fr_gerichte · 102 2022 2 · 2022-06-17 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 2
Arrêt du 17 juin 2022
IIe Cour d’appel civil
Composition
Vice-Présidente :
Catherine Overney
Juge :
Michel Favre
Juge suppléant :
François-Xavier Audergon
Greffier-rapporteur :
Luis da Silva
Parties
A.________, défenderesse et appelante, représentée par Me Michel 
Esseiva, avocat
contre
B.________ et C.________, demandeurs et intimés, représentés 
par Me Alain Ribordy, avocat
Objet
Bail à loyer – Maximes au procès; faits notoires
Appel du 6 janvier 2022 contre la décision du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Broye du 10 novembre 2021


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Le 20 juin 2014, la société A.________ en qualité de bailleresse, d’une part, et C.________ 
et B.________ en qualité de locataires, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
un appartement de 3.5 pièces, comprenant deux places de parc, dans un immeuble locatif de trois 
appartements construit en 2013 sis au chemin de D.________, à E.________ pour un loyer mensuel 
net de CHF 1'600.-. Aucun acompte sur frais accessoires ni aucuns frais accessoires perçus à forfait 
n'ont toutefois été convenus. Le bail a débuté le 1er juillet 2014 pour une durée indéterminée, sauf 
résiliation donnée par l'une des parties contractantes trois mois à l’avance pour la fin de chaque 
mois.
Une garantie de loyer de CHF 4'800.- a été constituée par les locataires auprès de F.________ en 
date du 5 août 2014.
B.
Le 20 décembre 2019, les locataires ont résilié le bail pour le terme du 31 mars 2020. L’état 
des lieux de sortie et la remise des clés ont été fixés au 29 février 2020. A cette occasion, les 
locataires ont toutefois refusé de signer le procès-verbal d’état des lieux. 
Par courrier du 10 avril 2020, la bailleresse a fait savoir aux locataires qu’elle les tenait pour 
responsables de plusieurs dégâts qui auraient été constatés lors de l'état des lieux de sortie du 
29 février 2020. Sur la base de trois devis, elle leur a réclamé le paiement d'un montant total de 
CHF 4'829.50 au titre de frais de réfection des dégâts en question. La bailleresse a en outre requis 
le paiement du loyer du mois de mars 2020 par CHF 1'600.-.
C.
Le 30 avril 2020, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de bail à 
loyer de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse (ci-après : la Commission de 
conciliation) d’une requête tendant à ce que la bailleresse soit condamnée à leur verser une somme 
de CHF 27'200.-, plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er mai 2020, au titre de loyers payés en trop, 
respectivement à ce que la garantie de loyer versée auprès de F.________ soit libérée en leur 
faveur, le tout avec suite de dépens. 
Le 8 octobre 2020 – soit dans les 30 jours qui ont suivi l’échec de la conciliation –, ils ont porté le 
litige devant le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Broye (ci-après : le Tribunal des baux). 
A cette occasion, ils ont pour l’essentiel repris les conclusions prises à l’appui de leur requête de 
conciliation du 30 avril 2020, sauf à réclamer un montant de CHF 33'600.- au titre de loyers payés 
en trop.
Le 14 janvier 2021, la défenderesse a conclu, principalement, au rejet de la demande. Par la même 
occasion, elle a pris des conclusions reconventionnelles tendant à ce que les locataires soient 
astreints à lui verser les montants de CHF 2'825.- au titre de loyers supplémentaires relatifs à la 
période comprise entre le 1er juillet 2014 et le 29 février 2020, respectivement de CHF 1'600.- (plus 
intérêts à 5 % l’an dès le 31 mars 2020) au titre de loyer afférant au mois de mars 2020 et de 
CHF 4’829.50 (plus intérêts à 5 % l’an dès le 29 février 2020) au titre de frais de réparation de dégâts 
dont ils seraient prétendument responsables et, enfin, à ce que la garantie de loyer constituée 
auprès de F.________ soit libérée en sa faveur, cette dernière somme étant déduite des montants 
réclamés aux locataires, le tout avec suite de dépens à la charge de ces derniers.
Les demandeurs ont déposé une réplique et réponse sur la demande reconventionnelle en date du 
23 avril 2021. Tout en maintenant les conclusions de leur demande, ils ont conclu au rejet de la 
demande reconventionnelle, avec suite de dépens. 


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Pour sa part, la défenderesse a déposé une duplique en date du 28 juin 2021, tout en maintenant 
les conclusions prises à l’appui de sa réponse et demande reconventionnelle du 14 janvier 2021.
D.
Par décision du 10 novembre 2021, le Tribunal des baux a, d’une part, partiellement admis 
la demande déposée le 8 octobre 2020 par C.________ et B.________ et, d’autre part, 
intégralement rejeté les conclusions reconventionnelles formulées par la société A.________. Ce 
faisant, il a condamné celle-ci à payer à ceux-là un montant de CHF 33'600.-, avec intérêts à 5 % 
l’an dès l’entrée en force de la décision (ch. 1 du dispositif) et a ordonné la libération de la garantie 
de loyer constituée auprès de F.________ en faveur des locataires (ch. 2 du dispositif), avec suite 
de dépens à la charge de la bailleresse (ch. 3 du dispositif). 
E.
Le 6 janvier 2022, A.________ a fait appel de cette décision. Elle conclut à l’admission de 
son appel et à la réformation des chiffres 1 et 3 du dispositif de la décision entreprise, en ce sens 
qu’elle soit condamnée à payer aux demandeurs un montant total de CHF 14’486.-, avec intérêts à 
5 % l’an dès l’entrée en force de la décision attaquée, chaque partie supportant ses propres dépens 
de première instance, le tout avec suite de dépens d’appel à la charge des intimés. 
Le 9 février 2022, C.________ et B.________ ont conclu au rejet de l’appel du 6 janvier 2022, avec 
suite de dépens. 
Par courrier du 12 avril 2022, le conseil des intimés a déposé sa liste de frais, ainsi qu’une 
détermination spontanée. Par courrier du 21 avril 2022, le défenseur de l’appelante a également 
déposé sa liste de frais ainsi qu’une réplique spontanée sur la détermination précitée.
en droit
1.
1.1.
La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 
al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a 
CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la 
décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). 
En l’espèce, la valeur litigieuse de première instance est supérieure à CHF 10'000.-, de sorte que la 
voie de l’appel est ouverte. 
La valeur litigieuse devant la Cour s’élève à CHF 19'114.-, si bien que la voie du recours en matière 
civile au Tribunal fédéral est ouverte (art. 74 al. 1 let. a et 72 ss LTF).
1.2.
Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 10 novembre 2021 est 
de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée ayant 
été notifiée à l’appelante le 26 novembre 2021, l’appel du 6 janvier 2020 a été interjeté en temps 
utile, compte tenu des féries judiciaires de Noël (art. 145 al. 1 let. c CPC). Dûment motivé et doté de 
conclusions, l’appel est pour le surplus recevable en la forme.
1.3.
Selon une jurisprudence constante, l’intimé peut lui aussi – sans introduire d’appel joint – 
présenter des griefs dans sa réponse à l’appel, si ceux-ci visent à exposer que malgré le bien-fondé 
des griefs de l’appelant, ou même en s’écartant des constats et du raisonnement juridique du 
jugement de première instance, celui-ci est correct dans son résultat. L’intimé à l’appel peut ainsi 


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critiquer dans sa réponse les considérants et les constats du jugement attaqué qui pourraient lui être 
défavorables au cas où l’instance d’appel jugerait la cause différemment (cf. ATF 140 III 86 
consid. 2; ATF 135 IV 56 consid. 4.2 / JdT 2010 IV 43; arrêt TF 5A_660/2014 du 17.6.2015 
consid. 4.2; arrêt TF 5D_148/2013 du 10.1.2014 consid. 5.2.2). A cet égard, les exigences de 
motivation sont les mêmes que pour le mémoire d’appel (cf. arrêt TF 5A_660/2014 du 17.6.2015 c. 
4.2; arrêt TF 5A_438/2012 du 27.8.2012 c cons. 2.4 et réf.).
En l’espèce, bien qu’ils n’aient pas déposé d’appel ni d’appel joint, les intimés ont présenté et motivé, 
conformément aux exigences rappelées ci-dessus, de tels griefs dans leur réponse à l’appel du 9 
février 2022 (cf. réponse, ad motifs, let. A, p. 2 ss), si bien qu’il y a lieu d’admettre qu’ils sont 
recevables en la forme.
1.4.
La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
1.5.
En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, 
il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.
2.
L’appelante invoque une constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC), respectivement une 
violation du droit (art. 310 let. a CPC), singulièrement de l’art. 269a CO (cf. mémoire d’appel, ad 
motifs, p. 3, 1er et 2e §). 
2.1.
Le Tribunal des baux a considéré et retenu que le loyer initial net de CHF 1'600.- par mois 
fixé dans le contrat de bail à loyer pour habitation conclu entre les parties le 20 juin 2014 était nul, 
la bailleresse ayant omis d’y annexer la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à 
loyer alors qu’elle était obligatoire dans le canton de Fribourg. Il appartenait donc aux premiers juges 
de fixer le loyer mensuel net admissible, ce qu’ils ont fait en appliquant la méthode absolue et en se 
fondant sur le calcul du rendement brut, en application de l’art. 269a let. c CO, l’immeuble ayant été 
construit en 2013, soit il y a moins de 10 ans (cf. décision attaquée, p. 6 ss, consid. 2 a) à d)). 
2.2.
L’appelante ne critique pas l’application, par les premiers juges, de la méthode du rendement 
brut. Elle ne conteste pas davantage la fixation du montant total de l’investissement dans 
l’acquisition et la construction de l’immeuble en cause, arrêté par le Tribunal des baux à 
CHF 1'090'117.50. 
Elle conteste en revanche les taux hypothécaires retenus et appliqués par les premiers juges, faisant 
valoir pour l’essentiel que la variation du taux hypothécaire de référence constitue un fait notoire au 
sens de l’art. 151 CPC, qui n’a pas besoin d’être allégué ni prouvé, si bien qu’il échappe au fardeau 
de la preuve et de l’allégation et doit en définitive être pris en considération d’office par le juge. Elle 
en déduit que les premiers juges ne pouvaient, sauf à verser dans l’arbitraire, s’écarter des variations 
du taux hypothécaire de référence pour y substituer des taux et périodes de variations incorrects au 
motif que ceux-ci ressortent d’une pièce versée au dossier par la bailleresse, que celle-ci n’a 
d’ailleurs même pas explicitement et valablement alléguée dans ses écritures. Dans ce contexte, 
elle soutient par ailleurs que le fait que la maxime de disposition soit applicable n’y change rien 
(cf. mémoire d’appel, ch. I, p. 3 ss).
En ce qui les concerne, les intimés contestent le montant total de l’investissement dans l’acquisition 
et la construction de l’immeuble en cause, fixé à CHF 1'090'117.50. En résumé, tout comme en 
première instance déjà, ils considèrent que les documents produits par la bailleresse et 
défenderesse ne sont pas suffisants pour déterminer le coût effectif de la construction, si bien que 


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l’intéressée aurait dû être sanctionnée conformément à la possibilité offerte par l’art. 164 CPC qui 
prévoit que lorsqu’une partie refuse de collaborer sans motif valable, le tribunal en tient compte lors 
de l’appréciation des preuves. Ils soulignent que, selon la doctrine et la jurisprudence, si le bailleur 
ne fournit pas les pièces nécessaires au calcul de rendement et que le juge ne dispose pas non plus 
de statistiques cantonales ou communales, ce dernier peut inférer de ce refus que le bailleur cache 
un rendement abusif ou un loyer ne se situant pas dans la limite des loyers usuels du quartier et 
fixer le loyer initial non abusif en fonction des conclusions prises par le locataire dans sa requête si 
celles-ci ne paraissent pas déraisonnables. Ces circonstances auraient, selon eux, dû conduire les 
premiers juges à admettre intégralement leurs conclusions « car elles étaient raisonnables, fondées 
sur le loyer statistique de CHF 1'100.- pour un logement de trois pièces dans le canton de Fribourg, 
en 2010 et 2015 » (cf. réponse, ad motifs, let. A, p. 2 ss).
2.3.
S’appuyant largement sur les allégués, moyens et conclusions des parties et tout 
particulièrement sur ceux de la défenderesse, les premiers juges ont considéré et retenu que dans 
son document de calcul du rendement brut admissible (cf. pièce 18 de la défenderesse), la société 
A.________ s’est basée sur un taux hypothécaire de référence de 2 % lors de la conclusion du 
contrat de bail en 2014, de 1.75 % en 2015, de 1.5 % de 2016 à 2019 et de 1.25 % en 2020. La 
défenderesse a ensuite majoré ces taux de 2 %, de sorte qu’elle a appliqué un taux de rendement 
de 4 % en 2014, de 3.75 % en 2015, de 3.5 % de 2016 à 2019 et de 3.25 % en 2020. Les 
demandeurs ayant admis que le loyer admissible soit fixé d’année en année en fonction de ces taux 
(cf. ch. 20 à 23, let. i, de la réplique du 23 avril 2021), il sera procédé de la sorte, dès lors que, 
comme C.________ et B.________ l’ont relevé à juste titre dans leur réplique, le juge ne peut pas 
tenir compte de faits et de moyens de preuve contre la volonté des parties dans le cadre de la 
maxime inquisitoire sociale applicable à la présente procédure (cf. décision entreprise, consid. 2. d), 
p. 11 s. et réf. citées).
2.4.
Le Tribunal des baux a correctement exposé les énoncés de faits légaux, la doctrine et la 
jurisprudence relatifs aux art. 269 ss CO, si bien qu’il suffit d’y renvoyer pour ajouter qu’aux termes 
de l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement 
excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Toutefois, 
selon l’art. 269a let. c CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se 
situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, comme c’est le cas en l’espèce, dans les limites 
du rendement brut permettant de couvrir les frais.
Le calcul du rendement brut sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût de revient 
de l’immeuble et s’applique avant tout dans le cadre d’une contestation du loyer initial (LACHAT/ 
STASTNY, Le bail à loyer, 2019, n. 21.6.2 p. 618 et réf. citées).
Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts 
financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données 
générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (ibidem). Le taux de 
rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant 
« couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser 
son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges 
courantes et ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données générales, 
la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5 %, voire 3 % au-dessus de l’intérêt 
hypothécaire de référence (ATF 118 II 124 consid. 5; WEBER, Basler Kommentar OR, 7e éd., 2020, 
art. 269a n. 13; CPra Bail-BOHNET/BROQUET, 2016, art. 269a n. 106; LACHAT/STASTNY, n. 21.6.7 
p. 620 s.).


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En règle générale, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral 
de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF 
(LACHAT/STASTNY, n. 21.3.2.4 p. 589 s.).
S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un 
revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux 
de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus 
du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 
consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, 
avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un 
rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et 
pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibidem). Si cette 
jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux 
de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut. Comme le relève CONOD, il serait 
sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la 
base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration 
de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (CONOD, Rendement net 
art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, commentaire 
de l’arrêt TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020, in Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7).
2.5.
Dans un arrêt relativement récent, le Tribunal fédéral a considéré que les art. 151 et 247 al. 2 
let. a CPC ne remettent pas en cause la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC). Il n’incombe pas 
au juge mais exclusivement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire 
valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent. Cette maxime est pleinement applicable pour 
les contestations en matière de bail à loyer (cf. arrêt TF 4A_36/2017 du 2 mars 2017 consid. 7 et 
réf. citées).
Comme le rappellent BOHNET/JEANNIN, cet arrêt illustre l’opposition classique entre maxime des 
débats et maxime inquisitoire d’une part, maxime de disposition et maxime d’office de l’autre. Ces 
deux paires de maximes répondent à des questions différentes : la maxime inquisitoire (que ce soit 
dans sa forme pure ou atténuée, la maxime inquisitoire sociale) et la maxime des débats répondent 
à la question de savoir à qui – du tribunal ou des parties – incombe la tâche d’alléguer et d’apporter 
les preuves des faits pertinents; en application de la maxime des débats, cette tâche incombe aux 
parties, en application de la maxime inquisitoire « pure » au tribunal. Lorsque la procédure est 
soumise à la maxime inquisitoire sociale, la responsabilité pour l’établissement de l’état de fait est 
partagée : le juge de première instance n’est pas tenu d’instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur 
renonce à expliquer sa position; il doit en revanche interroger les parties et les informer de leur 
devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à 
soupçonner que les allégations et offres de preuves d’une partie sont lacunaires, le juge doit inviter 
cette partie à compléter ses moyens.
La maxime d’office et la maxime de disposition traitent d’une autre question, celle de la maîtrise de 
l’objet du litige. En application de la maxime de disposition, les parties ont l’initiative du procès, de 
son objet et de son déroulement. Ce sont les parties qui déterminent les prétentions qu’elles 
entendent faire valoir. Le respect de la maxime de disposition suppose que le tribunal demeure dans 
le cadre des conclusions prises par les parties. Il ne saurait attribuer à une partie plus ou autre chose 
que ce qu’elle a réclamé (ne eat iudex ultra petita partium). Lorsque s’applique la maxime d’office 
en revanche, l’objet du procès relève du tribunal, qui peut aller au-delà des conclusions des parties. 
Cela suppose naturellement que le tribunal puisse établir les faits d’office. Cette maxime se combine 


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dès lors avec la maxime inquisitoire pure alors que, dans les procès soumis à la maxime des débats 
et à la maxime inquisitoire sociale, la maxime de disposition est applicable.
En d’autres termes, en vertu de la maxime inquisitoire sociale, le tribunal doit uniquement rendre 
attentive la partie aux faits qu’elle a omis d’alléguer ou de prouver, lorsque celle-ci fait valoir une 
prétention pour laquelle les faits en question sont pertinents. Les juges n’ont pas pour tâche d’inciter 
les parties à faire valoir des prétentions supplémentaires. Ce n’est que si la maxime d’office est 
applicable qu’ils peuvent allouer à une partie plus ou autre chose que ce qu’elle a fait valoir. 
Selon les auteurs précités, un constat semblable s’impose pour les faits notoires : ce n’est pas parce 
que le tribunal doit prendre en compte d’office ces faits (art. 151 CPC) qu’il devrait accorder à la 
partie une prétention découlant de ce fait et que la partie n’a pas fait valoir (BOHNET/JEANNIN, Maxime 
inquisitoire et maxime d’office, art. 58, 151, 247 al. 2 let. a CPC ; 269a let. e CO, commentaire de 
l’arrêt 4A_36/2017 du 2 mars 2017, in Newsletter bail.ch avril 2017, p. 53 et réf. citées).
2.6.
En l’espèce, l’appelante se méprend sur la portée de l’art. 151 CPC. Certes, comme elle le 
soutient en définitive, la variation du taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de 
l’art. 151 CPC, qui ne doit être ni allégué ni prouvé, de sorte qu’il appartenait en principe aux 
premiers juges d’en tenir compte d’office (cf. supra consid. 2.5). Certes encore, la maxime 
inquisitoire sociale exige du juge qu'il interpelle les parties, voire recherche les faits, en cas de doute 
sur le caractère complet des allégations et offres de preuve. Il n’en demeure pas moins, comme 
exposé plus haut (ibidem), que les art. 151 et 247 al. 2 let. a CPC ne remettent pas en cause la 
maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC), si bien qu’il n’incombe pas au juge mais exclusivement 
aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions 
qui leur appartiennent. 
Dans le cas particulier, les premiers juges ont fondé le calcul de rendement brut litigieux sur 
l’indication des taux hypothécaires allégués par la défenderesse dans sa réponse du 14 janvier 2021 
(cf. allégué n° 22 de la réponse et pièce 18 du bordereau de celle-ci; DO/21 ss), lesquels ont été 
intégralement admis par les demandeurs dans leur réplique et réponse du 23 avril 2021 
(cf. DO/67 ss). Dès lors que la maxime de disposition était applicable, les premiers juges ont 
considéré et retenu qu’ils étaient liés par les allégations et moyens de preuves des parties, de sorte 
qu’ils ne pouvaient attribuer à l’une ou l’autre d’entre elles ni plus ni autre chose que ce que ce 
qu’elle demandait quand bien même sa prétention reposait sur un fait notoire qui, en principe, aurait 
dû être pris en compte d’office (cf. décision entreprise, consid. 2. d), p. 11 s. et réf. citées et supra 
consid. 2.3 pour une retranscription des motifs). 
Quoi qu’en dise l’appelante, ces considérations sont pertinentes et ne prêtent pas le flanc à la 
critique. En réalité, elle semble méconnaître la portée des différentes maximes au procès. C’est le 
lieu de lui rappeler que ce n’est que si la maxime d’office est applicable que le juge peut allouer à 
une partie plus ou autre chose que ce qu’elle a fait valoir (cf. supra consid. 2.5). Pour le surplus, la 
maxime inquisitoire sociale ne lui est d’aucun secours. S’il est exact qu’elle a été conçue pour venir 
en aide à la partie économiquement faible – a fortiori si elle n'est pas assistée d'un avocat –, il n’en 
demeure pas moins que le tribunal doit appliquer la maxime inquisitoire sociale avec retenue 
lorsqu’une partie est assistée d’un avocat (cf. CR CPC-TAPPY, 2e éd., 2019, art. 247 n. 25 et 
réf. citées). Or, dans le cas d’espèce et comme l’ont relevé à juste titre les intimés (cf. infra 
consid. 3.1), la bailleresse était la partie présumée forte, de surcroît assistée par un avocat, si bien 
que le Tribunal des baux devait faire preuve de retenue, sans se livrer à des investigations de sa 
propre initiative, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (cf. ATF 141 III 569 


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consid. 2.3.1 et les références citées). Les premiers juges pouvaient en conséquence partir du 
postulat que les faits et les offres de preuves avaient été présentés de manière complète.
En définitive, la bailleresse et défenderesse qui, dans sa réponse du 14 janvier 2021 (DO/21 ss), 
s’est limitée à renvoyer à un calcul de rendement brut admissible effectué par sa fiduciaire, alors 
qu’elle était pourtant représentée par un avocat, ne peut s’en prendre qu’à elle-même et doit en subir 
les conséquences.
L’appel doit en conséquence être rejeté sur ce point.
3.
Dans un second et ultime moyen (cf. mémoire d’appel, ch. II, p. 5 ss), l’appelante fait valoir pour 
l’essentiel que le taux hypothécaire de référence aurait dû être majoré de 3.5 % – et non pas de 
0.5 % seulement, comme retenu à tort par le premiers juges – pour aboutir à un taux de rendement 
brut admissible de 5.5 % pour la période du 1er juillet 2014 au 31 mai 2015, respectivement de 
5.25 % du 1er juin 2015 au 31 mai 2017 et de 5 % du 1er juin 2017 au 28 février 2020. 
En bref, se référant à la jurisprudence publiée aux ATF 147 III 14, elle rappelle que, s’agissant du 
taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de 
jurisprudence en matière de calcul du rendement net. Ainsi et pour tenir compte du fait que le taux 
hypothécaire de référence est historiquement bas – avec pour conséquence que les calculs de 
rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension 
qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent 
aussi des risques –, il est désormais admis que le taux de rendement admissible des fonds propres 
réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque 
celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (arrêt précité consid. 8.4).
Elle relève ensuite que cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, si bien que le taux 
de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut doit être réévalué en conséquence, 
comme préconisé par la doctrine et par la jurisprudence. Se référant en particulier à CONOD (cité 
supra consid. 2.4) et à un arrêt du Tribunal cantonal vaudois (cf. arrêt TC/VD du 1er avril 2021 dans 
la cause n° XA19.005612-200840 162), elle fait valoir dans ce contexte qu’il serait sinon difficilement 
compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de 
rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2.5 % doit être 
réévaluée à hauteur de l’ordre de 3.5 à 4 %. Elle relève finalement que certains auteurs, dont 
STASTNY (in Questions choisies en matière de droit du bail, plaidoyer 3/2017, p. 39 n° 23 et les réf. 
citées), vont jusqu’à plaider pour une majoration de l’ordre de 5 %. En somme, elle soutient qu’au 
moment d’opérer le calcul du rendement brut admissible litigieux, les premiers juges ont ignoré de 
manière crasse le revirement jurisprudentiel intervenu. 
3.1.
De leur côté, les intimés estiment en substance qu’il n’y a aucune raison de s’écarter des 
taux de rendement admis par les parties, car la bailleresse était la partie présumée forte, de surcroît 
assistée par un avocat, si bien que le Tribunal des baux devait faire preuve de retenue, sans se 
livrer à des investigations de sa propre initiative, comme dans un procès soumis à la procédure 
ordinaire. Ils rappellent également que l’intéressée évoquait, dans sa réponse du 14 janvier 2021 
déjà, le revirement jurisprudentiel dont elle se prévaut à nouveau en appel, sans pour autant en tirer 
de conséquences quant à la majoration des taux hypothécaires pris en considération. En tout état 
de cause, ils estiment qu’il n’y pas lieu d’appliquer la jurisprudence en question, dès lors que 
l’application des taux de rendement admis par les parties n’aboutit nullement à un loyer dérisoire, 
contrairement à l’arrêt dont il est ici question (cf. mémoire de réponse, let. B., p. 5 s. et réf. citées).


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3.2.
En l’espèce, il apparaît que l’appelante se méprend, une fois de plus, sur la portée des 
considérants de la décision entreprise. Contrairement à ce qu’elle prétend, les premiers juges n’ont 
pas méconnu l’existence de la jurisprudence qu’elle invoque puisqu’elle l’évoquait déjà dans sa 
réponse du 14 janvier 2021. Certes, compte tenu du revirement jurisprudentiel en question et des 
avis de doctrine qu’elle cite, il semble désormais admis – y compris en matière de calcul du 
rendement brut – que la majoration du taux hypothécaire de référence puisse être réévaluée pour 
tenir compte du fait que le taux de référence se situe – et ce, depuis quelques années déjà – à un 
niveau historiquement bas. 
Il n’en demeure pas moins, comme retenu à juste titre par les premiers juges et dès lors que la 
maxime de disposition était applicable, qu’ils étaient liés par les allégations et moyens de preuves 
des parties, si bien qu’ils ne pouvaient attribuer à l’une ou l’autre d’entre elles ni plus ni autre chose 
que ce que ce qu’elle demandait (cf. décision entreprise, consid. 2. d), p. 11 s. et réf. citées et supra 
consid. 2.3 pour une retranscription des motifs). Ce d’autant que, comme le relève les intimés à juste 
titre, la bailleresse était la partie présumée forte, de surcroît assistée par un avocat, si bien que le 
Tribunal des baux devait faire preuve de retenue, sans se livrer à des investigations de sa propre 
initiative, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (cf. mémoire de réponse, let. B., 
p. 5 s. et réf. citées).
Or, dans le mémoire de réponse de son défenseur du 14 janviers 2021 (cf. allégué n° 22 de la 
réponse et pièce 18 du bordereau de celle-ci; DO/21 ss), la défenderesse a elle-même invoqué un 
taux de rendement admissible de 4 % en 2014, de 3.75 % en 2015, de 3.5 % de 2016 à 2019 et de 
3.25 % en 2020 (cf. décision entreprise, consid. 2. d), p. 11 s. et réf. citées et supra consid. 2.3 pour 
une retranscription des motifs), de sorte qu’il n’y a aucune raison de s’en écarter. Pour le surplus et 
pour autant que nécessaire, il y a lieu de renvoyer à ce qui a été dit plus haut (cf. supra consid. 2), 
dès lors que l’appelante se borne à reformuler les mêmes griefs. 
Il s’ensuit le rejet de l’appel sous cet angle également, ce qui scelle le sort de l’appel dans son 
ensemble, lequel doit être rejeté. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner les griefs formulés par les 
intimés (cf. supra consid. 2.2, dernier §), étant néanmoins précisé ici que, sur la base d'un examen 
prima facie, ils n’apparaissent pas dépourvus de toute pertinence. 
4.
Compte tenu du rejet de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier la répartition des frais opérée en première 
instance. 
4.1.
Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 
al. 1 CPC). 
4.2.
S'agissant d'un litige concernant un bail à loyer d'habitation, il n'est pas perçu de frais 
judiciaires (art. 130 al. 1 LJ en relation avec l'art. 116 CPC).
4.3.
Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement 
fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 2 RJ dispose qu'en 
cas de fixation globale, comme en l'espèce (art. 64 al. 1 let. f RJ), l'autorité tiendra compte 
notamment de la nature, de la difficulté et de l'ampleur de la procédure et du travail nécessaire de 
l'avocat ou de l'avocate ainsi que de l'intérêt et de la situation économique des parties. Selon l'art. 68 
RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve 
de ce qui suit : en cas de fixation globale sans dépôt de liste, l'autorité tient équitablement compte 
des débours lors de la fixation de l'indemnité (art. 64 al. 4 RJ). Enfin, le taux de la TVA est de 7.7 % 
(art. 25 al. 1 de la loi du 12 juin 2009 sur la TVA [LTVA]; RS 641.20).


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En l'espèce, compte tenu des éléments qui précèdent, les dépens des intimés sont globalement 
fixés à CHF 3’000.-, TVA en sus par CHF 231.-. 
la Cour arrête :
I.
L'appel est rejeté.
Partant, la décision rendue par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Broye le 
10 novembre 2021 est confirmée. 
II.
Pour la procédure d’appel, les frais sont mis à la charge de la société A.________.
Il n’est pas perçu de frais judiciaires. 
Les dépens de C.________ et B.________ sont fixés au montant de CHF 3'231.-, TVA par 
CHF 231.- incluse.
III.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 17 juin 2022/lda
La Vice-Présidente :
Le Greffier-rapporteur :