fr_gerichte · 602 2014 59 · 2016-06-16 · de

Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2014 59
Urteil vom 16. Juni 2016
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher 
Dominique Gross
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Sophie Allred
Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Anton 
Henninger 
gegen
RAUMPLANUNGS-, UMWELT- UND BAUDIREKTION, Vorinstanz
GEMEINDE PLAFFEIEN, Erstinstanz, vertreten durch Rechtsanwalt 
Christoph J. Joller
 
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee
Beschwerde vom 27. Mai 2014 gegen den Entscheid vom 29. April 2014


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ (Beschwerdeführer) ist Eigentümer der Parzelle Nr. bbb der Gemeinde 
Plaffeien. Bei der Parzelle handelt es sich gemäss dem Auszug aus dem Grundbuch des 
Sensebezirkes um ein Wiesengrundstück mit einer Fläche von 11'355 m2.
B.
Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 2 vom 14. Januar 2011 legte die Gemeinde Plaffeien die 
Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee öffentlich auf. Anlass dieser Teilrevision war 
die Neubeurteilung der Naturgefahren im Schwarzseegebiet im Rahmen der Naturgefahrenkarte 
von 2005/2006. Gemäss dieser Naturgefahrenkarte ist die Parzelle Nr. bbb rutschgefährdet: Etwa 
die Hälfte der Grundstücksfläche, der gesamte östliche Teil, liegt demnach in der roten Zone mit 
einer erheblichen Gefährdung. Für den westlichen Teil der Parzelle wird eine mittlere Gefährdung 
ausgewiesen (blaue Zone). Entsprechend wurde die Parzelle Nr. bbb in der erwähnten Teilrevision 
der Zonennutzungsplanung der Landwirtschaftszone zugeordnet. 
C.
Gegen diese Zonennutzungsplanung hat unter anderem der Beschwerdeführer am 
11. Februar 2011 Einsprache erhoben. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 26. September 
2011 konnte keine Einigung herbeigeführt werden. In der Folge hat der Gemeinderat der 
Gemeinde Plaffeien die Einsprache mit Entscheid vom 5. April 2012 abgewiesen, soweit er darauf 
eingetreten ist. 
D.
Gegen diesen Einspracheentscheid hat der Beschwerdeführer am 9. Mai 2012 Beschwerde 
an die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) erhoben. Er beantragte insbesondere, 
dass die Parzelle Nr. bbb in der Hotelzone zu belassen sei; eventualiter sei die blaue Zone mit 
mittlerer Gefährdung gemäss der Naturgefahrenkarte in der Hotelzone zu belassen; 
subeventualiter sei ihm eine Entschädigung von CHF 11'241'017.15 zuzusprechen. Weiter sei die 
Gemeinde zu verpflichten, die Naturgefahrenkarte neu festzulegen. 
E.
Mit Entscheid vom 29. April 2014 hat die RUBD diese Beschwerde abgewiesen, soweit sie 
darauf eingetreten ist.
Zur Begründung führte sie namentlich aus, dass für die Parzelle Nr. bbb gemäss der 
Naturgefahrenkarte eine mittlere bzw. hohe Gefährdung bestehe. Die Naturgefahrenkommission 
erachte diese Qualifikation insbesondere gemäss ihrer Stellungnahme vom 18. Februar 2014 nach 
wie vor als richtig. Die Parzelle sei demnach nicht als Bauland geeignet. Auch würde mit der 
Zuteilung der Parzelle Nr. bbb in die Bauzone nicht eine Baulücke geschlossen, sondern der 
bestehende Siedlungsabschluss erweitert. Zudem weise die Gemeinde Plaffeien eine massive 
Überdimensionierung der Bauzone auf. Entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers handle 
es sich vorliegend nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung, und dem 
Beschwerdeführer seien auch nie verbindliche Zusicherungen zur Überbaubarkeit seines 
Grundstückes erteilt worden. Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer geforderten Entschädigung 
ist 
die 
RUBD 
auf 
die 
Beschwerde 
nicht 
eingetreten, 
da 
eine 
solche 
bei 
der 
Enteignungskommission geltend gemacht werden müsse. 
F.
Am 27. Mai 2014 hat der Beschwerdeführer gegen diesen Entscheid Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben. Er beantragt insbesondere, den angefochtenen Entscheid der RUBD 
aufzuheben und seine Beschwerden an das Kantonsgericht bzw. die RUBD sowie seine 


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Einsprache gutzuheissen. Die Teilrevision des Zonennutzungsplanes Schwarzsee der Gemeinde 
Plaffeien sowie die Änderungen des Gemeindebaureglements seien abzuweisen. Die Parzelle 
Nr. bbb des Beschwerdeführers sei als Ganzes in der Hotelzone zu belassen; eventualiter nur der 
blaue Bereich (in mittlerer Gefährdung) gemäss Naturgefahrenkarte; subeventualiter sei die 
Parzelle Nr. bbb als Ganzes bzw. (subsidiär hierzu) der blaue Bereich gemäss der 
Naturgefahrenkarte in der Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) gemäss 
Zonenplan vom 28. November 1983 zu belassen. Wiederum subsidiär hierzu beantragt der 
Beschwerdeführer die Gewährung einer Entschädigung in der Höhe von CHF 11'241'017.15. 
Weiter beantragt er, dass das Kantonsgericht für den Fall, dass die Parzelle Nr. bbb nicht ohnehin 
als Ganzes in der Hotelzone zu belassen sei, die Neufestlegung der Naturgefahrenkarte 
anzuordnen 
habe; 
eventualiter 
sei 
die 
RUBD 
anzuweisen, 
die 
Neufestlegung 
der 
Naturgefahrenkarte anzuordnen und die Beschwerde vom 5. April 2012 (recte: 9. Mai 2012) sei 
unter Berücksichtigung dieser Naturgefahrenkarte zu beurteilen. Subeventualiter sei die Gemeinde 
Plaffeien anzuweisen, die Neufestlegung der Naturgefahrenkarte anzuordnen und die Einsprache 
vom 11. Februar 2011 unter Berücksichtigung dieser Naturgefahrenkarte neu zu beurteilen. Ferner 
beantragt der Beschwerdeführer festzustellen, dass die Parzelle Nr. bbb gemäss dem Zonenplan 
vom 28. November 1983 in die Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) 
eingezont wurde. Eventualiter sei festzustellen, dass dieses Grundstück als vorläufige Bauzone zu 
betrachten sei. Subeventualiter sei festzustellen, dass der Zonenplan vom 28. November 1983 
eine Vertrauensgrundlage bilde, wonach seine Parzelle Nr. bbb in die Wohn- und Ferienzone 
schwacher Besiedlungsdichte (WS) eingezont wurde. Sub-subeventualiter sei festzustellen, dass 
die amtlichen Stellen des Kantons und der Gemeinde beim Beschwerdeführer Vertrauen erweckt 
hätten, dass seine Parzelle Nr. bbb bebaut werden könne und dieses erweckte Vertrauen eine 
berechtigte Vertrauensgrundlage für die Bebauung dieses Grundstückes bilde.
Zur Begründung trägt der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass das fragliche Grundstück 
gemäss dem Zonenplan, welcher am 28. November 1983 vom Staatsrat genehmigt worden sei, in 
die Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) eingezont worden sei. Mit 
diesem Zonenplan sei das Grundstück in raumplanungsrechtlich konformer Weise der Bauzone 
zugewiesen worden. Entsprechend handle es sich vorliegend um eine Auszonung, und die 
Begründung der RUBD, wonach eine Nichteinzonung vorliege und das Grundstück im erwähnten 
Zonenplan lediglich aus Versehen der Bauzone zugeordnet worden sei, überzeuge nicht. Für den 
Fall, dass die Zuweisung der Parzelle Nr. bbb in die Landwirtschaftszone dennoch nicht als 
Auszonung qualifiziert würde, argumentiert der Beschwerdeführer namentlich, dass der Zonenplan 
vom 28. November 1983 eine Vertrauensgrundlage bilde, aufgrund der er Anspruch habe, dass 
sein Grundstück der Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) zugeordnet 
wird. Da die Behörden sein Grundstück sodann später der Hotelzone zuführen wollten, habe er 
auch aufgrund dieser behördlichen Zusicherungen und der von ihm getätigten Investitionen 
Anspruch auf Zuweisung der Parzelle Nr. bbb in die Hotelzone. Zudem liege sein Grundstück in 
einem weitgehend überbauten Gebiet. Entsprechend bestehe in jedem Fall ein Anspruch auf 
Zuweisung dieses Grundstücks zu einer (ggf. vorläufigen) Bauzone. Ferner erweise sich die 
Naturgefahrenkarte als veraltet und fehlerhaft. Hinsichtlich seiner Entschädigungsforderung trägt 
der Beschwerdeführer namentlich vor, dass – sofern sein Grundstück nicht bebaut werden könne – 
dies eine materielle Enteignung darstelle, und er demnach ein Interesse an der gerichtlichen 
Feststellung habe, dass die Parzelle Nr. bbb mit dem Zonenplan vom 28. November 1983 in die 
Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) eingezont wurde. Schliesslich legt 


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er dar, dass insbesondere die Eigentumsfreiheit und die Wirtschaftsfreiheit verletzt worden seien 
und sich der angefochtene Entscheid als willkürlich erweise. 
G.
Der Beschwerdeführer hat den vom damals zuständigen Instruktionsrichter einverlangten 
Kostenvorschuss über CHF 10'000.- geleistet. 
H.
Mit Stellungnahmen vom 30. Juli 2014 bzw. vom 5. September 2014 beantragen die RUBD 
bzw. die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. 
I.
Die Naturgefahrenkommission führt in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2015 insbesondere 
aus, dass die Beschwerde und die damit eingereichten neuen Unterlagen keine Änderung der 
Naturgefahrenkarte im Bereich der streitbetroffenen Parzelle indizierten. 
J.
Am 13. April 2015 nimmt der Beschwerdeführer erneut Stellung und reicht namentlich ein 
(undatiertes) Schreiben der C.________ AG ein, in dem sich diese zu den Bemerkungen der 
Naturgefahrenkommission äussert. 
K.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 
Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 
710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle 
Nr. bbb und damit zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist 
wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von CHF 10'000.- 
rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts 
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder 
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die 
Rüge der Unangemessenheit ist in casu ausgeschlossen, da diese bereits durch die RUBD im 
Rahmen des angefochtenen Entscheides geprüft werden konnte (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG und 
Art. 33 Abs. 3 Abs. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; 
SR 700] e contrario). 
3.
Vorliegend streitig und zu prüfen ist insbesondere, ob die im Eigentum des 
Beschwerdeführers stehende Parzelle Nr. bbb der Gemeinde Plaffeien anlässlich der am 
14. Januar 2011 öffentlich aufgelegten Teilrevision des Zonennutzungsplanes zu Recht der 
Landwirtschaftszone zugeordnet wurde. 
4.
Hierfür ist vorab zu klären, ob es sich bei dieser Zuordnung – wie vom Beschwerdeführer 
dargelegt – um eine Auszonung handelt, oder vielmehr – entsprechend den Ausführungen der 
RUBD und der Gemeinde – um eine Nichteinzonung. 


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a)
Der Beschwerdeführer trägt diesbezüglich im Wesentlichen vor, dass die Parzelle 
Nr. bbb gemäss dem Zonenplan, welcher am 28. November 1983 durch den Staatsrat genehmigt 
wurde, in die Wohn- und Ferienhauszone schwacher Besiedlungsdichte (WS) eingezont worden 
sei. Soweit die RUBD im angefochtenen Entscheid darlege, dass diese Einzonung offensichtlich 
auf ein Versehen der Behörde zurückzuführen sei, könne dem nicht gefolgt werden: So entspreche 
die Parzelle Nr. bbb rund einem Viertel der auf dem Zonenplan aufgeführten Grundstücksfläche. 
Die fragliche Parzelle sei ausdrücklich mit der Abkürzung "WS" für "Wohn- und Ferienhauszone 
schwacher Besiedlungsdichte" gekennzeichnet, und das Grundstück sei entsprechend der 
Kennzeichnung dieser Zone fett umrandet. Auch seien die Parzelle Nr. bbb sowie er als deren 
Eigentümer auf dem Zonenplan ausdrücklich genannt. Folglich könne vorliegend nicht von einem 
behördlichen Versehen ausgegangen werden, zumal dieser Zonenplan während Jahrzehnten nicht 
bestritten worden sei. Diese Einzonung sei nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 erfolgt 
und erweise sich folglich als bundesrechtskonform. Die RUBD habe demnach zu Unrecht eine 
Auszonung verneint. 
Weiter führt der Beschwerdeführer aus, dass sein Grundstück im Anschluss an die Zonenplanung 
vom 28. November 1983 der Hotelzone zugeführt werden sollte; die entsprechende Teilrevision 
der Ortsplanung sei dreimal – nämlich in den Jahren 1989, 1992 und 1994 – öffentlich aufgelegt 
worden; die Behörden hätten ihm einschlägige Zusicherungen gemacht, auf deren Grundlage er 
erhebliche Investitionen getätigt habe. Unter Berücksichtigung der erwähnten Auflageverfahren, 
der behördlichen Zusicherungen und der von ihm getätigten Investitionen habe er Anspruch auf 
Zuweisung seiner Parzelle in die Hotelzone, allenfalls – gestützt auf den Zonenplan vom 
28. November 1983 als Vertrauensgrundlage – in die Wohn- und Ferienhauszone.
b)
Wie nachfolgend aufgezeigt wird, kann dieser Argumentation nicht gefolgt werden: 
Wie bereits die RUBD im angefochtenen Entscheid schlüssig darlegte, war Gegenstand des 
Genehmigungsentscheides vom 28. November 1983 (nur) eine Änderung der Quartierplanung 
"D.________": Diese war in ihrer ursprünglichen Fassung am 25. Mai 1976 durch den Staatsrat 
genehmigt worden; wie sich aus dem einschlägigen Plan von 1976 deutlich ergibt, umfasste der 
Quartierplanperimeter die Parzelle Nr. bbb nicht. Mit der am 28. November 1983 genehmigten 
Änderung zum Quartierplanreglement "D.________" wurden sodann (lediglich) die Art. 5 und 6 des 
ursprünglichen Quartierplanreglements von 1976 modifiziert. So wurde neu die maximale 
Ausnützungsziffer auf 0,30 festgelegt und die maximale Gebäudehöhe wurde geändert. Im 
geänderten Quartierplanreglement wird weiter ausdrücklich festgehalten, dass diese Änderungen 
(lediglich) die Parzellen eee, fff, ggg, hhh, iii und jjj betreffen, und damit insgesamt eine Fläche von 
5'707 m2. Die hier streitige Parzelle Nr. bbb wird im geänderten Quartierplanreglement nicht 
erwähnt und sie war demnach – da sie auch nicht im 1976 festgelegten Quartierplanperimeter lag 
– nicht Gegenstand dieser Planung. Nichts anderes ergibt sich auch aus Art. 1 des 
Staatsratsbeschlusses vom 28. November 1983, wonach (nur) die Abänderung der Art. 5 und 6 
des Quartierplanreglementes "D.________" genehmigt wurden. 
Vor diesem Hintergrund kann der Beschwerdeführer allein daraus, dass im am 28. November 1983 
genehmigten Quartierplan die Parzelle Nr. bbb auch (mit-)eingezeichnet und (offenbar aus 
Versehen) mit der Bezeichnung "WS" versehen wurde, nichts zu seinen Gunsten ableiten: So 
ergibt sich doch aus den erwähnten Unterlagen zur Quartierplanung "D.________" deutlich, dass 
mit der Änderung vom 28. November 1983 lediglich die Ausnützungsziffer und die Gebäudehöhe 
für einen Teil des Quartierplanperimeters geändert wurden, und dass nicht gleichzeitig die Parzelle 


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Nr. bbb, welche nicht im Quartierplanperimeter lag und auch nicht in diesen aufgenommen wurde, 
in die Bauzone eingezont werden sollte. Allein die Abbildung der Parzelle Nr. bbb in einem 
"fremden" Quartierplan erlaubt es vorliegend nicht, von der Zuführung der Parzelle in die Bauzone 
und somit (mit Blick auf die hier zu beurteilende Teilrevision der Zonennutzungsplanung von 2011) 
von einer Auszonung auszugehen, zumal, wie unten ausgeführt wird, die Planung danach noch 
weitere Änderungen erfahren hat. 
Weiter bestand – wie nachfolgend aufgezeigt wird – zu diesem Zeitpunkt ohnehin noch keine 
RPG-konforme Planung, so dass auch aus diesem Grund nicht von einer Auszonung 
ausgegangen werden kann: 
So ist doch das RPG am 1. Januar 1980 in Kraft getreten. Nach Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten 
Bund, Kantone und Gemeinde die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und 
stimmen sie aufeinander ab. Die Kantone und Gemeinden müssen folglich insbesondere 
Nutzungspläne erarbeiten, welche die zulässige Nutzung des Bodens ordnen (Art. 14 Abs. 1 
RPG). Dabei sind vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 Abs. 2 
RPG). In zeitlicher Hinsicht hatten die Kantone dafür zu sorgen, dass die Nutzungspläne 
rechtzeitig, spätestens aber per 1. Januar 1988 (acht Jahre nach dem Inkrafttreten des RPG) 
vorliegen (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG). Ob eine altrechtliche Ortsplanung (bereits) den Anforderungen 
des RPG genügt, beurteilt sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht parzellen- oder 
quartierweise. Vielmehr muss die Nutzungsplanung einer Gemeinde als Ganzes den 
Anforderungen des RPG genügen (BGE 121 II 421). Altrechtliche, nicht verfassungs- und 
gesetzeskonforme Pläne haben aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts per 
1. Januar 1988 ihre Gültigkeit verloren (Urteil BGer 1C_311/2010 vom 7. Oktober 2010 E. 4; 
1P.382/2005 
vom 
30. 
November 
2005 
E. 
3.3; 
WALDMANN/HÄNNI, 
Kommentar 
Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 N. 25). Vor diesem Hintergrund liegt nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht eine Auszonung, sondern eine Nichteinzonung vor, 
wenn ein Grundstück bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, 
welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bauzone 
zugewiesen wird. Hingegen liegt eine Auszonung vor, wenn ein Grundstück durch einen 
bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund der 
Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3, mit Hinweisen). 
Vorliegend wurde für die Gemeinde Plaffeien – nicht jedoch für den Teilbereich Schwarzsee, 
welcher erst später geregelt werden sollte – ein Zonennutzungsplan ab dem 2. Juni 1975 öffentlich 
aufgelegt und am 10. Januar 1978 durch den Staatsrat genehmigt. Der Staatsrat bezog sich bei 
dieser Genehmigung ausdrücklich (lediglich) auf das kantonale Baugesetz vom 15. Mai 1965, das 
kantonale Strassengesetz vom 15. Dezember 1967 und die Akten der Ortsplanungen. Die 
Bestimmungen des RPG, welches wie erwähnt erst am 1. Januar 1980 in Kraft getreten ist, 
wurden demnach bei dieser Planung nicht bzw. nicht umfassend berücksichtigt. Für den 
Teilbereich Schwarzsee erfolgte ab dem 29. Mai 1978 im Rahmen der touristischen Planung 
Schwarzsee eine öffentliche Auflage; diese ist jedoch in der Folge vom Kanton nicht genehmigt 
worden. Bei der oben erwähnten Genehmigung der Quartierplanung "D.________" vom 28. 
November 1983, aus welcher der Beschwerdeführer eine Einzonung der Parzelle Nr. bbb ableiten 
will, stützte sich der Staatsrat ebenfalls explizit auf das kantonale Baugesetz vom 15. Mai 1965, 
auf den vom Staatsrat am 25. Mai 1976 genehmigten Quartierplan "D.________", den Antrag der 
Gemeinde vom 27. Juli 1983 und die Akten; das RPG wird auch an dieser Stelle nicht erwähnt. 
Auch bezog sich diese Planung – wie aus dem einschlägigen Plan klar ersichtlich ist – nur auf 


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einzelne Parzellen im Schwarzseegebiet. Damit lag mit der am 28. November 1983 genehmigten 
(Quartier-)Planung ohnehin keine Planung vor, welche in ihrer Gesamtheit den Anforderungen des 
RPG genügte, zumal für einen erheblichen Teil des Gemeindegebietes im fraglichen Zeitpunkt 
noch gar keine einschlägige Ortsplanung bestand und auch die Planung vom 28. November 1983 
nur wenige Parzellen erfasste. 
Zudem hat sich in der Folge auch die RUBD der Einzonung der Parzelle Nr. bbb entgegengestellt: 
Nach Absicht der Gemeinde sollte nämlich die streitbetroffene Parzelle der Hotelzone II bzw. 
K.________ (mit Detailbebauungsplanpflicht) zugeordnet werden. Die entsprechenden am 24. 
August 1992 öffentlich aufgelegten Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und 
Schwarzsee – welche auch die Einzonung der Parzelle Nr. bbb in die Hotelzone vorsahen – hat 
die RUBD mit Entscheid vom 23. April 1997 grundsätzlich genehmigt. Insbesondere hat die RUBD 
im erwähnten Entscheid aber festgehalten, dass das hier interessierende Gebiet (welches im 
Rahmen des Batgliss-Berichtes der blauen Zone zugeordnet worden war) nicht genehmigt werden 
könne. Gemäss der RUBD müsse das fragliche Gebiet anlässlich einer öffentlichen Auflage der 
Landwirtschaftszone respektive einer noch zu bestimmenden Spezialzone zugewiesen werden, es 
sei denn, geologische Untersuchungen zeigten, dass eine Genehmigung eventuell trotzdem 
erfolgen könnte. Die RUBD hielt in ihrem Entscheid vom 23. April 1997 weiter fest, dass 
Rutschungen festgestellt worden seien, die untersucht würden. Die abschliessende Beurteilung 
erfolge im Zusammenhang mit dem Entscheid betreffend den Detailbebauungsplan. Ein solcher 
liegt indes für die Parzelle Nr. bbb nicht vor. Gemäss der am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegten 
Zonenplanung 
sollte 
schliesslich 
die 
Parzelle 
Nr. 
bbb 
der 
Hotelzone 
mit 
einer 
Detailbebauungsplanpflicht zugewiesen werden. Die entsprechende Planung wurde jedoch der 
RUBD nie zur Genehmigung vorgelegt und ist demnach nicht in Rechtskraft erwachsen (siehe 
Art. 26 RPG; Art. 86 RPBG; zur konstitutiven Bedeutung der Genehmigung siehe weiter RUCH, in 
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1999, Art. 26 N. 33 f.; WALDMANN/HÄNNI, 
Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 26 N. 17; HALLER/KARLEN, Raumplanungs-, Bau- 
und Umweltrecht, 3. Aufl. 1999, N. 423; EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die 
Raumplanung, 1981, Art. 26 N. 2; BGE 135 II 22 E. 1.2.1). 
Vor diesem Hintergrund ergibt sich, dass die vorliegend zu beurteilende Zuweisung der Parzelle 
Nr. bbb in die Landwirtschaftszone nicht als Auszonung zu qualifizieren ist, sondern als 
Nichteinzonung, da sie gar nie einer Bauzone zugeordnet war und überdies auch keine RPG-
konforme Planung vorlag. 
5.
Es ist damit nachfolgend zu prüfen, ob die Parzelle Nr. bbb anlässlich der Teilrevision des 
Zonennutzungsplanes, welche ab dem 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegt wurde, zu Recht nicht 
eingezont wurde. 
a)
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG soll die Zersiedelung 
eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Der Siedlungsbereich soll kompakt sein 
und die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden. Mit der inneren Siedlungsentwicklung 
soll die Verdichtung gefördert und das Bauland besser ausgenutzt werden (Botschaft zu einer 
Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1049, S. 1056).
Die Revision legt das Schwergewicht auf den kantonalen Richtplan als zentrales Koordinations- 
und Steuerungsinstrument der Kantone. Die Siedlungsentwicklung wird daher künftig verstärkt 
über den kantonalen Richtplan gesteuert. Dieser hat aufzuzeigen, wie gross die Siedlungsfläche 


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insgesamt und ihre räumliche Verteilung im Kanton sein soll und wie Siedlungserweiterungen 
regional abgestimmt werden sollen (Botschaft, a.a.O., S. 1056). Relevant sind die mittel- und 
längerfristigen Entwicklungsvorstellungen, also solche, die über einen Planungshorizont von 15 
Jahren hinausgehen (Botschaft, a.a.O., S. 1070). Damit gewinnt das regionale Element gemäss 
Bundesrecht noch mehr an Bedeutung (vgl. bereits zum alten Recht Urteil BGer 1C_15/2013 vom 
9. August 2013). Entsprechend legt Art. 15 Abs. 3 RPG fest, dass Lage und Grösse der Bauzonen 
über die Gemeindegrenze hinaus abzustimmen sind. Dabei sind die Ziele und Grundsätze der 
Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und 
Landschaft zu schonen. Die Bauzonen der Gemeinden sind strikte an die Vorgaben des 
Richtplans gebunden, was sich unter anderem aus Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG ergibt (vgl. hierzu auch 
noch nachfolgend).
b)
Der Richtplan hat also bezüglich Bauzonendimensionierung und regionaler Verteilung 
der 
Bauzonen 
einen 
entscheidenden 
Charakter. 
Dem 
entsprechen 
auch 
die 
Übergangsbestimmungen. Solange der an die Anforderungen des teilrevidierten RPG angepasste 
kantonale Richtplan durch den Bundesrat nicht genehmigt ist, darf im Kanton die Fläche der 
rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 
RPG). Es gibt damit ein zeitlich begrenztes Moratorium für die Gesamtfläche der Bauzonen im 
Kanton (Botschaft, a.a.O., S. 1078). Neueinzonungen sind nur möglich bei Auszonungen gleicher 
Fläche. Die Übergangsfrist zur Anpassung des Richtplans dauert fünf Jahre (Art. 38a Abs. 1 RPG). 
Erfolgt die Richtplananpassung in weniger als fünf Jahren, entfällt das Moratorium früher. Dauert 
die Anpassung länger, bleibt das Moratorium länger bestehen bzw. wird gar noch verstärkt.
Das Bundesgericht hat sich in BGE 141 II 393 und im Urteil 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 
mit der Auslegung des Übergangsrechts und der Anwendbarkeit von Art. 38a Abs. 2 RPG befasst. 
Es hat zusammengefasst das Folgende erwogen:
Gemäss Art. 38a RPG dürfe die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen ab dem 
Inkrafttreten der Revision am 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung nicht 
zunehmen, weshalb grundsätzlich alle Einzonungen, die bis zum 1. Mai 2014 nicht rechtskräftig 
geworden seien, kompensiert werden müssen. Der Gesetzgeber habe in Art. 38a RPG bewusst 
griffige Übergangsbestimmungen geschaffen. Diese könnten in der Verordnung präzisiert, nicht 
aber abgeändert werden (Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.2).
Der Gesetzgeber ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die 
Bauzonen in zahlreichen Kantonen überdimensioniert und das geltende Recht lückenhaft sei; 
namentlich fehlten klare Vorgaben zur Entwicklung und Begrenzung des Siedlungsgebiets in den 
kantonalen Richtplänen. Die Kantone müssten daher ihre Richtpläne anpassen, um insbesondere 
die Grösse der Siedlungsfläche insgesamt und ihre Verteilung im Kanton zu bestimmen, eine 
hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und sicherzustellen, dass die 
Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 RPG). Wo dies nicht 
der Fall sei, seien Rückzonungen erforderlich (Art. 15 Abs. 2 RPG). Es bestehe ein gewichtiges 
öffentliches Interesse daran, dass die rechtskräftigen Bauzonen der Kantone während der 
Übergangsfrist nicht noch vergrössert würden, um die Anpassung der Richtpläne und allenfalls 
gebotene Rückzonungen nicht negativ zu präjudizieren. Es sprechen deshalb laut dem 
Bundesgericht zwingende Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 38a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 
141 II 393 E. 3; Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.3.1). Entsprechend sei im 
Lichte von Art. 38a Abs. 2 RPG die Übergangsbestimmung von Art. 52a Abs. 1 der 


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Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), welche indes nach der 
Rechtsprechung (nur) den Fall regelt, dass eine Einzonung nach altem Recht beschlossen und 
genehmigt, aber erst nach dem Stichtag des 1. Mai 2014 gerichtlich beurteilt wurde, restriktiv 
auszulegen. Grundsätzlich finde das Moratorium auf alle Einzonungen Anwendung, die am 1. Mai 
2014 noch nicht rechtskräftig gewesen seien, jedenfalls wenn über sie noch nicht kantonal 
letztinstanzlich entschieden worden sei. Ausgenommen seien nur Beschwerden, die nicht zu einer 
materiellen Überprüfung der Einzonungen führten, sei es aufgrund ihrer Anträge, ihrer Rügen (z.B. 
wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt wurden), weil sie mutwillig erhoben wurden oder 
wenn darauf aus anderen Gründen nicht einzutreten sei (Urteile BGer 1C_365/2015 vom 
9. Dezember 2015 E. 4.4 und 1C_197/2015 vom 2. Februar 2016 E. 2.4). 
c)
Der Richtplan des Kantons Freiburg ist am 1. Juli 2002 in Kraft getreten. Seither wurden 
diverse Änderungen verabschiedet; an die Anforderungen der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen 
Teilrevision des RPG wurde der kantonale Richtplan aber noch nicht angepasst. Damit dürfen 
gemäss den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG Bauzonen nur noch gegen 
entsprechende Kompensation ausgeschieden werden, da die Fläche der rechtskräftig 
ausgeschiedenen Bauzonen des Kantons während der fünfjährigen Übergangsfrist insgesamt 
nicht vergrössert werden darf. Stichtag ist das Datum des Inkrafttretens der RPG-Teilrevision, d.h. 
der 1. Mai 2014. Einzonungen, die bis zu diesem Zeitpunkt nicht rechtskräftig geworden sind, 
müssen daher grundsätzlich kompensiert werden. Betreffend den Kanton Freiburg hat das 
Bundesgericht 
ausdrücklich 
festgehalten, 
dass 
dessen 
Baulandreserven 
deutlich 
überdimensioniert seien (BGE 141 II 393 E. 3). 
d)
Damit ist es vorliegend schon aufgrund des Moratoriums zur Ausscheidung neuer 
Bauzonen nicht möglich, die Parzelle Nr. bbb – bei der es sich um ein nicht überbautes 
Wiesengrundstück mit einer Fläche von 11'355 m2 handelt – der Bauzone zuzuweisen und damit 
eine Fläche von über zehntausend Quadratmetern neu einzuzonen. Mithin zielen zahlreiche 
Rügen des Beschwerdeführers von vornherein ins Leere. 
e)
Insbesondere ist auch aus den dem Kantonsgericht vorliegenden Unterlagen nicht 
ersichtlich, dass eine entsprechend grosse Fläche durch eine Auszonung eines anderen 
Grundstücks kompensiert würde und dass zugleich die entsprechende Kompensierung nach dem 
Willen der Gemeinde – welche als Planungsbehörde fungiert und welcher folglich die ihr 
nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum 
belassen müssen (vgl. Art. 2 Abs. 3 RPG) – gerade mit der streitbetroffenen Parzelle erfolgen soll. 
Namentlich sind auch der Beschwerde keine einschlägigen Hinweise zu entnehmen, so dass eine 
allfällige Baulandkompensation für die vom Beschwerdeführer geforderte Einzonung der Parzelle 
Nr. bbb vorliegend nicht weiter geprüft werden muss. 
6.
Ferner geht der Beschwerdeführer auch fehl, wenn er darlegt, dass die streitbetroffene 
Parzelle Nr. bbb in einem weitgehend überbauten Gebiet liege und demnach als (vorläufige) 
Bauzone zu qualifizieren bzw. einer Bauzone zuzuweisen sei. 
a)
Der Zuweisung zu einer Bauzone steht bereits das oben erwähnte Moratorium entgegen 
(vgl. hierzu Urteil KG FR 602 2015 28 vom 10. November 2015 E. 5a). Soweit in casu an der 
Feststellung einer entsprechenden vorläufigen Bauzone überhaupt ein Beschwerdeinteresse 
besteht (vgl. nur WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 36 N. 22, 
wonach provisorische Baugebiete, selbst wenn sie materiell den Anforderungen des RPG 


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entsprechen, nicht als Bauzonen im Sinne des RPG gelten, und wonach Land in einer vorläufigen 
Bauzone später nicht zwingend einer Bauzone zugeschlagen wird), sei darauf hinzuweisen, dass 
nach der Rechtsprechung der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 
lit. a aRPG (in der bis zum 30. April 2014 gültigen Fassung) bzw. Art. 36 Abs. 3 RPG eng zu 
verstehen ist. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen 
Baulücken (BGE 132 II 218 E. 4.1; 122 II 455 E. 6a; 121 II 417 E. 5a; je mit Hinweisen). Ob ein 
Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, Parzellen 
übergreifend, anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur und nicht allein in Bezug auf 
einen Ortskern (BGE 132 II 218 E. 4.1; Urteil BGer 1A.41/ 2002 vom 26. November 2002 E. 4). Die 
vorhandene Häusergruppe muss Siedlungscharakter aufweisen, wenn es um die Beurteilung 
bisher nicht überbauter Grundstücke am Rande von Siedlungen oder in Baulücken geht (BGE 132 
II 218 E. 4.1 S. 223; 122 II 455 E. 6a S. 463; 121 II 417 E. 5a S. 424; Urteil BGer 1P.465/2002 vom 
23. Dezember 2002 E. 6.3.1). Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an 
das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe 
Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden 
Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich 
gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark 
geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 
218 E. 4.2.1 mit Präzisierung der Rechtsprechung zur Baulücke und der grösseren unüberbauten 
Fläche im Siedlungsgebiet). Nach der Rechtsprechung können unüberbaute Gebiete bis zur 
Grösse von ungefähr 1 ha inmitten von überbautem Gebiet unter bestimmten Bedingungen als 
Baulücken bezeichnet werden (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.2.4 mit Hinweisen). 
b)
Die Parzelle Nr. bbb – welche eine Fläche von immerhin 11'355 m2 aufweist und damit 
bereits aufgrund der Grösse nur noch zurückhaltend als Baulücke qualifiziert werden könnte – 
grenzt zwar im Westen und im Norden teilweise an eine Bauzone. Im nördlichen Teil grenzt sie 
auch an die Erhaltungszone. Im gesamten südlichen und östlichen Bereich grenzt die Parzelle an 
die Landwirtschaftszone, welche nicht überbaut ist. Es drängt sich damit – wie die RUBD im 
angefochtenen Entscheid schlüssig dargelegt hat – in keiner Weise auf, die Parzelle als Baulücke 
inmitten von überbautem Gebiet zu qualifizieren; vielmehr würde durch deren Überbauung der 
bestehende 
Siedlungsabschluss 
klar 
erweitert. 
Entgegen 
der 
Argumentation 
des 
Beschwerdeführers kann demnach die Parzelle Nr. bbb auch nicht als (vorläufige) Bauzone 
qualifiziert werden. 
7.
Weiter erfolgte die hier zu beurteilende Teilrevision der Zonennutzungsplanung – wie bereits 
ausgeführt – vor dem Hintergrund der (neuen) Naturgefahrenkarte von 2005/2006, mit der 
ungefähr die Hälfte der Fläche der Parzelle Nr. bbb, nämlich der gesamte östliche Teil, der roten 
Zone mit einer erheblichen Gefahr zugeordnet wurde und der westliche Teil der blauen Zone mit 
einer mittleren Gefahr. 
a)
Nach Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG sind die Kantone verpflichtet, für die Erstellung ihrer 
Richtpläne (unter anderem) Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete 
durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch 
aus der Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom 
4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) – welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwendung finden 
kann – den Schutz vor Naturgefahren (siehe SCHAUB, Planungs- und baurechtliche Massnahmen 
zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG 2009 S. 9). Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu 
beitragen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und 


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Steinschlag (Naturereignissen) geschützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der 
Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die 
Grundlagen für den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch 
Gefahrenkarten erstellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV 
bei allen raumwirksamen Tätigkeiten, namentlich in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist die 
Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetzlicher Auftrag. 
Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die Grundlage für die 
Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Gefahrenkarten und die 
zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben über Ursachen, Ablauf, räumliche 
Ausdehnung, 
Intensität 
und 
Eintretenswahrscheinlichkeit 
von 
Naturgefahren. 
Ihre 
Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG/BUNDESAMT FÜR 
WASSER 
UND GEOLOGIE/BUNDESAMT 
FÜR UMWELT, WALD 
UND LANDSCHAFT, Empfehlung 
Raumplanung und Naturgefahren, 2005; Urteil KG FR 2A 03 132 f. vom 5. Oktober 2006 E. 4). Die 
Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu 
berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs. 1 RPG) und 
sich der Ortsplan wie erwähnt namentlich an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 34 
Abs. 2 und Art. 86 Abs. 3 RPBG; Art. 26 RPG). Weiter verlangt auch Art. 72 Abs. 4 RPBG, dass 
die Gebiete, welche gemäss den Naturgefahrenkarten entsprechenden Gefahren ausgesetzt sind, 
als besondere Massnahmen auf den Zonennutzungsplan übertragen werden. 
b)
Laut dem kantonalen Richtplan ist in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) 
insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten. Soweit bereits 
Bauland eingezont ist, ist eine Rückzonung vorzunehmen. In Zonen mittlerer Gefährdung (blaue 
Zone) dürfen nach dem Richtplan grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden oder 
erweitert werden. Die Ausscheidung solcher Gebiete ist laut dem Richtplan nur dann 
(ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle 
Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der Gesuchsteller überdies den Nachweis erbringt, dass die 
potentiellen Schäden durch geeignete Massnahmen auf ein annehmbares Niveau gesenkt werden 
können. 
c)
Da die Gemeinde – wie oben dargelegt – verpflichtet war, die Vorgaben des Richtplanes 
umzusetzen, ist die Zuordnung der Parzelle Nr. bbb, welche wie aufgezeigt ungefähr zur Hälfte in 
der roten Zone mit einer erheblichen Gefährdung und zur anderen Hälfte in der blauen Zone mit 
einer mittleren Gefährdung liegt – in die Landwirtschaftszone auch aus dieser Sicht im Grundsatz 
nicht zu beanstanden. 
d)
Der Beschwerdeführer wendet diesbezüglich allerdings im Wesentlichen ein, dass sich 
die Naturgefahrenkarte als fehlerhaft und veraltet erweise. Insbesondere seien bei der Erstellung 
der Naturgefahrenkarte die Vorgaben des L.________ und der M.________ AG sowie die 
Distanzmessungen der C.________ AG nicht entsprechend berücksichtigt worden. Zudem sei der 
in der Naturgefahrenkarte festgehaltene Gefahrenbereich in den Jahren 1999 bis 2007 vollständig 
saniert worden. Namentlich habe auch die C.________ AG anlässlich ihrer Stellungnahme vom 
23. Mai 2014 zuhanden des Beschwerdeführers bestätigt, dass die Naturgefahrenkarte fehlerhaft 
und veraltet sei. Am 13. April 2015 reichte der Beschwerdeführer insbesondere ein weiteres 
(undatiertes) Schreiben der C.________ AG ein. 
e)
Die Naturgefahrenkommission legte anlässlich ihrer Stellungnahme vom 11. März 2015 
dar, dass sich aufgrund der Beschwerde keine Änderung der Naturgefahrenkarte im 


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streitbetroffenen Bereich aufdränge; die Zuweisung der Parzelle Nr. bbb zur Gefahrenstufe mittel 
und erheblich sei kohärent, die raumplanerischen Konsequenzen basierten auf dem kantonalen 
Richtplan. 
Diese Einschätzung – in Verbindung mit den Stellungnahmen der Naturgefahrenkommission vom 
1. Mai 2012 und sodann vom 18. Februar 2014 – erweist sich nach Ansicht des Kantonsgerichtes 
als schlüssig: Insbesondere legte nämlich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde nicht dar, 
dass die Parzelle Nr. bbb der gelben Gefahrenzone mit einer nur niedrigen Gefahr oder gar keiner 
Gefahrenzone zugeordnet werden müsste. Vielmehr rügte er, dass nur anhand ergänzender 
Untersuchungen beurteilt werden könne, ob und falls ja inwiefern die Parzelle Nr. bbb der roten 
Gefahrenzone zuzuweisen sei, und dass doch in der blauen Gefahrenzone ein Bauen unter 
Berücksichtigung der geologischen Verhältnisse möglich sei. Entsprechend hat auch die 
C.________ AG in ihrer Stellungnahme vom 23. Mai 2014 zu Handen des Beschwerdeführers 
dargelegt, dass die Abgrenzung zwischen der roten und der blauen Zone hinsichtlich der Parzelle 
Nr. bbb lediglich auf Basis der Gefahrenhinweiskarte erfolgt sei, und dass für die Zuweisung der 
Parzelle in die rote Gefahrenzone die erforderlichen geologischen Grundlagen, wie namentlich 
Felduntersuchungen, 
fehlten. 
Mit 
dem 
(undatierten) 
am 
13. 
April 
2015 
durch 
den 
Beschwerdeführer ins Recht gelegten Schreiben präzisierte die C.________ AG weiter, dass sie 
mit dem vorerwähnten Schreiben vom 23. Mai 2014 lediglich empfohlen habe, die Abgrenzung 
zwischen der roten und der blauen Zone zu überprüfen, und dies (nur) für den Fall, dass die 
Parzelle Nr. bbb raumplanerisch einer Bebauung zugänglich gemacht werde. 
Wie aufgezeigt, dürfen gemäss dem Richtplan (auch) in Zonen mittlerer Gefährdung (blaue Zonen) 
grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden oder erweitert werden. Die Ausscheidung 
solcher Gebiete ist laut dem Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in 
weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der 
Gesuchsteller überdies den Nachweis erbringt, dass die potentiellen Schäden durch geeignete 
Massnahmen auf ein annehmbares Niveau gesenkt werden können. Eine solche Situation liegt in 
casu nicht vor; auch besteht bereits eine Überdimensionierung. Es ist damit nicht angezeigt, von 
der Naturgefahrenkarte und der Einschätzung der Naturgefahrenkommission abzuweichen bzw. 
die genaue Abgrenzung zwischen der roten und der blauen Zone im Bereich der Parzelle Nr. bbb 
aus technischer Sicht noch weiter zu untersuchen – zumal es dem Beschwerdeführer nicht gelingt, 
an deren Richtigkeit relevante Zweifel zu wecken (vgl. Urteil BGer 1C_405/2011 vom 26. April 
2012 E. 2.6; BGE 132 II 257 E. 4.4; Urteil KG FR vom 30. März 2001 in RFJ 2001 S. 224; Urteil 
KG FR 1A 03 61 vom 12. September 2007). Da die Gemeinde wie aufgezeigt verpflichtet war, die 
Vorgaben der Naturgefahrenkarte in ihrer Zonennutzungsplanung umzusetzen, ist es somit auch 
aus dieser Sicht nicht zu beanstanden, dass die Parzelle Nr. bbb nicht eingezont wurde. 
8.
Der Beschwerdeführer geht schliesslich auch fehl, wenn er geltend macht, dass er aufgrund 
behördlicher Zusicherungen und Abmachungen bzw. aufgrund des Vertrauensprinzips Anspruch 
auf die Zuordnung seiner Parzelle Nr. bbb in die Bauzone habe: 
So können sich doch auf das Prinzip des Vertrauensschutzes bei Zonenplänen Private nur 
berufen, wenn das für den Erlass des Planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine 
bestimmte Dauer zugesichert hat (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
7. Aufl. 2016, N. 646, mit Hinweisen). Dies war vorliegend nach dem Vorgesagten nicht der Fall. 
Insbesondere musste es im hier zu beurteilenden Fall – wie die RUBD im angefochtenen 
Entscheid ausführlich darlegte – dem Beschwerdeführer klar sein, dass sein Grundstück basierend 


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auf der am 28. November 1983 genehmigten Änderung der Quartierplanung "D.________" nicht 
zur Bauzone gehörte bzw. in diese aufgenommen wird, zumal diese Planung wie aufgezeigt auch 
nicht RPG-konform war, und der Beschwerdeführer als Architekt sachkundig ist. Auch die weiteren 
Ausführungen des Beschwerdeführers namentlich zur Entwicklung der Parzelle Nr. bbb und zum 
Vertrauensprinzip indizieren für das vorliegende Verfahren keinen anderen Schluss: Wie die RUBD 
im angefochtenen Entscheid darlegte, ist der Korrespondenz zwischen dem Beschwerdeführer und 
den Behörden zu entnehmen, dass niemals davon ausgegangen wurde, dass sich die Parzelle 
Nr. bbb in der Bauzone befinde. Entsprechend wurde ja die Parzelle auch bis heute nicht 
überbaut. Zudem umfassen aufgrund von Art. 15 RPG die Bauzonen Land, das sich für die 
Überbauung eignet und entweder weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 
Jahren benötigt und erschlossen wird (lit. b). Nach Ablauf dieses Planungshorizonts sind die 
Bauzonen grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher 
eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist das Vertrauen in die Beständigkeit 
des Plans; je neuer ein Plan ist, desto mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden (BGE 
128 I 190 E. 4.2; 113 Ia 444 E. 5b; 140 II 25 E. 5.1). Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung hat die Verwirklichung einer an den gesetzlichen Grundsätzen angepasste 
Planung Vorrang vor dem Gebot der Beständigkeit des Planes, und die Frage der Rechtssicherheit 
und damit der Planbeständigkeit stellt sich demnach grundsätzlich nur für bundesrechtskonforme 
Pläne (BGE 118 Ia 160; vgl. auch BGE 132 II 218 E. 6.1). Entsprechend kann der 
Beschwerdeführer aus seiner Argumentation für die von ihm geforderte Einzonung der Parzelle 
Nr. bbb im vorliegenden Verfahren nichts zu seinen Gunsten ableiten. 
9.
Schliesslich erweisen sich in casu auch die weiteren Ausführungen des Beschwerdeführers 
in seiner weitschweifigen Beschwerde als nicht entscheidrelevant und indizieren in keiner Weise 
die Zuweisung der Parzelle Nr. bbb in die Bauzone. Soweit schliesslich der Beschwerdeführer mit 
seiner Beschwerde aufgrund der behaupteten Enteignung eine Entschädigung in der Höhe von 
CHF 11'241'017.15 beantragt, kann dies vorliegend – wie gemäss der Beschwerdebegründung 
auch dem Beschwerdeführer bewusst sein dürfte – durch das Kantonsgericht nicht geprüft werden 
(vgl. nur Art. 6 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes vom 23. Februar 1984 über die Enteignung; SGF 
76.1), und es ist insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten. 
10.
Im Ergebnis ist demnach die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
kann, und der Entscheid der RUBD vom 29. April 2014 ist zu bestätigen.
11.
a)
Die Kosten, die auf CHF 7'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdeführer 
aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]). Der 
Saldo von CHF 3'000.- ist dem Beschwerdeführer zurückzuerstatten. 
b)
Die RUBD und die Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 139 
VRG).


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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 7'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Saldo von CHF 3'000.- wird dem 
Beschwerdeführer zurückerstattet.
III.
Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der 
Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, 
zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 16. Juni 2016/dgr
Präsident
Gerichtsschreiberin-Praktikantin