fr_gerichte · 102 2015 211 · 2016-01-06 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2015 211
Arrêt du 6 janvier 2016
IIe Cour d’appel civil
Composition
Président:
Adrian Urwyler
Juges:
Catherine Overney, Michel Favre
Greffier:
Luis da Silva
Parties
A.________, défenderesse, respectivement demanderesse et 
défenderesse reconventionnelle dans la cause jointe, appelante, 
représentée par Me Nicolas Charrière, avocat
contre
B.________ 
et 
C.________, 
demandeurs, 
respectivement 
défendeurs et demandeurs reconventionnels dans la cause 
jointe, intimés à l’appel, représentés par Me Alain Ribordy, avocat
Objet
Bail à loyer : restitution de la chose louée (art. 267 et 267a CO) ; 
défauts pendant le bail (art. 259b CO) ; frais accessoires (art. 257a 
et 257b) ; restitution des sûretés (art. 257e al. 3 CO)
Appel du 21 septembre 2015 contre le jugement du Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine du 19 août 2015


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Le 6 mai 2010, B.________ et C.________, en qualité de locataires, et A.________, en 
qualité de bailleresse, représentée par son frère, D.________, ont conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur un appartement de 4.5 pièces, pour un loyer mensuel de CHF 2’050.- (CHF 1’750.- de 
loyer + CHF 200.- de charges + CHF 100.- pour un box de garage), prenant effet au 1er juin 2010 
(cf. bordereau des demandeurs, pièce n°2).
L’état des lieux d’entrée du 1er juin 2010 – signé par les locataires – ne fait état d’aucune remarque 
particulière, hormis que l’appartement était « comme neuf » au moment de la remise des clés (cf. 
bordereau de la défenderesse, pièce n°28).
B.
Par courriers du 26 septembre 2011, adressés séparément aux époux B.________ et 
C.________, et accompagnés de la formule officielle pour résiliation de bail, la bailleresse – 
toujours représentée par son frère – a résilié le bail à loyer des locataires pour le 30 mars 2012 (cf. 
bordereau de la défenderesse, pièce n°30a/b et 31a/b). Ces derniers n’ont pas contesté le congé.
Initialement fixé au 30 mars 2012, l’état des lieux de sortie a finalement été reporté au lendemain, 
à 10.00 heures. En vue de cette échéance, les époux B.________ et C.________ ont mandaté 
l’entreprise E.________ pour le nettoyage de l’appartement, respectivement pour refaire la 
peinture du mur d’une chambre qu’ils avaient peint en vert. 
Le samedi 31 mars 2012, l’état des lieux de sortie n’a pas pu se faire à l’heure prévue, la porte de 
l’appartement des locataires sortants étant bloquée. Un serrurier de l’entreprise de serrurerie 
d’urgence, F.________ SA, a dû intervenir afin de pouvoir ouvrir la porte, dont la serrure était en 
cause. En raison du blocage de cette porte intervenu dans la matinée, les travaux qui restaient à 
effectuer par l’entreprise mandatée par les époux B.________ et C.________ ont pris du retard. 
B.________ a dû en outre payer à l’entreprise de serrurerie CHF 621.- uniquement pour une 
réparation provisoire.
Etant donné qu’il restait des travaux à faire dans l’appartement à restituer, les parties présentes 
sur place ont décidé de reporter l’état des lieux à 16h30, heure à laquelle le constat a pu avoir lieu. 
A cette occasion, A.________ prétend avoir constaté que le nettoyage de l’appartement n’avait 
pas été fait et que de nombreux dégâts subsistaient, quand bien même les époux B.________ et 
C.________ avaient mandaté l’entreprise E.________, censée faire la remise en état et le 
nettoyage de l’appartement. Elle allègue également que B.________, présente lors de l’état des 
lieux, avait quitté l’appartement avant la fin des contrôles et refusé de signer le procès-verbal d’état 
des lieux. Selon la bailleresse, D.________ aurait par ailleurs fait venir une voisine pour qu’elle 
constate l’état dans lequel l’appartement avait été rendu. Il aurait pris des clichés des dommages 
constatés (cf. allégué no 11, demande du 14 janvier 2013, p. 8). Pour leur part, les époux 
B.________ et C.________ contestent ces allégations et indiquent seulement que B.________ 
avait d’emblée reconnu sa responsabilité pour quelques dégâts à la cuisine, soit un bac du frigo 
abîmé, des griffures sur la plaque vitrocéram, une poignée cassée du panier à services dans le 
lave-vaisselle et une griffure dans le four (cf. allégué no 11, réponse du 22 mai 2013, p. 8). 
C.
Dans un premier temps, les parties ont vainement tenté de régler leur conflit à l’amiable par 
avocats interposés.


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Le 20 septembre 2012, les pourparlers transactionnels entre les conseils des parties entrepris 
jusque-là ayant échoué, A.________ a saisi la Commission de conciliation en matière d’abus dans 
le secteur locatif du district de la Sarine (ci-après : Commission de conciliation) et chiffré ses 
conclusions en dommages-intérêts à CHF 20'329.20. 
Par lettre du 20 novembre 2012, Me Alain Ribordy a indiqué que les époux B.________ et 
C.________ concluaient au rejet des prétentions de A.________, en précisant qu’ils 
reconnaissaient le bien-fondé de certaines prétentions pour un montant arrondi à CHF 1'700.-, soit 
pour un montant inférieur à l’indemnité de CHF 2'300.- déjà versée par leur assurance RC. Il a 
ajouté que ses mandants réclamaient le montant de CHF 1'500.-, à titre de remboursement de 
frais accessoires, et la libération de la garantie de loyer de CHF 4'100.-. Il a également relevé 
qu’aucun décompte n’avait été établi pour la période du 1er octobre 2011 au 31 mars 2012. 
A l’occasion de l’audience du 28 novembre 2012, la Commission de conciliation a tenté sans 
succès de concilier les parties et a délivré une autorisation de procéder, d’une part, à A.________ 
pour le paiement de CHF 20'329.20 avec intérêts à 5 % dès le 16 mai 2012 sur CHF 15'000.-- et 
dès le 20 septembre 2012 sur le solde, et d’autre part, à B.________ et C.________ pour le 
versement de CHF 1'500.- avec intérêts à 5 % dès le 20 novembre 2012, au titre de 
remboursement de frais accessoires indûment payés et libération de la garantie de loyer de CHF 
4'100.- avec intérêts en sus. 
D.
Par mémoire du 13 décembre 2012 – soit dans le mois qui a suivi l’échec de la conciliation –, 
B.________ et C.________ ont déposé une action en paiement par-devant le Président du 
Tribunal des baux à loyer de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Président), dans laquelle 
ils ont formulé les conclusions suivantes : 
«1.
Le solde du compte d’épargne garantie-loyer UBS ggg est libéré en faveur de 
B.________ et C.________, créanciers solidaires. 
2.
A.________ est condamnée à verser à B.________ et C.________, créanciers 
solidaires, la somme de Fr. 1'500.-, avec intérêt à 5% l’an dès le 20 novembre 2012. 
3.
Les dépens sont mis à la charge de A.________. »
Le 14 janvier 2013, A.________ a, de son côté, déposé une demande en paiement par-devant le 
Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal des baux). Elle y a 
formulé les conclusions suivantes : 
«1.
Madame et Monsieur B.________ et C.________ sont condamnés à verser à Madame 
A.________, à titre de dommages-intérêts, la somme de Fr. 15'792.20, avec intérêts à 
5% l’an dès le 16 mai 2012 sur Fr. 15'000.--, et, dès le 20 septembre 2012 sur le solde.
2.
Les frais sont mis à la charge de Madame et de Monsieur B.________ et C.________, 
notamment une indemnité à titre de dépens en faveur de Madame A.________. »
Le 24 janvier 2013, D.________ a envoyé aux époux B.________ et C.________ le décompte de 
charges pour la période du 01.10.2011 au 30.09.2012, qui présente un solde de CHF 260.32 en 
faveur de A.________. 
Par ordonnance du 16 avril 2013, le Président a prononcé la jonction des causes, faisant suite aux 
courriers des parties en ce sens. 


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Le 22 mai 2013, B.________ et C.________ ont déposé leur réponse à la demande du 14 janvier 
2013, couplée d’une demande reconventionnelle, dans laquelle ils ont formulé les conclusions 
suivantes : 
«1.
La demande est rejetée. 
2.
Reconventionnellement, A.________ est condamnée à verser la somme de Fr. 621.- à 
B.________ et C.________, créanciers solidaires, avec intérêt à 5% l’an dès le 22 mai 
2013.
3.
Les dépens sont mis à la charge de A.________. » 
Le 5 juin 2013, A.________ a déposé sa réponse à la demande du 13 décembre 2012 et conclu à 
son rejet intégral, frais à la charge des époux B.________ et C.________. 
Par réponse du 5 septembre 2013, A.________ a conclu au rejet des conclusions 
reconventionnelles de B.________ et C.________ et produit un bordereau de pièces. 
Dans son écriture du 17 mars 2014, A.________ a produit une nouvelle pièce. Elle a également 
requis le règlement du solde des frais accessoires mis à charge de B.________ et C.________, 
s’élevant à CHF 260.32, et modifié en conséquence le chiffre 1 de ses conclusions de la manière 
suivante : 
«1.
Madame et Monsieur B.________ et C.________ sont condamnés à verser à Mme 
A.________, à titre de dommages-intérêts, la somme de Fr. 16'052.52, avec intérêt à 
5% l’an du 18 mai 2012 sur Fr. 15'000.--, dès le 20 septembre 2012 sur Fr. 792.20, et 
dès le 17 mars 2014 sur Fr. 260.32. »
Lors de la séance du 19 mars 2014, Me Alain Ribordy a précisé que B.________ et C.________ 
concluaient au rejet, avec suite de dépens, du nouveau chef de conclusions formulée par 
A.________ dans sa lettre du 17 mars 2014, et qu’ils amplifiaient le chiffre 2 de leurs conclusions 
de leur demande du 13 décembre 2012, en ce sens que la somme réclamée était désormais de 
CHF 7'396.45, avec intérêts à 5 % l’an, sur CHF 1'500.- dès le 20 novembre 2012 et sur CHF 
5'896.45 dès le 19 mars 2014. Me Nicolas Charrière a ensuite déclaré que sa mandante concluait 
au rejet de dite conclusion. B.________ et A.________ ont été interrogées. Tant les époux 
B.________ et C.________ que A.________ ont sollicité pour la suite de la procédure l’audition 
d’une série de témoins. A.________ a sollicité la production des éventuels échanges de courriels 
et de correspondances entre les époux B.________ et C.________ et H.________ en relation 
avec son intervention (prise de contact, devis, prise de rendez-vous, etc.). Elle a également requis 
l’audition des collaborateurs des entreprises étant intervenus dans l’appartement litigieux. 
B.________ et C.________ ont demandé que le représentant de l’entreprise M.________ SA soit 
en mesure de répondre aux questions relatives à l’installation de la serrure en 2009 et de produire 
la facture y relative. Ils ont en outre maintenu leur réquisition tendant à la production de la serrure 
endommagée en raison d’une prétendue mauvaise utilisation. Ils ont accepté de produire, dans la 
mesure où ils pourraient les retrouver, les pièces demandées avec l’échange de correspondances 
ou courriels qu’ils ont pu avoir avec l’entreprise E.________. Le Président a imparti un délai 
expirant le 31 mars 2014 à Me Nicolas Charrière pour préciser les noms des collaborateurs des 
entreprises dont l’audition était sollicitée et pour se déterminer sur le sort de la serrure.


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A l’occasion de la séance du 3 décembre 2014, le Président a informé les parties que le témoin 
I.________ avait annoncé qu’il ne pouvait pas se présenter et que la citation adressée à 
N.________ n’avait pas été retirée à la Poste. Suite à cela, il a interrogé tous les autres témoins 
cités, puis B.________ et A.________. La procédure probatoire a été close et les mandataires des 
parties ont plaidé la cause. 
E.
Par jugement du 19 août 2015, le Tribunal des baux a admis la demande en paiement 
déposée le 13 décembre 2012 par B.________ et C.________. Tout en ordonnant la libération de 
la garantie de loyer en faveur des locataires, il a condamné la bailleresse à leur verser une somme 
de CHF 7'396.45, avec intérêts à 5 % l’an, sur CHF 1'500.-, dès le 22 novembre 2012 et, sur CHF 
5'896.45, dès le 20 mars 2014. Il a revanche rejeté la demande en paiement déposée le 14 janvier 
2013 par A.________. Il a en outre admis la demande reconventionnelle déposée le 22 mai 2013 
par les locataires et, partant, a condamné la bailleresse à leur verser la somme de CHF 621.-, 
avec intérêts à 5 % l’an, dès le 24 mai 2013. Pour le surplus, tout en statuant sans frais judiciaires, 
il a mis les dépens à la charge de cette dernière, qui succombe.
F.
Par mémoire du 21 septembre 2015, A.________ a interjeté un appel à l’encontre de cette 
décision, en prenant les conclusions suivantes :
«1.
Le recours en appel civil de Madame A.________ est admis.
2.
Principalement :
La décision du 19 août 2015 du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine est 
réformée, et son dispositif a désormais la teneur suivante :
I.
La demande en paiement déposée le 13 novembre 2012 par B.________ et 
C.________ à l’encontre de A.________ est rejetée.
II.
La demande en paiement déposée le 14 janvier 2014 par A.________ à l’encontre 
de B.________ et C.________ est partiellement admise.
Partant, B.________ et C.________, débiteurs solidaires, sont condamnés à verser 
la somme de CHF 12'029.20 à A.________, avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 mai 
2012.
III. La demande en paiement reconventionnelle déposée le 22 mai 2013 par 
B.________ et C.________ est rejetée.
IV. Les dépens (à fixer ultérieurement) sont mis à la charge de B.________ et 
C.________, débiteurs solidaires, à raison de 4/5ème.
V.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Subsidiairement :
La décision du 19 août 2015 du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine est 
annulée, et le dossier est renvoyé à l’autorité intimée pour reprise de l’instruction et 
nouvelle décision, au sens des considérants.
4.
Les dépens de l’instance de recours en appel civil (à fixer ultérieurement) sont mis à la 
charge de B.________ et C.________, débiteurs solidaires, en faveur de A.________. »


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B.________ et C.________ ont déposé leur réponse le 15 octobre 2015, par le truchement de leur 
conseil. Ils concluent au rejet de l’appel dans la mesure où il est recevable, respectivement à la 
confirmation de la décision attaquée, le tout sous suite de dépens.
en droit
1.
a)
La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 
308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 
let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel 
cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC). Dans le cas d’espèce, la 
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est manifestement supérieure à CHF 10'000.- (cf. 
décision attaquée, ad partie en droit, consid. 1 c, p. 9 ; appel, ad préliminaires, ch. III ; réponse, ad 
préliminaires, ch. III), de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
b)
La qualité pour interjeter appel de A.________ ne souffre aucune contestation.
c)
L’appel du 21 septembre 2015 a été déposé en temps utile, soit dans le délai légal de 30 
jours à compter de sa notification intervenue le 21 août 2015 (art. 311 al. 1 CPC).
d)
Dûment motivé et doté de conclusions, l’appel est pour le surplus recevable en la forme.
e)
La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
f)
En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces nécessaires au traitement de l’appel figurent au 
dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience
2.
Dans un premier moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 1, p. 7 ss), l’appelante se plaint 
d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement de l’art. 8 CC, en relation avec l’art. 
259b let. b CO –, respectivement d’une constatation inexacte de faits (art. 310 let. b CPC), eu 
égard aux frais de remplacement de la serrure qui ont été mis à sa charge par les premiers juges 
pour un montant de CHF 621.-. En bref, invoquant une violation du fardeau de la preuve (art. 8 
CC), l’appelante soutient qu’il appartenait aux locataires d’apporter la preuve qu’ils n’avaient pas 
eux-mêmes occasionné le défaut constaté le 31 mars 2012 sur la serrure de leur appartement. 
Selon elle, il leur incombait de démontrer soit que la serrure litigieuse avait un défaut de fabrication 
soit qu’elle a été endommagée par la bailleresse ou par un tiers dont elle répond. N’ayant pas 
apporté cette preuve, ils doivent en subir les conséquences. Subsidiairement, l’appelante soutient 
que les premiers juges ont constaté les faits de manière inexacte, en particulier s’agissant des 
moyens de preuve qui leur ont été soumis. Elle soutient à cet égard que les auditions en qualité de 
témoins de J.________ et de K.________ n’ont pas la portée que le Tribunal des baux leur donne. 
Elle prétend en effet que les deux spécialistes précités ont privilégié l’hypothèse selon laquelle les 
locataires auraient eux-mêmes endommagés la serrure litigieuse, de sorte qu’en retenant que la 
serrure litigieuse était défectueuse, les premiers juges ont, à tort, renversé le fardeau de la preuve 
et, par la même occasion, violé l’art. 8 CC. 


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a)
Aux termes de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les 
faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée 
sur le droit fédéral (ATF 125 III 78 consid. 3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 
consid. 3c, JdT 1997 246, consid. 3b) et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec 
de la preuve (ATF 126 III 189 consid. 2b). Cette disposition ne dicte cependant pas comment le 
juge doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves le convainc qu’une 
allégation de fait a été établie ou réfutée, la répartition, du fardeau de la preuve devient sans objet. 
L’art. 8 CC ne saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation des preuves qui ressortit au 
juge du fait (ATF 127 I 248 consid. 3a ; ATF 128 II 271 cconsid. 2b, JdT 2003 I 606). Pour le 
surplus, le juge établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 
CPC).
b)
Lorsque la chose louée est affectée d’un défaut de moyenne importance et que le 
bailleur n’y remédie pas dans un délai convenable, le preneur peut y remédier aux frais du bailleur 
(art. 259b let. b CO). 
Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas 
fortuit (inondation des caves suite à des pluies diluviennes) ou du comportement de ses auxiliaires 
(concierge, gérant), ou même de tiers (dégâts à la chose louée à la suite d’un cambriolage). En 
revanche, si le défaut est occasionné par le locataire (ou par un de ses auxiliaires, tels que sous-
locataire, proches, visites, etc.), il en répond personnellement, à l’exception des défauts dus à 
l’usure normale de la chose, l’entretien incombant au bailleur, conformément à l’art. 256 CO (CPRA 
BAIL-AUBERT, 2010, art. 258, n. 55 s). Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, 
conformément à l’art. 8 CC. Comme exposé plus haut, cette disposition détermine laquelle des 
parties doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. Cette règle n’est valable qu’aussi 
longtemps que l’existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le 
défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l’art. 259a al. 1 CO (CPRA BAIL-AUBERT, 2010, 
art. 258, n. 29 ss), respectivement à l’art. 259b CO (par analogie). La jurisprudence a admis que 
l’art. 259b CO n’exige pas du locataire qu’il impartisse expressément un délai pour que le bailleur 
ait l’obligation d’éliminer le défaut. Au contraire, dès que le bailleur a connaissance d’un défaut, il 
doit y remédier de sa propre initiative et dans un « délai convenable ». Cette dernière notion 
dépendra essentiellement de la nature du défaut : « plus les parties ont intérêt à une remise rapide 
des locaux en état, et plus la réparation est facile à réaliser, plus le délai sera court. » Selon les 
cas, on peut aller jusqu’à attendre du bailleur qu’il prenne des mesures d’urgence (CPRA BAIL-
AUBERT, 2010, art. 259b, n. 6 ; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 
2011, art. 259b, n. 11).
c)
Dans le cas présent, l’appelante ne conteste pas l’existence d’un défaut de moyenne 
importance. Elle n’allègue pas non plus ne pas en avoir eu connaissance, pas plus qu’elle ne 
conteste la nécessité d’intervenir en urgence. Elle soutient en revanche qu’il incombait aux 
locataires, conformément au prescrit de l’art. 8 CC, d’apporter la preuve qu’ils n’avaient pas eux-
mêmes occasionné ce défaut, de sorte qu’ayant échoué à apporter cette preuve, ils doivent en 
supporter les conséquences. Cette opinion ne saurait être suivie. Comme cela a été exposé plus 
haut, le locataire qui entend se prévaloir de l’art. 259b let. b CO doit uniquement prouver 
l’existence d’un défaut de moyenne importance, dont le bailleur avait connaissance et auquel, sauf 
urgence particulière, il ne remédie pas dans un délai convenable. En l’occurrence, contrairement à 
ce que prétend l’appelante, les intimés n’avaient aucunement l’obligation de démontrer qu’ils 
n’étaient pas à l’origine du défaut qu’elle leur impute. En réalité, la critique de l’appelante semble 


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porter uniquement sur l’appréciation des preuves, que ne règle pas le droit fédéral ; contrairement 
à ce qu’elle pense et comme cela a été rappelé plus haut, l’art. 8 CC ne dit rien de la façon dont 
les preuves doivent être administrées et appréciées (ATF 102 II 279, JdT 1977 I 274 ; ATF 98 II 
179, JdT 1973 I 234). Quoi qu’il en soit, puisque la bailleresse a allégué que les locataires avaient 
occasionné le défaut constaté sur la serrure de leur appartement, il lui incombait d’en apporter la 
preuve, faute de quoi elle est tenue d’en répondre, puisque sa responsabilité en la matière est de 
nature causale. Or, d'une manière qui ne prête pas le flanc à la critique, le Tribunal des baux a 
constaté que la bailleresse a échoué dans cette preuve. En effet, les premiers juges ont retenu, 
sur la base des déclarations de J.________ et de K.________ en audience, qu’en l’absence de la 
serrure litigieuse et dès lors que les spécialistes précités n’ont pas pu exclure l’existence d’un 
défaut de fabrication, aucune preuve au dossier ne vient corroborer la thèse défendue par la 
bailleresse selon laquelle la serrure litigieuse aurait été utilisée de manière inappropriée par les 
locataires (cf. décision attaqué, ad considérants en droit, consid. 3 c, p. 15 s). En définitive, le grief 
de l’appelante tiré d'une violation de l'art. 8 CC se révèle manifestement mal fondé. Quant au grief 
subsidiaire tiré d’une mauvaise appréciation des moyens de preuve par les premiers juges, il est 
inconsistant, dès lors que le Tribunal pénal a expliqué, de manière circonstanciée, pourquoi il a 
privilégié l’état de fait retenu dans la décision querellée au détriment de celui présenté par 
l’appelante. Une telle appréciation, dûment étayée qui plus est, ne prête pas le flanc à la critique et 
doit dès lors être confirmée.
Il s’ensuit le rejet de ce grief qui s’avère mal fondé.
3.
Dans un deuxième moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 2, p. 10 ss), l’appelante se 
plaint d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement des art. 8 CC, 55, 222 al. 2 et 
247 al. 2 let. b ch. 1 CPC, en relation avec les art. 267 ss CO –, eu égard aux prétentions qu’elle a 
fait valoir à l’égard des locataires concernant les dégâts qu’elle a constatés dans leur appartement. 
Elle soutient pour l’essentiel que le Tribunal des baux a violé la maxime inquisitoire sociale, dès 
lors qu’il a retenu, sans que cela n’ait été allégué une seule fois au cours de la procédure par les 
locataires – pourtant assistés d’un avocat –, que l’état des lieux de sortie du 31 mars 2012 n’était 
pas conforme, respectivement que l’avis des défauts du 16 mai 2012 était tardif, refusant par la 
même occasion d’entrer en matière sur ses prétentions à l’égard des locataires. L’appelante fait 
valoir à cet égard que les locataires se sont toujours limités à contester certaines de ses 
prétentions à leur égard, en particulier le fait que des dégâts puissent leur être imputés, mais ils 
ont toujours admis – implicitement, tout du moins – la validité de l’état des lieux de sortie litigieux et 
n’ont du reste jamais invoqué la tardiveté de l’avis de défaut du 16 mai 2012. En définitive, dès lors 
qu’ils étaient assistés d’un avocat, l’appelante soutient que la maxime inquisitoire sociale était 
atténuée, de sorte qu’en allant au-delà de ce qui a été allégué par les locataires, le Tribunal des 
baux a violé l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC.
a)
Aux termes de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC, le tribunal établit les faits d’office, lorsque 
la valeur litigieuse ne dépasse pas CHF 30'000.-, notamment dans les litiges portant, comme en 
l’espèce, sur des baux à loyer d’habitations. Cette disposition consacre la maxime inquisitoire 
sociale.
Telle qu’elle a été définie par la jurisprudence, la maxime inquisitoire sociale n'oblige certes pas le 
juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle 
le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de 
fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et 


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offres de preuve d'une partie sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a 
le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des 
déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge 
peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits 
sont insuffisants (arrêt TF 4A_484/2011 du 2.11.2011 consid. 2.2, JdT 2012 II 114 ; ATF 136 III 74 
consid. 3.1).
La maxime inquisitoire sociale implique notamment que le tribunal n'est pas lié par les offres de 
preuves et par les allégués de fait des parties. De même, à la différence de la procédure ordinaire, 
le tribunal peut aussi prendre en considération des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux 
délibérations (art. 229 al. 3 CPC ; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2).
La maxime inquisitoire sociale a été conçue pour venir en aide à la partie économiquement faible, 
a fortiori si elle n'est pas assistée d'un avocat (ATF 125 III 231 c. 4a, JdT 2000 I 194, SJ 1999 I 
373). Il est toutefois admis que le tribunal doit appliquer la maxime inquisitoire sociale avec 
retenue lorsqu’une partie est assistée d’un avocat (CPC-TAPPY, 2011, art. 247, 25).
b)
En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer, à la fin du bail, la chose dans 
l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. 
Il s'ensuit que le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites 
réparations au sens de l'art. 259 CO. Selon les circonstances, il doit ensuite régler les frais de 
remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérées sans 
l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent 
l'usure normale de la chose; cet usage dépend de la destination des locaux et s'apprécie sur la 
base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations. Le locataire doit donc 
supporter les frais de réparation des locaux qui sont affectés d'un défaut dû à un usage anormal 
de la chose louée; si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, il 
faut allouer des dommages-intérêts correspondant à la dépréciation de la chose (arrêt TF 
4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1, publié in SJ 2007 I p. 365).
Selon l'art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser 
immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le 
locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne 
pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus 
tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (al. 3). 
En ce qui concerne le fardeau de la preuve, il incombe au bailleur, en tant que partie 
demanderesse (art. 8 CC), de prouver l'existence d'un défaut excédant l'usure normale, 
l'inexistence de ce défaut lors de l'entrée en jouissance, le dommage qui en résulte pour lui et la 
communication en temps utile d'un avis du défaut (arrêt TF 4C.261/2006 consid. 3.1, déjà cité; 
arrêt TF 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 consid. 2 in fine, publié in SJ 1996 p. 322; CR CO I-
LACHAT, art. 267 CO, n° 6). L’appelante ne le conteste d'ailleurs pas.
Si l’état des lieux établi contradictoirement est signé par le locataire sur place, il vaut avis des 
défauts. La question se pose surtout lorsque le locataire ne signe pas le procès-verbal ou n’est pas 
présent lors de la vérification des locaux par le bailleur. Comme exposé plus haut, conformément à 
l’art. 8 CC, il incombe au bailleur de prouver que l’avis des défauts a été donné en temps utile ; il 
lui appartient aussi d’établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il 


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les a signalés. C’est la date de notification de l’avis qui compte, non celle de la réception effective 
par le locataire. La doctrine retient entre deux et trois jours ouvrables, maximum une semaine ; 
ainsi, il a été jugé qu’un avis de défauts donné 27 jours après la remise des locaux était tardif ; 
idem pour un avis donné trois semaines, respectivement un mois, après la remise des locaux 
(CPRA BAIL-AUBERT, 2010, art. 267a, n. 17 et réf. citées).
c)
En l’espèce, l’appelante procède à une lecture erronée des dispositions qu’elle invoque, 
singulièrement de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC concernant la maxime inquisitoire sociale et de 
l’art. 8 CC concernant le fardeau de la preuve. S’il est vrai que la maxime inquisitoire sociale ne 
vise en principe pas à suppléer les carences d’une partie assistée d’un avocat, mais a 
essentiellement pour vocation de pallier à celles de la partie réputée la plus faible, a fortiori lorsque 
celle-ci ne s’est pas attachée les services d’un mandataire professionnel, il n’en demeure pas 
moins que cette maxime ne prive pas le juge de la possibilité de se fonder sur tous les faits 
pertinents et établis, même si les parties ne les ont pas invoqués (ATF 107 II 233 consid. 2b, JdT 
1981 I 285). Dans le cas présent, s’il est exact que les locataires n’ont jamais expressément 
contesté la tenue d’un état des lieux de sortie, pas plus qu’ils n’ont invoqué la tardiveté de l’avis 
des défauts du 16 mai 2012, cet état de fait ressort indubitablement du dossier, en particulier des 
allégués de la bailleresse elle-même. Pour mémoire, l’appelante a elle-même admis que l’état des 
lieux de sortie du 31 mars 2012 a été réalisé en l’absence des locataires qui n’ont, selon ses 
propres termes, pas « voulu [y] participer jusqu’au bout » (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 
2.1.1., p. 10). Même si elle tente vainement de donner de la consistance à sa thèse en alléguant 
que les locataires n’ont jamais contesté par la suite la tenue de cet état des lieux de sortie, 
toujours est-il que le procès-verbal de sortie litigieux ne comporte pas leur signature, de sorte qu’il 
ne vaut pas avis des défauts en définitive, conformément à la doctrine et à la jurisprudence 
rappelées plus haut. Sous cet angle déjà, l’argumentation de l’appelante paraît douteuse, de sorte 
que son grief tiré de la violation de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC apparaît mal fondé. Quoi qu’il en 
soit, l’appelante perd de vue qu’il lui incombait d’établir la communication en temps utile d'un avis 
des défauts aux locataires et non pas à ces derniers d’alléguer que l’avis des défauts qui leur a été 
adressé était tardif. Or, d'une manière qui ne prête pas le flanc à la critique, le Tribunal des baux a 
constaté que la bailleresse a échoué dans cette preuve (cf. jugement attaqué, ad considérants en 
droit, consid. 2 c, p. 12). En effet, même à admettre, avec l’appelante, que la lettre du 16 mai 2012 
vaut avis des défauts, celui-ci est manifestement tardif, dès lors qu’il a été adressé aux locataires 
près de 50 jours après la remise effective des locaux.
Egalement mal fondé, le second grief de l’appelante doit être rejeté.
4.
Dans un ultime moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 3, p. 13 ss), l’appelante se plaint 
d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement des art. 8 CC, 222 al. 2 et 247 al. 2 
let. b ch. 1 CPC, en relation avec les art. 257a ss CO –, eu égard aux acomptes de frais 
accessoires versés par les locataires dont ils ont réclamé et obtenu le remboursement en première 
instance. 
4.1.
En premier lieu (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 3 s, p. 13 s), l’appelante fait grief au 
Tribunal des baux d’avoir fait droit aux prétentions des locataires qui réclamaient le 
remboursement de la totalité des acomptes de frais accessoires versés pour la période du 1er 
octobre 2011 au 30 mars 2012, au motif qu’elle n’avait pas produit les pièces justificatives y 
relatives. Tout en admettant – implicitement, tout du moins – qu’elle n’a jamais produit les pièces 
justificatives demandées, elle soutient que le comportement des locataires, qui viennent remettre 


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en question, plusieurs années après, des décomptes payés en toute connaissance de cause, est 
constitutif d’un abus de droit (art. 2 al. 2 CC), ce qui ne mérite aucune protection et ferait obstacle 
à un quelconque remboursement.
4.1.1
Selon l’art. 257b al. 2 CO, le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre 
de consulter les pièces justificatives.
Le droit de consulter les pièces originales, de même que celui de demander des renseignements 
sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage sont garantis 
au locataire par l’art. 8 al. 2 OBLF qui complète l’art. 257b al. 2 CO. Ce dernier est de droit 
relativement impératif. Les modalités d’accès aux pièces justificatives ne sont pas réglées. Les 
parties sont donc libres de s’organiser et de prévoir des dispositions plus favorables au locataire. 
Est prohibée en revanche une limitation du droit du locataire de consulter les pièces justificatives. 
La loi ne précise pas dans quel délai la consultation doit intervenir. Selon la doctrine, elle est 
possible tant que la prétention n’est pas prescrite (CPRA BAIL-BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 111 
ss ; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, art. 257-257b, n. 
27). Le caractère (relativement) impératif de l’art. 257a al. 2 CO ne permet pas une limitation des 
droits du locataire. Qu’elle figure dans des conditions générales ou dans le bail, la clause qui limite 
le délai de consultation des pièces justificatives à 30 jours, en l’assortissant, le cas échéant, d’une 
déchéance du droit du locataire de contester le décompte est dès lors contraire au droit. Elle limite 
notamment les possibilités du locataire de saisir l’autorité de conciliation. Le délai de contestation 
fixé par le bailleur de manière unilatérale, à l’occasion de l’envoi du décompte des frais 
accessoires, doit être considéré comme un délai d’ordre. Le refus du bailleur de donner accès aux 
pièces justificatives constitue une violation du contrat. Le locataire dispose alors de divers moyens 
de pression : il peut exiger le décompte, si nécessaire par l’intermédiaire de l’autorité de 
conciliation et, le cas échéant, sous la menace de l’art. 292 CP. Le locataire peut en outre refuser 
de s’acquitter du montant réclamé, tant que le bailleur n’a pas justifié sa créance ou que le preneur 
n’a pas pu consulter les pièces justificatives, car la créance du bailleur ne peut en pareille situation 
justifier ses dépenses, le locataire peut enfin réclamer le remboursement des acomptes versés 
durant l’exercice concerné (CPRA BAIL-BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 111 ss).
4.1.2.
En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que l’absence 
de pièces justificatives devait conduire au remboursement de l’ensemble des acomptes de frais 
accessoires versés pour la période du 1er octobre 2011 au 30 mars 2012 pour un montant de CHF 
7'396.45, dès lors que la bailleresse n’est pas en mesure de les justifier. En effet, contrairement à 
ce que soutient l’appelante, sous réserve de la prescription (cf. art. 128 ch. 1 CO ; CPRA BAIL-
BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 155 ss), la disposition contractuelle qui prévoit que, faute de 
réclamation dans les 30 jours, le décompte est réputé accepté, ne produit pas les effets qu’elle lui 
prête et est même contraire au droit, dès lors qu’elle constitue une limitation du droit du locataire 
de consulter les pièces justificatives, cas échéant de saisir l’autorité de conciliation. 
Il s’ensuit le rejet de l’appel sous cet angle.
4.2.
Dans un second volet de son grief (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 3.5, p. 14 s), 
s’agissant spécifiquement de la question des frais relatifs à l’entretien de l’ascenseur, elle reproche 
au Tribunal des baux de ne pas avoir tenu pour établi que le forfait annuel de CHF 1'945.- – 
facturé aux locataires à titre de frais accessoires – englobe exclusivement des frais en rapport 
avec l’usage de la chose louée, contrairement à ce qu’allèguent les locataires.


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4.2.1.
Aux termes de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations 
fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose loué (al. 1), étant précisé 
encore qu’ils ne sont à charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Les 
prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 
257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, 
d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de 
l'utilisation de la chose.
Il résulte de l'art. 257a al. 1 CO (a contrario) que les prestations du bailleur sans lien avec l'usage 
de la chose louée ne peuvent être facturées comme frais accessoires. Bien que cela soit 
controversé en doctrine, les contrats de services relatifs à l’entretien des installations communes 
de l’immeuble (chauffage, ascenseurs, extincteurs, climatisation et ventilation, piscine 
communautaire, systèmes d’ouverture de portes et portails automatiques, alarme, interphone, ainsi 
que d’autres installations communes ou équipements des locaux loués, tels que machine à laver, 
séchoir et lave-vaisselle) peuvent être mis à charge des locataires à titre de frais accessoires, 
moyennant un accord exprès entre parties, même s’ils concernent ou englobent des frais 
d’entretien, dans la mesure où ces frais ont un caractère périodique et concernent des prestations 
annexes du bailleur et qu’ils sont en rapport avec l’usage de la chose louée. Il en résulte que le 
contrat de service concerné ne doit pas inclure le coût des réparations ou/et le changement de 
pièces (CPRA BAIL-BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 77 et 79 ; RICHARD, Les frais accessoires au 
loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, in Séminaire sur le droit du bail 2002, 
p. 8 ss).
4.2.2.
Les premiers juges ont retenu ce qui suit s’agissant de la question des frais relatifs à 
l’entretien de l’ascenseur (cf. jugement attaqué, ad considérants en droit, consid. 4c, p. 18 s) : « Le 
contrat d’entretien standard du 29 octobre 2009 (bordereau A.________, pièce no 53) fixe une redevance 
annuelle hors taxes de CHF 1'945.-- et mentionne que « L’entretien standard est exécuté suivant les 
spécifications de ce contrat et conformément aux conditions générales décrites en annexes […] ». Les 
conditions générales dudit contrat prévoient, comme prestations, un programme d’entretien préventif 
(contrôles, réglages et travaux de maintenance, chiffre 1.2), un contrôle de qualité (sécurité et état des 
installations) effectué par un auditeur L.________ tous les 5 ans (chiffre 1.3). Elles indiquent également que 
L.________ s’engage à remettre en service une installation en panne dans les meilleurs délais, à ses 
propres frais, « sauf s’il s’agit de vandalisme, de détérioration commise par une utilisation anormale de 
l’appareil, d’appels non justifiés, d’une intervention en dehors de l’horaire normal de travail, si l’option 24h/24 
n’est pas choisie » (chiffre 1.4). Elles précisent enfin que restent à charge du client « Les réparations, 
fourniture et remplacement des pièces nécessaires ainsi que la main-d’œuvre » ; « Les interventions 
urgentes désirées par le client » ; « Le nettoyage de la fosse, trémie et de toutes parties vitrées » et « Les 
modernisations ou travaux de mise en conformité avec les normes actuelles ou futures » (chiffre 1.4). En 
signant le contrat de bail du 6 mai 2010, les parties ont convenu spécialement que l’abonnement d’entretien 
de l’ascenseur serait à charge des locataires. […] En l’espèce, le contrat d’entretien prévoit la prise en 
charge financière par L.________ des frais de dépannage de l’installation, pour autant que certaines 
conditions soient remplies, tout en précisant que les réparations, fourniture et remplacement des pièces 
nécessaires ainsi que la main-d’œuvre restent à charge du client (chiffre 1.4). Or, une remise en service de 
l’installation en panne implique forcément des réparations, qui ne peuvent être mises à charge des 
locataires. Quand bien même les conditions générales précisent que ces dépannages restent à charge de 
L.________, l’on ignore si les frais de réparations qui y sont nécessairement liés sont offerts, dans le sens 
où ils seraient déjà compris dans la redevance forfaitaire de CHF 1'945.--. Pour cette raison et puisqu’il 


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appartient au bailleur de prouver les frais qu’il met à la charge du locataire, la redevance pour l’entretien 
standard de l’ascenseur ne saurait être facturée à titre de frais accessoires aux époux B.________ et 
C.________. »
4.2.3.
En l’espèce, force est de constater que la motivation des premiers juges ne recèle 
aucune erreur tant au niveau de l’application du droit que de sa justification en fait. La Cour fait 
donc sienne cette motivation et y renvoie pour retenir que la bailleresse n’a pas établi que le forfait 
annuel de CHF 1'945.- englobe exclusivement des frais en rapport avec l’usage de la chose louée. 
Par surabondance de motifs, force est de constater que les locataires ont d’emblée soulevé cette 
problématique, que la bailleresse a préféré ignorer (cf. réponse, ad motivation, p. 13, § 2 ; requête 
du 20 novembre 2012, p. 2 § 2), de sorte qu’elle doit à présent supporter l’échec du fardeau de la 
preuve. Mal fondé, cet ultime grief mérite le même sort que les précédents, ce qui scelle le sort de 
l’appel dans son ensemble.
Il s’ensuit le rejet de l’appel et, partant, la confirmation de la décision attaquée.
5.
Vu le sort de l’appel, les frais de la présente procédure sont mis à la charge de l’appelante, 
qui succombe (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
a)
Il n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 116 CPC et 130 LJ).
b)
S’agissant des dépens, ils seront fixés de manière globale (art. 64 al. 1 let. f et 68 al. 4 
RJ).
Ainsi, conformément au tarif cantonal (art. 105 al. 2 et 96 CPC; art. 63 al. 2, 64 al. 1 let. f et 68 al. 4 
RJ) et compte tenu de la nature, de la difficulté, de l'ampleur et des circonstances particulières de 
la procédure ainsi que du travail nécessaire de l'avocat des intimés, l'indemnité globale due à ces 
derniers à titre de dépens est fixée pour l’instance d’appel à CHF 3’000.-, TVA en sus par CHF 
240.-.
(dispositif en page suivante)


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la Cour arrête:
I.
L’appel est rejeté.
II.
Partant, le jugement rendu le 19 août 2015 par le Tribunal des baux de l’arrondissement de 
la Sarine est intégralement confirmé.
III.
Les frais d’appel sont mis à la charge de A.________.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires.
Les dépens de B.________ et C.________ pour la procédure d’appel sont fixés globalement 
à CHF 3'000.-, TVA en sus par CHF 240.-. 
IV.
Communication.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 6 janvier 2016/lda
Président
Greffier
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