fr_gerichte · 602 2024 27 · 2024-11-29 · fr

Arrêt de la IIe Cour administrative du Tribunal cantonal | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2024 27
602 2024 28
Arrêt du 29 novembre 2024
IIe Cour administrative
Composition
Président :
Johannes Frölicher 
Juges :
Anne-Sophie Peyraud, Dominique Gross 
Greffier-rapporteur :
Julien Delaye 
Parties
A.________, recourante, représentée par Me Geneviève Chapuis 
Emery, avocate
contre
PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA VEVEYSE, autorité intimée,
B.________ SA, intimée, représentée par Me Bertrand Morel, 
avocat
Objet
Aménagement du territoire et constructions – Démolition d'un 
bâtiment existant et construction d'habitations collectives avec 
parking souterrain
Recours du 26 février 2024 contre les décisions du 25 janvier 2024 
et requête d'effet suspensif du même jour


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considérant en fait
A.
Le 5 avril 2023, la société B.________ SA a déposé une demande de permis de construire 
(dossier FRIAC no ccc) en vue de la réalisation de quatre bâtiments d'habitation collective, 
comprenant 28 logements et un parking souterrain, sur les art. ddd et eee du registre foncier (RF) 
de la Commune de F.________. Ce projet prévoit également la démolition de la ferme et de 
l'écurie existantes. Il se situe dans la zone village (ZV) du plan d'affectation des zones (PAZ), dans 
le périmètre à prescription particulière du secteur G.________.
La demande de permis de construire a fait l'objet d'une mise à l'enquête publique, publiée dans la 
Feuille officielle no hhh. A.________, propriétaire de la parcelle voisine, art. iii RF, a notamment 
formé opposition au projet.
La commune a émis un préavis favorable le 12 mai 2023 et a transmis le dossier au Service des 
constructions et de l'aménagement (SeCA). Les services et entités consultés ont préavisé 
favorablement le projet, avec ou sans conditions, à l'exception du Service de la mobilité (SMo) et 
du Service de l'environnement (SEn) qui ont rendu un préavis négatif. La Commission 
d'architecture et d'urbanisme (CAU) a notamment assorti son préavis positif à la condition que le 
projet réduise les parkings en sous-sol pour augmenter la surface en pleine terre.
Le 18 juillet 2023, le SeCA a émis un préavis de synthèse négatif, motivé par la nécessité pour la 
requérante de se conformer aux exigences posées par les services de l'Etat. Il a, entre autres, 
retenu que le projet n'était pas conforme quant au nombre de places de stationnement tel que 
prévu à l'art. 26 du règlement communal d'urbanisme (RCU).
Par courrier du 29 août 2023, la commune a exigé de la requérante que son projet maintienne 
deux places de stationnement par logement, en sus des places réservées aux visiteurs.
Suite à cette demande et aux préavis défavorables émis par certains services, le projet a fait l'objet 
de plusieurs modifications le 22 septembre 2023. 
Les modifications et précisions apportées ont conduit le SEn à revoir sa position et à émettre, 
le 9 octobre 2023, un préavis favorable, sous réserve du respect de plusieurs conditions. 
Le SMo, quant à lui, a maintenu son préavis défavorable le 26 octobre 2023. Il estime qu'il n'est 
pas possible d'admettre des places de stationnement supplémentaires aux 31 places définies 
conformément à l'art. 26 RCU pour les porter à 56.
Le 14 novembre 2023, la CAU a émis un nouveau préavis favorable au projet, cette fois-ci sans 
condition. Elle relève notamment que les plans modifiés prévoient un réaménagement du parking 
souterrain avec une augmentation de la portion de parcelle en pleine terre. Elle regrette toutefois 
que la commune n'ait pas accepté une réduction conséquente du nombre de places de 
stationnement.
B.
Par décision du 21 janvier 2024, la Lieutenante de préfet du district de la Veveyse a accordé 
le permis de construire sollicité, sous réserve des droits des tiers, notamment ceux relevant du 
droit privé, ainsi que du strict respect des plans et des conditions émises dans les préavis 
communaux et cantonaux. Considérant la faible offre de transports publics dans la région, elle a 
notamment estimé que la création de deux places de stationnement par logement, en sus des 


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places visiteurs, était nécessaire. Elle a ainsi rejoint l'avis de la commune et a passé outre le 
préavis défavorable du SMo.
Par décision du même jour, la Lieutenante de préfet a rejeté l'opposition formée par la propriétaire 
de l'art. iii RF. Elle a notamment considéré qu'il n'existait pas d'obligation pour la commune 
d'adopter un plan d'aménagement de détail (PAD) pour ce secteur, que la CAU avait confirmé que 
l'implantation en quinconce et les volumes du projet en surface étaient en accord avec le contexte 
et s'intégraient à l'environnement construit et paysager, qu'en observant les bâtiments érigés 
perpendiculairement à la route, aucun bâtiment ne se trouvait en deuxième profondeur, y compris 
la partie est du bâtiment D et que l'orientation des façades pouvait également être admise, d'autant 
plus que la commune n'avait pas fait valoir que le projet ne respectait pas son RCU. Elle a 
également estimé que, dans les conditions d'espèce, il n'était pas nécessaire d'élaborer une étude 
de trafic, que le préavis de la commune pouvait être suivi en ce qui concerne les places de 
stationnement et qu'il pouvait être passé outre celui du SMo, que la route de desserte existante 
était suffisante pour accueillir le trafic supplémentaire généré par le projet, qu'un trottoir était prévu 
le long de la route, que la visibilité à la sortie du parking respectait les normes applicables, que les 
constructions étaient conformes aux dispositions régissant les distances à la route et finalement 
que les bâtiments ne se situaient pas sur un site pollué.
C.
Par acte du 26 février 2024, l'opposante déboutée forme un recours auprès du Tribunal 
cantonal contre les décisions précitées (602 2024 27). A titre provisionnel, elle conclut à l'octroi de 
l'effet suspensif à son recours (602 2024 28). Sur le fond, elle conclut, sous suite de frais et 
dépens, à l'annulation des décisions préfectorales.
A l'appui de son recours, la recourante demande un contrôle préjudiciel du plan d'aménagement 
des zones (PAZ), arguant du fait que l'augmentation du taux de logements vacants ces dernières 
années en Veveyse démontre que la zone constructible est surdimensionnée. Elle souligne que 
les terrains destinés à accueillir les bâtiments sont en zone constructible depuis 1980, sans que la 
commune n'ait modifié leur affectation en zone village, ce qui justifierait, selon elle, un tel contrôle. 
Elle estime que les constructions projetées ne s'intègrent pas du tout au quartier, mais constituent 
une rupture brutale avec le tissu bâti existant, composé de villas individuelles. Elle insiste sur le fait 
que les constructions projetées ne sont pas conformes à l'art. 17 RCU, qui interdit les 
constructions en deuxième profondeur et prescrit que l'orientation des faîtes doit être parallèle ou 
perpendiculaire aux courbes de niveau.
Elle maintient la nécessité d'une étude de trafic pour confirmer si les terrains sont suffisamment 
équipés, car les mouvements journaliers de véhicules vont tripler, rendant la circulation 
dangereuse, notamment en raison des sorties de parking et du gabarit de la route. Elle avance 
que l'absence de remarques du SEn quant à la présence d'un site pollué justifie la réalisation 
d'une analyse de sol. Enfin, elle déplore que le projet ne prévoit pas d'emplacement pour les 
déchets et soutient que le mur de soutènement de l'entrée au garage ne respecte pas la distance 
minimale à la route.
D.
Le 28 février 2024, le Juge délégué à l'instruction a interdit d'office, à titre de mesure 
provisionnelle urgente (602 2024 29), toute exécution du permis de construire jusqu'à droit connu 
sur la requête d'effet suspensif.
Le 9 avril 2024, la commune conclut au rejet du recours, en avançant que le taux d'appartements 
libres sur son territoire est faible, ce qui contredit l'argument d'une zone constructible 


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surdimensionnée. Elle ajoute que la desserte est suffisante, y compris pour les piétons, et que les 
installations d'évacuation des eaux usées et de collecte des déchets ménagers sont déjà en place. 
Enfin, elle précise que les hauteurs des bâtiments et les pentes de toit respectent les prescriptions 
du RCU.
Dans ses observations du 10 avril 2024, la préfecture confirme notamment que les terrains en 
question sont équipés et que la desserte est suffisante, grâce à la réalisation d'un trottoir sur la 
route qui présente un gabarit adéquat. Elle relève que, selon le service spécialisé, aucune étude 
de trafic n'est requise et qu'il revient ensuite à la commune de définir les points de collecte des 
déchets urbains. Des moloks, dont deux situés à 150 mètres du projet, assureront notamment la 
collecte des déchets ménagers. Enfin, la préfecture se réfère à ses décisions, rappelle que le 
projet est conforme aux distances réglementaires par rapport à la route, en application de la 
nouvelle législation en vigueur, mais qu'elle ne se prononce en revanche pas sur les éléments 
relevant de la compétence de la CAU.
E.
Le 15 mai 2024, la constructrice conclut au rejet du recours et sollicite le versement d'une 
indemnité de partie de CHF 4'000.-.
La constructrice souligne que le PAL de la commune de F.________ a été modifié et approuvé en 
2018. Le maintien de l'affectation des parcelles litigieuses en zone village témoigne de l'intérêt et 
de la nécessité de les construire. Ces parcelles sont d'ailleurs équipées et entourées de parcelles 
en zone village déjà construites.
Elle rappelle que les bâtiments projetés respectent la destination de la zone et les prescriptions du 
RCU en matière de hauteur. Ils sont dotés d'une toiture à deux pans avec une pente de 30°. Leur 
disposition, qui épouse les variations naturelles du terrain, crée un jeu de décalages en plan et en 
hauteur, évitant ainsi l'effet de "muraille" redouté par la recourante.
Elle précise que les bâtiments sont conformes aux indices d'utilisation et d'occupation du sol de la 
zone village, sans qu'il n'ait été nécessaire de recourir à des dérogations ou transferts d'indices. La 
zone concernée n'est pas exclusivement réservée aux villas individuelles et peut accueillir une 
plus grande variété de constructions qu'une zone résidentielle à faible densité. Le volume et les 
caractéristiques des bâtiments projetés sont donc acceptables en zone village.
La constructrice estime que le quartier environnant ne possède pas d'identité visuelle particulière à 
protéger et que le projet ne la remettrait pas en cause. Le quartier est en effet composé de 
bâtiments hétéroclites, dont une ferme qui sera démolie dans le cadre du projet, un ancien 
château, une chapelle et des habitations individuelles aux toitures diverses. S'il est vrai que 
l'orientation des faîtes des bâtiments projetés ne suit pas les courbes de niveau, cette solution est 
dictée, selon elle, par l'implantation des bâtiments, qui a été exigée et approuvée par la CAU. La 
commune n'a d'ailleurs émis aucune objection concernant l'orientation des faîtes. La constructrice 
note que cette règle semble, de manière générale, peu appliquée, car seuls quelques bâtiments 
anciens du quartier la respectent. L'ensemble des villas individuelles situées en face du projet, y 
compris celle des recourants, présente une orientation des faîtes parallèle à la route et non aux 
courbes de niveau. 
Enfin, la constructrice renvoie à l'analyse des différents services spécialisés qui ont étudié le 
projet.
F.
Aucun échange d'écritures n'a été ordonné entre les parties.


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G.
Les arguments avancés par les parties à l'appui de leurs conclusions seront repris dans les 
considérants en droit du présent arrêt pour autant que cela s'avère nécessaire à l'issue du litige.
en droit
1.
Déposé dans le délai et les formes prescrits, le recours de l'opposante, propriétaire d'une parcelle 
à proximité, qui est atteinte par la décision rejetant son opposition et qui peut se prévaloir d'un 
intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 76 let. a du code fribourgeois 
du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative, CPJA; RSF 150.1), est recevable en 
vertu des art. 79 à 81, 114 al. 1 let. c CPJA et 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC, RSF 710.1). En outre, l'avance de 
frais ayant été versée dans le délai imparti, le Tribunal cantonal peut entrer en matière sur les 
mérites du recours.
2.
Selon l'art. 77 CPJA, l'autorité de recours revoit la légalité de la décision attaquée ainsi que la 
constatation des faits par l'autorité intimée; cela signifie qu'elle peut sanctionner la violation de la 
loi, y compris l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, ainsi que la constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents. Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.
3.
3.1.
Selon l'art. 22 al. 2 let. a de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; 
RS 700), une autorisation de construire ne peut être délivrée que si la construction ou l'installation 
est conforme à l'affectation de la zone concernée.
Par le permis de construire, l'Etat vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux 
règles de la construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité 
des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire et le requérant a droit à 
son obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet du permis de construire est donc de 
constater que le projet de construction respecte le droit public (cf. ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt 
TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4).
Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête, l'autorité compétente ne peut examiner que la 
légalité du projet, et non son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de 
construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution, plus judicieuse à ses yeux ou 
ceux du voisin, peut entrer en considération (cf. arrêts TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 
consid. 3.1; TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004).
La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de 
propriété garanti par l'art. 26 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération 
suisse (Cst.; RS 101). Son exercice se fait à la guise du propriétaire, dans les limites du droit de 
l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.


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3.2.
Dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire, les dossiers sont 
soumis aux différents services de l'Etat. Les avis de ces services spécialisés constituent des 
rapports officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou 
une déclaration orale émanant d'une autorité ou de l'administration, qui possède des 
connaissances spécifiques en raison de son activité, à l'attention d'une autre autorité, à propos de 
faits et de circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'expert en ce sens qu'il est un acte de 
souveraineté administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, une pleine force probante 
peut lui être reconnue. Il peut dès lors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il 
n'existe pas d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (cf. ATF 132 II 257 
consid. 4; arrêts TF 1C_338/2010 du 23 mai 2013 consid. 5; TC FR 602 2020 49 du 25 août 2020 
consid. 2.2).
4.
La recourante remet d'abord en cause la conformité du projet au RCU. Elle soutient que l'autorité 
intimée, en accordant le permis de construire, s'est éloignée sans justification valable des 
dispositions qui régissent la zone village. Selon elle, le projet ne respecte ainsi pas les règles 
d'implantation, d'orientation et de volumétrie des bâtiments prévues par l'art. 17 RCU.
4.1.
L'art. 17 RCU définit les règles applicables à la zone village. Cette zone est destinée aux 
habitations, aux exploitations agricoles et aux activités commerciales, de services et d'artisanat 
(al. 1). L'ordre des constructions est non contigu (al. 2), avec un indice brut d'utilisation du sol 
(IBUS) de 1.00 (al. 3) et un indice d'occupation du sol (IOS) de 0.5 (al. 4). La distance minimale à 
la limite de propriété est fixée à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 
4 mètres (al. 5). La hauteur totale maximale des bâtiments est de 11 mètres et la hauteur à la 
gouttière ne peut excéder 7 mètres (al. 6). Le degré de sensibilité au bruit est de niveau III (al. 7).
En matière d'architecture, les constructions et transformations doivent respecter le volume, la 
hauteur, les pentes des toits, les matériaux et les couleurs des constructions avoisinantes 
caractéristiques (al. 8). Les toitures doivent être à 2 ou 4 pans, avec une pente comprise entre 30° 
et 45°. Les toits plats sont admis uniquement pour les petites constructions au sens de l'accord 
intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des 
constructions (AIHC; RSF 710.7). Les pans inversés sont interdits, et les tuiles doivent être en 
terre cuite de teinte naturelle. Des ouvertures en toiture (lucarnes, velux) sont autorisées si elles 
ne nuisent pas à l'esthétique générale du bâtiment. L'orientation du faîte doit être parallèle ou 
perpendiculaire aux courbes de niveaux dans le périmètre à prescription particulière de 
F.________ et G.________, et parallèle ou perpendiculaire aux routes dans le périmètre à 
prescription particulière de J.________ (al. 9). Les matériaux, revêtements et couleurs sont soumis 
à l'approbation du Conseil communal (al. 10). Une demande préalable selon l'art. 137 LATeC est 
obligatoire pour chaque projet de construction (al. 11). 
Enfin, dans les périmètres à prescriptions particulières, les constructions en deuxième profondeur 
sont interdites, à l'exception des petites constructions au sens de l'AIHC et des aménagements 
extérieurs. Les distances de construction et la hauteur doivent être maintenues, et les ouvertures 
en toiture sont admises sous réserve du respect de l'al. 9 (al. 12).
Il sied également de préciser que l'art. 26 RCU définit les règles relatives aux places de 
stationnement. Chaque propriétaire qui bâtit, transforme ou agrandit, est tenu de prévoir sur son 
terrain des places de stationnement. Les valeurs fixées ci-après seront arrondies à l'unité 


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supérieure à la fin de tous les calculs. Pour les habitations individuelles, une place de 
stationnement est requise par 100 m2 de surface brute de plancher (SBP), conformément à la 
norme VSS SN 640 281 de 2013, avec un minimum d'une place par appartement. Pour les 
habitations groupées et collectives, 10% de places supplémentaires doivent être prévues pour les 
visiteurs. En ce qui concerne les deux-roues légers, un minimum d'une place de stationnement par 
pièce du logement est exigé, selon la norme VSS SN 640 065 de 2011 (al. 1).
Toujours selon l'art. 26 RCU, le Conseil communal se réserve le droit d'exiger en tout temps 
l'adaptation du nombre de places de stationnement conformément aux normes, en cas de 
changement d'utilisation ou si le nombre de places existantes s'avère insuffisant (al. 3). Si un 
propriétaire se trouve dans l'impossibilité de réaliser des places de stationnement sur son terrain, 
la commune peut l'astreindre à payer une contribution de remplacement (al. 4). Enfin, la création 
de places de stationnement à l'intérieur d'un site protégé doit faire l'objet d'une demande préalable 
au sens de l'art. 137 LATeC (al. 5).
4.2.
En l'occurrence, le projet litigieux consiste en la démolition d'un bâtiment existant et la 
construction de quatre immeubles d'habitation collective, totalisant 28 logements, ainsi que d'un 
parking souterrain commun. Ces constructions sont prévues sur deux parcelles situées dans la 
zone village de la commune, plus précisément dans le périmètre à prescription particulière du 
secteur G.________, tel que défini par le plan d'aménagement local (PAL).
Les quatre bâtiments, aux plans et façades identiques, s'organisent selon une implantation en 
quinconce. Deux d'entre eux, orientés est-ouest, sont disposés perpendiculairement à la route 
(bâtiments B et D), tandis que les deux autres, orientés nord-sud, lui sont parallèles (bâtiments A 
et C). Leur gabarit en surface est très similaire. En effet, les calculs de volumétrie effectués le 
31 mars 2023 par la constructrice indiquent une volumétrie en surface (hors parking et sous-sol) 
d'environ 2'635 m3 pour chaque bâtiment, soit un total d'environ 10'542 m3.
Le projet se situe à proximité de bâtiments classés: à l'ouest, un grenier et un ancien château, en 
catégorie B, et à l'est, une chapelle, en catégorie A. Le terrain concerné est en bordure de zone 
agricole et fait face, au nord de la route cantonale, à un ensemble de villas, dont de la recourante.
Selon les plans du 22 septembre 2023, le projet prévoit la création de 52 places de stationnement 
en sous-sol et de 4 places en surface, incluant les places visiteurs. L'accès au parking souterrain 
depuis la route cantonale s'effectue par une rampe située à l'ouest, tandis que l'accès depuis les 
places extérieures se fait par l'ouest du bâtiment C.
Le projet intègre également des aménagements paysagers, avec notamment la plantation d'un 
verger dans la partie sud-est de la parcelle, d'arbres et de buissons dans la cour de jeux au 
sud-ouest, et la création d'une "cour de ferme" entre la rue et les habitations au nord des parcelles.
4.3.
Il convient à présent d'analyser la conformité du projet au RCU et d'identifier, cas échéant, 
les points sur lesquels il s'en écarte.
4.3.1. La Cour note d'emblée que la constructrice ne conteste pas la non-conformité du projet à 
l'art. 17 al. 9 RCU en ce qui concerne l'orientation des faîtes des bâtiments, disposition qui prescrit 
une orientation parallèle ou perpendiculaire aux courbes de niveaux dans le périmètre à 
prescription particulière de G.________. Le SeCA a d'ailleurs lui aussi relevé cette non-conformité 
dans son préavis du 18 juillet 2023.


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Nonobstant cela, l'autorité intimée a admis l'orientation des faîtes telle que projetée, en se fondant 
notamment sur l'avis de la CAU qui a estimé que l'implantation des bâtiments s'intégrait dans son 
environnement. La Cour constate donc que le permis de construire délivré déroge, sur ce point, 
aux plans et à leur réglementation au sens de l'art. 147 LATeC.
4.3.2. Il est également évident que le projet s'écarte des dispositions du RCU en ce qui concerne 
le nombre de places de stationnement prévues. Le projet prévoit en effet la création de 52 places 
de stationnement en sous-sol et de 4 places en surface. Or, dans son préavis du 21 juin 2023, le 
SMo a estimé que le justificatif de stationnement doit se conformer à l'art. 26 RCU, lequel limite le 
nombre de places admissibles à 31 pour le projet en cause.
La constructrice ne conteste pas le calcul effectué par le SMo pour déterminer le nombre de 
places de stationnement requises conformément à l'art. 26 RCU, lequel prévoit une place de 
stationnement par 100 m2 de surface brute de plancher pour les habitations individuelles, 
conformément à la norme VSS SN 640 281 de 2013, avec un minimum d'une place par 
appartement, ainsi que 10 % de places supplémentaires pour les visiteurs pour les habitations 
groupées et collectives. En revanche, la constructrice soutient que la commune a exigé une 
adaptation du nombre de places conformément à l'art. 26 al. 3 RCU. Dans son second préavis du 
26 octobre 2023, le SMo conteste cette interprétation et rappelle que l'adaptation du nombre de 
places de stationnement prévue à l'art. 26 al. 3 RCU vise uniquement à permettre une adaptation 
pour se conformer aux normes VSS et non pour y déroger.
D'un point de vue littéral, la Cour constate que le RCU confère à la commune uniquement le droit 
d'exiger une adaptation du nombre de places de stationnement en conformité avec les normes 
VSS. Or, il n'est pas contesté que, selon le calcul du SMo, ces normes limitent à 31 le nombre de 
places admissibles en l'espèce. Selon les calculs effectués par la constructrice le 31 mars 2023 
dans le cadre de la mise à l'enquête, le nombre de places de stationnement requises s'élève 
effectivement à 28 places calculées selon le nombre de logements, auxquelles s'ajoutent 3 places 
visiteurs (10% de 28, arrondis à l'entier supérieur). Force est donc de constater que, en exigeant 
de la constructrice la création de places supplémentaires, le conseil communal a exigé d'elle 
qu'elle dépose un projet non conforme aux dispositions de son propre RCU.
En conséquence, en s'écartant du préavis défavorable du SMo et en autorisant un nombre de 
places de stationnement supérieur à celui prévu par le RCU, le permis de construire déroge, sur ce 
point également, aux plans et à leur réglementation au sens de l'art. 147 LATeC.
4.3.3. La décision attaquée est également critiquée pour déroger aux plans et à leur 
réglementation en autorisant des constructions en deuxième ligne. Le bâtiment D, situé le plus à 
l'est, se trouverait derrière le bâtiment C, à tout le moins partiellement. Or, l'art. 17 al. 12 RCU 
interdirait de telles constructions dans les secteurs à prescription particulière, comme celui 
concerné en l'espèce.
Dans son préavis du 18 juillet 2023, le SeCA a considéré que, vu en plan vertical, aucun bâtiment 
ne se trouve en deuxième profondeur et que le projet est donc conforme aux prescriptions 
particulières du secteur. La Lieutenante de préfet s'est ralliée à cet avis.
En l'occurrence, la Cour estime difficile de se fonder uniquement sur les affirmations du SeCA. 
Après examen du plan d'implantation du 22 septembre 2023, reproduit partiellement ci-dessous, la 
Cour constate qu'à partir de certains points situés sur la route cantonale, le bâtiment D se retrouve 


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en deuxième plan par rapport au bâtiment C et est masqué par ce dernier, au moins partiellement, 
peu importe de savoir s'il y a lieu d'apprécier la seconde profondeur d'un point de vue vertical, 
selon un axe nord-sud, ou perpendiculaire à la route cantonale. Cet effet est également visible 
depuis l'art. iii, propriété de la recourante.
[plan supprimé]
Ainsi, en affirmant qu'aucun bâtiment ne se trouve en seconde profondeur, soit qu'aucun bâtiment 
n'est masqué par un autre, et ce, malgré leurs distances différentes par rapport à la route, l'autorité 
intimée se base sur une constatation inexacte et incomplète des faits. Il ressort en effet des plans 
que tel n'est pas le cas. Il faut donc admettre que le permis de construire déroge, au moins 
partiellement, aussi à l'interdiction de construire en deuxième ligne imposée par l'art. 17 
al. 12 RCU.
4.3.4. Il reste à examiner les griefs relatifs au respect de la volumétrie des bâtiments 
environnants. Il est reproché au permis de construire litigieux d'autoriser la construction de 
bâtiments dont la volumétrie s'écarte de celle des habitations individuelles directement adjacentes 
et que le volume de l'ancienne ferme ne peut être pris en compte puisqu'elle est destinée à être 
démolie pour faire place au projet. Quant aux autres fermes, elles seraient beaucoup trop 
éloignées du projet pour être considérées comme des constructions avoisinantes caractéristiques.
Dans son préavis du 7 juillet 2023, la CAU souligne la sensibilité du site du projet, marquée par la 
présence d'un patrimoine architectural important, notamment le château transformé à l'ouest et la 
chapelle à l'est. Le site est très exposé à la vue depuis le sud du paysage environnant. La CAU 
observe que les bâtiments projetés, dont le gabarit est très proche de celui des fermes locales, 
sont implantés à des altitudes légèrement différentes, ce qui crée une variation dans les niveaux 
des toitures. Elle relève que l'espace extérieur est structuré en quatre sous-espaces distincts, 
chacun avec son propre caractère et son ambiance. Cette organisation correspond, selon elle, 
bien à la nature des deux sous-espaces extérieurs qui assurent la transition entre la rue, l'espace 
public et les habitations. En bas de la parcelle, les deux sous-espaces destinés à un usage 
commun permettraient au paysage rural de s'infiltrer entre les bâtiments. L'implantation en 
quinconce autoriserait le projet de dialoguer avec le contexte et d'établir des relations spatiales 
structurées. La Lieutenante de préfet estime pouvoir se rallier au préavis de la CAU et considère, 
par conséquent, que le volume des bâtiments projetés est conforme aux prescriptions du RCU.
Dans le cadre de sa décision du 17 mai 2021, par laquelle le préfet a refusé le premier projet 
présenté par la constructrice, ce dernier retenait pourtant que le projet litigieux se situait le long de 
la route de K.________, où se trouvait une dizaine de constructions de type habitations 
individuelles, dont la superficie varie entre 97 m2 et 167 m2. Il existait également une habitation 
mixte de deux logements et un bâtiment industriel de 554 m2. Sur cette base, il relevait qu'il était 
possible de constater, "de manière objective", que le volume des futures constructions ne 
correspond pas aux volumes des habitations individuelles environnantes; ceux-ci étant environ 
deux à trois fois moins importants.
En l'occurrence, le projet a certes subi plusieurs modifications depuis le premier refus préfectoral, 
notamment en ce qui concerne le nombre de logements, passant de 37 à 28, et l'orientation des 
bâtiments. Toutefois, il ressort du portail cartographique – dont un extrait est reproduit ci-dessous 
– que la surface des bâtiments projetés n'a pas fondamentalement diminuée, les bâtiments du 


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premier projet étant indiqués par un hachurage bleu et ceux du projet actuellement litigieux par un 
hachurage rouge.
[plan supprimé]
La Cour constate donc d'abord qu'il peut toujours être retenu que le volume de chaque bâtiment 
projeté est, de manière objective, deux à trois fois plus important que celui des habitations 
individuelles voisines. Il est ensuite vrai que le gabarit des bâtiments projetés se rapproche de 
celui des fermes locales, mais celles-ci sont beaucoup plus éloignées que les habitations 
individuelles existantes, construites il y a une dizaine d'années seulement. La présence à proximité 
d'un seul bâtiment industriel, au volume lui aussi important, ne saurait non plus justifier à elle seule 
la construction de quatre bâtiments – au surplus à des fins d'habitation – de cette taille, d'autant 
plus que le lieu choisi pour le projet est, comme le souligne la CAU, un site sensible. Il est aussi 
exclu de se fonder sur le volume de la ferme qui doit être démolie. Une telle approche serait 
contraire au prescrit de l'art. 17 al. 8 RCU qui dispose que les constructions et transformations 
doivent notamment respecter le volume des constructions avoisinantes caractéristiques. Or, 
l'ancienne ferme, qui est destinée à la démolition, ne peut manifestement pas être considérée 
comme une construction avoisinante, ni même caractéristique.
Ainsi, tout comme l'a souligné le préfet dans sa décision du 17 mai 2021, c'est bien, dans le cas 
d'espèce, la présence de petites habitations individuelles en face du site prévu pour le projet qui 
doit être objectivement prise en considération, aux yeux de la Cour, au titre de constructions 
avoisinantes caractéristiques au sens de l'art. 17 al. 8 RCU. La Cour peine donc à comprendre 
pourquoi la Lieutenante de préfet n'a pas suivi le même raisonnement objectif dans le cadre de 
l'examen du présent permis, d'autant plus que la configuration des lieux et des bâtiments 
environnants est identique ou pratiquement identique au premier projet. Elle n'explique en tout cas 
pas pourquoi ce changement de considérations se justifierait dorénavant. D'ailleurs, il convient de 
rappeler que la CAU, dans le cadre du premier projet de construction présenté par la constructrice, 
avait émis un préavis défavorable. Ce refus était notamment motivé par le fait que le projet donnait 
le sentiment d’une trop grande densité, non seulement en raison de la masse bâtie importante et 
des volumes conséquents, mais aussi en raison des constructions à proximité et des vis-à-vis 
resserrés. Or, comme on l'a vu, le volume bâti en surface du projet actuel est très similaire à celui 
du premier projet.
Par ailleurs, le fait que la CAU ait dorénavant préavisé favorablement le présent projet n'est 
d'aucun secours, dès lors que celle-ci ne s'est aucunement prononcée sur la conformité du projet 
aux prescriptions du RCU. Il faut, au contraire, bien admettre que les préavis de la CAU 
n'indiquent nulle part que les bâtiments projetés respectent le volume du bâti existant. En 
revanche, c'est à juste titre que cette commission s'est concentrée sur l'aspect esthétique des 
bâtiments et leur intégration subjective dans l'environnement. Il convient de rappeler que le rôle de 
la CAU est d'examiner les projets qui, de par leur nature, leur situation et leurs dimensions, ont un 
impact important sur leur environnement (art. 5 LATeC). Il lui appartient ainsi d'examiner 
l'intégration, notamment esthétique, du projet dans son environnement. En revanche, la Cour a 
déjà rappelé que la CAU n'a pas à se prononcer sur le respect des règles du droit de la 
construction (cf. arrêt TC FR 602 2022 99 du 26 juillet 2022 consid. 3.3), dont font partie les 
prescriptions de l'art. 17 RCU, lequel impose notamment de construire dans le respect du volume 
des constructions avoisinantes caractéristiques.


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Compte tenu de l'importance des ouvrages projetés, il faut donc en conclure que leur volume ne 
respecte pas celui des constructions avoisinantes caractéristiques, notamment la série 
d'habitations individuelles situées de l'autre côté de la route. Par conséquent, le projet déroge 
également sur ce point à l'art. 17 RCU et ainsi aux plans et à leur réglementation au sens de 
l'art. 147 LATeC.
4.4.
En l'occurrence, il ressort du dossier qu'aucune demande de dérogation aux dispositions 
précitées du RCU n'a été déposée. Dès lors que le Tribunal dispose de tous les éléments 
nécessaires pour statuer, il y a lieu d'examiner si une telle dérogation peut être octroyée
4.4.1. Selon l'art. 2 al. 1 LAT, il incombe au droit cantonal et communal de définir les utilisations 
permises dans chacune des zones – en particulier au sein du territoire constructible (cf. arrêts TF 
1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 2.1.2; 1C_644/2017 du 31 août 2018 consid. 2.1.2). 
Dans ce cadre, les autorités compétentes doivent notamment élaborer des plans d'affectation qui 
régissent le mode d'utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT) et délimitent en premier lieu les zones à 
bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT; cf. ATF 144 I 318 consid. 6; 
arrêt TF 1C_249/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). Les plans d'affectation concrétisent et 
précisent les plans directeurs, dont ils se distinguent (cf. ATF 143 II 276 consid. 4.2.1). 
Contrairement aux plans directeurs qui n'ont force obligatoire que pour les autorités (art. 9 al. 1 
LAT), les plans d'affectation s'imposent à tous (art. 21 LAT); ils conditionnent notamment l'octroi 
des permis de construire (art. 22 al. 2 let. a LAT; cf. ATF 138 I 131 consid. 4.1).
4.4.2. L'obligation de planifier vise notamment à garantir que la pesée des intérêts s'effectue dans 
le cadre d'une procédure de planification qui assure la participation de la population (art. 4 LAT) et 
la protection juridique des personnes concernées (art. 33 LAT; cf. ATF 129 II 63 consid. 2.1; 124 II 
252 consid. 3; 120 Ib 207 consid. 5; arrêts TF 1C_561/2016 du 14 novembre 2017 consid. 4; 
1C_57/2011 du 17 octobre 2011 consid. 2.1). La participation des administrés doit intervenir dès le 
début de la planification, c'est-à-dire à un stade où celle-ci est encore susceptible d'être modifiée. Il 
s'agit non seulement de renforcer la légitimité démocratique des instruments de planification, mais 
aussi de prévenir autant que possible les oppositions. En principe, toutes les personnes 
concernées par la mesure d'aménagement sur le territoire en question doivent être informées, que 
ce soit par le biais de séances d'information, de publications officielles ou par l'intermédiaire des 
médias. De plus, toute personne peut demander des renseignements à titre individuel sans avoir à 
justifier d'un intérêt particulier. Le droit de participation prévu à l'art. 4 al. 2 LAT vise à éviter que 
les projets soient élaborés sans transparence et à empêcher que la population soit mise devant le 
fait accompli. Celle-ci doit disposer d'un moyen effectif d'intervenir dans le processus et d'exercer 
une influence réelle sur le résultat final (cf. ATF 143 II 467 consid. 2). Dès lors, compte tenu des 
buts poursuivis et des intérêts protégés par les normes d'aménagement du territoire, leur respect 
s'impose de manière générale et l'octroi d'une dérogation aux plans et à leur réglementation 
constitue l'exception (cf. arrêts TC FR 602 2018 26 du 19 février 2019 consid. 3.2; 602 2015 43 du 
18 janvier 2016). 
Les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires ne doivent pas nécessairement être interprétées 
restrictivement, mais selon les méthodes d'interprétation classiques. Une dérogation peut ainsi 
s'avérer indispensable pour éviter une application trop rigide de la réglementation ordinaire. En 
tout état de cause, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs qu'elle poursuit: 
l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution conforme à l'intention présumée 
du législateur s'il avait été confronté au cas d'espèce. L'octroi d'une dérogation ne saurait toutefois 


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devenir la règle, faute de quoi l'autorité compétente en matière de permis de construire se 
substituerait au législateur cantonal ou communal par sa pratique dérogatoire. Seul un cas 
particulier, où l'application stricte de la réglementation aboutirait à des solutions contraires à la 
volonté du législateur, peut justifier une dérogation. Pour cette raison, une dérogation ne peut être 
accordée si elle est contraire au sens et au but de la norme (cf. arrêt TF 1C_196/2007 du 
27 février 2008 consid. 5.3 et 5.4). L'octroi d'une dérogation implique une pesée des intérêts entre, 
d'une part, l'intérêt public et les intérêts privés de tiers au respect des dispositions concernées et, 
d'autre part, l'intérêt du propriétaire à obtenir la dérogation. Une dérogation n'est admissible que 
lorsque la balance penche en faveur de la non-application de la réglementation générale (cf. arrêt 
TC FR 602 2018 26 du 19 février 2019 consid. 3.2). Il en va également de la sécurité du droit. En 
effet, le cadre d'utilisation du droit de propriété doit être prévisible pour tous, afin que l'application 
des règles ne devienne pas discrétionnaire en soi. Il convient de préciser que des motifs purement 
économiques, la recherche de la meilleure solution architecturale ou d'une utilisation optimale du 
terrain ne suffisent pas à justifier une dérogation (cf. arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 
consid. 4.4). En revanche, l'autorisation dérogatoire se justifie lorsque l'application d'une 
prescription irait à l'encontre du but visé ou causerait au propriétaire un préjudice excessif (cf. ATF 
117 Ib 125 consid. 6d; arrêt TC FR 602 2008 117 du 15 juin 2010 consid. 4b).
4.4.3. En droit cantonal, ces principes sont repris à l'art. 148 LATeC, qui dispose que des 
dérogations aux dispositions de la loi et du règlement d'exécution ou aux plans et à leur 
réglementation peuvent être accordées, pour autant qu'elles soient justifiées par des circonstances 
particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés 
(al. 1).
Dans ce contexte, le message n° 43 du Conseil d'Etat du 20 novembre 2007 accompagnant le 
projet de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions précise explicitement que le 
transfert de compétence au préfet, introduit avec la nouvelle LATeC, devait permettre de renforcer 
le principe selon lequel la dérogation doit rester l'exception. En effet, il est apparu dans la pratique 
que certaines communes avaient tendance à faire de la dérogation la règle lorsque les 
prescriptions de leur règlement communal d'urbanisme ne leur semblaient plus adaptées ou que 
leur application avait des effets non voulus initialement (p. 16 ad ch. 3.10; cf. ég. arrêt TC FR 602 
2016 129 du 30 mars 2017 consid. 5a).
4.4.4. En l'espèce, il ressort tout d'abord des observations de la constructrice et des arguments 
avancés par la Lieutenante de préfet que l'orientation des faîtes aurait été imposée par la CAU, qui 
aurait refusé l'orientation en biais proposée dans le premier projet ayant fait l'objet d'un refus de 
permis de construire le 17 mai 2021 (dossier FRIAC no lll). La constructrice soutient notamment 
que l'orientation parallèle ou perpendiculaire aux courbes de niveaux ne serait jamais respectée 
dans le secteur, citant en exemple les habitations individuelles situées en face du projet qui sont 
alignées à la route cantonale et non aux courbes de niveaux. En ce qui concerne le nombre de 
places de stationnement, il serait ensuite imposé par la commune. Suite au premier préavis 
défavorable du SMo, la commune aurait en effet écrit à la constructrice pour lui signifier qu'elle 
n'accepterait aucune réduction du nombre de places de stationnement. S'agissant de la disposition 
des bâtiments en seconde ligne, la CAU aurait également estimé que les bâtiments s'intégraient 
harmonieusement dans le paysage et dans leur environnement à l'emplacement prévu. Enfin, la 
Lieutenant de préfet rappelle que le secteur est destiné à être densifié en vertu de la LAT et que 
l'art. 17 al. 8 RCU vise non pas à contrevenir au principe de densification, mais à limiter le volume 


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des projets de construction afin qu'ils s'harmonisent avec les volumes des constructions 
environnantes.
Les arguments avancés sont peu convaincants. La commune, bien que favorable au projet, ne 
justifie nullement la nécessité de déroger à son règlement, se contentant en substance d'affirmer 
que le projet n'appelle pas de remarques particulières. Contrairement aux affirmations de la 
Lieutenante de préfet et de la constructrice, on ne peut déduire de ce seul préavis que la 
dérogation est justifiée. Cela reviendrait à violer manifestement l'esprit des art. 147 ss LATeC ainsi 
que le but du transfert de compétence vers les préfectures, poursuivi par le législateur lors de 
l'adoption de la nouvelle loi (cf. supra consid. 4.1.3).
La Cour relève ensuite que la CAU, dans ses différents préavis, n'indique jamais qu'il est justifié de 
déroger aux prescriptions du RCU. Elle mentionne tout au plus laconiquement, dans son préavis 
du 7 juillet 2023, que "grâce à l’implantation en quinconce, le projet dialogue avec le contexte et 
établit avec celui-ci des relations spatiales structurées", uniquement dans le but de justifier 
l'emplacement des entrées des immeubles (sur le rôle de la CAU, cf. supra consid. 4.3.4). En ce 
qui concerne l'orientation des faîtes, la Cour souligne que le respect de la règle du RCU s'impose 
d'autant plus que le projet diffère du caractère des villas existantes et qu'il constitue un premier cas 
de densification. On ne saurait donc justifier la dérogation en se fondant sur l'orientation des 
maisons individuelles déjà présentes, dans le cas contraire, la disposition correspondante du RCU 
serait vidée de sa substance.
En outre, selon le SMo, la commune n'a pas apporté la preuve d'un besoin insuffisant en places de 
stationnement pour justifier une dérogation à l'art. 26 RCU. La Cour partage cet avis et ne parvient 
pas à se convaincre qu'il serait impératif que chaque appartement dispose de deux places de 
stationnement, en particulier dans la mesure où la majeure partie d'entre eux oscille entre des 
2.5 et 3.5 pièces, et n'est donc pas destinée à accueillir des ménages nombreux. II faut encore 
rappeler qu'il n'est pas dans l'esprit du plan directeur cantonal (PDCant) de densifier les endroits 
où la desserte en transports publics n'est pas suffisante, comme le retient la Lieutenante de préfet 
pour justifier une dérogation à l'art. 26 RCU.
Quant au respect du volume existant, la Cour tient à souligner qu'il reflète un choix de politique de 
la commune que La Lieutenante de préfet se devait de respecter. Rien n'empêche l'intimée de 
construire sur sa parcelle en respectant les prescriptions du RCU et la volumétrie des bâtiments 
existants. La commune a en effet fait le choix délibéré d'encadrer la volumétrie dans son 
règlement et ce, malgré la révision de son PAL en 2018. C'est le lieu de souligner que, aux dires 
de la constructrice, il serait courant, du moins dans ce quartier, que les constructions ne respectent 
pas le RCU. Elle ne démontre toutefois pas en quoi tel serait le cas. Qui plus est, elle perd de vue 
que le but premier poursuivi par le législateur est d'éviter de faire de la dérogation la règle. Il n'en 
va pas autrement même si les communes estiment que leur règlement communal d'urbanisme 
n'est plus adapté ou que son application a des effets non voulus initialement. En s'en tenant avant 
tout à la réglementation communale, il s'agit bien plus de renforcer sa légitimité démocratique et la 
sécurité du droit pour toutes les personnes concernées (cf. supra consid. 4.1.2). Or, rien n'indique 
que la commune ne connaissait pas parfaitement la situation de ce quartier au moment où elle a 
adopté son RCU. Si, comme le prétend la constructrice, sa volonté était ne plus appliquer 
certaines de ses dispositions, on ne comprend pas pourquoi elle n'a pas entrepris de démarches 
en vue de leur modification.


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La Cour ne voit ainsi pas quelle circonstance particulière ou quel intérêt public prépondérant 
pourrait justifier l'octroi d'une dérogation aux dispositions du RCU, en particulier aux règles 
spéciales qui régissent justement le périmètre à prescription particulière de G.________.
4.4.5. A l'inverse, il faut rappeler que le projet s'écarte du RCU sur de nombreux points, malgré 
les avertissements des autorités spécialisées dans le cadre de leurs différents préavis. La 
constructrice persiste toutefois à déposer des projets qui dépassent manifestement les 
prescriptions du RCU, de sorte que l'on peut sans autres retenir que son approche est motivée 
avant tout par un intérêt économique et une utilisation optimale de son terrain. Or, la jurisprudence 
est claire: un tel intérêt ne suffit pas (cf. arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4).
La décision attaquée ne lui est d'aucun secours. Elle ne détaille pas la pesée des intérêts 
effectuée et repose sur la prémisse erronée que la CAU s'est prononcée sur le respect du RCU 
concernant le volume et l'orientation des bâtiments prévus. La préfecture a ainsi omis de procéder 
à l'examen requis par la loi et la jurisprudence, s'en remettant sans réserve aucune à l'avis de la 
CAU et, surtout, à celui de la commune.
En l'absence de circonstances particulières ou d'intérêt public prépondérant, et à défaut d'élément 
technique justifiant de s'écarter des prescriptions adoptées par le législateur communal, à 
l'occasion de surcroît d'une réforme encore récente de son PAL, l'intérêt à la prévisibilité des plans 
et au respect de leur réglementation s'impose aux yeux de la Cour de céans face à l'intérêt 
économique privé de la constructrice et à l'utilisation optimale de sa parcelle. Le projet ne peut, 
partant, pas être exceptionnellement autorisé sur la base de l'art. 148 LATeC.
5.
5.1.
En résumé, il se justifie de retenir que le projet n'est pas conforme aux prescriptions de la 
zone village et du périmètre à prescription particulière de G.________. Il en va de même quant aux 
prescriptions qui régissent le nombre de places de stationnement. Le projet ne peut pas non plus 
faire l'objet d'une autorisation dérogatoire exceptionnelle, surtout que le refus du permis de 
construire, respectivement d'une dérogation aux plans et à leur réglementation, ne revêt 
manifestement pas une rigueur particulière pour la constructrice. Rien ne l'empêche en effet de 
déposer un projet respectant les dispositions précitées.
5.2.
Il suit de là que le recours est bien fondé et doit être entièrement admis. Partant, les 
décisions préfectorales du 21 janvier 2024 sont réformées en ce sens que le permis no ccc est 
refusé et que l'opposition formée par A.________ est admise. Il ne se justifie donc pas d'examiner 
davantage les autres griefs formulés par la recourante dans le cadre de son recours.
L'affaire étant jugée sur le fond, la requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif du recours est ainsi 
devenue sans objet (602 2024 28). 
6.
6.1.
La recourante ayant obtenu gain de cause, les frais de procédure, fixés à CHF 2'500.-, sont 
mis pour trois quarts, soit CHF 1'875.-, à la charge de la constructrice intimée, qui a conclu au rejet 
du recours, conformément à l'art. 131 CPJA et aux art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 17 décembre 
1991 sur les frais de procédure et les indemnités en matière de juridiction administrative (Tarif JA; 
RSF 150.12). L'Etat de Fribourg est exonéré de sa part des frais (art. 133 CPJA). L'avance de frais 
de CHF 2'500.-, prestée par la recourante le 5 mars 2024, lui sera donc restituée.


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6.2.
Pour le même motif, la recourante a droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA).
Conformément à l'art. 8 al. 1 Tarif JA, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance 
de la partie sont fixés entre CHF 200.- et CHF 10'000.-. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une 
complexité particulière, le maximum s'élève à CHF 40'000.-. La fixation des honoraires dus à titre 
de dépens a lieu sur la base d'un tarif horaire de CHF 250.-. Quant aux débours nécessaires à la 
conduite de l'affaire, ils sont remboursés au prix coûtant (art. 9 al. 1 Tarif JA). Pour les photocopies 
effectuées par le mandataire, il est calculé 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 2 Tarif JA).
La liste de frais produite par la recourante n'est toutefois pas établie conformément au Tarif JA. 
Elle est établie sur la base d'un tarif horaire de CHF 300.-. La mandataire de la recourante fait état 
ensuite de 27.5 heures de travail. Elle apparaît toutefois clairement excessive et fait état 
d'opérations qui n'ont manifestement pas lieu d'être. Ainsi, il est surprenant, par exemple, que 
40 min soient consacrées à des recherches juridiques sur la demande de liste de frais et pour 
l'envoi de la liste de frais à l'autorité de céans, ou qu'une notice d'analyse nécessitant 5 heures de 
travail ait été facturée entre le 26 et 29 juillet 2024, alors que le mémoire de recours du 26 février 
2024 est la seule et unique écriture déposée par la mandataire de la recourante dans le cadre de 
la présente procédure. De nombreuses heures apparaissent donc n'être aucunement nécessaire 
pour la défense des intérêts de la recourante. Il en va également ainsi du temps que la mandataire 
a passé à communiquer avec des tiers externes à la procédure, dont notamment la protection 
juridique de la recourante.
Dans ces circonstances, compte tenu du caractère excessif de la facturation, il se justifie de 
réduire le montant de l'indemnité aux opérations nécessaires à la défense des intérêts de la 
recourante. Compte tenu du mémoire de recours de 16 pages déposé et en comparaison avec la 
liste de frais remise par la constructrice (CHF 2'790.35, TVA comprise), la Cour estime que 
15 heures de travail au tarif horaire de CHF 250.- sont suffisantes pour assurer la défense des 
intérêts de la recourante dans le cadre de la procédure. Par ailleurs, elle ne fait valoir aucuns 
débours.
Le montant de l'indemnité de partie est ainsi fixé à un total de CHF 4'053.75, correspondant à 
CHF 3'750.- d'honoraires (15 x CHF 250.-/h) et à un supplément pour la TVA de CHF 303.75 au 
taux de 8.1%. Conformément à l'art. 141 al. 1 CPJA, elle est mise pour trois quarts à la charge de 
l'intimée (soit CHF 3'040.30) et pour un quart à la charge de l'Etat de Fribourg (soit CHF 1'013.45). 
Elle doit être versée directement à la mandataire de la recourante.
(dispositif en page suivante)


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la Cour arrête :
I.
Le recours (602 2024 27) est admis.
II.
Les décisions
du 21 janvier 2024 sont réformées en ce sens que le permis no ccc est 
refusé et que l'opposition formée par A.________ est admise.
III.
La requête (602 2024 28) tendant à l'octroi de l'effet suspensif au recours est sans objet.
IV.
Des frais de procédure, d'un montant de CHF 1'875.-, sont mis à la charge de l'intimée.
V.
L'avance de frais d'un montant de CHF 2'500.- prestée par la recourante lui est restituée.
VI.
Un montant de CHF 4'053.75 (dont CHF 303.75 de TVA au taux de 8.1%) est alloué à la 
recourante, à verser à Me Geneviève Chapuis Emery. Il est mis pour trois quarts à la charge 
de l'intimée (CHF 3'040.30) et pour un quart à la charge de l'Etat de Fribourg 
(CHF 1'013.45).
VII.
Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 
30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie 
de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 29 novembre 2024/jud
Le Président 
Le Greffier-rapporteur