ge_gerichte · ATA/75/2017 · 2017-01-31 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1704/2012-LDTR 
ATA/75/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 31 janvier 2017 
 
 dans la cause 
 
A______ SA 
représentée par Me Christophe Gal, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
29 octobre 2012 (JTAPI/1287/2012) 


- 2/21 - 
A/1704/2012 
EN FAIT 
1. 
 
En 1966 a été construit un immeuble de six étages plus un attique, sis sur la 
parcelle no 1______, feuille 2______, de la commune de Genève, section 
B______, chemin des C______ ______, 1206 Genève. 
2. 
 
Le 23 août 1983, un géomètre officiel a dressé le cahier de répartition des 
locaux de la propriété par étages (ci-après : PPE) de cet immeuble, alors propriété 
de 
la 
société 
immobilière 
D______. 
Ledit 
cahier 
(n° 
de 
mutation 
3______/4______), visé par le registre foncier (ci-après : le RF), le cadastre et la 
centrale des autorisations de construire, mentionnait que le 6ème étage comportait 
deux appartements de quatre pièces, chacun de 106,70 m2 et avec un balcon. 
 
 
En annexe, le plan de répartition des locaux correspondant à cet étage 
indiquait également deux appartements sous les lots nos 9.01 et 9.02, le n° 9.03 
correspondant quant à lui à l’escalier et à la partie de l’étage extérieure à 
l’appartement. 
Les 
dimensions 
extérieures 
de 
ces 
deux 
appartements 
correspondaient à celles des appartements du 2ème au 6ème étage, l’étage supérieur 
étant un attique avec une configuration légèrement différente. 
3. 
 
Le 12 février 1985 E______, agissant au nom et pour le compte de la société 
immobilière D______, a visé ne varietur le cahier de répartition des locaux 
susmentionné, devant notaire. 
4. 
 
Le 21 février 1985, le notaire mandaté par la société immobilière 
D______ a déposé au RF une réquisition d’inscription de mise en PPE de 
l’immeuble concerné. Cette réquisition indiquait notamment que deux 
appartements de quatre pièces avec balcon se trouvaient au 6ème étage, sous les 
lots nos 9.01 et 9.02 (feuillets nos 12 et 13). 
 
 
À cette réquisition étaient annexés un « règlement d’administration et 
d’utilisation » et, au titre de « descriptif », le cahier de répartition susmentionné. 
5. 
 
Selon un relevé de loyers établi informatiquement par la régie F______ SA, 
le 6ème étage de l’immeuble du chemin des C______ ______ était occupé au 30 
décembre 1988 par un appartement de huit pièces, dont le locataire était M. 
G______ H______. 
6. 
 
À teneur d’un état locatif au 24 novembre 2003 établi par la régie I______ 
& Cie, M. J______ (« sous gérance leg. DJPS ») était propriétaire de l’immeuble 
en question, notamment d’un appartement de huit pièces au 6ème étage, habité par 
le locataire K______. 


- 3/21 - 
A/1704/2012 
7. 
 
Sur mandat de l’office des poursuites et se fondant notamment sur une 
« attestation de propriété », un « état descriptif », des « feuillets PPE » et un 
« extrait 
cadastral », 
l’atelier 
d’architecture 
L______ 
a 
établi 
le 
5 décembre 2003 une expertise dudit immeuble, dont la valeur de gage a été 
chiffrée à CHF 4'285'000.-. Sous le chapitre « distribution » était indiqué, 
s’agissant des 3ème et 6ème étages, « un palier distribuant deux appartements de 
4 pièces formant un appartement de 8 pièces avec balcons ». Les lots 
nos 9.01 et 9.02, réunis l’un à l’autre, avaient chacun une valeur de gage de 
CHF 323'517.50. 
8. 
 
Le 27 juin 2005, dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage contre 
M. J______, M______ SA – ayant pour buts l’achat, la vente, la construction et la 
gérance d'immeubles ainsi que les conseils en investissements immobiliers, et 
pour administrateur M. N______ –, O______ SA – ayant pour buts le commerce, 
la construction et l’exploitation de tous immeubles ainsi que toutes prises de 
participation – et M. P______ ont acquis aux enchères la parcelle n° 1______, sise 
au chemin des C______ ______, pour le prix de CHF 5’070’000.-. 
 
 
Le transfert de propriété au RF a été effectué par l’office des poursuites en 
date du 8 août 2005, selon la lettre adressée le lendemain par celui-ci à la Régie 
N______ SA, et l’adjudication précitée a été publiée dans la FAO du ______ 
2005. 
9. 
 
Un nouveau cahier de répartition des locaux relatif à la PPE de l’immeuble 
érigé sur la parcelle n° 1______ (dossier de mutation No 5______/6______), 
remplaçant celui déposé au RF en 1985, a été établi le 22 novembre 2005 par un 
géomètre officiel, signé le 28 novembre 2005 et enregistré au RF le 22 décembre 
2005. 
 
 
Le plan et le tableau de répartition des locaux rectifiés prévoyaient 
désormais, pour le 6ème étage, un seul appartement de huit pièces d’une surface de 
213 m2 avec balcon valant 142 ‰, sous lot n° 9.02, le n° 9.01 correspondant 
désormais à l’escalier et à la partie de l’étage extérieure à l’appartement. 
10. 
 
Le 31 janvier 2006, cet appartement de huit pièces a été revendu, par 
M______ SA, O______ SA et M. P______ à Mme Q______ pour un montant de 
CHF 1'425'000.-. 
11. 
 
Par décision du 4 décembre 2009, le département des constructions et des 
technologies de l’information, devenu le département de l’urbanisme, puis le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
département), a donné une suite favorable à une demande définitive d’autorisation 
de construire portant sur la surélévation de deux étages en attique de l’immeuble 
précité, inscrite sous no DD 9_____, déposée le 23 septembre 2009 par la PPE 
R______, représentée par la Régie N______ SA. 


- 4/21 - 
A/1704/2012 
12. 
 
En date du 17 février 2011, A______ SA (ci-après : A______), qui est sise à 
Chêne-Bougeries (GE), dont les buts sont l’achat, la vente, la construction et la 
gérance d'immeubles ainsi que les conseils en investissements immobiliers, et 
dont M. N______ est l’actionnaire unique et était à cette époque un des 
administrateurs, est devenue propriétaire de l’appartement de huit pièces du 6ème 
étage susmentionné, pour la somme de CHF 2'450'000.-. 
13. 
 
Le 27 mars 2012, le département a écrit à A______ que, suite au dépôt de la 
demande d’autorisation de construire précitée et après vérification sur place, il 
avait constaté que l’appartement propriété de A______ résultait de la réunion de 
deux appartements, soit les lots nos 9.01 et 9.02. Une telle réunion en un seul 
logement n’était autorisable que si elle était destinée au propriétaire ayant 
l’intention de l’occuper au titre d’habitation principale. 
 
 
Le département n’ayant été saisi d’aucune requête en autorisation 
concernant la réunion litigieuse, A______ devait lui fournir, dans un délai de 
quinze jours dès réception dudit courrier, toutes les explications utiles, précisant 
que « toutes mesures et/ou sanction restaient réservées ». 
14. 
 
Par courrier du 5 avril 2012 de sa mandataire la Régie N______ SA, 
A______ a répondu au département qu’elle n’avait pas procédé à la réunification 
des lots nos 9.01 et 9.02. Cette société avait acquis l’appartement en question en un 
seul lot, le n° 9.02. Depuis plus de vingt-cinq ans, il n’y avait qu’un appartement 
de huit pièces au 6ème étage de l’immeuble en cause. 
15. 
 
Par décision du 7 mai 2012, la situation constituant une infraction aux art. 1 
de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05) et 1 à 4 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), le département a ordonné à A______ de 
rétablir une situation conforme au droit en procédant à la remise en état des deux 
appartements de quatre pièces situés au 6ème étage de l’immeuble. Toutefois, 
compte tenu des circonstances, cette remise en état serait effectuée au plus tard au 
départ du locataire actuel. Cette mesure ferait l’objet de l’inscription d’une 
restriction du droit de propriété, par voie de mention, au RF conformément à 
l’art. 153 LCI. 
 
 
Lors de la mise en PPE de l’immeuble concerné en février 1985, il y avait 
deux logements de quatre pièces au 6ème étage, soit les lots nos 9.01 et 9.02, 
comme mentionné sur le cahier de répartition des locaux enregistré au RF. Or, le 
département n’avait été saisi d’aucune requête en autorisation pour la réunion de 
ces deux appartements. 
16. 
 
Le 1er juin 2012, A______, représentée par la Régie N______ SA, a interjeté 
recours contre la décision précitée auprès du TAPI, concluant principalement à 


- 5/21 - 
A/1704/2012 
son annulation. Préalablement, elle demandait au département de produire le 
cahier de répartition des locaux de l’immeuble en cause ainsi que l’ouverture des 
enquêtes, afin notamment d’entendre M. J______. 
 
 
Le 6ème étage de l’immeuble concerné n’avait jamais distribué deux 
appartements de quatre pièces mais uniquement un appartement de huit pièces. Le 
cahier PPE de février 1985, réalisé dans la hâte et incomplet, était erroné et 
incomplet, puisqu’il ne mentionnait qu’un appartement de huit pièces, celui du 
3ème étage et non celui du 6ème étage. Il n’y avait jamais eu de transformation ou de 
modification, notamment de l’architecture et/ou du volume de l’appartement en 
question. Le nouveau cahier de répartition des locaux relatif à la PPE établi le 
22 novembre 2005 avait « [rectifié] l’erreur de typologie du 6ème étage ». 
 
 
En outre, le perturbateur n’était pas A______ qui avait acquis cet 
appartement de huit pièces de bonne foi, en 2011. L’immeuble du chemin des 
C______ ______ avait été construit dans les années 1960 et sa typologie n’avait 
été connue qu’au début des années 1980, suite à son acquisition par 
M. J______. Le département n’était jamais intervenu et sa demande de remise en 
état du 7 mai 2012 était prescrite par la prescription trentenaire du droit 
administratif. 
 
 
Par ailleurs, le département n’avait pas prouvé la réunification litigieuse, 
l’ancien cahier PPE de 1985 étant erroné et ayant été remplacé par un nouveau 
datant de 2005. S’il y avait eu réunification de deux appartements de quatre 
pièces, celle-ci devait avoir eu lieu au plus tard à la fin des années 1970, soit avant 
l’entrée en vigueur de la LCI et de la LDTR. 
 
 
La décision contestée violait le principe de la bonne foi puisque, en 2003, 
l’office des poursuites avait mandaté l’atelier d’architecture L______ pour 
effectuer une expertise de l’immeuble concerné, avant sa mise aux enchères le 
27 juin 2005. Or, ladite expertise datée du 5 décembre 2003 mentionnait que le 
6ème étage distribuait deux appartements de quatre pièces formant un appartement 
de huit pièces avec balcon. Le département n’avait alors pas exigé le 
rétablissement de la situation conforme au droit. Suite à la vente aux enchères 
précitée, les erreurs du cahier PPE de 1985 avaient été rectifiées et l’appartement 
de huit pièces en question avait été inscrit au RF à la fin de l’année 2005, sans que 
son conservateur ne s’y oppose ou dénonce la situation au département. Ce dernier 
avait ainsi toléré et accepté la situation litigieuse. La recourante réservait, le cas 
échéant, ses droits à l’encontre de l’État de Genève pour le préjudice subi. 
 
 
Le principe de la proportionnalité était également violé, car la remise en état 
de deux appartements de quatre pièces, en lieu et place de celui existant de huit 
pièces, entraînerait des frais démesurés. 


- 6/21 - 
A/1704/2012 
 
 
La décision querellée était enfin contraire au principe de la sécurité du droit, 
A______ s’étant fiée de bonne foi à l’inscription au RF, au moment d’acquérir 
l’appartement en cause. 
17. 
 
Le 6 août 2012, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
À l’origine, deux appartements de quatre pièces, d’une surface de 
106,70 m2 chacun, avaient été édifiés au 6ème étage du bâtiment en cause. Les 
inscriptions au RF ne pouvaient pas être remises en question. 
 
 
Par ailleurs, l’audition de M. J______ n’était pas pertinente, vu qu’il n’était 
pas propriétaire de l’appartement concerné au moment – en 1985 – de la 
transformation en PPE de l’immeuble sis au chemin C______ ______. 
 
 
La recourante n’établissait pas que les logements réunis étaient destinés à 
son actionnaire majoritaire ou à son épouse. La réunion des deux lots nos 9.01 et 
9.02 ne pouvait ainsi pas être autorisée. La recourante ne démontrait pas non plus 
que la réunion d’appartements précitée était autorisable au moment où elle était 
intervenue, ni qu’elle pouvait être mise au bénéfice de la prescription acquisitive 
de trente ans. En effet, la date de la transformation en cause était inconnue des 
parties à la procédure. 
 
 
Même s’il n’était pas possible de déterminer si A______ était à l’origine ou 
non des travaux de transformation litigieux, elle devait être considérée comme 
étant le perturbateur par situation, en sa qualité de propriétaire du logement en 
question. L’ordre de remise en l’état lui avait donc été justement signifié. 
 
 
La réunion de logements reprochée à la recourante n’avait jamais été connue 
du département. L’office des poursuites et celui du RF étaient intervenus pour 
différentes raisons indépendantes de l’objet du litige. La réunion incriminée devait 
avoir été autorisée moyennant le respect de conditions strictes. L’appartement de 
huit pièces en cause étant destiné à la location, le département se devait de 
requérir sa remise en état originelle, soit en deux logements de quatre pièces. Le 
département avait d’ailleurs fait preuve de compréhension en octroyant à la 
recourante un délai correspondant au départ du locataire en place pour effectuer 
les transformations nécessaires au rétablissement de l’état antérieur. 
18. 
 
Le 9 octobre 2012, le TAPI a procédé à un transport sur place dans 
l’appartement de huit pièces visé par la présente procédure, qui était alors en 
travaux. 
 
 
Il y avait deux portes palières, deux très grandes pièces reliées avec une 
cuisine dans l’une des deux. Il était possible de faire le tour de l’appartement en 
question. La barrière du balcon avait été coupée en son milieu d’une façon 
identique à celle des balcons des autres appartements. Des planches de bois y 
étaient entreposées sans que l’on puisse en déterminer la provenance. Sur le palier 


- 7/21 - 
A/1704/2012 
des 3ème et 6ème étages, il n’y avait qu’un seul compteur qui ne paraissait pas avoir 
été installé récemment. Le tribunal n’avait pas pu visiter un autre appartement de 
cet immeuble. 
 
 
Le représentant de A______, M. R______, architecte, n’avait jamais visité 
l’appartement concerné lorsqu’il avait été acquis par sa mandante. Il ne savait pas 
dans quel état, ni dans quelle configuration il se trouvait alors. L’épouse de M. 
N______ y habitait. Cette dernière était en train de quitter cet appartement, car 
l’immeuble allait être surélevé. Elle avait prévu d’habiter dans l’appartement 
nouvellement créé suite à cette surélévation. Le représentant précité ignorait 
toutefois si elle allait emménager au 6ème, au 7ème ou au 8ème étage à la fin des 
travaux. Un duplex comprenant les 8ème et 9ème étages et un « simplex » au 8ème 
devaient être construits. Il ne savait pas non plus ce qui allait advenir de 
l’appartement du 6ème étage si l’épouse de M. N______ ne revenait pas y habiter. 
 
 
Les représentants du département se sont référés à un courrier de 
M. R______ du 27 juillet 2012 et à un courriel de son collaborateur du 3 août 
2012, à teneur desquels la famille de l’épouse de M. N______ allait occuper les 
appartements des 8ème et 9ème étages. Par ailleurs, les propriétaires des deux 
appartements réunis du 3ème étage avaient déposé une demande d’autorisation de 
réunification en bonne et due forme. Elle avait été autorisée à l’interne par le 
département, selon préavis LDTR du 1er octobre 2012, et allait être notifiée 
prochainement. Les propriétaires habitaient ces deux logements du 3ème étage. 
19. 
 
Par jugement du 29 octobre 2012, le TAPI a rejeté le recours de A______. 
 
 
En tant que propriétaire de l’appartement en question, la recourante était la 
perturbatrice par situation. Le département ne lui avait donné aucune information 
ou assurance ayant pu créer chez elle des expectatives empêchant de lui demander 
la remise en état par application du principe de la bonne foi. 
 
 
Le palier du 6ème étage de l’immeuble en cause avait compris deux 
appartements de quatre pièces, comme cela était encore le cas à d’autres étages et 
comme l’attestaient certains documents produits. La thèse d’une erreur 
d’enregistrement du cahier de PPE au RF en 1985 était infondée. Cette année-là, 
deux appartements de quatre pièces existaient encore au 6ème étage, de sorte que le 
délai de trente ans de la prescription acquisitive n’était pas atteint. En outre, la 
réunion de deux appartements de quatre pièces en un seul de huit pièces devait 
avoir été préalablement autorisée, conformément à l’art. 9 LDTR, ce qui n’avait 
pas été le cas. 
 
 
Vu la pénurie de logements de une à sept pièces y compris, l’intérêt public 
au rétablissement de deux appartements de quatre pièces devait l’emporter sur 
l’intérêt privé de A______ au maintien d’un seul appartement de huit pièces. 


- 8/21 - 
A/1704/2012 
 
 
Enfin, la remise en état exigée n’engendrerait que des travaux d’élévation de 
deux cloisons et l’aménagement d’une cuisine dans un des appartements, 
entraînant peu de frais. Le montant des frais avancé par A______, de l’ordre de 
CHF 200'000.-, était trop élevé et n’était étayé par aucune pièce. De même, 
aucune autre mesure moins incisive que la remise en état ne pouvait être 
prononcée, si bien que la décision du département respectait le principe de la 
proportionnalité. 
20. 
 
Par acte du 7 novembre 2012, A______, représentée par la Régie N______ 
SA et reprenant les conclusions et les griefs de son recours devant le TAPI, a 
recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), concluant principalement à son 
annulation. Elle sollicitait, préalablement, l’ouverture des enquêtes et notamment 
l’audition de M. J______, ainsi qu’un délai raisonnable pour produire une liste de 
témoins. Elle concluait, principalement, à l’annulation du jugement attaqué et, 
cela fait, à ce qu’il soit dit que le 6ème étage de l’immeuble sis chemin des 
C______ ______ distribuait un appartement de huit pièces, que la remise en état 
des deux appartements de quatre pièces ne pouvait être ordonnée, ni à ce jour, ni à 
la sortie du locataire, ni à aucun autre moment dans le futur, et que l’inscription de 
la mention ordonnée au sens de l’art. 153 LCI était sans objet, et à ce qu’il soit 
confirmé qu’aucune infraction à la LDTR ou à la LCI n’avait été commise par 
A______. Si, par impossible, la chambre administrative devait considérer que la 
situation actuelle était le résultat de travaux illicites, la recourante concluait à la 
condamnation du département à remplacer sa décision de « en état en deux 
appartements de quatre pièces » et, en conséquence, à la condamnation de l’intimé 
à ordonner à la recourante de déposer une demande d’autorisation de construire 
relative à la réunification concernée, ainsi qu’à la suppression de l’ordre 
d’inscription d’une restriction du droit de propriété, par voie de mention du 
département, au RF, jusqu’à décision rendue dans le cadre de la demande 
d’autorisation de construire précitée. Subsidiairement, A______ réclamait la 
condamnation du département « au paiement des frais et dépens de la première et 
deuxième instance », devant comprendre une équitable indemnité valant 
participation aux honoraires de la Régie N______ SA. Encore plus 
subsidiairement, A______ requérait le renvoi de la cause au TAPI ou directement 
au département, pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt 
rendu par la chambre administrative. 
 
 
Le principe du droit d’être entendu avait été violé, car le TAPI n’avait pas 
procédé à l’audition de M. J______, propriétaire de l’immeuble en cause ou de 
l’appartement concerné au début des années 1980. Celui-ci connaissait le 
propriétaire antérieur de l’appartement précité et pouvait certainement confirmer 
si ce logement comprenait déjà huit pièces avant 1980. Il aurait ainsi permis de 
prouver l’erreur d’enregistrement au RF du cahier PPE commise en 1985. 


- 9/21 - 
A/1704/2012 
 
 
Le 6ème étage de l’immeuble en cause n’avait pas été modifié ou transformé 
et n’avait jamais desservi deux appartements de quatre pièces, mais uniquement 
un de huit pièces. Il n’y avait d’ailleurs qu’un seul compteur sur le palier. Le 
TAPI n’avait pas non plus constaté que cet appartement avait la configuration de 
deux logements de quatre pièces. Celui-ci avait une disposition homogène pour un 
huit pièces. Le fait qu’il y avait deux portes palières ne permettait pas de conclure 
qu’il y avait, à l’origine, deux appartements. Il n’y avait donc pas eu de 
réunification. 
 
 
En outre, le principe de proportionnalité avait été violé. L’appartement en 
question comportait huit pièces et était loué dans cette configuration depuis plus 
de trente ans. Il ne pouvait donc pas être compris dans les catégories 
d’appartements pour lesquels il existait une pénurie. Par ailleurs, l’obligation de 
remise en état causerait à A______ un important préjudice qu’elle estimait à 
CHF 1'403'661.- (somme de la perte d’environ CHF 1'102'000.- résultant de la 
soustraction de la valeur du bloc des deux appartements par rapport au prix 
d’achat, du coût de réfection des parquets et de la peinture de CHF 101'661.- et 
des frais de remise en état évalués à CHF 200'000.-). Cette estimation du coût des 
travaux relevait du fait notoire et ne devait pas être démontrée. De plus, la remise 
en état étant conditionnée à la fin du bail en cours, elle ne pouvait être envisagée 
qu’à très long terme, puisque l’appartement de huit pièces concerné était offert en 
location à un proche de l’actionnaire de A______. 
 
 
Le principe de la sécurité du droit avait également été enfreint, car le 
logement en question était répertorié au RF en tant qu’appartement de huit pièces. 
 
 
Quant au fardeau de la preuve, le département n’avait pas démontré qu’il y 
avait eu réunification de deux appartements au 6ème étage de l’immeuble en cause, 
encore moins à quel moment elle avait eu lieu. Si de tels travaux avaient été 
effectués, ils devaient dater de plus de trente ans et étaient ainsi couverts par la 
prescription. 
 
 
Enfin, si la réunion actuelle devait être considérée comme illicite, la 
conséquence ne pourrait être que l’obligation de la recourante de déposer une 
requête en autorisation de construire pour la réunification de deux appartements 
de quatre pièces en un seul appartement de huit pièces. En effet, A______ utilisait 
l’appartement concerné pour son propre besoin, à savoir celui de la famille de son 
administrateur et actionnaire unique. Par conséquent, le département devait 
autoriser une telle réunification. 
21. 
 
Le 13 décembre 2012, le département a conclu au rejet du recours précité. 
 
 
L’affirmation de A______ selon laquelle l’appartement litigieux avait 
toujours compté huit pièces ne reposait sur aucun moyen de preuve. Il ressortait 
du cahier PPE de février 1985, mais aussi de l’expertise immobilière qu’elle avait 


- 10/21 - 
A/1704/2012 
produite, que le 6ème étage de l’immeuble comprenait deux appartements de quatre 
pièces. Cela avait été constaté par les juges du TAPI lors du transport sur place. 
 
 
Au vu des pièces du dossier, la réunification des deux appartements précités 
devait avoir eu lieu après 1985, de sorte que le délai de trente ans n’était pas échu. 
En outre, aucune assurance sur la légalité de la réunification litigieuse n’avait été 
donnée à la recourante. 
 
 
Le coût des travaux de remise en état du logement en question, évalué par la 
recourante à CHF 200'000.-, n’était pas déterminant au regard du principe de la 
proportionnalité. En effet, celle-ci n’avait pas démontré en quoi cette charge lui 
serait économiquement insupportable. 
22. 
 
Le 31 janvier 2013, A______ a persisté dans les conclusions de son recours. 
Elle ajoutait cependant vouloir entendre, en plus de M. J______, MM. G______ et 
S______ H______. 
 
 
Il était indispensable d’entendre M. G______ H______ et son fils S______ 
H______ qui avaient vécu dans l’appartement en cause dès 1976, afin qu’ils 
confirment que celui-ci comprenait déjà huit pièces et que, par conséquent, le 
cahier de répartition PPE enregistré au RF en 1985 était erroné. Il ne restait aucun 
document propre à démontrer cela. 
 
 
Était néanmoins produit un courrier que Monsieur S______ H______ avait 
adressé le 1er février 2013 à la mandataire de la recourante et indiquant que sa 
famille avait été locataire de l’appartement en cause de 1976 à 2002 et que ledit 
appartement était le seul au 6ème étage, avec deux portes d’entrée, et constitué de 
quatre chambres à coucher, deux salles de bain, deux WC, deux réduits, une 
cuisine, un salon et une salle à manger. 
 
 
Même si effectivement M. J______ n’était pas propriétaire de l’appartement 
concerné au début des années 80, son audition était nécessaire, car il avait été 
propriétaire de l’immeuble et en connaissait bien l’historique. 
23. 
 
Il ressort d’un échange de courriers intervenu, entre le 21 octobre 2013 et le 
19 janvier 2014, entre le juge délégué et M. S______ H______, domicilié à 
Barcelone (Espagne), que les questions relatives au contrat de bail de 
l’appartement du 6ème étage au chemin des C______ ______ avaient été traitées 
par son père, M. G______ H______, et que ce dernier, désormais domicilié à 
Rome (Italie), était atteint de démence sénile depuis environ deux ans et n’avait 
aucun souvenir relatif à ce contrat de bail. M. S______ H______, lorsqu’il s’était 
rendu à Rome, n’avait pas trouvé le contrat de bail précité. 
 
 
Il a néanmoins adressé à la chambre administrative la copie d’une lettre du 
18 novembre 2002 de l’agence immobilière I______ qui informait son père, M. 
G______ H______, de la date de l’état de lieux de sortie de l’appartement de huit 


- 11/21 - 
A/1704/2012 
pièces au 6ème étage, immeuble du chemin des C______ ______, fixée au 13 
décembre 2002. 
 
24. 
 
Le 5 mai 2014 et à la demande du juge délégué, le RF a transmis à la 
chambre administrative l’entier de son dossier concernant les lots nos 9.01 et 9.02 
de l’immeuble du chemin des C______ ______. 
 
 
Selon la « réquisition pour le registre foncier » signée le 21 décembre 2005, 
notamment par M. N______, et enregistrée au RF le lendemain, M______ SA et 
O______ SA, toutes deux représentées par M. N______, ainsi que M. P______ 
avaient fait établir un nouveau cahier de la PPE « afin d’adapter [celle-ci] suite 
aux modifications intervenues dans les appartements sis aux 3ème et 6ème étages » 
et convenaient de modifier le régime de la PPE inscrit au RF le 21 février 1985, en 
abrogeant le cahier de PPE n° 7______/8______ et en le remplaçant par le 
nouveau cahier n° 5______/6______, portant notamment « l’annulation des 
Feuillets nos 6, 7, 12 et 13 (NDR : texte en gras), soit la suppression de quatre 
appartements de quatre pièces pour créer deux appartements de huit pièces, (…) ». 
25. 
 
Par lettre du 8 mai 2014, le juge délégué a imparti un délai au 11 juin 2014 
aux parties pour formuler d'éventuelles observations au sujet de ces documents et 
notamment s'exprimer sur les faits et les éventuelles conséquences qui pourraient 
en être tirées relatifs aux questions suivantes : l'application de l'art. 17 du 
règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01) ; la 
signature de M. N______, administrateur président de la recourante, à la fin de la 
réquisition au registre foncier du 21 décembre 2005, qui portait notamment sur la 
suppression de quatre appartements de quatre pièces et leur remplacement par 
deux 
appartements 
de 
huit 
pièces 
; 
le 
fait 
que 
M. N______ était à cette époque administrateur-président de M______ SA, alors 
propriétaire de l'immeuble en cause. 
26. 
 
Dans ses observations du 6 juin 2014, le département a relevé que A______ 
n’avait pas produit en procédure la réquisition du 21 décembre 2005, mais 
seulement le cahier de répartition des locaux du 28 novembre 2005. Il était donc 
indubitable que non seulement l’appartement litigieux résultait d’une réunification 
qui avait eu lieu moins de trente ans auparavant, mais surtout que la recourante 
avait prêché, de manière intentionnelle, le faux, ce qui pourrait justifier une 
application de l’art. 88 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 (LPA - E 5 10). 
 
 
Par ailleurs, l’art. 17 RDTR n’apparaissait pas avoir été appliqué dans le cas 
particulier, ce qui n’était toutefois pas de nature à influencer le sort du litige. 


- 12/21 - 
A/1704/2012 
27. 
 
Dans ses observations du 10 juin 2014, A______ a persisté intégralement 
dans ses conclusions et son argumentation, maintenant en outre sa requête 
d’entendre M. J______ et M. S______ H______. 
 
 
Les faits que M. N______ était, à l’époque de la réquisition du 
21 décembre 2005, administrateur de M______ SA et que A______ ait acquis 
l’appartement litigieux de huit pièces, après que celui-ci ait appartenu pendant 
environ cinq ans à Mme Q______, ne permettaient aucunement de conclure qu’il 
ait été de mauvaise foi ou ait eu un comportement contraire au droit. 
 
 
L’art. 17 RDTR ne trouvait aucunement application in casu, cette 
disposition règlementaire n’imposant des obligations qu’au RF. 
28. 
 
A______ s’est déterminée le 20 juin 2014 sur les observations du 
département en considérant que la position de ce dernier était insoutenable et 
relevait de la mauvaise foi, tandis que l’intimé a, le 3 juillet 2014, renoncé à 
émettre des observations complémentaires. 
29. 
 
Par arrêt du 11 novembre 2014 (ATA/868/2014), la chambre administrative 
a rejeté le recours interjeté le 7 novembre 2012 par A______ contre le jugement 
du TAPI du 29 octobre 2012 et a mis un émolument de CHF 2’000.- à la charge 
de celle-ci. 
 
 
Le TAPI n'avait pas violé le droit d'être entendu de la recourante en ne 
procédant pas à l'audition de M. J______, et la chambre de céans renonçait 
également à entendre celui-ci ainsi que MM. G______ et S______ H______, dès 
lors que de tels actes d'instruction ne seraient pas de nature à influer sur l'issue du 
litige. 
 
 
L’immeuble en cause avait été construit en 1966. Le propriétaire des 
appartements concernés était donc soumis à des règles – en vigueur à l’époque – 
restreignant les démolitions et transformations de maisons d'habitation en raison 
de la pénurie de logements et, plus particulièrement, à l’obligation de demander 
une autorisation pour toute transformation de ceux-ci. La réunion litigieuse des 
deux appartements en un seul n’avait pas fait l’objet d’une demande d’autorisation 
et n’avait, partant, pas été autorisée. Elle n’était pas non plus autorisable, étant 
donné qu’elle ne reposait pas sur des motifs de sécurité ou de salubrité ou des 
motifs d'intérêt public ou d'intérêt général, tels que définis aux art. 3 ss du 
règlement d’application de la loi genevoise du 17 octobre 1962 restreignant les 
démolitions et transformations de maisons d'habitation en raison de la pénurie de 
logements (en référence à l’art. 3 de cette loi), à l’art. 6 al. 2 à 4 de la loi cantonale 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
26 juin 1983, à l’art. 6 al. 1 à 5 de la loi du même nom du 22 juin 1989, puis à 
l’art. 9 al. 1 LDTR, entrée en vigueur le 23 mars 1996. 


- 13/21 - 
A/1704/2012 
 
 
Le délai de trente ans de la prescription acquisitive n’était pas échu 
actuellement, ni au jour du prononcé de la décision du département du 7 mai 
2012. En effet, aucun élément n’était propre à prouver la survenance d’une erreur 
lors de l’élaboration du cahier de répartition des locaux dressé par un géomètre 
officiel le 23 août 1983 et visé par le RF, ni lors de la réquisition du 21 février 
1985 au RF, qui indiquaient que le 6ème étage comportait deux appartements de 
quatre pièces. 
 
 
A______ n’était pas fondée à se prévaloir du principe de la bonne foi pour 
faire obstacle à la remise en état. 
 
 
Enfin, la décision querellée du département respectait le principe de la 
proportionnalité. 
30. 
 
Par arrêt du 10 août 2015 (1C_1/2015), le Tribunal fédéral a admis le 
recours de droit public formé le 5 décembre 2014 par A______ contre cet arrêt, a 
annulé celui-ci et a renvoyé la cause à la chambre administrative pour nouvelle 
décision au sens des considérants. 
 
 
La chambre administrative n'avait pas cherché à établir la date de la réunion 
des deux appartements ; or cet élément était un fait important pour la solution du 
litige, dans la mesure où il faisait partir le délai de péremption de trente ans. La 
chambre administrative avait au contraire pris en considération le fait que le 
département n'avait pas eu connaissance de la réunion des appartements avant 
mars 2012. Cet élément était toutefois sans pertinence pour établir le point de 
départ du délai de péremption ; seule était déterminante la date d'achèvement des 
travaux illicites. 
 
 
Concernant le cahier de répartition des locaux de 1983 et la réquisition 
d'inscription au registre foncier de 1985, il existait certes une présomption 
d'exactitude de faits se trouvant dans un registre public (art. 9 al. 1 du Code civil 
suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210). Il était cependant possible de 
renverser cette présomption. L'offre de preuve requise, soit l’audition de 
M. S______ H______ et de M. J______ était pertinente et l'appréciation anticipée 
des preuves à laquelle avait procédé la chambre administrative était insoutenable. 
Cette appréciation anticipée des preuves était d'autant plus arbitraire qu'un 
jugement du TAPI du 10 octobre 2013 avait admis que la réunion de deux 
appartements au 3ème étage du même immeuble remontait à plus de trente ans, 
alors que le cahier de répartition des locaux de 1983 et la réquisition d'inscription 
au RF de 1985 indiquaient deux appartements de quatre pièces. 
31. 
 
Lors de l’audience du 23 novembre 2015, le juge délégué a entendu 
M. S______ H______ et M. J______ en qualité de témoins. 


- 14/21 - 
A/1704/2012 
 
a. 
Lorsque M. S______ H______, né en 1960, et ses parents avaient 
emménagé dans l’appartement litigieux en 1974 ou 1976, ils n’avaient pas fait de 
travaux. L’appartement tel qu’occupé par le précédent locataire avait la même 
taille que celui dans lequel ils ont emménagé. Il n’était pas exclu qu’il y ait eu 
quelques modiques modifications de configuration, mais qui ne concernaient en 
tout cas pas la taille, les pièces et leurs nombres étant les mêmes. Il n’y avait 
qu’un seul appartement au 6ème étage. S’agissant d’un seul appartement pour tout 
l’étage, le témoin et ses parents pouvaient faire le tour autour de l’escalier et le 
palier. Depuis cet emménagement en 1974 ou 1976 et le départ de cet appartement 
en 2002 de son père, M. G______ H______, auquel le témoin avait rendu 
régulièrement visite, ainsi qu’à sa mère décédée en 1998, depuis que lui-même 
était allé habiter ailleurs en 1979, il n’y avait eu aucune modification dans 
celui-ci. 
 
 
M. S______ H______ n’avait aucun souvenir qu’il y ait eu un discours 
concernant l’existence de deux appartements. Dans la partie du salon qui aurait 
remplacé une cuisine s’il y avait eu deux appartements à l’étage, le parquet ne 
présentait aucune trace pouvant montrer l’existence précédente d’une cuisine. Le 
fait qu’il y ait eu deux portes d’entrée pour l’appartement n’avait pas frappé le 
témoin et sa famille parce qu’il était grand, et ce quand bien même ils savaient 
qu’il y avait deux appartements séparés dans certains autres étages. 
 
b. 
M. J______ avait acheté toutes les parts PPE de l’immeuble au chemin des 
C______ ______ via la Banque cantonale de Genève (ci-après : BCGe) entre 
1992 et 1995 et en avait gardé la maîtrise jusqu’en 2003. 
 
 
Avec la BCGe, il avait étudié attentivement la situation du 6ème étage de cet 
immeuble. À cet étage, il y avait deux certificats de copropriété, mais un seul 
compteur électrique et un seul appartement occupé depuis le début des années 
1970 par un vieux monsieur. M. J______ avait visité à plusieurs reprises cet 
appartement de huit pièces ; on pouvait faire le tour autour de l’escalier et palier ; 
il n’y avait aucune trace selon laquelle cet appartement aurait pu être autrefois 
constitué de deux appartements. Le locataire, vivant seul, voulait dans un certain 
avenir quitter cet appartement. Avec la BCGe, le témoin avait étudié le contrat de 
bail de ce monsieur, qui portait sur un appartement de huit pièces. C’était un 
contrat de bail ordinaire. Il avait parlé avec le banquier du problème des deux 
certificats de copropriété. Ce n’était un souci pour personne – ni pour M. J______, 
ni pour la banque, ni pour un des administrateurs de la fondation de valorisation 
qu’ils avaient contacté – qu’il y ait deux certificats de copropriété pour ce 
6ème étage, mais un seul appartement. Il y avait un autre appartement plus bas qui 
faisait aussi huit pièces comme celui du 6ème étage. Le témoin ignorait pour quel 
motif il y avait deux certificats de copropriété pour cet appartement, pour lequel il 
n’y avait qu’un bail. Personne ne lui avait fourni d’explication. 


- 15/21 - 
A/1704/2012 
 
 
Du point de vue du prix de vente, un appartement de huit pièces avait plus 
de valeur que deux appartements de quatre pièces, à l’époque en tout cas. 
 
 
À l’époque où il était propriétaire de l’immeuble, le régisseur était la régie 
I______. Il ne se souvenait plus quelle était la régie qui gérait cet immeuble avant 
son achat. 
32. 
 
Par écriture du 11 décembre 2015, A______ a produit un courriel adressé le 
21 
août 
2015 
par 
Mme 
T______, 
architecte, 
notamment 
à 
M. N______. Selon elle, il ressortait d’une fiche « contrôles et mutations » que 
venait de lui transmettre un agent technico-administratif des Services Industriels 
de Genève (ci-après : SIG) ainsi que d’une facture d’électricité de ceux-ci pour la 
période du 10 février au 9 juin 2015 qu’il n’y avait qu’une seule installation 
électrique au 6ème étage depuis septembre 1970. Le même numéro d’installation 
figurait dans ces deux documents, la fiche le mentionnant à partir du 15 septembre 
1970. 
 
 
La recourante s’en remettait à justice sur l’audition de ladite architecte et 
l’agent technico-administratif des SIG par la chambre administrative. 
33. 
 
Par lettres du 11 décembre 2015 et du 2 février 2016, le département a 
considéré qu’il ne se justifiait pas d’ordonner d’autres actes d’instruction et a 
renoncé à formuler des observations complémentaires, les enquêtes n’ayant pas 
permis de trouver des éléments justifiant de s’écarter de l’ATA/868/2014. 
34. 
 
Dans ses observations après enquêtes du 12 février 2016, A______ a 
persisté dans les conclusions de son recours. 
 
 
Les faits établis par les enquêtes renversaient la présomption d’exactitude de 
la réquisition d’inscription au RF de 1985. À l’instar de ce qu’avait fait le TAPI 
dans la cause A/856/2013 relative au 3ème étage de l’immeuble, la chambre 
administrative devait constater que la prescription trentenaire était acquise et que 
l’intimé ne pouvait plus ordonner la remise en l’état antérieur à 1974, voire 1970, 
quand bien même la réunion des appartements revêtirait un caractère illicite. 
35. 
 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
La recevabilité du recours a déjà été admise par arrêt de la chambre de céans 
du 11 novembre 2014 (ATA/868/2014 précité) et le présent arrêt fait suite à l'arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_1/2015 du 10 août 2015. 
 
 
Cela étant, dans la mesure où seul l’ordre de remise en état des deux 
appartements de quatre pièces situés au 6ème étage de l’immeuble, mesure 


- 16/21 - 
A/1704/2012 
accompagnée de l’inscription d’une restriction du droit de propriété, par voie de 
mention, au RF conformément à l’art. 153 LCI a fait l’objet de la décision du 
département du 7 mai 2012 (objet de la contestation et du litige ; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_197/2016 du 9 décembre 2016 consid. 3), les conclusions – 
constatatoires – de la recourante tendant à ce qu’il soit dit que le 6ème étage de 
l’immeuble distribue un appartement de huit pièces et à ce qu’il soit confirmé 
qu’aucune infraction à la LDTR ou à LCI n’a été commise par 
elle-même sont irrecevables. 
2. 
 
L’ATA/868/2014 précité a été annulé par le Tribunal fédéral en raison d’une 
violation du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101) de la recourante. Les 
mesures d’instruction ayant conduit à cette issue ont été effectuées par la chambre 
de céans et la société intéressée n’a pas exigé de mesures complémentaires. 
3. 
a. 
Il n’est pas contesté par la recourante que la LDTR est applicable dans son 
principe au présent litige, la question centrale étant de savoir s’il y a eu réunion de 
deux appartements au 6ème étage de l’immeuble en cause, constitués initialement 
de quatre pièces chacun, qui aurait soustrait pour une durée indéterminée un 
appartement au marché locatif et, le cas échéant, deux appartements aux besoins 
prépondérants de la population, les appartements comprenant jusqu’à sept pièces 
souffrant de surcroît, à tout le moins depuis 2003, de la pénurie (art. 1 al. 1 de 
l'arrêté déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de 
l’application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 20.03, par renvoi de 
l’art. 11 RDTR). 
 
b. 
Dans l’ATA/868/2014 précité, la chambre de céans est en substance partie 
du principe que, même si par hypothèse le 6ème étage était composé concrètement 
d’un seul appartement de huit pièces depuis plus de trente ans avant le prononcé 
de la décision du département du 7 mai 2012, l’apparence créée auprès des tiers – 
dont le département –, résultant du cahier de répartition visé par le RF en 1983 
ainsi que de l’inscription – délibérée – au RF en 1985 et indiquant deux 
appartements de quatre pièces chacun, prévalait, une erreur sur ce point de la part 
de la société propriétaire à l’époque apparaissant invraisemblable. 
 
c. 
Au contraire, dans son arrêt 1C_1/2015, le Tribunal fédéral a considéré 
comme possible le renversement de la présomption de l’art. 9 al. 1 CC, admettant 
ainsi implicitement que le contenu du cahier de répartition visé par le RF en 1983 
ainsi que de l’inscription au RF en 1985 ait pu résulter d’une erreur quant à la 
réalité. 
 
d. 
Il y a ainsi lieu ci-après d’examiner si un seul appartement existait ou non 
depuis plus de trente ans à la date du prononcé de la décision du département du 
7 mai 2012, voire depuis la construction de l’immeuble. 


- 17/21 - 
A/1704/2012 
4. 
a. 
À teneur de l’art. 44 al. 1 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de 
cette loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les 
art. 129 à 139 LCI, et des peines plus élevées prévues par le code pénal. 
 
 
Aux termes de l’art. 129 LCI, dans les limites des dispositions de l’article 
130 LCI, le département peut ordonner, à l’égard des constructions, des 
installations ou d’autres choses les mesures suivantes : a) la suspension des 
travaux ; b) l’évacuation ; c) le retrait du permis d’occupation ; d) l’interdiction 
d’utiliser ou d’exploiter ; e) la remise en état, la réparation, la modification, la 
suppression ou la démolition. 
 
 
Selon l’art. 130 LCI, ces mesures peuvent être ordonnées par le département 
lorsque l’état d’une construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est pas 
conforme aux prescriptions de la présente loi, des règlements qu’elle prévoit ou 
des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou 
réglementaires. 
 
b. 
Selon la jurisprudence, la compétence d'exiger la démolition d'une 
installation pour rétablir une situation conforme au droit est, entre autres 
conditions, soumise en principe à un délai de péremption de trente ans, depuis la 
fin de l'exécution de la construction ou partie de construction non règlementaire 
(ATF 136 II 359 consid. 8 = JdT 2011 I 446; 132 II 21 consid. 6.3 = JdT 2006 I 
707 ; 107 Ia 121 = JdT 1983 I 299 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412_2016 du 1er 
décembre 2016 consid. 2.5). Exceptionnellement, cette compétence peut être 
exercée au-delà du délai en question si des motifs de police au sens strict imposent 
une telle mesure et, inversement, l'autorité peut en être déchue avant l'écoulement 
des trente ans lorsque le principe de la bonne foi le commande (ATF 132 II 21 
consid. 6.3 ; arrêts du tribunal fédéral 1C_318/2013 du 10 décembre 2013 
consid. 4.1.2 et 1A.78/2005 du 19 janvier 2006 consid. 5.1). 
 
 
Un ordre de démolition, respectivement d'évacuation, n'est de façon 
générale valable qu'en l'absence de tolérance de la part de l'autorité. Sont ainsi 
réservés les cas où l'autorité intervient avant l'expiration du délai de trente ans, 
mais où elle a toléré pendant des années les constructions ou parties de 
constructions non conformes, alors qu'elle les connaissait ou aurait pu les 
connaître en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances ; dans 
un tel cas, la protection de la bonne foi devrait au besoin être assurée 
(ATF 136 II 359 consid. 8.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412_2016 précité 
consid. 2.5 ; ATA/955/2004 du 7 décembre 2004 consid. 7 ; ATA/529/1999 du 
7 septembre 1999). Toutefois, seul l’administré qui a lui-même agi de bonne foi, 
c’est-à-dire celui qui a considéré et pouvait considérer selon l’attention qui 
pouvait être exigée de lui que les constructions ou parties de constructions en 
cause étaient autorisées, peut invoquer le délai de péremption (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_412_2016 précité consid. 2.5). 


- 18/21 - 
A/1704/2012 
 
c. 
Il n’est pas contesté que la décision de remise en état du département a à 
juste titre été adressée à la recourante, étant donné qu’elle pourrait, le cas échéant 
et suivant l’examen qui suit, être considérée comme perturbatrice par situation. 
5. 
 
Aux termes de l’art. 9 CC, les registres publics et les titres authentiques font 
foi des faits qu'ils constatent et dont l'inexactitude n'est pas prouvée 
(al. 1) ; la preuve que ces faits sont inexacts n'est soumise à aucune forme 
particulière (al. 2). 
 
 
La preuve du contraire consiste à renverser la présomption d’exactitude des 
faits constatés dans le registre public – par exemple le RF – en prouvant que 
ceux-ci ne sont pas exacts. Il suffit et il est nécessaire d’apporter la preuve de 
l’inexactitude du contenu dudit registre ; il n’est en revanche pas nécessaire de 
prouver la véritable situation de fait (Michel MOOSER, in Commentaire romand, 
Code civil I, 2010, n. 5 et 32 ad art. 9 CC). 
6. 
a. 
En l’espèce, selon l’intimé, l’allégation de la recourante selon laquelle le 
6ème étage aurait toujours compté un seul appartement de huit pièces serait 
contredite par un faisceau d’indices concordants, à savoir le cahier et le plan de 
répartition de 1983 et l’expertise immobilière du 5 décembre 2003. La plausibilité 
de cette configuration aurait pu par ailleurs être constatée par les premiers juges 
lors de leur transport sur place. 
 
b. 
Cela étant, conformément à la lettre de M. S______ H______ du 1er février 
2013 et à son témoignage, l’appartement litigieux, dès avant sa visite par celui-ci 
et sa famille avant d’en devenir locataires en 1976, était le seul au 6ème étage de 
l’immeuble, avec deux portes d’entrée, et constitué de quatre chambres à coucher, 
deux salles de bain, deux WC, deux réduits, une cuisine, un salon et une salle à 
manger. Aucun modification n’a été effectuée dans cet appartement jusqu’au 
départ du père du témoin le 13 décembre 2002, et rien ne permet de penser qu’il y 
en aurait eu après cette date. 
 
 
Il ressort par ailleurs des déclarations de M. J______ et des renseignements 
fournis par les SIG que, depuis septembre 1970, il n’y avait qu’un seul compteur 
électrique au 6ème étage, tandis que, selon les constatations faites par le TAPI dans 
la cause A/856/2013 afférente à l’appartement de huit pièces du 3ème étage, il y 
avait deux compteurs aux 4ème et 5ème étage et un seul au 3ème (JTAPI/1142/2013 
du 10 octobre 2013). 
 
c. 
À la connaissance de M. J______ comme de l’architecte ayant établi 
l’expertise immobilière du 5 décembre 2003, il y avait deux certificats de 
propriété pour le 6ème étage et donc officiellement deux appartements, mais en 
réalité un seul. 


- 19/21 - 
A/1704/2012 
 
 
La chambre de céans ignore en revanche ce que savaient la société 
immobilière propriétaire de l’immeuble et ses représentants en 1983 et 1985, 
notamment s’ils savaient que le cahier et le plan de répartition ainsi que les 
informations fournies au RF, indiquant deux appartements de quatre pièces au 
6ème étage, ne correspondaient pas à l’existence d’un seul appartement à tout le 
moins depuis treize ans (1970), ni pour quels motifs le cas échéant ils auraient 
choisi de s’écarter de ce fait. Rien ne permet non plus de retenir qu’ils aient tenté, 
par ces démarches, de tromper les autorités, en particulier en matière de droit 
public. 
 
d. 
En vertu de l’art. 712e al. 2 CC, les parts de PPE ne peuvent être modifiées 
qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et 
l'approbation de l'assemblée des copropriétaires ; toutefois, chaque copropriétaire 
peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou 
devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours. 
 
 
En l’occurrence, aucune demande de rectification relative aux parts de PPE 
telles que déterminées par le cahier et le plan de répartition de 1983 ainsi que les 
informations fournies au RF en 1985 n’a été formée avant la réquisition au RF du 
21 décembre 2005 par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses 
entours au sens de cet alinéa (« afin d’adapter la [PPE] suite aux modifications 
intervenues dans les appartements sis aux 3ème et 6ème étages »). 
 
e. 
Dans la mesure où l’existence d’un seul appartement au 6ème étage est 
établie depuis le mois de septembre 1970 – soit plus de 41 ans avant la lettre de 
l’intimé du 27 mars 2012 – et où aucune demande de rectification pour 
inexactitude initiale au sens de l’art. 712e al. 2 CC n’a été formée après 1983 et 
1985, la présomption d’exactitude des faits constatés dans le RF concernant le 
nombre d’appartements audit étage, conformément à l’art. 9 CC, est renversée et 
leur inexactitude sur ce point est établie, que le 6ème étage ait initialement été 
constitué d’un seul appartement ou que deux appartements aient ultérieurement 
été réunis illicitement en un seul. 
 
 
Cette conclusion concorde avec celle du TAPI dans son jugement 
JTAPI/1142/2013 précité – non frappé de recours –, selon laquelle la réunion de 
deux appartements de quatre pièces en un seul au 3ème étage du même immeuble 
perdurait sans interruption à tout le moins depuis le 15 décembre 1978, dans un 
contexte de faits similaire à celui de la présente cause, notamment avec des 
indications dans le cahier et le plan de répartition de 1983 ainsi que la demande 
d’inscription au RF similaires à celles relatives au 6ème étage. 
 
f. 
Dans ces conditions, il importe peu que l’actionnaire unique et 
administrateur-président de la recourante était, à la date de la requête du 
21 décembre 2005 en réunion des deux appartements en un seul appartement, 
administrateur de l’une des sociétés propriétaires et requérantes, et avait signé 


- 20/21 - 
A/1704/2012 
ladite requête, étant ainsi au courant, au moment de son achat de la parcelle en 
cause le 17 février 2011, de ce qu’avant le 22 décembre 2005, le 6ème étage de 
l’immeuble était, selon les informations fournies par les anciens propriétaires au 
RF et au département, composé de deux appartements de quatre pièces. 
 
g. 
Vu les circonstances particulières et les considérants qui précèdent, la 
prescription trentenaire est acquise et le département ne peut plus ordonner la 
remise en l'état antérieur à 1970 des appartements, même si l’on ne peut pas 
exclure qu’une réunion revêtant un caractère illicite ait eu lieu. 
7. 
 
En définitive, le recours sera admis, dans la mesure où il est recevable, et le 
jugement querellé du TAPI de même que la décision de l’intimé du 7 mai 2012 
seront annulés. 
 
 
Ce dispositif inclut les conclusions de la recourante tendant à ce qu’il soit 
dit que la remise en état des deux appartements de quatre pièces ne peut pas être 
ordonnée et que l’inscription de la mention ordonnée au sens de l’art. 153 LCI est 
sans objet. 
 
 
Vu cette issue, aucun émolument ne sera perçu (art. 87 al. 1 LPA) et une 
indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera allouée à la recourante, à la charge de 
l’État de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
admet, dans la mesure où il est recevable, le recours interjeté le 7 novembre 2012 par 
A______ SA contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 
octobre 2012 ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 octobre 2012 ; 
annule la décision du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie du 
7 mai 2012 ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à A______ SA, à la charge de l'État 
de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 


- 21/21 - 
A/1704/2012 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christophe Gal, avocat de la recourante, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie – OAC, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot 
Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :