fr_gerichte · 602 2021 6 · 2022-04-13 · de

Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts | Raumplanung und Bauwesen

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
602 2021 6
Urteil vom 13. April 2022
II. Verwaltungsgerichtshof
Besetzung
Präsident:
Christian Pfammatter
Richter:
Johannes Frölicher, Yann Hofmann 
Gerichtsschreiber:
Mischa Poffet
Parteien
A.________ und B.________, Beschwerdeführer, beide vertreten durch 
Rechtsanwalt Christian Munz
gegen
DIREKTION FÜR RAUMENTWICKLUNG, INFRASTRUKTUR, MOBILI-
TÄT UND UMWELT, Vorinstanz,
GEMEINDE DÜDINGEN, Erstinstanz, handelnd durch ihren Gemeinderat, 
dieser vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Schneuwly
Gegenstand
Raumplanung und Bauwesen – Gesamtrevision der Ortsplanung der 
Gemeinde Düdingen
Beschwerde vom 11. Januar 2021 gegen die Entscheide vom 18. Novem-
ber 2020


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Sachverhalt
A.
A.________ und B.________ sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Art. ccc des 
Grundbuchs (nachfolgend: GB) der Gemeinde Düdingen, gelegen an der D.________ in Düdingen 
[…]. Das Grundstück […] liegt in der Landwirtschaftszone und ist im kantonalen Richtplan als 
Fruchtfolgefläche ausgewiesen.
B.
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde Düdingen entschied der 
Gemeinderat am 11. Februar 2014, das Grundstück Art. ccc GB der Bauzone (Wohnzone hoher 
Dichte) zuzuweisen. Anlässlich des Genehmigungsentscheids vom 8. Juni 2016 stellte die Raum-
planungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD; seit 1. Februar 2022 Direktion für Raumentwicklung, 
Infrastruktur, Mobilität und Umwelt) jedoch fest, dass die geplante Einzonung vom Moratorium für 
Bauzonen betroffen war und keine Kompensationsmassnahmen vorgelegt wurden, weshalb die 
RUBD die Einzonung nicht genehmigte. Der Genehmigungsentscheid der RUBD vom 8. Juni 2016 
ist in Rechtskraft erwachsen.
C.
Mit Publikation im Amtsblatt Nr. 39 vom 28. September 2018 wurde die Anpassung der Orts-
planung der Gemeinde Düdingen an die Genehmigungsbedingungen des Entscheids der RUBD 
vom 8. Juni 2016 sowie weitere Änderungen der Ortsplanung öffentlich aufgelegt. Dabei wurde 
unter anderem das Grundstück Art. ccc GB im Gemeinderichtplan Teil Bodennutzung dem neu 
ausgeschiedenen Richtplangebiet W7 (Option für künftige Erweiterungen der Wohnzone) zugeteilt 
und im Zonennutzungsplan in der Landwirtschaftszone belassen.
Am 26. Oktober 2018 erhoben A.________ und B.________ Einsprache gegen die Anpassung der 
Ortsplanung, die der Gemeinderat mit Einspracheentscheid vom 22. Januar 2019 abwies.
D.
Gegen den genannten Einspracheentscheid reichten A.________ und B.________ mit 
Eingabe vom 15. Februar 2019 Beschwerde bei der RUBD ein. Nach mehrfachem Schriftenwech-
sel zwischen der Eigentümerschaft und der Gemeinde wies die RUBD die Beschwerde mit 
Entscheid vom 18. November 2020 ab. Mit Entscheid vom selben Tag genehmigte die RUBD die 
Anpassung der Ortsplanung der Gemeinde Düdingen.
E.
Mit Eingabe vom 11. Januar 2021 haben A.________ und B.________ Beschwerde an das 
Kantonsgericht erhoben und beantragen, der Genehmigungsentscheid der RUBD vom 18. Novem-
ber 2020 sei aufzuheben, soweit damit die Einzonung der Baulandfläche des Grundstücks Art. ccc 
GB im Umfang von 9'205 m2 in die Wohnzone hoher Dichte mit Detailbebauungspflicht gemäss 
Entscheid des Gemeinderats Düdingen vom 11. Februar 2014 unterbleibt, und es sei das betref-
fende Grundstück im besagten Mass einzuzonen. Eventualiter sei der Beschwerdeentscheid der 
RUBD vom 18. November 2020 aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.
In ihren Bemerkungen vom 22. Februar 2021 beantragt die Gemeinde die Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 
30. März 2021 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Nachdem das Kantonsgericht den Beschwerdeführern Einsicht in die Akten gewährt hatte, mach-
ten sie mit Schreiben vom 30. April 2021 geltend, die Akten seien unvollständig und nannten diver-
se Unterlagen, die ihrer Ansicht nach in den Akten fehlen würden. Die Vorinstanz reichte in der 
Folge am 11. Mai 2021 weitere Unterlagen zu den Akten und verwies im Übrigen auf die Gemein-


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de sowie die Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführer. Die Gemeinde wiederum vertrat mit Schrei-
ben vom 17. Mai 2021 die Ansicht, die Beschwerdeführer würden weder aufzeigen, weshalb sich 
Dokumente aus anderen Verfahren im Dossier des rubrizierten Beschwerdeverfahrens befinden 
müssten, noch inwiefern die monierten fehlenden Unterlagen entscheidrelevant wären.
Mit Schreiben vom 21. Juni 2021 reichten die Beschwerdeführer eine Pressemitteilung vom 
16. Juni 2021 betreffend Erweiterung des öffentlichen Verkehrsnetzes der Gemeinde Düdingen zu 
den Akten und ersuchten um Einholung eines Fachberichts des Amts für Mobilität (MobA) zu den 
Auswirkungen dieser Erweiterung auf die Erschliessungsgüteklasse.
Am 11. August 2021 informierte der Instruktionsrichter die Beschwerdeführer darüber, dass er zum 
jetzigen Verfahrensstand keine Veranlassung sehe, die von den Beschwerdeführern bezeichneten, 
angeblich in den Akten fehlenden Unterlagen beizuziehen. Auch die Einholung eines Fachberichts 
erscheine nicht notwendig. Gleichzeitig setzte er den Beschwerdeführern eine Frist von 30 Tagen 
zur Einreichung einer Stellungnahme zu den Bemerkungen der Vorinstanz und der Gemeinde.
In ihren Gegenbemerkungen vom 13. September 2021 bestätigen die Beschwerdeführer ihre 
Rechtsbegehren. Die Gemeinde hält in ihren Schlussbemerkungen vom 18. Oktober 2021 eben-
falls an ihren Anträgen fest. Die Vorinstanz liess sich nicht mehr vernehmen.
F.
Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die 
Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist gemäss Art. 88 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes 
vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen 
Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) zur Behandlung 
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer der streitbe-
troffenen Parzelle zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist 
wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 
VRG). Auf die Beschwerde ist daher – vorbehaltlich der nachfolgenden Ausführungen – einzutre-
ten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit 
kann im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum-
planung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden, wobei die 
Pflicht zur vollen Überprüfung eine Zurückhaltung der Rechtsmittelbehörde nicht ausschliesst, 
wenn der unteren Instanz bei der Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum 
oder Ermessensbereich zusteht (vgl. AEMISEGGER/HAAG, in Praxiskommentar RPG: Baubewilli-
gung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 33 N. 83 f. mit Hinweisen). Mit Bezug auf das vorlie-


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gend betroffene Grundstück Art. ccc GB hat die Vorinstanz den Planungsentscheid der Gemeinde, 
sprich das Belassen des besagten Grundstücks in der Landwirtschaftszone, bestätigt. Damit 
erfolgte die bundesrechtlich geforderte volle Überprüfung bereits durch die Vorinstanz (in ihrer 
Rolle als Beschwerdebehörde im Sinne von Art. 88 Abs. 1 RPBG). Die Rüge der Unangemessen-
heit ist vorliegend somit ausgeschlossen.
Die Gemeinde beantragt bezüglich gewisser Rügen der Beschwerdeführer, dass auf diese 
mangels rechtsgenügender Substanziierung nicht einzutreten sei. Dem Verwaltungsrechtspflege-
gesetz des Kantons Freiburg ist eine gesteigerte Begründungspflicht, wie sie Art. 42 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) kennt ("inwiefern 
der angefochtene Akt Recht verletzt"; BGE 134 I 303 E. 1.3), jedoch fremd (vgl. Art. 81 Abs. 1 
VRG). Selbst wenn die beschwerdeführende Partei ihren vorinstanzlichen Standpunkt vor dem 
Kantonsgericht wiederholt, ohne sich substanziiert mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinan-
derzusetzen, hat sich das Kantonsgericht mit diesen Rügen zu befassen, gibt die beschwerdefüh-
rende Partei damit doch zu erkennen, dass sie mit der abweichenden Rechtsposition der Vorin-
stanz in diesen Punkten nicht einverstanden ist, womit sie ihrer Begründungspflicht im kantonalen 
Beschwerdeverfahren zur Genüge nachkommt.
3.
Die Beschwerdeführer ersuchen primär um Aufhebung des Genehmigungsentscheids, soweit darin 
die Einzonung der Baulandfläche des Grundstücks Art. ccc GB gemäss Entscheid des Gemeinde-
rats Düdingen vom 11. Februar 2014 unterbleibt. Sowohl aus dem angefochtenen (E. 5b und 5d) 
wie auch aus dem erstinstanzlichen Entscheid (E. 4) folgt, dass die Parzelle nie rechtskräftig der 
Bauzone zugewiesen, sondern aufgrund des Genehmigungsentscheids der Vorinstanz vom 8. Juni 
2016 in der Landwirtschaftszone belassen wurde (vgl. Art. 26 RPG und Art. 86 f. RPBG). Es stellt 
sich somit die Frage, ob die – unangefochten in Rechtskraft erwachsene – Nichtgenehmigung der 
Einzonung in die Wohnzone hoher Dichte einer erneuten Prüfung überhaupt zugänglich war. Dafür 
spricht, dass es der Gemeinde offenstand, das Grundstück Art. ccc im Rahmen der Anpassung an 
die Genehmigungsbedingungen vom 8. Juni 2016 entweder unter Kompensation einzuzonen oder 
aber definitiv in der Landwirtschaftszone zu belassen, wobei sie sich für Letzteres entschied. Die 
Frage kann indes offengelassen werden, da die Beschwerde ohnehin abzuweisen ist, wie aus den 
nachfolgenden Erwägungen erhellt.
Ebenfalls ist an dieser Stelle festzuhalten, dass sich entgegen der Auffassung der Beschwerdefüh-
rer aus der im Entscheid vom 8. Juni 2016 verweigerten Genehmigung der Einzonung aufgrund 
des damals geltenden Bauzonenmoratoriums (bzw. der fehlenden Kompensation) nicht ableiten 
lässt, die Einzonung sei mit dem Wegfall der Kompensationspflicht ohne Weiteres möglich, hat 
sich doch die Vorinstanz mit den übrigen Voraussetzungen einer Einzonung in ihrem damaligen 
Entscheid gerade nicht auseinandergesetzt. Sofern vorliegend eine neue Prüfung überhaupt zuläs-
sig war, hatte diese selbstredend im Lichte sämtlicher Einzonungsvoraussetzungen zu erfolgen.
4.
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer wie bereits vor der Vorinstanz eine Verletzung 
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, die aus dem ungenügend begründeten Einspracheent-
scheid des Gemeinderats vom 22. Januar 2019 resultiere.
Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführer ein hinreichendes Bild von den 
Überlegungen machen konnten, von denen sich der Gemeinderat hatte leiten lassen. So waren sie 


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in der Lage, den Entscheid des Gemeinderats sachgerecht anzufechten und ihre Argumente vor 
der Vorinstanz sowie vor dem Kantonsgericht umfassend vorzutragen. Eine allfällige Gehörsverlet-
zung durch den Gemeinderat wäre im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren ohnehin geheilt 
worden, da sich die Beschwerdeführer vor einer Instanz mit voller Überprüfungsbefugnis (vgl. oben 
E. 2) äussern konnten. Eine Rückweisung käme zudem einem formalistischen Leerlauf gleich, hat 
doch die Vorinstanz in ihren Bemerkungen zu erkennen gegeben, im Falle einer Bejahung der 
Gehörsverletzung gleich zu entscheiden (zum Ganzen BGE 142 II 218 E. 2.8.1).
5.
In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer gestützt auf einen verwaltungsrechtlichen 
Vertrag mit der Gemeinde vom 12. September 2013 und auf die Vorgeschichte der unterlassenen 
Einzonung geltend, aus Vertrauensgesichtspunkten einen Anspruch auf Zuweisung ihrer Parzelle 
in die Wohnzone hoher Dichte zu haben.
5.1.
Nach der Rechtsprechung kann der Vorgeschichte einer Nutzungsplanfestsetzung ein 
solches Gewicht zukommen, dass sich daraus die begründete Erwartung einer Einweisung von 
Land in eine Bauzone ergibt. Namentlich die Erschliessungsplanung oder durchgeführte Bauland-
umlegungen vermögen das Vertrauen zu wecken, davon erfasstes Land werde im neu zu erlas-
senden Zonenplan der Bauzone zugewiesen. Auch wenn keine konkreten Zusicherungen vorlie-
gen, die nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Pflicht zur Einzonung begründen, kann 
sich eine solche aus den der Nutzungsplanung vorangehenden besonderen Umständen herleiten 
(BGE 132 II 218 E. 6.1; 118 Ia 151 E. 5a). Die Vorgeschichte und der Vertrauensschutz verleihen 
einem Grundeigentümer – gleich wie eine vollständige Erschliessung – jedoch keinen unbedingten 
Anspruch auf Zuteilung seiner Parzelle zu einer RPG-konformen Bauzone. Die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung anerkennt, dass die Verwirklichung der Raumplanungsgrundsätze Vorrang vor 
der Beständigkeit eines altrechtlichen Plans hat. Wesentlich ist zunächst, ob die Vorgeschichte 
eine Abfolge von Ereignissen umfasst, die auf die Einzonung des Gebietes ausgerichtet war. Die 
Berufung auf Vertrauensschutzinteressen setzt weiter voraus, dass keine Kollision zum Interesse 
an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts – hier einer RPG-konformen Nutzungspla-
nung – absehbar war (BGE 132 II 218 E. 6.1; Urteile BGer 1C_493/2013 vom 28. Januar 2014 
E. 2.3; 1C_285/2007 vom 22. Mai 2008 E. 7.1).
5.2.
Im allgemeinen Verwaltungsrecht gilt der Grundsatz, dass die Interessenabwägung im 
Einzelfall vorbehalten bleibt und damit eine Schranke des Vertrauensschutzes bildet (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 664 mit Hinweisen). 
Daraus folgt, dass sich Private nicht auf Vertrauensschutz berufen können, wenn dem Interesse 
am Schutz des berechtigten Vertrauens ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht 
(vgl. BGE 137 I 69 E. 2.6). Die haushälterische Nutzung des Bodens stellt ein gewichtiges öffentli-
ches Interesse dar (vgl. Art. 73 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG). Gleiches gilt für den Erhalt des Kultur-
lands, insbesondere von Fruchtfolgeflächen (Art. 104a BV sowie Art. 3 Abs. 2 lit. a und Art. 15 Abs. 
3 RPG). Weiter ist hervorzuheben, dass – selbst wenn eine Gemeinde tatsächlich ein berechtigtes 
Vertrauen auf Einzonung geschaffen haben sollte – der sich am objektiven Recht sowie am kanto-
nalen Richtplan orientierende Genehmigungsentscheid durch die zuständige kantonale Behörde 
vorbehalten bleibt (vgl. Art. 26 RPG).
5.3.
Ein aus dem Vertrauensschutzprinzip abgeleiteter Anspruch auf Einzonung fällt daher von 
vornherein ausser Betracht und Weiterungen zur Vertrauensgrundlage erübrigen sich, wenn die 
anbegehrte Zuweisung von Land in die Bauzone die Voraussetzungen des objektiven Rechts, 


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namentlich Art. 15 Abs. 4 RPG und Art. 30 Abs. 1bis RPV, die der Verwirklichung der erwähnten 
öffentlichen Interessen dienen, nicht erfüllt. Darauf ist im Folgenden einzugehen.
6.
Zu prüfen ist nach dem Vorgesagten, ob die objektiv-rechtlichen Voraussetzungen zur Zuweisung 
des Grundstücks Art. ccc GB in die Bauzone erfüllt sind.
6.1.
Art. 15 RPG bestimmt, dass Bauzonen so festzulegen sind, dass sie dem voraussichtlichen 
Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). Gemäss Abs. 4 dieser Bestimmung kann Land einer 
Bauzone nur dann neu zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (lit. a), auch 
im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden 
Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (lit. b), 
Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d) 
und damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Betreffend die Einzonung von 
Fruchtfolgeflächen hält Art. 30 Abs. 1bis der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; 
SR 700.1) fest, dass diese nur eingezont werden dürfen, wenn ein aus Sicht des Kantons wichti-
ges Ziel ohne die Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen nicht sinnvoll erreicht werden kann (lit. a) 
und sichergestellt wird, dass die beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal 
genutzt werden (lit. b).
An die Inanspruchnahme von Fruchtfolgeflächen werden strenge Anforderungen gestellt. Als wert-
vollste landwirtschaftliche Flächen sollen diese grundsätzlich der Landwirtschaft erhalten bleiben 
(vgl. Art. 3 Abs. 2 RPG und Art. 104a Abs. 1 BV). Auch Art. 73 BV gebietet eine nachhaltige 
Nutzung dieser begrenzten und grundsätzlich nicht erneuerbaren Ressource. Das Bundesgericht 
misst der Erhaltung von Fruchtfolgeflächen in ständiger Praxis grosses Gewicht zu und verlangt für 
deren Inanspruchnahme eine umfassende Interessenabwägung unter Prüfung von Alternativen, 
einschliesslich Kompensationsmöglichkeiten (vgl. z.B. Urteil BGer 1C_429/2015 vom 28. Septem-
ber 2016, in ZBl 118/2017 500, E. 3; Urteil BGer 1C_94/2012 vom 29. März 2012 E. 4.1; je mit 
Hinweisen; siehe zum Ganzen auch Urteil BGer 1C_235/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 3.1).
Der vorgenannte Art. 30 Abs. 1bis RPV (in Kraft seit 1. Mai 2014) hat die Anforderungen an die 
Einzonung von Fruchtfolgeflächen im Vergleich zum vorherigen Schutz dieser Flächen noch 
verschärft: Die Einzonung ist nunmehr nur noch zulässig, wenn sie einem auch aus Sicht des 
Kantons wichtigen Ziel dient, das ohne die Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen nicht sinnvoll 
erreicht werden kann. Diese Bestimmung kommt auch zur Anwendung, wenn der Kanton noch – 
bzw. wie der Kanton Freiburg wieder – über Reserven von Fruchtfolgeflächen verfügt, da andern-
falls die Einzonung (vorbehältlich einer Kompensierung) schon nach Art. 30 Abs. 2 RPV unzulässig 
ist (siehe Urteil BGer 1C_235/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 7.1; vgl. weiter BGE 145 II 18 
E. 4.2 und 7.2; Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Erläuternder Bericht zur Teilrevision vom 
2. April 2014 der Raumplanungsverordnung, S. 10 zu Art. 30 Abs. 1bis RPV). Dies bedeutet, dass 
von der Erfüllung der Kriterien nach Art. 30 Abs. 1bis RPV auch nicht mit dem Argument abgesehen 
werden kann, dass eine Kompensierung stattfinde; die erwähnten Kriterien gelten vielmehr unab-
hängig von einer allfälligen Kompensierung. Wenn die (im Richtplan genauer bestimmten) Kriterien 
jedoch erfüllt sind – und solange die erforderliche Mindestfläche an Fruchtfolgeflächen im Kanton 
erreicht ist – scheint eine Kompensierung grundsätzlich nicht notwendig (vgl. Urteil KG FR 602 
2020 140 vom 26. Februar 2021 E. 4.2).
6.2.
Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, in tatsächlicher Hinsicht sei unbestrit-
ten, dass Art. ccc GB zumindest grob erschlossen sei und die örtlichen Gegebenheiten einer 


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Einzonung insgesamt nicht hinderlich seien. Das Grundstück stehe in Kontinuität mit der rechtsgül-
tigen Bauzone und hätte eine kompakte Siedlungsentwicklung zur Folge. Die Parzelle liege 
gemäss dem geltenden kantonalen Richtplan innerhalb eines Sektors der wesentlichen Erweite-
rung des Siedlungsgebiets, was den Vorgaben des Richtplans hinsichtlich der Erweiterungen der 
Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG entspreche. Ferner befinde sie sich innerhalb der Siedlungs-
grenze gemäss dem Agglomerationsprogramm Freiburg (E. 6e). Dagegen ist nach Ansicht der 
Vorinstanz die durch eine Einzonung erfolgende Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen in rechtli-
cher Hinsicht hinderlich: Eine Einzonung sei nur entsprechend den erhöhten Anforderungen von 
Art. 30 Abs. 1bis RPV möglich, was deren Eignung zur Einzonung relativiere. Die Beschwerdeführer 
hätten eine Studie zur Abklärung der Beanspruchung der Fruchtfolgeflächen in Auftrag gegeben; 
nichtsdestotrotz nähme dies nicht die umfassende Überprüfung der Lage und Interessenabwägung 
vorweg, die im Rahmen einer Einzonung von Fruchtfolgeflächen vorzunehmen und darzulegen sei 
(E. 6f). Weiter hielt die Vorinstanz fest, gestützt auf den geltenden Richtplan wäre abzuklären, ob 
die Gemeinde über hinreichend Erweiterungspotenzial verfüge; ausserdem müsse eine Verdich-
tungsstudie aufzeigen, dass die Einzonung notwendig sei. Darüber hinaus befinde sich das Richt-
plangebiet W7 in einem Bereich der Erschliessungsgüteklasse des Niveaus E, die den Kriterien 
des geltenden Richtplans für Einzonungen in der Siedlungspriorität 1 nicht entsprächen, ausser 
eine sichere und effiziente Langsamverkehrsanbindung und eine Verbesserung der Erschliessung 
durch den öffentlichen Verkehr könne nachgewiesen werden. All diese Elemente stünden im 
Rahmen einer allfälligen Einzonung zur Überprüfung und müssten dementsprechend ebenfalls 
dargelegt werden (E. 6g). Grundsätzlich könne die Einzonung von Art. ccc GB demnach bereits 
aufgrund der genannten Umstände nicht ohne Weiteres in Betracht gezogen werden; es gäbe 
mehrere Kriterien, die beim jetzigen Verfahrensstand nicht geklärt seien und die im Rahmen der 
Einzonung darzulegen wären. Die oben genannten Umstände würden dabei nur die augenschein-
lichsten Kriterien darstellen. Es könne bereits infolgedessen festgestellt werden, dass sich das 
Land nicht vorbehaltlos für die Überbauung im Sinne von Art. 15 Abs. 4 lit. a RPG eigne.
6.2.1. Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, die von der Vorinstanz genannten Punkte 
seien keine Kriterien, die gegen die Eignung im Sinne von Art. 15 Abs. 4 lit. a RPG sprechen. Dass 
das Grundstück grundsätzlich als Bauland tauge, könne aufgrund des kantonalen Richtplans, des 
Agglomerationsrichtplans AP3 sowie des Siedlungsrichtplans der Gemeinde nicht ernsthaft in 
Abrede gestellt werden. Bezüglich der Thematik der Fruchtfolgefläche machen sie geltend, die 
Sachlage sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz rechtsgenügend abgeklärt: Die von der 
Gemeinde in Auftrag gegebene Expertenanalyse vom 30. November 2017 sei zum Schluss 
gekommen, die Einzonung des Grundstücks Art. ccc GB diene der kompakten Siedlungsentwick-
lung des regionalen Zentrums des Sensebezirks und somit einem aus Sicht des Kantons Freiburg 
wichtigen Ziel. Zweitens sei die Zuteilung des Grundstücks zur Wohnzone hoher Dichte mit Detail-
bebauungsplanpflicht mit dem Prinzip der Verdichtung konform. Sofern diese Expertenanalyse und 
die weiteren Abklärungen der Gemeinde den Anforderungen an eine umfassende Überprüfung 
nicht gerecht werden sollten, wäre die Vorinstanz nach Ansicht der Beschwerdeführer verpflichtet 
gewesen, diese Abklärungen vorzunehmen bzw. die Angelegenheit an die Gemeinde zurückzu-
weisen. Mit Bezug auf die Langsamverkehrsanbindung sowie die Erschliessungsgüteklasse 
machen die Beschwerdeführer geltend, die diesbezüglichen Vorgaben des Richtplans seien 
zumindest mittelfristig umsetzbar. In ihrer Eingabe vom 21. Juni 2021 weisen sie zudem auf die 
mittlerweile erfolgte Verbesserung der Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (Erweiterung 
des städtischen Busnetzes ab Ende 2021) hin. Betreffend die angebliche Vorgabe des Richtplans, 
wonach abzuklären sei, ob die Gemeinde über hinreichend Erweiterungspotenzial verfüge, und 
dass eine Verdichtungsstudie notwendig sei, argumentieren die Beschwerdeführer, Letzteres erge-


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be sich nicht aus dem Richtplan. Der gemäss dem neuen Richtplan zu erbringende Nachweis des 
Standes der Dimensionierung der Bauzone mittels einer Bilanz der überbauten und nicht überbau-
ten Flächen sowie der Nachweis, dass der Zonennutzungsplan mit den Grundsätzen für die 
Dimensionierung übereinstimme, könne nicht von den Beschwerdeführern erbracht werden, 
sondern es sei Sache des Gemeinderats gewesen, diese Abklärungen im Rahmen der Anpassung 
der Ortsplanung an die Genehmigungsbedingungen vorzunehmen. Diese Beurteilung aufgrund 
des rechtskräftigen Nutzungsplans vorzunehmen sei im vorliegenden Verfahren jedoch gar nicht 
möglich, da die Daten zum Überbauungsstand der Bauzonen, die Gegenstand des vorliegenden 
Verfahrens bilden, vom 31. Dezember 2014 datieren und auf dem früheren Richtplan basieren. 
Nach Beurteilung der Beschwerdeführer sei die Einzonung des Grundstücks jedoch nötig, um den 
Bedarf innerhalb des 15-jährigen Planungshorizonts zu decken, auch in Berücksichtigung der 
vorhandenen Reserven. So betrage das Total unbebauter Parzellen, das sich im Jahr 2018 auf 
204'937 m2 belaufen habe, per 31. Dezember 2020 nur noch 74'991 m2; zudem genüge eine 
konsequente Mobilisierung der Nutzungsreserven. Sodann halten die Beschwerdeführer fest, die 
Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 lit. c und d RPG seien erfüllt und im Übrigen von der Vorin-
stanz auch nicht angezweifelt worden.
Die Gemeinde weist in ihren Bemerkungen darauf hin, dass bei einer allfälligen Einzonung des 
Grundstücks der Beschwerdeführer die Grundsätze des geltenden kantonalen Richtplans anzu-
wenden wären. Eine Erweiterung der Bauzone des Typs Wohnzone, Kernzone und Mischzone 
könne gemäss dem Richtplan in den Kategorien der Siedlungspriorität 1 oder 2 von höchstens fünf 
Hektar geplant werden, allerdings nur, wenn die gesamte nicht überbaute Fläche der rechtskräfti-
gen Bauzone nicht mehr als drei Hektar betrage (kantonaler Richtplan, Abschnitt C, T102, S. 2). 
Gemäss einem aktuellen Plan der Bauzonenreserve verfüge die Gemeinde per 1. Januar 2021 
über 9.9 Hektar unbebaute Bauzonen des Typs Wohnzone, Kernzone und Mischzone. Damit sei 
erstellt, dass die nicht überbaute Fläche der rechtskräftigen Bauzone deutlich mehr als drei Hektar 
betrage, womit eine Erweiterung der Bauzone des Typs Wohnzone, Kernzone und Mischzone in 
den Kategorien der Siedlungspriorität 1 oder 2 gemäss den Vorgaben des kantonalen Richtplans 
zurzeit nicht möglich sei.
6.2.2. In ihren Gegenbemerkungen monieren die Beschwerdeführer, die von der Gemeinde 
erstellte Karte betreffend Bauzonenreserven könne nicht als Grundlage für die Berechnung der 
Bauzonenreserven dienen, da es sich um eine sehr grobe kartographische Darstellung einzelner 
nicht bebauter Gesamt- und Teilgrundstücke handle. So würden Grundstücke als bebaubar ausge-
wiesen, obwohl bis heute keine Parzellierung vorgenommen worden, geschweige denn Projekte 
geplant seien. Weiter würden die Gewässerabstände nicht beachtet, welche die Bebaubarkeit 
gewisser Parzellen relativiere. Sodann berücksichtige die Karte die tatsächlichen Absichten der 
Grundeigentümer nicht; namentlich hege die katholische Pfarrei, der ca. 50 Prozent der unbebau-
ten Grundstücke gehöre, weder Bau- noch Landverkaufsabsichten. Aus dem Strategiebericht 
"Immobilienstrategie 2030" gehe hervor, dass das Überschreiten der Einwohnergrenze von 10'000 
im Jahr 2027 erfolgen werde; die grössten Entwicklungsgebiete (Düdingenplus und Brieglipark) 
seien bis auf drei Mehrfamilienhäuser bereits überbaut. Die Beschwerdeführer heben weiter 
hervor, dass die Dimensionierungskriterien gemäss dem kantonalen Richtplan individuell auf jeden 
besiedelten Sektor anzuwenden seien und Gemeinden mit mehreren Prioritätskategorien sämtli-
che Erweiterungen unter gewissen Umständen in einem Sektor zusammenfassen könnten. Zudem 
bedürfe es stets einer umfassenden Interessenabwägung, in der die Anwendung des Richtplan-
blatts T102 nur einen Aspekt bilde.


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Die Gemeinde hält in ihren Schlussbemerkungen fest, die Beschwerdeführer würden nicht bestrei-
ten, dass eine Einzonung des strittigen Grundstücks nur möglich wäre, wenn die gesamte nicht 
überbaute Fläche der rechtskräftigen Bauzone der Gemeinde nicht mehr als drei Hektar betrage. 
Dass diese Bedingung nicht eingehalten sei, werde durch die Beschwerdeführer nicht widerlegt; 
diese würden selbst von einer nicht überbauten Fläche der rechtskräftigen Bauzone von 74'991 m2 
ausgehen. Der Vollständigkeit halber weist sie darauf hin, dass aus ihrer Sicht eine Parzellierung 
für die Ermittlung der Bauzonenreserven keineswegs erforderlich sei und Grundstücke, die der 
Bauzone zugewiesen sind, grundsätzlich als bebaubar anzusehen seien.
6.3.
Aus Sicht des objektiven Rechts steht einer Einzonung des Grundstücks der Beschwerde-
führer zunächst entgegen, dass diese mit den Vorgaben des geltenden kantonalen Richtplans 
nicht vereinbar wäre und damit gegen Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG verstiesse, wie die Gemeinde zu 
Recht vorbringt. Unabhängig davon, ob auf die Berechnung der Beschwerdeführer abgestellt wird, 
die Stand 31. Dezember 2020 von einer nicht überbauten Fläche der rechtskräftigen Bauzone von 
74'991 m2 (7.49 ha) ausgehen, oder auf diejenige der Gemeinde, die diese mit 99'000 m2 (9.9 ha) 
beziffert, steht fest, dass die Baulandreserve der Gemeinde Düdingen die maximale Baulandreser-
ve von drei Hektar für Erweiterungen der Bauzone in den Kategorien der Siedlungspriorität 1 und 2 
(kantonaler Richtplan, Abschnitt C, T102, S. 2) im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids um 
mehr als das Doppelte überstieg; im Zeitpunkt der Anpassung der Ortsplanung an die Genehmi-
gungsbedingungen betrug die Baulandreserve gar 204'937 m2 (Erläuterungsbericht vom 
28. September 2018 der Gemeinde Düdingen zu den Anpassungen an die Genehmigungsbedin-
gungen vom 8. Juni 2016, S. 2). Die auf dem von der Gemeinde am 22. Februar 2021 eingereich-
ten Plan betreffend Baulandreserven aufgeführten Flächen sind unbestrittenermassen der Bauzo-
ne des Typs Wohnzone, Kernzone und Mischzone zugewiesen; die von den Beschwerdeführern 
vorgebrachten Argumente (fehlende Parzellierung, Gewässerabstände) ändern nichts an der 
grundsätzlichen Bebaubarkeit der betreffenden Grundstücke bzw. an deren Qualität als Bauland. 
Gleiches gilt bezüglich der behaupteten fehlenden Bauabsicht gewisser Grundeigentümer, besteht 
doch für eingezonte Grundstücke eine Baupflicht und erwirbt die Gemeinde von Gesetzes wegen 
ein Kaufrecht, sollten die der Bauzone zugewiesenen Grundstücke nicht innert zwölf Jahren ab 
Rechtskraft des Genehmigungsentscheids gemäss ihrer Nutzungsbestimmung überbaut und 
verwendet werden (Art. 46a RPBG).
Damit scheitert die anbegehrte Einzonung nicht nur bereits an Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG, sondern es 
bestehen aufgrund der bedeutenden Baulandreserven der Gemeinde Düdingen ebenfalls erhebli-
che Zweifel daran, ob das in Frage stehende Land auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung 
der inneren Nutzungsreserven voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt würde (vgl. Art. 15 
Abs. 4 lit. b RPG). Diesbezüglich wird im kantonalen Richtplan festgehalten, die heute geltende 
Methode zur Dimensionierung der Bauzone sehe maximale Etappen für die Einzonung vor, die 
vom Stand der Nutzung der rechtskräftigen Bauzonen abhängig seien. Jede Erweiterung dieser 
Zonen setze die vorherige Bebauung der unbebauten Grundstücke voraus. Die Methode der 
Dimensionierung nach Einzonungsetappen weise den Vorteil auf, dass sie nicht von der effektiven 
Bevölkerungsentwicklung abhängig sei (kantonaler Richtplan, Abschnitt C, T102, S. 4 f.). Der 
Verweis der Beschwerdeführer auf die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde 
Düdingen vermag nicht aufzuzeigen, dass die Baulandreserve in Anbetracht des Bevölkerungs-
wachstums der Gemeinde ungenügend dimensioniert wäre, bzw. dass ihr Grundstück selbst bei 
einer konsequenten Mobilisierung der erheblichen Nutzungsreserven benötigt würde.
6.4.
Nebst Art. 15 Abs. 4 RPG steht auch Art. 30 Abs. 1bis RPV der ersuchten Einzonung entge-
gen. Mit dem pauschalen Hinweis der Beschwerdeführer auf die "kompakte Siedlungsentwicklung 


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des regionalen Zentrums des Sensebezirks" ist ein aus Sicht des Kantons wichtiges Ziel im Sinne 
von Art. 30 Abs. 1bis lit. a RPV weder dargetan noch ist ein solches vorliegend ersichtlich (vgl. dazu 
BGE 145 II 18 E. 4.2; 142 II 415 E. 3 letzter Absatz sowie E. 2.2.3). Entgegen der Behauptung der 
Beschwerdeführer wäre zudem ohnehin nicht erstellt, dass das von ihnen geltend gemachte Ziel 
der kompakten Siedlungsentwicklung ohne Beanspruchung der als Fruchtfolgefläche ausgewiese-
nen Parzelle Art. ccc GB nicht sinnvoll erreicht werden könnte. In Anbetracht der festgestellten 
erheblichen Baulandreserven der Gemeinde Düdingen (oben E. 6.3) ist das Gegenteil der Fall, 
lässt sich doch bei konsequenter Mobilisierung der inneren Nutzungsreserve – mit Blick auf den 
Planungshorizont der nächsten 15 Jahre – eine kompakte Siedlungsentwicklung des regionalen 
Zentrums des Sensebezirks auch ohne Beanspruchung der strittigen Fruchtfolgefläche erreichen. 
Entsprechend fehlt es sinngemäss auch an einem Nachweis, dass kein alternativer Standort für 
die Realisierung des behaupteten kantonalen Ziels in Frage kommt (vgl. Erläuternder Bericht ARE, 
S. 10).
Eine Einzonung des Grundstücks Art. ccc GB würde damit einzig einem privaten Überbauungsinte-
resse dienen, an dem kein kantonales Interesse besteht, was für die Inanspruchnahme einer 
Fruchtfolgefläche nicht genügt (Urteil BGer 1C_635/2020 vom 11. Oktober 2021 E. 6.2). Damit 
kann offenbleiben, ob der Verweis auf die Zuweisung in die Wohnzone hoher Dichte für sich 
genommen als Nachweis für eine optimale Nutzung im Sinne von Art. 30 Abs. 1bis lit. b RPV 
ausreicht.
6.5.
Was schliesslich die von den Beschwerdeführern verlangte umfassende Interessenabwä-
gung anbelangt, fällt eine solche ausser Betracht, wenn die in Art. 15 Abs. 4 RPG vorgeschriebe-
nen kumulativen Voraussetzungen (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, 2016, Art. 15 N. 87) nicht erfüllt sind bzw. die Anforderungen von Art. 30 Abs. 
1bis RPV an die Einzonung von Fruchtfolgeflächen der Zuweisung in die Bauzone entgegenstehen.
6.6.
Somit ist erstellt, dass eine Einzonung des Grundstücks Art. ccc GB zurzeit mit objektivem 
Recht nicht vereinbar ist. Da sich die massgeblichen tatsächlichen Verhältnisse wie gesehen mit 
genügender Klarheit aus den Akten sowie den öffentlich zugänglichen Karten und Plänen des 
Kantons ergeben, kann auf die Abnahme der Beweis- und Aktenergänzungsanträge der 
Beschwerdeführer in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; 
136 I 229 E. 5.3). Bei diesem Ergebnis kann nach dem Gesagten (vgl. oben E. 5.3) offenbleiben, 
ob der verwaltungsrechtliche Vertrag vom 12. September 2013 oder die Vorgeschichte der unter-
lassenen Einzonung überhaupt eine taugliche Vertrauensgrundlage darstellen, weshalb auf die 
diesbezüglichen Vorbringen und Beweisanträge der Beschwerdeführer nicht einzugehen ist.
7.
Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf die Planbeständigkeit. Wie hiervor bereits festgehal-
ten wurde (E. 3), werden Nutzungspläne erst mit ihrer Genehmigung durch die Vorinstanz verbind-
lich. Da die mit Entscheid der Gemeinde vom 11. Februar 2014 vorgenommene Zuweisung des 
Grundstücks Art. ccc GB in die Wohnzone hoher Dichte durch den Entscheid der Vorinstanz vom 
8. Juni 2016 gerade nicht genehmigt wurde, zielt der Verweis der Beschwerdeführer auf Art. 21 
RPG und Art. 89 RPBG ins Leere.
Auch aus dem Agglomerationsprogramm sowie dem Gemeinderichtplan können die Beschwerde-
führer nichts zu ihren Gunsten ableiten: Der Gemeinderichtplan Teil Bodennutzung vom 11. Febru-
ar 2014, in dem die Parzelle der Beschwerdeführer der Wohnzone zugeteilt war, ist mangels 
Genehmigung nicht verbindlich geworden; im aktuellen Gemeinderichtplan vom 28. September 


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2018 ist das betroffene Grundstück nur als mögliches Einzonungsgebiet W7 definiert. Im Agglome-
rationsprogramm AP3, dem die Verbindlichkeit eines regionalen Richtplans zukommt (vgl. Art. 27 
Abs. 1 RPBG), figuriert das Grundstück Art. ccc GB im Siedlungsgebiet und weist Siedlungspriori-
tät 2 auf. Der Umstand, dass sich ein Grundstück gemäss der Richtplanung im Siedlungsgebiet 
befindet bzw. Siedlungspriorität aufweist, entbindet die kantonalen und kommunalen Behörden 
nicht von ihrer Pflicht, im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung die Vorgaben der Raumpla-
nungsgesetzgebung des Bundes zu beachten. Diese stehen nach dem Gesagten einer Einzonung 
entgegen (oben E. 6).
8.
Nicht ersichtlich ist alsdann, was die Beschwerdeführer aus den gerügten illegalen Bauten auf dem 
Grundstück Art. ccc GB zu ihren Gunsten ableiten wollen, sind diese doch nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens.
9.
Im Ergebnis hat die Vorinstanz den Einspracheentscheid des Gemeinderats der Gemeinde Düdin-
gen daher zu Recht bestätigt. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
kann, und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.
10.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten, die auf CHF 3'000.- festzulegen sind, den Beschwerde-
führern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen und im Umfang von CHF 2'500.- mit dem geleis-
teten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 Abs. 1 VRG; Art. 1 f. des kantonalen Tarifs vom 
17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; 
SGF 150.12]).
Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da sie nicht in ihren Vermö-
gensinteressen betroffen ist und keine besonderen Umstände ersichtlich sind, die den Beizug 
eines Rechtsvertreters nötig gemacht hätten (Art. 139 VRG).
(Dispositiv auf der nächsten Seite)


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Der Hof erkennt:
I.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
II.
Die Gerichtskosten von CHF 3'000.- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer 
Haftung auferlegt und im Umfang von CHF 2'500.- mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet.
III.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
IV.
Zustellung.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht 
eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die 
Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheids 
angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 13. April 2022/mpo
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: