fr_gerichte · 102 2018 282 · 2019-05-20 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2018 282
Urteil vom 20. Mai 2019 
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________, Klägerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
B.________, Beklagte und Beschwerdegegnerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Michael Lauper
Gegenstand
Miete; Forderungsklage, Mietzinsherabsetzung
Beschwerde vom 18. Oktober 2018 gegen den Entscheid des Präsi-
denten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 7. Septem-
ber 2018


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ ist seit vielen Jahren Mieterin einer 2-Zimmerwohnung an der C.________ in 
D.________.
In seinem Entscheid vom 10. Januar 2014, bestätigt durch den II. Zivilappellationshof mit 
Entscheid vom 5. Januar 2015 (102 2014 79), hielt das Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
fest, dass die im Mietvertrag vom 24. Januar 1994 vereinbarten Akontozahlungen von monatlich 
CHF 110.- (bzw. die in den Folgejahren nach oben angepassten Nebenkostenakonti) mangels 
genauer Umschreibung einzig den ausgewiesenen Aufwand für Heizkosten/Warmwasser decken, 
jedoch keine vertragliche Grundlage darstellen für die Positionen „Nebenkosten“, „TV-Gebühren“, 
„Lift-Service“ und „Service Feuerlöscher“. Somit sei bezüglich dieser Nebenkosten zwischen den 
Parteien keine Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR zustande gekommen, woraus sich eine 
Zahlungspflicht der Mieterschaft ableiten liesse. Als Folge davon gelte der allgemeine Grundsatz, 
dass der Vermieter die übrigen Nebenkosten zu tragen habe. Entsprechend hiess es die Rückfor-
derungsklage von A.________ teilweise gut.
B.
Der Cablecom-Anschluss in der Wohnung von A.________ mit monatlichen Kosten von 
CHF 30.- wurde im Juli 2016 gekündigt.
C.
Nach einer erfolglosen Schlichtungsverhandlung reichte A.________ am 1. Mai 2018 beim 
Mietgerichtspräsidenten des Sense- und Seebezirks eine Klage gegen die B.________ (vormals: 
E.________) ein (act. 1) und beantragte, diese sei zu verpflichten, ihr einen Betrag von 
CHF 751.35 zu bezahlen. Der monatliche Mietzins sei ab dem 1. Juni 2018 um CHF 30.- herabzu-
setzen. Zudem sei die B.________ zu verpflichten, A.________ die Parteikosten im Schlichtungs-
verfahren im Betrag von CHF 2‘022.30 zu ersetzen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die B.________ beantragte in ihrer Klageantwort vom 2. Juli 2018 die Abweisung der Klage, 
soweit darauf einzutreten sei.
An der Sitzung des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 11. Juli 2018 
wurde die für die B.________ anwesende F.________ zur Sache befragt; A.________ wurde vom 
persönlichen Erscheinen dispensiert. Ihr Rechtsvertreter änderte Ziff. 1 der Rechtsbegehren dahin-
gehend ab, dass ein Betrag von CHF 811.35 gefordert werde. Am 12. Juli 2018 reichte die 
B.________ den verlangten Wartungsvertrag ein. A.________ nahm am 13. Juli und 8. August 
2018 Stellung dazu.
Mit Entscheid vom 7. September 2018 wies der Präsident des Mietgerichts des Sense- und 
Seebezirks die Klage ab. Die Prozesskosten wurden A.________ auferlegt.
D.
A.________ (nachfolgend: die Beschwerdeführerin) reichte am 18. Oktober 2018 
Beschwerde ein mit folgenden Anträgen:
1.
Das Urteil des Gerichtspräsidenten vom 7. September 2018 sei aufzuheben.
2.
Die B.________ sei zu verpflichten, A.________ einen Betrag von CHF 811.35 zu bezahlen.
3.
Der monatliche Mietzins von A.________ sei ab dem 1. Juni 2018 um CHF 30.- pro Monat 
herabzusetzen.


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4.
Die B.________ sei zu verpflichten, A.________ die Parteikosten im Schlichtungsverfahren 
im Betrag von CHF 2‘022.30 zu ersetzen.
5.
Die Gerichts- und Parteikosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der B.________ zu 
übertragen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die B.________ (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin) beantragt in ihrer Stellungnahme vom 
26. November 2018 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde und die 
Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids vom 7. September 2018.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts oder seines Präsidenten unterliegen der 
Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 
ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Zur Berechnung des 
erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. 
Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten 
Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge 
oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweize-
rischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 208 N. 39 f.). Nicht berufungsfähige erstinstanzli-
che Endentscheide, Zwischenentscheide und Entscheide über vorsorgliche Massnahmen sind mit 
Beschwerde anfechtbar (Art. 319 Bst. a ZPO).
Die Vorinstanz setzte den Streitwert auf CHF 751.35 fest und aus der Rechtsmittelbelehrung geht 
ebenfalls hervor, dass sie von einem CHF 10‘000.- nicht übersteigenden Streitwert ausgeht. 
Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Auf 
die Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2.
Über Beschwerden aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof 
(Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisa-
tion und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).
1.3.
Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der Zustellung des 
begründeten Entscheides schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid 
wurde der Beschwerdeführerin am 18. September 2018 zugestellt, so dass die am 18. Oktober 
2018 der Post übergebene Beschwerde fristgerecht erfolgte.
1.4.
Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 
320 Bst. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Andererseits 
kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage 
(Art. 320 Bst. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen.


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1.5.
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen 
(Art. 326 ZPO).
1.6.
Über eine Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 
ZPO).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 269d Abs. 3 und Art. 270a OR. Verlange der 
Vermieter die separate Bezahlung von bislang im Mietzins inbegriffenen Nebenkosten ohne den 
Mietzins entsprechend zu senken, führe dies zu einer Verminderung der Leistungen des Vermie-
ters i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR.
Hauptstreitpunkt im vorliegenden Verfahren bildet die Frage, ob eine Vertragsänderung vorliegt 
bzw. ob die Beschwerdeführerin aufgrund des Wegfalls der Kosten für den Cablecom-Anschluss 
Anrecht auf eine Mietzinsreduktion hat.
2.1.
Nach Art. 269d OR ist es dem Vermieter nicht nur erlaubt, den Vertrag bezüglich Mietzins-
höhe einseitig anzupassen, sondern gibt ihm auch die Möglichkeit, dem Mieter „andere einseitige 
Vertragsänderungen“ mitzuteilen. Die Formvorschriften von Art. 269d OR sind demzufolge auch zu 
beachten, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des 
Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten 
einzuführen (vgl. Art 269d Abs. 3 OR).
Hat der Mieter Grund zur Annahme, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der 
Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 
269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt, kann er den Mietzins als missbräuchlich 
anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen (Art. 270a 
Abs. 1 OR).
In einem ersten Schritt gilt es daher zu prüfen, ob eine einseitige Vertragsänderung vorliegt, bevor 
in einem zweiten Schritt allenfalls abzuklären ist, ob die entsprechenden Formvorschriften verletzt 
worden sind. Zudem gilt es zu prüfen, ob die Berechnungsgrundlagen eine wesentliche Änderung 
erfahren haben.
2.2.
Mit dem Mietzins werden grundsätzlich sämtliche Leistungen des Vermieters für die 
Gebrauchsüberlassung und für die Erhaltung der Sache im gebrauchstauglichen Zustand, aber 
auch für die Erfüllung aller Nebenpflichten abgegolten (BIBER, in Das schweizerische Mietrecht, 
Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b N. 2 mit Hinweis). Nebenkosten sind das Entgelt für die 
Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen 
(Art. 257a Abs. 1 OR). Der Mieter muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermie-
ter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass 
diese Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Neben-
kosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden (Urteil BGer 
4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4 mit Hinweis auf BGE 135 III 591 E. 4.3; 121 III 460 
E. 2a/aa). Werden Aufwendungen für Nebenkosten ausgeschieden, so dürfen diese nicht mehr als 
kalkulatorische Grundlage für den Mietzins dienen (BIBER, Art. 257-257b N. 17).
2.3.
Mit Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 10. Januar 2014, bestätigt 
durch den Entscheid des II. Zivilappellationshofs des Kantonsgericht vom 5. Januar 2015, wurde 
rechtskräftig entschieden, dass bezüglich gewisser Nebenkosten, insbesondere der TV-Gebühren, 


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zwischen den Parteien keine Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR zustande gekommen ist, 
woraus sich eine Zahlungspflicht der Mieterschaft ableiten liesse und als Folge der allgemeine 
Grundsatz gilt, dass der Vermieter die übrigen Nebenkosten zu tragen hat (Entscheid des Mietge-
richts des Sense- und Seebezirks 25 2013 3 vom 10. Januar 2014 E. 12.2, Entscheid KG FR 102 
2014 79 vom 5. Januar 2015 E. 2c). Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, es sei 
also davon auszugehen, dass die TV-Gebühren nicht im Nettomietzins eingeschlossen seien. 
Diese Auslegung sei auch im Sinne des Wortlauts des Gesetzes, sei doch die TV-Gebühr nicht 
das Entgelt für die Überlassung der Mietsache, sondern das Entgelt für die Leistung eines Dritten, 
die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängt (angefochtener Entscheid E. 3.3 S. 6). Dieser 
Ausführung ist zuzustimmen. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass der Wille der Vermieterin im 
Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages darin bestand, die TV-Gebühren als Nebenkosten 
der Mieterin zu überbinden und sie diese Gebühren weder als Berechnungsgrundlage für den 
Mietzins beigezogen noch die entsprechenden Nebenkosten in den Mietzins eingerechnet hat. 
Aufgrund der fehlenden besonderen Vereinbarung i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR in Bezug auf die TV-
Gebühren hatte sie die darauf zu entfallenden Kosten selber zu tragen.
Nach dem Gesagten liegt weder eine „andere einseitige Vertragsänderung“ noch eine wesentliche 
Änderung der Berechnungsgrundlagen vor, welche zu einer Verletzung von Art. 269d Abs. 3 OR 
und 270a OR führen könnten. Damit erübrigt sich auch die Prüfung der Frage, ob ein übersetzter 
Ertrag vorliegt bzw. wer sich allenfalls auf die Einrede des übersetzten Übertrags zu berufen hat. 
Andere Gründe, welchen den Mietzins missbräuchlich erscheinen liessen, werden nicht vorge-
bracht und sind auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung von Art. 58 ZPO. Im Schreiben vom 
30. November 2017 habe die Verwaltung der Vermieterin bindend festgehalten, dass es ausser 
Frage stehe, dass eine Senkung des Nettomietzinses gewährt werden müssen und unpräjudiziell 
eine solche um CHF 10.- pro Monat angeboten. Selbst wenn dieses Zugeständnis unter dem 
Vorbehalt gestanden sei, dass damit ein Gerichtsverfahren vermieden werden könne, sei zumin-
dest der Grundsatz der Mietzinssenkung anerkannt worden, weshalb der Gerichtspräsident nur 
noch deren Umfang zu berechnen gehabt habe.
3.1.
Gemäss der in Art. 58 Abs. 1 ZPO verankerten Dispositionsmaxime darf das Gericht einer 
Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die 
Gegenpartei anerkannt hat. Die Befugnis, über den Streitgegenstand zu verfügen, liegt im Anwen-
dungsbereich des Dispositionsgrundsatzes also bei den Parteien. Diese können bestimmen, ob, 
wann, in welchem Umfang und wie lange sie als Kläger einen prozessualen Anspruch gerichtlich 
geltend machen bzw. als Beklagter anerkennen wollen. Ob ein Gericht mehr oder anderes zuge-
sprochen hat, als eine Prozesspartei verlangt hat, misst sich in erster Linie an den gestellten 
Rechtsbegehren. Auf deren Begründung wird nur zurückgegriffen, wenn das Begehren unklar ist 
und einer Auslegung bedarf (Urteil BGer 4A_397/2016 vom 20. Januar 2016 E. 2.1 mit Hinweisen).
3.2.
Aus dem von der Beschwerdeführerin anlässlich der Verhandlung vom 11. Juli 2018 einge-
reichten Schreiben vom 30. November 2017 geht folgendes hervor: „Somit steht ausser Frage, 
dass eine Senkung des Nettomietzinses gewährt werden muss. Einen Mehrertrag des Hauseigen-
tümers kann im vorliegenden Fall keine Rolle spielen und ist nicht entscheidend für den Nettomiet-
zins von A.________. Im Sinne eines Entgegenkommens und ohne Anerkennung einer Rechts-
pflicht sind wir jedoch bereit, den Nettomietzins unpräjudiziell um CHF 10.- im Monat zu senken. 


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Dieses Angebot erfolgt unter dem Hintergrund, ein allfälliges mühsames Gerichtsverfahren zu 
verhindern, obschon wir klar der Auffassung sind, dort nicht zu unterliegen.“ (act. 14.3).
In Bezug auf die geltend gemachte Verletzung von Art. 58 ZPO ist festzuhalten, dass das Angebot 
einer Mietzinsherabsetzung von monatlich CHF 10.- unpräjduiziell und ohne Anerkennung einer 
Rechtspflicht aussergerichtlich erfolgte. Aus dem Kontext des Schreibens geht zudem klar hervor, 
dass nach Ansicht der Liegenschaftsverwaltung keine Mietzinsreduktion geschuldet ist. Was das 
gerichtliche Verfahren anbelangt, sind die Rechtsbegehren der Klage bzw. der Klageantwort 
deutlich formuliert; eine Anerkennung des Grundsatzes der Mietzinsreduktion ist nicht ersichtlich. 
Eine Verletzung der Dispositionsmaxime ist zu verneinen. Folglich ist die Beschwerde auch in 
diesem Punkt abzuweisen.
4.
Schliesslich macht die Beschwerdeführerin in Bezug auf die Heizkostenabrechnungen 2015/16 
und 2016/17 geltend, die Verrechnung eines Pauschalbetrages von CHF 400.- für die „Heizungs-
bedienung“ (durch den Hauswart) sei unzulässig. Auch sei das Verwaltungshonorar von 3% auf 
4% erhöht worden, ohne dass diese Erhöhung wie in Art. 269d Abs. 3 OR vorgesehen auf dem 
amtlichen Formular angezeigt worden sei. Dies gelte auch für die neu eingeführte Position der 
„Wartung Rauch- und Wärmeabzug“, welche nicht Art. 269d Abs. 3 OR entsprechend auf dem 
amtlichen Formular mitgeteilt und begründet worden sei.
4.1.
Einleitend ist zu bemerken, dass der II. Zivilappellationshof in seinem Entscheid vom 
5. Januar 2015 festgehalten hat, dass aus dem Mietvertrag unmissverständlich hervorgeht, dass 
die Heizkosten nicht im Mietzins inbegriffen und vom Mieter zusätzlich zu tragen ist. Sie seien 
somit nicht bloss in den separaten AGB aufgelistet, sondern bereits im Mietvertrag selbst beschrie-
ben. Einer näheren Umschreibung bedürfe es daher nicht, da der Mieterin die Art der Nebenkosten 
unter dem Begriff der „Heizung“ klar sein musste. Die Berechnung der Heizungs- und Warmwas-
serkosten ergebe sich aus Art. 5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und 
Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11). In den „Heizkosten“ eingeschlossen seien auch die 
Kosten für die Aufbereitung des Wassers im Sinne der Aufwärmung. Der Mieterin sei im Übrigen 
klar, wofür sie unter dem Titel „Heizungskosten“ Nebenkosten zu entrichten habe (Entscheid KG 
FR 102 2014 79 vom 5. Januar 2015 E. 2c).
4.2.
Gemäss Art. 5 Abs. 1 VMWG sind als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar die 
tatsächlichen Aufwendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warm-
wasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen. Die Aufzählung in Art. 5 Abs. 2 VMWG der 
Positionen, die ohne besondere Erwähnung im Vertrag in Rechnung gestellt werden dürfen, ist 
nicht abschliessend (BIBER, Art. 257-257b N. 34 mit Hinweisen; BÉGUIN, in Mietrecht für die Praxis, 
9. Aufl. 2016, Kapitel 14.6.3.1). Erhält der Mieter mit der jährlichen Heizkostenabrechnung nicht 
eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, 
so ist auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass er die detaillierte Abrechnung 
verlangen kann (Art. 8 Abs. 1 VMWG).
Die Kosten für die Wartung und die Verwaltung der Heizungsanlage oder der zentralen Warmwas-
seraufbereitungsanlage dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet 
werden (Art. 5 Abs. 3 VMWG). Ebenso dürfen die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden 
Verwaltungskosten nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden 
(Art. 4 Abs. 3 VMWG). Bei den Heizkosten fällt die gesamte Verwaltungsarbeit, die mit dem 
Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt, unter den Titel der „Verwaltung“ (Art. 5 Abs. 2 Bst. i 


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VMWG). Die üblichen Ansätze richten sich grundsätzlich nach der Ortsüblichkeit und sind 
demzufolge regional verschieden (vgl. BIBER, Art. 257-257b N. 37 mit Hinweisen; BÉGUIN, Kapitel 
14.6.3.5 mit Hinweisen). Häufig wird die Wartung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsan-
lage von der Hauswartung besorgt; in einem solchen Fall darf in der Heiz- und Warmwasserab-
rechnung nur ein Teil ihrer Entschädigung erscheinen, sofern diese nicht ohnehin im Mietzins inbe-
griffen ist oder unter der Rubrik „andere Nebenkosten“ zusätzlich erhoben wird; in der Praxis ist für 
diese Position ein Pauschalbetrag eingesetzt, dessen Höhe von der Art der zu wartenden Anlage 
abhängt (BÉGUIN, Kapitel 14.6.3.5 mit Hinweis).
4.3.
Aus den eingereichten Heizkostenabrechnungen geht hervor, dass dem Erfordernis einer 
detaillierten Heizkostenabrechnung Genüge getan ist. Die einzelnen Positionen werden detailliert 
abgerechnet und aufgeteilt.
Unter dem Titel „Heizungsbedienung“ wird gemäss den eingereichten Heizkostenabrechnungen 
jährlich eine Pauschale von CHF 400.- abgerechnet, was einen monatlichen Betrag von 
CHF 33.35 ausmacht. Es entspricht der gängigen Praxis, dass die Bedienung bzw. Wartung der 
Heizung teilweise vom Hauswart besorgt wird, wobei dafür die Verrechnung eines von der Art der 
Anlage abhängigen Pauschalbetrages üblich ist. Der Betrag erscheint angemessen und ist nicht zu 
beanstanden.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Verwaltungshonorar sei von 3% auf 4% erhöht 
worden. Dass früher ein Honorar von 3% vereinbart gewesen und dieses ohne vorherige Ankündi-
gung auf 4% erhöht worden ist, geht aus den Akten des vorliegenden Verfahrens nicht hervor, 
insbesondere wurden weder die AVB 1992 noch der Verwaltungsvertrag oder frühere Heizkosten-
abrechnungen, welche ein Verwaltungshonorar von 3% aufführen, beigebracht. Im Übrigen scheint 
ein Honorar von 4% nicht übermässig hoch und ist als üblich zu bezeichnen. Eine einseitige 
Vertragsänderung ist nicht belegt.
Was die Kosten für die „Wartung Rauch- und Wärmeabzug“ betrifft, fallen diese nach Art. 5 Abs. 2 
Bst. g VMWG unter die anrechenbaren Heizkosten und dürfen grundsätzlich, müssen jedoch nicht 
zwingend, ohne besondere Erwähnung im Vertrag in Rechnung gestellt werden. Es ist somit irrele-
vant, dass für die eine Abrechnungsperiode darauf verzichtet wurde, sie in Rechnung zu stellen.
Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
5.
5.1.
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2.
Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung 
darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich keine Gerichtskosten 
erhoben.
5.3.
Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. e und f des Justizreglements vom 30. November 2010 (JR; 
SGF 130.11) wird die Parteienschädigung vorliegend global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung 
berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die 
notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhält-
nisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung angemessen 


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berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbe-
trag der Parteientschädigung bei CHF 3‘000.- bzw. CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. e und f JR).
Im Beschwerdeverfahren hatte Rechtsanwalt Lauper die Beschwerdeschrift (fünf Seiten) und den 
erstinstanzlichen Entscheid (acht Seiten) zu prüfen, sich mit seiner Klientin zu besprechen und 
alsdann in seiner Beschwerdeantwort Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders 
umfangreich noch schwierig, der Streitwert ist relativ tief; es rechtfertigt sich die Globalentschädi-
gung für das Beschwerdeverfahren auf CHF 1‘077.- (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer: CHF 77.-) festzu-
setzen.
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Der Entscheid des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 7. Septem-
ber 2018 wird bestätigt.
II.
Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden A.________ auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Die Parteientschädigung der B.________ wird auf total CHF 1‘077.- (Globalentschädigung: 
CHF 1‘000.-; MwSt.: CHF 77.-) festgesetzt.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 20. Mai 2019/fju
Die Präsidentin:
Die Gerichtsschreiberin: