fr_gerichte · 102 2022 123 · 2023-03-07 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 123
Urteil vom 7. März 2023
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Markus Ducret
Ersatzrichter:
Felix Baumann
Gerichtsschreiber:
Samuel Gerber
Parteien
A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
B.________ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
C.________ SA, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Michael Suter
Gegenstand
Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinsherabsetzung (Art. 
270a OR), Nebenkosten (Art. 257a OR)
Berufung vom 4. Juli 2022 gegen den Entscheid des Mietgerichts des 
Saanebezirks vom 25. Mai 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ ist seit dem 1. April 2005 Mieterin einer 3,5-Zimmerwohnung im vierten Stock-
werk an der D.________ in E.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1’500.- 
zuzüglich Nebenkosten; für diese war eine monatliche Anzahlung von CHF 90.- zu leisten. 
A.________ hatte den Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer der Liegenschaft, F.________, 
abgeschlossen. Die Liegenschaft wurde per 31. Dezember 2007 an die G.________ (später: 
B.________) AG verkauft.
B.
A.________ gelangte am 21. Oktober 2020 an die Schlichtungskommission für Mietverhältnis-
se des Saanebezirks. In der Sitzung vom 2. Dezember 2020 konnte zwischen A.________ und der 
B.________ AG keine Einigung erzielt werden. Entsprechend wurde ihr die Klagebewilligung ausge-
stellt. 
C.
Am 6. Januar 2021 erhob A.________ beim Mietgericht des Saanebezirks Klage mit den 
folgenden Rechtsbegehren:
1. Der Anfangsmietzins für die 3,5-Zimmer-Wohnung an der D.________, E.________ sei gerichtlich 
festzulegen. 
2. Die B.________ AG sei zu verurteilen, A.________ die seit 1. Oktober 2010 zu viel bezahlten 
Mietzinse zurückzuerstatten.
3. Der Nettomietzins für die 3.5 Zimmer Wohnung an der D.________, E.________ sei ab dem 
1. Januar 2021 ausgehend vom gerichtlich festgesetzten Anfangsmietzins um 18.21 % zu reduzie-
ren. 
4. Subsidiär: Der Nettomietzins für die 3,5-Zimmer Wohnung an der D.________, E.________ sei ab 
dem 1. Januar 2021 auf CHF 1'226.90 festzusetzen.
5. Die B.________ AG sei zu verpflichten der A.________ die Nebenkosten der letzten 10 Jahre von 
gesamthaft CHF 23'048.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Juni 2016 (mittlerer Verfall) 
zurückzuerstatten. 
6. Die B.________ AG sei zu verurteilen, A.________ eine Parteientschädigung für das 
Schlichtungsverfahren im Betrag von CF 1'587.30 zu bezahlen. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
Am 23. April 2021 reichte die B.________ AG ihre Klageantwort ein. Sie schloss auf vollumfängliche 
Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin.
Am 5. Juli 2021 reichte A.________ unaufgefordert eine Stellungnahme ein und beantragte, die 
B.________ AG sei aufzufordern, die in ihrer Klage vom 6. Januar 2021 als Beweismittel geforderten 
Dokumente, insbesondere die Kaufverträge der Liegenschaft an der D.________ in E.________ 
noch vor der ersten Verhandlung vorzulegen. Subsidiär seien die genannten Kaufverträge beim 
Grundbuchamt des Saanebezirks einzuholen.
Am 14. Juli 2021 fand eine erste Sitzung vor dem Mietgericht des Saanebezirks statt. Vorfrageweise 
beantragte A.________ in Ergänzung zu ihren Beweisanträgen gemäss Klageschrift, dass die 
B.________ AG aufzufordern sei, auch die Anlagekosten der Liegenschaft D.________ in 
E.________, die jährlichen Liegenschaftskosten sowie die Mietzinseinnahmen für das Jahr 2005 
offenzulegen. Subsidiär seien diese Unterlagen beim damaligen Eigentümer, F.________ zu edie-


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ren. Die B.________ AG hielt an ihren in der Klageantwort gestellten Rechtsbegehren fest. Sie 
schloss weiter auf Abweisung des Editionsbegehrens für das Jahr 2008. Dem gleichen Begehren 
für das Jahr 2005 widersetzte sie sich nicht. 
Mit Entscheid vom 20. Juli 2021 verfügte die Gerichtspräsidentin das Folgende: 
1.
Der Kaufvertrag von F.________ über die Liegenschaft Art. hhh GB wird vom Gericht beim 
Grundbuchamt eingeholt. 
2.
Der Beklagten wird Frist bis zum 16. September 2021 gesetzt, um die zur Berechnung des 
Nettoertrags erforderlichen Unterlagen einzureichen. Darunter fallen namentlich: 
-
eine Zusammenstellung der Anlage- und Liegenschaftskosten für das Jahr 2005;
-
eine Zusammenstellung der Mieteinnahmen für das Jahr 2005;
-
Belege für das im Jahr 2005 in die Liegenschaft investierte Eigen- und Fremdkapital; 
-
einen Mieterspiegel inklusive Wohnungsgrössen.
3.
Die übrigen Beweisanträge werden abgewiesen. 
4.
Die Kosten werden vorbehalten. 
Mit Schreiben vom 16. September 2021 teilte die B.________ AG der Präsidentin mit, dass sie keine 
Unterlagen zur streitbetroffenen Liegenschaft aus dem Jahr 2005 besitze. Wie bekannt sei, habe sie 
die Liegenschaft erst im Jahr 2008 erworben. Somit würden sich in ihren Unterlagen keine der 
einverlangten Dokumente befinden. 
Mit Editionsverfügung vom 7. September 2021 ersuchte der Präsident ad hoc des Mietgerichts 
(nachfolgend: der Präsident) das Grundbuchamt des Saanebezirks um Herausgabe des Kaufver-
trags zwischen F.________ und der B.________ AG vom 23. November 2007 über die Liegenschaft 
Art. hhh GB in E.________. Das Grundbuchamt des Saanebezirks stellte dem Präsidenten am 
16. September 2021 eine Kopie des besagten Kaufvertrags zu. Mit Schreiben vom 21. September 
2021 wurde das Editionsbegehren auf den Kaufvertrag, mit welchem F.________ die Liegenschaft 
Art. hhh GB in E.________ zuvor erworben hatte, ausgeweitet. Am 18. Oktober 2021 übermittelte 
das Grundbuchamt ein Dokument «Partage de coproprieté» vom 22. November 1991 zwischen 
I.________ und F.________. 
Mit Schreiben vom 12. Oktober 2021 brachte A.________ vor, dass im Exemplar des Kaufvertrages 
vom 22. November 1991 auf Seite 6 von einer Abrechnung der effektiven Hypothekarschulden der 
damaligen Schweizerischen Volksbank vom 19. November 1991 die Rede sei, die offenbar zum 
Kaufvertrag gehöre und ihr nicht zugestellt worden sei. Die B.________ AG qualifizierte das Schrei-
ben von A.________ in ihrer Stellungnahme vom 19. Oktober 2021 als erweiterten Beweisantrag 
und schloss auf dessen Abweisung. 
Mit Herausgabebegehren vom 2. November 2021 verlangte der Präsident des Mietgerichts beim 
damaligen Notar die Herausgabe der auf Seite 6 des Kaufvertrags von 1991 erwähnten Beilage. Der 
Notar verwies mit Schreiben vom 5. November 2021 auf das Staatsarchiv des Kantons Freiburg, 
welches das besagte Dokument aufbewahren würde. Mit Editionsbegehren vom 8. November 2021 
verlangte der Präsident das vorgenannte Dokument vom Staatsarchiv heraus. Das Staatsarchiv 
stellte dem Präsidenten daraufhin diverse Beilagen zum «Partage de coproprieté» vom 22. Novem-
ber 1991 zu, jedoch nicht die erwähnte Beilage. Mit Schreiben vom 18. November 2021 erklärte 
A.________, dass die vom Staatsarchiv herausgegebenen Unterlagen nicht ihrem Beweisantrag 
entsprechen würden. Dem Ersuchen von A.________, die Anfrage an das Staatsarchiv vom 


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8. November 2021 noch einmal zu wiederholen, kam der Präsident nach. Mit Schreiben vom 
5. Januar 2022 bestätigte das Staatsarchiv schliesslich schriftlich, nicht im Besitz des gesuchten 
Dokuments zu sein.
Mit Schreiben vom 7. Januar 2022 beantragte A.________, die auf den 10. Januar 2022 angesetzte 
Verhandlung zu verschieben, und stellte diverse neue Beweisanträge. Sie begründete ihren Antrag 
einerseits damit, dass sie sich kurzfristig in Spitalpflege habe begeben müssen. Andererseits recht-
fertige sich eine Verschiebung auch, weil die Grundlagen für einen Entscheid noch nicht gegeben 
seien, solange die B.________ AG die Mitwirkung an der Beweisleistung verweigern würde. Mit 
E-Mail vom 7. Januar 2022 teilte der Präsident den Parteien mit, dass am Sitzungstermin vom 
10. Januar 2022 festgehalten und A.________ vom persönlichen Erscheinen dispensiert wird. Er 
gab zudem bekannt, dass über die neu gestellten Beweisanträge im Rahmen der Parteiverhandlung 
entschieden werde. 
Am 10. Januar 2022 fand die Sitzung vor dem Mietgericht des Saanebezirks statt. Die Klägerin 
änderte Rechtsbegehren Ziff. 5 wie folgt:
Die B.________ AG sei zu verpflichten, der A.________ die Nebenkosten der letzten 10 Jahre von 
gesamthaft 27'708.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Juni 2016 (mittlerer Verfall) zurückzuerstatten. 
Die Beklagte brachte vor, dass die streitbetroffene Liegenschaft zwischenzeitlich veräussert worden 
sei und Nutzen und Gefahr von der B.________ AG auf die C.________ SA übergegangen seien. 
Der B.________ AG wurde eine Frist von zehn Tagen gesetzt, um den Mieterspiegel einzureichen. 
Schliesslich wurden die Schlussvorträge gehalten, in welchen die Klägerin ihre Rechtsbegehren wie 
folgt präzisierte: 
1.
Der Anfangsmietzins für die 3,5-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ sei gerichtlich 
auf CHF 1'000.- festzulegen. 
2.
Die B.________ AG bzw. die aktuelle Eigentümerin seien solidarisch zu verurteilen A.________ 
die seit dem 1. Oktober 2010 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten. 
3.
Der Nettomietzins für die 3,5-Zimmer Wohnung an der D.________ in E.________ sei ab dem 
1. Januar 2021 auf CHF 818.- pro Monat festzusetzen. 
4.
Die übrigen Rechtsbegehren sind unverändert, selbstverständlich inkl. des heute bereits 
geänderten Rechtsbegehren Ziff. 5. 
Mit Schreiben vom 10. Januar 2022 reichte Rechtsanwalt Gruber seine Kostenliste ein und verlang-
te, dass auch nach Abschluss des Beweisverfahrens gerichtlich zu klären sei, ob die Liegenschaft 
tatsächlich verkauft worden sei und, sofern sich dies bestätigen würde, wann die Anmeldung im 
Grundbuch erfolgt sei. Wenn tatsächlich vor der Verhandlung ein neuer Eigentümer eingetragen 
worden sei, müsse dieser als Partei in den Prozess einbezogen werden. 
Mit Schreiben vom 13. Januar 2022 reichte die B.________ AG den Mieterspiegel der betroffenen 
Liegenschaft ein.
Mit Schreiben vom 24. Januar 2022 reichte Rechtsanwalt Suter seine Kostenliste ein. Mit Schreiben 
vom selben Tag nahm die B.________ AG auch zum Prozessbeitritt der neuen Eigentümerin, 
C.________ SA, Stellung. Sie hielt fest, dass bei einem Eigentümerwechsel die Erwerberin nur dann 
in ein hängiges Verfahren eintrete, wenn dessen Gegenstand einen Sachverhalt berührt, der sich 
auf das Mietverhältnis auch nach dem Parteiwechsel auswirkt. 


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Mit Schreiben vom 26. Januar 2022 nahm A.________ Stellung zum von der B.________ AG einge-
reichten Mieterspiegel. Sie hielt fest, dass aus diesem die Grundflächen der ebenfalls vermieteten 
Bastelräume nicht ersichtlich seien. Die aktuelle Eigentümerin sei anzuhalten, diese Informationen 
nachzuliefern. Mit Schreiben vom 27. Januar 2022 nahm die B.________ AG Stellung zum Schrei-
ben von A.________ vom 26. Januar 2022 und schloss auf Abweisung des von A.________ gestell-
ten Antrags auf Beweisergänzung. 
Mit Entscheid vom 7. Februar 2022 erklärte der Präsident des Mietgerichts die C.________ SA von 
Amtes wegen zur Partei im Verfahren 25 2021 2 und setzte Rechtsanwalt Suter eine Frist von zehn 
Tagen um zu erklären, ob die C.________ SA ihr Anspruch auf rechtliches Gehör ausüben und im 
Verfahren eine Stellungnahme einreichen möchte Mit Schreiben vom 16. Februar 2022 erklärte die 
C.________ SA, dass sie auf eine Stellungnahme im Verfahren verzichte und vollumfänglich auf die 
bisherigen Eingaben verweise. 
Mit Verfügung vom 21. Februar 2022 wurde der Beweisantrag von A.________, der auf die Feststel-
lung der Grundflächen der vermieteten Bastelräume gemäss Mieterspiegel abzielte, abgewiesen. 
Am 1. März 2022 kehrte die Gerichtspräsidentin aus ihrem Mutterschaftsurlaub zurück und über-
nahm wieder das Präsidium. 
Mit Eingabe vom 23. Mai 2022 ergänzte die Klägerin die Tatsachenvorbringen und änderte die 
gestellten Rechtsbegehren erneut ab. Mit Schreiben vom 27. Mai 2022 nahm Rechtsanwalt Suter 
zu diesem Schreiben Stellung und beantragte unter anderem, die Ausführungen von A.________ 
(teilweise) aus den Akten zu weisen.
Mit Entscheid vom 25. Mai 2022 setzte das Metgericht den Anfangsnettomietzins für die von 
A.________ bewohnte 3,5-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der D.________ in E.________ 
auf CHF 1'500.- fest, wies die Klage im Übrigen ab, erhob keine Gerichtskosten und verpflichtete 
A.________, der B.________ AG eine Parteientschädigung von CHF 6'739.85 (wovon CHF 481.85 
MWSt) zu bezahlen. 
D.
Mit Eingabe vom 4. Juli 2022 hat A.________ (im Folgenden: die Berufungsklägerin) gegen 
das Urteil des Mietgerichts vom 25. Mai 2022 Berufung eingereicht. Sie stellt unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge folgende Anträge:
1.
Die Berufung sei gutzuheissen und der Entscheid des Mietgerichts des Saanebezirks vom 25. Mai 
2022 sei aufzuheben.
2.
Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________, E.________ sei gerichtlich 
auf höchstens CHF 1'000.- festzulegen.
3.
Die B.________ AG sei zu verurteilen, A.________ die zu viel bezahlten Mietzinse für die 
Zeit vom 1. Oktober 2010 bis zum 19. November 2021 im Betrag von mindestens CHF 62'510.- 
zurückzuerstatten.
Die C.________ SA sei zu verurteilen, A.________ für die Zeit vom Dezember 2021 bis Mai 2022 
zu viel bezahlte Mietzinse im Betrag von mindestens CHF 2'820.- zurückzubezahlen.
4.
Der Nettomietzins für die 3.5 Zimmer Wohnung an der D.________, E.________ sei ausgehend 
vom Anfangsmietzins ab dem 1. Januar 2021 um -18.21 % herabzusetzen.
Die B.________ AG sei zu verurteilen, [der] A.________ für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis zum 
19. November 2021 zu viel bezahlte Mietzinse zu erstatten.


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Die C.________ SA sei zu verurteilen, A.________ ab dem 1. Dezember 2021 zu viel bezahlte 
Mietzinse von CHF 1'125.30 zu erstatten.
5.
Die B.________ AG sei zu verpflichten, A.________ die Nebenkosten der Perioden 2010/2011 bis 
2018/2019 von gesamthaft CHF 20'388.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Juni 2016 (mittlerer 
Verfall) zurückzuerstatten.
Die C.________ SA sei zu verurteilen A.________ die Nebenkostenanzahlungen seit dem 1. Juli 
2019 im Betrag von insgesamt CHF 5'040.- zurückzuerstatten.
6.
Die B.________ AG und die C.________ SA seien solidarisch zu verurteilen, A.________ eine 
Parteientschädigung für das Schlichtungsverfahren im Betrag von CHF 1'587.30 zu bezahlen.
7.
Die Parteikosten des erstinstanzlichen Verfahrens seinen vollumfänglich und unter solidarischer 
Haftung den Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Die Parteientschädigung sei auf CHF 6'437.- nebst 
Streitwerterhöhung nach Art. 66 JR, Auslagenersatz von 5 % und MWST festzusetzen.
Die B.________ AG und die C.________ SA (im Folgenden: die Berufungsbeklagten) haben ihre 
(gemeinsame) Berufungsantwort am 10. August 2022 fristgerecht eingereicht. Sie schliessen unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Auf Aufforderung des Instruktionsrichters vom 9. Januar 2023 reichte Rechtsanwalt Gruber am 
10. Januar 2023 seine detaillierte Kostenliste ein. Rechtsanwalt Suter reichte seine detaillierte 
Kostenliste am 17. Januar 2023 ein.
Auf die Vorbringen der Parteien wird im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1. 
Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 
52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 (JG, SGF 130.1); Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements 
des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 
(RKG; SGF 131.11).
1.2.
1.2.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsge-
richt, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10’000 Fran-
ken beträgt (Art. 308 ZPO). Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens oder eine allfällige Publi-
kation des Entscheids sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 
1 ZPO). Massgebend für die Berücksichtigung der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sind 
die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien 
und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen 
im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.).
Nach Art. 92 ZPO gilt als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen der Kapitalwert (Abs. 
1). Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der 
einjährigen Nutzung oder Leistungen und bei Leibrenten der Barwert (Abs. 2). Bei einer Mietzinsan-


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passung entspricht der Streitwert somit der jährlichen Differenz zwischen altem und neuem Jahres-
mietzins, multipliziert mit zwanzig, sofern der Vertrag auf unbestimmte Dauer lautet. Bei objektiver 
– Geltendmachung mehrerer Ansprüche durch eine Klage, sei es kumulativ oder eventualiter durch 
Stellung von Haupt- und Eventualbegehren – und subjektiver Klagehäufung (Art. 71 Abs. 1 ZPO) 
werden die Rechtsbegehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen 
(Art. 93 Abs. 1 ZPO).
1.2.2. Im vorliegenden Fall ersuchte die Berufungsklägerin zuletzt um Festsetzung des Anfangs-
mietzinses auf CHF 1'000.- sowie um Rückerstattung der zu viel bezahlten Mietzinse seit dem 
1. Oktober 2010 (I.), um Herabsetzung des (neu festgesetzten) Mietzinses ab dem 1. Januar 2021 
auf CHF 818.- (II.) sowie um Rückerstattung der Nebenkosten der letzten zehn Jahre im Umfang 
von CHF 27'708.50 nebst Zins (III.). 
Der Mietzins der streitgegenständlichen Wohnung betrug am 1. Oktober 2010 CHF 1'500.-, ab dem 
1. Oktober 2015 CHF 1’293.-, ab dem 1. Oktober 2017 CHF 1’270.- und ab dem 1. Juli 2020 CHF 
1'254.-. Somit beläuft sich der Streitwert des ersten Rechtsbegehrens betreffend Neufestsetzung 
des Anfangsmietzinses und Rückerstattung der zu viel bezahlten Mietzinse auf CHF 47'466.- (Peri-
ode 1.10.2010 – 30.9.2015: CHF 30'000.- [5 x 12 x 500 (1’500 – 1'000)]; Periode 1.10.2015 – 
30.9.2017: CHF 7'032.- [2 x 12 x 293 (1’293 – 1'000)]; Periode 1.10.2017 – 30.6.2020: CHF 8'910.- 
[33 x 270 (1’270 – 1'000)]; Periode 1.7.2020 – 31.12.2020: CHF 1’524.- [6 x 254 (1’254 – 1'000)].
Der Streitwert des zweiten Rechtsbegehrens betreffend Herabsetzung des neu festgesetzten Miet-
zinses ab dem 1. Januar 2021 beläuft sich auf CHF 104’640.- (12 x 20 x 436 [1'254 – 818]). 
Der Streitwert des dritten Rechtsbegehrens beträgt CHF 27'708.50. 
Der gesamte Streitwert beträgt somit CHF 179'814.50, sodass die Berufung offensichtlich zulässig 
ist. 
Die beantragte Entschädigung für die Parteikosten des Schlichtungsverfahrens (Rechtsbegehren 
Ziffer 6) ist für die Bestimmung des Streitwerts nicht zu berücksichtigen, da es sich dabei um vor-
prozessuale Aufwendungen und Vertretungskosten handelt (Urteil BGer 5D_23/2017 vom 8. Mai 
2017 E. 4.3.3)
1.2.3. Der Streitwert für die Beschwerde ans Bundesgericht ist ebenfalls erreicht (Art. 51 Abs. 1 
Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG)
1.3. 
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 
1 ZPO). Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort 
vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag, so endet sie am nächsten 
Werktag (Art. 142 Abs. 3 ZPO).
Der angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 2. Juni 2022 
zugestellt, so dass die am Montag, 4. Juli 2022, eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
1.4. 
Die Berufung ist schriftlich bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen und muss eine Begrün-
dung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die vorliegende Berufungsschrift enthält Rechtsbegehren und 
ist grundsätzlich begründet. Es ist darauf einzutreten, unter Vorbehalt von Erwägung 6.3.


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Die Berufungsbeklagten bringen vor, auf die Rechtsbegehren Ziffern 2 und 3 der Berufung sei 
mangels Bezifferung der Forderung nicht einzutreten. Darauf ist unter den Erwägungen 5.2.2 und 
5.3.1 näher einzugehen.
1.5. 
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller 
Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
1.6.
Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren.
1.7. 
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 
konnten (Art. 317 ZPO).
1.8. 
Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.
2.
2.1.
Die Berufungsklägerin rügt vorab, das Mietgericht sei nicht ordentlich zusammengesetzt 
gewesen. Aufgrund des Mutterschaftsurlaubs der ordentlichen Gerichtspräsidentin J.________ sei 
K.________ vom Justizrat am 23. August 2021 als Gerichtspräsident ad hoc ernannt worden; diese 
Ernennung habe für maximal sechs Monate gegolten. K.________ habe erstmals am 7. September 
2021 ein Schreiben des Gerichts unterzeichnet und dann namentlich die Hauptverhandlung vom 
10. Januar 2022 präsidiert und das Protokoll unterzeichnet. Das Urteil vom 25. Mai 2022 sei aber 
von Gerichtspräsidentin J.________ unterzeichnet worden, welche an der Gerichtsverhandlung 
infolge Mutterschaftsurlaub nicht teilgenommen und damit auch die Parteivorträge nicht gehört habe; 
gemäss einem Schreiben vom 24. Mai 2022 habe Gerichtspräsidentin J.________ am 1. März 2022 
wieder alle Fälle übernommen. Damit habe ein falsch (bzw. nicht ordentlich) besetztes Gericht das 
angefochtene Urteil gefällt. 
Die Berufungsbeklagten halten dafür, die Besetzung des Mietgerichts sei gesetzeskonform gewe-
sen, und die Berufungsklägerin habe keinen Rechtsnachteil erlitten bzw. lege keinen solchen dar. 
Auch stelle sie im Zusammenhang mit der Zusammensetzung des Gerichts keine Rechtsbegehren.
Im angefochtenen Urteil wird darauf hingewiesen, dass die vorübergehende Änderung des Spruch-
körpers bekanntermassen durch den zeitweisen Mutterschaftsurlaub der Gerichtspräsidentin 
bedingt war. Die Sachlichkeit des Grundes für die erfolgte Besetzungsänderung sei von den Parteien 
nicht bestritten worden. Damit sei auch nicht ersichtlich, weshalb die Hauptverhandlung wiederholt 
werden sollte. Der Anspruch auf ein gesetzmässig zusammengesetztes Gericht sei ohne weiteres 
gewahrt.
2.2.
Nach Art. 30 Abs. 1 BV hat jede Person Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, 
zuständiges, unabhängiges und unparteiisches Gericht. Ausnahmegerichte sind ausdrücklich unter-
sagt. Die Regelung will verhindern, dass Gerichte eigens für die Beurteilung einer Angelegenheit 
gebildet werden. Die Rechtsprechung soll auch nicht durch eine gezielte Auswahl der Richterinnen 
und Richter im Einzelfall beeinflusst werden können. Es soll garantiert werden, dass keine sach-
fremden Umstände, die ausserhalb des Prozesses liegen, in sachwidriger Weise zugunsten oder 
zulasten einer Partei auf das gerichtliche Urteil einwirken. Art. 30 Abs. 1 BV soll zu der für einen 


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korrekten und fairen Prozess erforderlichen Offenheit des Verfahrens im Einzelfall beitragen und 
damit ein gerechtes Urteil ermöglichen (BGE 147 III 89 E. 4.1). Jede Besetzung, die sich nicht mit 
sachlichen Gründen rechtfertigen lässt, verletzt die Garantie des verfassungsmässigen Richters 
(BGE 137 I 340 E. 2.2.1). 
Von einem sachlichen Grund ist immer dann auszugehen, wenn diesem Schritt vernünftige, einer 
sach- und zeitgerechten Fallerledigung dienende Überlegungen zugrunde liegen. Die sachlichen 
Gründe stehen daher nicht im Gegensatz zu persönlichen, also in der Person der Richterin bzw. des 
Richters liegenden Motiven, sondern zu sachwidrigen, nicht dem Anliegen einer korrekten Verfah-
rensführung entspringenden, mithin willkürlichen Beweggründen, die bezwecken, in manipulativer 
Weise einen ganz bestimmten Spruchkörper für einen konkreten Fall einzurichten, um damit das 
gewünschte Ergebnis herbeizuführen (vgl. REICH, in Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, 
Art. 30 N. 15 f.). Insofern stellen etwa auch Arbeitsüberlastung oder kürzere krankheitsbedingte 
Abwesenheiten und Ferien - welch letztere nicht immer kurzfristig geplant bzw. verschoben werden 
können - jedenfalls bei dringlichen Verfahren sachliche Gründe dar, die sich durch das verfassungs-
mässige Beschleunigungsgebot (Art. 6 Ziff. 1 EMRK, Art. 29 Abs. 1 BV) rechtfertigen lassen (Urteil 
BGer 1B_79/2017 vom 21. September 2017 E. 4.2). Im Einzelfall kann nicht vermieden werden, 
dass die Zusammensetzung des Spruchkörpers im Verlauf eines Verfahrens aus sachlichen Grün-
den (etwa Krankheit oder Ausscheiden eines Gerichtsmitglieds) ändert (Urteil BGer 5A_429/2011 
vom 9. August 2011 E. 3, in Pra 2011, Nr. 132, S. 966).
Gemäss Art. 91 Abs. 1 lit. d Satz 1 JG kann der Justizrat ausnahmsweise in dringenden Fällen eine 
Richterin oder einen Richter für höchstens sechs Monate ernennen. Laut Art. 57 Abs. 3 JG tagt das 
Mietgericht mit drei Mitgliedern, nämlich der Präsidentin oder dem Präsidenten sowie zwei Beisitzen-
den, von denen eine Person die Eigentümerorganisationen, die andere die Mieterorganisationen 
vertritt.
2.3.
2.3.1. Die Berufungsklägerin stellt im Zusammenhang mit ihrer Rüge kein konkretes Rechtsbegeh-
ren, sodass fraglich ist, ob auf die Rüge überhaupt einzutreten ist. Da sie offensichtlich unbegründet 
ist, kann die Frage offen gelassen werden.
2.3.2. Gemäss Mitteilung des Justizrates vom 23. August 2021 wurde K.________ vom Justizrat 
zum Präsidenten ad hoc 10 % (deutsche Angelegenheiten) des Bezirksgericht Saane ernannt, um 
die Vertretung der ordentlichen Gerichtspräsidentin J.________ während ihres Mutterschaftsurlaubs 
sicherzustellen, jedoch für eine Maximaldauer von sechs Monaten (L.________). Die Ernennung 
einer Stellvertretung während des gesetzlichen Mutterschaftsurlaubs soll verhindern, dass die der 
abwesenden Gerichtspräsidentin zugeteilten Dossiers während dieser Zeit unbehandelt liegen blei-
ben; sie dient mithin der Verfahrensbeschleunigung und liegt im Interesse der Parteien, namentlich 
jenen der Klägerin bzw. Berufungsklägerin. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass Mietsachen 
im vereinfachten Verfahren zu behandeln sind (Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO), mit dem der Gesetzgeber 
einen gegenüber dem ordentlichen Verfahren beschleunigten Rechtsweg schaffen wollte (BGE 146 
III 297 E. 2.4). Damit liegt ein sachlicher Grund für den vorübergehenden Wechsel in der Besetzung 
des Mietgerichts vor, was im Übrigen von der Berufungsklägerin auch nicht bestritten wird. 
Gerichtspräsidentin J.________ hat ihr Amt am 1. März 2022 wieder aufgenommen. Aufgrund der 
Medienmitteilung des Justizrates vom 23. August 2021 und der gesetzlichen Beschränkung auf 
sechs Monate (Art. 91 Abs. 1 lit. d Satz 1 JG) ist davon auszugehen, dass K.________ sie ab dem 
1. September 2021 vertreten hat, spätestens aber ab dem 7. September 2021, als er ein Schreiben 


Kantonsgericht KG
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an das Grundbuchamt des Saanebezirks unterzeichnete. Da er gesetzeskonform vom Justizrat 
ernannt worden war und dafür ein sachlicher Grund vorlag, ist nicht einzusehen, weshalb die von 
ihm vorgenommenen Verfahrenshandlungen, insbesondere die Hauptverhandlung vom 10. Januar 
2022, nicht gültig sein sollten und zu wiederholen wären. Hingegen konnte er nicht über den 1. (evtl. 
7.) März 2022 hinaus als Gerichtspräsident ad hoc wirken, da er nicht mehr im Amt war (Urteil BGer 
6B_226/2015 vom 30. Juni 2015 E. 1.2). Überdies berechnet die Berufungsklägerin die Sechsmo-
natsfrist offenbar falsch, wenn sie davon ausgeht, Gerichtspräsident ad hoc K.________ habe sein 
Amt höchstens bis am 7. Februar 2022 ausüben können.
Die Argumentation der Berufungsklägerin läuft darauf hin, dass eine Stellvertretung während eines 
Schwangerschaftsurlaubs ausgeschlossen wäre bzw. sämtliche Verfahrenshandlungen des Stell-
vertreters zu wiederholen wären. Dies stünde im Widerspruch zum Zweck des vereinfachten Verfah-
rens und insbesondere zum Beschleunigungsgebot. 
Die Rüge ist unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.
3.
3.1.
Die Berufungsklägerin rügt, das Mietgericht habe ihre Eingabe vom 23. Mai 2022 nicht 
berücksichtigt. Diese Eingabe hätte ihres Erachtens berücksichtigt werden müssen, weil den Partei-
en kein Aktenschluss angekündigt worden sei. Sie zweifelt auch an, dass das Urteil tatsächlich am 
25. Mai 2022 gefällt wurde, da dieses gemäss Mitteilung der Gerichtspräsidentin schon am 24. Mai 
2022 in Redaktion gewesen sei.
Die Berufungsbeklagten bringen vor, die Rüge sei aktenwidrig. Zudem sei die Eingabe vom 23. Mai 
2022 verspätet, und es sei nicht klar, was die Berufungsklägerin aus der fraglichen Eingabe über-
haupt zu ihren Gunsten ableiten wolle.
Gemäss angefochtenem Urteil waren die neuen Tatsachenbehauptungen in der Eingabe vom 
23. Mai 2022 - mit Ausnahme der Vorbringen zur Kostenliste der Gegenpartei - nicht zu berücksichti-
gen, da das Gericht bereits vor dem 23. Mai 2022 zur Urteilsberatung geschritten sei.
3.2.
In Mietsachen stellt das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 Bst. 
a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO, sog. soziale Untersuchungsmaxime). Hat das Gericht den Sach-
verhalt von Amtes wegen festzustellen, so berücksichtigt es neue Tatsachen und Beweismittel bis 
zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Nach Art. 229 Abs. 3 ZPO fällt die Novenrechtsschranke 
für neue tatsächliche Prozess- und Sachvorbringen mit Beginn der Urteilsberatung (WILLISEGGER, 
in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N. 45). Weder 
aus dem Gesetzestext noch aus den Materialen geht hervor, was mit « bis zur Urteilsberatung » 
gemeint ist. Nach der Lehre ist – ausser im Fall öffentlicher Urteilsberatungen – darunter wahrschein-
lich nicht der faktische Beginn der Urteilsberatung zu verstehen, der von der internen Organisation 
des Gerichts abhängen kann und den Parteien nicht notwendigerweise bekannt gegeben wird, 
sondern der Abschluss der Hauptverhandlung (nach welchem die Urteilsberatung beginnen kann), 
d.h. das Ende der Schlussvorträge, sofern eine solche stattfindet, oder der Ablauf der (gegebenen-
falls erstreckten) Frist zur Einreichung schriftlicher Parteivorträge. Das Bundesgericht scheint diese 
Meinung zu teilen, wenn es festhält, dass die Tatsachen und sämtliche Beweismittel von den Partei-
en dem Gericht in der Tat vor Abschluss der Hauptverhandlung zur Kenntnis gebracht werden 
müssen, weil es im Rahmen der Urteilsberatung gestützt auf seine Würdigung der Tatsachen und 
Beweismittel das Recht auf die festgestellten Tatsachen anwendet und seinen Entscheid fällt (Urteil 
KG FR 101 2012 357 vom 9. Oktober 2012 E. 2b, unter Hinweis auf BGE 138 III 788 E. 4.2, in Pra 


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2013, 53; vgl. auch Urteile KG FR 102 2020 27 vom 8. Juli 2020, E. 2.1, und 101 2022 12 vom 
24. Mai 2022, E. 1.3). Finden keine Schlussvorträge statt und wurde den Parteien auch keine Frist 
gesetzt, um zu den nach der Hauptverhandlung eingereichten Dokumenten Stellung zu nehmen, ist 
davon auszugehen, dass die Hauptverhandlung mit der Einreichung der letzten Belege, die an der 
Hauptverhandlung beantragt worden waren, abgeschlossen wurde. Das Datum des Abschlusses 
der Hauptverhandlung entspricht somit jenem dieser Einreichung zuzüglich zehn Tage; von einer 
solchen Frist kann vernünftigerweise ausgegangen werden, um der Gegenpartei eine allfällige Stel-
lungnahme zum Inhalt der vorgenannten Belege zu ermöglichen (Ausübung des Replikrechts, vgl. 
zit. Urteil KG FR 101 2012 357, E. 2c).
3.3.
Im vorliegenden Fall hielten die Parteivertreter in der Verhandlung vom 10. Januar 2022 nach 
Behandlung der noch hängigen Beweisanträge und unter gegenseitigem Einverständnis die 
Schlussvorträge sowie Replik und Duplik; vorbehalten blieb die Einreichung eines aktuellen Mieter-
spiegels durch die B.________ AG. Gleichzeitig wurden die Rechtsanwälte aufgefordert, ihre 
Kostenlisten innert der nächsten zehn Tage einzureichen. Der Mieterspiegel wurde von der 
B.________ AG am 13. Januar 2022 mit der Kostenliste eingereicht und der Gegenpartei mit Schrei-
ben vom 19. Januar 2022 zugestellt. Diese nahm mit Schreiben vom 26. Januar 2022 Stellung. Die 
Berufungsklägerin hatte ihre Kostenliste bereits gleichentags, d.h. am 10. Januar 2022, eingereicht 
und das Gericht darauf hingewiesen, dass die Mietliegenschaft per 1. Januar 2022 verkauft worden 
sei, womit sich die Frage der Passivlegitimation stelle. Daraufhin forderte das Gericht die 
B.________ AG zur Stellungnahme auf, was diese am 24. Januar 2022 tat. Am 7. Februar 2022 
verfügte der Gerichtspräsident, dass die Käuferin C.________ SA von Amtes wegen zur Partei des 
Verfahrens erklärt wird, und setzte dem Anwalt der B.________ AG eine Frist von zehn Tagen, um 
zu erklären, ob die C.________ SA beabsichtige, eine Stellungnahme einzureichen, . Am 16. Febru-
ar 2022 erklärte der Anwalt der B.________ AG und der C.________ SA, dass diese keine weiteren 
Stellungnahmen einreicht und vollumfänglich auf die bisherigen Eingaben verweist. Ebenfalls wies 
der Gerichtspräsident am 21. Februar 2022 ein Gesuch der Berufungsklägerin auf Nachbesserung 
des Mieterspiegels ab und verwies zur Begründung auf den Endentscheid. Schliesslich wandte sich 
die Gerichtspräsidentin am 10. Mai 2022 noch bezüglich der Kostenlisten an die Parteien.
Unter diesen Umständen erfolgte der Aktenschluss grundsätzlich mit den Schlussvorträgen am 
10. Januar 2022, unter Vorbehalt des noch einzureichenden Mieterspiegels und einer allfälligen Stel-
lungnahme der Gegenpartei. Letztere erfolgte am 26. Januar 2022. Zu berücksichtigen ist indes, 
dass die Berufungsklägerin dem Gericht am 10. Januar 2022 angezeigt hatte, was sich im Übrigen 
bereits aus dem Sitzungsprotokoll ergibt, dass die Mietliegenschaft per 1. Januar 2022 verkauft 
worden war. Die sich daraus ergebende Frage der Passivlegitimation als materiell-rechtliche 
Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs war vom Gericht von Amtes wegen zu prüfen (BGE 118 
Ia 129 E. 1 und 2; 138 III 737 E. 2), und es hat dazu das Beweisverfahren wiedereröffnet (Urteil 
BGer 5A_717/2020 vom 2. Juni 2021 E. 4.1.1.2.1 und 4.1.2). Dieses endete mit der Erklärung der 
C.________ SA vom 16. Februar 2022, auf weitergehende Ausführungen zu verzichten. Zudem wies 
das Gericht am 21. Februar 2022 ein Gesuch der Berufungsklägerin um Ergänzung des eingereich-
ten Mieterspiegels ab. Damit ist davon auszugehen, dass der Aktenschluss spätestens zehn Tage 
nach Zustellung der Schreiben vom 16. bzw. 21. Februar 2022 eintrat. Somit ist die Eingabe der 
Berufungsklägerin vom 23. Mai 2022 offensichtlich verspätet und nicht zu berücksichtigen, soweit 
sie sich nicht auf die Kostenlisten bezieht. Dass das Gericht den Parteien den Aktenschluss nicht 
ausdrücklich angezeigt hat, ändert daran nichts, da es dazu nach Abschluss der Hauptverhandlung 
und der Einreichung des Mieterspiegels und der Abweisung des Antrags um Ergänzung desselben 
nicht verpflichtet war. Dass das Urteil am 24. Mai 2022 gemäss Gerichtspräsidentin «in Redaktion» 


Kantonsgericht KG
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war, aber formell erst am 25. Mai 2022 gefällt wurde, schadet nicht; es ist allgemein üblich, bei 
grösseren Angelegenheiten nach ersten Beratungen einen Urteilsentwurf vorzubereiten, der dann 
allenfalls noch zu Änderungen im Urteil führen kann. Im Übrigen hatte die Berufungsklägerin in ihrem 
Schreiben vom 10. Januar 2022 selbst die Meinung geäussert, das Beweisverfahren sei 
abgeschlossen, sodass ihr auch widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen ist.
Die Rüge ist unbegründet. Das Gericht hat zu Recht auf die Rechtsbegehren gemäss Hauptver-
handlung vom 10. Januar 2022 abgestellt, und nicht auf jene im Schreiben vom 23. Mai 2022.
4.
Im vorliegenden Mietrechtsverfahren ist die soziale Untersuchungsmaxime anwendbar. Dabei geht 
es darum, die schwächere Vertragspartei zu schützen, die Gleichheit zwischen den Parteien herzu-
stellen und das Verfahren zu beschleunigen. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist das Gericht nur 
einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Wie unter der im ordentlichen Verfahren geltenden 
Verhandlungsmaxime müssen die Parteien selbst den Prozessstoff beschaffen. Das Gericht kommt 
ihnen nur mit spezifischen Fragen zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entspre-
chenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Wenn 
die Parteien durch einen Anwalt vertreten sind, kann und muss das Gericht wie in einem ordentlichen 
Verfahren Zurückhaltung üben (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 mit Hinweisen). Die anwaltlich vertretenen 
Parteien haben bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und 
die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen (Urteil BGer 4A_701/2012 vom 19. April 2013 
E. 1.2.1). Das Gericht hat sich nur über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versi-
chern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestehen. Die soziale Untersuchungsmaxime zwingt 
das Gericht nicht dazu, das Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Beweise 
abzunehmen (vgl. BGE 125 III 231 E. 4a m.H.). Es ist auch nicht Sache des Gerichts, die Beweis-
mittel danach zu durchforsten, ob sich etwas zu Gunsten der Parteien daraus ableiten lässt (vgl. 
Urteil BGer 4A_497/2008 vom 10. Februar 2009 E. 4.2, nicht publ. in: BGE 135 III 220). Verweigert 
eine Partei entgegen ihren prozessualen Pflichten (vgl. Art. 160 Abs. 1 ZPO) die zumutbare Mitwir-
kung am Beweisverfahren, kann dieses geschlossen werden.
Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass der vereinbarte Mietzins dem Vermieter einen übersetzten 
Ertrag verschafft. Allerdings muss nach den aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleiteten 
Grundsätzen jene Partei, der die Beweislast nicht obliegt, d.h. der Vermieter, bei der Beweiserhe-
bung loyal mitarbeiten und jene Elemente liefern, über die nur sie verfügt (Urteil BGer 4A_250/2012 
vom 28. August 2012 E. 2.3, in SJ 2013 I S. 49). Eine Verletzung dieser Pflicht darf nicht leichthin 
angenommen werden; sie setzt voraus, dass es dem Mieter unmöglich ist, den Beweis selber zu 
erbringen, und dass der Vermieter nach Treu und Glauben zur Mitwirkung verpflichtet ist. 
Kann die Nettorendite gestützt auf die von den Parteien eingereichten Unterlagen ermittelt werden, 
ist die Missbräuchlichkeit des Mietzinses im Sinn von Art. 269 OR nach diesem Kriterium zu prüfen. 
Werden dem Gericht keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt oder erweisen sich diese Unterla-
gen für die Berechnung der Nettorendite als ungenügend, ist danach zu unterscheiden, ob dieser 
Mangel dem Vermieter anzulasten ist oder nicht. Der Vermieter, der sich ohne jede Rechtfertigung 
weigert, die in seinem Besitze befindlichen Buchhaltungsunterlagen vorzulegen, verletzt seine 
Mitwirkungspflicht. Dies führt aber nicht zu einer Umkehr der Beweislast. Vielmehr hat das Gericht 
der verweigerten Mitwirkung bei der Beweiserhebung im Rahmen der Beweiswürdigung Rechnung 
zu tragen. In Ermangelung jedes anderen Beweismittels kann die Weigerung des Vermieters das 
Gericht zur Überzeugung führen, dass dessen Vorbringen vollständig oder teilweise falsch sind, 


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sodass der anderen Partei Glauben zu schenken ist. Verfügt das Gericht indes über kantonale oder 
lokale Statistiken, kann es sich nicht darauf beschränken, aus der Weigerung des Vermieters die 
entsprechenden Schlüsse zu ziehen, sondern muss diese Daten in seine allgemeine Beweiswürdi-
gung einfliessen lassen. Selbst wenn sie nicht im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG hinreichend diffe-
renziert sind, stellen diese Statistiken in Ermangelung anderer Angaben einen objektiven Anhalts-
punkt dar, der bei der Festsetzung des zulässigen Mietzinses berücksichtigt werden kann. Gegebe-
nenfalls sind die sich aus den Statistiken ergebenden Zahlen nach Massgabe der konkreten Merk-
male der streitgegenständlichen Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses oder der Erfah-
rung des Gerichts zu gewichten (BGE 142 III 568 E. 2.1.)
Rechtfertigt der Vermieter hingegen die nicht erfolgte Vorlage relevanter Unterlagen, kommt dem 
Mangel keinerlei Tragweite zu. Diesfalls ist im Rahmen der Beweiswürdigung den einschlägigen 
Statistiken Rechnung zu tragen, die mangels anderer Angaben die Festlegung der zulässigen Miete 
ermöglichen, gegebenenfalls unter Gewichtung der Zahlen nach Massgabe der konkreten Merkmale 
der streitgegenständlichen Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses oder der Erfahrung 
des Gerichts (BGE 142 III 568 E. 2.1; 147 III 14 E. 6.1.2).
Die Mitwirkungspflicht des Vermieters geht nicht über die Pflicht hinaus, die in seinem Besitz befind-
lichen Unterlagen vorzulegen. Er ist keineswegs gehalten, Unterlagen bei Dritten zu beschaffen, um 
sie dem Gericht vorzulegen. Gegebenenfalls obliegt es dem Mieter, dem Gericht zu beantragen, 
jene Unterlagen bei Dritten einzufordern, die er benötigt, um die Tatsachen zu beweisen, für die er 
die Beweislast trägt (BGE 142 III 568 E. 2.2).
5. 
5.1.
Bezüglich des Rechtsbegehrens der Berufungsklägerin um gerichtliche Festsetzung des 
Anfangsmietzinses hatte das Mietgericht erwogen, es müsse gestützt auf das Beweisverfahren 
davon ausgegangen werden, dass das offizielle obligatorische Formular der Berufungsklägerin beim 
Abschluss des Mietvertrags nicht ausgehändigt worden sei. Eine Berufung auf diesen Mangel sei 
nicht offensichtlich rechtsmissbräuchlich. Demnach sei der Mietvertrag teilnichtig und der Anfangs-
mietzins richterlich festzusetzen.
Weiter erwog das Mietgericht zutreffend, dass es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft 
nicht um eine Altbaute im Sinne der zitierten Rechtsprechung handelt. Aus dem Internet 
(www.map.geo.fr.ch) sei ersichtlich, dass das Gebäude an der D.________ in E.________ aus dem 
Jahr 1990 (Ende Bauperiode) stamme. Demnach sei nach der zitierten Rechtsprechung grundsätz-
lich der Anfangsmietzins mit der Methode der Nettorenditenberechnung festzulegen, wobei der Zeit-
punkt der Unterzeichnung des Mietvertrags massgebend sei, in casu also der 1. April 2005. Die 
Nettorenditenberechnung sei gemäss der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts vorzuneh-
men. 
Da gemäss Mietgericht für diese Berechnung wesentliche Elemente fehlten, insbesondere das 
investierte Fremdkapital, die wertvermehrenden Investitionen und die Liegenschaftskosten im Jahr 
2005, konnte es die Nettorendite nicht errechnen. Somit war der Anfangsmietzins auf andere Weise 
festzulegen. Eine Ermittlung des Anfangsmietzinses mittels mindestens fünf vergleichbaren Mietob-
jekten, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitgegen-
ständlichen Mietobjekt vergleichbar sind, scheiterte daran, dass keine der Parteien entsprechende 
Vergleichsobjekte angeboten hatte. Daraufhin setzte das Mietgericht den zulässigen Anfangsmiet-
zins mittels der ihm zur Verfügung stehenden Statistiken sowie der konkreten Merkmale der 
Wohnung auf CHF 1’500.- fest. Damit bestand kein Rückforderungsanspruch der Berufungsklägerin.


Kantonsgericht KG
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5.2.
5.2.1. Die Berufungsklägerin macht eine unrichtige Rechtsanwendung sowie eine unrichtige Fest-
stellung des Sachverhaltes geltend. Sie rügt die Schlussfolgerung des Mietgerichts, die Nettorendi-
teberechnung sei aufgrund des Ausgangs des Beweisverfahrens nicht möglich, als falsch. Das 
Gericht habe es trotz entsprechendem Beweisantrag der Berufungsklägerin letztlich abgelehnt, den 
Kaufvertrag vom 16. Juni 1987 zu edieren, wodurch es Art. 152 ZPO verletzt habe. Aus diesem 
Kaufvertrag ergäben sich die Anlagekosten, von denen das Fremdkapital abzuziehen sei. Könne 
dieses vom Mieter nicht bewiesen werden, seien notgedrungen die ganzen Anlagekosten als Eigen-
kapital zu betrachten. Welche Schulden bei der Aufteilung der Liegenschaft im Jahre 1991 übernom-
men worden seien, sei [deshalb] nicht relevant. Allfällige wertvermehrende Investitionen seien vom 
Vermieter zu beweisen. Entsprechende Behauptungen und Beweise seien aber nicht erbracht 
worden. Gleich verhalte es sich mit den Betriebskosten, die ebenfalls vom Vermieter zu behaupten 
und zu beweisen seien. Im Zweifel seien sie gemäss Praxis der Banken auf 1 % der Anlagekosten 
zu schätzen.
Weiter bringt die Berufungsklägerin vor, die B.________ AG habe nach dem Kauf der Liegenschaft 
im Jahr 2007 einen offensichtlich übersetzten Ertrag erzielt. Dies leitet sie daraus her, dass die 
B.________ AG für die Liegenschaft 8,5 Mio Franken bezahlt, aber keine Schulden übernommen 
habe, obwohl 1991 noch über 12 Mio. Franken Schulden auf der Liegenschaft gelastet hätten. Der 
zulässige monatliche Mietzins für die Wohnung habe beim erwähnten Kaufpreis, einem Hypothekar-
zinssatz von 3 %, Anlagekosten von 1 %, einer vermieteten Fläche von 2'702 m2 und einer 
Wohnungsgrösse von 105 m2 CHF 915.- betragen.
Im Zusammenhang mit der nicht vorgenommenen Ermittlung des Anfangsmietzinses mittels 
Vergleichsobjekten sowie der Festsetzung der Anfangsmiete mittels Statistiken erhebt die Beru-
fungsklägerin keine Rügen. Sie bringt aber vor, als letztes Mittel sei gemäss BGE 139 III 13 im Falle 
einer Beweislosigkeit des angemessenen Mietzinses auf den Mietzins des Vormieters festzulegen. 
Davon habe das Gericht ohne Begründung abgesehen.
5.2.2. Die Berufungsbeklagten stören sich in formeller Hinsicht daran, dass die Berufungsklägerin 
in ihrer Berufung die Festsetzung des Anfangsmietzinses auf höchstens CHF 1'000.- beantragt; 
dabei handle es sich um ein unzulässiges unbeziffertes Forderungsbegehren, das zudem verspätet 
sei. Genau genommen handle es sich sogar um ein reines Feststellungsbegehren, das ohnehin 
unzulässig sei. Eine Stufenklage liege nicht vor; die Berufungsklägerin hätte zuerst bei den Vorei-
gentümern die für die Bezifferung ihrer Rechtsbegehren notwendigen Unterlagen beschaffen 
müssen.
Bezüglich des Rechtsbegehrens, die C.________ SA zur Rückzahlung der zwischen Dezember 
2021 und Mai 2022 zu viel bezahlten Mietzinse von mindestens CHF 2'820.- zu verurteilen (Rechts-
begehren Ziff. 3 Abs. 2), machen die Berufungsbeklagten eine unzulässige Ausdehnung des Streit-
gegenstandes bzw. eine unzulässige Klageänderung geltend. 
In der Sache kommen sie nach weitschweifigen Ausführungen zu den rechtlichen Folgen der Nicht-
erfüllung der kantonalen Formularpflicht zum Schluss, das angefochtene Urteil sei betreffend die 
Festsetzung des Anfangsmietzinses auf CHF 1'500.- im Ergebnis zu bestätigen. Dabei bringen sie 
insbesondere vor, eine Berechnung der Nettorendite sei in der Tat nicht möglich, und es seien keine 
von der Berufungsklägerin rechtsgenüglich offerierten Beweismittel abgelehnt worden. Das Fehlen 
der für die Berechnung notwendigen Unterlagen, die weder beim Grundbuchamt noch beim beur-


Kantonsgericht KG
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kundenden Notar noch beim Staatsarchiv hätten erhältlich gemacht werden können, könne nicht 
den Berufungsbeklagten angerechnet werden.
5.3.
5.3.1. In formeller Hinsicht verfängt die Argumentation der Berufungsbeklagten bezüglich der 
fehlenden Bezifferung nicht. In ihrer Klageschrift legt die Berufungsklägerin einlässlich dar, dass die 
zulässige Miete zuerst mittels einer Nettorenditeberechnung zu ermitteln ist und sie über die entspre-
chenden Angaben nicht verfügt, diese aber von der beklagten Partei geliefert werden können. Sie 
war somit berechtigt, eine unbezifferte Forderungsklage einzureichen. Nach Abschluss des Beweis-
verfahrens hat die Berufungsklägerin dann ihre Rechtsbegehren ordnungsgemäss beziffert (vgl. 
BGE 140 III 409 E. 4.3.1), indem sie in der Verhandlung vom 10. Januar 2022 auf Festsetzung der 
Anfangsmiete auf CHF 1'000.- und auf Verurteilung der B.________ AG bzw. der aktuellen Eigen-
tümerin auf Rückerstattung der zu viel bezahlten Mietzinse schloss. Es lag offensichtlich eine Stufen-
klage vor, und das Mietgericht ist auf die Rechtsbegehren zu Recht eingetreten. Wohl stellt die Beru-
fungsklägerin in ihrer Berufung in Ziffer 2 der Rechtsbegehren ein Feststellungsbegehren, was an 
sich nicht zulässig ist, doch findet sich das entsprechende Leistungsbegehren dann in Rechtsbe-
gehren 3; es erlaubt die Prüfung des klägerischen Anspruchs und auch die Berechnung des Streit-
werts. Dass die Berufungsklägerin nun verlangt, den Anfangsmietzins auf «höchstens» CHF 1'000.- 
festzulegen, schadet ihr nicht, da im Gesamtzusammenhang hinreichend klar ist, was sie anstrebt; 
die gegenteilige Annahme würde überspitzten Formalismus darstellen.
Indem die Berufungsklägerin in der Berufung darauf schliesst, zu viel bezahlte Mietzinse seien bis 
Mai 2022 zurückzuzahlen, dehnt sie den Streitgegenstand nicht in unzulässiger Weise aus. Denn in 
erster Instanz hatte sie beantragt, die seit Oktober 2010 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstat-
ten, ohne diese Forderung in zeitlicher Hinsicht zu begrenzen. Da das Urteil vom 25. Mai 2022 
datiert, hätte das Mietgericht die Berufungsbeklagten bei Gutheissung der Forderung verpflichten 
müssen, die bis und mit Mai 2022 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
Schliesslich liegt auch keine unzulässige Klageänderung vor. Aus der Verfügung des Mietgerichts-
präsidenten ad hoc vom 7. Februar 2022 geht hervor, dass die C.________ SA von Amtes wegen 
zur Verfahrenspartei erklärt wurde, weil sie seit 19. November 2021 als neue Eigentümerin des frag-
lichen Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Damit ist die C.________ SA für nach diesem 
Datum entstandene Forderungen der Berufungsklägerin passivlegitimiert. Soweit diese Tatsache 
nicht ohnehin bereits in erster Instanz rechtsgültig in den Prozess eingebracht wurde, muss es zuläs-
sig sein, sie als Novum im Berufungsverfahren zu berücksichtigen und nach Art. 317 Abs. 2 ZPO 
eine Klageänderung vorzunehmen und die Rechtsbegehren an die neue Rechtslage anzupassen 
(vgl. auch Urteil BGer 4A_635/2017 vom 8. Augst 2018 E. 4.1.1). Dies gilt auch für die Ausdehnung 
des Rückzahlungszeitraums bis zur Einreichung der Berufung.
5.3.2. Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid ausführlich dargelegt und präzisiert, wie 
die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses vorzunehmen ist (vgl. BGE 147 III 14 E. 7.1). 
Die Berechnung der Nettorendite im Sinn von Art. 269 OR erfolgt auf der Grundlage der finanziellen 
Situation des Mietobjekts in einem bestimmten Zeitpunkt, hier im Zeitpunkt des Abschlusses des 
Mietvertrags, da es um die Festsetzung des Anfangsmietzinses geht. Ausschlaggebend ist einzig 
die Nettorendite des Mietobjekts, das heisst jene der betreffenden Wohnung bzw. des Geschäftslo-
kals, unter Ausschluss der Nettorendite des gesamten Gebäudes oder gar einer Gruppe von Gebäu-
den (BGE 125 III 421 E. 2d; 120 II 100 E. 6c). Denn aufgrund der Unterschiede zwischen den Mieten 
der verschiedenen Wohnungen oder Geschäftsräumen, die bspw. aufgrund von Mieterhöhungen 


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nach Mieterwechseln oder der Renovation einzelner Wohnungen erfolgten, würde die Berechnung 
der Nettorendite des ganzen Gebäudes zu schockierenden Ergebnissen führen. Da die Abrechnun-
gen in der Regel für das ganze Gebäude erstellt werden, ist in der Praxis zuerst die finanzielle Lage 
des gesamten Gebäudes zu bestimmen. Erst in einem zweiten Schritt ist das Resultat nach einem 
Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (Urteil BGer 4A_239/2018 vom 
19. Februar 2019 E. 5.2 m.H.).
Dabei ist in sieben Schritten vorzugehen, um die Nettorendite zu berechnen:
1° Zuerst sind die effektiven Investitionskosten (oder Gestehungskosten) des Gebäudes zu bestim-
men. Dazu gehören insb. die Kosten für den Grundstückerwerb und gegebenenfalls die Kosten für 
die Gebäudeerstellung sowie für wertvermehrende Investitionen, ohne Unterhaltskosten. Ein ersatz-
weises Abstellen auf den Verkehrswert, den Steuerwert oder den Versicherungswert ist nicht zuläs-
sig, da es sich dabei um objektive Marktkennzahlen und nicht um tatsächlich angefallene Kosten 
handelt (BGE 147 III 14 E. 7.2.1 und E. 4.1).
2° Davon sind die Fremdmittel (Fremdkapital, insb. Hypothekardarlehen) abzuziehen, was erlaubt, 
die Höhe der investierten Eigenmittel zu ermitteln.
3° Der so ermittelte Betrag der Eigenmittel (Eigenkapital) ist aufzuwerten, um die Teuerung zu 
berücksichtigen (Art. 269a Bst. e OR). Nach der Rechtsprechung ist die Anpassung des Eigenkapi-
tals an die Teuerung gemäss dem Landesindex der Konsumentenpreise zu 100 % vorzunehmen, 
und nicht mehr bloss zu 40 % (BGE 147 III 14 E. 8.3). Massgebend ist der Zeitraum zwischen der 
Investition und dem Zeitpunkt der Zustellung der Mieterhöhung, Kündigung oder dem Senkungsge-
such bzw. im vorliegenden Fall des Abschlusses des Mietvertrags.
4° Auf das an die Teuerung angepasste Eigenkapital ist die zulässige Eigenkapitalverzinsung zu 
berechnen; diese beläuft sich auf den um 2 % erhöhten Referenzzinssatz für Hypotheken; beträgt 
letzterer weniger als 2 %, ist eine Erhöhung um 0,5 % vorzunehmen (BGE 147 III 14 E. 8.4).
5° Zur so berechneten zulässigen Eigenkapitalverzinsung sind die tatsächlich anfallenden Liegen-
schaftskosten hinzuzurechnen. Dazu zählen insb. Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, 
werterhaltende Investitionen sowie Kapitalkosten (Hypothekarzinsen). 
6° In der Folge ist das Resultat der Berechnung nach einem bestimmten Verteilschlüssel auf die 
einzelnen Wohnungen der Liegenschaft aufzuteilen, um den zulässigen Jahresmietzins je Wohnung 
zu erhalten.
7° Um festzustellen, ob der vereinbarte Anfangsmietzins bzw. der erhöhte Mietzins missbräuchlich 
ist, ist in einem letzten Schritt der zulässige Mietzins der fraglichen Wohnung mit deren aktuellem 
Mietzins zu vergleichen.
5.3.3. Im vorliegenden Fall wurde die fragliche Liegenschaft GB Art. hhh offenbar im Jahr 1987 von 
I.________ und F.________ gekauft; die Eintragung ins Grundbuch erfolgte am 16. Juni 1987 
gemäss dem vom Staatsarchiv am 11. November 2021 gelieferten Grundbuchauszug. Der entspre-
chende Kaufvertrag liegt nicht vor, obwohl dessen Edition von der Berufungsklägerin beantragt und 
von der Mietgerichtspräsidentin verfügt worden war. Mit Teilungsvertrag vom 22. November 1991 
vereinbarten I.________ und F.________, Miteigentümer des Grundstückes je zur Hälfte, dass letz-
terer per 30. November 1991 die Grundstückhälfte des ersteren sowie sämtliche Hypothekarschul-
den übernimmt; zu jenem Zeitpunkt lasteten auf dem Grundstück Schuldbriefe von 13,1 Mio. Fran-
ken, von denen allerdings einer über 4,5 Mio. auf I.________ und F.________ lautete. Offenbar 


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bestanden zu jenem Zeitpunkt Hypothekarschulden von total rund CHF 12'918'000.-; diesbezüglich 
wird auf eine Abrechnung der Schweizerischen Volksbank (SVB) vom 19. November 1991 verwie-
sen, die dem Kaufvertrag beiliegen soll, aber weder beim verurkundenden Notar noch beim Grund-
buch noch beim Staatsarchiv erhältlich gemacht werden konnte.
Am 23. November 2007 verkaufte F.________ die Liegenschaft GB Art. hhh an die G.________ AG 
(später: B.________ AG) für einen Betrag von 8,5 Mio. Franken; Nutzen und Schaden gingen am 
31. Dezember 2007 an die Käuferschaft über; auch zu diesem Zeitpunkt lasteten noch Schuldbriefe 
von 13,1 Mio. Franken auf der Liegenschaft. Dieser Kaufvertrag ist aber für die Berechnung der 
Nettorendite von vornherein ohne Belang, weil der Mietvertrag vorher, nämlich am 1. April 2005, 
abgeschlossen wurde und es für die Berechnung auf diesen Zeitpunkt ankommt (vgl. E. 5.3.2).
Auch der Teilungsvertrag vom 22. November 1991 erlaubt keine Berechnung der Nettorendite per 
1. April 2005, da sich daraus weder die von den beiden Käufern I.________ und F.________ inves-
tierten Eigenmittel noch die Hypothekardarlehen im Zeitpunkt des Kaufs 1987 entnehmen lassen; 
letztere liessen sich allenfalls der Abrechnung der SVB vom 19. November 1991 entnehmen, doch 
ist diese nicht auffindbar. Dies ist nicht den Berufungsbeklagten anzulasten.
Das Mietgericht hätte somit, wie von der Berufungsklägerin beantragt, den Kaufvertrag von 1987 
edieren lassen sollen, was aus unerfindlichen Gründen nicht geschah.
5.3.4. Allerdings ist dem Mietgericht im Ergebnis zuzustimmen, dass auch die Edition des Kaufver-
trags von 1987 keine Ermittlung der Nettorendite per 1. April 2005 erlauben würde. 
Zwar ist davon auszugehen, dass sich dem Kaufvertrag von 1987 – falls er überhaupt auffindbar ist 
– Angaben zum Kaufpreis sowie zum damals investierten Eigenkapital der Käufer entnehmen 
lassen. Diese Angaben sind indes von vornherein nicht ausreichend, um die Nettorendite zu berech-
nen. Denn den Akten und dem angefochtenen Urteil lässt sich entnehmen, dass die heute beste-
hende Liegenschaft erst nach dem Erwerb 1987 bis 1990 gebaut wurde. Diese Bauperiode stimmt 
zeitlich auch mit der Errichtung diverser Servitute und Schuldbriefe in den Jahren 1987 und 1988 
überein; die Gebäudeschatzung erfolgte 1989 für einen Wert von CHF 8'475'000.- und eine neue 
Bodenschatzung erfolgte 1990 (vgl. Grundbuchauszug des Staatsarchivs vom 21. November 2021). 
Vermutungsweise stand auf dem Grundstück inmitten der Stadt bereits vorher ein Gebäude. Dies 
kann aber offenbleiben. Unbesehen davon, ob ein bestehendes Gebäude abgerissen oder umge-
baut oder ein neues Gebäude errichtet wurde, mussten dafür von den Käufern I.________ und 
F.________ bis 1990 während mehrerer Jahre namhafte Investitionen getätigt werden. Über diese 
Investitionen – sei es aus Eigenmitteln oder aus Fremdmitteln – lässt sich den Akten nichts entneh-
men. Damit fehlen wesentliche Elemente, um die investierten Eigen- und Fremdmittel zu ermitteln, 
und wäre es auch bei Kenntnis des Kaufpreises im Jahre 1987 nicht möglich, die Nettorendite zu 
berechnen; dieser Kaufpreis würde aufgrund der nachfolgenden hohen Investitionen das Anlageka-
pital zudem nicht widerspiegeln. Ebenfalls ist es nicht möglich, die Aufwertung des Eigenkapitals 
aufgrund der Teuerung vorzunehmen. Denn dafür müsste erstellt sein, welche Beträge wann von 
wem investiert wurden. Es ist im Übrigen auch kaum anzunehmen, dass die damaligen Eigentümer 
I.________ und F.________, über 30 Jahre später noch im Besitz der entsprechenden Unterlagen 
wären. Wie die Berufungsklägerin in ihrer Klage selber ausgeführt hat, war F.________ gemäss 
Mietvertrag durch die M.________ AG Zweigstelle E.________ vertreten und wurde letztere sowie 
deren Muttergesellschaft am 15. September 2010 aufgelöst, sodass auch dort keine sachdienlichen 
Unterlagen erhältlich gemacht werden können. Unter diesen Umständen hat das Mietgericht zu 


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Recht letztlich in antizipierter Beweiswürdigung vom Beizug des Kaufvertrags aus dem Jahr 1987 
abgesehen.
Zudem sind die Liegenschaftskosten im Jahr 2005 unbekannt. Dazu gehört auch die Zinslast der 
Hypotheken. Die Berufungsbeklagte B.________ AG hat überzeugend und wiederholt dargelegt, 
nicht über entsprechende Angaben zu verfügen, da sie das Grundstück erst Ende 2007 gekauft hat. 
Damit wäre es an der Berufungsklägerin gewesen, entsprechende Beweismittel beizubringen bzw. 
zu beantragen, was sie nicht getan hat (vgl. oben, E. 4). 
Im Ergebnis ist dem Mietgericht beizustimmen, dass die Nettorendite gestützt auf die Ergebnisse 
des Beweisverfahrens nicht berechnet werden kann. Dies kann nicht den Berufungsbeklagten ange-
lastet werden, deren Mitwirkungspflicht nicht über die Pflicht hinausgeht, die in ihrem Besitz befind-
lichen Unterlagen vorzulegen. Dokumente über die Errichtung des Gebäudes Ende der 80er Jahre 
und die damals getätigten Investitionen gehören offensichtlich nicht dazu.
Entgegen der Meinung der Berufungsklägerin können für die Berechnung der Nettorendite nicht 
einfach ersatzweise der für die Liegenschaft Ende 2007 erzielte Kaufpreis beigezogen und die 
Liegenschaftskosten auf 1 % des Kaufpreises geschätzt werden; diese Angaben sind für die Festset-
zung des Anfangsmietzinses per 1. April 2005 untauglich, da sie nicht die Nettorendite des vorheri-
gen Vermieters zu jenem Zeitpunkt widerspiegeln. Die entsprechenden Ausführungen der Beru-
fungsklägerin gehen an der Sache vorbei.
5.3.5. Da es dem Mietgericht auch nicht möglich war, den Anfangsmietzins mittels Vergleichsobjek-
ten festzusetzen, weil die Parteien keine entsprechenden Vergleichsobjekte offeriert hatten, setzte 
es den Anfangsmietzins aufgrund der ihm zur Verfügung stehenden Statistiken sowie der konkreten 
Merkmale der Wohnung fest. Die Berufungsklägerin führt dazu einzig aus, gemäss der Rechtspre-
chung sei bei Beweislosigkeit auf den vom Vormieter bezahlten Mietzins abzustellen. Dieses 
Vorbringen geht aus zwei Gründen fehl. Zum einen haben beide Parteien vor dem Mietgericht auf 
Anfrage erklärt, den vom Vormieter bezahlten Mietzins nicht zu kennen. Die Behauptung der Beru-
fungsklägerin, der Mietzins des Vormieters sei vom Gericht nicht erfragt worden, ist somit aktenwid-
rig. Zum andern kommt gemäss der zitierten Rechtsprechung das Kriterium der Vormiete nur zum 
Zug, wenn Statistiken fehlen. Dies ist aber gerade nicht der Fall, hatte das Mietgericht doch Statisti-
ken des Bundesamtes für Statistik beigezogen.
5.4. Damit bleibt es beim vom Mietgericht festgesetzten Anfangsmietzins von CHF 1'500.- und ist 
die Berufung in diesem Punkt abzuweisen.
6.
6.1.
Das Mietgericht hatte das Rechtsbegehren der Berufungsklägerin um Herabsetzung des 
(gerichtlich festgesetzten) Anfangsmietzinses um 18,21% abgewiesen. Es hielt fest, dass der aktu-
elle Referenzzinssatz noch immer 1,25 % betrage und es könne festgestellt werden, dass die von 
der Klägerin verlangte Mietzinsreduktion von 18,21 % im Umfang von 16,4 % bereits zugestanden 
wurde. Strittig bleibe damit ein Betrag bzw. eine Differenz von CHF 27.10. Vorliegend begründe die 
Klägerin die verlangte Mietzinssenkung sinngemäss damit, dass der von der Beklagten dagegenge-
haltene Pauschalbetrag für allgemeine Kostensteigerungen nicht zulässig sei. Dabei falle auf, dass 
die insgesamt aufgerechnete Kostensteigerung von CHF 32.- einer durchschnittlichen jährlichen 
Kostensteigerung von gerademal rund 0,15 % entspreche. Diese ausserordentlich tiefe Kostenstei-
gerung liege damit deutlich unter dem pauschalen Ansatz, der üblicherweise angewendet wird, 
weshalb darauf abgestützt werden könne.


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6.2.
In ihrer Berufung bringt die Berufungsklägerin einzig vor, sie sei berechtigt gewesen, die volle 
Senkung des Mietzinses um 18,21 % zu verlangen, da die Berufungsbeklagten weder eine Kosten-
steigerung begründet noch aufgezeigt hätten, warum im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine 
pauschalisierte Erhöhung der Betriebskosten zulässig sein sollte.
Die Berufungsbeklagten wenden ein, eine pauschale Kostensteigerung um 0,5 % sei üblich und 
zulässig. Zudem sei früheren Senkungsbegehren entsprochen und diese nicht angefochten worden, 
sodass diesbezüglich ein Rechtsschutzinteresse fehle.
6.3.
6.3.1. In der Appellationsinstanz befreit die einfache Untersuchungsmaxime den Appellanten nicht 
von der Begründung der Appellation, weil die Begründung für den ordentlichen Ablauf des Appella-
tionsverfahrens unerlässlich ist. Es obliegt ihm, die Irrtümer der angefochtenen Erwägungen darzu-
legen. Um diese Anforderung zu erfüllen, genügt es weder, auf die in erster Instanz dargelegten 
Gründe zu verweisen, noch ganz allgemein den angefochtenen Entscheid zu kritisieren; die Begrün-
dung muss ausreichend explizit sein, damit die Appellationsinstanz sie leicht verstehen kann, was 
einen genauen Hinweis auf die Stellen des angefochtenen Entscheids und auf die Urkunden in den 
Akten voraussetzt, auf die seine Kritik beruht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 mit Hinweisen).
6.3.2. Die Kritik der Berufungsklägerin am erstinstanzlichen Urteil umfasst gerade mal einen Satz. 
Darin setzt sie sich mit der sorgfältigen vorinstanzlichen Begründung nicht auseinander und kommt 
ihrer Begründungspflicht somit nicht nach. Auf die Berufung ist in diesem Punkt nicht einzutreten.
6.3.3. Wäre auf die Berufung in diesem Punkt einzutreten, müsste sie im Übrigen als unbegründet 
abgewiesen werden. Gemäss kantonaler Praxis ist eine pauschale Kostensteigerung von 0,5 bis 
1 % pro Jahr zulässig (ROHRER, in SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 269a OR Rz. 38; 
vgl. auch Urteil BGer 4A_88/2013 vom 17. Juli 2013 E. 4). Im vorliegenden Fall errechnete das 
Mietgericht über 15 Jahre eine Kostensteigerung von ca. 0,15 %. Selbst wenn man die von der 
B.________ AG geltend gemachten Kostensteigerungen nur auf die in den Mietzinsänderungen 
angegebenen Perioden beziehen würden, lägen sie immer noch bei 0,5 % pro Jahr und damit im 
zulässigen Rahmen (Änderung per 1. Oktober 2017: Kostensteigerung von CHF 14.55 für eine Peri-
ode von 2 ¼ Jahren bei einem Mietzins von CHF 1'293.- = 0,5 % pro Jahr; Änderung per 1. Juli 
2020: Kostensteigerung von CHF 17.45 für eine Periode von 2 ¾ Jahren bei einem Mietzins von 
CHF 1'270.- = 0,5 % pro Jahr). Im Übrigen hatte die Berufungsklägerin erstinstanzlich nie vorge-
bracht, die Berufungsbeklagten hätten die pauschale Kostensteigerung im Einzelnen zu belegen 
(vgl. auch Urteil BGer 4A_83/2022 vom 22. August 2022 E. 7, welches das vom Mietgericht ange-
führte Urteil des Kantonsgerichts 102 2021 43 bestätigt).
7.
7.1.
In ihrer Klage hatte die Berufungsklägerin vorgebracht, die von ihr geschuldeten Nebenkos-
ten seien im Mietvertrag vom 1. April 2005 nicht klar und bestimmt umschrieben und somit nicht 
geschuldet bzw. bereits durch den Mietzins abgegolten. Der von ihr die letzten zehn Jahre als 
Nebenkosten bezahlte Betrag von CHF 27'708.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Juni 2016 (mittlerer 
Verfall) sei ihr zurückzuerstatten.
Das Mietgericht erwog unter Hinweis auf ein Urteil des Kantonsgerichts vom 23. Februar 2019 (102 
2018 83), es sei im Mietvertrag genügend klar bezeichnet, was als Nebenkosten vereinbart worden 
sei. Vertraglich sei nebst dem ausdrücklich als Nettomiete bezeichneten Mietzins zusätzlich eine 


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monatliche Anzahlung von CHF 90.- an die Nebenkosten vereinbart worden. In der Ziffer darunter 
befinde sich der direkte Verweis auf Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für Wohnun-
gen und Garagen (Ausgabe 2002), welche von den Parteien zum integrierenden Bestandteil des 
Mietvertrags erklärt worden sei. Die Klägerin habe mit ihrer Unterschrift im Mietvertrag zudem bestä-
tigt, ein Exemplar davon erhalten zu haben. Art. 10 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen für 
Wohnungen und Garagen (AVB), auf den konkret und direkt verwiesen wird, sei mithin Bestandteil 
des Mietvertrags. Dem Artikel sei darüber hinaus detailliert und mittels einfacher Konsultation zu 
entnehmen, was alles unter Nebenkosten geschuldet sei. Der Klägerin seien die anfallenden Neben-
kosten damit voll und ganz bewusst gewesen. Sie habe nicht in irgendwelchen AGB herausfinden 
müssen, ob und wo diese etwas zu den Nebenkosten sagen. Somit liege eine besondere Vereinba-
rung über die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und seien die verbuchten Neben-
kosten, deren Abrechnungen nicht als fehlerhaft bestritten worden seien, geschuldet gewesen. 
Demnach wies das Mietgericht die Klage in diesem Punkt ab.
7.2.
7.2.1. Die Berufungsklägerin rügt eine falsche Sachverhaltsfeststellung und eine Verletzung von 
Art. 257a Abs. 2 OR. Der Verweis auf eine konkrete Ziffer in den allgemeinen Vertragsbestimmungen 
genüge für die konkrete Vereinbarung von Nebenkosten nicht. Ziffer 10 der AVB enthalte zwar eine 
Liste von Nebenkosten, die jedoch nicht individuell auf das vorliegende Vertragsverhältnis ange-
passt worden seien; die Liste sei vorgedruckt. Die Berufungsklägerin bestreitet die Anwendbarkeit 
der vom Mietgericht zitierten kantonalen Rechtsprechung 102 2018 83 unter Hinweis auf das Urteil 
des Bundesgerichts 4A_149/2019 vom 19. September 2019, mit dem die darin vom Kantonsgericht 
vertretene Auffassung verworfen worden sei.
7.2.2. Die Berufungsbeklagten lassen ausführen, die Vereinbarung über die Nebenkosten im Miet-
vertrag sei klar. Es liege nicht ein Globalverweis vor, wie dies im zitierten Bundesgerichtsentscheid 
abgelehnt wird; dieser Entscheid liege anders und sei hier nicht anwendbar, da insbesondere mehre-
re Verweise im Mietvertrag selbst vorhanden seien. In Art. 10 AVB könne genau nachgelesen 
werden, welche Nebenkosten vereinbart wurden; die AVB habe die Berufungsklägerin erhalten; 
diese seien integrierender Bestandteil des Mietvertrags. Die Verwendung der von der Freiburger 
Immobilienkammer und dem Verband der Freiburg Immobilientreuhänder herausgegebenen AVB 
als integraler Vertragsbestandteil sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Kanton Freiburg gängi-
ge Praxis gewesen. Die Berufungsklägerin habe die Nebenkostenabrechnungen während 16 Jahren 
klaglos akzeptiert und (wie auch die Akontozahlungen) bezahlt, sodass sich die Frage des Rechts-
missbrauchs stelle. Zudem machen sie wie schon vor erster Instanz Verjährung geltend.
7.3.
7.3.1. Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit 
dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung 
des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs-, 
Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem 
Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter 
die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. 
Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die 
Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinba-
rung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfal-
lenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (BIBER, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 


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2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; BÉGUIN/ MARSTON, in Mietrecht für die Praxis, 
10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von 
Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift 
nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt 
ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet 
er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende 
Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (GIGER, in Berner Kommentar OR, 2015, Art. 257a N. 14 
f.; Urteil BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2006 E. 2.2). Die besondere Vereinbarung ist schriftlich, 
mündlich und auch konkludent möglich. Ist jedoch der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen worden, 
gilt der Vorbehalt der Schriftlichkeit gemäss Art. 16 Abs. 1 OR auch für die Nebenkostenabrede. Die 
Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass auch für die besondere Vereinbarung der 
Nebenkosten die Schriftform gilt. Die Bezahlung mietvertraglich nicht ausgeschiedener Nebenkos-
ten während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung und insbesondere keine konkludente 
vertragliche Ausscheidung der entsprechenden Nebenkosten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR, es 
sei denn, der Mieter akzeptiert und bezahlt die verlangten Nebenkosten in Kenntnis der Rechtslage. 
Gegen die Annahme einer konkludenten Vereinbarung durch Bezahlung spricht bei schriftlich abge-
schlossenen Mietverträgen auch die damit vorbehaltene Schriftform als Gültigkeitsvoraussetzung 
(BÉGUIN/ MARSTON, Ziff. 14.1.7.1 und 14.1.7.2 jeweils mit weiteren Hinweisen)
Die besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im 
Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertrags-
zusatz genügt nicht (vgl. BGE 135 III 591 E. 4.3; 121 III 460 E. 2a/aa; Urteil BGer 4A_185/2009 vom 
28. Juli 2009 E. 2.1). Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen 
Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu 
tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbun-
den werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen 
Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschie-
denen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die 
Mieter geschlossen werden (vgl. zum Ganzen Urteil BGer 4A_149/2019 vom 19. September 2019 
E. 2.1. mit Hinweisen). 
Mit einem konkreten Verweis im Stammvertrag auf die lediglich in den Allgemeinen Vertragsbestim-
mungen erwähnten Nebenkosten liegt noch keine besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 
OR vor, auch dann nicht, wenn die Seitenzahlen von Vertrag und AGB durchgehend laufen, die AGB 
nur zwei Seiten umfassen und vom Vermieter unterschrieben sind (BÉGUIN/ MARSTON, Ziff. 14.1.7.4). 
Zulässig ist lediglich, die vereinbarten Nebenkosten in den AGB zu konkretisieren (Urteil BGer 
4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.4.3; BGE 135 III 591 E. 4.3.1; GIGER, Art. 257a N. 44 mit Hinwei-
sen auf die Rechtsprechung).
7.3.2. Der Mietvertrag vom 1. April 2005 ist bezüglich des monatlichen Mietzinses und der Anzah-
lung für die Nebenkosten wie folgt abgefasst:
«Miete
Monatlich
Mietzins
Fr.
1'500.-
Anzahlung Nebenkosten,
Fr.
90.-
Art. 10 AM – WOH. & G. Ausg. 2002
Total
Fr.
1'590.-»


Kantonsgericht KG
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Weiter unten finden sich folgende weitere Angaben:
«Abrechnungsperiode Nebenkosten: 01. Juli – 30. Juni
Die Mietpartei erklärt ein Exemplar folgender Unterlagen erhalten zu haben:
-
Allgemeine Mietvertragsbestimmungen für Wohnungen und Garagen, Ausgabe 2002
Durch seine Unterschrift akzeptiert der Mieter vorerwähnte Dokumente, die integrierender Bestandteil 
des Mietvertrages sind.»
Folgen: Das Datum und die Unterschriften der Parteien.
Welche Nebenkosten geschuldet sind, spezifiziert der Mietvertrag vom 1. April 2005 offensichtlich 
nicht. Der Hinweis auf die Abrechnungsperiode ändert daran nichts. Entgegen der Vorinstanz wird 
auch nicht präzisiert, dass es sich ausdrücklich um eine «Nettomiete» handelt. Dem Mietvertrag 
lässt sich einzig entnehmen, dass eine monatliche Anzahlung für Nebenkosten von CHF 90.- zu 
leisten ist und dass auf «Art. 10 AM – WOH. & G. Ausg. 2002» verwiesen wird. Zwar ist unbestritten, 
dass die sich hinter dem Kürzel «AM» verbergenden Allgemeinen Mietvertragsbestimmungen im 
Mietvertrag als dessen Bestandteil erwähnt sind und der Berufungsklägerin ausgehändigt wurden, 
aber bereits der Verweis «Art. 10 AM – WOH. & G. Ausg. 2002» besticht nicht gerade durch Klarheit. 
Der verwiesene Art. 10 der fünfseitigen Allgemeinen Mietvertragsbestimmungen für Wohnungen und 
Garagen (Ausgabe 2002), herausgegeben von der Immobilen-Kammer Freiburg und dem Verband 
der Freiburger Immobilientreuhänder (Klageantwortbeilage 3), hat folgenden Wortlaut:
«Ohne anderslautende schriftliche Vereinbarung fallen folgende Nebenkosten zu Lasten des Mieters:
-
Heizung und Warmwasser gemäss Art. 5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- 
und Geschäftsräumen (VMWG)
-
Abwartskosten und damit verbundene Sozialabgaben
-
Wasserverbrauch
-
Abwasserreinigung
-
Elektrizität der Gemeinanlagen
-
Abfallentsorgung und Kehrricht (sic)
-
Umgebungs- und Gartenpflege
-
Unterhaltsabonnement für den Lift
-
Administrationskosten für die Verwaltung der Installationen, das Führen und Abrechnen der 
Konten
-
Die im Zusammenhang mit der Nutzung anfallenden öffentlichen Abgaben
-
Anschluss- und Nutzungsgebühren für das Fernsehen.»
Bei Art. 10 handelt es sich offensichtlich um einen standardisierten, vorgedruckten Vertragszusatz 
in einem fünfseitigen Dokument, der elf mögliche Arten von Nebenkosten auflistet. Eine Individuali-
sierung für das konkrete Mietverhältnis, etwa durch Streichung nicht zutreffender Nebenkosten, fehlt 
(vgl. dazu insbesondere die Urteile BGer 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.3.1-3.3.3; 
4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4.3), und die Liste wurde von den Parteien denn auch nicht 
unterschrieben. Zwar mag es zutreffen, dass die Liste, welche die einzelnen Nebenkosten konkreti-
siert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie sich lediglich in einem vorgedruckten Vertragszu-
satz.


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Mit einer Aufzählung aller erdenklichen Nebenkosten, die in der betroffenen Liegenschaft gar nicht 
alle anfallen, in den von den Vermieterverbänden herausgegebenen Allgemeinen Mietvertragsbe-
stimmungen wird den gesetzlichen Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR entgegen der Annahme 
der Vorinstanz nicht Genüge getan. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden herauszufinden, 
welche Nebenkosten tatsächlich in seinem Mietverhältnis abgerechnet werden sollen bzw. bleibt es 
hier für den Mieter unklar, welche der aufgeführten Positionen bei ihm anfallen werden (BIBER, Art. 
257-257b OR Rz. 22 mit Hinweisen). Dies erhellt im vorliegenden Fall auch daraus, dass gemäss 
den jährlichen Abrechnungen von der Vermieterschaft jeweils unterschiedliche Arten von Neben-
kosten in Rechnung gestellt wurden, ohne dass sich am Mietvertrag inzwischen etwas geändert 
hätte: per 30. Juni 2011 wurden Heizung und Warmwasser sowie «Nebenkosten» fakturiert, per 
30. Juni 2012/2013/2014/2015/2016 Heizung und Warmwasser sowie Kosten Abwasser/Kanalisati-
on, dann per 30. Juni 2017/2018/2019 Heiz- und Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten 
Wasser, Lift und Verwaltungshonorar.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Nebenkosten im Mietvertrag nicht genügend klar 
bezeichnet sind. Dass die Nebenkosten bei Vertragsabschluss anderweitig, z.B. mündlich, verein-
bart worden wären, wird von den Berufungsbeklagten nicht geltend gemacht und ist auch nicht 
ersichtlich. Somit liegt entgegen der Vorinstanz keine besondere Vereinbarung über die Nebenkos-
ten im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vor und sind diese grundsätzlich nicht geschuldet, sondern im 
Mietzins inbegriffen.
7.3.3. Die Berufungsbeklagten machen Rechtsmissbrauch geltend, weil die Berufungsklägerin 
während über 16 Jahren sowohl die monatlichen Anzahlungen für die Nebenkosten als auch die 
Nachforderungen gemäss den jährlichen Abrechnungen anstandslos bezahlt und gegen letztere nie 
opponiert habe. Wie oben dargelegt kann aber allein aufgrund der Tatsache, dass die Nebenkosten 
stets bezahlt wurden, nicht auf Rechtsmissbrauch geschlossen werden (vgl. auch CPra Bail-BIERI, 
2. Aufl. 2017, Art. 257a-257b OR Rz. 25). Weitere Gründe, die für Rechtsmissbrauch sprechen 
würden, machen die Berufungsbeklagten nicht geltend.
Die Berufungsbeklagten bringen weiter vor, das Mietverhältnis sei in Punkto Mietzins und Nebenkos-
ten noviert worden, weil der Berufungsbeklagten auf Gesuch hin mehrmals eine Anpassung des 
Mietvertrags auf dem entsprechenden Formular angezeigt worden sei, auf dem auch die Nebenkos-
ten enthalten gewesen seien. Dieses Argument greift schon deshalb nicht, weil bei diesen Gelegen-
heiten (auf Gesuch der Mieterin) einzig der Mietzins reduziert und nicht die Höhe der Anzahlungen 
für die Nebenkosten angepasst wurde, diese betrugen nach wie vor CHF 140.- pro Monat. Hätte die 
Vermieterin bei diesen Gelegenheiten einseitig neue bzw. erstmals Nebenkosten (bspw. für «Heiz-
kosten») einführen wollen, hätte sie nach den formellen Bestimmungen für Mietzinserhöhungen 
vorgehen und die Änderung begründen müssen (BGE 137 III 362 E. 3.2.1). Dies getan zu haben, 
behauptet sie nicht. 
7.3.4. Schliesslich erheben die Berufungsbeklagten die Einrede der Verjährung. Wie oben darge-
legt waren gemäss Mietvertrag vom 1. April 2005 von der Berufungsklägerin keine Nebenkosten 
geschuldet. Die Rückforderung irrtümlich bezahlter, mangels besonderer Vereinbarung nicht 
geschuldeter Nebenkosten untersteht den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung nach den 
Art. 62 ff. OR (BGE 146 III 82 E. 4.1.1; 130 III 504 E. 6.2 mit Hinweisen). Der Bereicherungsanspruch 
verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten 
hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 
1 OR in der seit 1. Januar 2020 geltenden Fassung, vgl. Art. 49 SchlT ZGB). Dabei ist unbestritten, 
dass die Berufungsklägerin ihren Rückforderungsanspruch mit Schlichtungsgesuch vom 21. Okto-


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ber 2020 geltend machte. Die Berufungsbeklagten hatten daher nachzuweisen, dass die Berufungs-
klägerin vor dem 21. Oktober 2017 davon Kenntnis hatte, dass sie die Nebenkosten nicht schuldete. 
Die Berufungsklägerin hatte erstmals mit Schreiben vom 22. Mai 2020 an die B.________ AG vorge-
bracht, Nebenkosten seien vertraglich gar nicht vereinbart worden. Noch kurz zuvor war sie offenbar 
der Ansicht, die Nebenkosten seien grundsätzlich geschuldet. Dass die Berufungsklägerin bereits 
früher von ihrem Rückforderungsanspruch Kenntnis gehabt hätte, legen die Berufungsbeklagten 
nicht dar. Damit ist die relative Verjährungsfrist gemäss Art. 67 Abs. 1 OR offensichtlich eingehalten, 
und die Berufungsklägerin konnte für die letzten zehn Jahre vor Klageeinleitung – das heisst ab 
1. November 2010, da Mietzins und Anzahlungen monatlich im Voraus zu leisten waren und der 
Mietzins und die Nebenkostenanzahlung für Oktober 2020 somit schon fällig geworden war – zu 
Unrecht geleistet Zahlungen zurückfordern. Die Rückforderung von Nebenkosten oder Anzahlun-
gen, die vor über zehn Jahren seit Anhängigkeit der Klage fällig geworden sind, ist hingegen absolut 
verjährt (BGE 146 III 82 E. 4.).
7.3.5. In ihrer Berufung schliesst die Berufungsklägerin dahin, die B.________ AG sei zu verpflich-
ten, ihr die Nebenkosten der Perioden 2010/2011 bis 2018/2019 von gesamthaft CHF 20'388.50 
nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Juni 2016 (mittlerer Verfall) zurückzuerstatten. Die Berufungsbeklag-
ten beschränken sich diesbezüglich darauf, ihre Passivlegitimation zu bestreiten, beziehen sich aber 
ausschliesslich auf die C.________ SA. Die B.________ AG, welche die Liegenschaft im November 
2007 erworben und im November 2021 verkauft hat, ist in Bezug auf den angegebenen Zeitraum 
offensichtlich passivlegitimiert.
Die Abrechnungsperioden liefen jeweils vom 1. Juli bis 30. Juni. Für die Periode vom 1. Juli 2010 
bis 30. Juni 2011 können infolge Verjährung nur die Monate ab November 2010 berücksichtigt 
werden (vgl. oben, E. 7.3.4). Die Akontozahlungen für November 2010 bis Juni 2011 beliefen sich 
gemäss Abrechnung vom 6. Januar 2012 auf CHF 864.- (8 x 108.-). Dazu kommt ein zusätzlicher 
Betrag von CHF 140.05, den die Berufungsbeklagte aufgrund der Abrechnung vom 6. Januar 2012 
bezahlte, was von der Gegenpartei nicht bestritten wird, das heisst gesamthaft für diese Periode 
CHF 1'004.05.
Aus den Klagebeilagen ergibt sich, dass die Berufungsklägerin ab 1. Juli 2011 folgende Zahlungen 
für Nebenkosten (Akonto und Jahresabrechnungen) geleistet hat: Periode 2011/2012: CHF 
1'679.15, Periode 2012/2013: CHF 1'671.45, Periode 2013/2014: CHF 2'375.85, Periode 2014/2015: 
CHF 2'321.-, Periode 2015/2016: CHF 1'519.-, Periode 2016/2017: CHF 2'952.55, Periode 
2017/2018: CHF 2'907.50, Periode 2018/2019: CHF 3'352.95. Auch diese Zahlen wurden von der 
Gegenpartei, von der die Abrechnungen stammen, nicht bestritten. Entgegen der Meinung der Beru-
fungsbeklagten B.________ AG hat die Berufungsklägerin in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2020 
nicht rechtswirksam auf die Rückforderung der vor dem 1. Juli 2016 bezahlten Nebenkosten verzich-
tet, sondern sich in diesem Schreiben, das heisst vor der Klageeinreichung, auf die Rückforderung 
eines Teils der bezahlten Nebenkosten beschränkt.
Gesamthaft sind der Berufungsklägerin von der Berufungsbeklagten B.________ AG somit CHF 
19'783.50 zurückzuerstatten. Auf diesem Betrag ist antragsgemäss ab dem 16. Juni 2016 ein Zins 
von 5 % per annum geschuldet (Bereicherungszins, BGE 143 II 37 E. 5.4 mit Hinweisen).
In diesem Umfang ist die Klage gegenüber der B.________ AG teilweise gutzuheissen.
7.3.6
Die Berufungsklägerin schliesst weiter dahin, die C.________ SA sei zu verurteilen, ihr die 
Nebenkostenanzahlungen seit dem 1. Juli 2019 im Betrag von insgesamt CHF 5'040.- zurückzuer-
statten, was 36 Monaten à CHF 140.- entspricht. Die Berufungsbeklagten sehen darin einerseits 


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eine unzulässige Klageänderung und bestreiten anderseits die Passivlegitimation der C.________ 
SA, die erst per 1. Januar 2022 Eigentümerin der Mietliegenschaft geworden sei.
Eine Klageänderung muss wie oben dargelegt (E. 5.3.1 hievor) zulässig sein, da die C.________ 
SA inzwischen Eigentümerin der Mietliegenschaft und somit Verfahrenspartei geworden ist.
Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem 
Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum 
an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Massgebender Zeitpunkt des Eigentums-
übergangs bildet das Verfügungsgeschäft, wobei bei Grundstücken auf das Datum der Einschreitra-
gung in das Tagebuch des Grundbuchs abgestellt wird (BGE 138 III 512 E. 3.4.2). Der Mietvertrag 
bleibt somit bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten 
und Pflichten ein, in die hängigen Prozesse aber nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich 
auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten (sog. Spaltungstheorie). 
Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche 
Ansprüche, die er gegen den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Miet-
objekts erheben (BGE 127 III 273 E. 4c/aa mit Hinweisen; Urteil BGer 4A_275/2022 vom 22. August 
2022 E. 5.1.2). 
Der Verkauf des Grundstücks an die C.________ SA wurde am 19. November 2021 in das Tage-
buch des Grundbuchs eingetragen. Damit ist die C.________ SA für nach diesem Datum entstan-
dene Forderungen der Berufungsklägerin passivlegitimiert, nicht aber bezüglich des Rückerstat-
tungsanspruchs für vor diesem Datum entstandene, fällige Forderungen, für die die B.________ AG 
passivlegitimiert bleibt (vgl. auch BÄTTIG, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 261-261a 
OR Rz. 11 mit Hinweisen). 
Bezüglich einer (Neu-)Festsetzung des Mietzinses wäre die C.________ SA aus den gleichen Grün-
den ebenfalls passivlegitimiert.
Die Berufungsklägerin legt mit keinem Wort dar, weshalb die C.________ SA die Nebenkostenan-
zahlungen bereits ab dem 1. Juli 2019 – und nicht erst ab der Einschreibung des Grundstückverkaufs 
ins Tagebuch am 19. November 2021 – rückerstatten sollte. Die Anzahlungen betragen CHF 140.- 
pro Monat und sind gemäss Mietvertrag im Voraus zu leisten. Damit hat die Berufungsklägerin 
gegenüber der C.________ SA in teilweiser Gutheissung der Berufung Anspruch auf Rückerstattung 
der zwischen dem 1. Dezember 2021 und dem 4. Juli 2022, Datum der Einreichung der Berufung, 
geleisteten Nebenkostenanzahlungen von CHF 1’120.- (8 x 140.-). Dass diese Anzahlungen geleis-
tet wurden, bestreiten die Berufungsbeklagten nicht. Darüber hinaus ist die Klage in diesem Punkt 
mangels Begründung abzuweisen.
8.
Im Ergebnis ist die Berufung bezüglich der Rückerstattung der Nebenkosten(-anzahlungen) durch 
die B.________ AG bzw. der C.________ SA teilweise gutzuheissen. Im Übrigen ist sie abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Entscheid ist folglich in den Ziffern 2 und 4 des 
Dispositivs abzuändern.
9.
9.1. 
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollstän-
dig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 


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2 ZPO). Sind am Prozess mehrere Personen als Haupt- oder Nebenparteien beteiligt, so bestimmt 
das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten. Es kann auf solidarische Haftung erkennen (Art. 106 
Abs. 3 ZPO).
Die Berufungsklägerin ist mit ihren Anträgen nur zu einem geringen Teil durchgedrungen; sie obsiegt 
in einem von drei Hauptpunkten im Umfang von CHF 20'903.50 (19'783.50 + 1'120.-), hatte aber in 
ihrer Berufung Forderungen von CHF 91'883.80 (62'510 + 2820 + 1'125.30 + 20'388.50 + 5040) 
geltend gemacht; dazu kommt noch die Kapitalisierung der beantragten Mietzinsherabsetzung 
gemäss Rechtsbegehren Ziffer 4. In Anbetracht dessen rechtfertigt es sich, der Berufungsklägerin 
vier Fünftel und den Berufungsbeklagten solidarisch einen Fünftel der Prozesskosten des Beru-
fungsverfahren aufzuerlegen. 
Für das erstinstanzliche Verfahren sind die Prozesskosten in Anwendung von Art. 318 Abs. 3 ZPO 
im gleichen Verhältnis zu verteilen. 
9.2. 
Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie im vorliegenden Fall – keine Luxuswohnung 
darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich keine Gerichtskosten 
erhoben. 
9.3.
9.3.1. Festzusetzen sind für beide Instanzen die als Prozesskosten geschuldeten Parteientschädi-
gungen (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Da der Streitwert mehr als 30'000.- beträgt, sind die Kostenlisten der 
Parteianwälte detailliert festzusetzen (Art. 65 und 64 Abs. 1 Bst. b und f e contrario des Justizregle-
ments vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Bei detaillierter Festsetzung berücksichtigt die 
Behörde insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige 
Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Korrespondenz und Telefon-
gespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen 
Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Frister-
streckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhono-
rar von höchstens 500 Franken (Art. 67 Abs. 1 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung 
des Prozesses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten 
für Kopien, Portos und Telefonate, welche pauschal auf 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag 
festgelegt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Gemäss Art. 66 JR kann bei detaillierter Festsetzung ein 
angemessener Zuschlag gewährt werden, wenn besondere Umstände, die ohne Einfluss auf die 
Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden waren, es rechtfertigen. Die gesamte Entschädigung darf 
jedoch den doppelten Betrag des nach Artikel 65 festgesetzten Honorars nicht übersteigen (Abs. 1). 
In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die gemäss Artikel 65 festgesetzten Honorare nach 
einer Abstufung um höchstens 350 % erhöht (Abs. 2).
9.3.2. Rechtsanwalt Gruber macht für das Berufungsverfahren einen Aufwand von 10 Std. und 
30 Min. geltend. In Anbetracht der doch relativ komplexen Fragestellung erscheint der Aufwand 
grundsätzlich angemessen; nicht zu berücksichtigen sind usanzgemäss 15 Min. für die Erstellung 
der Kostenliste, und der Aufwand nach Urteil ist um 15 Min. zu kürzen. Zu berücksichtigen ist somit 
ein Aufwand von zehn Stunden à CHF 250.-, das heisst ein Honorar von CHF 2'500.-, zuzüglich 
Auslagenpauschale von CHF 125.- (5 %; Art. 68 Abs. 2 JR). Antragsgemäss ist auf dem Grundho-
norar ein Zuschlag zu gewähren. Bei einem Streitwert von CHF 181'254.50 (vgl. E. 1.2) beträgt der 
Zuschlag 57,12 % (Art. 66 Abs. 2 Bst. b JR und Anhang 2), das heisst CHF 1'428.-. Die Mehrwert-
steuer beträgt CHF 312.10 (7,7 % von CHF 4'053.- [2’500 + 1’428 + 125])


Kantonsgericht KG
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Die Kostenliste von Rechtsanwalt Gruber für das Berufungsverfahren ist folglich auf CHF 4'365.10 
festzusetzen. Davon haben die Berufungsbeklagten einen Fünftel, das heisst CHF 873.-, zu tragen.
Rechtsanwalt Suter macht für das Berufungsverfahren einen Aufwand von sage und schreibe 
30 Std. und 10 Min., entsprechend einem Honorar von CHF 6'000.-, geltend, zudem Auslagen in 
Höhe von CHF 180.- sowie die Mehrwertsteuer. 
9.3.3. Rechtsanwalt Suter wurde bereits von der ersten Instanz darauf hingewiesen, dass die 
Kostenliste detailliert und nach den Regeln des Freiburger Justizreglements festzusetzen ist. Darauf 
ist zu verweisen, ebenfalls auf die Tatsache, dass eine detaillierte Kostenliste nicht vor der 
Gegenpartei geheim gehalten werden kann. Diese Grundsätze gelten auch für die Berufungsinstanz. 
Gewisse Korrekturen an der Kostenliste sind von Amtes wegen vorzunehmen.
Der geltend gemachte Aufwand von über 30 Stunden erscheint sowohl in Anbetracht der konkreten 
Angelegenheit, die einzig in der Einreichung einer Berufungsantwort bestand, als auch des vom 
Gegenanwalt geltend gemachten Aufwandes von gut zehn Stunden als überrissen. Zu streichen 
oder zu kürzen sind im Wesentlichen folgende Aufwandspositionen:
-
Die für die Führung des Prozesses notwendige Korrespondenz (3 Mails, 1 Telefonat, 
1 Schreiben an die Klientschaft) ist mit der Pauschale von CHF 250.- (Art. 67 Abs. 1JR) 
vollumfänglich abgegolten.
-
Die fast zwei Stunden Aufwand für die Erstellung der Kostenliste sind zu streichen; solche 
Aufwendungen sind im Anwaltshonorar bzw. in der obigen Pauschale inbegriffen.
-
«Studium Unterlagen» vom 7. Juni 2022 sind zu streichen; zu jenem Zeitpunkt war noch 
gar keine Berufung erhoben worden.
-
Für das Verfassen der Berufungsantwort (inkl. Korrekturlesen und Instruktionen an die 
Mitarbeiter) werden rund 26 Stunden geltend gemacht; diese umfasst 27 Seiten. Auch 
wenn die Materie nicht ganz einfach war und die Berufung 12 Seiten umfasste, erscheint 
dieser Aufwand mit Blick auf den Aufwand des Gegenanwalts und die Tatsache, dass 
der Streitgegenstand dem Anwalt bekannt war, nicht gerechtfertigt. Insbesondere äussert 
sich die Berufungsantwort über drei Seiten zur Formularpflicht und deren rechtliche 
Folgen, was gar nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens war. Angemessen erscheint 
für die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Verfassen der Berufungsantwort ein 
Aufwand von 12 Stunden.
Zu berücksichtigen ist somit ein Aufwand von 12 Stunden à CHF 250.-, das heisst ein Honorar von 
CHF 3'000.-, sowie eine Korrespondenzpauschale von CHF 250.-. Auf ersterem Betrag ist von 
Amtes wegen eine Auslagenpauschale von 5 % (Art. 68 Abs. 2 JR), ausmachend CHF 150.-, sowie 
ein Streitwertzuschlag zu gewähren. Bei einem Streitwert von CHF 181'254.50 (vgl. E. 1.2) beträgt 
der Zuschlag 57,12 % (Art. 66 Abs. 2 Bst. b JR und Anhang 2), das heisst CHF 1'713,60. Die Mehr-
wertsteuer beträgt CHF 393.75 (7,7 % von CHF 5'113.60 [3’000 + 250 + 150 + 1'713.60])
Die Kostenliste von Rechtsanwalt Suter für das Berufungsverfahren ist folglich auf CHF 5'507.35 
festzusetzen. Davon haben die Berufungsbeklagten vier Fünftel, das heisst CHF 4'405.90, zu tragen.
Nach Verrechnung hat die Berufungsklägerin dem Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren 
somit eine Parteientschädigung von CHF 3'532.90 (4'405.90 – 873.-) zu bezahlen.


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9.3.4. Für das erstinstanzliche Verfahren wurde die Kostenliste von Rechtsanwalt Suter vom Miet-
gericht auf CHF 6'739.85 festgesetzt (Honorar CHF 5’100.-, Pauschale für notwendige Korrespon-
denz und Telefongespräche CHF 500.-, Auslagenpauschale von 5 %, ausmachend CHF 298.-, 
Reiseentschädigung CHF 360.- sowie Mehrwertsteuer CHF 481.85). Die Festsetzung wurde im 
Berufungsverfahren nicht bestritten. Sie ist folglich zu übernehmen. Von Betrag von CHF 6'739.85 
hat die Berufungsklägerin vier Fünftel, das heisst CHF 5'391.90, zu tragen.
Rechtsanwalt Gruber hatte für das erstinstanzliche Verfahren einen Betrag von CHF 7'343.75 
geltend gemacht, beinhaltend ein Honorar von CHF 6'437.- (gerundet 25 Std. 45 Min. zu je CHF 
250.-), eine Auslagenpauschale von CHF 381.90 sowie Mehrwertsteuer von CHF 525.05 (7,7 %). 
Der zeitliche Aufwand erscheint aufgrund der Verfahrensdauer, der zwei Gerichtsverhandlungen 
und der auf dem Spiel stehenden Interessen sowie mit Blick auf den bei der Gegenpartei berück-
sichtigten Aufwand grundsätzlich angemessen; nicht angemessen erscheint der Aufwand nach 
Urteil von 1 Std. 30 Min., der zudem teilweise im Berufungsverfahren berücksichtigt wird; er ist um 
45 Minuten zu kürzen. Zu berücksichtigen sind somit ein Honorar von CHF 6'250.- (25 Std. à 250.-), 
5 % Auslagenpauschale, ausmachend CHF 312.50, sowie 7,7 % MWSt, das heisst CHF 505.30. 
Eine Streitwerterhöhung wurde erst in zweiter Instanz beantragt; deshalb und aus Billigkeitsgründen 
ist sie nicht zu gewähren, da auch der Gegenpartei keine Streitwerterhöhung gewährt wurde (Art. 
66 Abs. 1 JR).
Die Kostenliste von Rechtsanwalt Gruber für das erstinstanzliche Verfahren ist folglich auf CHF 
7'067.80 (6’250 + 312.50 + 505.30) festzusetzen. Davon haben die Berufungsbeklagten einen Fünf-
tel, das heisst CHF 1’413.55, zu tragen.
Nach Verrechnung hat die Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten für das erstinstanzliche 
Verfahren somit eine Parteientschädigung von CHF 3'978.35 (5'391.90 - 1’413.55) zu bezahlen.
9.4.
Schliesslich beantragt die Berufungsklägerin in einem letzten Punkt, die Berufungsbeklagten 
seien solidarisch zu verurteilen, ihr eine Parteientschädigung für das Schlichtungsverfahren im 
Betrag von CHF 1’587.30 zu bezahlen. In ihre Berufungsantwort äussern sich die Berufungsbeklag-
ten nicht zu diesem Rechtsbegehren.
Zwar können gemäss Art. 113 Abs. 1 Satz 1 ZPO im Schlichtungsverfahren keine Parteientschädi-
gungen zugesprochen werden. Gemäss Bundesgericht kann indes der ordentliche Richter im 
Rahmen seines Entscheids auch für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung zuspre-
chen (BGE 141 III 20 E. 5).
Die Rechtsbegehren der Berufungsklägerin im Schlichtungsverfahren entsprachen der Natur der 
Sache nach im Wesentlichen jenen der Klage bzw. der Berufung. Es rechtfertigt sich daher, entspre-
chend dem Ausgang des Gerichtsverfahrens die Berufungsbeklagten zu verpflichten, der Berufungs-
klägerin einen Fünftel ihrer Anwaltskosten für das Schlichtungsverfahren zu erstatten. Die geltend 
gemachte Parteientschädigung von CHF 1'587.30 (Honorar: CHF 1'375.- [5,5 Std. à CHF 250.-]; 
Auslagen inkl. Reisekosten: CHF 98.80; 7,7 % MWSt: CHF 113.50) wird von den Berufungsbeklag-
ten nicht bestritten und erscheint gestützt auf die Kostenliste von Rechtsanwalt Gruber gerechtfertigt. 
Entsprechend sind die Berufungsbeklagten solidarisch (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu verpflichten, der 
Berufungsklägerin für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 317.45 zu 
bezahlen.


Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.
Der Entscheid des Mietgerichts des Saanebezirks vom 25. Mai 2022 wird in den Ziffern 2 und 
4 abgeändert und um Ziffer 6 ergänzt und lautet neu wie folgt:
1.
Der Anfangsnettomietzins für die von A.________ bewohnte 3,5-Zimmerwohnung im 
4. Obergeschoss an der D.________ in E.________ wird auf CHF 1'500.- festgesetzt.
2.
Die B.________ AG wird verpflichtet, A.________ für nicht geschuldete Nebenkosten für den 
Zeitraum vom 1. Dezember 2010 bis 30. Juni 2019 CHF 19'783.50 zuzüglich 5 % Zins ab dem 
16. Juni 2016, zurückzuerstatten.
Die C.________ SA wird verpflichtet, A.________ nicht geschuldete Nebenkostenanzahlungen für 
den Zeitraum vom 1. Dezember 2021 bis 4. Juli 2022 von CHF 1’120.- zurückzuerstatten.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
5.
Die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden A.________ im Umfang von vier 
Fünfteln sowie der B.________ AG und der C.________ SA solidarisch im Umfang von einem 
Fünftel auferlegt.
Die Parteientschädigung für A.________ wird auf total CHF 7'067.80 (Honorar: 6'250.-; Auslagen: 
CHF 312.50; MWSt: CHF 505.30) festgesetzt. Davon haben die B.________ AG und die 
C.________ SA einen Fünftel, das heisst CHF 1’413.55, zu tragen.
Die Parteientschädigung für die B.________ AG und die C.________ SA wird auf CHF 6'739.85 
(Honorar: CHF 5’100.-, Korrespondenzpauschale: CHF 500.-, Auslagenpauschale: CHF 298.-; 
Reiseentschädigung CHF 360.-; Mehrwertsteuer CHF 481.85) festgesetzt. Davon hat A.________ 
vier Fünftel, das heisst CHF 5'391.90, zu tragen.
Nach Verrechnung hat A.________ der B.________ AG und der C.________ SA eine 
Parteientschädigung von CHF 3'978.35 zu bezahlen.
6.
Die B.________ AG und die C.________ SA werden solidarisch verpflichtet, A.________ für das 
Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 317.45 zu bezahlen.
II.
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden A.________ im Umfang von vier Fünfteln 
sowie der B.________ AG und der C.________ SA solidarisch im Umfang von einem Fünftel 
auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung für A.________ wird auf total CHF 4'365.10 (Entschädigung: CHF 
2’500.-; Streitwerterhöhung: 1'428.-; Auslagenpauschale: CHF 125.-; MwSt.: CHF 312.10) 
festgesetzt. Davon haben die B.________ AG und die C.________ SA einen Fünftel, das 
heisst CHF 873.-, zu tragen.
Die Parteientschädigung für die B.________ AG und die C.________ SA wird auf total CHF 
5'507.35 (Honorar: CHF 3’000.-, Streitwerterhöhung: 1'713.60; Korrespondenzpauschale: 
CHF 250.-, Auslagenpauschale: CHF 150.-; Mehrwertsteuer CHF 393.75) festgesetzt. Davon 
hat A.________ vier Fünftel, das heisst CHF 4'405.90, zu tragen.


Kantonsgericht KG
Seite 30 von 30
Nach Verrechnung hat A.________ der B.________ AG und der C.________ SA eine Partei-
entschädigung von CHF 3'532.90 zu bezahlen.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 
2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 
14, einzureichen.
Freiburg, 7. März 2023/fba
Die Präsidentin:
Der Gerichtsschreiber: