fr_gerichte · 101 2017 209 · 2018-02-20 · de
IIIe Cour administrative

Urteil des I. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts | Berufung/Beschwerde gegen vorsorgliche Massnahmen (Art. 308 Abs. 1 lit. b und 319 lit. a ZPO)

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
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Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
101 2017 209
Urteil vom 20. Februar 2018
I. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Jérôme Delabays
Richterinnen:
Dina Beti, Sandra Wohlhauser
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin:
Cornelia Thalmann El Bachary
Parteien
A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, vertreten
durch Rechtsanwalt Daniel Zbinden
gegen
B.________, Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, vertreten
durch Rechtsanwalt Pierre-Henri Gapany
C.________, Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, vertreten
durch Rechtsanwalt Pierre-Henri Gapany
Gegenstand
Berufung gegen vorsorgliche Massnahmen (Art. 308 Abs. 1 lit. b
ZPO)
Berufung vom 28. Juni 2017 gegen den Entscheid des Präsidenten
des Zivilgerichts des Sensebezirks vom 2. Mai 2017

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft von D.________ sel. (hiernach: Erbengemeinschaft),
also E.________, A.________ und F.________ sind Gesamteigentümer der Grundstücke Art. ggg,
hhh, iii, jjj des Grundbuches der Gemeinde K.________. A.________ ist Alleineigentümerin der
Grundstücke Art. lll und mmm desselben Grundbuches.
Mit Teilungsverbal vom 16. April 2013 wurden die Grundstücke Art. iii, jjj und lll des Grundbuches
der Gemeinde K.________ (hiernach: nArt. iii, jjj, lll) aus der Zusammenlegung und Teilung der
oben genannten Parzellen, die zum damaligen Zeitpunkt allesamt im Eigentum der Erbengemein-
schaft standen, geschaffen. Dieses Teilungsverbal vom 16. April 2013 wurde nie beim Grundbuch-
amt eingereicht.
Am 16. Juli 2014 vereinbarte die Erbengemeinschaft mit B.________, Inhaber der Einzelfirma
„N.________“, und C.________ ein notarielles, unwiderrufliches, abtretbares und vererbbares
Kauf- und Verkaufsversprechen betreffend nArt. jjj zu einem Preis von CHF 311‘520.-. Dieses
Versprechen ist bis zum 15. Februar 2020 gültig, unter der Voraussetzung, dass die Käufer bis
dahin die entsprechende Baubewilligung einholen.
B.
Mit Eingabe vom 28. März 2017 beantragten B.________ und C.________ beim Präsidenten
des Zivilgerichts des Sensebezirks (hiernach: Gerichtspräsident) per superprovisorischer und
provisorischer Massnahme namentlich die Grundstücke Art. ggg, hhh - mmm des Grundbuches
der Gemeinde K.________ mit einer Verfügungsbeschränkung zu belegen, welche jedoch nicht für
die Eingabe des Teilungsverbals vom 16. April 2013 gelte. Der Grundbuchverwalter des Grund-
buchamtes des Sensebezirks sei anzuweisen, die Verfügungsbeschränkung vorzumerken.
Zur Begründung führten sie aus, etwas weniger als drei Jahre vor Ablauf der Gültigkeitsdauer des
Kauf- und Verkaufsversprechens gehe es darum, den Vollzug dieses Vertrages sicher zu stellen,
insbesondere dafür zu sorgen, dass keine Änderungen bezüglich der jetzigen Grundbuchsituation
vorgenommen werden können. Sie möchten nArt. jjj gemäss Vertrag abtreten und seien verpflich-
tet, eine Baubewilligung zu erhalten. Beides sei zurzeit unmöglich, da das Teilungsverbal vom
16. April 2013 beim Grundbuchamt des Sensebezirks nicht eingereicht worden sei und das Grund-
stück, so wie es im Vertrag versprochen worden sei, noch gar nicht existiere. Der Notar habe ihnen
zudem mitgeteilt, das Verbal werde nicht eingereicht werden. Damit werde der Vollzug des
Vertrages weiterhin verunmöglicht. Die aktuellen Eigentümer könnten auch jederzeit ein neues
Verbal erstellen lassen oder die Grundstücke anderweitig verkaufen.
Mit Entscheid vom 28. März 2017 hiess der Gerichtspräsident das Gesuch um superprovisorische
Massnahmen gut.
E.________, A.________ und F.________ haben in ihrer Stellungnahme vom 5. April 2017 auf
Nichteintreten, subsidiär auf Abweisung des Gesuchs geschlossen.
Am 2. Mai 2017 entschied der Gerichtspräsident folgendes:
1. Die Grundstücke Artikel iii, jjj, lll und mmm des Grundbuches der Gemeinde K.________
werden mit einer Verfügungsbeschränkung belegt.

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2. Diese Einschränkung gilt nicht für die Eingabe des Verbals vom 16. April 2013.
3. Im Übrigen wird das Gesuch abgewiesen.
4. Die am 28. März 2017 dringlich erfolgte Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung wird für
die Grundstücke Art. iii, jjj, lll und mmm des Grundbuches der Gemeinde K.________ als
vorläufige Vormerkung im Sinne von Art. 961 ZGB bestätigt.
Das Grundbuchamt des Sensebezirks wird angewiesen, die am 28. März 2017 dringlich
vorgemerkte Verfügungsbeschränkung betreffend die Grundstücke Artikel ggg und hhh des
Grundbuches der Gemeinde K.________ zu löschen.
5. Den Gesuchstellern wird eine Frist von 60 Tagen ab Zustellung dieses Entscheides gesetzt,
um Klage in der Hauptsache einzureichen.
Bei unbenutztem Ablauf dieser Frist fällt die Anordnung gemäss Ziff. 4 Abs. 1 vorstehend
ohne Weiteres dahin.
6. Die Kosten werden vorbehalten.
C.
Mit Eingabe vom 28. Juni 2017 erhob A.________ Berufung gegen diesen Entscheid und
verlangt dessen Ziffer 1 und 4 Absatz 1 aufzuheben, die Artikel lll und mmm des Grundbuches der
Gemeinde K.________ seien nicht mit einer Verfügungsbeschränkung zu belegen und die am
28. März 2017 dringlich erfolgte Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung sei für diese beiden
Grundstücke nicht als vorläufige Vormerkung im Sinne von Art. 961 ZGB zu bestätigen. Subsidiär
beantragt sie, die Berufungsbeklagten solidarisch zu verpflichten, eine Sicherheit in Form einer
unwiderruflichen und auf unbestimmte Dauer ausgestellte Bankgarantie in der Höhe von
CHF 270‘000.- zu leisten. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und einer Partei-
entschädigung, für das erstinstanzliche sowie für das vorliegende Berufungsverfahren seien den
Berufungsbeklagten solidarisch aufzuerlegen.
B.________ und C.________ schliessen in ihrer Berufungsantwort vom 31. Juli 2017 unter
Kostenfolge auf Abweisung der Berufung.
Erwägungen
1.
1.1
Mit Berufung sind erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche
Entscheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten
ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO).
Vorliegend wurde vorsorglich eine Verfügungsbeschränkung angeordnet und diese im Grundbuch
vorgemerkt. Sie betrifft zwei sich in der Bauzone befindliche Grundstücke, so dass der Streitwert
die Grenze ohne Weiteres übersteigt.

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Im Übrigen kann gegen das vorliegende Urteil Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht
erhoben werden, da aus denselben Gründen auch der dafür relevante Streitwert die Grenze von
CHF 30‘000.- übersteigt.
1.2
Mit Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachver-
haltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
1.3
Im vorliegend anwendbaren summarischen Verfahren (Art. 249 Bst. d Ziff. 11 ZPO) beträgt
die Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO).
Vorliegend wurde die Berufungsfrist mit der Eingabe vom 28. Juni 2017 gewahrt, da der ange-
fochtene Entscheid der Berufungsklägerin am 19. Juni 2017 (act. 15a) zugestellt wurde.
1.4
Die Rechtsmittelinstanz kann aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
1.5
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.
Die Berufungsklägerin macht eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts sowie eine
unrichtige Rechtsanwendung geltend. Die Berufungsbeklagten hätten das Verbal nicht eingereicht.
Der Gerichtspräsident habe nicht abgeklärt, in welchem Umfang die Flächen der beiden Parzellen
Art. lll und mmm benötigt würden, um nArt. jjj zu bilden. Von den beiden Parzellen werde im
Verhältnis zu deren Gesamtfläche nur ein kleiner Teil von einigen wenigen m2 benötigt, um die
neue Parzellengrenze herzustellen. Es handle sich um eine verschwindend kleine Grundstücks-
fläche, so dass es sich nicht rechtfertige, die gesamte Fläche der Grundstücke Art. lll und mmm mit
einer Verfügungsbeschränkung zu belegen und diese im Grundbuch vorzumerken. Es sei nicht
einzusehen, inwiefern die Berufungsbeklagten nicht in der Lage wären, das Kaufversprechen vom
16. Juli 2014 durchzusetzen, wenn die beiden Grundstücke Art. lll und mmm nicht berücksichtigt
würden. Damit werde der im Verfahren um vorsorgliche Massnahmen vorherrschende Grundsatz
der Verhältnismässigkeit verletzt. Eine andere, weniger einschneidende Massnahme, wie zum
Beispiel eine an die Grundeigentümerin gerichtete Anweisung in Form eines Verbots, über die
betreffenden Grundstücke zu verfügen, hätte genügt.
Vorliegend ist unbestritten, dass nArt. jjj teilweise aus den Grundstücken Art. lll und mmm gebildet
werden sollte. Es ist unbeachtlich, dass von den beiden im Eigentum der Berufungsklägerin
stehenden Parzellen lediglich ein paar wenige m2 benötigt würden, um nArt. jjj zu bilden, da zwar
nur ein paar wenige, aber genau diese m2 benötigt würden. Zumal das Teilungsverbal vom
16. April 2013 gerade nicht beim Grundbuchamt eingereicht wurde, sind die Parzellen auch nie
geteilt worden, so dass Gegenstand der Verfügungsbeschränkung lediglich das Grundstück als
Ganzes sein kann. Die Einwände erweisen sich als unbegründet.
Unbegründet ist schliesslich auch die Rüge, das Verhältnismässigkeitsprinzip sei verletzt. Die
vorgeschlagene mildere Massnahme der richterlichen Anweisung an die Berufungsklägerin ist im
Gegensatz zur Verfügungsbeschränkung offensichtlich nicht geeignet, die Berufungsbeklagte vor
gutgläubigen Dritterwerber der Grundstücke zu schützen. Genau dies soll aber mit den vorsorgli-
chen Massnahmen erreicht werden. Die Verfügungsbeschränkung stellt ausserdem keine Grund-
buchsperre dar, wie es die Berufungsklägerin zu verstehen scheint (vgl. Berufung, S. 3 Ziff. 3),

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sondern sichert für das umstrittene Recht den Vorrang gegenüber jedem später erworbenen Recht
(Urteil BGer 5D_79/2010 vom 29. Juli 2010 E. 1).
Die Berufung ist unbegründet und abzuweisen.
3.
Subsidiär verlangt die Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagten solidarisch zu verpflichten,
eine Sicherheit in Form einer unwiderruflichen und auf unbestimmte Dauer ausgestellte Bankga-
rantie in der Höhe von CHF 270‘000.- zu leisten. Sie führt aus, ihr sei es aufgrund der Verfügungs-
beschränkung verwehrt, frei über die beiden Grundstücke zu verfügen. Dies bedeute eine
einschneidende Einschränkung ihrer Eigentumsrechte. Daher sei es gerechtfertigt, eine entspre-
chende Sicherheit anzuordnen.
Gemäss Art. 264 Abs. 1 ZPO kann das Gericht die Anordnung vorsorglicher Massnahmen von der
Leistung einer Sicherheit durch die gesuchstellende Partei abhängig machen, wenn die Gegen-
partei einen Schaden zu befürchten hat.
Es geht weder aus den Vorakten noch aus dem angefochtenen Entscheid hervor, dass die Beru-
fungsklägerin eine Sicherheitsleistung bereits vor erster Instanz verlangt hatte. Folglich hat der
Gerichtspräsident darüber keinen Entscheid gefällt. Fehlt es allerdings an einem Anfechtungs-
objekt, kann auf das Rechtsbegehren nicht eingetreten werden.
Überdies fehlt eine rechtsgenügliche Begründung, zumal es die Berufungsklägerin unterlassen
hat, den Bestand der Schadenersatzgefahr glaubhaft zu machen (vgl. hierzu BSK ZPO-SPRECHER,
3. Aufl. 2017, Art. 264 N. 7).
4.
Die Kosten werden der unterliegenden Berufungsklägerin auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.1
Die Gerichtskosten werden pauschal auf CHF 5‘000.- festgesetzt und mit dem von der
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss verrechnet (Art. 111 ZPO).
4.2
Unter Berücksichtigung der Art, der Schwierigkeit und des Umfangs des Verfahrens sowie
der notwendigen Arbeit von Rechtsanwalt Gapany, dem Interesse und der wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien, wird die von der Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten geschul-
dete Parteientschädigung auf CHF 750.-, zzgl. CHF 60.- MwSt. (Art. 63 und Art. 64 Abs. 1 JR),
festgesetzt.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)

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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Der Entscheid des Gerichtspräsidenten des Sensebezirks vom 2. Mai 2017 wird bestätigt.
II.
Die Prozesskosten werden A.________ auferlegt.
a) Die Gerichtskosten werden pauschal auf CHF 5‘000.- festgesetzt und mit dem Vorschuss
in der Höhe von CHF 5‘000.- verrechnet.
b) Die B.________ und C.________ geschuldete Parteientschädigung wird auf CHF 750.-,
zzgl. CHF 60.- MwSt., festgesetzt.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 20. Februar 2018/cth
Der Präsident
Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin