fr_gerichte · 602 2026 42 · 2026-05-20 · de
Tribunal de la Sarine


Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2026 42
Urteil vom 29. April 2026
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Johannes Frölicher
Richterinnen:
Dominique Gross
Cornelia Thalmann El Bachary
Gerichtsschreiberin:
Magalie Bapst
Parteien
A.________, Beschwerdeführer
gegen
OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz
Gegenstand
Beschwerde gegen Zwischenentscheide (Art. 167 Abs. 1 und 2 RPBG)
Beschwerde vom 23. Februar 2026 gegen den Entscheid vom 13. Februar
2026

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Sachverhalt
A.
A.________ ist Eigentümer der Parzelle Art. bbb des Grundbuches (GB) C.________. Diese
ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, liegt in der Wohnzone niederer Dichte und grenzt südöstlich
an die SBB-Bahnlinie auf Art. ddd GB.
B.
Am 27. Januar 2026 teilte die Gemeinde dem Oberamt mit, dass auf Art. bbb GB
Umgebungsarbeiten ohne Baubewilligung durchgeführt werden.
Am 4. Februar 2026 führte der Vize-Oberamtmann eine Besichtigung vor Ort durch. Anwesend
waren ausser dem Eigentümer Vertreter des Oberamts, der Gemeinde und der SBB AG. Es wurde
festgestellt, dass Stützmauern erneuert werden, obwohl weder die alten noch die neuen je bewilligt
worden sind, und dass das Wasser auf die Bahngleise und damit nicht fachgerecht abgeleitet wird.
Die Gemeinde stellte ebenfalls fest, dass im Innern des Gebäudes Umbauarbeiten mit Nutzungs-
änderungen der Räume ohne Baubewilligung vorgenommen wurden. Für die Umgebungsarbeiten
erliess der Vize-Oberamtmann einen mündlichen Baustopp und ordnete deren sofortige Einstellung
an. Der Baustopp werde so lange in Kraft bleiben, bis die vorgenommenen Änderungen im Rahmen
eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens legalisiert werden konnten.
Mit Zwischenverfügung des Oberamtmannes vom 13. Februar 2026 wurde A.________
angewiesen, sämtliche bauliche Tätigkeiten ausserhalb des Gebäudes, ausser die Anpassung der
Wasserableitung, auf der Parzelle Art. bbb GB einzustellen (Ziff. 1). Weiter wurde er aufgefordert,
bis am 31. Mai 2026 ein Baugesuch im ordentlichen Verfahren einzureichen, wobei das Dossier
zusätzlich auf dem Portal SBB Immobilienrechte einzureichen ist (Ziff. 2). Zudem wurde ihm eine
Frist bis spätestens 31. März 2026 angesetzt, um die Wasserableitung so zu verändern bzw.
auszurichten, dass kein Wasser mehr in die Bahnböschung oder in die Gleisanlage gelangt. Diese
Tätigkeit ist vom Baustopp ausgenommen. Die Gemeinde wird die Umsetzung dieser Massnahme
kontrollieren (Ziff. 3). Zuwiderhandlungen gegen diese Anordnungen werden gemäss Art. 292 StGB
mit Busse bestraft (Ziff. 4). Schliesslich wurden dem Eigentümer die Verfahrenskosten auferlegt.
C.
Mit Schreiben vom 20. Februar 2026 erhebt der Eigentümer hiergegen Beschwerde beim
Kantonsgericht und verlangt sinngemäss die Aufhebung des Entscheids. Er bestreitet, im Innern des
Gebäudes Nutzungsänderungen und baubewilligungspflichtige Arbeiten sowie im Aussenbereich
Aufschüttungen vorgenommen zu haben. Ausserdem habe man ihm von Seiten der Gemeinde bei
seinen beiden telefonischen Anrufen betreffend Sanierung der Leitung und damit anfallenden
zusätzlichen Arbeiten im Juli 2025 nicht mitgeteilt, dass eine Baubewilligung eingeholt werden
müsse. Das Dachwasser fliesse in die Abwasserleitung und nicht wie behauptet auf öffentliche
Infrastrukturen. Das Regenwasser versickere in der Grasfläche so wie auch das Regenwasser am
Bahndamm. Eine Retention sei nicht vorgeschrieben, da es sich bei seinem 1963 gebauten Haus
um keinen Neubau handle.
Am 6. März 2026 verweist das Oberamt auf seine Zwischenverfügung und verzichtet auf eine
Stellungnahme.
In ihren Stellungnahmen vom 6. und 12. März 2026 schliesst die Gemeinde auf Abweisung der
Beschwerde. Sie weist darauf hin, dass die vom Beschwerdeführer erwähnten Arbeiten im Innern
des Gebäudes (Wände streichen und Ersatz von Böden, Türen und Küche) nicht bewilligungs-
pflichtig seien. Hingegen habe der Beschwerdeführer bei der Besichtigung erwähnt, dass ein

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Kellerraum zu einer Nasszelle umgebaut wurde. Das Untergeschoss (früher ein Studio) sei
umgebaut worden und nun mit der Wohnung im Erdgeschoss zusammengelegt worden. Im
Erdgeschoss seien Trennwände entfernt worden. Im Zeitpunkt der Ortsbegehung am 4. Februar
2026 seien die Arbeiten in Fertigstellung gewesen. Gemäss dem Gebäude- und Wohnungsregister
GWR seien aktuell zwei Wohnungen registriert. Wenn aus zwei Wohnungen eine entstehe, handle
es sich ebenfalls um eine Nutzungsänderung, die bewilligungspflichtig sei. In Bezug auf die
Umgebungsarbeiten führt die Gemeinde aus, der Fassadenplan aus dem Jahr 1963, welcher für ein
Baugesuch im Jahr 1999 verwendet wurde, zeige, dass die Terrasse lediglich 4.30 m tief war. In der
Zwischenzeit seien die Aufschüttungen um ca. das doppelte Mass in der Tiefe und in Richtung der
Bahnlinien erweitert worden. Baubewilligungen seien dafür nie eingeholt worden. Entgegen der
Ansicht des Beschwerdeführers müsse das Regenwasser im Trennsystem entsorgt werden.
Retentionsmassnahmen seien für alle Teileinzugsgebiete obligatorisch.
Am 1. April 2026 teilte die Gemeinde mit, dass die Arbeiten, die gemäss angefochtenem Entscheid
bis zum 31. März 2026 hätten ausgeführt werden sollen, nicht umgesetzt wurden. Das Wasser laufe
nach wie vor auf die untere Ebene der Umgebung, die an die Böschung der SBB grenzt. Zudem
hätte sie festgestellt, dass sich grosse, runde Steine demnächst von der Böschung lösen, zu Tal auf
die Gemeindestrasse fallen und so die Strassenbenützer gefährden könnten.
Die SBB AG hat sich nicht vernehmen lassen.
D.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Ent-
scheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 des
kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in
Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die
Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist von zehn Tagen wurde
eingehalten (Art. 79 Abs. 2 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG).
1.2.
Gemäss Art. 76 lit. a VRG ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
Der Beschwerdeführer ist Adressat des Entscheides und Eigentümer der betroffenen Parzelle.
Beim angefochtenen Entscheid, mit dem ihm insbesondere eine Frist angesetzt wurde, um für die
angefangenen bzw. bereits abgeschlossenen Umgebungsarbeiten und Umbauten im Innern des
Gebäudes ein Baubewilligungsgesuch einzureichen, handelt es sich um einen Zwischenentscheid,
da damit das Verfahren nicht abgeschlossen wird.
Nach Art. 120 VRG sind Zwischenentscheide selbständig durch Beschwerde anfechtbar, wenn sie
die Zuständigkeit, den Ausstand, die Verfahrenssprache, die aufschiebende Wirkung oder die
unentgeltliche Rechtspflege betreffen (Abs. 1). Andernfalls sind sie nur dann selbständig durch
Beschwerde anfechtbar, wenn einer Partei aus ihnen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil

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erwachsen kann oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid
herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges
Beweisverfahren ersparen würde (Abs. 2).
Gemäss der neueren Rechtsprechung des hiesigen Hofes hat eine beschwerdeführende Person ein
schutzwürdiges Interesse an einer sofortigen Überprüfung der Zwischenverfügung, welche sie
verpflichtet, ein Baubewilligungsgesuch einzureichen, sofern wie vorliegend der Beschwerdeführer
bestreitet, dass die in Frage stehenden Arbeiten überhaupt der Baubewilligungspflicht unterstehen
(vgl. Urteil KG FR 602 2024 169 vom 10. Dezember 2024 E. 3.1 mit zahlreichen Hinweisen).
Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige
Feststellung
des
rechtserheblichen
Sachverhalts
gerügt
werden
(Art.
77
VRG).
Die
Unangemessenheit kann im hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende
Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom
22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG
gerügt werden.
3.
3.1.
Art. 167 RPBG sieht folgendes vor: Führt die Eigentümerschaft ohne Bewilligung oder in
Verletzung der Pläne, der Bewilligungsbedingungen oder einer Schutzmassnahme Arbeiten aus, so
ordnet die Oberamtsperson von Amtes wegen oder auf Gesuch hin deren vollständige oder teilweise
Einstellung an (Abs. 1). Bei den Fällen nach Absatz 1 oder wenn widerrechtliche Bauten oder
Anlagen bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilligung nicht von vornherein
ausgeschlossen erscheint, gewährt die Oberamtsperson der Eigentümerschaft eine angemessene
Frist, damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um die ausgeführten Arbeiten der
Rechtmässigkeit zuzuführen (Abs. 2).
3.2.
Die Baubewilligungspflicht richtet sich nach Art. 22 Abs. 1 RPG. Danach dürfen Bauten und
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Bauten und Anlagen im
Sinne dieser Bestimmung sind jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten
Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über
die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern,
die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (vgl. auch Art. 135 Abs. 1 RPBG).
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungs-
verfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im
Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind,
dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarinnen und Nachbarn an einer vorgängigen
Kontrolle besteht. Gewisse Vorhaben können wegen ihres Betriebs und weniger wegen ihrer
konstruktiven Anlage baubewilligungspflichtig sein. Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungs-
pflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen konkretisiert und erweitert, nicht aber enger
gefasst werden (vgl. Urteile BGer 1C_303/2022 vom 12. Juni 2023 E. 2.3.; 1C_78/2023 vom
30. Oktober 2023 E. 3.3 jeweils mit Hinweisen).

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Ausdrücklich vorgesehen ist, dass auch Umbauten bewilligungspflichtig sind. Je nachdem, ob sie
die Festigkeit der tragenden Struktur beeinträchtigen könnten oder diese (eindeutig) nicht
beeinträchtigen, ist eine Bewilligung nach dem ordentlichen oder vereinfachten Verfahren
einzuholen (Art. 84 Abs. 1 Bst. b und 85 Abs. 1 Bst. b1 des kantonalen Ausführungsreglements zum
Raumplanungs- und Baugesetz vom 2. Dezember 2009 [RPBR; SGF 710.11]).
Gemäss Art. 135 Abs. 2 RPBG erstreckt sich die Baubewilligungspflicht zudem auf Aufschüttungen
und Abgrabungen. Solche sind nach Art. 84 Abs. 1 Bst. f RPBR grundsätzlich im ordentlichen
Verfahren baubewilligungspflichtig. Sofern sie eine maximale Höhe von 1.20 m ab gewachsenem
Boden und deren Fläche 500 m² nicht überschreiten, sind auch Stützmauern, einschliesslich der mit
ihrer Errichtung verbundenen Erdverschiebungen nach dem vereinfachten Verfahren baubewilli-
gungspflichtig (Art. 85 Abs. 1 Bst. a und g RPBR). Lediglich für Garten- und Aussen-
raumgestaltungen oder Anlagen wie Treppen, Brunnen, Skulpturen bzw. Flecht- und Gitterzäune
sind gemäss Art. 87 Abs. 1 Bst. c und e2 Ziff. 3 RPBR keine Baubewilligung nötig.
Schliesslich sind nach Art. 135 Abs. 2 RPBG Nutzungsänderungen von Räumlichkeiten bewilli-
gungspflichtig. Je nachdem, ob sie die Umwelt beeinträchtigen könnten oder nicht, unterstehen sie
dem ordentlichen oder vereinfachten Verfahren (Art. 84 Abs. 1 Bst. c und 85 Abs. 1 Bst. c RPBR).
Unerheblich ist dabei, ob Arbeiten erforderlich sind (vgl. Art. 85 Abs. 1 Bst. c RPBR).
Mit der Baubewilligung soll die Sicherheit, Hygiene und Funktionalität der Baute sichergestellt
werden (Art. 1 Abs. 2 Bst. j RPBG). „Bewilligen“ im vorgenannten Sinn heisst feststellen, dass dem
Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben
den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen, allen übrigen planerischen
sowie den baupolizeilichen Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und
Bedingungen erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung (Urteil KG FR 602 2020
74 E. 4.2 mit Hinweis).
3.3.
3.3.1. Was die von der Gemeinde festgestellten Umbauarbeiten bzw. Nutzungsänderungen inner-
halb des Gebäudes (Erstellung einer Nasszelle, den Umbau des Untergeschosses und anschlies-
sende Zusammenlegung mit der Wohnung im Erdgeschoss sowie die Entfernung von Trennwänden)
anbelangt, besteht mit Verweis auf die in E. 3.2. genannten Bestimmungen zweifelsohne eine
Bewilligungspflicht. Solche umfassenden Umbauten erfordern offensichtlich eine Kontrolle, um die
Sicherheit, Hygiene und Funktionalität der Baute zu garantieren. Die Beschwerde erweist sich in
diesem Punkt als offensichtlich unbegründet.
3.3.2. Betreffend Umgebungsarbeiten macht der Beschwerdeführer zunächst geltend, keine Auf-
schüttungen vorgenommen und nicht gewusst zu haben, dass er eine Baubewilligung brauche.
Hingegen bestreitet er nicht, dass er Arbeiten ausgeführt und insbesondere (neue) Stützmauern
errichtet hat, die überdies höher als 1.20 m sind. Das beachtliche Ausmass der Arbeiten lässt sich
unschwer an nachfolgend reproduzierten drei Fotos vom 4. Februar 2026 erkennen. Dabei handelt
es sich eindeutig nicht um bewilligungsfreie Garten- und Aussenraumgestaltungen. Stützmauern
unterliegen - wie hiervor erwähnt (E. 3.2) - der Bewilligungspflicht. Die Höhe der Mauer bestimmt
lediglich die Verfahrensart (vgl. auch Urteil KG FR 602 2019 18 vom 15. April 2019).
Unerheblich ist, ob es sich um neue Stützmauern handelt und der Beschwerdeführer die
Aufschüttung selbst vorgenommen hat, oder ob es um eine Erneuerung von bereits bestehenden
Stützmauern geht, zumal weder für alte noch für neue eine Baubewilligung vorliegt. Der

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Beschwerdeführer ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass er als Eigentümer für die Zuführung
der Rechtmässigkeit (bereits ausgeführter) illegaler Arbeiten oder Nutzungen direkt verantwortlich
ist, unabhängig davon, ob die illegale Situation beim Erwerb der Liegenschaft bereits bestand oder
nicht (vgl. z.B. Urteil BGer 1C_92/2020 vom 24. April 2020 E. 3 mit Hinweis). Art. 167 Abs. 2 RPBG
kodifiziert dieses Prinzip und sieht ausdrücklich vor, dass die Eigentümerschaft ein Baubewilligungs-
gesuch einzureichen hat, um die ausgeführten Arbeiten der Rechtmässigkeit zuzuführen.
Unerheblich ist weiter, ob der Beschwerdeführer von der Baubewilligungspflicht gewusst hat oder
nicht. Grundsätzlich dürfen alle Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder
geändert werden (vgl. hiervor E. 3.2). So oder anders vermag ihn das Nichtwissen nicht von der
bestehenden Bewilligungspflicht zu entbinden.
Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
3.3.3.
3.3.3.1. Der Beschwerdeführer bestreitet schliesslich die Pflicht, eine Retention zu erstellen. Das
Dachwasser fliesse in die Abwasserleitung und nicht wie behauptet auf öffentliche Infrastrukturen.
Das Regenwasser von der Grasfläche versickere wie auch das Regenwasser am Bahndamm.
3.3.3.2. Als Liegenschaftsentwässerung werden die privaten Entwässerungsanlagen (Kanalisations-
leitungen einschliesslich Einlaufschächte, Kontrollschächte usw.) eines Grundstücks bezeichnet.
Man unterscheidet zwischen der Gebäudeentwässerung (der gebäudeinternen Entwässerung) und
der Grundstücksentwässerung (Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den
Schutz der Gewässer [GSchG; SR 814.20]; Art. 13 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober
1998 [GSchV; SR 814.201]). Für die Erstellung, den Betrieb, den Unterhalt, die Sanierung und die
Erneuerung der Anlagen der Liegenschaftsentwässerung sind deren Inhaber verantwortlich. Diese
tragen auch gemäss dem Verursacherprinzip (Art. 3a GSchG) die entsprechenden Kosten.
In Gebäuden fallen einerseits verschmutzte Abwässer (in Haushalten aus Küche, Waschküche, WC,
Bad und Dusche; in industriellen und gewerblichen Betrieben unter Umständen ausserdem Indust-
rieabwasser) zur Entsorgung an. Andererseits ist das Abwasser von Dachflächen und der Witterung
ausgesetzten, nicht genutzten Gebäudeflächen in der Regel als nicht verschmutzt zu betrachten.
Die Gewässerschutzverordnung sieht in Art. 11 GSchV eine Trennung von verschmutztem und nicht
verschmutztem Abwasser vor. Gemäss dieser Bestimmung müssen die Inhaber von Gebäuden bei
deren Erstellung oder bei wesentlichen Änderungen dafür sorgen, dass das Niederschlagswasser
und das stetig anfallende nicht verschmutzte Abwasser bis ausserhalb des Gebäudes getrennt vom
verschmutzten Abwasser abgeleitet werden. Gemeinwesen können in ihren Abwasserreglementen
präzisieren, wann von "wesentlichen Änderungen" gesprochen werden kann. Fehlen entsprechende
kantonale oder kommunale Vorschriften, ist Art. 11 GSchV direkt anzuwenden und auszulegen.
Freilich ist es mit einer Abwassertrennung allein im Gebäude möglicherweise nicht getan: Das
gebäudeintern vom verschmutzten Abwasser abgetrennte nicht verschmutzte Abwasser muss dann
auch nach den Vorgaben von Art. 7 Abs. 2 GSchG weiter entsorgt werden, d. h. in erster Linie einer
lokalen Versickerung oder in zweiter Linie einer Regenwasserkanalisation zugeführt werden. Somit
können unter Umständen auch Anpassungen an der Grundstücksentwässerung (Erstellung eines
Systems für die Ableitung des verschmutzten Abwassers und eines Systems für die Entsorgung des
nicht verschmutzten Abwassers) erforderlich werden.
Die Grundstücksentwässerung besteht aus den ausserhalb des Gebäudes liegenden Grund-
leitungen, den Leitungen zur Abführung des auf befestigten Flächen (Vorplätzen, Zufahrten usw.)

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anfallenden Niederschlagsabwassers, den Sickerleitungen (die häufig um die Gebäude herum
verlegt sind) und aus der Hausanschlussleitung, mit welcher der Anschluss an die öffentliche
Kanalisation bewerkstelligt wird. Auch die Grundstücksentwässerung hat der gesetzlichen Vorgabe
der Abwassertrennung - Art. 7 Abs. 1 und 2 GSchG - zu entsprechen. Mithin ist das verschmutzte
Abwasser der Schmutz- oder Mischwasserkanalisation (und damit der ARA) zuzuführen, während
das nicht verschmutzte Abwasser separat entsorgt werden muss. Obwohl die Grundstücksent-
wässerung nicht vom Trennungsgebot gemäss Art. 11 GSchV erfasst wird, greifen die allgemeinen
Regeln von Art. 7 Abs. 1 und 2 GSchG. Ferner ist auf Art. 15 Abs. 1 GSchG hinzuweisen, wonach
die Inhaber (u. a.) von Abwasseranlagen dafür zu sorgen haben, dass diese sachgemäss erstellt,
bedient, gewartet und unterhalten werden; die Funktionstüchtigkeit der Anlagen muss regelmässig
überprüft werden. Die Erstellung getrennter Leitungen zur Abführung des verschmutzten und des
nicht verschmutzten Abwassers fällt unter die Pflicht zur sachgemässen Erstellung der privaten
Abwasseranlagen im Sinne von Art. 15 Abs. 1 GSchG. Eine Anpassung der Grundstücks-
entwässerung kann im Übrigen auch unabhängig vom Vorliegen eines Bauvorhabens verlangt
werden, so namentlich dann, wenn die Anlagen der Grundstücksentwässerung undicht und damit
sanierungsbedürftig sind. In solchen Fällen greift das Gewässerverunreinigungsverbot von Art. 6
GSchG. Eine Anpassung der Grundstücksentwässerung kann auch verlangt werden, wenn eine
öffentliche Trennkanalisation erstellt wird und nun die Möglichkeit besteht, das nicht verschmutzte
Abwasser aus den Grundstücken, die im Einzugsbereich liegen, nicht mehr der Mischwasser-
kanalisation zuzuführen, sondern in die neue Regenwasserkanalisation abzuleiten (STUTZ,
Entwicklungen bei der Beseitigung des nicht verschmutzten Abwassers, URP 2026 1, S. 18 ff.).
3.3.3.3. Gemäss Art. 16 des Abwasserreglements der Gemeinde C.________ vom 1. Januar 2000
(hiernach: Abwasserreglement) wird das Prinzip der Liegenschaftsentwässerung im GEP (genereller
Entwässerungsplan) festgelegt (Abs. 1). Nicht verschmutztes Regenabwasser (von Dächern,
Zufahrten, Wegen, Parkplätzen und dergleichen) und Reinabwasser (Fremdwasser/Sauberwasser
wie Brunnen-, Sicker-, Schmelz-, Grund- und Quellwasser sowie unbelastetes Kühlwasser) sollen
möglichst nicht gefasst werden. Wo es die örtlichen Verhältnisse zulassen, sind sie versickern zu
lassen. Ist dies technisch nicht möglich, sind sie in ein oberirdisches Gewässer einzuleiten. Sind
beide Möglichkeiten ausgeschlossen, müssen sie ins Kanalisationsnetz eingeleitet werden. In
diesem Fall sind die Bestimmungen des Trenn- und Mischsystems massgebend (Abs. 3a). Das
Ableiten von Regenabwasser (im Trenn- oder Mischsystem) setzt in der Regel Rückhaltemass-
nahmen voraus (Abs. 3c). Im Trennsystem sind verschmutzte und unbelastete Abwasser voneinan-
der getrennt in zwei Leitungen abzuleiten. Verschmutztes Abwasser ist in die Schmutzabwasser-
kanalisation/ARA, Regenabwasser sowie Reinabwasser sind in die Regenabwasserkanalisation
einzuleiten (Abs. 4). Die Gebiete mit obligatorischen Versickerungs- oder Rückhaltevorschriften für
Regenwasser sind im GEP bezeichnet (Abs. 6). Bis zum Parzellenrand ist auf einem Grundstück,
unabhängig vom öffentlichen Entwässerungssystems, das Schmutz-, Regen- und Reinabwasser
voneinander getrennt abzuleiten (Abs. 7). Der Gemeinderat legt im Baubewilligungsverfahren fest,
wie die Entwässerung zu erfolgen hat. Er stützt sich dabei auf die Vorgaben des GEP (Abs. 8).
Der GEP der Gemeinde C.________ kann unter https://sense.seensemap.ch/de/layers eingesehen
werden. Der Plan SG_018_01 zeigt das Entwässerungssystem des Gebiets, in welcher sich die
Parzelle des Beschwerdeführers befindet, im SOLL-Zustand. Daraus ist ersichtlich, dass die
Parzelle dem Trennsystem angeschlossen ist, dass Retention obligatorisch ist (wie für alle
Teileinzugsgebiete, d.h. auch für diejenigen, in denen vollständig versickert wird), und dass für die
Berechnung des einzuhaltenden Drosselabflusses ein einzuhaltender Abflussbeiwert von 15% gilt.

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Schliesslich bestimmt das Abwasserreglement, dass sich die Anschlusspflicht und die rechtlichen
Anschlussbedingungen für Bauten und Anlagen nach den Vorschriften der eidgenössischen
Gewässerschutzgesetzgebung richten (Art. 13 Abs. 1) und dass im Bereich der öffentlichen
Kanalisationen und im Bereich der öffentlichen Zwecken dienenden privaten Kanalisationen die
Hausanschlussleitungen im Zeitpunkt zu erstellen oder anzupassen sind, in welchem die für das
Einzugsgebiet bestimmten Sammelleitungen neu verlegt oder abgeändert werden (Art. 14 Abs. 1).
3.3.3.4. Daraus folgt, dass entgegen der Annahme des Beschwerdeführers auf seiner Parzelle
Regenabwasser sowie Reinabwasser im Trennsystem in die Regenabwasserkanalisation einzu-
leiten und Retentionsmassnahmen (gerade bei umfassenden Umgebungsarbeiten wie den
vorliegenden) zwingend vorzusehen sind. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet.
3.4.
Die Beschwerde ist abzuweisen und der angefochtene Entscheid vollumfänglich zu
bestätigen. Die Frist zur Einreichung eines Baugesuchs ist um die vorliegende Verfahrensdauer zu
verlängern und auf den 31. August 2026 neu anzusetzen.
4.
4.1.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1’500.- festgelegt und sind dem Verfahrensausgang
entsprechend dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen
Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz
[TarifVJ; SGF 150.12]). Sie sind mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
4.2.
Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)

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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Frist zur Einreichung eines Baugesuchs gemäss Ziffer 2 der Zwischenverfügung vom
13. Februar 2026 wird auf den 31. August 2026 angesetzt.
II.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1'500.- festgesetzt, dem Beschwerdeführer auferlegt und
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht
eingereicht werden.
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird
(Art. 148 VRG).
Freiburg, 29. April 2026/cth
Der Präsident
Die Gerichtsschreiberin