fr_gerichte · 102 2019 262 · 2020-02-04 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2019 262
Arrêt du 4 février 2020
IIe Cour d’appel civil
Composition
Présidente :
Dina Beti
Juges :
Catherine Overney, Michel Favre
Greffière-rapporteure :
Sandra Ayan-Mantelli
Parties
A.________, défenderesse, demanderesse reconventionnelle et 
appelante, représentée par Me André Clerc, avocat
contre
B.________ SA, demanderesse, défenderesse reconventionnelle 
et intimée, représentée par Me Hervé Crausaz, avocat
et
C.________ et D.________, demandeurs, défendeurs recon-
ventionnels et intimés, représentés par Me Hervé Crausaz, avocat
Objet
Bail à loyer
Recours du 25 octobre 2019 contre la décision du Tribunal des baux 
pour le district de la Sarine du 20 septembre 2019


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Le 19 février 2014, A.________, en qualité de bailleresse, représentée par E.________ SA 
(ci-après : la gérance), et B.________ SA, C.________ et D.________, en qualité de locataires, 
ont signé un contrat de bail à loyer portant sur une villa individuelle de 10 pièces avec 
dépendances, sise F.________, pour un loyer mensuel net de CHF 4’850.-. Le contrat prenait effet 
le 15 mars 2014 et se terminait le 31 mars 2021, puis se renouvelait de douze mois en douze mois 
sauf résiliation donnée six mois à l’avance pour le 31 mars. 
Le 20 mars 2017, une visite de la villa a été effectuée par la gérance en présence des locataires. A 
cette occasion, elle a constaté d’importantes déprédations causées aux locaux loués par les cinq 
chiens des locataires et en a informé ces derniers par courrier du 22 mars 2017, leur proposant de 
mettre un terme au contrat de bail avec effet au 31 mai 2017. Elle a en outre précisé qu’à compter 
du mois d’avril 2017, un collaborateur se rendra sur place avec les maîtres d’état concernés pour 
constater et évaluer les travaux de réfection nécessaires.
Par formules officielles remises à la poste le 21 avril 2017, A.________ a signifié à 
B.________ SA, C.________ et D.________ la résiliation de leur contrat de bail avec effet au 
30 juin 2017. 
Par courrier du 17 mai 2017, A.________ a informé ses locataires qu’elle devrait se rendre 
prochainement dans la maison louée afin de pouvoir, avec les corps de métiers concernés, définir 
le plan de travail après la fin du bail, et leur a demandé de l’informer de leurs disponibilités.
Par courrier du 22 mai 2017, les locataires ont indiqué à la bailleresse que les dommages étaient 
contestés et que les travaux nécessaires avaient d’ores et déjà été entrepris. 
B.
Le 29 septembre 2017, après l’échec de la procédure de conciliation, B.________ SA, 
C.________ et D.________ ont déposé une demande en constatation de l’inefficacité du congé à 
l’encontre de A.________.
Le 6 décembre 2017, A.________ a conclu au rejet de la demande et a déposé une demande 
reconventionnelle dont les conclusions ont la teneur suivante :
« 6. 
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à verser à Madame A.________ 
la somme de CHF 4'850.-- par mois avec intérêts à 5% l’an dès chaque échéance 
mensuelle à titre d’indemnité pour occupation illicite dès le 1er juillet 2017 et jusqu’à la date 
de libération des locaux et ordonner jusqu’à due concurrence la libération en faveur de 
Mme A.________ de ces montants sur le compte de la bailleresse jusqu’à la libération des 
locaux par les locataires ;
7. 
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à verser à Madame A.________ 
la somme d’un montant à dire d’expert (minimum CHF 3'920.40 pour gazon) (art. 85 CPC) 
avec intérêts à 5% l’an dès le 20 mars 2017 à titre de dommages et intérêts pour les 
déprédations causées à l’objet loué par les locataires et ordonner jusqu’à due concurrence 
la libération en faveur de Mme A.________ de ce montant sur le compte de la bailleresse 
jusqu’à la libération des locaux par les locataires ; »
Le 29 janvier 2018, B.________ SA, C.________ et D.________ ont conclu au rejet de la 
demande reconventionnelle et ont déposé une réplique.
Par formules officielles du 27 mars 2018, A.________ a signifié à B.________ SA, C.________ et 
D.________ la résiliation de leur contrat de bail, basée sur l'art. 257d CO, avec effet au 30 avril 
2018. Cette résiliation n’a pas été contestée par les locataires.


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Par courrier du 7 juin 2018, la bailleresse a informé les locataires qu’elle avait trouvé de nouveaux 
locataires potentiels et qu’elle viendrait visiter les locaux avec eux le 15 juin 2018. Les locataires 
ont refusé et ont proposé la date du 20 juin 2018.
Le 19 et le 20 juin 2018, la gérance a visité les locaux accompagnée d’artisans et un premier état 
des lieux a été fait.
Le 20 juin 2018, les locataires ont libéré les locaux.
Le 25 juin 2018, un état des lieux complémentaire a eu lieu en présence de A.________ et d’un 
inspecteur des sinistres de l’assurance RC des locataires.
Par courrier daté du 6 juillet 2018, A.________ a déposé sa duplique, prenant les conclusions 
suivantes, sous suite de frais et dépens :
« 1.
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à verser à Madame A.________ 
la somme d’un montant à dire par des experts (minimum CHF 3'920.40 pour le gazon, 
CHF 15'100.00 pour le parquet, CHF 5'000.-- pour les travaux de peinture et autres selon 
devis en attente) (art. 85 CPC) avec intérêts à 5% l’an dès le 20 mars 2017 à titre de 
dommages et intérêts pour les déprédations causées à l’objet loué par les demandeurs ;
2.
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à verser à Madame A.________ 
la somme de CHF 750.-- pour les trois agents immobiliers qui se sont déplacés le 
15 juin 2018 en vain dû à l’absence des locataires ;
3.
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à verser à Madame A.________ 
la somme du montant d’un loyer complet, soit CHF 4’850.-- à titre de loyer pour le mois de 
juillet 2018, dû à l’impossibilité de relouer le bien ; 
4.
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à restituer la clé encore en leur 
possession ou à prendre en charge les frais liés au remplacement des serrures ;
5.
Débouter B.________ SA, D.________ et C.________ de toute autre ou plus ample 
conclusion ; 
6.
Condamner B.________ SA, D.________ et C.________ à tous les frais et dépens de la 
présente procédure et les procédures liées. ».
Le 23 juillet 2018, B.________ SA, C.________ et D.________ ont conclu au rejet des 
conclusions prises dans la duplique.
Le 27 septembre 2018, Me Hervé Crausaz, au nom de ses clients, et la bailleresse ont comparu à 
la séance du Tribunal des baux pour le district de la Sarine (ci-après : le Tribunal). Le représentant 
des demandeurs et la défenderesse ont à nouveau comparu devant le Tribunal en date du 
13 mars 2019. A cette occasion, la bailleresse a modifié comme suit les conclusions prises dans 
sa duplique :
« 1.
Le chiffre 1 porte nouvellement sur le montant global de CHF 33'433.85 avec intérêt à 5% 
l’an dès le 20 mars 2017.
2.
Le chiffre 4 est retiré dans la mesure où le montant relatif au remplacement des serrures 
est nouvellement compris dans le chiffre 1. ».
L’avocat des demandeurs a conclu au rejet de ces conclusions.
C.
Par décision du 20 septembre 2019, le Tribunal a déclaré recevable la demande en 
constatation de l’inefficacité du congé et a constaté qu’elle était devenue sans objet. Il a en 
revanche déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de A.________ déposée le 


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6 décembre 2017, puis précisée le 4 juillet 2018 et le 13 mars 2019. Les dépens des demandeurs, 
fixés à CHF 8'563.65, TVA incluse, ont été mis à la charge de A.________. Il n’a pas été perçu de 
frais judiciaires.
D.
Par mémoire du 25 octobre 2019, A.________ a interjeté appel contre cette décision, 
concluant principalement à sa réformation en ce sens que sa demande reconventionnelle déposée 
le 6 décembre 2017, puis précisée le 4 juillet 2018 et le 13 mars 2019 soit déclarée recevable et 
que les intimés soient condamnés à lui verser la somme de CHF 33'433.85 avec intérêt à 5% l’an 
dès le 20 mars 2017, les frais des deux instances étant mis à la charge des intimés. 
Subsidiairement, elle a conclu à l’annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à 
l’autorité de première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants, frais des 
deux instances à la charge des intimés.
E.
Bien qu’invités à se déterminer sur l’appel, B.________ SA, D.________ et C.________ ne 
se sont pas manifestés.
en droit
1.
1.1.
La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 
236 et 308 al. 1 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 
let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel 
cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). En l’espèce, la valeur 
litigieuse est supérieure à CHF 10'000.-, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
La valeur litigieuse devant la Cour est également supérieure à CHF 15'000.- de sorte que le 
recours en matière civile est ouverte devant le Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 
let. a et 72 ss LTF).
1.2.
Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 20 septembre 2019 
est de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée 
ayant été notifiée à l’appelante le 25 septembre 2019, l’appel déposé le 25 octobre 2019 respecte 
ce délai. 
1.3.
La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
1.4.
En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.
2.
Le Tribunal a constaté que la demande en constatation de l’inefficacité du congé déposée 
par B.________ SA, D.________ et C.________ à l’encontre de A.________ est devenue sans 
objet. Ce point de la décision, qui n’est pas critiqué en appel, est entré en force.
3.
3.1.
Le Tribunal a retenu que les conclusions reconventionnelles définitives de A.________ 
(celles du 13 mars 2019 : CHF 33'433.85) relèvent, au regard de leur valeur litigieuse, de la 
procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario), de sorte qu’il a déclaré la demande 
reconventionnelle irrecevable en application de l’art. 224 al. 1 CPC, disposition légale qui interdit 
au défendeur attrait dans une procédure simplifiée de déposer une demande reconventionnelle 
entrant dans le champ d'application de la procédure ordinaire en raison de sa valeur litigieuse 


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supérieure à CHF 30'000.-. Le Tribunal a précisé qu’aucune exception ne devait être admise à 
cette exigence de l’identité de la procédure applicable (en tout cas pas lorsque la demande relève 
de la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, pour des raisons évidentes de 
protection du locataire, lequel doit bénéficier de la procédure simplifiée, moins formelle et plus 
rapide, et d'une plus forte implication du juge par le biais de la maxime inquisitoire simple sans 
égard à la valeur litigieuse). 
3.2.
L’appelante conteste la décision du Tribunal et estime que c’est à tort qu’il a déclaré 
irrecevable sa demande. En se fondant sur l’art. 85 CPC, elle soutient qu’une prétention 
provisoirement chiffrée qui se voit s’élever suite à la délivrance d’informations, comme en l’espèce, 
doit tout de même être jugée en procédure simplifiée alors même que la procédure ordinaire 
s’appliquerait et le Tribunal saisi doit demeurer compétent même si la valeur litigieuse définitive 
n’entre pas dans sa compétence matérielle.
3.3.
L’obligation de chiffrer ses conclusions découle du principe de disposition. Le demandeur 
peut toutefois se trouver en difficulté pour chiffrer ses conclusions, voire même dans l’impossibilité 
matérielle de le faire. L’art. 85 CPC fixe les modalités de l’action non chiffrée (CR CPC-BOHNET, 
2ème éd., 2019, art. 85 n. 2, 4 et 5 et les références citées). 
Si le demandeur est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention 
ou si cette indication ne peut être exigée d’emblée, il peut intenter une action non chiffrée. Il doit 
cependant indiquer une valeur minimale comme valeur litigieuse provisoire (art. 85 al. 1 CPC). Une 
fois les preuves administrées ou les informations requises fournies par le défendeur, le demandeur 
doit chiffrer sa demande dès qu’il est en état de le faire. La compétence du tribunal saisi est 
maintenue, même si la valeur litigieuse dépasse sa compétence (art. 85 al. 2 CPC). 
Ainsi, le code prévoit que le demandeur peut prendre des conclusions non chiffrées dans deux cas 
exceptionnels : lorsqu’il lui est impossible d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention 
ou qu’il serait déraisonnable de le lui demander. Il est impossible pour le demandeur de chiffrer 
ses prétentions lorsque les informations lui permettant d’articuler le montant sont en mains du 
défendeur ou d’un tiers. S’agissant de la seconde exception, l’indication immédiate ne peut 
raisonnablement être exigée d’emblée lorsque le demandeur devrait procéder à des investigations 
lourdes et coûteuses afin de chiffrer ses prétentions, alors que le montant pourra être établi par 
l’administration des preuves (CR CPC-BONHET, 2ème éd., 2019, art. 85 n. 6, 7 et 13 et les 
références citées). Le demandeur qui formule une conclusion en paiement non chiffrée doit 
démontrer qu’il n’est pas possible ou qu’il ne peut pas lui être imposé d’indiquer d’entrée de cause 
le montant de sa prétention. Le CPC exige qu’il indique une valeur minimale comme valeur 
litigieuse provisoire. L’indication du montant précis devra intervenir dès que le demandeur est en 
état de la fournir, une fois les informations requises fournies par le défendeur ou les preuves 
administrées (CR CPC, BONHET, 2ème éd., 2019, art. 85 n. 18, 18a et 20 et les références citées). 
Ce montant provisoire sert à déterminer la compétence matérielle du tribunal saisi ainsi que la 
procédure applicable (GROBÉTY, Le cumul objectif d'actions en procédure civile suisse in AISUF - 
Travaux de la Faculté de Droit de l'Université de Fribourg Band/Nr. 387, 2018, p. 159, n. 253; 
KUKO ZPO-OBERHAMMER, 2ème éd., 2014, art. 85 n. 8 ; BeKo ZPO-MARKUS, 2012, art. 85 n. 20 ; 
ZPO Komm-BOPP/BESSENICH, 2016, art. 85 n. 18). En chiffrant subséquemment sa prétention, le 
demandeur se limite à préciser ses conclusions. Il ne s’agit donc pas d’une modification de la 
demande selon l’art. 227 CPC (GROBÉTY, p. 160, n. 253 ; BSK ZPO-DORSCHNER, 3ème éd., 2017, 
art. 85 n. 11 ; BeKo ZPO-MARKUS, 2012, art. 85 n. 23 ; KUKO ZPO-OBERHAMMER, 2ème éd., 2014, 
art. 85 n. 8). Aux termes de l’art. 85 al. 2 2e phr. CPC, le tribunal saisi reste compétent même si la 
valeur litigieuse définitive n’entre pas dans sa compétence matérielle. Il en va de même pour la 
procédure applicable qui se doit de rester inchangée (art. 243 al. 1 CPC a contrario ; GROBÉTY, 


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p. 160, n. 253 ; ZPO Komm-BOPP/BESSENICH, art. 85 n. 18 ; HEINZMANN, La procédure simplifiée, 
Une émanation du procès civil social, 2018, n. 186 p. 115 ; BeKo ZPO-MARKUS, 2012, art. 85 
n. 20 ; KUKO ZPO-OBERHAMMER, 2ème éd., 2014, art. 85 n. 8 ). Ainsi, une prétention 
provisoirement chiffrée à CHF 25 000.-. qui se monte, suite à la délivrance des informations, à 
CHF 35 000.-. est tout de même jugée en procédure simplifiée alors même que la procédure 
ordinaire s’appliquerait (art. 243 al. 1 CPC a contrario ; GROBÉTY, p. 160, n. 253).
3.4.
3.4.1. En l’espèce, le Tribunal n’a pas remis en cause le fait que la demanderesse 
reconventionnelle était en droit de formuler une action en paiement non chiffrée.
Ce point ne prête pas le flanc à la critique. En effet, dans sa demande reconventionnelle du 
6 décembre 2017, elle a indiqué une valeur minimale comme valeur litigieuse provisoire 
(CHF 3'920.40 pour le gazon), faute d’informations supplémentaires concernant les éventuels 
dommages supplémentaires. C’est seulement en date du 8 juillet 2018, à la suite de l’état des lieux 
du 19 et 20 juin 2018, en présence d’artisans, et de celui du 25 juin 2018, en présence d’un 
inspecteur des sinistres de l’assurance RC des locataires, que la demanderesse reconventionnelle 
a pu compléter le montant de ses conclusions, en le chiffrant à CHF 29'620.40 (CHF 3'920.40 pour 
le gazon, CHF 15'100.- pour le parquet, CHF 5'000.- pour les travaux de peinture ; CHF 750.- pour 
les trois agents immobiliers qui se sont déplacés le 15 juin 2018 ; CHF 4’850.- à titre de loyer pour 
le mois de juillet 2018 dû à l’impossibilité de relouer le bien ; frais pour le changement des serrures 
à déterminer, plus intérêts). En date du 13 mars 2019, la demanderesse reconventionnelle a 
finalement précisé le montant de ses conclusions, indiquant que ses prétentions portent sur le 
montant global de CHF 33'433.85 avec intérêt à 5% l’an dès le 20 mars 2017. Etant donné que 
A.________ n’a pas pu faire d’état des lieux avant le 19 juin 2018, elle ne pouvait pas articuler le 
montant de ses potentiels dommages et de ses prétentions, raison pour laquelle elle était en droit 
de prendre des conclusions non chiffrées dans l’intervalle. Elle l’a fait rapidement après avoir pu 
avoir accès à la maison et après l’obtention des devis des artisans. Partant, elle a respecté les 
conditions de l’art. 85 CPC.
3.4.2. Conformément à l’art. 224 al. 1 CPC, le défendeur peut déposer une demande 
reconventionnelle dans sa réponse si le prétention qu’il invoque est soumise à la même procédure 
que la demande principale.
En l’espèce, au moment du dépôt de la demande reconventionnelle, les conclusions minimales de 
A.________ portaient sur un montant inférieur à CHF 30'000.- de sorte que sa demande était 
soumise à la procédure simplifiée, soit la même que la demande principale.
Certes, ses conclusions reconventionnelles définitives relèvent, au regard de leur valeur litigieuse 
(CHF 33'433.85), de la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario). Cela étant, en 
application de l’art. 85 al. 2 CPC et de la doctrine y relative, la compétence du tribunal saisi, soit en 
l’espèce, le Tribunal des baux, ainsi que la procédure applicable au moment du dépôt de la 
demande, soit la procédure simplifiée, doivent rester inchangées, malgré le fait que les 
conclusions reconventionnelles définitives dépassent le montant de CHF 30'000.- en dessous 
duquel la procédure simplifiée s’applique (art. 243 al. 1 CPC). Partant, la demande 
reconventionnelle de l’appelante est soumise à la procédure simplifiée.
Il est en outre erroné de soutenir, comme l’a fait le Tribunal des baux, qu’il est insoutenable qu’une 
prétention reconventionnelle supérieure à CHF 30'000.- demeure soumise à la procédure 
simplifiée puisqu’il suffirait ainsi au défendeur reconventionnel de déposer une demande dotée de 
conclusions minimales provisoires d’une valeur inférieure à CHF 30'000.- (mais appelées 
potentiellement à dépasser finalement ce seuil) pour, d’une part, fonder artificiellement la 


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recevabilité de sa demande et, d’autre part, échapper aux contraintes de la procédure ordinaire et 
bénéficier des avantages de la procédure simplifiée, ce qui constituerait, selon le Tribunal, un abus 
de droit. En effet, les conditions strictes d’application de l’art. 85 CPC (impossibilité d’articuler 
d’entrée de cause le montant de sa prétention ou impossibilité d’exiger d’emblée cette indication; 
indication d’une valeur litigieuse minimale provisoire ; chiffrer sa demande dès que le demandeur 
est en état de le faire) permettent d’éviter que n’importe quelle demande ne fasse l’objet d’une 
action en paiement non chiffrée dans le seul but de pouvoir bénéficier des avantages de la 
procédure simplifiée et ainsi échapper aux contraintes de la procédure ordinaire.
Il en découle que la demande reconventionnelle déposée le 6 décembre 2017, puis précisée le 
4 juillet 2018 et le 13 mars 2019 par A.________ à l’encontre de B.________ SA, de C.________ 
et de D.________ est recevable et est soumise à la procédure simplifiée. 
4.
L’appelante a principalement conclu à la réformation de la décision attaquée en ce sens que sa 
demande reconventionnelle soit déclarée recevable et que les intimés soient condamnés à lui 
verser la somme de CHF 33'433.85 avec intérêt à 5% l’an dès le 20 mars 2017. Subsidiairement, 
elle a conclu à l’annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à l’autorité de première 
instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Certes, l’appel ordinaire de l’art. 308 CPC déploie principalement un effet réformatoire, l’effet 
cassatoire étant l’exception (art. 318 al. 1 CPC). Cependant, en l’espèce, dans la mesure où le 
Tribunal des baux s’est limité à déclarer irrecevable la demande reconventionnelle et n’a pas 
statué sur le fond de la demande, il convient d’annuler cette décision et de lui renvoyer la cause 
pour qu’il rendre une nouvelle décision sur la demande reconventionnelle (art. 318 al. 1 let. c ch. 1 
CPC ; CR CPC-JEANDIN, 2ème éd., 2019, art. 318 n. 4). Cette solution a en outre l’avantage de 
permettre aux parties de bénéficier de deux instances de recours.
Il s’ensuit l’admission de l’appel et l’annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à 
l’autorité de première instance pour reprise de la procédure et nouvelle décision.
5.
5.1.
Vu l’issue de l’appel, la répartition et la fixation des dépens de première instance sont 
annulées et seront rejugées par le Tribunal des baux dans sa nouvelle décision.
5.2.
Pour la procédure d’appel, les frais doivent être fixés conformément aux art. 106 ss CPC. 
Compte tenu de l’issue de l’appel, les frais sont mis solidairement à la charge des intimés (art. 106 
al. 1 CPC).
En application des art. 116 CPC et 130 al. 1 LJ, il n’est pas perçu de frais judiciaires. 
Les dépens sont fixés de manière détaillée (art. 64 al. 1 let. b a contrario et 65 RJ). Me André 
Clerc soutient avoir consacré à la défense de sa mandante 11 :40 heures au tarif horaire de 
CHF 250.- et réclame une somme de CHF 3'298.55, débours et TVA inclus. Cette liste de frais est 
globalement correcte et correspond à des opérations justifiées. Il convient toutefois de retrancher 
une heure sur les deux heures indiquées pour les opérations post-jugement. Ainsi, les honoraires 
de Me Clerc se montent à CHF 2'666.80 (10h40 x CHF 250.-/heure) auxquels il convient d’ajouter 
les débours par CHF 133.35 (5 % du montant des honoraires; art. 68 al. 2 RJ) et la TVA par 
CHF 215.60 (7.7%). Au total, les dépens de l’appelante sont fixés à CHF 3'015.75 pour l’instance 
d’appel. Le détail du calcul est joint en annexe.


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la Cour arrête :
I.
L'appel est admis.
Partant, la décision du Tribunal des baux pour le district de la Sarine du 20 septembre 2019 
est annulée.
II.
La cause est renvoyée au Tribunal des baux pour le district de la Sarine pour reprise de la 
procédure et nouvelle décision.
III.
Les frais d'appel sont mis solidairement à la charge de B.________ SA, D.________ et 
C.________.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
Les dépens d'appel de A.________ dus par B.________ SA, D.________ et C.________ 
sont fixés à CHF 3'015.75, TVA par CHF 215.60 comprise.
IV.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 4 février 2020/say
La Présidente :
La Greffière-rapporteure :