fr_gerichte · 602 2020 74 · 2020-12-04 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2020 74
Urteil vom 4. Dezember 2020
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Yann Hofmann, Daniela Kiener
Gerichtsschreiber-Praktikant:
David Schmid
Parteien
A.________, 
Beschwerdeführer, 
vertreten 
durch 
Rechtsanwalt 
Tarkan Göksu
gegen
RAUMPLANUNGS-, UMWELT- UND BAUDIREKTION, Vorinstanz
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen (Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands)
Beschwerde vom 5. Juni 2020 gegen den Entscheid vom 5. Mai 2020


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
A.________ ist Alleineigentümer der Parzelle Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde 
C.________ (nachfolgend: Gemeinde). Die Parzelle ist ausserhalb der Bauzone gelegen, ihre östli-
che und südliche Ecke befinden sich zudem im Sektor für zu erhaltenden Ressourcen 
(Nr. 2305.06) des Sachplans Materialabbau (SaM). Sie umfasst ein Wohnhaus (Nr. 6), eine 
Einstellhalle (Nr. 6A) und einen Schopf (Nr. 6B).
A.________ ist kein Bewirtschafter im Sinne der Verordnung vom 7. Dezember 1998 über land-
wirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen (LBV; SR 910.91) und auch nicht 
als Landwirt tätig, sondern führt auf der besagten Parzelle seit über 30 Jahren einen eigenen 
Betrieb, der sich im Laufe der Jahrzehnte von einer einstigen Mähdrescherei zu einem Baggerbe-
trieb und mittlerweile zu einem Unternehmen gewandelt hat, das vor allem im Garten- und Tiefbau 
tätig ist.
B.
Mit Schreiben vom 5. November 2009 nahm das Oberamt des Sensebezirks (nachfolgend: 
Oberamt) zu den von A.________ auf seinem Grundstück ohne vorgängiges Baubewilligungs-
verfahren errichteten Bauten Stellung und forderte ihn auf, für sämtliche Bauten (ausser für die 
Container, die nicht bewilligungsfähig seien) ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
Am 18. Dezember 2009 reichte A.________ ein Baugesuch für die Erweiterung der Einstellhalle, 
das Aufstellen von Bürocontainern, die Errichtung eines Autounterstands und eines Gartenhauses, 
den Neubau eines gedeckten Schwimmbads und den Umbau des Hühnerstalls in Wohnraum ein. 
Mit Schreiben vom 3. Februar 2012 übermittelte die Gemeinde das Baugesuch dem Bau- und 
Raumplanungsamt des Kantons Freiburg (BRPA) mit dem Hinweis, dass der Gemeinderat gegen-
über bewilligungsfähigen Gesuchen grundsätzlich positiv eingestellt sei. Die Bewilligungsfähigkeit 
müsse im konkreten Fall von den kantonalen Stellen beurteilt werden.
In der Folge unterbreitete das BRPA das Baugesuch diversen kantonalen Stellen zur Stellungnah-
me. Das Tiefbauamt (Sektion Gewässer) erteilte ein positives Gutachten und das kantonale Feuer-
inspektorat ein positives Gutachten mit Bedingungen. Das Amt für Umwelt gab zur Siedlungsent-
wässerung ein negatives und zum Industrieabwasser ein positives Gutachten mit Bedingungen ab. 
Negativ fielen die Gutachten des Amtes für Energie und des Amtes für Umwelt aus. Kein Gutach-
ten erstatteten das Amt für Landwirtschaft und das Amt für Militär und Bevölkerungsschutz.
C.
Am 26. Juni 2012 erteilte die Raumplanungs-, Umwelt und Baudirektion des Kantons Frei-
burg (RUBD) dem Gesuchsteller eine Sonderbewilligung für die Erweiterung der Einstellhalle um 
149.19 m2 sowie für den Neubau eines Schwimmbads. Für die verbleibende Fläche der Einstell-
hallenerweiterung von 58.89 m2, die Bürocontainer, den Autounterstand, das Gartenhaus, die 
Schwimmbadüberdachung und den Umbau des Hühnerhauses in Wohnraum wurde die Sonderbe-
willigung verweigert.
Mit Entscheid vom 8. August 2012 erteilte das Oberamt dem Gesuchsteller für die Erweiterung der 
Einstellhalle um 149.19 m2 die Baubewilligung. Für die verbleibende Fläche der Einstellhallener-
weiterung von 58.89 m2, die Bürocontainer, den Autounterstand, das Gartenhaus, das Schwimm-
bad sowie dessen Überdachung und den Umbau des Hühnerhauses in Wohnraum wurde die 
Baubewilligung verweigert. Damit obliege es der RUBD, die notwendigen Massnahmen nach 


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Art. 167 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; 
SGF 170.1) zu treffen. 
Beide Entscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
D.
Am 30. Oktober 2012 teilte die RUBD A.________ mit, dass sie ein Wiederherstellungs-
verfahren im Sinne von Art. 167 Abs. 3 RPBG eingeleitet habe. Am 6. Mai 2013 fand eine Ortsbe-
sichtigung statt, anlässlich welcher festgestellt werden konnte, dass die nicht bewilligten Bauten 
(namentlich die verbleibende Fläche der Einstellhallenerweiterung im Umfang von 58.89 m2, die 
Büro- und Baucontainer, der Autounterstand, das Garten- bzw. Grillhaus, das überdachte 
Schwimmbad sowie die Umnutzung des ehemaligen Hühnerhauses in eine Wohnung) nach wie 
vor bestanden. Zudem waren ein grosser asphaltierter Platz an der Ostseite der Einstellhalle, an 
der Kante des asphaltierten Platzes und teilweise in der Wiese gelagerte Baumaterialien, ein 
kleines Lager mit Mischabbruch und eine Bautoilette auszumachen, für die keine Baubewilligung 
bestand. A.________ erklärte, er könne sich vorstellen, das nicht mehr benutzte Schwimmbad 
zurückzubauen. 
Am 21. November 2017 fand eine weitere Ortsbesichtigung statt, anlässlich welcher festgestellt 
werden konnte, dass das überdachte Schwimmbad in der Zwischenzeit zurückgebaut worden war. 
Die übrigen Bauten bestanden noch immer. A.________ erklärte, die Bautoilette (welche sich 
zuvor beim Autounterstand befunden hat und nunmehr auf dem asphaltierten Platz steht) sei 
mittlerweile ausser Betrieb. Er beabsichtige, sie zu verkaufen. Auch die Büro- und Baucontainer 
würden nicht mehr genutzt resp. dienten als Abstellraum. Die Bautoilette (welche sich östlich der 
Container befindet) sei nicht angeschlossen und mit Sachen vollgestellt, weshalb sie nicht benutzt 
werden könne. A.________ reichte die ihm für das Erstellen der Grillhütte erteilte Baubewilligung 
vom 23. Mai 2001 zu den Akten. Weiter erklärte er, er könne sich vorstellen, die Container zurück-
zubauen, sobald diese geräumt seien. 
Von der Möglichkeit, zum Protokoll der Ortsbesichtigung vom 21. November 2017 Stellung zu 
nehmen, machten die Gemeinde, das Amt für Umwelt (Sektionen Gewässerschutz sowie Abfall 
und Altlasten), das BRPA und das Amt für Landwirtschaft Gebrauch.
Am 5. Mai 2020 erliess die RUBD den folgenden Entscheid:
„1. A.________ hat den rechtmässigen Zustand im Sinne der oben genannten Erwägungen 
6 und 7 bis zum 31. Dezember 2020 auf der Parzelle Art. bbb des Grundbuchs der 
Gemeinde C.________ wiederherzustellen.
2.
Sollte A.________ der in Ziffer 1 genannten Anordnung nicht fristgerecht nachkommen, 
kann die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion entsprechend Art. 171 RPBG die 
Arbeiten auf Kosten der Eigentümerschaft ausführen lassen.
3.
Zuwiderhandlungen gegen die in Ziffer 1 genannte Anordnung sind strafbar nach 
Art. 292 StGB. […]
4.
Die Strafmassnahmen nach Art. 173 RPBG bleiben vorbehalten.
5.
[…]“
Namentlich habe A.________ die verbleibende Fläche der Einstellhallenvergrösserung von 
58.89 m2, die Asphaltierung des Platzes an der Ostseite der Einstellhalle, die allfällige langfristige 


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Deponierung von Baumaterialien und -maschinen, den Betrieb des Lagers mit Mischabbruch, den 
Umbau des Hühnerhauses zu einer Wohnung, die Container, den Autounterstand, die allfällig 
deponierte Bautoilette und das errichtete Garten- bzw. Grillhaus vollständig und endgültig zu 
entfernen (Erwägung 6 des Entscheides). Die Arbeiten seien mit der nötigen Sorgfalt auszuführen, 
d.h. der rechtmässige Zustand auf Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C.________ müsse 
möglichst schonend wiederhergestellt werden, so dass dem Bestand und dem Wert der umliegen-
den landwirtschaftlichen Flächen Rechnung getragen werde. Für die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes werde A.________ eine Frist bis zum 31. Dezember 2020 gesetzt (Erwägung 
7 des Entscheides).
E.
Gegen diesen Entscheid erhob A.________, vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan Göksu, 
mit Eingabe vom 5. Juni 2020 Beschwerde an das Kantonsgericht Freiburg. Er stellt das Begeh-
ren, es sei die Beschwerde gutzuheissen und die im angefochtenen Entscheid angeordnete 
Wiederherstellung bezüglich „verbleibende Fläche der Einstellhallenvergrösserung von 58.89 m2“, 
„Asphaltierung des Platzes an der Ostseite der Einstellhalle“, „allfällige langfristige Deponierung 
von Baumaterialien und -maschinen“, „Betrieb des Lagers mit Mischabbruch“, „Umbau und 
Umnutzung des ehemaligen Hühnerhauses in eine Wohnung“ und „Garten- bzw. Grillhaus“ aufzu-
heben. Subsidiär sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge.
Der mit Verfügung vom 12. Juni 2020 auf CHF 2‘000.- angesetzte Kostenvorschuss wurde am 
24. Juni 2020 geleistet.
Am 27. Juli 2020 reichte die Gemeinde eine Stellungnahme ein. Wie auch schon in ihrer Stellung-
nahme zuhanden der RUBD vom 30. Januar 2018 wies sie darauf hin, dass die besagten Bauten 
bereits seit über 20 Jahren bestehen und sich die Abweichungen auf einen ertragbaren Rahmen 
beschränken würden, weshalb der geforderte Totalrückbau als unverhältnismässig eingestuft 
werde. Sollte der Totalrückbau tatsächlich verfügt werden, so wäre vorher zu prüfen, ob allenfalls 
eine Möglichkeit bestehe, die zugestandenen Erweiterungsflächen anderweitig zu verteilen. Der 
Eigentümer müsste diese Flächen priorisieren und unter Umständen gewisse Kompromisse einge-
hen. Des Weiteren wies die Gemeinde darauf hin, dass es zu berücksichtigen gelte, dass es sich 
bei Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C.________ nicht um eine landwirtschaftlich genutzte 
Parzelle handle und auch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke 
nicht gefährdet werde. Zudem sei dem Eigentümer seinerzeit – mangels besseren Wissens – eine 
Baubewilligung für die Erstellung einer Grillhütte erteilt worden, weshalb dieser in gutem Glauben 
habe davon ausgehen können, dass er die Grillhütte rechtskonform erstellen dürfe.
Am 24. August 2020 reichte auch die RUBD eine Stellungnahme ins Recht, mit welcher sie auf 
eine Abweisung der Beschwerde schliesst. 
F.
Die weiteren Elemente des Sachverhalts ergeben sich, soweit für die Urteilsfindung massge-
bend, aus den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen.


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Erwägungen
1.
1.1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 114 
Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 
SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 76 VRG), 
die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und auch der Kostenvorschuss recht-
zeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliess-
lich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemes-
senheit kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen 
stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.
2.
2.1.
Gemäss Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet 
oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Abs. 2 Bst. a) und das Land erschlossen ist (Abs. 2 
Bst. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben 
vorbehalten (Abs. 3).
Abweichend von Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anla-
gen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen 
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 
(Art. 24 RPG).
2.2.
Für Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren erteilt die Oberamtsperson die Baubewilligung 
(Art. 139 Abs. 1 RPBG), wobei bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen die RUBD 
entscheidet, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden 
kann (Art. 25 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 136 RPBG). 
3.
3.1.
Falls Bauten und Anlagen widerrechtlich erstellt wurden, sieht Art. 167 RPBG ein Verfahren 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes vor. Führt die Eigentümerschaft ohne Bewilli-
gung oder in Verletzung der Pläne, der Bewilligungsbedingungen oder einer Schutzmassnahme 
Arbeiten aus, so ordnet die Oberamtsperson von Amtes wegen oder auf Gesuch hin deren voll-
ständige oder teilweise Einstellung an (Abs. 1). Bei den Fällen nach Abs. 1 oder wenn widerrechtli-
che Bauten oder Anlagen bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilligung nicht von 
vornherein ausgeschlossen erscheint, gewährt die Oberamtsperson der Eigentümerschaft eine 
angemessene Frist, damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um die ausgeführten Arbei-
ten der Rechtmässigkeit zuzuführen (Abs. 2). Befolgt die Eigentümerschaft die Anordnung nicht 
oder können die Arbeiten nicht bewilligt werden, so kann die Oberamtsperson nach Anhören der 
betroffenen Personen und Organe verfügen, dass Änderungen und Anpassungen vorgenommen 
werden, die Bauwerke ganz oder teilweise abgebrochen und das Gelände wiederhergestellt wird. 


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Wenn die Umstände es erfordern, kann die Oberamtsperson ein Bezugs- oder Nutzungsverbot 
aussprechen. Die Strafmassnahmen bleiben vorbehalten (Abs. 3). Wurden Arbeiten ausserhalb 
der Bauzone ohne Bewilligung oder in Verletzung der in diesem Bereich anwendbaren Bestimmun-
gen erstellt, so ist die RUBD zuständig, die Massnahmen nach Abs. 3 zu treffen (Abs. 4). 
3.2.
Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung 
ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt 
und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Mass-
nahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und 
erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschrän-
kung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe-
deutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der 
Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der 
Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen 
widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis). Dem Grundsatz des verhältnismässigen Handelns 
genügt die Behörde, wenn sie als erstes ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren fordert, in 
dem geprüft wird, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen 
Baubewilligung beseitigt werden kann (BEELER, Die widerrechtliche Baute, 1984/1987, S. 62; vgl. 
Art. 167 Abs. 3 RPBG). Eine solche Massnahme ist aber nur dann zu verfügen, wenn die 
Baurechtswidrigkeit formeller Natur ist, also das ausgeführte Bauvorhaben bewilligungsfähig wäre, 
oder wenn zwar materielle Vorschriften verletzt sind, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung aber 
nicht zum Vornherein als ausgeschlossen erscheint. Sie kann dann unterbleiben, wenn über die 
materielle Rechtswidrigkeit bereits entschieden oder wenn die Baute entgegen einem ausdrückli-
chen behördlichen Befehl errichtet worden ist. Erst wenn sich die fraglichen Bauteile als nicht 
bewilligungsfähig erweisen, sind Massnahmen zur Wiederherstellung des gesetzmässigen 
Zustands zu ergreifen (FRITZSCHE/BÖSCH, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage, 2003, 
S. 24 ff.; MÄDER, Baubewilligungsverfahren, 1991, N. 644). Der Anordnung der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes kommt massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug 
des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal errichtete, dem Raumplanungsrecht widersprechende 
Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird rechtswidriges Verhalten 
belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, 
müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen).
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht 
gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen 
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse 
an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die 
dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksich-
tigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine 
Berufung auf den guten Glauben nur dann in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer 
Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf 
vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein 
bekannt ist (Urteil BGer 1C_347/2017 vom 23. März 2018 E. 6.3).


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4.
Streitig ist vorliegend, ob die Vorinstanz zu Recht die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes auf dem Grundstück Nr. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C.________ angeordnet 
hat.
4.1.
Dabei ist vorwegzunehmen, dass auf dem besagten Grundstück diverse widerrechtliche 
Bauten und Anlagen stehen, für welche eine Baubewilligung mit rechtskräftigem Entscheid des 
Oberamtes vom 8. August 2012 verweigert worden war. Es handelt sich dabei namentlich um die 
verbleibende Fläche der Einstellhallenerweiterung von 58.89 m2, die Bürocontainer, den Autoun-
terstand, das Gartenhaus bzw. die Grillhütte und den Umbau des Hühnerhauses in Wohnraum. 
Weiter konnten anlässlich der Ortsbesichtigungen vom 6. Mai 2013 und 21. November 2017 ein 
grosser asphaltierter Platz, an dessen Kante und teilweise in der Wiese gelagerte Baumaterialien 
und -maschinen, ein kleines Lager mit Mischabbruch und eine resp. zwei Bautoiletten ausgemacht 
werden. Auch für diese Bauten und Anlagen besteht keine Baubewilligung, mangels eines entspre-
chenden Baugesuchs wurde diesbezüglich aber kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 
durchgeführt. Das Schwimmbad sowie dessen Überdachung, für welches das Oberamt ebenfalls 
eine Baubewilligung verweigert hat, wurden in der Zwischenzeit zurückgebaut.
Weiter ist vorwegzunehmen, dass sich der Beschwerdeführer mit vorliegender Beschwerde nur 
gegen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes hinsichtlich der verbleibenden Fläche 
der Einstellhallenvergrösserung von 58.89 m2, der Asphaltierung des Platzes an der Ostseite der 
Einstellhalle, der allfälligen langfristigen Deponierung von Baumaterialien und -maschinen, des 
Betriebs des Lagers mit Mischabbruch, des Umbaus und der Umnutzung des ehemaligen Hühner-
hauses in eine Wohnung und des Garten- bzw. Grillhauses zur Wehr setzt. 
Dass die Büro- und Baucontainer, der Autounterstand und die Bautoiletten zurückzubauen sind, ist 
nicht (mehr) umstritten. Diesbezüglich ist der hier angefochtene Entscheid der RUBD in Rechts-
kraft erwachsen.
Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist der rechtserhebliche Sachverhalt, soweit 
er für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde massgebend ist, aktenkundig. Von weiteren 
Instruktionsmassnahmen, namentlich der Durchführung einer dritten Ortsbesichtigung, kann 
deshalb abgesehen werden.
4.2.
Die RUBD hat in ihrem Entscheid die Wiederherstellung der verbleibenden Fläche der 
Einstellhallenvergrösserung von 58.89 m2 damit begründet, es sei dem Beschwerdeführer zuzu-
muten, seine betriebsnotwendigen Materialien und Maschinen in der bestehenden und bewilligten 
Fläche der Einstellhalle (212.60 m2 zuzüglich 149.19 m2) unterzustellen. Auch wäre es ihm zuzu-
muten, sich um eine zusätzliche Lagerfläche zu bemühen, die mit dem geltenden Recht konform, 
somit allenfalls in der Bauzone gelegen sei. Das betriebliche Interesse des Beschwerdeführers 
stelle daher keinen Umstand dar, welcher der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im 
Wege stehe. Auch in Anbetracht der zu erwartenden Rückführungsarbeiten würden die privaten 
Interessen des Beschwerdeführers das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands nicht übertreffen. Infolge dessen sei die verbleibende Fläche der Einstellhal-
lenvergrösserung von 58.89 m2 abzureissen resp. vollständig und endgültig zu entfernen, womit 
sich auch eine Bedingung hinsichtlich des Bodenbelags erübrige.
Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass die behördliche Anordnung in mehrfacher Hinsicht 
unklar sei. Zunächst moniert er in allgemeiner Weise, dass die Anordnungen der RUBD nicht im 


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Dispositiv selbst enthalten seien, sondern daselbst auf die Erwägungen 6 und 7 verwiesen werde. 
Hinsichtlich der vollständig und endgültig zu entfernenden „verbleibenden Fläche der Einstellhal-
lenvergrösserung von 58.89 m2“ werde ausserdem nicht präzisiert oder auf Plänen veranschau-
licht, welche Wiederherstellungsarbeiten konkret vorgenommen werden müssen resp. welcher Teil 
der Einstellhalle widerrechtlich sei und abgerissen werden müsse und welcher stehen bleiben 
könne. Diese Unzulänglichkeit sei auf die Baubewilligung des Oberamtes vom 8. August 2012 
zurückzuführen, welche sich ihrerseits auf die Sonderbewilligung der RUBD vom 26. Juni 2012 
und das Gutachten des BRPA vom 30. Juli 2012 stütze. Da die Wiederherstellung von bewilligten 
Bauten nicht verlangt werden könne, müsse der angefochtene Entscheid in diesem Punkt aufge-
hoben werden.
Das Dispositiv als Entscheidungsformel bzw. Urteilsspruch gibt den Ausgang des Verfahrens vor 
der betreffenden Instanz in knapper Form wieder. Das relevante Ergebnis der Urteilserwägungen 
sollte korrekt und vollständig im Dispositiv abgebildet werden, da grundsätzlich nur dieses rechts-
verbindlich ist und gegebenenfalls den Umfang des Streitgegenstands begrenzt. Dabei genügt es 
aber, wenn das Dispositiv ausdrücklich auf die Erwägungen des Entscheids verweist (z.B. mit den 
Formulierungen „Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.“ oder „Die 
Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache im Sinne der Erwägungen zu neuer Sachverhalts-
abklärung und Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.“). Die Erwägungen werden dann 
zum Bestandteil des Dispositivs und nehmen, soweit sie zum Streitgegenstand gehören, an seiner 
formellen Rechtskraft teil. Dementsprechend sind die Motive, auf die das Dispositiv verweist, für 
die Parteien verbindlich, wenn der Entscheid rechtskräftig wird bzw. vollstreckbar ist (vgl. WEISSEN-
BERGER/HIRZEL in Waldmann/Weissenberger, Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 
2. Auflage, 2016, Art. 61 N. 43; Urteile BGer 1C_312/2008 vom 26. Februar 2009 E. 2.2; 
2A.14/2003 vom 23. April 2003 E. 1.4.3). Insofern ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 
die angeordneten Wiederherstellungsarbeiten nicht im Entscheiddispositiv wiedergibt, sondern 
daselbst auf die Erwägungen verweist, welche in knapper und unmissverständlicher Weise aufzäh-
len, welche Wiederherstellungsarbeiten vom Beschwerdeführer konkret verlangt werden.
Es wurde bereits gesagt, dass Bauten und Anlagen einer behördlichen Bewilligung bedürfen (vgl. 
Art. 22 Abs. 1 RPG). „Bewilligen“ heisst feststellen, dass dem Bauvorhaben kein baupolizeiliches 
Hindernis entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrück-
ten räumlichen Ordnungsvorstellungen, allen übrigen planerischen sowie den baupolizeilichen 
Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt, 
besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 6. Auflage, 2016, S. 336). Da die Ziele des Baurechts im Einzelfall oft nicht 
oder nicht befriedigend durch die schiere Bewilligung eines eingegebenen Projekts verfolgt werden 
können, hat die Behörde anstelle der Ablehnung des Gesuchs die Möglichkeit, in die Bewilligung 
ergänzende, begleitende, verstärkende Bestimmungen aufzunehmen. Diese zeichnen sich 
dadurch aus, dass sie Bestandteil der Bewilligung und daher anfechtbar sind. Nebenbestimmun-
gen dürfen aber nur für sekundäre Massnahmen angeordnet werden. Wenn wesentliche Elemente 
oder eigentliche Voraussetzungen einer Bewilligung im Baugesuch nicht enthalten sind, ist es 
zurückzuweisen. Die Baubehörde darf mangelhafte Baugesuche nicht selbst verbessern oder 
vervollständigen. Die rechtliche Grundlage der Bewilligung selbst kann nicht Gegenstand einer 
Nebenbestimmung sein; die Bewilligung verstiesse gegen das Legalitätsprinzip (RUCH in Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 
2020, Art. 22 N. 18).


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Vorliegend ist festzustellen, dass das Baugesuch für eine Einstellhallenvergrösserung um insge-
samt 208.08 m2, für welches der Beschwerdeführer am 18. Dezember 2009 um eine Baubewilli-
gung ersuchte, nicht bewilligt wurde. Dies mit der Begründung, die aus Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 
Abs. 2 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) resultierende maximale 
Erweiterungsfläche von 149.19 m2 (30 Prozent von 497.33 m2) werde um 58.89 m2 überschritten. 
Anstatt das Baugesuch für diese (überdimensionierte) Erweiterung abzuweisen, wurde dem 
Beschwerdeführer für die Vergrösserung der Einstellhalle um 149.19 m2 eine Sonderbewilligung 
(RUBD) und Baubewilligung (Oberamt) erteilt. Damit wurde aber nicht etwa eine sekundäre Mass-
nahme angeordnet, sondern die rechtliche Grundlage der Bewilligung zum Gegenstand der Bewilli-
gung gemacht, was nach dem Gesagten gegen das Legalitätsprinzip verstösst.
Gleiches gilt für das vorliegend zu beurteilende Wiederherstellungsverfahren. Nichts desto trotz hat 
die RUBD, anstatt die Entfernung der gesamten realisierten Einstellhallenvergrösserung von insge-
samt 208.08 m2, für welche keine Baubewilligung erteilt wurde, anzuordnen, die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands – aus Gründen der Verhältnismässigkeit – auf die nicht bewilligten 
58.89 m2 beschränkt. Dies ist nicht zu beanstanden, bleibt doch dem Beschwerdeführer so erspart, 
ein neues Baugesuch für ein redimensioniertes Bauvorhaben einzureichen. Auch kann er mit der 
getroffenen Anordnung selber entscheiden, wie er die bereits realisierte Vergrösserung verkleinern 
möchte. Auch die konkrete Realisierung der Verkleinerung bleibt ihm überlassen, wobei er sich 
selbstredend auch bei der Verkleinerung der Einstellhallenerweiterung im rechtlichen Rahmen 
bewegen muss (vgl. Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 und Art. 43a RPV). Sollte es zu einer Ersatzvor-
nahme kommen, geht diese Wahlfreiheit auf die für die Ersatzvornahme zuständige Behörde über. 
Dies lässt sich bei einer Vollstreckung nicht vermeiden.
Was die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung der Einstellhallenvergrösserung anbelangt, 
wird auf den angefochtenen Entscheid der RUBD verwiesen, namentlich auf das Argument, dass 
es dem Beschwerdeführer zumutbar sei, seine betriebsnotwendigen Materialien und Maschinen in 
den bewilligten Räumlichkeiten, welche immerhin eine Fläche von insgesamt 361.79 m2 
(212.60 m2 zuzüglich 149.19 m2) umfassen, einzustellen. Andernfalls kann sich der Beschwerde-
führer um zusätzliche Lagerflächen an einem rechtskonformen Standort bemühen.
Weitergehende Ausführungen zur Verhältnismässigkeit erübrigen sich, da der Beschwerdeführer 
nicht geltend macht, ein Rückbau der Einstellhallenvergrösserung sei unverhältnismässig, und sich 
die Unverhältnismässigkeit der Wiederherstellung auch nicht aus den vorliegenden Akten ergibt.
Entsprechend ist der angefochtene Entscheid in diesem Punkt zu bestätigen.
4.3.
Anlässlich der Ortsbesichtigungen vom 6. Mai 2013 und 21. November 2017 konnte festge-
stellt werden, dass sich östlich der Einstellhalle ein grosser asphaltierter Platz befindet, auf dem 
Baumaschinen und -materialien gelagert werden. Die RUBD fordert mit dem angefochtenen 
Entscheid die vollständige und endgültige Entfernung sowohl des asphaltierten Platzes wie auch 
der allfälligen langfristigen Deponierung von Baumaschinen und -materialien. Die Asphaltierung 
einer Bodenfläche ausserhalb der Bauzone verletze das grundlegende Prinzip der Trennung des 
Baugebiets vom Nichtbaugebiet wesentlich. Sie verhindere die landwirtschaftliche Nutzung einer 
Fläche. Die abgestellten Maschinen und Materialien wiederum seien nur insofern mit der Betriebs-
nutzung konform, als sie nicht auf langfristige Dauer deponiert, sondern im täglichen Gebrauch 
stehen würden. Zudem dürften allenfalls mit Mineralöl verschmutzte Eisenteile nicht dort abgestellt 
werden, sie müssten im Innern der Einstellhalle vor Regen geschützt gelagert werden.


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Der Beschwerdeführer wiederum argumentiert, dass er seit über 30 Jahren auf dem fraglichen 
Grundstück einen eigenen Betrieb führe. Der asphaltierte Platz bestehe seit dem Jahr 1990 und 
sei für das Wenden der Maschinen und Fahrzeuge wie Lastwagen und Bagger notwendig. Ohne 
den asphaltierten Platz könne er seinen Betrieb nicht mehr weiterführen. Komme hinzu, dass auf 
dem fraglichen Grundstück seit mehr als 30 Jahren kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr geführt 
werde. Auch würden auf dem Platz keine Baumaschinen dauerhaft deponiert. Diese würden viel-
mehr im täglichen Gebrauch stehen und regelmässig verwendet.
Es ist aktenkundig, dass der asphaltierte Platz seit dem Jahr 1990, mithin seit 30 Jahren, besteht. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch auf Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren. Kürzere 
Verwirkungsfristen können sich allenfalls aus Gründen des Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist 
namentlich dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist 
einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus dulden, obschon ihnen die 
Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten erken-
nen müssen. Darauf kann sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nur berufen, 
wer selbst im guten Glauben gehandelt hat, d.h. angenommen hat und (unter Anwendung zumut-
barer Sorgfalt) annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit 
der Baubewilligung in Einklang (vgl. BGE 136 II 359 E. 7). 
Dies ist vorliegend aber klarerweise nicht der Fall. So wurde der asphaltierte Platz ohne Baubewil-
ligung errichtet, obschon dem Beschwerdeführer hätte bekannt sein müssen, dass eine solche 
erforderlich ist. Damit verjährt der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
hinsichtlich des asphaltierten Platzes erst nach 30 Jahren und nicht bereits früher.
Wenngleich der Beschwerdeführer für den asphaltierten Platz kein nachträgliches Baubewilli-
gungsverfahren eingeleitet hat, kam der asphaltierte Platz anlässlich der Ortsbesichtigungen vom 
6. Mai 2013 und 21. November 2017, wo es um eine Bestandesaufnahme der widerrechtlichen 
Bauten auf der Parzelle des Beschwerdeführers ging, zur Sprache. In der Folge wurde auch der 
asphaltierte Platz in das am 5. November 2009 eingeleitete Wiederherstellungsverfahren miteinbe-
zogen. Folglich wurde auch in Bezug auf den asphaltierten Platz das Wiederherstellungsverfahren 
vor Ablauf der 30-jährigen Verjährungsfrist eingeleitet, weshalb sich der Beschwerdeführer nicht 
mit Erfolg auf den Verjährungstatbestand berufen kann.
Stellt sich die Frage, ob der von der RUBD angeordnete Rückbau des asphaltierten Platzes zu 
Recht angeordnet wurde. Dabei ist zunächst festzustellen, dass der asphaltierte Platz nicht nur 
formell baurechtswidrig ist. Er ist auch weder nach dem Recht zum Zeitpunkt seiner mutmassli-
chen Errichtung, noch nach dem heutigen Recht bewilligungsfähig, verletzt doch die Asphaltierung 
einer Bodenfläche ausserhalb der Bauzone das grundlegende Prinzip der Trennung des Bauge-
biets vom Nichtbaugebiet wesentlich. Auch wird die landwirtschaftliche Nutzung der betroffenen 
Fläche gänzlich und vollständig verhindert. Entsprechend ist das öffentliche Interesse an der 
Beseitigung des asphaltierten Platzes als hoch einzustufen, zumal es sich beim besagten Platz um 
einen grossen Platz handelt (eine genaue Flächenangabe findet sich nicht in den Akten), weshalb 
die Abweichung vom Erlaubten nicht als unbedeutend und der Eingriff in die Natur nicht als gering-
fügig bezeichnet werden kann. Die Beseitigung des asphaltierten Platzes ist geeignet und erforder-
lich, um die rechtmässige Ordnung wiederherzustellen.
Allerdings stehen den öffentlichen Interessen die privaten Interessen des Beschwerdeführers 
entgegen. So ist der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben auf den asphaltierten Platz ange-


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wiesen, um seinen Betrieb mit insgesamt 5 Angestellten und 2 Aushilfen aufrechterhalten resp. ihn 
an seinen Sohn weitergeben zu können. Dem ist zu entgegnen, dass sich die Parzelle des 
Beschwerdeführers in der Landwirtschaftszone befindet. Landwirtschaftszonen dienen der langfris-
tigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erho-
lungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funk-
tionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das sich für die 
landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung 
der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird oder das im Gesamtinteresse land-
wirtschaftlich bewirtschaftet werden soll (Art. 16 Abs. 1 RPG). In beiden Fällen muss dafür gesorgt 
sein, dass solchermassen bereitgestellter Boden allein landwirtschaftlichen Bedürfnissen vorbehal-
ten bleibt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit a und Art. 24 RPG). Nicht nur, weil landwirtschaftsfremde Bauwer-
ke die Bewirtschaftung des Bodens „stören“, sondern vor allem deshalb, weil jeder landwirtschafts-
fremde Baudruck die Bodenpreise in bäuerlich nicht erwirtschaftbare Höhe treibt (HÄNNI, S. 175 f.).
Obschon die Parzelle des Beschwerdeführers in der Landwirtschaftszone liegt, ist dieser seit Jahr-
zehnten nicht in der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder im produzierenden Gartenbau tätig. 
Vielmehr betreibt er seit geraumer Zeit auf der Parzelle ein Unternehmen (mittlerweile ein Garten- 
und Tiefbauunternehmen), das sich mit dem Wesen der Landwirtschaftszone nicht vereinbaren 
lässt. Es bedarf keiner weiteren Erklärung, dass das private Interesse des Beschwerdeführers an 
der Weiterführung eines Unternehmens, das ohne die Errichtung eines baurechtswidrigen asphal-
tierten Platzes nicht betrieben werden kann, das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands nicht zu überwiegen vermag. Die RUBD hat somit zu Recht die 
Beseitigung des asphaltierten Platzes angeordnet.
4.4.
Auch die langfristige Deponierung von Baumaterialien und -maschinen im Freien ist nach 
Art. 22 RPG baubewilligungspflichtig (vgl. MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, 1991, Rz 193 f.). 
Eine Baubewilligung wurde dem Beschwerdeführer aber nie erteilt. Da sich die Parzelle des 
Beschwerdeführers in der Landwirtschaftszone befindet, ist die Erteilung einer nachträglichen 
Baubewilligung nicht möglich, würde doch anderenfalls das grundlegende Prinzip der Trennung 
von Bau- und Nichtbaugebiet verletzt. Damit ist festzustellen, dass auch die langfristige Deponie-
rung von Baumaterialien und -maschinen formell und materiell baurechtswidrig ist. Entsprechend 
hoch ist das öffentliche Interesse an ihrer Entfernung. Auch hier vermögen die privaten Interessen 
des Beschwerdeführers an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands nicht zu überwiegen, 
kann er doch die nicht regelmässig benötigten Baumaterialien und -maschinen entweder in der 
Einstellhalle deponieren, oder sich um zusätzlichen Lagerraum zu bemühen. Dass ihm dies nicht 
zumutbar wäre, wird von ihm nicht geltend gemacht.
Wenn sich der Beschwerdeführer an der Formulierung im angefochtenen Entscheid („allfällige 
langfristige Deponierung“) stört, so ist ihm entgegen zu halten, dass sich im Wiederherstellungs-
verfahren oft nicht feststellen lässt, ob Objekte langfristig deponiert oder lediglich kurzfristig 
zwischengelagert werden. Namentlich kann die Angabe eines Bauherrn, der behauptet, die Objek-
te seien nicht langfristig deponiert, sondern würden regelmässig gebraucht, nicht überprüft werden. 
Die Gemeinde als baupolizeilich verantwortliche Behörde (vgl. Art. 165 RPBG) ist näher am 
Geschehen. Sollte sie in Zukunft eine langfristige Deponierung von Baumaterialen und -maschinen 
feststellen, wird sie einschreiten können und müssen, ohne dass ein zweites Wiederherstellungs-
verfahren eingeleitet werden muss. Der angefochtene Entscheid ist damit auch unter diesem 
Aspekt nicht zu beanstanden.


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4.5.
Gemäss RUBD verletze auch das Lager mit Mischabbruch das grundlegende Prinzip der 
Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet, da es die landwirtschaftliche Nutzung der beein-
trächtigten Fläche verhindere. Ausserdem besitze der Beschwerdeführer keine Betriebsbewilligung 
für den Abbruch. Mineralische Abfälle, welche aus der eigenen Tätigkeit stammen würden, dürften 
ohne Bewilligung auf dem eigenen Standort zwar zwischengelagert werden, wenn sie nicht bear-
beitet/aufbereitet würden. Die zwischengelagerten Abfälle müssten aber in einer bewilligten Aufbe-
reitungsanlage von mineralischen Bauabfällen entsorgt werden. Das umweltschutzrechtliche Inte-
resse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wiege entsprechend schwer. Hinzu 
komme das öffentlich-rechtlich wirtschaftliche Interesse, müsse doch der Betrieb den gleichen 
gesetzlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen genügen wie ein Gewerbebetrieb in 
vergleichbaren Situationen. Da die privaten Interessen des Beschwerdeführers an der Weiterfüh-
rung seines Betriebs nicht höher zu gewichten seien als die entgegenstehenden öffentlichen Inte-
ressen, sei der Betrieb des Lagers mit Mischabbruch vollständig und endgültig zu entfernen und 
die beeinträchtigte Fläche wiederherzustellen.
Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass sich auf seinem Grundstück kein Lager mit Misch-
abbruch befinde. Er lagere lediglich ein Recycling-Kiesgemisch B, welches aus seiner Tätigkeit 
stamme und auf dem Grundstück (auf einer asphaltierten Fläche) zwischengelagert werde, bis es 
für die gewerblichen Garten- und Tiefbauarbeiten weiterverwendet werde. Mineralische Abfälle, die 
aus seiner Tätigkeit stammen, würden auf seinem Grundstück weder bearbeitet noch aufbereitet. 
Er verfüge über keine Aufbereitungsanlage auf seinem Grundstück.
Diese Aussagen widersprechen den Protokollen der Ortsbesichtigungen vom 6. Mai 2013 und 
21. November 2017, wo festgestellt werden konnte, dass sich auf dem asphaltierten Platz an der 
Ostseite der Einstellhalle ein kleines Lager mit Mischabbruch befindet und der Beschwerdeführer 
zur Aufbereitung des Recyclingmaterials einen eigenen kleinen mobilen Brecher besitzt (vgl. dies-
bezüglich auch die anlässlich der Besichtigungen gemachten Fotoaufnahmen). Am 6. Mai 2013 
stand der mobile Brecher in der Einstellhalle, am 21. November 2017 gab der Beschwerdeführer 
zu Protokoll, dass er das (Mischabbruch-) Material selbst aufbereite. Zudem widerspricht sich der 
Beschwerdeführer selbst, wenn er einerseits geltend macht, auf seinem Grundstück befinde sich 
kein Lager mit Mischabbruch, andererseits aber argumentiert, dass die mineralischen Abfälle, die 
aus seiner Tätigkeit stammen, auf seinem Grundstück lediglich zwischengelagert, aber weder 
bearbeitet noch aufbereitet würden.
Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer über keine Betriebsbewilligung für die Zwischenla-
gerung und Aufbereitung von Mischabbruch verfügt (vgl. Art. 17 Abs. 1 des Gesetzes vom 
13. November 1996 über die Abfallbewirtschaftung [ABG; SGF 810.2] i.V.m. Art. 6 Abs. 1 lit. c des 
Reglements vom 20. Januar 1998 über die Abfallbewirtschaftung [ABR; SGF 810.21]). Auch wurde 
ihm für das im Freien befindliche Lager mit Mischabbruch keine Baubewilligung erteilt. Wegen des 
zu beachtenden Prinzips der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet sowie der landwirt-
schaftlichen Zweckbestimmung der Parzelle, die sich mit einer nicht bewilligten Tätigkeit in der 
Abfallbewirtschaftung nicht vereinbaren lässt, kann dem Beschwerdeführer eine solche auch nach-
träglich nicht gewährt werden. Aus den gleichen Gründen vermag auch das private Interesse des 
Beschwerdeführers die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands nicht zu überwiegen. Die RUBD hat somit zu Recht die vollständige und endgültige 
Entfernung des Lagers mit Mischabbruch angeordnet.
4.6.
Auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes hinsichtlich des Umbaus des 
ehemaligen Hühnerhauses (im Grundbuch als Schopf vermerkt) in eine Wohnung wurde von der 


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RUBD mit der Begründung angeordnet, das grundlegende Prinzip der Trennung des Baugebiets 
vom Nichtbaugebiet werde durch den Umbau resp. die Umnutzung wesentlich verletzt. Es sei 
zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden, der vom Sohn des Beschwerdeführers genutzt werde. 
Diesem sei es allerdings zuzumuten, sich um Wohnraum zu bemühen, der rechtskonform sei. Der 
Beschwerdeführer selbst besitze ja bereits mit der Versicherten-Nr. 6 ein zu seinem Betrieb gehöri-
ges Wohnhaus. Auch wenn der Wert des Hauses vom Beschwerdeführer auf CHF 100‘000.- 
geschätzt worden sei, würden die Kosten das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands nicht übertreffen. Es sei demnach verhältnismässig, vom Beschwerdefüh-
rer zu verlangen, den ursprünglichen Zustand des Hühnerhauses wiederherzustellen bzw. dieses 
allenfalls gänzlich abzureissen, sollte er keine anderweitige rechtskonforme Verwendung dieser 
Baute sehen. Damit erübrige sich eine Bedingung hinsichtlich der Regelung der Entwässerung des 
Hühnerhauses.
Der Beschwerdeführer führt hierzu aus, dass der Sachverhalt unvollständig festgestellt worden sei. 
Als er das Grundstück Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C.________ im Jahr 1978 von 
seinem Vater übernommen habe, habe an fraglicher Stelle kein Hühnerhaus mehr gestanden, 
sondern ein Gartenhaus mit Bodenplatten und einem Cheminée. Im Jahr 1982 sei das Gartenhaus 
für seine Mutter zur Wohnung ausgebaut worden. Seit dem Tod der Mutter bewohne einer seiner 
Söhne das Haus. Der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
sei damit verwirkt. Eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wäre zudem unverhält-
nismässig, da das Haus seit 1982 und damit seit bald 40 Jahren in dieser Form bewohnt werde 
und mit der Wiederherstellung ein Vermögenswert von mehreren Hunderttausend Franken 
(geschätzt CHF 500‘000.-) vernichtet würde. Angesichts dieser finanziellen Nachteile, der langen 
Dauer der Ausübung, aber auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass gerade anfangs der 
80er Jahre das 1979 in Kraft getretene RPG noch nicht mit der gleichen Strenge gehandhabt 
worden sei wie heute und auch noch nicht im Bewusstsein der breiten Bevölkerung gewesen sei, 
seien seine privaten Interessen höher zu gewichten als die öffentlichen Interessen an einer 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
Vorliegend ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt des Umbaus unterschiedliche Angaben des 
Beschwerdeführers bestehen. So gab er anlässlich der Ortsbesichtigung vom 6. Mai 2013 zu 
Protokoll, das Hühnerhaus sei vor 20 Jahren umgebaut worden. Diese Angabe wurde vom 
Beschwerdeführer nicht richtiggestellt, obschon ihm die Gelegenheit dazu gegeben worden war. 
Anlässlich der Ortsbesichtigung vom 21. November 2017 wiederum gab der Beschwerdeführer zu 
Protokoll, der Umbau des Hühnerhauses habe vor ca. 30 Jahren stattgefunden. In der Beschwerde 
datiert der Beschwerdeführer den Umbau bzw. die Umnutzung des Hühnerhauses noch weiter 
zurück (die Baute sei schon vor 1978 als Gartenhaus und seit 1982 als Wohnraum genutzt 
worden). Da der Beschwerdeführer widersprüchliche Angaben zum Umbau des Hühnerhauses 
machte, seine Angaben nicht verifiziert werden können, da der Umbau ohne Baubewilligung vorge-
nommen wurde, und den Aussagen der ersten Stunde grundsätzlich höheres Gewicht beizumes-
sen ist, da diese noch nicht bzw. weniger von prozessualen Überlegungen beeinflusst sind, kann 
er sich nicht mit Erfolg auf Verwirkungstatbestand berufen. Kommt hinzu, dass das Wiederherstel-
lungsverfahren bereits am 5. November 2009 eingeleitet wurde. Selbst wenn auf die für den 
Beschwerdeführer günstigste Aussage abgestellt würde, dass nämlich das ehemalige Hühnerhaus 
seit 1982 als Wohnraum genutzt werde, wäre die Verjährung zum Zeitpunkt der Einleitung des 
Wiederherstellungsverfahrens noch nicht eingetreten gewesen.
Bleibt zu prüfen, ob die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verhältnis-
mässig ist. Dafür spricht, dass der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-


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des massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts 
zukommt. Werden illegal errichtete, dem Raumplanungsrecht widersprechende Bauten nicht 
beseitigt, so wird rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nach-
träglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (vgl. BGE 
136 II 359 E. 6 mit Hinweisen). 
Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist erheblich, 
verletzt doch der rechtswidrige Bau das für die Raumplanung grundlegende Prinzip der Trennung 
von Bau- und Nichtbauzone. Zudem handelt es sich nicht nur um eine unbedeutende Abweichung 
vom Erlaubten, sondern um einen massiven Eingriff in die Raumplanungsordnung, wurde doch mit 
dem Umbau und der Umnutzung des Schopfs in einer Zone, die allein landwirtschaftlichen Bedürf-
nissen vorbehalten ist, zusätzlicher Wohnraum mit einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 
96.86 m2 geschaffen. Dies nicht etwa für den Eigentümer, der auf seiner Parzelle bereits über 
entsprechenden Wohnraum verfügt, sondern für eine Drittperson (Mutter des Beschwerdeführers). 
Diese öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands überwiegen 
die privaten Interessen des Beschwerdeführers bei Weitem. Zwar werden mit dem Abbruch des 
Wohnhauses bedeutende Vermögenswerte vernichtet. Der Beschwerdeführer hat diese Investitio-
nen jedoch in Kenntnis ihrer Rechtswidrigkeit getätigt und damit auf eigenes Risiko gehandelt. 
Dabei kann er sich nicht darauf berufen, dass das am 1. Januar 1980 in Kraft getretene RPG 
anfangs der 80er Jahre noch nicht im Bewusstsein der grossen Bevölkerung gewesen sei und 
auch nicht mit der gleichen Strenge gehandhabt worden sei wie heute, bestreitet er doch selbst 
nicht, dass ihm die entsprechenden Bestimmungen des RPG bekannt gewesen seien. Aus diesem 
Vorhalt könnte er im Übrigen auch nichts zu seinen Gunsten ableiten, sind doch Bundesgesetze 
von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden und Gerichten von Amtes wegen anzuwenden (vgl. 
Art. 191 BV), und zwar unabhängig davon, ob sie den Rechtsuchenden bekannt sind oder nicht. 
Kommt hinzu, dass der Beschwerdeführer seit Jahrzehnten von der rechtswidrigen Situation profi-
tiert hat, indem er die rechtswidrige Baute als Wohnraum nutzen resp. seiner Mutter und seinem 
Sohn zur Verfügung stellen konnte. Nichts desto trotz hat er keinen Anspruch darauf, diese rechts-
widrige, dem Raumplanungsrecht widersprechende Wohnnutzung auch in Zukunft fortzusetzen 
(vgl. Urteil BGer 1C_408/ 2009 vom 11. Februar 2010 E. 4.3).
4.7.
Was die Grillhütte anbelangt, verfügt der Beschwerdeführer über eine Baubewilligung der 
Gemeinde vom 23. Mai 2001. Da die Grillhütte ausserhalb der Bauzone gelegen ist, kann diese 
kommunale Bewilligung aber keine Wirkungen entfalten, wenn die Zustimmung der zuständigen 
kantonalen Behörde fehlt. Diese Zustimmung stellt ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes 
Element dar. Fehlt diese, ist die kommunale Bewilligung nichtig (BGE 132 II 21 E. 3.2; Urteile BGer 
1C_265/2012 vom 25. März 2013 E. 3). 
Nichts desto trotz kann der Abbruch der Grillhütte unterbleiben, wenn der Beschwerdeführer in 
gutem Glauben angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des 
ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Der gute 
Glaube ist gegeben, wenn der Beschwerdeführer angenommen hat und unter Anwendung zumut-
barer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm erstellte Grillhütte sei rechtmässig bzw. stehe mit der 
Baubewilligung im Einklang (BGE 136 II 359 E. 7.1; 132 II 21 E. 6.4; Urteil BGer 1C_202/2012 vom 
8. Januar 2014 E. 4.1).
Vorliegend konnte der Beschwerdeführer in gutem Glauben davon ausgehen, dass er zur Errich-
tung der Grillhütte befugt ist. Da er davon ausging, es handle sich bei der (vorfabrizierten) Grillhüt-


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te um eine geringfügige Baute, die vom Gemeinderat zu bewilligen ist (vgl. Art. 139 Abs. 1 RPBG), 
reichte er daselbst ein Baugesuch ein, welches in der Folge bewilligt wurde. Dabei wurde vom 
Gemeinderat übersehen, dass für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone eine kantonale 
Sonderbewilligung erforderlich gewesen wäre (vgl. Art. 136 RPBG). Auch die kantonalen Stellen, 
welche mit einer Kopie der Baubewilligung bedient wurden (Oberamt, BRPA), erkannten das 
Versehen nicht. Dieses war auch für den Beschwerdeführer nicht ohne weiteres ersichtlich, ging 
doch eine Kopie der erteilten Baubewilligung auch an diejenigen Amtsstellen, welche ein Gutach-
ten abgegeben haben. Da die Baubewilligung diesbezüglich keine weiteren Präzisierungen enthält, 
hätte es sich dabei ohne weiteres auch um die RUBD handeln können. Kommt hinzu, dass dem 
Beschwerdeführer nicht zugemutet werden kann, zu wissen, dass für die Bewilligung zonenwidri-
ger Bauten ausserhalb der Bauzone der Gemeinderat nicht allein zuständig ist und die Bewilligung 
nicht ohne Zustimmung der RUBD getroffen werden darf, dass mithin sowohl ein kommunaler 
Bewilligungs- als auch ein kantonaler Zustimmungsakt nötig sind (vgl. BGE 111 Ib 213 E. 6a). 
Folge dessen kann dem Beschwerdeführer der gute Glaube nicht abgesprochen werden. Vielmehr 
konnte er auf die ihm erteilte Baubewilligung vertrauen.
Bleibt zu prüfen, ob der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands schwerwiegende öffentliche 
Interessen entgegenstehen. Diesbezüglich gilt es zu berücksichtigen, dass auch die Grillhütte in 
der Landwirtschaftszone liegt. Damit widerspricht sie dem Grundsatz der Trennung des Bauge-
biets vom Nichtbaugebiet, einem der wichtigsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes 
(BGE 132 II 21 E. 6.4; Urteil BGer 1C_164/2007 vom 13. September 2007 E. 4.3). Unter diesen 
Umständen besteht ein grosses öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustandes, zumal es sich bei einer Hütte mit einer Länge und Breite von über und einer Höhe 
von knapp 3,5 Metern (vgl. die Beilagen zum Baugesuch) nicht um eine bloss unbedeutende 
Abweichung vom Erlaubten handelt. Zudem steht die Hütte nach dem bereits erfolgten Rückbau 
des Schwimmbades und nach dem noch zu erfolgenden Rückbau des Autounterstandes abseits 
des (rechtskonformen) Gebäudekomplexes (bestehend aus Wohnhaus, Einstellhalle und Schopf), 
weshalb sie auch visuell markant in Erscheinung tritt und das Landschaftsbild stört.
Einem Rückbau der Grillhütte stehen auch die privaten Interessen des Beschwerdeführers nicht 
entgegen. Zwar erleidet dieser durch den Rückbau der Hütte eine Vermögenseinbusse. Diese ist 
aber bei weitem nicht derart gewichtig, dass sie das entgegenstehende öffentliche Interesse zu 
überwiegen vermag. Auch ist es dem Beschwerdeführer zuzumuten, auf seiner Parzelle einen 
Grillplatz zu errichten, die der geltenden Raumplanungsordnung entspricht.
Dass der rechtswidrige Zustand während rund 10 Jahren geduldet wurde, vermag dem Beschwer-
deführer nicht zum Vorteil zu gereichen, ist doch nach 10 Jahren der Anspruch auf Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes noch nicht verwirkt (vgl. Urteil BGer 1C_556/2009 vom 
23. April 2010 E. 7 mit weiteren Hinweisen).
Der gute Glaube des Beschwerdeführers kann ihn daher nicht vor dem Eingreifen der der RUBD 
schützen, mit der eine gesetzeskonforme Situation wiederhergestellt werden soll, wenn dieses 
Eingreifen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht (Urteil BGer 1C_250/2009 vom 
13. Juli 2009 E. 4.2), was vorliegend der Fall ist. 
Damit wurde auch die vollständige und endgültige Entfernung der Grillhütte zu Recht angeordnet.


Kantonsgericht KG
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5.
Die vorliegende Beschwerde ist folglich abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestäti-
gen.
Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer für die Wiederherstellungsarbeiten eine Frist von 
8 Monaten zugestanden. Entsprechend ist Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides dahingehend 
abzuändern, als dass der Beschwerdeführer die Wiederherstellungsarbeiten bis zum 31. Juli 2021 
durchgeführt haben muss.
6.
Der Beschwerdeführer unterliegt, weshalb ihm die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen sind 
(Art. 131 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 2‘000.- festzusetzen (Art. 1 und 2 des 
Tarifs der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz vom 17. Dezember 
1991 [SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG).
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Ziffer 1 des Entscheides der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion des Kantons Frei-
burg vom 5. Mai 2020 wird wie folgt abgeändert:
„I.
A.________ hat den rechtmässigen Zustand im Sinne der oben genannten Erwägungen 
6 und 7 auf der Parzelle Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C.________ bis zum 
31. Juli 2021 wiederherzustellen.“
II.
Die Gerichtskosten von CHF 2‘000.- werden A.________ auferlegt und mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. 
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 
30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des 
Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 4. Dezember 2020/dki
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber-Praktikant: