fr_gerichte · 102 2016 84 · 2016-08-10 · de

Entscheid des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts | Auferlegung der Prozesskosten

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2016 84&125
Urteil vom 10. August 2016
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Michel Favre, Dina Beti
Gerichtsschreiberin:
Mirjam Brodbeck
Parteien
A.________, Beklagter und Beschwerdeführer, vertreten durch 
Rechtsanwalt Christoph J. Joller
gegen
B.________, Kläger und Beschwerdegegner, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber
Gegenstand
Auferlegung der Parteikosten
Beschwerde vom 3. Mai 2016 gegen den Entscheid des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 4. Februar 2016


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
B.________ ist seit dem 22. September 2011 Mieter einer 3.5 Zimmerwohnung am 
C.________ in D.________. A.________ ist sein Vermieter, welcher die Liegenschaft in 
D.________ zu Beginn durch die E.________ AG/SA, vertreten durch F.________, und später 
durch die G.________ verwalten liess. Gemäss handschriftlicher Vereinbarung zwischen 
B.________ und F.________ vom 22. September 2011 betrug der Mietzins für die vorerwähnte 
Wohnung CHF 1‘100.- (CHF 890.- plus CHF 210.-). Zudem wurde vereinbart, in nächster Zeit 
einen Mietvertag „wie üblich“ zu erstellen (Klagebeilage 3). Im später abgeschlossenen Mietvertrag 
vom 5. Oktober 2011 wurde eine monatliche Miete von CHF 1‘100.- vereinbart, sich 
zusammensetzend aus einem Mietzins von CHF 890.- und einer Anzahlung für Heiz- und 
Nebenkosten von CHF 210.- (Klagebeilage 4). 
B.
Mit Eingabe vom 12. Juni 2015 klagte B.________ beim Mietgericht des Sensebezirks gegen 
A.________. Er beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge erstens, der Mietzins für die 
3.5 Zimmerwohnung in D.________ sei ab dem 1. Juli 2015 um CHF 77.10 auf CHF 812.90 pro 
Monat und ab dem 1. Oktober 2015 um weitere CHF 22.80 auf CHF 790.10 pro Monat 
herabzusetzen. Zweitens sei A.________ zu verpflichten, die zu viel bezahlten Nebenkosten von 
CHF 9‘030.- nebst Zins zu 5 % seit dem 10. Februar 2015 an B.________ zurückzuerstatten.
C.
Am 4. Februar 2016 fällte das Mietgericht des Sensebezirks den folgenden Entscheid 
(act. 28):
1.
Vom folgenden am 4. Februar 2016 geschlossenen Vergleich wird Kenntnis genommen:
1.1
A.________ 
verpflichtet 
sich, 
B.________ 
aus 
dem 
Mietvertrag 
für 
die 
Wohnung 
C.________ in D.________ per Saldo aller Ansprüche per 31. Dezember 2014 den Betrag von 
CHF 5‘211.00 zu bezahlen.
1.2
Der Mietzins beträgt ab dem 1. Juli 2015 CHF 820.00 und ab dem 1. Oktober 2015 CHF 800.00 
pro Monat. A.________ verpflichtet sich, für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis 29. Februar 2016 den 
Betrag von gesamthaft CHF 660.00 zurückzuerstatten.
1.3
B.________ verpflichtet sich, ab dem 1. Januar 2015 die Heizkosten gemäss jährlich zu 
erstellender Abrechnung zu bezahlen (siehe Abrechnung für die Jahre 2013 und 2014). Die 
monatliche Anzahlung wird ab dem 1. März 2016 auf CHF 110.00 pro Monat festgelegt.
1.4
Die Parteien überlassen den Entscheid über die Kosten dem Gericht.
1.5
B.________ zieht das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege zurück.
1.6
Die Parteien beantragen, dass keine Gerichtskosten erhoben werden.
2.
Die Verfahren werden abgeschrieben.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
A.________ wird verpflichtet, B.________ eine Parteientschädigung von CHF 2‘337.15 zu bezahlen.
D.
Gegen diesen (Kosten-)Entscheid erhob A.________ am 3. Mai 2016 Beschwerde. Er 
beantragte die Gutheissung der Beschwerde und die Abänderung des Dispositivs des vorzitierten 
Entscheids insofern, als 


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-
die Parteikosten A.________ (nachfolgend: der Beschwerdeführer) zu einem Fünftel und 
B.________ (nachfolgend: der Beschwerdegegner) zu vier Fünftel auferlegt und
-
die geschuldeten Parteientschädigungen verrechnet werden; wobei nach Verrechnung der 
Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer einen Betrag von CHF 1‘059.75 schuldet.
Zudem beantragte er, die Gerichts- und Parteikosten des Beschwerdeverfahrens dem 
Beschwerdegegner aufzuerlegen und stellte ein Gesuch um aufschiebende Wirkung.
E.
Mit Beschwerdeantwort vom 10. Juni 2016 beantragte der Beschwerdegegner, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne und die Gerichts- und 
Parteikosten für das Beschwerdeverfahren seien dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 
Vorfrageweise beantragte der Beschwerdegegner das Nichteintreten auf die Beschwerde, da der 
Beschwerdeführer die von der Vorinstanz festgesetzte Parteientschädigung von CHF 2‘337.15 am 
25. April 2016 bezahlt habe. Tatsächlich sei an diesem Datum CHF 5‘975.- von der G.________ 
auf das Kundenkonto seines Rechtsvertreters überwiesen und mit der ausstehenden 
Parteientschädigung verrechnet worden.
Erwägungen
1.
Kostenentscheide 
des 
Mietgerichts 
sind 
selbständig 
mit 
Beschwerde 
beim 
II. 
Zivilappellationshofs des Kantonsgerichts anfechtbar (Art. 110 ZPO i.V.m. Art. 52 des 
Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1] und Art. 17 Abs. 1 lit. a des Reglements für das 
Kantonsgericht betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise [RKG; SGF 131.11]).
Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist einzutreten.
Die Hauptsache ist nicht mehr strittig, sondern nur noch die fraglichen Parteientschädigungen in 
der Höhe von insgesamt CHF 3‘396.90 (CHF 2‘337.15 plus CHF 1‘059.75). Es ist deshalb einzig 
auf diesen Wert abzustellen (Urteil BGer 4A_420/2008 vom 9. Dezember 2008 E. 1.2; vgl. auch 
BGE 137 III 47 E. 1).
2.
a)
Die Vorinstanz führte aus, was die Mietzinsherabsetzung angehe, habe der 
Beschwerdeführer ursprünglich ab dem 1. Juli 2015 eine Mietzinsreduktion um monatlich 
CHF 77.10 und ab dem 1. Oktober 2015 eine Reduktion von CHF 99.90 verlangt. Der 
Beschwerdegegner habe auf Abweisung geschlossen, sei aber mit einer Reduktion von CHF 66.- 
einverstanden gewesen. Die Parteien hätten schliesslich eine Mietzinsreduktion von CHF 70.- ab 
dem 1. Juli 2015 bzw. CHF 90.- ab dem 1. Oktober 2016 vereinbart. Für zu viel bezahlte 
Nebenkosten habe der Beschwerdeführer einen Betrag von CHF 9‘030.- nebst Zins zu 5 % seit 
dem 10. Februar 2015 geltend gemacht; der Beschwerdeführer habe auf Abweisung geschlossen. 
Die Parteien hätten sich schliesslich vergleichsweise auf einen Betrag von CHF 5‘211.- geeinigt. 
Es sei davon auszugehen, dass gemäss Mietvertrag die Heizkosten, nicht aber die übrigen 
Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins geschuldet gewesen seien. Unter diesen Umständen 
erachtete es die Vorinstanz als angemessen, die Parteikosten zu einem Viertel dem 
Beschwerdegegner und zu drei Vierteln dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Ausgehend von den 
jeweiligen Kostenlisten setzte sie die Parteientschädigung des Beschwerdegegners auf CHF 
3‘881.25 
und 
diejenige 
des 
Beschwerdeführers 
auf 
CHF 
2‘295.- 
(inkl. 
Auslagen, 
Reisewegentschädigung und MwSt.) fest. Demnach schulde der Beschwerdeführer dem 
Beschwerdegegner drei Viertel von CHF 3‘881.25 und der Beschwerdegegner dem 


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Beschwerdeführer 
einen 
Viertel 
von 
CHF 
2‘295.-, 
was 
nach 
Verrechnung 
eine 
Parteientschädigung von CHF 2‘337.15 zugunsten des Beschwerdegegners ergebe.
b)
Der Beschwerdeführer rügt die Kostenverlegung der Vorinstanz. Er ist der Auffassung, 
die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz, wonach er auf Abweisung der Klage geschlossen 
habe, aber mit einer Reduktion von CHF 66.- einverstanden sei, sei nicht zutreffend. Die 
Vorinstanz übersehe, dass der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner bereits am 22. April 
2015 eine Mietzinssenkung von CHF 66.- gewährt habe. Zweitens habe er nicht „auf Abweisung“ 
geschlossen, sondern auf Abweisung der Klage, soweit darauf eingetreten werden könne. Indem 
somit das Gericht von einem strittigen Betrag von CHF 77.10 resp. CHF 99.90 pro Monat 
ausgegangen sei, beruhe der Entscheid auf einer unrichtigen Sachverhaltsfeststellung. Wirklich 
strittig seien nur noch CHF 11.10 resp. CHF 33.90 gewesen, da ja CHF 66.- bereits zugestanden 
gewesen seien. Im Umfang von CHF 66.- sei die Klage bereits im Zeitpunkt des 
Versöhnungsversuchs gegenstandslos gewesen. Der Beschwerdegegner habe somit im Rahmen 
des Vergleichs auf den eingeklagten CHF 77.10 nur ca. 5.2 % und auf den eingeklagten CHF 
99.90 nur ca. 24 % erhalten. Bei der Verteilung der Kosten sei auch dem Umstand Rechnung zu 
tragen, dass der Beschwerdegegner anlässlich des Versöhnungsversuchs der bereits 
zugestandenen Mietzinssenkung nicht Rechnung getragen und auf seinem ursprünglichen 
Rechtsbegehren beharrt habe. Die zusätzlich eingeklagten CHF 22.80 seien auf eine neue 
Tatsache zurückgegangen, welche erst nach dem Datum des Versöhnungsversuchs eingetreten 
sei. Hätte der Beschwerdegegner der Mietzinssenkung vom 22. April 2015 im Rahmen des 
Schlichtungsgesuchs Rechnung getragen und seine Rechtsbegehren auf die noch strittige 
Differenz von CHF 11.10 reduziert, dürfe mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit 
angenommen werden, dass sich eine Einigung hätte erzielen lassen und es (zumindest in diesem 
Punkt) nicht zu einem Verfahren vor erster Instanz gekommen wäre. Der erneute 
Mietzinsherabsetzungsanspruch hätte mit einfachem Brief geltend gemacht werden können. Diese 
drei Elemente, d.h. die Zusprechung der Rechtsbegehren lediglich im Umfang von 5.2 % resp. 24 
% und die Tatsache, dass sich das erstinstanzliche Verfahren bei vernünftiger Prozessführung 
überhaupt hätte vermeiden lassen, seien bei der Festsetzung der Parteientschädigung 
gegeneinander abzuwägen; dem Beschwerdegegner könnten unter diesem Titel daher höchstens 
15 % der Parteikosten zugesprochen werden. 
Was die Nebenkosten anbelange, habe die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass gemäss 
Vertrag die Heizkosten geschuldet gewesen seien, nicht jedoch die übrigen Nebenkosten. Um 
einen Vergleich zu ermöglichen, sei der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner weit entgegen 
gekommen; rein rechnerisch gesehen habe der Beschwerdegegner hier ca. fünf Neuntel des 
eingeklagten Betrags erhalten. Nun sei aber der Streitwert des Rückerstattungsbegehrens ca. 
2.5mal unter demjenigen des Mietzinsherabsetzungsbegehrens gelegen. Das mehrheitliche 
Obsiegen des Restitutionsrechtsbegehrens sei somit in Relation zum fast gänzlichen Unterliegen 
im 
Mietzinsherabsetzungsstreit 
zu 
sehen. 
Es 
erscheine 
daher 
angemessen, 
nach 
Berücksichtigung aller massgebenden Umstände, dem Beschwerdegegner die Parteikosten im 
Umfang von vier Fünfteln und dem Beschwerdeführer zu einem Fünftel aufzuerlegen.
Die grundsätzliche Höhe der Parteientschädigungen – CHF 2‘295.- auf Seiten des 
Beschwerdeführers und CHF 3‘881.25 auf Seiten des Beschwerdegegners, jeweils inkl. Auslagen, 
Reisewegentschädigung und MwSt. – wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. 
c)
Der Beschwerdegegner liess in seiner Stellungnahme zur Beschwerde ausführen, er 
habe im Januar unter verschiedenen Titeln eine Mietzinssenkung verlangt. Am 26. März 2015 
habe die Hausverwaltung das Begehren unter Verweis auf die in der Umgebung praktizierten 


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Mietzinse abgewiesen, weshalb er sich gezwungen gesehen habe, am 31. März 2015 die 
Schlichtungskommission anzurufen. An der Schlichtungsverhandlung vom 18. Mai 2016 sei der 
Beklagte 
säumig 
gewesen, 
obwohl 
er 
durch 
eine 
professionelle 
und 
erfahrene 
Liegenschaftsverwaltung vertreten gewesen sei; der zuständige Mitarbeiter der G.________ habe 
über keine Vollmacht verfügt, welche ihn zum Abschluss eines Vergleichs ermächtigt hätte. Vor 
diesem Hintergrund sei es schlicht falsch, zu behaupten, die G.________ hätte dem 
Mietzinsherabsetzungsbegehren 
bereits 
vorgängig 
teilweise 
zugestimmt 
und 
das 
Herabsetzungsbegehren sei für die ersten CHF 66.- pro Monat nicht mehr strittig gewesen; die 
G.________ sei ja noch am 18. Mai 2016 nicht berechtigt gewesen, einen Vergleich 
abzuschliessen. Im Hinblick auf die fehlende Verhandlungsbefugnis der G.________ habe das 
Schreiben vom 22. April 2015 nur als Vorschlag für eine gütliche Einigung, jedoch nicht als 
verbindliche Erklärung verstanden werden können; damit sei der gesamte Herabsetzungsanspruch 
nach wie vor strittig gewesen. Die G.________ sei offensichtlich nicht befugt gewesen, für den 
Beschwerdeführer 
vertragliche 
Verpflichtungen 
einzugehen. 
Unabhängig 
von 
den 
zivilprozessualen Bestimmungen verlange auch Art. 396 Abs. 3 OR eine besondere Ermächtigung 
des Beauftragten für den Abschluss von Vergleichen. Der Beschwerdeführer habe nicht dargetan, 
dass die Liegenschaftsverwaltung über diese Ermächtigung verfügt hätte oder dass aufgrund der 
gesamten Umstände eine solche hätte angenommen werden müssen.
Darüber hinaus hielt der Beschwerdegegner fest, das Herabsetzungsbegehren aufgrund 
veränderter Kostenparameter habe nur einen kleinen Teil der Klage ausgemacht. Der weitaus 
grössere Teil entfalle auf die Frage, ob und in welchem Umfang eine verbindliche besondere 
Vereinbarung über die separat zu bezahlenden Nebenkosten vorliege. In diesem Zusammenhang 
habe der Beschwerdegegner auch die bisherigen Nebenkostenabrechnungen bestritten und 
namentlich gerügt, dass für die beiden ersten Jahre gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt 
worden sei. Unter diesem Titel gehe es um eine monatliche Akontozahlung von CHF 210.-, also 
um den dreifachen Betrag der „zuerkannten“ Mietzinssenkung von CHF 66.- pro Monat. Der 
Beschwerdeführer reduziere den Prozess einzig auf die Frage der Mietzinssenkung aufgrund 
geänderter Kostenparameter. Er vergesse dabei, dass nicht nur der Mietzins angepasst, sondern 
auch die Anzahlung für die Nebenkosten halbiert worden sei. Darüber hinaus habe der 
Beschwerdeführer früher eingezogene Nebenkosten bzw. Akontozahlungen herausgeben müssen. 
Die präzisierte Nebenkostenvereinbarung sei zukunftsgerichtet und müsse bei der Berechnung 
des Streitwertes der Regel von Art. 92 ZPO unterzogen werden. Insgesamt habe das Mietgericht 
richtig 
festgehalten, 
dass 
der 
Beschwerdegegner 
mit 
seinen 
Begehren 
grösstenteils 
durchgedrungen sei. Es hätte sich auch rechtfertigen lassen, die Parteikosten vollumfänglich dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der Beschwerdegegner habe weit mehr als ein Zwanzigstel des 
eingeklagten Anspruchs erhalten.
Der Beschwerdeführer verkenne auch, dass die von ihm beauftragte Liegenschaftsverwaltung 
ohne jede Begründung eine jährliche Steigerung der Betriebskosten von 0.25 % verlangte habe, 
was vom Beschwerdegegner von Beginn weg unter Hinweis auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung bestritten worden sei. Hätte vor Mietgericht kein Vergleich gefunden werden 
können, hätte sich der Beschwerdeführer auch mit dem Problem auseinandersetzen müssen, dass 
dem Mieter bei Mietbeginn die Bedingungen des Vormieters nicht auf dem offiziellen Formular 
mitgeteilt worden seien. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung habe also keine Einigung 
über den Mietpreis bestanden. Vor diesem Hintergrund sei der Beschwerdeführer gut beraten 
gewesen, in den Vergleich einzuwilligen. 
Abschliessend wies der Beschwerdegegner darauf hin, dass der am 4. Februar 2016 
geschlossene Vergleich die gesamten klageweise verlangten Ansprüche betreffe und nicht nur 


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einen „strittigen“ Teil davon. Ein Vorbehalt, dass ein Teil bereits zuerkannt worden wäre, finde sich 
im Vergleich nicht. 
4.
a)
Die Prozesskosten, wozu auch die Parteientschädigung gehört, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Dringt keine Partei 
vollständig mit ihrem Rechtsbegehren durch, so hat keine Partei vollständig obsiegt und die 
Prozesskosten werden nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das 
Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen 
verteilen, wenn die Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe der Forderung gutgeheissen 
wurde und diese Höhe vom gerichtlichen Ermessen abhängig oder die Bezifferung des Anspruchs 
schwierig war (Art. 107 Abs. 1 Bst. a ZPO). Für die Frage, welche Partei unterliegt und welche 
obsiegt hat, ist das ursprüngliche, allenfalls das im Lauf des Verfahrens durch Klageänderung (Art. 
227 Abs. 1 und 2 bzw. Art. 230 ZPO) modifizierte Rechtsbegehren der Klage massgebend, 
welchem das im Urteil festgehaltene Verdikt gegenüberzustellen ist. Führt der Prozess nicht zum 
vom Kläger angestrebten Ergebnis, gilt dieser als unterliegend, was auch dann der Fall ist, wenn 
auf seine Klage materiell wegen Fehlens seiner Sachurteilsvoraussetzung nicht eingetreten wird 
(STERCHI, in Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 106 N. 3 
mit Hinweisen). Bei Streitigkeiten mit einem Streitwert beurteilt sich der Grad des Obsiegens in der 
Regel nach dem Verhältnis zwischen dem im Rechtsbegehren gestellten Antrag und dem 
schliesslich 
zugesprochenen 
Ergebnis. 
Verhältnismässige 
Verteilung 
heisst 
für 
Parteientschädigungen, dass die Bruchteile des Obsiegens bzw. Unterliegens beider Parteien 
gegeneinander 
zu 
verrechnen 
sind 
(JENNY, 
in 
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 
Kommentar zur ZPO, 3. Aufl. 2016, Art. 106 N. 9 mit Hinweisen).
Auch das Gewicht einzelner Rechtsbegehren kann unterschiedlich sein. So ist der Grundsatz der 
Haftung stärker zu gewichten als die Höhe der Forderung, wenn diese vom richterlichen Ermessen 
abhängig ist. Dies ist bei beispielsweise bei Schadenersatz- oder der Genugtuungsforderungen 
der Fall.
b)
aa) Der Beschwerdeführer beantragte im Rahmen seiner Klageantwort vom 14. 
September 2015, „die Klage wird abgewiesen soweit darauf eingetreten werden kann.“ Er 
begründete seinen Antrag – soweit das Mietzinsherabsetzungsbegehren betreffend – 
dahingehend, dem Beschwerdegegner sei bereits mit Schreiben vom 22. April 2015 eine 
Mietzinsreduktion von CHF 66.- ab dem 1. Juli 2015 zugestanden worden. Zu einem grossen Teil 
sei die eingeklagte Forderung gar nicht strittig und insoweit das Mietzinsherabsetzungsbegehren 
gegenstandslos. In diesem Umfang könne nicht auf die Klage eingetreten werden. Die Vorinstanz 
hielt in ihrem Entscheid jedoch fest, der Beschwerdeführer habe auf Abweisung der Klage 
geschlossen, sei jedoch mit einer Reduktion des Mietzinses in der Höhe von CHF 66.- 
einverstanden gewesen. Der Beschwerdeführer rügte demnach zu Recht, die Vorinstanz sei von 
einer falschen Sachverhaltsfeststellung ausgegangen. Der Antrag, die Klage sei abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist, ist nicht derselbe wie der Antrag auf Abweisung der Klage verbunden 
mit dem Anerkennen einer teilweisen Reduktion des Mietzinses. 
Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob auf die Klage insgesamt einzutreten gewesen wäre. Relevant 
hierzu ist die Frage, wie das Schreiben vom 22. April 2015 betreffend Mietzinsreduktion von 
CHF 66.- in rechtlicher Hinsicht zu werten ist.
bb) Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners handelt es sich beim Schreiben vom 
22. April 2015 von der G.________ nicht nur um einen Vergleichsvorschlag, sondern um eine 
verbindliche Mietzinssenkung. Es ist unbestritten, dass die G.________ vom Beschwerdeführer mit 
der Verwaltung der Liegenschaft am C.________ in D.________ betraut ist. Die administrative 


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Bewirtschaftung – und dazu gehört auch die Erhöhung oder Senkung von Mietzinsen – gehört zu 
den 
Kernaufgaben 
einer 
Immobilienverwaltung. 
Aus 
diesem 
Grund 
adressierte 
der 
Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsanwalt sein Schreiben am 21. Januar 2015 betreffend 
Mietzinsdepot, Mietzinsreduktion und zu viel bezahlte Nebenkosten auch direkt an die 
G.________. Erst am 30. Januar 2015 wandte er zusätzlich schriftlich an den Beschwerdeführer, 
wobei der Inhalt seines Schreibens in grossen Teilen identisch ist mit demjenigen vom 21. Januar 
2015. Aufgrund des Schreibens vom 21. Januar 2015 ist davon auszugehen, dass der 
Beschwerdeführer die G.________ damals in Bezug auf sämtliche Belange des Mietverhältnisses 
zuständig und damit auch autorisiert bzw. zum Entscheid – u.a. betreffend Mietzinssenkung – 
ermächtigt erachtete. Die Einreichung des Schlichtungsgesuchs am 31. März 2015 ist denn auch 
als direkte Reaktion auf das von der G.________ am 26. März 2015 versandte, die geltend 
gemachten Forderungen ablehnende Antwortschreiben zu betrachten. Es ist nicht nachvollziehbar, 
wieso die G.________ – welche im Januar 2015 vom Beschwerdegegner offensichtlich zum 
Entscheid punkto Mietzinssenkung als durchaus zuständig und kompetent erachtet wurde – im 
April 2015 nicht mehr dazu ermächtigt gewesen sein soll. An ihrer Mandatierung mit der 
Verwaltung der Immobilie am C.________ in D.________ hatte sich in der Zwischenzeit soweit 
aktenkundig nichts verändert. Damit war sie im April 2015 nach wie vor kompetent, dem 
Beschwerdegegner eine den Beschwerdeführer verbindlich bindende Mietzinssenkung zu 
gewähren. 
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass H.________ als Vertreter der G.________ anlässlich 
der Schlichtungsverhandlung am 18. Mai 2015 über keine ihn zum Abschluss eines Vergleichs 
berechtigende Vollmacht verfügte. Wie der Beschwerdeführer selbst ausführte, erfordert der 
Abschluss eines Vergleichs gemäss Art. 396 Abs. 3 OR einer besonderen Ermächtigung des 
Beauftragten. Der Sinn der gesetzlichen Pflicht von Spezialvollmachten gemäss Art. 396 Abs. 3 
OR besteht im Schutz des Auftraggebers und seiner Interessen (WEBER, in Basler Kommentar 
Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, Art. 396 N. 14). Das Erfordernis einer Spezialvollmacht gemäss 
Art. 396 Abs. 3 OR ist jedoch nur anwendbar auf den Vollmachtsauftrag (WEBER, a.a.O., Art. 396 
N. 13). Vollmachtsaufträge gehören zu den Rechtshandlungsaufträgen. Rechtshandlungsaufträge 
beinhalten die Vornahme von Rechtshandlungen, d.h. Erwerb, Ausübung und Übertragung von 
subjektiven Rechten und können in direkter oder indirekter Stellvertretung ausgeführt werden 
(WEBER, a.a.O., Art. 394 N. 10). Liegenschaftsverwaltungsverträge – wie offensichtlich auch 
zwischen dem Beschwerdeführer und der G.________ einer besteht – gehören jedoch nicht zur 
Kategorie der Rechtshandlungsaufträge. Es handelt sich dabei vielmehr um Tathandlungsaufträge, 
mit welchen sich der Beauftragte zur Leistung von (faktischen) Diensten irgendwelcher Art 
verpflichtet (WEBER, a.a.O., Art. 394 N. 9). Eine Spezialvollmacht ist hierfür nicht erforderlich. 
Anders als für den Abschluss eines Vergleichs benötigte H.________ als Vertreter der 
G.________ somit für die Gewährung einer einseitigen Mietzinssenkung im April 2015 über keine 
zusätzliche (Spezial-)Vollmacht. 
Als Zwischenfazit ist demnach festzuhalten, dass dem Beschwerdegegner am 22. April 2015 ab 
dem 1. Juli 2015 eine verbindliche Mietzinssenkung von monatlich CHF 66.- gewährt worden ist.
cc) Gemäss Art. 59 Abs. 1 ZPO tritt das Gericht auf eine Klage oder ein Gesuch ein, sofern 
die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Fehlt eine Prozessvoraussetzung, tritt das Gericht nicht 
auf die Klage ein (ZÜRCHER, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., Art. 59 N. 2). Zu 
den Prozessvoraussetzungen gehört auch, dass die klagende oder gesuchstellende Partei ein 
schutzwürdiges Interesse hat (Abs. 2 Bst. a). Das heisst, die klagende Partei muss ein 
schutzwürdiges Interesse rechtlicher oder tatsächlicher Art am eingeleiteten Verfahren haben. Ob 
ein Rechtsschutzanspruch besteht, bestimmt sich nach dem materiellen Recht. Bedarf es zu 


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dessen Durchsetzung gerichtlichen Rechtsschutzes, ist das Rechtsschutzinteresse zu bejahen. 
Kein schützenswertes Interesse liegt demgegenüber vor, wenn eine Klage über denselben 
Anspruch zwischen denselben Parteien bereits hängig oder beurteilt ist. Generell fehlt es auch an 
einem schutzwürdigen Interesse, wenn nicht dargetan ist, worin das Interesse am Erlass eines 
autoritativen Entscheids des angerufenen Gerichts bestehen könnte (ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 N. 
12). 
Der Beschwerdegegner beantragte in seiner Klage eine Mietzinsreduktion von CHF 77.10 ab dem 
1. Juli 2015 und von CHF 99.90 ab dem 1. Oktober 2015 ohne dabei zu berücksichtigen, dass ihm 
bereits am 22. April 2015 eine ab dem 1. Juli 2015 geltende Mietzinsreduktion von CHF 66.- 
gewährt worden war. Im Umfang von CHF 66.- hat er demnach eine Forderung eingeklagt, die gar 
nicht strittig, sondern ihm bereits gewährt worden war. Es ist nicht dargetan, inwiefern – stets 
bezogen auf die Mietzinsreduktion von CHF 66.- – ein zusätzliches Interesse an einem 
autoritativen Entscheid eines Gerichts bestehen könnte; im Umfang von CHF 66.- war das 
Mietzinsreduktionsbegehren gegenstandslos. Damit wäre teilweise nicht auf die Klage einzutreten 
gewesen.
dd) Wie unter Ziff. 4.a) ausgeführt, gilt der Kläger auch als unterliegend, wenn auf seine 
Klage materiell wegen Fehlens seiner Sachurteilsvoraussetzung nicht eingetreten wird. Was die 
vom Beschwerdegegner beantragte Mietzinssenkung ab dem 1. Juli 2015 bzw. ab dem 1. Oktober 
2015 anbelangt, ist er demnach mit seinen Anträgen nur im Umfang von rund einem Neunzehntel 
bzw. einem Viertel durchgedrungen; mithin überwiegend unterlegen. Die zusätzlich erreichte 
Mietzinssenkung von CHF 4.- ab dem 1. Juli 2015 ist zu geringfügig, als dass ihr in Bezug auf die 
Kosten ein grosses Gewicht zu kommen könnte. Was die weitere Mietzinssenkung von CHF 24.- 
ab dem 1. Oktober 2015 anbelangt, so ist hier – nebst der Tatsache, dass es sich ebenfalls um 
einen ziemlich geringen Betrag handelt – zudem zu berücksichtigen, dass der Referenzzinssatz 
Anfang Juni 2015 auf 1.75 % sank und die Klage bereits am 12. Juni 2015 eingereicht wurde; der 
Beschwerdeführer bzw. die von ihm beauftragte Verwaltung hatten damit faktisch kaum 
Gelegenheit, die Notwendigkeit einer weiteren Mietzinssenkung von sich aus zu prüfen, allenfalls 
zu gewähren und so der Klage auszuweichen. In Bezug auf das Rechtsbegehren der 
Mietzinssenkung ist der Beschwerdegegner somit insgesamt als überwiegend unterliegend zu 
betrachten.
Was das Rechtsbegehren betreffend die Rückerstattung zu viel bezahlter Nebenkosten anbelangt, 
so wäre vollumfänglich auf das Rechtsbegehren des Beschwerdegegners einzutreten gewesen. 
Anders 
als 
in 
Bezug 
auf 
das 
Mietzinsherabsetzungsbegehren 
ist 
diesbezüglich 
der 
Beschwerdeführer als überwiegend unterliegend zu betrachten. Schon die Tatsache, dass 
grundsätzlich zu viele Nebenkosten bezahlt wurden, demnach zurückzuerstatten waren und damit 
auch zukünftig nicht mehr geschuldet sind, ist bei der Verteilung der Kosten zu Gunsten des 
Beschwerdegegners zu gewichten. Auch wurde der Beschwerdeführer – anders als bei der 
zusätzlich ab dem 1. Oktober 2015 geforderten Mietzinssenkung – bereits im Januar 2015 mit der 
Forderung konfrontiert und hatte damit ausreichend Gelegenheit, den Anspruch vor 
Klageeinreichung zu prüfen. In der Sache erhielt der Beschwerdegegner vergleichsweise zudem 
über die Hälfte des eingeklagten Anspruchs zugesprochen. Hinsichtlich der Nebenkosten ist der 
Beschwerdeführer daher als überwiegend unterliegend zu betrachten.
ee) Angesichts 
des 
bisher 
Gesagten 
rechtfertigt 
es 
sich, 
die 
erstinstanzlichen 
Gerichtskosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen. Die Vorinstanz setzte die Parteientschädigung 
von Rechtsanwalt Gruber auf insgesamt CHF 3‘881.25 und diejenige für Rechtsanwalt Dr. Joller 
auf total CHF 2‘295.- fest. Wie unter Ziff. 2.a) erwähnt, wurde die Festsetzung der Höhe der 


Kantonsgericht KG
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Entschädigung nicht angefochten. Demnach resultiert bei einer hälftigen Auferlage der 
Parteikosten an die Parteien und gegenseitiger Verrechnung, dass der Beschwerdeführer dem 
Beschwerdegegner noch CHF 793.15 zu zahlen hat.
5.
Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung 
gegenstandslos und ist abzuschreiben.
6.
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Der 
Beschwerdeführer ist im Beschwerdeverfahren mit seinen Rechtsbegehren rund zur Hälfte 
durchgedrungen. 
Die 
Prozesskosten 
würden 
daher 
dem 
Beschwerdeführer 
und 
dem 
Beschwerdegegner grundsätzlich je zur Hälfte auferlegt. Gemäss Art. 116 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 
130 Abs. 1 JG werden allerdings bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume keine Gerichtskosten 
erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese keine Luxuswohnung 
darstellt. Dies ist vorliegend der Fall, womit keine Gerichtskosten zu erheben sind.
Was die Parteientschädigungen anbelangt, so rechtfertigt es sich, diese wettzuschlagen: 
Vorliegend findet das vereinfachte Verfahren Anwendung, weshalb das als Parteientschädigung 
geschuldete Anwaltshonorar in Form einer globalen Entschädigung festzusetzen ist (Art. 243 Abs. 
1 und 2 Bst. c ZPO i.V.m. Art. 64 Bst. g JR). Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde 
namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der 
Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 
63 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung der Entschädigung angemessen berücksichtigt 
(Art. 68 JR). Der Aufwand der Parteivertreter – Verfassen der neunseitigen Beschwerde bzw. 
siebenseitigen 
Beschwerdeantwort, 
Kenntnisnahme 
und 
Auseinandersetzung 
mit 
der 
gegnerischen Rechtsschrift, Besprechung mit Klientschaft – wird sich ungefähr die Waage halten. 
Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch besonders schwierig. Über die 
wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers ist ausser der Tatsache, dass er Besitzer der 
Liegenschaft am C.________ in D.________ ist, wenig bekannt. Die wirtschaftlichen Verhältnisse 
des Beschwerdegegners sind tendenziell eher schlecht. 
Angesichts der gesamten Umstände und des Ausgangs des Beschwerdeverfahrens – je hälftiges 
Unterliegen und Obsiegen – erachtet es der II. Zivilappellationshof als sachgerecht, die 
Parteikosten wettzuschlagen. 
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
II.
Das Urteil des Mietgerichts des Sensebezirks vom 4. Februar 2016 wird in seiner Ziff. 4 
geändert, diese lautet neu wie folgt:
A.________ wird verpflichtet, B.________ für das erstinstanzliche Verfahren eine 
Parteientschädigung von CHF 793.15 zu bezahlen.
III.
Das Gesuch um aufschiebende Wirkung der Beschwerde ist gegenstandslos und wird 
abgeschrieben.
IV.
Im Beschwerdeverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben.


Kantonsgericht KG
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Die Parteikosten des Beschwerdeverfahrens werden wettgeschlagen.
V.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht 
angefochten 
werden. 
Das 
Beschwerderecht 
und 
die 
übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113-119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 10. August 2016/mbr
Präsident
Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin
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