ge_gerichte · ATA/256/2026 · 2026-03-10 · fr

Résumé:
 Dans l’intérêt de la sécurité du droit et en vertu du principe de la légalité, la précédente délivrance d’autorisation, en 2020, permet à la venderesse de se prévaloir d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Dès lors, le département était tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner sans aucune pesée des intérêts. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2957/2024-LDTR 
ATA/256/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 10 mars 2026 
 
 
 dans la cause 
 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
recourante 
représentée par Me Romolo MOLO, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OCLPF 
et 
A______ SA 
et 
B______ SA 
représentées par C______ SA 
intimés 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 juin 2025 (JTAPI/729/2025) 


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EN FAIT 
A. a. B______ (ci-après : B______), inscrite au registre du commerce de Genève (ci-
après : RC) depuis le 5 août 2009, a pour but l’achat, la vente, l’exploitation, la mise 
en valeur et la gestion de tous biens immobiliers. D______ en est actionnaire unique 
et administrateur président avec signature individuelle. 
b. A______ SA (ci-après : A______), inscrite au RC depuis le 18 octobre 2022, a 
pour but notamment l’achat, la vente, la construction, le pilotage, la promotion, la 
gérance et le courtage de tous biens immobiliers. E______, fils de D______, en est 
administrateur avec signature individuelle et actionnaire unique. 
c. D______ est également administrateur président de la régie C______ SA 
(ci-après : la régie) et administrateur président de F______ SA (ci-après : F______), 
inscrite au RC le 24 novembre 2011 et ayant pour but les achats et ventes 
immobilières et l’exploitation d’immeubles. 
d. Le 12 juillet 2002, D______ a acquis l’immeuble sis au ______, route G______, 
sur la parcelle n° 490, feuillet 1_____ de la commune de H______ (ci-après : 
l’immeuble), dont les 22 appartements étaient destinés à la location. 
e. Le 30 mai 2012, en sa qualité d’actionnaire de F______, il a vendu à I______ SA 
(ci-après : I______) le certificat d’actions n° 14, soit 48 actions de F______ 
numérotées nos 440 à 487, pour le prix de CHF 214’600.-. 
f. Le 15 juin 2012, il a vendu l’immeuble à F______ au prix de CHF 3’444’000.-. 
g. Le 25 juin 2012, F______ a modifié ses statuts, devenant une société immobilière 
d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). L’art. 38 des nouveaux statuts prévoyait 
que la propriété d’un certificat d’actions conférait le droit de louer une partie 
déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances, selon le tableau de 
concordance. 
h. Le 29 juin 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages 
(ci-après : PPE). 
Depuis lors, le certificat d’actions n° 14 est rattaché à la jouissance du lot de PPE 
n° 5.02 (quote-part de 48/1000es), correspondant à un appartement de quatre pièces 
de 84 m2 au 3e étage, avec balcon de 2 m2 et local annexe n° 1.23, soit une cave. 
i. Par acte notarié du 28 novembre 2013, F______ a transféré à I______ la propriété 
du lot de PPE correspondant à son certificat d’actions. Ce transfert a été inscrit au 
grand livre du registre foncier (ci-après : RF) le 16 décembre 2013. 
j. Dans un ATA/948/2014 du 2 décembre 2014, rendu dans une procédure à 
laquelle I______ était partie, la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après : la chambre administrative) a donné instruction au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu par la suite le département du 
territoire (ci-après : le département), de statuer sur l’applicabilité de la loi sur les 


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démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) 
à treize transferts d’appartements au sein de l’immeuble, dont celui dont avait 
bénéficié I______. Ces transferts avaient eu lieu par attribution, en nom, de parts 
de PPE de l’immeuble et avaient dans l’intervalle été inscrits au grand livre du RF. 
L’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) en demandait 
l’annulation ou le constat de la nullité. Le département devait notamment examiner 
s’il existait une fraude à la LDTR. 
k. Durant la même période, d’autres lots de PPE de l’immeuble ont été transférés 
aux actionnaires détenteurs des certificats d’actions correspondants. Ces opérations 
d’inscription au RF ont été qualifiées de fraude à la loi par le Tribunal fédéral (arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 et 1C_370/2021 du 
10 novembre 2022). Le Tribunal fédéral a confirmé une amende de CHF 225’000.- 
prononcée contre D______ en raison des violations de la LDTR commises dans le 
cadre des fraudes susmentionnées (arrêt du Tribunal fédéral 1C_191/2021 du 
21 mars 2022). Ces procédures ne concernaient pas le transfert de l’appartement 
n° 5.02 à I______, lequel avait déjà été inscrit au RF. 
l. Par requête du 6 avril 2018, I______, représentée par la C______, a sollicité de 
l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), 
rattaché au département, l’autorisation d’aliéner l’appartement n° 5.02 pour le 
montant de CHF 850’000.-. 
m. Par courriers des 31 octobre et 21 décembre 2018, elle a successivement informé 
le département du désistement du premier, puis du deuxième acheteur pressenti, et 
du fait que le nouvel acquéreur était B______ et le prix d’achat de CHF 650’000.-. 
n. Par décision VA 2______ du 18 avril 2019, le département a refusé de délivrer 
l’autorisation d’aliéner requise, au motif notamment que l’inscription faite au RF le 
16 décembre 2013 résultait d’une fraude à la loi. 
o. Par jugement du 19 mai 2020, entré en force en l’absence de recours, le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) a annulé cette décision. 
Le refus d’aliénation était essentiellement motivé par le fait que l’inscription au RF 
résultait d’une fraude à la loi, ce qui était exact. Sous cet aspect, la seule différence 
par rapport aux situations qui s’étaient présentées dans le même immeuble 
consistait dans le fait que l’étape ultime de l’inscription au RF, bloquée dans le 
cadre des jugements rendus au sujet de la fraude à la loi, avait déjà été franchie, car 
cette inscription avait pu avoir lieu juste avant que le département n’ordonne au RF 
de l’informer désormais des requêtes se rapportant à ce genre d’opération. Il n’était 
pas envisageable de revenir sur l’inscription faite au RF, solution qui poserait un 
sérieux problème de sécurité du droit, eu égard en particulier à la foi publique 
rattachée audit registre. De plus, le statut de l’appartement en regard de la LDTR, 
en particulier sous l’angle de sa mise à disposition sur le marché locatif, ne 
changerait pas avec son acquisition par B______ et la décision querellée n’apportait 


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pas non plus de solution immédiate pour améliorer ce statut. Dans ces conditions, 
l’importante restriction qu’elle constituait à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique apparaissait disproportionnée. 
p. Par décision VA 2______ bis du 26 août 2020, annulant et remplaçant celle du 
18 avril 2019, le département, se référant aux art. 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 du 
règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), a autorisé l’aliénation 
au profit d’B______, précisant que cette autorisation ne pouvait être invoquée 
ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en application de 
l’art. 39 al. 4 let. d LDTR et/ou de l’art. 12A RDTR. 
La cession d’actions survenue en novembre 2013 aurait dû, le cas échéant, faire 
l’objet d’une requête en autorisation d’aliéner, mais tel n’avait pas été le cas. 
La requérante ne possédait que cet appartement, actuellement libre de tout 
occupant, et l’acquéreuse s’était engagée à le remettre sur le marché locatif. 
L’intérêt public à la préservation du parc locatif était ainsi préservé. La pesée des 
intérêts conduisait à l’octroi de l’autorisation sollicitée. 
q. Le 18 novembre 2021, B______, représentée par la régie, a conclu avec J______ 
un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement, d’une durée d’un an 
renouvelable, pour un loyer mensuel de CHF 1’805.-, plus des charges de CHF 
195.- par mois. 
r. Par requête du 29 juillet 2024, B______, par le biais de la régie, a sollicité de 
l’OCLPF l’autorisation d’aliéner l’appartement concerné à A______ pour le prix 
de CHF 728’000.-. Le motif était « besoin de liquidités – donation mixte ». 
Elle produisait une promesse d’achat-vente en faveur de A______ pour un prix de 
vente de CHF 728’000.-. 
s. Par décision VA 3______ du 19 août 2024, publiée dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le 
département a accordé l’autorisation d’aliéner requise en application des art. 39 
al. 4 let. d LDTR, subsidiairement 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 RDTR, eu égard 
notamment au fait que la requérante cédait le seul logement qu’elle possédait dans 
l’immeuble et que l’intérêt public à la préservation du parc locatif n’était pas mis 
en péril dans la mesure où l’acquéreuse reprenait les droits et obligations découlant 
du contrat de bail en cours. 
B. a. Par acte du 9 septembre 2024, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI contre cette 
décision, concluant, principalement à son annulation, subsidiairement au renvoi de 
la cause au département pour instruction dans le sens des considérants. 
Les motifs à l’appui de l’autorisation querellée étaient « risibles » au regard du 
contexte de fraude dans lequel se situait la transaction. Pour couronner le tout, la 
société aliénatrice était présidée par la personne à l’origine de tout le montage 
frauduleux. Le département se moquait de la justice et du but élémentaire de la 


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LDTR, qui était de préserver un parc locatif abordable pour la majorité de la 
population. 
L’un des deux motifs à l’appui de la requête (donation mixte) n’était en soi pas 
critiquable, mais le but manifeste de cette deuxième autorisation était, d’une part, 
de faire disparaître le rappel au contexte de fraude évoqué avec grande pudeur dans 
l’autorisation précédente et, d’autre part, surtout de faire disparaître la condition 
selon laquelle l’autorisation ne pouvait être invoquée ultérieurement pour justifier 
une aliénation de l’appartement en cause en application de l’art. 39 al. 4 
let. d LDTR. Le « jeu de l’avion », de CHF 650’000.- à CHF 728’000.- en quatre 
ans, de CHF 165’312.- à CHF 728’000.- en douze ans, pourrait donc reprendre de 
plus belle et, désormais, sans besoin de requérir une quelconque autorisation. 
Céder les actions au même prix qu’en 2020, garder la même entité juridique comme 
propriétaire et garder la condition susmentionnée aurait été une solution compatible 
avec les buts de la LDTR, tout en permettant au propriétaire économique de faire 
une donation à son descendant. 
b. B______ et A______, représentées par la régie, ont conclu au rejet du recours. 
Les griefs relevaient plus d’un pamphlet – injustifié – à l’encontre du département 
que d’une argumentation juridique reposant sur des éléments concrets, objectifs et 
légitimes. D’ailleurs, si elle avait fait preuve d’objectivité, l’ASLOCA aurait pu 
constater, à la lecture de la décision du 26 août 2020, que toute la problématique de 
fraude à la loi avait déjà été soulevée par le département, mais écartée par le TAPI. 
L’intégralité de l’argumentation de l’ASLOCA, tout comme ses suggestions, 
étaient donc sans pertinence. 
Au demeurant, aucun reproche ne pouvait être formulé à l’encontre de la décision 
querellée, qui était indéniablement fondée. En effet, lors du transfert de propriété 
au RF le 16 décembre 2013, l’appartement avait été individualisé, étant précisé 
qu’une telle individualisation avait déjà été confirmée par la jurisprudence. 
Pour cette raison déjà, le département ne pouvait s’opposer à la vente entre I______ 
et B______ et, conséquemment, à celle subséquente, objet du litige. Par ailleurs, 
l’aliénation de l’appartement avait également été autorisée par décision du 26 août 
2020. Dès lors, même si, par impossible, le TAPI devait considérer que ledit 
transfert n’avait pas individualisé celui-ci, il n’en demeurait pas moins que tel était 
le cas de cette aliénation. À cet égard, la réserve émise par le département dans cette 
décision était sans pertinence, car contra legem, la jurisprudence ayant déjà jugé 
que celle-ci se heurtait au texte légal et que le principe de la légalité imposait de 
conclure que ladite vente avait individualisé l’appartement. C’était d’ailleurs la 
raison pour laquelle le département avait délivré l’autorisation querellée en 
application, principalement, de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
À titre superfétatoire, c’était à bon droit que le département avait, à titre subsidiaire, 
délivré l’autorisation querellée en application de l’art. 39 al. 2 LDTR, l’intérêt 
public poursuivi par la LDTR n’étant aucunement atteint ou mis en danger par 


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l’aliénation querellée. L’acheteuse était une société d’investissement qui était 
propriétaire d’un certain nombre d’appartements. Par cette acquisition, elle 
entendait uniquement continuer à investir dans l’immobilier et percevoir les fruits 
du revenu locatif de l’actuel locataire, dont elle s’était engagée à maintenir et à 
respecter le contrat de bail en cours. Dès lors, le statut de l’appartement en regard 
de la LDTR ne changerait pas avec son acquisition par A______. Par ailleurs, le 
prix de la transaction apparaissait très raisonnable et ne pourrait justifier une 
augmentation du prix du loyer, qui s’élevait à CHF 1’805.- par mois, charges non 
comprises. Par conséquent, dans la mesure où le maintien dans le parc immobilier 
locatif était assuré, aucun motif ne justifiait une restriction à la liberté du 
propriétaire de disposer de son bien, étant rappelé que, conformément à la 
jurisprudence, une telle limitation ne devait pas entraîner une atteinte plus grave 
que ne l’exigeait le but d’intérêt public recherché. Enfin, cette aliénation constituait 
également une donation mixte de D______ à son fils E______, ce qui constituait 
un intérêt privé digne de protection, et B______ aliénait le seul appartement dont 
elle était propriétaire dans l’immeuble. La pesée des intérêts effectuée par le 
département était ainsi exempte de tout reproche. 
c. Le département a conclu au rejet du recours. 
Dans le cas d’espèce et en premier lieu, c’était l’al. 4 let. d de l’art. 39 LDTR qui 
avait prévalu à la délivrance de la décision objet du recours. En effet, quand bien 
même la décision du 26 août 2020 comportait une condition, selon laquelle 
l’autorisation ne pouvait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation 
de l’appartement en cause en application de cette disposition, le TAPI avait 
considéré, dans un jugement rendu après la délivrance de cette décision, qu’une 
telle condition n’avait en réalité aucune valeur contraignante. 
Cela étant et subsidiairement, il s’était fondé sur l’art. 39 al. 2 LDTR a contrario 
pour délivrer l’autorisation d’aliéner requise, après avoir procédé à la pesée des 
intérêts en présence et fait application du principe de la proportionnalité, 
considérant que l’intérêt privé de la requérante, qui souhaitait vendre le seul 
appartement dont elle était propriétaire dans l’immeuble, ne mettait pas en péril 
l’intérêt public à la préservation du parc immobilier locatif, dans la mesure où 
l’acquéreuse, personne morale pour le surplus, s’était engagée à reprendre les droits 
et obligations du contrat de bail en cours. Il était ainsi disproportionné de 
contraindre B______ à rester propriétaire de l’appartement litigieux. 
d. L’ASLOCA a relevé que l’argumentation du département se résumait à la 
prétendue proportionnalité de l’aliénation contestée. En réalité, elle n’avait fait que 
récompenser la fraude. Admettre l’aliénation, par une société dont l’administrateur 
était l’organisateur de la SIAL frauduleuse, à une société administrée par le propre 
fils de ce dernier, au nom du principe de la proportionnalité, relevait d’un tel 
arbitraire qu’il frisait l’absurde. Le département méprisait la LDTR, qu’il était 
pourtant censé faire appliquer, et encourageait le jeu de l’avion pratiqué dans cet 
immeuble vendu à la découpe. 


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L’ensemble des considérations concernant le prétendu intérêt public s’effaçait 
devant « l’éléphant dans la pièce », soit la fraude systématique commise dans 
l’immeuble depuis le début de sa vente à la découpe. Le jugement du TAPI du 
19 mai 2020 invoqué était critiquable, dès lors qu’il avait pour résultat de 
récompenser la fraude. Le certificat d’actions avait été acquis pour CHF 165’312.- 
et le prix de vente de l’aliénation était de CHF 650’000.-. Étant donné que F______ 
existait toujours, une correction du RF s’imposait. Cette question avait d’ailleurs 
été laissée ouverte par la chambre administrative dans son ATA/948/2014 précité. 
À titre subsidiaire, la solution préconisée dans le recours serait une solution 
conforme au droit, dès lors qu’elle permettrait d’éviter la hausse ininterrompue du 
prix de vente des lots individualisés frauduleusement, véritable « jeu de l’avion » 
contraire aux buts de la LDTR. Par ailleurs, l’administrateur-acquéreur était le 
propre fils de la personne à l’origine du mécanisme en question. Sans vouloir 
l’impliquer dans des décisions qui ne lui étaient pas imputables, il convenait 
toutefois de retenir que ses intérêts n’étaient en rien prioritaires face à l’intérêt 
public au maintien du parc locatif à un prix accessible pour la majorité de la 
population. Or, une augmentation constante du prix de vente des lots individualisés 
frauduleusement faisait obstacle à la préservation de ce parc locatif. 
e. B______ et A______ ont souligné que l’ASLOCA errait lorsqu’elle comparait le 
coût d’acquisition du certificat d’actions avec le prix de vente de l’aliénation 
querellée, le premier ne reflétant pas nécessairement la valeur de l’appartement. 
f. L’ASLOCA a relevé qu’elle comparait non pas le prix d’acquisition du certificat 
d’actions avec le prix de vente actuel, mais le prix de CHF 3’444’000.- payé par 
F______ pour l’ensemble de l’immeuble, avant de le dépecer, avec le prix de 
l’appartement (représentant 48/1000es de l’immeuble) pour la transaction contestée. 
On ignorait d’ailleurs combien I______ avait payé pour le certificat d’actions, mais 
cela n’avait pas d’importance. Le prix indiqué au RF servait de base au calcul de 
rendement, selon la jurisprudence constante. La différence s’élevait à 
CHF 562’688.-, ou 340%, en douze ans. 
g. Par jugement du 30 juin 2025, le TAPI a rejeté le recours. 
L’ASLOCA invoquait le contexte frauduleux ayant entouré la vente originelle des 
certificats d’actions, estimant que cela aurait dû conduire au refus de l’autorisation 
litigieuse. 
C’était le lieu de mentionner que le jugement du TAPI du 19 mai 2020 avait été 
suivi de deux autres jugements du 25 août 2020 confirmant des autorisations 
d’aliéner des appartements. Constatant dans ces deux cas que le vendeur avait 
bénéficié, lors de son inscription au RF, du système de fraude à la loi mis en place 
par D______, mais que cette inscription avait néanmoins pu avoir lieu avant toutes 
celles que les tribunaux avaient bloquées, le TAPI avait tenu le même raisonnement 
que dans le jugement du 19 mai 2020. Dans ces deux affaires, l’ASLOCA était 
également recourante. Des deux jugements rendus par le TAPI, l’ASLOCA n’en 
avait contesté qu’un devant la chambre administrative, laissant l’autre devenir 


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définitif. Saisie du recours contre ledit jugement, la chambre administrative l’avait 
annulé par ATA/491/2021 du 11 mai 2021, confirmé ensuite par le Tribunal fédéral 
(arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2021). 
Dans son arrêt, la chambre administrative avait constaté que la situation de la 
venderesse n’avait certes pas fait l’objet des décisions judiciaires constatant 
l’existence d’une fraude à la loi, mais qu’elle s’inscrivait néanmoins dans le même 
complexe de faits. Par conséquent, le transfert de parts de PPE – intervenu en 
décembre 2013 – ainsi que l’inscription au grand livre du RF qui s’en était suivie, 
avaient eu lieu en violation de la LDTR. Cette inscription était matériellement 
viciée et relevait d’une violation particulièrement grave de la loi par la mise en place 
d’une fraude effectuée au mépris total des buts de la LDTR. Sur le plan de la sécurité 
du droit, la propriétaire actuelle n’était pas une acquéreuse de bonne foi, car elle 
avait été partie prenante à la fraude à la loi. Néanmoins, le dernier acte s’inscrivant 
dans l’opération de fraude remontait à plus de sept ans, pendant lesquels le 
département n’avait entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF 
intervenues dans ce contexte. Compte tenu de ces circonstances, la sécurité du droit 
s’opposait à la constatation de la nullité de l’inscription au RF de la propriétaire 
(consid. 10). Restait à examiner si le département avait à juste titre autorisé la 
propriétaire à vendre son appartement en procédant à la pesée des intérêts prévue 
par l’art. 39 al. 2 LDTR, étant relevé qu’aucune des conditions prévues par l’art. 39 
al. 4 LDTR n’était réalisée (consid. 11a). Dans la mesure où la venderesse faisait 
valoir une situation financière catastrophique et son intérêt privé à pouvoir résorber 
une grande partie de ses dettes grâce à la vente de l’appartement, la chambre 
administrative avait procédé à un examen approfondi de la situation financière de 
l’intéressée, constatant finalement que l’origine des dettes n’était globalement pas 
établie et paraissait insolite, une partie d’entre elles étant même directement 
intégrée au montage constitutif de fraude à la loi (consid. 12). S’agissant par ailleurs 
de l’intérêt public poursuivi par la LDTR, le TAPI avait omis de prendre en 
considération le fait que le logement devait être acquis par une société dont 
D______ était administrateur président, ce qui permettrait à ce dernier, présent à 
toutes les étapes précédentes de la fraude à la loi, de parachever l’opération en 
redevenant propriétaire de l’appartement à travers sa société, mais cette fois en tant 
que part de PPE individualisée. Le fait d’autoriser l’aliénation reviendrait par 
conséquent à valider l’individualisation de l’appartement malgré l’absence 
d’intérêts privés substantiels, un tel résultat se heurtant à un intérêt public évident. 
Sur ce point, il fallait relever, comme l’avait à juste titre constaté le TAPI, que la 
réserve contenue dans l’autorisation d’aliéner au sujet du fait qu’il ne serait pas 
possible d’invoquer ultérieurement l’art. 39 al. 4 let. d LDTR se heurtait au texte 
légal et ne présentait donc en tant que telle aucune garantie. Et la chambre 
administrative de préciser que « cet élément est important, étant donné que 
contrairement à ce qu’a retenu le TAPI, ce serait bien la délivrance de l’autorisation 
sollicitée qui permettrait éventuellement, en vertu du principe de la légalité, de se 
prévaloir d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en vertu de 


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l’art. 39 al. 4 LDTR, et non l’inscription déjà intervenue de Mme A. au RF, qui, 
même si elle n’est pas nulle, n’a jamais été validée par une telle autorisation » 
(consid. 13). 
Il découlait de l’ATA/491/2021 précité que le raisonnement tenu par le TAPI dans 
son jugement du 19 mai 2020 était erroné et qu’à la place, il aurait convenu de 
procéder à une soigneuse pesée des intérêts en présence, en tenant compte du 
contexte de fraude à la loi dans lequel s’était inscrit le dernier transfert de propriété 
porté au RF. Par ce biais, le TAPI serait, le cas échéant, parvenu dans cette affaire 
à la même conclusion que la chambre administrative dans la cause qu’elle avait 
elle-même tranchée. Néanmoins, devenu définitif, le jugement avait été suivi de la 
décision du 26 août 2020 autorisant l’aliénation de l’appartement au profit 
d’B______, laquelle n’avait pas été contestée par l’ASLOCA. 
Le principe de sécurité du droit, sur la base duquel le TAPI avait en partie fondé 
son jugement du 19 mai 2020, et que la chambre administrative avait elle-même 
rappelé en retenant qu’il s’opposait à ce que la nullité de l’inscription au RF puisse 
être constatée sept ans plus tard (ATA/491/2021 précité consid. 10), s’opposait en 
l’espèce à la position défendue par l’ASLOCA, avec d’autant plus de force que, 
d’une part, l’aliénation au profit d’B______ découlait cette fois-ci d’une décision 
rendue par une instance judiciaire et, d’autre part, que le changement de propriétaire 
qui en avait découlé, avec une nouvelle inscription au RF, avait conduit à une 
individualisation de l’appartement en cause, comme l’avait évoqué la chambre 
administrative en anticipant les conséquences d’une autorisation d’aliéner dans le 
litige qui lui était soumis (ATA/491/2021 précité consid. 13). 
Quant au fait que l’autorisation d’aliéner du 26 août 2020 prévoyait qu’elle ne 
pourrait justifier une future aliénation de l’appartement en cause en vertu de l’art. 39 
al. 4 let. d LDTR et/ou de l’art. 12A RDTR, elle avait été qualifiée de contra legem 
par la chambre administrative (ATA/491/2021 précité consid. 13) et ne pouvait en 
tout état empêcher une nouvelle aliénation. 
Il s’ensuivait que le département était tenu de délivrer l’autorisation sollicitée en 
vertu de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, sans effectuer aucune pesée des intérêts. 
À cet égard, le TAPI avait confirmé, dans un jugement récent, que cette disposition 
s’imposait au département de manière impérative et qu’il suffisait qu’un logement 
ait au moins une fois fait l’objet d’une autorisation d’aliéner selon la LDTR pour 
que toute aliénation ultérieure doive être autorisée. 
C. a. Par acte remis à la poste le 27 août 2025, l’ASLOCA a recouru auprès de la 
chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation ainsi qu’à 
l’annulation de l’autorisation d’aliéner du 19 août 2024. 
Elle n’avait pas été partie à la procédure qui avait été close par le jugement du TAPI 
du 19 mai 2020. Ses capacités de vigilance n’étant pas infinies, elle n’avait pas 
recouru contre l’autorisation VA 2______ bis octroyée le 26 août 2020. Même si 
elle avait eu connaissance de cette décision, elle aurait été rassurée par la condition 


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dont elle était assortie, selon laquelle elle ne pourrait être invoquée ultérieurement 
pour justifier une aliénation de l’appartement en application de l’art. 39 al. 4 let. d 
LDTR. Elle ne pouvait alors savoir que cette clause serait déclarée contraire à la loi 
huit mois plus tard par la chambre administrative. Elle pouvait, selon le principe de 
la bonne foi, se fier au contenu de l’autorisation. Appliquer le principe de sécurité 
du droit revenait à récompenser de manière inadmissible la fraude à grande échelle 
perpétrée dans l’immeuble et maintes fois constatée par les tribunaux, ainsi que 
l’architecte de cette fraude, administrateur d’B______, et son fils, administrateur 
de A______. La perpétuation de la vente à la découpe et l’augmentation des prix – 
de CHF 165’312.- à CHF 728’000.- en douze ans pour un appartement de quatre 
pièces de 84 m2 – ne pouvaient être encouragées par les tribunaux. Ni B______ ni 
A______, au vu de l’identité de leurs administrateurs, ne pouvaient se prévaloir de 
leur bonne foi. 
Dans son arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 concernant l’immeuble et 
K______ SA, devenue depuis lors L______ SA, deux sociétés administrées par 
D______, le Tribunal fédéral avait considéré qu’il n’y avait pas de motif de revenir 
sur l’existence d’une fraude à la loi. 
Dans un précédent arrêt 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 concernant le même 
immeuble, le Tribunal fédéral avait estimé, au sujet de F______ et de la 
transformation en SIAL puis en PPE, que c’était à juste titre que les autorités 
cantonales avaient vu une fraude à la loi. 
Le 28 novembre 2013, I______ avait acquis de D______ le certificat d’actions n° 
14 de F______, valant 48/1000es de la société. L’immeuble ayant été acquis par 
F______ pour CHF 3’444’000.- le 15 juin 2012, le certificat valait CHF 165’312.-
. L’acte notarié portant sur l’acquisition du lot de PPE n° 5.02, correspondant au 
certificat d’actions n° 14, indiquait un prix de vente de CHF 216’000.-. 
D’autres parts de PPE avaient été transférées à des sociétés ou à des personnes 
proches de D______, comme M______ SA, N______ SA, O______ SA, P______ 
SA, Q______ SA ou R______ et S______. 
Toutes ces opérations d’inscription au RF de titulaires de certificats de la SIAL, 
sans autorisation préalable conforme à la LDTR, avaient à plusieurs reprises été 
qualifiées de frauduleuses par la justice. 
Le 26 août 2020, I______ avait aliéné le lot de PPE n° 5.02 à B______ pour 
CHF 650’000.- grâce à l’autorisation VA 2______ bis. B______ avait pour 
administrateur président D______. 
Le département avait violé la « condition » dont il avait assorti l’autorisation VA 
2______ bis, en autorisant B______ à vendre le lot pour CHF 728’000.- à A______. 
Le motif invoqué pour l’aliénation (« besoin de liquidités – donation mixte ») était 
commercial et inadmissible au vu du contexte frauduleux. 
Le fait de grever les lots de PPE de dettes hypothécaires croissantes afin de faire 
augmenter constamment les prix faisait partie du « jeu de l’avion ». Il suffisait de 


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comparer l’état de la propriété actuelle à celui de 2014. Mis à part une amende peu 
importante au regard du bénéfice réalisé au moyen de la SIAL frauduleuse, le 
département n’avait rien fait. Aucun notaire n’avait été inquiété et la vente à la 
découpe avait été menée jusqu’au bout, notamment dans un immeuble sis au 
______, rue T______. La même chose était en train de se produire dans l’immeuble. 
Les instances judiciaires devaient mettre un terme à l’incurie du département. 
Si on extrapolait le gain en valeur de la part de PPE à l’immeuble, la valeur de ce 
dernier était passée à CHF 15’166’666.-, soit une hausse de 340% en douze ans, 
obtenue par D______ et ses proches ainsi que les sociétés « pseudopodes » qu’il 
contrôlait avec eux. 
Le loyer licite en cas de nouvelle mise en location augmenterait du fait de 
l’opération, au mépris du but de la LDTR. 
Le cas d’espèce différait certes de celui de l’ATA/491/2021 précité, dès lors qu’une 
autorisation VA 2______ bis avait déjà été octroyée en 2020. 
L’identité de l’acquéreur de l’époque, désormais le revendeur, devait cependant 
faire obstacle à l’application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. L’application de cette 
disposition serait d’autant plus choquante que le bénéfice des opérations illicites 
restait acquis à D______ ou à ses sociétés. 
Il n’y avait pas de droit au maintien d’un état de fait illicite, à savoir 
l’individualisation de l’appartement. Les loyers d’un appartement coûtant 
CHF 216’000.- n’étaient pas équivalents à ceux d’un appartement coûtant 
CHF 728’000.-. 
Il appartenait au département, comme le lui avait enjoint la chambre administrative 
dans les ATA/948/2014 précité et ATA/79/2015 du 20 janvier 2015, d’instruire et 
d’ordonner la révocation des inscriptions effectuées au RF en violation de la loi. 
Or, celui-ci n’en avait rien fait. Il s’était limité à agir quant aux inscriptions non 
encore finalisées et à infliger une amende administrative (ATA/186/2021 du 
23 février 2021). 
Le département aurait également dû recourir contre le jugement du 19 mai 2020, 
qui manifestait de la « quiétude » face à la fraude. 
Que le jugement attaqué invoque la sécurité du droit pour tolérer la fraude ajoutait 
de la dérision au dommage que subissait l’intérêt public. Le TAPI semblait ignorer 
que des constructions illicites étaient démolies sur décision de justice. 
L’autorisation avait été accordée en vertu d’un jugement que le TAPI reconnaissait 
désormais lui-même comme étant erroné. 
b. Le département a conclu au rejet du recours, se référant à ses déterminations 
devant le TAPI. 
c. B______ a conclu au rejet du recours. 


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La LDTR visait le maintien sur le marché d’appartements loués et les gains 
reprochés par l’ASLOCA, d’ailleurs contestés, étaient sans pertinence. Seul était 
pertinent que l’appartement demeure sur le marché locatif, ce qui était et serait le 
cas, étant rappelé qu’elle l’avait, en exécution des engagements pris dans la requête 
en aliénation ayant donné lieu à la décision VA 2______ bis, immédiatement remis 
en location à J______ pour une durée indéterminée et un loyer de CHF 1’805.-, 
charges non comprises, soit un loyer raisonnable pour un appartement de quatre 
pièces d’environ 85 m2 situé au centre-ville, proche de toutes les commodités et du 
PAV en pleine expansion. 
La chambre administrative et le Tribunal fédéral avaient jugé que la sécurité du 
droit s’opposait à ce qu’il soit revenu sur la situation en cas de vente ultérieure, 
celle-ci devant être analysée pour elle-même. 
Par jugement du 19 mai 2020, ayant acquis force de chose jugée, le TAPI avait 
autorisé I______ à vendre l’appartement à B______. L’autorisation avait été 
concrétisée par décision du département du 26 août 2020, laquelle était entrée en 
force. L’appartement avait été individualisé avec la vente, laquelle avait été inscrite 
au RF. Le département avait donc l’obligation, sans procéder à aucune pesée des 
intérêts, de délivrer l’autorisation querellée, la réserve émise dans la précédente 
autorisation étant sans pertinence. 
À titre superfétatoire, c’était également à bon droit que le département avait délivré 
l’autorisation en application de l’art. 39 al. 2 LDTR. A______ était une société 
d’investissement selon le RC, propriétaire d’un certain nombre d’appartements 
selon le RF, de sorte que le statut de l’appartement sur le marché locatif ne 
changerait pas avec son acquisition par A______, personne morale. 
Le prix de la transaction de CHF 728’000.- était très raisonnable et constituait un 
prix de faveur notoirement en-dessous du prix du marché. Il ne pourrait justifier une 
augmentation du loyer, arrêté à CHF 1’805.- par mois sans les charges. 
Dans la mesure où le maintien dans le parc locatif était assuré, aucun motif ne 
justifiait une restriction du droit du propriétaire de disposer de son bien. 
L’aliénation constituait également une donation mixte de D______, actionnaire 
unique et administrateur d’B______, à son fils E______, actionnaire unique et 
administrateur de A______, ce qui constituait un intérêt privé digne de protection. 
La pesée d’intérêts effectuée par le département était exempte de tout reproche. 
d. La recourante a relevé que le prix de vente prévu permettrait, selon la 
jurisprudence, à l’acquéreur d’augmenter le loyer à CHF 2’135.- par mois. 
L’argument du maintien de l’appartement sur le marché locatif n’était pas 
déterminant, car la cascade de bénéfices résultant de la fraude et la destruction 
prolongée du parc locatif à loyer abordable ne serait en rien interrompue. Pire, les 
aliénations ultérieures se feraient sans contrôle aucun. Il était encore temps pour la 


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chambre administrative d’interrompre l’effacement progressif du marché locatif à 
loyer abordable. 
L’administrateur d’B______ avait pris soin de disperser son patrimoine, et en 
particulier l’immeuble qu’il était en train de vendre à la découpe, sur plusieurs 
sociétés immobilières qui lui appartenaient ou qui avaient été vendues à des 
proches. Dans un degré supérieur de volonté d’enrichissement, il souhaitait 
désormais que les plus-values supplémentaires futures résultant de la fraude restent 
dans sa famille. 
e. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte sur la conformité au droit de l’arrêté rendu par le département le 
19 août 2024, autorisant l’aliénation de l’appartement n° 5.02 au profit de A______, 
en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
2.1 Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue (let. a) ; s’il était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b) ; s’il n’a jamais été loué (let. c) ; ou s’il a fait une 
fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation 
ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que 
l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de 
l’obtention d’une autorisation individualisée. 
2.2 En application de la jurisprudence et de la doctrine, en cas de réalisation de 
l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer 
l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte 
indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) 
qu’historique (l’art. 9 al. 3 LDTR, dont le contenu est repris matériellement à 
l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser 
l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une 
pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 
al. 4 LDTR sont par ailleurs alternatives, ce qui résulte notamment de 


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l’incompatibilité entre les let. a et b de cette disposition (ATA/1255/2021 du 
29 octobre 2024 consid. 2.4 ; ATA/31/2017 du 17 janvier 2017 consid. 4). 
2.3 À l’inverse, au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, et lorsqu’aucun 
des motifs d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du recourant 
à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 
du 19 avril 1999, consid. 2f, in SJ 1999 II 287 ; ATA/104/2011, ATA/103/2011, 
ATA/102/2011 et ATA/101/2011 du 15 février 2011, confirmés par les arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 
14 juillet 2011). 
2.4 Une autorisation doit être automatiquement accordée lorsque l’appartement a 
déjà été aliéné et que cette aliénation a déjà fait l’objet d’une autorisation de vente 
(art. 39 al. 4 let. d LDTR). Ces deux conditions sont cumulatives. Il doit s’agir d’une 
précédente aliénation individualisée, autrement dit qui doit porter sur un seul 
appartement (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : 
Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : 
immeubles de logements et appartements, 2014, p. 422 ch. 4.5.1). 
2.5 Dans un arrêt du 11 mai 2021, alors que le département avait autorisé 
l’aliénation d’un appartement, par arrêté du 23 décembre 2019, précisant 
néanmoins que cette aliénation ne pourrait justifier une nouvelle aliénation 
individualisée de l’appartement, la chambre administrative a retenu que la réserve 
de l’impossibilité d’invoquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR se heurtait au texte légal et 
ne présentait en tant que telle aucune garantie. Or, ce serait bien la délivrance de 
l’autorisation sollicitée qui permettrait éventuellement, en vertu du principe de la 
légalité, de se prévaloir d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en 
vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR, et non l’inscription déjà intervenue de l’acquéreuse 
au RF, qui, même si elle n’était pas nulle, n’avait jamais été validée par une telle 
autorisation (ATA/491/2021 précité consid. 13). 
Le Tribunal fédéral a ensuite jugé, quant à la réserve – pour peu qu’il ne s’agisse 
pas que d’une simple précision – figurant sur l’arrêté du département au sujet de 
l’art. 39 al. 4 LDTR, qu’il n’était pas indéfendable de considérer qu’elle se heurtait 
au texte légal, puisque l’aliénation sollicitée conduirait, le cas échéant, à 
l’individualisation, si bien qu’une autorisation subséquente pourrait devoir, selon 
l’art. 39 al. 4 LDTR et la jurisprudence cantonale, être inconditionnellement 
délivrée. Une réserve écartant, le cas échéant, le bénéfice de l’art. 39 al. 4 
let. d LDTR n’empêchait pas l’individualisation de l’appartement sur laquelle se 
fondait, en l’occurrence, le refus d’autorisation du département (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 4.5). 
2.6 La chambre de céans a déjà relevé qu’une fois l’appartement vendu aux 
acheteurs, il existait le risque, par une revente de l’appartement à un tiers, laquelle 
ne nécessiterait plus de délivrance d’autorisation vu la teneur claire de l’art. 39 al. 4 


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let. d LDTR, que l’appartement sorte du parc locatif (ATA/776/2022 du 9 août 2022 
consid. 4b ; ATA/654/2022 du 23 juin 2022). 
2.7 En l’espèce, la recourante considère qu’il serait choquant d’appliquer l’art. 39 
al. 4 let. d LDTR, faisant valoir qu’appliquer le principe de la sécurité du droit 
reviendrait à protéger ici l’architecte de la fraude en personne, qui est administrateur 
de la venderesse, ainsi que son fils, administrateur de l’acquéreuse. 
Le TAPI a jugé que quand bien même la vente s’inscrivait dans un historique de 
fraude à la loi, le fait qu’elle suivait une vente précédente autorisée par un jugement 
impliquait l’application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, par sécurité du droit. 
Il est exact que par arrêté du 26 août 2020 (VA 2______ bis), à la suite d’un 
jugement du TAPI du 19 mai 2020 annulant une décision de refus d’autorisation, le 
département a autorisé l’aliénation, par I______, de l’appartement n° 5.02 au profit 
d’B______. Le chiffre 3 du dispositif de l’arrêté précisait que : « La présente 
autorisation ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de 
l’appartement en cause en application de l’[art. 39 al. 4 let. d LDTR] et/ou de 
l’[art. 12A RDTR] ». 
Même si la recourante reconnaît qu’une autorisation d’aliéner a déjà été accordée 
en 2020, elle se plaint que celle-ci l’a été en vertu d’un jugement du TAPI dont ce 
dernier reconnaît désormais lui-même qu’il reposait sur un raisonnement erroné. 
Elle se prévaut également du fait qu’elle n’était pas partie à la procédure close par 
ledit jugement. 
S’il ne peut être reproché à la recourante de ne pas avoir formé recours, il n’en 
demeure pas moins que l’arrêté du 26 août 2020 qui s’en est suivi a été délivré il y 
a plus de cinq ans et n’a pas été contesté, si bien qu’il est entré en force de chose 
décidée. 
De surcroît, la recourante ne conteste pas que la réserve précitée de l’impossibilité 
d’invoquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR a déjà été déclarée contra legem par la 
chambre de céans. Celle-ci se heurte en effet au texte légal et ne présente en tant 
que telle aucune garantie. 
Force est donc de constater que nonobstant cette clause, l’opération de 2020 a 
parachevé l’individualisation du logement. Dans l’intérêt de la sécurité du droit et 
en vertu du principe de la légalité, cette précédente délivrance d’autorisation permet 
à l’intéressée de se prévaloir, in casu, d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation 
d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR. 
Au vu de ce qui précède, il faut ainsi considérer que l’appartement n° 5.02 a déjà 
fait, au moins une fois, l’objet d’une aliénation au sens de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, 
avant la vente litigieuse. 
Dès lors, conformément à la jurisprudence précitée, le département était tenu de 
délivrer l’autorisation d’aliéner sans aucune pesée des intérêts. La recourante 


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reconnaît du reste elle-même les conséquences d’une autorisation, se plaignant que 
« les aliénations ultérieures se feraient sans contrôle aucun ». 
Pour le surplus, la recourante ne démontre pas que la conclusion à laquelle est arrivé 
le TAPI serait choquante, compte tenu de la teneur claire de l’art. 39 al. 4 
let. d LDTR. 
2.8 Les autres éléments soulevés par les parties en lien avec la pesée des intérêts 
prévue par l’art. 39 al. 2 LDTR sont sans pertinence pour l’issue du litige, du 
moment que l’une des conditions alternatives de l’art. 39 al. 4 LDTR est réalisée. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
3. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 900.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 
allouée à A______ et B______, prises solidairement, à la charge de la recourante 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 août 2025 par l’ASSOCIATION GENEVOISE 
DES LOCATAIRES contre le jugement du Tribunal administratif de première instance 
du 30 juin 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 900.- à la charge de l’ASSOCIATION GENEVOISE DES 
LOCATAIRES ; 
alloue une indemnité de CHF 1'000.- à A______ SA et B______ SA, prises solidairement, 
à la charge de l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale 
ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 


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communique le présent arrêt à Me Romolo MOLO, avocat de la recourante, à 
C______ SA, mandataire des intimées, au département du territoire - OCLPF ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT 
ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
M. MICHEL 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :