fr_gerichte · 102 2021 181 · 2022-08-16 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2021 181
Urteil vom 16. August 2022
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richterin:
Catherine Overney
Ersatzrichter:
Armin Sahli
Gerichtsschreiberin:
Cornelia Thalmann El Bachary
Parteien
A.________,
B.________,
C.________ und D.________,
E.________,
F.________,
G.________ und H.________,
I.________ und J.________,
K.________ und L.________,
Beklagte und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt 
Patrik Gruber
gegen
M.________, Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Michael Lauper
Gegenstand
Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinserhöhung (Art. 269d 
OR), Mietzinsreduktion (Art. 270a OR)
Berufung vom 13. Oktober 2021 und Anschlussberufung vom 
25. November 2021 gegen den Entscheid des Mietgericht des Sense- 
und Seebezirks vom 6. September 2021


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
N.________ war Eigentümerin der Liegenschaften O.________/P.________ und Q.________ 
in R.________. Gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 hat die M.________ sämtliche Aktiven 
und Passiven der N.________ übernommen (act. 91.1, 152).
A.________ ist gemäss Vertrag vom 24. Januar 1994 Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung in der 
O.________/P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 507.- zuzüglich 
Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihr eine Mietzinserhöhung von CHF 724.- auf 
CHF 1'074.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/14).
E.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 1989 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in der 
O.________/P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 524.- zuzüglich Heiz- und 
Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihm eine Mietzinserhöhung von CHF 724.- auf 
CHF 1'074.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/18).
B.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 2007 Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung in der 
P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 524.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. 
Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihm eine Mietzinserhöhung von CHF 524.- auf CHF 757.- per 
1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/16).
C.________ und D.________ sind gemäss Vertrag vom 29. Januar 2008 Mieter einer 4.5-Zimmer-
Wohnung in der Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'060.- zuzüglich Heiz- 
und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von 
CHF 1'060.- auf CHF 1'665.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/13).
G.________ und H.________ sind gemäss Vertrag vom 30. September 2010 Mieter einer 4.5-
Zimmer-Wohnung in der Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'120.- 
zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhö-
hung von CHF 1'120.- auf CHF 1'707.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/17).
F.________ sind gemäss Vertrag vom 13. Juli 2010 Mieterin einer 3.5-Zimmer-Wohnung in der 
Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 820.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. 
Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihr eine Mietzinserhöhung von CHF 820.- auf CHF 1'298.- per 
1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/20).
I.________ und J.________ sind gemäss Vertrag vom 16. August 2010 Mieter einer 5-Zimmer-
Wohnung in der O.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'255.- zuzüglich Heiz- 
und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von 
CHF 1'255.- auf CHF 1'915.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/21).
K.________ und L.________ sind gemäss Vertrag vom 16. April 2003 Mieter einer 5.5-Zimmer-
Wohnung in der O.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'255.- zuzüglich Heiz- 
und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von 
CHF 1'255.- auf CHF 1'951.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/23).
Die erwähnten Mieter, sowie weitere Mietparteien, fochten die Mietzinserhöhung fristgerecht an. Die 
Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte mit einem Teil der Mieterschaft 
eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.


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Mit vom 7. Oktober 2011 datierter Eingabe unterbreitete N.________ dem Mietgericht des Sense- 
und Seebezirks eine Klage gegen D.________ und C.________, A.________, B.________, 
H.________ und G.________, E.________, F.________, J.________ und I.________, L.________ 
und K.________, sowie weitere Mieter betreffend Mietzinsänderung (Verfahren 25 2011 5). Sie 
beantragte 
mit 
Verfahrensantrag 
die 
Rückweisung 
der 
Protokolle 
über 
die 
Schlichtungsverhandlungen und die gerichtliche Anweisung, gesetzeskonforme Klagebewilligungen 
auszufertigen. In der Sache beantragte sie eventualiter die Feststellung, dass die 
Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die 
bestehenden Mietverhältnisse mit Wirkung per 1. Oktober 2011, den gesetzlichen Ansprüchen 
entsprächen und damit rechtens erfolgt seien (act. 1). Seither konnte mit einigen Mietern ein 
Vergleich geschlossen werden.
Mit Eingabe vom 15. November 2011 schlossen die Beklagten auf Abweisung des Verfahrensan-
trags (act. 10) und am 25. Januar 2012 beantragten sie die Beschränkung des Verfahrens auf die 
Frage, ob die Klagefrist eingehalten wurde (act. 23). Mit Entscheid vom 9. Februar 2012 hat der 
Präsident des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks den Antrag auf Beschränkung des Verfah-
rens gutgeheissen (act. 29), die Anträge der Parteien allerdings daraufhin mit Entscheid vom 
15. März 2012 abgewiesen (act. 34). Die dagegen eingereichte Berufung der Mieter wurde vom 
II. Zivilappellationshof mit Urteil vom 10. Juli 2012 (102 2012 86) abgewiesen. Auf die dagegen von 
den Mietern eingereichte Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil vom 3. Oktober 2012 
(4A_523/2012) nicht eingetreten.
B.
Eine andere – am vorliegenden Verfahren nicht beteiligte – Mietpartei reichte am 14. Februar 
2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragte primär, die am 
28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der Wohnung an der 
Q.________ in R.________ sei aufzuheben; subsidiär sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu 
erstrecken (Verfahren 25 2012 1). N.________ unterbreitete am 23. Februar 2012 dem Mietgericht 
eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die 
Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das 
bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien. Eventualiter sei 
festzustellen, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 
2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam seien 
(Verfahren 25 2012 2). Das Mietgericht vereinigte in der Folge diese beiden Klagen. Nachdem über 
die Frage, ob eine Einigung über eine Mietzinserhöhung zustande gekommen und die Kündigung 
gültig sei, rechtskräftig entschieden worden war, wurde das Verfahren auf die Frage der Gültigkeit 
der Mietzinserhöhung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 beschränkt.
Mit Entscheid vom 24. November 2014 wies das Mietgericht die Klage der Vermieterin ab und stellte 
fest, die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei nichtig. Der II. Zivilappella-
tionshof hiess mit Urteil vom 8. Juni 2015 eine von der Vermieterin gegen diesen Entscheid erhobe-
ne Berufung teilweise gut (102 2015 56). Er schützte die Klage teilweise und stellte fest, die Miet-
zinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei im Umfang von 1.22 % gerechtfertigt 
und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1'062.80 pro Monat (CHF 1'050.- + CHF 12.80) nicht miss-
bräuchlich. Beide Parteien erhoben gegen diesen Entscheid beim Bundesgericht Beschwerde in 
Zivilsachen. Die Vermieterin beantragte, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzu-
stellen, dass die Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit 
Wirkung per 1. März 2012 in vollem Umfang wirksam sei. Eventualiter sei das angefochtene Urteil 
aufzuheben und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuer Entscheidung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Die Mieter schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die Mieter ihrerseits bean-


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tragten dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass 
die Mietzinsveränderung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 von -3,24 % (Mietzinssenkung) 
gerechtfertigt sei und damit der Netto-Mietzins ab 1. März 2012 CHF 1'016.- pro Monat (CHF 1'050.- 
– CHF 34.-) betrage. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Beschwerde der Beklagten 
soweit darauf einzutreten sei. Mit Entscheid vom 13. April 2016 wies das Bundesgericht die 
Beschwerde der Mieter (4A_366/2015) ab, soweit darauf einzutreten war. In teilweiser Gutheissung 
der Beschwerde der Vermieterin (4A_368/2015) hob das Bundesgericht daraufhin das Urteil des 
II. Zivilappellationshofs vom 8. Juni 2015 auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück.
Mit Urteil vom 30. September 2016 (102 2016 98) hat der II. Zivilappellationshof entschieden, der 
Entscheid vom 24. November 2014 des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks werde aufgehoben 
und die Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen des Bundesge-
richtsentscheides vom 13. April 2016 zurückgewiesen.
C.
Am 3. September 2013 stellten die Mieter im vorliegenden Verfahren den Antrag, das Verfah-
ren auf die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhungen zu beschränken (act. 44). Mit 
Entscheid vom 11. März 2015 verfügte der Gerichtspräsident die Sistierung des Verfahrens bis in 
den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege (act. 57). Er begrün-
dete dies damit, dass in den genannten Verfahren das Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
bereits am 24. November 2014 über die Gültigkeit der Mietzinserhöhung in einem gleichgelagerten 
Fall entschieden habe, dieser Entscheid beim Kantonsgericht mit Berufung angefochten worden und 
im vorliegenden Verfahren über dieselbe Rechtsfrage zu entscheiden sei. Dieser Entscheid wurde 
von den Parteien nicht angefochten.
Die Beklagten beantragten mit Schreiben vom 24. Mai 2016 (act. 58), 12. August 2016 (act. 62) und 
14. Oktober 2016 (act. 65), die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens. Mit Entscheid vom 
21. Oktober 2016 wies der Gerichtspräsident diesen Antrag ab und bestätigte die Sistierung des 
Verfahrens, bis in den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege 
(act. 69). Die Mieter haben diesen Entscheid fristgerecht angefochten und mit Urteil vom 3. März 
2017 (102 2016 235) hat der II. Zivilappellationshof beschlossen, den Entscheid vom 21. Oktober 
2016 aufzuheben und die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens 25 2011 5 angeordnet. Er hielt 
fest, dass die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhung im Pilotprozess definitiv geklärt 
worden sei, so dass ein rechtskräftiger Entscheid zu dieser Frage vorliege. Offen bleibe lediglich die 
Frage, ob die Mietzinserhöhung materiell begründet und gültig sei.
D.
Die Mieter haben ihre Klageantwort und Widerklage am 16. Oktober 2017 eingereicht (act. 
81). Sie schlossen auf Abweisung der Klage. Widerklageweise stellten sie die Anträge, einerseits 
sei ihr jeweiliger Anfangsmietzins gerichtlich festzusetzen, und andererseits sei ihr Mietzins je nach 
Mieter per 1. Oktober 2011, 1. November 2012, 1. Februar 2014, 1. Mai 2014, 1. Oktober 2015, 
1. November 2015, 1. Oktober 2017 und 1. November 2017 herabzusetzen.
Am 29. Januar 2018 hat die M.________ ihre Replik und Widerklageantwort eingereicht (act. 91). 
Sie hat einleitend erklärt, sie habe sämtliche Aktiven und Passiven der N.________ übernommen. 
Inhaltlich hat sie am Rechtsbegehren auf Feststellung, dass die Mietzinsänderungen gemäss den 
Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse mit Wirkung 
per 1. Oktober 2011, den gesetzlichen Ansprüchen entsprächen und damit rechtens erfolgt seien, 
festgehalten, und auf Abweisung der Widerklage geschlossen.
Die Mieter haben ihre Duplik am 28. September 2018 eingereicht (act. 102) und an ihren Rechtsbe-
gehren festgehalten.


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E.
Mit Verordnung vom 2. November 2018 hat der Gerichtspräsident die Verfahren 25 2011 5, 25 
2012 2 und 25 2014 1 vereinigt und die Parteien zu einer Verhandlung vorgeladen (act. 106). Mit 
Eingabe vom 5. November 2018 hat sich die Mietpartei der Verfahren 25 2012 2 und 25 2014 1 
gegen diese Vereinigung zur Wehr gesetzt (act. 112). Anlässlich der Verhandlung vom 14. Novem-
ber 2018 hat das Mietgericht die Verfahrensvereinigung widerrufen (act. 117/2). Mit Brief vom 
20. Dezember 2018 wurde die Vermieterin aufgefordert, verschiedene Unterlagen einzureichen (act. 
119). Mit Eingabe vom 8. März 2019 kam die Vermieterin dieser Aufforderung nach (art. 134 und 
135). Am 29. Mai 2019 fand eine erneute Verhandlung statt. Anlässlich dieser Verhandlung hat das 
Mietgericht den Antrag auf Erstellung eines Gutachtens teilweise gutgeheissen, beschlossen, den 
Gutachter anzufragen, ob in casu eine lückenlose Unterscheidung in werterhaltende und wertver-
mehrende Baukosten möglich ist, und ihm den definitiven Auftrag zu erteilen, falls eine solche Auftei-
lung möglich ist, den Parteien eine Frist gesetzt, um je drei Vorschläge zur Person des Gutachters 
zu unterbreiten, der Klägerin und den Beklagten solidarisch eine Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses von jeweils CHF 2‘500.- gesetzt, und die übrigen Beweisanträge abgewiesen (act. 142/2). 
Mit Brief vom 5. Juni 2019 hat der Gerichtspräsident die Parteien darauf aufmerksam gemacht, dass 
er mit Gutachterkosten von insgesamt CHF 20‘000.- rechnet, welche den Parteien schliesslich nach 
Massgabe ihres Unterliegens überbunden würden (act. 150).
Die Mieter haben gegen den Entscheid des Mietgerichts vom 29. Mai 2019 Beschwerde eingereicht. 
Mit Urteil vom 22. August 2019 hat der II. Zivilappellationshof diese abgewiesen (102 2019 55). Mit 
Urteil vom gleichen Tag hat er zudem die von A.________ eingereichte Beschwerde gutgeheissen 
und ihr für das Verfahren vor dem Mietgericht ab dem 15. Februar 2019 die unentgeltliche Rechts-
pflege gewährt (102 2019 177).
Der Auftrag an den Gutachter S.________ erging am 10. Dezember 2019 (act. 184), nachdem sich 
die Parteien zur Wahl des Gutachters und zu den ihm zu unterbreitenden Fragen äussern konnten. 
Der Gutachter hat seinen Bericht vom 15. März 2020 am 18. März 2020 eingereicht (act. 185b). Mit 
Brief vom 25. Juni 2020 haben die Mieter beantrag, das Gutachten vom 15. März 2020 aus den 
Akten zu weisen, da der Gutachter sich in einer Ausstandssituation befunden habe (act. 190).
Am 25. November 2020 hat das Mietgericht die Angelegenheit erneut verhandelt (act. 202). Der 
Rechtsvertreter der Mieter hat seinen Antrag, das Gutachten vom 15. März 2020 sei aus den Akten 
zu weisen und es sei ein neues Gutachten zu erstellen, wiederholt und die Rechtsbegehren 
verschiedener Mieter geändert, bzw. ergänzt. Das Mietgericht hat den Antrag betreffend das Gutach-
ten abgewiesen, die Parteien einvernommen und das Beweisverfahren abgeschlossen, und darauf-
hin den Parteivertretern das Wort für ihre Parteivorträge erteilt.
F.
Das Mietgericht hat seinen Entscheid am 6. September 2021 gefällt (act. 2017). Es hat sowohl 
die Klage als auch die Widerklage teilweise gutgeheissen (Ziff. 1 und 2), den Anfangsmietzins betref-
fend sieben Mieter festgelegt (Ziff. 3), die Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 in allen noch hängi-
gen Fällen festgehalten (Ziff. 4), in allen noch hängigen Fällen Mietzinsherabsetzungen an sukzessi-
ven Daten beschlossen (Ziff. 5), die Gerichtskosten den Parteien je hälftig auferlegt (Ziff. 6) und die 
Parteikosten wettgeschlagen (Ziff. 7).
G.
Mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 hat A.________ um Erteilung der unentgeltlichen für das 
von ihr beabsichtigte Berufungsverfahren gegen den Entscheid des Mietgerichts vom 6. September 
2021 ersucht. Mit Urteil vom 6. Oktober 2021 (102 2021 172) hat die Präsidentin des hiesigen Hofes 
dieses Gesuch abgewiesen.


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H.
Mit Eingabe vom 13. Oktober 2021 haben A.________, B.________, C.________ und 
D.________, E.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, 
sowie K.________ und L.________ gegen das Urteil des Mietgerichts vom 6. September 2021 
Berufung eingereicht. Sie beantragen unter Kosten- und Entschädigungsfolge die Abweisung der 
Klage vom 7. Oktober 2011, eine erneute Festsetzung des Anfangsmietzinses betreffend 
B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ 
und 
J.________, 
sowie 
K.________ 
und 
L.________, 
sowie 
eine 
umfassendere 
Mietzinsherabsetzung betreffend alle Berufungskläger. Im Kostenpunkt beantragt sich schliesslich, 
die Gerichts- und Parteikosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der Vermieterin aufzuerlegen.
Betreffend die Hauptklage machen sie geltend, das Mietgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, 
die formelle Gültigkeit der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 sei bereits festgestellt worden, so 
dass diese geprüft und ihre Nichtigkeit festgehalten werden müsse, was zur Abweisung der Klage 
führe. In Bezug auf die von der Klägerin verlangten Mietzinserhöhungen wegen Mehrleistungen des 
Vermieters vertreten sie die Ansicht, das Mietgericht habe zu Unrecht die Zulässigkeit einer 
Pauschalisierung bejaht und sei fälschlicherweise von einer umfassenden Überholung ausgegan-
gen. Das Mietgericht habe überdies zwar zu Recht eine Mietzinsanpassung wegen gesunkener 
Kostenparameter bejaht, sei bei deren Berechnung aber von falschen Grundlagen aufgegangen. 
Betreffen die Widerklage werfen die Berufungskläger dem Mietgericht vor, zu Unrecht auf die 
gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses verzichtet zu haben. Sie legen daraufhin dar, das 
Mietgericht habe die Methode zur Festsetzung des Anfangsmietzinses falsch dargelegt und ange-
wendet. In Bezug auf die Berechnung der Mietzinsherabsetzungen seit 2011 habe das Mietgericht 
schliesslich marginale Fehler begangen. Den Berufungsklägern stünden somit Rückerstattungsan-
sprüche zu, wobei deren Endbetrag erst festgelegt werden könne, wenn der Anfangsmietzins und 
die Frage der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Arbeiten geklärt seien.
Gleichentags hat A.________ erneut um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege ersucht. Mit 
Urteil vom 18. Oktober 2021 hat die Präsidentin des II. Zivilappellationshofs dieses Gesuch teilweise 
gutgeheissen und der Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege 
ab dem 13. Oktober 2021 gewährt (102 2021 182). Die dagegen eingereichte Beschwerde hat das 
Bundesgericht mit Urteil vom 8. April 2022 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist 
(4A_584/2021).
I.
Die M.________ hat ihre Berufungsantwort und Anschlussberufung am 25. November 2021 
eingereicht. Sie schliesst unter Kosten- und Entschädigungsfolge auf Abweisung der Berufung und 
beantragt ihrerseits verschiedene marginale Anpassungen in Bezug auf die Mietzinsherabset-
zungen. Im Kostenpunkt beantragt sie, die Gerichtskosten seien zu 4/5 den Mietern und zu 1/5 der 
Vermieterin aufzuerlegen, und es sei ihr eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. Sie 
macht diesbezüglich geltend, in Bezug auf den materiellen Kernpunkt des Prozesses – die Mietzins-
erhöhungen wegen Mehrleistungen des Vermieters – sei sie als überwiegend obsiegend anzusehen, 
denn sowohl die formelle als auch die materielle Gültigkeit der Mietzinserhöhungen sei bestätigt 
worden, wenn auch nicht in der beantragten Höhe.
Mit Eingabe vom 17. Januar 2022 haben die Berufungskläger zur Anschlussberufung Stellung 
genommen. Sie beantragen, es sei auf die gestellten Begehren nicht einzutreten, subsidiär seien 
gewisse marginale Anpassungen berechtigt. Am 24. Januar 2022 hat die Berufungsbeklagte bean-
tragt, die Ausführungen der Berufungskläger, welche die Berufungsantwort betreffen, seien aus den 
Akten zu weisen. Mit Brief vom 2. Februar 2022 haben die Berufungskläger auf Abweisung dieses 
Antrags geschlossen.


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Mit Eingaben vom 11. und 17. Mai 2022 die Rechtsvertreter der Parteien ihre Kostennote einge-
reicht.
Erwägungen
1.
Verfahrensfragen
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsge-
richt, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- 
beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrecht-
erhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).
Bei einer Mietzinsanpassung entspricht der Streitwert der jährlichen Differenz zwischen altem und 
neuem Mietzins, multipliziert mit zwanzig, sofern der Vertrag auf unbestimmte Dauer lautet (Art. 92 
Abs. 2 ZPO). Bei objektiver – Geltendmachung mehrerer Ansprüche durch eine Klage, sei es kumu-
lativ oder eventualiter durch Stellung von Haupt- und Eventualbegehren – und subjektiver Klagehäu-
fung (Art. 71 Abs. 1 ZPO) werden die Rechtsbegehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht 
gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Stehen sich Klage und Widerklage gegenüber, so 
bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO).
Im vorliegenden Fall ersuchten die Beklagten um Festsetzung des Anfangsmietzinses, um Rücker-
stattung der zu viel bezahlten Beträge, um Herabsetzung des Mietzinses sowie um die Senkung des 
festgesetzten Anfangsmietzinses auf den Referenzzinssatz. Die Vorinstanz setzte den Streitwert 
aus Klage und Widerklage auf CHF 1'177'655.35 fest, was allerdings doppelt berichtigt werden 
muss. Einerseits hat die Vorinstanz Klage und Widerklage zusammengerechnet, anstatt festzustel-
len, dass die Klageansprüche um vieles höher sind als die Widerklage. Andererseits gilt es zu 
berücksichtigen, dass zwei der vorinstanzlichen Parteien keine Berufung eingereicht haben. Der 
Streitwert beträgt somit CHF 950'160.-, so dass die Berufung zulässig ist.
1.2.
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 
1 ZPO).
Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter der Berufungskläger am 
13. September 2021 zugestellt, so dass die am 13. Oktober 2021 eingereichte Berufung rechtzeitig 
erfolgte. Unter Vorbehalt von E. 2.1 ist auf die Berufung einzutreten.
1.3.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller 
Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
1.4.
Am 17. Januar 2022 haben die Berufungskläger eine Stellungnahme zur Anschlussberufung 
eingereicht. Inhaltlich nehmen sie in dieser Eingabe Stellung zur Berufungsantwort (S. 4-9) und 
äussern sich nur kurz zur Anschlussberufung (S. 9). Die Berufungsbeklagte beantragt, die Ausfüh-
rungen der Berufungskläger, welche die Berufungsantwort betreffen, seien aus den Akten zu 
weisen. Die Begründung der Berufung müsse in der Berufungsschrift selbst enthalten sein und es 


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sei nicht zulässig, in einer späteren Eingabe eine unzureichend oder unvollständig begründete Beru-
fung zu verbessern.
Das Bundesgericht hat für das ordentliche Verfahren erkannt, dass die Parteien zweimal die 
Möglichkeit haben, sich unbeschränkt zu äussern, während sie danach nur noch unter den einge-
schränkten Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO gehört werden können. Dies gilt sinngemäss 
auch für das vereinfachte Verfahren (BGE 144 III 117 E. 2.1). Gemäss Art. 29 Abs. 1 und 2 BV sowie 
Art. 6 EMRK haben die Parteien eines Gerichtsverfahrens zudem einen unbedingten Anspruch 
darauf, zu sämtlichen Eingaben der Gegenpartei Stellung zu nehmen, unabhängig davon, ob diese 
neue tatsächliche oder rechtliche Vorbringen enthalten und geeignet sind, den Entscheid des 
Gerichts zu beeinflussen. Es ist Sache der Partei und nicht des Gerichts zu entscheiden, ob eine 
Eingabe der Gegenpartei entscheidwesentliche Vorbringen enthält, welche ihrerseits eine Stellung-
nahme erforderlich macht (BGE 146 III 97 E. 3.4.1).
Aufgrund dieser Vorgaben ist festzuhalten, dass die Stellungnahme der Berufungskläger zur Beru-
fungsantwort zulässig war.
1.5.
In Anwendung von Art. 68 Abs. 3 ZPO haben sich Parteivertreter durch eine Vollmacht 
auszuweisen. Die Vollmacht ist grundsätzlich mit der Klage, bzw. der Klageantwort einzureichen 
(art. 221 Abs. 2 Bst. a ZPO). Das Gericht kann bei älteren oder unbestimmt formulierten Vertretungs-
vollmachten jederzeit die Nachreichung einer aktualisierten oder verfahrensspezifischen Vollmacht 
verlangen (Art. 132 Abs. 1 ZPO; Urteil BGer 5A_561/2016 E. 3.3). 
Im vorliegenden Verfahren haben die Berufungskläger mit ihrer Klageantwort vom 16. Oktober 2017 
je eine Vollmacht, erstellt im Juli 2011, zugunsten von Rechtsanwalt Patrick Gruber eingereicht (act. 
82/3-9 und 11). Diese genügt auch für das Berufungsverfahren.
N.________ hatte ihrerseits anlässlich des Schlichtungsverfahrens eine Vollmacht vom 
19. September 2011 zugunsten von Rechtsanwalt Marcel Grass ins Recht gelegt (act. 2/7). Im 
Verfahren vor dem Mietgericht wurde keine Vollmacht des Rechtsvertreters eingereicht, auch nicht 
anlässlich der Übernahme sämtlicher Aktiven und Passiven der N.________ durch die M.________ 
im Mai 2017. Anlässlich des Erscheinens von Rechtsanwalt Michael Lauper an der Verhandlung 
vom 14. November 2018, hat dieser immerhin eine von Rechtsanwalt Marcel Grass unterzeichnete 
Substitutionsvollmacht eingereicht (act. 117.4). Um dem Wechsel in der Eigentümerschaft der 
betroffenen Liegenschaften Rechnung zu tragen, hat die Präsidentin des hiesigen Hofs den 
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten aufgefordert, eine aktuelle Vollmacht seiner Mandantin 
einzureichen, was dieser mit Eingabe vom 17. Mai 2022 auch gemacht hat. Unter diesen Vorgaben 
ist die betreffende Kritik der Berufungskläger obsolet.
1.6.
Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.
1.7.
Der Streitwert im Berufungsverfahren ist aufgrund von Art. 51 Abs. 4 BGG jedenfalls in Bezug 
auf die beiden Berufungskläger, für welche die Rechtsbegehren im Berufungsverfahren vollständig 
beziffert werden (vgl. E. 2.1 hiernach), höher als CHF 15'000.-, so dass die Beschwerde in Zivilsa-
chen an das Bundesgericht offensteht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).


Kantonsgericht KG
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2.
Anfangsmietzins
2.1.
Auf Geldzahlung gerichtete Anträge sind zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Die Bezifferung 
der Klagen auf Zahlung einer Geldsumme zählt zu den Prozessvoraussetzungen (BGE 142 III 102 
E. 3). Daraus folgt, dass die Bezifferung zwingend im verfahrenseinleitenden Schriftstück, also der 
Klageschrift (Art. 220 ZPO), enthalten sein muss, wie sich dies aus Art. 221 Abs. 1 Bst. b in Verbin-
dung mit Art. 84 Abs. 2 ZPO denn auch ergibt (Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.2).
Von diesem Grundsatz ist der Gesetzgeber in Art. 85 Abs. 1 ZPO abgewichen, um jener Klägerin 
entgegenzukommen, die nicht in der Lage ist, die Höhe ihres Anspruchs genau anzugeben, oder 
der dies nicht zuzumuten ist. Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung 
bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erhe-
ben. Sie muss jedoch einen Mindeststreitwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Die Forde-
rung ist allerdings zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens 
dazu in der Lage ist (Art. 85 ZPO). Art. 85 Abs. 1 ZPO hat insbesondere dort zu gelten, wo erst das 
Beweisverfahren die Grundlage der Bezifferung der Forderung abgibt; hier ist dem Kläger zu gestat-
ten, die Präzisierung erst nach Abschluss des Beweisverfahrens vorzunehmen (BGE 140 III 409 
E. 4.3.1). 
Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht, hat sie bereits in der 
Klageschrift aufzuzeigen, dass die Bedingungen nach Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte 
Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. 
Vielmehr muss die Klägerin bereits in der Klageschrift konkret darlegen, weshalb es ihr aus objekti-
ven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern. Ansons-
ten ist der diesbezüglichen Darlegungspflicht nicht Genüge getan (BGE 140 III 409 E. 4.3.2; Urteil 
BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.8). Tut die Klägerin die Voraussetzungen für die Erhebung 
einer unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist auf eine bewusst nicht bezifferte Klage nicht einzu-
treten, und zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und ohne 
Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 132 ZPO; Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 4).
Auch die Berufungsschrift hat Rechtsmittelanträge zu enthalten. Bei einer auf Geldleistung gerichte-
ten Forderung ist eine Bezifferung erforderlich, und zwar im Berufungsantrag beziehungsweise in 
den Rechtsbegehren selber und nicht bloss in der Berufungsbegründung. Werden diese Anforde-
rungen nicht eingehalten, so fehlt es an einer Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine Nachfrist gemäss 
Art. 132 ZPO darf nicht angesetzt werden. Beschränkt sich der Berufungskläger darauf, die Festset-
zung "angemessener" Beiträge zu verlangen, wird auf die Berufung nicht eingetreten (BGE 137 III 
617 E. 6.4).
Der Mieter, der in einem Verfahren um Anfechtung des Anfangsmietzinses seine Forderung nicht 
beziffert, mit der Begründung, die zulässige Miete müsse mittels einer Ertragsberechnung bestimmt 
werden, muss seine Rechtsbegehren in der Urteilsverhandlung, nach Instruktion der Angelegenheit 
präzisieren. Die soziale Untersuchungsmaxime gelangt bei ungehörig abgefassten Rechtsbegehren 
nicht zur Anwendung. Der Richter ist daher nicht verpflichtet, den anwaltlich vertretenen Kläger auf 
die Unzulässigkeit seiner Rechtsbegehren auf Feststellung und auf Zahlung eines unbezifferten 
Betrags aufmerksam zu machen (Urteil BGer 4A_618/2017 vom 11. Januar 2018 E. 4.3.1).
2.2.
Steht endgültig fest, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, darf nicht zur Sache 
verhandelt werden und ergeht ein Nichteintretensentscheid. Ergeht trotz Fehlens einer Prozessvor-
aussetzung kein Nichteintretensentscheid, sondern ein Urteil in der Sache, kann dieses deswegen 
an schwerwiegenden Mängeln leiden und unter Umständen gar nichtig sein. Die Vermeidung derar-


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tiger Mängel liegt im öffentlichen Interesse. Daher wird in der Lehre unter Hinweis auf die bundes-
gerichtliche Rechtsprechung die Auffassung vertreten, das Fehlen einer Prozessvoraussetzung sei 
grundsätzlich in jedem Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen, auch wenn der 
Mangel erst im Rechtsmittelverfahren offenbar wird, nachdem zuerst in erster Instanz ein Sachent-
scheid gefällt wurde. Das Bundesgericht hat festgehalten, eine obere kantonale Instanz habe die 
sachliche Zuständigkeit ihrer Vorinstanz auch ohne entsprechende Rügen zu prüfen. Es geht in 
konstanter Rechtsprechung davon aus, die Nichtigkeit sei jederzeit und von sämtlichen staatlichen 
Instanzen von Amtes wegen zu beachten, auch im Rechtsmittelweg (Urteil BGer 4A_229/2017 vom 
7. Dezember 2017 E. 3.2 mit Hinweisen).
2.3.
Vorliegend haben die Berufungskläger B.________, C.________ und D.________, 
F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und 
L.________ in erster Instanz in ihrer Widerklage beantragt, es sei ihr Anfangsmietzins gerichtlich 
festzustellen und die Vermieterin zu verpflichten, zu viel bezahlte Mietzinse zurückzuerstatten, ohne 
jedoch den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern (act. 81, Begehren 1.1, 2.1, 3.1, 6.1, 8.1 und 
9.1). Sie erklärten auch keineswegs in ihrer Widerklage, weshalb es ihnen aus objektiven Gründen 
unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern. Den 
Rückerstattungsanspruch 
haben 
sie 
beziffert, 
berechnet 
aufgrund 
des 
vereinbarten 
Anfangsmietzinses (act. 81, Begehren 1.5, 2.6, 3.5, 6.7, 8.7 und 9.7 und Begründung Ziff. B.4-7, 
C.4-8, D.4-7, G.4-9, J.4-9, K.4-9). Anlässlich der Verhandlung vom 25. November 2020, nach 
Durchführung des Beweisverfahrens, haben B.________, C.________ und D.________, sowie 
F.________ den zu erstattenden Betrag ergänzt (act. 202/2-3), ihre Rechtsbegehren betreffend den 
Anfangsmietzins allerdings weiterhin nicht beziffert. 
Im angefochtenen Entscheid ist das Mietgericht die Begehren betreffend den Anfangsmietzins 
dieser Mieter eingetreten und hat ihn auf den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins festgesetzt (Ziff. 
3.2-3.7). Aufgrund des Gesagten ist allerdings festzuhalten, dass die ursprünglichen, unbezifferten 
Rechtsbegehren der Widerkläger vor dem Mietgericht in Anwendung von Art. 85 Abs. 1 ZPO nur 
zulässig gewesen wären, wenn sie in ihrer Widerklage dargelegt hätten, weshalb es ihnen aus objek-
tiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar war, den beantragten Anfangsmietzins zu 
beziffern. Dies haben sie jedoch nicht getan. Sie haben sich darauf beschränkt, zu erwähnen, der 
vertragliche Anfangsmietzins sei nicht gültig vereinbart worden, da das obligatorische Formular nicht 
abgegeben wurde (act. 81, Begründung Ziff. B.3, C.3, D.3, G.3, J.3, K.3). Sie haben hingegen nicht 
einmal dargelegt, dass ihnen Informationen fehlen, um ihre Begehren zu beziffern und erst recht 
nicht erklärt, weshalb es ihnen aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar war, 
die Klageforderung zu beziffern. Schon aus diesem Grund hätte die Vorinstanz auf die Begehren 
auf Festsetzung des Anfangsmietzinses somit nicht eintreten dürfen.
In jedem Fall mussten die Widerkläger ihre Begehren auf Festsetzung des Anfangsmietzinses nach 
Abschluss des Beweisverfahrens beziffern, was sie jedoch unterlassen haben. Das Mietgericht war 
nicht verpflichtet, die anwaltlich vertretenen Widerkläger auf diesen Mangel aufmerksam zu machen. 
Es hätte unter diesen Vorgaben auf die Rechtsbegehren betreffend den Anfangsmietzins nicht 
eintreten sollen. Dies kann im Rechtsmittelverfahren auch ohne entsprechende Rügen berücksich-
tigt werden. Der angefochtene Entscheid ist daher in diesem Punkt von Amtes wegen zu ändern und 
festzustellen, dass auf die Rechtsbegehren von B.________, C.________ und D.________, 
F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und 
L.________ in Bezug auf den Anfangsmietzins nicht eingetreten wird.


Kantonsgericht KG
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2.4.
Selbst wenn auf die Rechtsbegehren der Berufungskläger zum Anfangsmietzins einzutreten 
gewesen wäre, hätten sie allerdings abgewiesen werden müssen, dies aus den folgenden Gründen.
2.4.1. Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt in erster Instanz 
das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert, sofern namentlich der Schutz vor 
missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen betroffen ist (Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO), was vorliegend 
der Fall ist. Der Sachverhalt wird von Amtes wegen festgestellt (Art. 247 Abs. 2 Bst. a ZPO). Es gilt 
also die soziale Untersuchungsmaxime. Die bedeutet namentlich, dass das Gericht nicht an die 
Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist (BGE 139 III 457 
E. 4.4.3.2).
Wie unter der Verhandlungsmaxime müssen die Parteien allerdings selbst den Stoff beschaffen. 
Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptun-
gen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus 
eigenem Antrieb. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, kann und muss sich das Gericht ihr 
gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3 mit 
Hinweisen). Bevor ein Gericht überhaupt Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt 
feststellt, bedarf es entsprechender Behauptungen der Parteien (Art. 221 Abs. 1 Bst. d ZPO). Ist 
eine Partei anwaltlich vertreten, gilt dies im Grundsatz auch im Anwendungsbereich der sozialen 
Untersuchungsmaxime (Urteil BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7, nicht veröffentlich in BGE 
143 III 344). Auch wenn es keine Rolle spielt, ob die Tatsachen vom Kläger oder vom Beklagten 
behauptet wurden, da es für deren Berücksichtigung durch den Richter genügt, dass die Tatsachen 
im Rahmen des Prozesses eingebracht worden sind, liegt es stets im Interesse des Klägers – 
welcher die objektive Behauptungslast und die objektive Beweislast (Art. 8 ZGB) grundsätzlich in 
dem Sinne trägt, dass er die Rechtsfolgen des Fehlens einer Behauptung (objektive Behauptungs-
last) bzw. des Fehlens des Beweises für eine Tatsache trägt –, diese Tatsache selbst zu behaupten 
sowie dem Richter die einschlägigen Beweismittel zu nennen (BGE 143 III 1 E. 4.1).
Vorliegend haben die Mieter B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ 
und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in ihrer 
Widerklage behauptet, das obligatorische Formular mit den Mietbedingungen des Vormieters sei 
ihnen bei Vertragsschluss nicht abgegeben worden und festgehalten, die Vermieterin habe ihnen 
die Mietbedingungen der Vormieter bekannt zu geben (act. 81, Begründung Ziff. B.3, C.3, D.3, G.3, 
J.3, K.3). In ihrer Widerklageantwort hat die Vermieterin lediglich behauptet, es sei nicht 
nachvollziehbar, woraus die Mieter das Recht ableiten wollten, den Anfangsmietzins gerichtlich neu 
festsetzen zu lassen. Dafür fehle es an den rechtlichen Voraussetzungen (act. 91 Ziff. IV.2). In der 
Duplik erwähnten die Mieter die Widerklage mit keinem Wort (act. 102).
Nachdem die Tatsachenbehauptung der Mieter, es sei ihnen das obligatorische Formular bei Mietbe-
ginn nicht abgegeben worden, von der Vermieterin nicht bestritten worden ist, ist davon auszugehen, 
dass dieses Formular den Mietern tatsächlich nicht abgegeben und der Anfangsmietzins daher nicht 
rechtsgültig vereinbart wurde. Die Mieter konnten daher die richterliche Festlegung des Anfangs-
mietzinses verlangen (BGE 140 III 583 E. 3.2.3).
2.4.2. Wenn das Gericht den Anfangsmietzins festsetzen muss, verfügt es über einen grossen 
Ermessensspielraum (BGE 139 III 13 E. 3.5.1). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzin-
ses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über-
prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die 
Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft (BGE 147 III 14 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei Altlie-


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genschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang gegenüber dem 
Kriterium des Nettoertrages (BGE 147 III 14 E. 4.2 mit Hinweisen). Entgegen der Behauptung der 
Berufungskläger, die Beurteilung der Anfangsmietzinse nach Orts- und Quartierüblichkeit sei vorlie-
gend nicht zulässig gewesen, weil die Berufungsbeklagte sich nie darauf berufen habe, ist festzu-
halten, dass eine Parteiäusserung zur Anwendung dieser Beurteilungsart nicht notwendig ist. Sie 
gilt unabhängig davon, wenn es sich beim Mietobjekt um eine Altliegenschaft handelt.
Als Altliegenschaft gilt ein Gebäude, dessen Bau oder letzter Kauf bei Mietbeginn älter als 30 Jahre 
ist (BGE 144 III 514 E. 3.2). Die Frist beginnt entweder beim Bau oder anlässlich des letzten Kaufs 
und muss bei Mietbeginn abgelaufen sein (BGE 147 III 14 E. 4.2).
Nachdem die Liegenschaften Baujahr 1977/1978 (O.________/P.________, act. 123.1) und Baujahr 
1971/1972 (Q.________, act. 123.2) aufweisen, und die Mietantritte – mit Ausnahme von 
K.________ und L.________ – in den Jahren 2007 bis 2010 stattgefunden haben, ist die Vorinstanz 
ohne weiteres davon ausgegangen, die Frist von 30 Jahren sei abgelaufen. Die Berufungskläger 
bestreiten dies und machen geltend, es habe nach dem Bau ein Eigentümerwechsel stattgefunden, 
denn in den älteren Mietverträgen von A.________ und E.________ sei als Vermieter nicht 
N.________ erwähnt. Diesbezüglich ist allerdings festzuhalten, dass letztere gemäss 
Handelsregisterauszug (www.zefix.ch) im Jahr 1995 die Aktiven und Passiven der im 
Handelsregister nicht eingetragenen "T.________", öffentlich-rechtliche Anstalt der Stadtgemeinde 
R.________, übernommen hat und diese unmissver-ständlich als Vermieterin in den Verträgen von 
A.________ und E.________ aus den Jahren 1989 und 1994 bezeichnet ist. Es ist daher davon 
auszugehen, dass die Berufungsbeklagte infolge Rechtssukzession seit ihrem Bau Eigentümerin 
der Liegenschaften ist. Die Vorinstanz ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass es sich um 
Altliegenschaften im Sinne der Rechtsprechung handelt, so dass ihre Beurteilung der 
Anfangsmietzinse nach Orts- und Quartierüblichkeit statthaft war.
2.4.3. Der Mietvertrag von K.________ und L.________ wurde bereits im Jahr 2003 
abgeschlossen, so dass das Alterskriterium von 30 Jahren vordergründig nicht erreicht ist, soweit 
diese Mieter betroffen sind.
Grundsätzlich müsste also in diesem Fall die Beurteilung des Anfangsmietzinses aufgrund des 
Nettoertrages erfolgen. Keine der Parteien hat allerdings in erster Instanz Tatsachenbehauptungen 
zur Nettorendite der betroffenen Liegenschaft im Jahr 2003 eingebracht. Das Mietgericht konnte 
daher den entsprechenden Sachverhalt weder prüfen, noch feststellen. Es kann im Übrigen auch 
nicht ausschlaggebend sein, wie von den Berufungsklägern behauptet, dass die Vorinstanz im 
Dezember 2018 und im Februar 2019 von der Vermieterin die Einreichung von Unterlagen über die 
Anlagekosten der Liegenschaft von 2001 bis zum heutigen Datum verlangt hat (act. 119 und 124). 
Wie vom Mietgericht erläutert, wurden diese Angaben im Zusammenhang mit den strittigen Miet-
zinserhöhungen aus dem Jahr 2011 verlangt. In Bezug auf die Anfangsmietzinse wurden lediglich 
die Mietbedingungen der Vormieter der Berufungskläger verlangt (act. 119 Ziff. 1 und act. 124), was 
den Tatsachenbehauptungen und Beweisanträgen der Widerklage entspricht. Da zudem die Anga-
ben zu den Anlagekosten der Liegenschaft ab 2001 ohnehin nicht eingereicht wurden, konnte die 
Vorinstanz sie auch nicht von Amtes wegen zur Beurteilung der Anfangsmietzinse herbeiziehen. 
Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung zur Berechnung der 30-jährigen Frist 
bei Altliegenschaften sich auf Verfahren bezieht, in welchen die Mieter den Anfangsmietzins kurz 
nach Mietbeginn angefochten haben. In solchen Fällen ist es naheliegend, dass die Rückrechnung 
ab Abschluss des Mietvertrags erfolgt. Die Berücksichtigung des Datums des Mietvertrags ist hinge-


Kantonsgericht KG
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gen fraglich, wenn die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses, wie vorliegend, erst vielen Jahr nach 
Abschluss des Mietvertrags geltend gemacht wird. In derartigen Fällen rechtfertigt es sich, die Rück-
rechnung ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses vorzuneh-
men, vorliegend somit frühestens dem Zeitpunkt der Einreichung der Widerklage, mit der der 
Anfangsmietzins zum ersten Mal beanstandet wurde, somit dem 16. Oktober 2017 (act. 81). An 
diesem Datum war die 30-jährige Frist seit Baujahr 1977/1978 ohne weiteres abgelaufen.
So oder so durfte das Mietgericht daher auch in Bezug auf K.________ und L.________ den 
Anfangsmietzins gestützt auf die orts- und quartierüblichen Mieten beurteilen.
2.4.4. Was schliesslich die Beurteilung der Anfangsmietzinse aufgrund eines Vergleichs mit den 
orts- und quartierüblichen Marktmieten betrifft, wird die von der Vorinstanz durchgeführte Analyse 
(angefochtener Entscheid Ziff. 3.6) als solche von den Berufungsklägern nicht angefochten, so dass 
sie nicht weiter zu prüfen ist.
Unter diesen Vorgaben wäre die Berufung in Bezug auf den Anfangsmietzins abzuweisen, wenn 
darauf einzutreten gewesen wäre.
3.
Mietzinserhöhung
3.1.
Formelle Gültigkeit
3.1.1. Das Mietgericht hat festgehalten, die formelle Gültigkeit der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 
2011 sei bereits durch ein Urteil des Bundesgerichts betreffend eine andere Mietpartei festgestellt 
worden, so dass nur noch die materielle Gültigkeit zu prüfen sei.
Die Berufungskläger vertreten die Ansicht, das erwähnte Verfahren habe eine vorliegend nicht betei-
ligte Mietpartei betroffen und das Bundesgericht habe nur festgehalten, dass die Begründung auf 
dem Formular vom 6. Juni 2011 genügend sei, ohne weitere Fragen der formellen Gültigkeit zu 
prüfen. Weiter machen sie geltend, aus den ins Recht gelegten Formularen vom 7. Juni 2011 ergäbe 
sich, dass die Berufungsbeklagte veraltete Formulare benutzt habe und die Mietzinserhöhungen 
daher nichtig seien.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits macht geltend, das Vorbringen der Berufungskläger, wonach die 
Mietzinserhöhungen nichtig seien, weil nicht das aktuelle vom Kanton genehmigte Formular verwen-
det worden sei, sei verspätet geltend gemacht worden und somit zurückzuweisen. In der Sache 
vertritt sie die Ansicht, auch wenn die Formulare veraltet gewesen seien, hätten die Mieter erkannt, 
wo sie die Mietzinserhöhung anzufechten hatten, so dass die Angabe des falschen Rechtswegs 
nicht schade.
3.1.2. Vorab ist festzustellen, dass das Verfahren 25 2012 2 des Mietgerichts des Sense- und 
Seebezirks, welches Anlass zum Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 
4A_368/2015 (BGE 142 III 375) gab, Formularmitteilungen vom 8. September 2011 mit Wirkung per 
1. Oktober 2011 und Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 
betraf. Im vorliegenden Verfahren geht es hingegen darum, die formelle und materielle Gültigkeit 
der Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 mit Wirkung per 1. Oktober 2011 zu beurteilen. Die Frage 
der möglichen Präjudizwirkung der Formularmitteilung vom 8. September 2011 auf diejenige vom 
7. Juni 2011, welche beide per 1. Oktober 2011 wirksam sein sollten, kann offenbleiben. Im Verfah-
ren vor dem Mietgericht, welches zum Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 
4A_368/2015 führte, wurde nämlich nur die formelle Gültigkeit der Formularmitteilungen vom 
1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 beurteilt. Das Verfahren 25 2012 2 des Mietgerichts 


Kantonsgericht KG
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und das Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 4A_368/2015 können daher 
keine Präjudizwirkung für die vorliegende Formularwirkung entfalten.
3.1.3. Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton 
genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermie-
ter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung 
die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von 
Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die 
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins 
sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue 
Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die 
klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehör-
den und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG).
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche 
nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E. 6.2). 
Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jeder-
zeit geltend gemacht werden (Urteil BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1).
Ob das blosse Fehlen der Angabe der zuständigen Schlichtungsbehörde zur Nichtigkeit des Formu-
lars führt, ist in der Lehre umstritten. Gewisse Autoren vertreten die Ansicht, das Fehlen dieser 
Angabe führe aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 269d OR nicht zu dessen Nichtigkeit (ROHRER, 
in Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 269d Rz 32). Andere Autoren sind 
der Ansicht, das Formular müsse aktuell sein und die Angaben enthalten, welche im Zeitpunkt seines 
Versands vom geltenden Recht verlangt werden (LACHAT, Le bail à loyer, 2021, S. 500 Ziff. 4.2.2). 
Ein Formular, das die zuständige Schlichtungsbehörde, bei der die Erhöhung allenfalls anzufechten 
ist, nicht aufführt, ist gemäss dieser Ansicht abzulehnen, insbesondere angesichts der fehlenden 
Weiterleitungspflicht einer unzuständigen Behörde gemäss ZPO (PC CPC, 2020, Art. 59 Rz 54, art. 
63 Rz 26) und der damit verbundene Verpflichtung des Mieters, zur Wahrung seiner Rechte die 
Anfechtung innert Monatsfrist bei der zuständigen Behörde einzureichen (OESCHGER/ZAHRADNIK, in 
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Ziff. 17.3.3.1 und Rz 121). Dieser Ansicht ist aufgrund des 
Schutzzweckes des Mietrechts der Vorzug zu geben. Zweck der Formularpflicht ist primär die Infor-
mation des Mieters über die Gründe der Erhöhung und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht 
darum, ihm den Rechtsweg aufzuzeigen und ihm eine möglichst einfache Beurteilung seiner Chan-
cen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2). Das 
Bundesgericht hat sich bezüglich des seinem Zweck nach vergleichbaren Kündigungsformulars wie 
folgt geäussert: Das offizielle Formular, das für die Zustellung einer Kündigung verwendet wird, muss 
das zu diesem Zeitpunkt geltende sein. Wurde ein veraltetes Formular verwendet, so sind die Folgen 
dieser Unregelmäßigkeit auf der Grundlage des Zwecks der Verpflichtung zur Verwendung des 
geltenden amtlichen Formulars zu bestimmen. Ein veraltetes Formular führt zur Nichtigkeit der 
Kündigung, wenn es nicht die gleichen Angaben wie das aktuell gültige Formular enthält, soweit sie 
von den anwendbaren Gesetzesbestimmungen verlangt werden (BGE 140 III 244 E. 4.1; Urteil BGer 
4C.114/2004 vom 9. Juli 2004 E. 2.1).
In einem jüngeren Entscheid zum Formular betreffend den Anfangsmietzins hat das Bundesgericht 
festgehalten, dass der Beweis, dass das der Mieterschaft ausgehändigte Formular vollständig war, 
also eine unterzeichnete Vorderseite und eine Rückseite mit den notwendigen Angaben gemäss Art. 
19 VMWG hatte, vom Vermieter erbrachte werden muss und dieser auch die Folgen der Beweislo-
sigkeit zu tragen hat (Urteil BGer 4A_592/2020 vom 12. Oktober 2021 E. 3). Dies muss auch für das 


Kantonsgericht KG
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Formular betreffend Mietzinserhöhung gelten. Wird von den Mietern bestritten, vollständige Formu-
lare erhalten zu haben, obliegt es somit dem Vermieter nachzuweisen, dass das den Mietern über-
mittelte Formular vollständig war.
Gemäss Art. 9 Abs. 2 des Ausführungsgesetzes des Kantons Freiburg über den Mietvertrag und 
den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 9. Mai 1996 (MPVG; SGF 222.3.1), in der vom 1. Juli 
2003 bis 31. Dezember 2006 geltenden Fassung vom 12. Dezember 2002, sowie in der vom 1. Janu-
ar 2008 bis am 31. Dezember 2010 geltenden Fassung vom 11. Mai 2007, waren Schlichtungsbe-
gehren an das Wohnungsamt zu richten, welches sie an den Vorsitzenden der zuständigen Schlich-
tungskommission weiterzuleiten hatte. Diese Bestimmung wurde gemäss Beschluss vom 31. Mai 
2010 (aMPVG-2010) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2011 insofern aufgehoben, bzw. geändert, als 
Art. 4 Abs. 2 MPVG neu vorsah – und auch heute weiterhin vorsieht –, dass Schlichtungsbegehren 
an die zuständige Schlichtungskommission zu richten sind. Der Rechtsmittelweg wurde somit per 
1. Januar 2011 auf kantonaler Ebene geändert.
3.1.4. Die rechtsmissbräuchliche Berufung des Mieters auf einen Formmangel bei der Mitteilung 
der Mietzinserhöhung bleibt vorbehalten. Ob die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und 
Glauben verstösst und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB 
darstellt, ist in Würdigung aller Umstände des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu 
prüfen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4). Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch 
schliessen lassen, trägt derjenige, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2).
Nach der Rechtsprechung verhält sich rechtsmissbräuchlich, wer einen Vertrag freiwillig, irrtumsfrei 
und mindestens zur Hauptsache erfüllt hat und hernach den Restanspruch der Gegenpartei unter 
Verweis auf den Formmangel verweigert. Mit anderen Worten liegt Rechtsmissbrauch vor, wenn 
derjenige, der sich auf den Formmangel beruft, den Mangel kannte oder nach den konkreten 
Umständen bei pflichtgemässer Sorgfalt kennen konnte und musste und den Vertrag dennoch frei-
willig zur Hauptsache erfüllte (BGE 138 III 401 E. 2.3.1).
3.1.5. Bei den im vorliegenden Verfahren von der Berufungsbeklagten ins Recht gelegten Mietzins-
erhöhungsformularen fehlt die Rückseite, die gemäss Angabe auf der Vorderseite die Liste der 
zuständigen Schlichtungsbehörden enthält (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). In ihrer 
Antwortschrift haben die Mieter allerdings einen potentiell unvollständigen Inhalt der Formulare mit 
keinem Wort erwähnt (act. 81, Begründung ad 4). Auch in ihrer Duplik (act. 102) wird diese Frage 
nicht erwähnt. Erst im Rahmen ihrer Berufung erwähnen sie, dass bei den ins Recht gelegten Formu-
laren die Rückseite fehlt, ohne allerdings zu behaupten, die Rückseite habe auch bei den Formula-
ren, die den Mietern zugestellt wurden, gefehlt. Nachdem die Mieter nicht bestreiten, vollständige 
Formularen erhalten zu haben, ist auf diese Frage nicht weiter einzugehen.
Aus den Angaben auf der Vorderseite der Formulare ist allerdings ersichtlich, dass das Formular ein 
Copyright aus dem Monat April 2005 (4.05) aufweist (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). Die 
strittigen Mietzinserhöhungen wurden somit mittels einem veralteten Formular erfolgt, welches die 
im Jahr 2005 zuständigen, und nicht die ab Januar 2011 zuständigen Schlichtungsbehörden auflis-
tete, was die Berufungsbeklagte nicht bestreitet. Die Mieter wurden aufgrund der falschen Angaben 
angeleitet, ihr Bestreitung der angezeigten Mietzinserhöhung bei einer unzuständigen Behörde 
einzureichen. Dies ist als schwerwiegender Mangel zu bewerten.
Die Mieter haben jedoch, trotz der falschen Angaben im Mietzinserhöhungsformular vom 7. Juni 
2011, ihre Schlichtungsbegehren fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungskommission einge-
reicht. Die Mieter erkannten somit offensichtlich den Mangel und haben von sich aus ihre Schlich-


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tungsbegehren bei der zuständigen Stelle eingereicht. Aufgrund der Gerichtsakten ist zudem festzu-
halten, dass sie sich erst in ihrer Berufung auf die Nichtigkeit der Formularmitteilung berufen haben, 
wenn auch die Parteien erwähnen, dass das entsprechende Vorbringen im Schlussplädoyer vom 
25. November 2020 vorgetragen worden ist. Die Mieter haben zudem vor dem Mietgericht ihre 
gesamte Argumentation auf die materielle Begründung der Mietzinserhöhung gerichtet, ohne die 
formelle Nichtigkeit mit auch nur einem Wort zu erwähnen. Unter diesen Vorgaben ist die Berufung 
auf die Nichtigkeit der Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 durch die Berufungskläger als rechts-
missbräuchlich zu bezeichnen. Die entsprechende Rüge ist somit nicht zu hören.
3.1.6. In einem weiteren Punkt machen die Berufungskläger geltend, die Vermieterin habe sich 
nicht darauf beschränken können, vom Mietgericht zu verlangen, dass es feststelle, dass die Miet-
zinsänderungen gemäss Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 den gesetzlichen Ansprüchen 
entsprechen und damit rechtens erfolgt seien. Sie hätte nach dem gescheiterten Schlichtungsver-
such für jede einzelne ins Recht gefasst Mietpartei verlangen müssen, den neuen Mietzins auf einen 
bestimmten Betrag festzusetzen. Die vor dem Mietgericht eingereichten Rechtsbegehren seien 
ungenügend und hätten zu einem Nichteintretensentscheid führen müssen.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und macht 
geltend, bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzins-
erhöhung handle es sich um eine Feststellungsklage, so dass ihre Rechtsbegehren korrekt formuliert 
seien.
Das Bundesgericht hat sich in seiner neueren Rechtsprechung mit der Rechtsnatur der Klage des 
Vermieters, der eine Mietzinserhöhung durchsetzen will, auseinandergesetzt und ist zum Schluss 
gekommen, bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Miet-
zinserhöhung durch den Mieter handle es sich um eine Feststellungsklage (Urteil BGer 4A_616/2020 
vom 6. Mai 2021 E. 4.3.5). Wird das Rechtsbegehren wie vorliegend als Feststellungsbegehren 
formuliert, ist dies somit grundsätzlich zulässig.
Aufgrund des Gesagten ist die Vorinstanz zu Recht auf die Rechtsbegehren der Vermieterin einge-
treten.
3.2.
Materielle Beurteilung der Erhöhung wegen Mehrleistungen des Vermieters
3.2.1. Materieller Kernpunkt des Verfahrens sind die von der Vermieterin verlangten Mietzinserhö-
hungen wegen Mehrleistungen des Vermieters.
Gemäss Art. 269a Bst. b OR, sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen 
des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Bst. b OR gelten 
Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätz-
liche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent 
als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Als Mehrleistung kann nur der Teil der 
Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprüng-
lichen Zustandes übersteigt (Art. 14 Abs. 3 VMWG).
Wertvermehrende Verbesserungen bestehen aus Arbeiten und dem Einbau neuer, bisher nicht 
vorhandener Einrichtungen, die den Wert der Mietsache erhöhen und deren Qualität oder 
Gebrauchswert verbessern. Keine wertvermehrenden Verbesserungen sind gewöhnliche Unter-
haltsarbeiten, welche lediglich dazu dienen, die Mietsache in ihrem bisherigen Zustand zu erhalten. 
Derartige Unterhaltsarbeiten rechtfertigen grundsätzlich keine Mietzinserhöhung (Urteil BGer 


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4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.3.1). Der Begriff Mehrleistung knüpft an die vertraglichen 
Verpflichtungen des Vermieters an. Von einer Mehrleistung kann nur gesprochen werden, wenn der 
Vermieter über das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte hinaus Leistungen erbringt. Nicht 
massgeblich ist demgegenüber der tatsächliche Zustand des Mietobjekts vor und nach Vornahme 
der Investitionen. Ob eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven Massstab. Ein 
persönlicher Nutzen für den Mieter ist nicht vorausgesetzt (Urteil BGer 4A_470/2009 vom 18. Febru-
ar 2010 E. 2.1). Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und Einrichtun-
gen. Einzig wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von deutlich 
höherer Qualität ersetzt wird, kann sich fragen, in welchem Umfang die betreffende Investition eine 
Mehrleistung des Vermieters darstellt und daher eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt (Urteil 
BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.2).
Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch 
eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu 
ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei grösse-
ren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhaltsarbeiten und wertver-
mehrenden Investitionen durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden. Wenn die 
einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden 
können, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist 
in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (Urteil BGer 4A_416/2007 
vom 9. Januar 2008 E. 3.1). Der Ersatz alter Einrichtungen durch neue mit besserer Qualität oder 
Gebrauchstauglichkeit kann teilweise wertvermehrend sein. Dabei gilt es allerdings zu berücksichti-
gen, dass die allein auf den technischen Fortschritt zurückzuführende Verbesserung noch keine 
Wertvermehrung darstellt. Eine solche liegt nur dann vor, wenn die Investition den Anlagewert des 
Mietobjektes erhöht (BRUTSCHIN, in Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Ziff. 19.5.3).
Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Gebäudes, anderseits der 
Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Inves-
titionen. Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt 
vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in grösserem Umfang 
instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der 
Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total 
renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus. Unter dem 
Begriff der umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unter-
halt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betref-
fen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Auch der Kostenum-
fang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im 
Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (Urteil BGer 4A_501/2010 vom 
19. Januar 2011 E. 5.1).
Hat der Vermieter nicht versucht, wertvermehrenden Investitionen und Unterhaltskosten konkret 
auszusondern, kann der Richter auf die vereinfachende Regel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG 
zurückgreifen (BGE 141 III 245 E. 6.5; Urteil BGer 4A_6/2021 vom 22. Juni 2021 E. 3). Die Bestim-
mung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden 
Sanierung beruht auf Ermessen (Urteil BGer 4A_495/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 9.1). Der wert-
vermehrende Investitionsanteil muss innerhalb der Bandbreite von 50-70 % festgelegt werden (Urteil 
BGer 4A_495/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 9.2).


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Die Mieter sind allerdings zum Beweis der Behauptung zuzulassen, dass im konkreten Fall die 
Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50% wertvermehrend sind 
(Urteil BGer 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.7). Dieser Beweis ist bei umfassenden Über-
holungen, bei denen verschiedenste Renovationsarbeiten vorgenommen werden, naturgemäss 
schwer zu erbringen. Erforderlich ist, dass der Mieter lückenlos bezüglich allen vorgenommenen 
Arbeiten belegt, in welchem Umfang sie blossen Unterhaltscharakter haben und nicht zu einer Mehr-
leistung des Vermieters führen, und demnach insgesamt bloss ein Anteil von Mehrleistungen gege-
ben ist, der unter dem Pauschalansatz von Art. 14 VMWG liegt (Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 
2010 E. 3.2). Die entsprechende Beweisführung bedingt aber wiederum, dass die einzelnen Arbeiten 
konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, in welchem Fall der 
Pauschalansatz von 50-70 % jedoch ohnehin nicht zur Anwendung gelangt und sich demnach die 
Frage einer Unterschreitung des Ansatzes gar nicht stellt. Die konkrete Berechnung entfällt, wenn 
eine lückenlose Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten nicht 
möglich ist (Urteil BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 9.2).
Es ist darauf hinzuweisen, dass unerheblich ist, inwieweit die Beklagten die getätigten Investitionen 
subjektiv als nützlich empfinden bzw. inwieweit sie direkt davon profitieren (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010, E. 2.1; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008, 
E. 4.1).
3.2.2.
3.2.2.1. Die Berufungskläger bestreiten das Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von 
Art. 14 VMWG. Sie machen geltend, die Berufungsbeklage habe zwar von einer umfassenden Total-
sanierung gesprochen, gleichzeitig aber die einzelnen Arbeiten auf zwölf klar umrissene Positionen 
reduziert: komplette Nasszellensanierung (Küche und Bäder), zusätzliche Installation von Handtuch-
radiatoren, Bodenbeläge in den Verkehrsflächen, vollständiger Ersatz der Wärmeerzeugungsanla-
ge, energetische Sanierung der Fassade mit zusätzlicher Wärmeisolation, Sanierung Sonnenschutz, 
vollständige Elektrosanierung inkl. Tableau sowie Aufrüstung von zwei auf drei Phasen, Sanierung 
Treppenhaus mit BFU-konformem Geländer als Absturzsicherung, Dämmung der Treppenhausver-
glasungen, Sanierung Schliessanlage, Briefkastenanlage sowie Gegensprechanlage mit neuer 
Installation einer Videoanlage und Direktöffnung aus der Wohnung, Schliessanlage neu mit einem 
Schlüssel für alle Zylinder als Sicherheitserhöhung, Sanierung Balkone inkl. Umsetzung Richtlinien 
BFU. Von einer kompletten Sanierung könne daher keine Rede sein, zumal das Dach und die Fens-
ter bereits einige Jahre früher saniert worden seien. Die einzelnen Arbeiten seien genau umschrie-
ben worden und der von der Vermieterin beauftragte Architekten sei in der Lage gewesen, welche 
der Massnahmen wertvermehrenden Charakter haben.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits verweist auf den angefochtenen Entscheid und legt dar, mit den 
vorgelegten Bauabrechnungen und dem eingeholten Gutachten sei der Beweis einer umfassenden 
Überholung unabweisbar erbracht worden. Die Arbeiten seien sehr umfangreich gewesen und es 
wurden wesentliche Teile des Gebäudes erneuert, was allein das Vorliegen einer umfassenden 
Überholung belege.
Das Mietgericht erwog diesbezüglich, aus der Auflistung der aufgeführten Arbeiten folge, dass diese 
sehr umfangreich waren. So wurden gleichzeitig mehrere wesentliche Teile der Liegenschaft wie die 
Fassade, die Heizung, der Zugang, die Küchen und Bäder sowie die Markisen und Storen überholt, 
renoviert und saniert. Es handle sich unter anderem bei der Fassade um Arbeiten, welche die 
Lebensdauer der Liegenschaften verlängern. In Bezug auf Küche/Bad sei festzustellen, dass das 


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subjektive Empfinden der Mieter zwar eventuell nicht für einen Mehrwert spricht, wohl aber die 
Tatsache, dass eine mehr als zwanzigjährige Einrichtung ersetzt wurde. Es sei mithin von einer 
umfassenden Renovierung auszugehen. Gleiches folge mit Blick auf die Investitionssumme von 
über CHF 2'700'000.- (act. 2.25) bei jährlichen Mietzinseinnahmen von CHF 235'704.- (act. 2.26) für 
die Liegenschaft O.________/P.________, sowie über CHF 2'800'000.- (act. 2.27) bei jährlichen 
Mietzinseinnahmen von CHF 200'400.- (act. 2.28) für die Liegenschaft Q.________. Die Investiti-
onssumme betrage ein Vielfaches der Mietzinseinnahmen, was wiederum auf eine umfassende 
Überholung hindeute.
3.2.2.2. Das Mietgericht stützt seine Ansicht, es halte sich vorliegend um eine umfassende Überho-
lung, unter anderem auf das Gutachten vom 15. März 2020 des gerichtlich beauftragten Experten 
S.________. Die Berufungskläger machen diesbezüglich geltend, sie hätten mit Eingabe vom 
25. Juni 2020 die Beweistauglichkeit des Gutachtens bestritten, weil der Gutachter befangen gewe-
sen sei. Dieser Einwand sei jedoch im angefochtenen Entscheid nicht einmal erwähnt.
Eine Partei, die eine Gerichtsperson – bzw. einen Gutachter (Art. 183 Abs. 2 ZPO) – ablehnen will, 
hat dem Gericht unverzüglich ein entsprechendes Gesuch zu stellen, sobald sie vom Ausstands-
grund Kenntnis erhalten hat. Die den Ausstand begründenden Tatsachen sind glaubhaft zu machen 
(Art. 49 Abs. 1 ZPO). Wer einen Ablehnungsgrund gegen eine Justizperson kennt, diesen aber nicht 
unverzüglich, sondern erst später, etwa bei ungünstigem Verlauf des Verfahrens, geltend macht, 
verstösst gegen Treu und Glauben und verwirkt seinen Anspruch, sich auf die Befangenheit des 
Betreffenden berufen zu können. Unverzüglich bedeutet nach der Rechtsprechung eine Geltendma-
chung des Anspruchs in der Regel binnen maximal sechs bis sieben Tagen; ein zwei- bis dreiwöchi-
ges Zuwarten ist bereits unzulässig (Urteile BGer 1B_647/2020 vom 20. Mai 2021 E. 2; 5A_540/2020 
vom 29. September 2020 E. 3.2).
Im erstinstanzlichen Verfahren haben die Mieter den Beweisantrag gestellt, es sei ein Gutachten 
über den wertvermehrenden Charakter der Umbauarbeiten durchzuführen (act.142/2). Das Mietge-
richt hat diesem Antrag anlässlich seiner Verhandlung vom 29. Mai 2019 stattgegeben und die 
Parteien aufgefordert, je drei Vorschläge zur Person des Gutachters zu unterbreiten (act. 142/2-3). 
Die Vermieterin ist dieser Aufforderung am 28. Juni 2019 nachgekommen (act. 158). Ihre Vorschläge 
wurden allerdings allesamt von der Gegenpartei verworfen (act. 179). Die Mieter ihrerseits haben 
am 30. Oktober 2019 die Person von S.________ vorgeschlagen unter dem Hinweis, dieser sei nicht 
nur Baufachmann, sondern habe auch eine juristische Ausbildung (act. 174). Die Vermieterin war 
mit diesem Vorschlag einverstanden (act. 178). Nachdem sich die Parteien zu den dem Gutachter 
zu stellenden Fragen äussern konnten (act. 182 und 183), erging der Auftrag am 10. Dezember 
2019 (act. 184). Das Gutachten wurde am 18. März 2020 abgegeben (act. 185) und den Parteien 
am 20. März 2020 zugestellt (act. 186). Nach zweimaliger Fristverlängerung (act. 188 und 189) 
verlangten die Mieter mit Eingabe vom 25. Juni 2020 (act. 190), das Gutachten sei aus den Akten 
zu weisen, denn S.________ sei befangen, weil er persönlich und unabhängig vom Auftrag der 
Ansicht sei, dass es generell nicht möglich sei, den lückenlosen Beweis zur Widerlegung der gesetz-
lichen Vermutung von Art. 14 Abs. 1 VMWG zu führen.
Aufgrund dieser Umstände ist festzuhalten, dass das Ausstandsgesuch betreffend den Gutachter 
S.________ drei Monate nach der Zustellung des Gutachtens an die Parteien gestellte wurde. 
Nachdem der geltend gemachte Ausstandsgrund, wonach der Gutachter eine vorgefasste persönli-
che Meinung zur ihm gestellten Frage habe, im Gutachten selber begründet ist, muss festgestellt 
werden, dass das Ausstandsgesuch offensichtlich verspätet war. Es ist daher auf diesen Kritikpunkt 
nicht weiter einzutreten.


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3.2.2.3. Vorliegend ist vorab festzuhalten, dass die Vermieterin selber nicht versucht hat, wertver-
mehrenden Investitionen und Unterhaltskosten konkret auszusondern. Sie ging von vorneherein von 
einer Totalsanierung aus, wie auf den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 mit Wirkung per 
1. Oktober 2011 bereits erwähnt (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). Die Vorinstanz konnte 
daher ohne weiteres grundsätzlich auf die vereinfachende Regel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG 
zurückgreifen. Die Mieter sind allerdings zum Beweis der Behauptung zuzulassen, dass im konkre-
ten Fall die Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50% wertvermeh-
rend sind.
Im erstinstanzlichen Verfahren haben die Mieter den Beweisantrag gestellt, es sei ein Gutachten 
über den wertvermehrenden Charakter der Umbauarbeiten durchzuführen (act.142/2). Das Mietge-
richt hat diesem Antrag anlässlich seiner Verhandlung vom 29. Mai 2019 stattgegeben (act. 142/2-
3). Das Gutachten wurde am 18. März 2020 abgegeben (act. 185).
Die Berufungskläger monieren, der Gutachter habe seine Überlegungen nicht nur auf die Gerichts-
akten gestützt, sondern auch auf zusätzliche Akten, welche er beim Architekten einsehen konnte 
(act. 185b/3). Dies sei jedoch unzulässig, weil so die Dispositionsmaxime verletzt werden. Der Sach-
verhalt dürfe nicht über ein Expertengutachten ergänzt werden.
Wie bereits erwähnt (E. 2.4 hiervor), ist das Gericht im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime 
zwar nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden. Bevor 
es allerdings Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt feststellt, bedarf es entspre-
chender Behauptungen der Parteien (Art. 221 Abs. 1 Bst. d ZPO). Vorliegend ist zum einen festzu-
halten, dass es bei den erwähnten zusätzlichen Akten nicht um Sachverhaltsbehauptungen, sondern 
um Beweismittel handelt. Diese wurden zudem ausdrücklich vom Präsidenten des Mietgerichts 
einverlangt und vom Architekten zur Verfügung gestellt (act. 121 und 123). Andererseits ist zu 
bemerken, dass die Vermieterin, nicht aber die Mieter diese Aufforderung bestritten haben (act. 121 
und 122). Wenn die Berufungskläger sich somit neuerdings auf die Unzulässigkeit dieser Beweis-
mittel – und des daraus resultierenden Sachverhalts – berufen, handeln sie somit rechtsmissbräuch-
lich, was nicht zu schützen ist (BGE 140 III 481 E. 2.3.2).
3.2.2.4. Auf die Frage, ob die einzelnen Arbeiten der in den Jahren 2010 und 2011 vorgenommenen 
Sanierung der Liegenschaften O.________/P.________ und Q.________ konkret und lückenlos als 
wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, antwortete der Gutachter, dass trotz 
der Aufteilung der Arbeiten gemäss den Werkverträgen und Offerten bis auf dreistellige BKP-Positio-
nen, die einzelnen Arbeiten sich nicht konkret und lückenlos als wertvermehrend oder werterhaltend 
qualifizieren lassen (act. 185b/14-17). Der Gutachter hat jedoch ebenfalls dargelegt, es gäbe unter 
den aufgeführten Arbeitsgattungen auch Positionen, bei welchen eine konkrete Zuweisung möglich 
sei, wenn auch mit erheblichem Aufwand (act. 185b/15). Es könnten Offerten für Ersatzvornahmen 
ohne Verbesserungen eingeholt werden oder die Herleitung könne über die Indexierung der 
ursprünglichen Investitionskosten erfolgen, sofern diese überhaupt vorlägen. Dies ergäbe jedoch 
nur den einen Teil der Wertvermehrung, der restliche Teil lasse sich nicht konkret und lückenlos 
bewerten.
Der Gutachter erstellte daraufhin die Liste der Positionen, welche bei den Sanierungsarbeiten der 
beiden Liegenschaften nicht als ausschliesslich wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert 
werden können, weil sie sowohl wertvermehrende als auch werterhaltende Arbeiten enthalten – 211 
Baumeister, 221.0 (recte wohl eher 221.21) Fenster Oeltankraum, 221.2 Fenster, 221.4 Treppen-
hausabschlüsse, 221.8 Verkleidung Laubengänge, 222 Spenglerarbeiten, 226.0 Gerüste, 226.2 


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Aussendämmung, 228.2 Sonnenschutz, 230 Elektroinstallationen, 240 Heizung, 250 sanitäre Instal-
lationen, 251 Trennwände, 258.1 Einbauküchen, 271 Gipserarbeiten, 272.2 Schlossarbeiten, 273.0 
Türen innen, 275 Schliessanlage, 281.6 Bodenbeläge Platten, 282.0 Wandbeläge, 287.1 Reinigung, 
29 Honorare, 51 Bewilligungen und Gebühren, 52 Muster, Modelle, Kopien (act. 185b/15-17). Dane-
ben ergibt sich allerdings aus dem Anhang zum Gutachten, dass gewisse Positionen zweifelsfrei als 
ausschliesslich werterhaltend – 211.7 Betoninstandstellung (recte wohl eher 212.5 Betonsanierung), 
225 Abdichtungsarbeiten, 227.1 Balkonfronten, 244 Lüftungsanlagen, 272.1 Briefkastenanlage, 
273.1 Wandschränke [in der O.________/P.________], 285 Malerarbeiten Wohnungen, 285.3 
Malerarbeiten Treppenhaus, 421 Gartenarbeiten [mit Ausnahme Ausstattung und Parkplätze] – bzw. 
ebenso zweifelsfrei als zu 100% wertvermehrend – 211.8 Betonschneidarbeiten, 221.9 
Balkonfenster, 228.8 Dämmung, 252 Wäschetrockner, 273.1 Wandschränke [in der Q.________], 
281.8 Boden Holz – qualifiziert werden können (act. 185b/19-25).
Die Berufungskläger bringen vor, viele der vom Gutachter als teilweise oder ausschliesslich wert-
vermehrend bezeichneten Positionen wären bloss als werterhaltend, bzw. teilweise sogar als wert-
vermindernd zu bezeichnen. Die Position 211 Baumeister enthalte unter anderem die Unterlagsbö-
den. Es sei jedoch egal, ob anderes Material benutzt worden sei, Unterlagsböden blieben Unterlags-
böden und es sein daher kein Mehrwert ersichtlich. Betreffend Position 250 sanitäre Installationen 
seien in den grösseren Wohnungen die separaten Toiletten mit Waschtisch ersatzlos aufgehoben 
worden, so dass nicht von einer Wertvermehrung gesprochen werden könne. Die in der Position 
221.0 Fenster Oeltankraum aufgestellt Behauptung, dieser Raum werde der Mieterschaft neu als 
zusätzlicher Trockenraum zur Verfügung gestellte, habe sich nicht bewahrheitet, so dass kein Mehr-
wert vorliege. Das gleiche gelte für die Position 221.2 Fenster, denn diese seien gar nicht ersetzt 
worden. Bei der Position 221.8 Verkleidung Laubengänge müsse festgestellt werden, dass das 
Betongeländer durch ein Stahlgeländer ersetzt worden sei, so dass der frühere Wetterschutz entfal-
len sei. Auch bei der Position 228.2 Sonnenschutz habe ein Minderwert stattgefunden, denn die 
neuen Rafflamellenstoren erlauben eine vollständige Verdunkelung der Zimmer nicht mehr, und die 
früheren zwei Balkonstoren, welche schräg gestellt werden konnten, seien durch einen kleinen 
Senkrechtstoren ersetzt worden, so dass nur noch der halbe Balkon beschattet werde. Ein umfas-
sender Ersatz der Elektroinstallation [Position 230] habe gar nicht stattgefunden. Der Ersatz der 
Heizung [Position 240] habe nach über dreissig Betriebsjahren stattgefunden, was keinen Mehrwert 
beinhalte. Die neu eingebauten Küchen [Position 258.1] hätten gleichwertige Installationen ersetzt. 
Zudem seien neu weniger Einbauschränke vorhanden. Bei der Position 273.0 Türen innen sei dem 
Gutachter entgangen, dass die Innentüren gar nicht ersetzt worden seien, so das auch hier kein 
Mehrwert stattgefunden habe. Auch die Position 273.1 Wandschränke haben eher einen Minderwert 
generiert, da dadurch die Zimmer verkleinert wurden und die Wandschränke in der Küche nun fehl-
ten. Die in Position 271 Gipserarbeiten in den Badezimmern schliesslich seien in Leichtbauweise 
gemacht, so dass im Bad im Gegensatz zu früher kein Haltegriff mehr angebracht werden könne.
Es mag stimmen, dass der Gutachter keine Vorortbesichtigung in den Wohnungen, sondern nur 
einen Augenschein von aussen vorgenommen hat (act. 185b/3). Hingegen konnte er seine Beurtei-
lung auf sämtliche Unterlagen des Architekten stützen, insbesondre die Werkverträge mit den dazu-
gehörigen Unternehmerofferten, die Werk-/Detailpläne und die Revisionspläne inkl. Haustechnik. Es 
ist daher davon auszugehen, dass die Kritik der Berufungskläger unbegründet ist, soweit sie geltend 
machen, gewisse Arbeiten wären gar nicht durchgeführt worden. Soweit sie überdies subjektive 
Einschätzungen geltend machen, sind sie ohnehin nicht zu hören. Und was die teilweise wohl objek-
tiv berechtigte Kritik betrifft, gewisse Nutzungsmöglichkeiten seien eingeschränkt worden – Aufhe-
bung des zweiten Bades (recte der separaten Toilette), Fehlen eines früher vorhandenen Sonnen-


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storens, nicht mehr mögliche (vollständige) Verdunkelung von Zimmern, fehlender Wetterschutz auf 
den Laubengängen, ungenügendes Tageslicht in den Küchen, Aufhebung von Wandschränken, 
Verkleinerung des Wohnraumes –, kann festgehalten werden, diese könne im Rahmen der Beziffe-
rung des wertvermehrenden Teils der Arbeiten gebührend berücksichtigt werden.
3.2.2.5. Aus der Auflistung der Positionen erhellt, dass es dem Gutachter nicht möglich war, sämtli-
che Baupositionen lückenlos in werterhaltend oder wertvermehrend einzuordnen. Für gewisse Posi-
tionen ist ihm dies allerdings gelungen. Es gilt somit zu berechnen, ob mehr als 50% der getätigten 
Investitionen der ausschliesslichen Werterhaltung dienten. Der Beweis gilt als erbracht, wenn die 
Mieter darzulegen vermögen, dass 51% oder mehr der gesamten Kosten als reine Unterhaltskosten 
zu qualifizieren sind (BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.5; LACHAT, S. 609 Ziff. 5.2.6). Dazu müssen die Kosten 
der klar werterhaltenden Bauarbeiten und 30-50% derjenigen der nicht klar einzuordnenden Arbeiten 
den gesamten Baukosten gegenübergestellt werden.
Für die erwähnte Berechnung ist auf die von der Vermieterin ins Recht gelegten Bauabrechnungen 
abzustellen (act. 2/8 und 2/10). Die Berufungskläger machen zwar geltend, sie hätten die Richtigkeit 
– bzw. die Beweistauglichkeit – der vorgelegten Bauabrechnungen regelmässig bestritten, weil sie 
von der Berufungsbeklagten selber erstellt wurden, können aber mit diesem Argument nicht gehört 
werden. Soweit sie geltend machen, die anlässlich der Verhandlung vom 14. November 2018 abge-
gebene Aufteilung der Bauabrechnung auf die im wesentlichen ausgeführten Arbeiten (act. 118/1) 
sei verspätet, da ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden habe, ist festzuhalten, dass diese 
Aufteilung lediglich die in der mit der Klage eingereichten Bauabrechnung aufgeführten Kostenpos-
ten (act. 2/8 und 2/10) zusammenfasst, jedoch keine neuen Positionen enthält.
Mit der Berufungsbeklagten ist zudem unter Verweis auf die Rechtsprechung festzuhalten, dass die 
Bestreitung nicht ausreichend substantiiert erfolgte. Aus der Bestreitung muss nämlich hervorgehen, 
dass eine gegnerische Behauptung infrage gestellt wird (BGE 147 III 440 E. 5.3; 141 III 433 E. 2.6) 
und, insbesondere bei Bauabrechnungen, welche Positionen unter welchem Gesichtspunkt bean-
standet werden. Die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegen-
partei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (Urteil BGer 4A_415/2021 
vom 18. März 2022 E. 5.3 und 5.4.2). Im vorliegenden Verfahren hat die Vermieterin in ihrer Klage 
die Renovationsarbeiten erwähnt und auf die Bauabrechnungen bezogen (act. 1 S. 8-9 Ziff. 2 und 
13-14 Ziff. 6-7). In der Klageantwort haben die Mieter geltend gemacht, die erwähnten Arbeiten 
hätten keinen Mehrwert generiert (act. 81 S. 9-12 ad 2.1-2.12), weil entweder kein Sanierungsbedarf 
bestand oder die Wohnsituation sich dadurch verschlechtert habe. Soweit die Bauabrechnungen 
betroffen sind, wurde einzig behauptet, eine Ausscheidung der wertvermehrenden Arbeiten sei 
möglich (act. 81 S. 13 ad 6-7). In der Duplik werden wiederum die gleichen Punkte abgehandelt 
(act.102 S. 3-4 ad 2; S. 9-10 ad 7). Die in den Bauabrechnungen erwähnten Kosten hingegen 
wurden mit keinem Wort erwähnt, geschweige denn wurde ihr Wahrheitsgehalt infrage gestellt. Unter 
diesen Vorgaben sind daher die in den eingereichten Bauabrechnungen erwähnten Baukosten als 
erwiesen zu betrachten.
Die Berechnung der rein werterhaltenden Arbeiten gestaltet sich somit wie folgt:
O.________/P.________
Q.________
212.5
Betonsanierung
CHF 49'700.-
CHF 79'400.-
225
Abdichtungsarbeiten
nicht vorhanden
CHF 3'380.-
227.1
Balkonfronten
nicht vorhanden
CHF 5'600.-


Kantonsgericht KG
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244
Lüftungsanlagen
CHF 26'304.-
CHF 21'380.-
272.1
Briefkastenanlage
CHF 5'600.-
CHF 6'400.-
273.1
Wandschränke
nicht vorhanden
n.a.
285
Malerarbeiten Wohnungen
CHF 33'000.-
CHF 28'700.-
285.3
Malerarbeiten Treppenhaus
CHF 16'500.-
CHF 8'000.-
421
Gartenarbeiten [mit Ausnahme 
Ausstattung und Parkplätze]
CHF 26'900.-
CHF 35'398.-
Total
CHF 158'004.-
CHF 188'258.-
Die Bauarbeiten, welche teilweise wertvermehrend und teilweise werterhaltend zu qualifizieren sind, 
ergeben folgenden Wert:
O.________/P.________
Q.________
211
Baumeister
CHF 210'000.-
CHF 240'000.-
221.21
Fenster Oeltankraum
CHF 1'600.-
CHF 1'350.-
221.2
Fenster
CHF 12'750.-
CHF 10'480.-
221.4
Treppenhausabschlüsse
CHF 38'830.-
CHF 60'835.-
221.8
Verkleidung Laubengänge
nicht vorhanden
CHF 80'000.-
222
Spenglerarbeiten
CHF 19'500.-
CHF 2'000.-
226.0
Gerüste
CHF 31'200.-
CHF 25'750.-
226.2
Aussendämmung
CHF 200'245.-
CHF 152'000.-
228.2
Sonnenschutz
CHF 48'250.-
CHF 68'250.-
230
Elektroinstallationen
CHF 124'000.-
CHF 130'900.-
240
Heizung
CHF 329'300.-
CHF 342'680.-
250.1
Sanitäre Installationen
CHF 503'600.-
CHF 319'500.-
251
Trennwände
CHF 8'600.-
CHF19'000.-
258.1
Einbauküchen
CHF 183'000.-
CHF 193'000.-
271
Gipserarbeiten
CHF 33'900.-
CHF 30'200.-
272.2
Schlossarbeiten
CHF 25'000.-
CHF 20'000.-
273.0
Türen innen
CHF 38'500.-
CHF 68'500.-
275
Schliessanlage
CHF 6'830.-
CHF 7'470.-
281.6
Bodenbeläge Platten
CHF 100'000.-
CHF 130'000.-
282.0
Wandbeläge
CHF 99'928.-
CHF 68'732.-
287.1
Reinigung
CHF 2'230.-
CHF 2'421.-
29
Honorare
CHF 385'453.-
CHF 398'655.-
51
Bewilligungen und Gebühren
- CHF 3'686.-
- CHF 5'148.-
52
Muster, Modelle, Kopien
CHF 17'391.-
CHF 15'893.-
Total
CHF 2'153'241.-
CHF 2'382'468


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Von diesen Beträgen darf ca. die Hälfte berücksichtigt werden. Es ergibt sich somit ein Gesamtbe-
trag von werterhaltenden Kosten von CHF 1'234'624.- (158'004 + [2'153'241/2]) für die Liegenschaft 
O.________/P.________ und von CHF 1'349'492.- (158'258 + [2'382'468/2]) für die Liegenschaft 
Q.________. Bei gesamthaft geltend gemachten Sanierungskosten von CHF 2'747'207.- und 
CHF 2'845'338.- (act. 1, Ziff. 2, sowie act. 2/8 und 2/10), ergibt dies einen Anteil von 44.94% bzw. 
47.43%. Selbst unter grosszügiger Berücksichtigung der Hälfte der als sowohl werterhaltend als 
auch wertvermehrend qualifizierten Kosten ist es den Mietern somit nicht gelungen, nachzuweisen, 
dass mehr als 50% der gesamten Kosten als reine Unterhaltskosten zu qualifizieren sind. Das Miet-
gericht ging somit zu Recht von einer umfassenden Überholung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG 
aus. Liegt aber eine solche vor, sind 50-70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu 
betrachten.
3.2.3.
Die Berufungskläger machen geltend, die von der Vermieterin eingereichten Unterlagen 
zeigten, dass der Unterhalte der beiden Liegenschaften über Jahre vernachlässigt worden sei und 
in den Jahren 2010/2011 auf einen Schlag nachgeholt wurde. Ein wesentlicher Mehrwert sei daher 
nicht entstanden.
Die Berufungsbeklagte bestreitet diese Behauptung und macht geltend, der von den Berufungsklä-
gern angerufene Art. 14 Abs. 3 VMWG habe bei einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 
Abs. 1 VMWG keinen selbständigen Anwendungsbereich, denn allfällig aufgeschobener Unterhalt 
werden innerhalb der Bandbreite von 50-70% berücksichtigt.
Die Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG kommt für aufgeschobenen Unterhalt grundsätzlich nicht 
zum Zug. Reine Unterhaltsarbeiten, welchen keinen Mehrwertanteil beinhalten, können nicht wie 
umfassenden Überholungen behandelt werden. Sie rechtfertigen keine Mietzinserhöhung (LACHAT, 
S. 606 Ziff. 5.2.3). Weil es in der Praxis allerdings schwerfällt, den (aufgeschobenen) Unterhalt von 
einer umfassenden Überholung, welche ebenfalls einen Unterhaltsanteil umfasst, auszuscheiden, 
ist aufgeschobener Unterhalt bei der Festlegung des wertvermehrenden Anteils der umfassenden 
Überholung insofern zu gewichten, als eher der Minimalansatz von 50% in Anschlag gebracht wird 
(BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.6).
Das Mietgericht hat sich auf das Gutachten vom 15. März 2020 gestützt und für die Bauarbeiten, 
welche als teilweise wertvermehrend und teilweise werterhaltend zu qualifizieren sind, dargelegt, 
welche Aufteilung sich rechtfertige. Es hat daraufhin erwogen, aufgrund der im Gutachten tabella-
risch getroffenen Unterscheidungen zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Arbeiten, sofern 
möglich, erscheine ein eher tieferer Ansatz als gerechtfertigt. Die Vorinstanz hat überdies festgehal-
ten, es sei zu beachten, dass seit dem Bau der Liegenschaften in den Jahren 1971/72 für die 
Q.________ (act. 123.2) und 1977/78 für die O.________/P.________ (act. 123.1) keine grossen 
Renovationsarbeiten oder Sanierungen durchgeführt worden seien (act. 135.4). Der damit lange 
aufgeschobene Unterhalt führe ebenfalls zu einem tieferen Ansatz. Es erscheine demnach 
gesamthaft gerechtfertigt, den massgebenden Anteil der wertvermehrenden Kosten im unteren 
Bereich und damit auf 50 % festzusetzen.
Diesen Überlegungen ist aufgrund der Tatsache, dass die werterhaltenden Kosten vorliegend 
immerhin einen Anteil von 44.94% bzw. 47.43% der gesamthaft geltend gemachten Sanierungskos-
ten ausmachen (E. 3.2.2.5 hiervor) beizupflichten. Sie wird von der Berufungsbeklagten auch nicht 
bestritten.
3.2.4. In einem weiteren Kritikpunkt argumentieren die Berufungskläger, die geltend gemachten 
energetischen Massnahmen hätten zwar eine gewisse Einsparung bei den Heizkosten bewirkt, 


Kantonsgericht KG
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diese werde jedoch durch die beantragte Mietzinserhöhung keineswegs kompensiert. Sie legen dar, 
die Heizkosten hätten vor der Renovation durchschnittlich CHF 25'886.- und danach durchschnittlich 
CHF 14'263.- pro Jahr betragen. Es ergebe sich somit eine Einsparung von jährlich CHF 8'656.-. 
Den Berufungsklägern C.________ und D.________ würden die Heizkosten zu 2'095/39'558 
belastet. Ihre Einsparung betrage somit CHF 458.- pro Jahr und CHF 38.- pro Monat ([8'656 x 
2'095/39'558] / 12), was gemessen an der geltend gemachten Mietzinserhöhung von CHF 607.- 
wirtschaftlich gesehen minimal sei.
Mit der Berufungsbeklagten muss diese Argumentation als belanglos bezeichnet werden. Es kann 
nicht angehen, die gesamte Mietzinserhöhung infolge einer umfassenden Sanierung, welche nur 
teilweise energetische Massnahmen beinhaltete, in Relation zu den jährlichen Einsparungen bei den 
Heizkosten zu bringen. Die Mietzinserhöhung umfasst nämlich sämtliche wertvermehrende Baukos-
ten, nicht nur die energetischen Massnahmen. Hingegen ist festzuhalten, dass selbst die Berufungs-
kläger zugeben, dass die getätigten energetischen Massnahmen zur Senkung der Heizkosten 
geführt haben. Auf diesen Kritikpunkt ist somit nicht weiter einzutreten.
3.2.5. Die Berufungskläger beanstanden weiter, sie hätten regelmässig die Richtigkeit der von der 
Berufungsbeklagten vorgelegten Bauabrechnungen beanstandet, weil sie von dieser selber erstellt 
wurde, dies sei jedoch von der Vorinstanz nicht behandelt worden. Materiell erwähnen sie diesbe-
züglich allerdings lediglich die Tatsache, dass es bei den Bauabrechnungen auffällig sei, dass auch 
die den Mietern gewährten Mietzinsentschädigungen während der Bauzeit als Baunebenkosten 
verrechnet wurden, so dass jene angehalten werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu 
bezahlen, was unzulässig sei.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits macht geltend, die Berufungskläger hätten erstinstanzlich den 
Bauabrechnungen lediglich die Beweistauglichkeit abgesprochen, ihre pauschale Bestreitung reiche 
jedoch nicht aus, um gewisse Kosten von der Berechnung auszunehmen.
3.2.5.1. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen 
Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entspre-
chend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie 
beweisen muss (ATF 144 III 519 E. 5.2.2.1). Eine hinreichende Bestreitung lässt die behauptungsbe-
lastete Partei erkennen, welche ihrer Behauptungen sie weiter zu substantiieren und welche 
Behauptungen sie schliesslich zu beweisen hat (Urteil BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 
E. 4.2). In Bezug auf Bauabrechnungen wird beispielsweise verlangt, dass der Besteller detailliert 
erklärt, welche Positionen er nicht anerkennt, um dem Unternehmer die Möglichkeit zu geben, darü-
ber Beweis zu führen. Zumindest muss aus der Bestreitung hervorgehen, unter welchem Gesichts-
punkt die einzelnen Positionen beanstandet werden (Urteil BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 
E. 4.3).
3.2.5.2. Vorliegend hat die Vermieterin sich bereits in ihrer Klage vom 7. Oktober 2011 auf ihre 
Bauabrechnungen bezogen (act. 1 S. 9 und act. 2/8 und 10). In ihrer Replik vom 29. Januar 2018 
(act. 91) hat sie überdies geltend gemacht, von einer umfassenden Überholung sei auch aufgrund 
der aufgewendeten Sanierungskosten auszugehen und sich diesbezüglich auf die Bauabrechnun-
gen bezogen, welche mit der Klage eingereicht worden waren. Die Mieter haben ihrerseits in ihrer 
Klageantwort vom 16. Oktober 2017 das Vorliegen einer umfassenden Totalsanierung bestritten, 
ohne allerdings die Bauabrechnungen zu erwähnen, geschweige denn zu bestreiten (act. 81, S. 9, 
ad 2). Erst in der Duplik vom 28. September 2018 haben die Mieter zum ersten Mal vorgebracht, bei 
den Bauabrechnungen handle es sich im interne, von der Vermieterin selbstgemachte Dokumente, 


Kantonsgericht KG
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deren Beweiswert bestritten werde (act. 91, S. 8, ad 4). Unter diesen Vorgaben kann von einer 
genügend substantiierten Bestreitung gewisser Positionen keine Rede sein. Und was den allgemei-
nen Vorwurf der Beweisuntauglichkeit betrifft, weil es sich um von der Gegenpartei selber erstellte 
Dokumente handelt, kann festgehalten werden, dass derartige Dokumente nicht die Qualität eines 
Beweismittels, sondern einer blossen Parteibehauptung haben (ATF 141 III 433 E. 2.6), die aufgrund 
der allgemeinen Beweiswürdigungsregeln beurteilt werden muss. Nachdem vorliegend die Mieter 
den Inhalt der Bauabrechnungen nur pauschal und nicht substantiiert bestritten haben und nie 
behauptet, geschweige denn bewiesen haben, dass der eine oder andere Kostenpunkt nicht oder 
nur reduziert angefallen ist, darf ihr Inhalt somit als nachgewiesen erachtet werden.
Aufgrund des Gesagten ist davon auszugehen, dass die in den eingereichten Bauabrechnungen 
dargelegten Baukosten dem tatsächlichen Aufwand der Berufungsbeklagten entsprechen.
3.2.5.3. Anders liegt es bei der Behauptung, dass auch die den Mietern gewährten Mietzinsentschä-
digungen während der Bauzeit als Baunebenkosten verrechnet wurden, so dass jene angehalten 
werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu bezahlen, was unzulässig sei.
Entschädigungen, die dem Mieter als Ausgleich für erlittene Störungen im Zusammenhang mit 
Renovationsarbeiten gewährt werden, als Direktzahlung oder Reduktion des Mietzinses, könne bei 
der Berechnung der Mehrleistungen des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Derartige Entschä-
digungen dürfen daher nicht als Mehrleistungen auf den Mietzins überwälzt werden. Schon rein defi-
nitionsgemäss stellen solche Entschädigungen keine Mehrleistung im Sinne von Art. 269a OR und 
Art. 14 VMWG dar. Auch ihrem Zweck entsprechend fallen sie nicht unter den Begriff der Mehrleis-
tung (BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.1 mit Hinweisen; LACHAT, S. 611 Ziff. 5.4.2 mit Hinweisen). Sie sind 
insbesondere nicht mit den von ROHRER (Art. 269a Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche 
als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu 
berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassaden-
isolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend 
gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport 
oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der 
notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen 
ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel 
aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die 
vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der 
Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen 
hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleis-
tungen im Sinne von Art. 269a OR würde damit die Regelung von Art. 259d OR betreffend die 
Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (BRUTSCHIN, Fn. 187).
Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigun-
gen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und 
CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom 
Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.
3.2.6. In einem weiteren Punkt vertreten die Berufungskläger die Ansicht, bei der Berechnung der 
Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investition sei die Amortisation des neu investierten 
Kapitals, entgegen der vom Mietgericht gewählten Vorgehensweise, nicht zu berücksichtigen. 
Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen die 
Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, 


Kantonsgericht KG
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dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen habe. Der Vermieter realisiere 
bei Berücksichtigung der Amortisation somit einen missbräuchlichen Ertrag nach Art. 269 OR. Falls 
die Amortisation dennoch berücksichtigt werde, sei überdies auch die vom Mietgericht gewählte 
Amortisationsdauer von 30 Jahre zu kurz und müsse auf 40 oder 50 Jahre erhöht werden.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits legt dar, der Gesetzgeber habe Mehrleistungen der Vermieter 
ausdrücklich fördern wollen. Angesichts des immer noch relativ hohen Anteils der dem Vermieter 
verbleibenden Kosten bei umfassenden Sanierungen, in der Höhe von 30-50% der Baukosten, sei 
offenkundig, dass im Hinblick auf zukünftige Sanierungen angemessene Rückstellungen gebildet 
werden müssen und die Amortisation des neu investierten Kapitals bei der Berechnung der Miet-
zinsanpassung zu berücksichtigen sei.
3.2.6.1. Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG sind Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investi-
tionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz 
für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter kann 
daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die 
Berufungskläger sich auf BGE 125 III 421 berufen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der 
Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investition die Amortisation des neu investierten Kapi-
tals nicht zu berücksichtigen ist, muss ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in 
diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten hat, es sei nicht zulässig, 
eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung ist 
jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021).
Der zu berücksichtigende Zeitraum ergibt sich aus der mutmasslichen Lebenserwartung der neuen 
Einrichtung. Diese kann entweder aufgrund von Tabellen ermittelt werden oder in Anlehnung an die 
Lebensdauer der gleichen, früheren Einrichtung errechnet werden. Sofern mehrere neue Einrichtun-
gen eine unterschiedlich lange Lebensdauer aufweisen, ist entweder eine individuelle Berechnung 
vorzunehmen oder auf einen Durchschnittswert abzustellen (BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.8.2 und Fn. 233). 
Eine in Zusammenarbeit verschiedener Interessenverbände herausgegebene paritätische Lebens-
dauertabelle gibt eine umfassende Übersicht über die Amortisationsdauer der einzelnen, im Rahmen 
von Wohn- und Geschäftsräumen möglichen Investitionsgüter (BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.8.2 und 
S. 969). Bei umfassenden Überholungen ist die durchschnittliche Amortisationsdauer aufgrund der 
gewichteten Anteile der einzelnen sanierten Bereiche zu ermitteln (ROHRER, Art. 269a N. 75).
3.2.6.2. Vorliegend ergibt die erwähnte Lebensdauertabelle folgende Werte für die in der umfassen-
den Überholung enthaltenen Positionen: Betonsanierung 40 Jahre, Balkonfronten 30 Jahre, 
Lüftungsanlagen 20 Jahre, Briefkastenanlage 20 Jahre, Wandschränke 20 Jahre, Malerarbeiten 
Wohnungen 8 Jahre, Malerarbeiten Treppenhaus 20 Jahre, Fenster 25 Jahre, Verkleidung Lauben-
gänge 40 Jahre, Aussendämmung 30 Jahre, Sonnenschutz 15 Jahre, Elektroinstallationen 20 Jahre, 
Heizung 40 Jahre, Sanitäre Installationen 30 Jahre, Trennwände 30 Jahre, Einbauküchen 25 Jahre, 
Türen innen 25 Jahre, Schliessanlage 20 Jahre, Bodenbeläge Platten 25 Jahre, Wandbeläge 
30 Jahre. Mit der Vorinstanz ist zudem festzuhalten, dass die beiden Liegenschaften seit 1971/72 
bzw. 1977/78 nicht mehr umfassend überholt worden waren, so dass die von der Vermieterin vorge-
schlagen Amortisationsdauer von 20 Jahren zu erhöhen sei. Die von der Vorinstanz auf 30 Jahre 
festgesetzte Amortisationsdauer der umfassenden Renovation kann unter diesen Vorgaben nicht 
als zu kurz bezeichnet werden. In diesem Punkt ist die Berufung somit abzuweisen.
3.2.7.
Unbestritten ist der für die Amortisation anzuwendende Zinssatz. Das eingesetzte Kapital 
ist zum als angemessen beurteilten Zinssatz, der 0,5% über dem Referenzzinssatz für Hypotheken 


Kantonsgericht KG
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zum Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung liegt, zu verzinsen (BGE 140 III 433 E. 3.5.2). 
Die so ermittelte Verzinsung wird praxisgemäss halbiert (BGE 140 III 433 E. 3.5.3.2; ROHRER, art. 
269a N. 73; BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.8.2).
Auch die vom Mietgericht gewählte Unterhaltspauschale von 10% der Summe von Verzinsung und 
Amortisation wurde im Berufungsverfahren nicht angefochten. Unter Verweis auf die Lehre 
(ROHRER, Art. 269a N. 76; BRUTSCHIN, Ziff. 19.5.8.3) kann sie somit übernommen werden. 
3.2.8. Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegen-
schaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkos-
ten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteil-
schlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition 
erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass es 
grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in 
das System der Verteilung nur einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 
209 E. 1.2 und 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2).
Der von der Berufungsbeklagten angewendete Verteilschlüssel ist insoweit nachvollziehbar, als er 
sich grundsätzlich auf die Wohnungsgrösse bezieht (act. 2/25 und 2/27). Nachdem die weiteren 
Elemente der Berechnungen allerdings nicht nachvollziehbar sind und von der Vermieterin auch 
nicht weiter ausgeführt wurden, ist mit dem Mietgericht auf die Anzahl Zimmer der einzelnen 
Wohnungen abzustellen, was im Übrigen von den Parteien im Berufungsverfahren nicht bestritten 
wird.
3.2.9. Nachfolgend ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen die per 1. Oktober 2011 zulässige 
Mietzinserhöhung neu zu berechnen.
O.________/P.________
Gemäss der vorgelegten Bauabrechnung vom 27. Juni 2011 hat die Berufungsbeklagte für die 
Sanierung CHF 2'747'207.10 investiert (act. 2/8). Der Gesamtbetrag der Sanierung setzt sich 
zusammen aus den Kosten für die Vorbereitungsarbeiten (CHF 27'476.50), für das Gebäude 
(CHF 2'644'215.70), die Umgebung (CHF 26'900.-), die Baunebenkosten unter Abzug der Mieter-
entschädigungen (CHF 20'407.91 [48'614.90 – 28'206.99]). Es sind demnach Überholungskosten 
im Umfang von CHF 2'719'000.11 zu berücksichtigen. Die mietzinsanpassungsrelevante Investiti-
onsvermehrung beläuft sich damit unter Berücksichtigung des pauschalen Ansatzes von 50% auf 
CHF 1'359'500.-.
Aufgrund der Amortisationsdauer von 30 Jahren (E. 3.2.6.2 hiervor) und des am 7. Juni 2011 gelten-
den Hypothekarzinssatzes von 2.75%, der zu einem Zinssatz von 1.625% führt ([2.75 + 0.5] / 2), ist 
von einem Amortisationsbetrag von CHF 45'316.66 (1'359'500 / 30), einem Verzinsungsbetrag von 
CHF 22'091.87 (1'359'500 x 1.625%) und einer Unterhaltspauschale von CHF 6'740.85 ([45'316.66 
+ 22'091.87] x 10%) auszugehen.
Die Liegenschaft weist 68 Zimmer auf (act. 2.26). Die gesamte zulässige Mietzinserhöhungssumme 
von CHF 74'149.38 (45'316.66 + 22'091.87 + 6'740.85) pro Jahr ergibt CHF 6'179.11 pro Monat und 
CHF 90.85 (6'179.11 / 68) pro Monat pro Zimmer.
Q.________


Kantonsgericht KG
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Gemäss der vorgelegten Bauabrechnung vom 27. Juni 2011 hat die Berufungsbeklagte für die 
Sanierung CHF 2'845'338.20 investiert (act. 2/10). Der Gesamtbetrag der Sanierung setzt sich 
zusammen aus den Kosten für die Vorbereitungsarbeiten (CHF 36'147.65), für das Gebäude 
(CHF 2'718'490.55), die Umgebung (CHF 48'898.25), die Baunebenkosten unter Abzug der Mieter-
entschädigungen (CHF 18'307.90 [41'801.74 – 23'493.84]). Es sind demnach Überholungskosten 
im Umfang von CHF 2'821'844.30 zu berücksichtigen. Die mietzinsanpassungsrelevante Investiti-
onsvermehrung beläuft sich damit unter Berücksichtigung des pauschalen Ansatzes von 50% auf 
CHF 1'410'922.20.
Aufgrund der Amortisationsdauer von 30 Jahren (E. 3.2.6.2 hiervor) und des am 7. Juni 2011 gelten-
den Hypothekarzinssatzes von 2.75%, der zu einem Zinssatz von 1.625% führt ([2.75 + 0.5] / 2), ist 
von einem Amortisationsbetrag von CHF 47'030.74 (1'410'922.20 / 30), einem Verzinsungsbetrag 
von CHF 22'927.48 (1'410'922.20 x 1.625%) und einer Unterhaltspauschale von CHF 7'020.82 
([47'030.74 + 22'927.48] x 10%) auszugehen.
Die Liegenschaft weist 74 Zimmer auf (act. 2.28). Die gesamte zulässige Mietzinserhöhungssumme 
von CHF 77'229.04 (47'030.74 + 22'927.48 + 7'020.82) pro Jahr ergibt CHF 6'435.75 pro Monat und 
CHF 86.95 (6'435.75 / 74) pro Monat pro Zimmer.
Die zulässige Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden Renovation beläuft sich somit auf 
folgende Beträge pro Monat, welche leicht unter denen liegen, die das Mietgericht berechnet hat:
A.________ CHF 181.70 (90.85 x 2 Zimmer)
B.________ CHF 90.85 (90.85 x 1 Zimmer)
C.________ und D.________ CHF 391.25 (86.95 x 4.5 Zimmer)
E.________ CHF 181.70 (90.85 x 2 Zimmer)
F.________ CHF 304.30 (86.95 x 3.5 Zimmer)
G.________ und H.________ CHF 391.25 (86.95 x 4.5 Zimmer)
I.________ und J.________ CHF 454.25 (90.85 x 5 Zimmer)
K.________ und L.________ CHF 499.65 (90.85 x 5.5 Zimmer)
3.3.
Veränderung des Referenzzinssatzes
Die Berufungskläger werfen dem Mietgericht weiter vor, es habe ihrer Kritik in Bezug auf die Miet-
zinsanpassung wegen gesunkener Kostenparameter grundsätzlich Rechnung getragen, jedoch für 
seine Berechnung als Ausgangspunkt einzig auf die in den Verträgen vermerkten Hypothekarzins-
sätze abgestellt, ohne zu prüfen, welcher Zinssatz jeweils bei Vertragsunterzeichnung im Kanton 
Freiburg galt.
Die Berufungsbeklagte ihrerseits betrachtet diese Argumentation als haltlos. Bei einer Mietzinsan-
passung nach der relativen Methode sei die Referenzbasis die letzte Mietzinsfestsetzung, was die 
Vorinstanz jeweils berücksichtigt habe.
3.3.1.
Beide Parteien sind sich einig, dass die Mietzinsanpassung nach der relativen Methode zu 
erfolgen hat. Geht es um Mietzinsherabsetzungen, beschränkt die relative Methode die Forderung 
des Mieters insofern, als von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in 
Anschlag gebracht werden dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben 


Kantonsgericht KG
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(BGE 142 III 568 E. 1.2, 124 III 67 E. 3). Das Mass der zulässigen Anpassung wird grundsätzlich vom 
aktuellen Referenzzinssatz abhängig gemacht, der im Zeitpunkt, auf den die Mietzinsfestlegung oder 
-anpassung wirksam wird, massgebend ist. Ohne ausdrückliche Erwähnung des für die Festlegung 
des Anfangsmietzinses massgebenden Referenzzinssatzes (im Mietvertrag) gilt die Vermutung, 
dass für die künftige Mietzinsgestaltung Veränderungen des Referenzzinssatzes gegenüber dem im 
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebenden Zeitpunkt ausschlaggebend sein sollen 
(ROHRER, Art. 269a N. 42).
3.3.2.
Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 
2011 (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23) die unterschiedlichen Referenzzinssätze berücksich-
tigt und jeweils angegeben, wie hoch der Zinssatz anlässlich der letzten Mietzinsfestsetzung war. 
Es ist allerdings festzuhalten, dass bei der Mehrheit der Berufungskläger diese Mietzinsfestsetzung 
im Mietvertrag stattgefunden hat (act. 2/13, 16, 17, 20 und 21). Die in den Verträgen aufgeführten 
Referenzzinsätze sind somit als ausschlaggebend zu betrachten. Enthält der Vertrag keine Erwäh-
nung des anwendbaren Referenzzinssatzes, ist auf den im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des 
Mietvertrags geltenden Referenzzinssatz abzustellen, zumal der Referenzzinssatz für Hypotheken 
eine gerichtsnotorische Tatsache ist (BRUTSCHIN, Ziff. 19.3.4 und www.mietrecht.ch, Rubrik Hypo-
/Referenzzinssatz [konsultiert am Datum des Urteils]).
Für die Verträge von H.________ und G.________ vom 30. September 2010 (act. 2/17), von 
F.________ vom 13. Juli 2010 (act. 2/20), und von J.________ und I.________ vom 16. August 
2010 (act. 2/21), gilt der vom 2. September 2009 bis 1. Dezember 2010 gültige Referenzzinssatz 
von 3%, der in den Verträgen erwähnt wird, den die Vermieterin in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen 
per 1. Oktober 2011 auch richtigerweise angegeben hat und der vom Mietgericht übernommen 
wurden. Die Berufung ist somit in diesem Punkt abzuweisen.
Auf die Verträge von D.________ und C.________ vom 29. Januar 2008 (act. 2/13) und von 
B.________ vom 9. Januar 2007 (act. 2/16) ist der vom 1. Oktober 2005 bis 30. Juni 2008 geltende 
Hypothekarzins von 3% anzuwenden, der in den Verträgen erwähnt wird, den die Vermieterin in 
ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 auch richtigerweise angegeben hat und der 
vom Mietgericht übernommen wurden. Die Berufung ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.
Die Verträge von A.________ vom 24. Januar 1994 (act. 2/14) und von E.________ vom 9. Januar 
1989 (act. 2/18) sind älteren Datums und enthalten keinen Anfangsreferenzzinssatz. Der Hypothe-
karzinssatz belief sich auf 6% vom 1. Oktober 1993 bis 1. April 1994 und auf 5% vom 1. August 
1988 bis 30. April 1989. Angesichts ihres Abschlussdatums ist es jedoch wahrscheinlich, dass der 
Mietzins Anpassungen erfahren hat. Die Vermieterin hat auf einen Zinssatz von 3.25% «bisher» 
abgestellt. Die Berufungskläger ihrerseits haben im erstinstanzlichen Verfahren nicht ausdrücklich 
behauptet, der von der Vermieterin aufgeführte Zinssatz der letzten Mietzinsfestsetzung, sowie der 
von ihr aufgeführte Betrag des bisherigen Mietzinses, entsprächen nicht dem gültigen Referenzzins-
satz bei der letzten Mietzinsfestsetzung, sondern sich darauf beschränkt, ihre Senkungsansprüche 
aufgrund des Anfangsmietzinses zu berechnen (act. 81, Begründung Ziff. E.1 und F.1). Da sie somit 
ihrer objektiven Behauptungs- und Beweislast diesbezüglich nicht nachgekommen sind, ist darauf 
nicht weiter einzugehen. Es ist daher davon auszugehen, dass die zu diesen Mietzinsen und Zins-
sätzen führenden letzten Mietzinsfestsetzungen unangefochten geblieben sind und somit auf die in 
den Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 angegebenen Basiswerte abzustellen ist. Das 
Mietgericht seinerseits hat diese Basiswerte – Hypothekarzinssatz sowie Netto- und Bruttomietzins 
– richtigerweise übernommen. Die Berufung ist somit in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen.


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Der Vertrag von L.________ und K.________ (act. 2/23) wurde am 16. April 2003 abgeschlossen 
und erwähnt den anwendbaren Referenzzinssatz nicht. Vom 1. November 2002 bis 29. April 2003 
belief sich der geltende Hypothekarzins auf 3.75%. Die Vermieterin ihrerseits hat auf einen Zinssatz 
von 3.25% abgestellt. Aus den Angaben zum Mietzins, der unverändert geblieben ist, ist jedoch zu 
schliessen, dass vor der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 keine Mietzinsänderung 
stattgefunden hat. Es kann somit nicht von einer zwischenzeitlichen Mietzinsfestsetzung 
ausgegangen werden, so dass auf den Hypothekarzinssatz von 3.75% abzustellen ist. In diesem 
Punkt ist der angefochtene Entscheid zu berichtigen.
3.4.
Veränderung des Teuerungsindexes
Auch die für die Berechnung der Teuerung angewendeten Werte werden von den Berufungsklägern 
moniert. Sie machen geltend, das Mietgericht habe übersehen, dass in der Klage die Tatsachenbe-
hauptungen zu den Indexbasen fehlen, und die von den Mietern aufgezeigte Entwicklung der Teue-
rung unberücksichtigt gelassen, obwohl diese Berechnungen als solche nicht bestritten wurden.
Die Berufungsbeklagte äussert sich zu diesem Punkt im Berufungsverfahren nicht.
3.4.1.
Gemäss Art. 269a Bst. e OR dürfen die investierten Eigenmittel der Teuerung angepasst 
werden. Das Gesetz geht dabei von einem standardisierten Finanzierungsmodell aus, gemäss 
welchem die Fremdmittel 60% der Anlagekosten ausmachen, während 40% mit eigenen Mitteln 
finanziert werden Aus diesem Gedanken ergibt sich eine mögliche Teuerungsanpassung des Miet-
zinses im Umfang von 40% der Erhöhung des Schweizerischen Landesindexes der Konsumenten-
preise (BRUTSCHIN, Ziff. 19.8.2). Eine Mietzinserhöhung ist somit unter Vergleich zwischen dem 
Landesindex der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung – in der Regel ist 
der Indexstand jenes Monats, welcher dem Datum der Anzeige bzw. des Vertragsschlusses voran-
gegangen ist, massgebend – und demjenigen, mit dem die Mietzinsanpassung begründet wird, zu 
berechnen (BRUTSCHIN, Ziff. 19.8.5).
3.4.2.
Die Vermieterin hat in ihrer Klageschrift, unter Verweis auf die Mietzinserhöhungsanzeigen 
per 1. Oktober 2011, dargelegt, die einzelnen Mietverhältnisse seien in Bezug auf die allgemeine 
Kostensteigerung auf den Basiswerten der vorgängig letztmaligen Anpassung angepasst worden, 
was den Mietern klar begründet worden sei (act. 1 Ziff. III/5). Die Mieter haben diese Behauptung 
unter Verweis auf ihre Widerklage bestritten (act. 81 ad Ziff. III/5) und in dieser dann für jeden Mieter 
dargelegt, wie hoch der Teuerungsindex am aus ihrer Sicht relevanten Datum war (act. 81, Begrün-
dung Ziff. B.1, C.1, D.1, E.1, F.1, G.1, J.1 und K.1). In ihrer Replik und Widerklageantwort (act. 91) 
sich zu dieser Frage nicht geäussert.
Unter diesen Vorgaben ist in Bezug auf die Teuerung analog vorzugehen wie in Bezug auf den 
Referenzzinssatz (E. 3.2.7.2 hiervor). Betreffend H.________ und G.________, F.________, 
J.________ und I.________, D.________ und C.________, B.________, sowie L.________ und 
K.________, ist auf den Indexstand des Vormonats des Vertragsabschlusses der Mietverträge 
abzustellen. Betreffend A.________ und E.________ ist hingegen davon auszugehen, dass der von 
der Vermieterin in den Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 angegebene «bisherige» 
Indexstand 
tatsächlich 
demjenigen 
entspricht, 
der 
im 
Vormonat 
der 
letzten 
Mietzinserhöhungsanzeige galt.
3.4.3.
In einem weiteren Punkt machen die Berufungskläger geltend, es sei für alle Mieter von der 
gleichen Indexbasis auszugehen, auch wenn bei älteren Tabellen, die Indexveränderung ungenau 
werde. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Wird die Basis des Landesindexes der Konsumen-


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tenpreise aufgrund grosser langfristiger Veränderungen neu festgesetzt, ist die Berechnung auf den 
neuen Indizes abzustellen.
Soweit die so bezeichneten Indexstände nicht denjenigen entsprechen, die das Mietgericht ange-
wendet hat, ist das angefochtene Urteil entsprechend zu berichtigen. Betreffend A.________ und 
E.________ ist auf den Index von 1993 abzustellen, für D.________ und C.________, B.________, 
F.________, H.________ und G.________, sowie J.________ und I.________ auf denjenigen von 
2005, und für L.________ und K.________ auf den von 2000.
3.5.
Zulässige Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011
Aufgrund des Gesagten ist die zulässige Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 neu zu berechnen. 
Die per 1. Oktober 2011 zulässigen Mietzinse gestalten sich somit wie folgt 1:
A.________ CHF 883.-
B.________ CHF 608.-; da der Richter aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) einer 
Partei nicht weniger zusprechen darf, als die Gegenpartei anerkannt hat, und die Berufungsbeklagte 
ihrerseits den vom Mietgericht zugesprochenen Betrag nicht angefochten hat, wird der zulässige 
Betrag auf CHF 607.- beschränkt.
C.________ und D.________ CHF 1'427.-
E.________ CHF 883.-
F.________ CHF 1'102.-, beschränkt auf CHF 1'101.-
G.________ und H.________ CHF 1'480.-
I.________ und J.________ CHF 1'675.-
K.________ und L.________ CHF 1'646.-
4.
Mietzinsherabsetzungen
4.1.
Während der Dauer des Verfahrens hat der Referenzzinssatz wiederholt geändert. Es ist 
unter den Parteien unbestritten, dass die Mieter jeweils eine Mietzinsreduktion verlangt haben, die 
Vermieterin damit im Grundsatz einverstanden war, aber darauf hingewiesen hat, dass die Berech-
nung der Herabsetzung erst stattfinden kann, wenn der Ausgangsbetrag bekannt ist, und das Miet-
gericht grundsätzlich die verschiedenen Mietzinssenkungen richtig berechnet hat.
Die Berufungskläger machen marginale Anpassungen in Bezug auf die Teuerung geltend. Wie 
erwähnt (E. 3.4.1 und 3.4.3 hiervor), ist der Senkungsanspruch unter Vergleich zwischen dem 
Landesindex der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung und demjenigen, 
mit dem die Mietzinsanpassung begründet wird, und nicht – wie vom Mietgericht angenommen – 
dem am Datum der Mietzinsänderung geltenden Index, aufgrund der bisherigen Indexbasis zu 
berechnen.
Die Vermieterin ihrerseits beanstandet für einige Mieter verschiedene Anpassungstermine, da die 
vom Mietgericht gewählten nicht denjenigen entsprechen, per welchen die Mietverträge gekündigt 
werden konnten. Dieser Kritikpunkt wird von den betroffenen Berufungsklägern nicht bestritten. Einig 
1 Für die Detailberechnungen vgl. Tabellen im Anhang an dieses Urteil. Betreffend der Veränderung aufgrund der Zinssenkung vgl. die Hypothekar-
Referenzzins-Veränderungssätze, www.mietrecht.ch, Rubrik Hypo-Referenzzinssatz, Dokument « Überwälzungssätze ».


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sind sich die Parteien auch, dass gewisse Mietparteien – G.________ und H.________, I.________ 
und J.________, sowie K.________ und L.________ – während des Verfahrens ausgezogen sind 
und nach Beendigung des Mietvertrags kein Herabsetzungsanspruch mehr besteht, dies allerdings 
vom Mietgericht nicht berücksichtigt wurde.
Es gilt daher, die Mietzinssenkungen aufgrund dieser Kritikpunkte neu zu berechnen.
4.2.
Senkung von 2.75% auf 2.25%
Diese Mietzinsherabsetzung wurde von den Mietern am 11. Juli 2012 per 1. November 2012 gefor-
dert (act. 82/13) und von der Vermieterin im Grundsatz anerkannt (act. 82/14, 20). Für die Teuerung 
ist auf den Indexstand vom Juni 2012 abzustellen und nicht auf denjenigen vom November 2012, 
den das Mietgericht benutzt hat.
Die Mietzinse per 1. November 2012 gestalten sich somit wie folgt:
A.________ CHF 832.-
B.________ CHF 573.-, beschränkt auf CHF 572.-
C.________ und D.________ CHF 1’345.-, beschränkt auf CHF 1'343.-
E.________ CHF 832.-
F.________ CHF 1’039.-, beschränkt auf CHF 1'036.-
G.________ und H.________ CHF 1’395.-
I.________ und J.________ CHF 1’579.-
K.________ und L.________ CHF 1’552.-
4.3.
Senkung von 2.25% auf 2%
Die Mietzinsanpassung wurde mit Schreiben vom 3. September 2013 per 1. Januar 2014 gefordert 
(act. 82/15) und von der Vermieterin am 20. September 2013 anerkannt (act. 82/16, 20). Da in den 
Mietverträgen eine Kündigung per Ende Dezember nicht zulässig ist, kann die Anpassung erst per 
1. Februar 2014 erfolgen. Da die Mietverträge von A.________ und E.________ nur zwei Kündi-
gungstermine per Ende April und Ende Oktober vorgesehen, erfolgt die Anpassung per 1. Mai 2014, 
soweit sie betroffen sind.
Die Mietzinse per 1. Februar 2014 bzw. 1. Mai 2014 gestalten sich somit wie folgt:
A.________ CHF 806.-
B.________ CHF 555.-, beschränkt auf CHF 554.-
C.________ und D.________ CHF 1’303.-, beschränkt auf CHF 1'302.-
E.________ CHF 806.-
F.________ CHF 1’007.-, beschränkt auf CHF 1'004.-
G.________ und H.________ CHF 1’352.-
I.________ und J.________ CHF 1’530.-
K.________ und L.________ CHF 1’503.-


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4.4.
Senkung von 2% auf 1.75%
Eine neue Mietzinssenkung wurde von den Mietern mit Schreiben vom 2. Juni 2015 gefordert, 
jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (act. 82/17), und von der Vermieterin anerkannt 
(act. 82/20). Daraus folgt bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist eine Herabsetzung per 1. Oktober 
2015 und per 1. November 2015 für A.________ und E.________. I.________ und J.________ 
sowie K.________ und L.________ sind durch diese Senkung nicht mehr betroffen, denn sie haben 
ihre Mietverhältnisse per Ende November 2014 beendigt.
Die Mietzinse per 1. Oktober 2015 bzw. 1. November 2015 gestalten sich somit wie folgt:
A.________ CHF 780.-
B.________ CHF 537.-, beschränkt auf CHF 536.-
C.________ und D.________ CHF 1’262.-, beschränkt auf CHF 1'259.-
E.________ CHF 780.-
F.________ CHF 975.-, beschränkt auf CHF 971.-
G.________ und H.________ CHF 1’309.-, beschränkt auf CHF 1'308.-
4.5.
Senkung von 1.75% auf 1.5%
Mit Schreiben vom 16. Juni 2017 verlangten die Mieter eine erneute Mietzinssenkung per 1. Oktober 
2017 (act. 82/21), der von der Vermieterin für sämtliche Parteien anerkannt wurde (act. 82/22). Für 
A.________ und E.________ erfolgt die Anpassung wiederum erst per 1. November 2017. 
G.________ und H.________ haben ihr Mietverhältnis per Ende Mai 2017 gekündigt, so dass diese 
Anpassung auf sie nicht mehr anwendbar ist.
Die Mietzinse per 1. Oktober 2017 bzw. 1. November 2017 gestalten sich somit wie folgt:
A.________ CHF 758.-
B.________ CHF 521.-
C.________ und D.________ CHF 1’225.-
E.________ CHF 758.-
F.________ CHF 947.-, beschränkt auf CHF 945.-
4.6.
Senkung von 1.5% auf 1.25%
Anlässlich der Verhandlung des Mietgerichts vom 25. November 2020 machten die Mieter geltend, 
sie hätten im März 2020 wiederum eine Senkung der Mietzinse, diesmal per 1. Juli 2020 bzw. per 
1. November 2020 für A.________ und E.________, verlangt, welche von der Vermieterin akzep-
tiert worden sei, was diese bestätigte (act. 202/2-3).


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Die Mietzinse per 1. Juli 2020 bzw. 1. November 2020 gestalten sich somit wie folgt:
A.________ CHF 738.-, beschränkt auf CHF 737.-
B.________ CHF 507.-
C.________ und D.________ CHF 1’192.-, beschränkt auf CHF 1'190.-
E.________ CHF 738.-, beschränkt auf CHF 737.-
F.________ CHF 922.-, beschränkt auf CHF 919.-
5.
Rückerstattung
Wie schon in erster Instanz stellen sich die Berufungskläger auf den Standpunkt, es stünde ihnen 
aufgrund der verschiedenen Mietzinssenkungen ein entsprechender Rückerstattungsanspruch 
gegenüber der Vermieterin zu.
Im Berufungsverfahren hat die Berufungsbeklagte auf Abweisung aller Berufungsbegehren 
geschlossen, sich jedoch zu diesem Punkt in ihrer Begründung nicht geäussert. Vor dem Mietgericht 
hatte sie geltend gemacht, es resultiere aus dem Verfahren kein zurückzuerstattender Mietzins 
aufgrund zu viel bezahlter Mietzinse, sondern in Gegenteil eine ganz erhebliche Nachzahlungs-
pflicht.
5.1.
Gemäss Art. 270e Bst. b OR gilt der bestehende Mietvertrag – und somit der bestehende 
Mietzins – unverändert weiter während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Mass-
nahmen des Richters. Treffen die Parteien keine abweichende Vereinbarung, und werden auch vom 
Richter keine entsprechenden Anordnungen getroffen, so gilt während der Dauer eines Anfech-
tungsverfahrens der bisherige Mietvertrag unverändert weiter. Bei einer angefochtenen Mietzinser-
höhung ist der bisherige, tiefere Mietzins zu entrichten. Umgekehrtes gilt im Falle der Anfechtung 
des Anfangsmietzinses oder bei einem Verfahren betreffend Mietzinsreduktion (ROHRER, Art. 270e 
N. 2). Die wesentlichste Auswirkung der Bestimmung von Art. 270e OR besteht darin, dass der 
Mieter während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens bezüglich der strittigen Differenz nicht in 
Verzug geraten kann (ROHRER, Art. 270e N. 4). Der Anspruch auf Ausgleich zu viel bezahlter Miet-
zinse im Falle einer Mietzinsreduktion im Sinne von Art. 270a OR zugunsten des Mieters, oder zu 
wenig bezahlter Mietzinse nach einer Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR zugunsten des 
Vermieters, wird mit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids fällig, der das Anfechtungsverfahren 
abschliesst. Zu erstatten ist die Differenz zwischen bezahltem und nach dem Entscheid des letztin-
stanzlich urteilenden Gerichts geschuldeten Mietzinses, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, 
auf den die Mietzinserhöhung oder –reduktion hätte in Kraft treten sollen (ROHRER, Art. 270e N. 5).
5.2.
Im vorliegenden Verfahren wurde eine Mietzinserhöhung angefochten. Gleichzeitig wurden 
aber auch Mietzinsreduktionen geltend gemacht. Vorsorgliche Massnahmen wurden keine angeord-
net. Die Mieter behaupten überdies auch nicht, dass sie den neuen Mietzins bezahlt haben.
Unter diesen Vorgaben war während der gesamten Dauer des Verfahrens der ursprüngliche Miet-
zins geschuldet. Da sämtliche neu berechnete Mietzinse (E. 3.5 und 4.2-4.6 hiervor) höher als der 
ursprünglich geschuldete Mietzins sind, werden die Berufungskläger nach Eintritt der Rechtskraft 
des vorliegenden Urteils der Vermieterin die Differenz bezahlen müssen. Die Berufung ist somit in 
diesem Punkt abzuweisen. Nachdem die Berufungsbeklagte diesbezüglich allerdings keine Rechts-
begehren gestellt hat, erübrigt es sich, den Gesamtbetrag der von den jeweiligen Mietern geschul-
deten Differenz zu berechnen.


Kantonsgericht KG
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6.
Verfahrenskosten
6.1.
6.1.1. Mit ihrer Anschlussberufung verlangt die Berufungsbeklagte hauptsächlich die Neuverlegung 
der erstinstanzlichen Parteikosten, welche das Mietgericht wettgeschlagen hat.
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, 
so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). 
Sind am Prozess mehrere Personen beteiligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozess-
kosten. Es kann auf solidarische Haftung erkennen (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
Kernpunkt der Klage bildete der Umfang der Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen der Vermie-
terin, wobei die Mieter die vollständige Abweisung der Klage verlangten. Die diesbezüglichen 
Rechtsbegehren der Vermieterin wurden im Umfang von durchschnittlich der Hälfte gutgeheissen. 
Die Widerklage der Mieter ihrerseits wurde teilweise gutgeheissen, soweit sie die verlangten 
Senkungen des Mietzinses auf den jeweiligen Referenzzinssatz betrafen, die von der Vermieterin 
überdies nicht bestritten wurden. In Bezug auf den Anfangsmietzins wurde auf die Widerklage nicht 
eingetreten, bzw. wäre sie abzuweisen gewesen. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die 
Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu einem Drittel der Klägerin und zu zwei Dritteln den 
Beklagten aufzuerlegen. Die Anschlussberufung ist in diesem Sinn teilweise gutzuheissen.
6.1.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt 
(Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1] i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).
Die vom Mietgericht erhobenen Auslagen von CHF 5'000.- für das Gutachten werden im Betrag von 
CHF 1'667.- der Vermieterin und von CHF 3'333.- den Mietern auferlegt. Sie werden von den einbe-
zahlten Kostenvorschüssen bezogen. Die Berufungsbeklagte hat Anspruch auf Rückerstattung des 
Betrags von CHF 833.- von den Berufungsklägern, in Höhe von CHF 81.30 zu Lasten von 
A.________, unter Vorbehalt der ihr gewährten unentgeltlichen Rechtspflege, CHF 50.20 zu Lasten 
von B.________, CHF 128.- solidarisch zu Lasten von C.________ und D.________, CHF 73.45 zu 
Lasten von E.________, CHF 103.25 zu Lasten von F.________, CHF 120.85 solidarisch zu Lasten 
von G.________ und H.________, CHF 131.10 solidarisch zu Lasten von I.________ und 
J.________, sowie CHF 144.85 solidarisch zu Lasten von K.________ und L.________.
6.1.3. Die Parteikosten werden auf Grund einer detaillierten Festsetzung bestimmt (Art. 65 des 
Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Bei der detaillierten Festsetzung der 
als Parteientschädigung geschuldeten Anwaltshonorare berücksichtigt das Gericht insbesondere die 
unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel 
stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die Entschädigung basiert grundsätzlich auf einem 
Stundentarif von CHF 250.- (Art. 65 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung des 
Prozesses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten für 
Kopien, Portos und Telefonate, welche pauschal auf 5% der Grundentschädigung ohne Zuschlag 
festgelegt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Die Mehrwertsteuer beträgt 7.7% seit dem 1. Januar 2018, 
bzw. 8% davor (Art. 25 Abs. 1 MwStG).
In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die gemäss Art. 65 JR festgesetzten Honorare nach 
dem Streitwert erhöht (Art. 66 Abs. 2 JR). In einem Verfahren, in dem die Kläger bzw. die Beklagten 


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eine einfache Streitgenossenschaft bilden, sind ihnen die Prozesskosten im Verhältnis ihrer individu-
ellen Rechtsbegehren aufzuerlegen. Das gleiche muss für die Erhöhung aufgrund des Streitwertes 
gelten, so dass für jede betroffene Partei der Streitwert individuell ermittelt werden muss. Mieter 
derselben Wohnung werden solidarisch verpflichtet, den ihnen obliegenden Prozesskostenteil zu 
begleichen.
Unter diesen Vorgaben gehen die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 9.76% zu 
Lasten von A.________, zu 6.02% zu Lasten von B.________, solidarisch zu 15.37% zu Lasten von 
C.________ und D.________, zu 8.82% zu Lasten von E.________, zu 12.40% zu Lasten von 
F.________, solidarisch zu 14.51% zu Lasten von G.________ und H.________, solidarisch zu 
15.74% zu Lasten von I.________ und J.________, sowie solidarisch zu 17.39% zu Lasten von 
K.________ und L.________.
6.1.4. Rechtsanwalt Michael Lauper veranschlagt in seiner Honorarnote vom 17. Dezember 2020 
(act. 207.1) einen Zeitaufwand von insgesamt 144 Stunden über neun Jahre Verfahrensdauer. Der 
veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen 
Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Er entspricht zudem etwa dem 
vom Anwalt der Beklagten veranschlagten, leicht höheren Aufwand (E. 6.1.5 hiernach). Bei einem 
Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Basishonorar von CHF 36’000.-, wovon ca. je die 
Hälfte vor und nach dem 1. Januar 2018 angefallen ist, was im Hinblick auf die Mehrwertsteuer zu 
berücksichtigen ist. Es ergibt sich somit folgende Berechnung:
Bis 31. Dezember 
2017
A.______
__
B.______
__
C._____
___/D.__
______
E.______
__
F.______
__
G._____
___/H.__
______
I.______
__ 
und 
J.______
__
K.______
__ 
und 
L.______
__
Total
Anteil Basishonorar
1'757.17
1'084.35
2'766.22
1'587.61
2'231.25
2'611.12
2'832.70
3'129.58
Streitwerterhöhung
636.80
240.72
1'456.97
518.20
1'025.48
1'352.04
1'517.20
1'787.62
Auslagen
87.86
54.22
138.31
79.38
111.56
130.56
141.64
156.48
MwSt. 8%
198.55
110.34
348.92
174.81
269.46
327.50
359.32
405.89
Total
2'680.38
1'489.63
4'710.42
2'360.00
3'637.75
4'421.22
4'850.86
5'479.57
29'629.82
2/3
1'786.92
993.09
3'140.28
1'573.33
2'425.17
2'947.48
3'233.90
3'653.05
19'753.21
Ab 1. Januar 2018
A.______
__
B.______
__
C._____
___/D.__
______
E.______
__
F.______
__
G._____
___/H.__
______
I.______
__ 
und 
J.______
__
K.______
__ 
und 
L.______
__
Total
Anteil Basishonorar
1'757.17
1'084.35
2'766.22
1'587.61
2'231.25
2'611.12
2'832.70
3'129.58
Streitwerterhöhung
636.80
240.72
1'456.97
518.20
1'025.48
1'352.04
1'517.20
1'787.62
Auslagen
87.86
54.22
138.31
79.38
111.56
130.56
141.64
156.48
MwSt. 7.7%
191.10
106.21
335.84
168.26
259.36
315.22
345.85
390.67
Total
2'672.93
1'485.49
4'697.34
2'353.44
3'627.65
4'408.93
4'837.38
5'464.35
29'547.52
2/3
1'781.95
990.33
3'131.56
1'568.96
2'418.43
2'939.29
3'224.92
3'642.90
19'698.34
6.1.5. Rechtsanwalt Patrik Gruber veranschlagt in seiner Honorarnote vom 10. Dezember 2020 
(act. 206.2 und 206.3) einen Zeitaufwand von insgesamt 162 Stunden über neun Jahre Verfahrens-
dauer. Der veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses 


Kantonsgericht KG
Seite 38 von 42
notwendigen Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Er entspricht 
zudem etwa dem vom Anwalt der Beklagten veranschlagten Aufwand (E. 6.1.4 hiernach). Bei einem 
Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Basishonorar von CHF 19'000.- für die Periode bis 
321. Dezember 2017 und CHF 21'500.- für diejenige nach dem 1. Januar 2018. Es ergibt sich somit 
folgende Berechnung:
Bis 31. Dezember 
2017
A.______
__
B.______
__
C._____
___/D.__
______
E.______
__
F.______
__
G._____
___/H.__
______
I.______
__ 
und 
J.______
__
K.______
__ 
und 
L.______
__
Total
Anteil Basishonorar
1'854.79
1'144.59
2'919.90
1'675.81
2'355.20
2'756.18
2'990.08
3'303.45
Streitwerterhöhung
672.18
254.10
1'537.91
546.98
1'082.45
1'427.15
1'601.48
1'886.93
Auslagen
92.74
57.23
145.99
83.79
117.76
137.81
149.50
165.17
MwSt. 8%
209.58
116.47
368.30
184.53
284.43
345.69
379.29
428.44
Total
2'829.29
1'572.39
4'972.11
2'491.11
3'839.85
4'666.84
5'120.35
5'783.99
31'275.92
1/3
943.10
524.13
1'657.37
830.37
1'279.95
1'555.61
1'706.78
1'928.00
10'425.31
Ab 1. Januar 
2018
A.______
__
B.______
__
C._____
___/D.__
______
E.______
__
F.______
__
G._____
___/H.__
______
I.______
__ 
und 
J.______
__
K.______
__ 
und 
L.______
__
Total
Anteil Basishonorar
2'098.84
1'295.19
3'304.10
1'896.31
2'665.10
3'118.84
3'383.51
3'738.11
Streitwerterhöhung
760.62
287.53
1'740.27
618.96
1'224.88
1'614.94
1'812.21
2'135.21
Auslagen
104.94
64.76
165.20
94.82
133.25
155.94
169.18
186.91
MwSt. 7.7%
228.26
126.86
401.14
200.98
309.79
376.51
413.10
466.64
Total
3'192.67
1'774.34
5'610.71
2'811.06
4'333.02
5'266.23
5'777.98
6'526.86
35'292.87
1/3
1'064.22
591.45
1'870.24
937.02
1'444.34
1'755.41
1'925.99
2'175.62
11'764.29
6.1.6. Nach erfolgter Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Beträge werden die Mieter der 
Vermieterin folgende Beträge zu bezahlen haben: A.________ CHF 1'561.55, B.________ 
CHF 867.85, C.________ und D.________ solidarisch CHF 2'744.25, E.________ CHF 1'374.90, 
F.________ CHF 2'119.30, G.________ und H.________ solidarisch CHF 2'575.75, I.________ und 
J.________ solidarisch 2'826.05, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 3'192.30.
6.2.
6.2.1. Im Berufungsverfahren haben die Berufungskläger nur in einem vernachlässigbaren Umfang 
von wenigen Franken obsiegt, soweit auf ihre Berufung überhaupt eingetreten werden konnte. Auf 
ihre Begehren in Bezug auf die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses wurde nicht einge-
treten und wenn darauf einzutreten gewesen wäre, wäre die Berufung abzuweisen gewesen (E. 2). 
In Bezug auf die Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 ist festzuhalten, dass die schlussendlich 
festgehaltenen Mietzinse der meisten Mieter nur in vernachlässigbarem Umfang von denjenigen im 
angefochtenen Urteil abweichen (E. 3; A.________, E.________ und F.________ Differenz CHF 
1.-; D.________ und C.________, B.________, keine Differenz; H.________ und G.________ 
Differenz CHF 2.-; J.________ und I.________ Differenz CHF 5.-; L.________ und K.________ 
Differenz CHF 28.-). In Bezug auf die weiteren Mietzinsherabsetzungen, welche im Grundsatz von 
der Vermieterin nicht bestritten wurden, sind die Unterschiede noch kleiner (E. 4). Gesamthaft, über 


Kantonsgericht KG
Seite 39 von 42
die Mietdauer von mehreren Jahren, beläuft sich der Prozessgewinn auf CHF 28.- für F.________, 
CHF 37.- für A.________ und E.________, CHF 56.- für H.________ und G.________, CHF 110.- 
für J.________ und I.________ und CHF 414.- für L.________ und K.________. D.________ und 
C.________, sowie B.________ haben gar keinen Prozessgewinn. Schliesslich wurde auch das 
Rückerstattungsbegehren der Berufungskläger abgewiesen (E. 5). Die Anschlussberufung ihrerseits 
betraf marginale Änderungen, die allerdings übernommen wurden, sowie die Neuverlegung der 
Parteikosten, die im Grundsatz vorgenommen wurde (E. 6.1).
Es rechtfertigt sich somit, den Berufungsklägern die Prozesskosten des Berufungsverfahrens voll-
umfänglich aufzuerlegen. Da die Berufungskläger eine einfache Streitgenossenschaft bilden, sind 
ihnen die Prozesskosten im Verhältnis ihrer individuellen Rechtsbegehren im Berufungsverfahren 
aufzuerlegen. Mieter derselben Wohnung werden solidarisch verpflichtet, den ihnen obliegenden 
Prozesskostenteil zu begleichen.
Unter diesen Vorgaben gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu 9.98% zu Lasten von 
A.________, zu 6.11% zu Lasten von B.________, solidarisch zu 15.54% zu Lasten von 
C.________ und D.________, zu 8.97% zu Lasten von E.________, zu 12.56% zu Lasten von 
F.________, solidarisch zu 14.50% zu Lasten von G.________ und H.________, solidarisch zu 
15.69% zu Lasten von I.________ und J.________, sowie solidarisch zu 16.64% zu Lasten von 
K.________ und L.________.
6.2.2. Für das Berufungsverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. 
Art. 116 Abs. 1 ZPO).
6.2.3. Rechtsanwalt Michael Lauper veranschlagt in seiner Honorarnote vom 17. Mai 2022 einen 
Zeitaufwand von insgesamt 22.78 Stunden für das Studium der Berufungsschrift, die Besprechung 
mit der Klientschaft, das Aktenstudium, die Rechtsabklärungen und das Verfassen der Berufungs-
antwort, sowie das Studium und die Erklärung des vorliegenden Urteils. Der veranschlagte Aufwand 
erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit sowie der auf dem 
Spiel stehenden Interessen als angemessen. Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies 
ein Basishonorar von CHF 5’695.-. Es ergibt sich somit folgende Berechnung:
A.___
B.___
C.___/D.___
E.___
F.___
G.___/H.___
I.___ und 
J.___
K.___ und 
L.___
Total
Anteil
Basis-
honorar
568.41
348.08
885.26
510.94
715.08
825.55
893.79
947.89
Streit-
werterhöhung
210.09
78.53
474.14
170.45
333.80
427.47
478.72
524.56
Auslagen
28.42
17.40
44.26
25.55
35.75
41.28
44.69
47.39
MwSt.
62.13
34.19
108.08
54.43
83.52
99.66
109.12
117.03
Total
869.05
478.19
1'511.75
761.37
1'168.15
1'393.95
1'526.32
1'636.88
9'345.67
Für das Berufungsverfahren schulden somit A.________ CHF 869.05, B.________ CHF 478.20, 
C.________ und D.________ solidarisch CHF 1'511.75, E.________ CHF 761.35, F.________ 
CHF 1'168.15, G.________ und H.________ solidarisch CHF 1'393.95, I.________ und J.________ 
solidarisch CHF 1'526.30, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 1'636.90 an 
Parteikosten an die Berufungsbeklagte.


Kantonsgericht KG
Seite 40 von 42
Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Anschlussberufung wird teilweise gutgeheissen.
Die Ziffern 3, 4, 5, 6 und 7 des Urteils des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
6. September 2021 haben neu folgenden Wortlaut:
3.
Anfangsmietzins
Auf die Rechtsbegehren von B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und 
H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in Bezug auf den 
Anfangsmietzins wird nicht eingetreten.
3.1.
[unverändert]
3.2.-3.7. [aufgehoben]
4.
Mietzinserhöhungen gemäss Formularmitteilungen
Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, 
ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse per 1. Oktober 2011, rechtens erfolgt sind. Die 
Nettomietzinse betragen ab dem 1. Oktober 2011 neu:
4.1.
[unverändert]
4.2.
C.________ und D.________
CHF 1'427.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 250.-, total CHF 1'677.-).
4.3.
G.________ und H.________
CHF 1'480.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 250.-, total CHF 1'730.-).
4.4.
F.________
CHF 1'101.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 240.-, total CHF 1'341.-).
4.5.
A.________
CHF 883.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 185.-, total CHF 1'068.-).
4.6.
B.________
CHF 607.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 170.-, total CHF 777.-).
4.7.
E.________
CHF 883.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 270.-, total CHF 1'153.-).
4.8.
J.________ und I.________
CHF 1'675.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 275.-, total CHF 1'950.-).
4.9.
L.________ und K.________
CHF 1'646.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 390.-, total CHF 2'036.-).
5.
Mietzinsherabsetzung
5.1.
[unverändert]
5.2.
C.________ und D.________ 
5.2.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'343.-.
5.2.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'302.-.
5.2.3.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'259.-.
5.2.4.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'225.-.


Kantonsgericht KG
Seite 41 von 42
5.2.5.
Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'190.-.
5.3.
G.________ und H.________ 
5.3.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'395.-.
5.3.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'352.-.
5.3.3.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'308.-.
5.4.
F.________
5.4.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'036.-.
5.4.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'004.-.
5.4.3.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 971.-.
5.4.4.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 945.-.
5.4.5.
Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 919.-.
5.5.
A.________
5.5.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 832.-.
5.5.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Mai 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 806.-.
5.5.3.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 780.-.
5.5.4.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 758.-.
5.5.5.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 737.-.
5.6.
B.________
5.6.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 572.-.
5.6.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 554.-.
5.6.3.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 536.-.
5.6.4.
Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 521.-.
5.6.5.
Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 507.-.
5.7.
E.________
5.7.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 832.-.
5.7.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Mai 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 806.-.
5.7.3.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 780.-.
5.7.4.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 758.-.
5.7.5.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 737.-.
5.8.
J.________ und I.________
5.8.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'579.-.
5.8.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'530.-.
5.9.
L.________ und K.________
5.9.1.
Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'552.-.
5.9.2.
Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'503.-.
6.
Die Gerichtskosten werden der M.________ zu einem Drittel und den Beklagten zu zwei Dritteln 
auferlegt.
Die dem Staat geschuldeten Auslagen werden auf CHF 5'000.- festgesetzt und von den 
geleisteten Kostenvorschüssen bezogen. M.________ hat Anspruch auf Rückerstattung von 
CHF 833.-, wovon CHF 81.30 zu Lasten von A.________, unter Vorbehalt der ihr gewährten 
unentgeltlichen Rechtspflege, CHF 50.20 zu Lasten von B.________, CHF 128.- solidarisch zu 
Lasten von C.________ und D.________, CHF 73.45 zu Lasten von E.________, CHF 103.25 
zu Lasten von F.________, CHF 120.85 solidarisch zu Lasten von G.________ und 


Kantonsgericht KG
Seite 42 von 42
H.________, CHF 131.10 solidarisch zu Lasten von I.________ und J.________, sowie 
CHF 144.85 solidarisch zu Lasten von K.________ und L.________.
7.
Die Parteientschädigung der M.________ wird auf CHF 59'177.35 festgesetzt, inkl. MwSt. Zwei 
Drittel davon, in Höhe von CHF 39'451.55, werden den Beklagten auferlegt.
Die Parteientschädigung der Beklagten wird auf CHF 66'568.80 festgesetzt, inkl. MwSt. Ein 
Drittel davon, in Höhe von CHF 22'189.60, werden der M.________ auferlegt.
Die gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen werden miteinander verrechnet. Nach 
erfolgter Verrechnung hat A.________ davon CHF 1'561.55, B.________ CHF 867.85, 
C.________ und D.________ solidarisch CHF 2'744.25, E.________ CHF 1'374.90, 
F.________ CHF 2'119.30, G.________ und H.________ solidarisch CHF 2'575.75, 
I.________ und J.________ solidarisch 2'826.05, und K.________ und L.________ solidarisch 
CHF 3'192.30 an die M.________ zu bezahlen.
Im Übrigen wird das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 6. September 
2021 bestätigt.
II.
Die Prozesskosten werden zu 9.98% A.________, zu 6.11% B.________, solidarisch zu 
15.54% C.________ und D.________, zu 8.97% E.________, zu 12.56% F.________, 
solidarisch zu 14.50% G.________ und H.________, solidarisch zu 15.69% I.________ und 
J.________, sowie solidarisch zu 16.64% K.________ und L.________ auferlegt.
III.
Die Parteientschädigung der M.________ für das Berufungsverfahren wird auf CHF 9'345.65 
festgesetzt, inkl. MwSt., und den Berufungsklägern auferlegt.
A.________ hat davon CHF 869.05, B.________ CHF 478.20, C.________ und D.________ 
solidarisch CHF 1'511.75, E.________ CHF 761.35, F.________ CHF 1'168.15, G.________ 
und H.________ solidarisch CHF 1'393.95, I.________ und J.________ solidarisch 
CHF 1'526.30, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 1'636.90 an die M.________ 
zu bezahlen.
IV.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 
2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 
14, einzureichen.
Freiburg, 16. August 2022
Die Präsidentin: 
Die Gerichtsschreiberin: