fr_gerichte · 102 2012 20 · 2012-06-27 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal 
Kantonsgericht
CANTON DE FRIBOURG / KANTON FREIBURG ______________________________________________________________________________________
102 2012-20
Arrêt du 27 juin 2012
IIE COUR D’APPEL CIVIL
COMPOSITION
Président :
Roland Henninger
Juges :
Alexandre Papaux, Georges Chanez
Greffier :
Luis da Silva
PARTIES
A.________, défendeur et recourant, représenté par Me Jean-
Christophe Oberson, avocat 
contre
B.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Charles 
Guerry, avocat 
OBJET
Bail à loyer – Frais accessoires (art. 257a et 257b CO)
Recours du 26 janvier 2012 contre le jugement du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine du 5 décembre 2011


- 2 -
c o n s i d é r a n t e n f a i t
A.
Le 24 août 2006, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un 
appartement de 5 ½ pièces, sis C.________, à D.________, pour un loyer mensuel net 
de 1'680 francs, auquel s'ajoute un acompte de 190 francs à titre de frais accessoires – 
qui comprennent, selon un avenant au contrat, les frais liés au chauffage, à l’eau chaude 
et à la taxe d’épuration –, ces derniers devant faire l'objet d'un décompte en fin de 
chaque exercice. L’appartement en question se situe dans un immeuble récent, qui a été 
construit entre 2005 et 2006, mais qui est cependant dépourvu de compteurs individuels 
de chauffage et d’eau chaude, contrevenant ainsi à la législation fribourgeoise sur 
l’énergie.
B.
Le 16 juillet 2010, B.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux à loyer du district de la Sarine et a conclu à ce que le bailleur lui rembourse 
l’ensemble des montants dont elle s’est acquittée depuis le début de son contrat de bail à 
loyer à titre de frais de chauffage et d’eau chaude. La Commission a entendu les parties 
le 29 septembre 2010 ; à l’issue de la séance, elle n’a pu que délivrer un acte de non-
conciliation.
C.
Par mémoire du 28 octobre 2010 – soit dans le mois qui a suivi l’échec de la 
conciliation –, B.________ a porté le litige par-devant le Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal des baux) et déposé une action en 
répétition de l’indu et en exécution du contrat de bail. Elle a conclu à ce A.________ soit 
condamné à lui verser un montant de 4'523 fr. 25, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 
octobre 2010 et à ce qu’ordre soit donné à celui-ci d’établir à l’avenir des décomptes de 
chauffage et d’eau chaude sur la base d’un compteur individuel. En date du 20 avril 
2011, B.________ a réduit ses conclusions pécuniaires de 4'523 fr. 25 à 2'713 fr. 95.
D.
Par jugement du 5 décembre 2011, le Tribunal des baux a partiellement admis la 
demande d’ B.________ et a condamné A.________ à verser à l’intimée le montant de 
2'713 fr. 95, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 octobre 2010, à titre de remboursement 
d’acomptes de frais accessoires versés pour la période du 1er octobre 2006 au 31 
décembre 2009. Le Tribunal des baux a en revanche jugé irrecevable la conclusion d’ 
B.________ tendant à ce qu’ordre soit donné à A.________ d’établir des décomptes à 
l’avenir sur la base d’un compteur individuel.
E.
Par mémoire du 26 janvier 2012, A.________ a interjeté recours à l’encontre de 
cette décision en prenant les conclusions suivantes :
« 1.
Le recours est admis.
2.
Principalement :
Le jugement rendu en date du 5 décembre 2011 par le Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine dans le cadre de la cause B.________ contre 
A.________ est annulé et a désormais la teneur suivante :


- 3 -
1.
La demande déposée le 28 avril 2010 par Madame B.________ à l’encontre de 
Monsieur A.________ est entièrement rejetée.
2.
Les dépens sont mis à la charge de Madame B.________.
3.
Il n’est pas perçu de frais de justice.
Subsidiairement :
Les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement rendu en date du 5 décembre 2011 par 
le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine dans le cadre de la cause 
B.________ contre A.________ sont annulés et ont désormais la teneur suivante : 
1.
Le chiffre 1 des conclusions de la demande déposée le 28 octobre 2010 par 
B.________ à l’encontre de A.________ est rejeté.
2.
(…)
3.
Les dépens sont mis à la charge de Madame B.________.
Plus subsidiairement :
Le jugement rendu par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine en 
date du 5 décembre 2011 dans le cadre de la cause B.________ contre 
A.________ est annulé et la cause est renvoyée à dite autorité pour nouvelle 
décision au sens des considérants.
3.
Les frais et dépens de la présente procédure sont mis à la charge de Madame 
B.________. »
F.
Invitée à se déterminer, l’intimée a déposé sa réponse le 27 février 2012, 
concluant, avec suite de dépens, au rejet du recours.
e n d r o i t
1.
a) Seule la voie du recours (art. 319 ss CPC) au Tribunal cantonal est ouverte (art. 
319 let. a CPC), l'appel n'étant recevable que si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 francs au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui n’est pas le cas en 
l’espèce (cf. infra let. d).
b) Le délai pour faire recours contre le jugement attaqué est de trente jours à 
compter de sa notification (art. 321 al. 1 CPC). Déposé le 26 janvier 2012, le recours 
respecte ce délai, le jugement attaqué ayant été notifié au recourant le 19 décembre 
2011. 
c) La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière en droit; s'agissant des faits, 
elle est limitée à leur constatation manifestement inexacte (art. 320 CPC). 
d) La valeur litigieuse est de 2'713 fr. 95.


- 4 -
e) La Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience (art. 327 al. 2 CPC).
f) Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves 
nouvelles sont irrecevables.
2.
a) Le recourant fait grief aux premiers juges d’avoir violé les art. 257a et 257b CO. 
Selon lui, les premiers juges ont retenu, à juste titre, que l’art. 19 al. 2 CO ne trouvait 
pas application en l’espèce, cela nonobstant le fait qu’il ait violé l’obligation de droit 
public qui lui incombe d’installer des compteurs individuels. En revanche, il critique la 
subsomption juridique opérée par le Tribunal des baux selon laquelle, du fait du 
manquement sus-évoqué, il ne serait plus en mesure d’établir la clé de répartition entre 
les locataires. Il estime, bien au contraire, s’être pleinement conformé aux dispositions 
topiques en la matière, dans un domaine qui relève, à son sens, de la seule et unique 
compétence du législateur fédéral et dans lequel celui-ci a déjà exhaustivement légiféré 
qui plus est. En définitive, il soutient qu’aucune prétention ne peut être déduite de ce 
manquement à son encontre au plan civil. L’intimée, quant à elle, soutient, tout comme 
en première instance, la thèse selon laquelle les différents décomptes litigieux seraient 
nuls, dès lors qu’ils contreviennent au droit public cantonal, en vertu des art. 19 et 20 
CO.
Ainsi, la question à traiter revient à se demander si un décompte de frais accessoires, 
établi conformément aux critères légaux communément admis par la doctrine et la 
jurisprudence, est inefficace du seul fait de l’absence de compteurs individuels de 
chauffage et d’eau chaude imposés par la législation fribourgeoise. Autrement dit, est-ce 
que l’absence de compteurs individuels, dans un immeuble qui devrait en être muni 
d’après le droit public cantonal, a une quelconque influence sur la relation contractuelle 
de droit privé qui lie les parties ?
b) La politique énergétique en Suisse est une politique publique dont les bases 
constitutionnelles et légales figurent dans diverses normes fédérales et cantonales.
Au niveau fédéral, l'article 89 al. 1 Cst. dispose que dans les limites de leurs 
compétences respectives, la Confédération et les cantons s'emploient à promouvoir un 
approvisionnement énergétique suffisant, diversifié, sûr, économiquement optimal et 
respectueux de l'environnement, ainsi qu'une consommation économe et rationnelle de 
l'énergie. L’alinéa 4 de cette même disposition précise néanmoins que les mesures 
concernant la consommation d’énergie dans les bâtiments sont au premier chef du 
ressort des cantons. Sur la base de ce mandat constitutionnel, le législateur fédéral a 
adopté la loi fédérale du 26 juin 1998 sur l’énergie (LEne ; RS 730.0). L’article premier 
de cette loi dispose qu’elle vise à contribuer à un approvisionnement énergétique 
suffisant, diversifié, sûr, économique et compatible avec les impératifs de la protection de 
l’environnement (al. 1). L’art. 1 al. 2 LEne précise que le but de la loi est ainsi d’assurer 
une production et distribution de l’énergie économiques et compatibles avec les 
impératifs de la protection de l’environnement (let. a) ; de promouvoir l’utilisation 
économe et rationnelle de l’énergie (let. b) ; d’encourager le recours aux énergies 
indigènes et renouvelables (let. c). L’art. 9 al. 3 lit. d LEne prévoit, quant à lui, que les 
cantons édictent des dispositions concernant le décompte individuel des frais de 
chauffage et d’eau chaude pour les nouvelles constructions et les rénovations 
d’envergure. Enfin, l’art. 25 al. 3 LEne précise que les litiges portant sur le décompte des 
frais de chauffage et d’eau chaude (art. 9 al. 3) relèvent des tribunaux civils. Dans les 


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litiges entre bailleurs et locataires, la procédure de contestation est régie par le droit du 
bail. 
Au niveau cantonal, conformément à la législation fédérale précitée, le législateur 
cantonal a adopté la loi fribourgeoise du 9 juin 2000 sur l’énergie (RSF 770.1) et son 
règlement du 5 mars 2001 (REn ; RSF 770.11). L’art. 14 de la loi sur l’énergie retient 
que le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude est obligatoire pour les 
bâtiments neufs, au sens de la présente loi (al. 1). Son considérés comme neufs les 
bâtiments mis au bénéfice d’un permis de construire après l’entrée en vigueur de la 
présente loi (al. 2). Le Conseil d’Etat fixe les conditions particulières d’exploitation ; il 
arrête notamment les possibilités de dérogation pour les bâtiments neufs à faible 
consommation d’énergie (al. 3). L’art. 29 de la loi cantonale prévoit en outre un régime 
de sanctions en cas d’infraction. Cette dernière disposition dispose ainsi à son alinéa 
premier que toute infraction à la présente loi et aux dispositions s’y rapportant (en 
particulier les art. 12 à 19) est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 
francs, prononcée conformément à la loi sur la justice. Le règlement sur l’énergie stipule, 
quant à lui, à son art. 17 al. 1 que les bâtiments neufs et groupes de bâtiments neufs 
alimentés par une production de chaleur centralisée, comprenant au moins cinq unités 
d’occupation, doivent être équipés des appareils requis pour l’établissement du décompte 
individuel des frais de chauffage et d’eau chaude. Son article 18 précise que dans les 
bâtiments ou groupes de bâtiments équipés, les frais de chauffage et d’eau chaude 
doivent faire l’objet d’un décompte se fondant en majeure partie sur la consommation 
mesurée pour chaque unité d’occupation (al. 1). Le décompte doit s’effectuer à l’aide 
d’appareils reconnus conformes par l’Office fédéral de métrologie (al. 2). Les principes 
formulés dans le modèle de décompte établi par l’Office fédéral de l’énergie doivent être 
respectés (al. 3). Enfin, l’art. 19 REn énumère deux cas de figure d’exemptions de 
l’obligation d’équiper et d’effectuer un décompte individuel. 
La législation fribourgeoise prévoit ainsi que les immeubles neufs, soit ceux qui ont été 
mis au bénéfice d’un permis de construire après l’entrée en vigueur de la loi sur l’énergie 
le 1er octobre 2000, comprenant au moins cinq unités d’occupation, doivent être équipés 
des appareils requis pour l’établissement du décompte individuel de frais de chauffage et 
d’eau chaude selon le principe du « consommateur-payeur ». En l’absence d’un tel 
équipement, la sanction prévue expressément par la loi est le prononcé d’une amende 
pouvant aller jusqu’à 50'000 francs (art. 29). La législation fribourgeoise reste 
néanmoins muette s’agissant des éventuelles conséquences civiles pouvant découler de 
ce manquement.
c) L’immeuble du recourant étant soumis à l’obligation d’équiper sus-décrite, il y a 
tout d’abord lieu de s’interroger sur l’éventuelle nullité des décomptes de chauffage et 
d’eau chaude litigieux qui résulterait du fait qu’ils ont été établis au mépris de la loi 
cantonale fribourgeoise sur l’énergie. 
A titre liminaire, il y a lieu de relever que, nonobstant la thèse soutenue par l’intimée 
dans sa réponse (cf. motivation de la réponse ad ch. I), le Tribunal des baux a rejeté à 
juste titre le grief soulevé par elle découlant de l’art. 19 al. 2 CO; cependant, la base de 
sa motivation est erronée. En effet, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers 
juges, le contrat conclu entre les parties prévoit expressément que les frais accessoires 
feraient l’objet d’une facturation séparée selon la formule des acomptes provisionnels (cf. 
avenant n°1 produit à l’appui de la requête en conciliation du 16 juillet 2010). A cet 
égard, entre 2007 et 2009, différents décomptes annuels ont été établis par le recourant 


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et ont été soumis à l’intimée qui n’a contesté que certains d’entre eux. Les frais à payer 
étaient ainsi, si ce n’est déterminés, du moins déterminables; partant, les exigences 
légales ont été remplies. Cet état de fait n’est d’ailleurs pas contesté par les parties. Dès 
lors, la question de l’éventuelle nullité des décomptes de frais accessoires litigieux se 
pose et doit être examinée. En tout état de cause, si un tel accord devait être tenu pour 
inexistant, comme l’a retenu le Tribunal des baux, la présente procédure n’aurait pas lieu 
d’être puisqu’il n’est pas possible au bailleur de facturer les frais accessoires faute 
d’accord exprès à cet égard, indépendamment de la problématique liée à l’absence de 
compteurs individuels. Faute d’accord, ces frais sont réputés inclus dans le loyer net (art. 
257a al. 2 CO ; ATF 121 III 460, consid. 2a/aa, JdT 1996 I 379 ; BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, ad art. 257-257b, p. 101, 
N°18 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 334, N°1.5 et les références citées).
Aux termes de l’art. 19 al. 2 CO, la loi n’exclut les conventions des parties que lorsqu’elle 
édicte une règle de droit strict, ou lorsqu’une dérogation à son texte serait contraire aux 
mœurs, à l’ordre public ou aux droits attachés à la personnalité. A teneur de l'art. 20 CO, 
qui complémente la disposition précitée, le contrat est nul s'il a pour objet une chose 
impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans 
certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait 
lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2). 
Ces deux dispositions fixent des limites à la liberté contractuelle et forment une unité. 
L'art. 19 al. 2 CO exclut notamment les conventions contraires au droit impératif ("règle 
de droit strict"). D'après la jurisprudence, un contrat est illicite au sens des normes sus-
rappelées quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit 
indirectement est contraire au droit objectif (ATF 119 II 222 consid. 2 p. 224 et les arrêts 
cités). L'art. 20 CO met sur le même plan l'illicéité découlant de transgressions du droit 
fédéral ou du droit cantonal (art. 19 al. 2 CO; ATF 119 II 222 ibidem; ATF 114 II 281 
consid. 2a), à la condition toutefois, dans cette dernière hypothèse, que le législateur 
cantonal soit compétent pour promulguer la réglementation en cause (ATF 80 II 329 
consid. 2). Pour qu’il y ait nullité du contrat dont le contenu est illicite, il faut que la loi 
(cantonale ou fédérale) prévoie expressément cette sanction ou que cette dernière 
corresponde au sens et au but de la norme applicable, c’est-à-dire que la nullité soit 
appropriée à l’effet combattu (CR CO I-GUILLOD/STEFFEN, ad art 19 et 20 CO, n°97 et les 
références citées). En définitive, la nullité est l’ultima ratio.
En l’espèce, le mandat constitutionnel exposé ci-dessus ainsi que les diverses lois 
fédérales et cantonales qui en découlent et qui le concrétisent, ont pour but de 
promouvoir une utilisation économe et rationnelle de l’énergie qui soit respectueuse de 
l’environnement, favorisant la conservation des ressources et avec pour pierre angulaire 
le « principe du pollueur-payeur ». Il y a ainsi lieu de constater que l’obligation d’installer 
des 
compteurs 
individuels, 
imposée 
par 
la 
législation 
fribourgeoise, 
répond 
indiscutablement aux buts découlant du mandat précité. Cela étant dit, les différentes 
lois susmentionnées n’envisagent aucune conséquence civile en cas de violation de 
l’obligation d’équiper; la seule sanction prévue dans un tel cas de figure étant le 
prononcé d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs. Dans la mesure où le 
législateur – fédéral et cantonal – n’envisage ni la nullité ni l’inefficacité d’un décompte 
établi en l’absence de compteurs individuels, une telle conséquence serait contraire au 
but de la législation. Qui plus est, cela ne serait pas approprié à l’importance de « l’effet 
combattu » puisqu’un locataire pourrait dès lors consommer sans modération et sans 
devoir en assumer les conséquences, les frais demeurant à la charge du bailleur. Par 


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surabondance de motifs, comme on le verra infra sous la lit. d), le législateur fribourgeois 
n’est pas compétent pour imposer un moyen de preuve légal relatif à la validité d’un 
décompte de frais accessoires que la législation fédérale ne connaît pas. Il faut bien 
plutôt admettre que la sanction pénale prévue par le législateur, soit le prononcé d’une 
amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs, suffit à faire respecter le sens et le but de la 
législation fribourgeoise sur l’énergie. Par voie de conséquence, comme le relève très 
justement le recourant, il y a lieu d’interpréter la législation fribourgeoise sur l’énergie en 
ce sens que le législateur n’entendait pas prévoir la nullité ou l’inefficacité d’un décompte 
de frais accessoires établi en l’absence de compteurs individuels imposés par la loi. C’est 
donc à bon droit que l’autorité de première instance a rejeté le grief invoqué par l’intimée 
découlant de l’art. 19 al. 2 CO.
d) Dans un second grief (cf. recours ad motivation ch. II), le recourant soutient que 
le législateur fédéral a réglementé de manière exhaustive le régime des frais accessoires 
aux art. 257a et 257b CO et que les cantons ne peuvent plus, par des règles de droit 
public, intervenir dans les relations entre bailleurs et locataires. Il fait dès lors valoir que 
la législation fribourgeoise sur l’énergie ne peut pas imposer l’installation de compteurs 
individuels en tant que condition de validité des décomptes de frais accessoires alors que 
le législateur fédéral, lui-même, n’impose pas cette condition. Ainsi, en retenant que le 
bailleur n’était plus en mesure d’établir la clef de répartition entre les locataires, le 
Tribunal des baux aurait, selon le recourant, transgressé le principe de la force 
dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.) et violé les art. 257a et 257b CO, ainsi 
que l’art. 4 OBLF.
C’est le lieu de rappeler la façon dont les frais accessoires sont réglementés aux art. 
257a et 257b CO et 4 ss OBLF (cf. infra lit. da), avant d’examiner si le législateur 
fribourgeois a la compétence d’intervenir en la matière en imposant l’installation de 
compteurs individuels comme moyen de preuve légal des frais accessoires effectifs 
engagés par le bailleur (cf. infra lit. db). Il s'agit, en fin de compte, de déterminer si la 
législation fribourgeoise fait obstacle à la mise en œuvre des art. 257a et 257b CO.
da) Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies 
par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1); ils ne sont à la 
charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Les prestations en 
rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b 
al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de 
chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions 
publiques résultant de l'utilisation de la chose. Il résulte de l'art. 257a al. 1 CO (a 
contrario) que les prestations du bailleur sans lien avec l'usage de la chose louée ne 
peuvent être facturées comme frais accessoires. C'est le cas des dépenses en rapport 
avec la propriété ou l'existence même de la chose, soit des frais dus indépendamment de 
l'occupation de l'immeuble ou de la conclusion d'un contrat de bail. Entrent dans cette 
catégorie de frais les impôts fonciers et les primes d'assurance du bâtiment. Sont 
également visées les dépenses consacrées par le bailleur à l'entretien de la chose louée 
ou à la rénovation des locaux. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais 
accessoires sont impératifs. Le contrat ne peut donc valablement mettre à la charge du 
locataire, sous la forme de frais accessoires, des dépenses sans relation avec l'usage des 
locaux. Si le bailleur entend mettre ces frais à la charge du locataire, il doit alors les 
prendre en compte dans le calcul du loyer (ATF 137 I 135 consid. 2.4 et les références 
citées). Selon l’art. 4 OBLF, le bailleur qui perçoit des frais accessoires sur la base d’un 
décompte doit établir celui-ci au moins une fois par an. La loi ne règle pas la question de 


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la clé de répartition des frais entre les divers locataires ; le bailleur doit donc ventiler les 
frais entre les locataires et bénéficie, pour ce faire, d’une certaine marge de manœuvre. 
Les frais qui dépendent de la taille du logement, comme le chauffage ou l’eau, se 
répartissent – en principe – en fonction de la surface des différents locaux et répondent 
ainsi au principe de la dépense effective. En l’absence de compteur individuel, il faut 
procéder à une répartition des frais (effective ou hypothétique) en fonction des parts 
afférentes à chaque locataire et dans le respect du principe de proportionnalité. Il 
n’existe pas une égalité au centime près (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT 
du droit du bail, Lausanne 2011, ad art. 257-257b, p. 105, N°26d et les références 
citées ; CPRA BAIL-BIERI, ad art. 257a-257b CO, N°95-103).
En l’espèce, le contrat conclu entre les parties prévoit expressément que les frais 
accessoires inhérents au chauffage, à l’eau chaude et à la taxe d’épuration feraient 
l’objet d’une facturation séparée selon la formule des acomptes provisionnels (cf. 
avenant n°1 produit à l’appui de la requête en conciliation du 16 juillet 2010). A ce 
propos, le bailleur a établi annuellement, entre 2007 et 2009, différents décomptes, 
selon une clef de répartition relative aux surfaces, décomptes qui ont été notifiés à 
l’intimée, qui n’a par ailleurs jamais contesté la clef de répartition utilisée. De plus, le 
Tribunal des baux a retenu un montant relatif aux frais accessoires effectifs engagés par 
le bailleur très proche de celui que le recourant a lui-même calculé. Ainsi, il y a lieu de 
constater que la clef de répartition de frais accessoires utilisée par le recourant serait 
parfaitement admissible et équitable en temps normal, à savoir pour un immeuble qui 
n’est pas soumis à l’obligation d’équiper. Reste à savoir si cette manière de procéder est 
également valable pour un immeuble récent qui, à l’aune de la législation fribourgeoise 
sur l’énergie, doit être équipé de compteurs individuels (cf. infra lit. db).
db) Le problème de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.) se pose 
différemment selon qu'il s'agit de droit privé ou de droit public cantonal, comme l’a 
rappelé le Tribunal fédéral récemment dans une cause fribourgeoise (ATF 137 I 135, 
consid. 2.5/2.5.2 et les références citées). En principe, la réglementation de droit civil est 
exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines 
régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité. En matière de 
bail, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée 
aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires. A défaut d'une 
telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les 
parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois 
par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les 
domaines régis par le droit civil fédéral, les cantons conservent en effet la compétence 
d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC à condition toutefois que le 
législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive (en ce sens 
qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la même matière), 
que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles 
n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit.
En l’espèce, si on venait à suivre le raisonnement des premiers juges, cela reviendrait à 
admettre que la législation fribourgeoise, en imposant l’installation de compteurs 
individuels dans les bâtiments « neufs », a introduit un nouveau moyen de preuve légal 
totalement inconnu de la législation fédérale et que celle-ci ne réglemente pas au 
surplus. Cela signifierait que dorénavant, dans un tel cas de figure, la preuve des frais 
effectifs engagés par le bailleur ne peut être rapportée que par le biais de compteurs 
individuels. En d’autres termes, l’interprétation – extensive – opérée par le Tribunal des 


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baux, revient à dire que tout décompte établi sur la base des critères légaux 
communément admis par la doctrine et la jurisprudence, valable pour n’importe quel 
immeuble lambda, est inefficace pour les immeubles « neufs » concernés par la 
législation fribourgeoise. Or, pour reprendre BOHNET – dont la contribution déposée à 
l’appui du recours a convaincu la Cour –, il ne […] paraît pas que la législation 
fribourgeoise puisse être interprétée dans ce sens. Ni la loi ni son règlement de 
s’intéressent comme tels à la question de la preuve. Ils se concentrent sur la question de 
l’obligation d’équiper et du décompte individuel et sur les conséquences pénales de 
l’absence d’équipement. [Par ailleurs,] le droit cantonal ne peut pas intervenir en matière 
de preuve dans un domaine régi par le droit privé fédéral. Il n’est donc pas imaginable 
que pour les immeubles anciens, la preuve de la consommation individuelle puisse 
résulter de répartitions selon les surfaces ou les volumes par exemple, sur la base de 
titres, le cas échéant – dans des cas extrêmes – confirmés par une expertise, et que tel 
ne soit pas le cas, en raison du droit public cantonal, pour les immeubles récents. En 
d’autres termes, un tribunal saisi d’un litige en matière de frais accessoires doit examiner 
les pièces déposées (décompte ; pièces justificatives) pour établir la réalité des dépenses 
et leur correcte répartition entre les locataires. Il ne peut pas tenir la répartition pour non 
établie parce qu’un compteur individuel n’a pas été installé (BOHNET FRANÇOIS, 
Consultation du 24 janvier 2012, p. 14-15). Ainsi, l’interprétation de la législation 
fribourgeoise sur l’énergie préconisée par les premiers juges et par l’intimée heurte le 
principe de la force dérogatoire du droit fédéral dans un domaine où le législateur fédéral 
a déjà exhaustivement légiféré. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que le 
Tribunal des baux a effectivement violé les art. 257a et 257b CO en retenant que le 
recourant n’était plus en mesure d’établir la clef de répartition entre les locataires du fait 
qu’il n’a pas installé de compteurs individuels imposés par la loi fribourgeoise sur 
l’énergie. Par voie de conséquence, le grief du recourant est bien fondé.
Il s’ensuit l’admission du recours. Partant, le jugement du 5 décembre 2011 rendu par le 
Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine est réformé en ce sens que la 
demande déposée le 28 octobre 2010 par B.________ à l’encontre de A.________ est 
rejetée.
3.
a) Il n'y a pas lieu de percevoir de frais judiciaires, la procédure en matière de bail 
étant en principe gratuite (art. 116 CPC et 130 LJ).
b) Vue l’issue du litige, les dépens de la procédure de recours (art. 95 al. 3 CPC) 
doivent être mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 104 al. 1, 105 et 106 al. 1 
CPC). Si, comme c’est le cas en l’espèce, l’instance de recours statue à nouveau, elle se 
prononce également sur les frais – exclusivement sur les dépens en l’occurrence (art. 
116 CPC et 130 LJ) – de la première instance (CPC-JEANDIN, ad art. 327, N°9 ; PETER 
VOLKART, DIKE-KOMM-ZPO, ad art. 327, N°12). Au vu de ce qui précède et vu le sort du 
recours, à savoir la réformation de la décision attaquée, les dépens de première instance 
doivent être mis à la charge de B.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
4.
a) Aux termes de l’art. 96 CPC, les cantons fixent le tarif des frais. L'art. 124 de la 
loi du 31 mai 2010 sur la justice (LJ, RSF 130.1) renvoie au Règlement du 30 novembre 
2010 sur la justice (RJ, RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation 
détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire 
à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. 
Le tarif horaire de base est de 230 francs (art. 65 RJ), somme majorée jusqu'à un 
maximum de 350 % en fonction de la valeur litigieuse (art. 66 al. 2 RJ). A défaut d'une 


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indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les 
conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, 
séances), qui ne sortent pas d'une simple gestion administrative du dossier : la 
correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du 
procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire de 500 francs, voire 
exceptionnellement de 700 francs (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires 
à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : il 
est calculé 40 centimes par photocopie isolée ; lorsque de nombreuses photocopies 
pouvaient être réalisées ensemble, le juge peut réduire ce montant par copie. Les 
déplacements dans la même ville que celle où l'avocat a son étude sont indemnisés par 
un forfait de 15 francs (RFJ 2005 p. 88). Enfin, le taux de la TVA est de 7.6 % pour les 
opérations antérieures au 1er janvier 2011, puis de 8 % au-delà (art. 25 al. 1 LTVA).
b) En l'espèce, la Cour fixe les dépens de A.________ pour la première et la 
deuxième instance, sur la base de la liste de frais produite par son mandataire, Me Jean-
Christophe Oberson, de la manière suivante :
Le temps consacré par Me Jean-Christophe Oberson à la défense de A.________ pour les 
conférences avec le client, l'étude du dossier, la rédaction des différents mémoires et 
l'examen des jugements est estimé à 12 ¾ heures en ce qui concerne la première 
instance et à 12 heures en ce qui concerne la deuxième instance (cf. liste de frais 
surlignée ci-jointe). Cela justifie des honoraires à hauteur de 5’692 fr. 50, montant 
auquel il sera ajouté 550 francs pour la correspondance nécessaire (350 francs pour la 
première instance et 200 francs pour la deuxième), soit un total de 6’242 fr. 50. Il faut y 
ajouter une indemnité de déplacement, par 127 fr. 50, les débours effectifs, par 91 fr. 80 
et la TVA, par 112 fr. 30 pour opérations antérieures au 1er janvier 2011 et par 398 fr. 75 
pour les opérations postérieures à cette date. Partant, les dépens alloués à Me Jean-
Christophe Oberson pour la première et la deuxième instance sont fixés à 6’972 fr. 85, 
TVA incluse.
(dispositif page suivante)


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l a C o u r a r r ê t e :
I.
Le recours est admis.
Partant, le jugement du 5 décembre 2011 rendu par le Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine est annulé et a désormais la teneur suivante :
1.
La demande déposée le 28 octobre 2010 par B.________ à l’encontre de 
A.________ est rejetée, dans la mesure où elle est recevable.
2.
Les dépens sont mis à la charge de B.________.
3.
Il n’est pas perçu de frais de justice.
II.
Il n’est pas perçu de frais.
III.
Les dépens de la procédure de recours sont mis à la charge de B.________.
IV.
Les dépens dus à A.________ pour la première et la deuxième instance sont fixés, 
sur la base de la liste de frais de son mandataire, Me Jean-Christophe Oberson, au 
montant de 6’972 fr. 85 (honoraires, correspondance comprise : 6’242 fr. 50 ; 
débours : 91 fr. 80 ; frais de vacation : 127 fr. 50 ; TVA : 511 fr. 05).
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente 
jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours 
sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 
juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 
Lausanne 14.
Fribourg, le 27 juin 2012/lda
Le Greffier :
Le Président :