fr_gerichte · 102 2022 78 · 2023-03-16 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 78
Urteil vom 16. März 2023
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Markus Ducret
Ersatzrichter:
Daniel Schneuwly
Gerichtsschreiber:
Samuel Gerber
Parteien
A.________, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechts-
anwalt Christian Jungen
gegen
B.________ SA, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Michael Lauper
Gegenstand
Miete; Forderungsklage
Berufung vom 12. Mai 2022 gegen den Entscheid des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 31. Januar 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ ist seit dem 15. Juli 2014 Mieter einer 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der 
Liegenschaft C.________ in D.________. Der monatliche Mietzins wurde damals auf CHF 1'120.- 
zzgl. CHF 220.- Akonto Heiz- und Nebenkosten festgesetzt (act. 2/3). Mit Formular für die Mitteilung 
von Mietzinsänderungen vom 5 Oktober 2017 wurde der Mietzins per 1. November 2017 auf 
CHF 1'070.- gesenkt (act. 2/4).
B.
Mit Gesuch vom 7. Februar 2019 gelangte A.________ an die Schlichtungskommission für 
Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 8. April 
2019 kam es zwischen den Parteien zu keiner Einigung, woraufhin dem Mieter die Klagebewilligung 
erteilt wurde.
Mit Eingabe vom 23. Mai 2019 erhob A.________ Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebe-
zirks. Er beantragte, die B.________ SA sei zu verpflichten, ihm die Mietbedingungen seines 
Vormieters bekannt zu geben, der Anfangsmietzins für die 3 1/2-Zimmer-Wohnung an der 
C.________ in D.________ sei richterlich ab Mietbeginn auf weniger als CHF 1'120.- festzulegen 
und die B.________ SA zu verurteilen, ihm die zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten, der 
Nettomietzins sei per 1. Dezember 2018 um 6,3 % zu senken (wovon 4.47 % bereits zugestanden) 
und auf mindestens CHF 1'049.50 herabzusetzen sowie die B.________ SA sei zu verurteilen, ihm 
die zu viel bezahlten Heiz- und Nebenkosten im Betrag von CHF 11'880.- zurückzuerstatten, alles 
unter Kosten- und Entschädigungsforderung (act. 1). Später änderte er seine Rechtsbegehren 
dahingehend, dass der Anfangsmietzins ab Mietbeginn auf CHF 954.- festzusetzen sei und ihm 
CHF 14'525.- an zu viel bezahlten Mietzinsen sowie CHF 18'844.25 für zu viel bezahlten Heiz- und 
Nebenkosten zurückzuerstatten seien (act. 36+54). Die B.________ SA schloss in ihrer Klageant-
wort auf kostenfällige Abweisung der Klage (act. 8). Die Angelegenheit wurde am 30. Januar 2020, 
8. Oktober 2020 sowie 12. Oktober 2021 verhandelt. 
Mit Entscheid vom 31. Januar 2022 setzte das Mietgericht den Anfangsmietzins auf CHF 1'120.- fest 
und verurteilte die B.________ SA dazu, A.________ CHF 684.65 wegen zu viel bezahlter Heiz- 
und Nebenkosten zurückzuerstatten. Im Übrigen wies es die Klage ab, soweit es darauf eintrat (act. 
59).
C.
Am 12. Mai 2022 reichte A.________ (nachfolgend: der Berufungskläger oder der Mieter) 
Berufung gegen den Entscheid des Mietgerichtes des Sense- und Seebezirks (nachfolgend: das 
Mietgericht) ein. Er beantragt, dass die Berufung gutzuheissen und der Entscheid des Mietgerichtes 
vom 31. Januar 2022 aufzuheben sei. Der Anfangsmietzins ab Mietbeginn sei auf CHF 954.- festzu-
setzen, der Nettomietzins sei per 1. Dezember 2018 um 6,3 % zu senken (wovon 4.47 % bereits 
zugestanden) und auf mindestens CHF 1'049.50 herabzusetzen sowie die B.________ SA sei zu 
verurteilen, ihm die zu viel bezahlten Heiz- und Nebenkosten im Betrag von CHF 11'884.25 zurück-
zuerstatten, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Gleichzeitig stellte er ein Gesuch um 
unentgeltliche Rechtspflege, welches mit Entscheid vom 21. Juni 2022 gutgeheissen wurde. Die 
B.________ SA (nachfolgend: die Berufungsbeklagte oder die Vermieterin) schloss in ihrer Beru-
fungsantwort vom 31. August 2022 auf kostenfällige Abweisung der Berufung.


Kantonsgericht KG
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Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsge-
richt, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- 
beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrecht-
erhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstin-
stanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche 
Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 208 
N. 39 f.).
Bei einer Mietzinsanpassung entspricht der Streitwert der jährlichen Differenz zwischen altem und 
neuem Mietzins, multipliziert mit zwanzig, sofern der Vertrag auf unbestimmte Dauer lautet (Art. 92 
Abs. 2 ZPO). Bei objektiver Geltendmachung mehrerer Ansprüche durch eine Klage, sei es kumula-
tiv oder eventualiter durch Stellung von Haupt- und Eventualbegehren und subjektiver Klagehäufung 
(Art. 71 Abs. 1 ZPO) werden die Rechtsbegehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegen-
seitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Stehen sich Klage und Widerklage gegenüber, so 
bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO).
Im vorliegenden Fall ersuchte der Berufungskläger um Festsetzung des Anfangsmietzinses, um 
Rückerstattung der zu viel bezahlten Mietzinsen, um Herabsetzung des Mietzinses sowie um Rück-
erstattung zu viel bezahlter Heiz- und Nebenkosten. Die Vorinstanz setzte den Streitwert auf 
CHF 72‘135.05 fest. Der festgelegte Streitwert muss allerdings doppelt berichtigt werden. Einerseits 
hat die Vorinstanz für die Rückerstattung zu viel bezahlter Heiz- und Nebenkosten einen Betrag von 
CHF 11'844.25 berücksichtigt, anstatt CHF 18'844.25, die der Berufungskläger infolge geänderter 
Rechtsbegehren geltend machte (act. 36). Andererseits hat sie den Aufwand für das Schlichtungs-
verfahren von CHF 1'732.80 zum Streitwert hinzugerechnet, obwohl ein solcher nicht zu berücksich-
tigen ist (LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2016, Art. 73 
N. 13). Der Streitwert beträgt somit CHF 77'399.25 (39’840+14’525+4’190+18'844.25), so dass die 
Berufung zulässig ist. 
1.2.
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 
1 ZPO).
Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem Berufungskläger am 28. März 2022 zugestellt, 
so dass die am 12. Mai 2022 eingereichte Berufung unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes 
von sieben Tagen vor und nach Ostern (Art. 145 Abs. 1 Bst. b ZPO) rechtzeitig erfolgte.
1.3.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller 
Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
1.4.
Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.


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1.5.
Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt CHF 55'225.35, so dass die Beschwerde in 
Zivilsachen an das Bundesgericht offen ist (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
2.
Der Berufungskläger rügt eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. 
2.1.
Erstens bringt er vor, dass das Mietgericht zu Unrecht festgehalten habe, dass die Beru-
fungsbeklagte ihren Mitwirkungspflichten bei der Nettorenditeberechnung nachgekommen sei. Die 
Berufungsbeklagte habe keinen Kaufvertrag für die Liegenschaft C.________, sondern lediglich 
einen für das gesamte Quartier, sowie nur unvollständige Unterlagen zu den Mietzinseinkünften 
eingereicht. 
Das Mietgericht hat bezüglich der Mitwirkungspflicht festgehalten, dass die Berufungsbeklagte 
dieser nachgekommen sei. Auf die Ausgestaltung des Kaufvertrags habe die Berufungsbeklagte 
keinen Einfluss gehabt und die eingereichten Unterlagen zu den Mietzinsen seien für das vorliegen-
de Verfahren ausreichend (vgl. angefochtener Entscheid Kap. IV S. 14 f. E. 3.5).
Der Ansicht des Mietgerichts ist zuzustimmen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Berufungsbe-
klagte an der Ausgestaltung des Kaufvertrages Schuld tragen sollte. Zudem hat das Mietgericht 
einzelne Beweisanträge des Berufungsklägers gutgeheissen und die Berufungsbeklagte aufgefor-
dert entsprechende Unterlagen einzureichen. Die Berufungsbeklagte ist dieser Aufforderung jeweils 
nachgekommen (act. 24 + 40). Die eingereichten Mietzinseinkünfte für das Jahr 2013 betreffen zwar 
nur die zweite Jahreshälfte, wie aber noch zu erläutern sein wird, fällt dies für die Entscheidfindung 
nicht ins Gewicht (vgl. E. 2.2 nachfolgend). Die Berufungsbeklagte ist ihrer Mitwirkungspflicht daher 
nachgekommen. Die Sachverhaltsrüge erweist sich als unbegründet.
2.2.
Weiter bringt der Berufungskläger vor, dass das Mietgericht einige seiner Beweisanträge in 
willkürlicher Art und Weise abgewiesen habe, weil es erst in seinem Entscheid die Abweisung der 
Beweisanträge habe begründen können. Das Mitgericht habe zudem die Möglichkeit der Aufteilung 
des Kaufpreises auf die verschiedenen Wohnungen für die Nettorenditeberechnung nicht in Erwä-
gung gezogen.
An der Sitzung vom 8. Oktober 2020 hiess das Mietgericht drei von fünf der am 30. Januar 2020 im 
Hinblick auf die Nettorenditeberechnung gestellten Beweisanträge gut. Es setzte der Berufungsbe-
klagten Frist, um die Unterlagen einzureichen. Die Berufungsbeklagte kam dieser Aufforderung 
nach. Das Mietgericht hielt fest, dass die Berechnung der Nettorendite nicht möglich sei, da der 
Kaufvertrag und der angehängte Mietzinsspiegel keine Grundlage für diese darstellen würden. Die 
Mehrfamilienhäuser würden sich allesamt hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen, der Anzahl der 
Zimmer in den Wohnungen und auch den zusätzlichen Flächen, wie zum Beispiel Parkplätze für 
Autos und Roller, unterscheiden. Die gekauften Gebäude seien auch nicht zur gleichen Zeit gebaut 
worden.
Der Berufungskläger bestreitet die Feststellung des Mietgerichts zum Inhalt des Kaufvertrages und 
seines Anhangs nicht. Das Mietgericht hat sich eingehend mit der Nettorenditeberechnung und am 
Rande auch mit einer möglichen Berechnung nach der Grösse der Wohnungen auseinandergesetzt 
(vgl. angefochtener Entscheid Kap. IV S. 11 ff. E. 3.1 ff.). Angesichts der Vielzahl der zu berücksich-
tigenden Parameter verwarf es jedoch den Einwand des Berufungsklägers, wonach vor allem auf 
die Raumgrösse abzustellen sei. 


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Die Behauptung, wonach das Mietgericht die Wohnfläche völlig unberücksichtigt liess, erweist sich 
demnach als unbegründet. Eine falsche oder unvollständige Sachverhaltsfeststellung liegt damit 
nicht vor. Es ist vorliegend auch nicht ersichtlich, inwiefern angesichts der beschriebenen Umstände 
rund um den Kaufpreis eine Berechnung der Nettorendite hätte vorgenommen werden können. Der 
Berufungskläger bietet diesbezüglich auch nicht Hand zu einer Lösung. 
Die Sachverhaltsfeststellung erweist sich darüber hinaus auch nicht als willkürlich, wenn das Mietge-
richt feststellt, dass die Berechnung der Nettorendite bereits bei der Feststellung der tatsächlichen 
Anschaffungskosten scheitert. Die Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung ist willkürlich 
(Art. 9 BV), wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, 
wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberück-
sichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schluss-
folgerungen gezogen hat. Dass die von Sachgerichten gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen 
Darstellung des Berufungsklägers übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 137 III 226 E. 4.2 
S. 234; BGE 136 III 552 E. 4.2 S. 560).
Die Nettorenditeberechnung scheitert bereits an der Entschlüsselung der tatsächlichen Anschaf-
fungskosten. Weitere Unterlagen, bspw. zum investierten Fremdkapital, werden damit irrelevant und 
müssen auch nicht mehr berücksichtigt werden. Die Entscheidung des Mietgerichts zu den Beweis-
anträgen erweisen sich damit nicht als willkürlich. Dies durfte das Mietgericht auch in antizipierter 
Beweiswürdigung festhalten und die beantragten Beweismittel vorweg abweisen (BGE 146 II 73 
E. 5.2.2).
2.3.
Der Berufungskläger beanstandet weiter die Erwägung des Mietgerichts, wonach er keinen 
Beweisantrag auf Edition der Nebenkostenabrechnung 2013 gestellt habe. Er habe nämlich sehr 
wohl bereits in der Klage vom 23. Mai 2019 die Edition sämtlicher Nebenkostenrechnungen seit 
Mietbeginn verlangt.
Gemäss vorliegend nicht bestrittener Sachverhaltsfeststellung ist der Berufungskläger erst seit dem 
15. Juli 2014 Mieter der 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft C.________ in 
D.________. Wenn der Berufungskläger daher die Edition der Nebenkostenrechnungen seit Mietbe-
ginn fordert, so kann er nicht erwarten, dass die Berufungsbeklagte die Nebenkostenabrechnung für 
das Jahr 2013 einreicht, wo doch das Mietverhältnis erst im Juli 2014 begann. 
Auch in diesem Vorbringen ist keine Sachverhaltsverletzung auszumachen.
2.4.
Der Berufungskläger rügt auch die Beurteilung des Mietgerichts im Zusammenhang mit 
seinem Herabsetzungsbegehren, wonach seine Formulierung in seinem Schreiben vom 15. Januar 
2019, dass er seinen Antrag «formell erneuert», unklar sei und offenlasse, ob dieser auf seinem 
früheren Begehren beharre oder ein neues gestellt habe. Es sei klar, dass er darin seine Anfrage 
vom 10. August 2018 auf den nächsten Kündigungstermin hin erneuert habe.
Das Mietgericht hielt fest, dass der Berufungskläger sich grundsätzlich auf den Standpunkt gestellt 
habe, dass er die Anfechtungsfrist verlängert habe und diese daher nicht abgelaufen sei (vgl. ange-
fochtener Entscheid Kap. IV S. 19 f. E. 6.2). Die im Schreiben vom 15. Januar 2019 verwendete 
Formulierung, wonach der Berufungskläger seine Anfrage vom 10. August 2018 «formell erneuert», 
sei unklar und daher ohne Bedeutung. Die Berufungsbeklagte schliesst sich dieser Einschätzung 
an.


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Es ist nicht ersichtlich, weshalb das Mietgericht gestützt auf die Unterlagen vor erster Instanz zu 
einem anderen Schluss hätte kommen sollen, als denjenigen, den es gezogen hat. Die Formulierung 
des Berufungsführers im Schreiben vom 15. Januar 2019 ist nicht klar. Der Berufungsführer zeigt 
auch vorliegend nicht auf, weshalb die Feststellung des Mietgerichts nicht zutrifft, denn er geht nicht 
näher auf dessen Argumentation ein. Das Mietgericht hat die Nichteinhaltung der Frist zudem auch 
noch aus den gegebenen Umständen abgeleitet. Der Berufungskläger brachte in seiner Klage vor, 
dass er die Frist für die Stellungnahme der Berufungsbeklagten verlängert und mit Schreiben vom 
15. Januar 2019 nochmals «formell erneuert» habe (act. 1). Aus seinen rechtlichen Ausführungen 
zur Möglichkeit der Fristverlängerung für eine Stellungnahme im Rahmen der Mietzinsanfechtung 
ist zu schliessen, dass er die Einhaltung der Frist mit deren Verlängerung begründete. Die gleich-
lautende Schlussfolgerung des Mietgerichts verdeutlicht, dass der Berufungskläger seine Vorbrin-
gen im erstinstanzlichen Verfahren nicht geändert hat. Es ist daher nachvollziehbar, dass das Miet-
gericht von der Absicht einer Verlängerung der Frist ausging. Der Berufungsführer begründet denn 
auch nicht substantiieret, weshalb eine andere rechtliche Würdigung zu einem anderen Ergebnis 
führen müsste. 
Die Sachverhaltsfeststellung des Mietgerichts ist auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 
2.5.
Als letzten Punkt seiner Sachverhaltsrüge beanstandet der Berufungskläger, dass das Miet-
gericht festgehalten habe, dass der E-Mail-Verkehr zwischen seinem Rechtsvertreter und der Haus-
verwaltung betreffend die Anwaltsvollmacht nicht aktenkundig sei. Gemäss dem Berufungskläger 
ergebe sich dieser Verkehr aus den Beilagen 11 und 12 seiner Klage. 
In der Klagebeilage 11 (act. 2/11) ist von einem E-Mail-Verkehr die Rede. Tatsache ist aber auch, 
dass der Verkehr selbst sich nicht in den Akten befindet. Sofern E-Mails vorhanden sind, wurden sie 
nicht eingereicht. Dementsprechend hat das Mietgericht zutreffend festgehalten, dass der E-Mail-
Verkehr nicht aktenkundig ist. Über die blosse Existenz dieses Verkehrs hat es sich mit dieser Erwä-
gung hingegen nicht geäussert. Der Austausch mag vielleicht stattgefunden haben, dies hat das 
Mietgericht auch nicht in Zweifel gezogen, der Klage wurde er aber nicht als Beilage angefügt. Diese 
Rüge erweist sich als unbegründet.
3.
3.1.
Der Berufungskläger macht eine Verletzung von Art. 150 ff. ZPO geltend. Er rügt, das Mietge-
richt habe der Tatsache, dass die Berufungsbeklagte Dokumente, die eine Nettorenditeberechnung 
ermöglichen würden, nicht eingereicht habe und damit seiner Bestreitungslast nicht nachgekommen 
sei, keine Beachtung geschenkt, sondern jene sogar für die Berufungsbeklagte übernommen. Das 
Mietgericht hätte angesichts der nicht nachgekommenen Mitwirkungspflicht deshalb auf die Anga-
ben des Berufungsklägers abstellen müssen. 
Des Weiteren rügt der Berufungskläger die eigenständige Beweisführung des Mietgerichts, das sich 
bei der Berechnung des Anfangsmietzinses auf die Statistiken des Bundesamtes für Statistik 
gestützt habe. Diese Statistiken seien aber zu ungenau für die Berechnung des orts- oder quartier-
üblichen Mietzinses in der Gemeinde D.________. 
3.1.1. Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen (Art. 150 ZPO). 
Beweisbedürftig sind damit solche Fakten, die für die rechtliche Beurteilung des Falles bedeutsam 
sind, deren Verwirklichung mithin eine Rechtsfolge nach sich zieht. Bei den beweispflichtigen 
Behauptungen muss es sich demnach um Tatsachen handeln, die für die Durchsetzung der (noch) 
im Streit liegenden Rechtsbegehren rechtsrelevant sind. Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht 


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die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (152 Abs. 1 ZPO). 
Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157 ZPO). Freie 
Beweiswürdigung bedeutet, dass das Gericht grundsätzlich Würdigungsfreiheit geniesst und nicht 
an (starre) gesetzliche Regeln über den Wert oder den Unwert, d.h. über die Beweiskraft von 
Beweismitteln und ebenso wenig über den Beweiswert der einzelnen Beweismittel im Verhältnis 
zueinander gebunden ist. 
3.1.2. Wenn der Berufungskläger eine Verletzung der Art. 150 ff. ZPO vorbringt und die Behaup-
tungs- und Beweislast anführt, so kann ihm grundsätzlich nicht gefolgt werden. Die Behauptungs- 
und Beweislast wird vor allem aus Art. 8 ZGB und Art. 55 ZPO abgeleitet. 
Der Berufungskläger wirft mit Verweis auf das Protokoll der Sitzung vom 30. Januar 2020 vor dem 
Mietgericht der Berufungsbeklagten vor, das Vorhandensein der eingeforderten Dokumente nicht 
substantiiert bestritten zu haben. Aus dem Protokoll der Sitzung vom 30. Januar 2020 wird aber 
ersichtlich, dass beide Parteien ihre Anträge im Zusammenhang mit den gestellten Beweisanträgen 
des Berufungsklägers begründet haben. Folglich zeigt das Protokoll vom 30. Januar 2020 nicht auf, 
dass die Berufungsbeklagte damit ihrer Substantiierungslast nicht nachgekommen ist. Vielmehr ist 
vom Gegenteil auszugehen. Letzten Endes ist es Sache des Gerichts, über die Beweisanträge zu 
entscheiden (Art. 157 ZPO). Durch die Gutheissung oder Abweisung von Beweisanträgen über-
nimmt das Gericht die Bestreitungslast einer Partei nicht. Die diesbezügliche Pflicht findet Berück-
sichtigung in der Entscheidung selbst. Vorliegend hat das Mietgericht, nachdem sich beide Parteien 
zu den Beweisanträgen geäussert haben, einige der Beweisanträge des Berufungsklägers gutge-
heissen und die Berufungsbeklagte aufgefordert, die entsprechenden Unterlagen einzureichen. 
Dieser Aufforderung ist die Berufungsbeklagte nachgekommen. Eine Verletzung der Mitwirkungs-
pflicht liegt, wie gesehen, nicht vor (vgl. oben E. 2.1). Die Berufungsbeklagte hat im späteren Verlauf 
des Verfahrens gegenüber dem Mietgericht sogar explizit ihre Mitwirkung an der Beweisführung 
zugesagt (act. 49).
3.1.3. Losgelöst von dieser Thematik erscheint das Vorbringen des Berufungsklägers, dass das 
Mietgericht für die Nettorenditeberechnung infolge der Untauglichkeit des Kaufvertrages Statistiken 
des Bundesamtes für Statistik herangezogen habe, welche jedoch ungenau seien, und deshalb ein 
Gutachten hätte erstellt werden müssen, als wenig zielführend.
Wie bereits gesehen verunmöglichte die Ausgestaltung des Kaufvertrages eine Berechnung der 
Nettorenditeberechnung für die Wohnung des Berufungsführers. Wenn der Berufungskläger dies-
bezüglich nun einwendet, dass ein Gutachten zur Lösung dieses Problems beigetragen hätte, so 
lässt er völlig offen, anhand welcher Parameter, die das Mietgericht noch nicht berücksichtigt hat, 
eine Nettorenditeberechnung möglich gewesen sei. Zwar wird der Nettorenditeberechnung der 
Vorrang gegenüber anderen Methoden eingeräumt, doch kommt dem Gericht für die Festsetzung 
des Anfangsmietzinses generell ein grosses Ermessen zu (vgl. BGE 139 lll 13 E. 3.5.1). Die Erstel-
lung eines Gutachtens, um dennoch eine Nettorenditeberechnung vorzunehmen, erscheint deshalb 
als eine Möglichkeit, jedoch nicht als notwendig. Sinngemäss bringt dies auch der Berufungskläger 
in seiner Berufung so vor. Vorliegend ergeben sich keine Anhaltpunkte, die das Gutachten als 
Schlüssel zur Lösung der Problematik erscheinen lassen. Es ist nicht Sache der Berufungsinstanz, 
aufgrund des vagen Hinweises des Berufungsklägers auf ein Gutachten, nachzuforschen, was 
dieser nun wohl genau meint. Hinzu kommt, dass dem Berufungskläger seit Einreichung des Kauf-
vertrages durch die Berufungsbeklagte am 16. November 2020 bewusst war, dass dieser kaum eine 
Berechnung der Nettorendite zulassen würde (act. 44). Zu keinem Zeitpunkt stellte er einen Beweis-
antrag für das Anordnen eines Gutachtens. 


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Das Mietgericht hat mit seinem Vorgehen und das Abstützen auf Statistiken keine Rechtsverletzung 
begangen. Solche Statistiken können sehr wohl herangezogen werden (vgl. BGE 139 lll 13 E. 3.5.1). 
Der Berufungskläger begnügt sich damit, die Statistiken des Bundesamtes für Statistik für ungenau 
zu erklären, ohne dies näher zu begründen, womit er nicht zu hören ist.
Die Berufung ist diesbezüglich abzuweisen.
3.2.
Der Berufungskläger bringt weiter vor, dass das Mietgericht Art. 270a OR verletzt habe, 
indem es auf das Herabsetzungsbegehren nicht eingetreten sei. Er habe mit Schreiben vom 
15. Januar 2019 ein neues Herabsetzungsbegehren gestellt, auf welches die Berufungsbeklagte 
nicht innert Frist reagiert habe, weshalb er an die Schlichtungsbehörde gelangt sei.
Die Berufungsbeklagte verweist diesbezüglich, wie grundsätzlich auch bei den übrigen Punkten, auf 
die Ausführungen des Mietgerichts. Dieses hat festgehalten, dass der Ansicht des Berufungsklä-
gers, die Frist nach Art. 270a OR sei verlängert worden und daher nicht abgelaufen, nicht gefolgt 
werden könne. Die Frist nach Art. 270a OR stehe nicht in der Disposition der Parteien. Eine Verlän-
gerung für die Stellungnahme sei nur während der laufenden Frist aber nicht nach deren Ablauf 
möglich. Der Berufungskläger habe es verpasst, nach der fehlenden Stellungnahme an die Schlich-
tungsbehörde zu gelangen. Aus den Akten ergebe sich keine Korrespondenz zwischen den Parteien 
und damit auch nicht, dass der Berufungskläger die Frist für die Stellungnahme verlängert habe. 
Selbst wenn der Version des Berufungsklägers gefolgt würde, dass dieser die Berufungsbeklagte 
am 11. Oktober 2018 angeschrieben habe, wäre die Frist unter Berücksichtigung der relativen 
Zugangstheorie spätestens am 17. November 2018 abgelaufen (vgl. angefochtener Entscheid Kap. 
V S. 16 ff. E. 2 ff.).
3.2.1. Der Berufungskläger dringt mit seiner Ansicht, wonach er am 15. Januar 2019 ein neues 
Herabsetzungsbegehren gestellt habe, nicht durch (vgl. E. 2.4.). Zu prüfen ist vielmehr die Anwen-
dung von Art. 270a OR auf den vom Mietgericht festgestellten Sachverhalt. In diesem Zusammen-
hang bringt der Berufungskläger nichts Konkretes vor und es ist auch keine Rechtsverletzung durch 
das Mietgericht festzustellen.
3.2.2. Der Mieter kann gemäss Art. 270a Abs. 1 OR den Mietzins als missbräuchlich anfechten und 
die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur 
Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundla-
gen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten 
Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter hat sich zuerst an den Vermieter zu wenden und ihm 
schriftlich ein Senkungsbegehren zu unterbreiten (Abs. 2), es sei denn, er handle einredeweise im 
Anfechtungsprozess gegen eine Mietzinserhöhung (Abs. 3). Der Vermieter muss innert 30 Tagen 
Stellung nehmen.
Die 30-tägige Frist ist eine gesetzliche. Die Lehre ist geteilter Meinung darüber, inwiefern sie einer 
Verlängerung unterworfen sein kann, grundsätzlich wird dies aber zur Vornahme des Meinungsaus-
tausches bejaht. Die Nichteinhaltung der Frist kommt einem Verzicht des Mieters auf die Klage 
gleich (HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar - Die Miete 269 – 273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 270a 
N. 74 ff.). 
Der Berufungskläger wandte sich mit seinem Begehren um eine Mietzinsherabsetzung am 
10. August 2018 an die Vermieterin. Ein Meinungsaustausch zwischen den Parteien, insbesondere 
im Oktober 2018, ist nicht aktenkundig (vgl. E. 2.5.) und es ist dem Mietgericht beizupflichten, dass 
auch beim Vorliegen einer solchen, die Frist am 9. Februar 2019, Datum der Einreichung des 


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Schlichtungsbegehrens, nicht mehr lief. Dieses Begehren wurde damit nicht innert Frist nach Art. 
270a Abs. 2 OR eingereicht. Das Mietgericht verletzt daher mit seiner Feststellung Art. 270a OR 
nicht.
Die Berufung ist in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen. 
3.3.
Der Berufungskläger wirft dem Mietgericht schliesslich vor, Art. 257a Abs. 2 OR verletzt zu 
haben, da dieses die Nebenkostenabrechnungen für zulässig befunden habe. Zugleich habe das 
Mietgericht das rechtliche Gehör verletzt, weil es nicht auf seine Argumente eingegangen sei. 
3.3.1. Das Mietgericht hat sich, nachdem es die Begründung des Berufungsklägers zusammenge-
fasst hat, ausführlich mit den Anforderungen an eine Nebenkostenvereinbarung auseinanderge-
setzt. Es hat festgehalten, dass die Anforderungen an diese zwar streng seien, jedoch nicht jeder 
Posten selbständig ausgehandelt werden müsse und vorformulierte Abreden grundsätzlich zulässig 
seien. Die Nebenkostenvereinbarung zwischen den Parteien würde alle Voraussetzungen erfüllen. 
Bis auf die von der Berufungsbeklagten anerkannten, zu Unrecht überbundenen Nebenkosten für 
Umgebungsarbeiten, Kaminfeger und Boilerentkalkung, seien alle erhobenen Nebenkosten auch 
tatsächlich geschuldet gewesen (vgl. angefochtener Entscheid Kap. IV S. 21 ff. E. 2.1 ff.).
3.3.2. Sofern der Berufungskläger eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorbringt, kann ihm nicht 
gefolgt werden.
Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom 
Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfin-
dung berücksichtigt (BGE 124 I 49 E. 3a, BGE 124 I 241 E. 2; je mit Hinweisen). Daraus folgt die 
Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie 
sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen 
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 
beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite 
des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz 
weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, 
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 134 I 
83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen). 
Das Mietgericht hat vor seiner rechtlichen Abhandlung über die Nebenkostenabrede die Argumente 
des Berufungsklägers aufgeführt. Es hat seine Kritikpunkte, nämlich die Zulässigkeit der Abrede als 
solche sowie einzelner Posten, abgehandelt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht 
ersichtlich. 
3.3.3. Der Berufungskläger geht nicht auf die Ausführungen des Mietgerichts zur Nebenkostenab-
rede ein. Vielmehr wiederholt er seine Argumentation aus seiner Klageschrift vom 23. Mai 2019. 
Diese fusst bezüglich des Verbotes, standardisierte Vertragszusätze vorzusehen, auf eigenen 
Behauptungen, welche rechtlich nicht näher ausgeführt werden. 
Grundsätzlich kann in Bezug auf die Nebenkostenabrede auf die zutreffenden Ausführungen des 
Mietgerichts verwiesen werden. Dieses ist nach der Auslegung von Lehre und Rechtsprechung zur 
Erkenntnis gelangt, dass vorformulierte Vertragszusätze nicht verboten sind. Es ist dem Mietgericht 
beizupflichten, dass die Bezeichnung, Verständlichkeit und das Vorhandensein der Nebenkosten 
ausschlaggebend sind. Diese Merkmale wurden vorliegend erfüllt. Die Nebenkosten finden sich im 
Stammvertrag selbst und es ergibt sich klar, welche Nebenkosten anfallen. Der Berufungskläger 


Kantonsgericht KG
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konnte daher bei Vertragsschluss zweifelsfrei erkennen, welche Nebenkosten ihm zusätzlich über-
bunden werden. 
Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers deuten die zusätzlichen Nebenkosten, deren Unverein-
barkeit die Berufungsbeklagte im erstinstanzlichen Verfahren anerkannte, auch nicht zwangsläufig 
darauf hin, dass die Nebenkostenabrede per se unzulässig ist. Ebenso kann das Argument vorge-
bracht werden, er sei gerade die klare Nebenkostenabrede, welche es erst möglich gemacht hat, 
unzulässige Nebenkosten, wie vorliegend für Umgebungsarbeiten, Kaminfeger und Boilerentkal-
kung, ausfindig zu machen. 
Demnach ist die Berufung in diesem Punkt abzuweisen. 
4.
Mit diesem Ausgang des Berufungsverfahrens besteht auch kein Anspruch des Berufungsklägers 
auf eine Parteientschädigung für die Verfahren vor der Schlichtungsbehörde und dem Mietgericht.
Die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 
5.
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend somit dem Berufungsklä-
ger. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass dem Berufungskläger für das Berufungsverfahren 
die unentgeltliche Rechtspflege gewährt wurde. Nach Art. 118 Abs. 3 ZPO befreit die unentgeltliche 
Rechtspflege nicht von der Bezahlung der Parteientschädigung an die Gegenpartei. 
5.1.
Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt 
(Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1] i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). 
Vorliegend dreht sich der Streit um die Hauptwohnung des Berufungsklägers, so dass keine 
Gerichtskosten zu erheben sind. 
5.2.
Die Parteikosten werden auf Grund einer detaillierten Festsetzung bestimmt (Art. 65 des 
Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Bei der detaillierten Festsetzung der 
als Parteientschädigung geschuldeten Anwaltshonorare berücksichtigt das Gericht insbesondere die 
unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel 
stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die Entschädigung basiert grundsätzlich auf einem 
Stundentarif von CHF 250.- (Art. 65 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung des Prozes-
ses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten für Kopien, 
Portos und Telefonate, welche pauschal auf 5% der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgelegt 
werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Die Mehrwertsteuer beträgt 7.7% seit dem 1. Januar 2018, (Art. 25 Abs. 
1 MwStG).
In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die gemäss Art. 65 JR festgesetzten Honorare nach 
dem Streitwert erhöht (Art. 66 Abs. 2 JR, Anhang 2). 
5.3.
Rechtsanwalt Michael Lauper veranschlagt in seiner Honorarnote vom 21. Februar 2023 
einen Zeitaufwand von insgesamt 8 Stunden und 5 Minuten für das Berufungsverfahren. Der veran-
schlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit 
sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Er entspricht zudem etwa dem vom 


Kantonsgericht KG
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Anwalt des Berufungsführers veranschlagten Aufwand. Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- 
ergibt dies ein Basishonorar von CHF 2’020,85, welches bei einem Streitwert von CHF 55'225.35 
um 19,68 % zu erhöhen ist, was einen Honoraranspruch von CHF 2'418.55. ergibt. Die geltend 
gemachten Auslagen von CHF 36.60 sind ausgewiesen und angemessen. Weiter ist die Mehrwert-
steuer von 7,7% zu entschädigen, ausmachend CHF 186.20. 
Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird abgewiesen.
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 31. Januar 2022 wird bestä-
tigt.
II.
Die Prozesskosten werden A.________ auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung der B.________ SA für das Berufungsverfahren wird auf 
CHF 2'641.35 festgesetzt, inkl. MwSt. von CHF 186.20, und dem Berufungskläger auferlegt.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 16. März 2023/ser
Die Präsidentin:
Der Gerichtsschreiber: