fr_gerichte · 602 2018 53 · 2018-10-05 · fr

Arrêt de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
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Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2018 53
602 2018 54
Arrêt du 5 octobre 2018
IIe Cour administrative
Composition
Président :
Christian Pfammatter 
Juges :
Johannes Frölicher, Susanne Fankhauser
Greffier-stagiaire :
Matthieu Loup
Parties
A.________ et B.________ et C.________, D.________ et 
E.________, F.________, recourants, tous représentés par 
Me Christophe Claude Maillard, avocat
contre
PRÉFECTURE DE LA SARINE, autorité intimée 
G.________ 
et 
H.________, 
intimés, 
représentés 
par 
Me Jérôme Magnin, avocat
Objet
Aménagement du territoire et constructions
Recours du 23 mai 2018 contre les décisions du 20 avril 2018


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vu
les décisions prises le 20 avril 2018 par le Préfet du district de la Sarine (agissant en qualité de 
préfet suppléant du Préfet du district de la Gruyère, récusé) octroyant les permis requis par 
G.________ et H.________ afin de démolir l'habitation individuelle sise sur l'art. iii du registre 
foncier (RF) de la Commune de J.________ et de construire sur ce terrain deux habitations (villas 
A et B) de trois appartements chacune, avec sondes géothermiques;
le rejet par le préfet le même jour des oppositions formulées notamment par B.________ et 
A.________, C.________, D.________ et E.________ et F.________;
le recours déposé le 23 mai 2018 auprès du Tribunal cantonal par les opposants déboutés qui 
concluent principalement à l'annulation pure et simple des décisions préfectorales du 20 avril 2018 
et subsidiairement à leur annulation et au renvoi de la cause à la préfecture pour décision de 
suspension des procédures de permis de construire selon l'art. 92 al. 2 de la loi fribourgeoise du 
2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1);
les observations de la commune et du préfet des 9 et 12 juillet 2018;
la réponse des intimés du 13 juillet 2018;
l'inspection des lieux organisée le 26 juillet 2018 par le Juge délégué à l'instruction du recours;
la réplique spontanée des recourants du 3 octobre 2018 suite à la réponse des intimés du 13 juillet 
2018;
les listes de frais déposées par les mandataires des parties;
considérant
que, déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été 
versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. a du code 
fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1;
qu'en l'espèce, il résulte clairement de l'examen des plans et, surtout, de l'inspection des lieux que 
la présence d'un mur de soutènement, prétendument construit sans autorisation il y a plus de 
20 ans en bordure de la parcelle iii RF, n'a aucune influence sur les constructions litigieuses. Cet 
ouvrage n'est pas utilisé, même indirectement, pour réaliser le projet actuel, de sorte qu'il ne fait 
pas partie de l'objet du litige. Cas échéant, une procédure de rétablissement de l'état de droit 
distincte pourra être engagée à ce propos sans que cela ne touche en rien la construction des 
deux villas. Tous les arguments développés dans le recours et la réplique à ce sujet sont par 
conséquent sans pertinence;
qu'ainsi que les recourants le relèvent eux-mêmes, le Tribunal cantonal a déjà admis (arrêt TC FR 
602 2015 1e2 du 18 novembre 2016) que deux volumes distincts comportant chacun trois unités 
de logement reliés entre eux par des locaux communs répondent encore à la notion d'habitation 


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individuelle au sens de l'art. 55 du règlement du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi cantonale 
sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11). Le fait qu'en 
l'occurrence, les éléments communs ne soient pas constitués par une cage d'escaliers, mais par 
un parking souterrain avec sa rampe d'accès et un couvert à vélos ne change rien à la typologie 
des bâtiments. Il ressort clairement des plans que les deux constructions seront effectivement 
séparées et qu'il s'agit donc bien d'habitations individuelles. D'ailleurs, le fait que le parking soit 
souterrain permet de renforcer le caractère séparé des constructions en surface. Il ne s'agit pas 
d'habitations collectives selon l'art. 57 ReLATeC. En outre, on ne voit pas en quoi le fait d'utiliser 
les possibilités de construire offertes par la loi pourrait constituer en l'espèce un abus de droit;
que c'est en vain également que les recourants invoquent la clause d'esthétique prévue à l'art. 125 
LATeC pour tenter d'interdire des constructions conformes à la réglementation en vigueur. 
L'inspection des lieux a montré que, contrairement aux affirmations de ceux-ci, le site présente une 
grande hétérogénéité et n'est en rien dénaturé par les habitations litigieuses (cf. PV de l'inspection 
des lieux du 26 juillet 2018). De plus, les nouveaux quartiers, largement densifiés et en zone 
résidentielle à moyenne densité, qui se construisent à proximité comportent des bâtiments bien 
plus imposants que ceux des intimés. Cette proximité atténue clairement l'impact des 
constructions litigieuses - elles mêmes conformes à la zone résidentielle à faible densité - sur le 
quartier existant. En réalité, on doit constater qu'à l'issue de la procédure de première instance, les 
autorités locales (commune et préfet) n'ont pas retenu une violation de la clause d'esthétique. Leur 
position, renforcée par l'avis de la Commission d'architecture et d'urbanisme (CAU) du 7 juin 2017, 
est clairement confirmée par l'instruction menée dans le cadre du recours. Le grief de violation de 
l'art. 125 LATeC ne peut ainsi être que rejeté; 
que les recourants font valoir aussi que le préfet aurait dû suspendre la procédure de permis de 
construire en application de l'art. 92 LATeC dès lors que la demande des intimés ne respectait pas 
la future planification de la Ville de J.________, et plus spécialement l'art. 73ter al. 1 du projet de 
règlement communal d'urbanisme (P-RCU) concernant l'indice de surface verte imposé aux 
habitations individuelles et l'art. 18bis P-RCU qui exige de prévoir des toits plats utilisables ou 
végétalisés;
qu'à l'instar de ce qui est expressément prévu par l'art. 92 al. 1 LATeC pour la suspension des 
plans d'aménagement de détail, la suspension d'une demande de permis de construire selon l'art. 
92 al. 2 LATeC suppose elle aussi que la construction qui en fait l'objet risque de compromettre les 
mesures d'aménagement en cours d'étude, avant leur mise à l'enquête publique;
qu'il est donc nécessaire que la construction en cause soit de nature à déployer un impact non 
négligeable sur la future planification, apte à porter véritablement atteinte de sa substance. Le 
principe de la proportionnalité s'applique dans l'appréciation de l'influence négative que pourraient 
avoir les futures constructions sur les dispositions d'aménagement projetées (ZEN-RUFFINEN/GUY-
ECABERT, p. 198; DUBEY/ZUFFEREY, Droit administratif général, 2014, n° 370 ss; cf. arrêt TC FR 
602 2018 36 du 5 juin 2018);
qu'en l'occurrence, par le biais de la construction d'un garage souterrain et la renonciation à 
plusieurs places de parc en surface, on doit constater qu'une surface non construite importante, de 
l'ordre de celle exigée par l'art. 73ter al. 1 P-RCU, est préservée sur cette parcelle (1'202 m2 pour 
une surface totale de 2'280 m2). Cela suffit pour exclure une suspension de la procédure de 
permis de construire. Même si, par hypothèse, certaines surfaces non construites ne 
correspondent pas en tous points à la définition de la surface verte au sens de l'art. 73ter al. 1 P-


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RCU, cette situation n'a pas pour effet de compromettre la substance de la nouvelle règle et ne 
justifie donc pas une suspension;
qu'il en va de même avec le non-respect de l'obligation d'aménager un toit végétalisé prévue par 
l'art. 18bis P-RCU. A l'évidence, l'absence d'un toit végétalisé dans un environnement 
complètement bâti où aucune construction ne respecte cette exigence ne déploie pas un impact 
sensible sur le site, de sorte qu'il serait contraire au principe de la proportionnalité de bloquer pour 
ce motif la construction, conforme au droit et à la planification en vigueur;
que, dès l'instant où c'est à juste titre que le préfet n'a pas ordonné la suspension requise par les 
recourants, le projet de l'intimé, qui a fait l'objet d'un permis de construire sous l'ancienne 
réglementation, échappe à l'interdiction temporaire de construire prévue par l'art. 91 LATeC suite à 
la mise à l'enquête publique du projet de PAL le 18 mai 2018. Ce n'est que si la suspension 
litigieuse avait été admise que l'interdiction de construire aurait pu prendre la suite de cette mesure 
initiale dès la mise à l'enquête publique de la nouvelle planification (cf. arrêts TC FR 602 2016 114 
du 30 avril 2018; 602 2018 36 du 5 juin 2018);
qu'au vu de ce qui précède, le grief lié à l'absence de suspension étant de toute manière sans 
fondement, la question peut demeurer indécise de savoir si les recourants disposaient d'une 
légitimation suffisante pour invoquer une violation de l'art. 92 LATeC, disposition qui reste en 
principe en mains du planificateur local et de l'autorité compétente en matière de permis de 
construire pour assurer la réalisation de l'intérêt public;
que, mal fondé, le recours 602 2018 53 doit être rejeté;
que, la Cour ayant statué au fond, la demande d'octroi de l'effet suspensif (602 2018 54) est 
devenue sans objet;
qu'il appartient aux recourants qui succombent de supporter les frais de procédure en application 
de l'art. 131 CPJA;
que, pour le même motif, il leur appartient de verser une indemnité de partie aux intimés qui ont 
fait appel aux services d'un avocat pour défendre leurs intérêts (art. 137 CPJA). Dans la mesure 
où un forfait pour les débours n'est pas prévu en procédure administrative, il y a lieu de s'écarter 
de la liste de frais produite et de fixer l'indemnité par appréciation;
(dispositif page suivante)


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la Cour arrête :
I.
Le recours 602 2018 53 est rejeté dans la mesure où il est recevable.
Partant, les décisions du 20 avril 2018 sont confirmées.
II.
Les frais de procédure, par CHF 2'500.-, sont mis solidairement à la charge des recourants. 
Ils sont compensés avec l'avance de frais qui a été effectuée.
III.
Un montant de CHF 8'040.- (y compris CHF 574.- de TVA) à verser à Me Magnin à titre 
d'indemnité de partie est mis solidairement à la charge des recourants.
IV.
Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 5 octobre 2018/cpf
Le Président :
Le Greffier-stagiaire :