fr_gerichte · 603 2021 184 · 2022-09-15 · de

Urteil des III. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Landwirtschaft

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
603 2021 184
Urteil vom 15. September 2022
III. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Vizepräsidentin:
Marianne Jungo 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet 
Parteien
A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller
gegen
BEHÖRDE FÜR GRUNDSTÜCKVERKEHR, Vorinstanz
Gegenstand
Landwirtschaft
Nichtunterstellung unter das bäuerliche Bodenrecht
Beschwerde vom 12. November 2021 gegen den Entscheid vom 
21. September 2021


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ (Beschwerdeführer) ist Eigentümer der Grundstücke Art. bbb (Fläche von 
150'079 m2, bebaut und bedeckt namentlich mit einer Remise [Gebäude-Nr. kkk], einem Hühnerstall 
[Nr. lll] und einem Acker), Art. ccc (Wald von 4'034 m2), Art. ddd (Wald von 4'095 m2) und Art. eee 
(Fläche von 50'988 m2, bebaut und bedeckt namentlich mit einem Wohn- und Ökonomiegebäude 
[Nr. mmm], zwei Remisen [Nr. nnn und ooo], einem weiteren Ökonomiegebäude [Nr. ppp] und einem 
Acker) des Grundbuchs der Gemeinde F.________, gelegen in G.________, F.________ (für die 
Gebäude siehe Luftbildaufnahme der Online-Karten des Kantons Freiburg, abrufbar unter 
https://map.geo.fr). Sämtliche genannten Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone.
Mit Schreiben vom 11. Juni 2013 hielt die Behörde für Grundstückverkehr (Vorinstanz) im Rahmen 
einer Festsetzung des höchstzulässigen Preises der Grundstücke Art. bbb, ccc, ddd, eee und hhh 
(Waldgrundstück, das sich mittlerweile nicht mehr im Eigentum des Beschwerdeführers befindet) 
fest, es handle sich um ein landwirtschaftliches Heimwesen, das seit 2001 parzellenweise verpachtet 
sei; aus diesem Grund bilde es kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr.
B.
Mit Gesuch vom 18. Juli 2021 ersuchte der Beschwerdeführer die Vorinstanz um Abparzellie-
rung der Gebäude Nr. kkk und lll auf dem Grundstück Art. bbb und Nr. mmm, nnn und ooo auf dem 
Grundstück Art. eee samt Umschwung, sowie um Feststellung, dass die abzutrennenden Grundstü-
cke dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts nicht unterstellt sind.
Die Vorinstanz führte am 12. August 2021 einen Augenschein durch. Im Protokoll vom 23. August 
2021 wurde festgehalten, dass sich der an das Wohnhaus angebaute Ökonomieteil in einem sehr 
guten baulichen Zustand befinde und bezogen auf die Zeit seiner Erstellung (Wiederaufbau 1935 
nach Brand) grosszügig bemessen sei. Die Inneneinrichtungen seien – soweit noch vorhanden –
älteren Datums. Das Nebengebäude (gemeint ist wohl das Gebäude Nr. ppp) sei 1959 als Mehr-
zweckremise erstellt worden, das im Sommer als Maschinenunterstand, im Herbst als Lager und 
Sortierraum für Saatkartoffeln und im Winter als Einraumlaufstall für die Aufzuchtrinder gedient habe. 
Für die Herstellung von Maissilage seien Betonsilos erstellt worden. Das Gebäude verfüge zudem 
über ein 175 m2 umfassendes Stroh- oder Heulager.
C.
Mit Entscheid vom 21. September 2021, eröffnet am 15. Oktober 2021, wies die Vorinstanz 
das Gesuch des Beschwerdeführers ab und stellte namentlich fest, dass die Grundstücke Art. bbb, 
ccc, ddd und eee ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden.
D.
Gegen diesen Entscheid hat der Beschwerdeführer am 21. September 2021 Beschwerde an 
das Kantonsgericht erhoben. Er beantragt, es sei festzustellen, dass die Gebäude Nr. kkk und lll auf 
dem Grundstück Art. bbb sowie Nr. mmm, nnn und ooo auf dem Grundstück Art. eee samt ange-
messenem Umschwung nicht dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt seien; die Abparzellierung der 
nicht unterstellten Flächen von den Stammgrundstücken Art. bbb und eee sei zu bewilligen. Even-
tualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen.
E.
Die Vorinstanz beantragt in ihren Bemerkungen vom 17. Februar 2022 die Abweisung der 
Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält mit Eingabe vom 29. März 2022 an seinen Anträgen fest. 
Er legt zudem eine Kostenschätzung zur Stallsanierung sowie einen Kurzbericht zur Tragbarkeits-
berechnung ins Recht.


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F.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 88 des Bundesgesetzes vom 
4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11] in Verbindung mit Art. 11 
des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das bäuer-
liche Bodenrecht [AGBGBB; SGF 214.2.1] und Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 
23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur 
Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten 
(Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwer-
de ist daher einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist vorliegend 
ausgeschlossen (Art. 77 f. VRG).
3.
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, die Vorinstanz sei mangels entsprechenden Gesuchs über-
haupt nicht befugt gewesen, das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes festzustellen.
3.1.
Wer ein schutzwürdiges Interesse hat, kann gemäss Art. 84 BGBB von der Bewilligungsbe-
hörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem 
Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungs-
grenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks 
bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung ist nicht abschliessend; gemäss der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung können sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bestim-
mungen des BGBB zu würdigenden Sachverhalte – wie etwa die Begriffsbestimmungen von Art. 6 
bis 10 BGBB – Gegenstand einer Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 84 BGBB bilden (BGE 
129 III 186 E. 2.1). Auch die Frage, ob ein konkreter Sachverhalt eine Ausnahme vom Realteilungs- 
und Zerstückelungsverbot rechtfertigt, ist einer Feststellungsverfügung zugänglich (HERREN-
SCHWANDER/STALDER, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 84 N. 4 mit Hinweis).
3.2.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, der Beschwerdeführer habe 
um Feststellung ersucht, dass sein Betrieb kein landwirtschaftliches Gewerbe darstelle. In Ziff. 2 des 
Dispositivs stellte sie alsdann fest, dass die Grundstücke Art. bbb, ccc, ddd und eee im Eigentum 
des Beschwerdeführers ein landwirtschaftliches Gewerbe bildeten. Der Beschwerdeführer bringt 
vor, sein Gesuch habe kein Begehren über die Feststellung des Nichtvorliegens eines landwirt-
schaftlichen Gewerbes beinhaltet. Vielmehr habe er lediglich darum ersucht festzustellen, dass die 


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Gebäude Nr. mmm, nnn und ooo auf dem Grundstück Art. eee und die Gebäude Nr. kkk und lll auf 
dem Grundstück Art. bbb samt Umschwung dem Geltungsbereich des BGBB nicht unterstellt seien 
und dass die Abparzellierung der nicht unterstellten Flächen von den Stammgrundstücken Nr. bbb 
und eee bewilligt werde. Er habe im Gesuch sogar explizit erwähnt, dass ihm von der Vorinstanz 
bereits bestätigt worden sei, die Grösse des Betriebs sei zu klein, um die landwirtschaftliche Existenz 
für eine Familie zu sichern, und er habe diesbezüglich das Schreiben der Vorinstanz vom 11. Juni 
2013 nachgereicht. Die Vorinstanz sei nicht berechtigt gewesen, diesbezüglich von Amtes wegen 
eine Feststellungsverfügung zu erlassen. Voraussetzung eines Gesuchs sei ein schutzwürdiges 
Interesse des Gesuchstellers, welches mangels Gesuch nicht vorgelegen habe.
Die Vorinstanz erwidert in ihren Bemerkungen, dass die Frage, ob ein landwirtschaftlichen Gewerbe 
vorliege, für die Beurteilung eines Nichtunterstellungsgesuchs im Sinne von Art. 60 Abs. 1 lit. a 
BGBB vorab zu beurteilen sei, da es darum gehe festzustellen, ob die fraglichen Gebäude seit länge-
rer Zeit nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden und auch in Zukunft nicht mehr genutzt werden 
können. Insbesondere bei der Nichtunterstellung von Wohnraum müsse als Erstes geprüft werden, 
ob dieser zu einem Gewerbe gehöre, um danach festzustellen, ob der Wohnraum für das Gewerbe 
noch notwendig sei. Das Dispositiv des angefochtenen Entscheids sei somit richtig verfasst. Repli-
cando bringt der Beschwerdeführer dagegen vor, es treffe zwar zu, dass im Rahmen eines Gesuchs 
um Entlassung von Gebäuden samt Umschwung aus dem Geltungsbereich des BGBB abzuklären 
sei, ob für die fraglichen Gebäude noch ein landwirtschaftlicher Bedarf bestehe oder nicht. Dazu sei 
aber nicht der Erlass einer Feststellungsverfügung über das Vorliegen eines landwirtschaftlichen 
Gewerbes erforderlich, vielmehr habe ein mit der in raumplanerischer Hinsicht zuständigen Behörde 
koordinierter Entscheid zu ergehen.


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3.3.
Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer aus dem Schreiben der 
Vorinstanz vom 11. Juni 2013, in dem diese festgehalten hat, dass der fragliche Betrieb kein land-
wirtschaftliches Gewerbe darstelle. Wie die Vorinstanz zu Recht geltend macht, stellt dieses Schrei-
ben keine Feststellungsverfügung betreffend Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im 
Sinne von Art. 7 in Verbindung mit Art. 84 BGBB dar: Gegenstand des Schreibens war die Festset-
zung des höchstzulässigen Preises gemäss Art. 66 BGBB. Mit Bezug auf das Nichtvorliegen eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes liegt somit lediglich eine einfache schriftliche Auskunft einer Behörde 
vor. Eine Berufung auf Vertrauensschutz scheidet indes aus, weil nicht ersichtlich ist, welche konkre-
ten Dispositionen der Beschwerdeführer gestützt auf diese Auskunft getroffen hätte, die er nicht 
ohne Nachteil rückgängig machen könnte (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.1.1). So ist davon auszugehen, 
dass er das vorliegend streitige Gesuch auch dann gestellt und den damit verbundenen Aufwand 
getätigt hätte, wenn im Schreiben vom 11. Juni 2013 keine Ausführungen zum Nichtvorliegen eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes gemacht worden wären.
3.4.
Das Gesuch des Beschwerdeführers weist zwei Aspekte auf: Einerseits ersuchte er um 
Bewilligung der Abparzellierung mehrerer Gebäude samt Umschwung, andererseits um Feststel-
lung, dass die entsprechend abzutrennenden Grundstücksflächen dem Bodenrecht nicht unterstellt 
seien. Ob dabei betreffend Abparzellierung im jetzigen Stadium überhaupt von einem konkreten 
Bewilligungsgesuch im Sinne von Art. 60 BGBB (Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und 
Zerstückelungsverbot) ausgegangen werden kann – dem Gesuch wurde kein Teilungsverbal, 
sondern lediglich ein grob skizzierter Entwurf beigelegt –, spielt keine Rolle, da nach dem Gesagten 
auch die (grundsätzliche) Bewilligungsfähigkeit einer Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstücke-
lungsverbot Gegenstand eines Feststellungsverfahrens bilden kann.
Die Vorinstanz und der Beschwerdeführer sind sich weiter einig, dass bei der Entlassung eines 
Gebäudes aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts vorab zu prüfen ist, ob für das 
Gebäude noch landwirtschaftlicher Bedarf besteht. Dabei ist gemäss der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung in objektiver Betrachtungsweise zu beurteilen, ob das betreffende Gebäude für das land-
wirtschaftliche Gewerbe unentbehrlich ist und die landwirtschaftliche Nutzung, der das Gebäude 
dient, wirtschaftlich rentabel und existenzsichernd ist. Beide Kriterien müssen sich – im Sinne einer 
zukunftsgerichteten Beurteilung bei zurzeit nicht mehr landwirtschaftlich genützten Gebäuden – mit 
erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender Bestimmtheit abzeichnen (vgl. BGE 125 III 175 
E. 2b f. mit Hinweisen). Insbesondere mit Bezug auf Wohnraum hat die Bewilligungsbehörde daher 
in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das Wohnhaus noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört 
und diesem dienen kann, d.h. ob es objektiv betriebsnotwendig ist. Wird die Betriebsnotwendigkeit 
bejaht, darf das Wohnhaus weder als nichtlandwirtschaftliches Grundstück abgetrennt werden noch 
einem anderen Betrieb zur Weiternutzung zugeführt werden. Nur Wohnraum, der nicht betriebsnot-
wendig ist, kann vom Gewerbe abgetrennt und aus dem Geltungsbereich des Bodenrechts entlas-
sen werden (vgl. HERRENSCHWANDER/BANDLI, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 60 N. 7a).
3.5.
Mit dem Beschwerdeführer ist festzuhalten, dass er nicht um (Nicht-)Feststellung eines land-
wirtschaftlichen Gewerbes ersucht hat. Nichtsdestotrotz folgt aus den obigen Ausführungen, dass 
die Frage des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes für die Beurteilung seines Gesuchs 
entscheidwesentlich ist, betrifft dieses mit dem Gebäude Nr. mmm doch auch ein Wohn- und Ökono-
miegebäude. Demzufolge ist nichts daran auszusetzen, dass die Vorinstanz – auch ohne ausdrück-
liches Gesuch des Beschwerdeführers – vorfrageweise das Vorliegen eines landwirtschaftlichen 
Gewerbes geprüft hat.


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Da grundsätzlich lediglich das Dispositiv eines Entscheids in Rechtskraft erwächst (BGE 140 I 114 
E. 2.4.2), stellt sich weiter die Frage, ob der Beschwerdeführer dadurch, dass die Vorinstanz die 
Gewerbefeststellung ausdrücklich im Dispositiv festgehalten hat, schlechter gestellt ist. Dies ist zu 
verneinen: Bei der Beurteilung der Tragweite der Rechtskraft ist auch die Begründung heranzuzie-
hen (vgl. BGE 115 II 187; GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 1987, S. 323; betreffend Verwal-
tungsverfügungen siehe Urteil BGer 8C_652/2016 vom 21. Februar 2017 E. 4.3). Hätte die Vorin-
stanz im Dispositiv lediglich festgehalten, dass das Gesuch abzuweisen sei, weil sie – vorfrageweise 
im Rahmen der Begründung – zum Schluss kommt, es liege im Verfügungszeitpunkt ein landwirt-
schaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB vor, für das die betroffenen Gebäude betriebsnot-
wendig sind, wäre der Beschwerdeführer im Ergebnis gleich beschwert, da er im Rahmen des 
Beschwerdeverfahrens ohnehin aufzuzeigen hätte, dass kein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, 
bzw. im Rahmen eines neuen (Feststellungs- oder Bewilligungs-)Gesuchs, dass sich die tatsächli-
chen Verhältnisse seit Verfügungserlass dergestalt verändert haben, dass sich eine neue Beurtei-
lung aufdrängt.
Im Übrigen bildet die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht von der Existenz eines landwirtschaftlichen 
Gewerbes ausgegangen ist, Gegenstand der nachfolgenden materiellen Prüfung. Auf die gerügte 
unterlassene bzw. beantragte Verfahrenskoordination wird ebenfalls zurückzukommen sein.
4.
Zu prüfen ist weiter, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass ein landwirtschaftli-
ches Gewerbe vorliegt.
4.1.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von land-
wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen 
Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Stand-
ardarbeitskraft (vor 1. September 2008: drei Viertel einer Standardarbeitskraft, vgl. BGE 137 II 182 
E. 3.1.1; zur Entwicklung der Erhöhung der Gewerbegrenzen vgl. BGE 135 II 313 E. 2.1 mit Hinwei-
sen) nötig ist. Nach Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe 
vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die – entsprechend Art. 2 – dem BGBB unter-
stellt sind. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendi-
ge Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn 
die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), und die für längere Dauer 
zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 BGBB; zum Begriff des land-
wirtschaftlichen Gewerbes vgl. BGE 135 II 313 E. 4. und 5; HOFER, in Das bäuerliche Bodenrecht, 
Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, 
Art. 7 N. 12 ff.).
Bei der Standardarbeitskraft (SAK) handelt es sich um ein Mass für die arbeitswirtschaftliche 
Betriebsgrösse. Sie wird anhand des standardisierten Arbeitsaufwands bei einer landesüblichen 
Bewirtschaftung berechnet (Urteil BGer 2C_39/2021 vom 4. November 2021 E. 3.1). Der Bundesrat 
legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit 
dem Landwirtschaftsrecht fest (vgl. Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BGBB). Für die Berechnung des Umfangs 
an Standardarbeitskräften je Betrieb gelten gemäss Art. 2a Abs. 1 der Verordnung vom 4. Oktober 
1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110) die Faktoren nach Art. 3 der Verord-
nung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebs-
formen (LBV; SR 910.91).


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Die Beurteilung des Arbeitsaufwands und auch der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe 
vorliegt, ist nach objektiven Kriterien vorzunehmen. Nicht relevant ist die tatsächliche Nutzung, 
würde damit doch die Anwendung des Gesetzes dem Einflussbereich des Grundeigentümers über-
lassen werden. Es ist deshalb auf durchschnittliche Bewirtschaftungsformen abzustellen und nicht 
auf ausgefallene Einzelfälle. Auszugehen ist somit von landesüblichen Bewirtschaftungsformen 
(BGE 137 II 182 E. 3.1.3 mit Hinweisen; 121 III 274 E. 3c; Urteil BGer 2C_719/2018 vom 18. Septem-
ber 2019 E. 2.2; HOFER, Art. 7 BGBB N. 39 ff. und N. 100 ff.).
4.2.
Die Vorinstanz ging im Rahmen ihrer SAK-Berechnung namentlich von 25 Grossvieheinhei-
ten (GVE) "anderer Nutztiere" aus, woraus ein SAK-Bedarf von 0.675 resultiert (vgl. act. 6). Insge-
samt weist der Betrieb des Beschwerdeführers gemäss vorinstanzlicher Einschätzung 1.23 SAK auf. 
Im angefochtenen Entscheid wurde einzig festgehalten, dass im bestehenden Ökonomieteil – wobei 
unklar ist, ob damit das Gebäude Nr. mmm oder ppp gemeint ist – mit geringen Investitionen von 
einigen CHF 10'000.- Milchwirtschaft betrieben werden könne und die zu tätigenden Investitionen 
für den Betrieb tragbar seien. Weiter finden sich im angefochtenen Entscheid Ausführungen zu 
Gemüsebau, Direktvermarktung und Agrotourismus, ohne dass diese Betriebszweige Eingang in die 
SAK-Berechnung gefunden hätten.
Der Beschwerdeführer bringt vor, ohne die 25 GVE würde das Arbeitsaufkommen lediglich 
0.555 SAK betragen, womit die für das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes erforderliche 
eine SAK gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht erreicht würde. Er stellt der SAK-Berechnung der 
Vorinstanz zwei eigene Berechnungen entgegen, in denen er SAK-Werte von 0.96 bzw. 0.99 ermit-
telt. Weiter rügt er, dass die notwendigen Sanierungskosten für die Nutztierhaltung deutlich mehr 
als wenige zehntausend Franken betragen würden. Er bezieht sich auf eine Kostenschätzung des 
I.________ vom 9. Dezember 2021, wonach im Wohn- und Ökonomiegebäude aufgrund des Alters 
des Gebäudes sowie notwendiger Anpassungen an die Tierschutzbestimmungen Sanierungskosten 
in der Höhe von CHF 442'700.- anfallen würden. Somit sei ausgeschlossen, dass die Investitionen 
für seinen Betrieb tragbar seien. Dies beweise auch die Tragbarkeitsberechnung der J.________ 
AG vom 15. März 2022.
4.3.
Im Wesentlichen ist die Vorinstanz nach dem Gesagten in Anwendung von Art. 7 Abs. 4 lit. b 
BGBB zum Schluss gekommen, dass die Möglichkeit bestünde, die vorhandenen betriebsnotwendi-
gen Gebäude umzubauen bzw. instand zu stellen, und dass die entsprechenden, mit wenigen zehn-
tausend Franken bezifferten Aufwendungen für den Betrieb tragbar wären. Welche konkreten Arbei-
ten an welchen Gebäuden notwendig wären und weshalb diese mit wenigen CHF 10'000.- zu veran-
schlagen seien, begründet die Vorinstanz nicht. Weiter kann dem angefochtenen Entscheid nichts 
zur Frage entnommen werden, inwiefern die Aufwendungen für den Betrieb tragbar sein sollen. Zu 
beidem finden sich auch in den Akten keine entsprechenden Abklärungen. Die Sachverhaltsfeststel-
lungen der Vorinstanz sind damit offensichtlich ungenügend. Ob auf die vom Beschwerdeführer 
eingereichten Unterlagen (Kostenschätzung und Kurzbericht zur Tragbarkeitsberechnung) abzustel-
len ist, bei denen es sich um Parteibehauptungen bzw. -gutachten handelt, kann unter diesen 
Umständen offenbleiben.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfordert die Beurteilung der Frage, mit welchem 
Aufwand fehlende betriebsnotwendige Gebäude erstellt bzw. vorhandene umgebaut, instand gestellt 
oder ersetzt und inwiefern die entsprechenden Aufwendungen vom Betrieb getragen werden 
können, in der Regel ein Sachverständigengutachten (vgl. BGE 135 II 313 E. 5.2.1; Urteil BGer 
5A_345/2012 vom 20. September 2012 E. 3.2). Daran ändert nichts, dass es nach Ansicht der 
Vorinstanz nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne, dass die Bewilligungsbehörde verschiede-


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ne detaillierte Betriebskonzepte mit hypothetischen Betriebsbudgets entwickeln müsse, um festzu-
stellen, ob ein Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB vorliege und ob die Aufwendungen tragbar seien, 
trifft sie doch diesbezüglich im Rahmen der Pflicht zur Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen 
(Art. 45 Abs. 1 VRG) die Beweisführungslast.
4.4.
Zusammenfassend erweisen sich die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen zum 
Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes, namentlich zur Möglichkeit, vorhandene betriebs-
notwendige Gebäude umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, sowie zur Tragbarkeit der 
entsprechenden Aufwendungen, als ungenügend. Bereits deshalb ist der angefochtene Entscheid 
aufzuheben und die Angelegenheit zur neuen Instruktion und anschliessend neuem Entscheid an 
die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei wird sie sich mit der Kostenschätzung und der Tragbarkeits-
berechnung des Beschwerdeführers auseinanderzusetzen haben und angesichts der zitierten 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung allenfalls ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben 
müssen (wobei sie hierfür gestützt auf Art. 6 Abs. 3 AGBGBB einen Kostenvorschuss vom 
Beschwerdeführer einholen kann). Sie wird sich weiter auch zu den vom Gesuch ebenfalls erfassten 
Gebäuden Nr. kkk und lll zu äussern haben, was sie im angefochtenen Entscheid unterlassen hat 
(vgl. Ziff. 3 des Dispositivs).
5.
Der Beschwerdeführer beantragt ferner die Verfahrenskoordination im Sinne von Art. 4a VBB.
5.1.
Die angestrebte Nichtunterstellung der abzuparzellierenden Teilflächen unter das bäuerliche 
Bodenrecht wirft die Frage nach deren künftigen Nutzung auf, da diese nicht nur einen bodenrecht-
lichen, sondern auch einen raumplanerischen Aspekt aufweist und damit ein Bedürfnis nach verfah-
rensrechtlicher Koordination begründet (BGE 125 III 175 E. 2c). Seit dem Inkrafttreten am 
1. September 2000 sieht Art. 4a VBB und die analoge Bestimmung von Art. 49 der Raumplanungs-
verordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) in Nachachtung der zitierten Rechtsprechung eine 
solche Verfahrenskoordination bei der Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstü-
ckelungsverbot und im Verfahren um Erlass einer entsprechenden Feststellungsverfügung oder 
einer solchen über die Nichtanwendbarkeit des BGBB ausdrücklich vor, wenn auf dem betroffenen 
Grundstück eine Baute oder Anlage besteht und sich diese ausserhalb der Bauzone im Sinne des 
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) befindet. In diesen Fällen 
kann die bodenrechtliche Bewilligungsbehörde erst entscheiden, wenn eine rechtskräftige raumpla-
nungsrechtliche Verfügung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2 RPG; im Kanton 
Freiburg gemäss Art. 136 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 
[RPBG; SGF 710.1] die Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt [RIMU]) 
vorliegt, in der die Rechtmässigkeit der künftigen Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage fest-
gestellt wird (Art. 4a Abs. 2 VBB; vgl. Urteil BGer 2C_747/2013 vom 8. September 2014, das im 
Nachgang an das Urteil KG FR 603 2012 89 vom 11. Juni 2013 ergangen ist). Die Verfahrenskoor-
dination erübrigt sich, wenn offensichtlich ist, dass keine Ausnahmebewilligung nach dem BGBB 
erteilt werden kann oder das betroffene Grundstück dem BGBB unterstellt bleiben muss (Art. 4a 
Abs. 3 VBB).
5.2.
Art. 4a VBB findet vorliegend Anwendung, da der Beschwerdeführer insbesondere um Fest-
stellung der Nichtanwendbarkeit des Bodenrechts auf die abzuparzellierenden Teilflächen, auf 
denen sich Bauten ausserhalb der Bauzone befinden, ersucht hat. Die Verfahrenskoordination erüb-
rigt sich zwar wie gesehen, wenn offensichtlich ist, dass keine Ausnahmebewilligung nach dem 
BGBB erteilt werden kann oder das betroffene Grundstück dem BGBB unterstellt bleiben muss. Da 


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dies aufgrund des Verfahrensausgangs zumindest nicht offensichtlich erscheint, hat die Verfahrens-
koordination mit der RIMU zu erfolgen. Die Vorinstanz hat daher im Rahmen der erneuten Instruktion 
der Angelegenheit die Akten der RIMU zuzustellen und deren rechtskräftigen Entscheid abzuwarten.
6.
Im Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Die 
Angelegenheit ist zur neuen Beurteilung im Sinne der vorstehenden Erwägungen an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.
7.
Die Rückweisung zur Neubeurteilung gilt praxisgemäss als vollständiges Obsiegen (Urteil KG FR 
603 2019 136 vom 25. August 2020 E. 5.2 mit Hinweisen). Von der Erhebung von Gerichtskosten 
ist vorliegend abzusehen, da dem Staat in Anwendung von Art. 133 VRG keine Verfahrenskosten 
aufzuerlegen sind. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'000.- ist dem Beschwer-
deführer zurückzuerstatten.
Der obsiegende Beschwerdeführer hat Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. VRG und 
Art. 8 ff. des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen 
in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). Mit Kostenliste vom 26. August 2022 weist er ein 
Honorar von CHF 6'725.- (22.4 Stunden à CHF 300.-), Auslagen von pauschal 3 % des Honorars, 
ausmachend CHF 201.75, sowie als weitere Auslage die Rechnung der J.________ AG vom 
22. März 2022 über CHF 1'615.50 aus; die insgesamt geltend gemachte Entschädigung beläuft sich 
inklusive Mehrwertsteuer auf CHF 9'075.60.
Da die Kostenliste nicht gänzlich den gesetzlichen Anforderungen entspricht – der Stundenansatz 
liegt auch bei komplexeren Fällen bei CHF 250.- (Art. 8 Abs. 1 Tarif VJ) und eine pauschale Entschä-
digung der Barauslagen ist nicht vorgesehen (Art. 9 Tarif VJ) – ist die dem Beschwerdeführer 
geschuldete Parteientschädigung für Honorar und Auslagen ex aequo et bono auf CHF 5'700.- (zzgl. 
MwSt. zu 7.7 %, ausmachend CHF 438.90) festzusetzen. Die Kosten für die Tragbarkeitsberech-
nung der J.________ AG können nicht entschädigt werden, da sie nicht als notwendige Kosten im 
Sinne von Art. 137 Abs. 1 VRG zu betrachten sind: Die Beschwerde war bereits aufgrund der Ausfüh-
rungen in der Beschwerdeschrift gutzuheissen. Die Tragbarkeitsberechnung vermag sodann die 
weitere Instruktion der Angelegenheit durch die Vorinstanz nicht zu ersetzen, zumal auch die Höhe 
der notwendigen Sanierungskosten ungenügend abgeklärt wurde (zur ausnahmsweisen Entschädi-
gung von Privatgutachten als Parteikosten in öffentlich-rechtlichen Verfahren vgl. Urteil BGer 
1C_302/2021 vom 25. Januar 2022 E. 3.3). Insgesamt beläuft sich die Entschädigung damit auf 
CHF 6'138.90 (inkl. MwSt.). Sie ist dem Staat Freiburg aufzuerlegen.
(Dispositiv auf der nächsten Seite)


Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der Entscheid der Vorinstanz vom 21. September 2021 wird aufgehoben und die Angelegen-
heit zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 
II.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der Kostenvorschuss von CHF 2'000.- wird dem 
Beschwerdeführer zurückerstattet.
III.
Dem Beschwerdeführer wird zuhanden von Rechtsanwalt Pius Koller eine Parteientschädi-
gung in der Höhe von CHF 6'138.90 (davon CHF 438.90 MwSt.) zugesprochen. Diese wird 
vollumfänglich dem Staat Freiburg auferlegt.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschä-
digung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur 
dieser Teil des Entscheids angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 15. September 2022/mpo
Die Vizepräsidentin:
Der Gerichtsschreiber: