fr_gerichte · 602 2014 55 · 2016-06-16 · de

Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2014 55
Urteil vom 16. Juni 2016
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher 
Dominique Gross
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Sophie Allred
Parteien
A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Paul Zbinden
gegen
RAUMPLANUNGS-, UMWELT- UND BAUDIREKTION, Vorinstanz
GEMEINDE PLAFFEIEN, Erstinstanz, vertreten durch Rechtsanwalt 
Christoph J. Joller
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee
Beschwerde vom 27. Mai 2014 gegen den Entscheid vom 29. April 2014


Kantonsgericht KG
Seite 2 von 13
Sachverhalt
A.
Die A.________ AG (früher: B.________ AG; nachfolgend: Beschwerdeführerin) ist eine 
Aktiengesellschaft mit Sitz in C.________. Sie ist insbesondere Eigentümerin der Parzellen 
Nrn. ddd und eee im Quartier F.________ der Gemeinde Plaffeien, welche Gegenstand der 
vorliegend streitigen Teilrevision der Zonenplanung sind. Die Parzelle Nr. ddd ist im Grundbuch als 
Sommerweide, Wald, unfruchtbares Land ausgewiesen und weist eine Fläche von 181'493 m2 auf. 
Bei der Parzelle Nr. eee handelt es sich gemäss dem Grundbuch um eine Sommerweide mit einer 
Fläche von 4'198 m2. 
B.
Die Beschwerdeführerin hatte mit Kaufvertrag vom 5. März 1980 die Grundstücke der 
F.________, welche insbesondere die oben aufgeführten Parzellen Nrn. ddd und eee umfasst, 
erworben, wobei schon damals Arbeiten für die Planung und Erschliessung dieses Gebietes im 
Gange waren. Diese wurden in der Folge von der Beschwerdeführerin – unter Involvierung und in 
Absprache mit den Behörden – weitergeführt. 
Am 23. April 1982 wurde die entsprechende Quartierplanung für die Ferienhaussiedlung 
F.________ öffentlich aufgelegt. Gemäss diesem Quartierplan sollten im einschlägigen Perimeter 
137 Häuser im ortsüblichen Chalet-Stil mit insgesamt ca. 252 Wohnungen entstehen. Die 
Vorschriften der Zone schwacher Besiedlungsdichte sollten für die geplante Überbauung 
anwendbar sein (mit einigen ergänzenden Punkten hinsichtlich der Ausgestaltung der 
Überbauung). Gemäss der Quartierplanung sollten die Gebäude einzeln oder in Gruppen 
parzelliert werden und für die Erschliessungsstrasse sollte eine separate Parzelle ausgeschieden 
werden. Mit Beschluss vom 12. Juli 1983 hat der Staatsrat diese Quartierplanung (unter 
bestimmten Bedingungen) genehmigt (vgl. Art. 1 f. des Beschlusses). Der Staatsratsbeschluss sah 
weiter vor, dass die teilweise Einzonung und der Quartierplan für eine Dauer von 10 Jahren ab 
Erteilung der Genehmigung gültig seien. Sofern der Quartierplan oder Teile davon innerhalb dieser 
Frist nicht realisiert sein sollte, würden diese wieder dem übrigen Gemeindegebiet zugeteilt (Art. 4 
des Beschlusses). 
In der Folge wurde die Erschliessung des Quartiers an die Hand genommen. Allerdings wurden im 
fraglichen Gebiet bis heute lediglich zwei Musterchalets mit je zwei Wohnungen erstellt 
(Baubewilligungen von 1985) und die entsprechenden zwei Grundstücke wurden abparzelliert. 
C.
Nach entsprechenden Bemühungen der Gemeinde zur Revision der Quartierplanung und 
längeren Verhandlungen mit der Beschwerdeführerin haben schliesslich diese Parteien am 
15. bzw. am 22. Februar 1994 eine ortsplanerische Vereinbarung abgeschlossen, mit der 
insbesondere der Perimeter des Quartierplanes reduziert und die Anzahl Chalets von 137 auf 107 
herabgesetzt wurde. Der Gemeinderat hat diese angepasste Quartierplanung am 30. Juni 1994 
genehmigt. 
D.
Kurz nach der Unterzeichnung dieser ortsplanerischen Vereinbarung ist es zu den 
Ereignissen gekommen, welche zum sogenannten Batgliss-Bericht geführt haben: Im Frühling 
1994 wurde auf dem Gebiet der Gemeinde Plasselb die Ferienhaussiedlung "Falli-Hölli" (rund 30 
Gebäude) durch einen Hangrutsch vollständig zerstört. Deshalb hat der Staatsrat die 
Naturgefahrenkommission beauftragt, die Bebaubarkeit von Bauzonen in kritischen Gebieten zu 
überprüfen. Nach dem entsprechenden Batgliss-Bericht vom 12. Oktober 1994 und dem 


Kantonsgericht KG
Seite 3 von 13
Staatsratsbeschluss Nr. 270 vom 24. Januar 1995 (letzterer wurde später abgelöst durch den 
Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 20. September 1999) durfte insbesondere Land, das als 
Rutschgebiet in die sogenannte rote Zone (erhebliche Gefahr) eingeteilt wird, nicht überbaut 
werden, und an den bestehenden Gebäuden durften lediglich die unerlässlichen Unterhalts- und 
Ausbesserungsarbeiten vorgenommen werden. Das Quartier F.________ wurde anlässlich des 
Batgliss-Berichtes der roten Zone zugeordnet. Mit Datum vom 23. April 1997 hat die 
Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) die (bereits am 24. August 1992 öffentlich 
aufgelegten) Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich 
genehmigt. Die RUBD verweigerte jedoch die Genehmigung der Zonennutzungsplanung für 
einzelne Gebiete, da diese gemäss dem Batgliss-Bericht in der roten Gefahrenzone lagen, unter 
anderem auch für das Gebiet der F.________. Dieses Gebiet – welches nach Absicht der 
Gemeinde (soweit aus dem teilweise nicht ganz parzellengenauen Zonennutzungsplan ersichtlich) 
der Wohnzone schwacher Dichte II mit Detailbebauungsplanpflicht zugeteilt werden sollte – 
musste 
nach 
dem 
Entscheid 
der 
RUBD 
anlässlich 
einer 
öffentlichen 
Auflage 
der 
Landwirtschaftszone bzw. einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden. 
E.
In der Folge hat die Gemeinde die erforderlichen bzw. geplanten erneuten Änderungen des 
Zonenplanes am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegt. Nach diesem Projekt wurde entsprechend den 
Anordnungen der RUBD das Gebiet der F.________ der Landwirtschaftszone zugewiesen. Die 
Beschwerdeführerin hat hiergegen Einsprache erhoben, welche vom Gemeinderat Plaffeien am 
11. November 2003 abgewiesen wurde. Das schliesslich von der Beschwerdeführerin angerufene 
Kantonsgericht stellte im Urteil vom 5. Oktober 2006 (2A 03 132 und 133) fest, dass aufgrund der 
zwischenzeitlich 
erarbeiteten 
neuen 
Naturgefahrenkarte 
von 
2005/2006, 
welche 
die 
Gefahrengebiete gemäss dem Batgliss-Bericht ersetzt, die Zuteilung der F.________ neu beurteilt 
werden müsse. Die Beschwerde wurde deshalb (soweit darauf eingetreten wurde) teilweise 
gutgeheissen; der Einspracheentscheid der Gemeinde Plaffeien wurde aufgehoben und die 
Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zum neuen Entscheid an die Gemeinde Plaffeien 
zurückgewiesen. 
F.
Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 2 vom 14. Januar 2011 legte die Gemeinde Plaffeien die hier 
zu beurteilende Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee öffentlich auf. Mit dieser 
Teilrevision 
sollte 
die 
vorerwähnte 
Situation 
– 
nunmehr 
basierend 
auf 
der 
neuen 
Naturgefahrenkarte von 2005/2006, welche wie erwähnt die Gefahrengebiete gemäss dem 
Batgliss-Bericht ersetzt – bereinigt werden. Gemäss dieser Naturgefahrenkarte von 2005/2006 
liegen die Parzellen Nrn. ddd und eee grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren 
Rutschgefährdung; für kleinere Teile dieser Parzellen ist eine geringe Gefährdung ausgewiesen 
(gelbe Zone) und für einen Teil der Parzelle Nr. ddd eine erhebliche Gefährdung (rote Zone). 
Anlässlich dieser Teilrevision wurden das Quartier F.________ und insbesondere die Parzellen 
Nrn. ddd und eee der Beschwerdeführerin nicht eingezont: Dies namentlich gestützt auf das 
Gesamtgutachten des Bau- und Raumplanungsamtes vom 22. März 2010, weil das Gebiet 
gemäss der Naturgefahrenkarte von 2005/2006 grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren 
Gefährdung liegt, weil der früher genehmigte Quartierplan nicht der Bundesgesetzgebung über die 
Raumplanung entspreche und das Gebiet abseits des Siedlungskerns liege und durch den 
öffentlichen Verkehr schlecht erschlossen und für den Langsamverkehr schwer zugänglich sei. 
G.
Gegen diese Zonennutzungsplanung hat unter anderem die Beschwerdeführerin am 
8. Februar 2011 Einsprache erhoben. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 6. September 
2011 konnte keine Einigung herbeigeführt werden. In der Folge hat der Gemeinderat der 


Kantonsgericht KG
Seite 4 von 13
Gemeinde Plaffeien die Einsprache mit Entscheid vom 5. April 2012 abgelehnt, soweit er darauf 
eingetreten ist.
H.
Gegen diesen Einspracheentscheid hat die Beschwerdeführerin am 2. Mai 2012 Beschwerde 
an das Kantonsgericht erhoben und unter anderem beantragt, auf ihr Rechtsmittel im Sinne einer 
Sprungbeschwerde einzutreten. Gleichzeitig reichte die Beschwerdeführerin auch bei der RUBD 
Beschwerde ein. Das Kantonsgericht stellte mit Urteil vom 28. November 2012 (602 2012 61) fest, 
dass die Voraussetzungen für eine Sprungbeschwerde nicht erfüllt sind. Es ist folglich auf die 
Beschwerde nicht eingetreten und hat diese zur weiteren Behandlung an die RUBD überwiesen. 
I.
Mit Entscheid vom 29. April 2014 hat die RUBD diese Beschwerde abgewiesen. 
Zur Begründung führte sie insbesondere aus, dass die Ausscheidung der F.________ als Bauland 
zur Folge hätte, dass die Überdimensionierungsproblematik der Gemeinde massiv verschärft 
werde. Die F.________ sei zudem nicht im Sinne von Art. 15 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. 
Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) weitgehend überbaut. Es sei deshalb 
nachvollziehbar und korrekt, dass die Gemeinde Plaffeien das Gebiet nicht als Bauzone 
ausgeschieden habe, zumal es sich nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung 
handle. Weiter befinde sich das Gebiet gemäss der aktuellen Naturgefahrenkarte grösstenteils in 
der blauen Zone (mittlere Gefährdung), in der gemäss dem kantonalen Richtplan grundsätzlich 
keine Bauzonen neu ausgeschieden oder erweitert werden dürften. 
J.
Am 27. Mai 2014 hat die Beschwerdeführerin gegen diesen Entscheid Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben. Sie beantragt namentlich, den Entscheid der RUBD aufzuheben und die 
Angelegenheit im Sinne der weiteren Begehren bzw. im Sinne der Erwägungen zu neuem 
Entscheid an die Gemeinde Plaffeien zurückzuweisen. Der "vom Staatsrat am 17. März 1983 
genehmigte Quartierplan F.________ (sei) soweit zu bestätigen, als dass sich das Grundstück 
gemäss 
ortsplanerischer 
Vereinbarung 
vom 
15./22. 
Februar 
1994 
bzw. 
gemäss 
Naturgefahrenkarte vom 1. Januar 2006 in parzellenscharfer Abgrenzung im blauen Bereich 
(mittlere Gefährdung) und im gelben Bereich (geringe Gefährdung) befindet. Das Quartier 
F.________ sei demzufolge (…) als Bauland zu qualifizieren, in der Bauzone zu belassen und 
gemäss Art. 31 Ziff. 4 und 5 Gemeindebaureglement GBR 2011 der Wohnzone mit schwacher 
Dichte (WS) zuzuweisen". Weiter sei "der Beschwerdeführerin davon Akt zu geben, dass sie im 
Falle einer Auszonierung bzw. Umzonierung in die Erhaltungszone bzw. im Falle einer 
Nichteinzonierung eine materielle Enteignung geltend machen und gegen die Gemeinde 
Entschädigungsansprüche (…) für ihre bisherigen Aufwände für das Quartier F.________ stellen 
wird". 
Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, dass sie die F.________ nur 
mit Blick und im Vertrauen auf die Überbaubarkeit des Gebietes – zum Baulandpreis – gekauft und 
sodann auf eigene Kosten erschlossen habe. Insbesondere habe sie auf die entsprechenden 
Zusicherungen des Gemeinderates, des Baudirektors und des Raumplanungsamtes vertraut. 
Gemeinde und Kanton hätten auf den Kauf der Grundstücke durch die Beschwerdeführerin und 
alsdann auf die Erarbeitung und Bewilligung der Quartierplanung gedrängt. Die Quartierplanung 
sei am 12. Juli 1983 genehmigt worden und habe allen damals geltenden Anforderungen einer 
rationalen, zweckmässigen Raumplanung entsprochen. Aus verschiedenen geologischen 
Untersuchungen und Berichten – insbesondere aus den allgemeinen geologisch-geotechnischen 
Untersuchungen des geotechnischen Institutes G.________ vom 1. September 1981 zur 


Kantonsgericht KG
Seite 5 von 13
Ferienhausüberbauung F.________ und dem geologischen Bericht der H.________ AG vom 19. 
Januar 1971 – ergebe sich, dass das streitbetroffene Gebiet aus geologischer und tektonischer 
Sicht überbaubar sei. Die Beschwerdeführerin legt sodann ausführlich den historischen 
Werdegang des Quartiers F.________ dar. Sie habe zwischen 1980 und 1992 – im Vertrauen auf 
den rechtskräftigen Quartierplan und die wiederholten Zusicherungen von Gemeinde und Kanton – 
insgesamt CHF 2'866'859.- in das Projekt investiert (Grundstückserwerb, einschliesslich 
Handänderungsgebühr 
und 
Kosten 
für 
die 
Schuldbrieferrichtung: 
CHF 2'110'859.80; 
Gesamterschliessungskosten: CHF 756'006.-). Die Gemeinde Plaffeien habe dann im Jahr 1992 
insbesondere eine Verkleinerung der Bauzone verlangt. Eine dagegen erhobene Einsprache der 
Beschwerdeführerin sei am 29. März 1992 abgelehnt worden. Sie hält namentlich fest, dass mit 
der ortsplanerischen Vereinbarung vom 15. bzw. 22. Februar 1994 zwischen ihr und der Gemeinde 
der Quartierplanperimeter auf rund 66'235 m2 reduziert und die Anzahl der Chalets herabgesetzt 
worden seien. Diese angepasste Quartierplanung sei vom Gemeinderat am 30. Juni 1994 
genehmigt worden. In Folge der Ereignisse, die zum Batgliss-Bericht führten und gemäss dem 
Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 20. September 1999 sei sie sodann "auf kaltem Wege" 
ausgezont worden, weil sich dieser Beschluss auf den Batgliss-Bericht stützte, obwohl dieser 
inzwischen teilweise überholt gewesen sei. Die Beschwerdeführerin trägt weiter vor, dass das 
Kantonsgericht in seinem Urteil vom 6. Oktober 2006 festgestellt habe, dass die Gemeinde die 
F.________ gemäss der neuen Naturgefahrenkarte insoweit "in der Bauzone belassen" 
(Formulierung der Beschwerdeführerin) bzw. "eine neue Einzonierung vornehmen" könne (dies die 
Formulierung des Kantonsgerichtes), als das Grundstück in der blauen bzw. in der gelben Zone 
liege. (Diesbezüglich ist anzumerken, dass das Kantonsgericht im fraglichen Entscheid 
ausdrücklich betonte, dass nicht bekannt sei, welche Folgen die Gemeinde aus der neuen 
Naturgefahrenkarte ziehen will, und dass die Angelegenheit deshalb an sie zurückgewiesen 
werde, damit sie eine neue Einzonierung vornehmen kann). Die Beschwerdeführerin rügt weiter, 
dass die Gemeinde entgegen den Anweisungen des Kantonsgerichtes keine parzellenscharfe 
Abgrenzung der blauen und gelben Grundstücksflächen vorgenommen und das fragliche Gebiet 
der Landwirtschaftszone zugeordnet habe. Soweit geltend gemacht werde, dass sie nach den zwei 
Musterchalets keine weiteren Bauten mehr erstellt habe, sei dies darauf zurückzuführen, dass das 
Gebiet vorerst erschlossen werden musste und das Projekt durch die stetigen Änderungen in der 
Raumplanung massiv behindert worden sei. Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die RUBD 
im angefochtenen Entscheid verschiedene Sachverhaltselemente ausser Acht gelassen habe, 
insbesondere die Entstehungsgeschichte des Quartiers F.________ sowie die Bemühungen von 
Gemeinde- und Kantonsbehörden, die Beschwerdeführerin zum Kauf, zur Planung und zur 
Erschliessung des Quartiers auf eigene Kosten zu veranlassen. Auch habe die RUBD den 
staatsrätlichen Genehmigungsbeschluss vom 12. Juli 1983 insoweit falsch ausgelegt, als sich die 
in Art. 4 vorgesehene Frist lediglich auf die Erschliessung bezogen habe. Die RUBD habe weiter 
zu Unrecht festgehalten, dass eine RPG-konforme Ortsplanung bei der Genehmigung der 
Quartierplanung nicht vorgelegen habe. Vorliegend handle es sich um eine rechtswidrige 
Auszonung, eventuell um eine rechtswidrige (entschädigungspflichtige) Nichteinzonung, was 
jedoch von der RUBD im angefochtenen Entscheid nicht erkannt worden sei. Sie behalte sich 
deshalb vor, Enteignungs- und Entschädigungsansprüche geltend zu machen. Der angefochtene 
Entscheid verletze ferner namentlich die Eigentumsgarantie, das Verhältnismässigkeitsprinzip und 
den Grundsatz von Treu und Glauben.
K.
Mit Stellungnahmen vom 30. Juli 2014 bzw. vom 5. September 2014 beantragen die RUBD 
bzw. die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. 


Kantonsgericht KG
Seite 6 von 13
L.
Am 26. September 2014 nimmt die Beschwerdeführerin zu den Argumenten der RUBD bzw. 
der Gemeinde erneut Stellung. 
M.
Die Naturgefahrenkommission trägt mit Stellungnahme vom 11. März 2015 insbesondere 
vor, dass die verschiedenen in der Beschwerde erwähnten Studien zu keinen Widersprüchen mit 
jenen Gefahrengrundlagen führten, die in der Raumplanung verwendet werden, und dass die 
Beschwerde die Gefahrenkarte nicht in Frage stelle. 
N.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 
Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; 
SGF 710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 
über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin 
der streitbetroffenen Parzellen zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die 
Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von 
CHF 3'000.- rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts 
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder 
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die 
Rüge der Unangemessenheit ist in casu ausgeschlossen, da diese bereits durch die RUBD im 
Rahmen des angefochtenen Entscheides geprüft werden konnte (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG und 
Art. 33 Abs. 3 Abs. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; 
SR 700] e contrario). 
3.
Vorliegend streitig und zu prüfen ist, ob die im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden 
Parzellen Nrn. ddd und eee im Quartier F.________ anlässlich der Teilrevision des 
Zonennutzungsplanes zu Recht nicht der Bauzone zugeordnet wurden. 
4.
Hierfür ist vorab zu klären, ob es sich bei dieser Zuordnung – wie von der 
Beschwerdeführerin dargelegt – um eine Auszonung handelt, oder vielmehr – entsprechend den 
Ausführungen der RUBD und der Gemeinde – um eine Nichteinzonung. 
a)
Die Beschwerdeführerin trägt diesbezüglich insbesondere vor, dass die Gemeinde 
Plaffeien seit dem Jahre 1978 über ein Bau- und Zonenreglement verfüge. Dieses Reglement sei 
vom Staatsrat genehmigt worden. Ein entsprechender Zonenplan für das Schwarzseegebiet sei 
am 29. Mai 1978 öffentlich aufgelegt worden. Diese Ortsplanung für den Schwarzsee habe im 
Zeitpunkt der Genehmigung des Quartierplanes F.________ – d.h. am 12. Juli 1983 – der 
raumplanerischen Grundordnung des Bundes und des Kantons entsprochen; die staatsrätliche 
Genehmigung habe sich auf die genehmigte Ortsplanung der Gemeinde und die damalige 
"Touristische Planung Schwarzsee" gestützt, welche sowohl einen Zonenplan mit Bau- und 
Zonenreglement als auch Richtpläne umfasse. Der Quartierplan entspreche damit den 


Kantonsgericht KG
Seite 7 von 13
gesetzlichen Anforderungen einer raumplanerischen Grundordnung. Im Jahr 1992 habe die 
Gemeinde ein neues Planungs- und Baureglement für das Heimland und für den Schwarzsee 
erarbeitet. Dieses habe vorgesehen, dass für die F.________ ein neuer Detailbebauungsplan bzw. 
ein überarbeiteter Quartierplan aufgelegt werden sollte. Diese Zonenplanung sie ab dem 
24. August 1992 öffentlich aufgelegt worden. Nach einem Einsprache- und Beschwerdeverfahren 
hätten die Grundeigentümer der F.________ mit der Gemeinde Plaffeien am 15. bzw. am 22. 
Februar 1994 eine ortsplanerische Vereinbarung abgeschlossen, mit welcher der Perimeter des 
Quartierplanes auf rund 66'235 m2 und die Anzahl Chalets auf 107 reduziert wurden; auch sei das 
Quartierreglement in verschiedener Hinsicht den Wünschen der Gemeinde angepasst worden. Der 
Gemeinderat habe am 30. Juni 1994 die angepasste Quartierplanung ausdrücklich genehmigt. 
Wenn nun im Rahmen der laufenden Revision der Quartierplan F.________ widerrufen werde, 
stelle dies mithin eine rechtswidrige Auszonung dar. 
b)
Dieser Argumentation kann nach Ansicht des Kantonsgerichtes nicht gefolgt werden: 
Das RPG ist am 1. Januar 1980 in Kraft getreten. Nach Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten Bund, 
Kantone und Gemeinde die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie 
aufeinander ab. Die Kantone und Gemeinden müssen folglich insbesondere Nutzungspläne 
erarbeiten, welche die zulässige Nutzung des Bodens ordnen (Art. 14 Abs. 1 RPG). Dabei sind 
vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 Abs. 2 RPG). In zeitlicher 
Hinsicht hatten die Kantone dafür zu sorgen, dass die Nutzungspläne rechtzeitig, spätestens aber 
per 1. Januar 1988 (acht Jahre nach dem Inkrafttreten des RPG) vorliegen (Art. 35 Abs. 1 lit. b 
RPG). Ob eine altrechtliche Ortsplanung (bereits) den Anforderungen des RPG genügt, beurteilt 
sich – wie die RUBD im angefochtenen Entscheid richtig ausgeführt hat – nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht parzellen- oder quartierweise. Vielmehr muss die 
Nutzungsplanung einer Gemeinde als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen (BGE 121 II 
421). Altrechtliche, nicht verfassungs- und gesetzeskonforme Pläne haben aufgrund der 
derogatorischen Kraft des Bundesrechts per 1. Januar 1988 ihre Gültigkeit verloren (Urteil BGer 
1C_311/2010 vom 7. Oktober 2010 E. 4; 1P.382/2005 vom 30. November 2005 E. 3.3; 
WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 N. 25). Vor diesem Hintergrund 
liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht eine Auszonung, sondern eine Nichtein-
zonung vor, wenn ein Grundstück bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grund-
ordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner 
Bauzone zugewiesen wird. Hingegen liegt dann eine Auszonung vor, wenn ein Grundstück durch 
einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund der 
Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3, mit Hinweisen). 
Vorliegend wurde in der Tat für die Gemeinde Plaffeien ein Zonennutzungsplan ab dem 2. Juni 
1975 öffentlich aufgelegt und am 10. Januar 1978 durch den Staatsrat genehmigt. Der Bereich 
Schwarzsee wurde jedoch – wie die RUBD im angefochtenen Entscheid dargelegt hat – von 
diesem Zonennutzungsplan nicht erfasst (vgl. den einschlägigen Zonenplan betreffend die 
Gemeinde Plaffeien und Art. 1 des Entscheides Nr. 45 des Staatsrates vom 10. Januar 1978, mit 
dem die Zonenpläne und "die allgemeinen Planungs- und Bauvorschriften, sowie die speziellen 
Zonenvorschriften der Gemeinden Brünisried, Oberschrot, Plaffeien [Ortsteil Plaffeien] und 
Zumholz" genehmigt wurden. Im Genehmigungsentscheid wurde ferner darauf hingewiesen, dass 
"für das Schwarzseetal […] eine besondere Touristik- und Ortsplanung in Bearbeitung [sei], die zu 
einem späteren Zeitpunkt zur Genehmigung eingereicht werden wird"). Der Staatsrat bezog sich 
bei dieser Genehmigung ausdrücklich (lediglich) auf das kantonale Baugesetz vom 15. Mai 1962, 


Kantonsgericht KG
Seite 8 von 13
die kantonale Ausführungsverordnung zum Baugesetz vom 15. Februar 1965, das kantonale 
Strassengesetz vom 15. Dezember 1967 und die Akten der Ortsplanungen. Die Bestimmungen 
des RPG, welches wie erwähnt erst am 1. Januar 1980 in Kraft getreten ist, wurden demnach nicht 
bzw. nicht umfassend berücksichtigt. Für den Teilbereich Schwarzsee erfolgte ab dem 29. Mai 
1978 im Rahmen der touristischen Planung Schwarzsee eine öffentliche Auflage; diese ist jedoch 
in der Folge vom Kanton nicht genehmigt worden. Damit lag im Zeitpunkt der Genehmigung der 
Quartierplanung – am 12. Juli 1983 – keine Ortsplanung vor, welche in ihrer Gesamtheit den 
Anforderungen des RPG genügte. 
Ferner war ohnehin dieser Quartierplan und die entsprechende teilweise Einzonung nach Art. 4 
der staatsrätlichen Genehmigung nur für die Dauer von 10 Jahren ab dem Genehmigungsdatum 
gültig; die Gebiete sollten nach dieser Bestimmung wieder dem übrigen (nicht eingezonten) 
Gemeindegebiet zugeteilt werden, sofern der Quartierplan oder Teile davon innerhalb dieser Frist 
nicht realisiert sind. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vorträgt, dass sich diese 
Frist lediglich auf die Erschliessung beziehe, welche rechtzeitig realisiert worden sei, widerspricht 
dies bereits dem Wortlaut von Art. 4; zudem rechnete man laut dem Quartierreglement mit einer 
Bauzeit von sechs bis zehn Jahren für die gesamte Überbauung, so dass die Argumentation der 
Beschwerdeführerin auch aus diesem Grund nicht schlüssig ist. 
Die von der Beschwerdeführerin erwähnte ortsplanerische Vereinbarung vom 15. bzw. 22. Februar 
1994, mit der insbesondere der Quartierplanperimeter reduziert wurde, wurde vom Kanton gemäss 
den vorliegenden Akten nicht genehmigt. In Folge des Batgliss-Berichtes hat sodann die RUBD am 
23. April 1997 die ab dem 24. August 1992 öffentlich aufgelegten Zonennutzungspläne betreffend 
Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich genehmigt; die Genehmigung wurde jedoch 
gerade für den hier interessierenden Bereich der F.________ verweigert: Dieses Gebiet musste 
nach dem Entscheid der RUBD anlässlich einer öffentlichen Auflage der Landwirtschaftszone bzw. 
einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden. 
Soweit die am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegte Teilrevision der Zonennutzungsplanung nun 
vorsieht, 
das 
Gebiet 
der 
F.________, 
welches 
weitestgehend 
unüberbaut 
ist, 
der 
Landwirtschaftszone zuzuweisen, handelt es sich nach dem Vorgesagten um eine Nichteinzonung 
und nicht um eine Auszonung, zumal die Bauzonen auch massiv überdimensioniert waren und 
damit Art. 15 RPG verletzen (vgl. auch Urteil KG 602 2010 102 vom 8. Februar 2012 E. 2b). 
5.
Es ist damit nachfolgend zu prüfen, ob die Parzellen Nrn. ddd und eee im Quartier 
F.________ anlässlich der Teilrevision des Zonennutzungsplanes zu Recht nicht eingezont 
wurden. 
a)
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG soll die Zersiedelung 
eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Der Siedlungsbereich soll kompakt sein 
und die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden. Mit der inneren Siedlungsentwicklung 
soll die Verdichtung gefördert und das Bauland besser ausgenutzt werden (Botschaft zu einer 
Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1049, S. 1056).
Die Revision legt das Schwergewicht auf den kantonalen Richtplan als zentrales Koordinations- 
und Steuerungsinstrument der Kantone. Die Siedlungsentwicklung wird daher künftig verstärkt 
über den kantonalen Richtplan gesteuert. Dieser hat aufzuzeigen, wie gross die Siedlungsfläche 
insgesamt und ihre räumliche Verteilung im Kanton sein soll und wie Siedlungserweiterungen 
regional abgestimmt werden sollen (Botschaft, a.a.O., S. 1056). Relevant sind die mittel- und 


Kantonsgericht KG
Seite 9 von 13
längerfristigen Entwicklungsvorstellungen, also solche, die über einen Planungshorizont von 15 
Jahren hinausgehen (Botschaft, a.a.O., S. 1070). Damit gewinnt das regionale Element gemäss 
Bundesrecht noch mehr an Bedeutung (vgl. bereits zum alten Recht Urteil BGer 1C_15/2013 vom 
9. August 2013). Entsprechend legt Art. 15 Abs. 3 RPG fest, dass Lage und Grösse der Bauzonen 
über die Gemeindegrenze hinaus abzustimmen sind. Dabei sind die Ziele und Grundsätze der 
Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und 
Landschaft zu schonen. Die Bauzonen der Gemeinden sind strikte an die Vorgaben des 
Richtplans gebunden, was sich unter anderem aus Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG ergibt (vgl. hierzu auch 
noch nachfolgend).
b)
Der Richtplan hat also bezüglich Bauzonendimensionierung und regionaler Verteilung 
der 
Bauzonen 
einen 
entscheidenden 
Charakter. 
Dem 
entsprechen 
auch 
die 
Übergangsbestimmungen. Solange der an die Anforderungen des teilrevidierten RPG angepasste 
kantonale Richtplan durch den Bundesrat nicht genehmigt ist, darf im Kanton die Fläche der 
rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 
RPG). Es gibt damit ein zeitlich begrenztes Moratorium für die Gesamtfläche der Bauzonen im 
Kanton (Botschaft, a.a.O., S. 1078). Neueinzonungen sind nur möglich bei Auszonungen gleicher 
Fläche. Die Übergangsfrist zur Anpassung des Richtplans dauert fünf Jahre (Art. 38a Abs. 1 RPG). 
Erfolgt die Richtplananpassung in weniger als fünf Jahren, entfällt das Moratorium früher. Dauert 
die Anpassung länger, bleibt das Moratorium länger bestehen bzw. wird gar noch verstärkt.
Das Bundesgericht hat sich in BGE 141 II 393 und im Urteil 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 
mit der Auslegung des Übergangsrechts und der Anwendbarkeit von Art. 38a Abs. 2 RPG befasst. 
Es hat zusammengefasst das Folgende erwogen:
Gemäss Art. 38a RPG dürfe die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen ab dem 
Inkrafttreten der Revision am 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung nicht 
zunehmen, weshalb grundsätzlich alle Einzonungen, die bis zum 1. Mai 2014 nicht rechtskräftig 
geworden seien, kompensiert werden müssen. Der Gesetzgeber habe in Art. 38a RPG bewusst 
griffige Übergangsbestimmungen geschaffen. Diese könnten in der Verordnung präzisiert, nicht 
aber abgeändert werden (Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.2).
Der Gesetzgeber ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die 
Bauzonen in zahlreichen Kantonen überdimensioniert und das geltende Recht lückenhaft sei; 
namentlich fehlten klare Vorgaben zur Entwicklung und Begrenzung des Siedlungsgebiets in den 
kantonalen Richtplänen. Die Kantone müssten daher ihre Richtpläne anpassen, um insbesondere 
die Grösse der Siedlungsfläche insgesamt und ihre Verteilung im Kanton zu bestimmen, eine 
hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und sicherzustellen, dass die 
Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 RPG). Wo dies nicht 
der Fall sei, seien Rückzonungen erforderlich (Art. 15 Abs. 2 RPG). Es bestehe ein gewichtiges 
öffentliches Interesse daran, dass die rechtskräftigen Bauzonen der Kantone während der 
Übergangsfrist nicht noch vergrössert würden, um die Anpassung der Richtpläne und allenfalls 
gebotene Rückzonungen nicht negativ zu präjudizieren. Es sprechen deshalb laut dem 
Bundesgericht zwingende Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 38a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 
141 II 393 E. 3; Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.3.1). Entsprechend sei im 
Lichte von Art. 38a Abs. 2 RPG die Übergangsbestimmung von Art. 52a Abs. 1 der 
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), welche indes nach der 
Rechtsprechung (nur) den Fall regelt, dass eine Einzonung nach altem Recht beschlossen und 


Kantonsgericht KG
Seite 10 von 13
genehmigt, aber erst nach dem Stichtag des 1. Mai 2014 gerichtlich beurteilt wurde, restriktiv 
auszulegen. Grundsätzlich finde das Moratorium auf alle Einzonungen Anwendung, die am 1. Mai 
2014 noch nicht rechtskräftig gewesen seien, jedenfalls wenn über sie noch nicht kantonal 
letztinstanzlich entschieden worden sei. Ausgenommen seien nur Beschwerden, die nicht zu einer 
materiellen Überprüfung der Einzonungen führten, sei es aufgrund ihrer Anträge, ihrer Rügen (z.B. 
wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt wurden), weil sie mutwillig erhoben wurden oder 
wenn darauf aus anderen Gründen nicht einzutreten sei (Urteile BGer 1C_365/2015 vom 
9. Dezember 2015 E. 4.4 und 1C_197/2015 vom 2. Februar 2016 E. 2.4). 
c)
Der Richtplan des Kantons Freiburg ist am 1. Juli 2002 in Kraft getreten. Seither wurden 
diverse Änderungen verabschiedet; an die Anforderungen der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen 
Teilrevision des RPG wurde der kantonale Richtplan aber noch nicht angepasst. Damit dürfen 
entsprechend der Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG Bauzonen nur noch gegen 
entsprechende Kompensation ausgeschieden werden, da die Fläche der rechtskräftig 
ausgeschiedenen Bauzonen des Kantons während der fünfjährigen Übergangsfrist insgesamt 
nicht vergrössert werden darf. Stichtag ist das Datum des Inkrafttretens der RPG-Teilrevision, d.h. 
der 1. Mai 2014. Einzonungen, die bis zu diesem Zeitpunkt nicht rechtskräftig geworden sind, 
müssen daher grundsätzlich kompensiert werden. Betreffend den Kanton Freiburg hat das 
Bundesgericht 
ausdrücklich 
festgehalten, 
dass 
dessen 
Baulandreserven 
deutlich 
überdimensioniert seien (BGE 141 II 393 E. 3). 
d)
In casu geht aus den Grundbuchauszügen hervor, dass die Parzelle Nr. ddd eine Fläche 
von 181'493 m2 aufweist und die Parzelle Nr. eee eine Fläche von 4'198 m2. Das Quartier der 
F.________ ist bisher weitestgehend unüberbaut, so dass der Entscheid der Gemeinde, auf eine 
Einzonung zu verzichten, aus raumplanerischer Sicht durchaus gerechtfertigt ist. Aus den 
Unterlagen zur Teilrevision der Zonennutzungsplanung ist nicht ersichtlich, dass eine 
entsprechend grosse Fläche bzw. die in der ortsplanerischen Vereinbarung von 1994 (vom 
Staatsrat nie genehmigte Quartierplanung) ausgeschiedene Fläche von ca. 66'235 m2 (für den Bau 
von über 100 Chalets) kompensiert würde. Vielmehr hat insbesondere die RUBD im 
angefochtenen Entscheid zu Recht festgehalten, dass durch die Einzonung der F.________ als 
Bauland die Überdimensionierungsproblematik der Gemeinde massiv verschärft würde. 
Schliesslich liegen auch keine Anhaltspunkte vor und es wird von der Beschwerdeführerin auch 
nicht geltend gemacht, dass sich eine Kompensation durch eine Auszonung anderer Grundstücke 
in entsprechender Grössenordnung aufdrängen würde.
Damit ist es vorliegend schon wegen des Moratoriums zur Ausscheidung neuer Bauzonen nicht 
möglich, die Parzellen Nrn. ddd und Nr. eee der Bauzone zuzuweisen und damit eine Fläche von 
mehreren zehntausend Quadratmetern neu einzuzonen. 
6.
Weiter erfolgte die vorliegende Teilrevision der Zonennutzungsplanung bekanntlich vor dem 
Hintergrund der (neuen) Naturgefahrenkarte von 2005/2006: Wie erwähnt, liegen nach dieser 
Gefahrenkarte die Parzellen Nrn. ddd und eee grösstenteils in der blauen Zone mit einer mittleren 
Rutschgefährdung; für kleinere Teile dieser Parzellen ist eine geringe Gefährdung ausgewiesen 
(gelbe Zone) und für einen Teil der Parzelle Nr. ddd eine erhebliche Gefährdung (rote Zone).
a)
Nach Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG sind die Kantone verpflichtet, für die Erstellung ihrer 
Richtpläne (unter anderem) Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete 
durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch 


Kantonsgericht KG
Seite 11 von 13
aus der Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom 
4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) – welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwendung finden 
kann – den Schutz vor Naturgefahren (siehe SCHAUB, Planungs- und baurechtliche Massnahmen 
zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG 2009 S. 9). Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu 
beitragen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und 
Steinschlag (Naturereignissen) geschützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der 
Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die 
Grundlagen für den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch 
Gefahrenkarten erstellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV 
bei allen raumwirksamen Tätigkeiten, namentlich in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist die 
Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetzlicher Auftrag. 
Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die Grundlage für die 
Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Gefahrenkarten und die 
zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben über Ursachen, Ablauf, räumliche 
Ausdehnung, 
Intensität 
und 
Eintretenswahrscheinlichkeit 
von 
Naturgefahren. 
Ihre 
Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG/BUNDESAMT FÜR 
WASSER 
UND GEOLOGIE/BUNDESAMT 
FÜR UMWELT, WALD 
UND LANDSCHAFT, Empfehlung 
Raumplanung und Naturgefahren, 2005; Urteil KG FR 2A 03 132 f. vom 5. Oktober 2006 E. 4). Die 
Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu 
berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs. 1 RPG) und 
sich der Ortsplan wie erwähnt namentlich an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 34 
Abs. 2 und Art. 86 Abs. 3 RPBG; Art. 26 RPG). Weiter verlangt auch Art. 72 Abs. 4 RPBG, dass 
die Gebiete, welche gemäss den Naturgefahrenkarten entsprechenden Gefahren ausgesetzt sind, 
als besondere Massnahmen auf den Zonennutzungsplan übertragen werden. 
b)
Laut dem kantonalen Richtplan ist in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) 
insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten. Soweit bereits 
Bauland eingezont wurde, ist eine Rückzonung vorzunehmen. Weiter dürfen nach dem kantonalen 
Richtplan auch in Zonen mittlerer Gefährdung (blaue Zone) grundsätzlich keine Bauzonen neu 
ausgeschieden oder erweitert werden dürfen. Die Ausscheidung solcher Gebiete ist laut dem 
Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in weniger exponierten Gebieten 
gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der Gesuchsteller überdies den 
Nachweis erbringt, dass die potentiellen Schäden durch geeignete Massnahmen auf ein 
annehmbares Niveau gesenkt werden können. 
c)
Nach der Naturgefahrenkarte 2005/2006 befindet sich das fragliche Gebiet grösstenteils 
wie erwähnt in der blauen Zone mit einer mittleren Gefährdung. Nach Ansicht des 
Kantonsgerichtes ergeben sich vorliegend keine relevanten Anhaltspunkte für ein falsches 
Vorgehen der kantonalen Behörden bei der Erarbeitung dieser Naturgefahrenkarte im hier 
streitigen Gebiet: Die Beschwerdeführerin trägt lediglich in genereller Weise vor, dass sich aus 
verschiedenen geologischen Untersuchungen und Berichten – insbesondere aus den allgemeinen 
geologisch-geotechnischen Untersuchungen des geotechnischen Institutes G.________ vom 
1. September 1981 zur Ferienhausüberbauung F.________ und dem geologischen Bericht der 
H.________ AG vom 19. Januar 1971 – ergebe, dass das streitbetroffene Gebiet vom 
geologischen und tektonischen Standpunkt aus überbaubar sei. Die Naturgefahrenkommission 
legte hierzu anlässlich ihrer Stellungnahme vom 11. März 2015 dar, dass die erwähnten Unter-
suchungen der Gefahrenkarte nicht widersprechen und dass diese Karte durch die Beschwerde 


Kantonsgericht KG
Seite 12 von 13
nicht in Frage gestellt werde. Die Beschwerdeführerin hat denn in ihrer Beschwerde auch nicht 
näher begründet, inwiefern sich aufgrund der vorerwähnten Berichte eine Einteilung in die gelbe 
Zone mit einer niedrigen Gefahr bzw. in gar keine Gefahrenzone aufdrängen würde. Auch hat die 
Beschwerdeführerin keine Untersuchungen neueren Datums ins Recht gelegt. Im Ergebnis 
genügen die von der Beschwerdeführerin erwähnten Berichte von 1981 bzw. von 1971 deshalb 
aus Sicht des Kantonsgerichtes nicht, um für die hier interessierenden Parzellen begründete 
Zweifel an der Richtigkeit der Naturgefahrenkarte von 2005/2006 (welche ihrerseits den Batgliss-
Bericht von 1994 ablöste) bzw. an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu wecken. 
Es ist damit vorliegend nicht angezeigt, von der Naturgefahrenkarte und der Einschätzung der 
Naturgefahrenkommission abzuweichen bzw. deren Richtigkeit aus technischer Sicht noch weiter 
zu untersuchen (vgl. Urteil BGer 1C_405/2011 vom 26. April 2012 E. 2.6; BGE 132 II 257 E. 4.4; 
Urteil KG FR vom 30. März 2001 in RFJ 2001 S. 224; Urteil KG FR 1A 03 61 vom 12. September 
2007), und es ist mithin – da die Gemeinde verpflichtet war, die Vorgaben der Naturgefahrenkarte 
in ihrer Zonennutzungsplanung umzusetzen – auch aus dieser Sicht nicht zu beanstanden, dass 
die fraglichen Grundstücke nicht eingezont wurden. 
7.
Schliesslich indiziert auch der von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde ausführlich 
dargestellte historische Werdegang der streitbetroffenen Grundstücke und die entsprechenden 
damals mit der Gemeinde und den kantonalen Behörden geführten Verhandlungen, Abmachungen 
und Abklärungen vorliegend kein anderes Ergebnis: 
So können sich doch auf das Prinzip des Vertrauensschutzes bei Zonenplänen Private nur 
berufen, wenn das für den Erlass des Planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine 
bestimmte Dauer zugesichert hat (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
7. Aufl. 2016, N. 646, mit Hinweisen). Dies war vorliegend nach dem Vorgesagten nicht der Fall. 
Weiter umfassen aufgrund von Art. 15 RPG die Bauzonen Land, das sich für die Überbauung 
eignet und entweder weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt 
und erschlossen wird (lit. b). Nach Ablauf dieses Planungshorizonts sind die Bauzonen 
grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine 
Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist das Vertrauen auf die Beständigkeit des 
Plans; je neuer ein Plan ist, desto mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden (BGE 128 I 
190 E. 4.2; 113 Ia 444 E. 5b; 140 II 25 E. 5.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat 
die Verwirklichung einer an den gesetzlichen Grundsätzen angepasste Planung Vorrang vor dem 
Gebot der Beständigkeit des Planes, und die Frage der Rechtssicherheit und damit der 
Planbeständigkeit stellt sich demnach grundsätzlich nur für bundesrechtskonforme Pläne (BGE 
118 Ia 160). Entsprechend kann die Beschwerdeführerin aus dem Werdegang der streitbetroffenen 
Grundstücke – die trotz der am 12. Juli 1983 genehmigten (mittlerweile nicht mehr gültigen) 
Quartierplanung bis heute weitestgehend unüberbaut geblieben sind – für das vorliegende 
Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
8.
Im Ergebnis ist demnach die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid der RUBD vom 
29. April 2014 ist zu bestätigen. Soweit schliesslich die Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde 
sinngemäss eine entschädigungspflichtige Enteignung geltend machen will, kann dies vorliegend 
durch das Kantonsgericht nicht geprüft werden (vgl. hierzu bereits Urteil KG vom 5. Oktober 2006, 
2A 03 132 und 133 E. 8), so dass insoweit auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann. 


Kantonsgericht KG
Seite 13 von 13
9.
a)
Die Kosten, die auf CHF 3'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]). 
b)
Die RUBD und die Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 139 
VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 3'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der 
Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, 
zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 16. Juni 2016/dgr
Präsident
Gerichtsschreiberin-Praktikantin