fr_gerichte · 102 2022 116 · 2023-05-12 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2022 116
Urteil vom 12. Mai 2023
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Markus Ducret
Ersatzrichter:
Felix Baumann
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin:
Silvia Gerber
Parteien
A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
B.________ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
und
C.________, Beklagter und Berufungsbeklagter, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Meuwly
Gegenstand
Miete (Mietzins, Nebenkosten)
Berufung vom 30. Juni 2022 gegen den Entscheid des Mietgerichts 
des Sense- und Seebezirks vom 6. Mai 2022


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ mietet seit dem 1. März 2011 die 3.5-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss inkl. 
Estrich und Kelleranteil an der D.________. Der monatliche Mietzins wurde damals auf CHF 1'220.- 
zzgl. CHF 190.- Akontozahlung für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten festgesetzt (act. 2/3). 
Mit Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen vom 13. Juni 2017 wurde der Mietzins per 
1. Oktober 2017 letztmals auf CHF 1'086.- zzgl. CHF 190.- Akontozahlung für die Nebenkosten 
abgeändert (act. 2/9).
Am 8. Mai 2020 gelangte A.________ an die Schlichtungskommission für Mietsachen des Sense- 
und Seebezirks. An der Sitzung vom 29. Juni 2020 konnte zwischen den Parteien keine Einigung 
erzielt werden. Entsprechend wurde die Klagebewilligung ausgestellt (act. 2/2).
Am 27. August 2020 reichte A.________ ihre Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
(hiernach: das Mietgericht) ein und stellte folgende Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge (act. 1):
1.
Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________ sei gerichtlich festzulegen.
2.1 C.________ sei zu verurteilen, der Klägerin vom 19. Dezember 2011 bis zum 1. Juli 2013 die zu viel 
bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
2.2 B.________ AG sei zu verurteilen, der Klägerin die seit dem 2. Juli 2013 zu viel bezahlten Mietzinse 
zurückzuerstatten.
3.
Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________ sei ab dem 1. Juli 2020 um 
15.94% zu reduzieren.
4. 
Subsidiär: Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________, sei ab dem 1. Juli 2020 
auf CHF 1'025.50 festzusetzen.
5.1 C.________ sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von CHF 1'541.35 
nebst Zins zu 5% seit September 2012 (mittlerer Verfall) zu erstatten.
5.2 B.________ AG sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von 
CHF 9'932.45 nebst Zins zu 5% seit dem 1. Januar 2016 (mittlerer Verfall) zu erstatten. 
6.
Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädi-
gung von CHF 1'404.20 zu bezahlen.
Mit Klageantwort vom 3. Dezember 2020 schlossen C.________ und B.________ AG namentlich 
auf Abweisung der Klage (act. 8).
Das Mietgericht gab verschiedenen Beweisanträgen Folge und holte unter anderem Schätzungs-
protokolle bei der kantonalen Gebäudeversicherung und Vergleichsmietverträge bei Liegenschafts-
verwaltungen ein. Das Begehren von A.________ auf Edierung des Kaufvertrags beim Grundbuch-
amt wurde hingegen abgewiesen.
Am 11. November 2021 wurde die vertagte Verhandlung wiederaufgenommen. Die Parteien stellten 
zusätzliche Beweisanträge, welche abgewiesen wurden. Auf Vergleichsverhandlungen wurde 
verzichtet (act. 61).


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B.
Am 6. Mai 2022 entschied das Mietgericht das Folgende:
1.
Der Anfangsnettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung von A.________ im 2. Obergeschoss inkl. 
Estrich und Kelleranteil der Liegenschaft D.________ wird auf CHF 1'220.00 festgesetzt.
2.
Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung von A.________ im 2. Obergeschoss inkl. Estrich und 
Kelleranteil der Liegenschaft D.________ wird ab dem 1. Juli 2020 auf CHF 1'056.15 festgesetzt.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
5.
A.________ wird verpflichtet, B.________ AG und C.________ eine Parteientschädigung von 
CHF 9'791.25 (wovon CHF 700.00 Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
C.
Gegen diesen Entscheid erhob A.________ am 30. Juni 2022 Berufung. Sie stellt folgende 
Rechtsbegehren:
1.
Die Berufung sei gutzuheissen und der Entscheid des Mietgerichts des Sensebezirks vom 6. Mai 2022 
aufzuheben.
2.
Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________ sei gerichtlich auf weniger als 
CHF 1'220.- pro Monat festzulegen.
2.1. C.________ sei zu verurteilen, der Klägerin vom 19. Dezember 2011 bis zum 1. Juli 2013 die zu viel 
bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
2.2. B.________ AG sei zu verurteilen, der Klägerin die seit dem 2. Juli 2013 zu viel bezahlten Mietzinse 
zurückzuerstatten.
3. 
Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________, sei ab dem 1. Juli 2020 ausge-
hend vom gerichtlich festgesetzten Anfangsmietzins um 15.94% herabzusetzen.
4.
Subsidiär: Der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der D.________ sei ab dem 1. Juli 2020 
auf CHF 1'025.50 festzusetzen.
5.1. C.________ sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von CHF 1'541.35 
nebst Zins zu 5% seit September 2012 (mittlerer Verfall) zu erstatten.
5.2. B.________ AG sei zu verurteilen, der Klägerin zu viel bezahlte Nebenkosten im Betrag von 
CHF 9'932.45 nebst Zins zu 5% seit dem 1. Januar 2016 (mittlerer Verfall) zu erstatten.
6.
Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädi-
gung von CHF 1'404.20 zu bezahlen.
7.
Die Parteikosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien den Berufungsbeklagten aufzuerlegen unter 
Berücksichtigung der gesetzlichen Streitwerterhöhung aufgrund der Neufestsetzung des Anfangsmiet-
zinses.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
C.________ und B.________ AG schlossen mit Berufungsantwort vom 3. August 2022 auf Abwei-
sung der Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
A.________ reichte am 23. November 2022 und am 5. Dezember 2022 jeweils eine spontane Stel-
lungnahme ein.


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Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten unterliegen der 
Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. 
ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]), was bereits angesichts 
der im erstinstanzlichen Verfahren strittigen Nebenkostenforderung von CHF 11'473.80 zutrifft.
Bei der im vorliegenden Verfahren strittigen Forderung (Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse 
seit dem 19. Dezember 2011 sowie Nebenkosten von CHF 11'473.80) ist auch der Streitwert von 
CHF 15'000.- für die Beschwerde ans Bundesgericht erreicht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und Abs. 4 und 
Art. 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
1.2.
Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 
52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und 
seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 (RKG; SGF 131.11).
1.3.
Die Frist zur Einreichung der Berufung beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der begrün-
dete Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 31. Mai 2022 zugestellt (act. 72b). Die am 30. Juni 
2022 eingereichte Berufung ist somit fristgerecht erfolgt.
1.4.
1.4.1. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen 
bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anfor-
derung genügt der Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen 
Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den 
angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau 
und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt 
voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er 
anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Dies gilt auch unter Geltung der 
Untersuchungsmaxime (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
Die Begründungspflicht setzt ausserdem voraus, dass Rechtsbegehren gestellt werden. Ein Rechts-
begehren muss so bestimmt sein, dass es im Falle der Gutheissung der Klage unverändert zum 
Urteil erhoben werden kann. Auf Geldzahlung gerichtete Anträge sind zu beziffern. Auf ein Rechts-
mittel mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ist jedoch ausnahmsweise einzutreten, wenn sich 
aus der Begründung, allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der 
Rechtsmittelführer in der Sache verlangt. Rechtsbegehren sind im Lichte der Begründung auszule-
gen (BGE 137 III 617 E. 4.2 ff. m.H.).
Basiert das Hauptbegehren des Rechtsmittelführers auf mehreren kumulativen Forderungen, so 
muss er subsidiäre Rechtsbegehren stellen für den Fall, dass nur ein Teil der Forderungen gutge-
heissen wird, damit das Gericht dennoch in der Lage ist, den angefochtenen Entscheid abzuändern 
(Urteil BGer 4A_6/2021 vom 22. Juni 2021 E. 2 m.H.).
1.4.2. Vorliegend verlangt die Berufungsklägerin in ihren Rechtsbegehren 5.1 und 5.2 die Rücker-
stattung von zu viel bezahlten Nebenkosten. In ihrer Begründung beruft sie sich einerseits darauf, 


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dass keine besondere Vereinbarung betreffend die Nebenkosten bestehe und nur die Heizkosten 
geschuldet seien. In Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid kann davon ausgegangen 
werden, dass sich die in ihren Rechtsbegehren bezifferten Rückerstattungsforderungen hierauf 
beziehen. Insoweit ist auf die Berufung einzutreten. Andererseits scheint sie subsidiär geltend zu 
machen, dass lediglich betreffend einzelne Nebenkosten keine besondere Vereinbarung besteht. 
Weder der Berufungsschrift noch dem angefochtenen Entscheid kann jedoch entnommen werden, 
wie hoch die entsprechenden Forderungen sind. Es ist somit bereits mangels Bezifferung des subsi-
diären Rechtsbegehrens nicht darauf einzutreten. Darüber hinaus stellt die Berufungsklägerin dies-
bezüglich lediglich pauschale Behauptungen auf, ohne sich konkret mit den detaillierten Nebenkos-
tenabrechnungen, welche sämtliche Kosten bzw. Rechnungen einzeln aufführen, auseinanderzu-
setzen. Auch aus diesem Grund ist diesbezüglich nicht auf die Berufung einzutreten. Es kann damit 
offenbleiben, ob die entsprechenden neuen Rügen unzulässig sind – wie dies die Berufungsbeklag-
ten geltend machen –, oder ob es sich dabei lediglich um eine zulässige Einschränkung der Klage 
handelt.
Soweit weitergehend ist die Berufung beziffert und enthält eine Begründung, womit darauf grund-
sätzlich einzutreten ist. Betreffend Bezifferung der Rechtsbegehren zum Anfangsmietzins wird auf 
E. 2.2 verwiesen.
1.5.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über 
eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und 
kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie 
hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der 
schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu 
beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m.H.).
1.6.
1.6.1. Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 
konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
1.6.2. Die Berufungsbeklagten machen geltend, dass die Berufungsklägerin in Ziffer 6 und 7 der 
Berufung neue Tatsachenbehauptungen in Bezug auf E.________, F.________ AG, G.________ 
und die Berufungsbeklagten vorbringe, um die Rüge zu untermauern, die Vorinstanz habe ihre 
Beweisanträge auf Aktenedierung zu Unrecht mit der Begründung abgewiesen, die für eine Netto-
renditeberechnung notwendigen Unterlagen aus dem Jahr 1999 könnten im vorliegenden Fall nicht 
mehr beschafft werden. 
1.6.3. Bis auf einige Angaben zur personellen Besetzung der Liegenschaftsverwaltungen, welche 
vorliegend ohnehin nicht ausschlaggebend sind, ist jedoch nicht ersichtlich, welche neuen Tatsa-
chenbehauptungen die Berufungsklägerin vorgebracht haben soll. Darüber hinaus bestreiten die 
Berufungsbeklagten nicht, im vorinstanzlichen Verfahren gar nie behauptet zu haben, nicht über die 
beantragten Unterlagen zu verfügen, bzw. führen selber aus, dass es sich erübrigt hatte, zur Frage 
Stellung zu nehmen, ob die nötigen Unterlagen aus dem Jahr 1999 zur Festsetzung des Anfangs-
mietzinses nach der Nettorenditemethode überhaupt noch vorhanden sind. Die Berufungsklägerin 
war daher auch nicht gehalten, im vorinstanzlichen Verfahren hierzu weitere Ausführungen zu 
machen. Die neuen Tatsachenbehauptungen sind damit zulässig.


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Ebenfalls zulässig sind ausserdem die neu eingereichten Berufungsantwortbeilagen 1 bis 4 der 
Berufungsbeklagten, da sich diese auf die gestellten Beweisanträge der Berufungsklägerin bezie-
hen.
1.7.
Nach Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder 
aufgrund der Akten entscheiden. Die Berufungsklägerin beantragt eine Verhandlung, falls ein refor-
matorischer Entscheid betreffend den Anfangsmietzins gefällt wird. Dies ist jedoch nicht der Fall, 
womit nicht weiter auf den Antrag einzugehen ist. Der II. Zivilappellationshof entscheidet aufgrund 
der Akten.
2.
Strittig ist zunächst der Anfangsmietzins.
2.1.
Die Berufungsklägerin macht geltend, dass der Anfangsmietzins nach der Methode der 
Nettorenditeberechnung festzusetzen sei. Dabei seien nicht die Anlagekosten der Berufungsbeklag-
ten, sondern jene von E.________ massgeblich, welcher bei Anfang der Miete Eigentümer der 
Liegenschaft gewesen sei. C.________ habe die Liegenschaft durch Schenkung am 19. Dezember 
2011 von E.________ erhalten. Investitionen, die er allenfalls im November 2011 oder später tätigte, 
hätten also kaum mehr Einfluss auf den fast 12 Monate vorher geschlossenen Mietvertrag und die 
Bestimmung des Mietpreises haben können. Andererseits habe auch E.________ bei Vertragsab-
schluss nicht wissen können, wieviel sein Sohn später einmal in die Liegenschaft investieren würde. 
Wenn C.________ zudem die Liegenschaft unentgeltlich erhalten habe, habe er auch keine Inves-
titionen gehabt. Wenn das Mietgericht die Anlagekosten mit diesen Investitionen gleichsetzen wolle, 
wäre der Mietzins ohnehin übermässig, soweit er die jährlichen Betriebskosten übersteige.
Die Berufungsbeklagten bestreiten nicht, dass vorliegend bei der Nettorenditeberechnung aus-
schliesslich die Anlagekosten von E.________ massgeblich seien. Sie sind hingegen der Ansicht, 
dass eine solche Berechnung nicht mehr möglich sei, womit die Vorinstanz den Mietzins zu Recht 
nach der Orts- und Quartierüblichkeit festgesetzt habe.
2.2.
Rechtsbegehren müssen beziffert werden, ansonsten ergeht ein Nichteintreten. Hier wurden 
die Rechtsbegehren im erstinstanzlichen Verfahren nicht und in der Berufung mit «weniger als 
CHF 1'200.-» beziffert, was nicht genügen dürfte (Urteile KG FR 102 2021 181 E. 2, 102 2019 262 
E. 3.3; je m.H.). Die Berufungsklägerin macht jedoch geltend, es sei ihren Beweisanträgen betref-
fend Unterlagen, welche eine Nettorenditeberechnung erlauben würden, zu Unrecht nicht Folge 
gegeben worden, was ihr die Bezifferung verunmögliche. Nachdem ihre diesbezügliche Rüge gutge-
heissen wird und die Angelegenheit zur Durchführung des Beweisverfahrens an die Vorinstanz 
zurückgewiesen wird (E. 2.4 hiernach), ist davon auszugehen, dass die fehlende Bezifferung der 
Rechtsbegehren zurzeit kein Eintretenshindernis darstellt.
2.3.
Ist der Anfangsmietzins aufgrund der fehlenden Übergabe des amtlichen Formulars nichtig, 
muss der Richter den Vertrag ergänzen und sich dabei auf alle Umstände des Falls stützen (BGE 
124 III 62 E. 2b). Bei dieser Festsetzung des Anfangsmietzinses verfügt der Richter über einen 
weiten Ermessensspielraum (BGE 139 III 13 E. 3.5.1). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangs-
mietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret 
überprüft werden, ob der Mietzins dem Vermieter mit Blick auf die von ihm zu tragenden Kosten oder 
die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft. Bei der Anwendung dieser Methode sind die 
beiden absoluten Kriterien der (kostenbasierten) Nettorendite und der Marktmiete (d.h. der orts- oder 
quartierüblichen Vergleichsmieten) entgegengesetzt und schliessen sich daher gegenseitig aus. So 


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kann das Kriterium, das auf einer konkreten und individuellen Berechnung der Kosten (d.h. der 
Nettorendite) beruht, nicht mit marktbezogenen Faktoren wie einem objektivierten Wert der Liegen-
schaft kombiniert werden (BGE 147 III 14 E. 4.1 m.H.). Das absolute Kriterium der Nettorendite hat 
Vorrang gegenüber dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit, da der Mieter immer versuchen 
kann zu beweisen, dass der Vermieter mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt (Art. 269 
OR) und so das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse nur angewendet wird, wenn es 
schwierig oder unmöglich ist, den übermässigen Nettoertrag zu bestimmen. Bei Altliegenschaften 
hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse hingegen Vorrang gegenüber dem Kriteri-
um des Nettoertrags (BGE 147 III 14 E. 4.2 m.H.). Eine Liegenschaft ist alt, wenn ihre Erstellung 
oder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurückliegt (BGE 144 III 514 
E. 3). Die Berechnung der Nettorendite erfolgt in mehreren Schritten: Bestimmung der effektiven 
Anlagekosten, Abzug des investierten Fremdkapitals, Anpassung des investierten Eigenkapitals an 
die Teuerung, Anwendung des zulässigen Renditesatzes auf das investierte und der Teuerung 
angepasste Eigenkapital, Hinzurechnung des Aufwandes, Aufteilung dieses Resultates auf die 
einzelnen Wohnungen (BGE 147 III 14 E. 7.1 m.H.).
Nach der Rechtsprechung trägt der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, die Beweislast für den 
übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt. Allerdings ergibt sich aus dem 
allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, dass die nicht beweisbelastete Partei bei der Beweis-
erhebung mitzuwirken hat, wenn sie allein von der Sachlage genauere Kenntnis hat und über die 
einschlägigen Beweismittel verfügt. In einem ersten Schritt ist zu bestimmen, ob die von den Partei-
en eingereichten Unterlagen für die Berechnung der Nettorendite genügen oder nicht. Wenn dies 
der Fall ist, ist einzig auf dieser Grundlage zu bestimmen, ob der Mietzins missbräuchlich im Sinne 
von Art. 269 OR ist. Ist dies nicht der Fall, weil dem Richter keine oder nur ungenügende Unterlagen 
eingereicht wurden, ist in einem zweiten Schritt zu unterscheiden, ob diese Untätigkeit dem Vermie-
ter zuzurechnen ist oder nicht. Vermag der Vermieter die unterlassene Mitwirkung bei der Vorlage 
der Unterlagen zu rechtfertigen, so kann daraus nichts für die Beweiswürdigung abgeleitet werden. 
Der Richter wird ausschliesslich Statistiken berücksichtigen, aus denen sich mangels besserer 
Anhaltspunkte der zulässige Mietzins festlegen lässt, wobei die Zahlen gegebenenfalls aufgrund der 
konkreten Merkmale der betroffenen Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses oder der 
Erfahrung des Richters zu gewichten sind. Ist dies nicht der Fall, weil der Vermieter ohne jegliche 
Begründung die Vorlage der in seinem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen verweigert oder 
versäumt hat, muss in einem dritten Schritt zwischen den dem Richter zur Verfügung stehenden 
Beweismitteln unterschieden werden. In Ermangelung anderer Beweismittel kann die Weigerung 
des Vermieters dazu führen, dass der Richter von der vollständigen oder teilweisen Unwahrheit 
seiner Behauptungen überzeugt wird und folglich den Angaben des Mieters glaubt. Gibt es hingegen 
kantonale oder kommunale statistische Daten, darf sich der Richter nicht nur auf die Weigerung des 
Vermieters stützen, sondern muss diese Daten in seiner Gesamtwürdigung der Beweise berück-
sichtigen. Auch wenn diese Statistiken nicht genügend differenziert sind im Sinne von Art. 11 Abs. 
4 VMWG, stellen sie mangels besserer Daten einen objektiven Anhaltspunkt dar, welche für die 
Festlegung des zulässigen Mietzinses berücksichtigt werden kann; gegebenenfalls sind die Zahlen 
dieser Statistiken anhand der konkreten Merkmale der betroffenen Wohnung, des vom Vormieter 
bezahlten Mietzinses oder der Erfahrung des Richters zu gewichten (BGE 147 III 14 E. 6.1 m.H.).
Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem 
Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum 
an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Bei der Veräusserung einer Liegenschaft 
bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen 


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Rechten und Pflichten ein, in die hängigen Prozesse nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich 
auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten. Der Eintritt in das Vertrags-
verhältnis erfolgt nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen 
den ehemaligen Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben (BGE 
127 III 273 E. 4c/aa m.H.).
2.4.
Vorliegend ist unbestritten, dass der Mietvertrag am 3. Januar 2011 auf den 1. März 2011 
abgeschlossen, dabei das obligatorische amtliche Formular nicht ausgehändigt wurde, der Mietver-
trag demnach teilnichtig und der Mietzins gerichtlich festzusetzen ist. Ebenfalls unbestritten ist, dass 
die Liegenschaft bei Anfang der Miete zwar bereits über 30 Jahre alt war, der letzte Erwerb jedoch 
noch nicht 30 Jahre zurücklag. So wurde sie im Jahr 1999 von E.________ gekauft, welcher sie am 
19. Dezember 2011 C.________ schenkte. Dieser übertrug die Liegenschaft schliesslich am 2. Juli 
2013 B.________ AG. Der Mietzins ist somit grundsätzlich gemäss der Nettorenditeberechnung 
festzusetzen.
Dabei sind entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht die Anlagekosten der Berufungsbeklagten, 
sondern diejenigen von E.________ massgebend, welcher bei Anfang der Miete Eigentümer der 
Liegenschaft war, zumal es um die Festsetzung des Anfangsmietzinses geht. C.________ bzw. 
B.________ AG traten lediglich durch Schenkung bzw. Vermögensübertragung in das Mietverhältnis 
mit allen Rechten und Pflichten ein. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, welche Anlagekosten die 
Berufungsbeklagten durch die Schenkung bzw. Vermögensübertragung gehabt haben sollen, die 
einen Einfluss auf die Berechnung des Mietzinses haben könnten (vgl. Urteil BGer 4A_581/2018 
vom 9. Juli 2019 E. 3.1.4). Solche Kosten werden von den Berufungsbeklagten denn auch gar nicht 
behauptet. 
Weiter geht aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hervor, dass zu erwarten ist, dass die 
wichtigen Belege für die Nettorenditeberechnung im Rahmen einer professionellen Liegenschafts-
verwaltung sorgfältig aufbewahrt werden und nicht bereits nach 26 oder 27 Jahren verschwunden 
sind (BGE 140 III 433 E. 3.1.2). Die Vorinstanz durfte daher nicht einfach davon ausgehen, dass 
E.________, welcher die Liegenschaft 2011 verschenkte, nunmehr 10 Jahre später nicht mehr über 
die notwendigen Belege betreffend die Anlagekosten verfügt. Die Berufungsbeklagten reichten zwar 
im vorliegenden Berufungsverfahren neu eine Bestätigung von E.________ sowie der ehemaligen 
(F.________ AG) und aktuellen (H.________ AG) Liegenschaftsverwaltung ein, wonach sie nicht 
über die Unterlagen im Zusammenhang mit dem Kauf der Liegenschaft (und den wertvermehrenden 
Investitionen) verfügen würden (Berufungsantwortbeilagen 1 - 3). Die Berufungsbeklagten behaup-
ten jedoch nicht substantiiert, dass überhaupt irgendwelche wertvermehrenden Investitionen getätigt 
wurden, weshalb diesbezüglich fehlende Unterlagen von vorneherein nicht einer Nettorenditebe-
rechnung entgegenstehen können. 
Darüber hinaus hat die Berufungsklägerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren subsidiär beantragt, 
dass der Kaufvertrag beim Grundbuchamt des Sensebezirks zu edieren ist (act. 63). Gemäss Art. 2 
Bst. g, Art. 37 Abs. 2 sowie Art. 64 Abs. 1 Bst. a der Grundbuchverordnung vom 23. September 
2011 (GBV; SR 211.432.1) sind die für die Eintragung in das Hauptbuch massgebende Belege, 
worunter auch der Rechtsgrundausweis d.h. vorliegend der öffentlich beurkundete Kaufvertrag (Art. 
656 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216 Abs. 1 OR) fällt, geordnet, unbefristet und sicher aufzubewahren 
(vgl. auch Art. 18 Abs. 1 Bst. a, Art. 28, Art. 31 Abs. 1, Art. 110 Abs. 1 der Verordnung betreffend 
das Grundbuch vom 22. Februar 1910 [aGBV; SR 211.432.1]). Selbst wenn die Berufungsbeklagten 
bzw. E.________ nicht mehr über den Kaufvertrag verfügen, sollte dieser demnach beim Grund-
buchamt ediert werden können. Aus dem Kaufvertrag können sich ausserdem auch Informationen 


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über die Finanzierung der Liegenschaft ergeben. Die Vorinstanz durfte daher den entsprechenden 
Beweisantrag der Berufungsklägerin nicht abweisen. 
Ergänzend kann festgehalten werden, dass C.________ gemäss dem Schenkungsvertrag vom 
19. Dezember 2011 die Hypothekarschulden übernehmen musste, welche detailliert aufgelistet sind 
(Berufungsantwortbeilage 4). Es ist damit nicht glaubhaft, dass er keine Auskunft über die Finanzie-
rung der Liegenschaft geben kann. 
Schliesslich ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagten betreffend die weiteren für die Nettoren-
diteberechnung notwendigen Unterlagen nicht behaupten, dass sie nicht darüber verfügen würden.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz liefen somit nicht einfach sämtliche Editionsbegehren der Beru-
fungsklägerin, wie sie sich aus der Klage oder letztmals aus der am 11. November 2021 eingereich-
ten Liste ergeben, welche im Zusammenhang mit der Nettorenditeberechnung stehen, ins Leere 
(act. 1/4, 63). Es ist jedoch im Berufungsverfahren noch nicht abschliessend über sämtliche Editions-
begehren zu entscheiden, da es an der Vorinstanz liegen wird, im Rahmen der weiteren Sachver-
haltsabklärung gemäss den vorstehenden Erwägungen zu entscheiden, welche weiteren Unterlagen 
notwendig sind. Ausserdem wird der Antrag der Berufungsbeklagten auf Einvernahme der Parteien, 
E.________ und G.________ abgewiesen, da nicht ersichtlich ist, welchen Einfluss dies auf den 
Ausgang des Berufungsverfahrens haben könnte.
Die Berufung ist somit betreffend die Berechnung des Anfangsmietzinses gutzuheissen, der ange-
fochtene Entscheid diesbezüglich aufzuheben und die Angelegenheit zur weiteren Abklärung und 
neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 Bst. c StPO; Urteil BGer 
5A_786/2021 vom 18. März 2022 E. 5.1 m.H.). 
3.
Strittig ist weiter die Mietzinsherabsetzung ab dem 1. Juli 2020.
3.1.
Die Berufungsklägerin ist der Ansicht, dass die Vorinstanz für die Berechnung der Mietzins-
senkung von einem falschen Ausgangspunkt ausgehe. Die Mietzinsherabsetzungsanzeige des 
Vermieters, welche formfrei (und damit nicht auf einem amtlichen Senkungsformular) erfolgen 
könne, sei – unabhängig von wem der Anstoss zur Mietzinssenkung gekommen sei – bloss und 
nicht mehr als ein Angebot, das der Mieter annehmen könne, ohne jedoch nicht voll ausgeschöpfte 
Senkungsfaktoren zu verlieren. Der Umstand, dass die Mitteilung auf einem amtlichen Formular (für 
die Mietzinserhöhung) erfolgt sei, ändere nichts an dieser Situation. Anders zu entscheiden würde 
bedeuten, dass die juristisch nicht geschulte Mieterin nicht nur die ihr angezeigte Mietzinsherabset-
zung, sondern konkludent auch versteckte Erhöhungen sanktionieren würde, ohne dass feststehe, 
dass sie überhaupt wisse, welche Ansprüche ihr genau und rechtlich zustehen. Vorliegen sei seit 
Vertragsschluss zwar der Mietzins von den Berufungsbeklagten mehrmals gesenkt worden, eine 
gerichtlich überprüfte Mietzinssenkung habe aber nicht stattgefunden. Bei jeder Senkung hätten 
Pseudoerhöhungen stattgefunden, die verrechnungsweise geltend gemacht worden seien. Auch 
liege keine konsensuale Mietzinserhöhung vor, da eine solche nur zulässig sei, wenn der betroffene 
Mieter auch vollumfänglich Kenntnis über seine Rechte habe und er dennoch einer Mietzinserhö-
hung ohne das amtliche Formular zugestimmt habe, was vorliegend nicht der Fall sei. Mit einer 
Herabsetzung um 15.94% des Anfangsmietzinses ab dem 1. Juli 2020 würden die früher nicht 
gewährten Herabsetzungsgründe (pauschale Betriebskosten) ab dem 1. Juli 2020 ausgeglichen.


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Die Berufungsbeklagten sind hingegen der Ansicht, dass eine konsensuale Mietzinssenkung vorlie-
ge, weshalb die Vorinstanz zu Recht den per 1. Oktober 2017 festgesetzten Mietzins von 
CHF 1'086.- als Basis zur Berechnung des Herabsetzungsanspruchs der Berufungsklägerin zugrun-
de gelegt habe.
3.2.
Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach 
Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 
269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich wegen einer persönlichen oder 
familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäfts-
räume zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Bst. a) oder der Vermieter den Anfangsmietzins 
gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat (Bst. b). Im Falle von 
Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des 
Formulars gemäss Art. 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären (Abs. 
2). Das Formular hat namentlich Angaben zum bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des 
Mieters für Nebenkosten zu enthalten (Art. 19 Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 Bst. a Ziff. 1 VMWG), andernfalls 
der Anfangsmietzins nichtig ist (BGE 146 III 82 E. 4.1.3 m.H.; Urteil BGer 4A_214/2007 vom 
12. November 2007 E. 3 m.H.). Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter das vorgeschriebene 
Formular spätestens bei Mietantritt auszuhändigen. Falls der Vermieter innert den 30 Tagen seit 
Übernahme der Mietsache handelt, wird die Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses verlängert 
und läuft 30 Tage nach der Mitteilung auf dem amtlichen Formular ab. Wird das Formular nach 
Ablauf dieser Frist ausgehändigt, kommt dies einem Fehlen des Formulars gleich (BGE 140 III 583 
E. 3.1 m.H.).
Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen 
(Art. 269d OR). Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der 
Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Abs. 1). Die 
Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular 
mitteilt, sie nicht begründet, mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Abs. 2 Bst. a-
c). Solche einseitigen Vertragsänderungen kann der Mieter gestützt auf Art. 270b OR anfechten. 
Eine konsensuale Mietvertragsänderung kann zwar einen Verzicht auf die Einhaltung der Formular-
pflicht rechtfertigen, setzt aber voraus, dass dadurch der Schutzzweck von Art. 269d OR nicht beein-
trächtigt wird. Nicht tangiert wird dieser Schutzzweck, wenn feststeht, dass die Mieterschaft über die 
Anfechtungsmöglichkeit informiert war, dass sie mit dem Verzicht auf das Formular bewusst zum 
Voraus auf die Anfechtung verzichtet hat und überdies ausgeschlossen werden kann, dass sie unter 
Druck stand (Urteil BGer 4A_637/2016 vom 3. März 2017 E. 2.1 m.H.).
Der Mieter kann seinerseits während der Mieterdauer den Mietzins als missbräuchlich anfechten 
und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur 
Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrund-
lagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a übersetzten Ertrag 
aus der Mietsache erzielt (Art. 270a Abs. 1 OR). Der Vermieter kann dem Senkungsanspruch des 
Mieters verrechnungsweise relative Erhöhungsgründe, wie z.B. Kostensteigerungen, entgegen-
halten. Ob er dies auf dem amtlichen Formular tun muss, ist in der Lehre umstritten (vgl. 
OESCHGER/ZAHRADNIK, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 512 f., 516 f., 684 f.; ROHRER, 
in SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 270a N. 31). Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren 
schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der 
Vermieter dem Herabsetzungsbegehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, 
so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR).


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Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherabsetzungsbegehren 
während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter kann sich nur auf 
Senkungsfaktoren berufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben 
(BGE 142 III 568 E. 1.2 m.H.). Die relative Berechnungsmethode beruht auf den Prinzipien von Treu 
und Glauben, der Verwirkung und der Rechtskraft. Der Vertrauensgrundsatz bindet die Parteien an 
das eigene rechtsgeschäftliche Verhalten, untersagt ihnen namentlich, einen frei vereinbarten und 
unangefochten gebliebenen (Art. 270 OR) Mietzins oder eine vorbehaltlos verlangte und erreichte 
Mietzinsanpassung nachträglich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben. Geht es um 
Mietzinsherabsetzungen, beschränkt die relative Methode die Forderung des Mieters insofern, als 
von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden 
dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben. Daran ändert im Grundsatz 
auch die Bestimmung in Art. 13 Abs. 4 VMWG nichts. Einer rückwirkenden Berücksichtigung von 
Änderungen des Hypothekarzinssatzes sind durch Konsens, Urteil, Vergleich und unbestritten 
gebliebene Erhöhung nach Massgabe dieses Kostenfaktors Schranken gesetzt. Zeigt der Vermieter 
dem Mieter eine Mietzinsherabsetzung an, was er formfrei tun kann, stellt er ein begünstigendes 
Angebot, das der Mieter nach Art. 6 OR mangels Widerspruch annimmt. Die stillschweigende 
Annahme reicht indessen nicht weiter als die angebotene Senkung, stellt mangels besonderer 
Umstände namentlich keine konkludente Willensäusserung des Inhalts dar, dass damit auf den 
gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu beanspruchen, 
verzichtet werde. Wird die Mietzinsherabsetzung dem Mieter mit amtlichem Formular angezeigt, so 
ist er nicht gehalten, sie als ungenügend anzufechten, zumal die begünstigende Anzeige als solche 
der Anfechtung nicht unterliegt und der Mieter eine weitergehende Reduktion ausserhalb des Erhö-
hungsverfahrens nur fordern kann, wenn er sie vorgängig unter Beachtung der Kündigungsfrist auf 
einen Kündigungstermin hin verlangt hat (BGE 124 III 67 E. 3 m.H.; vgl. BGE 126 III 124 E. 2a).
Weiter hat das Bundesgericht bestätigt, dass eine nachfolgende formgültige und unangefochten 
gebliebene Vertragsänderung einen Formmangel einer vorgehenden (nichtigen) Vertragsänderung 
nicht heile, indessen in diesem Umfang den Vertrag ändere. Es erwog, dass eine nichtige Vertrags-
änderung den Vertrag so belasse, wie er bis anhin war, und damit alle nachfolgenden Vertragsan-
passungen von einer falschen Berechnungsgrundlage ausgehen; die falsche Berechnungsbasis der 
nachfolgenden Anpassungen sei im Fall, dass die nachfolgende Anpassung formgerecht erfolgt, 
anfechtungsweise geltend zu machen. Unterbleibe diese Anfechtung der späteren Anpassung, so 
verändere sie den Vertrag konsequenterweise in diesem Umfang. In casu sei nach den Feststellun-
gen der Vorinstanz das Mietobjekt im ursprünglichen Mietvertrag als 7-Zimmerwohnung einschliess-
lich einem Mansardenzimmer und einem Estrichraum (Kofferraum) umschrieben gewesen. Die 
Mieterin habe das Mansardenzimmer und den Estrichraum im Jahre 2004 (selber) an die Vermieterin 
zurückgegeben. In den mit Formularschreiben vom 21. November 2007 bzw. vom 13. Dezember 
2010 mitgeteilten einseitigen Vertragsänderungen habe als Vertragsobjekt explizit nur noch die 
"7-Zimmer-Wohnung", mithin die falsche Berechnungsbasis figuriert, und für die Mieterin sei nach 
den Umständen ohne weiteres ersichtlich gewesen, dass die Rückgabe von Räumen und die 
Neuumschreibung des Mietobjekts von der Vermieterin nicht zum Anlass genommen worden war, 
den Mietzins zu senken. Indem die Mieterin die entsprechenden nachfolgenden Vertragsänderun-
gen unangefochten liess, habe sie diese bzw. den auf der neuen Basis festgelegten Mietzins akzep-
tiert. Damit habe der Vertrag ab Inkrafttreten der ersten Vertragsänderung am 1. April 2008 mit 
entsprechendem Inhalt gegolten. Ab diesem Zeitpunkt stehe den Mietern kein Anspruch auf Erstat-
tung zu viel bezahlter Mietzinsen zu (Urteil BGer 4A_256/2015 vom 17. September 2015 E. 3.4 
m.H.).


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Ferner steht gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein gerichtlicher Vergleich betreffend 
die Herabsetzung des Mietzinses aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes nicht einer Fest-
setzung des Anfangsmietzinses entgegen. Allerdings musste die Mieterschaft für die Zeit ab dem 
gerichtlichen Vergleich die Mietzinsherabsetzung auf dem Weg der Revision verlangen (Urteile BGer 
4A_254/2016 vom 10. Juli 2017 und 4A_150/2020 vom 17. September 2020).
3.3.
Vorliegend ist unbestritten, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nichtig ist. Im Laufe des 
Mietverhältnisses wurde auf Begehren der Berufungsklägerin mehrmals der Mietzins infolge des 
gesunkenen Referenzzinssatzes herabgesetzt. Allerdings machte die Vermieterschaft jeweils eine 
pauschale Steigerung der Betriebskosten von 0.5% geltend und gewährte daher die beantragte 
Herabsetzung nicht vollumfänglich. Die Berufungsklägerin bestreitet diesbezüglich nicht substanti-
iert, dass die Mitteilung des veränderten Mietzinses jeweils auf dem amtlichen Formular erfolgte, 
und sie behauptet auch nicht substantiiert, dass diese gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig ist. Entge-
gen der Ansicht der Berufungsklägerin ist diesbezüglich ausschlaggebend, dass die Mietzinsherab-
setzung jeweils nur auf ihr Begehren hin erfolgt ist, denn somit wäre es ihr gemäss Art. 270a Abs. 2 
OR offen gestanden, die nicht vollumfänglich gewährte Mietzinsherabsetzung bei der Schlichtungs-
behörde anzufechten (vgl. Art. 270b Abs. 1 OR), was sie nicht getan hat. Ausserdem handelt es sich 
vorliegend auch nicht um eine Pseudoerhöhung, wurde der Mietzins doch jeweils abgeändert bzw. 
lediglich eine teilweise Mietzinsherabsetzung gewährt (vgl. BGE 126 III 214 E. 2a m.H.). Was die 
pauschale Steigerung der Betriebskosten von 0.5% betrifft, kann somit nicht mehr auf die vergan-
genen Perioden zurückgekommen werden. Hingegen ist unbestritten, dass für die Mietzinsanpas-
sung ab dem 1. Juli 2020 keine solche Pauschale zu berücksichtigen ist.
Zu beachten ist allerdings, dass die erfolgten Mietzinsherabsetzungen auf dem nichtigen Anfangs-
mietzins als Berechnungsbasis beruhen. Obwohl diese formgültig erfolgt und unangefochten geblie-
ben sind, können sie den Formmangel betreffend den Anfangsmietzins nicht heilen. Die Aushändi-
gung des Formulars betreffend den Anfangsmietzins nach Ablauf der 30-tägigen Frist von Art. 270 
Abs. 1 OR kommt ausserdem einem Fehlen des Formulars gleich. Die Formgültigkeit der erfolgten 
Mietzinsherabsetzungen betrifft lediglich die geänderten Kostenfaktoren, nicht jedoch den Anfangs-
mietzins. Die Berufungsbeklagten behaupten darüber hinaus nicht, dass auf den amtlichen Formu-
laren die gemäss Art. 270 OR notwendigen Informationen vorhanden waren, die der Berufungsklä-
gerin eine Überprüfung des Anfangsmietzinses erlaubt hätten, oder dass sie in diesem Zeitpunkt 
den Formmangel betreffend den Anfangsmietzins gekannt hat. Von der Berufungsklägerin konnte 
somit auch nicht erwartet werden, dass sie die falsche Berechnungsbasis im Rahmen der nachfol-
genden formgerechten Anpassungen anfechtungsweise geltend macht. Darüber hinaus ist unbe-
stritten, dass bisher kein materiellrechtkräftiges Urteil über den Mietzins vorliegt. Weder das Prinzip 
von Treu und Glauben, der Verwirkung noch der Rechtskraft steht demnach einer Berücksichtigung 
des neu festzusetzenden Anfangsmietzinses als Berechnungsbasis für die Anpassung an den 
gesunkenen Referenzzinssatz per 1. Juli 2020 entgegen.
Die Berufung ist somit in diesem Punkt teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzu-
heben und die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. E. 2.4 
in fine).
4.
Strittig ist schliesslich die Rückerstattung von Nebenkosten.
4.1.
Die Berufungsklägerin ist der Ansicht, dass es vorliegend an einer besonderen Vereinbarung 
mangle. Daran ändere nichts, dass die Allgemeinen Vertragsbestimmungen in den Mietvertrag 


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kopiert worden seien. Ausserdem seien noch zusätzliche Allgemeine Vertragsbestimmungen abge-
geben worden, worin sich ebenfalls Bestimmungen über die Nebenkosten befinden würden. Es sei 
also nicht so einfach aus dem insgesamt 20-seitigen Vertrag herauszufinden, welche einzelnen Posi-
tionen der Mieterin zusätzlich zum Mietzins verrechnet werden sollen. 
Die Berufungsbeklagten bringen dagegen vor, dass die Nebenkostenabrede im Mietvertrag klar und 
verständlich formuliert sei. Die Tatsache, dass auch in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen 
Ausführungen zu den Nebenkosten enthalten sind, sei irrelevant. Massgeblich sei einzig, dass für 
die Berufungsklägerin aus dem Hauptmietvertrag klar ersichtlich gewesen sei, dass und welche 
Nebenkosten zusätzlich zum vertraglich vereinbarten Mietzins geschuldet seien. Es sei ausserdem 
zulässig, Vertragsvorlagen zu verwenden. Das Bundesgericht habe nie verlangt, dass der Vermieter 
jeden einzelnen Mietvertrag von A bis Z neu verfassen müsse, damit eine Nebenkostenvereinbarung 
rechtsgültig sei. Entscheidend sei, dass die Nebenkostenvereinbarung im «Stamm-Mietvertrag» 
figuriere und verständlich sei.
4.2.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit 
dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten 
grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzu-
kommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Verein-
barung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel 
eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gege-
benenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine 
Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestim-
mung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsre-
gel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, 
vom Vermieter getragen werden (Urteil BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4 m.H.). Die 
besondere Vereinbarung muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im Miet-
vertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszu-
satz genügt nicht. Den Mietern kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen 
Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu 
tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen Nebenkosten überbun-
den werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen 
Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschie-
denen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die 
Mieter geschlossen werden (Urteil BGer 4A_149/2019 vom 9. September 2019 E. 2.1 m.H.). Wenn 
der Mietvertrag eine Nebenkostenliste enthält, ist es unerheblich, wenn einige der Nebenkostenposi-
tionen nicht auf die Liegenschaft zutreffen. Für die Mieter ist es dennoch klar, welche Nebenkosten 
ihnen in Rechnung gestellt werden (Urteil BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 E. 4.1.1 m.H.).
4.3.
Vorliegend wurde im Mietvertrag unter Mietzins namentlich eine «Akontozahlung für Heizung 
und Warmwasser, Betriebskosten (vgl. Ziff. 12)» vereinbart. Unter Ziffer 12 des Mietvertrages befin-
den sich zwar keine Bestimmungen zu den Nebenkosten, jedoch in der vorstehenden Ziffer 11. Es 
handelt sich somit offensichtlich um einen Tippfehler, wobei für die Berufungsklägerin die Neben-
kostenbestimmung in Ziffer 11 des 3-seitigen Mietvertrages dennoch ohne Weiteres ersichtlich war. 
Ziffer 11 des Mietvertrages enthält sodann eine eindeutige und genaue Bezeichnung, der von der 
Berufungsklägerin zu tragenden Nebenkosten. Daran ändert nichts, dass in dieser Ziffer zusätzlich 
auf Art. 13 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume verwiesen wird, da es 
sich bei letzterem lediglich um eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits ausgeschiedenen 
Nebenkosten handelt. Es trifft auch nicht zu, dass es sich bei Ziffer 11 um eine Allgemeine Vertrags-


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bedingung handeln soll, befindet sich diese doch im konkret abgeschlossenen Mietvertrag. Daran 
ändert nichts, dass eine Vertragsvorlage benutzt wurde und gemäss der Nebenkostenvereinbarung 
die Position Gartenunterhalt und Pflege der Umgebung nur zusätzlich geschuldet ist, wenn diese 
Arbeiten nicht durch den Hauswart besorgt werden, bedeutet dies doch lediglich eine Präzisierung 
der Kosten, welche die Berufungsklägerin zu übernehmen hat. Die Berufung ist somit betreffend die 
Nebenkosten abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E. 1.4.2).
5.
5.1.
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die 
Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Vorliegend 
wird die Berufung teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Es rechtfertigt sich daher, 
die Prozesskosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen bzw. die Parteikosten wettzuschlagen.
5.2.
Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt 
(Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). 
5.3.
Da der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Angelegenheit an die Vorinstanz 
zurückgewiesen wird, ist im Berufungsverfahren nicht über die Prozesskosten des erstinstanzlichen 
Verfahrens (und des Schlichtungsverfahrens) zu entscheiden (Art. 318 Abs. 3 ZPO).
5.4.
Da im Berufungsverfahren keine der Parteien vollständig obsiegt hat oder unterlegen ist, 
rechtfertigt es sich, die Parteikosten wettzuschlagen.
(Dispositiv auf der nächsten Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.
Der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 6. Mai 2022 wird aufgehoben 
und die Angelegenheit zur weiteren Abklärung und neuen Entscheidung im Sinne der Erwä-
gungen an das Mietgericht des Sense- und Seebezirks zurückgewiesen.
II.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
III.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
IV.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvorausset-
zungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 
2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 
14, einzureichen.
Freiburg, 12. Mai 2023/sig
Die Präsidentin:
Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin: