fr_gerichte · 602 2024 198 · 2026-03-04 · de
IIe Cour administrative


Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2024 198
Urteil vom 4. März 2026
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Johannes Frölicher
Richter:
Dominique Gross
Anne-Sophie Peyraud
Gerichtsschreiber:
Steve Bangerter
Parteien
A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch
Rechtsanwalt Joachim Lerf,
gegen
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz
C.________ und D.________, Beschwerdegegner, vertreten durch
Rechtsanwalt Daniel Schneuwly
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Baubewilligung für die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses und den
Abbruch von Garagen – Ortsbildschutz und Vorwirkung der Pläne
Beschwerde vom 11. Dezember 2024 gegen die Entscheide vom
11. November 2024

Kantonsgericht KG
Seite 2 von 14
Sachverhalt
A.
A.________ und B.________ (Beschwerdeführer) sind Gesamteigentümer des Grundstücks
Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde H.________, gelegen am F.________. Die
Beschwerdeführer reichten am 8. April 2021 bei der Gemeinde H.________ ein Baugesuch im
ordentlichen Verfahren für die Aufstockung des auf dieser Parzelle gelegenen und im Jahr 1948
erstellten Mehrfamilienhauses sowie den Abbruch von drei Garagen ein, mit einem
Abweichungsgesuch für eine Geländeänderung infolge Abgrabung zugunsten eines hindernisfreien
Zuganges für Personen mit eingeschränkter Mobilität inklusive Wendeplatz und einem
Abweichungsgesuch zur Unterschreitung des minimalen Abstandes zur Gemeindestrasse. Das
Baugesuch wurde im Amtsblatt vom 23. April 2021 publiziert und während 14 Tagen öffentlich
aufgelegt, woraufhin C.________ und D.________ (Einsprecher) als Eigentümer einer
benachbarten Parzelle Einsprache gegen das Projekt erhoben. Die Beschwerdeführer äusserten
sich am 17. Mai 2021 zur Einsprache. Gemäss der sich damals in Revision befindenden
Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde H.________ (die mittlerweile am 17. Juli 2024 von
der Direktion für Raumplanung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt [RIMU] unter Vorbehalten und
Bedingungen genehmigt wurde, wobei noch mehrere Beschwerden gegen diesen Entscheid beim
Kantonsgericht hängig sind; siehe nachfolgend Bst. D) liegt diese Parzelle in der Wohnzone mittlerer
Besiedlungsdichte und wird durch den Schutzperimeter 6 überlagert.
Die Gemeinde begutachtete am 18. Juni 2021 das Baugesuch positiv mit Bedingungen, gewährte
die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstandes, stimmte der Ausnahme
für eine Geländeänderung zu und bejahte die positive Vorwirkung der Pläne. Sie verzichtete auf eine
Einigungsverhandlung mit den Einsprechern und übermittelte in der Folge das Dossier an das Bau-
und Raumplanungsamt (BRPA). Dieses holte bei den betroffenen Amtsstellen Gutachten ein.
Die Beschwerdeführer stellten am 16. Juli 2021 ein Gesuch um vorzeitigen Baubeginn. Das Oberamt
des Seebezirks (Vorinstanz) wies dieses Gesuch am 20. Juli 2021 ab, insbesondere weil gegen das
Projekt eine Einsprache erhoben worden sei.
B.
Die konsultierten Amtsstellen begutachteten das Bauvorhaben positiv, teilweise mit
Bedingungen. Insbesondere begutachtete auch das Amt für Kulturgüter (KGA) am 22. Juli 2021 das
Vorhaben positiv mit Bedingungen. Lediglich das Amt für Mobilität (MobA) erteilte dem Projekt am
3. August 2021 ein ungünstiges Gutachten; dies aufgrund des fehlenden Nachweises der
Sichtverhältnisse für Zufahrten und weil laut dem Gemeindebaureglement (GBR) für dieses Objekt
nur sieben Parkfelder vorzusehen seien. Das BRPA stellte dem Projekt am 17. September 2021
aufgrund des negativen Gutachtens des MobA ein ungünstiges Gesamtgutachten aus. Weiter
stimmte das BRPA der positiven Vorwirkung der Pläne nicht zu, weil das Projekt dem aufgelegten
Zonennutzungsplan nicht entspreche.
Am 6. Oktober 2021 reichten die Beschwerdeführer geänderte Pläne ein, welche auf einer neuen
Berechnung der Parkplätze basierten. Gestützt auf diese Änderungen begutachtete das MobA das
Projekt am 7. Dezember 2021 positiv. Nach längerer Korrespondenz zwischen den
Beschwerdeführern und dem BRPA erteilte dieses dem Bauvorhaben am 8. Juli 2022 wegen der
Lage des Wendeplatzes und der Veloabstellplätze erneut ein ungünstiges Gesamtgutachten und
verweigerte die Zustimmung zur Vorwirkung der Pläne. Es stellte indes in Aussicht, dass eine
günstige Begutachtung erfolgen könnte, wenn vom projektierten Wendeplatz auf der Südostseite
des Gebäudes abgesehen werde – und sofern namentlich das KGA, die Kommission für

Kantonsgericht KG
Seite 3 von 14
behindertengerechtes Bauen und das MobA die entsprechend geänderten Pläne positiv begutachte.
Daraufhin reichten die Beschwerdeführer am 11. August 2022 erneut geänderte Pläne ein, in denen
auf den Wendeplatz verzichtet wurde. Die entsprechenden Fachgutachten fielen positiv aus, teils
mit Bedingungen. Insbesondere erliess auch das KGA am 10. Oktober 2022 ein positives Gutachten
mit Bedingungen. Am 15. Dezember 2022 erstattete das KGA – aufgrund des Gutachtens der
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission sowie der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege vom 23. November 2022 zur Revision der Ortsplanung von H.________ hinsichtlich
der Wohnüberbauung "I.________" – ein ergänzendes Gutachten, welches wiederum positiv mit
Bedingungen ausfiel. In der Folge erliess auch das BRPA am 19. Oktober 2023 ein günstiges
Gesamtgutachten und stimmte der positiven Vorwirkung der Pläne zu. Die Einsprecher liessen sich
hierzu am 7. März 2023 zuhanden der Vorinstanz vernehmen.
C.
Mit Schreiben vom 14. Juni 2023 informierte die Vorinstanz die Beschwerdeführer im
Wesentlichen, dass das Kantonsgericht mit Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai
2023 hinsichtlich eines Bauprojekts, welches sich in derselben Zone sowie im selben
Schutzperimeter wie das streitige Bauvorhaben befinde, die Baubewilligung aufgehoben und
namentlich festgestellt habe, dass nicht nahezu zweifelsfrei feststehe, dass die in Revision
befindliche Ortsplanung der Gemeinde endgültig genehmigt werde; die positive Vorwirkung der
Pläne sei daher zu Unrecht gewährt worden. Gestützt auf diese aktuelle Rechtsprechung des
Kantonsgerichts in einem ähnlich gelagerten Fall sei aus Sicht der Vorinstanz die Erteilung der
Baubewilligung unter Vorwirkung der Pläne vor dem Abschluss des Ortsplanungsverfahrens nicht
möglich. Daher schlug die Vorinstanz den Beschwerdeführern vor, das Baugesuch zu sistieren, bis
die Ortsplanungsrevision abgeschlossen bzw. durch die RIMU rechtskräftig genehmigt sei. Die
Beschwerdeführer äusserten sich hierzu sowie zur Einsprache am 12. und am 20. Juli 2023. Sie
stellten sich gegen die Sistierung und ersuchten um einen Entscheid.
Die Einsprecher erhielten in der Folge Gelegenheit zur Stellungnahme. Hierzu liessen sich die
Beschwerdeführer am 28. September 2023 und am 5. Oktober 2023 wiederum vernehmen, wobei
sie insbesondere vorbrachten, dass die Vorwirkung zu gewähren sei.
Mit Schreiben vom 27. November 2023 verlangte die Vorinstanz eine Stellungnahme des KGA zur
Frage, ob das geplante Flachdach beim streitigen Projekt genügend integriert sei; dies vor dem
Hintergrund des erwähnten Urteils des Kantonsgerichtes, in dem dieses festgehalten habe, dass
das Bauprojekt nicht einer umfassenden Prüfung durch die Behörden unterzogen worden sei,
obwohl eine umfassende Interessenabwägung in der fraglichen Schutzzone von grundlegender
Bedeutung sei, wobei in diesem Rahmen auch das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zu berücksichtigen sei. In der darauffolgenden
Stellungnahme vom 17. Januar 2024 führte das KGA im Wesentlichen aus, dass die Veränderung
des bestehenden Dachs zu einem Flachdach zu einer Höhenentwicklung führe, welche die
vorherrschende Typologie der Bauten in dieser Schutzzone klar überschreite. Bei detaillierter
Betrachtung des Projekts erweise sich die Einordnung in den bestehenden baulichen Kontext
insbesondere aufgrund der volumetrischen und typologischen Ausgestaltung als nicht gegeben.
D.
Die RIMU genehmigte mit Entscheid vom 17. Juli 2024 die Gesamtrevision der Ortsplanung
der Gemeinde H.________ mit den unter ihren Entscheiderwägungen III, IV, und V erwähnten
Vorbehalten und Bedingungen. Insbesondere hielt sie auch zu Art. 40 GBR betreffend die
Schutzperimeter und -zonen und zu Art. 48 GBR betreffend den Schutzperimeter 6 bestimmte
Bedingungen fest.

Kantonsgericht KG
Seite 4 von 14
E.
Die Beschwerdeführer äusserten sich (bereits vor und nach der Genehmigung der
Gesamtrevision durch die RIMU) noch mehrmals vor der Vorinstanz und brachten insbesondere vor,
dass die nunmehr negative Beurteilung aufgrund der mehrfachen positiven Begutachtung durch das
KGA gegen Treu und Glauben verstosse und unverhältnismässig sei. Sie hätten Anrecht auf
Erteilung der Baubewilligung und die Vorwirkung der Pläne sei zu gewähren.
F.
Mit zwei Entscheiden vom 11. November 2024 hat die Vorinstanz das Baugesuch der
Beschwerdeführer abgewiesen und die Einsprache gegen das Baugesuch gutgeheissen. Zur
Begründung führte die Vorinstanz in den beiden weitgehend identischen Entscheiden im
Wesentlichen aus, dass die betroffene Parzelle Art. eee gemäss der am 17. Juli 2024 unter Vorbe-
halten und Bedingungen genehmigten Ortsplanung der Gemeinde in der Wohnzone mittlerer Be-
siedlungsdichte liege und durch den Schutzperimeter 6 überlagert werde. In Art. 48 GBR werde
dieser Schutzperimeter konkretisiert. Die RIMU habe im Genehmigungsentscheid eine präzisere
Regelung für diesen Perimeter gefordert. Die Bedingung laute, dass sicherzustellen sei, dass die
erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung
angepasst werden. Aufgrund dieser Bedingung sei die Gemeinde gehalten, die Trauf- und Gesamt-
höhen im Schutzperimeter 6 zu eruieren und gestützt darauf die erlaubten Bauhöhen in Art. 48 GBR
zu definieren. Sodann müsse ein neues Auflage- und Einspracheverfahren durchgeführt und die
Bestimmung müsse danach der RIMU zur Genehmigung vorgelegt werden. Bei der geplanten Auf-
stockung zu einem Flachdach könne nicht von einer vernachlässigbaren Erhöhung der Fassaden-
höhe gesprochen werden. Da die erlaubten Bauhöhen erst rechtsgültig ausgearbeitet und geneh-
migt werden müssten, könne bereits aus diesem Grund keine Baubewilligung ausgestellt werden.
Aus Gründen der Verfahrensökonomie prüfte die Vorinstanz dennoch die Integration des
projektierten Flachdachs sowie die Einordnung der geplanten Aufstockung in die bestehende
Umgebung. Diesbezüglich hielt sie im Wesentlichen fest, dass das Projekt gemäss dem ISOS-
Inventarblatt in einem Gebiet der Aufnahmekategorie B mit Erhaltungswert B liege. Das Flachdach
sowie die Aufstockung sprenge die ursprüngliche Struktur und füge sich auch nicht in die bestehende
Umgebung ein, zumal ein Blick in das ISOS-Inventarblatt zeige, dass die im Gebiet bereits
vorhandenen Bauten mit drei respektive vier Vollgeschossen sowie einem Flachdach bzw. einem
wenig geneigten Walmdach im Inventar als "störend" qualifiziert wurden, wohingegen zwei- bis
dreigeschossige Bauten mit hohen Dachgeschossen prägend seien. Zwar habe die Gemeinde in
der betroffenen Zone bisher keine explizite Vorschrift betreffend die Dachform eingeführt; da sich
die strittige Baute aber namentlich wegen der Dachform sowie der geplanten Höhenentwicklung
durch die Aufstockung nicht in die bestehende Umgebung und den baulichen Kontext einordne,
könne eine Baubewilligung auch aufgrund der mangelnden Einordnung nicht erteilt werden.
G.
Die Beschwerdeführer haben am 11. Dezember 2024 gegen diese Entscheide Beschwerde
an das Kantonsgericht erhoben. Diese wurde von der zuständigen Instruktionsrichterin mit Verfü-
gung vom 18. Dezember zur Korrektur zurückgewiesen, da sie sich als weitschweifig erwies (die
Beschwerdeschrift gegen die 12 bzw. 13 Seiten umfassenden nahezu identischen Entscheide, die
sich im Wesentlichen mit dem Ortsbildschutz bzw. der Vorwirkung befassten, wies 62 Seiten auf und
beinhaltete zahlreiche nicht nötige bzw. weitschweifige Ausführungen). Am 23. Dezember 2024
reichten die Beschwerdeführer "unter Protest" die verbesserte Beschwerdeschrift ein. Sie beantra-
gen insbesondere die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Die Baubewilligung für die Auf-
stockung des Mehrfamilienhauses und den Abbruch der Garagen auf dem Grundstück Art. eee sei
zu erteilen und die Einsprache gegen das Baugesuch abzuweisen. Eventualiter sei die Angelegen-
heit zwecks Ergänzung des Dossiers und zur Fällung neuer Entscheide an die Vorinstanz
zurückzuweisen.

Kantonsgericht KG
Seite 5 von 14
H.
Die Vorinstanz beantragt am 31. Januar 2025 die Abweisung der Beschwerde.
Mit Schreiben vom 5. Februar 2025 teilt die Gemeinde mit, dass sie an ihrem Gutachten vom 18. Juni
2021, welches günstig mit Bedingungen ausgefallen sei, festhalte. Bezüglich der Dachform bestehe
im GBR keine explizite Vorgabe. Die geplante Ausgestaltung (Attikageschoss mit Flachdach) im
Schutzperimeter 6, mit der die maximale Gebäudehöhe von 13 m gemäss dem GBR nicht
ausgeschöpft werde, sei vom KGA zu beurteilen.
Das BRPA beantragt am 17. Februar 2025 die Abweisung der Beschwerde. Es führt aus, dass es
gestützt auf die von ihm neu eingeholte Stellungnahme des KGA vom 7. Februar 2025 und dessen
Bemerkungen vom 17. Januar 2024 das Bauprojekt nicht mehr positiv begutachten könnte.
Die Einsprecher beantragen am 17. März 2025 die Abweisung der Beschwerde.
I.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Ent-
scheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 und
4 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in
Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 Bst. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer der Parzelle
Art. eee zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde
eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128
VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im
hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen –
nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum-
planung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG gerügt werden.
3.
Wie erwähnt, befindet sich die Parzelle Art. eee, auf dem das streitige Bauvorhaben geplant ist,
gemäss dem am 17. Juli 2024 von der RIMU unter Vorbehalten und Bedingungen genehmigten
Gesamtrevision der Ortsplanung in der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte, welche vom
Schutzperimeter 6 überlagert wird.
Die Gemeinde hat im Rahmen der Ortsplanungsrevision in Art. 48 Abs. 1 GBR betreffend den
Schutzperimeter 6 folgendes festgehalten: "Es gilt die Bestandesgarantie. Bei Abbruch und Neubau
bestehender Gebäude gilt das vorhandene Volumen als Mass der zukünftigen Nutzung

Kantonsgericht KG
Seite 6 von 14
(Überbauungs- und Geschossflächenziffer). Die vorhandenen Gebäude können in ihrem
bestehenden Volumen genutzt werden. Darüber hinausgehende An- und Ausbauten des
Hauptgebäudes sollen 25 % des oberirdischen bestehenden Volumens des Hauptgebäudes nicht
überschreiten." Abs. 2 hält weiter folgendes fest: "Die den geschützten Uhrmacherhäusern
(Parzellen Art. jjj, kkk, lll) zugeordneten rückseitigen Gärten sowie die alleeartige Strassengestaltung
des zugeordneten Teils der M.________ sind beizubehalten".
3.1.
Die RIMU hat wie erwähnt mit Entscheid vom 17. Juli 2024 die Gesamtrevision der
Ortsplanung mit den unter den Entscheiderwägungen III, IV, und V erwähnten Vorbehalten und
Bedingungen genehmigt (wobei hiergegen noch mehrere Beschwerden beim Kantonsgericht hängig
sind). Zu Art. 48 GBR betreffend den Schutzperimeter 6 stellte die RIMU in der Erwägung III die
Bedingung, dass (gemäss dem Antrag des KGA) sicherzustellen sei, dass die erlaubten Bauhöhen
an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung angepasst werden müssten.
Sie hielt in der Erwägung V des Genehmigungsentscheides fest, dass die von ihr in den Erwägungen
III und IV festgelegten Bedingungen Bestandteil des vorliegenden Genehmigungsentscheides sind.
Diese Änderungen müssten im Rahmen einer öffentlichen Auflage und/oder Vernehmlassung innert
einer Frist von neun Monaten ab Rechtskraft des Genehmigungsentscheides veröffentlicht werden.
3.2.
Art. 91 RPBG sieht vor, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis
zu ihrer Genehmigung durch die RIMU auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für
beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf (Abs. 1). Die zuständige Baubewilli-
gungsbehörde kann jedoch zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen mit ausdrücklicher
Zustimmung der Gemeinde und des BRPA Bauten und Anlagen bewilligen, die dem aufgelegten
Plan entsprechen (Abs. 2). Nach der Rechtsprechung wird künftigen Nutzungsplänen und
-vorschriften eine Vorwirkung zuerkannt und diese gelten insofern in Verbindung mit den
vorhergehenden, noch geltenden Vorschriften bis zu ihrer Genehmigung. In dieser Phase können
grundsätzlich Bauten bewilligt werden, die sowohl den aktuellen als auch den künftigen Vorschriften
entsprechen (Urteile KG FR 602 2018 152 vom 10. Februar 2020 E. 5.2; 602 2018 36 vom 5. Juni
2018). Zwar ist für die Gewährung der positiven Vorwirkung nicht erforderlich, dass der zukünftige
Plan vollständig unumstritten ist. Es ist möglich, dass diese Vorwirkung zuerkannt wird, obwohl die
öffentliche Auflage zu Einsprachen und dann zu Beschwerden führt, über die noch nicht entschie-
den wurde. Es obliegt den zuständigen Behörden (Gemeinde und BRPA), die mit dieser Situation
verbundenen Risiken abzuwägen, wenn sie ihre Zustimmung zu einer entsprechenden Vorwirkung
gewähren (Urteile KG FR 602 2017 130 vom 28. Juni 2018 E. 3; 602 2010 14 vom 26. August 2010
E. 3, mit Hinweisen). Jedoch ist grundsätzlich bei der Anwendung der positiven Vorwirkung nach
Art. 91 Abs. 2 RPBG grosse Zurückhaltung angebracht (RAMUZ, Quelques questions sensibles liées
à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, in: FZR 2012
S. 97 ff.; siehe auch BESSE, in: Le régime des plans d'affectation, en particulier le plan de quartier,
2012, S. 263 f.; BIANCHI, in: La révision du plan d'affectation communal, 1990, § 6.3.2). Wenn der
Zweck von Art. 91 RPBG darin besteht, sicherzustellen, dass künftige Bauten die vorgesehenen
Planungen nicht kompromittieren, so impliziert dies, dass Baubewilligungen nur dann erteilt werden
können, wenn nahezu zweifelsfrei feststeht, dass die Planung endgültig genehmigt wird (RAMUZ,
Quelques questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du
territoire et les constructions, in: FZR 2012 S. 128). Die Vorwirkung wird in einem Stadium gewährt,
in dem die Ortsplanung noch Änderungen erfahren kann. Die Entscheidung über die Erteilung einer
Baubewilligung bzw. über die Gewährung der Vorwirkung kann daher spätere Änderungen des
Plans gefährden, da die zuständigen Behörden zögern könnten, einen bereits umgesetzten Plan
wieder zu ändern. Zudem besteht die Gefahr, dass dadurch die Befugnisse der kantonalen

Kantonsgericht KG
Seite 7 von 14
Genehmigungsbehörde beeinträchtigt werden (BESSE, in: Le régime des plans d'affectation, en
particulier le plan de quartier, 2012, S. 262; zum Ganzen insbesondere auch Urteile KG FR 602
2019 37 vom 24. Juli 2019 E. 3.1; 602 2017 136 vom 28. Juni 2018 E. 3; Urteil KG FR 602 2022 29,
30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.3.2).
3.3.
Nach Art. 89 RPBG muss im Fall, dass Pläne oder Vorschriften während des
Genehmigungsverfahrens geändert werden, für die Änderungen ein neues Auflage- und
Einspracheverfahren durchgeführt werden (Abs. 1). Dasselbe gilt für Änderungen, die sich aus der
Genehmigung ergeben. In diesen Fällen kann nur gegen die Änderungen, die nicht im Rahmen einer
Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid beim Kantonsgericht angefochten werden
konnten, Einsprache erhoben werden (Abs. 2).
3.4.
Gemäss den von der RIMU im vorliegenden Genehmigungsentscheid genannten
Bedingungen muss die Gemeinde den Art. 48 GBR präzisieren bzw. sicherstellen, dass die
erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden Nachbarbebauung
angepasst werden. Gestützt auf Art. 89 Abs. 2 RPBG muss sie hierzu ein neues Auflageverfahren
durchführen. Dies hat auch die RIMU im Genehmigungsentscheid erkannt, indem sie die Gemeinde
wie erwähnt explizit darauf aufmerksam machte, dass Änderungen im Rahmen einer öffentlichen
Auflage und/oder Vernehmlassung (innert einer Frist von neun Monaten) ab Rechtskraft des
Genehmigungsentscheides veröffentlicht werden müssten.
3.5.
Das Kantonsgericht hatte bereits im vorerwähnten Urteil KG FR 602 2022 29, 30, 56 und 57
vom 4. Mai 2023 E. 2.3.2 – vor der Genehmigung der Gesamtrevision der Ortsplanung durch die
RIMU mit Bedingungen – festgehalten, dass nach wie vor die Möglichkeit bestehe, dass die RIMU
als für die Genehmigung der Ortsplanung zuständige Behörde striktere oder präzisere Regelungen
für diesen Perimeter verlange, so dass die Vorwirkung für das damals betroffene Bauprojekt nicht
gewährt werden könne. Diese Möglichkeit hat sich nun mit dem erwähnten Genehmigungsentscheid
der RIMU realisiert, indem sie die Gemeinde verpflichtete, Art. 48 GBR zu präzisieren bzw.
sicherzustellen, dass die erlaubten Bauhöhen an die Trauf- und Gesamthöhen der bestehenden
Nachbarbebauung
angepasst
werden,
wobei
hierfür
ein
neues
Auflage-
bzw.
Vernehmlassungsverfahren durchgeführt werden muss.
Damit kann nicht gesagt werden, dass nahezu zweifelsfrei feststehe, dass die endgültige Planung
genehmigt wird, da eben die Gemeinde noch die erlaubte Bauhöhe an die Trauf- und Gesamthöhen
der bestehenden Nachbarbebauung anpassen muss. Das fragliche Bauprojekt sieht eine erhebliche
Aufstockung vor. So soll gemäss den Plänen die bisherige traufseitige Fassadenhöhe von 6.35 m
auf eine Fassadenhöhe von 11.83 m mit Flachdach aufgestockt werden. Selbst wenn die zulässige
Gebäudehöhe in der Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte gemäss Art. 23 GBR 13 m beträgt, sind
wie erwähnt für den Schutzperimeter 6 in Art. 48 GBR spezifischere Regeln vorgegeben bzw. noch
auszuarbeiten. Dies wird auch daraus ersichtlich, dass die RIMU im Genehmigungsentscheid als
Bedingung festgehalten hat, dass betreffend Art. 23 GBR zur Wohnzone mittlerer Besiedlungsdichte
in einem Absatz zu präzisieren sei, dass an den Orten, die vom Schutzperimeter 6 überlagert
werden, die entsprechenden Vorschriften dieses Schutzperimeters gelten. Ebenfalls wäre – wenn
das streitige Projekt unter Gewährung der Vorwirkung der Pläne bewilligt würde – nicht
auszuschliessen, dass dieses seinerseits Einfluss auf die Festlegung der erlaubten Bauhöhe
nehmen würde, was dem Sinn und Zweck der Bedingung der RIMU mit Blick auf den
Schutzperimeter 6 entgegenlaufen würde. Selbst wenn der Wortlaut von Art. 91 RPBG in zeitlicher
Hinsicht vorsieht, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis zu ihrer
Genehmigung durch die RIMU auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für beabsichtigte

Kantonsgericht KG
Seite 8 von 14
Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf, kann vorliegend nicht argumentiert werden, dass
damit die noch nicht erfolgte öffentliche Auflage der Anpassungsbedingungen gemeint wäre. Dies
würde den Art. 91 RPBG für den (Standard-)Fall der nur unter Bedingungen genehmigten
Gesamtrevision vollständig kompromittieren und kann nicht dem Sinn und Zweck der erwähnten
Norm entsprechen. Es ist damit zu präzisieren, dass für die zeitweilige Bausperre gemäss dem
Grundsatz von Art. 91 Abs. 1 RPBG auf den Zeitpunkt der bereits erfolgten öffentlichen Auflage der
Gesamtrevision abzustellen ist, d.h. es gilt im vorliegenden Fall die Bausperre und die nur
ausnahmsweise zu gewährende Vorwirkung der Pläne nach Art. 91 Abs. 2 RPBG kann in casu wie
gesehen nicht erteilt werden.
3.6.
Die weitschweifigen Ausführungen des Beschwerdeführers hinsichtlich des aktuell geltenden
Rechts bzw. der Planungszone, welche im Kanton Freiburg in Art. 90 RPBG geregelt ist und eine
andere Funktion als die zeitweilige Bausperre nach Art. 91 RPBG aufweist, gehen offensichtlich am
Thema vorbei bzw. sind nicht einschlägig. Insbesondere wird darauf verwiesen, dass das
Bundesgericht die Zulässigkeit der zeitweiligen Bausperre und der (nur zurückhaltend zu
gewährenden) positiven Vorwirkung der Pläne gemäss Art. 91 RPBG in seiner Rechtsprechung
jedenfalls schon mehrfach bestätigt hat (siehe ausführlich etwa Urteil BGer 1C_427/2018,
1C_428/2018 vom 22. Oktober 2019 E. 5, mit Hinweisen).
3.7.
Damit kann im Ergebnis die positive Vorwirkung der Pläne – obwohl die Gemeinde und in
einer ersten Phase auch das BRPA dieser zugestimmt hatten – nicht gewährt werden. Die
Vorinstanz hat folglich die Baubewilligung schon aus diesem Grund zu Recht verweigert und die
Einsprache gutgeheissen.
4.
Aus Gründen der Verfahrensökonomie prüfte die Vorinstanz dennoch die Integration des
projektierten Flachdachs sowie die Einordnung der geplanten Aufstockung in die bestehende
Umgebung. Sie stellte schliesslich fest, dass sich die strittige Baute namentlich wegen der Dachform
sowie der geplanten Höhenentwicklung durch die Aufstockung nicht in die bestehende Umgebung
und den baulichen Kontext einordne, so dass eine Baubewilligung auch aufgrund der mangelnden
Einordnung nicht erteilt werden könne. Die Beschwerdeführer stellen sich hingegen auf den
Standpunkt, dass die Baute gut in die Umgebung integriert sei bzw. dass die Baute den
gestalterischen Anforderungen genüge.
4.1.
Anhang 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über das Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) führt die schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung auf. Darin ist H.________ als Kleinstadt/Flecken aufgeführt.
4.2.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss Art. 5 des
Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) wird dargetan,
dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung
verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Die Schutzwirkung entfaltet sich grundsätzlich nur bei der
Wahrnehmung von Bundesaufgaben (vgl. Art. 6 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 NHG; Urteil BGer
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2 mit Hinweisen). Eine solche liegt gemäss Rechtsprechung
bei der Erteilung einer Baubewilligung für ein Bauvorhaben innerhalb der Bauzone nicht vor (Urteil
BGer 1C_283/2021 vom 21. Juli 2022 E. 3.1.3). Soweit wie vorliegend keine Bundesaufgabe in
Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht gewährleistet. Die
Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der

Kantonsgericht KG
Seite 9 von 14
Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall
erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (Urteil BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar
2022 E. 3.2 mit Hinweisen), insbesondere dort, wo diese im Lichte der Heimatschutzanliegen
vorzunehmen sind (Urteil BGer 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E. 3.2).
Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 RPG legen die Kantone die Planungs-
grundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich
die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen auch die Bundes-
inventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 Bst. b RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung
(Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare auf diese Weise Eingang in die
Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG). Erst eine solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung ist
auch für die Eigentümer verbindlich, und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen
Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (vgl. Urteil BGer
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.3). Daraus folgt, dass das Bundesinventar zwar nicht direkt
Anwendung findet. Allerdings ist es in der laufenden Ortsplanrevision und insbesondere im GBR zu
berücksichtigen. Weiter ist es für die Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im
Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu beachten (vgl. zum Ganzen auch Urteil KG FR
vom 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.1.2).
Ziel des kantonalen Richtplans ist es namentlich, das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (ISOS) in die Instrumente der kantonalen, regionalen und lokalen
Raumplanung zu übertragen, die ISOS-Schutzziele umzusetzen und die Kriterien und Regeln, die
von den Gemeinden für den Schutz der Ortsbilder anzuwenden sind, zu definieren (vgl. T115 des
kantonalen Richtplans, S. 1).
4.3.
Vorliegend wurde das streitbetroffene Grundstück Art. eee in der Ortsplanung der Wohnzone
mittlerer Besiedlungsdichte zugeteilt, welche vom Schutzperimeter 6 überlagert wird. Wie erwähnt
führt Anhang 1 VISOS die schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung auf. Darin ist
H.________ als Kleinstadt/Flecken aufgeführt. Das vorliegend betroffene Grundstück liegt gemäss
dem ISOS-Inventarblatt im Gebiet N.________ (Nr. 6), welches mit der Aufnahmekategorie B und
dem Erhaltungsziel B verzeichnet ist.
4.4.
Gemäss den Erläuterungen zum ISOS stellt ein Gebiet einen grösstmöglichen Ortsbildteil
dar, der dank räumlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als Ganzheit
ablesbar ist. Ein Gebiet mit einer Aufnahmekategorie A hat ursprüngliche Substanz, d.h. die
Mehrheit der Bauten und Räume hat historisch die gleiche epochenspezifische oder
regionaltypische Prägung. Das Erhaltungsziel A bedeutet das "Erhalten der Substanz
beziehungsweise der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche": Das Erhalten der Substanz
bedeutet, alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral zu erhalten und bestehende Beeinträchti-
gungen zu beseitigen; das Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche bedeutet, die
für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten zu bewahren und bestehende Beeinträchti-
gungen zu beseitigen. Das Erhaltungsziel B heisst "Erhalten der Struktur" und bedeutet, die
Anordnung und die Gestalt der Bauten und Freiräume zu bewahren und die für die Struktur
wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu erhalten (vgl. auch Art. 9 Abs. 4 VISOS). Gemäss
Art. 24 Abs. 2 und 4 der Weisungen vom 1. Januar 2020 des Eidgenössischen Departements des
Innern über das ISOS (WISOS) gelten bei "Erhalten der Substanz" als generelle Erhaltungshinweise
ein Abbruchverbot, ein Bauverbot für Neubauten und die Pflicht, für Veränderungen
Detailvorschriften
zu
erstellen.
Bei
der
Strukturerhaltung
gilt
die
Pflicht,
strenge

Kantonsgericht KG
Seite 10 von 14
Ausnahmeregelungen für den Abbruch von Altbauten sowie besondere Vorschriften für Umbauten
und zur Eingliederung von Neubauten zu erstellen.
4.5.
Im einschlägigen ISOS-Inventarblatt wird zum N.________ (Nr. 6) insbesondere
festgehalten, dass sich dieses Quartier (ebenso wie die O.________) durch die Regelmässigkeit
ihres Strassennetzes und die Homogenität der Parzellenbebauung von den jüngeren
Wohnquartieren deutlich abheben. Beide Quartiere besitzen je eine architektonisch besonders
wertvolle, stilgeschichtlich dem Historismus, Jugend- und Heimatstil verpflichtete Villengruppe,
beide verraten auch die für den Mittelstand adaptierten Ideen der Gartenstadtbewegung. Die
umzäunten Gärten und Parks sowie der reiche Baumbestand sind wesentliche Bestandteile der
Ganzheiten. Sie sollten unbedingt erhalten und nicht Parkplätzen oder Garagen zum Opfer fallen,
wie dies teils schon geschehen ist.
4.6.
Gemäss Art. 40 GBR, der unter dem Titel "Schutzperimeter und -zonen" steht und der
Umsetzung der erwähnten Vorgaben des ISOS-Inventarblattes dient, haben die Schutzperimeter
und die Schutzzonen den Zweck, die unmittelbare Umgebung der Stadt mit ihren Ringmauern, dem
Schloss und den übrigen Monumentalbauten, die kulturhistorisch wertvollen Wohnquartiere, sowie
die Gegend des um das Schlachtdenkmal und die dominierenden Hügel (P.________, Q.________)
vor störenden Eingriffen zu schützen. Zudem soll die Sicht auf die Ringmauern und die Stadt als
Ganzes erhalten und da, wo sie bis jetzt beeinträchtigt ist, nach Möglichkeit verbessert werden. Es
ist deshalb alles zu unterlassen, was diesem Zweck zuwiderläuft (Abs. 1). Abs. 2 dieser Norm regelt
die Überlagerung und die gestalterischen Grundsätze. Nach Abs. 2 Bst. a überlagern die
Schutzperimeter die Nutzungszonen vor allem dort, wo Nutzungen zugelassen sind, welche den
Schutzvorschriften widersprechen. Hierzu ordnete die RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid an,
dass diese Bestimmung umzuformulieren sei, weil Schutzperimeter die Nutzungszonen überall und
in jedem Fall überlagern. Nach Bst. b gilt folgendes: "In den Schutzperimetern und -zonen
zugelassene Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit der Umgebung eine
gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. auch Art. 125 RPBG und Art. 64 des kantonalen
Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum RPBG [RPBR; SGF 710.11]). Sie haben sich
als solche und im baulichen Kontext einzuordnen. Bauten, welche diese Anforderungen nicht
erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen." Bst. c
schliesslich hält folgendes fest: "Durch die Baukörper von Neu-, An- und Umbauten und Kleinbauten
sowie deren Platzierung muss sichergestellt werden, dass die natürliche Topographie sowie die
Sicht von öffentlichen Bereichen auf geschützte Gebäude oder Ortsteile nicht beeinträchtigt werden.
Platzierung, Gestaltung, Material und Farben müssen auf diese geschützten Kulturgüter abgestimmt
sein, sie bedürfen einer Begutachtung durch die zuständigen Instanzen." Hierzu äusserte sich die
RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid ebenfalls und forderte, dass Bst. c wie folgt anzupassen
sei: "Neu-, An- und Umbauten sowie Kleinbauten müssen bezüglich ihrer Baukörper, Platzierung,
Gestaltung, Material und Farben auf ihre Umgebung, auf das Ortsbild und auf die geschützten
Kulturgüter abgestimmt sein. Dabei dürfen die natürliche Topografie sowie die Sicht von öffentlichen
Bereichen auf geschützte Gebäude oder Ortsteile nicht beeinträchtigt werden. Sie bedürfen einer
Begutachtung durch die zuständigen Instanzen".
4.7.
Obwohl der Genehmigungsentscheid der RIMU noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist,
ergibt sich aus Art. 40 GBR bzw. den entsprechenden Bedingungen im Genehmigungsentscheid,
dass die Bauten in den Schutzperimetern so zu gestalten sind, dass zusammen mit der Umgebung
eine gute Gesamtwirkung entsteht, und dass auch hinsichtlich des streitigen Umbaus erforderlich
ist, dass er gut auf das Ortsbild und die geschützten Kulturgüter abgestimmt bzw. integriert ist und
einer Begutachtung der zuständigen Instanzen bedarf, die sich zur Integration äussern.

Kantonsgericht KG
Seite 11 von 14
4.8.
Im Rahmen der Instruktion des Baubewilligungsgesuchs bzw. des Beschwerdeverfahrens
sind die Akten den verschiedenen staatlichen Fachstellen vorgelegt worden. Die Stellungnahmen
der zuständigen Fachbehörden stellen Amtsberichte im Sinne von Art. 46 Abs. 1 Bst. b VRG dar.
Der Amtsbericht ist ein schriftliches Dokument bzw. eine mündliche Erklärung einer Behörde bzw.
Verwaltungseinheit, die aufgrund ihrer Tätigkeiten bzw. Zuständigkeiten über besondere Fachkennt-
nisse verfügt. Er unterscheidet sich von einem Gutachten von Sachverständigen dadurch, dass er
ein Akt der Verwaltungshoheit ist. Wenn er schlüssige Ergebnisse aufweist, kann ihm volle Beweis-
kraft zuerkannt werden. Er kann dann ein Sachverständigengutachten ersetzen, sofern keine kon-
kreten und ernsthaften Indizien vorliegen, die seinen Beweiswert mindern (vgl. neben vielen Urteile
KG FR 602 2020 49 vom 25. August 2020 E. 2.1; 602 2021 69 f. vom 27. September 2021 E. 2.2).
4.8.1. Das KGA legte in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2024 zuhanden der Vorinstanz bzw.
in jener vom 7. Februar 2025 zuhanden des Kantonsgerichtes ausführlich und überzeugend dar,
dass im N.________ die heute vorherrschende Bebauungsstruktur, welche den Schutzperimeter 6
präge, aus zweigeschossigen Bauten aus der Gründerzeit bestehe, mit Hochparterre und hohen
Dachgeschossen, wobei im Laufe der Zeit auch dreigeschossige Bauten dazukamen.
Charakteristisch für das Quartier sei eine durchgehend zwei- und dreigeschossige Bauweise mit
Dachgeschoss. In den Dachgeschossen seien bis zu zwei Geschosse ganz oder teilweise in die
Dachvolumen eingebunden. Die Bauten würden als Hauptmerkmal gleichschenklige Schrägdächer
mit Vordächern aufweisen, deren Traufhöhen auf ähnlicher Höhe liegen. Der Dachtyp mit Attika
unter Flachdach finde sich bis anhin nicht innerhalb des Schutzperimeters 6. Das streitige Bauprojekt
beinhaltet den Ausbau des Dachgeschosses mittels eines Attikageschosses sowie zusätzlich eine
Aufstockung um ein voll ausgebautes Geschoss. Dadurch, dass die zwei obersten Stockwerke der
Liegenschaft nicht in ein Schrägdach eingebunden sind und sich zusätzlich auf zwei Etagen fast
vollständig bis auf die Fassadenfluchten ausdehnen, wird die Baute in ihrem Erscheinungsbild und
typologisch markant verändert und erhält eine Mächtigkeit und Dominanz, welche innerhalb des
Quartiers als massstabsfremder Einzelfall hervortritt. Durch die Aufstockung mit Attika wird die
umgebaute Liegenschaft als viergeschossiger Bau wahrgenommen, insbesondere in der
rückseitigen Nordwestansicht. So hebt sich das Bauvorhaben auch von den Nachbarbauten auf den
Grundstücken Art. rrr und sss markant ab, die mit Erdgeschoss und zwei Obergeschossen unter
Schrägdächern als dreigeschossige Bauten wahrgenommen werden. Das KGA wies weiter
überzeugend darauf hin, dass selbst die im ISOS als störend bezeichneten (Flach-)Bauten auf dem
Art. ttt nicht viergeschossig seien, und das Uhrmacherhaus trotz seiner Höhe in seinem
Erscheinungsbild in der Nordwest- und Südostfassade als dreigeschossige Baute unter einem
Schrägdach wahrzunehmen sei. Auch von diesem Gebäude hebe sich das Bauvorhaben folglich
markant ab. Das KGA schloss, dass somit die Veränderung des Gebäudes zu einem
Flachdachgebäude in der vorgeschlagenen Form zu einer Höhenentwicklung führe, welche die
vorherrschende Typologie von mehrheitlich zwei- bis dreigeschossigen Villenbauten mit
Dachgeschoss klar überschreite und den volumetrischen Massstab der Bauten im Schutzperimeter
6 verlasse. Durch die Aufstockung mit dem Flachdach werde die Fassadenhöhe über rund 5.5 m
höher wahrgenommen als bisher. Zwar sei nicht gänzlich ausgeschlossen, dass sich ein
Flachdachbau – mit oder ohne Attika – bei entsprechender volumetrischer sowie architektonisch und
massstäblich wohlproportionierter Ausgestaltung (z.B. mit einem Geschoss weniger) in die
bestehende Siedlungsstruktur ein- und unterordnen lasse, beim vorliegenden Bauvorhaben sei dies
jedoch nicht der Fall.
4.8.2. Vorliegend bestehen keine relevanten Indizien, die es erlauben würden, von dieser
überzeugenden Stellungnahme des KGA abzuweichen. So befindet sich gemäss dem ISOS-

Kantonsgericht KG
Seite 12 von 14
Inventarblatt im Bereich des N.________ auch das unter der Nr. 6.0.1 inventarisierte Element. Zu
diesem hält das Inventarblatt fest, dass es sich um Mehrfamilienhausblöcke 3. V. 20. Jahrhundert
handelt, den traditionellen Bebauungsraster des N.________ sprengend. In der Beschreibung wird
zum N.________ weiter dargelegt, dass bis Mitte des 20. Jahrhunderts mehrere Parzellen unbebaut
blieben; "die später erstellten Wohnhäuser wirken dort störend, wo sie das traditionelle kleinteilige
Bebauungsmuster verlassen haben und als grossvolumige Klötze mitten im locker bebauten, von
Gärten durchsetzten Villenquartier stehen (6.0.1)." Als entsprechend störende Elemente in der
fraglichen Umgebung, auf dem Grundstück Art. ttt, werden insbesondere zwei Mehrfamilienhäuser
an der M.________ bzw. U.________ mit Flachdächern aufgeführt. Es handelt sich bei diesen
Objekten um zwei dreistöckige Mehrfamilienhäuser (Erdgeschoss und jeweils zwei Obergeschosse),
die gemäss den Angaben im Grundbuch eine Fläche von 232 bzw. 162 m2 und gemäss den
Recherchen im Kartenportal eine Gebäudehöhe von etwas über 9 m aufweisen. Das Gebäude auf
dem Grundstück Art. eee soll mit der geplanten streitigen Aufstockung indes über vier Stockwerke
(Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein Attikageschoss mit Flachdachabschluss) und eine
Fassadenhöhe von 11.83 m verfügen, während die traufseitige Fassadenhöhe des Gebäudes (mit
dem Krüppel-Walmdach) derzeit 6.35 m beträgt und sich die Lukarne auf ca. 9 m Höhe befindet,
was die Grössenverhältnisse bzw. die Sprengung der Volumetrie und der Typologie im Quartier
eindrücklich aufzeigt.
Auch dass das KGA das streitige Projekt vorgängig mehrmals positiv mit Bedingungen begutachtet
hatte, führt vorliegend nicht zu Zweifeln an den erwähnten ausführlichen Begutachtungen des KGA
vom 17. Januar 2024 bzw. vom 7. Februar 2025. Insbesondere legte das KGA in diesen
Stellungnahmen auch schlüssig dar, wieso es seine Meinung im Vergleich zu seinen früheren
Stellungnahmen geändert habe. So hat es sich in diesen früheren Stellungnahmen nie fundiert zur
Integration bzw. zur Übereinstimmung des Projekts mit Art. 40 bzw. 48 GBR geäussert. Namentlich
aufgrund des Urteils KG FR vom 602 2022 29, 30, 56 und 57 vom 4. Mai 2023 habe sich indes die
entsprechende Notwendigkeit gezeigt, da das Kantonsgericht zu einem Bauprojekt in derselben
Zone und in demselben Schutzperimeter 6 (jedoch in der Baugruppe 6.2 mit Erhaltungsziel A)
insbesondere darlegte, dass das ISOS auch in ISOS-Gebieten mit Erhaltungsziel B unter anderem
bei Interessenabwägungen massgebend sei (siehe oben E. 4.2 und Urteil KG FR 602 2022 29, 30,
56 und 57 vom 4. Mai 2023 E. 2.1.2).
4.8.3. Weiter vermag auch das Argument der Beschwerdeführer, wonach sie aufgrund der
mehrfachen positiven Begutachtung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben mit der Gewährung
der Baubewilligung rechnen durften, nicht zu überzeugen. So kommt den Stellungnahmen der
Fachbehörden kein Verfügungscharakter zu; die entsprechende Behörde darf grundsätzlich darauf
zurückkommen, ohne dass dadurch der Grundsatz von Treu und Glauben verletzt würde. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung besteht hinsichtlich der Stellungnahmen auch kein Anspruch
der Parteien auf vorgängige Anhörung (BGE 116 Ib 260 E. 1d; Urteil KG FR 602 2021 21 und 23 vom
10. Januar 2022 E. 4.5.1), und für die angefochtenen Entscheide war schliesslich einzig die
Vorinstanz – und nicht die involvierten Fachbehörden – zuständig.
Mit seinen Stellungnahmen vom 17. Januar 2024 bzw. vom 7. Februar 2025 hat das KGA diese
fundierte Abwägung nun vorgenommen und kommt damit auf seine eher knappen früheren
Stellungnahmen zurück. Dies erweist sich als überzeugend und diesen aktuellen Stellungnahmen
der zuständigen Fachbehörde kann gefolgt werden.
4.8.4. Wenn die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde ferner behaupten, dass die Bebauung im
N.________ nicht den Angaben des KGA bzw. den Schilderungen im ISOS-Inventarblatt

Kantonsgericht KG
Seite 13 von 14
entsprechen, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Auch wenn sie sinngemäss darlegen, dass
sich das streitige Gebäude gut in die Umgebung einfüge, können sie jedenfalls nicht belegen, dass
es im entsprechenden Schutzperimeter auch weitere (nicht störende) Mehrfamilienhäuser mit
entsprechender Höhe und vier Stockwerken (einschliesslich einem Attikageschoss) und einem
Flachdach gibt, und solches ist auch in keiner Weise erkennbar. Selbst wenn es im betroffenen
Schutzperimeter einzelne Gebäude gibt, die höher sind als das streitige Projekt (namentlich das sog.
Uhrmacherhaus auf der Parzelle Art. jjj, das eine Höhe von etwas über 14 m aufweist), sind diese
keineswegs als Flachdachbauten konstruiert; vielmehr trägt dieses Uhrmacherhaus zur
Schutzwürdigkeit des fraglichen Schutzperimeters 6 bei. So gehört es gemäss dem Inventarblatt des
ISOS zu einem "gut erhaltenen Ensemble, darin zwei übrig gebliebene, E. 20. Jahrhundert sanierte
Häuser der Uhrenarbeitersiedlung von 1854" und ist mit der Aufnahmekategorie A und dem
Erhaltungsziel A verzeichnet. Schliesslich ist auch nicht entscheidend, dass die Beschwerdeführer
vortragen, dass ihre Baute durch die beim F.________ befindliche Baumallee mehrheitlich verdeckt
werde. So gilt es wie erwähnt, den Schutzbestimmungen und insbesondere auch dem ISOS
Rechnung zu tragen und es kann gerade in diesem ruhigen Wohnquartier nicht genügen, einzig die
Sicht von der Strasse her, die im Sommer aufgrund der Blätter möglicherweise etwas verdeckt sein
mag, in die Erwägungen einzubeziehen.
4.9.
Die Beschwerdeführer legten weiter in ihrer Beschwerde einlässlich dar, dass es gemäss
dem Genehmigungsentscheid der RIMU nicht nötig sei, in Art. 40 GBR neue Vorschriften zur
Integration von An-, Um-, und Neubauten in das bestehende Quartier betreffend Dachneigung und
dergleichen der Hauptgebäude aufzunehmen. Die Vorinstanz habe dies in den angefochtenen
Entscheiden falsch erkannt, diese Ergänzung sei lediglich für Klein- und Nebenbauten erforderlich.
In der Tat hat die RIMU in ihrem Genehmigungsentscheid betreffend Art. 40 GBR zusätzlich zu dem
in E. 4.6 Gesagten noch gefordert, dass Bestimmungen für Nebengebäude oder Kleinbauten in den
verschiedenen Schutzzonen und -perimeter gemäss dem Gutachten des KGA einzufügen seien. Die
vom KGA vorgeschlagenen Festlegungen bezüglich der maximalen Ausdehnung, der
Fassadenhöhe, der Funktion und der Integration seien im GBR vorzunehmen. Diese könnten in
Art. 40 GBR allgemein definiert und durch Verweis auf diese Regelung in den entsprechenden
Bestimmungen der Schutzzonen und -perimetern einzeln festgelegt werden. Dem steht aber das
oben Ausgeführte, wonach insbesondere auch für Umbauten von grösseren Gebäuden eine
fundierte Prüfung der Integration durch die zuständige Fachbehörden unerlässlich ist, nicht
entgegen. Zudem ist auch nicht erkennbar, dass die Vorinstanz die Tragweite dieser Bedingungen
in ihrem Entscheid falsch wiedergegeben oder verstanden hätte, so dass die Beschwerdeführer aus
ihrer Argumentation nichts zu ihren Gunsten ableiten können.
5.
Insgesamt hat die Vorinstanz damit dem streitigen Bauvorhaben zu Recht die Baubewilligung
verweigert und die Einsprache gutgeheissen. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen und die
angefochtenen Entscheide sind zu bestätigen.
6.
6.1.
Die Gerichtskosten, die auf CHF 4'000.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang
entsprechend den Beschwerdeführern als unterliegende Partei solidarisch aufzuerlegen und mit
dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs
vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz
[TarifVJ; SGF 150.12]).

Kantonsgericht KG
Seite 14 von 14
6.2.
Die Einsprecher haben als obsiegende Partei Anspruch auf eine Parteientschädigung
(Art. 137 ff. VRG) zuhanden ihres Rechtsanwalts Daniel Schneuwly. Es rechtfertigt sich, die
Parteientschädigung gestützt auf die am 11. Februar 2026 eingereichte Kostenliste auf
CHF 2'349.40 (Honorar für 9.90 Stunden zu CHF 250.- bzw. CHF 150.- gemäss der Kostenaufstel-
lung), Auslagen CHF 111.90, zuzüglich Mehrwertsteuer zu 8.1 %, ausmachend CHF 190.30, und
damit insgesamt auf CHF 2'539.70 festzusetzen und den unterliegenden Beschwerdeführern
solidarisch aufzuerlegen (Art. 137 Abs. 3 VRG; Art. 8 ff. TarifVJ; Art. 141 Abs. 1 VRG).
Die unterliegenden Beschwerdeführer haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 137
Abs. 1 VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
II.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 4'000.- festgesetzt und den Beschwerdeführern
solidarisch auferlegt. Sie sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
III.
Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern zuhanden von Rechtsanwalt Daniel
Schneuwly eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt CHF 2'539.70 (inkl. MwSt.
von CHF 190.30) auszurichten.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten sowie der Parteient-
schädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern
nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 4. März 2026/dgr
Der Präsident
Der Gerichtsschreiber