fr_gerichte · 102 2018 223 · 2018-12-10 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofs des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2018 223
Urteil vom 10. Dezember 2018
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsident:
Adrian Urwyler
Richter:
Catherine Overney, Dina Beti
Gerichtsschreiberin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________, Kläger, Berufungskläger und Anschlussberufungs-
beklagter,
B.________, Klägerin, Berufungsklägerin und Anschlussberu-
fungsbeklagte,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Elmar Perler
gegen
C.________, Beklagter, Berufungsbeklagter und Anschlussbe-
rufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Urs Lanz
Gegenstand
Landwirtschaftliche Pacht
Berufung vom 8. Mai 2018 und Anschlussberufung vom 2. Juli 2018 
gegen den Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Sense-
bezirks vom 13. Februar 2018


Kantonsgericht KG
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Sachverhalt
A.
Am 12. Dezember 2007 schlossen C.________ als Eigentümer und A.________ und 
B.________ als Pächter einen Pachtvertrag betreffend den Landwirtschaftsbetrieb D.________ 
(Art. eee, fff und ggg Grundbuch Gemeinde H.________) ab (act. 2/3). Der Pachtvertrag sah einen 
jährlichen Pachtzins von CHF 15‘500.- für die gesamte Liegenschaft vor und wurde erstmals für 
eine Dauer von neun Jahren, beginnend am 1. Januar 2008, abgeschlossen. Mit Einschreiben 
vom 5. November 2015 kündigte C.________ den Pachtvertrag auf den 1. Januar 2017.
B.
A.________ und B.________ reichten am 3. Februar 2016 beim Präsidenten des Zivilge-
richts des Sensebezirks ein Schlichtungsgesuch ein und ersuchten um Erstreckung des Pachtver-
hältnisses um fünf Jahre. In seiner Stellungnahme vom 21. März 2016 schloss C.________ auf 
Abweisung dieses Begehrens.
An der Schlichtungsverhandlung vom 12. April 2016, anlässlich welcher A.________ und 
B.________ ihre Rechtsbegehren dahingehend anpassten, dass der Pachtvertrag um sechs Jahre 
zu erstrecken sei, konnte keine Einigung zwischen den Parteien herbeigeführt werden. 
A.________ und B.________ wurde die Klagebewilligung erteilt.
C.
Mit Eingabe vom 10. Mai 2016 erhoben A.________ und B.________ eine Pachterstre-
ckungsklage gegen C.________ und beantragten eine Erstreckung des Pachtverhältnisses um 
sechs Jahre. C.________ reichte seine Klageantwort am 21. November 2016 ein. Er schloss auf 
vollumfängliche Abweisung der klägerischen Rechtsbegehren; eventualiter beantragte er die 
Anpassung der durch A.________ und B.________ zu bezahlenden Pachtzinse und die gerichtli-
che Festsetzung des Umfangs des Pachtverhältnisses.
D.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. Dezember 2016 führten die Parteien erneut 
Vergleichsverhandlungen; diese scheiterten, doch der Gerichtspräsident unterbreitete den Parteien 
einen Lösungsvorschlag (act. 23). In der Folge erklärten sich A.________ und B.________ am 
27. Januar 2017 mit dem Vorschlag des Gerichts einverstanden, doch C.________ widersetzte 
sich diesem; er beantragte die Berechnung des Pachtzinses von einer zuständigen Stelle. Da 
A.________ und B.________ mit diesem Antrag einverstanden waren, wurde die Behörde für 
Grundstückverkehr mit der Schatzung beauftragt. Sie kam zum Schluss, der höchstzulässige 
Pachtzins belaufe sich auf CHF 23‘157.- mit Schweinestall bzw. CHF 21‘077.- ohne. Die Parteien 
nahmen am 15. bzw. 23. November 2017 zum Gutachten der Behörde für Grundstückverkehr vom 
21. August 2017 Stellung, wobei C.________ Ergänzungsfragen stellte.
E.
An der zweiten Hauptverhandlung vom 9. Januar 2018 ergänzte C.________ seine Rechts-
begehren und beantragte, es sei A.________ und B.________ zu untersagen, den Schweinestall 
von 90m2 weiterhin als Schweinestall zu gebrauchen. Es wurden wiederum Vergleichsverhandlun-
gen geführt und die Parteien schlossen folgenden Vergleich:
„Der Pachtvertrag des landwirtschaftlichen Gewerbs D.________, umfassend insbesondere 
die Liegenschaften sowie das Ackerland auf Art. eee, fff und ggg Grundbuch von 
H.________, exklusiv Geflügelhallen, wird bis zum 31. Dezember 2021 erstreckt und endet 
dann endgültig.
Die Parteien beantragen, dass der ab 1. Januar 2017 geschuldete Pachtzins durch den 
Gerichtspräsidenten festgelegt wird.
Die Kosten werden vorbehalten.“


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A.________ und B.________ beantragten, der Pachtzins sei für die Dauer der Pachtverlängerung 
auf jährlich CHF 19‘000.- festzusetzen, wobei dies auf der Annahme beruhe, dass C.________ ab 
September 2018 den Schweinestall tierverordnungsgerecht umbauen werde. Dieser stellte das 
Begehren, der Pachtzins für die Ertragssachen sei ab dem 1. Januar 2017 bis zum Pachtende 
entsprechend dem Gutachten des Amtes für Grundstückverkehr festzusetzen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen (act. 48).
F.
Mit Entscheid vom 13. Februar 2018 genehmigte der Präsident des Zivilgerichts des Sense-
bezirks den am 9. Januar 2018 geschlossenen Vergleich und schrieb das Verfahren in diesem 
Umfang ab. Er trat auf das Begehren um Neufestsetzung des Pachtzinses ein und setzte den ab 
dem 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2021 geschuldeten Pachtzins auf CHF 20‘500.- pro 
Jahr fest, wobei bereits geleistete Pachtzinse anzurechnen seien. Zudem wurde C.________ 
verpflichtet, den Schweinestall tierschutzkonform umzubauen. Sollte dieser seiner Pflicht nicht 
nachkommen, würde sich der Pachtzins ab dem 1. September 2018 bis zum tierschutzgerechten 
Umbau um CHF 2‘000.- pro Jahr reduzieren.
G.
A.________ und B.________ (nachfolgend: die Berufungskläger) erhoben am 8. Mai 2018 
Berufung gegen diesen Entscheid. Sie beantragen, der vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 
2021 geschuldete Pachtzins sei auf CHF 19‘000.- pro Jahr festzusetzen, wobei bereits geleistete 
Pachtzinse anzurechnen seien. Ziffer 5 des Dispositivs, wonach C.________ zum tierschutzkonfor-
men Umbau des Schweinestalls verpflichtet und der Pachtzins bei Nichtausführung reduziert 
werde, sei ersatzlos aufzuheben. Die Gerichts- und Parteikosten seien C.________ aufzuerlegen.
In seiner Berufungsantwort und Anschlussberufung beantragt C.________ (nachfolgend: der Beru-
fungsbeklagte), auf die Berufung sei nicht einzutreten, eventualiter sei diese vollumfänglich abzu-
weisen. Der Pachtzins für die Vertragssachen sei ab dem 1. Januar 2017 bis zum Pachtende 
entsprechend dem Gutachten des Amtes für Grundstückverkehr festzusetzen. Zudem seien die 
Gerichts- und Parteikosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens den Berufungsklägern 
aufzuerlegen.
Die Berufungskläger schliessen in ihrer Stellungnahme vom 17. August 2018 dahin, die Anschluss-
berufung sei als unzulässig zu erklären, subsidiär abzuweisen.
Erwägungen
1.
1.1.
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Streitigkeiten sind 
mit Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur 
Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh-
ren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides 
vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die 
Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.; STERCHI, in 
Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 308 N. 29 ff.). Lautet 
das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert 
fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind 
(Art. 91 Abs. 2 ZPO).


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Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Erstreckung des landwirtschaftlichen 
Pachtvertrages und die damit zusammenhängende Neufestsetzung des Pachtzinses sowie die 
Nutzung des Schweinestalls. Die Berufungskläger haben für die Dauer der Pachtverlängerung 
einen jährlichen Pachtzins von CHF 19‘000.- anerkannt (act. 48). Der Berufungsbeklagte seiner-
seits hat einen Pachtzins von CHF 23‘157.- verlangt. Für die Pachtdauer von fünf Jahren 
entspricht dies einem Streitwert von CHF 20‘785.-. Zudem war die Nutzung bzw. der Umbau des 
Schweinestalls streitig, wobei die Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lauteten. 
Erst nach Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheids verständigten sich die Parteien, dass der 
Pächter die Umbauarbeiten gegen eine Pauschalentschädigung von CHF 10‘000.- ausführen wird. 
Der Streitwert im Berufungsverfahren betreffend Schweinestall beträgt somit mindestens 
CHF 10‘000.-. Folglich übersteigt der Streitwert CHF 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von 
Art. 308 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.
1.2.
Die Berufung ist dem Appellationshof innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Anschlussberufung ist innert 30 Tagen 
seit Zustellung der Hauptberufung zur schriftlichen Stellungnahme zu erheben (Art. 313 i.V.m. Art. 
312 Abs. 1 und 2 ZPO).
Das angefochtene Urteil wurde den Berufungsklägern am 26. März 2018 zugestellt. Die Berufung 
vom 8. Mai 2018 erfolgte unter Berücksichtigung der wegen des Fristenstillstands verlängerten 
Frist fristgerecht. Die Berufung wurde dem Berufungsbeklagten am 2. Juni 2018 zur Stellungnah-
me zugestellt. Folglich erfolgte die Eingabe und Anschlussberufung des Berufungsbeklagten vom 
2. Juli 2018 ebenfalls fristgerecht.
1.3.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der Berufungsschrift ist substantiiert 
vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie 
er geändert werden müsse (SPÜHLER, in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 
3. Aufl. 2017, Art. 311 N. 15; vgl. auch HUNGERBÜHLER/BUCHER, in DIKE-Kommentar ZPO, 2. Aufl. 
2016, Art. 311 N. 27 und 37; REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N. 36 f.; BRUNNER, in KUKO ZPO, 2. Aufl. 2013, Art. 311 N. 8).
Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 
ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen 
(GEHRI, in ZPO Kommentar, 2. Aufl. 2015, Art. 310 N. 3). Die Anschlussberufung ist nicht auf den 
Gegenstand der Berufung beschränkt und kann sich auf einen beliebigen, mit diesem nicht 
notwendig in Zusammenhang stehenden Teil des angefochtenen Urteils beziehen. Berufung und 
Anschlussberufung bestimmen mit ihren jeweiligen Anträgen insoweit über Rechtskraft und 
Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids und legen gleichzeitig den Streitgegenstand des 
Rechtsmittelverfahrens fest. Vorausgesetzt ist, dass die auf Geldzahlung gerichteten Anträge – wie 
in der Berufung selbst – beziffert sind oder dass sich aus der Begründung, allenfalls in Verbindung 
mit dem angefochtenen Urteil, ergibt, welcher Geldbetrag gefordert wird (Urteil BGer 5A_618/2012 
vom 27. Mai 2013 E. 4.1; BGE 137 III 617 E. 4.3 und 6.2). Auf diese Praxis darf sich jedoch nicht 
berufen, wer als anwaltlich vertretene Partei in allen Instanzen – und mit Rücksicht auf die veröf-
fentlichte Rechtsprechung des Bundesgerichts bewusst – auf eine Bezifferung verzichtet und 
einfach darauf vertraut, dass die Gerichte die erforderlichen Zahlenangaben zur Bezifferung des 
Rechtsbegehrens aus den Rechtsschriften heraussuchen (Urteil BGer 5A_466/2016 vom 12. April 
2017 E. 4.2; 5A_304/2015 vom 23. November 2015 E. 10.4).


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Die Berufung erfüllt die Anforderungen nach Art. 311 ZPO, folglich ist darauf einzutreten.
Demgegenüber ist das Rechtsbegehren der Anschlussberufung, wonach der Pachtzins für die 
Vertragssachen ab dem 1. Januar 2018 bis zum Pachtende entsprechend dem Gutachten des 
Amtes für Grundstückverkehr festzusetzen sei, nicht beziffert und somit – wie im Übrigen zuvor vor 
dem Gerichtspräsidenten des Zivilgerichts (vgl. Dossier II, act. 48 S. 3) – formell mangelhaft. Aus 
der Begründung geht hervor, dass sich die Anschlussberufung gegen die Erhöhung von 
CHF 2‘000.- zwischen dem ursprünglichen Pachtzins und dem durch das erstinstanzliche Gericht 
festgelegten Pachtzins von CHF 20‘500.- richtet. Der Berufungsbeklagte bringt vor, gemäss dem 
erstinstanzlichen Urteil bzw. der Urteilsbegründung belaufe sich der höchstzulässige Pachtzins 
inkl. Schweinestall auf CHF 23‘157.-, wobei das erstinstanzliche Gericht nun zu seinem Nachteil 
praktisch den Mittelwert zwischen diesem höchstzulässigen Pachtzins und dem bisherigen Pacht-
zins angenommen habe. Die pauschale Ermittlung der hälftigen Differenz im Sinne eines Kompro-
misses sei nicht zulässig; vielmehr sei der Pachtzins gestützt auf die vorliegenden Umstände, 
insbesondere auf die grossen getätigten Investitionen und die Verlängerung der Pacht um fünf 
Jahre angemessen zu erhöhen und höher anzusetzen als CHF 20‘500.-. Es sei auf den durch die 
zuständige Amtsstelle ermittelten Wert abzustellen (vgl. Berufungsantwort und Anschlussberufung 
S. 5). Der angefochtene Entscheid führt den durch die Behörde für Grundstückverkehr höchstzu-
lässigen Pachtzins vor bzw. nach der Änderung der Tierschutzgesetzgebung auf, wobei es darauf 
ankommt, ob der Schweinestall zu diesem Zeitpunkt tierschutzkonform umgebaut ist oder nicht. 
Aus der Begründung, auch in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt sich somit 
nicht zweifelsfrei, auf welchen Betrag der Berufungsbeklagte den Pachtzins festgesetzt haben 
möchte. Zudem wird nicht dargetan, weshalb es dem anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten 
nicht möglich oder zumutbar gewesen wäre, sein Rechtsbegehren zu beziffern. Auf die Anschluss-
berufung ist folglich nicht einzutreten.
1.4.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht 
werden konnten (Art. 317 ZPO).
Mit Eingabe vom 2. Juli 2018 reichte der Berufungsbeklagte neue Beweismittel ein. Diese datieren 
von April, Mai und Juni 2018 und konnten somit vor erster Instanz nicht vorgebracht werden. 
Soweit erforderlich, setzt sich der Hof nachfolgend unter E. 3. mit diesen neuen Beweismitteln 
auseinander.
1.5.
Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.
2.
2.1.
Die Berufungskläger rügen eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts und eine damit 
zusammenhängende unrichtige Rechtsanwendung. Es sei tatsachenwidrig, dass ein Pachtzins von 
CHF 18‘500.- vereinbart worden wäre. Im Lichte der äusserst unbestimmten Gesetzesbestimmung 
von Art. 28 LPG und der weitgehend fehlenden Lehre und Rechtsprechung sowie mangels objekti-
ver Kriterien gemäss Art. 10 und 11 LPG seien die Überlegungen der Vorinstanz nachvollziehbar 
und grundsätzlich nicht bestritten. Sie machen jedoch geltend, die Vorinstanz hätte in ihren Erwä-
gungen in etwa auf den Mittelwert zwischen CHF 15‘500.- (Pachtzins gemäss Vertrag) und 
CHF 22‘697.- (höchstzulässiger Pachtzins) abstützen müssen.


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Dem hält der Berufungsbeklagte entgegen, die Berufungskläger hätten sich der Anpassung des 
ursprünglichen Pachtzinses infolge Erweiterung der Hofdüngeranlage nicht widersetzt und die 
Pflicht zur Bezahlung eines um CHF 3‘000.- höheren Pachtzinses auch anerkannt. Er führt aus, die 
Berufungskläger hätten der Erhöhung durch Bezahlung des zusätzlichen Betrages von 
CHF 3‘000.- ausdrücklich zugestimmt. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt richtig festgestellt.
2.2.
Es stellt sich somit einzig die Frage der Höhe des bisher vereinbarten Pachtzinses. Dass 
die Vorinstanz in etwa auf den Mittelwert zwischen diesem und dem von der Behörde für Grund-
stückverkehr festgesetzten höchstzulässigen Pachtzins abgestellt hat, wird von den Berufungsklä-
gern nicht bestritten.
Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz betrug der Pachtzins des am 12. Dezember 2007 
zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages CHF 15‘500.-, wobei das Besorgen und der 
Unterhalt der Geflügelzucht in einem Zusatzvertrag geregelt worden seien. Die Parteien hätten den 
Pachtvertrag nicht durch die zuständige Behörde bewilligen lassen. In der Folge sei der Zusatzver-
trag bezüglich der Geflügelzucht aufgelöst worden und die Parteien hätten zu einem sich nicht aus 
der Akte ergebenden Zeitpunkt einen Pachtzins von CHF 18‘500.- vereinbart. Im Rahmen der 
Vergleichsverhandlungen, jedoch in den Akten nicht ausdrücklich festgehalten, sei unbestritten 
gewesen, dass der Pachtzins bereits vor der Erstreckung auf CHF 18‘500.- erhöht worden sei (vgl. 
angefochtener Entscheid S. 6 f.).
2.3.
Ob die Erhöhung des Pachtzinses auf CHF 18‘500.- im Rahmen der Vergleichsverhandlun-
gen unbestritten gewesen ist oder nicht, entzieht sich der Kenntnis des hiesigen Hofes. Aus dem 
Diktat des Rechtsvertreters der Berufungskläger anlässlich der Sitzung vom 9. Januar 2018 ergibt 
sich, dass diese nicht bestreiten, dass die Vergrösserung der Hofdüngeranlage im Jahre 2015 eine 
Erhöhung des Pachtzinses rechtfertigte. Einer Anpassung des Pachtzinses infolge dieser Erweite-
rung hätten sie sich nicht widersetzt. Ohne Aufforderung, in Anerkennung des Grundsatzes, jedoch 
ohne formelle Einigung oder Anerkennung der Höhe, hätten sie zusätzlich zum vereinbarten 
Pachtzins CHF 3‘000.- überwiesen (vgl. Dossier II act. 51).
Die Parteien bestreiten nicht, dass aufgrund der Erweiterung der Anlagen ein im Verhältnis zu dem 
im Pachtvertrag aus dem Jahre 2007 erhöhter Pachtzins geschuldet ist. Wird nun während einer 
längeren Zeitperiode ein höherer Pachtzins bezahlt, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien 
zumindest konkludent auf diesen neuen Betrag geeinigt haben. Mit der Vorinstanz ist somit davon 
auszugehen, dass der bisher vereinbarte Pachtzins CHF 18‘500.- betrug. Im Übrigen kann auf 
deren Erwägungen verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid S. 5 ff.). Die Berufung ist in 
diesem Punkt abzuweisen.
3.
3.1.
Die Berufungskläger rügen zudem eine Verletzung von Art. 58 ZPO und subsidiär Art. 22 
Abs. 1 LPG. Sie machen geltend, die Vorinstanz habe sich ohne entsprechende Anträge der 
Problematik der ab dem 1. September 2018 nicht mehr tierschutzkonformen Schweinestallung 
angenommen und ein Urteil gefällt. Dadurch seien sie auch materiell beschwert, da eine einseitige 
Pachtvertragsänderung ermöglicht werde, ohne dass dafür sachliche Gründe vorlägen. Schliess-
lich berge dieser Richterspruch Gefahr für eine grosse Rechtsunsicherheit.
Der Berufungsbeklagte bringt vor, zwischen den Parteien sei eine Einigung über den tierschutz-
konformen Umbau des Schweinestalls erzielt worden. Eine Reduktion des Pachtzinses infolge 
Nichtumbau des Schweinestalls rechtfertige sich somit nicht. Er führt aus, die Pächter hätten sich 
bereit erklärt, den Schweinestall tierschutzkonform umzubauen und der Verpächter habe diesem 


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Ansinnen grundsätzlich zugestimmt. Auf das entsprechende Rechtsbegehren sei somit nicht einzu-
treten.
3.2.
Aus den im Berufungsverfahren eingereichten Beweismitteln (Beilagen Berufungsantwort) 
geht hervor, dass sich die Parteien im Anschluss an den erstinstanzlichen Entscheid auf den 
Grundsatz einigten, wonach die nötigen Umbauarbeiten im Schweinestall gegen eine durch den 
Berufungsbeklagten zu bezahlende Pauschalentschädigung von CHF10‘000.- durch die Beru-
fungskläger ausgeführt werden. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Aufhebung der Ziffer 5 des 
Dispositivs für die Berufungskläger von Vorteil wäre, würde doch die Reduktion des Pachtzinses 
für den Fall, dass der Schweinestall nicht tierschutzkonform umgebaut würde, wegfallen. Auf die 
Berufung ist in diesem Punkt demnach mangels Rechtsschutzinteresse nicht einzutreten.
4.
4.1.
Schliesslich machen die Berufungskläger eine Verletzung von Art. 106 und 107 ZPO 
geltend. Sie bringen vor, in Anbetracht des erstinstanzlichen Verfahrens und dessen Ausgangs sei 
es nicht mehr angemessen, die Parteikosten wettzuschlagen. Dies gelte, obwohl die Berufungsklä-
ger mit einem formalrechtlichen Antrag unterlegen seien. Der materielle Ausgang des Verfahrens 
bedeute, dass sie in der Grundsatzfrage des Anspruchs auf Pachterstreckung voll und im akzesso-
rischen Punkt der Pachtzinsanpassung – soweit dem von ihnen vorgebrachten Sachverhalt gefolgt 
werde – voll, und bei dem vom Gerichtspräsidenten festgehaltenen Sachverhalt zur Hälfte obsiegt 
hätten.
Der Berufungsbeklagte wendet dagegen ein, keine der Parteien habe in erster Instanz obsiegt. 
Bezüglich Pachterstreckung sei ein Vergleich abgeschlossen worden, wobei es in einem solchen 
üblich sei, die Kosten zu halbieren und die Parteikosten wettzuschlagen. Es sei allerdings auch 
möglich, die Kosten mehrheitlich den Berufungsklägern aufzuerlegen, da sie bezüglich der Frage 
des Pachtzinses eindeutig unterlegen seien. Es stimme nicht, wenn die Berufungskläger geltend 
machten, bezüglich der Dauer der Erstreckung sei ein Vergleich abgeschlossen worden, welcher 
ihrem Rechtsbegehren entspreche. Der erstinstanzliche Richter habe seinen Ermessensspielraum 
beim Verteilen der Gerichtskosten nicht missbraucht.
4.2.
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosen und Parteientschädigung, werden der 
unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei voll-
ständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 
Abs. 2 ZPO).
Im erstinstanzlichen Verfahren lautete das ursprüngliche Rechtsbegehren der Berufungskläger auf 
Erstreckung des Pachtverhältnisses um sechs Jahre, wobei hier einerseits der Grundsatz der 
Erstreckung als auch die effektive Erstreckungsdauer zu gewichten ist. Die Berufungskläger sind in 
Bezug auf dieses Rechtsbegehren dem Grundsatz nach voll durchgedrungen, bei der Beurteilung 
der effektiven Erstreckungsdauer zu fünf Sechsteln, da ihnen anstelle der verlangten sechs, ledig-
lich fünf Jahre Erstreckung gewährt wurde. Zudem wurden im Zuge des Verfahrens die Rechtsbe-
gehren erweitert. Bezüglich des Pachtzinses haben beide Parteien zur Hälfte obsiegt. Es ist zu 
berücksichtigen, dass der Hauptantrag auf Erstreckung des Pachtverhältnisses lautete und diesem 
das grössere Gewicht zukommt. Auch zeigten sich die Berufungskläger kooperativ und waren mit 
den Lösungsvorschlägen einverstanden.
In Anbetracht des bisher Gesagten erachtet es der Zivilappellationshof als sachgerecht, die 
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu einem Fünftel den Berufungsklägern und zu 
vier Fünfteln dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen. 


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4.3.
Die Höhe der vom Gerichtspräsidenten auf CHF 3‘000.- festgesetzten Gerichtskosten 
(Gerichtsgebühr und Auslagen) wurde von den Parteien nicht angefochten. Demnach haben die 
Berufungskläger die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 600.- und der Berufungsbeklagte in der 
Höhe von CHF 2‘400.- zu tragen. Sie sind mit dem von den Berufungsklägern geleisteten 
Vorschuss zu verrechnen, wobei der Berufungsbeklagte den Berufungsklägern CHF 2‘400.- davon 
zu erstatten hat.
4.4.
Das als Parteientschädigung geschuldete Anwaltshonorar wird in Form einer globalen 
Entschädigung festgesetzt (Art. 64 Abs. 1 Bst. a und b des Justizreglements vom 30. November 
2010 [JR; SGF 130.11]). Der Höchstbetrag der Entschädigung beträgt CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 
Bst. a und b JR); dieser Betrag kann bis auf das Doppelte erhöht werden, wenn besondere 
Umstände es rechtfertigen (Art. 64 Abs. 2 JR). Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behör-
de namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der 
Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 
63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festsetzung der Entschädigung angemessen berück-
sichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR).
Der Umfang des erstinstanzlichen Verfahrens ging über ein gewöhnliches Verfahren, in dem 
grundsätzlich eine Schlichtungs- und eine Hauptverhandlung stattfinden, hinaus. Anzumerken 
bleibt, dass es im Zuge des Verfahrens zu Weiterungen kam. Gestützt auf die eingereichten 
Schriftstücke sowie den Umfang des Verfahrens scheint der von den Parteivertretern geltend 
gemachte Zeitaufwand von rund 30 Stunden in den Jahren 2016 und 2017 sowie von rund 9 Stun-
den im Jahre 2018 durchaus angemessen. Es rechtfertigt sich daher, die globale Parteientschädi-
gung 2016/17 auf je CHF 7‘655.05 (Honorar: CHF 6‘750.-; Auslagen: CHF 338.-; MwSt: 
CHF 567.05), und für das Jahr 2018 auf CHF 2‘261.70 (Honorar: CHF 2‘000.-; Auslagen: 
CHF 100.-; MwSt: CHF 161.70), festzusetzen, mithin total CHF 9‘916.75. Demnach haben die 
Berufungskläger dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 1‘983.35 (ein 
Fünftel von CHF 9‘916.75) und der Berufungsbeklagte den Berufungsklägern eine Parteienschädi-
gung von CHF 7‘933.40 (vier Fünftel von CHF 9‘916.75) zu bezahlen. Nach Verrechnung resultiert 
für die Berufungskläger eine Parteientschädigung von CHF 5‘950.05, die ihnen der Berufungsbe-
klagte für das erstinstanzliche Verfahren zu bezahlen hat.
5.
5.1.
Im Berufungsverfahren sind die Berufungskläger mit einem ihrer Rechtsbegehren teilweise 
durchgedrungen, mit einem ihrer Rechtsbegehren unterlegen und auf ein Rechtsbegehren wird 
nicht eingetreten; auf die Anschlussberufung des Berufungsbeklagten wird nicht eingetreten. Bei 
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozesskosten zu einem Viertel den Berufungsklägern 
und zu drei Vierteln dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen.
5.2.
Das Kantonsgericht oder einer seiner Gerichtshöfe erhebt für jede Streitsache eine Gebühr 
von CHF 100.- bis 200‘000.- (Art. 19 Abs. 1 JR). Die Höhe des Betrags bestimmt sich aufgrund der 
Umstände, wobei namentlich der Streitwert, die Kompliziertheit des Verfahrens und die wirtschaftli-
chen Verhältnisse der zur Bezahlung der Kosten verurteilten Partei berücksichtigt werden (Art. 11 
Abs. 2 JR).
Für das vorliegende Verfahren sind die Gerichtskosten auf CHF 1‘500.- festzusetzen. In Anbe-
tracht der obgenannten Kostenverteilung haben die Berufungskläger die Gerichtskosten im 
Umfang von CHF 375.- und der Berufungsbeklagte im Umfang von CHF 1‘125.- zu tragen. Sie sind 
mit dem von den Berufungsklägern geleisteten Vorschuss zu verrechnen, wobei der Berufungsbe-
klagte den Berufungsklägern CHF 1‘125.- davon zu erstatten hat.


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5.3.
Vorliegend wurde ein Urteil des Gerichtspräsidenten im vereinfachten Verfahren angefoch-
ten, weshalb das als Parteientschädigung geschuldete Anwaltshonorar auch im Berufungsverfah-
ren in Form einer globalen Entschädigung festzusetzen ist (Art. 64 Abs. 1 Bst. a, b, e und f JR). 
Der Höchstbetrag der Entschädigung beträgt CHF 3‘000.- bzw. CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. e 
und f JR) und kann bei Vorliegen besonderer Umstände bis auf das Doppelte erhöht werden (Art. 
64 Abs. 2 JR). Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit 
und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das 
Interesse und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen 
werden bei der Festsetzung der Entschädigung angemessen berücksichtigt (Art. 68 Abs. 4 JR).
Der Aufwand des Parteivertreters der Berufungskläger – Verfassen der sechsseitigen Berufung, 
Kenntnisnahme und Auseinandersetzung mit der gegnerischen Rechtsschrift, Verfassen der vier-
seitigen Stellungnahme, Besprechung mit der Klientschaft – erscheint leicht höher als derjenige 
des Parteivertreters des Berufungsbeklagten – Verfassen der siebenseitigen Berufungsantwort 
und Anschlussberufung, Kenntnisnahme und Auseinandersetzung mit der gegnerischen Rechts-
schrift, Besprechung mit der Klientschaft. Das Verfahren war weder besonders umfangreich noch 
besonders schwierig. Gemäss ihren eigenen Angaben scheinen die wirtschaftlichen Verhältnisse 
der Berufungskläger eher schlecht zu sein. Über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Berufungs-
beklagten ist ausser der Tatsache, dass er Eigentümer des landwirtschaftlichen Gewerbes 
D.________ ist, wenig bekannt. Es rechtfertigt sich, den Berufungsklägern eine Parteientschädi-
gung von CHF 2‘154.- (CHF 2‘000.- zzgl. 7.7 % MwSt.) und dem Berufungsbeklagten eine 
Parteientschädigung von CHF 1‘615.50 (CHF 1‘500.- zzgl. 7.7 % MwSt.) zuzusprechen.
Demnach haben die Berufungskläger eine Parteientschädigung von CHF 403.85 (ein Viertel von 
CHF 1‘615.50) an den Berufungsbeklagten und der Berufungsbeklagte eine Parteientschädigung 
von CHF 1‘615.50 (drei Viertel von CHF 2‘154.-) an die Berufungskläger zu leisten. Nach Verrech-
nung resultiert für die Berufungskläger eine Parteientschädigung von CHF 1‘211.65 die ihnen der 
Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren zu bezahlen hat.
Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.
Ziffer 6 des Entscheids des Gerichtspräsidenten des Sensebezirks vom 13. Februar 2018 
wird abgeändert und lautet neu wie folgt:
6. 
Die Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden im Umfang von einem 
Fünftel A.________ und B.________ und im Umfang von vier Fünfteln C.________ 
auferlegt.
Die dem Staat geschuldeten Gerichtskosten werden auf CHF 3‘000.- (Gerichtsgebühr 
CHF 2‘500.-, Auslagen CHF 500.-) festgesetzt und vom Kostenvorschuss der Kläger 
bezogen, sind diesen aber in der Höhe von CHF 2‘400.- durch den Beklagten zu erstat-
ten.
Die Parteientschädigung für A.________ und B.________ wird auf CHF 9‘916.75 inkl. 
MwSt. festgesetzt.
Die Parteientschädigung für C.________ wird auf CHF 9‘916.75 festgesetzt.


Kantonsgericht KG
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Nach Verrechnung hat der Beklagte den Klägern eine Parteientschädigung von 
CHF 5‘950.05 zu bezahlen.
II.
Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten.
III.
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden im Umfang von einem Viertel 
A.________ und B.________ und im Umfang von drei Vierteln C.________ auferlegt.
Die dem Staat geschuldeten Gerichtskosten werden auf CHF 1‘500.- festgesetzt. Sie werden 
vom Kostenvorschuss von A.________ und B.________ bezogen. C.________ hat 
A.________ und B.________ den Betrag von CHF 1‘125.- zu erstatten.
Die Parteientschädigung für A.________ und B.________ wird auf CHF 2‘154.- inkl. MwSt. 
festgesetzt.
Die Parteientschädigung für C.________ wird auf CHF 1‘615.50 inkl. MwSt. festgesetzt.
Nach Verrechnung hat der Berufungsbeklagte den Berufungsklägern eine Parteientschädi-
gung von CHF 1‘211.65 zu bezahlen.
IV.
Zustellung.
Das Bundesgericht beurteilt als ordentliche Beschwerdeinstanz Beschwerden gegen Entscheide in 
Zivilsachen; das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 
72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. 
Es beurteilt ebenfalls subsidiäre Verfassungsbeschwerden; das Beschwerderecht und die übrigen 
Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. BGG geregelt. In beiden Fällen 
ist die begründete Beschwerdeschrift innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Urteils-
ausfertigung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Führt eine Partei gegen einen 
Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungsbeschwerde, so hat sie beide 
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.
Freiburg, 10. Dezember 2018/fju
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin: