fr_gerichte · 602 2020 67 · 2020-12-11 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Schutz gegen Feuer- und Elementarschäden

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
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—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2020 67
Urteil vom 11. Dezember 2020
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet 
Parteien
A.________, 
Beschwerdeführer, 
vertreten 
durch 
Rechtsanwalt 
Daniel Zbinden
gegen
KANTONALE GEBÄUDEVERSICHERUNG, Vorinstanz
Gegenstand
Gebäudeversicherung – Entschädigungsanspruch infolge Brand
Beschwerde vom 25. Mai 2020 gegen den Einspracheentscheid vom 
19. März 2020


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ ist Eigentümer des Grundstücks Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde 
C.________, gelegen an der D.________ in C.________. Teil des Grundstücks ist ein im 18. Jahr-
hundert erstelltes Herrenhaus mit Anbau, welches unter Denkmalschutz steht. Die Kantonale 
Gebäudeversicherung des Kantons Freiburg (nachfolgend: KGV) legte den Versicherungswert des 
Gebäudes gestützt auf eine Schätzung im Jahr 2002 auf CHF 675'000.- fest.
B.
Am 15. Juli 2016 brach im Dachstock des Herrenhauses ein Brand aus, wobei Teile des 
Gebäudes zerstört wurden. Das Gebäude befand sich zum Zeitpunkt des Brandes im Umbau.
Am 18. und 19. Juli 2016 führte der Vizepräsident der Gebäudeschätzungskommission des Seebe-
zirks gemeinsam mit dem Leiter des Departements Versicherung der KGV zwei Ortsbesichtigun-
gen durch. Einer Aktennotiz des vom Beschwerdeführer mandatierten Architekturbüros, der 
E.________ AG, welche nach der zweiten Ortsbesichtigung vom 19. Juli 2016 erstellt wurde, kann 
entnommen werden, dass die Vertreter des Eigentümers und diejenigen der KGV die Erstellung 
einer provisorischen Dachabdeckung besprochen haben. Die Kosten hierfür wurden vom Architek-
turbüro auf CHF 40'000.- geschätzt. Eine zusätzliche Ortsbesichtigung fand am 23. August 2016 
statt. In der Folge wies die KGV den Eigentümer wiederholt schriftlich darauf hin, dass sie immer 
noch auf die Kostenvoranschläge wartete, um den Schaden einzuschätzen, und dass Reparaturar-
beiten nicht ohne Bewilligung durchgeführt werden dürfen.
Mit Schreiben vom 12. April und 28. Juni 2018 reichte der Eigentümer eine Kostenliste für die 
laufenden Arbeiten bis zum Schadendatum sowie die bereits getätigten und die noch durchzufüh-
renden Arbeiten nach Schadenereignis ein. Die KGV wies ihn darauf hin, dass die gelieferten 
Dokumente nicht genügten, die Schäden einzuschätzen, weshalb am 16. Oktober 2018 erneut 
eine Ortsbesichtigung durchgeführt wurde.
Am 5. Dezember 2018 liess der Eigentümer der KGV eine Liste samt Ordner mit den Belegen für 
die bis zum Schadenereignis ausgeführten Arbeiten, ausmachend CHF 1'112'220.45, zukommen; 
mit Eingabe vom 11. Januar 2019 eine solche mit den nach dem Schadenereignis durchgeführten 
Reparaturarbeiten, welche sich insgesamt auf CHF 956'211.50 beliefen.
Gestützt auf das Schätzungsprotokoll vom 3. Januar 2019 setzte die KGV am 3. Juli 2019 den 
neuen Versicherungswert des Gebäudes (gestützt auf das am 1. Juli 2018 in Kraft getretene 
kantonale Gesetz vom 9. September 2016 über die Gebäudeversicherung, die Prävention und die 
Hilfeleistungen bei Brand und Elementarschäden [KGVG; SGF 732.1.1] sowie nach Abschluss der 
Umbauarbeiten) auf CHF 2'300.000.- fest.
C.
In ihrem Entscheid vom 29. Juli 2019 legte die KGV die Entschädigung für das Schadener-
eignis vom 15. Juli 2016 auf CHF 537'102.65 fest. Gegen diesen Entscheid erhob der Eigentümer 
am 30. August 2019 begründet Einsprache. Mit Einspracheentscheid vom 19. März 2020 wies die 
KGV die Einsprache ab.
D.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhebt der Eigentümer am 25. Mai 2020 Beschwerde an 
das Kantonsgericht. Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids; es sei ihm ein 
Entschädigungsbetrag in der Höhe von CHF 956'211.50 zuzüglich Zins zu fünf Prozent seit dem 
29. Juli 2019 zu bezahlen.
In ihren Bemerkungen vom 17. September 2020 beantragt die KGV die Abweisung der Beschwer-
de.


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Mit Schreiben vom 24. September 2020 ersucht der Beschwerdeführer das Kantonsgericht um 
einen Entscheid über die Beweisanträge, worauf das Kantonsgericht mit Schreiben vom 
28. September 2020 mitteilte, dass es über diese zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden werde.
E.
Die weiteren Elemente des Sachverhalts ergeben sich – soweit für die Urteilsfindung mass-
gebend – aus den nachfolgenden Erwägungen.
Erwägungen
1.
Gegen Einspracheentscheide des Verwaltungsrats der KGV ist die Beschwerde an das Kantons-
gericht zulässig (Art. 127 KGV in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. b des kantonalen Gesetzes 
vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist 
durch den angefochtenen Einspracheentscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 76 VRG). Der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt 
(Art. 128 VRG) und die Eingabe erfolgte frist- und formgerecht.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Mit Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Rüge der Unangemessen-
heit ist vorliegend ausgeschlossen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
3.
Streitig ist vorliegend die Höhe der Entschädigung, welche die Vorinstanz dem Beschwerdeführer 
infolge des Schadenereignisses vom 15. Juli 2016 zu leisten hat. Unbestritten ist zwischen den 
Parteien, dass für das Schadenereignis eine Versicherungsdeckung besteht.
Nach Art. 132 Abs. 1 KGVG werden die Verpflichtungen der KGV und der Eigentümerinnen und 
Eigentümer gemäss Abschnitt sechs des Gesetzes nach dem Recht geregelt, unter dem sie 
entstanden sind. Im Zeitpunkt des Schadenfalls vom 15. Juli 2016 war das kantonale Gesetz vom 
6. Mai 1965 über die Versicherung der Gebäude gegen Brand und andere Schäden in seiner 
Version vom 1. Januar 2013 in Kraft (GVG; SGF 732.1.1). Auf den vorliegenden Schadenfall findet 
demnach das GVG sowie die dazugehörige Ausführungsverordnung vom 14. November 1966 zum 
Gesetz vom 6. Mai 1965 über die Versicherung der Gebäude gegen Brand und andere Schäden 
(AVGVG; SGF 732.1.11) Anwendung.
4.
Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe ihm für die Erstellung eines 
provisorischen Daches ("Notdach") im Sinne einer Schadenminderungsmassnahme einen Betrag 
von CHF 112'651.- zu vergüten.
4.1.
Gemäss Art. 53 Abs. 1 GVG haben der Eigentümer und die Hausbewohner zur Minderung 
des Schadens alle sachdienlichen Massnahmen zu ergreifen. Nach Art. 58 Abs. 2 GVG hat auch 
die Gebäudeversicherung die geeigneten Massnahmen zur Erhaltung der unbeschädigten Gebäu-
deteile zu treffen.


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Der Eigentümer ist nach Art. 51 Abs. 1 AVGVG gehalten, der Gebäudeversicherung vor Ausfüh-
rung von geplanten Arbeiten für die Werterhaltung und den Schutz Meldung zu erstatten. Die 
Kosten, die durch die erforderlichen Massnahmen zur Erhaltung der nicht zerstörten Gebäudeteile 
verursacht wurden, gehen zulasten der Gebäudeversicherung, sofern sie die angeordneten und 
bewilligten Arbeiten nicht überschreiten (Art. 51 Abs. 2 AVGVG).
4.2.
Die Vorinstanz macht geltend, anlässlich der Ortsbesichtigung vom 19. Juli 2016 sei disku-
tiert worden, ob ein provisorisches Dach oder ein provisorisches Abdecken mit Blachen sinnvoller 
sei. Für ersteres seien die Kosten vom durch den Beschwerdeführer mandatierten Architekturbüro 
auf ca. CHF 40'000.- geschätzt worden. Die diesbezüglichen Offerten hätten dem Vizepräsidenten 
der Gebäudeschätzungskommission zugestellt werden sollen. Anlässlich der nachfolgenden Orts-
besichtigung vom 23. August 2016 sei festgestellt worden, dass ein Notdach ohne vorherige 
Bewilligung der Vorinstanz erstellt wurde. Ein provisorisches Dach wäre indes "in jedem Fall ange-
ordnet und zugelassen worden", doch hätte dessen Installation "normalerweise" CHF 35'000.- 
gekostet, weshalb dieser Betrag zu vergüten sei.
Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei zum Schutz weiterer Beschädigungen der Bausubstanz 
zwingend notwendig gewesen, rasch ein Notdach zu erstellen. Dieses sei gestützt auf den Bericht 
der F.________ AG vom 22. Mai 2017 einer Blachenabdeckung vorzuziehen. Die Vorinstanz habe 
weder nach der Ortsbesichtigung vom 19. Juli 2016 noch nach derjenigen vom 23. August 2016 
einen Entscheid bezüglich der zu ergreifenden Schutzmassnahmen getroffen. Er sei gesetzlich 
verpflichtet gewesen, alle geeigneten Schadenminderungsmassnahmen zu ergreifen. Entspre-
chend habe die Vorinstanz für die Kosten des provisorischen Dachs, welche sich auf 
CHF 112'651.- belaufen, aufzukommen. Das Wegräumen der Dachziegel, welches gemäss Vorin-
stanz von der Pauschalentschädigung nach Art. 62 GVG erfasst sei, mache nur einen verschwin-
dend kleinen Anteil der Gesamtkosten aus, welcher vernachlässigbar sei.
4.3.
Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die Erstellung einer provisorischen Dachab-
deckung nachträglich genehmigte (vgl. Einspracheentscheid Ziff. 4.3.3). Die Frage der Deckung an 
und für sich ist somit nicht streitig, wohl aber die Frage des Umfangs der Entschädigung. Im 
Entscheid vom 29. Juli 2019 bewilligte die Vorinstanz diese Arbeiten nachträglich in einer Höhe 
von CHF 35'000.-, wohingegen der Beschwerdeführer Kosten in der Höhe von CHF 112'651.- 
geltend macht. Da der Betrag von CHF 35'000.- von der Vorinstanz erstmalig im Entscheid vom 
29. Juli 2019 bzw. Einspracheentscheid vom 19. März 2020 festgesetzt wurde und somit noch 
nicht in Rechtskraft erwachsen ist, ist das Kantonsgericht zur Überprüfung der Höhe der Entschä-
digung befugt.
4.3.1. Der Beschwerdeführer stützt seine Forderung für die Kosten des Notdachs auf eine 
Schlussrechnung der G.________ AG vom 8. August 2017, welche einen Betrag von 
CHF 66'851.60 aufführt. Zusätzlich zur Schlussrechnung liegen eine erste Akontorechnung vom 
3. August 2016 über CHF 35'000.- sowie eine zweite Akontorechnung vom 4. Mai 2017 über 
CHF 10'800.- vor. Einzig auf der ersten Akontorechnung figuriert ein Beschrieb der erledigten 
Arbeiten: "1. Instandstellung und Reinigung bestehende Gerüstungen. 2. Wegräumen von Dach-
ziegel und Brandmaterial. 3. Installation Notdach inkl. Stützgerüst und Plastikverkleidung". 
Gesamthaft resultiert aus den drei Rechnungen ein Betrag von CHF 112'651.60.
4.3.2. Die Vorinstanz erachtete in ihrem Entschädigungsentscheid offenbar einen Betrag von 
CHF 35'000.- als angemessen. Wie es zur erheblichen Diskrepanz von beinahe CHF 80'000.- zum 
geforderten Betrag von CHF 112'651.- kommt, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Aus den 
Rechnungen, d.h. den darin enthaltenen Angaben sowie den zeitlichen Umständen, kann nicht 


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geschlossen werden, dass sämtliche Arbeiten einzig dem Bau des Notdachs dienten: Gemäss den 
Feststellungen der Vorinstanz war das Notdach anlässlich der Ortsbesichtigung vom 23. August 
2016 bereits erstellt; die erste Akontorechnung über CHF 35'000.- datiert von Anfang August und 
entspricht den Einschätzungen der Vorinstanz für die Kosten eines Notdachs. Weshalb ab Mai 
2017, also rund sieben Monate nach Fertigstellung des Notdachs, nochmals Kosten von über 
CHF 70'000.- entstehen, ist nicht nachvollziehbar. Selbst wenn sämtliche Arbeiten tatsächlich 
einzig mit der Erstellung des Notdachs in Zusammenhang standen, ist nicht ersichtlich, weshalb 
die Gesamtkosten insgesamt über CHF 70'000.- mehr betragen als gemäss Einschätzung des 
Architekten bzw. der Vorinstanz.
4.4.
Da aufgrund der Unterlagen nicht ersichtlich ist und der Beschwerdeführer auch nicht 
geltend macht, weshalb ein Betrag von CHF 35'000.- für die Erstellung eines Notdachs nicht 
genügt hätte bzw. weshalb ein Betrag in der Höhe von CHF 112'651.- notwendig war, ist an der 
diesbezüglichen Einschätzung der Vorinstanz nichts auszusetzen. Insbesondere zielen die 
Ausführungen des Beschwerdeführers bezüglich des Beweiswerts vom Bericht der F.________ 
AG vom 27. Juni 2017 an der Streitfrage vorbei, da die Vorinstanz die Notwendigkeit einer proviso-
rischen Dachabdeckung nachträglich anerkannt hat, der Bericht sich aber nicht zur Höhe der 
notwendigen Kosten des Notdachs, welche letztlich streitig geblieben ist, äussert.
Schliesslich ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer das Notdach ohne vorherige Genehmi-
gung durch die Vorinstanz errichtet hat, obschon anlässlich der Ortsbesichtigung vom 19. Juli 2016 
besprochen wurde, dass diesbezüglich noch Abklärungen zu tätigen und sämtliche Kostenvoran-
schläge der Vorinstanz zuzustellen seien (vgl. Aktennotiz der Ortsbesichtigung), was im Übrigen 
den gesetzlichen Pflichten des Eigentümers nach einem Schadenfall entspricht (Art. 51 AVGVG). 
Das Kantonsgericht hat nur einzuschreiten, wenn ein Ermessensmissbrauch oder eine Ermes-
sensüberschreitung durch die Vorinstanz vorliegt. Dass der genehmigte Betrag von CHF 35'000.- 
nicht offensichtlich unangemessen (und damit willkürlich) ist, zeigt sich bereits daran, dass die 
Einschätzung des Architekturbüros mit CHF 40'000.- nicht wesentlich höher ausfiel. Indem der 
Beschwerdeführer nun nachträglich, ohne den Genehmigungsentscheid abgewartet oder die 
Vorinstanz auch nur zeitnah über die angefallenen Kosten informiert zu haben, geltend macht, ihm 
seien Kosten in nahezu dreifacher Höhe des von seinem Architekten ursprünglich geschätzten 
Betrags von CHF 40'000.- zu vergüten, verstösst er überdies gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben und es kann ihm diesbezüglich nicht gefolgt werden. Entsprechend hat es beim von der 
Vorinstanz genehmigten Betrag in der Höhe von CHF 35'000.- sein Bewenden.
4.5.
Demzufolge ist die Rüge des Beschwerdeführers betreffend die zu vergütenden Kosten für 
das Notdach abzuweisen.
5.
Streitig ist weiter die Höhe der Entschädigung für die Kosten des Wiederaufbaus gemäss Art. 65 
GVG. Die Vorinstanz sprach eine solche in der Höhe von CHF 537'102.65 zu; der Beschwerdefüh-
rer macht einen Betrag von CHF 956'211.50 geltend. Die in der Entschädigung enthaltenen Kosten 
des Notdachs von CHF 35'000.- wurden hiervor (E. 4) bereits behandelt.
5.1.
Gemäss Art. 65 Abs. 1 GVG wird die Entschädigung durch den Verwaltungsrat der Gebäu-
deversicherung festgesetzt, nachdem der Schadensbetrag und die Ergebnisse der amtlichen 
Untersuchung über die Brandursachen bekannt sind. Nach jedem Schadenereignis wird eine amtli-
che Schadenermittlung vorgenommen (Art. 59 Abs. 1 GVG). Bei grösseren Schäden erfolgt die 
Ermittlung durch die Bezirksschätzungskommission (Art. 59 Abs. 2 lit. b GVG).


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5.1.1. Nach Art. 60 Abs. 1 lit. b GVG wird der Schaden bei teilweiser Zerstörung gemäss einem 
bestimmten Prozentsatz der Versicherungssumme entsprechend dem Verhältnis zwischen dem 
Wert des zerstörten oder beschädigten Gebäudeteils und demjenigen des gesamten Gebäudes 
festgesetzt. Für Gebäude, die im Umbau begriffen sind, erhöht sich der Schadensbetrag, der nach 
Massgabe der Versicherungssumme errechnet wird, entsprechend dem Schaden, der an den 
Umbauarbeiten entstanden ist (Art. 60 Abs. 3 GVG). Für die Räumungskosten richtet die Gebäu-
deversicherung eine zusätzliche Entschädigung aus, welche fünf Prozent des Schadensbetrags 
nicht übersteigen darf (Art. 62 GVG).
5.1.2. Gemäss Art. 56 Abs. 1 GVG dürfen unter Vorbehalt der durch die Polizeibehörde angeord-
neten Sicherheits- und Erhaltungsmassnahmen keine Veränderungen an den beschädigten Teilen 
eines von einem Schadenfall betroffenen Gebäudes vorgenommen werden, bevor nicht der Scha-
den endgültig festgestellt und abgeschätzt worden ist. Bei Nichterfüllung dieser Pflicht kann der 
Versicherte seines Anspruchs auf Entschädigung ganz oder teilweise verlustig gehen (Art. 56 
Abs. 2 GVG). Dies ergibt sich auch aus der allgemeinen Regel von Art. 8 ZGB, wonach derjenige, 
der ein Recht behauptet, die Sachumstände zu beweisen hat, die nach dem massgebenden 
Rechtssatz diese Rechtsfolge erzeugen. In diesem Sinne hat im Versicherungsrecht der Versiche-
rungsnehmer den Eintritt des Versicherungsfalls sowie die Höhe des Schadens zu beweisen (vgl. 
Urteil VG ZH VB.2008.00099 vom 17. September E. 3 zum Zürcher Gebäudeversicherungsrecht).
5.2.
Die Verfahrensbeteiligten nehmen im Beschwerdeverfahren folgende Standpunkte ein:
5.2.1. Die Vorinstanz macht geltend, der Beschwerdeführer habe die ihm obliegenden Verfah-
rensvorschriften verletzt, indem er ihr die Kostenliste für die Wiederaufbauarbeiten erst zukommen 
liess, nachdem ein Grossteil der Arbeiten bereits ausgeführt wurde. Damit sei der Vorinstanz die 
Möglichkeit genommen worden, die durchgeführten Arbeiten auf ihre Notwendigkeit mit Blick auf 
die Wiederherstellung des Zustandes vor dem Schadenfall zu prüfen. Folglich könne zur Bestim-
mung der Entschädigung nicht auf die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Gesamtkosten 
für den Wiederaufbau von CHF 956'211.50 abgestützt werden. Sie hätte daher den Schaden empi-
risch bewerten müssen und sei wie folgt vorgegangen: Zuerst wurde das Gebäude nach Fertigstel-
lung geschätzt, um den Versicherungswert der abgeschlossenen Arbeiten zu ermitteln. Dann 
wurde der Fertigstellungsgrad der Arbeiten zum Zeitpunkt des Schadenereignisses ermittelt. 
Schliesslich wurde der Grad der Schäden nach dem Schadenfall an den verschiedenen Gebäude-
teilen ermittelt. Im Ergebnis resultiere eine Entschädigung in der Höhe von CHF 537'102.65.
5.2.2. Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, er hätte genügend Beweise ange-
boten, welche den Fertigstellungsgrad der Arbeiten zum Zeitpunkt des Brandes sowie die Kosten 
für die Wiederaufbauarbeiten belegen würden; so wurden namentlich Fotografien eingereicht und 
Zeugen genannt. Indem die Vorinstanz die anerbotenen Beweise verweigerte, habe sie seinen 
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Im Beschwerdeverfahren vor dem Kantonsgericht wieder-
holt der Beschwerdeführer seine Anträge auf Zeugenbefragung und beantragt zusätzlich ein 
Gerichtsgutachten.
5.3.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die empirische Vorgehensweise der Vorinstanz – 
welche letztlich einen Ermessensentscheid darstellt – zur Festsetzung der Entschädigung mit 
Art. 60 GVG vereinbar ist.
5.3.1. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer den Wiederaufbau 
seiner Liegenschaft in Angriff genommen hat, bevor die Vorinstanz den Schaden endgültig fest-
stellen konnte. Mit dem in Art. 56 GVG verankerten Veränderungsverbot soll sichergestellt werden, 
dass der Schaden und seine Ursache einwandfrei festgestellt werden können; insbesondere soll 


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vermieden werden, dass die Gebäudeversicherung bei verändertem Schadenobjekt nachträglich 
eine aufwendige Indizienuntersuchung durchzuführen hat und auf eine entsprechend unzuverlässi-
ge Leistungsgrundlage angewiesen ist. Das Veränderungsverbot ist eine materiell-rechtliche 
Konkretisierung der Beweisregel nach Art. 8 ZGB (vgl. Entscheid Baurekursgericht Zürich 
0073/2012 vom 3. Mai 2012, publiziert in BEZ 2012 Nr. 47).
5.3.2. Gemäss Art. 42 Abs. 2 OR – dessen analoge Anwendung sich vorliegend aufdrängt – ist 
der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden "nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf 
den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzu-
schätzen". Da die Schadensbestimmung nach richterlichem Ermessen die Ausnahme gegenüber 
einer genauen Schadensberechnung sein soll, ist sie nur zulässig, sofern eine zahlenmässige, auf 
reale Daten gestützte Berechnung für den Geschädigten nicht möglich oder unzumutbar ist 
(BGE 132 III 379 E. 3.1). Letzteres ist etwa der Fall, wenn Beweisnotstand vorliegt (KESSLER, in 
Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, Art. 42 N. 10).
5.3.3. Dadurch, dass die Wiederaufbauarbeiten bereits abgeschlossen wurden, bevor die Vorin-
stanz den Schaden definitiv festsetzen konnte, lag im Zeitpunkt des Entschädigungsentscheids ein 
vom Beschwerdeführer verschuldeter Beweisnotstand vor. Eine exakte Schadenermittlung durch 
die Bezirksschätzungskommission im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. b GVG war deshalb – auch 
anhand der vom Beschwerdeführer eingereichten und mit Belegen untermauerten Kostenlisten 
vom 5. Dezember 2018 und 11. Januar 2019 – nicht mehr möglich, da gestützt auf die eingereich-
ten Offerten und Rechnungen nicht beurteilt werden kann, ob sämtliche aufgelisteten Wiederauf-
bauarbeiten notwendig waren und ob sie der Wiederherstellung der zerstörten Teile gemäss dem 
Zustand, wie er im Zeitpunkt des Schadenereignisses vorlag, dienten.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass unmittelbar nach dem Schadenereignis Ortsbesichti-
gungen durchgeführt wurden: Anlässlich dieser Ortsbesichtigungen wurde der Beschwerdeführer 
darauf hingewiesen, dass er der Vorinstanz bzw. der Schätzungskommission die Kostenvoran-
schläge zukommen zu lassen hat. Sinn und Zweck dieses Vorgehens ist es, dass die Schätzungs-
kommission die Notwendigkeit der offerierten Arbeiten vor deren Durchführung – notfalls mittels 
einer weiteren Ortsbesichtigung – überprüfen kann. Werden die Arbeiten nun ohne vorgängige 
Prüfung durchgeführt, ist es in komplexen Fällen wie vorliegend nicht mehr möglich, die Notwen-
digkeit nach dem Wiederaufbau festzustellen. Entsprechend können die Offerten nachträglich auch 
nicht mehr zur Schadenermittlung herangezogen werden. Bezüglich der übrigen vom 
Beschwerdeführer offerierten Beweismittel sei auf E. 6 hiernach verwiesen.
Mangels möglicher Schadenbemessung durch die Schätzungskommission war die Vorinstanz 
daher befugt, die Entschädigung nach Ermessen festzusetzen.
5.4.
In einem zweiten Schritt ist das vorinstanzliche Vorgehen bezüglich Schadenermittlung 
einer näheren Prüfung zu unterziehen (vgl. Entschädigungsentscheid vom 29. Juli 2019 und 
dessen Beilagen).
5.4.1. Da im vorliegenden Verfahren die Rüge der Unangemessenheit unzulässig ist (Art. 78 
Abs. 2 VRG), hat das Kantonsgericht nur im Falle eines Ermessensmissbrauchs einzuschreiten. 
Ein Ermessensmissbrauch stellt eine Rechtsverletzung dar und liegt vor, wenn eine Behörde ihren 
Ermessensspielraum einhält, aber das Ermessen nach unsachlichen, dem Zweck der massgeben-
den Vorschriften fremden Gesichtspunkten betätigt wird oder Verfassungsprinzipien wie das Will-
kürverbot, das Rechtsgleichheitsgebot, das Gebot von Treu und Glauben oder das Verhältnismäs-
sigkeitsprinzip verletzt werden (BGE 141 V 365 E. 1.2).


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5.4.2. Zunächst ist die Festsetzung des Wertes der fertiggestellten Umbauarbeiten durch die 
Vorinstanz zu beurteilen. Die Schätzung vom 3. Januar 2019 ergab einen Versicherungswert von 
CHF 2'300'000.-. In ihrer Schadenermittlung stützte die Vorinstanz auf einen Wert von 
CHF 1'836'250.- ab, da sich der Versicherungswert von CHF 2'300'000.- grundsätzlich auf erst 
nach neuem Recht (zum Neuwert) versicherte sowie auf vom Brand nicht betroffene Gebäudeteile 
beziehe und deshalb höher ausfalle (Einspracheentscheid Ziff. 5.4.2).
In 
seiner 
Einsprache 
anerkannte 
der 
Beschwerdeführer 
den 
Versicherungswert 
von 
CHF 2'300'000.- und monierte einzig das Abstellen der Vorinstanz auf den tieferen Wert von 
CHF 1'836'250.- im Rahmen der Festsetzung des Schadens. Die diesbezüglichen Erläuterungen 
der Vorinstanz überzeugen: So trat nach dem Schadenereignis das neue KGVG und dessen 
Ausführungsreglement in Kraft; dass nicht sämtliche versicherten Gebäudeteile vom Brand betrof-
fen waren, ist aktenkundig. Gegen den von der Vorinstanz ermittelten Versicherungswert nach 
Abschluss der Arbeiten bringt der Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift nichts mehr vor und 
es ist auch nicht ersichtlich, dass dieser Wert offensichtlich falsch wäre.
Es ist daher nach Abschluss der Arbeiten für die Entschädigung des vorliegend zu beurteilenden 
Schadenfalls von einem Versicherungswert von CHF 1'836'250.- auszugehen.
5.4.3. Die Vorinstanz ging weiter davon aus, dass die Arbeiten am Anbau im Zeitpunkt des Scha-
denseintritts zu 60 Prozent fertiggestellt waren. Der Beschwerdeführer macht unter Berufung auf 
eingereichte Fotografien geltend, der Fertigstellungsgrad des Anbaus habe knapp 100 Prozent 
betragen. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden.
Betreffend den Fertigstellungsgrad der Arbeiten zum Zeitpunkt des Brandes bringt die Vorinstanz 
vor, dass die Arbeiten am Anbau im Zeitpunkt des Schadenseintritts lediglich zu 60 Prozent fertig-
gestellt waren. So seien im Anbau der Bodenbelag, die elektrische Verdrahtung, die Radiatoren, 
die Badezimmerinstallationen und -apparate, die Malerarbeiten und die Abdeckung der Wände 
und Decken noch nicht fertiggestellt gewesen. Sie stützt sich dabei auf vier Ortsbesichtigungen, an 
denen jeweils der Vizepräsident der Schätzungskommission des Seebezirks sowie am 18. und 
19. Juli 2016 auch der Leiter des Departements Versicherung der Vorinstanz anwesend waren, 
und die dabei aufgenommenen Fotografien ebenso wie die Kontakte zu den verschiedenen 
Bauunternehmern, welche die Arbeiten durchgeführt haben (Einspracheentscheid Ziff. 5.4.3). 
Dagegen macht der Beschwerdeführer unter Berufung auf eingereichte Fotografien geltend, der 
Fertigstellungsgrad des Anbaus habe knapp 100 Prozent betragen.
Der Beschwerdeführer setzt sich mit der Einschätzung der Vorinstanz, wonach die noch fertigzu-
stellenden Arbeiten des Anbaus einem Arbeitsaufwand von ca. 40 Prozent entsprächen, womit ein 
Fertigstellungsgrad von 60 Prozent vorliege, nicht substantiiert auseinander. Dass die von der 
Vorinstanz aufgelisteten Arbeiten im Zeitpunkt des Brandes noch nicht fertiggestellt gewesen seien 
bzw. dass der Fertigstellungsgrad 60 Prozent betrage, wird von ihm nur pauschal bestritten. Insbe-
sondere beweisen die eingereichten Fotografien nicht, dass der Anbau im Zeitpunkt des Scha-
denseintritts nahezu fertiggestellt gewesen wäre: Einerseits lassen die Fotografien keine Rück-
schlüsse darauf zu, in welchem Zeitpunkt sie aufgenommen worden sind und welche Räumlichkei-
ten sie abbilden; es ist ohne weiteres möglich, dass sie erst nach dem Brand erstellt wurden. 
Ebenfalls kann aufgrund der Fotografien nicht ausgeschlossen werden, dass die darauf abgebilde-
ten ausgeführten Arbeiten vom Brand überhaupt nicht betroffen waren. Anderseits sind sie von 
dermassen schlechter Qualität, dass sich ohnehin nicht viel erkennen lässt. Bezüglich der bean-
tragten Zeugeneinvernahmen und dem Gerichtsgutachten sei auf E. 6 hiernach verwiesen.


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Weiter ist festzuhalten, dass die Vorinstanz bzw. die Schätzungskommission Fachbehörden sind, 
die hinsichtlich der konkreten Schadeneinschätzung über besondere fachtechnische Kompetenzen 
verfügen, die dem Kantonsgericht abgehen. Es darf sich daher – gerade auch im Hinblick auf 
Art. 78 Abs. 2 VRG – eine gewisse Zurückhaltung bei der Kontrolle von Entscheiden spezialisierter 
Behörden auferlegen und nur aus triftigen Gründen von deren Beurteilung abweichen (vgl. BGE 
139 II 185 E. 9.3; Urteil BGer 2C_60/2018 vom 31. Mai 2019 E. 3.3).
Entsprechend ist mit der Vorinstanz von einem Fertigstellungsgrad des Anbaus von 60 Prozent 
auszugehen. 
5.4.4. Schliesslich ist die Schadeneinschätzung der Vorinstanz zu prüfen. So liege der Beschädi-
gungsgrad des Wohnbereichs im Chateau bei 20 Prozent, des Estrichs im Chateau bei 
100 Prozent, sämtlicher oberirdischer Räumlichkeiten des Anbaus bei 30 Prozent, des Abstell-
raums im Stöckli bei 30 Prozent und des Dachgeschosses im Stöckli bei 100 Prozent; die übrigen 
Räumlichkeiten seien vom Schadenereignis nicht betroffen gewesen.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe das Ausmass der beschädigten Gebäu-
deteile "zum Teil zu tief angesetzt" und verweist in seiner Rechtsschrift auf diverse Sanierungsar-
beiten, welche angeblich durchgeführt werden mussten (Beschwerde Ziff. VIII.5). Mit der vorin-
stanzlichen Einschätzung setzt sich der Beschwerdeführer indes erneut nicht substanziiert ausein-
ander. Insbesondere ist mit der pauschalen Auflistung zusätzlicher, angeblich von der Vorinstanz 
nicht berücksichtigter Arbeiten nicht dargetan, dass diese tatsächlich zu ersetzende Reparatur-
massnahmen darstellen. Schliesslich legt der Beschwerdeführer auch nicht begründet dar, welche 
Schadenposten um wieviel Prozent von der Schadeneinschätzung der Vorinstanz abweichen 
würden. Da er aufgrund der nicht bewilligten Wiederaufbauarbeiten die exakte Feststellung des 
Schadens erschwert bzw. nahezu verunmöglicht und damit den unter E. 5.3 festgestellten Beweis-
notstand verursacht hat, wäre es an ihm, die Einschätzungen der Vorinstanz substanziiert zu 
bestreiten, widrigenfalls er aus seinem Verhalten treuwidrige Vorteile ziehen könnte. Im Übrigen 
sei auch an dieser Stelle auf die Ausführungen betreffend Fachbehörden verwiesen (E. 5.4.3).
Somit ist auch mit Bezug auf die Einschätzung der Schäden an den vom Brand betroffenen 
Gebäudeteilen auf die vorinstanzlichen Feststellungen abzustützen.
5.5.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die vorinstanzliche Festsetzung der Entschädigung – in 
deren Rahmen zunächst der Versicherungswert nach Abschluss der Umbauarbeiten, anschlies-
send der Fertigstellungsgrad der Umbauarbeiten im Zeitpunkt des Brandes und schliesslich das 
Ausmass der Schäden bestimmt wurden und die auf einen Betrag von CHF 537'102.65 schloss – 
einer Rechtskontrolle standhält.
Da die Vorinstanz in pflichtgemässer Ausübung ihres Ermessens die Entschädigung auf 
CHF 537'102.65 festsetzen durfte und dabei nicht auf die vom Beschwerdeführer geltend gemach-
te Höhe der Wiederherstellungskosten abzustützen brauchte, erübrigt sich auch die weitere 
Prüfung betreffend einzelne von diesem geltend gemachte Rechnungsbeträge, welche nach 
Ansicht der Vorinstanz zum vornherein nicht zu entschädigen seien (so z.B. die Eigenleistungen 
des Beschwerdeführers in der Höhe von CHF 100'000.- [Einspracheentscheid Ziff. 5.3.2.2] oder 
die effektiven Kosten für die Räumung und Ablagerung der Materialien von CHF 66'452.40 
[Einspracheentscheid Ziff. 5.3.3.2]).
6.
Der Beschwerdeführer stellt vor Kantonsgericht diverse Beweisanträge, nämlich Zeugeneinvernah-
men sowie Gerichtsgutachten zur Feststellung des Werts und des Fertigstellungsgrads der bis 


Kantonsgericht KG
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zum Brandfall ausgeführten Umbauarbeiten, des Ausmasses und des Grads der durch den Brand 
verursachten Schäden sowie der Kosten der Wiederaufbauarbeiten (vgl. Ziff. III.8, IV.17, IV.18, 
V.5, V.8, VI.7, VII.5, VIII.5 und VIII.7 der Beschwerdeschrift). Gleichzeitig wirft er der Vorinstanz 
vor, durch die Nichteinvernahme der anerbotenen Zeugen Art. 59 Abs. 3 GVG und Art. 60 Abs. 2 
AVGVG sowie generell seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt zu haben.
6.1.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV gehört das Recht des Betroffe-
nen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheides zur Sache zu 
äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserhebli-
chen Beweismittel. Indes steht die Verfassungsgarantie einer vorweggenommenen Beweiswürdi-
gung nicht entgegen. Das Gericht kann auf die Abnahme von Beweisen verzichten, wenn es 
aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür 
annehmen kann, seine Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert 
(BGE 134 I 140 E. 5.3; Urteil BGer 2C_191/2018 vom 10. September 2018 E. 2.1). Von der 
Abnahme eines beantragten Beweismittels kann zudem abgesehen werden, wenn zum Voraus 
gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermag 
(BVGE 2010/10 E. 7.1).
6.2.
Vorliegend hat die Vorinstanz die Zeugeneinvernahmen mit der Begründung abgelehnt, 
dass von deren Befragung keine zusätzlichen entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten 
seien. Insbesondere würden Zeugenaussagen eine Beurteilung der Notwendigkeit von Wiederauf-
bauarbeiten nicht ermöglichen. Zudem hätten die Zeugen ein erhebliches Interesse daran, die 
Notwendigkeit der geleisteten Arbeiten zu bestätigen, da es sich um Arbeiten handle, die sie selbst 
geleistet und fakturiert hätten.
Die Einschätzung der Vorinstanz betreffend fehlende Tauglichkeit der Zeugenaussage zur Beurtei-
lung der Notwendigkeit (bzw. des Fertigstellungs- und Beschädigungsgrads) überzeugt, sodass sie 
in antizipierter Beweiswürdigung von den beantragten Zeugeneinvernahmen absehen durfte. Die 
diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers verfängt nicht. Zusätzlich zu den Argumenten der 
Vorinstanz ist auch darauf hinzuweisen, dass im Zeitpunkt der Einsprache (30. August 2019) – mit 
der die Zeugeneinvernahmen erstmalig beantragt wurden – der Brand schon über drei Jahre her 
war; präzise Zeugenaussagen zum Fertigstellungsgrad der Umbauarbeiten bzw. zum Ausmass der 
Beschädigungen sind bzw. waren nach so langer Zeit kaum mehr zu erwarten. Damit kann offen-
bleiben, ob die Vorinstanz die Zeugeneinvernahmen auch wegen angeblicher Eigeninteressen 
verweigern durfte.
Aus den gleichen Gründen sind die beantragten Zeugeneinvernahmen auch im Beschwerdever-
fahren vor Kantonsgericht abzuweisen.
6.3.
Auch von der Einholung eines Gerichtsgutachtens kann das Kantonsgericht in antizipierter 
Beweiswürdigung absehen: Von einem Gutachten zu den vom Beschwerdeführer beantragten 
Sachfragen sind keine neuen Erkenntnisse zu erwarten, da die Brandschäden im Zeitpunkt des 
vorliegenden Beschwerdeverfahrens nach den unangefochten gebliebenen Feststellungen der 
Vorinstanz weitestgehend behoben wurden. Auch ein vom Gericht mandatierter Experte wäre 
daher nicht in der Lage, die Notwendigkeit der verrechneten Arbeiten sowie den Fortschritt der 
Umbauarbeiten im Zeitpunkt des Brandes unter Begutachtung des beschädigten Objekts zu 
prüfen. Anders als die Vorinstanz bzw. deren Schätzer – welche immerhin Ortsbesichtigungen kurz 
nach dem Brand durchführen konnten – könnte er sich noch nicht einmal auf eine Ersteinschät-
zung vor Ort stützen. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass ein solches Gerichtsgutachten 
Zweifel an den vorinstanzlichen Feststellungen zu wecken vermöchte.


Kantonsgericht KG
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7.
Die Gerichtskosten, welche auf CHF 4'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem Beschwerdeführer aufzuerle-
gen (Art. 131 Abs. 1 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfah-
renskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]).
Ausgangsgemäss wird dem unterliegenden Beschwerdeführer keine Parteientschädigung gewährt 
(Art. 137 VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 4'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Es wird keine Parteientschädigung gesprochen.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die 
Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides 
angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 11. Dezember 2020/mpo
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: