ge_gerichte · ACJC/931/2016 · 2016-07-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 8 juillet 2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6572/2012 
ACJC/931/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 24 JUIN 2016 
 
Entre 
A_____, sise _____, appelante d'un jugement rendu par la 15ème Chambre du Tribunal 
de première instance de ce canton le 2 juin 2015, comparant par Me Claude Ramoni, 
avocat, LIBRA-LAW, Maison du Sport International, avenue de Rhodanie 54, case 
postale 30, 1000 Lausanne 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
B_____, sise _____ Aarau, intimée, comparant par Me Bruno Megevand, avocat, 
avenue de la Roseraie 76A, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile. 
 
 


- 2/21 - 
 
C/6572/2012 
EN FAIT 
A. 
a. A_____ (ci-après : A_____), sise à Genève, est notamment active dans 
l'acquisition, la détention et la vente d'entités exerçant dans les domaines de la 
santé, de la beauté et du bien-être. 
 
b. Depuis 1997, A_____ était propriétaire de deux immeubles sis à l'adresse de 
son siège social d'alors - au X_____ - formant, dans le cadastre de la Commune de 
_____, section Y_____, les parcelles contiguës n° 1_____ (superficie 1'495 m2) et 
n° 2_____ (superficie 1'153 m2) sur lesquelles elle envisageait de construire un 
bâtiment administratif et industriel de 10'000 m2 de surface avec un garage 
souterrain d'une centaine de places. 
 
c. Les parcelles précitées étaient enclavées dans la parcelle n° 3_____, propriété 
de C_____ (devenue D_____; ci-après : D_____). 
 
d. Sur la parcelle n° 2_____ se trouvait notamment un bâtiment inscrit au cadastre 
sous n° 4_____. 
e. Compte tenu de la disposition des parcelles n° 2_____ et 1_____ et du fait que 
A_____, d'une part, et D_____, d'autre part, envisageaient d'édifier sur leurs 
propriétés respectives de nouveaux bâtiments, les sociétés précitées ont conclu 
une convention le 15 janvier 2003 dans le but de réglementer leurs rapports de 
voisinage. A_____ et D_____ ont notamment convenu de ne pas recourir contre 
les autorisations de démolir et de construire que chaque partie allait solliciter des 
autorités compétentes. Il était également convenu que les architectes respectifs des 
parties se consulteraient afin d'harmoniser les projets architecturaux. 
f. Dans le courant de l'année 2003, D_____ a cédé la parcelle n° 3_____ à une 
société de son groupe, E_____ (ci-après : E_____). 
g. Par convention du 8 décembre 2003, A_____ et E_____ ont convenu de 
modifier le chantier d'E_____ afin de faire bénéficier le projet de construction de 
A_____ des parois moulées du chantier d'E_____ et réaliser ainsi des économies 
de construction. 
h. Par convention du 21 mars 2006 dite d'échange de parcelles (ci-après : la 
convention d'échange), A_____ et E_____ ont convenu de se céder mutuellement 
une partie des parcelles n° 2_____, respectivement 3_____. 
A_____ s'est engagée à transférer à E_____ une bande de terrain, située à l'est du 
bâtiment administratif et industriel qu'elle projetait de construire, d'une surface de 
205 m2 environ, soit la parcelle n° 2B_____, à détacher de la parcelle n° 2_____ - 
laquelle devait être divisée en 2A_____ et 2B_____. E_____ s'est, quant à elle, 
engagée à transférer à A_____ une bande de terrain, située au nord des parcelles 


- 3/21 - 
 
C/6572/2012 
n° 1_____ et 2_____ sur une longueur correspondant à celle du bâtiment projeté 
par A_____, d'une surface de 478 m2 environ, soit la parcelle n° 5B_____, à 
détacher de la parcelle n° 3_____, laquelle devait être divisée en 5A_____ et 
5B_____. Les surfaces précises des parcelles à échanger devaient être déterminées 
ultérieurement par un géomètre. 
Cet échange parcellaire était notamment soumis aux conditions préalables et 
cumulatives suivantes : 
- 
A_____ devait obtenir une autorisation de construire définitive permettant une 
construction basse sur la parcelle qui devait être cédée à E_____ et qu'elle 
devait lui transférer (art. 2 let. a), soit la parcelle n° 2B_____; 
- 
Dans le cadre de la procédure d'autorisation définitive précitée, A_____ devait 
obtenir une autorisation de démolition concernant la partie du bâtiment 
n° 4_____ se trouvant sur la parcelle n° 2B_____ (art. 2 let. b); 
- 
A_____ devait démolir le bâtiment n° 4_____ à ses frais (art. 2 let. c). 
Les parties s'engageaient à passer en la forme authentique la promesse d'échange 
dans les trois mois suivant l'entrée en force de l'autorisation de construire (art. 4). 
i. Selon le dossier de mutation parcellaire établi le 5 avril 2006 (mis à jour le 
28 février 2008), les parcelles n° 1_____, 2A_____ et 5B_____ devaient, après 
l'échange, être réunies pour constituer la parcelle n° 6_____ appartenant à 
A_____. Quant aux parcelles n° 2B_____ et 5A_____, elles devaient être réunies 
pour constituer la parcelle n° 7_____ appartenant à E_____. 
 
j. Les 11 et 17 janvier 2007, A_____ a obtenu l'autorisation définitive de 
construire un bâtiment industriel et administratif avec garage souterrain 
(autorisation DD 1_____), ainsi que l'autorisation de démolir divers immeubles 
dont le bâtiment n° 4_____ (autorisation M 1_____). 
k. Après l'obtention des autorisations précitées, A_____ a mandaté F_____, 
architecte et économiste de formation, pour trouver un acquéreur pour ses 
immeubles et le projet de construction (témoin F_____). 
l. F_____ a compilé sur un CD-Rom les données concernant les objets à vendre, 
soit notamment une présentation du projet de construction de l'immeuble 
industriel et administratif, les plans cadastraux, le dossier présenté aux autorités 
administratives compétentes pour la réalisation de la construction précitée et les 
autorisations délivrées. Sous un onglet intitulé "D_____" figuraient le dossier de 
mutation parcellaire du 5 avril 2006 et la convention du 15 janvier 2003. 
m. En septembre 2007, B_____ (ci-après : B_____), sise dans le canton de 
Zurich, active dans le domaine immobilier et dont G_____ est administrateur avec 


- 4/21 - 
 
C/6572/2012 
signature individuelle, a fait part à F_____ de son intérêt pour l'acquisition des 
immeubles et du projet immobilier (témoin F_____; déposition G_____). 
n. A une date indéterminée entre septembre et novembre 2007, B_____ a reçu le 
CD-Rom préparé par F_____. 
o. Par courriel du 26 octobre 2007, B_____ a transmis une pré-offre d'achat en 
vue d'acquérir les immeubles n° 1_____ et 2_____ (cf. supra let. A.d) d'une 
surface totale de 2'548 m2 [recte 2'648 m2] pour un prix de 21'000'000 fr. Celui-ci 
incluait la reprise de l'autorisation de construire définitive relative au projet de 
construction du bâtiment administratif et industriel. 
p. Par courrier du 5 décembre 2007, B_____ a confirmé à A_____ son intention 
d'acquérir les immeubles sis X_____ au prix de 20'150'000 fr. (TTC), précisant 
que l'acte notarié relatif à l'acquisition précitée était en cours d'élaboration. 
q. Le 19 décembre 2007, B_____ a visité les immeubles qu'elle projetait d'acheter. 
r. Le 21 décembre 2007, B_____ a soumis une ébauche de contrat de vente et 
d'achat à F_____. 
s. Par courriel du 26 décembre 2007, F_____ a fait savoir à B_____ que les trois 
conventions liant A_____ et D_____/E_____ devaient être jointes à l'acte notarié 
et que l'acquéreur devait s'engager à en reprendre les droits et obligations. Il 
ajoutait ce qui suit : "[…] vous devez savoir que le bouclement annuel des 
comptes de A_____ a lieu au 31 janvier 08 et non au 31.12.07 et que le Conseil 
d'administration veut faire figurer la transaction concernant la vente de X_____ 
encore sur l'exercice en cours et non pas sur celui de 2008. Le Conseil 
d'administration de A_____ craignant que la vente ne se fasse pas dans ce délai 
en regard du temps qui s'écoule, m'informe que si la transaction avec vous n'a pas 
lieu d'ici au 17 janvier au plus tard, les contacts suspendus avec plusieurs 
acquéreurs potentiels, extrêmement intéressés, doivent être repris." 
t. Le 4 février 2008, A_____ et B_____ ont conclu un contrat de vente et d'achat 
par devant H_____, notaire. 
A_____, la venderesse, a déclaré vendre à B_____, l'acquéreuse, qui a déclaré 
vouloir acquérir les parcelles n° 2_____ et 1_____, ainsi que le projet de 
construction avec ses autorisations définitives et exécutoires, lesquelles étaient 
annexées au contrat (art. 1 du contrat). 
Le montant total du prix de vente s'élevait à 20'150'000 fr., se composant de 
17'600'00 fr. pour les biens immobiliers et 2'550'000 fr. pour la mise en valeur et 
le permis de construire. Un montant de 350'000 fr. a été versé à titre d'acompte en 
mains du notaire (art. 6 du contrat). 


- 5/21 - 
 
C/6572/2012 
La vente devait être exécutée le 29 février 2008, date à laquelle B_____ devait 
régler le solde du prix de vente. Après avoir reçu le paiement intégral, le notaire 
devait déposer la réquisition de transfert immobilier au Registre foncier. En cas de 
retard de l'acquéreuse, l'acompte de 350'000 fr. devait servir au paiement d'une 
peine conventionnelle d'un montant équivalent (art. 2 § 1 à 5 du contrat). Une 
prolongation du délai de paiement jusqu'au 10 mars 2008 était d'ores et déjà 
accordée à l'acquéreuse dans l'hypothèse où elle ne porrait signer la convention 
d'échange des parcelles avec D_____ et/ou E_____ avant le 29 février 2008 et 
pour autant qu'elle prouve que le retard ne lui était pas imputable (art. 2 § 6 du 
contrat). 
Le chapitre 4 du contrat de vente, intitulé "Conditions", énonçait notamment ce 
qui suit : 
- 
La venderesse pouvait jouir des immeubles vendus jusqu'au 30 septembre 
2008 sans indemnisation supplémentaire, l'entrée en jouissance de 
l'acquéreuse étant prévue le 1er octobre 2008 (art. 4.1 du contrat). 
- 
L'acquéreuse déclarait reprendre - à l'entière décharge de la venderesse avec 
effet au jour du paiement intégral du prix de vente - tous les droits et les 
obligations attachés aux trois conventions liant A_____ à E_____, 
respectivement à D_____ - que B_____ déclarait connaître. Ces conventions, 
expressément désignées, étaient annexées au contrat (art. 4.3 du contrat). 
- 
Les différentes autorisations administratives relatives à la construction du 
bâtiment administratif et industriel, notamment les autorisations M 1_____ et 
DD 1_____ (cf. supra let. A.k), faisaient partie intégrante du contrat et y 
étaient expressément annexées (art. 4.6 du contrat). 
Afin de garantir son obligation de vendre, A_____ concédait à B_____ un droit 
d'emption sur les biens immobiliers pour le montant du prix de vente, ce droit 
devant arriver à échéance le 31 mars 2008 (art. 5 du contrat). 
Une élection de for en faveur des tribunaux genevois était prévue (art. 12 du 
contrat). 
u. Lors de l'instrumentation de l'acte, qui a duré près de cinq heures, G_____, 
représentant de B_____, a souhaité que la convention d'échange du 21 mars 2006 
liant A_____ et E_____ revête la forme authentique avant que B_____ ne procède 
au paiement du solde du prix de vente. A_____ a donné son accord à ce sujet, de 
même que D_____, contactée téléphoniquement. 
v. Par courriel et courrier du 21 février 2008, Me H_____ a informé les parties 
qu'il venait d'apprendre un fait nouveau retardant la concrétisation de l'échange de 
parcelles convenu entre A_____ et E_____. Cette dernière devait vendre une 


- 6/21 - 
 
C/6572/2012 
bande de sa parcelle n° 3_____ à l'Etat et la Ville de Genève avant que l'échange 
parcellaire puisse être passé en la forme authentique. Dans la mesure où la banque 
auprès de laquelle B_____ comptait obtenir un crédit hypothécaire souhaitait 
constituer des cédules hypothécaires sur une parcelle définitive, il a proposé aux 
parties de se rencontrer une nouvelle fois. 
w. Le 26 février 2008, les parties se sont réunies en l'étude de Me H_____. 
Elles ont été informées par le notaire I_____, mandataire de D_____ joint par 
téléphone, qu'en ce qui concernait l'échange de parcelles, la précitée entendait 
faire dresser une promesse d'échange et non un acte définitif, dès lors que 
l'échange était encore subordonné à la destruction d'un bâtiment existant. 
Néanmoins, les parties au contrat ont exprimé la volonté que l'échange de 
parcelles puisse être réalisé de manière ferme et non sous forme d'une promesse 
d'échange. 
Ainsi, considérant, d'une part, que la nécessité d'exécuter la cession de parcelles 
entre D_____ et les collectivités publiques constituait un élément nouveau et, 
d'autre part, qu'il semblait acquis aux parties lors de la conclusion du contrat que 
l'échange parcellaire interviendrait avant le 29 février 2008 - voire le 10 mars 
2008 au plus tard -, A_____ a accepté de négocier avec B_____ le report du délai 
pour le paiement du solde du prix de vente. 
Les parties sont convenues d'entériner ultérieurement leur accord par le biais d'un 
avenant au contrat. 
x. Le 20 mars 2008, A_____ et B_____ ont conclu en la forme authentique par-
devant Me H_____ un "avenant à l'acte de vente et d'achat des parcelles 2_____ 
et 1_____, section Y_____ signé le 4 février 2008". 
L'instrumentation de l'acte de cession entre D_____ et les collectivités publiques 
était prévue pour la mi-mars 2008 et celle de la convention d'échange entre 
A_____ et D_____/E_____ - que B_____ devait contresigner - à la fin du même 
mois. Ce dernier acte constituait une condition posée par l'institution bancaire 
approchée par B_____ pour financer l'acquisition des immeubles concernés. 
Par conséquent, les parties ont déclaré reporter au 31 mars 2008 la date prévue 
pour le paiement du solde du prix de vente prévue dans le contrat du 4 février 
2008. Si, à cette date, l'acte authentique relatif à l'échange de parcelles entre 
A_____, d'une part, et D_____/E_____, d'autre part, n'était pas signé, le 
versement du prix de vente devait être payable dans les cinq jours ouvrables 
suivant la signature dudit acte authentique. 
L'élection de for en faveur des tribunaux genevois était à nouveau stipulée. 


- 7/21 - 
 
C/6572/2012 
y. Le 25 avril 2008, A_____ et E_____ ont conclu par devant Me I_____ un acte 
de promesse d'échange et constitution de servitudes en vue de passer en la forme 
authentique les engagements résultant de la convention d'échange du 21 mars 
2006. 
L'échange de parcelles devait avoir lieu conformément au dossier de mutation du 
5 avril 2006 moyennant la réalisation, au plus tard le 30 juin 2009, des conditions 
suspensives prévues initialement par la convention d'échange, soit notamment la 
démolition par A_____, à ses frais, du bâtiment n° 4_____. Par ailleurs, la 
parcelle n° 6_____, propriété d'E_____, était grevée de huit hypothèques légales 
d'entrepreneur inscrites à titre provisoire et qui devaient être reportées sur la 
nouvelle parcelle n° 7_____, future propriété d'E_____. 
z. Informée du contenu définitif de l'acte notarié précité peu avant sa conclusion, 
B_____ a été avertie par F_____ que le versement du solde du prix de vente était 
attendu au plus tard le 5 mai 2008. 
aa. Par acte notarié du 6 mai 2008, Me H_____ a constaté que B_____ n'avait pas 
versé le solde du prix de vente dans le délai imparti. 
bb. Par courrier du 16 mai 2008, A_____ a mis en demeure B_____ de verser ce 
solde le 26 mai 2008 au plus tard et annoncé que l'acompte de 350'000 fr. lui était 
d'ores et déjà acquis à titre de peine conventionnelle. 
cc. Par courrier du 26 mai 2008, B_____ a contesté se trouver en demeure, 
A_____ n'ayant elle-même pas rempli ses obligations prévues dans l'avenant du 
20 mars 2008. La promesse d'échange - signée hors la présence de B_____ - ne 
constituait qu'une formalité préparatoire à l'échange des parcelles entre A_____ et 
E_____, lequel n'était donc pour l'heure pas réalisé. Le solde du prix de vente 
serait versé une fois que l'acte d'échange parcellaire serait inscrit au Registre 
foncier et que les hypothèques légales d'entrepreneur inscrites provisoirement sur 
la parcelle n° 5_____ - dont B_____ estimait le montant à 30'000'000 fr. - seraient 
levées. 
dd. Par courrier du 11 juin 2008, A_____ a fait valoir que l'avenant du 20 mars 
2008 prévoyait que le solde du prix de vente devait être versé dans les cinq jours 
suivant la signature de l'acte authentique et non suivant l'inscription au Registre 
foncier. Selon l'acte de promesse d'échange, les hypothèques légales grevant la 
parcelle n° 3_____ devaient être reportées sur la nouvelle parcelle n° 7_____ 
inscrite au nom de E_____, de sorte que la parcelle vendue par A_____ à B_____ 
était libre de toute hypothèque légale. 
ee. Par courrier du 27 juin 2008, B_____ a souligné que ses bailleurs de fonds 
refusaient de s'engager dans le projet de construction envisagé tant que les 
incertitudes liées à sa mise en œuvre n'étaient pas levées. 


- 8/21 - 
 
C/6572/2012 
ff. Le 3 juillet 2008, B_____ a remis à A_____ une lettre d'intention qui lui avait 
été adressée par son bailleur de fonds, dans laquelle ce dernier confirmait son 
intérêt à réaliser le projet de construction conjointement avec B_____, exigeant 
néanmoins d'être assuré que l'échange de parcelles résultant de l'acte de promesse 
d'échange sous seing privé soit inscrit au Registre foncier et que le terrain acquis 
par B_____ soit exempt de toute inscription d'hypothèque légale. 
gg. Par courrier du 11 septembre 2008, A_____ a informé B_____ de son 
intention de procéder à la destruction du bâtiment n° 4_____ érigé sur la parcelle 
destinée à E_____. B_____ était invitée à se prononcer sur les limites de propriété 
des nouvelles parcelles après l'échange telles que marquées par le géomètre selon 
les plans de mutation. Sauf indication contraire de B_____, elles seraient 
considérées comme acceptées. B_____ était également informée que la signature 
de l'acte d'échange définitif avec E_____ devait intervenir au milieu du mois 
d'octobre 2008. Si le prix de vente n'était pas payé dans les cinq jours suivant la 
signature de cet acte, A_____ se réservait le droit de se départir du contrat. 
hh. B_____ s'est dans un premier temps opposée à la destruction du bâtiment 
n° 4_____ avant de faire savoir par courrier du 25 septembre 2008 qu'elle n'avait 
aucune objection. 
Les travaux de démolition du bâtiment n° 4_____ ont pris fin le 31 octobre 2008. 
ii. L'instrumentation de l'acte d'échange définitif de parcelles entre A_____ et 
E_____ devait initialement avoir lieu le 16 octobre 2008, mais a dû être reportée 
au 5 novembre 2008 en raison de l'attente d'une confirmation de radiation 
d'hypothèques légales d'entrepreneur grevant la parcelle n° 5_____. Ces 
informations ont été communiquées à B_____ la veille de la séance chez le 
notaire. 
jj. Le 24 octobre 2008, B_____ a déclaré annuler le contrat de vente du 4 février 
2008 pour cause d'erreur essentielle, voire de dol. 
A l'époque de la conclusion du contrat, elle ignorait les importantes difficultés que 
soulevait l'échange de parcelles entre A_____ et E_____, présenté alors comme 
une simple formalité. Neuf mois après la signature du contrat, cet échange n'était 
toujours pas venu à chef. Non seulement, une première rectification de limites de 
parcelles avec les collectivités publiques avait dû avoir lieu au préalable, mais il 
apparaissait désormais que le dégrèvement de la parcelle n° 5B_____ était 
impossible, ce qui était attesté par le nouveau report de l'instrumentation de l'acte. 
B_____ était ainsi toujours dans l'impossibilité de réaliser l'opération immobilière 
en vue de laquelle elle avait conclu le contrat. L'opération immobilière 
apparaissait désormais irréalisable en raison de la crise des marchés financiers qui 
avait découragé tous les investisseurs financiers potentiels. 


- 9/21 - 
 
C/6572/2012 
kk. Les 5 et 10 novembre 2008, A_____, E_____ et l'Etat de Genève ont signé 
par-devant notaire un acte de division, échange, réunion et constitution de 
servitudes qui a permis l'inscription au Registre foncier de l'échange de parcelles 
entre A_____ et E_____ le 18 novembre 2008. 
ll. Par courrier du 17 juin 2009, B_____ a invoqué la nullité du contrat et de 
l'avenant. 
La forme authentique n'avait pas été respectée en l'absence de toute description de 
l'opération d'échange de parcelles entre A_____ et E_____ et des conditions 
auxquelles cette opération était soumise, alors même qu'il s'agissait de la 
condition préalable à l'exécution du contrat (paiement du prix, transfert de 
propriété, réalisation du projet de construction). La déclaration de reprise des 
conventions liant A_____ et E_____ à cet égard et le simple renvoi à celles-ci en 
annexe de l'acte de vente - sans que le notaire en ait donné lecture - étaient 
insuffisants et ne permettaient pas de déterminer le terrain qui serait vendu à 
terme. 
Par ailleurs, l'opération d'échange de parcelles dont il avait été indiqué qu'elle était 
réalisable à mi-février 2008, puis à fin mars 2008, s'était révélée si complexe que 
l'acte d'échange n'était - à sa connaissance - toujours pas signé. Or, pour B_____ 
la rapide réalisation de l'échange de parcelles était essentielle afin de pouvoir 
débuter sans délai le projet de construction prévu dans le cadre de la promotion 
immobilière. 
mm. Par courrier du 23 juin 2009, A_____ a contesté que l'échange de parcelles 
ait pu être une condition préalable à l'exécution de la vente, en raison notamment 
du fait que l'échange en question était conditionné à la démolition du bâtiment 
n° 4_____, démolition qu'il appartenait à B_____, une fois devenue propriétaire, 
d'entreprendre. 
nn. Le 16 septembre 2010, A_____ a vendu la parcelle n° 6_____ à un tiers pour 
le prix de 18'750'000 fr. 
oo. Par courrier du 15 août 2011, A_____ a mis en demeure B_____ de s'acquitter 
d'ici au 1er septembre 2011 du montant de 6'795'563 fr. au titre de dommages-
intérêts du fait de l'inexécution du contrat de vente. Le 26 août 2011, B_____ a 
fait opposition au commandement de payer du même montant notifié par l'Office 
des poursuites de Zurich (5) à la requête de A_____ (poursuite n° 8_____). 
B. 
a. Par demande déposée le 30 mars 2012 devant le Tribunal de première instance, 
A_____ a conclu au paiement par B_____ de 5'833'392 fr. 44 au titre de 
dommages-intérêts pour inexécution du contrat de vente, avec intérêts à 5% l'an 
dès le 2 septembre 2010, et de 413 fr. au titre de frais de poursuite, avec suite de 


- 10/21 - 
 
C/6572/2012 
frais. Elle a également requis la mainlevée définitive de l'opposition formée par 
B_____ au commandement de payer dans la poursuite n° 8_____. 
 
Selon elle, le contrat, passé en la forme authentique, mentionnait tous les éléments 
objectivement essentiels, en particulier la désignation précise des immeubles 
vendus, soit les parcelles n° 2_____ et 1_____. Aux termes du contrat, l'opération 
d'échange de parcelles n'apparaissait pas comme une condition préalable et n'avait 
pas été stipulée comme telle. Selon la convention d'échange du 21 mars 2006 que 
B_____ avait reprise intégralement, l'échange lui-même présupposait la 
démolition du bâtiment n° 4_____. Or, B_____ ne pouvait y procéder avant que 
A_____ quitte les lieux au 30 septembre 2008. En reprenant cette convention liant 
A_____ à E_____, B_____ assumait tous les risques liés à une éventuelle 
impossibilité d'effectuer l'échange parcellaire en question. En tout état, les 
hypothèques légales grevant la parcelle que E_____ avait accepté de céder 
n'étaient pas de nature à empêcher l'échange, lequel avait au demeurant 
effectivement eu lieu. Par conséquent, le contrat était valable et, selon l'avenant, le 
solde du prix de vente était dû par B_____ dans le délai de cinq jours ouvrables 
suivant la conclusion en la forme authentique de l'acte de promesse d'échange du 
25 avril 2008. 
b. B_____ a conclu au déboutement de A_____, avec suite de frais. 
Elle s'est prévalue de la nullité du contrat, subsidiairement d'un vice du 
consentement (erreur essentielle, voire dol) et a repris les arguments déjà 
développés par voie épistolaire à cet égard. 
c. A_____ a répliqué, persistant dans ses conclusions et fait valoir que l'échange 
de parcelles envisagé par la convention d'échange n'était ni une condition 
nécessaire à la réalisation du projet immobilier, ni un élément essentiel du contrat. 
Il n'avait donc pas à revêtir la forme authentique. Ensuite, l'invocation par B_____ 
de la nullité du contrat pour vice de forme constituait un abus de droit, car B_____ 
s'en était prévalue tardivement. 
d. Dans sa duplique, B_____ a persisté dans ses conclusions, faisant notamment 
valoir que ni la question de la cession de terrain de E_____ à l'Etat de Genève ni 
celle des hypothèques légales d'artisans et entrepreneurs n'avaient été discutées 
avant la signature du contrat. 
e. Par ordonnance du 19 décembre 2013, le Tribunal a limité la procédure à la 
question de la nullité du contrat et de son avenant, subsidiairement de leur 
invalidation pour cause de vices du consentement. 
f. A l'audience du Tribunal du 4 février 2014, A_____ a admis ne pas avoir abordé 
avec B_____, dans le cadre des discussions préalables à la signature du contrat, la 


- 11/21 - 
 
C/6572/2012 
question de la cession de terrains à des tiers et celle des hypothèques légales, au 
motif que ces sujets ne concernaient pas l'objet de la vente. 
g. Lors de l'audience du 28 octobre 2014, le Tribunal a entendu les parties, ainsi 
qu'un témoin. 
G_____, représentant de B_____, a déclaré qu'à son sens, l'offre d'achat du 26 
octobre 2007 n'était pas contraignante dès lors que la visite du site n'avait pas 
encore eu lieu et que B_____ ne disposait pas de toutes les informations sur les 
immeubles lorsqu'elle l'avait formulée. En particulier, la date de départ de A_____ 
n'avait pas encore été déterminée. C'est à la demande de F_____ qu'il avait 
formulé l'offre du 5 décembre 2007. Néanmoins, jusqu'à la signature du contrat, 
B_____ ne disposait pas de toutes les indications nécessaires. 
F_____ a déclaré avoir eu de nombreux échanges avec B_____ au cours desquels 
il lui avait transmis toutes les informations qu'elle sollicitait. Lors de la signature 
du contrat, à laquelle il avait assisté, la séance avait été interrompue afin qu'il 
appelle D_____ à la demande d'G_____. Il s'agissait d'éclaircir un point par 
rapport aux échanges de parcelles et limites de propriété, ce qui avait été fait. 
h. Dans leurs plaidoiries écrites finales du 15 janvier 2015, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 
i. Par courrier du 19 février 2015, A_____ s'est déterminée sur la plaidoirie finale 
écrite de B_____. 
C. 
Par jugement JTPI/6200/2015 du 2 juin 2015, notifié le 4 juin 2015 à A_____, le 
Tribunal a débouté A_____ de ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), a arrêté les 
frais judiciaires à 35'200 fr., les a mis à la charge de A_____, les a compensés 
avec l'avance fournie, a ordonné la restitution à A_____ de 32'000 fr. (ch. 2), a 
condamné A_____ à payer à B_____ la somme de 40'000 fr. TTC à titre de 
dépens (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
 
Le Tribunal a considéré que le contrat et son avenant étaient nuls et dénués de tout 
effet. 
Certes, le contrat portait sur les parcelles n° 2_____ et 1_____, lesquelles étaient 
suffisamment décrites dans le contrat, ainsi que sur le projet de construction 
préparé par A_____. L'engagement de B_____ de conclure la convention 
d'échange en son nom afin de se substituer à A_____ vis-à-vis de E_____, bien 
qu'en rapport avec l'objet de la vente, n'était pas prévu en contrepartie de celle-ci. 
Dès lors, l'échange parcellaire n'avait pas à être décrit dans l'acte notarié et aucun 
élément ne permettait d'inférer que cet échange était un préalable nécessaire à la 
conclusion de la vente. 


- 12/21 - 
 
C/6572/2012 
Toutefois, dans son courrier du 11 septembre 2008, A_____ avait accepté de 
reporter le paiement du prix de vente jusqu'à ce que l'échange définitif de 
parcelles ait eu lieu avec E_____. Elle avait ainsi entrepris elle-même les mesures 
nécessaires préalables à cet échange, notamment en détruisant le bâtiment n° 
4_____. En prévoyant qu'il soit procédé à l'échange de parcelles avant l'exécution 
du contrat, les parties avaient modifié l'objet de la vente, laquelle ne portait plus 
sur les parcelles n° 2_____ et 1_____, mais sur la parcelle n° 6_____ dont 
A_____ serait devenue nouvellement propriétaire. Dès lors, la modification de 
l'objet du contrat aurait nécessité d'être passée en la forme authentique, ce qui 
n'avait pas été fait. 
 
Enfin, il ne pouvait pas être reproché à B_____ d'avoir violé les règles de la bonne 
foi en invoquant la nullité de la vente immobilière. D'une part, les parties n'avaient 
pas exécuté le contrat, ce qui excluait de considérer comme abusive l'invocation 
du vice. D'autre part, l'avenant n'avait pas levé l'incertitude tenant à la 
détermination des biens-fonds dont l'acquisition était envisagée. 
D. 
a. Par acte adressé à la Cour de justice le 3 juillet 2015, A_____ appelle de ce 
jugement, concluant notamment à son annulation, au paiement par B_____ de la 
somme de 5'833'392 fr. 44, avec intérêts à 5% dès le 2 septembre 2010, ainsi que 
de 413 fr. au titre des frais de la poursuite n° 8_____, et à la levée définitive de 
l'opposition formée par B_____ au commandement de payer dans la poursuite 
n° 8_____, avec suite de frais et dépens. 
A_____ conteste que les parties aient eu la volonté de modifier l'objet du contrat, 
le paiement du prix de vente n'ayant jamais été conditionné à l'enregistrement de 
l'échange parcellaire avec E_____. De plus, l'invocation de la nullité du contrat 
par B_____ consacrait un abus de droit, car elle était tardive et B_____ avait 
formulé des exigences non prévues par le contrat - soit le report de l'exigibilité du 
prix de vente à l'inscription de l'échange au Registre foncier - pour ensuite 
prétendre que les démarches entreprises par A_____ pour accéder à ses requêtes - 
soit démolir le bâtiment n° 4_____ et procéder à l'inscription de l'échange 
parcellaire - entraînaient la nullité du contrat. Enfin, l'erreur essentielle invoquée 
par B_____ était mal fondée, dès lors que celle-ci savait qu'un échange de 
parcelles n'était pas réalisable avant octobre 2008. 
b. B_____ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement, avec suite 
de frais et dépens. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
 


- 13/21 - 
 
C/6572/2012 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement attaqué est une décision finale de première instance (art. 308 al. 1 
let. a CPC; art. 236 al. 1 CPC). La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la 
voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). 
Interjeté dans les délai et forme utiles (art. 130, 131, et 311 al. 1 CPC), l'appel est 
recevable. 
 
1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle 
applique en outre la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 
et 58 al. 1 CPC). 
2. 
Les parties ne contestent, à juste titre, pas la compétence des juridictions 
genevoises pour trancher le présent litige au vu du lieu de situation des parcelles 
litigieuses et de l'élection de for en faveur des tribunaux genevois découlant des 
actes notariés des 4 février 2008 et 21 mars 2008 (art. 17 et 29 CPC). 
3. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de vente et son 
avenant ne respectent pas la forme authentique faute de déterminer de manière 
précise l'objet de la vente envisagée par les parties et que, partant, ils sont nuls. 
Elle reproche également au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée 
commettait un abus de droit en se prévalant de la nullité du contrat pour vice de 
forme. 
 
3.1.1 Le contrat ne produit ses effets que s'il a été conclu au sens de l'art. 1 CO, 
c'est-à-dire s'il y a eu échange de deux manifestations de volonté réciproques et 
concordantes portant sur les mêmes points essentiels du contrat (ATF 127 III 248 
consid. 3d; MORIN, CR CO I, 2ème éd., 2012, n. 33 et 93 ad art. 1 CO). 
Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur les points secondaires du contrat, 
soit ceux qui ne sont pas objectivement essentiels, la validité du contrat n'en est 
pas affectée (cf. art. 2 al. 1 CO). Toutefois, une partie peut élever un point 
objectivement secondaire au rang de point subjectivement essentiel en faisant 
clairement savoir à l'autre avant la conclusion du contrat qu'un accord sur ce point 
est une condition sine qua non de son engagement (MORIN, op. cit., n. 5 ad 
art. 2 CO). 
 
Dans le contrat de vente, l'objet vendu et le prix font partie des éléments essentiels 
sur lesquels la volonté des parties doit être concordante. Dans le cas d'une vente 
immobilière, il faut que soient déterminés la forme et l'emplacement de la parcelle 
ou à tout le moins que l'objet vendu soit déterminable sur la base de l'accord des 
parties (ATF 127 III 248 consid. 3d; CHAPPUIS/KUONEN, Contenu matériel de 
l'acte de vente immobilière, in La Vente immobilière, 2010, pp. 15 ss, p. 22). 


- 14/21 - 
 
C/6572/2012 
 
3.1.2 En matière de vente immobilière, même si les parties se sont mises d'accord 
sur tous les points essentiels du contrat conformément à l'art. 2 al. 1 CO, le contrat 
n'est valable que s'il revêt la forme authentique (art. 216 al. 1 et 2 CO cum art. 11 
al. 1 CO). L'inobservation de la forme authentique entraîne la nullité du contrat 
(MORIN, CR CO I, 2ème éd., 2012, n. 16 ad art. 3 CO; FOËX, CR CO I, 2ème éd., 
2012, n. 10 ad art. 216 CO et références citées). 
 
L'exigence de la forme authentique poursuit notamment le but de protéger les 
parties contre des décisions irréfléchies en les amenant à manifester leur volonté 
clairement et complètement (ATF 140 III 200 consid. 4.2; CHAPPUIS/KUONEN, op. 
cit., p. 17). 
La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du 
contrat, et aussi sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces 
derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente; il s'agit de 
tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation 
issues de la vente; sont ainsi visées la désignation de l'immeuble vendu et 
l'indication véridique du prix de vente (ATF 135 III 295 consid. 3.2; 119 II 135 
consid. 2a; 113 II 402 consid. 2a; FOËX, op. cit., n. 10 ad art. 216 CO et références 
citées; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4ème éd., 2009, n. 1065 ss et 1076). 
 
Les éléments subjectivement essentiels sont ceux qu'il n'est, en soi, pas 
indispensable de régler, mais qui sont la condition de l'accord des parties (ou de 
l'une d'entre elles, pourvu que celle-ci le fasse savoir à l'autre). Ce sont des 
éléments rendus essentiels par la volonté des parties (condition sine qua non) mais 
qui ne le sont pas par la loi. Ces éléments s'ajoutent au noyau nécessaire du 
contrat. Seuls sont soumis à l'exigence de forme ceux qui constituent, par leur 
nature, un élément du contrat; en d'autres termes, ceux qui s'insèrent dans le cadre 
naturel du contrat, ce par quoi la jurisprudence entend que l'obligation doit avoir 
sa cause dans une créance qui n'est pas étrangère au contenu naturel de la vente, 
ce qui est promis devant apparaître comme la contre-prestation du prix stipulé ou 
du transfert de propriété, et l'objet de l'obligation doit se situer dans le cadre de la 
vente, influer sur la situation juridique de la chose vendue et concerner 
directement le contenu du contrat. Autrement dit, l'élément conventionnel en 
cause doit affecter le rapport entre prestation et contre-prestation, l'unité du 
contrat constituant le critère décisif (CHAPPUIS/KUONEN, Contenu matériel de 
l'acte de vente immobilière, in La vente immobilière, 2010, pp. 28ss). 
En cas de contrat mixte, cumulant la vente d'un immeuble et d'autres accords 
connexes à la vente, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera 
la contrepartie de ce bien et de ces autres prestations. Il faut alors que ces 
dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique, car c'est à cette 
condition, seulement, que l'acte satisfait à l'exigence de l'indication exacte et 
complète de tous les éléments affectant le rapport entre les prestations qui incluent 


- 15/21 - 
 
C/6572/2012 
une vente d'immeuble, d'une part, et la contre-prestation, d'autre part (ATF 135 III 
295 consid. 3.2). Si les accords connexes à la vente de l'immeuble ont une certaine 
indépendance, ils ne doivent pas revêtir la forme authentique, même s'ils sont une 
condition sine qua non de la vente (ATF 119 II 29; TERCIER/FAVRE, op. cit., 
n. 1077). 
3.1.3 Pour déterminer si les manifestations de volonté des parties sont 
concordantes, le juge doit s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention 
des parties, laquelle s'établit empiriquement, sur la base d'indices, parmi lesquels 
figurent 
les 
circonstances 
survenues 
antérieurement, 
simultanément 
ou 
postérieurement à la conclusion du contrat, telles que le comportement des 
intéressés, la teneur de leurs déclarations de volonté, les projets de contrat, la 
correspondance échangée, etc. (art. 1 et 18 CO; ATF 129 III 675 consid. 2.3 = JdT 
2004 I 66; arrêts du Tribunal fédéral 4A_436/2012 du 3 décembre 2012 
consid. 3.1 et 4A_98/2012 du 3 juillet 2012 consid. 3.2; MORIN, op. cit., n. 93 
à 95 ad art. 1 CO). 
3.2.1 En l'espèce, les parties ont conclu par-devant notaire un acte de vente 
immobilière le 4 février 2008, ainsi qu'un avenant au contrat précité le 20 mars 
2008. Elles s'opposent sur l'interprétation de ces actes. 
L'appelante soutient que l'objet de la vente a toujours été les parcelles n° 2_____ 
et 1_____, ainsi que le projet de construction lié à l'acquisition de ces biens-fonds. 
En revanche, l'échange parcellaire entre E_____ et elle-même n'était pas une 
contre-prestation promise à l'intimée dans le cadre de la vente, puisque l'échange 
en question ne pouvait intervenir qu'une fois que l'intimée serait devenue 
propriétaire, soit après avoir payé le prix de vente et avoir été inscrite au Registre 
foncier. 
L'intimée, quant à elle, plaide que le véritable objet de la vente était la parcelle 
n° 6_____, la conclusion d'un acte authentique d'échange de parcelles avec 
E_____ étant un élément essentiel de la vente. Dès lors, les modalités de 
l'opération d'échange de parcelles constituaient un élément essentiel du contrat. En 
l'absence de ces éléments dans le contrat du 4 février 2008 et l'avenant du 20 mars 
2008, la vente était nulle. 
Il y a ainsi lieu de déterminer quel était l'objet de la vente et si l'échange 
parcellaire avec E_____ et les modalités de cet échange devaient revêtir la forme 
authentique. 
3.2.2 Dans la convention passée le 4 février 2008, les parties ont stipulé que la 
vente avait pour objet les parcelles n° 2_____ et 1_____, ainsi que le projet de 
construction, muni des autorisations administratives définitives et exécutoires. 
Elles sont convenues d'un prix de vente total de 20'150'000 fr., dont 17'600'000 fr. 
correspondaient au prix des biens immobiliers, et 2'550'000 fr. à leur mise en 


- 16/21 - 
 
C/6572/2012 
valeur et au permis de construire obtenu. La faculté de réaliser le projet 
immobilier envisagé constituait ainsi une des prestations promises en échange du 
prix convenu. 
La réalisation de ce projet immobilier supposait un échange parcellaire avec le 
propriétaire du fonds voisin, E_____, ainsi que la réunion des parcelles 
n° 2A_____, 1_____ et 5B_____ en la parcelle n° 6_____, soit une modification 
de l'emplacement, de la surface et du contour des biens-fonds, puisque ceux-ci 
devaient encore être déterminés par un géomètre conformément à la convention 
d'échange du 21 mars 2006. Plus de sept mois après l'instrumentation de la vente, 
l'appelante a ainsi invité l'intimée à se prononcer sur les limites que le géomètre 
avait tracées sur les parcelles concernées. 
En 2007, peu après avoir obtenu l'autorisation définitive de construire DD 
1_____, l'appelante avait mandaté un courtier immobilier en vue de trouver un 
acquéreur prêt à acheter les parcelles n° 2_____ et 1_____ dans le but de mettre 
en œuvre le projet immobilier. Le CD-Rom préparé par le courtier et transmis à 
l'intimée présentait ce projet immobilier dans le détail, en particulier le dossier de 
mutation parcellaire du 5 avril 2006. De plus, dans son courrier du 26 décembre 
2007, le courtier de l'appelante a indiqué à l'intimée que celle-ci devait s'engager à 
reprendre les droits et obligations découlant des conventions conclues entre 
l'appelante et D_____/E_____, en particulier la convention d'échange du 21 mars 
2006. Les échanges subséquents, ainsi que l'avenant du 20 mars 2006, confirment 
ce qui précède. 
L'intimée, quant à elle, avait la volonté d'acheter les parcelles n° 2_____ et 
1_____ pour réaliser le projet immobilier prévu sur la parcelle n° 6_____. Cela est 
corroboré par ses offres d'achat des 26 octobre 2007 et 5 décembre 2007, 
lesquelles ont été formulées sur la base de l'information reçue de l'appelante, 
notamment par le biais du CD-Rom préparé par le courtier de cette dernière. Cela 
est encore confirmé par les nombreux échanges postérieurs au contrat de vente du 
4 février 2008, notamment celui du 24 octobre 2008, dans lequel l'intimée 
rappelait qu'elle avait conclu le contrat précité en vue de réaliser l'opération 
immobilière litigieuse. Enfin, il est admis que lors de l'instrumentation de la vente 
du 4 février 2008, l'intimée a expressément demandé à sa cocontractante - qui a 
accepté - que l'échange de parcelles soit passé en la forme authentique avant que 
le solde du prix ne devienne exigible, le 29 février 2008. Contactée 
téléphoniquement, D_____ a donné son accord, ce qui a conforté l'intimée sur ce 
point. 
Le courrier du 11 septembre 2008, dans lequel l'appelante accepte implicitement 
de reporter le paiement du prix de vente jusqu'à ce que l'échange parcellaire 
définitif avec E_____ ait eu lieu, confirme qu'il était bien dans l'intention des 
parties qu'en contrepartie du prix total convenu, l'intimée devienne, à terme, 


- 17/21 - 
 
C/6572/2012 
propriétaire de la parcelle n° 6_____ qui devait résulter de l'échange parcellaire, 
de manière à pouvoir réaliser le projet immobilier envisagé sur ce bien-fonds. 
3.2.3 Comme cette parcelle n'existait pas au moment de l'instrumentation de la 
vente, l'échange parcellaire définitif avec E_____, revêtait une importance 
particulière pour l'intimée. 
L'appelante admet en effet que lors de l'instrumentation de la vente du 4 février 
2008, l'intimée a expressément demandé que l'échange de parcelles soit passé en 
la forme authentique avant le 29 février 2008. A l'époque de la signature du 
contrat, il semblait acquis aux parties que l'échange parcellaire interviendrait 
avant le 29 février 2008, ce que confirme le procès-verbal de la réunion du 
26 février 2008. Le simple fait que l'auteur de ce document, le notaire H_____, 
n'ait pas témoigné pour confirmer ou expliciter le passage précité n'enlève pas sa 
force probante à cette pièce. L'importance de l'échange parcellaire pour l'intimée a 
d'autant moins échappé à l'appelante que selon la correspondance adressée par le 
notaire H_____ aux parties le 21 février 2008, la banque approchée par l'intimée 
pour obtenir un prêt hypothécaire afin de financer le projet immobilier souhaitait 
constituer ses cédules hypothécaires sur une parcelle définitive, soit sur la future 
parcelle n° 6_____. 
Or, l'échange parcellaire définitif avec E_____ s'est avéré beaucoup plus 
complexe qu'initialement promis à l'intimée par l'appelante. En effet, outre la 
destruction de l'immeuble n° 4_____ - laquelle ressortait de la convention du 
21 mars 2006 -, l'échange précité était de facto soumis à la réalisation de deux 
autres étapes préalables, soit un échange parcellaire entre E_____ et la Ville de 
Genève et le dégrèvement de la parcelle n° 3_____ de huit hypothèques légales 
d'artisan et entrepreneur pour quelque 30'000'000 fr. Ces deux derniers éléments 
n'étaient pas décrits dans le contrat du 4 février 2008 et l'appelante admet que ces 
sujets n'ont pas été discutés préalablement à l'instrumentation de la vente. 
L'avenant du 20 mars 2008 n'a pas apporté plus de clarté sur ce point, puisqu'il a 
simplement conditionné le paiement du prix de vente à la signature d'un acte 
authentique d'échange entre l'appelante et E_____. 
Enfin, si l'intimée était devenue propriétaire des parcelles n° 2_____ et 1_____ et 
si l'échange parcellaire avec E_____ avait finalement été impossible, l'intimée 
n'aurait pas pu réaliser le projet immobilier envisagé sur la parcelle n° 6_____. Or, 
contrairement à ce que l'appelante a soutenu en première instance, aucun élément 
du dossier ne permet d'établir que les parties auraient voulu faire assumer à 
l'intimée le risque que l'échange parcellaire puisse ne pas être réalisé, étant rappelé 
que lors de l'instrumentation de la vente, l'échange parcellaire ne pouvait pas être 
exécuté sur la base de la convention d'échange du 21 mars 2006 - celle-ci n'étant 
pas valable faute de revêtir la forme authentique - et que l'appelante avait conforté 


- 18/21 - 
 
C/6572/2012 
l'intimée dans l'idée que l'échange parcellaire pourrait être réalisé avant que le prix 
de vente ne devienne exigible. 
L'échange parcellaire avec le propriétaire du bien-fonds voisin et les modalités 
selon lesquelles cet échange devait se réaliser étaient ainsi des éléments 
subjectivement essentiels pour l'intimée, ce que l'appelante savait. 
 
3.2.4 L'opération d'échange parcellaire avait enfin une incidence directe sur l'objet 
du contrat de vente passé par les parties. 
 
L'échange, qui n'était certes pas objectivement nécessaire au transfert de propriété 
des parcelles n° 2_____ et 1_____, n'en constituait pas moins un élément affectant 
directement la délimitation du bien-fonds que l'intimée devait, à terme, acquérir 
pour la réalisation du projet immobilier. Le transfert de propriété des parcelles 
n° 2_____ et 1_____, l'opération d'échange parcellaire destiné à constituer la 
parcelle n° 6_____ et la faisabilité du projet immobilier constituaient des éléments 
liés entre eux, dès lors qu'ils étaient nécessaires à l'acquisition immobilière 
négociée par les parties. Ces trois éléments formaient ainsi une entité, 
correspondant aux prestations que l'intimée devait, dans l'esprit des co-
contractants, obtenir en contrepartie du prix convenu dans leur convention du 4 
février 2008. 
 
3.2.5 Il s'avère, au vu de ce qui précède, que l'opération d'échange parcellaire à 
effectuer avec le propriétaire du fonds voisin constituait un élément 
subjectivement essentiel aux yeux des parties, qui affectait directement le contenu 
de la convention passée par les parties le 4 février 2008. Les modalités de cette 
opération, notamment les différentes étapes préalables à son exécution, devaient, 
dans ces circonstances, figurer dans le contrat de vente et, partant, revêtir la forme 
authentique. Le fait que l'intimée ait déclaré connaître et reprendre à son compte 
les engagements de l'appelante annexés à l'acte authentique, notamment la 
convention d'échange conclue avec E_____ le 21 mars 2006 (art. 4.3 du contrat), 
ne saurait suffire à pallier l'absence de ces indications dans le cadre de l'acte de 
vente notarié. 
 
Le contrat de vente passé par les parties le 4 février 2008 ne contient pas cet 
élément subjectivement essentiel et affectant directement l'objet de la convention 
des parties. Il est en conséquence nul. 
4. 
Reste à examiner si l'intimée commet un abus de droit en se prévalant de la nullité 
de la vente immobilière pour vice de forme. 
 
4.1 L'invocation d'un vice de forme est inadmissible lorsqu'elle viole les règles de 
la bonne foi et constitue un abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Le 
juge décide si tel est le cas sur la base de toutes les circonstances du cas concret, 
sans être lié par des principes rigides. L'exécution volontaire du contrat est un 


- 19/21 - 
 
C/6572/2012 
élément 
d'appréciation 
particulièrement 
important. 
Elle 
n'exclut 
pas 
nécessairement que l'on retienne la nullité, mais l'invocation d'un vice de forme 
sera considérée comme un abus de droit si cette solution s'impose, eu égard à 
toutes les autres circonstances de l'affaire. Parmi ces circonstances figure 
notamment l'attitude des parties lors de la conclusion du contrat et dans la suite 
(ATF 140 III 200 consid. 4.2; arrêts du Tribunal fédéral 4C.21/2007 du 26 juin 
2007 consid. 3; 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2a = SJ 2002 I p. 405). 
L'important est de savoir si la partie qui se prévaut du vice de forme en avait 
connaissance au moment de la conclusion ou de l'exécution du contrat. Il convient 
de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit qui ne tend à 
sanctionner que l'abus manifeste d'un droit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.225/2001 
du 16 novembre 2001 consid. 2a et 2b). 
Le fardeau de la preuve incombe à la partie qui conteste le droit de se prévaloir de 
la nullité en faisant en sorte d'établir les faits qui, dans le cas concret, font 
apparaître l'exercice de ce droit comme contraire aux règles de la bonne foi (arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2b). 
4.2 Il n'est pas contesté qu'aucune des parties n'a exécuté le contrat de vente. 
Par ailleurs, il n'est pas établi que l'intimée ait eu conscience de la nullité lors de 
l'instrumentation du contrat de vente. 
Lors de l'instrumentation du 4 février 2008, l'appelante, qui voulait hâter la 
conclusion de la vente au motif qu'elle souhaitait intégrer la transaction à son 
exercice 2008, a rassuré l'intimée sur le fait que l'échange parcellaire serait 
réalisable avant le 29 février 2008. 
Postérieurement, l'intimée a maintenu son intérêt à exécuter la vente, mais elle a 
aussi maintenu ses exigences quant à la réalisation de l'échange parcellaire 
définitif, lequel était notamment retardé par le dégrèvement de la parcelle voisine, 
circonstance qui lui était inconnue lors de la conclusion du contrat. Il est vrai 
qu'en juillet 2008, l'intimée a voulu conditionner le paiement du prix de vente à 
l'inscription au Registre foncier de l'échange parcellaire définitif, alors que 
l'avenant du 20 mars 2008 prévoyait que le solde du prix de vente deviendrait 
exigible cinq jours après la signature de l'échange. Cependant, l'intimée a 
clairement fait connaître à sa cocontractante dès le 4 février 2008 l'importance que 
l'échange précité présentait pour elle et en particulier pour les partenaires 
financiers qu'elle avait approchés pour obtenir les financements nécessaires à 
l'acquisition immobilière litigieuse. Dans la mesure où l'appelante n'avait pas 
informé l'intimée préalablement à la conclusion de la vente quant aux étapes 
conditionnant la concrétisation de l'échange de parcelles, le comportement de 
l'intimée ne saurait constituer un abus de droit manifeste. 


- 20/21 - 
 
C/6572/2012 
Le fait que l'intimée ait déclaré se départir du contrat dans son courrier du 
24 octobre 2008 une dizaine de jours avant que l'échange parcellaire définitif ne 
soit instrumenté ne justifie pas plus de retenir un abus de droit manifeste, dans la 
mesure où l'instrumentation de l'acte venait d'être repoussée de trois semaines et 
que cet échange intervenait plus d'un mois après le jour où les parties avaient 
initialement prévu que l'intimée entrerait en jouissance de l'objet vendu. Le fait 
que l'intimée ait invoqué la nullité de la vente le 17 juin 2009 ne change rien à ce 
qui précède, dans la mesure où, postérieurement à son courrier du 24 octobre 
2008, elle n'a pas laissé croire à sa cocontractante qu'elle entendait poursuivre 
l'exécution du contrat. 
Dans ce contexte, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que l'invocation par 
l'intimée de la nullité de la vente n'était pas abusive. 
5. 
Au vu de ce qui précède, il ne se justifie pas d'examiner les arguments des parties 
relatifs à l'erreur essentielle invoquée par l'intimée. 
Le jugement querellé sera en conséquence confirmé. 
6. 
Les frais judiciaires d'appel, fixés à 60'000 fr., vu les art. 5, 17 et 35 RTFMC, 
seront mis à la charge de l'intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Les frais 
judiciaires seront compensés à due concurrence avec l'avance de frais de 
87'500 fr. fournie par l'appelante, qui reste partiellement acquise à l'État (art. 111 
al. 1 CPC). Un solde de 27'500 fr. sera ainsi restitué à l'appelante. 
Les dépens en faveur de l'intimée seront arrêtés au montant arrondi de 
38'000 fr. TTC (art. 84, 85 et 90 RTFMC; art. 23 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


- 21/21 - 
 
C/6572/2012 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A_____ contre le jugement JTPI/6200/2015 
rendu le 2 juin 2015 par le Tribunal de première instance dans la cause C/6572/2012-15. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 60'000 fr., les met à la charge de A_____ et les 
compense avec l'avance de frais, qui reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence. 
Ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de restituer 27'500 fr. à A_____. 
Condamne A_____ à verser 38'000 fr. à B_____ à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Sylvie DROIN, Madame Ursula 
ZEHETBAUER GHAVAMI, juges; Madame Marie NIERMARÉCHAL, greffière. 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Marie NIERMARÉCHAL 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.