ge_gerichte · C/6001/2018 · 2020-01-14 · fr

CO.18; CO.262; CO.263; CO.305

Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 14.01.2020 C/6001/2018
Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 14.01.2020 C/6001/2018
Ginevra Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 14.01.2020 C/6001/2018

C/6001/2018
ACJC/212/2020
du 14.01.2020
sur JTPI/7588/2019 ( OS
)
, RENVOYE
Normes
:
CO.18; CO.262; CO.263; CO.305
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/6001/2018
ACJC/212/2020
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du MARDI 14 JANVIER 2020
Entre
A______ SA
, sise ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par la 18ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 23 mai 2019, comparant par Me Raphaël Reinhardt, avocat, rue de Hesse 16, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
1) B______ SA
, sise rue ______, ______ Genève,
2) Monsieur C______
, c/o B______ SA, rue ______, ______ Genève,
3) Monsieur D______
, c/o B______ SA, rue ______, ______ Genève, intimés, comparant tous trois par Me Anthony Walter, avocat, rue du Mont-de-Sion 12, 1206 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTPI/7588/2019
du 23 mai 2019, reçu par A______ SA le 3 juin 2019, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure simplifiée, a débouté celle-ci de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), arrêté à 3'600 fr. les frais judiciaires, mis à la charge de A______ SA, ordonné la restitution de 300 fr. à celle-ci (ch. 2), qui a été en outre condamnée à verser 3'000 fr. TTC à titre de dépens à B______ SA, C______ et D______ (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
B.
a.
Par acte expédié le 3 juillet 2019 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre le jugement précité, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut à ce que la Cour condamne B______ SA, C______ et D______ à évacuer les locaux sis rue 1______, 1207 Genève de leurs personnes et de leurs biens et leur ordonne de remettre les clés, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, dise que faute d'exécution dès l'entrée en force de l'arrêt, l'autorité chargée de l'exécution y procédera avec l'assistance de l'autorité compétente, dise que faute d'exécution dès l'entrée en force de l'arrêt, les précités seront condamnés solidairement à une amende d'ordre de 500 fr. pour chaque jour d'inexécution, condamne solidairement B______ SA, C______ et D______ à lui verser la somme de 3'703 fr. 05 avec intérêts à 5% dès le 1
er
juillet 2018, ainsi que la somme mensuelle de 740 fr. 61 depuis le 1
er
juillet 2018, avec intérêts à 5% à l'échéance de chaque mensualité, et ce jusqu'à la libération effective des locaux sis rue 1______ à Genève, dise que l'arrêt est directement exécutoire, condamne B______ SA, C______ et D______ en tous les frais dépens de la procédure et les déboute de toutes autres, plus amples ou contraires conclusions.
A______ SA produit une pièce nouvelle, à savoir un bail à loyer du 1
er
novembre 2007 conclu entre D______ SA, en tant que bailleresse d'une part, et
"A______ et M. E______ et Mme F______ agissant conjointement et solidairement entre eux"
, en tant que locataires d'autre part, portant sur un
"local commercial d'environ 95 m² sis au 1
er
étage de l'immeuble ______, rue 1______ à Genève"
(pièce 3). Elle fait valoir que ce n'est qu'à la lecture de l'état de fait du jugement attaqué,
"qui laisse sous-entendre entre les lignes que A______ SA et A______ SA partagent les locaux du 1
er
étage qu'il est apparu comme pertinent d'apporter le contrat de bail du rez-de-chaussée conclu par A______ SA"
. En se référant entre autres à sa pièce 3 précitée, A______ SA allègue que A______ SA occupe
"les locaux du
rez-de-chaussée pour lesquels elle dispose d'un bail à son nom"
, alors qu'elle-même
"occupe les bureaux se trouvant au premier étage (...) pour lesquels elle dispose également d'un bail distinct à son propre nom"
, de sorte que les deux sociétés
"occupent chacune des locaux différents, qui n'ont pas d'entrée commune et qui ne communiquent pas entre eux"
(allégués 10 et 11).
b.
Dans leur réponse du 19 septembre 2019, B______ SA, C______ et D______ concluent, avec suite de frais, à ce que la Cour, principalement, déclare l'appel
"irrecevable pour défaut de compétence de la Chambre Civile de la Cour de Justice"
et, subsidiairement, déboute A______ SA de l'ensemble de ses conclusions.
c.
Par acte du 20 septembre 2019 intitulé
"Novas et modification des conclusions"
, A______ SA allègue nouvellement que, depuis le dépôt de l'appel,
"plusieurs sociétés ont été domiciliées à la rue 1______, ______ Genève"
, à savoir G______ SA, H______ SA, I______ SA et J______ Sàrl, dont les raisons sociales figurent sur la boîte aux lettres de B______ SA, C______ et D______. Elle produit six pièces nouvelles, à savoir les extraits du Registre du commerce des quatre sociétés précitées (pièces 4 à 7), une
"image de la boîte aux lettres de A______ SA"
(pièce 8) et un courriel du 13 septembre 2019 de E______, administrateur de A______ SA et A______ SA, au conseil de cette dernière (pièce 9).
A______ SA conclut nouvellement à ce que la Cour condamne B______ SA, C______ et D______ à évacuer les locaux qu'ils occupent, sis rue 1______ à Genève, de toutes personnes physiques et/ou morales, de tous occupants ainsi que de tous biens, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. Elle augmente par ailleurs le montant de l'amende d'ordre dont elle requiert la fixation à 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution. Elle persiste dans ses conclusions d'appel pour le surplus.
d.
Dans sa réplique du 10 octobre 2019, A______ SA persiste dans ses conclusions prises le 20 septembre 2019.
e.
Par acte déposé le 29 octobre 2019, B______ SA, C______ et D______ se déterminent sur les allégations et conclusions nouvelles de leur partie adverse et dupliquent, en persistant dans leurs conclusions.
Ils font valoir que la domiciliation d'une société à une adresse ne signifie pas que la société domiciliée jouisse d'un droit d'usage sur les locaux en question.
f.
Les parties ont été informées le 29 octobre 2019 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour :
a.
A______ SA, inscrite depuis le ______ 2007 au Registre du commerce de Genève, est sise depuis décembre 2007 rue 1______ à Genève.
A______ SA, inscrite depuis le 19 août 2010 au Registre du commerce de Genève, est sise depuis cette date rue 1______ à Genève.
E______ est l'administrateur unique des deux sociétés, lesquelles ont les mêmes fondés de procuration inscrits au Registre du commerce avec procuration collective à deux, soit K______, L______ et M______.
Jusqu'en janvier, respectivement août 2016, A______ SA et A______ SA occupaient toutes deux une surface commerciale de 90 m², située, selon les allégations concordantes des parties, au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ à Genève.
b.
B______ SA, dont C______ et D______ sont les administrateurs, a été partie, en tant que locataire, à un contrat de bail du 1
er
avril 2011 portant sur une
"surface commerciale
d'env. 117 m² au 1
er
étage"
de l'immeuble sis rue 1______ à Genève.
Le siège de la société se trouve à cette adresse.
c.
Par courrier du 2 octobre 2015, A______ SA, représentée par E______, a communiqué à B______ SA son intérêt à reprendre le bail des bureaux situés au premier étage de la rue
1______ avec effet au 1
er
janvier 2016 et l'a remerciée d'avance des démarches qu'elle allait entreprendre auprès de la régie.
d.
Par convention du 6 novembre 2015, signée également par la bailleresse, le bail commercial du 1
er
avril 2011 de B______ SA (désignée à tort comme SARL)
relatif à la surface d'environ 117 m² a été transféré à partir du 1
er
janvier 2016 à A______ SA et à E______
"conjointement et solidairement responsables".
e.
Par accord daté du 16 novembre 2015, B______ SA
"et/ou"
D______
"et/ou"
C______, désignés comme
"les cédants de bail"
, d'une part, et A______ SA, désignée comme
"les repreneurs de bail"
(sic), ont convenu de ce qui suit :
"B______ SA et/ou D______ et/ou C______ s'engagent à céder le bail des locaux sis 1______ Genève ainsi que l'ensemble du mobilier à la société A______ SA aux conditions suivantes :
A______ SA financera intégralement les travaux de modifications/rénovations des locaux et mettra à disposition gratuitement pour une durée indéterminée une surface d'environ 20 m² représentée à ce jour par la surface occupée par la réception/secrétariat.
En outre, un accès à la salle de conférence sera accordé selon les disponibilités.
Les droits et obligations découlant du présent contrat ne peuvent être cédés à des tiers".
Les discussions en vue de la signature de l'accord précité ont eu lieu entre D______ et
C______, d'une part, et A______ SA, représentée par E______ et L______ (témoignage L______). Les deux premiers ont indiqué qu'ils souhaitaient remettre les locaux qu'ils occupaient. Il
"avait été question d'une durée déterminée d'une année, car ils songeaient ensuite à partir à l'étranger"
(témoignage L______).
E______ était à la recherche de bureaux complémentaires dans le même immeuble. Il a déclaré au Tribunal que C______ et D______ lui avaient indiqué qu'ils entendaient rester dans les locaux une année, pour terminer deux affaires en cours. La mention d'une durée indéterminée avait été introduite dans l'accord en raison du fait que C______ et D______ n'étaient pas en mesure d'indiquer une date précise de départ (déposition K______). Ceux-ci ont déclaré au Tribunal qu'ils avaient déplacé une partie de leur activité à l'étranger; ils avaient plusieurs affaires immobilières en cours qui pouvaient durer quelques années. Pour cette raison, l'accord du 16 novembre 2015 mentionnait une durée indéterminée (dépositions N______ et C______). Dans un premier temps, ils avaient envisagé de mettre leurs locaux en sous-location; contactés par E______, ils avaient ensuite opté pour un transfert du bail (témoignage N______).
f.
Le mobilier se trouvant dans les locaux devait être repris par A______ SA (témoignage L______). Il s'est avéré que ledit mobilier ne correspondait pas aux besoins de la société, de sorte que celle-ci l'a fait enlever à ses frais. A______ SA a enlevé également
"les installations types rideaux, téléphones, installations électriques et alarmes".
L'entreprise chargée par A______ SA du déménagement, puis du débarrassage, des meubles de bureau est intervenue en avril 2016 (témoignage O______).
Certains meubles, dont par exemple un coffre, une télévision et un bureau, ont finalement été conservés par B______ SA (témoignage L______), d'entente entre les parties comme cela résulte d'un courriel du 11 avril 2016 de A______ SA à C______ et D______. Ces objets se trouvent dans un garde meuble (témoignage O______).
Les travaux de rénovation et de transformation ont été commandés par A______ SA. Ils ont démarré fin avril 2016 et devaient durer deux mois. Ils ont été financés par A______ SA.
g.
Par convention du 4 juillet 2016, signée également par la bailleresse, le bail du 1
er
avril 2011
relatif à la surface d'environ 117 m² a été transféré à partir du 1
er
août 2016 par A______ SA et E______, désignés comme
"le locataire transférant"
(sic), à A______ SA et E______, désignés comme
"le bénéficiaire du transfert"
(sic)
.
Aux termes de l'art. 3 du contrat de transfert de bail, A______ SA et E______ ont déclaré avoir pris connaissance du bail cédé, de ses annexes et des modifications qu'ils avaient pu subir et se sont engagés à en exécuter toutes les clauses et conditions.
Les bulletins destinés au versement du loyer mensuel, qui s'élève à 3'400 fr., sont libellés, en tout cas depuis avril 2018, au nom de A______ SA et E______. Le loyer et les charges sont payés, depuis le début du transfert visé par l'accord du 16 novembre 2015, par A______ SA (témoignage L______).
h.
Par courrier du 22 novembre 2017, E______, agissant tant au nom de A______ SA que de A______ SA et se référant à un entretien d'octobre 2017, a confirmé à B______ SA qu'il souhaitait récupérer, début janvier 2018, le bureau mis gratuitement à la disposition de cette dernière, dans la mesure où il était
"en manque de place"
et avait
"un besoin pressant d'utiliser le bureau
". La mise à disposition de ce bureau était initialement prévue pour une année. Il estimait que l'accord était arrivé à son terme
"l'année dernière"
. En tant que de besoin, il mettait
"un terme à tout éventuel autre accord qui aurait pu se substituer à l'accord initial"
. Il était disposé à accorder un délai au 31 janvier 2018 pour libérer le bureau.
Par courrier du 23 novembre 2017, B______ SA, C______ et D______ ont répondu que la mise à disposition des locaux ne reposait pas sur un contrat de prêt, mais constituait la contrepartie de la cession du bail et du mobilier opérée en novembre 2015. Ils estimaient dès lors occuper les locaux légitimement.
i.
Par acte déposé en conciliation le 13 mars 2018, ayant donné lieu à une autorisation de procéder du 17 mai 2018 et porté devant le Tribunal le 13 juillet 2018, A______ SA a pris à l'encontre de B______ SA, C______ et D______ les conclusions mentionnées ci-dessus sous let. B.a.
Elle a fait valoir que le bail principal avait été transféré à A______ SA car B______ SA, C______ et D______ cherchaient à quitter les locaux; de plus les meubles abandonnés dans les locaux n'avaient aucune valeur et A______ SA avait dû s'en débarrasser à ses frais. Ces éléments ne constituaient donc pas un loyer. En toute hypothèse, A______ SA n'était pas partie à l'accord du 16 novembre 2015. Les locaux ayant été mis à disposition à titre gratuit, les parties avaient été liées par un contrat de prêt à usage. B______ SA, C______ et D______ ne pouvaient rester qu'une année dans les locaux. Par ailleurs, ils avaient été informés en octobre 2017 qu'ils allaient devoir les restituer. Au total, ils avaient disposé de plusieurs mois pour prendre leurs dispositions et quitter les locaux. Enfin, A______ SA alléguait un dommage mensuel de 740 fr. 61, soit la part du loyer (3'400 fr.) et des charges (qu'elle chiffrait à 378 fr. 80 + 160 fr. 60) afférente à la surface litigieuse, selon elle de 22 m², représentant le 18.8% de la surface totale de 117
m² (18.8% de 3'939 fr. 40 = 740 fr. 61). La somme de 3'703 fr. 05 faisant l'objet de l'une des conclusions visait les mois de février à juin 2018 (740 fr. 61 x 5 mois).
j.
Dans leur réponse du 25 septembre 2018, B______ SA, C______ et D______ ont conclu, principalement, à l'irrecevabilité de la demande, faute de compétence matérielle du Tribunal et, subsidiairement, à son rejet.
Selon eux, la cession du bail principal et du mobilier était la contrepartie de l'usage du bureau de 20 m² pour une durée indéterminée, de sorte qu'ils étaient liés à A______ SA par un bail de sous-location. A______ SA, ne pouvait pas, de bonne foi, ignorer que le bail commercial transféré était grevé du contrat de sous-location du 16 novembre 2015 : E______, administrateur des deux sociétés, avait signé le contrat de sous-location, ainsi que les deux contrats de transfert du bail commercial. Les rapports contractuels issus de la convention du 16 novembre 2015 étaient donc passés à A______ SA. La lettre du 22 novembre 2017 avait été signée par les deux sociétés, qui agissaient ainsi de concert. Le rapport juridique entre les parties relevait du droit du bail, de sorte que la demande était irrecevable, faute de compétence matérielle du Tribunal saisi.
k.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions dans leurs plaidoiries finales du 21 janvier 2019.
Par ordonnance du 23 janvier 2019, le Tribunal a transmis à chacune des parties les plaidoiries écrites déposées par les parties adverses et dit que la cause serait gardée à juger dans un délai de dix jours dès réception de l'ordonnance.
D.
Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que l'accord du 16 novembre 2015 ne liait pas directement les parties puisqu'il avait été conclu avec A______ SA et que les parties n'avaient pas conclu de contrat de
sous-location. Le transfert du bail opéré entre A______ SA et A______ SA avait uniquement eu pour conséquence que cette dernière était subrogée aux droits de A______ SA dans le bail principal. Il n'emportait pas transfert d'un éventuel contrat de sous-location, respectivement contrat de prêt. Par ailleurs, l'hypothèse d'une cession de la créance en restitution des locaux fondée sur l'accord du 16 novembre 2015 ne trouvait aucun fondement dans la procédure en l'absence de cession écrite et, en tout état, en raison du fait que les parties à ladite convention avaient expressément stipulé l'incessibilité des droits et obligations en découlant à un tiers. Le Tribunal a considéré qu'il n'était pas nécessaire de qualifier expressément le contrat découlant de l'accord du 16 novembre 2015, dans la mesure où A______ SA n'était pas titulaire des droits et obligations qu'il contenait envers B______ SA, C______ et D______. Enfin, la relation de fait entre les parties ne pouvait pas être rattachée d'une manière ou d'une autre au droit du bail, dans la mesure où les trois derniers cités n'avaient pas versé sous quelque forme que ce soit un loyer ou une contrepartie à A______ SA en lien avec l'usage des locaux litigieux. En définitive, le Tribunal était compétent à raison de la matière pour trancher le litige.
Cela étant, les locaux litigieux étaient occupés par les parties et par
A______ SA depuis le transfert de bail à cette dernière. Le bail avait fait l'objet d'un nouveau transfert en juillet 2016 entre A______ SA et A______ SA, sans que B______ SA, C______ et D______ y soient parties. Ceux-ci étaient toujours liés par l'accord du 16 novembre 2015 avec A______ SA. Sauf à considérer que les droits et les obligations de cet accord aient été transférés à A______ SA, ce qu'elle contestait, celle-ci ne pouvait inférer un contrat de prêt conclu tacitement avec B______ SA, C______ et D______, parce qu'elle était formellement devenue locataire du bail principal. Le fait qu'elle ait toléré leur présence après le transfert du bail ne fondait pas non plus un rapport juridique entre les parties. Les parties n'étant liées par aucune obligation, respectivement aucun contrat, permettant d'obtenir l'évacuation de B______ SA, C______ et D______ des locaux dont A______ SA était locataire, celle-ci ne disposait pas de la légitimation active et devait être déboutée de toutes ses conclusions.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions de première instance, est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, lors du dépôt des plaidoiries finales devant le Tribunal en janvier 2019, les conclusions chiffrées de la demande représentaient 8'147 fr. 32
(740 fr. 61 x 11 mois, soit les mois de février à décembre 2018). Cela étant, dans la mesure où l'action tend à la restitution d'une surface commerciale d'environ 20 m² située à Genève, la valeur de 10'000 fr. est manifestement atteinte, quand bien même la valeur litigieuse ne peut être fixée de manière précise; la voie de l'appel est dès lors ouverte.
Interjeté dans le délai de 30 jours et la forme prévus par la loi, l'appel est recevable (art. 311 al. 1 CPC).
1.2
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1, 58 al. 1 et 247 al. 1 CPC).
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
2.
L'appelante allègue des faits nouveaux, produit des pièces nouvelles et prend des conclusions nouvelles.
2.1
En vertu de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
Dans le cas d'un pseudo nova, les conditions de l'art. 317 lit. a et b peuvent être considérées comme réunies lorsque seul le jugement attaqué donne lieu à cet allégué (arrêt du Tribunal fédéral
4A_540/2014
du 18 mars 2015 consid. 3.1).
Les faits notoires peuvent être librement pris en compte par le juge (art. 151 CPC; ATF
138 II 557
consid. 6.2).
Aux termes de l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b).
2.2
En l'espèce, les pièces 4 à 9 produites par l'appelante sont recevables car elles visent des faits notoires ou des faits intervenus après que le Tribunal avait gardé la cause à juger. Il en va de même des faits visés et des conclusions nouvelles prises sur cette base.
La question de la recevabilité de la pièce nouvelle 3 de l'appelante (qui concerne une surface commerciale au 1
er
étage et non pas au rez-de-chaussée, contrairement à ce qu'indique l'appelante) peut demeurer indécise, dans la mesure où cette pièce et les faits qu'elle vise ne sont pas déterminants pour la solution du litige.
3.
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir considéré qu'elle n'avait pas la légitimation active pour requérir la libération de la surface litigieuse. Elle fait valoir que les parties ont été liées par un contrat de prêt à usage au sens de l'art. 305 CO, conclu par actes concluants, et qu'elle peut ainsi réclamer la restitution de ladite surface sur la base de l'art. 310 CO. Les intimés persistent en revanche à soutenir qu'ils occupent la surface en question sur la base d'un bail de sous-location conclu avec A______ SA et que l'appelante n'est pas légitimée à requérir leur évacuation.
Il y a lieu de qualifier en premier lieu la relation contractuelle liant les parties. Si celle-ci relève du droit du bail, le Tribunal aurait dû nier sa compétence à raison de la matière. En effet, c'est le Tribunal des baux et loyers qui connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer au sens des articles 253 à 273c CO (article 89 al. 1 let. a LOJ). La question de la compétence à raison de la matière du tribunal est une condition de recevabilité de la demande et doit être examinée d'office (art. 59 al. 1 et 2 let. b et 60 CPC).
3.1
3.1.1
Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention.
Pour déterminer le contenu d'une clause contractuelle, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (arrêt du Tribunal fédéral ATF
144 III 934
consid. 5.2;
132 III 268
consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1;
131 III 606
consid. 4.1).
3.1.2
Selon la jurisprudence, lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l'un de l'autre, on est en présence d'un contrat mixte (gemischter Vertrag) ou d'un contrat composé (ou complexe ou couplé; zusammengesetzter Vertrag), qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord (ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
118 II 157
consid. 3a). On parle de contrat composé lorsque la convention réunit plusieurs contrats distincts, mais dépendants entre eux (arrêt du Tribunal fédéral
4C.160/1997
du 28 octobre 1997, consid. 4b, in : SJ 1998 p. 320); il y a contrat mixte lorsqu'une seule convention comprend des éléments relevant de plusieurs contrats nommés (ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
120 V 299
consid. 4a;
109 II 462
consid. 3d).
Lorsqu'on se trouve confronté à un contrat mixte ou composé, il n'est généralement pas possible de l'attribuer à un type de contrat aux éléments caractéristiques clairs, ni, partant, de dire une fois pour toutes à quelles normes légales il doit être soumis. Il ne sera que rarement possible de le soumettre entièrement aux règles d'un contrat réglé par la loi (contrat nommé), dès lors qu'en principe les éléments d'un tel contrat ne l'emportent pas au point d'absorber tous les éléments qui lui sont étrangers. Il faudra donc examiner précisément quelle est la question juridique posée et quels sont les dispositions légales ou les principes juridiques auxquels il y a lieu de recourir pour la trancher. Dans la mesure où les éléments du contrat sont de nature différente, il se justifie de les soumettre à des règles de divers contrats nommés (par exemple contrat de travail, contrat de société, contrat de livraison, contrat de mandat, contrat de bail; ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
118 II 157
consid. 2c et les citations).
Cela signifie que les différentes questions à résoudre doivent être régies par les normes légales ou les principes juridiques qui sont adaptés à chacune d'elles; chaque question - par exemple la résiliation du contrat - doit être toutefois soumise aux dispositions légales d'un seul et même contrat (ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
118 II 157
consid. 3a;
110 II 380
consid. 2;
109 II 462
consid. 3d); en effet, vu la dépendance réciproque des différents éléments du contrat mixte ou composé, il n'est pas possible que la même question soit réglée de manière différente pour chacun d'eux (ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
118 II 157
consid. 3a).
Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le "centre de gravité des relations contractuelles", appréhendées comme un accord global unique. Il faut dès lors examiner quelle est la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou composé eu égard à la situation juridique globale. L'intérêt des parties, tel qu'il se déduit de la réglementation contractuelle qu'elles ont choisie, est déterminant pour décider de l'importance de tel ou tel élément par rapport à l'ensemble de l'accord (ATF
131 III 528
consid. 7.1.1;
118 II 157
consid. 3a et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral
4A_335/2018
du 9 mai 2019 consid. 4.1).
3.1.3
La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF
139 III 353
consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_524/2018
du 8 avril 2019 consid. 4.2). La sous-location peut porter seulement sur une des pièces d'un logement ou une partie d'un local commercial
(sous-location partielle; LACHAT, Le bail à loyer, 2
ème
éd. 2019, p. 721, ch. 2.2).
Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement. Le Tribunal fédéral a admis qu'un nouveau contrat de sous-location a été conclu entre des sous-locataires et un nouveau locataire, à qui le bail principal avait été transféré. Ensuite du transfert de bail, les sous-locataires n'avaient pas quitté les lieux et avaient continué de se comporter comme s'ils étaient titulaires du droit d'usage, payant régulièrement le loyer. Quant au nouveau locataire principal, il avait fini par notifier un avis de résiliation, montrant bien qu'il se considérait comme lié aux-sous-locataires par un contrat de bail (ATF
139 III 353
consid. 2.1.3; BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2
ème
éd. 2017, n. 14a ad
art. 262 CO).
Dans un contrat de bail, le montant du loyer est un élément essentiel. Ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l'accord des parties (ATF
119 II 347
consid. 5a et les auteurs cités).
Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. La prestation du locataire peut être convenue en nature (exemple : livraison d'une certaine quantité de marchandises par mois) ou en travail (exemple : contrat de conciergerie). Dans ces hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte ou de contrats composés (LACHAT, op. cit., p. 67, ch. 1.6.1). Lorsque les parties ne s'entendent que sur le caractère onéreux du bail sans se mettre d'accord sur un montant (déterminé ou déterminable), le contrat n'est pas encore conclu (LACHAT, op. cit., p. 68, ch. 1.6.3).
3.1.4
Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail et sans sous-loyer, il n'y a pas de sous-location. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 68, ch. 1.6.5 et p. 721, ch. 2.1). Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage des locaux est gratuite (art. 305 CO). De même, le prêt à usage consenti par le locataire se distingue de la sous-location par le fait que l'usage des locaux concédé à l'emprunteur (le sous-occupant) a lieu gratuitement (arrêt du Tribunal fédéral
4A_524/2018
précité consid. 4.3).
La conclusion du contrat de prêt à usage suppose un accord entre les parties. Cet accord peut être exprès ou tacite (cf. art. 1 al. 2 CO), la loi n'exigeant aucune forme spéciale. Une offre purement favorable est en principe tenue pour acceptée tacitement (art. 6 CO; TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 6
ème
éd. 2019, p. 160, n. 669). L'accord interviendra souvent - mais au plus tard - au moment de la remise de la chose prêtée à l'emprunteur (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5
ème
éd. 2016, p. 331, n. 2457). Du fait de la confiance et surtout du service qui est rendu à l'emprunteur, le contrat de prêt à usage est un contrat de caractère personnel (intuitu personae), du moins en ce qui concerne la personne de l'emprunteur (cf. art. 306 al. 2 et 311 CO) (TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 329. n. 2447).
Si le contrat de prêt à usage est fait pour une durée indéterminée, le prêteur peut en tout temps mettre fin au contrat par résiliation (art. 310 CO), sauf à observer les règles de la bonne foi. Le prêt à usage a dans ce cas un caractère précaire, puisque le maintien du contrat dépend exclusivement du bon vouloir du prêteur (TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 333, n. 2479).
3.1.5
Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263
al. 3 CO). L'art. 263 CO n'exige nullement, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF
139 III 353
consid. 2.1.1).
En cas de transfert valable, le contrat de sous-location s'éteint dans la mesure où le locataire sortant n'a plus de droit sur l'objet loué. En effet, dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Aussi, si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, de sorte que ce dernier doit restituer la chose (ATF
139 III 353
consid. 2.1.2, critiqué par BISE/PLANAS in op. cit., n. 73b ad art. 263 CO).
En d'autres termes, le droit d'usage du sous-locataire s'éteint lorsque le bail principal prend fin. Cela vaut a fortiori pour le droit d'usage du simple sous-occupant à titre gratuit (arrêt du Tribunal fédéral
4A_524/2018
du 8 avril 2019 consid. 5.1).
Ainsi, le transfert du bail principal n'emporte pas transfert du contrat de sous-location, vu l'autonomie des relations contractuelles. Lorsque le bail principal est transféré, le locataire transférant n'est plus en mesure de remettre la possession au sous-locataire, les parties au contrat de sous-location devraient, en cas de transfert du bail principal, convenir d'une modification (par avenant) de la qualité du sous-bailleur (LACHAT, op. cit., p. 742, ch. 6.9).
Il y a lieu de noter que le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail (arrêt du Tribunal fédéral
4A_181/2008
du 24 juin 2008 consid. 2.5).
3.2
En l'espèce, l'accord du 16 novembre 2015 a été conclu entre les intimés et A______ SA expressément et de l'aveu des parties pour une durée indéterminée, contrairement à ce que soutient l'appelante, la durée d'une année ayant été uniquement envisagée dans un premier temps, puis abandonnée. Il s'agit d'un contrat mixte, qui ne comprend pas d'éléments de sous-location. Il résulte des discussions précontractuelles, ainsi que de la lettre et de la systématique du contrat que l'élément prépondérant de celui-ci était l'engagement pris par les intimés de transférer le bail principal - dont ils voulaient se libérer - ainsi que la propriété des meubles se trouvant dans les locaux. L'intitulé de la convention insiste sur la qualité de reprenante, respectivement de locataires transférants, des parties. La mise à disposition, expressément convenue "gratuitement", d'une surface d'environ 20 m², rénovée aux frais de la reprenante, apparaît comme la contrepartie de l'engagement principal précité. De plus, le montant du sous-loyer n'est ni déterminé ni déterminable, ce qui exclut la présence d'un rapport de sous-location. En outre, par leur comportement postérieur à la conclusion de l'accord, les parties ont démontré que le transfert de la propriété des meubles - que les intimés qualifient dans la procédure comme une partie du sous-loyer - constituait un élément secondaire de leur accord; finalement, contrairement à ce qui avait été convenu, les intimés ont conservé une partie des meubles. De surcroît, même si l'on devait admettre l'existence d'un rapport de sous-location entre les anciens colocataires et les intimés, celui-ci se serait éteint le 1
er
août 2016, lors de l'entrée en vigueur du contrat de transfert de bail du 4 juillet 2016. En effet, le transfert du bail principal n'emporte pas transfert du contrat de sous-location.
Par ailleurs, les parties au présent litige ne sont pas liées par un contrat de sous-location, dans la mesure où les intimés ne versent à l'appelante aucun sous-loyer, élément essentiel de ce type de contrat.
En l'absence de tout rapport juridique pouvant relever des art. 253 ss CO, c'est à juste titre que le Tribunal a admis sa compétence à raison de la matière.
Selon la réelle et commune intention des parties, la surface litigieuse a été mise à disposition des intimés par les précédents colocataires sur la base d'un contrat de prêt à usage. Le droit d'usage des sous-occupants à titre gratuit a pris fin le 31 juillet 2016.
Un nouveau contrat de prêt à usage ayant pris effet le 1
er
août 2016 a été conclu tacitement entre les intimés, d'une part, et l'appelante et son administrateur, nouveaux colocataires principaux de la surface litigieuse, d'autre part, étant rappelé que la personne du prêteur ne constitue pas un élément essentiel de ce type de contrat. Aucune durée n'a été convenue, de sorte que les colocataires pouvaient en tout temps mettre fin à la convention par résiliation, ce qu'ils ont fait le 22 novembre 2017, avec effet au 31 janvier 2018. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que la résiliation aurait été faite de mauvaise foi ou en temps inopportun.
La solution serait la même si l'on devait retenir - comme semblent le soutenir les intimés - que l'accord du 16 novembre 2015 liait aussi l'appelante, au motif que son administrateur unique, qui est aussi l'administrateur unique de
A______ SA, agissait en réalité pour le compte des deux sociétés. En effet, la mise à disposition gratuite de la surface litigieuse a pris fin le 31 janvier 2018, vu la résiliation du 22 novembre 2017 notifiée aux intimés par ledit administrateur, agissant pour le compte des deux sociétés.
Il résulte de ce qui précède que depuis le 1
er
février 2018, les intimés occupent la surface litigieuse sans titre juridique. L'appelante, qui, en tant que colocataire, est possesseur médiat de ladite surface avec son administrateur, peut agir seule afin d'obtenir l'évacuation des intimés (cf. PICHONNAZ, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 3 ad art. 927 CC; ERNST, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6
ème
éd. 2019, n. 3 ad art 927 CC). C'est donc à tort que le Tribunal a nié à l'appelante la légitimation active.
En définitive, le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera annulé et les intimés seront condamnés à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens ainsi que tout tiers dont ils répondent - soit en particulier toute société qui se serait installée dans les locaux - la surface d'environ 20 m² qu'ils occupent dans les locaux commerciaux situés au premier étage de l'immeuble sis rue
1______ à Genève.
4.
L'appelante conclut à ce que la décision d'évacuation soit assortie de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, à ce qu'une amende d'ordre de 1'000 fr. pour chaque jour d'inexécution soit prévue et à ce qu'elle soit autorisée à requérir l'évacuation des intimés par la force publique.
4.1
Lorsqu'il rend une décision finale, le tribunal ordonne des mesures d'exécution sur requête de la partie qui a eu gain de cause (art. 236 al. 3 CPC).
Cela doit permettre de gagner du temps au stade de l'exécution forcée (art. 337 al. 1 CPC), par exemple en prévoyant déjà des délais d'exécution ou des mesures selon l'art. 343 CPC (Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
ème
éd., 2019, n. 20 ad art. 236 CPC).
La possibilité d'assortir la décision de la menace de la peine de l'art. 292 CP est prévue à l'art. 343 al. 1 let. a CPC; celle de prévoir une amende d'ordre de 1'000 fr. au plus pour chaque jour d'inexécution est prévue à l'art. 343 al. 1
let. c CPC. Ces mesures sont semblables quant à leur nature; l'amende journalière peut toutefois aboutir à des montants très élevés, ce qui doit amener le tribunal à user de cet instrument avec une certaine retenue et dans la seule mesure où l'on peut raisonnablement attendre qu'elle incitera la partie succombante à s'exécuter (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
ème
éd., 2019, n. 13 ad art. 343 CPC). La personne chargée de l'exécution peut requérir l'assistance de l'autorité compétente (art. 343 al. 3 CPC).
4.2
En l'espèce, il se justifie d'assortir la décision d'évacuation des intimés de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. En revanche, il n'apparaît pas nécessaire de prévoir une amende d'ordre, dans la mesure où rien n'indique que les intimés ne se soumettront pas à la décision d'évacuation. L'appelante sera d'ores et déjà autorisée à requérir l'assistance de la force publique.
5.
L'appelante réclame la réparation du dommage qu'elle prétend avoir subi en raison du fait que les intimés n'ont pas libéré la surface litigieuse le 31 janvier 2018.
5.1
5.1.1
Selon l'art. 97 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. La responsabilité contractuelle suppose ainsi la réunion de quatre conditions cumulatives, soit la violation d'une obligation contractuelle, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive de l'obligation et le dommage survenu. Il appartient au demandeur d'apporter la preuve des faits permettant de constater que chacune de ces conditions est remplie (art. 8 CC), sauf pour la faute qui est présumée
(cf. ATF
133 III 121
consid. 3.1;
132 III 379
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_283/2017
du 17 octobre 2017 consid. 3.1).
5.1.2
L'instance d'appel peut renvoyer la cause à la première instance lorsqu'un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé (art. 318 al. let. c ch. 1 CPC).
Lorsque le législateur a prévu que les litiges doivent être soumis à une autorité déterminée, dont les décisions peuvent être portées par voie de recours devant une autorité supérieure, les justiciables ont le droit d'exiger que cette dernière ne se saisisse pas du litige lorsque celui-ci n'a pas été tranché par l'autorité inférieure. Ils ont droit à ce que le cours normal des instances, tel qu'il a été prévu par la loi, soit suivi (ATF
99 Ia 317
consid. 4a; cf. également ATF
106 II 106
consid. 1a).
5.2
En l'espèce, le Tribunal n'a pas examiné les prétentions de l'appelante en réparation du prétendu dommage, à savoir un élément essentiel de la demande. Par conséquent, et afin de respecter le principe du double degré de juridiction, la cause sera renvoyée au Tribunal pour qu'il statue sur ce point du litige.
6. 6.1
Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Les frais judiciaires de première instance seront arrêtés à 2'400 fr. (art. 13, 17 et 26 RTFMC), mis à la charge des intimés, qui succombent sur l'évacuation et sur les mesures d'exécution (art. 106 al. 1 CPC), et compensés avec les avances de frais de 3'900 fr. au total versées par l'appelante (art. 111 al. 1 CPC). Les intimés, solidairement entre eux, verseront à l'appelante 2'400 fr. (art. 111 al. 2 CPC). Le Tribunal conservera le solde des avances, soit 1'500 fr., pour la suite de la procédure.
Les intimés, solidairement entre eux, verseront en outre à l'appelante 3'000 fr., débours et TVA compris, à titre de dépens de première instance (art. 84 et
85 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).
6.2
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 2'400 fr. (art. 13, 17, 26 et
35 RTFMC), mis à la charge des intimés qui succombent (art. 106 al. 1 CPC) et compensés avec l'avance de frais de 4'200 fr. versée par l'appelante (art. 111
al. 1 CPC). Les intimés, solidairement entre eux, verseront 2'400 fr. à l'appelante (art. 111 al. 2 CPC) et les Services financiers du Pouvoir judiciaire restitueront à celle-ci 1'800 fr.
Enfin, les intimés, solidairement entre eux, verseront à l'appelante 2'500 fr., débours et TVA compris, à titre de dépens d'appel (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 juillet 2019 par A______ SA contre le jugement
JTPI/7588/2019
rendu le 23 mai 2019 par le Tribunal de première instance dans la cause C/6001/2018-18.
Au fond :
Annule le jugement attaqué et, statuant à nouveau sur la question de la légitimation active de A______ SA et sur les conclusions de celle-ci en évacuation :
Constate que A______ SA dispose de la légitimation active.
Condamne B______ SA, C______ et D______, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP à savoir l'amende, à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens ainsi que tout tiers dont ils répondent, la surface d'environ 20 m² qu'ils occupent dans les locaux commerciaux situés au premier étage de l'immeuble sis rue 1______ à Genève.
Autorise A______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de B______ SA, C______ et D______.
Arrête les frais judiciaires de première instance à 2'400 fr., les met à la charge de B______ SA, C______ et D______ et les compense avec les avances effectuées, lesquelles demeurent acquises à due concurrence à l'Etat de Genève.
Condamne B______ SA, C______ et D______, solidairement entre eux, à verser à A______ SA 2'400 fr. à titre de remboursement des frais judiciaires de première instance et 3'000 fr. à titre de dépens de première instance.
Renvoie la cause au Tribunal de première instance pour le surplus.
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel.
Sur les frais :
Arrête les frais judiciaires d'appel à 2'400 fr., les met à la charge de B______ SA, C______ et D______ et les compense avec l'avance effectuée, laquelle demeure acquise à due concurrence à l'Etat de Genève.
Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer 1'800 fr. à A______ SA.
Condamne B______ SA, C______ et D______, solidairement entre eux, à verser à A______ SA 2'400 fr. à titre de remboursement des frais judiciaires d'appel et 2'500 fr. à titre de dépens d'appel.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Camille LESTEVEN
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.