fr_gerichte · 101 2022 42 · 2023-02-28 · fr

Arrêt de la Ie Cour d'appel civil du Tribunal cantonal | Sachenrecht

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
101 2022 42
Arrêt du 28 février 2023
Ie Cour d’appel civil
Composition
Président :
Jérôme Delabays
Juge :
Sandra Wohlhauser
Juge suppléant :
Michel Heinzmann
Greffière-rapporteure :
Catherine Faller
Parties
A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ et 
F.________, formant l’hoirie de feu G.________, défendeurs et 
appelants, représentés Me Christophe Claude Maillard, avocat
contre
H.________ et I.________, demandeurs et intimés, représentés par 
Me Denis Schroeter, avocat
Objet
Servitude de passage ; action confessoire et en rectification du 
registre foncier
Appel du 4 février 2022 contre la décision du Tribunal civil de 
l'arrondissement de la Veveyse du 30 décembre 2021


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considérant en fait
A.
A.a.
Les époux H.________ et I.________ (ci-après : les demandeurs) sont depuis 2007 
propriétaires en commun de la parcelle formant l'actuel article jjj RF Commune de K.________ de lll 
m2 et sur laquelle est construite une habitation individuelle. Sur le feuillet de l’immeuble au registre 
foncier fédéral figure notamment, sous la rubrique « Servitudes », l’inscription « 01.01.1931 GL (C) 
Passage selon plan, ID.2001/000463 en faveur de K.________/mmm 31.07.1990 8702V et 
09.11.2006 2006/2189/0 ».
Les membres de l’hoirie de feu G.________ (ci-après : les défendeurs) sont propriétaires en 
commun de l'article mmm RF précité (lieu-dit « N.________ »). Il s'agit d'un pré de 14'583 m2. Sur 
le feuillet de l’immeuble au registre foncier fédéral figure notamment, sous la rubrique « Servitudes », 
l’inscription « 01.01.1931 GL (D) Passage selon plan, ID.2001/000463 à la charge de K.________/jjj 
31.07.1990 8702V et 09.11.2006 2006/2189/0 ».
A.b.
Dans le cadre de la révision du plan d’aménagement local (PAL), les défendeurs projettent 
de faire classer leur parcelle en zone à bâtir ; ils estiment que la servitude précitée garantit l'accès 
à la parcelle dominante ; les autorités administratives en charge de la planification du territoire ont 
jusqu’alors considéré que la servitude assurait un passage suffisant à l’article mmm RF, la question 
de savoir si le cercle des titulaires du droit ou si l'assiette réelle de la servitude permettent 
effectivement le passage du point de vue du droit privé relevant du juge civil.
B.
Après une vaine procédure de conciliation, les époux H.________ et I.________ ont saisi le 
3 février 2020 le Tribunal civil de l’arrondissement de la Veveyse afin qu’il soit constaté que la 
servitude de passage est exclusivement destinée au passage de piétons et de véhicules permettant 
l’exploitation agricole de l’article mmm RF et ne permet en particulier pas la création d’une route 
d’accès à un nouveau quartier d’habitation qui serait créé sur cet article. Ils ont requis que la 
Conservatrice du registre foncier de la Veveyse modifie l’intitulé de la servitude par la précision qu’il 
s’agit d’un droit de passage agricole. Les défendeurs se sont opposés à cette demande.
Chaque partie a produit un avis de droit appuyant sa position, les demandeurs celui du Professeur 
Steinauer du 31 mars 2019, les défendeurs celui du notaire Rumpf du 2 mars 2011.
Après double échange d’écritures et la tenue d’une audience le 23 juin 2021, où plusieurs témoins 
ont été entendus, le Tribunal civil a rendu sa décision le 30 décembre 2021, admettant la demande 
et constatant que la servitude de passage est destinée uniquement à permettre l’exploitation agricole 
de l’article mmm RF et ne permet pas la création d’une route d’accès à un nouveau quartier 
d’habitation sur ce fonds. Ordre a été donné à la Conservatrice du registre foncier de la Veveyse de 
mettre à jour les deux feuillets concernés en y précisant que le passage est agricole.
C.
Les défendeurs ont déposé un appel le 4 février 2022, concluant à la réforme de la décision 
du 30 décembre 2021 dans le sens du rejet de la demande du 3 février 2020, frais à la charge des 
demandeurs.
Les époux H.________ et I.________ ont répondu le 7 avril 2022, concluant au rejet de l’appel dans 
la mesure de sa recevabilité, avec suite de frais.


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en droit
1.
1.1.
En matière patrimoniale, l’appel est recevable contre les décisions finales de première 
instance pour autant que la valeur litigieuse soit supérieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 1 let. a et al. 
2 CPC). Le délai d’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, les parties ne 
contestent pas les constatations des premiers juges selon lesquelles la valeur litigieuse est 
supérieure à CHF 30'000.-. Le délai précité a été respecté. L’appel est par ailleurs dûment motivé 
et doté de conclusions (art. 311 al. 1 CPC). Il est recevable.
1.2.
L’action introduite par les époux H.________ et I.________ est une action constatatoire dont 
personne ne conteste en appel sur ce point la recevabilité. Les défendeurs se limitent en effet à 
invoquer l’irrecevabilité des conclusions tendant à la modification des deux feuillets concernés au 
registre foncier (appel p. 4 ch. 3).
Il est au demeurant admis que la recevabilité de l'action constatatoire doit être généralement admise 
lorsqu'en visant à clarifier la relation juridique litigieuse entre les parties, elle nécessite d'interpréter 
le contenu de la servitude. Dans cette hypothèse, l'action constatatoire permet alors de remédier à 
une situation de trouble persistante et son objectif se recoupe ainsi avec celui de l'action 
condamnatoire (arrêt TF 5A_729/2021 du 24 février 2022 consid. 3.1.2.1).
1.3.
La cognition de la Cour est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). Elle peut 
renoncer aux débats et statuer sur pièces (art. 316 al. 1 CPC).
2.
Les appelants reprochent au Tribunal civil, dans un premier grief, d’avoir ordonné la modification du 
registre foncier alors que les demandeurs n’ont pas ouvert action en rectification au sens de l’art. 
975 CC. Cette critique ne serait déterminante que si la rectification envisagée, soit la précision que 
le passage est « agricole », est fondée. C’est ce qu’il convient d’examiner en premier lieu.
3.
3.1.
Le Tribunal civil a retenu les faits suivants :
L'inscription au registre foncier de la servitude litigieuse en faveur du fonds n° mmm RF remonte au 
1er janvier 1931, date à laquelle le Grand Livre a été introduit à K.________. L'indication (GL) sur le 
feuillet de la parcelle n° jjj RF signifie que la servitude existait déjà auparavant, mais qu'elle n'était 
fondée sur aucune pièce justificative. L'inscription de 1931 apparaissait sur le feuillet de l'art. n° ooo 
RF, dont est issu l'actuel article jjj RF. Elle se présentait comme suit : « a. Ch- Passage pour 
nos mmm, ppp ». En 1931 et a fortiori auparavant lorsque la servitude a été constituée, les fonds 
dominants et servants étaient tous deux des champs agricoles. C'est actuellement toujours le cas 
de la parcelle n° mmm RF. La servitude n'a subi aucune modification jusqu'au 31 juillet 1990, date 
à laquelle le fonds servant (l'ancien art. n°ooo RF) a été divisé. C'est à cette occasion qu'a été créé 
l’art. jjj RF, sur lequel la servitude de passage a été reportée sans modification. Elle a simultanément 
été radiée de la parcelle n° ooo RF. 
Dès 2004, la construction de la partie sud du quartier « Q.________ », dont fait partie le fonds des 
demandeurs, a été planifiée. Ainsi, le lotissement de « R.________ » a été créé. La parcelle de base 


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n° jjj, propriété alors de l'hoirie S.________, a été divisée pour créer les fonds actuels n° ttt à uuu. 
De son côté, l'article jjj a été réduit à sa surface actuelle.
Le 20 avril 2006, des représentants des propriétaires de l'art. mmm RF et de l'art. jjj RF, ainsi que 
des représentants de la Commune de K.________ se sont réunis pour discuter d'un échange de 
terrain et de la question de la servitude de passage. L'hoirie S.________ et les défendeurs ont ainsi 
procédé à un échange de terrain afin de modifier les limites de leurs propriétés. Une parcelle de 
366 m2 accolée au fonds jjj RF (dans sa topographie actuelle) a été séparée de ce dernier et 
rattachée à l'art. mmm RF. Une parcelle de 75 m2 a ensuite été détachée du fonds mmm RF et 
rattachée au nouvel article vvv RF issu de la division de l'ancien jjj RF. Jusqu'en 2006, l'assiette de 
la servitude de passage en faveur du fonds mmm RF n'était pas définie. Les projets de construction 
de l'art. jjj RF ont toutefois rendu nécessaire la fixation de l'assiette de cette servitude, la parcelle 
étant passée d'une surface de 25'604 m2 à lll m2. Le 17 juillet 2006, l'entreprise d'ingénieurs-
géomètres W.________ SA a établi un verbal de division. La mention « selon plan » a été ajoutée à 
la servitude en question et son assiette a été fixée à une largeur de 5 mètres à l'extrémité sud de la 
parcelle jjj RF.
Lorsqu’ils ont acquis l’article jjj RF en 2007, les époux H.________ et I.________ n’ont pas consulté 
les pièces justificatives au registre foncier. Ils savaient cela étant que ce fonds était grevé d’une 
servitude de passage mais se sont fiés aux déclarations de X.________, selon lesquelles il s’agissait 
d’une servitude agricole qui ne serait plus utilisée si l’affectation de l’article mmm RF était modifiée. 
Il n’est pas contesté qu’ils savaient qu’un projet de mise en zone à bâtir était envisagé s’agissant de 
l’article mmm RF.
Actuellement, la servitude de passage n’est encore utilisée qu’occasionnellement par le fermier 
exploitant les champs de l’art. mmm RF.
3.2.
Aucune des parties ne se plaint en appel d’une constatation inexacte des faits (art. 310 let. 
b CPC). Les défendeurs se prévalent en revanche d’une application erronée de l’art. 738 CC (art. 
310 let. a CPC).
4.
4.1.
Les effets de la servitude sont réglés aux art. 737 ss CC.
L'art. 738 CC prévoit que l'inscription au registre foncier fait règle, en tant qu'elle désigne clairement 
les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1) ; l'étendue de celle-ci peut être précisée, 
dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été 
exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2).
Selon la jurisprudence encore récemment rappelée par le Tribunal fédéral (not. arrêt TF 
5A_182/2022 du 10 août 2022 consid. 3.1 et les références citées), pour déterminer le contenu d'une 
servitude, il convient ainsi de procéder selon l'ordre des étapes prévu par l'art. 738 CC : le juge doit 
dès lors se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet 
du Grand Livre ; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit 
être interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au 
registre foncier (art. 948 al. 2 CC) et qui fait partie intégrante du registre foncier (art. 942 al. 2 CC). 
Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci 
peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée pendant longtemps, paisiblement et 
de bonne foi. Dans la mesure où l'interprétation du contrat de servitude foncière est en cause, les 
règles générales d'interprétation des contrats du droit des obligations s'appliquent en principe. Dans 
les relations entre les parties contractantes initiales, c'est en premier lieu le but pour lequel la 


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servitude a été constituée qui est déterminant. S'il n'est pas possible d'établir une réelle volonté des 
parties à ce sujet, le but doit être déterminé à partir du texte sur la base d'une interprétation objective 
en fonction des besoins du fonds dominant au moment de la constitution. Dans les rapports avec 
les tiers, le but déterminant est celui qui ressort du contrat de servitude lui-même ou qui est 
objectivement reconnaissable. Le motif d'acquisition doit être interprété comme il pouvait et devait 
être compris selon sa teneur et son contexte, ainsi que notamment sur la base des besoins du fonds 
dominant au moment de la constitution et compte tenu du sens et du but de la servitude.
4.2.
En l’espèce, le Tribunal civil a retenu en substance ce qui suit :
L'inscription au registre foncier « Passage selon plan » n'indique pas clairement dans quel but et 
comment le propriétaire du fonds dominant est en droit de traverser le fonds grevé. Il faut ainsi le 
déterminer selon la hiérarchie de l'art. 738 CC, en se reportant d'abord à l'origine de la servitude. La 
première pièce justificative déposée date de 2006, soit le verbal de division. L'origine ne peut donc 
pas être déduite du registre foncier. Toutefois, la nature des fonds concernés montre que le droit de 
passage avait pour but de permettre l'exploitation du pré constituant la parcelle n° mmm RF, en 
traversant le domaine agricole qu'était à l'époque le fonds n° ooo RF. Il s'agit dès lors d'un droit de 
passage agricole que son bénéficiaire peut utiliser à pied ou avec des véhicules et des machines ou 
pour faire passer du bétail, dans la mesure nécessaire pour exploiter son pré. Le moyen résultant 
de la manière dont la servitude a été exercée paisiblement et de bonne foi confirme cette conclusion 
puisque le passage a été utilisé pour exploiter le pré qui constitue le fonds dominant. Actuellement, 
la servitude de passage n'est encore utilisée que très occasionnellement par le fermier s'occupant 
d'exploiter le champs n° mmm RF.
Le verbal de 2006 fixe clairement l’assiette de la servitude sur le plan annexé. En revanche, en se 
référant en particulier aux déclarations des parties et des témoins lors des débats du 23 juin 2021, 
les premiers juges sont arrivés à la conclusion qu’il n’est pas établi que les signataires du verbal de 
2006 avaient eu pour volonté d'utiliser la servitude existante comme accès à l'éventuel futur quartier, 
de sorte qu’on ne saurait partir du principe que la nature de la servitude a été modifiée ou précisée 
lors de cette séance. La « mise à jour » de 2006 a donc trait uniquement à l'assiette de la servitude 
selon le plan annexé au verbal.
Par ailleurs, les époux H.________ et I.________ n’étant pas parties au contrat modificateur contenu 
dans le verbal de 2006, est seul déterminant ce qu’ils pouvaient comprendre de bonne foi s’ils 
avaient consulté la pièce justificative. Ils pouvaient dans ce cadre, en toute bonne foi, se fier aux 
déclarations de X.________ qui pensait que la servitude litigieuse ne serait jamais utilisée pour 
accéder à l'art. yyy RF. Enfin, le prix payé par les demandeurs par rapport aux parcelles voisines 
(CHF 125'040.-, soit CHF 145.-/m2) confirme également la nature agricole de la servitude. Un tel prix 
aurait en revanche été disproportionné s’il s’était agi de permettre le passage d’une route pour 
accéder à un nouveau quartier d’habitations.
4.3.
Les époux H.________ et I.________ sont devenus propriétaires du fonds servant, soit 
l’article jjj RF, par inscription portée au journal du registre foncier le 23 août 2007 (pièce 2 bordereau 
demande), la vente datant du 15 juin 2007. Il faut dès lors examiner ce qu’ils pouvaient de bonne foi 
comprendre s’ils avaient consulté non seulement le registre foncier qui mentionne depuis 2006 un 
« passage selon plan », mais le plan lui-même.
4.4.
4.4.1. Les défendeurs font tout d’abord valoir que quoi qu’il en soit, la notion de passage est 
suffisamment claire en elle-même pour désigner les droits et les obligations dérivant de la servitude 


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(appel p. 7) : il s'agit de bénéficier, respectivement de tolérer, une liaison servant de voie de 
communication entre les deux immeubles concernés. La notion couvre ainsi les passages de 
personnes ou de biens, à pied, à dos d'âne ou avec des véhicules, pour exploiter un commerce, un 
champ ou pour se rendre à la maison ou la quitter. Les parties à un contrat de servitude peuvent 
convenir d'un passage conçu ouvertement ou largement, sans limitation de son but ni restriction 
dans son utilisation, auquel cas ils requerront simplement l'inscription d'un « passage ». Dans le cas 
contraire, ils préciseront alors la limitation ou la restriction convenue, à tout le moins dans les pièces 
justificatives remises au registre foncier, compte tenu en particulier de la foi publique du registre 
foncier. Ils se réfèrent en particulier à deux jurisprudences fédérales : ainsi, dans l’arrêt TF 
5A_259/2019 du 29 juillet 2020 consid. 5.4.1, une servitude de passage libellée « Fuss- und 
Fahrwegrecht » a été jugée suffisamment claire et précise ; il en va de même de l’inscription « Weg- 
und Fahrrecht » (arrêt TF 5A_264/2009 du 4 juin 2009 consid. 3). En présence d’une insription 
ouverte, il incombe à celui qui invoque une restriction ou une limitation de la prouver.
Dans leur réponse du 7 avril 2022, les demandeurs soutiennent l’avis du Tribunal civil, qui 
correspond à celui du Professeur Steinauer dans son avis de droit, et relèvent en particulier que les 
jurisprudences fédérales précitées sont sans lien direct avec la présente cause ; dans la première, 
l’inscription « Fuss- und Fahrwegrecht » ne permettait pas de limiter l’usage de la servitude à 
certaines parcelles propriété du titulaire de la servitude ; dans la seconde, les servitudes réciproques 
et illimitées prévues dans les contrats constitutifs n’étaient pas pour l’une d’elles limitées à un usage 
agricole.
4.4.2. L’inscription au registre foncier fait règle pour autant qu’elle désigne « clairement » 
(« deutlich », « chiaramente ») les droits et les obligations dérivant de la servitude (art. 738 al. 1 
CC).
La loi ne définit pas les cas dans lesquels l’inscription définit clairement la servitude. La possibilité 
d’utiliser d’autres éléments interprétatifs réside alors dans les mains du juge appelé à trancher 
(DAVID, Les servitudes collectives, 2021, p. 113). Si l’inscription est claire, il n’est pas nécessaire de 
recourir à d'autres éléments d'interprétation comme l'acte constitutif déposé comme pièce 
justificative au registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1 ; arrêt TF 5A_117/2013 du 9 juillet 2013 
consid. 3.1). Seul le texte clair et sans équivoque de l'inscription au registre foncier a un effet absolu 
(BSK ZGB II-PETITPIERRE, 6ème éd. 2019, art. 738 n. 4). En outre, seule l’inscription sur le feuillet du 
fonds servant est constitutive et déterminante pour l’interprétation de la servitude (ATF 135 III 496 
consid. 4.1).
Fréquemment, l’inscription ne précise pas tous les détails de la servitude, se limitant à indiquer, au 
moyen d’un mot-clé, le genre de droit ou de charge dont il s’agit (STEINAUER, Les droits réels, Tome 
II, 5ème éd. 2020 p. 472 n. 3454). Les termes « droit de passage » («Wegrecht») constitue 
précisémment un mot-clé (PFÄFFLI, Errichtung, Auslegung und Löschug von Dienstbarkeiten, in 
Dienstbarkeiten im Wandel – von « Weg und Steg » zum Energie-Contracting, 2014 p. 18). Un tiers 
ne saurait ainsi se fier, sans consulter les pièces justificatives, à une inscription aussi générale que 
«droit de passage» (STEINAUER, p. 473 n. 3458). Une inscription sommaire nécessite dès lors d’être 
interprétée (arrêt TF 5D_144/2010 du 18 janvier 2011 consid. 4).
4.4.3. En l’espèce, la servitude litigieuse était inscrite au registre foncier depuis 1931 comme 
« Passage ». Cette inscription est trop sommaire et doit être interprétée selon la hiérarchie de l’art. 
738 CC. Elle ne permet en effet pas à elle seule de déterminer si l’on est en présence d’une servitude 
déterminée, c’est-à-dire limitée fonctionnellement (par exemple à un usage agricole), ou 
indéterminée, c’est-à-dire non limitée fonctionnellement et permettant un usage « normal », à savoir 


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pour l’utilisation agricole et pour l’accès aux maisons d’habitation (HOHL, Droit privé et droit public 
cantonal dans la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, in Propriété et liberté d’entreprendre, 
2016 p. 48). La lecture des jurisprudences fédérales citées par les défendeurs n’aboutit pas à une 
solution différente, les situations visées n’étant pas les mêmes que celle de la présente cause.
Le Tribunal civil doit être suivi sur ce point et le grief des défendeurs écarté.
4.5.
Il est établi que le droit de passage a été constitué à une date indéterminée à une période 
antérieure à 1931, lorsqu’elle a été reportée au Grand Livre. Aucune pièce justificative ne figurait au 
registre foncier. Lors de la division du fonds grevé (ancien article ooo RF) en 1990, puis lorsque la 
parcelle jjj RF a été divisée en 2000, la servitude a été reconduite telle quelle sur ce dernier article 
(« Passage »). Aucun élément nouveau n’y a dès lors été apporté.
Selon la jurisprudence, lorsque les motifs de la constitution d’une servitude ne peuvent plus être 
déterminés objectivement, il convient de présumer qu’en constituant la servitude, les parties visaient 
le but qui découlait raisonnablement des besoins résultant de l’usage du fonds dominant, compte 
tenu des circonstance de l’époque (ATF 138 III 650 consid. 5.3 ; 115 II 434 consid. 2 ; 107 II 331 
consid. 3b ; ég. arrêt TF 5A_346/2021 du 29 novembre 2021 consid. 2.3). En l’espèce, la servitude, 
lorsqu’elle a été constituée à une date indéterminée, sans doute au début du XXème siècle, avait 
manifestement pour but de permettre l’exploitation des champs de l’article mmm RF en passant par 
l’art. ooo RF dont est issu l'actuel article jjj RF. Les deux parcelles étaient exclusivement consacrées 
à l’agriculture et c’est dans un but uniquement agricole que la servitude a été exercée pendant des 
dizaines d’années (cf. art. 738 al. 2 in fine CC).
Le Tribunal civil doit être dès lors suivi lorsqu’il a retenu qu’il s’agissait d’un droit de passage agricole 
que son bénéficiaire pouvait utiliser à pied ou avec des véhicules et des machines ou pour faire 
passer du bétail, dans la mesure nécessaire pour exploiter son pré. L’interprétation de la servitude 
aboutit à ce qu’elle soit considérée comme étant fonctionnellement déterminée, soit exclusivement 
à l’usage agricole.
L’appel n’est pas fondé sur ce point.
4.6.
Les défendeurs soutiennent cela étant que la modification de 2006 (« passage selon plan ») 
a changé la donne. Le verbal de 2006 contient en effet tous les éléments nécessaires, notamment 
formels, à la modification de la nature de la servitude. Or, à ce moment-là, il était connu que le fonds 
dominant allait devenir un terrain à bâtir. Les propriétaires du fonds servant d’alors le savaient, de 
même que les demandeurs lorsqu’ils ont acquis plus tard leur immeuble. Or, l’inscription a été 
sciemment laissée ouverte, permettant ainsi à tout tiers acquéreur d’interpréter la servitude comme 
la possibilité de passer librement, à des fins agricoles ou non. Les défendeurs mettent au surplus 
en avant que l’assiette de 5 m de large de la servitude telle que précisée en 2006 correspond à la 
largeur de la route de quartier, la servitude ainsi ayant manifestement pour but de prolonger celle-ci 
vers le nouveau quartier d’habitation.
Sur ce point également, les défendeurs ne peuvent être suivis.
La « mise à jour » de 2006 a défini l’assiette de la servitude, qui pouvait s’exercer sur l’ensemble de 
l’article jjj RF avant sa division. En revanche, il ne peut être retenu que la nature purement agricole 
de la servitude a été modifiée à ce moment-là. Si les parties avaient voulu transformer une servitude 
limitée au passage agricole en une servitude non limitée fonctionnellement, elles auraient dû le 
convenir dans le contrat de servitude, par exemple en joignant aux termes « droit de passage » une 
précision comme un droit illimité de passage à pied et pour véhicules (ainsi ATF 139 III 404 consid. 
7.2), ou encore un passage pour tout véhicule selon plan spécial (arrêt TC FR 101 2018 326-101 


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2018 327 du 28 novembre 2018). A défaut, la nature initiale de la servitude subsiste. Ainsi et 
contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les époux H.________ et I.________ n’avaient 
pas à prouver une restriction de la servitude, laquelle était déjà limitée comme précédemment relevé.
Que la situation sur le terrain fut différente en 2006 qu’en 1931 n’y change rien. L’ancien article jjj 
RF était certes construit et la mise en zone de la parcelle mmm RF envisagée. Cela ne suffit en soi 
pas à admettre une modification de la nature de la servitude. Quant à l’audition des différents 
protagonistes par le Tribunal civil le 23 juin 2021, elle n’a pas permis de confirmer la thèse des 
défendeurs quant à une modification contractuelle de la nature de la servitude. Le géomètre 
Z.________, certes non présent lors de la rencontre entre les différents protagonistes, a ainsi 
déclaré : « Nous avons uniquement défini l’assiette de la servitude et pas son contenu. » (pv p. 12 
DO 178). E.________, au nom des défendeurs, a expliqué que : « il [X.________] ne nous a pas 
offert une servitude, mais a simplement précisé son assiette. » (pv p. 6 DO 172), ce qui laisse à 
penser que la nature de la servitude n’a pas été véritablement discutée, le précité la tenant peut-
être, mais à tort, comme acquise. L’interprétation du contrat de 2006 ne permet pas d’établir une 
réelle et commune intention des parties (art. 18 CO) de modifier la nature de la servitude agricole.
4.7.
Les époux H.________ et I.________ n’étant quoi qu’il en soit pas parties au contrat de 2006, 
est déterminant, comme l’a retenu le Tribunal civil, ce qu’ils pouvaient de bonne foi comprendre s’ils 
avaient consulté la pièce justificative au registre foncier. Or, ledit verbal ne mentionne aucune 
modification du droit de passage, par exemple par le biais d’un ajout (cf. 4.6 supra). Il précise qu’il 
s’agit d’une « mise à jour des servitudes existantes » (p. 19/20), ce qui accrédite l’idée que c’est la 
même servitude qui demeure. Or, celle-ci était de nature purement agricole, depuis des décennies, 
comme déjà mentionné.
Les défendeurs font grand cas de la largeur de la servitude de passage, fixée à 5 m sur le plan, ce 
qui correspond à la largeur de la route de quartier. Ils considèrent comme manifeste qu’une telle 
largeur ne peut correspondre à un passage destiné uniquement à l’agriculture. Mais on ne perçoit 
pas comment cet élément aurait dû sans ambages amener les acheteurs à penser qu’ils se 
trouvaient en présence d’une servitude indéterminée. La largeur nécessaire pour un droit de 
passage agricole n’est du reste pas évidente à appréhender et le géomètre Z.________ a déclaré 
qu’une telle largeur pouvait être retenue pour des servitudes agricoles (pv p. 12 DO 178). Enfin, que 
le droit de passage se trouve en continu de la route de quartier n’est pas surprenant, l’agriculteur 
devant emprunter celle-ci pour se rendre sur les champs de l’art. mmm RF.
Le grief des défendeurs est infondé.
4.8.
Si le droit de passage a été constitué en vue d’une exploitation agricole du fonds dominant, 
il ne saurait permettre de satisfaire de nouveaux besoins résultant d’un changement d’affectation du 
fonds dominant en vu de la construction d’une zone d’habitation (arrêt TF 5A_346/2021 du 
29 novembre 2021 consid. 2.6.1). Cela constituerait une aggravation inadmissible de la charge 
résultant de la servitude (art. 739 CC), ce qui en l’espèce tombe sous le sens, la parcelle des 
demandeurs étant relativement exiguë et la route souhaitée par les défendeurs passant à quelques 
mètres de leur habitation.
4.9.
Il s’ensuit que l’appel, en tant qu’il s’en prend aux chiffres 2 et 3 du dispositif de la décision 
du 30 décembre 2021 constatant le caractère agricole de la servitude et le fait qu’elle ne peut 
permettre une route d’accès à un quartier d’habitation situé sur le fonds dominant, doit être rejeté.


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5.
5.1.
Le Tribunal civil, après avoir constaté la nature agricole de la servitude, a considéré qu’il 
convenait de modifier le registre foncier en conséquence. L'exposé de son raisonnement juridique 
est cela étant inexistant dans sa décision.
5.2.
Les défendeurs s’y opposent. Ils relèvent qu’outre les cas de constitution de servitudes en 
vertu de la loi (p.ex. un passage nécessaire au sens de l'art. 694 CC ou encore une expropriation 
fondée sur le droit public), la modification judiciaire d’une inscription au registre foncier n’est possible 
que dans un nombre limité d’hypothèses, soit une perte d'utilité autorisant la suppression, totale ou 
partielle, de la servitude (action en libération ; art. 736 CC), certains faits nouveaux qui autorisent 
des modifications de la servitude en faveur du propriétaire du fonds servant, soit pour un transport 
de charge (action en modification ; art. 742 CC) ou un dégrèvement en cas de mutations cadastrales 
(via les procédures d'épuration des servitudes ; art. 743 et 974a ss CC), ou encore une inscription 
indue, autrement dit une erreur dans l'inscription (inscription opérée sans cause légitime), sous 
réserve de la bonne foi des tiers, en cas de redressement du registre foncier (action en rectification : 
art. 975 CC). Seule cette dernière voie de droit peut entrer en considération en l’occurrence, mais 
les demandeurs n'ont pas introduit une telle action, ne serait-ce qu'à considérer l’absence 
d'allégation concernant une éventuelle erreur du registre foncier lorsqu'il a inscrit « Passage selon 
plan » et non « Passage agricole selon plan », comme le voudraient aujourd'hui les intimés.
5.3.
Les demandeurs objectent dans leur réponse à l’appel que l’intitulé de l’action importe peu, 
le juge appliquant le droit d’office et le litige étant défini par les allégués et les conclusions. Ils 
exposent encore que les défendeurs ne démontrent pas en appel en quoi la modification du registre 
foncier serait impossible. Ils estiment avoir dûment allégué la teneur de l'inscription figurant au 
registre foncier et les motifs pour lesquels celle-ci était insuffisante, puisque les appelants 
soutenaient qu'elle permettait le passage du trafic d'un quartier.
5.4.
5.4.1. Il n’est pas contesté que seule l’action en rectification du registre foncier de l’art. 975 CC est 
envisageable en l’espèce pour modifier l’inscription de la servitude. En particulier, l’art. 977 CC ne 
s’applique manifestement pas (sur ce point not. CR CC II-MOOSER, 2016, art. 977 n. 5).
L’art. 975 al. 1 CC dispose que celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou 
par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la 
modification.
5.4.2. Le principe « jura novit curia » signifie que, dans le cadre des conclusions prises par les 
parties, le juge est libre d’appliquer le droit, en s’écartant ainsi de l’analyse juridique et des 
arguments des parties. Il n’est pas lié par les causes juridiques invoquées à l’appui des conclusions 
(CR CPC-HALDY, 2ème éd. 2019, art. 57 n. 3). L’objet du litige est déterminé par les conclusions de 
la demande et le complexe de faits à la base de celles-ci, mais non par le fondement juridique (PC 
CPC-CHABLOZ, 2021, art. 57 n. 4 et les références citées).
5.4.3. En l’espèce, les époux H.________ et I.________ ont conclu dans leur demande à la 
modification du registre foncier de sorte que le Tribunal civil devait examiner, sous l’angle de tous 
les fondements juridiques et dans le cadre de la maxime de disposition, si ce chef de conclusions 
est fondé (arrêt TF 5A_204/2019 du 25 novembre 2019 consid. 3.7.3). Qu’ils n’aient pas fait 
référence à l’art. 975 CC n’est pas décisif, étant rappelé qu’une motivation juridique dans la demande 
de première instance n’est que facultative (art. 221 al. 3 CPC).


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L'action en rectification du registre foncier n'a pas pour objet la naissance ou l'extinction d'un droit, 
mais la confirmation de l'existence ou de l'inexistence de celui-ci, que le jugement se limite à 
constater. Il s'agit en ce sens d'une action de nature constatatoire (not. arrêt TF 5A_1044/2020 du 
15 octobre 2021 consid. 4.2.1.2), soumise à la procédure ordinaire selon la valeur litigieuse (CPra 
Actions-BOHNET, 2ème éd. 2019, vol. I § 61 n. 17), à l’instar de l’action confessoire. Dans ces 
conditions, on ne perçoit pas en l’espèce pour quel motif un cumul d’actions serait prohibé en 
l’occurrence, les conditions de l’art. 90 CPC étant remplies.
Le grief est infondé.
5.4.4. L’art. 975 al. 1 CC vise le cas où l’inscription est illégitime, en principe dès l’origine (CPra 
Actions-BOHNET, vol. I § 61 n. 4). Cette voie de droit est également ouverte lorsque, en cas de 
division d’un fonds, le conservateur a omis de reporter une servitude sur les fonds résultant de la 
division ou que le libellé donné aux servitudes sur ces fonds ne correspond pas au titre d’acquisition 
(CR CC II-MOOSER, art. 977 n. 21). La question de savoir si la désignation de la servitude dans 
l'inscription au registre foncier reflète correctement le contenu et l'étendue de la servitude selon le 
motif d'acquisition peut ainsi faire l'objet de l'action en rectification du registre foncier. Il faut cela 
étant que l’inscription soit inexacte pour que l’intéressé puisse ouvrir action en rectification 
conformément à l’art. 975 CC (ATF 123 III 461 consid. 2c ; HOHL, Le contrôle de l’interprétation des 
servitudes par le Tribunal fédéral, in RNFR 2009 p. 75).
En l’espèce, les défendeurs font valoir, au moyen d’une motivation suffisante (art. 311 al. 1 CPC), 
que le Tribunal civil a sauté une étape en considérant uniquement les effets de l’action en 
rectification du registre foncier, sans examiner les conditions de fond de cette action ; ils exposent 
que les demandeurs n’ont nullement allégué que l’inscription au registre foncier est entachée d’une 
erreur.
Ils doivent être suivis sur ce point. L’inscription « Passage selon plan » figurant aux feuillets des 
articles jjj RF et mmm RF n’est pas entachée d’une inexactitude, même si, pour en saisir l’exacte 
portée, il faut recourir aux moyens d’interprétation de l’art. 738 al. 2 CC. Le chiffre 4 de la décision 
querellée doit être annulé.
6.
Il s’ensuit l’admission partielle de l’appel. Le dispositif de la décision du 30 décembre 2021 sera 
réformé dans le sens que la demande n’est que partiellement admise (ch. 1), son chiffre 4 étant 
annulée.
7.
7.1.
Il reste à statuer sur les frais de la cause, soit les frais de la procédure d’appel et ceux de la 
procédure de première instance, la décision querellée étant réformée (art. 318 al. 3 CPC).
7.2.
La règle est celle de l’art. 106 CPC, qui dispose que les frais sont mis à la charge de la partie 
succombante (al. 1 1ère phrase). Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les 
frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2). Aucune des exceptions de l’art. 107 CPC n’entre 
ici en considération.
Le sort du procès se détermine en principe selon les conclusions formulées (arrêt TF 4A_175/2008 
du 19 juin 2008). Dans le cas de l’art. 106 al. 2 CPC, lorsque certaines conclusions n’ont pas de 
valeur litigieuse, ou pas de valeur litigieuse clairement déterminable, il n’est pas possible de définir 
avec exactitude la mesure comptable dans laquelle une partie obtient gain de cause ou succombe. 


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Il incombe dès lors au tribunal, dans une certaine mesure, de déterminer la proportion dans laquelle 
le procès est gagné ou perdu (arrêt TF 5A_117/2019 du 6 décembre 2019 consid. 4.3).
7.3.
En l’espèce, les demandeurs obtiennent gain de cause sur l’élément principal du procès, soit 
la constatation du caractère agricole de la servitude et le fait qu’elle ne pourra dès lors servir de 
route d’accès à un nouveau quartier d’habitation qui serait créé sur l’article mmm RF. Le rejet de 
leur chef de conclusions tendant à la rectification du registre foncier apparaît très accessoire et ne 
justifie qu’une mise de 1/10 des frais à la charge des demandeurs, le reste (9/10), étant supporté 
par les défendeurs.
7.4.
Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en 
cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps 
nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. 
Le tarif horaire de base est de CHF 250.- (art. 65 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à 
la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit: les frais de 
copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration 
(art. 68 al. 2 RJ). Enfin, le taux de la TVA est de 7.7 % (art. 25 al. 1 de la loi du 12 juin 2009 sur la 
TVA [LTVA; RS 641.20]).
7.5.
7.5.1. Les frais judiciaires de première instance ont été fixés à CHF 10'500.-, montant qui ne fait 
l’objet d’aucune critique en appel. Ils seront perçus sur les avances effectuées par les demandeurs, 
qui ont droit au remboursement d’une somme de CHF 9'450.- par les défendeurs solidairement (art. 
111 al. 2 CPC).
7.5.2. Les avocats ont facturé leurs opérations au tarif de base (CHF 250.-).
Les dépens de première instance des demandeurs, arrêtés à ce qu’ils avaient requis, soit 
CHF 15'836.80, TVA par CHF 7.7% comprise (CHF 1'132.25), n’ont pas été remis en cause. Cela 
correspondait à 52.25 heures de travail.
Le 29 novembre 2021, l’avocat des défendeurs avait produit sa liste de frais, par CHF 31'354.15, 
dont CHF 27'250.- d’honoraires correspondant à 109 heures de travail.
On ne s’explique pas au vu du dossier de première instance ce qui justifie que l’avocat des 
défendeurs ait consacré plus du double de temps à cette procédure que le mandataire des 
demandeurs.
On constate en particulier que l’avocat des défendeurs a noté environ 42 heures de travail pour 
l’établissement de la réponse du 2 juin 2020 (10.15 + 17.30 + 5 + 3 + 3.45 + 0.45 + 3.35 = 42.70). 
Presque 30 heures ont été consacrées à la duplique du 15 mars 2021 (15.5 + 5.3 + 6 + 2.5). Même 
si le nombre de pages d’un mémoire ne fournit en soi pas d’indication sur le travail réellement 
nécessaire (arrêt TF 4A_479/2018 du 26 février 2019 consid. 2.1.5), il faut constater que cela est 
exagéré pour des mémoires certes fouillés mais cela étant relativement peu volumineux 
(18 et 16 pages). Presque 10 heures de travail pour la préparation de la séance du 23 juin 2021, 
deux jours après une séance avec les clients qui a déjà duré 4.35 heures, apparaissent également 
trop élevées.
En conséquence, la liste de frais de Me Christophe Claude Maillard sera réduite à un total de 
80 heures, soit des honoraires de CHF 20'000.-, et des débours de CHF 1'000.-. Les frais de 


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déplacements seront arrêtés à CHF yyy.50 (41 km x CHF 2.50 x 3 ; art. 77 al. 1 RJ et son annexe 
2). La TVA est de CHF 1'640.80, d’où un total de CHF 22'948.30.
Ainsi, les défendeurs sont astreints à verser les 9/10 de CHF 15'836.80, soit CHF 14'253.15, aux 
époux H.________ et I.________, qui sont quant à eux astreints à leur verser le 1/10 de 
CHF 22'948.30, soit un montant de CHF 2'294.85. Partant, après compensation, les défendeurs sont 
reconnus devoir aux demandeurs un montant de CHF 11’958.35 à titre de dépens pour la procédure 
de première instance.
7.6.
Pour la procédure d’appel, l’avocat des défendeurs réclame CHF 7'963.- correspondant pour 
les honoraires (CHF 7'041.60) à environ 28 heures de travail. Le mandataire des demandeurs 
indique avoir consacré 16h35 à la procédure d’appel, ce qui équivaut à des honoraires de 
CHF 4'156.-, plus débours (CHF 207.80) et TVA (CHF 336.-), soit un total de CHF 4'699.80. Ces 
montants restent raisonnables.
Ainsi, les défendeurs sont astreints à verser les 9/10 de CHF 4'699.80, soit CHF 4'229.85, aux époux 
H.________ et I.________, qui sont quant à eux astreints à leur verser le 1/10 de CHF 7'963.-, soit 
CHF 796.30. Partant, après compensation, les défendeurs sont reconnus devoir aux demandeurs 
un montant de CHF 3’433.55 à titre de dépens pour la procédure d’appel.
7.7
Les frais judiciaires d’appel, fixés à CHF 10'000.-, seront perçus sur l’avance effectuée par 
les défendeurs, qui ont droit au remboursement d’une somme de CHF 1'000.- par les demandeurs 
solidairement. 
la Cour arrête :
I.
L'appel du 4 février 2022 est partiellement admis.
Partant, le dispositif de la décision du 30 décembre 2021 du Tribunal civil de la Veveyse est 
modifié et a désormais la teneur suivante :
1.
La demande est partiellement admise.
2.
Il est constaté que la servitude de passage intitulée « Passage selon plan », grevant l'art. 
jjj du registre foncier de K.________ au profit de l'art. mmm de ce même registre, est une 
servitude de passage agricole, destinée exclusivement à permettre l'exploitation agricole 
du fonds dominant.
3.
Partant, cette servitude ne permet en particulier pas la création d'une route d'accès à un 
nouveau quartier d'habitation qui serait créé sur le fonds dominant formant l'art. mmm.
4.
(supprimé).
5.
Les frais (frais judiciaires et dépens) sont mis à la charge de D.________, A.________, 
B.________, C.________, E.________ et F.________ solidairement à raison des 9/10 et 
à la charge de H.________ et I.________ solidairement à raison de 1/10.
Les frais judicaires dus à l'Etat (conciliation et fond) sont fixés à CHF 10'500.-. Ils seront 
prélevés sur les avances prestées par H.________ et I.________ qui pourront en exiger 


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le remboursement à concurrence de CHF 9'450.- auprès de D.________, A.________, 
B.________, C.________, E.________ et F.________ solidairement.
Les dépens de D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ et 
F.________ sont fixés à CHF 22'948.30, TVA par CHF 1'640.80 comprise.
Les dépens de H.________ et I.________ sont fixés à CHF 15'836.80, TVA par 
CHF 1'132.25 comprise.
Après compensation, D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ 
et F.________ sont solidairement reconnus devoir à H.________ et I.________ un 
montant de CHF 11’958.35 à titre de dépens pour la procédure de première instance.
II.
Les frais d'appel sont mis à la charge de H.________ et I.________ solidairement à raison de 
1/10 et à la charge de D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ et 
F.________ solidairement pour les 9/10 restant.
Les frais judiciaires d’appel, fixés à CHF 10'000.-, sont perçus sur l’avance effectuée par 
D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ et F.________, qui ont droit 
au remboursement d’une somme de CHF 1'000.- par H.________ et I.________ 
solidairement.
Les dépens de D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ et 
F.________ sont fixés à CHF 7'963.-, TVA par CHF 569.30 comprise.
Les dépens de H.________ et I.________ sont fixés à CHF 4'699.80, TVA par CHF 336.-
comprise.
Après compensation, D.________, A.________, B.________, C.________, E.________ 
et F.________ sont solidairement reconnus devoir à H.________ et I.________ un 
montant de CHF 3’433.55 à titre de dépens pour la procédure d’appel.
III.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 28 février 2023/jde
Le Président :
La Greffière-rapporteure :