fr_gerichte · 602 2021 161 · 2022-02-14 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2021 161
602 2021 179
Urteil vom 14. Februar 2022 
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter 
Richter:
Johannes Frölicher
Dominique Gross 
Gerichtsschreiber-Praktikant:
Jean Crausaz
Parteien
PRO NATURA – SCHWEIZERISCHER BUND FÜR NATURSCHUTZ, 
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Elias Moussa
gegen
OBERAMT DES GREYERZBEZIRKS, Vorinstanz,
DIREKTION FÜR RAUMENTWICKLUNG, INFRASTRUKTUR, MOBILITÄT 
UND UMWELT (RIMU), Vorinstanz, vorliegend vertreten durch die 
Sicherheits-, Justiz- und Sportdirektion (SJSD)
A.________, Beschwerdegegner
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Abänderung der Baubewilligung von 2012 betreffend Öffnungsperioden der 
"Buvette des Sattels" in Jaun (Öffnung im Winter) 
Beschwerde vom 2. November 2021 gegen die Entscheide der RIMU vom 
7. Dezember 2020 und des Oberamtes des Greyerzbezirks vom 29. Septem-
ber 2021


Kantonsgericht KG
Seite 2 von 13
Sachverhalt
A.
A.________ (Beschwerdegegner) ist seit dem 12. September 2013 Alleineigentümer der 
Grundstücke Art. bbb und ccc des Grundbuchs der Gemeinde Jaun. 
Die Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone. Sie haben eine Fläche von insgesamt 
272'187 m2. Auf dem ersten Grundstück, welches vom zweiten vollständig umgrenzt wird, befindet 
sich gemäss dem Eintrag im Grundbuch eine Alphütte (partiell; Versicherungs-Nr. ddd), welche im 
Verzeichnis der Kulturgüter mit einem Schutzgrad B aufgeführt und im Zonennutzungsplan der 
Gemeinde Jaun vom 27. Mai 1998 in der Kategorie 2 geschützt ist. Auf dem zweiten Grundstück 
befindet sich gemäss dem Eintrag im Grundbuch der restliche Teil der Alphütte (Vers.-Nr. ddd), ein 
Unterstand (Vers.-Nr. ddd) sowie drei Einstellräume/Remisen (Vers.-Nr. eee). Ansonsten handelt es 
sich um Weideland, das überdies von der Sattelbachstrasse gequert wird. 
B.
Der Beschwerdegegner betreibt seit dem 1. Januar 2014 den landwirtschaftlich anerkannten 
Sömmerungsbetrieb, der zuvor von seinem Vater geführt wurde. Die Raumplanungs-, Umwelt- und 
Baudirektion (RUBD; seit dem 1. Februar 2022: Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobili-
tät und Umwelt; nachfolgend: RIMU) hatte dem Vater des Beschwerdegegners am 23. Mai 2012 
eine Sonderbewilligung für den Umbau der bestehenden Alphütte auf den Grundstücken Art. bbb 
und ccc und den Bau einer Buvette, welche während der Sömmerungszeit (vom 15. Mai bis 
31. Oktober) betrieben werden sollte, erteilt. Diese Sonderbewilligung stützte sich ausdrücklich auf 
Art. 24b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) (Ausnahme-
bestimmungen für nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzone) und konkret 
gestützt auf Art. 24b Abs. 1ter RPG, wonach bei temporären Betriebszentren bauliche Massnahmen 
nur in den bestehenden Bauten und Anlagen und nur für gastwirtschaftliche Nebenbetriebe bewilligt 
werden können (siehe hierzu auch Urteil KG FR 602 2021 26 und 50 vom 5. Juli 2021). Das Oberamt 
des Greyerzbezirks (nachfolgend: Oberamt) gewährte die entsprechende Baubewilligung am 
25. Juli 2012. Diese "Buvette des Sattels" wird seit dem 23. Mai 2014 ebenfalls vom Beschwerde-
gegner betrieben. 
C.
Der Beschwerdegegner stellte am 18. November 2016 bei der Gemeinde Jaun ein Gesuch für 
die Änderung der Sonderbewilligung vom 23. Mai 2012 und der Baubewilligung vom 25. Juli 2012, 
nämlich für die Öffnung der "Buvette des Sattels" für den Winterbetrieb vom 15. Dezember bis 
31. März. Das Baugesuch wurde am 25. November 2016 öffentlich aufgelegt, woraufhin insbeson-
dere Pro Natura – Schweizerischer Bund für Naturschutz (Beschwerdeführer), Pro Natura Freiburg 
und Pro Natura Basel Einsprache erhoben.
D.
Die Gemeinde begutachtete das Gesuch am 14. Dezember 2016 positiv und übermittelte es 
an das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA).
In der Folge holte das BRPA bei den betroffenen Amtsstellen Gutachten ein. Das Amt für Landwirt-
schaft (LwA) teilte dem BRPA am 31. Januar 2017 mit, dass bei temporären Betriebszentren bzw. 
Sömmerungsbetrieben nur gastwirtschaftliche Nebenbetriebe zulässig seien. Zudem sei die 
Betriebszeit solcher Betriebe beschränkt auf die Zeit, in der die Tiere auf der Alp seien. Wintertouris-
musangebote seien also unter dieser Bestimmung nicht zulässig. Nach Ansicht des LwA sei für 
solche Angebote zu prüfen, ob sie nach Art. 24 RPG bewilligt werden könnten oder ob die Gemeinde 
eine Zonenänderung durchführen wolle. Die Beurteilung dieser Möglichkeiten obliege nicht dem 
LwA; im aktuellem Zustand werde das Vorhaben daher negativ begutachtet. Die weiteren konsultier-


Kantonsgericht KG
Seite 3 von 13
ten Amtsstellen begutachteten das Projekt positiv, teilweise mit Bedingungen, bzw. verzichteten auf 
eine Stellungnahme. 
Das BRPA gab dem Beschwerdegegner am 10. Februar 2017 Gelegenheit, sich zum negativen 
Gutachten des LwA zu äussern und teilte ihm mit, dass es das Baugesuch gegebenenfalls mit einem 
ungünstigen Gutachten an die RIMU weiterleiten müsste, welche daraufhin eine Verweigerung der 
Sonderbewilligung verfügen müsste. 
Nachdem der Beschwerdegegner Stellung genommen hatte, hielt das LwA am 28. April 2017 an 
seiner negativen Begutachtung fest. Das BRPA informierte den Beschwerdegegner am 6. November 
2017 hierüber und gewährte ihm nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme; es hielt fest, dass seiner 
Ansicht nach eine Sonderbewilligung nicht erteilt werden könne, weshalb es sich veranlasst sehe, 
das Vorhaben negativ zu begutachten. 
E.
Am 7. Dezember 2020 erteilte die RIMU die Sonderbewilligung für die Ausdehnung der 
Öffnungszeiten der "Buvette des Sattels" auf den Winterbetrieb vom 15. Dezember bis 31. März (mit 
diversen hier nicht weiter interessierenden Bedingungen bzw. Auflagen, welche sich aus den Amts-
berichten ergeben; zudem wurde insbesondere die Benutzung des unrechtmässig erstellten Park-
platzes bei der "Buvette des Sattels" – welcher gemäss dem rechtskräftigen Urteil KG FR 602 2021 
41 und 43-45 vom 5. Juli 2021 wiederherzustellen ist und nicht benutzt werden darf – nochmals 
ausdrücklich verboten). Die RIMU führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass das geplante 
Vorhaben als solches keine Tätigkeit darstelle, die mit der Landwirtschaftszone konform sei. 
Gestützt auf die Gutachten des LwA sei ausserdem festzustellen, dass eine Erweiterung der 
Öffnungszeiten für die Wintersaison nach Art. 24b RPG nicht bewilligt werden könne, denn die 
eigentliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung würde nur während des Sommers stattfinden. Die 
RIMU kam indes zum Schluss, dass das Projekt gestützt auf Art. 24 RPG bewilligt werden könne. 
Nach dieser Bestimmung kann eine Bewilligung für neue Bauten und Anlagen oder für Zweckände-
rungen in Abweichung von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG erteilt werden, wenn es sich um ein Bauvorhaben 
handelt, dessen Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und wenn dem 
Bauvorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Die Standortgebundenheit 
nach lit. a wurde insbesondere mit Blick auf die konkrete Lage am Schlitten- und Schneeschuhpfad 
bei der Sattelbachstrasse und die rund 4.1 km entfernt liegende Bauzone bejaht. Unter Berücksichti-
gung der vom Beschwerdegegner eingereichten Stellungnahmen der Gemeinde und von Jaun 
Tourismus sei festzustellen, dass am Winterbetrieb der Buvette ein öffentliches Interesse bestehe; 
dieser Betrieb erscheine bereits aufgrund der örtlichen Lage geboten. Zudem stehe das öffentliche 
und private Interesse an der Realisierung des Vorhabens, das mit einer gewissen Nachhaltigkeit 
des Tourismusbetriebs in der Region verbunden sei, nicht im Widerspruch zu einem übergeordneten 
Interesse (lit. b). 
F.
Am 11. Dezember 2020 begutachtete das BRPA das Vorhaben positiv; dies gestützt auf die 
erwähnte Sonderbewilligung, welche indes noch nicht eröffnet wurde.
G.
Mit zwei Entscheiden vom 29. September 2021 gewährte das Oberamt die Baubewilligung und 
wies die Einsprachen ab, wobei es sich im Wesentlichen der Begründung der RIMU anschloss. 
Gleichzeitig mit diesen Entscheiden wurde auch die Sonderbewilligung koordiniert eröffnet. 
H.
Der Beschwerdeführer hat am 2. November 2021 gegen den Entscheid der RIMU und die 
Entscheide des Oberamtes Beschwerde erhoben (602 2021 161). Er beantragt in der Hauptsache 
insbesondere die Aufhebung der angefochtenen Entscheide; die Erteilung der Sonderbewilligung 
und der Baubewilligung betreffend Öffnungsperioden der "Buvette des Sattels" sei zu verweigern. 


Kantonsgericht KG
Seite 4 von 13
Eventualiter seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die Sache sei zu neuem 
Entscheid an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 
I.
Die Instruktionsrichterin legte am 10. November 2021 Deutsch als Verfahrenssprache fest, 
wobei der Beschwerdegegner der guten Ordnung halber darauf hingewiesen wurde, dass seine 
Eingaben rechtsprechungsgemäss auch auf Französisch erfolgen könnten.
J.
Die Gemeinde beantragte am 24. November 2021 die Abweisung der Beschwerde und wies 
insbesondere noch darauf hin, dass in der aktuellen Vorbereitung der Ortsplanung die "Buvette des 
Sattels" einer Zone für touristische Aktivitäten zugewiesen würde. Der Gemeinderat habe diesen 
Punkt schon vorab beschlossen. 
K.
Der Beschwerdegegner beantragte am 25. November 2021 die Abweisung der Beschwerde. 
Er stellte zudem ein Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung (602 2021 179), damit er 
den Winterbetrieb aufnehmen könne. 
L.
Am 13. Dezember 2021 beantragte die Sicherheits- und Justizdirektion (SJD; seit dem 
1. Februar 2022: Sicherheits-, Justiz- und Sportdirektion; nachfolgend: SJSD), welche gemäss ihrem 
Schreiben im vorliegenden Beschwerdeverfahren die RIMU aufgrund des Ausstands von dessen 
Direktor vertritt, die Abweisung der Beschwerde, ebenso wie das Oberamt mit Schreiben vom 
20. Dezember 2021.
M.
Der Beschwerdeführer liess sich am 17. Januar 2022 erneut vernehmen, woraufhin der 
Beschwerdegegner am 27. Januar 2022 duplizierte. 
N.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 141 Abs. 1 des 
kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbin-
dung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a und c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur ideellen Verbandsbeschwerde 
legitimiert (Art. 141 Abs. 4 RPBG, Anhang 1 der Verordnung des Bundesrats vom 27. Juni 1990 
über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes 
beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076] und Art. 76 lit. b VRG). Die Beschwer-
defrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt 
(Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im 
hier zu beurteilenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – 


Kantonsgericht KG
Seite 5 von 13
nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt 
werden. 
3.
Vorliegend ist unbestritten, dass das Vorhaben des Beschwerdegegners – nämlich die Ausdehnung 
des Buvetten-Betriebs bei der "Buvette des Sattels" in Jaun auf die Wintermonate – gestützt auf 
Art. 22 Abs. 1 RPG einer Baubewilligung (bzw. einer Änderung der bestehenden Baubewilligung 
von 2012) bedarf. Weiter ist unbestritten, dass das streitige Vorhaben in der Landwirtschaftszone 
nicht zonenkonform ist (siehe Art. 16a RPG). 
4.
4.1.
Gemäss Art. 24 RPG (Grundtatbestand) können nicht zonenkonforme Bauten in der Land-
wirtschaftszone errichtet werden, wenn ihr Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert 
(lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Diese beiden Voraussetzungen 
müssen kumulativ erfüllt sein (BGE 116 Ib 228 E. 3 mit Hinweis). 
Nach der erleichterten Ausnahmebestimmung von Art. 24b Abs. 1 RPG können, wenn landwirt-
schaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche 
Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiter bestehen können, 
bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs 
in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden. Der Nachweis der Standortgebundenheit (im 
Sinne von Art. 24 lit. a RPG) entfällt für nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe (Art. 24b Abs. 1 Satz 
2 RPG). Hingegen ist die Prüfung gemäss Art. 24 lit. b RPG, wonach dem Vorhaben keine überwie-
genden Interessen entgegenstehen dürfen, dennoch vorzunehmen (siehe Urteil BGer 1A.37/2004 
vom 13. Juli 2004 E. 2.2). 
4.2.
Die RIMU hat in der angefochtenen Sonderbewilligung geschlossen, dass eine Öffnung der 
Buvette im Winter nach Art. 24b RPG nicht bewilligt werden könne, denn die eigentliche landwirt-
schaftliche Bewirtschaftung – nämlich die Führung eines Sömmerungsbetriebs – finde nur während 
des Sommers statt. Dies wird auch vom Beschwerdegegner zu Recht nicht bestritten. Ergänzend 
kann noch auf die rechtlichen Ausführungen im Urteil KG FR 602 2021 26 und 50 vom 5. Juli 2021 
E. 5 und 6 hingewiesen werden (hinsichtlich des Terrassenbetriebs bei der "Buvette des Sattels" – 
wobei dafür nach den Feststellungen des Kantonsgerichtes im Gegensatz zum nun streitigen Winter-
betrieb bauliche Massnahmen getroffen wurden). 
Die Vorinstanzen haben daraufhin geprüft, ob die Voraussetzungen nach dem vorerwähnten Grund-
tatbestand von Art. 24 RPG erfüllt sind; sie haben dies im Ergebnis bejaht und folglich die Bewilli-
gungen ausgestellt. 
4.3.
Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde dieses Prüfschema der Vorinstanzen, 
wonach erst die Anwendung von Art. 24b RPG geprüft und verworfen und sodann jene von Art. 24 
RPG geprüft wurde: Seiner Ansicht nach würden die Art. 24a-24e RPG die Umnutzungen und Ergän-
zungen von bestehenden landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen zu nicht zonenkonformen 
Zwecken im Sinne einer lex specialis abschliessend regeln. Die Vorinstanzen wären – nachdem sie 
festgestellt hätten, dass es sich beim streitigen Vorhaben um eine Umnutzung einer bestehenden 
landwirtschaftlichen Baute zu nicht zonenkonformen Zwecken handle – verpflichtet gewesen, die lex 
specialis zur Anwendung zu bringen, d.h. die Erteilung einer Sonderbewilligung gestützt auf Art. 24b 
RPG zu prüfen – was sie auch gemacht hätten. Weil die Voraussetzungen dafür jedoch nicht erfüllt 


Kantonsgericht KG
Seite 6 von 13
gewesen seien, hätten sie dann die Erteilung einer Sonderbewilligung nach Art. 24 RPG geprüft und 
gutgeheissen. Die Vorinstanzen hätten ihr Ermessen überschritten und missbraucht, indem sie auf 
einen durch ein Spezialgesetz geregelten Tatbestand den Grundtatbestand angewendet hätten. Sie 
hätten sich zudem widersprüchlich verhalten, da sie erst den Tatbestand von Art. 24b RPG für 
anwendbar erklärt hätten, schlussendlich aber die Sonderbewilligung auf einen anderen Tatbestand 
stützten, weil die Voraussetzungen des ersten nicht erfüllt waren. Weiter hätten die Vorinstanzen 
nach Ansicht des Beschwerdeführers zu Unrecht die Bewilligungen im Jahr 2012 für den Umbau der 
Alphütte und den Bau einer Buvette für deren Betrieb im Sommer auf Art. 24b Abs. 1ter RPG gestützt, 
die hier streitigen Bewilligungen für den Betrieb der Buvette im Winter hingegen auf Art. 24 RPG; 
sie hätten damit die erwähnten Bestimmungen in unzulässiger Weise kombiniert. Während die erste 
Bestimmung einen erleichterten Tatbestand behandle, regle die zweite den Grundtatbestand. Das 
Kantonsgericht habe im Urteil KG FR 602 2021 26 und 50 E. 8.1 betreffend die Baubewilligung für 
die Terrasse der "Buvette des Sattels" festgestellt, dass es nicht angehen könne, die Sonderbewilli-
gung für den Umbau der Alphütte und Bau der Buvette – und damit für den Innenbetrieb – gestützt 
auf Art. 24b Abs. 1ter RPG im Rahmen der erleichterten Ausnahmebewilligung zu gewähren, und 
nun den Bau der Terrasse und mithin auch den entsprechenden Buvetten-Teilbetrieb gestützt auf 
den Grundtatbestand der Ausnahmebewilligung von Art. 24 RPG zu bewilligen, und folglich den 
Buvettenbetrieb im Innern der Alphütte einerseits und jenen auf der Terrasse anderseits rechtlich 
abzutrennen und auf andere Grundlagen abzustützen. Entsprechendes müsse nach Ansicht des 
Beschwerdeführers auch für den Sommer- und den Winterbetrieb gelten. Es handle sich um dieselbe 
Buvette und um denselben Innenraum, unabhängig von der Saison. 
4.4.
Wie bereits dargestellt, findet sich der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewil-
ligungen für nicht zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone in Art. 24 RPG. 
Diese Bestimmung kommt nach der Lehre und Rechtsprechung subsidiär zu den Tatbeständen über 
die erleichterte Ausnahmebewilligung zum Zug, welche sich ihrerseits in den Art. 24a-24e RPG 
befinden. Ist also der Anwendungsbereich von Art. 24 ff. RPG (potentiell) eröffnet, so ist als erstes 
zu prüfen, ob eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach den Vorschriften von Art. 24a-24e RPG 
erteilt werden kann. Nur wenn dies nicht der Fall ist, muss auf den Grundtatbestand von Art. 24 RPG 
zurückgegriffen werden (siehe neben anderen WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, 
Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG N. 12 f., mit Hinweisen; BVR 2008 S. 31 ff. E. 2.5. ff., mit weiteren 
Hinweisen zum Prüfungsschema; BDE 2019 Nr. 59 E. 5; Urteil VGer des Kantons St. Gallen B 
2014/182 vom 25. Mai 2016 E. 3.2). 
Vorliegend haben die Vorinstanzen erst geprüft, ob die erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 
24b RPG erteilt werden kann. Da die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt waren, prüften sie danach 
die Anwendung des Grundtatbestandes. Dieses Prüfschema ist nach dem Vorgesagten nicht zu 
beanstanden.
4.5.
Auch schliesst die Bewilligung nach Art. 24b Abs. 1ter RPG für den Betrieb der Buvette in den 
Sommermonaten nicht grundsätzlich aus, für den Winter eine Bewilligung gestützt auf Art. 24 RPG 
zu gewähren. So ist es nicht entscheidend, ob das Gesuch des Beschwerdegegners vom 
18. November 2016 für die Öffnung der "Buvette des Sattels" im Winter als Gesuch um Änderung 
der ursprünglichen Sonder- bzw. Baubewilligung von 2012 qualifiziert wird, wie dies die Vorinstanzen 
formell machten, oder als neues Baubewilligungsgesuch; die entsprechenden Betriebe im Sommer 
bzw. im Winter lassen sich grundsätzlich klar trennen. Sofern die einschlägigen Voraussetzungen 
für den Grundtatbestand von Art. 24 RPG (aber nicht für eine erleichterte Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24a-24e RPG) für den Winterbetrieb erfüllt sind, könnte eine entsprechende Bewilligung 
erteilt werden. So ist es beispielsweise denkbar, dass für ein Restaurant, welches bei einem Skilift 


Kantonsgericht KG
Seite 7 von 13
an einer beliebten Piste gelegen ist, für die Wintermonate eine Bewilligung nach Art. 24 RPG 
gewährt wird, und für die Sommermonate aufgrund eines daselbst gelegenen Sömmerungsbetriebs 
eine Buvette nach Art. 24b Abs. 1ter RPG bewilligt wird. Dies gilt selbst dann, wenn die strengen 
Voraussetzungen von Art. 24 RPG für den Sommerbetrieb nicht erfüllt sind, da eben vorerst die 
erleichterten Ausnahmebestimmungen zu prüfen sind (soweit diese einschlägig sein könnten) und 
sich die Betriebe im Sommer und im Winter klar auseinanderhalten lassen. Die Ausführungen im 
erwähnten Urteil des Kantonsgerichts stehen dem nicht entgegen, da sich diese auf die gleichzeitige 
Führung des Innen- bzw. Aussenbetriebs bezogen, welcher sich nicht ohne weiteres trennen lässt. 
4.6.
Der Beschwerdeführer kann daher aus seinen Rügen zum Prüfschema bzw. zur Prüfung des 
Grundtatbestands nach Art. 24 RPG durch die Vorinstanzen nichts zu seinen Gunsten ableiten.
5.
5.1.
Die Standortgebundenheit nach dem vorgenannten Grundtatbestand von Art. 24 lit. a RPG 
ist zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder 
wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positi-
ve Standortgebundenheit), oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausge-
schlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei ist nicht erforderlich, dass überhaupt kein 
anderer Standort in Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorlie-
gen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel 
vorteilhafter erscheinen lassen. Dies setzt eine Interessenabwägung voraus, die sich mit derjenigen 
nach Art. 24 lit. b RPG überschneidet (BGE 136 II 214; Urteile BGer 1C_877/2013 vom 31. Juli 2014 
E. 3.1.1; 1C_604/2014 vom 12. Mai 2015 E. 2.3). 
5.2.
Für die Bejahung der Standortgebundenheit wird verlangt, dass eine bezüglich Betrachtungs-
raum und Aufwand der konkreten Bedeutung des Falles angemessene Standortevaluation vorge-
nommen wird, die aufzeigt, dass besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die den 
gewünschten Standort ausserhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen als ein Stand-
ort innerhalb der Bauzone (MUGGLI, in: Praxiskommentar zum RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Aemisegger u.a. [Hrsg.], 2017, Art. 24 N. 8). Die beste Lösung innerhalb der Bauzone muss aus 
objektiver Sicht qualifiziert schlechter sein als die Alternative ausserhalb der Bauzonen. Der Bedürf-
nisnachweis gehört zur objektiven Begründung des Vorhabens; er muss sowohl die Lage im Nicht-
baugebiet und den gewählten Standort als auch die Dimensionierung des Bauvorhabens (z.B. das 
Raumprogramm und den Flächenbedarf) rechtfertigen können. Der Trennungsgrundsatz verbietet 
es, Bauten und Anlagen auf Vorrat oder für nur kurzfristige, rasch wieder wegfallende Zwecke zu 
erstellen (JÄGER, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Griffel u.a. [Hrsg.], 2016, S. 134). 
Eine Prüfung der Standortgebundenheit ist unvollständig, wenn keine Auseinandersetzung mit 
möglichen Alternativstandorten oder -lösungen stattfindet (vgl. Urteil BGer 1C_533/2010 vom 
20. Juli 2011 E. 3.2; BGE 136 II 214 E. 2.2; 129 II 63). Ziel ist es, dass sämtliche Vor- und Nachteile 
der vernünftigerweise in Betracht kommenden Standorte innerhalb und ausserhalb der Bauzone 
bekannt sind und miteinander verglichen werden können, um die insgesamt beste Lösung mit 
möglichst geringen Auswirkungen auf Raum und Umwelt zu bestimmen (vgl. BGE 141 II 245 E. 7). 
In der Person des Gesuchstellenden liegende – meist als subjektiv bezeichnete – Gründe, wie 
beispielsweise das Angewiesensein auf ein Zusatzeinkommen, vermögen die Standortgebunden-
heit nicht zu begründen (MUGGLI, in: Praxiskommentar zum RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Aemisegger u.a. [Hrsg.], 2017, Art. 24 N. 11 mit Hinweisen). Solche Gründe können praktisch immer 
angeführt werden und würden den Trennungsgrundsatz seines Gehalts entleeren. 


Kantonsgericht KG
Seite 8 von 13
5.3.
Bergrestaurants ausserhalb der Bauzonen können nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung gegebenenfalls als standortgebunden anerkannt werden, da sie aus betriebswirtschaftlichen 
Gründen auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen sind. Das bedeutet jedoch nicht, 
dass jeder Standort auf einem Berggipfel für ein Restaurant beansprucht werden darf (Urteil BGer 
1C_533/2010 vom 20. Juli 2011 E. 3.2). Auch hier muss eine Auseinandersetzung mit Alternativ-
standorten oder -lösungen stattgefunden haben, damit eine Prüfung als vollständig erscheint. Das 
Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung insbesondere festgehalten, dass der effektive objektive 
Bedarf eines Bergrestaurants anhand von belegten Besucherzahlen (beispielsweise durch eine 
Studie einer Fachhochschule für Tourismus) und bestehenden bzw. eben gerade fehlenden Alterna-
tiven bzw. Konkurrenz in der näheren Umgebung nachgewiesen werden muss (vgl. BGE 136 II 214; 
Urteile BGer 1C_533/2010 vom 20. Juli 2011; 1C_877/2013 vom 31. Juli 2014). Im Urteil 
1C_533/2010 erwog es, dass in dem zu beurteilenden Fall keine öffentlichen Konzepte, welche unter 
Teilnahme sämtlicher betroffener Akteure erarbeitet wurden, vorhanden waren und nicht ersichtlich 
war, ob eine kurz zuvor bewilligte Betriebserweiterung für ein Restaurant in der Umgebung in Über-
einstimmung mit bestehenden privaten Konzepten oder gestützt auf andere Parameter erfolgt war. 
Es obliege der Gemeinde als Planungsbehörde, unter Berücksichtigung der offensichtlich bestehen-
den privaten Konzepte Grundlagen für die Restaurationsbetriebe im Skigebiet zu erarbeiten, damit 
für Gesuchsteller und Behörden klar sei, welche Anforderungen zu erfüllen sind (E. 3.3.6). Im Urteil 
1C_877/2013 vom 31. Juli 2014 äusserte das Bundesgericht schliesslich auch, dass pauschale 
Angaben über die durchschnittlich erwarteten Besucherzahlen nicht ausreichten, um einen entspre-
chenden Bedarf zu belegen (E. 3.1.3; siehe zum Ganzen auch Urteil KG FR 602 2021 26 und 50 
vom 5. Juli 2021 E. 8.2). 
Bergrestaurants können folglich nicht frei und ohne Mengenbeschränkung ausserhalb der Bauzone 
errichtet werden (siehe auch ZBl 1989 S. 540). Gastgewerbliche, baubewilligungspflichtige Einrich-
tungen in der Landwirtschaftszone erfordern vielmehr den Nachweis einer positiven Standortgebun-
denheit, die sich am ehesten betriebswirtschaftlich begründen lässt. Der Nachweis objektiver sachli-
cher Gründe zur positiven Standortgebundenheit beinhalten auch eine Darlegung der Aktualität und 
der Dimension sowie der Dauer des gastgewerblichen, touristischen Bedürfnisses. Der Umstand, 
dass eine Liegenschaft in einem Wander- oder Skigebiet liegt, reicht zur Begründung der Standort-
gebundenheit nicht aus. Vorauszusetzen ist vielmehr ein erhebliches touristisches Bedürfnis, das 
nicht anderweitig abgedeckt ist. Die Standortgebundenheit ist zu verneinen, wenn im gleichen 
Gebiet an einem besseren Standort bereits ein Gastgewerbebetrieb besteht, welcher das touristi-
sche Bedürfnis abdeckt. Die Chancen stehen tendenziell besser, wenn für ein gastgewerbliches 
Bauvorhaben bestehende Bausubstanz genutzt wird (siehe so schlüssig die Praxis im Kanton Bern, 
online 
unter 
https://www.bsig.jgk.be.ch/bsig-2010-web/bsig/fileDownload?documentId=306& 
LANGUAGE=de, S. 4, letztmals besucht am 11. Februar 2022). In der Lehre wird weiter ausgeführt, 
dass Gastronomieeinrichtungen in Skigebieten grundsätzlich nur in der Nähe von Start- oder Zielsta-
tionen von Skiliften angemessen erscheinen, da nur durch diese Nähe eine zusätzliche Beeinträchti-
gung des Landschaftsbildes vermieden und die Erschliessungsschwierigkeiten begrenzt werden 
können (BANDLI, Bauen ausserhalb der Bauzonen [Art. 24 RPG], 1991, S. 180; ZBl 1989 S. 540). 
Der Bedarfsnachweis wird auch in Wandergebieten verlangt, wobei er in diesem Fall aufgrund der 
dichten Bebauung in der Schweiz und der damit verbundenen Nähe zu bestehenden Einrichtungen 
grundsätzlich nur schwer zu erbringen sein wird (BANDLI, Bauen ausserhalb der Bauzonen [Art. 24 
RPG], 1991, S. 180). In den für die Bedarfsberechnung zu berücksichtigenden Perimeter ist die 
bestehende Infrastruktur einzubeziehen, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbar ist 
(siehe Urteil BGer 1C_328/2010 vom 7. März 2011 E. 3.3), insbesondere mit einer Gondelbahn 
(siehe zum Ganzen Urteil KG FR 602 2009 20 vom 27. Juni 2011 E. 2b). 


Kantonsgericht KG
Seite 9 von 13
5.4.
Schliesslich kann es gestützt auf die erwähnte Rechtsprechung und Lehre auch nicht ange-
hen, durch die Eröffnung eines Restaurants bzw. eines Betriebs ausserhalb der Bauzone immer 
neue Bedürfnisse zu erschaffen. Sonst könnte man argumentieren, dass durch ein (Berg-)Restau-
rant jedes touristische Ziel ausserhalb der Bauzone zusätzliche Besucher anziehen könnte, und 
dass dies umso mehr gilt, je mehr gastronomische Attraktivitäten bzw. je mehr Spektakel geboten 
werden. Einer solchen Argumentation steht jedoch der Grundsatz der Trennung der Bauzone von 
der Nichtbauzone entgegen. 
6.
6.1.
Vorliegend hat die RIMU zur Begründung der Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 
lit. a RPG in der angefochtenen Sonderbewilligung insbesondere ausgeführt, dass der Schlitten- und 
Schneeschuhpfad der Sattelbachstrasse und mithin der "Buvette des Sattels" entlangführe; der Weg 
sei der Nutzung durch Schlittler grundsätzlich zugänglich und auf Prospekten als Schlittenweg 
aufgeführt. Der vorliegende Betrieb liege 4.1 km (Strassenlinie) von der nächstgelegenen Bauzone 
entfernt, was angesichts seiner Lage direkt am Berg und in Anbetracht des Umstands, dass der 
Personenverkehr durch die Benutzer der Wintersportanlagen vor Ort in erster Linie zu Fuss erfolge, 
eine verhältnismässig grosse Entfernung darstelle. Zwar böten sich den Besuchern der umliegenden 
Wintersportanlagen im weiter umliegenden Gebiet ähnliche Verpflegungsgelegenheiten, für die 
Besucher des Schlitten- und Schneeschuhpfads käme jedoch in erster Linie die streitige Buvette als 
Verpflegungs- und Raststätte in Frage. Die Benutzung der umliegenden Restaurants würde für sie 
einen verhältnismässig grossen Umweg bedeuten, und aufgrund der verhältnismässig grossen 
Distanz zu vergleichbaren Gastronomiebetrieben in der Bauzone oder zu Anlagen auf den betref-
fenden Pisten bzw. am Berg könne ihnen nicht zugemutet werden, für die Verpflegung und das 
Aufsuchen einer Toilette diese Anlagen aufzusuchen. Den Besuchern der umliegenden Wintersport-
anlagen (gemeint sind insbesondere die Ski- bzw. Snowboardfahrer) gereiche es zum Vorteil, wenn 
sich die Benutzer des Schlitten- und Schneeschuhpfads an anderer Stelle verpflegen könnten. Ein 
Verweis der Schlittler und Schneeschuhläufer auf die bestehenden Verpflegungsmöglichkeiten 
entspreche weder einer reellen Bedürfnisbefriedigung, noch den Erwartungen der Besucher. Unter 
Berücksichtigung der vom Beschwerdegegner eingereichten Stellungnahmen der Gemeinde und 
von Jaun Tourismus sei festzustellen, dass am Winterbetrieb der betreffenden Buvette ein öffentli-
ches Interesse bestehe; dieser Betrieb erscheine bereits aufgrund der örtlichen Lage geboten. Damit 
sei die Standortgebundenheit des Vorhabens im Sinne von Art. 24 lit. a RPG zu bejahen. 
6.2.
Die RIMU hat keinerlei Instruktionsmassnahmen durchgeführt bzw. angeordnet, um das 
Bedürfnis der Besucher bzw. die positive Standortgebundenheit des streitigen Projekts näher zu 
eruieren, und entsprechende fundierte Angaben finden sich auch nicht in den Baugesuchsunterla-
gen bzw. in den Eingaben des Beschwerdegegners. Dieser nimmt auch in seinen langatmigen 
Eingaben vor dem Kantonsgericht keine nachvollziehbare Quantifizierung des Bedürfnisses vor. 
Auch in den Eingaben der Gemeinde, namentlich im Schreiben vom 6. März 2017 und der Stellung-
nahme vom 24. November 2021, wird das touristische Bedürfnis nicht nachvollziehbar und schlüssig 
in genügender Weise ausgewiesen. Die Gemeinde legte im erstgenannten Schreiben insbesondere 
dar, dass sie sich bemühen werde, im fraglichen Gebiet einen Tourismusperimeter auszuscheiden, 
damit in Zukunft in diesem Gebiet touristische Anlagen eingerichtet und erstellt werden könnten. Der 
Winterbetrieb der Buvette gehe in Richtung einer zukünftigen touristischen Entwicklung. In der Stel-
lungnahme vom 24. November 2021 ergänzte sie namentlich, dass die Buvette gemäss der aktuel-
len Vorbereitung der Ortsplanung einer Zone für touristische Aktivitäten zugewiesen werden solle. 
Schon heute würden die seit Jahrzehnten benutzten Spuren der Tourenskiläufer sowie Schnee-
schuhläufer bei der "Buvette des Sattels" vorbeiführen. Auch die schweizweit bekannte Schlittenpis-


Kantonsgericht KG
Seite 10 von 13
te vom Skigebiet her führe direkt an der Buvette vorbei. Da diese Piste mehrheitlich über die Strasse 
führe, sei die Beeinträchtigung über das Jahr identisch. Tourenläufer, welche vom schlechten Wetter 
überrascht werden, hätten bei Bedarf eine zusätzliche Zufluchtsmöglichkeit. Aktuell bestehe als 
Gastronomiebetrieb "in der Höhe" nur das Bergrestaurant "Bärghus" bei der Bergstation des Gastlo-
sen-Expresses, welches mit den Skiern oder mit dem Schlitten erreichbar sei. Die "Buvette des 
Sattels" würde mit 36 Sitzplätzen die Kapazität jenes Restaurants um etwa 50 % erweitern und es 
somit stark entlasten. An Spitzentagen wie dem 2. Januar oder 26. Dezember genüge die Summe 
aller Verpflegungsstätten bei weitem nicht. Schon an gut frequentierten Tagen (Wochenende mit 
schönem Wetter) würden die vorhandenen Restaurationsbetriebe an ihre Kapazitätsgrenzen stos-
sen. Die Winteröffnung kompensiere auch die ehemalige "Fussmatten-Buvette" sowie das Restau-
rant "Chez Maxim", welche ihre Betriebe vor ein paar Jahren eingestellt hätten. Mit der Öffnung der 
"Buvette des Sattels" während der Winterzeit werde somit die nötige Erweiterung der Verpflegungs-
möglichkeiten im bekannten Gastlosen-Wintergebiet erreicht. Auch im Schreiben von Jaun Touris-
mus vom 27. Februar 2017, das der Beschwerdegegner im Rahmen des Verfahrens vor den Vorin-
stanzen eingereicht hat, wird das touristische Bedürfnis in keiner Weise schlüssig ausgewiesen bzw. 
quantifiziert. Die Unterzeichner beschränken sich im Wesentlichen darauf, die Bedeutung des Pano-
rama- und Schlittenweges hervorzuheben und die Öffnung des Restaurants während den Wintermo-
naten "im Interesse [der] Gäste" zu begrüssen. 
6.3.
In den Akten bzw. den Unterlagen zum Baugesuch findet sich somit keine rechtsgenügliche 
objektive Analyse zum Bedürfnis nach dem fraglichen Restaurantbetrieb. Insbesondere fehlt eine 
Quantifizierung des gastgewerblichen, touristischen Bedürfnisses; der effektive objektive Bedarf 
eines Bergrestaurants am fraglichen Standort – bei dem überdies ausschliesslich der Innenbetrieb 
möglich sein wird – ist in keiner Weise belegt. Auch besteht kein öffentliches Konzept bzw. Betriebs-
konzept, welches unter Teilnahme sämtlicher Akteure erarbeitet worden wäre, und auch der konkre-
te Platzbedarf wird nicht analysiert. 
6.4.
Es drängt sich daher auf, die Sonderbewilligung der RIMU und die Entscheide des Oberam-
tes aufzuheben und die Angelegenheit zur Durchführung des weiteren Instruktionsverfahrens an die 
RIMU zurückzuweisen. 
Im Rahmen dieses Instruktionsverfahrens wird insbesondere ein fundiertes Gutachten – beispiels-
weise bei einer Fachhochschule für Tourismus – einzuholen bzw. vom Beschwerdegegner einzuver-
langen sein, in dem das touristische Bedürfnis nach dem streitigen Gastronomiebetrieb objektiv 
analysiert und dargelegt wird. Hierbei wird insbesondere genau und in nachvollziehbarer Weise 
aufzuzeigen sein, welche touristischen Infrastrukturen in der Region bereits vorhanden sind und wie 
sich das Bedürfnis der Besucher genau gestaltet. Namentlich ist zu klären, wie viele Schlittler, 
Schneeschuhläufer bzw. andere Berggänger die fraglichen Wege bzw. Pisten in der Winterperiode 
benutzen und wie sich diese Nutzung (auch in zeitlicher Hinsicht) genau gestaltet – wobei sich auch 
der Einbezug der Betreiber des Sessellifts bzw. der Parkplätze als notwendig erweisen wird –, 
welche Alternativen bzw. welche Konkurrenz der "Buvette des Sattels" gegebenenfalls gegenüber-
steht und wie das einschlägige gastronomische Angebot bzw. die Platzverhältnisse sind. Namentlich 
hinsichtlich der Schlittler interessiert besonders, ob bzw. inwiefern (auch unter Berücksichtigung der 
Abfahrtsdauer) das touristische Bedürfnis gegebenenfalls durch das Restaurant bei der Bergstation 
abgedeckt werden könnte. Es wird auch zu berücksichtigen sein, dass gemäss dem Urteil KG FR 
602 2021 26 und 50 vom 5. Juli 2021 – welches unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist – die 
RIMU mit ihrem Entscheid vom 7. Dezember 2020 die Sonderbewilligung für den Bau einer Terrasse 
und der Stützmauer zu Recht verweigerte und gestützt darauf auch das Oberamt am 14. Januar 
2021 die Gewährung einer entsprechenden nachträglichen Baubewilligung zu Recht ablehnte, und 


Kantonsgericht KG
Seite 11 von 13
dass ein Terrassenbetrieb bei der "Buvette des Sattels" somit nicht bewilligt ist und nur Innenplätze 
zur Verfügung stehen. Weiter ist aufgrund des Baugesuches und den Akten auch nicht klar, wann 
genau der streitige Betrieb in den Wintermonaten jeweils geöffnet sein soll (Wochentage und Zeiten); 
mit Blick auf den Bedürfnisnachweis vermag dies indes durchaus zu interessieren und es wäre gege-
benenfalls auch bei der Verhältnismässigkeitsprüfung zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Schlittler 
wird überdies durch die RIMU vorab noch genauer zu klären sein, ob der in Prospekten beworbene 
Schlittenweg rechtmässig ist – im angefochtenen Entscheid bzw. in der Stellungnahme hat sich die 
RIMU mit dieser Frage nicht fundiert befasst. Auf dieser Grundlage werden die Vorinstanzen darauf-
hin gegebenenfalls weiter zu prüfen haben, ob die Sonderbewilligung bzw. die Baubewilligung erteilt 
werden kann. Hierfür ist insbesondere auch eine neue umfassende Interessenabwägung basierend 
auf den vervollständigten Akten vorzunehmen. 
7.
7.1.
Schliesslich rügte der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde noch eine Verletzung von 
Treu und Glauben. Er bringt im Wesentlichen vor, dass er im Rahmen des Verfahrens um Erteilung 
einer Bewilligung zum Umbau einer bestehenden Alphütte und Bau einer Buvette im Jahr 2011 
Einsprache erhoben habe. Diese habe er nach Vergleichsverhandlungen zurückgezogen, unter der 
Bedingung, dass die Buvette nur in der Sommersaison betrieben werde und keine Parkplätze errich-
tet würden. Diese Bedingungen seien in der Sonderbewilligung der RIMU vom 23. Mai 2012 
ausdrücklich festgehalten worden. Kaum vier Jahre später habe der Beschwerdegegner eine Abän-
derung der Baubewilligung – nämlich eine Ausdehnung der Öffnung auf die Wintersaison – bean-
tragt. Dieses Gesuch habe er damit begründet, dass die (einmalige) Eröffnung der Buvette im Winter 
2014/2015 grossen Erfolg gehabt habe und sich die Situation seit dem Bewilligungsverfahren von 
2012 geändert habe. Das stimme indes nicht: Die Rechts- bzw. Sachlage habe sich seit 2012 nicht 
geändert. Er hätte seine Einsprache aus dem Jahr 2011 nicht zurückgezogen, wenn damals bereits 
absehbar gewesen wäre, dass sowohl der Beschwerdegegner als auch die Vorinstanzen die fragli-
che Bedingung wenige Jahre nach Erteilung der Bewilligungen wieder ausheben würden; er habe 
darauf vertrauen dürfen, dass die ausgehandelte Bedingung bestehen bleibe. Die Vorinstanzen 
hätten mit ihrem Vorgehen den Grundsatz von Treu und Glauben, insbesondere den Vertrauens-
schutz verletzt und handelten widersprüchlich. 
7.2.
Indes ist insbesondere wesentlich, dass die Sonderbewilligung vom 23. Mai 2012 wie 
erwähnt ausdrücklich auf Art. 24b Abs. 1ter RPG basierte, wonach bei temporären Betriebszentren 
bauliche Massnahmen nur in den bestehenden Bauten und Anlagen und nur für gastwirtschaftliche 
Nebenbetriebe bewilligt werden können. Sie knüpfte damit an den Sömmerungsbetrieb des 
Beschwerdeführers an – welcher selbstredend in den Wintermonaten nicht geführt wird und für den 
mit der erwähnten Bestimmung eine Sonderregelung (erleichterte Ausnahmebestimmung) zur 
Verfügung steht. Es ist nicht ausschlaggebend, ob das Gesuch des Beschwerdegegners vom 
18. November 2016 für die Öffnung der "Buvette des Sattels" für den Winterbetrieb vom 15. Dezem-
ber bis 31. März als Gesuch um Änderung der ursprünglichen Sonder- bzw. Baubewilligung von 
2012 qualifiziert wird, wie dies die Vorinstanzen formell machten, oder als neues Baubewilligungsge-
such; so stellen jedenfalls die hier streitigen Bewilligungen des neuen Gesuchs die Bedingungen für 
den im Jahr 2012 bewilligten Sommerbetrieb an sich nicht in Frage. Wesentlich ist vielmehr, dass 
der Beschwerdeführer Gelegenheit hatte, Einsprache und daraufhin Beschwerde gegen dieses neue 
Gesuch zu erheben. Zudem bezweckt das Baubewilligungsverfahren, festzustellen, ob ein geplantes 
Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts über-
einstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilli-
gung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt 


Kantonsgericht KG
Seite 12 von 13
sind (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, S. 597 ff.; BGE 
139 II 185 E. 4.2). Hieran haben sich die Behörden zu halten und eine Bewilligung ist gegebenenfalls 
zu erteilen. Im Übrigen legt selbst der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde dar, dass sich die 
Sach- bzw. Rechtslage seit der Erteilung der Baubewilligung im Jahr 2012 geändert hat; dies insbe-
sondere mit den Urteilen KG FR 602 2021 26 und 50 vom 5. Juli 2021 betreffend die nachträgliche 
Baubewilligung für die Terrasse und die Stützmauer und KG FR 602 2021 41 und 43-45 betreffend 
die Wiederherstellung des Parkplatzes. Der Beschwerdeführer kann daher aus seiner Rüge der 
Verletzung von Treu und Glauben nichts zu seinen Gunsten ableiten. 
8.
Im Ergebnis ist die Beschwerde (602 2021 161) folglich dahingehend gutzuheissen, dass die ange-
fochtenen Entscheide aufgehoben werden und die Angelegenheit an die RIMU zurückgewiesen 
wird, zur Ergänzung des Instruktionsverfahrens im erwähnten Sinne und zum neuen Entscheid. 
Aufgrund dieses Ergebnisses erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers 
einzugehen; insbesondere kann beim jetzigen Aktenstand auch keine umfassende Interessenabwä-
gung vorgenommen werden, so dass auf die Prüfung der entsprechenden Rügen verzichtet wird.
9.
Mit dem sofortigen Entscheid in der Sache ist das Gesuch des Beschwerdegegners um Gewährung 
der aufschiebenden Wirkung (602 2021 179) als gegenstandslos abzuschreiben. 
10.
10.1. Die Gerichtskosten sind auf CHF 2'500.- festzusetzen. Sie sind dem Verfahrensausgang 
entsprechend zu drei Vierteln, mithin zu CHF 1'875.-, dem unterliegenden Beschwerdegegner, 
welcher am Beschwerdeverfahren teilgenommen und das Baubewilligungsgesuch aufrechterhalten 
hat, aufzuerlegen (Art. 131 f. VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der 
Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]; Urteil BGer 
1C_233/2009 vom 30. September 2009 E. 3). Dem Staat Freiburg werden keine Verfahrenskosten 
auferlegt (Art. 133 VRG). Der Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500.- wird dem obsiegenden 
Beschwerdeführer zurückerstattet.
10.2. Der Beschwerdeführer hat zudem Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 VRG). 
Gemäss der eingereichten Kostenliste wird ein Aufwand von insgesamt 39.59 Stunden à CHF 250.- 
geltend gemacht, insgesamt damit ein Honorar von CHF 9'897.50, zuzüglich Auslagen von 
CHF 241.40 und Mehrwertsteuer von CHF 780.70, was eine Entschädigung von insgesamt 
CHF 10'919.60 ergäbe. Indes erscheint dieser Aufwand in Anbetracht der relativen Komplexität der 
Angelegenheit und der recht übersichtlichen kurzen Akten als offensichtlich überhöht, und die Einga-
ben erwiesen sich teilweise als langatmig. Auch entspricht die Kostenliste teilweise nicht den gesetz-
lichen Anforderungen (die Kosten für die Erstellung des Dossiers sind bereits im Honorar enthalten 
und werden als Sekretariatskosten gemäss der anwendbaren Praxis des Kantonsgerichts nicht 
separat vergütet, siehe auch Urteil BGer 9C_688/2009 vom 19. November 2009 E. 5.3; für Kopien 
wurden CHF 0.50 anstatt CHF 0.40 berechnet; vgl. insbesondere Art. 8 ff. TarifVJ). Ex aequo et 
bono ist damit die Parteientschädigung auf CHF 7'000.- (Honorar und Auslagen; inkl. 7.7 % MwSt., 
ausmachend CHF 500.45) festzusetzen (vgl. Art. 11 TarifVJ). Die Parteientschädigungen werden zu 
je drei Vierteln dem Beschwerdegegner und zu einem Viertel dem Staat Freiburg auferlegt.


Kantonsgericht KG
Seite 13 von 13
Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde (602 2021 161) wird gutgeheissen, die Entscheide der RIMU vom 7. Dezem-
ber 2020 und des Oberamtes vom 29. September 2021 werden aufgehoben und die Sache 
wird im Sinne der Erwägungen zur Weiterführung des Instruktionsverfahrens an die RIMU 
zurückgewiesen. 
II.
Das Gesuch des Beschwerdegegners um Erteilung der aufschiebenden Wirkung (602 2021 
179) wird als gegenstandslos abgeschrieben.
III.
Die Gerichtskosten von CHF 2'500.- werden zu drei Vierteln, ausmachend CHF 1'875.-, dem 
Beschwerdegegner auferlegt. Der Kostenvorschuss von CHF 2'500.- wird dem Beschwerde-
führer zurückerstattet.
IV.
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, zu Handen von Rechtsanwalt Elias Moussa eine 
Parteientschädigung von CHF 5'250.- (einschliesslich MwSt. von CHF 375.35) zu bezahlen, 
und der Staat Freiburg wird zur Leistung einer Parteientschädigung von CHF 1'750.- 
(einschliesslich MwSt. von CHF 125.10) zu Handen von Rechtsanwalt Elias Moussa verpflich-
tet.
V.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschä-
digung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur 
dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 14. Februar 2022/dgr
Der Präsident: 
Der Gerichtsschreiber-Praktikant: