fr_gerichte · 602 2018 152 · 2020-02-10 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2018 152
Urteil vom 10. Februar 2020
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiber-Praktikant:
Nicolas Chardonnens
Parteien
A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
Anton Henninger 
gegen
OBERAMT DES SEEBEZIRKS, Vorinstanz 
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Verweigerung einer Baubewilligung
Beschwerde vom 13. Dezember 2018 gegen den Entscheid vom 
15. November 2018


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin des Grundstücks Art. bbb des 
Grundbuchs der Gemeinde C.________. Dieses Grundstück liegt am Rande des bebauten 
Gebietes der Gemeinde und ist bisher unbebaut.
Gemäss dem Planungs- und Baureglement (PBR) und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde, 
welche von der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) am 3. September 1997 ge-
nehmigt wurden, liegt das Grundstück in der Dorfzone. Die Ortsplanung der Gemeinde befindet 
sich jedoch derzeit in einer Gesamtrevision. Eine erste öffentliche Auflage erfolgte am 14. Novem-
ber 2014, eine zweite (revidierte) öffentliche Auflage am 11. Januar 2019. Nach dieser soll das 
Grundstück Art. bbb zukünftig der Kernzone zugeteilt werden. Die RUBD hat die Gesamtrevision 
der Gemeinde bisher nicht genehmigt. 
B.
Am 14. Februar 2017 stellte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde ein Baubewilligungs-
gesuch im ordentlichen Verfahren für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle und 
gemeinsamen Schutzraum auf dem Grundstück Art. bbb. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt 
publiziert. 
C.
Hiergegen wurden verschiedene Einsprachen erhoben. Die Gemeinde erstattete am 28. April 
2017 ein positives Gutachten (mit Bedingungen) und übermittelte die Angelegenheit zuständig-
keitshalber an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA). 
Das Amt für Mobilität (MobA) und das Amt für Umwelt (AfU) verfassten negative Gutachten, die 
weiteren Fachgutachten fielen positiv aus (teilweise mit Bedingungen). Das BRPA erstattete am 
12. September 2017 ein negatives Gesamtgutachten; dies einerseits infolge der zwei erwähnten 
negativen Fachgutachten; anderseits führte das BRPA aus, dass bei der RUBD eine Beschwerde 
gegen die am 14. November 2014 öffentlich aufgelegte Gesamtrevision der Ortsplanung einge-
reicht wurde und die Revision bis heute nicht genehmigt sei. Die Dimensionierung der Wohn- bzw. 
Arbeitszonen entspreche nicht dem kantonalen Richtplan, daher könne das BRPA einer positiven 
Vorwirkung der Pläne nicht zustimmen. 
Die Beschwerdeführerin reichte in der Folge geänderte Pläne ein, welche vom MobA und vom AfU 
positiv begutachtet wurden. Mit Zusatzgutachten vom 4. Januar 2018 bzw. vom 4. April 2018 
stellte das BRPA zwar fest, dass das Bauprojekt nunmehr den anwendbaren Bauvorschriften ent-
spreche, es verweigerte jedoch nach wie vor die Gewährung der positiven Vorwirkung der Pläne, 
so dass die Gutachten insgesamt wiederum negativ ausfielen. 
Am 28. August 2018 informierte das Oberamt des Seebezirks (Vorinstanz) die Beschwerdeführe-
rin, dass das Bauprojekt mangels Zustimmung des BRPA zur Vorwirkung der Pläne voraussichtlich 
nicht bewilligt werden könne; sie sistierte das Verfahren und gab ihr Gelegenheit zur Stellung-
nahme. Die Beschwerdeführerin beantragte am 28. September 2018 die Aufhebung der Sistierung 
und die Erteilung der Baubewilligung. 
D.
Mit Entscheid vom 15. November 2018 hat die Vorinstanz die Baubewilligung für den Neu-
bau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle und gemeinsamen Schutzraum auf dem Grund-
stück Art. bbb verweigert und die gegen das Projekt erhobenen Einsprachen von D.________ und 
E.________ sowie von F.________ und G.________ gutgeheissen. Auf die Einsprache von 
H.________ und I.________ wurde nicht eingetreten. 


Kantonsgericht KG
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E.
Die Beschwerdeführerin hat gegen diesen Entscheid am 13. Dezember 2018 Beschwerde an 
das Kantonsgericht erhoben. Sie beantragt insbesondere die Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheides. Die Baubewilligung sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurück-
zuweisen mit der verbindlichen Weisung, die Baubewilligung zu erteilen. Subeventualiter sei fest-
zustellen, dass das rechtliche Gehör, das Willkürverbot, die Eigentumsgarantie und die Wirt-
schaftsfreiheit im angefochtenen Entscheid verletzt worden seien, und die Sache sei zur erneuten 
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem beantragt die Beschwerdeführerin die Ge-
währung von Schadenersatz in der Höhe von CHF 128'844.-.
F.
Die Vorinstanz schliesst mit Stellungnahme vom 8. Februar 2019 auf Abweisung der Be-
schwerde, ebenso wie am 10. Februar 2019 die vom Kantonsgericht beigeladenen Einsprecher 
F.________ und G.________. D.________ und E.________ verzichten am 12. Februar 2019 auf 
die Teilnahme am Verfahren. Die Gemeinde lässt sich am 12. März 2019 vernehmen, verzichtet 
aber auf einen formellen Antrag. 
Die Beschwerdeführerin reicht am 27. März 2019 und erneut am 4. April 2019 zwei unaufgefor-
derte Stellungnahmen ein. Die Vorinstanz äussert sich nochmals am 5. April 2019. Mit Schreiben 
vom 1. Juli 2019 hält das BRPA sinngemäss an seinem negativen Gesamtgutachten fest, und am 
30. Juli 2019 reicht die Beschwerdeführerin wiederum eine unaufgeforderte Stellungnahme ein. 
G.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Ent-
scheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 
des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in 
Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmit-
tels berechtigt (Art. 76 VRG; Art. 141 Abs. 4 RPBG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 
79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die 
Beschwerde ist daher – vorbehältlich der nachfolgenden Erwägungen – einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit 
kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen 
– nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum-
planung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführerin rügt vorerst in formeller Hinsicht, dass ihr Anspruch auf rechtliches 
Gehör verletzt worden sei. Sie habe in ihrer Stellungnahme vom 28. September 2018 vor der Vor-


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instanz beantragt, die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens sei aufzuheben und die Baube-
willigung zu erteilen. Die Vorinstanz habe die Sistierung zwar aufgehoben, aber die Baubewilligung 
verweigert. Sie habe damit ihr Rechtsbegehren abgelehnt, ohne ihr das rechtliche Gehör vor dem 
Entscheid (nochmals) zu gewähren; vielmehr sei ihre Stellungnahme gar nicht beachtet worden. 
3.2.
Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin ist darauf hinzuweisen, dass ihr die Vorinstanz 
mit Schreiben vom 28. August 2018 Gelegenheit zur Stellungnahme gewährte, und sie diese Ge-
legenheit am 28. September 2018 nutzte, indem sie eine 63 Seiten umfassende Stellungnahme 
einreichte. In der Folge – und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahme – hat die Vorinstanz 
am 15. November 2018 über das Baubewilligungsgesuch und die Einsprachen entschieden. Es 
wäre in keiner Weise adäquat gewesen, wenn die Vorinstanz der Beschwerdeführerin nach Einrei-
chung ihrer weitschweifigen Stellungnahme gleich nochmals das rechtliche Gehör gewährt hätte 
und das entsprechende Vorbringen der Beschwerdeführerin ist offensichtlich haltlos. Soweit die 
Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen (weiter) eine Verletzung der Begründungspflicht geltend 
machen will, ist darauf hinzuweisen, dass die aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 
18. April 1999 (BV; SR 101) fliessende Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen, nicht 
bedeutet, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 
auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 
beschränken. Die betroffene Person soll wissen, warum die Behörde gegen ihren Antrag entschie-
den hat, damit sie gegebenenfalls den Entscheid sachgerecht anfechten kann (BGE 134 I 83 E. 
4.1; 133 I 270 E. 3.1). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Entscheid ohne weiteres. 
3.3.
Die Beschwerdeführerin rügt – ebenfalls im Zusammenhang mit dem rechtlichen Gehör – 
weiter, dass die Vorinstanz ihren Entscheid auch damit begründet habe, dass die Dachneigung 
nicht den gesetzlichen Anforderungen entspreche. Die Vorinstanz sei nur durch die Einsprache 
von H.________ und I.________ auf diese Problematik aufmerksam geworden. Zwar sei sie auf 
diese Einsprache formell nicht eingetreten, allerdings sei diese in der Sache dennoch be-
rücksichtigt worden, wie sich aus den Erwägungen zur Dachneigung im angefochtenen Entscheid 
ergebe. Wenn die Beschwerdeführerin rügt, dass dies nicht zulässig sei, verkennt sie, dass das 
Gesetz von Amtes wegen anzuwenden ist (siehe hierzu neben vielen BGE 141 II 307 E. 6.5 ff.). 
3.4.
Die Beschwerdeführerin führt weiter aus, dass die Vorinstanz im Dispositiv des angefochte-
nen Entscheides die Einsprachen von F.________ und G.________ sowie von D.________ und 
E.________ gutgeheissen habe, ohne dies zu begründen. Dabei sei sie verpflichtet gewesen, 
einen separaten Entscheid über die Einsprachen zu fällen und hinsichtlich jeder Einsprache zu 
überprüfen, ob die Eintretensvoraussetzungen gegeben sind und ob die Einsprache materiell be-
gründet ist, und diesen Entscheid zu begründen. Da die Einsprecher verschiedene Rügen vorge-
bracht hätten, namentlich betreffend die Wiedererwägung der Ortsplanungsrevision, Verletzung 
der erhöhten Grenzabstände, Gesamtwirkung der Baute, Abholzung schützenswerter Bäume etc., 
seien nun die Rechtsfolgen aufgrund der pauschalen und unbegründeten Gutheissung der Ein-
sprachen völlig unklar. 
Indes wird aus dem angefochtenen Entscheid mit der Begründung ohne weiteres deutlich, dass 
die Vorinstanz die Einsprachen in dem Sinn gutgeheissen hat, dass die Baubewilligung für den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle und gemeinsamen Schutzraum auf dem 
Grundstück Art. bbb verweigert wird, und zwar aus den im Entscheid umfassend dargelegten 
Gründen. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach in den Einsprachen beispielsweise 
geltend gemacht worden sei, dass die Grundstücke der Einsprecher durch das streitige 
Bauvorhaben eine Wertverminderung erlitten und nun unklar sei, ob die Beschwerdeführerin 


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Schadenersatz leisten müsse, oder dass weiter unklar sei, ob die Vorinstanz die privatrechtlichen 
Rügen bezüglich negativer Immissionen gutgeheissen und damit Schadenersatzleistungen nach 
Art. 684 ZGB anerkannt habe, erweist sich daher als nicht stichhaltig. So ist es doch geradezu 
offensichtlich, dass eine Wertverminderung der Grundstücke, welche den Einsprechern gehören 
bzw. ein daraus erwachsender Anspruch auf Schadenersatz im hier vorliegenden Fall, in dem die 
Baubewilligung verweigert wurde, keinesfalls zur Debatte stehen kann, was der anwaltlich 
vertretenen Beschwerdeführerin auch klar sein musste. Weiter wurde durch den angefochtenen 
Entscheid selbstredend – obwohl die Beschwerdeführerin vorbringt, dass sie diesbezüglich im 
Unklaren sei – auch nicht über die Durchführung einer ausserordentlichen Gemeindeversammlung 
zur Ortsplanungsrevision oder die Unterschutzstellung von Bäumen verfügt. 
Selbst wenn schliesslich, wie die Beschwerdeführerin darlegt, Art. 96 Abs. 1 des Ausführungsreg-
lements vom 1. Dezember 2009 zum RPBG (RPBR; SGF 710.11) in der Tat vorsieht, dass die 
zuständige Baubewilligungsbehörde in einem gesonderten Entscheid über die unerledigten Ein-
sprachen entscheidet, und vorliegend die Vorinstanz in einem gemeinsamen Entscheid über die 
Baubewilligung und die Einsprachen entschieden hat, kann sie hieraus nichts zu ihren Gunsten 
ableiten. Zentral ist insbesondere, dass die Beschwerdeführerin weiss, aus welchen Gründen ih-
rem Baubewilligungsgesuch nicht stattgegeben wird, und dass sie sich dagegen wehren kann. Der 
Einspracheentscheid und der Entscheid im Baubewilligungsverfahren hängen, auch wenn sie in 
zwei separaten Entscheiden ergehen, unmittelbar voneinander ab (siehe hierzu VVGE-OW 
2003/04 Nr. 17, S. 47, Entscheid des Regierungsrates des Kantons Obwalden vom 11. März 2003 
[Nr. 443]). Es gibt daher – jedenfalls für den hier zu beurteilenden Fall, in dem die Baubewilligung 
verweigert wurde – keinen sachlichen Grund, dass die Einspracheentscheide und die Entscheide 
im Baubewilligungsverfahren zwingend separat auszufällen sind und die entsprechende Bestim-
mung ist vielmehr im Sinne einer Ordnungsvorschrift zu verstehen. 
3.5.
Auch soweit die Beschwerdeführerin in ihren Ausführungen zum rechtlichen Gehör weiter 
rügt, dass die Einsprachen von F.________ und G.________ sowie von D.________ und 
E.________ als unbegründet abzuweisen waren bzw. dass auf diese nicht eingetreten werden 
durfte, da sie querulatorisch seien, kann sie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Selbst wenn die 
Vorinstanz verpflichtet gewesen wäre, diese Einsprachen abzuweisen bzw. auf diese nicht 
einzutreten, hätte dies nicht dazu geführt, dass die Baubewilligung erteilt werden kann. Die Frage, 
ob die Vorinstanz diese Einsprachen zu Recht gutgeheissen hat oder nicht, kann daher offen 
bleiben.
3.6.
Schliesslich war die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin in ihrer Be-
schwerde auch nicht verpflichtet, vor dem Entscheid "eine klärende Sitzung mit der Beschwerde-
führerin" vorzunehmen.
3.7.
Die Rügen der Beschwerdeführerin, wonach ihr Anspruch auf rechtliches Gehör bzw. das 
Gebot der Waffengleichheit verletzt worden sei, sind daher als unbegründet abzuweisen. 
4.
4.1.
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde weiter geltend, dass sie das Baubewilli-
gungsgesuch am 14. Februar 2017 bei der Gemeinde eingereicht habe. Die Vorinstanz habe je-
doch erst am 15. November 2018 über das Gesuch entschieden und damit eine Rechtsverzöge-
rung begangen. Folglich habe die Beschwerdeführerin Anspruch auf Schadenersatz in der Höhe 
von CHF 128'844.90. 


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4.2.
Art. 111 VRG sieht vor, dass eine Partei jederzeit bei der vorgesetzten Behörde oder der 
Aufsichtsbehörde Beschwerde führen kann, wenn eine untere Behörde einen Entscheid verweigert 
oder verzögert (Abs. 1). Verweigert oder verzögert der Staatsrat oder der Grosse Rat unrechtmäs-
sig einen beim Kantonsgericht anfechtbaren Entscheid, so kann eine Partei jederzeit beim Kan-
tonsgericht dagegen Beschwerde führen (Abs. 4). Nach Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes 
vom 20. November 1975 über die Oberamtmänner (SGF 122.3.1) ist der Oberamtmann unmittel-
bar dem Staatsrat und seinen Direktionen unterstellt. Im Gebiet der Raumplanung und des Bau-
wesens übt nach Art. 2 Abs. 1 lit. a RPBG der Staatsrat die Oberaufsicht aus. Für Bauvorhaben im 
ordentlichen Verfahren erteilt nach Art. 139 Abs. 1 RPBG die Oberamtsperson die Baubewilligung. 
Aus diesen Bestimmungen folgt, dass der Staatsrat im Rahmen der ordentlichen Baubewilligungs-
verfahren als vorgesetzte Behörde bzw. als Aufsichtsbehörde der Oberamtmänner agiert (Urteile 
KG FR 602 2015 16 vom 6. Januar 2016; 602 2015 111 und 115 vom 21. Januar 2016 E. 2). 
4.3.
Das Kantonsgericht ist daher nicht zuständig, um über die Rüge der Rechtsverzögerung zu 
entscheiden. Auch für den aus der geltend gemachten Rechtsverzögerung hergeleiteten Antrag 
auf Schadenersatz ist das Kantonsgericht offensichtlich nicht zuständig (vgl. hierzu im Einzelnen 
die Bestimmungen im Gesetz über die Haftung der Gemeinwesen und ihrer Amtsträger [HGG; 
SGF 16.1]). Auf die Beschwerde kann daher hinsichtlich der geltend gemachten Rechtsverzöge-
rung bzw. des Schadenersatzes nicht eingetreten werden. 
5.
5.1.
In der Sache begründete die Vorinstanz ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass das 
BRPA der positiven Vorwirkung der Pläne der Gesamtrevision der Ortsplanung nicht zugestimmt 
habe. Das Baubewilligungsgesuch könne schon aus diesem Grund nicht bewilligt werden. Die Be-
schwerdeführerin tritt diesem Argument in ihrer Beschwerde entgegen; sie macht sinngemäss 
geltend, hinsichtlich des Grundstücks Art. bbb könne kein Baustopp gelten und das Bauvorhaben 
sei daher zu bewilligen.
5.2.
Art. 91 RPBG sieht vor, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis 
zu ihrer Genehmigung durch die RUBD auf Grundstücken, die in den Plan einbezogen sind, für 
beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf (Abs. 1). Die zuständige Baubewilli-
gungsbehörde kann jedoch zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen mit ausdrückli-
cher Zustimmung der Gemeinde und des BRPA Bauten und Anlagen bewilligen, die dem aufge-
legten Plan entsprechen (Abs. 2). Art. 91 Abs. 1 RPBG befasst sich somit mit der negativen Vor-
wirkung, welche die Anwendung des geltenden Rechts bis zum Inkrafttreten des künftigen Rechts 
neutralisiert. Eine solche Vorwirkung erlaubt es der Behörde, eine Baubewilligung zu verweigern, 
wenn ein Antrag zwar mit der aktuellen Planung übereinstimmt, aber im Widerspruch zur zukünfti-
gen Planung steht. Dabei bestehen zwei Varianten: eine zeitweilige Bausperre einerseits (Art. 91 
RPBG) und das Aussetzen des Baubewilligungsverfahrens anderseits (Art. 92 RPBG; ZEN-
RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, S. 197 ff.). 
Nach der Rechtsprechung wird künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften eine Vorwirkung zu-
erkannt und diese gelten insofern in Verbindung mit den vorhergehenden, noch geltenden Vor-
schriften bis zu ihrer Genehmigung. In dieser Phase können grundsätzlich Bauten bewilligt wer-
den, die sowohl den aktuellen als auch den künftigen Vorschriften entsprechen (Urteil KG FR 602 
2018 36 vom 5. Juni 2018; RDAF 1990 S. 247, 1986 S. 192, 1975 S. 62, 1971 S. 338).
Zwar ist nicht erforderlich, dass der zukünftige Plan vollständig unumstritten ist, um ihm eine posi-
tive Vorwirkung zu gewähren. Es ist möglich, dass diese Vorwirkung zuerkannt wird, obwohl die 


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öffentliche Auflage zu Einsprachen und dann zu Beschwerden führt, über die noch nicht entschie-
den wurde. Es obliegt den zuständigen Behörden (Gemeinde und BRPA), die mit dieser Situation 
verbundenen Risiken abzuwägen, wenn sie ihre Zustimmung zu einer entsprechenden Vorwirkung 
gewähren (Urteile KG FR 602 2017 130 vom 28. Juni 2018 E. 3; 602 2010 14 vom 26. August 
2010 E. 3, mit Hinweisen). Jedoch ist grundsätzlich bei der Anwendung der positiven Vorwirkung 
nach Art. 91 Abs. 2 RPBG grosse Zurückhaltung angebracht (RAMUZ, Quelques questions sen-
sibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, 
in FZR 2012 S. 97 ff.; siehe auch BESSE, Le régime des plans d'affectation, en particulier le plan 
de quartier, 2012, S. 263 f.; BIANCHI, La révision du plan d'affectation communal, 1990, § 6.3.2). 
Wenn der Zweck von Art. 91 RPBG darin besteht, sicherzustellen, dass künftige Bauten die vorge-
sehenen Planungen nicht kompromittieren, so impliziert dies, dass Baubewilligungen nur dann 
erteilt werden können, wenn nahezu zweifelsfrei feststeht, dass die Planung endgültig genehmigt 
wird (RAMUZ, Quelques questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur 
l'aménagement du territoire et les constructions, in FZR 2012 S. 128). Die Vorwirkung wird in ei-
nem Stadium gewährt, in dem die Ortsplanung noch Änderungen erfahren kann. Die Entscheidung 
über die Erteilung einer Baubewilligung bzw. über die Gewährung der Vorwirkung kann daher 
spätere Änderungen des Plans gefährden, da die zuständigen Behörden zögern könnten, einen 
bereits umgesetzten Plan wieder zu ändern. Zudem besteht die Gefahr, dass dadurch die Befug-
nisse der kantonalen Genehmigungsbehörde beeinträchtigt werden (BESSE, Le régime des plans 
d'affectation, en particulier le plan de quartier, 2012, S. 262; zum Ganzen insbesondere auch Ur-
teile KG FR 602 2019 37 vom 24. Juli 2019 E. 3.1; 602 2017 136 f. vom 28. Juni 2018 E. 3).
5.3.
Vor diesem rechtlichen Hintergrund muss das Kantonsgericht vorliegend insbesondere beur-
teilen, ob das BRPA für das Baubewilligungsprojekt auf dem Grundstück Art. bbb zu Recht keine 
Vorwirkung der ortsplanerischen Gesamtrevision gewährt hat. 
5.3.1. Gemäss dem PBR und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde, welcher von der RUBD am 
3. September 1997 genehmigt wurde, liegt das Grundstück Art. bbb wie erwähnt in der Dorfzone. 
Die Gesamtrevision der Gemeinde C.________ ist am 14. November 2014 öffentlich aufgelegt und 
am 11. März 2015 durch den Gemeinderat angenommen worden. Hiergegen wurde eine Be-
schwerde bei der RUBD eingereicht, welche nach wie vor hängig ist. Am 11. Januar 2019 hat die 
Gemeinde die (revidierte) Ortsplanung ein zweites Mal öffentlich aufgelegt; demnach soll das 
Grundstück Art. bbb von der Dorfzone in die Kernzone umgeteilt werden. Die Annahme durch den 
Gemeinderat erfolgte am 17. Juni 2019. Auch hiergegen wurde eine Beschwerde erhoben und die 
RUBD hat die Gesamtrevision der Gemeinde bis heute nicht genehmigt. 
5.3.2. Am 2. Oktober 2018 hat der Staatsrat den revidierten kantonalen Richtplan angenommen. 
Dieser wurde in der Folge am 1. Mai 2019 durch den Bundesrat genehmigt. Gemäss Art. 18 Abs. 1 
RPBG wurde dieser Richtplan für die Kantons- und Gemeindebehörden mit der Annahme durch 
den Staatsrat für die Kantons- und Gemeindebehörden verbindlich (vgl. hierzu im Einzelnen Urteil 
KG FR 602 2019 3 vom 3. September 2019). Dieser Richtplan enthält unter anderem eine Liste 
jener Gemeinden, bei denen die Dimensionierung der Bauzonen noch nicht dem vorherigen (vom 
Staatsrat 2002 angenommen) kantonalen Richtplan entspricht und die mithin überdimensioniert 
sind. Gemäss dieser Liste erweist sich insbesondere die Gemeinde C.________ als überdimensio-
niert (vgl. Strategischer Teil des neuen Richtplans, S. 17). Weiter hat das BRPA auch namentlich 
im Gesamtgutachten vom 13. April 2017 zur Schlussprüfung der Gesamtrevision der Ortsplanung 
der Gemeinde C.________ festgehalten, dass die Dimensionierung der Wohn- und Arbeitszonen 
der Gemeinde nicht den gesetzlichen Anforderungen und dem Richtplan entspreche. Vielmehr sei 
davon auszugehen, dass die Bauzonen sowohl gemäss dem am 3. September 1997 genehmigten 


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Zonennutzungsplan als auch gemäss dem Auflageprojekt deutlich überdimensioniert sind, wobei 
jedoch die Berechnungen der Gemeinde nicht schlüssig und nicht nachvollziehbar seien. 
5.3.3. Es liegt nicht am Kantonsgericht, im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahren 
zu beurteilen, ob die Gesamtrevision der Gemeinde C.________ nach der ersten bzw. der zweiten 
öffentlichen Auflage mit den planungsrechtlichen kantonalen und bundesrechtlichen Anforderun-
gen konform sind, bzw. einen entsprechenden Entscheid zu präjudizieren. Lediglich sei darauf 
hinzuweisen, dass nach Art. 15 RPG die Bauzonen so festzulegen sind, dass sie dem voraussicht-
lichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1), und dass überdimensionierte Bauzonen zu redu-
zieren sind (Abs. 2). Weiter ist festzustellen, dass das Grundstück Art. bbb, auf dem die streitige 
Baute geplant ist und welche bisher noch unbebaut ist, nicht (offensichtlich) im Siedlungsgebiet der 
Gemeinde C.________, sondern am Rande des bebauten Gemeindegebietes liegt. Es ist damit 
nicht evident, ob diese Parzelle in einer Gemeinde, deren Bauzone überdimensioniert ist und 
welche nur ein beschränktes Potential für Auszonungen aufweist, auch zukünftig der Bauzone 
zugehören soll, oder ob möglicherweise eine Auszonung dieses Gebietes geprüft werden muss. 
5.3.4. Damit kann nicht gesagt werden, dass es nahezu zweifelsfrei feststeht, dass die Gesamt-
revision der Ortsplanung endgültig genehmigt wird; dies wird jedoch wie erwähnt vorausgesetzt, 
um die Vorwirkung zu den Plänen zu gewähren. Wenn das BRPA die Zustimmung zur Vorwirkung 
des revidierten Plans (gemäss der ersten bzw. der zweiten Auflage, nach welchem das Grund-
stück in der Dorfzone bliebe bzw. in die Kernzone gelegen käme) erteilte und sich sodann im wei-
teren Verlauf des Planungsprozesses herausstellen sollte, dass die Parzelle ausgezont respektive 
nicht der Dorf- bzw. Kernzone zugeteilt werden sollte, aber dann bereits überbaut ist, würde die 
zukünftige Planung kompromittiert. Es würde durch die Gewährung der Baubewilligung ein Plan 
umgesetzt, welcher möglicherweise gar nicht genehmigungsfähig ist. 
5.3.5. Der Entscheid, wonach die Baubewilligung für das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin 
nicht erteilt wird, da das BRPA der positiven Vorwirkung der Pläne nicht zugestimmt hat, erweist 
sich daher als gerechtfertigt, zumal den Behörden bzw. dem BRPA betreffend die Vorwirkung ein 
grosser Entscheidungsspielraum zusteht, in den das Kantonsgericht nur zurückhaltend eingreift. 
Die gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihren äusserst langatmigen Eingaben sind 
nicht geeignet, im vorliegenden Fall ein anderes Resultat zu indizieren. Insbesondere kann die 
Beschwerdeführerin namentlich auch aus ihrem Vorbringen, wonach die Vorinstanz betreffend das 
Grundstück Art. jjj ein Baubewilligungsgesuch gutgeheissen habe und damit eine Ungleichbe-
handlung vorliege, nichts zu ihren Gunsten ableiten; dies schon aus dem Grund, weil dieses 
Grundstück viel deutlicher als die hier streitige Parzelle im Siedlungsgebiet der Gemeinde liegt. 
Um die Dauer des Baustopps in Grenzen zu halten, sind die Gemeinde bzw. Behörden jedoch 
gehalten, das Verfahren der Gesamtrevision möglichst ohne Verzug weiterzuführen und insbeson-
dere auch zu prüfen, ob auch gemäss dem aktuellen Auflageprojekt der Gesamtrevision die 
Bauzone nach wie vor überdimensioniert ist. 
5.4.
Damit ist festzustellen, dass die Vorinstanz das Baubewilligungsgesuch der Beschwerde-
führerin zu Recht abgelehnt und die Einsprachen von D.________ und E.________ sowie von 
F.________ und G.________ gutgeheissen hat, weil das BRPA – ebenfalls zu Recht – die Zu-
stimmung zur Vorwirkung des Plans verweigert hat. Folglich erweisen sich auch die weiteren Rü-
gen der Beschwerdeführerin, welche letztlich auf die Gewährung der Baubewilligung abzielen, im 
Ergebnis von vornherein als nicht stichhaltig, zumal sich die Beschwerdeführerin im Verfahren vor 
der Vorinstanz einer Sistierung des Dossiers bis zum Abschluss des Planungsverfahrens entge-
gengestellt hat. 


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6.
Im Ergebnis ist die Beschwerde (einschliesslich der verfahrensmässigen Anträge und insbeson-
dere auch des Antrages, wonach gegen F.________ und G.________ Massnahmen nach Art. 44 
Abs. 2 VRG zu treffen seien, weil sie in ihrer Eingabe vom 10. Februar 2019 die Beschwerde als 
Pamphlet bezeichnet haben) vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten 
werden kann, und der angefochtene Entscheid vom 15. November 2018 ist zu bestätigen.
7.
7.1.
Die Gerichtskosten für die Bearbeitung der äusserst weitschweifigen Beschwerde werden 
auf CHF 4'000.- festgelegt. 
Sie sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und im 
Umfang von CHF 3'000.- mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 VRG; 
Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädi-
gungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]).
7.2.
Es besteht kein Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 137 und 139 VRG).
(Dispositiv auf der nächsten Seite) 
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 4'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt und im 
Umfang von CHF 3'000.- mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die 
Einsprache an die Behörde, die entscheiden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides 
angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 10. Februar 2020/dgr
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber-Praktikant: