fr_gerichte · 602 2022 154 · 2022-07-14 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2022 154
602 2022 155
Urteil vom 14. Juli 2022
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet 
Parteien
A.________ und B.________ sowie C.________ und D.________, 
Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Valentin Aebischer 
und/oder Guillaume Hess
gegen
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz,
E.________, Beschwerdegegner
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Baubewilligung, Unterniveaubaute
Beschwerde vom 30. Mai 2022 gegen die Entscheide vom 3. Mai 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
E.________ (Beschwerdegegner) ist Eigentümer des Grundstücks Art. fff des Grundbuchs der 
Gemeinde Courtepin. Das Grundstück befindet sich in der Wohnzone schwacher Dichte und ist unter 
anderem mit einem Einfamilienhaus bebaut.
B.
Mit Entscheid vom 16. März 2021 hat das Oberamt des Seebezirks (Vorinstanz) dem 
Beschwerdegegner eine Baubewilligung für den Neubau eines Ateliers, eines beheizten Schwimm-
bads, einer Gartenmauer sowie für die Installation einer Wärmepumpe mit Erdsonden erteilt (FRIAC-
Nr. ggg).
Während der laufenden Bauarbeiten verfügte die Vorinstanz auf Anzeige mehrerer Nachbarn hin 
am 7. Oktober 2021 eine teilweise und am 13. Oktober 2021 eine vollständige Einstellung der Bauar-
beiten, da die Arbeiten nach geänderten, noch nicht bewilligten Plänen ausgeführt worden seien. 
Gegen diese Entscheide erhob der Beschwerdegegner am 18. Oktober 2021 Beschwerde an das 
Kantonsgericht. Dieses Verfahren ist zurzeit noch hängig (602 2021 152).
Parallel hierzu reichte der Beschwerdegegner am 21. September 2021 ein neues Baugesuch – 
welches Anlass zum vorliegenden Streit gab – ein (FRIAC-Nr. hhh), mit dem die (teilweise bereits 
ausgeführten) Planänderungen bewilligt werden sollten. Es sieht insbesondere anstelle des 
ursprünglich geplanten Ateliers neu eine Zweizimmerwohnung, kleinere Schwimmbaddimensionen 
sowie eine Garage im südlichen Bereich der Parzelle vor. Das abgeänderte Bauvorhaben wurde am 
24. September 2021 im Amtsblatt publiziert; A.________ und B.________ sowie C.________ und 
D.________ (Gesamteigentümer der Anrainerparzellen Art. iii bzw. jjj; Beschwerdeführer) reichten 
hiergegen fristgerecht Einsprache ein.
C.
Die Gemeinde Courtepin begutachtete das Bauvorhaben am 11. November 2021 positiv mit 
Bedingungen und überwies das Dossier dem Bau- und Raumplanungsamt (BRPA). Das BRPA 
erstellte am 20. Januar 2022 ein negatives Gesamtgutachten, da die auf der Garage geplante 
Terrasse dazu führe, dass nicht mehr von einer Unterniveaubaute gesprochen werden könne, und 
somit der reglementarische Grenzabstand der hälftigen Gebäudehöhe bzw. mindestens 4 m einge-
halten werden müsse, was nicht der Fall sei. Nach einer Projektänderung durch den Beschwerde-
gegner – die geplante Terrasse wurde in nördlicher Richtung näher an das bestehende Einfamilien-
haus auf der Parzelle Art. fff verschoben und sieht neu einen Abstand von 4 m zur Grundstücks-
grenze der Parzelle Art. iii vor – erstellte das BRPA am 17. Februar 2022 ein günstiges Zusatzgut-
achten. Die Vorinstanz gewährte den Beschwerdeführern in der Folge das rechtliche Gehör.
D.
Mit Entscheiden vom 3. Mai 2022 wies die Vorinstanz die Einsprache ab und bewilligte dem 
Beschwerdegegner "die Planänderung zur Baubewilligung Nr. ggg" auf der Parzelle Art. fff. Im 
Einspracheentscheid stellte die Vorinstanz insbesondere fest, es handle sich bei der Garage um 
eine Unterniveaubaute, die bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden dürfe.
E.
Die Beschwerdeführer haben gegen diese Entscheide am 30. Mai 2022 Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben (602 2022 154). In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie die Ertei-
lung der aufschiebenden Wirkung (602 2022 155) sowie superprovisorisch die Anordnung eines 
Baustopps (602 2022 156). Sie machen im Wesentlichen geltend, das Bauvorhaben halte den Gren-
zabstand und die massgebliche Überbauungsziffer nicht ein.


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F.
Mit Verfügung vom 31. Mai 2022, die dem Beschwerdegegner aufgrund eines Irrtums mögli-
cherweise erst am 15. Juni 2022 zugestellt wurde, wies die Instruktionsrichterin diesen an, bis zum 
Entscheid über das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung jegliche auf den Entscheid 
vom 3. Mai 2022 gestützten Bauarbeiten zu unterlassen (602 2022 156).
G.
Die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 15. Juni 2022 auf Abweisung der 
Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess sich mit zwei separaten Eingaben vom 17. Juni 2022 
(Datum des Poststempels) vernehmen und beantragt ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer äusserten sich erneut mit spontaner Stellungnahme vom 28. Juni 2022 und 
der Beschwerdegegner mit zwei spontanen Stellungnahmen vom 29. Juni und 4. Juli 2022 (jeweils 
Datum des Poststempels).
H.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist aufgrund von Art. 141 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugeset-
zes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kanto-
nalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) zur Beurtei-
lung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführer sind als unmittelbare Nach-
barn, die fristgerecht Einsprache erhoben haben, ohne Weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert 
(Art. 141 Abs. 4 RPBG; Art. 76 lit. a VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 
VRG) und der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist 
somit grundsätzlich einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im 
vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im 
Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
3.
Da das Baubewilligungsgesuch vom 21. September 2021, das im vorliegenden Verfahren zu beur-
teilen ist, eine Planänderung zum Gegenstand hat, und der Beschwerdegegner für das streitbetrof-
fene Grundstück bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung vom 16. März 2021 verfügt, stellt 
sich die Frage, ob deren Rechtskraft einer Überprüfung des Bauvorhabens bzw. Teilen davon im 
vorliegenden Verfahren entgegensteht. Die Beschwerdeführer machen nämlich geltend, die 
Vorinstanz spreche ihnen implizit ihre Beschwerdelegitimation ab und verkenne das Prinzip von 
Anfechtungs- bzw. Streitgegenstand.


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3.1.
Im angefochtenen Einspracheentscheid hielt die Vorinstanz Folgendes fest (E. 3.1/c, S. 5 f.): 
"Unabhängig davon kann festgestellt werden, dass der Gesuchsteller bereits über eine rechtskräfti-
ge Baubewilligung verfügt (FRIAC ggg), die ihn berechtigt eine Unterniveaubaute (es handelte sich 
vorangehend um einen Technikraum) direkt an die Parzellengrenze zu Art. iii GB zu stellen. Obwohl 
vorliegend der Nutzungszweck (Technikraum zu Garage) sowie die Dimension des Raums verän-
dert werden, bleibt die Ansicht von der benachbarten Parzelle Art. iii GB auf die Mauer der Unternive-
aubaute identisch. Die Baute wird neu gar um 9 cm von der Grundstücksgrenze wegversetzt, was 
für die Einsprecher zu einer Verbesserung führen wird."
Es erscheint fraglich, ob es sich bei der zitierten Passage im Gesamtkontext überhaupt um eine 
entscheidtragende Begründung handelt, zumal die Vorinstanz daraus überhaupt keine rechtlichen 
Schlüsse zieht. Sodann hat sie die Rüge der Beschwerdeführer betreffend Grenzabstand auch 
offensichtlich materiell behandelt, obschon die Verneinung eines schutzwürdigen Interesses oder 
die Feststellung von ausserhalb des Streitgegenstands liegenden Anträgen resp. Rügen ein Nicht-
eintreten zur Folge hätten. Das Kantonsgericht prüft die in diesem Zusammenhang aufgeworfenen 
Fragen – mithin auch die Eintretensvoraussetzungen des vorinstanzlichen Verfahrens – dennoch 
von Amtes wegen (Art. 10 Abs. 1 VRG).
3.2.
Wird ein Projekt während des Verfahrens oder nach dem Entscheid der zuständigen Behörde 
geändert, so ist gemäss Art. 97 Abs. 1 des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 
2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR; SGF 710.11) ein neues Auflageverfahren einzu-
leiten. Handelt es sich um belanglose Änderungen während des Verfahrens, so kann dieses ohne 
neue Auflage weiterlaufen, sofern diese Änderungen nicht die Rechte Dritter berühren (Art. 97 Abs. 2 
RPBR).
Von einer Projektänderung im Sinne von Art. 97 RBPR kann nur dann gesprochen werden, wenn 
das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Ein Bauvorhaben gilt demgegenüber als in 
seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere 
Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder 
eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen 
Projekt veränderte Identität verleiht (Urteil KG FR 602 2019 124 vom 13. November 2020 E. 3.1; für 
das Bernische Recht siehe weiter ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl. 2020, 
Art. 32-32d N. 12a).
3.3.
Vergleicht man die Pläne des Baubewilligungsgesuchs vom 21. September 2021 mit dem 
ursprünglichen Gesuch (siehe Ausschnitte hiernach), kann nicht mehr von einer Projektänderung im 
Sinne von Art. 97 RPBR ausgegangen werden, die nach dem Gesagten dann vorliegt, wenn das 
Bauvorhaben in seinen Grundzügen unverändert bleibt. So wurden mit dem neuen Gesuch die 
Dimensionen des Schwimmbads verändert und es wurde neu eine Zweizimmerwohnung mit Garage 
anstelle des ursprünglich vorgesehenen Ateliers projektiert. Es liegt mithin ein neues, vom ursprüng-
lich bewilligten zu unterscheidendes Bauvorhaben vor. Mit Bezug auf dieses spätere (am 
24. September 2022 öffentlich aufgelegte) Baugesuch kann den Beschwerdeführern die rechtskräf-
tige Baubewilligung vom 16. März 2021 nicht entgegengehalten werden, auch nicht bezüglich einzel-
ner Aspekte wie dem Grenzabstand. Die Beschwerdeführer sind somit befugt, sämtliche Rügen – 
auch betreffend Grenzabstand der projektierten Garage zur Parzelle Art. iii – zu erheben. Streitge-
genstand bildet indes ausschliesslich die Baubewilligung vom 3. Mai 2022.


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Die Beschwerdeführer machen mit Bezug


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4.
In materieller Hinsicht ist streitig, ob es sich bei der projektierten Garage um eine Unterniveaubaute 
handelt, und damit einhergehend, ob der Bau bis nahezu an die Grundstücksgrenze zulässig ist.
4.1.
Gemäss Art. 75 RPBR gelten als Unterniveaubauten Gebäude, die nicht mehr als 1 m über 
das massgebende oder tiefer gelegte Terrain hinausragen. Die Norm verweist in der Sachüberschrift 
auf Ziff. 2.5 des Anhangs der Interkantonalen Vereinbarung vom 22. September 2005 über die 
Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; SGF 710.7).
4.1.1. Die IVHB ist für den Kanton Freiburg am 1. Januar 2010 in Kraft getreten. Gemäss Art. 2 
Abs. 1 IVHB übernehmen die Kantone mit ihrem Beitritt vereinbarte Baubegriffe und Messweisen im 
Rahmen ihrer verfassungsmässigen Zuständigkeiten. Die Begriffe der IVHB müssen nicht vollum-
fänglich in das kantonale Recht (bzw. innerhalb der vom kantonalen Recht gesetzten Grenzen in 
das kommunale Recht) übernommen werden; wo ein Begriff nicht gebraucht wird, muss er auch 
nicht übernommen werden. Die Mitgliedskantone dürfen jedoch die Begriffe der IVHB nicht durch 
Baubegriffe und Messweisen, welche auf einer anderen Begrifflichkeit basieren bzw. eine andere 
Messweise vorsehen und damit den vereinheitlichten Regelungsgegenständen widersprechen, 
ergänzen bzw. solche Begriffe über die Anpassungsfrist hinaus weiterführen. Im Falle eines Wider-
spruches zwischen einer Bestimmung des Konkordates und einer Bestimmung aus dem kantonalen 
bzw. kommunalen Recht beansprucht die interkantonale Bestimmung mithin Vorrang (vgl. zum 
Ganzen: Urteil KG FR 602 2018 4 und 5 vom 28. Mai 2018 E. 4.1 mit Hinweisen). Die Vereinbarung 
wird vom interkantonalen Organ über die Harmonisierung der Baubegriffe vollzogen; dieses Organ 
ist zudem zuständig für die Erarbeitung und Publikation von Erläuterungen (vgl. Art. 4 IVHB).
4.1.2. In Ziff. 2.5 des Anhangs 1 der IVHB werden Unterniveaubauten definiert als Gebäude, die 
höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte 
Terrain hinausragen. Als massgebendes Terrain gilt gemäss Ziff. 1.1 Anhang 1 IVHB der natürlich 
gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht 
mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus 
planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem 
Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden. Das tiefer gelegte 
Terrain wird in Anhang 1 IVHB nicht näher definiert.
In den IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013 des Interkantonalen Organs Harmonisierung 
Baubegriffe (nachfolgend: IVHB-Erläuterungen) wird zu den Unterniveaubauten (S. 5 Ziff. 2.5) 
ausgeführt, die Unterscheidung zwischen diesen und unterirdischen Bauten (d.h. gemäss Ziff. 2.4 
Anhang 1 IVHB Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, 
vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen) habe den 
Zweck, unterschiedliche Behandlungen beispielsweise bei den Abstandsvorschriften zu ermögli-
chen. So könnten Unterniveaubauten und unterirdische Bauten beispielsweise von reduzierten 
Grenzabständen profitieren oder von der Einhaltung von Grenzabständen befreit werden (Abs. 1).
Für den Kanton Freiburg wurde wie einleitend erwähnt entsprechend in Art. 75 RPBR festgelegt, 
dass Unterbauten Gebäude seien, die nicht mehr als 1 m über das massgebende oder tiefer gelegte 
Terrain hinausragen.
4.2.
Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass in der Planansicht der Mauer 
die Höhe des fertig gestalteten Terrains, gemessen ab dem natürlich gewachsenen Terrain, tatsäch-
lich 1.19 m betrage. Die Einsprecher würden sich indes in der Messweise irren, da die Höhe von 


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Flachdachbauten nicht ab fertig gestaltetem Terrain, sondern jeweils ab der Oberkante der Rohde-
cke zu messen sei. Bei korrekter Messweise könne festgestellt werden, dass die Garagenbaute eine 
maximale Höhe von 0.85 m [sic] aufweise und mithin als Unterniveaubaute im Sinne von Art. 75 
RPBR qualifiziert werden könne. Entsprechend dürfe die Garagenbaute als Unterniveaubaute im 
Sinne von Art. 75 RPBR bis an die Grundstückgrenze hin erstellt werden.
Demgegenüber machen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde geltend, aus der Beschreibung 
zu den in Anhang 2 IVHB dargestellten Figuren 2.4 und 2.5 sowie aus den Skizzen selbst sei klar 
ersichtlich, dass die Höhe bis "ganz nach oben" gemessen werde, d.h. bis zur Oberkante des fertigen 
Bodens. Mit anderen Worten werde entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl bis zum fertig 
gestalteten Terrain gemessen. Dies ergebe sich auch aus Sinn und Zweck der Bestimmung.
Der Beschwerdegegner schliesst sich im Wesentlichen der Auslegung der Vorinstanz an. Er bringt 
in seinen Bemerkungen vom 16. Juni 2022 zudem vor, dass zur Eruierung des massgebenden 
Terrains auf die Baueingabe aus dem Jahr 2009 abgestellt worden sei, in welcher der Verlauf des 
massgebenden natürlichen Terrains vor Inangriffnahme der initialen Bauarbeiten auf der Parzelle 
Art. fff eingezeichnet sei. Auf der Nachbarsparzelle Art. iii seien im Zusammenhang mit der initialen 
Bautätigkeit erhebliche Abgrabungen vorgenommen worden, um eine Zufahrt in eine Garage zu 
ermöglichen. Aufgrund dieses Sachverhalts scheine nun die Bauhöhe der zur Diskussion stehenden 
Garage weit über einen Meter über das aktuelle, in seiner Höhe durch die Abgrabungen aber 
wesentlich tiefergelegten und somit künstlich angelegten Terrainverlaufs herauszuragen. Würde 
man den aktuellen, durch die Abgrabungen erheblich veränderten Verlauf des Terrains als Referenz-
niveau akzeptieren, dann müsse man auch konstatieren, dass auf der Nachbarparzelle Art. iii die in 
dieser Bauzone maximal erlaubte Bauhöhe von 8 m deutlich, d.h. um rund 2 m, überschritten wurde. 
Dies sei nur deswegen nicht der Fall, weil sich die Bauhöhe eben auf das massgebende natürliche 
Terrain stütze.
4.3.
Aus den Plänen geht hervor, dass die im südöstlichen Teil der Parzelle Art. fff projektierte 
Garage bis 9 cm an die Grenze zum Grundstück Art. iii errichtet werden soll. In der Vertikalen wird 
sie das natürliche Terrain – je nach Messweise, die zwischen den Parteien streitig ist – am äussers-
ten Punkt um 87 oder 119 cm und das tiefer gelegte Terrain um maximal 251 cm (siehe untenste-
henden Ausschnitt des Plans "Ansicht Maurer" vom 21. September 2021, wobei die in Erscheinung 
tretende Fassade der Garage durch die rosafarbene Fläche dargestellt wird) überragen. Ein Näher-
baurecht wurde nicht erteilt.


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Die Parteien verkennen, dass gemäss Art. 75 RPBR wie erwähnt Unterniveaubauten nicht mehr als 
1 m über das massgebende oder über das tiefer gelegte Terrain hinausragen dürfen. Gemäss IVHB-
Erläuterungen wird das zulässige Mass wie auf den Skizzen 2.4 und 2.5 Anhang 2 IVHB dargestellt 
gemessen, d.h. von der Oberkante des fertigen Bodens des Unterniveaubaus zur Fassadenlinie 
respektive zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit dem tiefer gelegten Terrain (Ziff. 2.5 Abs. 2). 
Ferner wird präzisiert, dass wenn Abgrabungen vorgenommen werden, ab dem tiefer gelegten 
Terrain zu messen ist. Dient die Abgrabung indes ausschliesslich dem Zugang oder der Zufahrt, so 
sollte die kantonale Messvorschrift nach den IVHB-Erläuterungen das Maximalmass nicht ab dem 
tiefer gelegten Terrain messen, weil sonst ein nicht erklärbarer Unterschied zu den unterirdischen 
Bauten entsteht; überdies sollte das kantonale Recht die zulässigen Dimensionen solcher Abgra-
bungen aus gestalterischen Gründen beschränken (Ziff. 2.5 Abs. 4). Zweck der Bestimmung ist es 
somit, einerseits Unterniveaubauten aufgrund ihrer Einbettung im Terrain und damit einhergehend 
ihrem diskreteren Erscheinungsbild bei den Abstandsvorschriften zu privilegieren sowie baulich 
sinnvolle Lösungen zu ermöglichen, andererseits im Interesse der benachbarten Grundeigentümer 
zu gross in Erscheinung tretende Bauten an der Parzellengrenze zu verhindern.
Gemessen am tiefer gelegten Terrain ragt die vorliegend projektierte Garage sowohl gemäss den 
Plänen des Baugesuchs als auch nach der sinngemässen Aussage des Beschwerdegegners deut-
lich mehr als 1 m über das tiefer gelegte Terrain hinaus, nämlich wie gesehen bis zu 2.51 m beim 
äussersten Punkt. Der in den IVHB-Erläuterungen erwähnte Ausnahmetatbestand betreffend Abgra-
bungen gelangt vorliegend nicht zur Anwendung, da die oberirdische Fassadenfläche der Garagen-
baute, die mit einem Abstand von 9 cm zum Grundstück Art. iii in Erscheinung tritt, offensichtlich 
nicht der Erschliessung dient – als Zugang zur Garage fungiert einzig der Bereich vor dem Gara-
gentor (auf obigem Planausschnitt der Bereich links der rosafarbenen Fläche). Es besteht mit ande-
ren Worten kein baulicher Grund dafür, in casu nicht ab dem tiefer gelegten Terrain zu messen, 
zumal dieses nach den Angaben des Beschwerdegegners bereits vor Einreichung des vorliegend 
streitigen Baugesuchs bestand, während das natürliche Terrain in dieser Form bereits seit mehreren 
Jahren nicht mehr existiere.
Dass das Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Art. iii nicht als Unterniveaubaute in Erscheinung 
tritt, ist schliesslich (auch unter Berücksichtigung der noch vorzunehmenden Umgebungsarbeiten) 
auf nachfolgender Bildaufnahme deutlich ersichtlich, die während des am 13. April 2022 durchge-
führten Augenscheins im Beschwerdeverfahren 602 2021 152 aufgenommen wurde. Ob allenfalls 
das Einfamilienhaus auf der Parzelle Art. iii ebenfalls die zulässige Gebäudehöhe überschreitet, wie 
der Beschwerdegegner geltend macht, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Immerhin 
sei zu erwähnen, dass bei der Gesamthöhe gemäss Ziff. 5.1 Anhang 1 IVHB nicht auf das tiefer 
gelegte Terrain, sondern auf das massgebende Terrain abzustellen ist.


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4.4.
Somit ist festzuhalten, dass ein bedeutender Teil der Fassade der projektierten Garage, 
gemessen ab der Schnittlinie der Fassadenflucht mit dem tiefer gelegten Terrain gemäss IVHB-
Erläuterungen, das zulässige Mass von 1 m gemäss Art. 75 RPBR deutlich (über 2 m im äussersten 
Punkt) überschreitet – unabhängig davon, ob bis zur Oberkante des fertigen Bodens oder bis zur 
Oberkante der Rohdecke gemessen wird. Die Annahme einer Unterniveaubaute fällt damit ausser 
Betracht und Art. 82 Abs. 2 RPBR ist nicht anwendbar. Damit kann offenbleiben, ob der verringerte 
Abstand gemäss Art. 82 Abs. 1 RPBR oder der ordentliche Abstand gemäss kommunalem Bau- und 
Planungsreglement Anwendung findet, da der projektierte Abstand von 9 cm das zulässige Mass 
mangels erteiltem Näherbaurecht in beiden Fällen unterschreitet.
Das vorliegend zu prüfende Bauvorhaben kann demnach nicht bewilligt werden. Die Beschwerde 
(602 2022 154) ist gutzuheissen und die angefochtenen Entscheide sind aufzuheben. Ob allenfalls 
auch die ursprüngliche Baubewilligung vom 16. März 2021 zu widerrufen wäre (vgl. Art. 146 RPBG), 
ist gegebenenfalls durch die Vorinstanz zu prüfen.
5.
Mit dem sofortigen Entscheid in der Hauptsache ist das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden 
Wirkung (602 2022 155) als gegenstandslos abzuschreiben.
6.
Die Gerichtskosten, die auf CHF 2'500.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entspre-
chend zu drei Vierteln, ausmachend CHF 1'875.-, dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, der am 
Beschwerdeverfahren teilgenommen und das Baubewilligungsgesuch aufrechterhalten hat (Art. 131 
VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und 
Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]; Urteil BGer 1C_233/2009 vom 
30. September 2009 E. 3). Dem Staat sind keine Kosten aufzuerlegen (Art. 133 VRG). Der von den 
Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500.- wird diesen zurücker-
stattet.
Die obsiegenden Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. 
VRG). Gemäss der Kostenliste vom 12. Juli 2022 machen sie einen Aufwand von CHF 3'228.50 
geltend (CHF 2'897.50 Honorar; CHF 100.20 Auslagen; zzgl. 7.7 % MwSt., ausmachend 
CHF 230.80). Für Kopien gilt ein Tarif von 40 Rappen pro Seite (Art. 9 Abs. 2 Tarif VJ), weshalb die 
Parteientschädigung auf CHF 3'217.50 (CHF 2'897.50 Honorar; CHF 90.- Auslagen; zzgl. CHF 230.- 
MwSt.) festzusetzen ist. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der möglicherweise verspätet zuge-
stellten superprovisorischen Verfügung angefallen sind (Leistungen vom 13. bis 20. Juni 2022, 
ausmachend CHF 263.75; davon Honorar von CHF 210.-; Auslagen von CHF 34.90; zzgl. MwSt. 
18.85), hat der Staat Freiburg zu tragen. Der restliche Betrag ist ausgangsgemäss zu drei Vierteln, 
ausmachend CHF 2'215.30 (inkl. MwSt.), dem Beschwerdegegner und zu einem Viertel, ausma-
chend CHF 738.45 (inkl. MwSt.), dem Staat Freiburg aufzuerlegen (Art. 141 Abs. 1 in Verbindung 
mit Art. 132 Abs. 1 VRG). Die vom Staat Freiburg geschuldete Parteientschädigung beträgt damit 
insgesamt CHF 1'002.20 (inkl. MwSt.).
(Dispositiv auf der nächsten Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde (602 2022 154) wird gutgeheissen und die angefochtenen Entscheide vom 
3. Mai 2022 werden aufgehoben.
II.
Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung (602 2022 155) wird als gegenstands-
los abgeschrieben.
III.
Die Gerichtskosten werden im Umfang von drei Vierteln, ausmachend CHF 1'875.-, dem 
Beschwerdegegner auferlegt. Der Kostenvorschuss von CHF 2'500.- wird den Beschwerde-
führern zurückerstattet.
IV.
Den Beschwerdeführern wird zuhanden von Rechtsanwalt Valentin Aebischer und Rechtsan-
walt Guillaume Hess eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3'217.50 (Honorar und 
Auslagen von CHF 2'987.50; zzgl. MwSt. zu 7.7 %, ausmachend CHF 230.-) zugesprochen. 
Davon wird ein Betrag von CHF 2'215.30 dem Beschwerdegegner und ein Betrag von 
CHF 1'002.20 dem Staat Freiburg auferlegt (je inkl. MwSt.).
V.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschä-
digung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur 
dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 14. Juli 2022/mpo
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: