fr_gerichte · 602 2022 129 · 2022-10-11 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Beschwerde gegen Zwischenentscheide

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2022 129
Urteil vom 11. Oktober 2022
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Sandra Birrer
Parteien
A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
Joachim Lerf
gegen
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz
Gegenstand
Beschwerde gegen Zwischenentscheid
Bewilligungspflicht für den Umbau eines Wohnhauses 
Beschwerde vom 22. April 2022 gegen den Entscheid vom 11. April 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) ist Alleineigentümerin des Grundstückes Art. bbb 
des Grundbuches der Gemeinde C.________. Auf diesem Grundstück befindet sich gemäss den 
Angaben im Grundbuch namentlich ein Wohn- und Ökonomiegebäude ("D.________"). Die Liegen-
schaft befindet sich ausserhalb der Bauzone. 
B.
Die Gemeinde C.________ informierte das Oberamt des Seebezirks (Vorinstanz) mit Schrei-
ben vom 28. März 2022, dass sie auf der Liegenschaft "D.________" widerrechtliche Arbeiten fest-
gestellt habe. Sie habe die Liegenschaft am 22. März 2022 besichtigt und erhebe nun Bauanzeige 
an die Vorinstanz. 
Mit Schreiben vom 29. März 2022 forderte die Vorinstanz die Beschwerdeführerin auf, alle Arbeiten 
sofort einzustellen, und gab ihr Gelegenheit zur Stellungnahme. 
C.
Die Beschwerdeführerin reichte am 5. April 2022 Fotos und Pläne der umstrittenen Arbeiten 
am Wohnhaus ein. Sie erklärte, dass sie beabsichtige, eine neue Heizung einzubauen. Um eine 
GEAK 2 Plus Zertifizierung zu erreichen, müssten die Wände und Böden entsprechend isoliert 
werden. Demnach seien die alten Holzverkleidungen und Böden zu entfernen, um anschliessend 
einen neuen Wand- und Bodenaufbau zu machen. Die vorgenommenen Arbeiten führten jedoch 
weder zu einer strukturellen Änderung noch zu einer Nutzungsänderung des Gebäudes; es handle 
sich lediglich um Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten, weshalb die Arbeiten nicht bewilligungs-
pflichtig seien. 
D.
Am 11. April 2022 bestätigte die Vorinstanz den Baustopp und ordnete gegenüber der 
Beschwerdeführerin namentlich an, dass sämtliche weiteren Arbeiten an der Liegenschaft 
"D.________" zu unterlassen seien. Des Weiteren räumte sie ihr eine Frist bis zum 15. Juni 2022 
ein, um ein nachträgliches Baugesuch (im ordentlichen Verfahren) einzureichen. 
E. 
Die Beschwerdeführerin hat am 22. April 2022 gegen diesen Entscheid Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben. Sie beantragt insbesondere, dass der Entscheid aufzuheben sei, und 
macht im Wesentlichen geltend, dass die von ihr vorgenommenen Unterhalts- und Ausbesserungs-
arbeiten keiner Baubewilligung bedürften. 
F. 
Die Vorinstanz beantragt am 20. Juni 2022 die Abweisung der Beschwerde. 
G.
Am 8. September 2022 informiert die Gemeinde das Kantonsgericht, dass die Beschwerde-
führerin nun am 4. Juli 2022 ein Baugesuch für den Umbau des Wohnteils des Bauernhauses und 
den Ersatz der Holzheizung durch eine Wärmepumpe mit Erdsonde eingereicht habe. Hiergegen 
seien während der öffentlichen Auflage vom 8. bis am 22. Juli 2022 keine Einsprachen eingegangen. 
Das Gesuch sei danach am 31. August 2022 an die Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, 
Mobilität und Umwelt (RIMU) zur Weiterbehandlung weitergeleitet worden, wo es derzeit noch 
hängig sei. 
H.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.


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Erwägungen
1.
1.1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 des kanto-
nalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbindung 
mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechts-
pflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 2 VRG) und der 
Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG).
1.2.
Gemäss Art. 76 lit. a VRG ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. 
Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des angefochtenen Entscheides und Alleineigentümerin der 
Parzelle Art. bbb.
1.3.
Beim angefochtenen Entscheid, mit dem die Beschwerdeführerin angewiesen wurde, die 
Bauarbeiten sofort einzustellen und mit dem ihr eine Frist angesetzt wurde, um ein Baubewilligungs-
gesuch einzureichen, handelt es sich um einen Zwischenentscheid, da mit ihm das Verfahren nicht 
abgeschlossen wird. 
Hinsichtlich Zwischenentscheiden stellt Art. 120 VRG weiter klar, dass solche Entscheide selbstän-
dig durch Beschwerde anfechtbar sind, wenn sie die Zuständigkeit, den Ausstand, die Verfahrens-
sprache, die aufschiebende Wirkung oder die unentgeltliche Rechtspflege betreffen (Abs. 1). 
Andernfalls sind sie nur dann selbständig durch Beschwerde anfechtbar, wenn einer Partei aus 
ihnen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwachsen kann oder wenn die Gutheissung der 
Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit 
oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Abs. 2).
Insbesondere in den Urteilen KG FR 602 2016 79 und 83 vom 28. September 2016 E. 1c, 602 2015 
88 vom 3. Februar 2017 E. 1b sowie 602 2011 7 und 8 vom 12. April 2011 E. 2 hat das Kantonsge-
richt festgehalten, dass es fraglich sei, ob den Beschwerdeführern hinsichtlich der Anordnung eines 
Baubewilligungsverfahrens überhaupt ein nicht wiedergutzumachender Nachteil entstehe. Es hat 
die Frage in den genannten Entscheiden jeweils offengelassen. In der neueren Praxis ist das 
Kantonsgericht nunmehr jeweils ohne Weiteres auf die Beschwerde gegen einen entsprechenden 
Zwischenentscheid eingetreten; dies namentlich mit der Begründung, dass ein Beschwerdeführer 
durchaus ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung einer Zwischenverfügung habe, die ihn 
anweist, ein Baubewilligungsgesuch einzureichen, wenn er die Bewilligungspflicht im Grundsatz 
bestreitet (Urteil KG FR 602 2021 32 vom 2. Juni 2021 E. 1 mit weiteren Hinweisen). Überdies 
rechtfertige sich das Eintreten auf die Beschwerde auch unter dem Blickwinkel der Prozessökono-
mie, wonach die Frage der Baubewilligungspflicht zu klären ist, ohne das nachfolgende Verfahren 
einer allfälligen Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durch die RIMU 
abzuwarten (vgl. Urteil KG FR 602 2022 1 vom 5. Juli 2022).
Im hier zu beurteilenden Fall ist zu bemerken, dass die Beschwerdeführerin offenbar nun am 4. Juli 
2022 ein Baubewilligungsgesuch für den Umbau des Wohnteils des Bauernhauses und den Ersatz 
der Holzheizung durch eine Wärmepumpe mit Erdsonde eingereicht hat. Die Beschwerdeführerin 
hat das Kantonsgericht hierüber nicht selbst informiert und auch nicht spontan Stellung genommen, 
inwiefern sie trotz diesem Gesuch an ihrer Beschwerde festhält. 


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1.4.
Soweit bzw. sofern die Beschwerde durch dieses Baubewilligungsgesuch nicht gegenstands-
los geworden ist, ist nach der vorerwähnten neueren und grosszügigen Praxis des Kantonsgerichts 
auf die Beschwerde einzutreten. 
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im 
vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im 
Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
3.
3.1.
Mit dem angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz den Baustopp und ordnete die 
Beschwerdeführerin an, dass sämtliche weiteren Arbeiten an der Liegenschaft "D.________" zu 
unterlassen seien. Des Weiteren räumte sie ihr eine Frist bis zum 15. Juni 2022 ein, um ein nach-
trägliches Baugesuch für die streitigen Arbeiten einzureichen, da sie der Baubewilligungspflicht 
unterlägen.
3.2.
Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrer Beschwerde die Aufhebung dieses Entscheides. 
Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass gemäss Art. 87 Abs. 1 lit. a des kantonalen 
Ausführungsreglements zum Raumplanungs- und Baugesetz vom 1. Dezember 2009 (RPBR; 
SGF 710.11) für Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten, die weder das Aussehen und die Struktur 
des Bauwerkes noch die Zweckbestimmung der Räume wesentlich verändern, keine Baubewilligung 
nötig sei. Es sei unbestritten, dass für den von ihr ebenfalls geplanten Einbau der neuen Heizung 
ein Baugesuch eingereicht werden müsse, was sie zu gegebener Zeit tun werde. Bisher seien jedoch 
lediglich Arbeiten zur Isolierung der Wände und Böden vorgenommen worden. Insbesondere werde 
durch die Isolationsarbeiten die Gebäudestruktur nicht verändert und deshalb seien diese – entge-
gen der Behauptungen der Vorinstanz – nicht bewilligungspflichtig. Weiter seien weder im Erdge-
schoss, noch im Ober- oder Dachgeschoss Wände entfernt und damit die Gebäudestruktur verän-
dert worden. Die Wände blieben alle bestehen, hingegen sei es für die Erneuerung der Isolation 
nötig, die Holzverkleidung abzunehmen, um einen neuen Wandaufbau zu machen. Im Dachge-
schoss seien die Pavatex-Platten entfernt worden; dies seien jedoch keine tragenden Wände und 
auch diese Arbeiten dienten nur der neuen Isolation. Auch der Architekt, den sie beigezogen hätten, 
habe dies so bestätigt. So werde mit den verrichteten Arbeiten weder eine Änderung des Aussehens 
oder der Struktur des Bauwerkes herbeigeführt noch sei eine Zweckänderung der Räume beabsich-
tigt. Entsprechend seien die ausgeführten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig. 
4.
Falls Bauten und Anlagen widerrechtlich erstellt wurden, sieht Art. 167 RPBG ein Verfahren zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vor. Diese Norm bestimmt, dass die Oberamtsper-
son, wenn die Eigentümerschaft ohne Bewilligung oder in Verletzung der Pläne, der Bewilligungsbe-
dingungen oder einer Schutzmassnahme Arbeiten ausführt, von Amtes wegen oder auf Gesuch hin 
deren vollständige oder teilweise Einstellung anordnet (Abs. 1). Bei den Fällen nach Abs. 1 oder 
wenn widerrechtlich Bauten oder Anlagen bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilli-
gung nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, gewährt die Oberamtsperson der Eigentümer-
schaft eine angemessene Frist, damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um die ausgeführ-


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ten Arbeiten der Rechtmässigkeit zuzuführen (Abs. 2). Befolgt die Eigentümerschaft die Anordnung 
nicht oder können die Arbeiten nicht bewilligt werden, so kann die Oberamtsperson nach Anhörung 
der betroffenen Personen oder Organe verfügen, dass Änderungen und Anpassungen vorgenom-
men werden, die Bauwerke ganz oder teilweise abgebrochen und das Gelände wiederhergestellt 
wird. Wenn die Umstände es erfordern, kann die Oberamtsperson ein Bezugs- oder Nutzungsverbot 
aussprechen (Abs. 3). Wurden Arbeiten ausserhalb der Bauzone ohne Bewilligung oder in Verlet-
zung der in diesem Bereich anwendbaren Bestimmungen erstellt, so ist die RIMU zuständig, die 
Massnahmen nach Abs. 3 zu treffen (Abs. 4).
5.
Vorliegend ist streitig, ob die Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid zu Recht angeordnet hat, 
dass sämtliche weiteren Arbeiten an der Liegenschaft "D.________" zu unterlassen seien, und der 
Beschwerdeführerin eine Frist bis zum 15. Juni 2022 einräumte, um ein nachträgliches Baugesuch 
für die streitigen Bauarbeiten einzureichen. Es ist daher insbesondere zu prüfen, ob es sich bei 
diesen Arbeiten um bewilligungsfreie Arbeiten handelt, oder ob sie einer Baubewilligung bedürfen. 
Hingegen war es von Beginn an unbestritten, dass die Beschwerdeführerin für den geplanten 
Neubau der Heizung ein Baugesuch einzureichen hat. 
5.1.
Betreffend die Einholung einer (nachträglichen) Baubewilligung ist vorerst darauf hinzuwei-
sen, dass nach Art. 22 RPG – welcher unmittelbar anwendbar ist – Bauten und Anlagen nur mit 
behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen (Abs. 1; vgl. auch Art. 135 RPBG). 
Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen 
und weitere Vorgänge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen können die Kantone nicht 
von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf. Der 
Ausschluss der Bewilligungspflicht ist Gegenstand der Regelung von Art. 22 RPG und damit bundes-
rechtlich geordnet (RUCH, in Kommentar RPG, Art. 22 N. 4). 
Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 
entsprechen, und das Land erschlossen ist. Gemäss einer ständigen bundesgerichtlichen Recht-
sprechung gelten als Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG mindestens jene künst-
lich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum 
Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei 
es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern oder die Erschliessung bzw. die Umwelt 
beeinträchtigen. Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt 
in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raum-
planerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE 
139 II 134 E. 5.2; Urteil BGer 1C_658/2013 vom 24. Januar 2014 E. 4.1; je mit Hinweisen). Auch 
Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen fallen unter die Bewilligungspflicht, sofern sie 
geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu zeitigen. Dies ist nament-
lich der Fall, wenn sie die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Dabei ist es 
unerheblich, ob mit der Zweckänderung bauliche Massnahmen verbunden sind oder nicht (BGE 113 
Ib 219 E. 4d mit Hinweisen).
Der Umfang von Art. 22 RPG erstreckt sich sowohl auf das Objekt (Bauten und Anlagen) als auch 
auf die Vorgänge, d.h. auf die Errichtung und Änderungen (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar 
RPG, 2006, Art. 22 N. 9 ff. und N. 16 ff.). Von Bundesrechts wegen sind damit Neubauten, Wieder-
aufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das 
übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Die Bestimmung umschreibt 


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jedoch nicht näher, unter welchen Voraussetzungen die Änderung einer Baute oder Anlage bewilli-
gungspflichtig ist. Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder 
Anlage im allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen 
verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen 
Kontrolle besteht (Urteile BGer 1C_51/2015 vom 8. April 2015 E. 3; 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 
E. 3.1; BGE 139 II 134 E. 5.2; 120 Ib 379 E. 3c). Eine bewilligungspflichtige Änderung liegt vor, wenn 
– bei gleichbleibendem Nutzungszweck – ein Umbau, ein Anbau, ein Ausbau oder eine Erneuerung 
vorgenommen wird, der bzw. die das übliche Mass einer Renovation überschreitet (WALDMANN/HÄN-
NI, Handkommentar RPG, 2006, Art. 22 N. 17). Nicht bewilligungspflichtig sind geringfügige Vorgän-
ge wie Unterhaltsarbeiten und Reparaturen, Renovationen, namentlich im Gebäudeinnern und 
dergleichen. Dies allerdings immer unter dem Vorbehalt, dass im Einzelfall keine oder höchstens 
geringfügige Auswirkungen auf Raum und Umwelt zu erwarten sind; andernfalls werden auch solche 
Vorhaben bewilligungspflichtig (STALDER/TSCHIRKY, in Fachhandbuch, Öffentliches Baurecht, 2016, 
N. 2.102). Allgemein ist die Abgrenzung der bewilligungsfreien Unterhalts-, Reparatur- und Renova-
tionsarbeiten von den bewilligungspflichtigen Erneuerungen mittels einer Gesamtbetrachtung aller 
im konkreten Fall massgebenden Elemente und Interessen vorzunehmen (WALDMANN, Bauen ohne 
Baubewilligung? Von klaren und den Zweifelsfällen, in Schweizerische Baurechtstagung 2017, 
S. 31-56, mit Hinweisen). 
5.2.
Das kantonale Recht regelt in Art. 84 ff. RPBR die Baubewilligungen. Gemäss Art. 84 Abs. 1 
lit b RPBR sind "Ausbesserungen und Umbauten, welche die Gebäudestruktur, die schützenswerten 
Elemente oder die Zweckänderung der Räume verändern" und gemäss lit. d "Heiz- und/oder Warm-
wasseranlagen und damit verbundene technische Anlagen", unter Vorbehalt von Art. 85 Abs. 1 lit. d 
RPBR, nach dem ordentlichen Verfahren bewilligungspflichtig. Art. 85 RPBR regelt sodann die 
Bewilligungspflicht nach dem vereinfachten Verfahren; gemäss dessen Abs. 1 lit. d ist "der Ersatz 
von Heiz- und Warmwassersystemen, einschliesslich der damit verbunden Arbeiten", nach dem 
vereinfachten Verfahren zu bewilligen. 
Schliesslich regelt Art. 87 RPBR die Verfahren, welche von einer Bewilligung befreit sind; namentlich 
ist nach lit. a RPBR – im Einklang mit Art. 22 RPG – für "Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten, 
die weder das Aussehen und die Struktur des Bauwerkes noch die Zweckbestimmung der Räume 
wesentlich verändern", keine Bewilligung nötig. 
6.
6.1.
Aus den eingereichten Akten und den darin enthaltenen Plänen geht hervor, dass eine voll-
umfängliche Isolation des Wohnhauses geplant ist, um den Standard einer GEAK 2 Plus Zertifizie-
rung zu erreichen und danach eine neue Heizung einzubauen. So werden insbesondere die Holz-
verkleidungen von einem grossen Teil der Wände als auch die Böden herausgenommen, um einen 
neuen Wand- und Bodenaufbau vorzunehmen.
Konkret werden gemäss den vorliegenden Plänen und Fotos auf allen drei Etagen Umbauarbeiten 
vorgenommen; im Erdgeschoss wurde namentlich die Trennwand zwischen der Küche und dem 
Wohnzimmer durchbrochen, um damit einen offenen Bereich zu schaffen. Weiter wurden die Böden 
und Wände des sogenannten Rüstraums vollständig ersetzt, um auch hier einen neuen Wandaufbau 
vorzunehmen und den Raum zu isolieren. 
Im Obergeschoss wurden ebenfalls vereinzelt Wände abgebrochen und damit Räume zusammen-
gefügt (insbesondere Aufhebung der Türe im Gang, Wanddurchbrüche im Angestelltenzimmer und 


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im Zimmer daneben); ein neuer Wandaufbau ist ebenfalls in allen Zimmern (mindestens an einer 
Wand pro Zimmer, sowohl Innen- als auch Aussenwände zur "Tenne" hin) geplant. 
Im Dachgeschoss sind gemäss dem Plan und der dazu gehörenden Legende sämtliche Trennwände 
als "zum Abbruch" markiert; es ist somit davon auszugehen, dass diese Wände alle entfernt wurden 
bzw. werden und die bestehende Zimmeraufteilung aufgehoben wird. 
6.2.
Nach dem zuvor Gesagten ist es offensichtlich, dass sich die Beschwerdeführerin nicht auf 
Art. 87 Abs. 1 lit. a RPBR, wonach die Arbeiten bewilligungsfrei seien und von jeglicher Kontrolle 
ausgenommen werden könnten, stützen kann. Diese Bestimmung stellt die bewilligungsfreien Arbei-
ten unter zwei Bedingungen: Zum einen muss es sich um einfache Renovierungs- oder Reparatur-
arbeiten handeln, die eine untergeordnete Rolle spielen, und zum andern darf die Struktur des 
Gebäudes durch diese Arbeiten nicht verändert werden (siehe Urteil KG FR 602 2021 32 vom 2. Juni 
2021 E. 2.2). Es ist indes unschwer erkennbar, dass vorliegend bereits die erste der beiden Bedin-
gungen nicht erfüllt ist; so wird das Wohnhaus durch die hier streitigen Arbeiten innerlich regelrecht 
ausgehöhlt. Es handelt sich um Arbeiten, die offensichtlich über das übliche Mass von einfachen 
Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten, wie sie in Art. 87 Abs. 1 lit. a RPBR vorgesehen sind, 
hinausgehen. 
Weiter geht auch die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach durch die Arbeiten weder das 
Aussehen, die Struktur noch die Zweckbestimmung der Räume wesentlich verändert werden, fehl. 
Die weitgehende Ersetzung bzw. das Entfernen der Böden und Wände (insbesondere auch das 
Entfernen der Trennwände im Dachgeschoss) stellen Arbeiten dar, die, auch wenn sie das Äussere 
des Gebäudes a priori nicht modifizieren, die Struktur des Gebäudes sehr wohl verändern bzw. 
verändern können (vgl. Urteil KG FR 602 2021 32 vom 2. Juni 2021 E. 2.2). Es ist in diesem Zusam-
menhang auch daran zu erinnern, dass der Zweck des RPBG und insbesondere des Baubewilli-
gungsverfahrens ist, die Sicherheit, Hygiene und Funktionalität der Bauten zu gewährleisten (vgl. 
Art. 1 Abs. 2 lit. j RPBG). Zur Gewährleistung dieser Aspekte – namentlich, da in casu auch die 
Raumaufteilung massiv verändert wird – drängt sich eine Kontrolle durch eine Baubewilligung offen-
sichtlich auf. Nach der Rechtsprechung ist überdies nicht massgebend, dass nach der Ausführung 
der Arbeiten die Struktur des Gebäudes (hinsichtlich der zu isolierenden Wände) wieder identisch 
ist, denn das Baugenehmigungsverfahren bezweckt, zu prüfen, ob dies tatsächlich der Fall ist (vgl. 
Urteil KG FR 602 2021 32 vom 2. Juni 2021 E. 2.2).
Überdies stellt sich auch die Frage einer möglichen Änderung der Zweckbestimmung der Räume. 
Insbesondere ist fraglich, ob durch den Abbruch der Trennwände im Dachgeschoss und die Isolation 
des Rüstraums das Wohn- und Ökonomiegebäude (gemäss den Angaben im Grundbuch) bzw. der 
Wohnteil dieser Liegenschaft einer neuen Nutzung zugeführt wird. Nach der Rechtsprechung ist 
entscheidend, ob nach objektiven Gesichtspunkten eine Verwendbarkeit für entsprechende Zwecke 
gegeben ist (vgl. auch Urteil BGer 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.3). Eine solche Zweckände-
rung liegt bei den streitigen Arbeiten nahe und kann nicht alleine durch die nicht weiter substantiierte 
Gegenbehauptung der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde widerlegt werden. Weiter stellt sich, 
da das Gebäude ausserhalb der Bauzone liegt bei gegebenenfalls neu isolierten Räumen die Frage, 
ob die Umbauarbeiten zonenkonform sind.
Dass es sich bei den vorliegenden Arbeiten zudem nicht um harmlose Unterhalts- und Ausbesse-
rungsarbeiten handelt, sondern um Arbeiten, die den Beizug einer Fachperson bedürfen, welche die 
technischen Aspekte der Arbeiten versteht, zeigt sich ferner auch darin, dass die Beschwerdeführe-
rin selbst einen Architekten beigezogen hat (vgl. dazu auch Art. 52 Abs. 2 lit. a RPBR, wonach das 


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kantonale Recht auf die technischen Normen der Fachverbände verweist, insbesondere auf jene 
des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins, sofern es sich um ein baubewilligungs-
pflichtiges Vorhaben handelt; siehe auch Urteil KG FR 602 2021 32 vom 2. Juni 2021 E. 2.2). Weiter 
drängt es sich auch aus energierechtlicher Sicht auf, die streitigen umfassenden Isolationsarbeiten 
unter dem Blickwinkel der Wärmedämmung der Bewilligungspflicht zu unterstellen. So hält Art. 11 
Abs. 3 des kantonalen Energiegesetzes vom 9. Juni 2000 (EnGe; SGF 770.1) fest, dass "die für 
Neubauten und neue Anlagen erforderlichen Massnahmen auch auf bestehende Bauten und Anla-
gen anwendbar [sind], die umgebaut oder renoviert werden oder eine bedeutende und bewilligungs-
pflichtige Nutzungsänderung erfahren". Eine entsprechende Kontrolle durch die zuständigen Fach-
behörden – ob bzw. inwiefern diese Bestimmungen vorliegend überhaupt anwendbar bzw. die 
entsprechenden Vorgaben erfüllt sind – ist mithin erforderlich. 
6.3.
Anhand einer Gesamtbetrachtung der im hier zu beurteilenden Fall massgebenden Elemente 
kommt das Kantonsgericht folglich zum Schluss, dass für die umstrittenen Umbauarbeiten – nament-
lich aufgrund der umfassenden Isolationssanierung sowie dem Abbruch von zahlreichen Trennwän-
den, welche die Struktur des Gebäudes verändern bzw. verändern können – ein ordentliches Bewilli-
gungsverfahren im Sinne von Art. 84 Abs. 1 RPBR erforderlich ist (die Einreichung eines Bewilli-
gungsgesuchs im einfachen Verfahren unter Berufung auf Art. 85 Abs. 1 lit. d RPBR ist aufgrund 
des erwähnten Umfangs der Arbeiten in casu ausgeschlossen und die Parteien berufen sich über-
dies auch nicht auf diese Bestimmung). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht würde überdies 
auch dem Zweck des RPBG (namentlich die Gewährleistung der Sicherheit und der Hygiene) zuwi-
derlaufen, und es besteht ferner Klärungsbedarf hinsichtlich der energierechtlichen Aspekte. 
Schliesslich ist die Einreichung eines Baugesuchs auch das mildere Mittel im Vergleich zum Rück-
bau bereits vollendeter rechtswidriger Bauten. Im Zweifelsfall ist somit ein Baugesuch anzuordnen, 
um die umstrittene Bewilligungspflicht zu überprüfen und damit zur Rechtssicherheit beizutragen 
(Urteil BGer 1C_51/2015 vom 8. April 2015 E. 3.5; WALDMANN, Bauen ohne Baubewilligung? Von 
klaren und den Zweifelsfällen, in Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 31-56).
6.4.
Die Vorinstanz ist somit im Ergebnis richtigerweise davon ausgegangen, dass die von der 
Beschwerdeführerin ausgeführten bzw. streitigen Arbeiten einer Baubewilligung bedürfen. Sie hat 
folglich zu Recht angeordnet, dass sämtliche weiteren Arbeiten an der Liegenschaft "D.________" 
zu unterlassen seien, und der Beschwerdeführerin eine Frist bis zum 15. Juni 2022 eingeräumt, um 
ein nachträgliches Baugesuch im ordentlichen Verfahren einzureichen. Aufgrund der Situierung des 
Wohnhauses ausserhalb der Bauzone ist gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG und Art. 136 RPBG zudem 
eine Sonderbewilligung der RIMU erforderlich. 
7.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.
Da die Beschwerdeführerin mittlerweile am 4. Juli 2022 ein Baubewilligungsgesuch eingereicht hat, 
kann vorliegend auf die Anordnung einer neuen Frist für die Einreichung des Gesuches verzichtet 
werden. 
Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein ist in antizipierter Beweiswürdigung (BGE 
134 I 140 E. 5.3) abzuweisen. So lässt sich der Sachverhalt, auf welchen sich das Gericht gestützt 


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hat, anhand der eingereichten Akten (einschliesslich der beigelegten Plänen und des umfangreichen 
Fotodossiers) genügend eruieren.
8.
Die Gerichtskosten, die auf CHF 2'000.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entspre-
chend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrech-
nen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten 
und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). Dem Staat Freiburg sind 
keine Kosten aufzuerlegen (Art. 133 VRG).
Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist. 
II.
Die Gerichtskosten von CHF 2'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem 
von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die 
Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides 
angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 11. Oktober 2022/dgr/sbi 
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin-Praktikantin: