fr_gerichte · 102 2025 65 · 2025-05-28 · de

Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB
102 2025 65
Urteil vom 28. Mai 2025
II. Zivilappellationshof
Besetzung
Präsidentin:
Dina Beti
Richter:
Catherine Overney, Markus Ducret
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin:
Frédérique Jungo
Parteien
A.________, Gesuchsgegner und Berufungskläger 
gegen
B.________, Gesuchsteller und Berufungsbeklagter 
Gegenstand
Miete, Ausweisung
Berufung vom 3. April 2025 gegen den Entscheid des Präsidenten des 
Mietgerichts des Sensebezirks vom 27. März 2025


Kantonsgericht KG
Seite 2 von 6
Sachverhalt
A.
A.________ schloss am 22. Dezember 2016 mit B.________, vertreten durch die 
C.________ SA, einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung inkl. Parkplatz an der D.________ 
ab. Am 19. Juni 2024 versendete die C.________ SA eine Mahnung mit Kündigungsandrohung 
gemäss Art. 257d OR für die Mietausstände der Monate Mai und Juni 2024. Da die abgemahnten 
Mietzinsausstände nicht fristgerecht beglichen wurden, kündigte die C.________ SA infolge 
Zahlungsverzugs am 6. September 2024 das Mietverhältnis in Anwendung von Art. 257d OR mit 
offiziellem Formular auf den 31. Oktober 2024.
B.
Am 3. Februar 2025 ersuchte die C.________ SA gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in 
klaren Fällen) um Ausweisung von A.________ aus der 3.5-Zimmerwohnung und vom Parkplatz an 
der D.________ sowie um Räumung aller sich dort befindlichen Gegenstände. Falls dies nicht innert 
10 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids erfolge, sei die Ausweisung mit Hilfe der zuständigen 
Behörde durchzuführen. Die Prozesskosten seien A.________ aufzuerlegen und dieser sei zu 
verurteilen, B.________ als Schadenersatz für die unrechtmässige Besetzung ab dem 1. November 
2024 und bis zur vollständigen Räumung einen monatlichen Betrag von CHF 1'400.- zuzüglich 
Verzugszins von 5% pro Jahr ab jeder monatlichen Fälligkeit zu bezahlen.
Mit Entscheid vom 27. März 2025 hiess der Präsident des Mietgerichts des Sensebezirks das 
Gesuch teilweise gut. Er verfügte die gerichtliche Ausweisung von A.________ aus der 
3.5-Zimmerwohnung einschliesslich Parkplatz an der D.________. Er habe die Räumlichkeiten 
innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft vollständig geräumt zu verlassen sowie allfällige 
Schlüssel B.________ auszuhändigen. Für den Fall, dass er dieser Aufforderung nicht Folge leisten 
würde, ermächtigte er B.________, nach Ablauf der Frist die Ausweisung mit Hilfe der Polizei 
vornehmen zu lassen, wobei die Vollzugskosten von B.________ vorzuschiessen und diesem von 
A.________ zurückzuerstatten wären. Zudem verpflichtete der Präsident des Mietgerichts des 
Sensebezirks A.________, B.________ als Schadenersatz einen Betrag von CHF 7'000.- für die 
Monate November 2024 bis März 2025 nebst Zins zu 5% seit dem 15. Januar 2025 (mittlerer 
Verfallstag) zu bezahlen.
C.
Gegen diesen Entscheid reichte A.________ mit dem Sozialdienst Sense-Oberland am 3. April 
2025 Berufung beim Bezirksgericht des Sensebezirks ein. Dieses leitete die Berufung 
zuständigkeitshalber dem Kantonsgericht weiter. Sinngemäss wird die Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids bzw. die Verlängerung der Ausweisungsfrist verlangt.
Die C.________ SA nahm im Namen von B.________ am 1. Mai 2025 Stellung und beantragt 
sinngemäss die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids.
D.
Der II. Zivilappellationshof hat die Akten beigezogen.


Kantonsgericht KG
Seite 3 von 6
Erwägungen
1.
1.1.
End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten unterliegen der 
Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. 
ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]).
Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht explizit festgesetzt, ging jedoch aufgrund der 
Rechtsmittelbelehrung von einem CHF 10’000.- übersteigenden Streitwert aus. Geht es nur um die 
Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die 
Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von 
allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von 
einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit weiteren Hinweisen). Der 
monatliche Mietzins des Berufungsklägers beträgt gemäss Mietvertrag und Angaben der Parteien 
CHF 1’400.- für die Wohnung inklusive den Parkplatz, womit der Streitwert CHF 8'400.- betreffend 
die Ausweisung beträgt. Zudem beantragt der Berufungsbeklagte Schadenersatz für die Zeit der 
unrechtmässigen Besetzung der Mietobjekte (CHF 7'000.-). Demnach übersteigt der Streitwert im 
Berufungsverfahren CHF 10‘000.- und auf die Berufung ist einzutreten.
Der Streitwert für die Beschwerde ans Bundesgericht ist mit CHF 15'400.- ebenfalls erreicht (Art. 51 
Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
1.2.
Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof 
(Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation 
und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 (RKG; SGF 131.11).
1.3.
Wird ein im summarischen Verfahren ergangener Entscheid angefochten, beträgt die 
Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Entscheid wurde dem Berufungskläger am 
28. März 2025 zugestellt. Die am 3. April 2025 eingereichte Berufung erfolgte somit fristgerecht.
1.4.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über 
eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und 
kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie 
hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der 
schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu 
beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 mit weiteren Hinweisen).
1.5.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 
konnten (Art. 317 ZPO). Praxisgemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen 
(sog. Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach dem 
Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im 
Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung 
vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der 
erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren 
weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung 
zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im 


Kantonsgericht KG
Seite 4 von 6
Falle unechter Noven hat der Beschwerdeführer namentlich die Gründe detailliert darzulegen, 
weshalb er die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können 
(BGE 143 III 42 E. 4.1 mit Hinweisen). Diese Anforderungen gelten auch im Anwendungsbereich 
der eingeschränkten Untersuchungsmaxime (BGE 144 III 349 E. 4.2.1, 142 III 415 E. 2.2.2, 
141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 625 E. 2.2).
Das Berufungsverfahren dient nicht der Vervollständigung des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern 
der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen 
vorgebrachter Beanstandungen (BGE 142 III 413 E. 2.2.2).
Mit Ausnahme des ärztlichen Zeugnisses vom 28. März 2025 handelt es sich bei allen im 
Berufungsverfahren 
neu 
eingereichten 
Unterlagen 
um 
unechte 
Noven, 
welche 
im 
Berufungsverfahren nicht berücksichtigt werden können. Gleiches gilt für die neu vorgebrachten 
Tatsachenbehauptungen in Bezug auf den Kontakt zwischen dem Sozialdienst und der Verwaltung 
sowie die Tilgung offener Schulden.
1.6.
Nach Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder 
aufgrund der Akten entscheiden. Vorliegend entscheidet der II. Zivilappellationshof aufgrund der 
Akten.
2.
2.1.
Der Berufungskläger macht mit Hinweis auf das eingereichte Arztzeugnis geltend, er sei 
zurzeit 100% krankgeschrieben und aus medizinischen Gründen nicht in der Lage, seinen Umzug 
zu organisieren und durchzuführen. Zudem habe er einen Antrag für eine Beistandschaft 
eingereicht, weil er mit der gesamten Situation überfordert sei und Unterstützung für die Organisation 
des Umzuges benötige, aber die Ernennung einer Beistandschaft brauche Zeit. Er ersucht daher um 
Verlängerung der Ausweisungsfrist.
2.2.
In seinem Entscheid vom 27. März 2025 hiess der Präsident des Mietgerichts des 
Sensebezirks das Gesuch um Mieterausweisung teilweise gut. Er wies den Berufungskläger aus der 
von ihm gemieteten Wohnung und vom Parkplatz an der D.________ aus, wobei dieser die 
Räumlichkeiten innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft vollständig geräumt zu verlassen und 
allfällige Schlüssel dem Berufungsbeklagten auszuhändigen hat. Es wurde zwar ein Gesuch um 
Verlängerung der Ausweisungsfrist und damit sinngemäss um Aufschub der Räumung, aber kein 
Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gestellt. Die beschlossene Ausweisung, 
welche an sich nicht angefochten wird, ist folglich grundsätzlich nach Eintritt der Rechtskraft zu 
vollziehen, auch wenn der Mieter ärztlich krankgeschrieben ist. Dem eingereichten ärztlichen 
Zeugnis des Freiburger Netzwerks für psychische Gesundheit vom 28. März 2025 lässt sich 
entnehmen, dass der Berufungskläger für die Zeit vom 28. März bis 28. April 2025 100% 
arbeitsunfähig ist. Hinzugefügt wurde, dass er aus medizinischen Gründen derzeit und bis auf 
Weiteres nicht in der Lage sei, umzuziehen oder einen Umzug zu organisieren. Unter 
Berücksichtigung dieser besonderen Umstände wird die gerichtliche Ausweisung auf den 30. Juni 
2025 angeordnet, was dem Berufungskläger etwas mehr Zeit gibt, mit Unterstützung des 
Sozialdienstes eine neue Wohnung zu finden.
3.
3.1.
Sinngemäss bringt der Berufungskläger weiter vor, der vorinstanzliche Entscheid halte 
widersprüchlich fest, er besetze die Wohnung seit dem 1. November 2024 unrechtmässig und seit 


Kantonsgericht KG
Seite 5 von 6
dem 31. Dezember 2024 bestehe kein Mietverhältnis mehr. Auf die übrigen Ausführungen betreffend 
Abreden zwischen dem Sozialdienst und der Verwaltung und der Übernahme der Mietkosten durch 
den Sozialdienst kann wie erwähnt nicht eingegangen werden, da es sich dabei um unechte Noven 
handelt, welche im Berufungsverfahren unzulässig sind.
3.2.
Die Vorinstanz qualifizierte die erfolgte Kündigung vom 6. September 2024 per 31. Oktober 
2024 als ordentliche Kündigung und hielt fest, dass die dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten 
worden sei, nicht jedoch der Kündigungstermin. Die Kündigung gelte daher für den nächstmöglichen 
Termin, d.h. per 31. Dezember 2024, womit das Mietverhältnis Ende Dezember 2024 endete und 
seitdem kein Mietverhältnis mehr bestehe. Dennoch sprach es dem Berufungsbeklagten für die 
Monate November 2024 bis März 2025 Schadenersatz zu. Im Rahmen einer Mieterausweisung 
bzw. im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen sei es grundsätzlich möglich, einen 
Schadenersatz zuzusprechen, wobei ein konkreter Betrag vom Gesuchsteller anzugeben sei und 
nicht über das Entscheiddatum hinaus entschieden werden könne. Dem angefochtenen Entscheid 
ist zu entnehmen, dass der Gesuchsteller in seinem Gesuch um Mieterausweisung beantragte, ihm 
sei als Schadenersatz ein monatlicher Betrag von CHF 1'400.- für die unrechtmässige Besetzung 
ab dem 1. November 2024 bis zur vollständigen Räumung der gemieteten Sache zuzüglich 
Verzugszinsen von 5% pro Jahr ab jeder monatlichen Fälligkeit zu bezahlen.
Es ist zutreffend, dass ein Widerspruch zwischen dem durch die Vorinstanz festgelegten Enddatum 
des Mietverhältnisses und der Zeitperiode für den zugesprochenen Schadenersatz besteht. Es ist 
aufgrund der Akten nicht ersichtlich, weshalb der Vorrichter von einer ordentlichen Kündigung unter 
Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist auf den 31. Dezember 2024 ausgeht, denn am 
19. Juni 2024 wurde dem Mieter eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung zugestellt. Unter 
Einhaltung der Zahlungsfrist von 30 Tagen wurde mit amtlichem Formular am 6. September 2024 
die Kündigung auf den 31. Oktober 2024 ausgesprochen. Dass diese Kündigung mangelhaft ist, ist 
nicht ersichtlich. Wenn der Vorrichter diese Meinung vertreten hätte, so hätte er auf das Gesuch 
nicht eintreten und nicht die ausserordentliche Kündigung in eine ordentliche Kündigung umwandeln 
dürfen. Doch wie dem auch sei, ist zugunsten des Berufungsklägers vom Ende des 
Mietverhältnisses per 31. Dezember 2024 auszugehen. Bis zu diesem Zeitpunkt war der Mietzins 
gemäss Mietvertrag vom 22. Dezember 2016 geschuldet. Ein Anspruch auf Zahlung von 
Schadenersatz wegen unrechtmässiger Besetzung besteht folglich erst ab 1. Januar 2025 und bis 
zur fälligen Miete für den Monat Mai 2025. Als mittlerer Verfallstag für die Zeit von 1. Januar 2025 
bis 31. Mai 2025 gilt der 15. März 2025. Ab diesem Datum ist ein Verzugszins von 5% geschuldet 
(Art. 104 OR).
4.
4.1.
Dem Verfahren liegt eine Mietstreitigkeit zugrunde. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume 
werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese 
– wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 116 ZPO; Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes 
vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben.
4.2.
Weder der Berufungskläger noch der Berufungsbeklagte sind anwaltlich vertreten. Es sind 
daher keine Parteientschädigungen zuzusprechen.


Kantonsgericht KG
Seite 6 von 6
Der Hof erkennt:
I.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.
Der Entscheid des Präsidenten des Mietgerichts des Sensebezirks vom 27. März 2025 wird in 
Ziff. 2 und 5 abgeändert und lautet neu wie folgt:
1.
Das Gesuch um Mieterausweisung wird teilweise gutgeheissen.
2.
Der Gesuchsgegner wird gerichtlich aus der 3.5-Zimmer-Wohnung im 2. Stock einschliesslich 
des Parkplatzes an der D.________ ausgewiesen. Er hat die Räumlichkeiten bis spätestens 
30. Juni 2025 vollständig geräumt zu verlassen sowie allfällige Schlüssel dem Gesuchsteller 
auszuhändigen.
3.
Sollte der Gesuchsgegner dieser Aufforderung nicht Folge leisten, so ist der Gesuchsteller 
berechtigt, nach Ablauf der Frist gemäss Ziffer 2 die Ausweisung mit Hilfe der Polizei vornehmen 
zu lassen.
4.
Die Vollzugskosten, welche durch den Vollzug der vorangehenden Ziffer 3 entstehen, sind vom 
Gesuchsteller vorzuschiessen. Der Gesuchsgegner hat ihm diese jedoch zurückzuerstatten.
5.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, B.________ als Schadenersatz einen Betrag von 
CHF 7’000.- für die Monate Januar 2025 bis Mai 2025 nebst Zins zu 5% seit dem 15. März 2025 
(mittlerer Verfallstag) zu bezahlen.
6.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen gesprochen.
II.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.
III.
Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässig-
keitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 28. Mai 2025/fju
Die Präsidentin
Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin