fr_gerichte · 602 2018 112 · 2019-10-29 · fr

Arrêt de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2018 112
Arrêt du 29 octobre 2019
IIe Cour administrative
Composition
Président :
Christian Pfammatter 
Juges :
Johannes Frölicher, Dominique Gross 
Greffière-stagiaire :
Elisa Raboud
Parties
A.________, recourant, représenté par Me Christoph J. Joller, 
avocat
contre
PRÉFECTURE DE LA SARINE, autorité intimée 
B.________, intimé, représenté par Me Daniel Schneuwly
Objet
Aménagement du territoire et constructions
Recours du 28 septembre 2018 contre la décision du 28 août 2018


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considérant en fait
A.
A.________ est propriétaire de l'art. ccc du registre foncier (RF) de la Commune de 
D.________. Le bâtiment qui y est érigé, situé E.________, se trouve en ordre contigu entre les 
immeubles voisins nos fff (art. ggg RF) et hhh (art. iii RF), abrite J.________ et ses origines 
remontent au Moyen Âge. La façade principale du bâtiment est tournée vers K.________ alors que 
celle arrière donne sur L.________. La façade sud-est de l'immeuble présente plusieurs 
ouvertures dont certaines sont anciennes de plusieurs siècles et d'autres plus récentes, datant du 
20e siècle.
En décembre 2005, à la faveur de l'aménagement d'un appartement dans les combles, le 
propriétaire a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune afin de percer 
le mur sud-est d'une ouverture supplémentaire (fenêtre). Suite aux discussions qui ont suivi avec 
les autorités concernées, l'intéressé a retiré ladite demande et déposé une demande préalable 
pour la construction d'une fenêtre dont il affirme que les dimensions et l'emplacement ont été 
discutés avec l'ancien chef du Service des biens culturels (SBC) du canton de Fribourg.
Le 24 août 2012, A.________ a finalement déposé une demande de permis de construire auprès 
de la commune pour la création de ladite ouverture. Celle-ci a fait l'objet d'une opposition de la part 
de B.________, propriétaire de l'art. iii RF voisin.
Le permis de construire sollicité a été accordé par la commune le 9 juillet 2013.
B.
Le 13 août 2013, B.________ a interjeté recours contre ladite décision devant le Préfet du 
district de la Sarine et demandé la restitution de l'effet suspensif.
Par décision provisionnelle urgente du 19 août 2013, notifiée notamment au mandataire de 
A.________, le préfet a interdit l'exécution des travaux jusqu'à droit connu sur la demande d'octroi 
de l'effet suspensif au recours.
Par lettre du 12 septembre 2013, l'intimé a informé le préfet que l'ouverture litigieuse avait 
entretemps été réalisée et que les travaux étaient en cours d'achèvement. Il justifiera plus tard le 
non-respect de la mesure provisionnelle par une erreur de transmission de son mandataire, 
affirmant ainsi être de bonne foi.
C.
L'effet suspensif a été accordé le 18 octobre 2013 par le préfet au motif que l'ouverture 
prévue devait être assimilée à des travaux de démolition pouvant aboutir à une situation 
irrévocable. Le propriétaire a contesté cette décision incidente auprès du Tribunal cantonal par un 
recours qui a été rejeté le 18 octobre 2013 (procédure 602 2013 135).
Le 1er mai 2015, le préfet a admis le recours de B.________ contre l'octroi du permis de construire 
et constaté la nullité de la décision communale du 9 juillet 2013.
Un recours de la commune contre cette décision a été écarté le 21 septembre 2015 par le Tribunal 
cantonal (procédure 602 2015 45).
D.
Le 20 avril 2016, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour 
mettre en conformité l'ouverture réalisée dans la façade sud-est de son bâtiment. Lors de sa mise 


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à l'enquête publique dans la Feuille officielle du 27 mai 2016, cette requête a suscité une nouvelle 
opposition de la part de B.________.
E.
La commune a rendu un préavis favorable le 27 septembre 2016 avec conditions. Elle a 
estimé que l'art. 31 du règlement communal d'urbanisme (RCU) était respecté et que l'ouverture 
prévue, très peu visible depuis l'espace public, ne dénaturait pas la substance de la façade. Elle a 
retenu que la construction avait été admise par la commission communale du patrimoine, le SBC 
et le Service archéologique de l'Etat de Fribourg (SAEF). Elle a également admis que l'ouverture 
prévue n'affaiblissait pas significativement les propriétés coupe-feu de la façade et a conclu au 
rejet de l'opposition.
Le Service de l'environnement (SEn) a préavisé le projet favorablement, de même que le Service 
de l'énergie (SdE) et l'Inspection cantonale du feu (ECAB) avec conditions.
Dans un premier préavis du 7 novembre 2016, le SAEF a relevé ce qui suit:
"De nombreux percements ont déjà été réalisés dans ce mur pignon médiéval (vers 1405) qui perd 
totalement son caractère de coupe dont c'était la fonction initiale. Le Service archéologique de 
l'Etat de Fribourg est favorable à une remise en état et requiert que le parement extérieur soit 
restitué en molasse en respectant le carreaudage d'origine afin de réduire le plus possible les 
traces de ce percement qui n'aurait pas été autorisé si la Direction des travaux et le Maître 
d'ouvrage avaient respecté les procédures."
Le SBC a émis un préavis défavorable le 7 décembre 2016. Il a relevé qu'une prise de jour 
supplémentaire sur cette façade pignon mitoyenne caractérisée à l'origine par la rareté de ses 
ouvertures altèrerait indéniablement son caractère. Dans son rapport, le SBC a en particulier 
souligné ce qui suit:
">
Les différentes demandes déposées par les propriétaires concernant la réalisation 
d'ouvertures sur ce pignon ont fait l'objet d'intenses discussions depuis les années 1990 au 
moins. Il conviendrait que le point soit fait de manière objective sur l'ensemble de ce dossier et 
sur les différentes autorisations accordées, ainsi que sur le respect des conditions posées.
>
Un contact informel a eu lieu en 2012 entre M. Claude Castella et l'architecte du requérant afin 
de discuter de l'opportunité de la création d'une nouvelle fenêtre sur ce pignon, sans toutefois 
qu'il ne soit suivi d'une prise de position du SBC contredisant son préavis défavorable du 
16 février 2006, confirmé postérieurement par le préavis du bureau de la CBC en date du 
20 avril 2006.
>
Le Service constate de surcroît qu'à ce jour un problème général d'éclairage de l'appartement 
en question se pose, qui n'est en rien résolu par la création de ce percement."
Se référant aux préavis négatifs du SBC et du SAEF, le Service des constructions et de 
l'aménagement (SeCA) a rendu un préavis défavorable le 22 décembre 2016, jugeant que le grief 
relatif à la violation du RCU propre à la zone de ville protégée était fondé. Pour le reste, il a estimé 
le projet conforme à la loi cantonale du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les 
constructions (LATeC; RSF 710.1) et à son règlement d'exécution ainsi qu'au plan d'aménagement 
local (PAL) de la commune. De même, il a considéré que les griefs portant sur le non-respect des 
prescriptions de la police du feu et sur l'isolation potentielle de la toiture de l'opposant étaient sans 
pertinence.


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Le 3 août 2017, le SAEF a confirmé son préavis défavorable sur le projet dès lors que l'intéressé 
n'a pas respecté la condition prioritaire mentionnée dans son préavis précédent lors de la 
procédure devant la commune, à savoir la convocation dudit Service par la direction des travaux 
dès réception du permis de construire afin de pouvoir effectuer son travail de documentation, ce 
qui n'a donc pas été fait. Le SAEF a souligné également que la nouvelle ouverture modifie l'aspect 
de la façade, que de nombreux percements ont déjà été réalisés auparavant par le recourant et 
que leur nombre ne permet plus d'appréhender la fonction de ce mur pignon comme un pare-feu, 
fonction qu'il endossait initialement. Enfin, le Service a relevé que les nombreuses demandes de 
transformations partielles formulées ces dernières années par le recourant au coup par coup ont 
rendu difficile la bonne vision d'ensemble des transformations opérées successivement dans le 
bâtiment.
Le SBC a confirmé le 26 septembre 2017 son préavis défavorable du 7 décembre 2016.
F. 
Le 28 août 2018, le Préfet du district de la Sarine a refusé le permis destiné à mettre en 
conformité la construction réalisée illégalement par le propriétaire et mis à charge de ce dernier les 
frais de procédure. En substance, le préfet a notamment retenu, en se basant sur les préavis du 
SAEF et du SBC, que le projet en cause porte atteinte à la façade protégée du bâtiment, que 
l'ouverture pratiquée dans le mur peut être un facteur de propagation du feu, que celle-ci 
déséquilibre le rapport entre les pleins et les vides de la façade et que le requérant ne peut se 
prévaloir de sa bonne foi, les contacts informels avec l'ancien chef du SBC n'ayant pas fait l'objet 
d'une détermination écrite dudit service. Enfin, constatant l'échec de la tentative de légalisation des 
travaux réalisés sans droit, le préfet a réservé l'ouverture ultérieure d'une procédure en 
rétablissement de l'état de droit, au sens de l'art. 167 al. 3 LATeC.
G.
Par mémoire du 28 septembre 2018, A.________ a interjeté recours auprès du Tribunal 
cantonal contre la décision préfectorale lui refusant le permis de construire. Il conclut à son 
annulation, à la délivrance du permis sollicité et à ce que les frais de procédure et les dépens 
soient mis à la charge de l'intimé.
A l'appui de son recours, il se prévaut d'une constatation inexacte des faits pertinents et d'une 
violation de l'art. 31 al. 2 lit. a RCU, du droit d'être entendu et de l'interdiction de l'arbitraire, ainsi 
que d'un excès du pouvoir d'appréciation. En substance, il fait notamment valoir que l'espace 
supérieur du mur mitoyen comprend de nombreuses ouvertures historiques, de sorte que ledit mur 
ne pouvait pas avoir une fonction de mur coupe-feu et qu'au demeurant, le préavis de l'ECAB est 
favorable avec conditions. De même, il estime que l'ouverture supplémentaire ne modifierait pas le 
caractère actuel de la façade de par l'impact minime auquel il conduirait, la fenêtre réalisée étant 
cachée par une cheminée et restant quasiment invisible depuis la rue. Il conteste également le 
contenu des préavis du SBC et du SAEF, rappelant que la commune dispose d'une commission 
du patrimoine qui a émis un préavis positif, que le SAEF ne s'était pas opposé auxdits travaux lors 
de la dernière mise à l'enquête de 2006 portant exactement sur le même objet, que le SBC avait 
également donné son accord par l'entremise de son ancien chef de service et que lesdits services 
ne sauraient aujourd'hui modifier leurs préavis sous peine de se contredire et violer la confiance du 
recourant. Tenant compte de ce qui précède, ce dernier estime que le préfet aurait dû constater la 
légèreté desdits préavis, une pleine force probante ne pouvant aucunement leur être donnée. Le 
recourant souligne également avoir procédé aux travaux de bonne foi, n'ayant pas été informé de 
la décision préfectorale d'effet suspensif suite à une erreur de son mandataire et ayant 
communiqué à la commune le commencement des travaux sans que cette dernière ne l'ait 


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interpelé sur la décision d'effet suspensif. Enfin, il rejette toute disharmonie avec une quelconque 
façade aux alentours, relevant que le préfet n'en désigne d'ailleurs aucune à titre de comparaison. 
H.
Le 16 octobre 2018, le Préfet du district de la Sarine conclut, sous suite de frais et dépens, 
au rejet du recours et renvoie à la motivation de la décision querellée pour l'ensemble des griefs 
formulés dans le recours.
Le 31 octobre 2018, la commune indique renoncer à formuler des observations, renvoyant à son 
préavis du 27 septembre 2016.
Le 5 novembre 2018, le SAEF a renvoyé aux préavis déjà émis et a formulé des observations 
complémentaires. Il a notamment souligné que, malgré la présence d'anciennes ouvertures, le mur 
pignon conserve ses vertus pare-feu historiques, mais que celles-ci seraient péjorées par toute 
nouvelle ouverture. De même, une telle ouverture est de nature à empêcher d'appréhender la 
fonction de mur pignon et est contraire à la typologie et l'architecture initiale du bâtiment. Il relève 
également que les travaux ont été effectués sans tenir compte de ses demandes portant 
notamment sur le dimensionnement de la fenêtre qui aurait pu permettre d'admettre une ouverture 
à titre exceptionnel, de sorte qu'une substance historique irremplaçable a dès lors été perdue. 
Pour ces motifs, le SAEF exige une remise en état de la façade dans les règles de l'art.
Le 7 janvier 2019, B.________ a déposé ses observations sur le recours dont il conclut au rejet. Il 
fait valoir que le recourant a réalisé lui-même six nouvelles ouvertures dans la seconde moitié du 
20e siècle selon "la tactique du salami", que l'ouverture réalisée et objet du permis de construire 
non délivré ne permet pas d'améliorer sensiblement l'éclairage déficient de l'espace cuisine, que 
les autorités compétentes n'ont jamais approuvé l'ouverture réalisée et que l'ancien chef de 
service du SBC n'a pas proposé de créer une quelconque ouverture, mais simplement indiqué 
l'endroit où une nouvelle ouverture serait la mieux située dans le cas où une demande de permis 
de construire était déposée. De même, le voisin a rappelé le préavis négatif du SAEF et les doutes 
formulés quant aux travaux qui auraient été réalisés de bonne foi malgré la mesure 
superprovisionnelle. Au surplus, il soulève que l'ouverture qui a été faite ne respecte ni le permis 
nul délivré par la commune, ni le préavis du SAEF. Il estime également que le SBC n'a jamais 
préavisé formellement le projet, ce que ne sauraient remplacer les propos tenus par l'ancien chef 
dudit Service dans le cadre de la commission du patrimoine de la Ville de Fribourg dont ce dernier 
était membre. Enfin, l'intimé estime que l'ouverture altère indéniablement le caractère du mur 
pignon et qu'elle lui fait perdre sa fonction de mur coupe-feu alors que sa propre toiture se trouve à 
proximité, de sorte qu'il se prévaut d'une violation de l'art. 31 RCU, rejetant également tout excès 
du pouvoir d'appréciation du préfet.
Le 25 janvier 2019, confirmant les conclusions du recours, A.________ s'est déterminé sur les 
observations de son voisin. Il rappelle notamment que l'emplacement de la fenêtre initialement 
prévu en 2006 n'était pas idéal, de sorte qu'il avait annoncé qu'une nouvelle demande serait 
déposée pour une fenêtre se situant directement au niveau de l'espace cuisine. Il insiste 
également sur le préavis du SAEF du 10 juillet 2012 indiquant que le mur pignon a 
progressivement perdu son caractère coupe feu et que l'ouverture en question peut toutefois être 
admise à titre exceptionnel du fait qu'elle est masquée par un conduit de cheminée. Finalement, le 
recourant se prévaut de sa bonne foi, du fait que les travaux sont conformes au permis de 
construire délivré - faussement - par la Ville de Fribourg, et expose que le mur en question contient 
depuis des temps historiques au moins quatre ouvertures, excluant ainsi que l'on parle de mur 
coupe-feu.


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en droit
1.
1.1.
Déposé dans le délai et les formes prescrits, le recours est recevable en vertu de l'art. 114 
al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative 
(CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 LATeC. Le propriétaire du bâtiment a manifestement 
qualité pour recourir contre le refus du permis de construire auprès du Tribunal cantonal.
1.2.
Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation 
du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte 
ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné par la Cour 
de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune question 
d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.
2.
2.1.
Conformément à l'art. 167 LATeC, lorsque le ou la propriétaire exécute des travaux sans 
permis ou en violation des plans, des conditions du permis ou d'une mesure de protection, le 
préfet ordonne, d'office ou sur requête, l'arrêt total ou partiel des travaux (al. 1). Dans les cas visés 
à l'alinéa 1 et lorsque des constructions ou installations illégales sont déjà réalisées, le préfet 
impartit un délai convenable au ou à la propriétaire pour déposer une demande de permis de 
construire en vue de la légalisation des travaux effectués, à moins qu'une telle légalisation 
n'apparaisse d'emblée exclue (al. 2). Si le ou la propriétaire n'obtempère pas à l'ordre reçu ou si 
les travaux ne peuvent être légalisés, le préfet peut, après avoir entendu les personnes et les 
organes intéressés, ordonner, sans préjudice des sanctions pénales, les modifications ou les 
adaptations, la démolition totale ou partielle des ouvrages, la remise en état du sol. Lorsque les 
circonstances le commandent, le préfet peut prononcer une interdiction d'occuper les locaux ou de 
les exploiter (al. 3). Lorsque des travaux sis hors de la zone à bâtir ont été exécutés sans permis 
ou en violation du droit applicable en la matière, la Direction est compétente pour prendre les 
mesures prévues à l'alinéa 3 (al. 4).
2.2.
La Ville de Fribourg est recensée comme site d'importance nationale à l'Inventaire des sites 
construits à protéger en Suisse (ISOS). Selon le plan d'aménagement local (PAL), la parcelle 
art. ccc RF se trouve dans la zone de ville I qui est, conformément à l'art. 27 al. 1 RCU, protégée 
en tant que site construit de grande valeur historique, artistique, esthétique et pittoresque. Le 
secteur dans lequel se situe la parcelle litigieuse appartient à la catégorie 1 des périmètres 
construits à protéger au sens du plan directeur cantonal (PDCant). 
Le bâtiment no mmm qu'abrite l'art. ccc RF est inscrit au recensement des biens culturels en 
valeur A, laquelle indique qu'il s'agit d'un bien culturel de haute qualité, soit d'un objet 
particulièrement représentatif, rare ou d'exécution très soignée, dont la substance d'origine est 
conservée (art. 48 al. 1 du règlement fribourgeois du 17 août 1993 d'exécution de la loi sur la 
protection des biens culturels; RELPBC; RSF 482.11). Par ailleurs, selon l'art. 22 de la loi 
fribourgeoise du 7 novembre 1991 sur la protection des biens culturels (LPBC; RSF 482.1), sauf 
disposition contraire, la protection d'un bien culturel s'étend à l'objet dans son ensemble, soit, pour 
les immeubles, aux structures et éléments extérieurs et intérieurs et, le cas échéant, aux abords, 
au site et aux objets archéologiques enfouis. L'art. 23 al. 4 LPBC précise que la transformation 


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d'un bien culturel immeuble protégé ne peut être autorisée que si elle ne porte pas atteinte à son 
caractère ou à celui du site.
L'art. 31 al. 1 RCU prévoit que les façades des bâtiments sont protégées. Selon l'art. 31 al. 2 RCU, 
exceptionnellement, une transformation de façade peut être autorisée aux conditions suivantes: la 
modification ou la création de percements, tels que les portes, fenêtres ou autres ouvertures, doit 
être respectueuse de la typologie et de l'architecture du bâtiment, tant par ses dimensions, un 
rapport équilibré entre les pleins et les vides de la façade ainsi que, notamment, les matériaux 
(let. a). La création d'ajouts architecturaux de minime importance, tels que les tambours d'entrée, 
couverts, balcons, galeries et escaliers notamment, n'est autorisée que sur les seules façades qui 
ne donnent pas sur un espace ouvert au public, tels que les rues, places ou autres espaces libres; 
leur intégration correcte à l'architecture du bâtiment en est la condition (let. b). Conformément à 
l'art. 31 al. 3 RCU, toute transformation de façade d'un bâtiment doit s'harmoniser avec celles des 
bâtiments voisins.
3.
3.1.
En l'espèce, il convient d'emblée de constater que le recourant ne remet pas en cause la 
mesure de protection concernant le mur litigieux. Au vu des dispositions précitées, il apparaît en 
effet clairement que la protection de l'immeuble, sis sur l'art. ccc RF, s'étend aux façades, de sorte 
que le mur concerné par la demande de permis de construire bénéficie de la protection reconnue à 
l'immeuble et constitue ainsi un bien culturel de haute qualité.
Dans cette perspective, le seul aspect déterminant dans le présent litige est de savoir si le projet 
mis à l'enquête publique est compatible avec la mesure de protection dont le mur fait l'objet. En 
d'autres termes, la contestation porte essentiellement sur la typologie et l'architecture du mur 
considéré, et non pas sur la fonction qu'il assume ou non sous l'angle de la protection contre les 
incendies. Il n'est pas douteux que, moyennant le respect des conditions posées par l'ECAB, les 
prescriptions de police du feu peuvent être respectées. Les parties se trompent dès lors 
lorsqu'elles se focalisent sur cet aspect des choses. La fonctionnalité actuelle du mur en tant que 
pare-feu n'est pas importante. Il convient en revanche de décider si l'adjonction d'une fenêtre 
supplémentaire, en plus de celles qui existent déjà, ne dénature pas le bien culturel protégé d'une 
manière inadmissible, en réduisant de manière excessive sa lisibilité en tant que témoin historique 
d'un mur pignon du moyen-âge.
3.2.
 
3.2.1. Il ressort du dossier que tant le SAEF que le SBC ont émis un préavis défavorable à l'octroi 
d'un permis destiné à légaliser la fenêtre percée sans autorisation. Dans son rapport du 
7 décembre 2016, confirmé le 26 septembre 2017, le SBC a considéré en particulier que les prises 
de jour réalisées ces dernières décennies altèrent indéniablement le caractère de la façade. De 
même, le SAEF a notamment indiqué dans son rapport du 7 novembre 2016, confirmé le 3 août 
2017, que la façade est un mur pignon médiéval dénaturé par l'adjonction d'une ouverture 
supplémentaire qui lui fait perdre son caractère de coupe dont c'était la fonction initiale; pour cette 
raison, le service spécialisé a demandé le rétablissement de l'état antérieur. Le préfet n'a pas violé 
la loi, y compris sous l'angle de l'établissement des faits ou de l'exercice de son pouvoir 
d'appréciation, en s'appuyant sur ces préavis, rappelant qu'il ne saurait s'en écarter sans motifs 
particuliers, dans la mesure où ils sont l'expression des connaissances et expériences de 
spécialistes avertis, soit de ce qui est considéré comme conforme aux règles de l'art et nécessaire 


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à une bonne application de la loi. Reprenant la position défendue par les services, le préfet juge 
que l'ouverture considérée altère la façade, peu importe que cela soit visible ou non depuis la rue; 
il constate en outre que le recourant ne fait valoir aucun motif justifiant de s'écarter des préavis des 
services spécialisés en la matière. Cette décision n'est pas critiquable.
3.2.2. Il faut souligner tout d'abord que, lorsque le recourant et l'exécutif communal jugent que 
l'ouverture prévue est conforme à l'art. 31 RCU du fait qu'elle reste peu visible depuis l'espace 
public, ils se méprennent sur le but même de la norme de protection considérée, qui concerne la 
sauvegarde de la typologie et l'architecture du mur. Le caractère plus ou moins caché de 
l'intervention en façade depuis l'espace public n'est pas en lui-même un critère pour permettre 
celle-ci (cf. ci-dessous consid.3.2.4).
3.2.3. C'est en vain également que le recourant fait valoir que la façade est déjà percée à 
plusieurs endroits.
Peu importe, comme il a été dit précédemment, que le mur ait encore ou non une fonction de 
coupe-feu à ce jour. En outre, l'existence d'autres ouvertures pratiquées dans le mur à d'autres 
époques ne joue pas un rôle justificatif pour des atteintes supplémentaires. C'est le propre d'une 
majorité de bâtiments en vieille ville que d'avoir subi des transformations et ajouts plus ou moins 
respectueux de la substance historique. Le rôle de protection assigné actuellement par la loi et la 
planification en vigueur est de préserver ce qui peut l'être encore. Il n'y a donc pas lieu de 
permettre des atteintes supplémentaires sous prétexte que d'autres ont déjà été portées au 
bâtiment protégé.
3.2.4. Certes, l'art. 31 RCU permet exceptionnellement la transformation d'une façade protégée 
notamment pour y percer une ouverture. Un tel aménagement n'est cependant possible que s'il 
respecte "la typologie et l'architecture du bâtiment". Cela signifie que l'intervention ne doit pas 
porter une atteinte sensible à la substance patrimoniale présente, celle-là même qui justifie la 
mesure de protection. Dans ce contexte, la disposition du RCU précise en particulier qu'il faut 
maintenir un rapport équilibré entre les pleins et les vides de la façade. Or, l'examen des 
photographies du mur litigieux montre que celui-ci a été percé à de nombreuses reprises. Le 
recourant lui-même a déjà modifié la façade plusieurs fois ces dernières années. Il tombe sous le 
sens qu'à un certain moment, la création d'une ouverture supplémentaire n'est plus compatible 
avec la mesure de protection. Savoir quand l'équilibre entre les pleins et les vides est rompu relève 
d'une appréciation qui doit tenir compte de la typologie du mur, en l'occurrence un mur pare-feu. 
Dans ce contexte, de par le nombre des ouvertures déjà pratiquées, il saute aux yeux que le 
percement d'une fenêtre de plus est problématique. Il appartient cependant aux services 
spécialisés de tirer la limite au-delà de laquelle le mur est dénaturé. Or, sur ce point, le SAEF et le 
SBC sont unanimes pour dire que la construction qui a été réalisée sans droit dépasse cette limite. 
A l'instar du préfet, il convient d'en prendre acte. Le recourant et la commune n'apportent aucun 
élément objectif qui justifierait de revoir cette appréciation de spécialistes. Ils se contentent de 
substituer leur propre appréciation à celle retenue par l'autorité intimée pour estimer qu'il est 
encore possible d'intervenir sur la façade déjà mal en point. Ils se limitent à invoquer les atteintes 
passées et le caractère prétendument discret de la nouvelle ouverture pour justifier d'aggraver 
encore la situation, arguments dont il a été vu ci-dessus qu'ils n'ont aucune pertinence. 
3.2.5. Le recourant se plaint également du comportement contradictoire des services spécialisés 
qui auraient par le passé préavisé favorablement le projet de construction d'une nouvelle fenêtre.


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Il n'est pas contesté que le SAEF a émis un préavis positif le 10 juillet 2012 dans le cadre d'une 
demande préalable tout en exigeant que les dimensions de l'ouverture soit réduite de moitié en 
hauteur et en largeur (soit 30cm par 60cm, au lieu de 60cm par 120cm demandé) et que la 
direction des travaux convoque le SAEF sur place dès réception du permis de construire. Il est 
souligné dans ce préavis que la limite du supportable est atteinte sous l'angle de la protection de la 
façade; l'ouverture n'a été admise à titre très exceptionnel qu'en raison de son positionnement 
caché et de ses dimensions très modestes. Dans la mesure où la fenêtre construite ne respecte 
pas ces dimensions, il est exclu d'opposer au SAEF un quelconque comportement contradictoire. 
En d'autres termes, la construction réalisée sans permis n'est pas celle qui a fait l'objet du préavis 
du SAEF. Le recourant ne peut dès lors tirer aucun argument déterminant de cette prise de 
position qui concerne autre chose que ce qui a été construit. L'actuelle fenêtre ne justifie pas 
l'exception très extraordinaire qui avait été consentie à l'époque. 
Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le SBC n'a jamais préavisé favorablement le 
projet concret. S'agissant en particulier des discussions qui ont été menées avec l'ancien chef du 
SBC, notamment au détour d'une visite sur place, il est patent que de telles discussions visaient à 
considérer les possibles développements d'un projet dans les grandes lignes, mais ne sauraient 
remplacer un préavis formel du service. De même, on ne saurait imputer au SBC le préavis 
favorable de la Commission communale du patrimoine du 5 juillet 2012 sous prétexte que l'ancien 
chef du SBC y était membre et aurait donné son accord. D'ailleurs, il faut rappeler que le SBC et le 
SAEF travaillent en étroite collaboration. Du moment que le SAEF n'est pas d'accord avec 
l'ouverture supplémentaire finalement construite, qui dépasse de son point de vue ce qui est 
tolérable sous l'angle de la protection du bâtiment il est parfaitement compréhensible qu'enfin 
consulté formellement sur la question, le SBC se rallie à cette position.
Comme il a été dit, la création d'une ouverture supplémentaire dans la façade protégée a été 
considérée comme très problématique par toutes les autorités spécialisées qui se sont penchées 
sur la question, y compris la Commission communale du patrimoine. Savoir si la limite du 
supportable est dépassée par l'adjonction de la fenêtre litigieuse ou si celle-ci est la dernière qui 
est tolérable constitue clairement une question d'appréciation. Aucun motif ne justifie d'ignorer la 
position finale des services spécialisés de l'Etat, dûment fondée du point de vue patrimonial, qui a 
été émise dans le cadre de la seule procédure valable de permis de construire, soit celle menée 
par le préfet. Peu importe qu'en raison même de la proximité de la limite, des concessions aient pu 
être évoquées ou envisagées lors des discussions antérieures. Il est déterminant en revanche de 
constater que, lorsque les services de l'Etat ont été consultés officiellement dans la procédure de 
permis de construire, ils ont formulé des préavis concordants, parfaitement raisonnables compte 
tenu du niveau de protection maximal du bâtiment. Leurs interventions antérieures, si elles 
témoignent de l'existence d'un cas limite, ne sauraient les engager d'une manière qui leur serait 
opposable. Au demeurant, il faut constater que le préfet, seul compétent pour délivrer le permis en 
l'espèce (cf. arrêt TC 602 2015 45), n'a pas eu de comportement contradictoire, ni fait une 
quelconque promesse. Du moment que, contrairement à ce que prétend le recourant, les préavis 
des services spécialisés de l'Etat présentent en l'espèce des résultats concluants, en pleine 
adéquation avec le sens et le but des normes de protection, le préfet pouvait s'y appuyer pour 
prendre sa décision. Comme il a été dit, les arguments du recourant ne parviennent pas à faire 
admettre qu'en adoptant la décision attaquée le préfet aurait commis un excès ou un abus de son 
pouvoir d'appréciation. Dans la situation présente, le choix de l'autorité intimée de suivre les 
préavis négatifs des services n'est en rien constitutif d'une violation de la loi. 


Tribunal cantonal TC
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Pour le surplus, la question de savoir si le recourant peut invoquer sa bonne foi dans l'exécution 
des travaux en violation de la décision incidente du préfet relève de la procédure de rétablissement 
de l'état de droit qui devra être ouverte ultérieurement (art. 167 al. 3 LATeC), voire de la procédure 
pénale. Cette circonstance, qui place les autorités devant un fait accompli, ne peut en aucun cas 
conduire à l'octroi d'un permis de construire pour légaliser un ouvrage dont il a été vu ci-dessus 
qu'il est contraire aux normes de protection applicables.
4.
Au bénéfice de ce qui précède, le recours est rejeté. 
Compte tenu des plans et des photographies disponibles au dossier, la requête d'inspection des 
lieux formulée par le recourant doit être écartée car inutile. 
5.
Il appartient au recourant qui succombe de supporter les frais de procédure (art. 131 CPJA).
Pour le même motif, il lui incombe de verser une indemnité de partie à l'intimé qui a fait appel aux 
services d'un avocat pour défendre ses intérêts (art. 137 CPJA).
la Cour arrête :
I.
Le recours est rejeté.
Partant, la décision du Préfet de la Sarine du 28 août 2018 est confirmée.
II.
Les frais judiciaires, par CHF 2'500.-, sont mis à la charge du recourant. Ils sont compensés 
par l'avance de frais versée.
III.
Un montant de CHF 2'756.55 (y compris CHF 197.05 de TVA) à verser à titre d'indemnité de 
partie à Me Daniel Schneuwly est mis à charge du recourant.
IV.
Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 29 octobre 2019/cpf/fsc
Le Président : 
La Greffière-stagiaire :