ge_gerichte · ATA/1286/2021 · 2021-11-23 · fr

Résumé:
 Recours contre le jugement du TAPI confirmant la délivrance d'une autorisation de construire une villa en 5ème zone répondant à un standard de haute performance énergétique. Pas de violation du droit d'être entendus des recourants, ces derniers ayant suffisamment eu l'occasion de s'exprimer par écrit pendant la procédure de recours. Preuves correctement appréciées par le département et le TAPI. Pièces déposées à l'appui de la demande d'autorisation de construire et pendant la procédure de recours suffisamment précises pour permettre le calcul de la surface brute de plancher de la maison à construire. C'est à juste titre que le département n'a pas pris en compte, dans la surface brute de plancher de la construction, la surface du patio ainsi que les espaces (non construits) sis au premier étage, qui résultent des vides d'étages de la maison. En effet, ledit patio ne constitue pas un espace habitable, et la création des vides étage n'est, en l'espèce, pas constitutive d'un abus de droit et ne viole aucune disposition légale. Dès lors, la surface brute de plancher de la construction est conforme à la loi. Confirmation du jugement du TAPI et rejet du recours.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1967/2020-LCI 
ATA/1286/2021 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 23 novembre 2021 
3ème section 
 dans la cause 
 
M. A______ 
M. B______ 
Mme C______ 
Mme D______ 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
et 
Mme E______ 
Représentée par Me Delphine Zarb, avocate 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
28 avril 2021 (JTAPI/416/2021) 


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A/1967/2020 
EN FAIT 
1) 
 
Mme E______ est propriétaire de la parcelle n° 1______, feuille 2______, 
d'une surface de 877 m2, sise au ______, chemin F______, dans la commune de 
G______, en zone 5. Sur cette parcelle sont cadastrés une villa, un garage privé et 
un bâtiment annexe. 
2) 
 
Le 19 décembre 2019, Mme E______ a, par l'intermédiaire d'un architecte, 
déposé une demande définitive d'autorisation de construire auprès du département 
du territoire (ci-après : le département), enregistrée sous le n° DD 3______, 
portant sur la construction d'une villa répondant à un standard de haute 
performance énergétique (ci-après : HPE), pour un indice d'utilisation du sol (ci-
après : IUS) de 27,5 % (relatif à une surface brute de plancher [ci-après : SBP] 
hors sol à construire de 241,1 m2). La demande portait également sur l'abattage de 
deux arbres. 
 
 
Plusieurs documents étaient joints, notamment des « plans élévations 
coupes » cotés (1/200ème et 1/100ème) indiquant la typologie des divers espaces et 
pièces de la construction ainsi que leur surface utile. 
3) 
 
Les préavis suivants ont notamment été recueillis par le département : 
 
- 
le 2 janvier 2020, la direction des autorisations de construire 
(ci-après : DAC) s'est prononcée favorablement, sous conditions. Elle relevait que 
la parcelle avait une surface de 877 m2 et que son utilisation à hauteur de 27,5 % 
permettait l'édification d'une construction d'une surface de 241,2 m2 au maximum. 
La SBP du rez-de-chaussée (129,2 m2) et de l'étage (111,9 m2) du projet totalisait 
241,1 m2, ce qui était admissible. La surface du sous-sol de la construction 
projetée, soit 114 m2, était inférieure aux 22 % de la surface de la parcelle. La 
surface totale des constructions de peu d'importance (ci-après : CDPI), 
comprenant le surplomb de l'entrée (2,2 m2), celui du séjour (3,4 m2) et celui de la 
terrasse (17,9 m2), ainsi que le couvert à voitures (22,1 m2) atteignait 45,6 m2. 
Cette surface (5 %) était inférieure au 8 % de la surface de la parcelle ; 
 
- 
le 21 janvier 2020, l'office de l'urbanisme s'est déclaré favorable au projet, 
sans observation ; 
 
- 
à la même date, la commission d'architecture (ci-après : CA) en a fait de 
même ; 
 
- 
le 31 janvier 2020, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non 
ionisants (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous conditions ; 


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- 
le 4 février 2020, la commune de G______ a émis un préavis favorable, 
sous réserves ; 
 
- 
le 30 avril 2020, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature 
(ci-après : OCAN) a délivré un préavis favorable, sous conditions. Le 7 mai 2020, 
il a délivré un « préavis liant pour les arbres hors forêt », également sous 
conditions, à teneur duquel il imposait notamment la replantation d'arbres pour un 
montant de CHF 5'800.-. 
4) 
 
À la suite de demandes formulées par les instances de préavis précitées, le 
mandataire de Mme E______ a produit une version modifiée du projet ainsi que 
des documents complémentaires. 
5) 
 
La requête en autorisation de construire a fait l'objet d'une publication dans 
la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO). 
6) 
 
Mme C______ et MM. A______ et B______, copropriétaires de la parcelle 
n° 4______, adjacente à la parcelle destinée à accueillir le projet, ainsi que Mme 
D______, propriétaire de la parcelle n° 5______, également adjacente à cette 
parcelle (ci-après : les voisins), se sont opposés à la délivrance de l'autorisation de 
construire. 
7) 
 
Par décision du 5 juin 2020, publiée dans la FAO du même jour, le 
département, se référant à la version modifiée du projet, a délivré l'autorisation de 
construire DD 3______. Le préavis liant de l'OCAN du 7 mai 2020 relatif à 
l'abattage d'arbres hors forêt devrait être respecté, tout comme les conditions 
figurant dans d'autres préavis, qui faisaient partie intégrante de l'autorisation. Les 
réserves figurant sur celle-ci primaient sur les plans visés ne varietur. 
8) 
 
Le même jour, le département a fait savoir aux voisins qu'il avait pris la 
décision de délivrer ladite autorisation de construire, après examen des préavis et 
pesée des intérêts en présence. 
9) 
 
Les voisins ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, dont ils ont requis 
l'annulation. Ils ont conclu préalablement à ce que le département produise le 
calcul détaillé des rapports de surface, ainsi que les schémas explicatifs, à ce que 
la pose de gabarits soit ordonnée et à ce qu'il soit procédé à un transport sur place. 
 
 
Étant propriétaires de parcelles adjacentes à celle destinée à accueillir le 
projet querellé, chacun d'eux était directement touché par la décision attaquée et 
pouvait se prévaloir d'un intérêt digne de protection à son annulation. 
 
 
Hormis la synthèse de la SBP figurant dans le préavis de la DAC, aucun 
calcul des surfaces déterminantes ni schémas explicatifs ne figuraient au dossier, 
ce qui était contraire au règlement applicable. 


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Mme E______ avait déposé une première requête (DD 6______), qui avait 
été refusée car le taux de 27,5 % HPE avait été dépassé à la suite d'un mauvais 
calcul de la SBP. Le détail du calcul pour les CDPI faisait également défaut. 
L'examen des plans joints aux deux requêtes successives démontrait qu'il 
s'agissait, à quelques détails près, du même projet. Par conséquent, le respect des 
exigences posées par le règlement applicable revêtait une importance particulière. 
 
 
Le projet exploitait au maximum les possibilités constructives de la parcelle 
en recourant à divers artifices, afin d'éviter la prise en compte d'importantes 
surfaces, dont le cumul aboutissait à une volumétrie du bâtiment disproportionnée 
par rapport à la taille de la parcelle. Lors de l'examen de la première requête en 
autorisation de construire, le département avait fixé la SBP du projet à 254,4 m2. 
Or, dans le cadre de l'examen de l'autorisation querellée, il avait omis d'intégrer 
dans la SBP un certain nombre de surfaces : 
 
- 
la pièce située à l'étage, dénommée « patio », accessible par une porte 
donnant sur le couloir de l'étage, était adjacente au vide d'étage et surplombait la 
salle à manger, séparée par une balustrade. Située dans l'enveloppe du bâtiment, 
elle constituait une pièce habitable à part entière. Ainsi, il convenait de rajouter à 
la SBP la surface nette de ce patio (6,77 m2) et celle de la section horizontale du 
mur le bordant (0,306 m2), soit un total de 7,1 m2 ; 
 
- 
d'après les annotations manuscrites du département sur les plans de la 
première autorisation de construire, les « espace[s] libre[s] attenant[s] à l'escalier 
en façade nord-ouest » au rez-de-chaussée et à l'étage étaient relevés deux fois par 
la mention « 1.36 », correspondant à 1,36 m2, soit au total 2,72 m2. À teneur des 
calculs figurant sur ce plan, ces deux surfaces n'avaient apparemment pas été 
soustraites dans le cadre de la première autorisation refusée. La cage d'escaliers 
comprenant tant la surface des escaliers eux-mêmes que l'éventuel espace libre 
attenant aux escaliers, il était abusif de décompter cet espace. Une surface de 
2,72 m2 devrait ainsi être ajoutée à la SBP ; 
 
- 
le département n'avait pas pris en considération, dans le calcul de la SBP, la 
« portion de l'aire du hall d'entrée couvert dans la villa ». Or, bien qu'ouvert sur 
l'extérieur, le hall d'entrée faisait partie intégrante de la construction, car il était 
pleinement encastré dans celle-ci, entre deux murs qui avaient été pris en compte 
dans le calcul de la SBP, et donnait accès à des « locaux rentables », soit 
l'ensemble des pièces de la villa. Partant, la surface de 2,1 m2 y relative devait être 
ajoutée à la SBP ; 
 
- 
les pièces « séjour » et « salle à manger » du rez-de-chaussée étaient 
pourvues d'un « double vide d'étage », à concurrence de la totalité de la surface 
nette du séjour (21,58 m2) et de 9,8 m2 pour la salle à manger. Ainsi, dans le cadre 
d'une « construction traditionnelle », le même volume bâti aurait, sous réserve des 
dispositions limitatives sur le rapport des surfaces, permis d'aménager au premier 


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étage 31,5 m2 de plancher supplémentaires. Or, pour un observateur extérieur, la 
construction projetée correspondait, s'agissant de sa volumétrie, à celle d'une villa 
de 272,6 m2 (241,1 m2 + 31,5 m2) de plancher, ce qui était inenvisageable au 
regard des dispositions légales pertinentes. 
 
 
Ainsi, la SBP déterminante à prendre en compte s'élevait au minimum à 
251,1 m2. Elle atteignait 253,2 m2 avec l'ajout de la surface du hall d'entrée 
couvert. Dès lors, le rapport de surface du projet s'élevait à 28,9 % et était 
supérieur à ce qui était autorisé. La SBP atteignait même 284,7 m2 si l'on y 
incluait la projection du double vide d'étage sur les pièces séjour/salle à manger, 
« fruit d'artifices de construction constitutifs d'un abus de droit ». 
 
 
Le département avait octroyé de manière arbitraire une dérogation aux 
règles sur le rapport des surfaces en zone 5. Le quartier dans lequel se situait le 
projet faisait l'objet d'un plan directeur communal (ci-après : PDCom), qui 
prévoyait notamment une densification qualitative ainsi que la préservation des 
qualités naturelles et du patrimoine arboré de la zone résidentielle. La version 
révisée du PDCom, dit de deuxième génération et en cours d'élaboration, avait 
identifié le périmètre du projet contesté, dont les enjeux résidaient dans les 
qualités particulières de son bâti et de sa végétation. En raison notamment de sa 
volumétrie massive, la construction projetée ne s'intégrait pas dans le quartier, 
caractérisé par des constructions isolées, de volumétrie réduite et laissant la place 
à une végétation abondante et variée. En l'occurrence, le département avait omis 
de procéder à une analyse du cas concret, faisant l'impasse sur la question de 
savoir si les conditions d'une dérogation étaient remplies, ce qui aurait dû être 
apprécié dans le cadre de la politique de densification du territoire prônée par le 
plan directeur cantonal (ci-après : PDCant) 2030. En zone 5, les projets portaient 
le plus souvent sur des constructions individuelles, où les possibilités de 
densification étaient souvent exploitées à des fins de pure convenance personnelle, 
sans qu'il en résultât une augmentation du nombre de logements. Le recours 
excessif aux facilités offertes par la loi aboutissait à des projets hypertrophiés 
entraînant une sur-densification des parcelles, l'imperméabilisation excessive des 
sols et le sacrifice de la végétation existante. Cette évolution était en contradiction 
avec l'une des fonctions essentielles de la zone 5 consistant à assurer une 
transition harmonieuse entre les zones densément construites de l'agglomération et 
la zone agricole. Elle allait également à l'encontre de la préservation de la zone 
comme « poumon de verdure », ce qui avait d'ailleurs conduit au gel des 
dérogations concernant la densité dans cette zone. Le département se devait ainsi 
de mettre concrètement en balance les intérêts – de pure convenance personnelle – 
de la requérante à bénéficier d'un rapport de surface plus favorable et ceux des 
propriétaires voisins, qui pouvaient aspirer à ce que leur environnement immédiat 
et leur bien immobilier ne soient pas dépréciés par des réalisations 
surdimensionnées. Tel était pourtant le cas en l'espèce, dans la mesure où le 


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projet, s'il était réalisé, leur porterait un préjudice important lié à la diminution de 
la vue et à la perte d'ensoleillement. 
 
 
La parcelle sur laquelle devait être construite la villa s'inscrivait dans un 
périmètre fortement exposé au bruit de l'aéroport. L'édification d'une construction 
aussi massive répercuterait le bruit des avions directement contre les façades de 
leurs propres villas. 
10) 
Le département a conclu à l'irrecevabilité du recours, faute de qualité pour 
agir des voisins, ces derniers n'ayant pas démontré en quoi ils seraient 
individuellement et spécialement touchés par la construction litigieuse. Il a 
également conclu à ce que les mesures d'instruction requises soient écartées et au 
rejet du recours. 
 
 
Le grief selon lequel aucun calcul des surfaces déterminantes et schémas 
explicatifs ne figuraient au dossier devait être écarté, dans la mesure où les plans 
versés au dossier lors du dépôt de la demande définitive d'autorisation de 
construire indiquaient le volume bâti, la SBP et les CDPI. 
 
 
Il ressortait du calcul détaillé de la DAC que le taux du projet était bien de 
27,5 %. En effet, la SBP totale s'élevait à 241,1 m2, soit 129,2 m2 pour le 
rez-de-chaussée et 111,9 m2 pour l'étage. 
 
 
Le grief selon lequel le projet ne s'intégrait pas dans le quartier n'emportait 
pas conviction. Il en allait de même de l'allégation selon laquelle la requérante 
avait commis un abus de droit en densifiant sa parcelle à hauteur du maximum 
légal. En effet, le simple exercice du droit de densifier une parcelle à hauteur du 
maximum autorisé ne pouvait constituer un tel abus. 
 
 
La question du gel des dérogations, envisagée par une autre base légale que 
celle qui s'appliquait dans le cas d'espèce, était hors sujet. Les voisins alléguaient 
à tort qu'aucune pesée des intérêts n'avait été effectuée avant la délivrance de 
l'autorisation querellée, dans la mesure où il avait procédé à un examen attentif du 
dossier. Les conditions légales étaient remplies, il avait à juste titre délivré 
l'autorisation de construire, ce qu'il était tenu de faire en pareilles circonstances. 
 
 
Le SABRA avait rendu un préavis favorable dans lequel il avait souligné 
que les valeurs limites d'immission liées au bruit étaient respectées. Les voisins ne 
quantifiaient pas la perte d'ensoleillement concrète qui serait générée par le projet. 
11) 
Mme E______ a également conclu au rejet du recours. 
 
 
La villa projetée répondait tant aux critères développés dans le PDCom en 
vigueur que dans le PDCom de deuxième génération cité par les voisins et encore 
à l'étude. Sa parcelle abritait une petite villa d'une surface au sol de 59 m2, sur 
deux niveaux, construite dans les années 1950 et faisant l'objet d'une autorisation 


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de démolir entrée en force. Son projet prévoyait notamment une toiture 
entièrement végétalisée, qui viendrait à terme couvrir le toit et, partiellement, les 
murs, ainsi qu'un bardage en bois sur toute la longueur du rez-de-chaussée. Sa 
construction constituerait un poumon de verdure et atténuerait la réverbération du 
bruit. Elle s'inscrivait parfaitement dans le quartier. 
 
 
Le document joint à sa requête détaillait les surfaces hors sol et en sous-sol. 
De plus, les dimensions de chacune des pièces figuraient de façon claire sur les 
plans visés ne varietur, ce qui rendait possible le contrôle de chaque surface. La 
DAC avait annoté les plans et procédé à son propre calcul de contrôle. Les voisins 
n'avaient d'ailleurs pas rencontré de difficultés à effectuer le leur. 
 
 
Le patio, non isolé, était situé dans une partie non chauffée du bâtiment et ne 
serait donc pas habitable. Il ne donnait pas sur des locaux rentables car il menait 
uniquement à la toiture, fortement végétalisée et comprenant des panneaux 
photovoltaïques, dont l'entretien serait nécessaire. Vu l'absence d'isolant et de 
finition interne, l'épaisseur des murs y était de 18 cm, contre 58 cm pour le reste 
de la construction. Le patio ne surplombait pas la salle à manger par une 
balustrade, mais par une fenêtre. Dès lors, il n'y avait pas lieu d'ajouter la surface 
du patio et celle du mur qui le bordait, soit au total 7,1 m2, à la SBP calculée par la 
DAC. 
 
 
L'espace libre attenant à l'escalier en façade nord-ouest constituait un vide 
d'étage. Il n'était pas abusif de compter cette surface « en tant que vide », bien 
qu'elle fût adjacente à une cage d'escalier comprenant elle-même déjà « du vide ». 
Les architectes avaient souhaité donner à cette cage d'escalier de la profondeur par 
le développement d'un vide adjacent. Ce parti pris architectural ne pouvait 
« compter dans une surface utilisable ». Il n'y avait donc aucune raison d'ajouter 
deux fois 1,36 m2 dans la SBP. 
 
 
Le couvert d'entrée n'était pas un local rentable, mais un endroit – non 
fermé – où il était possible de s'essuyer les pieds et poser son parapluie. Il ne 
disposait ni d'une porte, ni d'une porte-fenêtre, de sorte qu'il ne constituait pas un 
« hall d'entrée ». 
 
 
Aucun motif ne justifiait la prise en compte, dans la SBP, des surfaces liées 
aux vides d'étages (31,5 m2) surplombant le séjour et la salle à manger sis au 
rez-de-chaussée. Il s'agissait à nouveau d'un parti pris architectural visant à donner 
plus de volume aux pièces. 
 
 
Le département n'avait pas fait preuve d'arbitraire en retenant une densité de 
27,5 % à son projet. Rien n'empêchait le propriétaire d'une parcelle sise en zone 5 
d'y construire une maison individuelle. En outre, ce projet aurait une hauteur au 
faîte (6,5 m) inférieure à celle de la maison à démolir, à celle de la villa des époux 
C______ et B______ et à celle de Mme D______. En outre, son projet s'insérait 


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parfaitement dans le paysage et réduirait les bruits et échos. Il n'était pas 
admissible de figer la zone villa dans des constructions des années 1950 ne 
correspondant plus, de par leur densité très faible, aux besoins des familles 
actuelles. 
12) 
Dans leur réplique, les voisins ont repris et développé leur argumentation et 
ont sollicité la comparution personnelle des parties. 
 
 
Étant propriétaires des parcelles limitrophes, leur qualité pour recourir 
devait être admise. En outre, leurs griefs portaient sur l'ampleur excessive de la 
construction projetée, laquelle était visible depuis leurs parcelles et diminuerait 
leur vue ainsi que leur ensoleillement. Elle aurait également des effets acoustiques 
néfastes nés de la réverbération du bruit des avions. 
 
 
Le dossier du département qui avait été mis à leur disposition ne contenait 
aucun document comportant un calcul détaillé des rapports de surfaces et schémas 
explicatifs, en lien avec le préavis favorable de la DAC, ni de référence à un tel 
document. Ils prenaient acte de la production d'un nouveau document, non daté et 
établi par cette dernière, qui consistait en une copie du plan visé ne varietur ayant 
fait l'objet d'annotations manuscrites et d'un décompte de diverses surfaces, 
aboutissant à une SBP totale de 241,1 m2. Néanmoins, les observations du 
département ne contenaient aucune explication ou motivation permettant de 
comprendre comment la SBP avait été calculée, ni les motifs pour lesquels 
certaines surfaces avaient été soustraites du calcul. Ils ignoraient si ce document 
existait lors de la délivrance de l'autorisation entreprise ou s'il avait été établi 
après le dépôt de leur recours. Il en ressortait que la pièce appelée « patio » ainsi 
que le mur adjacent à cette pièce, l'espace libre attenant à l'escalier en façade 
nord-ouest au premier étage et l'aire du hall d'entrée couvert n'avaient, à tort, pas 
été pris en compte dans la détermination de la SBP. 
 
 
Il n'était pas « sérieux » de prétendre que la construction projetée 
constituerait un poumon de verdure, au vu de son aspect massif, dont la 
conception était totalement étrangère à la morphologie du quartier et sans rapport 
avec la végétation existante. 
 
 
Le document produit par Mme E______ constituait au mieux un croquis 
prétendant indiquer, à l'aide de surfaces hachurées, les SBP de l'étage et du 
rez-de-chaussée, ainsi que la SBP totale, mais en aucun cas un calcul détaillé des 
rapports de surface. De plus, le document établi par son mandataire et figurant 
dans le dossier du département était illisible s'agissant des croquis comportant les 
surfaces hachurées et ne permettait pas de cerner la SBP telle que calculée par la 
requérante et admise par le département. Ce n'était qu'en consultant les plans 
annotés par le département dans la requête DD 6______ qu'ils avaient pu disposer 
des éléments permettant de cerner la logique de ce dernier dans le dossier en 
cause, ce qui n'était pas acceptable au regard notamment de l'exigence – de rang 


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constitutionnel – de motivation minimale des décisions. La production a 
posteriori, par le département, d'un plan annoté qui n'était accompagné d'aucune 
explication ou motivation ne pouvait réparer le vice dont était entachée 
l'autorisation querellée. 
 
 
Contrairement à ce que prétendait Mme E______, les plans visés ne varietur 
n'indiquaient pas de façon claire les dimensions de chacune des pièces de la villa, 
dans la mesure où seules les surfaces nettes de plancher étaient mentionnées et 
que plusieurs cotes faisaient défaut. 
 
 
La question de savoir si le patio était isolé et chauffé n'était pas 
déterminante. Il s'inscrivait entièrement dans l'enveloppe du bâtiment et dans son 
enceinte thermique. L'espace libre de 1,36 m2 attenant à l'escalier s'inscrivait dans 
la cage d'escaliers et était indissociable de celle-ci. En outre, les plans annotés 
produits par le département comptabilisaient visiblement cet espace libre au 
niveau du rez-de-chaussée et du sous-sol, sans qu'il fût possible de comprendre 
pour quel motif il n'en avait pas été de même à l'étage. Les plans produits 
montraient de façon claire que le hall d'entrée était couvert ; il était refermé sur les 
côtés, encastré et donc pleinement intégré dans le volume de la villa. Le 
raisonnement de la requérante selon lequel il serait possible d'accroître le volume 
des vides d'étage sans limite, puisque ceux-ci n'étaient pas pris en compte dans le 
calcul de la SBP, constituait un abus de droit manifeste. 
 
 
La comparaison des hauteurs de leurs villas avec celle du projet querellé 
n'était pas pertinente, dans la mesure où la surface de leurs parcelles respectives 
était supérieure de près du double à celle de Mme E______. 
13) 
Dans sa duplique, le département a relevé que, lors de l'instruction des 
demandes d'autorisation de construire, la DAC n'avait pas l'obligation de verser au 
dossier le calcul détaillé de la SBP qu'elle effectuait, seul le contrôle des calculs 
produits par les mandataires et leur conformité aux dispositions pertinentes étant 
imposés par la loi. Le document produit en annexe de sa réponse n'existait pas 
« en tant que tel » avant le dépôt du recours. Néanmoins, les valeurs qui y étaient 
retranscrites étaient le résultat des calculs et des vérifications effectuées par la 
DAC lors de l'instruction du dossier. 
 
 
Le grief des voisins lié au calcul de la SBP était irrecevable, dès lors que 
ceux-ci n'en déduisaient aucun préjudice pour eux-mêmes et qu'il n'avait aucun 
rapport avec le volume perceptible de la construction querellée. Le litige portait 
uniquement sur la prise en compte de la surface de certains espaces mineurs, soit 
1,36 m2 et 2,1 m2 notamment, au titre de SBP. Par conséquent, les 10 m2 de 
différence invoqués – non comptabilisés à juste titre – ne permettaient pas de 
retenir qu'ils disposaient de la qualité pour recourir. 
 


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14) 
Dans sa duplique, Mme E______ a souligné que les éléments techniques du 
projet avaient été soumis aux instances concernées du département, qui avaient 
considéré que les dimensions étaient respectées. Dès lors et compte tenu du fait 
que la zone 5 permettait la construction de la villa et que celle-ci respectait les 
prescriptions applicables, la construction ne pouvait être la cause d'inconvénients 
graves pour le voisinage en engendrant notamment une perte de luminosité ou 
d'ensoleillement. 
15) 
Par jugement du 28 avril 2021, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Les voisins disposaient de la qualité pour recourir, dès lors qu'en tant que 
propriétaires de fonds directement voisins de celui devant accueillir le projet de 
construction autorisé par la décision querellée, ils étaient particulièrement touchés 
par celui-ci et pouvaient ainsi se prévaloir d'un intérêt digne de protection à son 
annulation, laquelle leur procurerait un avantage pratique. 
 
 
La comparution personnelle des parties, un transport sur place ainsi que la 
pose de gabarits n'apparaissaient pas nécessaires, le dossier contenant déjà tous les 
éléments utiles lui permettant de statuer en connaissance de cause sur le litige. 
 
 
Le dossier déposé à l'appui de la requête de Mme E______ ne contenait, 
certes, pas « un calcul détaillé des rapports de surface » et des « schémas 
explicatifs », mais le projet soumis à l'autorité était tout à fait précis et fournissait 
toutes les données utiles à la détermination des SBP. Les documents produits, en 
particulier des plans suffisamment cotés et mentionnant les surfaces nettes des 
pièces et des espaces à considérer, avaient permis à la DAC d'apprécier le projet et 
de s'assurer du respect des rapports de surface légalement admissibles. Les voisins 
avaient d'ailleurs été en mesure d'appréhender ce projet sur la base des documents 
figurant dans le dossier, ce qui leur avait permis de calculer la SBP, qui, à leurs 
yeux, devait être prise en compte. Ils n'avaient de ce fait subi aucun préjudice. 
Pour le surplus, un calcul détaillé accompagné de schémas explicatifs avait été 
produit dans le cadre de l'instruction du recours et avait permis de lever toute 
ambiguïté. Le « calcul détaillé des rapports de surface » et les « schémas 
explicatifs », même s'ils étaient importants et utiles, ne constituaient pas des plans, 
mais seulement des outils destinés à faciliter l'examen devant être opéré par le 
département. La détermination de la SBP du projet à laquelle la DAC avait 
procédé et sur la base de laquelle le département avait délivré l'autorisation 
entreprise ne prêtait ainsi pas le flanc à la critique. 
 
 
Il ressortait des plans et des explications livrées par Mme E______ que le 
patio situé au premier étage n'était pas un espace destiné à l'habitation. Même s'il 
s'inscrivait dans l'emprise de la villa, il s'agissait d'une surface non couverte, non 
isolée et non chauffée donnant directement vers l'extérieur. Il n'y avait donc pas 
lieu de la comptabiliser dans la SBP déterminante. 


- 11/26 - 
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Il ressortait en outre du schéma explicatif élaboré par la DAC que l'espace 
libre situé au rez-de-chaussée et attenant à l'escalier conduisant à l'étage avait été 
comptabilisé dans la SBP. En revanche, le même espace, situé à l'étage, n'avait 
pas été intégré – à juste titre – dans la SBP, puisqu'il s'agissait d'un vide d'étage. 
En outre, la surface couverte adjacente au « hall d'entrée », qui était simplement 
un espace extérieur protégé par des pans de mur et un avant-toit destiné à servir 
d'abri devant la porte d'entrée de la construction, n'avait pas à être intégré dans la 
SBP. Elle avait – à juste titre – été comptabilisée au titre de CDPI, lesquelles 
n'étaient pas prises en considération pour le calcul du rapport des surfaces. 
 
 
C'était à juste titre que les surfaces liées aux vides d'étage surplombant le 
séjour et la salle à manger sis au rez-de-chaussée n'avaient pas été comptabilisées, 
le concept architectural y relatif choisi par Mme E______ ne pouvant être 
envisagé comme un « artifice » devant permettre de contourner une prescription 
légale et, de la sorte, consacrer un abus de droit manifeste. 
 
 
Dans ces conditions, la SBP du projet litigieux (241,1 m2), qui répondait à 
un standard de HPE, n'excédait pas 27,5 % de la surface de la parcelle devant 
l'accueillir. Ainsi, le département, qui avait correctement appliqué les dispositions 
légales pertinentes, n'avait pas fait bénéficier Mme E______ d'une quelconque 
dérogation. 
16) 
Par acte déposé au guichet du greffe le 28 mai 2021, les voisins ont interjeté 
recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) contre le jugement précité, concluant principalement à 
son annulation ainsi qu'au renvoi de la cause au TAPI et, subsidiairement, à 
l'annulation du jugement et à celle de l'autorisation de construire. Préalablement, 
ils ont requis la comparution personnelle des parties. 
 
 
L'état de fait retenu par le TAPI était incomplet, dans la mesure où ce 
dernier avait omis d'y retranscrire une observation – erronée – du département, 
selon laquelle le patio était ouvert, donc non couvert. Les plans détaillés contenus 
dans le dossier démontraient qu'il s'agissait d'une pièce fermée et le plan cadastral 
au 1/500ème sur lequel se fondait le département pour affirmer que le patio n'était 
pas couvert se révélait trompeur, car il portait à croire que la portion nord-ouest de 
la villa comprenait un renfoncement important, ce qui n'était pas le cas. Dès lors, 
l'autorité avait affirmé de manière insoutenable que le patio n'était pas couvert. 
Pourtant, le TAPI, écartant les pièces et les plans produits, avait également suivi 
cette appréciation erronée des caractéristiques de la pièce, de sorte que le 
raisonnement qui l'avait conduit à ne pas retenir dans le calcul de la SBP la 
surface du patio ainsi que la section horizontale du mur qui le bordait reposait sur 
une constatation inexacte des faits pertinents et sur une appréciation arbitraire des 
preuves. 


- 12/26 - 
A/1967/2020 
 
 
La constatation inexacte des faits résultait du fait que le TAPI ne leur avait 
pas donné l'occasion de formuler d'éventuelles observations à la suite de la 
dernière duplique du département, alors même que ce dernier avait pris une 
position nouvelle, selon laquelle le patio n'était pas couvert, et que Mme E______ 
n'avait jamais contesté le fait qu'il s'agissait d'une pièce couverte et fermée, qui 
s'inscrivait dans l'enveloppe du bâtiment. En outre, la juridiction précédente 
n'avait pas donné suite à leur demande d'actes d'instruction, en particulier celle 
portant sur la comparution personnelle des parties. Pourtant, les déclarations 
discordantes du département sur les caractéristiques du patio nécessitaient que le 
TAPI procédât à des actes d'instruction avant que la cause ne soit gardée à juger, 
ou alors une analyse motivée des pièces dans le jugement. Dès lors, celui-ci avait 
gravement violé leur droit d'être entendus. 
 
 
C'était à tort que le TAPI n'avait pas pris en compte, dans la SBP, plusieurs 
surfaces qui avaient une incidence importante sur le volume de la construction. 
 
 
Situé à l'étage, le patio était une pièce fermée, non visible de l'extérieur, 
bordée sur sa façade nord-ouest par un mur en béton et recouverte d'un toit plat en 
verre. Sa surface (6,77 m2) ainsi que celle de la section horizontale du mur qui le 
bordait (0,306 m2) auraient dû être prises en compte dans la SBP, dans la mesure 
où il était intégré dans l'enceinte de la construction hors sol. Pour ce motif, la 
question de savoir s'il donnait accès à des locaux rentables ne se posait pas. 
 
 
La surface du patio et de la section horizontale du mur qui le bordait 
s'élevant au total à 7,1 m2, la SBP s'élevait au minimum à 248,2 m2, portant ainsi 
le rapport des surfaces à 28,3 %. 
 
 
Le dossier déposé à l'appui de la requête de Mme E______ ne contenait pas 
de calcul détaillé des rapports de surface, ni de schémas explicatifs et le projet 
soumis à autorisation n'était pas précis. L'erreur de lecture des plans commise par 
le département résultait de la présence au dossier d'un plan cadastral erroné et 
trompeur et de l'absence au dossier d'un calcul détaillé des rapports de surface et 
de schémas explicatifs. La production de ces documents s'imposait, d'autant plus 
que dans le cadre de la première requête en autorisation de construire rejetée, le 
calcul détaillé des rapports de surface et les schémas explicatifs faisaient 
également défaut. Ils avaient été réclamés par le département, alors même que la 
SBP déterminée (254,4 m2) excédait la surface admissible. 
 
 
La requérante avait multiplié plusieurs vides d'étages, lesquels procédaient 
de convenance personnelle et exerçaient des effets sensibles sur la volumétrie 
générale du bâtiment. La surface liée à ces vides d'étages qui n'avait, à tort, pas été 
prise en compte dans la SBP s'élevait à 32,9 m2. Pour un observateur extérieur, la 
construction projetée correspondait à celle d'une villa de 274 m2 de plancher. 
Avec une telle SBP, le rapport des surfaces s'élevait à 31,2 %, ce que la loi 


- 13/26 - 
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n'autorisait pas. En outre, la non-prise en compte des surfaces liées auxdits vides 
d'étages dans la SBP constituait un abus de droit manifeste. 
17) 
Le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Le TAPI avait détaillé chaque prise de position et les différentes parties 
avaient toutes eu l'occasion de s'exprimer deux fois sur le projet querellé. Cette 
instance avait également considéré, à juste titre, être en possession de tous les 
éléments nécessaires pour statuer. 
 
 
Il avait produit d'emblée le calcul détaillé de la SBP effectué par la DAC, 
duquel il ressortait que la surface du patio n'avait pas été prise en compte. Il avait 
confirmé d'une part, que les valeurs retranscrites sur ces plans étaient le résultat 
des calculs et des vérifications effectuées par la DAC lors de l'instruction du 
dossier et, d'autre part, que la surface du patio devait être exclue de la SBP. La 
requérante avait également pris la même conclusion et n'avait pas indiqué que le 
patio était couvert. 
 
 
Le TAPI avait correctement qualifié le patio, lequel se situait en dehors des 
murs porteurs et constituait une surface non couverte, non isolée, non chauffée et 
donnant directement sur l'extérieur. Le plan que les voisins citaient à l'appui de 
leur grief portait en réalité sur le plan de rétention d'eau et représentait le 
complexe de dalles au sol et de rétention d'eau. 
 
 
Il ressortait des plans que le patio se situait au premier étage et qu'il n'était 
pas un espace destiné à l'habitation. Dès lors qu'il ne menait pas à des locaux 
rentables, il n'y avait pas lieu de le comptabiliser dans la SBP. 
 
 
Les plans versés au dossier le 19 décembre 2019 indiquaient non seulement 
le volume bâti mais aussi la SBP, ainsi que la surface des CDPI. Un calcul des 
SBP avait également été joint au dossier. Le projet était précis et fournissait toutes 
les données utiles à la détermination des SBP. Les documents produits avaient 
permis à la DAC de s'assurer du respect des rapports de surface légalement 
admissibles. Le TAPI avait constaté que les recourants avaient eux-mêmes pu 
calculer la SBP qui devait, à leur avis, être retenue. 
 
 
Le plan au 1/200ème montrait de façon claire que le patio était entouré par un 
mur vers l'extérieur qui n'était ni porteur, ni isolé. 
 
 
Il avait produit le calcul détaillé de la SBP établi par le préaviseur de la 
DAC, dont il ressortait que le taux du projet s'élevait à 27,5 %. Le TAPI avait 
relevé que ce calcul, accompagné de schémas explicatifs, avait permis de lever 
toute ambiguïté en la matière. 
 
 
L'espace libre attenant à l'escalier et sis au rez-de-chaussée, qui conduisait à 
l'étage, avait bien été comptabilisé dans la SBP. En revanche, le TAPI avait retenu 


- 14/26 - 
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à juste titre que le même espace, situé à l'étage et d'une taille minime, ne devait 
pas être intégré dans la SBP puisqu'il s'agissait d'un vide d'étage. En outre, les 
vides d'étage surplombant le séjour et la salle à manger sis au rez-de-chaussée 
formaient un tout. La requérante n'avait dès lors pas multiplié les vides d'étage, 
l'un formant une unité architecturale et l'autre étant minime. Le commission 
d'architecture avait émis un préavis favorable sans observation, validant ainsi le 
concept architectural du projet. 
 
 
Ainsi, la SBP du projet litigieux n'excédait pas 27,5 % de la surface de la 
parcelle. 
18) 
Mme E______ a également conclu au rejet du recours et des actes 
d'instruction sollicités. 
 
 
Les voisins avaient eu l'occasion de faire valoir leurs arguments au stade 
préalable de la requête en autorisation de construire, puis lors de la procédure de 
recours par-devant le TAPI et, enfin, dans le cadre de leur recours devant la 
chambre administrative. Ils avaient eu l'occasion de s'exprimer par écrit dans un 
double échange d'écritures devant le TAPI, lequel était ainsi parfaitement en 
mesure de juger le cas sans les entendre. 
 
 
Ils avaient été informés de tous les actes rendus par les autorités, de tous les 
mémoires des parties et avaient pu faire valoir leurs droits tout au long de la 
procédure. 
 
 
Le TAPI avait exposé de manière précise la position de chacune des parties, 
en particulier celle concernant les caractéristiques du patio. Se fondant sur les 
explications et les plans fournis par les parties, il avait considéré, à juste titre, que 
le patio n'était pas un espace destiné à l'habitation et qu'il s'agissait d'une surface 
non couverte, non isolée et non chauffée, qui donnait directement sur l'extérieur. 
Le TAPI s'était ainsi livré à une analyse complète et détaillée pour retenir que la 
surface du patio ne devait pas être prise en compte. 
 
 
Le fait que la surface du patio ne fût pas couverte ressortait des plans 
produits à l'appui de la demande d'autorisation de construire. 
 
 
Le patio était situé dans une partie non chauffée du bâtiment. Il était prévu 
comme un passage pour mener à la toiture, laquelle nécessiterait de l'entretien. 
Une échelle métallique donnant accès au toit était prévue à l'intérieur du patio. 
Selon le plan C6-C5 annexé, il n'y avait ni isolant mural ni finition interne. 
 
 
Le patio ne faisait pas partie de l'enceinte thermique de la villa et ne donnait 
pas accès à des locaux rentables. 
 
 
Le plan B03 figurant dans le dossier d'autorisation de construire contenait 
toutes les données utiles permettant au département de déterminer la SBP. C'était 


- 15/26 - 
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également grâce à ce document que les voisins avaient été en mesure d'effectuer 
leurs propres calculs de la SBP, de sorte qu'ils n'avaient subi aucun préjudice. En 
outre, le document dont ils alléguaient l'absence avait été produit par le 
département lors de l'instruction du recours. 
 
 
Les vides d'étages surplombant le séjour et la salle à manger constituaient 
un parti pris architectural visant à donner plus de volume aux pièces, lequel ne 
donnait pas plus de SBP au projet. Le cumul de ces vides d'étages n'était pas 
prohibé, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'ajouter à la SBP une surface de 31,5 m2. 
 
 
L'espace libre attenant à l'escalier (1,36 m2) découlait également d'un vide 
d'étage et il n'était pas abusif de compter sa surface en tant que vide, bien 
qu'adjacente à une cage d'escalier. En effet, les architectes avaient souhaité donner 
à cette cage d'escalier de la profondeur par le développement d'un vide adjacent, 
lequel n'était pas une surface utilisable. Il n'y avait donc pas lieu d'ajouter à la 
SBP la surface liée auxdits vides d'étages. 
 
 
Les voisins, le département et elle-même avaient suffisamment eu l'occasion 
de s'exprimer par écrit, de sorte qu'une comparution personnelle des parties ne se 
justifiait pas. 
19) 
Dans leur réplique, les voisins ont relevé que la toiture, destinée à faire 
pousser du lierre, ne serait pas fortement végétalisée et ne nécessiterait qu'un 
entretien très sommaire. 
 
 
Alors que le « plan premier étage » visé ne varietur, au 1/100ème, indiquait 
un rendu du plancher uniforme, l'extrait de plan produit par Mme E______ dans 
ses écritures par-devant la chambre administrative montrait un rendu très 
différent, constitué d'une trame accentuée. Seul le plan visé ne varietur, qui faisait 
partie du dossier d'autorisation, faisait foi pour le jugement en cause. 
Mme E______ avait également utilisé ce même extrait de plan au rendu modifié 
devant le TAPI. Elle avait déjà usé d'un même procédé trompeur lorsqu'il s'était 
agi d'apprécier l'exactitude du document relatif au calcul détaillé des rapports de 
surface et des schémas explicatifs, dans la mesure où le croquis au format A4 
figurant dans le dossier de requête en autorisation de construire était inutilisable. 
 
 
Le cercle gris clair qui était censé représenter l'échelle métallique donnant 
accès au toit par le patio était illisible sur l'extrait de plan C6-C5 produit par la 
requérante. Le plan illustrant la situation au niveau du plancher de l'étage ne 
permettait pas de conclure à l'existence d'une pièce à ciel ouvert. L'existence 
hypothétique d'une échelle ne permettait pas non plus de conclure à l'absence de 
couverture du patio. La lecture du plan montrait que la portion du mur fermant le 
patio en façade nord-ouest faisait partie intégrante de ladite façade. 


- 16/26 - 
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Le département ne fournissait aucun élément démontrant que le plan 
« revêtements projetés » [sic] au 1/200ème portait sur le plan de rétention d'eau. 
 
 
Aucune pièce du dossier n'étayait l'affirmation de Mme E______ et du 
département selon laquelle le patio n'était pas couvert. Le plan de toiture à 
l'échelle 1/100ème montrait pourtant qu'il l'était. En outre, le plan des 
« revêtements projetés » indiquait que la surface du patio était recouverte d'un toit 
plat imperméable. 
 
 
La requérante avait produit plusieurs plans modifiées et trompeurs pour 
tenter de faire admettre que le patio était « à ciel ouvert ». 
 
 
Faute pour le TAPI d'avoir disposé de plans précis et dépourvus de toute 
ambigüité, ce qui l'avait amené à retenir à tort que le patio était une surface non 
couverte, le jugement attaqué comportait une appréciation erronée, confinant à 
l'arbitraire, des faits et des éléments de preuve disponibles. 
 
 
Même si la chambre administrative venait à admettre que le patio était à ciel 
ouvert, sa surface et celle de la section horizontale du mur qui l'entourait devaient 
être prises en compte dans le calcul de la SBP, dans la mesure où il s'agissait d'un 
espace à usage privatif faisant partie intégrante de l'habitation. Le département ne 
pouvait soutenir que la surface du mur ne devait pas être comptabilisée dans le 
calcul de la SBP au motif que le mur n'était, selon lui, pas porteur, notion 
étrangère à la règle posée par la loi. 
 
 
La surface du patio s'était accrue de plus de 50 % entre la première requête 
d'autorisation de construire rejetée et celle querellée, ce qui était constitutif d'un 
abus de droit. Par son agrandissement, le patio avait pour réel but de réduire et 
d'absorber la SBP excédentaire alors même qu'il s'agissait presque du même 
projet. Son aménagement n'était qu'un artifice destiné à faire admettre au 
département que la construction respectait le rapport des surfaces légal. 
20) 
Dans sa duplique, Mme E______ a contesté avoir utilisé une version 
trompeuse d'un plan du premier étage. Le plan qu'elle avait produit avait pour but 
d'illustrer l'épaisseur des murs, l'absence d'isolant mural et de finitions internes 
ainsi que l'absence de couverture du toit. Ces caractéristiques ressortaient à 
l'identique du plan visé ne varietur. Ce dernier démontrait également la présence 
d'une échelle métallique conduisant directement sur le toit, confirmant ainsi que 
ce dernier n'était pas couvert. 
 
 
Les hachures figurant sur le plan C6-C5 étaient uniquement destinées à 
mettre en évidence la surface de 6,77 m2, si bien que la différence de rendu des 
plans à cet égard ne revêtait aucune importance. 
21) 
Le département n'a pas dupliqué. 


- 17/26 - 
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22) 
Par écriture spontanée, les voisins ont souligné que l'extrait de plan du 
premier étage C6-C5 comportait une représentation modifiée du rendu du 
plancher du patio par rapport au plan visé ne varietur. Il s'agissait ainsi d'un 
procédé trompeur. 
23) 
Sur ce, les parties ont été informées, le 2 septembre 2021, que la cause était 
gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 de loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 
 
 
La motivation du TAPI sur la qualité pour recourir devant lui des recourants 
n'est pas formellement contestée par les parties intimées, qui se limitent à s'en 
remettre à justice sur cette question. Cette motivation ne prêtant pas le flanc à la 
critique, il y sera intégralement renvoyé. 
 
 
Le recours est donc recevable. 
2) 
 
Les recourants sollicitent la comparution personnelle des parties. 
 
a. 
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite 
(ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit ne s'étend qu'aux 
éléments pertinents pour l'issue du litige et n'empêche pas le juge de renoncer à 
l'administration de certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée 
de ces dernières, s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à 
modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant 
du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 consid. 3). En outre, il 
n'implique pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de 
témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 
 
b. 
En l’espèce, les recourants ont eu l’occasion de s’exprimer dans leurs 
écritures et de produire toutes les pièces qu’ils ont jugé nécessaires. Se limitant à 
justifier la demande de comparution personnelle des parties par l'absence d'actes 
d'instruction devant le TAPI, ils n'expliquent pas en quoi celle-ci serait utile pour 
l'issue du présent litige. En outre, les parties ont largement étayé leurs arguments 
dans les écritures détaillées qu'elles ont, notamment, transmises à la chambre 


- 18/26 - 
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administrative. Dès lors, le dossier en possession de celle-ci est complet et lui 
permet de trancher le présent litige en toute connaissance de cause. 
 
 
En conséquence, il ne sera pas donné suite à la demande de comparution 
personnelle des parties. 
3) 
 
Les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus. 
 
a. 
La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a 
également déduit du droit d'être entendu le droit d'obtenir une décision motivée 
(ATF 138 I 232 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_333/2019 du 3 juin 
2019 consid. 5.1). L'autorité n'est toutefois pas tenue de prendre position sur tous 
les moyens des parties ; elle peut se limiter aux questions décisives, mais doit se 
prononcer sur celles-ci (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_394/2018 du 7 juin 2019 consid. 3.1). Il suffit, du point de vue de la 
motivation de la décision, que les parties puissent se rendre compte de sa portée à 
leur égard et, le cas échéant, recourir contre elle en connaissance de cause 
(ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2D_1/2019 du 22 juillet 
2019 consid. 6.1). 
 
b. 
Le droit d'être entendu comporte également celui de s'exprimer avant qu'une 
décision ne soit rendue (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 144 I 11 consid. 5.3). Une 
partie à un procès doit pouvoir prendre connaissance de toute observation ou pièce 
soumise au tribunal et se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non 
de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement de 
nature à influer sur le jugement à rendre. En ce sens, il existe un véritable droit à 
la réplique qui vaut pour toutes les procédures judiciaires (ATF 133 I 98 
consid. 2.1 ; 133 I 100 consid. 4.3 - 4.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2019 
du 27 juin 2019 consid. 2.1). 
 
 
Le droit de répliquer n'impose pas à l'autorité judiciaire l'obligation de fixer 
un délai à la partie pour déposer d'éventuelles observations. Elle doit seulement 
lui laisser un laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé 
de sa décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle 
l'estime nécessaire (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 138 I 484 consid. 2.4 et les 
références citées). Lorsqu'une partie se voit communiquer par le juge une écriture 
ou des pièces nouvelles, il lui appartient, si elle souhaite s'exprimer à leur sujet, de 
faire spontanément usage de son droit de réplique ; si elle s'en abstient, elle est 
censée y avoir renoncé après l'écoulement d'un délai raisonnable (ATF 133 I 98 
consid. 2.2 ; 132 I 42 consid. 3.3.3 - 3.3.4). 
 
c. 
Une violation du droit d'être entendu qui n'est pas particulièrement grave 
peut être exceptionnellement réparée devant l'autorité de recours lorsque 
l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une telle autorité 
disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente sur les questions 


- 19/26 - 
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qui demeurent litigieuses (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 ; 133 I 201 consid. 2.2), 
et qu'il n'en résulte aucun préjudice pour le justiciable (ATF 136 III 174 
consid. 5.1.2). La réparation du droit d'être entendu en instance de recours peut 
cependant se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait 
une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure 
(ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 du 5 juin 
2018 consid. 2.1). 
 
d. 
En l'espèce, le droit d'être entendu ne donnant pas un droit à l'audition des 
parties, le TAPI n'avait pas l'obligation de donner une suite favorable à la 
demande des recourants d'une comparution personnelle des parties. Dans son 
jugement, il a expliqué de manière claire la raison pour laquelle il rejetait cette 
demande, de sorte qu'aucune violation du droit d'être entendus des recourants n'a 
été commise à cet égard. 
 
 
Les recourants ont eu l'occasion de s'exprimer par écrit à deux reprises 
devant la juridiction inférieure. Le 2 décembre 2020, celle-ci leur a adressé une 
copie de la duplique de l'autorité intimée, dans laquelle cette dernière expliquait 
que le patio était un espace non couvert. À teneur de la jurisprudence précitée, le 
TAPI n'avait pas l'obligation de leur fixer un délai pour déposer d'éventuelles 
observations, et ils auraient pu se prononcer sur la position de l'autorité intimée 
relative au patio, quand bien même ils n'étaient pas représentés par un avocat. Le 
jugement querellé ayant été rendu le 28 avril 2021, soit plus de quatre mois après 
l'envoi aux recourants de la duplique de l'autorité intimée, ces derniers ont disposé 
de suffisamment de temps pour transmettre d'éventuelles observations, ce qu'ils 
n'ont pas fait. Dans ces circonstances, ils sont réputés avoir renoncé à leur droit à 
la réplique et ne sauraient ainsi se prévaloir d'une quelconque violation de leur 
droit d'être entendus. 
 
 
Confirmant la position du département, le TAPI a retenu que le patio n'était 
pas couvert, ce qui l'a amené à ne pas comptabiliser sa surface dans la SBP. Il a 
précisé que sa position se fondait sur les plans et explications livrées par la 
propriétaire de la parcelle, pièces auxquelles les recourants ont eu accès. Dans ces 
circonstances, les recourants ont été informés, d'une part, des raisons pour 
lesquelles le TAPI a retenu que le patio n'était pas couvert et, d'autre part, des 
conséquences de cette appréciation sur le calcul de la SBP. Ces informations et le 
fait que les recourants aient eu accès aux pièces du dossier leur ont permis de se 
rendre compte de la portée du jugement à leur égard, ce qui leur a permis de 
contester en toute connaissance de cause, lors de la procédure de recours devant la 
chambre administrative, la position du TAPI sur le patio. Dans ces conditions, ils 
ne sauraient se prévaloir d'une motivation insuffisante du jugement attaqué. 
 
 
Le grief sera écarté. 


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4) 
 
Les recourants se plaignent de la constatation inexacte des faits, laquelle 
résulterait d'une appréciation arbitraire des preuves. 
 
a. 
Le recours peut être formé pour violation du droit y compris l'excès ou 
l'abus d'appréciation ainsi que pour constatation inexacte ou incomplète des faits 
pertinents (art. 61 al. 1 LPA). Les juridictions administratives n'ont toutefois pas 
compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception 
prévue par la loi, non réalisée en l'espèce (art. 61 al. 2 LPA). 
 
b. 
L'autorité établit les faits d'office et n'est pas limitée par les allégués et les 
offres de preuves des parties (art. 19 al. 1 LPA). Elle réunit les renseignements et 
procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision (art. 20 al. 1 
phr. 1 LPA). 
 
 
En procédure administrative, la constatation des faits est gouvernée par le 
principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 phr. 2 LPA ; ATF 139 II 
185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_668/2011 
du 12 avril 2011 consid. 3.3). Le juge forme ainsi librement sa conviction en 
analysant la force probante des preuves administrées et ce n'est ni le genre, ni le 
nombre des preuves qui est déterminant, mais leur force de persuasion 
(ATA/874/2020 du 8 septembre 2020 consid. 5a ; ATA/659/2017 du 13 juin 2017 
consid. 2b et les références citées). 
 
c. 
Il y a arbitraire dans l'appréciation des preuves et les constatations de fait 
lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de 
preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son 
sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle 
en tire des constatations insoutenables (ATF 140 III 264 consid. 2.3). 
 
d. 
En l'espèce, le TAPI a retenu que le patio était une surface non couverte, ce 
que les recourants contestent. Ils prétendent que le plan des revêtements projetés 
au 1/200ème ainsi que le plan de toiture au 1/100ème démontrent qu'il serait couvert 
d'un toit plat en verre. Cette argumentation ne saurait être suivie. En effet, le 
premier plan concerne le plan de rétention d'eau, selon les indications du 
département, et n'indique pas que le patio serait recouvert d'un toit. Le second 
plan ne distingue, certes, graphiquement pas les lucarnes et le patio, tous 
représentés pas une surface blanche, mais cela ne signifie pas pour autant que ce 
dernier serait couvert. À l'inverse, les plans transmis au TAPI, en particulier celui 
au 1/250ème, montrent de façon claire que le patio n'est pas couvert. Dès lors, 
l'instance inférieure a correctement établi les faits et il ne saurait lui être reproché 
d'avoir apprécié de façon arbitraire les preuves. 
 
 
Le grief sera écarté. 


- 21/26 - 
A/1967/2020 
5) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit de l’autorisation DD 3______ 
délivrée par le département le 5 juin 2020 et confirmée par le TAPI dans son 
jugement du 28 avril 2021. 
 
a. 
L'art. 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin l979 
(LAT - RS 700) soumet l'octroi d'une autorisation de construire à la condition 
notamment que la construction ou l'installation soit conforme à l'affectation de la 
zone (al. 2), et réserve les autres conditions posées par le droit fédéral et le droit 
cantonal (al. 3). 
 
b. 
Les demandes d'autorisation sont adressées au département (art. 2 
al. 1 LCI). Le règlement d'application détermine les pièces qui doivent être 
déposées par le demandeur et les indications que celui-ci doit fournir concernant 
les objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente (art. 2 al. 2 LCI). 
 
c. 
Les pièces devant être jointes à la demande d'autorisation de construire ainsi 
que les visas nécessaires sont énumérés à l'art. 9 al. 2 à 7 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
27 février 1978 (RCI - L5 05.01). Il y a lieu de joindre notamment le calcul 
détaillé des rapports de surface et schémas explicatifs, pour les constructions et 
installations en zone 5 (art. 9 al. 2 let. cc RCI). 
 
 
Les exigences formelles imposées par l'art. 9 al. 2 RCI ne sont pas 
seulement destinées à permettre au département d'instruire les demandes et de 
contrôler leur conformité à la loi, ou encore de faciliter le travail du juge. Elles 
permettent également de garantir l'exercice du droit de chacun de consulter – et de 
comprendre – les projets de construction qui sont déposés et celui des personnes 
disposant d'un intérêt digne de protection de recourir, cas échéant, en 
connaissance de cause (art. 3 al. 2 et 145 LCI, 18 RCI et 60 LPA ; ATA/246/2016 
du 15 mars 2016 consid. 7a et les références citées). 
 
 
La précision des plans a également pour fonction de déterminer avec 
exactitude les détails de l'ouvrage et d'en fixer les contours une fois pour toutes, 
rendant un contrôle possible au stade de l'exécution. Cette exigence protège, de ce 
point de vue, tant le bénéficiaire de l'autorisation qui, une fois celle-ci entrée en 
force, peut se prévaloir d'un droit clairement défini, que les éventuels opposants 
ou l'autorité compétente, qui peuvent s'assurer que les travaux, une fois exécutés, 
sont conformes à l'autorisation délivrée (ATA/246/2016 précité consid. 7b). 
 
d. 
Le formalisme excessif, prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst., est réalisé lorsque la 
stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de 
protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la 
réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux 
tribunaux (ATF 135 I 6 consid. 2.1 ; 134 II 244 consid. 2.4.2 ; 130 V 177 


- 22/26 - 
A/1967/2020 
consid. 5.4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2012 du 25 mars 2013 
consid. 3.1). 
 
e. 
En l'espèce, les recourants reprochent à la requérante de n'avoir joint au 
dossier déposé à l'appui de sa requête d'autorisation de construire aucun calcul 
détaillé des rapports de surface et aucun schéma explicatif. 
 
 
Le dossier produit lors du dépôt de la requête d'autorisation de construire 
contient une indication de la SBP totale du projet, résultant de l'addition des SBP 
du premier étage et du rez-de-chaussée. Il contient également un plan de la maison 
rapportant la taille de chacune de ses pièces. Si ces documents et indications ne 
sauraient, certes, satisfaire formellement aux exigences posées par l'art. 9 al. 2 
let. cc RCI, ils ont permis au département de calculer la SBP jugée déterminante 
et de s'assurer du respect des rapports de surface légalement admissibles. Le TAPI 
a également relevé qu'un calcul détaillé accompagné de schémas explicatifs a été 
produit dans le cadre de l'instruction du recours et a permis de lever toute 
ambiguïté en la matière, ce que les recourants ne contestent pas. 
 
 
Contrairement au TAPI, les recourants estiment que le projet soumis à 
autorisation de construire n'est pas précis, dans la mesure où il contiendrait un 
plan cadastral erroné et trompeur (sic), sur lequel le département se serait 
principalement basé pour retenir que le patio n'était pas couvert. Or, ils perdent de 
vue que le projet contenait d'autres plans sur lesquels le département s'est fondé 
pour évaluer le respect des conditions légales et, notamment, déterminer si le patio 
était ouvert. Ils ne peuvent dès lors remettre en cause la précision de l'ensemble du 
projet soumis au département au seul motif que le plan cadastral montrerait – à 
tort selon eux – que la portion nord-ouest de la villa comprendrait un 
renfoncement important, ce d'autant plus que les autres plans versés au dossier 
montrent bien que le patio est bordé d'un mur sur sa façade nord-ouest. Dans ces 
circonstances, les recourants ne sauraient prétendre que ce plan a conduit le 
département à se tromper dans la lecture des autres plans et que la production des 
documents visés par l'art. 9 al. 2 let. cc RCI s'imposait. 
 
 
Le grief d'une violation de l'art. 9 al. 2 RCI sera écarté. 
6) 
 
Les recourants invoquent une violation de l'art. 59 al. 1 et 2 LCI. 
 
a. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant, comme c'est le cas en l'espèce, que l'autorité 
inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner 
si le département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du 
préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d'émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1098/2019 du 25 juin 2019). De 


- 23/26 - 
A/1967/2020 
même, s'agissant des jugements rendus par le TAPI, la chambre administrative 
exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de 
personnes possédant des compétences techniques spécifiques (ATA/373/2016 du 
3 mai 2016 et les références). 
 
b. 
La cinquième zone de construction est une zone résidentielle destinée aux 
villas (art. 19 al. 3 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
 
 
En cinquième zone, la surface de la construction, exprimée en m2 de 
plancher, ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. Cette surface peut 
être portée à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un standard de HPE, 
reconnue comme telle par le service compétent (art. 59 al. 1 LCI). 
 
c. 
Par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport des 
surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la construction hors sol (art. 59 
al. 2 LCI). 
 
 
La directive LCI n° 021-v5 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par 
le département le 1er mars 2013 et modifiée le 29 mai 2019 (https://www.ge.ch/ 
document/4365/telecharger) donne des précisions sur la manière de calculer la 
SBP. Elle mentionne notamment que toute SBP qui est nécessaire à l'accessibilité 
des locaux d'habitation telle que les circulations verticales et horizontales, 
chauffées ou non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré ou non notamment) est à 
prendre en compte (ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 3e). 
 
 
Dans sa jurisprudence, la chambre administrative retient que des locaux 
communs dépourvus de rentabilité doivent être exclus du calcul de la SBP. Il 
convient en revanche de tenir compte d'un hall d'entrée, d'une cage d'escalier ou 
d'une coursive même ouverte lorsque ceux-ci donnent accès à des locaux rentables 
(ATA/97/2019 consid. 3e et les arrêts cités). 
 
d. 
En l'espèce, les recourants estiment que le patio – ainsi que le mur qui le 
borde – doivent être intégrés à la SBP dans la mesure où le premier serait une 
pièce à part entière, intégrée entièrement dans le volume de la construction hors 
sol. Le TAPI a, pour sa part, estimé que tel ne devait pas être le cas car ledit patio, 
bien qu'il s'inscrive dans l'emprise de la villa, n'est pas un espace destiné à 
l'habitation. 
 
 
Il ressort des plans joints au dossier que le patio n'est pas une surface 
couverte et qu'il ne donne pas accès à des locaux d'habitation, dans la mesure où il 
mène uniquement à la toiture. Dans la mesure où il est considéré comme un 
simple passage ouvert ne donnant pas accès à des locaux rentables, c'est à juste 
titre que le TAPI a retenu qu'il ne s'agissait pas d'un espace habitable, sa surface 
(6,77 m2) ne permettant au demeurant pas aux futurs résidants d'en faire un usage 


- 24/26 - 
A/1967/2020 
privatif. Dès lors, le seul fait que le patio s'inscrive dans l'emprise de la villa, ce 
qui n'est plus contesté, ne suffit pas à prendre en compte sa surface dans la SBP. 
Pour ce même motif, il ne se justifie pas non plus, contrairement à ce que 
prétendent les recourants, de prendre en compte dans la SBP la section horizontale 
du mur d'enceinte du patio (0,3 m2). 
 
 
Ce grief sera rejeté. 
7) 
 
Les recourants estiment que la création de vides d'étages ayant pour effet 
d'exclure de la SBP des surfaces (inexistantes) situées au premier étage constitue 
un abus de droit. 
 
a. 
Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit – lorsqu'un 
justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain 
résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière 
apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_124/2017 23 novembre 2017 consid. 4.1). La norme éludée doit alors 
être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner 
(ATF 142 II 206 consid. 2.3 ; 134 I 65 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_124/2017 précité consid. 4.1). Pour être sanctionné, un abus de droit doit 
apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit 
établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de 
soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en 
fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2). 
 
b. 
En zone 5, les vides d’étage (soit la hauteur entre planchers et plafonds) ne 
doivent pas, en règle générale, être inférieurs à 2,40 m (art. 77 al. 1 LCI). Pour les 
pièces dont le plafond suit la pente de la toiture, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, 
la surface habitable est comptée en plein lorsque le vide d’étage est égal ou 
supérieur à 2,40 m et pour moitié lorsqu’il est situé entre 1,80 m et 2,40 m (art. 77 
al. 2 LCI). 
 
 
La loi prévoit ainsi un vide d'étage minimum à respecter mais ne fixe pas de 
limite supérieure. 
 
c. 
La surface liée à un vide d'étage ne doit pas être prise en compte dans le 
calcul de la SBP, dans la mesure où ce vide ne consiste pas dans une surface 
construite (ATA/1017/2014 du 16 décembre 2014 consid. 5). 
 
d. 
En l'espèce, l'espace libre (1,36 m2) sis au rez-de-chaussée et attenant à 
l'escalier conduisant à l'étage a été comptabilisé dans la SBP. En revanche, le 
même espace, situé à l'étage, n'a pas été intégré dans cette dernière. Les surfaces 
du séjour et de la salle à manger sis au rez-de chaussée ont été prises en compte 
dans la SBP, contrairement aux espaces situés à l'étage et résultant des vides 
d'étages surplombant le séjour et la salle à manger (31,5 m2). 


- 25/26 - 
A/1967/2020 
 
 
Ce calcul, effectué par le département puis confirmé par le TAPI, ne prête 
pas le flanc à la critique. En effet, d'une part, la loi ne fixe pas de limite supérieure 
aux vides d'étage. D'autre part, les recourants ne contestent pas le fait que le 
gabarit de la construction est conforme au droit (art. 60 al. 1 et 61 LCI) et il est 
établi que la hauteur de la maison à construire (6,5 m) ne dépasse pas la limite 
légale de dix mètres (art. 61 al. 4 LCI). Dès lors, la création des vides d'étage 
situés au premier étage ne viole aucune disposition légale. Conformément à la 
jurisprudence précitée, il n'y a pas lieu de comptabiliser les surfaces (inexistantes) 
liées à ces vides d'étage dans la SBP dans la mesure où elles ne consistent pas 
dans une surface construite. 
 
 
L'argument tiré de l'abus de droit doit donc être rejeté. 
 
 
Compte tenu de ce qui précède, la SBP du projet litigieux (241,1 m2), qui 
répond à un standard de HPE, n'excède pas 27,5 % de la surface de la parcelle 
devant l'accueillir. Le jugement du TAPI, qui confirme le bien-fondé de la 
délivrance de l'autorisation de construire par le département, est ainsi conforme au 
droit. 
 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
8) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 
solidaire des recourants, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de 
procédure du même montant, à charge des recourants pris solidairement, sera 
allouée à Mme E______ (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 mai 2021 par MM. A______ et B______ 
ainsi que Mmes C______ et D______ contre le jugement du Tribunal administratif de 
première instance du 28 avril 2021 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge solidaire de MM. A______ et B______ 
ainsi que Mmes C______ et D______; 


- 26/26 - 
A/1967/2020 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Mme E______, à la charge de 
MM. A______ et B______ ainsi que Mmes C______ et D______, pris solidairement ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110) le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de 
preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à MM. A______ et B______ ainsi que Mmes C______ et 
D______, à Me Delphine Zarb, avocate de l'intimée, au département du territoire - OAC 
ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :