ge_gerichte · ATA/593/2001 · 2000-10-03 · fr

Résumé:
 Définition de l'espace communautaire à l'intérieur d'un appartement, selon la loi et la jurisprudence.
En l'espèce, même si la cuisine est séparée du séjour par un passage, ces deux pièces forment un espace communautaire de plus de 25 m2 comptant pour deux pièces.

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_____________ 
 
A/186/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 septembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Mme et M. R. B. 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/186/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Mme et M. R. B. habitent tous deux depuis le 1er 
juillet 2000 dans un appartement de type HLM, soumis à la 
loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL I 4 05) situé à 
Genève. 
 Mme B. vivait déjà dans ce logement précédemment. 
 
2. 
Comme l'atteste l'avis de situation 1997, ce 
logement était alors considéré comme un 2,5 pièces. 
 Le taux d'effort réglementaire était ainsi de 16,00. 
 
3. 
Depuis l'entrée en vigueur le 1er avril 1998 de la 
modification du règlement d'exécution de la LGL du 24 
août 1992 (RLGL - I 4 05.01), cet appartement est 
considéré 
comme 
un 
3 
pièces. 
Le 
taux 
d'effort 
réglementaire a passé à 18,00. 
 
4. 
Par décision du 3 octobre 2000, l'OCL a notifié un 
avis de surtaxe de CHF 199.- par mois aux époux B., pour 
la période du 1er août 2000 au 31 mars 2001. 
 
 
 
Selon 
cet 
avis, 
le 
loyer 
sans 
les 
charges 
s'élevait à CHF 7'332.-. Le revenu annuel brut du couple 
se montait à CHF 71'500.- et le revenu déterminant à CHF 
54'000.- alors que le barème de sortie du logement était 
fixé à CHF 71'283.-. 
 
5. 
Le 3 novembre 2000, les époux B. ont élevé 
réclamation 
en 
contestant 
le 
nombre 
de 
pièces 
du 
logement, le taux d'effort et la surtaxe en résultant. 
 
 L'appartement devait être considéré comme un 2,5 
pièces, le taux d'effort fixé à 16,00 et la surtaxe 
mensuelle à CHF 109.-. 
 
 
6. 
Par décision du 23 janvier 2001, l'OCL a rejeté la 
réclamation. L'appartement était un 3 pièces car la 
surface du séjour était de 21,02 m2 et celle du 
laboratoire-cuisine de 4,51 m2. Cet espace communautaire 
totalisant plus de 25 m2 comptait donc pour deux pièces, 
 auxquelles s'ajoutait la chambre de 14,79 m2. 
 
7. 
Par acte posté le 22 février 2001, M. et Mme B. 
ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif en reprenant leur argumentation. 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
 
Malgré la modification du RLGL, l'appartement en 
question était un 2,5 pièces car il fallait déduire un 
passage théorique d'environ 3,5 m2 en application de 
l'article 4 alinéa 1 RLGL, de sorte que l'espace 
communautaire était d'une surface inférieure à 25 m2 et 
devait donc, en application de l'article 1 alinéa 5 lit 
c) RLGL, compter pour 1,5 pièce au lieu de 2. 
 
 
 
Les recourants concluaient au remboursement par 
l'OCL du trop-perçu de la surtaxe, soit CHF 450.- (CHF 
90.- par mois du 1er août au 31 décembre 2000). 
 
8. 
L'OCL a conclu au rejet du recours. 
 
 
 
Il avait déjà déduit de la surface du séjour un 
passage théorique de 1,97 m2. 
 
 L'espace communautaire était ainsi de 25,53 m2 
comptant pour deux pièces et comprenait : 
 
 - le séjour (23,31 m2) dont la cheminée (0,32 m2) et 
 le passage (1,97 m2) avaient été déduits de sorte 
 que la surface retenue était de 21,02 m2; 
 
 - + la cuisine (4,51 m); 
 
9. 
Entendues en audience de comparution personnelle 
le 4 mai 2001, les parties ont campé sur leurs positions. 
 
 
 
Mme B. a admis que l'OCL avait déduit une surface 
de 1,97 m2 (soit un passage de 1 mètre de large sur une 
longueur de 1,97 mètre) allant de la chambre au séjour; 
elle estimait toutefois que ledit passage devait être 
prolongé de 1,97 mètre à 3,5 mètres, cette dernière 
distance constituant le passage de la chambre à la 
cuisine. 
 
 Pour l'OCL en revanche, le règlement était clair 
et ne permettait pas de déduire une autre surface que 
celle du passage séparant une chambre d'une autre. Or, la 
déduction sollicitée par les recourants n'était pas 
possible car l'accès à la cuisine se faisait par le 
séjour, et ces deux dernières pièces formaient l'espace 
communautaire. 
 
10. 
Les parties ont été convoquées à une audience de 


 
 - 4 - 
 
 
 
comparution personnelle et d'enquêtes le 14 septembre 
2001. Le technicien ayant procédé à ces mesures devait 
être entendu comme témoin mais il n'a pas été délié du 
secret de fonction. Ainsi que l'a écrit le président du 
département concerné, "la représentation de l'office à 
toutes les audiences le mettant en cause est assurée par 
un 
membre 
de 
sa 
direction, 
pour 
des 
raisons 
d'organisation interne déterminées par mon département". 
 
 A cette occasion, les parties ont réitéré leurs 
explications. 
 
 
 
La représentante de l'OCL a produit un plan coté 
établi sur place le 5 juin 2001 par le technicien 
précité, ainsi qu'un mémo adressé le 20 août à la 
directrice de l'office, faisant état de différences 
minimes avec le plan d'exécution. 
 
 Ces 
documents, 
non 
produits 
jusqu'ici, 
ne 
modifiaient pas les conclusions de l'OCL. Ils ont été 
remis aux recourants à l'audience. 
 
11. 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La 
seule 
question 
à 
résoudre 
est 
celle 
de 
l'interprétation de l'article 4 alinéa 1 RLGL concernant 
la déduction de la surface de passage théorique. 
 
3. 
Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de se 
pencher 
sur 
la 
notion 
d'espace 
communautaire 
pour 
souligner les bizarreries du règlement sur ce point (ATA 
K. du 8 février 2000). 
 
 
 
En effet, selon l'article 1er alinéa 6 RLGL, "les 
surfaces nettes des logements ne devraient pas être 
inférieures à celles figurant sur le tableau ci-dessous : 
 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
Surface nette minimum des logements : 
 
 
Nombre de pièces avec la cuisine 
2 
 3 
 4 
 5 
 6 
 
 
Espaces individuels - chambres 
 
12 
21 
30 
39 
(m2) 
 
 
Espaces communautaires (séjour - 
 
25 
27 
28 
29 
 
coin à manger - cuisine) (m2) 
 
 
 
Surface nette totale minimum (m2) 
25 
37 
48 
58 
68 
 
4. 
Le Tribunal administratif tiendra pour exactes les 
mesures faites par le technicien sur place le 5 juin 
2001. Ces cotes résultent du tableau No II produit à 
l'audience du 14 septembre 2001 par l'OCL et qui sont 
mises en évidence en rose vif. 
 
5. 
Depuis la modification du règlement entrée en 
vigueur le 1er avril 1998, l'article 4 alinéa 1 RLGL est 
ainsi libellé : "Par surface nette du logement, on entend 
l'addition des surfaces des pièces habitables du logement 
et de la cuisine ou du laboratoire, à l'exclusion des 
gaines techniques, dégagements, couloirs, réduits et 
locaux 
sanitaires, 
galeries 
ou 
mezzanines, 
loggias, 
balcons, terrasses, jardins. La surtaxe nette se calcule 
entre les murs intérieurs. Pour les logements de plus de 
2 pièces, lorsque l'accès à une chambre se fait par une 
autre pièce, il est déduit la surfaxe de passage 
théorique de 1 mètre de large". 
 
 
 
L'accès à la chambre considéré par l'OCL consiste 
en un passage d'une surfaxe de 1,97 m2 et permettant 
d'aller du hall ou du séjour dans la chambre. 
 
 
 
Au vu des plans produits, il apparaît qu'il 
n'existe aucune communication directe entre le hall et la 
cuisine et qu'il faut effectivement, comme le soutiennent 
les recourants, passer par ledit passage théorique et le 
séjour pour pénétrer dans la cuisine-laboratoire. La 
surface que les recourants souhaiteraient voir déduite au 
titre de passage supplémentaire est déjà incluse dans la 
surface du séjour puisque selon la RLGL le laboratoire 
fait partie du même espace. En ce sens, il n'est 
effectivement pas possible de soutenir qu'une déduction 
supplémentaire devrait être faite pour passer de la 
cuisine à la chambre. 


 
 - 6 - 
 
 
 
définir l'espace communautaire (ATA V. du 10 novembre 
1998) en ce sens qu'il s'agit des pièces utilisées par 
tous les habitants du logement, que ces espaces soient 
architecturalement réunis entre eux ou non. Ainsi, même 
si la cuisine est séparée du séjour, ces deux pièces 
peuvent former un espace communautaire, totalisant en 
l'espèce plus de 25 m2 et devant alors compter pour deux 
pièces. Ces deux pièces et la chambre représentent bien 
trois pièces. 
 
6. 
Même si l'appartement était précédemment considéré 
comme un 2,5 pièces, les recourants ne sont pas au 
bénéfice d'un droit acquis et le nouveau règlement 
s'applique (ATA M. du 22 septembre 1998). 
 
7. 
Les recourants ne contestent pas les montants pris 
en considération ou le calcul même de la surtaxe si 
l'appartement est considéré comme un trois pièces, de 
sorte que la décision attaquée ne peut qu'être confirmée 
et le recours rejeté. 
 
8. 
Vu la nature du litige, il ne sera pas perçu 
d'émolument. 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 22 février 2001 par Madame Mme et M. R. B. 
contre la décision de l'Office cantonal du logement du 23 
janvier 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Madame Mme et M. R. B. ainsi qu'à l'office cantonal du 
logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère et Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
 V. Montani 
 P. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega