fr_gerichte · 602 2023 148 · 2024-12-19 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2023 148
Urteil vom 19. Dezember 2024
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Johannes Frölicher 
Richter:
Dominique Gross
Cornelia Thalmann El Bachary
Gerichtsschreiber:
Timothy Schertenleib 
Parteien
A.________, Beschwerdeführer,
gegen
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz,
B.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwälte Tarkan 
Göksu und/oder Anna Scheidegger
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Baubewilligung für den Ersatz und Neubau eines Wohnhauses sowie für die 
Erweiterung eines Stalls
Beschwerde vom 15. November 2023 gegen die Entscheide vom 13. Oktober 
2023 


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
B.________ (Beschwerdegegner) ist Eigentümer der Parzellen Art. ccc und ddd des Grundbu-
ches der Gemeinde E.________, Sektor F.________. Die Grundstücke befinden sich in der Bauzo-
ne (Wohnzone mit schwacher Dichte). 
B.
Der Beschwerdegegner reichte am 24. August 2022 ein Baugesuch betreffend "Ersatz Wohn-
haus, Erweiterung Pferdestall, Neubau Wohnhaus" bei der Gemeinde ein. Das Projekt wurde im 
Amtsblatt Nr. ggg öffentlich aufgelegt. Dagegen erhob namentlich A.________ (Beschwerdeführer), 
Miteigentümer des gegenüberliegenden Grundstücks Art. hhh, Einsprache.
Die Gemeinde begutachtete das Bauvorhaben am 27. Oktober 2022 positiv und leitete das Dossier 
am darauffolgenden Tag an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) weiter. Dieses unterbreitete 
das Baugesuch den zuständigen Fachbehörden zur Stellungnahme. 
Das Bauvorhaben wurde vom BRPA vorerst dreimal negativ begutachtet (vorerst wurde die Einhal-
tung der Ausnützungsziffer nach dem noch geltenden Gemeindebaureglement bemängelt, sodann 
die Berechnung der Geschossflächenziffer [GFZ] nach dem im Genehmigungsverfahren befindli-
chen Gemeindebaureglement). In der Folge veränderte der Beschwerdegegner das Projekt: Er 
verzichtete auf ein Eingangstor bei der zu erstellenden Einstellhalle und die nordöstliche Wand des 
geplanten Pferdestalls und wies in seiner GFZ-Berechnung einen Autounterstand auf einem beste-
henden und vom Projekt ansonsten nicht betroffenen Gebäude auf Art. ddd neu als offen anstatt wie 
bisher als geschlossen aus. Unter anderem gestützt auf diese Änderungen erstellte das BRPA am 
14. August 2023 ein positives Gesamtgutachten und erteilte die Zustimmung zur Vorwirkung der 
Pläne. Da die GFZ gemäss kantonaler Gesetzgebung in Wohnzonen mit offener Bauweise mindes-
tens 0.6 betragen müsse und die gemäss dem revidierten Gemeindebaureglement maximal zuläs-
sige GFZ ebenfalls 0.6 betrage, reiche es aus, dass das Projekt diese GFZ einhalte. Das BRPA 
übermittelte die Akten folglich an das Oberamt des Seebezirks. 
Am 24. August 2023 stellte das Oberamt dem Beschwerdeführer namentlich das positive Gutachten 
des BRPA zur Stellungnahme zu. Er hielt mit Schreiben vom 14. September 2023 an seiner Einspra-
che fest. Insbesondere überschreite das Bauprojekt die maximal zulässige GFZ von 0.6. 
C.
Mit Entscheiden vom 13. Oktober 2023 erteilte das Oberamt für das streitige Bauvorhaben die 
Baubewilligung (mit Bedingungen), wies die Einsprache des Beschwerdeführers ab und trat auf eine 
weitere Einsprache nicht ein.
D.
Gegen diese Entscheide hat der Beschwerdeführer am 15. November 2023 Beschwerde an 
das Kantonsgericht erhoben. Er führt aus, das Bauvorhaben sei seit seiner Einsprache flächenmäs-
sig unverändert geblieben. Die GFZ sei einzig durch das Weglassen des Eingangstors zur Einstell-
halle beim Neubau auf Art. ccc (1) und durch Verzicht des Abschlusses der nordöstlichen Front des 
Pferdestalls (2) bzw. des Tors des Autounterstands (3) auf Art. ddd auf das zulässige Mass reduziert 
worden. Aktuell werde dieser Autounterstand jedoch bei Abwesenheiten und nachts mit einem Gara-
gentor abgeschlossen. Er beantragt, der Torabschluss und die dazu gehörende Einrichtung des 
Autounterstands auf Art. ddd seien vor Baubeginn baulich zu entfernen und die erwähnten Bauteile 
1-3 seien unter der erteilten Baubewilligung torlos zu betreiben.
E.
Das Oberamt schliesst am 25. Januar 2024 auf Abweisung der Beschwerde.


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Der Beschwerdegegner beantragt mit Stellungnahme vom gleichen Tag, auf die Beschwerde sei 
nicht einzutreten, eventualiter sei sie vollumfänglich abzuweisen. 
F.
Mit Schreiben vom 22. März 2024 beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung einer 
öffentlichen Verhandlung. Weiter führt er im Wesentlichen aus, dass der Beschwerdegegner zur 
Berechnung der GFZ die dem bestehenden Wohnhaus angebaute und abschliessbare Doppelgara-
ge ohne Plannachweis unrichtigerweise als offenen Autounterstand deklariert habe. Mit seiner 
Einsprache (bzw. Beschwerde) fordere er nur die Korrektur dieser Falschdeklaration, folglich die 
Demontage der Abschlusseinrichtung. Das übrige Bauvolumen entspreche dem Gemeindebaure-
glement, sofern nach Bauabnahme die übrigen Torfronten (Einstellhalle Neubau und Pferdestall) 
nicht nachträglich verändert würden. Das Oberamt habe ihm das rechtliche Gehör verweigert. Ziel 
seiner Beschwerde sei eine rechtliche Anhörung und eine erneute Beurteilung der GFZ.
G.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 
Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; 
SGF 710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 Bst. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 
über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten 
(Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). 
1.2.
Aus den Anträgen und den Ausführungen in der Beschwerde und der Konkretisierung vom 
22. März 2024 ergibt sich, dass sich der Beschwerdeführer zwar beschwerdehalber an das Kantons-
gericht wenden wollte, die Erteilung der Baubewilligung bzw. die damit verbundenen Bedingungen 
an sich aber nicht in Frage stellt. So führte er ausdrücklich aus, dass er ausschliesslich die Demonta-
ge der Abschlusseinrichtung des Autounterstands sowie einen offenen Betrieb desselben, der Stall-
anbaute und der Einstellhalle fordere, damit die GFZ-Berechnung stimme. Indes ging doch auch das 
Oberamt in den angefochtenen Entscheiden davon aus, dass die entsprechenden Gebäudeteile 
offen zu betreiben und aus diesem Grund nicht in der GFZ-Berechnung zu berücksichtigen sind. 
Diesen Umstand anerkennt im Übrigen auch der Beschwerdegegner: So legte er in seiner Stellung-
nahme vom 25. Januar 2024 dar, der Beschwerdeführer verlange mit seinem Antrag auf torlose 
Betreibung der betroffenen Gebäudeteile letztlich nur die Einhaltung der erteilten Baubewilligung. 
Damit bilden die vom Beschwerdeführer gestellten Anträge bereits Inhalt der angefochtenen Bewilli-
gung. Dass in den aktenkundigen Plänen am Autounterstand keine (Abbruch-)Arbeiten ausgewiesen 
werden, schadet dem nicht, stellt ein Garagentor doch eine geringfügige Baute dar (vgl. die Aufzäh-
lung von Art. 85 Abs. 1 Bst. j des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum 
Raumplanungs- und Baugesetz [RPBR; SGF 710.11]), weshalb dessen Abbruch gestützt auf 
Art. 150 Abs. 1 RPBG keiner Baubewilligung bedarf und folglich auch nicht auf einem separaten 
Plan ausgewiesen werden muss. Wohl aber wird das vollendete Bauwerk das widerspiegeln 
müssen, was in der Baubewilligung genehmigt wurde (vgl. Urteile KG FR 602 2023 25 vom 19. Okto-
ber 2023 E. 2; 602 2023 9 vom 9. Oktober 2023 E. 3.2). Daher ist der Beschwerdegegner verpflich-


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tet, den Autounterstand offen zu betreiben und das Garagentor (sowie jegliche anderen Abschlüsse) 
zu entfernen. 
Da die Anträge des Beschwerdeführers wie dargelegt Inhalt der angefochtenen Bewilligung bilden 
und er diese weitergehend in keiner Weise in Frage stellt, hat er kein schutzwürdiges Interesse an 
einer Aufhebung bzw. entsprechenden Änderung der angefochtenen Entscheide, da er nicht 
beschwert ist (vgl. Art. 76 VRG). Es ist gestützt auf seine Anträge und die Begründung kein Nachteil 
erkennbar, der bei Gutheissung der Beschwerde behoben werden könnte (vgl. BGE 118 Ia 488 
E. 1.a), und allein aus dem Satz in seiner Eingabe vom 22. März 2024, wonach das Ziel seiner 
Beschwerde eine rechtliche Anhörung und eine erneute Beurteilung der GFZ sei, kann aufgrund 
seiner weiteren Ausführungen und der Begründung nicht geschlossen werden, dass er die Berech-
nung der GFZ (unter Einhaltung der erwähnten Bedingungen) als falsch erachte. 
Folglich ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. 
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde sodann als offensichtlich unbegründet zu qualifizieren, 
weshalb auf eine öffentliche Verhandlung zu verzichten ist (vgl. Art. 91 Abs. 1bis VRG; Urteil BGer 
8C_638/2023 vom 18. Januar 2024 E. 3.2).
Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass es namentlich im Rahmen des Übereinstimmungsnachwei-
ses (Art. 166 RPBG) sowie der baupolizeilichen Kontrolle der Arbeiten (Art. 165 RPBG) an der 
Gemeinde sein wird, zu prüfen, dass die Baute dem Bewilligungsinhalt entspricht. Betreibt der 
Beschwerdegegner den Autounterstand (oder einen der anderen Gebäudeteile) entgegen dem 
Bewilligungsinhalt nicht offen, wird sie gestützt auf die baupolizeilichen Gesetzesbestimmungen 
eingreifen und namentlich das Oberamt informieren müssen. Dieses hätte in der Folge nach Mass-
gabe von Art. 167 RPBG zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfahren: Wenn 
widerrechtliche Bauten bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilligung nicht von 
vornherein ausgeschlossen erscheint, gewährt es der Eigentümerschaft eine angemessene Frist, 
damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um den aktuellen Bauzustand der Rechtmässig-
keit zuzuführen (Abs. 2). Befolgt die Eigentümerschaft die Anordnung nicht oder können die Arbeiten 
gar nicht bewilligt werden, kann das Oberamt nach Anhören der betroffenen Person namentlich 
verfügen, dass die Bauwerke ganz oder teilweise abgebrochen werden (Abs. 3; vgl. beispielhaft 
Urteil KG FR 602 2022 135 vom 24. Januar 2023 E. 4). Der Beschwerdeführer sei diesbezüglich 
darauf hingewiesen, dass es ihm unbenommen bleibt, bei der Gemeinde eine entsprechende baupo-
lizeiliche Anzeige zu machen oder beim Oberamt zu intervenieren, sofern der Autounterstand 
tatsächlich weiterhin mit einem Tor versehen ist.
2.
2.1.
Die Gerichtskosten sind in Anbetracht des beschränkten Streitthemas bzw. des Aufwands 
auf CHF 1’000.- festzusetzen und dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdeführer 
aufzuerlegen (Art. 131 Abs. 1 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz; TarifVJ; SGF 150.12). Sie werden 
mit dem Kostenvorschuss verrechnet. Der Saldo von CHF 1'000.- ist dem Beschwerdeführer zurück-
zuerstatten.
2.2.
Der Beschwerdegegner hat als obsiegende Partei Anspruch auf eine Parteientschädigung 
(Art. 137 ff. VRG) zuhanden seiner Rechtsvertretung. Die Rechtsanwälte machen gemäss der 
Kostenliste vom 5. November 2024 eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'550.85 geltend 
(12.57 Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.-, zzgl. Auslagen und MwSt. von 8.1%). 


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Diese Kostenliste erweist sich mit Blick auf die sich stellenden Rechtsfragen und deren Komplexität 
als offensichtlich überhöht, ist doch ein einfacher Nichteintretensentscheid zu fällen, wie dies der 
Beschwerdegegner ohne Weiteres erkennen konnte. Es rechtfertigt sich daher, die Parteientschä-
digung ex aequo et bono auf CHF 1’300.- (5 Stunden Honorar à CHF 250.-; CHF 50.- Auslagen), 
zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8.1%, ausmachend CHF 105.30, und damit insgesamt auf 
CHF 1'405.30 festzusetzen (Art. 11 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrens-
kosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). Die Parteientschädi-
gung ist dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 141 Abs. 1 VRG).
Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 
VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
II.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1’000.- festgesetzt und dem Beschwerdeführer auferlegt. 
Sie sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Der Saldo von CHF 1'000.- wird 
ihm zurückerstattet.
III.
Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner zuhanden der Rechtsanwälte Göksu bzw. 
Scheidegger eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt CHF 1'405.30 (inkl. 
MwSt. von CHF 105.30) auszurichten.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschä-
digung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur 
dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 19. Dezember 2024/tsc
Der Präsident
Der Gerichtsschreiber