ge_gerichte · DCSO/239/2020 · 2020-08-06 · fr

Résumé:
 Etat des charges communiqué pendant une période de suspension au sens de l'art. 62 LP (épidémie ou calamité publique). Qualification de l'état des charges comme acte de poursuite (admise). Conséquences de la communication en temps inopportun. Griefs pouvant être soulevés dans la procédure de plainte, par opposition à celle d'épuration de l'état des charges.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1032/2020-CS 
DCSO/239/20
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 6 AOUT 2020 
 
Plainte 17 LP (A/1032/2020-CS) formée en date du 27 mars 2020 par A______, élisant 
domicile en l'étude de Me Elios SUFFIOTTI, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 6 août 2020 
à : 
- A______ 
c/o Me SUFFIOTTI Elios 
Bernasconi Martinelli Alippi & 
Partners 
Via Lucchini 1 
6900 Lugano. 
- B______ (SUISSE) SA 
______ 
______. 
- C______ 
c/o Me SOHRABI Mitra 
Keppeler Avocats 
Rue Ferdinand-Hodler 15 
Case postale 6090 
1211 Genève 6. 
- Office cantonal des poursuites. 


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EN FAIT 
A. 
a. A______, aujourd'hui domiciliée en Italie, et D______, aujourd'hui domicilié 
en Israël, sont copropriétaires à raison d'une moitié chacun des parcelles 
enregistrées au Registre foncier sous nos 1______ et 2______ de la commune de 
Genève [-] E______. La parcelle n° 1______, située 3______ à Genève, a une 
surface de 1'472 m² et une villa de huit pièces avec garage attenant y est érigée. La 
parcelle n° 2______, d'une surface de 76 m², permet l'accès à la parcelle n° 
1______. 
 
b. Les parcelles nos 1______ et 2______ sont collectivement grevées – en premier 
rang – d'une cédule hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 4'000'000 fr. 
détenue par B______ (SUISSE) SA (ci-après : B______). Sur la base de cette 
cédule, cette dernière a engagé à l'encontre de A______ et de D______ les 
poursuites en réalisation de gage immobilier nos 4______ et 5______; dans le 
cadre de la première de ces deux poursuites, elle a requis la vente de l'objet du 
gage le 3 septembre 2018. 
 
Les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 1______-2 et 
2______-2) sont également collectivement grevées en premier rang d'une cédule 
hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 500'000 fr. détenue par 
C______. Sur la base de cette cédule, ce dernier a engagé à l'encontre de A______ 
la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, dans le cadre de 
laquelle il a requis la réalisation de l'objet du gage le 19 février 2019. 
 
Tant les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 1______-2 et 
2______-2) que celles appartenant à D______ (immeubles nos 1______-1 et 
2______-1) ont par ailleurs été saisies dans le cadre de poursuites ordinaires 
engagées à l'encontre de l'une ou de l'autre par des créanciers chirographaires 
(séries nos 7______, 8______, 9______, 10______, 11______, 12______ et 
13______ pour A______, 14______ et 15______ pour D______), dont plusieurs 
ont déjà formé des réquisitions de vente. 
 
c. Par décision communiquée le 10 janvier 2019 aux parties intéressées, l'Office 
cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) les a informés de ce qu'il évaluait à 
3'000'000 fr. la valeur des immeubles devant être réalisés, faisant sienne 
l'estimation de l'expert qu'il avait mandaté et dont le rapport était annexé à sa 
décision. Ladite décision d'estimation n'a fait l'objet, en temps utile, d'aucune 
plainte au sens de l'art. 17 LP ou de demande de nouvelle expertise au sens de 
l'art. 9 al. 2 ORFI. 
 
d. Par courriers des 3 et 10 décembre 2019, A______ a sollicité la suspension de 
la procédure de vente aux enchères forcées au profit d'une vente de gré à gré. 
Subsidiairement, elle a demandé qu'il soit procédé à une nouvelle estimation des 
parcelles nos 1______ et 2______. A l'appui de ces requêtes, A______ a fait valoir 
que la délivrance d'une autorisation de transformer la villa existante pour y créer 
trois logements distincts, l'évolution favorable de la procédure d'octroi de 


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l'autorisation d'ériger sur la parcelle n° 1______ un nouveau bâtiment de trois 
appartements, l'existence d'un projet concret de division de ladite parcelle pour 
pouvoir vendre séparément les deux parties et les offres d'ores et déjà formulées 
par des tiers pour un montant excédant celui de l'estimation de l'Office justifiaient 
que les parcelles soient réalisées par vente de gré à gré plutôt que par une vente 
aux enchères. Subsidiairement, ces mêmes éléments justifiaient que la valeur des 
parcelles soit réactualisée par une nouvelle expertise. 
 
Par décision du 17 décembre 2019, l'Office a rejeté tant la demande de suspension 
de la vente aux enchères forcées au bénéfice d'une vente de gré à gré que la 
requête de nouvelle expertise. 
 
Par plainte adressée le 4 janvier 2020 à la Chambre de surveillance, A______ a 
contesté la décision de l'Office du 17 décembre 2019 en tant qu'elle rejetait sa 
requête de nouvelle expertise, concluant à ce que ladite décision soit annulée sur 
ce point, à ce qu'une nouvelle expertise soit ordonnée, à ce que la procédure de 
réalisation soit suspendue dans l'intervalle et à ce qu'un délai au 28 février 2020 
lui soit fixé pour présenter une offre de vente de gré à gré. Cette plainte a été 
rejetée par décision de la Chambre de céans du 24 avril 2020 (DCSO/119/2020), 
aujourd'hui entrée en force, au motif, pour l'essentiel, que les éléments 
prétendument nouveaux invoqués par la plaignante avaient été pris en 
considération par l'expert ou n'étaient pas suffisamment déterminants pour 
justifier qu'il soit procédé à une nouvelle expertise. 
 
e. Par avis daté du 7 février 2020, publié le ______ 2020 dans la Feuille officielle 
suisse du commerce (FOSC) et les ______ et ______ 2020 dans la Feuille d'avis 
officielle de la République et canton de Genève, l'Office a fixé au ______ à 10h00 
la vente aux enchères forcées des parcelles n° 1_____ et 2______ et fixé aux 
créanciers gagistes et aux titulaires de charges foncières un délai au 5 mars 2020 
pour produire leurs créances. La publication indique que les conditions de vente et 
l'état des charges seraient déposés auprès de l'Office à compter du 19 mars 2020. 
 
f. Par courrier daté du 20 février 2020, C______ a produit pour un montant total 
garanti par gage de 688'630 fr. 14, soit 500'000 fr. de capital et 188'630 fr. 14 
d'intérêts au taux de 5% l'an pour la période allant du 16 mars 2013 au 
29 septembre 2020. Cette production se fonde sur le commandement de payer, 
poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, entré en force après que 
A______ eut définitivement succombé dans l'action en libération de dette qu'elle 
avait introduite après le prononcé de la mainlevée provisoire (JTPI/15578/2017 du 
1er décembre 2017; ACJC/208/2019 du 11 février 2019; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_138/2019). 
 
Par courrier du 27 février 2020, B______ a elle aussi produit, pour un montant de 
4'039'536 fr. 65 auquel s'ajoutaient 1'594'494 fr. 88 en intérêts au taux de 5% l'an 
du 18 décembre 2012 au 29 septembre 2020, soit un total de 5'634'031 fr. 53. Elle 
s'est en cela fondée sur un jugement rendu le 15 juin 2017 par le Tribunal de 


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première instance (JTPI/7929/2017 dans la cause C/19______/2015), statuant sur 
l'action en libération de dette formée par A______ dans la poursuite en réalisation 
de gage immobilier n° 4______ après que l'opposition qu'elle avait formée au 
commandement de payer eut été provisoirement levée. Aux termes de la décision 
susmentionnée, A______ a en effet été condamnée à payer à B______ la somme 
de CHF 4'039'536.65 plus intérêts à 5% dès le 18 décembre 2012 (chiffre 1 du 
dispositif) et l'opposition formée à la poursuite en réalisation de gage immobilier 
n° 4______ a définitivement été levée à concurrence de ce montant (chiffre 2). 
 
g. Sous réserve d'une légère diminution du montant des intérêts moratoires – non 
contestée par les intéressés – les productions de B______ et de C______ ont été 
admises telles quelles par l'Office et conséquemment portées à l'état des charges à 
hauteur de 5'611'028 fr. 60 pour B______ et de 684'236 fr. 10 pour C______. 
 
h. Le 18 mars 2020, le Conseil fédéral, en raison de la pandémie de coronavirus 
affectant la Suisse, a décrété une suspension générale des poursuites au sens de 
l'art. 62 LP du 19 mars à 7h00 au 4 avril à 24h00 (RO 2020 p. 839), étant précisé 
que le 5 avril 2020 tombait un dimanche (art. 56 ch. 1 LP) et que la période 
courant du 6 au 19 avril 2020 correspondait aux féries de Pâques prévues par 
l'art. 56 ch. 2 LP. 
 
i. Par courrier recommandé du 19 mars 2020, l'Office a adressé au conseil de 
A______, qui les a reçus le 23 mars 2020, l'état des charges relatif aux parcelles 
nos 1______ et 2______ ainsi que les conditions de vente. L'attention de la 
poursuivie était attirée sur le fait que les charges portées à l'état des charges 
seraient réputées reconnues quant à leur existence, leur échéance, leur étendue et 
leur rang à moins qu'elle ne les conteste dans les dix jours auprès de l'Office. 
 
Il ne résulte pas du dossier que A______ aurait, à ce jour, émis auprès de l'Office 
une contestation de l'état des charges relative à l'existence, l'échéance, l'étendue ou 
au rang des droits portés à l'état des charges. 
B. 
a. Par acte adressé le 27 mars 2020 à la Chambre de surveillance, A______ a 
formé une plainte contre, d'une part, la communication intervenue le 19 mars 
2020, concluant à sa nullité, subsidiairement à son annulation, en raison du fait 
qu'elle violait l'ordonnance du Conseil fédéral du 18 mars 2020 et, d'autre part, 
contre l'état des charges lui-même, contestant à cet égard les montants des 
créances garanties par gage retenues pour B______ et C______. Selon elle en 
effet, le montant des intérêts garantis par le gage ne pouvait excéder trois ans en 
vertu de l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC. Une imputation de 5'000 fr. sur la créance de 
B______ aurait par ailleurs dû être prise en compte et le montant admis 
comprenait une peine conventionnelle, qui n'était pas couverte par le droit de 
gage. Déclarant contester les conditions de vente, elle a par ailleurs derechef 
requis qu'une nouvelle expertise des immeubles soit ordonnée et qu'un délai au 
31 juillet 2020 lui soit octroyé pour présenter une offre de vente de gré à gré au 
sens de l'art. 143 b LP. 


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b. Par ordonnance du 30 mars 2020, la Chambre de surveillance a rejeté la requête 
d'effet suspensif formée par la plaignante. Le recours interjeté par cette dernière 
auprès du Tribunal fédéral contre cette décision a été rejeté par arrêt du 26 mai 
2020 (cause ______/2020). 
 
c. Dans ses observations datées du 6 mai 2020, l'Office a conclu pour partie à 
l'irrecevabilité de la plainte et pour le surplus à son rejet. Selon lui, les conclusions 
de la plaignante visant à la mise en œuvre d'une nouvelle expertise et à la 
suspension de la procédure de réalisation étaient irrecevables en raison de 
l'autorité de chose jugée de la décision DCSO/119/2020 (cf. let. d ci-dessus). La 
plainte était de même irrecevable en tant qu'elle visait l'état des charges, les 
contestations portant sur l'étendue du droit de gage relevant de la compétence du 
juge civil, lequel devait être saisi après que la contestation ait été annoncée à 
l'Office conformément à l'art. 140 al. 1 LP. 
 
La plainte était en revanche recevable en tant qu'elle était dirigée contre la 
communication de l'état des charges et des conditions de vente. Elle devait 
toutefois être rejetée sur ce point, la conséquence d'une violation de l'art. 56 LP, 
pris en relation avec l'art. 62 LP et l'ordonnance du Conseil fédéral du 18 mars 
2020, n'étant pas la nullité de la communication mais le report au troisième jour 
utile après la fin de la suspension du délai déclenché par ladite communication. 
 
Il n'y avait enfin pas lieu de suspendre la procédure de réalisation en application 
de l'art. 141 al. 1 LP, les contestations de l'état des charges émises par la 
plaignante n'étant pas de nature à exercer une influence sur le prix de vente. 
 
d. Par détermination du 7 mai 2020, C______ a conclu au rejet de la plainte, 
relevant lui aussi que les conséquences de la communication éventuellement 
viciées devaient se limiter au report de ses effets. 
 
e. B______, par détermination du 8 mai 2020, a contesté, pour des motifs 
similaires à ceux invoqués par l'Office, la recevabilité de la plainte en tant qu'elle 
était dirigée contre l'état des charges. Elle a pour le surplus conclu au rejet de la 
plainte, considérant en particulier que la communication aux intéressés de l'état 
des charges et des conditions de vente, prévu par l'art. 140 al. 1 LP, n'était pas un 
acte de poursuite au sens de l'art. 56 al. 1 LP et que rien ne s'opposait donc à ce 
qu'une telle communication intervienne pendant une période de suspension. 
 
f. La cause a été gardée à juger le 12 mai 2020. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 
al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'office qui ne peuvent être 
attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). La plainte doit être déposée, sous 


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forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable 
par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les dix jours de celui où le plaignant a eu 
connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
 
Par mesure de l'Office, il faut entendre tout acte matériel d'autorité accompli par 
l'Office en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète, ayant pour 
objet la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et 
produisant des effets externes (ATF 116 III 91 consid. 1). 
 
A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses 
intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, 
par une décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 
consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 
 
L'autorité de surveillance constate les faits d'office, apprécie librement les preuves 
et ne peut, sous réserve de l'art. 22 LP, aller au-delà des conclusions des parties 
(art. 20a al. 2 ch. 2 et 3 LP). Celles-ci ont néanmoins une obligation de collaborer 
(art. 20a al. 2 ch. 2 2ème phrase LP), qui implique en particulier qu'elles décrivent 
l'état de fait auquel elles se réfèrent et produisent les moyens de preuve dont elles 
disposent (ATF 112 III 79 consid. 2). 
 
1.2 En l'occurrence, la plainte, qui respecte la forme écrite et comporte une 
motivation et des conclusions compréhensibles, émane de la débitrice elle-même, 
soit d'une personne susceptible d'être touchée dans ses intérêts juridiquement 
protégés et disposant donc de la qualité pour former une plainte. Elle a été 
déposée en temps utile, quelle que soit la manière dont le délai de l'art. 17 al. 2 LP 
est calculé, et est dirigée contre des mesures de l'Office (communication de l'état 
des charges et des conditions de vente, état des charges, conditions de vente) 
pouvant en principe – même si pour certains d'entre eux ce n'est que de manière 
limitée – être contestés par cette voie. 
 
Sa recevabilité formelle étant dans cette mesure acquise, il reste à examiner, pour 
chacune des mesures concernées, si les griefs invoqués peuvent effectivement 
l'être devant la Chambre de céans. 
 
1.2.1 La plaignante fait en premier lieu valoir la nullité, subsidiairement 
l'annulabilité, de la communication intervenue par courrier du 19 mars 2020. Dans 
cette mesure, la plainte, dirigée contre une mesure de l'Office ne pouvant être 
contestée par la voie judiciaire, est recevable. Elle sera examinée sous chiffre 2 ci-
dessous. 
 
1.2.2 La plaignante conteste ensuite l'état des charges lui-même, reprochant à 
l'Office d'y avoir porté des créances garanties par gage pour un montant trop 
élevé. 
 
1.2.2.1 Après l'échéance du délai imparti aux intéressés pour produire leurs droits 
(art. 138 al. 2 ch. 3 LP), l'office établit l'état des charges de l'immeuble à réaliser 
(art. 140 al. 1 LP) conformément à l'art. 34 ORFI. L'office ne peut à cet égard 


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refuser de porter à l'état des charges celles qui ont fait l'objet d'une production 
(art. 36 al. 2 ORFI). L'état des charges est ensuite communiqué aux intéressés, qui 
disposent d'un délai de dix jours pour former une opposition auprès de l'office 
(art. 140 al. 2 LP; art. 37 ORFI). En cas de contestation de l'état des charges, 
l'office procède conformément aux art. 106 à 109 LP, en particulier à l'art. 107 
al. 5 LP, en assignant le rôle de demandeur dans l'action en épuration de l'état des 
charges et en fixant un délai pour l'introduction de celle-ci (art. 140 al. 2 LP et 39 
ORFI). 
 
Selon la jurisprudence, l'office n'est pas compétent pour examiner les questions de 
droit matériel relatives à l'existence, à l'étendue, au rang ou à l'échéance des 
charges produites par les créanciers, celles-ci étant réservées au juge civil statuant 
dans le cadre d'une action en épuration de l'état des charges (ATF 141 III 141 
consid. 4.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_176/2018 consid. 3.2; 5A_996/2017 
consid. 3.1.1; 5A_290/2017 consid. 3.1). Il a ainsi été jugé qu'un litige portant sur 
le montant des intérêts couverts par le gage immobilier devait être tranché dans la 
procédure d'épuration de l'état des charges et non par la voie de la plainte 
(ATF 141 III 141 consid. 4.3). 
 
Dans la mesure toutefois où seules peuvent être portées à l'état des charges les 
créances impliquant une charge pour l'immeuble (art. 36 al. 1 ORFI), l'office peut 
et doit vérifier si le droit produit est effectivement susceptible de le grever 
(ATF 117 III 36 consid. 3). C'est ainsi en particulier que la Chambre de céans a 
considéré que l'office devait refuser de porter à l'état des charges une créance 
résultant d'une clause pénale conventionnelle, une telle prétention ne bénéficiant 
pas de la couverture offerte par le gage selon l'art. 818 CC (DCSO/183/2013 
consid. 2.4; cf. également PIOTET, CR LP, N 27 ad art. 140 LP). 
 
1.2.2.2 Il résulte de ce qui précède que la plainte, en tant qu'elle vise l'état des 
charges, est recevable dans la mesure où la plaignante reproche à l'Office d'avoir 
porté à l'état des charges un montant de 39'536 fr. 65 dû au titre de peine 
conventionnelle, et donc non garanti par le gage (plainte ch. 21 p. 10). Cette 
question sera examinée sous ch. 3 ci-dessous. 
 
La plainte est en revanche irrecevable dans la mesure où il est fait grief à l'Office 
d'avoir porté à tort à l'état des charges un montant d'intérêts excédant celui 
autorisé par l'art. 818 al. 1 ch. 3 CC, cette question relevant de la compétence 
exclusive du juge civil statuant sur action en épuration de l'état des charges (étant 
incidemment relevé que, s'agissant d'intérêts moratoires, leur admissibilité paraît 
prima facie régie par le chiffre 2 de l'art. 818 al. 1 CC). Il en va de même dans la 
mesure où la plaignante reproche à l'Office de ne pas avoir opéré une imputation 
sur la créance produite par l'une des créancières, étant incidemment relevé à cet 
égard que le montant porté à l'état des charges est celui figurant dans le dispositif 
du jugement invoqué par plaignante et qu'aucun paiement ou déclaration de 
compensation postérieurs n'ont été allégués. 


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1.2.3 Bien qu'elle allègue contester les conditions de vente – qui constituent un 
acte sujet à plainte – la plaignante n'indique nullement en quoi le contenu de 
celles-ci ne serait pas conforme à la loi. On comprend certes de son argumentation 
qu'elle estime que la valeur d'estimation retenue par l'Office est trop basse et qu'un 
meilleur résultat pourrait être obtenu par une vente de gré à gré mais elle 
n'explique nullement en quoi le fait que l'Office n'ait pas tenu compte de cette 
opinion dans l'établissement des conditions de vente, s'en tenant à sa décision 
antérieure sur l'estimation des immeubles et le mode de réalisation, justifierait leur 
annulation. En réalité, sous couvert d'une contestation des conditions de vente, la 
plaignante réitère ses demandes – déjà formées les 3 et 10 décembre 2019 et 
rejetées successivement par l'Office et par la Chambre de céans – qu'une nouvelle 
expertise des immeubles soit réalisée et qu'un délai, cette fois au 31 juillet 2020, 
lui soit imparti pour présenter une offre d'achat de gré à gré. 
 
En tant qu'elle est dirigée contre les conditions de vente, la plainte doit donc être 
déclarée irrecevable pour défaut de motivation. 
 
Dans la mesure où la plaignante estimerait qu'un élément nouveau (depuis sa 
demande de décembre 2019) justifierait le réexamen par l'Office de sa position 
quant à l'exécution d'une nouvelle expertise et à une vente de gré à gré, c'est à 
l'Office et non à la Chambre de céans qu'elle devrait présenter cette nouvelle 
demande : il ne sera donc pas entré en matière sur ce point. 
 
C'est également à l'Office qu'une demande de suspension de la procédure de 
réalisation fondée sur l'art. 141 LP devrait être présentée, une plainte contre sa 
décision sur ce point demeurant réservée (ATF 98 III 53; PIOTET, op. cit. N 10 ad 
art. 141 LP). Il ne sera donc pas non plus entré en matière à cet égard, étant 
cependant relevé qu'il ne ressort pas du dossier que l'état des charges aurait fait 
l'objet d'une contestation dans les formes prévues par l'art. 140 al. 2 LP, et donc 
qu'un droit inscrit à l'état des charges serait litigieux au sens de l'art. 141 LP. 
 
1.2.4 En résumé, la plainte est recevable en tant qu'elle est dirigée contre la 
communication de l'état des charges et des conditions de vente et partiellement 
recevable – dans la mesure où il est reproché à l'Office d'avoir porté à l'état des 
charges un montant représentant une peine conventionnelle – en tant qu'elle est 
dirigée contre l'état des charges. 
 
Elle est irrecevable pour le surplus. 
2. 
2.1 L'art. 62 LP donne compétence au Conseil fédéral pour, en cas d'épidémie, de 
calamité publique ou de guerre, ordonner la suspension des poursuites sur le 
territoire suisse ou une portion de celui-ci ou au profit de certaines catégories de 
personnes. Il est admis que cette disposition répond à un intérêt public 
(GILLIERON, Commentaire, N 21 ad art. 62 LP) consistant à permettre à l'autorité 
politique d'accorder un répit à un nombre indéterminé de personnes frappées par 
une catastrophe naturelle ou un événement assimilable, et dont on peut admettre 
qu'elles se trouvent en conséquence dans l'impossibilité temporaire de s'acquitter 


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avec diligence de leurs obligations (PENON/WOHLGEMUTH, Kommentar zum 
SchKG, 4ème édition, 2017, KREN KOSTKIEWICZ/VOCK [éd.], N 1 et 11 ad art. 62 
LP). 
 
Sauf en cas de séquestre ou de mesures conservatoires urgentes, il ne peut être 
procédé à aucun acte de poursuite à l'encontre d'un débiteur au bénéfice d'une 
suspension (art. 56 ch. 3 LP). Constitue un acte de poursuite au sens de cette 
disposition toute mesure officielle d'un organe de l'exécution forcée ayant pour 
effet de rapprocher le créancier de son but et affectant la situation juridique du 
débiteur (ATF 121 III 88 consid. 6.c.aa; arrêt du Tribunal fédéral 5A_448/2011 
consid. 2.5). De manière générale et sous réserve d'exceptions, les mesures liées à 
la réalisation d'un droit entrent dans cette catégorie (SARBACH, KUKO SchKG, 
2ème édition, 2017, HUNKELER [éd.], N 17 et 28 ad art, 56 LP; BAUER, BAK 
SchKG I, N 37 ad art. 56 LP). 
 
La loi ne prévoit pas quelles conséquences entraînent pour l'acte de poursuite 
concerné la violation de l'interdiction stipulée par l'art. 56 LP. Selon la 
jurisprudence, cette conséquence dépendra de l'acte concerné, des conséquences 
de la violation pour son ou ses destinataire(s) et de la nature publique ou privée 
des intérêts protégés. Dans la majorité des cas, l'acte de poursuite accompli en 
violation de la loi pendant une période de féries ou de suspension ne sera ni atteint 
de nullité ni annulable sur plainte, et ne devra donc pas être répété, mais déploiera 
ses effets de manière différée au premier jour utile suivant la période de féries ou 
de suspension (PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 12 ad art. 56 LP). Une telle 
conséquence s'impose en particulier pour les actes de poursuite faisant courir un 
délai, le simple report des effets de l'acte après la période de féries ou de 
suspension permettant alors d'éviter tout préjudice pour les parties (BAUER, op. 
cit., N 54 ad art. 56 LP). L'annulabilité sur plainte (ou sur recours si l'acte prend la 
forme d'une décision judiciaire) de l'acte de poursuite accompli pendant l'une des 
périodes visées par l'art. 56 se justifie pour sa part lorsque les effets de cet acte 
vont au-delà de l'ouverture de délais (BAUER, op. cit., N 56 ad art. 56 LP). 
 
La nullité de l'acte de poursuite accompli pendant une période prohibée ne doit en 
revanche être admise qu'à titre exceptionnel, et n'entre en considération que si la 
disposition prévoyant la suspension vise à sauvegarder non seulement les intérêts 
des débiteurs concernés mais également un intérêt public (BAUER, op. cit., N 59 
ad art. 56 LP; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 13 ad art. 56 LP). Une telle 
nullité a notamment été admise dans le cas de commandements de payer notifiés 
par voie de publication pendant une période de service civil du débiteur en 
violation de la suspension des poursuites dont il bénéficiait en vertu de l'art. 57 
al. 1 LP (ATF 127 III 173 consid. 3b), au motif principal que cette disposition 
visait à préserver un intérêt public – à savoir que la personne appelée puisse se 
consacrer pleinement à son service, ce qui impliquait qu'il n'ait pas d'autres 
démarches à accomplir pendant cette période et ne doive pas se souvenir à son 
terme qu'il devait accomplir de telles démarches – et non seulement privé. Ce 


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raisonnement a été confirmé dans un arrêt subséquent (arrêt du Tribunal fédéral 
7B.76/2005 du 25 mai 2005 consid. 3), la validité de l'acte contesté étant toutefois 
admise en raison d'un abus de droit de la part du débiteur. En relation avec la 
suspension des poursuites prévue par l'art. 62 LP, plusieurs auteurs considèrent 
que le même raisonnement devrait s'appliquer en raison de la nature publique des 
intérêts protégés, avec pour conséquence que la nullité des actes de poursuite 
accomplis pendant la période de suspension devrait toujours être retenue 
(MARCHAND, CR LP, N 12 ad art. 62 LP; PENON/WOHLGEMUTH, op. cit., N 11 ad 
art. 62 LP), d'autres plaidant en faveur d'un examen moins rigide (BAUER, op. cit., 
N 59 ad art. 62 LP et références citées). 
 
2.2 Il est constant dans le cas d'espèce que la communication – au sens de l'art. 34 
al. 1 LP – de l'état des charges et des conditions de vente est intervenue pendant 
une période de suspension des poursuites au sens de l'art. 62 LP, le Conseil fédéral 
ayant décrété une telle suspension le 18 mars 2020. 
 
Ladite communication, prévue par les art. 140 al. 2 LP et 37 ORFI, vise à faire 
courir le délai de dix jours dont disposent les intéressés pour contester l'état des 
charges, une telle contestation ouvrant la voie à une action en épuration dudit état 
de charges. La communication – dans les formes prévues par la loi – de cet état 
des charges est ainsi une étape indispensable à l'entrée en force dudit état des 
charges, sans lequel la vente aux enchères forcées ne peut en principe se dérouler. 
Il découle de ce qui précède que ladite communication constitue un pas 
supplémentaire vers le désintéressement des créanciers poursuivants et a une 
influence sur la situation juridique du débiteur, avec pour conséquence qu'elle doit 
être qualifiée d'acte de poursuite au sens de l'art. 56 LP (dans le même sens : 
BAUER, op. cit., N 37 ad art. 56 LP). 
 
En communiquant l'état des charges à la plaignante, débitrice et copropriétaire des 
immeubles gagés, pendant une période de suspension des poursuites, l'Office a 
donc violé les art. 56 et 62 LP. Reste à déterminer quelles conséquences emporte 
cette violation sur la validité de la communication. 
 
Comme relevé ci-dessus, la ratio legis de l'art. 62 consiste à permettre au Conseil 
fédéral de répondre immédiatement à une situation de détresse frappant tout ou 
partie de la population avec une intensité telle que l'on ne peut plus attendre de sa 
part qu'elle accomplisse les démarches nécessaires pour donner suite aux actes de 
poursuite dont elle est la destinataire. L'intérêt – public – poursuivi consiste donc 
à soulager la population bénéficiant de la suspension de la pression que 
représenterait pour elle l'obligation de donner suite immédiatement à des actes de 
poursuite, de telle sorte que sa réalisation paraît a priori compatible avec un 
simple report, au terme de la période de suspension (et le cas échéant de la période 
de féries consécutive), des effets de l'acte de poursuite intervenu en temps 
inopportun. Cette considération s'impose d'autant plus lorsque, comme en 
l'espèce, l'acte en question n'a eu aucune conséquence concrète pour la plaignante, 
ses effets se bornant à faire courir un délai. La même solution s'imposerait en 


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l'espèce même s'il fallait retenir que, en décrétant une suspension de deux 
semaines, le Conseil fédéral poursuivait le but d'accorder un sursis aux débiteurs 
dont la situation patrimoniale était supposée atteinte par la pandémie : dans la 
mesure en effet où la date de vente avait en l'occurrence déjà été fixée, celle de la 
communication de l'état des charges et des conditions de vente n'était pas de 
nature à modifier cette échéance. 
 
La Chambre de céans retiendra donc que la solution habituellement appliquée aux 
actes de poursuite accomplis en temps inopportun au sens de l'art. 56 LP, soit le 
report de leurs effets au premier jour utile suivant la ou les périodes de féries ou 
de suspension, est compatible dans les circonstances particulières du cas d'espèce 
avec l'intérêt public protégé par l'art. 62 LP. Il n'y a donc pas lieu de constater la 
nullité de la communication de l'état des charges et des conditions de vente. 
 
Les conclusions en annulation de ladite communication formulées par la 
plaignante doivent pour leur part être rejetées faute d'intérêt légitime à la 
répétition de ladite communication (ATF 112 III 81 consid. 2). La plaignante ne 
conteste en effet pas avoir reçu l'état des charges et les conditions de vente et a 
dûment fait valoir ses droits, de telle sorte qu'elle ne pourrait tirer aucun bénéfice 
d'une nouvelle communication de ces documents. 
 
La plainte doit donc être rejetée en tant qu'elle est dirigée contre la 
communication intervenue le 19 mars 2020. 
3. 
La plaignante fait valoir que, dans le montant des intérêts portés à l'état des 
charges en relation avec la prétention invoquée par l'intimée, figurerait une 
somme de 39'356 fr. 65 correspondant en réalité à une peine conventionnelle, 
laquelle ne serait pas couverte par le droit de gage. 
 
Cette allégation ne trouve cependant aucun appui dans le dossier. Il résulte au 
contraire des pièces produites que la prétention de l'intimée portée à l'état des 
charges correspond, tant pour ce qui est du capital que des intérêts, au dispositif 
du jugement par lequel il a été statué sur l'action en libération de dette introduite 
par la plaignante dans la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 4______ 
(cf. let. A.f ci-dessus). Les considérants de cette décision ne font état d'aucune 
contestation de la part de la plaignante quant à la part de la créance invoquée 
couverte par le droit de gage alors qu'elle aurait pu (et dû) soulever ce moyen dans 
les procédures ayant conduit à la mainlevée d'abord provisoire puis définitive de 
l'opposition. Le juge de l'action en libération de dette a du reste prononcé la 
mainlevée définitive de l'opposition à hauteur de la condamnation prononcée en 
capital et intérêts, ce qui implique que la totalité de cette dette était couverte par le 
gage. Ainsi, à supposer même que la plaignante soit parvenue à établir qu'une 
partie de la créance portée à l'état des charges correspondît à une peine 
conventionnelle, ce qui n'est pas le cas, elle serait forclose à s'en prévaloir. 
 
La plainte doit donc être rejetée sur ce point également. 


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4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 61 al. 2 let. a OELP) et 
il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). 
 
 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 27 mai 2020 par A______ dans la poursuite en 
réalisation de gage n° 4______, en tant qu'elle est dirigée contre la communication de 
l'état des charges et des conditions de vente. 
La déclare partiellement recevable en tant qu'elle est dirigée contre l'état des charges. 
La déclare irrecevable pour le surplus. 
Au fond : 
La rejette dans la mesure de sa recevabilité. 
Siégeant : 
Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Natalie OPPATJA et Monsieur 
Denis KELLER, juges assesseur(e)s; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Patrick CHENAUX 
 
La greffière : 
 
Sylvie SCHNEWLIN 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.