ge_gerichte · ATA/1294/2017 · 2017-09-19 · fr

Résumé:
 Examen d'un projet de surélévation et de conversion de locaux commerciaux en logements d'un immeuble de logements. Interprétation de la disposition de la LDTR prévoyant l'exonération du contrôle des prix et des loyers pour la transformation de bureaux en logements. Portée de la protection instaurée par l'inventaire ISOS.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/185/2016-LDTR 
ATA/1294/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 septembre 2017 
 
 dans la cause 
VILLE DE GENÈVE 
 
contre 
SI RUE DES EAUX-VIVES 55 SA 
représentée par Me Guillaume Francioli, avocat 
et 
 
Monsieur Michel AUTARD 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE - OAC 
_________ 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
13 octobre 2016 (JTAPI/1047/2016) 


- 2/14 - 
A/185/2016 
EN FAIT 
1) 
 
La SI rue des Eaux-Vives 55 SA (ci-après : la SI) est copropriétaire, avec 
des personnes physiques, du bâtiment A547 construit sur la parcelle no 110, 
feuille 3 de la commune de Genève-Eaux-Vives, à l’adresse 55, rue des 
Eaux-Vives. 
 
 
Cette parcelle, de 326 m2, est située en 2ème zone de construction. Elle 
supporte un bâtiment de sept étages plus attique, d’une surface au sol de 181 m2, 
destiné à l’habitation et à des activités pour le rez-de-chaussée. Selon le plan de 
répartition des locaux établi par le géomètre officiel le 10 mai 1971, l’attique de 
42 m2 est destiné à un bureau avec une terrasse de 110 m2. Le reste de la parcelle 
supporte un bâtiment bas d’un étage, construit sur cour. 
 
 
L’immeuble figure sur la carte indicative « Eaux-Vives – secteur 15 » du 
9 avril 2010 en tant que bâtiment susceptible d’être surélevé. 
2) 
 
Le 22 octobre 2013, la SI, par l’intermédiaire de Monsieur Michel 
AUTARD c/o Immo-Passion SA, a requis de la direction des autorisations de 
construire du département devenu le département de l’aménagement, du logement 
et l’énergie (ci-après : le département) l’autorisation de créer trois logements par 
la démolition de l’attique existant et sa reconstruction sur toute la surface de 
l’étage ainsi que la surélévation du bâtiment par un attique. 
 
 
L’assemblée générale extraordinaire de la PPE « rue des Eaux-Vives 55 » 
du 3 juillet 2013 avait approuvé ce projet proposé par la SI. À l’emplacement de 
l’actuel attique abritant un bureau au 7ème étage, un logement de 4 pièces et un de 
3 pièces seraient construits sur un niveau plein et le nouvel étage comprendrait un 
attique en retrait abritant un logement de 5 pièces. 
3) 
a. 
Le 25 novembre 2013, la commission d’architecture a demandé au requérant 
un dossier complet lui permettant de juger l’intégration du projet dans le contexte 
bâti, soit les profilés et façades des bâtiments voisins, un reportage 
photographique, une image 3D avec le projet ou éventuellement une maquette. 
 
b. 
Le 18 décembre 2013, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a préavisé 
défavorablement le projet qui ne s’inscrivait pas dans le gabarit légal autorisable 
sur la rue des Eaux-Vives. L’application cumulée des dispositions sur les 
surélévations et du régime dérogatoire s’agissant du gabarit conduirait à autoriser 
une double surélévation. Aucune des conditions de la dérogation n’était remplie. 
La construction nuisait à l’harmonie de la silhouette de l’agglomération et à la 
perception de sa topographie. 


- 3/14 - 
A/185/2016 
 
c. 
Le 31 mars 2014, la commission d’architecture a demandé une modification 
du projet. Elle comprenait que la surélévation était projetée dans un langage 
différent selon une intervention contemporaine et observait que la quantité de 
lumière par rapport à l’orientation du bâtiment était suffisante, ainsi que les 
dégagements visuels, pour une surélévation. Elle relevait les bonnes typologies, 
avec un « léger bémol » quant à la profondeur des cuisines. Elle demandait que les 
façades des deux niveaux projetés tiennent mieux compte de la modénature des 
façades existantes en s’y rapportant davantage. Elle notait avec satisfaction le 
maintien de la corniche existante, mais demandait la suppression de la casquette 
projetée de l’attique afin de rester dans le gabarit légal. 
 
d. 
Le 4 juillet 2014, la commission d’architecture a demandé une autre 
modification du projet. Elle approuvait la suppression de l’avant-toit de l’attique 
ainsi que le maintien de la casquette existante. La relation entre le projet de 
surélévation avec la façade existante n’était toujours pas convaincante et sans 
rythme. L’immeuble était très visible depuis la rue Maunoir. Elle réitérait son 
précédent préavis. 
 
e. 
Le 14 août 2014, la commission d’architecture a préavisé favorablement le 
projet qui avait été modifié. 
 
f. 
Le 17 novembre 2014, la commission d’architecture a préavisé 
favorablement le projet en précisant que le projet no 4 du 27 août 2014 était 
conforme au projet approuvé du 14 août 2014 dont l’attique respectait le principe 
de modénature des façades existantes. 
 
 
Elle était favorable à la dérogation du gabarit pour le léger dépassement de 
la surélévation côté rue, estimant qu’un léger retrait de l’étage s’intégrait moins, 
notamment par rapport à l’immeuble d’angle A553 qui pourrait aussi être surélevé 
et atteindrait la même hauteur de corniche. 
 
g. 
Le 19 novembre 2014, la ville a réitéré son préavis défavorable en reprenant 
les motifs déjà exposés dans son préavis précédent. 
 
h. 
Le 21 juillet 2015, le service LDTR du département a préavisé 
favorablement le projet, sous conditions, notamment, que les dispositions de la loi 
soient respectées, que le loyer de l’appartement de 5 pièces résultant de la 
surélévation n’excède pas, après travaux, CHF 31'488.- au total l’an, soit 
CHF 6'298.- la pièce par an, appliqué pour une durée de cinq ans à dater de la 
première mise en location. Les loyers des deux logements issus de la 
transformation du bureau au 7ème étage ne seraient pas contrôlés. 
 
i. 
Pour le surplus, les autres préavis recueillis dans le cadre de l’instruction de 
la requête étaient favorables au projet, avec ou sans conditions. 


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4) 
 
Le 26 novembre 2015, le département a délivré l’autorisation ayant pour 
objet la « démolition et reconstruction d’un attique - surélévation de l’attique 
reconstruit par un nouvel attique en retrait – création de trois logements » de 
l’immeuble 55, rue des Eaux-Vives. 
 
 
Ladite autorisation a été publiée dans l’édition de la Feuille d’avis officielle 
de la République et canton de Genève (FAO) du 4 décembre 2015. La publication 
mentionnait deux dérogations accordées : art. 11 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et art. 9 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). 
5) 
 
Par envoi du 18 janvier 2016, la ville a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de 
construire en concluant à son annulation. Préalablement, elle concluait à la 
production par le département des plans d’origine de l’immeuble, partie intégrante 
de l’autorisation de construire initiale du 23 juillet 1962, ainsi que la production 
de toute autorisation de changement d’affectation ultérieure à l’autorisation 
initiale. 
 
 
Le nouvel étage créé occuperait une surface d’environ 179,3 m2, soit 
2,57 fois plus que l’attique existant. 
 
 
La hauteur à la corniche de l’immeuble concerné et des immeubles contigus, 
soit les immeubles sis 49 et 57, rue des Eaux-Vives était de 21,5 m. L’immeuble 
d’angle sis 47, rue des Eaux-Vives avait une hauteur à la corniche de 22 m. Les 
immeubles sis rue des Eaux-Vives 59 et 61, avaient une hauteur à la corniche de 
20,5 m. Le gabarit du projet autorisé serait de 24,3 m alors qu’il se dégageait de 
l’alignement des gabarits une harmonie urbanistique qui serait remise en cause. 
Rien n’indiquait, contrairement à ce qu’avait retenu la commission d’architecture, 
que l’immeuble voisin pourrait être surélevé. Ce dernier ne figurait pas sur la carte 
indicative des surélévations. 
 
 
L’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 11 al. 4 LCI entraînait la 
construction d’un étage plein supplémentaire et d’un étage partiel d’environ 
120 m2, soit plus grand qu’un attique s’inscrivant dans le gabarit de toiture. Les 
conditions de la dérogation n’étaient pas remplies. 
 
 
L’application de gabarits différents côté cour et côté rue, en raison du 
décalage vers l’arrière de l’attique, de manière à être à front de la façade côté cour 
mais en retrait côté rue, était contraire à l’art. 22 al. 2 LCI, et la dérogation prévue 
à l’art. 11 al. 6 LCI n’avait pas été accordée. 


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Les bureaux existants au 7ème étage étaient situés dans un attique qui 
n’occupait qu’une petite surface de la toiture. À tout le moins, l’un des deux 
appartements créés au 7ème étage devrait être soumis au contrôle prévu par la 
LDTR. Le prix de vente de l’appartement situé au 8ème étage n’avait pas été fixé, 
contrairement à ce que prévoyait la loi. 
6) 
 
Le 26 février 2016, la SI a produit des observations, concluant au rejet du 
recours ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure. 
7) 
 
Le 23 mars 2016, le département a déposé des observations, concluant au 
rejet du recours et répondant point par point aux arguments de la ville. 
8) 
 
Le 29 avril 2016, la ville a répliqué. 
 
 
Elle était opposée à l’ajout d’un niveau plein et à celui d’un demi-étage 
constitué par l’attique côté rue et l’étage plein côté cour. Elle ne serait pas 
opposée à l’agrandissement de l’attique existant, ce qui ne compromettrait pas 
l’harmonie urbanistique de la rue, la hauteur à la corniche demeurant la même. 
Aucun préavis n’avait été délivré en lien avec la dérogation liée aux gabarits 
différents côté rue et côté cour. De plus, les vides d’étages étaient inférieurs à 
ceux prévus à l’art. 49 LCI. L’indice d’utilisation du sol (IUS) était largement 
dépassé. 
9) 
 
Le 3 juin 2016, le département a dupliqué, campant sur ses positions. 
10) 
Le 6 juin 2016, la SI en a fait de même. 
11) 
Le 
6 
septembre 
2016, 
lors 
d’une 
audience 
d’enquêtes, 
Monsieur Alain MATHEZ, architecte attaché de direction au département, a été 
entendu. 
 
 
La commission d’architecture s’était prononcée sur la question d’une 
dérogation fondée tant sur l’article 11 al. 4 que sur l’al. 6 LCI. Il n’y avait pas eu 
de débat particulier concernant l’art. 11 al. 6 LCI. Les avis des commissaires sur 
cette question avaient été assez rapidement unanimes. La dérogation était 
acceptable du fait de la profondeur de la cour. Les immeubles adjacents pourraient 
également être surélevés et le fait de faire un attique en retrait côté cour pourrait 
péjorer la future typologie des appartements. Au niveau esthétique, il n’était pas 
possible de se rendre compte depuis la rue ou depuis la cour que les gabarits 
n’étaient pas identiques. La dérogation côté rue, d’une vingtaine de centimètres, 
devait être considérée comme minime et avait été facilement donnée. 
 
 
La commission d’architecture avait élaboré des critères internes concernant 
les projets de surélévation, selon lesquels les immeubles situés le long de la rue 
des Eaux-Vives pouvaient être surélevés. Les cartes indicatives avaient été 


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élaborées par un fonctionnaire du département. Il existait également une charte 
élaborée en juin 2016 entre l’État et la ville. 
12) 
Le 13 octobre 2016, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Rien n’imposait au département de s’écarter du préavis de la commission 
d’architecture, laquelle avait appréhendé tous les aspects du dossier avant de 
préaviser favorablement aux dérogations nécessaires. 
 
 
La possibilité d’une réduction du vide d’étage jusqu’à 2,40 m était prévue 
aux fins de construction de logements. Bien qu’elle n’ait pas été octroyée, il 
s’agissait d’une dérogation dont les conditions d’octroi étaient réalisées s’agissant 
d’un vide d’étage de 2,50 m. 
 
 
S’agissant de la LDTR, le bureau de 42 m2 et la terrasse de 110 m2 qui 
n’était accessible que par les locataires du bureau formaient un tout, il y avait bien 
conversion de locaux existants en logement et non démolition d’un attique en vue 
de la réalisation d’une surface habitable beaucoup plus grande. C’était à juste titre 
que cet étage ne bénéficiait pas d’un contrôle des loyers. 
 
 
Quant à l’appartement nouvellement créé au 8ème étage le loyer maximum 
avait été fixé pendant cinq ans et en cas de vente le service LDTR fixerait son 
prix. 
13) 
Le 14 novembre 2016, la ville a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement du TAPI en concluant à son annulation ainsi qu’à celle de 
l’autorisation de construire. 
 
 
L’IUS auquel se référait l’art. 11 al. 4 LCI résultait de l’application des 
règles légales sur les distances de bâtiments par rapport aux limites de propriété et 
la hauteur maximale des constructions. L’IUS était clairement dépassé par le 
projet puisqu’il passait de 4,35 à 4,8 et aucune dérogation n’était possible à teneur 
de la législation. Le département faisait une interprétation erronée de cette 
disposition et le TAPI n’avait pas examiné la question. 
 
 
La dérogation concernant le vide d’étage s’ajoutait à de nombreuses autres 
dérogations et n’avait pas été octroyée expressément. En outre, elle n’avait pas été 
publiée. 
 
 
S’agissant de la LDTR, l’exception prévue aux loyers contrôlés ne portait 
que sur la conversion de locaux existants en logements et non pas, comme dans le 
projet, par une construction nouvelle sur une terrasse qui ne constituait pas un 
local. 


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14) 
Le 17 novembre 2016, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 
15) 
Le 19 décembre 2016, la SI a déposé des observations concluant au rejet du 
recours et répondant point par point aux arguments développés par la ville. 
16) 
Le 16 décembre 2016, le département a déposé des observations concluant 
au rejet du recours. 
 
 
Les différentes dérogations avaient été octroyées à raison et l’art. 49 al. 5 
LCI correctement appliqué. S’agissant de la LDTR, l’attique existant était 
composé de 42 m2 de bureau et d’une terrasse de 110 m2 ainsi que de 28 m2 de 
parties communes. La terrasse n’étant accessible que pour les locataires du 
bureau, ils formaient un tout et c’est à juste titre que la conversion des locaux 
existants n’était pas soumise à un contrôle des loyers. 
17) 
Le 7 avril 2017, la ville a répliqué. 
 
 
Elle développait son argumentation concernant l’IUS non respecté par le 
projet. La notion de local, dans l’application de la LDTR, ne comprenait pas les 
terrasses mais uniquement les volumes bâtis. 
 
 
Le calcul du gabarit autorisable effectué par la SI était faux car celui-ci ne 
pouvait être différent côté rue et côté cour. Ce gabarit de hauteur devait être 
calculé depuis le niveau du sol. En tenant compte de la construction sur cour 
existante de 140 m2, l’IUS du projet atteignait 5,24. Elle produisait des 
photographies d’une maquette du quartier des Eaux-Vives avec la construction 
projetée. 
 
 
Genève était inscrite à l’inventaire fédéral des sites construits d’importance 
nationale à protéger en Suisse (ci-après : ISOS) depuis 1984. L’immeuble 
concerné par le projet était sis dans le périmètre construit no 9 « Quartier des 
Eaux-Vives » pour lequel l’ISOS avait attribué l’objectif de sauvegarde 
maximal A (sauvegarde de la substance, à savoir sauvegarde intégrale de toutes 
les constructions et espaces libres. Suppression de toutes les causes de 
perturbation). L’immeuble du 55 rue des Eaux-Vives et l’immeuble voisin situé à 
l’angle de la rue Du-Roveray étaient identifiés comme des « perturbations ». Ces 
éléments n’avaient à aucun moment été examinés par la commission 
d’architecture et le département. L’office fédéral de la culture (ci-après : OFC) 
devait être invité à se prononcer sur le projet sous l’angle du respect de l’ISOS. 
18) 
Le 9 juin 2017, la SI a dupliqué. 
 
 
L’exactitude de la 
maquette photographiée était 
contestée. Des 
reproductions établies sous le contrôle de spécialistes avaient été présentées à la 
commission d’architecture à sa demande, auxquelles il fallait se référer. 


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Il n’existait pas d’IUS maximum en zone 2 contrairement à ce que la ville 
essayait de démontrer. 
 
 
Le raisonnement fait par la ville au sujet de l’asymétrie du bâtiment était 
erroné. 
 
 
Sous l’angle de la LCI, une terrasse était un espace bâti. Sous l’angle de la 
LDTR également. 
 
 
S’agissant de l’inventaire ISOS, il avait été établi en 1983 / 84 par 
Monsieur Jean-Pierre LEWERER, actuellement membre de la commission 
d’architecture. La jurisprudence avait déjà établi qu’il servait de base pour la 
planification mais n’entrait pas en ligne de compte lors de l’octroi d’une 
autorisation de construire sauf en cas de projets nécessitant des autorisations 
exceptionnelles, ce qui n’était pas le cas d’une surélévation. 
19) 
Le 9 juin 2017, le département a déposé des observations en précisant que 
l’immeuble ne faisait pas l’objet d’une mesure de protection particulière ni n’était 
situé dans le périmètre faisant l’objet d’un plan de site. Le 24 octobre 2013, le 
service des monuments et sites avait estimé ne pas être concerné par le projet. 
Aucun autre préavis ne devait dès lors être demandé. L’inventaire ISOS était 
dépourvu de force contraignante, le projet litigieux ne relevant pas de 
l’accomplissement d’une tâche de la Confédération. 
20) 
Suite à quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été 
informées le 18 juillet 2017. M. AUTARD avait renoncé à s’exprimer. 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
La recourante demande, pour la première fois dans sa réplique, que l’OFC 
soit invité à se déterminer sur le projet sous l’angle de l’ISOS. 
 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes et 
d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_545/2014 du 9 janvier 2015 consid. 3.1 ; 2D_5/2012 du 
19 avril 2012 consid. 2.3). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 


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cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 
consid. 5.2 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1). 
 
 
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur la demande de la 
recourante car l’éventuelle détermination de l’OFC sur le projet n’est pas 
susceptible de modifier l’opinion de la chambre de céans, compte tenu de la 
portée juridique de l’inventaire ISOS qui sera examinée ci-dessous. 
3) 
 
La recourante remet en cause l’octroi d’une dérogation en matière de gabarit 
de constructions. 
 
 
Selon l’art. 11 al. 4 LCI, le département peut, après consultation de la 
commission d’architecture, autoriser un dépassement du gabarit prescrit par la loi 
lorsque les constructions prévues sont édifiées sur des terrains dont la surface libre 
est suffisante pour préserver les voisins des inconvénients que pourrait impliquer 
le supplément de hauteur (let. a), n’excèdent pas l’IUS qui résulterait de la stricte 
application de la loi (let. b), ne nuisent pas à l’harmonie de la silhouette de 
l’agglomération ni à la perception de sa topographie (let. c), se justifient par leur 
aspect esthétique et leur destination et sont compatibles avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier (let. d). 
 
 
S’agissant de la condition prévue par l’art. 11 al. 4 let. b LCI, la recourante 
estime qu’elle n’est pas remplie en l’espèce, l’IUS applicable étant largement 
dépassé selon les calculs qu’elle avance. 
4) 
a. 
La deuxième zone comprend les quartiers édifiés sur le territoire des 
anciennes fortifications et les quartiers nettement urbains qui leur sont contigus. 
Elle est destinée, comme la première et la troisième zone, aux grandes maisons 
affectées à l’habitation, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire 
(art. 19 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 
4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
 
b. 
Il est patent qu’aucun IUS maximal n’est prévu expressément dans les 
quatre premières zones de construction par la LCI (ATA/581/2014 du 29 juillet 
2014). Depuis l’adoption du plan directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCant), les 
règles de densité concernant la 2ème zone de construction contiennent des densités 
minimales à atteindre et en zone de développement 2, un indice de densité 
minimal est fixé dans la loi (art. 2A al. 2 let. a loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 - LGZD - L 1 35). 


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Dans les quatre premières zones, les règles sur le positionnement d’une 
construction sur une parcelle découlant des règles portant sur les limites de 
propriété ainsi que celles sur la hauteur maximale des constructions permettent de 
déterminer, au cas par cas, un « IUS ponctuel » (François BELLANGER, Les 
droits à bâtir, in Festschrift Andreas Auer, Direkte Demokratie, 2013, 
p. 292). 
 
 
Le raisonnement et les calculs proposés par la recourante concernant l’IUS 
n’apportent aucun élément nouveau dans la mesure où, le projet de construction 
doit respecter les gabarits prescrits par la loi, qui prennent en compte les distances 
aux limites de propriété, selon les formules contenues aux art. 22 et ss LCI 
illustrés par les croquis I et II de l’annexe au règlement d’application de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). 
 
 
En revanche, la recourante, dans sa démonstration, omet l’art. 11 al. 6 LCI 
qui permet, après consultation de la commission d’architecture, de prévoir des 
gabarits différents sur les faces d’une construction. Elle ne tient donc pas compte 
du gabarit calculé sur cour, qui, celle-ci étant profonde, aboutit à une hauteur 
théorique de près de 28 m, alors que la construction prévue culmine à 25,2 m. 
 
 
 La démonstration incomplète de la recourante tombe donc à faux. 
5) 
 
Dans un deuxième moyen, la recourante invoque une violation de 
l’art. 49 LCI et l’absence de publication de la dérogation octroyée. 
 
 
L’art. 49 LCI prévoit que le vide d’étage fixé à 2,60 m en deuxième zone 
peut être réduit à 2,50 m, aux fins de construction de logements lorsqu’il en 
résulte un avantage prépondérant pour la construction et que le caractère 
architectural d’une rue n’en est pas affecté, notamment pas une rupture de 
l’harmonie d’une série de bâtiments contigus (art. 49 al. 1 et al. 5 LCI). 
 
 
La recourante se plaint du fait que la dérogation n’est pas mentionnée dans 
la publication de l’autorisation litigieuse dans la FAO, en violation de l’art. 3 al. 5 
LCI. Il apparaît qu’au cours de la procédure, la recourante a eu la faculté de 
contester la décision du département et de faire valoir ses griefs en toute 
connaissance de cause, de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice. Suivre la 
recourante dans son raisonnement reviendrait à faire preuve d’un formalisme 
excessif. 
 
 
Quant à l’octroi de la dérogation, même si l’autorisation ne la mentionne pas 
expressément, la hauteur du vide d’étage ressort clairement des plans soumis à la 
commission d’architecture qui a procédé à une analyse approfondie du dossier, 
exigeant plusieurs modifications du projet mais aucune ne portant sur la question 
des vides d’étage. Rien ne permet donc de retenir que cet aspect aurait échappé à 
la commission d’architecture. 


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En outre, la hauteur de 2,50 m, fixée par la LCI pour les vides d’étage par 
dérogation en zone 2, correspond à la hauteur ordinaire en 4ème zone rurale 
(art. 49 al 1 LCI), ce qui permet de relativiser la portée de la dérogation sur 
l’habitabilité des futurs logements. Finalement, à ce sujet, la ville retient de façon 
contradictoire avec son argumentation que la dérogation « participe à rendre le 
projet plus acceptable ». 
 
 
Le grief sera écarté. 
6) 
 
La recourante invoque une violation de la LDTR. Les deux logements à 
construire au 7ème étage ne résulteraient pas de la conversion de locaux 
commerciaux existants. 
 
 
Il convient de déterminer si l’art. 3 al. 4 LDTR s’applique au cas d’espèce, 
soit à un projet qui prévoit que des locaux de 42 m2, affectés à un bureau ainsi 
qu’une terrasse de 110 m2 accessible aux seuls locataires du bureau, seront 
remplacés, par deux logements recouvrant tout l’étage. 
 
a. 
La LDTR prévoit que les loyers ou le prix des logements résultant de la 
conversion de locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel, 
lorsqu’ils sont affectés à l’habitation, ne sont pas contrôlés. Il n’y a pas non plus 
de changement d’affectation au sens de la LDTR, lorsque les locaux convertis en 
logement retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou 
industrielle antérieure (art. 3 al. 4 LDTR). 
 
b. 
Cette disposition, entrée en vigueur le 25 juillet 2015 a, pour but, selon les 
travaux préparatoires, d’augmenter en nombre les unités de logements, de toute 
typologie et catégorie alors qu’il existe une détente sur le marché des surfaces 
commerciales, administratives, artisanales ou industrielles et une pénurie de 
logements. De façon à ne pas décourager cette nouvelle possibilité de création de 
logements, la conversion de locaux qui n’étaient pas soumis à un contrôle des 
loyers ou des prix, même si des travaux soumis à autorisation devaient être 
entrepris (création de cuisine, sanitaires, etc.), ne devait pas être assimilée à un 
changement d’affectation soumis au contrôle des loyers et des prix (Exposé des 
motifs PL 11'394). 
 
c. 
Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s’interprète en 
premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n’est pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge 
recherchera la véritable portée de la norme en la dégageant de sa relation avec 
d’autres dispositions légales, de son contexte (interprétation systématique), du but 
poursuivi, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi 
que de la volonté du législateur telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique) (ATF 142 II 388 consid. 9.6.1 ; 138 II 557 
consid. 7.1 et les références citées ; ATA/1100/2017 du 18 juillet 2017 ; 


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A/185/2016 
ATA/1099/2017 du 18 juillet 2017). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune 
méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour 
rechercher le sens véritable de la norme. Il ne se fonde sur la compréhension 
littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement 
juste (ATF 142 II 388 consid. 9.6.1 ; ATF 139 II 49 consid. 5.3.1 ; ATA/212/2016 
du 8 mars 2016). 
 
d. 
La disposition figure dans la rubrique « changement d’affectation » de 
l’art. 3 LDTR intitulé « définitions ». Le changement d’affectation au sens de la 
LDTR s’entend comme toute modification, même en l’absence de travaux, qui a 
notamment pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par une 
autre destination. Un changement d’affectation peut donc être une modification 
qui résulte de travaux, dont l’ampleur n’est pas spécifiée. 
 
 
L’al. 4 de cette disposition vise le même type d’opérations mais uniquement 
si elles touchent des locaux commerciaux, administratifs, artisanaux ou industriels 
transformés en logements avec, pour conséquence, que les loyers ou les prix de 
ces nouveaux logements ne soient pas contrôlés. 
 
 
La LDTR distingue des locaux destinés aux logements, à usage commercial, 
administratif, artisanal ou industriel et ceux à destination de résidences meublées 
ou hôtels (art. 3 al. 3 LDTR). La teneur de l’art. 3 al. 4 LDTR est claire dans la 
mesure où elle concerne des « locaux » n’étant pas affectés aux logements qui, 
moyennant des travaux, peuvent être affectés au logement. Par définition, selon le 
dictionnaire de français Larousse, consultable en ligne, un local est une partie d'un 
bâtiment considéré surtout par rapport à son état et/ou à sa destination. 
 
 
Le bureau et la terrasse, qui répondent à cette définition et qui forment un 
tout, ce qui découle du cahier de répartition des locaux et qui n’est pas contesté, 
seront transformés en logements par le projet, au sens de l’art. 3 al. 4 LDTR et 
c’est donc à juste titre que le département, suivi par le TAPI, a exclu les deux 
logements résultant de cette opération du contrôle des loyers et des prix. 
 
 
Le grief de violation de la LDTR sera donc écarté. 
7) 
 
La recourante estime que le projet est contraire à la protection instaurée par 
l’inventaire ISOS. 
 
 
Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a examiné la question de la 
protection instaurée par l’ISOS en lien avec un projet de surélévation d’immeuble. 
Il a retenu à cette occasion que, même si la protection découlant de l’inventaire 
ISOS n’avait pas été expressément mentionnée dans les préavis, le département 
avait pris en compte le quartier dans lequel se situait la surélévation litigieuse pour 
opérer la pesée des intérêts existants. Le besoin de protection du quartier avait 


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A/185/2016 
donc été pris en considération (arrêt du Tribunal fédéral 1C_226/2016 du 28 juin 
2017 consid. 4.3.2). 
 
 
En l’espèce, la commission d’architecture a rendu quatre préavis successifs 
et était en possession d’un dossier complet constitué des profilés et façades des 
bâtiments voisins, d’un reportage photographique et d’une image 3D du projet. 
Partant, elle a tenu compte de la situation du bâtiment, par rapport aux 
constructions adjacentes, à la rue et au quartier, relevant notamment que le 
bâtiment était très visible depuis la rue Maunoir. 
 
 
Il s’avère donc que l’examen attentif du projet auquel a procédé la 
commission d’architecture est conforme aux principes jurisprudentiels développés 
en la matière, notamment dans l’arrêt précité. 
 
 
Le grief ne peut qu’être écarté. 
8) 
 
Infondé, le recours sera rejeté. 
 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
ville (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 
allouée à la SI, à la charge de la ville (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 14 novembre 2016 par la Ville de Genève 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 13 octobre 2016 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de la Ville de Genève ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la SI Rue des Eaux-Vives 55 SA, à 
la charge de la Ville de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 


- 14/14 - 
A/185/2016 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Ville de Genève, à Monsieur Michel AUTARD, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, à Me Guillaume Francioli, 
avocat de la SI Rue des Eaux-Vives 55 SA, ainsi qu'au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin, Verniory et Pagan, 
Mme Krauskopf, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :