ge_gerichte · ACJC/978/2022 · 2022-08-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.08.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24755/2018 
ACJC/978/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 4 AOÛT 2022 
 
Entre 
A______ SARL, ayant son siège ______ (GE), et Monsieur B______, domicilié 
______ (France), appelants, comparant tous deux par Me Alexandre AYAD, avocat, 
boulevard des Philosophes 15, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font élection de 
domicile, 
et 
SI C______ SA, représentée par [la régie immobilière] D______, ______ (GE), 
intimée, comparant par Me Laurent STRAWSON, avocat, rue De-Beaumont 3, 
1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/376/2021 du 3 mai 2021 notifié aux parties le jour même, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a octroyé à A______ SARL et 
B______ une réduction de loyer de 100% du 15 au 26 juin 2018 (ch. 1 du 
dispositif), condamné SI C______ SA à verser à A______ SARL et B______ la 
somme de 900 fr. (ch. 2), ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la 
libération des loyers consignés sur le compte 1______ en faveur de SI C______ 
SA (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 3 juin 2021, A______ SARL 
et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel contre ce 
jugement. Ils ont conclu, préalablement, à la recevabilité des nouvelles pièces 
déposées à l'appui de leur appel et à l'audition de E______, principalement, à 
l'annulation du jugement entrepris et, sur nouvelle décision, au constat de la 
validité de la consignation de loyer, à la condamnation de A______ SARL à 
procéder à la mise en conformité du local commercial sis 2______, à Genève, à 
l'octroi d'une réduction de loyer de 100% pour la période du 15 octobre 2017 au 
30 juin 2018 et du 1er septembre 2018 jusqu'à l'élimination des défauts, à la 
condamnation de la SI C______ SA au paiement d'une indemnité de 432'300 fr. 
avec intérêts à 5% l'an à titre de dommages-intérêts, à ce qu'il soit ordonné aux 
Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en leurs 
mains, à ce qu'ils soient autorisés à continuer de consigner jusqu'à la mise en 
conformité et au déboutement de la SI C______ SA de toutes autres conclusions. 
 
Deux nouvelles pièces ont été déposées à l'appui de l'appel, portant sur la 
dénonciation effectuée le 1er juin 2021 par les locataires auprès de l'Office des 
autorisations de construire (ci-après : l'OAC). 
b. Dans sa réponse à l'appel du 6 juillet 2021, SI C______ SA (ci-après : la 
bailleresse ou l'intimée) a conclu à l'irrecevabilité des nouvelles pièces produites, 
au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Par deux répliques déposées les 16 juillet et 30 août 2021, les appelants ont 
allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles, relatifs à la procédure 
d'infraction ouverte par l'OAC en vue de régulariser, par le dépôt d'une 
autorisation (APA), la division de l'arcade en deux locaux distincts. Ils ont conclu 
à leur recevabilité et ont requis de la Cour qu'elle instruise la procédure en 
sollicitant de l'intimée qu'elle produise divers courriers de l'OAC établis dans le 
cadre de la procédure d'infraction et de régularisation en cours, respectivement 
que l'OAC les produise directement. 


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d. Par réponse sur faits nouveaux du 3 septembre 2021, l'intimée a conclu à 
l'irrecevabilité des faits nouveaux allégués par les appelants, déniant l'existence 
d'une procédure d'infraction ouverte par l'OAC et contestant que l'absence de 
régularisation administrative de la séparation de l'arcade ait pu rendre l'arcade 
inexploitable. 
Elle a allégué des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle, indiquant que si 
une nouvelle APA avait été déposée le 7 juillet 2021, c'était en raison de la 
caducité de la précédente autorisation de construire du ______ septembre 2018, le 
chantier n'ayant pas été ouvert dans le délai de deux ans de la validité de ladite 
autorisation. Elle a informé en outre la Cour de la résiliation avec effet immédiat 
du bail par les appelants le 28 juillet 2021 en raison d'un défaut grave rendant 
l'arcade inexploitable et produit le courrier de résiliation. 
e. Dans leur réplique spontanée sur faits nouveaux du 17 septembre 2021, les 
appelants ont produit un courriel de l'OAC qui démontrait, à leur sens, que l'APA 
déposée le 7 juillet 2021 visait à régulariser les travaux non conformes de division 
de l'arcade et ont conclu à la recevabilité des pièces nouvelles déposées. 
f. Par duplique spontanée du 20 septembre 2021, l'intimée a conclu à 
l'irrecevabilité des pièces nouvelles déposées par les appelants et a produit la 
décision rendue par l'OAC le ______ septembre 2021 autorisant la division de 
l'arcade en deux locaux distincts. 
Dans un complément à la duplique du 24 septembre 2021, l'intimée a persisté dans 
ses précédents développements et conclusions, rappelant que la caducité de 
l'autorisation du ______ septembre 2018 faisait suite au refus des appelants 
d'exécuter les travaux qui leur incombaient et qui étaient nécessaires pour changer 
l'affectation des locaux. 
g. Le 14 octobre 2021, l'intimée a produit un arrêt de la Cour (ACJC/1281/2021 
du 11 octobre 2021) rendu entre les parties admettant la validation d'un congé 
immédiat, fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, pour le 30 avril 2019 notifié par l'intimée 
au motif de l'absence de constitution des sûretés prévues contractuellement. Cette 
décision avait une incidence sur l'affaire en cours, dès lors que les conclusions 
prises par les appelants qui portaient sur la période postérieure au 30 avril 2019 
devenaient sans objet. 
h. Par détermination du 18 octobre 2021, les appelants ont relevé que selon la 
jurisprudence, un congé demeurait valable jusqu'à décision rendue sur sa validité. 
L'arrêt du 11 octobre 2021 n'avait donc aucune conséquence sur la présente 
procédure. 
i. Le 19 novembre 2021, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger. 


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C. 
Les éléments suivants ressortent de la procédure : 
a. Selon contrat daté du 3 octobre 2017, la SI C______ SA a remis à bail à 
B______ et A______ SARL des locaux commerciaux d'environ 35 m2 au rez-de-
chaussée et d'environ 120 m2 au sous-sol de l'immeuble sis 2______, à Genève. 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une salle de jeux vidéo en trois 
dimensions. Le bail était conclu pour une durée initiale d'une année et quinze 
jours débutant le 15 octobre 2017 et se terminant le 31 octobre 2018, et contenait 
une clause de renouvellement tacite pour une période de 12 mois en 12 mois, sauf 
congé donné moyennant un préavis de 6 mois. 
Le loyer était fixé à 27'000 fr. par an, plus 2'600 fr. de provisions pour charges. 
Pour garantir l'exécution des obligations contractées en vertu du bail, les locataires 
se sont engagés à fournir au bailleur, à la signature du contrat, une garantie 
locative d'un montant de 13'500 fr. 
Selon les clauses additionnelles I du bail relatives à l'utilisation des locaux, le 
contrat prévoit que le locataire assume seul la responsabilité de la compatibilité 
des locaux loués avec les exigences des autorités, notamment sur le plan de la 
sécurité et de la salubrité (clause add. art. 1 ch. 1 1er §) et qu'il s'engage à faire 
exécuter toutes les modifications constructives ou rénovations dans les règles de 
l'art et à les faire surveiller par un professionnel (clause add. art. 20 ch. 1 et 2). 
Quant aux clauses additionnelles II, elles prévoient que les locaux sont loués en 
l'état, que le locataire supportera l'ensemble des coûts d'aménagement, qui seront 
décidés d'entente avec le maître d'ouvrage et que le locataire est autorisé, en 
complément de l'activité de salle de jeux, à vendre des mets froids de type 
sandwicherie ainsi que des boissons non alcoolisées à la clientèle de la salle de 
jeux exclusivement. 
Les horaires d'exploitation convenus contractuellement s'étendaient du mardi au 
jeudi, de 14h00 à 1h00 du matin et du vendredi au dimanche, de 14h00 à 2h00 du 
matin. 
b. Les locaux remis à bail aux locataires ont fait l'objet d'une séparation 
intervenue en 2010, consistant à diviser l'espace au rez-de-chaussée, alors d'un 
seul tenant, en deux locaux distincts. 
Cette division n'a fait l'objet d'aucune demande d'autorisation de construire. 
c. A______ SARL a été constituée le ______ 2017. Son but social consiste en 
l'exploitation d'un établissement offrant un service de location de jeux ______ en 
ligne ainsi que la vente d'articles y relatifs avec petite restauration. B______ en est 
l'associé-gérant avec une signature individuelle. 
d. Par requête déposée le 15 novembre 2017 auprès du Service de police du 
commerce et de lutte contre le travail au noir (ci-après : le Service de police du 


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commerce), les locataires ont sollicité l'autorisation d'exploiter un établissement 
de divertissement public soumis à la LRDBH (type : salon de jeux ______ en 
ligne et petite restauration sans alcool). Les plans des locaux joints à la requête et 
jadis remis par la régie aux locataires laissaient apparaître une paroi de séparation 
des locaux sis au rez-de-chaussée. 
e. Un litige est survenu entre les parties à compter du mois de juin 2018 à propos 
de la conformité des locaux remis à bail, qui étaient dépourvus d'une autorisation 
d'exploiter délivrée en bonne et due forme par le Service de police du commerce. 
f. Par courriel du 17 juin 2018 adressé à la régie D______, chargée de la gérance 
de l'immeuble (ci-après : la régie), F______, représentante de la SI C______ SA, 
s'est plainte de ce que les locataires n'avaient pas été suffisamment assistés en vue 
d'obtenir une autorisation d'exploiter les locaux et de vérifier la conformité des 
travaux de ventilation en sous-sol; elle a exigé qu'une entreprise de ventilation soit 
mandatée en vue de procéder à un contrôle de l'installation et de permettre la 
remise aux locataires d'un certificat de conformité. 
Dans un rapport établi le 28 juin 2018, l'entreprise de ventilation G______ SA a 
confirmé à la régie que le monobloc double-flux sis au rez-de-chaussée de 
l'immeuble permettait le renouvellement d'air du local au sous-sol destiné à la 
clientèle, d'une surface d'environ 77,5 m2, assurant ainsi un apport d'air suffisant 
pour une quarantaine d'occupants en simultané; l'installation était donc conforme 
à l'exploitation des locataires. 
Les travaux de mise en conformité de la ventilation ont été effectués le 22 juin 
2018 et ont consisté à modifier les gaines de pulsion et d'extraction d'air pour 
permettre la pose de deux clapets coupe-feu, la pose des deux clapets et la 
fourniture d'un tableau électrique pour permettre leur fonctionnement; les coûts 
facturés par G______ SA se sont élevés à 6'392 fr. TTC. 
g. A la fin du mois de juillet et dans le courant du mois d'août 2018, H______, 
architecte mandaté par la bailleresse, a sollicité de B______ l'accès aux locaux 
pour procéder à des relevés et des prélèvements d'échantillons de matériaux de 
construction pour les besoins de la dépose de l'autorisation (APA). 
h. Le 27 juillet 2018, la bailleresse a questionné la régie sur l'existence du dépôt 
d'une autorisation de construire (APA) pour ériger un mur et scinder le local 
commercial en deux locaux distincts et autonomes - séparation survenue en 2010 - 
rappelant que l'exploitant, à défaut d'une telle autorisation, n'était pas en mesure 
de fournir au Service de police du commerce un plan de conformité, subissant de 
ce fait un manque à gagner. 
i. Le 16 août 2018, les locataires ont mis en demeure la bailleresse de remédier au 
défaut juridique entachant la chose louée; les plans des locaux, remis à l'appui de 
la requête d'autorisation d'exploiter une buvette accessoire n'étaient pas 


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conformes, dès lors que l'arcade, alors d'un seul tenant, avait subi une division en 
deux arcades distinctes, sans dépôt préalable d'autorisation; l'autorité n'ayant pu 
entrer en matière pour autoriser l'exploitation des locaux, ceux-ci demeuraient 
inexploitables. 
Un délai d'exécution échéant le 15 septembre 2018 était imparti à la bailleresse 
pour mettre en conformité la situation administrative, sous menace de 
consignation du loyer. 
j. Le 17 août 2018, le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie 
(ex-DAEL, nouvellement Département du territoire – DT, ci-après : le 
Département) a été saisi par la bailleresse d'une demande visant à autoriser le 
changement d'affectation et la séparation de l'arcade commerciale en un local pour 
une fondation et une salle de jeux électroniques avec buvette (APA 3______). 
k. Le 13 septembre 2018, les locataires ont été informés par I______ SA, bureau 
d'architecte mandaté par leurs soins, qu'une attestation de conformité des locaux 
ne pouvait être délivrée dès lors que le local au rez-de-chaussée, modifié en deux 
lots distincts, l'avait été sans dépôt d'une autorisation préalable, rendant cette 
division sans existence juridique; une demande de mise en conformité des locaux 
devait être effectuée par la bailleresse avant toute demande de changement 
d'affectation. 
l. Dans sa réponse aux locataires du 14 septembre 2018, la régie a rappelé les 
termes du contrat selon lesquels les locataires s'étaient engagés à faire exécuter les 
modifications constructives des locaux; les travaux d'aménagement des locaux 
pour permettre l'exploitation d'une salle de jeux ______ leur incombaient, tout 
comme la responsabilité d'assurer leur compatibilité avec les exigences légales, 
notamment en matière de sécurité et de salubrité. 
m. Le 20 septembre 2018, le Service de police du commerce a requis des 
locataires la remise d'une attestation globale de conformité au sens de l'art. 7 LCI, 
établie par un mandataire qualifié, certifiant que la construction était conforme à 
l'autorisation délivrée et à la réglementation en vigueur au moment de l'entrée en 
force de l'autorisation. Un délai d'exécution était fixé au 5 octobre 2018. 
Il était précisé que l'attestation de conformité établie par la régie et datée du 
2 juillet 2018 dont l'objet portait sur la mise en conformité de l'installation de 
ventilation, ne pouvait être acceptée dès lors qu'elle n'était liée à aucune 
autorisation émise par le Département. 
n. Par publication parue dans la Feuille d'avis officielle du ______ septembre 
2018, le Département a délivré l'autorisation (APA 3______) de changer 
l'affectation et de séparer l'arcade en un local et une salle de jeux avec buvette. 
Il résulte des plans du 17 août 2018 visés ne varietur versés à l'appui de la 
demande, qu'un mur de séparation entre les deux arcades au rez-de-chaussée 


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devait être créé et que, dans la partie de gauche, occupée par A______ SARL, 
devaient être érigés un comptoir avec un espace buvette et un escalier en L (avec 
la suppression de l'escalier existant en colimaçon) accédant à l'espace de la salle 
de jeux au sous-sol. Cet espace au sous-sol devait accueillir un dépôt, trois salles 
de jeux, un sas, une douche et un WC. 
o. Les locataires ont consigné le loyer le 27 septembre 2018 à raison d'un 
trimestre de 7'530 fr. et ont validé la consignation par la saisine de la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers le 30 octobre 2018. La cause a été 
portée devant le Tribunal le 1er février 2019 à la suite de l'échec de la tentative de 
conciliation du 20 décembre 2018. 
Les locataires ont conclu à la validité de la consignation, à ce que la bailleresse 
soit condamnée à procéder à la mise en conformité des locaux qui étaient affectés 
d'un défaut juridique en l'absence d'une autorisation délivrée lors de la séparation 
des locaux et permettant l'exploitation de ceux-ci conformément au but prévu dans 
le contrat de bail, à l'octroi d'une réduction complète du loyer à compter du 
15 octobre 2017 jusqu'au 30 juin 2018, puis du 1er septembre 2018 jusqu'à la 
suppression du défaut, et au paiement de dommages-intérêts chiffrés à 144'000 fr. 
au jour du dépôt de la requête pour le dommage subi en raison de l'impossibilité 
de démarrer leur activité commerciale dans les locaux. 
p. Par courrier du 3 octobre 2018 adressé aux locataires, la bailleresse leur a 
rappelé qu'ils avaient la responsabilité de mandater un professionnel qualifié afin 
d'obtenir le changement d'affectation souhaité et de rendre le local conforme à leur 
activité de salle de jeux avec buvette, par le dépôt d'une APA auprès du 
Département; une fois la demande d'APA déposée et obtenue et les travaux 
réalisés, il revenait à ce mandataire professionnel de délivrer une attestation 
globale de conformité. 
La bailleresse précisait qu'en raison du manque d'expérience des locataires et des 
déboires subis, elle avait pris les devants en mandatant un architecte qui avait 
obtenu l'autorisation de construire le ______ septembre 2018; l'architecte avait 
procédé à l'annonce de l'ouverture du chantier auprès du Département et il 
convenait d'établir un accord financier entre bailleur et locataire sur la prise en 
charge des travaux préparatoires (architecte, acousticien, diagnostic des matières 
polluantes, frais du Département) et des travaux nécessaires pour procéder au 
changement d'affectation, puis de réaliser les travaux. 
S'agissant de ce dernier point, la bailleresse a listé les principales interventions à 
charge des locataires soit la dépose d'une partie du mur de séparation entre les 
deux arcades et la pose d'une cloison de remplissage pour obtenir un mur droit, le 
doublage de ce mur de séparation à des fins acoustiques, l'adaptation du faux-
plafond, la dépose de l'escalier en colimaçon et la création d'un nouvel escalier en 


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L avec sciage de la dalle sur sous-sol pour créer une ouverture suffisante et la pose 
d'une signalisation de secours. 
Dès lors qu'elle n'avait été informée qu'au mois de juin 2018 de l'absence 
d'autorisation d'exploiter délivrée par le Service de police du commerce, la 
bailleresse a consenti à renoncer au paiement du loyer pour la période s'étendant 
du mois de juillet au mois de septembre 2018 (3ème trimestre) face à l'inexpérience 
des locataires pour mener à bien la procédure de changement d'affectation et 
d'obtention de l'autorisation de construire. 
q. Par courriers recommandés du 20 février 2019 envoyés à l'adresse des locaux 
loués et à celle du domicile français de B______, les locataires ont été mis en 
demeure de constituer la garantie locative de 13'500 fr. d'ici le 28 février 2019, à 
défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. 
Par avis officiels de résiliation du 20 mars 2019 notifiés séparément à B______ et 
A______ SARL, le bail a été résilié avec effet au 30 avril 2019, en application de 
l'art. 257f al. 3 CO. 
Le 23 avril 2019, les locataires ont saisi la Commission de conciliation d'une 
requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, qui, à 
la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 17 juin 2019, a été portée 
devant le Tribunal le 17 juillet 2019. 
Les locataires ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de bail de six ans. 
Ils ont soutenu que le congé avait été donné en représailles de la procédure en 
cours qu'ils avaient initiée et dans laquelle ils soutenaient que la chose louée était 
affectée d'un défaut rendant l'exploitation des locaux impropres à l'utilisation 
convenue. 
Cette cause, inscrite sous numéro de procédure C/4______/2019, a abouti à un 
arrêt de la Cour du 11 octobre 2021 qui a admis l'efficacité de ce congé. Cet arrêt 
n'a pas fait l'objet d'un recours. 
r. Dans sa réponse du 21 mars 2019, la bailleresse a conclu, préalablement, à ce 
que les locataires produisent l'intégralité des documents relatifs à l'obtention des 
autorisations utiles à l'exercice de leur commerce, et, principalement, au 
déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. 
Elle a soutenu qu'elle n'était pas responsable de l'impossibilité, pour les locataires, 
de fournir une attestation globale de conformité en vue de faire entériner le 
changement d'affectation des locaux. Les clauses additionnelles du bail 
imposaient aux locataires de prendre les mesures nécessaires auprès des autorités 
pour changer l'affectation des locaux et permettre l'exploitation d'une salle de jeux 
vidéo, notamment exécuter des travaux utiles à ce changement d'affectation qu'ils 


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se refusaient, par leur faute, à entreprendre. L'absence d'autorisation déposée en 
2010 pour séparer l'arcade en deux au rez-de-chaussée n'avait pas d'incidence sur 
le litige, ce point ayant été réglé par la délivrance de l'autorisation du ______ 
septembre 2018. Faute de l'existence d'un défaut lui étant imputable, la 
consignation n'était pas ouverte aux locataires, tout comme le droit d'obtenir une 
réduction de loyer et l'exécution de travaux de mise en conformité par la 
bailleresse. 
En l'absence de pièces suffisamment probantes permettant d'attester du dommage 
subi, elle contestait devoir la moindre prétention à ce titre aux locataires. 
s. Lors de l'audience du 8 mai 2019, les locataires ont amplifié leurs conclusions 
en paiement de dommages-intérêts au montant de 181'000 fr. La bailleresse a, 
pour sa part, conclu à l'irrecevabilité de ces conclusions, soumises selon elle à la 
procédure ordinaire. 
B______ a déclaré qu'il avait, dans un premier temps, déposé un dossier auprès du 
Service de police du commerce; le dossier « trainant », il s'était rendu au 
Département et avait appris qu'un mur avait été érigé sans autorisation dans 
l'arcade, ce qui ralentissait les démarches; les documents transmis par la régie 
étaient erronés et invalides. 
F______ a déclaré que les locataires lui avaient demandé la remise d'une 
attestation de conformité de la ventilation exigée par le Service de police du 
commerce. Le dossier étant bloqué auprès de ce dernier, elle s'y était rendue et 
avait appris que le plan de conformité exigé après le changement d'affectation 
devait être signé par un professionnel qualifié. Elle avait alors mandaté un 
architecte et il était apparu, en juillet 2018, que le mur séparant les arcades au rez 
avait été construit sans autorisation. Sur sa demande, l'architecte avait opéré le 
changement d'affectation et la régularisation du mur. Dix mois de retard avaient 
été accumulés par les locataires depuis le mois d'octobre 2017 en omettant de 
procéder aux démarches eux-mêmes; elle avait fait ces dernières pour leur rendre 
service. 
t. Trois témoins ont été entendus par le Tribunal les 26 novembre 2019 et 
1er octobre 2020. 
J______, architecte mandaté par les locataires, a déclaré avoir assisté B______ en 
vue d'aménager l'arcade en sous-sol destinée à recevoir du public, ce qui 
nécessitait des travaux conséquents, notamment une mise en conformité des 
installations de ventilation et d'incendie, la réfection d'un escalier en colimaçon 
non conforme et un dépôt d'autorisation officiel pour séparer les deux lots du rez-
de-chaussée. Pour mettre la situation en conformité, il appartenait au propriétaire 
de déposer une autorisation de construire portant sur cette séparation ce qui aurait 
réglé le problème. Comme aucune discussion n'était possible avec la bailleresse, 
B______ n'était pas allé plus avant; il ne lui avait pas remis de document écrit et 


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les constats faits dans son courrier du 13 septembre 2018 résultaient de ses 
propres constats sur place et des explications de son mandant. L'autorisation 
délivrée le ______ septembre 2018 réglait tant le problème de changement 
d'affectation que celui de la séparation des locaux. 
K______, responsable technique au sein de la Régie D______ jusqu'en février 
2019, a déclaré être intervenu dans la conclusion du bail des locataires. Il avait 
étudié le dossier de ces derniers qu'il avait préavisé négativement, estimant que le 
projet de création d'un espace de jeu de réalité virtuelle n'était pas viable 
économiquement et qu'il manquait une étude sérieuse sur les travaux à 
entreprendre. Les travaux n'avaient jamais été mis en œuvre par les locataires 
auxquels il appartenait de déposer une autorisation de construire; les locaux étant 
loués bruts, il revenait aux locataires de réaliser les demandes et les 
aménagements nécessaires. Il avait su qu'il existait un problème avec le mur 
construit pour diviser le local au rez-de-chaussée, qui nécessitait une simple 
régularisation administrative; ce problème était ressorti plusieurs mois après la 
signature du bail, lorsque l'architecte mandaté par le locataire s'était penché sur la 
demande d'autorisation. Il était question que le propriétaire aide le locataire à faire 
les démarches, mais il ignorait qui devait finalement, du propriétaire ou du 
locataire, mener les démarches de régularisation du mur de séparation. 
La clause additionnelle I du bail (utilisation), qui était standard, signifiait que les 
locaux étaient remis à l'état brut et qu'il revenait au locataire, qui connaissait les 
locaux et l'existence du mur, de réaliser lui-même les aménagements nécessaires à 
son exploitation et que la mise en conformité des locaux était de la responsabilité 
du locataire, ce qu'il avait indiqué à B______. Il avait communiqué ses doutes sur 
la viabilité du projet à la bailleresse : le local étant destiné à être ouvert au public, 
il ne disposait que d'un accès restreint sur la rue et était peu visible; l'on voyait 
tout de suite que l'accès au sous-sol serait compliqué. 
H______, architecte mandaté par la bailleresse, a confirmé être intervenu sur 
demande de F______ dès le 20 juillet 2018 pour déposer une autorisation de 
construire (APA) et venir en aide au locataire, en difficulté pour obtenir 
l'autorisation d'exploiter. Le Service de police du commerce réclamait une 
attestation globale de conformité, qui ne pouvait être obtenue qu'une fois 
l'autorisation obtenue et les travaux réalisés. L'arcade passant d'une boutique de 
vente d'habits à une salle de jeux, il convenait de demander un changement 
d'affectation; des travaux devaient également être exécutés, la nouvelle affectation 
nécessitant d'accueillir du public en sous-sol; en outre, les travaux de division de 
l'arcade au rez-de-chaussée avaient été exécutés sans autorisation, ce qui devait 
également être réglé. La demande qu'il avait déposée portait sur le changement 
d'affectation, la régularisation des travaux de division non autorisés et les travaux 
envisagés par B______. Le locataire aurait pu solliciter lui-même l'autorisation 
pour les travaux, qui aurait dû être contresignée par le propriétaire de l'immeuble ; 
toutefois, celle portant sur la régularisation des travaux de division ne pouvait 


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C/24755/2018 
émaner que de la bailleresse. La demande qu'il avait déposée portait donc sur le 
tout pour gagner du temps. L'autorisation avait été délivrée le ______ septembre 
2018 et avait été transmise le lendemain aux deux parties. 
Les travaux indispensables pour obtenir le changement d'affectation consistaient 
en la réalisation d'un escalier de 1,20 mètres pour permettre la sortie du public en 
toute sécurité, le renforcement de la paroi de séparation entre les deux arcades et 
le déplacement du bar réalisé par A______ SARL pour permettre la construction 
de l'escalier. Les locataires avaient été tenus informés de toutes les démarches en 
cours depuis son intervention le 20 juillet 2018 (prises de relevés dans l'arcade fin 
juillet 2018, échanges de courriels, prises de mesures acoustiques en août 2018). 
La paroi de séparation de 15 centimètres devait être épaissie à 25 centimètres pour 
des raisons d'isolation phonique exigée par l'acousticien en raison de la venue de 
public dans l'arcade voulue par la locataire et la présence d'une buvette, ce qui 
engendrait du bruit. Une fois l'autorisation du ______ septembre 2018 obtenue, le 
locataire n'avait plus voulu aller de l'avant avec les travaux. 
u. Le 15 octobre 2020, les locataires ont déposé un chargé de pièces 
complémentaires contenant notamment la requête en autorisation d'exploiter un 
établissement soumis à la LRDBH déposée le 15 novembre 2017, des photocopies 
de plan annexés à cette requête, des courriels échangés avec la régie au mois de 
juin et juillet 2018 et un rapport de G______ SA du 22 juin 2018. 
v. Par ordonnance du 7 décembre 2020, le Tribunal a renoncé, par appréciation 
anticipée des preuves, à entendre le témoin E______, chef de service auprès du 
Service des autorisations de construire, dont l'audition avait été sollicitée par les 
locataires à l'issue de l'audience du 1er octobre 2020 en vue de déterminer qui du 
bailleur ou du locataire devait signer la demande de changement d'affectation, et a 
clos l'administration des preuves. 
w. Dans leurs plaidoiries écrites du 12 février 2021, les locataires ont conclu à la 
validation de la consignation, à la condamnation de la bailleresse à entreprendre 
les démarches nécessaire pour que l'arcade soit exploitable, dont un appel d'offres, 
à la condamnation de cette dernière à procéder à cet appel d'offres, à l'obtention de 
devis et à l'adjudication des travaux, à la suppression du loyer pour la période du 
15 octobre 2017 au 30 juin 2018, puis du 1er septembre 2018 jusqu'à l'exécution 
des démarches susvisées, à la condamnation de la bailleresse au versement de la 
somme de 64'975 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 30 octobre 2018 (soit la 
suppression du loyer jusqu'au 31 janvier 2021), et de la somme de 380'000 fr. plus 
intérêts à 5% l'an à titre de dommages-intérêts. 
Ils ont soutenu qu'à teneur du courriel de la bailleresse du 3 octobre 2018, la 
réalisation des travaux dans l'arcade devait être gérée par la bailleresse 
exclusivement, engagement qu'elle n'avait toujours pas respecté. Quant au 


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préjudice subi de 380'000 fr., il s'agissait de la perte de chiffre d'affaires nette au 
31 janvier 2019 tirée du business plan remis à la régie. 
Dans ses plaidoiries du 12 février 2021, la bailleresse a soutenu que la réalisation 
en 2010 d'un mur de séparation au rez sans autorisation n'avait eu aucune 
influence sur les mesures nécessaires au changement d'affectation des locaux. Ce 
retard était dû au refus des locataires de réaliser à leur frais les travaux requis dans 
le cadre de l'APA délivrée, notamment le remplacement de l'escalier en colimaçon 
nécessité par les normes anti-feu pour évacuer le public en cas d'incendie. Les 
carences des locataires dans leurs démarches visant à obtenir un changement 
d'affectation leur étaient entièrement imputables, les exigences de conformité des 
locaux sur le plan de la sécurité et de la salubrité leur incombant à teneur du bail. 
Elle a conclu à l'irrecevabilité des pièces nouvelles produites et allégués formulés 
le 15 octobre 2020 et au déboutement des locataires, la chose louée n'étant 
affectée d'aucun défaut. 
Dans une réplique du 4 mars 2021, les locataires ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions et explications, rappelant que faute de régularisation par 
la bailleresse des travaux de séparation effectués en 2010, l'obtention d'une 
autorisation de changement d'affection ne pouvait intervenir rendant l'objet loué 
défectueux. La bailleresse exigeant que la réalisation des travaux soit gérée par 
elle exclusivement, elle violait ainsi son obligation à cet égard et son inaction 
rendait les locaux inexploitables et défectueux. 
x. Le 1er juin 2021, les appelants ont saisi l'OAC d'une dénonciation déposée en 
réaction à la caducité de la précédente APA délivrée le ______ septembre 2018. 
Le 7 juillet 2021, la SI C______ SA a déposé une nouvelle APA 5______. 
Elle a précisé que ce dépôt avait été rendu nécessaire dès lors que les locataires 
avaient laissé s'écouler la durée de validité de l'APA délivrée le ______ septembre 
2018 sans engager les travaux nécessaires au changement d'affectation, rendant 
l'autorisation caduque. Cette régularisation portait uniquement sur la séparation de 
l'arcade dont l'autorisation devait être à nouveau confirmée. 
y. Le 28 juillet 2021, les locataires ont déclaré résilier le bail avec effet immédiat, 
en application de l'art. 259b let a CO au motif que les locaux seraient 
inexploitables et ont restitué ces derniers le 30 juillet 2021. 
z. Il ressort d'un échange de courriels entre les appelants et l'OAC survenu entre le 
13 et le 17 septembre 2021 que ce dernier a confirmé que, consécutivement à un 
transport sur place réalisé le 22 juin 2021 et la dépose de l'APA 5______ par 
l'intimée en vue d'obtenir l'autorisation de diviser l'arcade commerciale en deux 
locaux distincts, cette dernière avait été acceptée le ______ septembre 2021 et que 
la situation étant régularisée, le dossier avait été classé. 


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C/24755/2018 
L'APA 5______ délivrée par l'OAC le ______ septembre 2021 a été versée à la 
procédure par l'intimée le 20 septembre 2021 à l'appui de sa duplique. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2e éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
En l'espèce, les appelants, dans leurs dernières conclusions prises devant le 
Tribunal, ont conclu à la suppression du loyer pour la période du 15 octobre 2017 
au 30 juin 2018, puis du 1er septembre 2018 au 31 janvier 2021 en raison du 
défaut affectant la chose louée; ils chiffrent le montant de la réduction de loyer y 
relative à 64'975 fr. de sorte que cette prétention permet déjà d'atteindre le seuil 
fixé par la loi. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de 
l'appel est ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1, 313 al. 1 CPC). 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 
concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 
sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Les appelants et l'intimée ont produit des pièces nouvelles et allégué des faits 
nouveaux portant sur le renouvellement de l'APA 301213 obtenue par l'intimée le 
______ septembre 2018 autorisant le changement d'affectation et la séparation de 
l'arcade en un local et une salle de jeux avec buvette, devenue caduque à 
l'expiration de sa durée de validité de deux ans. 


- 14/28 - 
 
 
C/24755/2018 
2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils 
ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la 
partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
Il ressort de cette disposition que les allégations et moyens de preuve nouveaux ne 
sont en principe pas recevables en appel, sauf si, bien que la partie qui s'en 
prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces allégations et moyens de preuve 
ne pouvaient pas être introduits en première instance. Cette règle signifie que le 
procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier degré; 
l'appel est ensuite disponible, mais il est destiné à permettre la rectification des 
erreurs intervenues dans le jugement, plutôt qu'à fournir aux parties une occasion 
de réparer leurs propres carences (arrêt du Tribunal fédéral 4A_569/2013 du 
24 mars 2014 consid. 2.3 et les références citées). 
S'agissant des vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postérieurs à la fin 
des débats principaux de première instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe 
toujours admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqués sans retard dès leur 
découverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui 
existaient déjà au début des délibérations de première instance, leur admissibilité 
est largement limitée en appel : ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait déjà 
pu les introduire dans la procédure de première instance s'il avait été diligent 
(ATF 143 III 42 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_508/2016 du 16 juin 
2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance 
d'appel doit exposer précisément les raisons pour lesquelles il ne les a pas 
invoqués en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 p. 351). 
Les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal, notamment parce qu'ils 
ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en 
considération même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante. 
Il s'agit en effet de faits notoires qui n'ont pas à être prouvés et ne peuvent pas être 
considérés comme nouveaux (arrêt du Tribunal fédéral 5A_610/2016 du 3 mai 
2017 consid. 3.1). 
2.2 En l'espèce, les appelants ont apporté, les 3 juin 2021 à l'appui de l'appel et le 
16 juillet 2021 dans une écriture spontanée, des éléments portant sur une 
dénonciation adressée à l'OAC le 1er juin 2021 consécutivement à la caducité de la 
précédente APA délivrée le ______ septembre 2018 et sur le dépôt le 7 juillet 
2021 par l'intimée d'une nouvelle demande (APA 5______) en vue d'obtenir 
l'autorisation de diviser l'arcade commerciale en deux locaux distincts. Il s'agit de 
vrais novas, produits sans retard moins de 10 jours après en avoir eu connaissance 
et qui sont survenus postérieurement au jugement faisant l'objet de l'appel. Dans la 


- 15/28 - 
 
 
C/24755/2018 
mesure où ces pièces nouvelles se rapportent à la continuité de l'état de fait au 
moment du dépôt de l'appel, elles ne pouvaient être déposées antérieurement. 
Elles ont par ailleurs été produites immédiatement, de sorte qu'elles sont 
recevables sans préjudice de leur pertinence. 
Le 17 septembre 2021, les appelants, en annexe à une réplique sur faits nouveaux, 
ont produit un échange de courriels avec l'OAC entre le 13 et le 17 septembre 
2021 à teneur duquel ce dernier confirme que consécutivement à un transport sur 
place réalisé le 22 juin 2021 et la dépose de l'APA le 7 juillet 2021, cette dernière 
avait été acceptée le ______ septembre 2021 et que la situation étant régularisée, 
le dossier avait été classé. Pour les motifs déjà exposés ci-dessus, ces pièces 
nouvelles sont déclarées recevables et les éléments de faits en découlant intégrés à 
l'état de fait dans la mesure de leur pertinence. 
2.3 Quant aux pièces nouvelles déposées par l'intimée dans le cadre de l'appel, à 
savoir la résiliation immédiate notifiée par les appelants le 28 juillet 2021, 
l'APA 5______ délivrée par l'OAC le ______ septembre 2021, ainsi que l'arrêt de 
la Cour rendu le 11 octobre 2021 dans la cause C/4______/2019 confirmant 
l'efficacité du congé immédiat notifié le 20 mars 2019, il s'agit également de vrais 
novas, produits sans retard et survenus postérieurement au jugement dont il est 
fait appel. Elles sont recevables, étant encore rappelé que les faits ressortant de la 
procédure en contestation de congé ayant opposé les parties (C/4______/2019), 
peuvent être pris en considération même en l'absence d'offre de preuve. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendus et leur 
droit à la preuve en refusant l'audition de E______, chef de service auprès de 
l'OAC. 
3.1 Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'être entendu comprend en 
particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit 
prise à son détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 
la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, 
d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 135 II 286 
consid. 5.1; 135 I 187 consid. 2.20; 129 II 497 consid. 2.2). Lorsqu'une prétention 
relève du droit fédéral, le droit à la preuve est régi de manière spéciale par l'art. 8 
CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêts du Tribunal fédéral 4A_629/2010 du 2 
février 2011 consid. 2.2; 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1 et la référence 
citée). 
3.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 


- 16/28 - 
 
 
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A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver 
les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des 
parties, dans les matières réglées par le droit civil fédéral, à l'administration des 
preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 consid. 7.1). L'art. 8 CC confère 
un droit à la preuve pour autant que le justiciable cherche à établir un fait pertinent 
pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire 
adéquate, régulièrement offerte dans les formes et délais prévus par la loi de 
procédure applicable. Le juge peut refuser une mesure probatoire lorsqu'il est 
parvenu à se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des preuves 
déjà recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure requise ne conduirait 
pas à modifier sa conviction (arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 du 
13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrêts cités). L'art. 8 CC n'est pas violé 
lorsque le juge refuse une mesure probatoire à la suite d'une appréciation anticipée 
des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de prouver un fait déjà établi ou un fait 
sans pertinence (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrêts cités). 
Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C.63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). 
Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves 
administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction 
subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont 
prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa 
conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été 
réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, 
L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 
2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du 
degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves 
administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et 
partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 
du 6 septembre 2015 consid. 5.2). Selon la jurisprudence, il n'y a violation du 
principe de la libre appréciation des preuves que si le juge dénie d'emblée toute 
force probante à un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime 
conviction : en revanche, une appréciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne 
viole pas le principe de la libre appréciation des preuves (ATF 143 III 297 
consid. 9.3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 
consid. 3.2.2.2; 4A_165/2009 du 15 juin 2009 consid. 5 ; ACJC/542/2022 du 
19 avril 2022 consid. 3). 
3.3 En l'espèce, le Tribunal, dans son ordonnance du 7 décembre 2020, a retenu 
que le point de déterminer laquelle des parties devait être signataire de 
l'autorisation de changement d'affectation avait été suffisamment instruit par 
l'audition de témoins qui avaient directement traité de ces questions. L'audition de 
E______ n'était pas de nature à modifier sa conviction sur ce point et il pouvait y 
être renoncé. 


- 17/28 - 
 
 
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Le témoin J______ a indiqué qu'à son sens, la demande de mise en conformité des 
travaux de séparation de l'arcade en deux arcades distinctes ainsi que celle de 
changement d'affectation nécessitaient d'être déposées par le propriétaire de 
l'immeuble. Le témoin H______ a, de son côté, précisé que la demande de 
régularisation des travaux de séparation devait nécessairement émaner du 
propriétaire, au contraire de celle portant sur les travaux nécessités par le 
changement d'affectation voulu par les locataires : cette dernière pouvait être 
déposée par le locataire directement, mais devait être contresignée par le 
propriétaire. Quant à la requête en autorisation d'exploiter un établissement 
soumis à la LRDBH déposée par les intimés le 15 novembre 2017 auprès du 
Service de la police du commerce, il n'est pas contesté qu'elle a été déposée par les 
locataires seuls et que cette autorisation, ainsi que l'attestation globale de 
conformité, ne pouvaient être délivrées qu'à la condition que le changement 
d'affectation et la régularisation des travaux de séparation de l'arcade fussent 
préalablement autorisés, ce qu'a confirmé le témoin H______. 
Dans ces circonstances, c'est à bon droit que le Tribunal, par une appréciation 
anticipée des preuves, a renoncé à l'audition du témoin E______; la question de 
déterminer qui du bailleur ou du locataire est à l'origine du dépôt de l'autorisation 
de changement d'affectation, respectivement qui doit en être le signataire, 
n'apparaît pas déterminante, dès lors que dite autorisation a été dûment délivrée le 
______ septembre 2018. 
4. 
4.1 Les appelants ont amplifié, dans leur mémoire d'appel, leurs conclusions 
condamnatoires en paiement de dommages-intérêts en les portant au montant de 
432'300 fr. avec intérêts à 5% l'an. L'intimée a conclu au rejet de ces conclusions, 
sans se prononcer sur leur recevabilité. 
4.2 Aux termes de l'art. 230 CPC, applicable par renvoi de l'art. 219 CPC à la 
procédure simplifiée compte tenu de la consignation du loyer (cf. art. 243 al. 2 
let. c CPC), la demande ne peut être modifiée aux débats principaux que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si la modification repose 
sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. L'art. 227 al. 2 et 3 CPC est au 
surplus applicable. 
Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée si la prétention nouvelle 
ou modifiée relève de la même procédure et que l'une des conditions suivantes est 
remplie : la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la 
dernière prétention (let. a) ou la partie adverse consent à la modification de la 
demande (let. b). La demande peut être restreinte en tout état de la cause; le 
tribunal saisit reste compétent (art. 227 al. 3 CPC). 
Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont admis aux débats principaux que 
s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes : 


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ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction ou 
ont été découverts postérieurement (novas proprement dits) (let. a) ou s'ils 
existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience 
d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui 
s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement dits) 
(let. b). Lorsqu'il doit établir les faits d'office, le tribunal admet des faits et 
moyens de preuve jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 1 et 3 CPC). 
Le tribunal établit notamment les faits d'office dans les affaires visées à l'art. 243 
al. 2 CPC, soit aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et 
de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la 
consignation du loyer ou du fermage (art. 247 al. 2 CPC)(ACJC/207/2022 du 
14 février 2022 consid. 3.2). 
4.3 En l'espèce, les appelants ont motivé l'amplification de leurs conclusions par 
l'accroissement du dommage subi en raison du défaut juridique affectant les 
locaux loués; le montant de 432'300 fr correspondait à la perte de chiffre d'affaires 
pour la période s'étendant du 15 décembre 2017 au 1er juin 2021. Les dernières 
conclusions prises à ce titre devant le Tribunal l'avaient été dans les plaidoiries 
finales du 12 février 2021, pour un montant arrêté à 380'000 fr. 
L'amplification porte sur une prétention en dommages-intérêts déjà exprimée en 
première instance soumise à la procédure simplifiée tel que l'a retenu à juste titre 
le Tribunal ; la prétention modifiée relève donc de la même procédure et remplit 
la condition de connexité dès lors qu'il s'agit de la même prétention en dommages-
intérêts qui a été amplifiée pour tenir compte du temps écoulé entre les dernières 
conclusions prises en première instance (le 12 février 2021) et le dépôt de l'appel. 
Ces conclusions sont donc recevables car basées sur un fait nouveau postérieur au 
dernier échange d'écriture (soit l'accroissement du dommage depuis le 12 février 
2021) et invoqué sans retard (le 3 juin 2021 à l'appui de l'appel). 
5. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir établi les faits de manière inexacte et 
d'avoir ainsi violé les règles en matière de réduction de loyer en déniant 
l'existence de tout défaut juridique de la chose louée après le ______ septembre 
2018. 
Ils soutiennent que le Tribunal a erré en considérant que la chose louée n'était plus 
défectueuse depuis la délivrance de l'autorisation du ______ septembre 2018 et la 
remise dans ce cadre de plans conformes des locaux; les systèmes de ventilation et 
électrique demeuraient toujours défectueux, tenant pour preuve un déplacement 
sur place à l'été 2017 effectué par la représentante de la bailleresse et d'un 
technicien de la régie attesté par des échanges de courriels et l'exécution de 
travaux de ventilation réalisés par l'entreprise G______ SA en juin 2018. En outre, 
la connaissance de ces défauts par la bailleresse et la régie remontait à la 


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conclusion du bail, si bien que la réduction de loyer accordée par le Tribunal 
aurait dû déployer ses effets dès le 15 octobre 2017. 
5.1 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en 
est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 
consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction 
par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le 
tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont 
produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, 
Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule 
appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase 
probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in 
Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). 
L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la 
preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés 
et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il 
peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 
6 septembre 2015 consid. 5.2). 
5.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit délivrer la chose dans un 
état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis l'entretenir dans cet état. 
Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que 
celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni 
aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts 
subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état 
convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur 
avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se 
référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et 
les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique 
(l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. 
L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de 
ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), 
qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également 
spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière 
dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si 
le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir 
des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 
p. 187 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 
consid. 3.1 et références citées). 
5.3 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe à la bailleresse de 
maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute 


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dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de 
locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des 
locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal 
envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité 
d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions 
administratives (cf. WESSNER, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des 
usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, 
n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité 
appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir 
(cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad 
art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 
al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire 
doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les 
escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du 
bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), 
mais également les issues de secours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 
12 février 2016 consid. 3.2). 
C'est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO de prouver la date à 
laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit 
l'usage de la chose louée (art. 8 CC; ATF 130 III 321; AUBERT, in Droit du bail à 
loyer, 2ème édition 2017, n. 55 ad art. 258 CO p. 346-347). 
5.3.1 En l'espèce, le Tribunal a retenu, sans que cela ne soit contesté, que le bail 
précisait clairement qu'il appartenait aux appelants d'entreprendre, à leurs frais, les 
travaux nécessaires pour que les locaux soient conformes à l'exploitation qu'ils 
souhaitaient en faire. Ce point a été expressément convenu à la conclusion du bail, 
en particulier dans les clauses additionnelles I (clauses add. art. 20 ch. 1 et 2) à 
teneur desquelles le locataire s'engage à faire exécuter toutes les modifications 
constructives ou rénovations dans les règles de l'art par un professionnel; les 
clauses additionnelles II prévoient que les locaux sont loués en l'état et que le 
locataire supportera l'ensemble des coûts d'aménagement. 
A teneur du bail, il revenait ainsi aux appelants de mener les démarches 
administratives nécessaires en vue d'exploiter les locaux selon la nouvelle 
affectation convenue, à savoir celle d'une salle de jeux vidéo en trois dimensions, 
et d'entreprendre le dépôt des autorisations de construire y afférentes. Le temps 
écoulé entre la conclusion du bail, début octobre 2017, et l'annonce à la 
bailleresse, à la mi-juin 2018, d'un défaut résultant de l'absence de toute 
autorisation de construire délivrée s'agissant des travaux de séparation des deux 
arcades au rez-de-chaussée entrepris en 2010, est imputable aux appelants. La 
bailleresse a en effet été interpellée dans un premier temps à propos de la remise 
d'une attestation de conformité de l'installation de ventilation; la régie y a remédié 
en faisant intervenir l'entreprise de ventilation G______ SA le 22 juin 2018 qui a 


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remis un rapport de conformité de l'installation le 28 juin 2018 et en remettant aux 
appelants une attestation globale de conformité de ladite installation de ventilation 
le 2 juillet 2018. Cette attestation a été déposée par les appelants auprès du 
Service de police du commerce, mais a été jugée insuffisante par ce dernier, dès 
lors qu'elle ne se fondait sur aucune autorisation préalable remise par l'OAC. Il en 
découle que selon les informations communiquées par les appelants, l'intimée 
pouvait comprendre que seule la conformité de l'installation de ventilation posait 
problème et non celle relative au défaut d'autorisation portant sur les travaux de 
séparation. 
La bailleresse, sitôt informée d'un défaut d'autorisation portant sur les travaux de 
séparation réalisés en 2010 et des conditions nécessaires pour obtenir une 
attestation globale de conformité au sens de l'art. 7 LCI, a mandaté sans tarder un 
architecte : le témoin H______ a confirmé être intervenu dès la mi-juillet 2018 
pour procéder à divers relevés, à l'exécution de plans et au dépôt d'une APA. Cette 
dernière, déposée le 17 août 2018, portait sur le changement d'affectation, la 
régularisation des travaux de division non autorisés et les travaux envisagés par 
B______; l'autorisation a été délivrée le ______ septembre 2018. Le témoin 
J______, architecte mandaté par les appelants, a confirmé que cette autorisation 
réglait tant le problème de changement d'affectation que celui de la régularisation 
des travaux de séparation des locaux. Si les démarches avaient été menées par les 
appelants de manière appropriée, avec un professionnel qualifié, ces derniers 
auraient été en mesure d'obtenir une autorisation dans un délai de 3 mois; 
l'écoulement de huit mois, depuis la conclusion du bail et l'interpellation de 
l'intimée à la mi-juin 2018, ne saurait donc être imputé à l'intimée. C'est à bon 
droit que l'existence d'un défaut juridique lié à l'absence d'autorisation portant sur 
les travaux de séparation réalisés en 2010 a été admise par le Tribunal depuis le 
15 juin 2018, date à laquelle la bailleresse a été formellement notifiée de 
l'existence du défaut et jusqu'au ______ septembre 2018, date de la régularisation 
administrative de ces travaux. 
Il ne peut être déduit, comme soutenu par les appelants, que le courriel du 17 juin 
2018 rédigé par la représentante de l'intimée suffirait à démontrer la connaissance 
par cette dernière de l'existence d'un défaut juridique affectant les locaux depuis 
l'été 2017. Ce courriel, en son préambule, sollicite que la régie vienne en aide aux 
appelants en vue d'obtenir un certificat de conformité concernant la ventilation du 
local en sous-sol; il n'est fait aucune référence aux travaux de séparation de 
l'arcade. Ces travaux de mise en conformité de l'installation de ventilation ont été 
exécutés à la fin juin 2018 par l'entreprise G______ SA et les intimés ont 
bénéficié d'une exonération de loyer pour la période de juillet à septembre 2018. 
Quant aux travaux portant sur l'installation électrique, le dossier ne permet pas de 
discerner de quelle nature et importance ils étaient, la preuve de l'existence d'un 
défaut sur ce point n'ayant pas été apportée par les appelants; leur simple mention 
dans ce courriel ne suffit pas à admettre l'existence d'un défaut, que les appelants 


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ne sont pas parvenus à expliciter et démontrer alors qu'ils avaient le fardeau de la 
preuve. 
La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu 
connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses 
auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 
Lausanne 2019, p. 319). Or, s'il est établi que certains travaux nécessitaient d'être 
réalisés par la bailleresse sur l'installation de ventilation depuis un transport sur 
place effectué en été 2017, la Cour fait sien le constat des premiers juges selon 
lequel la bailleresse et la régie – cette dernière bien qu'informée de l'irrégularité 
des travaux réalisés en 2010 toutefois à une date que l'instruction n'a pas permis 
de déterminer – n'ont su qu'à la mi-juin 2018 que le défaut de régularisation de ces 
travaux empêchait les appelants d'obtenir leur autorisation d'exploiter. La 
procédure ne permet pas non plus de déterminer si la pose de ce mur de séparation 
l'avait été au su de la bailleresse et de la régie, en 2010 déjà; la date de 
connaissance de ce défaut par l'intimée et la régie ne saurait être fixée en 2010 
comme soutenu par les appelants. Le témoin K______ a précisé que ce point du 
défaut d'autorisation n'était survenu que plusieurs mois après la signature du bail, 
lorsque l'architecte mandaté par les appelants a souhaité déposer une demande 
d'autorisation. Le Tribunal a donc retenu à bon droit que l'intimée et la régie ne 
savaient pas, avant la mi-juin 2018, que l'absence d'autorisation de construire 
portant sur les travaux de séparation de l'arcade engendrait l'impossibilité 
d'obtenir l'autorisation d'exploiter. 
5.3.2 Dans un second argument, les appelants contestent que les intimés aient 
remédié aux défauts affectant la chose louée en obtenant l'autorisation délivrée le 
______ septembre 2018. Manquaient toujours, selon eux, la transmission d'une 
attestation globale de conformité ainsi que des plans conformes des locaux. 
Les enquêtes ont établi que l'attestation globale de conformité réclamée par le 
Service de police du commerce ne pouvait être délivrée qu'une fois l'autorisation 
de construire obtenue et les travaux réalisés. En effet, le témoin H______ a 
précisé que l'arcade passant d'une boutique de vente d'habits à une salle de jeux, il 
convenait de demander un changement d'affectation, que des travaux devaient 
également être exécutés, la nouvelle affectation nécessitant d'accueillir du public 
en sous-sol; en outre, les travaux de division de l'arcade au rez-de-chaussée 
avaient été exécutés sans autorisation, ce qui nécessitait également d'être 
régularisé. La demande d'APA déposée le 17 août 2018 - à laquelle étaient joints 
des plans d'exécution conformes - et délivrée le ______ septembre 2018 réparait 
donc l'absence d'autorisation portant tant sur la régularisation des travaux de 
séparation que sur le changement d'affectation souhaité par les appelants, point 
également confirmé par l'architecte mandaté par les appelants eux-mêmes. Les 
témoins H______ et K______ ont tous deux confirmé que les appelants ont 
renoncé à procéder aux travaux nécessaires au changement d'affectation, sitôt 


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l'autorisation obtenue le ______ septembre 2018. Les appelants ne peuvent de 
bonne foi soutenir que le défaut juridique n'avait pas été réparé alors qu'ils ont 
eux-mêmes renoncé à exécuter les travaux, contribuant ainsi à la situation de 
blocage auprès du Service de la police du commerce. Or, comme déjà retenu ci-
dessus, le bail mettait à charge des appelants l'exécution des travaux et les coûts 
d'aménagement des locaux; le Tribunal a donc constaté à bon droit que dès cette 
date, les appelants étaient en mesure de procéder à l'exécution des travaux dans 
l'arcade et de compléter leur dossier auprès du Service de la police du commerce 
en vue d'obtenir l'attestation globale de conformité exigée par ce dernier. En 
obtenant l'autorisation du ______ septembre 2018, la bailleresse avait ainsi 
remédié au défaut juridique affectant les locaux. Le raisonnement du Tribunal 
convainc donc sur ce point. 
5.3.3 Les appelants prétendent également que la mise aux normes des locaux pour 
y accueillir la nouvelle activité de salle de jeux vidéos et de vente de sandwichs au 
niveau de la ventilation, de la prévention des incendies et de la sécurité (présence 
d'un escalier en colimaçon) n'aurait pas été exécutée par l'intimée; les travaux à 
exécuter selon l'autorisation délivrée le ______ septembre 2018 n'avaient pas été 
réalisés ni validés par le département compétent; le commerce loué était ainsi 
toujours empreint d'un défaut rendant impossible son exploitation. 
Les appelants ne sauraient toutefois être suivis. Comme déjà exposé ci-dessus, 
l'installation de ventilation a fait l'objet d'un rapport de conformité établi par 
l'entreprise G______ SA. Les appelants ont ainsi échoué à démontrer l'existence 
d'un défaut de la chose louée sur ce point. Ils ne sont pas non plus fondés à faire 
grief à l'intimée de ne pas avoir entrepris les travaux nécessités par le changement 
d'affectation des locaux qu'ils ont eux-mêmes voulu et qu'ils se sont engagés à 
assumer financièrement à teneur du bail. Il est également établi que les appelants 
ont finalement fait le choix de renoncer à l'exécution des travaux après la 
délivrance de l'autorisation du ______ septembre 2018 et ont laissé cette 
autorisation se périmer sans mettre en œuvre les travaux permettant le changement 
d'affectation. Les appelants ne peuvent donc reprocher aujourd'hui à l'intimée 
l'absence de mise en conformité des locaux et un état de la chose louée 
défectueux, sous peine d'abuser de leur droit, la péremption de l'autorisation leur 
étant imputable. Il résulte en outre des éléments nouveaux produits en appel que 
l'intimée, à la suite de la péremption de la première autorisation, a entrepris les 
démarches nécessaires en vue d'obtenir, une seconde fois, une autorisation de 
l'OAC, délivrée le ______ septembre 2021, portant sur la division de l'arcade 
commerciale en deux locaux distincts, décision qui, aux dires de l'OAC, classait le 
dossier. Il n'apparaît ainsi pas qu'une infraction à la réglementation n'ait été 
retenue à charge de l'appelante, ni qu'il existe encore un défaut juridique 
empêchant la mise en œuvre des travaux liés au changement d'affectation des 
locaux. La situation existante à ce jour est donc identique à celle qui prévalait en 
2018. Les éléments nouveaux produits en appel ne sont donc pas de nature à 


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remettre en cause la décision rendue par les premiers juges les conduisant à retenir 
que le défaut juridique avait été réparé. 
Quant aux travaux liés à la prévention des incendies et à la sécurité des locaux, le 
témoin H______ a exposé que les interventions indispensables pour obtenir le 
changement d'affectation consistaient à la réalisation d'un escalier de 1,20 mètres 
pour permettre la sortie du public en toute sécurité (en lieu et place de l'escalier en 
colimaçon), le renforcement de la paroi de séparation entre les deux arcades qui 
devait être épaissie à 25 centimètres pour des raisons d'isolation phonique exigée 
par l'acousticien en raison de la venue de public dans l'arcade voulue par la 
locataire et la présence d'une buvette, ce qui engendrait du bruit. Le témoin 
J______ a également expliqué que, les locataires souhaitant aménager le sous-sol 
pour recevoir du public, l'escalier non conforme devait être refait. Il en découle 
que la nécessité de déposer cet escalier et de créer un escalier en L est directement 
liée au changement d'affectation voulu par les appelants, et à l'ouverture au public 
des locaux. Les exigences en matière de sécurité et d'isolation phonique s'en 
trouvaient renforcées. 
A teneur du bail, il revenait aux appelants d'assumer l'exécution de travaux 
propres à rendre possible l'exploitation de leur salle de jeux et l'accueil d'un public 
dont le nombre n'a pas été spécifié dans le bail. La précédente affectation étant 
celle d'un magasin de vente d'habits, il ne ressort pas du dossier que les locaux, 
disposant d'un escalier et d'un système de ventilation jugé conforme par 
l'entreprise G______ SA et adapté pour une quarantaine de personnes, n'étaient 
pas pourvus des aménagements de base. Les locaux ont été remis en l'état et le 
bail prévoit que le locataire supportera l'ensemble des coûts d'aménagement. La 
situation s'apparente à celle de locaux loués à l'état brut. Eu égard à l'usage 
convenu par les parties, les appelants doivent pouvoir compter sur un 
aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les exigences de 
base en matière de sécurité des locaux, ce qui est manifestement le cas en l'espèce. 
Les aménagements supplémentaires souhaités par les appelants et dépassant les 
aménagements équipant déjà les locaux à la prise de bail ne font donc pas partie 
de l'usage convenu, ni n'ont fait l'objet d'une promesse spéciale. La modification 
des infrastructures existantes, liées au changement d'affectation voulu par les 
appelants, leur revenait à teneur du bail, les modifications constructives leur 
incombant. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les locaux, depuis la 
délivrance de l'autorisation du ______ septembre 2018, ne sont plus empreints 
d'un défaut. 
5.4 Infondés en tous points, les griefs des appelants seront écartés et le dispositif 
du jugement sera confirmé en ses chiffres 1 à 3, en tant qu'il accorde une 
réduction de loyer de 100% pour la période du 15 juin 2018 au ______ septembre 
2018, condamne l'intimée au paiement de la somme de 900 fr. en faveur des 
appelants et ordonne la déconsignation des loyers en faveur de l'intimée. 


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Contrairement à ce que soutient l'intimée, le fait que la résiliation du bail notifiée 
le 20 mars 2019, fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, ait été reconnue efficace, avec 
effet au 30 avril 2019, ne rend pas de facto les conclusions en réduction de loyer 
postérieures à cette date sans objet. En effet, la jurisprudence admet en effet, 
quant au principe, que l'indemnité pour occupation illicite soit inférieure au loyer 
convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que 
celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer, comme par exemple lorsque 
la chose louée est affectée de défauts (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2018 
du 22 juillet 2019 consid. 3.1; 4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 3.4). Les 
conclusions en réduction de loyer prises par les appelants postérieurement au 
______ septembre 2018 ayant été écartées, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant 
ce point. 
6. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir écarté à tort leurs prétentions en 
paiement de dommages-intérêts. 
6.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut 
de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve 
qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la 
responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose 
louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du 
bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois 
premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune 
faute (art. 101 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 
consid. 2.2 et les références citées). Le bailleur peut se libérer s'il prouve avoir 
pris toutes les précautions pour éviter le défaut de même que pour y remédier sans 
retard. Il a la charge d'établir les faits permettant de le disculper sur ces deux 
points (arrêt du Tribunal fédéral 4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3, non 
publié à l'ATF 142 III 557; ACJC/576/2020 du 04.05.2020 consid. 5.1; 
ACJC/513/2020 du 06.04.2020 consid. 3.1). 
6.2 Dans le cas d'un local commercial, le préjudice consiste dans la perte de 
bénéfice et non du chiffre d'affaires (ACJC/985/2000 du 9 octobre 2000). A cet 
égard, le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de 
bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de 
déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation du 
recourant, pendant la période litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 4P.139/2003 du 
14 octobre 2003 consid. 3.3). 
C'est au locataire qui se prévaut de l'art. 259e CO de supporter le fardeau de la 
preuve (art. 8 CC). En effet, selon l'art. 42 al. 1 CO, applicable en matière de 
responsabilité contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO (ATF 118 II 312; 
105 II 87 consid. 3 p. 89), la preuve d'un dommage incombe à celui qui en 
demande réparation. 


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Dans le cadre de l'examen des prétentions fondées sur l'art. 259e CO, il est 
possible de faire application de l'art. 42 al. 2 CO qui prévoit que si le montant 
exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en 
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie 
lésée. Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du 
lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de fournir au juge, dans la 
mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait 
qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou 
facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans 
indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle 
ampleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5; 
ACJC/653/2021 du 25.05.2021 consid. 4.1). Si le lésé ne satisfait pas entièrement 
à son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation du dommage, l'une des 
conditions de l'art. 42 al. 2 CO n'est pas réalisée; le lésé étant déchu du bénéfice 
de la preuve facilitée, le dommage n'est pas prouvé quand bien même, le cas 
échéant, son existence est certaine (ATF 144 III 155 consid. 2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_431/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1.2). 
6.3 Conformément au principe consacré à l'art. 44 CO, qui oblige le créancier à 
réduire son dommage, le juge peut en effet réduire les dommages-intérêts ou n'en 
point allouer notamment lorsque des faits dont le lésé est responsable ont 
contribué à créer le dommage ou à l'augmenter. Dans l'application de l'art. 44 al. 1 
CO, il appartient au juge de discerner objectivement les divers facteurs à l'origine 
du dommage, d'après les circonstances, et de pondérer de façon appropriée les 
responsabilités propres de chaque partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_546/2009 
du 1er février 2010 consid. 6.2; ACJC/1766/2018 du 17 décembre 2018 consid. 
4). 
6.4 En l'espèce, les appelants exposent que le manque à gagner subi durant 
plusieurs mois du fait que les travaux de séparation de l'arcade réalisés en 2010 
n'avaient pas été régularisés avait été admis par l'intimée. Le Tribunal avait erré en 
retenant qu'ils n'avaient pas exposé de manière exacte leur dommage dès lors 
qu'ils étaient dans l'impossibilité de fournir une suite de bilans, faute d'avoir pu 
exploiter leur commerce dès la conclusion du bail. 
La Cour fait siens les arguments du Tribunal l'ayant conduit à écarter la prétention 
des appelants en paiement de dommages-intérêts. L'absence de production de la 
moindre pièce, notamment du business plan pourtant remis à la bailleresse, pour 
établir les perspectives de gains futurs générés par l'exploitation de la salle de 
jeux, permettait aux premiers juges de retenir que les appelants avaient échoué à 
apporter la preuve du dommage subi. 
La proposition d'estimation du dommage des appelants part du postulat d'un 
chiffre d'affaires annuel brut de 1'000 fr. par jour, soit 313'000 fr. l'an; les charges 


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d'exploitation invoquées de 188'000 fr. sont invérifiables et dépourvues de tous 
détails, empêchant d'en cerner la réalité et la crédibilité. Enfin, les appelants 
exposent que le dommage subi et estimé s'élèverait à 10'417 fr. par mois. Aucun 
moyen de preuve n'a été fourni, ni aucune expertise privée produite qui aurait 
permis de valider les chiffres présentés et la pertinence économique de ce calcul. 
Il pouvait être attendu des appelants qu'ils apportent tout élément de fait ou indice 
de l'existence du dommage en vue de faciliter sa compréhension et la manière 
dont il a été estimé. La prétention des appelants s'apparente donc à une 
formulation peu précise, d'une ampleur invérifiable, ce qui exclut toute possibilité 
de fixer le dommage même en équité. A juste titre, les premiers juges ont retenu 
que les appelants avaient échoué à apporter la preuve de leur dommage. 
Il sera encore rappelé que les appelants, pour les raisons déjà exposées plus haut, 
ont laissé s'écouler un temps anormalement long depuis la conclusion du bail pour 
mener les démarches administratives leur permettant d'obtenir l'autorisation 
d'exploiter la salle de jeux. De plus, depuis la réparation du défaut juridique par la 
délivrance de l'autorisation du ______ septembre 2018, les appelants ont renoncé 
à entreprendre les travaux visant à modifier l'affectation des locaux, et n'ont pas 
adopté une attitude visant à réduire leur dommage. Partant, ils sont largement 
responsables du dommage invoqué et n'ont pas déféré à leur obligation de réduire 
celui-ci en ne prenant aucune disposition pour compléter leur dossier auprès du 
Service de la police du commerce et pour obtenir l'attestation globale de 
conformité manquante. 
Le grief des appelants sera ainsi rejeté et le jugement confirmé en tant qu'il 
déboute les appelants de leur prétention en paiement de dommages-intérêts. 
7. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/24755/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 3 juin 2021 par B______ et A______ SARL contre le 
jugement JTBL/376/2021 rendu le 3 mai 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/24755/2018-5-OSD. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF: RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.