fr_gerichte · 105 2022 107 · 2023-04-27 · fr

Arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
105 2022 107
Arrêt du 27 avril 2023
Chambre des poursuites et faillites
Composition
Présidente :
Catherine Overney
Juges :
Dina Beti, Markus Ducret
Greffière-rapporteure :
Silvia Aguirre
Parties
A.________, plaignant,
contre
L'OFFICE DES POURSUITES DE LA BROYE, autorité intimée
Objet
Estimation d'un immeuble saisi (art. 155 LP, art. 9 al. 2 ORFI)
Plainte du 14 octobre 2022 contre le procès-verbal d'estimation du 
gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb et ccc de l'Office 
des poursuites de la Broye


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considérant en fait
A.
D.________ a introduit auprès de l'Office des poursuites de la Broye deux poursuites en 
réalisation de gage immobilier contre les héritiers de E.________ et de F.________, à savoir 
A.________, G.________, H.________ et I.________. La réquisition de vente portait sur un montant 
en capital de CHF 403'455.55 et sur les immeubles art. jjj, kkk et lll du Registre foncier de la 
commune de M.________.
A réception de la réquisition de vente, l'Office des poursuites a fait établir une expertise afin de 
déterminer la valeur vénale des immeubles art. jjj et kkk, expertise confiée à N.________ Sàrl, dont 
l'associé gérant est O.________, expert en estimations immobilières avec brevet fédéral et membre 
de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Le rapport d'expertise a été établi le 
15 septembre 2022 et parvient à la conclusion que les immeubles en cause ont une valeur vénale 
intrinsèque de CHF 1'115'000.-. Le même expert a en outre déposé le 26 septembre 2022 son 
rapport relatif à l'immeuble art. lll, dont il a estimé la valeur vénale à CHF 2'800.-.
B.
Le 6 octobre 2022, l'Office des poursuites a établi les procès-verbaux d'estimation du gage, 
retenant une valeur estimative pour les trois immeubles de CHF 1'117'800.-.
Par courrier remis à la poste le 14 octobre 2022, A.________ a sollicité une nouvelle estimation des 
immeubles.
A l'invitation de la direction de la procédure, plusieurs experts immobiliers actifs en Suisse romande 
ont fait une offre relative à l'expertise sollicitée. Invité à se déterminer sur le choix de l'expert, le 
plaignant a, par courrier du 12 décembre 2022, exprimé sa préférence pour la société P.________ 
Sàrl, dont l'associée gérante Q.________ est membre de la Chambre suisse d'experts en 
estimations immobilières, ainsi que titulaire du brevet fédéral d'expert en estimation immobilières.
L'avance des frais d'expertise a été versée par le plaignant en date du 2 février 2023. L'experte 
désignée a déposé son rapport le 24 mars 2023 et estimé la valeur vénale intrinsèque des trois 
immeubles en cause à CHF 1'404'884.-.
Le rapport d'expertise a été transmis aux parties. L'Office des poursuites s'est déterminé le 5 avril 
2023. A.________ n'a pas déposé de détermination.
en droit
1.
Dans le cadre de la réalisation d'un bien objet d'une poursuite en réalisation de gage, à réception 
de la réquisition de vente, l'Office des poursuites ordonne l'estimation de l'immeuble grevé du gage. 
Il peut s'adjoindre des experts (art. 155 al. 1 et 97 al. 1 LP). L'estimation doit déterminer la valeur 
vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (cf. art. 9 al. 2 de l'Ordonnance du Tribunal 
fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]). L'immeuble 
dont la valeur vénale présumée doit être déterminée selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend donc, de par 


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la loi, non seulement le terrain mais aussi les constructions qui s'y trouvent (cf. ATF 120 III 79 consid. 
2a).
Dans les dix jours, chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de 
surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts 
(art. 9 al. 2 ORFI).
En l'espèce, le procès-verbal d'estimation du gage a été notifié au plaignant le 7 octobre 2022. 
Emanant d'un des débiteurs du montant garanti par le gage immobilier en cause et remise à la poste 
le 14 octobre 2022, la requête de nouvelle estimation est par conséquent recevable à la forme.
Le plaignant a versé l'avance des frais d'expertise présumés en date du 2 février 2023. L'expertise 
a par ailleurs été confiée à l'expert qui avait la préférence du plaignant selon son courrier du 
12 décembre 2022.
2.
L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au 
montant de l'estimation (art. 9 al. 2 ORFI en relation avec l'art. 99 al. 2 ORFI).
D'emblée, il convient de distinguer la valeur d'estimation et le prix d'adjudication minimum (art. 126 
al. 1, 142a et 156 al. 1 LP). Selon ces dispositions, l'adjudication est subordonnée à l'observation 
du principe de l'offre suffisante, en vertu duquel l'immeuble ne peut être adjugé que si l'offre la plus 
élevée est supérieure à la somme des créances garanties par gage (portées à l'état des charges) et 
préférables à celle du poursuivant. Sous cette condition, l'adjudication doit avoir lieu même si l'offre 
déterminante est inférieure – fût-ce notablement – à la valeur d'estimation; en effet, la loi n'exige pas 
que l'offre atteigne de surcroît le "prix d'estimation". L'estimation doit déterminer la valeur vénale 
présumée de l'immeuble à réaliser, à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être 
"la plus élevée possible". Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des 
enchères; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre 
envisageable (cf. ATF 143 III 532 consid. 2.2).
La loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. 
ATF 134 III 42 consid. 4). En l'espèce, les deux experts se sont fondés sur la valeur vénale 
intrinsèque, ce qui semble adéquat compte tenu de la nature des immeubles. Tous deux ont par 
ailleurs déterminé cette valeur vénale intrinsèque en prenant en compte la valeur de la construction, 
obtenue par le coût de construction à neuf compte tenu du niveau d'équipement du bâtiment et des 
matériaux utilisés, diminuée de la moins-value due à la dépréciation du bâtiment par l'âge et l'état 
de l'entretien. Les deux experts ont ensuite ajouté à la valeur de la construction celle du terrain, ainsi 
que celle des aménagements extérieurs et des infrastructures. Compte tenu d'une valeur du terrain 
de respectivement CHF 699'750.- (604'000 + 73'750 + 19'200 + 2'800) et CHF 465'303.-, d'une 
valeur actuelle de la construction de CHF 277'135.52 et CHF 678'071.-, d'aménagements extérieurs 
de CHF 55'950.- (9'000 – 5'850 + 50'000 – 20'000 + 12'000 – 7'200 + 30'000 – 12'000) et 
CHF 168'069.- (93'069 + 15'000 + 10'000 + 50'000), et de frais annexes forfaitaires de 
CHF 30'250.84 et CHF 71'131.-, les experts ont estimé la valeur vénale intrinsèque à respectivement 
CHF 1'117'800.- ([1'060'286.36 x 5%] + 2'800) et CHF 1'404'884.-.
Les deux experts, désignés en conformité des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 2 ORFI, sont aussi compétents 
l'un que l'autre compte tenu de leur formation. Ils sont en outre tous deux membres, en qualité 
d'experts, de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Ils ont certes arrêté la valeur 


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vénale présumée à deux montants différents. Cela s'explique dès lors qu'il n'est pas rare que deux 
hommes de l'art ou deux connaisseurs aient un avis différent sur le même objet, les critères 
d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre. Cela étant et comme en matière 
technique l'autorité s'en remet en principe à l'avis des experts, il semble raisonnable de trancher 
pour un moyen terme entre les deux estimations (cf. ATF 120 III 79 consid. 2b). Dans ces conditions, 
c'est une valeur estimative du gage de CHF 1'250'000.- qui sera retenue par la Chambre de céans.
3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 20a al. 2 ch. 5 LP), ni alloué de dépens (art. 62 al. 2 de 
l'ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur 
la poursuite pour dettes et la faillite [OELP ; RS 281.35]).
Conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI, les frais d'expertise sont mis à la charge du plaignant et 
compensés avec l'avance qu'il a versée. Le solde de l'avance lui sera restitué.
la Chambre arrête :
I.
La plainte de A.________ est admise.
Partant, le procès-verbal d'estimation du gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb 
et ccc de l'Office des poursuites de la Broye est modifié en ce sens que la valeur estimative 
du gage est fixée à CHF 1'250'000.-.
II.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
III.
Les frais d'expertise, fixés à CHF 3'123.30, sont mis à la charge de A.________ et compensés 
avec l'avance versée. Le solde, par CHF 176.70, lui est restitué.
IV.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les dix jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 27 avril 2023/dbe
La Présidente 
La Greffière-rapporteure