fr_gerichte · 604 2017 120 · 2018-12-21 · fr

Arrêt de la Cour fiscale du Tribunal cantonal | Handänderungs- und Grundpfandrechtssteuern

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
604 2017 120
Arrêt du 21 décembre 2018
Cour fiscale
Composition
Président:
Marc Sugnaux 
Juges:
Christian Pfammatter, Dina Beti
Greffière:
Elisabeth Rime Rappo
Parties
A.________ GMBH, recourante, représentée par Mazars SA, World 
Trade Center 
contre
DIRECTION DES FINANCES, autorité intimée 
Objet
Droits de mutation et de gages immobiliers – vente d’un droit de 
superficie distinct et permanent immatriculé au registre foncier – 
calcul de l’assiette des droits de mutation
Recours du 23 décembre 2017 contre la décision sur réclamation du 
24 novembre 2017 faisant suite à l’arrêt TC FR 604 2014 30 du 
18 mai 2015


Tribunal cantonal TC
Page 2 de 17
considérant en fait
A.
La société A.________ GmbH (auparavant A.________ AG; la recourante), à B.________, 
est propriétaire de l’immeuble formant l’article ccc RF de D.________ (auparavant article eee RF 
de D.________).
Par acte notarié du 21 novembre 1990 (voir dossier produit par l’autorité intimée), la recourante a 
constitué un droit de superficie sur cet immeuble, alors libre de bâtiments, en faveur de la société 
de leasing F.________ AG, contre paiement d’une rente annuelle de CHF 34'000.-. Ce droit de 
superficie distinct et permanent, d’une durée de 40 ans, a été immatriculé au registre foncier sous 
le numéro d’article ggg RF de D.________ (auparavant hhh RF de D.________).
Le 21 novembre 1990 également, parallèlement à la constitution du droit de superficie, la 
recourante et la société de leasing F.________ AG ont conclu un contrat de leasing immobilier 
(lease back) portant sur le droit de superficie. Ce contrat est identifié par le numéro iii, puis jjj. Il a 
fait l’objet de divers avenants (voir dossier produit par l’autorité intimée).
Le 12 décembre 1995, la recourante a conclu avec la société de leasing K.________ AG, 
substituée à la société de leasing F.________ AG, un nouveau contrat de leasing immobilier 
portant sur une durée initiale de 10 ans, identifié par le numéro lll, puis mmm (voir dossier produit 
par l’intimée). Il ressort en substance de ce contrat (p. 5) qu’il avait pour double fonction le 
financement de l’agrandissement de la halle de stockage faisant l’objet du contrat de leasing 
immobilier du 21 novembre 1990, ainsi que la fixation de nouvelles conditions pour ledit contrat, 
dans le but de laisser cette construction à disposition de la preneuse de leasing pour la durée 
contractuelle convenue, en contrepartie du paiement d’une redevance périodique et de la prise en 
charge des coûts et des risques d’usage et d’exploitation. L’objet du contrat était le droit de 
superficie distinct et permanent et les constructions déjà érigées et encore à ériger sur l’immeuble 
grevé par ce droit, pour un montant total de CHF 29'000'000.- calculé comme suit:
- Restwert des Vertrages jjj per 31.12.95:
CHF 18'312'020.42
- plus budgetierte Anlagekosten des Lageranbaus inkl. MWSt:
CHF 11‘650‘000.00
- abzüglich Vorsteuerabzug MWSt:
- ca. 
CHF 
650‘000.00
CHF 29‘312‘020.42
- ca. Total geschätzte Gesamtanlagekosten (…) rund:
CHF 29‘000.000.00
La redevance périodique convenue était de CHF 218'832.- par mois, sous réserve d’adaptations 
prévues par le contrat. Elle avait été fixée en référence aux taux SWIBOR à 3 ans (3,01 % le 
7 décembre 1995 pour une tranche de CHF 11'000'000.-), 5 ans (3.92 % le 7 décembre 1995 pour 
une tranche de CHF 9'000'000.-) et 10 ans (4.45 % le 7 décembre 1995 pour une tranche de 
CHF 9'000'000.-) et prenait en compte une marge de 1.5% ainsi qu’un amortissement. Le contrat 
précisait que la redevance était la contrepartie de toutes les prestations dues par la société de 
leasing. Elle comprenait en particulier également l’indemnisation de la perte de valeur de l’objet du 
leasing, mais pas celle de travaux d’entretien, de rénovation ou de modification sur celui-ci 
(contrat, p. 12 et 13).
Le contrat de leasing du 12 décembre 1995 prévoyait par ailleurs le droit pour la preneuse de 
leasing, après une durée de leasing de 5 ans et en respectant un délai de préavis d’une année, de 


Tribunal cantonal TC
Page 3 de 17
mettre fin au contrat de façon anticipée par l’achat de l’objet du leasing, à des conditions précisées 
contractuellement. 
Le contrat de leasing du 12 décembre 1995 a fait l’objet de divers avenants par lesquels, 
notamment, les redevances de leasing dues, la durée du contrat et les modalités de calcul de la 
valeur résiduelle de l’objet du leasing ont été adaptées, le 30 mai 1996, le 31 juillet 1997, le 
16 novembre 2001, le 29 juillet 2002, le 18 avril 2005, le 9 juin 2006 (pièce 3 du bordereau de 
recours). En particulier, l’avenant du 9 juin 2006 mentionnait que la valeur résiduelle des 
installations complètes s’élevait à CHF 14’880'352.30 au 31 mai 2006 et qu’elle était fixée 
conventionnellement à CHF 6'000'000.- au 31 mai 2011. 
Par contrat de vente notarié du 1er juin 2011, la société N.________ AG, substituée à la société de 
leasing K.________ AG, a vendu à la recourante le droit de superficie distinct et permanent 
formant l’art. ggg RF de D.________ pour le prix de CHF 6'000'000.-, plus CHF 480'000.- de TVA.
B.
Le 29 février 2012, le Registre foncier du Lac a adressé à la recourante une facture de droits 
de mutation cantonaux et communaux portant sur un montant de CHF 720'000.- fixé sur la base 
d’une valeur vénale de CHF 24'000'000.- attribuée à l’article ggg RF de D.________, 
conformément à l’estimation ressortant d’un rapport du 1er juin 2011 de la Commission 
d’estimation des immeubles du canton de Fribourg.
C.
Par réclamation du 29 mars 2012, la recourante a contesté la taxation et conclu à ce que les 
droits de mutation soient calculés sur une valeur de CHF 6'000'000.-, correspondant au prix de 
vente convenu, et fixés ainsi à 180'000 francs (3% de CHF 6'000'000.-). Pour l’essentiel, elle a 
relevé que, pendant la durée du contrat de leasing immobilier, elle avait déjà effectué des 
paiements en faveur de la société de leasing qui avaient amorti en grande partie la valeur de 
l’objet remis en leasing. En conséquence, seule la valeur résiduelle de cet objet pouvait constituer 
le prix de vente versé en contrepartie du transfert de la propriété au preneur de leasing. 
D.
Par décision du 18 février 2014, la Direction des finances a rejeté la réclamation. Elle a 
d’abord relevé que l’acquisition des bâtiments par la recourante suite au retour du droit de 
superficie était assimilée à un transfert de propriété justifiant la perception de droits de mutation. 
Elle a ensuite considéré en substance que dans le cadre d’un contrat de leasing immobilier, le 
montant résiduel payé par le preneur de leasing pour acquérir le bien immobilier, soit en l’espèce 
CHF 6'000'000.-, ne correspond pas au prix total de ce bien et ne peut dès lors servir de base de 
calcul pour les droits de mutation. Dans la suite de ce raisonnement, elle a confirmé que dans un 
tel cas, il convient plutôt de se référer à la valeur vénale du bien immobilier, soit en l’espèce le 
montant de CHF 24'000'000.- résultant de l’estimation de la Commission d’estimation.
E.
Statuant le 18 mai 2015 sur un recours déposé le 20 mars 2014, la Cour fiscale du Tribunal 
cantonal l’a partiellement admis (cause 604 2014 30). Elle a annulé la décision sur réclamation du 
18 février 2014 et renvoyé la cause à l’autorité intimée pour instruction complémentaire et nouvelle 
décision au sens des considérants. Aux termes de ceux-ci, elle a notamment constaté que, compte 
tenu de la nature et des spécificités du droit de superficie distinct et permanent, la valeur vénale de 
celui-ci n’est pas égale à la valeur des constructions érigées sur l’immeuble qu’il grève. Au 
contraire, cette valeur vénale doit être estimée en tenant compte en particulier du montant des 
rentes du droit de superficie, du montant des rendements nets probables que rapportent les 
constructions et le terrain pendant la durée d’utilisation et de la réglementation du retour, 
notamment en matière de versement d’une indemnité au superficiaire par le propriétaire du terrain 
à l’expiration du droit de superficie. Or, le montant de CHF 24'000'000.- résultant de l’estimation de 


Tribunal cantonal TC
Page 4 de 17
la Commission d’estimation ne prenait pas en compte l’ensemble de ces éléments qui ne 
ressortaient par ailleurs pas du dossier et sur lesquels les parties ne s’étaient pas prononcées. 
F.
Par nouvelle décision du 24 novembre 2017, la Direction des finances a partiellement admis 
la réclamation du 29 mars 2012. 
En résumé, elle a fait référence à un rapport d’estimation établi par la Commission d’estimation 
des immeubles du canton de Fribourg le 3 janvier 2017, faisant suite à un rapport du 11 avril 2016 
de cette même Commission qui avait donné lieu à des interventions des parties. S’appuyant sur ce 
rapport modifié, après avoir donné l’occasion à la recourante de formuler ses observations, elle a 
fixé la valeur vénale du droit de superficie distinct et permanent à CHF 19'300'000.- (montant 
arrondi). Elle a additionné pour cela un montant de CHF 10'849'792.- correspondant à la valeur 
actuelle des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit et un montant de 
CHF 8'521'837.- correspondant à la valeur actualisée de l’indemnité de retour, calculée sur la base 
d’une valeur de rendement (valeur vénale) des constructions fixée à CHF 20'100'000.-. 
En conséquence, elle a réduit la facture de droits de mutation cantonaux et communaux de 
CHF 720'000.- à CHF 589'000.- (3% de CHF 19'300'000.-).
G.
Par recours du 23 décembre 2017 déposé par sa mandataire, la recourante conclut à 
l’annulation de la décision sur réclamation du 24 novembre 2017 et reprend pour le reste les 
conclusions formulées dans son précédent recours du 20 mars 2014, sous suite de frais et 
dépens. Elle demande ainsi, principalement, qu’il soit prononcé que la rétrocession du droit de 
superficie par acte notarié du 1er juin 2011 n’est pas soumise aux droits de mutation et, 
subsidiairement, que les droits de mutation liés à cette rétrocession soient calculés sur la valeur 
convenue par les parties à l’acte, soit CHF 6'000'000.-. Plus subsidiairement, elle sollicite le renvoi 
du dossier au Registre foncier pour nouvelle taxation sur la base d’une nouvelle estimation de la 
valeur du droit de superficie distinct et permanent.
Concentrant son argumentation sur l’estimation de la valeur vénale du droit de superficie distinct et 
permanent à CHF 19'300'000.-, la recourante critique en détail les différents éléments du calcul 
effectué par la Direction des finances, en relevant sur plusieurs points qu’ils ne seraient pas 
conformes aux considérants de l’arrêt de renvoi du 18 mai 2015. 
L’avance de frais de CHF 20'000.- requise par ordonnance du 28 décembre 2017 a été versée 
dans le délai imparti.
H.
 Dans ses observations du 23 février 2018, la Direction des finances se réfère à sa décision 
sur réclamation et conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Elle se détermine de façon circonstanciée sur chacun des griefs formulés par la recourante, en 
exposant les raisons pour lesquelles le calcul effectué sur la base de l’expertise de la Commission 
d’estimation des immeubles est conforme aux principes posés par l’arrêt de renvoi du 18 mai 2015 
et doit être confirmé. Elle ajoute que les conclusions tant principales que subsidiaires prises par la 
recourante sont dénuées de sens puisqu’elles ne tiennent pas compte des points déjà tranchés 
par l’arrêt précité.
I.
Dans un second échange d’écritures, la recourante et l’autorité intimée maintiennent leur 
position en complétant leur argumentation. Il n’a pas été ordonné d’autre échange d’écritures.


Tribunal cantonal TC
Page 5 de 17
Les arguments développés par les parties dans leurs écritures seront repris dans la mesure utile 
dans la partie en droit du présent arrêt.
en droit
1.
1.1.
Selon l'art. 37 al. 1 de la loi du 1er mai 1996 sur les droits de mutation et les droits de gages 
immobiliers (LDMG; RSF 635.1.1), le Tribunal cantonal connaît des recours dirigés contre les 
décisions sur réclamation. L'art. 38 LDMG énonce quant à lui le principe selon lequel la procédure 
de recours est régie par le code de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). 
1.2.
Le recours du 23 décembre 2017 contre la décision du 24 novembre 2017 a été interjeté 
dans le délai et les formes prescrits par les art. 79 ss CPJA. Partant, il est recevable.
2.
Aux termes de l'art. 1 let. a LDMG, l'Etat prélève des droits de mutation sur les transferts 
immobiliers à titre onéreux ayant pour objet des immeubles situés dans le canton. L'art. 2 al. 1 
LDMG ajoute que les communes peuvent prélever des centimes additionnels aux droits de 
mutation relatifs aux immeubles situés sur leur territoire. Les droits de mutation sont prélevés au 
taux de 1,5%. Quant aux centimes additionnels, ils ne peuvent excéder 100% des droits des 
mutations (art. 21 et 22 al. 1 LDMG). 
2.1.
La Cour fiscale a déjà retenu dans son arrêt TC FR 604 2014 30 du 18 mai 2015 que l’acte 
en cause – à savoir le contrat de vente notarié du 1er juin 2011 par lequel la recourante a acquis 
de la société N.________ AG le droit de superficie distinct et permanent formant l’art. ggg RF de 
D.________, avec tous ses attributs – constitue un transfert immobilier au sens de l’art. 3 al. 1 
let. a LDMG, réalisé à titre onéreux au sens de l’art. 1 let. a LDMG, de telle sorte qu’il est soumis 
au prélèvement de droits de mutation. En particulier, le fait que la recourante était déjà propriétaire 
de l’immeuble grevé par le droit de superficie avant d’acquérir le droit de superficie lui-même ne 
modifie pas la nature de l’acte de cession du droit de superficie.
2.2.
Sans qu’il soit nécessaire de les reproduire ici, il est fait référence sur ce point aux 
développements et à la conclusion de cet arrêt. En conséquence pour les motifs déjà exposés 
dans celui-ci (voir consid. 2), la conclusion formulée à titre principal par la recourante doit être 
rejetée. 
3.
S’agissant de la base de calcul des droits de mutation à percevoir, il est rappelé que l'art. 11 al. 1 
let. a LDMG prévoit qu'en cas de transfert immobilier au sens de l'art. 3 al. 1 let. a LDMG, c'est 
l'acquéreur qui doit les droits et les centimes additionnels. En vertu de l'art. 12 LDMG, ceux-ci sont 
calculés sur la base des prestations convenues, pour autant qu'elles représentent au moins la 
valeur vénale de l'immeuble et de ses parties intégrantes, respectivement la valeur réelle du droit 
limité, au jour de la conclusion de l'acte donnant lieu au transfert (al. 1). Les prestations convenues 
sont présumées correspondre à ces valeurs. Sont comptées à ce titre toutes celles auxquelles 
l'acquéreur s'oblige à l'égard de l'autre partie ou de tiers; (…) (al. 2).


Tribunal cantonal TC
Page 6 de 17
3.1.
Sur ce point, la Cour fiscale a établi dans son arrêt TC FR 604 2014 30 du 18 mai 2015 que 
la valeur vénale du droit de superficie distinct et permanent au jour de la conclusion de l’acte de 
transfert, soit le 1er juin 2011, ne correspondait pas au prix de CHF 6'000'000.- convenu par les 
parties au contrat. Cette appréciation est fondée sur le constat que ce prix de vente résulte d’un 
accord qui prend en considération les modalités d’exécution de contrats de leasing successifs 
conclus entre les parties parallèlement à la constitution du droit de superficie. En particulier, ce prix 
de CHF 6'000'000.- tient compte du fait que, pendant la durée des contrats de leasing, soit un peu 
plus de 20 ans, la recourante propriétaire de l’immeuble grevé a versé, en tant que preneuse de 
leasing, à la superficiaire, en tant que donneuse de leasing, des redevances de leasing qui 
incluent une part importante d’amortissements des constructions érigées par la superficiaire (voir 
notamment la réclamation du 29 mars 2012, chiffre V.). C’est ainsi en raison de ces versements 
effectués par la propriétaire de l’immeuble sur la base d’un rapport contractuel étranger au droit de 
superficie que le prix a été fixé à CHF 6'000'000.-. En particulier, il est hautement probable que, si 
le superficiaire avait transféré le droit de superficie à un tiers, le prix de celui-ci aurait été plus 
élevé ou alors d’autres obligations auraient été convenues, telles que la reprise des droits et 
obligations résultant du contrat de leasing. 
3.2.
Les nouveaux éléments apportés par les parties dans la présente cause ne remettent pas 
en question l’appréciation qui précède. 
Cela implique notamment qu’il faut écarter d’emblée le grief à nouveau formulé par la recourante 
selon lequel le montant de CHF 6'000'000.- est l’unique montant à disposition concernant la valeur 
du droit distinct et permanent et résultant du marché libre (voir observations du 20 avril 2018, p. 2, 
ch. 4). En effet, l’ensemble de l’argumentation développée dans l’arrêt de renvoi précité fait 
ressortir qu’au contraire, le prix de CHF 6'000'000.- ne correspond pas à celui qui aurait été payé 
sur un marché libre puisque sa fixation a pris en considération des éléments qui ne l’auraient pas 
été si le droit de superficie distinct et permanent avait été transféré à un tiers.
En conséquence, il y a lieu de confirmer dans le présent arrêt le rejet de la conclusion formulée à 
titre subsidiaire par la recourante, tendant à ce que les droits de mutation soient calculés sur la 
valeur convenue de CHF 6'000'000.-.
4.
Sur le vu de ce qui précède, il reste à déterminer quelle est la valeur vénale au 1er juin 2011 du 
droit de superficie distinct et permanent immatriculé comme immeuble au registre foncier. 
Dans cette démarche, il convient d’abord de reprendre les règles applicables à l’estimation de 
cette valeur telles qu’elles ont déjà été exposées dans l’arrêt TC FR 604 2014 30 du 18 mai 2015 
(voir consid. 3), avec quelques compléments concernant en particulier la fixation de l’indemnité de 
retour au sens de l’art. 779d CC. Sur cette base, il s’agira ensuite d’examiner la solution retenue 
par la Direction des finances, en la confrontant notamment aux critiques soulevées par la 
recourante.
5.
La législation fribourgeoise sur les droits de mutations et les gains immobiliers ne précise pas de 
méthode de fixation de la valeur vénale des immeubles. 
S’agissant des immeubles non agricoles, l’art. 54 al. 2 la loi du 6 juin 2000 sur les impôts 
cantonaux directs (LICD; RSF 631.1) prévoit que la valeur vénale correspond au prix de vente 


Tribunal cantonal TC
Page 7 de 17
pouvant être réalisé dans des conditions normales, exclusion faite des circonstances inhabituelles 
ou de situations personnelles. Pour le reste, conformément à la norme de délégation prévue à l’art. 
53 al. 3 LICD, le Conseil d’Etat a repris cette notion en la précisant à l’art. 15 de l'arrêté du 9 avril 
1992 concernant l'imposition des immeubles non agricoles (RSF 631.33). Selon cette disposition, 
la valeur d’un bien-fonds ou d’un bâtiment non agricole est évaluée selon le prix moyen atteint, lors 
de transactions faites dans la région pendant un temps relativement long, pour des immeubles 
accusant une situation et des conditions pareilles ou analogues et qui pourraient probablement 
être réalisées, les prix d’aliénation obtenus sous l’influence de conditions spéciales ou 
personnelles ne devant pas être pris en considération (al. 1). Par ailleurs, la valeur vénale d’un 
immeuble non agricole ne peut être, en règle générale, inférieure à sa valeur de rendement (al. 2). 
L’art. 13 al. 3 dudit arrêté énonce quant à lui qu’en cas d’expertises d’immeubles industriels ou 
d’immeubles spéciaux tels que monuments historiques, couvents, remontées mécaniques, etc., et 
à défaut de valeurs comparables, la valeur de rendement et la valeur vénale sont évaluées selon 
les principes contenus dans le Manuel d’estimateur de l’Union suisse des experts cantonaux en 
matière d’évaluation des immeubles.
5.1.
Dans deux arrêts de principe rendus respectivement en matière d’impôt sur le revenu et la 
fortune et de droits de mutation (RFJ 1999 p. 126, consid. 2b, 2c et 2d; RFJ 1999 p. 155, consid. 
2d et 2e et les références), la Cour fiscale a rappelé que si la valeur vénale d'un immeuble ne peut 
pas être déduite du prix stipulé, plusieurs méthodes permettent de la déterminer à titre subsidiaire. 
Ainsi, la valeur vénale doit en premier lieu être fixée par la méthode comparative. Subsidiairement, 
il y a lieu de prendre en compte le prix de revient (prix d'achat ou de construction et impenses de 
plus-value), la dépréciation liée à l'âge du bâtiment ainsi que l'évolution des prix du terrain et des 
coûts de construction. De plus, dans la ligne d'une jurisprudence constante, il a été confirmé que 
les méthodes préconisées par le Manuel suisse de l’estimateur (publié par l'Union suisse des 
experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE] et la Chambre suisse des 
experts/Association suisse de l’économie immobilière [CSE/SVIT], 4ème édition 2012) peuvent être 
appliquées lorsque ni des chiffres de comparaison ni le prix de revient ne sont connus. La valeur 
vénale est alors estimée d'après la valeur de rendement et la valeur réelle. Enfin, lorsque cela 
apparaît commandé par les circonstances, il y a lieu de déterminer la valeur vénale par le biais 
d'une expertise.
5.2.
S’agissant plus particulièrement de la valeur vénale d’un droit de superficie distinct et 
permanent immatriculé au registre foncier, le Tribunal fédéral aborde cette question dans l’arrêt 
précité du 12 octobre 2011 dans la cause 2C_874/2010 portant sur l’estimation, au titre de l’impôt 
sur le capital, d’un bâtiment locatif construit par la société titulaire d’un tel droit. Il examine en effet 
si l’estimation du droit de superficie respecte le cadre défini à l’art. 14 de la loi fédérale du 
14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; 
RS 642.14): évaluation de la fortune à la valeur vénale avec éventuelle prise en considération 
« appropriée » de la valeur de rendement (consid. 6). Dans cette démarche, il relève d’abord qu’en 
vertu de son droit de superficie, la société est certes civilement propriétaire du bâtiment locatif 
érigé sur le terrain appartenant à un tiers, mais que celui-ci reste propriétaire du fonds grevé, 
même s’il n’en a plus la jouissance pendant la durée du droit de superficie. Le droit de propriété de 
la société est donc moins étendu que s’il consistait en une propriété ordinaire du sol emportant 
« celle du dessus et du dessous » au sens de l’art. 667 CC. Au plan fiscal, cette singularité a pour 
conséquence que le superficiant est imposé sur la fortune pour la valeur du bien-fonds - de même 
qu'il est imposé sur le revenu pour la rente superficiaire qu'il perçoit -, tandis que le superficiaire 


Tribunal cantonal TC
Page 8 de 17
est imposé sur la fortune sur la valeur des bâtiments et installations dont il est propriétaire - de 
même qu'il est imposé sur le revenu pour les loyers qu'il perçoit (consid. 6.2). 
Dans le même arrêt, le Tribunal fédéral constate ensuite avec la doctrine que la détermination des 
valeurs fiscales respectives de l’immeuble grevé et du droit de superficie pose des problèmes 
particuliers d’évaluation et que plusieurs méthodes sont envisageables; la liberté dont disposent 
les cantons en vertu de l’art. 14 al. 1 LHID ne doit toutefois pas déboucher sur une évaluation 
notablement différente de la valeur vénale/de rendement au sens de cette disposition, ni conduire 
à imposer un élément qui n’entre pas dans la notion de fortune au sens de l’art. 13 al. 1 LHID. Cela 
implique en particulier que la méthode de fixation de la valeur fiscale d’un droit de superficie doit 
tenir compte du fait que ce droit confère à son titulaire uniquement la propriété des bâtiments, à 
l’exclusion du bien-fonds dont la valeur doit être imposée auprès de son propriétaire (consid. 6.3 et 
les références citées). Dans cette démarche, il est notamment envisageable de tenir compte de la 
durée résiduelle du droit de superficie et de l’indemnité de retour au sens de l’art. 779d CC. 
Lorsque la méthode d’estimation s’appuie sur la valeur de rendement, il est aussi possible de 
prévoir un taux de capitalisation supérieur à celui appliqué pour établir la valeur fiscale des 
immeubles détenus en propriété ordinaire, de déduire du montant capitalisé des loyers le montant 
capitalisé de la rente superficiaire versée au propriétaire du bien-fonds ou de déduire des loyers – 
avant la capitalisation de ceux-ci – le montant de la rente superficiaire (consid. 6.4 et les 
références citées).
5.3.
Dans son chapitre relatif au droit de superficie (p. 185 à 187), le Manuel suisse de 
l’estimateur confirme ce qui précède en relevant qu’il convient en principe de faire la distinction 
entre la valeur marchande du droit de superficie et la valeur marchande du fonds grevé d’un droit 
de superficie. Les bien-fonds et les « bâtiments en droit de superficie » sont en principe évalués à 
l’aide de la méthode de la valeur actuelle par rapport à la durée restante du droit de superficie. De 
plus, il faut évaluer la part de la valeur des bâtiments et du fonds à échéance du droit de 
superficie. La somme de la valeur marchande du terrain grevé par un droit de superficie et de la 
construction concernée par le droit de superficie ne peut pas être supérieure à la valeur 
marchande du même bien-fonds sans constitution d’un droit de superficie. Dans le cas des objets 
orientés sur la valeur réelle (p. ex. les maisons individuelles, propriétés par étages), la valeur 
marchande déterminée à l’aide du procédé courant est actualisée sur la durée restant du droit de 
superficie. La valeur actuelle de la rente du droit de superficie doit être déduite et la réglementation 
contractuelle du retour doit être prise en compte. Dans le cas des objets orientés sur le rendement 
(p. ex. les logements locatifs; les bâtiments industriels), la valeur actuelle doit être déterminée à 
partir du rendement net en prenant en compte la réglementation du droit de retour.
Les précisions suivantes ressortent encore du Manuel suisse de l’estimateur (p. 188 s.):
La valeur marchande du droit de superficie exercé après réalisation du nombre maximum de 
constructions dépend par ailleurs:
-
du montant contractuel des rentes du droit de superficie et des clauses d’adaptation des rentes 
durant le droit de superficie;
-
du montant des rendements nets probables que rapportent les constructions en droit de 
superficie et le terrain cédé pour utilisation pendant la durée d’utilisation;
-
de la réglementation du retour notamment en matière de versement d’une indemnité au 
superficiaire par le propriétaire du terrain à l’expiration du droit de superficie ou de l’enlèvement 


Tribunal cantonal TC
Page 9 de 17
des constructions aux frais du superficiaire ou de toute réglementation contraignante prévue 
dans le contrat de superficie en matière d’échéance du droit de superficie. 
La valeur actuelle des rendements pendant la durée d’utilisation restante peut être déterminée 
selon la même méthode que celle qui est utilisée pour le calcul des rentes échéant à la fin de la 
période de paiement. On retiendra comme rendement net le rendement actuel (valeur locative 
brute) ou éventuellement la valeur locative de l’immeuble en droit de superficie (y compris 
l’utilisation propre), moins la rente du droit de superficie actuelle et les dépenses pour 
l’administration et les provisions. Les dépenses d’administration englobent les frais d’entretien 
annuels (remise en état), les taxes, les assurances et la gestion de l’objet à évaluer, [mais pas les 
intérêts hypothécaires]. 
L’indemnité de retour doit être actualisée au moyen d’un taux d’escompte à la date déterminante 
de l’évaluation. Le montant de l’indemnité de retour revenant au superficiaire est fixé comme 
convenu dans la convention du droit de superficie, sans tenir compte du renchérissement 
probable. Etant donné que l’indemnité de retour n’a qu’une influence moindre sur la valeur 
marchande lorsque la durée restante du droit de superficie est longue (au moins 50 ans), on peut 
s’accommoder d’une certaine imprécision. Il en va autrement lorsque le droit de superficie est 
proche de son échéance. Il faut également tenir compte du montant de l’indemnité de retour ou 
des frais à charge du superficiaire à l’échéance du droit de superficie à la date déterminante. Il faut 
actualiser au moyen d’un taux d’escompte l’indemnité de retour qui échoit le cas échéant à 
l’expiration du droit de superficie ou les éventuels frais courants échéant au même moment. 
5.4.
Les indications qui précèdent, fondées tant sur la jurisprudence que sur la pratique de 
l’estimation immobilière, font ressortir que, compte tenu de la nature et des spécificités du droit de 
superficie distinct et permanent, la valeur vénale de celui-ci n’est pas égale à la valeur des 
constructions érigées sur l’immeuble qu’il grève. 
Au contraire, cette valeur vénale doit être estimée en tenant compte en particulier du montant des 
rentes du droit de superficie, du montant des rendements nets probables que rapportent les 
constructions et le terrain pendant la durée d’utilisation et de la réglementation du retour, 
notamment en matière de versement d’une indemnité au superficiaire par le propriétaire du terrain 
à l’expiration du droit de superficie.
S’agissant plus spécifiquement de la réglementation du retour, les art. 779c et 779d CC prévoient 
respectivement que les constructions font retour au propriétaire du fonds à l’expiration du droit de 
superficie et que, pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au 
superficiaire une indemnité équitable. La loi ne mentionne pas les critères permettant de calculer 
cette indemnité. Il convient toutefois de se fonder sur la plus-value objective que reçoit le bien-
fonds en raison du fait que, suite au retour, il comprend également la propriété des constructions. 
En principe, cette plus-value peut être estimée en se référant à la valeur vénale des bâtiments 
concernés. Il convient toutefois de prendre en considération dans le même temps les intérêts 
subjectifs du propriétaire du fonds, en examinant les circonstances de chaque cas particulier. Par 
conséquent, une plus-value que le propriétaire foncier n’aura pas voulue, qui ne lui est d’aucune 
utilité ou en raison de laquelle il doit faire face à une charge financière insupportable ne doit pas 
être prise en compte (ISLER/GROSS in Basler Kommentar ZGB II 2015, art. 779d n. 4 et 6a et les 
références citées; BALLIF in Commentaire romand CC II 2016, art. 779d n. 5; voir également 
CANONICA, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, 2016 p. 140, 143).


Tribunal cantonal TC
Page 10 de 17
6.
Dans sa décision sur réclamation du 24 novembre 2017, se référant aux rapports du 11 avril 2016 
et du 3 janvier 2017 de la Commission d’estimation des immeubles et reprenant partiellement les 
calculs effectués par celle-ci, la Direction des finances a fixé la valeur vénale au 1er juin 2011 du 
droit de superficie distinct et permanent au montant arrondi de CHF 19'300'000.-. 
Elle a additionné pour cela un montant de CHF 10'849'792.- correspondant à la valeur actuelle des 
rendements nets pendant la durée résiduelle du droit et un montant de CHF 8'521'837.- 
correspondant à la valeur actualisée de l’indemnité de retour, calculée sur la base d’une valeur de 
rendement (valeur vénale) des constructions fixée à CHF 20'100'000.-.
Il convient d’examiner ce calcul au regard des règles d’estimation exposées ci-dessus.
6.1.
Cumul de la valeur actuelle des rendements nets et de la valeur actualisée de l’indemnité 
de retour.
Dans un premier grief, la recourante reproche à la Direction des finances d’avoir additionné la 
valeur actuelle des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit de superficie et la valeur 
actualisée de l’indemnité de retour. Elle soutient qu’il faudrait au contraire s’en tenir soit à l’une des 
deux valeurs, soit à la moyenne des deux, en alléguant que l’arrêt de renvoi du 18 mai 2015 irait 
dans ce sens.
6.1.1. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, la Cour fiscale n’a pas retenu dans les 
considérants de son arrêt de renvoi du 18 mai 2015 que la valeur du droit de superficie devait 
correspondre soit à la valeur actuelle des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit de 
superficie, soit à la valeur actualisée de l’indemnité de retour, soit à une pondération de ces deux 
valeurs.
Au contraire, comme le relève à juste titre la Direction des finances dans ses observations, il 
ressort clairement de cet arrêt – ainsi que du Manuel suisse de l’estimateur auquel il se réfère – 
que la valeur vénale du droit de superficie s’établit en prenant en compte à la fois la valeur actuelle 
des rendements nets et la valeur actualisée de l’indemnité de retour. Quant au consid. 4b de 
l’arrêt, il mentionne certes une « pondération entre la valeur intrinsèque et la valeur de 
rendement », mais cette mention ne fait que se référer à l’estimation effectuée le 24 février 2012 
par la Commission d’estimation des immeubles, avant de conclure que celle-ci ne pouvait pas être 
confirmée.
6.1.2. Quoi qu’il en soit, il ne fait aucun doute qu’en cas de vente d’un droit de superficie, la valeur 
de celui-ci englobe tant la valeur actuelle des rendements nets pour la durée résiduelle de celui-ci 
que la valeur actualisée de l’indemnité de retour. En effet, la valeur que représente le droit de 
superficie au moment de sa vente comprend non seulement le rendement qui peut être obtenu de 
celui-ci pendant sa durée résiduelle, cas échéant sous déduction des rentes du droit de superficie 
qui doivent être acquittées pour la même période, mais également l’éventuelle indemnité due à 
l’échéance du droit. Ces deux éléments sont deux composantes distinctes qui ne peuvent que se 
cumuler, l’une représentant la valeur du droit d’utiliser l’objet du droit de superficie pendant la 
durée de celui-ci et l’autre la valeur résiduelle des constructions qui retournent au propriétaire du 
terrain à l’échéance du droit.


Tribunal cantonal TC
Page 11 de 17
C’est donc à bon droit que la Direction des finances a procédé à son estimation en additionnant la 
valeur actuelle des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit et la valeur actualisée de 
l’indemnité de retour. 
Quant à la question de la prise en compte du troisième élément dont dépend la valeur marchande 
du droit de superficie (voir indications du Manuel suisse de l’estimateur, consid. 5.3 ci-dessus), à 
savoir le montant contractuel des rentes du droit de superficie pendant la durée résiduelle du droit, 
elle sera traitée plus spécifiquement ci-après (consid. 6.2.4).
6.2.
Valeur actuelle des rendements nets
Dans le calcul ressortant de la décision litigieuse, la valeur actuelle des rendements nets pendant 
la durée résiduelle du contrat a été obtenue par la capitalisation du rendement locatif annuel net, 
compte tenu de la durée résiduelle du droit, savoir 19.5 ans, et d’un taux d’intérêt de 4.5%.
6.2.1. La recourante paraît contester ce calcul, à tout le moins dans son résultat. Il y a dès lors 
lieu de le discuter.
Cette discussion peut avoir lieu sur la base des règles d’estimation figurant dans le Manuel suisse 
de l’estimateur, plus particulièrement en se référant à l’exemple de calcul qui évalue comme suit la 
valeur actuelle (2012) des rendements obtenus pendant la durée restante de 20 ans d’un droit de 
superficie sur un immeuble de logement locatif ayant débuté le 10 janvier 1952, constitué pour une 
durée de 80 ans (p. 191, tableau 51, exemple de calcul 2a – le droit de superficie – objets de 
rendement comme les logements locatifs, bâtiments industriels, etc.):
Valeur locative brute (bâtiment et sol)
185’000
Moins la rente de superficie
-
26’000
Moins les frais d’administration
-
34’000
Moins les provisions
-
20’000
Rendement net déterminant
105’000
Facteur de la valeur actuelle de la rente lors d’une durée restante de 20 ans
13,3528
Valeur actuelle des rendements obtenus pendant la durée restante: 105'000x13,3528 = 1'402’044
6.2.2. En comparant l’exemple du manuel avec le calcul effectué en l’espèce, on peut d’abord 
constater que celui-ci prend aussi comme base une valeur locative brute (CHF 1'544'210.-), dont il 
déduit la rente de superficie (CHF 34'000.-), les frais d’exploitation, d’entretien et d’administration 
(CHF 237'570.-) et l’amortissement (CHF 425'000.-), pour obtenir un rendement locatif annuel net 
de CHF 847'640.- qu’il capitalise en appliquant un facteur de 12,8 (4.5% sur 19.5 ans). Ce calcul 
est ainsi conforme dans son principe aux règles d’estimation applicables pour déterminer la valeur 
actuelle des rendements obtenus pendant la durée restante d’un droit de superficie. 
6.2.3. Les différents éléments de ce calcul peuvent également être confirmés:
-
Le rendement locatif annuel de CHF 1'544'210.- a été estimé en multipliant les surfaces situées 
au rez-de chaussée inférieur (4'477 m2) par une valeur locative annuelle de CHF 80.-/m2 et 
celles des niveaux 1 et 2 (7'907 m2) par une valeur locative annuelle de CHF 150.-/m2. Ces 
valeurs locatives au mètre carré retenues ne sont pas contestées en tant que telles et ne 
paraissent à tout le moins pas supérieures aux valeurs usuelles pour le genre de bâtiment en 


Tribunal cantonal TC
Page 12 de 17
question (voir observations du 3 juillet 2014 de la Commission d’estimation des immeubles; 
dossier administratif, onglet 3).
Quant au grief de la recourante selon lequel ces valeurs locatives incluent, logiquement, non 
seulement le rendement de la construction, mais également celui du terrain (voir également 
arrêt de renvoi du 18 mai 2015, consid. 4c), il doit être écarté dans la mesure où la déduction 
de la rente de superficie annuelle de CHF 34'000.- permet d’en tenir compte. En effet, comme 
cela semble être le cas dans l’exemple tiré du Manuel suisse de l’estimateur, cette rente 
correspond à la part du rendement du seul terrain (voir ci-dessous).
-
La recourante critique la rente de superficie annuelle de CHF 34'000.-, reprise du contrat conclu 
en 1990, sans adaptation, en affirmant qu’elle devrait être augmentée. Elle n’indique toutefois 
pas quel serait le motif de l’augmentation revendiquée. En particulier, le fait qu’elle ne 
représente, même capitalisée, qu’une très petite partie de la valeur vénale du droit de superficie 
ne permet pas d’en déduire qu’elle serait trop basse. En effet, il convient de rappeler qu’elle a 
été convenue alors que le terrain n’était pas construit et qu’il peut dès lors être admis qu’elle 
correspond uniquement à la part de rendement de celui-ci.
-
Les frais d’exploitation, d’entretien et d’administration de CHF 237'500.- par an correspondent à 
1% de la valeur de rendement capitalisée du droit de superficie, elle-même fixée à 
CHF 23'750'000.- en capitalisant le rendement locatif de CHF 1'544'210.- au taux de 6.5% 
(4.5% pour les frais financiers, taux hypothécaire; 1% pour les frais d’exploitation et d’entretien; 
0.2% pour le risque sur les loyers; 0.8% pour l’amortissement).
L’amortissement de CHF 425'000.- a été fixé quant à lui sur la base d’une valeur intrinsèque 
actuelle de CHF 25'500'000.-, amortie sur 60 ans.
En l’absence de contestation sur ces deux points, il n’est pas nécessaire d’examiner en détail le 
détail des calculs effectués. Il est en effet suffisant de constater que les montants retenus 
paraissent à tout le moins suffisants pour couvrir les charges en question.
6.2.4. En conséquence, l’estimation à CHF 10'849'792.- de la valeur actuelle au 1er juin 2011 des 
rendements nets pendant la durée résiduelle du droit est confirmée.
Par ailleurs, c’est le lieu de mettre en évidence que le calcul qui précède prend en considération 
non seulement les rendements nets du droit de superficie pendant la durée résiduelle du droit, 
mais également les rentes du droit de superficie qu’aurait dû payer la recourante, en tant que 
superficiaire, pendant cette même durée. En effet, cette rente annuelle de CHF 34'000.- est 
déduite du rendement net, avant capitalisation. Il en résulte que la valeur capitalisée de 
CHF 10'849'792.- tient compte également de la valeur actuelle au 1er juin 2011 des rentes de 
superficie dues pendant la durée résiduelle du droit (à savoir le troisième élément ressortant des 
indications du Manuel suisse de l’estimateur – voir consid. 5.3 ci-dessus). 
En d’autres termes, la valeur précitée de CHF 10'849'792.- correspond à la valeur actuelle au 
1er juin 2011 des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit moins la valeur actuelle à la 
même date des rentes du droit de superficie pendant la durée résiduelle du droit.
6.3.
Valeur actualisée de l’indemnité de retour
Dans la décision attaquée, la valeur actualisée de l’indemnité de retour a été obtenue en partant 
de la valeur vénale des bâtiments (sans le terrain), estimée à CHF 20’100'000.-, montant 


Tribunal cantonal TC
Page 13 de 17
escompté au moyen d’un facteur d’escompte fixé à 0.423972 en fonction de la durée résiduelle du 
droit (19.5 ans).
6.3.1. La recourante critique sous plusieurs angles cette estimation. Il y a dès lors lieu de discuter 
les différents éléments du calcul effectué.
Comme pour la valeur actualisée des rendements nets (ci-dessus consid. 6.2), cette discussion 
peut avoir lieu sur la base des règles d’estimation figurant dans le Manuel suisse de l’estimateur, 
plus particulièrement en se référant à l’exemple de calcul qui évalue comme suit la valeur actuelle 
(2012) d’une indemnité de retour à l’échéance en 2032 d’un droit de superficie sur un immeuble de 
logement locatif ayant débuté le 10 janvier 1952 (p. 191, tableau 51, exemple de calcul 2a):
Valeur marchande à la date déterminante terrain inclus
3’100’000
Moins la valeur du terrain
-
620’000
Valeur du bâtiment
-
2'480’000
Dont 80%
1'984’000
Facteur d’escompte pour une prestation arrivant à échéance dans 20 ans [1 / 1,04220]
0,4392
Indemnité de retour
1'984'000x0,4392 =
871’373
6.3.2. En comparant l’exemple du manuel avec le calcul effectué en l’espèce, on peut d’abord 
constater que celui-ci prend aussi comme base une valeur vénale des bâtiments (sans la valeur du 
terrain), à laquelle il applique un facteur d’escompte fixé selon la durée résiduelle du droit. 
La seule différence est que, contrairement à l’exemple du manuel, la valeur vénale des bâtiments 
n’est pas réduite de 20% avant l’application du facteur d’escompte. Cette différence s’explique par 
le fait que, dans l’exemple du manuel, le contrat de superficie prévoit que l’indemnité de retour est 
égale à 80% de la valeur du bâtiment, alors qu’en l’espèce le contrat de superficie du 
21 novembre 1990 mentionne le versement d’une indemnité équitable (« angemessene 
Entschädigung »), en se référant à l’art. 779d CC mais sans autre précision.
Les questions qui restent posées sont ainsi celles de savoir si la valeur vénale des bâtiments peut 
effectivement être estimée dans le cas particulier à CHF 20'100'000.- et, cas échéant, s’il peut être 
admis que l’indemnité équitable prévue par le contrat de superficie correspond à cette valeur, sans 
correction.
6.3.3. Pour calculer la valeur vénale des bâtiments (sans le terrain), la Direction des finances se 
fonde sur le rendement locatif annuel déjà discuté ci-dessus de CHF 1'544'210.-, duquel est 
soustrait la rente annuelle du droit de superficie de CHF 34'000.-, pour obtenir un rendement 
locatif annuel net de CHF 1'510'210.- qui est ensuite capitalisé au taux de 7.5% pour obtenir le 
montant de CHF 20'136'133.-, arrondi à CHF 20'100'000.-. Le taux de capitalisation de 7.5% est 
quant à lui fixé en additionnant 4.5% pour le taux d’intérêt de base, 1% pour les frais d’exploitation, 
d’entretien et d’administration, 0.2% pour le risque sur loyers et 1.8% pour l’amortissement.
La méthode d’évaluation appliquée est une méthode basée sur la valeur de rendement, consistant 
à capitaliser les rendements de l’immeuble en question. Elle est adaptée à l’évaluation de la valeur 
marchande de bâtiments industriels qui, comme en l’espèce, sont susceptibles de générer des 
rendements relativement constants (voir Manuel suisse de l’estimateur, p. 46). L’utilisation de cette 


Tribunal cantonal TC
Page 14 de 17
méthode n’est du reste pas remise en question par la recourante qui critique toutefois l’évaluation 
concrète sous plusieurs angles:
-
la recourante affirme d’abord que la valeur vénale du droit de superficie a été estimée en 
incluant la valeur du terrain, alors que celle-ci aurait dû être exclue. Ce grief tombe à faux, à 
l’image de ce qui a déjà été constaté dans l’examen de la valeur actuelle des rendements nets 
(voir consid. 6.2.3). En effet, en déduisant du rendement locatif annuel le montant de 
CHF 34'000.- correspondant à la rente annuelle du droit de superficie, le calcul de capitalisation 
effectué permet d’exclure le terrain de la valeur capitalisée obtenue qui ne correspond dès lors 
qu’à la valeur des constructions. Comme le relève la Direction des finances, c’est du reste l’une 
des possibilités envisagées par le Tribunal fédéral pour tenir compte du fait que le droit de 
superficie confère à son titulaire uniquement la propriété des bâtiments (voir ci-dessus consid. 
5.2 in fine). Quant au montant de CHF 34'000.- correspondant à la rente annuelle du droit de 
superficie, il a également été retenu ci-dessus (consid. 6.2.3.) qu’il n’y a pas de raison de s’en 
écarter. 
-
la recourante sollicite ensuite que le taux de capitalisation appliqué soit fixé à 9.5% au lieu de 
7.5%, afin de tenir compte des spécificités par rapport à la propriété ordinaire. 
A cet égard, il faut d’abord relever que l’application d’un taux de capitalisation plus élevé est 
une des alternatives envisagées par le Tribunal fédéral pour tenir compte du fait que le droit de 
superficie confère à son titulaire uniquement la propriété des bâtiments (voir ci-dessus 
consid. 5.2.). Or, dans la mesure où il vient d’être mis en évidence que le calcul effectué en 
l’espèce prend déjà en considération cette particularité par le biais d’une autre solution (à savoir 
la déduction de la rente du droit de superficie de CHF 34'000.-), une augmentation du taux de 
capitalisation ne se justifie plus pour cette raison.
Quant aux différentes composantes du taux de capitalisation de 7.5%, soit 4.5% pour le taux 
d’intérêt de base, 1% pour les frais d’exploitation, d’entretien et d’administration, 0.2% pour le 
risque sur loyers et 1.8% pour l’amortissement, les trois premières correspondent aux taux 
moyens ressortant du Manuel suisse de l’estimateur, comme le relevait déjà la Direction des 
finances dans la décision attaquée (consid. 3b). Elles paraissent conformes à la pratique et 
peuvent être confirmées. Le taux de 1,8% retenu pour l’amortissement, représentant une part 
de CHF 361'800.- de la valeur de rendement capitalisée estimée à CHF 20'100'000.-, permet 
par ailleurs de tenir compte des besoins en rénovation pour maintenir la valeur marchande de 
l’immeuble sur le long terme (provisions pour les rénovations futures à grands intervalles de la 
substance globale du bâtiment, voir Manuel suisse de l’estimateur, p. 87 et 276).
Il ressort de ce qui précède que le taux de capitalisation de 7.5% a été déterminé sur la base de 
critères conformes à la pratique et adaptés aux circonstances particulières du cas. Il ne saurait 
dès lors pas être remis en cause par la référence faite par la recourante à d’autres taux de 
capitalisation qui peuvent être appliqués dans d’autres contextes. Le taux de 7.5% doit en 
conséquence être confirmé.
-
Enfin, la recourante soutient que, pour estimer l’indemnité de retour à actualiser au moment de 
la vente, il faut se référer à la valeur vénale des bâtiments à la fin de la durée résiduelle du droit 
de superficie, forcément très largement inférieure. En cela, elle perd de vue que l’augmentation 
de 1.8% du taux de capitalisation au titre de l’amortissement a justement pour but de prendre 
en considération la dévaluation des bâtiments lié à l’écoulement du temps et les besoins de 
rénovation qui en découlent (voir également Manuel suisse de l’estimateur, p. 191, tableau 51, 


Tribunal cantonal TC
Page 15 de 17
exemple de calcul 2a déjà cité, dans lequel c’est bien la valeur du droit de superficie au moment 
déterminant de l’estimation qui est prise en considération). Cette critique n’est ainsi elle non 
plus pas fondée.
Sur le vu de l’ensemble de ce qui précède, c’est à raison que la Direction des finances a retenu 
dans son calcul le montant de CHF 20'100'000.- pour la valeur vénale des bâtiments (sans le 
terrain). 
6.3.4. Il reste à examiner s’il peut être admis en l’espèce que l’indemnité équitable prévue par le 
contrat de superficie pour le retour des bâtiments au propriétaire du bien-fonds, à savoir la 
recourante, correspond avant actualisation (application d’un facteur d’escompte) à la valeur 
précitée de CHF 20'100'000.-, sans autre correction.
Tel ne serait pas le cas si le contrat de superficie du 21 novembre 1990 avait prévu le versement 
d’une indemnité de retour inférieure à la valeur vénale des bâtiments, par exemple un certain 
pourcentage de cette valeur (voir l’exemple de calcul exposé au consid. 6.3.1.; sur la question de 
la réglementation contractuelle de l’indemnité de retour, voir également CANONICA, p. 140 s.). Il 
faut toutefois constater à cet égard que le contrat de superficie ne fait que se référer à la loi et 
reprendre sa formulation en mentionnant le versement d’une indemnité équitable.
Selon ce qui a été vu plus haut (consid. 5.4), l’indemnité de retour ne correspondrait pas non plus 
à la valeur vénale des bâtiments si l’intérêt subjectif de la recourante à en faire usage était 
moindre, par exemple s’ils ne présentaient pour elle pas d’utilité ou s’ils n’étaient pas adaptés à 
ses besoins. 
Aucun élément au dossier ne permet toutefois d’admettre que de telles hypothèses seraient 
vérifiées.
Au contraire, les opérations effectuées – comprenant la constitution d’un droit de superficie en 
faveur d’un tiers et la conclusion simultanée avec celui-ci d’un contrat de leasing portant sur ce 
droit (lease back) – ont pour conséquence qu’en achetant le droit de superficie avant son 
expiration, la recourante est devenue propriétaire de bâtiments qu’elle utilisait déjà sur la base du 
contrat de leasing conclu avec le superficiaire. Comme elle est propriétaire du fonds, la même 
conséquence se serait du reste produite à l’expiration du droit de superficie. 
Les constats qui précèdent permettent d’admettre que les bâtiments dont la recourante serait 
devenue propriétaire à l’expiration du droit de superficie et dont elle est devenue propriétaire de 
façon anticipée suite à l’achat de ce droit sont adaptés à ses besoins et présentent pour elle une 
pleine utilité. C’est d’ailleurs ce qui ressort de son recours lorsqu’elle affirme que le bâtiment a été 
construit et aménagé en fonction de ses besoins spécifiques (voir p. ex. p. 7, chiffre 10).
6.3.5. C’est ainsi à juste titre que la Direction des finances a estimé la valeur actualisée de 
l’indemnité de retour CHF 8'521'837.- en se basant sur le montant de CHF 20'100'000 escompté 
au moyen d’un facteur fixé à 0.423972 en fonction de la durée résiduelle du droit au moment de la 
vente (19.5 ans).
On peut encore ajouter que l’argument de la recourante selon lequel il n’existerait pas de marché 
pour le droit de superficie en question doit également être réfuté. Premièrement, il faut bien 
constater que ce droit a pu être vendu par le superficiaire à la recourante. Deuxièmement, les 
seules affirmations selon lesquelles les locaux en question ont été construits et aménagés selon 
les besoins spécifiques de la recourante ne signifient pas encore qu’ils ne seraient pas 


Tribunal cantonal TC
Page 16 de 17
susceptibles d’intéresser une autre société qui pourrait au besoin procéder elle-même à certains 
aménagements spécifiques à son activité, comme elle devrait le faire en acquérant tout autre 
immeuble. 
7.
Sur le vu de l’ensemble de ce qui précède, c’est à juste titre que la valeur vénale du droit de 
superficie a été fixée, à la date déterminante du 1er juin 2011, au montant arrondi de 
CHF 19'300'000.-, résultant de l’addition arrondie des montants de CHF 10'849'792.- pour la valeur 
actuelle des rendements nets pendant la durée résiduelle du droit et de CHF 8'521'837.- pour la 
valeur actualisée de l’indemnité de retour.
Le recours sera dès lors rejeté et la décision attaquée confirmée.
7.1.
A teneur de l’art. 131 al. 1 CPJA, applicable notamment en cas de recours, la partie qui 
succombe supporte les frais de procédure. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du 
temps et du travail requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature 
pécuniaire, de la valeur litigieuse en cause (art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de 
procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative; Tarif JA; RSF 150.12]). Il peut 
être compris entre CHF 100.- et CHF 50'000.-, voire CHF 100'000 dans les affaires d’une ampleur 
ou d’une complexité particulière (art. 1 du Tarif).
En l’espèce, la recourante succombe entièrement sur ses conclusions. 
Il y a toutefois lieu de relever que celles-ci sont basées en partie sur des questions déjà tranchées 
par la Cour fiscale par son arrêt de renvoi du 18 mai 2015 dans la cause 604 2014 30, pour lequel 
les frais de justice, mis pour moitié à la charge de la recourante, avaient été fixés à CHF 30'000.-, 
compte tenu notamment d’une valeur litigieuse de CHF 720'000.- et de l’importance du travail 
requis par la cause.
Compte tenu de la valeur litigieuse qui est également de CHF 720'000.- dans la présente cause, 
de l’importance du travail requis par celle-ci et des frais déjà fixés dans l’arrêt de renvoi précité, il 
se justifie de fixer les frais à CHF 15'000.-. 
Ce montant sera entièrement mis à la charge de la recourante et prélevé sur l’avance de frais 
effectuée, le solde de CHF 5'000.- lui étant restitué.
7.2.
Vu le sort du recours, il n’y a pas lieu d’allouer d’indemnité de partie.
(dispositif en page suivante)


Tribunal cantonal TC
Page 17 de 17
la Cour arrête:
I.
Le recours est rejeté.
Partant, la décision sur réclamation du 24 novembre 2017 est confirmée.
II.
Un montant de CHF 15'000.- est mis à la charge de la recourante au titre de frais de justice. 
Il sera prélevé sur l’avance de frais effectuée, le solde de CHF 5'000.- lui étant restitué.
III. 
Il n’est pas alloué d’indemnité de partie
IV.
Notification.
Conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté devant le Tribunal fédéral à Lausanne dans les 
30 jours qui suivent sa notification par la voie du recours en matière de droit public.
La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).
Fribourg, le 21 décembre 2018/msu
Le Président:
La Greffière: