fr_gerichte · 102 2015 50 · 2016-08-22 · de

Entscheid des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2015 50
Urteil vom 22. August 2016
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin:
Laura Granito
Parteien
A.________, Kläger und Berufungskläger
und
B.________, Klägerin und Berufungsklägerin 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber
gegen
C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Marcel Grass 
Gegenstand
Mietzinsreduktion/-herabsetzung 
Berufung vom 5. März 2015 gegen das Urteil des Mietgerichts des 
Sense- und Seebezirks vom 15. Dezember 2014
Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Am 23. April 2002 schlossen A.________ und B.________ mit der Hauseigentümerin der 
Liegenschaft D.________ in E.________ einen Mietvertrag über eine 4 1/2-Zimmerwohnung. Als 
Nettomietzins wurden CHF 1‘460.00 vereinbart und für die Nebenkosten ein Akonto von 
CHF 210.00 pro Monat. Der Mietvertrag (act. 2.3) hält in Ziffer 3 Folgendes fest: 
„Der Nettomietzins basiert auf einem Zinsfuss für I. Hypotheken von 4%, Kostensteigerungen 
ausgeglichen bis Mai 1991 sowie auf dem Landesindex der Konsumentenpreise, Stand April 
1991, von 127,2 Punkten (Basis: Dezember 1982 = 100). 
Die gesetzliche Mietzinsreserve beträgt demnach zur Zeit 
12,44% 
Für Nichtausschöpfung des Hypothekarzinssatzes 
 0,00% 
Für Nichtausschöpfung der Betriebskostensteigerung von 05.91-07.02 
 5,58% 
Für Nichtausschöpfung Teuerung Landesindex von 127,2 auf 149,0 Punkte
 6,86%
A.________ und B.________ verlangten am 27. September 2013 bei der Liegenschaftsverwaltung 
die Herabsetzung des Mietzinses mit der Begründung, dass der Referenzzinssatz auf 2% 
gesunken sei. Die Liegenschaftsverwaltung teilte ihnen am 9. Oktober 2013 mit, dass diesem 
Gesuch entsprochen werde und die Mietzinsanpassung zu gegebener Zeit erteilt würde (act. 2.6). 
Am 28. Oktober 2013 kam die Liegenschaftsverwaltung auf ihren Entscheid zurück und lies die 
Mieter wissen, sie könne dem Herabsetzungsbegehren nicht entsprechen und verwiesen darauf, 
dass sie den Nettomietzins infolge Ausgleich von Betriebskostensteigerungen und der 
Kaufkraftsicherung sogar erhöhen könnte (act. 2.7).
B.
Die Mieter riefen im November 2013 die Schlichtungskommission des Sense- und 
Seebezirks an; der Schlichtungsversuch scheiterte und ihnen wurde am 16. Dezember 2013 die 
Klagebewilligung ausgestellt. Mit Eingabe vom 23. Dezember 2013 gelangten die Mieter an das 
Mietgericht des Sense- und Seebezirks und beantragten, dass der Mietzins für die 4 ½-Zimmer-
Wohnung per 1. Februar 2014 von CHF 1‘460.00 auf CHF 1‘213.95 zu reduzieren sei. Dies unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vermieterin (act. 1). Mit Klageantwort vom 
1. April 2014 schloss die Vermieterin, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auf 
vollumfängliche Abweisung der Klage (act. 2.9).
Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks verhandelte die Angelegenheit am 26. November 
2014 und befragte die Parteien zur Sache. Mit Urteil vom 15. Dezember 2014 wies es die Klage 
ab. 
C.
Am 5. März 2015 reichten A.________ und B.________ gegen dieses Urteil Berufung ein. 
Sie beantragen, das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 15. Dezember 2014 
aufzuheben. In der Sache wiederholen sie ihre erstinstanzliche Klageforderung. 
Die C.________ beantragte am 13. April 2015 die Berufung abzuweisen und den Entscheid der 
Vorinstanz zu bestätigen.
D.
Die Berufungsbeklagte wurde am 9. Dezember 2015 aufgefordert, die Kostensteigerung zu 
belegen; die entsprechenden Angaben reichte sie am 15. Januar 2016 ein. 
An der Verhandlung des Zivilappellationshofs vom 16. März 2016 gaben die Berufungskläger den 
Mietvertrag 
über 
den 
Einstellhallenparkplatz 
vom 
23. 
April 
2002 
sowie 
die 
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Nebenkostenabrechnung vom 1. Mai 2013 bis 30. April 2014 zu den Akten. Die Parteivertreter 
hielten ihre Parteivorträge.
Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. 
Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
Erwägungen
1.
a)
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das 
Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 
CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit 
Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Das vollständig begründete Urteil wurde den Berufungsklägern am 23. Februar 2015 zugestellt, so 
dass die am 5. März 2015 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
b)
Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert auf CHF 59‘052.-; dieser bleibt im 
Berufungsverfahren unverändert.
Auf die Berufung ist somit grundsätzlich einzutreten.
c)
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus 
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. 
Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 
ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu 
beurteilen.
2.
Der vorliegende Streit dreht sich um Fragen im Zusammenhang mit dem Mietzinsvorbehalt 
und der Betriebskostensteigerung. 
a)
aa) Nicht strittig ist, dass die Reduktion des Referenzzinssatzes von 4% auf 2% eine 
Herabsetzung des Mietzinses um 19.35% rechtfertigt (angefochtenes Urteil, E. 6.1); ebenfalls nicht 
strittig ist, dass der Ausgleich der Teuerung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und am 
27. September 2013 grundsätzlich eine Mietzinserhöhung von 2.5% rechtfertigt (E. 6.2).
bb) Das Mietgericht kam zum Schluss, der Mietzinsvorbehalt sei im Mietvertrag formell 
gültig angebracht und vereinbart worden (E. 4.5). Dies ist im Berufungsverfahren nicht mehr 
streitig (Berufung Ziff. 6).
cc) Das Mietgericht hielt fest, die Teuerung ergebe sich aus den einschlägigen Tabellen 
des Bundesamtes für Statistik und der geltend gemachte Vorbehalt im Mietvertrag vom 23. April 
2002 entspreche einer Teuerung von 17.138%, welche gemäss Art. 269a lit. e OR i.V.m. Art. 16 
VMWG zu 40% den Mietern überbunden werden dürfe, was gerundet den geltend gemachten 
6,86% entspreche. Es stellte sodann fest, im Mietvertrag sei ein Vorbehalt für die 
Betriebskostensteigerung von 5.58% für den Zeitraum von Mai 1991 bis Juli 2002 durch die Mieter 
übernommen worden, was umgerechnet auf 134 Monate für die Zeit vom 1. Mai 1991 bis 30. Juni 
2002 rechnerisch genau eine Steigerung von 0,5 pro Jahr ausmache. Die Vereinbarung dieser 
Pauschale für die Betriebskostensteigerung in der Zeit von Mai 1991 bis Juli 2002 sei nicht zu 
beanstanden (E. 5). 
Kantonsgericht KG
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Was die Betriebskostensteigerung für die Zeit des Mietverhältnisses betrifft, ging das Mietgericht 
davon aus, dass die Mieter mit der Unterzeichnung des Mietvertrages der Anwendung der 
Betriebskostenpauschale für die Zeit des Mietverhältnisses zugestimmt haben. Während der 
Vertragsdauer hätten sie denn auch nie eine abweichende Kostenberechnung verlangt. Es könne 
daher nicht von einer schematischen Anwendung der Pauschale gesprochen werden, vielmehr sei 
nach Treu und Glauben davon auszugehen, dass die Mieter mit dieser Berechnungsgrundlage 
einverstanden gewesen seien. Die Mieter verfügten über eine gute Bildung, seien seit 1966 in der 
Schweiz wohnhaft, immer Mieter gewesen und bei Vertragsabschluss in der Lage gewesen, den 
Inhalt des Vertrages zu verstehen und sich durch Prüfung und Abklärung der einzelnen 
Dispositionen ein klares Bild über deren Tragweite zu machen. Der Vermieter habe bei 
Vertragsabschluss davon ausgehen dürfen, dass sich die Mieter mit dem Vertragsinhalt 
auseinandergesetzt haben. Zudem seien die Grundlagen für die Berechnung des Mietzinses den 
Mietern im Zuge des ersten Gesuchs um Mietzinssenkung mit Schreiben vom 10. Juni 2003 noch 
einmal dargetan worden. Das Mietgericht stellte weiter fest, die Mieter rechneten in ihrem Gesuch 
vom 27. September 2013 um Herabsetzung des Mietzinses selber mit einer Pauschale von 0.5% 
pro Jahr für die allgemeine Kostensteigerung. Überdies bewege sich diese Pauschale 
betragsmässig eher am unteren Rand der auch von kantonalen Gerichten zugelassenen 
Pauschalen, jedenfalls führe sie nicht zu einer über die tatsächlichen Verhältnisse 
hinausgehenden Kostensteigerung (E. 6.3).
b)
Die Berufungskläger rügen, das Mietgericht habe zu Unrecht die materielle Berechtigung 
der Kostensteigerung bejaht (Berufung Ziff. 6). Die Berufungsbeklagte habe es unterlassen, die 
Kostensteigerung zu behaupten und habe auch keine entsprechenden Beweismittel angeboten, 
welche die tatsächliche Kostensteigerung belegen würden. Das Mietgericht hätte in Anwendung 
seiner richterlichen Fragepflicht die Vermieterin auffordern müssen, Unterlagen zu der 
tatsächlichen Entwicklung der Unterhaltskosten einzureichen und habe zu Unrecht auf eine 
Pauschale abgestellt (Berufung Ziff. 14).
c)
aa) Mietzinse sind gemäss Art. 269a lit. b OR in der Regel nicht missbräuchlich, wenn 
sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als 
Kostensteigerungen im Sinne dieser Bestimmung gelten insbesondere Erhöhungen der 
Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von 
Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, 
die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch 
entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung (BGE 110 II 404 E. 3a 
S. 407). 
Solche 
Aufwendungen 
können 
aber, 
wenn 
sie 
zu 
einer 
dauerhaften 
Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend 
geltend gemacht werden (Urteil 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1 mit Hinweisen). 
Kantonale Gerichte haben zum Teil je nach der Höhe der Inflation gestützt auf die 
Kostensteigerung Mietzinserhöhungen von pauschal 0.5 % bis 1 % pro Jahr zugelassen (Urteil 
BGer 4A_88/2013 vom 17. Juli 2013 E. 4.1 mit Hinweisen). Gemäss der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung muss zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung grundsätzlich der 
Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den 
durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Von dieser Regel darf 
indessen ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich 
hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im 
massgeblichen 
Zeitpunkt 
unzutreffend 
wiedergibt 
oder 
wenn 
aufgrund 
einer 
starken 
Konjunktursteigerung der Durchschnitt den Kostenstand im massgebenden Zeitpunkt schlecht 
wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; bestätigt in: Urteil BGer 4A_88/2013 vom 17. Juli 2013 
E. 4.1). Kommt der Richter bei der Würdigung der ihm unterbreiteten Kostenzusammenstellung 
Kantonsgericht KG
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zum Schluss, angesichts besonderer Umstände entspreche eine auf Erfahrungswerten beruhende 
Pauschale eher der tatsächlichen Kostenentwicklung als der Vergleich der durchschnittlichen 
Kosten, wie er unter gewöhnlichen Umständen durchzuführen wäre, ist das Abstellen auf die 
Pauschale bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Mitberücksichtigung von Pauschalen kann 
somit im Einzelfall zulässig sein, sofern gewährleistet ist, dass sie nicht zu einer überhöhten 
Kostensteigerung führen und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt. 
Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne Rücksicht auf den Einzelfall bleibt dagegen 
unzulässig (Urteil BGer 4A_88/2013 vom 17. Juli 2013 E. 4,1).
bb) Die Anwendung einer Pauschale von 0,5% pro Jahr zur Festlegung der 
Kostensteigerung in den Jahren 1991-2002 ist nicht zu beanstanden. Der Vorbehalt wurde durch 
den 
Vermieter 
transparent 
festgehalten 
und 
die 
Mieter 
haben 
diesem 
mit 
der 
Vertragsunterzeichnung zugestimmt. Dazu kommt, dass der Betrachtungshorizont nun über 20 
Jahre zurückliegt, was den direkten Beweis der Betriebskostensteigerung erschwert. 
cc) Für die Zeit ab Vertragsschluss ist eine Dokumentation der Kostensteigerung 
möglich und sie wurde von der Berufungsbeklagten auch angeboten (act. 11/6). Die 
Berufungsbeklagte wurde daher aufgefordert, die Kostensteigerung zu belegen. Sie reichte am 
18. Januar 2016 Kopien der Verwaltungsabrechnungen resp. der Erfolgsrechnungen der Jahre 
2003 bis 2012 für die Liegenschaften F.________ ein. 
Bei den eingereichten Unterlagen handelt es sich um die von der Immobilienverwaltung zu Handen 
der Eigentümerin erstellten Verwaltungsabrechnungen; deren Darstellung ändert im Jahre 2007, 
ohne dass deren Aussagekraft dadurch wesentlich beeinträchtigt wird. Im Jahre 2003 
erwirtschaftete die Eigentümerin einen Mietzinsertrag von CHF 1‘036‘270.25, in den Jahren 2003-
2005 durchschnittlich rund CHF 1‘035‘875.63. Aus der Gegenüberstellung der drei Positionen 
„Unterhalt/Reparatur“, „Betriebskosten“ und „Verwaltungskosten“ wird ersichtlich, dass die 
Eigentümerin hierfür in den Jahren 2003-2005 jährlich durchschnittlich rund CHF 175‘300.- 
aufwendete, und in den Jahren 2010 – 2012 durchschnittlich rund CHF 196‘064.-. Der Aufwand für 
die betrachteten Positionen hat sich mithin in dieser Zeit um CHF 20‘764.- erhöht. Dies entspricht 
2% des Mietertrages 2003. Dies spricht für eine durchschnittliche Kostensteigerung von 0,2% in 
den Jahren 2003 bis 2012. Es werden keine Umstände vorgebracht oder sind aus den Akten 
ersichtlich, die den Schluss aufdrängen, dass die aus der unterbreiteten Kostenzusammenstellung 
ersichtliche tatsächliche Kostenentwicklung zu hoch oder zu tief bemessen wäre und daher eher 
auf die von der Vorinstanz zur Anwendung gebrachten auf Erfahrungswerten beruhende 
Pauschale abzustellen wäre. Somit wird für die Kostensteigerung für die Zeit von April 2002 
(Abschluss Mietvertrag) bis Januar 2013 (Herabsetzungsbegehren mit Wirkung ab 1. Februar 
2014), mithin 142 Monate eine Kostensteigerung von 2,36% zu berücksichtigen sein (142 Mte : 12 
x 0,2%). 
dd) Zusammenfassend ergibt sich die folgende Rechnung:
-
Reduktion Referenzzinssatz von 4% auf 2%
- 19.35%
-
Mietzinsreserve per Vertragsabschluss:
+ 12.44%
-
Allgemeine Teuerung (April 2002 – Oktober 2013)
+ 2.50%
-
Allgemeine Kostensteigerung (April 2002 – Januar 2014): 
+ 2.36%
Total:
- 2.05%
Dem Gesagten zufolge sind die Berufung und die Herabsetzungsklage teilweise gutzuheissen. 
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Der Mietzins von CHF 1‘450.- für die 4 ½-Zimmerwohnung im ersten Stock (Nr. ggg) an der 
D.________ in E.________ ist demzufolge um 2.05%, d.h. CHF 29.95, zu reduzieren und beträgt 
ab dem 1. Februar 2014 neu CHF 1‘430.05.
3.
a)
Über die Prozesskosten, bestehend aus Gerichts- und Parteikosten, entscheidet das 
Gericht im Endentscheid (Art. 104 Abs. 1 ZPO); sie werden der unterliegenden Partei auferlegt 
(Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Dringt keine Partei vollständig mit ihrem 
Rechtsbegehren durch, so hat keine Partei vollständig obsiegt und die Prozesskosten werden 
nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das Gericht kann von den 
Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn die 
Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe der Forderung gutgeheissen wurde und diese 
Höhe vom gerichtlichen Ermessen abhängig oder die Bezifferung des Anspruchs schwierig war 
(Art. 107 Abs. 1 Bst. a ZPO). Für die Frage, welche Partei unterliegt und welche obsiegt hat, ist 
das ursprüngliche, allenfalls das im Lauf des Verfahrens durch Klageänderung (Art. 227 Abs. 1 
und 2 bzw. Art. 230 ZPO) modifizierte Rechtsbegehren der Klage massgebend, welchem das im 
Urteil festgehaltene Verdikt gegenüberzustellen ist. Bei Streitigkeiten mit einem Streitwert beurteilt 
sich der Grad des Obsiegens in der Regel nach dem Verhältnis zwischen dem im Rechtsbegehren 
gestellten Antrag und dem schliesslich zugesprochenen Ergebnis. Verhältnismässige Verteilung 
heisst für Parteientschädigungen, dass die Bruchteile des Obsiegens bzw. Unterliegens beider 
Parteien gegeneinander zu verrechnen sind (JENNY, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 
Kommentar zur ZPO, 3. Aufl. 2016, Art. 106 N. 9 mit Hinweisen).
b)
Die Berufungskläger beantragten eine Mietzinsherabsetzung von CHF 1‘460.- auf 
CHF 1‘213.95, mithin eine Reduktion um CHF 246.05. Diese Rechtsbegehren wurden im 
Berufungsverfahren unverändert aufrechterhalten. Sie sind damit nur teilweise, nämlich im Umfang 
von rund CHF 29.95, mithin rund zu 1/8 durchgedrungen. Entsprechend haben die 
Berufungskläger 7/8 und die Berufungsbeklagte 1/8 der Prozesskosten zu tragen.
c)
Gemäss Art. 130 Abs. 1 JG werden bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume keine 
Gerichtskosten erhoben, wenn – wie vorliegend - die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und 
diese keine Luxuswohnung darstellt. Auf die Erhebung von Gerichtskosten ist demzufolge zu 
verzichten.
d)
aa) Für Streitigkeiten, die im vereinfachten Verfahren behandelt werden, deren 
Streitwert aber CHF 30‘000.- übersteigt, werden die Parteikosten aufgrund einer detaillierten 
Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). 
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten 
Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses 
notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als 
Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs festgesetzt 
(Art. 65 JR). Dieser beträgt seit dem 1. Juli 2015 CHF 250.- (Verordnung vom 22. Juni 2015 zur 
Änderung des Justizreglements und anderer Reglemente [ASF 2015_057]); bis zu diesem 
Zeitpunkt betrug der Stundentarif CHF 230.-. In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die 
Honorare gestützt auf den Streitwert um höchstens 350 % erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 
JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und 
den 
Rahmen 
einer 
einfachen 
Aktenverwaltung 
nicht 
überschreiten, 
insbesondere 
Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, 
geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens CHF 500.- bzw. ausnahmsweise 
CHF 700.- (Art. 67 JR). Die Kosten für Kopien, Portos und Telefonate werden pauschal auf 5 % 
der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgesetzt (Art. 68 Abs. 2 JR).
Kantonsgericht KG
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bb) Die Vorinstanz setzte die die Parteientschädigung der C.________ für das 
Verfahren vor dem Mietgericht auf CHF 2‘918.15 (Honorar: CHF 2‘507.20, Auslagen: CHF 44.80; 
Wegentschädigung: CHF 150.00; Mwst 8%: CHF 216.15) fest; die Höhe der Entschädigung wurde 
im Berufungsverfahren nicht angefochten und es besteht keine Veranlassung, davon 
abzuweichen.
Im Berufungsverfahren hatte die Berufungsbeklagte die Berufungsschrift (7 Seiten) zu prüfen und 
sie hat eine siebenseitige Berufungsantwort eingereicht. Zudem hatte sie der Aufforderung des 
Hofes nachzukommen und die Kostensteigerung zu belegen (21 Beilagen und dreiseitige 
Zusammenfassung) sowie an der Verhandlung vom 16. März 2016 ihren Standpunkt zu vertreten 
(Dauer 1h 35 Minuten). Rechtsanwalt Marcel Grass beziffert seinen Aufwand auf 13.64 Stunden, 
und die Auslagen auf CHF 267.-. Das Berufungsverfahren war nicht umfangreich, der Streitwert 
lag bei CHF 59‘052.00. Gestützt auf die eingereichte Kostenliste vom 18. März 2016 und der 
Stellungnahme der Gegenpartei vom 6. April 2016 sowie der unter gewöhnlichen Umständen zur 
Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel stehenden Interessen wird der 
Zeitaufwand von Rechtsanwalt Marcel Grass auf 10 Stunden festgesetzt. Die Reisezeit wird nicht 
separat entschädigt, sondern ist in der Entschädigung von CHF 2.50 je Kilometer enthalten (Art. 77 
JR) und somit mit CHF 80.- zu berücksichtigen. Die Grundentschädigung beträgt somit 
CHF 2‘500.- (10 Stunden x CHF 250.-). Angesichts des Streitwerts von CHF 59‘052.- rechtfertigt 
sich eine Erhöhung des Honorars um 21,12%, ausmachend CHF 528.-. Die Auslagen (Kopien, 
Portos, Telefongebühren etc.) werden mit einer Pauschale von 5% der Grundentschädigung ohne 
Zuschlag abgegolten, ausmachend CHF 125.-. Die Korrespondenz und Telefongespräche werden 
mit einem Pauschalhonorar von CHF 400.- entschädigt. Insgesamt ergibt dies unter 
Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 8% eine Parteientschädigung von CHF 3‘923.65 
(Grundentschädigung: CHF 2‘500.-; Streitwertzuschlag: CHF 528.-; Auslagen: CHF 125.-; 
Pauschalhonorar: CHF 400.-; Reiseentschädigung CHF 80.-, MwSt.: CHF 290.65).
cc) Für das erstinstanzliche Verfahren macht Rechtsanwalt Patrik Gruber einen 
Aufwand von rund 17 Stunden und Auslagen im Betrag von CHF 227.20 geltend (act. 29.2). Er 
hatte sich mit seiner Klientschaft zu besprechen, sie im Schlichtungsverfahren zu begleiten und 
alsdann eine Klageschrift (5 Seiten/10 Beilagen) auszuarbeiten, die Klageantwort 7 Seiten und 
5 Beilagen zur Kenntnis zu nehmen, an der Verhandlung vom 26. November 2014 (2h20‘) 
teilzunehmen und sich entsprechend vorzubereiten. Das Verfahren war nicht umfangreich, der 
Streitwert lag bei CHF 59‘052.00. 
Gestützt auf die eingereichte Kostenliste vom 28. November 2014 (act. 29.1) sowie der unter 
gewöhnlichen Umständen zur Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel 
stehenden Interessen wird der Zeitaufwand von Rechtsanwalt Patrik Gruber auf 12 Stunden 
festgesetzt. Die Reisezeit wird nicht separat entschädigt, sondern ist in der Entschädigung von 
CHF 2.50 je Kilometer enthalten (Art 77 JR) und somit mit CHF 117.50 zu berücksichtigen (Tafers 
14 km; Murten 33km; Anhang 1 JR). Die Grundentschädigung für die vor der Änderung des 
Stundentarifs angefallenen Aufwendungen beträgt somit CHF 2‘760.- (12 Stunden x CHF 230.-). 
Angesichts des Streitwerts von CHF 59‘052.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 
21,12%, ausmachend CHF 582.90.-. Die Auslagen (Kopien, Portos, Telefongebühren etc.) werden 
mit einer Pauschale von 5% der Grundentschädigung ohne Zuschlag abgegolten, ausmachend 
CHF 138.-. Die Korrespondenz und Telefongespräche werden mit einem Pauschalhonorar von 
CHF 400.- entschädigt. Insgesamt ergibt dies unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 8% 
eine 
Parteientschädigung 
von 
CHF 4‘318.25 
(Grundentschädigung: 
CHF 
2‘760.-; 
Streitwertzuschlag: CHF 582.90.-; Auslagen: CHF 138.-; Pauschalhonorar: CHF 400.-; 
Reiseentschädigung: CHF 117.50, MwSt.: CHF 319.85).
Kantonsgericht KG
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Im Berufungsverfahren hatte Rechtsanwalt Patrik Gruber das erstinstanzliche Urteil zu prüfen und 
seiner Klientschaft zu erläutern, die Berufungsschrift (7 Seiten) zu erstellen, alsdann die 
siebenseitige Berufungsantwort, die Belege zur Kostensteigerung zur Kenntnis zu nehmen 
(21 Beilagen und dreiseitige Zusammenfassung) sowie an der Verhandlung vom 16. März 2016 
seinen Standpunkt zu vertreten (Dauer 1h 35 Minuten). Rechtsanwalt Patrik Gruber beziffert 
seinen Aufwand im Berufungsverfahren auf 20 ½ Stunden, und die Auslagen auf CHF 286.30.-. 
Das Berufungsverfahren war nicht umfangreich, der Streitwert lag bei CHF 59‘052.00. 
Gestützt auf die Kostenliste vom 6. April 2016 sowie der unter gewöhnlichen Umständen zur 
Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel stehenden Interessen wird der 
Zeitaufwand von Rechtsanwalt Patrik Gruber auf 12 Stunden festgesetzt. Korrespondenz und 
Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer 
einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, werden vom Pauschalhonorar erfasst. Die 
Reisezeit wird nicht separat entschädigt; für Reisen innerhalb des Ortes, in dem sich das 
Anwaltsbüro befindet, beträgt die Entschädigung für den Hin- und Rückweg pauschal auf CHF 30.- 
(Art. 77 Abs. 4 JR). Die Grundentschädigung beträgt somit CHF 3‘000.- (12 Stunden x CHF 250.-). 
Angesichts des Streitwerts von CHF 59‘052.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 
21,12%, ausmachend CHF 633.60. Die Auslagen (Kopien, Portos, Telefongebühren etc.) werden 
mit einer Pauschale von 5 % der Grundentschädigung ohne Zuschlag abgegolten, ausmachend 
CHF 150.-, die Reiseentschädigung beträgt CHF 30.-. Die Korrespondenz und Telefongespräche 
werden mit einem Pauschalhonorar von CHF 400.- entschädigt. Insgesamt ergibt dies unter 
Berücksichtigung der Mehrwertsteuer von 8% eine Parteientschädigung von CHF 4‘550.70 
(Grundentschädigung: CHF 3‘000.-; Streitwertzuschlag: CHF 633.60; Auslagen: CHF 150.-; 
Pauschalhonorar: CHF 400.-; Reiseentschädigung CHF 30.-, MwSt.: CHF 337.10).
dd) Zusammenfassend ist die Parteientschädigung von A.________ und B.________ 
auf total CHF 8‘868.95 (inkl. 8% MwSt von CHF 656.95.-) festzusetzen. Die Parteientschädigung 
der C.________ wird auf total CHF 6‘841.80 (inkl. 8% MwSt. von CHF 506.80) festgesetzt.
Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.
II.
Der Mietzins von CHF 1‘450.- für die 4 ½-Zimmerwohnung im ersten Stock (Nr. ggg) an der 
D.________ in E.________ ist mit Wirkung ab dem 1. Februar 2014 um 2.05%, d.h. CHF 
29.95, zu reduzieren und beträgt ab diesem Zeitpunkt neu CHF 1‘430.05.
III.
Die Prozesskosten werden zu 7/8 A.________ und B.________ und zu 1/8 der C.________ 
auferlegt.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben
Die Parteientschädigung von A.________ und B.________ wird auf total CHF 8‘868.95 (inkl. 
8% MwSt von CHF 656.95.-) festgesetzt. Die C.________ hat A.________ und B.________ 
1/8 davon, d.h. CHF 1‘108.60 (inkl. MwSt.), zu bezahlen.
Die Parteientschädigung der C.________ wird auf total CHF 6‘841.80 (inkl. 8% MwSt von 
CHF 506.80) festgesetzt. A.________ und B.________ haben 7/8 davon, d.h. CHF 5‘986.60 
(inkl. MwSt.), zu bezahlen.
IV.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits-
voraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 22. August 2016/aur
Präsident
Gerichtsschreiberin
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