fr_gerichte · 102 2022 40 · 2022-03-28 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
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—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 40
Urteil vom 28. März 2022
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Vizepräsident:
Markus Ducret
Richter:
Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
B.________, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, vertreten 
durch Rechtsanwalt Markus Meuwly
Gegenstand
Miete; Ausweisung
Berufung vom 4. März 2022 gegen den Entscheid des Präsidenten 
des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 16. Februar 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ und C.________ schlossen am 16. Dezember 2015 mit der B.________ einen 
Mietvertrag für eine 8-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ ab. Infolge Zahlungsver-
zugs kündigte die B.________ das Mietverhältnis in Anwendung von Art. 257d OR mit amtlichem 
Formular auf den 30. November 2021.
B.
Am 23. Dezember 2021 ersuchte die B.________ um Ausweisung von A.________ und 
C.________ aus der 8-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ gemäss Art. 257 ZPO 
(Rechtsschutz in klaren Fällen).
Der Präsident des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks erachtete die Kündigung als rechtsgültig, 
weshalb dem Gesuch um Ausweisung entsprochen wurde. Er verpflichtete A.________ und 
C.________ unter Androhung der Straffolgen gemäss Art. 292 StGB, die 8-Zimmerwohnung im 
Erdgeschoss der Liegenschaft D.________, in E.________, unverzüglich zu räumen und der 
B.________ ordnungsgemäss geräumt und gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu 
übergeben. Gleichzeitig ermächtigte er die B.________, die Ausweisung von A.________ und 
C.________ aus dem Mietobjekt mittels Polizeigewalt durchzusetzen, falls diese das Mietobjekt 
innerhalb einer Frist von zehn Tagen nach Rechtskraft des Ausweisungsentscheides nicht geräumt 
haben.
C.
Mit Eingabe vom 3. März 2022 (Postaufgabe: 4. März 2022) erhob A.________ (nachfolgend: 
die Berufungsklägerin) Berufung gegen diesen Entscheid und beantragt dessen Aufhebung und den 
Erlass eines neuen Entscheids.
D.
Der II. Zivilappellationshof hat die Akten beigezogen; Stellungnahmen wurden keine eingeholt.
Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten unterliegen der 
Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. 
ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]).
Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht explizit festgesetzt, ging jedoch aufgrund der 
Rechtsmittelbelehrung von einem CHF 10‘000.- übersteigenden Streitwert aus, was angesichtss der 
Mietzinsausstände, welche zur Kündigung des Mietverhältnisses geführt haben, naheliegend 
erscheint. Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der 
Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. 
Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewälti-
gung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 
E. 1.2.1 mit weiteren Hinweisen). Der monatliche Mietzins der Berufungsklägerin beträgt gemäss 
Mietvertrag CHF 3'000.-. Demnach übersteigt der Streitwert im Berufungsverfahren CHF 10‘000.- 
und auf die Berufung ist einzutreten.


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Der Streitwert für die Beschwerde ans Bundesgericht ist ebenfalls erreicht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 
74 Abs. 1 Bst. a BGG).
1.2.
Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 
52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und 
seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 (RKG; SGF 131.11).
1.3.
Wird ein im summarischen Verfahren ergangener Entscheid angefochten, beträgt die Beru-
fungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 22. Febru-
ar 2022 zugestellt, so dass die Berufung vom 4. März 2022 fristgerecht erfolgte.
1.4.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über 
eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und 
kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie 
hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der 
schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu 
beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 mit weiteren Hinweisen).
1.5.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 
konnten (Art. 317 ZPO).
1.6.
Nach Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder 
aufgrund der Akten entscheiden. Vorliegend entscheidet der II. Zivilappellationshof aufgrund der 
Akten.
2.
Die Berufungsklägerin bringt vor, der Eingang der Kündigungsanfechtung sei ihr von der Schlich-
tungskommission in Mietsachen bestätigt worden. Dabei sei die angebliche Nichteinhaltung der 
30-tägigen Frist nicht berücksichtigt worden. Die Eingangsbestätigung mit Datumsangabe, welche 
interessanterweise aus ihrem Postkonto gelöscht worden sei und extra bei der Post habe angefor-
dert werden müssen, zeige die Einhaltung der 30-tägigen Frist. Weiter bitte sie um eine rechtliche 
Begründung der Erwägung, wonach die Behauptung der erschwerten Wohnungssuche irrelevant 
sei, da ihre Hausratversicherung etwas anderes sage.
2.1.
Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende 
jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt verein-
bart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist 
setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt 
werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 
OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und 
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 
257d Abs. 2 OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 
OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.
Gestützt auf die Akten ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die Kündigung der 8-Zimmerwoh-
nung an der D.________ in E.________ rechtsgültig erfolgt ist. In Einhaltung der gesetzlichen 
Bestimmungen über die Kündigung bei Zahlungsverzug der Mieterschaft wurde der Berufungsklä-


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gerin und ihrem Mitmieter eine Zahlungsaufforderung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und mit 
dem Hinweis auf Art. 257d zugestellt, welcher keine Folge geleistet wurde, weshalb das Mietverhält-
nis mit amtlichem Formular vom 5. Oktober 2021 gestützt auf Art. 257d OR fristgerecht auf den 
30. November 2021 gekündigt wurde. Die Kündigung vom 5. Oktober 2021 gilt am 13. Oktober 2021 
als zugestellt und wurde der Berufungsklägerin am 22. Oktober 2021 effektiv am Postschalter ausge-
händigt. Da ihr Mitmieter die eingeschriebene Sendung nicht innert einer Frist von sieben Tagen 
abholte, gilt die Kündigung an ihn ebenfalls am 13. Oktober 2021 als zugestellt. Zudem bestätigte 
die Schlichtungskommission in Mietsachen gemäss Vorinstanz, dass kein Schlichtungsgesuch für 
die betreffenden Kündigungen eingegangen ist. Unterlagen, welche das Gegenteil belegen würden, 
wurden jedenfalls nicht eingereicht.
2.2.
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses 
verlangen, wenn die Beendigung der Mieter für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, 
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären (Art. 272 Abs. 1 OR). Die 
Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 272a 
Abs. 1 Bst. a OR). 
Da die Erstreckung bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters ausgeschlossen ist, hat 
die Vorinstanz zu Recht erwogen, die Behauptung der erschwerten Wohnungssuche sei im Verfah-
ren betreffend Mieterausweisung irrelevant. Eine gegebenenfalls gegenteilige Meinung der Hausrat-
versicherung der Berufungsklägerin ist unzutreffend und vorliegend nicht einschlägig.
2.3.
Dem Gesagten zufolge ist die offensichtlich unbegründete Berufung abzuweisen.
3.
3.1.
Dem Berufungsverfahren liegt eine Mietstreitigkeit zugrunde. Bei Mietstreitigkeiten über 
Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen 
ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 116 Abs. 1 ZPO, Art. 130 Abs. 1 
des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Es werden folglich keine Gerichtskosten 
erhoben.
3.2.
Es wurde gemäss Art. 322 ZPO keine Vernehmlassung eingeholt und der Gegenpartei sind 
keine weiteren Umtriebe entstanden; es ist somit keine Parteientschädigung zuzusprechen.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird abgewiesen.
Der Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Sense- und Seebezirks vom 16. Februar 
2022 wird bestätigt.
II.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 
2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 
14, einzureichen.
Freiburg, 28. März 2022/fju
Der Vizepräsident:
Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin: