fr_gerichte · 602 2024 30 · 2024-11-29 · fr

Arrêt de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2024 30
Arrêt du 29 novembre 2024
IIe Cour administrative
Composition
Président :
Johannes Frölicher 
Juges :
Anne-Sophie Peyraud, Dominique Gross 
Greffier-rapporteur :
Julien Delaye 
Parties
A.________ et B.________, recourants, représentés par Me Benoît 
Morzier, avocat
contre
PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA VEVEYSE, autorité intimée, 
C.________ SA, intimée, représentée par Me Bertrand Morel
Objet
Aménagement du territoire et constructions – Démolition d'un 
bâtiment existant et construction d'habitations collectives avec parking 
souterrain
Recours du 28 février 2024 contre les décisions du 25 janvier 2024


Tribunal cantonal TC
Page 2 de 16
considérant en fait
A.
Le 5 avril 2023, la société C.________ SA a déposé une demande de permis de construire 
(dossier FRIAC no ddd) en vue de la réalisation de quatre bâtiments d'habitation collective, 
comprenant 28 logements et un parking souterrain, sur les art. eee et fff du registre foncier (RF) de 
la Commune de G.________. Ce projet prévoit également la démolition de la ferme et de l'écurie 
existantes. Il se situe dans la zone village (ZV) du plan d'affectation des zones (PAZ), dans le 
périmètre à prescription particulière du secteur H.________.
La demande de permis de construire a fait l'objet d'une mise à l'enquête publique, publiée dans la 
Feuille officielle no iii. A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle voisine, art. jjj RF, ont 
notamment formé opposition au projet.
La commune a émis un préavis favorable le 12 mai 2023 et a transmis le dossier au Service des 
constructions et de l'aménagement (SeCA). Les services et entités consultés ont préavisé 
favorablement le projet, avec ou sans conditions, à l'exception du Service de la mobilité (SMo) et du 
Service de l'environnement (SEn) qui ont rendu un préavis négatif. La Commission d'architecture et 
d'urbanisme (CAU) a notamment assorti son préavis positif à la condition que le projet réduise les 
parkings en sous-sol pour augmenter la surface en pleine terre.
Le 18 juillet 2023, le SeCA a émis un préavis de synthèse négatif, motivé par la nécessité pour la 
requérante de se conformer aux exigences posées par les services de l'Etat. Il a, entre autres, retenu 
que le projet n'était pas conforme quant au nombre de places de stationnement tel que prévu à 
l'art. 26 du règlement communal d'urbanisme (RCU).
Par courrier du 29 août 2023, la commune a exigé de la requérante que son projet maintienne deux 
places de stationnement par logement, en sus des places réservées aux visiteurs.
Suite à cette demande et aux préavis défavorables émis par certains services, le projet a fait l'objet 
de plusieurs modifications le 22 septembre 2023. 
Les modifications et précisions apportées ont conduit le SEn à revoir sa position et à émettre, 
le 9 octobre 2023, un préavis favorable, sous réserve du respect de plusieurs conditions. 
Le SMo, quant à lui, a maintenu son préavis défavorable le 26 octobre 2023. Il estime qu'il n'est pas 
possible d'admettre des places de stationnement supplémentaires aux 31 places définies 
conformément à l'art. 26 RCU pour les porter à 56.
Le 14 novembre 2023, la CAU a émis un nouveau préavis favorable au projet, cette fois-ci sans 
condition. Elle relève notamment que les plans modifiés prévoient un réaménagement du parking 
souterrain avec une augmentation de la portion de parcelle en pleine terre. Elle regrette toutefois 
que la commune n'ait pas accepté une réduction conséquente du nombre de places de 
stationnement.
B.
Par décision du 21 janvier 2024, la Lieutenante de préfet du district de la Veveyse a accordé 
le permis de construire sollicité, sous réserve des droits des tiers, notamment ceux relevant du droit 
privé, ainsi que du strict respect des plans et des conditions émises dans les préavis communaux et 
cantonaux. Considérant la faible offre de transports publics dans la région, elle a notamment estimé 


Tribunal cantonal TC
Page 3 de 16
que la création de deux places de stationnement par logement, en sus des places visiteurs, était 
nécessaire. Elle a ainsi rejoint l'avis de la commune et a passé outre le préavis défavorable du SMo.
Par décision du même jour, la Lieutenante de préfet a rejeté l'opposition formée par les propriétaires 
de l'art. jjj RF. Elle a notamment considéré qu'il n'existait pas d'obligation pour la commune d'adopter 
un plan d'aménagement de détail (PAD) pour ce secteur, que le volume des bâtiments projetés était 
conforme aux prescriptions du RCU, que la CAU avait confirmé que l'implantation en quinconce et 
les volumes du projet en surface étaient en accord avec le contexte et s'intégraient à l'environnement 
construit et paysager, qu'en observant les bâtiments érigés perpendiculairement à la route, aucun 
bâtiment ne se trouvait en deuxième profondeur, y compris la partie est du bâtiment D, et que 
l'orientation des façades pouvait également être admise, d'autant plus que la commune n'avait pas 
fait valoir que le projet ne respectait pas son RCU. Elle a également estimé que, dans les conditions 
de l'espèce, il n'était pas nécessaire d'élaborer une étude de trafic, que la route de desserte existante 
était suffisante pour accueillir le trafic supplémentaire généré par le projet, que les constructions 
étaient conformes aux dispositions régissant les distances à la route et que les bâtiments ne se 
situaient pas sur un site pollué.
C.
Par acte du 28 février 2024, les opposants déboutés forment un recours auprès du Tribunal 
cantonal contre les décisions précitées. Ils concluent, sous suite de frais et dépens, principalement 
à leur réforme en ce sens que le permis de construire sollicité soit refusé et, subsidiairement, à leur 
annulation.
A l'appui de leurs recours, les opposants font valoir que le nouveau corps du bâtiment A en 
particulier, long de 23 mètres, obstruera complètement la vue depuis leur propriété, masquera la 
lumière et le soleil, et projettera son ombre sur leur terrasse. Ils critiquent également le fait que le 
bâtiment D se situe en deuxième profondeur par rapport au bâtiment C, ce qui serait contraire au 
RCU, et que l'orientation des faîtes des quatre bâtiments ne soit ni perpendiculaire ni parallèle aux 
courbes de niveau comme l'exigerait également le RCU. Ils soutiennent que la rampe d'accès au 
parking souterrain ne respecte pas les prescriptions relatives à la visibilité et estiment que le nombre 
de places de stationnement nécessite la réalisation d'une étude de mobilité. Ils affirment que le 
complexe de bâtiments locatifs, de par son volume imposant et les nuisances qui y sont liées, 
dénature le quartier de villas existant, ce qui devrait obliger la commune à exiger un PAD. Ils 
indiquent que le sol est potentiellement pollué par de l'amiante, comme le révèle un rapport de 
diagnostic des polluants établi le 13 décembre 2019 par K.________ SA. Ils rappellent qu'un premier 
projet avait été refusé pour non-conformité aux dispositions du RCU et que le projet actuel est 
largement similaire, rendant son autorisation incompréhensible et non motivée. Ils soulignent que la 
surface au sol des quatre bâtiments locatifs (360 m2 par bâtiment), leur typologie et leur volume 
diffèrent largement des constructions existantes. Le projet, assimilé à un "mur", est en contradiction, 
selon les recourants, avec le tissu bâti existant et contrevient à l'art. 17 ch. 1 à 8 RCU qui exige le 
respect de la volumétrie des bâtiments existants. Enfin, ils considèrent que les griefs formulés par 
la CAU, notamment dans le cadre du premier projet, sont toujours d'actualité et que son 
raisonnement, qui se réfère à la volumétrie des fermes environnantes pour affirmer l'intégration dans 
le quartier existant, est infondé.
Les recourants insistent sur le fait que le bâtiment D se trouve en seconde profondeur, en référence 
au schéma de l'annexe relative à l'art. 54 du règlement d'exécution fribourgeois du 1er décembre 
2009 de la loi fribourgeoise sur l'aménagement du territoire (ReLATeC; RSF 710.11), qui stipule que 
la profondeur est calculée perpendiculairement à l'axe de la route. Ce point avait d'ailleurs été 


Tribunal cantonal TC
Page 4 de 16
soulevé dans le cadre du premier projet. Ils affirment également que le rayon d'entrée du parking 
depuis l'ouest est largement inférieur à celui préconisé par les normes de l'Association suisse des 
professionnels de la route et des transports (VSS) et le Bureau de Prévention des Accidents (BPA). 
Même si une condition avait été formulée à cet égard, les plans n'auraient pas été modifiés et il 
serait douteux qu'une telle construction soit réalisable sans empiéter sur une parcelle voisine. De 
plus, la visibilité à la sortie du parking ne peut être garantie, car le dispositif de protection de la rampe 
d'accès masque la vue, ce qui entraîne le non-respect des prescriptions des normes VSS 640 050 
et VSS 640 273. Le projet ne respecterait pas non plus la distance minimale à la route, puisque le 
mur bordant la place de détente et les places de stationnement se situe à moins de 5 mètres de 
celle-ci. Enfin, pour les recourants, le projet viole la clause d'esthétique, se référant aux arguments 
de la Lieutenante de préfet ayant conduit au refus de la première demande de permis de construire 
en 2021, lesquels demeurent valables.
D.
Le 9 avril 2024, la commune indique qu'elle n'a pas d'observations particulières à formuler sur 
les différents points soulevés dans le recours.
Dans ses observations du 10 avril 2024, la préfecture confirme notamment qu'en observant les 
bâtiments en se positionnant perpendiculairement à la route, aucun bâtiment ne se trouve en 
deuxième profondeur et que les termes "verticalement" et "perpendiculairement" doivent être 
interprétés de la même manière. Elle relève que le schéma de visibilité est conforme aux 
prescriptions en vigueur et que le service spécialisé avait émis un préavis défavorable uniquement 
en raison du nombre de places de stationnement. Le parking visiteurs respecte la distance 
réglementaire par rapport à la route et l'arbre représenté sur les plans est conforme aux prescriptions 
applicables. Enfin, la préfecture se réfère à ses décisions, rappelle que le projet est conforme aux 
distances réglementaires par rapport à la route, en application de la nouvelle législation en vigueur, 
mais qu'elle ne se prononce en revanche pas sur les éléments relevant de la compétence de la 
CAU.
Dans leurs contre-observations spontanées du 29 avril 2024, les recourants réitèrent les arguments 
déjà exposés dans leur recours et contestent l'interprétation que la préfecture fait de leurs propres 
griefs.
E.
Le 15 mai 2024, la constructrice conclut au rejet du recours et sollicite le versement d'une 
indemnité de partie de CHF 4'000.-.
L'intimée rappelle que les bâtiments projetés respectent la destination de la zone et les prescriptions 
du RCU en matière de hauteur. Ils sont dotés d'une toiture à deux pans avec une pente de 30°. Leur 
disposition, qui épouse les variations naturelles du terrain, crée un jeu de décalages en plan et en 
hauteur, évitant ainsi l'effet de "muraille" redouté par les recourants.
Elle précise que les bâtiments sont conformes aux indices d'utilisation et d'occupation du sol de la 
zone village, sans qu'il n'ait été nécessaire de recourir à des dérogations ou transferts d'indices. La 
zone concernée n'est pas exclusivement réservée aux villas individuelles et peut accueillir une plus 
grande variété de constructions qu'une zone résidentielle à faible densité. Le volume et les 
caractéristiques des bâtiments projetés sont donc acceptables en zone village.
La constructrice estime que le quartier environnant ne possède pas d'identité visuelle particulière à 
protéger et que le projet ne la remettrait pas en cause. Le quartier est en effet composé de bâtiments 
hétéroclites, dont une ferme qui sera démolie dans le cadre du projet, un ancien château, une 


Tribunal cantonal TC
Page 5 de 16
chapelle et des habitations individuelles aux toitures diverses. S'il est vrai que l'orientation des faîtes 
des bâtiments projetés ne suit pas les courbes de niveau, cette solution est dictée, selon elle, par 
l'implantation des bâtiments, qui a été exigée et approuvée par la CAU. La commune n'a d'ailleurs 
émis aucune objection concernant l'orientation des faîtes. La constructrice note que cette règle 
semble, de manière générale, peu appliquée, car seuls quelques bâtiments anciens du quartier la 
respectent. L'ensemble des villas individuelles situées en face du projet, y compris celle des 
recourants, présente une orientation des faîtes parallèle à la route et non aux courbes de niveau. 
Enfin, la constructrice renvoie à l'analyse des différents services spécialisés qui ont étudié le projet.
F.
Le 3 juin 2024, les recourants déposent spontanément des observations complémentaires 
dans lesquelles ils réitèrent les arguments déjà avancés dans leurs précédentes écritures. Ils 
s'opposent globalement à la position défendue par la constructrice et par la préfecture.
Dans sa détermination spontanée datée du 24 juin 2024, la constructrice maintient sa position en 
réaffirmant les arguments présentés dans sa réponse au recours du 15 mai 2024. Elle réitère son 
désaccord avec les arguments avancés par les recourants.
Aucun échange d'écritures n'a été ordonné entre les parties.
G.
Les arguments avancés par les parties à l'appui de leurs conclusions seront repris dans les 
considérants en droit du présent arrêt pour autant que cela s'avère nécessaire à l'issue du litige.
en droit
1.
Déposé dans le délai et les formes prescrits, le recours des opposants, propriétaires d'une parcelle 
à proximité, qui sont atteints par la décision rejetant leur opposition et qui peuvent se prévaloir d'un 
intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 76 let. a du code fribourgeois 
du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative, CPJA; RSF 150.1), est recevable en 
vertu des art. 79 à 81, 114 al. 1 let. c CPJA et 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC, RSF 710.1). En outre, l'avance de frais 
ayant été versée dans le délai imparti, le Tribunal cantonal peut entrer en matière sur les mérites du 
recours.
2.
Selon l'art. 77 CPJA, l'autorité de recours revoit la légalité de la décision attaquée ainsi que la 
constatation des faits par l'autorité intimée; cela signifie qu'elle peut sanctionner la violation de la loi, 
y compris l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, ainsi que la constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents. Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.
3.
3.1.
Selon l'art. 22 al. 2 let. a de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; 
RS 700), une autorisation de construire ne peut être délivrée que si la construction ou l'installation 
est conforme à l'affectation de la zone concernée.


Tribunal cantonal TC
Page 6 de 16
Par le permis de construire, l'Etat vérifie ainsi la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux 
règles de la construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité 
des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire et le requérant a droit à 
son obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet du permis de construire est donc de 
constater que le projet de construction respecte le droit public (cf. ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt 
TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4).
Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête, l'autorité compétente ne peut examiner que la 
légalité du projet, et non son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de 
construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution, plus judicieuse à ses yeux ou 
ceux du voisin, peut entrer en considération (cf. arrêts TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 
consid. 3.1; TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004).
La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de 
propriété garanti par l'art. 26 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse 
(Cst.; RS 101). Son exercice se fait à la guise du propriétaire, dans les limites du droit de 
l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.
3.2.
Dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire, les dossiers sont 
soumis aux différents services de l'Etat. Les avis de ces services spécialisés constituent des rapports 
officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou une 
déclaration orale émanant d'une autorité ou de l'administration, qui possède des connaissances 
spécifiques en raison de son activité, à l'attention d'une autre autorité, à propos de faits et de 
circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'expert en ce sens qu'il est un acte de souveraineté 
administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, une pleine force probante peut lui être 
reconnue. Il peut dès lors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n'existe pas 
d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (cf. ATF 132 II 257 consid. 4; arrêts 
TF 1C_338/2010 du 23 mai 2013 consid. 5; TC FR 602 2020 49 du 25 août 2020 consid. 2.2).
4.
Les recourants remettent d'abord en cause la conformité du projet au RCU. Ils soutiennent que 
l'autorité intimée, en accordant le permis de construire, s'est éloignée sans justification valable des 
dispositions qui régissent la zone village. Selon eux, le projet ne respecte ainsi ni les règles 
d'implantation, d'orientation et de volumétrie des bâtiments prévues par l'art. 17 RCU, ni les normes 
relatives au nombre de places de stationnement fixées par l'art. 26 RCU.
4.1.
L'art. 17 RCU définit les règles applicables à la zone village. Cette zone est destinée aux 
habitations, aux exploitations agricoles et aux activités commerciales, de services et d'artisanat 
(al. 1). L'ordre des constructions est non contigu (al. 2), avec un indice brut d'utilisation du sol (IBUS) 
de 1.00 (al. 3) et un indice d'occupation du sol (IOS) de 0.5 (al. 4). La distance minimale à la limite 
de propriété est fixée à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 4 mètres 
(al. 5). La hauteur totale maximale des bâtiments est de 11 mètres et la hauteur à la gouttière ne 
peut excéder 7 mètres (al. 6). Le degré de sensibilité au bruit est de niveau III (al. 7).
En matière d'architecture, les constructions et transformations doivent respecter le volume, la 
hauteur, les pentes des toits, les matériaux et les couleurs des constructions avoisinantes 
caractéristiques (al. 8). Les toitures doivent être à 2 ou 4 pans, avec une pente comprise entre 30° 
et 45°. Les toits plats sont admis uniquement pour les petites constructions au sens de l'accord 


Tribunal cantonal TC
Page 7 de 16
intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions 
(AIHC; RSF 710.7). Les pans inversés sont interdits, et les tuiles doivent être en terre cuite de teinte 
naturelle. Des ouvertures en toiture (lucarnes, velux) sont autorisées si elles ne nuisent pas à 
l'esthétique générale du bâtiment. L'orientation du faîte doit être parallèle ou perpendiculaire aux 
courbes de niveaux dans le périmètre à prescription particulière de G.________ et H.________, et 
parallèle ou perpendiculaire aux routes dans le périmètre à prescription particulière de L.________ 
(al. 9). Les matériaux, revêtements et couleurs sont soumis à l'approbation du Conseil communal 
(al. 10). Une demande préalable selon l'art. 137 LATeC est obligatoire pour chaque projet de 
construction (al. 11). 
Enfin, dans les périmètres à prescriptions particulières, les constructions en deuxième profondeur 
sont interdites, à l'exception des petites constructions au sens de l'AIHC et des aménagements 
extérieurs. Les distances de construction et la hauteur doivent être maintenues, et les ouvertures en 
toiture sont admises sous réserve du respect de l'al. 9 (al. 12).
Il sied également de préciser que l'art. 26 RCU définit les règles relatives aux places de 
stationnement. Chaque propriétaire qui bâtit, transforme ou agrandit, est tenu de prévoir sur son 
terrain des places de stationnement. Les valeurs fixées ci-après seront arrondies à l'unité supérieure 
à la fin de tous les calculs. Pour les habitations individuelles, une place de stationnement est requise 
par 100 m2 de surface brute de plancher (SBP), conformément à la norme VSS SN 640 281 de 
2013, avec un minimum d'une place par appartement. Pour les habitations groupées et collectives, 
10% de places supplémentaires doivent être prévues pour les visiteurs. En ce qui concerne les 
deux-roues légers, un minimum d'une place de stationnement par pièce du logement est exigé, selon 
la norme VSS SN 640 065 de 2011 (al. 1).
Toujours selon l'art. 26 RCU, le Conseil communal se réserve le droit d'exiger en tout temps 
l'adaptation du nombre de places de stationnement conformément aux normes, en cas de 
changement d'utilisation ou si le nombre de places existantes s'avère insuffisant (al. 3). Si un 
propriétaire se trouve dans l'impossibilité de réaliser des places de stationnement sur son terrain, la 
commune peut l'astreindre à payer une contribution de remplacement (al. 4). Enfin, la création de 
places de stationnement à l'intérieur d'un site protégé doit faire l'objet d'une demande préalable au 
sens de l'art. 137 LATeC (al. 5).
4.2.
En l'occurrence, le projet litigieux consiste en la démolition d'un bâtiment existant et la 
construction de quatre immeubles d'habitation collective, totalisant 28 logements, ainsi que d'un 
parking souterrain commun. Ces constructions sont prévues sur deux parcelles situées dans la zone 
village de la commune, plus précisément dans le périmètre à prescription particulière du secteur 
H.________, tel que défini par le plan d'aménagement local (PAL).
Les quatre bâtiments, aux plans et façades identiques, s'organisent selon une implantation en 
quinconce. Deux d'entre eux, orientés est-ouest, sont disposés perpendiculairement à la route 
(bâtiments B et D), tandis que les deux autres, orientés nord-sud, lui sont parallèles (bâtiments A 
et C). Leur gabarit en surface est très similaire. En effet, les calculs de volumétrie effectués le 
31 mars 2023 par la constructrice indiquent une volumétrie en surface (hors parking et sous-sol) 
d'environ 2'635 m3 pour chaque bâtiment, soit un total d'environ 10'542 m3.
Le projet se situe à proximité de bâtiments classés: à l'ouest, un grenier et un ancien château, en 
catégorie B, et à l'est, une chapelle, en catégorie A. Le terrain concerné est en bordure de zone 
agricole et fait face, au nord de la route cantonale, à un ensemble de villas, dont celle des recourants.


Tribunal cantonal TC
Page 8 de 16
Selon les plans du 22 septembre 2023, le projet prévoit la création de 52 places de stationnement 
en sous-sol et de 4 places en surface, incluant les places visiteurs. L'accès au parking souterrain 
depuis la route cantonale s'effectue par une rampe située à l'ouest, tandis que l'accès depuis les 
places extérieures se fait par l'ouest du bâtiment C.
Le projet intègre également des aménagements paysagers, avec notamment la plantation d'un 
verger dans la partie sud-est de la parcelle, d'arbres et de buissons dans la cour de jeux au 
sud-ouest, et la création d'une "cour de ferme" entre la rue et les habitations au nord des parcelles.
4.3.
Il convient à présent d'analyser la conformité du projet au RCU et d'identifier, cas échéant, 
les points sur lesquels il s'en écarte.
4.3.1. La Cour note d'emblée que la constructrice ne conteste pas la non-conformité du projet à 
l'art. 17 al. 9 RCU en ce qui concerne l'orientation des faîtes des bâtiments, disposition qui prescrit 
une orientation parallèle ou perpendiculaire aux courbes de niveaux dans le périmètre à prescription 
particulière de H.________. Le SeCA a d'ailleurs lui aussi relevé cette non-conformité dans son 
préavis du 18 juillet 2023.
Nonobstant cela, l'autorité intimée a admis l'orientation des faîtes telle que projetée, en se fondant 
notamment sur l'avis de la CAU qui a estimé que l'implantation des bâtiments s'intégrait dans son 
environnement. La Cour constate donc que le permis de construire délivré déroge, sur ce point, aux 
plans et à leur réglementation au sens de l'art. 147 LATeC.
4.3.2. Il est également évident que le projet s'écarte des dispositions du RCU en ce qui concerne 
le nombre de places de stationnement prévues. Le projet prévoit en effet la création de 52 places 
de stationnement en sous-sol et de 4 places en surface. Or, dans son préavis du 21 juin 2023, le 
SMo a estimé que le justificatif de stationnement doit se conformer à l'art. 26 RCU, lequel limite le 
nombre de places admissibles à 31 pour le projet en cause.
La constructrice ne conteste pas le calcul effectué par le SMo pour déterminer le nombre de places 
de stationnement requises conformément à l'art. 26 RCU, lequel prévoit une place de stationnement 
par 100 m2 de surface brute de plancher pour les habitations individuelles, conformément à la norme 
VSS SN 640 281 de 2013, avec un minimum d'une place par appartement, ainsi que 10 % de places 
supplémentaires pour les visiteurs pour les habitations groupées et collectives. En revanche, la 
constructrice soutient que la commune a exigé une adaptation du nombre de places conformément 
à l'art. 26 al. 3 RCU. Dans son second préavis du 26 octobre 2023, le SMo conteste cette 
interprétation et rappelle que l'adaptation du nombre de places de stationnement prévue à l'art. 26 
al. 3 RCU vise uniquement à permettre une adaptation pour se conformer aux normes VSS et non 
pour y déroger.
D'un point de vue littéral, la Cour constate que le RCU confère à la commune uniquement le droit 
d'exiger une adaptation du nombre de places de stationnement en conformité avec les normes VSS. 
Or, il n'est pas contesté que, selon le calcul du SMo, ces normes limitent à 31 le nombre de places 
admissibles en l'espèce. Selon les calculs effectués par la constructrice le 31 mars 2023 dans le 
cadre de la mise à l'enquête, le nombre de places de stationnement requises s'élève effectivement 
à 28 places calculées selon le nombre de logements, auxquelles s'ajoutent 3 places visiteurs 
(10% de 28, arrondis à l'entier supérieur). Force est donc de constater que, en exigeant de la 
constructrice la création de places supplémentaires, le conseil communal a exigé d'elle qu'elle 
dépose un projet non conforme aux dispositions de son propre RCU.


Tribunal cantonal TC
Page 9 de 16
En conséquence, en s'écartant du préavis défavorable du SMo et en autorisant un nombre de places 
de stationnement supérieur à celui prévu par le RCU, le permis de construire déroge, sur ce point 
également, aux plans et à leur réglementation au sens de l'art. 147 LATeC.
4.3.3. La décision attaquée est également critiquée pour déroger aux plans et à leur réglementation 
en autorisant des constructions en deuxième ligne. Le bâtiment D, situé le plus à l'est, se trouverait 
derrière le bâtiment C, à tout le moins partiellement. Or, l'art. 17 al. 12 RCU interdirait de telles 
constructions dans les secteurs à prescription particulière, comme celui concerné en l'espèce.
Dans son préavis du 18 juillet 2023, le SeCA a considéré que, vu en plan vertical, aucun bâtiment 
ne se trouve en deuxième profondeur et que le projet est donc conforme aux prescriptions 
particulières du secteur. La Lieutenante de préfet s'est ralliée à cet avis.
En l'occurrence, la Cour estime difficile de se fonder uniquement sur les affirmations du SeCA. Après 
examen du plan d'implantation du 22 septembre 2023, reproduit partiellement ci-dessous, et dont 
les recourants ont produit un agrandissement annoté avec des lignes de vue (pièce no 25), la Cour 
constate qu'à partir de certains points situés sur la route cantonale, le bâtiment D se retrouve en 
deuxième plan par rapport au bâtiment C et est masqué par ce dernier, au moins partiellement, peu 
importe de savoir s'il y a lieu d'apprécier la seconde profondeur d'un point de vue vertical, selon un 
axe nord-sud, ou perpendiculaire à la route cantonale. Cet effet est également visible depuis 
l'art. mmm, propriété de l'une des opposantes ayant également formé recours (602 2024 27).
[plan supprimé]
Ainsi, en affirmant qu'aucun bâtiment ne se trouve en seconde profondeur, soit qu'aucun bâtiment 
n'est masqué par un autre, et ce, malgré leurs distances différentes par rapport à la route, l'autorité 
intimée se base sur une constatation inexacte et incomplète des faits. Il ressort en effet des plans 
que tel n'est pas le cas. Il faut donc admettre que le permis de construire déroge, au moins 
partiellement, aussi à l'interdiction de construire en deuxième ligne imposée par l'art. 17 al. 12 RCU.
4.3.4. Il reste à examiner les griefs relatifs au respect de la volumétrie des bâtiments environnants. 
Il est reproché au permis de construire litigieux d'autoriser la construction de bâtiments dont la 
volumétrie s'écarte de celle des habitations individuelles directement adjacentes et que le volume 
de l'ancienne ferme ne peut être pris en compte puisqu'elle est destinée à être démolie pour faire 
place au projet. Quant aux autres fermes, elles seraient beaucoup trop éloignées du projet pour être 
considérées comme des constructions avoisinantes caractéristiques.
Dans son préavis du 7 juillet 2023, la CAU souligne la sensibilité du site du projet, marquée par la 
présence d'un patrimoine architectural important, notamment le château transformé à l'ouest et la 
chapelle à l'est. Le site est très exposé à la vue depuis le sud du paysage environnant. La CAU 
observe que les bâtiments projetés, dont le gabarit est très proche de celui des fermes locales, sont 
implantés à des altitudes légèrement différentes, ce qui crée une variation dans les niveaux des 
toitures. Elle relève que l'espace extérieur est structuré en quatre sous-espaces distincts, chacun 
avec son propre caractère et son ambiance. Cette organisation correspond, selon elle, bien à la 
nature des deux sous-espaces extérieurs qui assurent la transition entre la rue, l'espace public et 
les habitations. En bas de la parcelle, les deux sous-espaces destinés à un usage commun 
permettraient au paysage rural de s'infiltrer entre les bâtiments. L'implantation en quinconce 
autoriserait le projet de dialoguer avec le contexte et d'établir des relations spatiales structurées. La 


Tribunal cantonal TC
Page 10 de 16
Lieutenante de préfet estime pouvoir se rallier au préavis de la CAU et considère, par conséquent, 
que le volume des bâtiments projetés est conforme aux prescriptions du RCU.
Dans le cadre de sa décision du 17 mai 2021, par laquelle le préfet a refusé le premier projet 
présenté par la constructrice, ce dernier retenait pourtant que le projet litigieux se situait le long de 
la route de N.________, où se trouvait une dizaine de constructions de type habitations individuelles, 
dont la superficie varie entre 97 m2 et 167 m2. Il existait également une habitation mixte de deux 
logements et un bâtiment industriel de 554 m2. Sur cette base, il relevait qu'il était possible de 
constater, "de manière objective", que le volume des futures constructions ne correspond pas aux 
volumes des habitations individuelles environnantes; ceux-ci étant environ deux à trois fois moins 
importants.
En l'occurrence, le projet a certes subi plusieurs modifications depuis le premier refus préfectoral, 
notamment en ce qui concerne le nombre de logements, passant de 37 à 28, et l'orientation des 
bâtiments. Toutefois, il ressort du portail cartographique – dont un extrait est reproduit ci-dessous – 
que la surface des bâtiments projetés n'a pas fondamentalement diminuée, les bâtiments du premier 
projet étant indiqués par un hachurage bleu et ceux du projet actuellement litigieux par un hachurage 
rouge.
[plan supprimé]
La Cour constate donc d'abord qu'il peut toujours être retenu que le volume de chaque bâtiment 
projeté est, de manière objective, deux à trois fois plus important que celui des habitations 
individuelles voisines. Il est ensuite vrai que le gabarit des bâtiments projetés se rapproche de celui 
des fermes locales, mais celles-ci sont beaucoup plus éloignées que les habitations individuelles 
existantes, construites il y a une dizaine d'années seulement. La présence à proximité d'un seul 
bâtiment industriel, au volume lui aussi important, ne saurait non plus justifier à elle seule la 
construction de quatre bâtiments – au surplus à des fins d'habitation – de cette taille, d'autant plus 
que le lieu choisi pour le projet est, comme le souligne la CAU, un site sensible. Il est aussi exclu de 
se fonder sur le volume de la ferme qui doit être démolie. Une telle approche serait contraire au 
prescrit de l'art. 17 al. 8 RCU qui dispose que les constructions et transformations doivent 
notamment respecter le volume des constructions avoisinantes caractéristiques. Or, l'ancienne 
ferme, qui est destinée à la démolition, ne peut manifestement pas être considérée comme une 
construction avoisinante, ni même caractéristique.
Ainsi, tout comme l'a souligné le préfet dans sa décision du 17 mai 2021, c'est bien, dans le cas 
d'espèce, la présence de petites habitations individuelles en face du site prévu pour le projet qui doit 
être objectivement prise en considération, aux yeux de la Cour, au titre de constructions avoisinantes 
caractéristiques au sens de l'art. 17 al. 8 RCU. La Cour peine donc à comprendre pourquoi la 
Lieutenante de préfet n'a pas suivi le même raisonnement objectif dans le cadre de l'examen du 
présent permis, d'autant plus que la configuration des lieux et des bâtiments environnants est 
identique ou pratiquement identique au premier projet. Elle n'explique en tout cas pas pourquoi ce 
changement de considérations se justifierait dorénavant. D'ailleurs, il convient de rappeler que la 
CAU, dans le cadre du premier projet de construction présenté par la constructrice, avait émis un 
préavis défavorable. Ce refus était notamment motivé par le fait que le projet donnait le sentiment 
d’une trop grande densité, non seulement en raison de la masse bâtie importante et des volumes 
conséquents, mais aussi en raison des constructions à proximité et des vis-à-vis resserrés. Or, 
comme on l'a vu, le volume bâti en surface du projet actuel est très similaire à celui du premier projet.


Tribunal cantonal TC
Page 11 de 16
Par ailleurs, le fait que la CAU ait dorénavant préavisé favorablement le présent projet n'est d'aucun 
secours, dès lors que celle-ci ne s'est aucunement prononcée sur la conformité du projet aux 
prescriptions du RCU. Il faut, au contraire, bien admettre que les préavis de la CAU n'indiquent nulle 
part que les bâtiments projetés respectent le volume du bâti existant. En revanche, c'est à juste titre 
que cette commission s'est concentrée sur l'aspect esthétique des bâtiments et leur intégration 
subjective dans l'environnement. Il convient de rappeler que le rôle de la CAU est d'examiner les 
projets qui, de par leur nature, leur situation et leurs dimensions, ont un impact important sur leur 
environnement (art. 5 LATeC). Il lui appartient ainsi d'examiner l'intégration, notamment esthétique, 
du projet dans son environnement. En revanche, la Cour a déjà rappelé que la CAU n'a pas à se 
prononcer sur le respect des règles du droit de la construction (cf. arrêt TC FR 602 2022 99 du 
26 juillet 2022 consid. 3.3), dont font partie les prescriptions de l'art. 17 RCU, lequel impose 
notamment de construire dans le respect du volume des constructions avoisinantes caractéristiques.
Compte tenu de l'importance des ouvrages projetés, il faut donc en conclure que leur volume ne 
respecte pas celui des constructions avoisinantes caractéristiques, notamment la série d'habitations 
individuelles situées de l'autre côté de la route. Par conséquent, le projet déroge également sur ce 
point à l'art. 17 RCU et ainsi aux plans et à leur réglementation au sens de l'art. 147 LATeC.
4.4.
En l'occurrence, il ressort du dossier qu'aucune demande de dérogation aux dispositions 
précitées du RCU n'a été déposée. Dès lors que le Tribunal dispose de tous les éléments 
nécessaires pour statuer, il y a lieu d'examiner si une telle dérogation peut être octroyée
4.4.1. Selon l'art. 2 al. 1 LAT, il incombe au droit cantonal et communal de définir les utilisations 
permises dans chacune des zones – en particulier au sein du territoire constructible (cf. arrêts TF 
1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 2.1.2; 1C_644/2017 du 31 août 2018 consid. 2.1.2). 
Dans ce cadre, les autorités compétentes doivent notamment élaborer des plans d'affectation qui 
régissent le mode d'utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT) et délimitent en premier lieu les zones à bâtir, 
les zones agricoles et les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT; cf. ATF 144 I 318 consid. 6; arrêt TF 
1C_249/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). Les plans d'affectation concrétisent et précisent les plans 
directeurs, dont ils se distinguent (cf. ATF 143 II 276 consid. 4.2.1). Contrairement aux plans 
directeurs qui n'ont force obligatoire que pour les autorités (art. 9 al. 1 LAT), les plans d'affectation 
s'imposent à tous (art. 21 LAT); ils conditionnent notamment l'octroi des permis de construire (art. 22 
al. 2 let. a LAT; cf. ATF 138 I 131 consid. 4.1).
4.4.2. L'obligation de planifier vise notamment à garantir que la pesée des intérêts s'effectue dans 
le cadre d'une procédure de planification qui assure la participation de la population (art. 4 LAT) et 
la protection juridique des personnes concernées (art. 33 LAT; cf. ATF 129 II 63 consid. 2.1; 124 II 
252 consid. 3; 120 Ib 207 consid. 5; arrêts TF 1C_561/2016 du 14 novembre 2017 consid. 4; 
1C_57/2011 du 17 octobre 2011 consid. 2.1). La participation des administrés doit intervenir dès le 
début de la planification, c'est-à-dire à un stade où celle-ci est encore susceptible d'être modifiée. Il 
s'agit non seulement de renforcer la légitimité démocratique des instruments de planification, mais 
aussi de prévenir autant que possible les oppositions. En principe, toutes les personnes concernées 
par la mesure d'aménagement sur le territoire en question doivent être informées, que ce soit par le 
biais de séances d'information, de publications officielles ou par l'intermédiaire des médias. De plus, 
toute personne peut demander des renseignements à titre individuel sans avoir à justifier d'un intérêt 
particulier. Le droit de participation prévu à l'art. 4 al. 2 LAT vise à éviter que les projets soient 
élaborés sans transparence et à empêcher que la population soit mise devant le fait accompli. Celle-
ci doit disposer d'un moyen effectif d'intervenir dans le processus et d'exercer une influence réelle 


Tribunal cantonal TC
Page 12 de 16
sur le résultat final (cf. ATF 143 II 467 consid. 2). Dès lors, compte tenu des buts poursuivis et des 
intérêts protégés par les normes d'aménagement du territoire, leur respect s'impose de manière 
générale et l'octroi d'une dérogation aux plans et à leur réglementation constitue l'exception 
(cf. arrêts TC FR 602 2018 26 du 19 février 2019 consid. 3.2; 602 2015 43 du 18 janvier 2016). 
Les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires ne doivent pas nécessairement être interprétées 
restrictivement, mais selon les méthodes d'interprétation classiques. Une dérogation peut ainsi 
s'avérer indispensable pour éviter une application trop rigide de la réglementation ordinaire. En tout 
état de cause, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs qu'elle poursuit: 
l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution conforme à l'intention présumée 
du législateur s'il avait été confronté au cas d'espèce. L'octroi d'une dérogation ne saurait toutefois 
devenir la règle, faute de quoi l'autorité compétente en matière de permis de construire se 
substituerait au législateur cantonal ou communal par sa pratique dérogatoire. Seul un cas 
particulier, où l'application stricte de la réglementation aboutirait à des solutions contraires à la 
volonté du législateur, peut justifier une dérogation. Pour cette raison, une dérogation ne peut être 
accordée si elle est contraire au sens et au but de la norme (cf. arrêt TF 1C_196/2007 du 27 février 
2008 consid. 5.3 et 5.4). L'octroi d'une dérogation implique une pesée des intérêts entre, d'une part, 
l'intérêt public et les intérêts privés de tiers au respect des dispositions concernées et, d'autre part, 
l'intérêt du propriétaire à obtenir la dérogation. Une dérogation n'est admissible que lorsque la 
balance penche en faveur de la non-application de la réglementation générale (cf. arrêt TC FR 602 
2018 26 du 19 février 2019 consid. 3.2). Il en va également de la sécurité du droit. En effet, le cadre 
d'utilisation du droit de propriété doit être prévisible pour tous, afin que l'application des règles ne 
devienne pas discrétionnaire en soi. Il convient de préciser que des motifs purement économiques, 
la recherche de la meilleure solution architecturale ou d'une utilisation optimale du terrain ne suffisent 
pas à justifier une dérogation (cf. arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4). En 
revanche, l'autorisation dérogatoire se justifie lorsque l'application d'une prescription irait à l'encontre 
du but visé ou causerait au propriétaire un préjudice excessif (cf. ATF 117 Ib 125 consid. 6d; arrêt TC 
FR 602 2008 117 du 15 juin 2010 consid. 4b).
4.4.3. En droit cantonal, ces principes sont repris à l'art. 148 LATeC, qui dispose que des 
dérogations aux dispositions de la loi et du règlement d'exécution ou aux plans et à leur 
réglementation peuvent être accordées, pour autant qu'elles soient justifiées par des circonstances 
particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés (al. 1).
Dans ce contexte, le message n° 43 du Conseil d'Etat du 20 novembre 2007 accompagnant le projet 
de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions précise explicitement que le transfert de 
compétence au préfet, introduit avec la nouvelle LATeC, devait permettre de renforcer le principe 
selon lequel la dérogation doit rester l'exception. En effet, il est apparu dans la pratique que certaines 
communes avaient tendance à faire de la dérogation la règle lorsque les prescriptions de leur 
règlement communal d'urbanisme ne leur semblaient plus adaptées ou que leur application avait 
des effets non voulus initialement (p. 16 ad ch. 3.10; cf. ég. arrêt TC FR 602 2016 129 du 30 mars 
2017 consid. 5a).
4.4.4. En l'espèce, il ressort tout d'abord des observations de la constructrice et des arguments 
avancés par la Lieutenante de préfet que l'orientation des faîtes aurait été imposée par la CAU, qui 
aurait refusé l'orientation en biais proposée dans le premier projet ayant fait l'objet d'un refus de 
permis de construire le 17 mai 2021 (dossier FRIAC no ooo). La constructrice soutient notamment 
que l'orientation parallèle ou perpendiculaire aux courbes de niveaux ne serait jamais respectée 


Tribunal cantonal TC
Page 13 de 16
dans le secteur, citant en exemple les habitations individuelles situées en face du projet qui sont 
alignées à la route cantonale et non aux courbes de niveaux. En ce qui concerne le nombre de 
places de stationnement, il serait ensuite imposé par la commune. Suite au premier préavis 
défavorable du SMo, la commune aurait en effet écrit à la constructrice pour lui signifier qu'elle 
n'accepterait aucune réduction du nombre de places de stationnement. S'agissant de la disposition 
des bâtiments en seconde ligne, la CAU aurait également estimé que les bâtiments s'intégraient 
harmonieusement dans le paysage et dans leur environnement à l'emplacement prévu. Enfin, la 
Lieutenant de préfet rappelle que le secteur est destiné à être densifié en vertu de la LAT et que 
l'art. 17 al. 8 RCU vise non pas à contrevenir au principe de densification, mais à limiter le volume 
des projets de construction afin qu'ils s'harmonisent avec les volumes des constructions 
environnantes.
Les arguments avancés sont peu convaincants. La commune, bien que favorable au projet, ne 
justifie nullement la nécessité de déroger à son règlement, se contentant en substance d'affirmer 
que le projet n'appelle pas de remarques particulières. Contrairement aux affirmations de la 
Lieutenante de préfet et de la constructrice, on ne peut déduire de ce seul préavis que la dérogation 
est justifiée. Cela reviendrait à violer manifestement l'esprit des art. 147 ss LATeC ainsi que le but 
du transfert de compétence vers les préfectures, poursuivi par le législateur lors de l'adoption de la 
nouvelle loi (cf. supra consid. 4.1.3).
La Cour relève ensuite que la CAU, dans ses différents préavis, n'indique jamais qu'il est justifié de 
déroger aux prescriptions du RCU. Elle mentionne tout au plus laconiquement, dans son préavis du 
7 juillet 2023, que "grâce à l’implantation en quinconce, le projet dialogue avec le contexte et établit 
avec celui-ci des relations spatiales structurées", uniquement dans le but de justifier l'emplacement 
des entrées des immeubles (sur le rôle de la CAU, cf. supra consid. 4.3.4). En ce qui concerne 
l'orientation des faîtes, la Cour souligne que le respect de la règle du RCU s'impose d'autant plus 
que le projet diffère du caractère des villas existantes et qu'il constitue un premier cas de 
densification. On ne saurait donc justifier la dérogation en se fondant sur l'orientation des maisons 
individuelles déjà présentes, dans le cas contraire, la disposition correspondante du RCU serait 
vidée de sa substance.
En outre, selon le SMo, la commune n'a pas apporté la preuve d'un besoin insuffisant en places de 
stationnement pour justifier une dérogation à l'art. 26 RCU. La Cour partage cet avis et ne parvient 
pas à se convaincre qu'il serait impératif que chaque appartement dispose de deux places de 
stationnement, en particulier dans la mesure où la majeure partie d'entre eux oscille entre des 2.5 et 
3.5 pièces, et n'est donc pas destinée à accueillir des ménages nombreux. II faut encore rappeler 
qu'il n'est pas dans l'esprit du plan directeur cantonal (PDCant) de densifier les endroits où la 
desserte en transports publics n'est pas suffisante, comme le retient la Lieutenante de préfet pour 
justifier une dérogation à l'art. 26 RCU.
Quant au respect du volume existant, la Cour tient à souligner qu'il reflète un choix de politique de 
la commune que La Lieutenante de préfet se devait de respecter. Rien n'empêche l'intimée de 
construire sur sa parcelle en respectant les prescriptions du RCU et la volumétrie des bâtiments 
existants. La commune a en effet fait le choix délibéré d'encadrer la volumétrie dans son règlement 
et ce, malgré la révision de son PAL en 2018. C'est le lieu de souligner que, aux dires de la 
constructrice, il serait courant, du moins dans ce quartier, que les constructions ne respectent pas 
le RCU. Elle ne démontre toutefois pas en quoi tel serait le cas. Qui plus est, elle perd de vue que 
le but premier poursuivi par le législateur est d'éviter de faire de la dérogation la règle. Il n'en va pas 


Tribunal cantonal TC
Page 14 de 16
autrement même si les communes estiment que leur règlement communal d'urbanisme n'est plus 
adapté ou que son application a des effets non voulus initialement. En s'en tenant avant tout à la 
réglementation communale, il s'agit bien plus de renforcer sa légitimité démocratique et la sécurité 
du droit pour toutes les personnes concernées (cf. supra consid. 4.1.2). Or, rien n'indique que la 
commune ne connaissait pas parfaitement la situation de ce quartier au moment où elle a adopté 
son RCU. Si, comme le prétend la constructrice, sa volonté était ne plus appliquer certaines de ses 
dispositions, on ne comprend pas pourquoi elle n'a pas entrepris de démarches en vue de leur 
modification.
La Cour ne voit ainsi pas quelle circonstance particulière ou quel intérêt public prépondérant pourrait 
justifier l'octroi d'une dérogation aux dispositions du RCU, en particulier aux règles spéciales qui 
régissent justement le périmètre à prescription particulière de H.________.
4.4.5. A l'inverse, il faut rappeler que le projet s'écarte du RCU sur de nombreux points, malgré les 
avertissements des autorités spécialisées dans le cadre de leurs différents préavis. La constructrice 
persiste toutefois à déposer des projets qui dépassent manifestement les prescriptions du RCU, de 
sorte que l'on peut sans autres retenir que son approche est motivée avant tout par un intérêt 
économique et une utilisation optimale de son terrain. Or, la jurisprudence est claire: un tel intérêt 
ne suffit pas (cf. arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4).
La décision attaquée ne lui est d'aucun secours. Elle ne détaille pas la pesée des intérêts effectuée 
et repose sur la prémisse erronée que la CAU s'est prononcée sur le respect du RCU concernant le 
volume et l'orientation des bâtiments prévus. La préfecture a ainsi omis de procéder à l'examen 
requis par la loi et la jurisprudence, s'en remettant sans réserve aucune à l'avis de la CAU et, surtout, 
à celui de la commune.
En l'absence de circonstances particulières ou d'intérêt public prépondérant, et à défaut d'élément 
technique justifiant de s'écarter des prescriptions adoptées par le législateur communal, à l'occasion 
de surcroît d'une réforme encore récente de son PAL, l'intérêt à la prévisibilité des plans et au 
respect de leur réglementation s'impose aux yeux de la Cour de céans face à l'intérêt économique 
privé de la constructrice et à l'utilisation optimale de sa parcelle. Le projet ne peut, partant, pas être 
exceptionnellement autorisé sur la base de l'art. 148 LATeC.
5.
5.1.
En résumé, il se justifie de retenir que le projet n'est pas conforme aux prescriptions de la 
zone village et du périmètre à prescription particulière de H.________. Il en va de même quant aux 
prescriptions qui régissent le nombre de places de stationnement. Le projet ne peut pas non plus 
faire l'objet d'une autorisation dérogatoire exceptionnelle, surtout que le refus du permis de 
construire, respectivement d'une dérogation aux plans et à leur réglementation, ne revêt 
manifestement pas une rigueur particulière pour la constructrice. Rien ne l'empêche en effet de 
déposer un projet respectant les dispositions précitées.
5.2.
Il suit de là que le recours est bien fondé et doit être entièrement admis. Partant, les décisions 
préfectorales du 21 janvier 2024 sont réformées en ce sens que le permis no ddd est refusé et que 
l'opposition formée par A.________ et B.________ est admise. Il ne se justifie donc pas d'examiner 
davantage les autres griefs formulés par les recourants dans le cadre de leur recours.


Tribunal cantonal TC
Page 15 de 16
6.
6.1.
Les recourants ayant obtenu gain de cause, les frais de procédure, fixés à CHF 2'500.-, sont 
mis pour trois quarts, soit CHF 1'875.-, à la charge de la constructrice intimée, qui a conclu au rejet 
du recours, conformément à l'art. 131 CPJA et aux art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 17 décembre 
1991 sur les frais de procédure et les indemnités en matière de juridiction administrative (Tarif JA; 
RSF 150.12). L'Etat de Fribourg est exonéré de sa part des frais (art. 133 CPJA). L'avance de frais 
de CHF 2'500.-, prestée par les recourants le 25 mars 2024, leur sera donc restituée.
6.2.
Pour le même motif, les recourants ont droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA).
Conformément à l'art. 8 al. 1 Tarif JA, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance 
de la partie sont fixés entre CHF 200.- et CHF 10'000.-. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une 
complexité particulière, le maximum s'élève à CHF 40'000.-. La fixation des honoraires dus à titre 
de dépens a lieu sur la base d'un tarif horaire de CHF 250.-. Quant aux débours nécessaires à la 
conduite de l'affaire, ils sont remboursés au prix coûtant (art. 9 al. 1 Tarif JA). Pour les photocopies 
effectuées par le mandataire, il est calculé 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 2 Tarif JA). 
La liste de frais produite par les recourants n'est toutefois pas établie conformément au Tarif JA. La 
fixation à forfait de débours, valable en matière civile, ne correspond en effet pas aux exigences du 
Tarif JA, ce d'autant plus lorsque ces débours sont également comptabilisés de manière effective. 
En outre, elle est établie sur la base d'un tarif horaire de CHF 300.-. En revanche, le mandataire des 
recourants fait état de 18.92 heures de travail, ce qui n'apparait pas excessif. Il convient donc de 
fixer le montant des honoraires à CHF 4'730.- (18.92 x CHF 250.-/h). Quant aux débours qui sont 
comptabilisés de manière effective, il y a lieu de relever encore qu'ils comprennent de nombreux 
frais de dactylographie, sans que le Tribunal ne puisse déterminer précisément de quoi il s'agit, ni 
comment ils sont calculés. Seuls les frais de port effectifs seront donc pris en compte conformément 
au Tarif JA. Ceux-ci se montent à CHF 18.60 (3 x CHF 5.80 et 1 x CHF 1.20).
Le montant de l'indemnité de partie est ainsi fixé à un montant total de CHF 5'133.25, correspondant 
à CHF 4'730.- d'honoraires, CHF 18.60 de débours et à un supplément pour la TVA de CHF 384.65 
au taux de 8.1% (calculé sur CHF 4'748.60). Conformément à l'art. 141 al. 1 CPJA, elle est mise 
pour trois quarts à la charge de l'intimée (soit CHF 3'849.95) et pour un quart à la charge de l'Etat 
de Fribourg (soit CHF 1'283.30). Elle doit être directement versée au mandataire des recourants.
(dispositif en page suivante)


Tribunal cantonal TC
Page 16 de 16
la Cour arrête :
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions du 21 janvier 2024 sont réformées en ce sens que le permis no ddd est refusé 
et que l'opposition formée par A.________ et B.________ est admise.
III.
Des frais de procédure, d'un montant de CHF 1'875.-, sont mis à la charge de l'intimée.
IV.
L'avance de frais d'un montant de CHF 2'500.- prestée par les recourants leur est restituée.
V.
Un montant de CHF 5'133.25 (dont CHF 384.65 de TVA au taux de 8.1%) est alloué aux 
recourants, à verser à Me Benoît Morzier. Il est mis pour trois quarts à la charge de l'intimée 
(CHF 3'849.95) et pour un quart à la charge de l'Etat de Fribourg (CHF 1'283.30).
VI.
Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 29 novembre 2024/jud
Le Président 
Le Greffier-rapporteur