fr_gerichte · 102 2021 122 · 2021-09-07 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2021 122
Arrêt du 7 septembre 2021
IIe Cour d’appel civil
Composition
Présidente :
Dina Beti
Juges :
Catherine Overney, Michel Favre
Greffière-rapporteure :
Sandra Ayan-Mantelli
Parties
A.________ et B.________, défendeurs et recourants, représentés 
par Me Stefano Fabbro, avocat
contre
C.________ et D.________, demandeurs et intimés, représentés 
par Me Valentin Aebischer, avocat
Objet
Bail à loyer – répartition des dépens (art. 107 al. 2 let. f CPC)
Recours du 25 juin 2021 contre la décision du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine du 25 mai 2021


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Les 4 et 9 février 2009, A.________ et B.________, en qualité de bailleurs, représentés par 
E.________ SA, et C.________ et D.________, en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail 
à loyer ayant pour objet un appartement de 5½ pièces avec galetas au 2ème étage de l’immeuble 
sis à F.________, pour un loyer mensuel brut de CHF 1’834.50. 
Le 6 novembre 2012, les enfants de A.________ et de B.________, G.________ et H.________, 
sont devenus propriétaires communs de l’immeuble sis à F.________ (article iii du RF de 
J.________, commune de K.________).
B.
Par courrier du 4 octobre 2019, C.________ et D.________ ont demandé à E.________ SA 
une baisse de loyer pour la prochaine échéance de leur bail. Le 5 novembre 2019, E.________ SA 
a refusé la demande.
C.
Par courrier remis à la poste le 20 novembre 2019, C.________ et D.________ ont déposé 
une requête de conciliation auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour 
le district de la Sarine (ci-après : Commission de conciliation) afin d’obtenir une baisse de loyer.
A.________ et B.________ n’ont pas déposé de réponse dans le délai imparti.
Le 15 janvier 2020, C.________, agissant en son nom et au nom de son époux D.________, et 
d’autre part, A.________ et B.________, assistés de L.________ de E.________ SA, ont comparu 
à l’audience de la Commission de conciliation. Aucun accord n’a toutefois été trouvé et une 
autorisation de procéder a été délivrée le même jour aux demandeurs.
D.
Le 13 février 2020, C.________ et D.________ ont déposé, auprès du Tribunal des baux de 
la Sarine (ci-après : Tribunal), une demande de réduction de loyer à l’encontre de A.________ et de 
B.________.
Le 22 mai 2020, A.________ et B.________ ont déposé leur réponse, concluant principalement à 
l’irrecevabilité de la demande au motif qu’ils ne sont pas propriétaires de l’appartement et qu’ils n’ont 
donc pas la qualité pour défendre. Subsidiairement, ils ont conclu au rejet du recours, frais à la 
charge des demandeurs. 
Le 12 juin 2020, C.________ et D.________ se sont déterminés sur la question de la recevabilité 
de leur demande, concluant à sa recevabilité, subsidiairement, à ce que les frais de la procédure 
soient mis à la charge des défendeurs en cas d’irrecevabilité de la demande. 
En date du 15 juin 2020, la Présidente du Tribunal a limité la procédure à la question de la 
recevabilité de la demande. 
Le 23 juillet 2020, A.________ et B.________ ont produit des pièces complémentaires.
Le 12 avril 2021, les parties ont déposé leurs notes de plaidoiries.
E.
Par décision du 25 mai 2021, le Tribunal des baux a rejeté la demande faute de qualité pour 
défendre de A.________ et de B.________ dans la procédure, les bailleurs de l’appartement loué 
aux demandeurs étant G.________ et H.________ et non pas les défendeurs. De plus, le Tribunal 
a décidé que chaque partie supporterait ses propres dépens et n’a pas perçu de frais judiciaires. 


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F.
Par mémoire du 25 juin 2021, A.________ et B.________ ont interjeté recours contre cette 
décision, concluant principalement à ce que les dépens de la procédure de première instance soient 
mis à la charge de C.________ et D.________, et subsidiairement à l’annulation de la décision 
attaquée et au renvoi du dossier à l’instance inférieure afin que celle-ci statue à nouveau dans le 
sens des considérants, frais de la procédure de recours à la charge des intimés. 
G.
A.________ et D.________ ont déposé leur réponse en date du 3 août 2021 et ont conclu au 
rejet du recours, frais de la procédure de recours solidairement à la charge des recourants.
en droit
1.
1.1.
Selon l’art. 110 CPC, la décision sur les frais, dont font partie les frais judiciaires et les dépens 
(cf. art. 95 al. 1 let. a et b CPC), ne peut être attaquée que par un recours. La IIe Cour d’appel civil, 
qui est compétente en matière de droit du bail, l’est également en matière de rétribution des avocats 
ainsi que des frais judiciaires qui relèvent de ce domaine (art. 17 al. 1 let. a et 20a al. 1 du Règlement 
du Tribunal cantonal du 22 novembre 2012 précisant son organisation et son fonctionnement [RTC; 
RSF 131.11]). Le délai de recours s’agissant de la contestation du sort des frais, vu le caractère 
accessoire de ceux-ci, est déterminé par la procédure applicable au litige au fond (ATF 134 I 159 
consid. 1.1; BSK ZPO–RÜEGG, 2e éd. 2013, art. 122 n. 1), soit en l'espèce 30 jours à compter de la 
notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
La décision attaquée a été notifiée aux recourants le 26 mai 2021, si bien que le mémoire de recours, 
remis à un bureau de poste suisse le 25 juin 2021, a été déposé en temps utile. Respectant en outre 
les exigences de forme et de motivation (art. 321 CPC), le recours est recevable en la forme.
1.2.
L’instance de recours peut statuer sur pièces (art. 327 al. 2 CPC). Seule la violation du droit 
et la constatation manifestement inexacte des faits peuvent être invoquées (art. 320 CPC). Les 
conclusions, les allégations de fait et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
1.3.
En ce qui concerne la valeur litigieuse au sens de l'art. 51 al. 1 let. a LTF, on ignore 
précisément le montant des dépens de A.________ et B.________ qui ont été mis à leur charge et 
qui sont contestés puisque celui-ci n’a pas été articulé par les recourants. Cependant, étant donné 
l’ampleur et la complexité de la procédure de première instance, le montant de leur dépens ne devrait 
pas dépasser CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF ; ATF 137 III 47 consid. 1.2.2; arrêt TF 
5A_261/2013 du 19 septembre 2013 consid. 1).
2.
2.1.
Le Tribunal a décidé qu’en application de l’art. 107 al. 1 let. f CPC, chaque partie supportera 
ses propres dépens. Il a relevé que les demandeurs, qui étaient assistés d’un avocat depuis le 
28 janvier 2020, auraient dû faire preuve de l’attention que l’on pouvait exiger d’eux et vérifier d’office 
l’identité de leur bailleur avant de déposer leur demande du 13 février 2020, ce qui leur était aisé de 
faire en consultant simplement l’application RFpublic. Ils se seraient alors immédiatement rendus 
compte que A.________ et B.________ n’étaient pas les propriétaires de l’immeuble sis à 
F.________. Par ailleurs, le contrat de bail signé les 4 et 9 février 2009 aurait pu leur servir de pièce 
justificative pour obtenir du registre foncier, moyennant un modeste émolument, un extrait dans 
lequel ils auraient pu constater que l’immeuble n’était pas non plus grevé d’un usufruit ou d’un droit 


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de superficie en faveur des défendeurs et que, par conséquent, seuls G.________ et H.________ 
avaient très vraisemblablement la qualité de bailleurs. Le Tribunal a relevé que les demandeurs 
auraient finalement pu, avant de déposer leur demande du 13 février 2020, interpeler les défendeurs 
ou E.________ SA pour lever le doute quant à la question de la titularité des droits et devoirs 
découlant du contrat de bail. Cela étant, le Tribunal a considéré qu’il ne pouvait pas être fait 
abstraction du fait que A.________ et B.________, qui étaient tout d’abord assistés d’une gérance 
immobilière au bénéfice de plusieurs années d’expérience professionnelle en matière de gestion 
d’immeubles (L.________ de E.________ SA les a accompagnés à l’audience de conciliation du 
15 janvier 2020), puis d’un avocat depuis le 16 mars 2020, n’ont pas jugé utile d’informer les 
demandeurs avant le 22 mai 2020 du fait qu’ils n’étaient plus les propriétaires de l’immeuble, ni leurs 
bailleurs, depuis plus de sept ans. S’ils avaient informé les demandeurs de cet élément de fait en 
novembre 2012 (lorsqu’ils ont transféré la propriété de l’immeuble à leurs enfants), ou dans le 
courrier de E.________ SA du 5 novembre 2019 (à savoir la réponse à la demande de baisse de 
loyer du 4 octobre 2019), ou dans leur réponse à la requête de conciliation datée du 15 novembre 
2019 (qu’ils n’ont certes pas déposée dans le délai que la Commission de conciliation leur avait 
imparti pour ce faire par courrier du 25 novembre 2019), ou même à l’audience de conciliation du 
15 janvier 2020, l’introduction de la présente procédure aurait très vraisemblablement pu être évitée. 
Le Tribunal a considéré cette manière de procéder critiquable et peu loyale et a retenu qu’elle devait 
leur être imputée, en dépit du fait qu’ils ont gagné le procès.
2.2.
Les recourants allèguent que la demande a été introduite par les époux C.________ et 
D.________ et rejetée en faveur de A.________ et B.________ en raison de l'erreur de légitimation 
passive commises par les intimés. Les recourants considèrent avoir toujours été collaborants dans 
les différentes étapes de la procédure de conciliation et de la procédure par devant le Tribunal des 
baux. Ils soutiennent qu’ils n'ont jamais cherché à cacher qu'ils n'étaient pas les propriétaires de 
l'appartement. D'ailleurs un simple contrôle au Registre foncier au moment du dépôt de la demande 
aurait suffi aux époux C.________ et D.________ pour constater que les propriétaires de l'immeuble 
étaient les enfants de A.________ et B.________. Les recourants estiment qu’il appartenait aux 
demandeurs de contrôler, avant le dépôt de leur action, que les conditions de celles-ci étaient 
réunies. On ne peut, selon eux, dès lors leur reprocher de ne pas avoir fait le travail des demandeurs 
et ils considèrent qu’ils n’ont pas provoqué la décision du Tribunal des baux. Ils estiment que la 
demande a été rejetée pour une erreur de procédure et non car ils auraient agi de manière à ce que 
l'issue du procès leur soit favorable. Ils soulignent que c'est en réalité bien une erreur de désignation 
qui a abouti au rejet de la demande et non leur éventuel comportement déloyal. Ils ne s’estiment 
pas responsable des erreurs des intimés, qu'ils ont immédiatement relevées dans leur mémoire de 
réponse du 22 mai 2020. Ils allèguent encore qu’il ne ressort nullement de la jurisprudence ou de la 
doctrine qu'il existe un devoir du défendeur de rendre le demandeur attentif le plus rapidement 
possible dans la procédure, voire avant le début de celle-ci d'une erreur de procédure. Les 
recourants estiment ainsi qu’en s'écartant sans raison objective du principe de la répartition des frais 
selon l'art. 106 al. 1 CPC, la juridiction inférieure a appliqué cette disposition de manière arbitraire. 
2.3.
Les intimés indiquent quant à eux que les actions en droit du bail ne doivent pas se diriger 
contre Ie propriétaire de l'immeuble mais contre le bailleur et que ces deux qualités ne vont pas 
forcément de pair, de sorte que la consultation du registre foncier ne permettait pas de déterminer 
qui était le réel bailleur. Ils relèvent qu’avant le dépôt de la réponse du 22 mai 2020, les recourants 
n'ont à aucun moment soutenu qu'ils n'étaient plus les bailleurs. Les recourants n’ont du reste jamais 
prétendu avoir informé les intimés du changement de bailleur depuis la conclusion du contrat en 
2009, si bien que ce n'est que le 22 mai 2020 que ceux-ci ont pu, pour la première fois, réaliser le 
changement de bailleur, ce dont ils ont pu avoir la certitude le 23 juillet 2020 avec la production de 


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l'attestation des réels bailleurs. De plus, les intimés allèguent qu’alors que les défendeurs savaient 
pertinemment que I'action devrait être rejetée vu l'absence de légitimation active, ils ont pourtant 
engagé des frais pour effectuer une plaidoirie écrite complète et se sont aussi déterminés 
extensivement. Ainsi, les intimés estiment qu’il est exclu qu’ils supportent les frais y relatifs, causés 
inutilement. Ils relèvent encore que si les recourants avaient annoncé lors de la procédure de 
conciliation qu'ils n'étaient pas les bailleurs, ils n'auraient pas introduit la demande car il aurait été 
manifeste qu'une telle demande n'aurait pu qu'être rejetée pour cause de défaut de légitimation 
passive. Ainsi, en ne soulevant pas ce fait, et en se présentant à la séance de conciliation 
accompagnés d'un représentant de E.________ SA, les intimés considèrent que les recourants ont 
donné à croire qu'ils étaient bel et bien bailleurs, alors qu'ils ne l'étaient en fait plus et la consultation 
du Registre foncier à elle seule ne suffisait pas à le savoir. En ce sens, les intimés estiment que ce 
sont les recourants qui ont provoqué l'ouverture de l'action et/ou entrainés les frais supplémentaires 
injustifiés. Les intimés soulignent encore qu’ils n’avaient pas à vérifier la légitimation de la partie 
adverse au moment du dépôt de la demande une fois en possession de l'autorisation de procéder. 
Ils pouvaient se baser sur la désignation de la partie adverse figurant sur l’autorisation de procéder. 
Ainsi, les intimés considèrent que le Tribunal n’a pas violé le droit et qu’il a parfaitement fait usage 
de son pouvoir d'appréciation dans I'application de l'art. 107 al. 1 let. f CPC en prévoyant que chaque 
partie supportait ses dépens.
2.4.
Selon les règles générales de répartition, les frais sont mis à la charge de la partie qui 
succombe (art. 106 al. 1 CPC); ils sont répartis selon le sort de la cause lorsqu'aucune des parties 
n'obtient entièrement gain de cause (art. 106 al. 2 CPC). L'art. 107 CPC indique dans quels cas les 
frais peuvent être répartis en équité. Ainsi, le tribunal peut s'écarter des règles générales et répartir 
les frais selon sa libre appréciation lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en 
fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 al. 1 let. f CPC). Dans ce cadre, le juge dispose 
d'un large pouvoir d'appréciation, non seulement dans la manière de répartir les frais, mais déjà 
lorsqu'il s'agit de déterminer s'il veut s'écarter des règles générales prescrites à l'art. 106 CPC (arrêt 
TF 4A_161/2016 consid. 4.1; ATF 139 III 358 consid. 3). La loi accorde au tribunal une marge de 
manœuvre pour recourir à des considérations d'équité lorsque dans le cas particulier, la mise des 
frais du procès à la charge de la partie qui succombe apparaît inéquitable. A titre d'exemples de 
telles circonstances particulières sont mentionnés un rapport de forces financières très inégal entre 
les parties, ou le comportement de la partie qui obtient gain de cause, qui soit a donné lieu à 
l'introduction de l'action, soit a occasionné des frais de procédure supplémentaires injustifiés (ATF 
139 III 33 consid. 4.2 ; arrêt TF 4A_535/2015 du 1 juin 2016 consid. 6.4.1 ). 
2.5.
En l’espèce, il est vrai que les demandeurs auraient dû contrôler l’identité de leurs bailleurs 
avant d’ouvrir action contre eux, en particulier en demandant à la régie qui représentait les 
recourants ou à ces derniers eux-mêmes de bien vouloir confirmer qu’ils étaient bien les bailleurs. 
Ils auraient pu également consulter le Registre foncier pour connaître le propriétaire de l’immeuble, 
voire demander un extrait payant de ce registre afin de constater s’il existait d’éventuels titulaires de 
droits réels. Cela aurait pu donner un indice aux demandeurs sur l’identité de leurs bailleurs puisque 
G.________ et H.________ étaient inscrits comme propriétaires de l’immeuble et non pas les 
recourants et que celui-ci n’était pas grevé de droit réel. Cependant, dans la mesure où le bailleur 
n’est pas nécessairement le propriétaire de la chose louée (arrêt TF 4D_128/2010 du 1er mars 2011 
consid. 2.2.), les informations contenues dans le Registre foncier n’auraient pas suffi pour s’assurer 
de l’identité des bailleurs des intimés et ces derniers auraient donc dû aborder directement les 
recourants, la régie, voire les enfants des recourants. 
Certes, le nom des enfants des recourants figuraient sur les bulletins de versement pour le paiement 
du loyer. Cependant, il ne ressort pas du dossier que les recourants ont informé les intimés du 


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changement de bailleurs depuis la conclusion du contrat en 2009. Partant, le nom des réels bailleurs, 
rédigé en petite écriture, pouvait passer inaperçu pour les intimés. Les recourants n’ont pas non plus 
mentionné le changement de bailleurs dans le courrier de E.________ SA du 5 novembre 2019 
refusant la demande de baisse de loyer. De plus, les recourants, qui ne se sont pas déterminés sur 
la demande de conciliation, ont comparu à la séance de conciliation du 15 janvier 2020, assistés de 
leur régie, et n’ont, à aucun moment, indiqué qu’ils n’étaient pas les bailleurs de l’appartement loué, 
ce qui aurait pu mettre un terme, déjà à ce stade, à cette cause. Ils n’ont allégué que le 22 mai 2020, 
dans leur réponse à la demande au fond, qu’ils n’étaient pas les propriétaires de l’immeuble et donc 
plus parties au contrat de bail depuis le transfert de l’immeuble le 6 novembre 2012 (cf. réponse, 
p. 3, ad. 9a). Le 23 juillet 2020, les recourants ont transmis une attestation de G.________ et 
H.________ établissant qu’ils sont les bailleurs de l’appartement dont le loyer est litigieux (courrier 
du 23 juillet 2020 et pièce 121), confirmant ainsi que les recourants ne sont pas les bailleurs des 
intimés. 
Il est très vraisemblable que si les recourants avaient informé les intimés dès le début de la 
procédure de conciliation qu’ils n’étaient pas les bailleurs de l’appartement, la procédure aurait déjà 
pu être scellée à ce stade puisqu’il était manifeste qu’une demande au fond aurait été rejetée pour 
cause de défaut de légitimation passive. En se présentant à la séance de conciliation et en 
s’abstenant de divulguer cette information capitale, les recourants, bien qu’assistés par une régie 
immobilière, ont laissé penser qu’ils étaient bien les bailleurs et ont conforté les intimés dans cette 
idée, ce qui les a conduits à introduire une action au fond contre les faux bailleurs et entraîné des 
frais supplémentaires. Les recourants se sont en outre déterminés extensivement sur la demande 
au fond déposée par les intimés, alors même qu’ils savaient que la demande devait être rejetée du 
fait qu’ils n’étaient pas les bailleurs, engendrant ainsi des frais qui n’auraient pas été nécessaires. 
Les recourants, par leur comportement, ont ainsi créé une confusion en laissant penser qu’ils étaient 
bien légitimés passivement dans cette procédure et les intimés pouvaient de bonne foi se fonder sur 
l’apparence donnée par les recourants et introduire contre ceux-ci leur action au fond.
Il en découle que si les intimés auraient dû contrôler la légitimité passive des recourants avant 
d’ouvrir action à leur encontre, le comportement adopté par les recourants les a confortés dans leur 
erreur, les conduisant ainsi à ouvrir une action au fond contre les fausses personnes et engendrant 
une procédure et des frais qui auraient pu être évités.
Partant, la décision du Tribunal de faire supporter à chaque partie ses propres dépens, en 
application de l’art. 107 al. 1 let. f CPC, n’est pas critiquable et apparaît équitable. Elle tient compte 
adéquatement de l’attitude peu loyale des recourants qui a fait perdre du temps et de l’argent aux 
deux parties, en dépit du fait qu’ils ont eu gain de cause sur le fond.
Il s’ensuit le rejet du recours.
3.
Compte tenu de l’issue du recours, les frais de la procédure de recours sont mis solidairement à la 
charge de A.________ et de B.________ (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
3.1.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 116 CPC et 130 LJ).
3.2.
Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). En cas de fixation globale, comme 
en l'espèce, l’autorité tient compte notamment de la nature, de la difficulté et de l’ampleur de la 
procédure et du travail nécessaire de l’avocat, ainsi que de l’intérêt et de la situation économiques 
des parties (art. 63 al. 2 RJ). L'indemnité maximale en cas de recours contre une décision du juge 


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unique est de CHF 3'000.-, montant pouvant être doublé si des circonstances particulières le 
justifient (art. 64 al. 1 let. g et al. 2 RJ).
En l'espèce, compte tenu de ces critères, les dépens de C.________ et D.________ pour la 
procédure de recours sont arrêtés globalement à la somme de CHF 646.20, TVA par CHF 46.20 
comprise. 
la Cour arrête :
I.
Le recours est rejeté.
Partant, la décision du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine du 25 mai 2021 est 
confirmée.
II.
Les frais de la procédure de recours sont mis solidairement à la charge de A.________ et de 
B.________.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires.
Les dépens de C.________ et de D.________ sont fixés globalement à la somme de 
CHF 646.20, TVA par CHF 46.20 comprise. 
III.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 7 septembre 2021/say
La Présidente :
La Greffière-rapporteure :