fr_gerichte · 102 2022 187 · 2023-02-27 · de

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 187
Urteil vom 27. Februar 2023
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Markus Ducret, Michel Favre
Gerichtsschreiber:
Samuel Gerber
Parteien
A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Christian Jungen
gegen
B.________, Beklagter und Berufungsbeklagter, 
C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
D.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Pascal Friolet
Gegenstand
Miete, Reduktion und Herabsetzung
Berufung vom 6. Oktober 2022 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks vom 24. Juni 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ war vom 1. Mai 2016 bis am 31. August 2021 Mieterin einer 2.5-Zimmer-Wohnung 
am E.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1’440.- zuzüglich Nebenkosten. 
Zusätzlich mietete sie auch noch einen Einstellhallenplatz für monatlich CHF 80.-.
B.
A.________ leitete am 30. November 2020 bei der Schlichtungskommission für Mietsachen 
des Sense- und Seebezirks ein Schlichtungsverfahren gegen ihre Vermieter, B.________, 
C.________ und D.________, ein (act. 2.2). Nach erteilter Klagebewilligung reichte sie am 4. Febru-
ar 2021 eine Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks sowie ein Gesuch um vorsorgliche 
Beweisführung ein (act. 1). 
Sie beantragte dabei, dass vorsorglich ein Augenschein der Wohnung am E.________ vorgenom-
men und ein gerichtliches Gutachten angeordnet werde. In ihrer Klage forderte sie, dass der 
Anfangsmietzins gerichtlich festzulegen sei und die Miete wegen Mängeln ab Mietbeginn bis zum 
10. Dezember 2019 um 30%, ab dem 11. Dezember 2019 um 60% sowie ab dem 23. September 
2020 um 100% herabzusetzen sei. Weiter seien die Vermieter zu verpflichten, ihr die zu viel bezahl-
ten Mietzinse zurückzuerstatten und das Mietzinskonto bei der F.________ sei aufzuheben. 
Schliesslich seien die Kosten des Schlichtungsverfahrens den Vermietern aufzuerlegen, alles unter 
Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Vermieter.
Die Vermieter schlossen mit Eingabe vom 22. Februar 2021 auf Abweisung des Gesuchs um 
vorsorgliche Beweisführung (act. 4).
Das Gesuch um vorsorgliche Beweisführung wurde vom Präsidenten des Mietgerichts am 
25. Februar 2021 gutgeheissen, es wurde ein Augenschein durchgeführt und durch die Firma 
G.________ AG am 28. April 2021 ein Gutachten erstellt (act. 5, 17).
Am 21. Juni 2021 reichten die Vermieter ihre Klageantwort ein und schlossen auf Abweisung der 
Klage. Das Mietzinskonto sei zu ihren Gunsten aufzuheben und der dort befindliche Betrag ihren 
auszuzahlen (act. 19).
Am 17. Februar 2022 änderte A.________ ihre Rechtsbegehren und verlangte zusätzlich die Bezah-
lung eines Betrags von CHF 8'310.-, da ihr Dauerauftrag für die Bezahlung der Mietzinse im Dezem-
ber 2020 ohne ihr Einverständnis durch die F.________ wieder aufgenommen wurde, obwohl sie 
parallel dazu die Mietzinse auf ein Sperrkonto eingezahlt habe (act. 34). 
Die Vermieter schlossen am 11. März 2022 primär auf Abweisung des zusätzlichen Rechtsbegeh-
rens, subsidiär auf Gutheissung im Falle der Gutheissung ihres eigenen Rechtbegehrens zum Miet-
zinskonto (act. 37).
C.
Die Angelegenheit wurde am 3. Juni 2022 vor dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
verhandelt (act. 40). Mit Entscheid vom 24. Juni 2022 wies das Mietgericht des Sense- und Seebe-
zirks die Klage von A.________ ab. Die F.________ wurde angewiesen, vor der Saldierung des 
Mietzinskontos und der Auszahlung des Saldobetrags an die Vermieter einen Betrag von 
CHF 8'310.- A.________ zu überweisen (act. 44).
D.
Mit Eingabe vom 6. Oktober 2022 hat A.________ (nachfolgend: die Berufungsführerin) gegen 
den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. Juni 2022 Berufung eingereicht. 


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Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolge die Aufhebung des Entscheids vom 24. Juni 
2022 und die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses sowie die Rückerstattung zu viel 
bezahlter Mietzinse. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens seien zudem den Vermietern aufzuer-
legen.
Es wurde kein Schriftenwechsel durchgeführt. 
Erwägungen
1.
1.1.
Die richtige, gehörige Klageeinleitung gilt als Prozessvoraussetzung. Hierzu gehört das Stel-
len eines zulässigen Rechtsbegehrens. Ein Rechtsbegehren muss so bestimmt formuliert sein, dass 
es bei Gutheissung der Klage zum Urteil erhoben werden kann. Auf Geldzahlung gerichtete Anträge 
sind zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Die Bezifferung der Klagen auf Zahlung einer Geldsumme 
zählt daher zu den Prozessvoraussetzungen (BGE 142 III 102 E. 3). Daraus folgt, dass die Beziffe-
rung zwingend im verfahrenseinleitenden Schriftstück, also der Klageschrift (Art. 220 ZPO), enthal-
ten sein muss, wie sich dies aus Art. 221 Abs. 1 Bst. b in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 ZPO denn 
auch ergibt (BGE 148 III 322 E. 3.2).
Von diesem Grundsatz ist der Gesetzgeber in Art. 85 Abs. 1 ZPO abgewichen, um jener Klägerin 
entgegenzukommen, die nicht in der Lage ist, die Höhe ihres Anspruchs genau anzugeben, oder 
der dies nicht zuzumuten ist. Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung 
bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erhe-
ben. Sie muss jedoch einen Mindeststreitwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Die Forde-
rung ist allerdings zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens 
dazu in der Lage ist (Art. 85 ZPO). Art. 85 Abs. 1 ZPO hat insbesondere dort zu gelten, wo erst das 
Beweisverfahren die Grundlage der Bezifferung der Forderung abgibt; hier ist dem Kläger zu gestat-
ten, die Präzisierung erst nach Abschluss des Beweisverfahrens vorzunehmen (BGE 148 III 322 
E. 4, 140 III 409 E. 4.3.1). 
Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht, hat sie bereits in der 
Klageschrift aufzuzeigen, dass die Bedingungen nach Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte 
Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. 
Vielmehr muss die Klägerin bereits in der Klageschrift konkret darlegen, weshalb es ihr aus objekti-
ven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern. Ansons-
ten ist der diesbezüglichen Darlegungspflicht nicht Genüge getan (BGE 140 III 409 E. 4.3.2; Urteil 
BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.8). Tut die Klägerin die Voraussetzungen für die Erhebung 
einer unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist auf eine bewusst nicht bezifferte Klage nicht einzu-
treten, und zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und ohne 
Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 132 ZPO (Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 4). Dies 
hat auch für eine anwaltlich vertretene Partei zu gelten und ein angegebener Mindeststreitwert ist 
ebenfalls nicht als geltend gemachte Klageforderung zu interpretieren (BGE 140 III 409 E. 4.4).
Der Mieter, der in einem Verfahren um Anfechtung des Anfangsmietzinses seine Forderung nicht 
beziffert, mit der Begründung, die zulässige Miete müsse mittels einer Ertragsberechnung bestimmt 
werden, muss seine Rechtsbegehren in der Urteilsverhandlung, nach Instruktion der Angelegenheit 


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präzisieren. Die soziale Untersuchungsmaxime gelangt bei ungehörig abgefassten Rechtsbegehren 
nicht zur Anwendung. Der Richter ist daher nicht verpflichtet, den anwaltlich vertretenen Kläger auf 
die Unzulässigkeit seiner Rechtsbegehren auf Feststellung und auf Zahlung eines unbezifferten 
Betrags aufmerksam zu machen (Urteil BGer 4A_618/2017 vom 11. Januar 2018 E. 4.3.1).
Auch die Berufungsschrift hat Rechtsmittelanträge zu enthalten. Bei einer auf Geldleistung gerichte-
ten Forderung ist eine Bezifferung erforderlich, und zwar im Berufungsantrag beziehungsweise in 
den Rechtsbegehren selber und nicht bloss in der Berufungsbegründung. Werden diese Anforde-
rungen nicht eingehalten, so fehlt es an einer Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine Nachfrist gemäss 
Art. 132 ZPO darf nicht angesetzt werden. Beschränkt sich der Berufungskläger darauf, die Festset-
zung "angemessener" Beiträge zu verlangen, wird auf die Berufung nicht eingetreten (BGE 148 III 
322 E. 4, 137 III 617 E. 6.4).
1.2.
Steht endgültig fest, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, darf nicht zur Sache 
verhandelt werden und ergeht ein Nichteintretensentscheid.
1.3.
In ihrer Berufung beantragt die Berufungsklägerin, wie schon vor erster Instanz, es sei der 
Anfangsmietzins gerichtlich festzustellen und die Gegenpartei zu verpflichten, zu viel bezahlte Miet-
zinse zurückzuerstatten. 
Die Berufungsklägerin hat ihre Rechtsbegehren nicht beziffert und gibt den Streitwert gestützt auf 
eine provisorisch behauptete Herabsetzung von CHF 250.- und die Mietdauer mit CHF 16'000.- an. 
Ihre unbestimmte Forderungsklage begründet sie damit, dass die Gegenpartei die notwenigen 
Unterlagen nicht zur Verfügung stelle. 
Unter Berücksichtigung der ergangenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird diese kurze 
Begründung bei erster Betrachtung den Anforderungen von Art. 85 ZPO nicht gerecht. Die Beru-
fungsklägerin setzt sich in ihren Vorfragen nicht weiter mit diesen auseinander. 
1.4.
In ihrer materiellen Begründung zur Sache bringt sie vor, die Gegenpartei habe im erstin-
stanzlichen Verfahren vorhandene Unterlagen nicht ediert und sich auf den nicht nachvollziehbaren 
Standpunkt gestellt, dass keine relevanten Unterlagen mehr vorhanden sein würden. Ebenfalls 
bringt sie vor, das Mietgericht sei nicht auf ihre Beweisanträge eingegangen. Zuletzt fordert sie die 
Einreichung von Unterlagen durch die Gegenpartei, welche es dann ermöglichen würden, den 
Anfangsmietzins zu berechnen.
Das Argument der fehlenden Unterlagen, welches angeblich der Mitwirkungsverweigerung der 
Gegenpartei und der unzulässigen antizipierten Beweiswürdigung durch das Mietgericht entspringt, 
verfängt mit Blick auf die Akten jedoch nicht. Im erstinstanzlichen Verfahre wurde nämlich nur ein 
Beweisantrag der Berufungsklägerin nicht gutgeheissen (act. 20, 24 und 40). Die Gegenpartei reich-
te Unterlagen ein und erklärte ansonsten mehrmals, aufgrund der Vernichtung des Archivs des 
vormaligen Miteigentümers über keine weiteren Akten zu verfügen (act. 22 und 40, angefochtenes 
Urteil Ziff. 6.2 S. 9).
Die Berufungsklägerin kann in ihrer Berufung daher nicht plausibel darlegen, weshalb es ihr aus 
objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, den beantragten Anfangsmietzins 
zu beziffern, obwohl sie über Unterlagen verfügt. Gleichzeitig liefert sie auch keine (unbelegten) 
Angaben, worauf sich das Gericht im Falle einer tatsächlichen Mitwirkungsverweigerung durch die 
Gegenpartei abstellen könnte.


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1.5.
Zusammenfassend ist deshalb festzustellen, dass das unbezifferte Rechtsbegehren zum 
Anfangsmietzins in der Berufung praktisch gleichlautend ist wie dasjenige in der Klage und sich die 
Berufungsklägerin, nachdem vor erster Instanz fast alle Beweisanträge gutgeheissen und mehrerer 
Unterlagen eingereicht wurden, weiterhin auf fehlende Unterlagen beruft. Sie bringt eine Begrün-
dung für ihre unbezifferte Forderungsklage vor, für die der vorliegende Sachverhalt keine taugliche 
Grundlage darstellt. Sie wertet jegliche Bemühungen des Mietgerichts, den Anfangsmietzins festzu-
legen, als untauglich, bemüht sich aber selbst auch nicht, eigene Angaben für die Berechnung des 
Anfangsmietzinses zu liefern. 
Das Vorbringen der Berufungsklägerin für eine unbezifferte Forderungsklage ist ein blosser Hinweis 
auf fehlende Informationen, welcher bei einer näheren Auseinandersetzung, deren Vornahme 
eigentlicher der Berufungsklägerin obliegen würde, sich zudem auch nicht als stichhaltig erweist.
Die am 6. Oktober 2022 eingereichte Berufung erfüllt die Anforderungen an den Inhalt bzw. die 
Begründung der Rechtbegehren im Sinne von Art. 85 ZPO nicht. Da ein Nichteintretensentscheid 
zu ergehen hat, wenn feststeht, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt (BGE 140 III 159 
E. 4.2.4 S. 165), ist die Berufung daher unzulässig und darauf nicht einzutreten.
2.
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Haupt-
wohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 
130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1] i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). 
Vorliegend dreht sich der Streit jedoch um die Ferienwohnung der Berufungsklägerin, so dass 
Gerichtskosten zu erheben sind.
Die Gerichtskosten werden auf pauschal CHF 1’000.- festgelegt (Art. 95 Abs. 2 und 96 ZPO 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]).
Da keine Vernehmlassung eingeholt wurde (Art. 312 ZPO) und der Gegenpartei keine weiteren 
Umstände entstanden sind, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Auf die Berufung vom 6. Oktober 2022 wird nicht eingetreten.
II.
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden A.________ auferlegt. 
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1’000.- festgesetzt und vom geleisteten Kostenvorschuss 
bezogen.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
III.
Zustellung.
Das Bundesgericht beurteilt als ordentliche Beschwerdeinstanz Beschwerden gegen Entscheide in 
Zivilsachen; das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 
72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. 
Es beurteilt ebenfalls subsidiäre Verfassungsbeschwerden; das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. BGG geregelt. In beiden Fällen 
ist die begründete Beschwerdeschrift innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Urteils-
ausfertigung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Führt eine Partei gegen einen 
Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungsbeschwerde, so hat sie beide 
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.
Freiburg, 27. Februar 2023/ser
Die Präsidentin:
Der Gerichtsschreiber: