fr_gerichte · 602 2014 28 · 2015-06-25 · de

Entscheid des II. Verwaltungsgerichtshof des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2014 28
Urteil vom 25. Juni 2015 
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsidentin:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher, Josef Hayoz
Gerichtsschreiber-Praktikant:
Matthieu Seydoux
Parteien
A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch 
Rechtsanwalt Tarkan Göksu
gegen
OBERAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz,
C.________, 
Beschwerdegegnerin, 
vertreten 
durch 
Rechtsanwalt 
Christoph Joller
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen
Beschwerde vom 24. März 2014 gegen die Entscheide des Oberamt-
mannes des Sensebezirks vom 19. und 26. Februar 2014
Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Die Erbengemeinschaft D.________ ist Eigentümerin des 1'453 m2 umfassenden 
Grundstücks Nr. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________. Die Parzelle befindet sich in der 
Wohnzone mittlerer Dichte und ist mit einem Zweifamilienhaus und Nebengebäuden überbaut. Am 
26. Juni 2013 reichte die C.________ ein Gesuch für den Abbruch der beiden Gebäude, den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses (mit sieben Wohnungen, Einstellhalle und Erdsondenbohrun-
gen) sowie den Bau einer provisorischen Baupiste auf dem Grundstück Nr. ggg ein. 
Südlich der Nr. eee befindet sich die überbaute Parzelle Nr. hhh. Beide Grundstücke sind durch 
einen Dienstbarkeitsweg getrennt, über welchen die strassenmässige Erschliessung der beiden 
Bauparzellen erfolgt. Dieser etwa 30 m lange und 2.50 m breite Weg mündet westlich in die 
I.________, die als Gemeindestrasse qualifiziert ist. Östlich an die Parzelle Nr. hhh führt der Weg 
Nr. jjj, ebenfalls östlich der Parzelle Nr. eee befindet sich das Grundstück Nr. ggg und westlich die 
Nr. kkk.
B.
Während der Auflagefrist des Baugesuchs gingen mehrere Einsprachen ein. Mit Verfügun-
gen vom 19. Februar 2014 wies der Oberamtmann des Sensebezirks die Einsprachen, soweit er 
die Einsprachebefugnis bejahte, ab und erteilte die baurechtliche Bewilligung für die genannten 
Vorhaben. Am 26. Februar 2014 erliess er einen weiteren Entscheid, mit welchem er die Baube-
willigung unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen (nochmals) erteilte.
C.
Mit Eingabe vom 24. Mai 2014 liessen die Eigentümer der Liegenschaft Nr. kkk, B.________ 
und A.________, deren Einsprache vom Oberamtmann abgewiesen wurde, durch ihren 
Rechtsvertreter Beschwerde beim Kantonsgericht erheben und beantragen, es sei die Baubewilli-
gung zu verweigern oder, eventualiter, die Angelegenheit zur Neubeurteilung an den Oberamt-
mann zurückzuweisen, insbesondere mit der Auflage, eine Verkehrsstudie durchzuführen. Nebst-
dem ersuchten sie am 4. April 2014 um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Diesen Antrag wies 
das Kantonsgericht am 8. April 2014 ab.
Der Oberamtmann liess sich am 8. Mai 2014 vernehmen und ersuchte um die Abweisung der Be-
schwerde. Das Bau- und Raumplanungsamt (nachfolgend: BRPA) beantragte am 12. Mai 2014 die 
teilweise Gutheissung der Beschwerde.
Die C.________ äusserte sich mit zwei separaten Eingaben vom 27. Juni 2014 zur Beschwerde 
und zur Vernehmlassung des BRPA. Sie stellte den Antrag, die Rechtsbegehren der 
Beschwerdeführer und des BRPA seien abzuweisen.
Die Gemeinde F.________ verzichtete auf das Einreichen einer Vernehmlassung und stellte auch 
keinen Antrag.
Die Beschwerdeführer reichten am 6. November 2014 Gegenbemerkungen ein und die Beschwer-
degegnerin liess sich am 27. Februar 2015 mit ihren Schlussbemerkungen vernehmen. Die Par-
teien halten an ihren Standpunkten fest. 
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.
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Erwägungen
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts ist aufgrund von Art. 141 Abs. 1 des Raum-
planungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 
114 Abs. 1 lit. a und c des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
SGF 150.1) gegeben. Die Beschwerde wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und 
inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 79 Abs. 1, Art. 81 Abs. 1 VRG). Die 
Beschwerdeführer sind als Eigentümer einer Nachbarparzelle ohne Weiteres zur Einsprache und 
mithin zur Beschwerde legitimiert (Art. 140 Abs. 3, Art. 141 Abs. 4 RPBG; Art. 76 lit. a VRG). Auf 
die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung des Rechts, einschliesslich der 
Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, gerügt sowie eine unrichtige und unvoll-
ständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 77 Abs. 1 
lit. a und b VRG). Die Unangemessenheit kann vor dem Kantonsgericht nur gerügt werden, wenn 
die Angelegenheit das Gebiet der öffentlichen Abgaben oder der Sozialversicherungen betrifft oder 
sie der Beschwerde an eine zur Überprüfung dieser Rüge befugte Behörde unterliegt oder ein Ge-
setz diesen Beschwerdegrund ausdrücklich vorsieht (Art. 78 Abs. 2 lit. a-c VRG). Solange die Vor-
instanz ihr Ermessen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Gericht verwehrt, sein eigenes Ermessen 
anstelle der Vorinstanz zu setzen (vgl. BVR 2012 S. 193 E. 1.2). Das Gericht wendet das Recht 
von Amtes wegen an und prüft von Amtes wegen oder auf Antrag die Gültigkeit der auf den Ein-
zelfall anwendbaren Vorschriften (Art. 10 Abs. 1 und 2 VRG).
3.
a) Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Nach ihrer An-
sicht könne nur im Rahmen einer Ortsbesichtigung festgestellt werden, ob die bestehende Zufahrt 
den Anforderungen genüge und bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ 
gute Sichtverhältnisse bestünden. 
b) Nach Art. 46 Abs. 1 lit. d VRG kann die Behörde einen Augenschein anordnen. Der Ent-
scheid darüber steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung 
eines Augenscheins ist nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und 
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhel-
lung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (PLÜSS, in Kommentar zum Ver-
waltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 7 N. 79). 
c) Die lokalen Gegebenheiten und der massgebliche Sachverhalt sind, soweit prozessrele-
vant, aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere den Plänen, den Fotos und den tech-
nischen Berichten der amtlichen Dienststellen, genügend ersichtlich, weshalb sich die Fragen, 
welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten 
lassen. Demnach kann das Kantonsgericht auf dessen Durchführung verzichten (zur antizipierten 
Beweiswürdigung siehe etwa Urteil BGer 6B_82/2015 vom 26. März 2015 E. 1.1 mit Hinweisen).
4.
a) Die Beschwerdegegnerin beantragt, dass die Beschwerde schon deshalb abzuweisen sei, 
weil die Beschwerdeführer mit dem Einreichen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben verstossen würden. Nachdem die Baubewilligung erteilt worden 
sei, hätte am 12. März 2014 auf dem Platz mit dem Oberamtmann, L.________ als Vertreterin der 
Beschwerdegegnerin, und den Beschwerdeführern eine Besprechung stattgefunden. Dabei sei 
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hinsichtlich eines Fusswegs sowie von Hecken eine Vereinbarung getroffen worden und die Be-
schwerdeführer hätten erklärt, ihre Einsprache zurückzuziehen. Daraufhin hätte L.________ den 
Beschwerdeführern ein Dokument vorgelegt, in welchem die Einigung schriftlich festgehalten wor-
den sei. Dabei hätten die Beschwerdeführer betont, dass sie die Angelegenheit nicht an das Kan-
tonsgericht weiterziehen, jedoch das Dokument noch jemandem zeigen wollten, bevor sie es un-
terschreiben würden. Deswegen sei vereinbart worden, dass L.________ am nächsten Tag 
nochmals vorbeikommen werde. An diesem Tag hätten L.________ und ihr Mitarbeiter 
M.________ den Beschwerdeführer B.________ getroffen, der ihnen erklärt habe, mit Punkt 4 der 
Vereinbarung, der den Rückzug der Einsprache behandelte, nicht einverstanden zu sein. Es sei 
L.________ klar gewesen, dass Punkt 4 anders hätte lauten müssen, da damals ja die Einsprache 
bereits abgewiesen worden war und gar nicht mehr hätte zurückgezogen werden können. 
Vielmehr hätte festgehalten werden müssen, dass die Sache nicht an das Kantonsgericht weiter-
gezogen werde. Sie habe vorgeschlagen, den Satz entsprechend zu ändern und hätte 
B.________ gefragt, ob er und seine Frau dann die Sache nicht weiterziehen würden, was er 
bejaht habe. Als sie dann später die Beschwerdeführer aufgesucht hätte, hätten diese erklärt, auf 
eine schriftliche Vereinbarung verzichten zu wollen. Daraufhin hätte die Beschwerdegegnerin den 
Beschwerdeführern eine schriftliche Bestätigung über die Vereinbarung zukommen lassen. Nach 
einer Woche, am 22. März 2014, hätten diese reagiert und mitgeteilt, sie hätten nie eine Vereinba-
rung hinsichtlich des Verzichts auf eine Beschwerde gegen den Entscheid des Oberamtmannes 
vom 19. Februar 2014 unterschrieben und sie seien zutiefst entrüstet, dass versucht worden sei, 
mit dem Bestätigungsschreiben Tatsachen zu schaffen, die es nie gegeben habe. Aufgrund dieser 
Ereignisse ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass die Beschwerdeführer zugesagt hät-
ten, gegen Erfüllung der von ihnen geforderten Punkte die Angelegenheit nicht weiterziehen zu 
wollen. Trotzdem hätten sie eine Beschwerde eingereicht. Damit seien sie wortbrüchig geworden 
und hätten missbräuchlich gehandelt. Es sei ein Vertrag zustande gekommen und ein Vertrags-
partner könne nicht wegen einem späteren - oder verschwiegenen - Gesinnungswandel einfach 
Teile aus einem Vertrag brechen und diese nicht mehr gegen sich gelten lassen. Mentalreserva-
tionen seien unbeachtlich. Der Vertragsschliessende habe sich gegenüber dasjenige gelten zu 
lassen, zu dem er zusagt habe. Wenn trotz gegenteiliger Zusage eine Beschwerde eingereicht 
werde, liege ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vor. 
b) Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass es zu Verhandlungen gekommen sei. Von 
einem Verzicht auf die Einsprache und erst recht von einem Verzicht an den Weiterzug an das 
Kantonsgericht sei jedoch nicht die Rede gewesen. L.________ sei sofort informiert und gebeten 
worden, dies zu korrigieren. Die Beschwerdegegnerin hätte versucht, eine Klausel in die Ver-
einbarung hineinzuschmuggeln, die vorher nicht so besprochen worden sei, weshalb das Doku-
ment auch nicht unterzeichnet worden sei. Es sei die Beschwerdegegnerin, welche sich rechts-
missbräuchlich verhalte. 
c) Mit ihren Schlussbemerkungen vom 27. Februar 2015 hält die Beschwerdegegnerin an 
ihrem Standpunkt fest. Die Beschwerdeführer hätten erklärt, die Einsprache zurückzuziehen. Da 
im März 2014 die Baubewilligung schon erteilt worden war, konnte diese Zusage nur bedeuten, 
dass nicht Beschwerde geführt werde. Ein anderer Sinn könne der Erklärung der Beschwerde-
führer nicht beigemessen werden. Entgegen deren Behauptung sei sie selbst ihren Zusagen 
nachgekommen, habe die versprochene Sichtwand bei Baubeginn erstellt und die bestehende 
Hecke entfernt; das Pflanzen der neuen Hecke werde erfolgen, sobald die Umgebungsarbeiten 
ausgeführt würden. Die Beschwerdeführer müssten sich die Frage gefallen lassen, weshalb denn 
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überhaupt Verhandlungen geführt worden seien und weshalb es zu einer Vereinbarung gekommen 
sei, wenn nicht im Hinblick der Vermeidung eines Beschwerdeverfahrens. Die Baubewilligung sei 
erteilt und die Einsprache abgewiesen worden. Es habe deshalb für die Baubewilligungsempfän-
gerin überhaupt keinen Grund bestanden, gegenüber den Beschwerdeführern Konzessionen ein-
zugehen, es sei denn gegen die Zusage, dass die Baubewilligung nicht angefochten werde. Auch 
treffe es nicht zu, dass die Parteien die Gültigkeit der Vereinbarung von der Unterzeichnung eines 
schriftlichen Dokumentes abhängig gemacht hätten. Wie in solchen Fällen üblich, sei es der Zweck 
eines Schriftstücks, das Vereinbarte zu dokumentieren.
d) Der in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grund-
satz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsver-
kehr und bedeutet, dass die Behörden und die Privaten in ihren Rechtsbeziehungen aufeinander 
Rücksicht zu nehmen haben. In dieser Ausgestaltung bindet das Prinzip von Treu und Glauben 
nicht nur den Staat, sondern auch die Privaten sowie die Gemeinwesen untereinander. Als Verbot 
widersprüchlichen Verhaltens und als Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 BV) verbietet 
der Grundsatz von Treu und Glauben sowohl den staatlichen Behörden wie auch den Privaten, 
sich in ihren öffentlich-rechtlichen Beziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu ver-
halten (WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, 2012, Bd. I, N. 1964 f.). 
Demnach gilt der Grundsatz von Treu und Glauben auch für Nachbarn, die sich aufgrund eines 
Baubewilligungsverfahrens gegenüberstehen. 
e) Nach Lehre und Rechtsprechung kann während der Rechtsmittelfrist gültig auf ein Rechts-
mittel verzichtet werden, wenn dies frei und unbeeinflusst und in voller Sachkenntnis erfolgt. Dabei 
handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung der verzichtenden Person (Urteil 
BGer 2C_277/2013 vom 7. Mai 2013 E. 1.4; BGE 140 V 82 E. 4.2). Im vorliegenden Fall ist unbe-
stritten, dass es nach der Abweisung der Einsprache und nach der Erteilung der Baubewilligung 
beziehungsweise während der Rechtsmittelfrist zwischen den Beschwerdeführern und den Be-
schwerdegegnerin zu Gesprächen gekommen war. Eine schriftliche Einigung kam jedoch nicht 
zustande. Zwar kann ein Vertrag grundsätzlich auch mündlich oder sogar nur schon durch konklu-
dentes Verhalten abgeschlossen werden (vgl. Art. 11 Abs. 1 OR). Wie auch immer, es besteht 
keine Klarheit, was die Parteien tatsächlich miteinander vereinbart hatten. Über diese Frage 
braucht kein Beweis geführt zu werden, denn selbst die Beschwerdegegnerin behauptet nicht, 
dass die beiden Beschwerdeführer zu irgendeinem Zeitpunkt gemeinsam ausdrücklich erklärt hät-
ten, auf das Einreichen einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu verzichten. Im Gegenteil, nach 
Erhalt des schriftlichen, von der Beschwerdegegnerin aufgesetzten Vertragstextes wollten sie die-
sem noch jemandem zeigen und in der Folge weigerten sie sich, den Text zu unterschreiben. Es 
mag zwar zutreffen, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer davon abhalten wollte, 
Beschwerde einzureichen. An einem solchen Vorgehen ist grundsätzlich nichts auszusetzen. Al-
lerdings kam, wie schon gesagt, zwischen den Parteien keine Einigung zustande. Bei dieser 
Sachlage kann nicht davon ausgegangen werden, die Beschwerdeführer hätten schlüssig auf das 
Einreichen einer Beschwerde verzichtet. Damit ist dem Antrag der Beschwerdegegnerin, die Be-
schwerde sei wegen Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben abzuweisen, nicht zu 
folgen.
5.
a) Am 11. Februar 2014 beziehungsweise am 13. Januar 2015 genehmigte der Gemeinderat 
von F.________ die Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung. Jedoch steht die 
Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (vgl. Art. 86 ff. RPBG) noch 
aus.
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b) Bauvorhaben sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs gel-
tenden Recht zu beurteilen (vgl. etwa Art. 176 RPBG); mögliche künftige Änderungen des Rechts 
haben auf die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens keinen Einfluss. Art. 27 Abs. 1 des Bun-
desgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) regelt das Instrument der 
Planungszone. Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die 
zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, innerhalb derer 
nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Diesbezüglich 
sieht Art. 91 RPBG vor, dass von der öffentlichen Auflage der Pläne und Vorschriften an bis zu 
ihrer Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion auf Grundstücken, die in 
den Plan einbezogen sind, für beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf (Abs. 1). 
Die Baubewilligungsbehörde kann jedoch zur Verhinderung von schädigenden Verzögerungen mit 
ausdrücklicher Zustimmung der Gemeinde und des BRPA Bauten und Anlagen bewilligen, die dem 
aufgelegten Plan entsprechen (Abs. 2). Nach Art. 92 RPBG kann die Gemeinde oder die Direktion 
mit einem Zwischenentscheid ein Detailbebauungsplanverfahren aussetzen, wenn der Plan in 
Vorbereitung stehende Planungsmassnahmen zu beeinträchtigen droht (Abs. 1 Satz 1). Die Bau-
bewilligungsbehörde kann von Amtes wegen oder auf Antrag der Gemeinde mit einem Zwischen-
entscheid ein Baubewilligungsverfahren aussetzen, wenn Bauten oder Anlagen in Bauzonen oder 
in Quartieren errichtet werden sollen, für die die Gemeinde den bestehenden Plan zu ändern oder 
einen Detailbebauungsplan zu erstellen beabsichtigt (Abs. 2). Die Unterbrechung des Verfahrens 
darf nicht länger als zwei Jahre dauern (Abs. 3 Satz 1).
Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass einer Planungszone eine soge-
nannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn 
dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert oder nicht beeinträchtigt wird. Unzulässig 
ist dagegen die positive Vorwirkung, das heisst die Anwendung des künftigen, noch nicht in Kraft 
gesetzten Rechts unter Nichtanwendung des geltenden Rechts; sie wird durch das Legalitätsprin-
zip (Art. 5 Abs. 1 BV) und den Grundsatz der Rechtssicherheit in aller Regel ausgeschlossen. Die 
Planungszone hat demnach zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwendung des (noch) 
geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt wird. Das gel-
tende Recht kann jedoch vorsehen, dass Vorhaben bewilligt werden, wenn sie sowohl dem beste-
henden als auch dem künftigen Recht entsprechen (BGE 136 I 142 E. 3.2 S. 145; WIEDER-
KEHR/RICHLI, Rz. 876 ff.). 
c) Das BRPA stimmte einer Vorwirkung der Pläne gemäss Art. 91 Abs. 2 RPBG einzig des-
halb nicht zu, weil das Amt für Energie und jenes für Mobilität (nachfolgend: MobA) das Baugesuch 
ungünstig beurteilt haben.
aa. Das MobA gab am 6. Dezember 2013 ein ungünstiges Gutachten ab, weil es sich um ein Pro-
jekt in einer sensiblen Umgebung mit einem nennenswerten Einfluss auf die Mobilität handle. Im 
betroffenen Sektor befänden sich mehrere Schulen, Wohnquartiere, Geschäfte, usw., was einen 
bedeutenden Fussgängerverkehr erzeuge. Im Dossier fehle ein Dokument (Expertise oder techni-
scher Bericht), in welchem die Sicherheit der verschiedenen Verkehrsteilnehmer (motorisierter und 
Langsamverkehr) auf den umliegenden Verkehrsnetzen analysiert werde beziehungsweise in wel-
chem die allenfalls nötigen Sicherheitsmassnahmen aufgeführt seien. Bei besonders komplexen 
Projekten sei dem Baubewilligungsgesuch ein Zusatzbericht mit technischem Charakter beizule-
gen.
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In seiner Vernehmlassung vom 2. April 2015 führte das MobA zusätzlich aus, dass eine solche 
Expertise, die bis anhin nicht erstellt worden sei, unabdingbar sei. Der Zugang über die 
I.________, welche heute realisiert ist, erscheine, unter Vorbehalt der Ergebnisse der Expertise, 
die beste Lösung. Die Erhöhung des Verkehrsaufkommens sei aufgrund des Projekts jedoch klein. 
Es müssten die Sichtweiten gemäss der Norm VSS SN 640 273a "Knoten; Sichtverhältnisse in 
Knoten in einer Ebene" bei der Einmündung des Zugangs auf die Gemeindestrasse nachgewiesen 
und nötigenfalls Massnahmen getroffen werden, um die Bestimmungen betreffend die 
Nachbargrundstücke zur Strasse einzuhalten (Art. 93 ff. des Strassengesetzes vom 15. Dezember 
1967 [StrG; SGF 741.1]). 
bb. Das Amt für Energie hat sein ursprünglich negatives Gutachten am 31. Januar 2014 abgeän-
dert und steht dem Bauvorhaben nunmehr positiv (mit Bedingung) gegenüber. Demnach ist sein 
Bericht für die ablehnende Haltung des BRPA nicht mehr von Belang, umso weniger als dieses in 
seiner Vernehmlassung vom 12. Mai 2014 das negative Gutachten des Amts für Energie mit kei-
nem Wort erwähnte.
cc. In der Stellungnahme vom 12. Mai 2014 an das Gericht legt das BRPA dar, dass das Baupro-
jekt gemäss dem noch nicht genehmigten neuen Planungs- und Baureglement vorgelegt worden 
sei. Es habe das Projekt einzig nach diesem Reglement begutachtet und festgestellt, dass es den 
neuen Bestimmungen entspreche. Indes könne es aufgrund der ungünstigen Beurteilung durch 
das MobA einer Vorwirkung der Pläne nach Art. 91 Abs. 2 RPBG nicht zustimmen; die entspre-
chenden Voraussetzungen seien nicht gegeben. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nach dem 
noch geltenden Reglement zu beurteilen sei, wäre es nicht zonenkonform. So könne die Attika-
wohnung nicht die gesamte Länge der Fassade beanspruchen und werde die maximale Ausnüt-
zungsziffer von 0.65 mit 0.76 sowie die zulässige Geschossflächenzahl von 0.87 mit einem Wert 
von 1.06 überschritten. Demnach sei die Baute zu gross und könne nicht bewilligt werden. In sei-
nem ungünstigen Gutachten vom 15. Januar 2014 habe es die Auffassung vertreten, dass das 
Grundstück grundsätzlich als erschlossen bezeichnet werden könne. Da jedoch das MobA in sei-
nem Bericht vom 6. Dezember 2013 festgehalten habe, dass sich das Projekt in einer sensiblen 
Umgebung (Schulen, usw.) befinde und dass ein Zusatzdokument, in welchem die Sicherheit der 
verschiedenen Verkehrsteilnehmer analysiert werde, fehle, hätten weder das BRPA noch das 
MobA abschliessend klären können, ob das Grundstück tatsächlich nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG 
vollumfänglich erschlossen sei. Diese nicht erfolgte Beurteilung erlaube aber noch nicht den Rück-
schluss, dass die strittige Parzelle nicht erschlossen sei. Erst bei Vorliegen eines technischen Be-
richts könnte definitiv darüber befunden werden. Aufgrund dieser Erwägungen sei die Beschwerde 
gutzuheissen.
d) aa. Die Beschwerdeführer werfen dem Oberamtmann eine Verletzung von Art. 91 RPBG 
vor. Die angefochtene Baubewilligung sei nach dem neuen Plan erteilt worden, der noch nicht in 
Kraft sei. Zudem seien die Voraussetzungen für die Vorwirkung der Pläne nicht erfüllt. Es sei nicht 
ersichtlich, inwiefern die Vorwirkung der Pläne zur Verhinderung von schädigenden Verzögerun-
gen dienen solle; es wäre tatsächlich kein Nachteil entstanden, hätte die Vorinstanz mit der Bewil-
ligung zugewartet. Auch bestehe weder eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde noch des 
BRPA. Schliesslich gebe es keine hinreichende Zufahrt, weil die Sicherheit der Automobilisten und 
der übrigen Benützer, insbesondere der Fussgänger, nicht garantiert sei. 
bb. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin entstehen jedem Bauwilligen Nachteile, wenn er ein 
Projekt nicht umsetzen kann allein wegen des Umstands, dass sich die Verfahren um die Geneh-
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migung von Gemeindeplänen über mehrere Jahre hinziehen können. Er hätte nicht nur die Kosten 
für das zu überbauende Grundstück zu tragen, sondern es würden ihm auch die mit der Überbau-
ung verbundenen Nutzen finanzieller Art entgehen. Solche Verzögerungen seien schädlich, weil 
sie die berechtigten finanziellen Interessen des Bauwilligen berührten. Seit Jahrzehnten habe sich 
eine Praxis gebildet, dass Bauprojekte, welche den künftig anwendbaren Bestimmungen entspre-
chen, bewilligt und mithin zur Ausführung freigegeben würden. Ausnahmen kämen höchstens 
dann in Betracht, wenn die anwendbaren künftigen Bestimmungen Gegenstand von Auseinander-
setzungen bildeten, was vorliegend nicht der Fall sei. Das BRPA verhalte sich willkürlich, denn das 
Gutachten des MobA stehe mit der Frage Vorwirkung der Pläne in keinem Zusammenhang. Zu-
dem hätte das BRPA aufgrund seines Fachwissens mit Leichtigkeit erkennen sollen, dass die 
Auffassung im Gutachten des MobA unzutreffend sei, namentlich wenn dort davon die Rede sei, 
beim Bauvorhaben handle es sich um ein besonders komplexes Projekt. Das BRPA handle nicht in 
einem rechtsfreien Raum und könne nicht einfach die Zustimmung beziehungsweise die Nichtzu-
stimmung von seinem Belieben abhängig machen. Vielmehr habe es den Bürger rechtsgleich zu 
behandeln und seine eigene Praxis zu beachten. Es könne die Vorwirkung nur verweigern, wenn 
hierzu triftige Gründe vorlägen und solche seien nicht erkennbar. Im Übrigen läge mittlerweile ein 
Gutachten der N.________ AG vom 18. März 2014 und mithin der gewünschte technische Bericht 
vor. Es erstaune, dass sich das BRPA die in diesen Dokumenten enthaltenen Erkenntnisse in 
seine Überlegungen nicht einbeziehe.
cc. Im Rahmen der Gegenbemerkungen vom 6. November 2014 bringen die Beschwerdeführer 
vor, dass entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nach der aktuellen Praxis des BRPA die 
Genehmigung für die Vorwirkung bei hängigen Planungsverfahren nicht mehr erteilt würde. Diese 
Praxis stütze sich auf die RPG-Revision vom 1. Mai 2014. Infolge des Einzonierungsmoratoriums 
(Art. 38a RPB) sei innerhalb des BRPA der Entscheid gefällt worden, dass generell (grundsätzlich 
ausnahmslos) die Zustimmung zur Vorwirkung nicht mehr erteilt werde, damit eben das Planungs-
verfahren durch vorzeitige Baubewilligungen nicht präjudiziell werde. Wenn die Beschwerdegegne-
rin davon ausgehe, dass ein regelrechter Anspruch auf Erteilung der Vorwirkung bestehe, stimme 
dies nicht, gerade das Gegenteil sei der Fall. Auch seien Verzögerungen, die sich im Verfahren um 
die Genehmigung von Gemeindeplänen ergeben, kein Grund, um die Vorwirkung zu gestatten. 
Ansonsten müsste jedem Bauprojekt die Vorwirkung gewährt werden. Im Übrigen entstünden bei 
jedem Bauvorhaben Verzögerungen.
e) Grundsätzlich haben die zuständigen Behörden eine Zustimmung nach Art. 91 Abs. 2 
RPBG nur mit Zurückhaltung zu erteilen. Bei der Erteilung der Bewilligung muss sichergestellt 
sein, dass die Bauten die Planvorhaben nicht gefährden und dass diese genehmigt werden. Sind 
diese Voraussetzungen aber gegeben, ist die Genehmigung zu erteilen (vgl. RAMUZ, Quelques 
questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les 
constructions, in FZR 2012, S. 97 ff., 119 ff., 129). Dabei haben sich die Behörden von den in Art. 
8 und 9 VRG erwähnten Grundsätzen leiten zu lassen (vgl. Urteil KG FR 602 14 102 vom 14. Ok-
tober 2014). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass das Grundstück Nr. eee auch nach der 
Revision der Ortsplanung in der Wohnzone mittlerer Dichte verbleibt. Des Weiteren gibt es keine 
Anhaltspunkte dafür, dass dagegen Widerstand erhoben worden wäre oder dass die Raum-
planungs-, Umwelt- und Baudirektion diese Regelung nicht genehmigen wird. Nach den Ausfüh-
rungen des BRPA in seinem negativen Gutachten vom 15. Januar 2014 entspricht das Bauvorha-
ben den Bestimmungen des Gemeindebaureglements und die baupolizeilichen Masse sind einge-
halten. Das Grundstück sei aufgrund weder der alten noch der neuen Ortsplanung einer obligatori-
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schen Detailbebauungsplanpflicht unterstellt. Es verfüge über eine Zufahrt, könne als erschlossen 
betrachtet werden und sei zonenkonform.
f) Es trifft zu, dass eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde F.________ zu Vorwirkung 
der Pläne fehlt. Indes gab der Gemeinderat eine positive Stellungnahme zum Bauvorhaben ab, 
was als Zustimmung auszulegen ist. Anders zu entscheiden, würde einen überspitzten Formalis-
mus darstellen.
g) Die Verweigerung der Zustimmung durch das BRPA allein aufgrund des negativen Gut-
achtens des MobA ist unbegründet. Wie noch auszuführen sein wird, ist, ungeachtet der negativen 
Stellungnahme des MobA, die strittige Bauparzelle als erschlossen zu qualifizieren. Bei dieser 
Sachlage hätte das BRPA seine Zustimmung gemäss Art. 91 Abs. 2 RPBG erteilen müssen. In der 
Praxis ist es gerade so, dass der Baugesuchsteller nicht noch nachzuweisen hat, dass er bei einer 
Verweigerung der Bewilligung einen Nachteil erfahren wird. Sind die Vorausetzungen für eine 
Vorwirkung der Pläne gegeben, hat er Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung (RAMUZ, S. 129). 
Dass die RPG-Revision vom 1. Mai 2014 an dieser Praxis etwas verändert hat, ist im vorliegenden 
Fall nicht ersichtlich. Damit ist die Auffassung des BRPA nicht haltbar.
6.
a) Im Zusammenhang mit der Erteilung der Baubewilligung durch den Oberamtmann rügen 
die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der Oberamtmann habe gestützt 
auf die Akten und in Abwägung aller Interessen sowie in Anwendung der Bestimmungen von Art. 
91 Abs. 2 RPBG die Vorwirkung der Pläne anerkannt, es aber unterlassen zu erwähnen, inwiefern 
die Voraussetzungen von Art. 91 Abs. 2 RPBG erfüllt seien und welche Interessen er genau ab-
gewägt habe. Dem angefochtenen Entscheid könne nicht entnommen werden, auf welche Argu-
mente er sich gestützt habe, um die Vorwirkung zuzulassen. Dies sei umso wichtiger, als die 
Voraussetzungen der Vorwirkung eben gerade nicht erfüllt seien. Mithin habe der Oberamtmann 
die Begründungspflicht nicht erfüllt und somit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Zudem 
seien vorliegend an die Begründungspflicht höhere Anforderungen zu stellen, weil der Oberamt-
mann bei der Beurteilung dieser Frage über ein weites Ermessen verfüge.
b) Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin kann von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs 
nicht die Rede sein. Die Beschwerdeführer hätten in ihrer Einsprache die Problematik der Vorwir-
kung der Pläne gar nicht geltend gemacht, weshalb der Oberamtmann sich mit dieser Frage nicht 
auseinanderzusetzen hatte. Auch habe er davon ausgehen dürfen, dass der Inhalt von Art. 91 
Abs. 2 RPBG bekannt sei. Mit dem Verweis auf die Gesetzesbestimmung sei der Begründungs-
pflicht Genüge getan.
c) Der Oberamtmann erklärt dazu, er habe keine Veranlassung gesehen, diesen Punkt um-
fassend zu erläutern. Falls sein Vorgehen dennoch als Gehörsverletzung betrachtet werden sollte, 
werde darauf hingewiesen, dass eine Gehörsverletzung unter bestimmten Voraussetzungen ge-
heilt werden könne, namentlich wenn sich die betroffene Person vor einer Beschwerdeinstanz, die 
über volle Kognition verfüge, äussern könne. 
d) Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV fliesst unter anderem 
das Recht des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen, dass die Behörde seine 
Vorbringen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Entsprechend 
ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch Art. 66 Abs. 1 lit. c VRG). 
Dabei muss sie sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen, sondern 
kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, 
Kantonsgericht KG
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wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller 
Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236).
e) Die Beschwerdeführer haben in ihrer Einsprache vom 25. Juli 2013 ein allfälliges Problem 
der Vorwirkung von Plänen nicht aufgeworfen. Folgerichtig hatte der Oberamtmann keine Veran-
lassung, sich damit überhaupt näher auseinanderzusetzen. In den Einspracheentscheiden vom 19. 
Februar 2014 hat er sich darüber denn auch gar nicht ausgelassen. Immerhin hat er diese Frage in 
der Verfügung vom 26. Februar 2014 insofern aufgeworfen, als er erklärte, er anerkenne die Vor-
wirkung der Pläne. Daraus konnten die Beschwerdeführer schliessen, dass der Oberamtmann die 
Voraussetzungen des Art. 91 Abs. 2 RPBG als gegeben betrachtete, was, weil von den Beschwer-
deführern nicht bestritten, nicht noch näher zu begründen war. Damit konnten sich die Beschwer-
deführer über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und in voller Kenntnis der Sache 
ein Rechtsmittel einreichen (BGE 136 I 229 E. 5.2). Dass sie hinsichtlich der Vorwirkung der Pläne 
eine gegenteilige Auffassung vertreten, ändert nichts daran, dass der angefochtene Beschluss den 
Anforderungen an die Begründungspflicht genügt. Die Gehörsverletzungsrüge erweist sich somit 
als unbegründet. Im Übrigen ist auf die bereits erwähnte Praxis das BRPA hinzuweisen, wonach 
die Genehmigung für die Vorwirkung für die Pläne zu erteilen ist, ohne dass der Baugesuchsteller 
nachweisen müsste, dass er andernfalls einen schweren Nachteil erfahren würde (RAMUZ, S. 129).
7.
a) In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer (sinngemäss) eine ungenügende 
strassenmässige Erschliessung der Bauparzelle. Das Einbiegen auf die I.________ gefährde die 
anderen Verkehrsteilnehmer stark, zumal der Dienstbarkeitsweg von mehreren Personen rege 
benützt werde. Es sei eine Studie über die Verkehrsbewegungen durchzuführen und die 
Zufahrtstrasse von Parzelle Nr. eee mit sieben Wohnungen dürfe nicht in die I.________ 
einmünden. Durch die Zunahme des Verkehrs sei der Weg für die Autofahrer und Fussgänger, vor 
allem für die vielen Schulkinder, zu gefährlich. Eine Zufahrt, welche die Sicherheit der Automobi-
listen und der übrigen Benützer, insbesondere der Fussgänger nicht garantiere, sei nicht hinrei-
chend. Bei der Beurteilung dieser Frage sei die gesamte aus dem Einzugsgebiet zu erwartende 
Verkehrsbelastung, unter Einschluss der Nachbarschaft und der Allgemeinheit, miteinzubeziehen. 
Entgegen der Ansicht des Oberamtmannes sei es nur logisch, dass durch sieben neue Woh-
nungen eine massive Verkehrszunahme entstehen werde. Auch sei die Argumentation, dass eine 
Verschlechterung der Sicherheitssituation nicht nachgewiesen sei, falsch. Es sei Sache der Be-
schwerdegegnerin nachzuweisen, dass sämtliche Bewilligungsvoraussetzungen gegeben seien. 
Es bestünden bessere Alternativen für eine Zufahrt zur Nr. eee. So könnte der auf Nr. jjj be-
findliche Fahrweg entlang der Nr. hhh verlängert werden, um die Zufahrt zu ermöglichen, zumal 
gerade dieser Weg während der Bauphase als Zufahrt verwendet werde. Letztlich müsse, um die 
Frage der massiven Verkehrszunahme und der Konsequenz der Sicherheit der Verkehrsteilneh-
mer konkret beurteilen zu können, zumindest eine Verkehrsstudie durchgeführt werden. Weiter 
verweisen die Beschwerdeführer auf das Gutachten des MobA, wonach es sich beim Bauprojekt in 
einer sensiblen Umgebung mit einem nennenswerten Einfluss auf die Mobilität handle und dass 
sich im fraglichen Sektor mehrere Schulen, Wohnquartiere, Geschäfte, usw. befänden, was einen 
bedeutenden Fussgängerverkehr erzeuge. Die fragliche Zufahrt diene als wichtigste Fussgänger-
verbindung zwischen den Liegenschaften an der O.________ beziehungsweise dem Buchenweg 
und dem Dorfzentrum mit dem P.________ und dem Einkaufszentrum. Dieser stark frequentierte 
Fussweg werde täglich von den Primarschülern benützt, die sich ins Q.________schulhaus 
begeben. Durch den Bau von sieben neuen Wohnungen und Parkplätzen käme es unweigerlich zu 
einer starken Zunahme des Verkehrs auf dieser Strasse. Es könne auch davon ausgegangen 
Kantonsgericht KG
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werden, dass die Bewohner der Nr. hhh die Zufahrt ebenfalls benutzen werden, was nochmals zu 
einer Verkehrszunahme führen würde. Die Sicherheit der Fussgänger, hauptsächlich Schüler der 
Primarschule und somit Kinder, wäre nicht mehr genügend gewährleistet.
Weiter machen die Beschwerdeführer eine Verletzung der VSS-Norm 640 050 geltend. Danach 
seien Grundstückzufahrten so zu gestalten, dass durch die ein- und ausfahrenden Fahrzeuge die 
Beeinträchtigung der Sicherheit und die Behinderung des Verkehrs auf öffentlichen Strassen ver-
mieden werde. Das vorliegende Projekt hätte eine erhebliche Behinderung des Verkehrs auf der 
I.________ zur Folge, dies aufgrund der Verengung auf der Höhe des Fussgängerstreifens und 
der Einfahrt in den fraglichen Weg, sowie infolge des Umstands, dass das Kreuzen auf dem 
geplanten Zufahrtsweg unmöglich sei. Falls ein Fahrzeug aus der I.________ in die Einfahrt 
einbiegen und gleichzeitig ein zweites Fahrzeug den Zufahrtsweg in Gegenrichtung verlassen 
wolle, entstehe im Bereich der Verengung auf der I.________ eine Behinderung, die mit den 
Vorgaben der erwähnten Norm nicht zu vereinbaren sei. Bereits heute bestehe auf der I.________ 
ein hohes Verkehrsaufkommen und würden sich dort zahlreiche Fussgänger und Schulkinder 
aufhalten, wobei alle diese Verkehrsteilnehmer gleichzeitig, vorwiegend zu Spitzenzeiten, den 
fraglichen Bereich frequentieren würden. Die Einhaltung der VSS-Norm SN 640 273a sei zu 
belegen. Aktuell möge die bestehende Gefahrensituation für die einigen wenigen Ein- und 
Ausfahrten zumutbar sein, aber sie werde sich durch die Erhöhung des Verkehrs infolge der 
zusätzlichen Wohneinheiten doch erheblich zuspitzen. Es müsse mit einer massiven Verkehrszu-
nahme gerechnet werden, denn zurzeit werde der Weg von zwei Fahrzeugen pro Stunde befahren 
und nach dem Umbau seien es 20, was eine Erhöhung um den Faktor 10 bedeute. Auch würden 
sie bezweifeln, dass auf einem 2.5 m breiten Weg ein Lastwagen der Feuerwehr bis zum strittigen 
Gebäude gelangen könne. Ein Lastwagen sei mindestens 2.5 m breit und dazu kämen beidseitig 
die Seitenspiegel. 
b) Die Beschwerdegegnerin betont, dass es sich um einen vorbestehenden Zustand handelt 
und die Einfahrt dort bleibt, wo sie ist. Bei der Einmündung in die I.________ herrschten gute 
Sichtverhältnisse auf beide Seiten. Eine Gefahr werde vielmehr durch die auf der Liegenschaft der 
Beschwerdeführer parkierten Autos geschaffen. Das Gutachten des MobA sei schlicht abwegig. So 
könne von einem komplexen Projekt nicht die Rede sein, sondern es werde ein einfaches 
Wohnhaus in einer hierfür vorgesehenen Zone mit einer vorbestehenden Erschliessung erstellt. 
Das MobA führe denn auch nicht aus, inwiefern die Sicherheit der verschiedenen Verkehrs-
teilnehmer auf den umliegenden Verkehrsnetzen in irgendwelcher Weise vom Projekt berührt sein 
könnte. Der durch ein Wohnhaus mit sieben Wohnungen verursachte Zusatzverkehr sei vernach-
lässigbar und ohne Einfluss auf die umliegenden Verkehrsnetze. Beim umliegenden Verkehrsnetz 
handle es sich um die I.________, eine normal dimensionierte zweispurige Gemeindestrasse. 
Wenn das MobA zudem von Langsamverkehr spreche, irre es sich, sei doch auf der 
grundstückeigenen Erschliessungsstrasse gar kein Langsamverkehr erlaubt. Aufgrund des Dienst-
barkeitsvertrags von 1973 sei die Gemeinde verpflichtet, die Benützung des Wegs durch Fahrräder 
und andere Fahrzeuge zu verunmöglichen. 
c) Vorab gilt es festzustellen, dass die staatlichen Dienststellen die Beschwerdegegnerin zu 
keinem Zeitpunkt formell aufgefordert haben, eine Verkehrsstudie einzureichen. Dabei würde sich 
immerhin die Frage stellen, aufgrund welcher Bestimmung eine solche Anordnung überhaupt ver-
fügt werden könnte. Am konkreten Bauvorhaben selbst kann es offensichtlich nicht liegen. Nach 
den Feststellungen des MobA wird die Erhöhung des Verkehrsaufkommens klein sein, und, entge-
gen seiner Ansicht, kann nicht von einem komplexen Projekt gesprochen werden. Trotzdem liess 
Kantonsgericht KG
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die Beschwerdegegnerin eine Verkehrsstudie verfassen, die vom N.________ AG erstellt wurde. 
Es ist bemerkenswert, dass weder das BRPA noch das MobA sich mit diesem Gutachten 
auseinandergesetzt haben. 
d) Dem Bericht des N.________ AG ist zu entnehmen, dass die Bauparzelle Nr. eee ab der 
I.________ von einem etwa 30 m langen Weg von 2.50 m Breite erschlossen wird. Gemäss 
Baubewilligung soll der Weg zukünftig 2.50 m und ein Bankett von 1.20 m Breite aufweisen, wobei 
das Bankett als Fussweg dienen soll. Neben der Erschliessung der Liegenschaften Nr. eee und Nr. 
hhh diene die Strasse auch als Schulweg sowie als Fussweg für Bewohner von weiteren Lie-
genschaften. Den Zweirädern sei die Benutzung verboten. Bei rund 14 Wohneinheiten (für den 
Fall, dass auch Parzelle Nr. hhh mit einem Mehrfamilienhaus mit ebenfalls sieben Wohnungen 
überbaut werden wird) sei mit maximal 20 Fahrzeugen pro Stunde auszugehen. Da Fahrräder 
nicht erlaubt seien, ereigne sich der massgebende Begegnungsfall zwischen Personenwagen und 
Fussgängern. Dazu würde eine Strassenbreite von 3.50 m reichen. Der Begegnungsfall zwischen 
zwei Personenwagen könne aufgrund der Übersichtlichkeit der Strasse vermieden werden. Das 
erwähnte Büro kommt zum Schluss, dass die in der Baubewilligung geforderte Breite von total 3.70 
m (2.50 m + 1.20 m) zweckmässig sei und auch bei einer Erschliessung von 14 Wohneinheiten 
(Endausbau) ausreiche. Denkbar wäre jedoch auch, die Gesamtbreite auf 4.00 m mit Mischver-
kehrsregime festzulegen, dann wäre auch der Begegnungsfall Fahrzeugen im Schritttempo mög-
lich.
e) aa. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass dieses Gutachten den vom MobA in 
anderen Verfahren gestellten Anforderungen nicht genüge. Es sei ganz offensichtlich ein Gefähr-
lichkeitsgutachten, dem jeder Beweiswert abgehe und das von der Beschwerdegegnerin finanziert 
wurde und vermutlich deshalb auch in ihrem Sinn ausgefallen sei. Weiter sei nicht auszuschlies-
sen, dass die Beschwerdegegnerin vorher drei andere Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben, 
aber erst beim vierten das gewünschte Resultat bekommen, also letztlich selektiv ihr Gutachten 
eingereicht habe. Das Gutachten äussere sich nur sporadisch zur Verkehrsentwicklung und 
komme zum Schluss, dass verkehrstechnisch das Projekt nicht zu bemängeln sei. Ausführungen, 
wie sich die Verkehrsentwicklung auf die vulnerablen Verkehrsteilnehmer auf dem Fussweg aber 
auch auf dem Dienstbarkeitsweg auswirken werde, enthalte das Gutachten nicht. Beispielsweise 
werde die Verkehrssicherheit der Schüler, welche vom Q.________schulhaus mit dem Fahrrad die 
I.________ herunterfahren, nicht thematisiert. 
bb. Es ist nicht bestritten, dass die erwähnte Verkehrsstudie im Auftrag der Beschwerdegegnerin 
durchgeführt und auch von dieser bezahlt wurde. Es ist aber eben gerade Aufgabe eines Bauge-
suchstellers, sofern die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind, eine Verkehrsstudie in 
Auftrag zu geben. Folgerichtig hat er das Gutachten zu bezahlen. Damit kann nicht ohne Weiteres 
auf ein Gefälligkeitsgutachten geschlossen werden. Für den Vorwurf der Beschwerdeführer, die 
Beschwerdegegnerin hätte vorerst drei andere Gutachten in Auftrag gegeben, gibt es keine An-
haltspunkte. Im Übrigen hat das Gericht keine Veranlassung, an der Objektivität des erwähnten 
Berichts zu zweifeln. Es erachtet die Schlussfolgerungen als nachvollziehbar und überzeugend. 
Anhaltspunkte dafür, dass das aktuelle und zukünftige Verkehrsaufkommen nicht objektiv ermittelt 
worden oder dass sie falsch oder unvollständig wären, sind nicht ersichtlich. Folglich ist darauf 
abzustellen und der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung einer neuen Studie abzuwei-
sen. Zu erwähnen bleibt, dass der Fahrradverkehr auf dem Dienstbarkeitsweg nicht zu prüfen ist, 
da dort für Fahrräder ein Fahrverbot besteht.
Kantonsgericht KG
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f) aa. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das 
Land im Sinn von Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn 
es über eine hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt und wenn die ausreichende Versorgung mit 
Trinkwasser und Energie sowie die Abwasser- und die Abfallbeseitigung nach der Gesetzgebung 
über den Gewässer- und den Umweltschutz gewährleistet ist. Eine Zufahrt ist als hinreichend zu 
betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der beste-
henden und geplanten Überbauung und Nutzung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und 
Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten wie Feuerwehr, Sanität, Keh-
richtabfuhr und Schneeräumung ungehindert benützt werden kann und - wenn sie über fremdes 
Grundeigentum führt - rechtlich gesichert ist. Nicht unbedingt erforderlich ist, dass Kreuzungs-
manöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen Strecke möglich sind. Unter Umständen ge-
nügen zweckmässig angeordnete Kreuzungsstellen. Zur hinreichenden Zufahrt gehört auch das 
Verbindungsstück 
von 
der 
öffentlich 
zugänglichen 
Strasse 
zum 
Baugrundstück 
(vgl. 
ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Bd. I, 4. Aufl. 2013, 
Art. 7/8 N. 7, 14 ff.).
bb. Hinsichtlich der Erschliessung der fraglichen Bauparzelle vertritt das BRPA keine eindeutige 
Haltung. Wie auch immer, aufgrund der Sachlage ist zu schliessen, dass die Bauparzelle ver-
kehrstechnisch als erschlossen zu qualifizieren ist. Der Zufahrtsweg wird nach dem Ausbau eine 
Breite von insgesamt 3.5 m, inklusive Bankett, aufweisen. Damit kann er ohne Weiteres auch von 
Lastwagen, wie namentlich von Fahrzeugen der Feuerwehr, allenfalls unter Beanspruchung des 
Banketts befahren werden und wird den Mehrverkehr von maximal 20 Fahrzeugen pro Stunde, 
sofern auch die Nachbarparzelle überbaut werden wird, aufnehmen können. Der Weg führt keinen 
Durchgangsverkehr und dient ausschliesslich der Erschliessung von zwei Grundstücken, auf de-
nen möglicherweise maximal 14 Wohnungen in zwei Gebäuden erstellt werden. Demnach steht er 
einem kleinen Benutzerkreis zur Verfügung. Weiter bleibt festzustellen, dass der Weg übersichtlich 
ist. Es mag zutreffen, dass das Kreuzen von Personenwagen nicht überall möglich ist und es des-
wegen auf der I.________ zu Staus kommen kann. Auch stellen das Einbiegen auf die I.________ 
nach links oder rechts und das Abbiegen von dieser Strasse in den Dienstbarkeitsweg einen 
üblichen Verkehrsvorgang dar, der je nach Verkehrsdichte mit Wartezeiten verbunden sein kann. 
Insoweit stellt sich die bestehende Erschliessungssituation nicht als aussergewöhnlich dar; Staus 
treten in der heutigen Verkehrssituation regelmässig auf und müssen in Kauf genommen werden. 
Des Weiteren bleiben die Verhältnisse bei der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die 
I.________ unverändert. Dass heute die erforderliche Verkehrssicherheit nicht gewährleistet ist, 
behaupten die Beschwerdeführer nicht und die strittige Baute wird in Bezug auf den 
Langsamverkehr (Fussgänger und Fahrradfahrer) offensichtlich ohne nennenswerte Auswirkungen 
sein, da nur mit einem geringen Mehrverkehr zu rechnen ist. Es ist nicht erforderlich, dass das 
Bauprojekt die bestmögliche Erschliessung aufweist. Für die Bewilligungsfähigkeit des 
Bauvorhabens ist einzig wesentlich, dass ihm keine im öffentlichen Recht begründeten Hinder-
nisse im Wege stehen. Dies ist vorliegend offensichtlich der Fall. Aus diesem Grund besteht keine 
Veranlassung, eine alternative Erschliessung zu prüfen, umso weniger als auch das MobA er-
klärte, dass die Erschliessung über die I.________ als die beste Lösung erscheine. Somit erweist 
sich die strassenmässige Erschliessung als ausreichend. 
cc. Allerdings muss die Zufahrt auch die Verkehrssicherheit der übrigen Benützer gewährleisten. 
Dazu gehören die Fussgänger, Radfahrer und Motorfahrzeugfahrer, welche, sofern erlaubt, nicht 
nur den Dienstbarkeitsweg, sondern auch die I.________ benutzen. In diesem Zusammenhang ist 
Kantonsgericht KG
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hervorzuheben, dass mit der Realisierung des Bauvorhabens der Istzustand hinsichtlich der 
bestehenden Verkehrssicherheit nicht geändert wird. Daran wird der Mehrverkehr nichts ändern, 
umso weniger als auch das MobA feststellen muss, dass die Erhöhung des Verkehrsaufkommens 
klein sein wird. Wenn das gleiche Amt behauptet, dass die Sichtweiten bei der Einmündung des 
Dienstbarkeitswegs in die I.________ nachgewiesen werden müssen, müssen folgerichtig 
Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der wegen der Realisierung der vorgesehenen Bauten 
entstehende Mehrverkehr, der, wie gesagt, klein sein wird, am Istzustand etwas ändern wird. Dass 
dem so sein wird, ist nicht substanziiert dargelegt. Jedenfalls kann nicht geschlossen werden, dass 
mit dem Bau des strittigen Gebäudes die Verkehrsgefährdung erhöht werden wird. Schliesslich ist 
darauf hinzuweisen, dass der Gemeinderat von F.________ am 1. Oktober 2013 ein günstiges 
Gutachten zum Bauprojekt abgab und ausdrücklich erklärte, die Einsprachen nicht zu schützen. 
dd. Schliesslich ist zu betonen, dass im Strassenverkehr Vorsicht und Rücksicht der Verkehrs-
teilnehmer gefragt ist. Bei Stosszeiten, namentlich wenn Kinder die Strassen benutzen, ist beson-
ders vorsichtig, wenn nötig im Schritttempo, zu fahren. Zudem versteht es sich von selbst, dass die 
Verkehrsvorschriften zu beachten sind.
8.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden ist. 
Die Realisierung der strittigen Baute wird weder zu einer Verschlechterung der Verkehrssicherheit 
führen, zumal mit keiner grossen Zunahme des Verkehrs zu rechnen ist, noch die Sichtweiten bei 
der Einmündung des Dienstbarkeitswegs in die I.________ in irgendeiner Weise beeinträchtigen. 
Der Dienstbarkeitsweg erschliesst zwei Liegenschaften mit am Schluss insgesamt 14 Wohnungen. 
Der Weg wird ausgebaut, mit einem Bankett versehen, so dass für die schwächeren 
Verkehrsteilnehmer, namentlich für die Schulkinder, keine weitere Gefährdung geschaffen werden 
wird. In einer Sackgasse herrscht ohnehin nicht viel Verkehr. Damit ist die Beschwerde als unbe-
gründet abzuweisen.
9.
Die Beschwerdeführer sind unterliegende Partei und werden damit kostenpflichtig (Art. 131 
Abs. 1, Art. 137 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr wird auf 2'000 Franken festgesetzt (Art. 1 und 2 
des Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwal-
tungsjustiz [TarifVj; SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Die Rechtsanwalt Joller geschuldete Parteientschädigung wird auf 7'045.90 Franken festgesetzt 
(Honorar: 6'322.70 Franken; Auslagen: 201.30 Franken; MwSt.: 521.90 Franken).
Die Beschwerdeführer haben als unterliegende Partei keinen Anspruch auf eine Parteientschädi-
gung.
Die Beschwerdeführer haften für die Gerichtskosten und für die Parteientschädigung solidarisch 
(Art. 132 Abs. 2, Art. 141 Abs.1 VRG). 
Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Entscheide des Oberamtmannes des Sensebezirks vom 19. und 26. Februar 2014 wer-
den bestätigt. 
II.
Die dem Staat Freiburg geschuldeten Gerichtskosten von 2'000 Franken werden den Be-
schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
III.
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, Rechtsanwalt Joller eine Parteientschädigung 
von 7'045.90 Franken (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
IV.
Die Beschwerdeführer haften für die Gerichtskosten und die Parteientschädigung solidarisch.
V.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht, 
Lausanne, eingereicht werden. 
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteikosten ist innert 30 Tagen 
die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entschei-
des angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 25. Juni 2015/jha
Präsident
Gerichtsschreiber-Praktikant