ge_gerichte · ACJC/172/2014 · 2012-11-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/30045/2010 
ACJC/172/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 
Entre 
Monsieur A.______, domicilié ______ (GE) appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2012 comparant par 
Me Marco Crisante, avocat, rue du Conseil-Général 18, 1205 Genève, en l'étude duquel 
il fait élection de domicile, 
 
et 
B.______, intimée et appelante sur appel joint, sise ______ (GE), comparant par Me 
Malek Adjadj, avocat, Grand Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 
 


 
 
 
 
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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 30 novembre 2012, expédié pour notification aux parties le 5 décembre 
2012, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, condamné B.______ à 
verser à A.______ la somme de 1'780 fr. 85 avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2010 et la 
somme de 1'710 fr. 85 avec intérêt à 5% dès le 1er avril 2010 (ch. 1 et 2 du dispositif). 
Sur demande reconventionnelle, le Tribunal des baux et loyers a condamné A.______ à 
payer à B.______ la somme de 4'749 fr. avec intérêt à 5% dès le 1er janvier 2010 (ch. 3 
du dispositif). Sur demande principale et reconventionnelle, le Tribunal des baux et 
loyers a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4 du dispositif). 
Sur demande principale, les premiers juges ont relevé, en premier lieu, que les locaux 
loués ont été rendus inexploitables par les travaux entrepris par B.______ tant à la 
piscine de C.______ qu'à l'école de D.______. 
Les premiers juges ont noté que B.______ avait d’ailleurs exempté A.______ du 
paiement des loyers pour la période courant du 1er janvier 2009 au 15 mai 2009 vu la 
situation décrite ci-dessus. Dès lors, les premiers juges ont estimé qu'il se justifiait 
d'exonérer également A.______ du paiement du loyer pendant la période courant du 15 
mai 2009 au 30 juin 2009, date de la réouverture de la piscine de C.______, exonération 
représentant un montant de 1'780 fr. 85 sous suite d’intérêts. 
Le Tribunal des baux et loyers a également alloué à A.______ un montant de 
1'710 fr. 85 sous suite d’intérêts correspondant aux frais de nettoyage rendus nécessaires 
suite à la fermeture de l'établissement exploité par A.______. 
Les premiers juges ont pour le surplus débouté A.______ de ses autres conclusions en 
paiement de dommages-intérêts, faute pour lui d'avoir établi l'existence d'un préjudice 
financier autre que les frais de nettoyage précités. 
Ils l'ont en revanche condamné à payer à B.______ la somme de 4'749 fr. sous suite 
d'intérêts correspondant aux loyers des mois de septembre à décembre 2009. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice en date du 21 janvier 2013, A.______ 
a formé appel contre les chiffres 3 et 4 du dispositif de ce jugement, dont il sollicite l'an-
nulation, cela fait conclut à ce que B.______ soit condamnée à lui verser 108'000 fr. 
avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2010 et au déboutement de celle-ci pour le surplus. 
A.______ considère avoir droit à l'allocation d'un montant de 108'000 fr. correspondant 
à la perte subie lors de la vente de son fonds de commerce en raison du refus injustifié 
de B.______ d'accepter le candidat au transfert du bail qu'il lui avait présenté et qui était 
disposé à acquérir le fonds de commerce au prix de 120'000 fr. et de la décision 
subséquente de B.______ de lui imposer un repreneur qui a acheté ce fonds de 
commerce pour un prix de 12'000 fr. 
A.______ reproche également aux premiers juges de ne pas l'avoir exonéré du paiement 
des loyers des mois de septembre à décembre 2009 alors même qu'il avait perdu 


 
 
 
 
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l'essentiel de sa clientèle en raison de la fermeture de son établissement induite par les 
travaux entrepris par B.______. 
b. Dans son mémoire-réponse du 25 février 2013, B.______ a conclu au déboutement 
d'A.______ des fins de son appel et à la confirmation du jugement querellé en ce qu'il 
déboute A.______ de ses conclusions. Sur appel joint, B.______ a conclu à l'annulation 
des points 1 et 2 du jugement querellé, à la condamnation d'A.______ à lui payer la 
somme de 3'561 fr. 75 avec intérêts à 5% à compter du 1er avril 2010, à la confirmation 
du dispositif du jugement querellé pour le surplus, au déboutement d'A.______ de 
toutes ses conclusions et à la condamnation d'A.______ en tous les frais. 
En premier lieu, B.______ estime qu'il n'y a pas lieu d'exonérer A.______ du paiement 
du loyer dans la mesure où les locaux n'étaient pas inexploitables. Ce n'est qu'à bien 
plaire que B.______ a accepté d'accorder une gratuité de loyer temporaire à A.______ 
alors même qu'elle l’avait toujours régulièrement informé de l'avancement des travaux 
entrepris par elle. 
B.______ estime qu'elle ne saurait être condamnée à allouer à A.______ des 
dommages-intérêts dès lors qu'aucune faute ne peut lui être imputée, ce d'autant que 
A.______ ne parvient pas à démontrer la réalité de son préjudice. 
Elle considère finalement que les indemnités pour occupation illicite de la période 
courant du 1er janvier au 31 mars 2010 en 3'561 fr. 75 sont entièrement dues dès lors 
qu'elle n'a jamais renoncé à leur encaissement. 
c. Dans son mémoire de réponse du 15 avril 2013 sur appel joint, A.______ a pour l'es-
sentiel repris ses conclusions et arguments déjà exposés dans son écriture d'appel. 
C. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
a. En date du 17 décembre 2002, Monsieur et Madame E.______, exploitants du 
restaurant F.______, situé chemin de D.______ à C.______, ont conclu une promesse 
d'achat avec A.______ portant sur cet établissement. A.______ s'engageait à reprendre 
l'établissement précité pour le 1er janvier 2003 moyennant un versement de 130'000 fr., 
stock de marchandises inclus. Cette promesse de vente était liée au transfert du bail en 
cours avec la B.______. 
b. En date du 30 mai 2003, B.______ et A.______ ont signé une convention portant sur 
l'exploitation du restaurant F.______. La convention a été conclue pour une durée 
initiale de cinq ans, soit pour la période courant du 1er janvier 2003 au 31 décembre 
2007, avec clause de tacite reconduction d'année en année dès cette date, sauf résiliation 
par l’une ou l’autre des parties six mois avant l'échéance. Le loyer annuel a été fixé à 
13'400 fr. par année, payable trimestriellement au bailleur. 
c. Par courrier du 23 mai 2008 de B.______, A.______ a été informé que la piscine de 
C.______ serait fermée dès le 15 septembre 2008 pour une durée approximative de six 
mois en raison de l'exécution de travaux de rénovation. Initialement, il était prévu de 
fermer le restaurant F.______ pendant la durée des travaux. Cependant, en date du 1er 
septembre 2008, A.______ a été informé par B.______ que le restaurant F.______ 


 
 
 
 
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pouvait rester ouvert pendant toute la durée des travaux et que son accès serait garanti. 
Par ailleurs, compte tenu des désagréments causés à A.______, B.______ lui a offert la 
gratuité du loyer pendant un mois. Finalement, suite à une séance du Conseil 
administratif de B.______, la gratuité de loyer a été accordée pour un mois et demi, soit 
du 16 septembre 2008 au 31 octobre 2008. 
d. Le chemin de D.______ a été fermé a tout trafic de transit, y compris piétonnier, dès 
le 1er octobre 2009, privant ainsi le restaurant F.______ de l'une de ses voies d'accès. 
e. Le restaurant F.______ a été fermé pour les vacances annuelles entre le 16 septembre 
2008 et le 4 octobre 2008. Il a fermé définitivement dès la fin du mois d'octobre 2008, 
A.______ souffrant de problèmes de santé et ne souhaitant plus exploiter 
personnellement les locaux. 
f. Par courrier du 23 octobre 2008, B.______ a informé A.______ que s'il souhaitait 
mettre un terme à la convention du 30 mai 2003, elle accepterait de faire fi du préavis de 
six mois prévu à l'article 2 de ladite convention. 
g. Par courrier du 2 janvier 2009, A.______ a rappelé à B.______ les circonstances qui 
l'avaient amené à fermer l'établissement F.______. En effet, l'enseigne lumineuse ne 
fonctionnait plus, le chauffage avait été coupé, la salle du restaurant ne disposait plus 
d'une ventilation, l'accès au restaurant par le chemin de D.______ était fermé et des 
nuisances dues au bruit et aux vibrations se faisaient sentir toute la journée. D'une 
manière générale, A.______ a fait part de ses difficultés concernant la gestion de 
l'établissement précité en raison des informations contradictoires qui lui étaient 
transmises par B.______. 
h. Par courrier du 19 janvier 2009, A.______ a été informé de ce que l'enseigne lumi-
neuse, le chauffage et la ventilation fonctionnaient à nouveau. Sur le plan financier, 
B.______, consciente de la situation financière délicate d'A.______, lui a accordé la 
gratuité des loyers pour les mois de janvier à mi-mai 2009, ce qui équivalait à la gratuité 
des loyers sur une période de six mois compte tenu de la remise de loyer précédemment 
accordée. 
i. Par courrier des 26 janvier 2009 et 9 mars 2009, A.______ a également sollicité la 
gratuité des loyers pour les mois de novembre et décembre 2008 car les circonstances 
étaient identiques à celles qui prévalaient au début de l'année 2009, soit une impos-
sibilité d'exploiter le restaurant F.______. 
Par courrier du 23 mars 2009, B.______ a admis que la fermeture de la piscine de 
C.______ portait préjudice à l’exploitation du commerce d'A.______ et lui a dès lors 
offert la gratuité des loyers pour les mois de novembre et décembre 2008. Par ailleurs, 
A.______ a été informé de ce que le chemin de D.______ serait à nouveau partiellement 
praticable dès la fin du mois de mars 2009, que l'eau, l'électricité et la ventilation des 
locaux litigieux pourraient être rétablies dans un délai de trois jours et que la piscine de 
C.______ rouvrirait ses portes le 29 juin 2009. 


 
 
 
 
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j. A.______ a été avisé de ce que le chemin de D.______ était effectivement rouvert à la 
circulation depuis la fin du mois de mars 2009. B.______ a ainsi informé A.______ de 
ce qu'il pourrait reprendre l'exploitation du restaurant F.______ à sa plus proche 
convenance. Il devait simplement aviser le service technique de la commune pour que 
l'eau, l'électricité et la ventilation soient rétablies. 
k. A.______ a convenu avec le service technique de B.______ d'ouvrir à nouveau, mais 
partiellement, le restaurant F.______ en date du 2 juin 2009. 
l. Au mois de mai 2009, un projet de convention d'achat-vente de l'établissement 
F.______ a été conclu entre la société G.______ SA et A.______, ce dernier ne 
souhaitant plus exploiter le restaurant F.______, vu ses problèmes de santé. Il était 
prévu que la société G.______ SA devienne locataire des locaux litigieux dès le 
1er juillet 2009 avec un bail d'une durée de cinq ans ou un transfert de bail. Pour ce faire, 
elle devait s'acquitter d'un montant de 100'000 fr. en mains de A.______. B.______ n'a 
pas donné de suite favorable à ce projet de convention d'achat-vente. 
m. B.______ a pris note que A.______ ne souhaitait plus exploiter les locaux litigieux 
et a dès lors résilié le contrat de bail par avis officiel de résiliation de bail du 16 juin 
2009 pour le 31 décembre 2009. 
n. Suite à divers échanges de courriers, B.______ a mis en demeure A.______ de 
rouvrir l'établissement F.______ d'ici le lundi 13 juillet 2009 à 12 heures. En effet, en 
maintenant l'établissement fermé, A.______ violait les termes de la convention conclue 
le 30 mai 2003. B.______ réservait pour le surplus ses droits en dommages-intérêts. 
o. Par courrier du 14 juillet 2009, A.______ a informé B.______ de ce qu'il avait engagé 
un gérant en la personne de H.______ et de ce que ce dernier ouvrirait le restaurant 
F.______ le 18 juillet 2009. A.______ a ultérieurement informé B.______ qu'il lui ferait 
parvenir la candidature de H.______ pour la reprise des locaux. Finalement, en date du 
18 novembre 2009, A.______ a informé B.______ que H.______ ne souhaitait plus 
reprendre en gérance l'établissement considéré vu son manque de rentabilité. 
p. En date du 16 juillet 2009, A.______ a contesté le congé qui lui avait été notifié le 16 
juin 2009 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Il a 
conclu principalement à l'annulation de ladite résiliation et subsidiairement à une pro-
longation de bail de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2015. Une audience de concilia-
tion s'est tenue en date du 9 mars 2010 au cours de laquelle A.______ a accepté le 
congé. Le procès-verbal valait jugement d'évacuation dès le 1er avril 2010. 
q. Suite à une demande qui lui avait été adressée à ce sujet par A.______, B.______ l'a 
informé, en date du 17 juillet 2009, que l'eau chaude et la ventilation fonctionnaient à 
nouveau dans les locaux litigieux. 
r. Avant la réouverture de l'établissement considéré, soit en date des 22 et 23 juin 2009, 
A.______ avait confié le nettoyage du restaurant à la société I.______ SA. Le montant 
de la facture de cette société s'est élevé à 1'710 fr. 85 et A.______ a sollicité qu'elle soit 
prise en charge par B.______, ce que cette dernière a refusé. Par ailleurs, B.______ a 


 
 
 
 
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mis en demeure A.______ de s'acquitter dans un délai de trente jours des loyers des 
mois de juillet et août 2009 sous peine de résiliation de son contrat de bail à loyer en 
application de l'article 257d CO. 
s. A.______ a restitué les locaux litigieux le 31 mars 2010. Le repreneur choisi par 
B.______ lui a versé la somme totale de 12'000 fr. pour la reprise du matériel situé dans 
les locaux. 
t. En date du 8 juin 2010, la B.______ a mis en demeure A.______ de s'acquitter d'un 
montant de 4'749 fr. correspondant aux loyers des mois de septembre, octobre, 
novembre et décembre 2009. Spontanément, B.______ a proposé à A.______ de 
s'acquitter, d'ici au 30 juin 2010, d'un montant réduit à 2'350 fr. pour solde de tout 
compte. A.______ devait donner son accord à cette proposition de règlement 
transactionnel d'ici au 15 juin 2010. Passé ce délai, une procédure de poursuite portant 
sur l’intégralité du montant serait engagée contre lui. 
u. Par requête adressée à la Commission de conciliation en matière des baux et loyers 
du 23 décembre 2010, A.______ a assigné B.______ en paiement de 119'832 fr. 15 avec 
intérêts à 5% dès le 1er avril 2010. A l’appui de ses prétentions, A.______ a fait valoir 
un dommage subi en raison des travaux effectués dans la piscine de C.______ rendant 
son établissement inexploitable. Les différents postes du dommage se décomposent 
comme suit : 
- 7'888 fr. à titre de prestations salariales; 
- 2'233 fr. 30 à titre de remboursement des loyers versés à tort (entre le 15 mai 2009 et 
le 15 juillet 2009); 
- 1'710 fr. 85 de frais de nettoyage; 
- 108'000 fr. de perte sur la remise du fonds de commerce. 
Aucun accord n’étant intervenu lors de l’audience de conciliation du 28 février 2011, la 
présente cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers en date du 1er mars 
2011. 
Dans son mémoire de réponse, B.______ a conclu au déboutement de A.______ de 
toutes ses conclusions et a conclu reconventionnellement au paiement de 4'749 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 1er janvier 2010 à titre d’arriérés de loyers pour les mois de 
septembre à décembre 2009, et de 3'561 fr. 75 avec intérêt à 5% dès le 1er avril 2010 à 
titre d’indemnité pour occupation illicite pour les mois de janvier à mars 2010. 
Dans son mémoire de réponse à la demande reconventionnelle, A.______ a persisté 
dans toutes ses conclusions et a conclu au déboutement de B.______ de toutes ses 
conclusions prises sur demande reconventionnelle. 
v. Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 12 octobre 2011, 
A.______ a déclaré qu'il ne lui semblait effectivement pas avoir payé les loyers du 
restaurant depuis le mois de septembre 2009 jusqu’à la fin du mois de mars 2010. Il a 
également expliqué que le gérant qui lui avait succédé lui avait versé 12'000 fr. pour la 
reprise du fonds de commerce. Au début de son bail, il n'avait pas d'inventaire du res-


 
 
 
 
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taurant et ne savait dès lors pas à quoi correspondait le montant de 130'000 fr. qu'il avait 
payé à l'ancien gérant. Par ailleurs, il ne contestait pas que le loyer du restaurant était 
modeste. Il était, selon lui, conforme aux possibilités de gain de cet établissement qui, 
notamment, était peu visible. 
Lors de cette même audience, J.______, secrétaire général de la Mairie de C.______, a 
expliqué qu'il n'avait pas le document de cette convention prévoyant le versement de 
130'000 fr., mais que B.______ savait qu'une somme d'argent avait été convenue entre 
A.______ et les époux E.______. J.______ pensait qu'il s'agissait de vente de 
marchandises, puisque Monsieur E.______ ne pouvait pas vendre le matériel du 
restaurant qui appartenait à B.______. Par ailleurs, J.______ a expliqué que B.______ 
avait appris le départ de Monsieur E.______ lorsque ce dernier lui avait présenté un 
repreneur. Dès lors, elle n'avait effectué aucune recherche pour trouver un repreneur de 
son choix. J.______ a contesté formellement avoir dit à A.______ que le restaurant 
devait être fermé pendant six mois durant les travaux. J.______ a également relevé que 
B.______ accordait de l'importance au fait que les usagers de la piscine puissent profiter 
du restaurant F.______. 
w. Lors de l'audience d'enquêtes du 21 mars 2012, K.______, secrétaire général adjoint 
de B.______, a déclaré : "en mai 2008, nous avons informé Monsieur A.______ d'un 
projet de travaux sur la piscine devant durer six mois (pour la piscine uniquement, nous 
n'avons pas communiqué de date de fermeture pour le restaurant). Par la suite, nos 
mandataires nous ont proposé un projet beaucoup plus lourd qui aurait impliqué une 
fermeture du restaurant de six mois. Nous avons informé Monsieur A.______ de ce 
projet le 5 juin 2008, lui précisant qu'il restait sous réserve d'acceptation. Les 12 et 17 
juin 2008 respectivement, la Commission des bâtiments a accordé le crédit et la 
Commission des finances a renoncé au projet, nous avons donc informé Monsieur 
A.______ le 26 juin 2008 de ce que seuls les travaux initialement prévus seraient 
effectués, ce qui impliquait une fermeture du restaurant de quinze jours. (…) Le 
restaurant a un accès indépendant de la piscine, techniquement, il ne dépend pas des 
installations de la piscine. Il est clair qu’il peut être fréquenté par la clientèle de la 
piscine, mais dès lors qu'il donne sur la rue, il peut également être fréquenté par d'autres 
personnes. (…) Entre le 26 juin 2008 et le début des travaux, nous avons informé 
Monsieur A.______ que la période de fermeture de quinze jours initialement prévue 
était ramenée à quatre jours. Durant cette période, il y avait des investigations sur les 
lieux du futur chantier qui ont permis de mieux planifier les travaux à venir. (…) Ce 
n'est pas à notre demande que Monsieur A.______ a fermé son restaurant pendant plus 
de quinze jours. Nous l'avons appris courant octobre 2008. Lorsque, en janvier 2009, il 
a été question de rouvrir, nous avons garanti à Monsieur A.______ que dès qu'il 
communiquerait une date d'ouverture, nous remettrions les installations nécessaires 
(ventilation) en fonction dans un délai de 24 ou 48 heures." 
x. B.______, d'une part, et A.______ d'autre part, ont persisté dans leurs conclusions 
lors des plaidoiries finales du 16 mai 2012. 


 
 
 
 
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EN DROIT 
1. 
Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les 
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision 
entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties 
après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure. 
2. 
2.1 La voie de recours contre une décision portant sur le défaut de la chose louée, la 
consignation et la réduction de loyers, qui constitue une décision finale, est l'appel si la 
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 
al. 1 lit. a et 308 al.2 CPC), étant précisé qu'aucun des cas excluant l'appel n'est réalisé 
en l'espèce (art. 309 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage de la chose louée sont de nature pécuniaire (SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce 
point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La 
détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant 
le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les 
praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Commentaire bâlois, 2ème éd., 2013, n. 9 
ad art. 308 CPC). 
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une som-
me d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appré-
ciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à la validité d'un 
congé, que la valeur litigieuse correspond au montant du loyer annuel multiplié par trois 
(SJ 1997 p. 493; ATF 118 II 422; ATF 121 III 397 consid. 1). 
2.2. En l’espèce, l'appelant conclut à l'octroi de dommages-intérêts d'un montant total de 
128'142 fr. 90 de telle sorte que la valeur litigieuse excède 10'000 fr., seuil prévu pour 
l'admissibilité de l'appel. 
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits 
(art. 310 CPC). 
2.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être 
jointe au dossier d'appel. 
Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure sommaire 
(art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 
lit. b CPC). 
L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou de 
droit qui, à ses yeux, justifient l'appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de 
première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de l'art. 311 
al. 1 CPC. De même, compte tenu du fait que l'appel ordinaire a un effet réformatoire, 


 
 
 
 
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l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure à l'annulation de la 
décision attaquée mais devra, au contraire, prendre des conclusions au fond permettant à 
l'instance d'appel de statuer à nouveau (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 
nos 3 et 4 ad art. 311 CPC; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 
Lausanne, 2011, p. 186). 
2.4 En l'occurrence, l'acte d'appel formé a été déposé au greffe de la Cour de céans dans 
le délai légal de 30 jours. 
Par ailleurs, les appelants énoncent les griefs de fait ou de droit qui, à leurs yeux, justi-
fient l'appel. 
L'appel est dès lors recevable. 
2.5 Selon l'article 313 al. 1 CPC, la partie adverse peut former un appel joint dans la 
réponse. En conséquence, l'appel joint émane de la partie intimée et doit être formé dans 
sa réponse à l'appel principal. Cela signifie que le mémoire de réponse sera articulé en 
deux parties : l'une consacrée à la réponse proprement dite (art. 312 CPC), l'autre 
constituant l'appel joint. Les conditions de recevabilité de l'appel joint doivent remplir, 
mutatis mutandis, les exigences prévalant quant à l'appel principal (art. 311 al. 1), ce qui 
vaut en particulier pour ce qui concerne la forme écrite, la motivation et les conclusions 
(JEANDIN, op. cit., 2011, nos 3-4 ad art. 313 CPC). 
L'appel joint - exclu en procédure sommaire (art. 314 al. 2 CPC) - est soumis au délai de 
trente jours prévu par l'article 312 al. 2 CPC pour la réponse, étant souligné que, par 
définition, la partie intimée aura déjà reçu notification de la décision et de ses consi-
dérants (JEANDIN, op. cit., no 5 ad art. 313 CPC). 
La partie intimée peut former son appel joint dans la mesure où elle était habilitée à 
appeler elle-même du jugement querellé, sans être limitée aux points du dispositif visés 
par l'appel principal. L'appel joint n'est jamais soumis à des exigences de valeur liti-
gieuse (JEANDIN, op. cit., no 6 ad art. 313 CPC). 
2.6 En l'occurrence, l'acte d'appel joint formé a été déposé au greffe de la Cour de céans 
dans le délai légal de 30 jours imparti à l'intimée pour déposer sa réponse à l'appel joint. 
Par ailleurs, l'intimée énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'ap-
pel joint. 
L'appel joint est dès lors recevable. 
3. 
3.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel 
elle a été louée et de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Lorsqu'apparaissent 
des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas 
tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose con-
formément au contrat, il peut exiger du bailleur, entre autres, la remise en état de la 
chose ainsi qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a CO). Ainsi, si la chose 
louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, 
le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 


 
 
 
 
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moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à l'élimination de ce dernier 
(art. 259d CO). 
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à 
l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO et suppose la com-
paraison entre l'état réel de la chose et l’état convenu : il y a ainsi défaut lorsque la cho-
se ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire 
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié conformément à l'usage 
convenu (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1 et 3.2; SJ 
1997 p. 661 et ss, consid. 3a). La notion de défaut de la chose louée est relative : 
l'existence d'un défaut s'apprécie en fonction des circonstances du cas particulier, et il 
convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type 
de construction ainsi que le montant du loyer (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 
2008, p. 217, n. 1.2; HIGI, Commentaire zurichois 4ème éd., no 28 ad art. 258 CO). Par 
ailleurs, le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 
de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un 
défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des 
prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 p. 575; ACJC/184/2011 du 14 février 2011 
consid. 3.2). 
En particulier, le défaut peut consister en des nuisances sonores, notamment dans les 
manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égards pour les voisins. En effet, le 
locataire peut s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée normalement, sans être incom-
modé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1; ACJC/181/2010 du 15 février 2010 
consid. 3.2; ACJC/1003/2002 du 9 septembre 2002; ACJC/111/1990 du 10 septembre 
1990). 
Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée. 
Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance. Pour déter-
miner quels sont les bruits avec lesquels le locataire devait normalement compter (et qui 
ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut tenir compte du 
lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de 
vétusté ainsi que des activités exercées dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2, 4C.368/2004 du 21 février 2005 
consid. 4.1). 
En vertu de l'art. 256 al. 2 CO, les clauses qui restreignent ou suppriment les droits du 
locataire en cas de défaut de la chose louée sont nulles. Ainsi, les clauses, manuscrites, 
dactylographiées ou pré-imprimées, même convenues sous l’ancien droit, qui sup-
priment ou restreignent le droit de demander l’exécution de travaux, de solliciter une 
réduction de loyer et des dommages-intérêts, de renoncer au bail ou de le résilier, d'exi-
ger la reprise du procès intenté par un tiers ou de consigner le loyer ne peuvent pas être 
opposées au locataire. Par exemple, serait nulle une clause qui mettrait à charge du loca-
taire des travaux d'entretien excédant la réparation de menus défauts (LACHAT, op. cit., 
p. 249-250). 


 
 
 
 
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3.2 En vertu de l'article 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui 
ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais 
ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut 
exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du 
loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un 
tiers (let. d). Le locataire assume le fardeau de la preuve en vertu de l'article 8 CC 
(AUBERT, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, no 14 ad art. 259a 
CO, LACHAT, op. cit., p. 248). 
A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en raison d'un 
défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur (AUBERT, op. cit., 
no 13 ad art. 259a CO; LACHAT, op. cit., p. 249). 
3.3 En vertu de l'article 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la 
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du 
loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimi-
nation de ce dernier. 
Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoit pas expressément, le locataire 
peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer (suppression de loyer). Il faut 
cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être 
supprimé. Tel peut être le cas lorsque des travaux sont entrepris qui excluent l'exploi-
tation du commerce du locataire (LACHAT, op. cit., p. 257 et note de bas de page no 71). 
Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède selon la méthode dite «proportion-
nelle». On compare l'usage actuel de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage 
conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer 
dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir 
l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504, consid. 4.1; AUBERT, op. 
cit., no 18 ad art. 259d CO, p. 363; LACHAT, op. cit., p. 257). 
La réduction du loyer est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'ap-
prenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe. Le 
droit à la réduction du loyer cesse lorsque le bailleur a procédé aux réparations néces-
saires, ou quand le défaut prend fin de lui-même (AUBERT, op. cit., no 15 ad art. 259d 
CO; LACHAT, op. cit., p. 260). 
3.4 En l'espèce, l'appelant se plaint que les travaux effectués dans la piscine de 
C.______ ont rendu l'exploitation du restaurant F.______ totalement impossible car ces 
travaux privaient l'établissement de l'une de ses voies d'accès et partant d'une grande 
partie de sa clientèle. 
L'intimée a rendu l'appelant attentif aux problèmes auxquels il s'exposait dès le début 
des travaux. L'intimée s'est efforcée de tenir informé l'appelant en temps réel de l'avan-
cée des travaux. 


 
 
 
 
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Vu les principes qui viennent d'être rappelés, les difficultés d'exploitation du restaurant 
F.______ liées aux travaux de rénovation de la piscine de C.______ ne peuvent être 
qualifiées de menus défauts de la chose. 
L'intimée s'est au demeurant rendue compte des difficultés auxquelles l'appelant était 
exposé; ainsi en 2008, l'intimée a exonéré l'appelant du paiement des loyers du 15 
septembre 2008 au 31 décembre 2008. Ultérieurement, par courrier du 19 janvier 2009, 
elle lui a accordé la gratuité des loyers pour les mois de janvier, février, mars, avril et la 
première quinzaine du mois de mai 2009. 
Compte tenu de la gratuité de loyers accordée à l'appelant jusqu'au 15 mai 2009 et dans 
la mesure où la piscine de C.______ n'a été rouverte que le 29 juin 2009, il se justifie 
d'exonérer l'appelant du paiement des loyers jusqu'au 30 juin 2009, l'intimée ayant à tout 
le moins implicitement reconnu qu'une telle exonération était justifiée tant que la 
piscine de C.______ était fermée. 
Dès lors comme l'ont correctement retenu les premiers juges, l'intimée devra verser à 
l'appelant le montant de 1'780 fr. 85 plus intérêt à 5% dès le 1er avril 2010 à titre de 
remboursement des loyers pour la période courant du 15 mai 2009 au 30 juin 2009. En 
revanche, il ne saurait être fait droit aux conclusions de l'appelant qui sollicite le 
remboursement du loyer de la première quinzaine du mois de juillet 2009, l'appelant 
ayant délibérément choisi de n'ouvrir son établissement que dans le courant du mois de 
juillet 2009. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 
4. 
4.1 Selon l'article 259 e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le 
bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est impu-
table. Pour pouvoir prétendre à des dommages-intérêts, le locataire doit démontrer que 
la chose louée est ou était affectée d'un défaut dont la réparation incombe au bailleur, 
quelle que soit son ampleur, qu'en raison de ce défaut il a subi un préjudice et que ce 
préjudice est en rapport de causalité adéquate avec le défaut (AUBERT, op. cit., no 3 ad 
art. 259 e CO; LACHAT, op. cit., p. 263). 
S'agissant de la procédure, le locataire devra prouver que la chose louée est ou était 
affectée d'un défaut dont la réparation incombe au bailleur, le dommage et le lien de 
causalité. La faute du bailleur est présumée. Conformément à l'art. 42 al.1 CO, la preuve 
du dommage incombe au locataire. Le locataire produira notamment des factures acquit-
tées en relation avec les frais qu'il a subis en raison du défaut (relogement, repas pris à 
l'extérieur, remise en état de son mobilier, etc.; AUBERT, op. cit., nos 35-36 ad art. 259 e 
CO; LACHAT, op. cit., p. 262-263). 
Dans le calcul des dommages-intérêts, le locataire doit se laisser imputer d'éventuels 
avantages, par exemple lorsque ayant déménagé, il paie un loyer moindre. Le locataire 
qui a obtenu une réduction de loyer doit l'intégrer dans le calcul de son dommage. De 
même, le locataire doit s'efforcer de réduire son dommage (art. 44 CO; LACHAT, op. 
cit., p. 264). 
Les dommages-intérêts ne sont pas dus si le bailleur démontre qu'il n'a commis aucune 
faute. Il doit prouver avoir pris toutes les précautions pour éviter le dommage ou pour y 


 
 
 
 
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remédier. La faute du bailleur est présumée; le fardeau de la preuve libératoire lui in-
combe (AUBERT, op. cit., nos 14 et 15 ad art. 259e CO; LACHAT, op. cit., p. 264). 
4.2 En vertu de l'article 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remé-
dier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage 
ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par «menus travaux», la 
loi vise d'abord les travaux de nettoyage. Ils découlent d'un usage soigneux de la chose 
louée, et consistent à enlever la saleté (ATF 105 II 35, consid. 4b). Leur ampleur diffère 
en fonction des usages locaux. En cours de contrat, le locataire est tenu de maintenir les 
locaux en bon état d'hygiène, sans qu'on puisse exiger de lui qu'il s'escrime à maintenir 
les locaux dans un état de propreté absolue (LACHAT, op. cit., p. 240). 
4.3 En l'espèce, l'appelant fait valoir qu'il a dû consentir des frais de nettoyage des lo-
caux en raison de leur fermeture pendant plusieurs mois. 
Toutefois, il n'est pas ressorti de la procédure qu'en dépit des difficultés d'exploitation 
de son établissement l'appelant ait dû fermer le restaurant F.______. C'est au contraire 
délibérément que l'appelant, pourtant régulièrement tenu informé par l'intimée de 
l'avancement du chantier de la piscine de C.______, a choisi de ne pas exploiter le 
restaurant. 
Les frais de nettoyage de cet établissement, consécutifs à sa fermeture pendant de nom-
breux mois, doivent ainsi être supportés exclusivement par l'appelant, également au 
regard de l'article 259 CO. 
Le jugement querellé, qui avait accordé 1'710 fr. 85 à l'appelant de ce chef, devra 
partant être annulé sur ce point. 
4.4 L'appelant allègue ensuite un dommage consistant en des prestations salariales qu'il 
allègue avoir versées à ses employés. Comme déjà retenu par les premiers juges, l'appe-
lant n'a pas prouvé le dommage subi. En effet, il s'est contenté de produire des attesta-
tions de salaire établies par lui-même et partant totalement dépourvues de force pro-
bantes. Dès lors, l'appelant devra être à nouveau débouté de ses conclusions sur ce 
point. 
4.5 Finalement, l'appelant allègue avoir subi un dommage de 108'000 fr. correspondant 
à son manque à gagner faute d'avoir pu remettre les locaux litigieux à l'échéance des 
rapports contractuels au candidat de son choix. En effet, l'appelant allègue que 
H.______ était prêt à reprendre les locaux du restaurant F.______ pour un montant de 
120'000 fr. Or, l'appelant n'a perçu qu'un montant de 12'000 fr. du repreneur choisi par 
l'intimée. Ainsi, l'appelant estime avoir subi un dommage de 108'000 fr. (120'000 fr. - 
12'000 fr.). 
En premier lieu, il convient de souligner que l'appelant se contente d'allégations à ce 
sujet et en second lieu, cette perte alléguée n'est pas en lien de causalité avec les travaux 
effectués à la piscine de C.______. Comme relevé par les premiers juges, l'appelant 
aurait par ailleurs dû faire valoir son grief par une action en autorisation du transfert de 
bail, prévue par l'article 263 CO, puisque le bail avait été résilié. 


 
 
 
 
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C'est à bon droit que les premiers juges ont débouté l'appelant de ses conclusions à ce 
sujet, faute pour l'appelant d'avoir pu démontrer la réalité de son dommage. 
5. 
5.1 En vertu de l'article 257 CO, le loyer est la rémunération due par le locataire au bail-
leur pour la cession de l'usage de la chose. A moins que le contrat ne prévoie des frais 
accessoires à la charge du locataire, le loyer constitue la seule contribution due au bail-
leur (LACHAT, op. cit., p. 82). Le loyer est dû pour toute la durée du bail, indépen-
damment de l'utilisation effective de la chose louée (BIERI in BOHNET/MONTINI, op. 
cit., no 8 ad art. 257 CO). 
5.2 En l'espèce, l'intimée allègue que l'appelant reste lui devoir le montant de 4'749 fr. à 
titre de loyers pour la période courant du 1er septembre 2009 au 31 décembre 2009. 
L'appelant est locataire des locaux litigieux depuis le 1er janvier 2003. Par avis officiel 
de résiliation du bail du 16 juin 2009, l'intimée a résilié le contrat de bail la liant à 
l'appelant pour le 31 décembre 2009, ce dernier ne souhaitant plus exploiter les locaux 
litigieux. Il ne fait aucun doute que l'appelant était tenu de s'acquitter des loyers jusqu'à 
cette date. 
Or, l'appelant ne s'est plus acquitté du loyer dès le mois de septembre 2009, au motif 
que les locaux étaient inexploitables à la suite de la longue fermeture de ces derniers 
durant les travaux effectués dans la piscine de C.______, sans toutefois le démontrer. 
De surcroît, lors de l'envoi de la mise en demeure du 8 juin 2010, l'intimée a proposé à 
l'appelant de s'acquitter de la moitié de la somme d'ici au 30 juin 2010 à titre de solde de 
tout compte. L'appelant n'a pas donné suite à cette proposition de règlement transac-
tionnel. 
L'appelant s'étant vu céder l'usage des locaux moyennant le paiement d'un loyer de 
1'187 fr. 25 par mois, il est tenu, comme l'a retenu le Tribunal, de s'acquitter d'un 
montant de 4'749 fr. à titre de loyers pour les mois de septembre, octobre, novembre et 
décembre 2009. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 
6. 
6.1 Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration du bail commet une 
faute contractuelle (art. 97 et ss CO). Il est redevable de dommages-intérêts au bailleur. 
A ce titre, le bailleur pourra réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux. 
Elle correspond en règle générale au montant du loyer pour la période pendant laquelle 
le locataire demeure dans les lieux (LACHAT, op. cit., p. 821). 
En vertu de l'article 115 CO, il n'est besoin d'aucune forme spéciale pour annuler ou 
réduire conventionnellement une créance, alors même que, d'après la loi ou la volonté 
des parties, l'obligation n'a pu prendre naissance que sous certaines conditions de forme. 
La remise conventionnelle de dette est un contrat qui a pour objet l'extinction totale ou 
partielle d'une créance (ATF 131 III 586, consid. 4.2.3.4). La remise de dette est un con-
trat de disposition qui suppose l'exercice des droits civils du remettant. De plus, même 
plein titulaire de son droit, le renonçant doit encore disposer d'un droit susceptible de 
renonciation, une norme juridique pouvant l'interdire, soit dans son propre intérêt 
(art. 341 al. 2 CO) ou de ceux de tiers, ou enfin parce que certaines conditions ne sont 


 
 
 
 
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pas remplies (PIOTET, Commentaire romand du Code des obligations I, Bâle, 2012, 
no 11 ad art. 115 CO). L'article 115 CO dispense d'une forme solennelle le contrat de 
remise d'obligations nées de contrats soumis par la loi à une telle forme. La remise d'une 
dette soumise à condition suspensive non échue sort du champ d'application direct de 
cette disposition (PIOTET, op. cit., no 16 ad art. 115 CO). 
6.2 En l'espèce, en date du 8 juin 2010, l'intimée a mis en demeure l'appelant de 
s'acquitter des loyers des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2010. 
Dans cette mise en demeure, elle n'a pas demandé à l'appelant de s'acquitter des indem-
nités pour occupation illicite des mois de janvier, février et mars 2010. Il convient dès 
lors de retenir que l'intimée a renoncé à percevoir ces montants, pourtant échus, en vertu 
de l'article 115 CO de telle sorte que les indemnités pour occupation illicite de la pério-
de courant du 1er janvier au 31 mars 2010 ne sont pas dues par l'appelant, comme l'a 
correctement retenu le Tribunal. Le jugement sera confirmé sur ce point. 
7. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons 
à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 consid. 2.6). 
* * * * * 
 


 
 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ contre les chiffres 3 et 4 du dispositif du 
jugement JTBL/1349/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2012 dans 
la cause C/30045/2010-2-D. 
Déclare recevable l'appel joint interjeté par B.______ contre les chiffres 1, 2 et 4 du dispositif 
du jugement JTBL/1349/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2012 
dans la cause C/30045/2010-2-D. 
Au fond : 
Annule ce jugement en tant qu'il a condamné B.______ à verser à A.______ 1'710 fr. 85 plus 
intérêts à 5% dès le 1er avril 2010. 
Le confirme pour le surplus. 
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; 
Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le 
présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 
al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.