fr_gerichte · 602 2014 119 · 2015-01-28 · de
IIe Cour administrative


Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2014 119
602 2014 120
Urteil vom 28. Januar 2015
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher
Ersatzrichter:
Felix Baumann
Gerichtsschreiber-Praktikant:
Leonardo Roux
Parteien
A.________, Beschwerdeführer,
B.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten
durch
Rechtsanwalt
A.________,
C.________,
Beschwerdeführer,
vertreten
durch
Rechtsanwalt
A.________,
gegen
D.________ und G.________, Beschwerdegegner, vertreten durch
Rechtsanwalt Joachim Lerf,
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz,
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Beschwerde vom 15. September 2014 gegen den Entscheid vom 22. Juli
2014

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
G.________ und D.________ sind Eigentümer des Grundstücks Art. fff des Grundbuchs der
Gemeinde H.________. Das Grundstück befindet sich in der Wohnzone schwacher
Besiedelungsdichte (WS II), welche in diesem Gebiet mit der Schutzzone 4 überlagert ist. Der
seeseitige Teil des Grundstücks befindet sich in der Schutzzone 5. Am 5. Juli 2013 reichten
G.________ und D.________ ein Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses mit
Gartenhaus, Garage und Erdsondenbohrung ein. Das Einfamilienhaus soll in der mit der
Schutzzone 4 überlagerten WS II zu liegen kommen, das Gartenhaus in der Schutzzone 5. Das
Projekt wurde öffentlich aufgelegt und hatte fünf Einsprachen zur Folge, unter anderem jene von
A.________, B.________ und C.________. Diese sind Gesamteigentümer des Grundstücks
Art. eee, das unmittelbar nordöstlich neben dem Grundstück Art. fff gelegen ist.
B.
Mit Entscheid vom 22. Juli 2014 wies der Oberamtmann des Seebezirks die Einsprachen ab
und erteilte die Baubewilligung unter Vorbehalt der Einhaltung der im Gutachten formulierten Be-
dingungen.
C.
Gegen den Entscheid vom 22. Juli 2014 erhoben A.________, B.________ und C.________
(im Folgenden: die Beschwerdeführer) am 15. September 2014 Beschwerde beim Kantonsgericht
und beantragen, in Gutheissung ihrer Beschwerde sei der Entscheid des Oberamtmanns
aufzuheben. Zudem sei ihrer Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
G.________ und D.________ (im Folgenden: die Beschwerdegegner) haben am 8. Oktober 2014
beantragt, das Gesuch um aufschiebende Wirkung abzuweisen.
Die Beschwerdegegner, das Bau- und Raumplanungsamt und der Oberamtmann schliessen in
ihren Stellungnahmen auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde H.________ liess sich
ebenfalls vernehmen. Die Stellungnahmen wurden den Beschwerdeführern zur Kenntnisnahme
zugestellt.
Erwägungen
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts ist aufgrund von Art. 141 Abs. 1 des Raum-
planungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbindung mit Art.
114 Abs. 1 lit. c des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF
150.1] gegeben. Die Beschwerde wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und inhalt-
licher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 79 Abs. 1, Art. 81 Abs. 1 VRG). Die Be-
schwerdeführer, die erfolglos am vorinstanzlichen Einspracheverfahren teilgenommen haben, sind
als unmittelbare Nachbarn ohne weiteres zur Einsprache und mithin zur Beschwerde legitimiert
(Art. 140 Abs. 3, Art. 141 Abs. 4 RPBG; Art. 76 lit. a VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung des Rechts, einschliesslich der
Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, gerügt sowie eine unrichtige und unvoll-
ständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 77 Abs. 1
lit. a und b VRG). Die Unangemessenheit kann vor dem Kantonsgericht nur gerügt werden, wenn
die Angelegenheit das Gebiet der öffentlichen Abgaben oder der Sozialversicherungen betrifft oder
sie der Beschwerde an eine zur Überprüfung dieser Rüge befugte Behörde unterliegt oder ein Ge-
setz diesen Beschwerdegrund ausdrücklich vorsieht (Art. 78 Abs. 2 lit. a-c VRG). Solange die

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Vorinstanz ihr Ermessen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Gericht verwehrt, sein eigenes Ermes-
sen anstelle der Vorinstanz zu setzen (vgl. BVR 2012 S. 193 E. 1.2 S. 195). Das Gericht wendet
das Recht von Amtes wegen an und prüft von Amtes wegen oder auf Antrag die Gültigkeit der auf
den Einzelfall anwendbaren Vorschriften (Art. 10 Abs. 1 und 2 VRG).
3.
Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der Augenschein
ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er
dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im
pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch
einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interes-
sen geboten ist (KASPAR PLÜSS, in Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich 2014, Rz. 78 ff. zu § 7).
Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall hinreichend aus den Plänen und
den übrigen Verfahrensakten. Mit der Beschwerdeschrift werden keine strittigen Umstände aufge-
führt, deren Überprüfung einen Augenschein notwendig machen würde. Auf einen Augenschein ist
daher zu verzichten.
4.
a)
Die Beschwerdeführer werfen dem Oberamtmann vor, den rechtserheblichen Sachver-
halt nicht bzw. falsch festgestellt zu haben, und rügen in diesem Zusammenhang auch eine fal-
sche Rechtsanwendung. Sie bringen wie schon vor der Vorinstanz vor, das Terrain, auf dem das
Wohnhaus entstehen soll, sei aufgeschüttet worden. Für die Berechnung der Höhe des projektier-
ten Wohnhauses sei deshalb nicht vom aufgeschütteten, sondern vom natürlich gewachsenen
Gelände auszugehen. Täte man dies, werde die maximal zulässige Höhe für Wohnbauten [von
11 Metern] um ca. 1,5 Meter überschritten. Die Beschwerdeführer legen verschiedene Dokumente
ins Recht, aus denen die behauptete Aufschüttung hervorgehen soll. Sie rügen weiter, der
Oberamtmann habe seine Kognition unterschritten, indem er keine weiteren Abklärungen zur
Frage der Aufschüttung getätigt habe. Zudem führe sein Verhalten zu einer unzulässigen Umkehr
der Beweislast. Sie hätten rechtsgenüglich nachgewiesen, dass eine Aufschüttung vorliege. Es sei
nun an den Beschwerdegegnern, den Gegenbeweis anzutreten, beispielsweise mittels einer
Grabung auf ihrem Grundstück (Beschwerde, S. 5 ff., Ziff. 2 und 3).
b)
Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs der Interkantonalen Vereinbarung vom 22. September
2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB, SGF 710.7) gilt der natürlich gewachsene
Geländeverlauf als massgebendes Terrain. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Auf-
schüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung
auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende
Terrain in einem Planungs- oder Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.
c)
Der Oberamtmann führte im angefochtenen Entscheid in Erw. 5 aus, es lasse sich we-
der von der Bauparzelle her noch von der Umgebung mit Bestimmtheit sagen, ob das heutige Ter-
rain, wie von der Bauherrschaft behauptet, dem natürlich gewachsenen entspreche oder ob, wie
von den Einsprechern behauptet, eine Aufschüttung vorliege. Die Bestimmung des für die Mes-
sung der Gebäudehöhe massgebenden Terrains bedürfe deshalb eines behördlichen Entscheids.
Ob das Terrain hinter der mittleren Mauer aufgeschüttet worden sei, und, wenn ja, um welche
Höhe, lasse sich nicht mehr feststellen. Schon deshalb müsse der heutige Geländeverlauf als der
natürlich gewachsene angenommen werden. Zudem könne auch ein umgestaltetes Terrain nach
langem Zeitablauf als ein natürlich gewachsenes angesehen werden, sofern die Aufschüttung sei-
nerzeit nicht zum Zweck der zukünftigen Erstellung einer Baute erfolgt sei. Gehe man aber davon

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aus, dass der heutige Geländeverlauf dem natürlich gewachsenen entspricht, werde die maximal
zulässige Gebäudehöhe durch das Bauprojekt klar eingehalten.
d)
Wie die Beschwerdeführer unter Hinweis auf PETER HEER / CHRISTIAN MUNZ (IVHB - Ein
Werkstattbericht aus dem Kanton Aargau, in Anwaltsrevue, 10/2013, S. 440 ff.) zutreffend anfüh-
ren, hat vorab diejenige Partei, die einen bestimmten Terrainverlauf behauptet, diesen zu be-
haupten und soweit möglich auch zu beweisen. Es ist deshalb am Einsprecher darzutun, dass das
Gelände verändert worden ist. Erst wenn sich der Terrainverlauf nicht ermitteln lässt, hat die zu-
ständige Behörde das massgebende Terrain von Amtes wegen zu ermitteln. Allenfalls hat sie vom
natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen, wenn der natürlich gewachsene Gelände-
verlauf auf der Bauparzelle nicht mehr festgestellt werden kann.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer ergeben sich aus den von diesen eingereichten
Unterlagen (Beschwerdebeilagen 4-8) keine konkreten Hinweise, dass auf der Bauparzelle Auf-
schüttungen vorgenommen worden wären. Auf den im Beschwerdeverfahren eingereichten Ab-
bildungen und Fotos sind zwar das fragliche, mit Bäumen bepflanzte Grundstück sowie die heute
noch bestehenden Begrenzungsmauern sichtbar, wie sie auch bei mehreren Nachbargrund-
stücken sichtbar sind. Wie daraus auf Aufschüttungen geschlossen werden könnte, ist aber nicht
nachvollziehbar. Zwar ist in einer im Einspracheverfahren von den Beschwerdeführern am 12. Mai
2014 eingereichten ISOS-Beschreibung der Stadt H.________ (S. 19) von teilweisen
Aufschüttungen die Rede; diese erfolgten aber beim an das Stadtmagazin anschliessenden
Strandboden, das heisst an einem anderen Ort. Die Aktenlage spricht im Gegenteil sogar eher
gegen Aufschüttungen. Aufgrund der von den Beschwerdeführern eingereichten Unterlagen
(Beschwerdebeilagen
4
und
5)
ist
davon
auszugehen,
dass
der
See
vor
der
1. Juragewässerkorrektion (1867-91) bis zur heute quer über das Grundstück verlaufenden
mittleren Mauer reichte, was im Übrigen durch Ringe dokumentiert ist, die wohl dem Festmachen
von Booten dienten (vgl. Eingabe Winkelmann Architekten vom 3. Oktober 2013). Die fragliche
Parzelle lag somit direkt am Wasser. Der Wasserstand des Murtensees betrug vor der
1. Juragewässerkorrektion maximal 433.20 und minimal 431.04 m ü.M.; ab 1877 lag er bei
maximal 431.64 und minimal 428.15 m ü.M. (FZR 1997 S. 71 Erw. 5). Gemäss den Bauplänen
wird davon ausgegangen, dass das massgebende Terrain bei 433.70 m ü.M. liegt, das heisst nur
wenig über dem maximalen Wasserstand des Sees vor der 1. Juragewässerkorrektion. Die
erwähnte Mauer liegt seeseitig ca. 90 cm niedriger als der Baugrund (angefochtener Entscheid,
S. 9 lit. c), d.h. auf ca. 432.80 m ü.M. Beim maximalen Wasserstand vor der
1. Juragewässerkorrektion (433.20 m) wären somit ca. 40 cm der Mauer seeseitig im Wasser
gestanden, was durchaus vorstellbar ist. Das Bauprojekt erreicht eine Höhe von ca. 10 m und liegt
damit ca. einen Meter unter der zulässigen Höhe vom 11 m. Die Beschwerdeführer behaupten im
Ergebnis eine Aufschüttung von ca. 2,5 Metern (1.5 m + 1 m). Wäre das Terrain vor der 1. Jura-
gewässerkorrektion um diese Höhe aufgeschüttet worden, hätten sich die Bauparzelle sowie die
angrenzenden Parzellen und die darauf stehenden Häuser vor der Aufschüttung auf einer Höhe
von ca. 431.2 m ü.M. befunden und wären unter Wasser gelegen bzw. im Wasser gestanden. Dies
ist nicht glaubhaft und widerspricht zudem den von den Beschwerdeführern eingereichten Fotos
und Abbildungen, die bis in das 18. Jahrhundert zurückgehen.
e)
Ginge man mit den Beschwerdeführern davon aus, dass auf der Bauparzelle tatsächlich
einmal Aufschüttungen vorgenommen worden wären, müsste vom natürlichen Geländeverlauf der
Umgebung ausgegangen werden. Wie im angefochtenen Entscheid (S. 9 lit. c) zu Recht ausge-
führt wird, hilft dies nicht weiter, da der Geländeverlauf seeseitig der Ryf von Parzelle zu Parzelle
wechselt. Die Aufschüttungen könnten indes ohnehin nur geringfügig gewesen sein: Das Terrain
hinter der mittleren Mauer, die quer über das Grundstück läuft und früher wohl ein befestigtes

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Seeufer darstellte, ist wie erwähnt ca. 90 cm höher als vor der Mauer. Selbst wenn man davon
ausginge, dass diese 90 cm vollständig aufgeschüttet worden wären, würde die maximal zulässige
Höhe des geplanten Gebäudes von 11 m immer noch nicht überschritten.
f)
Weiter ist darauf hinzuweisen, dass Ziffer 1.1. des Anhangs 1 zur IVHB eine abwei-
chende Festlegung des massgebenden Terrains aus planerischen Gründen vorsieht. Als möglicher
Grund wird beispielsweise der Hochwasserschutz genannt. Von dieser Ausnahmeregel ist sehr
zurückhaltend Gebrauch zu machen. Auch kennt das Konkordat im Gegensatz zur bisherigen
kantonalen Praxis keine Frist, innert der der von Menschenhand veränderte Geländeverlauf zum
natürlichen wird (IVHB-Erläuterungen, Rz. 2 und 7, in www.bpuk.ch/konkordate/IVHB). Es wäre
nun aber mit dem Hochwasserschutz nicht zu vereinbaren, wenn man im vorliegenden Fall vom
Bauherrn verlangen würde, dass er in Ufernähe auf einem deutlich niedrigeren Terrainniveau baut,
wie es vor über 100 Jahre vor zwei Gewässerkorrektionen einmal bestanden haben könnte (was
allerdings nicht erstellt ist).
g)
Schliesslich verbietet auch die Rechtssicherheit, Geländeveränderungen zu berück-
sichtigen, die vor weit über 100 Jahren und vor zwei weitreichenden Gewässerkorrektionen er-
folgten. Es kann weder von den Baubehörden noch von potentiellen Bauherren verlangt werden,
mögliche Aufschüttungen auf einer einzelnen Parzelle zu berücksichtigen, die bis ins Jahr 1734
zurückgehen (vgl. Beschwerde, S. 4 Ziff. 3 unten).
Im Ergebnis ist aus den dargelegten Gründen nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz von ei-
ner massgebenden Geländehöhe von 433.70 m ü.M. ausgegangen ist. Von der beantragten Er-
stellung eines technischen Gutachtens (Grabungen) ist somit ebenso wie von einem Augenschein
abzusehen.
5.
a)
Die Beschwerdeführer erheben verschiedene Rügen im Zusammenhang mit dem
schützenswerten Ortsbild der Stadt H.________ und deren Erwähnung im ISOS-Inventar. Sie
bringen in erster Linie vor, das Gutachten des Amtes für Kulturgüter (KGA) vom 10. März 2014 sei
falsch und gesetzwidrig zustande gekommen. Das Bauprojekt hätte der Kulturgüterkommission zur
Stellungnahme unterbreitet werden müssen, wie dies namentlich bei einem anderen Bauprojekt in
der gleichen Strasse (Ryf 21) gemacht worden sei. Diese Ungleichbehandlung sei nicht
nachvollziehbar. Auch habe sich der Oberamtmann mit keinem Wort zu einem von den
Beschwerdeführern angeführten einschlägigen Bundesgerichtsentscheid 1P.185/2000 vom
11. September 2001 geäussert, der ein Gebäude betroffen habe, das sich in höchstens 50 m
Distanz zum hier streitigen Bauprojekt befinde. Da das KGA seine Stellungnahme bereits
abgegeben habe, könne offenbar die Kulturgüterkommission nicht mehr befasst werden. Es sei
unter
diesen
Voraussetzungen
bei
der
Eidgen.
Kommission
für
Denkmalpflege
ein
Zusatzgutachten einzuholen (Beschwerde, S. 8 f.).
b)
Der Oberamtmann hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, das Bauprojekt sei im
Einklang mit der Gemeinde und insbesondere mit dem KGA ausgearbeitet worden. Die beson-
deren Vorschriften über Firstrichtung, Dach- und Fassadengestaltung seien eingehalten und die
architektonischen Einzelheiten seien detailliert mit dem KGA abgesprochen worden. Das Gutach-
ten des KGA sei denn auch entsprechend positiv. Die Eidgen. Kommission für Denkmalpflege
werde seit 1997 nicht mehr beigezogen; seither werde die denkmalpflegerische Beratung Murtens
sowie die Erstellung von Gutachten im Baubewilligungsverfahren allein und vollumfänglich durch
die kantonale Dienststelle, das heisst das KGA, wahrgenommen (angefochtener Entscheid, S. 7
Ziff. 4a und 4b).

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c)
Die Befugnisse des KGA und der Kulturgüterkommission sind im Gesetz vom 7. Novem-
ber 1991 über den Schutz der Kulturgüter (KGSG, SGF 482.1) und im Ausführungsreglement
17. August 1993 zum Gesetz über den Schutz der Kulturgüter (ARKGSG, SGF 482.11) geregelt.
Gemäss Art. 58 Abs. 1 KGSG hat die Kulturgüterkommission folgende Befugnisse: Sie schlägt
Massnahmen zur Förderung des Kulturgüterschutzes vor (lit. a). Sie schlägt den Gemeinden und
dem Staatsrat die geeigneten Schutzmassnahmen vor (lit. b). Sie nimmt Stellung zu den allgemei-
nen Grundsätzen des Kulturgüterschutzes (lit. c). Auf Gesuch der Direktion oder der Ämter begut-
achtet sie die Raumplanungs- und Bauprojekte, welche die im Inventar aufgeführten Objekte be-
treffen (lit. d). Auf Gesuch der Gemeinde oder des für die Bau- und Raumplanung zuständigen
Amtes begutachtet sie Bauvorhaben, die von ästhetischem oder geschichtlichem Interesse sind,
und zu Vorhaben, die für das allgemeine Erscheinungsbild einer Landschaft, einer Ortschaft, eines
Quartiers, einer Strasse oder eines Platzes von Bedeutung sind, selbst wenn diese im Inventar
nicht enthalten sind (lit. e). Sie übt die Befugnisse aus, die ihr durch dieses Gesetz, durch die
Ausführungsbestimmungen und durch die Spezialgesetzgebung übertragen werden (lit. f). Gemäss
Art. 59 Abs. 2 ARKGSG wird die Kommission von der Direktion in allen wichtigen Fragen zu den
Tätigkeiten des Amts für Kulturgüter (...) beigezogen. Sie nimmt Stellung zu den Entscheiden über
die Gewährung finanzieller Unterstützung (lit. a) und den Bewilligungen über die Veräusserung
beweglicher Kulturgüter, die juristischen Personen des öffentlichen Rechts, einschliesslich der ju-
ristischen Personen des Kirchenrechts, gehören (lit. b).
Laut Art. 55 ARKGSG übt die Direktion ihre Befugnisse auf dem Gebiet des Kulturgüterschutzes
über das Amt für Kulturgüter und das Amt für Archäologie aus. Gemäss Art. 56 Abs. 3 ARKGSG
hat das KGA insbesondere folgende Befugnisse: Es arbeitet mit den Gemeinden bei der Ausübung
ihrer Aufgaben im Kulturgüterschutz zusammen, insbesondere bei der Erarbeitung der Ortspla-
nung und deren Revision, bei der Bestimmung der Schutzzonen und der geschützten Bauten (lit.
a). Es sorgt dafür, dass die Öffentlichkeit über den Kulturgüterschutz informiert wird (lit. b). Es be-
rät die Dienststellen des Staates über den Schutz der staatlichen Kulturgüter (lit. c). Es führt alle
weiteren Aufgaben aus, die ihm von der Direktion übertragen werden, und übt die übrigen Befug-
nisse aus, die ihm aus der Gesetzgebung über den Kulturgüterschutz erwachsen (lit. j).
d)
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid, dem Gutachten des
KGA vom 10. März 2014 sowie dem Gutachten der Gemeinde H.________ vom 23. Oktober 2013,
dass das Bauprojekt in engem Kontakt mit dem KGA ausgearbeitet worden war, welches
schliesslich ihr positives Gutachten noch von mehreren Bedingungen abhängig machte, die
Bestandteil der Baubewilligung bilden. Insbesondere war das Bauprojekt nach zwei negativen
Vorprüfungen durch die Gemeinde und das KGA in den Jahren 2011 und 2012 überarbeitet
worden. Aus Art. 58 Abs. 1 lit. d und e KGSG bzw. Art. 59 Abs. 2 ARKGSG geht hervor, dass die
Kulturgüterkommission bei konkreten Bauprojekten nicht von Amtes wegen beigezogen wird,
sondern nur auf Gesuch der Direktion, der Ämter, einer Gemeinde oder des Bau- und
Raumplanungsamtes, und auch in diesem Fall nur in ganz bestimmten Fällen. Nachdem das
strittige Bauprojekt offenbar seit 2011 aufgrund negativer Vorprüfungen durch das KGA zweimal
überarbeitet worden war und die Anforderungen des KGA, namentlich hinsichtlich Firstrichtung,
Dach- und Fassadengestaltung, nun erfüllt, ist nicht einzusehen, weshalb die Direktion bzw. das
für diese handelnde KGA noch die Kulturgüterkommission hätte beiziehen müssen. Insbesondere
handelt es sich beim Bauprojekt nicht um ein im Inventar aufgeführtes Objekt und befindet sich
dieses nicht in der Altstadtzone, sondern ausserhalb (vgl. Erw. 5g hienach). Ebenfalls liegt keiner
der beiden in Art. 59 Abs. 2 ARKGSG erwähnten Fälle vor, in denen die Kommission zwingend
Stellung zu nehmen hat. Schliesslich ist gemäss Art. 11 des Planungs- und Baureglements der
Stadt H.________ vom 6. Juli 2011 (PBR, Stand 6. Juli 2011, veröffentlicht unter /www.murten-
morat.ch/dl.php/de/20070925154520/Planungs-_und_Baureglement_11_07_06.pdf) ein Gutachten
der Kulturgüterkommission nur dann erforderlich, wenn es um ein geschütztes Gebäude geht, was

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hier offensichtlich nicht der Fall ist. Es konnte deshalb davon abgesehen werden, von der
Kulturgüterkommission eine Stellungnahme einzuholen.
Was den Inhalt des Gutachtens des KGA vom 10. März 2014 betrifft, legen die Beschwerdeführer
mit keinem Wort dar, weshalb dieses Gutachten falsch sein soll. Sie legen auch nicht konkret dar,
weshalb gegenüber einem Bauprojekt an der Adresse Ryf 21 eine Ungleichbehandlung erfolgt
wäre. Einzig die Tatsache, dass das KGA offenbar bei einem anderen Bauvorhaben in der glei-
chen Strasse die Kulturgüterkommission beigezogen hat, stellt für sich allein genommen noch
keine Ungleichbehandlung dar, da die konkreten Umstände des Beizugs unbekannt sind. Es ist
auch nicht zu beanstanden, dass das Gutachten die Unterschrift der Sachbearbeiterin und des
Amtsvorstehers trägt.
Die Rügen im Zusammenhang mit der Erstellung des Gutachtens durch die KGA erweisen sich
somit als unbegründet.
e)
Da das Gutachten des KGA genügt und (mit Bedingungen) positiv ausgefallen ist, ist
auch nicht einzusehen, weshalb bei der Eidgen. Kommission für Denkmalpflege ein Zusatz-
gutachten einzuholen wäre. Wie der Oberamtmann im angefochtenen Entscheid zutreffend aus-
führt, hat das Kantonsgericht in einem jüngeren Entscheid erkannt, dass für H.________ seit
längerem keine Pflicht mehr besteht, Baugesuche der Eidgen. Kommission für Denkmalpflege
bzw. einem von dieser ernannten Experten zur Stellungnahme zu unterbreiten. Dies deshalb, weil
seit Anfang 1997 die Beratung der Stadt H.________ für die denkmalpflegerischen Belangen und
für Gutachten im Baubewilligungsverfahren durch den Kanton Freiburg, vertreten durch das Amt
für Kulturgüter, übernommen wird. Das Bundesamt für Kultur habe parallel zum Ausbau der
kantonalen Denkmalpflegestellen Personal abgebaut und sei personell gar nicht mehr in der Lage,
die Gemeinden zu beraten und Gutachten zu erstellen (Kantonsgericht, II. Verwaltungsgerichtshof,
Entscheid vom 23. Juni 2014 [602 2013 76], Erw. 10b/c). Darauf ist zu verweisen. Weiter ist dem
zitierten Entscheid zu entnehmen, dass, selbst wenn diese Pflicht weiterhin bestünde, diese sich
lediglich auf "irgendwelche Veränderungen" in der Altstadtzone bezöge (loc. cit.). Im vorliegenden
Fall befindet sich das Bauvorhaben indes ausserhalb dieser Zone (vgl. E. 5g hienach).
f)
Fehl geht auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf ein Urteil des Bundesgerichts
vom 11. September 2001 (1P.185/2000, E. 2), das zu einem Baugesuch bezüglich der Ryf 51 in
H.________ ergangen ist, auch wenn diese Liegenschaft ebenfalls in der WS II liegt. Denn dabei
ging es nicht um einen Neubau, sondern um eine geschützte Baute i.S. von Art. 11 des
kommunalen Planungs- und Baureglements (PBR), die in einem gemäss Vorinstanz nicht
reglementskonformen
Mass
verändert
werden
sollte,
weshalb
der
Oberamtmann
die
Baubewilligung verweigerte. In welcher Zone die Baute liegt, spielte dabei keine Rolle (zit. Urteil
des Bundesgerichts, E. 2d). Im vorliegenden Fall geht es hingegen um einen Neubau, welcher
zudem den einschlägigen Bauvorschriften entspricht. Die Beschwerdeführer können aus diesem
Urteil nichts zu ihren Gunsten ableiten, und der Oberamtmann hatte sich auch nicht mit diesem
Urteil auseinanderzusetzen.
g)
Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, H.________ figuriere im Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder (VISOS, SR 451.12) und geniesse nationalen Schutz. Das Grundstück
der Beschwerdegegner müsse ohne Zweifel als Bestandteil der Kleinstadt H.________ angesehen
werden (Beschwerde, S. 11 Ziff. 5.1). Die Beschwerdeführer verkennen, dass sich das fragliche –
unbebaute – Grundstück ausserhalb der Altstadtzone befindet (Art. 15 PBR, sowie Anhang A3,
Teil B, Ziff. 147 ff., und Anhang A4). Sie können deshalb aus dem Bundesinventar nichts zu ihren
Gunsten ableiten.
h)
Die Beschwerdeführer nehmen sodann Bezug auf einen Entscheid des Kantonsgerichts
vom 26. Mai 2006 (2A 06 11) betreffend den Umbau eines Hauses in Salvenach, dessen Ortskern

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ebenfalls ein Ortsbild von nationaler Bedeutung sei (Beschwerde, S. 11 Ziff. 5.2). Auch hier ist
ihnen zu entgegnen, dass das Grundstück der Beschwerdegegner unbebaut ist und sich nicht in
der geschützten Altstadtzone von H.________ befindet. Sie können deshalb aus dem angeführten
Entscheid von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten.
i)
Schliesslich führen die Beschwerdeführer mehrere weitere Entscheide und Kommentie-
rungen im Zusammenhang mit dem ISOS-Inventar an (Beschwerde, S. 11 Ziff. 5.3/5.4). Sie zeigen
aber nicht auf, inwiefern sich diese Entscheide oder Kommentierungen auf die Beurteilung des hier
zu behandelnden Baugesuchs konkret auswirken könnten, sodass darauf nicht weiter einzugehen
ist.
6.
a)
Die Beschwerdeführer rügen wie schon vor der Vorinstanz eine drohende Wertver-
minderung ihrer Liegenschaft durch das Bauprojekt. Insbesondere würde dieses zu einer Einbusse
der Sonneneinstrahlung und eines Teils der vorhandenen Aussicht auf den Murtensee führen. Sie
beantragen die Erstellung eines Licht- und Schattenwurfdiagramms (Beschwerde, 12 f. Ziff. 6).
Der Oberamtmann hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, Verletzungen des Nachbar-
rechts, das heisst von Art. 684 ZGB, seien im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen. Es handle
sich dabei um eine zivilrechtliche Frage, die gegebenenfalls vom Zivilrichter zu entscheiden wäre.
Das Baubewilligungsverfahren habe einzig zum Zweck zu prüfen, ob das Bauvorhaben dem öf-
fentlichen Recht entspricht, und insbesondere, ob die baupolizeilichen Vorschriften eingehalten
werden. Mit der Erteilung der Baubewilligung werde denn auch einzig festgestellt, dass das be-
treffende Projekt dem öffentlichen Recht nicht widerspricht und es aufgrund der baupolizeilichen
Bestimmungen realisiert werden kann (FZR 2009 S. 64 ff.). Die zivilrechtlichen Streitigkeiten wür-
den ausdrücklich vorbehalten (Art. 96 Abs. 1 RPBR). Es liege nicht in der Kompetenz der Baube-
willigungsbehörden, über zivilrechtliche Streitigkeiten zu entscheiden. Beeinträchtigungen durch
Bauten, welche den öffentlich-rechtlichen und insbesondere den baupolizeilichen Vorschriften ent-
sprechen, seien grundsätzlich nicht übermässig und damit hinzunehmen (Entscheid, S. 11 lit. c).
b)
Gemäss Art. 684 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums,
wie namentlich beim Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen
Einwirkung auf das Eigentums des Nachbarn zu enthalten (Abs. 1). Verboten sind insbesondere
alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch
nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Er-
schütterung, Strahlung oder durch Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Abs. 2).
Schattenwurf und Lichtentzug stellen so genannte negative Immissionen dar, die grundsätzlich von
Art. 684 ZGB erfasst werden. Es stellt sich deshalb die Frage des Verhältnisses zwischen Art. 684
ZGB und dem öffentlichen Baurecht. Die Kantone werden in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnis-
sen durch das Bundeszivilrecht nicht beschränkt (Art. 6 ZGB). Das kantonale öffentliche Recht darf
zwar nicht Sinn und Zweck des Bundeszivilrechts widersprechen oder gar dessen Anwendung
vereiteln, es verfügt jedoch über "expansive Kraft" und bestimmt mittels Bauordnung und Zonen-
plan mehr und mehr, was nach Lage und Ortsgebrauch an Einwirkungen zulässig ist. Obwohl die
öffentlichen Interessen an den Grenz- und Gebäudeabständen primär auf den Gebieten der Feuer-
und Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen und der Ästhetik liegen, sollen diese
Vorschriften auch die mannigfaltigen Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf die Nachbar-
grundstücke mildern. Freilich verhält es sich nicht so, dass Zonenordnungen und Baureglemente
die Lage der Grundstücke und den Ortsgebrauch im Sinne von Art. 684 ZGB geradezu verbindlich
festlegen würden. Allerdings bildet das öffentliche Baurecht einerseits ein Indiz für den Ortsge-
brauch, und andererseits ist es bei der Anwendung von Art. 684 ZGB insofern mitzubedenken, als
die Einheit der Rechtsordnung ein beziehungsloses Nebeneinander von privatem und öffentlichem

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Recht verbietet. Art. 6 Abs. 1 ZGB stellt in diesem Sinn nicht nur einen unechten Vorbehalt zu
Gunsten der Kantone dar, sondern verpflichtet auch zur Harmonisierung von Bundeszivil- und
kantonalem öffentlichen Recht; darauf hat das Bundesgericht bereits im Zusammenhang mit
Lärmimmissionen hingewiesen (BGE 126 III 223 E. 3c S. 225 ff.). Freilich ist nicht zu verkennen,
dass die Ausweitung des öffentlichen Baurechts tendenziell auf Kosten des privatrechtlichen
Immissionsschutzes gehen kann. Dies ist jedoch insoweit sachlich gerechtfertigt und hinzu-
nehmen, als man es mit detaillierten Zonenordnungen und Baureglementen zu tun hat. Nur diese
vermögen der übergeordneten Zielsetzung der Raumplanung (vgl. Art. 1 RPG [SR 700]) und dabei
insbesondere dem Grundsatz der rationalen, das ganze Siedlungsgebiet umfassenden Planung
(vgl. Art. 3 RPG) zu genügen. Wird daher das Vorliegen einer übermässigen Einwirkung im Sinne
von Art. 684 ZGB mit dem Argument verneint, das Bauvorhaben entspreche den massgebenden
öffentlich-rechtlichen (Bauabstands-)Normen, und handelt es sich dabei um Vorschriften, die im
Rahmen einer detaillierten, den Zielen und Planungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts ent-
sprechenden Bau- und Zonenordnung erlassen worden sind, bedeutet das in aller Regel keine
Vereitelung von Bundesrecht (vgl. zum Ganzen BGE 129 III 161 E. 2.6, 132 III 49 E. 2.2, je mit
zahlreichen weiteren Hinweisen).
Zumindest soweit ein Bauvorhaben der anwendbaren Bau- und Zonenordnung entspricht, ist des-
halb nicht davon auszugehen, dass dieses Vorhaben übermässige Immissionen im Sinn von Art.
684 ZGB erzeugt. Inhaber von zivilrechtlichen Ansprüchen können deshalb nicht das Beschwerde-
verfahren gegen eine Baubewilligung dazu benutzen, um zu versuchen, ihre zivilrechtlichen An-
sprüche anerkennen zu lassen; sie sind an den Zivilrichter zu verweisen (FZR 2009 S. 64 ff.). Art.
96 Abs. 1 Satz 1 des Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und
Baugesetz (RPBR, SGF 710.11) sieht denn auch vor, dass die zuständige Baubehörde unverzüg-
lich über das (Bau-)Gesuch entscheidet und die Entschädigung Dritter und die zivilrechtlichen
Streitigkeiten dem Gericht vorbehält.
c)
Die Beschwerdeführer bringen vor, das Bundesgericht habe in seinem Urteil BGE 138 III
49 E. 4.4.2 seine Rechtsprechung abgeschwächt. Aus dem angeführten Urteil ergibt sich aber
nicht, dass die Baubewilligungsbehörde mögliche Verletzungen von Art. 684 ZGB zu prüfen hätte,
sondern einzig, dass eine Anwendung dieser Bestimmung durch den Zivilrichter nach erteilter
Baubewilligung nicht ausgeschlossen ist, wenn sehr schwerwiegende Immissionen vorliegen.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen Entscheid und Erw. 4 hievor, dass das
streitige Bauvorhaben den anwendbaren Bauvorschriften entspricht. Insbesondere wird die zuläs-
sige Gebäudehöhe eingehalten. Die behauptete drohende Einbusse der Sonneneinstrahlung und
eine allenfalls reduzierte Aussicht auf den Murtensee sind deshalb hinzunehmen. Bezüglich letzte-
rer ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass diese äusserst geringfügig sein dürfte, da das geplante
Gebäude nicht zwischen der Parzelle der Beschwerdeführer und dem See, sondern neben jener
erstellt werden soll.
Der angefochtene Entscheid ist deshalb auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden, und es ist
davon abzusehen, das beantragte Licht- und Schattenwurfdiagramms erstellen zu lassen.
7.
Die Beschwerdeführer beantragen, vom Vorbehalt, von den Beschwerdegegnern gegebe-
nenfalls Schadenersatz zu fordern, sei Kenntnis zu nehmen (Rechtsbegehren 4). Diese Frage war
nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens, und das Rechtsbegehren wird zudem mit kei-
nem Wort begründet. Es ist deshalb nicht darauf einzutreten (Art. 81 Abs. 3 VRG).
8.
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist deshalb abzuwei-
sen, soweit darauf einzutreten ist. Damit ist das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wir-
kung als gegenstandslos abzuschreiben.

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9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haf-
tung kostenpflichtig (Art. 131 Abs. 1 und 132 Abs. 2 VRG). Die Gerichtsgebühr wird auf
2'000 Franken festgesetzt (Art. 1 und 2 des Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten
und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVj; SGF 150.12]) und mit dem geleisteten
Kostenvorschuss von 2‘500 Franken verrechnet.
Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführern nicht zu. Hingegen haben die Beschwer-
degegner ihrem Gesuch entsprechend Anspruch auf Parteientschädigung für die Aufwendungen
ihres Anwaltes (Art. 137 Abs. 1 VRG) zulasten der Beschwerdeführer, die dafür solidarische haften
(Art. 141 Abs. 1 und 132 Abs. 2 VRG). Diese Entschädigung ist gestützt auf die Kostenliste von
Rechtsanwalt Lerf vom 12. Januar 2015 auf Fr. 3‘938.40 festzusetzen (Honorar: Fr. 3‘560.40
[15.48 Std. à Fr. 230.–]; Auslagen: 86.30, 8 % MWSt: Fr. 291.70).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
II.
Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wird als gegenstandslos abgeschrieben.
III.
Die dem Staat Freiburg geschuldeten Gerichtskosten von 2'000 Franken werden unter
solidarischer Haftung den Beschwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 500 wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.
IV.
Den
Beschwerdegegnern
G.________
und
D.________
wird
zulasten
der
Beschwerdeführer, die solidarisch haften, eine Parteientschädigung von Fr. 3‘938.40
zugesprochen.
V.
Dieses Urteil wird zugestellt.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht,
Lausanne, eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert
30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des
Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 28. Januar 2015/fba
Präsident
Gerichtsschreiber-Praktikant