fr_gerichte · 102 2016 206 · 2017-03-20 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2016 206
Arrêt du 20 mars 2017
IIe Cour d’appel civil
Composition
Président:
Adrian Urwyler
Juges:
Catherine Overney, Michel Favre
Greffière:
Silvia Aguirre
Parties
A.________, 
et 
B.________, 
défendeurs, 
demandeurs 
reconventionnels et appelants et intimés à l’appel joint, 
représentés par Me Emmanuel Kilchenmann, défenseur choisi
contre
C.________ 
et 
D.________, 
demandeurs, 
défendeurs 
reconventionnels, intimés et appelants joints, représentés par
Me Alain Ribordy, avocat, défenseur choisi
Objet
Bail à loyer - avis des défauts - action en réduction du loyer
Appel du 30 septembre 2016 contre la décision du Tribunal des baux 
de l'arrondissement de la Sarine du 30 août 2016


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Le 16 décembre 2002, E.________, représenté par F.________ de G.________, en qualité 
de bailleur, et C.________ et D.________, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à 
loyer. Ce dernier portait sur les deux étages d’une maison, sise H.________. L’immeuble loué 
comprenait 5 chambres, un hall, une cuisine et deux salles de bain avec WC, avec chauffage 
central. La durée du bail était prévue du 1er février 2003 au 31 mars 2005, renouvelable de 6 mois 
en 6 mois. La résiliation devait être annoncée trois mois à l’avance pour le 31 mars, le 30 juin ou le 
30 septembre. Le loyer mensuel était fixé à CHF 1'800.-. 
B.
Par courrier du 21 février 2003, les locataires ont informé F.________ que l’immeuble loué 
présentait de nombreux défauts. Ils ont notamment mentionné des températures ambiantes trop 
basses et des arrêts récurrents du chauffage, dus à un manque d’isolation de la cuve à mazout. 
Les locataires ont en outre relevé un problème des WC du 1er étage, expliquant que ceux-ci 
étaient régulièrement bouchés (cf. pièce 10 du bordereau de la demande). Par courrier du 
24 février 2003, F.________ a informé les locataires qu’elle avait transmis le jour même leur lettre 
à E.________, de sorte à ce qu’il soit rapidement remédié à ces inconvénients (cf. pièce 17 du 
bordereau de la demande).
C.
Le 30 novembre 2006, B.________ et A.________, fils de E.________, ont acquis en 
propriété commune la maison louée (cf. pièce 5 du bordereau de la demande). E.________ a 
initialement joui d’un usufruit sur l’immeuble, puis y a renoncé par acte notarié du 8 octobre 2010, 
avec effet rétroactif au 1er janvier 2009 (cf. pv du 4 décembre 2014, p. 5 et l’annexe au courrier du 
8 janvier 2015 de Me R.________).
D.
Au début de l’année 2013, les locataires ont signifié à E.________ qu’ils comptaient 
déménager à la fin de l’année, dès lors que les travaux de leur propre maison arrivaient à terme 
(cf. demande p. 11, réponse p. 6). Par courrier du 22 août 2013, les locataires ont informé 
B.________ et A.________ qu’ils résiliaient leur contrat de bail pour la fin de l’année, soit au 
31 décembre 2013 (cf. pièce 18 du bordereau de la demande).
Par courrier du 8 septembre 2013, les bailleurs ont indiqué aux locataires qu’ils prenaient acte de 
leur résiliation pour le prochain terme, soit au 31 mars 2014. Ils ont en outre précisé aux locataires 
qu’ils pouvaient libérer les locaux à leur convenance, étant entendu qu’ils restaient tenus de 
s’acquitter des trois derniers mois de loyer, à moins qu’ils ne trouvent un nouveau locataire pour 
reprendre le bail dès leur départ (cf. pièce 19 du bordereau de la demande).
Les locataires leur ont répondu, par courrier du 28 septembre 2013, que la maison présentait des 
défauts, qu’elle nécessitait des travaux d’envergure et qu’elle n’était par conséquent pas louable 
en l’état, raison pour laquelle ils ne seraient pas en mesure de trouver un locataire de 
remplacement (cf. pièce 20 du bordereau de la demande).
E.
Le 18 novembre 2013, le bureau d’architecture I.________ Sàrl a transmis à la commune de 
J.________ un rapport sur l’état de la maison louée. Il en ressort notamment que l’immeuble 
souffre de problèmes de chauffage, que le lave-vaisselle est soumis au gel, qu’il y a une invasion 
de souris, et que la chasse d’eau des WC de l’étage a un débit extrêmement faible. Après avoir 
exposé aussi bien l’état des pièces, que de la toiture ou de l’isolation de l’immeuble, le rapport 
conclut que la maison offre une viabilité déplorable et qu’elle n’est pas présentable en l’état à de 
futurs locataires (cf. pièce 11 du bordereau de la demande).


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Par courrier du 4 décembre 2013, la commune de J.________ a transmis le rapport de l’architecte 
aux bailleurs en s’enquérant de la suite que ces derniers comptaient y donner (cf. pièce 12 du 
bordereau de la demande).
Par courrier du 9 décembre 2013, les locataires ont informé leurs bailleurs qu’ils quitteraient la 
maison à la fin du mois de décembre, sans chercher de repreneur. C.________ et D.________ ont 
en effet expliqué, qu’au vu du rapport établi par l’architecte, ils se considéraient libérés de cette 
obligation (cf. pièce 21 du bordereau de la demande).
Par courrier du 15 décembre 2013, B.________ a attiré une nouvelle fois l’attention des locataires 
sur le fait que, indépendamment du rapport de l’architecte, leur relation contractuelle ne prendrait 
fin qu’au 31 mars 2014. Il les a également informés que des travaux seraient entrepris en janvier 
2014, et les a de surcroît priés de lui communiquer les dates auxquelles les corps de métier 
pourraient visiter les locaux. Le bailleur a finalement informé les locataires que, conformément aux 
usages, la remise des clés aurait lieu le 31 mars 2014 à 12h00 (cf. pièce 22 du bordereau de la 
demande).
Par courrier du 16 décembre 2013 adressé à la commune de J.________, B.________ a exposé 
qu’il n’était aucunement au courant des divers problèmes et défauts de l’immeuble. Il a en outre 
expliqué regretter que les locataires ne se soient pas préalablement manifestés et assuré à la 
commune que les travaux nécessaires seraient prochainement entrepris pour remédier à la 
situation (cf. pièce 9 du bordereau de la réponse).
Le 26 décembre 2013, les locataires ont libéré les locaux et établi un état des lieux de sortie 
(cf. demande, p. 9). L’état des lieux, ainsi que les clés du logement, ont été déposés le même jour 
dans la boîte aux lettres de B.________ (cf. pièce 23 du bordereau de la demande).
F.
Par acte du 3 juillet 2014, déposé le 4 juillet 2014, soit dans le mois qui a suivi l’échec de la 
conciliation, C.________ et D.________ ont porté le litige devant le Tribunal des baux de 
l’arrondissement de la Sarine (ci-après: le Tribunal des baux). Ils ont notamment formulé des 
conclusions tendant à la constatation des défauts, respectivement au paiement d’une somme de 
CHF 30’000.- au titre de réduction de loyer, et requis qu’il soit constaté qu’ils n’étaient pas 
débiteurs de la somme de CHF 5'400.- ayant trait aux trois derniers mois de loyer 
(cf. demande, p. 15 et 16). 
B.________ et A.________ ont déposé leur réponse et une demande reconventionnelle le 
18 septembre 2014, concluant au rejet intégral de la demande, avec suite de frais. Ils requièrent le 
paiement de CHF 5'400.-, correspondant aux loyers de janvier à mars 2014, le paiement des frais 
accessoires pour les années de 2008 à 2013 pour un montant de CHF 7'991.-, ainsi que le 
paiement de la somme de CHF 13'563.15 pour les dommages causés à l’immeuble 
(cf. réponse, p. 16 et 17). 
Le 30 août 2016, le Tribunal des baux a condamné solidairement les bailleurs à verser aux 
locataires un montant de CHF 10'426.10, au titre de réduction de loyer selon l’art. 259d CO. Les 
locataires ont pour leur part été condamnés à verser aux bailleurs la somme de CHF 703.50 au 
titre de frais accessoires. Les premiers juges ont en outre constaté que les locataires ne devaient 
pas la somme de CHF 5'400.- pour les loyers de janvier à mars 2014 et libéré en leur faveur la 
garantie de loyer. Les autres prétentions requises par les parties ont été rejetées. Les dépens ont 
été mis à la charge des locataires pour 1/3, et à la charge des bailleurs pour 2/3. Aucuns frais 
judiciaires n’ont été perçus (cf. jugement attaqué, p. 27).


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G.
Le 30 septembre 2016, les bailleurs ont déposé un appel contre la décision précitée. Ils 
concluent principalement, sous suite de frais, à l’annulation de la décision attaquée et au paiement 
d’une somme de CHF 3'600.-, avec intérêt à 5 % l’an à compter du 1er de chaque mois, pour les 
loyers de janvier et février 2014, et subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal des baux.
Le 9 novembre 2016, les locataires ont déposé leur réponse et un appel joint. Dans leur réponse, 
ils concluent au rejet de l’appel dans la mesure de sa recevabilité. Dans leur appel joint, ils 
concluent, sous suite de frais, au paiement d’une somme de CHF 30'000.- au titre de réduction de 
loyer pour défaut de la chose louée, ainsi qu’à une répartition des dépens de première instance à 
hauteur de 9/10 à la charge des bailleurs. 
Le 12 décembre 2016, les bailleurs ont déposé leur réponse à l’appel joint, ainsi qu’une réplique à 
la réponse de l’appel. Ils concluent au rejet de l’appel joint.
en droit
1.
a)
La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des 
art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 
1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel 
cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC). Dans le cas d’espèce, la 
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est manifestement supérieure à CHF 10'000.- 
(cf. appel, ad préliminaires, ch. 4; réponse, ad préliminaires, ad. 4), de sorte que la voie de l’appel 
est ouverte. La valeur litigieuse devant la Cour est également supérieure à CHF 15'000.- 
(art. 74 al. 1 let. a et art. 51 al. 1 let. a LTF).
b)
La qualité pour interjeter appel de B.________ et A.________ ne souffre aucune 
contestation.
c)
L’appel du 30 septembre 2016 a été déposé en temps utile, soit dans le délai légal de 
30 jours à compter de la notification du jugement attaqué survenue le 31 août 2016 (art. 311 al. 1 
CPC). Il en va de même de l’appel joint déposé le 9 novembre 2016, soit dans le délai légal de 
30 jours à compter de la notification de l’appel survenue le 10 octobre 2016 (art. 312 al. 2 CPC).
d)
Dûment motivés et dotés de conclusions, l’appel et l’appel joint sont pour le surplus 
recevables en la forme.
e)
La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
f)
En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.
g)
Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être 
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve 
de la diligence requise (let. b). On distingue les vrais nova des pseudos novas. Les vrais novas 
sont des faits et moyens de preuve qui ne sont survenus qu’après la fin des débats principaux. En 
appel, ils sont en principe toujours admissibles, pourvu qu’ils soient invoqués sans retard dès leur 
découverte. Les pseudos novas sont des faits et moyens de preuve qui étaient déjà survenus 


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lorsque les débats principaux de première instance ont été clôturés. Leur admissibilité est 
largement limitée en appel, dès lors qu’ils sont irrecevables lorsqu'en faisant preuve de la diligence 
requise, ils auraient déjà pu être invoqués dans la procédure de première instance (cf. arrêt TF 
5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.1)
Les appelants produisent en appel, un extrait bancaire de la banque K.________ (cf. pièce 3 du 
bordereau de l’appel), un extrait bancaire de L.________ (cf. pièce 4 du bordereau de l’appel), une 
facture du 8 avril 2014 de M.________ SA (cf. pièce 5 du bordereau de l’appel), une facture du 
13 mai 2014 de N.________ SA (cf. pièce 6 du bordereau de l’appel), un recueil des règles et 
usages locatifs de la FFI (cf. pièce 7 du bordereau de l’appel) et une attestation de l’entreprise 
O.________ SA (cf. pièce 8 du bordereau de l’appel). L’ensemble de ces moyens de preuve doit 
être déclaré irrecevable dès lors que ces pièces auraient pu être produites en première instance 
déjà.
2.
a)
Dans leurs deux premiers moyens, les appelants se plaignent d'une violation de leur 
droit d'être entendu et concluent à ce que la décision attaquée soit annulée. Ils reprochent aux 
premiers juges de ne pas avoir statué sur le fait que les intimés puissent avoir élaboré un 
stratagème dans le dessein de les piéger, ceci en représailles du refus de leur accorder une 
résiliation anticipée du bail. Les appelants exposent à ce sujet que leurs locataires auraient 
subitement évoqué des défauts pour éviter de s’acquitter des derniers mois de loyer, 
comportement qu’ils jugent contraire à la bonne foi et constitutif d’un abus de droit, et que les 
premiers juges auraient omis de traiter dans le jugement contesté (cf. appel, p. 4 ss). 
Les intimés contestent l’appréciation juridique faite par les appelants et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils précisent avoir exigé une réduction du loyer après avoir informé les propriétaires des 
différents défauts qui grevaient la maison louée, de sorte que la théorie du complot avancée par 
les appelants serait dénuée de toute pertinence (cf. réponse, p. 3 ss). 
b)
Le droit d'être entendu, en tant que droit personnel de participer à la procédure, exige 
que l’autorité écoute effectivement, puis examine soigneusement et sérieusement, et prenne en 
compte dans sa décision, les arguments de la personne dont la décision touche la position 
juridique. Il implique notamment l'obligation, pour l'autorité, de motiver sa décision, afin que son 
destinataire puisse la comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu. Néanmoins, ce droit consacré 
par l’art. 29 al. 2 Cst, respectivement par l’art. 53 CPC, n’oblige pas l'autorité à exposer et discuter 
tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties. L’autorité peut au contraire se 
limiter, sans arbitraire, aux éléments qui lui paraissent pertinents. Ainsi, il suffit que le juge 
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de 
manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause. Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question 
distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui 
ont guidé la décision du juge, le droit à une décision motivée est respecté (cf. arrêt TF 
4A_474/2008 du 13 février 2009 consid. 2.1). 
Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de caractère formel, dont la violation 
entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès 
du recours au fond. Toutefois une violation – pas particulièrement grave - du droit d’être entendu 
peut exceptionnellement être guérie si l’intéressé peut s’exprimer devant une instance de recours 
ayant libre pouvoir d’examen en fait comme en droit. Même en cas de violation grave du droit 
d’être entendu, la cause peut ne pas être renvoyée à l’instance précédente, si et dans la mesure 
où ce renvoi constitue une démarche purement formaliste qui conduirait à un retard inutile, 


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incompatible avec l’intérêt de la partie concernée (comparé à celui d’être entendu) à un jugement 
rapide de la cause (cf. ATF 135 I 279 consid. 2.6.1)
c)
En l’espèce, les premiers juges ont rendu une décision circonstanciée de près de 
30 pages, dont la motivation permet à chacune des parties d’appréhender les éléments qui leur 
ont paru pertinents. Conformément à la jurisprudence précitée, les premiers juges n’avaient pas 
l’obligation de traiter l’ensemble des moyens invoqués, plus particulièrement l’hypothèse des 
bailleurs selon laquelle la demande en réduction du loyer serait le fruit d’un comportement 
chicanier, constitutif d’un abus de droit. Ils pouvaient en effet se limiter aux éléments qui leur 
paraissaient pertinents, prérogative dont ils ont fait usage en l’espèce. La Cour de céans constate 
dès lors que le droit d’être entendu des appelants n’a pas été violé. Au surplus, dans l’hypothèse 
où une telle violation avait été retenue, le vice de la décision attaquée aurait été susceptible d’être 
guéri par la Cour de céans, dans la mesure où celle-ci jouit d’un plein pouvoir d’examen. Les 
appelants pouvaient en outre faire à nouveau valoir leur grief en appel, ce qu’ils ont fait en 
l’espèce et qui sera discuté ultérieurement. 
Partant, les deux premiers griefs des appelants sont infondés.
3.
a)
Dans un troisième moyen, les appelants contestent la réduction du loyer obtenue par les 
intimés au motif que cette prétention serait constitutive d’un abus de droit. Les bailleurs reprochent 
aux intimés de ne jamais leur avoir communiqué l’existence de quelconques défauts et de les avoir 
ensuite sciemment invoqués dans le but de se libérer des derniers mois de loyer dont ils devaient 
s’acquitter. Les appelants font ainsi grief aux intimés d’utiliser l’action en réduction de loyer pour 
défaut de la chose louée comme moyen de pression pour se départir du bail à leur convenance, 
sans avoir à répondre de la résiliation anticipée du contrat. Les appelants exposent notamment 
que les intimés ayant vécu dans la maison en question plus d’une dizaine d’années, en 
s’acquittant des loyers sans réserve leur comportement ne ferait que mettre en lumière le 
stratagème qu’ils ont édifié pour se venger des bailleurs et ne pas faire face à leurs obligations. Au 
vu de ce qui précède, les appelants concluent par voie de conséquence au rejet de toute demande 
en réduction de loyer (cf. appel, p. 6 ss).
Les intimés contestent l’appréciation juridique faite par les appelants et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils précisent avoir informé leur ancien bailleur des défauts de l’immeuble depuis le 
début du bail, soit par courrier du 21 février 2003, et n’avoir eu de cesse d’informer leurs bailleurs 
actuels des défauts, aussi bien directement que par l’intermédiaire de E.________, avant de 
finalement leur adresser un courrier le 28 septembre 2013, dans lequel ils font notamment état des 
pannes de chauffage. Les intimés considèrent par conséquent avoir agi dans le respect de 
l’art. 259d CO et être dès lors en droit de demander une réduction du loyer rétroactive, sans qu’on 
puisse leur reprocher un quelconque abus de droit (cf. réponse p. 5 ss). 
b)
Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié 
à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. Lorsqu'apparaissent, en cours 
de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas 
tenu de remédier à ses frais, celui-ci peut notamment demander une réduction proportionnelle du 
loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour 
lequel la chose a été louée (art. 259d CO; cf. ATF135 III 345 consid. 3.2). La réduction de loyer 
que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et 
se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise ainsi à rétablir l'équilibre des 
prestations entre les parties (cf. ATF 130 III 504 consid. 4.1). 


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Contrairement à d’autres droits dont le locataire dispose en cas de défaut de la chose louée, tels 
que le droit à la remise en état ou à la résiliation (art. 259b CO), la loi ne dit rien quant au moment 
où le droit à la réduction du loyer doit être exercé. Néanmoins, étant entendu que la réduction du 
loyer vise à rééquilibrer la relation contractuelle suite à un défaut de la chose louée, et que celle-ci 
ne tend pas à exercer une quelconque pression sur le bailleur pour qu’il répare le défaut, la 
jurisprudence récente a considéré que l’action en réduction du loyer pouvait intervenir après la 
disparition du défaut ou même après la fin du bail, pour autant que le bailleur ait eu connaissance 
tant du défaut que de la gêne que ce dernier causait au locataire. Ainsi, l’action en réduction du 
loyer pour défaut de la chose louée doit être admise avec effet rétroactif, y compris lorsqu’elle est 
exigée après la fin du contrat (cf. arrêt TF 4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 8 destiné à la 
publication).
c)
En l’espèce, sans discuter la question litigieuse des avis des défauts effectués 
oralement à réitérées reprises, la Cour de céans relève que les intimés ont informé les appelants 
que l’objet du bail présentait des défauts, notamment des pannes de chauffage chaque hiver et 
des coupures d’eau l’été, à tout le moins par courrier du 28 septembre 2013 (cf. pièce 20 du 
bordereau de la demande). Bien que les appelants considèrent que le courrier précité ne soit pas 
constitutif d’un avis des défauts, force est de constater à la lecture de ce dernier que non 
seulement les intimés énumèrent les défauts, mais qu’ils laissent également entendre que les 
appelants avaient connaissance de ces derniers et qu’ils n’ont rien entrepris pour y remédier 
(cf. pièce 20 du bordereau de la demande). En outre, la Cour de céans relève que les appelants 
ont été avertis par l’intermédiaire de la commune, qui leur a transmis le rapport de l’architecte par 
courrier du 4 décembre 2013, de l’état précaire de leur immeuble. Partant, les appelants ont 
vraisemblablement pris connaissance de l’ensemble des défauts de la maison le 5 décembre 2013 
(cf. pièce 12 du bordereau de la demande). Ainsi, ayant averti les appelants des inconvénients 
qu’ils rencontraient avec la maison, notamment ceux liés au chauffage, puis ayant fait état par le 
biais d’un architecte des nombreux défauts dont ils s’accommodaient depuis des années, les 
intimés étaient en droit d’introduire une action en réduction du loyer sans que cette revendication 
ne soit constitutive d’un abus de droit, et ceci malgré le fait qu’ils se soient satisfaits de l’état du 
logement pendant plus d’une dizaine d’années. En effet, non seulement un effet rétroactif est 
admis par la jurisprudence, mais le silence ou l’annonce tardive des intimés ne peut être interprété 
comme une renonciation tacite à invoquer les défauts (cf. ATF 130 III 504 consid. 5.2). En effet, 
l’avis immédiat n’est pas une condition sine qua non de l’action en garantie des défauts de la 
chose louée (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2016, art. 257g n. 12). Cette action 
a pour but de rééquilibrer la relation contractuelle et n’a pas pour dessein d’enjoindre le bailleur à 
réparer les défauts. La Cour de céans note par conséquent que, quand bien même les intimés 
s’étaient accommodés de la situation pendant des années, après avoir signifié les défauts aux 
appelants, les locataires étaient en droit de demander une réduction du loyer avec effet rétroactif. 
Partant, le grief des appelants est infondé.
4.
a)
Dans un quatrième moyen, les appelants reprochent au Tribunal des baux d’avoir 
pris en considération les courriers des proches des intimés pour établir que les WC de l’étage 
étaient bouchés et que la maison était envahie de souris. Ils reprochent aux premiers juges d’avoir 
tenu pour exactes les allégations non prouvées des intimés et requièrent par voie de conséquence 
l’annulation de la décision attaquée. Les bailleurs soupçonnent en effet les personnes en question 
de s’être livrées à des témoignages de complaisance et allèguent que de telles déclarations, à 
savoir des lettres quasiment identiques en tout point, ne sauraient emporter à satisfaction de droit 


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la conviction des juges. Ils précisent au surplus que dans l’hypothèse ou de tels défauts devaient 
être établis, ils n’en auraient jamais eu connaissance, de sorte qu’aucune réduction de loyer ne 
devrait être octroyée aux intimés pour ces motifs (cf. appel, p. 13 ss). 
Les intimés contestent l’appréciation juridique faite par les appelants et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils exposent que le Tribunal des baux a apprécié l’existence et l’avis des défauts non 
pas au vu des lettres de leurs proches, mais eu égard aux différentes auditions de l’ensemble des 
témoins. Les locataires expliquent en outre que le problème des WC ressort non seulement des 
témoignages critiqués, mais également des propos de l’ancien bailleur et des conclusions de 
l’architecte. Il en va de même au sujet de l’invasion de souris, à propos de laquelle E.________ a 
reconnu qu’il en avait été informé et dont le problème est également ressorti dans le rapport de 
l’architecte mandaté par la commune (cf. réponse, p. 10 ss).
b)
Selon l’art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des 
preuves administrées. Le juge apprécie donc librement la force probante des preuves en fonction 
des circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales et sans être obligé de suivre un 
schéma précis (cf. ATF 133 I 33 consid. 2.1). Il n’y a pas de hiérarchie légale entre les moyens de 
preuve autorisés, ceci afin de favoriser la découverte de la vérité matérielle (cf. arrêt du TF 
5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid. 3.2). Le principe de la libre appréciation des preuves est 
violé lorsque des moyens de preuve déterminés se voient refusés par avance, de manière 
générale, toute force probante ou que le tribunal lors de son appréciation des preuves ne suit pas 
sa propre conviction (cf. ATF 137 II 266 consid. 3.2). Il y a en outre arbitraire dans l’appréciation 
des preuves lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de 
preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa 
portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations 
insoutenables (cf. ATF 137 I 58 consid. 4.1.2).
Selon l’art. 169 CPC, toute personne qui n’est pas partie au procès peut déposer en qualité de 
témoin. La suspicion de partialité d’un témoin résultant par exemple d’un lien de parenté ou 
d’amitié avec la partie, doit être prise en considération au stade de l’appréciation du témoignage. 
La suspicion n’exclut pas d’emblée que la déposition soit tenue pour digne de foi et il incombe au 
juge d’apprécier sa force probante. Lorsqu’il n’existe aucun indice ni commencement de preuve 
indépendant propre à corroborer de telles dépositions, une approche circonspecte s’inscrit dans le 
pouvoir d’appréciation du juge du fait (cf. arrêt du TF 4A_181/2012 du 10 septembre 2012 consid. 
3).
c)
En l’espèce, la Cour de céans relève que le Tribunal des baux a retenu l’existence 
des défauts litigieux, soit les problèmes liés aux WC de l’étage et l’invasion de souris, non 
seulement sur la base des lettres litigieuses, mais sur l’ensemble des témoignages et un faisceau 
d’indices pertinents (cf. jugement attaqué, p. 15 à 17). En effet, non seulement les premiers juges 
se sont fondés sur leur appréciation directe des témoins, mais ils ont également corroboré leurs 
dires avec les déclarations de l’installateur sanitaire intervenu dans la maison (cf. pv du 27 août 
2015, p.13), de même que celles de E.________ (cf. pv du 27 août 2015, p. 2), des photographies 
prises à la fin du bail (cf. pièce 28 produite en séance du 4 décembre 2014 par Me Alain Ribordy) 
et des résultats du rapport de l’architecte qui s’était rendu sur les lieux (cf. pièce 11 du bordereau 
de la demande). Partant, même dans l’hypothèse où les proches des intimés auraient tenu des 
propos orientés en vue de les favoriser et dont on n’aurait pas pu tenir compte, force est de 
constater que la maison en question présentait bel et bien les défauts contestés. Ainsi, au vu de ce 
qui précède, la Cour de céans retiendra que les premiers juges ont apprécié l’ensemble des 


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preuves, sans accorder de force probante particulière aux écrits contestés, pour arriver à l’intime 
conviction que le logement des intimés présentait des défauts, sans tomber dans l’arbitraire. 
L’appréciation du Tribunal des baux ne prête pas le flanc à la critique et la Cour fait sienne ses 
conclusions.
Partant, le grief des appelants est infondé.
d)
Les appelants contestent parallèlement les faits tenus pour établis par les premiers 
juges, à savoir que les WC de l’étage seraient défectueux, dans le sens où le débit de ces derniers 
serait très faible en raison de dépôt calcaire, et que la maison souffrirait d’une invasion de souris 
(cf. jugement attaqué, p. 15 à 17). Les bailleurs exposent que les WC seraient inutilisables ou 
défaillants car les intimés auraient eu pour habitude de jeter dans la cuvette des toilettes des 
objets propres à boucher les WC. Ils expliquent de surcroît que des mesures auraient été 
entreprises pour pallier à ce problème et que rien ne prouve qu’un tel état de fait aurait subsisté. 
Eu égard au problème des souris, les appelants allèguent que les souris se seraient introduites 
dans la maison par l’entremise des intimés qui auraient régulièrement laissé leur porte ouverte en 
automne, et que rien ne prouve que les souris auraient continué à proliférer après les mesures 
adoptées par E.________. Les appelants exposent que les témoignages litigieux ne sauraient en 
aucun cas établir à satisfaction de droit que les problèmes rencontrés par les intimés sont des 
défauts et qu’ils ne sont pas du ressort de leur propre responsabilité. En tout état de cause, les 
appelants maintiennent ne jamais avoir eu connaissance desdits défauts, si tant est qu’il ne 
s’agisse pas de problèmes imputables aux intimés, raisons pour lesquelles aucune réduction de 
loyer ne devrait leur être octroyée pour ces motifs (cf. appel, p. 15 ss).
e)
Concernant les WC, la Cour de céans relève que les intimés se sont plaints une 
première fois de l’état des WC par courrier du 21 février 2003 (cf. pièce 10 du bordereau de la 
demande). Dans leur missive, les locataires ont exposé que les toilettes se bouchaient très 
régulièrement (plus de 10 fois en moins d’un mois) et que l’installateur sanitaire leur avait expliqué 
que ces désagréments étaient dus au dépôt de calcaire inhérent à la vétusté de l’installation. 
Selon l’installateur en question, le changement de la cuvette aurait été nécessaire (cf. pièce 10 du 
bordereau de la demande). Cet état de fait est corroboré par les déclarations de E.________, qui 
non seulement a confirmé que le débit de la chasse d’eau des WC était faible, mais qui a 
également invité les locataires à faire leurs « gros besoins » dans les WC du rez-de-chaussée (cf. 
PV du 27 août 2015, p. 2 et 3). Les problèmes du débit d’eau desdits WC a au surplus également 
été relevé par l’architecte, qui mentionne dans son rapport du 18 novembre 2013 que la chasse 
d’eau des WC a un débit extrêmement faible, ceci en précisant que les matières fécales ne 
s’évacuent qu’en y versant des bidons d’eau (cf. pièce 11 du bordereau de la demande). Au vu de 
ce qui précède, la Cour de céans note que le problème des WC n’a pas trait au fait que les intimés 
jettent dans la cuvette des objets propres à boucher les toilettes, mais qu’il s’avère au contraire 
que la vétusté de l’installation engendre un faible débit de la chasse d’eau, problème qui a perduré 
pendant plus de 10 ans, puisque l’architecte qui s’est rendu sur les lieux a relevé ce même 
problème en 2013. Force est dès lors de constater que les difficultés liées aux WC ont à juste titre 
été retenues par l’autorité de première instance, et que cette dernière serait arrivée à cette même 
conclusion dans l’hypothèse où elle avait ignoré les témoignages litigieux. Partant, étant rappelé 
que les appelants ont pris connaissance du défaut litigieux à tout le moins le 5 décembre 2013 (cf. 
consid. 3c), la Cour de céans considère que c’est à juste titre que le Tribunal des baux a octroyé 
une réduction de loyer aux intimés en raison de la défectuosité des WC.
Partant, le grief des appelants est infondé.


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f)
Concernant le problème lié à l’invasion des souris, la Cour de céans relève, à 
l’instar des premiers juges, que les intimés avaient d’ores et déjà constaté la présence des 
rongeurs lors de leur emménagement, ce que les appelants ne contestent pas (cf. pv du 
4 décembre 2014, p. 2). Les locataires s’en sont d’abord accommodés avant d’en faire 
formellement état à E.________ en mai 2008 (cf. pv du 4 décembre 2014, p. 3). Au vu de ce qui 
précède, on ne saurait imputer la présence des souris dans la maison aux intimés, ceci en arguant 
qu’ils laissaient la porte ouverte, comme tentent de le démontrer les appelants. En effet, si les 
locataires ont été tolérants dans un premier temps, il incombait au bailleur de remédier au 
problème, ceci d’autant plus qu’il était conscient que l’immeuble était envahi. La Cour note au 
surplus que l’ancien bailleur a refusé de dératiser l’immeuble, ceci malgré le fait que la présence 
massive des souris était notoire, ou pour le moins audible, aussi bien pour les proches des intimés 
que pour l’architecte venu inspecter les lieux (cf. pièce 11 du bordereau de la demande). Ce 
dernier a d’ailleurs ponctué d’un point d’exclamation la nécessité pour le propriétaire de dératiser 
(cf. pièce 11 du bordereau de la demande). Force est dès lors de constater que même dans 
l’hypothèse où l’autorité de première instance avait écarté les déclarations litigieuses des proches 
des locataires, elle serait néanmoins parvenue, à raison, à la conclusion de l’existence d’un défaut. 
Partant, étant rappelé que les appelants ont pris connaissance du défaut litigieux à tout le moins le 
5 décembre 2013 (cf. consid. 3c), la Cour de céans considère que c’est à juste titre que le Tribunal 
des baux a octroyé une réduction de loyer aux intimés pour ce motif également. 
Partant, le grief des appelants est infondé.
5.
a)
Les appelants contestent en outre la qualité de gérant et d’auxiliaire de fait accordée 
à E.________. Ils reprochent au Tribunal des baux d’avoir attribué ce statut à leur père au motif 
qu’ils n’ont pas été transparents et clairs avec les locataires, ceci aussi bien pour la question du 
transfert de propriété que pour la question de l’usufruit qui grevait l’immeuble (cf. jugement 
attaqué, p. 9). Les appelants exposent que les premiers juges ont, d’une part, imputé à 
E.________ la qualité d’auxiliaire alors qu’il était encore le bailleur et, d’autre part, attribué à ce 
dernier ce titre d’auxiliaire alors qu’il n’officiait pas comme concierge ou toute autre activité 
similaire lorsqu’ils étaient bailleurs (cf. appel, p. 19 ss). Les appelants reprochent par voie de 
conséquence au Tribunal des baux d’avoir considéré que les intimés avaient valablement annoncé 
les défauts, dans la mesure où ces derniers s’étaient de bonne foi adressés à leur père. Les 
bailleurs exposent que dès le transfert de propriété, soit le 30 novembre 2006, les intimés ont tenté 
d’entrer en contact avec eux (cf. appel, p. 22). Les appelants relèvent en outre que les intimés se 
sont acquittés du loyer d’abord en main de E.________, puis en main des appelants et qu’ils leur 
ont finalement adressé leur avis de résiliation, de sorte qu’on ne saurait considérer que les 
locataires ignoraient à qui ils devaient s’adresser pour les questions ayant trait à l’immeuble (cf. 
appel, p. 21). Partant, les appelants concluent à ce que E.________ ne soit pas considéré comme 
un auxiliaire et à ce qu’il soit constaté que l’annonce des défauts à ce dernier n’était pas valable. 
Les intimés contestent l’appréciation juridique faite par les appelants et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils exposent que quelle que soit la qualité de E.________, les appelants ont repris le 
rapport de bail dans son ensemble le 1er décembre 2006, conformément à l’art. 261 al. 1 CO et 
que par conséquent, la connaissance des défauts par le précédent bailleur leur était opposable (cf. 
réponse, p. 14 et 15).
b)
Selon l’art. 261 al. 1 CO, « si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la 
chose louée, le bail passe à l’acquéreur ». L’aliénation de la chose louée au sens de l’art. 261 al. 1 
CO, vise le transfert de propriété résultant d’une vente, d’une donation ou d’un échange, mais la 


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loi assimile aussi à une aliénation le transfert de l’immeuble à un tiers lorsque le bailleur accorde à 
un tiers un droit réel limité sur l’immeuble, dont la portée équivaut à un changement de propriétaire 
(art. 261a CO). La jurisprudence tend dès lors à appliquer par analogie l’art. 261 CO lorsque le nu-
propriétaire récupère la pleine disposition de son immeuble suite à l’extinction d’un usufruit 
(LACHAT, Le droit du bail, 2008, p. 684 et 685). 
Le bail passe à l’acquéreur dès l’inscription du transfert de propriété au registre foncier. Dès cette 
date, l’acquéreur reprend le bail « dans l’état où il se trouve » et le vendeur est libéré de ses 
obligations. L’acquéreur peut dès lors, dès ce moment, exiger le paiement du loyer en ses mains. 
Le transfert du bail à l’acquéreur ne déploie en revanche aucun effet rétroactif. Le précédent 
propriétaire continue ainsi de répondre à l'égard du locataire des obligations qui étaient les siennes 
et découlaient du bail avant le transfert. (cf. arrêt TF 4A_542/2014 du 17 février 2015, consid. 2.1). 
L’aliénateur de l’immeuble reste ainsi tenu de ses obligations, de même qu’il conserve ses droits 
pour la période antérieure au transfert de propriété. Dès lors, le locataire qui a des prétentions en 
remboursement de loyer pour une période antérieure au transfert du bail doit s’adresser au 
vendeur (LACHAT, Le droit du bail, 2008, p. 686 à 688). 
c)
La Cour de céans note que les appelants ont acquis l’immeuble loué le 
30 novembre 2006 et que E.________, aliénateur de l’immeuble et père des actuels propriétaires, 
a disposé d’un usufruit sur le bien jusqu’au 1er janvier 2009 (cf. pv du 4 décembre 2014, p. 5; 
l’annexe au courrier du 8 janvier 2015 de Me R.________ et pièce 5 du bordereau de la 
demande). Conformément à l’art. 261 CO, les appelants ont donc acquis la pleine et entière 
propriété de l’immeuble, et par ce biais la qualité de bailleurs envers les intimés, le 1er janvier 
2009. En effet, E.________ ayant d’abord joui d’un usufruit, il a conservé son rôle de bailleur 
jusqu’à cette date. Il découle de ce qui précède, que jusqu’au 1er janvier 2009, les intimés se sont 
valablement adressés à leur bailleur E.________, et que c’est à juste titre que les appelants ont 
allégué qu’il était erroné de lui attribuer la qualité d’auxiliaire pour leur imputer la connaissance des 
défauts. Puis, dès le 1er janvier 2009, le bail est passé aux appelants, que ces derniers ont repris 
aux conditions négociées jusqu’alors. Néanmoins, contrairement à la position soutenue par les 
intimés, le transfert du bail n’a pas été repris « dans son ensemble », soit avec l’étendue que les 
intimés souhaitent lui conférer. En effet, le transfert du bail n’implique aucun effet rétroactif. Ainsi, 
les prétentions du locataire à l’égard du bailleur, exigibles avant le transfert du bail, ne sont pas 
transférées à l’acquéreur (par exemple une prétention en restitution d’un trop-perçu de loyers 
avant le transfert du bail; cf. arrêt TF 4A _251/2012 du 28 août 2012). De même, l’aliénateur reste 
le créancier des loyers impayés pour la période antérieure au transfert du bail. Seules des 
cessions de créances, respectivement des reprises de dettes valables, seraient susceptibles de 
modifier cette situation juridique. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans relève que toutes les 
prétentions antérieures au 1er janvier 2009 concernent exclusivement E.________, qui était à 
l’époque le bailleur, et que les appelants ne sont par conséquent pas tenus de répondre de ces 
créances. Les appelants sont au contraire tenus de répondre des défauts qui auraient été 
dénoncés dès le 1er janvier 2009, date à laquelle ils ont acquis la qualité de bailleurs.
d)
Reste litigieuse la qualité de E.________ dès le 1er janvier 2009 et le sort des 
défauts qui lui auraient été annoncés dès cette date. 
En principe, un acte juridique n’a d’effet que pour celui qui l’accomplit. La règle est en effet que nul 
ne peut faire naître une obligation sur la tête d’autrui. Exceptionnellement l’ordre juridique admet 
que l’acte d’une personne puisse lier autrui par l’effet de la représentation directe. Cette institution 
permet à une personne (le représentant) d’effectuer un acte juridique avec un tiers, qui produit 


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effet directement en faveur ou à l’encontre d’une troisième personne (le représenté; CR CO I-
CHAPPUIS, 2012, art. 32 n. 1; TERCIER, PICHONNAZ, Le droit des obligations, 5e éd. 2012, p. 90 ss 
n. 376, 381).
Selon l’art. 32 al. 1 CO, les droits et les obligations de l’acte accompli par le représentant passent 
au représenté. Le représentant n’engage pas seulement le représenté par ses actes, mais 
également par ce qu’il sait ou doit savoir. La connaissance ou l’ignorance par manque d’attention 
de certains faits par le représentant sont directement attribué au représenté (CR CO I- CHAPPUIS, 
2012, art. 32 n. 21). 
Selon l’art. 32 al. 2 CO, la manifestation de la volonté d’agir au nom d’autrui, qui constitue la 
première condition à la représentation, peut intervenir de manière expresse ou par actes 
concluants. Cette manifestation est expresse lorsque le représentant se fait connaître comme tel et 
intervient par actes concluants lorsque le tiers doit déduire l’existence d’un rapport de 
représentations des circonstances. La manifestation de volonté n’étant pas nécessairement 
univoque, il est admis que le principe de la confiance (art. 2 al. 1 CC) trouve application pour 
déterminer si le représentant agissait au nom d’autrui ou à l’inverse, en son propre nom (CR CO I- 
CHAPPUIS, 2012, art. 32 n. 12).
La deuxième condition pour que l’acte accompli par le représentant lie le représenté est qu’il 
dispose des pouvoirs nécessaires à cet effet. Cette condition est destinée à protéger le représenté 
qui ne peut être engagé que si et dans la mesure où il a conféré au représentant le droit de passer 
l’acte. L’octroi des pouvoirs par le représenté au représentant n’est pas sujet au respect d’une 
forme spéciale, même lorsque l’acte passé est formel. Les pouvoirs peuvent notamment reposer 
sur une relation contractuelle entre le représenté et le représentant mais aussi simplement sur une 
relation personnelle ou de complaisance. Lorsque la manifestation de volonté du représenté 
tendant à l’octroi des pouvoirs n’est pas claire, en particulier lorsqu’elle intervient par acte 
concluant, il y a lieu de recourir au principe de la confiance (art. 2 CC) pour déterminer si les 
pouvoirs ont été accordés au représentant et quelle en est l’étendue. L’application du principe de 
la confiance peut avoir pour conséquence que des pouvoirs sont conférés alors même que le 
représenté s’est mal exprimé, n’a pas voulu accorder des pouvoirs de représentation ou n’en a pas 
eu conscience. Pour qu’une telle manifestation puisse être imputée au représenté, il faut qu’il ait 
pu se rendre compte du sens qui pouvait être attribué à son comportement par le représentant sur 
la base des circonstances que le représenté connaissait ou devait connaître. L’imputation d’une 
manifestation de volonté fondée sur des actes concluants ne doit pas être admise trop facilement. 
Il appartient au tiers qui se prétend directement lié au représenté de prouver que le représentant 
disposait des pouvoirs nécessaires (CR CO I- CHAPPUIS, 2012, art. 32 n. 19; art. 33 N 10 et les réf. 
citées). En l’absence de tels pouvoirs, il n’y a en principe pas de représentation, mais le représenté 
est exceptionnellement lié si la loi protège la bonne foi du tiers (art. 33 al. 3, 34 al. 3 et 37 CO) ou 
si le représenté ratifie l’acte accompli en son nom (art. 38 CO; CR CO I- CHAPPUIS, 2012, art. 32 
n. 10 et les réf. citées; TERCIER, PICHONNAZ, op. cit., p. 93, n. 388).
e)
En l’espèce, aucun rapport de représentation clair ne lie les appelants à 
E.________. En effet, aucun élément au dossier ne laisse à penser que les appelants auraient 
formellement demandé à E.________ de s’occuper des questions ayant trait à la maison dont il 
était l’ancien propriétaire. Néanmoins, aussi bien les appelants que les intimés ont relevé que les 
locataires s’étaient adressés aux appelants suite au transfert de propriété de l’immeuble et que ces 
derniers les avaient expressément renvoyés chez leur père (cf. demande p. 8; appel, p. 22). Il 
ressort également du dossier que E.________ aurait régulièrement eu affaire aux intimés pour 


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régler des problèmes liés à l’immeuble, ceci dû au fait qu’il était le plus proche géographiquement 
des locataires (cf. pv du 27 août 2015 p. 3). Ces constatations confirment les propos de 
E.________ qui explique que lorsque ses fils sont devenus propriétaires, il agissait sur leurs ordres 
et s’adressait aux appelants lorsque les intimés lui faisaient part d’un problème (cf. pv du 27 août 
2015 p. 3). Au vu de ce qui précède, force est de constater que les intimés ont non seulement été 
dirigés vers E.________, mais il sied en outre de relever que ce dernier n’a jamais disparu des 
relations contractuelles. Partant, au fil du temps et des changements de statut juridique de chacun, 
il était très difficile aux intimés de comprendre en quelle qualité le père des appelants intervenait. 
La Cour relève à ce sujet qu’aucune explication n’a été donnée aux intimés sur les raisons pour 
lesquelles ces derniers devaient s’adresser à E.________, malgré le transfert de propriété, de 
même qu’ils n’ont de toute évidence pas été informés formellement du changement de bailleur, 
étant entendu que cette question reste très lacunaire pour l’ensemble des intervenants. Partant, la 
Cour de céans constate que si les appelants ont à juste titre renvoyé les intimés à s’adresser à 
leur père, après avoir acquis la nue-propriété de l’immeuble le 30 novembre 2006, ces derniers 
auraient en revanche dû expliquer les raisons de cette manœuvre et attirer l’attention des 
locataires, lorsqu’ils ont acquis la qualité de bailleurs, sur le fait qu’ils étaient dorénavant en charge 
de toutes les questions liées à l’immeuble loué. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans 
retiendra que l’ensemble des événements a fait naître chez les intimés la certitude que 
E.________ était un représentant des appelants et qu’il sied par conséquent de protéger la bonne 
foi des intimés. Partant, il y a lieu, en application de l’art. 34 al. 3 CO, de retenir que les défauts 
annoncés à E.________ dès le 1er janvier 2009, sont opposables aux appelants.
Au surplus, A.________ ayant également discuté régulièrement avec les intimés et ayant admis 
avoir eu connaissance de problèmes liés à l’immeuble (cf. pv du 4 novembre 2015 p. 3), la Cour 
ne saurait suivre la thèse soutenue par les appelants selon laquelle ils ignoraient que les intimés 
aient été gênés ou ennuyés par un quelconque défaut. 
Partant, le grief des appelants est infondé. 
6.
a)
Dans un dernier moyen, les appelants font grief au tribunal d’avoir exempté les 
intimés du paiement des trois derniers mois de loyer au motif que les bailleurs auraient entrepris 
des travaux à cette période. Ils critiquent les faits tenus pour établis par le Tribunal des baux, à 
savoir qu’ils auraient commencé les travaux de rénovation dans l’immeuble en janvier 2014 et 
qu’ils auraient par ce biais profité du fait que la maison soit inhabitée pour entreprendre des 
travaux d’envergure (cf. jugement attaqué p. 24 ss). Les appelants allèguent qu’on ne saurait 
retenir, sur la seule base de leur courrier du 15 décembre 2013, que les travaux en question ont 
effectivement débuté en début d’année. Au contraire, les bailleurs exposent, et justifient leurs dires 
au moyen de factures (cf. pièces 5, 6 et 7 du bordereau de l’appel), qu’ils auraient en réalité 
entamé lesdits travaux en mars 2014. Partant, les appelants considèrent que les intimés ayant 
renoncé à tort à effectuer des démarches pour relouer la maison dès janvier 2014, les bailleurs 
auraient de ce fait perdu deux mois de loyer, à savoir celui de janvier et février 2014 (cf. pièce 22 
du bordereau de la demande). Les appelants concluent dès lors à ce que les intimés soient 
condamnés à leur payer la somme correspondant à ces deux mois de loyer, soit CHF 3'600.-. 
Les intimés contestent l’appréciation des faits des appelants et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils exposent que c’est à juste titre que le Tribunal des baux leur a opposé leurs 
déclarations, soit qu’ils entameraient les travaux au début de l’année 2014. En outre, 
indépendamment du début des travaux, les intimés expliquent que les bailleurs auraient fait 
échouer toute possibilité de relocation de l’immeuble dès le 1er janvier 2014. En effet, dans la 


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mesure où ils auraient ignoré l’offre des intimés quant à la restitution des clés à la fin décembre 
2013 et qu’ils auraient informé leurs locataires que la remise des clés aurait lieu le 31 mars 2014 
(cf. pièce 22 du bordereau de la demande), la relocation du bien était vouée à l’échec, 
indépendamment des travaux entrepris. Enfin, les intimés allèguent que bien qu’ils aient restitué 
les clés avant la date prévue, les appelants n’ont jamais initié aucune démarche en vue de relouer 
leur bien dès janvier 2014. Partant, on ne saurait exiger des intimés qu’ils s’acquittent des deux 
mois de loyer requis (cf. réponse, p. 14 ss). 
b)
A teneur de l’art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer le 
délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un 
nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le 
locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le 
locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme 
de congé contractuel ou légal (al. 2) (LACHAT, Le droit du bail, 2008, p. 601, 610).
Même si la loi impose au locataire de trouver un candidat de remplacement objectivement 
acceptable, l’art. 264 al. 3 CO impose au bailleur certaines incombances. Ainsi, dans l’hypothèse 
où le locataire sortant ne se soucie pas de trouver un remplaçant, le bailleur doit se montrer actif et 
entreprendre lui-même des recherches pour réduire son dommage (cf. ATF 119 II 36, consid. 3d). 
De même, le bailleur doit déduire du loyer dû par le locataire sortant la valeur des impenses qu’il a 
pu épargner (art. 264 al. 3 let. a CO), les profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose (art. 
264 al. 3 let. b CO), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur occupe lui-même les locaux ou 
qu’il entreprend des travaux, et les profits auxquels il a intentionnellement renoncé (art. 264 al. 3 
let. c CO), cas de figure qui inclut aussi bien le bailleur qui laisse volontairement les locaux libres 
alors qu’il pourrait les louer, que celui qui n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux 
alors qu’il constate que le locataire sortant n’effectue pas de recherches (LACHAT, Le droit du bail, 
2008, p. 619 ss). 
c)
En l’espèce, le Tribunal des baux a jugé que les intimés étaient tenus de s’acquitter 
des trois derniers mois de loyer au motif qu’ils ne pouvaient pas valablement arguer que 
l’immeuble en question était complètement inhabitable dans la mesure où ils y avaient résidé plus 
de dix ans (cf. jugement attaqué, p. 24 ss). Néanmoins, étant entendu que d’une part les appelants 
leur avaient signifié qu’ils comptaient entreprendre des travaux dès janvier 2014 (cf. pièce 22 du 
bordereau de la demande) et que d’autre part ces derniers n’avaient pas tenté de trouver eux-
mêmes des locataires pour la reprise du bail, alors qu’ils savaient pertinemment que les intimés 
n’allaient par leur présenter quelqu’un, le Tribunal des baux a considéré que la suppression pure 
et simple des loyers dus de janvier à mars 2014 s’imposait (cf. jugement attaqué, p. 26).
A la lecture du dossier, la Cour de céans constate que les bailleurs n’ont pris aucune disposition 
en vue de diminuer leur dommage. En effet, non seulement ils n’ont entrepris aucune démarche 
dans le dessein de relouer les locaux par leurs propres moyens, comme l’ont relevé les premiers 
juges, mais ils sont également restés inactifs alors qu’ils savaient depuis des mois que leurs 
locataires allaient partir et que l’immeuble loué nécessitait des travaux. Pour respecter les 
incombances auxquelles les appelants étaient tenus, il aurait fallu que ces derniers, conscients du 
projet des intimés de partir de manière anticipée et de l’état de la maison, entament les démarches 
utiles en vue de relouer, rénover ou disposer de l’immeuble de la manière qu’ils jugeaient la plus 
adéquate. La Cour constate que les appelants savaient depuis de nombreux mois que leurs 
locataires comptaient mettre un terme au contrat de bail pour la fin de l’année 2013 au motif qu’ils 
construisaient leur propre maison. En effet, par courrier du 22 août 2013, les intimés ont signifié 


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aux appelants qu’ils libéreraient la maison dans le courant du mois de décembre 2013, comme ils 
l’avaient annoncé six mois plus tôt à E.________ (cf. pièce 18 du bordereau de la demande). 
Cette première annonce orale est confirmée par l’ancien bailleur, qui précise au demeurant que les 
locataires avaient d’ores et déjà entamé la construction de leur maison (cf. pv du 27 août 2015, p. 
3). Au vu de ce qui précède, la Cour de céans relève que les appelants savaient depuis le mois de 
février 2013, soit au moment où E.________ en a été informé, que les locataires construisaient et 
prévoyaient de partir. Ces derniers ont donc bénéficié de dix mois pour, d’une part, décider de la 
réfection de l’immeuble et, d’autre part, prévoir les démarches utiles et l’organisation des travaux 
afin que ces derniers puissent commencer dès le départ des intimés. Partant, les appelants 
disposaient de suffisamment de temps pour décider du sort de la maison et s’organiser en 
conséquence, notamment afin que l’immeuble puisse être reloué à nouveau dans les meilleurs 
délais. A l’instar des premiers juges, la Cour de céans considère, au vu de ce qui précède, que les 
appelants ne sont pas en mesure de réclamer les loyers litigieux. L’attitude des appelants malgré 
un délai de dix mois pour anticiper la situation et agir en conséquence marque le peu d’intérêt 
qu’ont montré les bailleurs à prendre des mesures en vue de diminuer leur dommage. Dans ces 
circonstances, même si les travaux ont débuté deux mois plus tard, soit au mois de mars 2014, on 
ne saurait imputer aux intimés les conséquences d’un manque de prévoyance des appelants. Ceci 
d’autant plus que les appelants n’avaient aucun intérêt à relouer les locaux en l’état et qu’ils 
auraient pu entamer les travaux dès le départ des intimés, s’ils avaient fait preuve de toute la 
diligence requise. Partant, la Cour de céans considère que c’est à juste titre que le Tribunal des 
baux a libéré les intimés du paiement des loyers. 
Il s’ensuit le rejet de ce grief, ce qui scelle le sort de l'appel.
7.
a)
Dans un premier moyen, les appelants joints reprochent aux premiers juges d’avoir 
considéré que le problème lié au chauffage avait été réparé dans les jours qui ont suivi l’annonce 
du 21 février 2003 et que les appelants n’en avaient ensuite plus eu connaissance jusqu’au 
rapport de l’architecte mandaté par la commune (cf. jugement attaqué p. 12 s). Les locataires 
exposent, que le problème lié au chauffage n’avait pas uniquement trait à un problème technique, 
mais qu’il était surtout lié à une température constamment insuffisante dans la maison. Les 
appelants joints expliquent que quand bien même l’installation de chauffage aurait régulièrement 
été contrôlée et révisée par des professionnels, le problème de la température ambiante 
insuffisante n’aurait jamais été réglé. En outre, les locataires reprochent aux premiers juges d’avoir 
retenu que les bailleurs n’avaient pas été informés du problème lié au chauffage jusqu’en 2013, 
étant entendu que les proches des locataires font état de ces annonces répétées et que lesdits 
témoignages ont été pris en considération pour établir l’existence des autres défauts litigieux 
(cf. appel joint, p. 16 ss). 
Les bailleurs contestent l’appréciation des faits des appelants joints et les conséquences qu’ils en 
déduisent. Ils exposent que le chauffage a régulièrement été entretenu et contrôlé, sans qu’aucun 
problème ne leur soit rapporté. De plus, ils relèvent que selon l’art. 169 CPC, les ouï-dire ne sont 
pas des éléments de preuves suffisants. 
b)
Selon l’art. 169 CPC, toute personne qui n’a pas la qualité de partie peut témoigner 
sur des faits dont elle a eu une perception directe. Néanmoins, la jurisprudence a élargi cette 
affirmation. En effet, bien que celui qui ne sait quelque chose que par ouï-dire ne soit pas un 
témoin adéquat, ses déclarations peuvent servir d’indice pour apprécier d’autres preuves ou 
déclarations (cf. arrêt TF 5P_148/2003 du 22 juillet 2014 consid. 5.1). De plus, exclure en bloc le 
témoin par ouï-dire ne serait pas soutenable, car le fait que le témoin relate des faits qu’il n’a pas 


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lui-même perçu peut être apprécié dans le cadre de la libre appréciation des preuves (cf. arrêt 
TF 5P.148/2003 du 22 juillet 2003 consid. 2.1).
c)
En l’espèce, la Cour de céans constate que dès la première annonce des défauts 
du 21 février 2003, les locataires ont expliqué au bailleur que la température ambiante de la 
maison était bien en dessous des températures usuelles. Les appelants joints ont expliqué avoir 
mis en place des chauffages d’appoint et ont d’ailleurs requis que des mesures soient prises pour 
que la température de l’immeuble oscille entre 19 et 20 degrés pendant l’hiver (cf. pièce 10 du 
bordereau de la demande). Dans un deuxième grief de leur courrier, les locataires ont attiré 
l’attention du bailleur sur le fait que le chauffage s’arrêtait de fonctionner. Ils ont expliqué au 
bailleur que la cuve à mazout présentait des dysfonctionnements, notamment un manque 
d’isolation, qui avait pour conséquence de geler le mazout (cf. pièce 10 du bordereau de la 
demande). La Cour relève également que dans son rapport du 18 novembre 2013, l’architecte 
mandaté par la commune a fait état de radiateurs en mauvais état, qui ne donnaient pas 
satisfaction quant à la diffusion de la chaleur, et d’un manque d’isolation dans la mesure où le 
bilan thermique de l’immeuble était nettement en dessous de la moyenne. Ces carences étaient à 
priori consécutives à un manque d’entretien de l’immeuble (cf. pièce 11 du bordereau de la 
demande). Au vu de ce qui précède, la Cour de céans retient que c’est à juste titre que les 
appelants joints relèvent que les problèmes liés au chauffage n’ont jamais été complètement 
résolus. En effet, il convient d’admettre que les locataires tendaient à vivre dans un logement qui 
présente une température ambiante agréable, ce qui n’a de toute évidence jamais été le cas. Bien 
que les problèmes techniques du chauffage aient été suivis et réglés, force est de constater que 
les appelants joints ont toujours vécu dans un immeuble qui présentait des températures 
ambiantes bien en dessous de la moyenne. Non seulement le rapport de l’architecte en fait état, 
mais les témoignages des proches des locataires le relatent également. Partant, la Cour de céans 
admettra que le problème lié au chauffage a subsisté jusqu’au départ du logement. Eu égard à la 
période pour laquelle les bailleurs sont responsables de ce défaut, la Cour de céans retiendra, à 
l’instar de ce qui a été fait pour les autres défauts litigieux, que les nombreux témoignages des 
proches relatent aussi bien l’existence que l’annonce de ce défaut aux bailleurs. En effet, les 
personnes en question disent avoir pris leurs précautions lorsqu’elles étaient invitées chez les 
appelants joints, en prenant des habits chauds ou une petite laine supplémentaire, et expliquent 
avoir convié les appelants joints à dormir chez elles lorsque les températures n’étaient plus 
supportables (cf. pv du 27 août 2015 p. 6, 7, 8, 9, 10,11, 12). De plus, les proches des locataires 
exposent que ces derniers auraient fait état de ce problème à de nombreuses reprises aux 
bailleurs, sans succès (cf. pv du 27 août 2015 p. 6, 7, 8, 9, 10,11, 12). Tel est le cas de 
P.________, qui précise à ce sujet que les contacts étaient de plus en plus difficiles avec les 
bailleurs, au point qu’à la fin de leurs rapports, ils ne répondaient même plus à leurs appels (cf. pv 
du 27 août 2015, p. 12). Au vu de ce qui précède, la Cour de céans retiendra que les bailleurs ont 
eu connaissance de ces problèmes de chauffage et de la gêne qu’ils provoquaient aux appelants 
joints depuis le 1er janvier 2009, date à laquelle ils ont acquis la qualité de bailleur. En effet, non 
seulement il ne fait aucun doute que les appelants joints ont à tout le moins averti à de 
nombreuses reprises E.________ de la situation, mais A.________ a lui-même expliqué s’être 
rendu chez les appelants joints régulièrement pour prendre le café, occasions au cours desquelles 
ces derniers lui faisaient part des difficultés qu’ils rencontraient (cf. pv du 4 novembre 2015 p. 3). 
La Cour de céans considère dès lors que les appelants joints ont droit à une réduction de 20 % du 
loyer pour le problème lié au chauffage du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013, dans la mesure 
où le problème a subsisté jusqu’à la fin du bail. Les déficiences du chauffage étant problématiques 


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en hiver, la réduction du loyer sera limitée aux mois d’octobre à avril, y compris. Les bailleurs 
doivent donc être condamnés à verser la somme de CHF 12'600.- (CHF 360.- [20 % de 
CHF 1'800.-] x 35 mois).
8.
a)
Dans un deuxième grief, les appelants joints critiquent la décision attaquée dans le 
sens où les premiers juges auraient limité les prétentions des locataires en appliquant l’exception 
de prescription, quand bien même les bailleurs n’en auraient jamais fait état (cf. jugement attaqué, 
p. 16 et 17). Les locataires exposent que par ce fait le Tribunal des baux aurait violé l’art. 142 CO 
et concluent par voie de conséquence à ce qu’une pleine indemnité leur soit octroyée aussi bien 
pour les WC défectueux que pour l’invasion des souris. Ils limitent néanmoins leurs prétentions 
globales quant aux défauts de l’immeuble à un montant de CHF 30'000.- (cf. appel joint, p. 20 ss). 
Les bailleurs contestent cette appréciation des faits et les conséquences juridiques y relatives, 
dans la mesure où ils affirment, sans le prouver, avoir invoqué la prescription (cf. réponse à l’appel 
joint, p. 13). 
b)
L’exception de prescription doit être expressément soulevée. Il ne suffit pas 
d’invoquer le rejet de l’action, mais il faut une affirmation univoque du refus d’exécuter la prestation 
pour cause de prescription. Le devoir d’allégation appartient aux parties, le juge n’a pas à se 
préoccuper d’une inadvertance ou d’une erreur de droit des parties (CR CO I-PICHONNAZ, 2012, 
art. 142 n. 4). 
c)
En l’espèce, la Cour de céans constate que les bailleurs n’ont jamais soulevé 
l’exception de prescription, ceci aussi bien en première instance qu’en appel. Partant, le juge ne 
pouvant pallier à cet oubli sans violer l’art. 142 CO, c’est à juste titre que les appelants joints ont 
requis qu’une pleine indemnité leur soit octroyée, aussi bien pour la question des toilettes 
défectueuses que pour celle de l’invasion des souris. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans 
considère dès lors que les appelants joints ont droit à une réduction de 5 % du loyer pour le 
problème lié aux WC du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013, de même qu’à une réduction de 
5 % du loyer pour la même période pour le problème lié aux souris, dans la mesure où les deux 
défauts ont subsisté jusqu’à la fin du bail. Les bailleurs doivent donc être condamnés à verser la 
somme de CHF 10’800.- (2x (CHF 90.- [5 % de CHF 1'800.-] x 60 mois). 
Au vu de ce qui précède, l’indemnité totale due aux appelants joints se monte à CHF 23'400.- 
(CHF 12'600.- + CHF 10'800.-). 
9.
Si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce également sur les frais de la 
première instance (CPC-JEANDIN, 2011, art. 318, n. 7). 
En l’espèce, l’appel joint de D.________ et C.________ étant partiellement admis (cf. supra), la 
Cour est tenue de se prononcer à nouveau sur les frais – en l’occurrence exclusivement sur les 
dépens (art. 116 CPC et 130 LJ) – de première instance (cf. infra).
10.
Aux termes de l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante. 
L’art. 106 al. 2 CPC précise que, lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, 
les frais sont répartis selon le sort de la cause.
a)
En l’espèce, la Cour de céans relève que les locataires ont eu gain de cause sur la 
grande majorité de leurs prétentions sur le principe. En effet, ces derniers réclamaient un montant 
de CHF 33'000.- et se voient octroyer la somme de CHF 23'400.-, de même qu’il est constaté qu’ils 
ne sont pas tenus de s’acquitter des derniers mois de loyer et que la garantie de loyer peut être 
libérée en leur faveur. Quant aux bailleurs, seul un montant de CHF 703.50, avec intérêt à 5 % l’an 


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dès le 19 mars 2014, leur a été accordé, étant précisé que ces derniers concluaient au paiement 
d’une somme de CHF 7'991.- au titre de frais accessoires, de même qu’au paiement des trois 
derniers mois de loyer et d'une indemnité de CHF 13'563.15 pour les dommages de la chose 
louée. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans retiendra qu’il se justifie de mettre la quasi-
totalité des dépens à la charge des appelants. Partant, la Cour de céans condamne les appelants 
à supporter les 4/5 des dépens, respectivement les intimés à supporter le 1/5 des dépens, dont les 
montants n’ont pas été remis en cause en appel.
b)
En procédure d’appel, les locataires ont résisté avec succès à l’appel des bailleurs, mais 
ils n’ont néanmoins pas obtenu l’ensemble des prétentions requises ayant trait aux différents 
défauts invoqués. Partant, il se justifie de répartir les frais de procédure d’appel à raison de 4/5 à la 
charge des appelants, respectivement 1/5 à la charge des intimés (art. 106 al. 1 CPC). Les frais 
comprennent les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC). Pour la présente procédure, il 
n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 116 al. 1 CPC et art. 130 al. 1 LJ [Loi sur la justice; RSF 
130.1]).
c)
L’art. 130 LJ ne s’appliquant qu’aux frais judiciaires, les dépens sont supportés par les 
parties selon la répartition susmentionnée, soit 4/5 à la charge des appelants, respectivement 
1/5 à la charge des intimés (art. 106 al. 1 CPC). Les dépens seront fixés de manière globale (art. 
64 al. 1 let. f et 68 al. 4 RJ [Règlement sur la justice; RSF 130.11]).
Il sied ici de préciser que B.________ et A.________’ont pas fait appel à un représentant 
professionnel au sens de l’art. 95 al. 3 let. b CPC, dans la mesure où le premier cité s’est lui-même 
chargé de la défense des intérêts de la fratrie. Dans un tel cas de figure, l'avocat défendant – et 
gagnant - sa propre cause est exceptionnellement en droit de réclamer l'indemnité de l'art. 95 al. 3 
let. c CPC, à la condition que la complexité de la cause, l’enjeu et la valeur litigieuse le justifient, et 
que l’avocat ait dû déployer une activité dépassant les procédés administratifs courants et 
raisonnables que tout un chacun doit accomplir (cf. arrêt TC VD 2014/353 du 8 octobre 2014, in 
JdT 2014 III 213).
En l’espèce, la cause ne présente pas de difficultés particulières qui justifieraient, à titre 
exceptionnel, l’octroi d’une indemnité à l’avocat agissant dans sa propre cause. En sus, le fait qu’il 
représente un membre de sa famille également ne justifie pas, à lui seul, l’octroi d’une indemnité 
(cf. arrêt TF 1P.125/2006 du 24 mars 2006 consid. 3). Dans ces circonstances, force est de 
constater que les conditions cumulatives à l’octroi d’une indemnité équitable font défaut. Partant, 
aucune indemnité ne sera allouée à B.________.
Conformément au tarif cantonal (art. 105 al. 2 et 96 CPC; art. 63 al. 2, 64 al. 1 let. f et 68 al. 4 RJ) 
et compte tenu de la nature, de la difficulté, de l'ampleur et des circonstances particulières de la 
procédure ainsi que du travail nécessaire à l’avocat des intimés, l'indemnité globale due à 
Me Alain Ribordy à titre de dépens est fixée pour l’instance d’appel à CHF 3’000.-, TVA (8 %) en 
sus par CHF 240.-.


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la Cour arrête:
I.
L’appel est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
L’appel joint est partiellement admis.
II.
B.________ et A.________ sont condamnés, solidairement entre eux, à verser à 
C.________ et D.________, créanciers solidaires, un montant de CHF 23'400.-.
III.
C.________ et D.________ sont condamnés, solidairement entre eux, à verser à 
B.________ et à A.________, créanciers solidaires, un montant de CHF 703.50, avec 
intérêts à 5 % l’an dès le 19 mars 2014.
IV.
a) Il est constaté que D.________ ne doit pas la somme de CHF 5'400.- qui fait l’objet de la 
poursuite n° 1446764 de l’Office des poursuites de la Sarine.
b) Il est constaté que C.________ ne doit pas la somme de CHF 5'400.- qui fait l’objet de la 
poursuite n° 1446765 de l’Office des poursuites de la Sarine.
V.
La garantie de loyer se trouvant sur le compte K.________ IBAN qqq est libérée en faveur 
de C.________ et de D.________.
VI.
Toute autre ou plus ample conclusion est rejetée. 
VII.
a) Les frais sont mis à la charge de B.________ et de A.________ à hauteur de 4/5 et à la 
charge de C.________ et de D.________ à hauteur de 1/5.
b) Il n’est pas perçu de frais judiciaires. 
c) Les dépens de première instance de C.________ et de D.________ sont fixés à 
CHF18’681.20 (débours inclus), TVA par CHF 1'494.50 en sus. 
d) Les dépens de première instance de B.________ et de A.________ sont fixés à 
CHF 5'748.30 (débours inclus).
e) Les dépens de la procédure d’appel de C.________ et de D.________ sont fixés 
globalement à CHF 3'000.- (débours inclus), TVA par CHF 240.- en sus. 
VII.
Communication.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 20 mars 2017/sag
Le Président
La Greffière