fr_gerichte · 602 2016 88 · 2016-12-05 · de

Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2016 88
602 2016 89
602 2016 91
602 2016 92
Urteil vom 5. Dezember 2016
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Estelle Seiler
Parteien
A.________ und B.________, Beschwerdeführer 1
C.________, Beschwerdeführerin 2
D.________ und E.________, Beschwerdeführer 3
F.________, Beschwerdeführerin 4
G.________ und H.________, Beschwerdeführer 5
I.________ und J.________, Beschwerdeführer 6
K.________ und L.________, Beschwerdeführer 7
M.________, Beschwerdeführer 8
N.________ und O.________, Beschwerdeführer 9
P.________, Beschwerdeführer 10
alle gemeinsam vertreten durch Rechtsanwalt Christian Flückiger
sowie 
Q.________ und R.________, Beschwerdeführer 11, vertreten durch 
Rechtsanwalt Anton Henninger 
nachfolgend alle gemeinsam Beschwerdeführer
gegen


Kantonsgericht KG
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OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz
S.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
Daniel Schneuwly
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Baubewilligungsverfahren betreffend vier Mehrfamilienhäuser
Beschwerden vom 11. Juli 2016 gegen die Entscheide vom 10. Juni 2016


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die S.________ AG reichte am 21. November 2014 bei der Gemeinde Schmitten zwei 
Baubewilligungsgesuche im ordentlichen Verfahren für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern 
mit insgesamt 134 Wohnungen auf der Parzelle Art. ttt der Gemeinde Schmitten ein 
(Baugesuchsdossier 15/2/0307 betreffend Neubau Mehrfamilienhaus D mit Parkierung und einer 
zentralen Pellet-Feuerungsanlage im Gebäude D, sowie Baugesuchsdossier 15/2/0308 betreffend 
Neubau Mehrfamilienhäuser A, B, und C mit Parkierung und einer zentralen Pellet-
Feuerungsanlage im Gebäude B; Umlegung der bestehenden Gemeindekanalisation; ferner 
Abweichungsgesuch zur Erstellung der 4-Rad-Parkierung nach der VSS-Norm). 
Diese Bauprojekte wurden im Amtsblatt Nr. 48 vom 28. November 2014 publiziert und während
14 Tagen öffentlich aufgelegt.
B.
Daraufhin 
haben 
unter 
anderem 
die 
Beschwerdeführer 
(bzw. 
anstelle 
des 
Beschwerdeführers 8 dessen Rechtsvorgänger) Einsprachen erhoben und gleichzeitig eine 
Rechtsverwahrung 
eingereicht, 
wobei 
sich 
die 
Beschwerdeführer 
1-10 
gegen 
das 
Baugesuchsdossier 15/2/0308 richteten und die Beschwerdeführer 11 gegen die beiden 
Baugesuchsdossiers 15/2/0307 und 15/2/0308.
C.
Mit zwei Entscheiden vom 10. Juni 2016 hat das Oberamt des Sensebezirks diese 
Einsprachen abgewiesen (Entscheid betreffend die Einsprache der Beschwerdeführer 1-10 zum 
Baugesuchsdossier 
15/2/0308 
einerseits, 
Entscheid 
betreffend 
die 
Einsprache 
der 
Beschwerdeführer 11 zu den Baugesuchsdossiers 15/2/0307 und 15/2/0308 anderseits). Von den 
Rechtsverwahrungen wurde Kenntnis genommen. Die Baubewilligungen für die Bauprojekte 
wurden (unter Bedingungen) erteilt. Ebenso wurde die beantragte Abweichung für die 4-Rad-
Parkierung erteilt, und die Einsprechenden wurden darauf aufmerksam gemacht, dass sie innert 
30 Tagen ab Erhalt des Entscheides vor dem Enteignungsrichter Schadenersatzklage erheben 
können. 
Diese Entscheide basierten insbesondere auf den günstigen Gutachten des Bau- und 
Raumplanungsamt es vom 27. Januar 2016, welche die von diesem zuvor erstatteten negativen 
Gutachten vom 16. November 2015 ersetzt hatten. 
D.
Gegen diese Entscheide haben die Beschwerdeführer 1-10 sowie die Beschwerdeführer 11 
am 11. Juli 2016 Beschwerden an das Kantonsgericht erhoben. 
Die Beschwerdeführer 1-10 beantragen in ihrer Beschwerde (602 2016 88) namentlich die 
Aufhebung des sie betreffenden Entscheides. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie, der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen (602 2016 89).
Die Beschwerdeführer 11 beantragen in ihrer Beschwerde (602 2016 91) ebenfalls die Aufhebung 
des sie betreffenden Entscheides und der Baubewilligung. Eventualiter seien der Entscheid bzw. 
die Baubewilligung des Oberamtes aufzuheben und die Angelegenheit zur erneuten Beurteilung 
an das Oberamt zurückzuweisen. Ferner machen die Beschwerdeführer 11 geltend, dass durch 
das geplante Bauvorhaben ihre Eigentums- und Nachbarrechte verletzt würden. Sie verwahrten 
sich für alle Verletzungen und Eingriffe der Beschwerdegegnerin und behielten sich alle Rechte 
gegenüber dieser sowie gegenüber der Baubewilligungsbehörde vor. Ferner sei ihnen wegen der 
Abweichung bezüglich der Parkierung eine Entschädigung im Betrag von CHF 500'000 


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zuzusprechen. Schliesslich sei ihnen wegen materieller Enteignung "eine angemessene 
Entschädigung, mindestens aber CHF 300'000.- resp. CHF 500'000.- zuzusprechen". In 
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie ebenfalls die Erteilung der aufschiebenden Wirkung 
(602 2016 92).
E.
Mit Stellungnahmen vom 13. bzw. vom 15. September 2016 beantragen die Gemeinde bzw. 
das Oberamt die Abweisung der Beschwerden. 
F.
Am 16. September 2016 nimmt die Beschwerdegegnerin zu den zwei Beschwerdeverfahren 
Stellung. Sie beantragt in beiden Beschwerdeverfahren in der Hauptsache die Abweisung, soweit 
darauf eingetreten werden kann. Hinsichtlich der Beschwerde der Beschwerdeführer 11 beantragt 
sie zudem, von der beantragten Rechtsverwahrung Kenntnis zu nehmen und auf die 
Entschädigungsgesuche nicht einzutreten. 
G.
Das Bau- und Raumplanungsamt lässt sich zur Beschwerde der Beschwerdeführer 1-10 mit 
Schreiben vom 19. September 2016 bzw. zur Beschwerde der Beschwerdeführer 11 mit Schreiben 
vom 19. Oktober 2016 vernehmen und beantragt (sinngemäss) deren Abweisung.
H.
Am 3. Oktober 2016 nehmen die Beschwerdeführer 1-10 und am 2. November 2016 die 
Beschwerdeführer 11 erneut Stellung. 
I.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen
1.
Nach Art. 42 Abs. 1 lit. b des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) kann eine Behörde aus wichtigen Gründen Eingaben 
in einem einzigen Verfahren vereinigen, wenn diese den gleichen Gegenstand betreffen. Das 
Bestehen eines engen Zusammenhangs aus prozessualer und sachlicher Sicht sowie die 
Tatsache, dass die Verfahren im Wesentlichen die gleichen juristischen Fragen aufwerfen, spricht 
– auch vor dem Hintergrund der Prozessökonomie – für eine Vereinigung der Verfahren (Urteil KG 
FR 604 2008 165/166 vom 6. November 2009). In casu hängen die Entscheide vom 10. Juni 2016 
und die dagegen erhobenen Beschwerden mit denselben Bauprojekten zusammen und es stellen 
sich dieselben Rechtsfragen. Die Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführer 1-10 und der 
Beschwerdeführer 11 werden damit vereinigt. 
2.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerden zuständig (Art. 141 
Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 
710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c VRG). Bei den Beschwerdeführern handelt es sich 
um Eigentümer von an die Parzelle Art. ttt angrenzenden bzw. nahe gelegenen Grundstücken. Die 
Beschwerdeführer (bzw. betreffend den Beschwerdeführer 8 dessen Rechtsvorgänger) haben 
gegen die Bauprojekte Einsprache erhoben. Sie sind damit zur Ergreifung des Rechtsmittels 
berechtigt (Art. 76 VRG; Art. 141 Abs. 4 RPBG), wobei darauf verzichtet werden kann, die 
Eigentumsverhältnisse bzw. die Legitimation jedes einzelnen Beschwerdeführers detaillierter zu 
prüfen. Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurden die 
Kostenvorschüsse rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerden ist daher 
(grundsätzlich) einzutreten. 


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3.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts ein-
schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die 
Unangemessenheit kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende 
Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 
22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG 
gerügt werden. 
4.
a)
Die betroffene Parzelle Art. ttt der Gemeinde Schmitten liegt gemäss dem Bau- und 
Planungsreglement vom Januar 2013 der Gemeinde Schmitten (BPR) und dem einschlägigen 
Zonennutzungsplan in der Wohnzone mittlerer Dichte WM, Zone mit Detailbebauungspflicht 
bestehend, "Hagnet Sektor 4" (genehmigt 12. Dezember 1978). 
Die Beschwerdeführer rügen in ihren Beschwerden unter anderem, dass für die Parzelle Art. ttt 
kein (rechtsgültiger) Detailbebauungsplan (DBP) bestehe. In Gebieten, in denen der 
Zonennutzungsplan ein DBP-Verfahren obligatorisch erkläre, könne kein Baubewilligungsgesuch 
bewilligt werden, das nicht einem genehmigten DBP entspreche. Die Baubewilligungen seien 
deshalb schon aus diesem Grund zu Unrecht erteilt worden und die angefochtenen Entscheide 
seien aufzuheben. 
Das Oberamt hat in den angefochtenen Entscheiden hinsichtlich der Pflicht zu einem DBP 
insbesondere auf das günstige Gutachten des Bau- und Raumplanungsamt es vom 27. Januar 
2016 verwiesen. Gemäss diesem Gutachten habe für den betroffenen Perimeter ein DBP "Hagnet 
Sektor 4" bestanden. Diesem DBP-Reglement sei jedoch zu entnehmen, dass der DBP "Hagnet 
Sektor 4" nur bis zum 31. Dezember 1989 Gültigkeit hatte. Da dieser DBP mittlerweile nicht mehr 
gültig sei, seien nunmehr die Bestimmungen der Wohnzone mittlerer Dichte anwendbar. 
Die Gemeinde führt hierzu in ihren Stellungnahmen vom 13. September 2016 aus, dass die 
Beschwerdegegnerin von Anfang an mit ihr in Kontakt gestanden sei. Es hätten Besprechungen 
mit verschiedenen Ämtern stattgefunden; anlässlich der Besprechung vom 27. Februar 2014, an 
der auch das Bau- und Raumplanungsamt teilgenommen habe, sei festgestellt und bestätigt 
worden, dass der DBP "Hagnet Sektor 4" nicht mehr gültig sei, und dass folglich das BPR 
Anwendung finde und direkt ein Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden könne. Für die 
Gemeinde sei wichtig gewesen, dass über die unbebauten Parzellen eine Gesamtüberbauung 
geplant werde, welche etappenweise realisiert werden kann. Weiter sei verlangt worden, dass die 
Bauprojekte dem BPR entsprechen. Die Projekte entsprächen folglich diesen Vorgaben, mit 
Ausnahme der Anzahl Parkplätze, für welche ein Abweichungsverfahren durchgeführt worden sei. 
Dadurch bestehe kein planerischer Vorteil mehr, einen DBP auszuarbeiten, zumal die 
Beschwerdegegnerin mit der Gemeinde am 16. Juli 2015 auch einen verwaltungsrechtlichen 
Vertrag abgeschlossen habe. Die Gemeinde führt weiter aus, dass dieses Vorgehen aus ihrer 
Sicht richtig gewesen sei, um ein seit Jahren gehortetes Baugrundstück endlich in einem 
vernünftigen Zeitrahmen der Überbauung zuzuführen. Schliesslich sei auch im Rahmen der derzeit 
laufenden Teilrevision der Ortsplanung vorgesehen, den nicht mehr gültigen DBP "Hagnet Sektor 
4" 
nicht 
mehr 
zu 
erwähnen 
und 
über 
die 
noch 
unbebauten 
Parzellen 
eine 
Detailerschliessungsbewilligungspflicht zu legen. Mithin habe vorliegend der Gemeinderat – als für 
die Ortsplanung zuständige Behörde – entschieden, auf die Erstellung eines (neuen) DBP zu 
verzichten und die nicht mehr gültige Bezeichnung im Zonennutzungsplan im Rahmen der 
anstehenden Teilrevision zu korrigieren. 


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Die Beschwerdegegnerin führt zur Frage des DBP in ihren Beschwerdeantworten insbesondere 
aus, dass die gewählte Vorgehensweise mit den zuständigen kantonalen Ämtern und der 
Gemeinde abgeklärt und abgesprochen worden sei. Gestützt auf den Standpunkt der 
Fachbehörden, wonach ein DBP nicht notwendig sei und die Regelbauweise Anwendung finde, 
habe sie die nun von den Beschwerdeführern kritisierte Vorgehensweise umgesetzt. Zudem habe 
sie am 16. Juli 2015 mit der Gemeinde einen verwaltungsrechtlichen Vertrag abgeschlossen, mit 
dem sichergestellt werde, dass für den gesamten Überbauungsperimeter eine siedlungstechnisch 
und architektonisch gute Lösung für eine in Etappen auszuführende Gesamtüberbauung gefunden 
werde und dass, soweit erforderlich oder nützlich, gemeinsame Anlagen geplant und eine 
umfassende zweckmässige und genügende Erschliessung ermöglicht werden. Damit diene dieser 
Vertrag den gleichen Zwecken wie ein DBP, und die einschlägigen Anforderungen seien in casu 
offensichtlich erfüllt. Die Begründung der Beschwerdeführer sei rein formalistisch und sie 
behaupteten insbesondere nicht, dass ihnen durch die beanstandete Vorgehensweise ein Nachteil 
entstehe. Die Beschwerdeführer hätten im laufenden Verfahren ihre Rechte umfassend 
wahrnehmen können und erlitten keinen Nachteil. Soweit tatsächlich ein verfahrensrechtlicher 
Mangel vorliege, den die Beschwerdegegnerin indes bestreite, sei dieser nicht derart 
schwerwiegend, dass die erteilte Baubewilligung deshalb nichtig wäre. 
Es ist mithin nachfolgend zu prüfen, ob für die hier streitigen Bauprojekte zu Recht 
Baubewilligungen erteilt wurden, obwohl diesen Projekten kein gültiger DBP zugrunde liegt. 
b)
Die Planung des Gemeindegebietes ist Sache der Gemeinde (Art. 34 Abs. 1 RPBG). 
Vorbehältlich der bundes- und kantonsrechtlichen Vorschriften ist es damit Aufgabe der Gemeinde, 
Nutzungspläne und Nutzungsvorschriften zu erlassen bzw. zu revidieren und mithin das 
Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen einzuteilen sowie Art und Mass der Nutzung zu 
bestimmen. Insbesondere erstellt die Gemeinde nach Art. 34 Abs. 2 RPBG einen Ortsplan, der 
sich an den kantonalen Richtplan sowie ggf. an die regionalen Richtpläne hält. Der Ortsplan 
enthält unter anderem den Zonennutzungsplan sowie die entsprechenden Vorschriften und 
allfällige DBP (Art. 39 Abs. 1 lit. b, c und d RPBG). 
Vor diesem Hintergrund dient ein DBP laut Art. 64 RPBG insbesondere dazu, eine 
siedlungstechnisch und architektonisch gute Lösung zu finden, gemeinsame Anlagen zu planen, 
eine zweckmässige und genügende Erschliessung zu ermöglichen und die möglichen Bauten und 
Anlagen besser in die Umgebung einzuordnen. DBP regeln nach Art. 62 RPBG die Überbaubarkeit 
von Teilgebieten der Gemeinde mit dem Ziel, die im Zonennutzungsplan und im dazugehörigen 
Reglement vorgesehene ortsplanerische Grundordnung zu ergänzen oder zu verfeinern, wobei es 
Art. 65 Abs. 2 RPBG unter bestimmten Voraussetzungen auch erlaubt, von der Regelbauweise 
abzuweichen. Damit stellt das kantonale Recht den Gemeinden mit dem DBP als 
Sondernutzungsplan ein besonderes Planungsinstrument zur Verfügung, das ihnen eine bessere 
Gesamtlösung ermöglichen soll, als dies mit den allgemeinen kommunalen Bau- und 
Nutzungsvorschriften möglich wäre (vgl. hierzu Urteil BGer 1C_2/2009 vom 19. Juni 2009 E. 3.3 
und 3.4; 1P.615/1994 vom 10. Mai 1995 E. 1c). 
Nach Art. 63 Abs. 1 RPBG legt die Gemeinde, unter Vorbehalt allfälliger geringfügiger und 
gerechtfertigter Anpassungen, im Zonennutzungsplan in objektiver und zusammenhängender 
Weise Perimeter fest, in denen ein DBP erstellt werden muss, bevor eine Baubewilligung erteilt 
werden kann. Im Reglement zum Zonennutzungsplan legt sie die Ziele und Grundsätze für die 
Erstellung des DBP fest. Entsprechend hält vorliegend auch Art. 8 BPR fest, dass im 
Zonennutzungsplan Gebiete bezeichnet sind, für welche ein DBP-Verfahren obligatorisch ist. In 


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diesen Gebieten wird gemäss dieser Bestimmung kein Baugesuch bewilligt, das nicht einem 
genehmigten DBP entspricht (Abs. 1). (Nur) Umbauten und kleinere Anbauten, die eine 
nachfolgende Erarbeitung des DBP in keiner Weise präjudizieren, können bewilligt werden
(Abs. 2). Die Planungspflicht der Gemeinde – welche bereits in Art. 2 RPG angelegt ist – bezieht 
sich damit nicht nur auf die Nutzungsplanung, sondern auch auf die Sondernutzungsplanung bzw. 
auf die erwähnten DBP (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 N. 
13).
Zusammen bilden die Planung und das Baubewilligungsverfahren ein sinnvolles Ganzes, in dem 
jeder Teil eine spezifische Funktion erfüllt. Das Planungsverfahren ist jedoch deutlich vom 
Baubewilligungsverfahren abzugrenzen. Baubewilligungen haben den planerischen Stufenbau zu 
beachten (vgl. BGE 120 Ib 207 E. 5; 114 Ib 312 E. 3a).
Beim Planungsverfahren entstehen in einem Verfahren, das Rechtsschutz (Art. 33 f. RPG) und 
demokratische Mitwirkung (Art. 4 RPG) sichert, aufgrund einer umfassenden Abstimmung und 
Abwägung (Art. 1 Abs. 1 Satz 2, Art. 2 Abs. 1 RPG) nach Massgabe des kantonalen Richtplans 
(Art. 6 ff., Art. 26 Abs. 2 RPG) und allfälliger regionaler oder kommunaler Richtpläne die für die 
Privaten verbindlichen Nutzungspläne (Art. 14 ff. RPG; vgl. nur BGE 114 Ib 312 E. 3a; 116 Ib 50 
E. 3a). Ein entsprechendes Verfahren ist auf kantonaler Ebene auch für DBP (als 
Sondernutzungspläne) vorgesehen: So sind namentlich nach Art. 83 RPBG die DBP, ebenso wie 
die Zonennutzungspläne und die dazugehörigen Vorschriften, während 30 Tagen bei der 
Gemeindeschreiberei und beim Oberamt öffentlich aufzulegen (Abs. 1). Diese Bestimmung geht 
damit bereits über die Anforderungen von Art. 33 Abs. 1 RPG bzw. von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus, 
da die vorgeschriebene Auflage vor der Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und 
Baudirektion (RUBD) erfolgt (vgl. BGE 135 II 286 E. 5; WALDMANN/HÄNNI, Kommentar 
Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 33 N. 7, mit Hinweisen; Urteil KG FR 602 2014 66 vom 16. Juni 
2016 E. 7d). Gegen die DBP und die dazugehörigen Vorschriften kann Einsprache erhoben 
werden (Art. 83 Abs. 2 RPBG), wobei insbesondere auch bestimmte national tätige Organisationen 
und kantonale Vereinigungen zur Einsprache befugt sind (Art. 84 RPBG). Der Gemeinderat fällt 
über die unerledigten Einsprachen einen begründeten Entscheid. Sodann muss nach Art. 26 
Abs. 1 RPG eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen genehmigen. Sie 
prüft gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG die Nutzungspläne und deren Anpassungen auf ihre 
Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtplänen. Diese 
Genehmigung hat nach Art. 26 Abs. 3 RPG konstitutive Bedeutung; deshalb dürfen die 
Anordnungen des Nutzungsplans erst angewendet werden, wenn der Genehmigungsbeschluss 
rechtskräftig geworden ist (RUCH, in Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1999, 
Art. 26 N. 33 f.; WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 26 N. 17; BGE 
135 II 22 E. 1.2.1). Die bundesrechtlich vorgesehene Genehmigungspflicht erfasst sowohl 
Rahmen- als auch Sondernutzungspläne (WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 
2006, Art. 26 N. 4) – und mithin insbesondere auch die kantonal vorgesehenen DBP. 
Entsprechend sieht auch Art. 86 Abs. 3 bzw. 4 RPBG vor, dass die RUBD die DBP, 
Zonennutzungspläne und die dazugehörigen Vorschriften unter dem Gesichtspunkt der Gesetzes- 
und Zweckmässigkeit und ihrer Übereinstimmung mit den kantonalen und regionalen Plänen prüft 
und genehmigt, und dass die Pläne und Vorschriften (erst) mit ihrer Genehmigung in Kraft treten. 
Gleichzeitig mit der Genehmigung entscheidet die RUBD nach Art. 88 RPBG auch über die gegen 
die Einspracheentscheide der Gemeinde erhobenen Beschwerden (Abs. 1 und 2). Diese 
Entscheide können sodann mit Beschwerde an das Kantonsgericht angefochten werden (Abs. 3).


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Dagegen dient das Baubewilligungsverfahren der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im 
Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellung entsprechen (Art. 22 RPG). Erste 
und zentrale Bauvoraussetzung ist, dass "die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 
entsprechen" (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG), d.h. das Bauwerk muss "zonenkonform" sein. Die 
Zonenkonformität ergibt sich für jede Zone aus dem Nutzungsplan und den zugehörigen 
Nutzungsvorschriften (vgl. BGE 132 II 10). Darüber hinausgehend – d.h. abgesehen von der 
Zonenkonformität – wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Übereinstimmung mit der 
einschlägigen Gesetzgebung schlechthin geprüft (Urteil BGer 1P.647/2001 vom 1. März 2002 E. 
2.3; 
WALDMANN/HÄNNI, 
Kommentar 
Raumplanungsgesetz, 
2006, 
Art. 
22 
N. 
2). 
Das 
Baubewilligungsverfahren bezweckt damit einzelfallweise Planverwirklichung, soll aber nicht 
selbständige Planungsentscheide hervorbringen. Das Baubewilligungsverfahren verfügt weder 
über das sachlich nötige Instrumentarium, noch ist es bezüglich Rechtsschutz und demokratischer 
Legitimation geeignet, den Nutzungsplan im Ergebnis zu ergänzen oder zu ändern (BGE 116 Ib 50 
E. 3a; vgl. auch 120 Ib 207 E. 5; 113 Ib 371 E. 5). Dieser planerische Stufenbau und die den 
verschiedenen 
Planungsinstrumenten 
zukommenden 
Rechtswirkungen 
gelten 
auch 
auf 
Gemeindeebene (vgl. zum Ganzen auch Urteil BGer 1A.154/2002 vom 22. Januar 2003 E. 4.1).
c)
Gemäss dem BPR und dem einschlägigen Zonennutzungsplan handelt es sich bei der 
betroffenen Parzelle Art. ttt wie erwähnt um eine Wohnzone mittlerer Dichte WM, Zone mit 
Detailbebauungspflicht bestehend, "Hagnet Sektor" 4 (genehmigt 12. Dezember 1978). 
Vorliegend ist unstreitig, dass die hier zu beurteilenden Bauprojekte nicht nach dem DBP "Hagnet 
Sektor 4" ausgestaltet wurden. Der DBP "Hagnet Sektor 4" (sog. "Quartierplan-Reglement, Hagnet 
Sektor 4, Gemeinde Schmitten ", mit den einschlägigen Plänen) war am 4. Juli 1978 durch die 
Gemeinde und am 11. Dezember 1978 durch den Staatsrat genehmigt worden. Gemäss Art. 27 
(Neufassung) des einschlägigen Reglements hatte dieser DBP bis zum 31. Dezember 1989 
Gültigkeit. Da der DBP "Hagnet Sektor 4" per Ende 1989 seine Gültigkeit verloren hat, kann indes 
auf diesen DBP nicht abgestellt werden. Ferner geht auch die Gemeinde als Planungsbehörde 
davon aus, dass der erwähnte DBP keine Anwendung mehr findet. 
Nach dem Vorgesagten ergibt sich jedoch, dass im Zonennutzungsplan für die Parzelle Art. ttt eine 
Detailbebauungspflicht vorgesehen ist, weshalb aufgrund von Art. 63 Abs. 1 RPBG in Verbindung 
mit Art. 8 BPR eine Baubewilligung nur gestützt auf einen (rechtsgültigen) DBP erstellt werden 
kann. Schon aufgrund der unterschiedlichen Funktion der Planung und der Baubewilligung, der 
hierfür vorgesehenen unterschiedlichen Verfahren und des unterschiedlich ausgestalteten 
Rechtsschutzes geht es – entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin, des Oberamtes und der 
Gemeinde – nicht an, in casu auf einen DBP zu verzichten und direkt den Weg des 
Baubewilligungsverfahrens zu beschreiten. Aus den genannten Gründen vermag daran auch der 
verwaltungsrechtliche Vertrag, der überdies nur von Vertretern der Gemeinde und der 
Beschwerdegegnerin unterzeichnet wurde, nichts zu ändern. Weiter indiziert auch die derzeit 
laufende Teilrevision der Ortsplanung – bei der gemäss den Ausführungen der Gemeinde 
vorgesehen ist, "den nicht mehr gültigen DBP 'Hagnet Sektor 4' nicht mehr zu erwähnen und über 
die noch unbebauten Parzellen eine Detailerschliessungsbewilligungspflicht zu legen", kein 
anderes Ergebnis, zumal in der Lehre und Rechtsprechung eine positive Vorwirkung namentlich 
aus 
Gründen 
der 
Rechtssicherheit 
als 
grundsätzlich 
unzulässig 
erachtet 
wird 
(vgl. 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 299 f., mit Hinweisen; 
Urteil BGer 1C_98/2011 vom 22. September 2011 E. 3.1, mit Hinweisen; BGE 135 I 233 E. 15; 125 
II 278 E. 3c). 


Kantonsgericht KG
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5.
Damit ergibt sich, dass das Oberamt die Einsprachen der Beschwerdeführer zu Unrecht 
abgewiesen und die Baubewilligungen erteilt sowie die Abweichung betreffend 4-Rad-Parkierung 
bewilligt hat. Die Beschwerden sind damit gutzuheissen und die angefochtenen Entscheide vom 
10. Juni 2016 und die entsprechenden Baubewilligungen einschliesslich der Abweichungs-
genehmigung sind aufzuheben (602 2016 88 und 602 2016 91). Basierend auf dem derzeit 
gültigen Zonennutzungsplan dürfen Baubewilligungsgesuche bezüglich der hier betroffenen 
Parzelle Art. ttt nur bewilligt werden, wenn sie einem genehmigten DBP entsprechen. 
Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde, und da ferner unklar ist, wie der zu erlassende DBP 
genau ausgestaltet sein wird, bzw. ob möglicherweise im Rahmen der derzeit laufenden 
Teilrevision der Ortsplanung auf die Pflicht zum Erlass eines DBP hinsichtlich der streitbetroffenen 
Parzelle verzichtet wird – obwohl die Gemeinde in ihren Stellungnahmen vom 13. September 2016 
namentlich hervorhob, ihr sei wichtig gewesen, dass über die unbebauten Parzellen eine 
Gesamtüberbauung geplant werde, welche etappenweise realisiert werden kann –, erweist es sich 
vorliegend als nicht angebracht, über die weiteren von den Beschwerdeführern vorgetragenen 
Rügen betreffend das bewilligte Projekt zu entscheiden. 
6.
Mit dem sofortigen Entscheid in der Sache werden die Gesuche der Beschwerdeführer um 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos (602 2016 89 und 602 2016 92).
7.
a)
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (CHF 7'500.-) zu zwei 
Dritteln, mithin zu CHF 5'000.-, der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen, welche an 
den Beschwerdeverfahren teilgenommen und ihre Baubewilligungsgesuche aufrechterhalten hat 
(Art. 131 f. VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten 
und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]; Urteil BGer 1C_233/2009 
vom 30. September 2009 E. 3). Dem Staat Freiburg werden keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 
133 VRG). Die Kostenvorschüsse in der Höhe von je CHF 4'000.- für die Beschwerdeführer 1-10 
und die Beschwerdeführer 11 werden diesen zurückerstattet. 
b)
Die Beschwerdeführer haben zudem Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 
VRG). Diese wird betreffend die Beschwerdeführer 1-10 basierend auf der eingereichten 
Kostenliste auf CHF 4'659.95 festgelegt (Honorar: CHF 4'096.65; Auslagen: CHF 218.10; 
Mehrwertsteuer von 8 %: CHF 345.20). Betreffend die Beschwerdeführer 11 wurde gemäss der 
eingereichten Kostenliste ein Aufwand von 32.05 Stunden à CHF 250.- und teilweise à CHF 100.- 
geltend gemacht, insgesamt damit ein Honorar von CHF 7'075.-, zuzüglich Auslagen von 
CHF 250.50 und Mehrwertsteuer. Indes fällt auf, dass diese Kostenliste den gesetzlichen 
Anforderungen teilweise nicht entspricht (die ausgeführten Verrichtungen sind aus dem 
Buchungstext teilweise nicht nachvollziehbar bzw. beinhalten Sekretariatsarbeiten; für Kopien 
wurden CHF 0.50 anstatt CHF 0.40 berechnet; vgl. insbesondere Art. 8 ff. TarifVJ), und der 
Aufwand erscheint mit Blick auf die relative Komplexität der Angelegenheit überhöht. Ex aequo et 
bono ist damit die Parteientschädigung betreffend die Beschwerdeführer 11 auf CHF 5'000.- 
(Honorar und Auslagen; inkl. 8 % MwSt., ausmachend CHF 370.35) festzusetzen (vgl. Art. 11 
TarifVJ). Die Parteientschädigungen werden zu je zwei Dritteln der Beschwerdegegnerin und zu 
einem Drittel dem Staat Freiburg auferlegt. 


Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführer 1-10 und der Beschwerdeführer 11 werden 
vereinigt (602 2016 88-89 und 602 2016 91-92). 
II.
Die Beschwerden werden im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. Die Entscheide des 
Oberamtes vom 10. Juni 2016 und die entsprechenden Baubewilligungen einschliesslich der 
Abweichungsgenehmigung werden aufgehoben (602 2016 88 und 602 2016 91). 
III.
Die Gesuche um Erteilung der aufschiebenden Wirkung werden als gegenstandslos 
abgeschrieben (602 2016 89 und 602 2016 92). 
IV.
Die Verfahrenskosten von CHF 7'500.- werden zu zwei Dritteln, ausmachend CHF 5'000.- 
der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Kostenvorschüsse werden den Beschwerdeführern 
zurückerstattet (je CHF 4'000.- für die Beschwerdeführer 1-10 und für die Beschwerdeführer 
11). 
V.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, Rechtsanwalt Christian Flückiger eine 
Parteientschädigung von CHF 3'106.65 (einschliesslich MwSt. von CHF 230.10) und 
Rechtsanwalt Anton Henninger eine Parteientschädigung von CHF 3'333.35 (einschliesslich 
MwSt. von CHF 246.90) zu bezahlen. Der Staat Freiburg wird verpflichtet, Rechtsanwalt 
Christian Flückiger eine Parteientschädigung von CHF 1'553.30 (einschliesslich MwSt. von 
CHF 115.10) und Rechtsanwalt Anton Henninger eine Parteientschädigung von 
CHF 1'666.65 (einschliesslich MwSt. von CHF 123.45) zu bezahlen.
VI.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der 
Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, 
zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 5. Dezember 2016/dgr
Präsident
 Gerichtsschreiberin-Praktikantin