ge_gerichte · ATA/233/2026 · 2026-03-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3800/2024-ICC 
ATA/233/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 mars 2026 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Me Antoine BERTHOUD, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
intimée 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 juin 2025 (JTAPI/655/2025) 


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A/3800/2024 
EN FAIT 
A. a. B______ (ci-après : B______), inscrite au registre du commerce de Genève 
depuis le 18 août 2011, est active dans la réalisation des travaux de construction, de 
rénovation et de transformation de bâtiments. Son capital-actions est constitué de 
100 actions nominatives valant CHF 1'000.- chacune. 
A______ est 
l’administrateur-président et C______ l’administratrice. Chacun dispose de la 
signature individuelle et est actionnaire à 50 %. 
b. Par contrat sous seing privé du 27 février 2023, C______ a cédé ses 50 actions à 
A______, pour le prix de CHF 50'000.- correspondant à leur valeur nominale. 
c. Considérant cette transaction comme une donation mixte, l’administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC-GE) l’a taxée comme telle, par bordereau des droits 
d’enregistrement du 7 août 2024. Calculés sur une donation valant CHF 552'630.-, 
les droits dus (y compris les centimes additionnels) s’élevaient à CHF 295'016.20. 
Une amende de CHF 200.- était pas ailleurs infligée à A______ « pour dépôt 
tardif » de l’acte. 
d. Le contribuable a contesté ce bordereau. 
Il n’y avait pas volonté de donner. Le prix de cession des actions avait été fixé en 
tenant compte du fait que leur valeur dépendait essentiellement de sa propre activité 
au sein de la société. Afin de pouvoir compléter sa réclamation, il demandait à 
l'AFC-GE de lui communiquer le détail du calcul de la valeur de la donation. 
e. L'AFC-GE a répondu que la valeur des 50 actions avait été fixée à CHF 602'630.- 
sur la base de l’estimation qui en avait été faite en vue de l’impôt sur la fortune des 
actionnaires en 2022, estimation de laquelle elle avait déduit le prix de vente de 
CHF 50'000.-. Cette évaluation était connue du contribuable puisqu’elle ressortait 
de son bordereau ICC 2022, contre lequel il n’avait pas formé réclamation. 
Elle a par ailleurs remis l’estimation qu’elle avait communiquée le 13 avril 2023 à 
B______. 
f. A______ a observé que le fait qu’il n’ait pas contesté le montant de sa fortune 
imposée en ICC 2022 n’empêchait pas de soulever l’ensemble de ses moyens contre 
un bordereau relatif aux impôts spéciaux, tels que les droits d’enregistrement. 
L’estimation des titres retenue par l'AFC-GE dépendait majoritairement de la valeur 
de rendement de la société. Or, il ressortait des comptes 2021 de cette dernière que 
son bénéfice résultait essentiellement des produits de participation, en particulier 
d’un dividende versé par D______, à la suite de la réalisation par celle-ci d’un 
produit extraordinaire. La circulaire n° 28 de la Conférence suisse des impôts 
(intitulée « Instructions concernant l’estimation des titres non cotés en vue de 
l’impôt sur la fortune » ; ci-après : la circulaire n° 28) précisait que les revenus 
uniques et extraordinaires ainsi que les dividendes devaient être écartés du bénéfice 


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déterminant pour le calcul de la valeur d’une société. Les résultats des filiales 
étaient déjà pris en compte dans le calcul de la valeur substantielle de la société. 
Le rendement de B______ ayant été nul, sa valeur devait être ramenée à CHF 
397'410.-avant la réduction pour participation minoritaire de 30 %. Ainsi, la valeur 
des actions cédées devait être ramenée à CHF 128'594.- et, en conséquence, celle 
d’une « hypothétique donation » à CHF 78'594.-. 
g. Par décision du 10 octobre 2024, l'AFC-GE a admis partiellement la réclamation. 
Elle a procédé à une nouvelle estimation des titres de la société, fondée sur la valeur 
substantielle de B______, arrêtant leur valeur nette, après la déduction forfaitaire, 
à CHF 7'986.30 chacune, et les droits de donation étaient recalculés sur cette base. 
Pour le surplus, les conditions d’une donation mixte étaient remplies, si bien que la 
part de l’estimation qui excédait le prix de cession devait faire l’objet des droits 
d’enregistrement. 
À teneur du bordereau rectificatif, la valeur de la donation était ramenée à 
CHF 520'450.-. 
h. Le 21 octobre 2024, l'AFC-GE a communiqué les nouvelles estimations de 
B______ au 31 décembre 2021 et 2022, fondées uniquement sur sa valeur 
substantielle. La valeur de ses titres était ainsi arrêtée à CHF 7'986.30 (2022) et 
CHF 7'715.40 (2023). 
B. a. Par acte du 13 novembre 2024, A______ a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision sur 
réclamation. 
Depuis la constitution de B______, il était son unique salarié et animateur. 
Détentrice de la moitié du capital-actions, C______ avait décidé de la lui céder à la 
valeur nominale, tenant compte du fait qu’il était exclusivement à l'origine de sa 
valorisation. Dans son courrier du 6 novembre 2024, elle lui avait confirmé avoir 
souscrit 50 actions de la société pour l’aider à « lancer » son entreprise et que, dans 
la mesure où il en était l'unique employé, leur vente à la valeur nominale ne pouvait 
« tirer son origine dans aucune volonté de donner ». Elle n’avait jamais eu la 
volonté de lui faire une donation dans la mesure où la valeur de B______ était 
« exclusivement et uniquement le fruit de son [i.e. A______] travail dans 
l’entreprise, ni (sic) ayant [elle-]même aucunement contribué. » 
La présomption légale qu’il existait une donation, en cas de disproportion entre 
prestation et contre-prestation, pouvait être renversée en fonction des circonstances. 
Tel était le cas en l'espèce, puisque la cession à la valeur nominale avait été décidée 
en raison du fait qu’il était lui seul à l'origine des résultats réalisés par la société. 
Subsidiairement, il contestait l’estimation des titres retenue par l'AFC-GE. Celle-ci 
s’écartait de la circulaire n° 28 sur trois points : 
- Le nouveau calcul de l'AFC-GE se fondait exclusivement sur la valeur 
substantielle de l'entreprise. Or, celle-ci n’était pas une société holding pure. Il n’y 


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avait donc pas de raison de s'écarter de la « méthode des praticiens » préconisée par 
ladite circulaire (pondération entre valeur de rendement et valeur substantielle). 
- Pour le calcul de la valeur de rendement, les dividendes reçus par B______, et en 
particulier celui extraordinaire versé par sa filiale D______, ne devaient pas être 
pris en considération. 
- L'abattement pour actionnaire minoritaire devait être accordé. dès lors qu’il fallait 
appréhender la valeur des actions cédées « du point de vue de l'aliénatrice », qui 
remplissait manifestement les conditions pour en bénéficier. 
Selon ses calculs, et en application stricte de la circulaire n° 28, les 50 actions 
vendues valaient CHF 133'106,50. 
Si, par impossible, le TAPI devait considérer que l'estimation litigieuse devait se 
fonder exclusivement sur la valeur substantielle de B______, il y aurait alors lieu 
de tenir compte du fait que l'essentiel de ses fonds propres était constitué de réserves 
issues des bénéfices reportés. Dans aucune transaction entre tiers indépendants il 
n'était tenu compte d'un impôt latent de 35 % sur la distribution desdits bénéfices 
sous forme de dividendes. Dans cette hypothèse, la valeur de B______ devrait être 
réduite de CHF 305'016.- (35 % de CHF 871'474.-). 
b. L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Les conditions pour retenir une donation mixte étaient remplies, puisque les actions 
avaient été vendues à leur valeur nominale, inférieure à leur valeur réelle. Le 
contribuable, sur qui reposait le fardeau de la preuve, n'avait pas établi que le prix 
de vente des actions à la valeur nominale était « correct » ou qu'il devait être ramené 
à CHF 128'594.-. Il n’avait pas non plus démontré que le calcul de l’estimation était 
faux et que seul lui-même était à l'origine des résultats réalisés par la société. 
Les comptes de B______ faisant apparaître qu'elle n'avait plus d'activité depuis 
deux ans, il n’y avait pas lieu de prendre en compte sa valeur de rendement, mais 
uniquement sa valeur intrinsèque. Ainsi, en l'absence de valeur de rendement, il n'y 
avait pas lieu d'entrer en matière sur le second grief. 
Finalement, l’estimation litigieuse tenait compte de l'abattement pour actionnaire 
minoritaire. Dans l'hypothèse où le contribuable se réfèrerait à la société fille 
D______, il n’y avait pas lieu d’accorder cet abattement, cette dernière étant une 
société immobilière. 
c. Dans sa réplique, A______ a relevé que l'AFC-GE ne démontrait pas l’existence 
d'une intention de donner et aucun élément de fait qu'elle soutenait ne permettait de 
parvenir à une telle conclusion. L’un des éléments essentiels d’une donation n'étant 
pas démontré, le recours devait être admis pour cette seule raison. 
Les transactions portant sur des titres étaient rarement conclues à la valeur fiscale 
de ces derniers, le prix du marché étant fixé sur la base de critères totalement 
différents. Contrairement à ce qu’avançait l'AFC-GE, les comptes 2019 à 2022 de 
B______ permettaient de constater qu’elle avait encaissé, de manière continue, des 


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honoraires pour une activité de direction de travaux, même si celle-ci avait été 
réduite en 2020, en raison d'un grave problème de santé subi par A______, qui avait 
depuis lors repris une activité à temps partiel. Ainsi, il y avait lieu de tenir compte 
du rendement, mais d’exclure de celui-ci le dividende extraordinaire reçu par la 
société en 2021. 
Dans l’estimation de B______, l'AFC-GE avait tenu compte de l'abattement pour 
actionnaire minoritaire, mais la taxation litigieuse était manifestement fondée sur la 
valeur brute de CHF 11'409.- par action, et non pas sur celle après cet abattement 
(CHF 7'986.30). Comme l’AFC-GE admettait qu'il s’agissait de la vente d’une 
participation minoritaire, elle devrait proposer, au minimum, l'admission du recours 
dans ce sens. 
d. Dans sa duplique, l'AFC-GE a observé que, eu égard aux remarques formulées 
dans la réplique, elle avait, le 17 avril 2025, établi une nouvelle estimation des titres. 
Les valeurs ressortant de cette nouvelle évaluation étant supérieures à celles de 
l'estimation litigieuse, leur prise en compte devrait aboutir à une reformatio in pejus 
de la taxation litigieuse. En effet, les estimations des 13 avril 2023 et 9 octobre 2024 
reposaient sur les comptes 2021 de la société, tandis que celle du 17 avril 2025 se 
fondait sur ses comptes 2022. Une valorisation au 31 décembre 2022 était plus 
appropriée s'agissant d'une vente intervenue en février 2023. De plus, à teneur du 
compte de résultats de la société, le poste de produits « Direction de travaux pour 
tiers » et celui de charges « Sous-traitants et fournisseurs, frais de chantier, etc. » 
témoignaient d'une activité commerciale conforme à son but statutaire. 
L'application d'une méthode moyenne (contrairement à l'estimation du 9 octobre 
2024) était conforme à la circulaire n° 28. Toutefois, une telle rectification en 
défaveur du contribuable n’était pas prévue en matière de droits d’enregistrement. 
Cela étant, c’était à tout le moins l’estimation du 9 octobre 2024 qui devait être 
confirmée, quand bien même elle était erronée en étant plus favorable à l’intéressé. 
En présence d'une société mixte, dans laquelle l'essentiel de l'actif était composé de 
participations mais qui réalisait en parallèle une activité commerciale, l'ensemble 
des revenus était cumulé dans le cadre de la détermination de la valeur de 
rendement. La filiale D______ avait procédé à trois distributions les quatre 
dernières années, celle de 2021 étant la plus importante (CHF 1'016'051.- ). Son 
bénéfice 2021 (CHF 2'180'158,79) découlait essentiellement de la vente d’un 
immeuble. En 2020, son bénéfice et ses fonds propres s’élevaient à respectivement 
CHF 16'648.- et CHF 22'100.-. C’était donc son bénéfice 2021 qui avait permis de 
financer la distribution du dividende de CHF 1'016'051.-. Ce bénéfice, réalisé par 
la société fille, était en lien avec son but statutaire, tout comme avec celui de la 
société mère. Il n'était pas question de la vente d'un actif isolé, mais, selon toute 
vraisemblance, d'une promotion immobilière. Par essence, une promotion 
immobilière était apériodique, mais non nécessairement extraordinaire, à plus forte 
raison si elle était réalisée dans le cadre de son activité commerciale. 
e. Par jugement du 16 juin 2025, le TAPI a partiellement admis le recours. 


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C______, administratrice et actionnaire depuis la création de B______ en 2011 ne 
pouvait pas ignorer que les titres de cette dernière pouvaient valoir bien plus que 
leur valeur nominale. Une simple consultation des comptes de la société, auxquels 
elle avait libre accès, permettait de le constater. Ainsi, en cédant ses titres au prix 
correspondant à leur valeur nominale, sans demander à A______ une 
contreprestation pour leur valeur vénale, elle avait concédé gratuitement un 
avantage à ce dernier. Elle l’admettait d’ailleurs implicitement dans son courrier du 
6 novembre 2024 en indiquant que la cession à la valeur nominale avait été décidée 
en raison du fait que seul le contribuable avait été à l'origine des résultats réalisés 
par la société. Ainsi, il apparaissait que c’était par gratitude envers ce dernier qu’elle 
lui avait vendu ses titres à la valeur nominale. En ne réclamant à A______ aucune 
contreprestation correspondant à la valeur vénale de ses titres, elle avait renoncé à 
un droit, au profit de ce dernier. Ladite transaction devait ainsi être considérée 
comme une donation mixte, les parties ayant délibérément fixé le prix en dessous 
de la valeur réelle des titres. 
A______ avait fait valoir qu’en 2021 et 2022, le rendement de B______ était nul, 
ce que l'AFC-GE avait admis, puisqu’elle avait évalué la société sur la base de sa 
valeur substantielle. Dans son recours, le contribuable avait fait valoir que cette 
société n’était pas une holding et que, partant, elle devrait être évaluée en fonction 
de son rendement, dont il faudrait exclure les dividendes versés par sa filiale. Ce 
grief était irrecevable dans la mesure où son admission n’aboutirait pas à une 
réduction de la taxation litigieuse. 
En effet, même si l’on admettait de ne pas inclure dans le rendement 2021 les 
« produits de participations » (CHF 110'080.87) et les « produits de dividendes » 
(CHF 609'630.42), il subsisterait un bénéfice de l’exercice 2021 de CHF 43'336.-. 
Ainsi, l’on ne voyait pas en quoi une évaluation tenant compte de ce rendement 
serait plus avantageuse que celle effectuée sur la base de la seule valeur 
substantielle. 
L'AFC-GE avait admis que la valeur nette des titres (après déduction forfaitaire de 
30 %) s’élevait à CHF 7'986.30 chacun. Elle avait cependant pris en compte leur 
valeur brute (CHF 11'409.- par titre) pour fixer le (nouveau) montant de la donation, 
l’arrêtant ainsi à CHF 520'450.-. Or, dans sa réponse, elle indiquait qu’il avait été 
tenu compte d’une déduction forfaitaire de 30 %, ce qui, à teneur du bordereau 
rectificatif du 10 octobre 2024, n’était manifestement pas le cas. En tout état, elle 
ne s’y opposait pas dans le cadre de la présente procédure. 
Dans ces conditions, la valeur de la donation litigieuse devait être arrêtée à 
CHF 349'315.- (soit 50 x CHF 7'986.30 – CHF 50'000.-). 
C. a. Par acte expédié le 18 août 2025 à la chambre administrative de la Cour de justice, 
A______ a recouru contre ce jugement. 
L’interprétation du courrier d’C______ était erronée. Celle-ci estimait ne pas être 
légitimée à bénéficier des fruits de l’activité exclusivement développée par le 


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recourant. Elle n’avait pas renoncé à un droit, mais rétabli une situation conforme 
au droit. 
Il fallait exclure du bénéfice de l’exercice 2021 les dividendes. La valeur de 
rendement était ainsi nulle, de sorte que la valeur vénale des actions correspondait 
au tiers de la valeur substantielle. D______ n’avait plus d’actif immobilisé au 31 
décembre 2021. Le dividende correspondait ainsi à un dividende de liquidation, soit 
un produit extraordinaire, dont il n’y avait pas lieu de tenir compte. La question de 
savoir si les dividendes versés par une filiale devaient être intégrés à la valeur de 
rendement d’une entreprise faisait l’objet d’un recours pendant au Tribunal fédéral 
(9C_376/2025). Cela étant, le seul caractère extraordinaire de ce versement 
suffisait, en l’espèce, pour exclure, pour la moyenne des exercices 2020 à 2022, un 
rendement nul. La valeur de la participation acquise s’élevait donc à CHF 133'107.-
, de sorte que seul le prix de CHF 50'000.- était susceptible d’être taxé comme 
donation. 
Il concluait donc à l’annulation du bordereau, subsidiairement à ce que l’assiette de 
l’impôt soit ramenée à CHF 83'107.-. 
b. L’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Le bénéfice de 2021 de D______ reposait essentiellement sur la vente d’un 
immeuble. C’était ce bénéfice de CHF 2'180'000.- qui avait permis la distribution 
de CHF 1'016'051.-. Il s’agissait d’un bénéfice apériodique, mais non 
extraordinaire, dès lors qu’il s’inscrivait dans le but de la société. 
c. Le recourant s’est limité, dans sa réplique, à rappeler, comme l’avait relevé 
l’AFC-GE, que la reformatio in pejus n’était pas admissible en l’espèce. 
d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Sont litigieuses les questions de savoir si le transfert des actions d’C______ au 
contribuable est constitutif d’une donation, d’une part, et, d’autre part, si tel est le 
cas, comment la valeur des titres doit être déterminée au regard des droits 
d’enregistrement. 
2.1 La Confédération ne dispose pas de la compétence de percevoir un impôt sur 
les successions ou donations. Ces impôts sont donc purement cantonaux (art. 3 de 
la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101; 
arrêts du Tribunal fédéral 2C_164/2015 du 5 avril 2016 consid. 2 ; 2C_242/2014 
du 10 juillet 2014 consid. 2.3.1). 


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2.2 Selon l'art. 1 LDE, les droits d'enregistrement sont un impôt qui frappe toute 
pièce, constatation, déclaration, condamnation, convention, transmission, cession 
et en général toute opération ayant un caractère civil ou judiciaire, dénommées dans 
la loi comme « actes et opérations », soumises soit obligatoirement soit 
facultativement à la formalité de l'enregistrement. 
2.2.1 L'art. 3 let. h LDE soumet obligatoirement à l'enregistrement, sous réserve des 
exceptions prévues par la loi, les donations et autres avantages semblables que les 
dispositions du titre IV (intitulé « donations entre vifs ») assujettissent à cette 
obligation sous réserve des dispositions de l'art. 6 let. u et v LDE, non applicables 
en l’espèce. 
2.2.2 Selon l'art. 11 LDE, toute disposition entre vifs par laquelle une personne 
physique ou morale cède, sans contrepartie correspondante, à une autre personne 
physique ou morale, tout ou partie de ses biens ou de ses droits, en propriété, en 
nue-propriété ou en usufruit, est, en tant que donation, soumise obligatoirement aux 
droits d'enregistrement (al. 1). Est également réputé donation, tout abandon de 
biens, de droits ou d'autres avantages semblables, ainsi que toute remise de dette, 
concédés à titre gratuit (al. 2). La différence de valeur constatée dans un acte à titre 
onéreux entre les prestations des parties, est présumée donation, sauf preuve 
contraire (al. 3). 
2.2.3 Les droits sur les donations entre vifs sont perçus sur la valeur des biens 
donnés (art. 18 al. 1 1èrephr. LDE). 
2.3 En principe, la loi fiscale lie l'imposition des successions et donations aux 
transferts et institutions du droit civil ; elle peut s'écarter du droit civil pour donner 
une définition propre des cas d'imposition mais, en vertu du principe de la légalité 
de l'impôt, elle doit le dire expressément (Jean-Marc RIVIER, Droit fiscal suisse, 
1998, p. 522). Lorsque la norme opère clairement son rattachement au droit civil, 
elle doit être appréciée dans le contexte du droit civil et les concepts du droit civil 
être pris dans leur acception civile (Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 5e éd., 
2021, p. 52 ; Walter RYSER/Bernhard ROLLI, Précis de droit fiscal suisse, 4e éd., 
2002, p. 78). 
2.4 La donation est la disposition entre vifs par laquelle une personne cède tout ou 
partie de ses biens à une autre sans contreprestation correspondante (art. 239 al. 1 
de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 - Livre 
cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220). La donation est un contrat 
unilatéral – car une seule des parties s'oblige – et un acte bilatéral, car la 
concordance des volontés est exigée (art. 1 et 239 CO). 
La concordance des volontés des parties s’exprime par la volonté des parties – du 
donateur et du donataire – de conclure un contrat selon lequel le donateur consent 
à faire une attribution à titre gratuit que le donataire est prêt à accepter. Le donateur 
et le donataire doivent être conscients des éléments du contrat, qui sont 
objectivement et subjectivement essentiels pour l’un d’eux ou pour les deux. Sans 


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cette concordance des volontés, la donation n’est pas valable (Margareta 
BADDELEY in Luc THÉVENOZ/Franz WERRO, Code des obligations I, 
Commentaire romand, 2012, p. 1605 n. 5 à 7 ad art. 239 CO). Le contrat de 
donation, acte générateur d'obligation, a pour effet de créer un rapport d'obligation 
et de faire naître une créance (Margareta BADDELEY, op. cit., p. 1616 n. 56 ad 
art. 239). 
La donation se caractérise par un élément subjectif, « la volonté du donateur de 
donner sans contre-prestation correspondante, et par deux critères objectifs, la 
diminution du patrimoine du donateur et l'enrichissement du donataire » (Margareta 
BADDELEY, op. cit., p. 1609 n. 26 ad art. 239). La volonté de donner doit se 
manifester par l’appauvrissement du donateur, lequel est la contrepartie de 
l’enrichissement du donataire (arrêts du Tribunal fédéral 2C_961/2010 du 30 
janvier 2012, consid. 5.2 ; 4A_201/2009 du 24 juin 2009 ; Margareta BADDELEY, 
op. cit., n. 37 ad art. 239). 
2.5 La notion fiscale de donation ne se recoupe pas forcément entièrement avec 
celle du droit civil ; elle peut en effet comporter des particularités en raison du but 
de la loi ou pour des motifs pratiques. Les critères de l'acte d'attribution entre vifs, 
de la gratuité et de l'animus donandi sont toutefois communs. Le critère, objectif, 
de la gratuité de l'attribution est réalisé lorsque le donataire ne fournit pas pour le 
don de contre-prestation en faveur du donateur. Le critère, subjectif, de l'animus 
donandi signifie que le donateur doit avoir la conscience et la volonté d'effectuer 
une attribution à titre gratuit en faveur du donataire. Il n'y a notamment pas de 
volonté de donner lorsqu'est attendue une contre-prestation ou lorsque la prestation 
n'est pas effectuée librement, mais en vertu d'une obligation juridique 
(ATA/635/2023 du 13 juin 2023 consid. 3.5 et les références citées) 
2.6 Le Tribunal fédéral a jugé qu'il n'était pas arbitraire de présumer l'existence 
d'une volonté de donner (animus donandi) entre personnes proches, lorsque les 
autres conditions d'une donation sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_137/2022 du 4 novembre 2022 consid. 9.2.2). Lorsque les versements effectués 
ne proviennent pas de proches, cette présomption ne peut être retenue. Il appartient 
au contribuable de prouver les faits propres à démontrer la réalisation des conditions 
de la donation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_44/2018 précité consid. 8.5.1). 
2.7 Lors d'une donation, l'enrichissement de l'attributaire résulte du fait que celui-ci 
n'a pas fourni de contre-prestation. Un acte peut n'être que partiellement gratuit. La 
libéralité partiellement gratuite typique est la donation mixte (J.-M. RIVIER, 
L'impôt sur les successions et les donations : ses caractéristiques, sa nature et son 
champ d'application, in: StR 1996 149 p. 154). Est réputée donation mixte un 
contrat onéreux comportant une contre-prestation de valeur inférieure à celle de la 
prestation, les contractants le sachant et le voulant, en sorte que l'un fait un don à 
l'autre pour la différence. Elle requiert l'intention de donner, l'animus donandi 
manifestée au moment de la conclusion du contrat (Pierre ENGEL, Contrats de droit 
suisse, 2e éd, 2000, p. 123). 


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2.8 En l’espèce, il ressort de l’extrait du registre du commerce relatif à B______ 
que la société a été créée le 17 août 2011. Le contribuable et l’administratrice 
disposent, depuis la création de la société, chacun de la signature individuelle. À 
teneur dudit extrait, le recourant et C______, tous deux domiciliés à E______ 
jusqu’au 12 décembre 2025, sont désormais, les deux, domiciliés à F______ (SO). 
Il ressort également de l’extrait de D______, dont C______ est administratrice 
présidente et liquidatrice et le recourant administrateur, que les précités sont depuis 
janvier 2026 domiciliés à F______. 
À cet élément manifeste de proximité entre la venderesse et le recourant s’ajoute 
qu’en sa qualité d’administratrice et actionnaire depuis la création de la société en 
2011, la précitée ne pouvait, comme l’a constaté le TAPI, pas ignorer que les titres 
qu’elle s’apprêtait à vendre valaient bien plus que leur valeur nominale, ayant en 
effet librement accès aux comptes de la société. Or, en cédant ses titres au prix 
correspondant à leur valeur nominale et non à la valeur vénale, C______ a concédé 
gratuitement un avantage au recourant. 
Dans son courrier du 6 novembre 2024, elle a expliqué qu’elle avait souscrit à 50 
actions au moment de la création de B______ pour aider le recourant à « lancer » 
son entreprise. Elle n’avait jamais travaillé dans celle-ci, ayant sa propre société 
dans laquelle elle travaillait à 100%. En vendant les actions, elle n’avait pas eu la 
volonté de faire une donation, « dans la mesure où la valeur de B______ était 
uniquement et exclusivement le fruit » du travail du recourant dans l’entreprise 
auquel elle n’avait « aucunement contribué ». L’on comprend ainsi clairement 
qu’C______ souhaitait renoncer à participer à la plus-value des actions, réalisée 
entre la création de B______ et le moment de la vente des actions. Ce faisant, la 
vente des actions à leur valeur nominale entre dans la définition de donation au sens 
de l’art. 11 al. 2 LDE. En effet, est également réputé donation tout abandon de biens, 
de droits ou d’autres avantages semblables, concédés à titre gratuit. En ne réclamant 
au recourant que la valeur nominale, renonçant ainsi délibérément à la différence 
entre cette valeur et la valeur vénale de ses titres, la venderesse a renoncé à un droit, 
au profit du recourant, sans contre-prestation. 
L’AFC-GE n’a ainsi ni violé la loi ni abusé de son pouvoir d’appréciation en 
qualifiant de donation mixte la vente des actions détenues par C______ au recourant 
et perçu des droits d’enregistrement. 
3. 
Reste à déterminer la valeur vénale des actions en cause. 
3.1 L'évaluation de titres non cotés fait l'objet de la circulaire n° 28 de la CSI, qui 
édite en outre annuellement un commentaire de la circulaire afin de refléter la 
pratique et tenir compte de la jurisprudence. Cette circulaire concerne un domaine 
où les cantons jouissent d'un large pouvoir d'appréciation. Elle est reconnue, de 
jurisprudence constante, comme présentant une méthode adéquate et fiable pour 
l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que 
d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées 


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(arrêts du Tribunal fédéral 2C_132/2020 du 26 novembre 2020 consid. 5.6.5, non 
publié in ATF 147 II 155 ; 2C_953/2019 précité consid. 4.2). 
3.2 Selon la circulaire n° 28, la valeur de titres non cotés de sociétés commerciales 
ou industrielles et de sociétés de services qui n'ont jamais été transférés, correspond 
à la moyenne pondérée de la valeur de rendement, doublée, et de la valeur 
intrinsèque déterminée selon le principe de la continuation (chiffre 34 de la 
circulaire). La valeur de rendement s'obtient par la capitalisation du bénéfice net, 
augmenté ou diminué des reprises ou déductions (ch. 8.1 de la circulaire). Cette 
méthode est généralement appelée « méthode des praticiens » (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_1082/2013 précité consid. 5.3.1 ; 2C_309/2013 du 13 septembre 2013 
consid. 3.6, in RDAF 2014 II 346). Les sociétés holding et immobilières ne sont, 
en revanche, estimées qu’à la valeur substantielle (ch. 38 et 42). 
3.3 L'activité effective d'une société détermine son mode d'estimation (ch. 6 de la 
circulaire n° 28). 
3.4 Pour les sociétés commerciales, industrielles et de services, la valeur de 
l'entreprise résulte de la moyenne pondérée entre la valeur de rendement qui est 
doublée, d'une part, et la valeur substantielle déterminée selon le principe de 
continuation de l'exploitation, d'autre part (ch. 34 de la circulaire n° 28). La valeur 
de rendement s'obtient par la capitalisation du bénéfice net des exercices 
déterminants augmenté ou diminué des reprises ou déductions (ch. 8.1 de la 
circulaire n° 28). Sont notamment déduits les revenus uniques et extraordinaires, 
tels que les gains en capital ainsi que les dissolutions de réserves et de provisions 
(ch. 9.2.a de la circulaire n° 28). Cette méthode est généralement appelée « méthode 
des praticiens » (arrêts du Tribunal fédéral 2C_1082/2013 précité consid. 5.3.1 ; 
2C_309/2013 du 13 septembre 2013 consid. 3.6, in RDAF 2014 II 346). 
3.5 La circulaire n° 28 réserve des situations où seule la valeur substantielle de la 
société est prise en compte, ce qui est le cas des sociétés nouvellement constituées 
(ch. 32 de la circulaire n° 28), des sociétés holding, de gestion de fortune et de 
financement (ch. 38 de la circulaire n° 28) ainsi que des sociétés immobilières 
(ch. 42 de la circulaire n° 28). 
3.6 Les principes d'estimation de la circulaire n° 28 doivent être choisis de telle 
manière que le résultat se rapproche au mieux de la réalité économique. Les 
instructions de ladite circulaire reposent sur la constatation empirique que la valeur 
vénale dépend du rendement passé et à venir sous la forme de dividendes et autres 
participations au bénéfice ainsi que de la rentabilité de la société, et qu'elle est 
influencée par d'autres facteurs comme par exemple la fortune, les liquidités, la 
stabilité de la marche des affaires, etc. (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1082/2013 
précité consid. 5.5 ; ATA/372/2025 précité consid. 4.4). 
3.7 Les exemples n° 2 au ch. 34 et n° 5 au ch. 38 de la circulaire n° 28 concernent 
l'estimation de titres de sociétés ayant des participations croisées ou réciproques. Il 
s'agit par exemple de deux sociétés indépendantes A et B, A détenant des actions 


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de B et B des actions de A. L'estimation est alors établie selon une formule de calcul 
prévoyant que les dividendes de participations doivent être déduits des résultats nets 
des années correspondantes pour déterminer la valeur de rendement des sociétés. 
3.8 Il est tenu compte, par le biais d’une déduction forfaitaire, de l'influence réduite 
dont jouit le porteur d'une participation minoritaire au sein de la direction de 
l'entreprise ou dans la prise de décisions à l'assemblée générale ainsi que de la 
transmissibilité restreinte de parts de la société (circulaire n° 28 p. 10 ch. 61 al. 1). 
Lorsque la valeur vénale d'un titre est calculée conformément au ch. 2 al. 4, son 
propriétaire peut faire valoir une déduction forfaitaire de 30% (circulaire n. 28 p. 
10 ch. 61 al. 3). La déduction forfaitaire est accordée généralement à toutes les 
participations inférieures ou égales à 50% du capital social (circulaire n. 28 p. 10 
ch. 62 al. 1). 
3.9 Les principes d'estimation de la circulaire doivent être choisis de telle manière 
que le résultat se rapproche au mieux de la réalité économique. Les instructions de 
ladite circulaire reposent sur la constatation empirique que la valeur vénale dépend 
du rendement passé et à venir sous la forme de dividendes et autres participations 
au bénéfice ainsi que de la rentabilité de la société, et qu'elle est influencée par 
d'autres facteurs comme par exemple la fortune, les liquidités, la stabilité de la 
marche des affaires, etc. (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1082/2013 précité 
consid. 5.5 ; ATA/1013/2020 du 13 octobre 2020 consid. 2h). Des fluctuations de 
rendement ne justifient pas de déroger à ce principe, même si elles se révèlent 
importantes, dès lors que des oscillations conjoncturelles sont à considérer comme 
immanentes au système économique (commentaire de la circulaire n° 28 ad ch. 34). 
3.10 C’est l’approche « technique » ou « juridique » qui est déterminante pour la 
valeur vénale et non une approche « économique » subjective. Ainsi, le contribuable 
concerné ne peut pas soutenir une valeur patrimoniale qui se baserait sur des 
circonstances individuelles (commentaire de la circulaire n° 28, p. 4 et la référence 
citée). 
3.11 Si l’estimation de titres non cotés en bourse est effectuée sur la base de la 
circulaire, il convient de supposer qu’elle aboutit à une valeur vénale correcte et 
que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un contribuable est 
d'un avis contraire, il lui appartient dès lors d'apporter ses propres preuves (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 7.2 ; ATA/530/2020 du 26 mai 2020 
consid. 2b ; ATA/858/2019 du 30 avril 2019 consid. 2d). 
3.12 En l’espèce, le recourant ne conteste pas l’application de la circulaire n° 28, 
mais souhaite que les dividendes reçus de B______ soient exclus de ses bénéfices. 
Le rendement de la société serait alors nul. D______ n’ayant, au 31 décembre 2021, 
plus eu d’actif immobilisé, la distribution d’un dividende s’apparentait à un produit 
extraordinaire de liquidation, dont il ne convenait pas de tenir compte pour 
déterminer la valeur des actions de B______. 


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Or, si certes D______ est en liquidation, il n’en demeure pas moins qu’elle a 
procédé à des distributions de dividendes en 2021, 2022 et 2023. En 2021, elle a 
réalisé un bénéfice de CHF 2'180'158.79, essentiellement à la suite de la vente d’un 
immeuble. Compte tenu du but de la société consistant en particulier en l’achat et 
la vente d’immeubles, la vente de l’immeuble ayant généré le bénéfice précité 
résulte de l’activité commerciale de D______. Celui-ci ne peut, donc, être qualifié 
d’extraordinaire. 
Par ailleurs, B______ doit être traitée comme une société mixte, dès lors qu’elle 
déploie une activité qui lui est propre, comme cela ressort tant de son but statutaire 
que de ses comptes de résultats 2022 qui font, notamment, état de postes « Direction 
des travaux pour tiers », « Sous-traitants et fournisseurs » ou encore « Frais de 
chantier divers », mais détient aussi des participations dans d’autres sociétés. Elle 
ne peut donc pas être traitée commune une holding pure, comme semble le souhaiter 
le recourant. 
Au vu de ce qui précède, le dividende de CHF 609'630.- versé par D______ ne peut 
pas être retranché du calcul déterminant la valeur vénale des actions de B______. 
En ce qui concerne la méthode d’évaluation des titres litigieux, celle choisie par 
l’autorité fiscale dans sa décision sur réclamation, prenant en compte la seule valeur 
substantielle de B______, ne relève pas d’un abus du pouvoir d’appréciation. En 
effet, comme l’ont exposé tant le TAPI que l’AFC-GE, la prise en compte de la 
seule valeur substantielle est plus avantageuse pour le recourant. Il ressort ainsi du 
bordereau rectificatif du 17 avril 2025 que, selon la méthode dite des praticiens, la 
valeur fiscale nette des actions de B______ au 31 décembre 2022 est de 
CHF 13'087.20, alors qu’elle se monte, si l’on se fonde sur la seule valeur 
substantielle, à CHF 7'986.30. Il n’y a donc pas de motif de s’écarter de l’estimation 
fondée sur la base de la valeur substantielle de la société. 
Pour le surplus, les parties ne critiquent pas le calcul opéré par le TAPI, qui a arrêté 
la valeur de la donation au sens de la LDE à CHF 349'315.-, valeur qui résulte de 
la valeur fiscale nette de CHF 7'986.30 de chaque action, multipliée par le nombre 
d’actions vendues (50), déduction faite du prix payé. Ce calcul a, au demeurant, été 
correctement effectué. 
Au vu de ce qui précède, le recours, mal fondé, sera rejeté. 
4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge du recourant, 
qui ne peut se voir allouer d’indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 


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à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 août 2025 par A______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 16 juin 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge d’A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Antoine BERTHOUD, avocat du recourant, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Jean-Marc VERNIORY, président, Florence KRAUSKOPF, Eleanor 
McGREGOR, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. VERNIORY 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière : 
 
 
 
 
 
 


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