ge_gerichte · ACJC/189/2026 · 2026-02-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué à la partie appelante par pli recommandé du 13 février 
2026 et à la partie intimée, vu son domicile inconnu, par publication du dispositif dans la 
Feuille d'avis officielle. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6940/2024 
ACJC/189/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 2 FEVRIER 2026 
 
Entre 
FONDATION A______, sise ______ [VD], p.a. [la régie] B______, ______ [GE], 
appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er octobre 2025, 
représentée par Me Tatiana GURBANOV, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 
Genève, 
et 
Madame C______, sans domicile connu, anciennement domiciliée ______ [GE], 
intimée. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 1er octobre 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal) a limité la procédure à la question de la recevabilité des conclusions de la 
demande [de la locataire] relatives à la fixation du loyer initial et à la réduction de 
loyer en raison de prétendues nuisances émanant d’un restaurant et d’un chantier 
(ch. 1 du dispositif), cela fait, a déclaré recevable la conclusion en fixation du loyer 
initial (ch. 2), déclaré irrecevables les conclusions en réduction de loyer en raison 
de prétendues nuisances émanant d’un restaurant et d’un chantier (ch. 3), réservé la 
suite de la procédure (ch. 4), et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
 
Ce jugement a été reçu par FONDATION A______ le 3 octobre 2025 et notifié à 
C______ par voie édictale dans la Feuille d’Avis Officielle (FAO) le ______ 2025. 
B. 
a. Le 14 octobre 2025, FONDATION A______ (ci-après : l’appelante ou la 
bailleresse) a formé appel de ce jugement. Elle a conclu à ce que la Cour de justice 
annule le chiffre 2 du dispositif dudit jugement, déclare irrecevable la conclusion 
en fixation du loyer initial prise par C______ (ci-après : l’intimée ou la locataire) 
et confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
 
b. Par notification dans la FAO du ______ 2025, la Cour a communiqué l’acte 
d’appel du 14 octobre 2025 à l’intimée, lui impartissant un délai de trente jours pour 
y répondre. 
 
c. En l’absence de réponse à l’appel, la Cour a gardé la cause à juger le 
27 novembre 2025. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 4 avril 2019, FONDATION A______, en qualité de bailleresse, et C______, 
en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d’un appartement de cinq pièces situé au 1er étage de l’immeuble sis rue 1______ 
no. 2______ à Genève. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 
16 avril 2019 au 30 avril 2024, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq 
ans. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé de manière échelonnée à 
21'600 fr. du 16 avril 2019 au 30 avril 2020, à 25'200 fr. du 1er mai 2020 au 30 avril 
2021 et à 27'600 fr. dès le 1er mai 2021. 
L’avis de fixation de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail était annexé au 
contrat de bail. A teneur de cet avis, le loyer initial échelonné était motivé par 
l’adaptation aux loyers usuels du quartier. 
b. Un avis de confirmation d'échelon a été adressé à la locataire le 28 avril 2020, 
signifiant que le loyer annuel passerait de 21'600 fr. à 25'200 fr., hors charges. 


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c. Le 6 mars 2024, la locataire a postulé auprès de la bailleresse pour un autre 
appartement de 4,5 pièces situé au 1er étage de l’immeuble sis rue 1______ 
no. 3______, proposé à la location moyennant un loyer annuel de 24'000 fr., charges 
non comprises. 
Par réponse du lendemain, la bailleresse l’a informée que ledit appartement avait 
été attribué à une autre personne. 
d. Par courriel du 7 mars 2024, la locataire a sollicité de la bailleresse que son loyer 
soit revu à la baisse, rétroactivement au 1er mai 2020, afin qu’il soit aligné au prix 
du marché sur la base du loyer annuel de l’appartement précité, situé au no. 3______ 
rue 1______. 
Par réponse du même jour, la bailleresse a refusé d’entrer en matière sur cette 
demande. 
e. Le 20 mars 2024, la locataire a déposé par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers une requête "en baisse de loyer", prenant la conclusion 
suivante : "Aligner aux prix du marché, sur la base de l'appartement à la 
rue 1______ no. 3______ au premier étage, mis sur le marché le 1 mars 2024 au 
loyer de 2000 CHF par mois (24000 CHF par an) + 200 acompte". 
f. Non conciliée lors de l’audience de la Commission de conciliation du 
2 juillet 2024, la locataire a porté l’affaire devant le Tribunal le 24 juillet 2024 par 
le biais du formulaire de demande simplifiée, prenant les conclusions suivantes : 
"- Remboursement des échelonnements (au-dessus de CHF 1'800.- depuis le 
01.05.2020) 
01.05.2020 – 30.04.2021: 12 x 300: CHF 3'600.- 
01.05.2021 – 30.04.2022: 12 x 500: CHF 6'000.- 
01.05.2022 – 30.04.2023: 12 x 500: CHF 6'000.- 
01.05.2023 – 30.04.2024: 12 x 500: CHF 6'000.- 
01.05.2024– aujourd'hui: nombre de mois x 500: CHF … 
- Refixer le loyer aux prix du marché à un niveau non abusif avec effet rétroactif au 
début du bail. 
- Fixer les dédommagements légaux à cause des nuisances sonores et olfactives 
provenant du restaurant D______ depuis avril 2023. 
- Réévaluation des dédommagements à cause des punaises de lit: CHF 2'760.- au 
lieu de CHF 690.- reçu le 20 février 2024, différence de CHF 2'070.-. 
- Fixer les dédommagements légaux à cause des travaux à la rue 4______ depuis 
février 2023 jusqu'à la fin des travaux." 
A l’appui de sa demande, la locataire a notamment allégué que le loyer de 
l’appartement de la rue 1______ no. 3______ avait été fixé à 2'000 fr. par mois, soit 
24'000 fr par an, ce qui démontrait que la bailleresse confirmait ainsi que les prix 


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du marché avaient baissé et que le bail qui les liait lui procurait un rendement 
excessif. 
g. Dans sa réponse du 31 octobre 2024, la bailleresse a conclu, à titre préalable, à 
ce que le Tribunal limite la procédure à la question de la recevabilité des 
conclusions en fixation du loyer initial et en réduction de loyer en raison de 
nuisances et les déclare irrecevables. Principalement, elle a conclu au rejet de la 
demande. 
La bailleresse a notamment fait valoir que la conclusion en fixation du loyer initial 
était irrecevable pour avoir été déposée près de cinq ans après la prise d’effet du 
bail. 
h. Lors de l’audience du Tribunal du 15 janvier 2025, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 
La locataire a expliqué qu'elle n'avait pas contesté le loyer initial dans le délai de 
trente jours car elle était en plein déménagement depuis l’étranger et qu’elle avait 
conclu le contrat de bail de bonne foi, ne pensant pas que la bailleresse pouvait 
mentir quant au prix du marché. 
A l’issue de l’audience précitée, le Tribunal a gardé la cause à juger quant à la 
demande de limitation de la procédure. 
i. Par ordonnance du 10 octobre 2025, le Tribunal a invité les parties à lui indiquer 
la nouvelle adresse de la locataire, vu que le pli recommandé contenant le jugement 
entrepris adressé à cette dernière était revenu avec la mention "le destinataire est 
introuvable à l’adresse indiquée". 
La bailleresse a répondu qu’elle avait consenti à la sous-location de l’appartement 
litigieux en raison d’un séjour de longue durée à l’étranger de la locataire, celle-ci 
n’ayant toutefois pas communiqué de nouvelle adresse. Elle a produit une 
attestation de l’Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) du 
14 octobre 2025 mentionnant que C______ n’était plus domiciliée sur le canton de 
Genève. 
 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Une décision est finale, au sens de l'art. 236 CPC, lorsqu'elle met fin à la procédure, 
que ce soit par une décision au fond, pour un motif tiré du droit matériel, ou par une 
décision d'irrecevabilité, pour un motif de procédure. La décision partielle, soit 


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celle qui statue, de manière finale, sur un ou plusieurs chefs d'une demande, mais 
renvoie l'examen d'un ou plusieurs autres à une décision ultérieure (ATF 
132 III 785 consid. 2), est assimilée à une décision finale, dès lors qu'elle met un 
terme à l'instance relativement aux demandes concernées, mais non à la procédure 
(l'instance perdure à raison de la partie non tranchée du litige). Le jugement partiel 
est attaquable immédiatement (ATF 135 III 212 consid. 1.2; JEANDIN, in 
Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 8 ad art. 308 
CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, op. cit., n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013). 
 
Dans le cadre d’une contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à 
la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de 
bail et le montant requis par l'appelant/e, sans les charges, multiplié par vingt 
(art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 
consid. 1.1). 
 
En cas d'appel contre une décision partielle, la valeur litigieuse se détermine en 
fonction de l'ensemble des conclusions restées litigieuses devant l'instance 
compétente sur le fond (JEANDIN, op. cit, n. 17 ad art. 308 CPC). 
 
1.2 En l'espèce, le jugement entrepris est une décision partielle puisque, en 
application de l’art. 125 let. a CPC visant à simplifier le procès, il statue sur la 
recevabilité d’une partie des conclusions prises par la locataire. 
 
Vu les dernières conclusions demeurées litigieuses en première instance, à savoir 
"le remboursement des échelonnements" totalisant un montant de 21'600 fr. et la 
demande en fixation du loyer initial annuel à 24'000 fr. (soit une différence de 
3'600 fr. avec le loyer annuel actuel de 27'600 fr., capitalisée ensuite sur vingt ans), 
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
 
Partant, la voie de l’appel est ouverte. 
 
1.3 Interjeté dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 
143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a retenu que la conclusion prise par 
la locataire en fixation du loyer initial était recevable, dans la mesure où l’éventuel 
non-respect du délai fixé par l’art. 270 CO, qui ressortait du droit matériel, 
impliquait le rejet de la demande et non pas son irrecevabilité. 


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L’appelante fait valoir que le délai de trente jours prévu par l’art. 270 CO constitue 
un délai de péremption, dont l’irrespect entraîne la déchéance des droits du 
locataire, soit l’irrecevabilité de sa demande en contestation du loyer initial. Se 
fondant uniquement sur l’avis d’une seule auteure en doctrine traitant des délais de 
péremption en général, les premiers juges auraient ignoré la jurisprudence du 
Tribunal fédéral relative à l’art. 270 al. 1 CO et la doctrine majoritaire en la matière. 
 
2.1 A teneur de l’art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du 
loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant 
l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en 
demander la diminution. 
Selon la jurisprudence fédérale, le délai fixé par l’art. 270 al. 1 CO pour contester 
un loyer est un délai de péremption, dont le non-respect entraîne la perte du droit 
d'agir et doit être examiné d'office par le juge (ATF 140 III 583 consid. 3.1 ; 
137 III 547 consid. 2.3 ; 131 III 566 consid. 3.2). 
La doctrine en matière de droit du bail – à laquelle se réfère en partie le Tribunal 
fédéral dans son ATF 131 III 566 – considère que l’inobservation du délai de trente 
jours prévu par l’art. 270 al. 1 CO entraîne l’irrecevabilité de la demande du 
locataire (LACHAT/BOHNET, in Commentaire romand Code des obligations I, 3ème 
éd., 2021, n. 6 ad art. 270 CO ; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 483 ch. 2.5.3 ; 
DIETSCHY, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, 
n. 51 ad art. 270 CO ; SVIT, Das schweizerische Mieterecht, 5ème éd., 2025, 
n. 46-47 ad art. 270 CO ; HIGI, in zürcher Kommentar, das Obligationenrecht, Band 
V/2b/3, 4ème éd., 1998, n. 72 ad art. 270 CO ). 
 
2.2 En l'espèce, il est admis que l’intimée n’a pas contesté le montant du loyer initial 
dans le délai de trente jours suivant la réception de la chose louée le 16 avril 2019. 
Dès lors, sa demande en contestation du loyer initial formée le 20 mars 2024 est 
tardive et doit être déclarée irrecevable, conformément à la jurisprudence et 
doctrine rappelées supra. 
 
Le grief de l’appelante est ainsi fondé; c’est à tort que le Tribunal à déclaré 
recevable la conclusion de l’intimée en fixation du loyer initial. 
Partant, le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et il sera statué, 
à nouveau, en ce sens que la conclusion de l’intimée en fixation du loyer initial sera 
déclarée irrecevable. Le jugement attaqué sera confirmé pour le surplus. 
Au vu de qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner le grief de l’appelante relatif au 
chiffrement des conclusions de la locataire. 
3. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 octobre 2025 par FONDATION A______ contre 
le jugement JTBL/978/2025 rendu le 1er octobre 2025 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/6940/2024. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur ce 
point : 
Déclare irrecevable la conclusion de C______ en fixation du loyer initial. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Jean-
Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en 
matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.