fr_gerichte · 604 2019 107 · 2020-11-30 · fr

Arrêt de la Cour fiscale du Tribunal cantonal | Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
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604 2019 108
604 2019 109
604 2019 110
Arrêt du 30 novembre 2020
Le Président de la Cour fiscale
Composition
Président :
Marc Sugnaux 
Greffière-rapporteure :
Elisabeth Rime Rappo 
Parties
A.________
et
B.________,
recourantes, représentées par Fiduciaire Maurice Felder SA
contre
SERVICE CANTONAL DES CONTRIBUTIONS, autorité intimée 
Objet
Impôt sur le revenu et la fortune; valeurs locatives et fiscale d'une 
ferme rénovée comportant trois appartements; évaluation de la 
situation individuelle de l'immeuble; expertise aux fins d'établir la 
valeur vénale
Recours du 25 octobre 2019 contre la décision sur réclamation du 
26 septembre 2019 relative à l'impôt cantonal et à l'impôt fédéral 
direct de la période fiscale 2014


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considérant en fait
A.
A.________ et B.________ sont propriétaires de l'article 381 du registre foncier de 
C.________, une ferme rénovée qu'elles habitent et qu'elles ont restaurée et agrandie durant les 
années 2011 à 2014. Cette habitation collective qui se situe à la rue D.________ à proximité d'une 
ligne de train des CFF, comporte trois appartements : dans une partie transformée du rural, un 
duplex neuf de 4,5 pièces de 137 m2 et, dans le corps d'habitation rénové, un 4,5 pièces de 
113 m2 au premier étage [pas encore loué en 2014] ainsi qu'un 3,5 pièces de 149 m2 au rez de 
chaussée.
Le 14 juillet 2015, pour la période fiscale 2014, les valeurs locatives de cet immeuble ont été 
déclarées à hauteur de CHF 12'292.- par A.________, et de CHF 11'848.- par B.________, la 
valeur locative du 3ème appartement occupé par leur mère jusqu'à son décès le 15 juillet 2014 étant 
annoncée pour un montant, respectivement, de CHF 2015.- et CHF 2014.- dans l'annexe 04 "Etat 
des immeubles" de la déclaration d'impôt de chacune des deux propriétaires. Quant à la valeur 
fiscale, elle été déclarée à hauteur de CHF 322'666.- par chacune d'entre elles, soit CHF 645'332.- 
au total.
Par courrier du 14 juillet 2015, la fiduciaire a communiqué au Service cantonal des contributions 
une copie de la taxation ECAB de CHF 1'954'000.- pour l'immeuble en cause en constatant que 
les positions « combles, réduits et granges » n'apportaient aucune valeur locative. Elle a expliqué 
en outre, de manière détaillée, comment elle avait calculé les valeurs locative et fiscale de 
l'immeuble à déclarer par chacune des recourantes.
Par taxations ordinaires rectifiées du 20 mai 2016 pour la période fiscale 2014, la valeur locative 
imposée dans le chapitre de A.________ s'est élevée à CHF 13'176.- et celle de B.________ à 
CHF 12'673.-, chacune d'entre elles étant imposée sur une valeur fiscale de CHF 487'000.- (valeur 
fiscale totale de CHF 974'000.-).
B.
Le 9 juin 2016, toutes deux ont formé réclamation à l'encontre de ces valeurs locatives et 
fiscale par l'intermédiaire de leur fiduciaire. Celle-ci a indiqué qu'après plus d'un an de vacance, 
l'appartement de la mère des recourantes était loué CHF 1'600.- par mois soit, CHF 19'200.- l'an et 
qu'avec les valeurs locatives des deux appartements, le total des locations envisageables 
atteignait CHF 66'613.- par an au grand maximum. Selon la fiduciaire, il y avait lieu de n'attribuer 
qu'un seul point au critère de la situation de l'immeuble au lieu de deux points et la valeur fiscale 
devait correspondre à CHF 645'333.-, la valeur vénale étant fixée à CHF 970'000.- au lieu des 
CHF 1'900'000.- retenus par le Service cantonal des contributions.
Le 26 septembre 2019, le Service cantonal des contributions a partiellement admis la réclamation 
du 9 juin 2016 sur une question qui ne fait pas l'objet de la présente procédure de recours. Il l'a en 
revanche rejetée s'agissant des points retenus pour la situation de l'immeuble en cause et de la 
valeur vénale de ce dernier. Après avoir précisé que son secteur d'estimation des immeubles 
(ci-après : SEI) avait procédé à une vision locale le 26 août 2019, il a exposé ce qui suit : "En ce 
qui concerne la situation individuelle de l'immeuble, les arguments avancés par la Fiduciaire 
Maurice Felder SA, à savoir une comparaison avec les quartiers de la Route E.________ ou 
F.________, ne peuvent pas être pris en considération car seuls les critères énoncés dans le 
formulaire déterminent le barème; partant le formulaire de situation individuelle de l'immeuble 


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totalise 50 points, déterminant une situation B et aboutissant à 2 points, qui sont à reporter sur le 
questionnaire de l'immeuble. En ce qui concerne la valeur vénale, bien que la rénovation de ce 
bâtiment n'a pas été effectuée dans le but d'un rendement, une valeur mixte semble pertinente en 
raison des nuisances occasionnées par la proximité immédiate des voies de chemin de fer et de la 
mauvaise isolation phonique de la dalle entre l'appartement de B.________ et l'appartement du 
1er étage". Il a ensuite détaillé son calcul de la valeur fiscale retenue désormais pour 2014 à 
hauteur de CHF 857'000.-. Sur la base des constats ressortant de la même vision locale, il a 
également augmenté la valeur locative de l'appartement du rez-de-chaussée en la portant à 
CHF 15'924.-.
Par taxations ordinaires définitives rectifiées du 17 octobre 2019 pour la période fiscale 2014 
confirmant cette décision, la valeur locative imposée dans le chapitre de A.________ a été 
maintenue à hauteur de CHF 13'176.- et celle de B.________ a été fixée à CHF 15'924.-, chacune 
d'entre elles étant imposée sur une valeur fiscale fixée dès lors à CHF 428'500.- (valeur fiscale 
totale de CHF 857'000.-).
C.
Par acte posté le 25 octobre 2019, A.________ et B.________, toujours représentées par 
leur fiduciaire, ont interjeté recours à l'encontre de la décision précitée. Elles concluent 
implicitement à ce que la valeur fiscale soit fixée en prenant en considération une valeur vénale de 
l'immeuble de CHF 987'666.- et à ce que les valeurs locatives soient réduites. Elles font valoir que 
la valeur marchande de l'immeuble - qui n'est pas un immeuble de rendement - doit être 
déterminée en tenant compte du fait que les locations réalisables s'élèvent à CHF 66'608.-. Cette 
somme théorique suppose que si leur immeuble était un bien de rendement, il produirait un revenu 
locatif supérieur de l'ordre de 38,62% (à savoir : valeur locative de CHF 11'784.- de l'appartement 
de feue leur mère mais actuellement loué pour CHF 1'600.- par mois ou CHF 19'200.- par an, 
induisant une différence CHF 7'416.- de sorte que la nouvelle détermination des rendements 
correspond à la reprise des valeurs locatives majorées de 38.62 %, soit CHF 40'884.- : 61.38% = 
CHF 66'608.-). La fiduciaire poursuit l'approche suivante : compte tenu du loyer obtenu de 
CHF 19'200.- à écarter et de la limite d'endettement selon les exigences de l'Autorité fédérale de 
surveillance des marchés financiers de CHF 790'133.- (CHF 66'608.- moins CHF 19'200.-, soit 
CHF 47'408.- : 6%), la valeur marchande serait de CHF 987'666.- (80% de CHF 987'666.- = 
CHF 790'133.-, 20% représentant les fonds propres minimum). Enfin, elle maintient que les 
valeurs locatives doivent être réduites au vu de la situation de leur immeuble.
Les avances de frais fixées à deux fois CHF 500.- (pour chacune des recourantes) ont été 
déposées en temps utile.
Dans ses observations postées le 30 janvier 2020, le Service cantonal des contributions a conclu 
au rejet du recours en relevant que pour arrêter la valeur vénale de l'immeuble en cause, il avait 
choisi la méthode d'estimation de la valeur mixte décrite par le Manuel suisse de l'estimateur 
publié par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles [USECE] 
(4e éd., 2012; ci-après le Manuel de l'estimateur). Le Service cantonal des contributions a ensuite 
expliqué comment il avait fixé d'une part, le prix retenu pour la détermination de la valeur à neuf de 
la construction et d'autre part, son rendement. Il s'est en outre exprimé sur le financement 
hypothécaire et la situation de l'immeuble.
La fiduciaire a déposé les contre-observations de ses mandantes le 25 février 2020. Elle maintient, 
au terme de considérations détaillées, que la valeur locative doit être taxée à hauteur des 


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montants déclarés (CHF 43'340.- au total : CHF 12'292.- et CHF 11'848.- pour les appartements 
des deux recourantes et CHF 19'200.- pour l'appartement loué), que la valeur vénale doit être 
ramenée à CHF 970'000.- et que la valeur fiscale doit correspondre à CHF 645'333.-, voire à 
CHF 725'833.- si c'est la valeur locative imposée qui est retenue. Quant à la situation de 
l'immeuble des recourantes, elle invoque le respect du principe de l'égalité de traitement entre 
contribuables en comparant la situation de l'immeuble en cause avec celle des villas situées vers 
H.________.
Le 5 mars 2020, la déléguée à l'instruction du recours a informé les parties qu'elle entendait faire 
procéder à l'expertise de l'immeuble des recourantes et leur a proposé le nom de trois experts en 
estimations immobilières en les invitant à lui communiquer leur choix. Des avances de frais 
complémentaires de deux fois CHF 1'000.- ont été facturées à chacune des recourantes.
En date du 23 mars 2020, la fiduciaire a indiqué que les recourantes allaient s'acquitter des 
avances de frais exigées et qu'elle souhaitait être informée des questions auxquelles l'expert 
devrait répondre.
Par ordonnance du 6 avril 2020, la déléguée à l'instruction a mandaté l'expert G.________, 
membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, afin qu'il procède à 
l'estimation, pour la période fiscale 2014, de la valeur vénale (marchande) de l'immeuble des 
recourantes, étant précisé que l'expertise ordonnée ne constituait pas une inspection des lieux 
(vision locale en présence des parties) au sens des art. 154 de la loi fribourgeoise du 6 juin 2000 
sur les impôts cantonaux directs (LICD; RSF 631.1) et 48 al. 1 let. c du code fribourgeois du 
23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1).
Le 1er juillet 2020, les parties ont été invitées à se déterminer sur l'expertise déposée le 29 juin 
2020.
Par courrier du 14 juillet 2020, dont une copie a été communiquée pour ultimes remarques 
éventuelles à la fiduciaire le 15 juillet 2020, le Service cantonal des contributions a conclu au rejet 
du recours.
La fiduciaire s'est déterminée à son tour le 24 août 2020 au nom des recourantes. Dans sa 
conclusion, elle relève ce qui suit : "Il a été démontré que l'expert a surestimé les rendements 
possibles de l'ordre de grandeur de 24%. En effet, ses déterminations provoquent des revenus 
locatifs supérieurs à ce qui est pratiqué à C.________ dans un immeuble neuf pour une habitation 
parfaitement isolée et sur un seul niveau et plein sud, dans le même quartier. En utilisant un taux 
de capitalisation de 6% au lieu de 7%, l'expert a surfait sa propre estimation de 14,3%. Enfin la 
présentation de la « Valeur intrinsèque» pour autant qu'utilisable ne fait que démontrer que le 
chiffre est surfait de l'ordre de 50% en raison de la prise en compte d'éléments impossibles". La 
fiduciaire a conclu au rejet des déterminations de l'autorité intimée et à ce qu'il soit reconnu que 
"les chiffres déclarés, en son temps, correspondent à la réalité économique".
Une copie des ultimes remarques a été transmise pour information au Service cantonal des 
contributions le 26 août 2020.


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en droit
Procédure
1.
1.1.
Le recours, posté le 25 octobre 2019, contre une décision sur réclamation du 6 septembre 
2019, a été déposé dans le délai et les formes prévus aux art. 140 ss de la loi du 14 décembre 
1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), 50 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 
sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), 180 
LICD ainsi que 79 ss CPJA. Par ailleurs, les avances des frais de procédure ont été versées en 
temps utile.
Partant, le recours est recevable tant pour l'impôt fédéral direct que pour l'impôt cantonal.
1.2.
Par renvoi de l'art. 104 al. 4 LIFD et en vertu des art. 100 al. 1 let. c CPJA, 45 al. 1 let. c de 
la loi fribourgeoise sur la justice du 31 mai 2010 (LJ; RSF 130.1) et 186 LICD, la cause relève de la 
compétence du Président de la Cour fiscale qui statue par prononcé présidentiel lorsque la valeur 
litigieuse ne dépasse pas CHF 1'000 francs, comme en l'espèce.
1.3.
En vertu de l’art. 42 al. 1 let. b CPJA, l’autorité peut, pour de justes motifs, joindre en une 
même procédure des requêtes qui concernent le même objet.
En l’espèce, les causes 604 2020 107/109 et 604 2020 109/110 concernent le même état de fait et 
la même question juridique. Il convient donc de les joindre et de prononcer un seul et même arrêt.
Impôt fédéral direct (604 2019 107 et 109)
2.
2.1.
Le revenu imposable a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou 
périodiques (art. 16 al. 1 LIFD). Sont aussi considérés comme revenu les prestations en nature de 
tout genre dont bénéficie le contribuable (art. 16 al. 2 LIFD).
Selon l'art. 21 al. 1 let. b LIFD, est ainsi imposable en tant que rendement de la fortune (privée) la 
valeur locative des immeubles ou de parties d'immeubles dont le contribuable se réserve l'usage 
en raison de son droit de propriété ou d'un droit de jouissance obtenu à titre gratuit.
L'imposition de la valeur locative est fondée notamment sur le fait qu'il s'agit d'un revenu en nature 
qui augmente la capacité économique du contribuable dans la mesure où l'usage que le 
propriétaire retire de son logement a une valeur économique correspondant au loyer qu'il aurait pu 
retirer de son immeuble en le louant à un tiers. En occupant son propre logement, le contribuable 
fait l'économie d'une dépense indispensable que tout autre contribuable doit engager (voir arrêt du 
13 avril 1983 in Archives 53 p. 383 ss, 391; ATF 112 Ia 240 ss, 242).
La valeur locative est en principe fixée d'après la valeur que l'usage de l'immeuble considéré 
représente sur le marché. Si ce loyer ne peut être déterminé en se référant à des immeubles 
comparables, il doit être estimé sur la base de critères objectifs (LOCHER, Kommentar zum DBG, 


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Ière partie, 2001, n. 52 ss. ad art. 21 et les références). Selon l'al. 2 de l'art. 21 LIFD, la valeur 
locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l'utilisation effective du logement 
au domicile du contribuable.
2.2.
Dans un arrêt du 23 octobre 1992 (en la cause T. R. contre canton de Fribourg), le Tribunal 
fédéral a considéré que les règles cantonales sur la détermination de la valeur locative étaient 
aussi applicables pour l'impôt fédéral direct (voir aussi arrêt TF 2C_648/2008 du 7 janvier 2009 
consid. 7.1 ainsi que, notamment, l'arrêt TC FR 607 2016 1/2 du 8 juin 2017). Au niveau cantonal, 
les prescriptions nécessaires à la fixation des valeurs locatives édictées par le Conseil d'Etat 
doivent être établies notamment de manière à favoriser l’accession à la propriété individuelle du 
logement et le maintien de celle-ci (art. 22 al. 2 LICD).
Selon l'art. 1 de l'arrêté du 9 avril 1992 concernant l’imposition des immeubles non agricoles (ci-
après: l’arrêté d'exécution; RSF 631.33), dans sa version en vigueur en 2014, la valeur locative est 
fixée sur la base de normes (al. 1); les normes sont établies sur la base du nombre d'unités de 
chambre, des locaux supplémentaires et garages (al. 2). L’art. 3 de l’arrêté dispose que la valeur 
locative mensuelle est obtenue en multipliant la somme des unités de chambre par un montant 
(valeur mensuelle de l’unité de base) qui est fonction de l’année de construction, de transformation 
ou de rénovation de l’immeuble ainsi que de son aménagement et de sa situation (al. 1). 
L’aménagement et la situation de l’immeuble sont déterminés sur la base de points (al. 2).
S’agissant de l’aménagement, il ressort de l’art. 4 de l’arrêté d’exécution que seul l’aménagement 
intérieur est pris en compte dans la détermination de la valeur locative, à l’exclusion des 
aménagements extérieurs. Les points sont attribués selon l’échelle suivante, des points 
intermédiaires pouvant être utilisés : - 2 points : très simple ; - 4 points : simple ; - 6 points : 
standard ; - 8 points : luxueux (al. 1).
Selon l'art. 5 al. 1 de l'arrêté concernant la situation individuelle de l'immeuble, considérée à 
l'intérieur du périmètre de la commune, les points suivants sont attribués : 1 point : mal situé = 
situation A; 2 points : situation normale = situation B; 3 points : bonne situation = situation C. Aux 
termes de l'al. 2 du même article, les critères d'appréciation pour la détermination de la situation 
individuelle de l'immeuble sont fixés comme suit, au moyen d’une feuille de pointage :
Nombre de points
– éloignement jusqu’au magasin (épicerie) le plus proche
0 
– 10
– éloignement jusqu’à l’arrêt d’un transport public le plus proche (bus ou train)
0 
– 8
– voies d’accès à la propriété
1 
– 4
– aménagement de l’accès à la propriété
0 
– 4
– grandeur de la parcelle, y compris constructions
4 
– 12
– désignation de la zone
2 
– 8
– ensoleillement (exposition)
0 
– 6
– nuisances : le bruit
0 
– 12
– nuisances : les odeurs 
0 
– 8
Le barème figurant dans le formulaire "Situation individuelle" permet ensuite de déterminer la 
situation de l'immeuble :
Jusqu'à 
40
points
= Situation (A)
= 1 point
de
41-60
points
= Situation (B)
= 2 points
dès
61
points
= Situation (C)
= 3 points


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Enfin, l'art. 6 de l'arrêté dispose que la valeur mensuelle de l’unité de base est fixée aux montants 
suivants :
Année de construction, transformation ou rénovation
Nombre 
de points
jusqu’en 
1929 
de 1930 à 
1949 
de 1950 à 
1960 
de 1961 à 
1974 
de 1975 à 
1990 
depuis 
1991 
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
3 
52.– 
65.– 
78.– 
91.– 
104.– 
117.– 
4 
72.– 
85.– 
98.– 
111.– 
130.– 
150.– 
5 
91.– 
104.– 
117.– 
130.– 
156.– 
182.– 
6 
111.– 
124.– 
137.– 
156.– 
182.– 
208.– 
7 
130.– 
143.– 
156.– 
182.– 
208.– 
234.– 
8 
150.– 
163.– 
176.– 
208.– 
234.– 
260.– 
9 
169.– 
182.– 
195.– 
234.– 
260.– 
286.– 
10 
189.– 
202.– 
215.– 
260.– 
286.– 
312.– 
11 
208.– 
221.– 
234.– 
286.– 
312.– 
338.– 
3.
3.1.
La fiduciaire s'en prend à l'évaluation de la situation de l'immeuble de ses mandantes, en 
relevant ce qui suit : "la décision du SEI de contester la demande de déclassification des valeurs 
locatives des appartements en raison de la situation de l'immeuble car les normes édictées ne le 
prévoient pas, sort de l'entendement. En effet, le SEI reconnaît que la valeur de l'immeuble doit 
être réduite en raison de sa situation. De fait, le SEI reconnaît le droit à s'écarter de certaines 
règles. Il est donc incompréhensible que la règle ne puisse connaître l'exception appliquée pour la 
valeur locative". Et dans les contre-observations, la fiduciaire relève que le confort de l'usage de 
l'immeuble des recourantes est manifestement inférieur à ce dont bénéficient les propriétaires des 
villas situées vers H.________ : dégagements sur le panorama des Préalpes, quasi absence de 
passage du public, absence de trafic routier et pas de trépidations et bruits provoqués par les 
trains. Elle estime que la valeur locative doit donc être inférieure à ce que connaissent les 
propriétaires de ces villas et qu'il en va du respect de l'égalité de traitement entre contribuables.
3.2.
Il ressort du formulaire d’évaluation de la situation de l'immeuble complété par le SEI le 
12 avril 2016 qu'à l’intérieur de la commune, sur une échelle allant de 40 points et moins pour une 
situation A valant 1 point, à 61 points et plus pour une situation C valant 3 points, la situation 
individuelle de l'immeuble des recourantes a été évaluée à hauteur de 50 points ce qui correspond 
à une situation B, soit 2 points à reporter dans le "Questionnaire pour l’estimation des valeurs 
locatives et fiscales des immeubles non agricoles" (ci-après : QINA) :
-
8 points sur 10, pour l'éloignement de 500 m à 1'000 m jusqu'au magasin le plus proche (sur 
une échelle allant à plus de 3'000 m. avec 0 point),
-
8 points sur 8 jusqu'à 500 m. pour l'éloignement jusqu'à l'arrêt d'un transport public le plus 
proche (sur une échelle allant à plus de 3'000 m. avec 0 point),
-
4 points sur 4 pour des voies d'accès à la propriété plus ou moins plates (sur une échelle 
prévoyant au minimum 1 point en cas d'absence de route carrossable),
-
4 points sur 4 pour un aménagement de l'accès à la propriété avec trottoirs, ou accès sans 
issue y compris l'éclairage (sur une échelle prévoyant 0 point en cas d'absence de traçage 
jaune, trottoirs ou éclairage),
-
8 points sur 12 pour la grandeur de la parcelle (de 901 m2 à 1'100 m2 sur une échelle prévoyant 
12 points au-delà de 1'500 m2 avec et 4 points jusqu'à 700 m2),


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-
6 points sur 8 pour la désignation de la zone (quartier mixte en zone centre, artisanale sur une 
échelle allant du quartier d'habitation avec 8 points à hors zone ou endroit isolé avec 0 points),
-
6 points sur 6 pour l'ensoleillement (exposition normale par rapport à un ensoleillement moyen 
le matin ou l'après-midi avec 3 points ou à un mauvais ensoleillement avec 0 point),
-
0 point sur 12 pour les nuisances sonores (sur une échelle allant jusqu'à 12 points 
correspondant à pas ou peu de bruit) mais 6 points sur 8 pour les nuisances dues à des odeurs 
occasionnelles (sur une échelle allant de 0 point en cas d'odeur très importante et continue 
jusqu'à 8 points en l'absence d'odeur).
Il apparaît clairement qu'en attribuant 0 point pour les nuisances sonores, l'autorité intimée a tenu 
compte des nuisances dues à la proximité de la ligne de train des CFF.
La fiduciaire relève que le SEI reconnaît la nécessité de réduire la valeur de l'immeuble en raison 
de sa situation. Il a en effet été précisé dans l'estimation du 26 août 2019 que : "Bien que la 
rénovation de ce bâtiment n'a pas été exploitée dans le but d'un rendement nous retenons une 
valeur mixte : 1 x VR et 1x VI en raison des fortes nuisances dues à la proximité des lignes de 
chemin de fer et de la mauvaise isolation phonique de la dalle entre l'appartement de B.________ 
et celui du 1er étage". Pour autant, cela ne signifie pas encore que les valeurs locatives imposables 
des recourantes devraient être réduites davantage, en dehors du cadre des normes figurant dans 
le formulaire de la situation de l'immeuble. La valeur de rendement que constituent les valeurs 
locatives imposables et la valeur de rendement à prendre en compte dans l’estimation de la valeur 
vénale de l'immeuble constituent des composantes distinctes de la valeur fiscale, la valeur de 
rendement retenue pour fixer la valeur vénale se basant sur des rendements théoriques 
réalisables sur le marché (voir tableau sous consid. 7.3 plus avant). L'on notera au surplus que 
l'imposition de la valeur locative, laquelle a été fixée en tenant déjà compte des nuisances 
invoquées comme cela vient d'être constaté, est en outre globalement pondérée par rapport aux 
loyers du marché en vertu de l'impératif légal visant à favoriser l’accession à la propriété 
individuelle du logement (voir art. 22 al. 2 LICD précité).
Quant au reproche fait à l'autorité intimée de ne pas respecter le principe d'égalité dans 
l'application de son arrêté d'exécution et des critères définis sur cette base dans le QINA, l'on 
rappellera dans quelles circonstances une décision viole le droit à l'égalité ancré à l'art. 8 de la 
Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. féd.; RS 101). Tel est le cas lorsqu'elle établit des 
distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de 
fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des 
circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et ce 
qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente. Il faut que le traitement différent ou 
semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. Le législateur dispose toutefois 
d'une liberté importante dans les choix qu'il opère, notamment en matière de contributions 
publiques où un certain schématisme peut s'imposer (voir notamment ATF 132 I 157 consid. 4 et 
les références citées). Cela étant, force est de constater qu'en l'espèce, les recourantes ne 
démontrent pas que les autres propriétaires de villas situées à proximité de leur immeuble auraient 
bénéficié d'un pointage plus favorable. A cela s'ajoute le fait que si l'immeuble des recourantes 
était classée en situation A valant un total de 1 point au lieu de la situation B avec 2 points qui lui a 
été attribuée, cela impliquerait que l'ensemble des rubriques du formulaire d’évaluation de la 
situation de l'immeuble des recourantes ne dépasse pas 40 points au lieu des 50 points attribués. 
Or, l'on ne voit pas ce qui justifierait que les critères autres que les nuisances sonores, ces 
dernières étant correctement prises en compte avec le pointage de 0, se voient attribuer 10 points 


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de moins. Les aspects tels que le panorama des Préalpes ou le passage du public n'entrent en 
ligne de compte pour aucun propriétaire.
3.3.
Il en résulte que les valeurs locatives retenues par l'autorité intimée (CHF 13'176.- et 
CHF 15'924.-) l'ont été conformément aux normes prévues par l'arrêté d'exécution.
4.
4.1.
Sur le vu de ce qui précède, le recours formé en droit fédéral, mal fondé, doit être rejeté.
4.2.
En vertu de l'art. 144 al. 1 LIFD, les frais de procédure doivent être mis à la charge du 
recourant débouté. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail requis, 
de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur litigieuse 
en cause (art. 144 al. 5 LIFD et art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des 
indemnités en matière de juridiction administrative: RSF 150.12; Tarif JA). Il peut être compris 
entre CHF 100.- et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).
En l'espèce, il se justifie de mettre à la charge des recourantes un émolument de CHF 250.- pour 
la procédure fédérale, et de le compenser avec les avances de frais déposées à hauteur de 
CHF 3'000.-.
Impôt cantonal (604 2019 108 et 110)
5.
5.1.
En droit cantonal harmonisé aussi, le revenu imposable a pour objet tous les revenus du 
contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 17 al. 1 LICD). Sont aussi considérés 
comme revenu les prestations en nature de tout genre dont bénéficie le contribuable (art. 17 al. 2 
LICD). 
Selon l'art. 22 al. 1 let. b LICD (voir aussi art. 7 al. 1 LHID), sont ainsi imposables au titre de 
rendement de la fortune immobilière (privée) notamment tous les revenus provenant de la location, 
de l’affermage, de l’usufruit ou d’autres droits de jouissance (let. a) de même que la valeur locative 
des immeubles ou des parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de 
son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit (let. b).
Les normes prévues par l'arrêté d'exécution sont par ailleurs également applicables pour 
déterminer la valeur locative.
5.2.
En présence de règles similaires, les considérants 2 et 3 concernant l'impôt fédéral direct 
peuvent être repris pour l'impôt cantonal. Il en résulte qu'au niveau cantonal également, il ne se 
justifie pas de réduire les valeurs locatives des recourantes.
6.
6.1.
S'agissant de l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LICD énonce le principe selon lequel tous les 
actifs mobiliers et immobiliers sont imposables (al. 1) et délègue au Conseil d'Etat la compétence 
d'édicter les prescriptions nécessaires à l'évaluation des immeubles (al. 3). C'est également sur la 
base de cette dernière disposition que le Conseil d'Etat a pris l'arrêté d'exécution déjà cité pour le 
calcul de la valeur locative (consid. 2b et 5.1). Pour ces derniers, l'art. 54 al. 1 LICD prévoit qu'ils 


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sont imposés à leur valeur fiscale, celle-ci correspondant à la valeur vénale du terrain et de la 
construction, en tenant compte de façon appropriée de la valeur de rendement. Cette règle 
concorde à celle de l'art. 14 al. 1 LHID. A cet égard, l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution précise 
qu'en règle générale, la valeur fiscale des immeubles non agricoles est déterminée par la 
moyenne arithmétique entre la valeur vénale (marchande) et le double de la valeur de rendement, 
cette dernière correspondant à la capitalisation des rendements annuels conformément à l'art. 14 
de l'arrêté d'exécution. L'alinéa 3 de cette dernière disposition précise que les taux de 
capitalisation sont les suivants :
8,50 % pour les propriétés construites jusqu’en 1929,
8,25 % pour les propriétés construites de 1930 à 1960,
8 % pour les propriétés construites de 1961 à ce jour,
8 % pour les propriétés par étages ou par appartements. 
6.2.
Dans deux arrêts de principe relatifs à la valeur vénale au sens des dispositions qui 
précèdent (RFJ 1999 126 consid. 2b, 2c et 2d ainsi que 155 consid. 2d et 2e et les références, 
également publiés sur le site internet du Tribunal cantonal le 17 juin 1999 sous les no 22 et 23 de 
la section administrative), la Cour de céans a rappelé que lorsque l'immeuble vient d'être l'objet 
d'une transaction, le prix payé permettra de fixer cette valeur. De même, lorsqu'il vient d'être 
construit, le coût de sa construction représente pratiquement sa valeur vénale. Il a ensuite été jugé 
que la valeur vénale déterminante au plan fiscal est la valeur actuelle du marché et que l'autorité 
fiscale ne saurait s'écarter du prix stipulé que (mais tout de même!) dans l'hypothèse où celui-ci 
n'est pas le résultat du marché libre, notamment lorsqu'il a été influencé par les relations 
particulières entre les parties. En outre, si la valeur vénale d'un immeuble ne peut pas être déduite 
du prix stipulé, plusieurs méthodes permettent de la déterminer à titre subsidiaire. Ainsi, la valeur 
vénale doit en premier lieu être fixée par la méthode comparative. Subsidiairement, il y a lieu de 
prendre en compte le prix de revient (prix d'achat ou de construction et impenses de plus-value), la 
dépréciation liée à l'âge du bâtiment ainsi que l'évolution des prix du terrain et des coûts de 
construction. De plus, dans la ligne d'une jurisprudence constante, il a été confirmé que la 
méthode préconisée par le Manuel de l'estimateur peut être appliquée lorsque ni des chiffres de 
comparaison ni le prix de revient ne sont connus. La valeur vénale est alors estimée d'après la 
valeur de rendement et la valeur réelle (méthode mixte). Enfin, lorsque cela apparaît commandé 
par les circonstances, il y a lieu de déterminer la valeur vénale par le biais d'une expertise.
6.3.
En cas d'expertise, la détermination de la valeur vénale d'un immeuble aboutit forcément à 
une valeur qui n'est qu'estimative (arrêt TF 2C_419/2015 du 3 juin 2016 consid. 6.4 et références à 
l'ATF 128 I 240 consid. 3.2 et l'arrêt TF 2C_834/2015 du 15 février 2016 consid. 2.5).
7.
7.1.
La valeur fiscale de CHF 857'000.- pour 2014 fixée en procédure de réclamation est basée 
sur une valeur vénale de CHF 1'550'000.- :
Valeur locative de B.________
CHF
15'924
Valeur locative de A.________
CHF
13'176
Valeur locative de la mère des contribuables au 1er étage
CHF
11'784
Valeur locative totale
CHF
40'884
Valeur locative totale capitalisée à 8% x 2 [soit la "valeur de rendement fiscale" : 2 fois 
CHF 40'884.- au taux de capitalisation de 8%]
CHF
1'022'100
+ valeur moyenne [soit la valeur vénale basée sur la moyenne de 1 x valeur intrinsèque + 1 x CHF
1'550'000


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"valeur de rendement du marché" au taux de capitalisation de 6.1% = CHF 1'548'000 arrondis à]
CHF
2'572'100
Valeur fiscale (montant total / 3 arrondi)
CHF
857'000
Part de chaque copropriétaire
CHF
428'500
Le calcul de la valeur fiscale revient à opérer une moyenne pondérée en prenant en considération 
deux fois la valeur locative capitalisée (valeur de rendement "fiscale"), soit CHF 1'022'100.-, et une 
fois la valeur vénale de CHF 1'550'000.-, elle-même obtenue par la moyenne entre la valeur 
intrinsèque de CHF 2'006'000.- et la valeur de rendement ("du marché") capitalisée de 
CHF 1'090'000.-.
Dès lors que cette valeur vénale était contestée, une expertise a été ordonnée dans le cadre de 
l'instruction du recours. Elle a été menée en tenant compte de toutes les caractéristiques de la 
propriété, de différentes approches (valeur intrinsèque de CHF 2'210'000.- et valeur de rendement 
de CHF 1'360'000.-) et en prenant en considération la proximité immédiate de la ligne CFF et du 
pont routier qui sont qualifiés d'éléments très négatifs. A également été signalée la faible isolation 
phonique entre l'appartement du rez et du 1er étage dans le corps du bâtiment principal 
certainement due au fait, selon l'expert, que le plancher d'origine n'a pas été rénové. Après une 
visite sur place et en tenant compte de l'ensemble des circonstances, la valeur vénale de la 
propriété examinée pour la période fiscale de 2014 a été estimée à hauteur de CHF 1'550'000.- 
(soit un montant se situant en dessous de la valeur intrinsèque mais au-dessus de la valeur de 
rendement). Ce montant correspond au montant fixé par l'autorité intimée bien qu'il soit fondé sur 
une approche différente puisque les valeur de rendement et valeur intrinsèque estimées ont été 
pondérées après comparaison avec une valorisation opérée dans une optique de vente PPE (voir 
p. 16 s. du rapport d'expertise). De plus, la valeur vénale ressortant de l'expertise tient compte en 
plus du garage implanté sur l'article 384 et non pas seulement de l'article 381 pour lequel elle a été 
ordonnée, l'estimation de l'autorité intimée portant elle aussi uniquement sur l'article 381. Il ne se 
justifie pas toutefois d'écarter le résultat de l'expertise pour ce motif dans la mesure où la valeur 
vénale qui y est attribuée pour le garage représente CHF 40'000.- seulement sur le total de 
CHF 1'550'000.-. Cela équivaut à un écart de 2.58% sur un montant qui, par définition, ne 
correspond pas à un résultat exact mais demeure une estimation et qui n'aura en définitive qu'une 
faible incidence sur la valeur fiscale. Il en va de même pour la réduction de deux fois CHF 35.- 
pour deux places de parc extérieures que les recourantes demandent de retrancher des 
CHF 81'600.- annuels de valeur locative potentielle servant à fixer la valeur de rendement de 
CHF 1'360'000.- (total annuel de CHF 81'600.- multiplié par 100 et divisé par 6).
Il peut donc être admis que tant l'expert que l'autorité intimée aboutissent pratiquement au même 
résultat de CHF 1'550'000.- de valeur vénale.
7.2.
Comme elle l'avait déjà relevé dans sa réclamation et dans le recours, la fiduciaire fait valoir 
que l'expertise ne doit pas tenir compte des valeurs standardisées ou moyennes contenues dans 
le procès-verbal de l'ECAB. Outre diverses remarques qu'elle formule sur les chapitres de 
l'expertise relatifs à la présentation générale de la propriété et au bâtiment, la fiduciaire conteste 
tant la valeur intrinsèque que la valeur de rendement qui en ressortent.
Elle est d'avis que la valeur intrinsèque (pour le terrain, le bâtiment rénové et les aménagements 
extérieurs) doit correspondre à CHF 1'386'840.- compte tenu notamment du vieillissement des 


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différents éléments de l'immeuble et de l'absence d'isolation phonique entre les appartements 
situés au rez et à l'étage du corps d'habitation rénové.
Quant à la valeur de rendement, elle relève que le taux de capitalisation en 2014 devrait 
correspondre à 7 % au minimum et que 8% serait correct compte tenu du fait que l'immeuble n'est 
pas en situation idéale pour un rendement ordinaire. La fiduciaire ajoute pour l'essentiel que la 
valeur de rendement doit correspondre aux loyers équitables de CHF 1'530.- plus CHF 1'513.- plus 
CHF 1'826.- pour les appartements plus 4 places de parcs à CHF 35.- et 2 places garage à 
CH 80.-, soit à CHF 5'169.- mensuellement, ou à CHF 62'028.- annuellement. Elle estime 
qu' "après corrections, capitalisé à 6% de rendement, la valeur de rendement [CHF 62'028.-] sera 
de CHF 1'033'800.- ou à CHF 886'114.- pour une capitalisation à 7% et à CHF 775'350.- pour une 
capitalisation à 8%" et que "Compte tenu du taux d'intérêts appliqué par la BCF en 2014 et de la 
situation hors ville, le taux de rendement sera d'au moins 7% soit CHF 886'114.- ou le 65.15% de 
la détermination de l'expert".
La question litigeuse en l'espèce porte donc sur la valeur vénale.
7.3.
L'estimation de la valeur vénale de l'immeuble des recourantes par l'autorité intimée est 
fondée sur la méthode mixte pondérant la valeur réelle (composée de la valeur intrinsèque/actuelle 
de l'ensemble des constructions érigées sur le bien-fonds, du coût des travaux des aménagements 
extérieurs, des frais secondaires liés aux autorisations, taxes, intérêts, financement, assurances, 
etc. et de la valeur du terrain y compris les travaux préparatoires) et la valeur de rendement (valeur 
locative annuelle ou rendement locatif annuel après capitalisation; voir Manuel de l'estimateur, 
p. 366). La méthode mixte choisie par l'autorité intimée tient compte notamment du passé proche 
dans la méthode de la valeur réelle ainsi que d'un regard sur l'avenir s'agissant des rendements 
locatifs durables et capitalisés dans la méthode de la valeur de rendement (Manuel de l'estimateur 
p.117). Elle est non seulement adaptée au genre d'immeuble dont les recourantes sont 
propriétaires, à savoir un immeuble de deux à quatre appartements (Manuel de l'estimateur p. 51), 
mais encore conforme à la jurisprudence de la Cour fiscale qui a confirmé que la méthode 
préconisée par le Manuel de l'estimateur pouvait être appliquée (voir considérant 6.3 ci-dessus).
Dans ses observations sur le recours, l'autorité intimée a expliqué avoir défini, pour déterminer la 
valeur à neuf des constructions entrant dans l'estimation de la valeur réelle (intrinsèque), le 
coefficient de pondération 1-1 en tenant compte de la nature de la rénovation, les surfaces n'ayant 
pas été exploitées dans le but d'optimiser un rendement mais de créer deux logements destinés à 
être habités par les propriétaires et un troisième destiné à la location. L'autorité intimée a retenu 
une valeur mixte qui tient aussi compte de la valeur de rendement (basée sur le rendement 
réalisable sur le marché et donc aussi sur la situation de l'immeuble) et cette valeur de rendement 
s'est vu attribuer le même poids que la valeur réelle alors que le coefficient de pondération de la 
valeur de rendement pour ce genre d'immeuble peut être inférieur à 1 (voir Manuel de l'estimateur, 
p. 323). Ainsi, dans la mesure où la valeur vénale n'est pas basée seulement sur la valeur réelle 
comme ce peut être le cas pour les maisons individuelles (voir Manuel de l'estimateur, p. 51), mais 
aussi sur la valeur intrinsèque, l'autorité intimée a tenu compte des nuisances invoquées par les 
recourantes.
S'agissant premièrement de la valeur réelle (intrinsèque), les montants suivants ont été retenus 
par le SEI :


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CFC
Unité
unité/m2/m3
CHF
unité/m2/m3
Part
%
CHF
intermédiaire
CHF
final
0
Terrain
> Prix d'acquisition
> Par classe de situation (selon Manuel suisse de l'estimateur)
> Autre 
Total terrain
1'069
200
10.66%
213'800
213'800
1
Travaux préparatoires
> Selon devis
> Par classe
> Autre
Total travaux préparatoires
en bloc
0.0%
2
Bâtiment (s)
> cave
> habitations
> garage etc.
Total bâtiments(s) à neuf
 280
2'750
1'627
350
600
200
98'000
1'650'000
325'400
2'073'400
> ./. dépréciation cave
> ./. dépréciation vétusté/obsolescence habitation
> ./. dépréciation vétusté grange
Total de(s) dépréciation(s)
Total bâtiment(s) avec dépréciation(s)
98'000
1'650'000
325'400
-40%
-20%
-40%
78.47%
-39'200
-330'000
-130'160
-499'360
1'574'040
4
Aménagements extérieurs
> Surface engazonnée
> Surface carrossable
> Autre
Total aménagements extérieurs à neuf
70'000
70'000
> ./. dépréciation due à l'âge surface engazonnée
> ./. dépréciation due à l'âge surface carrossable
> ./. dépréciation due à l'âge autre
Total des dépréciation(s) aménagements extérieurs
Total aménagements extérieurs avec dépréciations
70'000
0%
0%
-5%
-5%
3.32%
-3'500
-3'500
66'500
5
Frais secondaires (sur CFC 2 + 4)
> Taxes, autorisations, assurances, frais intercalaires, etc. 
(non soumis à dépréciation)
> Taxes, autorisations, assurances, frais intercalaires, etc. 
(soumis à dépréciation)
> ./. dépréciation due à l'âge (sur CFC2)
Total frais secondaires avec dépréciation
2'143'400
2'143'400
85'736
4%
4%
-24%
7.52%
85'736
85'736
-20'649
150'823
Total Valeur réelle arrondie
100%
2'006'000
Il ressort de ce qui précède que l'autorité intimée a bien tenu compte dans son estimation de la 
valeur réelle (intrinsèque) des nuisances invoquées puisqu'elle a retranché de la valeur à neuf des 
bâtiments de CHF 2'073'400.- (CHF 98'000.- pour la cave, CHF 1'650'000.- pour l'habitation et 
CHF 325'400.- pour la grange etc.) un total de CHF 499'360.- pour dépréciation liée notamment à 
la vétusté et à l'obsolescence (CHF 39'200.- ou 40% pour la cave, CHF 330'000.- ou 20% pour 
l'habitation et CHF 130'160.- ou 40% pour la grange etc.). Pour le reste, les prix des m3/SIA de 


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CHF 350.- pour la cave, CHF 600.- pour les habitations et CHF 200.- pour le garage etc. ne 
correspondent pas à ceux de l'expert qui s'échelonnent de CHF 150.-/m3 pour la grange à 
CHF CHF 300.-/m3 pour la cave ainsi que les combles et CHF 750.- /m3 pour l'habitation. 
Toutefois, la valeur réelle (intrinsèque) de CHF 2'006'000.- qui résulte de l'estimation de l'autorité 
intimée est inférieure à celle de CHF 2'210'000.- figurant dans l'expertise. C'est pourquoi, la valeur 
réelle (intrinsèque) établie par l'autorité intimée peut être confirmée. L'on relèvera que si le 
procès-verbal de l'ECAB a servi à l'estimation de la valeur réelle (intrinsèque), cela ne signifie pas 
que c'est la valeur d'assurance qui a été retenue et seuls les volumes assurés ont été repris. 
L'autorité a signalé à cet égard qu'il est courant de reprendre le volume pris retenu par l'ECAB 
dans le domaine de l'estimation immobilière et elle relève que le recourant s'y réfère également. 
En l'occurrence, il n'apparaît pas critiquable dans ces conditions d'avoir recours aux données de 
l'ECAB d'autant plus que les recourantes auraient pu si elles le souhaitaient, s'opposer à la 
communication de ces données lorsqu'elles ont été requises en procédure de taxation. L'on notera 
au demeurant que l'autorité intimée n'a pas tenu compte de la totalité du volume de 4'657 m3 
assuré par l'ECAB puisqu'elle a repris les 2'750 m3 pour les habitations, 280 m3 pour la cave et 
1'627 m3 pour le garage et autre locaux, ces derniers étant estimés à CHF 200.- le m3 et 
CHF 350.- le m2 pour la cave et non pas à CHF 600.- le m3 comme pour les habitations. Dans la 
mesure où les volumes retenus pour les parties telles que la cave ou la grange sont utilisables 
quoi qu'en disent les recourantes, il ne se justifie pas de les écarter de l'estimation. Et l'expert a 
d'ailleurs repris lui aussi la totalité du volume assuré par l'ECAB dans son calcul de la valeur réelle 
(intrinsèque). Ce dernier n'a certes pas tenu compte des deux fois 4% de taxes (CHF 171'472.- au 
total) comme le requièrent les recourantes mais comme cela a été relevé précédemment, la valeur 
réelle (intrinsèque) de CHF 2'006'000.- peut être confirmée dès lors qu'elle est inférieure à celle de 
CHF 2'210'000.- ressortant de l'expertise.
Quant à la valeur de rendement servant à établir la valeur vénale, l'autorité intimée l'a fixée à 
hauteur de CHF 1'090'000.- de la manière suivante :
Rendement locatif réalisable (hors charges)
Logements
Surfaces locatives en m2
Prix au m2/an
Loyers mensuels nets
Loyers annuels nets
Appart. L.
175
123.43
CHF 1'800
32.4%
CHF 21'600
Appart. C.
145
161.38
CHF 1'950
35.1%
CHF 23'400
Locataire
135
142.22
CHF 1'600
28.8%
CHF 19'200
Surface des logements
455
141.10 m2/an
Place de parc extérieure logements
CHF 200
3.6%
CHF 2'400
CHF 5'550
100%
CHF 66'600 
Rendement annuel logements
CHF 66'600
Taux de capitalisation (net-brut)
Taux de référence OFL
1.50%
Date du taux OFL
02.03.2019
Lien Internet OFL
Taux historiques des 50 dernières années
4.44%
Selon Manuel suisse de l'estimateur, éd. 2019
Risque structurel/conjoncturel lié à l'objet (optionnel)
0.00%
(uniquement si l'objet est spécifique)
Taux de base retenu per le SEI
3.47%
1/3 taux OFL + 2/3 taux historiques + supplément risque structurel/conjoncturel
Logements
Taux/Prime
% du montant
Montant
Taux net
3.47%
56.84%
CHF 37'855
Rendement locatif annuel net
Charges d'entretien courant
0.42%
6.83%
CHF 4'550
10.- Retenu en CHF/m2
Charges d'exploitation
0.63%
10.25%
CHF 6'825
15.- Retenu en CHF/m2
Charges d'administration
0.31%
5.00%
CHF 3'330
5% Retenu selon norme usuelle


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Provision annuelle
1.23%
20.08%
CHF 13'374
selon calcul ci-dessous
Risque locatif admissible
0.06%
1.00%
CHF 666
1% Retenu selon norme usuelle
Taux brut
6.10%
100.00%
CHF 66'600
Rendement annuel "logements"
Pondération des taux selon les revenus locatifs bruts
Revenus locatif des logements
66'600
100%
Total des revenus
66'600
100%
Détermination de la provision à rénover selon la répartition des revenus bruts
Valeur à neuf des CFC 2 + 4 + 5 à 50%
CHF 2'290'000
Taux de capitalisation net "logements"
3.47%
Durée du cycle de rénovation
30 ans
(entre 25 et 40 ans maximum)
Part pour rénovation future
30%
Facteur de capitalisation des rentes échues (FCRE]
51.36687
Provision annuelle
CHF 13'374.37846
Montant à rénover selon % des revenus "logements"
CHF 13'374.38
(Provision annuelle x % des revenus locatifs des logements)
Valeur de rendement
Valeur de rendement "logements"
CHF 1'090'974
(rendements annuel "logements" brut x taux brut "logements")
Valeur de rendement
CHF 1'090'974
Valeur de rendement arrondie à
CHF 1'090'000
Comme l'a indiqué à juste titre l'autorité intimée dans ses observations sur le recours, le taux de 
capitalisation retenu pour estimer la valeur de rendement servant à établir la valeur vénale doit être 
distingué du taux de capitalisation qui s'applique pour déterminer la valeur de rendement fiscale. 
Cette dernière est en effet différente de la valeur de rendement ordinaire sur le marché libre. La 
première (valeurs locatives et autres revenus de la fortune immobilière annuels qui sont capitalisés 
à 8 % pour obtenir la valeur fiscale en application de l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution) n'est pas 
pertinente pour entrer dans le calcul de la valeur vénale / marchande car le taux de capitalisation 
ne reflète pas la réalité actuelle du marché. Dès lors que l'expertise retient un taux de 
capitalisation de 6%, le taux très proche de 6.1% appliqué par l'autorité intimée demeure réaliste. 
En outre, il ne se justifie pas de réduire le rendement annuel à prendre en compte dans la valeur 
de rendement. Le montant de CHF 66'600.- par année retenu par l'autorité intimée apparaît 
raisonnable si l'on considère que l'expert le fixe à plus de CHF 80'000.- par an.
7.4.
Sur le vu de ce qui précède, la valeur vénale de CHF 1'550'000.- retenue par l'autorité 
intimée est confirmée, avec pour conséquence que la valeur fiscale fixée à CHF 857'000.- l’est 
également.
8.
8.1.
Le recours formé en droit cantonal, mal fondé, doit être rejeté.
8.2.
Conformément à l'art. 131 CPJA, en cas de recours, la partie qui succombe supporte les 
frais de la procédure. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail 
requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur 
litigieuse en cause (art. 2 Tarif JA). Il peut être compris entre CHF 100.- et CHF 50'000.- (art. 1 
Tarif JA).


Tribunal cantonal TC
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604 2019 107à110
En l'espèce, il se justifie de fixer l'émolument à CHF 250.-. Compte tenu des frais d'expertise de 
CHF 4'200.- attribués à la seule procédure cantonale, les frais de justice totalisent CHF 4'450.-. Ils 
sont compensés avec le solde des avances de frais de CHF 2'750.- (CHF 3'000.- moins CHF 250.- 
fixés précédemment pour la procédure fédérale), la différence de CHF 1'700.- (CHF 4'450.- moins 
CHF 2'750.-) étant mise à la charge des deux recourantes, chacune à hauteur de CHF 850.-.
le Président prononce :
I. Impôt fédéral direct (604 2019 107 et 109)
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument de CHF 250.- est mis à la charge des deux recourantes au titre de frais de 
justice. Il est compensé par les avances de frais payées par celles-ci.
II. Impôt cantonal (604 2019 108 et 110)
3.
Le recours est rejeté.
4.
Un émolument de CHF 4'450.- est mis à la charge des deux recourantes au titre de frais de 
justice. Il est compensé par les avances de frais payées par celles-ci, le solde, par 
CHF 1'700.-, étant facturé en sus aux recourantes, chacune à hauteur de CHF 850.-.
III.
Notification
Conformément aux art. 146 LIFD, 73 LHID et 82 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté devant le Tribunal fédéral à Lausanne dans les 
30 jours qui suivent sa notification par la voie du recours en matière de droit public.
La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).
Fribourg, le 30 novembre 2020/eri
Le Président :
La Greffière-rapporteure :