ge_gerichte · ATA/360/2009 · 2009-07-28 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1710/2009-LDTR 
ATA/360/2009 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 28 juillet 2009 
 
dans la cause 
 
FONDS DE COMPENSATION DE L'ASSURANCE VIEILLESSE ET 
SURVIVANTS 
et 
X______ S.A. 
représentés par Me Pierre Louis Manfrini, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
et 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Nils de Dardel, avocat 
et 
COMMISSION 
CANTONALE 
DE 
RECOURS 
EN 
MATIÈRE 
DE 
CONSTRUCTIONS 


- 2/9 - 
A/1710/2009 
EN FAIT 
1. 
 
Le Fonds de compensation de l'assurance vieillesse et survivants (ci-après : 
le Fonds) est propriétaire de la parcelle no ______ feuille 32 de la commune de 
Genève-Cité, sise __, boulevard Z______, sur laquelle est érigé un immeuble à 
usage administratif et commercial, à l'exception d'un appartement de 4 pièces au 
4ème étage. 
 
 
Le Fonds avait acquis ce bien immobilier de X______ S.A. (ci-après : 
X______ S.A.) le 1er juillet 2008, dans le but d'y installer ses bureaux. 
2. 
 
Le 2 septembre 2008, le département des constructions et des technologies 
de l'information (ci-après : le département) a autorisé la rénovation, la 
transformation et la réaffectation partielle du bâtiment susmentionné, avec 
changement d'affectation du logement en bureau et suppression des marquises 
(autorisation DD ______ ; ci-après : l'autorisation). 
 
 
L'autorisation, dont la demande avait été déposée par X______ S.A. le 
2 janvier 2008, mentionnait notamment une condition 6, selon laquelle le 
changement d'affectation d'un logement (1 logement = 4 pièces) en locaux 
administratifs était compensé par le changement d'affectation de surfaces 
commerciales en logement (1 logement = 6 pièces), au 3ème étage de l'immeuble 6 
(recte : 4), rue des Y______. 
3. 
 
Le même jour, le département a autorisé la transformation et le changement 
d'affectation en logement d'un bureau en PPE appartenant à F______ S.A., au 
3ème étage de l'immeuble 4 rue des Y______, sis sur la parcelle no ______, feuille 
8 de la commune de Genève-Plainpalais (autorisation APA ______ ; ci-après : 
l'APA). 
 
 
A teneur de la condition 6 de l'APA, le changement d’affectation de locaux 
administratifs en logement (1 logement = 6 pièces) se faisait en compensation du 
changement d'affectation d'un logement (1 logement = 4 pièces) en locaux 
administratifs au 4ème étage de l'immeuble 6, boulevard Z______. 
4. 
 
Par acte du 6 octobre 2008, l'association genevoise de défense des locataires 
(ci-après : Asloca) a recouru auprès de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions (ci-après : la commission) contre l'autorisation, concluant 
à son annulation. 
 
 
Les exigences légales pour que la compensation soit admissible n'étaient pas 
remplies, la rue des Y______ n'étant pas dans le même secteur que le boulevard 
Z______ . 


- 3/9 - 
A/1710/2009 
5. 
 
Le 8 avril 2009, la commission a admis le recours et annulé l'autorisation. 
 
 
En regard de la qualité et de la situation respectives des deux logements, les 
conditions de compensation n'étaient pas réalisées. Le bâtiment de la rue Z______ 
était un immeuble protégé de la ceinture fazyste dont la qualité patrimoniale et 
esthétique était sans comparaison possible avec celui de la rue des Y______ , situé 
dans une ancienne usine. Le premier bénéficiait de vues magnifiques puisque l'on 
pouvait apercevoir la cathédrale, les Halles de l'Ile et le Jura. Il était traversant, 
bien ensoleillé et sis dans un environnement de qualité. Le boulevard était certes 
très bruyant en raison du passage du tram, mais il s'agissait "d'un bruit inhérent au 
bruit de la ville, bruit que connaiss[ai]ent de nombreux immeubles d'habitation se 
trouvant le long d'artères identiques". En outre, la cuisine, la salle de bain et une 
chambre donnaient sur l'arrière. L'appartement à transformer rue des Y______ 
était dans un environnement et un bâtiment sans intérêt. Il ne "correspond[ait] pas 
à un usage correspondant aux besoins prépondérant de la population". Il s'agissait 
« d'un 4 pièces » avec un vaste espace séparé partiellement par une paroi. Les WC 
se trouvaient entre la salle de bain et la cuisine à l'entrée de l'appartement. Le 
logement à créer était industriel. Les fenêtres, vastes, étaient basculantes, ne 
permettant pas une ouverture normale. Le logement était certes plus calme que 
celui du boulevard Z______ . Toutefois, le bruit de la circulation du carrefour de 
la Jonction était nettement perçu dans les locaux donnant sur la rue des Y______ . 
Enfin, "la qualité des vues entre les deux appartements, ainsi que la qualité des 
deux quartiers ne résist[ait] pas à la comparaison". 
6. 
 
Par acte du 15 mai 2009, le Fonds et X______ S.A. ont recouru auprès du 
Tribunal administratif contre la décision susmentionnée concluant préalablement à 
l'annulation, dans un jugement sur partie, de son dispositif en tant qu'il prononçait 
l'annulation complète de l'autorisation, avec la précision que les travaux de 
transformation et de rénovation de l'immeuble 6 boulevard Z______ ne 
concernant pas le logement du 4ème étage pouvaient être entrepris sans délai. Au 
fond, ils demandaient d'annuler la décision en tant qu'elle prononçait l'illégalité du 
chiffre 6 du dispositif de l'autorisation (cause A/1710/2009). 
 
 
L'examen de la décision querellée démontrait que le seul grief retenu par la 
commission concernait la qualité de la compensation proposée en vue du 
changement d'affectation du logement du 4ème étage du 6, boulevard Z______ . 
Pour le reste, la commission avait admis le principe du changement d'affectation 
comme le reste des travaux, qui représentaient 97% du coût de l'investissement. 
En annulant purement et simplement l'autorisation, elle avait excédé son pouvoir 
de décision et ainsi violé le principe de la proportionnalité. 
 
 
S'agissant des conditions de compensation, elles devaient être appréciées 
exclusivement à la lumière du but de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et dans la perspective des 


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A/1710/2009 
futurs occupants. Il fallait déterminer si l'appartement à créer et offert en 
compensation disposait d'un confort, d'une surface, d'un standing et d'un 
environnement acceptables. Les préoccupations de protection des sites n'avaient 
pas de pertinence. En l'espèce, privilégiant le fait que le bâtiment du 6 boulevard 
Z______ appartenait à la ceinture fazyste, la commission avait arbitrairement 
minimisé les nuisances sonores de l'appartement, ignorant notamment le cadastre 
du bruit établi par l'Etat de Genève, qui indiquait que les valeurs d'alarme au sens 
de l'ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 
814.41.) étaient dépassées de jour comme de nuit. Quant au logement offert en 
compensation, il s'inscrivait dans des travaux de rénovation complète du quartier 
des Y______-P______ qui donnerait naissance à un environnement de logements 
de très haute qualité, ayant fait l'objet de critiques élogieuses dans les magazines 
spécialisés, dans un secteur qui n'était pas directement exposé au trafic routier et à 
ses nuisances. Le bâtiment de la rue des Y______ était en outre situé à proximité 
immédiate de la zone piétonne aménagée le long des rives du Rhône. 
L'appartement serait plus lumineux et son volume habitable plus important que 
celui du boulevard Z______ . Les deux logements étaient situés dans le quartier 
de la Jonction, les deux adresses appartenant au même arrondissement électoral et 
étant distantes de moins de 800 mètres. 
7. 
 
Le DCTI a recouru auprès du Tribunal administratif le 18 mai 2009 contre 
la décision de la commission, concluant à son annulation et à la confirmation de 
l'autorisation (cause A/1733/2009). 
 
 
Les conditions pour admettre la compensation entre les deux logements en 
cause étaient réalisées. Les objets étaient comparables et au moins équivalents. 
L'appartement du boulevard Z______ était situé dans un environnement bruyant, 
dans un quartier accueillant de nombreux locaux administratifs et commerciaux. 
Le caractère du quartier ne serait donc pas altéré par la transformation de ce 
logement en bureau. L'appartement de la rue des Y______ , très lumineux et d'un 
volume supérieur pour une surface supérieure de 2m2, était situé dans un secteur 
proche, dans une petite rue sans exposition directe au trafic routier près de la zone 
piétonne des rives du Rhône. 
8. 
 
Par décision du 28 mai 2009, le juge délégué a joint les deux causes 
susmentionnées sous le n° A/1710/2009. 
9. 
 
Le 5 juin 2009, le DCTI a soutenu le recours du Fonds et de X______ S.A.. 
10. 
 
Le 3 juillet 2009, le Fonds, X______ S.A., le DCTI et l'Asloca ont déposé 
des conclusions d'accord pour mettre fin au litige. Elles ont la teneur suivante : 
 
 
 
 
" Plaise au Tribunal administratif : 


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A/1710/2009 
1. Prendre acte du retrait de toute opposition et contentieux de la part de 
[l'Asloca] contre l'autorisation de construire délivrée le 2 septembre 2008 
(DD ______) moyennant l'engagement souscrit par [X______ S.A.], par 
l'intermédiaire de F______ S.A., d'affecter à du logement assujetti au 
contrôle du loyer LDTR pendant 5 ans à raison d'un loyer de CHF 3'363.- 
par pièce et par an au maximum, une surface commerciale additionnelle de 
106 m2 sise au rez supérieur de l'immeuble 4, rue des Y______ . 
 
Cet engagement intervient en complément de la compensation prévue au 
chiffre 6 de l'autorisation DD ______ et est intégré à ce titre comme 
condition à celle-ci. 
2. Prendre acte du fait que dès lors, toutes les parties acceptent que 
l'immeuble 6, boulevard Z______ , propriété du [Fonds] ait désormais une 
affectation entièrement commerciale, y compris les combles dudit 
immeuble, conformément à l'autorisation de transformation et rénovation 
délivrée le 2 septembre 2008 par le DCTI (DD ______) et telle que 
complétée conformément au chiffre 1 ci-dessus. 
3. Annuler la décision de la [commission] du 8 avril 2008 en tant qu'elle 
annule 
l'autorisation 
de 
construire 
DD 
______ 
permettant 
la 
transformation et la rénovation de l'immeuble 6, boulevard Z______ à 
Genève. 
4. Compenser les frais et dépens". 
EN DROIT 
1. 
 
Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Le Tribunal administratif est lié par les conclusions des parties mais non par 
les motifs qu'elles invoquent (art. 69 al. 1 LPA). Il connaît le droit d'office et ne 
peut se limiter à entériner l'accord auquel sont parvenues les parties 
(ATA/329/2009 du 30 juin 2009 ; ATA/76/2008 du 19 février 2008). 
3. 
 
Tout bâtiment situé en zone à bâtir est soumis à la LDTR (art. 2 al. 1 LDTR 
et 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 
4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). 
 
 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat des zones entrant dans son champ 


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A/1710/2009 
d'application. Pour ce faire, elle prévoit notamment des restrictions au changement 
d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 LDTR). 
 
 
Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en 
l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de 
logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 
industriel (art. 3 al. 3 LDTR). 
 
 
En l'espèce, les recourants souhaitent rénover un bâtiment à usage 
administratif et commercial, à l'exception d'un appartement qui doit être 
transformé en bureaux, ce qui correspond à un changement d'affectation. Le 
bâtiment concerné par cette modification se trouve dans le quartier Genève-Cité, 
soit en zone à bâtir au sens de l'art. 19 LaLAT. La LDTR est dès lors applicable 
au cas d'espèce. 
4. 
 
La commission a annulé purement et simplement l'autorisation, après avoir 
mentionné dans ses considérants que les travaux de rénovation et le changement 
d'affectation étaient conformes à la loi mais que les conditions de la compensation 
entre l'appartement du boulevard Z______ et le projet de la rue des Y______ 
n'étaient pas réalisées, les qualités respectives de ces deux objets n'étant pas 
identiques. 
 
a. 
Selon l'art. 7 LDTR, nul ne peut, sous réserve d'une dérogation au sens de 
l'art. 8, changer de tout ou partie d'un bâtiment soumis à la loi, qu'il soit occupé ou 
inoccupé. 
 
b. 
La LDTR subordonne l'octroi d'une dérogation à l'interdiction du 
changement d'affectation à deux catégories de conditions. La première 
(art. 8 al. 1 LDTR) vise à sauvegarder la qualité de vie des habitations voisines et 
du quartier, dès lors que les locaux commerciaux et les bureaux sont susceptibles 
d'engendrer des immissions dérangeantes pour les habitants limitrophes d'une part, 
et que l'implantation de tels locaux dans un quartier peut en modifier la face et 
l'atmosphère d'autre part. La seconde catégorie de conditions (art. 8 al. 2 LDTR) 
se rapporte aux locaux destinés à être affectés à du logement en contrepartie et 
vise à garantir une certaine équité entre ceux-ci et les logements existants voués à 
disparaître (ATA/189/2009 du 21 avril 2009 ; ATA/165/2003 du 25 mars 2003). 
 
 
En l’espèce, il ressort des pièces des dossiers que la commission a admis à 
bon droit que les travaux de rénovation et le changement d’affectation étaient 
conformes aux exigences de la LDTR. En revanche, au vu de l’évolution du 
dossier, en particulier le fait que l’accord intervenu entre les parties permet de 
doubler la surface de compensation, dans une zone reconnue plus calme et 
suffisamment proche de l’immeuble 6, boulevard Z______ , permet de retenir, 
contrairement à la commission, que les logements projetés son équivalents à celui 
voué à disparaître. 


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A/1710/2009 
 
 
Enfin, rien ne permet de comprendre les raisons de l'annulation totale de 
l'autorisation alors que la commission ne l'a estimée critiquable que sous le seul 
aspect de la compensation et avait la compétence de l'annuler partiellement 
(art. 69 al. 3 LPA). Ce faisant, elle a violé le principe de la proportionnalité, qui 
impose notamment qu’entre plusieurs mesures possibles, on choisisse celle qui 
porte l’atteinte la moins grave aux intérêts privés (ATF 125 I 474 ; Arrêt du 
Tribunal fédéral 1P. 269/2001 du 7 juin 2001). 
5. 
 
Au vu de ce qui précède, la décision de la commission sera annulée. Compte 
tenu des conclusions d'accord du 3 juillet 2009, l'autorisation sera rétablie et 
complétée de manière à intégrer l'engagement de X______ S.A. d'affecter à du 
logement assujetti au contrôle du loyer LDTR pendant 5 ans à raison d'un loyer de 
CHF 3'363.- par pièce et par an au maximum, une surface commerciale 
additionnelle de 106 m2 sise au rez supérieur de l'immeuble 4, rue des Y______ 
et, compte tenu de cet engagement, du retrait par l'Asloca de toute contestation de 
l'autorisation. En outre, aucun émolument ne sera perçu ni aucune indemnité 
allouée. 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevables les recours interjetés le 15 mai 2009 par le Fonds de compensation de 
l'assurance vieillesse et survivants et X______ S.A. le 18 mai 2009 par le département 
des constructions et des technologies de l'information contre la décision de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions du 8 avril 2009 ; 
au fond : 
les admet ; 
annule la décision de la commission de recours en matière de constructions du 8 avril 
2009 ; 
rétablit l'autorisation de construire DD ______ délivrée le 2 septembre 2008 ; 
complète le chiffre 6 l'autorisation de construire DD ______ délivrée le 2 septembre 
2008 comme suit : 
 


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A/1710/2009 
"En outre, une surface commerciale additionnelle de 106 m2 sise au rez 
supérieur de l'immeuble 4, rue des Y______ sera affectée à du logement 
assujetti au contrôle du loyer LDTR pendant 5 ans, à raison d'un loyer de 
CHF 3'363.- par pièce et par an au maximum." 
donne acte à X______ S.A. de son engagement à affecter la surface commerciale 
additionnelle de 106 m2 à du logement, conformément à la condition complémentaire 
susmentionnée ; 
l'y condamne en tant que de besoin ; 
donne acte à l'association genevoise de défense des locataires de ce qu'elle retire sa 
contestation de l'autorisation de construire DD ______ délivrée le 2 septembre 2008 ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument, ni alloué d'indemnité ; 
dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 
juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Pierre Louis Manfrini, avocat des recourants, à 
Me Nils de Dardel, avocat de l’association genevoise de défense des locataires, ainsi 
qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département 
des constructions et des technologies de l'information. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente : 
 
 
L. Bovy 
 
 


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A/1710/2009 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :