fr_gerichte · 602 2022 199 · 2023-03-24 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2022 199
Urteil vom 24. März 2023
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Johannes Frölicher 
Richter:
Dominique Gross, Yann Hofmann
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet
Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan 
Göksu
gegen
OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz,
B.________ SA, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
Pierre Bugnon
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Baubewilligung, Parkplatzbedarf, Spiel- und Erholungsfläche
Beschwerde vom 19. September 2022 gegen die Entscheide vom 18. August 
2022


Kantonsgericht KG
Seite 2 von 15
Sachverhalt 
A.
Die B.________ SA (Beschwerdegegnerin) reichte am 17. Mai 2019 ein Baugesuch bei der 
Gemeinde Düdingen für den Neubau eines Wohnhauses mit 24 Wohnungen, einer Einstellhalle und 
Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Art. ccc des Grundbuchs der Gemeinde Düdingen, gelegen 
am D.________, ein. Dieses Grundstück grenzt östlich unmittelbar an das am E.________ gelegene 
Grundstück Art. fff an, das sich im Alleineigentum von A.________ (Beschwerdeführer) befindet.
Am 2. Juni 2019 reichte die Beschwerdegegnerin ein weiteres Baugesuch für einen Umbau mit 
Nutzungsänderung, Gelateria statt Verkaufslokal, auf dem Grundstück Art. ggg ein, welches an der 
H.________ gelegen ist und östlich an das Grundstück Art. ccc angrenzt.
Die beiden Grundstücke Art. ccc und ggg liegen im Perimeter des Detailbebauungsplans 
"I.________". Bereits mit Entscheiden vom 30. April 2018 hatte der Oberamtmann des Sensebezirks 
den Umbau mit Nutzungsänderung (Wohnnutzung) des auf dem Grundstück Art. ggg GB gelegenen 
Hotels J.________ bewilligt und eine gegen das Projekt gerichtete Einsprache des Beschwerdefüh-
rers abgewiesen. Diese Entscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
B.
Gegen die beiden Baugesuche vom Mai und Juni 2019 erhob der Beschwerdeführer am 14. 
bzw. am 21. Juni 2019 Einsprache. Mit Entscheiden vom 26. Juni 2020 wies das Oberamt des 
Sensebezirks (Vorinstanz) die Einsprachen des Beschwerdeführers ab und erteilte der Beschwerde-
gegnerin die Baubewilligung für den Neubau auf dem Grundstück Art. ccc sowie den Umbau mit 
Nutzungsänderung auf dem Grundstück Art. ggg.
C.
Der Beschwerdeführer focht diese Entscheide beim Kantonsgericht an. Mit Urteil 602 2020 
106 vom 3. März 2021 hiess dieses die Beschwerde gut, hob die Entscheide vom 26. Juni 2020 auf 
und wies die Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz 
zurück. Das Kantonsgericht kam im Wesentlichen zum Schluss, dass die Vorinstanz den Parkplatz-
bedarf falsch bestimmt hatte (vgl. E. 4.3). Gleichzeitig hielt es fest, dass damit noch nicht gesagt sei, 
dass der geplante Neubau in seiner damaligen Form nicht bewilligungsfähig ist. So sehe nämlich 
bereits die Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) 
SN 640 281 "Parkieren – Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" in ihrer Fassung von Dezem-
ber 2013 – auf die Art. 10 des Detailbebauungsplans "I.________" in Verbindung mit Art. 68 des 
Planungs- und Baureglements vom 28. September 2018 der Gemeinde Düdingen (PBR) verweist – 
vor, dass unter Berücksichtigung spezieller Verhältnisse eine Abweichung von den Richtwerten 
angezeigt sein könne. Zudem seien Abweichungen von den Plänen und ihren Vorschriften zulässig, 
soweit sie durch besondere Umstände gerechtfertigt seien und keine überwiegenden öffentlichen 
oder privaten Interessen verletzen würden. Ob besondere Umstände vorliegen, durch die sich allen-
falls eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-Norm aufdrängt, habe die Vorinstanz nicht 
geprüft und vermöge das Kantonsgericht gestützt auf die Akten nicht selbst zu beurteilen. Entspre-
chend sei die Angelegenheit an diese zurückzuweisen. Aufgrund dieses Verfahrensausgangs muss-
ten die übrigen Rügen des Beschwerdeführers durch das Kantonsgericht nicht behandelt werden.
D.
Im Nachgang an den Rückweisungsentscheid des Kantonsgerichts nahm die Vorinstanz das 
Verfahren wieder auf. Mit Schreiben vom 30. März 2021 forderte sie die Beschwerdegegnerin auf, 
eine in allen Punkten nachvollziehbare Berechnung der in der VSS-Norm SN 640 281 Ziff. 9.1 defi-
nierten Werte zu erstellen sowie zu belegen, dass die benötigten Parkplätze vorhanden seien 
respektive die Gründe darzulegen, die ein allfälliges Abweichen rechtfertigen würden.


Kantonsgericht KG
Seite 3 von 15
E.
Am 19. Mai 2021 reichte die Beschwerdegegnerin die verlangte Parkplatzberechnung ein, die 
sie mit einem Abweichungsgesuch verband (Bewilligung des Bauvorhabens mit 47 Parkplätzen 
anstatt der gemäss ihrer Berechnung erforderlichen 57 Parkplätzen). Zudem ging sie auf die vom 
Kantonsgericht in dessen Urteil vom 3. März 2021 nicht behandelten weiteren Rügen des Beschwer-
deführers ein.
Das Abweichungsgesuch für die Unterschreitung der Mindestanzahl Parkplätze im Zusammenhang 
mit den beiden Baubewilligungsgesuchen vom 17. Mai und 2. Juni 2019 wurde im Amtsblatt vom 
25. Juni 2021 publiziert und während vierzehn Tagen öffentlich aufgelegt.
Am 9. Juli 2021 erhoben der Beschwerdeführer sowie zwei weitere Personen Einsprache gegen das 
Abweichungsgesuch.
F.
In ihrem Gutachten vom 12. August 2021 hielt die Gemeinde fest, die VSS-Norm SN 640 281 
schliesse Abweichungen nicht aus. Die Beschwerdegegnerin stütze sich auf deren Ziff. 9.2 und 9.4; 
ihrer diesbezüglichen Argumentation könne gefolgt werden.
Das Amt für Mobilität (MobA) begutachtete das Bauvorhaben am 18. November 2021 positiv. Sinn-
gemäss hielt es fest, aufgrund der ausgezeichneten Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr 
könne auf die "restriktivste Methode" gemäss Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 betreffend Park-
platzbedarf für die Wohnnutzung abgestellt werden, vorliegend also ein Parkfeld pro 100 m2 Brutto-
geschossfläche zuzüglich 10 % für Besucherparkplätze. Gesamthaft betrage der Parkplatzbedarf 
damit 47 Plätze.
Das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) beurteilte die Bauvorhaben in seinem Zusatzgutachten 
vom 24. Januar 2022 ebenfalls positiv. Es kam namentlich gestützt auf das Gutachten des MobA 
vom 18. November 2021, wonach die ausgewiesenen Parkplätze dem Bedarf entsprechen, zum 
Schluss, dass auf das Abweichungsgesuch nicht einzutreten sei.
G.
Mit Entscheiden vom 18. August 2022 wies die Vorinstanz die Einsprachen ab und erteilte der 
Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für den Neubau auf dem Grundstück Art. ccc sowie den 
Umbau mit Nutzungsänderung auf dem Grundstück Art. ggg. Auf das Abweichungsgesuch trat sie 
nicht ein.
H.
Gegen diese Entscheide hat der Beschwerdeführer am 19. September 2022 Beschwerde an 
das Kantonsgericht erhoben. Er beantragt deren Aufhebung und rügt im Wesentlichen eine ungenü-
gende Anzahl ausgewiesener Parkplätze bzw. eine falsche Bestimmung des Parkplatzbedarfs durch 
die Vorinstanz. Weiter macht er geltend, dass der Spiel- und Erholungsplatz zu klein dimensioniert 
sei. Schliesslich moniert er, dass die Vorinstanz das Bauvorhaben bewilligt habe, obschon die Bade-
zimmertüren gemäss den Plänen unbestrittenermassen zu schmal ausgefallen seien; nach Ansicht 
des Beschwerdeführers hätte dies nicht mit einer Nebenbestimmung, sondern mit einer Aufforde-
rung zur Anpassung und Neuauflage der Pläne sanktioniert werden müssen.
I.
Die Gemeinde und das BRPA lassen sich mit Schreiben vom 15. respektive 18. November 
2022 vernehmen, ohne Anträge zu stellen.
J.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihren Bemerkungen vom 21. November 2022 die Abwei-
sung der Beschwerde.
K.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.


Kantonsgericht KG
Seite 4 von 15
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 des 
kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] i.V.m. 
Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege 
[VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist als Einsprecher und unmittelbarer Nachbar der bewil-
ligten Bauvorhaben zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG; Art. 141 Abs. 4 
RPBG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss 
rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im 
hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen –
 nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
3.
Streitig geblieben ist auch im Nachgang an das Urteil des Kantonsgerichts 602 2020 106 vom 
3. März 2021, ob das Bauvorhaben über genügend Parkplätze verfügt. Betreffend die rechtlichen 
Grundlagen, namentlich zur Bestimmung des Richtwerts nach Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281, 
kann auf E. 4 dieses Urteils verwiesen werden.
Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid fest, dass der Parkplatzbedarf für die beiden Parzel-
len Art. ccc und ggg gemeinsam zu bestimmen sei. Nach umfassender Würdigung gelangt sie zum 
Ergebnis, dass das Bauvorhaben genügend Parkplätze ausweise.
Der Beschwerdeführer erhebt zahlreiche Rügen gegen die vorinstanzliche Beurteilung, auf die nach-
folgend im Einzelnen einzugehen ist.
4.
Der Beschwerdeführer rügt das Vorgehen der Vorinstanz, den Parkplatzbedarf gesamthaft, d.h. für 
beide Bauvorhaben und Grundstücke gemeinsam, und ohne Bindung an deren früheren Entscheid 
zu bestimmen.
4.1.
Nach Ansicht des Beschwerdeführers habe die Vorinstanz mit Entscheid vom 30. April 2018 
den Parkplatzbedarf für die Umnutzung des Hotels J.________ auf der Parzelle Art. ggg verbindlich 
auf 31 Parkfelder beziffert. Er ist der Auffassung, dieser Entscheid sei in Rechtskraft erwachsen, 
sodass betreffend Überbauung der Parzelle Art. ccc nur noch der durch dieses Bauvorhaben gene-
rierte zusätzliche Parkplatzbedarf zu ermitteln sei. Dies entspreche im Übrigen auch der Auffassung 
des Kantonsgerichts in seinem Urteil vom 3. März 2021. Indem die Vorinstanz den damals ausge-
wiesenen Parkplatzbedarf von (mindestens) 31 Parkplätzen im Ergebnis reduziere, verhalte sie sich 
treuwidrig. Überhaupt erscheine einzigartig, dass der Parkplatzbedarf eines späteren Bauvorhabens 
mit einem früheren Bauvorhaben kombiniert geprüft werde. Käme es zu einer Handänderung, wäre 


Kantonsgericht KG
Seite 5 von 15
nicht sichergestellt, dass der Parkplatzbedarf des einen Grundstücks weiterhin beim anderen Grund-
stück gestillt werden kann; entsprechend sehe Art. 131 RPBG für die Übertragung der Ausnutzung 
auch vor, dass dieselbe einer Anmerkung im Grundbuch bedürfe.
4.2.
Gestützt auf die Prozessgeschichte kann keine Rede davon sein, dass der Parkplatzbedarf 
allein für die Parzelle Art. ggg verbindlich auf mindestens 31 Parkfelder zu beziffern wäre.
4.2.1. Dem Entscheid der Vorinstanz vom 30. April 2018 kommt keine Bindungswirkung mit Bezug 
auf den Parkplatzbedarf der Parzelle Art. ggg zu. Die Vorinstanz stellte darin lediglich fest, dass bei 
einem angenommenen Parkplatzbedarf für die Nutzung der Parzelle Art. ggg von – je nach Berech-
nungsweise – 31 bis 41 Parkplätzen gemäss Gutachten des MobA auf jeden Fall genügend Park-
plätze vorhanden seien, wenn man berücksichtige, dass auf beiden Parzellen der Beschwerdegeg-
nerin derzeit 42 Parkplätze vorhanden seien. Weiter hielt die Vorinstanz im genannten Entscheid 
explizit fest, dass eine gesamtheitliche Lösung betreffend Parkplatzbedarf der Parzellen Art. ccc und 
ggg vorgelegt werden müsse, sobald ein Bauprojekt für das Grundstück Art. ccc aufgelegt werde 
(vgl. E. 2b des Entscheids vom 30. April 2018).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kann aus dem Gesagten gerade nicht geschlos-
sen werden, dass der Parkplatzbedarf allein für das Grundstück Art. ggg abschliessend auf mindes-
tens 31 beziffert wurde. Vielmehr trifft das Gegenteil zu: Die Vorinstanz versicherte sich vor der 
Bewilligungserteilung, dass selbst unter Annahme des höchstmöglichen Richtwerts mehr Parkplätze 
ausgewiesen sind, als allein für die Nutzung auf dem Grundstück Art. ggg maximal notwendig sein 
würden. Gleichzeitig hielt sie aufgrund des in Aussicht gestellten Bauvorhabens auf der Nachbar-
parzelle – die sich ebenfalls im Eigentum der Beschwerdegegnerin befindet und dem gleichen 
Detailbebauungsplan untersteht – fest, dass sie den Parkplatzbedarf für beide Parzellen gesamthaft 
bestimmen werde. Daraus folgt unweigerlich, dass der für das Grundstück Art. ggg erwähnte Park-
platzbedarf eben gerade nicht verbindlich bestimmt wurde, sondern eine gesamthafte Beurteilung 
des Parkplatzbedarfs vorbehalten blieb.
4.2.2. Sodann kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch das Urteil des Kantons-
gerichts vom 3. März 2021 nicht dahingehend verstanden werden, dass der im Rahmen des früheren 
Baubewilligungsverfahrens angegebene Parkplatzbedarf von mindestens 31 Parkplätzen verbind-
lich wäre:
Das Kantonsgericht hat die damalige Beschwerde gutgeheissen, weil die Vorinstanz in ihrem 
Entscheid vom 26. Juni 2020 ohne nähere Begründung von einem Parkplatzbedarf von 47 Parkplät-
zen ausging und sich damit – entgegen ihrem früheren Entscheid vom 30. April 2018, in dem sie 
festhielt, der Parkplatzbedarf sei bei Vorliegen eines Baubewilligungsgesuchs betreffend Parzelle 
Art. ccc gesamthaft zu beurteilen – mit der vom Beschwerdeführer bereits im Rahmen seiner 
Einsprache vom 10. November 2017 aufgeworfenen Parkplatzproblematik nicht hinreichend ausein-
andersetzte. Die zwischen den Parteien im damaligen Verfahren vordergründig diskutierte Frage 
betreffend Ermittlung der Richtwerte nach Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 hat das Kantonsge-
richt dahingehend beantwortet, dass zwischen der nach der Bruttogeschossfläche und der Anzahl 
Wohneinheiten ermittelten Zahl jeweils auf den höheren Wert abzustellen ist. Da es sich dabei aber 
lediglich um einen Richtwert handelt, von dem namentlich gestützt auf Ziff. 9.4 der VSS-Norm unter 
Berücksichtigung besonderer Verhältnisse abgewichen werden kann, die Vorinstanz diesbezüglich 
jedoch keine Feststellungen getroffen hatte, wies das Kantonsgericht die Angelegenheit an diese 
zurück.


Kantonsgericht KG
Seite 6 von 15
Somit hat auch das Kantonsgericht den Parkplatzbedarf für das Grundstück Art. ggg nicht verbindlich 
auf mindestens 31 Parkplätze festgesetzt. Im Gegenteil folgt aus dem Urteil vom 3. März 2021, dass 
die Vorinstanz den Parkplatzbedarf noch einmal umfassend zu prüfen hatte.
4.3.
Weiter verfängt auch der Einwand nicht, die gesamthafte Bestimmung des Parkplatzbedarfs 
für die Nutzung auf beiden Parzellen sei unzulässig.
4.3.1. Unbestrittenermassen beabsichtigt die Beschwerdeführerin, die auf der Parzelle Art. ccc 
ausgewiesenen Parkplätze ebenfalls für die bereits bewilligte Wohn- und Gewerbenutzung auf der 
unmittelbar angrenzenden Parzelle Art. ggg zur Verfügung zu stellen. So befindet sich bereits heute 
der Grossteil der Parkplätze beider Parzellen auf dem Grundstück Art. ccc. Sodann ist die Beschwer-
degegnerin Eigentümerin beider Parzellen; konkrete Veräusserungsabsichten werden vom 
Beschwerdeführer nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Seine Befürchtung, es 
könnte zufolge Handänderung dazu kommen, dass das eine Grundstück seinen Parkplatzbedarf 
nicht mehr beim anderen Grundstück stillen kann, ist damit rein hypothetischer Natur. Ohnehin könn-
te ein Grundeigentümer mit einer Parzellierung und späterem Verkauf eines neu geschaffenen 
Grundstücks, auf dem sich die Gesamt- oder Mehrheit der für ein bewilligtes Bauvorhaben erforder-
lichen Parkplätze befinden, im Ergebnis die gleiche Situation schaffen, wie sie vorliegend vom 
Beschwerdeführer befürchtet wird. Ebenfalls denkbar wäre, dass ein Grundeigentümer Parkplätze, 
die er im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens ausweisen musste, später Dritten zur Verfügung 
stellt, die mit der bewilligten Nutzung in keinem Zusammenhang stehen. Somit wäre auch bei isolier-
ter Beurteilung des Parkplatzbedarfs pro Grundstück nicht weitergehend sichergestellt, dass die 
ausgewiesenen Parkplätze auch tatsächlich für die bewilligte Nutzung zur Verfügung gestellt 
werden. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, wäre solchen Missbräuchen im Rahmen 
eines Baupolizeiverfahrens zu begegnen. Dem ist hinzuzufügen, dass Baubewilligungen sachbezo-
gen sind, d.h. grundsätzlich bei Handänderung auch für die Rechtsnachfolger gelten (vgl. dazu Urteil 
BGer 1P.519/2004 vom 4. März 2005 E. 4 mit Hinweisen).
4.3.2. Sodann kann entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch nicht gesagt werden, 
es sei einzigartig, den Parkplatzbedarf eines Bauvorhabens kombiniert mit einem anderen – gegebe-
nenfalls auch früheren – Bauvorhaben zu beurteilen. Eine solche Konstellation kann sich namentlich 
etwa dann ergeben, wenn eine Bauherrin auf mehreren Parzellen Reihenfamilienhäuser errichtet, 
die von einer gemeinsamen Einstellhalle profitieren, welche ihrerseits auf einem separaten Grund-
stück errichtet werden soll. Weder aus Art. 62 des kantonalen Ausführungsreglements vom 
1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR; SGF 710.11) noch aus dem kraft 
Verweis in Art. 10 des Detailbebauungsplans "I.________" anwendbaren Art. 68 PBR folgt, dass die 
pro Gebäude (vgl. Art. 62 Abs. 1 RPBR) erforderlichen Parkplätze zwingend auf demselben Grund-
stück auszuweisen bzw. zu errichten wären, auf dem das Gebäude selbst geplant ist.
4.3.3. Soweit der Beschwerdeführer auf Art. 131 RPBG und die darin vorgesehene Ausnützungs-
übertragung verweist, ist nicht ersichtlich, inwiefern dieser vorliegend zur Anwendung gelangen soll. 
Ziel dieser Bestimmung ist es, eine bessere Ausnützung des Baulandes zu ermöglichen, ohne die 
in der jeweiligen Nutzungszone insgesamt zulässige Baudichte zu erhöhen (vgl. Urteil KG FR 602 
2022 108 vom 12. Oktober 2022 E. 3). Zur Frage, ob die für ein Bauvorhaben erforderlichen Park-
plätze auf derselben Parzelle auszuweisen sind, auf der die zu bewilligende Nutzung erfolgen soll, 
kann dieser Norm nichts entnommen werden.
4.3.4. Sinn und Zweck der kantonalen bzw. kommunalen Bestimmungen zu den Parkfeldern ist es 
sicherzustellen, dass der durch die konkret beabsichtigte Nutzung eines Vorhabens voraussichtlich 


Kantonsgericht KG
Seite 7 von 15
generierte Bedarf an Parkierungsmöglichkeiten gedeckt wird. Diesem Anliegen ist die Vorinstanz mit 
der vorgenommenen einheitlichen Beurteilung nachgekommen. Ob sie dabei zu Unrecht zum 
Schluss gekommen ist, dass mit dem Bauvorhaben auf der Parzelle Art. ccc gesamthaft eine genü-
gende Anzahl Parkplätze für die Nutzung auf beiden Grundstücken ausgewiesen wurden, ist Prüfge-
genstand der nachfolgenden Erwägungen.
4.4.
Entgegen der Kritik des Beschwerdeführers ist das Vorgehen der Vorinstanz, den Parkplatz-
bedarf gesamthaft, d.h. für beide Bauvorhaben und Grundstücke gemeinsam, sowie ohne Bindung 
an den Entscheid vom 30. April 2018 zu bestimmen, somit nicht zu beanstanden.
5.
Streitig ist sodann der konkrete Parkplatzbedarf. Der Beschwerdeführer ist (weiterhin) der Ansicht, 
dass das Bauvorhaben eine ungenügende Anzahl Parkfelder ausweise.
5.1.
Unter Berücksichtigung des kantonsgerichtlichen Rückweisungsentscheids gelangte die 
Vorinstanz zum Schluss, dass der Bedarf für die Wohnnutzung 47.3 Parkfelder betrage; denjenigen 
für die gewerbliche Nutzung bezifferte sie mit Verweis auf das Gutachten des MobA vom 18. Novem-
ber 2021 auf 9.5 (E. 3.3 des angefochtenen Entscheids). Sodann prüfte sie in Nachachtung des 
Urteils vom 3. März 2021, ob sich vorliegend eine Abweichung vom höheren nach Ziff. 9.1 der VSS-
Norm SN 640 281 ermittelten Richtwert rechtfertigt.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, das MobA als zuständige Fachbehörde habe einer Reduktion der 
Richtwerte gemäss VSS-Norm zugestimmt. Es habe seiner Beurteilung die zentrale Lage des 
Bauvorhabens, dessen ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die Nähe zu 
Dienstleistungen zugrunde gelegt. Das Projekt verfüge über die höchstmögliche Erschliessungsgü-
teklasse (A) gemäss kantonalem Richtplan. Zudem ermutige das Agglomerationsprogramm die 
Gemeinden, niedrige Werte für die Bestimmung des notwendigen Parkplatzangebots festzulegen 
(E. 3.4.3).
Mit Verweis auf Ziff. 10.4 der VSS-Norm ging die Vorinstanz davon aus, dass bei der Berücksichti-
gung spezieller örtlicher Verhältnisse im Sinne von Ziff. 9.4 die Erschliessungssituation ein wichtiges 
Kriterium darstelle. Es sei daher sachlich geboten, auf den Standorttyp gemäss Tabelle 2 der VSS-
Norm SN 640 281 zurückzugreifen (E. 3.4.5.2). Das Bauvorhaben sei unbestrittenermassen dem 
Standorttyp C zuzuordnen, für den eine Bandbreite des Parkfeldangebots von 50 % bis 80 % der 
Richtwerte vorgesehen sei (E. 3.4.5.3).
Sodann hielt die Vorinstanz fest, dass es sich bei 19 Wohnungen der Parzelle Art. ggg um Studios 
und bei sechs Wohneinheiten der Parzelle Art. ccc um 2.5-Zimmer-Wohnungen handle, wobei 
aufgrund der hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Verkehr, der geringen Distanz zu den 
Universitätsstädten Freiburg und Bern und der zentralen Lage in Düdingen mit Arztpraxen und 
Apotheken in unmittelbarer Nähe davon auszugehen sei, dass hauptsächlich Studenten oder ältere 
Personen, die zu einem grossen Teil über keinen Personenwagen verfügen, diese kleineren 
Wohnungstypen nutzen würden. So zeige auch der Bericht "Raumbeobachtung – Analyse des Fahr-
zeugbestands im Kanton Basel-Landschaft" des Amts für Raumplanung des Kantons Basel-Land-
schaft vom Februar 2019, dass der Fahrzeugbestand und damit die Parkplatznachfrage stark variie-
re und dabei hauptsächlich von der Anbindung an den öffentlichen Verkehr und der Grösse der 
Wohneinheiten bzw. der Haushalte abhänge (E. 3.4.5.3 f.). Die Förderung des Langsamverkehrs in 
den Kantons- und Regionalzentren stehe schliesslich auch mit der kantonalen Raumplanung im 
Einklang (E. 3.4.5.5).


Kantonsgericht KG
Seite 8 von 15
Angesichts aller Umstände erachtete die Vorinstanz eine Reduktion der Richtwerte für die Wohn-
nutzung auf 70 % als gerechtfertigt, sodass ein Parkierungsangebot von gesamthaft 43 Parkplätzen 
(33.1 für die Wohnnutzung und 9.5 für die gewerbliche Nutzung) für die Parzellen Art. ccc und 
Art. ggg ausreichend sei (E. 3.4.5.6).
5.2.
Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass sich der Parkplatzbedarf für die Wohnnut-
zung der beiden Grundstücke wie folgt berechne: Für jede Wohnung mit einer Wohnfläche bis 
100 m2 müsse mindestens ein Parkplatz ausgewiesen sein. Betrage die Wohnfläche mehr als 
100 m2, seien zwei Parkplätze auszuweisen, bei einer Wohnfläche von mehr als 200 m2 deren drei 
usw. Nach seiner Berechnung belaufe sich der Parkplatzbedarf allein für die Wohnnutzung auf 
61 Parkfelder. Für die gewerbliche Nutzung betrage der Parkplatzbedarf nicht 9.5, wie die Vorinstanz 
festhält, sondern 15.05.
Sodann moniert der Beschwerdeführer, die Vorinstanz stelle bei der Interpretation des Erfordernis-
ses der "speziellen örtlichen Verhältnisse" gemäss Ziff. 9.4 der VSS-Norm SN 640 281 ausschliess-
lich auf die Erschliessungssituation ab. Dies erscheine problematisch, da die VSS-Norm nichts 
Derartiges erwähne. Die Urheber der Norm hätten bei der Redaktion offensichtlich an Fälle gedacht, 
wo aufgrund der örtlichen Verhältnisse oder öffentlich-rechtlicher Vorschriften das Parkplatzangebot 
nicht erfüllt werden könne, so z.B. aufgrund autofreier Zonen oder wegen Vorgaben des Kulturgüter-
schutzes. Nach Ansicht des Beschwerdeführers käme die Gewährung einer Abweichung nur bei 
"Vorliegen objektiver Besonderheiten (z.B. Lage und Form der Parzelle, Beschaffenheit des 
Baugrundes, Art des Bauvorhabens, technische Besonderheiten der Nutzung)" in Frage. Er wirft der 
Vorinstanz vor, mit ihrer Begründung nicht eine punktuelle Ausnahme, sondern eine allgemeingülti-
ge Regel für alle Grundstücke in vergleichbarer Lage zu schaffen. Damit erscheine das vorinstanz-
liche Vorgehen auch unsachgemäss mit Bezug auf das Planungsverfahren, da es Aufgabe des 
Planungsträgers sei, Ausnahmen vom Parkplatzbedarf aufgrund der Erschliessungssituation vorzu-
sehen.
Schliesslich kritisiert der Beschwerdeführer auch die von der Vorinstanz angewandte Methode zur 
Reduktion des Richtwerts. So sei es willkürlich, bei der Bestimmung des Parkplatzbedarfs für die 
Wohnnutzung auf den Standorttyp gemäss Ziff. 10 der VSS-Norm betreffend übrige Nutzung abzu-
stellen, zumal Ziff. 10.4 vorsehe, dass entsprechende Ausnahmeregelungen in den kommunalen 
planungsrechtlichen Erlassen vorzusehen seien. Ferner habe die Vorinstanz ohne weitere Begrün-
dung angenommen, dass das Bauvorhaben dem Standorttyp C zuzuordnen sei. Auch erläutere sie 
nicht, weshalb sie von einer Reduktion auf 70 % des Richtwerts ausgehe. Die Vorinstanz verletze 
damit ihre Begründungspflicht, zumal der einem Ermessensentscheid inhärente grössere Spielraum 
höhere Anforderungen an die Begründungsdichte zur Folge habe.
5.3.
Was die Bestimmung des Richtwerts für die Wohnnutzung anbelangt, hat das Kantonsgericht 
im Rückweisungsentscheid vom 3. März 2021 festgehalten, dass vom jeweils höheren nach Ziff. 9.1 
der VSS-Norm ermittelten Wert auszugehen ist (vgl. E. 4.3.2). Bei gesamthaft 43 Wohneinheiten 
und einer totalen Bruttogeschossfläche von 3385 m2 liegt der höhere Wert unter Berücksichtigung 
des Zuschlags von 10 % für Besucherparkplätze damit bei ungerundet 47.3 Parkplätzen (43 x 1.1), 
der tiefere bei 37.235 (3385 / 100 x 1.1). Von einem Richtwert von 61 Parkplätzen basierend auf der 
Wohnnutzung kann daher keine Rede sein.
5.4.
Soweit der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz stelle bei der Frage der Zulässigkeit einer 
Abweichung von den Richtwerten einzig auf die Erschliessungssituation ab, kann ihm ebenfalls nicht 
gefolgt werden: Zwar hat die Vorinstanz die Erschliessungssituation als wichtiges Kriterium ange-


Kantonsgericht KG
Seite 9 von 15
führt. Sie verweist im angefochtenen Entscheid jedoch auch auf die Wohnverhältnisse und dabei 
namentlich auf den Umstand, dass es sich bei 16 der gesamthaft 19 Wohneinheiten der Parzelle 
Art. ggg um Studios handle und auch für die Parzelle Art. ccc sechs kleinere Wohnungen 
(2.5-Zimmer) geplant seien.
Der vorinstanzliche Schluss, dass der Personenwagenbestand und damit die Parkplatznachfrage 
massgeblich von der Grösse der Wohneinheiten bzw. der Haushalte einerseits und der Erschlies-
sung an den öffentlichen Verkehr andererseits abhängen, leuchtet ohne Weiteres ein. Er steht entge-
gen den Ausführungen des Beschwerdeführers auch nicht im Widerspruch zu Ziff. 9.4 der VSS-
Norm, die als Abweichungsgründe sowohl spezielle örtliche Verhältnisse als auch spezielle Wohn-
formen nennt. Weshalb unter diesem Aspekt etwa Vorschriften des Denkmalschutzes, die Situierung 
des Bauvorhabens in einer autofreien Zone, die Beschaffenheit des Baugrunds oder die Lage und 
Form der Parzelle, nicht aber die Erschliessungssituation oder die Grösse der Wohneinheiten (und 
der daraus abgeleitete mutmassliche Fahrzeugbestand) berücksichtigt werden sollen, vermag der 
Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar darzulegen und ist auch nicht ersichtlich. Namentlich kann 
Ziff. 9.4 der VSS-Norm nicht entnommen werden, dass ein Abweichen von den Richtwerten nur dort 
angebracht ist, wo die Bauherrschaft aus zwingenden Gründen verhindert ist, eine genügende 
Anzahl Parkplätze zu erstellen.
5.5.
Ebenfalls nicht überzeugend ist der Einwand des Beschwerdeführers, das vorinstanzliche 
Vorgehen kompromittiere das Planungsverfahren bzw. die Zuständigkeit des Planungsträgers, 
Abweichungen der erforderlichen Anzahl Parkplätze auf dem Planungsweg vorzusehen. Art. 10 des 
Detailbebauungsplans "I.________" verweist auf das kommunale Baureglement, dieses in Art. 68 
Abs. 1 auf die VSS-Norm SN 640 281 in ihrer Fassung von Dezember 2013. Namentlich den Ziff. 3, 
6.4, 7.2, 9.1 und 9.4 kann entnommen werden, dass der nach der VSS-Norm berechnete Parkplatz-
bedarf Abweichungen unterliegen kann (vgl. auch Urteile BGer 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021 
E. 3.7; 1C_234/2020 vom 5. Februar 2021 E. 2.2). Entsprechend hat es bei entsprechendem 
Verweis auf die VSS-Norm der Planungsträger – vorliegend die Gemeinde – hingenommen, dass 
der konkrete Parkplatzbedarf erst im Baubewilligungsverfahren ermittelt wird, was im Grundsatz 
auch der Beschwerdeführer anerkennt. Dies scheint insofern auch zweckmässig, als die Baubewilli-
gungsbehörden den Umständen des Einzelfalls besser gerecht werden können als der Planungs-
träger. Unbehilflich sind sodann die Hinweise des Beschwerdeführers auf die Praxis zu den Ausnah-
mebewilligungen, da vorliegend eben gerade keine solche erteilt wurde.
5.6.
Sodann ist auch die vorinstanzliche Reduktion des Richtwerts des Parkplatzbedarfs für die 
Wohnnutzung um 30 % nicht zu beanstanden.
5.6.1. Wie gesehen sieht die VSS-Norm SN 640 281 Abweichungen von den Richtwerten explizit 
vor. Während für die übliche Nutzung in Ziff. 10 mit den Standorttypen und den damit verbundenen 
Gabelwerten ein System für die Bestimmung der zulässigen Abweichung vorgegeben wird, schweigt 
sich die VSS-Norm in Ziff. 9.4 darüber aus, wie eine allfällige Abweichung von den gestützt auf 
Ziff. 9.1 ermittelten Richtwerten zu bestimmen ist. Entsprechend erscheint es zweckmässig, dass 
zur Berücksichtigung der – nicht allein, aber ebenfalls massgeblichen (vgl. E. 5.4) – Erschliessungs-
situation auf die Standorttypen gemäss Ziff. 10 zurückgegriffen wird (vgl. Urteil BGer 1C_234/2020 
vom 5. Februar 2021 E. 2.2). Soweit der Beschwerdeführer auf den Wortlaut der Ziff. 9.1 verweist 
("unabhängig vom Standort-Typ"), ist dem entgegenzuhalten, dass sich Ziff. 9.1 eben nur mit der 
Ermittlung der Richtwerte befasst. Dass bei der Prüfung einer allfälligen Abweichung von den 
Richtwerten die Standorttypen gemäss Ziff. 10 nicht herangezogen werden dürften, folgt aus der 
Grundregel gerade nicht.


Kantonsgericht KG
Seite 10 von 15
Bei der Wahl des Reduktionsfaktors anhand des Standorttyps (für den Typ C also z.B. 0.5 bis 0.8 
bzw. eine Reduktion von 20 bis 50 %; vgl. Tabelle 3 der VSS-Norm SN 640 281) können alsdann 
weitere Aspekte in die Beurteilung hineinfliessen; namentlich kann durch die Anwendung eines 
höheren Faktors dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Erschliessungssituation für 
die Bestimmung des Parkplatzbedarfs der Wohnnutzung nicht allein ausschlaggebend und dass das 
System der Standorttypen primär auf die gewerbliche Nutzung ausgerichtet ist. Umgekehrt können 
erschliessungsfremde Gesichtspunkte, die nicht in die Gabelwerte der Standorttypen hineinfliessen, 
wie vorliegend die hohe Anzahl Kleinstwohneinheiten und der damit einhergehende tiefere Fahr-
zeugbestand, eine weitergehende Reduktion des Parkplatzbedarfs für die Wohnnutzung rechtferti-
gen.
Was den wiederholten Hinweis des Beschwerdeführers auf den letzten Satz von Ziff. 10.4 anbelangt, 
woraus er ableitet, dass die Ausnahmeregelung im kommunalen Baureglement hätte vorgesehen 
werden müssen, kann auf das bereits Gesagte verwiesen werden (E. 5.5).
5.6.2. Bezüglich Annahme des Standorttyps C ist dem Beschwerdeführer zwar Recht zu geben, 
dass die Vorinstanz die Wahl des Standorttyps tatsächlich nicht weiter begründet; sie ging davon 
aus, dass die Zuordnung des Bauvorhabens zum Standorttyp C unbestritten sei. Ob dem so ist, 
kann offenbleiben, da die Annahme des Standorttyps C auf jeden Fall gerechtfertigt erscheint:
Damit die aus Sicht des Beschwerdeführers vorteilhafteren Standorttypen D oder E – die höhere 
Gabelwerte und entsprechend tiefere Reduktionsfaktoren vorsehen – angenommen werden könn-
ten, müsste gemäss Tabelle 2 der VSS-Norm SN 640 281 der Anteil Langsamverkehr am gesamten 
erzeugten Personenverkehr unter 25 % liegen, d.h. es müsste die letzte Zeile der Tabelle 2 zur 
Anwendung gelangen. Nach der mittleren Zeile der Tabelle 2 (Anteil Langsamverkehr von 25 bis 
50 %) fiele eine Zuordnung zum Standorttyp D nämlich nur in Betracht, wenn die Parzelle nicht mit 
dem öffentlichen Verkehr erschlossen wäre, was unbestrittenermassen nicht der Fall ist. Für die 
grobe Abschätzung des Anteils Langsamverkehr am erzeugten Verkehrsaufkommen verweist 
Ziff. 10.2 der VSS-Norm auf die Siedlungsstruktur und die Art der Nutzung, z.B. durch Abschätzung 
des Anteils der Einwohner im Einzugsgebiet, die in fussläufiger Distanz zur Anlage wohnen. 
Aufgrund der Nutzungsarten (Dancing, Gelateria, Restaurant, Wohnen) und der zentralen Lage der 
Bauvorhaben in der Kernzone der Gemeinde ist vorliegend davon auszugehen, dass ein erheblicher 
Teil des erzeugten Verkehrsaufkommens über den Langsamverkehr erfolgt, dieser also mit an 
Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit über 25 % liegt.
Die Vorinstanz hat die Bauvorhaben damit zu Recht dem Standorttyp C zugeordnet, wobei offenblei-
ben kann, ob sich gar die Annahme eines höheren Standorttyps (mit entsprechend noch höheren 
Reduktionsfaktoren) gerechtfertigt hätte.
5.6.3. Schliesslich hat die Vorinstanz entgegen den diesbezüglichen Rügen des Beschwerdefüh-
rers die Reduktion des Richtwerts für die Wohnnutzung auf 70 % auch nicht ohne jegliche Begrün-
dung und "ergebnisorientiert" vorgenommen. Sie hat sowohl auf die hervorragende Erschliessungs-
situation, die zentrale Lage in der Gemeinde als auch auf den Umstand, dass insgesamt 22 der 
43 Wohneinheiten Studios oder 2.5-Zimmer-Wohnungen sind, hingewiesen. Zudem hat sie aufge-
zeigt, dass die Förderung des öffentlichen bzw. Langsamverkehrs in den Kantons- und Regionalzen-
tren mit der Zielsetzung des kantonalen Richtplans im Einklang steht. Wenn die Vorinstanz unter 
diesen Umständen zum Ergebnis gelangt, dass sich – bei einer Bandbreite von 50 bis 80 % – eine 
Reduktion des nach Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 ermittelten Richtwerts auf 70 % rechtfertigt, 
ist das nicht zu beanstanden.


Kantonsgericht KG
Seite 11 von 15
Damit ist gleichzeitig gesagt, dass die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht nachgekommen ist. Dass 
sich eine Abweichung von den Richtwerten nicht auf das Prozent genau begründen lässt, liegt auf 
der Hand. Von einem ergebnisorientierten Entscheid kann indes auch deshalb keine Rede sein, weil 
die Annahme eines tieferen (50-69 %) oder höheren (71-79 %) Werts nichts am Ergebnis geändert 
hätte. Einzig bei einer Reduktion auf 80 %, wofür der Beschwerdeführer plädiert, würde unter der 
Annahme, dass sich die übrigen Rechenschritte der Vorinstanz als korrekt erweisen, ein Parkplatz-
bedarf resultieren, der die ausgewiesene Anzahl von 47 Parkfeldern übersteigt (47.3 x 0.79 + 9.5 = 
46.867 vs. 47.3 x 0.8 + 9.5 = 47.34). Da die Vorinstanz hinreichend begründet hat, weshalb sie von 
einer Reduktion von 70 % ausgeht, und das MobA als zuständige Fachbehörde – wenn auch mit 
anderer Begründung – die ausgewiesene Anzahl Parkplätze ebenfalls als genügend erachtet, kann 
der Parkplatzbedarf für die Wohnnutzung abschliessend auf ungerundet 33.11 (47.3 x 0.7) festge-
setzt werden.
5.7.
Für die gewerbliche Nutzung geht der Beschwerdeführer von einem Parkplatzbedarf von 
15.05 aus, die Vorinstanz beziffert diesen mit Verweis auf das Gutachten des MobA vom 18. Novem-
ber 2021 auf 9.5.
Letzteres ermittelte einen Grundbedarf von 43 Parkplätzen gemäss Ziff. 10.1 
der VSS-Norm SN 640 281 (16 für das Restaurant, 24 für das Dancing und 3 für die Gelateria). 
Sodann reduzierte es diesen Grundbedarf in Anwendung des tiefsten Gabelwerts des Standorttyps 
C auf 50 %, also 21.5. Einen weiteren Reduktionsgrund erblickte es in Ziff. 10.4 der VSS-Norm, der 
eine Reduktion der Gesamtzahl Parkfeldern bei Mehrfachnutzungen vorsieht. Da die Parkplätze des 
Dancings vorwiegend nachts und diejenigen für Gelateria und Restaurant vorwiegend tagsüber 
verwendet würden, subtrahierte es die für das Dancing erforderlichen 12 Parkplätze vom Gesamt-
bedarf, woraus ein auszuweisendes Parkplatzangebot von 9.5 resultiert.
Auch diese Berechnung ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer hält ihr ohne weitere 
Begründung entgegen, dass unter Annahme des Standorttyps C statt einer Reduktion um 50 % eine 
solche von 30 % hätte vorgenommen werden müssen, mithin der Parkplatzbedarf für die gewerbli-
che Nutzung 15.05 betrage. Damit gelingt es ihm nicht, Zweifel an der schlüssigen Beurteilung des 
MobA zu erwecken (siehe zum Beweiswert von Amtsberichten nur Urteil KG FR 602 2021 21 und 
23 vom 10. Januar 2022 E. 5.5.2). Die Annahme des tiefsten Gabelwerts für die gewerbliche 
Nutzung überzeugt, da wie gesehen davon auszugehen ist, dass der Anteil Langsamverkehr am 
gesamten erzeugten Personenverkehr aufgrund der zentralen Lage in der Gemeinde hoch ist (vgl. 
E. 5.6.2), und zudem eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr besteht, weshalb auch 
der Anteil des öffentlichen Verkehrs am gesamthaft erzeugten Personenverkehr bedeutsam sein 
dürfte.
5.8.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz den gesamten Parkplatzbedarf zu Recht auf 43 bezif-
fert. Da insgesamt 47 Parkplätze geplant sind, weist das Bauvorhaben eine genügende Anzahl Park-
felder aus.
6.
Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Verletzung der Bestimmungen zu den Spiel- und Erholungs-
plätzen.
6.1.
Gemäss Art. 63 Abs. 1 RPBR muss jedes Mehrfamilienhaus über Spiel- oder Erholungsplät-
ze verfügen, deren Fläche mindestens 10 % der Summe der Hauptnutzflächen (HNF) der Wohnun-
gen entspricht. Es ist möglich, diese Werte im Rahmen eines Detailbebauungsplans zu übertragen. 
Nach Abs. 2 der Bestimmung müssen diese Plätze abseits des Motorfahrzeugverkehrs liegen und 
genügend besonnt sein.


Kantonsgericht KG
Seite 12 von 15
6.2.
Zur Frage des Spiel- und Erholungsplatzes hält die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
fest, nach den anerkannten Regeln der Baukunde würde gemäss der Norm 416 des Schweizeri-
schen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) unter HNF die Nettonutzfläche der Haupträume, ohne 
die Flächen der Neben- und Verkehrsräume, verstanden. Die Beschwerdegegnerin weise in der 
Beilage 7 der Stellungnahme vom 19. Mai 2021 die einzelnen Flächen aus, die zur HNF zu zählen 
seien, und komme auf eine Fläche von 1753.50 m2. Die projektierte Spiel- und Erholungsfläche 
betrage 185 m2 und halte mit 10.6 % der HNF die Vorgabe von Art. 63 RPBR ein. Auch das BRPA 
verweise auf die Berechnungen und Ausführungen der Beschwerdegegnerin und pflichte diesen bei.
Der Beschwerdeführer trägt dagegen vor, dass das BRPA und die Vorinstanz ohne jede Prüfung auf 
die Angaben der Beschwerdegegnerin vertrauen würden, womit sie ihre Prüfungspflichten verletzt 
hätten. Zudem sei lediglich ein Landstreifen als Spiel- und Erholungsplatz vorgesehen, der unterhalb 
der Einstellhalle gelegen sei und der nur durch diese Halle erreicht werden könne. Damit würde 
gegen die gesetzliche Vorgabe von Art. 63 Abs. 2 RPBR verstossen, wonach Spiel- und Erholungs-
plätze abseits des Motorfahrzeugverkehrs liegen müssen. Ferner weise der projektierte Platz auch 
keine Infrastruktur auf, weshalb ihm der Erholungswert abzusprechen sei. Im Übrigen scheine die 
angegebene Fläche von 185 m2 auch gar nicht der effektiv geplanten Grösse des Spiel- und Erho-
lungsplatz zu entsprechen, da gemäss Gutachten des Amts für Kulturgüter vom 31. Juli 2018 zur 
Kaschierung der massiven Sockelmauern die Baum- und Buschbepflanzung auf der Westseite, d.h. 
auf der vorgesehenen Spiel- und Erholungsfläche, intensiviert werden solle. Diese intensive Bepflan-
zung ginge auf Kosten der Spielplatzfläche, weshalb selbst bei Annahme einer HNF von 1753.50 m2 
eine zu kleine Fläche zur Verfügung stünde.
Das BRPA hält in seinen Bemerkungen fest, dass die HNF tatsächlich 1927.40 m2 betrage. Messe 
man die vorgesehene Spiel- und Erholungsfläche nach, belaufe sich diese auf eine Fläche von 
157.36 m2, wobei die nördliche Erweiterung beim Zugang zur Einstellhalle nicht berücksichtigt 
werden könne, da nicht ersichtlich sei, inwiefern diese als Spielplatz oder der Erholung dienen 
könne. Daraus resultiere eine Differenz von 35.34 m2, die in den Unterlagen formell nicht ausgewie-
sen werde. "Aus materieller Sicht" lasse sich feststellen, dass die Rasenfläche im Erdgeschoss oder 
allenfalls die angrenzende Grünfläche hinreichend und geeigneten Platz zur Verfügung stellen 
würden, um dieses Manko auszugleichen.
Die Beschwerdegegnerin verweist im Wesentlichen auf den Detailbebauungsplan "I.________" und 
auf ihre Stellungnahme im vorinstanzlichen Verfahren vom 19. Mai 2021. In letzterer habe sie sämt-
liche Angaben zur Berechnung der Fläche gemacht, nichtsdestotrotz behaupte der Beschwerdefüh-
rer heute, die Berechnung sei nicht nachvollziehbar. Auch habe sie in der genannten Stellungnahme 
vorgeschlagen, den Zugang zur Spiel- und Erholungsfläche ausserhalb der Einstellhalle zu organi-
sieren. Dies hätten die Baubewilligungsbehörden indes nicht als notwendig erachtet.
6.3.
Mit dem BRPA ist festzuhalten, dass die HNF des projektierten Neubaus auf der Parzelle 
Art. ccc tatsächlich 1927.40 m2 beträgt. Die Beschwerdegegnerin hat bei ihrer Berechnung die Atti-
kawohnung Süd-Ost mit einer HNF von 173.90 m2 nicht dazugerechnet (vgl. Beilage 7 der Stellung-
nahme der Beschwerdegegnerin vom 19. Mai 2021 im vorinstanzlichen Verfahren). Ebenso ist wie 
vom BRPA dargelegt nicht ersichtlich, wie die nördliche Erweiterung beim Zugang zur Einstellhalle 
als Spiel- und Erholungsfläche dienen kann. Damit liegt die tatsächlich ausgewiesene Fläche bei 
157.36 m2, wobei gestützt auf Art. 63 Abs. 1 RPBR 192.74 m2 (10 % von 1927.40 m2) notwendig 
wären. Es liegt somit eine Differenz von über 35 m2 bzw. von 22.48 % vor.


Kantonsgericht KG
Seite 13 von 15
6.4.
Entgegen der Ansicht des BRPA kann nicht gesagt werden, dass die Rasenfläche im Erdge-
schoss bzw. die angrenzende Grünfläche diesen Mangel auszugleichen vermögen:
Für die Rasenfläche ist die alleinige Nutzung durch die Wohnungen im Erdgeschoss vorgesehen 
(vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 19. Mai 2021). Selbst wenn man diesem 
Umstand dahingehend Rechnung tragen würde, dass die HNF des Erdgeschosses (283.10 m2) von 
der gesamten HNF von 1927.40 m2 in Abzug gebracht wird, erweist sich die projektierte Spiel- und 
Erholungsfläche für die übrigen Geschosse nach wie vor als zu klein dimensioniert. Was sodann die 
an die Spiel- und Erholungsfläche angrenzende Grünfläche anbelangt, handelt es sich nach den 
Plänen um eine dicht mit Bäumen bepflanzte Böschung, die als Sichtschutz für das Mauerwerk 
zwischen den Grundstücken Art. ccc und ggg dient (vgl. aus den Planunterlagen nur die Ansicht 
Fassade Süd). Einer derart dicht mit Bäumen bepflanzten Fläche muss die Eignung als Spiel- und 
Erholungsfläche abgesprochen werden, zumal auch eine genügende Besonnung (vgl. Art. 63 Abs. 2 
RPBR) nicht mehr sichergestellt ist. Im Übrigen ist fraglich, ob dies nicht auch für die projektierte 
Spiel- und Erholungsfläche zu gelten hat, verlangt doch das Amt für Kulturgüter in seinem Gutachten 
vom 31. Juli 2019 als Bedingung, dass die Baum- und Buschbepflanzung auch auf der "Westseite 
(Spielplatz)" zu intensivieren sei. Sollte diese Bepflanzung ebenso dicht ausfallen wie im Bereich 
der südöstlichen Böschung, könnte auch ein Teil der – wie gesehen ohnehin schon zu klein dimen-
sionierten – projektierten Spiel- und Erholungsfläche verloren gehen bzw. nicht effektiv genutzt 
werden.
Soweit der Beschwerdeführer ferner auch den projektierten Zugang zum Spiel- und Erholungsplatz 
durch die Einstellhalle rügt, ist festzuhalten, dass die Plätze – entsprechend dem Normzweck – nach 
Art. 63 Abs. 2 RPBR "abseits des Motorfahrzeugverkehrs" liegen müssen. Das Argument des 
Beschwerdeführers hat einiges für sich, dürfte es doch dem der Norm zugrundeliegenden Schutz-
zweck widersprechen, wenn Kinder nur durch die Einstellhalle auf den Spielplatz gelangen können. 
Immerhin hat auch die Beschwerdegegnerin im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens angeboten, 
den Zugang anders zu realisieren. Letztlich kann diese Frage jedoch offenbleiben, da der Spiel- und 
Erholungsplatz ohnehin zu klein dimensioniert ist.
6.5.
Nach dem Gesagten ist die ausgewiesene Spiel- und Erholungsfläche zu klein dimensioniert 
und das Bauvorhaben auf der Parzelle Art. ccc verletzt Art. 63 Abs. 1 RPBR. Geeignete Ausweich-
flächen sind nicht ersichtlich und ein Abweichungsgesuch im Sinne von Art. 148 RPBG liegt nicht 
vor. Demzufolge ist dem Bauvorhaben auf der Parzelle Art. ccc in Aufhebung der angefochtenen 
Entscheide die Bewilligung zu verweigern.
7.
Im Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie sich gegen das Bauvorhaben auf der 
Parzelle Art. ccc richtet (Baugesuch vom 17. Mai 2019 betreffend Neubau Wohnhaus mit 
24 Wohnungen, Einstellhalle und Aussenparkplätzen; Verfahren kkk). Sie ist abzuweisen, soweit sie 
das Bauvorhaben auf dem Grundstück Art. ggg betrifft (Baugesuch vom 2. Juni 2019 betreffend 
Umbau mit Nutzungsänderung, Gelateria statt Verkaufslokal; Verfahren lll), da der aus der Umnut-
zung resultierende gewerbliche Parkplatzbedarf (vgl. E. 5.7) auch bei Nichtbewilligung der projek-
tierten Einstellhalle auf der Parzelle Art. ccc ohne Weiteres durch die auf beiden Parzellen vorhan-
denen Aussenparkplätze gedeckt werden kann. Andere Gründe als die gerügte Unterschreitung der 
erforderlichen Anzahl Parkplätze, die gegen die Bewilligung dieses Baugesuchs sprechen würden, 
macht der Beschwerdeführer nicht geltend und sind auch nicht ersichtlich.
8.


Kantonsgericht KG
Seite 14 von 15
8.1.
Bei diesem Verfahrensausgang ist der Beschwerdeführer als mehrheitlich, d.h. zu zwei Drit-
teln, obsiegend zu betrachten, richtete sich seine Beschwerde doch in erster Linie gegen den 
geplanten Neubau auf der Parzelle Art. ccc. Die Gerichtskosten sind auf CHF 3'500.- festzusetzen 
und ausgangsgemäss zu einem Drittel, mithin zu CHF 1'166.65, dem Beschwerdeführer aufzuerle-
gen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 3'500.- zu verrechnen. Die 
Differenz von CHF 2'333.35 ist ihm zurückzuerstatten. Der Restbetrag ist im Verhältnis drei zu eins 
zwischen der Beschwerdegegnerin – die am Beschwerdeverfahren teilgenommen und das Baube-
willigungsgesuch aufrechterhalten hat (Art. 131 f. VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 
17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; 
SGF 150.12]; Urteil BGer 1C_233/2009 vom 30. September 2009 E. 3) – und dem Staat aufzuteilen. 
Der von der Beschwerdegegnerin geschuldete Beitrag beläuft sich somit auf CHF 1'750.-. Dem Staat 
sind nach Art. 133 VRG keine Kosten aufzuerlegen.
8.2.
In den Beschwerde-, Revisions- und Erläuterungsverfahren vor einer als letzter kantonaler 
Instanz entscheidenden Behörde sowie in den Klageverfahren spricht die Verwaltungsjustizbehörde 
der obsiegenden Partei auf Gesuch eine Entschädigung für die zur Wahrung ihrer Interessen 
entstandenen, notwendigen Kosten zu (Art. 137 Abs. 1 VRG). Obsiegt eine Partei nur teilweise, wird 
die Entschädigung verhältnismässig herabgesetzt (Art. 138 Abs. 1 VRG).
Der Beschwerdeführer macht mit Kostenliste vom 10. Februar 2023 einen Aufwand von 
CHF 5'590.15 (Honorar von CHF 5'142.50, Auslagen von CHF 48.-, MwSt. zu 7.7 % von 
CHF 399.65) geltend, die Beschwerdegegnerin mit Kostenliste vom 9. Februar 2023 einen solchen 
von CHF 6'785.10 (Honorar von CHF 6'000.-, Auslagen von CHF 300.- [Pauschale von 5 % des 
Honorars], MwSt. zu 7.7 % von CHF 485.10). Die Kostenliste der Beschwerdegegnerin entspricht 
nicht gänzlich den gesetzlichen Anforderungen, da für die Barauslagen gemäss Art. 9 Tarif VJ keine 
Pauschale vorgesehen ist; sie ist daher ex aequo et bono auf CHF 6'500.- (inkl. MwSt.) zu korrigie-
ren. Da im Übrigen beide Parteien in etwa einen ähnlichen Zeitaufwand geltend machen, der als 
gerechtfertigt erscheint, kann an diesem festgehalten werden.
Nach Massgabe des Obsiegens hat der Beschwerdeführer Anspruch auf eine Entschädigung von 
zwei Dritteln seiner Parteikosten, ausmachend CHF 3'726.75 (inkl. MwSt.), und die Beschwerde-
gegnerin von einem Drittel, ausmachend CHF 2'166.65 (inkl. MwSt.). Die dem Beschwerdeführer 
geschuldete Entschädigung ist zu drei Vierteln der Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel dem 
Staat aufzuerlegen; die Entschädigung der Beschwerdegegnerin vollumfänglich dem Beschwerde-
führer. Die Beschwerdegegnerin schuldet dem Beschwerdeführer somit CHF 2'795.05, der 
Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin CHF 2'166.65; der Staat Freiburg schuldet dem 
Beschwerdeführer CHF 931.70 (alle Beträge inkl. MwSt.). Nach Verrechnung der Forderungen ist 
dem Beschwerdeführer eine Entschädigung von CHF 628.40 (inkl. MwSt.) zulasten der Beschwer-
degegnerin und von CHF 931.70 (inkl. MwSt.) zulasten des Staats zuzusprechen.
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Die angefochtenen Entscheide vom 18. August 2022 werden aufgehoben, soweit sie das 
Baugesuch vom 17. Mai 2019 bezüglich Neubau Wohnhaus mit 24 Wohnungen, Einstellhalle 


Kantonsgericht KG
Seite 15 von 15
und Aussenparkplätzen (Verfahren kkk) betreffen, und dem Bauvorhaben wird die Bewilligung 
verweigert.
Betreffend das Baugesuch vom 2. Juni 2019 bezüglich Umbau mit Nutzungsänderung, Gela-
teria statt Verkaufslokal (Verfahren lll) werden die angefochtenen Entscheide bestätigt.
II.
Die Gerichtkosten werden zu CHF 1'166.65 dem Beschwerdeführer und zu CHF 1'750.- der 
Beschwerdegegnerin auferlegt. Betreffend den Beschwerdeführer werden die Gerichtskosten 
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet und die Differenz von CHF 2'333.35 wird ihm 
zurückerstattet.
III.
Dem Beschwerdeführer wird zuhanden von Rechtsanwalt Tarkan Göksu eine Parteientschä-
digung in der Höhe von CHF 628.40 (inkl. MwSt.) zulasten der Beschwerdegegnerin und in 
der Höhe von CHF 931.70 (inkl. MwSt.) zulasten des Staats Freiburg zugesprochen.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschä-
digung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur 
dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 24. März 2023/mpo
Der Präsident
Der Gerichtsschreiber