fr_gerichte · 604 2024 34 · 2024-09-20 · de

Urteil des Steuergerichtshofes des Kantonsgerichts | Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
604 2024 34
604 2024 35 
Urteil vom 20. September 2024
Steuergerichtshof
Besetzung
Präsident:
Marc Sugnaux 
Richterinnen:
Dina Beti, Daniela Kiener 
Gerichtsschreiber:
Timothy Schertenleib 
Parteien
A.________ und B.________, Beschwerdeführer,
gegen
KANTONALE STEUERVERWALTUNG, Vorinstanz
Gegenstand
Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen (Eigenmiet- 
und Steuerwert)
Beschwerde vom 21. Februar 2024 gegen den Einspracheentscheid vom 
18. Januar 2024; direkte Bundessteuer und Kantonssteuer 2020


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ und B.________ (nachfolgend: Steuerpflichtige bzw. Beschwerdeführer) sind 
(Mit-) Eigentümer von insgesamt zehn Liegenschaften, darunter unter anderem ein Grundstück in 
C.________ (Grundstück Nr. ddd des Grundbuchs der Gemeinde C.________), auf dem zwei Mehr-
familienhäuser (E.________ und F.________) sowie ein Pavillon (G.________) stehen. Das Grund-
stück ist in mehrere Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines 
Anteils von 629/1000, wovon sich 514/1000 im Mehrfamilienhaus am F.________ befinden.
Im Mehrfamilienhaus am F.________ bewohnen die Beschwerdeführer eine 6.5-Zimmerwohnung 
im Obergeschoss (nachfolgend: Liegenschaft F.________). Die 3.5- und 4.5-Zimmerwohnung im 
Erdgeschoss sind vermietet.
B.
Am 27. August 2021 reichten die Steuerpflichtigen die Steuererklärung 2020 ein. Sie dekla-
rierten unter anderem ein Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit von CHF 297'541.- 
(Code 1.110), ein Einkommen aus Privatkapitalien von CHF 138'400.- (Code 3.210), ein Einkommen 
aus Privatliegenschaften von CHF 20'352.- (Code 3.310; Eigenmietwert Liegenschaft F.________) 
und Mietzinseinnahmen von insgesamt CHF 86'160.- (Code 3.340). Den Steuerwert ihrer Privatlie-
genschaften (Code 3.310) bezifferten sie auf insgesamt CHF 2'052'821.- an, davon CHF 1'119'000.- 
für die Liegenschaft F.________.
Am 20. Oktober 2022 wurden die Steuerpflichtigen für die Steuerperiode 2020 ordentlich veranlagt. 
Die Steuerverwaltung des Kantons Freiburg (nachfolgend: Steuerverwaltung oder Vorinstanz) über-
nahm unter anderem das deklarierte Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit sowie die 
deklarierten Mietzinseinnahmen, setzte jedoch den Eigenmietwert der Liegenschaft F.________ auf 
CHF 23'844.- (anstatt CHF 20'352.-) und den Steuerwert derselben Liegenschaft auf 
CHF 1'148'000.- (anstatt CHF 1'119'000.-) fest. Unter Berücksichtigung der übrigen Steuerwerte 
ergab sich ein steuerbares Einkommen (Code 7.910) von CHF 428'813.- (direkte Bundessteuer; 
geschuldete Steuer nach Steuerabzug: CHF 42'306.-) bzw. CHF 438'753.- (Kantonssteuer; geschul-
dete Steuer: CHF 59'224.50). Das steuerbare Vermögen (Code 7.910) belief sich auf 
CHF 8'217'424.- (geschuldete Steuer: CHF 27'117.40).
C.
Gegen diese Veranlagungsanzeige erhoben die Steuerpflichtigen mit Eingabe vom 
23. November 2022 Einsprache, mit der sie die Festsetzung des Eigenmiet- und Steuerwerts der 
Liegenschaft F.________ (Code 3.310) beanstandeten. Sie ergänzten die Einsprache am 11. Janu-
ar 2024 und beantragten die Festsetzung des Eigenmietwerts auf CHF 15'672.- und des Steuerwerts 
auf CHF 1'080'000.-.
Mit Einspracheentscheid vom 18. Januar 2024 hiess die Steuerverwaltung die erhobene Einsprache 
teilweise gut. Sie reduzierte den Eigenmietwert für die Liegenschaft F.________ auf CHF 21'000.- 
und den Steuerwert auf CHF 1'125'000.-.
D.
Am 21. Februar 2024 (Datum der Postaufgabe) erhoben die Steuerpflichtigen Beschwerde an 
das Kantonsgericht. Sie stellen den Antrag, der Eigenmietwert der Liegenschaft F.________ sei auf 
CHF 15'672.- und der Steuerwert auf CHF 1'080'000.- festzusetzen. In der Begründung ihrer 
Beschwerde berufen sie sich insbesondere auf den von ihnen ausgefüllten Fragebogen für die 
Bewertung der Miet- und Steuerwerte von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften vom 18. Dezem-
ber 2023.


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Der am 27. Februar 2024 einverlangte Kostenvorschuss von CHF 800.- wurde am 13. März 2024 
geleistet.
In ihren Bemerkungen vom 15. Mai 2024 schliesst die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde.
Ein weiterer Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. 
E.
Die weiteren Elemente des Sachverhalts ergeben sich, soweit für die Urteilsfindung wesent-
lich, aus den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen.
Erwägungen
Prozessuales
1.
Gegen Einspracheentscheide der Veranlagungsbehörde kann die steuerpflichtige Person innert 
30 Tagen nach Zustellung beim Kantonsgericht schriftlich Beschwerde erheben (Art. 140 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]; Art. 50 
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern 
der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]; Art. 180 Abs. 1 des Gesetzes vom 6. Juni 2000 
über die direkten Kantonssteuern [DStG; SGF 631.1]). Die Beschwerdeschrift muss die Begehren 
der beschwerdeführenden Person und deren Begründung enthalten (vgl. Art. 140 Abs. 2 DBG; 
Art. 50 Abs. 2 StHG; Art. 180 Abs. 2 DStG). Mit der Beschwerde können alle Mängel des angefoch-
tenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden (Art. 140 Abs. 3 DBG; 
Art. 50 Abs. 2 StHG; Art. 180 Abs. 3 DStG). Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach dem Gesetz 
vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) (Art. 182 DStG).
Die Beschwerde vom 21. Februar 2024 gegen den Einspracheentscheid vom 18. Januar 2024 ist 
durch die Beschwerdeführer frist- und formgerecht bei der sachlich und örtlich zuständigen 
Beschwerdeinstanz eingereicht worden. Die Beschwerdeführer sind als Steuerschuldner durch den 
angefochtenen Einspracheentscheid berührt und haben ohne weiteres ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 76 Bst. a VRG).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Direkte Bundessteuer (604 2024 34)
2.
Streitig ist, ob die Vorinstanz den Eigenmiet- und Steuerwert der sich im Eigentum des Beschwer-
deführers befindlichen Liegenschaft F.________ korrekt festgesetzt hat.
2.1.
Eigenmietwert
2.1.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Vorinstanz den Raum "Küche/Wohnen" zu 
Unrecht als zwei Räume anstatt als einen Raum gewertet habe. Sodann seien der als "Arbeitszim-
mer/Ankleide" bezeichnete Raum eine Waschküche bzw. ein Trocknungsraum und das Reduit ein 


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Abstellraum, weshalb sie bei der Festsetzung des Eigenmietwerts nicht hätten berücksichtigt werden 
dürfen. 
2.1.2. Gemäss Art. 16 DBG unterliegen der Einkommenssteuer grundsätzlich alle wiederkehrenden 
und einmaligen Einkünfte (Abs. 1); als Einkommen gelten auch Naturalbezüge jeder Art (Abs. 2). 
Auch die Erträge aus unbeweglichem Vermögen sind steuerbar, insbesondere der Mietwert von 
Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder 
eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 21 Abs. 1 
Bst. b DBG). Dies entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der Steuerpflichtigen, 
die eine eigene Liegenschaft bewohnen und Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten vom rohen 
Einkommen abziehen können, mit denjenigen, die eine Wohnung mieten, jedoch keinen Abzug für 
die aufgewendeten Mietzinse geltend machen können (vgl. Urteile KG FR 604 2023 45 vom 20. Juni 
2023 u.a. mit Verweis auf BGE 131 I 377 E. 2.1 und 123 II 9 E. 3 sowie Urteil BGer 2C_519/2015 
vom 12. Januar 2017 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen; 604 2021 100 vom 7. Juli 2022 E. 2.1.2.1 mit 
Hinweisen).
Die Festsetzung des Eigenmietwerts erfolgt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse 
und der tatsächlichen Nutzung der selbstbewohnten Liegenschaft (Art. 21 Abs. 2 DBG). Als Grund-
lage für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwertes gilt der objektive Marktwert. Nach 
einhelliger Ansicht der Lehre handelt es sich dabei um den Betrag, den der Steuerpflichtige für die 
Miete des betreffenden Wohnobjekts an Dritte zahlen müsste bzw. den eine Drittperson für die 
entgeltliche Überlassung der Nutzung zu zahlen bereit wäre. Fehlt es für die Ermittlung des Mietwer-
tes eines Hauses oder einer Wohnung an Vergleichsobjekten, so ist der Mietwert nach objektiven 
Kriterien und unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände zu schätzen (vgl. LOCHER, 
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, I. Teil, 2. Auflage 2019, Art. 21 Rz. 
52 ff. sowie das bereits zitierte Urteil KG FR 604 2021 100 vom 7. Juli 2022 E. 2.1.2.1 mit weiteren 
Hinweisen).
2.1.3. Der Kanton Freiburg verfügt ausserdem über den Beschluss des Staatsrats vom 9. April 1992 
über die Besteuerung von nicht landwirtschaftlichen Liegenschaften (SGF 631.33; nachfolgend kurz: 
Staatsratsbeschluss). Gemäss diesem wird der Mietwert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegen-
schaft oder einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst benutzten Wohnung aufgrund von 
Normen nach Zimmereinheiten, zusätzlichen Räumen und Garagen festgesetzt (Art. 1). Die Anzahl 
der Zimmereinheiten wird aufgrund der Wohnfläche ermittelt (Art. 2 Abs. 1). Für die Ermittlung der 
Anzahl Einheiten werden die Zimmer, Küchen, geheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im 
Haus in Betracht gezogen. Im Untergeschoss werden einzig die Zimmer mit normalen Fenstern 
berücksichtigt (Art. 2 Abs. 1 und 2). Die Wohnflächen werden nach der in Art. 2 Abs. 3 enthaltenen 
Tabelle in Zimmereinheiten umgerechnet. Die übrigen Räumlichkeiten – wie Hallen oder Wohndie-
len, zusätzliche Waschräume, zusätzliche/separate Toiletten, Saunen oder Duschen – werden 
pauschal bewertet (Art. 2 Abs. 4). Anschliessend wird der Wert der jeweiligen Zimmereinheit unter 
Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation sowie des Ausbaus 
und der Lage der Liegenschaft bestimmt und der Ausbau und die Lage der Liegenschaft aufgrund 
von Punkten bewertet (Art. 3 ff.). Schliesslich ist jeder Gemeinde ein Quotient zugeteilt, um den 
regionalen Unterschieden, das heisst den örtlichen Mietzinsverhältnissen, Rechnung zu tragen 
(Art. 10; vgl. auch TGR 1983, 1050 f.). Der Sektor H.________ der Gemeinde C.________ hat einen 
Quotienten von 85 (Basisquotient 100).


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Die Kantonale Steuerverwaltung hat ausserdem eine Besondere Wegleitung herausgegeben, 
welche die verwendeten Kriterien detailliert ausführt und den Eigentümern von Liegenschaften zur 
Ermittlung der Elemente dienen soll, die auf die Steuererklärung zu übertragen sind (abrufbar unter 
www.fr.ch/de/steuern/natuerliche-personen/liegenschaftsbewertung). Gemäss Ziff. 3.2 der Beson-
deren Wegleitung mit der Überschrift "Zusätzliche Räume" sind technische Räume wie Waschkü-
che, Trocknungsraum, Heizraum, Tankraum, Keller, Abstellräume, Korridore, nicht bewohnbare 
Hallen, Dielen und ähnliche Räumlichkeiten im entsprechenden Fragebogen nicht aufzuführen. 
2.1.4. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Küche und der Wohnraum als zwei Räume 
berücksichtigt worden seien. Ausserdem stellen sie sich auf den Standpunkt, dass das Reduit und 
das Arbeitszimmer bzw. die Ankleide als "zusätzliche Räume" nicht zu berücksichtigen seien.
➢Küche / Wohnraum
Aus den bei den Akten liegenden Ausführungsbauplänen lässt sich entnehmen, dass sich im Ober-
geschoss der Liegenschaft F.________ direkt nach dem Eingang ein grosser, offener Bereich befin-
det, der in drei Teile unterteilt wird: einen als "Essen/Kochen" bzw. "Küche" bezeichneten Raum mit 
einer Fläche von 31.00 m2, einen als "Wohnen" bezeichneten Raum mit einer Fläche von 28.40 m2 
und einen als "Korridor" bezeichneten Raum mit einer Fläche von 23.77 m2. Die Gesamtfläche des 
Raumes beträgt 83.17 m2.
Den Beschwerdeführern ist insofern Recht zu geben, als dass es sich bei diesem offenen Bereich 
um nur einen Raum handelt und dieser deshalb auch nur als ein Raum berücksichtigt werden kann. 
Allerdings sind nicht nur die "Küche" mit einer Fläche von 31.00 m2 und der Bereich "Wohnen" mit 
einer Fläche von 28.40 m2 zu berücksichtigen, sondern auch der sogenannte "Korridor" mit einer 
Fläche von 23.77 m2. Denn auch der sogenannte "Korridor" ist nicht durch eine Wand vom übrigen 
Bereich abgegrenzt, weshalb es sich nicht um einen eigentlichen Korridor, mithin um einen lang 
gestreckten, schmalen Raum handelt, an dessen Seiten sich die Türen zu den angrenzenden 
Räumen befinden (vgl. die Definition des Begriffs Korridor bzw. Flur im Duden, abrufbar unter 
www.duden.de), sondern vielmehr um eine doch nicht unmassgebliche Vergrösserung des Wohn-
bereichs. Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil von diesem "Korridor" keine anderen Zimmer abge-
hen und sich selbst das Schlafzimmer nicht in der direkten Verlängerung des Korridors befindet, 
sondern versetzt davon. Der als "Korridor" bezeichnete Bereich dient somit ganz offensichtlich (nicht 
allein) dem Durchgang und ist damit ohne weiteres zur Wohnfläche dazuzuzählen.
Da die Gesamtfläche des Raumes 83.17 m2 beträgt, wären eigentlich 3.2 Zimmereinheiten zu 
berücksichtigen gewesen. Die Vorinstanz hat aber nur insgesamt 3.1 Zimmereinheiten (1.6 + 
1.5 Zimmereinheiten) berücksichtigt, was allerdings wegen der bloss marginalen Differenz von 
0.1 Zimmereinheiten zu Gunsten der Beschwerdeführer nicht zu korrigieren ist. 
➢Reduit
Hinter einer Tür am Ende der rechten Seite des Eingangsbereichs, gleich gegenüber der Küche, 
befindet sich gemäss den Ausführungsbauplänen ein als "Reduit" bezeichneter Raum mit einer 
Fläche von 15.21 m2, wofür die Vorinstanz gestützt auf Art. 2 Abs. 3 des Staatsratsbeschlusses 
0.8 Zimmereinheiten berücksichtigte.
Im gängigen Sprachgebrauch wird unter einem Reduit typischerweise ein kleiner Raum ohne Fens-
ter verstanden, der sich vom Rest der Wohnung abgrenzt und dessen Nutzungsmöglichkeit auf eine 
Abstellkammer beschränkt ist. Bereits aufgrund der Fläche von über 15 m2 und des nahezu quadra-


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tischen Grundrisses (3.71m auf 4.10m) ist offensichtlich, dass es sich beim vorliegenden Raum trotz 
der Beschreibung in den Plänen nicht um ein Reduit handelt. Vielmehr könnte der Raum aufgrund 
seiner Masse ohne weiteres als Wohnraum (z.B. Büro, Gästezimmer, Fernsehzimmer, Lesezimmer, 
Bastelzimmer) genutzt werden, zumal er auch über viel Tageslicht (grosses, bodentiefes Fenster mit 
Absturzsicherung) und Aussicht verfügt. Bleibt zu erwähnen, dass zwei andere Räume im Vergleich 
dazu kleinere Flächen aufweisen (ein "Büro" mit einer Fläche von 10.10 m2 und ein "Gästezimmer" 
mit einer Fläche von 13.94 m2) und diese für den Eigenmietwert ebenfalls als Wohnfläche berück-
sichtigt wurden, wogegen die Beschwerdeführer zu Recht keine Einwände hatten. Dass die 
Beschwerdeführer den Raum als Vorrats- und Abstellraum verwenden, ändert hieran nichts, ist doch 
allein entscheidend, ob der Raum als Wohnfläche genutzt werden kann oder nicht (vgl. bereits den 
Wortlaut von Art. 2 Abs. 1 des Staatsratsbeschluss; ferner Urteil KG FR 604 2016 114 vom 
13. Januar 2017 E. 3.b). Das ist vorliegend wegen der Grösse des Raumes und dem vorhandenen 
bodentiefen Fenster mit Absturzsicherung ganz klar zu bejahen.
➢Arbeitszimmer / Ankleide
Am Ende des Korridors neben dem Schlafzimmer befindet sich auf der linken Seite eine Glasschie-
betür, die Zugang zu einem in den Ausführungsbauplänen als "Arbeitszimmer / Ankleide" bezeich-
neten Raum mit einer Fläche von 22.19 m2 verschafft. Der Raum hat zudem einen offenen Durch-
gang zum angrenzenden Badezimmer.
Bereits aufgrund der Beschreibung des Raumes in den Plänen als "Arbeitszimmer / Ankleide" 
scheint offensichtlich, dass die Fläche als Wohnraum genutzt werden kann bzw. auch tatsächlich 
teilweise als Wohnraum genutzt wird, befinden sich doch unter anderem ein grosser Kleiderschrank, 
ein Möbel und ein Bügeleisen in diesem Raum. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdeführer 
den Raum zumindest teilweise als Wasch- bzw. Trocknungsraum benutzen und in der Liegenschaft 
gemäss den vorliegenden Plänen anscheinend auch kein allgemeiner Waschraum, z.B. im Keller, 
zur Verfügung steht (vgl. Ziff. 2.1 der Besonderen Wegleitung, die "Dressing"-Räume erwähnt; zur 
Anrechnung einer Ankleide zudem Urteil Steuerrekursgericht des Kantons Zürich DB.2024.56 vom 
2. Juli 2024 E. 3.c). Diesem Umstand wurde insofern Rechnung getragen, als den Beschwerdefüh-
rern nicht die gesamte Fläche von 22.19 m2 angerechnet wurde, sondern nur 14.38 m2.
Aufgrund der angerechneten Fläche (14.38 m2) hat die Vorinstanz gestützt auf Art. 2 Abs. 3 des 
Staatsratsbeschlusses zu Recht 0.8 Zimmereinheiten berücksichtigt.
2.1.5.
Die Vorinstanz hat im Einspracheentscheid vom 18. Januar 2024 einen jährlichen Eigen-
mietwert von CHF 21'000.- ermittelt. Die Berechnungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden 
und werden von den Beschwerdeführern – mit Ausnahme der soeben behandelten Einwände, die 
aber nicht stichhaltig sind – auch nicht kritisiert.
2.2.
Steuerwert
Die Veranlagung des Steuerwerts betrifft nur die Kantonssteuern. Die direkte Bundessteuer, welche 
keine Vermögenssteuer vorsieht, ist nicht betroffen. In diesem Punkt ist somit auf die entsprechen-
den Erwägungen betreffend die Kantonssteuern (nachfolgende E. 3.2) zu verweisen.
2.3.
Ausgang des Verfahrens
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der von der Vorinstanz ermittelte Eigenmietwert nicht zu 
beanstanden ist. Entsprechend ist der angefochtene Einspracheentscheid vom 18. Januar 2024 zu 
bestätigen und die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen.


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3.
3.1.
Eigenmietwert
Die vorne dargelegten Grundsätze gelten auch unter dem (harmonisierten) kantonalen Recht. Die 
entsprechenden, praktisch gleichlautenden Gesetzesbestimmungen sind in Art. 7 Abs. 1 StHG 
sowie Art. 17 Abs. 1 und 2, 22 Abs. 1 Bst. b und 22 Abs. 2 DStG enthalten. Der Kanton Freiburg 
verfügt ausserdem über den bereits erwähnten Staatsratsbeschluss.
Angesichts der mit dem Recht der direkten Bundessteuer übereinstimmenden gesetzlichen Rege-
lung kann für die Rechtsanwendung auf die Ausführungen in der Erwägung 2.1 verwiesen werden. 
Demzufolge ist auch die Beschwerde betreffend die Kantonssteuer in diesem Punkt vollumfänglich 
abzuweisen.
3.2.
Steuerwert
3.2.1. Die Beschwerdeführer kritisieren den von der Vorinstanz ermittelten Steuerwert der Liegen-
schaft F.________ von CHF 1'125'000.-. Sie stellen den Antrag, es sei der Steuerwert auf 
CHF 1'080'000.- herabzusetzen.
3.2.2. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesam-
te Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerpe-
riode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG).
Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert 
bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). 
Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert 
werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender 
Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert 
entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten 
jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. 
dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des 
Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grund-
stücke (Art. 53 Abs. 3 DStG).
3.2.3. Gemäss Art. 13 Abs. 1 des bereits erwähnten Staatsratsbeschlusses wird der Steuerwert 
von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels 
zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.
Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des 
Bruttoertrages der Liegenschaft. Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft 
oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr 
sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- 
und übrigen Räume. Für Mehrfamilienhäuser kommt ein Kapitalisierungssatz von 8,5 Prozent und 
für Stockwerkeigentum und Eigentumswohnungen ein Kapitalisierungssatz von 8 Prozent zur 
Anwendung. Andere nach 1960 erstellte Liegenschaften werden mit 8 Prozent kapitalisiert (Art. 14 
des Staatsratsbeschlusses).


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Der Verkehrswert des Bodens oder eines Gebäudes wird anhand des mittleren Preises ermittelt, 
welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in derselben Gegend während einer längeren Zeit-
spanne bei Verkäufen erzielt wurde und mit Wahrscheinlichkeit auch für die betreffende Liegenschaft 
erzielt werden könnte. Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Umstände erzielten 
Veräusserungspreise sind nicht zu berücksichtigen. Der Verkehrswert einer nichtlandwirtschaftli-
chen Liegenschaft kann grundsätzlich nicht unter dem Ertragswert liegen (Art. 15 des Staatsratsbe-
schlusses).
3.2.4. Bei der Ermittlung des Steuerwerts hat die Vorinstanz den ermittelten (und wie gesehen nicht 
zu beanstandenden) Eigenmietwert von CHF 21'000.- zusammen mit den Mietzinseinnahmen der 
vermieteten 3.5- und 4.5-Zimmerwohnung von CHF 13'200.- bzw. CHF 22'800.- mit 8 Prozent kapi-
talisiert und den so ermittelten Ertragswert ([21'000 + 13'200 + 22’800] / 0.08 = 712’500) mit 
CHF 1'425'000.- zweifach berücksichtigt.
Als Marktwert berücksichtigte die Vorinstanz einen Betrag von CHF 1'950'000.-. Diesen Wert legte 
sie bereits ihrer Steuerwertberechnung in der ordentlichen Veranlagung vom 20. Oktober 2022 
zugrunde. Auch die Beschwerdeführer berufen sich bei ihrer Berechnung auf diesen Betrag, womit 
vorliegend ebenfalls ohne weiteres auf diesen abzustützen ist.
Bei einem jährlichen Ertragswert von CHF 712'500.- und einem Verkehrswert (Marktwert) von 
CHF 1'950'000.- resultiert ein Steuerwert von CHF 1'125'000.-. Die Berechnungsformel bzw. die 
Berechnungsgrundlagen ergeben sich zwar nicht explizit aus dem Einspracheentscheid. Sie sind 
den Beschwerdeführern jedoch mitgeteilt worden (vgl. E-Mail vom 22. November 2023 und den 
durch die Steuerverwaltung am 21. November 2023 ausgefüllten Fragebogen für die Bewertung der 
Miet- und Steuerwerte von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften).
Abgesehen vom berücksichtigten Eigenmietwert erheben die Beschwerdeführer keine weiteren 
Einwände gegen die Ermittlung des Steuerwerts. Da die Berechnung des Eigenmietwerts und der 
vorliegend ermittelte Steuerwert der Liegenschaft zu keinen Beanstandungen Anlass geben, ist die 
Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen und der Einspracheentscheid vom 18. Januar 2024 
zu bestätigen.
Kosten- und Entschädigungsfolge
4.
4.1.
Die Kosten des Verfahrens sind der unterliegenden Partei aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 
DBG; Art. 131 Abs. 1 VRG).
Die Höhe der Verfahrenskosten wird durch das kantonale Recht bestimmt (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG). 
Das heisst, dass insbesondere der Tarif der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwal-
tungsjustiz vom 17. Dezember 1991 (Tarif VJ; SGF 150.12) zur Anwendung gelangt (vgl. Art. 146 
und Art. 147 VRG sowie Art. 4 Abs. 3 des kantonalen Ausführungsbeschlusses vom 5. Januar 1995 
zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer).
Im vorliegenden Fall scheint es angemessen, die Gerichtsgebühr auf insgesamt CHF 800.- festzu-
setzen. Diese Gerichtsgebühr ist den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
4.2.
Die unterliegenden Beschwerdeführer, die sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren auch 
nicht anwaltlich vertreten liessen, haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.


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Der Hof erkennt:
Direkte Bundessteuer (604 2024 34)
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Kantonssteuer (604 2024 35)
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Kosten und Entschädigung
3.
Die Verfahrenskosten werden auf CHF 800.- festgesetzt. Sie werden A.________ und 
B.________ auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
4.
Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung.
Zustellung
Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über 
das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht in Luzern angefochten werden.
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die 
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird 
(Art. 148 VRG).
Freiburg, 20. September 2024/tsc
Der Präsident
Der Gerichtsschreiber