fr_gerichte · 102 2015 190 · 2015-12-01 · de

Entscheid des II. Zivilappellationshofs des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2015 190, 191&192
Urteil vom 1. Dezember 2015
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin:
Rahel Brühwiler 
Parteien
A.________ 
und 
B.________, 
Gesuchsgegner 
und 
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
C.________, Gesuchsteller und Beschwerdegegner, vertreten 
durch Rechtsanwalt Marcel Amberg 
Gegenstand
Mieterausweisung (Art. 257 ZPO) / unentgeltliche Rechtspflege 
(Art. 117 ZPO)
Beschwerde vom 21. August 2015 gegen das Urteil des Präsidenten 
des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 10. August 2015


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Mit Mietvertrag vom 3. August 2006 vermietete C.________ an A.________ und B.________ 
eine 2-Zimmerwohnung zu einem Mietzins von CHF 785.- (inkl. Akonto Nebenkosten) 
(Berufungsantwort, Beilage 2). 
Am 17. Juni 2014 kündigte der Vermieter den Mietvertrag form- und fristgerecht per 30. November 
2014 (act. 5/2). Diese Kündigung wurde von den Mietern nicht angefochten. 
Am 2. November 2014 unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung, worin sich die Mieter 
verpflichteten den Mietzinsausstand von damals CHF 9‘753.- bis am 10. November 2014 zu 
bezahlen. Die Vereinbarung sah vor, dass die Kündigung vom 17. April 2014 bei nicht 
fristgerechtem Zahlungseingang gelte. Falls die Schulden vereinbarungsgemäss bezahlt würden, 
werde den nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein neuer Mietvertrag zum angepassten 
Bruttomietzins von CHF 957.- ausgestellt (act. 5/3). Entgegen der Vereinbarung beglichen die 
Mieter die Mietzinsausstände erst am 13. Januar 2015. 
B.
Mit Gesuch um Vollstreckung und Ausweisung vom 16. Juni 2015 beantragte der Vermieter 
gestützt auf Art. 338 ZPO, der im Rahmen eines Verfahrens um vorsorgliche Massnahme 
erlassene Entscheid des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 12. März 
2015 sei zu vollstrecken. Die Gesuchsgegner seien unter Androhung der Strafe von Art. 292 StGB 
zu verpflichten, die Wohnung an der Industriestrasse 6 in Murten innerhalb von 30 Tagen zu 
räumen und zu verlassen. Subsidiär beantragte er gestützt auf Art. 257 ZPO, die Gesuchsgegner 
seien unter Androhung der Strafe von Art. 292 StGB zu verpflichten, die Wohnung an der 
Industriestrasse 6 in Murten innerhalb von 30 Tagen zu räumen und zu verlassen. Alles unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1). 
In ihrer Stellungnahme vom 6. Juli 2015 beantragten die Gesuchsgegner die Abweisung des 
Gesuchs. Subsidiär beantragten sie die Erstreckung des Mietverhältnisses um 4 Jahre. Alles unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 4). Gleichentags stellten sie ein Gesuch um Erteilung der 
unentgeltlichen Rechtspflege (act. 6). 
Mit Gegenstellungnahme vom 23. Juli 2015 hielt der Gesuchsteller an seinen Gesuchen um 
Ausweisung und Vollstreckung fest, und beantragte Nichteintreten, eventualiter Abweisung, des 
Gesuchs um Erstreckung des Mietverhältnisses (act. 9). Ausserdem nahm er Stellung zum 
Gesuch um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 10). 
Am 7. August 2015 reichten die Gesuchsgegner unaufgefordert eine weitere Replik ein (act. 11). 
C.
Mit Entscheid vom 10. August 2015 trat der Präsident des Mietgerichts auf das 
Vollstreckungsgesuch vom 16. Juni 2015 nicht ein und hiess das Ausweisungsgesuch vom 
16. Juni 2015 gut. Die Gesuchsgegner wurden verpflichtet, die Wohnung im Erdgeschoss bis 
spätestens am 30. September 2015, 12.00 Uhr, zu räumen und zu verlassen sowie dem 
Gesuchsteller die Schlüssel auszuhändigen (Ziffer 3). Sollten die Gesuchsgegner dieser 
Aufforderung nicht Folge leisten, wurde der Gesuchsteller berechtigt, die Ausweisung mit Hilfe der 
Polizei vornehmen zu lassen. Allfällige polizeiliche Vollzugskosten wurden den Gesuchsgegnern 
auferlegt, wären aber vom Gesuchsteller vorzuschiessen. Zuwiderhandlungen gegen Ziffer 3 
dieses Entscheids werden gemäss Art. 292 StGB mit Busse bestraft. Auf das Erstreckungsgesuch 
vom 6. Juli 2015 wurde nicht eingetreten. Die Gesuchsgegner wurden unter solidarischer Haftung 


Kantonsgericht KG
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verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von pauschal CHF 2‘500.- zu bezahlen. 
Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wurde abgewiesen. 
D.
Gegen 
dieses 
Urteil 
erhoben 
A.________ 
und 
B.________ 
(nachfolgend: 
die 
Beschwerdeführer) am 21. August 2015 Berufung und beantragten, der angefochtene Entscheid 
sei in seinen Ziffern 2-9 aufzuheben. Auf das Ausweisungsgesuch sei nicht einzutreten. 
Ausserdem stellten sie ein Gesuch um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege und die 
Bezeichnung von Rechtsanwalt Gruber als amtlicher Rechtsbeistand. Alles unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge.
E.
Mit Berufungsantwort vom 11. September 2015 beantragte C.________ (nachfolgend: der 
Beschwerdegegner), auf die Berufung sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Berufung 
abzuweisen und der Entscheid des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
10. August 2015 zu bestätigen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Berufungskläger. 
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen. Die Beschwerde gegen den 
Ausweisungsentscheid (102 2015 190) und die Beschwerde gegen die Verweigerung der 
unentgelichen Rechtspflege (102 2015 191) sowie das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im 
Beschwerdeverfahren (102 2015 192) werden nachfolgend zusammen behandelt; soweit nötig 
werden die Verfahren vereinigt.
Erwägungen
1.
a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das 
Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und 
Art. 52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen 
Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid 
selbst, 
die 
Rechtsmittelanträge 
oder 
die 
Parteierklärungen 
im 
Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER in: SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 2013, Art. 308 N 39). 
Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht festgesetzt, doch aus der Rechtsmittelbelehrung 
geht hervor, dass sie von einem CHF 10‘000.- übersteigenden Streitwert ausgegangen ist. In 
vorliegender Streitsache stellt sich die Frage, ob die Voraussetzungen für die Anordnung einer 
Mieterausweisung im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO erfüllt sind. Als Streitwert ist in 
einem solchen Fall der durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden zu betrachten, 
wenn die Voraussetzungen einer Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO verneint werden, 
bestehend im Mietzins für die Zeit, bis voraussichtlich ein Ausweisungsentscheid in einem Prozess 
im ordentlichen Verfahren ergehen könnte (Urteile BGer 5A_645/2011 vom 17. November 2011 
E. 1.1 und 4A_273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2). Der Zivilappellationshof geht davon aus, 
dass ein Ausweisungsentscheid im ordentlichen Verfahren innert einer Frist von acht Monaten 
ergehen kann (Urteil KG FR 102 2015 185 E. 1a). Der monatliche Mietzins der Berufungskläger 
beträgt CHF 785.- (inkl. Akonto Nebenkosten), der Streitwert beläuft sich somit auf CHF 6‘280.-. 


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Vorliegend liegt der Streitwert unter CHF 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von Art. 308 
Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Beschwerde muss nicht als solche bezeichnet werden, aber es 
muss aus der Eingabe hervorgehen, dass die Partei den vorinstanzlichen Entscheid anfechten will. 
Eine Falschbezeichnung der Beschwerde ist somit unbeachtlich, wenn die übrigen Anforderungen 
an die Beschwerde erfüllt sind (BEAT MATHYS, Stämpflis Handkommentar, ZPO, Art. 311 N 12). 
Der Beschwerdeführer hat seine Eingabe vom 21. August 2015 irrtümlicherweise als Berufung 
bezeichnet, doch sofern die übrigen Voraussetzungen nach Art. 319 ff. ZPO erfüllt sind, bleibt 
diese Falschbezeichnung folgenlos. Folglich ist die Eingabe vom 21. August 2015 als Beschwerde 
entgegenzunehmen.
b) Anfechtbar mit Beschwerde sind gemäss Art. 319 ZPO nicht berufungsfähige 
erstinstanzliche Entscheide. Wird ein im summarischen Verfahren ergangener Entscheid 
angefochten, beträgt die Beschwerdefrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Über Beschwerden aus 
dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der Zweite Zivilappellationshof (Art. 52 JG; Art. 17 RKG).
c) Die Beschwerdefrist beträgt 10 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 321 
Abs. 2 ZPO).
Der vollständig begründete Entscheid wurde den Beschwerdeführern am 11. August 2015 
zugestellt, so dass die am 21. August 2015 eingereichte Beschwerde innert Frist erfolgte.
Die Beschwerde wurde dem Beschwerdegegner am 4. September 2015 zur Stellungnahme 
zugestellt. Folglich erfolgte die Eingabe des Beschwerdegegners vom 11. September 2015 innert 
der 10-tägigen Antwortfrist.
d) Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden 
(Art. 320 lit. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition (GEHRI in 
GEHRI/KRAMER, ZPO Kommentar, 2010, Art. 320 N 1). Andererseits kommt als Beschwerdegrund 
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage (Art. 320 lit. b ZPO). In 
tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen. Beruht eine tatsächliche 
Feststellung allerdings auf einer unrichtigen Anwendung der einschlägigen beweisrechtlichen 
Normen, ist die Rechtsmittelinstanz in ihrer Kognition nicht eingeschränkt (Botschaft ZPO, S. 7377; 
BSK ZPO-SPÜHLER, Art. 321 N 3).
e) Die Rechtsmittelinstanz kann aufgrund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). Der 
Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.
Es gilt vorliegend zu prüfen, ob die Vorinstanz das Vorliegen einer klaren Rechtslage zu Recht 
bejaht hat oder ob zwischen den Parteien durch konkludentes Verhalten ein neuer Mietvertrag 
geschlossen wurde. Ausserdem ist zu klären, ob die Vorinstanz auf das Mieterstreckungsgesuch 
zu Recht nicht eingetreten ist. 
2.
a) Die Beschwerdeführer führen aus, die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid festgehalten, 
dass der Sachverhalt grösstenteils unbestritten sei, bis auf den Umstand, dass die 
Beschwerdeführer davon ausgegangen seien, dass mit der Bezahlung der ausstehenden 
Mietzinse und dem Verbleib in der Wohnung ein neues Mietverhältnis begründet worden sei. 
Sie erklären, dass sie am 10. November 2014 nicht in der Lage gewesen seien, den vereinbarten 
Betrag zu bezahlen. Sie hätten die Verwaltung regelmässig über ihre finanziellen Schwierigkeiten 
informiert, deshalb seien sie in guten Treuen davon ausgegangen, dass ihnen die Zahlungsfrist 
erstreckt worden sei. 


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Ausserdem weisen die Beschwerdeführer darauf hin, die Beschwerdeführerin habe sich zum 
Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung in einem wesentlichen Grundlagenirrtum befunden, 
denn sie sei davon ausgegangen, dass auf ihrem gemeinsamen Sparkonto genügend Geld 
vorhanden sei und habe nicht gewusst, dass der Beschwerdeführer dieses Geld bereits 
ausgegeben habe, was dazu führe, dass die Vereinbarung vom 2. November 2014 für die Mieter, 
welche gemeinsam handeln müssten, unverbindlich sei. 
Sie rügen, entgegen der Ansicht der ersten Instanz handle es sich bei der Frage, ob durch 
konkludentes Verhalten ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei nicht um eine Rechtfrage 
sondern um eine Tatfrage. Die Frage des Zustandekommens des Vertrages betreffe den 
Sachverhalt im Sinne von Art. 257 ZPO. Sie machen geltend, dass sich der Beschwerdegegner bei 
seinem Ausweisungsgesuch nicht auf einen klaren Sachverhalt habe stützen können, denn sie 
hätten immer bestritten, dass kein neuer Vertrag zustande gekommen sei. Sie seien der Meinung 
gewesen, infolge der Bezahlung der Mietzinsausstände hätten sie das Recht, weiterhin in der 
Wohnung 
zu 
verbleiben. 
Schliesslich 
habe 
der 
Beschwerdegegner 
resp. 
seine 
Liegenschaftsverwaltung ihren Verbleib in der Wohnung auch toleriert. Sie werfen dem 
Gerichtspräsidenten vor, ohne Durchführung eines Beweisverfahrens davon ausgegangen zu sein, 
dass die Zahlungsfrist vom 10. November 2014 aufgrund der Zahlung vom 13. Januar 2015 nicht 
verlängert worden sei und die Kündigung vom 17. Juni 2014 weiterhin gelte, weil sie sei durch die 
Zahlung nicht aufgehoben worden sei. Sie hätten nie behauptet, dass die Zahlungsfrist durch die 
Zahlung selbst verlängert worden sei. Vielmehr sei die Frist vor der Zahlung konkludent verlängert 
worden, als sie immer wieder bei der Verwaltung angerufen hätten und Auskunft über ihre 
Schwierigkeiten bei der Geldbeschaffung gegeben hätten. Falls die Verwaltung tatsächlich auf den 
unbenutzten Ablauf der Zahlungsfrist bestanden hätte, wäre sie nach Treu und Glauben 
verpflichtet gewesen, dies den Mietern auch mitzuteilen. Sie kritisieren, der Gerichtspräsident habe 
verkannt, dass seine Entscheidung im summarischen Verfahren ergehe und ihre Einwendungen 
mangels Durchführung eines eigentlichen Beweisverfahrens gar nicht richtig haben geprüft werden 
können. Sie halten fest, die von ihnen ihm Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens 
vorgebrachten Einwendungen wären Grund genug gewesen, die bereits gebildete richterliche 
Überzeugung zu erschüttern. Folglich sei die Ausweisung im summarischen Verfahren zu Unrecht 
angeordnet worden.
Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die Beschwerdeführerin mittlerweile schwer krank 
sei und von ihrem Arzt vollständig arbeitsunfähig geschrieben worden sei. In dieser Situation sei es 
für sie völlig unzumutbar, eine Wohnung zu suchen und einen Umzug zu organisieren. 
b) Der Beschwerdegegner führt aus, der Sachverhalt sei klar, soweit er für die Beurteilung 
der Ausweisungsklage relevant sei. Die Beschwerdeführer hätten zugegeben, dass sie die 
ausstehenden Mietzinse erst am 13. Januar 2015 bezahlt hätten und dass sie mit dem 
Beschwerdegegner keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen hätten. Die Einwendungen der 
Beschwerdeführer seien weder substantiiert noch schlüssig. Im Wesentlichen würden sie 
vorbringen, die in der Vereinbarung vom 2. November 2014 vorgesehene Zahlungsfrist sei durch 
konkludentes Verhalten verlängert worden. Es bedürfe keiner Beweiserhebungen im ordentlichen 
Verfahren, um zur Überzeugung zu gelangen, dass diese Behauptung offensichtlich unbegründet 
sei. Die Beschwerdeführer würden verkennen, dass sie ohnehin verpflichtet gewesen seien, die 
schon seit langem ausstehenden Mietzinse zu begleichen. Mit der Vereinbarung vom 2. November 
2014 habe der Beschwerdegegner den Beschwerdeführern die Möglichkeit eingeräumt, die von 
ihm am 17. Juni auf den 30. November 2014 ausgesprochene Kündigung durch Zahlung der 
ausstehenden Mietzinse bis zum 10. November 2014 rückgängig zu machen. Die Vereinbarung 
halte ausdrücklich fest, welche Rechtsfolge bei Nichteinhaltung des Zahlungstermins eintrete: 


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„Trifft die Zahlung nicht vereinbarungsgemäss am 10. November 2014, gilt die am 17. Juni 2014 
eingeschrieben zugestellte Kündigung per 30. November 2014.“ Da die Zahlung der Mieter 
unbestrittenermassen erst am 13. Januar 2015 eingetroffen sei, also rund drei Monate später, sei 
die Kündigung wirksam geblieben und das Mietverhältnis habe am 30. November 2014 geendet. 
Bezüglich des von den Beschwerdeführern geltend gemachten Grundlagenirrtums hält der 
Beschwerdegegner fest, dass die Mieter auch ohne Abschluss der Vereinbarung vom 2. November 
2014 aufgrund des Mietvertrags verpflichtet gewesen seien, die ausstehenden Mietzinse zu 
bezahlen. Ausserdem könne Geldmangel kein Grund sein, eine Verbindlichkeit in Frage zu stellen. 
Er hält fest, es sei auch nicht einzusehen, inwiefern die behauptete Unverbindlichkeit der 
Vereinbarung eine Änderung des angefochtenen Entscheids zur Folge hätte. Wäre die 
Vereinbarung nicht abgeschlossen worden oder wäre sie – wie die Beschwerdeführer zu Unrecht 
behaupten würden – infolge eines Grundlagenirrtums unverbindlich, hätte das Mietverhältnis 
ohnehin am 30. November 2014 infolge der Kündigung geendet. 
Die Vorinstanz habe geprüft, ob ein tatsächlicher Konsens zwischen den Parteien betreffend 
Abschluss eines neuen Mietvertrags vorliege. Diese Frage habe sie zu Recht verneint, hätten doch 
die Beschwerdeführer an der Verhandlung vom 20. Februar 2015 selbst ausgesagt, am 13. Januar 
2015 seien keine weiteren Vereinbarungen bzw. kein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. 
Ausserdem habe der Beschwerdeführer auf die Frage, was die Folge einer nicht fristgerechten 
Zahlung der Mietzinsausstände sei, geantwortet, er habe es so verstanden, dass die Kündigung 
zum Tragen komme, wenn nicht rechtzeitig bezahlt werde. 
Er wirft den Beschwerdeführern vor, übersehen zu haben, dass ein Sachverhalt nicht ausgelegt 
sondern festgestellt werde. Ausgelegt würden gesetzliche Bestimmungen, Willenserklärungen 
einer Partei oder Verträge. Wie ein bestimmtes Verhalten nach Treu und Glauben verstanden 
werden dürfe sei Rechtsfrage. Ob ein bestimmtes Verhalten als konkludente Erklärung eines 
bestimmten Willens aufzufassen sei, sei somit Rechtsfrage. 
Der Beschwerdegegner weist darauf hin, die Tatsache, dass die Beschwerdeführer die 
Liegenschaftsverwaltung immer wieder angerufen hätten, um sie über ihre finanziellen 
Schwierigkeiten zu informieren, führe entgegen der Ansicht der Gegenpartei nicht dazu, dass die 
Parteien die Zahlungsfrist konkludent verlängert hätten. 
Eine stillschweigende Duldung der Benutzung der Wohnung sei nicht im Umstand zu erblicken, 
dass die Beschwerdeführer die Wohnung seit anfangs Februar 2015 wieder bewohnen würden. Mit 
provisorischer Verfügung vom 30. Januar 2015 sei der Beschwerdegegner verpflichtet worden, 
den Beschwerdeführern wieder Zugang zur Wohnung zu beschaffen. Mit Entscheid vom 13. März 
2015 habe der Gerichtspräsident das Gesuch der Beschwerdeführer, ihnen im Sinne einer 
vorsorglichen Massnahme die Wiederbenützung der Wohnung zu erlauben, abgewiesen und seine 
superprovisorische Verfügung wiederrufen. Dieser Entscheid sei vom Kantonsgericht mit Urteil 
vom 30. Juni 2015 bestätigt worden. Dennoch seien die Beschwerdeführer nicht ausgezogen, sie 
hätten sich somit gegen den Willen des Beschwerdegegners in der Wohnung aufgehalten. 
Der Beschwerdegegner weist darauf hin, es sei eine Rechtsfrage, ob die Zahlungsfrist konkludent 
dadurch verlängert worden sei, dass sich die Liegenschaftsverwaltung bei den Telefongesprächen 
passiv verhalten und die Beschwerdeführer nicht auf den unbenutzten Ablauf der Zahlungsfrist 
hingewiesen habe. Daher würden sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 
Beweiserhebungen im ordentlichen Verfahren erübrigen. Folglich habe die Vorinstanz die 
Einwendungen der Beschwerdeführer ohne Weiteres im summarischen Verfahren prüfen können. 


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Mit der Behauptung, die Beschwerdeführerin sei schwer erkrankt, wollten die Beschwerdeführer 
offenbar geltend machen, es liege ein Härtefall im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR vor, der eine 
Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfertige. Eine Erstreckung setze voraus, dass das 
Mietverhältnis überhaupt noch bestehe, diese Voraussetzung sei vorliegend nicht erfüllt. 
Ausserdem müsse der Mieter das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses innert 30 Tagen 
nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Diese Frist hätten die 
Beschwerdeführer eindeutig verpasst. Abschliessend weist er darauf hin, dass gar kein Härtefall 
vorliege. 
c) aa) Vorab ist festzuhalten, dass auf die Frage, ob die Vorinstanz auf das 
Vollstreckungsgesuch zu Recht nicht eingetreten ist, mangels Beschwerdeerhebung durch den 
Beschwerdegegner 
und 
entsprechendes 
Rechtsbegehren 
nicht 
einzugehen 
ist. 
Die 
diesbezüglichen Ausführungen der Parteien sind für das vorliegende Verfahren irrelevant.
bb) Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor, dass das 
Gericht Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren gewährt, wenn zum einen der 
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. 
b). Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne 
zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist 
in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 123 E. 2.1.1 S. 125 mit Hinweisen). Der 
Rechtsschutz 
in 
klaren 
Fällen 
unterliegt 
keiner 
Beweisstrengebeschränkung. 
Blosses 
Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat 
den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen (Botschaft vom 28. Juni 
2006 zur ZPO, BBl 2006 7221, 7351 Ziff. 5.18 zu Art. 253 E-ZPO; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER in 
SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, a.a.O., Art. 257 N 6; BSK ZPO-HOFMANN, Art. 257 
N 10). 
Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren 
Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt (BBl 2006 7352 Ziff. 5.18 zu 
Art. 253 E-ZPO; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, a.a.O., 
Art. 257 N 7). Anders als eine glaubhafte Bestreitung genügen nach Rechtsprechung und 
einhelliger Lehre offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über die sofort 
entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (Urteil 5A_645/2011 vom 
17. November 2011 E. 1.2 mit Hinweisen). Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO 
erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne 
einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und vollstreckbaren 
Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschutzes ergeht mithin ein definitives, der 
materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res 
iudicata Wirkung entgegensteht. Mit Blick auf diese Wirkung ist vom Kläger mit der einhelligen 
Lehre zu verlangen, dass er sofort (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) den vollen Beweis (vgl. BGE 133 III 
153 E. 3.3; BGE 128 III 271 E. 2b/aa) für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass 
klare Verhältnisse herrschen (BGE 119 II 141 E. 4a und E. 4c). Dies allein ist der relevante 
gesetzliche Massstab und nicht, ob der Beklagte seine Einwendungen glaubhaft gemacht hat oder 
nicht (BSK ZPO-Hofmann, Art. 257 N 10). Demnach muss es für die Verneinung eines klaren 
Falles genügen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in 
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits 
gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (Urteil BGer 4P.6/2005 vom 30. März 2005 
E. 3.4). Hingegen ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur 
Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung 
der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).


Kantonsgericht KG
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cc) Es ist unbestritten, dass die Kündigung vom 17. Juni 2014 frist- und formgerecht erfolgte 
und von den Beschwerdeführern nicht angefochten wurde. Die von den Parteien am 2. November 
2014 unterzeichnete Vereinbarung hat folgenden Inhalt: „Sämtliche Schulden im Gesamtbetrag 
von Fr. 9‘793.- (aufgelaufene Schulden inkl. Monatsmiete November 2014) werden per 
10. November 2014 von B.________. + A.________ auf das Valiant-Konto C.________ 
überwiesen. Bei der Erhalt der Zahlung wird B.________. + A.________ eine entsprechende 
Quittung ausgestellt. Trifft die Zahlung nicht vereinbarungsgemäss ein, gilt die am 17. Juni 2014 
eingeschrieben zugestellte Kündigung per 30.11.2014. Werden die Schulden wie vereinbart 
bezahlt, wird nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein neuer Mietvertrag mit B.________. + 
A.________ zum angepassten Bruttomietzins von Fr. 957.- ausgestellt. Die fälligen Mietzinse 
werden per Dauerauftrag einbezahlt, eine Kopie des entsprechenden Auftrages wird der 
Verwaltung zugestellt. (…)“ (act. 5/3). 
Durch die fristgerechte Zahlung der Mietausstände wäre die Kündigung vom 17. Juni 2014 
rückgängig gemacht worden. Unbestrittenermassen haben die Beschwerdeführer die in der 
Vereinbarung vorgesehene Zahlungsfrist aber nicht eingehalten. Sie haben die Mietausstände 
nicht wie vereinbart bis spätestens am 10. November 2014 sondern erst am 13. Januar 2015 
bezahlt. An der Verhandlung vom 20. Februar 2015 antwortete der Beschwerdeführer auf die 
Frage, welche Folgen eine nicht fristgerechte Zahlung der Mietausstände seiner Ansicht nach 
habe, er habe es so verstanden, dass die Kündigung zum Tragen komme, wenn nicht rechtzeitig 
bezahlt werde (act. 5/4 S. 5). 
Die Vereinbarung sieht ausserdem vor, dass bei fristgerechter Zahlung der Mietausstände 
zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zu einem infolge der Sanierungsarbeiten höheren 
Mietzins abgeschlossen wird. Unbestrittenermassen haben die Parteien jedoch keinen neuen 
Mietvertrag abgeschlossen. 
Bezüglich des von den Beschwerdeführern geltend gemachten wesentlichen Grundlagenirrtums, 
ist festzuhalten, dass die Mieter ungeachtet der Vereinbarung vom 2. November 2014 gestützt auf 
den Mietvertrag verpflichtet waren, die ausstehenden Mietzinse zu leisten. Es ist nicht ersichtlich, 
inwiefern die Beschwerdeführer durch die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums etwas zu 
ihren Gunsten ableiten wollen. Falls die Vereinbarung infolge Grundlagenirrtums unverbindlich 
wäre wie die Beschwerdeführer dies behaupten, hätte das Mietverhältnis ohnehin am 
30. November 2014 geendet. 
Gestützt auf die Kündigung vom 17. Juni 2014, die Vereinbarung vom 2. November 2014 und die 
Aussagen der Parteien steht für den II. Zivilappellationshof fest, dass die Kündigung des 
Mietverhältnisses infolge Nichteinhaltung der Zahlungsfrist wirksam geblieben ist und die Parteien 
auch keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben. Der vorliegende Sachverhalt ist somit sofort 
beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO. 
dd) Wie ein bestimmtes Verhalten nach Treu und Glauben verstanden werden kann, ist 
Rechtsfrage. Bei der Frage, ob die Zahlungsfrist konkludent verlängert wurde, handelt es sich 
somit 
um 
eine 
Rechtsfrage. 
Es 
ist 
unbestritten, 
dass 
die 
Beschwerdeführer 
die 
Liegenschaftsverwalterin immer wieder angerufen haben, um sie über die Schwierigkeiten bei der 
Geldbeschaffung zu informieren. Aus dem Umstand, dass die Liegenschaftsverwalterin sich bei 
diesen Telefongesprächen passiv verhalten und die Beschwerdeführer nicht ausdrücklich auf den 
unbenutzten Ablauf der Zahlungsfrist hingewiesen hat, kann nicht geschlossen werden, dass die 
Zahlungsfrist konkludent verlängert wurde. Anlässlich der Verhandlung vom 20. Februar 2015 gab 
die Liegenschaftsverwalterin denn auch zu Protokoll, dass die Zahlungsfrist nicht erstreckt worden 
sei, sie habe lediglich gesagt, „das noch wenige Tage gewartet wird“ (act. 5/4, S. 7). Gemäss 


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Vereinbarung vom 2. November 2014 ist die Zahlung der ausstehenden Mietzinse Bedingung für 
die Fortsetzung des Mietverhältnisses, dies war den Beschwerdeführern auch bewusst, hat der 
Beschwerdeführer doch an der Verhandlung selbst eingeräumt, dass er die Abrede so verstanden 
habe, dass die Kündigung zum Tragen komme, wenn nicht rechtzeitig bezahlt werde (act. 5/4, 
S. 5). Unter diesen Umständen musste die Liegenschaftsverwaltung die Beschwerdeführer nach 
Treu und Glauben im Rahmen dieser Telefongespräche nicht darauf aufmerksam machen, dass 
die Zahlungsfrist unbenutzt verstrichen war. Die Beschwerdeführer konnten nicht ignorieren, dass 
die Nichteinhaltung der Zahlungsfrist zur Auflösung des Mietverhältnisses geführt hat. Sie haben 
im Übrigen auch nie behauptet, die Liegenschaftsverwaltung hätte ihnen angeboten, die 
Zahlungsfrist zu verlängern. 
Den 
Beschwerdeführern 
kann 
nicht 
gefolgt 
werden, 
wenn 
sie 
behaupten, 
die 
Liegenschaftsverwaltung habe ihren Verbleib in der Wohnung stillschweigend geduldet. Im 
Gerichtsverfahren betreffend vorsorgliche Massnahmen brachte der Beschwerdegegner deutlich 
zum Ausdruck, dass er das Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern nicht fortsetzen wollte. Die 
Beschwerdeführer bewohnen die Wohnung folglich gegen den Willen des Beschwerdegegners, 
von stillschweigender Duldung kann somit keine Rede sein. 
ee) Die Geltendmachung von humanitären Gründen ändert nichts am Ausgang des 
vorliegenden Verfahrens. Die Beschwerdeführer hätten das Erstreckungsgesuch innert 30 Tagen 
nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einreichen müssen. Der 
Beschwerdegegner kündigte das Mietverhältnis am 17. Juni 2014 auf den 30. November 2014, 
diese form- und fristgerechte Kündigung wurde von den Beschwerdeführern nicht angefochten. Im 
Rahmen eines Ausweisungsverfahrens kann keine Mieterstreckung gewährt werden. Unter diesen 
Umständen kann einem Härtefall mangels entsprechender gesetzlicher Bestimmungen im 
vorliegenden Verfahren keine Rechnung getragen werden (Urteile BGer 4C.413/1996 vom 
27. Februar 1997 E. 2b und 4C.74/2006 vom 12. Mai 2006 E. 3.2.1; LACHAT, Le bail à loyer, 2008 
N 63, S. 672). 
Gestützt auf das Verhältnismässigkeitsprinzip ist ein Härtefall jedoch im Vollstreckungsverfahren 
zu berücksichtigen. Es kann aber nur ein relativ kurzer Aufschub der Zwangsvollstreckung, 
welcher nicht de facto zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses führen darf, gewährt werden. 
Vorliegend hätten die Beschwerdeführer die Wohnung am 30. November 2014 verlassen müssen, 
seit diesem Datum halten sie sich dort widerrechtlich auf. Der vorinstanzliche Richter hat die 
Ausweisung auf den 30. September 2015 angesetzt. Der Entscheid des Zivilappellationshofs 
ergeht erst nach diesem Datum, folglich hat er von Amtes wegen einen neuen Termin 
festzusetzen. Angesichts der konkreten Umstände, insbesondere der von den Beschwerdeführern 
geltend 
gemachten 
humanitären 
Gründen, 
und 
unter 
Berücksichtigung 
des 
Verhältnismässigkeitsprinzips und der diesbezüglichen Rechtsprechung, wird die Ausweisung auf 
den 31. Januar 2016 angesetzt. 
3.
a) Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz vor, ihr Gesuch um Erteilung der 
unentgeltlichen Rechtspflege abgewiesen zu haben, obwohl ihr Widerstand gegen die Ausweisung 
nicht als aussichtslos qualifiziert werden könne. Sie beantragen, ihnen sei für das erst- und 
zweitinstanzliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren. 
b) Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die 
erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). 
Hierbei handelt es sich um kumulative Bedingungen. 


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Im Verfahren um Erlass um vorsorgliche Massnahmen wurde im vorinstanzlichen Entscheid vom 
12. März 2015 unter anderem festgehalten, dass die Kündigung des Mietverhältnisses gültig ist 
und den Mietern der Nachweis, dass ein neuer Mietvertrag geschlossen oder die Kündigung 
zurückgenommen wurde, nicht gelungen ist. Angesichts der Tatsache, dass die Beschwerdeführer 
im vorliegenden Verfahren erneut dieselben Argumente vorbringen wie im früheren Verfahren und 
zusätzlich ein Erstreckungsgesuch stellen, für welches die Prozessvoraussetzungen offensichtlich 
nicht gegeben sind, sind deren Rechtsbegehren als aussichtslos zu bezeichnen. Folglich wurde 
das Gesuch um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege von der Vorinstanz zu Recht 
abgewiesen und dieses Gesuch ist auch für das Berufungsverfahren wegen Aussichtslosigkeit 
abzuweisen. 
4.
a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Beschwerdeführer sind mit 
ihren Anträgen durchgedrungen. Bei diesem Ausgang sind die Prozesskosten des erst- als auch 
der zweitinstanzlichen Verfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
b) Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese - wie vorliegend - keine Luxuswohnung darstellt 
(Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben. 
c) Gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. f JR wird die Parteientschädigung global festgesetzt. Bei 
globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des 
Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung 
der Entschädigung angemessen berücksichtigt (Art. 68 JR). Im Beschwerdeverfahren hatte 
Rechtsanwalt Amberg die siebenseitige Rechtsmittelschrift zur Kenntnis zu nehmen, sie mit seiner 
Klientschaft zu besprechen und er hat eine Beschwerdeantwort von 15 Seiten eingereicht. Das 
Verfahren war weder besonders umfangreich noch schwierig, es wurde allenfalls von den 
Beschwerdeführern 
etwas 
verkompliziert. 
Über 
die 
wirtschaftlichen 
Verhältnisse 
des 
Berschwerdegegners 
ist 
nichts 
bekannt, 
die 
Beschwerdeführer 
sind 
bedürftig. 
Die 
Parteientschädigung ist auf global CHF 2‘000.- (inkl. 8% Mehrwertsteuer: CHF 148.15) 
festzusetzen.
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde (102 2015 190) wird abgewiesen.
II.
Ziffer 3 des Entscheids des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 
10. August 2015 wird von Amtes wegen abgeändert und lautet neu wie folgt:
B.________ und A.________ werden verpflichtet, die Wohnung im Erdgeschoss (inkl. 
Allfällige Nebenräume) bis spätestens am 31. Januar 2016, 12.00 Uhr, zu räumen und zu 
verlassen sowie dem Beschwerdegegner die Schlüssel auszuhändigen.
III.
Das Gesuch um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege im Beschwerdeverfahren 
(102 2015 191) wird abgewiesen. 
IV.
Die Beschwerde (102 2015 192) gegen die Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche 
Rechtspflege wird abgewiesen.


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V.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung von C.________ wird auf global CHF 2‘000.- festgesetzt. 
VI.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits-
voraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 1. Dezember 2015/rbr
Präsident
Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin
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