ge_gerichte · ACJC/1438/2015 · 2014-08-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 novembre 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1530/2013 
ACJC/1438/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 23 NOVEMBRE 2015 
 
Entre 
A______, domiciliée ______, (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 7 août 2014, représentée par CGI CONSEILS, 4, rue de la Rôtisserie, 
case postale 3344, 1211 Genève 3, en les bureaux desquels elle fait élection de domicile 
aux fins des présentes, 
et 
B______, sise ______, Genève, intimée, comparant par Me Laurence CRUCHON, 
avocate, 8, place des Eaux-Vives, 1207 Genève, en l'Étude de laquelle elle fait élection 
de domicile aux fins des présentes. 
 


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C/1530/2013 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 7 août 2014, expédié pour notification aux parties le lendemain, 
le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 14 décembre 2012 à 
B______, pour les locaux commerciaux sis dans l'immeuble ______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit 
que la procédure était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que le congé avait été donné au cours 
d'une procédure dirigée contre A______. Cette procédure s'étant terminée par un 
jugement du Tribunal des baux et loyers faisant droit à certaines des prétentions 
de la locataire, il était exclu que cette dernière ait plaidé, dans la présente 
procédure, au mépris des règles de la bonne foi. Par ailleurs, l'urgence du besoin 
allégué par la bailleresse n'avait pas été établie par l'instruction de la cause. Enfin, 
la mésentente entre les parties ne constituait pas un juste motif car elle avait 
perduré depuis de nombreuses années et le comportement de la bailleresse n'était 
pas exempt de toute critique. 
B. 
a. Par acte expédié le 15 septembre 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : l'appelante ou la bailleresse) forme appel contre ce jugement. Elle 
conclut, principalement, à l'annulation du jugement du Tribunal des baux et loyers 
du 7 août 2014, à ce qu'il soit constaté que le congé notifié le 14 décembre 2012 
avec effet au 30 juin 2013 est valable et à ce qu'il soit constaté que l'intimée n'a le 
droit à aucune prolongation de bail. 
 
A______ considère que le jugement querellé est incomplet ou partiellement 
inexact. Dans le cadre de la procédure en réduction de loyer, en exécution de 
travaux et en paiement entamée par B______, le 23 décembre 2010, enrôlée sous 
le numéro de cause C/1______, la locataire n'avait obtenu que la somme de 
766 fr. 35 sur les 16'337 fr. 70 sollicités, soit 4,69% de ce qui était demandé. 
Le Tribunal n'avait par ailleurs pas retenu que l'appelante avait renoncé à faire 
appel du jugement ayant mis un terme à cette procédure pour des motifs financiers 
et non parce qu'elle considérait que ce jugement était correct. Si le Tribunal avait 
pris en considération cet état de fait, il aurait retenu que la locataire avait plaidé au 
mépris des règles de la bonne foi et aurait ainsi validé le congé litigieux. 
Concernant la mésentente entre les parties, le Tribunal n'avait pas relevé qu'elle 
avait atteint son pic après l'audience d'enquêtes du 6 décembre 2012, lors de 
laquelle l'administratrice de la société locataire avait été entendue. Les propos 
tenus par le fils de A______, C______, n'avaient par ailleurs pas été relatés par le 
Tribunal de manière exacte, en ce sens que l'ouverture projetée de la sandwicherie 
ne s'était décidée qu'au moment où ce dernier s'était retrouvé au chômage, soit au 
moment de la résiliation. Au surplus, le jugement querellé était critiquable car il 
retenait que le comportement de A______ n'était pas exempt de tout reproche, 


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alors que cette dernière était dans son bon droit en continuant à se parquer là où 
elle laissait sa voiture, ayant obtenu gain de cause dans le cadre de la procédure 
traitant de ce point. En conséquence, c'est à tort que le Tribunal avait jugé que la 
mésentente entre les parties ne saurait empêcher l'application de l'art. 271a al. 1 
let. d CO, l'art. 271a al. 3 CO devant trouver application. Enfin, l'appelante 
s'opposait à ce que l'intimée bénéficie d'une prolongation du bail, aux motifs que 
l'intimée ne faisait pas valoir d'arguments autres que ceux que les inconvénients 
liés à toute résiliation de bail, qu'elle était liée à une autre société gérant des 
pressings, pouvant ainsi trouver à employer ses collaboratrices, et finalement que 
la bailleresse avait un besoin urgent de récupérer les locaux afin que son fils 
puisse au plus vite ouvrir la sandwicherie et se mettre à son compte. 
 
A l'appui de son écriture, l'appelante produit trois pièces nouvelles, à savoir une 
ordonnance du 20 août 2014 du Tribunal de première instance, un jugement du 
3 juillet 2014 du Tribunal de police, ainsi qu'un arrêt de la Chambre pénale de 
recours de la Cour de justice du 17 juillet 2014. L'ordonnance du 20 août 2014 
concerne une procédure introduite par le locataire de la parcelle n° ______, 
propriété de D______, à l'encontre de A______, en cessation du trouble de la 
possession, dans la mesure où cette dernière occupait régulièrement des places de 
stationnement dont il était locataire. Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal 
de première instance a jugé que la zone litigieuse était un fond ouverte au public, 
dans la mesure où elle permettait l'accès à des commerces. Ainsi, le requérant, qui 
serait titulaire d'un contrat de bail portant sur l'emplacement litigieux, n'était pas 
légitimé à empêcher A______, ni toute autre personne, de stationner sur 
l'emplacement litigieux. Il ressort par ailleurs du jugement du Tribunal de police 
du 3 juillet 2014 que A______ a été acquittée des faits qui lui avaient été 
reprochés par ordonnances pénales du 11 avril 2012, soit d'avoir circulé et 
stationné un véhicule sur un terrain privé. Enfin, l'arrêt de la Chambre de recours 
de la Cour de justice du 17 juillet 2014 admet le recours ayant été interjeté par 
A______ à l'encontre d'une ordonnance de classement rendue par le Ministère 
public le 24 mars 2014, annule l'ordonnance, et renvoie la procédure au Ministère 
public afin qu'il engage l'accusation à l'encontre de trois gendarmes du chef d'abus 
d'autorité au sens de l'article 312 CP. 
 
b. Dans sa réponse du 17 octobre 2014, B______, (ci-après : «B______» ou 
l'intimée ou la locataire) conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses 
conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
Le congé litigieux est un congé ordinaire, qui a été donné au cours d'une 
procédure opposant les parties et dans laquelle B______ n'a pas procédé au mépris 
des règles de la bonne foi, de sorte que l'art. 271a al. 1 let. d CO est applicable. 
S'agissant du besoin propre urgent invoqué par A______, il n'a pas été démontré. 
Le fils de celle-ci, C______, qui s'est effectivement trouvé au chômage lors de la 
notification du congé litigieux en décembre 2012, n'a pas fait état d'une 


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impossibilité ou d'une extrême difficulté à se réinsérer professionnellement, la 
seule voie envisageable sur le plan professionnel n'étant pas une activité 
indépendante. Par ailleurs, C______ a déclaré qu'il réfléchissait à la perspective 
d'une activité indépendante depuis plusieurs années déjà, soit avant la résiliation 
de son contrat de travail. En outre, l'insatisfaction professionnelle de E______, le 
mari de A______, perdure depuis des années. Ainsi, aucun projet constituant un 
réel besoin urgent n'est avancé par A______. La mésentente constante entre les 
parties depuis plusieurs années ne saurait par ailleurs constituer un juste motif. 
Subsidiairement, il se justifierait d'octroyer à B______ une pleine et entière 
prolongation de six ans, au motif que le congé la placerait dans une situation très 
pénible, que la locataire a effectué des recherches de nouveaux locaux, que la 
résiliation de bail et le fait de devoir déplacer le parking auraient des 
conséquences financières importantes, ce qui placerait la société en difficulté, que 
le marché est peu favorable à la location à destination d'exploitation de pressings, 
que A______ n'a démontré aucune véritable urgence à l'appui du congé, que la 
locataire exploite un pressing dans les locaux litigieux depuis de très nombreuses 
années et qu'elle devrait congédier des employés pour le cas où elle ne pourrait 
trouver à les replacer. 
 
A l'appui de sa réponse, l'intimée produit un article du 17 octobre 2014 de la 
Tribune de Genève relatif à la procédure pénale entamée par A______ à l'encontre 
de trois agents de police ayant fait procéder à l'enlèvement de sa voiture, parquée 
devant son commerce. 
 
c. A______ n'a pas fait usage de son droit de répliquer. 
 
d. Les parties ont été avisées le 14 novembre 2014 de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Par contrat de bail à loyer du 11 juillet 1997, F______, alors propriétaire de 
l'immeuble sis ______ à Genève, a remis à bail à la société B______ une arcade 
de 40 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble précité. 
 
B______ exploite dans ces locaux un établissement à l'enseigne intitulée 
«______». 
 
Le bail a débuté le 1er juillet 1997 avec pour première échéance le 30 juin 2002. Il 
s'est ensuite renouvelé d'année en année. 
 
Le loyer initial a été fixé à 1'600 fr. par mois, charges non comprises. 
 
En novembre 1998, A______ est devenue propriétaire de l'immeuble sis ______. 


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b. Dans un jugement du 6 janvier 2009, le Tribunal des baux et loyers a constaté 
que le système de ventilation/chauffage que B______ avait fait installer sur le toit 
de l'immeuble faisait partie intégrante du contrat liant celle-ci à A______, a 
condamné cette dernière à faire procéder à l'enlèvement de cette installation et à 
procéder à sa réinstallation une fois les travaux en toiture achevés, et a condamné 
A______ à procéder à l'installation d'un chauffage provisoire pendant la durée des 
travaux ou à l'installation d'une climatisation provisoire également pendant la 
durée des travaux. 
 
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de cause C/2______. 
 
c. Durant cette procédure, soit en date du 11 décembre 2007, A______ a notifié 
un avis de résiliation à B______, invoquant son besoin propre, pour elle-même et 
pour son époux. Ce congé a été contesté et annulé par décision n° ______ du 
7 juillet 2008 rendue par la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers, dans la mesure où il avait été notifié en cours de procédure (cause 
C/3______). 
 
d. Le 19 mars 2010, le Ministère public a classé en opportunité une procédure 
pénale ouverte suite à la plainte de A______ à l'encontre de G______ pour une 
altercation intervenue au sujet de places de parking situées sur la parcelle 
n° ______, sise ______, en face de la parcelle n° ______, propriété de A______ 
sise ______. 
 
e. En date du 23 décembre 2010, B______ a saisi la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers d'une requête en réduction de loyer, en exécution de 
travaux et en paiement à l'encontre de A______ (cause C/4______). 
 
Dans son jugement du 28 mai 2013, le Tribunal des baux et loyers a considéré que 
le dysfonctionnement du système de ventilation/chauffage dont se plaignait la 
locataire n'était pas constitutif d'un défaut, dans la mesure où la locataire ne l'avait 
pas établi. Les pannes d'électricité en revanche constituaient un défaut. Ainsi, une 
réduction de loyer de 75% a été octroyée pour ce défaut, à partir de la date de 
l'avis des défauts, soit le 26 octobre 2010, et ce jusqu'au 1er novembre 2010. Par 
ailleurs, s'agissant des dommages et intérêts réclamés par la locataire, le Tribunal 
a condamné A______ à rembourser à B______ des factures portant 
respectivement sur les sommes de 211 fr. 95 et 274 fr. 40 avec intérêts moratoires 
à 5%. Enfin, le Tribunal a ordonné à A______ de remettre à B______ un jeu de 
clés permettant à cette dernière d'avoir accès au tableau électrique. 
 
f. Par avis de résiliation du 14 décembre 2012, A______ a résilié le bail de 
B______ avec effet au 30 juin 2013, invoquant le motif suivant : «besoin propre 
urgent et justes motifs». La lettre accompagnant l'avis de résiliation indiquait que 
le contrat de travail du fils de A______ avait été résilié et que ce dernier souhaitait 


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exploiter l'arcade avec son père. Le congé était «également motivé par la grave 
mésentente entre les parties, ce qui [constituait] un cas de justes motifs». 
 
g. Par requête déposée le 8 avril 2013, déclarée non conciliée le 26 mars 2013, 
B______ a conclu principalement à l'annulation du congé et subsidiairement à une 
pleine et entière prolongation de bail de six ans échéant au plus tôt le 
30 juin 2019. Elle expliquait que A______ n'avait pas mentionné que le besoin 
propre invoqué était urgent et que le congé était adressé en représailles. 
 
h. Dans sa réponse du 30 mai 2013, A______ a conclu à la validité du congé du 
14 décembre 2012 et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée à 
B______. 
 
Le fils de A______ venant de perdre son emploi, le besoin invoqué était urgent, ce 
qui ressortait de l'avis de résiliation et de la lettre d'accompagnement. Si le besoin 
n'était pas nouveau, il était devenu urgent dans la mesure où le fils de A______ 
avait perdu son emploi. Par ailleurs, malgré la grave mésentente entre les parties, 
le congé n'était pas une mesure de représailles. 
 
i. Lors de l'audience de débats du 17 octobre 2013, le Tribunal a entendu E______ 
et A______. 
 
A______ a confirmé son besoin de reprendre possession des locaux. Son souhait 
ainsi que celui de son mari de reprendre les locaux existaient déjà auparavant mais 
s'étaient concrétisés par le fait que leur fils avait été licencié pour fin novembre 
2012. Celui-ci avait retrouvé un emploi depuis fin mai 2013 dans le canton de 
Vaud, mais le projet d'ouvrir un café-sandwicherie restait d'actualité. Le mari de 
A______ était toujours employé à 100% des CFF. Il bénéficiait d'horaires 
irréguliers et son salaire s'élevait toujours à environ 4'200 fr. par mois. Un plan 
financier pour l'activité indépendante envisagée dans les locaux litigieux avait été 
établi, et s'agissant des horaires d'ouverture, il était prévu d'ouvrir tôt le matin et 
de fermer tôt en fin de journée. Le deuxième motif du congé résidait dans les 
rapports conflictuels avec la locataire. 
 
G______ a indiqué que ses rapports avec A______ étaient conflictuels, mais que 
cette dernière était responsable de la situation. Elle a expliqué être locataire de 
deux places de parking sises en face des locaux litigieux sur lesquelles A______ 
persistait à se garer. 
 
A ce sujet, A______ a expliqué qu'elle considérait que G______ n'avait pas le 
droit de privatiser ces places même si elle en était locataire. G______ a expliqué 
être rémunérée par B______ à raison de 50% pour son activité dans le pressing de 
______ et 50% pour son activité dans celui des Pâquis. Deux autres personnes 
étaient également employées à plein temps dans le pressing exploité dans les 
locaux litigieux. Enfin, des recherches de locaux de remplacement avaient été 


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effectuées, G______ s'étant inscrite pour une arcade ______. Malheureusement, il 
était difficile de trouver des arcades de remplacement dans la mesure où les 
propriétaires des immeubles concernés ne souhaitaient pas louer d'arcades à 
destination d'un pressing. 
 
j. Lors de l'audience de débats du 30 janvier 2014, le Tribunal a procédé à 
l'audition de H______ et I______. 
 
H______, neveu de G______, a déclaré qu'il travaillait dans une régie. Il avait été 
contacté par sa tante à deux ou trois reprises pour savoir si la régie auprès de 
laquelle il travaillait avait des locaux commerciaux à louer d'une superficie de 40 
à 60 m2. Tel n'était pas le cas, mais s'il entendait parler de locaux de 
remplacement il la tiendrait informée. Peu de locaux commerciaux existaient sur 
le marché. 
 
I______, propriétaire de l'immeuble voisin de celui de A______ jusqu'en 
septembre 2013, a indiqué qu'il louait à G______ une ou plusieurs places de 
parking sur sa parcelle. Il a expliqué que A______ était en litige «avec tout le 
monde dans le quartier». Il était au courant d'un litige entre les parties au sujet de 
l'occupation de places de parking. A______ avait déposé une plainte pénale contre 
lui pour violation de domicile, dans la mesure où alléguant être chez elle, elle 
considérait occuper légitimement les places de parking situées sur la parcelle de 
ce dernier et louées à des locataires. Il a exposé que A______ harcelait ses 
locataires et ses voisins. Il a remis une copie du plan cadastral des lieux au 
Tribunal. Il a expliqué que la parcelle ______ sur ce plan était celle qui 
appartenait à sa société, ______, et que la parcelle ______ appartenait à A______. 
Les places de parking situées sur sa parcelle, en bordure de celle-ci, étaient 
régulièrement occupées par A______, alors même que celle-ci disposait d'une 
place sur la parcelle lui appartenant. I______ a déclaré avoir vendu sa parcelle en 
septembre 2013, s'étant néanmoins engagé vis-à-vis du nouveau propriétaire à 
l'assister en cas de besoin dans le cadre de litiges qui l'opposeraient à A______. 
Une plainte avait été déposée auprès de la Police en décembre 2013 à l'encontre 
de A______, qui continuait à se garer sur son ancienne parcelle. 
 
k. Lors de l'audience de débats du 10 avril 2014, J______, l'administratrice de 
B______, a déclaré que B______ exploitait deux pressings, l'un à l'avenue ______ 
et l'autre aux Pâquis, chacun d'eux occupant deux personnes salariées. Si le 
pressing de ______ devait fermer, il ne serait pas possible d'engager son personnel 
dans le pressing des Pâquis. G______ l'avait tenue informée de ses recherches de 
locaux, qui n'avaient pour le moment pas abouti, notamment en raison du fait 
qu'un grand nombre de bailleurs ne souhaitait pas l'exploitation d'un pressing dans 
leur immeuble. Les deux pressings de B______ généraient au total un chiffre 
d'affaires de 450'000 fr. à 500'000 fr., montant se répartissant environ par moitié 
pour chacun d'eux. Il n'existait pas de lien entre B______ et I______, si ce n'était 


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que l'une avait parfois confié des travaux en sous-traitance à l'autre et 
inversement. F______, l'époux de G______, était directeur du magasin de 
I______ à Carouge. Ce magasin ne pouvait pas engager les deux employés de 
______ car il n'y avait pas un chiffre d'affaires suffisant. Le coût minimum, d'un 
peu plus de 100'000 fr., pour un déménagement, représenterait près de la moitié 
du chiffre d'affaires annuel du pressing de ______, ce qui aurait inévitablement 
des répercussions financières sur la société B______ qui aurait alors des 
problèmes de liquidités. 
 
C______, le fils de E______ et A______, a expliqué au Tribunal qu'il occupait un 
emploi de comptable junior dans une société dans le canton de Vaud, pour un 
salaire mensuel de 5'000 fr. bruts. Il a exposé qu'il envisageait de travailler avec 
son père pour gérer ensemble une sandwicherie à titre d'indépendants. Dans son 
emploi, il subissait beaucoup de stress et de pression et passait toute la journée 
devant son ordinateur. Il préférerait travailler en famille, à son compte, en étant 
moins stressé. Cela faisait plusieurs années qu'il réfléchissait et qu'il discutait 
notamment avec sa sœur d'une éventuelle activité indépendante. Toutefois, un tel 
projet s'était concrétisé lorsqu'il avait perdu son emploi et était au chômage. A ce 
moment-là, il avait beaucoup discuté avec sa famille, ce qui lui avait donné envie 
de réaliser le projet. Il était prévu d'ouvrir sept jours sur sept et de se relayer son 
père et lui pour travailler en alternance le matin et l'après-midi. Sur le plan 
financier, il était prévu de réaliser un bénéfice net annuel d'au minimum 100'000 
fr. La famille escomptait une bonne fréquentation du commerce, étant précisé qu'il 
y avait plusieurs écoles à proximité dont deux collèges à moins de 800 mètres. 
Pour transformer les locaux actuellement occupés par le pressing, il faudrait 
certainement procéder à quelques aménagements et travaux de peinture, ainsi 
qu'installer un coin cuisine, les coûts liés à ces travaux d'aménagement n'ayant pas 
été évalués et inclus dans le plan financier du projet. C______ n'était pas au 
courant des autorisations administratives nécessaires pour l'activité envisagée. La 
famille se renseignerait à ce sujet lorsque le projet se serait concrétisé. Les 
investissements pour le lancement de l'activité seraient fournis par ______ et 
A______. 
 
Quant à E______, l'époux de A______, il a confirmé qu'il travaillait depuis vingt-
sept ans pour les CFF comme serveur au wagon-restaurant et qu'il réalisait un 
revenu brut de 4'260 fr. par mois. Il souhaitait changer d'activité car il y a avait eu 
beaucoup de changements dans son emploi et qu'il devait accomplir plus de tâches 
qu'auparavant pour le même salaire. Il avait beaucoup de stress, ce qu'il supportait 
mal. D'autre part, il avait des horaires irréguliers, commençant parfois avant 
6 heures du matin et terminant parfois à 23 heures 15. Il lui arrivait de travailler le 
week-end. Il était de plus en plus mécontent de son emploi aux CFF et lorsque son 
fils avait perdu son emploi, la famille avait pensé à monter un projet ensemble, 
soit utiliser les locaux loués à B______ pour ouvrir une sandwicherie-crêperie 


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avec vente de boissons sans alcool. La famille avait évalué le chiffre d'affaires à 
réaliser entre 100'000 fr. et 180'000 fr. par année, les horaires d'ouverture 
envisagés étant de 6 heures 30 à 18 heures, y compris le samedi, ainsi que les 
dimanches matins, ce qui était préférable à son emploi actuel. Les travaux de 
transformation des locaux seraient financés par des investissements à hauteur de 
50'000 fr. grâce aux économies constituées par E______ et A______. 
 
l. Par plaidoiries écrites du 23 mai 2014, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in 
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd. 2013, n° 9 ad 
art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1, 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1 et 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). Quant au 
dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur 
litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer 
à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 
9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 


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1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, charges non comprises, s'élève à 
19'200 fr. 
 
Ainsi, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 
voie de l'appel est ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n° 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n° 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n° 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, les pièces produites tant par l'appelante que par l'intimée sont 
postérieures à l'envoi par les parties de leurs plaidoiries finales écrites au Tribunal. 
La Cour considère donc que ces pièces sont recevables. 
3. 
3.1 Dans un premier moyen, l'appelante soutient que le congé litigieux, donné au 
cours d'une procédure litigieuse opposant les parties, est valable car l'intimée a 
procédé au mépris des règles de la bonne foi. 
3.1.1 En vertu de l'article 271a al. 1 let. d CO, le congé est annulable lorsqu'il est 
donné par le bailleur, notamment pendant une procédure de conciliation ou une 
procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au 
mépris des règles de la bonne foi. 
 
Il s'agit ici d'une forme particulière du congé de représailles (cf. art. 271a al. 1 
let. a CO), donné en cours de procédure judiciaire (CONOD, Commentaire 
pratique, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n° 24 ad art. 271a CO). Le législateur a 
voulu garantir au locataire la possibilité de saisir librement les juridictions 
chargées de résoudre les litiges de bail à loyer. Le bailleur ne doit pas pouvoir 
mettre fin à une procédure qui l'ennuie, par une simple résiliation du bail. La 
protection est limitée dans le temps, pour la durée de la procédure (LACHAT, 
op. cit., p. 746). 
 
Le locataire est protégé contre les congés donnés pendant les procédures de 
conciliation et les procédures judiciaires ultérieures. Peu importe que le locataire 
soit demandeur ou défendeur. Peu importe également l'objet de la procédure 


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(opposition à une hausse de loyer; demande d'exécution de travaux, contestation 
relative aux frais de chauffage et d'eau chaude, constatation de la nullité d'une 
transaction couplée, etc.), pour autant que cette procédure soit en relation avec le 
bail. Cette dernière condition doit être interprétée largement (LACHAT, op. cit., 
p. 746). 
La protection commence avec la saisine de l'autorité de conciliation ou du juge. 
Elle se termine lorsqu'un jugement définitif est entré en force ou qu'une 
transaction judiciaire intervient (CONOD, op. cit., n° 27-28 ad art. 271a CO). 
Le congé est donné en cours de procédure s'il est reçu par le locataire après le 
début et avant la fin de celle-ci; peu importe qu'il soit notifié pour une échéance 
postérieure à la fin de la procédure. Le locataire n'est pas tenu de démontrer un 
lien de causalité entre la procédure et la résiliation. Le congé est toujours réputé 
abusif tant que dure le procès, même si le bailleur donne le congé de bonne foi 
(LACHAT, op. cit., p. 747; CONOD, op. cit., n° 29 ad art. 271a CO). 
Le législateur a toutefois permis au bailleur de renverser cette présomption dans 
les six cas mentionnés à l'art. 271a al. 3 CO. Le bailleur assume le fardeau de la 
preuve. S'il parvient à établir que le congé remplit les conditions de l'une de ces 
six hypothèses, l'art. 271a al. 1 let. d CO ne trouve pas application (ATF 131 III 
33, consid 3; LACHAT, op. cit., p. 748). 
La protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO est accordée indépendamment de l'issue 
de la procédure. Le locataire qui, en définitive, perd son procès est protégé, à 
moins qu'il n'ait introduit la procédure au mépris des règles de la bonne foi. 
La faute du locataire doit ici confiner à l'abus de droit (LACHAT, op. cit., p. 749; 
CONOD, op. cit., n° 32 ad art. 271a CO, p. 1043). 
3.1.2 En l'espèce, le congé litigieux a été notifié le 14 décembre 2012. 
A cette date, une procédure opposant les parties était en cours devant le Tribunal 
des baux et loyers. 
En effet, par requête du 23 décembre 2010, l'intimée a assigné l'appelante devant 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en réduction de loyer, 
en exécution de travaux ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts et en 
remboursement de diverses factures. 
Cette procédure a donné lieu à un jugement, rendu le 28 mai 2013, par lequel le 
Tribunal des baux et loyers a admis partiellement les prétentions de l'intimée. 
 
Certes, le Tribunal des baux et loyers n'a pas fait droit à toutes les requêtes de 
l'intimée, mais à une partie seulement. Cela étant, ce seul fait ne saurait conduire 
la Cour à estimer que l'intimée a procédé au mépris des règles de la bonne foi, la 


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protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO étant accordée indépendamment de l'issue 
du procès. 
 
Dès lors, l'art. 271a al. 1 let. d CO trouve application et le congé notifié le 
14 décembre 2012 est présumé contraire à la bonne foi, présomption que la 
bailleresse n'est pas parvenue à renverser. 
 
3.2 Dans un second moyen, l'appelante soutient qu'à considérer que l'art. 271a al. 
1 let. d CO trouve application, le congé doit être validé, dans la mesure où elle a 
fait valoir son besoin urgent ainsi que des justes motifs. 
 
3.2.1 A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié pendant une 
procédure judiciaire en rapport avec le bail est néanmoins valable s'il est motivé 
par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-
mêmes les locaux loués. 
Selon la jurisprudence, ce besoin ne suppose pas une situation de contrainte ni un 
état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres 
raisons, on ne puisse pas exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage des locaux 
remis à bail. Son besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être 
évaluée non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré 
(ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; 118 II 50 consid. 3c et d p. 54). 
 
Un véritable état de contrainte ou de nécessité n'est pas requis, pourvu que le 
motif de récupérer le logement ait objectivement une certaine importance (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3.2). 
 
La notion du besoin urgent est la même aux articles 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 
let. a et 272 al. 2 let. d CO (ATF 118 II 50 consid. 3a). 
 
Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité 
déterminants selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou 
de ses proches parents ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4). 
 
Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir 
l'existence d'un besoin urgent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_23/2009 du 24 mars 
2009 consid. 3.1). 
 
3.2.2 En l'occurrence, les auditions des deux personnes directement concernées, à 
savoir E______ et C______, soit respectivement l'époux et le fils de l'appelante, 
ont certes permis de confirmer l'existence de leur volonté d'occuper les locaux et 
d'y ouvrir une sandwicherie mais non le caractère urgent du besoin allégué par 
l'appelante. 


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E______ a en effet déclaré qu'il travaillait de longue date auprès des CFF et qu'il 
souhaitait changer d'activité car il devait supporter beaucoup de changement dans 
son emploi, qu'il devait subir du stress, ce qu'il supportait mal, et des horaires 
irréguliers, terminant parfois tard le soir. Même si ces éléments plaident en faveur 
de l'existence d'un besoin propre, ils ne sauraient être suffisants pour fonder 
l'urgence d'un tel besoin. Subir des changements et du stress dans son emploi ainsi 
que des horaires irréguliers en tant qu'employé des CFF est en effet le lot 
quotidien de bon nombre de personnes. Par ailleurs, rien n'indique que E______ 
ne subirait pas ces inconvénients en réalisant le projet allégué. Ainsi, aucun motif 
ne permet ici de conclure que l'on ne peut exiger de E______ qu'il ne renonce 
temporairement à l'usage des locaux remis à bail par l'appelante. 
 
Pour ce qui est de C______, le fils de l'appelante, il avait certes perdu son emploi 
lorsque le congé a été notifié. Cela étant, il n'a fait qu'indiquer au Tribunal que la 
période de chômage lui avait donné l'envie de réaliser le projet, sans expliquer 
pour quelles raisons la réalisation du projet serait une véritable nécessité. Ainsi, la 
Cour considère que l'on peut raisonnablement exiger de lui qu'il renonce 
temporairement à la mise en œuvre du projet. 
 
Enfin, il y a lieu d'ajouter que l'appelante elle-même n'a pas été claire concernant 
l'urgence du besoin allégué. D'une part, elle n'a fait que confirmer, lors de son 
audition devant le Tribunal, son besoin de reprendre possession des locaux pour 
les mettre à disposition de son mari ainsi que de son fils afin que ceux-ci puissent 
y ouvrir un café-sandwicherie, sans faire état du caractère urgent de son besoin. 
D'autre part, si l'avis de résiliation mentionne, sous la rubrique «remarques 
éventuelles», que le «besoin propre urgent» fonde la résiliation de bail, la lettre 
accompagnant ledit avis ne fait qu'indiquer que le fils de l'appelante a vu son 
contrat de travail résilié et souhaite exploiter l'arcade avec son père, à l'exclusion 
de toute mention du caractère urgent du besoin allégué. 
 
Au surplus, la faisabilité du projet n'a pas été établie, étant précisé que C______ a 
exposé au Tribunal qu'il n'était pas au courant des autorisations administratives 
nécessaires pour l'activité envisagée et que les coûts liés aux travaux 
d'aménagements n'avaient pas été évalués et inclus dans le plan financier du 
projet. 
 
Au vu de ce qui précède, l'appelante a échoué à démontrer l'urgence du besoin 
propre allégué. 
 
3.2.3 A teneur de l'art. 271a al. 3 let. e CO, le congé signifié pendant une 
procédure judiciaire en rapport avec le bail est néanmoins valable s'il est donné 
pour de justes motifs (art. 266g CO). 


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C/1530/2013 
 
Selon l'art. 266g al. 1 CO, chacune des parties peut résilier le bail à n'importe quel 
moment en observant le délai de congé légal si, pour de justes motifs, l'exécution 
du contrat lui devient intolérable. 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est indispensable que le destinataire 
de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une 
résiliation ordinaire, mais que le résiliant veut mettre fin au contrat pour de justes 
motifs (ATF 92 II 184 consid. 2b/aa et 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 
consid. 2.3); l'allégation ultérieure de justes motifs dans la procédure ne peut pas 
valider une résiliation pour justes motifs qui n'a pas été donnée (arrêts du Tribunal 
fédéral 4C.202/1994 déjà cité consid. 2b/bb et 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 
consid. 2.3). 
 
Dans une affaire récente, la Cour de justice a considéré, se fondant sur la 
jurisprudence sus évoquée, qu'un congé qui avait été donné pour l'échéance 
contractuelle, dans le respect du préavis contractuel, sans aucune référence à l'art. 
266g CO ou à de justes motifs, était un congé ordinaire qui ne pouvait être 
converti en un congé extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO, faute pour la 
bailleresse d'avoir notifié un congé extraordinaire sur cette base (ACJC/928/2014 
consid. 3.5). 
L'art. 266g CO est un cas d'application de la théorie de l'imprévision ou "clausula 
rebus sic stantibus" : dans les contrats de durée, il faut prendre en considération la 
survenance d'événements extraordinaires, non prévus à l'origine par les parties 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 699). 
Les justes motifs de l'art. 266g CO sont des circonstances exceptionnelles, 
inconnues et imprévisibles lors de la conclusion du contrat, qui rendent la 
poursuite du bail intolérable, et qui ne résultent pas d'une faute du bailleur 
(LACHAT, op. cit., p. 700). 
Ces circonstances doivent objectivement revêtir une certaine gravité. Celle-ci se 
mesure en comparant la situation actuelle et celle existant au moment de la 
conclusion du contrat. De plus, les motifs invoqués par le bailleur ne doivent pas 
avoir existé, ni avoir été prévisibles le jour de la conclusion du bail (LACHAT, 
op. cit., p. 700). 
Enfin, les justes motifs doivent être durables. Des événements passagers, fussent-
ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée (LACHAT, op. cit., p. 700). 
Ils peuvent résider dans la situation générale, dans la personne du bailleur, dans la 
personne du locataire (LACHAT, op. cit., p.700). 
En raison des justes motifs invoqués, la poursuite du bail doit devenir intolérable 
pour le bailleur (LACHAT, op. cit., p. 701) 


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C/1530/2013 
Pour décider s'il en est ainsi, il faut procéder à une appréciation objective de la 
situation, en équité (art. 4 CC) et de cas en cas. Le point de vue personnel du 
bailleur n'est pas déterminant. Par exemple, il ne suffira pas que les loyers perçus 
lui paraissent trop bas ou qu'ils compromettent sa situation financière (LACHAT, 
op. cit., p.698-701; TERCIER, Les contrats spéciaux, Zurich, 2009, nos 1856 et ss; 
ENGEL, Contrats de droit suisse, 2000, Berne, p. 174). 
La péjoration de la situation financière personnelle d'un bailleur ne constitue pas 
un juste motif de résiliation anticipée du bail (WESSNER, in BOHNET/MONTINI, 
Droit du bail, Commentaire pratique, no 26 ad art. 266g CO). 
 
3.2.4 En l'espèce, l'on ne saurait appliquer, comme le propose l'intimée, la 
jurisprudence selon laquelle un congé ordinaire ne saurait être converti en congé 
extraordinaire, car l'appelante a immédiatement indiqué, dans le courrier 
accompagnant l'avis de résiliation litigieux, qu'elle se prévalait de la «grave 
mésentente entre les parties, ce qui [constituait] un cas de justes motifs». 
 
Ainsi, il convient d'examiner si la mésentente existant entre les parties est 
constitutive d'un juste motif au sens de l'art. 266g CO. 
 
Si l'appelante reconnaît que la mésentente persiste entre les parties depuis 
plusieurs années, elle allègue néanmoins que celle-ci aurait atteint «un pic» juste 
avant la notification du congé litigieux suite à la tenue d'une audience d'enquêtes 
dans le cadre de la procédure parallèle en cours, ce que l'intimée n'admet pas. 
 
Cela étant, la question de savoir à quel moment le juste motif allégué est survenu 
peut rester indécise car l'appelante n'a en l'état pas démontré que la mésentente 
entre les parties était suffisamment grave pour justifier une résiliation pour juste 
motif fondée sur l'art. 266g CO. 
 
En particulier, la Cour relève que l'appelante a décrit, lors de son audition, ses 
rapports avec l'intimée comme étant «conflictuels», sans indiquer que la 
continuation du bail serait insupportable en raison de la relation conflictuelle 
qu'elle entretenait avec la locataire. 
 
Par ailleurs, d'un point de vue objectif, l'instruction du dossier n'a apporté aucun 
élément à ce point extraordinaire et imprévisible qu'il justifierait une résiliation 
extraordinaire. 
 
Ainsi, l'appelante n'a pas démontré l'existence d'un motif justifiant une résiliation 
basée sur l'art. 266g CO. 
 
3.3 Partant, l'art. 271a al. 1 let. d CO est applicable et le jugement entrepris doit 
être confirmé. 


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C/1530/2013 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 septembre 2014 par A______ contre le 
jugement JTBL/872/2014 rendu le 7 août 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/1530/2013-4 OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Ivo BUETTI, 
juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; 
Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).