ge_gerichte · ACJC/416/2021 · 2021-04-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 avril 2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6520/2019 
ACJC/416/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU LUNDI 29 MARS 2021 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par la 20ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 17 juin 2020, comparant par 
Me Vadim NEGRESCU, avocat, DNZ Avocats, Rue Robert-Céard 6, 1204 Genève, en 
l'Étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
B______ SA, sise ______ (ZG), intimée, comparant par Me Guerric CANONICA, 
avocat, Canonica Valticos de Preux & Associés, Rue Pierre-Fatio 15, Case postale 
3782, 1211 Genève 3, en l'Étude duquel elle fait élection de domicile. 
 
 
 


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C/6520/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/7518/2020 du 17 juin 2020, reçu le 18 juin 2020 par les 
parties, le Tribunal de première instance (ci-après: le Tribunal) a débouté 
"C______" de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais 
judiciaires à 6'000 fr., les a compensés avec les avances effectuées, mis à la 
charge de "C______", condamné celle-ci à payer à D______ SA la somme de 300 
fr. (ch. 2) ainsi que celle de 7'000 fr. à titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 18 août 2020 au greffe de la Cour de justice, "C______" 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à la 
condamnation de la D______ SA à lui payer 60'000 fr. avec intérêts à 5% l'an à 
compter du 30 avril 2018, avec suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle 
conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction et nouveau jugement, 
avec suite de frais et dépens. 
b. B______ SA, anciennement D______ SA, conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et dépens. 
c. "C______" a répliqué le 2 décembre 2020, persistant dans ses conclusions 
d'appel. 
d. Par avis du 14 janvier 2021, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger, B______ SA ayant indiqué qu'elle n'entendait pas dupliquer. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure: 
a. A______ a créé l'entreprise individuelle C______ en 2013, dont le but était le 
courtage immobilier. 
C______ a été radiée le ______ 2020 du Registre du commerce, suite à la 
cessation de son exploitation. 
b. D______ SA (ci-après: D______ SA), était une société anonyme active dans le 
domaine immobilier, notamment dans le courtage et la promotion immobilière 
(achat et vente), et dont E______ était le directeur. 
En mai 2020, D______ SA est devenue B______ SA. 
c. F______ SA est une société active dans la promotion et le développement 
d'opérations et de constructions immobilières. 
E______ en est le directeur. 
d. G______ était propriétaire d'une villa sise 1______ à H______ (VD). 


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e. En novembre 2016, G______ a confié la vente de sa maison à A______. 
f. A______ a ensuite pris contact avec E______ - qu'il connaissait depuis 2002 
pour avoir travaillé dans la même société - en vue d'une promotion immobilière 
sur le terrain de G______. 
g. En décembre 2016, A______ et E______ ont visité la parcelle de G______. La 
construction de deux villas a été envisagée sur celle-ci. 
h. E______ a initialement décidé de s'entourer de la société I______ SA pour ce 
projet. 
i. Dans ce cadre, une réunion s'est tenue le 10 janvier 2017 dans les locaux de 
D______ SA, en présence de E______, A______, J______ pour I______ SA, 
promoteur immobilier, K______, architecte, et L______, collaborateur de 
E______. 
j. Le procès-verbal de la séance du 10 janvier 2017, intitulée "I______ SA et 
C______", indiquait notamment ce qui suit: 
"Promotions: 1______ à H______: 
En co-promotion avec I______ SA. 
Affaire apportée par C______. 
Construction de 2 villas 
Conditions de courtage: CHF 30'000.-/villa. 
[…] 
C______ s'occupera de la vente des villas." 
k. I______ AG a finalement quitté le projet avant le dépôt de la demande 
d'autorisation de construire, avant que les images 3D n'aient été réalisées et avant 
la signature de la promesse de vente, car il n'avait pas réussi à s'entendre avec les 
autres protagonistes sur l'entreprise générale et sur les conditions de A______ 
(témoin J______). 
l. Pour la promotion immobilière de H______, E______ a eu pour partenaire 
M______, administrateur des sociétés N______ SARL, devenue O______ SARL, 
et AGENCE IMMOBILIERE P______ SA. 
m. Par courriel du 20 juillet 2017 adressé à E______, A______ s'est plaint de ne 
pas avoir les nouvelles vues extérieures 3D, ni le prix de vente ferme et définitif, 
le montant de 1'790'000 fr. lui ayant en effet été communiqué alors que le prix 
affiché chez P______ était de 1'890'000 fr. 
n. Dans un courriel du 30 novembre 2017 à E______, A______ a relevé qu'il avait 
été convenu qu'il s'occuperait seul de la vente des deux villas à promouvoir sur la 
propriété de H______, ce qui avait été confirmé par écrit dans le procès-verbal de 


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la séance du 10 janvier 2017. Suite à cela, il avait eu la désagréable surprise de 
découvrir des annonces de vente de ces deux villas sur les sites internet de 
P______, de D______ SA et de Q______ IMMOBILIER. Quand il lui avait 
signifié son désaccord au sujet de ce changement, E______ lui avait clairement dit 
par téléphone qu'il avait décidé de cela sans lui demander son avis et que de toute 
façon, il toucherait sa commission de vente sur ces deux villas, que ce soit lui qui 
les vende ou non. 
E______ n'a donné aucune suite à ce courriel. 
o. En janvier 2018, une promesse de vente a été signée par G______, F______ SA 
et N______ SARL, par laquelle les précitées s'engageaient à acquérir la parcelle 
de H______. 
A______ a perçu 3% du prix de vente suite à la vente de la maison de G______, 
soit 57'000 fr. 
p. Une fois la promotion immobilière réalisée, une des villas a été vendue par 
L______ et l'autre par AGENCE IMMOBILIERE P______ SA. 
q. Les actes de cession du droit d'acquérir ont été signés le 29 mars 2018 entre 
G______, F______ SA, N______ SARL et les acquéreurs des villas. 
r. Le 6 avril 2018, A______ a adressé une facture de 60'000 fr. à D______ SA en 
lien avec la vente des deux villas. 
s. Par courrier du 10 avril 2018, D______ SA a répondu à A______ qu'aucun 
contrat de courtage exclusif ne lui avait été confié et qu'il ne lui avait apporté 
aucun client sur la promotion qu'elle avait réalisée avec N______ SARL, de sorte 
que la somme de 60'000 fr. ne lui était pas due. 
t. Par courrier du 16 avril 2018, A______ a invité D______ SA à revoir sa 
position, se prévalant du contrat de courtage exclusif qu'ils avaient conclu 
oralement. 
u. Le 24 avril 2018, il l'a mise en demeure de s'acquitter de la somme de 
60'000 fr. dans un délai de deux jours. 
v. Le 18 juin 2018, il lui a fait notifier un commandement de payer, poursuite 
n° 2______, auquel D______ SA a fait opposition. 
D. 
a. Par demande déposée en conciliation le 21 mars 2019, déclarée non conciliée le 
15 mai 2019 et introduite le 7 juin 2019 auprès du Tribunal, A______ a assigné 
D______ SA en paiement de 60'000 fr. avec intérêts à 5% l'an à compter du 30 
avril 2018. 


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A l'appui de ses conclusions, il a fait valoir que les parties avaient conclu un 
contrat de société simple, dans le cadre duquel il était chargé de la vente des villas 
à construire pour un montant de 60'000 fr. et D______ SA de la réalisation de la 
promotion immobilière. Subsidiairement, il s'est prévalu de l'existence d'un 
contrat de courtage exclusif, protocolé au procès-verbal de la réunion du 10 
janvier 2017, selon lequel il devait percevoir une rémunération de 30'000 fr. par 
villa. 
Il a notamment allégué avoir présenté le dossier de promotion à une cinquantaine 
d'acheteurs potentiels et organisé une dizaine de visites sur place. 
b. D______ SA a conclu au rejet de la demande. 
Elle a invoqué son défaut de légitimation passive - expliquant que A______ aurait 
dû agir contre F______ SA qui avait réalisé la promotion - et le fait qu'aucun 
contrat de courtage exclusif, ni de société simple, n'avait été conclu par les parties. 
c. Le Tribunal a entendu les parties et plusieurs témoins, dont les déclarations ont 
pour partie déjà été reprises ci-dessus dans la mesure utile. Pour le surplus et sur 
les points encore contestés à ce stade, les personnes entendues par le premier juge 
se sont exprimées de la manière suivante: 
c.a. A______ a notamment déclaré qu'il avait pris contact avec E______ après 
avoir reçu le mandat de G______ pour vendre sa villa. Ils s'étaient rendus sur sa 
parcelle en décembre 2016 et avaient convenu qu'il s'occuperait de la 
commercialisation des villas à construire, mais il avait rapidement constaté 
qu'elles étaient déjà proposées à la vente sur le site de la D______ SA et sur le site 
de AGENCE IMMOBILIERE P______ SA. 
c.b. E______, entendu en qualité de témoin, a notamment déclaré qu'il était 
convenu qu'il s'occuperait du financement et du développement de la promotion 
immobilière et que A______ s'occuperait de la commercialisation de manière non-
exclusive et percevrait une commission par villa vendue par lui-même. Dès le 
début, il avait fait appel à son propre service de vente, à A______ et à AGENCE 
IMMOBILIERE P______ SA, qui était son partenaire dans l'affaire dès le premier 
jour, ce dont A______ avait connaissance. 
Il a contesté avoir dit à A______ que de toute façon il aurait sa part. 
c.c. M______, entendu en qualité de témoin, a notamment déclaré que A______ 
avait reçu le mandat de vendre les deux villas qui allaient être construites. Il 
n'avait pas de mandat exclusif à sa connaissance. S'il trouvait des clients, il avait 
droit à une commission, dont il ne se rappelait pas le montant. 


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c.d. J______, entendu en qualité de témoin, a notamment déclaré que A______ 
était présent lors des réunions relatives à la promotion immobilière, car il 
apportait l'affaire et devait revendre les villas pour une commission de 30'000 fr. 
par villa, s'il réussissait à les vendre. L______ devait également vendre les villas, 
pour une commission de 10'000 fr., ce qui avait été mentionné lors de la réunion 
du 10 janvier 2017 ou lors d'une autre. 
Il a ajouté que quand il faisait des promotions, il donnait personnellement toujours 
l'exclusivité à un courtier, de manière à s'assurer de recevoir l'affaire. 
d. Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu que les enquêtes avaient permis 
de démontrer que c'était bien D______ SA qui avait participé à la promotion 
immobilière, et non F______ SA. En effet, le rendez-vous du 10 janvier 2017 
avait eu lieu en ses locaux, les courriels avaient été échangés au moyen de son 
adresse électronique et elle avait admis avoir participé à la promotion immobilière 
dans son courrier du 10 avril 2018. Elle disposait dès lors de la légitimation 
passive. 
La conclusion d'un contrat de société simple, qui aurait été protocolée lors de la 
réunion du 10 janvier 2017, ne pouvait pas être retenue, faute de savoir qui aurait 
été lié par un tel contrat. En effet, A______ avait échoué à démontrer l'animus 
societatis entre lui-même et D______ SA, puisque d'autres personnes avaient 
participé à la réunion du 10 janvier 2017. De plus, si le contrat de société simple 
avait été conclu entre tous les participants à ladite réunion, D______ SA seule 
n'aurait pas la légitimation passive. Par ailleurs, il ressortait du témoignage de 
J______ que si une société simple avait été envisagée, elle l'avait été entre les 
quatre participants principaux à la réunion du 10 janvier 2017 et qu'elle n'avait 
finalement pas vu le jour, J______ s'étant retiré du projet. 
S'agissant du contrat de courtage, il ressortait du témoignage de J______ que 
A______ n'avait pas l'exclusivité pour vendre les villas. Dès lors qu'il ne les avait 
pas vendues, il ne pouvait ainsi prétendre au paiement de 30'000 fr. par villa. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et incidentes de première 
instance lorsque, dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état 
des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse au dernier état des conclusions étant, en l'espèce, de 60'000 fr., 
la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai de 30 jours et selon la forme prévue par la loi (art. 130, 
145 al. 1 let. b et 311 CPC), l'appel est recevable. 


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1.3.1 Une entreprise inscrite au Registre du commerce en raison individuelle ne 
dispose pas de la personnalité juridique (ACJC/154/2017 du 10 février 2017 
consid. 1; ACJC/1207/2014 du 10 octobre 2014 consid. 3.2), soit de la jouissance 
et de l'exercice des droits civils, et ne peut en conséquence être partie dans une 
procédure (ACJC/154/2017 précité consid. 1; ACJC/159/2014 du 7 février 2014 
consid. 1.3; art. 66 et 67 a contrario CPC). 
En cas de désignation inexacte d'une partie, le juge peut procéder à une 
rectification d'office lorsque l'erreur se révèle aisément décelable et rectifiable tant 
pour la partie adverse que pour le juge et qu'aucun risque de confusion n'existe 
quant à l'identité de la personne visée (ATF 131 I 57 consid. 2.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_17/2016 du 29 juin 2016 consid. 2.2). 
La raison individuelle a pour élément essentiel le nom de famille avec ou sans 
prénom de celui qui est seul à la tête d'une maison (art. 945 al. 1 CO). 
1.3.2 En l'espèce, l'appel a été formé par l'entreprise individuelle C______, 
également mentionnée en qualité de partie dans le jugement entrepris et dans la 
demande, alors même qu'elle ne dispose pas de la personnalité juridique et ne peut 
ainsi être partie à la procédure. Cela étant, il est aisément identifiable que la partie 
réellement concernée est A______, dès lors que son nom est expressément 
mentionné dans la raison individuelle de l'entreprise, qu'il en était le titulaire avant 
sa radiation et qu'il l'a représentée lors des audiences qui se sont déroulées devant 
le Tribunal. La Cour rectifiera donc d'office la désignation de cette partie dans le 
présent arrêt. 
Dans ces conditions, le fait que la réplique ait été adressée par C______ alors 
qu'elle était déjà radiée du Registre du commerce est sans conséquence. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC), dans les limites posées par la maxime des débats et le principe de 
disposition applicables au présent litige (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 
2. 
L'appelant ne formule aucun grief dans son appel sur le raisonnement tenu par le 
Tribunal sur l'absence de société simple. Ce n'est que dans sa réplique qu'il 
soutient qu'il n'a pas abandonné son argument à cet égard, ne s'en prenant pas 
davantage au raisonnement du premier juge. 
Faute de grief motivé (art. 311 al. 1 CPC), la Cour n'entrera pas en matière sur ce 
point, étant par ailleurs rappelé que la motivation d'un acte d'appel doit être 
entièrement contenue dans le mémoire d'appel lui-même et ne saurait être 
complétée ou corrigée ultérieurement (arrêts du Tribunal fédéral 5A_356/2020 du 
9 juillet 2020 consid. 3.3; 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.2). 


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3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de courtage n'était 
pas exclusif en se fondant sur le témoignage de J______, sans tenir compte des 
autres éléments du dossier, soit notamment ses propres déclarations, du procès-
verbal du 10 janvier 2017 et de son courriel du 30 novembre 2017. Il se prévaut 
de la violation des art. 413 et 18 CO, dont la correcte application aurait dû 
conduire le premier juge à retenir que les parties avaient conclu un contrat de 
courtage exclusif, lui donnant droit à la rémunération de 60'000 fr. pour la vente 
des deux villas, quand bien même il n'était pas à l'origine de la vente. 
3.1.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le 
courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion 
de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir 
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). La 
conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut 
résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). 
Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a 
donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La 
rémunération du courtier au sens de l'art. 413 al. 1 CO a ainsi un caractère 
aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans 
égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; 
4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). L'art. 413 al. 1 CO est toutefois de 
droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_449/2019 précité consid. 5.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses 
particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du 
courtier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 
du 25 octobre 2005 consid. 3). 
Les parties peuvent notamment convenir d'une clause d'exclusivité, le mandant 
s'obligeant à ne pas conclure avec des tiers des contrats de courtage portant sur 
l'affaire; selon la volonté des parties, la violation de cette clause peut entraîner 
pour le courtier, soit le droit à des dommages-intérêts (violation de l'obligation 
contractuelle au sens de l'art. 97 al. 1 CO), soit le paiement de la commission 
convenue (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 
16 avril 2020 consid. 5.2) indépendamment du fait que l'affaire a été conclue par 
l'intermédiaire d'un autre courtier (ATF 100 II 361 consid. 4; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.228/2005 précité consid. 3). 
La partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec 
suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_449/2019 précité consid. 5.2; 4C.228/2005 précité consid. 3). 


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Si les parties ont convenu d'une clause d'exclusivité, le courtier a l'obligation de 
déployer une activité en faveur du mandant (ATF 103 II 129 consid. 3; arrêts du 
Tribunal fédéral 4C.228/2005 précité consid. 3; 4C.257/1999 du 17 janvier 2000 
consid. 3a). 
3.1.2 En présence d'un litige sur l'interprétation de clauses contractuelles, le juge 
doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties 
(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. 
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de 
volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les 
circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse de 
déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-
ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à 
l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 
5.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_379/2018 du 3 avril 2019 consid. 3.1). 
Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune 
des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il 
constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de 
la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme 
en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, qu'il doit 
recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur 
volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, 
chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de 
volonté de l'autre, c'est-à-dire conformément au principe de la confiance (ATF 
144 III 93 consid. 5.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 précité consid. 
5.3.2). 
3.2 En l'espèce, il ne peut être reproché au Tribunal de s'être appuyé sur le 
témoignage de J______ pour retenir que les parties n'avaient pas conclu de contrat 
de courtage exclusif. En effet et contrairement à ce que soutient l'appelant, bien 
que ce témoin se soit rapidement retiré du projet, il était présent au début de celui-
ci, soit au moment où les conditions du courtage ont été convenues. Il était en 
particulier présent lors de la séance du 10 janvier 2017, qui a donné lieu au 
procès-verbal dans lequel l'accord des parties aurait été protocolé selon l'appelant 
et sur lequel celui-ci fonde sa prétention. J______ pouvait ainsi légitimement 
témoigner de ce qui avait été convenu par les parties à ce moment-là. 
En l'occurrence, ce témoin a déclaré qu'il avait été mentionné lors d'une réunion 
que L______ était également chargé de vendre les villas, ce qui confirme 
qu'aucune exclusivité en faveur de l'appelant n'avait été convenue et ce, dès le 
début du projet, étant précisé que l'appelant était présent lors de ces réunions selon 
les déclarations de J______. Dans ces conditions, le fait que le témoin ait déclaré 
que l'appelant était chargé de la vente et devait percevoir une commission de 


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30'000 fr. par villa ne saurait signifier que l'appelant était seul chargé de celle-ci, 
ni qu'il percevrait sa commission indépendamment de toute vente de sa part, 
comme il le soutient, le témoin ayant précisé que l'appelant avait droit à cette 
commission s'il réussissait à vendre les villas. Le fait que J______ n'avait pas 
connaissance de la relation particulière nouée par les parties au fil du temps, ni des 
pratiques adoptées lorsqu'elles travaillaient ensemble, n'est par ailleurs pas 
déterminant, dès lors que l'appelant n'a pas démontré, ni même allégué, que 
l'intimée avait pour habitude de lui confier des mandats de courtage exclusif 
lorsqu'ils travaillaient ensemble. 
L'absence d'exclusivité ressort en outre d'autres éléments de la procédure. Elle a 
en effet été confirmée par les témoins E______ et M______, ainsi que par le 
courriel que l'appelant a envoyé le 20 juillet 2017 à l'intimée, dans lequel il a 
évoqué le fait qu'une autre agence était également chargée de la vente des villas, 
sans aucunement s'y opposer ni faire valoir que les conditions initiales du courtage 
n'étaient pas respectées, ce qui démontre que les parties avaient convenu d'un 
courtage non exclusif. 
L'appelant fait valoir que les parties avaient convenu qu'il s'occuperait seul de la 
vente des deux villas en décembre 2016, ce qui avait été reporté au procès-verbal 
de la séance du 10 janvier 2017. Or, aucun élément de la procédure ne permet de 
retenir que l'exclusivité aurait été convenue à ces occasions. Les déclarations de 
l'appelant au sujet de la réunion de décembre 2016 ne sont en effet pas suffisantes 
pour retenir le contraire, dès lors qu'elles sont contestées par l'intimée et E______. 
De plus, le procès-verbal du 10 janvier 2017 ne précise pas que l'appelant aurait 
été seul chargé de la vente, ni que la commission lui serait due indépendamment 
de toute vente par lui, ce qui a du reste été contredit par le témoin J______. Or, 
dans la mesure où les clauses d'exclusivité dérogent au système légal, elles 
doivent être prévues de manière suffisamment claire, ce que l'appelant ne pouvait 
ignorer en sa qualité de courtier professionnel. Partant, le fait que le procès-verbal 
ne mentionne pas qu'il bénéficiait de l'exclusivité pour vendre les villas démontre 
également qu'une telle exclusivité n'était pas convenue par les parties. 
L'appelant se prévaut en vain de son courriel du 30 novembre 2017, dans lequel il 
écrit à E______ qu'il avait été convenu qu'il s'occuperait seul de la vente des deux 
villas et que E______ lui avait dit que de toute façon, il toucherait sa commission 
de vente sur celles-ci, que ce soit lui qui vende ou non. En effet, ce courriel a été 
rédigé par l'appelant et le fait que l'intimée n'y ait pas répondu n'est pas suffisant, 
à lui seul, pour remettre en cause tous les éléments exposés ci-dessus qui 
démontrent que les parties étaient liées par un contrat de courtage non-exclusif. 
De plus, la Cour relève que ce message, qui traduit un certain mécontentement de 
l'appelant vis-à-vis de l'intimée, survient près d'un an après le début du projet, 
alors que l'appelant est intervenu dans le cadre de la promotion immobilière aux 


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côtés d'autres courtiers, sans qu'il ne ressorte de la procédure qu'il s'en serait plaint 
auparavant. 
Enfin, le fait que J______ avait personnellement pour habitude de donner 
l'exclusivité au courtier apportant l'affaire ne saurait conduire à admettre 
l'existence d'un usage en ce sens dans le milieu, étant rappelé qu'une telle clause 
déroge au régime légal. A cet égard, il n'appartient pas à la Cour de deviner les 
raisons ayant poussé l'appelant à travailler avec l'intimée de manière non 
exclusive, plutôt qu'avec J______ qui confiait habituellement l'exclusivité au 
courtier, étant en tout état relevé que les parties étaient amies de longue date et 
que J______ a déclaré qu'il n'était pas d'accord avec les conditions de l'appelant. 
Compte tenu des éléments qui précèdent, il faut constater que les parties ont 
convenu d'un courtage non-exclusif. La volonté des parties à cet égard ressortant 
du dossier, il n'est pas utile de procéder à une interprétation selon le principe de la 
confiance. 
Dans la mesure où l'appelant n'a vendu aucune des deux villas, il ne peut 
prétendre au paiement de la commission y relative, ce que le Tribunal a constaté à 
juste titre. 
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé sur ce point. 
4. 
Dans un grief peu intelligible, l'appelant fait encore valoir qu'en octroyant le 
mandat de vendre les deux villas à d'autres courtiers, l'intimée aurait brisé le lien 
de confiance qui les unissait et aurait violé le principe de la bonne foi. 
Or, dans la mesure où le contrat de courtage n'était pas exclusif (cf. supra 
consid. 3.2), il ne peut être reproché à l'intimée d'avoir confié la vente des deux 
maisons à d'autres courtiers. 
Partant, le grief de l'appelant est infondé. 
5. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 4'500 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et mis 
à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés 
avec l'avance de frais de même montant fournie par lui, laquelle reste acquise à 
l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 
L'appelant sera également condamné à verser à l'intimée la somme de 2'220 fr. à 
titre de dépens d'appel (art. 85 et 90 RTFMC), débours et TVA inclus (art. 25 et 
26 LaCC). 
* * * * * 


- 12/12 - 
 
C/6520/2019 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 août 2020 par A______ contre le jugement 
JTPI/7518/2020 rendu le 17 juin 2020 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/6520/2019. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 4'500 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l'avance de frais de même montant versée par lui, laquelle reste acquise 
à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser 2'220 fr. à B______ SA à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Monsieur Patrick CHENAUX, Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Sophie MARTINEZ, greffière. 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.