fr_gerichte · 102 2019 192 · 2019-10-04 · fr

Arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg
T +41 26 304 15 00
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www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2019 192
Arrêt du 4 octobre 2019
IIe Cour d’appel civil
Composition
Présidente :
Dina Beti
Juges :
Catherine Overney, Markus Ducret
Greffier-rapporteur :
Ludovic Farine
Parties
A.________, demandeur et recourant, représenté par Me Patrik 
Gruber, avocat
contre
B.________ SA, défenderesse et intimée, représentée par 
Me Michel Esseiva, avocat
Objet
Réduction du loyer, date de prise d'effet
Recours du 4 octobre 2018 contre la décision du Tribunal des baux 
de la Sarine du 31 août 2018 – arrêt du Tribunal fédéral 4D_65/2018 
du 15 juillet 2019 


Tribunal cantonal TC
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considérant en fait
A.
Par contrat signé les 23 mai et 12 juin 2002, A.________ a pris à bail un logement de 
3 ½ pièces situé au 11ème étage de l'immeuble sis C.________, à Fribourg, aujourd'hui propriété 
de la société B.________ SA, bailleresse. Le loyer mensuel net se montait à CHF 1'220.-, plus 
CHF 80.- d'acompte de charges et CHF 28.- pour le téléréseau, fondé sur un taux d'intérêt de 4 % 
et un indice des prix à la consommation (IPC) de 101.5 pts (base mai 2000 = 100 pts). Le bail a 
été conclu pour une durée courant du 1er août 2002 au 30 septembre 2003, avec reconduction 
tacite d'année en année sauf résiliation donnée au moins 4 mois à l'avance. Fin 2013, les parties 
ont convenu que l'acompte de charges passerait à CHF 150.- par mois dès le 1er avril 2014.
Le 19 décembre 2016, A.________ a sollicité une adaptation du loyer pour le prochain terme de 
résiliation, suite à l'abaissement du taux hypothécaire de référence à 1.75 %. Par formule officielle 
du 31 mai 2017, la bailleresse lui a indiqué que le loyer passerait à CHF 1'069.- dès le 1er octobre 
2017, l'adaptation liée à la baisse du taux hypothécaire étant partiellement compensée par 
l'augmentation de l'IPC et une variation des charges de l'immeuble à raison de 0.5 % par année. 
Le 20 juin 2017, le locataire s'est opposé à ce calcul, en particulier s'agissant de l'augmentation 
des charges alléguée, et a demandé que l'abaissement supplémentaire du taux d'intérêt à 
concurrence de 0.25 % dès le 2 juin 2017, soit à 1.5 %, soit aussi répercuté. Par formule officielle 
du 10 août 2017, la bailleresse lui a indiqué que le loyer s'élèverait à CHF 993.- dès le 1er octobre 
2017 ; elle a admis la prise en compte du taux de 1.5 % dès le 1er octobre 2017, mais a maintenu 
la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges d'entretien. 
Dans le cadre de la procédure de conciliation introduite en temps utile par le locataire, la gérance 
de la bailleresse s'est déterminée par acte du 18 août 2017. Elle a notamment indiqué ce qui suit : 
"par courrier du 9 août 2017 à Me Gruber, nous envoyons la décision de la société propriétaire en 
mentionnant les points suivants : une nouvelle notification de baisse de loyer avec un taux de 
1.5%, valable dès le 1er octobre 2017, est accordée alors que la prochaine échéance de son bail 
était le 1er octobre 2018 (…)". Elle conclut : "Nous confirmons la nouvelle baisse de loyer basée 
sur un taux hypothécaire de 1.5% et une évolution des frais d'entretien et d'exploitation de 0.25%".
Suite à l'échec de la conciliation en date du 13 septembre 2017, le locataire a déposé sa demande 
le 19 septembre 2017. Par décision du 31 août 2018, le Tribunal des baux de la Sarine (ci-après : 
le Tribunal) a partiellement admis celle-ci et, notamment, fixé le loyer à CHF 990.- par mois depuis 
le 1er octobre 2017, puis à CHF 963.25 à partir du 1er octobre 2018.
B.
Par mémoire rédigé en allemand du 4 octobre 2018, A.________ a interjeté recours 
(Beschwerde) contre la décision du 31 août 2018. Il conclut, sous suite de frais du recours, à ce 
que le loyer soit fixé à CHF 963.25 depuis le 1er octobre 2017. De plus, il a sollicité l'assistance 
judiciaire, que la Juge déléguée de la Cour a refusé de lui octroyer par arrêt du 11 octobre 2018.
Le 26 octobre 2018, en application de l'art. 119 al. 1 LJ, un délai a été imparti au recourant pour 
traduire son mémoire en français, avec avis qu'à défaut il ne serait pas entré en matière. Le 
recourant ayant indiqué, le 12 novembre 2018, qu'il ne traduirait pas son acte, la Cour, par arrêt du 
28 novembre 2018, n'est pas entrée en matière sur le recours, frais à la charge de son auteur.
Saisi d'un recours contre cet arrêt, le Tribunal fédéral l'a admis par arrêt du 15 juillet 2019. Il a 
considéré qu'en procédure civile, comme en matière administrative, l'art. 17 al. 2 Cst./FR autorise 
un justiciable à déposer son mémoire de recours devant le Tribunal cantonal dans la langue 
officielle de son choix, sans égard à la langue de la procédure qui, en l'espèce, est le français 


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(art. 115 al. 4 LJ). Le Tribunal fédéral a dès lors annulé l'arrêt du 28 novembre 2018 et renvoyé la 
cause à la Cour de céans pour qu'elle entre en matière sur le recours.
C.
Invitée à déposer une réponse, la société B.________ SA a indiqué, par courrier du 19 août 
2019, qu'elle renonçait à se déterminer et s'en remettait à justice.
en droit
1.
1.1.
Le recours est recevable, notamment, contre les décisions finales de première instance qui 
ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC), en particulier lorsque la valeur litigieuse est 
inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC a contrario). Le délai de recours est de 30 jours 
(art. 321 al. 1 CPC).
En l'espèce, la décision querellée a été notifiée au mandataire du recourant le 4 septembre 2018 
(DO/76). Déposé le 4 octobre 2018, le recours a dès lors été interjeté en temps utile. Le mémoire 
est, de plus, dûment motivé et doté de conclusions. En outre, selon l'arrêt du Tribunal fédéral du 
15 juillet 2019, la rédaction du recours en allemand est admissible conformément à l'art. 17 al. 2 
Cst./FR, quand bien même la langue de la procédure demeure le français, langue de la décision 
attaquée (art. 115 al. 4 LJ). Enfin, la valeur litigieuse correspond à la baisse supplémentaire de 
loyer demandée entre le 1er octobre 2017 et le 1er octobre 2018, soit CHF 26.75 par mois 
(CHF 990.- - CHF 963.25) ; elle s'élève donc à CHF 321.- (12 x CHF 26.75), de sorte que la voie 
du recours est ouverte. Il s'ensuit la recevabilité du recours.
1.2.
La cognition de la Cour est pleine et entière en droit ; en revanche, s'agissant des faits, elle 
est limitée à leur constatation manifestement inexacte (art. 320 CPC). En application de l'art. 326 
al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables.
1.3.
La Cour statue sur pièces, conformément à l'art. 327 al. 2 CPC.
2.
2.1.
Au stade du recours, seul demeure litigieux le montant du loyer – et donc de la baisse à 
laquelle a droit le locataire – entre le 1er octobre 2017 et le 1er octobre 2018. En effet, les premiers 
juges ont calculé le loyer pour cette période sur la base d'un taux hypothécaire de référence de 
1.75 %, et non de 1.5 % comme à partir du 1er octobre 2018. A cet égard, ils ont considéré qu'en 
sollicitant l'adaptation du loyer au taux de 1.5 % le 20 juin 2017, le locataire n'avait pas respecté le 
délai de résiliation de 4 mois avant le terme du 30 septembre 2017, de sorte que sa requête ne 
pouvait prendre effet qu'au terme suivant, soit au 30 septembre 2018 (décision attaquée, p. 9 s.). 
Ils ont aussi retenu que la bailleresse n'était pas liée par le calcul du loyer figurant dans la formule 
officielle du 10 août 2017, le locataire ne l'ayant pas accepté et aucun accord n'étant dès lors 
intervenu entre les parties (décision attaquée, p. 8 s.).
Le recourant critique ce raisonnement. Il reproche au Tribunal de ne pas avoir tenu compte du fait 
que, dans la formule officielle du 10 août 2017 puis dans sa détermination adressée à la 
commission de conciliation le 18 août 2017, la bailleresse a accepté d'appliquer le taux de 1.5 % 
depuis le 1er octobre 2017 déjà. Il y voit un acquiescement partiel de l'intimée, la seule question 
encore à trancher étant celle de l'admissibilité – niée par les premiers juges (décision attaquée, 


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p. 11 s.) – d'une compensation par le biais de la prétendue hausse des charges de l'immeuble. 
Pour lui, en refusant l'application du taux de 1.5 % dès le 1er octobre 2017 à laquelle la bailleresse 
avait consenti sans réserve, les premiers juges ont étendu l'objet du litige d'une manière 
inadmissible (recours, p. 5).
2.2.
Déterminer ce qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure relève des 
constatations de fait (ATF 140 III 86 consid. 4.1).
Comme déjà exposé (supra, consid. 1.2), dans le cadre d'un recours, la cognition de la Cour quant 
aux faits est limitée à leur constatation manifestement inexacte. La notion de "faits établis de façon 
manifestement inexacte" se recoupe avec celle d'arbitraire dans l'appréciation des preuves ou 
d'arbitraire dans l'établissement des faits (ATF 138 III 232 consid. 4.1.2). Il n’y a pas arbitraire du 
seul fait qu’une autre solution entre également en considération, ou serait même préférable, mais 
seulement si la décision attaquée est manifestement insoutenable, est clairement en contradiction 
avec la situation de fait, viole de manière crasse une norme ou un principe juridique incontesté ou 
contrevient de manière choquante aux considérations de justice (arrêt TF 4A_304/2018 du 
23 octobre 2018 consid. 3.2.1 et les réf. citées). Dès lors, l’appréciation des preuves n’est pas déjà 
arbitraire lorsqu’elle ne concorde pas avec la présentation du recourant, mais seulement 
lorsqu’elle est manifestement insoutenable (ATF 140 III 264 consid. 2.3), et ce non seulement 
dans sa motivation mais aussi dans son résultat (ATF 139 III 334 consid. 3.2.5).
2.3.
En l'espèce, il est vrai que, dans la formule officielle du 10 août 2017 puis dans sa 
détermination du 18 août 2017 à la commission de conciliation, l'intimée a accepté d'adapter le 
loyer au taux hypothécaire de 1.5 % dès le 1er octobre 2017 déjà, alors que, vu la date de la 
requête, cette baisse n'aurait dû prendre effet qu'au 1er octobre 2018. Contrairement à ce que 
soutient le recourant, la bailleresse n'a cependant pas donné son consentement sur ce point sans 
réserve : au contraire, dans les deux documents précités, elle a lié son calcul à la prise en compte 
d'une évolution des frais d'entretien et d'exploitation de l'immeuble à hauteur de 0.25 % par an. 
Elle a donc accepté de faire une concession sur un élément tout en maintenant sa position sur 
l'autre. Puisque le locataire n'a pas accepté la proposition dans son ensemble, il n'est pas 
manifestement insoutenable de retenir, à l'instar des premiers juges, que la bailleresse n'est pas 
liée par son calcul du 10 août 2017. Le fait que la solution inverse entre aussi en considération 
n'est en effet pas suffisant. Il ne saurait dès lors être question d'un acquiescement partiel de 
l'intimée sur la question du taux d'intérêt hypothécaire à prendre en compte dès le 1er octobre 
2017.
Au vu de ce qui précède, le recours est mal fondé et doit être rejeté.
3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires pour le présent arrêt (art. 116 CPC et 130 al. 1 LJ). De plus, il 
n'est pas alloué de dépens à l'intimée, qui n'en a pas requis (ATF 139 III 334 consid. 4.3) et qui a 
renoncé à se déterminer sur le fond.
(dispositif en page suivante)


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la Cour arrête :
I.
Le recours est rejeté.
Partant, la décision prononcée le 31 août 2018 par le Tribunal des baux de la Sarine est 
confirmée.
II.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires, ni alloué de dépens à la société B.________ SA.
III.
Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de 
recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 4 octobre 2019/lfa
La Présidente :
Le Greffier-rapporteur :