ge_gerichte · ACJC/1578/2021 · 2021-11-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 01.12.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9546/2018 
ACJC/1578/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 22 NOVEMBRE 2021 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2021, tous deux représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
et 
C______, sise c/o D______ SA, ______ Genève, intimée, comparant par Me Serge 
PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/9546/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/344/2021 du 26 avril 2021, reçu par les parties le 29 avril 
2021, le Tribunal des baux et loyers a donné acte à C______ de ce qu'elle avait 
dénoncé l'instance à E______ (ch. 1 du dispositif), fixé à 23'400 fr. par année, 
hors charges, le loyer de l'appartement de quatre pièces situé au premier étage de 
l'immeuble sis 1______, à F______ (GE), du 1er mai 2015 au 30 novembre 2017 
(ch. 2), condamné C______ à rembourser à A______ et B______ le trop-perçu de 
loyer de 1'550 fr. (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et 
dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Le 31 mai 2021, A______ et B______ ont formé appel contre les chiffres 2 à 4 
du dispositif de ce jugement, concluant à ce que la Cour les annule, renvoie la 
cause au Tribunal pour nouvelle instruction ou, à défaut, lui ordonne de suspendre 
la procédure jusqu'à droit connu sur la demande de réexamen déposée par leurs 
soins auprès du Département du territoire. 
 
b. Le 28 juin 2021, C______ a conclu à la confirmation du jugement querellé. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été informées le 17 septembre 2021 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
a. E______ était propriétaire de l'immeuble sis à la 1______ à F______. 
b. Au cours du mois de mars 2014, il a fait exécuter des travaux de réfection d'un 
appartement de quatre pièces situé au premier étage de l'immeuble. Ces travaux 
ont consisté en la réfection des installations électriques, des sanitaires, des 
peintures, du carrelage, des meubles de cuisine et des parquets, en la dépose et 
repose des radiateurs, en la construction d'un mur de séparation ainsi qu'en des 
travaux de désamiantage. 
Aucune demande d'autorisation de construire n'a été déposée auprès du 
Département du territoire (ci-après : le Département). 
c. A la fin des travaux, E______ a loué cet appartement à G______, pour un loyer 
annuel de 24'000 fr., hors charges. L'avis de fixation du loyer initial indique que 
l'ancien loyer était de 10'500 fr. par année depuis le 1er avril 1993. Le loyer était 
justifié par les loyers du quartier. 
d. C______ est devenue propriétaire de l'immeuble le 5 janvier 2015. 


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e. En date du 17 avril 2015, cette dernière, en tant que bailleresse, et A______ et 
B______, en tant que locataires, ont signé un contrat de bail portant sur la location 
de l'appartement de quatre pièces situé au premier étage de l'immeuble. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er mai 2015 au 30 avril 
2016, renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation respectant 
un préavis de trois mois. 
Le loyer initial a été fixé à 24'000 fr. par année, hors charges. L'avis de fixation du 
loyer initial précise que le loyer de l'ancien locataire était également de 24'000 fr. 
par année depuis le 1er mai 2014 et qu'il était conforme aux loyers usuels dans la 
localité et en particulier dans le quartier (art. 269a, lettre a du CO). 
Les locataires ont quitté l'appartement le 30 novembre 2017. 
f. Le 17 avril 2018, C______ a déposé une demande d'autorisation de construire 
auprès du Département concernant les travaux entrepris dans l'appartement en 
mars 2014 par l'ancien propriétaire, en y joignant une copie du contrat de bail de 
G______ et du dernier avis de fixation du loyer ainsi qu'un formulaire précisant la 
nature des travaux effectués. 
g. Par requête déposée le 25 avril 2018 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu, préalablement, à ce qu'un 
calcul de rendement soit ordonné et, principalement, à ce que la nullité du loyer 
initial soit constatée, que le loyer soit fixé à 13'620 fr. par année, hors charges, du 
1er mai 2015 au 30 novembre 2017, sous réserve d'amplification, et à ce qu'il soit 
ordonné à la bailleresse de leur restituer le trop-perçu de loyer, avec intérêts. 
h. Le Département a délivré l'autorisation de construire le 18 mai 2018 
(APA/300161/1). L'autorisation n'a pas été contestée dans le délai légal. 
Selon cette décision, le loyer de l'appartement ne devait pas excéder après travaux 
son niveau actuel, soit 23'400 fr. par an, et devait être appliqué pour une durée de 
trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. 
i. Le 20 septembre 2018, les locataires ont formé une demande de reconsidération 
de la décision du 18 mai 2018, considérant que le loyer avant travaux était de 
10'500 fr. par an et que dès lors, le loyer maximum autorisé devait être fixé à ce 
dernier montant et non à 23'400 fr. 
j. Suite à l'échec de la tentative de conciliation du 8 mars 2019, les locataires ont 
introduit la présente affaire devant le Tribunal des baux et loyers le 5 avril 2019 et 
ont persisté dans leurs conclusions, sollicitant préalablement la suspension de la 
présente cause jusqu'à l'issue de la procédure en reconsidération de la décision du 
Département du 18 mai 2018. 


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k. Par mémoire réponse du 3 juin 2019, la bailleresse a conclu, préalablement, à 
ce que l'instance soit dénoncée à E______ et, principalement, à ce que les 
locataires soient déboutés de leurs conclusions. 
l. Le 4 juin 2019, le Tribunal a imparti à E______ un délai au 4 juillet 2019 pour 
qu'il se détermine sur la demande de dénonciation d'instance. 
L'épouse de E______ a répondu le 6 juin 2019 ne pas être en mesure de se 
déterminer sur cette demande, son époux étant malade et n'ayant pas de souvenir 
des faits passés. 
Le 1er juillet 2019, la bailleresse a indiqué que, selon elle, la procédure devait 
suivre son cours et qu'un éventuel jugement défavorable pour elle devait être 
opposable à E______. 
m. Lors de l'audience du Tribunal du 18 octobre 2019, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 
Les locataires ont déclaré que le Département leur avait indiqué que s'ils arrivaient 
à prouver que les travaux avaient eu lieu avant l'entrée de la locataire G______, le 
loyer serait très certainement fixé à 13'044 fr. par année. Ils ont requis l'audition 
comme témoin de H______ "du Département du territoire". 
La bailleresse a quant à elle déclaré ne pas avoir de nouvelles dudit Département. 
Les conditions d'une reconsidération n'étaient pas réunies. Elle s'est opposée à la 
suspension de la procédure au motif que l'avis de fixation du loyer était valable. 
n. Par ordonnance du 29 octobre 2019, le Tribunal a ordonné la suspension de la 
cause jusqu'à droit jugé dans le cadre de la procédure de reconsidération de la 
décision du Département du 18 mai 2018. 
o. Le 9 juillet 2020, le Département a fait savoir à la bailleresse qu'il accusait 
réception des éléments attestant du rétablissement d'une situation conforme au 
droit concernant les travaux sans autorisation dans l'appartement des locataires. 
Il a confirmé qu'il procédait au classement du dossier et que cette affaire trouvait 
ici son terme. 
Le 28 juillet 2020, la bailleresse a fait parvenir au Tribunal son échange de 
correspondance avec le Département, et l'a informé de ce que le loyer fixé à 
23'400 fr. par année, hors charges, en application de la LDTR, était définitivement 
acquis, le Département lui ayant confirmé ce loyer par courriel du 28 juillet 2020. 
p. Par ordonnance du 14 septembre 2020, le Tribunal a ordonné la reprise de la 
procédure. 


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q. Lors de l'audience du 26 janvier 2021, les locataires ont déclaré que le 
Département ne leur avait pas notifié le courrier du 9 juillet 2020 et qu'ils lui 
avaient demandé de rendre expressément une décision. La question de la nullité 
du loyer restait d'actualité et n'était pas résolue en l'état. Ils allaient poursuivre 
leurs démarches administratives et sollicitaient à nouveau la suspension de la 
cause. 
La bailleresse a quant à elle relevé que le Département avait rendu une décision 
qui était entrée en force, si bien que la procédure pouvait aller de l'avant. 
r. Par ordonnance du 29 janvier 2021, le Tribunal a estimé que la cause était en 
état d'être jugée et a clôturé la phase d'administration des preuves en fixant aux 
parties un délai au 3 mars 2021 pour le dépôt des plaidoiries finales. 
Par mémoire de plaidoiries finales du 2 mars 2021, la bailleresse a persisté dans 
ses conclusions. Les locataires n'ont pas déposé d'écriture. 
La cause a ensuite été gardée à juger par le Tribunal. 
EN DROIT 
1. 
L'appel, formé dans une cause de nature pécuniaire dont la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. et dans le respect des forme et délai légaux, est recevable 
(art. 308 et 311 CPC). 
2. 
Le Tribunal a considéré que le Département avait définitivement fixé le loyer de 
l'appartement litigieux à 23'400 fr. hors charges puisqu'il avait refusé d'entrer en 
matière sur la demande de reconsidération déposée par les appelants et avait 
classé l'affaire. Ce loyer devait s'appliquer, selon la décision du Département, pour 
une durée de trois ans, à savoir du 1er mai 2014 au 30 avril 2017. Le loyer des 
appelants, fixé à 24'000 fr. par an dès le 1er mai 2015, était ainsi partiellement nul. 
L'intimée devait par conséquent être condamnée à leur verser le trop-perçu de 
loyer pour la période du 1er mai 2015 au 30 novembre 2017, soit 1'550 fr. 
 
Les appelants font valoir que le Tribunal a violé leur droit à la preuve en refusant 
l'audition de H______. La décision du Département était "absurde" et le Tribunal 
ne pouvait la "prendre pour argent comptant". L'audition du témoin précité était 
nécessaire pour comprendre pour quelle raison le Département avait pris une 
décision aussi "incohérente". 
2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 57 CPC, le tribunal applique le droit d'office. Cela ne 
signifie pas que la cour cantonale doive examiner toutes les questions de fait et de 
droit qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par 
l'art. 311 al. 1 CPC s'agissant de l'appel, il appartient à l'appelant de motiver son 
appel. La même obligation incombe à l'intimé, qui doit soulever ses griefs dans sa 


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réponse. Selon la jurisprudence, la cour cantonale n'est pas tenue, comme un 
tribunal de première instance, d'examiner toutes les questions de fait et de droit 
qui pourraient se poser lorsque les parties ne soulèvent pas de griefs 
correspondants en deuxième instance. À moins que la violation du droit ne soit 
manifeste, la cour cantonale se limitera en principe à examiner les griefs que les 
parties adressent à la motivation du premier jugement dans l'appel et dans la 
réponse. Ce sont les griefs des parties qui forment le cadre de l'examen de la cour 
cantonale; le jugement attaqué ne doit en principe être examiné que sur les points 
ainsi remis en cause (arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2021 du 21 octobre 2021, 
consid. 3.1.2). 
2.1.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 
Selon la jurisprudence, qu'il soit fondé sur l'art. 29 al. 2 Cst. ou sur l'art. 8 CC, qui 
s'applique si les moyens de preuve sont invoqués en relation avec un droit 
subjectif 
privé 
découlant 
d'une 
norme 
de 
droit 
matériel 
fédéral 
(arrêt 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1), le droit à la preuve n'existe que 
s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure 
probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte selon les règles de la loi 
de procédure (ATF 135 I 187 consid. 2.2; 133 III 189 consid. 5.2.2, JdT 2007 I 
197; 133 III 295 consid. 7.1, JdT 2008 I 160, SJ 2007 I 513). 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf.; 
5A_540/2012 du 5 décembre 2012 consid. 2.1; 5A_ 460/2012 du 14 septembre 
2012 consid. 2.1). 
En vertu du principe de la bonne foi applicable en procédure (art. 52 CPC), un 
justiciable ne saurait reprocher à une autorité d'avoir omis d'administrer une 
mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé, le cas échéant de manière 
implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_272/2015 du 7 juillet 2015 consid. 2.2.1; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2). 
2.2 En l'espèce, les appelants n'ont pas formé devant la Cour de grief à l'encontre 
du raisonnement du Tribunal concernant la fixation du loyer, de sorte que, 
conformément à la jurisprudence susmentionnée, la Cour n'examinera pas cette 
question. 
En ce qui concerne l'unique grief soulevé par les appelants et contrairement à ce 
qu'ils soutiennent, il apparaît que le Tribunal n'a pas violé leur droit à la preuve. 


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En effet, ceux-ci n'ont pas déposé de plaidoiries finales et ne se sont ainsi pas 
opposés à la clôture des enquêtes. Ce faisant, ils ont renoncé implicitement à 
l'audition du témoin précité. 
Il ne sont dès lors pas fondés à requérir devant la Cour l'administration d'une 
mesure probatoire à laquelle ils ont renoncé devant le Tribunal. 
A cela s'ajoute qu'il ressort de la lettre du Département du 9 juillet 2020 que la 
demande de reconsidération déposée par les appelants a été refusée, que la 
situation relative aux travaux effectués dans l'appartement litigieux est désormais 
conforme au droit et que le dossier est maintenant classé. 
Les appelants, qui n'indiquent pas quelle est la fonction de H______ au sein du 
Département, ne démontrent pas que son audition permettrait d'établir un élément 
de fait pertinent pour l'issue du litige. 
A supposer que cette personne puisse expliquer quels sont les motifs du rejet de la 
demande de reconsidération des appelants, ce qui n'est pas établi, l'on ne voit pas 
quelle influence lesdits motifs pourraient avoir sur l'issue du litige. 
Le grief des appelants est ainsi infondé. 
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 
3. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 31 mai 2021 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/344/2021 rendu le 26 avril 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/9546/2018. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.