fr_gerichte · 102 2014 79 · 2015-01-05 · de

Entscheid des II. Zivilappellationshofs des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2014 79
Urteil vom 5. Januar 2015
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Jérôme Delabays, Michel Favre
Gerichtsschreiberin:
Rahel Brühwiler
Parteien
A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber, 
B.________, 
Kläger 
und 
Berufungskläger, 
vertreten 
durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber 
gegen
C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Marcel Grass
Gegenstand
Miete - Nebenkosten
Berufung vom 11. April 2014 gegen den Entscheid des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 10. Januar 2014


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die Berufungskläger sind beide seit Jahren Mieter je einer 2-Zimmerwohnung an der 
D.________ … und … in E.________. Zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt sind die beiden 
Mietverträge vom 24. Januar 1994 (Berufungsklägerin 1) resp. 9. Januar 1989 (Berufungskläger 2) 
von der damals unterzeichnenden Partei auf die Berufungsbeklagte als neue Eigentümerin 
übergegangen. Am 3. Oktober 2001 hat der Berufungskläger 2 mit der Berufungsbeklagten einen 
weiteren Mietvertrag über einen Bastelraum im UG an der D.________ … in E.________ 
abgeschlossen.
Am 3. Mai 2013 2013 forderten die beiden Berufungskläger vor dem Mietgericht des Sense- und 
Seebezirks die Rückzahlung zu viel bezahlter Nebenkosten in Höhe von Fr. 20‘568.50 bzw. 
Fr. 29’76.00, dies mit der Begründung, in ihren Mietverträgen sei keine besondere Vereinbarung 
über die separat zu zahlenden Nebenkosten enthalten und sämtliche in den letzten 10 Jahren 
geleisteten Nebenkosten seien somit zu Unrecht bezahlt worden.
B.
Die beiden Wohnungsmietverträge wurden vor über 30 resp. 25 Jahren abgeschlossen und 
die darin erwähnten AVB – auf die in der Nebenkostenabrede verwiesen wird – konnten nicht mehr 
beigebracht werden. Das Mietgericht kam daher zum Schluss, dass die in den Mietverträgen vom 
24. Januar 1994 und vom 9. Januar 1989 (bzw. die in den Folgejahren nach oben angepassten 
Nebenkostenakonti) vereinbarten Akontozahlungen zu Fr. 110.-/Monat mangels genauerer 
Umschreibung einzig den ausgewiesenen Aufwand für Heizkosten/Warmwasser decken. Über 
weitere Nebenkostenposten sei zwischen den Parteien keine Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 
OR zustande gekommen, so dass sich daraus keine Zahlungspflicht der Mieterschaft ableiten 
liesse, weshalb der allgemeine Grundsatz, dass der Vermieter die übrigen Nebenkosten zu tragen 
habe, gelte. Insoweit hiess es die Rückforderungsklage teilweise gut und verpflichtete die 
C.________, A.________ einen Betrag von Fr. 14‘276.30 und B.________ einen Betrag von Fr. 
10‘841.45 zu bezahlen. In Bezug auf die Rückforderung der geleisteten Nebenkostenakonti für den 
Bastelraum im UG an der D.________ … in E.________ wies das Mietgericht die Klage 
vollumfänglich ab.
C.
Am 11. April 2014 reichten die beiden Mieter Berufung ein. Sie fordern die Rückzahlung der 
gesamten Nebenkostenakontozahlungen aus den Wohnungsmietverträgen und beanstanden 
insbesondere die Feststellung der Vorinstanz, wonach für die Heiz- und Warmwasserkosten eine 
besondere Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR zustande gekommen sei. Wie bereits 
vor der Vorinstanz beantragen sie, die C.________ sei zu verpflichten, A.________ einen Betrag 
von Fr. 20‘568.50 und B.________ einen Betrag von Fr. 16‘153.70 zu bezahlen. In Bezug auf den 
Bastelraum wurde der Entscheid der Vorinstanz nicht angefochten.
Die Vermieterin beantragte am 22. Mai 2014, die Berufung sei abzuweisen und der Entscheid des 
Mietgerichts sei zu bestätigen. Zudem weist sie darauf hin, dass die erstinstanzlichen 
Kostenverteilung oberinstanzlich von Amtes wegen anzupassen sei.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.


Kantonsgericht KG
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Erwägungen
1.
a) Urteile des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der 
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt 
(Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG).
b) Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen 
Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid 
selbst, 
die 
Rechtsmittelanträge 
oder 
die 
Parteierklärungen 
im 
Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 308 N 39). 
Für die Klägerin 1 betrug der Streitwert im Verfahren vor dem Mietgericht Fr. 20‘568.50 und für den 
Kläger 2 Fr. 29‘760.-. Der Streitwert im erstinstanzlichen Verfahren betrug demnach insgesamt 
Fr. 50‘328.50 (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren liegen noch Fr. 11‘604.45 im Streit. Die 
Klage wurde im Umfang von Fr. 25‘117.75 teilweise gutgeheissen; im Berufungsverfahren werden 
total Fr. 36‘722.20 geltend gemacht.
Vorliegend übersteigt der Streitwert Fr. 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von Art. 308 Abs. 2 
ZPO erfüllt sind. 
c) Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids 
(Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das vollständig begründete Urteil wurde dem Vertreter der Berufungskläger 
am 12. März 2014 zugestellt, sodass die am 11. April 2014 eingereichte Berufung rechtzeitig 
erfolgte. 
d) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung 
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss 
(IVO W. HUNGERBÜHLER, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 311 N 27 und 37; GASSER/RICKLI, 
Kurzkommentar ZPO, Art. 311 N 5 f.; REETZ/THELER, ZK ZPO, Art. 311 N 36 f.; ALEXANDER 
BRUNNER, KUKO ZPO, Art. 311 N 7). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im 
Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit 
voller Kognition komplett neu zu beurteilen (M.A. GEHRI, in: GEHRI/KRAMER, ZPO Kommentar, 
Zürich 2010, Art. 310 N 2).
e) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.
2.
Im Berufungsverfahren ist nur noch streitig, ob die Nebenkostenabreden in Bezug auf die 
Heiz- und Warmwasserkosten gültig zustande kamen.
a) Wie die Vorinstanz richtig ausführte, handelt es sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine 
Vorschrift, die besondere Bedingungen bezüglich Art und Form der Vereinbarung erfordert. Die 
Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere 
Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen 
vereinbart worden sind, der Regel der Kostentragung durch den Vermieter entsprechend, vom 
Vermieter getragen werden. Der Mietvertrag muss die zulasten der Mieterschaft gehenden 


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Nebenkosten genau umschreiben, so dass für die Mieterschaft leicht verständlich ist, welche 
Kosten von ihr zusätzlich zum Mietzins zu übernehmen sind. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung genügt der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die 
"Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag für Wohnungen" den Anforderungen an eine 
besondere Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR grundsätzlich nicht. Nur wenn die 
allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zulasten des 
Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten enthalten, kann daraus unter Umständen auf deren 
Übernahme durch den Mieter geschlossen werden. 
Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, hebt sie aber 
nicht aus den Angeln. Demnach greift die objektivierte Vertragsauslegung nach dem 
Vertrauensprinzip nicht, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend verstanden und 
entsprechend geeinigt haben. Soweit der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich 
erkennt, welche Nebenkosten ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und den Vertrag in 
diesem Wissen unterzeichnet, ist Art. 257a Abs. 2 OR Genüge getan, und er kann sich im 
nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (BGE 135 III 591 
E. 4.3; BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1 und E. 2.2 m.w.H.).
b) aa) Der am 24. Januar 1994 von der Berufungsklägerin 1 unterzeichnete Mietvertrag hält 
unter der Rubrik „Mietzins“ fest, dass sich der „Bruttomietzins“ von Fr. 617.- zusammensetzt aus 
der „Nettomiete“ von Fr. 507.- und dem „Akonto Nebenkosten“ von Fr. 110.-. In der Rubrik 
„Heizkostenabrechnung ist vermerkt: „Als Heizkosten werden abgerechnet: gemäss AVB 1992; 
Stichtag: 30. April“, und die Rubrik „Nebenkostenabrechung hält in analoger Weise fest „Als 
Nebenkosten werden abgerechnet: gemäss AVB 1992 sowie den Bestimmungen über 
subventionierte Liegenschaften; Stichtag: 30. April“. Bezüglich der Vertragsbestandteile wird 
darauf hingewiesen, dass „die beigehefteten allgemeinen Vertragsbestimmungen 1992 zum 
Mietvertrag (AVB 1992), (…) einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages (…)“ bilden und 
die Parteien mit ihrer Unterschrift bestätigen, je ein Exemplar davon erhalten zu haben und mit 
dessen Inhalt einverstanden zu sein (Klagebeilage 3, act. 2/3). 
Im Mietvertrag des Berufungsklägers 2 vom 9. Januar 1989 wird unter dem Titel „2. Mietzins, Heiz-
&Nebenkosten“ vermerkt, dass der „Mietzins pro Jahr Fr. 6‘288.-, Diverses: Fr. ….., total 
Fr. 6‘288.-, pro X Monat fällig für Mietzins: Fr. 524.-; Heiz-&Nebenkosten gemäss 
Abrechnungsplan: Akontozahlung von Fr. 110.-; Pauschalbetrag von Fr. ....; total Fr. 634.-, zahlbar 
im voraus, spätestens am 1. d. Monats“. Zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrages wurden 
u.a. die „Bestimmungen des Mietvertrages, Ausgabe 1/84“ erklärt (Klagebeilage 4, act. 2/4).
bb) Ob und wenn ja in welcher Form den Mietern in den ersten Jahren eine Heiz- und 
Nebenkostenabrechnung zukam, konnte nicht mehr erstellt werden. In den letzten 7-8 Jahren sei 
jedoch „immer seriöser abgerechnet worden“ (Protokoll der Verhandlung vor dem Mietgericht vom 
6. Dezember 2013, act. 13/4). Die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern 
zukamen, blieben bis ins Jahr 2013 unbestritten. Soweit die Abrechnungen noch beigebracht 
werden konnten, geht daraus hervor, dass die Abrechnungen über fünf Positionen erfolgten, 
nämlich für „Heizung und Warmwasser“ und zusätzlich die Kosten für „Nebenkosten“, „TV-
Gebühren“, „Lift-Service“ und „Service Feuerlöscher“ (act. 10/11-18).
cc) Die Berufungsklägerin 1 hat die Nebenkostenabrede so verstanden, „(…), dass dieser 
Betrag für die Heizkosten steht. Ich habe aber nie genauer nachgefragt“ (Protokoll der 
Verhandlung vor dem Mietgericht vom 6. Dezember 2013, act. 13/3). Auf die Frage, wofür denn 
Nebenkosten gezahlt worden seien, antwortete sie: „Ich denke, diese Nebenkosten waren für 
Heizung und Wasser" (a.a.O., act. 13/2), und auf die Anschlussfrage, was sie sich unter dem 


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Vermerk „Heizkosten gemäss AVB 1992 abgerechnet“ vorgestellt habe, gab sie zu Protokoll: „Ich 
habe gedacht, dass ich aufgrund dessen Heizung und Warmwasser bezahlen muss" (a.a.O, 
act. 13/4). Auf die Frage, ob sie der Meinung sei, für Heizung und Warmwasser etwas bezahlen 
zu müssen, führte sie aus: „Selbstverständlich muss ich auch für Warmwasser und Heizung 
bezahlen. Dass weiss ich, seit ich zur Schule gehe. Ich nehme an, dass mit CHF 110.00 diese 
Nebenkosten für Heizung und Warmwasser abgegolten waren" (a.a.O., act. 13/4).
Der Berufungskläger 2 machte an der erstinstanzlichen Verhandlung folgende Aussage: 
„CHF 110.00 waren meiner Meinung nach eine Abgeltung für alle Kosten die anfallen, damit man 
in der Wohnung angenehm wohnen kann. Selbstverständlich gehört dazu auch die Heizung" 
(a.a.O., act. 13/4).
c) Dem Mieter dürfen einzig die im Vertrag genau und eindeutig bezeichneten Nebenkosten 
überbunden werden. In beiden Mietverträgen ist sowohl von den Nebenkosten die Rede, als auch 
von den Heizkosten; die Abrechnung über die Akontozahlungen soll gemäss AVB 1992 bzw. 1/84 
erfolgen. Diese allgemeinen Vertragsbedingungen konnten nicht mehr beigebracht werden. Zu 
Recht hat das Mietgericht daher festgehalten, dass die vereinbarten Akontozahlungen von 
monatlich Fr. 110.- in den Mietverträgen vom 24. Januar 1994 und vom 9. Januar 1989 (bzw. die in 
den Folgejahren nach oben angepassten Nebenkostenakonti) keine vertragliche Grundlage 
darstellen für die Positionen „Nebenkosten“, „TV-Gebühren“, „Lift-Service“ und „Service 
Feuerlöscher“. Es fehlt an einer ausreichend genauen Umschreibung dieser Nebenkosten im 
Mietvertrag und der Vermieter konnte den Beweis weder für die Übernahme noch den Inhalt der 
allgemeinen Vertragsbedingungen erbringen (Urteil Vorinstanz, Ziffer 12). Somit ist bezüglich 
dieser Nebenkosten zwischen den Parteien keine Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR 
zustande gekommen, woraus sich eine Zahlungspflicht der Mieterschaft ableiten liesse. Als Folge 
gilt der allgemeine Grundsatz, dass der Vermieter die übrigen Nebenkosten zu tragen hat.
Anders verhält es sich mit den Heiz- und Warmwasserkosten. Aus beiden Mietverträgen geht 
unmissverständlich hervor, dass die Heizkosten nicht im Mietzins inbegriffen und vom Mieter 
zusätzlich zu tragen sind. Sie sind somit nicht bloss in den separaten AGB aufgelistet, sondern 
bereits im Mietvertrag selbst beschrieben. Einer näheren Umschreibung bedarf es daher nicht, da 
den Mietern die Art der Nebenkosten unter dem Begriff „Heizung" klar sein musste. Die 
Berechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten ergibt sich aus Art. 5 der Verordnung über die 
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11). In den „Heizkosten" 
eingeschlossen sind auch die Kosten für die Aufbereitung des Wassers im Sinne der Aufwärmung. 
Den Mietern war im Übrigen klar, wofür sie unter dem Titel „Heizungskosten" Nebenkosten zu 
entrichten hatten (vgl. E. b/cc). Beide bestätigen denn auch, dass sie keinen separaten Boiler 
haben (Protokoll der Verhandlung vor dem Mietgericht vom 6. Dezember 2013, act. 13/3 und 5). 
Der Schluss der Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden und der Zivilappellationshof macht sich 
diesen zu Eigen. 
Die Berufung ist daher abzuweisen.
3.
a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die 
Berufungsführer sind mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen und haben daher die 
Prozesskosten zu tragen. 
b) Dem Berufungsverfahren liegt eine Mietstreitigkeit zu Grunde, das Verfahren ist somit 
kostenfrei; Gerichtskosten sind keine zu erheben (Art. 130 Abs. 1 JG i.V. mit Art. 116 Abs. 1 ZPO).


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c) Vorab gilt es darauf hinzuweisen, dass die einfachen Streitgenossenschafter solidarisch 
für die Prozesskosten haften können oder die Prozesskosten vom Gericht unterschiedlich auf die 
einzelnen Streitgenossen verteilt werden können (Art. 106 Abs. 3 ZPO; Berner Kommentar zum 
schweizerischen Privatrecht, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, Art. 1-149, BALZ 
GROSS/ROGER ZUBER, Art. 71 N 26). Entgegen der Ansicht des Berufungsbeklagten sind die 
Parteikostenentschädigungen der aktiven Streitgenossen nicht zwingend separat festzusetzen, 
folglich ist die erstinstanzliche Parteikostenverteilung vom Zivilappellationshof auch nicht von 
Amtes wegen zu berichtigen, wie dies von der Berufungsbeklagten gefordert wird. 
Für das Berufungsverfahren werden die Parteikosten der C.________ aufgrund einer detaillierten 
Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. JR). 
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von Fr. 230.- 
festgesetzt (Art. 65 JR). In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare gestützt auf 
den Streitwert um höchstens 350% erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 JR). Korrespondenz und 
Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer 
einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche 
um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein 
Pauschalhonorar von höchstens Fr. 500.-, bzw. ausnahmsweise Fr. 700.- (Art. 67 JR). Für 
Fotokopien beträgt die Gebühr 40 Rappen je Kopie. Können zahlreiche Fotokopien gleichzeitig 
gemacht werden, so kann dieser Betrag herabgesetzt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Der Versand 
von E-Mails verursacht keine direkten Spesen und ist deshalb im allgemeinen Stundentarif 
enthalten.
Gestützt auf die Kostenliste von Rechtsanwalt Marcel Grass vom 26. Januar 2015 und unter 
Berücksichtigung der Stellungnahme von Rechtsanwalt Patrik Gruber vom 25. März 2015 sowie 
des unter gewöhnlichen Umständen zur Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf 
dem Spiel stehenden Interessen kann der Zeitaufwand von Rechtsanwalt Marcel Grass für das 
zweitinstanzliche Verfahren auf 8 Stunden und 15 Minuten festgesetzt werden, namentlich 
erscheinen eine Stunde für die Besprechung mit der Klientin, sieben Stunden für das 
Aktenstudium, Rechtsabklärungen und das Verfassen der Berufungsantwort sowie fünfzehn 
Minuten für die Abschlussarbeiten als angemessen. Die Korrespondenz und die Telefongespräche 
werden mit einem Pauschalbetrag von Fr. 200.- entschädigt. Die Berufungsbeklagte wird darauf 
hingewiesen, dass eine Fotokopie gemäss Art. 68 Abs. 2 JR mit 40 Rappen entschädigt wird und 
nicht mit dem von ihr veranschlagten Franken, so dass die von ihr geltend gemachten Auslagen 
entsprechend zu kürzen und auf Fr. 15.- festzusetzen sind. Unter Berücksichtigung der 
Besprechung mit der Klientin, der abgefassten Rechtsschrift sowie der üblichen Auslagen werden 
die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das zweitinstanzliche Verfahren somit auf 
Fr. 2‘281.50 (Honorar: Fr. 1‘897.50; Korrespondenz: Fr. 200.-; Auslagen: Fr. 15.-; zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer von Fr. 169.-) festgesetzt.


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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird abgewiesen. 
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 10. Januar 2014 wird 
bestätigt.
II.
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden A.________ und B.________ 
solidarisch auferlegt.
Gerichtskosten sind keine zu erheben.
Die Parteientschädigung der C.________ wird auf Fr. 2‘281.50 (Honorar: Fr. 1‘897.50; 
Korrespondenz: Fr. 200.-; Auslagen: Fr. 15.-; zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von Fr. 169.-) 
festgesetzt.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits-
voraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 5. Januar 2015
Präsident
Gerichtsschreiberin
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