fr_gerichte · 602 2020 120 · 2021-08-05 · fr

Arrêt de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
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—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2020 120
Arrêt du 5 août 2021
IIe Cour administrative
Composition
Président :
Christian Pfammatter 
Juges :
Johannes Frölicher, Dominique Gross 
Greffière-stagiaire :
Charlotte Mottet
Parties
A.________ et B.________, recourants, représentés par Me René 
Schneuwly, avocat
contre
PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA GLÂNE, autorité intimée 
Objet
Aménagement du territoire et constructions - Permis de construire
Recours du 14 septembre 2020 contre la décision du 15 juillet 2020


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attendu
que A.________ et B.________ sont copropriétaires d’un appartement (article eee) dans un 
immeuble en PPE sis sur l’article ccc du Registre foncier (ci-après: RF) de la commune de 
D.________;
que, par décision du 12 juin 2018, le Conseil communal de D.________ a délivré un permis de 
construire aux précités pour la fermeture d’une terrasse couverte par une baie vitrée sur l’article eee 
RF;
que, par courrier du 27 novembre 2018, la commune a constaté que les travaux entrepris par les 
époux n’étaient pas conformes au permis de construire délivré, ces derniers ayant décidé d’étendre 
l’installation de chauffage au sol du salon sur la terrasse. Par conséquent, il ne s’agissait plus de la 
fermeture de la terrasse avec une baie vitrée mais d’un agrandissement de la surface habitable 
chauffée, impliquant un changement d’affectation de cette pièce. Partant, la commune a invité les 
précités à déposer un dossier pour la mise en conformité de ces travaux selon la procédure ordinaire. 
Elle leur a indiqué que les plans devaient être établis par une personne qualifiée et autorisée à 
déposer des plans et que le dossier devait comporter une autorisation écrite de tous les 
copropriétaires de la PPE pour la réalisation de ces travaux;
que, le même jour, les propriétaires ont admis avoir entrepris des travaux sans autorisation et ont 
communiqué à la commune leur intention de vouloir déposer une demande de mise en conformité;
que, par courrier du 16 juillet 2019, cette dernière a imparti aux intéressés un ultime et dernier délai 
au 30 août 2019 pour déposer leur dossier en vue d’une nouvelle mise à l’enquête, comportant 
notamment une autorisation écrite de tous les copropriétaires de la PPE. Elle leur a confirmé que 
l’indice brut d’utilisation du sol (ci-après: IBUS) applicable était bien de 0.90 pour ce secteur se 
trouvant en zone "Hameau A";
que, par courrier du 30 août 2019, A.________ et B.________ ont indiqué qu’ils avaient déposé un 
dossier de mise à l’enquête publique auprès de l’administration communale. Admettant l’absence 
d’autorisation écrite provenant de tous les membres de la PPE, ils ont toutefois allégué que la loi 
fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 
710.1) et son règlement d’exécution ne prévoyaient plus la possibilité de suspendre une procédure 
d’autorisation de construire pour des raisons relevant du droit privé. A leur avis, l’autorité compétente 
pouvait dès lors se contenter de réserver les droits privés qui seraient invoqués à l’appui d’une 
opposition à la demande d’autorisation de construire. Les précités ont par ailleurs fait valoir qu'en 
vertu de l’art. 28 du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE en cause, le silence de deux 
copropriétaires ne pouvait faire obstacle à l’octroi du permis de construire sollicité. Partant, ils ont 
exposé que leur dossier devait être mis à l’enquête publique, les majorités requises étant atteintes;
que, par avis publié dans la Feuille officielle (FO) n° 37 du 13 septembre 2019, le dossier relatif à la 
mise en conformité du permis de construire du 12 juin 2018 a été mis à l’enquête publique;
que, le 25 septembre 2019, F.________ et G.________, membres de la PPE, se sont opposés à la 
demande de permis de construire. Ils ont soutenu en substance que les travaux entrepris 
changeaient l’affectation et modifiaient les statuts de la PPE sans intervention de leur administrateur, 
et qu’ils engendraient de ce fait une perte d’IBUS sur la PPE. Ils ont ajouté que des travaux avaient 


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été effectués dans la dalle du balcon supérieur bien que ce soit interdit selon le règlement de leur 
PPE. Enfin, ils ont demandé qu’un nouveau calcul de chauffage soit établi sur la base des données 
Intercapi des biens-fonds de la PPE;
que, le 26 septembre 2019, H.________, autre membre de la PPE, a également formé une 
opposition à l’octroi de ce permis. Elle a fait valoir que les modifications entreprises par les époux 
A.________ et B.________ allaient bien au-delà de la formulation initiale et absorbaient une part 
importante de l’IBUS (0,67 sur 0,90 applicables à leur secteur), laissant peu de place, pour 
l’ensemble des copropriétaires, à d’éventuelles nouvelles transformations ou constructions. Ces 
travaux engendraient à son avis une nouvelle affectation de la PPE, impliquant notamment une 
réattribution des quotes-parts des logements, ainsi qu’une nouvelle répartition des charges pour les 
copropriétaires qui devrait être approuvée lors d’une assemblée;
que, le 2 octobre 2019, la Commune a préavisé favorablement cette mise en conformité;
que, le 16 octobre 2019, le Service de l’environnement (ci-après: SEn) a également rendu un préavis 
favorable;
que, le 24 octobre 2019, l’Etablissement cantonal d’assurance des bâtiments (ci-après: ECAB) a 
rendu un préavis favorable assorti de certaines conditions relatives à la protection contre les 
incendies;
que, le 30 octobre 2019, le Service de l’énergie (ci-après: SdE) a rendu un préavis favorable;
que, le 20 novembre 2019, le Service des constructions et de l’aménagement (ci-après: SeCA) a 
rendu un préavis défavorable. Suite au changement d’affectation de la terrasse, il a constaté que la 
chambre de 14 m2 n’était pas conforme aux prescriptions sur l’ensoleillement, l’éclairage et l’aération 
prévues à l’art. 71 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d’exécution de la loi sur 
l’aménagement du territoire et des constructions (ReLATeC; RSF 710.11). Il a toutefois relevé que 
le projet était conforme au plan d’aménagement local (PAL) de la Commune de D.________;
que, le 4 décembre 2019, le Préfet du district de la Glâne a imparti aux requérants un délai de 
30 jours pour se déterminer sur le préavis du SeCA ainsi que sur les oppositions formées par 
F.________ et G.________ et H.________;
que, dans leurs observations du 16 janvier 2020, les requérants ont fait valoir qu’aucune opposition 
n’avait été formée lors de la mise à l’enquête initiale. Ils ont exposé que l’aménagement effectué 
n’avait qu’une incidence peu significative sur le calcul de l’IBUS restant à la disposition des autres 
propriétaires qui souhaiteraient eux-mêmes procéder à des travaux induisant un agrandissement de 
leurs parts de copropriétés ou un changement d’affectation. S’agissant du préavis du SeCA, les 
intéressés ont réfuté l’opinion selon laquelle la chambre en question ne serait pas conforme à l’art. 
71 ReLATeC. Ils ont allégué que l’ensoleillement était toujours suffisant, la véranda étant 
entièrement vitrée, et que l’aération était assurée par l’ouverture simultanée de la fenêtre et de la 
porte-fenêtre de la véranda. En outre, les oppositions des 25 et 26 septembre 2019 auraient un 
caractère exclusivement privé et ne seraient selon eux pas recevables dans le cadre d’une 
procédure dans laquelle l’autorité compétente pour la délivrance d’une autorisation devrait se 
contenter d’examiner si une demande est conforme sous l’angle des dispositions applicables en 
matière de construction et d’aménagement du territoire;


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que, par décision du 15 juillet 2020, le Préfet a refusé le permis requis par A.________ et 
B.________ pour la mise en conformité du permis de construire du 12 juin 2018, à savoir la fermeture 
de la terrasse couverte par véranda chauffée au rez-de-chaussée sur l’article eee RF. Il a reconnu 
que les questions relatives au respect des dispositions relatives à la PPE (de droit privé) relevaient 
de la compétence du juge civil et qu’il devait dès lors uniquement s’assurer que le projet de 
construction respecte le droit public. Il a toutefois estimé que la demande présentait des problèmes 
de salubrité au sens de l’art. 71 ReLATeC. En effet, il ressortait des plans fournis que la chambre 
de 14m2 se situant juste derrière la véranda ne disposait que d’une seule et unique fenêtre ne 
donnant désormais plus sur l’extérieur du bâtiment mais uniquement à l’intérieur, soit directement 
dans la pièce fermée et chauffée qu’était la véranda. Par conséquent, cette chambre ne bénéficiait 
pas d’un éclairage naturel et d’une aération suffisante comme le requéraient les dispositions légales 
précitées. Partant, le Préfet a jugé que le projet n’était pas conforme à l’art. 128 LATeC et aux art. 68 
et 71 ReLATeC;
que, par mémoire du 14 septembre 2020, A.________ et B.________ interjettent un recours contre 
cette décision auprès du Tribunal cantonal, concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation 
et au renvoi du dossier au préfet pour un examen complémentaire et une nouvelle décision dans le 
sens des considérants;
qu’à l’appui de leurs conclusions, les recourants se prévalent de la garantie de la situation acquise 
résultant de l’art. 69 al. 2 LATeC. A leur avis, s’ils s’étaient contentés d’effectuer les seuls travaux 
de pose de la baie vitrée, les objections soulevées par le SeCA et le préfet n’auraient pas été 
différentes. Or, ils soutiennent que le dossier de mise en conformité ne concerne que l’extension du 
système de chauffage au sol du séjour de l’appartement et la suppression de la baie vitrée qui 
fermait ce séjour. Ces modifications n’aggraveraient pas la situation au niveau de l’ensoleillement et 
de l’éclairage par rapport aux travaux autorisés. Dans tous les cas, les propriétaires estiment que la 
chambre de 14m2 peut bénéficier d’une aération de manière naturelle et manuelle au moyen de 
l’ouverture simultanée de la fenêtre et de la porte-fenêtre de la véranda. Ils ajoutent que la surface 
d’aération de la véranda est sensiblement plus grande que celle de la chambre, de sorte qu’aucune 
dégradation ne saurait être admise;
qu’en outre, les recourants font valoir une constatation inexacte et incomplète des faits pertinents. 
Ils estiment que le préavis du SeCA a été établi en méconnaissance de la situation antérieure et de 
l’objet du permis de construire délivré le 12 juin 2018 par la commune. De plus, ils soutiennent que 
l’appréciation de ce service aurait été différente s’il avait été saisi de leurs objections du 16 janvier 
2020;
que, dans ses observations du 14 octobre 2020, le préfet conclut au rejet du recours et se réfère à 
sa décision du 15 juillet 2020;
que, le 17 février 2021, les opposants ont fait savoir qu'ils n'entendait pas être partie à la procédure 
de recours, mais ont demandé une communication de l'arrêt une fois qu'il sera rendu;


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considérant
que, déposé dans le délai et les formes prescrits (art. 79 ss du code fribourgeois du 23 mai 1991 de 
procédure et de juridiction administrative, CPJA; RSF 150.1) - l'avance des frais de procédure ayant 
en outre été versée en temps utile -, le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c CPJA et 
de l’art. 141 al. 1 LATeC. En particulier, dès l'instant où il s'agit d'une demande de légalisation pour 
des travaux effectués dans des locaux en propriété exclusive des recourants, ces derniers ont 
qualité pour agir à titre individuel, sans l'assentiment des autres propriétaires par étage (arrêt TC FR 
602 2014 77 du 6 novembre 2014). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur les mérites 
de leur recours;
que, selon l'art. 77 al. 1 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation 
du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte 
ou incomplète des faits pertinents (let. b). Aucune question d'opportunité ne se pose en matière de 
permis de construire;
qu’aux termes de l’art. 128 LATeC, les constructions et installations doivent être édifiées de façon 
appropriée par rapport à leur but, de sorte que les personnes, les animaux et les choses ne soient 
pas mis en danger (al. 1). Elles doivent notamment satisfaire durablement aux exigences en matière 
de sécurité et de protection de la santé (al. 2);
qu’en particulier, l’art. 71 ReLATeC prévoit que les habitations, les pièces de séjour et les chambres 
doivent bénéficier d'un ensoleillement suffisant (al. 1). Dans les locaux d'habitation, la surface 
d'éclairage des fenêtres ne peut être inférieure à un dixième de la surface de la pièce et doit être au 
minimum de 1 m² (al. 2). Si l'aspect architectural ou les contraintes de l'état existant l'imposent, des 
exceptions aux alinéas 1 et 2 peuvent être admises (al. 3). Enfin, tout local doit être aéré soit 
naturellement par une ou plusieurs portes ou fenêtres, soit par un système de ventilation mécanique 
(al. 4);
qu'en l'occurrence, il y a lieu d'emblée de constater que les recourants se trompent lourdement 
lorsqu'ils estiment pouvoir bénéficier de la situation acquise sous prétexte que la commune leur a 
accordé le 12 juin 2018 un permis de construire pour fermer par une baie vitrée la terrasse ouverte 
existante et que l'extension illégale du chauffage au sol n'implique aucune aggravation de 
l'aménagement ainsi autorisé;
que la simple fermeture de la terrasse par un vitrage n'a pas eu pour effet de modifier l'affectation 
des locaux dès lors que la dite terrasse restait non chauffée et qu'aucune isolation spéciale n'était 
prévue. Dans cette configuration, à l'instar des innombrables balcons fermés qui existent dans le 
canton, la chambre de 14 m2 située derrière la terrasse continuait à bénéficier d'une aération 
naturelle conforme à l'art. 71 RELATeC; 
qu'en revanche, en créant une véranda chauffée dans le prolongement du salon, les recourants ont 
non seulement modifié l'affectation de la terrasse en créant une nouvelle pièce habitable, mais ils 
ont surtout coupé l'accès direct à l'extérieur de la chambre de 14 m2 située à l'arrière;
qu'en d'autres termes, ils ont créé une situation dans laquelle une chambre ne bénéficie que d'une 
fenêtre donnant sur une autre pièce, ainsi que cela ressort clairement du plan reproduit ci-dessous;


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qu'à défaut de disposer d'une aération mécanique adéquate, un tel procédé, qui ouvre la voie à tous 
les abus, est inacceptable. Peu importe que, théoriquement, une éventuelle aération manuelle 
puisse être obtenue en ouvrant simultanément les fenêtres successives qui séparent de l'extérieur 
la chambre isolée. Une aération naturelle doit être directe pour admettre que la pièce concernée 
n'est pas insalubre; 
que, dans ces conditions, aucun motif ne justifie de s'écarter de la décision préfectorale attaquée;
qu'en particulier, vu les considérants qui précèdent, on ne voit pas en quoi l'autorité intimée, 
respectivement le SeCA dans son préavis du 20 novembre 2019, auraient omis un élément de fait 
important dans la mise en œuvre des dispositions légales applicables;
qu'il importe peu, en effet, que, cas échéant, l'autorisation de construire initiale du 12 juin 2018 
n'aurait déjà pas dû être accordée par la commune en raison d'un manque d'ensoleillement et d'un 
éclairage naturel insuffisant. L'insalubrité qui justifie actuellement le refus de la légalisation des 
travaux litigieux concerne le manque d'aération naturelle de la chambre de 14 m2 en raison du 
changement d'affectation illégal de la terrasse. Le fait que, dans la décision contestée, le préfet ait 
également mentionné les défauts initiaux de la transformation autorisée en 2018 pour refuser la 
légalisation requise ne joue ainsi aucun rôle. A l'évidence, les recourants ne peuvent pas faire valoir 
qu'ils ont obtenu un permis de construire de la part de la commune malgré la luminosité insuffisante 
de la pièce pour justifier l'insalubrité supplémentaire consécutive à un défaut d'aération naturelle;
que cette constatation vaut d'autant plus que le permis de construire nécessité par les travaux 
litigieux, qui impliquent un changement d'affectation des locaux d'habitation, relève de la 
compétence du préfet, selon la procédure ordinaire, alors que la simple fermeture d'une terrasse par 
un vitrage n'implique qu'une procédure pour objet de minime importance soumis la procédure 
simplifiée. Les recourants ne peuvent pas scinder leur projet en différentes étapes et se prévaloir de 
l'autorisation obtenue de la part de la commune pour exiger un permis de construire destiné à 
étendre la surface habitable de leur logement;


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que, manifestement mal fondé, le recours ne peut être que rejeté;
qu'il appartient aux recourants qui succombent de supporter solidairement les frais de procédure 
(art. 131 CPJA);
que, pour le même motif, ils n'ont pas droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA);
la Cour arrête :
I.
Le recours est rejeté.
II.
Les frais de procédure, d'un montant de CHF 1'500.-, sont mis à la charge du recourant. Ils 
sont compensés par l'avance de frais versée.
III.
Il n’est pas alloué d’indemnité de partie.
IV.
Notification.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure peut, dans le même délai, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, si seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 al. 1 CPJA).
Fribourg, le 5 août 2021/cpf/eto
Le Président :
La Greffière-stagiaire :