fr_gerichte · 602 2014 66 · 2016-06-16 · de

Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgericht | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2014 66
Urteil vom 16. Juni 2016
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher 
Dominique Gross
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Sophie Allred
Parteien
A.________, Beschwerdeführer 1
B.________, Beschwerdeführer 2
C.________ und D.________, Beschwerdeführer 3
E.________, Beschwerdeführerin 4
F.________ und G.________, Beschwerdeführer 5
H.________, Beschwerdeführer 6
I.________ und J.________, Beschwerdeführer 7
K.________ und L.________, Beschwerdeführer 8
M.________, Beschwerdeführerin 9
N.________ und O.________, Beschwerdeführer 10
P.________ und Q.________, Beschwerdeführer 11
R.________, Beschwerdeführer 12
nachfolgend alle gemeinsam Beschwerdeführer, alle vertreten durch 
Rechtsanwalt Thomas Meyer
gegen
RAUMPLANUNGS-, UMWELT- UND BAUDIREKTION, Vorinstanz
GEMEINDE PLAFFEIEN, Erstinstanz, vertreten durch Rechtsanwalt 
Christoph J. Joller 
Kantonsgericht KG
Seite 2 von 15
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee
Beschwerde vom 2. Juni 2014 gegen den Entscheid vom 29. April 2014
Kantonsgericht KG
Seite 3 von 15
Sachverhalt
A.
Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 2 vom 14. Januar 2011 legte die Gemeinde Plaffeien die 
Teilrevision der Zonennutzungsplanung Schwarzsee öffentlich auf. Anlass dieser Teilrevision war 
die Neubeurteilung der Naturgefahren im Schwarzseegebiet im Rahmen der Naturgefahrenkarte 
von 2005/2006. 
Gemäss dieser Naturgefahrenkarte liegt der südwestliche Teil des Quartiers S.________, oberhalb 
der 
Kantonsstrasse, 
weitgehend 
in 
der 
roten 
Gefahrenzone 
mit 
einer 
erheblichen 
Rutschgefährdung. Für den Bereich oberhalb der Kantonsstrasse weiter nordöstlich wird eine 
mittlere Gefährdung ausgewiesen (blaue Zone). Basierend auf dieser Naturgefahrenkarte, welche 
im Jahr 2010 teilweise lokal angepasst wurde, hat die Gemeinde Plaffeien anlässlich der 
erwähnten Teilrevision die fraglichen Grundstücke mit einer hohen Gefährdung (rote Zone), welche 
bereits überbaut waren, der Erhaltungszone zugewiesen. Die überbauten Grundstücke in der 
blauen Zone weiter nordöstlich wurden grundsätzlich der Wohnzone schwacher Dichte (WS) 
zugeordnet.
B.
Gegen diese Zonennutzungsplanung haben A.________ (Beschwerdeführer 1) sowie 
diverse Grundeigentümer, einschliesslich der oben aufgeführten Beschwerdeführer 2-12, am 11. 
Februar 2011 Einsprache erhoben. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 26. September 2011 
konnte keine Einigung herbeigeführt werden. In der Folge hat der Gemeinderat der Gemeinde 
Plaffeien die Einsprache mit Entscheid vom 5. April 2012 abgewiesen, soweit er darauf eingetreten 
ist.
C.
Gegen diesen Einspracheentscheid haben die Beschwerdeführer (und einzelne weitere 
Grundeigentümer) am 11. Mai 2012 Beschwerde an die Raumplanungs-, Umwelt- und 
Baudirektion (RUBD) erhoben. Mit Entscheid vom 29. April 2014 hat die RUBD diese Beschwerde 
abgewiesen.
D.
Am 2. Juni 2014 haben die Beschwerdeführer gegen diesen Entscheid Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben. Sie beantragen insbesondere, den angefochtenen Entscheid aufzuheben 
und die Grundstücke des Quartiers S.________ oberhalb der Kantonsstrasse der Wohnzone 
niederer Dichte (WZ 1) zuzuweisen; eventualiter sei die Teilrevision der Zonennutzungsplanung 
Schwarzsee bezüglich des Quartiers S.________ (Teil oberhalb der Kantonsstrasse) im Sinne der 
Erwägungen zurückzuweisen. Subeventualiter sei Art. 26 des Gemeindebaureglementes 
betreffend die Erhaltungszone wie folgt zu ändern (Änderungen unterstrichen): "2. Neue Bauten 
und Wiederaufbau bestehender Bauten – Ergänzung in Abs. 1: Es dürfen keine neuen Bauten 
erstellt werden, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. Bestehende Bauten dürfen nach einer 
Zerstörung im bisherigen Umfang wieder aufgebaut werden. 3. Umbau bestehender Bauten – 
Umbauarbeiten, Erweiterungsarbeiten und Nutzungsänderungen (mit Ausnahme der in Absatz 5 
aufgelisteten Arbeiten) dürfen durchgeführt werden, soweit sie die Bodenstabilität nicht nachteilig 
beeinflussen. 4. Geringfügige Bauten – Geringfügige Bauten nach Art. 85 Bst. a und j RPBR 
dürfen erstellt werden, sofern sie die Bodenstabilität nicht nachteilig beeinflussen. 5. Unterhalts- 
und Reparaturarbeiten – In und an den bestehenden Gebäuden dürfen Unterhalts-, 
Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ohne Einschränkung durchgeführt werden". 
E.
Mit Schreiben vom 5. bzw. vom 29. August 2014 beantragen die RUBD bzw. die Gemeinde 
Plaffeien die Abweisung der Beschwerde. 
Kantonsgericht KG
Seite 4 von 15
F.
Am 24. November 2014 beantragen die Beschwerdeführer, das vorliegende Verfahren um 
zwei Monate zu suspendieren bzw. die Frist zur Einreichung einer Replik zu verlängern; dies 
insbesondere, weil sie beschlossen hätten, einen Geologen mit der Erstellung eines Fachberichtes 
betreffend die Rutschgefahr zu beauftragen. Weiter nehmen die Beschwerdeführer am 10. Februar 
2015 namentlich zu den Bemerkungen der Gemeinde Stellung. Sie teilen zudem dem 
Kantonsgericht am 8. April 2015 auf dessen Nachfrage hin mit, dass sie nun doch keinen 
geologischen Fachbericht einreichen könnten. 
G.
Die Naturgefahrenkommission hält in ihrer Stellungnahme vom 10. Juni 2015 fest, dass eine 
Neubeurteilung der Gefahrensituation aufgrund der Vorbringen in der Beschwerde nicht 
erforderlich sei. 
H.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen
1.
a)
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 
Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 
710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 
Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von CHF 5'000.- rechtzeitig bezahlt (Art. 128 
VRG). 
b)
Der Beschwerdeführer 1 ist ein Verein im Sinne von Art. 60 ff. ZGB und somit als 
juristische Person konstituiert. Nach der Rechtsprechung kann ein Verein mittels einer 
Beschwerde Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er 
nach seinen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder 
gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Beschwerde jedes dieser Mitglieder befugt 
wäre (BGE 136 II 539 E. 1.1 mit Hinweisen; sogenannte "egoistische Verbandsbeschwerde"). Der 
Beschwerdeführer 1 bezweckt gemäss Art. 2 seiner Statuten namentlich die Wahrung und 
Förderung von gemeinsamen Interessen der Haus- und Grundeigentümer. Nach Art. 3 der 
Statuten können alle natürlichen und juristischen Personen, die im Quartier S.________ 
Grundeigentümer sind, als Mitglieder aufgenommen werden. Gemäss der Mitgliederliste sind 
(unter anderem) die Beschwerdeführer 2-12 Mitglieder des Beschwerdeführers 1. In der 
Beschwerde wurde es unterlassen, die einschlägigen Grundeigentumsverhältnisse der 
Beschwerdeführer 2-12 darzulegen. Auch die im Rahmen der Beschwerde an die RUBD 
eingereichten Grundbuchauszüge erweisen sich diesbezüglich als nicht vollständig bzw. nicht 
einschlägig. Aufgrund einer durch das Gericht durchgeführten Recherche im elektronisch 
zugänglichen Konsultationssystem der Grundbuchämter ergibt sich, dass zumindest der Grossteil 
der Beschwerdeführer 2-12 Grundeigentum besitzt im südwestlichen Teil des Quartiers 
S.________ oberhalb der Kantonsstrasse, welche anlässlich der hier streitigen Teilrevision der 
Erhaltungszone zugeordnet wurde. Es kann mithin davon ausgegangen werden, dass jedenfalls 
eine ansehnliche Zahl der Mitglieder des Beschwerdeführers 1 zur Beschwerde berechtigt wäre. 
Auf die Beschwerde ist demnach grundsätzlich einzutreten, und es kann darauf verzichtet werden, 
zu prüfen, ob tatsächlich jeder Einzelne der Beschwerdeführer 2-12 beschwerdelegitimiert ist. 
Kantonsgericht KG
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Lediglich sei darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführer 3 nicht nur Eigentümer der 
(Strassen-)Parzelle Nr. ttt (oberhalb der Kantonsstrasse) sind, sondern insbesondere auch der 
unterhalb der Kantonsstrasse gelegenen Parzelle Nr. uuu, auf der sich insbesondere das Hotel 
S.________ befindet.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts 
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder 
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die 
Rüge der Unangemessenheit ist in casu ausgeschlossen, da diese bereits durch die RUBD im 
Rahmen des angefochtenen Entscheides geprüft werden konnte (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG und 
Art. 33 Abs. 3 Abs. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG; 
SR 700] e contrario). 
3.
Vorliegend streitig und zu prüfen ist gemäss der Beschwerde insbesondere, ob die oberhalb 
der Kantonsstrasse im südwestlichen Bereich des Quartiers S.________ in Schwarzsee 
gelegenen Parzellen (welche wie erwähnt in der Beschwerde nicht genauer bezeichnet sind) 
anlässlich der am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegten Teilrevision der Zonennutzungsplanung 
zu Recht nicht der Bauzone zugeordnet wurden. 
4.
Hierfür ist vorab zu klären, ob es sich bei dieser Zuordnung um eine Auszonung handelt, 
oder vielmehr um eine Nichteinzonung. 
a)
Die Beschwerdeführer tragen diesbezüglich im Wesentlichen vor, dass die 
Ferienhaussiedlung oberhalb der Kantonsstrasse 22 Gebäude aufweise und grösstenteils in 
Bauparzellen aufgeteilt sei. Die Bauten im Quartier seien alle rechtmässig erstellt und bewilligt 
worden, die meisten bereits vor über 40 Jahren. Die Eigentümer hätten erhebliche Kosten für die 
Erschliessung und Überbauung ihrer Grundstücke aufgewendet; so sei noch im Jahr 2000 die 
gesamte Abwasserkanalisation für das Quartier erstellt worden, dies auf Kosten der 
Grundeigentümer und der Gemeinde. Bisher seien an den Gebäuden keine nennenswerten 
Schäden festgestellt worden, welche auf Rutschbewegungen zurückzuführen wären. Im Jahr 1992 
sei ein Zonennutzungsplan für das Gebiet Schwarzsee öffentlich aufgelegt worden. Gemäss 
diesem Plan seien die hier interessierenden Parzellen der Bauzone zugewiesen worden. Aus 
unbekannten Gründen habe die RUBD diese Einzonung nicht genehmigt. Dennoch seien die 
Eigentümer aufgrund der aufgelegten Nutzungspläne, der Infrastruktur und des Verhaltens der 
Behörden davon ausgegangen, dass ihre Parzellen eingezont würden. Anlässlich der sodann im 
Jahr 2002 öffentlich aufgelegten Zonennutzungsplanung sei das Gebiet oberhalb der 
Kantonsstrasse je nach Gefahrenbereich der Spezialzone Batgliss zugeteilt worden. Die 
Ortsplanungsrevision sei diesbezüglich in der Folge nicht zu Ende geführt worden, nicht zuletzt, da 
nicht hinreichende Grundlagen für die Beurteilung der Naturgefahren vorgelegen hätten. Die 
sodann im Jahr 2005 neu erstellte Naturgefahrenkarte habe hinsichtlich des Quartiers S.________ 
einzig auf Kartenmaterial basiert, ohne dass konkrete Untersuchungen und Abklärungen im 
Terrain oder Besichtigungen stattgefunden hätten. Aus den Beobachtungen der Grundeigentümer 
ergebe sich, dass während über 100 Jahren keine nennenswerten Rutschungen erfolgten und 
dass allfälligen Erdbewegungen wirksam begegnet werden könne. Die V.________ AG habe 
sodann anlässlich eines Berichtes vom 29. Juni 2010 bestätigt, dass das Gebiet oberhalb der 
Kantonsstrasse der roten Zone mit einer hohen Gefahr zuzuordnen sei, während das zuvor 
ebenfalls der roten Zone zugeordnete Gebiet unterhalb der Kantonsstrasse (im Bereich des Hotels 
S.________) in die blaue Zone mit einer mittleren Gefährdung "zurückgestuft" wurde. Die 
Naturgefahrenkommission sei auf die hiergegen von den Beschwerdeführern vorgetragenen 
Kantonsgericht KG
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Argumente nicht eingegangen. Dies erwecke den Eindruck, dass das Quartier oberhalb der 
Kantonsstrasse zu Gunsten des Hotels S.________ geopfert worden sei. Die vorliegende 
Zuweisung der Grundstücke in die Erhaltungszone mache diese praktisch unverkäuflich und führe 
zu einem grossen Schaden der Eigentümer. Angesichts der Tatsache, dass das Quartier 
S.________ mit 22 Wohnhäusern und Gebäuden mehrheitlich überbaut sei und noch im Jahr 2000 
erheblich in die Errichtung eines Kanalisationssystems investiert worden sei, hätten sie mit der 
Einzonung ihrer Grundstücke rechnen dürfen. Die Anforderungen für die Einschränkung der 
Eigentumsgarantie seien bedeutend höher als in einem bisher unbebauten Gebiet, da mit der 
Verfügung ein weit grösserer Eingriff in ihre Rechte verbunden sei. Da das Gebiet im Sinne von 
Art. 15 lit. a aRPG weitgehend überbaut sei, komme der vorliegende Zonennutzungsplan einer 
Auszonung gleich, welche nur bei Vorliegen eines sorgfältig und hinreichend abgeklärten 
Sachverhalts zulässig sei. Indes hätte nach Ansicht der Beschwerdeführer eine sorgfältige 
Sachverhaltsabklärung dazu geführt, dass das Gefahrenniveau tiefer eingeschätzt wird. 
b)
Die Planung des Gemeindegebiets ist Sache der Gemeinde. Diese erstellt einen 
Ortsplan, der sich an den kantonalen Richtplan sowie ggf. an die regionale Richtplanung hält (vgl. 
insbesondere Art. 34 Abs. 1 und 2 RPBG). Der Ortsplan enthält unter anderem den 
Zonennutzungsplan und die entsprechenden Vorschriften (Art. 39 Abs. 1 lit. b und c RPBG). 
Nach Art. 26 Abs. 1 RPG muss eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen 
genehmigen. Sie prüft gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG die Nutzungspläne und deren Anpassungen auf 
ihre Übereinstimmung mit den vom Bundesrat genehmigten kantonalen Richtplänen. Diese 
Genehmigung eines Nutzungsplans hat nach Art. 26 Abs. 3 RPG konstitutive Bedeutung; deshalb 
dürfen 
die 
Anordnungen 
des 
Nutzungsplans 
erst 
angewendet 
werden, 
wenn 
der 
Genehmigungsbeschluss rechtskräftig geworden ist (RUCH, in Kommentar zum Bundesgesetz 
über 
die 
Raumplanung, 
1999, 
Art. 
26 
N. 
33 
f.; 
WALDMANN/HÄNNI, 
Kommentar 
Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 26 N. 17; HALLER/KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und 
Umweltrecht, 3. Aufl. 1999, N. 423; EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die 
Raumplanung, 1981, Art. 26 N. 2; BGE 135 II 22 E. 1.2.1). Entsprechend sieht auch Art. 86 Abs. 3 
bzw. 4 RPBG vor, dass die RUBD die Zonennutzungspläne und Vorschriften unter dem 
Gesichtspunkt der Gesetzes- und Zweckmässigkeit und ihrer Übereinstimmung mit den kantonalen 
und regionalen Plänen prüft und genehmigt, und dass die Pläne und Vorschriften (erst) mit ihrer 
Genehmigung in Kraft treten (wobei zudem die aufschiebende Wirkung allfälliger Beschwerden 
vorbehalten bleibt). 
c)
Die 
vorliegend 
zu 
beurteilende 
Umsetzung 
der 
Naturgefahrenkarte 
in 
die 
Nutzungsplanung geht zurück auf die Ereignisse im Frühling 1994, als auf dem Gebiet der 
Gemeinde Plasselb die Ferienhaussiedlung "Falli-Hölli" (rund 30 Gebäude) durch einen 
Hangrutsch vollständig zerstört wurde. Der Staatsrat hatte damals die Naturgefahrenkommission 
beauftragt, die Bebaubarkeit von Bauzonen in kritischen Gebieten zu überprüfen. Nach dem 
entsprechenden Batgliss-Bericht vom 12. Oktober 1994 und dem Staatsratsbeschluss Nr. 270 vom 
24. Januar 1995 (letzterer wurde später abgelöst durch den Staatsratsbeschluss Nr. 1817 vom 
20. September 1999) durfte insbesondere Land, das als Rutschgebiet in die sogenannte rote Zone 
(erhebliche Gefahr) eingeteilt wird, nicht überbaut werden, und an den bestehenden Gebäuden 
dürfen lediglich die unerlässlichen Unterhalts- und Ausbesserungsarbeiten vorgenommen werden. 
Mit Entscheid vom 23. April 1997 hat die RUBD die (bereits zuvor, am 24. August 1992 öffentlich 
aufgelegten) Zonennutzungspläne betreffend Heimland Plaffeien und Schwarzsee grundsätzlich 
genehmigt. Die RUBD verweigerte jedoch die Genehmigung der Zonennutzungsplanung für 
Kantonsgericht KG
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einzelne Gebiete: Unter anderem wurde die Genehmigung für den vorliegend streitigen Teil des 
Quartiers S.________ (oberhalb der Kantonsstrasse) verweigert, welches nach Absicht der 
Gemeinde in die Wohnzone schwacher Dichte II (mit Bebauungsplanpflicht) eingeteilt werden 
sollte. Grund für die Verweigerung der Genehmigung war, dass dieses Gebiet anlässlich des 
Batgliss-Berichtes in die rote Zone eingeteilt worden war. Gemäss dem Entscheid der RUBD 
musste diese rote Zone anlässlich einer öffentlichen Auflage der Landwirtschaftszone bzw. einer 
noch zu bestimmenden Spezialzone zugeführt werden. In der Folge hat die Gemeinde die 
erforderlichen bzw. geplanten erneuten Änderungen des Zonenplanes am 17. Mai 2002 öffentlich 
aufgelegt, wobei die nicht genehmigten roten Zonen gemäss Batgliss-Bericht einer Spezialzone 
Batgliss zugeordnet wurden. Diese Zonenplanung wurde jedoch dem Kanton nie zur 
Genehmigung unterbreitet. Entsprechend konnte die am 17. Mai 2002 öffentlich aufgelegte 
Zonennutzungsplanung auch nie in Kraft treten und wurde somit nie rechtsgültig (vgl. BGE 135 II 
22 E. 1.2.1 und die weiteren oben erwähnten Hinweise). 
Wie oben erwähnt, werden die überbauten Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse im 
südwestlichen Teil des Quartiers S.________ nach der am 14. Januar 2011 öffentlich aufgelegten 
Zonennutzungsplanung der Erhaltungszone zugeführt. Da die streitbetroffenen Grundstücke nach 
dem Vorgesagten bisher gar nie eingezont waren, handelt es sich dabei nach dem Vorgesagten 
nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung (wobei nicht geprüft wird und offen 
gelassen werden kann, ob die Erhaltungszone mit den übergeordneten raumplanerischen 
Vorgaben in allen Belangen konform ist, da das Kantonsgericht den Entscheid der RUBD aufgrund 
von Art. 95 Abs. 1 VRG ohnehin nicht zuungunsten der Beschwerdeführer ändern darf). 
5.
Es ist mithin nachfolgend zu prüfen, ob die fraglichen Grundstücke zu Recht nicht in die 
Bauzone eingezont wurden. 
a)
Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG soll die Zersiedelung 
eingedämmt und das Kulturland besser geschützt werden. Der Siedlungsbereich soll kompakt sein 
und die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden. Mit der inneren Siedlungsentwicklung 
soll die Verdichtung gefördert und das Bauland besser ausgenutzt werden (Botschaft zu einer 
Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1049, S. 1056).
Die Revision legt das Schwergewicht auf den kantonalen Richtplan als zentrales Koordinations- 
und Steuerungsinstrument der Kantone. Die Siedlungsentwicklung wird daher künftig verstärkt 
über den kantonalen Richtplan gesteuert. Dieser hat aufzuzeigen, wie gross die Siedlungsfläche 
insgesamt und ihre räumliche Verteilung im Kanton sein soll und wie Siedlungserweiterungen 
regional abgestimmt werden sollen (Botschaft, a.a.O., S. 1056). Relevant sind die mittel- und 
längerfristigen Entwicklungsvorstellungen, also solche, die über einen Planungshorizont von 15 
Jahren hinausgehen (Botschaft, a.a.O., S. 1070). Damit gewinnt das regionale Element gemäss 
Bundesrecht noch mehr an Bedeutung (vgl. bereits zum alten Recht Urteil BGer 1C_15/2013 vom 
9. August 2013). Entsprechend legt Art. 15 Abs. 3 RPG fest, dass Lage und Grösse der Bauzonen 
über die Gemeindegrenze hinaus abzustimmen sind. Dabei sind die Ziele und Grundsätze der 
Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und 
Landschaft zu schonen. Die Bauzonen der Gemeinden sind strikte an die Vorgaben des 
Richtplans gebunden, was sich unter anderem aus Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG ergibt (vgl. hierzu auch 
noch nachfolgend).
b)
Der Richtplan hat also bezüglich Bauzonendimensionierung und regionaler Verteilung 
der 
Bauzonen 
einen 
entscheidenden 
Charakter. 
Dem 
entsprechen 
auch 
die 
Kantonsgericht KG
Seite 8 von 15
Übergangsbestimmungen. Solange der an die Anforderungen des teilrevidierten RPG angepasste 
kantonale Richtplan durch den Bundesrat nicht genehmigt ist, darf im Kanton die Fläche der 
rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 
RPG). Es gibt damit ein zeitlich begrenztes Moratorium für die Gesamtfläche der Bauzonen im 
Kanton (Botschaft, a.a.O., S. 1078). Neueinzonungen sind nur möglich bei Auszonungen gleicher 
Fläche. Die Übergangsfrist zur Anpassung des Richtplans dauert fünf Jahre (Art. 38a Abs. 1 RPG). 
Erfolgt die Richtplananpassung in weniger als fünf Jahren, entfällt das Moratorium früher. Dauert 
die Anpassung länger, bleibt das Moratorium länger bestehen bzw. wird gar noch verstärkt.
Das Bundesgericht hat sich in BGE 141 II 393 und im Urteil 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 
mit der Auslegung des Übergangsrechts und der Anwendbarkeit von Art. 38a Abs. 2 RPG befasst. 
Es hat zusammengefasst das Folgende erwogen:
Gemäss Art. 38a RPG dürfe die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen ab dem 
Inkrafttreten der Revision am 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung nicht 
zunehmen, weshalb grundsätzlich alle Einzonungen, die bis zum 1. Mai 2014 nicht rechtskräftig 
geworden seien, kompensiert werden müssen. Der Gesetzgeber habe in Art. 38a RPG bewusst 
griffige Übergangsbestimmungen geschaffen. Diese könnten in der Verordnung präzisiert, nicht 
aber abgeändert werden (Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.2).
Der Gesetzgeber ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die 
Bauzonen in zahlreichen Kantonen überdimensioniert und das geltende Recht lückenhaft sei; 
namentlich fehlten klare Vorgaben zur Entwicklung und Begrenzung des Siedlungsgebiets in den 
kantonalen Richtplänen. Die Kantone müssten daher ihre Richtpläne anpassen, um insbesondere 
die Grösse der Siedlungsfläche insgesamt und ihre Verteilung im Kanton zu bestimmen, eine 
hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und sicherzustellen, dass die 
Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (Art. 8a Abs. 1 RPG). Wo dies nicht 
der Fall sei, seien Rückzonungen erforderlich (Art. 15 Abs. 2 RPG). Es bestehe ein gewichtiges 
öffentliches Interesse daran, dass die rechtskräftigen Bauzonen der Kantone während der 
Übergangsfrist nicht noch vergrössert würden, um die Anpassung der Richtpläne und allenfalls 
gebotene Rückzonungen nicht negativ zu präjudizieren. Gründe der Rechtssicherheit und des 
Vertrauensschutzes erfordern keine andere Auslegung: Vor Rechtskraft eines Zonenplans darf 
nach der Rechtsprechung nicht auf dessen Bestand vertraut werden. Schliesslich ist das 
Moratorium und die dadurch bewirkte Einschränkung der Eigentumsgarantie zeitlich befristet; die 
Kantone haben es in der Hand, die Übergangsfrist durch eine rasche Revision der Richtpläne zu 
verkürzen. Es sprechen deshalb laut dem Bundesgericht zwingende Gründe für die sofortige 
Anwendung von Art. 38a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 141 II 393 E. 3; Urteil BGer 1C_365/2015 vom 9. 
Dezember 2015 E. 4.3.1). Entsprechend sei im Lichte von Art. 38a Abs. 2 RPG die 
Übergangsbestimmung von Art. 52a Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 
(RPV; SR 700.1), welche indes nach der Rechtsprechung (nur) den Fall regelt, dass eine 
Einzonung nach altem Recht beschlossen und genehmigt, aber erst nach dem Stichtag des 1. Mai 
2014 gerichtlich beurteilt wurde, restriktiv auszulegen. Grundsätzlich finde das Moratorium auf alle 
Einzonungen Anwendung, die am 1. Mai 2014 noch nicht rechtskräftig gewesen seien, jedenfalls 
wenn über sie noch nicht kantonal letztinstanzlich entschieden worden sei. Ausgenommen seien 
nur Beschwerden, die nicht zu einer materiellen Überprüfung der Einzonungen führten, sei es 
aufgrund ihrer Anträge, ihrer Rügen (z.B. wenn ausschliesslich Verfahrensmängel gerügt wurden), 
weil sie mutwillig erhoben wurden oder wenn darauf aus anderen Gründen nicht einzutreten sei 
Kantonsgericht KG
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(Urteile BGer 1C_365/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 4.4 und 1C_197/2015 vom 2. Februar 2016 
E. 2.4).
c)
Der Richtplan des Kantons Freiburg ist am 1. Juli 2002 in Kraft getreten. Seither wurden 
diverse Änderungen verabschiedet; an die Anforderungen der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen 
Teilrevision des RPG wurde der kantonale Richtplan aber noch nicht angepasst. Damit dürfen 
gemäss den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG Bauzonen nur noch gegen 
entsprechende Kompensation ausgeschieden werden, da die Fläche der rechtskräftig 
ausgeschiedenen Bauzonen des Kantons während der fünfjährigen Übergangsfrist insgesamt 
nicht vergrössert werden darf. Stichtag ist das Datum des Inkrafttretens der RPG-Teilrevision, d.h. 
der 1. Mai 2014. Einzonungen, die bis zu diesem Zeitpunkt nicht rechtskräftig geworden sind, 
müssen daher grundsätzlich kompensiert werden. Betreffend den Kanton Freiburg hat das 
Bundesgericht 
ausdrücklich 
festgehalten, 
dass 
dessen 
Baulandreserven 
deutlich 
überdimensioniert seien (BGE 141 II 393 E. 3). 
d)
Damit ist es vorliegend schon aufgrund des Moratoriums zur Ausscheidung neuer 
Bauzonen nicht möglich, die streitbetroffenen Parzellen oberhalb der Kantonsstrasse – welche 
bisher nicht eingezont waren – der Bauzone zuzuordnen. Mithin zielen zahlreiche Rügen der 
Beschwerdeführer von Vornherein ins Leere. 
e)
Insbesondere ist auch aus den dem Kantonsgericht vorliegenden Unterlagen nicht 
ersichtlich, dass eine entsprechende Fläche durch eine Auszonung anderer Grundstücke 
kompensiert würde und dass zugleich die entsprechende Kompensierung nach dem Willen der 
Gemeinde – welche als Planungsbehörde fungiert und welcher folglich die ihr nachgeordneten 
Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum belassen müssen (vgl. 
Art. 2 Abs. 3 RPG) – gerade mit den streitbetroffenen Parzellen erfolgen soll. Soweit in der 
Beschwerde darauf hingewiesen wird, dass der Eindruck entstehe, dass das Quartier S.________ 
(oberhalb der Kantonsstrasse) zu Gunsten des Hotels S.________ (auf der Parzelle Nr. uuu 
unterhalb der Kantonsstrasse) geopfert worden sei, fällt insbesondere auf, dass diesbezüglich 
keine Anträge gestellt werden, was sich möglicherweise dadurch erklärt, dass die 
Beschwerdeführer 3 Eigentümer der fraglichen Parzelle sind und somit entgegen gerichtete 
Interessen haben dürfte. Ferner weist diese Parzelle Nr. uuu – welche sich bereits gemäss dem 
Entscheid der RUBD vom 23. April 1997 in der Touristikzone befand und gemäss der hier zu 
beurteilenden Zonennutzungsplanung weiterhin in dieser Zone verbleiben soll – nur einen 
Bruchteil der Fläche auf, welche nach dem Willen der Beschwerdeführer (soweit dieser aus der 
Beschwerde ersichtlich ist) nun neu eingezont werden sollte. Weitere einschlägige Hinweise 
hinsichtlich einer Kompensation sind der Beschwerde nicht zu entnehmen. Insbesondere wurde in 
der Beschwerde auch nicht beantragt, die gesamte Planung aufzuheben (vgl. hierzu FZR 1999 
342 ff.; Urteil BGer vom 30. September 1997, in RDAF 1998 263 ff.; vgl. auch Art. 95 Abs. 1 VRG). 
Vor diesem Hintergrund muss vorliegend eine allfällige Baulandkompensation durch das 
Kantonsgericht nicht weiter geprüft werden. 
6.
Die Beschwerdeführer argumentieren weiter, dass das streitige Gebiet im Sinne von Art. 15 
lit. a aRPG weitgehend überbaut sei, und implizieren damit, dass daraus letztlich ein Anspruch auf 
Einweisung in eine Bauzone entstehe. Bereits aufgrund des vorerwähnten Moratoriums kann 
dieser Argumentation indes nicht gefolgt werden (vgl. hierzu Urteil KG FR 602 2015 28 vom 
10. November 2015 E. 5a). Auch soweit die Beschwerdeführer damit implizit geltend machen 
möchten, dass es sich um eine vorläufige Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG handle, sei 
insbesondere darauf hinzuweisen, dass provisorische Baugebiete, selbst wenn sie materiell den 
Kantonsgericht KG
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Anforderungen des RPG entsprechen, nicht als Bauzonen im Sinne des RPG gelten, und dass 
Land in einer vorläufigen Bauzone später nicht zwingend einer Bauzone zugeschlagen wird (vgl. 
nur WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 36 N. 22). 
7.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass die streitbetroffenen Parzellen in der 
Naturgefahrenkarte 2005/2006 zu Unrecht der roten Zone mit einer hohen Gefährdung – um damit 
letztlich der Erhaltungszone – zugeordnet wurden. 
a)
Die Kantone sind nach Art. 6 Abs. 2 lit. c RPG verpflichtet, für die Erstellung ihrer 
Richtpläne (unter anderem) Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete 
durch Naturgefahren oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch 
aus der Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom 
4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) – welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwendung finden 
kann – den Schutz vor Naturgefahren (siehe SCHAUB, Planungs- und baurechtliche Massnahmen 
zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG 2009 S. 9). Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu 
beitragen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und 
Steinschlag (Naturereignissen) geschützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der 
Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die 
Grundlagen für den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch 
Gefahrenkarten erstellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV 
bei allen raumwirksamen Tätigkeiten, namentlich in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist die 
Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetzlicher Auftrag. 
Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die Grundlage für die 
Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Gefahrenkarten und die 
zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben über Ursachen, Ablauf, räumliche 
Ausdehnung, 
Intensität 
und 
Eintretenswahrscheinlichkeit 
von 
Naturgefahren. 
Ihre 
Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG/BUNDESAMT FÜR 
WASSER 
UND GEOLOGIE/BUNDESAMT 
FÜR UMWELT, WALD 
UND LANDSCHAFT, Empfehlung 
Raumplanung und Naturgefahren, 2005; Urteil KG FR 2A 03 132 f. vom 5. Oktober 2006 E. 4). Die 
Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu 
berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs. 1 RPG) und 
sich der Ortsplan wie erwähnt namentlich an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 34 
Abs. 2 und Art. 86 Abs. 3 RPBG; Art. 26 RPG). Weiter verlangt auch Art. 72 Abs. 4 RPBG, dass 
die Gebiete, welche gemäss den Naturgefahrenkarten entsprechenden Gefahren ausgesetzt sind, 
als besondere Massnahmen auf den Zonennutzungsplan übertragen werden. 
b)
Laut dem kantonalen Richtplan ist in Zonen mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) 
insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von Bauzonen zu verbieten. Soweit bereits 
Bauland eingezont ist, ist eine Rückzonung vorzunehmen. Hierzu führt der Richtplan weiter aus, 
dass je nach Fall beispielsweise für stark bebaute Gebiete ein besonderer Perimeter geschaffen 
werden kann, der die Erhaltung des Bestehenden erlaubt. Weiter dürfen nach dem Richtplan auch 
in Zonen mittlerer Gefährdung (blaue Zone) grundsätzlich keine Bauzonen neu ausgeschieden 
oder erweitert werden. Die Ausscheidung solcher Gebiete ist laut dem Richtplan nur dann 
(ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn die in weniger exponierten Gebieten gelegene potentielle 
Bauzone ausgeschöpft ist, und wenn der Gesuchsteller überdies den Nachweis erbringt, dass die 
potentiellen Schäden durch geeignete Massnahmen auf ein annehmbares Niveau gesenkt werden 
können.
Kantonsgericht KG
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c)
Da die Gemeinde – wie oben dargelegt – verpflichtet war, die Vorgaben des Richtplanes 
umzusetzen, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die fraglichen Parzellen, welche wie 
aufgezeigt gemäss der Naturgefahrenkarte 2005/2006 in der roten Zone mit einer erheblichen 
Gefährdung liegen – nicht der Bauzone zugeordnet wurden. 
d)
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer indes eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs: So seien die Naturgefahrenkarte und die geologischen Berichte, auf die sie sich stützt, im 
Rahmen der Teilrevision der Zonennutzungsplanung nicht öffentlich aufgelegt worden. Um eine 
sachgerechte Anfechtung zu ermöglichen, müssten jedoch ihrer Ansicht nach während der 
Auflagefrist alle Grundlagen zur Verfügung stehen, auf die sich der Nutzungsplan stützt.
Nach Art. 4 RPG müssen die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden die Bevölkerung über 
Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG informieren, und dafür sorgen, dass die 
Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Nutzungspläne werden laut Art. 
33 Abs. 1 RPG öffentlich aufgelegt. Die Parteien haben nach Art. 29 Abs. 2 BV Anspruch auf 
rechtliches Gehör. Nach der Rechtsprechung und Lehre erwächst indes weder aus Art. 33 Abs. 1 
RPG noch aus Art. 29 Abs. 2 BV eine Pflicht zur öffentlichen Auflage der Planung im 
Entwurfsstadium (BGE 135 II 286 E. 5; WALDMANN/HÄNNI, Kommentar Raumplanungsgesetz, 
2006, Art. 33 N. 7, mit Hinweisen). Art. 83 RPBG sieht vor, dass die Zonennutzungspläne, 
Detailbebauungspläne und die dazugehörigen Vorschriften während 30 Tagen bei der 
Gemeindeschreiberei und beim Oberamt öffentlich aufgelegt werden, und geht damit – da diese 
Auflage vor der Genehmigung durch die RUBD erfolgt – bereits über die Anforderungen von Art. 
33 Abs. 1 RPG bzw. von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Wie die RUBD im angefochtenen Entscheid 
festhält, wurden die Zonennutzungspläne sowie die dazugehörigen Vorschriften vorliegend korrekt 
aufgelegt. Aus den Planauszügen ist insbesondere auch die Zonierung gemäss der 
Naturgefahrenkarte 2005/2006 – welche überdies auch im Internet konsultiert werden kann – 
ersichtlich. Es wäre den Beschwerdeführern offen gestanden, bei der Gemeinde Einsicht in weitere 
nicht öffentlich aufgelegte Akten zu verlangen, woraufhin ggf. über diesen Antrag hätte 
entscheiden werden müssen. Auch rügen die Beschwerdeführer in der vorliegenden Beschwerde 
namentlich nicht, dass anlässlich der Beschwerde an die RUBD diese die einverlangten 
Dokumente nicht offen gelegt hätte. 
Es liegt demnach nach Ansicht des Kantonsgerichtes keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. 
Überdies hätte eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs ggf. auch durch die RUBD – 
welche grundsätzlich eine volle Kognition besitzt – geheilt werden können.
Dies gilt sinngemäss auch, soweit die Beschwerdeführer rügen, dass vorliegend über die 
Gefahrensituation ein Sachverständigengutachten hätte angeordnet werden müssen, wobei ihnen 
dabei insbesondere das Recht zugestanden hätte, an den Beweiserhebungen teilzunehmen, sich 
zu den Fragestellungen zu äussern sowie Abänderungs- und Ergänzungsanträge zu stellen. Zu 
Recht weist die RUBD im angefochtenen Entscheid darauf hin, dass die Erstellung einer 
grossflächigen Naturgefahrenkarte unter Einbezug aller Grundeigentümer nicht umsetzbar wäre, 
und nach dem Vorgesagten ergibt sich auch aus Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf einen 
entsprechend umfassenden Einbezug im Entwurfsstadium. 
e)
Die Beschwerdeführer rügen in materieller Hinsicht, dass die streitbetroffenen Parzellen 
anlässlich der Naturgefahrenkarte 2005/2006 zu Unrecht der roten Zone mit einer hohen Gefahr 
zugeordnet worden seien, und fordern mithin sinngemäss eine akzessorische Überprüfung der 
Naturgefahrenkarte. 
Kantonsgericht KG
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Sie tragen hierzu im Wesentlichen vor, dass die Frage der Rutschgefahr nicht genügend abgeklärt 
worden sei. Die vorliegenden Untersuchungen würden keine parzellenscharfe Abgrenzung 
erlauben und reichten nicht aus, um ein weitgehend überbautes Gebiet mit einer derart massiven 
Eigentumsbeschränkung zu belegen. Ihrer Ansicht nach hätte der Beweis einer erheblichen 
Rutschgefahr nur anhand einer umfassenden, über eine längere Periode durchgeführten Analyse 
erbracht werden können. Weder im Rahmen der Abklärungen für die Erstellung der 
Naturgefahrenkarte von 2005/2006 noch anlässlich des Berichtes der V.________ AG vom 29. 
Juni 2010 sei hinreichend abgeklärt worden, ob und ggf. in welchem Masse das Quartier 
S.________ 
unmittelbar 
rutschgefährdet 
sei. 
Insbesondere 
hätten 
nach 
Ansicht 
der 
Beschwerdeführer auch ober- und ausserhalb des Quartiers Bohrungen vorgenommen werden 
müssen. Nur ein nach wissenschaftlichen Kriterien erstelltes Gutachten könne als Grundlage für 
ein faktisches Bauverbot in einem nahezu vollständig überbauten Quartier dienen. Auch sei nicht 
einsichtig und aus den Berichten nicht nachvollziehbar, dass (nur) eine kleine Zunge von 100 m 
oberhalb der Kantonsstrasse stark rutschgefährdet sein solle, während die Gefahrenlage 
metergenau östlich, westlich und südlich anders eingeschätzt werde. Schliesslich sei vorliegend 
auch nicht geklärt, ob die Gefahrensituation durch zumutbare Massnahmen entschärft werden 
könnte. 
Die Naturgefahrenkommission hat namentlich anlässlich ihrer Stellungnahme zuhanden der RUBD 
vom 13. Dezember 2013 ausgeführt, dass in den Jahren 2009 und 2010 hinsichtlich des Quartiers 
S.________ 
Zusatzabklärungen 
zur 
Gefahrenlage 
vorgenommen 
worden 
seien 
(drei 
Kernbohrungen mit Inklinometer). Es sei ein ganzer Jahreszyklus beobachtet worden, damit auch 
die Frühjahrsperiode mit der Schneeschmelze mindestens einmal gemessen werden konnte. 
Dabei habe die Hypothese eines tiefgründigen Gleitkreises, welcher allenfalls auch die flachen 
unterhalb der Kantonsstrasse gelegenen Bereiche erfassen würde, ausgeschlossen werden 
können. Diese Abgrenzung sei vor allem topographisch begründet, weil sich die Strasse am 
Hangfuss situiert. Gestützt auf diese Befunde sei die Gefahrenstufe unterhalb der Kantonsstrasse 
von erheblich auf mittel gesenkt worden. Bei den streitbetroffenen Parzellen oberhalb der 
Kantonsstrasse, in der Hanglage, sei jedoch die Möglichkeit einer Reaktivierung von flach- bis 
mittelgründigen Rutschungen bestätigt worden. Dieses Potenzial von Reaktivierungen sei zentral 
und habe schon anlässlich der Gefahrenkartierung 2005 zu der Gefahrenstufe erheblich geführt. 
Die Zusatzexpertise durch die V.________ AG im Jahr 2010 habe bestätigt, dass die aktuellen 
Bewegungen in der Tat klein bis mittel seien, hingegen werde das Reaktivierungspotenzial als sehr 
hoch eingestuft. Im Ergebnis sei der Entscheid der Gemeinde, die streitbetroffenen Parzellen 
oberhalb der Kantonsstrasse nicht der Bauzone zuzuordnen, richtig: Die Erstellung weiterer 
Gebäude würde einerseits das Schadenspotential und damit die Risiken erhöhen, andererseits 
könne dies auch negative Auswirkungen auf die allgemeine Hangstabilität haben. Schliesslich hat 
die 
Naturgefahrenkommission 
auch 
anlässlich 
ihrer 
Stellungnahme 
zuhanden 
des 
Kantonsgerichtes vom 10. Juni 2015 festgehalten, dass aufgrund der Vorbringen in der 
Beschwerde eine Neubeurteilung der Gefahrensituation nicht erforderlich sei.
Die vorerwähnte Einschätzung der Naturgefahrenkommission stellt ein Fachgutachten dar, welche 
als Beweismittel der freien richterlichen Prüfung unterliegen. In Fachfragen darf der Richter 
allerdings nicht ohne triftige Gründe von Gutachten abweichen und muss allfällige Abweichungen 
begründen. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die 
Umstände ernsthaft erschüttert ist. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens und 
werden dennoch keine ergänzenden Abklärungen vorgenommen, kann sich dies als rechtswidrig 
erweisen (BGE 132 II 257 E. 4.4). 
Kantonsgericht KG
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Mit ihrer allgemeinen Kritik an der Naturgefahrenkarte gelingt es den Beschwerdeführern jedoch 
nicht, relevante Zweifel an der Richtigkeit der Naturgefahrenkarte im streitbetroffenen Bereich und 
an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu wecken. Soweit die Beschwerdeführer eine 
geologische Abklärung fordern, welche die Gefährdung schärfer abgrenzt, ist vorerst nochmals 
festzuhalten, dass die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde nicht angeben, für welche 
Grundstücke sie genau eine Einzonung fordern, so dass der diesbezügliche Wille der 
Beschwerdeführer gar nicht präzis eruiert werden kann. Die Beschwerdeführer hatten vor dem 
Kantonsgericht zwar mehrmals angekündigt, dass sie einen Geologen mit der Erstellung eines 
Fachberichtes bezüglich der Rutschgefahr beauftragen würden; bis heute wurde jedoch kein 
entsprechendes Gutachten vorgelegt. Insbesondere sind vorliegend auch keine Anhaltspunkte 
ersichtlich, dass die streitbetroffenen Parzellen richtigerweise der gelben Gefahrenzone mit einer 
niedrigen Gefährdung oder gar keiner Gefahrenzone hätten zugewiesen werden müssen. Selbst 
wenn die Parzellen nämlich (anstatt der roten) der blauen Gefahrenzone zugeordnet wären, wie 
dies für einige angrenzende Gebiete der Fall ist, dürften sie laut dem kantonalen Richtplan nicht 
eingezont werden. Die Ausscheidung solcher Gebiete in Zonen mit mittlerer Gefährdung wäre laut 
dem Richtplan nur dann (ausnahmsweise) zu genehmigen, wenn (unter anderem) die in weniger 
exponierten Gebieten gelegene potentielle Bauzone ausgeschöpft ist, was vorliegend nicht der Fall 
ist. Soweit ersichtlich sind die bestehenden Bauten im südwestlichen Teil des Quartiers 
S.________ oberhalb der Kantonsstrasse auch lediglich gestützt auf die Vorwirkung des nie 
genehmigten 
Zonennutzungsplanes 
von 
2002 
bewilligt 
worden; 
daraus 
können 
die 
Beschwerdeführer für das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten, zumal eine 
entsprechend positive Vorwirkung in der Rechtsprechung und Lehre (namentlich aus Gründen der 
Rechtssicherheit) als grundsätzlich unzulässig erachtet wird (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 299 f., mit Hinweisen; Urteil BGer 1C_98/2011 
vom 22. September 2011 E. 3.1, mit Hinweisen; BGE 135 I 233 E. 15; 125 II 278 E. 3c). Die 
Beschwerdeführer gehen damit – da es sich um eine Nichteinzonung und nicht um eine 
Auszonung handelt – auch fehl, soweit sie die Abklärung von möglichen Schutzmassnahmen 
forderten. Im Ergebnis gelingt es den Beschwerdeführern damit nicht, relevante Zweifel an der 
Richtigkeit der Naturgefahrenkarte und an der Einschätzung der Naturgefahrenkommission zu 
wecken, so dass es nicht angezeigt ist, von diesen Grundlagen abzuweichen bzw. die genaue 
Abgrenzung der roten Gefahrenzone aus technischer Sicht noch weiter zu untersuchen (vgl. Urteil 
BGer 1C_405/2011 vom 26. April 2012 E. 2.6; BGE 132 II 257 E. 4.4; Urteil KG FR vom 30. März 
2001 in RFJ 2001 S. 224; Urteil KG FR 1A 03 61 vom 12. September 2007). 
8.
Ferner ergibt sich auch aus dem Vertrauensprinzip kein anderes Ergebnis: So können sich 
doch auf das Prinzip des Vertrauensschutzes bei Zonenplänen Private nur berufen, wenn das für 
den Erlass des Planes zuständige Organ eine Zoneneinteilung für eine bestimmte Dauer 
zugesichert hat (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 646, 
mit Hinweisen). Dies war im hier zu beurteilenden Verfahren nach dem Vorgesagten nicht der Fall. 
Insbesondere steht nämlich das hohe öffentliche Interesse an der raumplanungsrechtlich 
konformen 
Zuordnung 
der 
streitigen 
Parzellen 
– 
erwähnt 
seien 
nur 
die 
massive 
Überdimensionierung der Bauzone und die Naturgefahrenkarte – einer Einzonung der 
streitbetroffenen Parzellen entgegen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat die 
Verwirklichung einer an den gesetzlichen Grundsätzen angepasste Planung grundsätzlich Vorrang 
vor dem Gebot der Beständigkeit des Planes, und die Frage der Rechtssicherheit und damit der 
Planbeständigkeit stellt sich demnach grundsätzlich nur für bundesrechtskonforme Pläne (BGE 
118 Ia 160). Entsprechend können die Beschwerdeführer auch aus allfälligen Zusicherungen bzw. 
Kantonsgericht KG
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unrichtigen behördlichen Auskünften hinsichtlich ihrer Grundstücke – welche gar nie eingezont 
waren – für das vorliegende Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
9.
Weiter tragen die Beschwerdeführer insbesondere vor, dass die Bestimmungen im 
Gemeindebaureglement zur Erhaltungszone unverhältnismässig seien: Eine unmittelbare 
Gefährdung der Bewohner sei vorliegend nicht zu befürchten. Das öffentliche Interesse an einer 
Einschränkung der Nutzung der bestehenden Bauten sei in der Erhaltungszone gering. In 
Anbetracht der privaten Interessen der Eigentümer und des Vertrauensschutzes sei es 
unverhältnismässig, wenn gar der Umbau und die Erstellung geringfügiger Bauten eingeschränkt 
würden. Folglich haben sie in ihrer Beschwerde beantragt, Art. 26 des Gemeindebaureglementes 
entsprechend zu modifizieren. 
a)
Diesbezüglich wird nochmals festgehalten, dass laut dem kantonalen Richtplan in Zonen 
mit erheblicher Gefährdung (rote Zone) insbesondere die Ausscheidung oder Erweiterung von 
Bauzonen zu verbieten ist. Soweit bereits Bauland eingezont ist, ist eine Rückzonung 
vorzunehmen. Hierzu führt der Richtplan weiter aus, dass je nach Fall beispielsweise für stark 
bebaute Gebiete ein besonderer Perimeter geschaffen werden kann, der die Erhaltung des 
Bestehenden erlaubt. Dieser letzte Satz bezieht sich, wie bereits aus der Systematik deutlich wird, 
auf Grundstücke, welche bereits eingezont sind, und nicht auf (lediglich in Anwendung der 
positiven Vorwirkung) überbaute Parzellen. 
Entsprechend stellt sich die Frage, ob die hier streitigen Parzellen überhaupt der Erhaltungszone 
zugeordnet werden durften. Diese Frage ist jedoch vorliegend durch das Kantonsgericht nicht zu 
prüfen, da es aufgrund von Art. 95 Abs. 1 VRG den Entscheid der RUBD ohnehin nicht 
zuungunsten der Beschwerdeführer ändern darf. 
b)
Die von den Beschwerdeführern beantragten Änderungen des Art. 26 des 
Gemeindebaureglementes zielen darauf ab, die Erhaltungszone möglichst stark der Bauzone 
anzunähern bzw. eine möglichst weitgehende Bebauung und Nutzung in dieser Zone zuzulassen. 
Schon zur Gewährleistung der Richtplankonformität und in Anbetracht der übergeordneten 
raumplanerischen Vorgaben geht es indes nicht an, für Grundstücke, welche – wie im 
vorliegenden Fall – bisher nicht eingezont sind und auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens 
nicht eingezont werden dürfen – eine "Sonderzone" zu schaffen, in der eine weitgehende, klar über 
die Vorgaben von Art. 24 ff. RPG hinausgehende Bautätigkeit erlaubt ist. Auch aufgrund der im 
Spiel stehenden gewichtigen öffentlichen Interessen kann eine entsprechende Änderung von Art. 
26 des Gemeindebaureglementes nicht erfolgen, wie dies auch die RUBD im angefochtenen 
Entscheid ausführlich dargelegt hat.
10.
Soweit die Beschwerdeführer ferner rügten, dass die RUBD sich im angefochtenen 
Entscheid zu bestimmten Rügen nicht geäussert habe, ist darauf hinzuweisen, dass die aus Art. 29 
Abs. 2 BV fliessende Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen, nicht bedeutet, dass sie 
sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen 
muss. Vielmehr muss sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die 
betroffene Person soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat, damit 
er ggf. den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 4.1; 133 I 270 E. 3.1). Diesen 
Anforderungen genügt der angefochtene Entscheid. Die Rüge, der angefochtene Entscheid 
verletze die Teil des Anspruchs auf rechtliches Gehör bildende Begründungspflicht, ist demnach 
unbegründet. Schliesslich erweisen sich in casu auch die weiteren Ausführungen der 
Kantonsgericht KG
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Beschwerdeführer als nicht entscheidrelevant und indizieren in keiner Weise die Zuweisung der 
streitbetroffenen Parzellen in die Bauzone.
11.
Im Ergebnis ist demnach die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
kann, und der angefochtene Entscheid der RUBD vom 29. April 2014 ist zu bestätigen. 
12.
a)
Die Kosten, die auf CHF 5'000.- festgelegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern 
aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]). 
b)
Die RUBD und die Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 139 
VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 5'000.- werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt 
und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der 
Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, 
zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG). 
Freiburg, 16. Juni 2016/dgr
Präsident
Gerichtsschreiberin-Praktikantin