fr_gerichte · 602 2020 106 · 2021-03-03 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2020 106
Urteil vom 3. März 2021
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher, Yann Hofmann 
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet
Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan 
Göksu
gegen
OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz,
B.________ SA, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
Daniel Schneuwly
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen – Baubewilligung, Parkplatzbedarf
Beschwerde vom 27. August 2020 gegen die Entscheide vom 26. Juni 2020


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die B.________ SA reichte am 17. Mai 2019 ein Baugesuch bei der Gemeinde C.________ 
für den Neubau eines Wohnhauses mit 24 Wohnungen, einer Einstellhalle und Aussenparkplätzen 
auf dem Grundstück Art. ddd Grundbuch der Gemeinde C.________ (nachfolgend: GB), gelegen 
am E.________, C.________, ein. Dieses Grundstück grenzt unmittelbar östlich an das am 
E.________ gelegene Grundstück Art. fff GB an, das im Alleineigentum von A.________ steht.
Am 2. Juni 2019 reichte die Baugesuchstellerin ein weiteres Baugesuch für den Umbau mit 
Nutzungsänderung, Gelateria statt Verkaufslokal auf Art. ggg GB ein, welches an der H.________ 
gelegen ist und unmittelbar östlich an das Grundstück Art. ddd GB angrenzt.
Die beiden Grundstücke Art. ddd und ggg GB liegen im Perimeter des Detailbebauungsplans 
(DBP) "E.________", welcher mit Entscheid vom 8. November 2016 der Raumplanungs- und 
Baudirektion (RUBD) genehmigt wurde. Mit Entscheid vom 30. April 2018 bewilligte der Oberamt-
mann des Sensebezirks den Umbau mit Nutzungsänderung (Wohnnutzung) des auf dem Grund-
stück Art. ggg GB gelegenen Hotels I.________ (17/2/0464).
B. 
Das Baugesuch vom 17. Mai 2019 (nachfolgend: Baugesuch 1) wurde am 31. Mai 2019 und 
das Baugesuch vom 2. Juni 2019 (nachfolgend: Baugesuch 2) am 7. Juni 2019 im Amtsblatt publi-
ziert. Beide Baugesuche wurden je 14 Tage öffentlich aufgelegt.
A.________ erhob beim Gemeinderat der Gemeinde C.________ am 14. Juni 2019 respektive am 
21. Juni 2019 Einsprache gegen beide Baubewilligungsgesuche. Er rügte eine ungenügende 
Erschliessung und Anzahl der Parkplätze und Containerabstellplätze, einen nicht gewährleisteten 
Zugang für die Fahrzeuge der Feuerwehr sowie dass sich der Neubau des Baugesuchs 1 nicht ins 
Ortsbild einfüge. Weiter machte er geltend, die Gartenanlage des Grundstücks Art. ddd GB sei 
gegenüber seinem Grundstück Art. fff GB abzugrenzen.
C.
Mit Entscheid vom 26. Juni 2020 wies der Oberamtmann des Sensebezirks die Einsprachen 
ab und erteilte der B.________ SA die Baubewilligung für den Neubau auf dem Grundstück Art. 
ddd GB sowie den Umbau mit Nutzungsänderung auf dem Grundstück Art. ggg GB. Der 
Beschwerdeführer gelangte in der Folge mit Schreiben vom 6. Juli 2020 an das Oberamt und 
verlangte die Zustellung des aktuellen Situationsplans, der Gutachten der Gemeinde C.________ 
vom 2. Juli 2019 und 3. Dezember 2019, des Amtes für Mobilität vom 2. September 2019, 
29. Januar 2020 und 31. März 2020 und des Bau- und Raumplanungsamtes (nachfolgend: BRPA) 
vom 4. Oktober 2019, 20. Februar 2020 und 27. April 2020. Weiter ersuchte er um Ansetzung der 
"gesetzlichen Frist" zur Stellungnahme, da ihm das rechtliche Gehör nicht gewährt worden sei.
Mit Schreiben vom 10. Juli 2020 teilte der Oberamtsmann des Sensebezirks dem Beschwerdefüh-
rer mit, dass er den Einspracheentscheid beim Kantonsgericht mit Beschwerde anfechten könne. 
Ein Schriftenwechsel sei zur Behandlung seiner Einsprache nicht notwendig gewesen und die vom 
Beschwerdeführer vorgebrachten Punkte seien behandelt worden.
D.
Gegen den Entscheid vom 26. Juni 2020 erhebt A.________ am 27. August 2020 Beschwer-
de an das Kantonsgericht und beantragt deren Aufhebung. Er rügt insbesondere eine Verletzung 
seines Anspruchs auf rechtliches Gehör, eine ungenügende Anzahl Parkplätze, einen zu klein 
dimensionierten Spiel- und Erholungsplatz, zu klein dimensionierte Zimmer sowie einen Verstoss 
gegen die Normen für behindertengerechtes Bauen.


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Die Vorinstanz beantragt in ihren Bemerkungen vom 11. November 2020 die Abweisung der 
Beschwerde. Die Gemeinde nimmt mit Schreiben vom 11. November 2020 zu diversen Punkten 
Stellung. Die Beschwerdegegnerin schliesst mit Bemerkungen vom 27. November 2020 ebenfalls 
auf Abweisung der Beschwerde.
Mit spontanen Gegenbemerkungen vom 23. Dezember 2020 hält der Beschwerdeführer an seinen 
Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin dupliziert mit Eingabe vom 18. Januar 2021.
E.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1. 
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gemäss Art. 141 Abs. 1 des 
kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in 
Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) zuständig. Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des 
Rechtsmittels legitimiert (Art. 141 Abs. 4 RPBG in Verbindung mit Art. 76 VRG). Die Beschwerde-
frist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt 
(Art. 128 Abs. 3 VRG).
Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit 
kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stel-
len – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
3.
In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches 
Gehör.
3.1.
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Sachaufklärung, ande-
rerseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides 
dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht 
des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche 
Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu 
werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest 
zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer 


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Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung brin-
gen kann (BGE 144 II 427 E. 3; 140 I 99 E. 3.4; 135 II 286 E. 5.1; je mit Hinweisen).
3.2.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er sei nach Einreichung seiner beiden Einsprachen 
vom 14. und 21. Juni 2019 über die diversen Verfahrensschritte, welche unternommen worden 
sind (Einholung von Gutachten und Stellungnahmen diverser Ämter, der Gemeinde sowie der 
Beschwerdegegnerin), nie orientiert worden. Auch seien ihm die entsprechenden Unterlagen nie 
zur Stellungnahme zugestellt worden. Erst mit Zustellung des Einspracheentscheids vom 26. Juni 
2020 habe er von der Existenz dieser Unterlagen erfahren. Ein anschliessendes Akteneinsichtsge-
such sei ihm unter dem Hinweis, er könne gegen den Einspracheentscheid Beschwerde führen, 
verweigert worden. Darin erblickt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines verfassungsmässi-
gen Anspruchs auf gleiche und gerechte Behandlung im Verfahren und auf rechtliches Gehör, 
welche darüber hinaus auch nicht vor Kantonsgericht geheilt werden könne, da eine Heilung nur 
ausnahmsweise zulässig sei. Zudem erblickt er im Vorgehen der Vorinstanz eine mit seinem 
Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung und dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht verein-
bare Praxisänderung, da ihm in einem früheren Baubewilligungsverfahren die Gutachten der Ämter 
zugestellt worden seien.
Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin wenden dagegen im Wesentlichen ein, dass das 
Vorgehen der Vorinstanz sich mit einer konstanten Praxis des Kantonsgerichts decke. Nach dieser 
Rechtsprechung hätten Einsprecher keinen Anspruch darauf, dass ihnen die Gutachten der Ämter 
von Amtes wegen zur Stellungnahme zugestellt werden. Dem Beschwerdeführer hätte die 
Möglichkeit jederzeit offengestanden, ein Gesuch um Akteneinsicht zu stellen. Die Tatsache, dass 
er vor dem Erlass des angefochtenen Entscheids nicht Stellung zu den entscheidrelevanten Unter-
lagen nehmen konnte, habe sich der Beschwerdeführer somit selbst zuzuschreiben.
3.3.
Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer nach Einreichung seiner Einspra-
chen durch die Vorinstanz über keine weiteren Verfahrensschritte informiert wurde. Ebenfalls 
unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer vor Erlass des Einspracheentscheids bzw. der Baube-
willigungsentscheide kein Akteneinsichtsgesuch stellte, sondern erst nach Zustellung des 
Entscheids mit Schreiben vom 6. Juli 2020 um Ansetzung einer Frist zur Stellungnahme zu den 
beigezogenen Akten ersuchte. Dieses Schreiben sowie das Antwortschreiben der Vorinstanz – sie 
verwies den Beschwerdeführer auf die Möglichkeit, Beschwerde gegen den Entscheid zu erheben 
– befinden sich indes nicht bei den Akten, da diese gemäss den Bemerkungen der Vorinstanz vom 
11. November 2020 nicht mehr auffindbar seien.
In Verfahren vor Verwaltungsbehörden besteht – anders als in gerichtlichen Verfahren – kein 
uneingeschränktes Replikrecht, wie es Art. 6 Ziff. 1 EMRK gebietet. Dies hat das Kantonsgericht 
im Zusammenhang mit Gutachten der kantonalen Ämter, welche im Rahmen von Art. 94 Abs. 2 
des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Bauge-
setz (RPBR; SGF 710.11) im Baubewilligungsverfahren eingeholt werden, in mehreren Urteilen 
bestätigt (vgl. etwa Urteile KG FR 602 2020 100 vom 16. November 2020 E. 2.2; 602 2020 62 
vom 24. Juli 2020 E.2.2). Gemäss dieser Rechtsprechung hat die Baubewilligungsbehörde die 
eingeholten Gutachten den Einsprechern nicht zur Stellungnahme zuzustellen. Gleichzeitig hielt 
das Kantonsgericht fest, dass das Recht der Einsprecher, jederzeit ein Gesuch um Akteneinsicht 
einzureichen und ihre Einsprache allenfalls zu ergänzen, hiervon unberührt bleibt (Urteil KG FR 
602 2020 100 vom 16. November 2020 E. 2.2).


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Wird die einspracheerhebende Person nicht über die Existenz entscheidwesentlicher Akten infor-
miert, ist fraglich, ob sie ihr Recht auf Akteneinsichtnahme wirksam wahrnehmen kann (vgl. Urteile 
BGer 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E. 3.6; 1C_159/2014 vom 10. Oktober 2014 E. 4.4), da sie 
gehalten wäre, in regelmässigen, kurzen Zeitabständen um Akteneinsicht zu ersuchen, will sie 
nicht in Gefahr laufen, zu einem wesentlichen Aktenstück vor Erlass des Entscheids nicht Stellung 
nehmen zu können. In casu braucht das Kantonsgericht die formellen Rügen indes nicht abschlies-
send zu beurteilen, da die Beschwerde – wie nachfolgend aufgezeigt wird – ohnehin aus materiel-
len Gründen gutzuheissen ist und die Frage der Gehörsverletzung sowie deren allfälligen Heilung 
somit offengelassen werden kann.
4.
Im Verfahren vor Kantonsgericht ist zwischen den Parteien in materieller Hinsicht insbesondere 
streitig, ob das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin eine genügende Anzahl Parkplätze 
vorsieht.
4.1.
Art. 10 des DBP "E.________" verweist betreffend Parkplätze auf das Planungs- und 
Baureglement der Gemeinde. Art. 68 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements vom 28. Septem-
ber 2018 der Gemeinde C.________ (PBR) sieht vor, dass für "alle anderen Bauten" (d.h. Bauten, 
die über mehr als eine Wohneinheit verfügen) die erforderliche Zahl der Abstellplätze nach der 
Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) SN 640 281 
"Parkieren, Bedarf an Parkfelder" von 2013 zu berechnen ist.
Die VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren – Angebot an Parkfeldern für Personenwagen", Ausgabe 
Dezember 2013, regelt das Parkfelder-Angebot für Wohnnutzungen unter Ziff. 9 des Abschnitts D. 
Gemäss Ziff. 9.1 geltend die folgenden Richtwerte für das zu erstellende Parkfelder-Angebot: für 
Bewohner 1 Parkfeld pro 100 m2 Bruttogeschossfläche (nachfolgend: BGF) oder 1 Parkfeld pro 
Wohnung, zusätzlich für Besucher 10 Prozent der Bewohner-Parkfelder. Für Spezialfälle wie 
Alterswohnungen, Studentenwohnungen usw. kann von tieferen Richtwerten ausgegangen werden 
(Ziff. 9.2). Als Rundungsregel gilt, dass erst am Schluss der Berechnungen, nach der Summenbil-
dung, auf das nächste ganze Parkfeld aufgerundet wird (Ziff. 9.3). Unter Berücksichtigung speziel-
ler örtlicher Verhältnisse oder spezieller Wohnformen (z.B. autofreies Wohnen) kann eine Abwei-
chung von den obigen Richtwerten angezeigt sein (Ziff. 9.4).
4.2.
In seiner Beschwerdeschrift macht der Beschwerdeführer geltend, die Kriterien gemäss 
Ziff. 9.1 der VSS-Norm seien kumulativ zu verstehen; entsprechend sei für sämtliche Wohnungen, 
welche grösser als 100 m2 sind, ein zusätzlicher Parkplatz vorzusehen. Entsprechend erfordere 
der geplante Neubau auf Art. ddd GB mindestens 30 ausgewiesene Parkplätze. Addiere man den 
für Art. ggg GB bereits rechtskräftig festgestellten Bedarf von 31 Parkplätzen, resultiere ein 
Gesamtbedarf von 61 auszuweisenden Parkplätzen.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die Kriterien gemäss VSS-Norm seien gerade nicht 
kumulativ, sondern alternativ zu verstehen. Zudem habe der Beschwerdeführer auch die 
Rundungsregel gemäss Ziff. 9.3 falsch angewendet. Die Berechnung der Beschwerdegegnerin, 
wonach insgesamt 47 Parkplätze ausgewiesen werden müssen (davon 37 für die Wohnnutzung), 
sei korrekt erfolgt.
In seinen Gegenbemerkungen vom 23. Dezember 2020 hält der Beschwerdeführer mit Verweis auf 
eine angebliche Praxis des MobA sowie ein Urteil des Bundesgerichts daran fest, dass die Kriteri-
en kumulativ erfüllt werden müssen. Dass dies der Praxis des MobA entspreche, zeige auch der 


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allein für die Wohn- und Gewerbenutzung des Grundstücks Art. ggg GB ermittelte Mindestbedarf 
von 31 Parkplätzen: Gehe man davon aus, dass 10 der 31 Parkplätze auf das Gewerbe entfallen, 
so entfielen 21 Parkplätze auf die 21 Wohneinheiten der bestehenden Baute. Im Gesuch betref-
fend Neubau auf dem Grundstück Art. ddd GB weise die Beschwerdegegnerin nun aber nur noch 
abgerundet neun Parkplätze für die bestehende Wohnnutzung aus, was der damaligen Berech-
nungsmethode widerspreche. Gehe man von 10 Parkplätzen für die gewerbliche Nutzung sowie je 
mindestens einem Parkplatz pro Wohneinheit zuzüglich Besucherparkplätzen von 10 Prozent aus, 
so resultiere ein Gesamtbedarf von aufgerundet 60 Parkplätzen.
Mit Stellungnahme vom 18. Januar 2021 hält die Beschwerdegegnerin fest, die Auslegung des 
Beschwerdeführers widerspreche dem Wortlaut und dem Sinn der VSS-Norm sowie der Praxis des 
Kantons. Selbst wenn man der Auslegung des Beschwerdeführers folgen würde, könne die 
Baubewilligungsbehörde gestützt auf die konkreten Verhältnisse vom ermittelten Bedarf abwei-
chen.
4.3.
Im Baubewilligungsverfahren 17/2/0464 betreffend Umnutzung des Grundstücks Art. ggg 
GB kam die Vorinstanz mit Entscheid vom 30. April 2018 zum Schluss, die Frage des Parkplatzbe-
darfs müsse bei Vorliegen eines Baubewilligungsgesuchs betreffend das Grundstück Art. ddd GB 
für beide Parzellen gesamthaft beurteilt werden; der allein aufgrund der Nutzung des Grundstücks 
Art. ggg GB ermittelte Bedarf von mindestens 31 Parkplätzen sei jedoch gedeckt. Im angefochte-
nen Entscheid vom 26. Juni 2020 legte die Vorinstanz sodann den gesamten Parkplatzbedarf 
ohne nähere Begründung auf 47 Parkplätze fest (E. 3.4 des angefochtenen Entscheids). Es stellt 
sich die Frage, ob die Vorinstanz damit die aufgrund des statischen Verweises (vgl. BGE 136 I 316 
E. 2.4.1) in Art. 10 des Reglements zum DBP "E.________" in Verbindung mit Art. 68 PBR 
anwendbare VSS-Norm SN 640 281 richtig angewendet hat.
4.3.1. Die Beschwerdegegnerin wies den Parkplatzbedarf für die Grundstücke Art. ddd GB und 
Art. ggg GB sinngemäss wie folgt aus (vgl. Beilage 7 der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 
vom 8. November 2019 im Verfahren vor der Vorinstanz):
Nutzung
Zustand
Anzahl
Einheit
Bedarf
Gastronomie
Restaurant 
bestehend
80
Sitzplatz
16
Dancing 
bestehend
80
Sitzplatz
24
Gewerbe
Gelateria 
geplant
15
Sitzplatz
3
Wohnen
Neubau
geplant
2'539
m2 BGF
25.4 + 2.5
Wohnen
I.________
bestehend
846
m2 BGF
8.5 + 0.8
Der Parkplatzbedarf für die Wohneinheiten wurde somit nach dem Kriterium von einem Parkplatz 
pro 100 m2 BGF zuzüglich 10 Prozent für Besucherparkplätze berechnet, woraus ein Gesamtbe-
darf für die Wohnnutzung von 37 Parkplätzen (25.4 + 2.5 + 8.5 + 0.8) resultiert.
Unter Berücksichtigung des Standorttyps C gemäss Ziff. 10.2 VSS-Norm SN 640 281 ergebe sich 
für die gewerbliche und gastronomische Nutzung ein Bedarf von 50 bis 80 Prozent, was einem 
Zwischentotal von 22 ([16 + 24 + 3] * 0.5) bis 34 (16 + 24 + 3] * 0.8) Parkplätzen entspreche. In 
Anbetracht der Mehrfachnutzung der Parkplätze für das Dancing verringere sich dieses Zwischen-
total auf 10 (22 – 24 * 0.5) bis 15 (34 – 24 * 0.8) Parkplätze.
Gesamthaft ging die Beschwerdegegnerin daher von mindestens 47 (10 für die gewerbliche 
Nutzung, 37 für die Wohnnutzung) zu erstellenden Parkplätzen aus.


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4.3.2. Eine kumulative Anwendung der beiden in Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 enthaltenen 
Kriterien hätte zur Folge, dass ein Wohnhaus, in dem sich nur Wohnungen befinden, die eine 
Bruttogeschossfläche von 101 m2 aufweisen, verglichen mit einem Wohnhaus, das nur über 
Wohnungen mit einer Bruttogeschossfläche von 99 m2 verfügt, die doppelte Anzahl Parkplätze 
aufweisen müsste. Bei einer Differenz von 2 m2 pro Wohnung (und damit einer nur unwesentlich 
höheren potenziellen Belegung des Wohnhauses und einem damit einhergehenden kaum relevan-
ten höheren potenziellen Parkplatzbedarf) würde eine solche Auslegung von Ziff. 9.1 der 
VSS-Norm kaum zu einer sachgerechten Lösung führen. Umgekehrt kann auch nicht zielführend 
sein, die Wahl des ausschlaggebenden Kriteriums der Baugesuchstellerin oder der Baubewilli-
gungsbehörde anheimzustellen. Ziel einer generell-abstrakten Regel muss sein, eine möglichst 
zweckmässige Lösung für eine Vielzahl von Sachverhalten zu schaffen.
Dieser Zielsetzung trägt die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Waadt mit 
Bezug auf Ziff. 9.1 der VSS-Norm Rechnung: Die Waadtländer Richter gehen davon aus, dass 
jeweils der höhere ermittelte Wert zur Anwendung gelangt (vgl. Urteile KG VD AC.2017.0322 vom 
1. März 2018 E. 3b/aa; AC.2007.0108 vom 20. Mai 2008 E. 1b; vgl. ausserdem Urteil KG FR 602 
2018 133 vom 10. April 2019 E. 4.2, wo von Minimalwerten ["minimas"] die Rede ist, was im 
Ergebnis auf das Gleiche hinausläuft).
Berücksichtigt man die Bedeutung der Kriterien, erweist sich diese Rechtsprechung als zweckmäs-
sig: Mit dem Kriterium des Parkplatzes pro Wohnung soll sichergestellt werden, dass ein Wohn-
haus, das bei vollständiger Belegung mindestens einen Bewohner pro Wohneinheit beherbergt, 
über die minimal notwendige Anzahl Abstellplätze verfügt, da jeder Bewohner wiederum potentiell 
einen Personenwagen besitzt. Mit dem Kriterium der Bruttogeschossfläche soll sichergestellt 
werden, dass der verfügbaren Wohnfläche pro Wohneinheit – und damit der potentiell grösseren 
Anzahl Bewohner und dem damit einhergehenden höheren Bedarf an Parkplätzen – ausreichend 
Rechnung getragen wird. Damit ist sowohl sichergestellt, dass für ein Wohnhaus, welches wenige, 
grossflächige Wohnungen aufweist, als auch für ein Wohnhaus, welches über viele kleine Wohn-
einheiten verfügt, ein angemessener Parkplatzbedarf ermittelt wird. Wäre die Wahl des Kriteriums 
der Baugesuchstellerin anheimgestellt, könnte sie sich aus Kostengründen oder aufgrund des 
allenfalls begrenzt verfügbaren Baugrunds versucht sehen, im einen Fall (wenige, grossflächige 
Wohnungen) durch die Wahl des Kriteriums der Parkplätze pro Wohnung und im anderen Fall 
(viele, kleinflächige Wohnungen) durch die Wahl des Kriteriums der Parkplätze pro 100 m2 Nutzflä-
che die kleinstmögliche Anzahl Parkfelder vorzusehen.
4.3.3. Für das bestehende Wohnhaus auf dem Grundstück Art. ggg GB, welches nach den 
Ausführungen der Beschwerdegegnerin über 19 Wohneinheiten verfügt, wurden in den vorliegend 
zu beurteilenden Baubewilligungsgesuchen gerade einmal abgerundet neun Parkplätze (inkl. 
Besucherparkplätze) eingeplant. Damit verfügt knapp jede dritte Wohnung über einen Parkplatz. 
Diese Zahl erscheint vor dem Hintergrund, dass für den geplanten Neubau mit 24 Wohnungen 
28 Parkplätze geplant wurden (vgl. E. 4.3.1), äusserst gering.
Im Baubewilligungsentscheid 17/2/0464 vom 30. April 2018 stellte die Vorinstanz für die Gastrono-
mie-, Gewerbe- und Wohnnutzung des Grundstücks Art. ggg GB einen Bedarf von mindestens 
31 Parkplätzen fest. Geht man davon aus, dass die Berechnung der Anzahl Parkplätze der seither 
unverändert gebliebenen Gastronomie- und Gewerbenutzung korrekt erfolgt ist und daher mindes-
tens 10 Parkplätze auf diese Nutzung entfallen (vgl. E. 4.3.1 hiervor), so wäre das MobA bzw. die 
Vorinstanz damals offenbar von einem Bedarf von rund einem Parkplatz pro Wohneinheit (sprich 
dem höheren der durch beide Kriterien ermittelten Werte), d.h. 19 Parkplätzen plus 1.9 Besucher-


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parkplätzen, insgesamt aufgerundet 21 Parkplätzen für die Wohnnutzung, ausgegangen. Diese 
Anwendung der VSS-Norm erfolgte somit im Sinne der hiervor zitierten Waadtländer Rechtspre-
chung (E. 4.3.2). Wie dieselbe Wohnnutzung nun im Rahmen der beiden jüngeren Bewilligungsge-
suche entgegen dem früheren Entscheid mit einem Bedarf von lediglich 9 Parkplätzen zu Buche 
schlagen kann, begründet die Vorinstanz nicht und erhellt sich auch nicht aus den Gutachten der 
Gemeinde bzw. des MobA. Unbehilflich ist weiter der Verweis der Beschwerdegegnerin auf den 
technischen Bericht zum DBP "E.________" und die darin vorgenommene Berechnung des Park-
platzbedarfs: Wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, sind einzig der Detailbebauungsplan 
und das dazugehörige Reglement für die rechtsanwendenden Behörden verbindlich.
Folglich ist festzustellen, dass die Vorinstanz Art. 10 des DBP "E.________" in Verbindung mit 
Art. 68 PBR und Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 falsch angewendet hat.
4.4.
Damit ist indes noch nicht gesagt, dass der geplante Neubau in seiner jetzigen Form nicht 
bewilligungsfähig ist. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht hervorhebt, sieht bereits die 
VSS-Norm SN 640 281 in Ziff. 9.4 vor, dass unter Berücksichtigung spezieller Verhältnisse eine 
Abweichung von den obigen Richtwerten angezeigt sein kann. Zudem können gemäss Art. 148 
Abs. 1 RPBG Abweichungen von den Plänen und ihren Vorschriften, worunter auch Detailbebau-
ungspläne nach Art. 62 ff. RPBG fallen, zugelassen werden, soweit sie durch besondere Umstän-
de gerechtfertigt sind und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzen. Ob 
in casu besondere Umstände vorliegen, welche eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-
Norm aufdrängen, hat die Vorinstanz nicht geprüft und vermag das Kantonsgericht gestützt auf die 
Akten nicht selbst zu beurteilen.
5.
Somit rechtfertigt es sich, den angefochtenen Entscheid vom 26. Juni 2020 aufzuheben und die 
Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Diese hat allenfalls neue Gutachten der zuständigen Ämter respektive der Gemeinde einzuholen.
Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, auf die weiteren materiellen Rügen des 
Beschwerdeführers (Verletzung der Art. 63, 69 und 74 RPBR) einzugehen.
6.
Die Gerichtskosten sind in Anwendung von Art. 131 und 132 VRG in Verbindung mit Art. 1 und 2 
des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der 
Verwaltungsjustiz (Tarif VJ; SGF 150.12) auf CHF 2'000.- festzusetzen und dem Verfahrensaus-
gang entsprechend – die Rückweisung ist vorliegend als vollständiges Obsiegen zu werten 
(vgl. Urteil BGer 1C_697/2013 vom 13. Januar 2014 E. 3.3) – zu drei Vierteln, mithin zu 
CHF 1'500.-, der unterliegenden Beschwerdegegnerin, welche am Beschwerdeverfahren teilge-
nommen und die Abweisung der Beschwerde beantragt hat, aufzuerlegen. Dem Staat Freiburg 
werden keine Kosten auferlegt (Art. 133 VRG). Der Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'000.- 
wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.
Der Beschwerdeführer hat als obsiegende Partei Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 
ff. VRG). Unter Berücksichtigung der am 18. Februar 2021 eingereichten Kostenliste sowie der 
gesetzlichen Bestimmungen (Art. 8, Art. 9 Abs. 2 und Art. 11 Tarif VJ) ist die Parteientschädigung 
auf CHF 9'154.50 (Honorar und Auslagen von CHF 8'500.-; zuzüglich MwSt. zu 7.7 Prozent, 
ausmachend CHF 654.50) festzusetzen. Sie ist zu drei Vierteln, ausmachend CHF 6'865.90, der 


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Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel, ausmachend CHF 2'288.60, dem Staat Freiburg aufzu-
erlegen (Art. 141 Abs. 1 VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der angefochtene Entscheid vom 26. Juni 2020 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu 
neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
II.
Die Gerichtskosten werden im Umfang von drei Vierteln, ausmachend CHF 1'500.-, der 
Beschwerdegegnerin auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000.- wird dem 
Beschwerdeführer zurückerstattet.
III.
Rechtsanwalt Tarkan Göksu wird eine Parteientschädigung von CHF 9'154.50 (Honorar und 
Auslagen von CHF 8'500.-; zuzüglich MwSt. zu 7.7 Prozent, ausmachend CHF 654.50) 
zugesprochen. Dieser Betrag wird zu drei Vierteln, ausmachend CHF 6'865.90, der 
Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel, ausmachend CHF 2'288.60, dem Staat Freiburg 
auferlegt. 
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden.
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 
30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des 
Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 3. März 2021/mpo
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: