ge_gerichte · ATA/342/2026 · 2026-04-14 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4418/2010-EXP 
ATA/342/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 14 avril 2026 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat 
contre 
AÉROPORT INTERNATIONAL DE GENÈVE 
représenté par Me Nicolas WISARD, avocat 
et 
ÉTAT DE GENÈVE 
représenté par Me Benoît CARRON, avocat 
intimés 
_________ 
 
Recours contre jugement du Tribunal administratif de première instance du 
18 décembre 2024 (JTAPI/1257/2024)


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EN FAIT 
A. a. A______ est propriétaire de la parcelle n° 4'229 de la commune de B______, 
d’une surface de 1’254 m2, sise chemin C______ 2B, dans le quartier « D______ ». 
Une villa, d’une surface au sol de 156 m2 sur trois étages, occupée par la 
propriétaire, ainsi qu’un autre bâtiment de 12 m2 sont construits sur cette parcelle. 
Par acte enregistré au registre foncier le 5 octobre 2012, A______ a fait donation à 
sa fille, E______, de la parcelle n° 4'230. L’inscription au registre foncier précisait 
toutefois que A______ « reste titulaire des droits de l’indemnité à déterminer 
d’expropriation matérielle en raison du déclassement en zone de développement 
industriel et artisanal ». 
E______ est propriétaire des parcelles adjacentes nos 4'230 et 4'231. Sur cette 
dernière parcelle, une maison d’habitation est construite ainsi qu’une piscine, à 
cheval sur les deux parcelles. 
Ces parcelles nos 4'229, 4'230 et 4'231 sont issues de la division, en 1998, de 
l’ancienne parcelle n° 3'620, d’une contenance de 3'127 m2. Il dépend de ces 
parcelles la copropriété de la parcelle n° 1’799, d’une contenance de 1’210 m2, 
servant de voie d’accès. 
b. Ces parcelles se trouvent à environ 1'600 m de l'extrémité sud-ouest de la piste 
de l’Aéroport international de Genève (ci-après : AIG), à proximité de l'axe de 
celle-ci, et sont exposées au bruit des avions. 
Situées en 5e zone de construction et, dès le 2 septembre 1987, classées en zone de 
bruit NNI B par le plan de zones de bruit de l’aéroport, elles ont été déclassées en 
2009 en zone de développement industriel et artisanal (ci-après : ZDIA). 
Elles sont affectées d’une charge sonore d’environ 66 dB(A) de jour : les valeurs 
limites d'immission en matière de bruit (ci-après : VLI) prévues depuis le 1er juin 
2001 par la législation fédérale pour le degré de sensibilité (ci-après : DS) II 
applicable dans les zones d’habitations y sont dépassées. Désormais classées en DS 
IV applicable dans les zones industrielles, les VLI sont respectées de jour, mais 
légèrement dépassées la première heure de la nuit. 
B. a. Le 27 août 1992, A______ a saisi le département devenu depuis le département 
de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le département), d’une 
« demande d’indemnité d’expropriation, aéroport » en raison de la dévaluation de 
sa propriété (à l’époque la parcelle n° 3'620, avec la villa qui s’y trouve, ainsi 
qu’une part de copropriété de la parcelle n° 1'799), en concluant à l’allocation d’une 
somme de CHF 600'000.- au titre de « privation des droits de voisinage ». 
b. Par requête du 11 mai 1999, A______ a saisi la commission fédérale d'estimation 
du 1er arrondissement d’une demande d’indemnisation et a obtenu, par décision du 
18 octobre 2004, la condamnation de l'État de Genève à lui verser une indemnité de 
CHF 386'120.-, avec intérêts dès le 1er janvier 1985, à titre d’expropriation des 


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droits de voisinage en raison du survol par les avions des parcelles nos 4'229, 4'230 
et 4’231, ainsi que la prise en charge de travaux d’insonorisation. 
c. Le 30 mai 2006, A______ a adressé simultanément à l'État de Genève, à AIG et 
à la Confédération – département fédéral de l’environnement, des transports, de 
l’énergie et de la communication –, une demande tendant à obtenir des garanties 
quant à la constructibilité des parcelles nos 4'229 et 4'230, ou, dans la négative, à 
l'ouverture d'une procédure d'expropriation et d'indemnisation, ainsi que des 
travaux d'insonorisation, du fait des nuisances causées par l'exploitation de AIG. 
d. AIG, sous la plume de son conseil, a répondu par courrier du 14 juillet 2006 au 
mandataire de A______, représentant également d’autres riverains de AIG, que 
celle-ci devait s'adresser à l’État de Genève, autorité compétente, si elle entendait 
formuler une demande d'indemnisation pour expropriation matérielle. 
e. Le 15 avril 2010, A______ a adressé à l’État de Genève, soit pour lui le 
département, une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle du fait 
du déclassement des parcelles nos 4'229 et 4'230 en ZDIA intervenu en 2009. 
A______ a réitéré sa demande par courrier du 15 octobre 2010. 
L’État de Genève a accusé réception de ces deux courriers par lettre du 1er décembre 
2010, sans reconnaître devoir une quelconque indemnité pour expropriation 
matérielle. 
C. a. Par requête du 24 décembre 2010, A______ a saisi la commission cantonale de 
conciliation et d'estimation (ci-après : la commission) d'une demande 
d’indemnisation pour expropriation matérielle dirigée contre l'État de Genève, aux 
termes de laquelle elle a conclu à ce que l’État de Genève soit condamné à lui verser 
la somme de CHF 655'200.-, plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001, à titre 
d’indemnité pour expropriation matérielle du fait du déclassement des parcelles 
nos 4'229 et 4’230 en ZDIA. Elle a également conclu au versement d’une indemnité 
supplémentaire correspondant aux coûts prévisibles des travaux d’adaptation et de 
protection contre les nuisances à réaliser sur les bâtiments et les accès existants, 
ainsi qu’à une somme de CHF 10'000.- à titre d’indemnité de procédure. La requête 
a été enregistrée sous le numéro de cause A/4418/2010 LEX par la commission. 
b. Dans une seconde requête datée du 27 mai 2011, reçue le 29 mai 2011 par la 
commission, dirigée cette fois contre l’État de Genève et AIG, la requérante a 
conclu à ce que l’État de Genève, subsidiairement AIG, soit condamné à lui verser 
à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle des parcelles nos 4'229 et 
4'230, en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir du fait des nuisances sonores 
inhérentes à l’exploitation de AIG, la somme de CHF 1'425’723.-, plus intérêt à 5% 
dès le 1er juin 2001, avec suite de frais et dépens. La cause a été enregistrée sous 
numéro A/1704/2011 LEX par la commission. 
À titre préalable, elle demandait à ce que l’État de Genève soit invité à se déterminer 
sur sa qualité pour défendre ainsi que celle de AIG. 


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L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’ordonnance sur la protection 
contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), intitulée « valeurs limites 
d’exposition au bruit des aérodromes civils », avait rendu impossible la délivrance 
d’une quelconque autorisation de construire sur ses parcelles, les VLI fixées étant 
dépassées. 
Le montant de l’indemnité demandée était fondé sur une perte des droits à bâtir 
avec un taux d’occupation du sol de 40% relatif à des villas en ordre contigu, 
conformément à la volonté et à la pratique de l’État de Genève de densifier au 
maximum les zones villas. Tous les chiffres utilisés pour les calculs seraient adaptés 
en cours de procédure. 
c. Entre le 27 et le 31 mai 2011, 45 requêtes avec des conclusions similaires, 
auxquelles ont été jointes quatre autres procédures, ont été déposées par des 
riverains de AIG contre l’État de Genève et AIG. 
En septembre 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 
a repris les causes pendantes devant la commission, à la suite d’une modification 
législative. Par décision du 21 septembre 2012, il a ordonné la jonction des deux 
requêtes déposées les 24 décembre 2010 et 27 mai 2011. 
d. Le 14 décembre 2012, AIG a produit un plan – élaboré de manière conjointe avec 
l’État de Genève – situant l’ensemble des parcelles concernées par les requêtes en 
indemnisation pour expropriation matérielle, avec indication des différentes zones 
d’affectation et courbes d’exposition au bruit aérien, établies sur la base du cadastre 
du bruit de AIG élaboré en mars 2009 par l’office fédéral de l’aviation civile (ci-
après : OFAC). Ce cadastre était fondé sur les données du trafic enregistrées durant 
l’année 2000. 
e. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 4 février 2013, sept 
procédures « pilotes », dont celle de A______, ont été sélectionnées d’entente entre 
les parties pour être instruites en priorité, les autres procédures ayant été suspendues 
par décision du même jour avec l’accord des parties. 
f. Par écritures du 2 mai 2013, la requérante a complété sa requête et a demandé 
plusieurs mesures d’instruction. 
g. Dans leurs déterminations communes du 28 juin 2013, l’État de Genève et AIG 
ont conclu au rejet de l’ensemble des conclusions formulées par la requérante, s’en 
rapportant à justice quant à sa qualité pour agir en tant que la demande concernait 
la parcelle n° 4'230. 
L’éventuel droit de la requérante à une indemnité pour expropriation matérielle était 
prescrit. 
Même considérée comme une restriction à la propriété, l’interdiction de construire 
résultant de l’art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 
7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) ne donnerait pas droit à indemnisation, d’une 
part parce qu’il s’agissait d’une mesure de police, d’autre part parce que les 


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conditions d’indemnisation se rapportant à la gravité de l’atteinte n’étaient pas 
remplies. 
Le calcul d’une éventuelle indemnité devrait faire l’objet d’une instruction 
spécifique. 
h. Par décision du 23 décembre 2013 (DITAI/299/2013), dans le prolongement 
d’une audience de comparution des mandataires du 18 décembre 2013, le TAPI a 
suspendu l’instruction de la cause jusqu’à droit jugé dans une procédure qui 
concernait une problématique similaire, décision confirmée par arrêt de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) du 
26 janvier 2015 (ATA/898/2014). 
i. Par courrier du 18 août 2015, le TAPI a informé les parties de la reprise de 
l’instruction de la cause. 
j. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 21 septembre 2015, le 
conseil de l’État de Genève a notamment demandé que la question de la prescription 
soit purgée avant que ne soient traitées les autres questions de fond, ce à quoi le 
conseil de la requérante s’est opposé. 
Par écritures des 10 novembre 2015 et 29 janvier 2016, les parties se sont 
déterminées sur la question de la prescription. 
k. Par écritures du 27 juin 2016, les parties se sont déterminées sur la qualité de 
partie de AIG. 
l. Le 22 novembre 2016, le TAPI a rendu une décision préjudicielle sur la question 
de la prescription, retenant que la requête n’était pas prescrite, le dies a quo du délai 
devant être fixé au 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la deuxième version 
de l’annexe 5 de l’OPB (DITAI/720/2016). 
Par arrêt du 19 septembre 2017, la chambre administrative a confirmé la décision 
préjudicielle du TAPI du 22 novembre 2016 (ATA/1289/2017) et le Tribunal 
fédéral en a fait de même par arrêt du 8 octobre 2018 (1C_602/2017). 
m. Le 26 juillet 2017, le Conseil d’État a adopté le plan directeur de la zone de 
développement 
industriel 
et 
artisanal 
de 
N______ 
no 
1______ 
(ci-après : O______), entré en vigueur à la suite de l’arrêt de la chambre 
administrative du 10 juillet 2018 (ATA/713/2018). 
Ce plan couvre une partie de territoire située entre la route de Satigny, la route du 
P______, la route de Q______, le chemin de R______ et le chemin C______, et 
englobe notamment les parcelles de la requérante et de sa fille, lesquelles sont 
incorporées au périmètre A visant une densification avec un indice d’utilisation du 
sol (ci-après : IUS) minimum de 0.8. 
n. Par réplique sur le fond du 5 octobre 2017, la requérante a persisté intégralement 
dans les termes et conclusions de sa requête, en développant et complétant son 
argumentation. 


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o. Dans leur duplique commune du 19 février 2018, l’État de Genève et AIG ont 
persisté intégralement dans leur conclusions et arguments, qu’ils ont complétés, 
concluant pour le surplus à la condamnation de la requérante en tous les frais et 
dépens de la procédure. 
Pour le cas où le TAPI admettrait l’existence d’une restriction à la propriété 
constitutive d’une expropriation matérielle, il devrait être procédé à une analyse 
différenciée en fonction de caractéristiques communes à certains (sous-) groupes de 
cas-tests. 
L’État de Genève et AIG ont notamment produit un relevé des dossiers 
d’autorisation de construire portant sur des logements introduits depuis 2000 dans 
le périmètre de bruit de AIG (pièce 101), établi sur la base de données du service 
de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), un résumé 
statistique (pièce 102) classant les dossiers d’autorisation selon le niveau 
d’exposition au bruit de la parcelle considérée, le préavis (favorable/défavorable) 
du SABRA et la décision (refus/acceptation) rendue par le département, ainsi qu’un 
courrier du Conseiller d’État, François LONGCHAMP, du 2 décembre 2013, 
concernant la pratique du département en matière d’autorisations de construire dans 
les zones villas exposées au bruit aérien et la pratique administrative du 
département du 1er juillet 2015 intitulée « régimes auxquels sont soumises les 
requêtes en autorisation de construire selon les secteurs de la carte densification 
secteurs villas » (pièce 103). 
Le 24 septembre 2018, faisant suite à une demande du TAPI, l’État de Genève et 
AIG ont versé à la procédure une version corrigée des tableaux produits en pièces 
101 et 102 (numérotés 101bis et 102bis). 
p. La cause a été reconvoquée en audience de comparution des mandataires le 
1er octobre 2018. À l’issue de cette audience, un délai a été imparti à l’État de 
Genève et à AIG pour indiquer si le département avait élaboré une pratique 
administrative sur la base des autorisations de construire délivrées ou pas, et depuis 
quand. 
Par pli du 29 octobre 2018, l’État de Genève et AIG ont exposé que les tableaux 
produits le 24 septembre 2018 reflétaient un usage constant des autorités 
concernées, en particulier du SABRA, ce depuis 2000 au moins, quant à la 
délivrance d’autorisations de construire pour des projets sis en DS II entre les 
courbes VLI et VLI +3. Cet usage, qui était toujours d’actualité, n’était pas codifié 
par écrit. 
D. a. Par courrier du 20 décembre 2018, le TAPI a informé les parties de son intention 
d’entrer en matière sur le fond et d’ordonner une expertise, portant dans un premier 
temps sur les parcelles de la seule cause A/1685/2011, visant à déterminer le 
montant d’une éventuelle indemnité pour expropriation matérielle. 


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b. Les parties se sont déterminées les 30 et 31 janvier et 1er février 2019, à la suite 
de quoi, par pli du 3 avril 2019, le TAPI a informé celles-ci de son intention de 
nommer, sur proposition des parties, F______, architecte, comme expert. 
Le 11 juin 2019 le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à F______ 
(DITAI/263/2019 – A/1685/2011). 
c. Par acte du 24 juin 2019, l’État de Genève et AIG ont interjeté recours auprès de 
la chambre administrative contre l’ordonnance d’expertise précitée. 
Le même jour, ils ont déposé une demande d’interprétation de cette même 
ordonnance auprès du TAPI. 
d. Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1777/2019), la chambre administrative a 
déclaré irrecevable le recours interjeté le 24 juin 2019. 
Par jugement du 25 mars 2020 (JTAPI/302/2020), le TAPI a rejeté la demande 
d’interprétation du 24 juin 2019. 
Le 22 mars 2021 s’est tenue une audience de comparution des mandataires dans la 
cause A/1685/2011, lors de laquelle les parties ont notamment demandé que 
l’expert soit relevé de son mandat et proposé que le mandat d’expertise soit confié 
à la société G______ (ci-après : G______). 
Par ordonnance du 25 mars 2021 (DITAI/147/2021), le TAPI a relevé F______ de 
son mandat. 
e. Par plis des 6, 13 et 14 avril 2021, les parties ont confirmé leur accord pour 
inclure les sept procédures « pilotes » dans le champ de l’expertise. 
Le 22 avril 2021, le TAPI a repris l’instruction de la cause et a informé les parties 
de son intention de nommer G______ comme experte. 
Le 3 mai 2021, les parties se sont déterminées sur la mission d’expertise. 
Par courrier du 19 mai 2021, le TAPI a transmis aux parties un projet de mission 
d’expertise modifié, sur lequel les parties se sont déterminées par courriers des 28 
et 31 mai 2021. 
f. Le 8 juin 2021, le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à G______, aux 
fins de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation matérielle 
à laquelle pouvait prétendre la requérante en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir 
du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport 
(DITAI/282/2021). La mission d’expertise était la suivante : 
- déterminer la valeur vénale des parcelles de la commune de B______, avant et 
après l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB le 1er juin 2001 et au jour du 
classement desdites parcelles en ZDIA, en tenant compte notamment de 
l’exposition au bruit aérien, des droits à bâtir utilisés et potentiels de la propriété 
compte tenu des différents IUS potentiellement applicables selon la 
réglementation en vigueur, et de tout autre élément de fait et de droit existant à 
ces dates ; 


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- chiffrer et commenter cas échéant les variations de valeur ; 
- expliciter la méthode utilisée et l’origine des paramètres de référence ; en 
particulier, définir une méthode d’estimation aisément reproductible ; 
- faire toute autre observation ou conclusion utile. 
g. Le 31 mars 2022, les expertes d’G______, H______ et I______, ont rendu un 
rapport distinct pour chaque procédure « pilote », accompagné d’un tableau 
récapitulatif des résultats. 
Elles avaient estimé, pour chacune des parcelles évaluées, les valeurs vénales au 
31 mai 2001, au 1er juin 2001 et, pour les parcelles qui avaient fait l’objet d’un 
déclassement en ZDIA, les valeurs vénales au 14 novembre 2008 ; elles avaient 
indiqué l’impact que l’entrée en vigueur de l’OPB avait causé sur ces parcelles 
(colonne intitulée « Impact entrée en vigueur OPB ») et, pour les parcelles classées 
ultérieurement en ZDIA, la plus-value générée par ce déclassement (colonne 
intitulée « Impact déclassement ») ; enfin, l’estimation de la perte de la valeur 
vénale entre la situation des parcelles à la veille du 1er juin 2001 et celle qui résultait 
de leur classement en ZDIA avait été mise en exergue dans une colonne intitulée 
« Impact total ». La méthode d’évaluation retenue pour chacun des scenarii était la 
méthode de la valeur intrinsèque, qui se composait de la valeur résiduelle du bâti et 
de la valeur du terrain. S’agissant d’une évaluation rétroactive, un intervalle de 
confiance de l’ordre de 25% sur les valeurs retenues était à prendre en compte 
(contre un intervalle de confiance standard de 10% sur la valeur du jour). 
Le modèle méthodologique avait été conçu pour être reproductible. Néanmoins, le 
prix du terrain n’était pas uniforme entre les parcelles ; il variait selon l’ensemble 
des critères propres à chacune. De ce fait, l’application du modèle de base supposait 
une validation des prix du terrain retenus. 
Les expertes étaient parties du postulat que les parcelles en zone 5 évaluées au 
1er juin 2001 étaient inconstructibles en raison du dépassement des VLI induit par 
les nouvelles courbes de bruit définies par l’OPB. Elles avaient tenu compte d’une 
inconstructibilité totale. 
Pour le calcul de la valeur au 31 mai 2001, le prix du terrain retenu pour les parcelles 
bâties tenait compte notamment du bruit des avions et intégrait également les droits 
à bâtir non utilisés. Sur la base des prix valables en 2001, elles avaient estimé qu’à 
centralité équivalente, les prix des terrains à B______ étaient inférieurs de l’ordre 
de -15% à -20% en raison du bruit des avions par rapport aux communes sans 
nuisances. Pour les parcelles non bâties, elles avaient appliqué une majoration de 
50% du prix du terrain, du fait qu’un développement à plus forte densité (IUS 0.26 
à 0.40) pouvait être envisagé. Le prix du terrain était adapté à la baisse si un 
développement n’était pas réalisable pour des raisons notamment de configuration, 
de taille de la parcelle ou de servitudes. Au 31 mai 2001, la parcelle était évaluée 
d’un bloc. 


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Pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, elles avaient déterminé une « assiette 
théorique des constructions », basée sur un IUS de 0.20 correspondant à la densité 
standard en zone 5. Cette méthode permettait de distinguer la « part de terrain 
bâtie » (théoriquement rattachée aux constructions existantes) du « solde de la 
parcelle non bâti » dans le but de les valoriser distinctement en raison de la 
différence de densité considérée. Le recours à l’assiette théorique s’inscrivait dans 
une logique de valeur de remplacement. Basé sur un IUS de 0.20 (correspondant à 
l’affectation actuelle « habitation à un logement » du bâtiment existant), le prix du 
terrain pour l’assiette théorique était inférieur au prix retenu au 31 mai 2001, lequel 
intégrait les droits à bâtir non utilisés. Pour le solde non bâti (solde théorique et 
parcelle non bâtie), elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, 
afin de tenir compte d’une densité potentielle plus importante, allant d’un IUS de 
0.26 à 0.40. 
Pour déterminer la décote pour inconstructibilité, elles avaient considéré que la 
valeur du terrain se composait pour 75% des droits à bâtir qu’il contenait et pour 
25% de l’usage qu’il permettait. Sur cette base, elles avaient considéré que la décote 
pour la perte des droits à bâtir en raison de l’entrée en vigueur de l’OPB sur le solde 
non bâti était de - 75%. Aucun impact n’était en revanche retenu sur le 25% (usage) 
de la valeur du terrain, qu’il soit bâti ou non bâti, l’usage de l’habitation et du terrain 
d’agrément demeurant plein et entier malgré l’inconstructibilité. 
En résumé, de fait et avant décote, la somme des valeurs de l’assiette théorique et 
du solde non bâti au 1er juin 2001 était égale à la valeur du terrain en bloc au 31 mai 
2001. Par ailleurs, les prix du terrain, « splittés » au 1er juin 2001, étaient évalués 
par déduction itérative et compte tenu du coefficient de valorisation de + 50% 
appliqué entre terrain bâti (IUS 0.20) et solde théorique non bâti à développer. 
La décote pour inconstructibilité était ensuite appliquée. 
Elles avaient écarté le calcul de variantes de valeur selon différents scenarii de 
densité du fait qu’il n’y avait pas de relation mathématique permettant d’attribuer 
un prix du terrain à une densité. En conséquence, d’une part, le prix du terrain retenu 
pour l’assiette théorique couvrait une densité de 0.20 à 0.25 et, d’autre part, le prix 
du terrain retenu et valorisé pour le terrain non bâti couvrait une densité de 0.26 à 
0.40. 
Les expertes ont intégré dans leur rapport un tableau des transactions en zone 5 
intervenues en 2000 et 2001 pour des terrains situés en zone de nuisances sonores 
aéroportuaires sur la commune de B______. Les données étaient recueillies sur la 
base des publications dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève (FAO). Elles ont relevé six transactions pour des terrains non construits, 
avec un prix moyen à CHF 350.-/m2, ainsi que treize transactions pour des terrains 
bâtis, avec un prix moyen de CHF 606.-/m2 pour le terrain, y compris le bâti, et de 
CHF 3’933.-/m2 de surface brute de plancher (ci-après : SBP) estimée, précisant 
qu’elles n’avaient pas connaissance de l’état des biens échangés, de sorte que les 
comparaisons devaient être considérées avec prudence. Elles ont constaté que pour 


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les parcelles de plus de 1’000 m2 et de moins de 2’000 m2 (soit cinq transactions), 
le prix au m2 du terrain se situait (hors extrêmes) entre CHF 400.- et CHF 700.-, et 
le prix par m2 de SBP entre CHF 5’000.- et CHF 6’800.-. Pour les terrains non 
construits, elles ont observé que le prix du terrain, proche de CHF 200.-/m2 pour un 
IUS de l’ordre de 0.20 à 0.25, augmentait à partir d’une densification supérieure à 
0.25. Il n’y avait toutefois pas de relation mathématique reportable entre la densité 
et le prix du terrain. 
Elles se sont également référées aux statistiques établies par J______ (ci-après : 
J______) qui mentionnaient un prix du terrain en zone 5 à B______ entre CHF 
350.- et CHF 450.- en 2001 et entre CHF 500.- et CHF 700.- en 2008. 
Dans le cas d’espèce, les expertes ont retenu les valeurs suivantes : 
Données cadastrales : 
Parcelle bâtie 
n° 4’229 
1’254 m2 
Parcelle de dépendance 
n° 1’799 
75 m2 (1/16) 
Bâtiment 
n° D484 
156 m2 
Bâtiment 
n° D485 
12 m2 
SBP existante estimée 
199 m2 (IUS .016) 
Parcelle non bâtie 
n° 4’230 
930 m2 
Parcelle de dépendance 
n° 1’799 
75 m2 (1/16) 
Lr exposition au bruit 
(2009) 
06-22h 
22-23h 
23-24h 
66 dB(A) 
61 dB(A) 
55 dB(A) 
Estimation des bâtiments : 
Valeur résiduelle 
600'000 
Estimation du terrain au 31.05.2001 : 
Parcelle bâtie 
1’254 m2 
à 220 /m2 
275'880 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 165 /m2 
12'447 
Valeur terrain hors aménag. 
1’329 m2 
à 217 /m2 
288'327 
Aménagements extérieurs 
1’161 m2 
à 77 /m2 
89'075 
Valeur terrain y. c. aménag. 
380'000 


- 11/39 - 
A/4418/2010 
Valeur vénale 
980'000 
Parcelle non bâtie 
930 m2 
à 300 /m2 
278'582 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 225 /m2 
16'948 
Valeur terrain hors aménag. 
1’005 m2 
à 294 /m2 
295'529 
Aménagements extérieurs 
- 
- 
- 
Valeur terrain y. c. aménag. 
300'000 
Valeur vénale 
300'000 
Estimation du terrain au 01.06.2001 : 
 
 
Prix de base 
Décote 
Prix retenu 
 
Assiette théorique 
994 m2 
200 /m2 
0% 
200 /m2 
198'482 
Solde théorique non bâti 
260 m2 
300/m2 
-75% 
75 /m2 
19'478 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
225 /m2 
-75% 
56 /m2 
4'237 
Valeur terrain hors aménag. 
1’329 m2 
221 /m2 
-24% 
167 /m2 
222'197 
Aménagements extérieurs 
826 m2 
 
 
77 /m2 
63'341 
Valeur terrain y.c. aménag. 
290'000 
Valeur vénale 
890'000 
Impact OPB 
- 90'000 (- 9%) 
Parcelle non bâtie 
930 m2 
300 /m2 
-75% 
75 /m2 
69'645 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
225 /m2 
-75% 
56 /m2 
4'237 
Valeur terrain hors aménag. 
1’005 m2 
294 /m2 
-75% 
73 /m2 
73'882 
Aménagements extérieurs 
- 
- 
- 
- 
- 
Valeur terrain y. c. aménag. 
 
 
 
 
70'000 
Valeur vénale 
 
 
 
 
70'000 
Impact OPB 
- 230'000 (- 77%) 


- 12/39 - 
A/4418/2010 
 
Estimation du terrain au 14.11.2008 : 
Assiette théorique 
994 m2 
à 340 /m2 
337'926 
Solde théorique non bâti 
260 m2 
à 180 /m2 
46'818 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 135 /m2 
10'184 
Valeur terrain hors aménag. 
1’329 m2 
à 297 /m2 
394'928 
Aménagements extérieurs 
826 m2 
à 90 /m2 
74'421 
Valeur terrain y. c. aménag. 
 
 
470'000 
Valeur vénale 
 
 
1’160'000 
Impact déclassement 
180'000 (+ 20%) 
Impact total parcelle n° 4’229 
90'000 (+ 9%) 
 
Parcelle non bâtie 
930 m2 
à 180 /m2 
167'400 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 135 /m2 
10'184 
Valeur terrain hors aménag. 
1’005 
à 177 /m2 
177'584 
Aménagements extérieurs 
- 
- 
- 
Valeur terrain y.c. aménag. 
 
 
180'000 
Valeur vénale 
 
 
180'000 
Impact déclassement 
110'000 (+ 157%) 
Impact total parcelle n° 4’230 
- 120'000 (- 40%) 
Les expertes ont valorisé la parcelle de dépendance pour ses droits à bâtir 
uniquement, soit 75% du prix du terrain de base. La piscine qui empiétait sur la 
parcelle n° 4’230 n’était pas comptée dans la valeur. Par ailleurs, dans la mesure où 
la parcelle non bâtie était valorisée pour son potentiel de développement, les 
aménagements extérieurs étaient inclus dans le prix du terrain. Pour la parcelle 
bâtie, les aménagements n’étaient valorisés que sur l’assiette théorique. En effet, 
dans la mesure où le solde non bâti était valorisé pour son potentiel de 


- 13/39 - 
A/4418/2010 
développement, les aménagements n’avaient plus de fonction et n’étaient donc pas 
indemnisés. 
h. Le 23 août 2022, les parties se sont déterminées sur le cadre général de 
l’expertise. 
Selon l’État de Genève et AIG, le tableau récapitulatif comportait des erreurs de 
calcul concernant les résultats des colonnes intitulées « impact déclassement » et 
« impact total ». Pour le surplus, ils n’avaient pas de remarques à formuler au sujet 
de la méthodologie suivie par G______. 
Pour sa part, la requérante a notamment relevé une différence dans la méthode de 
calcul pour l’imputation des SBP existantes, question qui devrait être tranchée par 
le TAPI. Par ailleurs, la méthode pour le calcul de la valeur du terrain n’apparaissait 
pas adéquate dans certains cas, la décote pour inconstructibilité de 25% était 
excessive et le prix du terrain retenu en zone 5 paraissait particulièrement faible. 
La question se posait de savoir s’il ne convenait pas d’étendre le périmètre 
d’examen des transactions représentatives à d’autres communes du voisinage de 
l’aéroport soumises à des nuisances comparables afin de disposer d’un 
échantillonnage plus large et fiable. Il se réservait le droit de solliciter un 
complément d’expertise sur ce point et persistait dans les autres actes d’instructions 
demandés pour le surplus. 
i. Le 13 octobre 2022, l’État de Genève et AIG ont transmis au TAPI leurs questions 
à poser aux expertes. Ils ne contestaient ni le principe de la méthodologie suivie par 
G______, ni les valeurs retenues, qui apparaissaient conformes au marché ainsi 
qu’aux usages en matière d’expertise. 
Concernant les autres actes d’instruction évoqués par la requérante, ils sortaient du 
cadre des déterminations sur les expertises, étant relevé que les informations et 
documents demandés, qui concernaient des parties tierces, étaient couvertes par le 
secret de fonction et la protection des données. 
j. Par courrier du 27 octobre 2022, G______ s’est déterminée au sujet des « erreurs 
de calcul » soulevées par l’État de Genève et AIG, qui n’en étaient pas. En effet, il 
était volontaire de calculer les écarts de valeurs sur le foncier uniquement, sans quoi 
un propriétaire qui aurait réalisé des travaux de rénovation entre les dates 
considérées se verrait pénaliser par une indemnité moindre. Le calcul de la valeur 
vénale de l’immeuble entier permettait de valider l’appréciation du prix du terrain 
puisque les transactions comparables incluaient toujours le bâtiment et que l’expert 
raisonnait sur une valeur globale pour affiner sa fixation du prix du terrain. 
k. Le 11 novembre 2022, lors de leur audition, les expertes ont confirmé avoir 
appliqué un IUS standard de 0.20 pour calculer l’assiette théorique et procéder au 
découpage de la parcelle pour le calcul au 1er juin 2001 (« temps 2 »), précisant que 
le prix du terrain retenu au 31 mai 2001 (« temps 1 ») pour la parcelle bâtie 
correspondait à la valeur du terrain dans son entier. Elles ont également confirmé 


- 14/39 - 
A/4418/2010 
avoir majoré de 50% le prix du m2 pour le solde théorique non bâti pour toutes les 
expertises. 
Au sujet de la décote pour inconstructibilité, le ratio 75% - 25% résultait de leur 
pratique. Cette méthode était reproductible pour tous les dossiers et ne prenait donc 
pas en considération la taille du terrain. 
Elles étaient parties du postulat que le prix d’un terrain qui n’avait plus de droit à 
bâtir mais qui était lié à une habitation était plus élevé qu’un terrain nu et isolé en 
ZDIA (sans bâtiment le jouxtant). Selon elles, il y avait une utilisation différente 
d’une telle parcelle par rapport à une parcelle isolée et elles observaient que, selon 
la configuration des parcelles, ce solde non bâti apportait réellement une 
amélioration à l’usage de la parcelle. 
Concernant la valeur du terrain des parcelles nues devenues inconstructibles au 
1er juin 2001 et du prix au m2 appliqué par analogie aux terrains situés en zone 
agricole non soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 
(LDFR - RS 211.412.11), les expertes ont précisé que de tels terrains de moins de 
2’500 m2 n’étaient pas assujettis à la LDFR, raison pour laquelle le prix retenu était 
plus élevé que le prix de CHF 8.-/m2 fixé par la commission foncière agricole 
(ci-après : CFA) pour les parcelles de plus de 2’500 m2 ; même si la surface de la 
parcelle était supérieure à 2’500 m2, elles n’avaient pas retenu le prix de 
CHF 8.-/m2, considérant que ces terrains, non situés en zone agricole, pourraient 
avoir d’autres usages possibles que l’agriculture (par ex. des jardins familiaux ou 
un champ de panneaux solaires). 
Concernant la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, elles avaient 
écarté celle consistant à prendre en considération la surface totale de la parcelle 
pour calculer des SBP potentielles, car la problématique était le choix de l’indice à 
appliquer en l’absence de projet sur la parcelle. Elles ont considéré, en leur qualité 
d’expertes, qu’il était trop aléatoire de fixer un IUS potentiel. Il s’agissait là d’un 
choix d’expert en l’absence de bases légales régissant directement la question. 
Le comparatif des transactions immobilières contenu dans les expertises ne 
contenait pas de transactions réalisées sur les communes de S______ et de 
T______, du fait qu’il y avait d’autres caractéristiques qui définissaient ces 
communes que la problématique des nuisances de l’aéroport. 
Les expertes ont pris note que le bureau J______ parvenait à des prix du terrain plus 
élevés, mais ont maintenu que la valeur du terrain retenue dans leurs expertises était 
corroborée par la comparaison des transactions réellement effectuées en 2001. 
Elles avaient écarté la possibilité au « temps 1 » d’une démolition du bâti et d’une 
reconstruction avec un indice plus élevé, même pour les parcelles de plus de 
2'000 m2, ceci dans un souci d’égalité de traitement entre les différents dossiers. 
Enfin, elles ont confirmé ne pas avoir fait de cas par cas dans les expertises rendues. 
L’estimation visait une valeur globale pour une transaction globale et les valeurs 
avaient été établies au plus proche de ce qui leur semblait juste. Une des difficultés 


- 15/39 - 
A/4418/2010 
résidait dans le fait qu’elles procédaient à des estimations pour des valeurs de 2001, 
raison pour laquelle elles étaient parties d’un certain nombre de postulats pour 
éviter au maximum les inégalités de traitement et les valeurs irréalistes. 
Les parties ont indiqué, s’agissant des « erreurs » de calculs, qu’à la suite des 
explications d’G______, elles n’avaient plus de questions à ce propos. 
l. Par courriers des 21 et 22 décembre 2022 et 23 janvier 2023, les parties se sont 
déterminées sur les modalités des actes d’instruction requis. 
m. Le 15 mars 2023, lors de son audition, K______, associé gérant auprès 
d’J______, a précisé que celle-ci effectuait environ 250 expertises par année. Elle 
collectait les données des prix des terrains sur la base des transactions récentes 
qu’elle soumettait ensuite à une dizaine de courtiers immobiliers qui se 
positionnaient sur la grille de prix. 
Le prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 pour des terrains en zone villas à 
B______ en 2001 figurant sur le site de la société se rapportait à un terrain construit 
avec un indice de construction de 0.20, sans tenir compte d’une densification. 
Les prix des terrains pour la commune de B______ n’intégraient pas les nuisances 
générées par le trafic aérien. À partir de l’entrée en vigueur de l’OPB, leur bureau 
n’était plus capable de donner un prix certain du m2 de terrain. 
S’agissant de l’augmentation du prix maximum entre 2001 et 2002, elle concernait 
l’entier de la commune, hors nuisances de l’aéroport. En 2023, le prix du terrain à 
B______ se situait entre CHF 750.- et CHF 1’100.- le m2, hors nuisances. En 2001, 
le prix du terrain en zone industrielle était d’environ CHF 150.- le m2. 
Il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote de CHF 100.- à CHF 150.-/m2 à une 
parcelle soumise aux nuisances sonores de l’aéroport comme c’était le cas pour une 
parcelle située en premier et deuxième rang d’une route importante, car il ne 
s’agissait pas du même type de nuisances. 
Enfin, il a indiqué qu’entre avril 2000 et le 31 mai 2001, il y avait eu un « vide » 
lors duquel des autorisations de construire avaient été délivrées (par ex. projet de 
sept villas au chemin de U______ - DD 2______ délivrée le 12 mars 2001 à teneur 
de la base de données sad-consult). 
n. L’État de Genève a versé à la procédure une copie de l’accord transactionnel 
conclu le 16 août 2010 dans la cause A/3915/2007. Il n’avait pas encore reçu l’aval 
du propriétaire pour produire celui conclu dans la cause A/202/2007. Il a confirmé 
qu’il n’y avait pas eu d’autres transactions conclues au sujet de prétentions en 
expropriation matérielle liées au bruit aéroportuaire. 
o. Le 5 avril 2023, lors de son audition, L______, directeur général de la V______, 
a indiqué qu’en 2008, le prix du terrain pour une parcelle en zone villas classée 
ensuite en ZDIA était de CHF 180.-/m2. Il s’agissait d’une pratique historique de la 
V______ qui pratiquait ce montant pour les zones villas et CHF 150.- pour les zones 
agricoles avant déclassement. 


- 16/39 - 
A/4418/2010 
La valeur intrinsèque du bâtiment pouvait être ajoutée au prix de la valeur du terrain 
et la présence d’une villa sur un terrain ne dépréciait pas le prix du terrain. À sa 
connaissance, la surface de la parcelle n’avait pas d’incidence sur le prix retenu de 
CHF 180.-/m2. 
Il a confirmé que l’État de Genève bénéficiait d’un droit de préemption sur les 
parcelles en ZDIA qui seraient vendues à un prix considéré comme excessif. 
L’État de Genève a versé à la procédure une copie caviardée de l’accord 
transactionnel conclu le 1er juillet 2010 dans la cause A/202/2007. 
p. Par écriture commune du 19 juin 2023, l’État de Genève et AIG ont transmis 
leurs observations finales, dans lesquelles ils maintenaient leur position, concluant 
pour le surplus à la condamnation de la requérante en tous les frais de procédure. 
q. Dans ses observations finales du 29 juin 2023, la requérante a conclu à ce que 
l’État de Genève et AIG, conjointement et solidairement, subsidiairement AIG, et 
plus subsidiairement l’État de Genève, soi(en)t condamné(s) à lui verser à titre 
d’indemnisation pour expropriation matérielle la somme de CHF 516’000.- plus 
intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. 
Au vu de sa composition, le TAPI disposait d’un certain pouvoir d’appréciation au 
regard de l’expertise réalisée par G______, notamment pour y apporter un regard 
critique et, le cas échéant, se départir des montants retenus par les expertes. 
La suppression en zone à bâtir de la possibilité de construire conformément à 
l’affectation de la zone constituait l’essence même de l’atteinte à la propriété qui 
remplissait une gravité suffisante. Dans la mesure où un avantage qui résultait d’une 
mesure d’aménagement au sens de l’art. 5 de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) était majeur à partir d’un montant de 
CHF 30’000.-, par effet miroir, un inconvénient devenait majeur à partir de ce 
même montant. 
S’agissant de la convention passée dans la cause A/3915/2007 produite par 
l’État de Genève, quelques enseignements pouvaient en être tirés, soit notamment 
que l’État de Genève et AIG, sans pour autant reconnaître le bien-fondé des 
prétentions émises par le propriétaire, reconnaissaient que les nuisances de 
l’aéroport avaient généré l’inconstructibilité des parcelles, que le prix signé en 2010 
était de CHF 300.- le m2 et que le montant négocié était très proche du montant de 
la prétention émise. Sous l’angle de l’égalité de traitement, le justiciable qui n’avait 
pas eu la chance de pouvoir négocier une solution transactionnelle ne devait pas 
être moins bien traité que celui qui avait reçu CHF 300.- le m2 sans risque judiciaire. 
S’agissant de l’analyse des transactions 2000-2001 effectuée par G______, elle 
devait être considérée avec prudence. G______ indiquait en effet un prix au m2 de 
terrain incorporant une valeur estimée du bâti et un prix au m2 de SBP estimée, sans 
toutefois connaître le nombre de niveaux pour l’estimation de la SBP et sans 
disposer du prix au m2 de terrain sans la valeur du bâti. G______ avait par ailleurs 
expurgé de son analyse un tiers des transactions pour arriver à un prix moyen entre 


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A/4418/2010 
CHF 400.- et CHF 700.- par m2 de terrain y compris le bâti, alors qu’en excluant 
seulement les deux transactions extrêmes, le prix moyen était de CHF 800.- le m2 
incluant le bâti. En tout état, il n’y avait aucun prix au m2 de terrain sans la 
construction qui émergeait de cette analyse des transactions. 
Ensuite, G______ retenait pour des terrains bâtis des prix au m2 de terrain variables, 
sans que la variation ne soit compréhensible. Par ailleurs, le lien entre le tableau 
incluant le bâti dans le prix au m2 et le prix au m2 du terrain nu retenu n’était pas 
exposé. On comprenait que ces chiffres étaient issus d’une appréciation des 
expertes, mais il n’y avait aucune explication sur la manière dont on passerait d’un 
prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. En outre, la 
méthode d’G______ consistant à prendre en considération des valeurs de bâti sans 
avoir d’informations à cet égard comportait un risque d’erreur important. 
La détermination du prix du terrain par l’analyse des transactions avait donc un 
caractère très aléatoire. À l’inverse, la détermination du prix du terrain par J______ 
avait le mérite d’être crédible, simple et d’éviter d’intégrer des facteurs aléatoires 
relatifs au bâti. Il convenait donc de retenir la fourchette de prix entre CHF 350.- et 
CHF 450.- le m2 de terrain définie par J______ et prendre le prix moyen de cette 
fourchette, à savoir CHF 400.- le m2, compte tenu du caractère global, sur la 
commune de B______, de la détermination de la fourchette de prix. 
S’agissant de la décote pour inconstructibilité, il était injustifié de calculer les droits 
à bâtir uniquement sur le 75% de la surface résiduelle en retenant une valeur d’usage 
de 25%. En effet, l’indice de 0.20 retenu par G______ impliquait déjà une surface 
d’usage de jardin qui était prise en considération à ce stade, proportionnelle aux 
SBP de la construction. La surface de ce jardin représenterait 80% de l’assiette 
théorique pour une construction d’un seul niveau, mais 90% pour deux niveaux. 
Si le fait de disposer d’un jardin un peu plus grand que celui défini par l’assiette 
théorique pouvait avoir une valeur qui ne soit pas nulle, déduire 25% de la valeur 
du terrain à titre d’usage était tout à fait excessif. L’assiette théorique incluait déjà 
un espace extérieur important en appliquant un IUS de 0.20. Qu’il y eût une valeur 
qui ne fût pas nulle était admis, cependant le pourcentage de 25% appliqué par 
l’expert était contesté dans une zone soumise à des nuisances sonores du trafic 
aérien excessives ; y bénéficier d’un jardin encore plus grand n’avait pas un tel 
impact financier. Plus la parcelle était grande, moins l’intérêt de disposer d’un 
grand jardin était marqué. De plus, le prix au 1er juin 2001 retenu pour ce jardin 
supplémentaire était issu d’un prix de base du terrain faible, de CHF 200.- à 
CHF 220.- le m2. 
Dans le cas d’espèce, et sur la base des prix d’J______ et de la V______, le calcul 
de l’indemnité se présentait comme suit, étant relevé que, pour simplifier la feuille 
de calcul, le montant de l’ordre de CHF 38.- par m2 relatif aux aménagements 
extérieurs avait été appliqué à l’intégralité de la surface de la parcelle, sans 
déduction de la surface au sol de la villa : 


- 18/39 - 
A/4418/2010 
Parcelle n° 4’229 
31.05.01 
01.06.01 
14.11.08 
27.06.23 
Surface totale (y. c. dépendance) 
1’329 m2 
SBP existante 
199 m2 
Assiette théorique (IUS 0.20) 
995 m2 
Prix /m2 
400 
400 
180 
850 
Valeur assiette théorique (hors aménag. 
ext.) 
398’000 
398’000 
 
845’750 
Solde théorique non bâti 
334 m2 
Prix au m2 majoré de 50% 
600 
0 
 
1’275 
Calcul de la perte de valeur au 
01.06.2001 de la portion 
inconstructible (sans valeur d’usage 
résiduelle) 
200’400 
0 
 
425’850 
Prix au m2 de valeur d’usage résiduelle 
sans droits à bâtir 
 
75 
 
125 
Total (valeur d’usage résiduelle sans 
droits à bâtir) 
 
25’050 
 
41’750 
Valeur terrain au 31.05.2001 
598’400 
 
 
1’271’600 
Valeur terrain au 01.06.2001 (assiette 
théorique + valeur d’usage résiduelle) 
 
423’050 
 
384’100 
Différence (impact OPB) au 
01.06.2001 
 
175’350 
 
887’500 
Valeur vénale du terrain en ZDIA dès 
14.11.2008 
 
 
239’220 
 
Différence (impact OPB) au regard de 
la valeur du terrain au 31.05.2001 
(valeur au 31.05.01 – valeur dès 
14.11.08) 
359’180 
 
 
1’032’380 
Indemnité (arrondi) 
 
360’000 
 
1’030’000 
Parcelle n° 4’230 (terrain nu) 
31.05.01 
01.06.01 
14.11.08 
27.06.23 


- 19/39 - 
A/4418/2010 
Surface totale (y. c. dépendance) 
1’005 m2 
Prix /m2 de base (sans aménag.) 
400 
 
180 
850 
Prix au m2 majoré de 50% 
600 
 
 
1’275 
Calcul de la perte de valeur au 
01.06.2001 de la portion 
inconstructible (sans valeur d’usage 
résiduelle) 
603’000 
 
 
1’281’375 
Prix au m2 de valeur d’usage résiduelle 
sans droits à bâtir 
 
75 
 
75’375 
 
125’625 
Valeur terrain au 31.05.2001 
603’000 
 
 
 
Valeur terrain au 01.06.2001 (valeur 
d’usage résiduelle) 
 
75’375 
 
125’625 
Différence (impact OPB) au 
01.06.2001 
 
527’625 
 
1’155’750 
Valeur vénale du terrain en ZDIA dès 
14.11.2008 
 
 
180’900 
 
Différence (impact OPB) au regard de 
la valeur du terrain au 31.05.2001 
(valeur au 31.05.01 – valeur dès 
14.11.08) 
422’100 
 
 
1’100’475 
Indemnité (arrondi) 
 
420’000 
 
1’100’000 
Dans ses calculs, elle s’en était tenue à la méthode de l’assiette théorique de 
l’expert, sans renoncer pour autant à celle de sa demande consistant à prendre en 
compte la surface de la parcelle pour calculer les SBP potentielles. 
Par ailleurs, compte tenu du temps écoulé depuis l’entrée en force de la restriction 
et la fixation du montant de l’indemnisation, une valeur en fonction des prix 2023 
avait été intégrée dans le calcul. Pour éviter toute contestation, il avait été tenu 
compte d’un prix de CHF 850.-/m2, inférieur au prix moyen de la fourchette définie 
par J______. 
Enfin, l’indemnité devait porter intérêt à 5% dès le 1er juin 2001. 


- 20/39 - 
A/4418/2010 
r. Par jugement du 18 décembre 2024, le TAPI a admis partiellement les requêtes 
formées les 24 décembre 2010 et 27 mai 2011 par A______. 
Il fallait considérer les parcelles concernées comme étant inconstructibles, malgré 
les arguments avancés par l’État de Genève et AIG. Elles étaient affectées à une 
zone à bâtir adoptée conformément au droit fédéral et il fallait examiner les 
prétentions de la requérante en appliquant les critères relatifs au déclassement et 
voir si les conditions positives issues de la formule Barret étaient remplies. 
S’agissant de la condition de l’usage futur proche probable, elle devait être 
considérée comme remplie. La nouvelle affectation en ZDIA avait eu pour effet 
s’agissant de la parcelle no 4'229, selon l’expertise réalisée, d’augmenter sa valeur 
vénale de 9%, soit de CHF 90'000.- par rapport à la situation prévalant avant 
l’entrée en vigueur de la première mesure. En conséquence, les conditions d’une 
expropriation matérielle n’étaient pas données. Pour la parcelle no 4'230, l’expertise 
avait conclu à une perte de valeur totale de 40%, la suppression de 
l’inconstructibilité totale de la parcelle par son déclassement en ZDIA avait réduit 
de manière importante la valeur vénale du bien-fonds. Cette restriction au droit de 
propriété devait être qualifiée de grave. Le principe de l’obtention d’une indemnité 
pour expropriation matérielle devait être reconnue. 
Fondée sur l’expertise, la moins-value foncière s’élevait à CHF 120'000.- pour la 
parcelle no 4'230. Ce montant portait intérêt à compter de l’entrée en vigueur du 
déclassement, soit le 14 novembre 2008, comme suit : 5% l’an du 14 novembre 
2008 au 31 décembre 2009 ; 3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; 
2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; 2.5% l’an du 2 décembre 
2011 au 1er juin 2012 ; 2.25% l’an du 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; 2% l’an du 
3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; 1.75% l’an du 2 juin 2015 au 1er juin 2017 ; 
1.5% l’an du 2 juin 2017 au 2 mars 2020 ; 1.25% l’an du 3 mars 2020 au 1er juin 
2023 ; 1.5% l’an du 2 juin 2023 au 1er septembre 2023 ; 1.75% l’an à compter du 
2 décembre 2023, sous réserve d’une évolution ultérieure de ce taux, jusqu’au 
moment où l’indemnité d’expropriation était payée. 
Le soin était laissé aux parties de faire inscrire l’indemnité au registre foncier. 
E. a. Par acte envoyé le 3 février 2025 et complété le 13 mars 2025, A______ a 
interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, 
concluant principalement à son annulation, dans la mesure où il limitait l’indemnité 
d’expropriation matérielle. Celle-ci devait être fixée à CHF 360'000.- pour la 
parcelle no 4’229 et CHF 420’000.- pour la parcelle no 4’230, avec intérêts à 5% 
dès le 1er juin 2001, reprenant les chiffres et l’argumentation développée devant le 
TAPI. 
G______ était partiale, dans la mesure où elle avait réalisé une proportion 
importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. 
La dimension équitable de la compensation des avantages et des inconvénients 
majeurs n’était pas respectée, puisque l’inconvénient représentait un chiffre dix fois 


- 21/39 - 
A/4418/2010 
supérieur au montant de CHF 30'000.- définissant un avantage majeur. L’art. 5 LAT 
était violé. 
Les prix retenus par G______ ne correspondaient pas à la valeur vénale des biens 
en 2001 et il en résultait que l’exigence qu’une indemnité corresponde à la pleine 
valeur vénale du droit exproprié n’était pas satisfaite. 
Il n’y avait pas d’explication sur la manière dont on passait d’un prix au m2 de 
terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. 
Le prix au m2 du terrain au 31 mai 2021 pour un IUS de 0.2 devait être arrêté à 
CHF 400.-/m2. La méthode d’G______, d’estimer 20 ans après des valeurs de bâti 
sans avoir d’informations à cet égard, comportait un risque d’erreur important. Il 
fallait recourir à d’autres éléments, telle que l’estimation d’J______, une expertise 
effectuée par M______ mentionnée par un rapport de la commission fédérale de 
lutte contre le bruit en 1997 ainsi que des décisions de commissions d’estimation 
en matière d’expropriation qui retenaient un prix de CHF 350.- à 
450.-/m2 en 2001. Les faits avaient été constatés de façon inexacte puisque c’était 
CHF 220.-/m2 qui avait été retenu. 
Le prix au m2 de CHF 180.- à la date du 14 novembre 2008 pour du terrain bâti 
avec une villa individuelle en ZDIA aurait dû être retenu par G______ au lieu des 
CHF 300.- à 340.- retenus pour l’assiette théorique des constructions qui était 
excessive car affectée par l’environnement immédiat devenant industriel et 
artisanal. Au milieu d’une zone 5 devenue inconstructible, l’environnement était 
campagnard, sans voisinage proche, avec des vues bucoliques sur les champs aux 
alentours, alors qu’après déclassement en ZDIA, l’environnement devenait 
construit avec des halles industrielles d’un gabarit de 25 m. Les valeurs du terrain 
et d’une villa d’habitation étaient inévitablement dégradées. 
b. Par envoi commun du 3 février 2025, l’État de Genève et AIG ont interjeté 
recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant 
à son annulation. 
L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de la deuxième version de l’annexe 5 de l’OPB 
ne pouvait en aucun cas être constitutive d’une mesure de déclassement, faute pour 
les parcelles concernées d’avoir fait l’objet d’une première mesure de classement 
en zone à bâtir conforme au droit fédéral à cette date. En application des zones de 
bruit NNI, les parcelles étaient inconstructibles le 31 mai 2001 déjà. Les parcelles 
n’avaient pas fait l’objet d’un premier plan conforme au droit fédéral et avaient été 
incorporées en ZDIA le 14 novembre 2008. Cette mesure constituait le premier 
classement conforme au droit fédéral. Partant, à défaut d’avoir subi une mesure 
restrictive assimilable à un déclassement, la requérante ne pouvait pas être reconnue 
victime d’une expropriation matérielle. 
Subsidiairement, l’indemnité devait être inscrite au registre foncier. 
c. Le 17 avril 2025, par un seul acte, l’État de Genève et AIG ont conclu au rejet du 
recours de A______, répondant point par point aux arguments développés. 


- 22/39 - 
A/4418/2010 
La recourante cherchait à disqualifier l’expertise d’G______, alors qu’elle avait 
expressément approuvé le choix de l’expert et coopéré à ses travaux sans réserve. 
Elle déclarait agréer aux principes appliqués mais pour porter à la hausse les valeurs 
foncières déterminantes, elle invoquait des sources alternatives. Elle présentait une 
méthode alternative de calcul de l’indemnité qui comportait un effet de levier, 
transformant la valeur foncière prétendue de CHF 400.-/m2 en un prix du m2 de 
CHF 600.- pour le terrain frappé de restrictions de constructibilité et à CHF 500.- 
pour le terrain déjà bâti. 
La méthode appliqué par les expertes s’agissant de la valeur vénale des terrains au 
14 novembre 2008 après déclassement en ZDIA, était claire et devait être suivie. 
L’art. 5 LAT n’imposait pas aux cantons de définir un seuil d’indemnisation 
équivalent en valeur au seuil d’assujettissement à la taxe sur la plus-value pour 
avantage majeur. La législation genevoise ne prévoyait pas non plus un système tel 
qu’allégué par la recourante. 
À titre subsidiaire, les griefs en lien avec le taux des intérêts compensatoires et les 
intérêts moratoires devaient être écartés. 
d. Le 5 juin 2025, A______ a répondu au recours de l’État de Genève et de AIG, 
concluant à son rejet. 
Le recours de l’État de Genève était irrecevable car non signé. 
À Genève, les zones à bâtir délimitées en 1952, non surdimensionnées, avaient été 
globalement reconnues en 1987 par le Grand Conseil en qualité de zones à bâtir au 
sens de l’art. 15 LAT. Elles constituaient des zones d’affectation conformes aux 
exigences de la LAT. Les zones de bruit issues de la loi sur l’aviation avaient été 
abrogées le 12 juillet 1995 pour laisser place au droit fédéral de l’environnement. 
Il y avait expropriation matérielle indépendamment des projets d’évolution de la 
planification avortés ou futurs exposés par l’֤État de Genève. 
La question de l’inscription au registre foncier d’une mention d’expropriation 
matérielle était exorbitante au litige, irrecevable et infondée. 
e. Le 5 septembre 2025, l’État de Genève et AIG ont répliqué. 
Le recours avait été signé par un collaborateur de Me Benoît CARRON et la 
réplique était signée par ce dernier. 
Vu le bruit exprimé en NNI qui affectait les parcelles en cause, elles restaient 
matériellement assujetties au régime des zones NNI. Il s’agissait ainsi de terrains 
qui n’étaient pas susceptibles d’être classés en zone à bâtir. L’adoption des VLI, 
devait être assimilée à une situation de non-classement, compte tenu de l’absence 
de première planification conforme au droit fédéral touchant les parcelles 
concernées. Le droit de l’environnement n’avait fait que perpétuer la norme de santé 
publique instaurée par le droit de l’aviation en l’affinant. 


- 23/39 - 
A/4418/2010 
La jurisprudence citée ne permettait pas d’arriver à une autre conclusion et 
l’affectation de ces parcelles en 5e zone constituait une violation du droit fédéral. 
La conclusion en inscription au registre foncier d’une mention d’expropriation 
matérielle était fondée sur une base légale expresse, l’art. 30F al. 2 de la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 
(LaLAT - L 1 30), et devait dès lors être déclarée recevable. 
f. Le 26 septembre 2025, A______ a répliqué. 
Comme justiciable, elle n’avait pas de méfiance a priori et avait fait confiance à 
l’expert. C’était après avoir pris connaissance de la faiblesse des prix au mètre carré 
de terrain, en particulier pour les terrains construits, que le doute avait émergé. 
Elle reprenait ensuite les griefs déjà développés et répondait aux arguments avancés 
par l’État de Genève et AIG. 
g. Le 11 décembre 2025, A______ a dupliqué. 
Le Tribunal fédéral avait retenu que la zone NNI C permettait la construction 
d’habitations insonorisées. Elle persistait dans son argumentation. 
La conclusion subsidiaire était également infondée. 
h. Le 15 décembre 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10 ; art. 43 al. 2 et 62 al. 1 loi sur 
l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 - LEx-GE - L 7 05). 
1.1 À cet égard, il convient de préciser que l’irrecevabilité du recours à laquelle a 
conclu A______ n’est pas fondée, car, comme vu ci-dessus, l’acte de recours 
déposé par l’État de Genève a été signé par un collaborateur de son conseil et ce 
dernier a de plus signé la réplique. 
2. 
Deux recours ont été déposés contre le jugement du TAPI. D’une part, l’État de 
Genève et AIG font grief au TAPI d’avoir admis que les conditions d’une 
expropriation matérielle étaient remplies et plus précisément d’avoir retenu qu’il 
s’agissait d’un cas de déclassement. D’autre part, A______ conteste le montant de 
l’indemnité pour expropriation matérielle fixée par le TAPI. 
Il convient donc d’examiner en premier lieu si les conditions d’une expropriation 
matérielle sont remplies en l’espèce, puis, cas échéant, le montant de l’indemnité. 
3. 
Une expropriation matérielle se dit d’une mesure de restriction à la propriété privée 
fondée sur du droit public, qui a des effets jugés équivalents à ceux d’une mesure 


- 24/39 - 
A/4418/2010 
d’expropriation formelle, de sorte que l’autorité doit traiter l’administré de la même 
manière que si elle l’expropriait formellement, c’est-à-dire en l’indemnisant 
pleinement de son dommage (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit 
administratif général, 2e éd., 2025, n. 2287). 
L’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101) dispose qu’une pleine indemnité est due en cas d’expropriation 
ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Depuis 1980, 
l’art. 5 al. 2 LAT prévoit qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures 
d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une 
expropriation. 
4. 
Selon une jurisprudence bien établie, il y a expropriation matérielle au sens de 
l'art. 26 al. 2 Cst. (correspondant à l'art. 22ter al. 3 aCst.) et de l'art. 5 al. 2 LAT 
lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou 
restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé 
d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance 
peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs 
propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop 
considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement (ATF 131 II 
151 consid. 2.1 ; 125 II 431 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_131/2024 du 
25 août 2025 consid. 3.1). 
4.1 Les conditions de l’expropriation matérielle sont la gravité de l’atteinte ou le 
sacrifice particulier ainsi que l’usage actuel ou futur prévisible du bien-fonds, soit 
en général la possibilité de l’affecter à la construction. Il n’y a cependant, en 
principe, pas lieu à indemnisation si les restrictions sont fondées sur des motifs de 
police ou si l’absence de droits à bâtir résulte non pas d’une mesure de restriction 
apportée à la propriété tel un déclassement, mais d’une mesure qui constitue la 
concrétisation du véritable contenu de la propriété (Thierry TANQUEREL/Frédéric 
BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd. 2025, n. 1747 à 1757 ; Jacques 
DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025, 
n. 2299 ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 388 
à 395). 
4.2 C’est sur cette dernière condition que porte le recours de l’État de Genève et de 
AIG qui estiment que les restrictions à la propriété découlant des limites fixées par 
l’OPB ne constituent que la concrétisation du véritable contenu de la propriété, 
aucun déclassement ne pouvant être retenu. 
4.2.1 La distinction entre déclassement et concrétisation de la propriété consiste à 
qualifier juridiquement une restriction au droit du propriétaire, soit de déclassement 
(Auszonung), lorsque le bien-fonds est classé dans une zone inconstructible, alors 
qu’il était auparavant en zone constructible en vertu d’un plan conforme aux 
exigences formelles et matérielles de la LAT, pouvant cas échéant donner lieu à 
indemnisation, soit de non-classement ou refus de classer (Nicht-Einzonung) 
lorsque le bien-fonds est affecté à une zone inconstructible tandis qu’il se trouvait 


- 25/39 - 
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auparavant en zone constructible en vertu d’un plan non conforme aux exigences 
formelles et matérielles de la LAT. Dans ce dernier cas, le Tribunal fédéral retient 
qu’il n’y a pas lieu d’indemniser le propriétaire touché car le dézonage concrétise 
le véritable contenu de la propriété privée (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., 
n. 396). 
4.2.2 Le critère essentiel pour qualifier une mesure de non-classement ou de 
déclassement est la conformité aux principes de la LAT du plan d’affectation, 
critère qui peut être interprété plus ou moins largement (Maya HERTIG 
RANDALL, L'expropriation matérielle, in, Thierry TANQUEREL/François 
BELLANGER [éd.], La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et 
matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, p. 125 s.). Cette auteure relève que 
la jurisprudence du Tribunal fédéral se montre soucieuse de la sécurité juridique et 
de la stabilité des plans, refusant de remettre continuellement en question la 
conformité des mesures de planification à la LAT et de subordonner les intérêts des 
propriétaires aux objectifs de l’aménagement du territoire (Maya HERTIG 
RANDALL, op. cit., p. 127). D’autres auteurs relèvent que cette distinction a été 
sujette à débats dès son apparition dans une affaire jugée en 1979 (ATF 105 Ia 330 
= JdT 1981 I 493) relative à la protection des eaux et l’est restée depuis lors (Jacques 
DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 2316). Les cas dans lesquels le 
Tribunal fédéral a considéré que le plan adopté suite à l’entrée en vigueur de la LAT 
n’était pas conforme aux exigences de cette loi ont surtout porté sur leur conformité 
à l’art. 15 LAT limitant la taille de la zone à bâtir aux besoins à couvrir dans les 
quinze ans, retenant à plusieurs occasions qu’ils ne remplissaient pas cette condition 
(notamment ATF 149 II 368 consid. 3.2 = SJ 2023 804 ; ATF 131 II 728 = JdT 
2006 I 644 ; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, op. cit., n. 1749b et les 
références citées). 
4.2.3 À Genève, la situation est particulière puisqu’en 1987, le Grand Conseil a 
décidé d’adopter la LaLAT qui reconnaît globalement les zones à bâtir déjà 
délimitées antérieurement – non surdimensionnées – en tant que zones à bâtir au 
sens de l’art. 15 LAT. Le Tribunal fédéral a eu l’occasion de retenir que cette loi 
visait clairement à mettre en œuvre, dans le canton, les principes de la loi fédérale, 
en particulier en matière de plans d'affectation (art. 1 let. b LaLAT et Exposé des 
motifs du Conseil d'État in Mémorial des séances du Grand Conseil 1985, p. 1904 
ss, 1908). Ainsi, selon l'art. 12 al. 1 LaLAT, pour déterminer l'affectation du sol sur 
l'ensemble du territoire cantonal, celui-ci était réparti en zones, dont les périmètres 
sont fixés par des plans annexés. Un de ces plans fixait le périmètre de la 5e zone à 
B______ et correspond, dans le cas des terrains litigieux, au périmètre d'une zone 
constructible d'un plan auparavant annexé à une ancienne version de la loi cantonale 
sur les constructions et les installations diverses. Le plan de zones mentionné à 
l'art. 12 LaLAT a ainsi été adopté par le Grand Conseil, autorité en principe 
compétente pour décider de l'affectation du sol dans le canton de Genève (art. 15 
al. 1 LaLAT) ; cette décision a été prise à l'occasion de l'adoption de la loi cantonale 
sur l'aménagement du territoire, et ceci dans le délai de huit ans fixé par l'art. 35 


- 26/39 - 
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al. 1 let. b LAT. Si l'autorité cantonale de planification a choisi, à ce moment-là, de 
confirmer la délimitation de la 5e zone telle qu'elle avait été prévue plusieurs 
décennies auparavant, cela ne signifie pas qu'elle aurait alors renoncé à mettre en 
œuvre les principes du droit fédéral relatifs aux plans d'affectation et à la limitation 
de l'étendue des zones à bâtir (art. 3 al. 3 et art. 15 LAT). Le Plan directeur cantonal 
adopté le 15 septembre 1989 par le Grand Conseil, également dans le but de 
satisfaire aux exigences de la nouvelle loi fédérale sur l'aménagement du territoire 
(art. 6 ss LAT), indique à cet égard que la situation du canton de Genève est 
particulière, parce que les autorités cantonales avaient déjà, en 1929 et en 1952 
notamment, pris des mesures de planification aux fins de limiter l'extension du 
territoire constructible ; cette spécificité, par rapport à la situation d'autres cantons, 
empêchait d'envisager, globalement, une réduction des anciennes zones à bâtir qui 
n'étaient pas surdimensionnées et qui devaient plutôt faire l'objet d'adaptations 
ponctuelles, le cas échéant (Plan directeur cantonal de 1989, introduction, p. 6-7). 
Le Tribunal fédéral a donc retenu qu’à travers la modification législative de 1987, 
le canton avait voulu mettre en place une réglementation conforme au droit fédéral 
(ATF 129 II 225 et l’arrêt du Tribunal fédéral 1A.211/2003 du 29 mars 2004). 
4.2.4 Il faut relever que l’ATF 129 II 225 concernait un refus d’autorisation de 
construire sur une parcelle située à B______, à proximité de l’aéroport, dans une 
zone soumise aux nuisances sonores du trafic aérien. À l’époque des faits, les 
valeurs relatives aux nuisances sonores contenues dans l’OPB n’étaient pas 
applicables en l’état, faute de cadastre du bruit. L’État de Genève, recourant, avait 
allégué que quinze ans après l’échéance du délai de l’art. 35 al. 1 let. b LAT, soit 
en 2002, le canton n’avait toujours pas adopté un plan d’affectation délimitant des 
zones à bâtir conformément aux principes du droit fédéral puisque la création de la 
5e zone résidentielle résultait d’un plan largement antérieur à la LAT (plan de 1952). 
Cette argumentation a été écartée par le Tribunal administratif qui avait retenu que 
même dans l’hypothèse où le plan des zones n’aurait plus de « validité formelle » 
depuis le 1er janvier 1988, il devait néanmoins être appliqué car les autorités 
compétentes avaient toujours agi « comme si ce plan constituait malgré tout une 
référence pour l’aménagement de ce périmètre ». 
Le Tribunal fédéral a conclu à cette occasion qu’on ne saurait prétendre que le 
canton de Genève avait de façon générale renoncé à définir l'affectation de la zone 
à bâtir conformément aux exigences du droit fédéral (ATF 129 II 225 consid. 1.3.3). 
4.2.5 Dans un autre arrêt, qui concernait une parcelle située en bordure de l’Arve, 
le Tribunal fédéral a retenu que dans cette situation particulière, un classement en 
zone à bâtir ne paraissait pas inconciliable, lors de l'adoption de la LaLAT, avec les 
impératifs de protection des rives des cours d'eau selon le droit fédéral. Le fait que, 
quelques années plus tard, en élaborant une législation spéciale relative à la 
protection de l'Arve, l'autorité cantonale avait accordé une importance plus grande 
à la préservation des rives et de leurs abords signifiait que de nouveaux éléments 
d'appréciation avaient été pris en compte avec l'évolution des circonstances. 


- 27/39 - 
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Cela pouvait sans doute justifier une adaptation du plan. Il ne pouvait cependant en 
déduire que la mesure d'aménagement décidée en 1987 par le Grand Conseil, en 
d'autres circonstances mais déjà dans le but de définir l'affectation des zones 
conformément à la LAT, violait les règles du droit fédéral sur la délimitation des 
zones à bâtir (arrêt du Tribunal fédéral 1A.211/2003 précité). 
4.2.6 Une partie de la doctrine a retenu, s’agissant de Genève, principalement sur 
la base des deux premiers arrêts précités, qu’en raison de l’adoption le 4 juin 1987 
de la LaLAT qui visait clairement à mettre en œuvre, dans le canton, les principes 
de la LAT, en particulier en matière de plans d’affectation, un plan d’affectation 
conforme au droit fédéral quant à la forme et au contenu était entré en vigueur à 
Genève. Les mises en zone non constructible survenues ultérieurement devaient 
être qualifiées de déclassement (Enrico RIVA, in Heinz AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commentaire LAT, ad 
art. 5 LAT n. 187). 
4.3 Ainsi, selon le raisonnement suivi par le TAPI, le Grand Conseil avait décidé 
en 1987, sous la forme d’une loi, de reconnaître globalement les zones à bâtir déjà 
délimitées – non surdimensionnées – en tant que zones à bâtir au sens de l’art. 15 
LAT et le Tribunal fédéral avait déjà été amené à constater qu’à travers la 
modification législative de 1987, le canton avait voulu mettre en place une 
réglementation conforme au droit fédéral et qu’ainsi, les classements ultérieurs en 
zone non constructible devaient être qualifiés de déclassements. Il fonde son 
raisonnement sur les ATF 129 II 225 consid. 1.3.3 et l’arrêt du Tribunal fédéral 
1A.211/2003 du 29 mars 2004 ainsi que sur le raisonnement tenu par Enrico RIVA 
(op. cit., ad art. 5 LAT n.187). 
4.4 Selon l’État de Genève et AIG, en revanche, les parcelles n’avaient pas fait 
l’objet d’une première planification conforme au droit fédéral le 18 septembre 1987 
et elles demeuraient impropres à l’habitat et donc inaptes à être incorporées en 
5e zone. L’art. 24 al. 1 LPE avait succédé à l’art. 62 al. 3 de l’ancienne ordonnance 
sur la navigation aérienne du 14 novembre 1973 (ONA) comme définissant le réel 
contenu du droit de propriété. Les parcelles concernées ne faisaient pas partie des 
terrains déjà largement bâtis tels que précisés par la jurisprudence, soit un milieu 
bâti de manière compacte comportant des accès et des infrastructures présentant les 
caractéristiques d’une « agglomération » (ATF 132 II 218 consid. 4.1). Il ne 
s’agissait donc pas non plus d’une zone à bâtir provisoire au sens de l’art. 36 al. 3 
LAT. Pour les terrains non construits, la situation était encore plus claire et leur 
incorporation en 5e zone de construction intervenue le 18 septembre 1987 avait 
contrevenu à l’art. 62 al. 3 ONA prohibant la création de nouvelles zones à bâtir 
réservées à la construction d’habitations et à l’art. 3 al. 3 LAT. 
Pour toutes ces parcelles, l’incorporation en 5e zone à bâtir du 18 septembre 1987 
n’avait pas été constitutive d’une première planification conforme au droit fédéral 
et de ce fait, l’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 à l’OPB n’avait 
entraîné aucun changement de statut. Le secteur était destiné à évoluer dans son 


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affectation selon le plan directeur cantonal 2030 (fiche A20 et P10) et cette mesure 
d’aménagement créerait la première mesure de planification conforme au droit 
fédéral. 
4.5 Le raisonnement des intimés ne peut être suivi. En effet, il appert qu’en plus de 
la jurisprudence et de la doctrine citées ci-dessus, le Tribunal fédéral a déjà retenu, 
dans l’arrêt qu’il a rendu sur la prescription des demandes d’indemnité pour 
expropriation matérielle, confirmant l’arrêt de la chambre de céans, que c'était dès 
le 1er juin 2001, date de l'entrée en vigueur de la deuxième version de l'annexe 5 de 
l'OPB, que l'inconstructibilité des parcelles, affectées d'une charge sonore de 
66 dB (A) de jour, ressortait d'une norme et qu’à partir de cette date, l'interdiction 
de construire des logements sur les parcelles en cause déployait un effet concret et 
opposable aux propriétaires (arrêt du Tribunal fédéral 1C_605/2017 précité 
consid. 3.4). 
Son raisonnement a été le suivant : les terrains concernés étaient classés en zone de 
bruit NNI B par le plan des zones de bruit du 2 septembre 1987 et ne pouvaient pas 
accueillir de bâtiments d'habitation (ancien art. 42 al. 1 précité de l'ordonnance sur 
l'infrastructure aéronautique du 23 novembre 1994 - RO 1994 p. 3063), 
contrairement aux parcelles sises en zone NNI C, sur lesquelles des bâtiments 
d'habitation insonorisés étaient autorisés. Toutefois, les restrictions à la 
constructibilité liées à ces zones de bruit avaient perdu toute portée s'agissant des 
parcelles situées près de l'aéroport de Genève, après un arrêt du Tribunal fédéral du 
12 juillet 1995, dans lequel il a été retenu que les zones de bruit A et B étaient 
surdimensionnées et qu'une grande partie des parcelles aurait dû être en réalité 
affectée à la zone C, voire soustraite à toute restriction fondée sur la législation 
fédérale sur l'aviation (ATF 121 II 317 consid. 12 p. 343 ss). À cette date, 
l'inconstructibilité des parcelles litigieuses n'était donc pas définitive. 
L'art. 42 précité de l'ordonnance sur l'infrastructure aéronautique a été abrogé le 
1er mai 2000 lors de la modification du 12 avril 2000 de l'ordonnance sur la 
protection contre le bruit et l'adoption de la première version de l'annexe 5 de l'OPB 
(RO 2000 1388) ; cette première version fixait la valeur limite d'immission de jour, 
pour le degré de sensibilité II, à 65 dB (A) et à 57 dB (A) de nuit ; elle prévoyait 
cependant un facteur de correction K = - 2 de jour pour le bruit provenant de 
l'aviation commerciale (chiffre 4 de la première version de l'annexe 5 de l'OPB), ce 
qui fixait la VLI à 67 dB (A) de jour. À cette date, les parcelles litigieuses, affectées 
d'une charge sonore de 66 dB (A) de jour, étaient donc encore constructibles. 
Dans un arrêt du 8 décembre 2000, le Tribunal fédéral a toutefois constaté que cette 
annexe 5 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB) violait l'art. 74 Cst. 
et les art. 13 al. 2 et 15 LPE, les valeurs limites d'exposition au bruit des aéroports 
nationaux retenues ne garantissant pas une protection suffisante par rapport aux 
objectifs de la LPE ; les valeurs limites d'immission des aéroports nationaux que la 
Commission fédérale pour l'évaluation des valeurs limites d'immission pour le bruit 
avait prévues dans son 6e rapport partiel de septembre 1997 demeuraient applicables 


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(ATF 126 II 522 consid. 44 à 46). En conséquence, le Conseil fédéral a adopté, le 
30 mai 2001, la version actuelle de l'annexe 5 de l'OPB, entrée en vigueur le 1er juin 
2001 et fixant la valeur limite d'immission de jour à 60 dB (A) pour le degré de 
sensibilité II (RO 2001 1610). 
Par conséquent, c'est dès le 1er juin 2001, date de l'entrée en vigueur de la deuxième 
version de l'annexe 5 de l'OPB, que l'inconstructibilité des parcelles, affectées d'une 
charge sonore de 66 dB (A) de jour, ressort d'une norme. À partir de cette date, 
l'interdiction de construire des logements sur les parcelles en cause déployait un 
effet concret et opposable aux propriétaires. Précisant que, si les parcelles avaient 
été exposées dès le 1er mai 2000 à une charge de bruit dépassant les VLI fixées par 
la première version de l'annexe 5 OPB, elles seraient devenues inconstructibles à 
cette date et le seraient restées ultérieurement, les valeurs limites d'immission ayant 
été corrigées à la baisse. Tel n'est cependant pas le cas des parcelles nos 4'229 et 
4'230. 
4.6 À cela s’ajoute que l’État de Genève et AIG invoquent le fait que 37 ans après 
l’adoption de la LaLAT, la planification cantonale ne répondrait toujours pas aux 
exigences de la LAT, alors qu’il faut plutôt constater que depuis plus de 70 ans, 
toutes les autorisations de construire en zone 5 ont été fondées sur cette délimitation 
de la zone à bâtir. D’ailleurs, dans un arrêt du 24 juin 1996, le Tribunal fédéral s’est 
basé sur ce même plan pour calculer une indemnité concernant des parcelles situées 
sur le territoire de commune de B______, en zone villas (ATF 122 II 349). 
4.7 En conclusion, il appert que l’affectation des parcelles concernées en zone 5, 
telle que délimitée en 1952 a valablement été reconduite en 1987 et que partant, à 
la date de l’adoption le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’OPB fixant les VLI, ces 
biens-fonds étaient affectés à une zone à bâtir, adoptée conformément à la LAT. 
La LPE contient, en matière de protection contre le bruit, des normes qui doivent 
être appliquées par les autorités chargées de l’aménagement du territoire, soit dans 
le cadre de l’établissement ou de la révision des plans d’affectation soit au stade de 
l’autorisation de construire. Ces normes entraînent, le cas échéant, des restrictions 
pour les propriétaires des biens-fonds exposés au bruit. L’art. 22 LPE constitue une 
mesure ayant des effets analogues à une mesure d’aménagement, puisqu’elle peut 
avoir pour conséquence directe une interdiction de construire des bâtiments à usage 
sensible au bruit ou la modification préalable du plan d’affectation pour adapter la 
réglementation à la situation concrète en matière de nuisances (ATF 132 II 475 
consid. 2.6 concernant des parcelles touchées par les nuisances de l’aéroport). 
En conséquence, les restrictions subies, fondées sur la LPE et l’OPB constituent, 
pour les parcelles concernées, un déclassement, comme l’a retenu le TAPI dans son 
jugement. 
Ce grief sera donc écarté. 
Quant à la conclusion prise visant à l’inscription au registre foncier de l’indemnité 
pour expropriation matérielle qui serait versée, fondée sur l’art. 33F al. 2 LaLAT, 


- 30/39 - 
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elle ne peut qu’être rejetée car exorbitante au litige, celui-ci ne portant que sur les 
conditions d’octroi de l’indemnité. 
En conséquence, le recours interjeté par l’État de Genève et AIG doit être rejeté. 
5. 
Le recours de la propriétaire porte sur le montant de l’indemnité pour expropriation 
matérielle fixée par le TAPI dans son jugement, limitée à CHF 120'000.-. Selon 
elle, celle-ci devait être fixée à CHF 420'000.- pour la parcelle no 4'230 et à 
CHF 360'000.- pour la parcelle no 4'229. Le recours porte également sur le refus 
des intérêts entre le 1er juin 2001 et le 30 mai 2006 et sur la limitation du taux des 
intérêts à moins de 5% dès le 1er juin 2010. 
5.1 S’agissant du seuil de gravité, une restriction à la propriété constituant une 
expropriation matérielle, doit être particulièrement grave, comme vu ci-dessus, 
mais le Tribunal fédéral n’a pas fixé de taux de dépréciation déterminé 
(Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit. n. 390). 
Il s’agit donc d’examiner les circonstances d’espèce en tenant compte des 
conséquences qu’entraîne la restriction, non seulement sur la partie du bien-fonds 
sur laquelle elle porte, mais aussi sur l’ensemble de la parcelle, cas échéant 
(Territoire & Environnement, Obligation d’indemniser en cas de dézonage, Espace 
Suisse, 4/2019, p. 12-13). Il ressort de la jurisprudence en la matière que de manière 
générale, un propriétaire n’a le droit de se voir indemniser que si la restriction 
litigieuse lui interdit de faire de son fonds un usage conforme à la destination et qui 
soit économiquement rationnel et intéressant. La garantie de valeur de la propriété 
ne protège par la faculté de vouer toujours et partout un fonds à son exploitation 
financièrement la plus rentable ; alors que la jurisprudence fixe la limite du tolérable 
sans indemnisation entre 10 et 15% de perte de valeur en matière d’expropriation 
formelle des droits du voisinage, elle la situe plutôt entre 30 et 40% en matière 
d’expropriation matérielle (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., 
n. 2303). Le Tribunal fédéral a notamment estimé qu’avec une perte de valeur de 
20% en lien avec une réduction du volume de construction autorisable, une atteinte 
n’était pas suffisamment grave pour équivaloir à une expropriation matérielle. Il a 
retenu que dans les circonstances du cas alors examiné, l’usage du fonds étant 
conservé, les recourants pouvant continuer d’habiter leur maison ou la louer en 
l’entretenant pour en tirer un revenu. Seule l’utilisation future des immeubles était 
donc restreinte (ATF 97 I 632 consid. 7b). 
Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la 
restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination 
de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la 
propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Globalement, les arrêts publiés 
permettent d’aboutir à la conclusion qu’une diminution de valeur équivalente ou 
inférieure à un cinquième de la valeur du bien-fonds ne sera jamais considérée 
comme analogue à une expropriation, et une diminution équivalente à un tiers ne le 
sera que très rarement (Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 211 et les arrêts 


- 31/39 - 
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cités). La recourante elle-même, dans ses écritures devant le TAPI ne conteste pas 
cette analyse. 
5.2 La date déterminante pour apprécier l’existence d’une expropriation matérielle 
est celle de l’entrée en vigueur de la mesure restrictive (ATF 132 II 218 consid. 2.4), 
soit en l’occurrence le 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de 
l’OPB, comme l’a admis le Tribunal fédéral dans son arrêt du 8 octobre 2018 cité 
précédemment (arrêt du Tribunal fédéral 1C_605/2017 consid. 3.4 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_460/2014 du 15 juin 2015 consid. 2.2). 
5.3 L’indemnité pour expropriation matérielle doit être « pleine » selon 
l’art. 26 Cst. et « juste » selon l’art. 5 al. 2 LAT. Cela signifie que l’ayant droit 
devra être mis dans la même situation économique que si l’atteinte équivalant à une 
expropriation n’avait pas eu lieu. L’indemnité correspond donc à la différence des 
valeurs vénales de la propriété atteinte par une restriction avant et après la date 
d’entrée en vigueur de cette restriction et non au moment où l’autorité d’estimation 
statue (Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1758 et les références de jurisprudence 
citées ; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 233 et 234). 
6. 
En l’espèce, le montant de l’indemnité est contesté. Le TAPI, se fondant sur les 
résultats de l’expertise d’G______, a retenu une indemnité de CHF 120’000.- pour 
la parcelle no 4'230 et aucune pour la parcelle no 4’229. La recourante remet en 
cause cette conclusion, soulevant plusieurs griefs en lien avec l’expertise 
d’G______, qu’il convient d’examiner successivement. 
6.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend 
notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves pertinentes, 
d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à 
l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son 
résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Il n'empêche 
toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves 
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une 
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude 
que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 
consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et 
les références citées). 
6.2 L'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour 
fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties (art. 20 
al. 1 LPA). Elle peut notamment recourir, s'il y a lieu, à une expertise (art. 20 al. 2 
let. e LPA), dont le juge apprécie librement la force probante. L’expertise représente 
un moyen de preuve (art. 38 LPA) ordonné lorsque l’établissement ou 
l’appréciation de faits pertinents requièrent des connaissances et compétences 
spécialisées – par exemple techniques, médicales, scientifiques, comptables – que 
l’administration ou le juge ne possèdent pas (ATA/1291/2024 du 5 novembre 2024 
consid. 2.2 ; ATA/656/2023 du 20 juin 2023 consid. 2.2 et les arrêts cités). Dans le 
domaine des connaissances professionnelles particulières de l'expert, il ne peut 


- 32/39 - 
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toutefois s'écarter de son opinion que pour des motifs importants qu'il lui incombe 
d'indiquer, par exemple lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions 
ou attribue un sens ou une portée inexacts aux documents et déclarations auxquels 
il se réfère (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1 = JdT 2012 II p. 489, 494 et les arrêts 
cités ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_275/2023 du 7 août 2023 consid. 4.1 et les arrêts 
cités). 
6.3 Selon la recourante, G______ serait partiale dans la mesure où elle a réalisé une 
proportion importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. 
Or, il appert que dans son offre du 15 juillet 2021, G______ donne des références 
dont les collectivités publiques pour lesquelles elle a déjà eu l’occasion de procéder 
à des évaluations, parmi lesquelles figurent notamment l’État de Genève, la Ville 
de Genève et différentes communes. Cette offre a été contresignée par le mandataire 
de la recourante le 16 août 2021 et ces informations sont également notoires, 
puisqu’elles sont notamment sur le site internet de la société. La recourante a eu 
ainsi de nombreuses occasions au cours de l’instruction à laquelle a procédé le 
TAPI, d’éclaircir la question du volume d’expertises confiées par des entités 
publiques. 
Non seulement la recourante n’a pas remis en cause l’impartialité des expertes 
devant le TAPI, mais elle n’invoque pas de fait nouveau qui devrait être pris en 
compte sur cette question. De plus, elle ne démontre pas, ni même n’allègue, en 
quoi la prétendue partialité des expertes aurait biaisé les résultats de leur expertise. 
Son grief, qui doit être considéré comme sans substance et tardif, sera en 
conséquence écarté. 
6.4 La recourante soutient que les prix retenus dans l’expertise ne correspondent 
pas à la valeur vénale des biens en 2001 en zone 5. 
6.4.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans des 
circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion d'un échange 
d'ordre économique. La loi et la jurisprudence considèrent que la valeur vénale d'un 
bien est le prix que le propriétaire d'un immeuble exproprié pouvait 
raisonnablement espérer en obtenir en cas de vente. Il s'agit de la valeur objective 
de l'objet, soit celle qui correspond au prix d'aliénation, étant précisé que les prix 
spéculatifs, ou au contraire de bradage, ne doivent pas être pris en compte. Elle doit 
être fixée selon des critères objectifs, en tant compte de tous les éléments de fait et 
de droit qui seraient pris en considération par des acheteurs potentiels (Jean-Marc 
SIEGRIST, L’estimation des biens expropriés, in Thierry TANQUEREL/François 
BELLANGER, op. cit., p. 44). 
6.4.2 La recourante estime que le nombre de transactions sur lesquelles G______ a 
fondé son analyse est trop restreint et que l’extrapolation du prix du terrain nu déduit 
du prix des transactions n’est pas démontrée. 
La recourante n’apporte aucun élément à l’appui de sa première critique, qu’elle 
avait déjà soulevée devant le TAPI, concernant les transactions prises en compte 


- 33/39 - 
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dans l’expertise. Invitée à produire des transactions qui n’auraient pas été prises en 
compte par les expertes, elle a échoué et il faut dès lors conclure que le marché, tel 
que pris en compte par l’expertise, correspond à celui existant en 2000 et 2001. 
6.4.3 Quant à prendre en compte la valeur selon la fourchette de CHF 350.- à 
450.-/m2 invoqué par la recourante, fondée sur les valeurs publiées par J______ et 
données par le témoin K______, gérant de cette société, il faut préciser qu’elle 
n’intègre par les nuisances générées par le trafic aérien, comme exposé par le 
témoin. Cette précision permet de retenir que cette valeur ne peut être prise en 
compte pour estimer la valeur de la parcelle concernée dans la présente procédure, 
contrairement à celle estimée par G______, seul les conséquences de 
l’inconstructibilité liée à l’adoption des VLI étant pertinentes pour évaluer la perte 
de valeur subie. Quant à l’indemnité pour l’expropriation formelle des droits de 
voisinage, en lien avec les nuisances sonores subies, elle a déjà été demandée et 
obtenue, s’agissant des parcelles concernées. 
6.4.4 Concernant l’analogie que fait la recourante entre les prix retenus par la 
jurisprudence en matière d’expropriation formelle, pour des parcelles sises à 
B______, en 1985, son raisonnement ne peut être suivi, dans la mesure où il ne tient 
pas compte de l’évolution des prix entre 1985 et 2001 de parcelles particulièrement 
exposées au bruit du trafic aérien et à ses nuisances. Il n’est notamment pas possible 
d’adhérer, sans autres éléments, qui font défaut en l’espèce, à la théorie qui voudrait 
que la valeur de ces parcelles ait simplement suivi l’évolution générale des prix de 
l’immobilier dans le canton. 
6.4.5 La recourante se prévaut également, pour tenter de justifier un prix du terrain 
de CHF 400.-/m2, d’une décision de la commission fédérale d’estimation du 
premier arrondissement du 16 août 1994, laquelle retenait que le prix au m2 d’un 
terrain en zone villas dans la campagne genevoise était de l’ordre de CHF 400.-. 
Toutefois, l’absence des caractéristiques et de précisions sur la situation de la 
parcelle concernée ne permet pas de procéder à l’analogie que préconise la 
recourante. 
6.4.6 Quant à la cause évoquée ayant donné lieu à une convention transactionnelle 
conclue à la suite d’une décision de la commission cantonale de conciliation et 
d’estimation en matière d’expropriation du 17 décembre 2008, elle ne peut non plus 
servir de base de comparaison, faute notamment d’être définitive et également parce 
qu’elle a été conclue sans expertise immobilière (ACOM/121/2008). 
6.4.7 La recourante évoque également la pratique de l’office cantonal du logement 
(ci-après : OCLPF). Or, les prix admis par l’OCLPF en tant que coût de l’acquisition 
du foncier dans les plans financiers utiles au contrôle des loyers et prix de vente des 
logements dans les zones de développement (art. 5 al. 1 à 3 de la loi générale sur 
les zones de développement du 29 juin 1957 - LGZD - L 1 35) ne sont pas 
considérés par la jurisprudence comme permettant de déterminer la valeur vénale. 
En effet, ce prix ne correspond pas à la valeur vénale puisqu’il est fixé, comme prix 
maximum admissible, dans le cadre du plan financier d’un projet de construction et 


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non dans celui de l’achat d’un bien immobilier, de plus, appelé à être remplacé par 
les nouvelles constructions en zone de développement (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_141/2013 du 5 septembre 2013 consid. 5.2 confirmant l’ATA/828/2012). 
6.4.8 La recourante se prévaut également du rapport M______ de 1997 relatif au 
Rapport de la commission fédérale pour l’évaluation des valeurs limites 
d’immissions pour le bruit qui indique des valeurs de terrains, non bâti de 500.-/m2. 
Toutefois, le rapport indique une marge d’incertitude entre 35 et 50%, impliquant 
ainsi des chiffres proches de ceux retenus par G______. 
6.4.9 La recourante entend finalement faire application d’une manière différente de 
calculer tout en déclarant adopter la méthode retenue dans l’expertise. 
Sa démonstration, dans la mesure où elle peut être comprise, retient notamment une 
majoration du terrain disponible à + 50% mais sur la base du prix global et non du 
prix de l’assiette théorique occupée par les constructions existantes. Déjà sur ce 
point, sa démonstration, contraire à la logique de l’évaluation, ne saurait être suivie. 
6.5 En conclusion sur ce point, il faut constater qu’aucune des sources citées dans 
le recours ne permet de soutenir de façon convaincante la valeur de CHF 400.-/m2 
avancée par la recourante qui ne fait, finalement, que substituer sa propre 
appréciation à celle des expertes. Il s’avère que la méthode utilisée pour déterminer 
le prix des seuls terrains à partir de la valeur globale d’une transaction, qui a été 
exposée par G______, lors de l’audition du 11 novembre 2022 devant le TAPI ainsi 
que dans son expertise, n’a pas été valablement remise en cause par la recourante, 
laquelle n’a pas non plus demandé les compléments d’explications dont elle semble 
déplorer l’absence. 
Dans cette expertise à laquelle ont procédé les expertes désignées sur proposition 
commune de toutes les parties, figure une analyse minutieuse des parcelles et de 
leur situation, retenant notamment les critères d’appréciation propres tels que la 
configuration, la taille, la centralité, l’environnement direct, les nuisances, etc. cela 
sur le plan macro (desserte en transports publics, situation, commodités nécessaires, 
écoles, etc.) ainsi que sur le plan micro (situation par rapport au village, aux routes, 
aux accès et les caractéristiques des parcelles). Il a ainsi été tenu compte des 
possibilités de construction offertes en ZDIA. 
Cette analyse détaillée faite avec une méthodologie qui n’est, en définitive, pas 
critiquée par les parties, ne peut donc qu’être qualifiée de complète et il n’y a dès 
lors aucun motif qui permettrait de ne pas retenir les conclusions de l’expertise et 
c’est donc à juste titre que le TAPI s’est fondé sur ces chiffres pour déterminer la 
valeur vénale du bien et la gravité de l’atteinte qui aurait été portée au bien de la 
recourante par l’adoption des VLI et par le déclassement en ZDIA. 
Les griefs de la recourante doivent donc être écartés. 
6.6 La recourante estime encore que la compensation entre les avantages et les 
inconvénients majeurs au sens de l’art. 5 al. 1 LAT n’est pas respectée dans 
l’application faite par le TAPI de la notion de gravité. Les avantages majeurs ayant 


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un seuil de valeur de CHF 30'000.- fixé aux art. 30E ss de la LaLAT ; il convenait 
de retenir le même seuil, s’agissant des inconvénients. 
Cependant, l’interprétation qu’elle fait de l’art. 5 LAT n’est soutenue par aucune 
jurisprudence, ni aucun auteur de doctrine. Au contraire, il est admis que l’art. 5 
al. 2 LAT concerne un cas d’inconvénient majeur dû à une mesure d’aménagement 
pour lequel la Constitution a déjà prévu une pleine indemnité comme conséquence 
juridique, excluant de fait l’application de l’al. 1 et le réservant aux cas 
d’inconvénients qui n’atteindraient pas l’intensité d’une expropriation matérielle 
(Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 14 et 17). 
À cela s’ajoute que le législateur genevois, même s’il fallait admettre qu’il pouvait 
créer un régime compensatoire pour des inconvénients de moindre gravité, a adopté 
une loi dont le texte est clair (art. 30E et 30F LaLAT) qui précise que la notion 
d’avantage repose sur une augmentation de valeur de plus de CHF 30'000.- et celle 
d’inconvénient requiert la reconnaissance d’un cas d’expropriation matérielle. 
Le législateur genevois n’a donc pas souhaité adopter une indemnisation qui serait 
versée à des conditions plus souples que celle posées par la jurisprudence au sujet 
de l’expropriation matérielle, comme cela ressort également des travaux 
préparatoires (MGC 2007-2008/I A 278). 
Ainsi, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant cet argument qui s’avère infondé. 
7. 
La recourante soutient que la fixation du taux des intérêts compensatoires de 
l’indemnité pour expropriation matérielle pour la période de 2008 à 2023, 
conformément à l’art. 81E LEx-GE dans sa version entrée en vigueur le 12 février 
2022 contreviendrait au principe de non-rétroactivité des lois. En outre, les intérêts 
compensatoires devraient être fixés dès le 1er juin 2001. 
7.1 En matière d'expropriation, la règle principale qui concrétise l'exigence de 
pleine indemnité est celle de l'équivalence économique, selon laquelle l'exproprié 
ne doit ni s'enrichir, ni s'appauvrir par l'expropriation. L'expropriation doit être 
économiquement neutre pour le patrimoine de celui-ci (ATF 95 I 453 = JdT 1970 
I 369 ; ATF 93 I 554 = JdT 1969 I 108). 
7.2 L’art. 81E al. 1 LEx-GE stipule que l’indemnité définitive porte intérêt au taux 
fixé en application de l’art. 76 al. 5 de la loi fédérale sur l’expropriation du 
20 juin 1930 (LEx - RS 711) dès le jour de la prise de possession anticipée ou dès 
la demande d’expropriation consécutive à l’entrée en vigueur d’une mesure 
constitutive d’expropriation matérielle. 
L’art. 76 al. 5 LEx prévoit, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2021, que 
dans tous les cas, l’indemnité définitive porte intérêt au taux fixé par le Tribunal 
administratif fédéral (ci-après : TAF) dès le jour de la prise de possession et 
l’exproprié est indemnisé de tout autre dommage résultant de la prise de possession 
anticipée. Auparavant, cette disposition prévoyait que l’indemnité définitive portait 
en tout cas intérêt au taux usuel dès le jour de la prise de possession. 


- 36/39 - 
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Le 9 novembre 2009, le TAF a édicté une instruction sur la fixation du taux au sens 
de l’art. 76 al. 5 LEx, qui est encore valable à ce jour, à teneur de laquelle ledit taux 
correspond au taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail publiés sur 
le site internet de l’office fédéral du logement (arrêt du Tribunal administratif 
fédéral A-862/2021 du 6 juillet 2022 consid. 7.7.1). 
Avant l’entrée en vigueur, le 12 février 2022, de la teneur actuelle de l’art. 81E 
Lex-GE, le droit genevois ne réglait pas la question de l’intérêt compensatoire en 
matière d’expropriation matérielle, cette disposition n’était applicable qu’en cas 
d’expropriation formelle dès la prise de possession anticipée. Le droit cantonal ne 
prévoyait pas de règle en matière d’expropriation matérielle présentait ainsi une 
lacune. Aucune pratique constante en la matière n’est établie ou invoquée. 
C’est donc à bon droit que le TAPI a comblé cette lacune en retenant comme taux 
usuel celui prévu par la nouvelle disposition, correspondant à l’approche du droit 
fédéral de l’expropriation et sa référence au taux usuel. Dans une affaire zurichoise, 
le Tribunal fédéral a jugé conforme à l’interdiction de l’arbitraire et respectueuse 
de la garantie de la propriété cette méthode, la législation zurichoise présentant 
également une lacune sur ce point (ATF 97 I 349). 
En conséquence, le grief sera écarté sur ce point. 
7.3 Reste à examiner la date à partir de laquelle les intérêts sont dus. 
La créance en indemnité porte intérêts non dès l’entrée en vigueur de la restriction 
mais seulement dès le moment où l’ayant droit a manifesté de façon non équivoque 
son intention de se faire indemniser (ATF 120 Ib 465 consid. 5b = JdT 1996 I 413 ; 
114 Ib 283 consid. 2a et les références citées ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste 
ZUFFEREY, op. cit., n. 2327 ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1759). Cette règle 
est reprise à l’art. 81E al. 1 LEx-GE. 
En l’espèce, la demande en indemnisation de la recourante date du 30 mai 2006 et 
l’entrée en vigueur de l’OPB a déjà impliqué une diminution de la valeur de la 
parcelle, comme vu ci-dessus. En conséquence, c’est à tort que le jugement du TAPI 
fixe des intérêts compensatoires dès 2008 uniquement, date d’entrée en vigueur du 
déclassement, lequel a uniquement confirmé une partie de la perte subie, 
correspondant à l’indemnité due. 
En conséquence, le recours doit être admis partiellement sur ce point et la date à 
laquelle porte intérêt l’indemnité fixée au 30 mai 2006. 
7.4 En outre, le TAPI a omis de tenir compte des intérêts dus entre le 2 septembre 
2023 et le 1er décembre 2023 au taux de 1,5% (selon le taux d’intérêt de référence 
https://www.bwo.admin.ch/fr/evolution-du-taux-de-reference-et-du-taux-dinteret-
moyen) et le jugement devra être complété sur ce point. 
8. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge conjointe 
de l’État de Genève et de AIG et un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge 
de A______ (art. 87 al. 1 LPA). Compte tenu de l’admission partielle du recours, 


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une indemnité de procédure de CHF 500.- sera allouée à A______, à la charge 
solidaire de l’État de Genève et de AIG (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevables le recours interjeté le 3 février 2025 par A______ ainsi que celui 
interjeté le même jour par l’État de Genève et l’Aéroport international de Genève contre 
le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 ; 
au fond : 
rejette le recours de l’État de Genève et de l’Aéroport de Genève ; 
admet partiellement le recours de A______ ; 
annule le chiffre 4 du dispositif du jugement du Tribunal administratif de première 
instance et le confirme pour le surplus ; 
dit que l’indemnité due par l’État de Genève et l’Aéroport international de Genève, pris 
conjointement et solidairement, à A______ s’élève à CHF 120'000.-, avec intérêts dès le 
30 mai 2006 aux taux suivants : 
- 
5% l’an du 30 mai 2006 au 31 décembre 2009 ; 
- 
3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; 
- 
2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; 
- 
2.5% l’an du 2 décembre 2011 au 1er juin 2012 ; 
- 
2.25% l’an du 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; 
- 
2% l’an du 3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; 
- 
1.75% l’an du 2 juin 2015 au 1er juin 2017 ; 
- 
1.5% l’an du 2 juin 2017 au 2 mars 2020 ; 
- 
1.25% l’an du 3 mars 2020 au 1er juin 2023 ; 
- 
1.5% l’an du 2 juin 2023 au 1er décembre 2023 ; 
- 
1.75% l’an à compter du 2 décembre 2023, sous réserve d’une éventuelle 
modification de ce taux, jusqu’au moment où l’indemnité d’expropriation est payée. 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de l’État de Genève et de 
l’Aéroport international de Genève ; 


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met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de A______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 500.- à A______, à la charge solidaire de 
l’État de Genève et de l’Aéroport international de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature des recourants ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat de A______, à Me 
Benoît CARRON, avocat de l'État de Genève, à Me Nicolas WISARD, avocat de 
l'Aéroport international de Genève, ainsi qu’au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Jean-Marc VERNIORY, 
Patrick CHENAUX, Eleanor McGREGOR, Claudio MASCOTTO, juges. 
 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :