ge_gerichte · ATA/323/2007 · 2007-06-19 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1137/2007-DCTI 
ATA/323/2007 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 19 juin 2007 
 
dans la cause 
 
Monsieur A_______ 
représenté par Me Gérard Brutsch, avocat 
contre 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 
 


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A/1137/2007 
EN FAIT 
A. De la décision du département du 24 octobre 2001 
1. 
 
Monsieur A_______ est propriétaire d'un immeuble d'habitation sis rue 
B_______, érigé sur la parcelle n° ______, feuille 70 de la commune de Genève, 
section Cité, d’un autre immeuble sis rue C_______, sur la parcelle n° _______, 
feuille 27 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex et d’un troisième 
immeuble sis rue F_______, parcelle n° ______, feuille 54 de la commune de 
Genève, section Plainpalais. 
2. 
 
Le 12 février 1998, l’immeuble de la rue B_______ a fait l’objet d’une 
autorisation de construire complémentaire (DD No______) délivrée par le 
département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis 
lors le département des constructions et des technologies de l’information 
(ci-après : le département), portant sur la transformation du bâtiment, 
l’aménagement des combles en logements, l’installation d’un ascenseur, la 
réfection des façades et la remise en état des canalisations, ainsi que la 
modification de la typologie intérieure. 
 
 
L’immeuble de la rue F_______ a fait l’objet d’une autorisation de 
construire (DD No______) délivrée par le département le 15 juin 1998, portant sur 
la transformation et la rénovation du bâtiment ainsi que l’aménagement des 
combles en logements. 
 
 
Enfin, l’immeuble de la rue C_______ a fait l’objet d’une autorisation de 
construire complémentaire (DD No______) délivrée par le département le 
26 juillet 1999, portant sur la transformation et la réhabilitation du bâtiment ainsi 
que l’aménagement des combles. 
3. 
 
Au nombre des conditions posées par chacune des trois autorisations 
précitées figurait le montant maximal des loyers, calculé par pièce et par an, des 
appartements après travaux, soit : 
− dans le cadre de l’autorisation DD No ______, le loyer des appartements 
transformés (17 appartements, soit 67 pièces) était limité à CHF 3'250.- par 
pièce et par an, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location ; 
− dans le cadre de l’autorisation DD No ______, le loyer des logements 
existants et transformés (10 appartements, soit 34 pièces) était limité à CHF 
3'225.- par pièce et par année, pour une durée de 5 ans dès la première mise en 
location. 


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Les loyers des logements créés dans les combles (2 appartements, soit 
6 pièces) étaient pour leur part limités à CHF 6'000.- la pièce l’an pendant la 
même durée. 
− dans le cadre de l’autorisation DD No______, les loyers des logements 
existants (8 appartements, soit 29 pièces) ne devraient pas excéder après 
travaux CHF 3'225.- la pièce l’an, pour une durée de 5 ans dès la première 
mise en location. 
De même le loyer du logement de 5 pièces créé dans les combles ne devrait 
pas excéder CHF 6'000.- par pièce et par année pendant la même durée. 
4. 
 
Par décision du 24 août 2000, le département, se fondant sur la loi sur les 
constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), a ordonné à M. A_______ de rétablir une 
situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de 
restituer le trop-perçu aux locataires. Il l’invitait par ailleurs à lui faire parvenir, 
par retour de courrier, l’état locatif de l’immeuble de la rue C_______ ainsi que 
ses éventuelles observations. 
 
 
M. A_______ n’a pas interjeté recours contre cette décision. 
5. 
 
Par décision du 24 octobre 2001, après avoir établi le gain illicite réalisé 
- calculé sur les trois immeubles et les cinq années de contrôle des loyers, 
ascendait à CHF 445'119,90 (52'702,20 l’an), soit CHF 263'511.- - pour les 
logements existants et de CHF 58'025.- pour les logements créés dans les 
combles, le département a ordonné à M. A_______ de rétablir une situation 
conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements des trois 
immeubles concernés et de restituer le trop-perçu aux locataires. Il a infligé en 
outre une amende de CHF 60'000.- à M. A_______, retenant qu’il avait agi par 
cupidité et de manière intentionnelle, tout en profitant de la situation de 
dépendance des locataires, comportement aggravé par le fait qu’il consacrait une 
situation de récidive. 
 
 
Un tableau récapitulatif des gains illicites obtenus par M. A_______, de la 
typologie de chacun des appartements des trois immeubles et des loyers pratiqués 
était annexé à la décision. 
6. 
 
M. A_______, a recouru contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif par acte du 23 novembre 2001. 
 
a. 
S’agissant de l’immeuble de la B_______, il admettait un dépassement de 
CHF 7'214.- par rapport au loyer autorisé. Cela étant, plusieurs appartements 
avaient été partiellement remis en état depuis la fin des travaux de rénovation ce 


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qui représentait un investissement supplémentaire largement supérieur aux CHF 
7'214.- considérés. 
 
b. 
Quant à l’immeuble de la rue F_______, à l’instar du précédent, le loyer de 
chaque appartement se décomposait du montant correspondant à la jouissance de 
l’appartement proprement dit, auquel s’ajoutait la cave, en CHF 100.-. En outre, 
les appartements sis au rez-de-chaussée disposaient chacun d’une salle de jeux au 
sous-sol louée CHF 300.- par mois, alors que ceux dans les combles disposaient 
d’une terrasse de grande dimension. L’état locatif autorisé n’était dès lors dépassé 
que de CHF 900.- l’an. 
 
c. 
Enfin, dans l’immeuble de la rue C_______, les deux appartements du rez-
de-chaussée comprenaient également une salle de jeux au sous-sol louée 
CHF 300.- par mois alors que dans celui créé dans les combles, un loyer de 
CHF 140.- était compté pour l’usage d’une mezzanine, qui constituait en réalité 
une pièce supplémentaire. Il résultait de la comparaison entre l’état locatif net et 
celui autorisé un manque à gagner de CHF 8'565.- l’an. En outre, plusieurs 4,5 
pièces avaient un loyer calculé sur la base d’un 4 pièces. 
7. 
 
Après que la cause lui ait été renvoyée par le Tribunal administratif, la 
commission a, par décision du 19 mars 2004, confirmé les sanctions prises à 
l’encontre de M. A_______. En violant intentionnellement les autorisations de 
construire tant sur le plan des loyers pratiqués que sur le plan de la typologie, ce 
dernier avait contrevenu aux dispositions de la LDTR et c’était dès lors à juste 
titre et en application de l’article 129 lettre e LCI que le département avait 
ordonné le rétablissement du montant des loyers pratiqués à ceux autorisés ainsi 
que la restitution du trop-perçu aux locataires. Quant à l’amende, elle était 
proportionnée et tenait compte du fait que M. A_______ était multirécidiviste, 
qu’il avait agi par cupidité et n’hésitant pas à tenir des propos mensongers à 
l’endroit de ses locataires ni à faire pression sur ces derniers et, enfin, de la gravité 
de l’infraction. 
8. 
 
M. A_______ a recouru contre ladite décision auprès du Tribunal 
administratif le 29 avril 2004 et conclut à son annulation. 
 
 
Le tableau produit par le DAEL, en annexe à sa décision du 24 octobre 2001 
n’était pas conforme à la réalité. La LDTR ne saurait empêcher le propriétaire 
d’un immeuble de louer séparément des locaux accessoires ou annexes dans un 
immeuble. Partant, les caves, salles de jeux, mezzanines et solariums pouvaient 
être des éléments du bail justifiant une location majorée non prise en compte dans 
le coût à la pièce fixé selon la LDTR et l’autorisation de construire. De même, 
c’est à tort qu’il lui était fait grief d’avoir pris en compte un nombre de pièces 
supérieur à celui admis par le département dans le cadre de l’autorisation précitée. 
Enfin, l’amende était totalement disproportionnée. 


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B. De la décision du département du 20 janvier 2003 
9. 
 
Messieurs A_______, L_______ et J_______ sont copropriétaires d'un 
immeuble d'habitation sis rue M_______, à Genève, qui fait partie d'un ensemble 
du début du 20ème siècle. 
10. 
 
Le 19 octobre 2000, le département a délivré l’autorisation de construire 
sollicitée (DD No______). Au nombre de ces conditions, cette autorisation 
stipulait notamment : 
 
 
« Les logements transformés et agrandis dans les combles (2 appartements = 
8 pièces) seront destinés à la location. Leur loyer n’excédera pas CHF 33'115.- 
l’an au total, soir CHF 4'139.- la pièce conformément au devis général estimatif 
susvisé. 
 
 
Les loyers des logements actuellement loués (5 appartements = 20 pièces) 
seront, après travaux, ceux indiqués en page 6 du devis déjà susvisé, soit 
CHF 56'722.- l’an au total ou CHF 2'836.- l’an en moyenne. 
 
 
Le loyer des logements actuellement squattés ou vacant du 1er au 4ème 
étage (9 appartements = 29 pièces) n’excèdera pas, après travaux, CHF 3'023.- la 
pièce l’an toujours conformément au devis général estimatif déjà susvisé. 
 
 
Ces loyers seront appliqués pour une durée de cinq ans à partir de leur 
entrée en vigueur ». 
11. 
 
Par décision du 20 janvier 2003, le département a infligé à MM. A_______, 
J_______ et L_______ une amende de respectivement CHF 60'000.-, 
CHF 20'000.- et CHF 20'000.- fondée sur la LCI, pour avoir contrevenu aux 
termes de l’autorisation de construire DD No ______, d’une part en concluant des 
baux avec des loyers supérieurs à ceux autorisés et, d’autre part, en modifiant le 
calcul du nombre de pièces pour certains appartements. Il en résultait un gain 
illicite annuel de CHF 22'080.-, soit de CHF 110'400.- sur la période de contrôle 
des loyers. En plus de l'amende, il était ordonné aux intéressés de rétablir une 
situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de 
restituer le trop-perçu aux locataires. 
12. 
 
Statuant le 19 mars 2004, la commission a confirmé les sanctions prises à 
l’encontre de M. A_______. Le montant maximum des loyers des logements 
après travaux avait été fixé en application de l’article 10 alinéa 1 LDTR et tenait 
compte de l’ensemble des travaux à effectuer, soit les appartements mais 
également les parties communes. Il n’avait pour le surplus déposé aucune requête 
tendant à modifier les loyers fixés. Quant au montant de l’amende (CHF 60'000.-), 
il était proportionné et tenait compte du fait que M. A_______ était 


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multirécidiviste, qu’il avait agi par cupidité et que l’infraction reprochée était 
objectivement grave. 
 
 
De même, la commission a confirmé les amendes de CHF 20'000.- infligées 
à MM. J_______ et L_______, au motif que ces derniers ne pouvaient ignorer les 
conditions de loyer pratiquées et qu’à tout le moins, en tant qu’associés et 
copropriétaires, la diligence commandait qu’ils s’informent des conditions de 
location et du respect des conditions de l’autorisation de construire. 
C. De l’arrêt du Tribunal administratif du 5 avril 2005 
13. 
 
Par arrêt du 5 avril 2005, le Tribunal administratif a admis partiellement les 
recours déposés par MM. A_______, J_______ et L_______, annulé les décisions 
des 24 octobre 2001 et 20 janvier 2003 en tant qu’elles infligeaient chacune à 
M. A_______ une amende de CHF 60'000.- et confirmé les décisions pour le 
surplus. Le Tribunal administratif a infligé à M. A_______ une amende d’un 
montant total de CHF 60'000.- (ATA/195/2005). 
14. 
 
Le 1er novembre 2005, le Tribunal fédéral a rejeté les recours de droit public 
interjetés d’une part par M. A_______ et d’autre part par MM. J_______ et 
L_______ contre l’arrêt précité (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.307/2005 et 
1P.309/2005). 
D. De la décision du 21 septembre 2006 
15. 
 
Par courrier du 3 mars 2006, le département a accordé à M. A_______ un 
dernier délai de trente jours pour se conformer aux mesures ordonnées et lui faire 
tenir les copies des nouveaux baux corrigés, celles des justificatifs de 
remboursements intervenus en faveur des locataires ainsi que tous les documents 
établis dans ce sens. 
 
 
Un même délai était imparti à M. A_______ pour régler l’amende de 
CHF 60'000.-. Passé ces trente jours, le département agirait sans autre préavis, par 
voie de poursuite en réalisation de gages immobiliers. 
 
 
Le département a adressé un courrier similaire à MM. J_______ et 
L_______. 
16. 
 
Dans le cadre de l’échange de correspondance qui s’en est suivi, le 
département a adressé à M. A_______, en date du 30 mai 2006, des tableaux 
récapitulatifs du trop-perçu établis immeuble par immeuble. 
 
 
M. A_______ était prié de fournir un état locatif complet et détaillé de 
chaque immeuble, correspondant à la période de fin de contrôle dans un délai de 
vingt jours. 


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Le même jour, le département a adressé la même injonction à MM. 
J_______ et L_______. 
17. 
 
M. A_______ ayant estimé qu’il lui était impossible, en vertu des règles du 
droit du bail, de notifier un nouvel avis de fixation de loyer initial, le département 
lui a notifié le 21 septembre 2006 une décision aux termes de laquelle il était tenu 
de s’exécuter, sous la menace de l’article 292 du Code pénal suisse du 
21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), en faisant parvenir au département les 
contrats de bail et l’avis de fixation de loyer initial ainsi que les justificatifs de 
remboursement. 
 
 
Une décision identique a été notifiée à MM. J_______ et L_______. 
18. 
 
M. A_______ a saisi la commission contre la décision précitée par acte du 
19 octobre 2006. 
 
 
La décision du 21 septembre 2006 était une décision d’exécution des 
décisions antérieures concernant les immeubles des rues B_______, F_______, 
C_______ et M_______. 
 
 
Il ne contestait que le délai pour la production des contrats de bail à loyer 
ainsi que l’avis de fixation de loyer initial. 
 
 
La question litigieuse était celle de savoir si la modification du loyer qui 
devait être ramené au montant fixé par le département - ce qui impliquait dans 
certains cas le remboursement du trop-perçu - devait faire l’objet d’un nouvel avis 
de fixation de loyer initial. Il estimait pour sa part que cette exigence était 
dépourvue de base légale. Le département pouvait seulement exiger le respect des 
loyers qu’il avait fixé dans le cadre des autorisations ainsi que la preuve de 
remboursement du trop-perçu. En revanche, il n’était pas fondé à requérir des 
baux ainsi que des avis de fixation de loyer initial. 
 
 
Il conclut à l’annulation de la décision en tant qu’elle exige la production de 
ces documents. 
19. 
 
Invité à se déterminer, le département a conclu à l’irrecevabilité du recours, 
la décision querellée n’étant qu’une mesure d’exécution. Le recours ne pouvait 
donc porter que sur l’article 292 CP. 
20. 
 
Entendu en comparution personnelle le 12 janvier 2007, M. A_______ a 
précisé qu’il ne recourait pas contre l’application de l’article 292 CP, mais 
uniquement contre l’obligation d’établir de nouveaux baux et avis de fixation de 
loyer. 
21. 
 
Par décision du 6 février 2007, notifiée le 16 du même mois, la commission 
a rejeté le recours. 


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En tant que le recours était dirigé contre l’exécution des décisions des 
20 janvier 2003, 24 octobre 2001, il était irrecevable en application de l’article 59 
lettre b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 
(LPA - E 5 10). 
 
 
Sur le plan formel, le recours pouvait être recevable en tant que son objet 
portait exclusivement sur l’article 292 CP. Or, la menace de faire application de 
cette disposition légale était un moyen pour obtenir l’exécution des décisions en 
force, tel que le prévoyait l’article 56 lettre d LPA. 
 
 
Jugeant le recours téméraire, la commission a infligé à M. A_______ une 
amende de CHF 1'000.- en application de l’article 88 LPA. 
22. 
 
M. A_______ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif le 19 février 2007. 
 
 
La décision du 21 septembre 2006 du département lui imposait de nouvelles 
obligations, aspect qui n’avait pas été abordé par la commission. Elle n’était pas 
une mesure d’exécution mais une commination qui réglait une question nouvelle 
et produisait des effets juridiques nouveaux. L’exigence du département n’avait 
pas de base légale, que ce soit sous l’angle de l’article 10 LDTR ou sous celui du 
droit du bail. 
 
 
La commission avait commis un déni de justice en ne statuant pas sur cette 
question. 
 
 
Il conclut à l’annulation de la décision querellée. 
23. 
 
Dans sa réponse du 30 avril 2007, le département s’est opposé au recours. 
La décision du 21 septembre 2007 était une mesure d’exécution, le Tribunal 
fédéral ayant par ailleurs confirmé l’ordre du département, donné dans des cas 
similaires, d’établir de nouveaux baux dans de tels cas (ATF 1P.20/2005 du 18 
mars 2005). 
 
 
La seule nouveauté contenue dans la décision du 21 septembre 2005 était la 
référence à l’article 292 CP. Or, M. A_______ avait expressément déclaré ne pas 
recourir contre cette mesure. 
24. 
 
Déférant à une demande du Tribunal administratif, le département a 
confirmé, par courrier du 10 mai 2007, que M. A_______ ne s’était pas acquitté 
de l’amende de CHF 60'000.-. 
25. 
 
M. A_______ a réagi le 23 mai 2007 en précisant qu’il excipait de 
compensation. 
 


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EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a LPA). 
2. 
 
La question de l’appel en cause de MM. J_______ et L_______ mérite 
réflexion. Ceux-ci n’ont pas recouru contre la décision du 21 septembre 2006 qui 
est donc devenue définitive à leur encontre. Ainsi, quelle que soit l’issue du litige, 
leur situation juridique n’est pas susceptible d’en être affectée. Dans ces 
conditions, le Tribunal administratif renoncera à les appeler en cause 
(art. 71 LPA). 
3. 
a. 
Selon l’article 59 lettre b LPA, le recours n’est pas recevable contre les 
mesures d’exécution des décisions. 
 
b. 
L’interdiction d’attaquer les mesures d’exécution vise à soustraire au 
contrôle juridictionnel les actes qui, sans les modifier ni contenir d’éléments 
nouveaux, ne servent qu’à assurer la mise en œuvre de décisions exécutoires au 
sens de l’article 53 alinéa 1 lettre a LPA. Le contrôle incident de ces dernières 
s’avère par conséquent exclu (ATA/841/2004 du 26 octobre 2004 ; 
ATA/240/2004 du 16 mars 2004). La notion de « mesures » à laquelle se réfère le 
texte légal s’interprète largement et ne comprend pas seulement les actes matériels 
destinés à assurer l’application de décisions, mais également toutes les décisions 
mettant ces dernières en œuvre (B. BOVAY, Procédure administrative, Berne 
2000, p. 265). Tel est en particulier le cas lorsque l’acte attaqué se fonde sur une 
décision qui est régulièrement entrée en force, sans contenir lui-même d’éléments 
nouveaux susceptibles de modifier la situation juridique de son destinataire (arrêts 
du Tribunal fédéral 1A.125/2002 et 1P.339/2002 du 23 septembre 2002, consid. 1; 
ATF 119 Ib 498 et les autres références citées). 
 
c. 
En l’espèce, après avoir admis que la décision du 21 septembre 2006 était 
une décision d’exécution des décisions antérieures, le recourant plaide qu’il s’agit 
en réalité d’une commination qui règle une question nouvelle et produit des effets 
juridiques nouveaux. 
 
 
Il sied de rappeler que les décisions des 24 octobre 2001 et 20 janvier 2003, 
confirmées par toutes les instances judiciaires qui se sont penchées sur ce dossier 
et en dernier lieu par le Tribunal fédéral, faisaient l’obligation au recourant de 
remettre au département dans le délai de trente jours, copies des nouveaux baux 
corrigés et signés ainsi que copies des justificatifs des remboursements intervenus 
en faveur des locataires. Dans l’arrêt du 18 mars 2005 déjà cité, le Tribunal 


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fédéral a jugé que le contrôle des loyers après l’exécution des travaux de 
rénovation inclut l’obligation faite au propriétaire de rectifier des baux indiquant 
un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par le département cantonal 
(consid. 2.3.1). 
 
 
Quant à l’avis de fixation de loyer initial, il s’agit d’un instrument de droit 
privé certes, mais qui permet au département d’exercer le contrôle des loyers dans 
le mécanisme de la LDTR, contrôle en lui-même compatible avec le droit fédéral 
(ATF 116Ia 401, not 410). 
 
 
La seule nouveauté de la décision du 21 septembre 2006 est la menace de 
l’application de l’article 292 CP. Or, le recourant a expressément déclaré devant la 
commission qu’il n’entendait pas recourir contre cette mesure qu’il n’a d’ailleurs 
pas remise en question devant le Tribunal administratif. 
4. 
 
Il résulte de ce qui précède, que la décision du 21 septembre 2006 n’est pas 
sujette à recours. La décision de la commission est parfaitement fondée y compris 
en tant qu’elle a condamné le recourant à une amende pour emploi abusif des 
procédures d’un montant de CHF 1'000.- (art. 88 LPA). 
 
 
Le recours sera donc rejeté, un émolument de CHF 1'000.- étant mis à la 
charge du recourant qui succombe (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 21 mars 2007 par Monsieur A_______ contre la 
décision du 6 février 2007 de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge du recourant un émolument de CHF 1’000.- ; 
dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 


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recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Gérard Brutsch, avocat du recourant, à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions ainsi qu’au département 
des constructions et des technologies de l'information. 
Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy et Hurni, M. Thélin, juges, 
M. Grodecki, juge suppléant. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste : 
 
 
C. Del Gaudio-Siegrist 
 
le président : 
 
 
F. Paychère 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :