fr_gerichte · 602 2025 31 · 2025-07-31 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Beschwerde gegen Zwischenentscheide

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2025 31
602 2025 32
Urteil vom 31. Juli 2025
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Johannes Frölicher 
Richterinnen:
Vanessa Thalmann
Cornelia Thalmann El Bachary
Gerichtsschreiberin-Praktikantin:
Manolie Barbezat
Parteien
A.________ und B.________ (Erbengemeinschaft C.________ sel.), 
Beschwerdeführerinnen, vertreten durch Rechtsanwalt David Hofstetter 
gegen
OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz 
Gegenstand
Beschwerde gegen Zwischenentscheide
Beschwerde vom 18. Februar 2025 gegen den Entscheid vom 
7. Februar 2025; Gesuch um aufschiebende Wirkung vom selben Tag


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Sachverhalt
A.
Die aneinander angrenzenden Parzellen Art. ddd und eee des Grundbuches (GB) der 
Gemeinde F.________ (Sektor G.________) standen bis zu seinem Ableben am 4. Januar 2024 im 
Eigentum von C.________ sel. und seither in jenem von A.________ und B.________. Auf der 
Parzelle Art. ddd steht das Gebäude einer alten Schreinerei sowie dessen Anbau, welcher bis auf 
Art. eee reicht. Das gesamte Areal des Gebäudes liegt in der Industrie- und Gewerbezone. Der Rest 
von Art. eee liegt ausserhalb der Bauzone im Waldareal. 
Für folgende Bauvorhaben wurden seit 1969 Baubewilligungen erteilt: 
- 1969: ʺAnbau an die bestehende Schreinerei Werkstattʺ, bzw. gemäss dem Gutachten des 
damaligen kantonalen Feuerinspektorates: ʺVergrösserung der Schreinerei – Erstellung 
einer Abbundhalle – Erstellung von Lagerplatz für Rohprodukte, Halb- und Fertigfabrikateʺ;
- 1987: ʺVergrösserung der Terrassenüberdachungʺ;
- 2010: ʺAnbau Holzlager mit Stützboden an bestehendes Gebäudeʺ, bzw. gemäss den 
dazugehörigen Plänen einen ʺAnbau von 3 Lagerhallenʺ im Erdgeschoss, respektive 1. und 
2. Untergeschoss;
- 23. September 2013: ʺDas Anbringen eines Balkon[s] als Fluchtwegʺ im südwestlichen Teil;
- 21. Oktober 2013: ʺDen Bau von Balkonen als Fluchtwegʺ im nordwestlichen Teil.
B.
Am 4. November 2022 stellte das Bauamt der Gemeinde F.________ fest, dass auf der 
Parzelle Art. ddd GB umfangreiche Bauarbeiten ohne Bewilligung im Gange waren (Überdachung 
des obersten Balkons, Erstellen von Trennwänden und geschlossenen Räumen). Zudem dienten 
die Balkone zum Parkieren von Fahrzeugen, als Lager von verschiedenen Materialien und wurden 
zu Gewerbezwecken genutzt. Am 24. November 2022 informierte das Bauamt den Oberamtmann 
des Sensebezirks über die Arbeiten und liess ihm verschiedene Fotos dazu zukommen. 
Am 1. Dezember 2022 führte der Oberamtmann im Beisein des damaligen Eigentümers und 
Vertretern des Gemeindebauamts eine Ortsbesichtigung durch. 
Mit Zwischenverfügung vom 5. Dezember 2022 wies der Oberamtmann C.________ sel. an, jegliche 
weitere bauliche Tätigkeiten auf der Parzelle Art. ddd GB einzustellen, setzte ihm für die Einreichung 
eines Baugesuchs eine Frist bis zum 30. März 2023 und unterstellte allfälliges Zuwiderhandeln 
gegen den Baustopp der Bussandrohung gemäss Art. 292 StGB. Diese Verfügung blieb 
unangefochten. Die Frist wurde mehrmals verlängert. 
Nachdem der Eigentümer zur vom Oberamtmann angezweifelten Gültigkeit der beiden Baube-
willigungen aus dem Jahr 2013 Stellung genommen hatte, informierte dieser ersteren am 20. März 
2023, dass diese Frage nicht relevant sei, da die bei der Ortsbesichtigung festgestellten, bereits 
erfolgten Arbeiten auf jeden Fall nicht von der Bewilligung vom 21. Oktober 2013 gedeckt seien. 
Im Hinblick auf die Durchführung einer erneuten Ortsbesichtigung wurde der Eigentümer 
aufgefordert, Pläne (Grundriss, Fassade, Umgebungsplan, Kanalisationsplan, Katastersituations-
plan) des Ist-Zustandes der Baute aufzunehmen und diese dem Oberamt zuzustellen. Aufgrund der 
hohen Kosten (CHF 38'500.-) beantragte der Eigentümer auf die Erstellung von Plänen zu 
verzichten. Die Besichtigung fand schliesslich am 22. Juni 2023 ohne Pläne statt. Daran beteiligt 
waren neben Vertretern des Oberamts (Oberamtmann, Vize-Oberamtmann, Juristin), solche des 
Gemeindebauamts, des Bau- und Raumplanungsamtes (BRPA), der kantonalen Gebäude-


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versicherung (KGV), des Amtes für Wald und Natur (WNA), des Arbeitsinspektorats des Amts für 
den Arbeitsmarkt (AMA) und des Eigentümers. Entgegen der vorab ausdrücklich erteilten 
Anordnung waren nicht sämtliche Räumlichkeiten zugänglich. 
Mit Schreiben vom 26. Juni 2023 hielt das WNA insbesondere fest, dass die Stahlkonstruktion näher 
als geplant an den Wald herangebaut und mit hölzernen Böden und Rampen illegal erweitert worden 
sei. Alle über die ursprünglich bewilligte Konstruktion hinaus erstellten Elemente im Waldabstand 
(20 m) seien unzulässig und müssten vollständig rückgebaut werden. Sollte sich herausstellen, dass 
auch die Baubewilligungen aus dem Jahr 2013 keinen rechtlichen Bestand hätten, so sei die 
Stahlkonstruktion auf die minimal notwendigen Masse zu verkleinern. Da Unterschreitungen des 
erforderlichen Mindestabstandes zum Wald grundsätzlich nur im Zusammenhang mit bereits 
bestehenden und rechtmässig erstellten Bauten möglich seien und das Amt auch für die 2009 
erstellten Betonrampe und Strassenerweiterung an der Ostecke des Gebäudes nicht für ein 
Gutachten konsultiert worden sei, zweifelte es die Rechtmässigkeit dieser Erweiterung an. 
Ausserdem sei nicht ersichtlich, dass die Parkplätze entlang des Waldes (Abstand 0 m) bewilligt 
worden seien. Sie seien rechtswidrig und müssten entfernt werden. Ein Bereich von 5 m 
Waldabstand müsse unberührt bleiben. 
Die Gemeinde hielt am 29. Juni 2023 fest, dass in Bezug auf die Balkone die anlässlich der 
Ortsbesichtigung vom 1. Dezember 2022 festgestellten widerrechtlich ausgeführten Arbeiten (immer 
noch) nicht Rückgängig gemacht worden seien, die Balkone nach wie vor als Abstellfläche für 
Fahrzeuge, Parkplätze und Lager von diversen Gütern genutzt würden, die Öffnungen in der 
Fassadenverschalung seither teilweise mit Plexiglas oder Scheiben geschlossen worden seien, die 
geschlossenen Abteile auf den Balkonen nach wie vor bestünden und die Durchbrüche in der 
Fassade des Gebäudes, welche als Fluchtwege zu den Balkonen dienen sollten sowie der 
Fluchtweg aus dem obersten Geschoss des Gewerbeteils nicht erstellt worden seien. Im Innern des 
Gebäudes seien die mit der KGV besprochenen Brandschutzmassnahmen nicht im Ansatz 
umgesetzt worden, brennbare Flüssigkeiten würden im Fluchtweg gelagert und Fluchtwege nicht 
signalisiert. 
Am 25. Juli 2023 reichte der Eigentümer einen Mieterspiegel und einen rudimentären Plan des 
Gebäudes ein, auf dem die 14 Mieter eingezeichnet waren. Auf dieser Grundlage erstellte das AMA 
am 29. August 2023 einen Bericht, in dem es zum Schluss kam, dass für verschiedene Mieter ein 
Fluchtkonzept erstellt, verschiedene Fluchtwege realisiert und Fluchtwege signalisiert werden 
müssen.
In seiner Stellungnahme vom 30. November 2023 erklärte der Eigentümer insbesondere, er werde 
das verlangte Fluchtkonzept erarbeiten und die noch nicht realisierten Fluchtwege erstellen. Ob und 
für welche Mieter ein Baugesuch für eine Nutzungsänderung eingereicht werden müsse, sei noch in 
Abklärung. Allenfalls würden Mietverträge gekündigt. In Bezug auf einen Rückbau, hielt er fest, dass 
ein teilweiser Rückbau nicht möglich sei und dass ein vollständiger Rückbau zu einem Verlust von 
insgesamt CHF 1'425'000.- führen würde (nutzlose Investition und Rückbaukosten). Schliesslich 
machte er Ausführungen zur Gültigkeit der beiden Baubewilligungen von 2013, zur Unmöglichkeit 
eines Widerrufs und zum Fehlen der Voraussetzungen zur Anordnung der Wiederherstellung des 
ursprünglichen Zustands. 
Am 23. Mai 2024 erliess die Gemeinde per sofort ein Feuerungsverbot für die beiden 
Heizungsanlagen, da festgestellte Mängel auch innert verlängerter Frist nicht behoben wurden. 


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Eine Sitzung zum weiteren Vorgehen in Bezug auf die Umsetzung des Brandschutzkonzepts fand 
mit A.________ und B.________ – Eigentümerinnen seit dem Ableben von C.________ sel. - am 
3. Juli 2024 beim Oberamt statt. Zur Diskussion standen insbesondere ein Nutzungsverbot, sollte 
das Brandschutzkonzept nicht umgesetzt werden, die Unmöglichkeit der Erteilung einer 
Baubewilligung für das Konzept, falls dieses unter Einbezug von unrechtmässigen Konstruktionen 
(Balkone/Rampen) erstellt werden sollte, die Notwendigkeit von nachträglichen Bewilligungen für 
Nutzungsänderungen und der Widerruf der beiden 2013 erteilten Baubewilligungen. Den 
Eigentümerinnen wurde eine Frist bis zum 31. Juli 2024 eingeräumt, um sich zu einem 
besprochenen Lösungsvorschlag zu äussern. 
Am 5. August 2024 kam es zu einem Brand in der Liegenschaft. Vier Mietverhältnisse wurden 
daraufhin gekündigt. 
Innert verlängerter Frist reichten die Eigentümerinnen am 27. August 2024 eine weitere 
Stellungnahme ein, insbesondere zur Umsetzung des Brandschutzkonzepts und zu einer allfälligen 
Baubewilligungspflicht für Nutzungsänderungen. In Bezug auf letzteres waren die Eigentümerinnen 
der Ansicht, dass für gewisse Nutzungen der Bestandesschutz aufgrund Zeitablaufs greifen würde, 
bzw. dass die anderen Nutzungen keine deutliche Zunahme von Immissionen im Vergleich zur 
ursprünglichen Schreinerei mit Werkstatt und Lager verursachen würden und damit nicht 
bewilligungspflichtig seien. 
Mit Verfügung vom 22. Oktober 2024 passte der Oberamtmann den mit Verfügung vom 5. Dezember 
2022 ausgesprochenen Baustopp dahingehend an, dass die Arbeiten zur Umsetzung des 
Brandschutzkonzepts im Innern des Gebäudes und das Anbringen von schmalen Metalltreppen im 
Aussenbereich sowie die Arbeiten zur Behebung der Brandschäden ausgeführt werden dürfen. Die 
Ausführung der Arbeiten erfolge ʺauf das ausschliessliche Risiko der Eigentümerinʺ und 
ʺpräjudiziere weder einen möglichen Entscheid eines Baubewilligungsverfahrens [noch] eines 
Wiederherstellungsverfahrensʺ. 
Am 29. November 2024 verlangten die Eigentümerinnen eine schriftlich begründete und anfechtbare 
Feststellungsverfügung über die Frage der Bewilligungspflicht der Tätigkeit eines Mieters, welcher 
die Kündigung des Mietvertrages angefochten hatte. Der Oberamtmann antwortete insbesondere, 
dass diese Frage nicht durch eine Feststellungsverfügung, sondern im Rahmen eines 
Baubewilligungsverfahrens geklärt werden müsse. Am 8. Januar 2025 verlangten die 
Eigentümerinnen erneut eine anfechtbare Feststellungsverfügung. 
Mit Zwischenverfügung vom 7. Februar 2025 setzte der Oberamtmann den Eigentümerinnen eine 
letzte Frist bis zum 30. April 2025 an, um ein Baugesuch im ordentlichen Verfahren für die gesamte 
Liegenschaft inkl. der Nutzungen der Räume einzureichen und drohte bei Zuwiderhandlungen gegen 
diese Anordnung eine Bestrafung mit Busse gemäss Art. 292 StGB an. 
C.
Gegen diesen Entscheid reichen die Eigentümerinnen am 18. Februar 2025 beim 
Kantonsgericht Beschwerde ein und beantragen die vollumfängliche Aufhebung der Verfügung. Von 
der Verpflichtung zur Einreichung eines Baugesuchs für die Liegenschaft inklusive Nutzung der 
Räumlichkeiten sei abzusehen. Neben einer Verletzung des rechtlichen Gehörs, machen die 
Beschwerdeführerinnen geltend, die Vorinstanz habe ihre Abklärungspflicht verletzt. Die in der 
Verfügung genannten Veränderungen seien überhaupt nicht vorgenommen worden, bereits von 
erteilten Baubewilligungen gedeckt oder infolge Zeitablaufs durch die Bestandesgarantie geschützt. 
Schliesslich sei die Strafandrohung nach Art. 292 StGB bei Nicht-Einreichung eines Baugesuchs 


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widerrechtlich. In prozessualer Hinsicht verlangen die Eigentümerinnen die Erteilung der 
aufschiebenden Wirkung. 
Am 18. März 2025 verzichtet die Gemeinde auf eine Stellungnahme und beantragt sinngemäss die 
Abweisung der Beschwerde. 
Der Oberamtmann weist in seiner Stellungnahme vom 24. März 2025 darauf hin, dass für diverse 
ausgeführte Arbeiten nie eine Baubewilligung erteilt worden sei. Unter anderem seien 
abschliessbare Raumaufteilungen erstellt worden, die von verschiedenen Mietern genutzt werden, 
Teile des Waldes in die ʺBalkoneʺ integriert, Arbeiten zwecks Verschliessens der ʺBalkoneʺ 
durchgeführt und Werkstätten eingerichtet, in denen unter anderem feuergefährliche Arbeiten 
ausgeführt werden. Dadurch habe die Baute mehrere Änderungen des Zwecks und der 
Bausubstanz, die nicht Gegenstand von bisherigen erteilten Baubewilligungen sind, erfahren. 
Anhand des Mieterspiegels lasse sich ebenfalls feststellen, dass diverse Nutzungen bestünden, die 
nicht mit der bewilligten Schreinerei in Verbindung stehen. Es wäre im Rahmen der 
Mitwirkungspflicht 
an 
der 
Abklärung 
des 
rechtserheblichen 
Sachverhalts 
Sache 
der 
Beschwerdeführerinnen gewesen, das Oberamt davon zu überzeugen, dass sämtliche Bauten und 
Nutzungsänderungen bewilligt worden sind. Dazu seien sie offensichtlich nicht in der Lage gewesen. 
Es bestünden zahlreiche Anhaltspunkte, dass die Liegenschaft gegen formelles und/oder 
materielles öffentliches Baurecht sowie weitere öffentliche Interessen verstosse. 
In ihrer unaufgefordert eingereichten Stellungnahme vom 7. April 2025 machen die 
Beschwerdeführerinnen eine Verletzung der Bestandesgarantie geltend und bestreiten eine 
Verletzung der Mitwirkungspflicht. Der Oberamtmann erkläre nicht, welche Bauten und Nutzungen 
er konkret als nicht von den erteilten Bau- und Nutzungsbewilligungen gedeckt erachte. Es sei ihnen 
deshalb nicht möglich, sich eingehend dazu zu äussern. Zudem hätten sie sämtliche 
Mietverhältnisse offengelegt und zu jedem einzelnen Mietverhältnis dargelegt, inwiefern dieses 
durch die erteilten Bewilligungen gedeckt sei. Dasselbe gelte für die erstellten Bauten. 
Antragsgemäss ist den Beschwerdeführerinnen Akteneinsicht gewährt worden. 
Erwägungen
1.
1.1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 des 
kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in 
Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist von zehn Tagen wurde 
eingehalten (Art. 79 Abs. 2 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG).
1.2.
Gemäss Art. 76 lit. a VRG ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
Die 
Beschwerdeführerinnen 
sind 
Adressatinnen 
des 
angefochtenen 
Entscheides 
und 
Eigentümerinnen der betroffenen Parzellen. 


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Beim angefochtenen Entscheid, mit dem den Beschwerdeführerinnen eine Frist angesetzt wurde, 
um für die gesamte Liegenschaft inkl. der Nutzungen der Räume auf Art. ddd GB ein 
Baubewilligungsgesuch im ordentlichen Verfahren einzureichen, handelt es sich um einen 
Zwischenentscheid, da mit ihm das Verfahren nicht abgeschlossen wird.
Nach Art. 120 VRG sind Zwischenentscheide selbständig durch Beschwerde anfechtbar, wenn sie 
die Zuständigkeit, den Ausstand, die Verfahrenssprache, die aufschiebende Wirkung oder die 
unentgeltliche Rechtspflege betreffen (Abs. 1). Andernfalls sind sie nur dann selbständig durch 
Beschwerde anfechtbar, wenn einer Partei aus ihnen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil 
erwachsen kann oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid 
herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges 
Beweisverfahren ersparen würde (Abs. 2).
Gemäss konstanter Rechtsprechung des hiesigen Hofes hat eine beschwerdeführende Person ein 
schutzwürdiges Interesse an einer sofortigen Überprüfung der Zwischenverfügung, welche sie 
verpflichtet, ein Baubewilligungsgesuch einzureichen, sofern sie wie die Beschwerdeführerinnen im 
vorliegenden Fall bestreitet, dass die in Frage stehenden Arbeiten überhaupt der Baubewilligungs-
pflicht unterstehen (vgl. Urteil KG/FR 602 2024 169 vom 10. Dezember 2024 E. 3.1 mit zahlreichen 
Hinweisen).
Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. 
1.3.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit 
kann im hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen 
stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG gerügt werden.
2.
2.1.
In einer ersten Rüge machen die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend. Die Vorinstanz habe ihnen keine Möglichkeit eingeräumt, sich zur verfügten 
Rechtsfolge (Verpflichtung zur Einreichung eines Baugesuchs für die gesamte Liegenschaft) vor 
Erlass der angefochtenen Verfügung zu äussern. Mit einer entsprechenden Anordnung hätten sie 
auch nicht rechnen müssen. Im erstinstanzlichen Verfahren sei stets und ausschliesslich ʺdie 
Gültigkeit der beiden Baubewilligungen aus dem Jahr 2013 für die Erstellung der Balkone als 
Fluchtwegeʺ Thema gewesen. Die Vorinstanz sei zu keinem Zeitpunkt davon ausgegangen, dass 
auch anderweitige Bewilligungen ungültig sein könnten und dass dementsprechend für die gesamte 
Liegenschaft erneut ein Baugesuch eingereicht werden müsse. 
2.2.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser ist 
formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels 
zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das rechtliche 
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, anderseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen 
eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen 
Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen und Einsicht in die Akten zu 
nehmen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, 
die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur 


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Geltung bringen kann. Voraussetzung des Äusserungsrechts sind genügende Kenntnisse über den 
Verfahrensverlauf, 
was 
auf 
das 
Recht 
hinausläuft, 
in 
geeigneter 
Weise 
über 
die 
entscheidwesentlichen Vorgänge und Grundlagen vorweg orientiert zu werden. Wie weit dieses 
Recht geht, lässt sich nicht generell, sondern nur unter Würdigung der konkreten Umstände 
beurteilen. Entscheidend ist, ob dem Betroffenen ermöglicht wurde, seinen Standpunkt wirksam zur 
Geltung zu bringen (BGE 144 I 11 E. 5.3).
2.3.
Die Rüge der Beschwerdeführerinnen kann offensichtlich nicht gehört werden, wenn sie 
geltend machen, die angefochtene Verfügung verpflichte sie, ein Baugesuch selbst für bereits 
bewilligte Elemente erneut einzureichen. 
Im angefochtenen Entscheid (E. 2.2 f.) ist folgendes festgehalten: Zahlreiche Arbeiten und 
Nutzungsänderungen wurden ohne Bewilligung vorgenommen, weshalb die Forderung nach einem 
die gesamte Liegenschaft umfassenden Baugesuch gerechtfertigt sei; Nachträgliche Bewilligung[en] 
einzelner Anpassungen und Nutzungen vermögen die von der Rechtsprechung geforderte 
umfassende und aktuelle Prüfung nicht zu erfüllen; Solche würden den zuständigen Ämtern lediglich 
eine isolierte Betrachtung einzelner Aspekte ermöglichen, ohne dass sämtliche relevanten 
Interessen im Verfahren angemessen berücksichtigt werden könnten; folglich seien auch keine 
kohärente Anwendung und Durchsetzung der einschlägigen Bestimmungen möglich, sodass eine 
solche Legalisierung zu einer unsystematischen und lückenhaften Regelung (ʺFlickwerkʺ) führen 
würde. Weiter hielt der Oberamtmann fest, dass die Eigentümerschaft bereits mehrfach auf diese 
Verpflichtung hingewiesen wurde und dass auch die zuständigen kantonalen Ämter bei der 
Ortskontrolle vom 22. Juni 2023 betonten, dass detaillierte Pläne für eine ordnungsgemässe Prüfung 
unerlässlich seien, dass sich die Eigentümerschaft dennoch bislang weigerte, ein Baugesuch mit 
den erforderlichen Plänen vorzulegen, wodurch eine Überprüfung der Rechtskonformität des 
Gebäudes und seiner Nutzungen nicht möglich war. 
Daraus geht unmissverständlich hervor, dass mit dem Baugesuch die bis anhin nicht bewilligten 
Arbeiten und Nutzungsänderungen auf der gesamten Liegenschaft (innerhalb und ausserhalb der 
Gebäude) der Rechtmässigkeit zugeführt werden sollen. Weshalb die Beschwerdeführerinnen 
behaupten, es sollen für bereits bewilligte Arbeiten erneut ein Baugesuch eingereicht werden, ist 
nicht nachvollziehbar und wird von ihnen auch nicht erklärt. Daran ändert jedoch nichts, dass sie 
nicht darum herumkommen werden, Pläne für die gesamte Liegenschaft, also auch für die bereits 
bewilligten Elemente, zu erstellen. 
Ebenfalls ist dem Hof schleierhaft, weshalb die Beschwerdeführerinnen behaupten, das Verfahren 
habe sich stets und ausschliesslich auf ʺdie Gültigkeit der beiden Baubewilligungen aus dem Jahr 
2013 für die Erstellung der Balkone als Fluchtwegeʺ bezogen. Bereits an der Ortsbesichtigung vom 
1. Dezember 2022 wurde insbesondere festgestellt, dass die Balkone zurzeit mit Trennwänden aus 
Holz unterteilt werden, dass entlang des oberen Balkons eine Holzschalung als Fassade 
angebracht, einige Abteile erstellt, die Hülle des bestehenden Gebäudes nicht zur Gewährleistung 
der Fluchtwege durchbrochen, ein Dach über den obersten Balkon erstellt und der Notausgang vom 
2. Obergeschoss auf dem Balkon nicht erstellt wurden und dass Autos auf den Balkons parkiert sind. 
Mehrere dieser Arbeiten und Nutzungen sind offensichtlich nicht Gegenstand der beiden 
Baubewilligungen aus dem Jahr 2013, welche die Erstellung von Balkonen zu Fluchtwegen zum 
Gegenstand hatten. Auch dem Baustopp vom 5. Dezember 2022 kann entnommen werden, dass 
den Beschwerdeführerinnen insbesondere vorgeworfen wird, die Balkone zum Parkieren von 
Fahrzeugen und als Lager von verschiedenen Materialien zu verwenden, den obersten Balkon 
überdacht zu haben und Trennwände und geschlossene Räume erstellt zu haben. Gleichzeitig 


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wurde ihnen eine Frist zur Einreichung eines Baugesuchs angesetzt. Der Verfügung kann nicht 
entnommen werden, dass diese Arbeiten von den Bewilligungen von 2013 gedeckt wären und dass 
der Oberamtmann der Eigentümerschaft lediglich deshalb eine Frist zum Einreichen eines 
Baubewilligungsgesuchs angesetzt hätte, da er davon ausgegangen ist, dass die beiden 
Bewilligungen von 2013 ungültig sind. Vielmehr stützte sich der Oberamtmann ausschliesslich auf 
Artikel 167 Abs. 1 und 2 RPBG, welcher wie im Entscheid erwähnt zur Anwendung gelangt, wenn 
Arbeiten ohne Bewilligung oder in Verletzung der Pläne ausgeführt werden. Diese Verfügung wurde 
im Übrigen nicht angefochten und ist mithin in Rechtskraft erwachsen. Schliesslich hat der 
Oberamtmann den damaligen Eigentümer mit Schreiben vom 20. März 2023 ausdrücklich darauf 
hingewiesen, dass es nicht relevant sei, ob die fragliche Baubewilligung (von 2013) gültig sei oder 
nicht und dass die bei der Ortsbesichtigung festgestellten, bereits erfolgten Arbeiten auf jeden Fall 
nicht von der Baubewilligung gedeckt seien. Das Bauvorhaben, respektive die bereits ausgeführten 
Arbeiten liessen sich nur sinnvoll überprüfen, wenn sämtliche Bauarbeiten und Nutzungen, welche 
realisiert werden sollen, in einem ordentlichen Baugesuch beurteilt würden. Er erwarte die 
Einreichung des Baugesuchs bis zum 30. März 2023. Im Anschluss an dieses Schreiben beantragte 
der damalige Eigentümer Ende März 2023 eine (weitere) Ortsbesichtigung, an der er insbesondere 
geklärt haben wollte, welche unbewilligten Bauarbeiten die Bauherrschaft ausgeführt habe. Die 
Besichtigung fand am 22. Juni 2023 statt. Dem Protokoll kann unter anderem entnommen werden, 
dass die verfügbaren Pläne zu den Balkonen äusserst unpräzise sind, was die Kontrolle erschwere. 
Dennoch konnte festgestellt werden, dass diverse Arbeiten ausgeführt wurden, welche nie Teil einer 
Baubewilligung waren (so die Überdachung des Balkons, die an die Balkone angebauten hölzernen 
Rampen oder die Nutzung der Balkone zum Abstellen von Autos). Das WNA hielt im Nachgang fest, 
dass die Stahlkonstruktion näher als geplant an den Wald herangebaut – und mit hölzernen Böden 
und Rampen illegal erweitert wurde und dass alle über die ursprünglich bewilligte Konstruktion 
hinaus erstellten Elemente im Waldabstand (20 m) unzulässig seien und vollständig rückgebaut 
werden müssen. Ausserdem zweifle es die Rechtmässigkeit der nach dem Jahr 2000 erstellten 
Betonrampe und Strassenerweiterung an der Ostecke des Gebäudes an und auch die Parkplätze 
entlang des Waldes (Abstand 0 m) scheinen nicht bewilligt worden zu sein. Sie seien rechtswidrig 
und müssen entfernt werden. Der Bereich von 5 m Waldabstand müsse unberührt bleiben. 
Aufgrund der ebenfalls im Verlaufe des Verfahrens festgestellten gravierenden Mängel beim 
Brandschutz, konzentrierte sich das Verfahren im Weiteren im Wesentlichen auf die Ausarbeitung 
und Umsetzung des Brandschutzkonzepts. Der Oberamtmann hatte denn auch an der Besichtigung 
vom 22. Juni 2023 den Eigentümerinnen angekündigt, dass er bei einer Gefährdung der Arbeiter die 
notwendigen Massnahmen ergreifen und allenfalls gar ein Nutzungsverbot aussprechen würde. 
Daraus folgt, dass entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerinnen das Verfahren gerade 
nicht die Gültigkeit der beiden Baubewilligungen aus dem Jahr 2013 zum Gegenstand hatte, sondern 
vielmehr die ohne Bewilligung ausgeführten Arbeiten und Nutzungsänderungen, bzw. das fehlende 
Brandschutzkonzept. Dass die angefochtene Verfügung überraschend kam, wie dies die 
Beschwerdeführerinnen behaupten, ist unter diesen Umständen in keiner Art und Weise 
nachvollziehbar. Ausserdem hatten die Beschwerdeführerinnen im Januar 2025 zum zweiten Mal 
und im Wissen darum, dass die Frage, ob die Tätigkeit eines Mieters der Bewilligungspflicht 
untersteht, nur in einem Baubewilligungsverfahren geklärt werden kann, um Erlass einer Verfügung 
ersucht. Schliesslich hatte die Eigentümerschaft zahlreiche Gelegenheiten, sich mündlich oder 
schriftlich zu äussern. 
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann nicht ausgemacht werden. 


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3.
3.1.
Die Beschwerdeführerinnen bestreiten die Pflicht zur Einreichung eines Baubewilligungs-
gesuches für die gesamte Liegenschaft und machen geltend, die Vorinstanz habe ihre 
Abklärungspflicht verletzt. Die in der Verfügung genannten Veränderungen seien überhaupt nicht 
vorgenommen worden, bereits von erteilten Baubewilligungen gedeckt oder infolge Zeitablaufs 
durch die Bestandesgarantie geschützt. 
3.2.
Die Baubewilligungspflicht richtet sich nach Art. 22 Abs. 1 RPG. Danach dürfen Bauten und 
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Bauten und Anlagen im 
Sinne dieser Bestimmung sind jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten 
Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über 
die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, 
die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (vgl. auch Art. 135 Abs. 1 RPBG). 
Massstab 
dafür, 
ob 
eine 
bauliche 
Massnahme 
erheblich 
genug 
ist, 
um 
sie 
dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder 
Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen 
verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarinnen und Nachbarn an einer 
vorgängigen Kontrolle besteht. Gewisse Vorhaben können wegen ihres Betriebs und weniger wegen 
ihrer konstruktiven Anlage baubewilligungspflichtig sein. Der bundesrechtliche Begriff der 
bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen konkretisiert und erweitert, nicht 
aber enger gefasst werden (vgl. Urteile BGer 1C_303/2022 vom 12. Juni 2023 E. 2.3.; 1C_78/2023 
vom 30. Oktober 2023 E. 3.3 jeweils mit Hinweisen). 
Gemäss Art. 135 Abs. 2 RPBG erstreckt sich die Baubewilligungspflicht insbesondere auch auf 
Nutzungsänderungen von Räumlichkeiten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
unterstehen grundsätzlich auch reine Umnutzungen ohne bauliche Massnahmen der 
Baubewilligungspflicht. Eine solche Umnutzung ist nur dann nicht bewilligungspflichtig, wenn auch 
der neue Verwendungszweck, der in der fraglichen Zone zulässigen Nutzung entspricht und sich die 
Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig 
erweist (vgl. Urteil BGer 1C_303/2022 vom 12. Juni 2023 E. 2.3.1 mit Hinweisen).
Das Baubewilligungsverfahren ermöglicht der Behörde, ein Vorhaben vor seiner Umsetzung zu 
prüfen, ob es den Zonennutzungsplänen und anwendbaren Gesetzesbestimmungen entspricht. 
Dies setzt voraus, dass die Behörde auf der Grundlage eines für das Gesamtprojekt repräsentativen 
Sachverhalts entscheiden kann und nicht auf der Grundlage von einzelnen von den Antragstellern 
ausgewählten Elementen, die nicht das Gesamtprojekt widerspiegeln. Dies ist umso wichtiger, wenn 
die Veränderungen eine substanzielle Vergrösserung der Baute und Nutzungsänderung(en) mit sich 
bringen (vgl. Urteile KG/FR 602 2023 134 vom 11. Juli 2024 E. 2.3; 602 2022 212 vom 29. August 
2023 E. 2.3.2). 
3.3.
3.3.1. Die Beschwerdeführerinnen werfen der Vorinstanz vor, ihrer Abklärungspflicht nicht 
nachgekommen zu sein. Es habe ihr oblegen, sich ein Gesamtbild der Liegenschaft zu verschaffen. 
Hingegen seien sie der ihnen obliegenden Mitwirkungspflicht bei der Ermittlung des Sachverhalts 
jederzeit und bedingungslos nachgekommen, was insbesondere mit Blick auf die Nutzungen durch 
die verschiedenen Mieter im Gebäude der Fall sei. So habe sie der Vorinstanz einen Mieterspiegel 
zukommen lassen und zu jedem Mietverhältnis ausgeführt, welche Nutzung vorliege und inwiefern 
die Nutzung rechtmässig sei, der Bestandesschutz geltend gemacht werde oder ob das 


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Mietverhältnis aufgelöst werde. Es sei nicht klar, welche Unterlagen der Vorinstanz fehlen, um die 
baurechtliche Situation der Parzelle aus ihrer Sicht beurteilen zu können. Die erteilten 
Baubewilligungen würden sich allesamt in den Akten befinden. 
3.3.2. Für die Feststellung des Sachverhalts gilt im Verwaltungsverfahren grundsätzlich die 
Untersuchungsmaxime (ebenso Art. 45 VRG). Diese wird jedoch relativiert durch die 
Mitwirkungspflicht der Parteien, welche namentlich insoweit greift, als eine Partei das Verfahren 
durch eigenes Begehren eingeleitet hat oder darin eigene Rechte geltend macht. Die 
Mitwirkungspflicht gilt vorab gerade für solche Tatsachen, welche eine Partei besser kennt als die 
Behörden und welche diese ohne ihre Mitwirkung gar nicht oder nicht ohne vernünftigen Aufwand 
erheben können. Das Freiburger Verwaltungsrechtspflegegesetz sieht eine Mitwirkungspflicht der 
Parteien insbesondere vor, wenn sie sich auf einen bestimmten Sachverhalt berufen (Art. 47 lit. a 
VRG), und berechtigt die Behörde, auf die Begehren der Partei nicht einzutreten oder aufgrund der 
Akten zu entscheiden, wenn die Partei die zumutbare Mitwirkung nicht leistet (Art. 49 Abs. 1 VRG; 
BGE 128 II 139 E. 2b mit Hinweisen).
Verantwortlich für die Einholung einer Baubewilligung ist die Bauherrschaft (Urteil BGer 
1C_431/2018 vom 16. Oktober 2019 E. 5.2).
3.3.3. Den Beschwerdeführerinnen kann nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringen, sie würden 
nicht wissen, welche Unterlagen der Vorinstanz fehlen. Nicht zuletzt der angefochtenen Verfügung 
(E. 2.3) ist ausdrücklich zu entnehmen, dass detaillierte Pläne für eine ordnungsgemässe Prüfung 
unerlässlich sind und dass die Eigentümerschaft der Aufforderung, solche erstellen zu lassen und 
einzureichen, bislang nicht nachgekommen ist, sodass eine Überprüfung der Rechtskonformität 
nicht möglich war.
Die Vorinstanz hat ausserdem im Archiv des Staates und bei der Gemeinde die erteilten 
Baubewilligungen verlangt und zu den Akten genommen. Dass jene von 1987 fehlt, ist nicht 
ausschlaggebend. Es ist nicht ersichtlich und die Beschwerdeführerinnen erklären auch nicht, 
inwiefern diese Bewilligung für die Vergrösserung der Terrassenüberdachung den Ausgang des 
vorliegenden Verfahrens beeinflussen könnte. Zudem befindet sich in den Akten die Mitteilung der 
Gemeinde betreffend widerrechtliche Arbeiten (inkl. Fotos vom 4. November 2022) und es fanden 
zwei Ortsbesichtigungen statt (1. Dezember 2022 und 22. Juni 2023), wobei an letzterer Vertreter 
der Eigentümerschaft, des Oberamts, des Gemeindebauamts, des BRPA, der KGV, des WNA und 
des AMA anwesend waren. Entgegen der ausdrücklichen Anordnung der Vorinstanz, waren jedoch 
an der Besichtigung nicht sämtliche Räume zugänglich. Für den äusseren Teil der Liegenschaft hat 
sich die Vorinstanz zudem auf Luftbilder aus verschiedenen Jahren, welche über das Geoportal des 
Kantons einsehbar sind, gestützt. Die Beschwerdeführerinnen reichten einen Mieterspiegel und 
rudimentäre Pläne ein, in denen die Mieter eingezeichnet sind. Schliesslich verlangte der 
Oberamtmann von der Eigentümerschaft detaillierte Pläne (Grundriss, Fassade, Umgebungsplan, 
Kanalisationsplan, Katastersituationsplan) des Ist-Zustandes der Baute. Aufgrund der hohen 
Kosten, die eine Aufnahme des Ist-Zustands der Baute verursachen würde, kam die 
Eigentümerschaft dieser Aufforderung jedoch nicht nach.
Daraus erhellt, dass die Vorinstanz sehr umfangreiche Abklärungen vorgenommen hat, um den 
rechtserheblichen Sachverhalt festzustellen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen 
obliegt es jedoch nicht der Vorinstanz, Pläne der Baute mit den zahl- und umfangreichen 
Änderungen aufzunehmen, sondern es ist an der Eigentümerschaft, nachzuweisen, dass ihre Baute 
rechtmässig, d.h. entsprechend den von ihr eingeholten Baubewilligungen, geändert wurde. 


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Überdies kennt nicht nur nur letztere die vorgenommenen Arbeiten, sondern die Vorinstanz kann 
diese ohne die Mitwirkung der Eigentümerschaft gar nicht oder jedenfalls nicht ohne vernünftigen 
Aufwand feststellen. Wenn sich nun die Vorinstanz auf die ihr vorliegenden Akten gestützt hat, um 
die angefochtene Verfügung zu erlassen, ist dies in keiner Art und Weise zu beanstanden, da, wie 
aus dem Vorgenannten und den Akten klar ersichtlich ist, nicht sämtliche ausgeführten Arbeiten von 
einer Bewilligung gedeckt sind. Die Beschwerdeführerinnen erklären im Übrigen auch nicht, welche 
Instruktionsmassnahmen ihrer Meinung nach noch hätten vorgenommen werden sollen. 
Die Rüge erweist sich als unbegründet.
3.4.
Weiter werfen die Beschwerdeführerinnen der Vorinstanz vor, die erteilten Baubewilligungen 
nicht dahingehend analysiert zu haben, welche Bauten und Nutzungen gestützt darauf erlaubt seien. 
Sie habe lediglich ausgeführt, es sei nicht möglich, sich ein Gesamtbild der Liegenschaft zu 
verschaffen. Es sei in logischer Hinsicht nicht möglich, bei vier Baubewilligungen zum Schluss zu 
gelangen, es seien Arbeiten und Nutzungen ohne Bewilligung ausgeführt und ausgeübt worden, 
ohne die Baubewilligungen daraufhin zu überprüfen, welche Bauten und Nutzungen überhaupt 
bewilligt worden sind. 
Die Beschwerdeführerinnen übersehen, dass zunächst geklärt werden muss, welche 
Veränderungen im Bau, in der Umgebung und/oder in der Nutzung der Parzelle erfolgt sind, bevor 
überprüft werden kann, ob diese von einer der erteilten Bewilligungen gedeckt sind. 
Zudem hat sich die Vorinstanz nicht mit der pauschalen Ausführung begnügt, sie könne sich kein 
Gesamtbild der Liegenschaft machen. Auf den Seiten 5 – 10 hat sie zahlreiche Veränderungen 
aufgeführt, die ohne Bewilligung vorgenommen worden sind. Dies sind: 
1. Rückbau eines Teils des Gebäudes;
2. Errichtung einer Zufahrt aus Beton;
3. Einbau von Betonplatten;
4. Überdachung der Balkone;
5. Abflachung des Daches;
6. Erweiterung des Parkplatzes;
7. Verringerung des Waldabstandes;
8. Einbau von hölzernen Rampen, die den Waldabstand nicht respektieren;
9. Erstellung von Trennwänden, geschlossenen Räumen und verschiedenen Durchbrüchen 
(auf den Balkonen)
Die Beschwerdeführerinnen bestreiten, das Gebäude zurückgebaut zu haben. Dies könne den 
öffentlich einsehbaren Karten entnommen werden. Sie weisen ebenfalls den Vorwurf zurück, den 
Parkplatz erweitert zu haben. Dieser Eindruck entstehe auf den Luftaufnahmen nur aufgrund der 
deutlich unterschiedlichen Lichtverhältnisse der beiden Fotografien. Unrichtig sei ebenso die 
angebliche Verringerung des Waldabstandes. Die in der angefochtenen Verfügung abgebildeten 
Fotografien würden gar nicht dies, sondern das Gegenteil aufzeigen: mit Blick auf den Waldabstand 
hätten keinerlei Veränderungen stattgefunden. 
Bereits diese Beanstandungen zeigen mehr als deutlich, dass detaillierte Pläne unerlässlich für die 
Beurteilung der vorliegenden Situation sind, sodass nicht abschliessend geklärt werden muss, ob 
die Veränderungen tatsächlich so (oder anders) vorgenommen wurden oder eben nicht. 


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Die Beschwerdeführerinnen wenden weiter ein, die monierte Überdachung der Balkone und der 
Einbau von Betonplatten seien von den beiden Baubewilligungen des Jahres 2013 gedeckt. 
Allerdings kann diesen Baubewilligungen nicht entnommen werden, dass die Balkone überdacht 
werden sollen. Ob die Betonplatten durch die Bewilligungen gedeckt sind, erscheint höchst fraglich, 
braucht hier aber nicht abschliessend geklärt zu werden, da sie für den Ausgang des Verfahrens 
nicht ausschlaggebend ist. 
Schliesslich stellen sich die Beschwerdeführerinnen auf den Standpunkt, es handle sich bei der 
Zufahrt aus Beton und der Abflachung des Daches um baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten. 
Einmal mehr liegen keine Pläne vor, um dies abschliessend beurteilen zu können. Allerdings 
erscheint auch dieser Standpunkt höchst fraglich. Das Betonieren und damit das Befestigen des 
Bodens hat offensichtlich räumliche Auswirkungen und bedarf einer Baubewilligung (vgl. für das 
Befestigen des Bodens mit Kies: Urteil KG/FR 602 2025 59 vom 13. Juni 2025 E. 3.3 mit Hinweisen). 
Bei einer ʺAbflachungʺ eines Daches ist davon auszugehen, dass tragende Elemente verändert 
werden, so dass die Arbeiten klar einer Bewilligungspflicht unterstehen (vgl. KG/FR 602 2023 134 
vom 11. Juli 2024 E. 2.3). 
Zu den letzten Veränderungen (Punkte 8 und 9) äussern sich die Beschwerdeführerinnen nicht. Sie 
bestreiten weder deren Existenz, die überdies in den Akten mit Fotos dokumentiert ist, noch machen 
sie geltend, sie seien durch die Bewilligungen von 2013 (oder anderen) gedeckt. Dies erscheint auch 
ausgeschlossen, hatten die Bewilligungen doch den Bau von Balkonen als Fluchtwege zum 
Gegenstand und keineswegs die Erstellung von hölzernen Rampen, Trennwänden, geschlossenen 
Räumen und verschiedenen Durchbrüchen. Ausserdem bilden diese Veränderungen bereits 
Gegenstand der unangefochten gebliebenen Zwischenverfügung vom 5. Dezember 2022. 
Dies sind nur einige Beispiele von den zahl- und umfangreichen baulichen Veränderungen der 
Liegenschaft. Weitere Fragen bleiben bestehen, wie zum Beispiel die Erweiterungen des Anbaus im 
Süden und im Norden. Die Grundrisse des Gebäudes stimmen auf den Plänen von 1969 und 1987 
bzw. 2010 in diesen Punkten nicht überein, ohne dass die Änderungen anhand der Akten 
nachvollzogen werden könnten:
1969 – Anbau an best. Schreinerei
1987 – Vergr. Terrassenüberdachung
2010 – Anbau Holzlager
Aus vorerwähntem erfolgt, dass trotz der umfangreichen Instruktionsmassnahmen noch grosse 
Unklarheiten der zahlreich vorgenommenen Arbeiten im oder an dem Gebäude bzw. auf dem 
Umschwung (bspw. Betonzufahrt/Parkplätze) bestehen und nur im Rahmen eines ordentlichen 
Baubewilligungsverfahrens geklärt werden können, welches die gesamte Liegenschaft mit 


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einbezieht. Im Rahmen dieses Verfahrens wird geklärt werden, welche Teile im aktuellen Zustand 
bereits bewilligt wurden und welche Elemente für sich bzw. mit Blick auf die Liegenschaft in ihrer 
Gesamtheit bewilligt werden müssen und können. Auch diese Rüge erweist sich als unbegründet.
3.5.
Die Beschwerdeführerinnen machen sodann geltend, die Vorinstanz sei ohne jegliche 
materielle Begründung davon ausgegangen, dass ʺinsgesamtʺ davon auszugehen sei, ʺdass für 
etliche Nutzungen respektive Nutzungsänderungen keine Baubewilligungen vorliegenʺ würden, 
obwohl sie (die Beschwerdeführerinnen) für jedes einzelne Mietverhältnis die Rechtmässigkeit der 
Nutzung dargelegt hätten. Diese Auffassung sei nicht nur in der Sache rechtsverletzend, sondern 
verletze auch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen, weil sie aufgrund des Fehlens 
jeglicher materiellen Begründung in der angefochtenen Verfügung nicht wüssten, wogegen sie sich 
im vorliegenden Beschwerdeverfahren konkret zur Wehr setzen müssen. 
Auch dieser Vorwurf zielt ins Leere. In der angefochtenen Verfügung (E. 1.5) hielt der Oberamtmann 
fest, dass die Eigentümerschaft die Bewilligung der Nutzungen respektive der Nutzungsänderungen 
der zahlreichen sich in der Liegenschaft befindlichen Räume bis heute nicht belegen konnte. Sie 
behaupte zwar, dass mit der Baubewilligung von 1969 der damalige Oberamtmann die Nutzungen 
ʺChalet-Bau, Holzbau, Schreinerei und Innenausbauʺ bewilligt habe. Dieser Behauptung könne 
jedoch nicht gefolgt werden. Die genannte Baubewilligung betreffe lediglich den Anbau an die 
bestehende Schreinerei. Die Nutzungen der sich im Gebäude befindlichen Räume werden in der 
Baubewilligung nicht thematisiert. Es sei somit bereits fraglich, ob für ebendiese Nutzungen eine 
Baubewilligung vorliege. Unabhängig davon lasse sich dem eingereichten Mieterspiegel entnehmen, 
dass die sich im Gebäude befindlichen Räumen zu zahlreichen weiteren Zwecken (wie 
beispielsweise zur Präzisionsmechanik, zum Metallbau, als Lager einer Malerei) genutzt werden. 
Insgesamt 
sei 
daher 
davon 
auszugehen, 
dass 
für 
etliche 
Nutzungen 
respektive 
Nutzungsänderungen keine Baubewilligungen vorliegen. In Erwägung 1.4 hielt der Oberamtmann 
zudem fest, dass die Balkone zum Abstellen von diversen brennbaren Materialien und Fahrzeugen 
genutzt werden. 
Daraus folgt, dass die Vorinstanz ihren Entscheid sehr wohl begründet hat und davon ausgeht, dass 
zumindest die Nutzungen der Räumlichkeiten für die Präzisionsmechanik, den Metallbau und durch 
die Malerei, Nutzungsänderungen darstellen, die nicht von der Baubewilligung von 1969 gedeckt 
sind, aber der Baubewilligungspflicht unterliegen. Im Übrigen haben dies auch die 
Beschwerdeführerinnen verstanden, wenn sie die angesprochenen Betriebe erwähnen 
(mechanische Feinwerkstatt, Malerei, Metallbaubetrieb, privat genutzter Raum für das Abstellen und 
die Reparatur von Fahrzeugen, (Ski-)Wachslager) und wenn sie zwar nicht substanziiert, sondern 
eher pauschal behaupten, sie seien zonenkonform und würden nicht mit mehr oder anderen 
Emissionen einhergehen als eine Schreinerei- und/oder ein Werkstattbetrieb. Eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs kann unter diesen Umständen nicht ausgemacht werden (vgl. dazu bereits 
oben). 
Den Behauptungen der Beschwerdeführerinnen kann ausserdem nicht beigepflichtet werden. So 
kann zum Beispiel dem Merkblatt ʺAbwasser, Abfälle und Emissionen im Malereigewerbeʺ (Ausgabe 
2015, 
publiziert 
unter 
https:\\vsa.ch/wp-content/uploads/2020/04/BM009d_Malereigewerbe_ 
Abwasser_Abfaelle_Emissionen.pdf, eingesehen am 11. Juli 2025) entnommen werden, dass in 
einer solchen Werkstatt Abwässer, Abfälle und Emissionen anfallen, die speziell behandelt resp. 
entsorgt werden müssen. Auch Betriebe der Metallbranche, die Metalle verarbeiten oder bearbeiten, 
d. h. insbesondere mechanische Werkstätten, zählen zu den umweltrelevanten Betrieben, bei denen 
mit Schadstoffen belastete Abwasser und Abfälle anfallen, die speziell zu entsorgen bzw. zu 


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behandeln sind (vgl. www.zh.ch/de/umwelt-tiere/umweltschutz/betrieblicher-umweltschutz/bus-
branchen/metallbranche-bus.html, eingesehen am 11. Juli 2025). Allein bei diesen beiden Betrieben 
besteht klar ein Interesse an einer (vorgängigen) Kontrolle.
Die Beschwerdeführerinnen stützen ihre Argumente insbesondere auf die Baubewilligung von 1969. 
Diese sowie die dazugehörigen Gutachten haben sie als Beschwerdebeilage 7 eingereicht. Dem 
Gutachten vom 25. Juni 1969 des damaligen kantonalen Feuerinspektorates kann entnommen 
werden, dass Gegenstand des Baugesuches die ʺVergrösserung der Schreinerei – Erstellung einer 
Abbundhalle – Erstellung von Lagerplatz für Rohprodukte, Halb- und Fertigfabrikateʺ war und dass, 
sollte dieser Bau ʺaus irgendeinem Grunde später einer anderen Zweckbestimmung zugeführt 
werden, […] hiezu eine Bewilligung eingeholt werdenʺ muss. Auch der Eigentümer schrieb in seiner 
Stellungnahme vom 11. Juni 1969 von der ʺErstellung des […] Abbundplatzesʺ. Dass der Anbau 
heute nicht mehr als Abbundhalle und Lagerplatz für die (damals) bestehende Schreinerei genutzt 
wird, sondern an eine Vielzahl von verschiedenen Unternehmen, von denen entgegen der 
damaligen Schreinerei (vgl. Gutachten des Arbeitsinspektorats vom 2. Juli 1969) mindestens einige 
dem Bundesgesetz vom 13. März 1964 über die Arbeit in Industrie, Gewerbe und Handel 
(Arbeitsgesetz, ArG; SR 822.11) unterstellt sind, vermietet wird, ist aktenkundig, stellt offensichtlich 
eine Nutzungsänderung dar und rechtfertigt schon aus diesem Grund die Überprüfung der 
Rechtskonformität in einem Baubewilligungsverfahren. Ein Projekt ist wie erwähnt in seiner 
Gesamtheit zu überprüfen (E. 3.2 hiervor). 
Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet. 
3.6.
Die Beschwerdeführerinnen vertreten noch die Ansicht, dass der Wiederherstellungs-
anspruch infolge Zeitablaufs ohnehin verwirkt sei. 
Dieser Einwand ist im vorliegenden Verfahren nicht ausschlaggebend. Ob überhaupt und 
gegebenenfalls in welchem Umfang sich die Beschwerdeführerinnen auf die Besitzstandsgarantie 
berufen können, wird sich im Baubewilligungsverfahren zeigen. Ganz offensichtlich bestehen nicht 
sämtliche Änderungen seit mehr als 30 Jahren. Zudem sei darauf hingewiesen, dass innerhalb der 
Bauzone auch nach Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands verlangt werden kann, wenn sie zum Schutz von Polizeigütern im engeren 
Sinne, wie Sicherheit und Gesundheit von Personen, erforderlich ist (vgl. Urteil BGer 1C_431/2018 
vom 16. Oktober 2019 E. 2.3).
3.7.
Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. Die 
Frist zur Einreichung des Baugesuchs ist aber neu auf den 30. September 2025 festzusetzen. 
4.
Schliesslich machen die Beschwerdeführerinnen geltend, die Strafandrohung nach Art. 292 StGB 
zur Einreichung eines Baugesuchs sei widerrechtlich und dies selbst dann, wenn die 
Baubewilligungspflicht ʺfür die gesamte Liegenschaftʺ als solche bejaht würde. Sie würde auch in 
der Sache keinen Sinn ergeben, denn es liege in der Hand der Bauherrschaft, der Anordnung 
nachzukommen und ein Baugesuch zu erarbeiten oder aber eine allfällige Wiederherstellung in Kauf 
zu nehmen. Es liege nicht im Interesse des Staates, dass die Baute mit Zwang legalisiert werden 
könne. 
Aufgrund der seit Jahren zahl- und umfangreich vorgenommenen Veränderungen hat der Staat klar 
ein Interesse daran, dass diese in einem Baubewilligungsverfahren überprüft werden, um 


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insbesondere den Schutz der Umwelt sowie die Sicherheit, Hygiene und Funktionalität der Baute 
sicherzustellen (vgl. Art. 1 Abs. 2 Bst. e und j RPBG). In Anbetracht des Verhaltens der 
Eigentümerschaft, welche sich hartnäckig einer transparenten Klärung der vorliegenden Situation 
querstellt, der seit den ohne Bewilligungen vorgenommenen Veränderungen vergangenen Zeit 
sowie der Tatsache, dass keine spezielle Strafnorm existiert, welche die Verweigerung sanktioniert, 
eine Baubewilligung einzuholen, war die Vorinstanz jedenfalls in casu berechtigt, ihre Verfügung mit 
einer Strafandrohung bei Nichtbefolgung zu versehen. Bei ihrer Argumentation, dass sie auch das 
Anrecht hätten, eine Wiederherstellungsverfügung abzuwarten und somit keine Verpflichtung hätten, 
ein Gesuch einzureichen, übersehen die Beschwerdeführerinnen im Übrigen, dass angesichts der 
zahlreichen Veränderungen das Baubewilligungsverfahren das geeignete Mittel ist, um überhaupt 
festzustellen, was Gegenstand eines Widerherstellungsverfahrens sein müsste.
Auch diese Rüge erweist sich als unbegründet.
5.
Der Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird mit dem Entscheid in der Hauptsache 
gegenstandslos und ist in diesem Sinne abzuschreiben. 
6. 
6.1.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1’500.- festgelegt und sind dem Verfahrensausgang 
entsprechend den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen 
Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz 
[TarifVJ; SGF 150.12]). Sie sind mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. 
6.2.
Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten.


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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Frist zur Einreichung eines Baugesuchs gemäss Ziffer 1 der Zwischenverfügung vom 
7. Februar 2025 wird auf den 30. September 2025 angesetzt. 
II.
Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird als gegenstandslos 
abgeschrieben.
III.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 1'500.- festgesetzt, den Beschwerdeführerinnen 
solidarisch auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 
IV.
Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten.
V.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. 
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die 
Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird 
(Art. 148 VRG).
Freiburg, 31. Juli 2025/cth
Der Präsident
Die Gerichtsschreiberin-Praktikantin