ge_gerichte · DCSO/442/2017 · 2017-08-31 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1169/2017-CS 
DCSO/442/17
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 31 AOÛT 2017 
Plainte 17 LP (A/1169/2017-CS) formée en date du 30 mars 2017 par A______ et 
B______, élisant domicile en l'étude de Me C______, avocat et curateur de ces derniers. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 1er septembre 2017 
à : 
- A______ et B______ 
c/o Me C______, avocat et curateur 
 
- D______ 
c/o Me Pierre GABUS, avocat 
Boulevard des Tranchées 46 
1206 Genève. 
- Office des poursuites. 


- 2/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______ et son frère, B______ (ci-après: les débiteurs), sont copropriétaires 
par moitié de parcelles nos 1______, 2______, et 3______, situées E______/GE. 
Ces parcelles comportent 8 maisons villageoises englobant, suivant les cas, un ou 
deux logements loués, à l'exception de deux maisons habitées respectivement par 
chacun des deux débiteurs. 
b. La banque D______ (ci-après: D______ ou la créancière), créancière 
hypothécaire desdits immeubles, a dénoncé son prêt hypothécaire et a requis la 
poursuite en réalisation de son gage pour un montant de 6'766'354 fr. dans des 
poursuites no 14 xxxx43 Y dirigée contre B______, et no 14 xxxx44 X dirigée 
contre A______. 
c. Le 25 novembre 2014, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a confié à la 
régie F______ SA la gérance légale des immeubles en question dans le cadre de 
ces poursuites. 
d. Le 9 juillet 2015, D______ a requis la vente desdits immeubles. 
Par courrier recommandé du 5 octobre 2015, l'Office a informé les débiteurs de sa 
décision au sujet de la valeur estimée de ces immeubles, s'élevant à 875'000 fr. 
pour la parcelle no 1______, 1'590'000 fr. pour la parcelle no 2______, et 
3'440'000 fr. pour la parcelle no 3______, soit un montant total de 5'905'000 fr. 
Cette estimation était fondée sur des expertises établies par G______, architecte 
(ci-après : l’expert), non signées, datées du 30 septembre 2015 et annexées au 
courrier de l'Office. 
Les débiteurs ont été informés de leur droit d'exiger une nouvelle estimation de 
leurs immeubles dans un délai de 10 jours mais qu’à défaut, la procédure de vente 
par l’Office suivrait son cours. 
Les débiteurs n’ont pas demandé de nouvelle estimation. 
e. Les 9 décembre 2015 et 2 mars 2016, les deux débiteurs ont été mis au bénéfice 
d'une curatelle de représentation par le Tribunal de protection de l'adulte et de 
l'enfant. 
C______, avocat, a été désigné comme leur curateur. 
f. Par courrier recommandé du 17 mars 2017, l'Office des poursuites a 
communiqué aux débiteurs un exemplaire de l'avis de vente des parcelles 


- 3/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
nos 1______, 2______, et 3______, reprenant les estimations susmentionnées de 
la valeur de ces parcelles. 
L'avis prévoyait leur visite le 30 mai 2017, puis leur vente aux enchères le 13 juin 
2017. 
Cet avis de vente immobilière a fait l'objet d'une publication sur le site internet de 
la Feuille d'avis officielle (ci-après: FAO) le 24 mars 2017. 
B. 
a. Par courrier du 30 mars 2017 déposé le jour-même à 23h05 dans une boîte 
postale, en présence de deux témoins, qui ont attesté de ces faits par écrit sur 
l'enveloppe contenant ce courrier, C______, agissant en tant que curateur des 
débiteurs, a formé une plainte à l'encontre de cet avis de vente du 
17 mars 2017. 
 
Il a conclu, préalablement, à l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte, et, 
principalement, à son annulation et à l'établissement d'une nouvelle estimation de 
la valeur vénale présumée des parcelles nos 1______, 2______ et 3______, sous 
suites de frais et dépens. 
 
Le curateur a d'abord fait valoir que les débiteurs n'avaient "pas le souvenir" que 
les expertises du 30 septembre 2015 leur auraient été notifiées par l'Office. 
En outre, ces expertises étaient obsolètes en raison des fluctuations du marché 
immobilier, car datant de près de deux ans avant la date prévue pour la vente aux 
enchères des immeubles concernés, soit en outre bien au-delà du délai de trois 
mois fixée par la loi (art. 133 LP). Le curateur s’est fondé à cet égard sur une 
décision de la Chambre de surveillance du 24 octobre 2001 (C/21162/2001), 
admettant qu’une estimation datant de plus de trois ans pouvait encore donner lieu 
à une demande de nouvelle expertise, le droit d’être entendu des débiteurs devant 
être respecté. 
 
Enfin, les premières estimations critiquées ne correspondaient pas à la valeur 
vénale des immeubles au sens de l'art. 9 al. 1 ORFI. En effet, cette estimation était 
le résultat d’une moyenne entre les valeurs intrinsèque et de rendement, alors qu’il 
aurait fallu distinguer les méthodes d’estimation en fonction de la nature de l'objet 
s'agissant de maisons individuelles. 
 
Elles aboutissaient d’ailleurs à une valeur totale de 5'905'00 fr. pour une surface 
brute de plancher de 2'139 m2, soit un prix au m2 de 2'760 fr. Ce prix 
correspondait à celui de dépôts industriels et non pas à celui, comme en l’espèce, 
de maisons historiques situées dans un village protégé et entourés d’une surface 
totale de terrain de 2500 m2. 


- 4/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
Le curateur a produit un rapport d'expertise du 16 janvier 2015 établi par la 
société H______ SARL, retenant une valeur de 7'375'000 fr. pour les mêmes 
immeubles, soit de 25% de plus que celle estimée par l’expert G______. Cette 
nouvelle expertise faisait la différence entre les maisons villageoises ne 
comportant qu'un seul logement, considérées comme des propriétés individuelles 
et celles comportant deux logements, considérées comme biens de rendement. 
Un dossier d'appel d'offre daté du 27 mars 2017, estimant la valeur des parcelles 
nos 1______, 2______ et 3______ à 11'929'893 fr., était également annexé à la 
plainte. 
Le curateur a enfin reproché à l'Office d'avoir violé les art. 138 et 35 LP, la seule 
publication sur le site "illisible" de la FAO ne permettant pas d'atteindre un large 
public conformément à l'art. 35 LP, mais uniquement "quelques geeks désœuvrés 
ou professionnels de l'immobilier structurés en personnel pour passer le temps 
nécessaire à l'obtention des informations recherchées". Deux articles de presse 
déplorant le manque de lisibilité de ce site Internet étaient produits à l'appui de 
son argumentation. 
b. Par ordonnance du 3 avril 2017, la Chambre de surveillance des Offices des 
poursuites et faillites (ci-après: la Chambre de surveillance) a accordé l'effet 
suspensif à la plainte A/1169/2017 formée le 30 mars 2017 par le curateur des 
débiteurs à l'encontre de l'avis de vente immobilière de l'Office du 17 mars 2017. 
c. Par observations du 18 avril 2017, l'Office a conclu à la révocation de l'effet 
suspensif, au maintien de l'avis de vente aux enchères du 17 mars 2017 et au rejet 
de la plainte. 
Il a admis la recevabilité de cette plainte visant l'avis de vente aux enchères et sa 
publication dans la FAO, tout en relevant que le timbre humide postal attestant du 
dépôt de ladite plainte par courrier recommandé mentionnait la date du 31 mars 
2017, soit au-delà du délai fixé par l'art. 17 al. 2 LP, échu le 30 mars 2017. 
En revanche, en tant qu’elle remettait en cause les expertises de l’architecte 
G______, la plainte était irrecevable car tardive, la décision de l’Office du 
5 octobre 2015 fondée sur ces premières expertises ayant été notifiée par courriers 
recommandés aux débiteurs et étant devenue définitive, faute de demande de 
nouvelles expertises dans le délai légal indiqué auxdits débiteurs. 
L'Office a produit ces premières expertises dûment signées, en annexe à son 
courrier, sans toutefois verser au dossier le suivi postal de son courrier 
recommandé allégué du 5 octobre 2015, établissant sa réalité, la date exacte de cet 
envoi et celle à laquelle il aurait été réceptionné par les débiteurs. 


- 5/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
Il a aussi fait valoir que la stabilité du marché depuis leur établissement et les 
coûts supplémentaires prévisibles rendaient inutiles la réactualisation de ces 
premières expertises. 
L'Office a enfin relevé que la forme de la publication de l'avis de vente dans la 
FAO était conforme aux art. 138 LP et 29 ORFI. De même, cet avis avait 
également fait l'objet d'une parution dans la Feuille officielle suisse du commerce 
(ci-après: FOSC) et sur le site de l'Office, une annonce étant aussi prévue dans le 
journal "Tout l'Immobilier". 
d. Par courrier du 5 mai 2017, D______ a conclu, principalement, à l'irrecevabilité 
de la plainte et, subsidiairement, à son rejet, sous suite de frais et dépens. 
La créancière a fait valoir que cette plainte remettait en réalité en cause l'expertise 
du 5 octobre 2015, et non les conditions de la vente immobilière prévue le 13 juin 
2017. Elle était ainsi tardive et irrecevable. 
Cette plainte était, en outre et en tout état de cause, mal-fondée, le délai prévu par 
l'art. 133 LP étant un délai d'ordre, comme le Tribunal fédéral l'avait rappelé dans 
un arrêt du 19 mars 2014 (5A_904/2013). 
e. Par pli du 8 mai 2017 du greffe de la Chambre de surveillance, les parties ont 
été informées de ce que l'instruction de la cause était close. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 al. 1 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 
al. 1 et 3 et art. 7 al. 1 LaLP) contre des mesures de l'Office non attaquables par la 
voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). 
1.2 La plainte doit être déposée dans les dix jours suivant celui où le plaignant a 
eu connaissance de la décision attaquée (art. 17 al. 2 LP), selon la forme requise 
(art. 9 al. 1 LaLP). 
En application de l'art. 143 al. 1 CPC, les actes doivent être remis au plus tard le 
dernier jour du délai soit au tribunal soit à l’attention de ce dernier, à la poste 
suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse. 
Un simple dépôt du pli dans une boîte postale vaut également remise à la poste au 
sens de cette disposition. Dans la mesure où il incombe à celui qui soutient avoir 
agi en temps utile d'apporter la preuve du respect du délai, il pourrait être 
nécessaire de recourir à une preuve par témoignage au sujet du dépôt de l'envoi 
dans une boîte postale. Moyennant un tel procédé, il est possible d'utiliser 
pleinement un délai, qui court toujours jusqu'au dernier jour à minuit (TAPPY, 
Code de procédure civile commenté, 2011, nos 8 et 12 ad art. 143). 


- 6/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
1.3 S'agissant de l'avis de vente aux enchères des parcelles nos 1______, 2______, 
et 3______, publié par l'Office dans la FAO du 24 mars 2017, la présente plainte a 
été formée le 30 mars 2017 selon les attestations de tiers inscrites sur l'enveloppe 
ayant contenu cette plainte envoyée par la Poste, soit dans les 10 jours suivant sa 
réception. 
Partant, elle est recevable, également pour avoir été déposée dans la forme écrite 
prescrite par la loi (art.17 LP). 
1.4 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable en matière de poursuite en 
réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé 
a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix 
jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle 
estimation de la valeur du gage soit établie par des experts, à réception de la 
première estimation demandée par l’Office. 
1.5 En l'occurrence, l’Office n’a pas établi avoir effectivement expédié les 
premières expertises en cause par courrier recommandé du 5 octobre 2015 adressé 
aux débiteurs ni n’a démontré la date à laquelle ces derniers auraient retiré ce pli 
recommandé. 
Vu cette incertitude ainsi que la nécessité de respecter le droit d’être entendu des 
débiteurs, soit un principe juridique de base en droit suisse, admis par la Chambre 
de surveillance de longue date en matière d’expertise de la valeur de réalisation 
d’un immeuble (C/21162/2001), il y a lieu de retenir que la demande de nouvelle 
estimation par expertise du curateur desdits débiteurs est recevable. 
Cette nouvelle estimation sera dès lors ordonnée par la Chambre de surveillance, 
par décision séparée, dès que la présente décision sera devenue définitive. 
2. 
Le curateur des débiteurs se plaint du délai important écoulé entre la réquisition 
de vente des parcelles de ces derniers et la date fixée pour leur vente aux enchères, 
ledit délai dépassant la durée admissible prévue par l'art. 133 LP. 
 
Ce délai étant tout à l’avantage desdits débiteurs, se pose toutefois la question de 
leur intérêt pour agir sous cet angle. 
Cela étant, la Chambre de surveillance se déterminera tout de même d’office 
comme suit au sujet de cet important délai. 
2.1 En application de l’art. 133 LP, les immeubles doivent en principe être réalisés 
par l'Office aux enchères publiques trois mois au plus tard à compter de la 
réception de la réquisition du créancier de les réaliser (ATF 135 III 28 
consid. 3.2). 


- 7/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
Il s'agit là d'un délai d'ordre, dont la violation peut constituer un retard injustifié 
engageant la responsabilité du canton (art. 5 LP) et la responsabilité disciplinaire 
du préposé (art. 14 al. 2 LP). 
L'Office ne peut en effet surseoir à la réalisation d'un immeuble que dans le cadre 
de l'art. 123 LP, applicable par renvoi de l'art. 143a LP, ou lorsqu'est pendante une 
plainte ou une action en revendication ou en contestation de l'état des charges, ou 
encore toute autre procédure paralysant la réalisation de l'immeuble (arrêt du 
Tribunal fédéral 7B.83/2006 consid. 1.1). 
2.2 En l'espèce, la créancière a requis de l’Office la vente des parcelles en 
question le 9 juillet 2015, alors que ledit Office n’a publié l'avis de vente 
immobilière que le 24 mars 2017, pour une vente aux enchères fixée le 13 juin 
2017, soit quasiment deux ans après la réquisition de vente précitée. 
Ce retard de l’Office est incompréhensible tout autant qu’inadmissible au vu des 
principes rappelés ci-dessus sous ch. 2.1, sans que ledit Office n’estime nécessaire 
de s’expliquer à son sujet dans ses observations relatives à la présente plainte. 
Le caractère totalement injustifié de ce retard sera dès lors constaté par la 
Chambre de surveillance et la présente décision sera transmise pour information 
au Préposé de l’Office. 
3. 
Le curateur des plaignants fait aussi grief à l'Office d'avoir violé l'exigence d’une 
publication conforme aux art. 138 et 35 LP de l’avis de vente des parcelles visées 
par sa plainte. 
 
Il n’y a toutefois pas lieu d’entrer en matière sur cette question, l’établissement 
d’une nouvelle expertise des parcelles en cause devant être ordonnée par la 
Chambre de surveillance dès le prononcé définitif de la présente décision. 
Il en découle que la plainte portant sur la forme de la publication de l’avis de 
vente querellé est devenue sans objet, comme cet avis lui-même d’ailleurs, en tant 
qu’il est prématuré. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans le cadre de cette procédure 
(art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


- 8/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée en date du 30 mars 2017 par A______ et B______ 
(A/1169/2017-CS) dans le cadre des poursuites en réalisation de gages immobiliers nos 
14 xxxx43 Y et 14 xxxx44 X, grevant les parcelles nos 1______, 2______, et 3______, 
situées E______/GE. 
Déclare en outre recevable la demande de nouvelle expertise de ces parcelles nos 
1______, 2______, et 3______, situées E______/GE, formée dans le cadre de cette 
plainte. 
Au fond : 
Admet partiellement cette plainte. 
Dit que la nouvelle expertise susmentionnée sera ordonnée dès le prononcé exécutoire 
de la présente décision. 
Constate que l’Office des poursuites a fait preuve d’un retard injustifié dans le 
traitement de la réquisition de réaliser les parcelles nos 1______, 2______, et 3______, 
situées E______/GE, déposée par la banque D______ le 9 juillet 2015. 
Rejette la plainte pour le surplus en tant qu’elle est devenue sans objet en cours de 
procédure. 
Siégeant : 
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD présidente; Messieurs Michel BERTSCHY 
et Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Véronique PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
Valérie LAEMMEL-JUILLARD 
 
La greffière : 
Véronique PISCETTA 
 
 


- 9/9 - 
 
 
A/1169/2017-CS 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.