fr_gerichte · 102 2014 171 · 2014-11-04 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2014 171 et 172
Arrêt du 4 novembre 2014
IIe Cour d’appel civil
Composition
Président:
Adrian Urwyler
Juges:
Catherine Overney, Michel Favre
Greffier:
Henri Angéloz
Parties
A.________ 
et 
B.________, 
demandeurs 
et 
recourants, 
représentés par Me Lachemi Belhocine, avocat
contre
C.________, défenderesse et intimée, représentée par la Régie 
Sallin Immobilier SA, elle-même représentée par Me Philippe 
Corpataux, avocat
Objet
Bail à loyer; annulation du congé, prolongation du bail
Appel du 18 août 2014 et appel joint du 1er septembre 2014 contre la 
décision du Tribunal des baux pour le district de la Sarine du 12 juin 
2014
Requête d'assistance judiciaire du 18 août 2014


Tribunal cantonal TC
Page 2 de 7
considérant en fait
A.
Le 15 février 2011, C.________, en qualité de bailleresse d'une part, A.________ et 
B.________, en qualité de locataires d'autre part, ont signé un contrat de bail portant sur un 
appartement de 4 ½ pièces au 2ème étage de l'immeuble sis au Chemin D.________, à 
E.________. Le loyer mensuel brut était de 1850 fr. (1600 fr. de loyer net + 250 fr. à titre 
d'acompte de frais accessoires). Le début du bail a été fixé au 1er avril 2011; il pouvait être résilié 
avec un préavis de trois mois pour le 31 mars et le 30 septembre.
B.
Au mois de mai 2011, les époux F.________, qui occupaient l'appartement situé directement 
en-dessous de celui occupé par A.________ et B.________, ont commencé à se plaindre du bruit 
causé par ces derniers. Entre le 18 mai 2011 et le 6 février 2012, la régie a adressé quatre 
courriers à A.________ et B.________ ou à leur mandataire, leur rappelant leurs devoirs, 
notamment de tolérance, à l'égard de leurs voisins. Le 4 janvier 2012, la régie a tenté une 
conciliation entre les deux familles. A la suite de cette séance de conciliation, des échanges de 
courriers ont eu lieu entre les deux familles, par l'intermédiaire de leurs mandataires. Le 6 février 
2012, la régie a écrit ce qui suit à ces derniers : "Nous accusons bonne réception de vos échanges 
de courriers par lesquels vous nous faites part de vos remarques concernant le litige entre les 
familles F.________ et A.________ et B.________. (...) La lecture de vos courriers confirme les 
versions différentes que chaque famille nous a avancées lors de notre rencontre. Il nous semble 
important de rappeler que ces deux familles habitent dans un habitat collectif et qu'une 
compréhension mutuelle doit s'installer tant pour la famille A.________ et B.________ qui doit 
modérer les jeux de sa fille que pour les époux F.________ qui doivent tolérer que les enfants 
peuvent parfois être turbulents. Si la situation ne devait pas s'améliorer, nous vous prions 
d'informer vos clients que nous n'aurons pas d'autre choix que de résilier les baux à loyer de 
manière anticipée". Le 4 mai 2012, la bailleresse a résilié le bail de A.________ et B.________ 
pour le 30 septembre 2012. Elle a fait de même avec le bail de la famille F.________.
C.
Après l'échec de la tentative de conciliation, A.________ et B.________ ont ouvert action 
devant le Tribunal des baux pour le district de la Sarine contre la bailleresse principalement en 
constatation de la nullité du congé, subsidiairement en annulation de celui-ci, plus subsidiairement 
en prolongation du bail pour une durée de deux ans. La défenderesse a conclu au rejet de la 
demande. Le tribunal a tenu une première séance le 9 janvier 2013. Il a ensuite entendu les 
parties et quatre témoins lors de sa séance du 19 mars 2014. Par décision rendue à cette dernière 
date, il a constaté la validité du congé et prolongé le bail jusqu'au 30 septembre 2014 (unique 
prolongation).
D.
Par mémoire du 18 août 2014, les demandeurs ont appelé de cette décision, reprenant leurs 
conclusions de première instance. Le 1er septembre 2014, la défenderesse conclut au rejet de 
l'appel et, par voie d'appel joint, au rejet de la demande de prolongation de bail, les demandeurs 
étant condamnés à quitter l'appartement dans un délai à dire de justice, mais ne dépassant pas un 
mois dès l'énoncé du jugement. Les demandeurs, qui sollicitent l'assistance judiciaire pour la 
procédure d'appel, n'ont pas répondu à l'appel joint.


Tribunal cantonal TC
Page 3 de 7
en droit
1.
a)
Lorsqu'un locataire conteste la résiliation d'un bail de durée indéterminée, la valeur 
litigieuse équivaut au loyer dû jusqu'à la première date pour laquelle un nouveau congé pourra être 
donné dans l'hypothèse où la résiliation litigieuse serait annulée. Si la contestation émane du 
locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse est le délai de trois ans de 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1). La valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions, en première instance, était en conséquence de 66'600 fr. (1850 x 36), de sorte que la 
voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). La valeur litigieuse devant la Cour est la même 
pour ce qui concerne l'appel; pour ce qui est de l'appel joint, elle est de 44'400 fr. (1850 x 24) (art. 
51 al. 1 let. a LTF).
b)
La maxime inquisitoriale s'applique (art. 247 al. 2 let. a CPC qui renvoie à l'art. 243 al. 2 
let. c CPC).
c)
La cognition de la Cour est libre en fait et en droit (art. 310 CPC).
d)
La décision attaquée ayant été notifiée aux demandeurs le 16 juin 2014, l'appel interjeté 
le lundi 18 août 2014 l'a été dans le délai légal de trente jours (art. 321 al. 1 CPC), compte tenu de 
la suspension du délai entre le 15 juillet et le 15 août (art. 145 al. 1 let. b CPC). L'appel joint 
interjeté le 1er septembre 2014 l'a aussi été dans le délai légal de trente jours (art. 312 al. 2 et 313 
al. 1 CPC).
2.
Le tribunal retient que la défenderesse a résilié le contrat de bail de manière ordinaire (art. 
266a CO), en respectant le terme et le délai convenus, et non pas en se basant sur l'art. 257f al. 3 
CO. De leur côté, les demandeurs n'ont pas véritablement allégué, ni a fortiori prouvé, que le 
congé était contraire aux règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO et donc 
annulable. Ils n'ont fourni aucun argument allant dans ce sens et n'ont pas expliqué en quoi les 
conditions d'application de ces dispositions seraient remplies. Les demandeurs n'ont notamment 
jamais fait valoir que le congé résulterait d'une disproportion manifeste entre les intérêts en 
présence (autrement dit qu'il s'agit d'un congé bagatelle donné pour des broutilles) ou que le motif 
invoqué par la défenderesse n'est en réalité qu'un prétexte. En revanche, la défenderesse a 
démontré la réalité du motif qu'elle invoque à l'appui de la résiliation. Dans son courrier du 4 mai 
2012, elle motivait cette dernière comme suit : "Par courrier du 4 avril 2012, nous avons une 
nouvelle fois été interpelés par votre voisin, M. F.________, au sujet de votre comportement et du 
bruit émanant de votre logement. Nous jugeons inutile de vous rappeler nos nombreux échanges 
de correspondances depuis juin 2011, pas plus que la vaine conciliation que nous avons tentée en 
nos bureaux entre vous et la famille F.________. Las de cette situation qu'objectivement nous ne 
pouvons pas régler et étant dans une impasse absolue, vous ne nous laissez aucune autre 
solution que la résiliation de votre bail, ainsi que de celui de la famille F.________, conformément 
à ce que nous évoquions déjà dans nos courriers précédents." La bailleresse n'a donc pas résilié 
le contrat de bail des demandeurs parce qu'ils causaient des nuisances sonores dans l'immeuble 
ou pour les sanctionner d'avoir commis une quelconque autre violation de leur contrat de bail. Elle 
a démontré à satisfaction qu'elle avait résilié le contrat de bail des demandeurs (ainsi que celui des 
époux F.________) à cause des disputes incessantes qui les opposaient à la famille F.________ 
depuis près d'une année et parce qu'elle souhaitait rétablir la paix dans l'immeuble. Il ressort en 
effet de l'instruction de la cause qu'un litige au sujet du bruit est né entre les époux F.________ et 


Tribunal cantonal TC
Page 4 de 7
les demandeurs au mois de mai 2011; qu'il y a alors eu plusieurs tentatives infructueuses de la 
part de la bailleresse pour rétablir la paix entre ces voisins (courriers, tentative de conciliation dans 
les locaux de la gérance en date du 4 janvier 2012); que, malgré tous les efforts déployés par la 
bailleresse, chaque partie a continué à camper fermement sur sa position et sur sa propre version 
des faits (les époux F.________ se plaignaient des nuisances sonores causées par les 
demandeurs, alors que ces derniers contestaient causer le moindre bruit excessif et se plaignaient 
du manque de tolérance de leurs voisins du dessous; à noter que la bailleresse n'avait alors pas à 
jouer les enquêteurs et les arbitres et à désigner un coupable), allant jusqu'à mandater chacune un 
avocat pour défendre ses intérêts; que le conflit opposant les époux F.________ aux demandeurs 
n'a dès lors fait que se cristalliser jusqu'à ce que la situation devienne inextricable et sans aucun 
espoir d'amélioration; que, dans ce cas de disputes récurrentes entre deux locataires, c'est 
finalement à juste titre que la bailleresse s'est résolue à donner le congé aux deux familles comme 
ultime recours pour rétablir la paix dans l'immeuble (à noter qu'elle n'a pas congédié arbitrairement 
un seul des deux locataires). D'ailleurs, les demandeurs eux-mêmes admettent qu'en date du 4 
mai 2012 "la situation avec les époux F.________ ne s'était toujours pas améliorée" et que c'est 
"le conflit les divisant d'avec ceux-ci qui a poussé la bailleresse à résilier le contrat de bail". 
Finalement, force est de constater que le motif pour lequel la défenderesse a résilié le contrat de 
bail des demandeurs (à savoir mettre un terme au litige qui durait depuis près d'une année entre 
les époux F.________ et les demandeurs et rétablir la paix dans l'immeuble) correspond à un 
intérêt légitime et digne de protection de la bailleresse et que le congé n'est pas contraire aux 
règles de la bonne foi (décision attaquée, consid. D.b et c).
3.
Les arguments avancés par les demandeurs à l'encontre des considérants précités ne sont 
pas fondés, voire sont sans pertinence. Les demandeurs ne contestant pas le fondement du congé 
retenu par le tribunal – congé ordinaire et non pas congé extraordinaire de l'art. 257f CO (poursuite 
du bail insupportable) -, leur critique tirée de la violation de l'art. 257f CO (recours, p. 11 s., ch. III) 
tombe à faux. C'est ensuite à tort que les demandeurs soutiennent que la défenderesse n'a pas 
allégué ni prouvé leur avoir donné le congé pour rétablir la paix dans l'immeuble (recours, p. 9 s., 
ch. I). Rappelant qu'il ne lui appartenait pas de déterminer le responsable dans un litige entre 
locataires, la défenderesse a allégué dans sa réponse à la demande qu'elle avait tout mis en 
œuvre, sans succès, pour trouver une issue favorable au litige opposant les demandeurs aux 
époux F.________ et que, malgré de multiples courriers, avertissements et séances, elle n'avait 
eu d'autres choix que de résilier les baux en question (réponse, p. 4. allégué ad 5, doss./15). 
Comme le relève à juste titre le tribunal, la défenderesse a procédé auprès des voisins en litige à 
de nombreux appels à la réconciliation (cf. notamment ses lettres des 18 mai et 14 juin 2011 ainsi 
que celle du 6 février 2012) et la lettre de résiliation se réfère de manière on ne peut plus claire à 
l'échec de celle-ci. L'argument des demandeurs selon lesquels la défenderesse n'aurait pas établi 
la violation de leurs devoirs de locataires et, partant, le caractère insupportable de la poursuite du 
bail, n'est pas non plus pertinent. D'une part, comme déjà indiqué, le bail n'a pas été résilié pour ce 
motif. D'autre part, en cas de congé donné, comme en l'espèce, pour rétablir la paix dans 
l'immeuble lors de disputes entre locataires, le bailleur n'a pas à effectuer de vastes enquêtes pour 
déterminer le principal responsable (SVIT–Kommentar Mietrecht II, art. 271 CO N 31).
L'appel doit dès lors être rejeté sur ce point.
4.
Les demandeurs concluaient subsidiairement en première instance à la prolongation de leur 
bail pour une durée de deux ans. Le tribunal leur a accordé une unique prolongation jusqu'au 30 
septembre 2014. En appel, les demandeurs concluent une nouvelle fois à la prolongation de leur 


Tribunal cantonal TC
Page 5 de 7
bail pour une durée de deux ans, à compter de l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal 
(appel, p. 12, ch. IV). Les demandeurs ayant obtenu gain de cause sur leur chef de conclusions 
subsidiaire, ils ne peuvent avoir un intérêt à l'appel sur ce point que dans la mesure où leur 
nouvelle conclusion est interprétée comme une demande de seconde prolongation.
Aux termes de l'art. 272b CO, les baux d'habitation peuvent être prolongés de quatre ans au 
maximum (al. 1). Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (al. 2). Le 
juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation s'agissant de la durée de la prolongation (D. 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 782, n. 4.1). Lorsque le locataire demande une 
deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les 
démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences 
pénibles du congé (art. 272 al. 3 CO).
En l'occurrence, le tribunal, bien qu'ignorant quasiment tout de la situation personnelle, familiale et 
financière des demandeurs ainsi que, le cas échéant, l'ampleur des efforts qu'ils avaient déployés 
pour tenter de se reloger depuis la réception du congé, a, compte tenu en particulier du fait que les 
demandeurs avaient deux enfants âgés de 6 ½ et 9 1/2 ans, qu'ils ne maîtrisaient pratiquement 
pas le français, compte tenu aussi de la situation sur le marché local du logement (taux de 
vacance inférieur à 1,5 %), prolongé le bail de deux ans, jusqu'au 30 septembre 2014, et dit qu'il 
s'agissait d'une prolongation unique, considérant que les demandeurs disposaient ainsi de 
suffisamment de temps pour trouver un autre logement (décision attaquée, consid. E.b et c).
Les demandeurs, qui rappellent qu'ils habitaient déjà dans l'immeuble depuis huit ans au moment 
de la signature du bail de 2011, se contentent de faire valoir que leurs enfants sont scolarisés 
dans le quartier, que les contraindre à partir reviendrait à les déraciner de leur milieu; que, vu le 
manque de logements à prix abordable dans la région, il leur sera très difficile, compte tenu de leur 
situation financière très serrée, de trouver à se reloger (recours, p. 12, ch. IV). Ce faisant, les 
demandeurs, qui ne donnent toujours pas de détails de leur situation personnelle et financière, 
n'allèguent pas que la prolongation de deux ans accordée n'était pas suffisante pour trouver un 
autre logement, ni avoir entrepris des démarches dans ce sens. Ils ne tentent ainsi pas de 
démontrer que les considérants des premiers juges étaient erronés ni que les conditions de l'octroi 
d'une seconde prolongation sont réalisées. L'appel doit en conséquence être déclaré irrecevable 
sur ce point.
5.
Pour la défenderesse, rien ne justifierait la prolongation du bail accordée. En effet, la 
prolongation de bail permet de donner plus de temps à un locataire pour trouver un logement de 
remplacement, si certaines circonstances sont réalisées. Or, le délai ordinaire prévu 
contractuellement a été respecté par la défenderesse. De plus, le marché locatif actuel ne serait 
de loin pas saturé et il existerait une quantité d'appartements libres à louer, même et surtout à 
E.________. En outre, la durée du bail actuel serait très courte (depuis le mois d'avril 2011), de 
sorte qu'elle ne constituerait pas un motif de prolongation, faute d'attachement particulier au lieu. 
Enfin, eu égard au montant du loyer de l'appartement, de 1850 fr. par mois, charges comprises, 
les demandeurs ne sauraient prétendre qu'ils ne peuvent pas trouver un autre logement à ce prix 
(appel joint, p. 12, ch. 7).
Le tribunal a procédé à une pesée des intérêts en jeu. Il a considéré que militaient en faveur de la 
prolongation : le fait que la défenderesse est une professionnelle de l'immobilier qui fait métier de 
la location (et non pas un "petit propriétaire"); le fait que les demandeurs avaient deux enfants 
âgés de 6 ½ et 9 1/2 ans, qu'ils ne maîtrisaient pratiquement pas le français; le comportement des 


Tribunal cantonal TC
Page 6 de 7
demandeurs, l'instruction n'ayant pas permis d'établir qu'ils avaient violé constamment et 
gravement le règlement de maison ou qu'ils étaient particulièrement bruyants ou grossiers; la 
situation sur le marché local du logement (taux de vacance inférieur à 1,5 %; en réalité, le taux de 
vacance était, en 2012, inférieur à 1 % [0.77 %] dans le canton; cf. le taux de logements vacants, 
sur le site internet de l'Office fédéral du logement http://www.bwo.admin.ch/). La durée du bail (soit 
18 mois au 30 septembre 2012, ce qui peut être qualifié de courte durée) plaidait en revanche 
contre une prolongation du bail (décision attaquée, consid. E.b).
Il n'apparaît pas que le tribunal ait mésusé de son pouvoir d'appréciation en accordant aux 
demandeurs une unique prolongation de bail de deux ans, échue le 30 septembre 2014. L'appel 
joint doit dès lors être rejeté.
6.
Les parties sont renvoyées dos à dos sur la question de la prolongation de bail. Les 
demandeurs échouent quant à eux sur la question de la validité du congé. Dans ces conditions, il 
se justifie de mettre les frais d'appel à raison des deux tiers à la charge des demandeurs et d'un 
tiers à celle de la défenderesse (art. 106 al. 2 CPC). Il ne sera pas perçu de frais judiciaires (art. 
130 al. 1 LJ).
Les dépens seront majorés de 23,64 %, compte tenu d'une valeur litigieuse de 66'600 fr. (cf. 
consid. 1a ci-devant; art. 66 al. 2 let. a et annexe 2 RJ). Les dépens des demandeurs seront fixés 
d'office, leur mandataire n'ayant pas produit sa liste de frais dans le délai de dix jours à compter de 
la notification du dispositif (art. 71 et 73 al. 2 RJ).
7.
Une personne a droit à l'assistance judiciaire si elle ne dispose pas de ressources 
suffisantes et que sa cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 CPC). 
En l'occurrence, l'appel apparaissait d'emblée dénué de toute chance de succès et les 
demandeurs n'ont par ailleurs produit aucune pièce relative à leur situation financière bien qu'ils 
aient annoncé une telle production lors du dépôt de la requête. L'assistance judiciaire leur sera 
donc refusée pour l'appel.
la Cour arrête:
I.
L'appel est rejeté dans la mesure où il est recevable. L'appel joint est rejeté.
Partant, la décision attaquée est confirmée dans la teneur suivante :
"1.
La résiliation du contrat de bail du 15 février 2011 que C.________ a notifiée à A.________ et à 
B.________ par formule officielle du 4 mai 2012 est valable avec effet au 30 septembre 2012.
 2.
Le bail de A.________ et d'B.________, portant sur un appartement de 4 ½ pièces au 2ème 
étage de l'immeuble sis au Chemin D.________, à E.________, est prolongé jusqu'au 30 
septembre 2014 (prolongation unique).
 3.
Chaque partie supporte ses propres dépens.
 4.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires."


Tribunal cantonal TC
Page 7 de 7
II.
Pour l'appel, les frais sont mis à la charge de A.________ et B.________ à raison des deux 
tiers et à la charge de C.________ à raison d'un tiers.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
Les dépens d'appel de A.________ et B.________ sont fixés d'office au montant de 1676 fr. 
(honoraires : 1150 fr.; majoration : 271 fr. 85; correspondance : 100 fr.; débours : 30 fr.; TVA 
: 124 fr. 15).
Les dépens d'appel C.________ sont fixés, sur la base de la liste de frais de son mandataire, 
Me Philippe Corpataux, au montant de 1927 fr. 95 (honoraires : 1322 fr. 50; majoration : 312 
fr. 65; correspondance : 100 fr.; débours : 50 fr.; TVA : 142 fr. 80).
III.
La requête d'assistance judiciaire de A.________ et B.________ est rejetée.
IV.
Communication.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours 
qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). 
L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 4 novembre 2014/han
Président
Greffier
.