ge_gerichte · ACJC/651/2026 · 2026-04-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24 avril 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14341/2023 
ACJC/651/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 14 AVRIL 2026 
 
Entre 
FONDATION A______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 20 octobre 2025, représentée par Me Philippe VON BREDOW, 
avocat, avenue de la Roseraie 76A, case postale, 1211 Genève 12, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, intimé, représenté par Me Francesco LA SPADA, 
avocat, rue De-Beaumont 3, case postale 24, 1211 Genève 12. 
 


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C/14341/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1103/2025 du 20 octobre 2025, reçu par les parties le 22 octobre 
2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté FONDATION 
A______ des fins de sa demande en paiement [d’un montant de 44'973 fr. avec 
intérêts à 5% l’an depuis le 30 septembre 2019 à l’encontre de B______] (ch. 1 du 
dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, le Tribunal a retenu qu’il était admis que B______ avait sous-loué 
l’appartement litigieux à C______ et D______ sans autorisation de la bailleresse, 
sans qu’il soit établi que le sous-loyer payé par ces derniers ait été supérieur au 
loyer principal; il ressortait notamment des déclarations de C______ lors de 
l’audience du Tribunal du 8 octobre 2024 et de son attestation du 3 octobre 2023 
que le montant du sous-loyer mensuel s’élevait à 521 fr. ou 530 fr. et que le locataire 
ne lui avait jamais demandé de payer 1'200 fr. par mois. La bailleresse n’étant pas 
parvenue à prouver que le locataire aurait réalisé un profit en sous-louant son 
logement, alors que le fardeau de la preuve incombait à cette dernière, elle devait 
être déboutée de ses conclusions en paiement et en libération de la garantie bancaire. 
B. 
a. Par acte expédié le 21 novembre 2025 à la Cour de justice, FONDATION 
A______ (ci-après : la bailleresse ou l’appelante) a formé appel de ce jugement, 
concluant à son annulation et, cela fait, à ce que la Cour condamne B______ à lui 
verser 44'973 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 30 septembre 2019 et ordonne la 
libération de la garantie bancaire n° 1______ en sa faveur. 
 
b. Dans sa réponse du 9 janvier 2026, B______ (ci-après : le locataire ou l’appelant) 
a conclu au déboutement de l’appelante de toutes ses conclusions. 
 
c. L’appelante a répliqué le 16 février 2026, persistant dans ses conclusions. 
 
d. Par pli du 24 février 2026, le greffe de la Cour a avisé les parties de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 27 avril 2009, FONDATION A______, en qualité de bailleresse, et B______, 
en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d'un appartement de deux pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis no. ______ 
rue 2______ à E______ [GE]. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de douze mois, du 1er mai 2009 au 
30 avril 2010, puis reconduit tacitement pour une durée indéterminée. 
Le loyer mensuel a été fixé à 358 fr. et les charges à 160 fr. 


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b. A teneur d’un second contrat de bail, conclu le 15 mai 2020 portant sur le même 
appartement, les parties sont convenues d’une durée initiale du bail d’une année, du 
1er juillet 2020 au 30 juin 2021, renouvelable tacitement d'année en année. 
Le loyer mensuel demeurait fixé à 358 fr., seules les charges étaient augmentées à 163 fr. 
c. Dès le mois d’avril 2020, B______ a sous-loué l'appartement litigieux à 
C______ et D______, sans autorisation de la bailleresse. 
d. Le locataire a résilié le bail principal pour le 30 juin 2022. 
e. Un contrat de bail de durée déterminée et à terme fixe non renouvelable de trois 
mois a été conclu entre la bailleresse et C______ et D______, portant sur 
l’appartement litigieux, à partir du 1er juillet 2022 pour un loyer mensuel de 567 fr., 
charges de 163 fr. non comprises. 
f. Par requête déposée le 3 juillet 2023 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience du 25 octobre 2023, 
et portée devant le Tribunal le 24 novembre 2023, la bailleresse a conclu à ce que 
B______ soit condamné à lui payer 44'973 fr. avec intérêts à 5 % l'an depuis le date 
moyenne du 30 septembre 2019, ainsi qu'à la libération de la garantie bancaire en 
sa faveur. 
La bailleresse a allégué avoir appris par la régie qui gérait l'immeuble que B______ 
avait sous-loué l'appartement litigieux depuis le 1er janvier 2017 à C______ et 
D______ pour un sous-loyer de 1'200 fr. par mois. Elle réclamait au locataire le 
paiement de 44'973 fr. à titre de profit illicite réalisé par ce dernier pour la période 
du 1er janvier 2017 au 30 juin 2022. 
La bailleresse a produit une attestation dactylographiée à l’entête de C______ et 
D______ – signée par ces derniers – adressée "A qui de droit" et rédigée ainsi : 
"Nous certifions sur l’honneur que nous payons chaque mois un loyer de CHF 1'200.00 
(mille deux cents) à M. B______ de la main à la main, sans quittance. Il n’existe 
aucun contrat de bail. 
Ce procédé dure depuis longtemps déjà, à la demande de M. B______. 
Fait à E______ [GE], le 07 février 2021." 
La bailleresse n’a pas formé d’allégués relatifs à l’établissement de ce document. 
g. Dans sa réponse du 11 mars 2024, B______ a conclu au déboutement de 
FONDATION A______ des fins de sa demande. 
Il a allégué avoir proposé à C______ et D______ de leur sous-louer son appartement 
pour une durée de trois mois à partir du mois d'avril 2020, vu leur situation difficile, 


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le temps qu'ils trouvent un logement. C______ payait uniquement le montant du 
loyer mensuel et des charges, soit 518 fr. d'avril à juin 2020, puis 521 fr. à partir de 
juillet 2020. Lui-même n'avait jamais perçu plus que le montant du loyer qu'il avait 
reversé à la bailleresse. Des tensions avaient commencé à naître progressivement 
lorsqu'il avait demandé aux sous-locataires de quitter l'appartement en juin 2020, 
ce qui l’avait finalement conduit à résilier le bail en avril 2022. 
A l’appui de ses allégués, le locataire a produit une attestation manuscrite du 
3 octobre 2023 signée par C______ et rédigée en ces termes : 
"Moi M. C______ 
Je susinhe que M. B______ m’a prete l’apartement por me depanne pasque je nave 
nul par o dormir et a la suite du COVID je ne savei pa o loge 
Je suis arive en avril 2020 et je confirme que M. B______ ne me jamais demande 
de payé 1200 
Je payé solemen le loye de 521 FRS 
M B______ ma demende plusieurs fois de partir 
Le mois de abril 2022 M B______ alé reziler le bail 
Suite o deces de sa mère il ma di que il voulais etre tranquile e ne plus avar de 
complicacion 
E je confirme que les dates sont fausse" 
Le locataire n’a pas formé d’allégués relatifs à l’établissement de ce document. 
h. Les parties ont été entendues par le Tribunal lors de l’audience du 11 juin 2024. 
h.a B______ a déclaré être convenu avec C______ de ce que celui-ci payait les 
factures d’électricité et le loyer et lui remettait ensuite les preuves de paiement. Les 
tensions entre eux avaient commencé lorsque C______ avait reçu un courrier de 
l'Office cantonal des poursuites et lorsque l'Office cantonal de la population et des 
migrations avait demandé à B______ si C______ habitait chez lui. B______ avait 
donc demandé à C______ de lui payer de la main à la main le loyer et allait lui-
même régler les factures, de peur que cela ne soit pas fait. 
B______ avait demandé à plusieurs reprises à C______ de partir, en vain. Il avait 
finalement résilié le bail en avril 2022. C______ avait alors pris un avocat, avait 
fait mettre le bail à son nom et avait dit qu'il lui payait 1'200 fr. par mois, ce qui 
n’était pas vrai. 


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A la question du Tribunal portant sur les circonstances de l’établissement de 
l’attestation du 3 octobre 2023, B______ a répondu que C______ l’avait rédigée 
spontanément mais à sa demande, après qu’il avait reçu la convocation de la 
Commission de conciliation. Il l'avait rédigée en sa présence et sans témoin. 
C______ lui avait dit qu'avec cette attestation, il ne risquerait rien. 
 
h.b Le conseil de la bailleresse a déclaré qu'à sa connaissance, l'attestation du 
7 février 2021 n'avait pas été rédigée à la demande de la régie. 
i. Lors des audiences du 8 octobre 2024, 4 décembre 2024 et 2 avril 2025, le 
Tribunal a auditionné les témoins suivants. 
i.a C______ a déclaré connaître depuis quelques années B______, qui était un ami; 
il n’avait pas peur de lui. Ce dernier lui avait prêté [sic] son logement pour un loyer 
de 530 fr. par mois. Le témoin n’avait jamais dit qu’il payait 1'200 fr. par mois pour 
cet appartement. Il versait le loyer à B______ en espèces lorsqu’il prenait un verre 
avec lui, et ne lui demandait pas de quittance. Avec son épouse, il avait habité 
l’appartement litigieux pendant deux ou trois ans. 
Sur présentation de l’attestation dactylographiée du 7 février 2021 par le Tribunal, 
C______ a reconnu l’avoir signée, il s’agissait de la signature de son épouse 
figurant à côté de la sienne. Lorsque l'attestation lui a été présentée une seconde 
fois par le Tribunal, il a déclaré n’avoir aucun souvenir d’avoir signé cette 
attestation, ni de l’auteur de la rédaction. 
A la question du Tribunal de savoir pourquoi il avait écrit l’attestation du 3 octobre 
2023, il a répondu "comme ça"; les dates que la régie avait données à B______ 
étaient fausses. A l’époque, ce dernier lui avait rapporté que la régie l’avait informé 
de ce qu’une procédure était en cours au Tribunal. Le témoin a, au surplus, précisé 
bien lire le français. 
 
i.b D______ a déclaré penser que le montant du loyer avait été de 530 fr. ou 520 fr.; 
elle ne parlait pas le français et cela ne l'intéressait pas, de sorte qu'elle n'en parlait 
pas avec son mari. Elle ignorait comment son mari payait le loyer. Sa signature 
figurait sur l'attestation du 7 février 2021, mais elle ne se souvenait pas de l'avoir 
signée; elle avait été hospitalisée, avait signé beaucoup de documents et ne 
comprenait pas le contenu de cette attestation. Elle n'avait jamais vu l'attestation du 
3 octobre 2023, sur laquelle sa signature n’était pas apposée. 
i.c F______, auparavant gérant technique auprès de la régie chargée de la gérance 
de l’appartement litigieux, a déclaré avoir rencontré B______ une seule fois, lors 
de l’état des lieux de sortie, ce dernier lui avait demandé de supprimer des frais de 
rappel. Le locataire était agité et un petit peu agressif car il pensait que c’était à lui 
que revenait le pouvoir de supprimer des frais de rappel. Le témoin a déclaré avoir 
été effrayé et se souvenir qu’en rentrant à son bureau il avait demandé au directeur 


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de la régie de supprimer lesdits frais car il ne souhaitait pas avoir d’ennuis à titre 
personnel. 
i.d G______, juriste au sein d'un cabinet de conseil – dont l’audition a été requise 
par la bailleresse le 11 juin 2024 –, a déclaré avoir été consultée par C______ et 
D______ notamment quant à la résiliation du bail de l'appartement qu'ils occupaient 
dans le cadre d'une sous-location à B______. Le loyer était payé à ce dernier de la 
main à la main. Lorsqu’elle avait eu connaissance du montant du loyer principal 
payé par son mandant, elle avait identifié une différence avec le sous-loyer bien 
supérieure à 15 %. Elle avait alors conseillé à C______ de dénoncer la situation, ce 
que ce dernier avait refusé, ne voulant pas de problèmes avec B______. Elle ne se 
souvenait pas si C______ et D______ avaient établi une attestation à l'attention du 
bailleur principal sur les conditions de la sous-location et l'attestation du 7 février 
2021 – qui lui a été présentée en audience par le Tribunal – ne lui disait rien. 
j. Lors de l’audience du 27 juin 2025, les parties ont plaidé et persisté dans leurs 
conclusions respectives. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l’issue de cette audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 
du 28 février 2013). 
 
1.2 En l'espèce, vu le montant des dernières conclusions prises en première instance 
par l’appelante, à savoir 44'973 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., 
de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
 
1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits pas la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 
143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 
 
1.4 Eu égard à la valeur litigieuse supérieure à 30'000 fr. en l’espèce, la procédure 
ordinaire s’applique au litige (art. 219 ss CPC), de même que la maxime des débats 
(art. 55 al. 1 CPC). 
 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 


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d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L’appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu, en fait, la déclaration du 
témoin F______ à teneur de laquelle il avait été effrayé par l’attitude agressive du 
locataire et avait demandé à son directeur la suppression des frais de rappel requise 
par peur d’avoir des ennuis à titre personnel. Elle reproche par ailleurs aux premiers 
juges d’avoir procédé à une mauvaise appréciation des preuves, en ce sens que le 
jugement entrepris aurait dû retenir que les sous-locataires payaient un loyer 
mensuel de 1'200 fr. à B______ conformément à l’attestation signée par ces derniers 
le 7 février 2021; les premiers juges n’auraient pas non plus retenu, à tort, que la 
sous-location durait depuis le 1er janvier 2017. 
 
2.1 Selon l'art. 423 al. 1 CO, lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt 
du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en résultent. 
Selon la jurisprudence fédérale, cette disposition vise l'hypothèse de la gestion 
d'affaires imparfaite de mauvaise foi; la gestion d'affaires est qualifiée d'imparfaite 
lorsqu'elle est entreprise non pas dans l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant 
ou d'un tiers; elle est dite « de mauvaise foi » lorsque son auteur sait ou devrait 
savoir qu'il s'immisce dans la sphère d'autrui sans avoir de motif pour le faire, 
commettant ainsi un acte d'usurpation; ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, 
en cas d'utilisation sans droit de la chose d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2a; arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1; 4A_456/2010 
du 18 avril 2011 consid. 4; 4A_310/2007 du 4 décembre 2007 consid. 7.1). 
Une sous-location non autorisée est une immixtion du locataire dans les affaires 
patrimoniales du bailleur. Pour autant que le locataire fût de mauvaise foi, c'est-à-dire 
qu'il ait su ou dû savoir qu'il sous-louait en violation de ses obligations contractuelles 
et qu'il retirait de la chose un profit illégitime, le bailleur a le droit d'exiger la restitution 
de ce profit sur la base de l'article 423 al. 1 CO; à défaut, il peut le faire sur la base 
des règles sur l'enrichissement illégitime (ATF 126 III 69 consid. 2; 129 III 422 
consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2016 du 7 juillet 2016 consid. 2). 
En application de l'article 423 al. 2 CO, le maître doit indemniser le gérant ou lui 
donner décharge dans la mesure de son enrichissement. Cette disposition permet au 
gérant de réclamer le remboursement de ses frais et dépenses nécessaires ou utiles 
justifiées par les circonstances, en les opposant en compensation à la demande en 
restitution des profits que l'article 423 al. 1 CO octroie au maître (HERITIER 
LACHAT/CHAPPUIS, Commentaire romand Code des obligations I, 3ème éd. 2021, 
n. 25 ad art. 423). 
Le calcul des profits peut être délicat, en particulier parce que le gérant détient des 
informations et que le fardeau de la preuve des profits incombe au maître (art. 8 CC), 


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comme la preuve du lien de causalité entre l'ingérence et les profits. La doctrine 
accorde dans ce cas au maître une action tendant à la remise de comptes, 
d'informations et de documents. Cette action est fondée sur l'art. 2 al. 1 CC. En tout 
état de cause, il faut admettre que par une application analogique de l'art. 42 al. 2 CO 
le juge puisse établir en équité le montant des profits qui doivent être restitués 
(HERITIER LACHAT/CHAPPUIS, op. cit., n. 22 ad art. 423). 
 
2.2 En l'espèce, il ressort des déclarations du témoin C______ qu’il a sous-loué 
l’appartement litigieux pour un loyer de 530 fr. par mois et n’a jamais dit qu’il 
payait un montant mensuel de 1'200 fr. pour ce logement. Son témoignage 
corrobore, au surplus, la teneur de son attestation manuscrite du 3 octobre 2023. 
A cet égard, l’appelante ne saurait être suivie lorsqu’elle tente de remettre en 
question la force probante de cette attestation, dont il n’y a pas lieu de douter compte 
tenu des déclarations du témoin précité qui a, au demeurant, attesté devant le 
Tribunal ne pas avoir peur de B______. Contrairement à ce que soutient 
l’appelante, la déclaration du témoin F______, à teneur de laquelle celui-ci avait 
trouvé le locataire agité et un peu agressif, lors de l’état des lieux de sortie, n’est 
pas propre à remettre en cause la véracité du contenu de l’attestation du 3 octobre 
2023. Le fait que le témoin précité ait été effrayé par l’attitude de B______, à une 
seule reprise et dans un contexte précis, n’est pas déterminant in casu. 
 
Par ailleurs, l’attestation du 7 février 2021 n’apparaît pas probante en l’espèce, dans 
la mesure où si, certes, C______ a reconnu, dans un premier temps, l’avoir signée, 
il a ensuite déclaré ne pas s’en souvenir. Au demeurant, la Cour relèvera que 
l’appelante – à qui incombait le fardeau de la preuve – n’a fait aucune déclaration 
à ce propos, se contentant d’alléguer avoir appris par la régie l’existence d’une sous-
location pour un loyer mensuel de 1'200 fr., sans toutefois exposer les circonstances 
de l’établissement de cette attestation. 
 
Enfin, contrairement à ce que soutient l’appelante, la teneur de l’attestation du 
7 février 2021 n’est pas corroborée par le témoignage de G______. Sa déclaration 
selon laquelle elle aurait identifié une différence "bien supérieure" à 15% entre le 
loyer principal et le sous-loyer n’est pas déterminante dans la mesure où elle ne permet 
pas d’établir que le montant demandé par l’intimé aurait été de 1'200 fr. par mois. 
 
Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu que l’appelante 
devait être déboutée de ses conclusions en paiement de 44'973 fr., ayant échoué à 
démontrer que le locataire aurait réalisé un profit en sous-louant son appartement, 
alors que le fardeau de la preuve lui incombait conformément à l’art. 8 CC. 
3. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 21 novembre 2025 par FONDATION A______ 
contre le jugement JTBL/1103/2025 rendu le 20 octobre 2025 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/14341/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.