fr_gerichte · 102 2019 303 · 2020-04-03 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2019 303
Urteil vom 3. April 2020
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Michel Favre
Ersatzrichterin:
Caroline Gauch
Gerichtsschreiberin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________ und B.________, Beklagte und Berufungskläger, 
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
C.________, Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Michael Lauper
Gegenstand
Mietzinserhöhung (Art. 269 und 269a OR)
Berufung vom 11. Dezember 2019 gegen den Entscheid des Mietge-
richts des Sense- und Seebezirks vom 4. September 2019


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Sachverhalt
A.
A.________ und B.________ sind Mieter einer Wohnung in D.________. Eigentümerin der 
Liegenschaft und Vermieterin der Wohnung ist infolge Fusion heute die C.________, einer Stiftung 
mit Sitz in Bern. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die Vermieterin ihrer Mieterschaft 
am 7. Juni 2011 eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten wurde. Im Nachgang 
an die Schlichtungsverhandlung konnte mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche 
Lösung gefunden werden.
B.
Die Frage, ob auch zwischen den Mietern A.________ und B.________ und der Vermieterin 
eine solche einvernehmliche Mietzinserhöhung vereinbart wurde, blieb umstritten. Am 8. Septem-
ber 2011 erstellte die Vermieterin eine Formularmitteilung für eine Mietzinsänderung auf 
CHF 1‘770.- mit Wirkung per 1. Oktober 2011 (act. 2.6). Am 1. November 2011 stellte sie zudem 
den Mietern eine Formularmitteilung für eine Mietzinsänderung auf CHF 1‘767.- mit Wirkung per 
1. März 2012 zu (act. 2.19). Schliesslich sprach sie am 28. November 2011 gegenüber den 
Mietern die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2012 aus.
Die Mieter reichten am 14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks Klage ein 
und beantragten, die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung sei 
aufzuheben; subsidiär sei das Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken (Verfahren 25 2012 1).
Am 23. Februar 2012 unterbreitete die Vermieterin dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte in der Hauptsache die Feststellung, dass 
die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011 mit Wirkung 
per 1. Oktober 2011 wirksam seien. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen 
gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 per 1. März 2012 wirksam seien 
(Verfahren 25 2012 2).
Das Mietgericht vereinigte die beiden Verfahren und beschränkte das Verfahren auf die Fragen, ob 
eine Einigung über eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 zustande gekommen sei und ob 
die Kündigung gültig sei. Mit Entscheid vom 27. September 2012 stellte es fest, dass keine Eini-
gung über die Mietzinserhöhung bestehe und die Kündigung ungültig und aufzuheben sei. Eine 
gegen diesen Entscheid erhobene Berufung der Vermieterin wies der hiesige Hof am 21. Mai 2013 
ab (Verfahren 102 2012 317). Der Hof hielt abschliessend fest, dass mit der Vorinstanz festzustel-
len sei, dass der Berufungsklägerin „der Nachweis einer einvernehmlichen Erhöhung des Mietzin-
ses per 1. Oktober 2011 auf CHF 1‘770.- nicht gelungen ist“. Dieser Entscheid wurde nicht ange-
fochten und erwuchs in Rechtskraft.
C.
Das Mietgericht führte in der Folge das Verfahren weiter und beschränkte es auf die Frage 
der Gültigkeit der Mietzinserhöhung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011. Mit 
Entscheid vom 24. November 2014 stellte das Mietgericht fest, dass die Mietzinserhöhung vom 
1. November 2011 per 1. März 2012 nichtig ist und wies die Klage ab.
Mit Urteil vom 8. Juni 2015 hiess der hiesige Hof die von der Vermieterin gegen diesen Entscheid 
eingereichte Berufung teilweise gut (Verfahren 102 2015 56). Die Mietzinserhöhung vom 
1. November 2011 per 1. März 2012 wurde im Umfang von 1.22 % geschützt. Der Hof hielt diesbe-
züglich fest, die Vorinstanz habe geprüft und befunden, dass die Angaben im Formular vom 
1. November 2011 (act. 2.19) bezüglich der Veränderung des Hypothekarzinssatzes (-5.66 %), der 


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Teuerung (+2.42 %), und der Kostensteigerung (+4.46 %), nicht zu beanstanden seien, was 
zudem von keiner Partei bestritten werde.
Beide Parteien erhoben gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Bundesgericht. Mit Urteil vom 
13. April 2016 wies dieses die Beschwerde der Mieter (Verfahren 4A_366/2015), welche beantrag-
ten, es sei festzustellen, dass aufgrund der Mietzinsveränderung vom 1. November 2011 per 
1. März 2012 eine Mietzinssenkung vom -3.24 % gerechtfertigt sei, ab, soweit darauf einzutreten 
war. Im gleichen Entscheid hiess das Bundesgericht zudem die Beschwerde der Vermieterin 
(Verfahren 4A_368/2015), welche beantragte, es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderung 
gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 per 1. März 2012 in vollem Umfang 
wirksam sei, teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache an die Vorin-
stanz zurück. Das Bundesgericht hielt insbesondere Folgendes fest (E. 3.4): „Soweit es um die 
Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen geht, ist somit die auf dem Formular 
gegebene Begründung entgegen der Vorinstanz in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. […] 
Die Vorinstanz liess hingegen offen, ob die geltend gemachte Erhöhung materiell ausgewiesen ist. 
[…] Die Sache ist daher zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.“ 
Im Nachgang an dieses Urteil hielt der hiesige Hof am 30. September 2016 (Verfahren 
102 2016 98) fest, die materielle Berechtigung der geltend gemachten Mietzinserhöhung werde 
von der Vermieterin behauptet und von den Mietern bestritten, und sei vom Mietgericht bislang 
nicht geprüft worden. Die Angelegenheit wurde daher an das Mietgericht zurückgewiesen, um das 
Beweisverfahren in Bezug auf die materiellen Fragen zu führen und zu entscheiden.
D.
Die Angelegenheit wurde daraufhin vom Mietgericht wieder aufgenommen. Mit Entscheid 
vom 4. April 2019 hat dieses das Verfahren auf die Gültigkeit der einseitigen Mietzinserhöhung 
[vom 8. September 2011] beschränkt. Mit Entscheid vom 4. September 2019 hiess das Mietgericht 
die Klage teilweise gut und stellte fest, dass die Mietzinserhöhung vom 8. September 2011 per 
1. Februar 2012 wirksam wurde.
Die Mieter legten am 11. Dezember 2019 Berufung gegen diesen Entscheid des Mietgerichts ein. 
Sie beantragen, der Entscheid vom 4. September 2019 sei aufzuheben und die Klage vom 
15. Februar 2012 sei abzuweisen. In einem ersten Argument machen sie geltend, die Frage der 
Wirksamkeit der mit Formular vom 8. September 2011 ausgesprochenen Mietzinserhöhung sei 
bereits mit Entscheiden des Mietgerichts vom 27. September 2012 und des hiesigen Hofs vom 
21. Mai 2013 rechtskräftig entschieden und das Mietgericht habe kein zweites Urteil über dieselbe 
Rechtsfrage fällen können. In einem weiteren Punkt beschweren sie sich darüber, dass der 
Spruchkörper ausgewechselt worden sei und das Beweisverfahren vor dem neuen Spruchkörper 
nicht wiederholt wurde. Weiter machen sie geltend, das Formular vom 8. September 2011 habe 
nicht den Zweck gehabt, einseitig eine Mietzinserhöhung mitzuteilen, sondern lediglich die 
behauptete Einigung schriftlich festzuhalten. Sie bringen zudem vor, die Vermieterin habe den 
Beweis nicht erbracht, dass die Mieter die Mietzinserhöhungsformulare vom 8. September 2011 
erhalten haben. Überdies machen sie geltend, bei den Mietzinserhöhungsformularen vom 
8. September 2011 habe die Rückseite gefehlt, so dass die Formulare keine Wirkung haben 
konnten. Und schliesslich vertreten sie die Ansicht, die mutmassliche Rechtsmittelbelehrung auf 
der Rückseite der Formular sei höchstwahrscheinlich falsch gewesen, was ebenfalls zu ihrer Nich-
tigkeit führe.
In der Berufungsantwort vom 17. Januar 2020 schliesst die Vermieterin auf Abweisung der Beru-
fung und Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Sie vertritt die Ansicht, die Entscheide des 


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Mietgerichts vom 27. September 2012 und des hiesigen Hofs vom 21. Mai 2013 hätten nicht die 
gleiche Frage entschieden, wie der angefochtene Entscheid, so dass kein rechtskräftiger 
Entscheid vorliege, der neue Spruchkörper habe sich auf das vorangehende Beweisverfahren 
abstützen dürfen, ohne Verfahrensgarantien zu verletzen, das Formular vom 8. September 2011 
habe alle notwendigen Anforderungen enthalten, um als einseitige Mietzinserhöhung gültig zu 
sein, das Beweisverfahren habe ergeben, dass dieses Formular den Mietern in den Briefkasten 
gelegt worden sei, und selbst wenn die Rückseite des Formulars eine veraltete Rechtsmittelbeleh-
rung enthalten habe, käme es einem überspitzten Formalismus gleich, ihm deswegen die Gültig-
keit zu versagen.
Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantons-
gericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO).
Streitgegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war eine Mietzinserhöhung. Der Streitwert 
beziffert sich angesichts des unbefristeten Mietverhältnisses aufgrund der jährlichen Mietzinsdiffe-
renz über zwanzig Jahre (Art. 92 Abs. 2 ZPO), vorliegend somit auf CHF 112‘800.- (1‘770 – 1‘300 
= 470 x 12 = 5‘640 x 20).
1.2.
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 
Abs. 1 ZPO).
Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde den Berufungsklägern am 11. November 2019 
zugestellt, so dass die am 11. Dezember 2019 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
1.3.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit 
voller Kognition neu zu beurteilen (GEHRI, in ZPO Kommentar, 2. Aufl. 2015, Art. 310 N. 3).
1.4.
Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.
1.5.
Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt CHF 112‘800.-, so dass die Beschwerde in 
Zivilsachen an das Bundesgericht offen ist (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
2.
In einem ersten Argument machen die Berufungskläger geltend, die Frage der Wirksamkeit der mit 
Formular vom 8. September 2011 ausgesprochenen Mietzinserhöhung sei bereits mit Entscheiden 
des Mietgerichts vom 27. September 2012 und des hiesigen Hofs vom 21. Mai 2013 rechtskräftig 
entschieden worden und das Mietgericht habe kein zweites Urteil über dieselbe Rechtsfrage fällen 
können.


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2.1.
Gemäss Art. 59 Abs. 2 Bst. e ZPO tritt das Gericht auf eine Klage nur ein, wenn die Sache 
noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Die materielle Rechtskraft verhindert, dass derselbe Streit-
gegenstand nochmal zum Gegenstand einer Klage bzw. eines Urteils wird (vgl. KuKo ZPO – 
OBERHAMMER, 2. Aufl. 2014, Art. 236 N. 40). Ein formell rechtskräftiges Urteil ist in einem späteren 
Verfahren unter denselben Parteien verbindlich. Diese materielle Rechtskraft hat eine positive und 
eine negative Wirkung. In positiver Hinsicht bindet sie das Gericht in einem späteren Prozess an 
alles, was im Urteilsdispositiv des früheren Prozesses festgestellt wurde. In negativer Hinsicht 
verbietet sie jedem späteren Gericht, auf eine Klage einzutreten, deren Streitgegenstand mit dem 
rechtskräftig beurteilten identisch ist. Die materielle Rechtskraft eines Urteils erstreckt sich nach 
dem Grundsatz der Präklusion auf den individualisierten Anspruch schlechthin und schliesst 
Angriffe auf sämtliche Tatsachen aus, die im Zeitpunkt des Urteils bereits bestanden hatten, unab-
hängig davon, ob sie den Parteien bekannt waren, von diesen vorgebracht oder vom Richter 
beweismässig als erstellt erachtet wurden (vgl. BGE 145 III 143 E. 5.1). Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung beurteilt sich die Identität von Streitgegenständen im Hinblick auf die negati-
ve Wirkung der materiellen Rechtskraft nach den prozessualen Ansprüchen in den Klageanträgen 
und dem behaupteten Lebenssachverhalt, d.h. dem Tatsachenfundament, auf das sich die Klage-
begehren stützen. Dabei ist der Begriff der Anspruchsidentität nicht grammatikalisch, sondern 
inhaltlich zu verstehen. Der neue prozessuale Anspruch ist deshalb trotz abweichender Umschrei-
bung vom beurteilten nicht verschieden, wenn er in diesem bereits enthalten war oder wenn im 
neuen Verfahren das kontradiktorische Gegenteil zur Beurteilung gestellt wird (vgl. BGE 142 III 
210 E. 2.1).
2.2.
Aus dem vorliegend angefochtenen Entscheid des Mietgerichts vom 4. September 2019 
erhellt, dass dieses die Frage behandelt hat, ob die mit Formular vom 8. September 2011 mitge-
teilte Mietzinserhöhung eine gültige einseitige Mietzinserhöhung darstelle, deren Anfechtungsrecht 
verwirkt wurde. Das Mietgericht griff diesbezüglich ein Nebenargument aus der Klage der Vermie-
terin (vgl. act. 1 S. 8) auf und folgte der Überlegung seines Präsidenten, die Bejahung dieser Frage 
könne es erlauben, das Verfahren ohne Durchführung einer umfangreichen Beweisabnahme zu 
beenden (vgl. act. 62 und 67).
Entgegen der Argumentation der Berufungskläger wurde im Entscheid des Mietgerichts vom 
27. September 2012, und in der Folge in demjenigen des hiesigen Hofs vom 21. Mai 2013, nur die 
Frage geprüft und entschieden, ob die Parteien eine einvernehmliche Mietzinserhöhung per 
1. Oktober 2011 vereinbart haben (vgl. Entscheid vom 27. September 2012 E. 3; Urteil des II. Zivil-
appellationshofs vom 21. Mai 2013 E. 2.d/cc), was sowohl das Mietgericht wie der Hof verneinten. 
Durch diesen Entscheid wurde allerdings das Hauptrechtsbegehren der Vermieterin in ihrer Klage 
vom 15. Februar 2012 – „Es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen der Klägerin gemäss 
den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis 
mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam sind“ – nur teilweise behandelt und ihre Argumentation, 
die Formulare vom 8. September 2011 erfüllten in jedem Fall – auch bei Verneinung der konsen-
sualen Einigung – die Voraussetzungen für eine einseitige Mietzinsänderung, völlig ausser Acht 
gelassen. In seinem Entscheid vom 4. September 2019 hat das Mietgericht somit eine Frage 
behandelt, die in den vorangehenden Entscheiden nie thematisiert worden war und die somit 
bislang noch nicht rechtskräftig beurteilt worden ist. Die Berufung ist daher in diesem Punkt abzu-
weisen.


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3.
3.1.
Wird eine Sache vom Bundesgericht an die Vorinstanz zurückgewiesen, so darf der von der 
Rückweisung erfasste Streitpunkt nicht ausgeweitet oder auf eine neue Rechtsgrundlage gestellt 
werden. Die mit der Neubeurteilung befasste kantonale Instanz hat vielmehr die rechtliche Beurtei-
lung, mit der die Rückweisung begründet wurde, ihrer Entscheidung zugrunde zu legen. Diese 
Beurteilung bindet auch das Bundesgericht. Wegen dieser Bindung der Gerichte ist es ihnen wie 
auch den Parteien, abgesehen von allenfalls zulässigen Noven, verwehrt, der Beurteilung des 
Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu unterstellen oder die Sache unter 
rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt 
oder überhaupt nicht in Erwägung gezogen worden waren. Wie weit die Gerichte und Parteien an 
die erste Entscheidung gebunden sind, ergibt sich aus der Begründung der Rückweisung, die 
sowohl den Rahmen für die neuen Tatsachenfeststellungen als jenen für die neue rechtliche 
Begründung vorgibt (vgl. BGE 135 III 334 E. 2; Urteil BGer 4A_523/2018 vom 6. Dezember 2018 
E. 3). Die Kognition des kantonalen Gerichts, an das die Sache zurückgewiesen wird, ist durch das 
Rückweisungsurteil begrenzt; der neue Entscheid des kantonalen Gerichts kann jedoch auf Erwä-
gungen beruhen, die im bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheid nicht erwähnt wurden oder 
zu denen sich das Bundesgericht noch nicht geäussert hat. Eine kantonale Instanz verletzt die 
Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids nicht, wenn sie ihren erneuten Entscheid auf ein 
zusätzliches Argument stützt, das im vorangehenden Entscheid nicht thematisiert und zu dem das 
Bundesgericht keine Gelegenheit hatte, sich zu äussern (vgl. Urteil BGer 5A_131/2019 vom 
18. April 2019 E. 3.1).
Geht es um einen in der Vergangenheit liegenden abgeschlossenen Sachverhalt, wie er typischer-
weise bei einer Forderung, aber auch bei zahlreichen anderen Streitigkeiten gegeben ist, verbietet 
es die Bindungswirkung des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheides, einen anderen als 
den bisherigen Sachverhalt zu würdigen. Soweit allerdings nach der ZPO eine Berücksichtigung 
neuer Sachverhaltselemente möglich ist [vgl. dazu Art. 317 Abs. 1 bzw. Art. 326 ZPO], wird dies 
nicht durch die Bindungswirkung des rückweisenden Urteils durchkreuzt. Selbstverständlich kann 
aber die Berücksichtigung nur solche Punkte betreffen, für welche an die Vorinstanz zurückgewie-
sen worden ist (vgl. Urteil BGer 5A_528/2015 vom 21. Januar 2016 E. 2).
3.2.
Die untere Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, ist an die rechtlichen Erwä-
gungen der oberen Instanz gebunden. Dieser Grundsatz, der sich logisch aus der Hierarchie der 
Gerichte ergibt, findet im Fall eines auf Berufung bzw. auf Beschwerde hin ausgesprochenen 
Rückweisungsentscheids Anwendung. Hebt das obere Gericht den erstinstanzlichen Entscheid, 
indem sie eine Rechtsfrage behandelt, ist die untere Instanz an die rechtlichen Erwägungen des 
Rückweisungsentscheids gebunden. Hingegen ist sie frei, die Situation neu zu beurteilen, insoweit 
sie später festgestellte, ergänzende Tatsachen [Noven] berücksichtigen kann (vgl. BGE 140 III 466 
E. 4.2.1 und 4.2.2). Mit einem (kassatorisch wirkenden) Rückweisungsentscheid nach Art. 318 
Abs. 1 Bst. c ZPO stellt die Berufungsinstanz den Verfahrensstand wieder her, wie er vor Erlass 
des Entscheids der ersten Instanz bestand. Allerdings bleiben die rechtlichen und tatsächlichen 
Grundlagen des Rückweisungsentscheids für die erste Instanz verbindlich (vgl. Urteil BGer 
5A_648/2017 vom 22. Januar 2018 E. 4.2.3). Wird der infolge des Rückweisungsentscheides 
ausgesprochene Entscheid angefochten, überprüft die Beschwerdeinstanz die Rechtsfragen eben-
falls nicht, die sie selbst in diesem Rückweisungsentscheid endgültig entschieden hat (vgl. BGE 
140 III 466 E. 4.2.1).


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3.3.
3.3.1. Im vorliegenden Verfahren sind bereits mehrere Rückweisungsentscheide erfolgt. In einem 
ersten Schritt wurde das Verfahren auf die Frage beschränkt, ob eine Einigung über eine Mietzins-
erhöhung per 1. Oktober 2011 zustande gekommen sei und die Kündigung gültig sei. Mit 
Entscheid vom 27. September 2012 stellte das Mietgericht fest, dass keine Einigung über die Miet-
zinserhöhung bestehe und die Kündigung ungültig und aufzuheben sei. Eine gegen diesen 
Entscheid erhobene Berufung der Vermieterin wies der hiesige Hof am 21. Mai 2013 ab (Verfahren 
102 2012 317). Der Hof hielt abschliessend fest, dass mit der Vorinstanz festzustellen sei, dass 
der Berufungsklägerin „der Nachweis einer einvernehmlichen Erhöhung des Mietzinses per 
1. Oktober 2011 auf CHF 1‘770.- nicht gelungen ist“. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten 
und erwuchs in Rechtskraft.
Aufgrund dieser Umstände ist festzuhalten, dass die Frage der Gültigkeit der von der Vermieterin 
behaupteten und im Formular vom 8. September 2011 festgehaltenen einvernehmlichen Mietzins-
erhöhung abschliessend beurteilt wurde.
3.3.2. Das Mietgericht führte in der Folge das Verfahren weiter und beschränkte es, entsprechend 
dem Eventualbegehren der Vermieterin, auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung gemäss 
den Formularmitteilungen vom 1. November 2011. Mit Entscheid vom 24. November 2014 stellte 
das Mietgericht fest, dass die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 nichtig 
ist und wies die Klage ab. Es stellte fest, „die Angaben im Formular vom 1. November 2011 bezüg-
lich der Veränderung des Hypothekarzinses, der Teuerung und der Kostensteigerung sind […] 
nicht zu beanstanden. […] Hingegen fehlen im Mietzinserhöhungsformular zusätzliche Angaben zu 
den wertvermehrenden Investitionen infolge Totalsanierung, welche zur Mietzinserhöhung von 
CHF 454.-, bzw. 43.24 % führen. […] Somit ist festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 
1. November 2011 per 1. März 2012 nichtig ist.“
Mit Urteil vom 8. Juni 2015 hiess der hiesige Hof die von der Vermieterin gegen diesen Entscheid 
eingereichte Berufung teilweise gut (Verfahren 102 2015 56). Die Mietzinserhöhung vom 
1. November 2011 per 1. März 2012 wurde im Umfang von 1.22 % geschützt. Der Hof hielt diesbe-
züglich fest, die Vorinstanz habe geprüft und befunden, dass die Angaben im Formular vom 
1. November 2011 (act. 2.19) bezüglich der Veränderung des Hypothekarzinssatzes (-5.66 %), der 
Teuerung (+2.42 %), und der Kostensteigerung (+4.46 %), nicht zu beanstanden seien, was von 
keiner Partei bestritten werde. Die Mietzinserhöhung sei daher in diesem Umfang per 1. März 2012 
gültig.
Das Bundesgericht hat seinerseits mit Urteil vom 13. April 2016 (Verfahren 4A_366/2015 und 
4A_368/2015) die Beschwerde der Mieter abgewiesen und diejenige der Vermieterin teilweise 
gutgeheissen und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückgewiesen. Aus den Erwägungen 
ergibt sich, dass das Bundesgericht die im Formular vom 1. November 2011 enthaltene Mietzinser-
höhung beurteilt hat (vgl. E. 3 und act. 2.6 bzw. 2.19). Das Bundesgericht hielt dazu Folgendes 
fest: „Soweit es um die Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen geht, ist somit 
die auf dem Formular gegebene Begründung entgegen der Vorinstanz in formeller Hinsicht nicht 
zu beanstanden. […] Die Vorinstanz liess hingegen offen, ob die geltend gemachte Erhöhung 
materiell ausgewiesen ist. […] Die Sache ist daher zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.“ (E. 3.4). In den übrigen Punkten der Mietzinserhöhung hatte das Bundesgericht 
nur zu beurteilen, ob die Vorinstanz zu Unrecht die Position allgemeine Kostensteigerung nicht 
beurteilt habe. Es kam dabei zum Schluss, die Vorinstanz sei davon ausgegangen, die Ausführun-


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gen des Mietgerichts seien im Berufungsverfahren von keiner Seite bestritten worden und es 
gelänge den Mietern nicht aufzuzeigen, dass sie diesen Punkt auch vor der Vorinstanz thematisiert 
hätten, was zur Abweisung der Beschwerde der Mieter führte.
Das Verfahren wurde daraufhin vom hiesigen Hof wieder aufgenommen (Verfahren 102 2016 98). 
Er stellte fest, über die aufgrund der Rückweisung durch das Bundesgericht noch offene Frage der 
materiellen Berechtigung der geltend gemachten Mietzinserhöhung sei kein Beweisverfahren 
geführt worden, so dass die Angelegenheit nicht spruchreif sei. Der Hof wies daher die Sache an 
die erste Instanz zurück, um das Beweisverfahren in Bezug auf die materiellen Fragen zu führen 
und einen neuen Entscheid zu fällen. Der Hof wies ausdrücklich darauf hin, dies habe unter 
Berücksichtigung der Erwägungen des Bundesgerichtsentscheids vom 13. April 2016 zu gesche-
hen, welcher festhalte, dass nur die materielle Berechtigung der Mietzinsänderung „wertvermeh-
rende Investitionen infolge Totalsanierung“ im Betrag von CHF 454.-, bzw. 43.14 % gemäss 
Formular vom 1. November 2011 noch zu beurteilen sei.
Aufgrund dieser Umstände ist festzuhalten, dass die Frage der Gültigkeit der im Formular vom 
1. November 2011 festgehaltenen Mietzinserhöhung im Umfang von 1.22 % per 1. März 2012 
(Veränderung des Hypothekarzinssatzes [-5.66 %], Teuerung [+2.42 %], und Kostensteigerung 
[+4.46 %]), abschliessend beurteilt wurde.
3.3.3. In seinem Entscheid vom 4. September 2019 hat das Mietgericht eine Frage behandelt, die 
offensichtlich nicht den Vorgaben des Rückweisungsentscheids entsprach. Wie vorliegend darge-
legt (E. 2.2), wurde allerdings das Hauptrechtsbegehren der Vermieterin in ihrer Klage vom 
15. Februar 2012 – „Es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen der Klägerin gemäss den 
Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit 
Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam sind“ – bisher nur teilweise behandelt und ihre Argumentati-
on, die Formulare vom 8. September 2011 erfüllten in jedem Fall – auch bei Verneinung der 
konsensualen Einigung – die Voraussetzungen für eine einseitige Mietzinsänderung, in den voran-
gehenden Entscheiden nie thematisiert. Das Bundesgericht hatte somit bislang, insbesondere im 
Rückweisungsentscheid vom 13. April 2016 keine Gelegenheit, sich zu dieser Frage abschlies-
send zu äussern. Von einer Verletzung der Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids kann 
somit nicht die Rede sein. Der angefochtene Entscheid liegt somit innerhalb der Kognition der 
Vorinstanz, so dass auf seinen Inhalt und die dagegen angebrachten Rügen grundsätzlich einzu-
treten ist.
4.
Die Berufungskläger beschweren sie sich darüber, dass der Spruchkörper für die entscheidende 
Phase des Verfahrens ausgewechselt worden sei – von den an den Gerichtsverhandlungen vom 
10. Mai 2012, 22. August 2012 und 24. November 2014 teilnehmenden Richter habe nur Mietrich-
terin E.________ an der Verhandlung vom 23. August 2019 noch teilgenommen, die weiteren 
beiden Richterpositionen seien neu besetzt gewesen – und das Beweisverfahren vor dem neuen 
Spruchkörper nicht wiederholt wurde.
4.1.
Die Prozessparteien haben Anspruch darauf, dass kein Richter urteilt, der nicht Kenntnis 
von ihren Vorbringen und vom Beweisverfahren hat. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist 
deshalb verletzt und das Verfahren (ganz oder teilweise) zu wiederholen, wenn nicht alle an der 
Beurteilung beteiligten Gerichtsmitglieder an der ausschliesslich mündlichen, in keinem Protokoll 
festgehaltenen Beweisabnahme mitgewirkt haben. Er ist umgekehrt gewahrt, soweit dem an der 
Beurteilung neu teilnehmenden Gerichtsmitglied der Prozessstoff durch Aktenstudium zugänglich 


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gemacht werden kann und dadurch alle am Urteil mitwirkenden Gerichtsmitglieder die gleichen 
Kenntnisse haben (vgl. BGE 117 Ia 133 E. 1e; Urteil BGer 4A_271/2015 vom 29. September 2015 
E. 6.1).
4.2.
Vorliegend wurden die Verhandlungen des Mietgerichts jeweils ausführlich protokolliert 
(vgl. act. 12, 17 und 28). Die neuen Mitglieder des Gerichts konnten somit von sämtlichen Beweis-
abnahmen, insbesondere den Partei- und Zeugenaussagen, gebührend Kenntnis nehmen. Eine 
Wiederholung des Beweisverfahrens war somit nicht notwendig.
Soweit die Berufungskläger geltend machen, die neuen Richter hätten die Parteivorträge, die 
anlässlich der erwähnten Verhandlungen gehalten wurden, nicht gehört und diese seien nicht 
protokolliert worden, so dass sie auch durch Aktenstudium den Richtern nicht zugänglich waren, ist 
zu entgegnen, dass den Parteivertretern anlässlich der Verhandlung vom 23. August 2019 Gele-
genheit für Parteivorträge gegeben wurde (vgl. act. 70). Es war ihnen daher unbenommen, sämtli-
ches aus ihrer Sicht wichtige Vorbringen aus früheren Parteivorträgen zu wiederholen, damit auch 
die neuen Richter davon Kenntnis erhielten. Auch in diesem Punkt ist somit keine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs ersichtlich und die Berufung ist diesbezüglich abzuweisen.
5.
Die Berufungskläger machen geltend, das Formular vom 8. September 2011 habe nicht den 
Zweck gehabt, einseitig eine Mietzinserhöhung mitzuteilen, sondern lediglich die behauptete Eini-
gung schriftlich festzuhalten. Wenn die Vermieterin nun behaupte, es habe eine einseitige Miet-
zinsänderungsmitteilung vorgelegen, so deute sie nachträglich das Formular um, was unzulässig 
sei.
5.1.
Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das 
heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Kann ein tatsäch-
lich übereinstimmender Wille der Parteien dagegen nicht festgestellt werden, so ist der Vertrag 
nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, d.h. der mutmassliche Parteiwille ist danach zu ermitteln, 
wie der jeweilige Erklärungsempfänger die Willensäusserung der andern Vertragspartei nach den 
gesamten Umständen nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste. Diese objektivierte 
Auslegung erfolgt unter Berücksichtigung nicht nur des Wortlautes der Vereinbarung, sondern der 
Umstände, welche dem Vertragsschluss vorausgegangen sind oder ihn begleitet haben, unter 
Ausschluss späterer Ereignisse (vgl. BGE 144 III 43 E. 3.3).
Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und 
Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen 
Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Als allgemeiner Rechtsgrundsatz gilt das Rechtsmissbrauchs-
verbot in der ganzen Rechtsordnung. Es bildet Bestandteil des schweizerischen Ordre public und 
ist von jeder Instanz von Amtes wegen anzuwenden. Die Geltendmachung eines Rechts ist miss-
bräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch aufgrund 
früheren Verhaltens legitime Erwartungen der anderen Seite enttäuscht werden (venire contra 
factum proprium; vgl. BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Rechtsmissbrauch ist restriktiv 
anzunehmen. Einen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Handeln gibt es nicht. Vielmehr 
ist in einem Widerspruch zu früherem Verhalten nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben 
zu erblicken, wenn dieses ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, das durch die neuen 
Handlungen enttäuscht wird (vgl. BGE 143 III 666 E. 4.2).


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5.2.
Vorliegend erging die Formularmitteilung vom 8. September 2011 unter folgenden Umstän-
den. Im Anschluss an eine Gebäuderenovation zeigte die Vermieterin ihrer Mieterschaft am 7. Juni 
2011 eine Mietzinsänderung an, die von den Mietern angefochten wurde. Im Nachgang an die 
Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 führte der Vertreter der Vermieterin mit den 
Mietern telefonische Gespräche. Die Vermieterin ging in der Folge davon aus, die Parteien hätten 
sich über einen neuen Mietzins geeinigt, was von den Mietern bestritten wird, vorliegend jedoch 
nicht relevant ist. Da die Mieter geltend machen, sie hätten das vom 8. September 2011 datiert 
Mietzinserhöhungsformular nie erhalten, können ihre Aussagen zur Auslegung dieses Formulars 
nämlich nicht herangezogen werden. Es ist daher ausschliesslich auf die Aussagen und Aktenstü-
cke der Vermieterin abzustellen.
Wie die Vermieterin selber in ihrer Klage vom 15. Februar 2012 darlegte, habe sie „zur Vereinfa-
chung des weiteren Vorgehens die Resultate der Einigungen den Parteien mittels amtlichen 
Formularen am 8. September 2011 in den Briefkasten gelegt.“ (vgl. act. 1, Ziff. 2). Das Formular 
hatte somit gemäss der eigenen Darstellung der Berufungsbeklagten nicht den Zweck, den Mietern 
eine einseitige Mietzinserhöhung mitzuteilen, sondern lediglich die mutmassliche Einigung schrift-
lich festzuhalten.
Die vorstehend dargelegte Absicht ergibt sich auch aus den der Klage beigelegten Akten. So 
enthält das Formular vom 8. September 2011 einzig die Adresse der Mieter, nicht jedoch den 
Hinweis auf eine eingeschriebene postalische Zustellung, wie z. B. das Formular vom 1. November 
2011 (vgl. act. 2.6 und 2.19), was in der Regel zu Beweiszwecken bei einseitigen Mietzinserhöhun-
gen üblich ist. Weiter ist bemerkenswert, dass die Mietzinserhöhung nicht auf den nächsten Kündi-
gungstermin, sondern wie die umstrittene Mietzinserhöhung vom 7. Juni 2011 auf den 1. Oktober 
2011 in Kraft treten sollte. Auch dies legt nahe, dass die Vermieterin mit dem Formular vom 
8. September 2011 nur die einvernehmliche Anpassung der ursprünglich angefochtenen Mietzins-
erhöhung vom 7. Juni 2011 festhalten wollte.
Auch in der Klage vom 15. Februar 2012 legt die Vermieterin den Schwerpunkt auf die von ihr 
behauptete einvernehmliche Mietzinserhöhung. So wird Folgendes behauptet (vgl. act. 1, Ziff. 2 
und 3): „Dies ergab für die Beklagten einen neuen Bruttomietzins von monatlich CHF 1‘770.- ab 
1. Oktober 2011, mithin eine Reduktion gegenüber der Erhöhungsanzeige vom 7. Juni 2011 um 
CHF 153.-. […] Nach der getroffenen Einigung hat die Klägerin den Beklagten neue Einzahlungs-
scheine mit dem geänderten Mietzins übermittelt. […] Als sehr starkes Indiz, wenn nicht gar als 
Beweis für die getroffene Einigung ist schliesslich zu werten, dass die Klägerin ihren Mietzinserhö-
hungsanspruch nach der Verhandlung vom 5. September 2011 nicht an das Mietgericht weiterge-
zogen hat. […] Es ist geradezu undenkbar, dass die Klägerin den Anspruch gegen die Beklagten 
fallen gelassen, die Ansprüche gegen die anderen Mietparteien aber an das Mietgericht weiterge-
zogen hat. Fazit: Es spricht alles […] dafür, dass die Parteien mit Wirkung ab dem 1. Oktober 2011 
eine konsensuale Mietzinsänderung über einen neuen Bruttomietzins von CHF 1‘770.- eingegan-
gen sind.“
Dass die ins Recht gelegten Formulare vom 8. September 2011 lediglich eine Seite aufweisen, 
diejenigen vom 1. November 2011 hingegen noch eine zweite Seite mit Angabe der Schlichtungs-
behörden und der massgeblichen rechtlichen Bestimmungen, bestätigt ebenfalls die Annahme, 
dass die Vermieterin davon ausging, dass eine einvernehmliche Vertragsänderung stattgefunden 
hatte, die keinen Beweis einer formellen Anzeige mittels Formularmitteilung bedurfte, um gültig zu 
sein. Zum gleichen Schluss führt die Feststellung, dass die Vermieterin, wäre sie von vorneherein 
der Ansicht gewesen, die Formulare vom 8. September 2011 seien einseitige Mietzinserhöhungs-


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ankündigungen, wohl kaum den Mietern am 1. November 2011 einseitige, inhaltlich nahezu identi-
sche Mietzinserhöhungsformulare zugestellt hätte, an einem Datum also, an dem ihr bereits 
bekannt sein musste, dass die am 8. September 2011 ausgestellten Formulare nicht angefochten 
worden waren. Dass sie die Formulare vom 1. November 2011 erstellte und den Mietern zustellte, 
kann daher nur dahingehend gedeutet werden, dass auch der Vermieterin klar war, dass die 
Formulare vom 8. September 2011 auf keinen Fall als einseitige Mietzinserhöhungsanzeigen 
gewertet werden konnten.
Unter diesen Vorgaben ist davon auszugehen, dass die Mieter, sollten sie entgegen ihren Ausfüh-
rungen die Mietzinsänderungsformulare vom 8. September 2011 erhalten haben, diese in gutem 
Glauben, angesichts der Vorgehensweise der Vermieterin, als Ausdruck der schriftlichen Bestäti-
gung des mündlich gemachten Einigungsvorschlags werten durften. Sie mussten somit nicht damit 
rechnen, dass diese informell in den Briefkasten gelegten Formulare als anfechtungsbedürftige 
einseitige Mietzinserhöhung bezeichnet werden könnten.
5.3.
In ihrer Klage vom 15. Februar 2012 erwähnt die Berufungsbeklagte in einem Nebenargu-
ment, „die Formulare zur Mitteilung von Mietzinsänderungen vom 8. September 2011 (= Bestäti-
gung der mündlichen Vereinbarung)“ erfüllten auch die Voraussetzungen für eine einseitige Miet-
zinsänderung und will daraus das Recht geltend machen, die Mieter hätten ihr Anfechtungsrecht 
verwirkt. Diese Vorgehensweise befindet sich im Widerspruch zum früheren Verhalten der Vermie-
terin, welches bei den Mietern ein schutzwürdiges Vertrauen begründen konnte. Dadurch hat die 
Vermieterin ein klassisches "venire contra factum proprium" begangen und ihre eigene Vorgehens-
weise zu Ungunsten der Mieter in willkürlicher Weise umgedeutet.
Ein solches Vorgehen darf nicht geschützt werden. Es ist somit festzuhalten, dass die Mietzinser-
höhungsformulare vom 8. September 2011 nicht als einseitige Mietzinserhöhungsanzeige gewertet 
werden können. Die Berufung ist in diesem Sinn gutzuheissen und die Angelegenheit unter 
Verweis auf die Erwägungen des Bundesgerichts in seinem Urteil vom 13. April 2016 
(4A_366/2015) und des hiesigen Hofes in seinem Urteil vom 30. September 2016 (102 2016 98) 
an das Mietgericht zurückzuweisen, um das Beweisverfahren in Bezug auf die materiellen Fragen 
betreffend die Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen gemäss den Formularmit-
teilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 zu führen und zu entscheiden.
6.
Die weiteren Beanstandungen der Berufungskläger, wonach die Vermieterin den Beweis nicht 
erbracht habe, dass die Mieter die Mietzinserhöhungsformulare vom 8. September 2011 erhalten 
haben, bei den Mietzinserhöhungsformularen vom 8. September 2011 die Rückseite gefehlt habe, 
so dass die Formulare keine Wirkung haben konnten, und die mutmassliche Rechtsmittelbeleh-
rung auf der Rückseite der Formular sei höchstwahrscheinlich falsch gewesen, was ebenfalls zu 
ihrer Nichtigkeit führe, sind unter diesen Vorgaben nicht mehr zu prüfen.
7.
7.1.
Bei diesem Ausgang sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Berufungsbe-
klagten aufzuerlegen (Art. 106 ZPO).
7.2.
Gerichtskosten sind im Berufungsverfahren keine zu erheben (Art. 116 Abs. 1 ZPO, 
Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]).


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7.3.
Für Streitigkeiten, die im vereinfachten Verfahren behandelt werden, deren Streitwert aber 
CHF 30‘000.- übersteigt, werden die Parteikosten aufgrund einer detaillierten Kostenliste bestimmt 
(Art. 64 Abs. 1 Bst. b des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Die Behör-
de berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten Anwaltshonorare 
insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und 
die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als Parteikosten geschuldeten 
Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von CHF 250.- festgesetzt (Art. 65 JR). In 
vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare gestützt auf den Streitwert um höchs-
tens 350 % erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die 
zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung 
nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um 
Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens 
CHF 500.- bzw. ausnahmsweise CHF 700.- (Art. 67 JR). Die Kosten für Kopien, Portos und Telefo-
nate werden pauschal auf 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgesetzt (Art. 68 Abs. 2 
JR).
Rechtsanwalt Patrick Gruber veranschlagt für das Verfahren vor Kantonsgericht einen Zeitaufwand 
von 13 Stunden und 10 Minuten. Gestützt auf die Akten erscheint dieser Aufwand (Lektüre Urteil 
des Mietgerichts, Ausarbeitung Berufungsschrift, Kenntnisnahme Berufungsantwort, Lektüre Urteil 
des Hofes) angemessen. Die Grundentschädigung beträgt somit CHF 3‘291.50. Angesichts des 
Streitwerts von CHF 112‘800.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 40.20 %, ausma-
chend CHF 1‘323.25. Für Korrespondenz und Telefongespräche wird kein zusätzliches Pauschal-
honorar ausgeschieden, da die entsprechenden Arbeiten bereits in der Kostenliste einberechnet 
sind. Insgesamt ergibt dies unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 7.7% eine Parteient-
schädigung von CHF 5‘147.60 (Grundhonorar CHF 3‘291.70; Streitwertzuschlag CHF 1‘323.25; 
Auslagen CHF 164.-; MWSt CHF 368.05). Die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für 
das Berufungsverfahren werden somit auf diesen Betrag festgesetzt.
(Dispositiv auf der nächsten Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird gutgeheissen.
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 4. September 2019 wird 
aufgehoben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zu neuem Entscheid im Sinne der 
Erwägungen zurückgewiesen.
II.
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden der C.________ auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung der Berufungskläger wird auf CHF 5‘147.60 (Grundhonorar 
CHF 3‘291.70; Streitwertzuschlag CHF 1‘323.25; Auslagen CHF 164.-; MWSt CHF 368.05) 
festgesetzt.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 3. April 2020/dbe
Die Präsidentin:
Die Gerichtsschreiberin: