastructures techniques, celles-ci n'ayant pas été remplacées depuis 
la construction du bâtiment. 
 
Il ressort notamment de ce descriptif que les installations de production de 
chaleur, situées dans les niveaux inférieurs du centre commercial, devaient être 
rénovées. "Les escalators et les ascenseurs panoramiques [seraient] situés dans la 
partie centrale. Des travaux de gros œuvres [seraient] nécessaires notamment au 
niveau des emplacements de fosses des ascenseurs et escalators, encastrées dans 
les épaisseurs de dalle. Des renforts de structures, afin d'équilibrer les charges 
[seraient] nécessaires". "Le local sprinkler actuel [serait] déplacé au niveau -1 
pour être accessible directement depuis une voie de fuite (exigence pour répondre 
aux normes actuelles)". "Afin de garantir le bon nombre de sorties de secours, des 
escaliers [devaient] être créés. L'intervention au niveau des dalles et des 
structures [était] donc nécessaire". "La démolition et les démontages de l'existant 
des sols, murs, colonnes et plafonds, [occuperaient] une grande partie des 
travaux". 
 
i. Le 17 juin 2015, une séance des commissions techniques des PPE F______ et 
J______ s'est tenue, lors de laquelle A______ était présent. Ce dernier a indiqué 
"privilégier une indemnisation à concurrence du haut de l'estimation faite" par 
P______ pour la modification des servitudes de passage. 
 
j. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE F______ du 29 juin 2015, à 
laquelle A______ a participé, les copropriétaires ont été informés qu'une 
assemblée générale extraordinaire serait convoquée pour qu'ils se prononcent sur 
le montant de l'indemnisation accordée au titre de la modification des servitudes 


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de passage et sur le dépôt de la demande d'autorisation de construire pour la 
rénovation du centre commercial. 
 
k. Lors de l'assemblée générale extraordinaire de la PPE F______ du 22 mars 
2016, A______ était représenté par sa fille. 
 
Il ressort du procès-verbal de cette assemblée qu'un rappel des faits a été présenté 
s'agissant de la décision d'indemniser la PPE F______ à hauteur de 1'496'169 fr. 
pour la modification des servitudes de passage et le rachat de surfaces communes 
à l'intérieur du bâtiment. Cette indemnité, associée avec la contribution volontaire 
de B______ de financer les travaux, diminuait de façon importante la quote-part 
de chaque lot auxdits travaux. Les lots de la PPE F______ seraient, en outre, au 
bénéfice d'une valorisation au terme des travaux. 
 
Les copropriétaires ont donné leur accord au versement de l'indemnité à 
concurrence de 1'496'169 fr. Cette décision a été prise à la double majorité de ces 
derniers, à savoir 53/66 parts représentant 834.16/920ème. Ils ont également donné 
mandat à l'administrateur de la PPE F______ de signer la demande d'autorisation 
de construire pour la rénovation du centre commercial. Cette décision a été prise à 
l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, soit à la double majorité de 
la communauté des copropriétaires, à savoir 54/66 parts représentant 
843.28/920ème. 
 
l.a Le 12 mai 2016, une demande d'autorisation de construire a été déposée auprès 
du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : DALE), 
aux noms de B______, PPE J______ et PPE F______. 
 
l.b L'autorisation de construire a été délivrée le 26 juillet 2016 et publiée dans la 
Feuille d'avis officielle le ______ 2016. 
 
l.c Le 14 septembre 2016, A______ a fait recours contre cette autorisation auprès 
du Tribunal administratif de première instance, de même que d'autres 
copropriétaires de la PPE F______. Ces procédures ont été jointes et enregistrées 
sous le numéro de cause A/7______/2016. 
 
Dans le corps de son acte, A______ a notamment allégué ce qui suit: "Il est 
certain que les arcades seront vides de tout occupant durant les travaux, ceux-ci 
n'étant pas compatibles avec le maintien d'une quelconque activité de vente des 
arcades". 
 
l.d Par jugement du 24 mars 2017, le Tribunal administratif de première instance 
a rejeté les recours, au motif notamment que les recourants n'avaient pas contesté 
avoir eu connaissance des plans établis à l'appui de la demande d'autorisation au 
moment du vote lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 et 
que, en tout état, la décision prise lors de cette assemblée n'avait pas fait l'objet 


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d'une contestation selon les règles du droit civil applicables, de sorte qu'elle était 
devenue définitive. 
 
l.e Plusieurs recours ont été interjetés contre ce jugement, tous rejetés par arrêt de 
la Cour du 20 février 2018. A______ s'est retiré de la procédure de recours le 
7 juin 2017. 
 
m. Courant 2017, A______ et T______, mandaté par B______, ont échangé des 
courriels pour trouver une solution au mécontentement du premier cité du fait des 
travaux envisagés. 
 
Par courriel du 19 mai 2017, T______ a indiqué à A______ qu'une des solutions 
envisagées consistait en une vente à terme de ses arcades à B______, ainsi que 
l'établissement, dans l'intervalle, de baux au bénéfice de celle-ci. 
 
Par courriel du 9 juin 2017, A______ a fait état à T______ de différents 
désaccords concernant ledit arrangement, notamment le point de départ du 
paiement des loyers. 
 
Par courriel du 17 août 2017, T______ a informé A______ de ce que des retards 
avaient été pris dans le cadre des discussions pour trouver une solution, qui devait 
donner satisfaction à toutes les parties. 
 
n.a Par acte du 25 avril 2018, G______ et H______ ont sollicité, par-devant le 
Tribunal, le prononcé de mesures provisionnelles tendant à ce qu'il soit fait 
interdiction à la PPE F______ et à son administrateur ou tout tiers, de débuter ou, 
cas échéant, de continuer tous travaux en relation avec l'autorisation de construire 
délivrée par le DALE le 26 juillet 2016. Cette procédure a été enregistrée sous le 
numéro de cause C/8______/2018. 
 
Ils ont notamment fait valoir que les décisions prises par l'assemblée générale 
extraordinaire du 22 mars 2016 étaient nulles, dès lors qu'ils n'avaient pas 
approuvé le projet de "revitalisation" tel que présenté afin d'obtenir leur accord 
pour le dépôt de l'autorisation de construire. 
 
n.b Par ordonnance du 26 juillet 2018, le Tribunal a rejeté cette requête, au motif 
que les copropriétaires avaient été informés et associés au processus d'élaboration 
du projet de rénovation du centre commercial depuis plusieurs années. Il était dès 
lors peu vraisemblable que les requérants n'aient pas eu connaissance des plans du 
projet au moment du vote du 22 mars 2016. 
 
n.c Par arrêt du 10 décembre 2018, la Cour a confirmé cette ordonnance, relevant 
notamment que les travaux entrepris au sein de CENTRE D______, censés 
améliorer le potentiel énergétique et sécuritaire, ainsi que moderniser une galerie 
commerciale vieillissante, semblaient être utiles. 


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o. Les travaux de rénovation du centre commercial ont débuté en janvier 2019. 
D. 
a. Par acte déposé le 27 mars 2019, A______ a conclu à ce que le Tribunal 
condamne B______ à lui verser les sommes de 453'991 fr. 70, avec intérêts à 5% 
dès le 14 juillet 2017 (terme moyen), et 192'786 fr. 05, avec intérêts à 5% dès le 
14 septembre 2018 (terme moyen), sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
Il a, en substance, allégué que B______ avait violé les art. 679 et 679a CC en 
réalisant des travaux d'envergure et en décidant unilatéralement de fermer le 
centre commercial au détriment des autres copropriétaires minoritaires. Les 
agissements de celle-ci avaient été faits au mépris des discussions et accords ayant 
eu cours avec ces derniers. Il lui avait été affirmé que le centre commercial ne 
fermerait pas durant les travaux et que ceux-ci seraient réalisés par étapes. Il 
n'avait été informé de cette fermeture qu'en mai 2017. Il en résultait une perte de 
ses revenus locatifs, dès lors qu'il n'avait pas pu relouer ses arcades depuis la 
résiliation des baux y afférents par L______ SA et K______ SA et que le centre 
commercial ne devait rouvrir qu'en 2020. Les travaux nécessitant l'arrêt des 
activités commerciales n'étaient, en outre, réalisés qu'au seul bénéfice de 
B______, propriétaire majoritaire. Par ailleurs, il n'avait pas été valablement 
représenté lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016. Enfin, des 
pourparlers contractuels avaient eu lieu pour le dédommager de sa perte de 
revenus locatifs et ceux-ci engageaient B______ sur le principe de la confiance. 
 
b. Dans sa réponse, B______ a conclu au déboutement de A______ de toutes ses 
conclusions, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
Elle a fait valoir qu'aucuns travaux n'avaient été réalisés depuis plus de trente ans 
dans l'immeuble. Les travaux de rénovation du centre commercial étaient donc 
nécessaires et relevaient d'un devoir d'entretien à la charge de tout propriétaire. 
Ceux-ci concernaient l'intégralité des surfaces affectées au commerce, soit tant les 
parties communes que les parties à usage exclusif, y compris les arcades de 
A______, qui seraient intégralement rénovées, bénéficiant ainsi d'une plus-value 
conséquente. En outre, ce dernier avait consenti aux travaux et avait participé aux 
discussions y relatives. Il savait, dès le début du projet, qu'il était impossible de 
maintenir une quelconque activité commerciale durant les travaux, ce qui était 
évident. Enfin, certains copropriétaires de la PPE F______ avaient été en mesure 
d'exploiter leur arcade jusqu'à la pose des palissades de sécurité du chantier le 
21 janvier 2019. D'autres avaient trouvé des solutions de relocation provisoire, 
alors que A______ n'avait pas fourni les efforts nécessaires. 
 
c. Dans sa réplique, A______ a amplifié ses conclusions, concluant à ce que 
B______ soit condamnée à lui verser 667'002 fr., avec intérêts à 5% dès le 
14 juillet 2017 (terme moyen), et 468'175 fr. 55, avec intérêts à 5% dès le 
14 septembre 2018 (terme moyen). 


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Il a soutenu que les travaux ne portaient pas que sur la rénovation nécessaire et 
utile des parties communes, non remise en cause, mais également sur la 
transformation du 1er sous-sol en une galerie commerciale à l'usage exclusif de 
B______. Cette dernière avait "insidieusement" intégré dans le projet cette 
transformation, sans en informer les copropriétaires, novices en matière de 
construction. Elle avait ainsi imposé un projet qui apporterait une plus-value à ses 
seuls locaux. Aucune information n'avait été donnée sur ces travaux, qui avaient 
engendré la fermeture du centre commercial. En effet, la réalisation de ceux-ci 
nécessitait de casser la dalle du rez-de-chaussée pour ajouter un escalator 
permettant d'accéder au 1er sous-sol, ce qui n'avait été mentionné nulle part. Les 
documents présentés par B______ n'indiquaient pas explicitement l'existence d'un 
tel ouvrage, alors qu'il appartenait à celle-ci d'informer clairement les 
copropriétaires sur l'ampleur des travaux de transformation et leurs conséquences 
sur l'exploitation des arcades. Ainsi, seuls les travaux utiles et nécessaires avaient 
été acceptés par la PPE F______ et non les travaux de transformation concernant 
uniquement B______. 
 
S'agissant de son dommage, il avait fourni les efforts utiles pour trouver des 
locataires, mais cela n'avait pas été possible. En effet, les potentiels locataires 
savaient que d'importants travaux auraient lieu, sans que leur durée et leur 
déroulement ne soient connus, en raison du manque de transparence et 
d'information imputable à B______. 
 
d. Dans sa duplique, B______ a persisté dans ses conclusions. 
 
Elle a allégué que les travaux au 1er sous-sol étaient indispensables et 
indissociables des autres travaux prévus. Ils ne visaient pas à transformer ce 
niveau en une nouvelle galerie commerciale, encore moins à son seul profit. Ils 
avaient d'ailleurs été dûment présentés, en toute transparence, aux copropriétaires, 
qui les avait acceptés. De nombreuses installations communes et techniques 
devaient être impérativement remplacées au 1er sous-sol et ce au bénéfice de la 
copropriété. Les surfaces du 1er sous-sol et du rez-de-chaussée étaient affectées à 
des parties communes (escaliers, sortie de secours, ascenseurs, monte-charge, 
circulation générale, locaux techniques et de distributions, dalles, murs porteurs, 
paliers des étages, zones piétonnes, etc.) et des parties privatives (commerces). 
Ces parties communes étaient indissociables les unes des autres et ce, tant d'un 
point de vue architectural que technique. A cet égard, elle a produit des plans de 
ce niveau définissant les espaces commerciaux, privés et communs avant et après 
travaux (pièces nos 76 et 78). Elle perdait en réalité une partie de ses propres 
surfaces pour réaliser les travaux au 1er sous-sol. Ceux-ci n'avaient en aucun cas 
justifié la fermeture du centre commercial, qui était une évidence. En effet, il était 
clair depuis le début du projet qu'il serait impossible de maintenir une quelconque 
exploitation commerciale durant les travaux. En 2012 déjà, une pétition avait été 
lancée contre le projet de rénovation, dont il ressortait que le centre commercial 


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fermerait durant les travaux (pièce n° 31), ce qui ressortait également d'articles 
parus dans la presse, notamment en ______ 2012 et ______ 2013 (pièces n° 83 à 85). 
 
e. Lors de l'audience du Tribunal du 19 mars 2021, A______ a déclaré qu'entre 
2012 et 2014 il était question de travaux de rénovation utiles et nécessaires ne 
nécessitant pas la fermeture complète du centre commercial, les travaux devant 
être réalisés par étapes. La nécessité de fermer était apparue ultérieurement et il 
avait alors été question d'une indemnisation. T______ représentait B______ dans 
le cadre de ces discussions. Celle-ci était disposée à acheter ses arcades, mais cela 
n'était pas possible pour lui en raison de considérations fiscales. La solution 
trouvée consistait donc à ce que B______ loue ses arcades pendant dix ans, y 
compris durant la fermeture, et les achète ensuite. La signature de l'accord était 
prévue pour août 2017, mais T______ l'avait informé qu'elle devait être reportée. 
Depuis lors, il n'avait plus eu de nouvelles. S'il avait eu connaissance de l'ampleur 
des travaux prévus et de la fermeture du centre commercial, il ne les aurait pas 
acceptés. 
 
f. Le 3 mai 2021, A______ a déposé un mémoire sur faits nouveaux. Il a, en 
substance, allégué que les travaux effectués comprenaient des défauts. L'ouverture 
du centre commercial avait été repoussée en octobre 2021 sans que les 
copropriétaires n'en soient informés. B______ continuait ainsi à violer son devoir 
de communication concernant des travaux sur lesquels elle exerçait seule le 
contrôle. Son dommage étant évolutif, celui-ci ne serait pas connu avant la 
réouverture du centre commercial. 
 
g. Le 20 mai 2021, B______ s'est déterminée sur le mémoire susvisé et a allégué 
des faits nouveaux. Elle a notamment fait valoir que la surface de la PPE F______ 
avait été ouverte au public le ______ 2021, comme annoncé. Par ailleurs, le 
chantier avait été retardé en raison de la crise sanitaire. 
 
h. Le 16 août 2021, A______ s'est déterminé sur les éléments susvisés et a allégué 
qu'il n'était toujours pas possible d'exploiter les arcades du centre commercial, 
puisque celui-ci n'était pas librement accessible. 
 
i. Lors des audiences des 21 janvier et 4 février 2022, le Tribunal a entendu des 
témoins. 
 
T______ a déclaré avoir été mandaté par B______ pour s'occuper de la 
communication autour du projet de rénovation de CENTRE D______, puis des 
relations avec les autres copropriétaires. Il avait été envisagé de procéder aux 
travaux par étapes de manière à conserver le centre commercial partiellement 
ouvert. Cela étant, lorsque son mandat avait débuté, sauf erreur en 2014, cette 
option avait été définitivement abandonnée. Pour des questions de faisabilité, il 
était nécessaire de fermer intégralement le centre commercial. Il avait le souvenir 
que A______ était quelqu'un d'assidu aux séances d'information. Lors de celles-ci, 


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il n'avait pas été question d'autres variantes que la fermeture complète du centre 
commercial, ce qui avait été indiqué à ces occasions. Il avait également échangé 
avec A______ pour négocier l'éventuel rachat de ses arcades. Il était question de 
racheter celles-ci, selon des modalités et des calculs complexes, afin d'obtenir de 
A______, comme des autres copropriétaires, leur accord pour déposer l'autorisation 
de construire. Il ne se souvenait pas qu'une autre forme d'indemnisation avait été 
évoquée pour la période des travaux, mais cela n'était pas impossible. Il n'y avait 
toutefois aucun lien entre l'indemnisation discutée et la fermeture du centre. Du 
point de vue de B______, il n'avait jamais été question d'indemnisation puisqu'elle 
considérait que la rénovation était portée par tous les copropriétaires. Les 
négociations avaient finalement échoué, car les solutions proposées n'avaient pas 
été acceptées par B______. 
 
Le témoin G______, copropriétaire de la PPE F______, a déclaré que, lorsque le 
projet de rénovation avait été présenté la première fois, il avait compris qu'il 
n'aurait pas la possibilité d'exploiter ses arcades durant les travaux. Cela lui avait 
d'ailleurs été indiqué par une personne qui renseignait les copropriétaires. 
 
Le témoin U______, copropriétaire de la PPE F______, a déclaré avoir le 
souvenir qu'il avait été indiqué aux copropriétaires qu'il serait tenté de procéder 
aux travaux par étapes. Il ne se souvenait pas quand cette information avait été 
transmise, ni si celle-ci avait été modifiée par la suite. 
 
Q______ a déclaré avoir représenté son père lors des réunions et séances en lien 
avec la rénovation du centre commercial lorsque ce dernier était absent. Il lui avait 
expliqué avoir discuté avec R______, le 12 août 2014, de la possibilité de 
déplacer un locataire dans une autre arcade pendant les travaux. A ce moment-là, 
il n'était pas encore question de fermer complètement le centre commercial. Le 
but et le contenu des réunions et échanges avec T______ était de trouver un 
accord. Ils avaient compris lors de ces échanges que le centre commercial allait 
fermer. Au terme de l'accord trouvé, il était question de percevoir un loyer 
pendant dix ans, notamment durant la période des travaux, B______ s'engageant à 
racheter les arcades à l'échéance de ce délai. Il était prévu de signer tous les 
documents nécessaires, T______ ayant confirmé avoir obtenu le "feu vert" pour 
ce faire. Les deux arcades de son père étaient restées vides après la résiliation des 
baux par les locataires. Une arcade avait pu être relouée durant quelques mois. Il 
était toutefois difficile de trouver des locataires alors que le centre commercial 
allait fermer et la date des travaux n'était pas clairement arrêtée. 
 
Le témoin V______ a déclaré avoir représenté l'administrateur de la PPE F______ 
entre 2008 et 2019. Il avait assisté aux séances d'information en lien avec le projet 
de rénovation, animées par les architectes, ainsi qu'aux assemblées générales de la 
copropriété, à l'ordre du jour desquelles ce projet avait été porté. Il avait 
également assisté à des séances de travail de la commission spéciale, auxquelles 


- 12/24 - 
 
C/17585/2018 
participaient les architectes ainsi que les copropriétaires membres du comité de 
gestion, dont notamment A______. Les travaux envisagés étaient importants, ce 
qui nécessitait la fermeture du centre commercial. Les informations données aux 
copropriétaires étaient notamment techniques et financières. Il avait notamment 
été question, à ces occasions, du rachat par B______ de surfaces communes, 
d'indemnités en lien avec la modification de servitudes, de la contribution 
volontaire de celle-ci pour la rénovation des parties communes ou encore de la 
déduction au prorata des parts des copropriétaires sur le fond de rénovation. En 
outre, des plannings intentionnels étaient communiqués aux copropriétaires. Les 
plans détaillés étaient présentés pour chaque étage, ceux-ci ayant évolués au fil 
des discussions et du temps, principalement en lien avec la question des 
servitudes. Une intervention par phases avait été discutée lors d'assemblées 
générales, mais il s'était avéré que cela n'était pas possible et l'idée avait été 
rapidement abandonnée. 
 
R______ a déclaré avoir été le gérant de l'immeuble au sein de O______ entre 
2010 et 2014. Les travaux de rénovation étaient des travaux de grande envergure, 
puisqu'il s'agissait de rénover toute la partie commerciale de CENTRE D______. 
Les architectes avaient rapidement réalisé que la fermeture complète de celle-ci 
était nécessaire compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser, à tout le moins 
dès 2014. Des réunions régulières avec les copropriétaires avaient eu lieu et les 
projets actualisés leur étaient systématiquement présentés. L'information transmise 
à ces derniers était complète. 
 
j. Le 8 avril 2022, A______ a déposé un mémoire sur faits nouveaux et a amplifié 
ses conclusions, sollicitant que B______ soit condamnée à lui verser 855'985 fr. 
90, avec intérêts à 5% dès le 14 juillet 2017 (terme moyen), et 723'447 fr. 55, avec 
intérêts à 5% dès le 14 septembre 2018 (terme moyen). 
 
Il a notamment allégué que le centre commercial avait ouvert en décembre 2021 
(allégué n° 245). Celui-ci demeurait toutefois majoritairement vide, de sorte qu'il 
n'avait pas pu relouer ses arcades. 
 
k. Lors de l'audience du 10 mai 2022, le Tribunal a entendu des témoins. 
 
I______, copropriétaire de la PPE F______, a déclaré avoir espéré continuer à 
exploiter son arcade durant les travaux. Il avait finalement dû fermer du jour au 
lendemain peu avant le début de ceux-ci. Il savait que B______ avait l'intention de 
fermer le centre commercial, mais il ne pensait pas que cela était possible. Il avait 
trouvé les explications peu claires. Dans son souvenir, il était prévu de procéder 
par étapes. Il croyait se souvenir que B______ voulait agrandir ses surfaces 
commerciales au 1er sous-sol. 
 
Le témoin W______, employé de N______, a déclaré avoir été mandaté par 
A______, en 2015 et 2016, pour lui trouver des locataires. Cela n'avait pas été 


- 13/24 - 
 
C/17585/2018 
possible en raison des travaux qui allaient débuter. Durant cette période, il y avait 
beaucoup de mouvement de locataires au sein du centre commercial et des locaux 
étaient déjà vides. Il avait procédé à des visites, mais comme le centre commercial 
était vieux, mal entretenu et mal géré, les locaux étaient peu attractifs. 
 
X______, directeur du bureau d'architectes ayant déposé l'autorisation de construire 
pour les travaux, a déclaré que, lors des premiers projets en 2012, il avait été 
envisagé de maintenir quelques arcades ouvertes. Au vu toutefois des travaux 
entrepris, la fermeture était nécessaire. Tout avait été refait, y compris une partie 
de la structure, notamment les dalles, raison pour laquelle il n'était pas possible de 
maintenir les commerces ouverts. Il n'avait plus de souvenirs précis, mais il avait 
été nécessaire d'installer un escalator et il avait fallu détruire plusieurs éléments de 
structure. 
 
l. Le 31 mai 2022, B______ s'est déterminée sur les nouveaux allégués de 
A______ et a conclu à l'irrecevabilité des écritures des 16 août 2021 et 8 avril 
2022 de ce dernier. Elle a notamment fait valoir que les faits allégués le 8 avril 
2022 étaient tardifs. 
 
m. Le 4 juillet 2022, A______ a contesté l'irrecevabilité de ses écritures. 
 
n. Lors de l'audience du Tribunal du 10 février 2023, les parties ont plaidé et 
persisté dans leurs conclusions, sur quoi la cause a été gardée à juger. 
E. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les écritures de A______ 
des 16 août 2021 et 8 avril 2022 étaient recevables, à l'exception de l'allégué 
n° 245, qui était tardif. Les dernières conclusions amplifiées de ce dernier étaient 
également recevables. 
 
Au fond, le Tribunal a retenu que A______ avait été valablement représenté par sa 
fille lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016. Ce dernier 
n'avait pas démontré une absence d'information sur le projet de rénovation tel qu'il 
avait été effectué. S'il avait été initialement prévu que les travaux se feraient par 
étapes, cela avait été abandonné et il avait été prévu que le centre commercial 
fermerait durant les travaux, ce qui était confirmé par les témoignages recueillis et 
les articles de presse produits. De plus, vu l'ampleur des travaux, il était manifeste 
que A______ savait que le centre commercial fermerait, d'autant plus qu'il faisait 
partie de la commission et du groupe de travail constitués spécialement pour ce 
projet. Il avait ainsi eu accès aux plans, mentionnant notamment les modifications 
afférentes à la dalle du rez-de-chaussée. Le vote de A______ à l'assemblée 
générale extraordinaire du 22 mars 2016 n'était donc pas vicié, ce dernier ayant 
adhéré, en connaissance de cause, aux décisions prises lors de celle-ci. 
 
Par ailleurs, les travaux concernaient l'intégralité de l'immeuble et avaient pour 
but la revalorisation de celui-ci et des lots. L'accord de A______ avait donc été 


- 14/24 - 
 
C/17585/2018 
donné dans son propre intérêt, en étant conscient que la valorisation espérée 
engendrerait provisoirement des nuisances et un gain manqué. Se posait ainsi la 
question de la diminution de sa fortune nette et de son caractère involontaire. Il 
n'avait d'ailleurs pas distingué le gain manqué résultant des travaux auxquels il 
avait, selon lui, adhéré, de celui résultant des travaux qui lui auraient été imposés. 
Or, tant les uns que les autres avaient eu un impact sur la possibilité d'exploiter ses 
arcades, lesquelles auraient dû, dans tous les cas, fermer durant leur exécution. 
Les conséquences des travaux et l'éventuel dommage subi devaient donc être pris 
en charge par A______, puisqu'il en était à l'origine. Ce dernier n'avait pas non 
plus distingué les travaux réalisés sur la parcelle de la PPE F______, de ceux 
réalisés sur la parcelle de la PPE J______ ou encore sur la parcelle de B______. 
Or, en agissant seulement contre cette dernière, il ne pouvait pas obtenir 
réparation du dommage causé par les travaux exécutés sur les parties communes 
des parcelles détenues par les PPE F______ et J______ 4. L'art. 42 al. 2 CO n'était 
donc pas applicable, car il ne s'agissait pas d'une situation dans laquelle A______ 
ne pouvait pas établir le montant de son dommage, mais d'une situation où ce 
dernier n'avait pas allégué les faits permettant d'établir qu'elle aurait été sa 
situation si seuls les travaux de rénovation avec lesquels il était d'accord avaient 
été effectués. Il n'avait donc pas établi son dommage. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement entrepris ayant été communiqué aux parties avant le 1er janvier 
2025, la présente procédure de recours demeure régie par l'ancien droit de 
procédure (art. 404 al. 1 et 405 al. 1 CPC), sous réserve des dispositions 
d'application immédiate énumérées à l'art. 407f CPC. 
 
1.2 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions finales de première instance 
(art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse 
est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), ce qui est le cas en l'espèce. 
 
Interjeté dans le délai utile et dans la forme prescrite (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c 
et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans 
la limite des griefs motivés qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). 
 
Elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 
2014 consid. 2.2.3). 
 
La maxime des débats et le principe de disposition sont applicables (art. 55 al. 1 et 
58 al. 1 CPC). 


- 15/24 - 
 
C/17585/2018 
2. 
L'intimée a produit une pièce nouvelle devant la Cour. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération au stade de l'appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui 
s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
 
2.2 En l'occurrence, la pièce nouvelle n° 131 produite par l'intimée concerne un 
fait postérieur au jugement entrepris, qui plus est notoire (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_62/2009 du 2 juillet 2009 consid. 2.1), de sorte qu'elle est recevable. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir procédé à une constatation inexacte et 
incomplète des faits sur plusieurs points. L'état de fait présenté ci-dessus a donc 
été rectifié et complété dans la mesure utile, sur la base des actes et pièces de la 
procédure. 
4. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir déclaré son allégué n° 245 irrecevable. 
 
4.1 En première instance, après la clôture de la phase d'allégation, la présentation 
de faits nouveaux n'est plus possible qu'aux conditions restrictives de l'art. 229 
al. 1 aCPC (ATF 146 III 55 consid. 2.5.2). 
 
Selon cette disposition, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux 
débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des 
conditions suivantes: a. ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière 
audience d'instruction (novas proprement dits); b. ils existaient avant la clôture de 
l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être 
invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la 
diligence requise (novas improprement dits). 
 
La loi ne fixe pas de délai dans lequel les novas doivent être invoqués pour que 
l'on puisse admettre qu'ils l'ont été sans retard. La doctrine et la jurisprudence 
cantonale retiennent majoritairement que la réaction doit être rapide, l'introduction 
des novas devant intervenir au plus tard dans les cinq jours, respectivement dix 
jours dès leur découverte. Si, dans une affaire complexe, le Tribunal fédéral a 
estimé qu'alléguer des novas une trentaine de jours après la réception de la 
duplique ne les rendait pas encore irrecevables faute d'avoir été invoqués sans 
retard (arrêt du Tribunal fédéral 4A_61/2017 du 31 août 2017 consid. 6.2.2), il 
n'en demeure pas moins que l'invocation sans retard tend à assurer la célérité de la 
procédure et qu'il est en tous les cas exclu de laisser s'écouler plus de quelques 
semaines (arrêt du Tribunal fédéral 5A_141/2019 du 7 juin 2019 consid. 6.3). 
 
4.2 En l'occurrence, l'allégué n° 245 de l'appelant, introduit dans le cadre de son 
écriture du 8 avril 2022, concernait la réouverture du centre commercial 
intervenue en décembre 2021. 


- 16/24 - 
 
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Force est de constater que cet allégué a été invoqué tardivement, soit quatre mois 
après sa survenance, alors même que des audiences dans la présente cause ont eu 
lieu les 21 janvier et 4 février 2022. L'appelant ne peut pas se prévaloir du 
principe d'économie de procédure pour justifier cette allégation tardive. Bien que 
la réouverture du centre commercial soit un fait important pour déterminer 
l'ampleur de son dommage, l'appelant pouvait aisément actualiser ses conclusions 
en conséquence, sans que cela nécessite "un temps d'analyse" de quatre mois, 
comme soutenu par ce dernier. 
 
Compte tenu du fait que l'appelant a laissé s'écouler plusieurs mois, le premier 
juge n'a pas fait preuve de formalisme excessif en considérant que l'allégué n° 245 
était tardif et partant irrecevable. 
 
Le grief de l'appelant est donc infondé. En tout état, la question de la recevabilité 
de cet allégué n'est pas déterminante pour l'issue du litige. 
5. 
Se plaignant d'une mauvaise appréciation des faits et d'une violation du droit, soit 
des art. 679a, 684 CC et 42 al. 1 CO, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir 
refusé de condamner l'intimée à l'indemniser pour le dommage causé, selon lui, 
par cette dernière. 
 
5.1.1 Le copropriétaire peut défendre sa part contre les tiers comme contre les 
autres copropriétaires. Envers ces derniers, il peut faire valoir les actions dérivant 
de la propriété, notamment l'action de l'art. 679 et ss CC (STEINAUER, Les droits 
réels, Tome 1, 2019, n° 1737 et 1738). 
 
Aux termes de l'art. 684 CC, le propriétaire est tenu, dans l'exercice de son droit, 
spécialement dans ses travaux d'exploitation industrielle, de s'abstenir de tout 
excès au détriment de la propriété du voisin (al. 1). Sont interdits en particulier la 
pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements 
ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et 
qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage 
local, la situation et la nature des immeubles (al. 2). 
 
L'art. 679a CC prévoit que, lorsque par l'exploitation licite de son fonds, 
notamment par des travaux de construction, un propriétaire cause temporairement 
à un voisin des nuisances inévitables et excessives entraînant un dommage, le 
voisin ne peut exiger du propriétaire du fonds que le versement de dommages-
intérêts. Cette disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 2012, comble une 
lacune de la loi et codifie la jurisprudence du Tribunal fédéral, en ce sens que les 
immissions inévitables découlant de l'exercice parfaitement conforme à la loi du 
droit de propriété ne peuvent en principe pas être interdites, mais que le 
propriétaire concerné a l'obligation d'indemniser équitablement le voisin qui subit 
de ce fait un dommage important (ATF 121 II 317 consid. 4c; 117 Ib 15 


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consid. 2a; 114 II 230 consid. 5a; 91 II 100 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 
5C_117/2005 du 16 août 2005 consid. 2.1, in SJ 2006 I p. 237). 
 
L'admission de l'action en dommages-intérêts du voisin suppose que les 
immissions considérées soient à la fois excessives, temporaires et inévitables, et 
qu'un dommage en résulte. Un lien de causalité naturelle et adéquate doit exister 
entre les immissions considérées et le dommage subi par le voisin. Si ces 
conditions cumulatives sont réunies, ce que le juge appréciera selon son libre 
pouvoir d'appréciation au vu des circonstances concrètes du cas d'espèce, 
l'indemnisation couvrira la perte entière subie par le voisin et ne sera pas 
simplement réduite à une indemnité équitable. Elle sera donc fixée conformément 
aux règles ordinaires applicables en matière de responsabilité civile (BOVEY, 
Commentaire romand CC II, n° 5, 10 et 11 ad art. 679a CC). 
 
Pour qu'un propriétaire d'étage puisse invoquer cette disposition, il faut que 
l'exploitation licite d'une partie privative, notamment des travaux sur celle-ci, 
cause des nuisances inévitables et excessives entraînant un dommage sur les parties 
communes. Il y a cependant lieu de considérer que les immissions causées en 
exécution du devoir d'entretien de la partie privative au sens de l'art. 712a al. 3 CC 
ne sont pas excessives (BOHNET/JEQUIER, Propriétaire d'étage contre propriétaire 
d'étage, 2017, n° 23 p. 11). 
 
Si le dommage concerne l'unité d'un propriétaire d'étages, celui-ci a sans autre 
droit, en tant que copropriétaire, à des dommages-intérêts contre le propriétaire 
foncier qui a construit (art. 646 al. 3 CC). Si les immissions proviennent d'une 
partie commune, il faut tenir compte des points suivants: si des mesures de 
construction doivent être prises sur des parties communes, celles-ci doivent en 
principe être approuvées par l'assemblée des propriétaires d'étages (cf. art. 647c-
647e CC). Le fait qu'une décision correspondante ait été prise n'exclut pas d'emblée 
qu'un propriétaire d'étages lésé fasse valoir des dommages-intérêts selon l'art. 679a 
CC. La simple approbation des mesures de construction par l'assemblée ne peut en 
effet pas être comprise comme une renonciation à demander réparation d'un 
éventuel dommage causé par l'activité de construction, même si le propriétaire 
d'étages concerné a approuvé la décision. Quant à la légitimation passive, elle 
appartient à la communauté en vertu de l'art. 712l CC, s'il s'agit de travaux sur des 
parties communes et que la communauté des propriétaires d'étages les a commandés. 
Dans ce cas les copropriétaires individuels ne peuvent pas être tenus pour 
responsables (HÜRLIMANN-KAUP/NYFFELER, Übermässige Immissionen als Folge 
rechtmässiger Bautätigkeit, BR/DC 2015, p. 133). 
 
5.1.2 La réparation fondée sur les art. 679 et ss CC obéit aux principes posés par 
les art. 42 ss CO (ATF 143 III 242 consid. 4.6.1). Le dommage correspond en 
principe à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant 
que ce même patrimoine aurait eu si l'événement dommageable ne s'était pas 


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produit (théorie de la différence; ATF 149 III 105 consid. 5.1; 147 III 463 
consid. 4.2.1). Il peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une 
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_159/2024 du 23 avril 2025 consid. 6.1 et 4A_229/2020 du 5 mai 2021 
consid. 5.2). 
 
Lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine 
équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures 
prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition, qui tend à instaurer 
une preuve facilitée en faveur du lésé, ne le libère cependant pas de la charge de 
fournir au juge, dans la mesure où c'est possible et où on peut l'attendre de lui, 
tous les éléments de fait constituant des indices de l'existence du dommage et 
permettant ou facilitant son estimation (ATF 131 III 360 consid. 5.1). Si dans les 
circonstances particulières de l'espèce, le demandeur n'a pas entièrement satisfait à 
son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation, l'une des conditions dont 
dépend l'application de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée. Le demandeur est alors 
déchu du bénéfice de cette disposition; la preuve du dommage n'est pas apportée 
et, en conséquence, conformément au principe de l'art. 8 CC, le juge doit refuser 
la réparation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_214/2015 du 8 septembre 2015 
consid. 3.3). 
 
5.2.1 En l'espèce, l'appelant ne conteste plus, en appel, avoir été valablement 
représenté par sa fille lors de l'assemblée générale extraordinaire de la PPE 
F______ du 22 mars 2016, lors de laquelle celle-ci a donné son accord pour le 
dépôt de l'autorisation de construire afférente au projet de "revitalisation" de 
CENTRE D______. 
 
L'appelant ne conteste pas non plus avoir valablement accepté les travaux utiles et 
nécessaires, le centre commercial étant vétuste et plus conforme aux règles de 
sécurité. Il soutient, en revanche, ne pas avoir consenti aux travaux de 
transformation du 1er sous-sol, qui auraient été effectués au seul bénéfice de 
l'intimée et auraient entrainé la fermeture du centre commercial, ceux-ci 
nécessitant de casser la dalle du rez-de-chaussée pour déplacer un escalator. Il se 
prévaut d'une absence d'information à cet égard, soit un fait négatif que le premier 
juge ne pouvait pas lui reprocher de ne pas avoir prouvé. 
 
L'appelant ne saurait être suivi. En effet, il ressort du procès-verbal de l'assemblée 
ordinaire de la PPE F______ du 27 juin 2013, à laquelle l'appelant a participé, que 
les copropriétaires ont été informés de ce que le projet de rénovation prévoyait la 
suppression des escalators, précédemment situés aux extrémités du centre 
commercial, afin de favoriser le flux de la clientèle. Le document établi par P______ 
le 27 mai 2014 mentionne, en outre, les travaux prévus au 1er sous-sol du centre 
commercial, notamment le fait que l'accès à celui-ci devait se faire par un nouvel 


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escalator depuis les surfaces de vente du rez-de-chaussée. Ce document a été 
présenté lors de la séance d'information du 3 juin 2014, à laquelle l'appelant était 
représenté par sa fille. Il ressort également du procès-verbal de cette séance que 
les copropriétaires ont été informés de ce que le projet de rénovation incluait la 
modification des emplacements des escalators dans le centre commercial. 
L'appelant s'est lui-même référé à ce document lors de la séance du 17 juin 2015, 
de sorte qu'il en avait pris connaissance. 
 
A cela s'ajoute que le descriptif des travaux établi le 26 août 2014 par les 
architectes indique que des travaux de gros œuvres étaient nécessaires concernant 
notamment les escalators, ceux-ci étant encastrés dans les épaisseurs de la dalle. Il 
sied de relever, en outre, que l'appelant faisait partie de la commission constituée 
en 2013, ayant pour but de participer à l'élaboration du projet de rénovation, et du 
groupe de travail constitué en 2014, ayant notamment pour but d'évaluer l'impact 
financier du projet sur la valeur des lots de la PPE F______. Or, comme retenu dans 
le cadre des procédures C/8______/2018 et A/7______/2016, les copropriétaires 
faisant partie de cette commission et ce groupe de travail ont eu accès aux plans et 
descriptifs des travaux établis par les architectes, notamment celui susvisé. Le 
témoin V______ a confirmé que les plans de chaque étage du centre commercial 
avaient été présentés lors des différentes réunions, auxquelles participaient 
l'appelant. Ce dernier ne peut donc pas soutenir que sa participation à cette 
commission et ce groupe de travail, animés par les architectes, ne serait pas 
déterminante s'agissant des informations auxquelles il avait eu accès. Le fait qu'il 
n'ait pas, en tant que tel, participé à l'élaboration du projet de rénovation, mené par 
l'intimée, et qu'il n'ait pas "eu son mot à dire" sur celui-ci n'est pas pertinent et ne 
saurait modifier ce qui précède. 
 
Il est ainsi suffisamment établi que l'appelant a été dûment et complètement 
informé, avant le vote du 22 mars 2016, des travaux envisagés au 1er sous-sol du 
centre commercial, du fait que des travaux de gros œuvres étaient nécessaires, 
notamment s'agissant de la modification des escalators, et, de manière générale, de 
l'ensemble des travaux de rénovation prévus à chaque étage du bâtiment. Aucun 
manque de transparence ni défaut de communication à cet égard ne saurait donc 
être reproché à l'intimée. 
 
5.2.2 Il est vrai qu'aucun document au dossier ne mentionne expressément que les 
travaux envisagés nécessitaient la fermeture du centre commercial. Cet élément ne 
suffit toutefois pas à établir à satisfaction de droit la prétendue absence d'information 
sur ce point, contrairement à ce que soutient l'appelant. En effet, comme retenu, à 
juste titre, par le premier juge, il est manifeste au vu de l'ampleur du projet, qui 
concernait une rénovation complète du centre commercial, notamment au niveau 
structurel, que celui-ci fermerait durant les travaux. L'appelant n'est d'ailleurs pas 
crédible lorsqu'il soutient n'avoir eu connaissance de cette information qu'en mai 
2017, alors que dans le cadre de la procédure A/7______/2916 il faisait valoir, en 


- 20/24 - 
 
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septembre 2016, que les travaux n'étaient pas compatibles avec le maintien d'une 
exploitation commerciale. 
 
Le témoin T______ a d'ailleurs déclaré que la fermeture du centre commercial, 
nécessaire à la réalisation des travaux, avait été annoncée lors des séances 
d'information, précisant que lors de celles-ci l'appelant était assidu. Le témoin 
V______ a confirmé que l'importance des travaux nécessitait la fermeture du 
centre commercial, précisant que les informations techniques avaient dûment été 
communiquées aux copropriétaires. Le témoin R______ a également confirmé ce 
qui précède, précisant que les informations transmises aux copropriétaires étaient 
régulièrement actualisées et complètes, s'agissant notamment de la fermeture du 
centre commercial. La nécessité de fermer le centre commercial en raison de 
l'ampleur des travaux a aussi été confirmée par le témoin X______. Le témoin 
G______, copropriétaire faisant également partie de la commission ad hoc et du 
groupe de travail, a expliqué avoir compris, dès la première présentation du projet 
de rénovation, que l'exploitation du centre commercial ne serait pas possible 
durant les travaux, confirmant avoir été informé de ce fait. Enfin, le témoin 
I______, également copropriétaire, a aussi confirmé que, bien qu'il espérait 
pouvoir continuer à exploiter son arcade durant les travaux, il savait que le centre 
commercial devait fermer. Contrairement à ce que soutient l'appelant, il ne ressort 
pas de ces témoignages que la fermeture du centre commercial aurait été 
découverte par les copropriétaires et les différents intervenants à des moments 
différents et que donc l'intimée aurait "contrôlé la diffusion" de cette information 
pour servir ses intérêts. En revanche, ces témoignages concordants attestent de la 
nécessité manifeste de fermer le centre commercial durant les travaux et du fait 
que les copropriétaires en étaient informés avant le vote du 22 mars 2016, ce que 
tous avaient compris. 
 
A cela s'ajoute que l'intimée a produit des articles de presse parus en ______ 2012 
et ______ 2013, à teneur desquels la fermeture du centre commercial était 
annoncée en raison des travaux. Contrairement à ce que soutient l'appelant, ces 
articles renforcent la thèse soutenue par l'intimée selon laquelle il savait, avant 
mars 2016, que le centre commercial devait fermer. 
 
L'appelant se prévaut du fait qu'il était prévu de réaliser les travaux par étapes, 
afin de continuer l'exploitation du centre commercial, et qu'un tel "phasage" était 
réalisable. Cette allégation est toutefois contredite par les témoignages recueillis. 
En effet, les témoins T______, R______ et X______ ont tous confirmé que 
l'option consistant à effectuer les travaux par étapes avait rapidement été 
abandonnée vu l'ampleur de ceux-ci, à tout le moins dès 2014. Les extraits du 
rapport du Grand Conseil cités par l'appelant, pour la première fois dans le cadre 
de sa réplique et partant de manière irrecevable, ne sauraient, en tout état, 
modifier ce qui précède, ce rapport étant antérieur à 2014. Il en va de même du 
fait que la rénovation du centre commercial Y______ n'aurait pas nécessité sa 


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fermeture, comme soutenu par l'appelant, l'ampleur des travaux y afférents n'étant 
pas connue. Par ailleurs, comme déjà relevé supra, les copropriétaires, en particulier 
l'appelant qui participait aux diverses réunions, étaient régulièrement informés de 
l'évolution du projet, ce qui ressort des déclarations concordantes des témoins 
T______, V______ et R______. Il est ainsi établi que les travaux ne pouvaient 
pas être réalisés par étapes pour maintenir une activité partielle du centre 
commercial et que cette impossibilité a été communiquée aux copropriétaires. 
 
Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, il est suffisamment démontré que 
l'appelant a été informé de la fermeture du centre commercial avant le vote du 
22 mars 2016. 
 
L'appelant a donc accepté les travaux prévus en toute connaissance de cause et 
sans réserve. Il ne saurait se prévaloir du fait qu'il n'a pas de connaissances 
techniques en matière de construction. En effet, au vu des informations complètes 
transmises, comme établi ci-dessus, il incombait à l'appelant de demander des 
éclaircissements avant ledit vote s'il estimait que les conséquences sur 
l'exploitation du centre commercial n'étaient pas suffisamment explicites, ce qui 
n'est pas démontré. Ce devoir lui incombait d'autant plus qu'il faisait partie du 
groupe de travail devant permettre aux autres copropriétaires de prendre une 
décision sur l'acceptation ou non du dépôt de l'autorisation de construire. 
 
5.2.3 L'appelant n'a pas non plus démontré que la fermeture du centre commercial 
aurait été nécessaire uniquement en raison des travaux sur la dalle du rez-de-
chaussée afférents aux escalators, ni que ces travaux auraient été exécutés au seul 
bénéfice de l'intimée. 
 
A cet égard, l'appelant n'a pas remis en cause le constat du premier juge selon 
lequel lesdits travaux concernaient notamment une partie commune de la PPE 
F______. Il ressort, en outre, des procès-verbaux de l'assemblée ordinaire du 
27 juin 2013 et de la séance d'information du 3 juin 2014 que le déplacement des 
escalators dans la partie centrale du centre commercial devait permettre une 
meilleure circulation de la clientèle, soit une amélioration profitable à tous les 
copropriétaires. Les témoignages cités supra attestent d'ailleurs que c'est l'ampleur 
des travaux qui a nécessité la fermeture du centre commercial et non seulement 
ceux afférents au 1er sous-sol ou à la dalle. Pour rappel, le projet de rénovation 
portait notamment sur les installations de production de chaleur, d'eau, les 
ascenseurs, la création d'escaliers de secours, la démolition des sols, murs, 
colonnes ou encore des plafonds. Par ailleurs, le descriptif des travaux du 26 août 
2014 mentionne que l'intervention au niveau des dalles et des structures était 
nécessaire afin notamment de créer des nouveaux escaliers de secours, ceux 
existants étant insuffisant au regard des normes de sécurité actuelles. Aucun 
élément probant ne permet donc de retenir que les travaux ayant entraîné la 
fermeture du centre commercial concernaient uniquement la dalle ou l'intimée. 


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L'appelant n'a pas non plus établi que le projet de rénovation "masquait une 
extension des surfaces appartenant" à l'intimée. Au contraire, il ressort des plans 
produits par celle-ci sous pièces nos 76 et 78 que les parties communes du 1er sous-
sol ont été agrandies (escaliers, sorties de secours, ascenseurs, monte-charge ou 
encore sanitaires du centre commercial) et ce même avec l'ajout d'une salle de 
cinéma supplémentaire. En tout état, les travaux au 1er sous-sol, qui portaient 
également sur les locaux techniques du centre commercial, soit des parties 
communes, ont été présentés aux copropriétaires qui les ont valablement acceptés. 
 
Par ailleurs, même à admettre que des travaux auraient été exécutés au seul 
bénéfice de l'intimée sur ses parties privatives des parcelles nos 1______ et 
3______ ou sur sa parcelle n° 2______ - ce qui n'est pas établi - l'appelant ne 
démontre pas le caractère excessif de ces travaux. En effet, compte tenu de la 
vétusté du bâtiment, qui ne répondait notamment plus aux normes actuelles 
énergétiques et de sécurité, lesdits travaux relèveraient du devoir d'entretien du 
propriétaire. 
 
5.2.4 Il s'ensuit que les travaux utiles et nécessaires de rénovation de l'immeuble 
portaient tant sur les parties privées de chaque copropriétaire de la PPE F______ 
que sur les parties communes, toutes vétustes, de sorte qu'ils servaient l'intérêt 
général de celle-ci et non uniquement celui de l'intimée. 
 
Il n'est d'ailleurs pas contesté que les travaux réalisés sur les lots propriétés de 
l'appelant ont augmenté la valeur de ceux-ci. Ce dernier a ainsi accepté les travaux 
dans son propre intérêt, en étant conscient que cette valorisation ne pouvait être 
réalisée qu'en subissant, préalablement et provisoirement, un gain manqué par 
l'absence d'exploitation de ses arcades durant les travaux. 
 
Dans ces circonstances, le premier juge était fondé à retenir que l'appelant ne 
pouvait pas réclamer l'indemnité prévue à l'art. 679a CC, que ce soit en tant que 
copropriétaire de la PPE F______ ou voisin de la PPE J______ ou encore voisin 
de la parcelle n° 2______, propriété de l'intimée. 
 
L'appelant ne peut pas se prévaloir du fait que l'intimée aurait, selon lui, reconnu 
sa responsabilité pour solliciter cette indemnité. Les parties ont certes négocié des 
solutions, mais celles-ci concernaient le rachat à terme des lots de l'appelant par 
l'intimée et non un dédommagement pour le gain manqué durant les travaux, ce 
qui ressort des échanges intervenus dans le courant de l'année 2017 entre 
l'appelant et T______ et du témoignage de ce dernier. Ces négociations n'ont, en 
tout état, pas abouti et ne sauraient modifier le fait que l'art. 679a CC n'est pas 
applicable au cas d'espèce. 
 
Comme relevé par le premier juge, l'appelant ne pouvait d'ailleurs pas uniquement 
agir à l'encontre de l'intimée, dès lors que les travaux concernaient également les 
parties communes des PPE F______ et J______ - ce que l'appelant ne remet pas 


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juridiquement en cause - et ce, même si l'intimée détient majoritairement le 
bâtiment et qu'elle a initié et mené le projet de rénovation. En effet, l'appelant 
aurait dû agir contre tous les propriétaires des parcelles concernées. 
 
L'art. 679a CC n'étant pas applicable au cas d'espèce, les griefs de l'appelant 
concernant la non-application de l'art. 42 al. 2 CO pour l'établissement de son 
dommage doivent être rejetés sans autre examen. 
 
Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé. 
6. 
Les frais judiciaires d'appel seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). Ils seront arrêtés à 20'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et 
entièrement compensés avec l'avance de frais de 36'000 fr. fournie par ce dernier 
(art. 111 al. 1 aCPC), laquelle reste acquise à due concurrence à l'Etat de Genève. 
Les Services financiers du Pouvoir judiciaire seront ainsi invités à lui restituer le 
solde de 16'000 fr. 
 
L'appelant sera également condamné à verser des dépens d'appel à l'intimée, fixés 
à 20'000 fr. débours et TVA compris (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 23 al. 1 
LaCC), compte tenu notamment de la relativement faible complexité de la cause. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 janvier 2025 par A______ contre le jugement 
JTPI/14258/2024 rendu le 13 novembre 2024 par le Tribunal de première instance dans 
la cause C/17585/2018. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 20'000 fr., les met à charge de A______ et dit qu'ils 
sont entièrement compensés avec l'avance fournie par ce dernier, qui demeure acquise à 
l'Etat de Genève à due concurrence. 
Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer à A______ le solde de son 
avance, soit 16'000 fr. 
Condamne A______ à verser à B______ INVESTMENT FOUNDATION la somme de 
20'000 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur 
Cédric-Laurent 
MICHEL, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.