fr_gerichte · 102 2018 83 · 2019-02-23 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2018 83
Urteil vom 23. Februar 2019
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________, Kläger und Berufungskläger,
B.________, Klägerin und Berufungsklägerin,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber 
gegen
C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Michael Lauper
Gegenstand
Miete; Nebenkosten
Berufung vom 28. Februar 2018 gegen den Entscheid des Mietge-
richts des Sense- und Seebezirks vom 22. Januar 2018


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Am 23. April 2002 schlossen A.________ und B.________ mit der Hauseigentümerin der 
Liegenschaft D.________ in E.________ einen Mietvertrag über eine 4 1/2-Zimmerwohnung ab. 
Als Nettomietzins wurden CHF 1‘460.- vereinbart und für die Heizungs- und Warmwasserkosten 
sowie alle übrigen Nebenkosten ein Akonto von CHF 210.- pro Monat. Der Mietvertrag (act. 2.3) 
verweist bezüglich der Heizungs- und Warmwasserkosten auf die Abrechnung gem. Ziff. 2 der 
Vertragsbestimmungen; für alle übrigen Nebenkosten findet sich ein Verweis auf die Abrechnung 
gem. Ziff. 3 dieser Bestimmungen. Ferner hält der Mietvertrag fest, dass die beigehefteten 
Vertragsbestimmungen und die Hausordnung einen integrierenden Bestandteil des Mietvertrages 
bilden. Unter dem Titel „3. Übrige Nebenkosten“ wird in den Vertragsbestimmungen Folgendes 
ausgeführt: „(Wasserzins, Abwassergebühr, Regenabwasser, ARA-, Kehrichtabfuhr- und TV-
Gebühren, Strom allgem., Lift, Hauswart, Serviceabonnemente, neu eingeführte und abrechnungs-
berechtigte öffentliche Gebühren und Abgaben gemäss Ziff. 3 des Mietvertrages). Über die vom 
Mieter zu bezahlenden Anteile wird Abrechnung erstellt. Nicht inbegriffen sind Reparatur- und 
Unterhaltskosten gemäss Ziff. 5c. Für die Erstellung der Abrechnung wird den Mietern 3% der 
Kosten in Rechnung gestellt (gemäss Art. 257a OR bzw. Art. 4, Abs. 3, VMWG).“
B.
Die Mieter riefen im August 2016 die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks 
an; der Schlichtungsversuch scheiterte und ihnen wurde am 10. Oktober 2016 die Klagebewilli-
gung ausgestellt. Mit Eingabe vom 8. November 2016 gelangten die Mieter an das Mietgericht des 
Sense- und Seebezirks und beantragten, die C.________ sei zu verpflichten, ihnen zu viel bezahl-
te Nebenkosten in der Höhe von CHF 26‘364.76 zurückzubezahlen und die Parteikosten für das 
Schlichtungsverfahren im Betrag von CHF 1‘597.45 zu ersetzen. Dies unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge zu Lasten der Vermieterin (act. 1). Mit Klageantwort vom 27. Februar 2017 schloss 
die Vermieterin, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auf vollumfängliche Abweisung der 
Klage (act. 9).
Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks verhandelte die Angelegenheit am 21. Juni 2017 und 
befragte die Parteien zur Sache. Es eröffnete am 7. August 2017 das Beweisverfahren wieder, 
wogegen A.________ und B.________ protestierten. Diese präzisierten mit Eingabe vom 
21. September 2017 ihre Rechtsbegehren dahingehend, dass die C.________ zu verpflichten sei, 
ihnen zu viel bezahlte Nebenkosten in der Höhe von CHF 28‘238.35 zurückzubezahlen. Am 
5. Dezember 2017 wurde das Beweisverfahren wieder geschlossen und den Parteien die Möglich-
keit zu einer abschliessenden Stellungnahme gegeben.
Mit Entscheid vom 22. Januar 2018 wies das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die Klage ab.
C.
Am 28. Februar 2018 reichten A.________ und B.________ gegen dieses Urteil Berufung 
ein. Sie beantragen, der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 22. Januar 
2018 sei aufzuheben. In der Sache wiederholen sie ihre erstinstanzlichen Klageforderungen.
Die C.________ beantragte am 26. April 2018, die Berufung sei abzuweisen und der Entscheid 
der Vorinstanz zu bestätigen.
A.________ und B.________ reichten am 9. Juli 2018 eine Replik ein.


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Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantons-
gericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 
130.1]). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 
Abs. 1 ZPO). Das vollständig begründete Urteil wurde den Berufungsklägern am 2. Februar 2018 
zugestellt, so dass die am 28. Februar 2018 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
1.2.
Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen 
Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen 
Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid 
selbst, 
die 
Rechtsmittelanträge 
oder 
die 
Parteierklärungen 
im 
Rechtsmittelverfahren 
(REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 308 
N. 39 f.).
Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert aufgrund der Änderung der Rechtsbegehren durch die 
Berufungskläger auf CHF 28‘238.35; dieser bleibt im Berufungsverfahren grundsätzlich unverän-
dert. Auf die Berufung ist somit grundsätzlich einzutreten.
1.3.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. 
Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 
ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu beur-
teilen.
2.
Im Verfahren war und ist einzig streitig, ob eine besondere Vereinbarung für separat zu bezahlen-
de Nebenkosten getroffen wurde; dass die Mieter für die Heiz- und Warmwasserkosten zusätzlich 
zum vereinbarten Nettomietzins aufzukommen haben, ist anerkannt (act. 1/3). 
2.1.
Das Mietgericht hielt dazu fest, nach einfachem Umblättern des Mietvertrages seien alle in 
den Ziffern 2 und 3 der Vertragsbestimmungen aufgeführten Nebenkosten, insbesondere Wasser-
zins, Abwassergebühr, Regenabwasser, ARA-, Kehrichtabfuhr- und TV-Gebühren, Strom allge-
mein, Lift, Hauswart, Serviceabonnemente, neu eingeführte und abrechnungsberechtigte öffentli-
che Gebühren und Abgaben gemäss Ziffer 3 des Mietvertrags sofort und klar ersichtlich. Es sei für 
die Mieterschaft leicht und verständlich nachvollziehbar gewesen, dass Wasserzins, Abwasserge-
bühr, Regenabwasser, ARA-, Kehrichtabfuhr- und TV-Gebühren, Strom allgemein, Lift, Hauswart, 
Serviceabonnemente, neu eingeführte und abrechnungsberechtigte öffentliche Gebühren und 
Abgaben gemäss Ziffer 3 des Mietvertrages, zusätzlich der Vermieterschaft als Nebenkosten zu 
entrichten seien. Es stellte sodann fest, dass die Vertragsbestimmungen also die im Mietvertrag 
enthaltene Formulierung der übrigen Nebenkosten konkretisieren würden, sodass den Anforderun-
gen an die bundesgerichtliche Rechtsprechung Genüge getan werde (vgl. BGE 135 III 591 E. 4.3). 
Zudem wies das Mietgericht darauf hin, dass es sich bei den Klägern einerseits um einen Inge-


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nieur HTL und andererseits um eine ausgebildete Industriekauffrau handle. Es sei somit davon 
auszugehen, dass die Kläger tatsächlich verstanden hätten, dass sie die in den Vertragsbestim-
mungen konkretisierten Nebenkosten zusätzlich zum Nettomietzins an die Beklagte zu bezahlen 
hätten. Wenn der Mieter beim Abschluss des Vertrages tatsächlich erkenne, welche Nebenkosten 
ihm vertraglich aufgebürdet werden sollen, und wenn er den Mietvertrag in diesem Wissen unter-
zeichne, so könne er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes 
berufen (vgl. angefochtenes Urteil S. 10 E. 4.6).
2.2.
Die Berufungskläger rügen eine ungenügende Feststellung des rechtserheblichen Sachver-
haltes. In Ziffer 3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages werde der Mietzins 
geregelt, welcher sich aus dem Nettomietzins in der Höhe von CHF 1‘460.- und einem Akonto von 
CHF 210.- für Heizungs- und Warmwasserkosten (nach Abrechnung gem. Ziff. 2 Vertragsbestim-
mungen) sowie alle übrigen Nebenkosten (nach Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen) 
zusammensetze. Welche Positionen den Berufungsklägern unter dem Titel „alle übrigen Neben-
kosten“ nebst dem Mietzins separat verrechnet würden, werde im Mietvertrag nicht geregelt. Zum 
Mietvertrag gehöre jedoch ein nicht unterzeichnetes Dokument mit dem Titel „Vertragsbestimmun-
gen“, welches namentlich festhalte, was unter den Begriff „übrige Nebenkosten“ falle. Die Feststel-
lung der Vorinstanz, wonach die Berufungskläger bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen 
worden seien, dass auf der zweiten Seite der Vertragsbestimmungen etwas zu den weiteren 
Kosten stehe, könne sich nicht auf das Beweisverfahren stützen. Anlässlich der Parteieinvernahme 
seien sich Berufungskläger und Berufungsbeklagte einig gewesen, dass bei Vertragsschluss über 
die Nebenkosten oder deren Umfang nicht diskutiert worden sei. Aus den Aussagen der Parteien 
könne jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass den Berufungsklägern bei Vertragsunterzeichnung 
bewusst gewesen sei, welche Positionen ihnen zusätzlich zum Mietzins und den Heizungs- und 
Warmwasserkosten in Rechnung gestellt würden. Nur eine bewusst eingegangene Vereinbarung 
über individuell bezeichnete Positionen würde den gesetzlichen Anforderungen nach Art. 257a 
Abs. 2 OR genügen, wovon vorliegend keine Rede sein könne. Im Vertrag seien die einzelnen 
Positionen der separat zu verrechnenden Nebenkosten somit nicht vereinbart worden. Mangels 
einer besonderen Vereinbarung über die Nebenkosten seien diese im Mietzins inbegriffen.
Die Berufungsbeklagte hält die Einwände der Berufungskläger für unzutreffend; der Mietvertrag 
unterscheide in Ziff. 3 zwischen Heizungs- und Warmwasserkosten und den übrigen Nebenkosten. 
Es sei nicht nur die Leistung einer Akontozahlung für Nebenkosten vereinbart worden, sondern es 
werde auch ausdrücklich festgehalten, dass die Akontozahlung von monatlich CHF 210.- einerseits 
die „Heizungs- und Warmwasserkosten“ und andererseits „alle übrigen Nebenkosten“ abdecken 
solle. Zwar genüge nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Hinweis auf einen standar-
disierten Vertragszusatz wie die „Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag für 
Wohnungen“ den Anforderungen an eine besondere Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR 
grundsätzlich nicht. Doch könnten die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der 
im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, woraus im 
Einzelfall auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden könne bzw. müsse. Die 
besagten Vertragsbestimmungen seien demnach nicht nur in allgemeiner Weise zum Vertragsbe-
standteil erklärt und von den Berufungsklägern zur Kenntnis genommen worden, sondern es finde 
sich in der Nebenkostenvereinbarung je Nebenkostenkategorie auch ein konkreter Verweis auf die 
einschlägigen Vertragsbestimmungen. Bei einer solchen Vereinbarung könne von einem blossen 
Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die „Allgemeinen Vertragsbestimmungen 
zum Mietvertrag für Wohnungen“ im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum vornhe-
rein nicht gesprochen werden. Den Berufungsklägern sei das System der Nettomiete (Mietzins 


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zuzüglich der Ausscheidung von Heiz- und Nebenkosten) von Anfang an klar gewesen. Konkret 
verweise Ziff. 3 des Mietvertrages unter dem Titel „alle übrigen Nebenkosten“ auf Ziff. 3 der 
Vertragsbestimmungen. In dieser Bestimmung würden die Nebenkosten detailliert aufgeführt. Für 
die Berufungskläger habe eine einfache Konsultation der im Mietvertrag genau bezeichneten 
Ziffern 2 und 3 der Vertragsbestimmungen genügt, um herauszufinden, welche Nebenkosten ihnen 
überbunden worden seien. Bei dieser Sachlage hätten die Berufungskläger nach Treu und Glau-
ben zu keinem Zeitpunkt davon ausgehen können, die übrigen Nebenkosten seien durch den 
explizit als Nettomietzins bezeichneten Zins bereits abgedeckt. Durch Ziff. 3 der Vertragsbestim-
mungen würden die vertraglich vereinbarten Nebenkosten konkretisiert, womit Art. 257a Abs. 2 OR 
Genüge getan werde.
2.3.
Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit 
dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Nach Art. 257b Abs. 1 OR 
sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des 
Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwas-
ser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der 
Sache ergeben. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter 
besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR).
Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die 
Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinba-
rung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die 
anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (BÉGUIN, in Mietrecht für die Praxis, 
9. Aufl. 2016, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von 
Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip 
greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. 
Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und 
unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht 
auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (GIGER, in Berner Kommentar OR, 2015, 
Art. 257a N. 14 f.; Urteil BGer 4P.323/2006 vom 21. März 2006 E. 2.2). Die besondere Vereinba-
rung ist schriftlich, mündlich und auch konkludent möglich. Ist jedoch der Mietvertrag schriftlich 
abgeschlossen worden, gilt der Vorbehalt der Schriftlichkeit gemäss Art. 16 Abs. 1 OR auch für die 
Nebenkostenabrede. Die Parteien haben damit zum Ausdruck gebracht, dass auch für die beson-
dere Vereinbarung der Nebenkosten die Schriftform gilt. Die Bezahlung mietvertraglich nicht 
ausgeschiedener Nebenkosten während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung und insbe-
sondere keine konkludente vertragliche Ausscheidung der entsprechenden Nebenkosten im Sinne 
von Art. 257a Abs. 2 OR, es sei denn, der Mieter akzeptiert und bezahlt die verlangten Nebenkos-
ten in Kenntnis der Rechtslage. Gegen die Annahme einer konkludenten Vereinbarung durch 
Bezahlung spricht bei schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen auch die damit vorbehaltene 
Schriftform als Gültigkeitsvoraussetzung (BÉGUIN, Ziff. 14.1.7.1 und 14.1.7.2 jeweils mit weiteren 
Hinweisen).
Der Mietvertrag muss die zulasten des Mieters gehenden Nebenkosten genau umschreiben, so 
dass es bei Vertragsschluss leicht verständlich ist, welche Kosten zusätzlich zum Mietzins zu über-
nehmen sind. Erforderlich ist eine genaue Bezeichnung der mit den gesondert verlangten Neben-
kosten zu bestreitenden Aufwendungen im Einzelnen sowie deren Höhe oder zumindest deren 
Bestimmbarkeit. Generelle Formulierungen wie „sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieterschaft“ 
oder „Pauschale für Nebenkosten ohne Strom“ genügen nicht (BÉGUIN, Ziff. 14.1.7.3; vgl. auch 
GIGER, Art. 257a N. 47; jeweils mit weiteren Hinweisen). 


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Häufig werden Mietverträge für Immobilienmieten als von Interessenorganisationen herausgegebe-
ne Formularverträge mit Allgemeinen Bestimmungen als integriertem Vertragsbestandteil abge-
schlossen. Massgeblich ist, dass die AVB von den Parteien gemäss den durch die Bundesge-
richtspraxis entwickelten Grundsätzen übernommen werden (GIGER, Art. 257a N. 42). Im Grund-
satzentscheid 4C.24/2002 vom 29. April 2002 hielt das Bundesgericht fest, dass der Hinweis auf 
einen standardisierten Vertragszusatz wie die „Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für 
Wohnräume“ nicht genügt und führt dazu aus: „Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst 
aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche 
Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen 
Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden“ 
(E. 2.4.2; vgl. auch BGE 135 III 591 E. 4.3.1; BÉGUIN, Ziff. 14.1.7.4; GIGER, Art. 257a N. 13; 
WEBER, in Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, Art. 257a N. 5). Mit einem konkre-
ten Verweis im Stammvertrag auf die lediglich in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen erwähn-
ten Nebenkosten liegt noch keine besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR vor, auch 
dann nicht, wenn die Seitenzahlen von Vertrag und AGB durchgehend laufen, die AGB nur zwei 
Seiten umfassen und vom Vermieter unterschrieben sind (BÉGUIN, Ziff. 14.1.7.4). Zulässig ist ledig-
lich, die vereinbarten Nebenkosten in den AGB zu konkretisieren (Urteil BGer 4C.24/2002 vom 
29. April 2002 E. 2.4.3; BGE 135 III 591 E. 4.3.1; GIGER, Art. 257a N. 44 mit Hinweisen auf die 
reichhaltige Rechtsprechung). Die Rechtsprechung über die Tragweite der Allgemeinen Vertrags-
bestimmungen bei der Ausscheidung von Nebenkosten ist heute gefestigt und stellt keine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG mehr dar (vgl. BGE 
133 III 493 E. 1.2).
2.4.
Der Mietvertrag vom 23. April 2002 enthält unter Punkt 3 in Bezug auf den Mietzins und die 
Nebenkosten folgende Vereinbarung:
Der Mieter verpflichtet sich, auf die Verfallzeit zu bezahlen:
Nettomietzins (siehe unten)
Fr. 1‘460.00
Heizungs- und Warmwasserkosten
(nach Abrechnung gem. Ziff. 2 Vertragsbestimmungen)
Fr. 210.00
Alle übrigen Nebenkosten
(nach Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen)
Zahlbar monatlich zum voraus
Fr. 1‘670.00
Der Nettomietzins basiert auf einem Zinsfuss für I. Hypotheken von 4%, Kostensteigerungen 
ausgeglichen bis Mai 1991 sowie auf dem Landesindex der Konsumentenpreise, Stand April 
1991, von 127,2 Punkten (Basis: Dezember 1982 = 100). 
Die gesetzliche Mietzinsreserve beträgt demnach zur Zeit 
12,44% 
Für Nichtausschöpfung des Hypothekarzinssatzes 
 0,00% 
Für Nichtausschöpfung der Betriebskostensteigerung von 05.91-07.02 
 5,58% 
Für Nichtausschöpfung Teuerung Landesindex von 127,2 auf 149,0 Punkte 6,86%
Besondere Bestimmungen siehe Beiblatt „Mietzins- und Reparaturdepot“.


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Die Nebenkosten wurden demnach nicht nur in allgemeiner Weise zum Vertragsbestandteil erklärt 
und von den Berufungsklägern zur Kenntnis genommen, sondern es findet sich in der Nebenkos-
tenvereinbarung je Nebenkostenkategorie auch ein konkreter Verweis auf die einschlägigen 
Vertragsbestimmungen («nach Abrechnung gemäss Ziff. 2 Vertragsbestimmungen» bzw. «nach 
Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen»), die zudem dem Mietvertrag „beigeheftet“ und 
als Vertragsbestandteil bezeichnet waren. Es handelt sich damit nicht um einen blossen Hinweis 
auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die "Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Miet-
vertrag für Wohnungen" im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, sondern um eine 
transparente Darstellung der zusätzlich anfallenden Kostenkategorien. Das System der Nettomiete 
(Mietzins zuzüglich der Ausscheidung von Heiz- und Nebenkosten) ist klar ersichtlich und der Miet-
vertrag verweist konkret auf die in jeder Nebenkostenkategorie zusätzlichen Kosten und bezeich-
net die konkretisierende Vertragsbestimmung. Konkret verweist Ziff. 3 des Mietvertrages unter 
dem Titel „Alle übrigen Nebenkosten" auf Ziff. 3 der Vertragsbestimmungen. In dieser Bestimmung 
werden die Nebenkosten detailliert aufgeführt (nämlich Wasserzins, Abwassergebühr Regenwas-
ser, ARA-, Kehrichtabfuhr- und TV-Gebühren, Strom allgem., Lift, Hauswart, Serviceabonnemen-
te). Es genügt eine einfache Konsultation der im Mietvertrag genau bezeichneten Ziffern 2 und 3 
der Vertragsbestimmungen, um herauszufinden, welche Nebenkosten anfallen, so dass ein redli-
cher Vertragspartner nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen kann, diese weiteren Neben-
kosten seien durch den explizit als Nettomietzins bezeichneten Zins bereits abgedeckt. 
Bereits die objektive Vertragsauslegung ergibt damit, dass die Mieter bei Vertragsschluss tatsäch-
lich erkennen konnten, welche Nebenkosten ihnen zusätzlich überbunden werden. Dazu kommt, 
dass die Berufungskläger selber ausführten, sie hätten den Vertrag gelesen und es sei darauf 
hingewiesen worden, „… dass etwas auf der zweiten Seite dazu stehe, …“ (PV act. 15 S. 2), mithin 
waren die Nebenkosten bei Vertragsschluss ein Thema und die Mieter konnten in diesem Zeit-
punkt ohne weiteres erkennen, welche Nebenkosten ihnen in welcher Grössenordnung zusätzlich 
aufgebürdet würden. Der Schluss der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden und die Berufung in 
diesem Punkt abzuweisen.
3.
Weiter machen die Berufungskläger geltend, die Vorinstanz hätte im Rahmen der korrekten Sach-
verhaltsfeststellung auch erkennen müssen, dass die Liste in Art. 3 AVB diverse Positionen enthal-
te, die als Nebenkosten untauglich seien und den Mietern in jedem Fall nicht als Nebenkosten 
hätten verrechnet werden dürfen, da sie nicht unter die Definition von Art. 257a Abs. 1 OR fallen 
würden, also nicht mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen würden oder als öffentliche 
Abgaben ohnehin vom Vermieter zu tragen seien.
In diesem Punkt ist das prozessuale Verhalten der Kläger und Berufungskläger widersprüchlich: 
Wer sich vor erster Instanz der Beweisabnahme zu einem bestimmten Punkt erfolgreich wider-
setzt, kann nicht im Berufungsverfahren deren Unvollständigkeit in diesem Punkt rügen. 
Das Mietgericht verfügte am 7. August 2017 die Wiedereröffnung des Beweisverfahrens und 
forderte von der Beklagten Unterlagen betreffend die Nebenkosten (act. 18) mit dem Ziel zu 
prüfen, ob und wenn ja, welche Leistungen des Vermieters oder eines Dritten mit dem Gebrauch 
der Sache zusammenhängen. Nachdem die Kläger gegen die Wiedereröffnung des Beweisverfah-
rens protestierten und darlegten, dass eine Abgrenzung zwischen einzelnen Nebenkostenpositio-
nen nicht nötig sei (vgl. act. 19, S. 2), kam das Mietgericht auf seinen Entscheid zurück und 
verzichtete auf weitere Sachverhaltsabklärungen (act. 29/11). Konkret führten die Kläger dazu in 


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act. 19/2 aus: „(…) Es ist auch darauf hinzuweisen, dass es im vorliegenden Prozess in erster Linie darum geht fest-
zuhalten, ob eine besondere Vereinbarung für separat zu bezahlende Nebenkosten (nicht Heizkosten) im Sinne von Art. 
257a Abs. 2 OR besteht. Wird diese Frage vom Mietgericht mit ja beantwortet, wird es die Klage abweisen. Folgt dage-
gen das Mietgericht der Argumentation der Kläger, wonach eben keine besondere Vereinbarung besteht, wird es zumin-
dest im Grundsatz die Klage gutheissen und dann eine Abgrenzung zwischen Nebenkosten und Heizkosten vornehmen. 
Eine Abgrenzung zwischen einzelnen Nebenkostenpositionen scheint dagegen nicht nötig. (…)„.
Das Mietgericht nahm die Kläger bei ihrem Wort, dagegen ist in einem Zivilprozess nichts einzu-
wenden.
4.
4.1.
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die 
Berufungskläger sind mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen und haben daher die Prozesskos-
ten zu tragen.
4.2.
Dem Berufungsverfahren liegt eine Mietstreitigkeit zu Grunde, das Verfahren ist somit 
kostenfrei; Gerichtskosten sind keine zu erheben (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).
4.3.
Festzusetzen ist die als Prozesskosten geschuldete Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 3 
ZPO). Bei einer Berufung gegen ein Urteil, das im vereinfachten Verfahren ergangen ist und 
dessen Streitwert CHF 30'000.- nicht übersteigt, wird die Parteientschädigung global festgelegt. Zu 
berücksichtigen sind dabei Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens und die notwendige 
Arbeit des Anwalts sowie das wirtschaftliche Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der 
Parteien. Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag der Parteientschädi-
gung bei CHF 6'000.- (Art. 63 Abs. 1 lit. f des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 
130.11]).
Rechtsanwalt Michael Lauper hatte die Berufungsschrift (8 Seiten) und das erstinstanzliche Urteil 
(12 Seiten) zu prüfen, sich mit seiner Klientin zu besprechen und alsdann in seiner Berufungsant-
wort Stellung zu beziehen; auch hatte er die spontan eingereichte Replik (6 Seiten) der Berufungs-
kläger zu prüfen und mit seiner Klientin zu besprechen; auf eine Duplik wurde verzichtet. Das 
Verfahren war nicht umfangreich, der Streitwert lag bei CHF 28‘238.35; es rechtfertigt sich die 
Globalentschädigung für das Berufungsverfahren auf CHF 3‘000.- festzusetzen.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird abgewiesen.
II.
Die Prozesskosten werden A.________ und B.________ solidarisch auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung der C.________ wird auf total CHF 3‘231.- (Globalentschädigung 
CHF 3‘000.-, MwSt CHF 231.-) festgesetzt. 
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 23. Februar 2019/fju/aur
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin: