ge_gerichte · ATA/164/2018 · 2018-02-20 · fr

Résumé:
 La sauvegarde des objectifs d'urbanisation justifie le refus du département de délivrer une autorisation de construire dans les cas où la demande compromet effectivement des objectifs d'urbanisme concrétisés par un plan localisé de quartier. En tant que plan d'affectation, celui-ci est par principe obligatoire pour chacun. Il a un caractère contraignant et, implicitement, exclut l'application des règles de la zone ordinaire.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3766/2013-LCI 
ATA/164/2018 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 20 février 2018 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame Phuong Lan et Monsieur Claude Robert BEZAT 
représentés par Me Jean-Charles Sommer, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
et 
VILLE DE GENÈVE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
23 décembre 2014 (JTAPI/1458/2014) 


- 2/10 - 
A/3766/2013 
EN FAIT 
1) 
a. 
Madame Phuong Lan et Monsieur Claude Robert BEZAT (ci-après : les 
époux BEZAT) sont propriétaires de la parcelle n° 3'651 d’une surface de 
1'533 m2, feuille 57 de la commune de Genève-Petit-Saconnex, sise 1, chemin 
Charles-Georg, en zone 5 et de développement 3, sur laquelle est érigée une villa 
servant de logement et d’exploitation d'un salon de beauté. 
 
b. 
La Fondation pour la promotion de logements bon marché et de l’habitat 
coopératif (ci-après : FPLC) est propriétaire de la parcelle voisine n° 3'304 d’une 
surface de 898 m2, sise 6, avenue Louis-Casaï, du cadastre de la commune 
précitée. 
2) 
a. 
Le 15 décembre 2005, les époux BEZAT ont déposé auprès du département 
des constructions et des technologies de l’information, devenu le département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : DALE), une requête en 
autorisation de construire enregistrée sous le dossier APA 25833-6 portant sur 
l’agrandissement de leur salon de beauté. 
 
b. 
Par décision du 16 mars 2006, le DALE a refusé l’autorisation sollicitée, la 
réalisation du projet pouvant compromettre les objectifs d’urbanisme du plan 
localisé de quartier (ci-après : PLQ) n° 29'452 en élaboration. Ce refus 
conservatoire a été attaqué par des recours, rejetés successivement par la 
commission cantonale de recours en matière de construction, devenue le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI), la chambre administrative de 
la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) et le Tribunal fédéral. 
3) 
 
Le 28 mars 2007, le Conseil d'État a adopté le PLQ n° 29'452-206, entré en 
force, qui prévoit la démolition de la villa des époux BEZAT et son remplacement 
par un immeuble comportant notamment des logements. 
4) 
a. 
Sur dénonciation de l'office cantonal de l'inspection et des relations du 
travail (ci-après : OCIRT) du 6 janvier 2009, et après avoir recueilli les 
explications des intéressés, le 3 mars 2009, le DALE a, par décision du 7 avril 
2009, imparti aux époux BEZAT un délai de trente jours pour rétablir une 
situation conforme au droit et leur a infligé une amende administrative de 
CHF 2'000.-. 
 
 
Les intéressés avaient, sans autorisation, procédé à des travaux 
d’agrandissement de leur salon de beauté. 
 
b. 
Leurs recours contre la décision précitée auprès du TAPI, de la chambre 
administrative et du Tribunal fédéral ont été rejetés. 


- 3/10 - 
A/3766/2013 
5) 
a. 
Le 15 octobre 2012, la société Bda-Build Concept Sàrl, dont Mme BEZAT 
est associée-gérante, avec signature individuelle, a déposé auprès du DALE une 
demande d'autorisation de construire, enregistrée sous le dossier APA 37320-4, 
complétée le 4 mai 2013, tendant à la « remise en état d'origine d'un institut de 
beauté » sur la parcelle n° 3'651. 
 
b. 
Plusieurs préavis ont été émis dont ceux du 10 décembre 2012 du Conseil 
administratif de la Ville de Genève (ci-après : la ville) et du 20 décembre 2012 de 
la direction des plans d'affectation et requêtes (ci-après : PAR) qui étaient 
défavorables. 
6) 
 
Par décision du 24 octobre 2013, en faisant siens les préavis de la PAR et de 
la Ville de Genève, le DALE a refusé de délivrer à Bda-Build Concept Sàrl 
l'autorisation sollicitée. 
 
 
Le PLQ n° 29'452-206 prévoyait la démolition de la villa des époux BEZAT 
et son remplacement par une nouvelle construction. Le projet des intéressés était 
de nature à compromettre les objectifs de celui-ci. Aucun motif d'intérêt général ni 
de mise au point technique du dossier ne justifiait une dérogation. 
7) 
a. 
Par acte posté le 22 novembre 2013, les époux BEZAT ont recouru auprès 
du TAPI (cause A/3766/2013) contre cette décision, concluant à son annulation et 
à ce qu'il soit confirmé qu'ils étaient au bénéfice d'une autorisation d'exploiter un 
salon de coiffure et de beauté au rez-de-chaussée de leur villa. 
 
b. 
Au cours de l’instruction de leur recours, le TAPI a procédé à deux 
audiences d’enquêtes, les 12 mars 2014 et 18 juin 2014, avant de suspendre la 
procédure sur demande des époux BEZAT. Les intéressés ont en outre produit 
deux brochures relatives notamment aux plans d'un avant-projet de construction 
de l’immeuble prévu par le PLQ précité. 
 
c. 
Le DALE n’est pas entré en matière sur une demande de reconsidération de 
sa décision du 24 octobre 2013 déposée par les intéressés. Le recours formé contre 
la décision de non-entrée en matière a été rejeté par le TAPI (cause A/2434/2014). 
8) 
 
Par jugement du 23 décembre 2014 en la cause A/3766/2013, le TAPI a 
rejeté le recours des époux BEZAT. 
 
 
Le PLQ 29'452-206 en force prévoyait la démolition de leur villa et son 
remplacement par un immeuble de logements et d’arcades commerciales ou 
administratives. Les intéressés étaient au courant de ces objectifs d'urbanisme 
depuis 2006. Le DALE avait déjà refusé leur demande d’autorisation de construire 
tendant à l'aménagement de leurs locaux en sous-sol. Ils avaient aménagé sans 
autorisation un salon de beauté et de coiffure et installé des bureaux de la société 
Bda-Build Concept Sàrl dans leur villa. Le développement de leurs activités 
professionnelles compromettait la mise en œuvre du PLQ adopté. Les époux 


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A/3766/2013 
BEZAT menaient des tractations avec la FPLC depuis plus de trois ans sans 
aucune concrétisation. Leur avant-projet de construction n’avait pas été soumis à 
l’autorité compétente. Délivrer une autorisation de construire dans ces conditions 
revenait à vider le PLQ de sa substance. Leurs intérêts privés ne justifiaient pas de 
déroger à l'intérêt général d'augmenter l'offre de logements en période de forte 
pénurie. 
9) 
 
Par acte expédié le 27 janvier 2015, les époux BEZAT ont recouru auprès de 
la chambre administrative contre le jugement précité en concluant à son 
annulation et à l’octroi de l’autorisation sollicitée. 
 
 
Leur droit d’être entendus avait été violé, le TAPI n’ayant pas procédé à un 
transport sur place, ni entendu de témoins, ni examiné les documents produits. Il 
avait violé le principe de la proportionnalité, l’autorisation provisoire sollicitée 
étant compatible avec l’intérêt public. Leur projet ne changeait pas la destination 
initiale de leur villa. Ils souhaitaient collaborer avec d’autres propriétaires en vue 
de la réalisation du PLQ en force et renonçaient d’ores et déjà à la plus-value en 
cas d’expropriation. 
10) 
Le 2 février 2015, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 
11) 
Le 26 février 2015, la ville a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les intéressés n’avaient pas démontré vouloir réaliser le PLQ précité. Ils 
avaient exécuté des travaux non autorisés au sous-sol de leur villa pour exercer 
leurs activités. Leurs actes démontraient depuis 2003 une volonté de maintenir le 
statu quo et de développer leurs activités au détriment des plans d’affectation en 
force. Un intérêt public prépondérant à la réalisation du PLQ existait. Leur projet 
refusé n’était pas conforme à la zone de développement 3 et au PLQ en force. 
12) 
Le 2 mars 2015, le DALE a aussi conclu au rejet du recours. 
 
 
Le TAPI avait eu accès aux éléments lui permettant de rendre son jugement 
en connaissance de cause. Il avait tenu des audiences de comparution personnelle. 
Le PLQ en force, par ailleurs mis en œuvre en partie, avait un caractère 
contraignant et excluait l’application des règles de la zone ordinaire sur le 
périmètre considéré. Des travaux de transformation intérieure de la villa des 
époux BEZAT avaient été déjà refusés. Les intéressés visaient à l’extension de 
leur institut de beauté et non à la réalisation du PLQ. Ils exploitaient au moins 
cinq instituts de beauté entre Genève et Montreux. 
13) 
Le 8 avril 2015, les époux BEZAT ont requis l’audition d’un architecte et 
d’un collaborateur d’une agence immobilière. Ils ont en outre produit un dossier 
comportant des plans des immeubles à construire sur leur parcelle et une 
documentation relative aux démarches en vue de leur réalisation. 


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A/3766/2013 
14) 
Le 28 avril 2015, la ville s’est déterminée sur les documents produits par les 
intéressés. 
 
 
Ceux-ci ne comportaient ni plans financiers indispensables dans le cadre de 
la réalisation des objectifs d’un PLQ en zone de développement, ni contrats entre 
les intéressés et les corps de métiers contactés. Toutes les demandes de 
financement étaient récentes et ne témoignaient pas d’un projet avancé. La FPLC 
n’avait pas attesté par écrit sa participation à la réalisation du PLQ. Par contre, un 
échange de courriels démontrait le contraire. Aucune requête en autorisation de 
construire n’était imminente. 
15) 
Le 1er juin 2015, le juge délégué a procédé à un transport sur place en 
présence des parties et a procédé à plusieurs constatations. 
 
a. 
Une pièce comportant une table d’épilation et une autre dans laquelle se 
trouvaient des places de travail d’esthéticienne étaient situées au rez-de-chaussée 
de la villa. Une cuisine était aménagée à l’arrière de celle-ci. Un appartement et 
un bureau étaient installés dans le jardin d’hiver. 
 
b. 
 Selon Mme BEZAT, la requête refusée visait à régulariser la situation du 
salon de beauté. Les négociations pour la réalisation du PLQ n’étaient pas 
simples. L’immeuble à construire était à cheval sur leur parcelle et celle de la 
FPLC. Celle-ci leur avait proposé d’avoir tous les locaux commerciaux, 
elle-même gardant les logements. Des pourparlers étaient en cours avec les 
banques pour le financement. Quatre architectes avaient déjà œuvré pour eux. 
 
c. 
À l’issue de la séance, les parties ont convenu de la suspension de la 
procédure pendant six mois. 
16) 
Par décision du 14 décembre 2015, la chambre administrative a de nouveau 
suspendu la procédure. Celle-ci a été reprise par décision du 24 janvier 2017. 
17) 
Les 14 décembre 2015, 20 février et 2 octobre 2017, le juge délégué a 
procédé à des audiences de comparution personnelle des parties et d’enquêtes. 
 
a. 
Selon Mme BEZAT, des négociations étaient en cours, d’une part, avec la 
FPLC, et d’autre part, avec des caisses de prévoyance. Ils envisageaient de 
construire leur bâtiment sur leur terrain uniquement. Ils étaient néanmoins 
confrontés à des coûts de construction très élevés. Des discussions étaient 
ouvertes au sujet des échanges de terrains. Eux-mêmes avaient suffisamment de 
droits de bâtir pour construire un immeuble, ce qui n’était pas le cas de la FPLC. 
Ils ne pouvaient pas déposer une requête sans un accord sur la répartition des 
droits de bâtir et des terrains. Ils souhaitaient réaliser les droits reconnus par le 
PLQ. Leur architecte qui travaillait sur leur dossier depuis plus de dix-huit mois, 
donnerait une réponse rapidement. 


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A/3766/2013 
 
b. 
Selon le DALE, des échanges de droits de bâtir et un remaniement 
parcellaire étaient envisageables. Il devait procéder à des calculs exacts de ces 
droits et les communiquer aux parties. Il devait aussi interpeller la FPLC sur son 
projet et les difficultés rencontrées. 
 
c. 
Pour la FPLC, chaque partie souhaitait construire un bâtiment ayant sa 
propre entrée, le cas échéant, une entrée commune dans des immeubles ayant 
chacun sa propre identité. Elle était en contact et négociait avec l’architecte des 
époux BEZAT qui étudiait la faisabilité technique du concept. Elle négociait aussi 
le dossier en interne pour le financement. Pour elle, les propriétaires devaient se 
mettre ensemble pour construire. 
 
d. 
Mme BEZAT a versé dans la procédure un dossier contenant des échanges 
de courriels, des projets de plans et des procès-verbaux de séances. 
18) 
Le 11 mai 2017, le DALE a produit un échange de correspondances avec la 
FPLC qui faisait état de divergences entre les parties. 
 
 
Autoriser les travaux des intéressés signifiait pérenniser une situation 
contraire aux objectifs d’urbanisme du périmètre concerné. 
19) a. 
Le 13 juin 2017, les époux BEZAT ont persisté dans les conclusions de leur 
recours. 
 
 
Ils avaient rencontré les collaborateurs du DALE et les membres de la FPLC 
pour examiner la situation de la réalisation du PLQ précité. 
 
b. 
Le 16 août 2017, ils ont fait état d’une nouvelle rencontre avec les 
collaborateurs du département qui ont constaté des divergences entre les parties. 
20) 
Le 11 octobre 2017, le DALE a transmis à la chambre de céans des 
précisions sur les droits de bâtir de la FPLC et des époux BEZAT. Il a émis des 
réserves sur un éventuel accord entre les parties compte tenu de leurs divergences. 
Le 23 octobre 2017, la ville a exprimé les mêmes réserves. 
 
 
Le plan d’affectation n’apportait pas d’information au sujet de la réalisation 
des surfaces administratives, commerciales et des logements prévus dans le 
périmètre concerné. Les PLQ étaient réalisés dans le cadre d’accords privés, le 
DALE ne pouvant pas contraindre les propriétaires à s’entendre. Un échange de 
terrains entre les différents protagonistes était nécessaire en l’espèce. 
21) 
Le 24 novembre 2017, les époux BEZAT ont transmis à la chambre de 
céans un projet de construction séparé de celui de la FPLC. 


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Le DALE était invité à donner son préavis sur celui-ci et requérir 
l’approbation de tous les acteurs de l’opération immobilière. En cas de préavis 
favorable, une demande d’autorisation de construire serait déposée. 
22) 
Ensuite de quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Dans un premier grief de nature formelle, les recourants se plaignent de la 
violation de leur droit d’être entendus, reprochant au TAPI de ne pas avoir 
procédé à un transport sur place et à l’audition de témoins. Ils renouvellent devant 
la chambre de céans leur réquisition d’auditionner un architecte et un agent 
immobilier. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu 
(ATF 142 II 218 consid. 2.3) n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à 
l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa 
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne 
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1). En 
outre, le droit d'être entendu ne comprend en principe pas le droit d'obtenir 
l'audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 p. 76). 
 
b. 
Afin de constater un fait par elle-même, l’autorité peut ordonner notamment 
un transport sur place (art. 37 let. c LPA). 
 
c. 
Le 1er juin 2015, la chambre de céans a procédé à un transport sur place en 
présence des parties, accédant ainsi à la requête des recourants. Le grief de 
violation du droit d’être entendu sera écarté sur ce point (ATA/1639/2017 du 
19 décembre 2017). 
 
 
Par ailleurs, le dossier de la cause contient plusieurs échanges de 
correspondances entre l’architecte des recourants, la FPLC et le DALE, des 
procès-verbaux de séances entre les parties ainsi que des documents produits par 
une agence immobilière. Celles-ci ont par ailleurs eu l’occasion d’expliquer leurs 
positions lors d’échanges d’écritures circonstanciées par-devant le TAPI et la 
chambre de céans. Les deux instances ont en outre organisé des audiences en 
présence des parties. Dans ces circonstances, l’audition d’un architecte et d’un 


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agent immobilier pour se prononcer sur des plans des immeubles à construire et 
les démarches des recourants à cette fin ne peut pas apporter de nouveaux 
éléments pertinents pour la résolution du litige. 
 
 
Partant, au vu du dossier complet lui permettant de juger en connaissance de 
cause, la chambre de céans ne donnera pas suite aux réquisitions de preuve des 
recourants. 
3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit d’un refus d’autoriser la remise en 
état d’origine d’un salon de beauté, le Tribunal fédéral ayant définitivement 
tranché les questions de son agrandissement illicite et de l’ordre de rétablir une 
situation conforme au droit. 
4) 
 
Selon l'art. 3 al. 4 de la loi générale sur les zones de développement du 
29 juin 1957 (LGZD - L 1 35), les projets de construction établis selon les normes 
d'une zone de développement doivent être conformes aux PLQ en vigueur. 
Toutefois, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de 
construire avec le PLQ, le DALE peut admettre que le projet s'écarte du plan si 
une mise au point technique du dossier ou un autre motif d'intérêt général le 
justifie. 
 
 
Cette disposition doit s'interpréter restrictivement. À défaut, la procédure 
d'approbation des plans et, en particulier, la participation publique à l'élaboration 
de ceux-ci, seraient vidées de leur substance (ATA/719/2013 du 29 octobre 2013 ; 
ATA/463/2011 du 26 juillet 2011). Cette conception a guidé le législateur lors de 
l’élaboration de la norme légale précitée (MGC 2003-2004/VII D/31 1835 ; 
ATA/505/2007 du 9 octobre 2007). 
5) 
 
En l’occurrence, les recourants ne remettent pas en cause le contenu du PLQ 
en force. Ils admettent que celui-ci a défini des objectifs d’urbanisation dans le 
périmètre considéré en prévoyant la démolition de leur villa et son remplacement 
par des immeubles. En outre, ils déclarent que leur projet refusé est provisoire et 
qu’ils renoncent à la plus-value que pourraient leur procurer les aménagements 
envisagés, admettant ainsi implicitement que ceux-ci ne relèvent pas d’une simple 
mise en état d’origine. Or, le maintien de la villa compromet les objectifs du PLQ. 
Les recourants affirment vouloir se conformer à la réalisation du PLQ. 
Néanmoins, malgré les suspensions de la procédure devant le TAPI et la chambre 
de céans, ils n’ont pas trouvé de solution non contentieuse avec la FPLC 
notamment. En outre, leur projet de construire l’un des immeubles prévus sur leur 
seule parcelle ne peut se concrétiser sans l’accord des autres propriétaires 
concernés, des échanges des droits de bâtir et un remaniement parcellaire étant 
envisageables. Ainsi, délivrer l’autorisation sollicitée compromettrait les objectifs 
d’urbanisme prévus par le PLQ en force dont les recourants étaient au courant 
depuis 2006. 


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Le jugement du TAPI est dès lors conforme au droit. Le grief des recourants 
sera écarté. 
6) 
 
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. 
 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des 
recourants, pris conjointement et solidairement (art. 87 al. 1 LPA). Aucune 
indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 janvier 2015 par Madame Phuong Lan et 
Monsieur Claude Robert BEZAT contre le jugement du Tribunal administratif de 
première instance du 23 décembre 2014 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.-, à la charge de Madame Phuong Lan et Monsieur 
Claude Robert BEZAT, pris conjointement et solidairement ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Jean-Charles Sommer, avocat des recourants, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, à la Ville de Genève, ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin et Verniory, juges. 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :